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_______Contenidos útiles para la práctica registral._______Edita: Joaquín Delgado (Registrador de la Propiedad y Notario)

TITULAR:

J. DELGADO: MEDIDAS REPARADORAS MOTIVADAS POR LAS ERUPCIONES VOLCÁNICAS EN LA ISLA DE LA PALMA. ANALISIS COMPARATIVO DE OPCIONES POSIBLES Y NUEVAS PROPUESTAS.

Contenido:

MEDIDAS REPARATORIAS MOTIVADAS POR LAS ERUPCIONES VOLCÁNICAS EN LA ISLA DE LA PALMA. ANALISIS COMPARATIVO DE DISTINTAS OPCIONES POSIBLES. NUEVAS PROPUESTAS.

 

Distinguimos entre

.- Medidas ya aprobadas por normativa en vigor

.- Medidas nuevas que se plantean

Y en cada caso, reseñando brevemente sus aspectos positivos y negativos.

 

Premisa: se parte de la premisa de que los terrenos dañados o cubiertos por las coladas de lava siguen teniendo la misma titularidad, pública o privada, que tuvieran antes de la erupción. Y que los nuevos terrenos ganados al mar (fajanas) son de dominio público.

 

* 1.- AYUDAS PÚBLICAS.

(opción ya en vigor)

VENTAJAS:

Su inmediatividad para el interesado.

INCONVENIENTES:

No suelen cubrir la totalidad del daño o perjuicio sufrido.

No promueven ni aseguran que los afectados permanezcan en la isla ni la reinversión de las ayudas en ella.

Generan altos costes para los presupuestos públicos. Exige detraer recursos de otros destinos, o aumentar la recaudación o el déficit

 

* 2.- POSIBILIDAD DE SOLICITAR AL AYUNTAMIENTO LA PERMUTA DEL SUELO SEPULTADO POR LA LAVA  A CAMBIO DE SOLARES DEL PATRIMONIO MUNICIPAL.

(opción ya en vigor)

Ventajas:

resulta muy ventajoso para el interesado

Inconvenientes:

No constituye un derecho a obtener la permuta, sino sólo a solicitarla.

Su concesión es discrecional,  no reglada, y por tanto, con riesgo de ser arbitraria.

Resulta lesivo para el patrimonio municipal de suelo y para el desarrollo de otras políticas sociales.

 

 

* 3.- EFECTUAR UNA REORGANIZACIÓN PÚBLICA DE LOS TERRENOS (A MODO DE CONCENTRACIÓN PARCELARIA) PARA CONTINUAR SU EXPLOTACIÓN AGRICOLA EN LA MISMA ZONA DE LA COLADA DE LAVA

 

(Esta opción la solicitan las asociaciones de plataneros)

Ventajas: se reordenan los terrenos, con dimensiones y forma adecuados a su explotación agrícola, apertura de vias de comunicación, etc.

Inconvenientes:

No es viable ni rentable a corto plazo.

No es seguro a medio plazo, por subsistir los riesgos vulcanológicos.

Deja sin satisfacción los intereses de los afectados que no tenían plantaciones, sino viviendas, locales, negocios, etc

 

* 4.- EXPROPIAR LOS TERRENOS AFECTADOS A CAMBIO DE JUSTIPRECIO

Ventajas e inconvenientes recíprocos: Si el justiprecio se determinara conforme al valor anterior al siniestro (como piden los afectados), sería ventajoso para el expropiado, pero lesivo y contrario a derecho para el expropiante y los intereses públicos.  Además, habría que justificar cuál es la utilidad pública que resulta de la expropiación (y no puede ser simplemente la utilidad privada para los expropiados. Sería utilizar la expropiación para fines distintos de los previstos legalmente y encubrir subvenciones y ayudas públicas: desviación de poder.)

 

Si es a valor tras el siniestro, (valor mínimo o casi nulo), nadie sale favorecido. Y tendría la oposición de los expropiados, que alegarían que la administración se aprovecha de su desgracia para comprar barato.

 

 

* 5.- NUEVA OPCION QUE SE PROPONE: EXPROPIAR PARA ADQUISICIÓN DE SISTEMAS GENERALES (PARQUE TEMÁTICO VULCANOLÓGICO) A CAMBIO DE APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO MATERIALIZABLE EN OTRO AMBITO TERRITORIAL DISTINTO

 

Esta opción ya fue propuesta en la conferencia en la Universidad de Almería el 17 diciembre 2021

 

* Fines de utilidad pública e interés social:

Se trataría de expropiar los terrenos afectados por la erupción, y la zona circundante que se estime precisa, con varias finalidades de utilidad pública e interés social:

.- La ampliación del actual espacio natural protegido

.- La creación de un parque temático vulcanológico de titularidad pública

.- La prevención de riesgos para la seguridad y salud pública, evitando usos y asentamientos privados en zona de alto riesgo

.- La reconstrucción y mejora de la red de comunicaciones de la isla

.- La recuperación económica de la isla y sus habitantes.

 

 

* Contenido y objetivos del parque temático vulcanológico

El parque temático vulcanológico, pionero en Europa,  tendría entre otros objetos y actividades, a modo de ejemplos:

.- Fomento del llamado “turismo de volcanes”

.- Construcción y explotación turística de un teleférico panorámico que recorra las coladas desde las cumbres al mar

.- Construcción y explotación de instalaciones de hostelería en zonas seguras.

.- Construcción y explotación de centro de congresos, salas de exposiciones, etc

.- Parque acuático y otros posibles atractivos turísticos.

.- Implantación de centros de investigación y divulgación vulcanológica

.- Fomentar las visitas de centros docentes, universitarios, celebración de congresos, etc.

.- Investigación sobre energía geotérmica

.- Investigacion  e implantación de técnicas de recuperación de aprovechamientos agrícolas en suelo volcánico. Agrosistemas tradicionales de Canarias (terrazas, sorribas, gavias, arenados, etc) y nuevas opciones tecnológicas.

. Futuro otorgamiento de concesiones administrativas o derechos de arrendamiento para explotación de suelos agrícolas recuperados, con prioridad a los expropiados que lo solicitaran, a modo de “derecho de retorno”.

 

 

* El parque vulcanológico como “sistema general” en el sentido urbanístico del término.

Este parque temático vulcanológico de la Isla de la Palma, sería, como por ejemplo ya lo es el aeropuerto, “un sistema general”, supramunicipal, en el sentido urbanístico del término, pues redunda no en provecho de una sola unidad de ejecución, y ni siquiera en provecho de un solo municipio, sino de toda la Isla.

 

Los expropiados no recibirían una indemnización en dinero (justiprecio) que sería muy baja porque habría de atender al valor real de los terrenos en la actualidad (muy bajo dada su casi imposibilidad de explotación económica actual y su nulo rendimiento, ni real ni potencial)

 

Lo que recibirían serían derechos de aprovechamiento urbanístico (con mucho más valor económico real, y además negociables desde el primer momento) materializables en otros ámbitos territoriales distintos de los afectados por las coladas de lava.  Se utilizaría la técnica jurídica de la adquisición de sistemas generales (el parque temático vulcanológico sería un sistema general, pues redunda no en provecho de una sola unidad de ejecución, y ni siquiera en provecho de un solo municipio, sino de toda la Isla), con adscripción de los aprovechamientos correspondientes para ser materializados en otras unidades de ejecución con exceso de aprovechamiento objetivo.

 

Esos aprovechamientos urbanísticos serían materializables en la propia Isla de la Palma, en otras unidades de actuación a las que por revisión de planeamiento (plan insular de ordenación territorial) se les aumentaría la edificabilidad objetiva. Por ejemplo, si eran de edificación residencial extensiva (casa unifamiliares de dos plantas de altura, pasar a ser de edificación residencial intensiva (bloques de viviendas).

 

Comentarios:

No es posible crear dinero de la nada. Ni es posible crear nuevo terreno de la nada. Pero sí es posible crear edificabilidad de la nada, simplemente por decisión de la planificación urbanística.

 

De este modo, se crea riqueza, en beneficio de los expropiados, y se minora la especulación e inflación de precios por la actual y agravada escasez de suelo edificable y de edificabilidad neta.

 

Todo aumento de edificabilidad o intensificación de usos tiene sus inconvenientes medioambientales, paisajísticos, etc,  pero en este caso excepcional está justificada para paliar la destrucción natural de edificabilidad, riqueza y usos preexistentes.

 

* Cuestiones a resolver:

 

* 1.-  ¿Cómo asignar esos aprovechamientos urbanísticos entre los expropiados? ¿En función de qué criterio?

¿Por superficie expropiada? ¿Por valoración objetiva, actual o pasada, de lo expropiado? ¿Por la naturaleza de usos preexistentes: residencial, comercial, agrícola …?

 

La tecnica habitual de adquisición de sistemas generales (el parque vulcanológico) adscribe aprovechamientos urbanísticos a los “expropiados” en estricta proporción a la superficie de suelo ocupado por los sistemas generales.

Pero eso beneficiaría a los que eran titulares de fincas rústicas (más extensas), y perjudicaría a los que eran titulares de edificaciones y solares (mucho más reducidos), y más aún a los que eran titulares de pisos en propiedad horizontal.

 

Por ello, habría que aprobar la normativa excepcional precisa, para que la asignación de unidades de aprovechamiento urbanísitico sea más justa, y tambien objetiva, y se haga en proporción, por ejemplo, al valor catastral previo de los inmuebles expropiados.

 

Y aprobar la normativa precisa para que el aumento de edificabilidad en otros ámbitos, se motive y afecte expresamente a la materialización de los aprovechamientos asignados a los expropiados por el sistema general del parque temático vulcanológico.

 

 

* 2.- Requerimientos normativos para implantar esta opción.

Sería precisas una combinación concertada de normativa estatal (retoque en la ley de expropiacion forzosa y ley de suelo estatal) , autonómica (ley de suelo y ordenacion urbanística de Canarias), aprobación de expropiación singular por ley especial, y revisión del plan de ordenación insular del territorio de la Isla de la Palma.

Existe un inusual altísimo grado de consenso y voluntad política al respecto, que habría que saber aprovechar en esta situación tan dramática y excepcional.

Y por su urgencia, tales retoques normativos, tanto estatal como autonómico, podrían ser aprobados por Decretos-Leyes de urgencia.

 

 

 

 

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