REGIMEN JURÍDICO DE LOS PRESTAMOS HIPOTECARIOS afectados por las erupciones volcánicas de la isla de La Palma

 

JOAQUIN DELGADO

 

Aquí analizamos tanto las cuestiones expresamente previstas por el RDL 20/2021, como algunas  que se plantean, incluso de mayor trascendencia, y que no se abordan en la citada norma.

 

* I.- RDL 20/2021: MORATORIA LEGAL:

El Real Decreto-ley 20/2021, de 5 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes de apoyo para la reparación de los daños ocasionados por las erupciones volcánicas y para la reconstrucción económica y social de la isla de La Palma, que entró en vigor el mismo día de su publicación en BOE (6 de octubre de 2021) establece una moratoria legal en estos préstamos.

 

* 1.- Exposición de motivos: 

“el capítulo segundo del título IV, aborda un conjunto de medidas de suspensión de obligaciones de pago de intereses y principal –moratorias– para préstamos y créditos con y sin garantía hipotecaria, regulando su régimen y efectos. A tal fin, se incluye entre las medidas de este real decreto-ley una moratoria legal de amplio alcance en relación con las deudas asociadas a créditos y préstamos de los afectados por la erupción. La moratoria tendrá una duración inicial de seis meses ampliable en otros seis por acuerdo del Consejo de Ministros.”

* 2.- Ambito de aplicación:

Prestamos y creditos con garantiza hipotecaria de inmuebles ubicados en la zona afectada, o de prestatarios o deudores que sean personas físicas residentes en la zona afectada, o de deudores personas físicas o jurídicas cuya actividade económica principal se encuentre en la zona afectada.  Art 16

No exige ser consumidor

“se considerará zona afectada por los movimientos sísmicos y las erupciones volcánicas a la zona declarada como afectada gravemente por una emergencia de protección civil conforme al Acuerdo de Consejo de Ministros, …”

 

* 3.- Forma de acreditar que se cumplen los requisitos: 

1. a) En el caso de operaciones con garantía hipotecaria, con una mera solicitud.
2. b) En el caso de operaciones sin garantía hipotecaria de personas físicas residentes en la zona afectada por los movimientos sísmicos y las erupciones volcánicas, con un certificado de empadronamiento.
3. c) En el caso de operaciones sin garantía hipotecaria de personas físicas o jurídicas titulares de explotaciones en la zona por los movimientos sísmicos y las erupciones volcánicas mediante cualquier documento que acredite dicha circunstancia o, en su caso, mediante declaración responsable.  ((art 18)

 

 

* 4.- Plazo para solicitar la moratoria:

“hasta seis meses desde la entrada en vigor del real decreto-ley”. (que se produjo el 6-10-2021)

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5.- Efectos de la moratoria:

 

* 5.1 Para el deudor:

“suspensión del pago de la deuda y del devengo de intereses durante seis meses, (ampliable a otros 6 por acuerdo del Consejo de Ministros) (art 21)

“Los importes que serían exigibles al deudor de no aplicarse la moratoria no se considerarán vencidos. Durante el período de suspensión no se devengará interés alguno.” (art 20)

* 5.2 Para el hipotecante no deudor:

Durante esa suspensión, beneficio de excusión aunque hubieran renunciado  (art 17) (irrelevante)

 

* 5.3 Para el acreedor:

Cualquier acreedor, incluso no profesional ni prestamista habitual

“Una vez realizada la solicitud de la suspensión …el acreedor procederá de forma automática a la suspensión “   “La aplicación de la suspensión no requerirá acuerdo entre las partes, ni novación contractual alguna, para que surta efectos. “  (Art 20)

“a) El acreedor no podrá exigir el pago de la cuota, ni de ninguno de los conceptos que la integran (amortización del capital o pago de intereses), ni íntegramente, ni parcialmente.

1. b) No se devengarán ningún tipo de intereses, ni ordinarios, ni de demora.
2. c) Se inaplicará cualquier cláusula de vencimiento anticipado que, en su caso, conste en el contrato de préstamo o crédito. (art 21.2)

* 5.4 Efectos sobre el plazo:

“la fecha del vencimiento acordada en el contrato se ampliará, como consecuencia de la suspensión, por el tiempo de duración de esta, sin modificación alguna del resto de las condiciones pactadas”.  Art 21.3

 

 

* 6. Posible novación adicional a la moratoria legal:

“Cuando prestamista y prestatario beneficiario de la moratoria acuerden una novación como consecuencia de la modificación del clausulado del contrato en términos o condiciones contractuales que vayan más allá de la mera suspensión, incorporarán, además de aquellos otros aspectos que las partes pacten, la suspensión de las obligaciones contractuales impuesta por este real decreto-ley y solicitada por el deudor, así como el no devengo de intereses durante la vigencia de la suspensión.” (art 20.4)

 

* 7. Formalización e inscripción:

“la suspensión deberá formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad”

“Será obligación unilateral de la entidad acreedora la elevación a escritura pública del reconocimiento de la suspensión, a los efectos de que pueda procederse a la inscripción de la ampliación del plazo inicial en el Registro de la Propiedad. “ (art 24.2)

Dicho otorgamiento “no estará sujeta a lo dispuesto en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, de crédito inmobiliario”.

 

* 8. Reducción del 50% de los aranceles notariales y registrales.  Art 20.5

“Los derechos arancelarios notariales y registrales derivados de la formalización e inscripción previstos en este apartado serán satisfechos, en todo caso, por el acreedor.”

* 8.1 Arancel notarial:

“…reducidos al 50 por ciento, sin que se devengue cantidad alguna a partir del quinto folio de matriz y de copia, sea copia autorizada o copia simple. El arancel mínimo previsto será de 30 euros y el máximo de 75 euros.”

* 8.2 Arancel registral:

“… bonificación del 50 por ciento. El arancel mínimo previsto será de 24 euros y el máximo de 50 euros. “

 

* 9. Efectos de la inscripcion de la moratoria sobre los titulares de cargas posteriores:

“La inscripción de la ampliación del plazo inicial tendrá plenos efectos, en su caso, frente a los acreedores intermedios inscritos aunque no cuente con el consentimiento de estos. “  art 20.3

 

* 10. Régimen fiscal:

Exención en el ITPAJD de “las escrituras de formalización de las moratorias de préstamos y créditos hipotecarios o sin garantía hipotecaria que se produzcan en aplicación de la suspensión de las obligaciones de pago de intereses y principal conforme a los artículos 15 a 21 del Real Decreto-ley 20/2021 “   (Disp final 1ª)

 

* 11. Consecuencias de la aplicación indebida por el deudor.

“El deudor …  que se hubiese beneficiado de las medidas de moratoria en este real decreto-ley sin la concurrencia de las condiciones de pertenencia al ámbito de aplicación previstas en el artículo 16, será responsable de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas de flexibilización, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta del deudor pudiera dar lugar. En particular, se considerarán vencidas las cuotas suspendidas desde la fecha en la que hubieran sido exigibles de no aplicarse la moratoria.

El importe de los daños, perjuicios y gastos no puede resultar inferior al beneficio indebidamente obtenido por el deudor por la aplicación de la norma.   (art 22)

 

* COMENTARIOS-JDR

 

* 1.- Posible aplicación también a no consumidores y a prestamistas no habituales:

Aunque toda la normativa reseñada forma parte del “TÍTULO IV” que lleva por rúbrica “Medidas de protección de personas consumidoras”, de la redacción de los artículos concretos que regulan la moratoria hipotecaria resulta que se aplica también a no consumidores, y por tanto, tambien a prestamistas no habituales ni profesionales.

 

* 2.- Posible aplicación a hipotecas de fincas en cualquier lugar de España,

si el deudor tiene su residencia o su principal actividad económica en la zona afectada por las erupciones.

Por tanto, esta moratoria, se se cumplen sus requisitos, puede tener aplicación potencial en prestamos y creditos hipotecarios garantizados con fincas sitas en cualquier lugar de España.

 

 

* II.- OTRAS CUESTIONES QUE NO SE ABORDAN EN EL CITADO RDL.

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1.- VENCIMIENTO ANTICIPADO: ¿Es posible que el acreedor imponga el  vencimiento anticipado del préstamo, y con ello, si el deudor no paga en el acto, el correlativo aumento de intereses por aplicación de los de demora?

 

Es muy habitual (ocurre casi siempre) que las escrituras de prestamo hipotecario incluyan la siguiente (o muy similar) estipulación predispuesta por el prestamista:

“… la entidad prestamista podrá exigir por anticipado el pago de la totalidad del capital pendiente, intereses devengados y demás conceptos a cargo de la parte deudora, dando por vencido el préstamo… si la/s finca/s hipotecada/s disminuyera/n de valor en más de un veinte por cien respecto al tipo fijado para subasta, y la parte deudora no ampliase la hipoteca a otros bienes que sean suficientes a satisfacción de la entidad prestamista”. (tomado de una escritura real)

 

Pasada la suspensión legal de 6 meses (que el Consejo de Ministros podría prorrogar por otros 6), el citado RDL 20/2021 norma no pone impedimento alguno a la aplicacion de las clausulas contractuales de vencimiento anticipado, entre ellas, la muy habitual de vencimiento por disminución del valor de la finca hipotecada, lo cual sería dramático para los afectados, que además de perder sus propiedades hipotecadas,  perderían tambien el plazo para ir pagando el prestamo que pidieron para su adquisición, el cual vencería anticipadamente, y con ello, perderían la aplicación del tipo de interés ordinario, y se aplicaría el demora que supone incrementar el ordinario en 3 puntos.  Debería ponerse impedimento o al menos moderación legal a la posibilidad de que esto ocurra.

 

En mi opinión resulta cuando menos paradójico que el Estado, mediante este Decreto Ley, cuando se trata de una estipulación absolutamente justa y nada abusiva (que cada cuota periódica de un  prestamo ha de pagarse a su respectivo vencimiento), no tiene reparo en privar a una parte contractual de su derecho de cobro durante un tiempo, para favorecer a la otra parte contractual.  Y aplica esta medida no sólo a las entidades financieras, sino a cualquier prestamista no habitual, incluso entre particulares. (Qué fácil es hacer caridad con el dinero ajeno.  Y aunque no me corresponde ni atrae el papel de defensor de los prestamistas,  esta medida, sin duda popular, puede ser inconstitucional en la medida en que confisca un derecho patrimonial privado legítimo sin compensación alguna).

 

Y en cambio, el Estado no pone impedimento alguno a que se aplique una estipulaciòn contractual qué sí que es clara o posiblemente abusiva, predispuesta e impuesta por la parte negocial fuerte a la débil, como la de que por disminución del valor de la finca hipotecada haya de vencer anticipadamente todo el prestamo, y aumentarse drásticamente el tipo de interés aplicable.  Aquí sí que era y en necesaria, a mi juicio, un intervención legal para impedir tan dramática consecuencia para los afectados por la erupción volcánica.

 

Es cierto que el  art 1129 CC prevé que “perderá el deudor todo derecho a utilizar el plazo… cuando por actos propios hubiese disminuido aquellas garantías después de establecidas, y cuando por caso fortuito desaparecieran, a menos que sean inmediatamente sustituidas por otras nuevas e igualmente seguras.”

En el caso de fincas hipotecadas dañadas o incluso completamente sepultadas por las coladas de lava, se produce un indudable disminución de su valor, pero no por actos propios de deudor, sino por caso fortuito.

Pero la finca, como objeto jurídico de propiedad privada, tampoco “desaparece”, pues sigue existiendo la propiedad privada sobre esa porción del territorio que, por accesión natural, ha recibido un aporte de material volcánico.  Recordemos que conforme al articulo 109 de la Ley Hipotecaria, “la hipoteca se extiende a las accesiones naturales”. Por tanto, la finca hipotecada, incluso ahora sepultada por la lava, no ha desaparecido jurídicamente, sino que por accesión natural se le ha incorporado una capa más o menos gruesa de material volcánico, y aunque ello conlleva una drástica disminución del valor de la propia finca, tal disminución no ha sido “por actos propios del deudor”, sino por caso fortuito.  Es decir, que no resulta de aplicación la pérdida de plazo prevista en el articulo 1129 del CC.

Y no parece muy justo permitir la aplicación de clausulas contractuales predispuestas e impuestas por las entidades financieras,  muy probablemente abusivas, que pretenden hacer perder al deudor el derecho al plazo para pagar su deuda (aplicando el vencimiento anticipado) en supuestos distintos de los contemplados en la ley.

 

Téngase en cuenta, además, que el vencimiento anticipado de lo prestamos y créditos objeto de la Ley 5/2019 está regulado de manera imperativa en el articulo 24, conforme a unas reglas que ” no admitirán pacto en contrario”.  Por tanto, si una regulación imperativa del vencimiento anticipado que no admite pacto en contrario no contempla como supuesto de vencimiento anticipado la disminución de valor de la finca hipotecada por caso fortuito o fuerza mayor, es que no cabe tal supuesto, ni siquiera por pacto especialmente negociado, y menos aún, por pacto predispuesto e impuesto como condición general de la contratación de la entidad prestamista.

 

* 2.- COBRO DE INDEMNIZACIONES POR CONTRATOS DE SEGURO Y/O POR FUTURAS EXPROPIACIONES ¿Quién las cobra y qué destino han de tener?

 

El artículo 109 de la LH establece que “La hipoteca se extiende … al importe de las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario por razón de los bienes hipotecados” y el 110 añade que “Conforme a lo dispuesto en el artículo anterior, se entenderán hipotecados juntamente con la finca, aunque no se mencionen en el contrato, siempre que correspondan al propietario: … Las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario de los inmuebles hipotecados por razón de éstos, siempre que el siniestro o hecho que las motivare haya tenido lugar después de la constitución de la hipoteca y, asimismo, las procedentes de la expropiación de los inmuebles por causa de utilidad pública”

Además, señala que “si cualquiera de estas indemnizaciones debiera hacerse efectiva antes del vencimiento de la obligación asegurada y quien haya de satisfacerlas hubiere sido notificado previamente de la existencia de la hipoteca, se depositará su importe en la forma que convengan los interesados o, en defecto de convenio, en la establecida por los artículos 1.176 y siguientes del Código Civil.”

 

Por ello, también se echa en falta que el citado RDL 20/2021, o alguno que se apruebe después, previera una regulación especial  a fin de conseguir que el importe de las posibles indemnizaciones que correspondan al propietario de las fincas (por contratos de seguro o por expropiación) no acaben necesariamente destinadas a hacer frente a la amortización anticipada de los prestamos hipotecarios, ni queden simplemente consignados e improductivos hasta su vencimiento ordinario, sino que se apruebe una regulación específica que permita conciliar de manera equitativa los legítimos intereses de ambas partes: el del propietario a intentar rehacer su vida y/o fuente de ingresos y el de la entidad prestamista a ser reembolsada puntualmente (y no antes) del importe prestado con sus intereses ordinarios (y no más altos).

De nuevo será precisa un intervención pública (bien sea normativa, que es lo deseable, o meramente judicial) para poner coto y moderación a la aplicación de estipulación predispuestas (probablemente abusivas), como la de que “el prestatario apodera irrevocablemente a la entidad prestamista para percibir directamente, de quien proceda, el importe de las indemnizaciones y contraprestaciones que, como consecuencia de siniestro o procedimiento de expropiación forzosa,  sean procedentes, y aplicarlas a la cancelación del principal, intereses y demás cantidades que le sean debidas”. (Transcrito de una escritura real de entre tantísimas similares)