* PREMISAS CONCEPTUALES: OPERACIONES DE UNIFICACIÓN DE FINCAS REGISTRALES: AGRUPACIÓN, AGREGACIÓN Y VINCULACIÓN OB REM. SEMEJANZAS Y DIFERENCIAS ENTRE ELLAS.

* Características comunes:

Tanto la “agrupación” de fincas registrales, como la “agregación”, o la “vinculación ob rem”:

Son operaciones específicamente registrales, cuyo efecto jurídico no se produce cuando se formalizan en un documento (en realidad en el documento sólo se formaliza la solicitud al registrador para que inscriba la unificación de fincas) sino cuando se inscriben en el registro, y han de cumplir los requisitos legales vigentes en el momento en el que se solicita su inscripción, aunque fueran distintos de los que estaban vigentes cuando se formalizaron en un documento.

Su efecto jurídico esencial consiste en qu lo que antes eran varios objetos jurídicos inmobiliarios independientes susceptibles de tráfico inmobiliario por separado, pasan a ser un único objeto jurídico inescindible (salvo que se formalice e inscriba después expresamente una desvinculación o división, cumpliendo a su vez los requisitos que ello exija)

* Características diferenciales

La única diferencia es meramente accesoria o de técnica registral,

1.- En la “agrupación” se cancela el folio registral y número de finca registral de cada una de las fincas de origen y se abre un nuevo folio con nuevo número a la única finca resultante.

2.- En la “agregación” solo se cancela el folio real y número de finca registral de la finca más pequeña (que para que se puede utilizar la figura de la agregación no puede superar la quinta parte de la superficie de la finca más grande), la cual finca pequeña pasa a incluirse dentro del mismo folio real y número registral de la finca mayor, que ahora, agrandada, será la resultante de la agregación

3.- En la “vinculación ob rem”, en la que hay una finca “principal” a la que se le vincula como anejo inseparable la titularidad de otra finca “subordinada”, no se cancela el folio registral ni el número de finca registral de ninguna de las fincas de origen, ahora vinculadas. Pero sí resulta aconsejable que el folio de la finca subordinada, aunque permanezca vigente en cuanto a su objeto (que es la finca), debe cerrarse en cuanto a la inscripción de sujetos de nuevos derechos, y, (para evitar asientos superfluos, costes innecesarios, y riesgos de falta de sincronización entre los historiales registrales respectivos de la finca principal y la finca subordinada), no admitir la inscripción ni anotacion de nuevas titularidades, puesto que las titularidades de derechos que en lo sucesivo recaigan sobre esta finca “subordinada” serán los que consten en cada momento en el folio de la finca “principal”.

* COMO INTERPRETAR CUÁL ES EL OBJETO DE LOS ACTOS O NEGOCIOS JURÍDICOS QUE SE REALICEN TRAS EL OTORGAMIENTO/INSCRIPCIÓN DE TALES VINCULACIONES

Cuando tras formalizarse un documento de agrupación, de agregación o de vinculación, se formalice un acto negocio jurídico de transmisión o gravamen de finca (ejemplo, una compraventa, una hipoteca, o un embargo), es esencial que quede absolutamente claro cuál es el objeto de tal acto o negocio: si alguna de las fincas de origen (especificando cuáles) o si la finca de resultado.

.- Si tales operaciones de vinculación de fincas ya están inscritas, el negocio jurídico que simplemente diga tener por objeto el número de finca resultante de la agrupación, o el de la resultante de la agregación, o el de la finca principal a la que se le ha vinculado una subordinada, habrá de interpretarse en el sentido de que ya incluyen dentro de su objeto todo lo que ha sido previamente unificado.

.- Pero si tales operaciones de unificación de objetos jurídicos (agrupación, agregación o vinculación), NO han sido inscritas, (por ejemplo porque el documento en que se solicitaba tal vinculación fue acompañado de solicitud expresa en contrario, para que no se inscribiera tal vinculación) y las fincas de origen siguen siendo objeto de tráfico separado, lo que no puede pretenderse es que quien en su título de adquisición diga que tiene por objeto uno de esos objetos jurídicos separados (identificado con su numero de finca registral) pretenda que luego se aumente el contenido de su derecho inscribiendo a posteriori a su favor una agrupación, agregación o vinculación que no existía registralmente cuando adquirió la finca de origen , y que, sobre todo, incluye fincas o porciones de finca o derechos anejos que no constituyeron realmente (o no queda acreditado que así fuera) el objeto de su negocio jurídico de adquisición.

* RESEÑA DE LA RESOLUCIÓN DE LA DGSJ DE 15-9-2022

https://boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2022-17224

La DGSJ, en su resolución de 15-9-2022, aborda el supuesto de una escritura de vinculación ob rem que al presentarla al registro fue acompañada de solicitud expresa de que no se inscribiera tal vinculación. Y ahora, muchos años después, el adquirente en subasta pública de la supuesta finca principal, solicita que se inscriba a posteriori tal vinculación a su favor sobre la supuesta finca subordinada (en este caso, cuotas indivisas de finca).

La DG se plantea dos cuestiones

1.- Una cuestión general: si el titular registral de la finca “principal” puede obtener el reflejo registral de la condición de anejos que de aquélla se atribuyeron a las fincas subordinadas según una escritura del hace varios años, condición que no consta en el Registro por haberlo solicitado así expresamente la sociedad constituyente del régimen de división horizontal y entonces titular de ambas fincas”

A esta primera cuestión responde que sí, con los siguientes argumentos:

A.- Que “la voluntad de no inscribir que tuviera en un momento determinado un interesado en ningún caso puede impedir a otro particular, que ostente también la condición de interesado, obtener dicha inscripción y con ello la protección que el sistema jurídico le proporciona a través del Registro de la Propiedad”

A.- Que la actual titular registral de las fincas subordinadas “ya prestó su consentimiento en la escritura del año 1996, y que esa vinculación ob rem “constituye parte del contenido esencial del título constitutivo conforme al artículo 5 de la Ley sobre propiedad horizontal”

2.- La segunda cuestión que se plantea es si en el caso concreto, tal vinculación ob rem se puede considerar que en realidad sí que constaba ya inscrita.

Y a esta segunda responde tambien que sí, diciendo:

1.- Dice, en este caso particular, que “no sólo fue establecida dicha vinculación en el título constitutivo primitivo, sino que, además, (en un momento muy posterior la inscripción parcial de tal título), sí que figura inscrita en el Registro de la Propiedad, puesto que por nota al margen de la finca 7.610 (finca subordinada) consta explícitamente que tales participaciones «están adscritas al Hotel (…)», esto es, a la finca 9.567 (que sería la finca principal).

2.- Dice que “independientemente del título y demás circunstancias en virtud de las cuales se practicó dicho asiento, así como las razones por las que sí que se reflejó en el folio de la finca 7.610 y no en el del elemento independiente al que está adscritos, finca 9.567 (como debió haber ocurrido ex artículo 8.4 y.5 de la Ley Hipotecaria), lo cierto es que resulta indudable que registralmente consta su vinculación”

3.- Y añade: “Téngase en cuenta además que dicha nota marginal, en este caso, opera como como sucedáneo de asientos principales como pueda ser la inscripción, produciendo una mutación jurídico real, y resultándole por tanto de plena aplicación los principios hipotecarios como el de legitimación y salvaguardia de los tribunales (cfr. Resoluciones de 6 y 8 de octubre de 2021).”

* COMENTARIO CRITICO APLICANDO LAS PREMISAS CONCEPTUALES A LOS RAZONAMIENTOS DE ESTA RESOLUCIÓN DE LA DG.

1.- Si fuera verdad, como dice la DG, que ”resulta indudable” que registralmente consta la vinculación ob rem, el recurso carecería de objeto, pues lo que se pidió al registrador, y éste denegó, es precisamente, que se haga constar registralmente una vinculación ob rem que no consta registrada.

2.- Y es que NO es verdad que dicha vinculación ob rem conste formalmente inscrita “resultándole por tanto de plena aplicación los principios hipotecarios como el de legitimación y salvaguardia de los tribunales”, sino que sólo consta indebidamente mencionada:

.- Mencionada de modo incompleto: sólo por nota marginal en el folio la finca subordinada, sin mención alguna en el folio de la finca principal. (Es como si una agregación solo se mencionara en el folio de la finca pequeña pero no en el folio de la finca a la que supuestamente se agrega).

.- Mencionada de modo impreciso: no habla de vinculación ob rem, ni de que la finca subordinada se configure como un anejo de la principal, ni ninguna otra expresión jurídicamente clara. Sólo dice que la finca (o en este caso cuota indivisa de finca) “está adscrita al hotel”, sin que se concrete ni qué significa jurídicamente esa “adscripción”, ni qué finca registral sea el citado “hotel”.

.- Como tal mención, indebida, incompleta, imprecisa, etc, no sólo no puede gozar de los principios hipotecarios de legitimación y salvaguardia de los tribunales, porque lo prohíbe el artículo 29 de la Ley Hipotecaria, sino, al contrario, que por ser ilegal, no produce efecto alguno y habría de ser cancelada de oficio, como ordena el artículo 98 de la Ley Hipotecaria.

3.- Lo verdaderamente relevante, como se ha razonado más arriba, no es decidir si cuando el causante solicita que no se inscriba una vinculación ob rem, puede después solicitar tal inscripción el causahabiente de aquél (única cuestión que aborda la DG), sino interpretar y averiguar si el tÍtulo de adquisición del ahora titular de la finca “principal” tuvo por objeto sólo esa finca, o también incluía la finca vinculada ob rem como anejo inseparable.

Y en el presente caso, el tÍtulo de adquisición fue una subasta pública de una determinada finca, la cual subasta se convocó y anunció públicamente con aportación de una certificación registral de dominio y cargas de la finca objeto de subasta, en la cual certificación no constaba expresada (porque no constaba inscrita) que tal finca tuviera a su favor como finca “principal” ninguna titularidad ob rem aneja de otra finca subordinada.

Por tanto, lo más lógico es interpretar y concluir que el objeto de su título de adquisición (la subasta) sólo incluye el objeto jurídico tal como constaba definido y precisado en la certificación de la finca que se anunció en la subasta y por tanto, sin vinculación ob rem a su favor.

Interpretar ahora a posteriori otra cosa, además de poco fundamentado, podría suponer viciar la subasta misma, pues los otros posibles postores, de haber sabido que el objeto subastado tenía mayor contenido, (y por tanto, mayor valor económico) que el anunciado en la certificación incluida en la convocatoria de la subasta, quizá hubieran pujado o lo hubieran hecho en mayor medida y el resultado de la subasta hubiera sido otro.

4.- El hecho de que actualmente la supuesta finca “subordinada” siga siendo titularidad registral del que ha transmitido (forzosamente en subasta) la supuesta finca “principal” al hoy recurrente, no justifica decir, como dice la DG, que “ya prestó su consentimiento” para inscribir tal vinculación ob rem, y que el ahora recurrente pueda exigir sin más que se inscriba tal vinculación a su favor:

Y no está justificado porque:

a.- Cuando se otorgó a escritura unilateral de vinculación ob rem, no se estaba prestando un consentimiento a nadie, sino solicitando al registrador que inscriba tal vinculación.

b.- Cuando al presentar tal escritura se acompaña solicitud expresa de que no se inscriba tal vinculación, se está revocando la solicitud inicial contenida en el documento.

c.- Si alguien, en documento público (escritura pública) pide agrupar dos fincas, pero cuando lo presenta al registro pide que no se agrupen, y luego se vende en subasta una de las fincas a un tercero, no puede venir este tercero a pedir que, ahora sí, se inscriba a su favor la agrupación (o vinculación) entre la finca que él ha adquirido y la que no se le ha transmitido, que, por tanto, tienen distintos titulares registrales, (y deben seguir teniéndolos).

En resumen, esta Resolución resulta criticable sobre todo porque:

1.- No analiza la cuestión clave: que es cuál es el objeto del negocio jurídico de adquisición del recurrente. Si incluye o no incluye extremos o derechos (en este caso, supuestas titularidades ob rem sobre fincas o cuota indivisas anejas) pendientes de inscripción pero no inscritos previamente. En caso afirmativo, se podrá subsanar la falta registral de previa inscripción (art 20 LH) , y solicitar ahora tal inscripción utilizando documentos notariales previos no inscritos. Pero si se interpreta y concluye que el objeto del titulo adquisitivo no incluye tales derechos, no podrá exigirse la inscripción a su favor de derechos o fincas ajenas, ni siquiera utilizando titulos notariales previos no inscritos.

2.- Confunde la mención registral de una vinculación ob rem con la inscripción formal de tal vinculación, y lo que es peor: atribuye a la primera los efectos de la segunda.

3.- Incurre en la incongruencia de decir que estima un recurso que solicita inscribir algo que la DG considera que ya está inscrito. Y se esfuerza en dar una serie de argumentos (criticables y criticados) para justificar que la vinculación ob rem se puede inscribir ahora, con lo cual, en realidad, reconoce que no estaba previamente inscrita.

Para ese viaje …