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_______Contenidos útiles para la práctica registral._______Edita: Joaquín Delgado (Registrador de la Propiedad y Notario)

TITULAR:

J. DELGADO: CÓMO PUEDE INMATRICULARSE UNA FINCA ADQUIRIDA POR USUCAPIÓN.

Contenido:

CÓMO PUEDE INMATRICULARSE UNA FINCA ADQUIRIDA POR USUCAPIÓN DESDE TIEMPO INMEMORIAL.

 

(Aplicable, por ejemplo, a la Iglesia Católica o cualquier otra persona física o jurídica que no disponga de titulo de propiedad ni de la posibilidad de acudir a la certificación administrativa del art 206 LH)

 

* INTRODUCCIÓN:

 

Como señaló la  resolucion de la DGRN de 24-6–2016  “resulta incontrovertido que desde la entrada en vigor de la nueva redacción de este precepto, el día 26 de junio de 2015, la Iglesia Católica …-ya no puede obtener la inmatriculación de sus bienes inmuebles por la vía que anteriormente le concedía el artículo 206 de la Ley Hipotecaria.”

“Lo que se discute es si, al menos, tal certificación puede ser considerada como «título de propiedad de la finca que se pretende inmatricular» en los términos y a los efectos del artículo 203, regla segunda, letra a), de la Ley Hipotecaria.”

Y a este respecto la DG señala que “ha de concluirse que una simple certificación de dominio librada por el supuesto dueño, en tanto que documento confeccionado unilateralmente por el favorecido por el mismo, y sea cual fuera el título material o modo de adquisición del dominio que se exprese en dicha certificación, no es nunca en sí mismo un título de dominio o de propiedad, y por tanto, no debió permitir la iniciación notarial del expediente de dominio, ni debe permitir la expedición registral de la certificación solicitada ni la práctica de la anotación preventiva previstas en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria”

Y la única alternativa que ofrece es la de que, conforme al artículo 204 “«podrá obtenerse también la inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad (…). En virtud de sentencia que expresamente ordene la inmatriculación, obtenida en procedimiento declarativo en que hayan sido demandados todos los que, de conformidad con lo establecido en el artículo 203, deban intervenir en el expediente, observándose las demás garantías prevenidas en dicho artículo».

 

En este artículo se razona sobre los inconvenientes de considerar que esa sea la única vía, y se proponen alternativas más eficientes, conforme a Derecho, como la de instar y obtener conforme al reglamento notarial acta de notoriedad sobre la adquisición por usucapión, la cual acta no es título inmatriculador, pero sí es un titulo de propiedad que permite iniciar el expediente de dominio notarial, regulado en la ley hipotecaria, que sí es ya título inmatriculador.

 

* CONSIDERACIONES: HACIA UNA VÍA ALTERNATIVA.

El artículo 609 del Código Civil, al regular los diferentes modos de adquirir la propiedad, establece que “La propiedad se adquiere por la ocupación. La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. Pueden también adquirirse por medio de la prescripción.”

Y, respecto de la prescripción, reitera en el artículo 1930 que “por la prescripción se adquieren, de la manera y con las condiciones determinadas en la ley, el dominio y demás derechos reales. También se extinguen del propio modo por la prescripción los derechos y las acciones, de cualquier clase que sean.”  Y en los siguientes artículos regula los requisitos para que opere la prescripción – ordinaria o extraordinaria, según los casos- del dominio y demás derechos reales.

Para la llamada prescripción ordinaria el artículo 1957 exige “la posesión durante diez años entre presentes y veinte entre ausentes, con buena fe y justo título” y para la llamada extraordinaria el articulo 1959 considera suficiente la “posesión no interrumpida durante treinta años, sin necesidad de título ni de buena fe, y sin distinción entre presentes y ausentes, salvo la excepción determinada en el artículo 539”.

Y, desde el punto de vista registral, también distingue la doctrina entre la prescripción “secundum tabulas” que es la que opera a favor del titular registral y se regula en el articulo 35 de la Ley Hipotecaria, y la prescripción “contra tabulas”, que es la que opera en contra del titular registral y se regula en el artículo 36 de la misma Ley.

A ello podríamos añadir una tercer categoría, la prescripción que podemos llamar “extra tábulas, cuando ni quien adquiere su derecho por prescripción adquisitiva, ni quien pierde su derecho por prescripción extintiva, tienen inscripción registral alguna a su favor.

Es evidente que la prescripción “contra tabulas” sólo puede declarase y producir efecto en virtud de sentencia judicial firme recaída en procedimiento entablado contra el titular registral, pues así resulta con toda claridad de diversos artículos de la ley Hipotecaria.

Pero cuando la supuesta prescripción adquisitiva se hubiera producido “desde tiempo inmemorial”, y no concurra ninguna presunción de titularidad previa a contradecir derivada de ninguna inscripción registral, (supuesto que hemos llamado prescripción extra tabulas) resultaría prácticamente imposible conocer siquiera contra quién habría de interponerse la hipotética demanda judicial tendente a obtener una sentencia declarativa de tal prescripción inmemorial.

Además,  incluso si se demandara a una persona en particular, a elección del demandante, y se obtuviera – posiblemente en rebeldía o por allanamiento del demando- una sentencia firme declarativa de una adquisición de dominio operada por prescripción adquisitiva, dicha sentencia no sería tampoco en sí misma título que permita por sí solo la inmatriculación de la finca a favor del favorecido por dicha declaración judicial, pues el artículo 204 de la Ley Hipotecaria exige, para la inmatriculación, que se trate de “sentencia que expresamente ordene la inmatriculación, obtenida en procedimiento declarativo en que hayan sido demandados todos los que, de conformidad con lo establecido en el artículo 203, deban intervenir en el expediente, observándose las demás garantías prevenidas en dicho artículo”.

 

Siendo todo ello así, resulta procedente preguntarse cuál sea entonces el medio o procedimiento inmatriculador al que, tras la Ley 13/2015, pueda acudir la Iglesia Católica, o cualquier otra entidad o confesión religiosa con personalidad jurídica, o cualquier otra persona física o jurídica distinta de las contempladas en el nuevo artículo 206,  cuando, sin disponer de título escrito de dominio, hubiera adquirido la propiedad de un inmueble por prescripción adquisitiva extraordinaria “extra tabulas” y “desde tiempo inmemorial”.

 

Una posible respuesta sería acogerse al número 5 del artículo 204 de la ley y demandar judicialmente a “todos los que, de conformidad con lo establecido en el artículo 203, deban intervenir en el expediente, observándose las demás garantías prevenidas en dicho artículo”.   Ello implica tener que demandar a un elevado número de personas, con la consiguiente carga de trabajo para los órganos jurisdiccionales y el consiguiente sobrecoste en tiempo y recursos para las numerosas partes litigantes.

 

Pero tampoco debería descartarse la posibilidad de obtener un título extrajudicial declarativo de la prescripción adquisitiva, como podría ser un acta de notoriedad tramitada y concluida conforme al articulo 209 del Reglamento Notarial, que establece que “las actas de notoriedad tienen por objeto la comprobación y fijación de hechos notorios sobre los cuales puedan ser fundados y declarados derechos y legitimadas situaciones personales o patrimoniales, con trascendencia jurídica” y que “el Notario, si del examen y calificación de las pruebas y del resultado de las diligencias estimaré justificada la notoriedad pretendida, lo expresará así, con lo cual quedará conclusa el acta. Cuando además de comprobar la notoriedad se pretenda el reconocimiento de derechos o la legitimación de situaciones personales o patrimoniales, se pedirá así en el requerimiento inicial, y el Notario emitirá juicio sobre los mismos, formalmente, si resultasen evidentes por aplicación directa de los preceptos legales atinentes al caso”.

 

Si finalmente se obtuviera tal resultado del acta de notoriedad, aun cuando la misma no es por sí titulo inmatriculador, sí que se podría utilizar dicha acta como título escrito de dominio para con ella – que ya es algo distinto y más cualificado que una simple certificación o afirmación unilateral de dominio-  promover seguidamente también ante notario el nuevo expediente de dominio regulado en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria.

 

En tal hipótesis, el mismo artículo 203 señala que “si se formulase oposición por cualquiera de los interesados, con expresión de la causa en que se funde, el Notario dará por concluso el expediente y archivará las actuaciones, dando cuenta inmediata al Registrador. En ese caso, el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca. En otro caso, levantará el Notario acta accediendo a la pretensión del solicitante, en la que se recogerán las incidencias del expediente, los documentos aportados, así como la falta de oposición por parte de ninguno de los posibles interesados, y remitirá copia al Registrador para que practique, si procede, la inmatriculación solicitada”.

 

Por eso, en la interpretación que aquí se hace, que respeta los requerimientos esenciales y conceptuales del sistema legal vigente, y trata de alinearse con el objetivo legal de la desjudicialización pero sin merma de garantías y por supuesto sin menoscabo del principio de tutela judicial efectiva, se podría conseguir, simultáneamente, cumplir el requisito de disponer y aportar título escrito de dominio – y no simple certificación unilateral- al inicio del expediente notarial, y además, reducir el número de personas que han de ser demandados judicialmente a sólo aquéllas que en el expediente notarial de dominio hubieran formulado oposición.  Y si hipotéticamente ninguno de los numerosos interesados que han de ser notificados notarialmente hubiera formulado oposición, el registrador, calificará y decidirá “si procede” practicar la inmatriculación solicitada sin que haya sido imprescindible la intervención judicial previa en ninguna fase del procedimiento inmatriculador, pues, recordemos, en la hipótesis de la inmatriculación de fincas no inscritas a favor de persona alguna, no se estaría atacando ninguna presunción de titularidad registral que hubiera de ser desvirtuada judicialmente.

 

Por otra parte, si la DGRN (ver R. 1-2-2017) ya admitió que una simple acta de notoriedad pueda servir como título público de adquisición a los efectos del artículo 205, que exige “acreditar haber adquirido la propiedad de la finca … mediante título público” (lo cual es muy discutible, y en mi opinión contrario a la ley), no hay razón para que no admita también la DG que el acta de notoriedad pueda servir como “titulo de propiedad (no precisa siquiera ser titulo público) de la finca que se pretende inmatricular que atribuya el dominio sobre la misma al promotor del expediente”, a los efectos de la iniciación del expediente de dominio del articulo 203 LH.

A estos efectos debe recordarse que el “acta de notoriedad” y “expediente de dominio notarial” son clara y radicalmente diferentes. Además de tener distinta regulación, requisitos y efectos, así lo recordó la Resolución de 7 de noviembre de 2019 (doctrina reiterada despues) al señalar que  “el hecho de que ese expediente de dominio notarial se documente a través de actas notariales con sus respectivas diligencias, y no de una escritura pública, no debe inducir a pensar erróneamente, como por inercia ocurre con frecuencia, que estemos propiamente ante un acta de notoriedad (tipo instrumento público notarial que está definido en el artículo 209 del Reglamento Notarial y subsiste plenamente, pero a otros efectos), ni que la finalización exitosa de los actuales expedientes de dominio notariales tenga su fundamento en la apreciación de la supuesta notoriedad de los hechos alegados por el promotor, sino en el cumplimiento de todos y cada uno de los trámites legalmente previstos, a salvo siempre, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, lo que decida motivadamente la calificación registral. ”

 

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