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....Contenidos útiles para la práctica registral.....Edita: Joaquín Delgado (Registrador de la Propiedad. Notario)

TITULAR:

J. DELGADO: “CLARIFICACIÓN DE CONCEPTOS UTILIZADOS POR LA LEY 13/2015. De la simple representación gráfica a la lista de coordenadas. El problema de los desplazamientos.-“

Contenido:

* CLARIFICACIÓN DE CONCEPTOS UTILIZADOS POR LA LEY 13/2015.

 

 

 

La Ley 13/2015 utiliza, no siempre con la debida precisión, varios conceptos novedosos para los juristas que vamos a intentar explicar, pues es imprescindible entenderlos adecuadamente.

.- Representación gráfica:   es una imagen, un dibujo, de la línea poligonal que delimita la finca. Para que sea útil y permita apreciar no sólo la forma de la finca en cuestión, sino su situación y tamaño relativo respecto de otras, puede/debe:

O bien incluir la imagen o dibujo de otras fincas colindantes

O bien estar trazado sobre ortofotografía, (que es otra imagen).

.- Georreferenciación: técnica consistente en medir y expresar las coordenadas espaciales de una finca o cualquier otro objeto espacial en un determinado sistema de referencia previamente convenido, de modo que con dichas coordenadas se pueda ir al terreno y ubicar y delimitar la finca u objeto espacial con precisión.

.- Representación gráfica georreferenciada:   la imagen o dibujo de la línea poligonal (normalmente cerrada) que delimita la finca, expresando además las coordenadas en algún sistema determinado de proyección cartográfica de al menos dos puntos cualesquiera de esa imagen, (cuanto más distantes entre sí mejor) lo cual puede permitir por extrapolación calcular aproximadamente las coordenadas de todos los demás puntos de la imagen.

.- Lista de coordenadas georreferenciadas de los vértices de una finca: lista de pares de coordenadas X,Y de cada uno de los vértices que delimitan el contorno de la finca. (Se ha adoptado la convención de que el sistema de proyección cartográfica sea UTM- elipsoide ETRS89).

* .- RELACIONES Y DIFERENCIAS ENTRE LISTA DE COORDENADAS Y REPRESENTACIÓN GRÁFICA:

De los conceptos anteriores, resultan las siguientes relaciones conceptuales:

.- Una lista de coordenadas es una relación numérica, y por tanto, un texto de letras y números. Una representación gráfica es una imagen.

.- Si se quieren representar gráficamente (como imagen) una lista de coordenadas (texto), se traza una línea que una los vértices identificados por sus respectivos pares de coordenadas y se obtiene un polígono (que ya es una imagen). Variando el grosor y color del trazo de la línea, y variando las imágenes sobre las que se represente ese polígono o que rodeen a ese polígono, se pueden obtener multitud (en realidad, infinitas) representaciones gráficas a partir de una misma y única serie de coordenadas.

Por tanto, la lista de coordenadas es lo esencial y unívoco, perfectamente entendible y procesable con las herramientas adecuadas , y la representación gráfica no es más que una traducción accesoria o auxiliar para que pueda ser apreciada y entendida por el ojo y el cerebro humanos.

Por poner un símil, podríamos decir que misma persona, con un mismo DNI, puede ser representada gráficamente de mil formas, según el momento, el color, el tamaño de la imagen, etc., pero sigue siendo la misma persona.

Una misma finca, con su lista de coordenadas (que equivale a su DNI), también puede ser representada gráficamente de mil formas, por eso, lo esencial no es una determinada representación grafica de entre mil posibles, sino la lista de coordenadas con la que está generada esa (o cualquier otra) representación gráfica posible.

* EVOLUCIÓN LEGAL: DE LA SIMPLE REPRESENTACIÓN GRÁFICA (PAPEL) A LA LISTA DE COORDENADAS GEORREFERENCIADAS.

La Ley Hipotecaria, antes de la Ley 13/2015, se centraba en el objetivo de la constancia registral de la representación gráfica de las fincas, lo cual sólo tenía la utilidad de ubicar y delimitar una finca en un plano en relación a su entorno.

El Catastro, comprensiblemente, siempre ha tenido la pretensión de que la representación gráfica de las fincas registrales se haga sólo sobre la cartografía catastral. Y a esa filosofía respondía la ley 13/1996 y la redacción del art 9 LH por Ley 24/2001.

Ahora, tras la Ley 13/2015, se da un paso esencial adelante, y el objetivo es más ambicioso, pues se trata de exigir en unos casos y permitir y fomentar en los demás, la inscripción registral de la lista de coordenadas de los vértices de la finca, lo cual va a permitir ubicar y delimitar una finca en el territorio, y no sólo en el plano.

Así, una vez que, como decimos, la Ley 13/2015 regula la inscripción registral de la lista de coordenadas de cada finca (que es lo esencial) y no sólo su concreta representación gráfica en una imagen (que es lo accesorio), los vértices de las fincas ya no hay que referirlos a la cartografía catastral (que es una imagen) sino a la superficie de la Tierra en un concreto sistema de referencia (Proyección UTM sistema ETRS89).

Por eso, ahora ya no tiene sentido hablar, como se sigue hablando, por inercia, de que “la representación gráfica de las fincas se haga sobre cartografía catastral” (como si todavía fuéramos a operar sólo con planos en papel cebolla a la misma escala y superpuestos entre sí), sino de que las coordenadas de los vértices de las fincas se expresen en el mismo sistema de referencia oficial que utiliza la cartografía catastral, de modo que dichas coordenadas se puedan transmitir electrónicamente (en ficheros GML) y que mediante aplicaciones informáticas (SIG) se puedan representar sobre cualquier capa base o de fondo que esté georreferenciada en el mismo sistema oficial, y con ello efectuar análisis de contraste y topología (detectar huecos, solapes, etc.) entre diversas cartografías.

Para ello, y por razones de interoperabilidad, se ha exigido que tales coordenadas estén contenidas en un determinado archivo informático, con una estructura y semántica determinadas (Fichero GML) y en el sistema de proyección UTM ETRS89, para que la información pueda ser procesada adecuadamente y de manera automática por los sistemas de información geográfica tanto del Catastro, como del Registro, como de cualquier otra institución. Así se ha aclarado, por delegación legal, en la resolución conjunta DGC-DGRN de 26 de octubre de 2015.

*

CÓMO INTERPRETAR LAS IMPRECISIONES TERMINOLÓGICAS DE LA LEY 13/2015.

 

Siendo todo ello así, lo cierto es que la terminología que emplea la Ley no es nada precisa, sino que arrastra, quizá por inercia o descuido de sus redactores, ciertas imprecisiones terminológicas que podrían inducir a error, y que han de quedar claramente disipadas con las anteriores precisiones, y a la luz de la resolución conjunta DGC-DGRN de 26 oct 2015 y de la Resolución Circular DGRN de 3 nov 2015, y de diversas resoluciones de recursos gubernativos.

Por ejemplo:

Donde la ley dice …Debe interpretarse asíPorque …

 

 9,b) Siempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, (el folio real incorporará) la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.

 

Art 9,b) Siempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, (el folio real de cada finca incorporará) las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.

 

En realidad, no cabría hablar de georreferenciacion si no constara la lista de coordenadas. Y realmente no se inscriben “representaciones graficas” en el folio real, sino las listas de coordenadas a partir de las cuales se generan representaciones gráficas.

 

Como dice la circular DGRN: “… el registrador extraerá las coordenadas de los vértices de la finca y le adicionará como metadatos la identificación del asiento de presentación y el código de finca registral, generando un archivo electrónico, también en formato GML, que firmará con su certificado reconocido de firma electrónica”. Y “En el acta de inscripción en el folio real el registrador incluirá la expresión formal de que inscribe la representación gráfica y lista de coordenadas que constan en el referido archivo electrónico con indicación del Código Seguro de Verificación (CSV) del mismo, generado en el anterior procedimiento …”

En todo caso, la representación gráfica alternativa habrá de respetar la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la cartografía catastral. Si la representación gráfica alternativa afectara a parte de parcelas catastrales, deberá precisar la delimitación de las partes afectadas y no afectadas, y el conjunto de ellas habrá de respetar la delimitación que conste en la cartografía catastral. Dicha representación gráfica deberá cumplir con los requisitos técnicos que permitan su incorporación al Catastro una vez practicada la operación registral.

 

La georreferenciacion alternativa a la catastral deberá cumplir los requisitos técnicos que permitan su incorporación al Catastro.El primer inciso (respetar la finca matriz catastral…) queda anulado con el segundo (basta precisar las partes catastrales afectadas y no afectadas).

Los requisitos técnicos son dos:

.- Sistema UTM ETRS89

.- Fichero GML

 

Con esos dos requisitos se cumple de sobra lo que la ley quiso decir.

“Una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación”,

 

“Una vez inscrita la georreferenciación de los vértices de una finca, su cabida será la resultante de dicha georreferenciación”.

 

No se inscriben representaciones gráficas, sino las coordenadas que las generan.
Los Registradores de la Propiedad no expedirán más publicidad gráfica que la que resulte de la representación gráfica catastral, sin que pueda ser objeto de tal publicidad la información gráfica contenida en la referida aplicación, en cuanto elemento auxiliar de calificación. Solo en los supuestos en los que la ley admita otra representación gráfica georreferenciada alternativa, ésta podrá ser objeto de publicidad registral hasta el momento en que el Registrador haga constar que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro.

 

Una vez inscrita la georreferenciación que resulte de la cartografía catastral, los Registradores de la Propiedad no expedirán más publicidad gráfica que la que resulte de la georreferenciación catastral.

 

Inscrita una georreferenciacion alternativa a la catastral, en los supuestos legalmente admitidos, ésta podrá ser objeto de publicidad registral gráfica alternativa a la catastral hasta el momento en que el Registrador haga constar que la finca ha quedado coordinada geográficamente con el Catastro.

 

Aquí si que la ley habla, y con acierto, de representación gráfica, porque ya no se refiere a la inscripción (lo que se inscriben son las coordenadas) sino a la publicidad (en la que además de dar publicidad de las coordenadas inscritas, se debe dar una representación gráfica de dichas coordenadas).

*

* LAS ADAPTACIONES QUE HA TENIDO QUE REALIZAR LA SEDE DE CATASTRO PARA CUMPLIR LA LEY Y LA RESOLUCION CONJUNTA QUE EXIGEN TRABAJAR CON COORDENADAS:

 

* 1º.- Permitir descargar coordenadas catastrales:

 

 

Como hemos visto, cuando la ley habla de inscribir “una certificación catastral descriptiva y gráfica”, en realidad lo que ha de ser inscrito es “la lista de coordenadas georreferenciadas de los vértices de la parcela catastral”.

 

Precisamente para hacer ello posible, la resolución conjunta DGC-DGRN dice que “La Dirección General del Catastro, a través de su Sede Electrónica, proporcionará a los registradores de la propiedad los siguientes servicios: (…) Obtención de certificaciones catastrales descriptivas y gráficas que incluyan las coordenadas georreferenciadas de los vértices de las parcelas catastrales”.

 

Y el Catastro ha implantado esta mejora con celeridad y éxito.

Cuestión distinta, como luego veremos, es si esas coordenadas catastrales son correctas o no.

 

* 2º.- Acomodar la superficie catastral en los certificados a la que geométricamente resulta de las coordenadas y gráficas.

 

Las coordenadas, como hemos visto, son lo esencial, y la traducción de esas coordenadas a imágenes, o a datos alfanuméricos en una base de datos, son, (precisamente eso), una “traducción” accesoria, que puede estar bien o mal hecha, según los casos.

 

La superficie comprendida dentro de las coordenadas de los vértices de una finca, medida en proyección UTM, es la que geométricamente resulta de tales coordenadas. Es una evidencia matemática. Y si una base de datos expresara una superficie distinta, estaría en contradicción con la que arrojan geométricamente dichas coordenadas, que son algo así como “la prueba del algodón”: “el algodón no engaña”.

Por eso, la ley hipotecaria dice, con acierto, que una vez inscrita la georreferenciación de los vértices de una finca, su cabida será la resultante de dicha georreferenciación rectificándose la superficie registral si fuera preciso, pues no deben existir incongruencias o pronunciamientos registrales contradictorios sobre un mismo dato, como es el de la superficie.

Y por la misma razón, Catastro ha procedido a sustituir el dato de superficie que se expresaba en sus certificaciones (que muchas veces se había rellenado a mano en la base de datos alfanumérica y no se correspondía con la gráfica de sus coordenadas) por el de superficie gráfica (que es precisamente la superficie que resulta geométricamente de la georreferenciación).

De este modo, el Catastro ha solventado una incongruencia interna de su base de datos que estaba generando disfunciones importantes en el tráfico inmobiliario (los otorgantes de las escrituras públicas, al describir las fincas conforme a la certificación catastral descriptiva y grafica, expresaban como superficie de sus fincas la que indicaba catastro en su parte descriptiva alfanumérica, que no se correspondía con la que indicaba Catastro en la parte gráfica.

Solventar esta incongruencia era sencillo, pues se tenían a la vista los dos datos (la superficie alfanumérica y la superficie geométrica, y se sabía cuál de las dos había que corregir (la alfanumérica) para acomodarla a la correcta (la geométrica).

Por eso, aquí también, cabe celebrar que Catastro haya implantado esta mejora con celeridad y éxito.

Pero al explicitar las coordenadas que resultan de la cartografía catastral, (que como en la prueba del algodón, las coordenadas “no engañan”), afloran otras incongruencias, como veremos a continuación.

 

* LAS ADAPTACIONES PENDIENTES: EL PROBLEMA DE LOS DESPLAZAMIENTOS DE LA CARTOGRAFÍA CATASTRAL.

 

* Planteamiento del problema y sus consecuencias:

Las coordenadas UTM de una finca no sólo pretenden definir y definen su forma perimetral y su superficie interior, sino la ubicación precisa en el terreno de cada uno de los vértices del polígono que la delimita, es decir, la delimitación precisa de la finca en el terreno.

Por lo tanto, si las coordenadas fueran erróneas, es decir, si presentaran algún desplazamiento o giro respecto de la realidad, estarían mal georreferenciadas y al llevarlas al terreno producirían errores y disfunciones.

 

* Vamos a explicarlo con un ejemplo:

Supongamos que tenemos tres fincas colindantes entre sí, cada una de ellas es un cuadrado de 100 m de lado, y que están alineadas de oeste a este.

Y que esas tres fincas (amarilla, verde y roja) lindan por el sur con un camino (azul).     Lo veríamos así

situacion-normal

Supongamos ahora que la cartografía catastral de una zona determinada está desplazada 10 metros hacia el sur y 10 metros hacia el este. O lo que es lo mismo, que está desplazada 14,14 metros hacia el sureste (puro teorema de Pitágoras).

En tal caso, aunque los planos catastrales (representaciones gráficas “opacas”, sobre fondo blanco, que no dejan ver la orto foto) digan que las fincas lindan al sur con el camino y que lo respetan y no lo invaden en modo alguno, si llevamos las coordenadas catastrales de cada finca al terreno, o las visualizamos en un sistema de información geográfica sobre una ortofoto bien georreferenciada, o sobre la delimitación georreferenciada del viario público efectuada por la administración titular del mismo, resultaría que sí que invaden por el sur el camino público, del siguiente modo:

desplazamiento-catastral

En este escenario de desplazamientos en la cartografía catastral (errores de posicionamiento absoluto, se plantean GRAVES PROBLEMAS, CON GRAVES CONSECUENCIAS.

Por ejemplo:

1.- Si se pretende imatricular la finca amarilla, para lo cual no se admite georreferenciacion alterativa a la catastral, hay legalmente que ceñirse a lo que resulte de la certificación catastral descriptiva y gráfica (y por tanto, a las coordenadas catastrales), y resulta que dichas coordenadas pisan por el sur sobre un camino público, por lo que no enfrentamos a dos opciones, ambas problemáticas:

      Opción a.- (La más congruente conceptualmente) Denegar la inmatriculación, pues la ley prohíbe inmatricular dominio privado superpuesto al dominio público. En tal caso, como la Ley 13/2015 no admite representación alternativa en inmatriculaciones, no hay posibilidad de inmatricular hasta que catastro solvente el desplazamiento, lo cual no se sabe cuándo ocurrirá (bloqueo absoluto)

    Opción b.- (La más posibilista) Supondría hacer la vista gorda e inmatricular, para no dejar la ciudadano en situación de bloqueo. (Pero entonces estaríamos incumpliendo conscientemente la ley que prohíbe inmatricular con coordenadas que invadan dominio público, y además, estaríamos estimulando que el ayuntamiento, cuando le notifiquemos las coordenadas de la inmatriculación, si hace lo que debe hacer, impugne la inmatriculación ya practicada, y obtenga su anulación judicial).

 E incluso si el ayuntamiento, por pasividad o ignorancia no reacciona en tal sentido, estaríamos sembrando la semilla que ocasionará varios problemas futuros, como los siguientes:

1.- Cuando la finca verde del medio, que supongamos ya inmatriculada pero sin coordenadas, quiera inscribir sus coordenadas reales para no pisar el camino, mediante una Representacion gráfica alternativa con un levantamiento topográfico que tome las coordenadas reales en el terreno, (lo cual sí que está permitido), pisaría sobre las coordenadas catastrales desplazadas pero ya inscritas de la finca amarilla, lo cual no es conceptualmente admisible, y en las notificaciones al propietario colindante de la finca amarilla parecería que se le quieren quitar metros cuadrados, cuando en realidad no es así, y probablemente se opondría y bloquearía la legítima pretensión del propietario de la finca verde.

2.- Además, si el GML de la finca verde, con sus coordenadas reales, (representación gráfica alternativa a la catastral) se somete a validación técnica catastral, daría negativo, con lo que por aplicación del art 10.5 se podría sostener que aunque se inscribiera su georreferenciación perfectamente correcta, no se producirían los efectos de la presunción del artículo 38 L.H. de que la finca tiene la ubicación y delimitación resultante de sus coordenadas inscritas. Y en cambio, la finca amarilla, con coordenadas catastrales desplazadas pero inscritas, sí que gozaría de tal presunción. Es decir, en el ejemplo que estamos tratando, la ley estaría presumiendo que lo falso es cierto y que lo cierto no lo es. Todo un contrasentido

3.- Y cuando la finca roja de la derecha quisiera inscribir sus coordenadas catastrales, (está en su derecho de no acudir, si no quiere, a una georreferenciación alternativa) además de estar desplazada  hacia el sur pisar por el sur el camino (problema de solapes con el dominio público, ya visto), estaría desplazada hacia el este y dejaría un hueco en la linde oeste con la finca verde que se habría inscrito con coordenadas reales. (y no es conceptualmente congruente que entre dos fincas colindantes haya huecos).

4.- Y cuando el dueño de la finca roja de la derecha construya una edificación, por ejemplo un almacén de 10×10=100 metros cuadrados en la esquina superior izquierda de su finca (esquina noroeste), y para inscribirla se le exija, conforme al artículo 202 L.H. que aporte las coordenadas de los vértices de la superficie ocupada por la misma, si aporta al registro dichas coordenadas reales sobre el terreno medidas por un técnico (como debe ser), resultaría que tales coordenadas quedan fuera de la finca roja (que, recordemos, se inscribió con coordenadas catastrales desplazadas hacia el sureste) e incluso fuera de finca alguna (en medio de un hueco entre fincas). Un absurdo galimatías.

Todo lo explicado se vería así:

combinacion-normaldesplazamiento

El origen de todos estos problemas y muchos más que cabe imaginar y que acaban desembocando inevitablemente en un callejón sin salida, se encuentra en que, aunque la ley exige que toda georreferenciación (catastral o alternativa) se efectúe sobre el mismo sistema oficial de referencia (ETRS 89), la realidad es que si una cartografía está desplazada significa que todas sus coordenadas UTM son erróneas.

Y si en alguna zona ocurre (como es notorio que ocurre con cierta frecuencia) que la cartografía catastral está desplazada con respecto a la realidad, eso significa que la delimitación catastral relativa entre fincas colindantes puede ser acertada, pero que el posicionamiento absoluto y georreferenciación de todas ellas, según las coordenadas catastrales, es erróneo.   Y que si le llevan esas coordenadas catastrales al terreno se evidenciará con toda su crudeza la gravedad de tales errores

En tales casos, debería acudirse a una georreferenciación alternativa a la catastral, que no tenga esos errores de desplazamiento, y admitirse que tal georreferenciacion alternativa correcta sea la que se inscriba en el registro.

Y esto es lo que se parece desprenderse del punto 5 del apartado séptimo de la resolución conjunta DGC-DGRN, cuando dice que “Cuando se inscriba la representación gráfica alternativa derivada de un informe técnico que ponga de manifiesto el desplazamiento o giro de la cartografía catastral, éste se remitirá al Catastro por el registrador junto con los datos de la inscripción correspondientes, a fin de incorporar los metadatos de la modificación catastral que se efectúe”.

El problema viene cuando, previamente en el punto 2 del mismo apartado parece decirse exactamente lo contrario, al especificar, entre los “Requisitos que ha de cumplir la descripción técnica y la representación gráfica alternativa de las fincas que se aporte al Registro de la Propiedad” el de que “Si se realiza un levantamiento topográfico que ponga de manifiesto que la cartografía catastral presenta un desplazamiento o giro, la representación gráfica resultante se deberá apoyar en la cartografía catastral existente respetando las distancias relativas. (Y con una tolerancia en sus vértices de +/-1 cm).

Según este párrafo, no cabría admitir más georreferenciación alternativa que la que mantenga las distancias relativas de la cartografía catastral, es decir, que mantenga los desplazamientos, si los hay, de la cartografía catastral.

Frente a tal interpretación, parece evidente que no es asumible llenar el Registro de la Propiedad, y menos aún a sabiendas, de coordenadas erróneas, convirtiendo las coordenadas verdaderas (medidas con precisión por un técnico sobre el terreno y con los adecuados aparatos de georreferenciacion) en coordenadas erróneas para que encajen a toda costa en la cartografía catastral.

Al contrario: El Registro de la Propiedad debe inscribir la información correcta (coordenadas verdaderas) metadatando, cuando lo haya, el desplazamiento que se haya comprobado que tenga la cartografía catastral, y luego servirle toda esa información al Catastro para que corrija sus errores de desplazamiento cuando quiera, pueda o deba, según sus propios procedimientos y según sus propias prioridades, pero sin que la dilación de esos procesos catastrales de depuración de errores deban frenar el tráfico inmobiliario registral ni forzar a la introducción de datos erróneos/falsos en el registro.

Corregir ese error catastral por desplazamientos no se puede hacer en el acto, ni finca a finca, sino en bloque por zonas completas, y tras un procedimiento que requiere tiempo, recursos y publicaciones (art 18,4 del TR de la Ley catastro).

Y cuando finalmente se efectúe catastralmente (si es que se efectúa) la corrección del desplazamiento de una zona determinada, nos enfrentaremos con un nuevo problema registral: el dilema de si resultará procedente o no corregir las coordenadas catastrales erróneas ya inscritas en el registro (que por proceder de Catastro estaban desplazadas), o si por el contrario necesitaremos el consentimiento expreso de cada propietario o la tramitación de procedimientos registrales individuales finca a finca.

Si utilizamos un símil médico, podríamos decir de una cartografía catastral desplazada en una zona determinada es un caso de patología catastral. Y que una vez diagnosticada tal patología, lo que procede es afrontarla, tratarla adecuadamente, y remediarla.

Pues bien, a través de la intervención de un técnico que constata (diagnostica) el desplazamiento existente, y de la inscripción registral y posterior remisión de toda la información precisa y correcta al Catastro (el paciente), éste puede perfectamente curar su patología (corregir el desplazamiento), y además, evitar contagiar a los demás. (no obligar a que el registro inscriba tan sólo coordenadas desplazadas a sabiendas).

Pero no sería defendible que el registro inscribiera tan sólo coordenadas correctas y se desentendiera de contribuir a solventar las patologías catastrales, pues no olvidemos que uno de los objetivos esenciales de la ley es conseguir la coordinación Registro-Catastro, y para ello, ambos han de avanzar de la mano, y cada uno de ellos ofrecer al otro todo lo que le pueda ser de utilizad en ese avance.

 

En resumen:

PREMISAS:

1.- Es público y notorio  que la cartografía catastral, (probablemente por haberse elaborado cuando no se disponía de medios de georreferenciación precisos), está desplazada en muchas zonas del territorio, con lo cual, en tales casos, las coordenadas catastrales UTM son erróneas.

 

2.- También es notorio  que los problemas de desplazamientos no merman ni ponen en riesgo la finalidad esencialmente tributaria a la que sirve la institución Catastral, razón por la cual, a los estrictos fines catastrales, el Catastro no siente como una prioridad el solventar tales errores de desplazamiento.

 

3.- Sabemos que, en general, aunque no sea perfecta, pues nada lo es ni lo será nunca, que las ortofotografías PNOA más recientes, por haber sido realizadas y georreferenciadas más modernamente y con técnicas más avanzadas, no tiene esos desplazamientos, o, de tenerlos, no son tan acusados como los que tiene la cartografía catastral.

 

4.- Y sabemos que las coordenadas tomadas sobre el terreno por un técnico, si hace bien su trabajo, (lo que ha de presumirse precisamente por su condición de técnico en la materia) son conceptualmente las más exactas posibles.

 

CONSECUENCIAS:

1.- Pues bien: siendo todo ello así, no es defendible que los registradores inscriban a sabiendas coordenadas catastrales desplazadas y erróneas, cuyo desplazamiento y error les está siendo mostrado por la ortofotografía PNOA o “de-mostrado” por un levantamiento topográfico.

 

2.- Esas coordenadas catastrales erróneas sirven para “situar una finca en la cartografía catastral” (para eso ya bastaba la referencia catastral), pero no sirven para lo que tienen que servir las coordenadas UTM: situar una finca en el terreno.

 

3.- Seguir inscribiendo a sabiendas tan sólo coordenadas catastrales desplazadas y por tanto erróneas sólo sirve para crear confusión presente y futura a los registradores, a los colindantes, a las administraciones y para menoscabar la necesaria claridad y precisión de los asientos registrales y la necesaria seguridad jurídica.

 

4.- Y esa confusión sí que afecta muy gravemente a la esencia de la institución registral, que es proporcionar la máxima seguridad jurídica acerca de quién es el dueño y de qué porción del territorio es dueño.

 

5.- Es una prioridad absoluta tratar de solventar adecuadamente esta grave disfunción.

 

 

* Posibles propuestas de solución:

 

La solución a todo este embrollo no es complicada: requiere adoptar e implantar, y cuando antes, una serie de medidas como las que se proponen a continuación, que eviten o al menos minimicen de presente y de futuro los gravísimos problemas enunciados más arriba:

* 1º.- Reforma legal:

a.- Admitir siempre, siempre, incluso en inmatriculaciones, que cuando la cartografía catastral no sea correcta, por ejemplo por estar desplazada, se pueda (en realidad, se debe) aportar una georreferenciación alternativa que no tenga ese error de desplazamiento, (y que exprese y cuantifique la magnitud del error catastral, y ello no para convertir los datos reales (levantamiento topográfico) a erróneos (desplazados) para que encajen en la errónea cartografía catastral, sino al revés).

b.- Paralelamente, también se debe corregir la redacción del articulo 10,5 de la Ley Hipotecaria para no restringir ni vetar indebidamente los efectos jurídicos de la inscripción de georreferenciación real alternativa a la catastral.

* 2.- Funcionalidades técnicas:

Además, (y esto habría que implantarlo ya, sin esperar siquiera a conseguir la referida reforma legal), hacer posible que la aplicación gráfica registral sea capaz de metadatar y procesar debidamente los problemas de desplazamiento de la cartografía catastral, lo cual supone hacer todas estas cosas:

.- Documentar, procesar y publicar el dato del desplazamiento catastral, cuando se acredite mediante una representación gráfica alternativa efectuada por un técnico.

.- A falta de levantamiento topográfico técnico, que la aplicación informática sea capaz, auxiliada por la ortofotografía oficial PNOA, de calcular el dato –al menos aproximado- del desplazamiento de la cartografía catastral con respecto a la ortofotografía oficial del PNOA.

.- Que a partir del dato de un desplazamiento, obtenido por cualquiera de los dos procedimientos anteriores, la aplicación tenga funcionalidades auxiliares que permitan efectuar correcciones visuales, es decir, corregir visualmente los desplazamiento para que a simple vista, en el momento de efectuar la calificación y análisis de contraste, se distingan los huecos y solapes reales de los meramente virtuales.

.- Tener un conversor de coordenadas, que con el dato del desplazamiento traduzca las coordenadas catastrales a correctas, y las correctas a catastrales.

* 3.- Claridad y transparencia: 

En la inscripción que se practique, así como en las notificaciones previas o posteriores a colindantes, en los edictos al BOE, en el geoportal y en toda la publicidad gráfica, debe expresarse y explicarse siempre la procedencia o autoría de las coordenadas inscritas (si catastrales o si resultantes de un levantamiento topográfico), e incluso, cuando consten acreditado un desplazamiento catastral, inscribir la doble lista de coordenadas, indicando de dónde procede y a qué corresponde cada una.

 

Si no se hace así, sólo estamos generando confusión a los usuarios del registro, y caos en los pronunciamientos registrales presentes y futuros.

 

* Valoración final:

 

A la ley 13/1996, con todos los avances que supuso y elogios que mereció, se le reprocha con razón que quizá cegada por el objetivo inmediato de conseguir la correspondencia entre la finca registral y la parcela catastral para facilitar la gestión tributaria, acabó provocando la constancia registral de referencias catastrales sin las debidas garantías, ni de precisión, ni de tutela para terceros, pues no había un procedimiento con notificaciones a los colindantes.

Ahora la Ley 13/2015 ha decidido, y es una gran acierto que merece elogio, que en el Registro de la Propiedad no solo se inscriban referencias catastrales o representaciones gráficas catastrales (que sólo sirven para ubicar fincas en la cartografía catastral) sino coordenadas UTM de posicionamiento global, y a través de procedimientos con garantías y publicidad.

Todo ello tiene como objetivo, no sólo la coordinación Registro-Catastro por razones tributarias, sino también, y sobre todo, aumentar la seguridad jurídica en la definición precisa por el registro de la propiedad de los límites de las fincas a través de sus coordenadas UTM, de modo que al replantear y llevar esas coordenadas al terreno, por ejemplo, en caso de disputa entre colindantes, o después de un tsunami, se pueda saber dónde están exactamente los vértices de cada finca.

Pero a la aplicación práctica de la Ley 13/2015, si no se le pone pronto remedio al problema analizado de la inscripción de coordenadas catastrales desplazadas, puede que se le acabe reprochando a la Ley 13/2015, y también con razón, algo parecido que a la Ley 13/1996, pero más grave aún: provocar la inscripción registral de coordenadas UTM erróneas de los vértices de las fincas, y encima a través de procedimientos, medios de publicidad, aplicaciones gráficas y asientos registrales en los que tales errores de desplazamientos quedan consolidados y, generando unos efectos jurídicos paradójicos según el art 10.5 de la Ley Hipotecaria: presumir que lo erróneo (una georreferenciación catastral desplazada) es cierto; y presumir que lo cierto (una georreferenciación alternativa no desplazada sino correcta, pero con validación técnica catastral negativa) no lo es.

 

No olvidemos que el objetivo legal no es coordinar registro-catastro a espaldas de la realidad física, sino registro-catastro y realidad física.  Y poder interoperar con otra cartografías oficiales (dominio público, urbanismo, medioambiente, etc), que utilizan coordenadas “reales” y no desplazadas.

 

Recordemos que en nuestro ejemplo, la realidad física es ésta:

situacion-normal-con-edificacion

Y si no le ponemos adecuado remedio, el resultado al que nos puede llevar todo el despropósito de los desplazamientos analizado en el ejemplo descrito sería algo tan absurdo y alejado de la realidad como esto otro:

combinacion-normaldesplazamiento

 

Parece evidente que este problema causado por la imposición normativa de acomodarse a una exclusiva cartografía “manteniendo sus distancias relativas” (lo cual significar tener que mantener a sabiendas sus errores de desplazamiento), ha de ser afrontado, (por incómodo que nos resulte a todos), y solucionado debidamente, y cuanto antes.

 

 

 

 

 

* Nota: enlaces a otros trabajos sobre esta cuestión en regispro.es:

 

VIDEO 11.-DISTINCION entre R.G.A. POR CORRECCION DE LINDES RELATIVAS (entre fincas colindantes) Y R.G.A. POR CORRECCIÓN DE DESPLAZAMIENTOS GLOBALES (por errores de georreferenciación).

 

PROBLEMÁTICA y tratamiento registral de los DESPLAZAMIENTOS o giros de la CARTOGRAFÍA CATASTRAL.

 

FRANCISCO JAVIER ARIZA: “Calidad en los datos gráficos de catastro y propiedad: del reto a la oportunidad”.

 

A. JIMÉNEZ CLAR: “Los desplazamiento de la cartografía”.

 

 

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