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Contenidos útiles para la práctica registral._______Edita: Joaquín Delgado (Registrador de la Propiedad y Notario)

TITULAR:

J. DELGADO: LA OPCION ENTRE INSCRIBIR UNA EDIFICACIÓN COMO “LEGAL” O COMO “PRESCRITA (ART 28.4 TRLS) TIENE IMPORTANTES CONSECUENCIAS. La DG, que fomenta la vía del 28.4, lo advierte, pero omite detallarlas.

Contenido:

Indice destacado:

* INTRODUCCIÓN. Existen dos vías para inscribir edificaciones en el registro de la propiedad:

 

* 1.- La LEGAL (vía compleja):

Acreditar el cumplimiento de la legalidad ordinaria (licencia de obras, certificado de terminación conforme al proyecto aprobado por dicha licencia, licencia – o declaración responsable- de ocupación, certificado de eficiencia energética, aportación del libro del edificio, constitucion del seguro decenal si se trata de viviendas, etc.

Por esta vía quedan salvaguardados tanto los derechos del promotor, como los de terceros adquirentes, y satisfechas las exigencias legales de naturaleza urbanística, edificatoria, etc.

* 2.- LA ILEGAL PRESCRITA (atajo sencillo):

Acreditar que tiene una antigüedad tal que aunque no haya cumplido la legalidad, no podría ya ordenarse su demolición en un expediente de disciplina urbanística. (Art 28.4 TR Ley de suelo)

 

En la práctica cotidiana se observa que para muchos fedatarios y para muchos promotores de edificaciones parece que les fuera indiferente la vía por la cual conseguir que una determinada edificación, de cierta antigüedad, se inscriba en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, no es en absoluto así.

Y en este artículo se alerta del peligro de fomentar que edificaciones “antiguas” que quizá sean conformes con la ordenación urbanística y podrían acreditarlo si el promotor se esforzara en reunir los documentos precisos, opten en la práctica por la comodidad de inscribirse como las “ilegales prescritas” por la vía del art 28.4 TR Ley de suelo.

 

* LA DOCTRINA DE LA DG:

* .- No es una opción ni decisión irrelevante:

Como ya se dijo en la resolución de 19 de abril de 2016, es deber del notario autorizante conocer –y advertir de ello a los otorgantes–, que no es en absoluto indiferente o irrelevante la vía jurídica, de entre las ofrecidas en el artículo 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, por la que se solicite y obtenga eventualmente la inscripción registral de una edificación terminada”.

* .- La decisión compete tomarla al propietario, (y no al notario), pues tiene importantes consecuencias jurídicas

Y que “para que el otorgante esté suficientemente informado y valore adecuadamente las ventajas e inconvenientes de optar por la del número 1 o por la del número 4 de dicho artículo –decisión que por su trascendencia no compete nunca ejercitar al notario autorizante–, no debería atender simplemente a la aparente ventaja o facilidad que ofrece al artículo 28.4 en cuanto a la reducción de requisitos documentales exigibles en comparación con los del artículo 28.1, sino considerar también otras consecuencias jurídicas que ello supone.”

* .- Sin embargo, la DG, por un lado,”rebaja” aún más los ya muy rebajados requisitos legales para la inscripción de obras antiguas.

Aunque se hayan construido bajo la vigencia de la normativa sustantivaa que exige el libro del edificio y el certificado de eficiencia energética, la DG les dispensa (ilegalmente) de tales requisitos legales.

Así, por ejemplo:

* Sobre el libro del edificio:

La R. De 16 de Mayo de 2013 dijo que  “respecto del llamado Libro del Edificio, (…) la exigencia de su depósito se refiere a las obras nuevas terminadas que se formalizan al amparo del artículo 20.1 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo , pero no a las que se formalizan al amparo de su apartado cuarto” (Doctrina reiterada despues, por ejemplo, en R. 6 de septiembre de 2016)

* Sobre el certificado de eficiencia energética:

La  resolución de 19 de abril de 2016  dijo  que “no es exigible el certificado de eficiencia energética, ya que se trata de una obra nueva antigua respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes”.

(ver comentario crítico de estas resoluciones en regispro)

 

* .- Con esa “rebaja”, la DG fomenta la vía del art 28.4 e incluso anima a utilizarla en el caso de obras que pueden ser legales.

 

En efecto, la DG insiste en que la vía del art 28.4 tambien está abierta para hacer inscribir edificaciones “antiguas” con proyecto y licencia de obras, tanto si finalmente no se ajustaron al proyecto aprobado (ilegales pero prescritas), como si sí se ajustaron pero por comodidad se quiere ahora prescindir de cumplir los requisitos legales para la inscripcion (supuesto de edificaciones legales o potencialmente legales o legalizables que no acreditan su legalidad sino que  prefieren entran al Registro de la Propiedad por la misma vía rápida y fácil que las ilegales prescritas).

 

* .- Y por otro lado, la DG omite advertir o detallar cuáles son las consecuencias jurídicas perjudiciales de optar por la vía del art 28.4 TRLS .

 

Esta opción (fomentada por la propia DG) resulta especialmente perjudicial para los interesados, (para todos los interesados, tanto el promotor como los terceros) si la edificación es legal o legalizable (conforme a la ordenación urbanística), pero, por comodidad, se opta por inscribirla por la vía del art 28.4 sin acreditar debidamente tal legalidad o legalización, sino solo su  “prescripción” urbanística.

 

 

* COMENTARIO: CÚALES SON ESAS CONSECUENCIAS JURÍDICAS (NEGATIVAS) DE INSCRIBIR POR LA VÍA DEL ART 28.4 TRLS

 

Se echa en falta que fuera la propia DG (que constantemente trata de fomentar la vía del articulo 28.4 rebajando aun más sus ya muy rebajados requisitos jurídicos), no sólo advirtiera  de la existencia importantes consecuencias jurídicas,  sino que fuera más explícita acerca de las mismas, para ilustrar a los interesados (los propietarios ) a la hora de tomar sus decisiones (y a los propios notarios a la hora de informar y asesorar debidamente a sus clientes).

Así, por ejemplo:

* .- La vía del art 28.4 TR Ley Suelo no supone verificacion de la legalidad de la obra ni de su uso:

 

A este respecto procede recordar desde aquí, tanto a quien inscribe una edificación como a quien adquiere una edificación ya inscrita en el registro de la propiedad, que si la inscripción de tal edificación se practicó por la vía prevista en el apartado 4 del articulo 28 citado, esta vía excepcional no supone por sí misma la verificación registral de la legalidad ni legalización de la existencia de la edificación como cuerpo físico, y ni siquiera de la legalidad o ni legalización de la posibilidad de su uso o utilización, ni del cumplimiento de requisitos de habitabilidad, seguridad y salubridad, sino que todos estos extremos esenciales dependerán de un ulterior pronunciamiento administrativo, como puede ser su eventual declaración de asimilación al régimen de fuera de ordenación, o declaración equivalente, conforme a la normativa autonómica que en cada caso resulte de aplicación.

 

Por eso mismo, el propio apartado 4 del articulo 28  prevé, con carácter general, que en estos casos “los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas … y harán constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que expidan, la práctica de dicha notificación” de modo que “cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida por el correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la información a que se refiere la letra anterior, estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario.”

 

* .-Hasta que no se obtenga la legalización expresa, o en su caso, la declaración de asimilado a fuera de ordenación, no se permite acceder a los servicios ni suministros básicos ni realizar obra alguna:

 

Por ejemplo, en Andalucía: Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (LISTA)

Art 151: “Ante actuaciones realizadas sin licencia o título habilitante exigido por esta Ley o contraviniendo sus términos, la Administración acordará su legalización o impondrá las medidas necesarias para adecuar la realidad a la ordenación territorial y urbanística, según resulten o no conformes con ella”

Art 152  “La legalización de las actuaciones que resulten compatibles con la ordenación vigente podrá instarse, en todo momento, a solicitud del interesado, aunque haya transcurrido el plazo para restablecer la legalidad territorial y urbanística”

“Si del procedimiento de legalización se concluye que las obras no son compatibles con la ordenación aplicable, se continuará el procedimiento de restablecimiento, ordenando las medidas para adecuar la realidad a la ordenación territorial y urbanística.

Y en cambio, “Si no procede la legalización, pero se comprueba que ha transcurrido el plazo para restablecer la legalidad territorial y urbanística, así se declarará en la resolución que se dicte, sin perjuicio de la tramitación del procedimiento para el reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación.”

Y a este respecto,  conforme al artículo 173.3 de la , (según criterio legal no muy distinto al aplicable en otras comunidades autónomas) “las edificaciones irregulares no podrán acceder a los servicios básicos ni se podrá realizar en ellas obra alguna hasta que se haya producido la resolución administrativa de reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación”

 

* .- Incluso si se obtiene  la declaracion de asimilado a fuera de ordenación, ello no implica legalización de la edificacion ni autorizacion de actividades en ella.

Art  174.1 LISTA: “La declaración de asimilado a fuera de ordenación de una edificación irregular no supone su legalización”

Y añade en el apartado 4 que “El reconocimiento de que la edificación reúne las condiciones mínimas de seguridad y salubridad determina la aptitud física de la edificación para su utilización, pero no presupone el cumplimiento de los requisitos y condiciones que fueran exigidos para autorizar las actividades que en ella se lleven o puedan llevar a cabo

 

* .- Estas edificaciones NO van a ser valoradas en caso de expropiación:

En caso de expropiación, conforme al artículo 35 del Texto Refundido de la Ley de suelo estatal, la edificaciones serán valoradas “siempre que se ajusten a la legalidad al tiempo de la valoración”, aclarando la ley que “se entiende que las edificaciones, construcciones e instalaciones se ajustan a la legalidad al tiempo de su valoración cuando se realizaron de conformidad con la ordenación urbanística y el acto administrativo legitimante que requiriesen, o han sido posteriormente legalizadas de conformidad con lo dispuesto en la legislación urbanística.” Y, a este respecto, como señala, por ejemplo el artículo 174 de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, (según criterio legal no muy distinto al aplicable en otras comunidades autónomas), es relevante tener en cuenta que  “la declaración de asimilado a fuera de ordenación de una edificación irregular no supone su legalización, ni produce efectos sobre aquellos otros procedimientos a los que hubiera dado lugar la actuación realizada en contra del ordenamiento jurídico …”.

Por tanto, tales edificaciones, al no constar su legalidad ni legalización al tiempo de la expropiación, no serán valoradas para la fijación del justiprecio.

 

* .- Aunque no se ordene su demolición, si se caen o destruyen accidentalmente, no pueden ser reconstruidas:

Efectivamente, las únicas obras en su caso permitidas son las de conservación, pero no las de reconstrucción.

 

 

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