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INTRODUCCION:

– El registrador está obligado a consultar el Catastro.
– Calificación registral de la competencia notarial por razón de territorio en el otorgamiento de actas, especialmente de las introducidas por la Ley 13/2015.
– Georreferencia de finca colindante con carretera.
– La determinación de la titularidad jurídica de las fincas corresponde al Registro de la Propiedad, no al Catastro.
1 (R).- Rectificación de los datos descriptivos de las fincas inscritas.
1 bis (R).- Es la delimitación georreferenciada la que determina la superficie y linderos de una finca (y no a la inversa).
2 (R).- Descripción de los componentes privativos de una división horizontal, tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015.-
3 (T).- Ley 13/2015. “El nuevo régimen de coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad”. Pablo Puyal Sanz
4 (T).- “Exégesis de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de reforma de la Ley Hipotecaria en materia de inscripción de representaciones gráficas”. Juan María Díaz Fraile.
5 (T).- “La información geográfica en la aplicación de la Ley 13/2015: representación gráfica georreferenciada”. Carmen Femenía Ribera, Gaspar Mora Navarro, Antonio Blanco Sánchez.
6 (T).- “La declaración de obra nueva tras la Ley 13/2015”. Eugenio-Pacelli Lanzas Martín.
7 (T).- “La Ley 13/2015: objetivos que proclama y reformas que introduce. Estudio especial de la coordinación y descoordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad. El desarrollo y la aplicación práctica de la Ley”. Joaquín Delgado Ramos.
8 (L).- “La nueva coordinación Catastro-Registro”. Antonio Manuel Oliva Izquierdo.
9 (R).- Obra nueva.
10 (R).- Obra nueva.
11 (R).- División, segregación, agrupación o agregación de fincas.
11 bis (R).- Cuándo ha de acudirse al procedimiento previsto en el art. 199 LH y cuándo la representación gráfica georreferenciada puede inscribirse al amparo del art. 9 LH.-
11 ter (R).- Requisitos técnicos que debe reunir la representación gráfica georreferenciada,
12 (R).- Deslinde parcial. Georreferencia.-
13 (R).- Obra nueva.
14 (R).- Obra nueva.
15 (R).- Obra nueva.
16 (R).- Exceso de cabida superior al 10% respecto de la cabida inscrita.
16 bis (R).- Arts. 199 y 201 LH.
17 (R).- Inmatriculación.
18 (R).- El reflejo registral de la referencia catastral de una finca
19 (R).- Obra nueva. Ampliación que supone la elevación de una planta sobre la ya construida, que no se altera.
20 (R).- Obra nueva.
21 (R).- Art. 201 LH. Expediente notarial de rectificación de la descripción registral de una finca.
22 (R).- Es posible prescindir de la representación gráfica de la finca, para inscribir una modificación descriptiva de la misma,
23 (R).- División, segregación, agrupación, agregación, presentadas en el Registro una vez entrada en vigor la Ley 13/2015.
24 (R).- Finca resultantes de agrupación, segregación o división.
25 (R).- Art. 199 LH. El procedimiento ha de iniciarse a instancia del titular, sin que pueda el registrador actuar de oficio.
26 (R).- Rectificación descriptiva de finca (exceso de cabida superior al 10% de la cabida inscrita) formalizada solo por el cónyuge que tiene inscrita la finca a su favor, con carácter presuntivamente ganancial.
27 (R).- Exceso de cabida, tras la Ley 13/2015, superior al 10% de la cabida inscrita.
28 (R).- Segregación y posterior agrupación, que acceden simultáneamente al Registro.
29 (R).- Obra nueva.
30 (R).- Consulta del Catastro por parte del registrador.
31 (R).- Segregación. Georreferenciación.-
31 bis (R).- Segregación.
32 (R).- Inmatriculación.
33 (L).- “Los efectos jurídicos de la identificación y descripción gráfica de fincas registrales. (La base gráfica registral)”. Pedro Fandos Pons.
34 (R).- Art. 199 LH. Cuándo puede el registrador iniciar de oficio su tramitación.
35 (R).- Oposición de los colindantes en procedimiento de rectificación de datos descriptivos.
36 (R).- ¿Han de georreferenciarse los componentes privativos de una división horizontal?
37 (R).- Obra nueva.
38 (R).- Obra nueva con exceso de cabida de la parcela.
39 (R).- Art. 199 LH. Liquidación de impuesto de la instancia de iniciación, al amparo del art. 199 LH, del procedimiento de rectificación de circunstancias descriptivas de una finca.
40 (R).- Obra nueva. Cuándo es necesaria la georreferenciación de la parcela.-
41 (R).- Incorporación a la escritura de una certificación catastral que, según detecta el registrador, es errónea
42 (R).- Exceso de cabida superior al 10% de la cabida inscrita, con rectificación de linderos.
43 (R).- Rectificación (por disminución) de la cabida inscrita, basada en datos catastrales, y sin sujetarse al procedimiento del art. 199 LH o al del art. 201 LH.
44 (R).- Rectificación de cabida y linderos.
45 (R).- Art. 199 LH. Están claramente identificadas y fundamentadas las dudas de la registradora sobre la invasión de fincas colindantes
46 (R).- Art. 201 LH. La negativa del registrador a inscribir un exceso de cabida acreditado en expediente notarial tramitado conforme al art. 201 LH ha de ser motivada
47 (R).- Para inscribir la transmisión de un resto de finca, tras una expropiación no inscrita, no es necesario aportar las coordenadas georreferenciadas de la parcela en su día expropiada.
48 (R).- Para que, alegando un desplazamiento o desviación en la cartografía catastral, el registrador pueda rechazar la inscripción de una representación gráfica georreferenciada,
49 (L).- “La nueva coordinación realidad-Catastro-Registro. (Comentario jurídico a la Ley 13/2015, de 24-6)”. Carlos Jiménez Gallego.
50 (R).- Obra nueva.
51 (R).- Las dudas del registrador sobre la identidad de la finca, que impiden la inscripción de la georreferenciación, han de estar adecuadamente fundadas.
52 (R).- Descripción de finca registral. Coincidencia con el Catastro.-
53 (R).- No existe correspondencia entre la descripción literaria de la finca y el Catastro si la diferencia de cabida excede del 10% (art. 9.b LH).
54 (R).- Art. 199 LH. Negativa del registrador a reflejar la georreferenciación aportada, por oposición de colindante.
55 (R).- Art. 199 LH. Oposición de colindantes.
56 (R).- Art. 201 LH. Momento procedimental adecuado para que el registrador pueda expresar dudas sobre la identidad de la finca.
57 (R).- Art. 201 LH. Aportación de dos descripciones literarias de la finca (la catastral y la que resulta del título).
58 (R).- Exceso de cabida superior al 10% de la cabida inscrita, reconocido en expediente judicial de dominio seguido conforme a la normativa anterior a la Ley 13/2015.
59 (R).- En el certificado técnico en que consten las coordenadas georreferenciadas de la finca no es necesario que se detalle el día exacto de su expedición.
60 (R).- La representación gráfica georreferenciada alternativa a la catastral es admisible en los casos de parcelación, reparcelación, segregación, división, agrupación, agregación o deslinde judicial.-
61 (R).- Requisitos técnicos que ha de cumplir la representación gráfica georreferenciada alternativa a la catastral (en los casos en que sea legalmente admisible).
62 (R).- Obra nueva.
63 (R).- Exceso de cabida. Representación gráfica georreferenciada.
64 (R).- Disminución de cabida superior al 10% respecto de la cabida inscrita, que se pretende registrar sobre la base de certificación catastral.
64 bis (R).- Tras la Ley 13/2015, los medios para poder lograr la inscripción del exceso cuando éste es rechazado fundadamente por el registrador son
65 (R).- Art. 201 LH. Es admisible la representación gráfica alternativa a la catastral.
67 (T).- “Ordenación territorial y seguridad jurídica en la contratación inmobiliaria”. Luis Javier Arrieta Sevilla.
68 (R).- Notificación a los colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física. Trascendencia.
69 (R).- Obra nueva.
70 (R).- Obra nueva.
71 (R).- Agrupación.
72 (T).- “Utilización de medios electrónicos para la descripción de los inmuebles”. Jacobo Fenech Ramos.
73 (R).- Obra nueva.
74 (T).- “Sobre la disposición derogatoria y el ámbito temporal de aplicación de la Ley 13/2015, de modificación de la Ley Hipotecaria, en la doctrina de la DGRN”. Juan Antonio García García.
75 (R).- Art. 199 LH. Oposición de colindante no inscrito (dominio público).
76 (R).- Inmatriculación. Georreferenciación cuando no es posible obtener certificación catastral.-
76 bis (R).- Art. 199 LH. Oposición por parte de Ayuntamiento.
77 (R).- Art. 199 LH. Ante la oposición de un colindante, no tiene el registrador obligación de calificar la oposición planteada y notificar la calificación al opositor.
77 bis (R).- Exceso de cabida inferior al 5%, apoyado en una certificación catastral.
78 (R).- Obra nueva.
79 (L).- “La calificación gráfica registral”. Víctor J. Prado Gascó.
80 (R).- Art. 201 LH. Notificación a colindantes y a titulares de cargas en el expediente notarial de rectificación de datos descriptivos. Forma de efectuarla.-
81 (R).- Anotación preventiva en los expedientes de los arts. 201 LH y 203 LH.
82 (R).- Art. 201 LH.
83 (R).- Art. 201 LH.
84 (R).- Art. 201 LH. Rectificación de obra nueva inscrita.-
84 bis (R).- Aun procediendo la finca inscrita de una segregación previa, no puede rechazarse la posibilidad de rectificar posteriormente la descripción de la finca, sin necesidad de nueva licencia,
85 (R).- Art. 199 LH. Anotación preventiva por imposibilidad del registrador
86 (R).- Juicio de identidad de finca.
87 (R).- Art. 199 LH. Cuándo puede el registrador negarse a iniciar su tramitación.-
88 (R).- Art. 199 LH. Si la representación gráfica catastral aportada por el interesado no es inscribible (al estar debidamente fundadas las dudas del registrador), se puede acudir al procedimiento de rectificación de datos descriptivos regulado en el art. 201 LH
88 bis (R).- El art. 9 LH, en cuanto exige representación gráfica georreferenciada de la finca en las operaciones de inmatriculación, parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa y deslinde,
89 (R).- Informe de validación catastral cuando se pretende inscribir una representación gráfica georreferenciada alternativa a la catastral.-
89 bis (R).- Exceso de cabida. El procedimiento del art. 199 LH permite inscribir rectificaciones descriptivas
90 (R).- Segregación. Georreferenciación del resto. Cuándo es necesaria.-
91 (R).- Art. 199 LH. Puede acudirse al procedimiento en él previsto siempre que
92 (R).- Obra nueva. Georreferenciación del espacio ocupado por la edificación.
93 (R).- Correspondencia entre la finca que figura en el título y la representación gráfica aportada.
94 (R).- Rectificación de la descripción registral de una finca, por el procedimiento de incorporar al Registro la representación gráfica (catastral) de la misma.
95 (R).- Art. 199 LH. Oposición de colindante.
96 (R).- Art. 201 LH. Resulta irrelevante que durante la tramitación del expediente haya cambiado el nombre del titular de una de las fincas colindantes,
97 (R).- Art. 201 LH. Qué ha de entenderse por “colindantes registrales” que hayan de ser notificados en los expedientes sobre rectificación de datos descriptivos de una finca.-
98 (R).- Art. 201 LH. Quiénes son los titulares de fincas colindantes que han de ser notificados.-
99 (R).- Art. 201 LH. El “titular catastral” a quien hay que notificar
100 (C).- Art. 201 LH. No se exige una forma determinada para las alegaciones que puedan plantear los colindantes,
101 (R).- Art. 199 LH. Oposición de colindante (particular que alega la invasión de un camino público)
102 (R).- Art. 199 LH. Segregación anterior.
102 bis (R).- No puede el registrador oponerse a la inscripción de un exceso de cabida por posible invasión del dominio público si sus sospechas al respecto no se ven refrendadas por la propia Administración, que guarda silencio ante la notificación que aquél le hace.
103 (R).- Art. 199 LH. Dudas del registrador sobre si la representación gráfica a inscribir supone invasión del dominio público.-
104 (S).- No es el juicio verbal el procedimiento adecuado para cuestionar la calificación registral de no inscribir un exceso de cabida (declarado en acta notarial),
105 (R).- Art. 201 LH. La citación a colindantes constituye un trámite esencial, y por tanto ha de acreditarse la forma en que se ha practicado la notificación.
106 (R).- Obra nueva. Razones por las cuales el art. 202 LH exige su georreferenciación.-
107 (R).- Agregación.
108 (R).- Art. 199 LH. La principal finalidad del procedimiento regulado en este precepto es la tutela de los eventuales derechos de titulares de fincas colindantes
109 (T).- “Las repercusiones geográficas de los principios hipotecarios tras la Ley 13/2015, de 24 de junio”. Pedro Fandos Pons.
110 (R).- Art. 201 LH. Las objeciones del registrador (expuestas al expedir la certificación)
111 (R).- Art. 199 LH. Negativa del registrador a iniciar su tramitación por posible invasión del dominio público.
112 (R).- Oposición de colindante a la inscripción de una representación gráfica georreferenciada.
113 (R).- Obra nueva.
114 (R).- Obra nueva que ocupa la totalidad de la parcela o que se ubica en los límites de ésta. Georreferenciación de la parcela.-
115 (R).- Georreferenciación de parcela colindante con monte no incluido en el Catálogo de Montes de Utilidad Pública.
116 (R).- Arts. 199 y 201 LH. Síntesis de la doctrina de la Dirección General sobre inscripción de representación gráfica georreferenciada.-
117 (R).- Art. 201 LH. Están justificadas las objeciones del registrador (expuestas al expedir la certificación) si están fundadas
118 (R).- Art. 201 LH. Forma correcta de practicar la notificación por edictos a los colindantes.-
119 (R).- Art. 199 LH. Oposición de colindante basada en la existencia de una servidumbre de paso (no inscrita) en la finca cuya georreferenciación se pretende inscribir.-
120 (R).- Obra nueva. Comprobación por el registrador de que aquélla se ubica en los límites de ésta.-
121 (R).- Exceso de cabida inferior al 5%.
122 (R).- Art. 199 LH. Dominio público.
123 (R).- Art. 199 LH. La oposición del Ayuntamiento
124 (R).- Art. 199 LH. Solicitud de exceso de cabida del 23%, habiéndose inscrito años atrás otro exceso del 350%.
125 (R).- Art. 199 LH. Exceso de cabida.
126 (R).- Naturaleza del procedimiento de inscripción de una base gráfica georreferenciada.
127 (R).- Segregación. Georreferenciación del resto.-
128 (R).- En los supuestos en que, conforme al art. 9 LH, sea preceptiva la aportación de una representación gráfica georreferenciada
129 (R).- Obra nueva.-
130 (R).- Obra nueva.
131 (R).- Exceso de cabida, inferior al 10% de la cabida inscrita,
132 (R).- Art. 201 LH. A qué órgano de la Administración hay que notificar cuando la finca colindante se encuentra según Catastro “en investigación”.-
133 (R).- Art. 201 LH. Están debidamente fundadas, y por tanto justifican la negativa a inscribir, las objeciones del registrador
134 (R).- Obra nueva. Correspondencia entre la finca descrita en el título y la finca descrita en el Registro.-
135 (T).- “La georreferenciación de edificaciones y de fincas resultantes de una reparcelación”. Eugenio-Pacelli Lanzas Martín.
136 (R).- Quedan bajo la exclusiva responsabilidad del técnico la veracidad y exactitud de las afirmaciones por él hechas en el certificado de correspondencia entre finca registral y parcela catastral.
137 (R).- Obra nueva.
138 (R).- Art. 199 LH. ¿Es posible, por la vía del art. 199 LH, y con datos catastrales, rectificar la cabida de una finca procedente de concentración parcelaria?
139 (R).- Art. 199 LH. Título formal para iniciar el procedimiento.
140 (R).- A los efectos de poder inscribir una rectificación de datos descriptivos de una finca sobre la base de la representación gráfica aportada
140 bis (R).- Las parcelas catastrales y las fincas registrales no tienen por qué coincidir
141 (R).- Promotor del expediente que no tiene la finca catastrada a su nombre.
142 (R).- Art. 199 LH. Georreferenciación de parcela, segregada con licencia, que, según consta en escrito del alcalde y aportado al expediente, invade un camino público pendiente de ser inventariado como municipal y de ser inscrito como tal en el Registro de la Propiedad.-
143 (R).- Art. 201 LH. Aun cuando el registrador, al inicio del expediente, haya objetado dudas sobre la identidad de la finca, puede el expediente seguir adelante,
144 (R).- ¿Es posible, por la vía del art. 199 LH, y con datos catastrales, rectificar la cabida de una finca procedente de una reparcelación?
145 (R).- Las fincas procedentes de concentración parcelaria pueden ser objeto de georreferenciación.
146 (R).- Art. 199 LH. Rectificación de la descripción que figura en el Registro.
147 (R).- Art. 199 LH. Georreferenciación de parcela que, según consulta efectuada por el registrador de la cartografía oficial, invade sin duda alguna el dominio público.
148 (R).- Art. 201 LH. Expediente notarial de rectificación de datos descriptivos.
149 (R).- Georreferenciación de un solar (finca matriz) en el que se ubica un edificio dividido horizontalmente.
150 (R).- Art. 199 LH. Están debidamente fundadas las objeciones del registrador a inscribir la representación gráfica georreferenciada
151 (R).- Si, iniciado por un registrador un expediente para la inscripción de una representación gráfica georreferenciada, durante su tramitación dicho registrador cesa como titular
152 (R).- Cuándo ha de entenderse que existe correspondencia entre la representación gráfica georreferenciada aportada y la finca inscrita.-
153 (R).- Segregación. Conforme a lo dispuesto en el art. 9.b LH, hay que georreferenciar, no sólo la parcela segregada, sino también el resto
154 (R).- Art. 199 LH. No puede objetar el registrador, como único motivo para rechazar la inscripción, el hecho de existir una diferencia desproporcionada entre la superficie inscrita y la que se pretende inscribir
155 (R).- La negativa del registrador a inscribir una representación gráfica alternativa por presunta invasión de dominio público ha de estar basada en
156 (R).- Art. 201 LH. El hecho de que no haya habido oposición de colindantes no significa que el registrador no pueda objetar dudas
157 (R).- Art. 199 LH. Están debidamente fundadas las objeciones del registrador a inscribir la representación gráfica georreferenciada si
158 (R).- Arts. 199 y 201 LH. Cuándo es posible aportar una representación gráfica alternativa a la catastral.-
159 (R).- Expropiación no inscrita. Modo de proceder cuando se pretenda reflejar en el Registro la descripción del resto.-
160 (R).- Art. 201 LH. Si ha caducado la anotación preventiva de iniciación del expediente, no puede pretenderse la prórroga de la misma
161 (R).- Art. 201 LH. Este expediente es apto para rectificar la superficie que ha sido previamente objeto de una expropiación no inscrita;
162 (R).- Art. 201 LH. Las dudas del registrador no pueden basarse exclusivamente en la existencia de una previa expropiación no inscrita.
163 (R).- Art. 201 LH. Oposición de colindante.
163 bis (R).- No compete a la Dirección General, en vía de recurso, decidir cuál deba ser la georreferenciación correcta de cada finca, o sugerir una diferente a la aportada por el promotor, o soluciones transaccionales entre colindantes.
164 (R).- Art. 199 LH. Si el registrador, a la vista de la solicitud de iniciación del expediente, tiene dudas sobre por ej., la invasión del dominio público,
165 (R).- Art. 199 LH. Representación gráfica catastral. Posible invasión del dominio público no deslindado.-
166 (R).- Identidad gráfica entre la representación gráfica catastral y la alternativa, o en su caso entre la representación catastral y la representación foto-interpretada. Margen de tolerancia.
167 (R).- La representación gráfica ya inscrita no es inalterable.
168 (R).- Art. 201 LH. Necesariamente ha de incorporarse al expediente la pertinente certificación registral.-
169 (R).- Art. 199 LH. Georreferenciación cuando no es posible obtener certificación catastral. Modo en que ha de actuar el registrador.-
170 (I).- Modo en que ha de proceder el registrador ante la inscripción de escrituras de agrupación o segregación otorgadas antes de la entrada en vigor de la Ley 13/2015
171 (R).- Art. 199 LH. Representación gráfica catastral.
172 (R).- Rectificación de datos descriptivos.
173 (R).- Art. 199 LH. Posible invasión del dominio público.-
174 (R).- Art. 199 LH. Oposición de colindante.-
175 (R).- Imprecisiones en la descripción literaria de fincas inscritas, que pueden dificultar su exacta ubicación a la hora de admitir o no la inscripción de una representación gráfica georreferenciada.-
176 (T).- “El procedimiento de georreferenciación de fincas del art. 199 LH: preguntas y respuestas”. Joaquín Delgado Ramos.
177 (R).- No constituye impedimento alguno para inscribir la representación gráfica de una finca que ésta se incorpore a más de un archivo GML
178 (R).- Para poder inscribir una representación gráfica georreferenciada es indispensable que el interesado identifique la representación gráfica que se corresponda con cada una de las fincas
179 (R).- ¿Es posible, por la vía del art. 199 LH, y con datos catastrales, rectificar la cabida de una finca procedente de una reparcelación anterior al RD 1093/1997?
180 (R).- Obra nueva.
181 (R).- Art. 199 LH. El hecho de que ningún colindante haya mostrado oposición (ni siquiera en un acto de conciliación previo, terminado con avenencia) no puede determinar por sí solo que el registrador haya de acceder a la pretensión de rectificar la descripción registral.
182 (R).- Obra nueva. Si la descripción que se hace en el título es coincidente con los datos alfanuméricos que figuran en el Catastro,
183 (R).- A los efectos de que el registrador pueda rechazar la inscripción de una representación gráfica por posible invasión del dominio público,
184 (R).- Finca discontinua. Georreferenciación.-
185 (R).- Art. 199 LH. La oposición de un colindante no puede ser tenida en cuenta si con la documentación por él mismo aportada resulta incuestionable que la representación gráfica aportada por el promotor del expediente respeta los linderos del opositor.
186 (R).- En orden a la tutela y protección del dominio público marítimo-terrestre es fundamental
187 (R).- El informe de validación gráfica catastral no precisa de la firma de técnico alguno.
188 (R).- No es obstáculo para georreferenciar una finca el hecho de que ésta no figure catastrada.
189 (R).- Art. 203 LH. Notificación a colindantes en el expediente notarial para la inmatriculación. Forma de efectuarla.-
190 (R).- Exceso de cabida de un 28% de la cabida inscrita, de finca respecto de la cual figura inscrita una representación gráfica catastral
191 (R).- Posibilidad de utilizar una representación gráfica alternativa para mejorar la precisión métrica de la cartografía catastral.-
192 (R).- Obra nueva sobre parcela cuya superficie según Registro no coincide con la catastral.
193 (R).- Si la representación gráfica georreferenciada no es inscribible por albergar el registrador dudas fundadas acerca de que con la misma se invada otra finca ya inscrita o el dominio público,
193 bis (R).- Servidumbre de paso. Georreferenciación de la superficie afectada por el gravamen.-
194 (R).- Consentimiento tácito de colindante.-
195 (R).- Inmatriculación. Georreferenciación cuando no es posible aportar una certificación catastral coincidente con la finca, por existir un desplazamiento en la cartografía catastral
196 (R).- Aplicación de los principios registrales a la georreferenciación inscrita.
197 (R).- Ante la negativa del registrador a inscribir una representación gráfica por oposición de colindante, no cabe la práctica de una anotación preventiva de demanda ex art. 42 LH.
198 (R).- Naturaleza del procedimiento del art. 199 LH. Ausencia de trámite de prueba, dada la sencillez procedimental del expediente.
199 (R).- Art. 201 LH. Notificación a colindantes. Forma de efectuarla.-
200 (R).- Art. 199 LH. Oposición de colindante. Solicitud, por parte del promotor del expediente, de que el registrador expida certificación de los títulos de propiedad aportados por el colindante.-
201 (R).- Art. 199 LH. Ámbito material de aplicación. Solo permite la práctica de asientos en la finca objeto del expediente, no en otra distinta.
202 (R).- Art. 199 LH. Negativa del registrador a iniciar el procedimiento por eventual invasión del dominio público.-
203 (R).- Art. 199 LH. Cómo proceder cuando la georreferenciación aportada invada una base gráfica ya inscrita.-
204 (R).- Art. 199 LH. ¿Es procedente que el registrador, si estima que la georreferenciación aportada invade el dominio público, decida suspender la tramitación del procedimiento hasta tanto se pronuncie la Administración supuestamente perjudicada, previa notificación a ésta?
205 (T).- “Panorama de la Ley 13/2015 de reforma de la Ley Hipotecaria y del Catastro Inmobiliario y su posible reflejo reglamentario”. Miguel Gómez Perals.
206 (L).- “Georreferenciación de fincas registrales y su coordinación con el Catastro. (Estudio especial del artículo 199 de la Ley Hipotecaria)”. Joaquín Delgado Ramos.
206 bis (R).- Art. 199 LH. Oposición de colindante titular de dominio público. No es admisible si la objeción se basa en informe no concluyente.-
207 (R).- Procedimiento registral. Desde el punto de vista del registrador, todas las declaraciones que en el título inscribible se hagan en orden a la referencia catastral o a la georreferenciación están sujetas a calificación
208 (R).- Principio de prioridad registral y georreferenciación.-
209 (R).- Art. 199 LH. En su tramitación, el registrador no puede “rescatar” la oposición planteada en un procedimiento anterior con asiento de presentación ya caducado.
210 (R).- Art. 199 LH. A la hora de calificar si la base gráfica presentada invade o no una finca inscrita, el registrador ha de valorar especialmente si esta última tiene base gráfica inscrita o no,
211 (R).- Art. 199 LH. No es procedimiento hábil para lograr la inmatriculación de una finca.
212 (R).- Art. 199 LH. Oposición de colindante que tiene inscrita en el Registro menos superficie (no georreferenciada) de la que figura en el Catastro. Importancia del hecho de que el colindante que se opone tenga inscrita su finca, aunque no esté georreferenciada.-
213 (R).- Art. 199 LH. Exceso de cabida de un 15%, apoyado en certificación catastral
214 (R).- Art. 199 LH. La mera oposición de un titular catastral que alega que su inmueble catastral es invadido por la representación gráfica alternativa aportada por el promotor no es por sí solo motivo suficiente para denegar la inscripción
215 (R).- Margen de tolerancia gráfica entre la representación catastral y la fotointerpretada, que no debe impedir la inscripción de una representación gráfica.
216 (R).- Art. 199 LH. Si no consta que el Ayuntamiento hubiera sido notificado
217 (R).- Art. 199 LH. Georreferenciación del resto de una finca, no descrito registralmente, tras segregaciones inscritas y una expropiación no inscrita,
218 (R).- No puede calificarse de temeraria la calificación registral negativa si la misma se apoya en el art. 199 LH: notificación a colindantes y valoración de la oposición planteada por dos de éstos.
219 (R).- Procede denegar la base gráfica cuya inscripción se pretende, aunque en la realidad física no se produzca la invasión de una finca colindante
220 (R).- Art. 199 LH. Legitimación para iniciar el procedimiento, en el caso de que la finca pertenezca a una comunidad romana.
221 (R).- Art. 199 LH. Tramitado en su día expediente del art. 199 LH y emitida calificación negativa, por parte del registrador titular en aquel momento
222 (R).- Las dudas (que no la certeza) que, en una inmatriculación al amparo del art. 205 LH, le puedan surgir al registrador acerca de la eventual invasión de una finca ya inscrita,
223 (R).- Art. 199 LH. No es posible iniciar la tramitación del expediente si la base gráfica aportada se solapa con la relativa a otra finca
224 (R).- Art. 199 LH. Deslinde por acuerdo ante el registrador, como medio de solucionar la oposición planteada por colindante.
225 (R).- Art. 199 LH. El expediente no puede darse por terminado cuando el registrador, si fuera el caso, extiende nota de denegación de incorporación de la georreferenciación a los libros registrales.
226 (R).- Deslinde parcial. Georreferenciación parcial.-
226 bis (R).- A los efectos de apreciar, en una inmatriculación, la correspondencia entre la representación gráfica aportada y la finca descrita en el título inscribible
227 (R).- Exceso de cabida.
228 (T).- “Delimitación y georreferenciación de servidumbres y derechos de superficie”. Joaquín Delgado Ramos.
229 (R).- Es admisible la utilización por el registrador, como herramienta informática meramente auxiliar, de las representaciones gráficas de que disponga.
230 (R).- El alta en el Catastro de una subsanación de discrepancias (efectuada al amparo de lo dispuesto en el art. 18 LCI) no produce efecto registral alguno
231 (R).- Art. 199 LH. Oposición de colindante, presentada fuera del plazo de veinte días.-
232 (R).- Art. 199 LH. Si, tramitado el procedimiento, éste concluye con la denegación de la incorporación de la base gráfica georreferenciada
233 (R).- Tramitado en el Catastro, con resultado positivo, un procedimiento de subsanación de discrepancias ex art. 18 LCI, el resultado del mismo no puede trasladarse sin más al Registro de la Propiedad
234 (R).- Si, previa calificación positiva, el registrador ha decidido inscribir la base gráfica, sin atender las objeciones planteadas por el colindante
235 (R).- Dudas del registrador basadas en la oposición de colindantes.
236 (R).- Art. 199 LH. Aun teniendo inscrita la referencia catastral, puede el registrador rechazar la inscripción de una georreferenciación catastral, aun no habiéndose presentado oposición de colindantes
237 (R).- El recurso contra la calificación registral negativa no es el cauce apropiado para resolver un conflicto entre titulares registrales colindantes
237 bis (R).- Dominio público. Si a la vista de la documentación aportada al expediente ha quedado claro que la base gráfica cuya inscripción se pretende invade dominio público hidráulico,
238 (R).- Art. 199 LH. Finca colindante perteneciente a varios comuneros en régimen de comunidad ordinaria.
239 (T).- “Inmatriculación y georreferenciación de las cuevas”. Joaquín Delgado Ramos.
240 (R).- Art. 199 LH. El plazo para presentar oposición no es preclusivo
241 (R).- Art. 199 LH. No procede tramitarlo si previamente se tramitó, con resultado negativo, otro expediente con idéntica documentación.
242 (R).- La calificación del registrador denegando la inscripción de una base gráfica ha de estar debidamente fundamentada desde el punto de visto jurídico.
243 (R).- Art. 199 LH. Legitimación para oponerse.
244 (R).- El hecho de que la descripción que de la finca se hace en la escritura (de compraventa), descripción que es idéntica a la que figura en el Registro, no coincida con la descripción catastral,
245 (R).- Para considerar adecuadamente delimitada una determinada parcela no es determinante el hecho de que, físicamente, la misma esté acotada por mojones o piquetas.
246 (R).- Diferencias entre “parcela catastral” y “finca registral”.
247 (R).- Concentración parcelaria.
248 (R).- No es necesario que el colindante que formula oposición tenga su título inscrito.
249 (R).- Una vez inmatriculada una finca con georreferenciación catastral, y por tanto, con una determinada ubicación, delimitación y superficie, ya no es procedente iniciar un procedimiento del art. 199 LH para alterar esa ubicación, delimitación y superficie
250 (R).- Qué es la coordinación Registro-Catastro. Estados en que puede encontrarse.-
251 (R).- Art. 199 LH. La oposición de un colindante no es atendible si lo que alega es que se invade, no ya la finca inscrita a su nombre, sino una finca anexa a ésta
252 (R).- Art. 199 LH. Oposición de colindante planteada en términos confusos.-
253 (R).- La descripción literaria que de la finca se hace en el título presentado y la base gráfica aportada han de coincidir.
254 (R).- En la tramitación de un procedimiento de georreferenciación, las manifestaciones que los interesados hubieran hecho en otros procedimientos distintos o anteriores, y ya extinguidos, no vinculan a tales interesados
255 (R).- Inmatriculación. Georreferenciación de la finca a inmatricular. Admisión de base gráfica alternativa a la catastral.-
256 (R).- Incidencia de la Ley 13/2015 en la descripción, y consiguiente individualización, de una finca inscrita.-
257 (R).- Art. 199 LH. Al técnico firmante del informe en el que figura la base gráfica no le es exigible una determinada cualificación profesional
258 (R).- Art. 199. Pretensión de inscripción de una georreferenciación, para cuando se está tramitando otro expediente de georreferenciación relativo a finca colindante.-
259 (R).- Art. 201 LH.- La práctica de notificaciones por parte del registrador, además de las que ya hubiese practicado el notario durante la tramitación del expediente, no es admisible
260 (R).- Rectificación de una georreferenciación inscrita.-
261 (R).- No está obligado el registrador a entregar al colindante que se opone certificación del informe técnico aportado en su día por el promotor
262 (L).- “La descripción de inmuebles en el registro de la propiedad y sus efectos jurídicos”. Jacobo Fenech Ramos.
263 (R).- Es erróneo afirmar que la realidad física es la que determina la seguridad jurídica
264 (R).- Art. 199 LH. Si tanto la georreferenciación del promotor como la del colindante que se opone son catastrales, no debieran solaparse
265 (T).- “Determinación de resto tras segregaciones no inscritas.

* INTRODUCCION:

Extracto de la voz “Georreferenciación” en el Fichero Constancio Villaplana, actualizado y cerrado a 31-12-2024.

Para acceder al fichero completo, pulse aquí

* – El registrador está obligado a consultar el Catastro.

Ver la voz “CALIFICACIÓN. Consulta por el registrador de otros registros públicos, o de archivos de su propio Registro. Toma en consideración de sentencias o planes urbanísticos no inscritos. Nuevas tecnologías”.

* – Calificación registral de la competencia notarial por razón de territorio en el otorgamiento de actas, especialmente de las introducidas por la Ley 13/2015.

Ver la voz “DOCUMENTOS NOTARIALES”.

* – Georreferencia de finca colindante con carretera.

Ver la voz “CARRETERAS”.

– Ver la voz “IDENTIDAD DE FINCA”.

* – La determinación de la titularidad jurídica de las fincas corresponde al Registro de la Propiedad, no al Catastro.

Se trata de instituciones distintas. Ver la voz “CATASTRO”.

* 1 (R).- Rectificación de los datos descriptivos de las fincas inscritas.

Tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015 (acaecida el 1 de noviembre de 2015), los medios hábiles para obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas pueden sintetizarse en tres grandes grupos: 1) Los que solo persiguen y solo permiten inscribir una rectificación de la superficie contenida en la descripción literaria, pero sin simultánea inscripción de la representación gráfica de la finca, como ocurre con los supuestos regulados en el art. 201.3.letras a y b, LH, que están limitados cuantitativamente a rectificaciones de cabida que no excedan del 10% o 5% de la cabida inscrita, respectivamente. Estos medios no están dotados de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, si bien el registrador, tras practicar la inscripción, habrá de notificarla “a los titulares registrales de las fincas colindantes” (doctrina reiterada por la R. 7-7-2023, BCNR-115, BOE 26-7, ref. BOE 17227). 2) El supuesto que persigue y permite inscribir rectificaciones de cabida inferiores al 10% de la cabida inscrita, pero con simultánea inscripción de la representación geográfica de la finca. Este concreto supuesto está regulado, con carácter general, en el art. 9.b LH, cuando, tras aludir al límite máximo del 10%, prevé que “una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constase en la descripción literaria”. Este concreto supuesto tampoco está dotado de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, si bien, como señala el artículo citado, “el registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del art. 199 LH ya constase su notificación” (doctrina reiterada en R. 18-2-2020, BCNR-79, BOE 2-7). Adviértase que el caso de rectificaciones de cabida inferiores al 10%, y basadas en certificación catastral descriptiva y gráfica, puede acogerse tanto al art. 201.3.a LH como a la del propio art. 9.b LH. 3) Y, finalmente, están los medios que persiguen, y potencialmente permiten, inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto cabida como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (diferencias de cabida tanto inferiores como superiores al 10% de la cabida inscrita), y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices (pues no en vano, como señala el art. 199 LH, es la delimitación georreferenciada de la finca la que determina y acredita su superficie y linderos, y no a la inversa). Y tales medios son el procedimiento regulado en el art. 199 LH y el regulado en el art. 201.1 LH, que a su vez remite al art. 203 LH (ver R. 27-10-2017, BCNR-47, BOE 27-11, R. 8-11-2018, BCNR-59, BOE 29-11, R. 27-11-2018, BCNR-60, BOE 22-12, R. 28-11-2018, BCNR-60, BOE 20-12, R. 26-6-2019, BCNR-67, BOE 22-7, R. 17-6-2020, BCNR-80, BOE 3-8, ref. BOE 9062, y R. 16-7-2020, BCNR-80, BOE 5-8, ref. BOE 9212). Ambos procedimientos, especialmente cualificados, sí que incluyen entre sus trámites una serie de garantías de tutela efectiva de los intereses de terceros afectados, y todo ello con carácter previo a la eventual práctica de la inscripción registral que en su caso proceda (garantías tales como las preceptivas notificaciones a colindantes y demás interesados, publicaciones de edictos en el BOE, publicación de alertas geográficas registrales, y la concesión de plazo para que los interesados puedan comparecer ante registrador o notario, según los casos, y alegar lo que a su defensa interese). Y es precisamente como consecuencia de su mayor complejidad de tramitación y mayores garantías para colindantes y terceros en general por lo que su ámbito de aplicación y efectos es justificadamente mucho más amplio que el de los otros supuestos concretos admitidos por la Ley y enunciados en los dos primeros grupos antes aludidos. (R. 17-11-2015, BCNR-24, BOE 9-12) (R. 22-4-2016, BCNR-30, BOE 2-6) (R. 30-6-2016, BCNR-31, BOE 27-7) (R. 19-7-2016, BCNR-33, BOE 19-9) (R. 6-9-2016, BCNR-33, BOE 30-9) (dos RR., distintas, de 3-10-2016, BCNR-34, BOE 18-10) (R. 15-11-2016, BCNR-36, BOE 2-12) (R. 4-4-2017, BCNR-40, BOE 19-4) (R. 29-9-2017, BCNR-46, BOE 24-10) (R. 7-11-2017, BCNR-48, BOE 2-12) (R. 23-4-2018, BCNR-53, BOE 11-5) (R. 22-10-2018, BCNR-59, BOE 16-11) (R. 19-11-2018, BCNR-60, BOE 12-12) (R. 5-6-2019, BCNR-66, BOE 24-6) (R. 7-6-2019, BCNR-67, BOE 4-7) (R. 26-9-2019, BCNR-71, BOE 13-11) (R. 17-10-2019, BCNR-71, BOE 22-11) (R. 6-11-2019, BCNR-71, BOE 27-11) (R. 4-2-2020, BCNR-78, BOE 26-6) (R. 2-6-2020, BCNR-79, BOE 24-7, ref. BOE 8497) (R. 20-4-2021, BOE 10-5) (R. 22-6-2021, BCNR-91, BOE 8-7) (R. 14-12-2021, BCNR-96, BOE 28-12) (R. 23-11-2022, BCNR-108, BOE 12-12) (R. 24-11-2022, BCNR-108, BOE 12-12, ref. BOE 20994) (R. 10-1-2023, BCNR-110, BOE 9-2, ref. BOE 3462) (R. 1-6-2023, BCNR-114, BOE 29-6, ref. BOE 15164) (R. 15-6-2023, BCNR-115, BOE 10-7) (R. 7-9-2023, BCNR-118, BOE 25-10, ref. BOE 21889) (R. 7-11-2023, BCNR-119, BOE 30-11) (R. 11-6-2024, BCNR-127, BOE 12-7) (R. 29-5-2024, BOE 5-7, ref. BOE 13794) (R. 18-9-2024, BCNR-131, BOE 6-11, ref. BOE 23028).

* 1 bis (R).- Es la delimitación georreferenciada la que determina la superficie y linderos de una finca (y no a la inversa).

(Art. 9.b LH). (R. 17-11-2015, BCNR-24, BOE 9-12). Doctrina reiterada por R. 5-11-2019 (BCNR-71, BOE 27-11) y en R. 15-6-2020 (BCNR-80, BOE 3-8).

* 2 (R).- Descripción de los componentes privativos de una división horizontal, tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015.-

Conforme al art. 202 LH, deberá hacerse mediante su representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro del edificio. Y si bien esa representación gráfica no precisa estar georreferenciada, pues la georreferenciación solo es exigible para la porción de suelo ocupada por el edificio en su conjunto, sí permite, mediante la apreciación del plano en planta de cada elemento, concretar de manera precisa su ubicación o delimitación con respecto al resto de la edificación global de que forma parte. (R. 16-12-2105, BOE 30-12). Ver ap. 36, 149.

* 3 (T).- Ley 13/2015. “El nuevo régimen de coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad”. Pablo Puyal Sanz

. (Ed. Tirant lo Blanch, 2015).

* 4 (T).- “Exégesis de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de reforma de la Ley Hipotecaria en materia de inscripción de representaciones gráficas”. Juan María Díaz Fraile.

(BCNR-23, 2015).

* 5 (T).- “La información geográfica en la aplicación de la Ley 13/2015: representación gráfica georreferenciada”. Carmen Femenía Ribera, Gaspar Mora Navarro, Antonio Blanco Sánchez.

(BCNR-24, 2015).

* 6 (T).- “La declaración de obra nueva tras la Ley 13/2015”. Eugenio-Pacelli Lanzas Martín.

(RCDI-751, 2015).

* 7 (T).- “La Ley 13/2015: objetivos que proclama y reformas que introduce. Estudio especial de la coordinación y descoordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad. El desarrollo y la aplicación práctica de la Ley”. Joaquín Delgado Ramos.

(BCNR-25, 2016).

* 8 (L).- “La nueva coordinación Catastro-Registro”. Antonio Manuel Oliva Izquierdo.

(Ed. Colegio Nacional de Registradores, 2016).

* 9 (R).- Obra nueva.

Tras la redacción dada al art. 202 LH por la Ley 13/2015, no es posible inscribir una obra nueva sin que del título se desprenda de forma indubitada la localización geográfica (mediante sus coordenadas de referenciación geográfica, que si bien deberán constar en proyección UTM, no necesariamente deberán aportarse al Registro en formato GML) de la edificación (y ello, aun en el caso de que el título a inscribir hubiera sido otorgado antes de la entrada en vigor de la citada Ley). Además (según declaró la Dirección General en su Resolución-Circular de 3-11-2015, sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015), para el caso de que el registrador albergue dudas acerca de la identificación de la parcela sobre la que se declara la obra, (en cuanto a si la edificación se encuentra dentro del perímetro de ésta), es posible que necesite que conste inscrita, previa o simultáneamente, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la parcela. (R. 8-2-2016, BCNR-27, BOE 10-3). Ver otros aspectos de esta misma R. en el ap. siguiente. Doctrina reiterada en R. 19-2-2016 (BCNR-27, BOE 10-3), R. 5-7-2016 (BCNR-32, BOE 9-8), R. 21-9-2016 (BCNR-34, BOE 14-10), R. 28-9-2016 (BCNR-34, BOE 14-10), R. 6-2-2017 (BOE 28-2, BCNR-38), R. 22-2-2017 (BCNR-39, BOE 10-3), R. 2-3-2017 (BCNR-39, BOE 17-3), R. 22-3-2017 (BCNR-40, BOE 6-4), R. 29-3-2017 (BCNR-40, BOE 7-4), R. 27-7-2017 (BCNR-44, BOE 14-8), R. 7-9-2017 (BCNR-46, BOE 5-10), R. 2-11-2017 (BCNR-47, BOE 29-11), R. 10-4-2018 (BCNR-52, BOE 25-4), R. 18-10-2018 (BCNR-60, BOE 3-12), R. 21-2-2019 (BCNR-63, BOE 14-3), R. 23-4-2019 (BCNR-65, BOE 13-5), R. 14-5-2019 (BCNR-66, BOE 7-6), R. 16-5-2019 (BCNR-66, BOE 13-6), R. 12-6-2019 (BCNR-67, BOE 9-7), R. 4-7-2019 (BCNR-67, BOE 27-7), R. 19-7-2019 (BCNR-68, BOE 8-8), R. 20-1-2020 (BCNR-78, BOE 18-6), R. 4-3-2020 (BCNR-79, BOE 3-7), R. 15-9-2020 (BCNR-82, BOE 7-10, ref. BOE 11914), R. 26-11-2020 (BCNR-84, BOE 10-12, ref. BOE 15922), R. 10-12-2020 (BCNR-84, BOE 28-12, ref. BOE 17071), R. 21-7-2021 (BCNR-92, BOE 5-8, ref. BOE 13431), R. 30-7-2021 (BCNR-92, BOE 11-8), R. 2-9-2021 (BCNR-94, BOE 14-10), R. 29-9-2021 (BCNR-94, BOE 28-10) y R. 17-1-2023 (BCNR-110, BOE 14-2). Ver ap. 10, 13, 20, 29, 30, 37, 38, 40, 62, 69, 92, 114, 120, 129, 134, 180, 192.

* 10 (R).- Obra nueva.

Tras la Ley 13/2015, la identificación georreferenciada de las edificaciones no plantea especial complejidad para su reflejo registral, ni desde el punto de vista técnico ni desde el punto de vista del procedimiento registral. Así, desde el punto de vista técnico, la georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, aun cuando deberá hacerse en el sistema oficial de referencia que se especifica en la Resolución conjunta DGRN-Catastro de 26-10-2015 (proyección UTM, sistema ETRS89 para la Península o RegCan95 para Canarias), no necesita, en cambio, ser necesariamente aportada en el formato GML que, para otros supuestos, sí exige la citada Resolución conjunta. Y así, será igualmente válida la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las concretas coordenadas de dicha finca; casos en los cuales tales coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación resultarán por referencia o en relación a las del plano o finca sobre el que se representa la edificación, quedando con ello suficientemente satisfecha la exigencia del art. 202 LH. Y, desde el punto de vista procedimental, la obligada georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación no requiere que se tramite con carácter general un procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados (salvo que el registrador, en su calificación, sí lo estimase preciso para disipar sus fundadas dudas acerca de que la edificación se encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara la obra nueva). En fin, concluye la Dirección General, no ha de olvidarse que aunque la obligada georreferenciación de la superficie de suelo ocupada por la edificación habrá de ser obligatoriamente comunicada por el registrador al Catastro, en cumplimiento de la repetida Resolución conjunta, dicha comunicación no afecta propiamente al concepto ni al proceso de coordinación geográfica entre la finca registral y el inmueble catastral, ya que los atributos de “finca coordinada” o de “finca no coordinada” se predican respecto del contorno perimetral de la parcela, es decir, su ubicación y delimitación geográfica, con independencia de los elementos físicos que puedan estar materialmente ubicados en su interior, y, por supuesto, con independencia también de las titularidades jurídicas que recaigan sobre élla. (R. 8-2-2016, BCNR-27, BOE 10-3). Ver otros aspectos de esta misma R. en el ap. anterior. Doctrina reiterada en R. 23-5-2016 (BCNR-30, BOE 10-6), R. 5-7-2016 (BCNR-32, BOE 9-8), R. 21-9-2016, BCNR-34 (BOE 14-10), R. 28-9-2016 (BCNR-34, BOE 14-10), R. 3-10-2016 (BCNR-34, BOE 18-10), R. 7-11-2016 (BCNR-35, BOE 23-11), R. 6-2-2017 (BOE 28-2, BCNR-38), R. 7-2-2017 (BOE 28-2, BCNR-38), R. 22-2-2017 (BCNR-39, BOE 10-3), R. 2-3-2017 (BCNR-39, BOE 17-3), R. 22-3-2017 (BCNR-40, BOE 6-4), R. 29-3-2017 (BCNR-40, BOE 7-4), R. 27-7-2017 (BCNR-44, BOE 14-8), R. 7-9-2017 (BCNR-46, BOE 5-10) y R. 2-11-2017 (BCNR-47, BOE 29-11). La R. 17-6-2019 (BCNR-67, BOE 17-7) reitera que la georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, aun cuando deberá hacerse en el sistema oficial de referencia que se especifica en la Resolución conjunta DGRN-Catastro de 26-10-2015 (proyección UTM, sistema ETRS89 para la Península o RegCan95 para Canarias), no necesita, en cambio, ser necesariamente aportada en el formato GML que, para otros supuestos, sí exige la citada Resolución conjunta. Y así, será igualmente válida la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las concretas coordenadas de dicha finca; casos en los cuales tales coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación resultarán por referencia o en relación a las del plano o finca sobre el que se representa la edificación, quedando con ello suficientemente satisfecha la exigencia del art. 202 LH; añadiendo que no es necesario que el informe técnico exprese cuál ha sido el sistema de referencia utilizado, si de la simple comprobación por el registrador de la ubicación de las coordenadas y su congruencia con la descripción de la finca y de la edificación en el título se desprende con toda claridad que el sistema adoptado es ETRS69. La R. 10-5-2021 (BCNR-89, BOE 24-5) declara que si bien la georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación deberá hacerse en el sistema oficial especificado en la R. conjunta 26-10-2015 Catastro-Dirección General (proyección UTM, sistema ETRS89 para la península y RegCan95 para Canarias) no necesita, en cambio ser aportada necesariamente en el concreto formato GML (sí exigible para otros supuestos, según la propia R. conjunta), doctrina que es reiterada, para un caso de constitución de un derecho de superficie, por la R. 8-10-2021 (BCNR-95, BOE 3-11), y, para un caso de constitución de servidumbre de paso, por la R. 8-11-2021 (BCNR-95, BOE 23-11). Ver ap. 9, 13, 20, 29, 30, 37, 38, 40, 62, 69, 92, 114, 120, 129, 134, 180, 192.

* 11 (R).- División, segregación, agrupación o agregación de fincas.

Novedades introducidas por la Ley 13/2015 en cuanto a representación gráfica georreferenciada.- La principal novedad es que, conforme al nuevo art. 9 LH, la inscripción de la parcela resultante de alguna de dichas operaciones habrá de contener necesariamente, entre otras circunstancias, “la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices”. Exigencia que, por ser aquéllos actos de carácter estrictamente registral, es aplicable a todos las que se presenten en el Registro después de entrada en vigor la Ley (1 de noviembre de 2015), aunque estén formalizados en un documento de fecha anterior (doctrina que reiteran la R. 7-9-2017, BCNR-46, BOE 5-10, la R. 8-1-2018, BCNR-49, BOE 26-1) y la R. 4-3-2024, BCNR-123, BOE 26-3); sin que en esta materia sea aplicable lo dispuesto en la disposición transitoria única de la Ley 13/2015, pues se refiere ésta a los procedimientos previstos en el Título VI de la Ley Hipotecaria que estuvieran tramitándose a la entrada en vigor de la Ley 13/2015 (claramente no puede entenderse que sea un “procedimiento” el mero otorgamiento de un documento público de agrupación o división de terrenos). (R. 12-2-2016, BCNR-27, BOE 10-3). Ver ap. 22, 23, 24, 28, 88 bis, 184.

* 11 bis (R).- Cuándo ha de acudirse al procedimiento previsto en el art. 199 LH y cuándo la representación gráfica georreferenciada puede inscribirse al amparo del art. 9 LH.-

El procedimiento del art. 199 LH, tiene como objetivo la tutela de los eventuales derechos de titulares colindantes, por lo que carece de sentido generalizar su aplicación a supuestos en los que, como consecuencia de la calificación de la representación gráfica, no puede resultar afectado colindante alguno. De donde se infiere que puede el registrador acudir a este procedimiento cuando, aun siendo la diferencia de cabida inferior al 10% de la cabida inscrita, tenga dudas de que con la base gráfica a inscribir se invaden fincas colindantes. Cuando no concurran estas circunstancias, y la diferencia de cabida sea inferior al 10%, podrá el registrador inscribir conforme al art. 9, si bien (art. 9.b, párr. séptimo, LH), una vez inscrita la rectificación de cabida, lo notificará a los titulares colindantes, salvo que del título presentado ya constare su notificación (doctrina que reiteran, a modo de obiter dicta, la R. 22-7-2016, BCNR-33, BOE 19-9, la R. 6-10-2016, BCNR-34, BOE 21-10, la R. 10-10-2016, BCNR-35, BOE 1-11, la R. 14-11-2016, BCNR-35, BOE 30-11, la R. 27-9-2017, BCNR-46, BOE 20-10, la R. 7-2-2018, BCNR-50, BOE 14-2, la R. 21-3-2018, BCNR-52, BOE 6-4, la R. 16-5-2018, BCNR-53, BOE 30-5, la R. 1-8-2018, BCNR-57, BOE 19-9, la R. 27-11-2018, BCNR-60, BOE 22-12, la R. 4-1-2019, BCNR-62, BOE 5-2, la R. 11-4-2019, BCNR-64, BOE 30-4, la R. 22-5-2019, BCNR-66, BOE 10-6, la R. 24-7-2019, BCNR-69, BOE 25-9, la R. 31-7-2020, BCNR-81, BOE 28-9, ref. BOE 11314, la R. 10-8-2020, BCNR-81, BOE 28-9, ref. 11320, la R. 17-4-2023, BCNR-113, BOE 8-5, ref. BOE 10954, y la R. 30-5-2024, BOE 5-7, ref. BOE 13798). En el caso de que la rectificación superficial sea superior al 10%, o, siendo inferior, se verifique alguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral (art. 9.b, párr. cuarto, LH), sí será necesario acudir al procedimiento del art. 199 LH, con el fin de preservar los eventuales derechos de colindantes que pudieran resultar afectados. (R. 12-2-2016, BCNR-27, BOE 10-3) (R. 23-5-2024, BOE 3-7, ref. BOE 13535). Doctrina que reiterada en R. 8-1-2018 (BCNR-49, BOE 26-1), R. 7-2-2018 (BCNR-50, BOE 14-2), R. 21-3-2018 (BCNR-52, BOE 6-4), R. 16-5-2018 (BCNR-53, BOE 30-5), R. 21-5-2018 (BCNR-54, BOE 8-6), R. 1-8-2018 (BCNR-57, BOE 19-9), R. 11-4-2019 (BCNR-64, BOE 30-4), R. 22-5-2019 (BCNR-66, BOE 10-6), R. 5-6-2019 (BCNR-66, BOE 24-6), R. 19-7-2019 (BCNR-68, BOE 8-8), R. 24-7-2019 (BCNR-69, BOE 25-9), R. 17-1-2022 (BCNR-98, BOE 16-2, ref. BOE 2506) y R. 23-2-2023 (BCNR-111, BOE 15-3, ref. BOE 6852). En esta última R. aconseja la Dirección General no generalizar el procedimiento del art. 199 LH (sólo, dice, para cuando siendo la diferencia de cabida inferior al 10%, el registrador considere que hay riesgo cierto de que los derechos de los terceros colindantes puedan ser violentados). La R. 28-2-2023 (BCNR-111, BOE 20-2) declara que cuando el reflejo registral de la georreferenciación es potestativa, no obligatoria, resulta imperativa la tramitación del procedimiento del art. 199 LH, pues así lo ordena el art. 9 LH. Ver ap. 16, 27, 34, 42, 43, 45, 46, 53, 58, 63, 64, 71, 77 bis, 89 bis, 110, 117, 121, 124, 125, 133, 150, 157. Ver ap. 108.

* 11 ter (R).- Requisitos técnicos que debe reunir la representación gráfica georreferenciada,

habrá que estar a los que se detallan en la Resolución conjunta DGRN-Catastro de 26-10-2015, si bien teniendo en cuenta lo previsto en la disposición adicional primera, ap. 3, de la Ley 13/2015 en cuanto al plazo para la homologación de la aplicación informática registral para la calificación de las representaciones gráficas (tres meses desde la aprobación de la Resolución conjunta); e igualmente (disposición final de la Resolución conjunta) el plazo de seis meses a contar desde la publicación de la Resolución conjunta, plazo durante el cual los registradores podrán seguir remitiendo información al Catastro en los términos que marcó la Orden de 23-6-1999. Por ello, hasta tanto no esté homologada la referida aplicación informática será aplicable el criterio previsto en el punto tercero, letra b, de la Resolución-Circular DGRN de 3-11-2015, de manera que, transitoria y excepcionalmente, será admisible la aportación de la representación geográfica y lista de coordenadas correspondientes a una determinada finca en cualquier formato que permita al registrador generar un archivo electrónico en formato PDF que las contenga, junto con el código de finca registral, que firmará electrónicamente, haciendo constar en el acta de inscripción que inscribe la representación gráfica con la lista de coordenadas que figuren en el referido archivo, expresando su código seguro de verificación. Y ello sin perjuicio de que, una vez se haya efectuado dicha homologación y esté operativo el sistema de comunicación de información al Catastro, a través de dicho sistema se dé cumplimiento por el registrador a las obligaciones que le incumben conforme a la Resolución conjunta en relación con todas las representaciones gráficas que hubiera inscrito desde la entrada en vigor de la Ley 13/2015. (R. 12-2-2016, BCNR-27, BOE 10-3). Doctrina reiterada en R. 21-9-2016 (BCNR-34, BOE 14-10), que destaca que por RDGRN 2-8-2016 ha sido homologada la aplicación informática para calificación de las representaciones gráficas prevista en el art. 9.b LH y en la disposición adicional primera de la Ley 13/2015, por lo que, respecto de los documentos presentados a partir de esa fecha, no procederá la utilización de los medios alternativos que se previeron en la R. 12-2-2016. Ver caso práctico Madrid (BCNR-29, 2016). Ver ap. 17, 60, 61, 65, 158.

* 12 (R).- Deslinde parcial. Georreferencia.-

Si el juez ha ordenado la alteración de solo un lindero (el que es común a las fincas de actor y demandado, declarando que 101 m2 de ésta han de pasar a aquélla), no puede exigirse la coordinación Catastro-Registro y en consecuencia la aportación de certificación catastral en que se refleje el deslinde, pues la alteración no afecta a todo el perímetro de ambas fincas, sino solo al lindero común (sin juzgar ni prejuzgar cómo quedan los restantes). Eso sí, será necesario aportar las georreferencias de cada uno de los vértices de la línea continua o quebrada de separación entre ambas fincas. (R. 6-4-2016, BCNR-28, BOE 27-4). Doctrina reiterada en R. 28-9-2017 (BCNR-46, BOE 24-10). Ver ap. 226.

* 13 (R).- Obra nueva.

Requiere (incluso para las obras nuevas declaradas por antigüedad) la fijación de las coordenadas georreferenciadas de la superficie de suelo ocupada por la edificación, si bien es admisible que se aporten solo las de la parcela en que se ubica (si se acompaña plano del que resulte que la edificación se encuentra dentro de la parcela). Señala la Dirección General cómo el de las obras nuevas es (frente a los casos de divisiones, segregaciones…) el supuesto que menos complejidad plantea, desde el punto de vista técnico como desde el procedimental: desde el punto de vista técnico, porque no es imprescindible aportar las coordenadas en formato GML, siendo válida la aportación de un plano en el que consten las coordenadas de la porción de suelo, o incluso las de la parcela en la que se enclava la edificación (esto es lo que ocurría en el caso debatido, en el que se había aportado certificación catastral de la parcela); y desde el punto de vista procedimental, porque no se requiere (a menos que el registrador albergue dudas y lo considere necesario) la tramitación de un procedimiento jurídico especial con citación de colindantes y posibles terceros afectados. (R. 19-4-2016, BCNR-30, BOE 2-6). Ver otros aspectos de esta misma R. en los dos ap. siguientes. Doctrina reiterada en R. 9-5-2016 (BCNR-30, BOE 6-6, ref. BOE 5503), R. 23-5-2016 (BCNR-30, BOE 10-6) y R. 14-5-2019 (BCNR-66, BOE 7-6). La R. 6-9-2016 (BCNR-33, BOE 30-9), la R. 21-2-2019 (BCNR-63, BOE 14-3), la R. 14-5-2019 (BCNR-66, BOE 7-6), la R. 19-7-2019 (BCNR-68, BOE 8-8) y la R. 4-9-2019 (BCNR-70, BOE 30-10) declaran que para apreciar la exacta ubicación de una edificación dentro de una parcela puede ser necesaria la georreferenciación tanto de aquélla como de ésta. Ver ap. 9, 10, 20, 29, 30, 37, 38, 40, 62, 69, 92, 114, 120, 129, 134, 180, 192.

* 14 (R).- Obra nueva.

La exigencia de coordenadas georreferenciadas solo cabe en los casos de que la obra esté terminada (pues solo en ese momento podrá precisarse cuál es la superficie de suelo que ocupa). (R. 19-4-2016, BCNR-30, BOE 2-6). Ver otros aspectos de esta misma R. en el ap. anterior y en el siguiente. Doctrina reiterada en R. 9-5-2016 (BCNR-30, BOE 6-6, ref. BOE 5503), R. 23-5-2016 (BCNR-30, BOE 10-6), R. 21-9-2016 (BCNR-34, BOE 14-10), R. 28-9-2016, BCNR-34 (BOE 14-10), R. 3-10-2016 (BCNR-34, BOE 18-10), R. 7-11-2016 (BCNR-35, BOE 23-11), R. 6-2-2017 (BCNR-38, BOE 28-2), R. 6-2-2017 (BOE 28-2, BCNR-38), R. 7-2-2017 (BOE 28-2, BCNR-38), R. 22-2-2017 (BCNR-39, BOE 10-3), R. 2-3-2017 (BCNR-39, BOE 17-3), R. 22-3-2017 (BCNR-40, BOE 6-4), R. 27-7-2017 (BCNR-44, BOE 14-8), R. 7-9-2017 (BCNR-46, BOE 5-10), R. 2-11-2017 (BCNR-47, BOE 29-11), R. 28-11-2019 (BCNR-72, BOE 27-12), R. 8-10-2019 (BOE 3-11). La R. 16-5-2019 (BCNR-66, BOE 13-6), después de reiterar esta doctrina, declara que si la georreferenciación se aporta al tiempo de declarar la obra nueva en construcción, deberán reflejarse en el Registro las coordenadas, pues ello permitiría calificar una posible extralimitación de la construcción proyectada o iniciada, sin perjuicio de las rectificaciones que procedan en caso de que al ejecutarse la edificación se produjesen modificaciones. La R. 2-6-2023 (BCNR-114, BOE 29-6, comentario de Joaquín Delgado Ramos en regispro.es el 6-6-2023) declara que en Andalucía, y para las declaraciones de obra nueva en construcción sujetas a la Ley 7/2021, de 1-12, sí que será necesario aportar las coordenadas georreferenciadas; aclarando que ello es así, no tanto porque lo exija la disposición adicional novena de la citada Ley (que, al ser norma autonómica, podría haberse extralimitado al imponer un requisito para la inscripción, contraviniendo con ello el art. 149 CE), como porque así lo impone el art. 140 de la repetida Ley (que exige la aportación de las coordenadas en la petición de licencia de obras), que, como norma destinada a determinar el contenido que debe tener la resolución administrativa por la que se concede la licencia, sí es de competencia autonómica; por lo que es perfectamente aplicable a las declaraciones de obra formalizadas bajo su vigencia.

* 15 (R).- Obra nueva.

La comunicación al Catastro de las coordenadas georreferenciadas de la superficie de suelo ocupada por la edificación, aunque preceptiva, no afecta a la situación de la total finca como “coordinada” o “no coordinada”, pues estos atributos son predicables del contorno perimetral de la parcela, con independencia de los elementos físicos que se ubiquen en su interior. (R. 19-4-2016, BCNR-30, BOE 2-6). Ver otros aspectos de esta misma R. en los dos ap. anteriores. Doctrina reiterada en R. 9-5-2016 (BCNR-30, BOE 6-6, ref. BOE 5503), R. 23-5-2016 (BCNR-30, BOE 10-6), R. 21-9-2016 (BCNR-34, BOE 14-10), R. 3-10-2016 (BCNR-34, BOE 18-10), R. 6-2-2017 (BOE 28-2, BCNR-38), R. 7-2-2017 (BOE 28-2, BCNR-38), R. 22-2-2017 (BCNR-39, BOE 10-3), R. 2-3-2017 (BCNR-39, BOE 17-3), R. 22-3-2017 (BCNR-40, BOE 6-4), R. 27-7-2017 (BCNR-44, BOE 14-8) y R. 2-11-2017 (BCNR-47, BOE 29-11).

* 16 (R).- Exceso de cabida superior al 10% respecto de la cabida inscrita.

Puede acudir el interesado, bien al expediente notarial previsto en el art. 201.1 LH, bien al art. 199.1 LH, régimen este último que no puede rechazar el registrador por el único motivo de que el exceso pretendido supere el 10% de la cabida inscrita (doctrina que reiteran la R. 27-7-2017, BCNR-44, BOE 14-8, la R. 21-3-2018, BCNR-52, BOE 6-4, la R. 28-11-2018, BCNR-60, BOE 20-12 y la R. 29-6-2021, BCNR-91, BOE 21-7, ref. BOE 12223). Antes al contrario, lo que debe hacer el registrador es calificar (utilizando la correspondiente aplicación informática auxiliar prevista en el art. 9 LH, o las ya existentes anteriormente -cfr. punto Cuarto de la Resolución-Circular DGRN de 3-11-2015). (R. 22-4-2016, BCNR-30, BOE 2-6). Ver otros aspectos de esta misma R. en el ap. siguiente. Doctrina reiterada en R. 30-6-2016 (BCNR-31, BOE 27-7), R. 30-6-2017 (BCNR-43, BOE 25-7) y R. 27-9-2017 (BCNR-46, BOE 20-10). La posibilidad de acudir al expediente del art. 199 LH cualquiera que sea la entidad del exceso de cabida es reiterada por la R. 18-2-2021 (BCNR-87, BOE 10-3, ref. BOE 378), la R. 30-4-2021 (BCNR-89, BOE 19-5), la R. 15-7-2021 (BCNR-91, BOE 29-7, ref. BOE 12745), la R. 15-7-2021 (BCNR-91, BOE 29-7, ref. BOE 12747) y la R. 10-1-2023 (BCNR-110, BOE 9-2, ref. BOE 3462). La posibilidad de acudir al expediente notarial ex art. 201 LH cualquiera que sea la entidad del exceso de cabida es reiterada por la R. 21-11-2017 (BCNR-48, BOE 13-12), la R. 22-2-2018 (BCNR-51, BOE 8-3), la R. 8-11-2018 (BCNR-59, BOE 29-11), la R. 4-12-2019 (BCNR-73, BOE 21-1-2020), la R. 17-6-2020 (BCNR-80, BOE 3-8, ref. BOE 9062), la R. 16-7-2020 (BCNR-80, BOE 5-8, ref. BOE 9212), la R. 11-12-2020 (BCNR-84, BOE 28-12, ref. BOE 17076), la R. 23-12-2020 (BCNR-85, BOE 22-1-2021, ref. BOE 940), la R. 28-7-2021, BCNR-92, BOE 6-8, ref. BOE 13545), la R. 30-7-2021 (BCNR-92, BOE 11-8) y la R. 11-6-2024 (BCNR-127, BOE 12-7). La R. 16-1-2019 (BCNR-62, BOE 6-2), la R. 23-12-2020 (BCNR-85, BOE 22-1-2021, ref. BOE 935), la R. 23-12-2020 (BCNR-85, BOE 22-1-2021, ref. BOE 936), la R. 13-10-2021 (BCNR-95, BOE 12-11, ref. BOE 18527) y la R. 10-6-2022 (BCNR-103, BOE 6-7) declaran que el procedimiento del art. 201 LH puede utilizarse cualesquiera que sean las discrepancias superficiales con la cabida inscrita o los linderos, incluso fijos, que pretendan modificarse. Ver ap. 11 bis, 27, 34, 42, 43, 45, 46, 53, 58, 63, 64, 71, 77 bis, 89 bis, 110, 117, 121, 124, 125, 133, 150, 157. Ver ap. 154.

* 16 bis (R).- Arts. 199 y 201 LH.

Motivos por los que puede el registrador rechazar la inscripción de la rectificación de los datos descriptivos de la finca.- Las dudas pueden referirse a que la representación gráfica aportada coincida en todo o en parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, o a que se invadan fincas colindantes inmatriculadas, o a que se encubra un negocio traslativo u operación de modificación hipotecaria. (R. 22-4-2016, BCNR-30, BOE 2-6; ver otros aspectos de esta misma R. en el ap. anterior) (R. 8-1-2018, BCNR-49, BOE 26-1) (R. 15-1-2018, BCNR-49, BOE 26-1) (R. 16-1-2018, BCNR-49, BOE 26-1) (R. 17-1-2018, BCNR-49, BOE 26-1) (R. 6-2-2018, BCNR-50, BOE 14-2) (R. 7-2-2018, BCNR-50, BOE 14-2) (R. 8-3-2018, BCNR-51, BOE 27-3) (R. 21-3-2018, BCNR-52, BOE 6-4) (R. 10-4-2018, BCNR-52, BOE 25-4) (R. 13-4-2018, BCNR-52, BOE 25-4) (R. 23-4-2018, BCNR-53, BOE 11-5) (R. 24-4-2018, BCNR-53, BOE 11-5) (R. 25-4-2018, BCNR-53, BOE 11-5) (R. 11-5-2018, BCNR-53, BOE 29-5) (R. 16-5-2018, BCNR-53, BOE 30-5) (R. 21-5-2018, BCNR-54, BOE 8-6) (R. 12-6-2018, BCNR-54, BOE 25-6) (R. 5-7-2018, BCNR-55, BOE 19-7) (R. 16-7-2018, BCNR-56, BOE 7-8) (R. 19-7-2018, BCNR-56, BOE 7-8) (R. 20-7-2018, BCNR-56, BOE 7-8) (R. 27-11-2018, BCNR-60, BOE 22-12) (R. 5-12-2018, BCNR-60, BOE 31-12) (R. 20-12-2018, BCNR-61, BOE 28-1-2019) (R. 14-1-2019, BCNR-62, BOE 6-2) (R. 16-1-2019, BCNR-62, BOE 6-2) (R. 30-1-2019, BCNR-62, BOE 22-2) (R. 5-3-2019, BCNR-63, BOE 28-3) (R. 20-3-2019, BCNR-64, BOE 9-4) (R. 27-3-2019, BCNR-64, BOE 16-4) (R. 28-3-2019, BCNR-64, BOE 16-4) (R. 10-4-2019, BCNR-64, BOE 30-4) (R. 30-4-2019, BCNR-65, BOE 13-5) (R. 14-5-2019, BCNR-66, BOE 7-6) (R. 7-6-2019, BCNR-67, BOE 4-7) (R. 12-6-2019, BCNR-67, BOE 9-7) (R. 26-6-2019, BCNR-67, BOE 22-7) (R. 4-7-2019, BCNR-67, BOE 27-7) (R. 10-7-2019, BCNR-68, BOE 2-8) (R. 26-9-2019, BCNR-71, BOE 13-11) (R. 9-10-2019, BCNR-71, BOE 14-11) (R. 17-10-2019, BCNR-71, BOE 22-11) (R. 26-11-2019, BCNR-72, BOE 27-12) (R. 4-12-2019, BCNR-73, BOE 21-1-2020) (R. 2-6-2020, BCNR-79, BOE 24-7, ref. BOE 8499) (R. 3-6-2020, BCNR-79, BOE 24-7, ref. BOE 8507) (R. 15-6-2020, BCNR-80, BOE 3-8) (R. 17-6-2020, BCNR-80, BOE 3-8, ref. BOE 9062) (R. 19-6-2020, BCNR-80, BOE 3-8, ref. BOE 9070) (R. 16-7-2020, BCNR-80, BOE 5-8, ref. BOE 9212) (R. 16-7-2020, BCNR-80, BOE 5-8, ref. BOE 5212) (R. 31-7-2020, BCNR-81, BOE 28-9, ref. BOE 11314) (R. 8-10-2020, BCNR-82, BOE 23-10) (R. 11-12-2020, BCNR-84, BOE 28-12, ref. BOE 17076) (R. 11-12-2020, BCNR-84, BOE 28-12, ref. BOE 17078) (R. 23-12-2020, BCNR-85, BOE 22-1-2021, ref. BOE 935) (R. 23-12-2020, BCNR-85, BOE 22-1-2021, ref. BOE 936) (R. 18-2-2021, BCNR-87, BOE 10-3, ref. BOE 3738) (R. 1-3-2021, BCNR-88, BOE 23-4) (R. 30-4-2021, BOE 19-5) (R. 29-6-2021, BCNR-91, BOE 21-7, ref. BOE 12223) (R. 15-7-2021, BCNR-91, BOE 29-7, ref. BOE 12745) (R. 15-7-2021, BCNR-91, BOE 29-7, ref. BOE 12747) (R. 21-7-2021, BCNR-92, BOE 5-8, ref. BOE 13431) (R. 28-7-2021, BCNR-92, BOE 6-8, ref. BOE 13545) (R. 28-7-2021, BCNR-92, BOE 6-8, ref. BOE 13546) (R. 30-7-2021, BCNR-92, BOE 11-8) (R. 8-9-2021, BCNR-94, BOE 18-10, ref. BOE 16910) (R. 13-10-2021, BCNR-95, BOE 12-11, ref. BOE 18527) (R. 13-10-2021, BCNR-95, BOE 12-11, ref. BOE 18528) (R. 14-12-2021, BCNR-96, BOE 28-12) (R. 21-11-2022, BCNR-108, BOE 12-12) (R. 10-1-2023, BCNR-110, BOE 9-2, ref. BOE 3462) (R. 23-2-2023, BCNR-111, BOE 15-3) (R. 11-5-2023, BCNR-114, BOE 1-6) (R. 12-7-2023, BCNR-115, BOE 28-7, ref. BOE 17411) (R. 25-4-2024, BCNR-125, BOE 17-5) (R. 23-5-2024, BOE 3-7, ref. BOE 13535) (R. 11-6-2024, BCNR-127, BOE 12-7) (R. 9-7-2024, BCNR-127, BOE 23-7, ref. BOE 15172) (R. 3-10-2024, BCNR-131, BOE 13-11, ref. BOE 23616) (R. 10-10-2024, BCNR-131, BOE 15-11, ref. BOE 23842) (R. 15-10-2024, BCNR-131, BOE 21-11) (R. 13-11-2024, BCNR-132, BOE 5-12). Doctrina reiterada en R. 28-7-2021 (BCNR-92, BOE 6-8, ref. BOE 13547), que desestima el recurso por cuanto eran los propios recurrentes los que en su escrito admitían que el aumento de superficie de la finca se debía a una cesión de terreno que les había hecho un colindante, terreno que posteriormente habían agregado a su propia finca; de donde resultaba evidente que la inscripción de la representación gráfica propuesta conllevaría omitir el correspondiente negocio traslativo, y conllevaría igualmente operaciones de modificación de entidad hipotecaria, algo proscrito expresamente por la normativa hipotecaria que regula la inscripción de representaciones gráficas (art. 199 y 201 LH), además de infringir el principio de tracto sucesivo (art. 20 LH).

* 17 (R).- Inmatriculación.

La georreferenciación, en orden a la su identificación, de la finca a inmatricular ha de ser la catastral, pues el art. 205 LH, a diferencia de otros, no admite la representación gráfica alternativa. (R. 5-5-2016, BCNR-30, BOE 6-6) (R. 9-5-2016, BCNR-30, BOE 6-6, ref. BOE 5503) (R. 12-5-2016, BCNR-30, BOE 6-6) (R. 7-7-2016, BCNR-32, BOE 9-8) (R. 3-10-2016, BCNR-34, BOE 18-10) (R. 6-4-2017, BCNR-40, BOE 20-4) (R. 22-2-2018, BCNR-51, BOE 8-3) (R. 11-5-2018, BCNR-53, BOE 29-5) (R. 8-10-2018, BCNR-58, BOE 30-10) (R. 7-6-2019, BCNR-67, BOE 4-7) (R. 16-7-2020, BCNR-80, BOE 5-8, ref. BOE 9212). Ver ap. 11 ter, 60, 61, 65, 158.

* 18 (R).- El reflejo registral de la referencia catastral de una finca

en ningún caso puede equipararse a la coordinación gráfica a que se refiere el art. 10 LH, no supone la inscripción de la representación gráfica ni la rectificación de la descripción registral de la finca (art. 9.b, párr. segundo, LH). Ver la voz “REFERENCIA CATASTRAL”.

* 19 (R).- Obra nueva. Ampliación que supone la elevación de una planta sobre la ya construida, que no se altera.

No es necesario georreferenciar la nueva edificación. (R. 23-5-2016, BCNR-30, BOE 10-6). Doctrina reiterada en R. 6-2-2017 (BCNR-38, BOE 28-2) y R. 2-11-2017 (BCNR-47, BOE 29-11). Doctrina reiterada, a modo de obiter dicta, en R. 10-5-2021 (BCNR-89, BOE 24-5). Ver ap. 70, 73, 78, 113, 182.

* 20 (R).- Obra nueva.

Tras la Ley 13/2015, la georreferenciación de la porción de suelo ocupada por la edificación es inexcusable. Razona la Dirección General que existen importantes razones de tipo jurídico y económico que justifican esta exigencia, destacadamente la de precisar con claridad el régimen jurídico aplicable a la concreta edificación, afectada por una cada vez más compleja normativa administrativa, lo que redundará en una mayor transparencia en el mercado inmobiliario. También, permitir que el registrador compruebe si la edificación se encuentra plenamente incluida, sin extralimitaciones, dentro de la parcela en que se ubica, y compruebe igualmente en qué medida tal superficie ocupada pudiera afectar a, o estar afectada por, zonas de dominio público o por servidumbres públicas, o cuál sea la precisa calificación y clasificación urbanística del suelo que ocupa. Y, en fin, permitir también que cuando el registrador efectúe las pertinentes notificaciones a las distintas administraciones (Ayuntamiento, Comunidad Autónoma, Catastro…) se incluya también esa información, tan relevante para todas ellas, como es la concreta georreferenciación de la superficie de suelo ocupada por la edificación. (R. 30-5-2016, BCNR-30, BOE 23-6). La inexcusable exigencia de la georreferenciación de la obra declarada es reiterada en R. 5-7-2016 (BCNR-32, BOE 9-8), R. 21-9-2016 (BCNR-34, BOE 14-10), R. 28-9-2016 (BCNR-34, BOE 14-10), R. 6-2-2017 (BOE 28-2, BCNR-38), R. 7-2-2017 (BOE 28-2, BCNR-38), R. 23-4-2019 (BCNR-65, BOE 13-5), R. 20-1-2020 (BCNR-78, BOE 18-6), R. 4-3-2020 (BCNR-79, BOE 3-7), R. 15-9-2020 (BCNR-82, BOE 7-10, ref. BOE 11914), R. 26-2-2021 (BOE 22-4), R. 29-6-2021 (BCNR-91, BOE 21-7, ref. BOE 12224), R. 30-7-2021 (BCNR-92, BOE 11-8), R. 10-11-2021 (BCNR-95, BOE 23-11), R. 21-6-2023 (BCNR-115, BOE 17-7) y R. 23-5-2024 (BOE 3-7, ref. BOE 13535). También: sentencia 4-9-2023 JPI nº 5 Santa Cruz de Tenerife, dictada en juicio verbal planteado directamente contra calificación registral negativa. Ver ap. 9, 10, 13, 29, 30, 37, 38, 40, 62, 69, 92, 114, 120, 129, 134, 180, 192.

* 21 (R).- Art. 201 LH. Expediente notarial de rectificación de la descripción registral de una finca.

Para iniciarlo basta con aportar certificación catastral descriptiva y gráfica, sin que, además, sea necesario describir en el título la finca en función de lo que resulte de dicha certificación. En cuanto al momento procedimental oportuno para que el registrador pueda plantear dudas acerca de la nueva descripción de la finca, deberá éste ponerlas de manifiesto al inicio del procedimiento (con el fin de evitar dilaciones y trámites innecesarios), pero teniendo en cuenta que tales dudas no pueden estar basadas en las diferencias que la nueva descripción presente respecto de la descripción registral, sino que solo podrán basarse en alguna de estas circunstancias: la coincidencia, en todo o en parte, de la representación gráfica de la finca con otra base gráfica inscrita o con el dominio público; la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas; o la pretensión de encubrir un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (doctrina que reitera la R. 10-10-2017, BCNR-46, BOE 31-10). (R. 8-6-2016, BCNR-30, BOE 28-6). Ver otros aspectos de esta misma R. en el ap. siguiente. Doctrina reiterada en R. 3-10-2016 (BCNR-34, BOE 18-10). La R. 9-6-2017 (BCNR-43, BOE 5-7), la R. 27-10-2017 (BCNR-47, BOE 27-11), la R. 7-11-2017 (BCNR-48, BOE 2-12), la R. 16-7-2018 (BCNR-56, BOE 7-8), la R. 18-9-2019 (BCNR-71, BOE 8-11), la R. 17-10-2019 (BCNR-71, BOE 22-11), la R. 22-6-2021 (BCNR-91, BOE 8-7), la R. 21-7-2021 (BCNR-92, BOE 5-8, ref. BOE 13431) y la R. 30-7-2021 (BCNR-92, BOE 11-8) declaran que las dudas sobre la identidad de la finca deben ser manifestadas por el registrador al comienzo del procedimiento, con el fin de evitar dilaciones y trámites innecesarios. La R. 27-10-2017 (BCNR-47, BOE 27-11), la R. 21-11-2017 (BCNR-48, BOE 13-12), la R. 22-2-2018 (BCNR-51, BOE 8-3), la R. 20-6-2018 (BCNR-55, BOE 4-7), la R. 17-10-2019 (BCNR-71, BOE 22-11) y la R. 30-7-2021 (BCNR-92, BOE 11-8) declaran que las dudas del registrador expresadas al inicio del procedimiento no impiden la continuación del expediente, pues el acta de cierre del expediente puede llevar al registrador a la conclusión de que se han solventado las dudas que inicialmente tenía. La R. 5-11-2019 (BCNR-71, BOE 27-11), la R. 2-9-2020 (BCNR-82, BOE 2-10), la R. 22-6-2021 (BCNR-91, BOE 8-7), la R. 8-9-2021 (BCNR-94, BOE 18-10, ref. BOE 16910), la R. 1-3-2022 (BCNR-99, BOE 24-3, ref. BOE 4690) y la R. 11-6-2024 (BCNR-127, BOE 12-7) añaden (con cita de las RR. 20-12-2016 y 22-2-2018) que el registrador, si no puso objeción alguna al inicio del expediente, no puede hacerlo una vez concluido, a menos que durante la tramitación del mismo hayan cambiado las circunstancias o datos que tuvo a la vista al expedir la certificación al inicio (ver sobre este extremo la R. 1-6-2020 en la voz “EXPEDIENTE NOTARIAL DE DOMINIO PARA LA INMATRICULACIÓN (ART. 203 LH, EN REDACCIÓN DADA POR LA LEY 13/2015)”). Ver ap. 56, 87, 111, 202, 203.

* 22 (R).- Es posible prescindir de la representación gráfica de la finca, para inscribir una modificación descriptiva de la misma,

en los casos en que la finca resultante de la modificación carezca de existencia actual por haberse producido otra modificación posterior en la que se aporte la representación gráfica que en definitiva tiene la finca, y ambas operaciones accedan simultáneamente al Registro. Así lo impone la interpretación conjunta de los arts. 9.b, 198 y 199 LH, y la concordancia entre el Registro y la realidad física y jurídica extrarregistral. (R. 8-6-2016, BCNR-30, BOE 28-6). Doctrina reiterada en R. 21-9-2016 (BCNR-34, BOE 14-10), R. 20-6-2018 (BCNR-55, BOE 4-7), R. 5-7-2018 (BCNR-55, BOE 19-7), R. 19-7-2018 (BCNR-56, BOE 7-8), R. 1-8-2018 (BCNR-57, BOE 19-9), R. 8-10-2018 (BCNR-58, BOE 30-10), y, para la inmatriculación por el expediente notarial del art. 203 LH, R. 27-9-2023 (BCNR-119, BOE 1-11). Ver otros aspectos de esta misma R. en el ap. anterior. Ver ap. 11, 23, 24, 28, 88 bis, 184.

* 23 (R).- División, segregación, agrupación, agregación, presentadas en el Registro una vez entrada en vigor la Ley 13/2015.

Necesidad de aportar las coordenadas georreferenciadas.- A tenor de lo dispuesto en el art. 9.b LH (tras la Ley 13/2015), todo documento, cualquiera que sea su fecha de otorgamiento, en el que se formalice una división o agrupación de finca, incluyendo las subespecies registrales de la segregación y la agregación, y que se presente a inscripción a partir del 1 de noviembre de 2015, habrá de cumplir con la exigencia legal de aportación preceptiva, para su calificación e inscripción, de la representación georreferenciada con coordenadas de los vértices de las fincas a las que afecte. (R. 13-6-2016, BCNR-31, BOE 21-7; ver otros aspectos de esta misma R. en el ap. siguiente) (R. 2-9-2016, BCNR-33, BOE 27-9) (R. 14-11-2016, BCNR-35, BOE 30-11) (R. 28-11-2016, BCNR-36, BOE 22-12) (R. 13-7-2017, BCNR-44, BOE 2-8) (R. 7-9-2017, BCNR-46, BOE 5-10) (R. 13-3-2018, BOE 27-3) (R. 11-5-2018, BCNR-53, BOE 29-5) (R. 21-5-2018, BCNR-54, BOE 8-6) (R. 20-7-2018, BCNR-56, BOE 7-8) (R. 1-8-2018, BCNR-57, BOE 19-9) (R. 11-4-2019, BCNR-64, BOE 30-4) (R. 5-6-2019, BCNR-66, BOE 24-6) (R. 24-7-2019, BCNR-69, BOE 25-9) (R. 15-1-2020, BCNR-78, BOE 18-6) (R. 2-6-2020, BCNR-79, BOE 24-7, ref. BOE 8497) (R. 23-10-2020, BCNR-83, BOE 6-11, ref. BOE 13760) (R. 12-5-2022, BCNR-102, BOE 1-6) (R. 9-5-2022, BCNR-103, BOE 6-7, ref. BOE 11190) (R. 7-11-2022, BCNR-108, BOE 2-12, ref. BOE 20244). Ver ap. 11, 22, 24, 28, 88 bis, 184.

* 24 (R).- Finca resultantes de agrupación, segregación o división.

No será necesario aportar representación gráfica georreferenciada de la finca resultante si esta se corresponde con diversas parcelas catastrales, cuyas respectivas certificaciones catastrales descriptivas y gráficas se aportan, constando en éllos las referencias catastrales de las mismas, en los que constan las respectivas coordenadas de cada una de éllas. Así lo entiende la Dirección General sobre la base de lo dispuesto en el párrafo tercero del apartado octavo de la Resolución conjunta DGRN-Catastro de 26-10-2015. (R. 13-6-2016, BCNR-31, BOE 21-7). Ver otros aspectos de esta misma R. en el ap. anterior. Doctrina reiterada en R. 7-9-2017 (BCNR-46, BOE 5-10). La R. 11-6-2020 (BCNR-79, BOE 31-7) declara que esta doctrina no es aplicable cuando la representación gráfica de la finca resulta no solo de representaciones gráficas catastrales sino también de representación gráfica alternativa correspondiente a parte de la finca, que se corresponde a su vez con parte de una parcela catastral (lo que hay que hacer en este caso, aconseja la Dirección General, es generar una representación gráfica única y nueva de toda la finca, misión que no corresponde al registrador). Ver ap. 11, 22, 23, 28, 88 bis, 184.

* 25 (R).- Art. 199 LH. El procedimiento ha de iniciarse a instancia del titular, sin que pueda el registrador actuar de oficio.

Ahora bien, cabe entender hecha tácitamente la solicitud cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación gráfica georreferenciada que a dicho título se incorpore (apartado segundo, letra a, de la Resolución-Circular DGRN de 3-11-2015). (R. 15-6-2016, BCNR-31, BOE 21-7). La doctrina de que el registrador no puede iniciar de oficio el procedimiento es reiterada en R. 29-9-2017 (BCNR-46, BOE 24-10), R. 10-4-2018 (BCNR-52, BOE 25-4) y R. 18-4-2018 (BCNR-53, BOE 8-5). La R. 4-7-2019 (BCNR-67, BOE 27-7), la R. 20-11-2019 (BCNR-72, BOE 10-12), la R. 4-2-2020 (BCNR-78, BOE 26-6) y la R. 2-6-2020 (BCNR-79, BOE 24-7), si bien declaran que las actuaciones establecidas en el art. 199 LH se inician a instancia del interesado, y no de oficio por el registrador, añaden que la solicitud debe considerarse implícita en el documento presentado cuando en éste se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación gráfica que se incorpore. La R. 14-6-2021 (BCNR-91, BOE 7-7, ref. BOE 11269) y la R. 17-11-2021 (BCNR-96, BOE 3-12, ref. BOE 20041) destacan que para que pueda entenderse que la sola presentación del título inscribible implica la solicitud, tácita, de iniciación por el registrador del procedimiento del art. 199 LH, el interesado debe aportar la representación gráfica georreferenciada de la finca (apartado segundo, letra a, de la Resolución-Circular 3-11-2015). La R. 21-2-2022 (BCNR-99, BOE 14-3) reitera esta última doctrina, en un caso en que a la escritura se incorporaba la certificación catastral y los comparecientes manifestaban que existía identidad entre la realidad física y la certificación catastral. Doctrina reiterada en R. 24-7-2024 (BCNR-130, BOE 9-10, ref. BOE 20545), R. 29-7-2024 (BCNR-130, BOE 10-10, ref. BOE 20716) y R. 10-10-2024 (BCNR-131, BOE 15-11, ref. BOE 23842). La R. 16-10-2024 (BCNR-131, BOE 21-11, ref. BOE 24302) reitera, para un caso de agrupación de fincas, que si el registrador lo considera oportuno puede iniciar de oficio la tramitación del expediente del art. 199 LH. Ver ap. 34.

* 26 (R).- Rectificación descriptiva de finca (exceso de cabida superior al 10% de la cabida inscrita) formalizada solo por el cónyuge que tiene inscrita la finca a su favor, con carácter presuntivamente ganancial.

Es inscribible, sin necesidad de la intervención del otro cónyuge, al tratarse de un acto de administración, no de disposición (art. 1384 CC). (R. 30-6-2016, BCNR-31, BOE 27-7). Ver otros aspectos de esta misma R. en el ap. siguiente. Ver ap. 220, 238.

* 27 (R).- Exceso de cabida, tras la Ley 13/2015, superior al 10% de la cabida inscrita.

Necesariamente ha de seguirse, bien el procedimiento previsto en el art. 199 LH, bien el previsto en el art. 201.1 LH; en ningún caso puede admitirse una escritura de rectificación de cabida, justificada con certificación catastral. (R. 30-6-2016, BCNR-31, BOE 27-7). Ver otros aspectos de esta misma R. en el ap. anterior. Doctrina reiterada en R. 6-9-2016 (BCNR-33, BOE 30-9) y R. 27-7-2017 (BCNR-44, BOE 14-8). La R. 20-4-2021 (BCNR-89, BOE 5-10) y la R. 9-1-2024 (BCNR-122, BOE 19-2) declaran que no es posible inscribir un exceso superior al 10% simplemente por medio de solicitud del interesado, sin haberse tramitado el expediente del art. 201 LH ni tampoco haberse instado la inscripción de la representación gráfica conforme al art. 199 LH. Ver ap. 11 bis, 16, 34, 42, 43, 45, 46, 53, 58, 63, 64, 71, 77 bis, 89 bis, 110, 117, 121, 124, 125, 133, 150, 157.

* 28 (R).- Segregación y posterior agrupación, que acceden simultáneamente al Registro.

No es necesario aportar representación gráfica georreferenciada de finca que carece de existencia actual por haberse producido una modificación posterior de la que resulta una finca de la que sí se aporta la representación. (R. 1-7-2016, BCNR-32, BOE 9-8). Doctrina reiterada, a modo de obiter dicta, en R. 11-7-2022, BCNR-104, BOE 2-8, ref. BOE 13028). Ver ap. 11, 22, 23, 24, 88 bis, 184.

* 29 (R).- Obra nueva.

La exigencia de aportar las coordenadas georreferenciadas de la edificación puede entenderse cumplido si tal dato resulta de certificación catastral (siempre que exista exacta correspondencia entre la edificación descrita en el título y la que figura en el Catastro). (R. 5-7-2016, BCNR-32, BOE 9-8). Ver otros aspectos de esta misma R. en el ap. siguiente. Doctrina reiterada en R. 7-2-2017 (BOE 28-2, BCNR-38), R. 29-3-2017 (BCNR-40, BOE 7-4) y R. 27-7-2017 (BCNR-44, BOE 14-8). Ver ap. 9, 10, 13, 20, 30, 37, 38, 40, 62, 69, 92, 114, 120, 129, 134, 180, 192.

* 30 (R).- Consulta del Catastro por parte del registrador.

En una inscripción de obra nueva, a los efectos de obtener las coordenadas georreferenciadas de la edificación, y siempre que los interesados declaren una obra coincidente con la que figura en el Catastro, el registrador no solo puede, sino que debe consultar la sede electrónica del Catastro. (R. 5-7-2016, BCNR-32, BOE 9-8). Ver otros aspectos de esta misma R. en el ap. anterior. Doctrina reiterada, para casos de inmatriculación, por la R. 7-7-2016 (BCNR-32, BOE 9-8), R. 11-5-2018 (BCNR-53, BOE 29-5) y R. 8-5-2019 (BCNR-66, BOE 1-6). Doctrina reiterada, para un caso de rectificación de cabida ex art. 199 LH, por la R. 18-12-2020 (BCNR-85, BOE 9-1-2021). Ver, en cuanto la necesaria georreferenciación de la edificación cuya obra nueva se declara, ap. 9, 10, 13, 20, 29, 37, 38, 40, 62, 69, 92, 114, 120, 129, 134, 180, 192.

* 31 (R).- Segregación. Georreferenciación.-

Es claro que únicamente deberán aportarse las coordenadas georreferenciadas de la porción de finca que es objeto de inscripción en cada momento (ya sea la segregada, ya el resto), sin que pueda exigirse la representación gráfica de otras porciones que no son objeto del título ahora presentado ni causan asiento de inscripción. Y ello por aplicación del art. 47 RH, que señala que se hará constar la descripción de la porción restante (debiendo entenderse que tal descripción incluye las coordenadas georreferenciadas) cuando ello “fuera posible”; imposibilidad que deberá valorarse en cada caso de modo objetivo (y sin que quepa rechazar la inscripción de una parcela segregada adecuadamente identificada y descrita por el hecho de que no pueda fijarse la representación georreferenciada del resto). (R. 7-7-2016, BCNR-32, BOE 9-8) (R. 2-9-2016, BCNR-33, BOE 27-9) (R. 21-9-2016, BCNR-34, BOE 14-10) (R. 24-10-2016, BCNR-35, BOE 18-11) (R. 14-11-2016, BCNR-35, BOE 30-11) (R. 7-9-2017, BCNR-46, BOE 5-10) (R. 13-3-2018, BCNR-51, BOE 27-3) (R. 21-3-2018, BCNR-52, BOE 6-4) (R. 11-5-2018, BCNR-53, BOE 29-5) (R. 11-4-2019, BCNR-64, BOE 30-4) (R. 2-1-2020, BCNR-81, BOE 23-9, ref. BOE 11090) (R. 11-6-2020, BCNR-79, BOE 31-7, ref. BOE 8905) (R. 2-9-2020, BCNR-82, BOE 2-10) (R. 30-10-2024, BCNR-131, BOE 22-11, ref. BOE 24424). Ver ap. 31 bis, 47, 90, 127, 153, 265.

* 31 bis (R).- Segregación.

Cuándo es admisible la segregación sin descripción del resto. Georreferenciación del resto.- Conforme al art. 47 RH, se hará constar la descripción de la porción restante (debiendo entenderse que tal descripción incluye en la actualidad las coordenadas georreferenciadas) cuando ello “fuera posible”; imposibilidad que deberá valorarse en cada caso de modo objetivo, por ej., cuando se pretenda operar sobre el resto de una finca que ha sido objeto de varias segregaciones, unas inscritas y otras no (y sin que quepa rechazar la inscripción de una parcela segregada adecuadamente identificada y descrita por el hecho de que no pueda fijarse la representación georreferenciada del resto). Afirma igualmente la Dirección General (FD 6) que, aunque en su día, al inscribir la segregación, no se describiera el resto, si posteriormente se opera sobre este deberá aportarse la representación gráfica georreferenciada del mismo. (R. 7-7-2016, BCNR-32, BOE 9-8). Doctrina reiterada en R. 2-9-2016 (BCNR-33, BOE 27-9). La R. 21-3-2018 (BCNR-52, BOE 6-4), la R. 11-4-2019 (BCNR-64, BOE 30-4), la R. 6-2-2020 (BCNR-78, BOE 26-6) y la R. 2-9-2020 (BCNR-82, BOE 2-10) declaran que la representación gráfica del resto será exigible cuando se pretenda practicar en el futuro alguna inscripción sobre el mismo. La R. 16-6-2023 (BCNR-115, BOE 10-7), en un caso en que se pretendía operar sobre el resto de una finca después de una previa segregación/expropiación no inscrita, introduce la novedosa solución de que, a diferencia de lo que tradicionalmente se ha hecho en aplicación de lo dispuesto en el art. 47 RH, lo que procede en estos casos de descripción de resto tras expropiación/segregación no inscrita es abrir nuevo historial registral (con nuevo código registral único) al resto de finca no expropiado, y mantener el folio registral matriz, con su CRU, para la porción que fue expropiada pero no registralmente segregada (ello con el fin de facilitar su localización si algún día se presentase a inscripción la expropiación). Hasta que se inscriba la expropiación, advierte la Dirección General, la titularidad registral vigente seguirá siendo la misma, inalterada. Ver ap. 31, 47, 90, 127, 153, 265.

* 32 (R).- Inmatriculación.

Si el título se presenta una vez entrada en vigor la Ley 13/2015, es imprescindible la georreferenciación de la finca, aunque la inmatriculación se practique en virtud de expediente judicial de dominio tramitado con arreglo a la normativa anterior. De todas formas, señala la Dirección General, las coordenadas georreferenciadas figurarán en la certificación catastral que necesariamente se ha de acompañar para poder practicar la inmatriculación (sin que sea necesario notificar a colindantes, tal y como exige el art. 199 LH, pues dicha notificación ya se habrá realizado durante la tramitación del expediente). (R. 7-7-2016, BCNR-32, BOE 9-8). Doctrina reiterada, para un caso de exceso de cabida declarado en expediente judicial de dominio, en R. 4-1-2017 (BCNR-37, BOE 25-1). Doctrina reiterada, para un caso de expediente de concentración parcelaria, en R. 20-4-2017 (BCNR-41, BOE 12-5). Doctrina reiterada, para un caso de expediente judicial de dominio inmatriculador, por R. 30-8-2017 (BCNR-45, BOE 21-9), R. 11-5-2018 (BCNR-53, BOE 29-5) y R. 8-10-2018 (BCNR-58, BOE 30-10), en las que, a la vista de que la certificación catastral aportada al expediente no contenía, dada su antigüedad, las coordenadas georreferenciadas de la finca, declara la Dirección General que el registrador ha de obtenerlas previa consulta de la sede electrónica del Catastro (ap. 1 de la Resolución-Circular de la DGRN de 3-11-2015). Doctrina reiterada, para un caso de expediente judicial de dominio inmatriculador, por R. 30-4-2019 (BCNR-65, BOE 13-5), en la que declara la Dirección General que, no habiéndose aportado al expediente la correspondiente certificación catastral, puede ser ésta obtenida por el registrador previa solicitud del interesado. Doctrina reiterada, para un caso de expediente judicial de dominio de reanudación del tracto, por R. 11-9-2023 (BCNR-118, BOE 25-10). Ver ap. 58.

* 33 (L).- “Los efectos jurídicos de la identificación y descripción gráfica de fincas registrales. (La base gráfica registral)”. Pedro Fandos Pons.

(Ed. Tirant lo Blanch – Colegio Nacional de Registradores; 2016).

* 34 (R).- Art. 199 LH. Cuándo puede el registrador iniciar de oficio su tramitación.

Puede hacerlo cuando, a la vista de la documentación aportada (para obtener la rectificación de cabida por simple manifestación del interesado o con apoyo en certificado técnico) y del historial registral de la finca, alberga dudas sobre la verdadera superficie de ésta. (R. 19-7-2016, BCNR-33, BOE 19-9). Ver otros aspectos de esta misma R. en el ap. siguiente. Doctrina reiterada por R. 28-11-2016 (BCNR-36, BOE 22-12), R. 24-7-2019 (BCNR-69, BOE 25-9) y R. 13-3-2024 (BCNR-124, BOE 11-4). Según la R. 17-1-2022 (BCNR-98, BOE 16-2, ref. BOE 2506), la R. 17-4-2023 (BCNR-113, BOE 8-5, ref. BOE 10954) y la R. 29-11-2024 (BOE 25-12), si el registrador considera que para inscribir una representación gráfica georreferenciada es preciso seguir la tramitación prevista en el art. 199 LH, lo que debe hacer es iniciarla de oficio, en ningún caso calificar su falta como defecto impeditivo de la inscripción. En esta última R. declara la Dirección General que el inicio de oficio está aún más justificado en los casos de agrupación. Exceso de cabida: ver ap. 11 bis, 16, 27, 42, 43, 45, 46, 53, 58, 63, 64, 71, 77 bis, 89 bis, 110, 117, 121, 124, 125, 133, 150, 157. Iniciación de oficio del procedimiento del art. 199 LH: ver ap. 25.

* 35 (R).- Oposición de los colindantes en procedimiento de rectificación de datos descriptivos.

Apreciación por el registrador de su legitimación para oponerse. La oposición, por sí sola, no tiene por qué suponer la denegación de la inscripción solicitada, pero sí la supondrá si, a la vista de la misma, el registrador llega a la conclusión de que no se ha acreditado la nueva descripción (superficie, linderos…) que se pretende inscribir. (En el caso debatido, la oposición provenía de la Administración (una Confederación Hidrográfica, que recababa más datos para poder pronunciarse) y de un particular (que alegaba la existencia de una contienda judicial sobre la delimitación física); añadiendo la Dirección General: en cuanto a la oposición de la Administración, que no hace falta que ésta tenga su título inscrito, ni siquiera que su finca esté inmatriculada, dada la tendencia legislativa, plasmada en la Ley 13/2015, a proteger el demanio; y, en cuanto a la del particular, que no es necesario que éste tenga su título inscrito, si se acredita que, de alguna forma, tiene interés en asegurar la integridad de la finca colindante; en el caso debatido, se había opuesto un integrante de la comunidad hereditaria surgida al fallecimiento del titular registral). (R. 19-7-2016, BCNR-33, BOE 19-9). Ver otros aspectos de esta misma R. en el ap. anterior. La doctrina de que la oposición de los colindantes puede justificar la negativa del registrador si éste la fundamenta adecuadamente es reiterada por la R. 28-11-2016 (BCNR-36, BOE 22-12), R. 1-6-2017 (BCNR-42, BOE 24-6), R. 27-9-2017 (BCNR-46, BOE 20-10), R. 10-10-2017 (BCNR-46, BOE 31-10), R. 19-10-2017 (BCNR-47, BOE 11-11), R. 18-12-2017 (BCNR-49, BOE 10-1-2018), R. 19-12-2017 (BCNR-49, BOE 10-1-2018), R. 17-1-2018 (BCNR-49, BOE 26-1), R. 6-2-2018 (BCNR-50, BOE 14-2), R. 7-2-2018 (BCNR-50, BOE 14-2), R. 8-3-2018 (BCNR-51, BOE 27-3), R. 21-3-2018 (BCNR-52, BOE 6-4), R. 13-4-2018 (BCNR-52, BOE 25-4), R. 24-4-2018 (BCNR-53, BOE 11-5), R. 11-5-2018 (BCNR-53, BOE 29-5), R. 16-5-2018 (BCNR-53, BOE 30-5), R. 21-5-2018 (BCNR-54, BOE 8-6), R. 12-6-2018 (BCNR-54, BOE 25-6), R. 27-9-2018 (BCNR-58, BOE 16-10), R. 4-10-2018 (BCNR-58, BOE 23-10), R. 5-12-2018 (BCNR-60, BOE 31-12), R. 20-12-2018 (BCNR-61, BOE 28-1-2019), R. 14-1-2019 (BCNR-62, BOE 6-2), R. 30-1-2019 (BCNR-62, BOE 22-2), R. 5-3-2019 (BCNR-63, BOE 28-3), R. 20-3-2019 (BCNR-64, BOE 9-4), R. 14-5-2019 (BCNR-66, BOE 7-6), R. 5-6-2019 (BCNR-66, BOE 24-6), R. 24-7-2019 (BCNR-69, BOE 25-9), R. 6-8-2019 (BCNR-70, BOE 22-10), R. 9-10-2019 (BCNR-71, BOE 14-11), R. 24-10-2019 (BCNR-71, BOE 22-11), R. 26-11-2019 (BCNR-72, BOE 27-12), R. 17-1-2020 (BCNR-78, BOE 18-6), R. 11-2-2020 (BCNR-78, BOE 24-6), R. 18-2-2020 (BCNR-79, BOE 2-7), R. 4-3-2020 (BCNR-79, BOE 3-7), R. 3-6-2020 (BCNR-79, BOE 24-7, ref. BOE 8506), R. 31-7-2020 (BCNR-81, BOE 28-9, ref. BOE 11314), R. 2-9-2020 (BCNR-82, BOE 2-10), R. 20-11-2020 (BCNR-84, BOE 7-12, ref. BOE 15780), R. 20-11-2020 (BCNR-84, BOE 7-12, ref. BOE 15781), R. 20-11-2020 (BCNR-84, BOE 7-12, ref. BOE 15785), R. 26-11-2020 (BCNR-84, BOE 10-12, ref. BOE 15922), R. 13-1-2021 (BCNR-86, BOE 5-2), R. 20-1-2021 (BCNR-86, BOE 12-2, ref. BOE 2086), R. 22-7-2021 (BCNR-92, BOE 5-8, ref. BOE 13437), R. 5-10-2021 (BCNR-95, BOE 3-11), R. 13-10-2021 (BCNR-95, BOE 12-11, ref. BOE 18528), R. 20-6-2021 (BOE 26-7), R. 29-6-2022 (BCNR-103, BOE 26-7), R. 23-2-2023 (BCNR-111, BOE 15-3), R. 14-5-2024 (BOE 5-7, ref. BOE 13785) y R. 12-9-2024 (BCNR-131, BOE 6-11). Doctrina reiterada en R. 21-1-2020 (BCNR-78, BOE 18-6, ref. BOE 6375), en un caso en que no resultaba acreditado que la finca del colindante estuviera inmatriculada. La R. 6-2-2018 (BCNR-50, BOE 14-2), la R. 21-3-2018 (BCNR-52, BOE 6-4), la R. 16-5-2018 (BCNR-53, BOE 30-5), la R. 5-7-2018 (BCNR-55, BOE 19-7), la R. 18-2-2019 (BCNR-63, BOE 13-3), la R. 6-8-2019 (BCNR-70, BOE 22-10), la R. 20-10-2022 (BCNR-107, BOE 15-11, ref. BOE 18785), la R. 23-2-2023 (BCNR-111, BOE 15-3), la R. 9-7-2024 (BCNR-127, BOE 23-7, ref. BOE 15172) y la R. 13-11-2024 (BCNR-132, BOE 5-12) declaran que, en todo caso, corresponde al registrador valorar la legitimación del colindante para oponerse (en los casos resueltos por las citadas RR. 28-11-2016 y 18-2-2019, alegó el recurrente que quien se había opuesto era quien decía ser heredero del titular registral de la finca colindante, señalando al respecto la Dirección General que, a los efectos de valorar la legitimación en este caso concreto, no es imprescindible el cumplimiento de todos los requisitos necesarios para inscribir una adjudicación de herencia); añadiendo las citadas RR. 6-8-2019 y 20-10-2022 que, aceptada por el registrador la legitimación del opositor, es ésta una cuestión que no puede ser discutida vía recurso gubernativo (al limitarse éste a la decisión de suspender o denegar la inscripción de la representación gráfica); añadiendo la citada R. 9-7-2024 que en el expediente del art. 199 LH no procede exigir los requisitos que corresponderían en caso de que se pretendiese transmitir la finca. Según la R. 11-4-2024 (BCNR-124, BOE 26-4), resulta claramente de la dicción literal del art. 199 LH que si una comunidad de propietarios en PH fue notificada durante la tramitación del expediente, puede el presidente de la misma oponerse en nombre de la comunidad, sin que sea preciso que el concreto componente privativo del cual es titular resulte afectado por la base gráfica aportada por el promotor del expediente. Ver ap. 54, 55, 68, 75, 95, 101, 112, 156, 174, 185, 197, 209, 212, 214, 235, 251.

* 36 (R).- ¿Han de georreferenciarse los componentes privativos de una división horizontal?

Su representación gráfica, solicitada de manera individualizada, no está contemplada en la ley. Solo lo está en los casos de inscripción de una declaración de obra nueva, en los que tal representación se integre junto con la de todos los elementos del régimen en el libro del edificio (art. 202 in fine LH). Para tales casos, como señaló la Resolución-Circular de 3-11-2015, podrá hacerse constar en el folio de cada componente su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro del edificio. (R. 22-7-2016, BCNR-33, BOE 19-9). Doctrina reiterada en R. 19-7-2018 (BCNR-56, BOE 7-8), R. 13-3-2019 (BCNR-64, BOE 9-4) y R. 6-7-2021 (BCNR-91, BOE 26-7, ref. BOE 12505). La R. 6-3-2020 (BCNR-79, BOE 6-7, ref. BOE 7348) declara que no procede la georreferenciación de los elementos independientes de un edificio en régimen de propiedad horizontal. La R. 23-2-2023 (BCNR-111, BOE 15-3), con referencia específica a los componentes de una división horizontal, declara que las “coordenadas de georreferenciación geográfica” de las obras nuevas, de que habla el art. 202 LH, no es propiamente la representación gráfica georreferenciada regulada en los arts. 9 y 199 LH, por lo que en tales casos no sería posible la tramitación de los procedimientos regulados en tales preceptos. La R. 13-3-2023 (BCNR-111, BOE 31-3, ref. BOE 8157, comentario de Joaquín Delgado Ramos publicado el 1-4-2023 en regispro.es) matiza que toda esta doctrina es únicamente aplicable a los componentes privativos que son “porciones de edificación dentro de una edificación mayor”, pero que no lo es, siendo necesario entonces la georreferenciación, a las porciones de terreno, tanto privativas como comunes, surgidas de una división horizontal (en el caso debatido, una parcela de terreno inscrita con una edificación se dividía horizontalmente en dos porciones privativas -una parcela sin edificar y otra parcela con la edificación ya inscrita-, más un elemento común consistente en un zaguán de entrada). Ver ap. 2, 149.

* 37 (R).- Obra nueva.

Para inscribir cualquier edificación, nueva o antigua, cuya formalización documental se verifique después del 1 de noviembre de 2015 (fecha de entrada en vigor de la Ley 13/2015, será requisito imprescindible que la porción de suelo ocupada por la edificación esté identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica. (R. 6-9-2016, BCNR-33, BOE 30-9). Ver otros aspectos de esta misma R. en el ap. siguiente. Doctrina reiterada en R. 3-10-2016 (BCNR-34, BOE 18-10), R. 4-1-2019 (BCNR-62, BOE 5-2), R. 21-2-2019 (BCNR-63, BOE 14-3), R. 23-4-2019 (BCNR-65, BOE 13-5), R. 14-5-2019 (BCNR-66, BOE 7-6), R. 16-5-2019 (BCNR-66, BOE 13-6), R. 12-6-2019 (BCNR-67, BOE 9-7), R. 19-7-2019 (BOE 8-8), R.4-9-2019 (BCNR-70, BOE 3-10), R. 4-3-2020 (BCNR-79, BOE 3-7), R. 15-9-2020 (BCNR-82, BOE 7-10, ref. BOE 11914) y R. 24-3-2021 (BCNR-88, BOE 29-4). La R. 29-3-2023 (BCNR-112, BOE 18-4) destaca que lo que ha de apreciar el registrador es que la superficie georreferenciada de la obra se ubica íntegramente dentro de la finca sobre la cual se declara la construcción. Ver ap. 9, 10, 13, 20, 29, 30, 38, 40, 62, 69, 92, 114, 120, 129, 134, 180, 192.

* 38 (R).- Obra nueva con exceso de cabida de la parcela.

Georreferenciación de la parcela. Se declara obra nueva sobre un parcela sobre la que, además, se declara un exceso de cabida. Si el exceso no es inscribible (ver esta misma R. en el ap. 27), no es admisible que, dado que la edificación declarada “cabe” en la cabida que figura inscrita, se inscriba la obra nueva aunque se deniegue la inscripción del exceso (pues bien pudiera ocurrir que la edificación se ubicara precisamente en los m2 que, como exceso, no se pueden inscribir). Antes al contrario, razona la Dirección General, es preciso practicar una comparación geométrica espacial acerca de dónde está exactamente ubicada la edificación, poniendo en relación dicha ubicación con la delimitación geográfica de la finca. Y para ello (y aunque el registrador, en el caso debatido, no lo había objetado adecuadamente en su nota de calificación) será preciso aportar la georreferenciación tanto de la porción de suelo ocupada por la edificación (ver esta misma R. en el ap. anterior) como de la parcela (apartado octavo de la Resolución-Circular DGRN 3-11-2015). (R. 6-9-2016, BCNR-33, BOE 30-9). Ver otros aspectos de esta misma R. en el ap. anterior. Doctrina reiterada en R. 21-7-2021 (BCNR-92, BOE 5-8, ref. BOE 13431). La R. 27-7-2017 (BCNR-44, BOE 14-8) declara que el defecto (de la no aportación de la representación gráfica georreferenciada de la parcela) no puede ser acogido cuando el registrador no fundamenta adecuadamente sus dudas acerca de que la edificación cuya obra nueva se declara se encuentre ubicada efectivamente en la finca registral; en otras palabras: no resulta formulada con claridad en la nota de calificación negativa la necesidad de previa georreferenciación de la parcela. Ver ap. 9, 10, 13, 20, 29, 30, 37, 40, 62, 69, 92, 114, 120, 129, 134, 180, 192.

* 39 (R).- Art. 199 LH. Liquidación de impuesto de la instancia de iniciación, al amparo del art. 199 LH, del procedimiento de rectificación de circunstancias descriptivas de una finca.

Siendo clara y evidente la no sujeción a ITPyAJD, o al ISD, no puede el registrador exigir la presentación previa de la instancia en la oficina liquidadora. (R. 12-9-2016, BCNR-34, BOE 5-10).

* 40 (R).- Obra nueva. Cuándo es necesaria la georreferenciación de la parcela.-

Declara la Dirección General que, en principio, además de la georreferenciación de la edificación, también es necesaria la de la parcela. La razón de esta exigencia, argumenta la Dirección General, es que, para poder inscribir una obra nueva, el primer presupuesto, y requisito conceptual, es, obviamente, que la edificación esté efectivamente ubicada en su integridad dentro de la parcela y no se extralimite de ella. Y para calificar tal extremo, sigue diciendo, no basta con una simple comparación aritmética entre la superficie de la edificación y la de la parcela, sino que es precisa una comparación geométrica espacial que precise dónde está exactamente ubicada la edificación y que la ponga en relación con la delimitación geográfica de la parcela. Ahora bien, advierte que para que el registrador pueda exigir que se le aporte la georreferenciación de la parcela (e incluso exigir la tramitación del procedimiento de rectificación de datos descriptivos previsto en el art. 199 LH), es preciso: primero, que tenga dudas acerca de la exacta ubicación de la edificación, en cuanto a si podría invadir fincas vecinas; y segundo, y dado que su juicio sobre este particular no puede ser arbitrario ni discrecional, habrá de motivar y fundamentar tales dudas; de lo contrario, es decir, si no ha justificado sus dudas y se ha limitado a pedir la georreferenciación de la parcela, su calificación negativa no puede mantenerse. (R. 28-9-2016, BCNR-34, BOE 14-10). Doctrina reiterada en R. 7-11-2016 (BCNR-35, BOE 23-11), R. 6-2-2017 (BOE 28-2, BCNR-38), R. 2-3-2017 (BCNR-39, BOE 17-3), R. 29-3-2017 (BCNR-40, BOE 7-4), R. 10-4-2018 (BCNR-52, BOE 25-4), R. 21-2-2019 (BCNR-63, BOE 14-3), R. 23-4-2019 (BCNR-65, BOE 13-5), R. 14-5-2019 (BCNR-66, BOE 7-6), R. 12-6-2019 (BCNR-67, BOE 9-7), R. 19-7-2019 (BCNR-68, BOE 8-8), R. 4-9-2019 (BCNR-70, BOE 30-10), R. 20-1-2020 (BCNR-78, BOE 18-6), R. 4-3-2020 (BCNR-79, BOE 3-7), R. 15-9-2020 (BCNR-82, BOE 7-10, ref. BOE 11914), R. 24-3-2021 (BCNR-88, BOE 29-4), R. 21-7-2021 (BCNR-92, BOE 5-8, ref. BOE 13431), R. 2-9-2021 (BCNR-94, BOE 14-10), R. 29-9-2021 (BCNR-94, BOE 28-10), R. 23-5-2024 (BOE 3-7, ref. BOE 13535) y R. 30-5-2024 (BOE 5-7, ref. BOE 13798). La R. 10-11-2021 (BCNR-95, BOE 23-11) entiende que basta, para que el registrador pueda exigir la georreferenciación de la parcela, que alegue que la obra nueva limita con dos fincas colindantes. En línea con esta última R., la R. 12-7-2022 (BCNR-104, BOE 2-8, ref. BOE 13034), la R. 25-3-2024 (BCNR-124, BOE 16-4) y la R. 30-5-2024 (BOE 5-7, ref. BOE 13798) declaran que si la edificación se ubica en los límites de la parcela, la georreferenciación de la obra nueva implica la delimitación, siquiera sea parcial, de la parcela sobre la que se ubica, y por extensión la de la parcela colindante, por lo que está plenamente justificado que se requiera la aportación de la georreferenciación de la parcela sobre la que se ubica la edificación. Ver ap. 9, 10, 13, 20, 29, 30, 37, 38, 62, 69, 92, 114, 120, 129, 134, 180, 192.

* 41 (R).- Incorporación a la escritura de una certificación catastral que, según detecta el registrador, es errónea

(por cuanto corresponde a una finca distinta de aquélla que es objeto del título presentado). Si bien el registrador puede, e incluso debe, consultar el Catastro para localizar la parcela catastral correcta, ello no puede llevarle a suplir la voluntad del interesado en orden a la identificación de la finca. Es decir, el registrador no puede actuar de oficio e incorporar a las bases gráficas registrales la descripción obtenida del Catastro, sino que: o bien se rectifica el título presentado; o bien el interesado aporta la certificación catastral correcta; o bien el interesado, mediante instancia, da por buena la certificación obtenida por el registrador. (R. 3-10-2016, BCNR-34, BOE 18-10).

* 42 (R).- Exceso de cabida superior al 10% de la cabida inscrita, con rectificación de linderos.

No se puede tramitar el expediente previsto en el art. 199 LH si la representación gráfica de las fincas está contenida en unas cédulas parcelarias (expedidas por la Diputación Foral de Álava), pues estas no contienen ls georreferencias de las fincas ni acreditan su ubicación y delimitación gráfica. (R. 3-10-2016, BCNR-34, BOE 18-10). Ver ap. 11 bis, 16, 27, 34, 43, 45, 46, 56, 58, 63, 64, 71, 77 bis, 89 bis, 110, 117, 121, 124, 125, 133, 150, 157.

* 43 (R).- Rectificación (por disminución) de la cabida inscrita, basada en datos catastrales, y sin sujetarse al procedimiento del art. 199 LH o al del art. 201 LH.

Están justificadas las dudas del registrador si: en una de las fincas se pasa de una cabida de 220 m2 a 208 m2, modificándose además un lindero, que pasa de móvil a fijo; y en la otra finca se pasa de una cabida de 1.000 m2 a otra de 225 m2. (R. 3-10-2016, BCNR-34, BOE 18-10). Ver otros aspectos de esta misma R. en el ap. siguiente. Ver ap. 11 bis, 16, 27, 34, 42, 45, 46, 53, 58, 63, 64, 71, 77 bis, 89 bis, 110, 117, 121, 124, 125, 133, 150, 157.

* 44 (R).- Rectificación de cabida y linderos.

En los casos en que el reflejo registral de la georreferenciación no sea preceptiva sino potestativa, el hecho de que no sea posible inscribir dicha georreferenciación, por dudar el registrador de la identidad de la finca, no impide que se pueda inscribir el negocio jurídico celebrado, si éste es de transmisión o gravamen y media solicitud al registrador. Así lo permite el ap. segundo, letra c), de la Resolución-Circular de la Dirección General de los Registros de 3-11-2015. (R. 3-10-2016, BCNR-34, BOE 18-10). Ver otros aspectos de esta misma R. en el ap. anterior.

* 45 (R).- Art. 199 LH. Están claramente identificadas y fundamentadas las dudas de la registradora sobre la invasión de fincas colindantes

si tales dudas están basadas en los datos y documentos que obran en el expediente en cuanto a las diferencias descriptivas, que pueden apreciarse en la configuración registral y catastral de las fincas y las previas operaciones de modificación de entidades hipotecarias y rectificación de superficie que constan registradas. (R. 10-10-2016, BCNR-35, BOE 1-11). Doctrina reiterada en R. 9-6-2017 (BCNR-43, BOE 5-7), R. 18-12-2017 (BCNR-49, BOE 10-1-2018), R. 19-12-2017 (BCNR-49, BOE 10-1-2018), R. 15-1-2018 (BCNR-49, BOE 26-1), R. 16-1-2018 (BCNR-49, BOE 26-1), R. 17-1-2018 (BCNR-49, BOE 26-1), R. 21-3-2018 (BCNR-52, BOE 6-4), R. 5-7-2018 (BCNR-55, BOE 19-7), R. 18-2-2019 (BCNR-63, BOE 13-3), R. 7-6-2019 (BCNR-67, BOE 4-7, ref. BOE 9969), R. 24-7-2019 (BCNR-69, BOE 25-9), R. 6-8-2019 (BCNR-70, BOE 22-10), R. 5-9-2019 (BCNR-71, BOE 4-11), R. 18-9-2019 (BCNR-71, BOE 8-11), R. 26-9-2019 (BCNR-71, BOE 13-11), R. 9-10-2019 (BCNR-71, BOE 14-11), R. 17-10-2019 (BCNR-71, BOE 22-11), R. 24-10-2019 (BCNR-71, BOE 22-11), R. 26-11-2019 (BCNR-72, BOE 27-12), R. 3-1-2020 (BOE 23-9, ref. BOE 11093), R. 21-1-2020 (BCNR-78, BOE 18-6, ref. BOE 6375), R. 21-1-2020 (BCNR-78, BOE 18-6, ref. 6376), R. 11-2-2020 (BCNR-78, BOE 24-6), R. 4-3-2020 (BCNR-79, BOE 3-7), R. 11-3-2020 (BCNR-79, BOE 6-7, ref. BOE 7350), R. 1-6-2020 (BCNR-79, BOE 23-7), R. 21-7-2021 (BCNR-92, BOE 5-8, ref. BOE 13431), R. 4-11-2021 (BCNR-95, BOE 26-11, ref. BOE 19577), R. 12-1-2022 (BCNR-98, BOE 14-2), R. 27-9-2022 (BCNR-106, BOE 27-10), R. 17-4-2023 (BCNR-113, BOE 8-5, ref. BOE 10954), R. 27-2-2024 (BCNR-123, BOE 20-3), R. 28-2-2024 (BCNR-123, BOE 20-3) y R. 10-7-2024 (BCNR-130, BOE 9-10, ref. BOE 20521), que recuerdan la reiterada doctrina de la Dirección General de que el juicio del registrador sobre este particular no puede ser arbitrario ni discrecional. Doctrina reiterada en R. 8-9-2021 (BCNR-94, BOE 18-10, ref. BOE 16910), R. 28-7-2022 (BCNR-104, BOE 9-8, ref. BOE 13437), R. 10-4-2024 (BCNR-124, BOE 26-4), R. 11-4-2024 (BCNR-124, BOE 26-4, ref. BOE 8445) y R. 26-6-2024 (BCNR-127, BOE 17-7). En la misma línea: sentencia 5-3-2018 JPI nº 3 Jaén y sentencia 23-4-2021 JPI nº 32 Madrid, ambas dictadas en juicios verbales planteados directamente contra calificación registral negativa, la segunda de ellas CONFIRMADA por sentencia 1-12-2021 AP Madrid. Ver ap. 11 bis, 16, 27, 34, 42, 43, 46, 53, 58, 63, 64, 71, 77 bis, 89 bis, 110, 117, 121, 124, 125, 133, 150, 157.

* 46 (R).- Art. 201 LH. La negativa del registrador a inscribir un exceso de cabida acreditado en expediente notarial tramitado conforme al art. 201 LH ha de ser motivada

, y estar fundada en criterios objetivos y razonados. Así, no puede estar basada exclusivamente en la magnitud del exceso (de 475 m2 inscritos se pasaba a 1283 m2). Tampoco puede el registrador objetar que la superficie que figura en la certificación catastral no coincide con la superficie cuya inscripción se pretende (superior), pues expresamente el art. 201.1.b LH dispone que si se diera tal disparidad ésta podrá salvarse (como ocurría en el caso debatido) si el interesado aporta representación gráfica georreferenciada alternativa. (R. 17-10-2016, BCNR-35, BOE 10-11). En la R. 20-12-2016 (BCNR-37, BOE 9-1-2017) declara la Dirección General que no puede el registrador limitarse a objetar que la finca afectada ha sido objeto de varias segregaciones, o que es posible su coincidencia con otras fincas inscritas (sin indicar cuáles son éstas ni cuál es la coincidencia) (ver ap. 84 bis). La R. 27-10-2017 (BCNR-47, BOE 27-11), la R. 28-7-2021 (BCNR-92, BOE 6-8, ref. BOE 13545), la R. 30-7-2021 (BCNR-92, BOE 11-8), la R. 23-2-2023 (BCNR-111, BOE 15-3) y la R. 29-5-2024 (BOE 5-7, ref. BOE 13794) declaran que la magnitud del exceso de cabida cuya inscripción se pretende no justifica por sí sola la oposición del registrador al procedimiento, pues siempre podrán practicarse las oportunas diligencias que permitan al registrador disipar, o confirmar, sus dudas. La R. 22-2-2018 (BCNR-51, BOE 8-3) declara que no puede el registrador limitarse a objetar que el número de policía de la finca a rectificar coincide con el de otra finca inscrita, pues no resulta de la calificación negativa cuál sea la finca que se ve afectada, ni en qué modo, o quién sea el titular que pueda verse perjudicado, a quien habría que notificarle el procedimiento para que pueda si lo desea comparecer y defender sus derechos (doctrina que reitera la R. 25-2-2020, BCNR-79, BOE 3-7, ref. BOE 7187); amén de que, antes de iniciado el procedimiento, la duplicidad del nº de policía ya figuraba en el Registro, e incluso el registrador podría haber iniciado de oficio el procedimiento del art. 209 LH para subsanar la doble inmatriculación. La R. 21-5-2018 (BCNR-54, BOE 8-6), en un expediente del art. 199 LH, declara que no puede el registrador limitarse a rechazar la inscripción en base a las manifestaciones contenidas por un colindante, sin especificar en qué forma la representación gráfica que pretende inscribirse afecta a la finca colindante. La R. 17-6-2020 (BCNR-80, BOE 3-8, ref. BOE 9062), en un caso de expediente notarial del art. 201 LH, se plantea el supuesto de rectificación de cabida de finca inscrita, desde su inmatriculación en 2003, con una cabida de 3.866 m2, resultando del expediente una cabida de 5.897 m2, objetando el registrador que la diferencia de cabida, unida a las alteraciones catastrales efectuadas en la finca después de su inmatriculación (momento en el que se aportó una certificación catastral totalmente coincidente con la finca que se inmatriculó), inducían a pesar que había existido una serie de operaciones de modificación de entidades hipotecarias (segregaciones, agrupaciones…) que no han tenido acceso al Registro; declarando la Dirección General que, si bien en principio no puede el registrador rechazar la inscripción por el solo hecho de la desproporción existente entre la cabida inscrita y la que se pretende inscribir, sí puede hacerlo si, habiéndose advertido en la certificación la existencia de las alteraciones catastrales antedichas, y resultando de éstas que ha existido una alteración del perímetro, forma y superficie de la finca inscrita, en el acta notarial no consta que se hayan llevado a cabo por parte del notario pruebas, diligencias o averiguaciones que tuvieran por objetivo disipar las dudas expuestas por el registrador al tiempo de expedir la certificación; antes al contrario, en el acta lo único que consta es que se han seguido los trámites de notificación previstos legalmente. La R. 16-7-2020 (BCNR-80, BOE 5-8, ref. BOE 9212), en un caso de expediente notarial del art. 201 LH, declara que no puede el registrador objetar dudas basadas exclusivamente en la entidad del exceso y en la alteración de linderos fijos, sin añadir ninguna circunstancia adicional que acredite la existencia de un negocio traslativo encubierto, y que tampoco puede objetar la no aportación de representación gráfica catastral (se había aportado una alternativa), desde el momento en que en los procedimientos de los arts. 199 y 201 LH, según resulta de los mismos y de los arts. 9 y 10 LH, resulta claramente que puede acceder al Registro una rectificación de descripción aun cuando no se disponga de una representación gráfica catastral, de suerte que, salvo los supuestos de inmatriculación, no es defecto que impida la inscripción la aportación de una representación gráfica alternativa, al contemplarse expresamente tal posibilidad en los arts. antes citados. La R. 2-9-2020 (BCNR-82, BOE 2-10) declara que no puede el registrador limitarse a objetar la existencia de una previa expropiación no inscrita, o que la oposición de un colindante (que no fue atendida, dada su falta de fundamentación, por el notario) deberá haber llevado al notario al sobreseimiento del expediente. La R. 11-12-2020 (BCNR-84, BOE 28-12, ref. BOE 17076) y la R. 11-1-2024 (BCNR-122, BOE 19-2) declaran que están justificadas las dudas del registrador fundadas en la gran desproporción superficial y en la existencia de sucesivas alteraciones catastrales con las que se ha ido aumentando la superficie de la finca. La R. 28-7-2021 (BCNR-92, BOE 6-8, ref. BOE 13545) declara que si durante la tramitación del expediente del art. 201 LH ha quedado acreditado que no se ha producido alteración de la delimitación perimetral de la finca y que no se ha formulado oposición por los colindantes, las dudas manifestadas en la calificación no justifican la negativa a practicar la inscripción. La R. 15-3-2022 (BCNR-100, BOE 4-4, ref. BOE 5418) declara que cabe la inscripción de una georreferenciación acreditada en expediente del art. 201 LH, si las dudas del registrador no están adecuadamente fundadas. Ver ap. 11 bis, 16, 27, 34, 42, 43, 45, 53, 58, 63, 64, 71, 77 bis, 89 bis, 110, 117, 121, 124, 125, 133, 150, 157, 213, 236. Ver ap. 51, 52, 86, 93, 140, 152.

* 47 (R).- Para inscribir la transmisión de un resto de finca, tras una expropiación no inscrita, no es necesario aportar las coordenadas georreferenciadas de la parcela en su día expropiada.

(R. 24-10-2016, BCNR-35, BOE 18-11). Doctrina reiterada en R. 11-5-2018 (BCNR-53, BOE 29-5), R. 2-1-2020 (BCNR-81, BOE 23-9, ref. BOE 11090) y R. 30-10-2024 (BCNR-131, BOE 22-11, ref. BOE 24424). Ver ap. 31, 31 bis, 90, 127, 153, 265. Ver ap. 159, 162, 217.

* 48 (R).- Para que, alegando un desplazamiento o desviación en la cartografía catastral, el registrador pueda rechazar la inscripción de una representación gráfica georreferenciada,

es preciso que tal desplazamiento se ponga de manifiesto en una representación gráfica alternativa que se haya aportado al Registro. De no ser así, la objeción no puede estar basada en la sola aseveración del registrador. (R. 24-10-2016, BCNR-35, BOE 18-11). Ver R. 22-11-2022 (BCNR-108, BOE 12-12). Ver ap. 76, 169, 188, 195, 255.

* 49 (L).- “La nueva coordinación realidad-Catastro-Registro. (Comentario jurídico a la Ley 13/2015, de 24-6)”. Carlos Jiménez Gallego.

(Ed. Tirant lo Blanch – Consejo General del Notariado, 2016).

* 50 (R).- Obra nueva.

El certificado técnico con las coordenadas georreferenciadas de la edificación no tiene por qué ser expedido por el mismo técnico que dirigió la obra. (R. 7-11-2016, BCNR-35, BOE 23-11).

* 51 (R).- Las dudas del registrador sobre la identidad de la finca, que impiden la inscripción de la georreferenciación, han de estar adecuadamente fundadas.

Reiterando doctrina de las RR. 8-10-2005, 2-2-2010, 13-7-2011, 2-12-2013, 3-7-2014, 19-2-2015 y 21-4-2016, declara con carácter general el Centro Directivo que cuando por parte del registrador se formule un juicio de identidad, tal juicio no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados. (R. 7-11-2016, BCNR-35, BOE 23-11) (R. 14-11-2016, BCNR-35, BOE 30-11) (R. 15-11-2016, BCNR-36, BOE 2-12) (R. 28-11-2016, BCNR-36, BOE 22-12) (R. 22-2-2018, BCNR-51, BOE 8-3) (R. 21-5-2018, BCNR-54, BOE 8-6) (R. 20-6-2018, BCNR-55, BOE 4-7) (R. 21-6-2018, BCNR-55, BOE 10-7) (R. 5-7-2018, BCNR-55, BOE 19-7) (R. 19-7-2018, BCNR-56, BOE 7-8) (R. 20-7-2018, BCNR-56, BOE 7-8) (R. 27-9-2018, BCNR-58, BOE 16-10) (R. 20-12-2018, BCNR-61, BOE 28-1-2019) (R. 14-1-2019, BCNR-62, BOE 6-2) (R. 5-3-2019, BCNR-63, BOE 28-3) (R. 7-6-2019, BCNR-67, BOE 4-7, ref. BOE 9969) (R. 24-7-2019, BCNR-69, BOE 25-9) (R. 6-8-2019, BCNR-70, BOE 22-10) (R. 18-9-2019, BCNR-71, BOE 8-11) (R. 26-9-2019, BCNR-71, BOE 13-11) (R. 9-10-2019, BCNR-71, BOE 14-11) (R. 17-10-2019, BCNR-71, BOE 22-11) (R. 6-11-2019, BCNR-71, BOE 27-11) (R. 14-11-2019, BCNR-72, BOE 3-12) (R. 20-11-2019, BCNR-72, BOE 10-12) (R. 26-11-2019, BCNR-72, BOE 27-12) (R. 28-11-2019, BCNR-72, BOE 27-12) (R. 3-1-2020, BOE 23-9, ref. BOE 11093) (R. 21-1-2020, BCNR-78, BOE 18-6, ref. BOE 6376) (R. 11-2-2020, BCNR-78, BOE 24-6) (R. 25-2-2020, BCNR-79, BOE 3-7, ref. BOE 7187) (R. 4-3-2020, BCNR-79, BOE 3-7) (R. 11-3-2020, BCNR-79, BOE 6-7, ref. BOE 7350) (R. 2-6-2020, BCNR-79, BOE 24-7, ref. BOE 8497) (R. 10-12-2020, BCNR-84, BOE 28-12, ref. BOE 17071) (R. 11-12-2020, BCNR-84, BOE 28-12, ref. BOE 17074) (R. 11-12-2020, BCNR-84, BOE 28-12, ref. BOE 17076) (R. 11-12-2020, BCNR-84, BOE 28-12, ref. BOE 17078) (R. 18-2-2021, BCNR-87, BOE 10-3, ref. BOE 3738) (R. 1-3-2021, BCNR-88, BOE 23-4) (R. 30-4-2021, BOE 19-5) (R. 20-5-2021, BCNR-90, BOE 4-6) (R. 9-6-2021, BCNR-90, BOE 29-6, ref. BOE 10797) (R. 22-7-2021, BCNR-92, BOE 5-8, ref. BOE 13436) (R. 22-7-2021, BCNR-92, BOE 5-8, ref. BOE 13437) (R. 28-7-2021, BCNR-92, BOE 6-8, ref. BOE 13545) (R. 28-7-2021, BCNR-92, BOE 6-8, ref. BOE 13546) (R. 30-7-2021, BCNR-92, BOE 11-8) (R. 29-9-2021, BCNR-94, BOE 28-10, ref. BOE 17550) (R. 5-10-2021, BCNR-95, BOE 3-11) (R. 13-10-2021, BCNR-95, BOE 12-11, ref. BOE 18527) (R. 13-10-2021, BCNR-95, BOE 12-11, ref. BOE 18528) (R. 25-1-2022, BCNR-98, BOE 17-2) (R. 23-2-2022, BCNR-99, BOE 14-3) (R. 1-3-2022, BCNR-99, BOE 24-3, ref. BOE 4690) (R. 1-3-2022, BCNR-99, BOE 24-3, ref. BOE 4691) (R. 15-3-2022, BCNR-100, BOE 4-4, ref. BOE 5418) (R. 4-4-2022, BCNR-100, BOE 25-4, ref. BOE 6649) (R. 4-4-2022, BCNR-100, BOE 25-4, ref. BOE 6650) (R. 5-4-2022, BCNR-100, BOE 25-4, ref. BOE 6653) (R. 26-4-2022, BCNR-101, BOE 16-5, ref. BOE 8005) (R. 29-4-2022, BCNR-101, BOE 16-5) (R. 10-5-2022, BCNR-102, BOE 1-6, ref. BOE 8992) (R. 12-5-2022, BCNR-102, BOE 1-6, ref. BOE 8997) (R. 1-6-2022, BCNR-102, BOE 29-6) (R. 10-6-2022, BCNR-103, BOE 6-7) (R. 20-5-2022, BCNR-103, BOE 26-7) (R. 30-5-2022, BCNR-103, BOE 26-7) (R. 5-7-2022, BCNR-104, BOE 1-8) (R. 11-7-2022, BCNR-104, BOE 2-8, ref. BOE 13028) (R. 12-7-2022, BCNR-104, BOE 2-8, ref. BOE 13034) (R. 13-7-2022, BCNR-104, BOE 2-8) (R. 14-7-2022, BCNR-104, BOE 2-8) (R. 18-7-2022, BCNR-104, BOE 4-8) (R. 19-7-2022, BCNR-104, BOE 4-8) (R. 20-7-2022, BCNR-104, BOE 4-8, ref. BOE 13151) (R. 20-7-2022, BCNR-104, BOE 4-8, ref. BOE 13153) (R. 28-7-2022, BCNR-104, BOE 9-8, ref. BOE 13437) (R. 6-9-2022, BCNR-106, BOE 14-10) (R. 21-9-2022, BCNR-106, BOE 21-10, ref. BOE 17232) (R. 27-9-2022, BCNR-106, BOE 27-10) (R. 11-10-2022, BCNR-107, BOE 11-11, ref. BOE 18524) (R. 11-10-2022, BCNR-107, BOE 11-11, ref. BOE 18525) (R. 20-10-2022, BCNR-107, BOE 15-11, ref. BOE 18785, comentario de Joaquín Delgado Ramos en regispro.es) (R. 28-10-2022, BCNR-107, BOE 23-11) (R. 8-11-2022, BCNR-108, BOE 2-12) (R. 10-11-2022, BCNR-108, BOE 5-12, ref. BOE 20504) (R. 16-11-2022, BCNR-108, BOE 5-12) (R. 21-11-2022, BCNR-108, BOE 12-12) (R. 23-11-2022, BCNR-108, BOE 12-12) (R. 24-11-2022, BCNR-108, BOE 12-12, ref. BOE 20995) (R. 1-12-2022, BCNR-108, BOE 20-12) (R. 10-1-2023, BCNR-110, BOE 9-2, ref. BOE 3462) (R. 17-1-2023, BCNR-110, BOE 14-2, ref. BOE 3940) (R. 24-1-2023, BCNR-110, BOE 14, ref. BOE 3954) (R. 25-1-2023, BCNR-110, BOE 14, ref. BOE 3959) (R. 30-1-2023, BCNR-110, BOE 20-2) (R. 2-2-2023, BCNR-111, BOE 3-3) (R. 15-2-2023, BCNR-111, BOE 8-3) (R. 20-2-2023, BCNR-111, BOE 15-3) (R. 22-2-2023, BCNR-111, BOE 15-3, ref. BOE 6850) (R. 23-2-2023, BCNR-111, BOE 15-3) (R. 27-2-2023, BCNR-111, BOE 20-3) (R. 8-3-2023, BCNR-111, BOE 27-3, ref. BOE 7839) (R. 14-3-2023, BCNR-111, BOE 31-3, ref. BOE 8161) (R. 30-3-2023, BCNR-112, BOE 18-4) (R. 21-4-2023, BCNR-113, BOE 8-5) (R. 27-4-2023, BCNR-113, BOE 15-5) (R. 11-5-2023, BCNR-114, BOE 1-6) (R. 22-5-2023, BCNR-114, BOE 16-6) (R. 24-5-2023, BCNR-114, BOE 22-6, ref. BOE 14770) (R. 25-5-2023, BCNR-114, BOE 22-6) (R. 1-6-2023, BCNR-114, BOE 29-6, ref. BOE 15163) (R. 2-6-2023, BCNR-114, BOE 29-6) (R. 6-6-2023, BCNR-114, BOE 29-6) (R. 15-6-2023, BCNR-115, BOE 10-7) (R. 21-6-2023, BCNR-115, BOE 17-7, ref. BOE 16521) (R. 3-7-2023, BCNR-115, BOE 24-7, ref. BOE 17009) (R. 3-7-2023, BCNR-115, BOE 24-7, ref. BOE 17010) (R. 5-7-2023, BCNR-115, BOE 24-7) (R. 6-7-2023, BCNR-115, BOE 26-7, ref. BOE 17221) (R. 6-7-2023, BCNR-115, BOE 26-7, ref. BOE 17223) (R. 7-7-2023, BCNR-115, BOE 26-7) (R. 11-7-2023, BCNR-115, BOE 28-7) (R. 12-7-2023, BCNR-115, BOE 28-7, ref. BOE 17412) (R. 28-7-2023, BCNR-118, BOE 12-10, ref. BOE 21118) (R. 28-7-2023, BCNR-118, BOE 12-10, ref. BOE 21120) (R. 4-9-2023, BCNR-118, BOE 25-10) (R. 8-9-2023, BCNR-118, BOE 25-10) (R. 25-9-2023, BCNR-119, BOE 1-11, ref. BOE 22344) (R. 3-10-2023, BCNR-119, BOE 2-11, ref. BOE 22457) (R. 23-10-2023, BCNR-119, BOE 22-11, ref. BOE 23680) (R. 2-11-2023, BCNR-119, BOE 30-11, ref. BOE 24443) (R. 2-11-2023, BCNR-119, BOE 30-11, ref. BOE 24444) (R. 7-11-2023, BCNR-119, BOE 30-11) (R. 29-11-2023, BCNR-120, BOE 28-12, ref. BOE 26564) (R. 30-11-2023, BCNR-120, BOE 28-12) (R. 5-12-2023, BCNR-120, BOE 27-12, ref. BOE 26415; comentario crítico de Joaquín Delgado Ramos en regispro.es) (R. 15-12-2023, BCNR-121, BOE 18-1-2024, ref. BOE 959) (R. 15-12-2023, BCNR-121, BOE 18-1-2024, ref. BOE 961) (R. 11-1-2024, BCNR-122, BOE 19-2) (R. 17-1-2024, BCNR-122, BOE 23-2) (R. 30-1-2024, BCNR-123, BOE 8-3, ref. BOE 4579) (R. 31-1-2024, BCNR-123, BOE 8-3, ref. BOE 4583) (R. 20-2-2024, BCNR-123, BOE 19-3, ref. BOE 5458) (R. 28-2-2024, BCNR-123, BOE 20-3) (R. 21-3-2024, BCNR-124, BOE 16-4, ref. BOE 7547) (R. 21-3-2024, BCNR-124, BOE 16-4, ref. BOE 7549) (R. 22-3-2024, BCNR-124, BOE 16-4, ref. BOE 7553) (R. 23-3-2024, BCNR-124, BOE 16-4) (R. 26-3-2024, BCNR-124, BOE 17-4, ref. BOE 7667) (R. 10-4-2024, BCNR-124, BOE 26-4) (R. 11-4-2024, BCNR-124, BOE 26-4, ref. BOE 8444) (R. 11-4-2024, BCNR-124, BOE 26-4, ref. BOE 8445) (R. 25-4-2024, BCNR-125, BOE 17-5) (R. 26-4-2024, BCNR-125, BOE 17-5, ref. BOE 9967) (R. 14-5-2024, BOE 5-7, ref. BOE 13785) (R. 16-5-2024, BCNR-126, BOE 27-6, ref. BOE 13012) (R. 16-5-2024, BOE 27-6, ref. BOE 13015) (R. 16-5-2024, BCNR-126, BOE 27-6, ref. BOE 13016) (R. 29-5-2024, BOE 5-7, ref. BOE 13792) (R. 29-5-2024, BOE 5-7, ref. BOE 13793) (R. 29-5-2024, BOE 5-7, ref. BOE 13794) (R. 30-5-2024, BOE 5-7, ref. BOE 13798) (R. 11-6-2024, BCNR-127, BOE 12-7) (R. 27-6-2024, BCNR-127, BOE 17-7, ref. BOE 14707) (R. 9-7-2024, BCNR-127, BOE 23-7, ref. BOE 15172) (R. 9-7-2024, BCNR-127, BOE 23-7, ref. BOE 15174) (R. 10-7-2024, BCNR-127, BOE 24-7, ref. BOE 15312) (R. 10-7-2024, BCNR-127, BOE 24-7, ref. BOE 15315) (R. 10-7-2024, BCNR-130, BOE 9-10, ref. BOE 20521) (R. 22-7-2024, BCNR-130, BOE 9-10, ref. BOE 20527) (R. 23-7-2024, BCNR-130, BOE 9-10, ref. BOE 20535) (R. 24-7-2024, BCNR-130, BOE 9-10, ref. BOE 20540) (R. 24-7-2024, BCNR-130, BOE 9-10, ref. BOE 20545) (R. 24-7-2024, BCNR-130, BOE 9-10, ref. BOE 20546) (R. 29-7-2024, BCNR-130, BOE 10-10, ref. BOE 20713) (R. 31-7-2024, BCNR-130, BOE 23-10, ref. BOE 21779) (R. 11-9-2024, BCNR-131, BOE 5-11, ref. BOE 22905) (R. 9-9-2024, BCNR-131, BOE 6-11) (R. 12-9-2024, BCNR-131, BOE 5-11, ref. BOE 22907) (R. 12-9-2024, BCNR-131, BOE 6-11, ref. BOE 23020) (R. 18-9-2024, BCNR-131, BOE 6-11, ref. BOE 23028) (R. 24-9-2024, BCNR-131, BOE 7-11, ref. BOE 23142) (R. 25-9-2024, BCNR-131, BOE 7-11, ref. BOE 23147) (R. 3-10-2024, BCNR-131, BOE 13-11, ref. BOE 23617) (R. 10-10-2024, BCNR-131, BOE 15-11, ref. BOE 23840) (R. 15-10-2024, BCNR-131, BOE 21-11) (R. 16-10-2024, BCNR-131, BOE 21-11, ref. BOE 24302) (R. 29-11-2024, BOE 25-12). La R. 13-1-2023 (BCNR-110, BOE 9-2) considera fundadas las objeciones de la registradora por la complejidad, incertidumbre e imprecisiones gráficas de la documentación aportada por el promotor del expediente, y por existir oposición expresa de titulares colindantes. La R. 6-7-2023 (BCNR-115, BOE 26-7, ref. BOE 17222) considera que están fundadas las objeciones del registrador basadas en que con el exceso de cabida que ahora se pretende inscribir se altera la realidad física debidamente acotada en 2014, cuando se inscribió un exceso de cabida a través de un acta notarial de notoriedad a la que se incorporaba informe técnico. La R. 25-4-2024 (BCNR-125, BOE 17-5), la R. 26-4-2024 (BCNR-125, BOE 17-5, ref. BOE 9968), la R. 9-7-2024 (BCNR-127, BOE 23-7, ref. BOE 15172) y la R. 12-9-2024 (BCNR-131, BOE 6-11) declaran que no puede ser tenida en cuenta por el registrador la existencia de determinados elementos materiales que delimitan físicamente la finca (por ej., muros, mojones o vallados), pues, razona, la existencia de signos exteriores no determinan o identifican, por sí solos, el trazado del linde, básicamente porque, por la simple apreciación visual, no puede saberse si dichos signos exteriores han sido colocados con el consentimiento de todos los colindantes afectados. Ver ap. 46, 52, 86, 93, 140, 152.

* 52 (R).- Descripción de finca registral. Coincidencia con el Catastro.-

Aun siendo conveniente ajustar la descripción literaria de la finca a la que resulte del Catastro (arts. 170 RN y 18.2 LCI), lo cierto es (como ya destacara la R. 8-6-2016) que ni en los arts. 9 y 10 LH, ni tampoco en el 199.1 LH, se habla expresamente de que, además de aportar certificación catastral de la finca, haya de describirse ésta, en el título, según lo que resulte de tal certificación; amén de que la legislación hipotecaria solo impone la coincidencia total en los casos de inmatriculación (arts. 203 y 205 LH). (R. 14-11-2016, BCNR-35, BOE 30-11). Ver otros aspectos de esta misma R. en el ap. siguiente. Doctrina reiterada en R. 25-10-2018 (BCNR-59, BOE 19-11), y también R. 13-9-2021 (BCNR-94, BOE 18-10), que matiza que ello es así sin perjuicio de las dudas en la identidad de la finca que plantee el registrador (art. 9.b LH). Ver ap. 46, 51, 86, 93, 140, 152.

* 53 (R).- No existe correspondencia entre la descripción literaria de la finca y el Catastro si la diferencia de cabida excede del 10% (art. 9.b LH).

No cabe objetar, como decía el recurrente se había hecho constar en la escritura, que de la superficie que resultaba de la descripción literaria había que descontar unos determinados m2 destinados a su cesión al Ayuntamiento para viales, pues tal salvedad no figura en la certificación catastral, amén de que la citada manifestación hecha en la escritura no pasa de ser, a efectos registrales, una mención. (R. 14-11-2016, BCNR-35, BOE 30-11). Ver otros aspectos de esta misma R. en el ap. anterior. Ver RR. 12-9-2009 y 15-9-2020 en la voz “FINCA”. Ver la voz “REFERENCIA CATASTRAL”. Ver ap. 11 bis, 16, 27, 34, 42, 43, 45, 46, 58, 63, 64, 71, 77 bis, 89 bis, 110, 117, 121, 124, 125, 133, 150, 153.

* 54 (R).- Art. 199 LH. Negativa del registrador a reflejar la georreferenciación aportada, por oposición de colindante.

Si bien, como señala el precepto, “la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes no determina necesariamente la denegación de la inscripción”, ello no significa que no pueda el registrador tener en cuenta tales alegaciones para formar su juicio. (R. 14-11-2016, BCNR-35, BOE 30-11). Ver otros aspectos de esta misma R. en el ap. siguiente. Doctrina reiterada en R. 28-11-2016 (BCNR-36, BOE 22-12), en R. 1-6-2017 (BCNR-42, BOE 24-6), R. 7-6-2019 (BCNR-67, BOE 4-7, ref. BOE 9969), R. 21-1-2020 (BCNR-78, BOE 18-6, ref. BOE 6376) y R. 23-12-2020 (BCNR-85, BOE 22-1-2021, ref. BOE 940). La R. 27-7-2017 (BCNR-44, BOE 14-8), la R. 27-9-2017 (BCNR-46, BOE 20-10), la R. 10-10-2017 (BCNR-46, BOE 31-10), la R. 19-10-2017 (BCNR-47, BOE 11-11), la R. 18-12-2017 (BCNR-49, BOE 10-1-2018), la R. 19-12-2017 (BCNR-49, BOE 10-1-2018), la R. 21-3-2018 (BCNR-52, BOE 6-4), la R. 13-4-2018 (BCNR-52, BOE 25-4), la R. 21-5-2018 (BCNR-54, BOE 8-6), la R. 12-6-2018 (BCNR-54, BOE 25-6), la R. 5-7-2018 (BCNR-55, BOE 19-7), la R. 20-7-2018 (BCNR-56, BOE 7-8), la R. 27-9-2018 (BCNR-58, BOE 16-10), la R. 27-11-2018 (BCNR-60, BOE 22-12), la R. 20-12-2018 (BCNR-61, BOE 28-1-2019), la R. 30-1-2019 (BCNR-62, BOE 22-2), la R. 18-2-2019 (BCNR-63, BOE 13-3), la R. 21-2-2019 (BCNR-63, BOE 14-3), la R. 5-3-2019 (BCNR-63, BOE 28-3), la R. 20-3-2019 (BCNR-64, BOE 9-4), la R. 14-5-2019 (BCNR-66, BOE 7-6), la R. 24-7-2019 (BCNR-69, BOE 25-9), la R. 6-8-2019 (BCNR-70, BOE 22-10), la R. 26-11-2019 (BCNR-72, BOE 27-12), la R. 17-1-2020 (BCNR-78, BOE 18-6), la R. 21-1-2020 (BCNR-78, BOE 18-6, ref. BOE 6375), la R. 11-2-2020 (BCNR-78, BOE 24-6), la R. 18-2-2020 (BCNR-79, BOE 2-7), la R. 11-3-2020 (BCNR-79, BOE 6-7, ref. BOE 7350), la R. 1-6-2020 (BCNR-79, BOE 23-7), la R. 20-5-2021 (BCNR-90, BOE 4-6), la R. 10-5-2022 (BCNR-102, BOE 1-6, ref. BOE 8992), la R. 20-10-2022 (BCNR-107, BOE 15-11, ref. BOE 18785, comentario de Joaquín Delgado Ramos en regispro.es), la R. 10-11-2022 (BCNR-108, BOE 5-12), la R. 23-2-2023 (BCNR-111, BOE 15-3), la R. 30-3-2023 (BCNR-112, BOE 18-4), la R. 4-9-2023 (BCNR-118, BOE 25-10), la R. 21-3-2024 (BCNR-124, BOE 16-4, ref. BOE 7549), la R. 26-3-2024 (BCNR-124, BOE 17-4, ref. BOE 7666), la R. 26-4-2024 (BCNR-125, BOE 17-5, ref. BOE 9967), la R. 30-5-2024 (BOE 5-7), la R. 27-6-2024 (BCNR-127, BOE 17-7, ref. BOE 14707), la R. 22-7-2024 (BCNR-130, BOE 9-10, ref. BOE 20527) y la R. 16-10-2024 (BCNR-131, BOE 21-11, ref. BOE 24302), que declaran que para rechazar el reflejo registral de la georreferenciación no basta con que exista oposición de colindante, sino que el registrador ha de expresar su juicio acerca de cómo la inscripción de la representación gráfica afectaría al titular registral que formula la oposición. La R. 16-7-2020 (BCNR-80, BOE 5-8, ref. BOE 9213), la R. 31-7-2020 (BCNR-81, BOE 28-9, ref. BOE 11314) y la R. 22-7-2021 (BCNR-92, BOE 5-8, ref. BOE 13437) declaran que no puede el registrador limitarse a objetar que ha existido oposición de colindante, reproduciendo el escrito de éste. La R. 7-11-2023 (BCNR-119, BOE 30-11) reitera esta doctrina, añadiendo que, por contra, el hecho de que no haya habido oposición de colindantes no significa que el registrador no pueda negarse a inscribir la base gráfica aportada; puede negarse, sí, pero fundando debidamente su negativa. La sentencia 26-10-2018 JPI nº 1 Pontevedra (dictada en juicio verbal planteado directamente contra calificación registral negativa) declara que si el registrador, a la vista de las alegaciones presentadas por los colindantes, rechaza fundadamente la inscripción de la representación gráfica, la calificación debe ser mantenida, sin perjuicio del derecho del demandante a defender la configuración gráfica de su finca en el proceso que corresponda, en el que el juez podrá valorar las pruebas por aquél aportadas. La R. 21-11-2022 (BCNR-108, BOE 12-12), con doctrina que reitera la R. 20-2-2024 (BCNR-123, BOE 19-3, ref. BOE 5458) declara que no es motivo suficiente para rechazar la inscripción de la georreferenciación aportada el hecho de que el colindante se limite a alegar que su finca vería con ello disminuida su cabida, si tal afirmación no aparece respaldada por informe técnico o prueba documental; añadiendo que mantener la postura contraria (derivando el asunto a la jurisdicción contenciosa) desvirtuaría la propia esencia del procedimiento ex art. 199 LH, según fue éste concebido en el marco de la reforma de la jurisdicción voluntaria. La R. 23-2-2023 (BCNR-111, BOE 15-3), la R. 4-9-2023 (BCNR-118, BOE 25-10) y la R. 9-7-2024 (BCNR-127, BOE 23-7, ref. BOE 15172) destacan la suma importancia que tiene el hecho de que la oposición del colindante vaya acompañada de algún principio de prueba que la sustente, como, según la R. 3-10-2024, BCNR-131, BOE 13-11, ref. BOE 23616, sería un informe técnico; a lo cual añade la R. 12-9-2024 (BCNR-131, BOE 6-11) que la ausencia de ese principio de prueba no debe conllevar automáticamente la desestimación de las alegaciones. La R. 21-4-2023 (BCNR-113, BOE 8-5) y la R. 14-5-2024 (BOE 5-7, ref. BOE 13785) declaran que la base gráfica ha de ser inscrita si el registrador, al rechazar la inscripción, se ha limitado a objetar la oposición de un colindante, pero sin detallar las consecuencias del informe técnico aportado por éste, de manera que el promotor del expediente no ha podido conocer los motivos que han determinado la calificación negativa. Ver ap. 35, 55, 68, 75, 95, 101, 112, 156, 174, 185, 197, 209, 212, 214, 235, 251.

* 55 (R).- Art. 199 LH. Oposición de colindantes.

Por aplicación analógica del art. 342 RH (conforme al cual debe el registrador certificar de aquellos documentos que conserve en su archivo y respecto de los cuales pueda considerársele como su archivero natural), está obligado el registrador a proporcionar al promotor del procedimiento, si éste lo solicita, las alegaciones de los colindantes que se hayan opuesto. Ahora bien, esta obligación tiene un alcance meramente informativo, sin que pueda significar que, sobre la base de dichas alegaciones, pueda el promotor reclamar la práctica de nuevas trámites no contemplados legalmente. (R. 14-11-2016, BCNR-35, BOE 30-11). Ver otros aspectos de esta misma R. en el ap. anterior. Doctrina reiterada en R. 21-5-2018 (BCNR-54, BOE 8-6), R. 20-7-2018 (BCNR-56, BOE 7-8), R. 27-9-2018 (BCNR-58, BOE 16-10), R. 24-7-2019 (BCNR-69, BOE 25-9), R. 30-10-2020 (BCNR-83, BOE 23-11, ref. BOE 14748), R. 26-11-2020 (BCNR-84, BOE 10-12, ref. BOE 15922), R. 20-5-2021 (BCNR-90, BOE 4-6), R. 2-11-2021 (BCNR-95, BOE 25-11), R. 25-1-2022 (BCNR-98, BOE 17-2), R. 12-7-2022 (BCNR-104, BOE 2-8, ref. BOE 13034) y la R. 8-5-2023 (BCNR-113, BOE 29-5). En la misma línea: R. 28-11-2024 (BOE 25-12). La R. 23-2-2023 (BCNR-111, BOE 15-3) declara, invocando las RR. 14-11-2016 y 25-10-2017, y con doctrina que posteriormente reiteraría la R. 9-4-2024 (BCNR-124, BOE 26-4) que la oposición de un colindante no implica que el registrador haya de dar audiencia al promotor para dar la oportunidad a éste de rebatir los argumentos del alegante. Ver ap. 35, 54, 68, 75, 95, 101, 112, 156, 174, 185, 197, 209, 212, 214, 235, 251. Ver ap. 77, 126, 198, 200, 218, 234, 237, 261.

* 56 (R).- Art. 201 LH. Momento procedimental adecuado para que el registrador pueda expresar dudas sobre la identidad de la finca.

El registrador ha de expresar sus dudas (que pudieran impedir la inscripción al término del procedimiento) al expedir la certificación al inicio del procedimiento (doctrina que reiteran la R. 27-10-2017, BCNR-47, BOE 27-11, la R. 17-10-2019, BCNR-71, BOE 22-11, la R. 4-12-2019, BCNR-73, BOE 21-1-2020, la R. 27-5-2022, BCNR-103, BOE 26-7, y la R. 24-11-2022, BCNR-108, BOE 12-12, ref. BOE 20994), pero el hecho de que lo haga no paraliza la continuación de éste. Y, si no ha expuesto dudas al inicio del expediente, no puede hacerlo una vez concluida la tramitación del expediente, a menos que de dicha tramitación resulte un cambio en las circunstancias o datos que tuvo a la vista al tiempo de expedir la certificación. (R. 20-12-2016, BCNR-37, BOE 9-1-2017). Ver otros aspectos de esta misma R. en el ap. siguiente. Doctrina reiterada en R. 21-11-2017 (BCNR-48, BOE 13-12), R. 22-2-2018 (BCNR-51, BOE 8-3), R. 20-6-2018 (BCNR-55, BOE 4-7), R. 8-11-2018 (BCNR-59, BOE 29-11), R. 16-1-2019 (BCNR-62,(BOE 6-2), R. 26-6-2019 (BCNR-67, BOE 22-7), R. 25-2-2020 (BCNR-79, BOE 3-7), R. 2-9-2020 (BCNR-82, BOE 2-10), R. 11-12-2020 (BCNR-84, BOE 28-12, ref. BOE 17076) y R. 13-10-2021 (BCNR-95, BOE 12-11, ref. BOE 18527). La R. 17-6-2020 (BCNR-80, BOE 3-8, ref. BOE 9062), la R. 16-7-2020 (BCNR-80, BOE 5-8, ref. BOE 9212), la R. 30-7-2021 (BCNR-92, BOE 11-8) y la R. 1-3-2022 (BCNR-99, BOE 24-3, ref. BOE 4690) declaran, como salvedad a la regla general que impide al registrador objetar dudas a la conclusión del expediente si no se expresaron en la certificación inicial, aquellos casos en que el registrador que emitió la certificación inicial sea distinto de quien va a practicar la inscripción, pues el juicio sobre la existencia o no de dudas es personal del registrador y no puede vincular a otro registrador que, por causas justificadas, se aparte de él. Ver R. 1-6-2020 en la voz “EXPEDIENTE NOTARIAL DE DOMINIO PARA LA INMATRICULACIÓN (ART. 203 LH, EN REDACCIÓN DADA POR LA LEY 13/2015)”. Como excepción a esta última doctrina, declaran la R. 10-8-2020 (BCNR-81, BOE 28-9, ref. BOE 11318) y la R. 1-3-2022 (BCNR-99, BOE 24-3, ref. BOE 4690) que, si se practicó anotación preventiva de inicio del expediente, no podrá el registrador, mientras esté vigente la anotación,objetar dudas que pudieran poner en entredicho la anotación practicada. La citada R. 11-12-2020 (BCNR-84, BOE 28-12, ref. BOE 17076) declara que necesariamente ha de incorporarse al expediente la pertinente certificación registral; no puede aceptarse que los interesados, o el notario autorizante, elijan qué trámites del procedimiento son aplicables, alterando el desarrollo que del mismo prevé la ley, y sustrayendo al registrador la posibilidad de manifestar las dudas de identidad observadas en el ejercicio de su función calificadora y a los interesados la posibilidad de disipar tales dudas. La R. 22-6-2021 (BCNR-91, BOE 8-7) declara que si en sucesivas calificaciones previas el registrador no ha objetado dudas de identidad respecto de algunas de las fincas afectadas, y tampoco lo hizo al expedir la certificación al inicio del expediente del art. 201 LH, el recurso ha de ser estimado, dada la exigencia de calificación global y unitaria que impone el art. 258 LH y la ausencia de manifestación de las dudas de identidad en el momento procedimental oportuno. La R. 13-10-2021 (BCNR-95, BOE 12-11, ref. BOE 18527), la R. 27-6-2022 (BCNR-103, BOE 26-7) y la R. 24-11-2022 (BCNR-108, BOE 12-12, ref. BOE 20994) declaran que si las dudas expuestas por el registrador al inicio del expediente no están debidamente fundadas, tiene que expedir la certificación, exponiendo en ella los indicios que le hacen dudar de la identidad de la finca, permitiendo así la continuación del procedimiento con la práctica de las diligencias correspondientes, para al final del procedimiento, valorar si sus dudas se han solventado. Ver ap. 21, 87, 111, 117, 202, 203.

* 57 (R).- Art. 201 LH. Aportación de dos descripciones literarias de la finca (la catastral y la que resulta del título).

No es motivo que impida la inscripción del expediente, siempre que se aporte una sola representación gráfica georreferenciada, y exista correspondencia entre ésta y la descripción literaria que se pretenda inscribir, en los términos del art. 9.b LH. (En el caso debatido no se accedió a la inscripción, pues se aportaban dos representaciones gráficas, la catastral y la de un técnico, sin que se aclarase cuál de las dos descripciones resultantes de las mismas era la que se pretendía accediera al Registro). (R. 20-12-2016, BCNR-37, BOE 9-1-2017). Ver otros aspectos de esta misma R. en el ap. anterior. Ver ap. 65, 96.

* 58 (R).- Exceso de cabida superior al 10% de la cabida inscrita, reconocido en expediente judicial de dominio seguido conforme a la normativa anterior a la Ley 13/2015.

Si el título se presenta una vez entrada en vigor esta Ley, es imprescindible la georreferenciación de la finca. (R. 4-1-2017, BCNR-37, BOE 25-1). Exceso de cabida: ver ap. 11 bis, 16, 27, 34, 42, 43, 45, 46, 53, 63, 64, 71, 77 bis, 89 bis, 110, 117, 121, 124, 125, 133, 150, 157. Ver ap. 32.

* 59 (R).- En el certificado técnico en que consten las coordenadas georreferenciadas de la finca no es necesario que se detalle el día exacto de su expedición.

(R. 9-1-2017, BCNR-37, BOE 31-1).

* 60 (R).- La representación gráfica georreferenciada alternativa a la catastral es admisible en los casos de parcelación, reparcelación, segregación, división, agrupación, agregación o deslinde judicial.-

Así resulta de la aplicación combinada del párr. tercero del ap. b del art. 9 LH y de los ap. 2, párr. segundo, y 3 del art 10 LH. (R. 16-1-2017, BCNR-38, BOE 7-2). Ver otros aspectos de esta misma R. en el ap. siguiente. Doctrina reiterada en R. 6-4-2017 (BCNR-40, BOE 20-4) y R. 16-7-2020 (BCNR-80, BOE 5-8, ref. BOE 9212), que señala que también será admisible en los procedimientos de concordancia entre el Registro y la realidad extrarregistral del Título VI de la LH en aquellos casos en que expresamente se admita una representación gráfica alternativa. Ver ap. 11 ter, 17, 61, 65, 158.

* 61 (R).- Requisitos técnicos que ha de cumplir la representación gráfica georreferenciada alternativa a la catastral (en los casos en que sea legalmente admisible).

Son los previstos en el ap. séptimo.1 de la Resolución conjunta Catastro – Dirección General de los Registros y del Notariado de 26-10-2015; singularmente, el de que deberá contenerse en soporte informático, en formato GML, con todos los datos y formalidades que se exigen en la citada Resolución conjunta (así, deberá estar firmado electrónicamente por el técnico, y autenticado con firma electrónica o por otros medios fehacientes por el propietario o autoridad competente). Si el plano topográfico aportado no cumpliera las especificaciones técnicas requeridas, el defecto se puede subsanar fácilmente aportando el informe de validación técnica del Catastro previsto en el número 4 del apartado segundo de la repetida Resolución conjunta. (R. 16-1-2017, BCNR-38, BOE 7-2). Ver otros aspectos de esta misma R. en el ap. anterior. Doctrina reiterada en R. 25-10-2019 (BCNR-71, BOE 22-11), que exige que la representación gráfica, catastral o alternativa, se aporte en formato que sea compatible con los sistemas informáticos que son exigibles en la oficina del Registro. Doctrina reiterada en R. 28-11-2019 (BCNR-72, BOE 27-12), que, ante la alegación del recurrente de que el notario no aportó al Registro el fichero informático en formato GML por no existir aún un sistema informático de intercomunicación entre notaría y registros, por lo que se había aportado en formato papel, declara lo siguiente: primero, que siendo el formato GML en esencia un formato sencillo de texto alfanumérico con una determinada, su contenido es perfectamente transmisible como tal formato de texto a través de los actuales sistemas de presentación telemática de documentos notariales en los Registros de la propiedad (siempre y cuando dicho texto sea susceptible de copiado informático para generar un fichero de texto con formato GML en destino); y segundo, que el medio más idóneo y sencillo de incorporar a una escritura notarial, o a cualquier otro documento, una determinada georreferenciación alternativa a la catastral de modo auténtico, indubitado y que permita que el Registro de la Propiedad pueda después acceder a élla en toda su integridad, es incorporar al documento el código seguro de verificación del informe de validación técnica de la correspondiente georreferenciación alternativa en la sede electrónica del Catastro. Doctrina reiterada en R. 4-2-2020 (BCNR-78, BOE 26-6, ref. BOE 6781), que recuerda los requisitos técnicos que, conforme a la Resolución conjunta de 26-10-2015 ha de cumplir el fichero informático en que conste la representación gráfica, añadiendo que, de no reunirlos, la subsanación del defecto es sencilla (punto cuatro del apartado séptimo de la Resolución conjunta). Doctrina reiterada en R. 20-6-2022 (BCNR-103, BOE 26-7). Doctrina reiterada en R. 21-12-2022 (BCNR-110, BOE 3-2-2023), que se plantea el caso de una primera escritura, no inscrita, en la que se dice que las partes y un técnico entregan al notario un CD con las coordenadas de las fincas afectadas, y una segunda escritura que se presente acompañando a la primera, otorgada solo por el técnico, que declara entregar al notario un nuevo CD que sustituye al anterior; rechazando la Dirección General la inscripción por estar autenticado el segundo CD con el consentimiento de las partes, y no poderse obligar al registrador, como pretendía el recurrente, a hacer un cotejo de las coordenadas en el segundo CD con las que, en papel, figuraban en la primera escritura. Ver ap. 11 ter, 17, 60, 65, 158.

* 62 (R).- Obra nueva.

Si la obra descrita en el título inscribible coincide totalmente con la que figura en la certificación catastral, no es defecto que impida la inscripción la falta de coincidencia (por 3 m2) entre la obra descrita en el título inscribible y la que resulta de las coordenadas de georreferenciación aportadas (las del Catastro). Recuerda la Dirección General que no puede olvidarse que la superficie construida que consta como alfanumérica en la certificación catastral puede no coincidir con la superficie gráfica, hecho que, unido a una serie de consideraciones que, en relación con las circunstancias del caso concreto resuelto, hace en el FD 3, llevan al Centro Directivo a estimar el recurso. (R. 7-2-2017, BOE 28-2, BCNR-38). Ver ap. 9, 10, 13, 20, 29, 30, 37, 38, 40, 69, 92, 114, 120, 129, 134, 180, 192.

* 63 (R).- Exceso de cabida. Representación gráfica georreferenciada.

Inscripción de un exceso de cabida superior al 10% de la cabida inscrita, reconocido en juicio declarativo. Admisibilidad (ésta ha sido la doctrina tradicional de la Dirección General, confirmada, tras la Ley 13/2015, por la nueva redacción de los arts. 204 y 203 LH), siempre que los colindantes hayan tenido cumplido conocimiento del procedimiento, y siempre que se aporte la representación gráfica georreferenciada de la finca (arts. 9.b y 198 y ss. LH). (R. 17-2-2017, BCNR-39, BOE 8-3). Doctrina reiterada en R. 18-9-2017 (BCNR-46, BOE 13-10), que añade que los colindantes a citar son tanto los registrales como los catastrales, y tanto los titulares del dominio como los que lo sean de derechos reales. La doctrina de que, cuando se trate de excesos superiores al 10% de la cabida inscrita, ha de aportarse la representación gráfica georreferenciada de la finca (arts. 9.b y 198 y ss. LH), es reiterada por la R. 2-8-2018 (BCNR-57, BOE 19-9). Ver ap. 11 bis, 16, 27, 34, 42, 43, 45, 46, 53, 58, 64, 71, 77 bis, 89 bis, 110, 117, 121, 124, 125, 133, 150, 157.

* 64 (R).- Disminución de cabida superior al 10% respecto de la cabida inscrita, que se pretende registrar sobre la base de certificación catastral.

Si bien el procedimiento más adecuado sería el previsto en el art. 201 LH, en el caso de que el interesado acuda al del art. 199 LH no puede rechazarlo el registrador por el único motivo de que la diferencia de cabida supere el 10% de la cabida inscrita. Antes al contrario, lo que debe hacer el registrador es calificar (utilizando la correspondiente aplicación informática auxiliar prevista en el art. 9 LH, o las ya existentes anteriormente -cfr. punto Cuarto de la Resolución-Circular DGRN de 3-11-2015-), pudiendo rechazar el exceso si éste le plantea dudas referidas: a que la representación gráfica aportada coincida en todo o en parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a que se invadan fincas colindantes inmatriculadas, o a que se encubra un negocio traslativo u operación de modificación hipotecaria. (R. 22-4-2016, BCNR-30, BOE 2-6). Doctrina reiterada en R. 30-6-2016 (BCNR-31, BOE 27-7). Ver ap. 11 bis, 16, 27, 34, 42, 43, 45, 46, 53, 58, 63, 71, 77 bis, 89 bis, 110, 117, 121, 124, 125, 133, 150, 157.

* 64 bis (R).- Tras la Ley 13/2015, los medios para poder lograr la inscripción del exceso cuando éste es rechazado fundadamente por el registrador son

el procedimiento de la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro (art. 199 LH), el deslinde (art. 200 LH) o el expediente regulado en el art. 201 LH; en otro caso, sería preciso iniciar el procedimiento judicial correspondiente sobre declaración de dominio sobre el inmueble, con citación de los posibles perjudicados. (R. 6-3-2017, BCNR-39, BOE 23-3). La R. 26-10-2017 (BCNR-47, BOE 24-11), después de rechazar la inscripción de un exceso de cabida superior al 5% de la cabida inscrita, e inferior al 10%, por entender razonadas las dudas del registrador (art. 201.3.a LH), declara que puede el interesado acudir a procedimientos con mayores garantías, como los del art. 199 LH o el 201.1 LH, en los que cobra una especial relevancia la representación gráfica de la finca, aportando una mayor certeza a la descripción del inmueble, en cuyos trámites, además, podrán practicarse las diligencias oportunas que permitan despejar dudas. La R. 15-10-2019 (BCNR-71, BOE 22-11), después de rechazar la pretensión de inscribir un exceso de cabida que sextuplicaba la cabida inscrita, añade que no es posible acudir a los procedimientos de los arts. 199 y 201 LH, pues, como ha señalado reiteradamente el propio Centro Directivo, tras la Ley 13/2015 para proceder a cualquier rectificación descriptiva es preciso que no existan dudas de identidad entre la finca inscrita y la que se describe en el título ahora presentado.

* 65 (R).- Art. 201 LH. Es admisible la representación gráfica alternativa a la catastral.

Objetaba la registradora que la representación gráfica tenía que ser necesariamente la catastral, pero resuelve la Dirección General que el ap. 1 del art. 201 LH contempla específicamente la aportación de representación gráfica alternativa; eso sí, imponiendo en tal caso al notario el cumplimiento de lo dispuesto en el art. 18.2.c LCI, es decir, la notificación a los colindantes catastrales, y la comunicación al Catastro de la rectificación operada en la finca. En cuanto a esta última exigencia, y a la vista de que de la normativa legal se admite la inscripción registral sin necesidad de que, a consecuencia de aquella notificación, se opere la coordinación Catastro-Registro, explica el Centro Directivo que, si bien lo deseable es lograr tal coordinación, de la dicción de los arts. 9, 10, 199 y 201 LH se desprende claramente que puede acceder al Registro una rectificación descriptiva de finca por cualquiera de los procedimientos regulados en tales preceptos aun cuando no se disponga de una representación gráfica catastral (es decir, ésta puede alcanzarse con posterioridad a la inscripción registral). (R. 6-4-2017, BCNR-40, BOE 20-4). Doctrina reiterada en R. 22-2-2018 (BCNR-51, BOE 8-3). Ver ap. 11 ter, 17, 60, 61, 158. Ver ap. 57, 96.

* 67 (T).- “Ordenación territorial y seguridad jurídica en la contratación inmobiliaria”. Luis Javier Arrieta Sevilla.

(RCDI-760, 2017).

* 68 (R).- Notificación a los colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física. Trascendencia.

Invocando la doctrina de las RR. 5-3-2012 y 19-7-2016, declara la Dirección General que la razón de la intervención de los colindantes es evitar que puedan lesionarse sus derechos y evitar asimismo que puedan tener acceso al Registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación siquiera sea parcial. De ahí que su intervención sea esencial, pues los colindantes son los más interesados en que la nueva realidad que se pretende registrar (inmatriculación o exceso de cabida) no se haga a costa de sus fundos. (R. 1-6-2017, BCNR-42, BOE 24-6) (R. 19-10-2017, BCNR-47, BOE 11-11) (R. 7-11-2017, BCNR-48, BOE 2-12) (R. 18-12-2017, BCNR-49, BOE 10-1-2018) (R. 17-1-2018, BCNR-49, BOE 26-1) (R. 21-3-2018, BCNR-52, BOE 6-4) (R. 23-4-2018, BCNR-53, BOE 11-5) (R. 5-7-2018, BCNR-55, BOE 19-7) (R. 19-7-2018, BCNR-56, BOE 7-8) (R. 2-8-2018, BCNR-57, BOE 19-9) (R. 8-10-2018, BCNR-58, BOE 30-10) (R. 22-10-2018, BCNR-59, BOE 16-11) (R. 20-12-2018, BCNR-61, BOE 28-1-2019) (R. 15-2-2019, BCNR-63, BOE 12-3) (R. 18-2-2019, BCNR-63, BOE 13-3) (R. 21-2-2019, BCNR-63, BOE 14-3) (R. 7-6-2019, BCNR-67, BOE 4-7, ref. BOE 9969) (R. 24-7-2019, BCNR-69, BOE 25-9) (R. 6-8-2019, BCNR-70, BOE 22-10) (R. 20-11-2019, BCNR-72, BOE 10-12) (R. 4-12-2019, BCNR-73, BOE 21-1-2020) (R. 3-1-2020, BOE 23-9, ref. BOE 11093) (R. 17-1-2020, BCNR-78, BOE 18-6) (R. 21-1-2020, BCNR-78, BOE 18-6, ref. BOE 6375) (R. 11-2-2020, BCNR-78, BOE 24-6) (R. 4-3-2020, BCNR-79, BOE 3-7) (R. 11-3-2020, BCNR-79, BOE 6-7, ref. BOE 7350) (R. 1-6-2020, BCNR-79, BOE 23-7) (R. 3-6-2020, BCNR-79, BOE 24-7, ref. BOE 8506) (R. 10-8-2020, BCNR-81, BOE 28-9, ref. BOE 11320) (R. 2-9-2020, BCNR-82, BOE 2-10) (R. 16-9-2020, BCNR-82, BOE 7-10) (R. 21-9-2020, BCNR-82, BOE 9-10) (R. 20-10-2020, BCNR-83, BOE 4-11) (R. 20-11-2020, BCNR-84, BOE 7-12, ref. BOE 15780) (R. 20-11-2020, BCNR-84, BOE 7-12, ref. BOE 15781) (R. 20-11-2020, BCNR-84, BOE 7-12, ref. BOE 15785) (R. 26-11-2020, BCNR-84, BOE 10-12, ref. BOE 15922) (R. 11-12-2020, BCNR-84, BOE 28-12, ref. BOE 17074) (R. 13-1-2021, BCNR-86, BOE 5-2) (R. 20-1-2021, BCNR-86, BOE 12-2, ref. BOE 2086) (R. 1-2-2021, BCNR-86, BOE 18-2) (R. 26-2-2021, BOE 22-4) (R. 1-3-2021, BCNR-88, BOE 23-4) (R. 7-5-2-021, BOE 24-5) (R. 7-6-2021, BCNR-90, BOE 29-6, ref. BOE 10788) (R. 9-6-2021, BCNR-90, BOE 29-6, ref. BOE 10797) (R. 14-7-2021, BCNR-91, BOE 29-7, ref. BOE 12740) (R. 21-7-2021, BCNR-92, BOE 5-8, ref. BOE 13429) (R. 22-7-2021, BCNR-92, BOE 5-8, ref. BOE 13436) (R. 30-7-2021, BCNR-92, BOE 11-8) (R. 10-9-2021, BCNR-94, BOE 18-10, ref. BOE 16917) (R. 5-10-2021, BCNR-95, BOE 3-11) (R. 26-10-2021, BCNR-95, BOE 22-11) (R. 2-11-2021, BCNR-95, BOE 25-11, ref. BOE 19442) (R. 4-11-2021, BCNR-95, BOE 26-11, ref. BOE 19577) (R. 22-11-2021, BCNR-96, BOE 9-12) (R. 29-11-2021, BCNR-96, BOE 17-12) (R. 1-12-2021, BCNR-96, BOE 22-12, ref. BOE 21179) (R. 2-12-2021, BCNR-96, BOE 22-12) (R. 22-12-2021, BCNR-97, BOE 4-1-2022, ref. BOE 182) (R. 22-12-2021, BCNR-97, BOE 4-1-2022, ref. BOE 184) (R. 22-12-2021, BCNR-97, BOE 4-1-2022, ref. BOE 187) (R. 23-12-2021, BCNR-97, BOE 4-1-2022, ref. BOE 191) (R. 19-1-2022, BCNR-98, BOE 16-2) (R. 1-3-2022, BCNR-99, BOE 24-3, ref. BOE 4690) (R. 1-3-2022, BCNR-99, BOE 24-3, ref. BOE 4691) (R. 4-4-2022, BCNR-100, BOE 25-4, ref. BOE 6649) (R. 4-4-2022, BCNR-100, BOE 25-4, ref. BOE 6650) (R. 25-4-2022, BCNR-101, BOE 16-5, ref. BOE 8003) (R. 26-4-2022, BCNR-101, BOE 16-5, ref. BOE 8005) (R. 23-5-2022, BCNR-102, BOE 14-6, ref. BOE 9809) (R. 1-6-2022, BCNR-102, BOE 29-6) (R. 11-7-2022, BCNR-104, BOE 2-8, ref. BOE 13028) (R. 12-7-2022, BCNR-104, BOE 2-8, ref. BOE 13034) (R. 13-7-2022, BCNR-104, BOE 2-8) (R. 18-7-2022, BCNR-104, BOE 4-8) (R. 20-7-2022, BCNR-104, BOE 4-8, ref. BOE 13151) (R. 20-7-2022, BCNR-104, BOE 4-8, ref. BOE 13153) (R. 24-11-2022, BCNR-108, BOE 12-12, ref. BOE 20995) (R. 1-12-2022, BCNR-108, BOE 20-12) (R. 13-1-2023, BCNR-110, BOE 9-2) (R. 25-1-2023, BCNR-110, BOE 14-2, ref. BOE 3958) (R. 25-1-2023, BCNR-110, BOE 14-2, ref. BOE 3959) (R. 31-1-2023, BCNR-110, BOE 20-2) (R. 2-2-2023, BCNR-111, BOE 3-3) (R. 15-2-2023, BCNR-111, BOE 8-3) (R. 22-2-2023, BCNR-111, BOE 15-3, ref. BOE 6851) (R. 27-2-2023, BCNR-111, BOE 20-3) (R. 8-3-2023, BCNR-111, BOE 27-3, ref. BOE 7839) (R. 29-3-2023, BCNR-112, BOE 18-4) (R. 17-4-2023, BCNR-113, BOE 8-5, ref. BOE 10954) (R. 27-4-2023, BCNR-113, BOE 15-5) (R. 24-5-2023, BCNR-114, BOE 22-6, ref. BOE 14770) (R. 24-5-2023, BCNR-114, BOE 22-6, ref. BOE 14771) (R. 1-6-2023, BCNR-114, BOE 29-6, ref. BOE 15163) (R. 2-6-2023, BCNR-114, BOE 29-6) (R. 21-6-2023, BCNR-115, BOE 17-7, ref. BOE 16521) (R. 3-7-2023, BCNR-115, BOE 24-7, ref. BOE 17009) (R. 3-7-2023, BCNR-115, BOE 24-7, ref. BOE 17011) (R. 5-7-2023, BCNR-115, BOE 24-7) (R. 6-7-2023, BCNR-115, BOE 26-7, ref. BOE 17221) (R. 6-7-2023, BCNR-115, BOE 26-7, ref. BOE 17223) (R. 12-7-2023, BCNR-115, BOE 28-7, ref. BOE 17412) (R. 28-7-2023, BCNR-118, BOE 12-10, ref. BOE 21118) (R. 28-7-2023, BCNR-118, BOE 12-10, ref. BOE 21120) (R. 4-9-2023, BCNR-118, BOE 25-10) (R. 27-9-2023, BCNR-119, BOE 1-11) (R. 3-10-2023, BCNR-119, BOE 2-11, ref. BOE 22457) (R. 23-10-2023, BCNR-119, BOE 22-11, ref. BOE 23680) (R. 2-11-2023, BCNR-119, BOE 30-11, ref. BOE 24443) (R. 2-11-2023, BCNR-119, BOE 30-11, ref. BOE 24444) (R. 29-11-2023, BCNR-120, BOE 28-12, ref. BOE 26564) (R. 30-11-2023, BCNR-120, BOE 28-12) (R. 15-12-2023, BCNR-121, BOE 18-1-2024, ref. BOE 959) (R. 15-12-2023, BCNR-121, BOE 18-1-2024, ref. BOE 961) (R. 11-1-2024, BCNR-122, BOE 19-2) (R. 17-1-2024, BCNR-123, BOE 23-2) (R. 30-1-2024, BCNR-123, BOE 8-3, ref. BOE 4579) (R. 31-1-2024, BCNR-123, BOE 8-3, ref. BOE 4583) (R. 20-2-2024, BCNR-123, BOE 19-3, ref. BOE 5458) (R. 20-2-2024, BCNR-123, BOE 19-3, ref. BOE 5459) (R. 27-2-2024, BCNR-123, BOE 20-3) (R. 21-3-2024, BCNR-124, BOE 16-4, ref. BOE 7547) (R. 22-3-2024, BCNR-124, BOE 16-4, ref. BOE 7553) (R. 25-3-2024, BCNR-124, BOE 16-4) (R. 26-3-2024, BCNR-124, BOE 17-4, ref. BOE 7667) (R. 11-4-2024, BCNR-124, BOE 26-4) (R. 26-4-2024, BCNR-125, BOE 17-5, ref. BOE 9968) (R. 14-5-2024, BOE 5-7, ref. BOE 13785) (R. 16-5-2024, BCNR-126, BOE 27-6, ref. BOE 13012) (R. 16-5-2024, BOE 27-6, ref. BOE 13015) (R. 16-5-2024, BCNR-126, BOE 27-6, ref. BOE 13016) (R. 29-5-2024, BOE 5-7, ref. BOE 13792) (R. 29-5-2024, BOE 5-7, ref. BOE 13793) (R. 27-6-2024, BCNR-127, BOE 17-7, ref. BOE 14707) (R. 9-7-2024, BCNR-127, BOE 23-7, ref. BOE 15172) (R. 9-7-2024, BCNR-127, BOE 23-7, ref. BOE 15174) (R. 10-7-2024, BCNR-127, BOE 24-7, ref. BOE 15312) (R. 10-7-2024, BCNR-130, BOE 9-10, ref. BOE 20521) (R. 22-7-2024, BCNR-130, BOE 9-10, ref. BOE 20527) (R. 24-7-2024, BCNR-130, BOE 9-10, ref. BOE 20545) (R. 29-7-2024, BCNR-130, BOE 10-10, ref. BOE 20713) (R. 31-7-2024, BCNR-130, BOE 23-10, ref. BOE 21779) (R. 11-9-2024, BCNR-131, BOE 5-11, ref. BOE 22905) (R. 12-9-2024, BCNR-131, BOE 5-11, ref. BOE 22907) (R. 12-9-2024, BCNR-131, BOE 6-11, ref. BOE 23020) (R. 24-9-2024, BCNR-131, BOE 7-11, ref. BOE 23142) (R. 3-10-2024, BCNR-131, BOE 13-11, ref. BOE 23616) (R. 3-10-2024, BCNR-131, BOE 13-11, ref. BOE 23617) (R. 10-10-2024, BCNR-131, BOE 15-11, ref. BOE 23840) (R. 16-10-2024, BCNR-131, BOE 21-11, ref. BOE 24301) (R. 16-10-2024, BCNR-131, BOE 21-11, ref. BOE 24302) (R. 13-11-2024, BCNR-132, BOE 5-12) (R. 29-11-2024, BOE 25-12). La R. 7-7-2023 (BCNR-115, BOE 26-7) advierte de que esta doctrina no puede llevarse hasta el extremo de considerar que siempre y en todo caso sea necesario el consentimiento de los colindantes para la inscripción de una base gráfica georreferenciada. Ver ap. 35, 54, 55, 75, 95, 101, 112, 156, 174, 185, 197, 209, 212, 214, 235, 251. Ver ap. 97, 98, 99, 105, 118, 171. Ver ap. 80, 189, 199.

* 69 (R).- Obra nueva.

Existen importantes razones tanto jurídicas como económicas que justifican la exigencia, en materia de inscripción registral, de la exacta delimitación, mediante su representación gráfica georreferenciada, de la porción de suelo ocupada por la edificación. Así, la más destacada sería que dicha delimitación permite determinar el régimen jurídico aplicable a la concreta edificación, teniendo en cuenta que en la actualidad la actividad constructiva está afectada por una cada vez más compleja normativa administrativa. Ello no solo permite una mejor aplicación de esa normativa (en cuanto el registrador, al calificar, podrá apreciar la eventual aplicación de normas configuradoras de algún régimen de especial protección del suelo), sino también una mayor transparencia en el mercado inmobiliario (tanto para los eventuales adquirentes como para los acreedores, con incidencia directa en los costes de transacción y en la valoración económica de los derechos), incluidos los derechos del propietario que se ve afectado por procesos de equidistribución o expropiatorios, aumentando además sus garantías jurídicas. Precisamente, entre las razones por las que la Ley 1/2013 exige la georreferenciación precisa de la porción de superficie ocupada por cualquier edificación o instalación que se pretenda inscribir en el Registro de la Propiedad se encuentran, por una parte, permitir que la el registrador, al calificar, compruebe si tal edificación o instalación se encuentra plenamente incluida, sin extralimitaciones, dentro de la finca registral del declarante de tal edificación (doctrina que reitera la R. 29-3-2023, BCNR-112, BOE 18-4), y, por otra, que se pueda calificar en qué medida tal superficie ocupada pudiera afectar o ser afectada por zonas de dominio público, o de servidumbres públicas, o cuál sea la precisa calificación y clasificación urbanística del suelo que ocupa, determinante, por ejemplo, del plazo de prescripción -o de la ausencia de tal plazo- de la potestad de restablecimiento de la legalidad urbanística. Y permitir también que, cuando el registrador efectúe las comunicaciones legalmente procedentes a las distintas administraciones (Ayuntamiento, Comunidad Autónoma, Catastro…) se incluya también esa información tan relevante para todas éllas como es la concreta georreferenciación de la superficie ocupada por la edificación o instalación. (R. 28-6-2017, BCNR-43, BOE 21-7). Doctrina reiterada en R. 13-12-2017 (BCNR-49, BOE 4-1-2018), R. 4-1-2019 (BCNR-62, BOE 5-2) y R. 30-7-2021 (BCNR-92, BOE 11-8). Ver ap. 9, 10, 13, 20, 29, 30, 37, 38, 40, 62, 92, 114, 120, 129, 134, 180, 192.

* 70 (R).- Obra nueva.

Si el título se remite, en cuanto a las coordenadas de la edificación, a lo que consta en el Catastro, no es posible reflejar aquéllas en el Registro si en el título: se dice que la edificación ocupa todo el solar, y la superficie de éste que figura en el Registro (430 m2, en el título no se reseña superficie alguna) no coincide con la que figura en el Catastro (421 m2). De todas maneras, añade la Dirección, el defecto es fácilmente subsanable: bien mediante aclaración del título en cuanto a la superficie del solar (que no se expresa en el mismo), bien mediante la mera solicitud del interesado para la rectificación de la superficie conforme a la certificación catastral, pues el art. 201.3.a LH permite tal rectificación “cuando las diferencias de cabida no excedan del diez por ciento de la inscrita y se acredite mediante certificación catastral descriptiva y gráfica, siempre que de los datos descriptivos respectivos se desprenda la plena coincidencia entre la parcela objeto del certificado y la finca inscrita”. (R. 29-6-2017, BCNR-43, BOE 25-7). Ver ap. 19, 73, 78, 113, 182.

* 71 (R).- Agrupación.

No será necesario aportar representación gráfica georreferenciada de la finca resultante si se aportan sendas certificaciones catastrales de las dos fincas agrupadas, colindantes entre sí, en las que constan las respectivas coordenadas, y se da la circunstancia de que, si bien la superficie de la finca resultante, según su descripción literaria, es inferior a la suma de la de las parcelas catastrales, la diferencia de cabida no excede del 10%. Así resuelve la Dirección General sobre la base de lo dispuesto en el párrafo tercero del apartado octavo de la Resolución conjunta DGRN-Catastro de 26-10-2015 y en el párrafo sexto del art. 9.b LH. (R. 13-7-2017, BCNR-44, BOE 2-8). Ver ap. 11 bis, 16, 27, 34, 42, 43, 45, 46, 53, 58, 63, 64, 77 bis, 89 bis, 110, 117, 121, 124, 125, 133, 150, 157.

* 72 (T).- “Utilización de medios electrónicos para la descripción de los inmuebles”. Jacobo Fenech Ramos.

(RCDI-761, 2017).

* 73 (R).- Obra nueva.

No es posible inscribir la obra nueva de una edificación de 184 m2 (sobre una finca que según Registro ocupa una superficie de 198 m2) si como coordenadas georreferenciadas se dan las que resultan del Catastro, y según éste la parcela ocupa 177 m2. Razona la Dirección General que resulta imposible determinar la ubicación gráfica concreta de los 184 m2 ocupados por la edificación. (R. 27-7-2017, BCNR-44, BOE 14-8). La R. 29-3-2023 (BCNR-112, BOE 18-4) destaca que lo que ha de apreciar el registrador es que la superficie georreferenciada de la obra se ubica íntegramente dentro de la finca sobre la cual se declara la construcción. Ver ap. 19, 70, 78, 113, 182.

* 74 (T).- “Sobre la disposición derogatoria y el ámbito temporal de aplicación de la Ley 13/2015, de modificación de la Ley Hipotecaria, en la doctrina de la DGRN”. Juan Antonio García García.

(RCDI-762, 2017).

* 75 (R).- Art. 199 LH. Oposición de colindante no inscrito (dominio público).

En principio, la oposición no tiene por qué suponer la denegación de la inscripción solicitada, pero sí la supondrá si, a la vista de la misma, el registrador llega a la conclusión que con la georreferenciación pretendida se invade alguna finca colindante, y así lo justifica razonadamente. En el caso debatido, la oposición provenía de la Administración, en concreto de un Ayuntamiento que alegaba que la representación gráfica que se solicitaba no se ajustaba a la parcelación aprobada años atrás, y que no tenía constancia de la existencia de un camino de acceso a la finca; declarando la Dirección General que no hace falta que la Administración tenga su título inscrito, pues la protección registral que la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas (arts. 36 y 39) brinda al dominio público no se limita al que ya consta inscrito, sino que también se hace extensiva al no inscrito pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador, y con el cual pudiera llegar a colisionar una finca de dominio privado cuya inscripción o inmatriculación se pretenda. Por ello, diversas leyes sectoriales (costas, montes, urbanismo…) obligan al registrador a recabar, con carácter previo a la práctica del asiento solicitado, informe o certificación administrativa acreditativa de que la inscripción pretendida no afecta al dominio público. En esta línea, la Ley 13/2015 ha reforzado la posición del registrador a la hora de rechazar una inscripción cuando tenga dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio público. (R. 4-9-2017, BCNR-45, BOE 28-9). Doctrina reiterada en R. 10-10-2017 (BCNR-46, BOE 31-10), R. 13-4-2018 (BCNR-52, BOE 25-4), R. 5-7-2018 (BCNR-55, BOE 19-7), R. 4-7-2019 (BCNR-67, BOE 27-7) y R. 10-7-2019 (BCNR-68, BOE 2-8). En la misma línea: sentencia 17-2-2023 JPI nº 13 Granada (dictada en juicio verbal planteado directamente contra calificación registral negativa; comentario de Juan Carlos Casas Rojo en BCNR-122, 2024). La R. 1-6-2020 (BCNR-79, BOE 23-7) confirma la calificación negativa a inscribir una representación gráfica de finca colindante con calle, ante la oposición terminante de la Administración, que pone de manifiesto una situación de alteración de la configuración física que implicaría invasión del dominio público. La R. 20-5-2021 (BCNR-90, BOE 4-6) confirma la calificación negativa a inscribir una representación gráfica, puesto que existía oposición del Ayuntamiento que aportaba documentación técnica de la que resultaba que la representación gráfica de la finca invadía unos terrenos comunales. La R. 5-10-2021 (BCNR-95, BOE 3-11, ref. BOE 17951) confirma la calificación negativa, a la vista de que hasta tres organismos públicos se habían opuesto aportando informes técnicos. La R. 5-10-2021 (BCNR-95, BOE 3-11, ref. BOE 17952) invoca esta doctrina para rechazar una inmatriculación. La R. 13-10-2021 (BCNR-95, BOE 12-11, ref. BOE 18528) y la R. 21-9-2022 (BCNR-106, BOE 21-10, ref. BOE 17231) confirman la calificación negativa a inscribir una representación gráfica, puesto que existía oposición del Ayuntamiento que aportaba documentación técnica de la que resultaba que la representación gráfica de la finca invadía unos terrenos públicos. La R. 15-2-2022 (BCNR-99, BOE 4-3) confirma la calificación negativa a inscribir una representación gráfica, puesto que durante la tramitación del expediente del art. 199 LH se había opuesto el Ayuntamiento alegando que la representación gráfica de la finca invadía una plaza de dominio público. En la misma línea que esta última R.: sentencia 26-9-2022 AP Valencia, dictada en juicio verbal planteado directamente contra calificación registral negativa. La R. 20-2-2023 (BCNR-111, BOE 15-3) rechaza la inscripción de una base gráfica, con informe de validación catastral positivo, por existir oposición de una Administración Pública, y ello a pesar de que el escrito de oposición no era del todo concluyente; declarando el Centro Directivo que debe el registrador solicitar nuevo informe al objeto de que queden disipadas las dudas. La R. 8-9-2023 (BCNR-118, BOE 25-10) rechaza la inscripción de una base gráfica, con informe de validación catastral positivo, por existir oposición de una Administración Pública. La R. 15-2-2024 (BCNR-123, BOE 14-3) rechaza la inscripción de una base gráfica, por existir oposición de una Administración Pública La R. 9-1-2024 (BCNR-122, BOE 19-2) se plantea el caso de un exceso de cabida de finca colindante con el dominio público, con base gráfica catastral, en el que, a la vista de una primera calificación negativa basada en un informe negativo de Costas, el interesado rectifica la descripción literaria de la finca en el sentido exigido por la Administración, pero sin aportar nueva base gráfica catastral, resolviendo la Dirección que no basta con rectificar la descripción literaria, sino que hay que aportar nueva georreferenciación, coherente con la descripción literaria resultante de la rectificación, a fin de que el registrador pueda tramitar el expediente del art. 199 LH. La R. 22-3-2024 (BCNR-124, BOE 16-4, ref. BOE 7555) declara que está justificada la negativa del registrador a inscribir una base gráfica si media tanto una oposición expresa del Ayuntamiento por invasión de dominio público como una apreciación por parte del registrador, a través de consulta cartográfica, de la existencia de la invasión. La R. 16-5-2024 (BCNR-126, BOE 27-6, ref. BOE 13012) declara que está justificada la negativa del registrador a inscribir una base gráfica si media oposición expresa de un Concejo, que alega la tramitación de un expediente administrativo de deslinde para delimitar las dos parcelas. Oposición de colindantes: ver ap. 35, 54, 55, 68, 95, 101, 112, 156, 174, 185, 197, 209, 212, 214, 235, 251. Dominio público: ver ap. 101, 102 bis, 103, 111, 115, 122, 123, 142, 147, 165, 173, 183, 186, 193, 105, 202, 204, 206 bis.

* 76 (R).- Inmatriculación. Georreferenciación cuando no es posible obtener certificación catastral.-

En un caso de inmatriculación de una casa-cueva, se aportaba certificación catastral con la georreferencia del espacio en superficie, pero no así de la porción subterránea. Resuelve al respecto la Dirección General que no es admisible que una cuestión puramente técnica, como es la existencia de una inconsistencia de la base gráfica catastral, pueda paralizar la inmatriculación de una finca, por lo que, excepcionalmente, podrá admitirse que se aporte una representación gráfica alternativa en la que figuren las coordenadas del espacio subterráneo. (R. 22-9-2017, BCNR-46, BOE 16-10). Doctrina reiterada en R. 6-7-2023 (BCNR-115, BOE 26-7, ref. BOE 17219), R. 25-7-2023 (BCNR-117, BOE 27-9, ref. BOE 20138) y R. 21-3-2024 (BCNR-124, BOE 16-4, ref. BOE 7549). Doctrina reiterada, con carácter general para la inmatriculación de cualquier finca, por la R. 29-9-2017 (BCNR-46, BOE 24-10) y por la R. 10-10-2024 (BCNR-131, BOE 15-11). Doctrina reiterada con carácter general, a modo de obiter dicta y para un caso en que el interesado alegaba la existencia de un desplazamiento o desviación en la cartografía catastral, por la R. 4-11-2021 (BCNR-95, BOE 26-11), otros aspectos de la cual pueden verse en el ap. 195. Ver ap. 48, 169, 188, 195, 255.

* 76 bis (R).- Art. 199 LH. Oposición por parte de Ayuntamiento.

Aunque sea extemporánea, el registrador ha de tenerla en cuenta si se presenta dentro del plazo previsto en el art. 18 LH para la calificación de la documentación. (R. 10-10-2017, BOE 31-10). Doctrina reiterada en R. 21-9-2022 (BCNR-106, BOE 21-10, ref. BOE 17231).

* 77 (R).- Art. 199 LH. Ante la oposición de un colindante, no tiene el registrador obligación de calificar la oposición planteada y notificar la calificación al opositor.

Explica la Dirección General: por un lado, que el art. 199 LH no obliga al registrador a, cada vez que se plantee una oposición, efectuar una calificación sujeta a recurso, y, por otro lado, que (como dijera la R. 14-11-2016) debe evitarse la introducción en este procedimiento de trámites no previstos legalmente que puedan suponer sucesivas intervenciones de los interesados (lo cual, además de no estar previsto legalmente, haría derivar el expediente del art. 199 LH en una suerte de procedimiento contencioso que desvirtuaría su naturaleza). (R. 25-10-2017, BCNR-47, BOE 24-11). Doctrina reiterada en R. 15-2-2019 (BCNR-63, BOE 12-3) y R. 20-3-2019 (BCNR-64, BOE 9-4). La R. 18-2-2020 (BCNR-79, BOE 2-7), la R. 19-6-2020 (BCNR-80, BOE 3-8, ref. BOE 9070) y la R. 1-12-2021 (BCNR-96, BOE 22-12, ref. BOE 21179) declaran que no es razonable entender que la mera oposición que no esté debidamente fundamentada (aportando una prueba escrita del derecho de quien formula la oposición) pueda hacer derivar el procedimiento a la jurisdicción contenciosa; añadiendo que no otra puede ser la interpretación de la norma, pues de otro modo se desvirtuaría la propia esencia del expediente, según se ha concebido en el marco de la reforma de la jurisdicción voluntaria (en la misma línea: R. 20-10-2022, BCNR-107, BOE 15-11, ref. BOE 18785, comentario de Joaquín Delgado Ramos en regispro.es; y R. 23-2-2023 (BCNR-111, BOE 15-3). La R. 14-9-2022 (BCNR-106, BOE 21-10), la R. 3-7-2023 (BCNR-115, BOE 24-7, ref. BOE 17011), la R. 2-11-2023 (BCNR-119, BOE 30-11, ref. BOE 24443), la R. 11-1-2024 (BCNR-122, BOE 21-2) y la R. 25-3-2024 (BCNR-124, BOE 16-4) recalcan que el procedimiento del art. 199 LH no es contradictorio y carece por tanto de trámite de prueba. Ver ap. 55, 126, 198, 200, 218, 234, 237, 261.

* 77 bis (R).- Exceso de cabida inferior al 5%, apoyado en una certificación catastral.

No es inscribible, si las dudas del registrador están debidamente fundadas. Concurrían en el caso debatido las siguientes circunstancias: el exceso de cabida era superior al 5%, en concreto del 6,95% (se pasaba de 187 m2 a 200 m2); la finca procedía de una segregación practicada en su día con una superficie que venía detallada en la licencia de segregación (ver ap. 84 bis); en su día ya se había practicado una segregación en la finca matriz de procedencia. Todo ello lleva a la Dirección General a entender que, aunque la nueva descripción de la finca coincide con la que figura en la certificación catastral (sin que sea obstáculo el hecho de que dos de los linderos que figuran en ésta no figuren en la escritura, por tratarse de linderos en esquina que no suelen tenerse en cuenta a la hora de describir literariamente las fincas), las dudas del registrador están adecuadamente fundamentadas, y por ello el exceso no es inscribible. (R. 26-10-2017, BCNR-47, BOE 24-11). Doctrina reiterada por la R. 15-10-2024 (BCNR-131, BOE 21-11), en un caso en que declara la Dirección General que a pesar de que, por su escasa entidad y por estar amparado en certificación catastral, el exceso de cabida sería en principio inscribible al amparo tanto de la letra a como de la letra b del art. 201 LH, resulta justificada la actuación de la registradora que, a la vista de las circunstancias concurrentes (el exceso era superior a tres hectáreas, la finca procede de agrupación y agregación previa, y catastralmente han desaparecido algunas de las parcelas que apareción en la descripción inicial de la finca) decide no inscribir automáticamente el exceso, siendo por consiguiente procedente iniciar la tramitación del expediente del art. 199 LH. La R. 15-10-2019 (BCNR-71, BOE 22-11) se plantea el caso de una pretensión de rectificación superficial que implicaba un exceso que sextuplicaba la cabida inscrita, basándose el interesado en que los datos catastrales que en su día habían servido para inmatricular la finca habían sido modificados hasta llegar a la nueva superficie; razonando la Dirección General que de la propia argumentación dada por el interesado resulta que a un determinado inmueble catastral se han incorporado porciones de territorio adyacentes que antes no estaban incluidas en dicho inmueble catastral, lo que impide la rectificación registral pretendida, al existir, no ya la duda fundada, sino la certeza plena de que se pretende incorporar una nueva porción de terreno, que solo puede lograrse inmatriculando previamente ésta. Ver ap. 11 bis, 16, 27, 34, 42, 43, 45, 46, 53, 58, 63, 64, 71, 84 bis, 110, 117, 121, 124, 125, 133, 150, 157, 213, 236.

* 78 (R).- Obra nueva.

Ampliación de obra nueva que, al no ser en vertical, altera la superficie de parcela ocupada por la edificación inicial. Siendo obligatoria la georreferenciación de la edificación tal como queda después de la ampliación, no es admisible que, diciéndose en el título que tal superficie es de 1.336 m2, se aporte una certificación catastral, con las coordenadas georreferenciadas, en la que consta que la edificación ocupa en parcela 1.443 m2. (R. 2-11-2017, BCNR-47, BOE 29-11). Ver ap. 19, 70, 73, 113, 182.

* 79 (L).- “La calificación gráfica registral”. Víctor J. Prado Gascó.

(Ed. Colegio Nacional de Registradores, 2017).

* 80 (R).- Art. 201 LH. Notificación a colindantes y a titulares de cargas en el expediente notarial de rectificación de datos descriptivos. Forma de efectuarla.-

Se planteaba si, siendo el colindante una finca dividida horizontalmente, la notificación debe hacerse al presidente de la comunidad o individualizadamente a cada propietario, y si la notificación ha de ser personal o puede hacerse a través del tablón único edictal del BOE. En cuanto a la primera cuestión, entiende la Dirección General que, dado el objetivo de simplificar la tramitación administrativa que, según su Exposición de Motivos, se marcó la Ley 13/2015, y dado lo previsto para un caso similar por el art. 199 LH, lo correcto, para evitar exigencias desproporcionadas, es que la notificación se haga al presidente de la comunidad. Y en cuanto a la segunda, el art. 203 LH, al que se remite el art. 201.1 LH, dispone en su regla quinta que la notificación a colindantes y a los titulares de derechos reales la hará el notario en la forma prevenida en la Ley y en los domicilios que consten en el Registro (o, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que figuren en el expediente); sigue diciendo el Centro Directivo que cuando el precepto se remite a lo prevenido en la ley hay que entender que es a lo prevenido en el Título VI de la Ley Hipotecaria, y en concreto a su art. 199, del que resulta que la notificación habrá de hacerse en forma personal, a menos que (disposición adicional segunda Ley 13/2015) los destinatarios sean desconocidos, o se ignore el lugar de notificación, o la notificación personal haya sido por dos veces infructuosa, casos en los cuales sí será posible la notificación edictal a través del BOE. (R. 7-11-2017, BCNR-48, BOE 2-12). Doctrina reiterada, en cuanto a la forma en que se han de practicar las notificaciones, por la R. 23-4-2018 (BCNR-53, BOE 11-5) y la R. 12-6-2018 (BCNR-54, BOE 25-6), que añaden que, en todo caso, la notificación edictal a realizar cuando no haya sido posible la personal ha de ser nominativa, sin que sea admisible que en el edicto se diga que la notificación se hace “a cualquier interesado”; entiende la Dirección General que actuar de esta manera supone una clara merma de las garantías del notificado. La sentencia 31-7-2018 JPI nº 2 Huesca (dictada en juicio verbal planteado directamente contra calificación registral negativa, comentario de Juan Carlos Casas Rojo en BCNR-57) declara lo siguiente: Notificación a colindantes. Han de ser por los menos dos, de carácter personal. Si resultan infructuosas, deberá publicarse edicto dirigido nominativamente a los notificados. Ver ap. 68, 189, 199.

* 81 (R).- Anotación preventiva en los expedientes de los arts. 201 LH y 203 LH.

Tanto en el expediente notarial para la rectificación de superficie (art. 201 LH) como en el expediente notarial para la inmatriculación (art. 203 LH), la práctica de anotación preventiva acreditativa del inicio del expediente es potestativa, no obligatoria. Así resulta, explica la Dirección General, de los términos en que se expresa el art. 203 LH (al que se remite el art. 201) en sus reglas tercera (el registrador tomará “en su caso” anotación preventiva de la iniciación del expediente), sexta (si el acta de finalización del expediente es calificada positivamente por el registrador, éste convertirá en inscripción definitiva la anotación preventiva de haberse incoado el procedimiento, si dicha anotación se hubiera tomado) y octava (que cierra el Registro al reflejo de la iniciación de otro expediente durante la vigencia del asiento de presentación del primero “o de la anotación preventiva”). (R. 21-11-2017, BCNR-48, BOE 13-12). La R. 4-12-2019 (BCNR-73, BOE 21-1-2020) declara que es procedente la práctica de la anotación preventiva aunque el registrador, al inicio del expediente, hubiese señalado dudas acerca de la identidad de la finca. La R. 10-8-2020 (BCNR-81, BOE 28-9, ref. BOE 11318) reitera que la práctica de la anotación es potestativa, lo cual no obsta para que sea recomendable no prescindir de su solicitud, dada su función publicitaria.

* 82 (R).- Art. 201 LH.

Si bien la solicitud de certificación y de práctica de anotación preventiva puede presentarla físicamente en el Registro el interesado, dicha solicitud debe necesariamente ser suscrita por el notario (así lo impone el art. 203.1 LH, al que se remite el art. 201.1). (R. 22-11-2017, BCNR-48, BOE 14-12). Ver otros aspectos de esta misma R. en el ap. siguiente.

* 83 (R).- Art. 201 LH.

Si el notario, a la vista de la calificación registral negativa, ha extendido diligencia de conclusión del expediente, resulta del todo punto improcedente seguir adelante con el procedimiento y pretender su reflejo en el Registro de la Propiedad. (R. 22-11-2017, BCNR-48, BOE 14-12). Ver otros aspectos de esta misma R. en el ap. anterior. Ver ap. 143.

* 84 (R).- Art. 201 LH. Rectificación de obra nueva inscrita.-

El procedimiento previsto en el art. 201 LH no es en principio título hábil para la rectificación de los datos descriptivos de una edificación. Ahora bien, dado que según el art. 202 LH las nuevas edificaciones pueden inscribirse por su descripción en los títulos referentes al inmueble, y dado que por “título referente al inmueble” no cabe entender exclusivamente la escritura pública (ver RR. 10-11-2016 y 19-7-2017, referidas al expediente judicial de dominio), nada obsta a que la rectificación de la obra nueva inscrita se formalice en el acta recaída en el expediente del art. 201 LH; siempre, claro está, que se cumplan los requisitos, singularmente los urbanísticos, exigidos para la modificación de una obra nueva. Con independencia de lo anterior, el expediente notarial del art. 201 LH sí es título hábil para la rectificación del suelo en el que se asienta la edificación (razona la Dirección General que no entenderlo así llevaría a hacer imposible la rectificación descriptiva de fincas en las que existiera declarada una edificación). En cualquier caso, recuerda el Centro Directivo que, conforme a lo dispuesto en el art. 201.1.e LH, no puede tramitarse este expediente para la rectificación descriptiva de edificaciones, fincas o elementos integrantes de un edificio dividido horizontalmente. En fin, en el caso debatido, y dado que al acta notarial se incorporaba certificación catastral que describía la edificación en términos idénticos a como la describía aquélla, resuelve la Dirección General que cabe inscribir la modificación como obra nueva por antigüedad. (R. 29-11-2017, BCNR-48, BOE 20-12). Ver otros aspectos de esta misma R. en el ap. siguiente. La R. 13-11-2018 (BCNR-60, BOE 5-12) admite la rectificación por el art. 201 LH de una obra nueva inscrita, que en el Registro figura como casa, cuadra y picadero, y ahora pasa a describir como edificio con cuatro viviendas y dos locales (que se dividen horizontalmente), pues se acredita el cambio con certificado técnico de antigüedad (es decir, razona la Dirección General, se cumplen todos los requisitos urbanísticos exigibles para la rectificación de la superficie construida). La R. 5-11-2019 (BCNR-71, BOE 27-11) y la R. 1-10-2024 (BCNR-131, BOE 12-11) admiten la rectificación de una edificación inscrita (no incluida en una propiedad horizontal) por la vía del ap. 4 del art. 28 de la Ley del Suelo, al haberse acreditado debidamente su antigüedad. La R. 1-3-2022 (BCNR-99, BOE 24-3, ref. BOE 4690) admite la ampliación de la cabida de un edificio dividido horizontalmente en dos componentes privativos, en procedimiento ex art. 201 LH instado por los propietarios de éstos; razonando la Dirección General que, en el caso debatido, la ampliación de superficie no implica un ampliación de obra (que requeriría acreditar los requisitos urbanísticos y registrales para la inscripción de ésta), sino que lo que se pretende es la rectificación de un dato registral erróneo, de manera que éste debe sustituirse por el que en su día se debió registrar.

* 84 bis (R).- Aun procediendo la finca inscrita de una segregación previa, no puede rechazarse la posibilidad de rectificar posteriormente la descripción de la finca, sin necesidad de nueva licencia,

siempre y cuando se cumplan los requisitos y procedimientos contemplados para ello en la LH, y siempre que la rectificación pretendida no implique una nueva reordenación de terrenos diferente de la resultante de la modificación hipotecaria para la que en su día se concedió licencia. (R. 29-11-2017, BCNR-48, BOE 20-12). Ver otros aspectos de esta misma R. en el ap. anterior. Doctrina reiterada en R. 6-11-2019 (BCNR-71, BOE 27-11), R. 19-12-2019 (BCNR-75, BOE 12-3-2020), R. 23-12-2020 (BCNR-85, BOE 22-1-2021, ref. BOE 936), R. 18-2-2021 (BCNR-87, BOE 10-3, ref. BOE 3739), R. 28-7-2021 (BCNR-92, BOE 6-8, ref. BOE 13545), R. 30-7-2021 (BCNR-92, BOE 11-8), R. 13-10-2021 (BCNR-95, BOE 12-11, ref. BOE 18527) y R. 10-1-2023 (BCNR-110, BOE 9-2, ref. BOE 3462). Ver ap. 46, 77 bis, 102, 117, 213, 236.

* 85 (R).- Art. 199 LH. Anotación preventiva por imposibilidad del registrador

si a falta de quince días para que venza el asiento de presentación, aquél no ha podido concluir el expediente (regla segunda, párrafo d, de la Resolución-Circular de los Registros y del Notariado de 3-11-2015).- No es una anotación por defectos subsanables, sino una anotación por imposibilidad del registrador. No puede extenderse antes de la constatación evidente de la dificultad de tramitación completa del procedimiento durante la vigencia del asiento de presentación (señala la Dirección General que por un criterio de prudencia solo puede practicarse dentro de los últimos quince días de vigencia del asiento de presentación). (R. 19-12-2017, BCNR-49, BOE 10-1-2018). Doctrina reiterada en R. 16-5-2018 (BCNR-53, BOE 30-5).

* 86 (R).- Juicio de identidad de finca.

La contradicción entre la descripción dada a la finca en el título presentado y la que resulta de un plano privado que figura archivado en el Registro no puede justificar un juicio de identidad negativo por parte del registrador (pues dicho plano no constituye una representación gráfica que se haya incorporado al Registro como base gráfica). (R. 8-1-2018, BCNR-49, BOE 26-1). Según la R. 20-7-2018 (BCNR-56, BOE 7-8), tampoco puede justificar una calificación negativa el hecho de que, solicitada al amparo del art. 199 LH la inscripción de una representación gráfica sobre la base de datos catastrales, a la escritura se incorpore un levantamiento topográfico que no coincide con el Catastro. Ver ap. 46, 51, 52, 93, 140, 152.

* 87 (R).- Art. 199 LH. Cuándo puede el registrador negarse a iniciar su tramitación.-

Puede el registrador manifestar sus dudas al inicio del procedimiento, con el fin de evitar dilaciones y trámites innecesarios. (R. 15-1-2018, BCNR-49, BOE 26-1). Ver otros aspectos de esta misma R. en el ap. siguiente. Doctrina reiterada en R. 16-1-2018 (BCNR-49, BOE 26-1), R. 19-7-2018 (BCNR-56, BOE 7-8), R. 20-7-2018 (BCNR-56, BOE 7-8), R. 5-9-2019 (BCNR-71, BOE 4-11, ref. BOE 15772), R. 26-9-2019 (BCNR-71, BOE 13-11), R. 15-1-2020 (BCNR-78, BOE 18-6), R. 18-2-2020 (BCNR-79, BOE 2-7), 30-10-2020 (BCNR-83, BOE 23-11, ref. BOE 14750), R. 11-12-2020 (BCNR-84, BOE 28-12, ref. BOE 17078), R. 21-7-2021 (BCNR-92, BOE 5-8, ref. BOE 13431) y R. 6-7-2023 (BCNR-115, BOE 26-7, ref. BOE 17222). A destacar que la R. 28-11-2019 (BCNR-72, BOE 27-12), la R. 23-12-2020 (BCNR-85, BOE 22-1-2021, ref. BOE 935), la R. 23-12-2020 (BCNR-85, BOE 22-1-2021, ref. BOE 936), la R. 15-7-2021 (BCNR-91, BOE 29-7, ref. BOE 12745), la R. 15-7-2021 (BCNR-91, BOE 29-7, ref. BOE 12747), la R. 27-9-2022 (BCNR-106, BOE 27-10), la R. 1-6-2023 (BCNR-114, BOE 29-6), la R. 11-4-2024 (BCNR-124, BOE 26-4, ref. BOE 8445) y la R. 25-4-2024 (BCNR-125, BOE 17-5) declaran que para que las objeciones del registrador, expuestas al inicio del expediente, puedan impedir la continuación de éste, han de ser de tal entidad que, previsiblemente, no puedan solventarse durante la tramitación del propio expediente; de no ser así, el expediente ha de continuar; todo ello sin perjuicio de la calificación que finalmente proceda, a la vista de lo actuado. La R. 15-1-2020 (BCNR-78, BOE 18-6) declara que, con independencia de que se consideren o no justificadas las dudas del registrador, precisamente la tramitación del expediente podría ayudar a disiparlas (en la misma línea, R. 10-6-2022, BCNR-103, BOE 6-7). La R. 10-12-2020 (BCNR-84, BOE 28-12, ref. BOE 17071) declara que no están justificadas las dudas de identidad expuestas por el registrador, que a juicio de éste impiden la iniciación del procedimiento, si están basadas en el hecho de que la finca registral cuya representación gráfica alternativa se pretende inscribir carece de referencia catastral, sin cuestionar fundadamente la falta de identidad entre la representación gráfica aportada y la finca registral; siendo por tanto lo procedente iniciar la tramitación del procedimiento ex art. 199.2 LH, que podría derivar, si fuera el caso, en la inscripción de la representación gráfica. La R. 18-2-2021 (BCNR-87, BOE 10-3, ref. BOE 3738) y la R. 10-1-2023 (BCNR-110, BOE 9-2, ref. BOE 3462), en casos de rechazo por el registrador a iniciar un expediente del art. 199 LH, que no está fundada la negativa basada exclusivamente en la magnitud del exceso (superior al 10%) y en el hecho de que la finca proviniera de una segregación; reiterando que sólo se puede suspender la iniciación del procedimiento cuando de manera palmaria y evidente resulta improcedente (evitando de este modo los costes que genera su tramitación), doctrina esta última que reitera la R. 11-7-2023 (BCNR-115, BOE 28-7). La R. 10-5-2022 (BCNR-102, BOE 1-6, ref. BOE 8992) y la R. 22-3-2024 (BCNR-124, BOE 16-4, ref. BOE 7552) declaran que si el informe municipal no es lo suficientemente tajante a la hora de afirmar que la georreferenciación aportada invade suelo público, no puede el registrador negarse a tramitar el expediente del art. 199 LH, sino que lo que debe hacer es iniciar el expediente y notificar al Ayuntamiento a fin de que éste se exprese con claridad acerca de ese extremo; pues, razona el Centro Directivo, no puede abocarse al particular a los tribunales sin tener la absoluta certeza acerca de si realmente existe contienda con el Ayuntamiento acerca de la titularidad de la franja de terreno objeto de disputa. (Sobre el alcance de informes municipales redactados en forma ambigua, ver R. 12-5-2022 en el ap. 142). La R. 10-6-2022 (BCNR-103, BOE 6-7) estudia un caso en que el registrador se había opuesto a iniciar el procedimiento del art. 199 LH por la absoluta disparidad entre las fincas inscritas y la nueva descripción que de las mismas se hacía; resolviendo la Dirección General que, no habiendo objetado el registrador la invasión de fincas colindantes o del dominio público, ni que la georreferenciación pretendida encubriese negocios traslativos o nueva reordenación de los terrenos, lo procedente es tramitar el procedimiento del art. 199 LH y, una vez terminado, actuar en consecuencia. La R. 19-7-2022 (BCNR-104, BOE 4-8) declara que no son motivos suficientes para justificar la negativa del registrador a tramitar el procedimiento, la gran magnitud del exceso de cabida a inscribir, y el hecho de que existiera un informe de validación catastral negativa. La R. 28-10-2022 (BCNR-107, BOE 23-11) declara que es motivo suficiente para denegar la iniciación del expediente el hecho de que con la representación gráfica aportada lo que realmente pretende el promotor es encubrir una agrupación de la finca afectada, procedente de una segregación, con la finca resto de procedencia; de ahí que, añade, en un caso como el debatido la tramitación del expediente con notificación a colindantes nada añadiría, pues estos, al no ver afectada su finca, nada objetarían. Ver ap. 21, 56, 111, 202, 203.

* 88 (R).- Art. 199 LH. Si la representación gráfica catastral aportada por el interesado no es inscribible (al estar debidamente fundadas las dudas del registrador), se puede acudir al procedimiento de rectificación de datos descriptivos regulado en el art. 201 LH

(en cuya tramitación podrían practicarse diligencias que permitirían disipar las deudas del registrador), y dejando siempre a salvo la posibilidad de acudir al juicio declarativo correspondiente. (R. 15-1-2018, BCNR-49, BOE 26-1). Ver otros aspectos de esta misma R. en el ap. anterior. Doctrina reiterada en R. 16-1-2018 (BCNR-49, BOE 26-1) y R. 25-9-2024 (BCNR-131, BOE 7-11, ref. BOE 23147); y, con cita no del art. 201 LH sino del art. 200 LH, al ser lo procedente un deslinde, R. 21-3-2018 (BCNR-52, BOE 6-4), R. 20-12-2018 (BCNR-61, BOE 28-1-2019), R. 18-2-2019 (BCNR-63, BOE 13-3), R. 7-6-2019 (BCNR-67, BOE 4-7, ref. BOE 9969), R. 24-7-2019 (BCNR-69, BOE 25-9), R. 6-8-2019 (BCNR-70, BOE 22-10), R. 24-10-2019 (BCNR-71, BOE 22-11), R. 4-12-2019 (BCNR-73, BOE 21-1-2020), R. 3-1-2020 (BOE 23-9, ref. BOE 11093) R. 21-1-2020 (BCNR-78, BOE 18-6, ref. BOE 6376), R. 11-3-2020 (BCNR-79, BOE 6-7, ref. BOE 7350), R. 1-6-2020 (BCNR-79, BOE 23-7), R. 10-8-2020 (BCNR-81, BOE 28-9, ref. BOE 11320), R. 16-9-2020 (BCNR-82, BOE 7-10), R. 21-9-2020 (BCNR-82, BOE 9-10), R. 20-11-2020 (BCNR-84, BOE 7-12, ref. BOE 15780), R. 20-11-2020 (BCNR-84, BOE 7-12, ref. BOE 15781), R. 20-11-2020 (BCNR-84, BOE 7-12, ref. BOE 15785), R. 26-11-2020 (BCNR-84, BOE 10-12, ref. BOE 15922), R. 13-1-2021 (BCNR-86, BOE 5-2), R. 20-1-2021 (BCNR-86, BOE 12-2, ref. BOE 2086), R. 1-2-2021 (BCNR-86, BOE 18-2) y R. 7-5-2021 (BCNR-89, BOE 24-5). La R. 5-10-2021 (BCNR-95, BOE 3-11), la R. 22-12-2021 (BCNR-97, BOE 4-1-2022, ref. BOE 184), la R. 23-12-2021 (BCNR-97, BOE 4-1-2022, ref. BOE 191), la R. 27-4-2023 (BCNR-113, BOE 15-5), la R. 27-9-2023 (BCNR-119, BOE 1-11) y la R. 12-12-2023 (BCNR-121, BOE 18-1-2024, ref. BOE 959) remiten tanto al deslinde (art. 200 LH) como al juicio declarativo (último párrafo del art. 198 LH), procedimientos a los cuales la R. 25-1-2023 (BCNR-110, BOE 14-2, ref. BOE 3958), la R. 25-1-2023 (BCNR-110, BOE 14-2, ref. BOE 3959), la R. 22-2-2023 (BCNR-111, BOE 15-3, ref. BOE 6851) y la R. 13-12-2023 (BCNR-121, BOE 18-1-2024) añaden la conciliación prevista en el art. 103 bis LH. La R. 13-12-2021 (BCNR-96, BOE 29-12), la R. 22-12-2021 (BCNR-97, BOE 4-1-2022, ref. BOE 182), la R. 15-2-2023 (BCNR-111, BOE 8-3), la R. 2-11-2023 (BCNR-119, BOE 30-11, ref. BOE 24443) y la R. 2-11-2023 (BCNR-119, BOE 30-11, ref. BOE 24444) remiten, en un caso de oposición de colindantes, a los tribunales de justicia, sin perjuicio, añade, de que la controversia pueda solventarse mediante un procedimiento de conciliación (art. 103 bis LH) ante registrador, notario o letrado de la administración de justicia, a elección de los interesados. La R. 22-12-2021 (BCNR-97, BOE 4-1-2022, ref. BOE 187), la R. 19-1-2022 (BCNR-98, BOE 16-2), la R. 4-4-2022 (BCNR-100, BOE 25-4, ref. BOE 6649), la R. 5-4-2022 (BCNR-100, BOE 25-4, ref. BOE 6553), la R. 19-4-2022 (BCNR-101, BOE 6-5), la R. 20-6-2022 (BCNR-103, BOE 26-7), la R. 18-7-2022 (BCNR-104, BOE 4-8), la R. 20-7-2022 (BCNR-104, BOE 4-8, ref. BOE 13153), la R. 28-7-2022 (BCNR-104, BOE 9-8, ref. BOE 13437), la R. 21-9-2022 (BCNR-106, BOE 21-10, ref. BOE 17232), la R. 1-12-2022 (BCNR-108, BOE 20-12), la R. 27-2-2023 (BCNR-111, BOE 20-3), la R. 8-3-2023 (BCNR-111, BOE 27-3, ref. BOE 7839), la R. 14-3-2023 (BCNR-111, BOE 31-3, ref. BOE 8161), la R. 24-5-2023 (BCNR-114, BOE 22-6, ref. BOE 14771), la R. 25-5-2023 (BCNR-114, BOE 22-6), la R. 1-6-2023 (BCNR-114, BOE 29-6, ref. BOE 15163), la R. 6-6-2023 (BCNR-114, BOE 29-6), la R. 21-6-2023 (BCNR-115, BOE 17-7, ref. BOE 16521), la R. 3-7-2023 (BCNR-115, BOE 24-7, ref. BOE 17011), la R. 5-7-2023 (BCNR-115, BOE 24-7), la R. 6-7-2023 (BCNR-115, BOE 26-7, ref. BOE 17223), la R. 12-7-2023 (BCNR-115, BOE 28-7, ref. BOE 17412), la R. 28-7-2023 (BCNR-118, BOE 12-10, ref. BOE 21120), la R. 11-1-2024 (BCNR-122, BOE 19-2), la R. 17-1-2024 (BCNR-122, BOE 23-2), la R. 25-3-2024 (BCNR-124, BOE 16-4), la R. 30-5-2024 (BOE 5-7, ref. BOE 13798), la R. 9-7-2024 (BCNR-127, BOE 23-7, ref. BOE 15172), la R. 10-7-2024 (BCNR-127, BOE 24-7, ref. BOE 15315) y la R. 10-10-2024 (BCNR-131, BOE 15-11, ref. BOE 23842) remiten, en casos de oposición de colindantes, a los tribunales de justicia (art. 198 LH), sin perjuicio de que la controversia pueda solventarse mediante un procedimiento de conciliación (art. 103 bis LH) ante registrador, notario o letrado de la administración de justicia, a elección de los interesados; o bien acudiendo al correspondiente deslinde notarial (art. 200 LH). La R. 14-9-2022 (BCNR-106, BOE 21-10), la R. 3-7-2023 (BCNR-115, BOE 24-7, ref. BOE 17011), la R. 2-11-2023 (BCNR-119, BOE 30-11, ref. BOE 24443), la R. 20-2-2024 (BCNR-123, BOE 19-3, ref. BOE 5457) y la R. 25-3-2024 (BCNR-124, BOE 16-4) recalcan que el procedimiento del art. 199 LH no es contradictorio y carece por tanto de trámite de prueba. Ver ap. 163 bis, 224.

* 88 bis (R).- El art. 9 LH, en cuanto exige representación gráfica georreferenciada de la finca en las operaciones de inmatriculación, parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa y deslinde,

ha de ser interpretado en el sentido de incluir en su ámbito de aplicación cualquier supuesto de modificación de entidad hipotecaria que conlleve el nacimiento de una nueva finca registral. (R. 6-2-2018, BCNR-50, BOE 14-2). Ver otros aspectos de esta misma R. en el ap. siguiente. Doctrina reiterada en R. 21-5-2018 (BCNR-54, BOE 8-6), R. 12-6-2018 (BCNR-54, BOE 25-6), R. 20-7-2018 (BCNR-56, BOE 7-8), R. 1-8-2018 (BCNR-57, BOE 19-9), R. 27-9-2018 (BCNR-58, BOE 16-10), R. 27-11-2018 (BCNR-60, BOE 22-12), R. 28-11-2018 (BCNR-60, BOE 20-12), R. 11-4-2019 (BCNR-64, BOE 30-4), R. 22-5-2019 (BCNR-66, BOE 10-6), R. 24-7-2019 (BCNR-69, BOE 25-9), R. 6-8-2019 (BCNR-70, BOE 22-10), R. 5-9-2019 (BCNR-71, BOE 4-11), R. 28-11-2019 (BCNR-72, BOE 27-12), R. 15-1-2020 (BCNR-78, BOE 18-6), R. 18-2-2020 (BCNR-79, BOE 2-7), R. 2-6-2020 (BCNR-79, BOE 24-7, ref. BOE 8497), R. 11-6-2020 (BCNR-79, BOE 31-7), R. 31-7-2020 (BCNR-81, BOE 28-9, ref. BOE 11314), R. 10-8-2020 (BCNR-81, BOE 28-9, ref, BOE 11320), R. 23-7-2021 (BCNR-92, BOE 5-8, ref. BOE 13441), R. 13-9-2021 (BCNR-94, BOE 18-10), R. 8-11-2021 (BCNR-95, BOE 23-11) y R. 15-6-2023 (BCNR-115, BOE 10-7). Ver ap. 11, 22, 23, 24, 28, 184.

* 89 (R).- Informe de validación catastral cuando se pretende inscribir una representación gráfica georreferenciada alternativa a la catastral.-

Establece el punto cuatro del apartado séptimo de la Resolución conjunta DG Catastro y DG Registros de 26-10-2015 que el cumplimiento de los requisitos exigibles a la representación gráfica alternativa (establecidos en el punto uno de ese mismo apartado séptimo) podrá acreditarse aportando el informe de validación técnica del Catastro previsto en el punto cuatro del apartado segundo de la propia Resolución conjunta. Y así, dice la Dirección General, la aportación de un informe de validación catastral es suficiente para cumplir los requisitos técnicos que permiten la inscripción en el Registro de la representación gráfica y la remisión de la información correspondiente para su incorporación al Catastro, y ello con independencia de que el resultado de la validación sea positivo o negativo. Si es positivo, supondrá que la representación gráfica es directamente incorporable al Catastro desde el punto de vista técnico, pero sin que ello signifique que sea inscribible en el Registro (ya que la representación de las parcelas colindantes afectadas deberá contar en todo caso con el consentimiento de sus titulares, y, además, habrá de ser calificada por el registrador). Si el resultado de la validación es negativo, ello impedirá la incorporación directa al Catastro, pero no obstará a que, en caso de calificación positiva por el registrador, y tras la tramitación del pertinente procedimiento ex art. 199.2 LH (en el que deberán intervenir los colindantes afectados) pueda inscribirse en el Registro la representación gráfica. Por tanto, concluye el Centro Directivo, la consecuencia de que el resultado del informe de validación sea negativo no conllevará por este solo hecho la denegación de la inscripción de la representación gráfica; impedirá, como se ha dicho, su incorporación directa al Catastro. Así se infiere de los ap. 2 y 3 del art. 10 LH. Y así lo prevé expresamente el punto quinto del apartado cuarto de la Resolución conjunta, que contempla el supuesto de inscripción de la representación gráfica con un informe de validación negativo. (R. 6-2-2018, BCNR-50, BOE 14-2). Ver otros aspectos de esta misma R. en el ap. anterior. Doctrina reiterada en R. 12-6-2018 (BCNR-54, BOE 25-6), R. 16-7-2018 (BCNR-56, BOE 7-8) y R. 19-7-2018 (BCNR-56, BOE 7-8). Doctrina reiterada en R. 28-11-2018 (BCNR-60, BOE 20-12), R. 28-11-2019 (BCNR-72, BOE 27-12) y R. 1-6-2021 (BCNR-90, BOE 16-6), que añaden que la mera aportación del informe de validación gráfica catastral, con independencia de que el resultado de tal validación sea o no positivo, es suficiente para lograr la inscripción de la representación gráfica alternativa solicitada, pues por medio del correspondiente código seguro de verificación, a través de la sede electrónica del Catastro, se podrá obtener el archivo en formato GML que contiene la representación gráfica (la citada R. 1-6-2021 invoca la Resolución conjunta DG Catastro-DGSJFP de 23-9-2020). La R. 20-12-2018 (BCNR-61, BOE 28-1-2019), la R. 24-10-2019 (BCNR-71, BOE 22-11), la R. 7-6-2021 (BCNR-90, BOE 29-6, ref. BOE 10788) y la R. 10-4-2024 (BCNR-124, BOE 26-4) reiteran la doctrina de que un informe de validación catastral positivo no significa necesariamente que la representación gráfica georreferenciada pueda ser inscrita en el Registro. La R. 8-9-2021 (BCNR-94, BOE 18-10, ref. BOE 16910) y la R. 19-7-2022 (BCNR-104, BOE 4-8) consideran oportuno aclarar el ap. 2 del punto primero de la R. conjunta DGSJFP-DGC de 23-9-2020, en el sentido de que, cuando ésta dice que el informe de validación catastral negativo impedirá la coordinación de la representación gráfica alternativa, no está declarando que el informe negativo suponga un defecto que impida la inscripción registral, sino que es una mera advertencia de que, aunque la representación gráfica resultante de un informe de validación catastral negativo sea inscribible, no podrá lograrse con dicha representación gráfica la coordinación gráfica con el Catastro.

* 89 bis (R).- Exceso de cabida. El procedimiento del art. 199 LH permite inscribir rectificaciones descriptivas

de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso de linderos fijos), de cualquier magnitud (diferencias de superficie tanto inferiores como superiores al 10% de la cabida inscrita), y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices; en fin, es el del art. 199 LH, en unión del regulado en el art. 201 LH, un procedimiento especialmente cualificado, que incluye entre sus trámites una serie de garantías que buscan la tutela efectiva de los intereses de terceros afectados, y todo ello con carácter previo a la eventual práctica de la inscripción registral que en su caso proceda. (R. 7-2-2018 (BCNR-50, BOE 14-2). Doctrina reiterada en R. 21-3-2018 (BCNR-52, BOE 6-4), R. 16-5-2018 (BCNR-53, BOE 30-5), R. 1-8-2018 (BCNR-57, BOE 19-9), R. 28-11-2018 (BCNR-60, BOE 20-12), R. 30-4-2019 (BCNR-65, BOE 13-5), R. 3-6-2020 (BCNR-79, BOE 24-7, ref. BOE 8507), R. 23-12-2020 (BCNR-85, BOE 22-1-2021, ref BOE 935), R. 23-12-2020 (BCNR-85, BOE 22-1-2021, ref BOE 936) y R. 29-6-2021 (BCNR-91, BOE 21-7, ref. BOE 12223). Ver ap. 11 bis, 16, 27, 34, 42, 43, 45, 46, 53, 58, 63, 64, 71, 77 bis, 110, 117, 121, 124, 125, 133, 150, 157.

* 90 (R).- Segregación. Georreferenciación del resto. Cuándo es necesaria.-

Si se aporta la georreferenciación de la parcela segregada, no es obstáculo el hecho de que no se aporte la del resto (en el caso debatido, no coincidía la superficie registral del resto con lo que resultaba del Catastro). Ahora bien, la representación gráfica georreferenciada del resto será exigible cuando se pretenda practicar en el futuro alguna inscripción sobre el mismo. (R. 21-3-2018, BCNR-52, BOE 6-4). Ver otros aspectos de esta misma R. en el ap. siguiente. Doctrina reiterada en R. 11-5-2018 (BCNR-53, BOE 29-5), R. 11-4-2019 (BCNR-64, BOE 30-4), R. 6-2-2020 (BCNR-78, BOE 26-6), R. 29-1-2024 (BCNR-123, BOE 8-3) y R. 13-3-2024 (BCNR-124, BOE 11-4). La R. 31-1-2024 (BCNR-123, BOE 8-3, ref. BOE 4585) recalca que la georreferenciación del resto será exigible cuando se pretenda practicar en el futuro alguna inscripción sobre dicho resto; haciendo hincapié, frente a la argumentación esgrimida por el recurrente, que ello será así aun cuando la segregación se hubiese practicado antes de la Ley 13/2015, pues, razona la Dirección General, no exigir una descripción actualizada del resto y seguir “arrastrando” la que figura en el Registro supondría perpetuar la imprecisión de la descripción registral, lo cual no casa con el espíritu y la trascendencia de la reforma operada por la citada Ley 13/2015; añade que si el título inscribible fuera una escritura, para determinar la georreferenciación que haya de inscribirse deberá seguirse el procedimiento previsto en el art. 18.2 LCI (consulta por el notario a los interesados), del cual resultará que dicha georreferenciación será, bien la catastral, bien una alternativa; y añade, finalmente, que solo podrá prescindirse de la georreferenciación del resto, cualquiera que sea el momento en que se practicó la segregación, cuando absolutamente sea imposible su descripción (lo cual, matiza, solo ocurrirá en supuestos muy excepcionales). Ver ap. 31, 31 bis, 47, 127, 153, 265.

* 91 (R).- Art. 199 LH. Puede acudirse al procedimiento en él previsto siempre que

exista una solicitud expresa de inscripción de representación gráfica, aunque no haya diferencias de superficie entre el título y el Registro; pero siempre que, a juicio del registrador, existan colindantes registrales que pudieran resultar afectados por la inscripción de la representación gráfica, y que en consecuencia deban ser notificados con carácter previo a la práctica de la inscripción. (R. 21-3-2018, BCNR-52, BOE 6-4). Ver otros aspectos de esta misma R. en el ap. anterior.

* 92 (R).- Obra nueva. Georreferenciación del espacio ocupado por la edificación.

Si bien no necesariamente ha de aportarse en formato GML, sí, en cualquier caso, el formato aportado ha de permitir la remisión de la información al Catastro en los términos previstos en el punto sexto de la Resolución conjunta Catastro-Dirección General de los Registros de 26-10-2015. (R. 10-4-2018, BCNR-52, BOE 25-4). En la misma línea: R. 8-10-2021 (BCNR-95, BOE 3-11) y R. 8-11-2021 (BCNR-95, BOE 23-11). Ver ap. 9, 10, 13, 20, 29, 30, 37, 38, 40, 62, 69, 114, 120, 129, 134, 180, 192.

* 93 (R).- Correspondencia entre la finca que figura en el título y la representación gráfica aportada.

Si bien la identidad total entre la descripción literaria en el título y la gráfica solo se exige en los supuestos de inmatriculación, es presupuesto de aplicación a cualquier procedimiento para la rectificación de descripción de finca el hecho de que el registrador aprecie una correspondencia entre la descripción de la finca que conste en el Registro y la que conste en la representación gráfica de la misma que se pretende inscribir. (R. 23-4-2018, BCNR-53, BOE 11-5). Ver otros aspectos de esta misma R. en el ap. siguiente. Doctrina reiterada en R. 20-7-2018 (BCNR-56, BOE 7-8), R. 1-8-2018 (BCNR-57, BOE 19-9), R. 5-12-2018 (BCNR-60, BOE 31-12), R. 28-3-2019 (BCNR-64, BOE 16-4), R. 30-4-2019 (BCNR-65, BOE 13-5), R. 16-9-2019 (BCNR-71, BOE 7-11), R. 9-10-2019 (BCNR-71, BOE 14-11), R. 19-12-2019 (BCNR-75, BOE 12-3-2020), R. 4-3-2020 (BCNR-79, BOE 3-7), R. 2-6-2020 (BCNR-79, BOE 24-7, ref. BOE 8497), R. 3-6-2020 (BCNR-79, BOE 24-7, ref. BOE 8507), R. 15-6-2020 (BCNR-80, BOE 3-8), R. 11-12-2020 (BCNR-84, BOE 28-12, ref. BOE 17076), R. 23-12-2020 (BCNR-85, BOE 22-1-2021, ref BOE 935), R. 23-12-2020 (BCNR-85, BOE 22-1-2021, ref BOE 936), R. 27-1-2021 (BCNR-86, BOE 12-2, ref. BOE 2092), R. 18-2-2021 (BCNR-87, BOE 10-3, ref. BOE 3738), R. 30-4-2021 (BCNR-89, BOE 19-5), R. 29-6-2021 (BCNR-91, BOE 21-7, ref. BOE 12223), R. 15-7-2021 (BCNR-91, BOE 29-7, ref. BOE 12745), R. 15-7-2021 (BCNR-91, BOE 29-7, ref. BOE 12747), R. 12-9-2024 (BCNR-131, BOE 5-11), R. 24-9-2024 (BCNR-131, BOE 7-11, ref. BOE 23142) y R. 25-9-2024 (BCNR-131, BOE 7-11, ref. BOE 23147). La R. 2-1-2020 (BCNR-81, BOE 23-9, ref. BOE 11090) y la R. 1-6-2023 (BCNR-114, BOE 29-6, ref. BOE 15164) declaran que la apreciación, conforme a los arts. 9 y 10 LH, de la correspondencia entre una finca registral y una o varias fincas catastrales es competencia y responsabilidad exclusiva del registrador (por ello no puede exigir el registrador que dicha correspondencia se acredite con un certificado municipal). La R. 14-7-2021 (BCNR-91, BOE 29-7, ref. BOE 12740) declara que la apreciación de si una finca registral se corresponde o no con una o varias parcelas catastrales es algo que compete al registrador, sin que tal posible conclusión pueda quedar predeterminada o condicionada por la opinión de otra persona, sea o no técnico (en el caso debatido, técnico de un Ayuntamiento). La R. 28-7-2021 (BCNR-92, BOE 6-8, ref. BOE 13545), la R. 12-7-2023 (BCNR-115, BOE 28-7, ref. BOE 17411) y la R. 25-7-2023 (BCNR-117, BOE 27-9, ref. BOE 20141) declaran que la apreciación de si la representación gráfica aportada se corresponde con la misma porción de territorio que la finca registral es presupuesto para la tramitación de los expedientes de rectificación de superficie, y esta cuestión es objeto de calificación por el registrador. La citada R. 25-7-2023, la R. 26-4-2024 (BCNR-125, BOE 17-5, ref. BOE 9967) y la R. 24-7-2024 (BCNR-130, BOE 9-10, ref. BOE 20545) añaden que el juicio de correspondencia a emitir por el registrador ha de ser objetivo y razonado; y así, ha de consistir en el análisis de coherencia interna entre la descripción y georreferenciación aportadas, por un lado, y la descripción registral y la georreferenciación con valor auxiliar de calificación registral, por otro; de manera que, si existe esa coherencia interna, el registrador debe proceder al análisis de la coherencia externa, mediante la comparación de términos homogéneos; es decir, entre la descripción literaria del título y la del Registro y entre los recintos, como dice el art. 9 LH, es decir, la georreferenciación aportada y la georreferenciación con valor auxiliar de calificación, conformada por el registrador en su aplicación homologada para el tratamiento de las bases gráficas, traduciendo la descripción registral sobre la cartografía catastral, básica para identificar las fincas registrales (art. 10 LH) y las demás representaciones gráficas de las que pueda el registrador disponer, conforme al art. 9.b LH. Por contra, en la R. 10-6-2022 (BCNR-103, BOE 6-7), en un caso en que el registrador había invocado expresamente las RR. 2-1-2020 y 28-7-2021 para oponerse a la tramitación del procedimiento del art. 199 LH, la Dirección General, sin hacer alusión alguna a la correspondencia entre las fincas inscritas y aquellas cuya georreferenciación ahora se pretendía inscribir, y sin citar dichas RR. 2-1-2020 y 28-7-2021, resuelve que lo procedente es tramitar el procedimiento. La R. 11-7-2022 (BCNR-104, BOE 2-8) se plantea el caso de una escritura de agrupación de dos fincas en que la registradora objeta que la descripción que de las fincas agrupadas se hace en la escritura es justamente, en cuanto a la situación de las mismas y ubicación de unas edificaciones declaradas sobre una de ellas, la inversa a la que figura en el Registro, error que tampoco resuelven las georreferenciaciones aportadas de cada finca (la georreferenciación de la finca resultante de la agrupación no planteaba problemas); resolviendo la Dirección General que existiendo tales errores, admitidos incluso por el recurrente, lo procedente es rectificar la descripción literaria de las fincas con carácter previo a la inscripción de la agrupación. Ver RR. 12-9-2009 y 15-9-2020 en la voz “FINCA”. Sobre las diferencias entre “coordinación” y “correspondencia” entre parcela catastral y finca registral, ver la R. 10-11-2022 en la voz “REFERENCIA CATASTRAL”. La R. 12-7-2023 (BCNR-115, BOE 28-7, ref. BOE 17411) insiste en que el juicio de correspondencia entre la finca inscrita y la descrita en el título es una decisión que compete exclusivamente al registrador. La R. 7-11-2023 (BCNR-119, BOE 30-11), la R. 22-3-2024 (BCNR-124, BOE 16-4, ref. BOE 7553), la R. 10-4-2024 (BCNR-124, BOE 26-4), la R. 11-4-2024 (BCNR-124, BOE 26-4) y la R. 10-7-2024 (BCNR-130, BOE 9-10, ref. BOE 20521) declaran lo siguiente: el límite del ámbito de aplicación del art. 199 LH es que con la georreferenciación aportada no se altere la realidad física amparada por el folio registral; es decir, que es presupuesto para que la georreferenciación pueda ser inscrita que la rectificación de superficie no derive de una modificación o alteración en la geometría de la finca, que implique nueva ordenación del terreno, distinto del amparado por el folio registral cuando se practicó la inscripción; lo cual presupone la existencia de un error en la descripción realizada en el título que motivó la inscripción, ya sea voluntaria o involuntaria, debiendo ser la superficie que ahora se pretende inscribir la que debió inscribirse en su día, por estar bien definidos los linderos. Ver ap. 46, 51, 52, 86, 140, 152.

* 94 (R).- Rectificación de la descripción registral de una finca, por el procedimiento de incorporar al Registro la representación gráfica (catastral) de la misma.

Si en la representación gráfica figuran unos enclaves y unas construcciones que no constan en el Registro, no es posible llevar a cabo la rectificación si simultáneamente no se inscriben los correspondientes negocios traslativos o las pertinentes operaciones de modificación de entidad hipotecaria. (R. 23-4-2018, BCNR-53, BOE 11-5). Ver otros aspectos de esta misma R. en el ap. anterior.

* 95 (R).- Art. 199 LH. Oposición de colindante.

Para que pueda justificar la negativa a inscribir la representación gráfica ha de estar debidamente fundamentada.- (En el caso debatido, considera la Dirección General que no está bien fundamentada la oposición si el colindante se limita a alegar la existencia de un derecho de paso por un camino, no inscrito como servidumbre en el Registro). (R. 24-4-2018, BCNR-53, BOE 11-5). Doctrina reiterada en R. 11-5-2018 (BCNR-53, BOE 29-5), R. 21-5-2018 (BCNR-54, BOE 8-6), R. 27-9-2018 (BCNR-58, BOE 16-10), R. 27-11-2018 (BCNR-60, BOE 22-12), R. 15-2-2019 (BCNR-63, BOE 12-3), R. 5-3-2019 (BCNR-63, BOE 28-3), R. 24-7-2019 (BCNR-69, BOE 25-9), R. 17-1-2020 (BCNR-78, BOE 18-6), R. 11-3-2020 (BCNR-79, BOE 6-7, ref. BOE 7350), R. 1-6-2020 (BCNR-79, BOE 23-7), R. 14-12-2021 (BCNR-96, BOE 28-12), R. 21-2-2022 (BCNR-99, BOE 14-3), R. 20-7-2022 (BCNR-104, BOE 4-8, ref. BOE 13153), R. 28-7-2022 (BCNR-104, BOE 9-8, ref. BOE 13437), R. 2-6-2023 (BCNR-114, BOE 29-6), R. 3-7-2023 (BCNR-115, BOE 24-7, ref. BOE 17011), R. 5-7-2023 (BCNR-115, BOE 24-7), R. 20-2-2024 (BCNR-123, BOE 19-3, ref. BOE 5458), R. 20-2-2024 (BCNR-123, BOE 19-3, ref. BOE 5459), R. 29-7-2024 (BCNR-130, BOE 10-10, ref. BOE 20713) y R. 13-11-2024 (BCNR-132, BOE 5-12). La R. 30-1-2019 (BCNR-62, BOE 22-2), con palabras que luego reiteran la R. 29-3-2023 (BCNR-112, BOE 18-4) y la R. 4-9-2023 (BCNR-118, BOE 25-10), declara que no es motivo suficiente para rechazar la inscripción de la representación gráfica georreferenciada el hecho de que el colindante se limite a alegar que su finca vería con ello disminuida su cabida, si tal afirmación no aparece respaldada por informe técnico o prueba documental que, sin ser en sí misma exigible, pudiera servir de soporte a las alegaciones efectuadas, acreditando la efectiva ubicación y eventual invasión de la finca (es más: en el caso debatido, de los documentos obrantes en el expediente resultaba que la finca del colindante no veía disminuida su cabida). La R. 20-3-2019 (BCNR-64, BOE 9-4) declara que es motivo suficiente de rechazo de inscripción de la base gráfica la alegación por el registrador del informe en el que el Ayuntamiento, en términos escuetos pero claros, se opone a la inscripción por estar en parte la finca destinada a viales una vez se apruebe la correspondiente reparcelación. La R. 22-5-2019 (BCNR-66, BOE 10-6) declara que no es motivo suficiente para rechazar la inscripción de una representación gráfica georreferenciada el hecho de que un colindante alegue la existencia de un pleito judicial en relación con una servidumbre que dice tener sobre la finca a georreferenciar; pues, razona la Dirección General, no es defecto que impida inscribir la georreferenciación el hecho de que en élla no conste representada la servidumbre, pues, dado que ésta es un gravamen de la finca, la superficie correspondiente al terreno sobre el que recae la servidumbre estará comprendida en la representación gráfica del predio sirviente; siendo lo relevante a estos efectos que la servidumbre conste debidamente constituida e inscrita, a fin de que puedan preservarse los derechos del titular del predio dominante (y ello, añade, sin perjuicio de que al tiempo de georreferenciar el predio sirviente sea conveniente georreferenciar también la servidumbre, para que quede indudablemente determinada su delimitación y ubicación) (la R. 22-12-2021, BCNR-97, BOE 4-1-2022, ref. BOE 187, considera que está justificada la oposición basada en la presunta apropiación por parte del promotor del expediente de una serventía -figura consuetudinaria canaria similar a la servidumbre de paso-) (la R. 20-10-2022, BCNR-107, BOE 15-11, ref. BOE 18785, comentario de Joaquín Delgado Ramos en regispro.es, rechaza la oposición de quien reconocía que su finca, georreferenciada, no era invadida por la georreferenciación propuesta, pero que existía, aportaba al efecto acta de manifestaciones de vecinos, un camino de acceso a su finca que no figuraba en la georreferenciación aportada, entendiendo la Dirección General que el camino, caso de existir, más bien constituiría una servidumbre legal) (la R. 22-5-2023, BCNR-114, BOE 16-6, desestima la oposición de un colindante que objetaba la conculcación de una servidumbre que, si bien estaba formalizada en escritura pública, no constaba inscrita) (la R. 6-6-2023, BCNR-114, BOE 29-6, sí estima la oposición de colindante que alega la existencia de una servidumbre de paso sobre un camino que el promotor del expediente incluía en la georreferenciación de su parcela). La R. 5-6-2019 (BCNR-66, BOE 24-6) y la R. 29-5-2024 (BOE 5-7, ref. BOE 13792) declaran que no es motivo suficiente para rechazar la inscripción de la representación gráfica georreferenciada el hecho de que el colindante se limite a alegar una eventual invasión de su finca, si tal afirmación no aparece respaldada por informe técnico o prueba documental que, sin ser en sí misma exigible, pudiera servir de soporte a las alegación efectuada, acreditando la efectiva ubicación y eventual invasión de la finca; y sin que puedan tomarse en consideración las alegaciones del colindante sobre su temor a eventuales futuros excesos de cabida, afirmaciones, que dice la Dirección General, resultan del todo punto improcedentes, puesto que la calificación registral ha de limitarse a la documentación y representación gráfica que pretenda inscribirse. La R. 19-6-2019 (BCNR-67, BOE 17-7), la R. 30-9-2020 (BCNR-82, BOE 14-10) y la R. 13-7-2022 (BCNR-104, BOE 2-8) declaran que están plenamente justificadas las objeciones del registrador basadas en el hecho (advertido por los colindantes que se opusieron a la tramitación del expediente) de que ya existía un pronunciamiento judicial, en expediente de dominio, contrario a la inscripción de un exceso de cabida de cuantía casi idéntica a la que se pretendía registrar; quedando en consecuencia al promotor del expediente, como única vía, el juicio declarativo. En el mismo sentido que estas tres últimas RR., R. 24-5-2023 (BCNR-114, BOE 22-6, ref. BOE 14771). La R. 5-7-2022 (BCNR-104, BOE 1-8) y la R. 4-9-2023 (BCNR-118, BOE 25-10) no admiten la objeción de la registradora de que existe un proceso judicial entre el promotor del expediente y quien presenta oposición, si no se aporta documento alguno que respalde tal afirmación (en el mismo sentido, R. 16-5-2024, BCNR-126, BOE 27-6, ref. BOE 13016). La R. 6-8-2019 (BCNR-70, BOE 22-10), la R. 7-6-2021 (BCNR-90, BOE 29-6, ref. BOE 10788), la R. 9-6-2021 (BCNR-90, BOE 29-6, ref. BOE 10797), la R. 22-11-2021 (BCNR-96, BOE 9-12), la R. 25-1-2023 (BCNR-110, BOE 14-2, ref. BOE 3958) y la R. 8-3-2023 (BCNR-111, BOE 27-3, ref. BOE 7839) declaran que ha de estimarse la oposición que está debidamente documentada y que evidencia que no es pacífica la delimitación gráfica de la finca que pretende inscribirse. La R. 30-10-2019 (BCNR-71, BOE 27-11), en un caso de inscripción, al amparo del art. 199 LH, de representación gráfica catastral que implicaba la inscripción de un exceso de cabida respecto de finca procedente de una concentración parcelaria, no atiende la oposición de un colindante basada en un conflicto judicial relativo a una controversia (paso y derechos de riego) ajena a la representación gráfica de la finca, declarando que tal oposición no puede entenderse como suficiente para destruir la presunción de veracidad de la que goza la cartografía catastral, y que no es razonable entender que la mera oposición que no esté debidamente fundamentada, con aportación de prueba escrita, pueda hacer derivar el procedimiento a la jurisdicción contenciosa. La R. 14-11-2019 (BCNR-72, BOE 3-12) declara que es motivo suficiente para rechazar la inscripción, a la vista de la oposición planteada por un colindante, la evidente discrepancia entre recurrente y colindante acerca de la delimitación gráfica de sus respectivas fincas. La R. 20-11-2019 (BCNR-72, BOE 10-12) declara que es motivo suficiente para rechazar la inscripción, a la vista de la oposición planteada por un colindante, las dudas sobre invasión de finca colindante, basadas: por un lado, en la comparación de las superficies registrales tanto de la finca objeto del expediente como de la colindante con sus correspondientes representaciones gráficas (tanto catastral como alternativa); y, por otro, en el informe técnico aportado por el colindante, que, en base a fotografías aéreas y a la superposición de éstas sobre la cartografía catastral, corroboran que no es pacífica la delimitación gráfica de la finca propuesta por el promotor del expediente. Otra R., distinta, igualmente de 20-11-2019 (BCNR-72, BOE 10-12) resuelve que están debidamente fundadas las dudas de la registradora basadas en el posible encubrimiento de negocios modificativos no documentados. La R. 26-11-2019 (BCNR-72, BOE 27-12) y la R. 26-7-2023 (BCNR-117, BOE 28-9) dicen que está justificada la negativa del registrador a inscribir basándose en la oposición de una Administración Pública, que alegaba, en base a documentación obrante en la propia Administración y a visita de campo, la invasión del dominio público. La R. 4-12-2019 (BCNR-73, BOE 21-1-2020) declara que está debidamente fundada la oposición si del informe técnico y de la abundante documentación aportada resulta que no es pacífica la delimitación gráfica alternativa aportada por el promotor del expediente. La R. 18-2-2020 (BCNR-79, BOE 2-7), la R. 19-6-2020 (BCNR-80, BOE 3-8, ref. BOE 9070) y la R. 1-12-2021 (BCNR-96, BOE 22-12, ref. BOE 21179) declaran que no es razonable entender que la mera oposición que no esté debidamente fundamentada (aportando una prueba escrita del derecho de quien formula la oposición) pueda hacer derivar el procedimiento a la jurisdicción contenciosa; añadiendo que no otra puede ser la interpretación de la norma, pues de otro modo se desvirtuaría la propia esencia del expediente, según se ha concebido en el marco de la reforma de la jurisdicción voluntaria (en la misma línea: R. 20-10-2022, BCNR-107, BOE 15-11, ref. BOE 18785, comentario de Joaquín Delgado Ramos en regispro.es; y sentencia 26-9-2022 AP Valencia, dictada en juicio verbal planteado directamente contra calificación registral negativa). La R. 16-7-2020 (BCNR-80, BOE 5-8, ref. BOE 9213) declara que no puede el registrador limitarse a objetar que ha existido oposición de colindante, reproduciendo el escrito de éste. La R. 31-7-2020 (BCNR-81, BOE 28-9, ref. BOE 11314) y la R. 23-12-2020 (BCNR-85, BOE 22-1-2021, ref. BOE 940) declaran que no es motivo suficiente para rechazar la inscripción de la representación gráfica georreferenciada el hecho de que el colindante se limite a alegar una eventual invasión de su finca, sin aportar documento alguno que fundamente tal alegación. La R. 4-4-2022 (BCNR-100, BOE 25-4, ref. BOE 6650) resuelve que no es admisible la oposición del colindante que se limita hacer apreciaciones subjetivas sin soporte técnico que las justifique (en la misma línea, R. 20-10-2022, BCNR-107, BOE 15-11, ref. BOE 18785, comentario de Joaquín Delgado Ramos en regispro.es). La R. 10-8-2020 (BCNR-81, BOE 28-9, ref. BOE 11320), la R. 20-11-2020 (BCNR-84, BOE 7-12, ref. BOE 15780), la R. 20-11-2020 (BCNR-84, BOE 7-12, ref. BOE 15781), la R. 20-11-2020 (BCNR-84, BOE 7-12, ref. BOE 15785), la R. 26-11-2020 (BCNR-84, BOE 10-12, ref. BOE 15922), la R. 11-12-2020 (BCNR-84, BOE 28-12, ref. BOE 17074), la R. 13-1-2021 (BCNR-86, BOE 5-2), la R. 20-1-2021 (BCNR-86, BOE 12-2, ref. BOE 2086), la R. 1-2-2021 (BCNR-86, BOE 18-2), R. 1-3-2021 (BCNR-88, BOE 23-4), R. 7-5-2021 (BCNR-89, BOE 24-5), R. 14-7-2021 (BCNR-91, BOE 29-7, ref. BOE 12740), R. 21-7-2021 (BCNR-92, BOE 5-8, ref. BOE 13429), R. 28-7-2021 (BCNR-92, BOE 6-8, ref. BOE 13546), R. 30-7-2021 (BCNR-92, BOE 11-8), R. 2-11-2021 (BCNR-95, BOE 25-11, ref. BOE 19442), R. 4-11-2021 (BCNR-95, BOE 26-11, ref. BOE 19577), R. 29-11-2021 (BCNR-96, BOE 17-12), R. 2-12-2021 (BCNR-96, BOE 22-12), R. 22-12-2021 (BCNR-97, BOE 4-1-2022, ref. BOE 182), R. 22-12-2021 (BCNR-97, BOE 4-1-2022, ref. BOE 184), R. 23-12-2021 (BCNR-97, BOE 4-1-2022, ref. BOE 191), R. 19-1-2022 (BCNR-98, BOE 16-2), R. 1-3-2022 (BCNR-99, BOE 24-3, ref. BOE 4691), R. 4-4-2022 (BCNR-100, BOE 25-4, ref. BOE 6649), R. 5-4-2022 (BCNR-100, BOE 25-4, ref. BOE 6653), R. 23-5-2022 (BCNR-102, BOE 14-6, ref. BOE 9809), R. 12-7-2022 (BCNR-104, BOE 2-8, ref. BOE 13034), R. 18-7-2022 (BCNR-104, BOE 4-8), R. 24-1-2023 (BCNR-110, BOE 14-2), R. 2-2-2023 (BCNR-111, BOE 3-3), 15-2-2023 (BCNR-111, BOE 8-3), R. 22-2-2023 (BCNR-111, BOE 15-3, ref. BOE 6851), R. 17-4-2023 (BCNR-113, BOE 8-5, ref. BOE 10954), R. 27-4-2023 (BCNR-113, BOE 15-5), R. 29-11-2023 (BCNR-120, BOE 28-12, ref. BOE 26564), R. 30-11-2023 (BOE 28-12), R. 12-12-2023 (BCNR-121, BOE 18-1-2024, ref. BOE 959), R. 13-12-2023 (BCNR-121, BOE 18-1-2024), R. 17-1-2024 (BCNR-122, BOE 23-2), R. 30-1-2024 (BCNR-123, BOE 8-3, ref. BOE 4579), R. 31-1-2024 (BCNR-123, BOE 8-3, ref. BOE 4583), R. 26-4-2024 (BCNR-125, BOE 17-5, ref. BOE 9969), R. 16-5-2024 (BCNR-126, BOE 27-6, ref. BOE 13012), R. 29-5-2024 (BOE 5-7, ref. BOE 13793), R. 26-6-2024 (BCNR-127, BOE 17-7), R. 27-6-2024 (BCNR-127, BOE 17-7, ref. BOE 14707), R. 9-7-2024 (BCNR-127, BOE 23-7, ref. BOE 15174), R. 10-7-2024 (BCNR-127, BOE 24-7, ref. BOE 15315), R. 22-7-2024 (BCNR-130, BOE 9-10, ref. BOE 20527), R. 12-9-2024 (BCNR-131, BOE 6-11) y R. 3-10-2024 (BCNR-131, BOE 13-11, ref. BOE 23616) declaran que están justificadas las objeciones del colindante si están basadas en informes técnicos que evidencian que no es pacífica la delimitación gráfica que se pretende inscribir, resultando posible, o cuando menos no incontrovertido, que con élla se puede alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros. La R. 16-9-2020 (BCNR-82, BOE 7-10), la R. 21-9-2020 (BCNR-82, BOE 9-10), la R. 11-7-2022 (BCNR-104, BOE 2-8, ref. BOE 13028), la R. 25-1-2023 (BCNR-110, BOE 14-2, ref. BOE 3959), la R. 15-6-2023 (BCNR-115, BOE 10-7), la R. 23-10-2023 (BCNR-119, BOE 22-11, ref. BOE 23680), la R. 22-3-2024 (BCNR-124, BOE 16-4, ref. BOE 7553), la R. 25-3-2024 (BCNR-124, BOE 16-4) y la R. 11-4-2024 (BCNR-124, BOE 26-4) declaran que está justificada la oposición de colindante que, con la documentación aportada, pone de manifiesto el conflicto (ya judicializado en los casos resueltos por las RR. 16-9-2020. 25-1-2023, 23-10-2023 y 25-3-2024) en relación con una concreta franja de terreno, de donde resulta que no es pacífica la representación gráfica alternativa a la catastral cuya inscripción se pretende (la R. 6-7-2023, BCNR-115, BOE 26-7, ref. BOE 17223 sigue esta misma línea, aunque en el caso debatido el colindante no había aportado informe técnico alguno). La R. 20-10-2020 (BCNR-83, BOE 4-11) declara que está justificada la oposición de colindante que, con la documentación aportada, pone de manifiesto el conflicto en relación con una concreta franja de terreno, de donde resulta que no es pacífica la representación gráfica alternativa a la catastral cuya inscripción se pretende; añadiendo que el hecho de que el ahora recurrente ganase en su día un juicio contra los colindantes no permite la inscripción, pues lo procedente sería instar en sede judicial la ejecución de dicha sentencia, sin que pueda entenderse que el expediente del art. 199 LH pueda utilizarse con esta finalidad, máxime cuando de la sentencia no resultan las coordenadas georreferenciadas de la finca que permitan su delimitación. La R. 22-7-2021 (BCNR-92, BOE 5-8, ref. BOE 13436) declara que está fundamentada la oposición de colindante basada en la pendencia de un procedimiento judicial y apoyada además en un informe técnico, con coordenadas y planos, del que resulta una representación gráfica distinta de la alegada por el promotor del expediente; añadiendo la Dirección General que con independencia de que la calificación negativa sea más o menos detallada en lo que se refiere a los aspectos técnicos que determinan la existencia de dudas de identidad, tales cuestiones obran en el expediente tramitado conforme al art. 199 LH, al que ha podido tener acceso el recurrente, por lo que no se aprecia falta de motivación en la calificación negativa. La R. 1-12-2021 (BCNR-96, BOE 22-12, ref. BOE 21179) declara que no es motivo suficiente para rechazar la inscripción el hecho de que el colindante se limite a objetar la invasión de su finca, pero sin aportar documentación alguna; y sin que el registrador haya fundamentado su apreciación de que dicha objeción tiene entidad suficiente como para impedir la inscripción. La R. 13-12-2021 (BCNR-96, BOE 29-12) declara que es motivo suficiente la oposición de colindantes que tienen planteadas contiendas judiciales, que justifican la negativa del registrador a inscribir. Según la R. 23-2-2022 (BCNR-99, BOE 14-3): si presentada la oposición (en la que el oponente denunciaba posible invasión de su finca con la representación gráfica alternativa propuesta por el promotor del expediente), la registradora se niega a inscribir alegando solamente dicha oposición, pero sin fundamentar adecuadamente cuáles son las dudas de identidad, la calificación negativa ha de ser revocada. La R. 5-7-2022 (BCNR-104, BOE 1-8) resuelve el recurso presentado contra una nueva nota de calificación negativa extendida en el mismo caso resuelto por la R. 23-2-2022, nota de calificación en la que la registradora, respecto de la primera nota de calificación, se limitaba a añadir que existía un conflicto judicial entre las partes, sin aportar documento alguno que respaldase esta afirmación; razón la cual, y dada la insuficiente fundamentación, la Dirección General vuelve a revocar la calificación negativa. La R. 20-7-2022 (BCNR-104, BOE 4-8, ref. BOE 13151) declara que está justificada la oposición que, aun no estando apoyada en informes técnicos ni en una representación georreferenciada alternativa a la aportada por el promotor del expediente, pone de manifiesto de forma evidente que esta última no es concluyente ni incontrovertida. La R. 11-10-2022 (BCNR-107, BOE 11-11, ref. BOE 18524) señala a modo de obiter dicta que no puede objetar el registrador sólo la oposición de colindantes sin la fundamentación necesaria (en el caso debatido, la base gráfica alternativa aportada por el promotor lo que pretendía era la mejora de la precisión métrica de la cartografía catastral, conforme al número segundo ordinal 2 de la Resolución conjunta DGC-DGSJFP 23-9-2020, cartografía catastral que era inexacta, extremo en el que coincidían tanto el promotor como los opositores). La R. 11-10-2022 (BCNR-107, BOE 11-11, ref. BOE 18525) y la R. 6-7-2023 (BCNR-115, BOE 26-7, ref. BOE 17221), invocando la R. 20-6-2022, declaran que la simple oposición de quien no tiene su título inscrito en el Registro, ni es titular catastral de la finca de la que dice ser propietario, no puede provocar la inadmisión de la base gráfica alternativa aportada por el promotor del expediente. La R. 21-11-2022 (BCNR-108, BOE 12-12), con doctrina que reitera la R. 20-2-2024 (BCNR-123, BOE 19-3, ref. BOE 5458) declara que no es motivo suficiente para rechazar la inscripción de la representación gráfica georreferenciada el hecho de que el colindante se limite a alegar que su finca vería con ello disminuida su cabida, si tal afirmación no aparece respaldada por informe técnico o prueba documental que, sin ser en sí misma exigible, pudiera servir de soporte a las alegaciones efectuadas, acreditando la efectiva ubicación y eventual invasión de la finca; añadiendo que mantener la postura contraria (derivando el asunto a la jurisdicción contenciosa) desvirtuaría la propia esencia del procedimiento ex art. 199 LH, según fue éste concebido en el marco de la reforma de la jurisdicción voluntaria. La R. 24-11-2022 (BCNR-108, BOE 12-12, ref. BOE 20995) considera justificada la oposición basada en la descripción tabular de las fincas y en la planimetría catastral, que, a juicio de la Dirección General, implican un principio de prueba que cuestiona la delimitación gráfica aportada por el promotor, por lo que la pretensión de éste es desestimada. La R. 1-12-2022 (BCNR-108, BOE 20-12) y la R. 9-7-2024 (BCNR-127, BOE 23-7, ref. BOE 15172) declaran justificada la oposición a la inscripción de una georreferenciación alternativa planteada por el titular registral de una finca, no georreferenciada, que aporta georreferenciación catastral de la que resulta un solape entre ambas bases gráficas; razonando la Dirección General que si se accediera a la pretensión del promotor se impediría al colindante la posibilidad de inscribir en el futuro, por la vía del art. 199 LH, su propia georreferenciación de origen catastral (porque se solaparía con la georreferenciación alternativa para entonces ya inscrita). La R. 13-1-2023 (BCNR-110, BOE 9-2) considera fundadas las objeciones de la registradora por la complejidad, incertidumbre e imprecisiones gráficas de la documentación aportada por el promotor del expediente, y por existir oposición expresa de titulares colindantes. La R. 17-1-2023 (BCNR-110, BOE 14-2, ref. BOE 3940) se plantea la inscripción de una georreferenciación catastral que implica un aumento de cabida de una vivienda incluida en una urbanización organizada en régimen de propiedad horizontal tumbada, aumento de cabida derivado de la adición a la vivienda de un trastero que, según oposición de un colindante, ocupa una franja de terreno común de la urbanización (extremo que el registrador, tras comprobar la descripción registral de la finca y utilizar la herramienta informática auxiliar, llega a la conclusión de que es cierto); resolviendo la Dirección General que no procede inscribir la georreferenciación, sin que que sean obstáculos ni el hecho de que el opositor no sea propietario privativo de la franja de terreno invadida, ni el de que la georreferenciación sea catastral, pues esto último únicamente significa que el Catastro ha dado de alta una situación posesoria constatada desde el punto de vista físico, pero sin que ello afecte a la realidad jurídica, pues para que ésta cambie el estado meramente posesorio habría de transformarse en dominio, con todos los requisitos legalmente exigidos (ver, en cuanto a la naturaleza y alcance de los datos catastrales, R. 31-5-2022 y R. 28-7-2023 en la voz “CATASTRO”). La R. 30-1-2023 (BCNR-110, BOE 20-2) declara que no es motivo suficiente para rechazar la inscripción de la base gráfica alternativa aportada por el promotor el solo hecho, objetado por un colindante, de que con tal georreferenciación se invade su parcela catastral, pues, razona la Dirección General, con la base gráfica aportada por el recurrente precisamente lo que se pretende es corregir la inexactitud catastral, por lo que es lógico que la representación alternativa aportada se solape con la catastral); amén de que de las ortofotos aportadas por el promotor del expediente se desprende que la franja de terreno cuya titularidad el colindante cuestiona siempre ha pertenecido a la finca del promotor (en la misma línea, R. 6-7-2023, BCNR-115, BOE 26-7, ref. BOE 17223). La R. 23-2-2023 (BCNR-111, BOE 15-3), la R. 4-9-2023 (BCNR-118, BOE 25-10) y la R. 9-7-2024 (BCNR-127, BOE 23-7, ref. BOE 15172) destacan la suma importancia que tiene el hecho de que la oposición del colindante vaya acompañada de algun principio de prueba que la sustente, como, según la R. 3-10-2024, BCNR-131, BOE 13-11, ref. BOE 23616, sería un informe técnico; a lo cual añade la R. 12-9-2024 (BCNR-131, BOE 6-11) que la ausencia de ese principio de prueba no debe conllevar automáticamente la desestimación de las alegaciones. La R. 27-2-2023 (BCNR-111, BOE 20-3) declara que la imprecisión derivada de la descripción puramente literaria que de las fincas afectadas consta en el Registro no impide que, a la vista de los datos obrantes en el expediente y de la oposición del colindante, pueda el registrador oponerse fundadamente a la inscripción de la georreferenciación alternativa aportada. La R. 29-3-2023 (BCNR-112, BOE 18-4), en un caso de inscripción de ampliación de obra nueva, no atiende la oposición de un colindante, pues, razona la Dirección General, no ha quedado acreditado que dicha ampliación invada su finca, pudiendo ocurrir que, como alegaba el promotor del expediente, la ampliación se haya producido por la zona no edificada de la parcela, sin invadir por tanto la del colindante. La R. 22-5-2023 (BCNR-114, BOE 16-6), en un caso de declaración de obra nueva, declara que no es atendible la oposición de un colindante que, aun reconociendo que la georreferenciación aportada por el promotor era correcta, no se correspondía con la realidad física; debiendo el colindante acudir a los tribunales alegando posible construcción en suelo ajeno. La R. 24-5-2023 (BCNR-114, BOE 22-6, ref. BOE 14770) declara justificada la oposición de colindantes basada tanto en planimetría acreditativa de la invasión como en informe de validación catastral con resultado positivo. La R. 23-10-2023 (BCNR-119, BOE 22-11, ref. BOE 23680) declara que el solo hecho de que la controversia esté judicializada es suficiente para confirmar la calificación negativa, sin necesidad de entrar a valor las alegaciones y pruebas aportadas por los colindantes opositores. Judicialmente, en la misma línea: sentencia 22-12-2021 JPI nº 13 Las Palmas de Gran Canaria y 15-3-2022 JPI nº 2 Granada (dictadas en juicios verbales planteados directamente contra calificaciones registrales negativas). La R. 25-5-2023 (BCNR-114, BOE 22-6) declara que, aunque no es imprescindible, sí es conveniente que el colindante que se opone aporte documentación técnica que fundamente su oposición. La R. 21-6-2023 (BCNR-115, BOE 17-7, ref. BOE 16521) y R. 9-7-2024 (BCNR-127, BOE 23-7, ref. BOE 15172) declaran que está justificada la oposición basada en informes técnicos y en el examen del historial registral de la finca (con la base gráfica aportada desaparecen, al integrarse en la finca, una acequia y un camino). La R. 3-7-2023 (BCNR-115, BOE 24-7, ref. BOE 17009) desestima la oposición de colindantes que alegaban que la base gráfica del promotor se apropiaba de una camino usado por los vecinos desde tiempo inmemorial, pero sin acreditar la titularidad de dicho camino ni aportar principio probatorio alguno (se daba además la circunstancia de que durante la tramitación del expediente se había notificado al Ayuntamiento, que no planteó objeción alguna). La R. 28-7-2023 (BCNR-118, BOE 12-10, ref. BOE 21118) destaca la importancia de que el colindante fundamente su oposición en informes técnicos. La R. 2-11-2023 (BCNR-119, BOE 30-11, ref. BOE 20443). la R. 30-11-2023 (BCNR-120, BOE 28-12), la R. 20-2-2024 (BCNR-123, BOE 19-3, ref. BOE 5457), la R. 27-2-2024 (BCNR-123, BOE 20-3), la R. 29-5-2024 (BOE 5-7, ref. BOE 13793), la R. 11-9-2024 (BCNR-131, BOE 5-11, ref. BOE 22904) y la R. 12-9-2024 (BCNR-131, BOE 6-11) declaran que si el registrador, a la vista de las alegaciones presentadas, ha determinado correctamente la existencia de un conflicto latente sobre la delimitación jurídica de la finca, éste no puede resolverse por la vía del art. 199 LH, pues éste tiene la naturaleza de expediente de jurisdicción voluntaria, por lo que se requiere un acuerdo entre las partes en un expediente de deslinde o de conciliación registral, o el correspondiente juicio contradictorio, como se desprende de los arts. 103 bis, 198 y 200 LH. La R. 21-3-2024 (BCNR-124, BOE 16-4, ref. BOE 7547) declara que si existen dudas sobre la inscribibilidad de la representación gráfica, lo procedente es denegarla. La R. 16-5-2024 (BCNR-126, BOE 27-6, ref. BOE 13016) declara que no es atendible objeción del colindante si la controversia por él alegada no resulta de la confrontación entre base gráfica y Registro, sino que resulta de la interpretación del técnico firmante del informe por él aportado para oponerse. Ver ap. 35, 54, 55, 68, 75, 101, 112, 156, 174, 185, 197, 209, 212, 214, 235, 251.

* 96 (R).- Art. 201 LH. Resulta irrelevante que durante la tramitación del expediente haya cambiado el nombre del titular de una de las fincas colindantes,

pues lo relevante, en orden a la exacta delimitación del espacio físico ocupado por la finca, es la representación gráfica georreferenciada de la misma, que necesariamente ha de aportarse. (R. 23-4-2018, BCNR-53, BOE 11-5). Ver ap. 57, 65.

* 97 (R).- Art. 201 LH. Qué ha de entenderse por “colindantes registrales” que hayan de ser notificados en los expedientes sobre rectificación de datos descriptivos de una finca.-

Comienza la Dirección General señalando que, en la actualidad, en el Registro conviven: fincas cuya representación gráfica se encuentra inscrita; fincas cuya base gráfica se encuentra archivada (en cumplimiento de la normativa anterior a la Ley 13/2015: anterior art. 9 LH e Instrucción de la Dirección General de 2-3-2000); y fincas que carecen en absoluto de representación gráfica. Atendida esta situación fáctica, habrá de entenderse por “colindantes registrales”: los que resulten de la representación gráfica inscrita; o los que resulten de la representación gráfica archivada; o los que figuren en la descripción literaria que de la finca conste en el Registro. Por ello, en un caso en que, en un procedimiento del art. 201 LH, alegado por el recurrente que no era necesario notificar a los colindantes que figuraban en la descripción literaria contenida en la certificación emitida por la registrador, al estar desactualizados dichos titulares, la Dirección General no atiende este argumento y confirma la calificación registral. (R. 23-4-2018, BCNR-53, BOE 11-5). Ver ap. 68, 98, 99, 105, 118, 171.

* 98 (R).- Art. 201 LH. Quiénes son los titulares de fincas colindantes que han de ser notificados.-

Lo serán, según los casos, los que resulten de la representación gráfica inscrita; o de la representación gráfica archivada en el Registro; o, a falta de una u otra, los que resulten de la descripción literaria de la finca que conste en el Registro. En cualquiera de estos tres supuestos, es obligación del registrador, al expedir la certificación prevista al inicio del expediente, detallar los titulares colindantes que habrán de ser notificados. (R. 23-4-2018, BCNR-53, BOE 11-5). Doctrina reiterada en R. 30-7-2021 (BCNR-92, BOE 11-8), la cual rechaza el argumento del recurrente de que los titulares de predios colindantes a quienes hay que citar son los actuales, sean o no los titulares registrales, pues este criterio está basado en la R. 4-4-2013, anterior por tanto a la nueva regulación, art. 201 LH, del expediente notarial de rectificación de datos descriptivos introducida por la Ley 13/2015. Ver ap. 68, 97, 99, 105, 118, 171.

* 99 (R).- Art. 201 LH. El “titular catastral” a quien hay que notificar

es el que como tal figure en el Catastro al inicio del procedimiento, no correspondiendo al notario o al registrador hacer suposiciones acerca de quién debiera figurar como tal, por más que existan indicios razonables de la falta de actualización de dicha titularidad catastral. (R. 23-4-2018, BCNR-53, BOE 11-5). Ver ap. 68, 97, 98, 105, 118, 171.

* 100 (C).- Art. 201 LH. No se exige una forma determinada para las alegaciones que puedan plantear los colindantes,

por lo que el notario no puede desatenderlas alegando que no se han presentado por el cauce correcto. En cualquier caso, el acta es calificable por el registrador. (Caso práctico Madrid, BCNR-54, 2018).

* 101 (R).- Art. 199 LH. Oposición de colindante (particular que alega la invasión de un camino público)

que no puede ser tenida en cuenta si la Administración afectada, después de haber sido notificada, no hizo alegación alguna (se daba además la circunstancia de que un Juzgado había declarado el dominio del promotor sobre el citado camino). (R. 5-7-2018, BCNR-55, BOE 19-7). Doctrina reiterada en R. 27-11-2018 (BCNR-60, BOE 22-12). La R. 10-4-2019 (BCNR-64, BOE 30-4), la R. 16-7-2020 (BCNR-80, BOE 5-8, ref. BOE 9213) y la R. 22-7-2021 (BCNR-92, BOE 5-8, ref. BOE 13437) declaran que no está justificada la oposición del registrador basada en la invasión de un camino, si la Administración, después de haber sido notificada, no ha hecho alegación alguna. La R. 23-12-2020 (BCNR-85, BOE 22-1-2021, ref. BOE 936) reitera que, en caso de dudas del registrador sobre invasión de un camino público, resulta esencial la comunicación a la Administración titular del mismo a efectos de que pueda valorar si efectivamente se produce la invasión (doctrina que reitera la R. 18-1-2024, BCNR-122, BOE 23-2). La R. 14-6-2021 (BCNR-91, BOE 7-7) reitera que, en caso de dudas del registrador sobre invasión del dominio público, resulta esencial la comunicación a la Administración titular del mismo a efectos de que pueda valorar si efectivamente se produce la invasión; y que si hay contestación negativa de la Administración, después de haber sido notificada, no puede ser tenida en cuenta la oposición de un colindante, particular, que alegaba la invasión del dominio público. La R. 29-4-2022 (BCNR-101, BOE 16-5) no admite la oposición planteada por una Administración Pública que no era la directamente afectada (el afectado era el Ayuntamiento y la que se opone, la Diputación Provincial), oposición que además carecía de la claridad necesaria y no estaba sustentada en ningún título de propiedad ni planimetría o georreferenciación que acreditase la titularidad pública del terreno cuestionado (ver R. 20-5-201 en el ap. 183). Oposición de colindantes: ver ap. 35, 54, 55, 68, 75, 95, 112, 156, 174, 185, 197, 209, 212, 214, 235, 251. Dominio público: ver ap. 75, 102 bis, 103, 111, 115, 122, 123, 142, 147, 165, 173, 183, 186, 193, 195, 202, 204, 206 bis.

* 102 (R).- Art. 199 LH. Segregación anterior.

No es posible rechazar la inscripción de una representación gráfica, que implica un exceso de cabida, con el solo argumento de que la finca proviene de una segregación anterior, habiéndose practicado con posterioridad modificaciones hipotecarias sobre la finca resto. Para fundamentar el rechazo había que identificar las fincas que puedan determinar que no se está realmente ante un exceso de cabida sino ante un acto traslativo encubierto. (R. 16-7-2018, BCNR-56, BOE 7-8). Ver otros aspectos de esta misma R. en el ap. siguiente. Doctrina reiterada en R. 24-7-2019 (BCNR-69, BOE 25-9), R. 28-11-2019 (BCNR-72, BOE 27-12) y R. 23-12-2020 (BCNR-85, BOE 22-1-2021, ref. BOE 936) que declaran que no puede el registrador basar su objeción en el solo hecho de haberse inscrito una segregación anterior, en primer lugar por no añadir apreciación alguna de las circunstancias del caso concreto, y en segundo lugar porque una afirmación en términos tan absolutos no se corresponde con la doctrina de la Dirección General, que admite las rectificaciones descriptivas, aun existiendo previa segregación inscrita, siempre que se cumplan los requisitos y procedimientos contemplados para ello en la Ley Hipotecaria, y siempre que las rectificaciones pretendidas no impliquen una nueva reordenación de terrenos diferente de la resultante de la modificación hipotecaria anteriormente inscrita. Doctrina reiterada en R. 18-2-2021 (BCNR-87, BOE 10-3, ref. BOE 3738) y R. 29-6-2021 (BCNR-91, BOE 21-7, ref. BOE 12223). La R. 17-10-2019 (BCNR-71, BOE 22-11) confirma la calificación negativa de un exceso basada en la procedencia de la finca de una segregación (de suerte que la finca resto desaparecía como lindero en la nueva descripción de la finca segregada) y en la gran desproporción entre la cabida inscrita y la nueva (de 8.011 m2 a 17.383 m2). Ver ap. 46, 77 bis, 84 bis, 117, 213, 236.

* 102 bis (R).- No puede el registrador oponerse a la inscripción de un exceso de cabida por posible invasión del dominio público si sus sospechas al respecto no se ven refrendadas por la propia Administración, que guarda silencio ante la notificación que aquél le hace.

(R. 16-7-2018, BCNR-56, BOE 7-8). Ver otros aspectos de esta misma R. en el ap. anterior. Doctrina reiterada en R. 23-12-2020 (BCNR-85, BOE 22-1-2021, ref. BOE 940). Por contra, la R. 12-6-2019 (BCNR-67, BOE 9-7) declara que no es óbice para justificar las dudas del registrador el hecho de que la Administración no haya contestado a su comunicación, si, como ocurría en el caso debatido, la eventual invasión del dominio público resultaba evidente, una vez consultada la cartografía catastral y la aplicación informática auxiliar de bases gráficas. La R. 26-11-2019 (BCNR-72, BOE 27-12) y la R. 26-7-2023 (BCNR-117, BOE 28-9) dicen que está justificada la negativa del registrador a inscribir basándose en la oposición de una Administración Pública, que alegaba, en base a documentación obrante en la propia Administración y a visita de campo, la invasión del dominio público. Ver ap. 75, 101, 103, 111, 115, 122, 123, 142, 147, 165, 173, 183, 186, 193, 195, 202, 204, 206 bis.

* 103 (R).- Art. 199 LH. Dudas del registrador sobre si la representación gráfica a inscribir supone invasión del dominio público.-

Si el registrador expresa sus dudas al inicio del procedimiento, pero en ese momento no ha habido un pronunciamiento de la Administración, lo que debe hacerse es seguir adelante con el procedimiento, requiriendo la intervención en éste de la Administración, para, una vez concluido, y a la vista de lo actuado, calificar la existencia o no de la invasión. (R. 20-7-2018, BCNR-56, BOE 7-8). Doctrina reiterada en R. 31-7-2020 (BCNR-81, BOE 28-9, ref. BOE 11315) y R. 8-10-2020 (BCNR-82, BOE 23-10). La R. 4-7-2019 (BCNR-67, BOE 27-7) confirma la calificación del registrador en un caso de inscripción de exceso de cabida en el marco del art. 199 LH en que el registrador, a la vista de sus dudas acerca de la posible invasión de un cauce público, había notificado a la Confederación Hidrográfica, la cual, aun reconociendo que el cauce no estaba deslindado, emitió informe oponiéndose a la inscripción del exceso, por invasión del dominio público. Con doctrina idéntica a la de esta última R.: R. 6-7-2022 (BCNR-106, BOE 12-10), en un caso en que el propio recurrente reconocía en su escrito la invasión del dominio público, solicitando que se inscribiera su base gráfica con afección parcial a dicho dominio público. Ver ap. 75, 101, 102 bis, 111, 115, 122, 123, 142, 147, 165, 173, 183, 186, 193, 195, 202, 204, 206 bis.

* 104 (S).- No es el juicio verbal el procedimiento adecuado para cuestionar la calificación registral de no inscribir un exceso de cabida (declarado en acta notarial),

si el registrador ha detallado de manera suficiente y razonada su negativa a inscribir. Ello no obsta para que, conforme al último párrafo del art 198 LH, se tramite el correspondiente juicio declarativo con intervención de todos los afectados. (Sentencia 8-3-2016 JPI nº 8 Oviedo, dictada en juicio verbal planteado directamente contra calificación registral negativa) (Sentencia 20-4-2018 JPI nº 6 Alicante, dictada en juicio verbal planteado directamente contra calificación registral negativa).

* 105 (R).- Art. 201 LH. La citación a colindantes constituye un trámite esencial, y por tanto ha de acreditarse la forma en que se ha practicado la notificación.

(R. 19-7-2018, BCNR-56, BOE 7-8). Doctrina reiterada en R. 8-10-2018 (BCNR-58, BOE 30-10). Ver ap. 68, 97, 98, 99, 118, 171. Ver ap. 132.

* 106 (R).- Obra nueva. Razones por las cuales el art. 202 LH exige su georreferenciación.-

Entre las razones por las cuales la Ley 13/2015 ha impuesto la georreferenciación de la porción de superficie ocupada por cualquier edificación o instalación que se pretenda inscribir en el Registro de la Propiedad se encuentran: por una parte, permitir que el registrador pueda apreciar si la edificación o instalación se encuentra plenamente incluida, sin extralimitaciones, dentro de la finca registral del declarante de tal edificación; por otra parte, que se pueda calificar en qué medida tal superficie ocupada pudiera afectar o ser afectada por zonas de dominio público, o por servidumbres públicas, o cuál sea la precisa calificación y clasificación urbanística del suelo que ocupa, determinante, por ejemplo, del plazo de prescripción (o de la ausencia de tal plazo) de la potestad de restablecimiento de la legalidad urbanística; y, en fin, permitir que, cuando el registrador efectúe las pertinentes comunicaciones a las distintas Administraciones (Ayuntamiento, Comunidad Autónoma, Catastro…) se incluya esa información tan relevante para todas éllas, como es la concreta georreferenciación de la superficie ocupada por la edificación o instalación. Así, constando al registrador, por los medios de calificación de que dispone, la concreta ubicación geográfica de una edificación o de la finca en la que ésta se ubica, determinante de un particular régimen jurídico aplicable (en el caso debatido, la ordenación territorial y urbanística) no cabe sino afirmar la procedencia de suspender la inscripción de declaraciones de obra nueva efectuadas por la vía del art. 28.4 LS (es decir, por antigüedad), cuando así resulte de dicha normativa, siempre que el registrador, de forma motivada, lo justifique en alguno de los presupuestos que previene el citado artículo (afectación a suelo demanial, servidumbre de uso público o suelo de especial protección, determinante de la imprescriptibilidad de la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística). En cualquier caso, las dudas que pueda tener el registrador sobre la existencia de tal afección (dudas que siempre ha de justificar) deberán solventarse mediante la resolución de la Administración competente que aclare la situación urbanística de la edificación. (R. 31-7-2018, BCNR-57, BOE 14-9).

* 107 (R).- Agregación.

No existe correspondencia entre la descripción literaria de la finca resultante (de 7.984 m2) y las certificaciones catastrales aportadas (de las que resulta una cabida de 17.383 m2), de suerte que no es posible incorporar la representación gráfica sin la previa tramitación del correspondiente procedimiento rectificativo (arts. 9.b, 199 y 201 LH). La R. 2-1-2020 (BCNR-81, BOE 23-9, ref. BOE 11090) declara que la apreciación, conforme a los arts. 9 y 10 LH, de la correspondencia entre una finca registral y una o varias fincas catastrales es competencia y responsabilidad exclusiva del registrador (por ello no puede exigir el registrador que dicha correspondencia se acredite con un certificado municipal). (R. 1-8-2018, BCNR-57, BOE 19-9).

* 108 (R).- Art. 199 LH. La principal finalidad del procedimiento regulado en este precepto es la tutela de los eventuales derechos de titulares de fincas colindantes

(siempre que éstos se vean afectados por la representación gráfica que se pretende inscribir), de tal modo que carece de sentido generalizar sus garantías cuando de la calificación registral de la representación gráfica no resulte afectado colindante alguno. De ahí que del tenor del art. 9 LH se deduzca la posibilidad de inscripción de representación gráfica sin tramitación previa del procedimiento del art. 199 LH en los supuestos en los que no existan diferencias superficiales, o éstas no excedan del 10% de la cabida inscrita, y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación de las colindantes. (R. 27-9-2018, BCNR-58, BOE 16-10) (R. 27-11-2018, BCNR-60, BOE 22-12) (R. 4-1-2019, BCNR-62, BOE 5-2) (R. 18-2-2019, BCNR-63, BOE 13-3) (R. 24-7-2019, BCNR-69, BOE 25-9) (R. 31-7-2020, BCNR-81, BOE 28-9, ref. BOE 11314). Ver ap. 11 bis.

* 109 (T).- “Las repercusiones geográficas de los principios hipotecarios tras la Ley 13/2015, de 24 de junio”. Pedro Fandos Pons.

(I: “la vertiente geográfica del principio de rogación”, en RCDI-768, 2018) (II: “el principio de legalidad”, en RCDI-773, 2019) (III: “el principio de inscripción gráfica”, en RCDI-777, 2020) (IV: “el principio de especialidad registral gráfica”, en RCDI-781, 2020) (V: “el principio de tracto sucesivo registral gráfico”, en RCDI-784, 2021) (VI: principios consecuencia de la inscripción: la oponibilidad y la prioridad registral gráfica, en RCDI-788, 2021) (VII: principios consecuencia de la inscripción: la fe pública registral gráfica, en RCDI-794, 2022).

* 110 (R).- Art. 201 LH. Las objeciones del registrador (expuestas al expedir la certificación)

fundadas, de un lado, en la gran desproporción entre la cabida inscrita y la que ahora se pretende registrar, y de otro en el cambio de linderos, si bien están justificadas, no pueden por sí solas llevar al notario al cierre del expediente. Es el propio notario quien, a la vista de tales objeciones, deberá decidir si, a su juicio, existe la posibilidad de disipar las dudas del registrador practicando las diligencias oportunas, o, caso de no existir tal posibilidad, resolver que lo procedente es concluir el expediente, si a su juicio su continuación es estéril y supone trámites y costes innecesarios (art. 203.1 LH). Si fuera este último el caso, recuerda la Dirección General que, con arreglo al art. 198 LH, puede acudirse al juicio declarativo que corresponda para acreditar la rectificación descriptiva. (R. 8-11-2018, BCNR-59, BOE 29-11). La R. 17-6-2020 (BCNR-80, BOE 3-8, ref. BOE 9062), en un caso de expediente notarial del art. 201 LH, se plantea el supuesto de rectificación de cabida de finca inscrita, desde su inmatriculación en 2003, con una cabida de 3.866 m2, resultando del expediente una cabida de 5.897 m2, objetando el registrador que la diferencia de cabida, unida a las alteraciones catastrales efectuadas en la finca después de su inmatriculación (momento en el que se aportó una certificación catastral totalmente coincidente con la finca que se inmatriculó), inducían a pesar que había existido una serie de operaciones de modificación de entidades hipotecarias (segregaciones, agrupaciones…) que no han tenido acceso al Registro; declarando la Dirección General que, si bien en principio no puede el registrador rechazar la inscripción por el solo hecho de la desproporción existente entre la cabida inscrita y la que se pretende inscribir, sí puede hacerlo si, habiéndose advertido en la certificación la existencia de las alteraciones catastrales antedichas, y resultando de éstas que ha existido una alteración del perímetro, forma y superficie de la finca inscrita, en el acta notarial no consta que se hayan llevado a cabo por parte del notario pruebas, diligencias o averiguaciones que tuvieran por objetivo disipar las dudas expuestas por el registrador al tiempo de expedir la certificación; antes al contrario, en el acta lo único que consta es que se han seguido los trámites de notificación previstos legalmente. La R. 16-7-2020 (BCNR-80, BOE 5-8, ref. BOE 9212) declara que no puede el registrador objetar dudas basadas exclusivamente en la entidad del exceso y en la alteración de linderos fijos, sin añadir ninguna circunstancia adicional que acredite la existencia de un negocio traslativo encubierto, y que tampoco puede objetar la no aportación de representación gráfica catastral (se había aportado una alternativa), desde el momento en que en los procedimientos de los arts. 199 y 201 LH, según resulta de los mismos y de los arts. 9 y 10 LH, resulta claramente que puede acceder al Registro una rectificación de descripción aun cuando no se disponga de una representación gráfica catastral, de suerte que, salvo los supuestos de inmatriculación, no es defecto que impida la inscripción la aportación de una representación gráfica alternativa, al contemplarse expresamente tal posibilidad en los arts. antes citados. La R. 15-3-2022 (BCNR-100, BOE 4-4, ref. BOE 5418) declara que cabe la inscripción de una georreferenciación acreditada en expediente del art. 201 LH, si las dudas del registrador no están adecuadamente fundadas. Ver ap. 11 bis, 16, 27, 34, 42, 43, 45, 46, 53, 58, 63, 64, 71, 77 bis, 89 bis, 117, 121, 124, 125, 133, 150, 157. Ver ap. 163.

* 111 (R).- Art. 199 LH. Negativa del registrador a iniciar su tramitación por posible invasión del dominio público.

No es al inicio del procedimiento, sino una vez concluido este, y a la vista de la intervención que en el mismo haya tenido la Administración supuestamente afectada, cuando el registrador puede denegar la inscripción si, a la vista de todo lo actuado, mantiene fundadas dudas de que la rectificación pretendida implica la invasión del domino público. (R. 18-10-2018, BCNR-60, BOE 3-12). Doctrina reiterada en R. 31-7-2020 (BCNR-81, BOE 28-9, ref. BOE 11315) y R. 8-10-2020 (BCNR-82, BOE 23-10). La R. 28-11-2019 (BCNR-72, BOE 27-12) y la R. 25-4-2024 (BCNR-125, BOE 17-5) declaran que el mero indicio o sospecha del registrador acerca de la invasión del dominio público no puede ser determinante para impedir la inscripción si la Administración no ha tenido la oportunidad de pronunciarse en el expediente correspondiente. Ver ap. 75, 101, 102 bis, 103, 115, 122, 123, 142, 147, 165, 173, 183, 186, 193, 195, 202, 204. Ver ap. 21, 56, 87, 202, 204, 206 bis.

* 112 (R).- Oposición de colindante a la inscripción de una representación gráfica georreferenciada.

Si bien sería conveniente que la oposición fuera acompañada de un principio de prueba (por ej., una representación gráfica georreferenciada de la propia finca del opositor) lo cierto es que no hay norma alguna que así lo exija, por lo que la oposición, en principio, ha de ser admitida, con independencia de que, a la vista de las alegaciones planteadas, el registrador la considere o no fundada. (R. 27-11-2018, BCNR-60, BOE 22-12). La R. 30-1-2019 (BCNR-62, BOE 22-2) declara que no es motivo suficiente para rechazar la inscripción de la representación gráfica georreferenciada el hecho de que el colindante se limite a alegar que su finca vería con ello disminuida su cabida, si tal afirmación no aparece respaldada por informe técnico o prueba documental que, sin ser en sí misma exigible, pudiera servir de soporte a las alegaciones efectuadas, acreditando la efectiva ubicación y eventual invasión de la finca (es más: en el caso debatido, de los documentos obrantes en el expediente resultaba que la finca del colindante no veía disminuida su cabida). La R. 30-10-2019 (BCNR-71, BOE 27-11), en un caso de inscripción, al amparo del art. 199 LH, de representación gráfica catastral que implicaba la inscripción de un exceso de cabida respecto de finca procedente de una concentración parcelaria, no atiende la oposición de un colindante basada en un conflicto judicial relativo a una controversia (paso y derechos de riego) ajena a la representación gráfica de la finca, declarando que tal oposición no puede entenderse como suficiente para destruir la presunción de veracidad de la que goza la cartografía catastral, y que no es razonable entender que la mera oposición que no esté debidamente fundamentada, con aportación de prueba escrita, pueda hacer derivar el procedimiento a la jurisdicción contenciosa. La R. 1-12-2021 (BCNR-96, BOE 22-12, ref. BOE 21179) declara que no es motivo suficiente para rechazar la inscripción el hecho de que el colindante se limite a objetar la invasión de su finca, pero sin aportar documentación alguna; y sin que el registrador haya fundamentado su apreciación de que dicha objeción tiene entidad suficiente como para impedir la inscripción. La R. 23-2-2023 (BCNR-111, BOE 15-3) y la R. 4-9-2023 (BCNR-118, BOE 25-10) destacan la suma importancia que tiene el hecho de que la oposición del colindante vaya acompañada de alguna prueba que la sustente. La R. 26-4-2024 (BCNR-125, BOE 17-5, ref. BOE 9967) destaca que si bien es conveniente que la oposición del colindante vaya acompañada de algún principio de prueba, ello no significa que la ausencia del mismo deba conllevar la desestimación de las alegaciones, pues siempre podrá el registrador acudir a la aplicación informática auxiliar para el tratamiento de base gráficas. Ver ap. 35, 54, 55, 68, 75, 95, 101, 156, 174, 185, 197, 209, 212, 214, 235, 251.

* 113 (R).- Obra nueva.

No es inscribible si, respecto de la edificación, no existe correspondencia entre la superficie de parcela que ocupa, según la descripción literaria que se hace en el título inscribible (64,96 m2), y la superficie que resulta de las coordenadas georreferenciadas reseñadas en el plano que se aporta (101,46 m2). Razona la Dirección General que este hecho impide determinar la ubicación gráfica concreta de la superficie reseñada en el título. (R. 2-1-2019, BCNR-62, BOE 5-2). La R. 16-5-2019 (BCNR-66, BOE 13-6) declara que no es inscribible una obra nueva de la que se aportan las coordenadas (sobre finca inscrita con una superficie de 1.220 m2, pero que según Catastro y el plano técnico incorporado tiene 1.029 m2), ya que del plano aportado no se deduce la efectiva correspondencia entre la parcela en él reflejada y la que figura en el Registro (no georreferenciada), apreciándose una diferencia de cabida superior al 10%. Doctrina reiterada en R. 13-9-2021 (BCNR-94, BOE 18-10). En la misma línea: sentencia 4-9-2023 JPI nº 5 Santa Cruz de Tenerife, dictada en juicio verbal planteado directamente contra calificación registral negativa. Ver ap. 19, 70, 73, 78, 182.

* 114 (R).- Obra nueva que ocupa la totalidad de la parcela o que se ubica en los límites de ésta. Georreferenciación de la parcela.-

Declara la Dirección General que, en principio, además de la georreferenciación de la edificación, también es necesaria la de la parcela. La razón de esta exigencia, argumenta la Dirección General, es que, para poder inscribir una obra nueva, el primer presupuesto, y requisito conceptual, es, obviamente, que la edificación esté efectivamente ubicada en su integridad dentro de la parcela y no se extralimite de ella. Y para calificar tal extremo, sigue diciendo, no basta con una simple comparación aritmética entre la superficie de la edificación y la de la parcela, sino que es precisa una comparación geométrica espacial que precise dónde está exactamente ubicada la edificación y que la ponga en relación con la delimitación geográfica de la parcela. Ahora bien, advierte que para que el registrador pueda exigir que se le aporte la georreferenciación de la parcela (e incluso exigir la tramitación del procedimiento de rectificación de datos descriptivos previsto en el art. 199 LH), es preciso: primero, que tenga dudas acerca de la exacta ubicación de la edificación, en cuanto a si podría invadir fincas vecinas; y segundo, y dado que su juicio sobre este particular no puede ser arbitrario ni discrecional, habrá de motivar y fundamentar tales dudas; de lo contrario, es decir, si no ha justificado sus dudas y se ha limitado a pedir la georreferenciación de la parcela, su calificación negativa no puede mantenerse. En el caso debatido (edificación que ocupa la totalidad de la parcela) considera la Dirección que está justificada la exigencia del registrador de que se georreferencie la parcela, pues: la circunstancia de ubicarse la edificación en los límites de la parcela, o incluso como en el caso debatido ocupando la totalidad de esta, es relevante a la hora de determinar si la edificación puede extralimitarse de la finca registral desde el punto de vista espacial o geométrico; amén de ello, con la georreferenciación de la edificación, en un caso como el presente, quedaría georreferenciada la parcela, y en consecuencia las fincas colindantes, con riesgo de que dicha georreferenciación se realizase sin intervención alguna de los titulares de esas fincas colindantes (tal y como prevén los arts. 9.b y 199 LH); y en fin, esa, siquiera indirecta, georreferenciación de la parcela extendería a esta los efectos del principio registral de legitimación en cuanto a la ubicación y delimitación geográfica resultante de la inscripción de la representación gráfica inscrita, siendo así que esa indirecta georreferenciación de la parcela no pasaría de ser una mención, proscrita por la legislación hipotecaria (arts. 29 y 98.LH y 51-7 RH), y a la que por tanto en ningún caso le serían de aplicación los efectos protectores del referido principio registral. Ahora bien, no estima la Dirección General que, en el caso debatido, sea necesario, como entendía el registrador, acudir al procedimiento del art. 199 LH para georreferenciar la parcela, por no concurrir la circunstancia de riesgo para titulares de fincas colindantes; sin perjuicio de (art. 9.b) notificar a estos el hecho de haberse inscrito la georreferenciación. (R. 4-1-2019, BCNR-62, BOE 5-2). Doctrina reiterada, a modo de obiter dicta, en R. 23-4-2019 (BCNR-65, BOE 13-5), R. 12-6-2019 (BCNR-67, BOE 9-7), R. 20-1-2020 (BCNR-78, BOE 18-6), R. 4-3-2020 (BCNR-79, BOE 3-7), R. 15-9-2020 (BCNR-82, BOE 7-10, ref. BOE 11914), R. 26-11-2020 (BCNR-84, BOE 10-12, ref. BOE 15922), R. 10-12-2020 (BCNR-84, BOE 28-12, ref. BOE 17071), R. 26-2-2021 (BOE 22-4), R. 24-3-2021 (BCNR-88, BOE 29-4), R. 21-7-2021 (BCNR-92, BOE 5-8, ref. BOE 13431), R. 2-9-2021 (BCNR-94, BOE 14-10), R. 29-9-2021 (BCNR-94, BOE 28-10), R. 8-11-2021 (BCNR-95, BOE 23-11), R. 10-11-2021 (BCNR-95, BOE 23-11) y R. 12-7-2022 (BCNR-104, BOE 2-8, ref. BOE 13034). Ver ap. 9, 10, 13, 20, 29, 30, 37, 38, 40, 62, 69, 92, 120, 129, 134, 180, 192.

* 115 (R).- Georreferenciación de parcela colindante con monte no incluido en el Catálogo de Montes de Utilidad Pública.

Inadmisibilidad, al existir escrito de oposición por parte del organismo autonómico competente, por posible invasión del dominio público.- Razona la Dirección General que no obsta a la inadmisibilidad el hecho de que el monte no esté incluido en el Catálogo, pues este tiene un alcance meramente administrativo, que no prejuzga ninguna cuestión de propiedad (art. 18 de la Ley de Montes); amén de que de la normativa aplicable no resulta que la inclusión en el Catálogo tenga carácter determinante de la atribución al monte de la cualidad de monte de dominio público, pudiendo existir supuestos en los que el monte esté pendiente de ser incluido en el Catálogo. (R. 14-1-2019, BCNR-62, BOE 6-2). Ver otros aspectos de esta misma R. en el ap. siguiente. Ver ap. 75, 101, 102 bis, 103, 111, 122, 123, 142, 147, 165, 173, 183, 186, 193, 195, 202, 204, 206 bis.

* 116 (R).- Arts. 199 y 201 LH. Síntesis de la doctrina de la Dirección General sobre inscripción de representación gráfica georreferenciada.-

Es reiterada y consolidada la siguiente doctrina: a) el registrador ha de calificar la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse: a que la representación gráfica aportada coincida en todo o en parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, o a que se invadan fincas colindantes inmatriculadas, o a que se encubra un negocio traslativo u operación de modificación hipotecaria (doctrina que reiteran la R. 6-7-2023, BCNR-115, BOE 26-7, ref. BOE 17223, y la R. 25-7-2023, BCNR-117, BOE 27-9, ref. BOE 20141); b) el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas de que disponga (doctrina que reiteran la R. 1-12-2021, BCNR-96, BOE 22-12, la R. 10-1-2023, BCNR-110, BOE 9-2, ref. BOE 3462, la R. 17-1-2023, BCNR-110, BOE 14-2, ref. BOE 3940, la R. 3-7-2023, BCNR-115, BOE 24-7, ref. BOE 17011, la R. 6-7-2023, BCNR-115, BOE 26-7, ref. BOE 17223, la R. 15-12-2023, BCNR-121, BOE 18-1-2024, ref. BOE 961, la R. 23-5-2024, BOE 3-7, ref. BOE 13535, la R. 3-10-2024, BCNR-131, BOE 13-11, ref. BOE 23616, la R. 10-10-2024, BCNR-131, BOE 15-11, ref. BOE 23842, y la R. 13-11-2024, BCNR-132, BOE 5-12); c) dado que con anterioridad a la Ley 13/2015 se permitía el acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica ahora aportada con otras fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha Ley. Ver ap. 175. d) el registrador, a la vista de las alegaciones eventualmente presentadas, debe decidir motivadamente según su prudente criterio, sin que la sola formulación de oposición por alguno de los interesados tenga la virtualidad de convertir en contencioso el expediente o de impedir que continúe su tramitación (en el mismo sentido, R. 16-5-2024, BCNR-126, BOE 27-6, ref. BOE 13015, R. 16-5-2024, BCNR-126, BOE 27-6, ref. BOE 13016, R. 9-7-2024, BCNR-127, BOE 23-7, ref. BOE 15174, R. 10-7-2024, BCNR-130, BOE 9-10. ref. BOE 20521, R. 3-10-2024, BCNR-131, BOE 13-11, ref. BOE 23616 y R. 10-10-2024, BCNR-131, BOE 15-11, ref. BOE 23840); e) el juicio de identidad de finca que en su caso formule el registrador habrá de ser motivado, y fundado en criterios objetivos y razonados. (R. 14-1-2019, BCNR-62, BOE 6-2) (R. 18-2-2019, BCNR-63, BOE 13-3) (R. 5-3-2019, BCNR-63, BOE 28-3) (R. 20-3-2019, BCNR-64, BOE 9-4) (R. 14-5-2019, BCNR-66, BOE 7-6) (R. 22-5-2019, BCNR-66, BOE 10-6) (R. 5-6-2019, BCNR-66, BOE 24-6) (R. 12-6-2019, BCNR-67, BOE 9-7) (R. 19-6-2019, BCNR-67, BOE 17-7) (R. 24-7-2019, BCNR-69, BOE 25-9) (R. 6-8-2019, BCNR-70, BOE 22-10) (R. 5-9-2019, BCNR-71, BOE 4-11) (R. 16-9-2019, BCNR-71, BOE 7-11) (R. 18-9-2019, BCNR-71, BOE 8-11) (R. 26-9-2019, BCNR-71, BOE 13-11) (R. 24-10-2019, BCNR-71, BOE 22-11) (R. 30-10-2019, BCNR-71, BOE 27-11) (R. 14-11-2019, BCNR-72, BOE 3-12) (R. 20-11-2019, BCNR-72, BOE 10-12) (R. 28-11-2019, BCNR-72, BOE 27-12) (R. 4-12-2019, BCNR-73, BOE 21-1-2020) (R. 3-1-2020, BOE 23-9) (R. 15-1-2020, BCNR-78, BOE 18-6) (R. 17-1-2020, BCNR-78, BOE 18-6) (R. 21-1-2020, BCNR-78, BOE 18-6, ref. BOE 6375) (R. 21-1-2020, BCNR-78, BOE 18-6, ref. BOE 6376) (R. 11-2-2020, BCNR-78, BOE 24-6) (R. 18-2-2020, BCNR-79, BOE 2-7) (R. 10-8-2020, BCNR-81, BOE 28-9, ref. BOE 11320) (R. 16-9-2020, BCNR-82, BOE 7-10) (R. 21-9-2020, BCNR-82, BOE 9-10) (R. 24-9-2020, BCNR-82, BOE 9-10) (R. 30-9-2020, BCNR-82, BOE 14-10) (R. 8-10-2020, BCNR-83, BCNR-82, BOE 23-10) (R. 20-10-2020, BCNR-83, BOE 4-11) (R. 30-10-2020, BCNR-83, BOE 23-11, ref. BOE 14748) (R. 30-10-2020, BOE 23-11, ref. BOE 14750) (R. 26-11-2020, BCNR-84, BOE 10-12, ref. BOE 15922) (R. 10-12-2020, BCNR-84, BOE 28-12, ref. BOE 17071) (R. 11-12-2020, BCNR-84, BOE 28-12, ref. BOE 17074) (R. 1-2-2021, BCNR-86, BOE 18-2) (R. 18-2-2021, BCNR-87, BOE 10-3, ref. BOE 3739) (R. 23-2-2021, BCNR-88, BOE 22-4) (R. 20-5-2021, BCNR-90, BOE 4-6) (R. 7-6-2021, BCNR-90, BOE 29-6, ref. BOE 10788) (R. 14-6-2021, BCNR-91, BOE 7-7) (R. 14-7-2021, BCNR-91, BOE 29-7, ref. BOE 12740) (R. 21-7-2021, BCNR-92, BOE 5-8, ref. BOE 13429) (R. 22-7-2021, BCNR-92, BOE 5-8, ref. BOE 13436) (R. 5-10-2021, BCNR-95, BOE 3-11) (R. 2-11-2021, BCNR-95, BOE 25-11, ref. BOE 19442) (R. 4-11-2021, BCNR-95, BOE 26-11, ref. BOE 19577) (R. 22-11-2021, BCNR-96, BOE 9-12) (R. 29-11-2021, BCNR-96, BOE 17-12) (R. 2-12-2021, BCNR-96, BOE 22-12) (R. 13-12-2021, BCNR-96, BOE 29-12) (R. 22-12-2021, BCNR-97, BOE 4-1-2022, ref. BOE 182) (R. 22-12-2021, BCNR-97, BOE 4-1-2022, ref. BOE 184) (R. 23-12-2021, BCNR-97, BOE 4-1-2022, ref. BOE 191) (R. 12-1-2022, BCNR-98, BOE 14-2) (R. 23-2-2022, BCNR-99, BOE 14-3) (R. 1-3-2022, BCNR-99, BOE 24-3, ref. BOE 4690) (R. 1-3-2022, BCNR-99, BOE 24-3, ref. BOE 4691) (R. 15-3-2022, BCNR-100, BOE 4-4, ref. BOE 5418) (R. 4-4-2022, BCNR-100, BOE 25-4, ref. BOE 6649) (R. 4-4-2022, BCNR-100, BOE 25-4, ref. BOE 6650) (R. 5-4-2022, BCNR-100, BOE 25-4, ref. BOE 6653) (R. 26-4-2022, BCNR-101, BOE 16-5, ref. BOE 8005) (R. 29-4-2022, BCNR-101, BOE 16-5) (R. 10-5-2022, BCNR-102, BOE 1-6, ref. BOE 8992) (R. 12-5-2022, BCNR-102, BOE 1-6, ref. BOE 8997) (R. 1-6-2022, BCNR-102, BOE 29-6) (R. 10-6-2022, BCNR-103, BOE 6-7) (R. 20-5-2022, BCNR-103, BOE 26-7) (R. 30-5-2022, BCNR-103, BOE 26-7) (R. 11-7-2022, BCNR-104, BOE 2-8, ref. BOE 13028) (R. 12-7-2022, BCNR-104, BOE 2-8, ref. BOE 13034) (R. 13-7-2022, BCNR-104, BOE 2-8) (R. 14-7-2022, BCNR-104, BOE 2-8) (R. 18-7-2022, BCNR-104, BOE 4-8) (R. 19-7-2022, BCNR-104, BOE 4-8) (R. 20-7-2022, BCNR-104, BOE 4-8, ref. BOE 13151) (R. 28-7-2022, BCNR-104, BOE 9-8, ref. BOE 13437) (R. 6-9-2022, BCNR-106, BOE 14-10) (R. 21-9-2022, BCNR-106, BOE 21-10, ref. BOE 17232) (R. 11-10-2022, BCNR-107, BOE 11-11, ref. BOE 18524) (R. 11-10-2022, BCNR-107, BOE 11-11, ref. BOE 18525) (R. 20-10-2022, BCNR-107, BOE 15-11, ref. BOE 18785) (R. 28-10-2022, BCNR-107, BOE 23-11) (R. 8-11-2022, BCNR-108, BOE 2-12) (R. 10-11-2022, BCNR-108, BOE 5-12) (R. 16-11-2022, BCNR-108, BOE 5-12) (R. 21-11-2022, BCNR-108, BOE 12-12) (R. 23-11-2022, BCNR-108, BOE 12-12) (R. 24-11-2022, BCNR-108, BOE 12-12, ref. BOE 20995) (R. 1-12-2022, BCNR-108, BOE 20-12) (R. 17-1-2023, BCNR-110, BOE 14-2, ref. BOE 3940) (R. 24-1-2023, BCNR-110, BOE 14, ref. BOE 3954) (R. 25-1-2023, BCNR-110, BOE 14, ref. BOE 3959) (R. 30-1-2023, BCNR-110, BOE 20-2) (R. 2-2-2023, BCNR-111, BOE 3-3) (R. 20-2-2023, BCNR-111, BOE 15-3) (R. 22-2-2023, BCNR-111, BOE 15-3, ref. BOE 6850) (R. 23-2-2023, BCNR-111, BOE 15-3) (R. 8-3-2023, BCNR-111, BOE 27-3, ref. BOE 7839) (R. 14-3-2023, BCNR-111, BOE 31-3, ref. BOE 8161) (R. 30-3-2023, BCNR-112, BOE 18-4) (R. 27-4-2023, BCNR-113, BOE 15-5) (R. 22-5-2023, BCNR-114, BOE 16-6) (R. 24-5-2023, BCNR-114, BOE 22-6, ref. BOE 14770) (R. 24-5-2023, BCNR-114, BOE 22-6, ref. BOE 14771) (R. 25-5-2023, BCNR-114, BOE 22-6) (R. 1-6-2023, BCNR-114, BOE 29-6, ref. BOE 15163) (R. 2-6-2023, BCNR-114, BOE 29-6) (R. 6-6-2023, BCNR-114, BOE 29-6) (R. 15-6-2023, BCNR-115, BOE 10-7) (R. 21-6-2023, BCNR-115, BOE 17-7, ref. BOE 16521) (R. 3-7-2023, BCNR-115, BOE 24-7, ref. BOE 17009) (R. 3-7-2023, BCNR-115, BOE 24-7, ref. BOE 17010) (R. 6-7-2023, BCNR-115, BOE 26-7, ref. BOE 17221) (R. 7-7-2023, BCNR-115, BOE 26-7) (R. 11-7-2023, BCNR-115, BOE 28-7) (R. 12-7-2023, BCNR-115, BOE 28-7, ref. BOE 17412) (R. 28-7-2023, BCNR-118, BOE 12-10, ref. BOE 21118) (R. 28-7-2023, BCNR-118, BOE 12-10, ref. BOE 21120) (R. 4-9-2023, BCNR-118, BOE 25-10) (R. 25-9-2023, BCNR-119, BOE 1-11, ref. BOE 22344) (R. 3-10-2023, BCNR-119, BOE 2-11, ref. BOE 22457) (R. 2-11-2023, BCNR-119, BOE 30-11, ref. BOE 24443) (R. 2-11-2023, BCNR-119, BOE 30-11, ref. BOE 24444) (R. 7-11-2023, BCNR-119, BOE 30-11) (R. 29-11-2023, BCNR-120, BOE 28-12, ref. BOE 26564) (R. 30-11-2023, BCNR-120, BOE 28-12) (R. 5-12-2023, BCNR-120, BOE 27-12, ref. BOE 26415; comentario crítico de Joaquín Delgado Ramos en regispro.es) (R. 15-12-2023, BCNR-121, BOE 18-1-2024, ref. BOE 959) (R. 15-12-2023, BCNR-121, BOE 18-1-2024, ref. BOE 961) (R. 11-1-2024, BCNR-122, BOE 19-2) (R. 17-1-2024, BCNR-122, BOE 23-2) (R. 30-1-2024, BCNR-123, BOE 8-3, ref. BOE 4579) (R. 31-1-2024, BCNR-123, BOE 8-3, ref. BOE 4583) (R. 28-2-2024, BCNR-123, BOE 20-3) (R. 21-3-2024, BCNR-124, BOE 16-4, ref. BOE 7547) (R. 22-3-2024, BCNR-124, BOE 16-4, ref. BOE 7553) (R. 26-3-2024, BCNR-124, BOE 17-4, ref. BOE 7667) (R. 10-4-2024, BCNR-124, BOE 26-4) (R. 11-4-2024, BCNR-124, BOE 26-4) (R. 26-4-2024, BCNR-125, BOE 17-5, ref. BOE 9967) (R. 16-5-2024, BCNR-126, BOE 27-6, ref. BOE 13012) (R. 29-5-2024, BOE 5-7, ref. BOE 13792) (R. 29-5-2024, BOE 5-7, ref. BOE 13793) (R. 29-5-2024, BOE 5-7, ref. BOE 13794) (R. 30-5-2024, BOE 5-7, ref. BOE 13798) (R. 9-7-2024, BCNR-127, BOE 23-7, ref. BOE 15172) (R. 10-7-2024, BCNR-127, BOE 24-7, ref. BOE 15312) (R. 10-7-2024, BCNR-127, BOE 24-7, ref. BOE 15315) (R. 23-7-2024, BCNR-130, BOE 9-10, ref. BOE 20535) (R. 24-7-2024, BCNR-130, BOE 9-10, ref. BOE 20540) (R. 24-7-2024, BCNR-130, BOE 9-10, ref. BOE 20545) (R. 24-7-2024, BCNR-130, BOE 9-10, ref. BOE 20546) (R. 31-7-2024, BCNR-130, BOE 23-10, ref. BOE 21779) (R. 9-9-2024, BCNR-131, BOE 6-11) (R. 12-9-2024, BCNR-131, BOE 5-11, ref. BOE 22907) (R. 12-9-2024, BCNR-131, BOE 6-11, ref. BOE 23020) (R. 24-9-2024, BCNR-131, BOE 7-11, ref. BOE 23142) (R. 25-9-2024, BCNR-131, BOE 7-11, ref. BOE 23147) (R. 16-10-2024, BCNR-131, BOE 21-11, ref. BOE 24301) (R. 16-10-2024, BCNR-131, BOE 21-11, ref. BOE 24302) (R. 13-11-2024, BCNR-132, BOE 5-12) (R. 29-11-2024, BOE 25-12).

* 117 (R).- Art. 201 LH. Están justificadas las objeciones del registrador (expuestas al expedir la certificación) si están fundadas

en: la gran desproporción entre la cabida inscrita y la que ahora se pretende registrar; la desaparición de un lindero fijo de la descripción de la finca; la procedencia de la finca de la parcelación de otra mayor; el cotejo con la descripción de los linderos de las demás fincas colindantes procedentes de la misma parcelación; y, en fin, el análisis de los historiales administrativo y registral de la finca (dominio público parcialmente desafectado, deslindado y enajenado, y la referida posterior parcelación. (R. 16-1-2019, BCNR-62, BOE 6-2). La R. 17-10-2019 (BCNR-71, BOE 22-11) confirma la calificación negativa de un exceso basada en la procedencia de la finca de una segregación (de suerte que la finca resto desaparecía como lindero en la nueva descripción de la finca segregada) y en la gran desproporción entre la cabida inscrita y la nueva (de 8.011 m2 a 17.383 m2). La R. 20-11-2019 (BCNR-72, BOE 10-12) confirma que las dudas que la registradora expone acerca de que la representación gráfica que se pretende inscribir pueda encubrir negocios modificativos no documentados. La R. 4-12-2019 (BCNR-73, BOE 21-1-2020) confirma la calificación registral negativa basada en la gran desproporción entre la cabida inscrita y la que ahora se pretende registrar, y las alteraciones físicas que se aprecian al consultar informáticamente los antecedentes catastrales de la finca. La R. 17-6-2020 (BCNR-80, BOE 3-8, ref. BOE 9062), en un caso de expediente notarial del art. 201 LH, se plantea el supuesto de rectificación de cabida de finca inscrita, desde su inmatriculación en 2003, con una cabida de 3.866 m2, resultando del expediente una cabida de 5.897 m2, objetando el registrador que la diferencia de cabida, unida a las alteraciones catastrales efectuadas en la finca después de su inmatriculación (momento en el que se aportó una certificación catastral totalmente coincidente con la finca que se inmatriculó), inducían a pesar que había existido una serie de operaciones de modificación de entidades hipotecarias (segregaciones, agrupaciones…) que no han tenido acceso al Registro; declarando la Dirección General que, si bien en principio no puede el registrador rechazar la inscripción por el solo hecho de la desproporción existente entre la cabida inscrita y la que se pretende inscribir, sí puede hacerlo si, habiéndose advertido en la certificación la existencia de las alteraciones catastrales antedichas, y resultando de éstas que ha existido una alteración del perímetro, forma y superficie de la finca inscrita, en el acta notarial no consta que se hayan llevado a cabo por parte del notario pruebas, diligencias o averiguaciones que tuvieran por objetivo disipar las dudas expuestas por el registrador al tiempo de expedir la certificación; antes al contrario, en el acta lo único que consta es que se han seguido los trámites de notificación previstos legalmente. La R. 11-12-2020 (BCNR-84, BOE 28-12, ref. BOE 17076) declara que están justificadas las dudas del registrador fundadas en la gran desproporción superficial y en la existencia de sucesivas alteraciones catastrales con las que se ha ido aumentando la superficie de la finca. La R. 1-3-2022 (BCNR-99, BOE 24-3, ref. BOE 4690) declara que están justificadas las dudas del registrador fundadas: en el hecho de que la finca proceda de una segregación, en la gran desproporción superficial y en la existencia de sucesivas alteraciones catastrales con las que se ha ido aumentando la superficie de la finca. Ver ap. 11 bis, 16, 27, 34, 42, 43, 45, 46, 53, 56, 58, 63, 64, 71, 77 bis, 84 bis, 110, 121, 124, 125, 133, 150, 157, 213, 236.

* 118 (R).- Art. 201 LH. Forma correcta de practicar la notificación por edictos a los colindantes.-

En el caso debatido, se había notificado al colindante: primero, mediante envío por el notario de dos cartas certificadas con acuse de recibo, envíos que habían resultado infructuosos (por “estar el destinatario ausente en el reparto y haber caducado el aviso”), y a continuación mediante edicto destinado genéricamente a quienes pudieran resultar afectados por el expediente. Comienza la Dirección General recordando que el art. 203 LH, al que en este punto se remite el art. 201 LH, dispone en su regla quinta que las notificaciones se practicarán en la forma prevenida en la LH, y que esta no es otra que la prevista en el párr. segundo del art. 199, del cual resulta que la notificación será personal, que si el destinatario fuera desconocido, se ignorase el lugar de la notificación, o, tras dos intentos, no resultase efectiva la notificación, se hará mediante edicto insertado en el BOE. Tras lo cual concluye que, sin necesidad de entrar a analizar la bondad de los intentos de notificación por la vía del correo certificado, lo cierto es que la notificación edictal se ha practicado en forma inadecuada, pues no iba dirigida nominativamente al colindante, sino dirigido con carácter genérico a cualquier interesado, lo cual ha supuesto una clara merma en la garantía de lo intereses de aquel. (R. 16-1-2019, BCNR-62, BOE 6-2). Ver ap. 68, 97, 98, 99, 105, 171.

* 119 (R).- Art. 199 LH. Oposición de colindante basada en la existencia de una servidumbre de paso (no inscrita) en la finca cuya georreferenciación se pretende inscribir.-

Reiterando doctrina de la R. 27-9-2018, declara la Dirección General que no constituye defecto para la inscripción el hecho de que la servidumbre no aparezca representada en la georreferenciación del pretendido predio sirviente, pues, al ser aquélla un gravamen, estará comprendida en la representación gráfica de éste (sin perjuicio de la conveniencia de su georreferenciación específica). (R. 15-2-2019, BCNR-63, BOE 12-3). Doctrina reiterada en R. 16-7-2020 (BCNR-80, BOE 5-8, ref. BOE 9213), en R. 23-12-2020 (BCNR-85, BOE 22-1-2021, ref. BOE 940), en R. 22-7-2020 (BOE 5-8, ref. BOE 13437), en R. 4-9-2023 (BCNR-118, BOE 25-10), en R. 24-7-2024 (BCNR-130, BOE 9-10, ref. BOE 20545) y en R. 13-11-2024 (BCNR-132, BOE 5-12). La R. 22-12-2021 (BCNR-97, BOE 4-1-2022, ref. BOE 187) considera que está justificada la oposición basada en la presunta apropiación por parte del promotor del expediente de una serventía (figura consuetudinaria canaria similar a la servidumbre de paso); no siendo posible por tanto la inscripción de la representación gráfica.

* 120 (R).- Obra nueva. Comprobación por el registrador de que aquélla se ubica en los límites de ésta.-

Pudiera darse el caso de que, por otros datos descriptivos no georreferenciados, el registrador, bajo su estricta responsabilidad, alcanzara la certeza de que la porción de suelo ocupada por la edificación se encuentra íntegramente comprendida dentro de los límites perimetrales de la parcela. (R. 21-2-2019, BCNR-63, BOE 14-3). Doctrina reiterada en R. 23-4-2019 (BCNR-65, BOE 13-5), R. 14-5-2019 (BCNR-66, BOE 7-6), R. 16-5-2019 (BCNR-66, BOE 13-6), R. 12-6-2019 (BCNR-67, BOE 9-7), R. 19-7-2019 (BCNR-68, BOE 8-8), R. 4-9-2019 (BCNR-70, BOE 30-10), R. 4-3-2020 (BCNR-79, BOE 3-7), R. 15-9-2020 (BCNR-82, BOE 7-10, ref. BOE 11914), R. 26-2-2021 (BOE 22-4), R. 24-3-2021 (BCNR-88, BOE 29-4), R. 29-9-2021 (BCNR-94, BOE 28-10), R. 8-11-2021 (BCNR-95, BOE 23-11), R. 10-11-2021 (BCNR-95, BOE 23-11) y R. 30-5-2024 (BOE 5-7, ref. BOE 13798). La R. 29-3-2023 (BCNR-112, BOE 18-4) destaca que lo que ha de apreciar el registrador es que la superficie georreferenciada de la obra se ubica íntegramente dentro de la finca sobre la cual se declara la construcción. Ver ap. 9, 10, 13, 20, 29, 30, 37, 38, 40, 62, 69, 92, 114, 129, 134, 180, 192.

* 121 (R).- Exceso de cabida inferior al 5%.

Si bien por su escasa cuantía podría practicarse como simple rectificación descriptiva al amparo del art. 201.3 LH, no es ello posible si se da la circunstancia de que, por las representaciones gráficas catastral y alternativa que se acompañan, resulta que el incremento de superficie de la finca implica una invasión de la parcela colindante. (R. 21-2-2019, BCNR-63, BOE 14-3). Doctrina reiterada en R. 14-5-2019 (BCNR-66, BOE 7-6), en un caso de declaración de obra nueva que ocupa la totalidad de la superficie de la parcela, declarando la Dirección General que no resulta admisible la posibilidad de que por la vía indirecta de reflejar las coordenadas de una edificación al amparo del art. 202 LH ingrese en el Registro una representación gráfica georreferenciada de la parcela, pues ello equivaldría a una mención de derecho susceptible de inscripción separada y especial (proscrita por los arts. 29 y 98 LH y 51.7 RH); añadiendo que ello generaría efectos distorsionadores en la publicidad registral, pues figuraría en ésta un listado de coordenadas, las de la edificación, coincidentes con la representación gráfica de la parcela, sin los efectos derivados de la inscripción propiamente dicha de la representación gráfica y su coordinación con el Catastro. La R. 24-7-2019 (BCNR-69, BOE 25-9), en un caso de rectificación de datos descriptivos con disminución de cabida y modificación de linderos tanto fijos como móviles, declara fundada la objeción del registrador si las circunstancias físicas que caracterizan la finca dificultan que pueda precisarse la identidad y correspondencia entre la descripción literaria de la misma y la de las colindantes inscritas con la representación gráfica que se pretende inscribir, teniendo en cuenta además la oposición de algunos colindantes (algunas de cuyas alegaciones se encuentran fundamentadas y justificadas documentalmente). Doctrina reiterada en R. 4-11-2021 (BCNR-95, BOE 26-11, ref. BOE 19577) y R. 31-1-2023 (BCNR-110, BOE 20-2). Ver ap. 11 bis, 16, 27, 34, 42, 43, 45, 46, 53, 58, 63, 64, 71, 77 bis, 89 bis, 110, 117, 124, 125, 133, 150, 157.

* 122 (R).- Art. 199 LH. Dominio público.

El hecho de que, según el planeamiento municipal (y así se hizo constar en su oposición por uno de los propietarios colindantes, no por el Ayuntamiento) la finca esté destinada a cesión obligatoria para viales, no significa que por este solo hecho la finca sea de dominio público, por lo que no puede rechazarse la inscripción de la representación gráfica georreferenciada por tal motivo.- Invoca la Dirección General la doctrina de la R. 31-5-2017, la cual, con cita de las STS 26-9-1989 y 18-11-2004, declaró que la cesión obligatoria de suelo se produce con la formalización de la correspondiente acta de entrega y recepción, que opera la transmisión dominical en favor del Ayuntamiento; en otras palabras: la inclusión de un terreno en un plan de urbanismo no convierte los terrenos de propiedad privada destinados a viales en terrenos de dominio público, sino que para ello hará falta el acto de entrega y aceptación. (R. 5-3-2019, BCNR-63, BOE 28-3). Doctrina reiterada, para un caso de posible invasión del dominio público marítimo-terrestre en una inmatriculación por título público, por R. 18-9-2019 (BCNR-71, BOE 8-11). Doctrina reiterada, para un caso de eventual invasión del dominio público marítimo-terrestre en un expediente del art. 199 LH, por la R. 19-6-2020 (BCNR-80, BOE 3-8, ref. BOE 9070). Doctrina reiterada, a modo de obiter dicta, por la R. 30-9-2020 (BCNR-82, BOE 14-10). En la misma línea, y en un caso de inmatriculación, R. 29-9-2021 (BCNR-94, BOE 28-10, ref. BOE 17549). Doctrina reiterada, como ratio decidendi, por la R. 24-7-2024 (BCNR-130, BOE 9-10, ref. BOE 2540) Ver ap. 75, 101, 102 bis, 103, 111, 115, 123, 142, 147, 165, 173, 183, 186, 193, 195, 202, 204, 206 bis.

* 123 (R).- Art. 199 LH. La oposición del Ayuntamiento

(expresada en términos escuetos, pero tajantes) a la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral, basada en el hecho de estar en parte la finca calificada como vial en el planeamiento municipal, justifica el rechazo a la inscripción de la representación gráfica georreferenciada. Y ello, aun cuando el planeamiento en este punto esté pendiente de ejecución a través de la correspondiente reparcelación, momento en el cual se producirá el traspaso de propiedad adquiriendo así el terreno carácter demanial. (R. 20-3-2019, BCNR-64, BOE 9-4). Ver ap. 75, 101, 102 bis, 103, 111, 115, 122, 142, 147, 165, 173, 183, 186, 193, 195, 202, 204, 206 bis.

* 124 (R).- Art. 199 LH. Solicitud de exceso de cabida del 23%, habiéndose inscrito años atrás otro exceso del 350%.

No puede el registrador rechazar la inscripción basándose exclusivamente en el hecho de ese previo exceso anterior, si no expresa dudas fundadas en: la coincidencia en todo o en parte de la representación gráfica con otra base gráfica ya inscrita o con el dominio público, la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, o el encubrimiento de un negocio traslativo o de una operación de modificación de entidad hipotecaria. Explica la Dirección General que, si bien ha sido criterio tradicional el estimar fundadas las dudas del registrador en caso de previa inscripción de un exceso de cabida anterior, tras la Ley 13/2015 tal criterio tiene actualmente su tratamiento en el último párrafo del art. 201 LH. (R. 27-3-2019, BCNR-64, BOE 16-4). Ver ap. 11 bis, 16, 27, 34, 42, 43, 45, 46, 53, 58, 63, 64, 71, 77 bis, 89 bis, 110, 117, 121, 125, 133, 150, 157.

* 125 (R).- Art. 199 LH. Exceso de cabida.

Están fundadas las dudas del registrador, y por tanto la representación gráfica no será inscribible, si el exceso de cabida cuya inscripción se pretende es notablemente desproporcionado respecto de la cabida inscrita (en el caso debatido se pasaba de 2.500 m2 a 21.397 m2, es decir, un exceso del 755%). Explica la Dirección General que, como ya dijera en su R. 1-8-2018, en todo caso la representación gráfica aportada habrá de referirse a la misma porción de territorio que la finca registral, y que igualmente en la R. 5-12-2018 señaló que aun cuando la identidad total entre la descripción literaria y la gráfica en el título solo se exige en las inmatriculaciones, es presupuesto de cualquier rectificación de datos descriptivos que se aprecie una correspondencia entre la descripción de la finca que conste en el Registro y la que resulte de la representación gráfica de la misma que se pretende inscribir. (R. 28-3-2019, BCNR-64, BOE 16-4). Doctrina reiterada en R. 30-4-2019 (BCNR-65, BOE 13-5), en un caso en que se pretendía inscribir un exceso que suponía multiplicar por diez la cabida inscrita. Doctrina reiterada en R. 14-7-2022 (BCNR-104, BOE 2-8). Ver ap. 11 bis, 16, 27, 34, 42, 43, 45, 46, 53, 58, 63, 64, 71, 77 bis, 89 bis, 110, 117, 121, 124, 133, 150, 157.

* 126 (R).- Naturaleza del procedimiento de inscripción de una base gráfica georreferenciada.

La notificación de la inscripción de una representación gráfica georreferenciada que según el art. 9.b LH ha de hacer el registrador a los titulares de derechos inscritos o a los titulares de fincas colindantes no provoca la iniciación de un nuevo trámite registral que permita al notificado cuestionar la inscripción practicada. Si el notificado no está conforme con la inscripción ya practicada deberá instar el correspondiente procedimiento judicial frente al titular del asiento cuya nulidad se alega. (R. 10-4-2019, BCNR-64, BOE 30-4). Ver ap. 55, 77, 198, 200, 218, 234, 237, 261.

* 127 (R).- Segregación. Georreferenciación del resto.-

Invocando la doctrina de la R. 2-9-2016, declara la Dirección General que es doctrina fundamental, que se incluye dentro del ámbito de aplicación del art. 9 LH, que tendrá carácter preceptivo la inscripción gráfica georreferenciada de la finca en cualquier supuesto de modificación de entidad hipotecaria que conlleve el nacimiento de una nueva finca registral, afectando tanto a la finca de resultado como al posible resto resultante de tal modificación. Añadiendo que solo en casos excepcionales será posible la inscripción del resto sin simultánea inscripción de su representación gráfica georreferenciada, como ocurre en los casos previstos en el art. 47 RH (acceso en diferentes momentos temporales de múltiples porciones segregadas, formalizadas en diferentes títulos), o en los casos en que se pretenda la inscripción de negocios realizados sobre el resto de una finca, estando pendientes de acceder al Registro otras segregaciones. En el caso debatido, se trataba de inscribir la venta de un resto de finca resultante de una segregación operada en el mismo título presentado a inscripción, operación, la de inscripción de la venta del resto, para la cual exige la Dirección General la aportación de su representación gráfica georreferenciada. No atiende el Centro Directivo el argumento del recurrente de que la segregación es una operación distinta de la de división, y que por tanto quedaría excluida la georreferenciación del resto; contraargumentando la Dirección General que si bien es cierto que desde el punto de vista registral tales operaciones son distintas, no lo es menos que tanto en uno como en otro caso, y con independencia de la técnica registral escogida, se produce un acto de reordenación de terrenos en el que se crean dos, o más, porciones de territorio donde antes solo había una, sujetas a idénticos requisitos legales (especialmente desde el punto de vista de las legislaciones agraria y urbanística); y que, en fin, de acoger el argumento del recurrente sería fácil eludir la previsión legal simplemente mediante la elección de la técnica de la segregación frente a la de la división. (R. 11-4-2019, BCNR-64, BOE 30-4). Doctrina reiterada en R. 6-2-2020 (BCNR-78, BOE 26-6), si bien en el caso debatido la Dirección General resolvió admitir el recurso, dado que el registrador no había exigido la georreferenciación. Ver ap. 31, 31 bis, 47, 90, 153, 265.

* 128 (R).- En los supuestos en que, conforme al art. 9 LH, sea preceptiva la aportación de una representación gráfica georreferenciada

(en el caso debatido, venta de un resto después de segregación) tal exigencia no puede obviarse por la simple voluntad del interesado. Así lo había declarado ya la R. 21-3-2018. (R. 11-4-2019, BCNR-64, BOE 30-4).

* 129 (R).- Obra nueva.-

Con carácter general, la obligada georreferenciación de la superficie ocupada por la edificación no requiere, desde el punto de vista procedimental, que se tramite un procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados, a menos que el registrador en su calificación sí lo estimase preciso para disipar las dudas que pudiese tener acerca de que la edificación se encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara. (R. 16-5-2019, BCNR-66, BOE 13-6). Ver otros aspectos de esta misma R. en el ap. siguiente. Doctrina reiterada en R. 12-6-2019 (BCNR-67, BOE 9-7), R. 15-9-2020 (BCNR-82, BOE 7-10, ref. BOE 11914), R. 24-3-2021 (BCNR-88, BOE 29-4), R. 29-9-2021 (BCNR-94, BOE 28-10) y R. 10-11-2021 (BCNR-95, BOE 23-11). Ver ap. 9, 10, 13, 20, 29, 30, 37, 38, 40, 62, 69, 92, 114, 120, 134, 180, 192.

* 130 (R).- Obra nueva.

A los efectos de apreciar la exacta ubicación de la edificación dentro de la parcela resulta irrelevante la buena fe del declarante, pues este extremo queda fuera de los elementos fácticos y jurídicos que ha de manejar el registrador a la hora de calificar. (R. 16-5-2019, BCNR-66, BOE 13-6). Ver otros aspectos de esta misma R. en el ap. anterior.

* 131 (R).- Exceso de cabida, inferior al 10% de la cabida inscrita,

de finca respecto de la cual figura inscrita una representación gráfica alternativa, solicitándose la rectificación de la cabida al amparo del art. 201.3.b LH, y aportándose al efecto certificación catastral descriptiva y gráfica que coincide con la nueva descripción que ahora se da a la finca. Es admisible, dada la escasa entidad de la diferencia de cabida, y dado que la registradora, más allá de alegar que figura inscrita una representación gráfica alternativa, no justifica ni alega cualquier motivo razonado que permita sostener la falta de identidad de la parcela catastral con la finca registral. (R. 7-6-2019, BCNR-67, BOE 4-7, ref. BOE 9968; comentario crítico de Joaquín Delgado Ramos en regispro.es). Ver ap. 190.

* 132 (R).- Art. 201 LH. A qué órgano de la Administración hay que notificar cuando la finca colindante se encuentra según Catastro “en investigación”.-

No es admisible la notificación hecha sin más a la Dirección General del Catastro, sino que debe hacerse a la Dirección General de Patrimonio del Estado, que es el órgano al que el art. 46.1 de la Ley 33/2003, de Patrimonio de las Administraciones Públicas, atribuye la competencia para incoar y resolver los expedientes sobre investigación de bienes presumiblemente pertenecientes a la Administración General del Estado. Añade el Centro Directivo que esta doctrina no puede verse menoscabada por el principio de unidad de la personalidad jurídica de las Administraciones Públicas invocado por el recurrente, pues, razona, las reglas imperativas e inderogables sobre atribución de competencias a los distintos órganos administrativos, aun dentro de un mismo departamento ministerial, sobre ser irrenunciables por el órgano concreto titular de las mismas (salvo los casos de delegación o avocación) están sujetas a un riguroso régimen de sanción para el caso de infracción, de forma que las actuaciones administrativas realizadas por órgano manifiestamente incompetente por razón de la materia o del territorio son nulas de pleno derecho (ver arts. 8.1 y 47.1.b LPACAP 39/2015). (R. 20-6-2019, BCNR-67, BOE 17-7). Ver RR. 17-11-2017 y 14-11-2018 en la voz “DOMINIO PÚBLICO (en general)”. Ver ap. 105.

* 133 (R).- Art. 201 LH. Están debidamente fundadas, y por tanto justifican la negativa a inscribir, las objeciones del registrador

(expuestas al expedir la certificación) fundadas, de un lado, en la gran desproporción entre la cabida inscrita y la que ahora se pretende registrar, y de otro en las alteraciones en el perímetro y superficie catastral de la finca; circunstancias que, a juicio de la Dirección General, denotan un incremento superficial a costa de un terreno adicional colindante, revelando la intención de aplicar al folio registral tal superficie colindante, con encubrimiento de un negocio de modificación de entidad hipotecaria. No atiende el Centro Directivo las alegaciones del recurrente a)sobre la existencia de errores en el Catastro que justificarían la alteración perimetral, b)sobre la identidad entre la finca registral y la parcela catastral (que no puede justificarse en un informe municipal, al no competer al Ayuntamiento efectuar tal identificación, más allá de certificar los aspectos relativos a las alteraciones en el nombre de la calle o en el número de policía; ver art. 437 RH), correspondiendo en última instancia al registrador apreciar la identidad de la representación gráfica aportada con la finca registral, o c)sobre la ausencia de oposición de los titulares colindantes (pues este hecho, por sí solo, nada prueba acerca de la inexistencia de posibles negocios jurídicos o adiciones de terreno no documentadas). (R. 26-6-2019, BCNR-67, BOE 22-7). Doctrina reiterada en R. 17-10-2019 (BCNR-71, BOE 22-11) y R. 11-7-2023 (BCNR-115, BOE 28-7). La R. 17-6-2020 (BCNR-80, BOE 3-8, ref. BOE 9062), en un caso de expediente notarial del art. 201 LH, se plantea el supuesto de rectificación de cabida de finca inscrita, desde su inmatriculación en 2003, con una cabida de 3.866 m2, resultando del expediente una cabida de 5.897 m2, objetando el registrador que la diferencia de cabida, unida a las alteraciones catastrales efectuadas en la finca después de su inmatriculación (momento en el que se aportó una certificación catastral totalmente coincidente con la finca que se inmatriculó), inducían a pesar que había existido una serie de operaciones de modificación de entidades hipotecarias (segregaciones, agrupaciones…) que no han tenido acceso al Registro; declarando la Dirección General que, si bien en principio no puede el registrador rechazar la inscripción por el solo hecho de la desproporción existente entre la cabida inscrita y la que se pretende inscribir, sí puede hacerlo si, habiéndose advertido en la certificación la existencia de las alteraciones catastrales antedichas, y resultando de éstas que ha existido una alteración del perímetro, forma y superficie de la finca inscrita, en el acta notarial no consta que se hayan llevado a cabo por parte del notario pruebas, diligencias o averiguaciones que tuvieran por objetivo disipar las dudas expuestas por el registrador al tiempo de expedir la certificación; antes al contrario, en el acta lo único que consta es que se han seguido los trámites de notificación previstos legalmente; y sin que sea obstáculo que ningún colindante se haya opuesto, pues este hecho, por sí solo, nada prueba acerca de la inexistencia de posibles negocios jurídicos o adiciones de terreno no documentadas. Ver ap. 11 bis, 16, 27, 34, 42, 43, 45, 46, 53, 58, 63, 64, 71, 77 bis, 89 bis, 110, 117, 121, 124, 125, 150, 157.

* 134 (R).- Obra nueva. Correspondencia entre la finca descrita en el título y la finca descrita en el Registro.-

Puede el registrador rechazar la inscripción de la obra nueva si, de la certificación técnica aportada relativa a la antigüedad de la obra (y a la vista de que la parcela sobre la que se asienta no está registralmente georreferenciada), no ha quedado acreditada la correspondencia entre la finca descrita en dicha certificación y la finca registral, ni tampoco con la finca descrita en la certificación catastral aportada; por lo que, en definitiva, no ha quedado acreditado que la edificación declarada se ubique en la finca registral sobre la que se declara. (R. 19-7-2019, BCNR-68, BOE 8-8). Doctrina reiterada en R. 4-9-2019 (BCNR-70, BOE 30-10), en R. 4-3-2020 (BCNR-79, BOE 3-7) y R. 21-6-2023 (BCNR-115, BOE 17-7). Ver RR. 12-9-2009 y 15-9-2020 en la voz “FINCA”. Ver ap. 9, 10, 13, 20, 29, 30, 37, 38, 40, 62, 69, 92, 114, 120, 129, 180, 192.

* 135 (T).- “La georreferenciación de edificaciones y de fincas resultantes de una reparcelación”. Eugenio-Pacelli Lanzas Martín.

(RCDI-774, 2019).

* 136 (R).- Quedan bajo la exclusiva responsabilidad del técnico la veracidad y exactitud de las afirmaciones por él hechas en el certificado de correspondencia entre finca registral y parcela catastral.

(R. 16-9-2019, BCNR-71, BOE 7-11). Doctrina reiterada en R. 9-10-2019 (BCNR-71, BOE 14-11), en la que no ve objeción la Dirección General al hecho de que el técnico afirme que la finca “parece corresponder” con ciertas referencias catastrales. La R. 2-1-2020 (BCNR-81, BOE 23-9, ref. BOE 11090) declara que la apreciación, conforme a los arts. 9 y 10 LH, de la correspondencia entre una finca registral y una o varias fincas catastrales es competencia y responsabilidad exclusiva del registrador (por ello no puede exigir el registrador que dicha correspondencia se acredite con un certificado municipal). Sobre las diferencias entre “coordinación” y “correspondencia” entre parcela catastral y finca registral, ver la R. 10-11-2022 en la voz “REFERENCIA CATASTRAL”.

* 137 (R).- Obra nueva.

Aunque no sea inscribible una representación gráfica por existir dudas fundadas de invasión de finca colindante, es inscribible la obra nueva que al tiempo se declara, si cabe en la superficie de parcela que figura inscrita y el registrador no ha puesto objeción alguna acerca de la ubicación de la obra dentro de la finca registral. (Se reitera con ello doctrina de la R. 19-2-2015, BCNR-15, BOE 13-3). (R. 24-10-2019, BCNR-71, BOE 22-11). Doctrina reiterada en R. 9-7-2024 (BCNR-127, BOE 23-7, ref. BOE 15174).

* 138 (R).- Art. 199 LH. ¿Es posible, por la vía del art. 199 LH, y con datos catastrales, rectificar la cabida de una finca procedente de concentración parcelaria?

* 139 (R).- Art. 199 LH. Título formal para iniciar el procedimiento.

Basta una instancia privada, con firma legitimada notarialmente o ratificada ante el registrador, a la que se acompañe certificación catastral con la representación gráfica georreferenciada cuya inscripción se pretende; sin que sea necesario el otorgamiento de documento público adicional. Incluso, considerando que los registradores pueden obtener la certificación directamente de la sede electrónica del Catastro, bastaría con que el interesado, en su solicitud, identificase la referencia catastral de la parcela que se corresponde con la finca registral. (R. 20-11-2019, BCNR-72, BOE 10-12, ref. BOE 17727). La R. 15-3-2022 (BCNR-100, BOE 4-4, ref. BOE 5417) declara que, aunque la instancia no lleve la firma legitimada notarialmente ni haya sido firmada ante el registrador, puede éste, siempre que en la instancia se indique la referencia catastral de la finca, obtener de oficio la certificación catastral, presentar ésta como documento público que es, y a continuación calificar negativamente la instancia por falta de acreditación de la firma. La R. 27-9-2022 (BCNR-106, BOE 27-10) reitera la exigencia de que la instancia lleve la firma legitimada notarialmente, o sea firmada ante el registrador, a menos que esté firmada con firma electrónica, caso en el cual podrá ser presentada telemáticamente en el Registro.

* 140 (R).- A los efectos de poder inscribir una rectificación de datos descriptivos de una finca sobre la base de la representación gráfica aportada

(en el caso debatido, alternativa) no es necesaria una exacta coincidencia entre la finca descrita en el título y la resultante de la georreferencia (coincidencia total que solo es exigible en los casos de inmatriculación), bastando que exista identidad de finca y que resulte clara la voluntad de inscribir su representación gráfica (de manera que la descripción será, en definitiva, la que resulte de ésta, conforme al art. 9 LH -con notificación a los titulares de derechos inscritos-).Invoca la Dirección General la doctrina de las RR. 8-6-2016, 20-12-2016, 13-7-2017, 27-7-2017 y 29-12-2017. (R. 21-11-2019, BCNR-72, BOE 24-12). Ver ap. 46, 51, 52, 86, 93, 152.

* 140 bis (R).- Las parcelas catastrales y las fincas registrales no tienen por qué coincidir

, como resulta de sus respectivas legislaciones reguladoras, y de hecho no coinciden en muchas ocasiones. (R. 22-11-2019, BCNR-72, BOE 24-12). Doctrina reiterada en R. 30-1-2024 (BCNR-123, BOE 8-3, ref. BOE 4577). Ver ap. 246, 263.

* 141 (R).- Promotor del expediente que no tiene la finca catastrada a su nombre.

No hay precepto alguno que, para la inscripción de una representación gráfica georreferenciada, exija como requisito la coincidencia entre el titular registral y el titular catastral de la finca. Razona la Dirección General que la posible divergencia de titulares no afecta al objetivo legal de la coordinación gráfica entre Registro y Catastro perseguido por la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015. (R. 28-11-2019, BCNR-72, BOE 27-12). Ver ap. 188.

* 142 (R).- Art. 199 LH. Georreferenciación de parcela, segregada con licencia, que, según consta en escrito del alcalde y aportado al expediente, invade un camino público pendiente de ser inventariado como municipal y de ser inscrito como tal en el Registro de la Propiedad.-

Alegaba el recurrente que no podía la registradora dar prevalencia, sobre la licencia, a un simple escrito de intenciones, basado en informes municipales pero no en un procedimiento administrativo como tal. A ello objeta la Dirección General que, comprobada cartográficamente la invasión del camino, y a la vista del escrito del alcalde, procede la denegación de la representación gráfica georreferenciada. Razona que, en los casos de posible invasión del dominio público, la oposición de la Administración no requiere una certeza total sobre la condición de dominio público, ni la acreditación de una resolución definitiva de deslinde o pronunciamiento judicial alguno, sino que es suficiente el informe suscrito por el legítimo representante de la Administración en el que funde su oposición, pues, si bien su eficacia jurídica es necesariamente limitada, es sin embargo suficiente para motivar la calificación registral negativa, dada la finalidad explícita de la ley en el sentido de que el registrador tomo medidas preventivas en orden a la protección del dominio público, puesto que la inscribibilidad de éste como terreno de dominio privado generaría gravísimas consecuencias tanto para la Administración como para el propietario y eventuales terceros afectados, dado el carácter inalienable e imprescriptible del dominio público, a pesar de los efectos legitimadores del Registro de la Propiedad. No obsta a ello, añade el Centro Directivo, el hecho de que la segregación del terreno contase con licencia municipal, pues, razona, ésta solo tiene por objeto valorar la conformidad de la segregación a la ordenación urbanística con carácter declarativo, no constitutivo, y reglado; amén de que la licencia, una vez concedida, puede ser revisada (arts. 47.1 y 106 LPACAP 39/2015), con adopción por el Ayuntamiento de las medidas provisionales legalmente previstas, y que, tal y como declaró el Tribunal Supremo en STS 3-7-1991 y 5-4-1993, cabe denegar una licencia cuando existan “dudas razonables sobre la titularidad privada del terreno”. (R. 29-11-2019, BCNR-73, BOE 8-1-2020). Doctrina reiterada en R. 8-9-2023 (BCNR-118, BOE 25-10). La R. 12-5-2022 (BCNR-102, BOE 1-6, ref. BOE 8997), en un caso en que se había tramitado el procedimiento del art. 199 LH, revoca la calificación negativa, basada en la oposición de un Ayuntamiento, porque el escrito de oposición no reúne los requisitos mínimos de concreción y acreditación exigibles, por cuanto no acredita, ni siquiera alude, a la titularidad municipal del terreno en cuestión, titularidad que tampoco resulta del Catastro; amén de haber incumplido el Ayuntamiento, si es que fuera el caso, su obligación legal (art. 36 Ley 33/2003) de inscribir el bien a su nombre en el Registro de la Propiedad (incumplimiento este último, explica la Dirección General, que si bien no priva a los bienes municipales de protección legal, sí ha de ser tenido en cuenta si además existe otras relevantes razones para dudar de la titularidad pública). (Sobre informes municipales redactados en forma ambigua, ver RR. 10-5-2022 y 22-3-2024 en el ap. 87 y R. 18-1-2024 en el ap. 203). Según la R. 15-2-2024 (BCNR-123, BOE 14-3), para que el escrito de oposición de la Administración pueda ser atendida ha de ser concluyente, y estar emitido por la autoridad competente. Ver ap. 75, 101, 102 bis, 103, 111, 115, 122, 123, 147, 165, 173, 183, 186, 193, 195, 202, 204, 206 bis.

* 143 (R).- Art. 201 LH. Aun cuando el registrador, al inicio del expediente, haya objetado dudas sobre la identidad de la finca, puede el expediente seguir adelante,

pues en él puede el notario practicar las pruebas, diligencias y averiguaciones que estime oportunas con el fin de disipar dichas dudas. (R. 4-12-2019, BCNR-73, BOE 21-1-2020). Doctrina reiterada en R. 17-6-2020 (BCNR-80, BOE 3-8, ref. BOE 9062), que destaca el hecho de que, con el fin de disipar las dudas del registrador y lograr la inscripción, no puede el notario limitarse a practicar las notificaciones legalmente previstas, sino que ha de practicar pruebas y averiguaciones que desvirtúen tales dudas. Doctrina reiterada en R. 16-7-2020 (BCNR-80, BOE 5-8, ref. BOE 9212), que declara que si el registrador no objetó dudas al inicio del expediente, no puede hacerlo al término del mismo (salvo el caso de que en dichos momentos haya registradores distintos). Ver ap. 83.

* 144 (R).- ¿Es posible, por la vía del art. 199 LH, y con datos catastrales, rectificar la cabida de una finca procedente de una reparcelación?

En principio, el art. 201.1.e (con criterio extensible al procedimiento del art. 199 LH) establece que para la rectificación descriptiva de finca resultante de expediente administrativo de reorganización de la propiedad se exige la rectificación del título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente. Ahora bien, dice la Dirección General, debe admitirse la rectificación, sin cumplir tales exigencias, cuando no exista duda alguna de correspondencia de la finca inscrita con la que figura en la certificación catastral aportada para acreditar tal rectificación (doctrina reiterada en R. 23-2-2023, BCNR-111, BOE 15-3). Lo que ocurre es que, en principio, la inscripción ahora de la representación gráfica pretendida significaría inscribir una reordenación del territorio distinta de la que fijó la reparcelación, que está bajo la salvaguardia de los tribunales, por lo que la Dirección General entiende aplicable la regla general de rectificación registral solo cuando media el consentimiento del titular o en su defecto resolución judicial. Ello, sigue diciendo, no significa que, en un supuesto como el ahora debatido, siempre y en todo caso haya de mediar el consentimiento de los titulares afectados o la resolución judicial supletoria, pues bastará con que se haya tramitado expediente administrativo meramente rectificador en el que la autoridad administrativa interviniente sea competente para la modificación que se acuerde y se cumplan en dicho expediente las garantías legales establecidas en favor de las personas afectadas (y cita aquí el Centro Directivo el art. 113.3 del Reglamento de Gestión Urbanística RD 3288/1978, que contempla la posibilidad de inscribir en el Registro “las operaciones jurídicas complementarias que sean del caso y no se opongan al proyecto de reparcelación ni al plan que se ejecute”, una vez aprobadas por el órgano urbanístico actuante, a través del procedimiento legalmente previsto”). En el caso debatido, se desestima el recurso (el recurrente alegaba que la nueva descripción de la finca, que implicaba un aumento de cabida superior al 10%, se debía a un error generalizado en la superficie de las fincas colindantes). (R. 19-12-2019, BCNR-75, BOE 12-3-2020). La R. 23-2-2022 (BCNR-99, BOE 14-3) y la R. 9-3-2023 (BCNR-111, BOE 27-3) declaran que aunque la finca proceda de una reparcelación debe admitirse la rectificación de cabida, sin cumplir las exigencias procedimentales de este procedimiento administrativo, cuando no exista duda alguna de la correspondencia de la finca inscrita con la que figura en la certificación catastral aportada para acreditar tal rectificación (en el caso debatido por la R. 2022 se había aportado una representación gráfica alternativa, que es admitida por la Dirección General, como también lo es por la R. 12-7-2023, BCNR-115, BOE 28-7, ref. BOE 17412; en la de 2023 no es admitida). La R. 4-4-2022 (BCNR-100, BOE 25-4, ref. BOE 6649) y la R. 12-7-2023 (BCNR-115, BOE 28-7, ref. BOE 17412), después de invocar esta doctrina, rechazan la inscripción de una representación gráfica alternativa al amparo del procedimiento del art. 199 LH, con oposición fundada de colindante, porque dicha inscripción significaría inscribir una reordenación del territorio distinta de la que fijó la reparcelación (que está bajo la salvaguardia de los tribunales), por lo que ha de aplicarse la regla general de rectificación registral solo cuando se haya tramitado el expediente administrativo correspondiente. Ver ap. 138, 145, 179, 247.

* 145 (R).- Las fincas procedentes de concentración parcelaria pueden ser objeto de georreferenciación.

Se reitera con ello doctrina de las RR. 20-4-2017 y 30-10-2019. (R. 20-1-2020, BCNR-78, BOE 18-6). Doctrina reiterada, a modo de obiter dicta, en R. 23-2-2023 (BCNR-111, BOE 15-3). Ver ap. 138, 144, 179, 247.

* 146 (R).- Art. 199 LH. Rectificación de la descripción que figura en el Registro.

Las diferencias superficiales entre la representación gráfica alternativa aportada (que coincide exactamente con la descripción literaria contenida en el título) y la catastral no tienen relevancia, pues ponen expresamente de manifiesto que esta última no se ajusta a la realidad física (art. 199.2). (R. 4-2-2020, BCNR-78, BOE 26-6).

* 147 (R).- Art. 199 LH. Georreferenciación de parcela que, según consulta efectuada por el registrador de la cartografía oficial, invade sin duda alguna el dominio público.

Están en tal caso debidamente fundadas las objeciones del registrador, expuestas por este al inicio del procedimiento (debiendo entonces procederse a comunicar la denegación a la Administración). Y ello aun en el caso de que el dominio público invadido no esté inscrito. (R. 18-2-2020, BCNR-79, BOE 2-7). La R. 21-2-2023 (BCNR-111, BOE 15-3) y la R. 2-11-2023 (BCNR-119, BOE 30-11, ref. BOE 24444) rechazan la inscripción de una base gráfica alternativa por posible invasión de dominio público, pues, si bien durante la tramitación del procedimiento del art. 199 LH no se había opuesto ninguna Administración, la invasión resultaba con toda claridad de la superposición de la base gráfica aportada con la cartografía catastral. Ver ap. 75, 101, 102 bis, 103, 111, 115, 122, 123, 142, 165, 173, 183, 186, 193, 195, 202, 204, 206 bis.

* 148 (R).- Art. 201 LH. Expediente notarial de rectificación de datos descriptivos.

Para que se pueda tramitar no es preciso que exista coincidencia entre la descripción de la finca que figura en el título de dominio del promotor y la que ahora se pretende registrar. Así se desprende claramente del ap. 1.a del precepto, cuando dice que el promotor deberá aportar al notario, al inicio del expediente, la “descripción actualizada” de la finca. (R. 25-2-2020, BCNR-79, BOE 3-7).

* 149 (R).- Georreferenciación de un solar (finca matriz) en el que se ubica un edificio dividido horizontalmente.

Precisa el acuerdo de la junta de propietarios, adoptado por mayoría. (R. 6-3-2020, BCNR-79, BOE 6-7, ref. BOE 7348). Ver ap. 2, 36.

* 150 (R).- Art. 199 LH. Están debidamente fundadas las objeciones del registrador a inscribir la representación gráfica georreferenciada

si, además de otras razones que ya por sí sola justificarían la negativa (existencia de previas segregaciones con exacta determinación del resto, oposición de colindantes), resulta la existencia, admitida por el propio recurrente, de negocios jurídicos previos no formalizados debidamente y que no han tenido un adecuado acceso al Registro. (R. 2-6-2020, BCNR-79, BOE 24-7, ref. BOE 8499). La R. 3-6-2020 (BCNR-79, BOE 24-7, ref. BOE 8506), la R. 3-10-2023 (BCNR-119, BOE 2-11, ref. BOE 22458) y la R. 11-4-2024 (BCNR-124, BOE 26-4, ref. BOE 8445) consideran adecuadamente fundadas las dudas del registrador basadas en operaciones de modificación de entidades hipotecarias y negocios traslativos no formalizados adecuadamente. Ver ap. 11 bis, 16, 27, 34, 42, 43, 45, 46, 53, 58, 63, 64, 71, 77 bis, 89 bis, 110, 117, 121, 124, 125, 133, 157.

* 151 (R).- Si, iniciado por un registrador un expediente para la inscripción de una representación gráfica georreferenciada, durante su tramitación dicho registrador cesa como titular

en el Registro y es sustituido por un interino, es éste quien tiene competencia para concluir el expediente. (R. 3-6-2020, BCNR-79, BOE 24-7).

* 152 (R).- Cuándo ha de entenderse que existe correspondencia entre la representación gráfica georreferenciada aportada y la finca inscrita.-

Cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción de territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del 10% de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de las colindantes. (R. 3-6-2020, BCNR-79, BOE 24-7, ref. BOE 8507) (R. 15-6-2020, BCNR-80, BOE 3-8) (R. 19-6-2020, BCNR-80, BOE 3-8, ref. BOE 9070) (R. 5-12-2023, BCNR-120, BOE 27-12, ref. BOE 26416). La R. 2-1-2020 (BCNR-81, BOE 23-9, ref. BOE 11090) declara que la apreciación, conforme a los arts. 9 y 10 LH, de la correspondencia entre una finca registral y una o varias fincas catastrales es competencia y responsabilidad exclusiva del registrador (por ello no puede exigir el registrador que dicha correspondencia se acredite con un certificado municipal). Ver RR. 12-9-2009 y 15-9-2020 en la voz “FINCA”. Sobre las diferencias entre “coordinación” y “correspondencia” entre parcela catastral y finca registral, ver la R. 10-11-2022 en la voz “REFERENCIA CATASTRAL”. Ver ap. 46, 51, 52, 86, 93, 140.

* 153 (R).- Segregación. Conforme a lo dispuesto en el art. 9.b LH, hay que georreferenciar, no sólo la parcela segregada, sino también el resto

(salvo, en cuanto a éste, que concurran las circunstancias previstas en el art. 47 RH -múltiples segregaciones que acceden al Registro en momentos diversos-, o que resulte imposible determinar dicho resto, imposibilidad que habrá de valorarse en cada caso de modo objetivo). (R. 11-6-2020, BCNR-79, BOE 31-7). También: R. 2-1-2020 (BCNR-81, BOE 23-9, ref. BOE 11090), R. 12-5-2022 (BCNR-102, BOE 1-6) y R. 30-10-2024 (BCNR-131, BOE 22-11. ref. BOE 24424). La R. 23-7-2021 (BCNR-92, BOE 5-8, ref. BOE 13441) declara con carácter general que la exigencia de representación gráfica del art. 9.b LH se extiende tanto a la finca segregada como al posible resto resultante de tal segregación. Ver ap. 31, 31 bis, 47, 90, 127, 265.

* 154 (R).- Art. 199 LH. No puede objetar el registrador, como único motivo para rechazar la inscripción, el hecho de existir una diferencia desproporcionada entre la superficie inscrita y la que se pretende inscribir

, sin expresar además algún motivo (alteración de linderos, procedencia de la finca, previa inscripción de excesos de cabida, modificación de antecedentes catastrales…) que pudieran justificar las dudas de identidad o la falta de correspondencia o el posible encubrimiento de negocios traslativos o de modificación de entidades hipotecarias. (R. 15-6-2020, BCNR-80, BOE 3-8). Doctrina reiterada en R. 29-6-2021 (BCNR-91, BOE 21-7, ref. BOE 12223), R. 23-2-2023 (BCNR-111, BOE 15-3) y R. 7-11-2023 (BCNR-119, BOE 30-11). En la misma línea: R. 10-6-2022 (BCNR-103, BOE 6-7). La R. 14-7-2022 (BCNR-104, BOE 2-8) se plantea el caso de una finca inmatriculada con 6.600 m2 que con la representación gráfica georreferenciada alternativa ahora aportada pasa a tener 62.000, dando la Dirección General la razón al registrador, que se había opuesto a la inscripción no solo por la enorme diferencia de cabida, sino porque la finca se inmatriculó, eso sí, en 1867, tras un procedimiento judicial; desde entonces ha sufrido diversas variaciones descriptivas en el Catastro; y ha pasado de tener linderos en su totalidad privados a tener dos públicos. En la misma línea: R. 14-3-2023 (BCNR-111, BOE 31-3, ref. BOE 8161), que se plantea el caso de disminución de cabida de un 30%, hecho que no sería por sí solo motivo suficiente para rechazar la inscripción de la base gráfica, y representación gráfica que se solapa con la de otra finca ya inscrita, que sí es motivo suficiente para rechazar la inscripción. Ver ap. 16.

* 155 (R).- La negativa del registrador a inscribir una representación gráfica alternativa por presunta invasión de dominio público ha de estar basada en

la consulta de cartografía oficial homologada de que disponga como herramienta auxiliar de calificación, no pudiendo estarlo en una ortofotografía aérea (proporcionada por el PNOA), pues, razona la Dirección General, la consulta de ésta lleva a una apreciación meramente indiciaria (máxime si, como ocurría en el caso debatido, el registrador no contaba con los pertinentes informes de la Administración supuestamente perjudicada). (R. 15-6-2020, BCNR-80, BOE 3-8, ref. BOE 9050).

* 156 (R).- Art. 201 LH. El hecho de que no haya habido oposición de colindantes no significa que el registrador no pueda objetar dudas

sobre existencia de posibles negocios jurídicos o modificaciones de entidades hipotecarias que no han tenido acceso al Registro. Se reitera con ello doctrina de la R. 26-6-2019, BCNR-67, BOE 22-7. (R. 17-6-2020, BCNR-80, BOE 3-8, ref. BOE 9062). Doctrina reiterada en R. 23-2-2021 (BCNR-88, BOE 22-4), en un caso n que, a juicio de la Dirección General, la conclusión del registrador e inequívoca, no mera sospecha. Ver ap. 35, 54, 55, 68, 75, 95, 101, 112, 174, 185, 197, 209, 212, 214, 235, 251.

* 157 (R).- Art. 199 LH. Están debidamente fundadas las objeciones del registrador a inscribir la representación gráfica georreferenciada si

la magnitud de la diferencia de cabida (de 496 m2 a 594 m2), que ya se puso de relieve en una anterior solicitud de rectificación de cabida resultando, entre la certificación catastral que sirvió para reflejar la cabida inscrita, y la nueva certificación catastral aportada, pone de manifiesto una alteración de la línea poligonal de la finca, por haberse llevado a cabo cambios en cuanto a su configuración física que pudieran implicar que la nueva configuración catastral englobase, además de la inicial, una porción de suelo ajeno, tratándose con ello de conseguir la inmatriculación de una porción de finca adicional. (R. 19-6-2020, BCNR-80, BOE 3-8, ref. BOE 9070). La R. 30-10-2020 (BCNR-83, BOE 23-11, ref. BOE 14750) declara que están fundadas las dudas basadas en el hecho de que, habiendo sido inmatriculada una finca con una determinada georreferenciación catastral, con la representación gráfica alternativa ahora aportada podrían estar encubriéndose operaciones de modificación de entidades hipotecarias, no documentadas. Ver ap. 11 bis, 16, 27, 34, 42, 43, 45, 46, 53, 58, 63, 64, 71, 77 bis, 89 bis, 110, 117, 121, 124, 125, 133, 150.

* 158 (R).- Arts. 199 y 201 LH. Cuándo es posible aportar una representación gráfica alternativa a la catastral.-

De dichos arts., así como de los arts. 9 y 10 LH, resulta claramente que puede acceder al Registro una rectificación de descripción aun cuando no se disponga de una representación gráfica catastral, de suerte que, salvo los supuestos de inmatriculación, no es defecto que impida la inscripción la aportación de una representación gráfica alternativa, al contemplarse expresamente tal posibilidad en los arts. antes citados. La deseada coordinación con el Catastro se logrará (art. 10 LH) con la remisión de la información por el registrador al Catastro. (R. 16-7-2020, BCNR-80, BOE 5-8, ref. BOE 9212). Ver ap. 11 ter, 17, 60, 61, 65.

* 159 (R).- Expropiación no inscrita. Modo de proceder cuando se pretenda reflejar en el Registro la descripción del resto.-

Partiendo de que no es necesaria la previa inscripción de la expropiación (ver R. 14-1-2013 en la voz “EXPROPIACIÓN”), sino que basta con individualizar, georreferenciándolo, el resto, esta última operación no puede articularse como si se tratara de una rectificación de datos descriptivos al amparo del art. 199 LH (es decir, intentando “hacer desaparecer” del folio real la superficie expropiada), sino que lo procedente es, como se ha dicho, determinar con precisión cuál es la porción resto que no fue objeto de expropiación, y cuál fue la porción segregada y expropiada (no inscrita), la cual ha de quedar registralmente vigente y “pendiente” para cuando la Administración cumpla su obligación de inscribir dicha expropiación. (R. 2-1-2020, BCNR-81, BOE 23-9, ref. BOE 11090). Doctrina reiterada, a modo de obiter dicta, en R. 2-9-2020 (BCNR-82, BOE 2-10). La R. 16-6-2023 (BCNR-115, BOE 10-7) y la R. 30-10-2024 (BCNR-131, BOE 22-11, ref. BOE 24424) se plantean el caso de que se pretenda operar sobre el resto después de una segregación/expropiación no inscrita, e introduce la novedosa solución de que, a diferencia de lo que tradicionalmente se ha hecho en aplicación de lo dispuesto en el art. 47 RH, lo que procede en estos casos de descripción de resto tras expropiación/segregación no inscrita es abrir nuevo historial registral a la porción de terreno que no se segregó, y mantener el folio registral matriz para la porción que fue segregada/expropiada, a la espera de que se inscriba la expropiación, momento hasta el cual, advierte la Dirección General, la titularidad registral vigente seguirá siendo la misma, inalterada. Ver ap. 47, 162, 217.

* 160 (R).- Art. 201 LH. Si ha caducado la anotación preventiva de iniciación del expediente, no puede pretenderse la prórroga de la misma

(dado el efecto automático de la caducidad de los asientos registrales); tampoco puede pretenderse la práctica de una nueva anotación si simultáneamente no se solicita la expedición de una nueva certificación. En el caso debatido, pretendía la recurrente la prórroga de la anotación ya caducada, o en su defecto la extensión de una nueva anotación, pero sin expedición de una nueva certificación. Razona el Centro Directivo que no está prevista legalmente la posibilidad de que exista anotación no vinculada a la correspondiente certificación. De seguirse la tesis de la recurrente, se estaría favoreciendo que el procedimiento pudiera prolongarse indefinidamente en el tiempo sobre la base de una misma información inicial; lo cual, si bien puede producirse en caso de no solicitarse la anotación, dado el carácter voluntario de ésta, es una situación no deseable que no se cohonesta con las previsiones legales que regulan estos procedimientos. (R. 10-8-2020, BCNR-81, BOE 28-9, ref. BOE 11318).

* 161 (R).- Art. 201 LH. Este expediente es apto para rectificar la superficie que ha sido previamente objeto de una expropiación no inscrita;

siempre, añade la Dirección General, que quede determinada georreferenciadamente la porción que no fue objeto de expropiación (sobre la que se pretende inscribir el exceso de cabida), y siempre que quede acreditado que con la modificación pretendida no se invade el dominio público (así ocurría en el caso debatido, en el que constaba la notificación al organismo público expropiante y la no formulación de alegaciones por parte de éste). (R. 2-9-2020, BCNR-82, BOE 2-10). Ver ap. 47, 159.

* 162 (R).- Art. 201 LH. Las dudas del registrador no pueden basarse exclusivamente en la existencia de una previa expropiación no inscrita.

(R. 2-9-2020, BCNR-82, BOE 2-10). Doctrina reiterada en R. 7-9-2022 (BCNR-106, BOE 14-10, ref. BOE 16808) y R. 18-9-2024 (BCNR-131, BOE 6-11, ref. BOE 23028). Ver ap. 47, 159, 217.

* 163 (R).- Art. 201 LH. Oposición de colindante.

Si el notario no la ha considerado de suficiente entidad como para paralizar el expediente (al no haberse aportado pruebas documentales concluyentes) y sigue adelante con éste, no puede el registrador objetar que el solo hecho planteamiento de la oposición debería haber llevado al sobreseimiento del expediente. (R. 2-9-2020, BCNR-82, BOE 2-10). Ver ap. 110.

* 163 bis (R).- No compete a la Dirección General, en vía de recurso, decidir cuál deba ser la georreferenciación correcta de cada finca, o sugerir una diferente a la aportada por el promotor, o soluciones transaccionales entre colindantes.

(R. 21-9-2020, BCNR-82, BOE 9-10) (R. 1-12-2022, BCNR-108, BOE 20-12) (R. 31-1-2023, BCNR-110, BOE 20-2) (R. 27-2-2023, BCNR-111, BOE 20-3) (R. 8-3-2023, BCNR-111, BOE 27-3, ref. BOE 7839) (R. 17-4-2023, BCNR-113, BOE 8-5, ref. BOE 10954) (R. 24-5-2023, BCNR-114, BOE 22-6, ref. BOE 14771) (R. 15-6-2023, BCNR-115, BOE 10-7) (R. 3-7-2023, BCNR-115, BOE 24-7, ref. BOE 17010) (R. 5-7-2023, BCNR-115, BOE 24-7) (R. 6-7-2023, BCNR-115, BOE 26-7, ref. BOE 17223) (R. 12-7-2023, BCNR-115, BOE 28-7, ref. BOE 17412) (R. 28-7-2023, BCNR-118, BOE 12-10, ref. BOE 21118) (R. 27-9-2023, BCNR-119, BOE 1-11) (R. 2-11-2023, BCNR-119, BOE 30-11, ref. BOE 24444) (R. 29-11-2023, BCNR-120, BOE 28-12, ref. BOE 26564) (R. 30-11-2023, BCNR-120, BOE 28-12) (R. 11-1-2024, BCNR-122, BOE 19-2) (R. 22-3-2024, BCNR-124, BOE 16-4, ref. BOE 7553) (R. 22-3-2024, BCNR-124, BOE 16-4, ref. BOE 7554) (R. 11-4-2024, BCNR-124, BOE 26-4) (R. 29-5-2024, BOE 5-7, ref. BOE 13793) (R. 30-5-2024, BOE 5-7, ref. BOE 13798) (R. 26-6-2024, BCNR-127, BOE 17-7) (R. 10-7-2024, BCNR-130, BOE 9-10, ref. BOE 20521) (R. 22-7-2024, BCNR-130, BOE 9-10, ref. BOE 20527) (R. 29-7-2024, BCNR-130, BOE 10-10, ref. BOE 20713) (R. 30-7-2024, BCNR-130, BOE 23-10, ref. BOE 21772) (R. 11-9-2024, BCNR-131, BOE 5-11, ref. BOE 22904) (R. 3-10-2024, BCNR-131, BOE 13-11, ref. BOE 23616). Ver ap. 88, 224.

* 164 (R).- Art. 199 LH. Si el registrador, a la vista de la solicitud de iniciación del expediente, tiene dudas sobre por ej., la invasión del dominio público,

o -dada la magnitud del exceso de cabida que se pretende inscribir- la eventual invasión de parcelas colindantes o el encubrimiento de negocios jurídicos, no puede sin más rechazar la iniciación del expediente, sino que lo que debe hacer es tramitarlo, y, una vez concluido, calificar a la vista de lo actuado. (R. 8-10-2020, BCNR-82, BOE 23-10). Doctrina reiterada en R. 23-12-2020 (BCNR-85, BOE 22-1-2021, ref. BOE 935) y R. 23-12-2020 (BCNR-85, BOE 22-1-2021, ref. BOE 936).

* 165 (R).- Art. 199 LH. Representación gráfica catastral. Posible invasión del dominio público no deslindado.-

Puede el registrador rechazar la inscripción si se ha opuesto el Ayuntamiento, alegando que la finca está cruzada por un camino público. Razona la Dirección General que no es óbice para ello el hecho de que el camino no esté deslindado, pues para admitir la oposición del Ayuntamiento no es precisa una absoluta certeza acerca del carácter público del camino, dado que, como ya declarase la R. 23-1-2019 para un caso de inmatriculación, la ausencia de deslinde no es obstáculo para que puedan existir dudas de que la finca cuya representación georreferenciada se pretende inscribir pueda invadir el dominio público, si del conjunto de circunstancias concurrentes cabe colegir una duda fundada de posible invasión, pues en este campo, la labor del registrador, tras la Ley 13/2015, tiene una marcada finalidad preventiva. En el caso debatido, con la documentación aportada por el interesado no se desvirtuaba la duda sobre el carácter demanial del camino. (R. 30-10-2020, BCNR-83, BOE 23-11, ref. BOE 14748). Doctrina reiterada, para un caso de vía pecuaria, por R. 31-1-2023 (BCNR-110, BOE 20-2), R. 21-6-2023 (BCNR-115, BOE 17-7), R. 26-7-2023 (BCNR-117, BOE 28-9), R. 10-7-2024 (BCNR-130, BOE 9-10, ref. BOE 20521), R. 22-7-2024 (BCNR-130, BOE 9-10, ref. BOE 20523) y R. 30-7-2024 (BCNR-130, BOE 23-10, ref. BOE 21772). La R. 4-7-2019 (BCNR-67, BOE 27-7) confirma la calificación del registrador en un caso de inscripción de exceso de cabida en el marco del art. 199 LH en que el registrador, a la vista de sus dudas acerca de la posible invasión de un cauce público, había notificado a la Confederación Hidrográfica, la cual, aun reconociendo que el cauce no estaba deslindado, emitió informe oponiéndose a la inscripción del exceso, por invasión del dominio público. Con doctrina idéntica a la de esta última R.: R. 6-7-2022 (BCNR-106, BOE 12-10), en un caso en que el propio recurrente reconocía en su escrito la invasión del dominio público, solicitando que se inscribiera su base gráfica con afección parcial a dicho dominio público. La R. 28-7-2021 (BCNR-92, BOE 6-8, ref. BOE 13546) confirma la calificación negativa basada en la oposición del Ayuntamiento, que alegaba la posible invasión de parcelas municipales, no deslindadas, anunciando el inicio de los trámites para su deslinde; razonando la Dirección General que el hecho de que las parcelas municipales no estén deslindadas no es óbice para rechazar la representación gráfica propuesta, pues el interesado puede ejercitar los recursos o actuaciones correspondientes ante el Ayuntamiento, o incluso acudir a la vía judicial. La R. 12-5-2022 (BCNR-102, BOE 1-6, ref. BOE 8997), en un caso en que se había tramitado el procedimiento del art. 199 LH, revoca la calificación negativa, basada en la oposición de un Ayuntamiento, porque el escrito de oposición no reúne los requisitos mínimos de concreción y acreditación exigibles, por cuanto no acredita, ni siquiera alude, a la titularidad municipal del terreno en cuestión, titularidad que tampoco resulta del Catastro; amén de haber incumplido el Ayuntamiento, si es que fuera el caso, su obligación legal (art. 36 Ley 33/2003) de inscribir el bien a su nombre en el Registro de la Propiedad (incumplimiento este último, explica la Dirección General, que si bien no priva a los bienes municipales de protección legal, sí ha de ser tenido en cuenta si además existe otras relevantes razones para dudar de la titularidad pública). (Sobre informes municipales redactados en forma ambigua, ver R. 10-5-2022 y 22-3-2024 en el ap. 87 y R. 18-1-2024 en el ap. 203). La antes citada R. 26-7-2023 (BCNR-117, BOE 28-9) confirma la calificación negativa del registrador por existir un pronunciamiento expreso y tajante de la Administración sobre invasión de un dominio público ferroviario no deslindado. Ver ap. 75, 101, 102 bis, 103, 111, 115, 122, 123, 142, 147, 173, 183, 186, 193, 195, 202, 204, 206 bis.

* 166 (R).- Identidad gráfica entre la representación gráfica catastral y la alternativa, o en su caso entre la representación catastral y la representación foto-interpretada. Margen de tolerancia.

Resolución conjunta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General del Catastro, de fecha 7-10-2020.- A la vista de lo dispuesto en el ap. 6 del punto tercero y en el anexo II, declara la Dirección General que aunque por la aplicación del margen de tolerancia pueda resultar identidad gráfica, ello no excluye que, si el interesado solicita la inscripción de la representación gráfica alternativa, deba tramitarse el procedimiento del art. 199 LH, y así expresamente se contempla en el apartado Seis, párrafo 3, para el supuesto de inscripción de representaciones gráficas georreferenciadas alternativas por discrepancias que no respeten la geometría catastral inicial y que afecten a parcelas catastrales colindantes. (R. 20-11-2020, BCNR-84, BOE 7-12, ref. BOE 15785). Doctrina reiterada en R. 14-9-2022 (BCNR-106, BOE 21-10).

* 167 (R).- La representación gráfica ya inscrita no es inalterable.

Puede rectificarse, si bien la inscripción de la nueva base gráfica debe someterse a las normas y procedimientos generales para su inscripción, debiendo ser objeto de calificación por el registrador la existencia o no de dudas sobre la identidad de la finca.- En el caso debatido, la Dirección General, a diferencia del caso resuelto por la R. 7-6-2019 (en la que se admitió la rectificación, al tratarse de un mero ajuste o mejora de precisión métrica) no admite la rectificación, al tratarse de una modificación tanto perimetral como superficial de tal entidad que justifican plenamente las dudas expuestas por el registrador en su calificación. (R. 11-12-2020, BCNR-84, BOE 28-12, ref. BOE 17078). Doctrina reiterada, con carácter general, en R. 14-9-2022 (BCNR-106, BOE 21-10). Doctrina reiterada, en un caso también de gran entidad en la modificación, por la R. 2-11-2023 (BCNR-119, BOE 30-11, ref. BOE 24444).

* 168 (R).- Art. 201 LH. Necesariamente ha de incorporarse al expediente la pertinente certificación registral.-

No puede aceptarse que los interesados, o el notario autorizante, elijan qué trámites del procedimiento son aplicables, alterando el desarrollo que del mismo prevé la ley, y sustrayendo al registrador la posibilidad de manifestar las dudas de identidad observadas en el ejercicio de su función calificadora y a los interesados la posibilidad de disipar tales dudas. (R. 11-12-2020, BCNR-84, BOE 28-12, ref. BOE 17076).

* 169 (R).- Art. 199 LH. Georreferenciación cuando no es posible obtener certificación catastral. Modo en que ha de actuar el registrador.-

Si el interesado no puede aportar la certificación catastral porque el propio Catastro se la deniega por existir una inconsistencia en la base gráfica catastral, debe el registrador admitir una representación gráfica alternativa, o, con mayor motivo, una representación gráfica obtenida a través del CSV de un informe positivo de validación gráfica. Razona la Dirección General que no es admisible que una cuestión puramente técnica, como es la existencia de una inconsistencia de la base gráfica catastral, pueda paralizar el procedimiento registral. Debe por tanto el registrador iniciar el procedimiento del art. 199 LH, sin perjuicio de la calificación que proceda a la vista de lo que se actúe en él. (R. 18-12-2020, BCNR-85, BOE 9-1-2021). Ver ap. 48, 76, 188, 195, 255.

* 170 (I).- Modo en que ha de proceder el registrador ante la inscripción de escrituras de agrupación o segregación otorgadas antes de la entrada en vigor de la Ley 13/2015

pero presentadas a inscripción después. (Informe nº 2/2021, de fecha 12-1-2021, de la Comisión de Consultas Doctrinales del Colegio Nacional de Registradores).

* 171 (R).- Art. 199 LH. Representación gráfica catastral.

La citación al colindante catastral ha de efectuarse aun cuando éste no tenga su título inscrito en el Registro de la Propiedad.- Razona la Dirección General que la circunstancia de que un determinado titular catastral no tenga su titularidad inscrita no excluye la posibilidad de que se pueda invadir su finca, puesto que dicha titularidad registral podría no estar actualizada, dado que la inscripción es voluntaria. (R. 23-12-2020, BCNR-85, BOE 22-1-2021, ref. BOE 935). Ver ap. 68, 97, 98, 99, 105, 118.

* 172 (R).- Rectificación de datos descriptivos.

Descripción literaria, inscrita, según la cual la finca linda con “camino”, el cual desaparece en la descripción resultante de la representación gráfica presentada. No puede ser motivo para denegar la inscripción de ésta, pues en ocasiones las descripciones literarias de las fincas inscritas se refieren a caminos privados como dato descriptivo físico, lo que no permite delimitar con precisión si tales caminos se incluyen o no en el perímetro de la finca. (R. 23-12-2020, BCNR-85, BOE 22-1-2021, ref. BOE 940). Doctrina reiterada, a modo de obiter dicta, en R. 25-4-2022 (BCNR-101, BOE 16-5, ref. BOE 8003). Ver ap. 175.

* 173 (R).- Art. 199 LH. Posible invasión del dominio público.-

Puede el registrador rechazar la inscripción de una representación gráfica catastral si de la documentación aportada (tanto por la Administración como por un particular colindante) resultan fundadas su dudas acerca de la posible invasión del dominio público. Recuerda la Dirección General (invocando sus RR. 15-3-2016, 12-4-2016, 4-9-2017 y 13-4-2018) la obligación legal a cargo de los registradores de la propiedad de impedir la práctica de inscripciones que puedan suponer una invasión del dominio público, obligación que tiene su fundamento, con carácter general, en los arts. 6 y 30 Ley 33/2003, de Patrimonio de las Administraciones Públicas, conforme a los cuales los bienes demaniales son inalienables, imprescriptibles e inembargables, lo cual no es sino manifestación del principio y mandato supremo contenido en el art. 132 CE. (R. 14-1-2021, BCNR-86, BOE 4-2). Doctrina reiterada en R. 26-4-2022 (BCNR-101, BOE 16-5, ref. BOE 8005) y R. 29-5-2024 (BOE 5-7, ref. BOE 13795). Ver ap. 75, 101, 102 bis, 103, 111, 115, 122, 123, 142, 147, 165, 183, 186, 193, 195, 202, 204, 206 bis.

* 174 (R).- Art. 199 LH. Oposición de colindante.-

Para admitirla no puede exigirse a éste que aporte un levantamiento topográfico o delimitación georreferenciada de su finca, pues esta exigencia no está contemplada legalmente. (R. 13-1-2021, BCNR-86, BOE 5-2). Ver otros aspectos de esta misma R. en el ap. siguiente. Por su parte, la R. 23-2-2023 (BCNR-111, BOE 15-3), la R. 4-9-2023 (BCNR-118, BOE 25-10), la R. 15-12-2023 (BCNR-121, BOE 18-1-2024, ref. BOE 961) y la R. 10-7-2024 (BCNR-127, BOE 24-7, ref. BOE 15312) destacan la suma importancia que tiene el hecho de que la oposición del colindante vaya acompañada de alguna prueba que la sustente. La R. 28-7-2023 (BCNR-118, BOE 12-10, ref. BOE 21120) y la R. 14-5-2024 (BOE 5-7, ref. BOE 13785) declaran que si bien es conveniente la aportación de documentación técnica, ésta es potestativa, pero no obligatoria, de igual modo que tampoco es exigible que sea pública. La R. 29-5-2024 (BOE 5-7, ref. BOE 13793) y la R. 3-10-2024 (BCNR-131, BOE 13-11, ref. BOE 23617) declaran que el hecho de que quien se opone no aporte informe técnico no puede ser por sí solo determinante para la desestimación de su alegación, dados los medios técnicos (singularmente, la aplicación auxiliar para el tratamiento de bases gráficas) con que, para calificar,cuenta el registrador. Ver ap. 35, 54, 55, 68, 75, 95, 101, 112, 156, 185, 197, 209, 212, 214, 235, 251.

* 175 (R).- Imprecisiones en la descripción literaria de fincas inscritas, que pueden dificultar su exacta ubicación a la hora de admitir o no la inscripción de una representación gráfica georreferenciada.-

Destaca la Dirección General su reiterada doctrina de que, dado que con anterioridad a la Ley 13/2015 se permitía el acceso al Registro de fincas sin que fuera exigible la inscripción de su representación gráfica georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de las fincas se limitaba a una descripción meramente literaria, lo cual hoy puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica aportada con fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha norma. (R. 13-1-2021, BCNR-86, BOE 5-2). Ver otros aspectos de esta misma R. en el ap. anterior. Doctrina reiterada en R. 13-7-2022 (BCNR-104, BOE 2-8), R. 21-11-2022 (BCNR-108, BOE 12-12), R. 23-2-2023 (BCNR-111, BOE 15-3), R. 29-3-2023 (BCNR-112, BOE 18-4), R. 29-11-2023 (BCNR-120, BOE 28-12, ref. BOE 26564), R. 30-11-2023 (BCNR-120, BOE 28-12), R. 15-12-2023 (BCNR-121, BOE 18-1-2024, ref. BOE 961), R. 11-1-2024 (BCNR-122, BOE 19-2), R. 22-3-2024 (BCNR-124, BOE 16-4, ref. BOE 7553) y R. 11-4-2024 (BCNR-124, BOE 26-4). Doctrina reiterada en R. 11-7-2022 (BCNR-104, BOE 2-8, ref. BOE 13027) y R. 18-9-2024 (BCNR-131, BOE 6-11, ref. BOE 23028), que añaden que esta doctrina no obsta para que, aun sin georreferenciación ni referencia catastral inscritas, pueda haber datos descriptivos inscritos que sí permitan, al menos, ubicar geográficamente la finca, aunque no la delimiten con precisión (doctrina que reiteran la R. 7-11-2023, BCNR-119, BOE 30-11, y la R. 16-5-2024, BCNR-126, BOE 27-6, ref. BOE 13016); y así puede ocurrir, por ejemplo, cuando una finca tiene algún lindero llamado “fijo”, es decir, que no se limita a expresar el nombre del propietario colindante, sino que hace referencia a un accidente físico que opera como lindero mismo (camino o calle); y también puede ello ocurrir cuando en la finca conste declarada una determinada edificación, cuya ubicación en el terreno es contrastable, de modo que la finca en la que consta inscrita tal edificación tendrá la ubicación que ésta tenga (y, además, alguna zona perimetral adicional circundante). Doctrina reiterada en R. 7-9-2022 (BCNR-106, BOE 14-10, ref. BOE 16808). La R. 27-2-2023 (BCNR-111, BOE 20-3), la R. 8-3-2023 (BCNR-111, BOE 27-3, ref. BOE 7839), la R. 25-5-2023 (BCNR-114, BOE 22-6) y la R. 22-3-2024 (BCNR-124, BOE 16-4, ref. BOE 7553) declaran que la imprecisión derivada de la descripción puramente literaria que de las fincas afectadas consta en el Registro no impide que, a la vista de los datos obrantes en el expediente y de la oposición del colindante, pueda el registrador oponerse fundadamente a la inscripción de la georreferenciación alternativa aportada. Ver ap. 172.

* 176 (T).- “El procedimiento de georreferenciación de fincas del art. 199 LH: preguntas y respuestas”. Joaquín Delgado Ramos.

(regispro.es; 4-2-2021).

* 177 (R).- No constituye impedimento alguno para inscribir la representación gráfica de una finca que ésta se incorpore a más de un archivo GML

(situación que puede darse en fincas discontinuas). (R. 27-1-2021, BCNR-86, BOE 12-2, ref. BOE 2092). Ver otros aspectos de esta misma R. en el ap. siguiente.

* 178 (R).- Para poder inscribir una representación gráfica georreferenciada es indispensable que el interesado identifique la representación gráfica que se corresponda con cada una de las fincas

incluidas en el título inscribible; de manera que si al efecto se aportan varios archivos GML, deberán éstos ser nombrados de manera que se pueda establecer de manera inequívoca la correspondencia, sin que el registrador deba averiguar tal correspondencia por meras suposiciones. (R. 27-1-2021, BCNR-86, BOE 12-2, ref. BOE 2092). Ver otros aspectos de esta misma R. en el ap. anterior.

* 179 (R).- ¿Es posible, por la vía del art. 199 LH, y con datos catastrales, rectificar la cabida de una finca procedente de una reparcelación anterior al RD 1093/1997?

La Dirección General, de entrada, se remite a la doctrina que sentó la R. 19-12-2019 (resumida en el ap. 144). Pero dado que respecto de fincas procedentes de concentración parcelaria se ha admitido su rectificación siempre que no exista duda alguna de correspondencia entre la finca inscrita y la que figura en la representación gráfica aportada (RR. 4-9-2017, 10-11-2017 y 21-11-2017), resuelve la Dirección General que la negativa del registrador no puede basarse únicamente en la procedencia de la finca de un proyecto de reparcelación anterior al RD 1093/1997, época en la cual no se exigía, para la inscripción del proyecto en el Registro de la Propiedad, la aportación de los planos correspondientes; por lo que, concluye, mientras no exista un pronunciamiento expreso de que con la inscripción ahora pretendida se altera la geometría de la finca tal como como ésta quedó delimitada en la reparcelación, lo procedente es dar inicio al procedimiento del art. 199 LH, que garantiza los intereses de terceros afectados. (R. 18-2-2021, BCNR-87, BOE 10-3, ref. BOE 3739). Doctrina reiterada en R. 23-2-2022 (BCNR-99, BOE 14-3) y R. 9-3-2023 (BCNR-111, BOE 27-3). Ver ap. 138, 144, 145, 247.

* 180 (R).- Obra nueva.

A los efectos de acreditar que la edificación se encuentra dentro de la finca descrita en el Registro no es admisible un certificado técnico en el que se dice que la edificación “se encuentra íntegramente sobre la finca registral número xxx”, sin que el técnico apoye tal aseveración en circunstancia descriptiva alguna de la finca, tales como su situación, linderos, perímetro, determinación de la ubicación o planimetría. (R. 24-3-2021, BCNR-88, BOE 29-4). Ver ap. 9, 10, 13, 20, 29, 30, 37, 38, 40, 62, 69, 92, 114, 120, 129, 134, 192.

* 181 (R).- Art. 199 LH. El hecho de que ningún colindante haya mostrado oposición (ni siquiera en un acto de conciliación previo, terminado con avenencia) no puede determinar por sí solo que el registrador haya de acceder a la pretensión de rectificar la descripción registral.

Razona la Dirección General que, aun no habiendo habido oposición, puede el registrador rechazar la pretensión si de los documentos y actuaciones realizadas en el expediente ha concluido la existencia de operaciones de modificación de entidades hipotecarias no formalizadas debidamente, o que, con la inscripción de la representación gráfica solicitada, lo que en realidad se pretende es aplicar el folio registral a una superficie colindante adicional, faltando por tanto la necesaria correspondencia entre la finca registral y la representación gráfica aportada. (R. 30-4-2021, BOE 19-5). Doctrina reiterada en R. 14-7-2022 (BCNR-104, BOE 2-7), R. 14-9-2022 (BCNR-106, BOE 21-10), R. 30-1-2023 (BCNR-110, BOE 20-2) y R. 7-11-2023 (BCNR-119, BOE 30-11).

* 182 (R).- Obra nueva. Si la descripción que se hace en el título es coincidente con los datos alfanuméricos que figuran en el Catastro,

no constituye obstáculo el hecho de que de estos resulte una ocupación de parcela de 150 m2 y sin embargo de las coordenadas georreferenciadas extraídas del propio Catastro resulte una ocupación de parcela de 160 m2. Razona la Dirección General que, a diferencia de lo que ocurría en el caso resuelto por la R. 2-11-2017 (resumida en el ap. 78), en el presente caso sí existe una coincidencia descriptiva total de la edificación con la que figura en el Catastro, por lo que no hay duda alguna de que la edificación declarada es la misma que consta en el Catastro, de ahí que en consecuencia las coordenadas de ubicación son necesariamente las que resulten dadas respecto de dicha edificación por el citado organismo; eso sí, ha de calificarse que las coordenadas confirmen la identidad de la edificación y que ésta se ubique dentro de la finca registral. Apunta la Dirección General que la disparidad, en Catastro, entre los datos alfanuméricas y los gráficos quizá se deba a que en aquéllos no se hayan computado superficies como balcones, terrazas, porches y otros elementos análogos que, estando cubiertos, urbanísticamente computan sólo al 50% de su superficie; lo cual no impide la inscripción, sin perjuicio de que hubiera sido deseable una mayor precisión en la redacción del título inscribible ajustando la descripción a la superficie ocupada por la edificación según las coordenadas (que son, en definitiva, las que según el art. 202 LH deben figurar en el asiento registral, conforme al art. 202 LH). (R. 10-5-2021, BCNR-89, BOE 24-5). Ver ap. 19, 70, 73, 78, 113.

* 183 (R).- A los efectos de que el registrador pueda rechazar la inscripción de una representación gráfica por posible invasión del dominio público,

no es imprescindible que la Administración que se opone sea la misma cuyos terrenos eventualmente se invaden (en el caso debatido se había opuesto el Ayuntamiento, alegando que el terreno invadido era una parcela comunal sobre la cual existían una concesión a AENA para la instalación de unas antenas). Razona la Dirección General que en todo caso ha de prevalecer el interés general de protección del dominio público. (R. 20-5-2021, BCNR-90, BOE 4-6). Ver ap. 75, 101 (ver en este ap la R. 29-4-2022), 102 bis, 103, 111, 115, 122, 123, 142, 147, 165, 173, 186, 193, 195, 202, 204, 206 bis.

* 184 (R).- Finca discontinua. Georreferenciación.-

Tratándose de finca formada por dos parcelas no colindantes (están separadas por un camino) es admisible la aportación de dos representaciones gráficas, una para cada porción, tal y como expresamente resulta del punto 7.2.c de la Resolución conjunta Catastro-Dirección General de los Registros y del Notariado de 26-10-2015. Ello, añade la Dirección General, no es óbice para que también pueda practicarse la inscripción de la representación gráfica georreferenciada aunque esté contenida en un único archivo GML en formato multipolígono, aun sin la aportación del informe de validación gráfica catastral (siempre que se dé cumplimiento a las prescripciones técnicas contenidas en la Resolución conjunta. (R. 1-6-2021, BCNR-90, BOE 16-6). Ver ap. 11, 22, 23, 24, 28, 88 bis.

* 185 (R).- Art. 199 LH. La oposición de un colindante no puede ser tenida en cuenta si con la documentación por él mismo aportada resulta incuestionable que la representación gráfica aportada por el promotor del expediente respeta los linderos del opositor.

(R. 14-6-2021, BCNR-91, BOE 7-7). Doctrina reiterada, a modo de obiter dicta, en R. 21-11-2022 (BCNR-108, BOE 12-12), R. 20-2-2024 (BCNR-123, BOE 19-3, ref. BOE 5458), R. 16-5-2024 (BCNR-126, BOE 27-6, ref. BOE 13016) (R. 10-10-2024, BCNR-131, BOE 15-11, ref. BOE 23840). Ver ap. 35, 54, 55, 68, 75, 95, 101, 112, 156, 174, 197, 209, 212, 214, 235, 251.

* 186 (R).- En orden a la tutela y protección del dominio público marítimo-terrestre es fundamental

(como ya dijeran las RR. 23-8-2016, 14-9-2016 y 18-4-2017) la incorporación al sistema informático registral de la representación gráfica georreferenciada en la cartografía catastral, tanto de la línea de dominio público marítimo-terrestre como de las servidumbres de tránsito y protección, que ha de trasladar en soporte electrónico la Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar a la Dirección General de los Registros y del Notariado (art. 33 RC). (R. 14-6-2021, BCNR-91, BOE 7-7). Ver ap. 75, 101, 102 bis, 103, 111, 115, 122, 123, 142, 147, 165, 173, 183, 193, 195, 202, 204, 206 bis.

* 187 (R).- El informe de validación gráfica catastral no precisa de la firma de técnico alguno.

Esta exigencia no viene contemplada en norma legal alguna, ni tampoco en la Resolución conjunta DGRN-Catastro 26-10-2015. Tal exigencia resultaría superflua, toda vez que la validación catastral, obtenida a través de la sede electrónica catastral, ya ofrece las garantías necesarias, al permitir verificar que la representación gráfica cumple las condiciones del formato y estructura de la información previstas en el anexo de la citada Resolución. (R. 6-7-2021, BCNR-91, BOE 26-7, ref. BOE 12505).

* 188 (R).- No es obstáculo para georreferenciar una finca el hecho de que ésta no figure catastrada.

Sería admisible entonces aportar únicamente una representación gráfica alternativa, pues, razona la Dirección General, no es admisible que una cuestión puramente técnica, como es la existencia de una inconsistencia de la base gráfica catastral, pueda paralizar el procedimiento registral. Por tanto, concluye el Centro Directivo, cuando el art. 199.2 LH dice “cuando el titular manifieste expresamente que la descripción catastral no se corresponde con la realidad física de su finca, deberá aportar, además de la certificación catastral descriptiva y gráfica, una representación gráfica georreferenciada alternativa”, debe ser interpretada como si dijera “cuando el titular manifieste expresamente que la descripción catastral no existe o no se corresponde con la realidad física de su finca, deberá aportar, además de la certificación catastral descriptiva y gráfica, si ésta existiera, una representación gráfica georreferenciada alternativa”. (R. 23-7-2021, BCNR-92, BOE 5-8, ref. BOE 13444). Ver ap. 48, 76, 169, 195, 255. Ver ap. 141.

* 189 (R).- Art. 203 LH. Notificación a colindantes en el expediente notarial para la inmatriculación. Forma de efectuarla.-

El art. 203 LH, al que se remite el art. 201.1 LH, dispone en su regla quinta que la notificación a colindantes la hará el notario en la forma prevenida en la Ley y en los domicilios que consten en el Registro (o, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que figuren en el expediente); sigue diciendo el Centro Directivo que cuando el precepto se remite a lo prevenido en la Ley hay que entender que es a lo prevenido en el Título VI de la Ley Hipotecaria, y en concreto a su art. 199, del que resulta que la notificación habrá de hacerse en forma personal, a menos que (disposición adicional segunda Ley 13/2015) los destinatarios sean desconocidos, o se ignore el lugar de notificación, o la notificación personal haya sido por dos veces infructuosa, casos en los cuales sí será posible la notificación edictal a través del BOE; debiendo tenerse en cuenta que, en todo caso, la notificación edictal a realizar cuando no haya sido posible la personal ha de ser nominativa, sin que sea admisible que en el edicto se diga que la notificación se hace a cualquier interesado, pues entiende la Dirección General que actuar de esta manera supone una clara merma de las garantías del notificado (concretamente, en el caso debatido no se admite el argumento del recurrente de que la identificación del notificado ha de entenderse hecha con la expresión de su nombre en la descripción que de la finca figura en el edicto). (R. 10-9-2021, BCNR-94, BOE 18-10, ref. BOE 16917). Ver ap. 68, 80, 199.

* 190 (R).- Exceso de cabida de un 28% de la cabida inscrita, de finca respecto de la cual figura inscrita una representación gráfica catastral

, solicitándose la rectificación de la cabida al amparo del art. 201.3.b LH, y aportándose al efecto representación gráfica alternativa e informe de validación catastral con resultado negativo. No es admisible, puesto que en el presente caso, a diferencia del resuelto en la R. 7-6-2019, las diferencias tanto perimetrales como superficiales son de tal entidad que está plenamente justificadas las dudas del registrador; teniendo en cuenta además que, conforme al art. 3.3 LCI, salvo prueba en contrario y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán, los datos catastrales se presumen ciertos. (R. 8-9-2021, BCNR-94, BOE 18-10, ref. BOE 16910). Ver otros aspectos de esta misma R. en el ap. siguiente. Ver ap. 131.

* 191 (R).- Posibilidad de utilizar una representación gráfica alternativa para mejorar la precisión métrica de la cartografía catastral.-

Se remite la Dirección General al anexo II de la R. 23-9-2020, conjunta de la DGSJFP y la Dirección General del Catastro. (R. 8-9-2021, BCNR-94, BOE 18-10, ref. BOE 16910). Ver otros aspectos de esta misma R. en el ap. anterior.

* 192 (R).- Obra nueva sobre parcela cuya superficie según Registro no coincide con la catastral.

Es inscribible, si se aporta representación gráfica alternativa de la que resulta que la edificación se encuentra en el interior de la parcela, y la registradora no ha desvirtuado este hecho. (R. 29-9-2021, BCNR-94, BOE 28-10). Ver ap. 9, 10, 13, 20, 29, 30, 37, 38, 40, 62, 69, 92, 114, 120, 129, 134, 180.

* 193 (R).- Si la representación gráfica georreferenciada no es inscribible por albergar el registrador dudas fundadas acerca de que con la misma se invada otra finca ya inscrita o el dominio público,

lo procedente es denegar, no suspender, la inscripción. Ver R. 5-10-2021 (BCNR-95, BOE 3-11) en la voz “DEFECTOS (en general)”. La R. 21-2-2022 (BCNR-99, BOE 14-3) declara que, a solicitud del interesado, podrá practicarse la inscripción con la superficie que consta en el Registro. Ver ap. 75, 101, 102 bis, 103, 111, 115, 122, 123, 142, 147, 165, 173, 183, 186, 195, 202, 204, 206 bis.

* 193 bis (R).- Servidumbre de paso. Georreferenciación de la superficie afectada por el gravamen.-

Ver R. 8-11-2021 (BCNR-95, BOE 23-11) en la voz “PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD”. Ver también R. 8-10-2021 en la voz “DERECHO DE SUPERFICIE”. Ver ap. 228.

* 194 (R).- Consentimiento tácito de colindante.-

Si para inscribir una base gráfica es preciso el consentimiento de un colindante, y éste resulta ser la misma persona que solicita la inscripción, debe entenderse que el consentimiento se ha prestado tácitamente. (R. 14-10-2021, BCNR-95, BOE 12-11, ref. BOE 18534).

* 195 (R).- Inmatriculación. Georreferenciación cuando no es posible aportar una certificación catastral coincidente con la finca, por existir un desplazamiento en la cartografía catastral

del que resulta que la finca a inmatricular invade el dominio público; inconsistencia catastral puesta de relieve en representación gráfica alternativa. Modo de subsanar, a efectos registrales, esta patología.- Previa invocación de la R. 23-9-2020, conjunta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General del Catastro, declara el Centro Directivo lo siguiente: “Debe tenerse en cuenta que, a los exclusivos efectos catastrales, el mero desplazamiento de las coordenadas de su cartografía no supone por sí mismo una invasión de parcelas colindantes, porque si solo se toma en consideración la representación gráfica de los inmuebles no habría invasiones entre unos objetos y otros dibujados en una misma representación gráfica. Ahora bien, si se toman en consideración las coordenadas de posicionamiento absoluto (desplazadas y por tanto erróneas) de un objeto de esa representación gráfica con las de otro objeto sobre el terreno sí que puede haber esa invasión. Y nadie puede dudar de que lo que se inscribe formalmente en el Registro de la Propiedad, lo que se incorpora a la aplicación gráfica registral homologada, lo que se publica en el geoportal registral, y lo que es objeto de interoperabilidad y trasvase de información con el Catastro y demás instituciones, no son simples representaciones gráficas o dibujos de la posición relativa de los límites de unas fincas respecto de otras, sino las coordenadas UTM de posicionamiento absoluto de los vértices de tales límites o linderos, aportadas en el formato GML que exige la resolución conjunta para hacer posible la interoperabilidad exigida por la ley y el trasvase de información y coordinación con Catastro. Por ello, cuando las coordenadas UTM aportadas para georreferenciar una finca (como ha de hacerse preceptivamente en el caso de las inmatriculaciones) invaden en posicionamiento absoluto la delimitación jurídica de fincas previamente inmatriculadas, o la del dominio público, el registrador, para evitar dobles inmatriculaciones o invasiones de dominio público, ha de rechazar la inscripción de esas coordenadas aportadas. Y tal conclusión resulta aplicable cualquiera que sea la causa técnica o error determinante de tal invasión, incluyendo los supuestos de georreferenciación errónea por giros o desplazamientos patológicas de la cartografía de origen o del levantamiento topográfico del que hayan sido tomadas tales coordenadas”. En consecuencia, concluye el Centro Directivo, debe rechazarse la pretensión de inmatriculación de una finca cuyas coordenadas de posicionamiento absoluto, por las razones que sean (incluida la existencia de un desplazamiento posicional patológico en la cartografía catastral) invadan el dominio público u otras fincas inmatriculadas. Dicho todo lo cual, se plantea el Centro Directivo si la única solución a este problema sería, como en el caso debatido había objetado el registrador en su calificación negativa, tramitar un procedimiento de rectificación del Catastro. Y entiende que no, basándose en doctrina propia anterior de que no es admisible que una cuestión puramente técnica, como es la existencia de una inconsistencia de la base gráfica catastral, pueda paralizar el procedimiento registral (doctrina que reitera la R. 21-3-2024, BCNR-124, BOE 16-4, ref. BOE 7549). Admite por ello que se pueda inmatricular una finca aportando una georreferenciación alternativa que corrija esa inconsistencia catastral y contenga la georreferenciación correcta; en otras palabras: que manteniendo la forma, dimensiones y superficie del inmueble y su posicionamiento relativo con respecto a los de su entorno, se corrijan los errores de posicionamiento absoluto de las coordenadas de sus vértices respecto de la superficie de la Tierra. Y a tal efecto habría que aportar dos ficheros en formato GML: uno, referido a las coordenadas derivadas del levantamiento técnico, y el otro, referido a las coordenadas catastrales; debiendo adjuntarse además los parámetros de transformación utilizados. Y así, mientras el primer fichero GML (previa, eso sí, su adecuada calificación por el registrador) sería objeto de inscripción formal, el segundo debería ser incorporado a una capa específica en tales aplicaciones, y utilizado especialmente en el proceso de coordinación gráfica con Catastro y seguimiento de sus vicisitudes en los términos que se detallan en la R. conjunta de 23-9-2020. (R. 4-11-2021, BCNR-95, BOE 26-11). Ver otros aspectos de esta misma R. en el ap. siguiente. Doctrina reiterada en R. 7-9-2023 (BCNR-118, BOE 25-10) y R. 10-10-2024 (BCNR-131, BOE 15-11). La necesidad de aportación de dos ficheros en formato GML (exigida por la resolución conjunta de 23-9-2020) es reiterada por la R. 23-5-2024 (BOE 3-7, ref. BOE 13536). Ver ap. 48, 76, 169, 188, 255. Dominio público: ver ap. 75, 101, 102 bis, 103, 111, 115, 122, 123, 142, 147, 165, 173, 183, 186, 193, 202, 204, 206 bis.

* 196 (R).- Aplicación de los principios registrales a la georreferenciación inscrita.

Las coordenadas de los límites de una finca registral no constituyen un simple dato de hecho, sino que son un pronunciamiento jurídico formal y solemne que, tras los procedimientos, trámites, garantías y alegaciones y calificación registral que procedan en cada caso, proclama y define con plenos efectos jurídicos, y bajo la salvaguardia de los tribunales, cuál es la delimitación del objeto jurídico sobre el que recae el derecho de propiedad inscrito. (R. 4-11-2021, BCNR-95, BOE 26-11). Ver otros aspectos de esta misma R. en el ap. anterior. Doctrina reiterada en R. 14-9-2022 (BCNR-106, BOE 21-10), R. 31-1-2023 (BCNR-110, BOE 20-2), R. 8-3-2023 (BCNR-111, BOE 27-3, ref. BOE 7839), R. 13-3-2023 (BCNR-111, BOE 31-3, ref. BOE 8157), R. 14-3-2023 (BCNR-111, BOE 31-3, ref. BOE 8161), R. 17-4-2023 (BCNR-113, BOE 8-5, ref. BOE 10954), R. 25-5-2023 (BCNR-114, BOE 22-6), R. 1-6-2023 (BCNR-114, BOE 29-6, ref. BOE 15163), R. 3-7-2023 (BCNR-115, BOE 24-7, ref. BOE 17010), R. 3-7-2023 (BCNR-115, BOE 24-7, ref. BOE 17011), R. 4-7-2023 (BCNR-115, BOE 24-7), R. 5-7-2023 (BCNR-115, BOE 24-7), R. 6-7-2023 (BCNR-115, BOE 26-7, ref. BOE 17223), R. 12-7-2023 (BCNR-115, BOE 28-7, ref. BOE 17412), R. 28-7-2023 (BCNR-118, BOE 12-10, ref. BOE 21118; comentario de Joaquín Delgado Ramos el 13-1-2024 en regispro.es), R. 28-7-2023 (BCNR-118, BOE 12-10, ref. BOE 21120), R. 2-11-2023 (BCNR-119, BOE 30-11, ref. BOE 24444), R. 5-12-2023 (BCNR-120, BOE 27-12, ref. BOE 26415), R. 18-1-2024 (BCNR-122, BOE 23-2), R. 23-7-2024 (BCNR-130, BOE 9-10, ref. BOE 20535), R. 24-7-2024 (BCNR-130, BOE 9-10, ref. BOE 20545), R. 29-7-2024 (BCNR-130, BOE 10-10, ref. BOE 20713), R. 30-7-2024 (BCNR-130, BOE 23-10, ref. BOE 21772), R. 11-9-2024 (BCNR-131, BOE 5-11, ref. BOE 22904) y R. 3-10-2024 (BCNR-131, BOE 13-11, ref. BOE 23616). Aplicación a la georreferenciación inscrita de los principios registrales de prioridad, tracto sucesivo y legitimación: R. 5-4-2022 (BCNR-100, BOE 25-4, ref. BOE 6656; comentario de Joaquín Delgado Ramos en regispro.es), R. 8-4-2022 (BOE 2-12), R. 19-4-2022 (BCNR-101, BOE 6-5; comentario de Joaquín Delgado Ramos en regispro.es), R. 10-1-2024 (BCNR-122, BOE 19-2), R. 23-7-2024 (BCNR-130, BOE 9-10, ref. BOE 20535) y R. 10-10-2024 (BCNR-131, BOE 15-11, ref. BOE 23842), en las que insiste la Dirección General en la protección que a la georreferenciación inscrita prestan los principios registrales de prioridad, tracto sucesivo y legitimación; doctrina que también recogen la R. 1-6-2022 (BCNR-102, BOE 29-6), la R. 6-6-2023 (BCNR-114, BOE 29-6), la R. 7-6-2023 (BCNR-114, BOE 29-6, ref. BOE 15180) y la R. 5-12-2023 (BCNR-120, BOE 27-12, ref. BOE 26415). Por su parte, la R. 5-5-2022 (BCNR-101, BOE 27-5, ref. BOE 8688; comentario de Joaquín Delgado Ramos en regispro.es), la R. 28-7-2023 (BCNR-120, BOE 5-12), la R. 11-1-2024 (BCNR-122, BOE 21-2) y la R. 10-7-2024 (BCNR-127, BOE 24-7, ref. BOE 15315) se ocupan de las diferentes soluciones a aplicar, en materia de protección a tercero registral por el art. 34 LH, según el conflicto se produzca entre titulares de dominio privado (aplicación plena) o entre el dominio privado y el dominio público (aplicación matizada). La R. 15-2-2023 (BCNR-111, BOE 8-3, ref. BOE 6164) declara que si bien es cierto que el titular de una finca georreferenciada goza, en cuanto a la georreferenciación, y a los efectos del art. 34 LH, de protección plena frente a un dominio privado, no así frente al dominio público; no lo es menos que si el titular de éste ha incumplido la obligación de inscribir que le impone el art. 37 Ley 33/2003, de Patrimonio de las Administraciones Públicas, el titular particular sí podrá invocar frente a la Administración el principio general de protección de la buena fe y apariencia legítima y el de responsabilidad patrimonial por los actos y omisiones administrativas. La R. 31-5-2022 (BCNR-102, BOE 23-6) declara que las fincas con georreferenciación se presume que existen y pertenecen a su titular en la forma determinada en el asiento respectivo (art. 38 LH, en relación con el 10.5 LH); y que (art. 1.3 LH), una vez inscrita, la georreferenciación está bajo la salvaguardia de los tribunales, y para su rectificación se precisará el consentimiento del titular registral o resolución judicial dictada en procedimiento en que éste haya sido parte. Las RR. 20-6-2022 (BCNR-103, BOE 26-7), 18-7-2022 (BCNR-104, BOE 4-8), 20-7-2022 (BCNR-104, BOE 4-8, ref. BOE 1353), 28-7-2022 (BCNR-104, BOE 9-8, ref. BOE 13437), R. 21-9-2022 (BCNR-106, BOE 21-10, ref. BOE 17232), R. 11-10-2022 (BCNR-107, BOE 11-11, ref. BOE 18525), R. 16-11-2022 (BCNR-108, BOE 5-12), R. 23-11-2022 (BCNR-108, BOE 12-12), 1-12-2022 (BCNR-108, BOE 20-12), R. 22-2-2023 (BCNR-111, BOE 15-3, ref. BOE 6850) y R. 30-3-2023 (BCNR-112, BOE 18-4) reiteran todos estos pronunciamientos, añadiendo la aplicación a la georreferenciación inscrita de los arts. 35 LH (prescripción adquisitiva) y 38 LH (ejercicio de acciones contradictorias del dominio contra fincas inscritas). Aplicación a la georreferenciación inscrita del principio de legitimación: R. 25-1-2023 (BCNR-110, BOE 14-2, ref. BOE 3958) y STS 11-11-2024. Según la R. 14-3-2023 (BCNR-111, BOE 31-3, ref. BOE 8161) y la R. 24-5-2023 (BCNR-114, BOE 22-6, ref. BOE 14770), el hecho de que la georreferenciación aportada por el promotor del expediente invada la georreferenciación de otra finca ya inscrita es motivo suficiente para denegar su inscripción. Ver ap. 208, 210, 230.

* 197 (R).- Ante la negativa del registrador a inscribir una representación gráfica por oposición de colindante, no cabe la práctica de una anotación preventiva de demanda ex art. 42 LH.

(R. 2-12-2021, BCNR-96, BOE 22-12). Ver ap. 35, 54, 55, 68, 75, 95, 101, 112, 156, 174, 185, 209, 212, 214, 235, 251.

* 198 (R).- Naturaleza del procedimiento del art. 199 LH. Ausencia de trámite de prueba, dada la sencillez procedimental del expediente.

Órgano competente para resolver el conflicto.- Su finalidad no es resolver una controversia, por lo que no hay trámite de prueba. La documentación aportada por quien se opone a la inscripción sólo tiene por objeto justificar su alegación para que el registrador califique si, a su juicio, hay o no controversia; la cual, caso de haberla, solo puede resolverse judicialmente (practicándose, entonces sí, las pruebas que el juez estime convenientes). (R. 19-1-2022, BCNR-98, BOE 16-2) (R. 27-9-2022, BCNR-106, BOE 27-10) (R. 17-4-2023, BCNR-113, BOE 8-5, ref. BOE 10954) (R. 25-5-2023, BCNR-114, BOE 22-6) (R. 12-7-2023, BCNR-115, BOE 28-7, ref. BOE 17412) (R. 8-9-2023, BCNR-118, BOE 25-10) (R. 3-10-2023 (BCNR-119, BOE 2-11, ref. BOE 22457) (R. 2-11-2023, BCNR-119, BOE 30-11, ref. BOE 24443) (R. 2-11-2023, BCNR-119, BOE 30-11, ref. BOE 24444) (R. 29-11-2023, BCNR-120, BOE 28-12, ref. BOE 26564) (R. 30-11-2023, BOE 28-12) (R. 20-2-2024, BCNR-123, BOE 19-3, ref. BOE 5457) (R. 27-2-2024, BCNR-123, BOE 20-3) (R. 22-3-2024, BCNR-124, BOE 16-4, ref. BOE 7553) (R. 25-3-2024, BCNR-124, BOE 16-4) (R. 9-4-2024, BCNR-124, BOE 26-4) (R. 11-4-2024, BCNR-124, BOE 26-4) (R. 26-4-2024, BCNR-125, BOE 17-5, ref. BOE 9968) (R. 16-5-2024 (BCNR-126, BOE 27-6, ref. BOE 13015) (R. 16-5-2024 (BCNR-126, BOE 27-6, ref. BOE 13016) (R. 26-6-2024, BCNR-127, BOE 17-7, ref. BOE 14700) (R. 27-6-2024, BCNR-127, BOE 17-7, ref. BOE 14707) (R. 9-7-2024, BCNR-127, BOE 23-7, ref. BOE 15174) (R. 10-7-2024, BCNR-127, BOE 24-7, ref. BOE 15312) (R. 10-7-2024, BCNR-130, BOE 9-10, ref. BOE 20521) (R. 22-7-2024, BCNR-130, BOE 9-10, ref. BOE 20527) (R. 29-7-2024, BCNR-130, BOE 10-10, ref. BOE 20713) (R. 31-7-2024, BCNR-130, BOE 23-10, ref. BOE 21779) (R. 11-9-2024, BCNR-131, BOE 5-11, ref. BOE 22904) (R. 12-9-2024, BCNR-131, BOE 6-11) (R. 3-10-2024, BCNR-131, BOE 13-11, ref. BOE 23616) (R. 10-10-2024, BCNR-131, BOE 15-11, ref. BOE 23840. Ver ap. 55, 77, 126, 200, 218, 234, 237, 261.

* 199 (R).- Art. 201 LH. Notificación a colindantes. Forma de efectuarla.-

El art. 203 LH, al que se remite el art. 201.1 LH, dispone en su regla quinta que la notificación a colindantes la hará el notario en la forma prevenida en la Ley y en los domicilios que consten en el Registro (o, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que figuren en el expediente); sigue diciendo el Centro Directivo que cuando el precepto se remite a lo prevenido en la Ley hay que entender que es a lo prevenido en el Título VI de la Ley Hipotecaria, y en concreto a su art. 199, del que resulta que la notificación habrá de hacerse en forma personal, a menos que (disposición adicional segunda Ley 13/2015) los destinatarios sean desconocidos, o se ignore el lugar de notificación, o la notificación personal haya sido por dos veces infructuosa, casos en los cuales sí será posible la notificación edictal a través del BOE; debiendo tenerse en cuenta que, en todo caso, la notificación edictal a realizar cuando no haya sido posible la personal ha de ser nominativa, sin que sea admisible que en el edicto se diga que la notificación se hace a cualquier interesado, pues entiende la Dirección General que actuar de esta manera supone una clara merma de las garantías del notificado (concretamente, en el caso debatido no se admite el argumento del recurrente de que la identificación del notificado ha de entenderse hecha con la expresión de su nombre en la descripción que de la finca figura en el edicto). (R. 1-3-2022, BCNR-99, BOE 24-2, ref. BOE 4690). Ver ap. 68, 80, 189.

* 200 (R).- Art. 199 LH. Oposición de colindante. Solicitud, por parte del promotor del expediente, de que el registrador expida certificación de los títulos de propiedad aportados por el colindante.-

No es ello posible, pues, por un lado, dichos títulos contienen sin duda datos de carácter personal merecedores de protección, y respecto de los cuales el registrador no puede expedir publicidad formal por impedírselo el art. 222.6 LH; y, por otro lado, y en consonancia con lo declarado en su día por la R. 14-11-2016, el registrador, conforme al art. 342 RH, solo puede expedir certificaciones de aquellos documentos que obren en su poder respecto de los cuales pueda considerársele como su archivero natural, y es claro que respecto de los títulos notariales de propiedad no lo es, pues, conforme al art. 222 RN, solo el notario en cuyo poder se halle legalmente el protocolo estará facultado para expedir copias u otros traslados o exhibirlo a los interesados. (R. 8-3-2022, BCNR-99, BOE 25-3). Doctrina reiterada en R. 20-7-2022 (BCNR-104, BOE 4-8, ref. BOE 13153). La R. 3-10-2024 (BCNR-131, BOE 3-11, ref. BOE 23617) recalca que el registrador ha de entregar certificación de las alegaciones de los colindantes, al ser el archivero natural de las mismas (art. 342 RH). Ver ap. 55, 77, 126, 198, 218, 234, 237, 261.

* 201 (R).- Art. 199 LH. Ámbito material de aplicación. Solo permite la práctica de asientos en la finca objeto del expediente, no en otra distinta.

Ahora bien, si el promotor del expediente alega que la georreferenciación de la otra finca se solapa con la suya, debe el registrador tramitar el expediente del art. 199 LH, practicando las notificaciones correspondientes a los colindantes, que permita a éstos realizar las alegaciones que estimen pertinentes, que el registrador habrá de valorar, a los efectos de efectuar una calificación positiva o negativa. (R. 15-3-2022, BCNR-100, BOE 4-4, ref. BOE 5417). La R. 27-9-2022 (BCNR-106, BOE 27-10) reitera, a modo de obiter dicta, que el expediente sólo permite la práctica de asientos en la finca objeto del mismo, no en otra distinta.

* 202 (R).- Art. 199 LH. Negativa del registrador a iniciar el procedimiento por eventual invasión del dominio público.-

Debe el registrador aclarar en su nota de calificación negativa si la invasión deriva del contraste, en la aplicación gráfica registral, entre la georreferenciación aportada y la capa gráfica que contenga el deslinde formalmente aprobado de tal dominio público, o si simplemente deriva de una apreciación visual al contrastar la georreferenciación aportada con la capa de la ortofotografía; pues, de hallarnos ante este segundo supuesto, lo que debe hacer el registrador es iniciar el procedimiento del art. 199 LH, con la pertinente notificación a la Administración titular del terreno supuestamente invadido, para que con sus alegaciones puedan desvanecerse o confirmarse las dudas del registrador. (R. 5-4-2022, BCNR-100, BOE 25-4, ref. BOE 6656). Doctrina reiterada en R. 26-7-2023 (BCNR-117, BOE 28-9), R. 10-1-2024 (BCNR-122, BOE 19-2) y R. 27-2-2024 (BCNR-123, BOE 20-3). La R. 25-4-2022 (BCNR-101, BOE 16-5, ref. BOE 8003) admite el recurso interpuesto contra negativa del registrador a iniciar el procedimiento no basada en el Catastro ni en la información asociada disponible en el Registro, sino exclusivamente en una apreciación subjetiva suya, no sustentada en ningún indicio objetivo; añadiendo que lo que debe hacer el registrador es iniciar el procedimiento y realizar todos los trámites previstos en el art. 199 LH, particularmente las notificaciones a colindantes y afectados. La R. 30-1-2024 (BCNR-123, BOE 8-3, ref. BOE 4577) declara que está justificada la decisión del registrador de no iniciar el expediente del art. 199 LH si, además de un claro indicio de invasión del dominio público, concurre la circunstancia de que en el título presentado se atribuyen a la finca tres superficies diferentes (Catastro, Registro e informe técnico), sin que se precise cuál de ellas es la correcta que debe figurar en el Registro. La R. 31-1-2024 (BCNR-123, BOE 8-3, ref. BOE 4584) declara que el solo hecho de que la finca a georreferenciar linde con el dominio público marítimo-terrestre (sin que claramente conste que lo invade) no habilita al registrador para negarse a tramitar el expediente del art. 199 LH; antes al contrario, debe tramitarlo y, en el seno del mismo, no antes, pedir informe a la Administración competente. Ver ap. 75, 101, 102 bis, 103, 111, 115, 122, 123, 142, 147, 165, 173, 183, 186, 193, 195, 204, 206 bis. Ver ap. 21, 56, 87, 111, 204, 206 bis.

* 203 (R).- Art. 199 LH. Cómo proceder cuando la georreferenciación aportada invada una base gráfica ya inscrita.-

Está justificada la negativa del registrador a iniciar la tramitación del procedimiento si la georreferenciación aportada invade otra previamente inscrita (así lo establece el propio art. 199 LH). Tal denegación es automática y obligada, sin que sea preciso que el titular de la finca ya georreferenciada haya de ser notificado con concesión de un plazo para alegaciones y formulación por su parte de oposición expresa. (R. 19-4-2022, BCNR-101, BOE 6-5) y R. 10-1-2024 (BCNR-122, BOE 19-2). POR CONTRA, la R. 31-5-2022 (BCNR-102, BOE 23-6, comentario crítico de Joaquín Delgado Ramos en regispro.es) y la R. 7-9-2022 (BCNR-106, BOE 14-10, ref. BOE 16809), en casos en que el registrador había rechazado iniciar el procedimiento del art. 199 LH porque la base gráfica catastral aportada se solapaba con la base gráfica de una finca previamente inmatriculada con georreferenciación catastral, resuelve que el registrador debe iniciar la tramitación del expediente, notificar a colindantes y, una vez concluido el expediente, calificar a la vista de lo actuado (en la misma línea, R. 3-7-2023, BCNR-115, BOE 24-7, ref. BOE 17011, y R. 18-1-2023, BOE 23-2). La R. 14-9-2022 (BCNR-106, BOE 21-10) y la R. 24-11-2022 (BCNR-108, BOE 12-12, ref. BOE 20994) declaran que el hecho de que una finca tenga una base gráfica inscrita no debe impedir la notificación a su titular. La R. 18-1-2024 (BCNR-122, BOE 23-2), en un caso de posible invasión del dominio público -el informe de la Administración no era concluyente- declara que lo que debe hacer el registrador es tramitar el expediente y notificar a la Administración, para que ésta se pronuncie de forma concluyente. Ver ap. 21, 56, 87, 111, 202.

* 204 (R).- Art. 199 LH. ¿Es procedente que el registrador, si estima que la georreferenciación aportada invade el dominio público, decida suspender la tramitación del procedimiento hasta tanto se pronuncie la Administración supuestamente perjudicada, previa notificación a ésta?

No es procedente, puesto que en el art. 199 LH no se prevé tal actuación (en la misma línea: R. 31-1-2024, BCNR-123, BOE 8-3, ref. BOE 4584). Sí parece estar prevista en el art. 203 LH, pero no cabe la aplicación analógica de este último precepto, máxime cuando en el caso debatido la negativa del registrador no estaba basada en el Catastro ni en la información asociada disponible en el Registro, sino exclusivamente en una apreciación subjetiva suya, no sustentada en ningún indicio objetivo. (R. 25-4-2022, BCNR-101, BOE 16-5, ref. BOE 8003). Ver ap. 75, 101, 102 bis, 103, 111, 115, 122, 123, 142, 147, 165, 173, 183, 186, 193, 195, 202, 206 bis.

* 205 (T).- “Panorama de la Ley 13/2015 de reforma de la Ley Hipotecaria y del Catastro Inmobiliario y su posible reflejo reglamentario”. Miguel Gómez Perals.

(RCDI-790, 2022).

* 206 (L).- “Georreferenciación de fincas registrales y su coordinación con el Catastro. (Estudio especial del artículo 199 de la Ley Hipotecaria)”. Joaquín Delgado Ramos.

(Ed. Aferre, 2022).

* 206 bis (R).- Art. 199 LH. Oposición de colindante titular de dominio público. No es admisible si la objeción se basa en informe no concluyente.-

Si el informe municipal no es lo suficientemente tajante a la hora de afirmar que la georreferenciación aportada invade suelo público, no puede el registrador negarse a tramitar el expediente del art. 199 LH, sino que lo que debe hacer es iniciar el expediente y notificar al Ayuntamiento a fin de que éste se exprese con claridad acerca de ese extremo; pues, razona el Centro Directivo, no puede abocarse al particular a los tribunales sin tener la absoluta certeza acerca de si realmente existe contienda con el Ayuntamiento acerca de la titularidad de la franja de terreno objeto de disputa. (R. 10-5-2022 (BCNR-102, BOE 1-6, ref. BOE 8992). Doctrina reiterada en R. 6-11-2024 (BCNR-131, BOE 22-11). En la misma línea: sentencia 13-4-2021 JPI nº 20 Valencia (dictada en juicio verbal planteado directamente contra calificación registral negativa). La R. 12-5-2022 (BCNR-102, BOE 1-6, ref. BOE 8997), en un caso en que se había tramitado el procedimiento del art. 199 LH, revoca la calificación negativa, basada en la oposición de un Ayuntamiento, porque el escrito de oposición no reúne los requisitos mínimos de concreción y acreditación exigibles, por cuanto no acredita, ni siquiera alude, a la titularidad municipal del terreno en cuestión, titularidad que tampoco resulta del Catastro; amén de haber incumplido el Ayuntamiento, si es que fuera el caso, su obligación legal (art. 36 Ley 33/2003) de inscribir el bien a su nombre en el Registro de la Propiedad (incumplimiento este último, explica la Dirección General, que si bien no priva a los bienes municipales de protección legal, sí ha de ser tenido en cuenta si además existe otras relevantes razones para dudar de la titularidad pública). La R. 10-11-2022 (BCNR-108, BOE 5-12), en un caso en que se había tramitado el procedimiento del art. 199 LH, revoca la calificación negativa por estar ésta basada exclusivamente en la oposición de un Ayuntamiento plasmada en un escrito que no estaba suscrito por persona autorizada del Ayuntamiento (se trataba de un mero informe técnico que no reunía los requisitos mínimos de concreción, por cuanto no acreditaba, ni siquiera aludía, a la titularidad municipal del terreno en cuestión. Esta última R. es invocada por la R. 8-9-2023 (BCNR-118, BOE 25-10), que sin embargo en el caso debatido sí que atiende las objeciones planteadas por el administrador de infraestructuras ferroviarias. La R. 23-5-2024 (BOE 3-7, ref. BOE 13536) declara que, ante la falta declaridad de la oposición municipal, lo que debe hacer el registrador es requerir al Ayuntamiento para que aporte las coordendas correctas, no desplazadas, de la finca de dominio público, concretando cuál es la concreta invasión real del mismo, sin que el Ayuntamiento pueda limitarse a invocar una mera invasión virtual en la cartografía catastral desplazada. La R. 3-10-2024 (BCNR-131, BOE 13-11, ref. BOE 23617) recalca que no es admisible oposición de colindante Administración Pública si el informe de ésta no es concluyente). La R. 10-10-2024 (BCNR-131, BOE 15-11, ref. BOE 23840) declara inscribible la base gráfica aportada por el promotor del expediente, aun existiendo informe de Costas en contra, porque, razona, aunque el informe es correcto en cuanto que denuncia la invasión del dominio público, lo cierto es que ha habido una errónea valoración de dicho informe por parte de la registradora, que no ha tenido en cuenta que en su base gráfica lo que hace el promotor es precisamente excluir la parte de su parcela que invade el dominio público marítimo-terrestre. Ver ap. 75, 101, 102 bis, 103, 111, 115, 122, 123, 142, 147, 165, 173, 183, 186, 193, 195, 202, 204.

* 207 (R).- Procedimiento registral. Desde el punto de vista del registrador, todas las declaraciones que en el título inscribible se hagan en orden a la referencia catastral o a la georreferenciación están sujetas a calificación

, sin que en modo alguno puedan quedar excluidas de la calificación por la sola voluntad de los particulares (doctrina reiterada en R. 6-7-2023, BCNR-115, BOE 26-7, ref. BOE 17221, y en R. 29-11-2023, BCNR-120, BOE 28-12, ref. BOE 26563)). Por ello, en el caso debatido (segregación de finca, en la que, conforme a reiterada doctrina de la Dirección General, es necesario georreferenciar tanto la parcela segregada como la parcela resto) entiende el Centro Directivo que es del todo improcedente que el notario recoja las manifestaciones del otorgante de que “no hace declaración de concordancia, ni ha incoado ningún procedimiento de rectificación catastral, y renuncia al procedimiento de coordinación catastral y a la inscripción de la identificación gráfica de la finca”. (R. 12-5-2022, BCNR-102, BOE 1-6, ref. BOE 8995).

* 208 (R).- Principio de prioridad registral y georreferenciación.-

Así como el principio de prioridad, aplicado a la inscripción de la georreferenciación de fincas, implica que una vez inscrita una determinada georreferenciación para una finca no podrá inscribirse para ninguna otra finca una georreferenciación que en todo o en parte invada la previamente inscrita, ello no significa que el primero que solicite la inscripción de una georreferenciación tenga prioridad absoluta sobre quien lo solicite en segundo lugar. Lo procedente es analizar y calificar las respectivas pretensiones contradictorias, a saber: la del promotor que ha iniciado el procedimiento (en el caso debatido, el del art. 199 LH), y la del opositor que, debidamente notificado, ha formulado en tiempo y forma oposición expresa, acreditando ser titular registral de otras fincas y alegando que éstas resultan invadidas por la pretensión del promotor. (R. 23-5-2022, BCNR-102, BOE 14-6, ref. BOE 9809). En la misma línea: R. 9-7-2024 (BCNR-127, BOE 23-7, ref. BOE 15172) y R. 10-7-2024 (BCNR-127, BOE 24-7, ref. BOE 15312). Ver ap. 196, 210, 230.

* 209 (R).- Art. 199 LH. En su tramitación, el registrador no puede “rescatar” la oposición planteada en un procedimiento anterior con asiento de presentación ya caducado.

Lo que ha de hacer el registrador es tramitar un nuevo procedimiento y, a la vista de los resultados del mismo, inscribir o no la representación gráfica. (R. 1-6-2022, BCNR-102, BOE 29-6). Ver otros aspectos de esta misma R. en el ap. siguiente. Doctrina reiterada en R. 14-2-2024 (BCNR-123, BOE 14-3, ref. BOE 5034). La R. 25-4-2024 (BCNR-125, BOE 17-5) declara que no puede el registrador basar su negativa a iniciar el expediente en el hecho de que en un momento anterior el promotor hubiera visto denegada su solicitud de inscribir una base gráfica, si la ahora aportada es distinta. Ver ap. 35, 54, 55, 68, 75, 95, 101, 112, 156, 174, 185, 197, 206 bis, 212, 214, 235, 251. Ver ap. 254.

* 210 (R).- Art. 199 LH. A la hora de calificar si la base gráfica presentada invade o no una finca inscrita, el registrador ha de valorar especialmente si esta última tiene base gráfica inscrita o no,

dado que las bases gráficas inscritas gozan de la protección de los principios registrales de prioridad, legitimación y tracto sucesivo. (R. 1-6-2022, BCNR-102, BOE 29-6). Ver otros aspectos de esta misma R. en el ap. anterior. En la misma línea: R. 20-6-2022 (BCNR-103, BOE 26-7), R. 7-9-2022 (BCNR-106, BOE 14-10, ref. BOE 16809), R. 14-9-2022 (BCNR-106, BOE 21-10), R. 21-9-2022 (BCNR-106, BOE 21-10, ref. BOE 17232), R. 11-10-2022 (BCNR-107, BOE 11-11, ref. BOE 18525), R. 16-11-2022 (BCNR-108, BOE 5-12), R. 23-11-2022 (BCNR-108, BOE 12-12), R. 1-12-2022 (BCNR-108, BOE 20-12), R. 8-3-2023 (BCNR-111, BOE 27-3, ref. BOE 7839), R. 14-3-2023 (BCNR-111, BOE 31-3, ref. BOE 8161), R. 3-7-2023 (BCNR-115, BOE 24-7, ref. BOE 17011), R. 18-1-2024 (BCNR-122, BOE 23-2) y R. 22-3-2024 (BCNR-124, BOE 16-4, ref. BOE 7554). Ver ap. 196, 208, 230.

* 211 (R).- Art. 199 LH. No es procedimiento hábil para lograr la inmatriculación de una finca.

(R. 10-6-2022, BCNR-103, BOE 6-7).

* 212 (R).- Art. 199 LH. Oposición de colindante que tiene inscrita en el Registro menos superficie (no georreferenciada) de la que figura en el Catastro. Importancia del hecho de que el colindante que se opone tenga inscrita su finca, aunque no esté georreferenciada.-

Si la representación gráfica alternativa aportada por el promotor del expediente invade la parcela catastral, puede el registrador rechazar la inscripción de la representación gráfica alternativa aportada por el promotor del expediente. Razona la Dirección General que cuando la oposición la formula no un simple titular catastral afectado cuya propiedad no conste debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad, sino el titular de una finca registral (con referencia catastral a través de la cual el registrador comprueba la identidad entre ambas fincas) que alega resultar ésta invadida, su oposición resulta mucho más cualificada y merece mayor consideración que cuando no media inscripción registral. Añade el Centro Directivo que aunque es sabido que la mera constancia registral de la referencia catastral, dada la laxitud de los requisitos legales para ello y la limitación de sus efectos (arts. 45 y 48 LCI), no supone ni la rectificación de la superficie registral, ni, mucho menos, el traslado al Registro de la superficie y la georreferenciación catastrales, sí que es un dato indiciario que permite ubicar geográficamente la propia finca registral, aunque no delimite con precisión sus linderos ni la superficie interior. (R. 20-5-2022, BCNR-103, BOE 26-7). La R. 1-12-2022 (BCNR-108, BOE 20-12) declara justificada la oposición a la inscripción de una georreferenciación alternativa planteada por el titular registral de una finca, no georreferenciada, que aporta georreferenciación catastral de la que resulta un solape entre ambas bases gráficas; razonando la Dirección General que si se accediera a la pretensión del promotor se impediría al colindante la posibilidad de inscribir en el futuro, por la vía del art. 199 LH, su propia georreferenciación de origen catastral (porque se solaparía con la georreferenciación alternativa para entonces ya inscrita). Ver ap. 35, 54, 55, 68, 75, 95, 101, 112, 156, 174, 185, 197, 209, 214, 235, 251.

* 213 (R).- Art. 199 LH. Exceso de cabida de un 15%, apoyado en certificación catastral

, sobre finca de linderos fijos, que según el registrador encubre operaciones previas de agrupación, mientras que según el interesado supone únicamente la contabilización de caminos privados interiores previamente no tenidos en cuenta.- Inmatriculada una finca en 1970, sin datos catastrales, con linderos fijos consistentes en caminos públicos, se tramita ahora el procedimiento del art. 199 LH para incorporar una superficie equivalente al 15% de la inscrita. Sobre la base de las sucesivas alteraciones catastrales que la finca ha experimentado desde el año 2000, concluye el registrador que se pretende encubrir agrupaciones no documentadas, extremo que niega el interesado. A la vista de los historiales catastral y registral de la finca, y sobre la base mayormente de la no alteración de los linderos fijos de la finca, resuelve la Dirección General que es más plausible la tesis del promotor del expediente. (R. 30-5-2022, BCNR-103, BOE 26-7). Ver ap. 46, 77 bis, 84 bis, 102, 117, 236.

* 214 (R).- Art. 199 LH. La mera oposición de un titular catastral que alega que su inmueble catastral es invadido por la representación gráfica alternativa aportada por el promotor no es por sí solo motivo suficiente para denegar la inscripción

de ésta, pues, precisamente por ser alternativa, no catastral, dicha representación gráfica, se produce la invasión parcial del inmueble catastral colindante. Pero la cuestión cambia si quien se opone es un titular registral, pues en este caso la oposición resulta mucho más cualificada y merecedora de mayor consideración (párr. cuarto del art. 199.1 LH). (R. 20-6-2022, BCNR-103, BOE 26-7). Doctrina reiterada en R. 21-9-2022 (BCNR-106, BOE 21-10, ref. BOE 17232), R. 11-10-2022 (BCNR-107, BOE 11-11, ref. BOE 18524), R. 11-10-2022 (BCNR-107, BOE 11-11, ref. BOE 18525), R. 25-1-2023 (BCNR-110, BOE 14-2, ref. BOE 3958), R. 30-1-2023 (BCNR-110, BOE 20-2), R. 15-2-2023 (BCNR-111, BOE 8-3), R. 8-3-2023 (BCNR-111, BOE 27-3, ref. BOE 7839), R. 17-4-2023 (BCNR-113, BOE 8-5, ref. BOE 10954), R. 24-5-2023 (BCNR-114, BOE 22-6, ref. BOE 14771), R. 21-6-2023 (BCNR-115, BOE 17-7, ref. BOE 16521), R. 6-7-2023 (BCNR-115, BOE 26-7, ref. BOE 17221), R. 6-7-2023 (BCNR-115, BOE 26-7, ref. BOE 17223), R. 12-7-2023 (BCNR-115, BOE 28-7, ref. BOE 17412), R. 2-11-2023 (BCNR-119, BOE 30-11, ref. BOE 24443), R. 30-11-2023, BCNR-120, BOE 28-12), R. 13-12-2023 (BCNR-121, BOE 18-1-2024), R. 15-12-2023 (BCNR-121, BOE 18-1-2024, ref. BOE 961), R. 20-2-2024 (BCNR-123, BOE 19-3, ref. BOE 5458), R. 20-2-2024 (BCNR-123, BOE 19-3, ref. BOE 5459), R. 22-3-2024 (BCNR-124, BOE 16-4, ref. BOE 7554), R. 25-3-2024 (BCNR-124, BOE 16-4), R. 26-4-2024 (BCNR-125, BOE 17-5, ref. BOE 9968, R. 14-5-2024 (BOE 5-7, ref. BOE 13785), R. 26-6-2024 (BCNR-127, BOE 17-7), R. 12-9-2024 (BCNR-131, BOE 5-11), R. 25-9-2024 (BCNR-131, BOE 7-11, ref. BOE 23149), R. 16-10-2024 (BCNR-131, BOE 21-11, ref. BOE 24301), R. 16-10-2024 (BCNR-131, BOE 21-11, ref. BOE 24302) y R. 29-11-2024 (BOE 25-12). Doctrina reiterada en R. 8-11-2022 (BCNR-108, BOE 2-12), que añade que el hecho de que el titular de una finca inscrita que se haya opuesto no sea al tiempo titular catastral de la misma, es irrelevante, pues no hay norma alguna (ni tendría sentido, añade la Dirección General, que la hubiera) de la que se pueda concluir que haya de ser rechazada la oposición de quien siendo titular registral no lo es también catastral. Doctrina reiterada en R. 16-11-2022 (BCNR-108, BOE 5-12), en un caso en que se daban las circunstancias de que a)el opositor había intentado en su día inmatricular su finca, sin conseguirlo por haber objetado el registrador que invadía la finca cuya base gráfica ahora se pretende inscribir; y b)el opositor reconocía que había transmitido la finca a un tercero (aunque la Dirección General que este hecho no es relevante, pues la oposición hubiera sido igualmente rechazada caso de haberla planteado ese tercero). Doctrina reiterada en R. 1-6-2023 (BCNR-114, BOE 29-6, ref. BOE 15163) y R. 2-11-2023 (BCNR-119, BOE 30-11, ref. BOE 24444), que declaran que no es obstáculo que el colindante opositor no tenga inscrita su correspondiente georreferenciación. Doctrina reiterada en R. 22-11-2022 (BCNR-108, BOE 12-12), en un caso en que la heredera de un titular catastral alegaba el desplazamiento de la cartografía catastral en la que se basaba la base gráfica aportada por el promotor del expediente (ver, en relación con oposición fundada en un desplazamiento patológico de la cartografía catastral, R. 24-10-2016, BCNR-35, BOE 18-11, y R. 4-11-2021, BCNR-95, BOE 26-11). La R. 23-2-2023 (BCNR-111, BOE 15-3), la R. 1-6-2023 (BCNR-114, BOE 29-6, ref. BOE 15163), la R. 15-6-2023 (BCNR-115, BOE 10-7), la R. 28-7-2023 (BCNR-118, BOE 12-10, ref. BOE 21118), la R. 4-9-2023 (BCNR-118, BOE 25-10) y la R. 29-5-2024 (BOE 5-7, ref. BOE 13792) declaran que el hecho de que la representación gráfica alternativa aportada por el promotor invada geometrías catastrales no es motivo suficiente para rechazarla, pues precisamente por ser alternativa se produce esa invasión parcial del inmueble catastral colindante; ahora bien, ello no obsta para que las alegaciones del colindante catastral puedan ser tenidas en cuenta por el registrador para fundar su oposición a la inscripción. La R. 27-9-2023 (BCNR-119, BOE 1-11) añade a esta doctrina que la oposición planteada por un colindante que tiene su finca inscrita es mucho más cualificada y merecedora de mayor consideración (pero sin que ello signifique necesariamente la denegación de la base gráfica aportada por el promotor del expediente). La R. 2-11-2023 (BCNR-119, BOE 30-11, ref. BOE 24442) y la R. 24-7-2024 (BCNR-130, BOE 9-10, ref. BOE 20545) declaran que si quien formula oposición no es titular de ninguna finca registral, la georreferenciación aportada por el promotor del expediente es inscribible, al no concurrir ninguno de los impedimentos legales para la inscripción; a saber, que se invadan fincas registrales inmatriculadas o dominio público no inmatriculado, o que el registrador albergue dudas fundadas sobre que la georreferenciación aportada se corresponda con la finca registral del promotor. En la misma línea que esta última R.: R. 15-12-2023 (BCNR-121, BOE 18-1-2024, ref. BOE 961) y R. 26-4-2024 (BCNR-125, BOE 17-5, ref. BOE 9967; comentario de Joaquín Delgado Ramos en regispro.es, publicado el 2-6-2024). Ver ap. 35, 54, 55, 68, 75, 95, 101, 112, 156, 174, 185, 197, 209, 212, 235, 251. Ver ap. 248.

* 215 (R).- Margen de tolerancia gráfica entre la representación catastral y la fotointerpretada, que no debe impedir la inscripción de una representación gráfica.

Recuerda la Dirección General la existencia de dicho margen consagrado en la Resolución 23-9-2020, conjunta de la DGSJFP y el Catastro, y que si el registrador no lo aplica deberá motivar su decisión en informe que incorporará al expediente. (R. 5-7-2022, BCNR-104, BOE 1-8, comentario de Joaquín Delgado Ramos en regispro.es). Doctrina reiterada en R. 11-10-2022 (BCNR-107, BOE 11-11, ref. BOE 18524).

* 216 (R).- Art. 199 LH. Si no consta que el Ayuntamiento hubiera sido notificado

(se planteaba en el caso debatido la eventual invasión de un dominio pretendidamente público), lo procedente es que el registrador reabra el procedimiento y notifique a la Administración. (R. 6-9-2022, BCNR-106, BOE 14-10). Doctrina reiterada en R. 14-5-2024 (BOE 5-7, ref. BOE 13785).

* 217 (R).- Art. 199 LH. Georreferenciación del resto de una finca, no descrito registralmente, tras segregaciones inscritas y una expropiación no inscrita,

cuando el registrador alega no poder apreciar coincidencia entre la finca registral y la georreferenciación alternativa aportada, por lo que rechaza la iniciación del expediente. Partiendo de que la no inscripción de la expropiación no puede impedir operar registralmente sobre el resto (RR. 2-1-2020 y 2-9-2020), y después de apreciar ciertos indicios que ayudarían a identificar registralmente la finca y por tanto la coincidencia cuestionada por el registrador, resuelve la Dirección General que lo que debe hacer el registrador es iniciar la tramitación del expediente, y una vez ultimado, y si procede, inscribir la base gráfica del resto, quedando registralmente vigente la porción expropiada no inscrita, pendiente de identificación/georreferenciación para cuando la Administración cumpla con su obligación de inscribir la expropiación. (R. 7-9-2022, BCNR-106, BOE 14-7, ref. BOE 16808). Doctrina reiterada en R. 18-9-2024 (BCNR-131, BOE 6-11, ref. BOE 23028) La R. 16-6-2023 (BCNR-115, BOE 10-7) se plantea el caso de que se pretenda operar sobre el resto de una finca después de una segregación/expropiación no inscrita, e introduce la novedosa solución de que, a diferencia de lo que tradicionalmente se ha hecho en aplicación de lo dispuesto en el art. 47 RH, lo que procede en estos casos de descripción de resto tras expropiación/segregación no inscrita es abrir nuevo historial registral a la porción de terreno que no se segregó, y mantener el folio registral matriz para la porción que fue segregada/expropiada, a la espera de que se inscriba la expropiación, momento hasta el cual, advierte la Dirección General, la titularidad registral vigente seguirá siendo la misma, inalterada. Ver ap. 47, 159, 162.

* 218 (R).- No puede calificarse de temeraria la calificación registral negativa si la misma se apoya en el art. 199 LH: notificación a colindantes y valoración de la oposición planteada por dos de éstos.

(R. 7-9-2022, BCNR-106, BOE 14-10, ref. BOE 16809). Doctrina reiterada en R. 3-7-2023 (BCNR-115, BOE 24-7, ref. BOE 17011), R. 8-9-2023 (BCNR-118, BOE 25-10), R. 3-10-2023 (BCNR-119, BOE 2-11, ref. BOE 22457), R. 3-10-2023 (BCNR-119, BOE 2-11, ref. BOE 22458), R. 2-11-2023 (BCNR-119, BOE 30-11, ref. BOE 24443), R. 2-11-2023 (BCNR-119, BOE 30-11, ref. BOE 24444), R. 26-4-2024 (BCNR-125, BOE 17-5, ref. BOE 9968), R. 11-9-2024 (BCNR-131, BOE 5-11, ref. BOE 22904) y R. 3-10-2024 (BCNR-131, BOE 13-11, ref. BOE 23617). Ver R. 20-4-2016 en la voz “RESPONSABILIDAD CIVIL DEL REGISTRADOR”. Ver ap. 55, 77, 126, 198, 200, 234, 237, 261.

* 219 (R).- Procede denegar la base gráfica cuya inscripción se pretende, aunque en la realidad física no se produzca la invasión de una finca colindante

, pues lo decisivo a la hora de determinar si procede la incorporación de una base gráfica es si ésta cumple con los márgenes de tolerancia que permitirían su incorporación sin afectar, y esto es lo importante, a otra georreferenciación inscrita. En definitiva estamos, dice la Dirección General, ante una cuestión puramente técnica, que debe resolverse con archivos electrónicos GML coherentes (y ello, recalca, aunque la realidad física sea indiscutible). (R. 14-9-2022, BCNR-106, BOE 21-10).

* 220 (R).- Art. 199 LH. Legitimación para iniciar el procedimiento, en el caso de que la finca pertenezca a una comunidad romana.

Al ser el inicio del expediente un acto de administración, se requiere el acuerdo de mayoría de los condóminos (art. 398 CC), no bastando con que solo actúe uno. (R. 27-9-2022, BCNR-106, BOE 27-10). La R. 28-2-2023 (BCNR-111, BOE 20-3) y la R. 31-1-2024 (BCNR-123, BOE 8-3, ref. BOE 4584) admiten la legitimación del titular de una cuota indivisa (no consta si minoritaria o mayoritaria), reseñando que en tal caso ha de entrar en juego la previsión del art. 199 LH de notificar a los titulares de las demás cuotas. Ver ap. 26, 238.

* 221 (R).- Art. 199 LH. Tramitado en su día expediente del art. 199 LH y emitida calificación negativa, por parte del registrador titular en aquel momento

, de la base gráfica de una finca, por haberse presentado alegaciones por un Ayuntamiento; puede el registrador titular actual negarse a tramitar un nuevo expediente si la documentación ahora aportada es la misma que se aportó en su día. (R. 10-10-2022, BCNR-107, BOE 11-11).

* 222 (R).- Las dudas (que no la certeza) que, en una inmatriculación al amparo del art. 205 LH, le puedan surgir al registrador acerca de la eventual invasión de una finca ya inscrita,

deben llevarle, no a denegar, sino a suspender la inscripción, y a la tramitación de oficio del procedimiento previsto en el art. 199 LH, con el fin de tratar de solventar las dudas. (R. 20-10-2022, BCNR-107, BOE 15-11, ref. BOE 18784). Doctrina reiterada en R. 22-11-2022 (BCNR-108, BOE 12-12), R. 3-7-2023 (BCNR-115, BOE 24-7, ref. BOE 17011) y R. 31-1-2024 (BCNR-123, BOE 8-3). Doctrina reiterada, para un caso de exceso de cabida, por la R. 23-5-2024 (BOE 3-7, ref. BOE 13535). Doctrina reiterada, para un caso de inmatriculación por expediente notarial del art. 203 LH, por la R. 27-9-2023 (BCNR-119, BOE 1-11).

* 223 (R).- Art. 199 LH. No es posible iniciar la tramitación del expediente si la base gráfica aportada se solapa con la relativa a otra finca

, presentada con anterioridad y cuya inscripción se encuentra pendiente de la conclusión del expediente iniciado al efecto. Declara la Dirección General que ello es así en aplicación del principio registral de prioridad en su vertiente geográfica. Entre tanto se resuelve este expediente el registrador no tiene ni siquiera la obligación de calificar la georreferenciación presentada en segundo lugar (así lo declaró con carácter general la R. 10-9-2021). (R. 7-11-2022, BCNR-108, BOE 2-12).

* 224 (R).- Art. 199 LH. Deslinde por acuerdo ante el registrador, como medio de solucionar la oposición planteada por colindante.

Es admisible, debiendo las firmas de los interesados ser autenticadas por el registrador, y debiendo asegurarse éste de que la prestación del consentimiento por las partes es libre e informado. (R. 8-11-2022, BCNR-108, BOE 2-12). Ver otros aspectos de esta misma R. en los dos ap. siguientes. Ver ap. 88, 163 bis.

* 225 (R).- Art. 199 LH. El expediente no puede darse por terminado cuando el registrador, si fuera el caso, extiende nota de denegación de incorporación de la georreferenciación a los libros registrales.

Antes al contrario, en ese momento entra en juego la prórroga del asiento de presentación prevista en el art. 323 LH, tiempo durante el cual el promotor del expediente puede aportar documentos (por ej., deslinde con colindantes opositores) con el fin de subsanar los defectos apreciados por el registrador; siendo también perfectamente posible que durante ese tiempo el promotor matice y reduzca su pretensión inicial para acomodarse a la pretensión de un tercero, a modo de solicitud de inscripción parcial (no sería posible, matiza la Dirección General, una modificación de la pretensión inicial del promotor que no encajara dentro del concepto de petición de inscripción parcial). En fin, una vez caducado el asiento de presentación con el que se inició el expediente ya no sería posible aportar a éste ninguna documentación complementaria con la que tratar de revertir la calificación negativa, sino que dicha documentación complementaria tendría que ser objeto de un nuevo asiento de presentación, con tramitación de un nuevo expediente. (R. 8-11-2022, BCNR-108, BOE 2-12). Ver otros aspectos de esta misma R. en el ap. anterior y en el siguiente. Doctrina reiterada en R. 26-7-2023 (BCNR-117, BOE 28-9), que añade que si, como consecuencia de la espera a que se pronuncie la Administración notificada, se produjera el vencimiento del asiento de presentación antes de que el registrador se hubiera pronunciado expresamente sobre la solicitud de inscripción, lo que debe hacer el registrador es, de oficio, anotación preventiva por imposibilidad del registrador (art. 42.9º LH), de duración indefinida, evitando con ello que el promotor del expediente se vea en la necesidad de solicitar la iniciación de un nuevo expediente. Ver ap. 232.

* 226 (R).- Deslinde parcial. Georreferenciación parcial.-

A la vista de lo que dispone el art. 200 LH (al que se remite el 199 LH) es perfectamente admisible el deslinde parcial, como una manifestación más de la posibilidad general que tiene cualquier interesado de consentir la inscripción parcial de su pretensión inicial (es decir, reduciendo, nunca ampliando, tal pretensión inicial). Ciertamente, reconoce la Dirección General, en los casos de georreferenciación y deslinde solo parcial, sin que se cierre la totalidad del perímetro de la finca, nos encontraríamos con una línea poligonal no cerrada, por lo que no sería posible deducir, geométricamente, cuál es la superficie de la finca; pero esta limitación conceptual, que podría implicar que la aplicación gráfica registral homologada no pudiera gestionar geometrías correspondientes a líneas poligonales no cerradas, no puede ser motivo para rechazar la inscripción de la georreferenciación; lo que ocurre es que en tal caso la aplicación gráfica registral homologada y el geoportal registral, y por extensión el programa de gestión registral informatizada que interopera con ellos, habrían de adaptarse en lo pertinente para admitir y gestionar adecuadamente el deslinde o georreferenciación parcial. (R. 8-11-2022, BCNR-108, BOE 2-12; comentario de Joaquín Delgado Ramos en regispro.es). Ver otros aspectos de esta misma R. en los dos ap. anteriores. Doctrina reiterada, a modo de obiter dicta, en R. 24-5-2022 (BOE 22-6, ref. BOE 14771). Ver ap. 12.

* 226 bis (R).- A los efectos de apreciar, en una inmatriculación, la correspondencia entre la representación gráfica aportada y la finca descrita en el título inscribible

, puede el registrador utilizar, con carácter meramente auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles, al margen de la catastral, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación. Con ello podrá el registrador basar su calificación negativa en indicios de invasión resultantes de contrastes visuales por superposición entre la georreferenciación catastral y la apariencia mostrada en la ortofotografía oficial disponible en la aplicación gráfica registral. Y sería relevante, añade la Dirección General, que el registrador cuantificara si la hipotética invasión visual resulta inferior o superior al margen de tolerancia gráfica entre Catastro y ortofoto fijada en la resolución junta DGRN-Catastro de 23-9-2020. (R. 22-11-2022, BCNR-108, BOE 12-12). Doctrina reiterada en R. 7-9-2023 (BCNR-118, BOE 25-10), que en el caso debatido revoca la calificación negativa porque no aprecia los indicios de invasión objetados por la registradora (quien tampoco había alegado un hipotético desplazamiento de la cartografía catastral), amén de que ésta no había cuantificado la invasión en relación con el margen de tolerancia gráfica de la resolución conjunta. Doctrina reiterada en R. 23-5-2024 (BOE 3-7, ref. BOE 13535).

* 227 (R).- Exceso de cabida.

La regulación legal de los expedientes para la rectificación de la superficie inscrita (arts. 199 y 201 LH) no contiene una limitación expresa sobre cuál sea el aumento o proporción de aumento máximo admisible en dichos procedimientos. Por ello, en el caso debatido (exceso de cabida que cuadruplicaba la cabida inscrita, de 150 m2 pasaba a 607 m2) admite la Dirección General la inscripción, al concurrir las siguientes circunstancias: no haberse opuesto colindantes; acreditarse la nueva cabida con certificación catastral, no haber cambio de linderos fijos; tratarse de una finca inscrita hace cuarenta años con una descripción meramente literaria; no haberse producido sucesivos cambios descriptivos en la cartografía catastral; y no fundamentar el registrador, más allá de la propia enunciación de la duda, sus dudas sobre apropiación de terrenos colindantes o sobre posible encubrimiento de operaciones jurídicas de incorporación de terrenos colindantes. (R. 23-11-2022, BCNR-108, BOE 12-12).

* 228 (T).- “Delimitación y georreferenciación de servidumbres y derechos de superficie”. Joaquín Delgado Ramos.

(Publicado en regispro.es el 1-2-2023). Ver art. 193 bis.

* 229 (R).- Es admisible la utilización por el registrador, como herramienta informática meramente auxiliar, de las representaciones gráficas de que disponga.

Se reitera doctrina de, entre otras, las RR. 14-1-2019, BCNR-62, BOE 6-2, 15-6-2020, BCNR-80, BOE 3-8, ref. BOE 9050, 1-12-2021, BCNR-96, BOE 22-12 y 10-1-2023, BCNR-110, BOE 9-2, ref. BOE 3462. (R. 17-1-2023, BCNR-110, BOE 14-2, ref. BOE 3940) (R. 29-11-2023, BCNR-120, BOE 28-12, ref. BOE 26564) (R. 30-11-2023, BCNR-120, BOE 28-12). En la misma línea: R. 23-2-2023 (BCNR-111, BOE 15-3) y R. 8-3-2023 (BCNR-111, BOE 27-3, ref. BOE 7839).

* 230 (R).- El alta en el Catastro de una subsanación de discrepancias (efectuada al amparo de lo dispuesto en el art. 18 LCI) no produce efecto registral alguno

si se da el caso de que, presentado en el Registro el título correspondiente, no es inscrito, al calificar negativamente el registrador la rectificación de la descripción y la inscripción de la georreferenciación, una vez valoradas las alegaciones de los colindante notificados. Una vez inscrita la rectificación de datos descriptivos y consiguientemente la georreferenciación, se producirá en favor del titular registral el principio de legitimación (art. 10.5 LH). En fin, debe recordarse, añade la Dirección General, que la certificación catastral no constituye un título de propiedad (afirmación que reitera la R. 30-1-2023, BCNR-110, BOE 20-2). (R. 25-1-2023, BCNR-110, BOE 14-2, ref. BOE 3958). Doctrina reiterada en R. 6-7-2023 (BCNR-115, BOE 26-7, ref. BOE 17221) y R. 25-7-2023 (BCNR-117, BOE 27-9, ref. BOE 20141). En la misma línea: R. 28-7-2023 (BCNR-120, BOE 5-12; comentario de Joaquín Delgado Ramos el 13-1-2024 en regispro.es). Ver ap. 196, 208, 210.

* 231 (R).- Art. 199 LH. Oposición de colindante, presentada fuera del plazo de veinte días.-

Explica la Dirección General que, siendo el objetivo del expediente adecuar la descripción registral a la realidad física, evitando la invasión de fincas inmatriculadas o del dominio público, el registrador, aun siendo extemporáneas, ha de analizar las alegaciones presentadas por quien se opone, por si pudieran ser fundamentales para fundar su decisión sobre eventuales dudas en la identidad de la finca. Recuerda el Centro Directivo su doctrina de que, aun no habiéndose opuesto ningún colindante, puede el registrado rechazar la inscripción de la representación gráfica aportada por el promotor del expediente. (R. 30-1-2023, BCNR-110, BOE 20-2). La R. 26-6-2024 (BCNR-127, BOE 17-7, ref. BOE 14700) declara que esta doctrina no es aplicable si la oposición del colindante se presenta en el Registro cuanto la base gráfica ya ha sido inscrita.

* 232 (R).- Art. 199 LH. Si, tramitado el procedimiento, éste concluye con la denegación de la incorporación de la base gráfica georreferenciada

, cabe, una vez caducado el asiento de presentación, practicar nuevo asiento de presentación con la nueva pretensión de georreferenciación y tramitar ´ex novo´ y desde el principio un nuevo procedimiento del art. 199 LH, con notificación y concesión de plazo de alegaciones a todos los interesados que proceda, incluidos los que ya hubieran sido notificados en el procedimiento anterior, y sin que ninguno de éstos haya de quedar vinculado por la actitud, activa o pasiva, que hubiera adoptado en el anterior procedimiento. Se reitera con ello doctrina de la R. 8-11-2022. (R. 28-2-2023, BCNR-111, BOE 20-3). Ver otros aspectos de esta misma R. en la voz “CATASTRO” y en el ap. siguiente. Doctrina reiterada en R. 30-3-2023 (BCNR-112, BOE 18-4). Ver ap. 225.

* 233 (R).- Tramitado en el Catastro, con resultado positivo, un procedimiento de subsanación de discrepancias ex art. 18 LCI, el resultado del mismo no puede trasladarse sin más al Registro de la Propiedad

, sino que, dada la diferente naturaleza de ambas instituciones, Catastro y Registro de la Propiedad, el reflejo en éste de las alteraciones operadas en la descripción de la finca sólo podrá lograrse por alguno de los medios previstos en la legislación hipotecaria. Así, razona la Dirección General, no hay precepto alguno que prevea que la georreferenciación catastral resultante de alguno de los procedimientos de incorporación catastral haya de ser vinculante o de obligada inscripción para el Registro de la Propiedad, ni que la posición de conformidad, la oposición o la no oposición que cualquier interesado haya adoptado en el procedimiento catastral le vincule en el procedimiento registral, por lo que en modo alguno podrá prescindirse en éste de las oportunas notificaciones, so pretexto de haberse efectuado ya en sede catastral. (R. 28-2-2023, BCNR-111, BOE 20-3). Ver otros aspectos de esta misma R. en la voz “CATASTRO” y en el ap. anterior. Doctrina reiterada en R. 30-3-2023 (BCNR-112, BOE 18-4), R. 25-5-2023 (BCNR-114, BOE 22-6), R. 3-7-2023 (BCNR-115, BOE 24-7, ref. BOE 17010), R. 4-7-2023 (BCNR-115, BOE 24-7), R. 11-7-2023 (BCNR-115, BOE 28-7), R. 25-7-2023 (BCNR-117, BOE 27-9, ref. BOE 20141), R. 28-7-2023 (BCNR-120, BOE 5-12; comentario de Joaquín Delgado Ramos el 13-1-2024 en regispro.es), R. 30-11-2023 (BCNR-120, BOE 28-12), R. 5-12-2023 (BCNR-120, BOE 27-12, ref. BOE 26416), R. 26-3-2024 (BCNR-124, BOE 17-4, ref. BOE 7667), R. 10-4-2024 (BCNR-124, BOE 26-4), R. 26-4-2024 (BCNR-125, BOE 17-5, ref. BOE 9967; comentario de Joaquín Delgado Ramos en regispro.es, publicado el 2-6-2024), R. 24-7-2024 (BCNR-130, BOE 9-10, ref. BOE 20545) y R. 25-9-2024 (BCNR-131, BOE 7-11, ref. BOE 23147).

* 234 (R).- Si, previa calificación positiva, el registrador ha decidido inscribir la base gráfica, sin atender las objeciones planteadas por el colindante

, no puede éste interponer recurso gubernativo en solicitud de que se rectifique la inscripción practicada, ni puede atenderse su petición de que se le remita contestación por parte del registrador a la oposición en su día por él planteada, al no estar legalmente previsto este trámite. Y ello porque el expediente previsto en el art. 199 LH no es contencioso entre partes, sino de tramitación registral, de manera que la resolución del expediente sólo se notifica al promotor del mismo. (R. 17-4-2023, BCNR-113, BOE 8-5, ref. BOE 10951). En la misma línea: R. 11-1-2024 (BCNR-122, BOE 21-2), R. 9-4-2024 (BCNR-124, BOE 26-4), que invocan la R. de consulta de 16-11-2020. En la misma línea: R. 26-6-2024 (BCNR-127, BOE 17-7, ref. BOE 14700). Ver ap. 55, 77, 126, 198, 200, 218, 237, 261.

* 235 (R).- Dudas del registrador basadas en la oposición de colindantes.

Si éstos tienen inscritas sus fincas, y además en el historial registral de éstas constan las respectivas referencias catastrales, y estas circunstancias son las que han llevado al registrador a rechazar la inscripción de la base gráfica aportada por el promotor; es en su nota de calificación negativa donde el registrador ha de reseñar estas circunstancias, no pudiendo hacer referencia a ellas en el momento de emitir su informe en trámites del recurso gubernativo, pues con este proceder ha provocado la indefensión del promotor; razón por la cual el recurso es admitido. (R. 8-5-2023, BCNR-113, BOE 29-5, ref. BOE 12597). Doctrina reiterada en R. 20-2-2024 (BCNR-123, BOE 19-3, ref. BOE 5458), R. 20-2-2024 (BCNR-123, BOE 19-3, ref. BOE 5459), R. 11-4-2024 (BCNR-124, BOE 26-4) y R. 28-11-2024 (BOE 25-12). Ver ap. 35, 54, 55, 68, 75, 95, 101, 112, 156, 174, 185, 197, 209, 212, 214, 251.

* 236 (R).- Art. 199 LH. Aun teniendo inscrita la referencia catastral, puede el registrador rechazar la inscripción de una georreferenciación catastral, aun no habiéndose presentado oposición de colindantes

, basándose en la enorme desproporción entre la cabida inscrita (132.430 m2) y la que ahora se pretende inscribir (343.699 m2) y en las sucesivas alteraciones catastrales experimentadas por la finca, que llevan al registrador a presumir que con la nueva configuración de la finca se están encubriendo operaciones de incorporación de parcelas colindantes a la finca inscrita. Razona la Dirección General que, aunque en 2016 se inscribió la referencia catastral por entender el registrador en aquel momento que existía correspondencia entre parcela catastral y finca registral, puede ahora el registrador desdecirse de ese juicio, pues éste no es inamovible, de manera que puede el registrador rechazar la base gráfica catastral si a su entender no existe coordinación gráfica. Insiste el Centro Directivo en una idea ya sostenida en anteriores pronunciamientos (ver R. 31-5-2022 y R. 28-7-2023 en la voz “CATASTRO”): la diferencia de naturaleza entre Catastro y Registro de la Propiedad, pues mientras aquél actúa de oficio, aplicando principios propios del Derecho Administrativo, éste, como instrumento que trata de controlar la legalidad y conseguir la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario, actúa a instancia del titular que quiere protegerse, aplicando los principios hipotecarios, propios del Derecho Civil, con un riguroso control de legalidad, que ejercita el registrador a través de su calificación, por delegación del Estado. (R. 11-5-2023, BCNR-114, BOE 1-6). En la misma línea: R. 7-11-2023 (BCNR-119, BOE 30-11). Ver ap. 46, 77 bis, 84 bis, 102, 117, 213.

* 237 (R).- El recurso contra la calificación registral negativa no es el cauce apropiado para resolver un conflicto entre titulares registrales colindantes

, cuestión que, a falta de acuerdo entre los interesados, habrá de ser resuelta en los tribunales de justicia. (R. 24-5-2023, BCNR-114, BOE 22-6, ref. BOE 14770). Doctrina reiterada en R. 12-12-2023 (BCNR-121, BOE 18-1-2024, ref. BOE 959), R. 17-1-2024 (BCNR-122, BOE 23-2), R. 30-1-2024 (BCNR-123, BOE 8-3, ref. BOE 4579), R. 31-1-2024 (BCNR-123, BOE 8-3, ref. BOE 4583), R. 20-2-2024 (BCNR-123, BOE 19-3, ref. BOE 5458), R. 20-2-2024 (BCNR-123, BOE 19-3, ref. BOE 5459), R. 25-3-2024 (BCNR-124, BOE 16-4), R. 9-4-2024 (BCNR-124, BOE 26-4), R. 11-4-2024 (BCNR-124, BOE 26-4), R. 24-7-2024 (BCNR-130, BOE 9-10, ref. BOE 20545), R. 11-9-2024 (BCNR-131, BOE 5-11, ref. BOE 22905) y R. 12-9-2024 (BCNR-131, BOE 6-11). Ver ap. 55, 77, 126, 198, 200, 218, 234, 261.

* 237 bis (R).- Dominio público. Si a la vista de la documentación aportada al expediente ha quedado claro que la base gráfica cuya inscripción se pretende invade dominio público hidráulico,

no es atendible la petición del interesado de que se inscriba la base gráfica con mención de que parte del terreno que abarca invade el dominio público. Razona la Dirección General que tal mención no está legalmente prevista, amén de que sería contradictoria con la inscripción misma, e iría contra la exigencia de precisión geográfica en la delimitación de las fincas inscritas. (R. 26-5-2023, BCNR-114, BOE 22-6, ref. BOE 14779).

* 238 (R).- Art. 199 LH. Finca colindante perteneciente a varios comuneros en régimen de comunidad ordinaria.

Cualquiera de de ellos, sin necesidad de contar con el consentimiento de los demás, puede oponerse a la inscripción de la base gráfica aportada por el promotor del expediente. (R. 25-5-2023, BCNR-114, BOE 22-6). Doctrina reiterada en R. 2-6-2023 (BCNR-114, BOE 29-6). Ver ap. 26, 220.

* 239 (T).- “Inmatriculación y georreferenciación de las cuevas”. Joaquín Delgado Ramos.

(regispro.es, 10-7-2023).

* 240 (R).- Art. 199 LH. El plazo para presentar oposición no es preclusivo

, de manera que, aun presentada la oposición fuera del plazo de veinte días previsto en el art. 199.1, el registrador ha de analizarla, por si fuera fundamental para justificar sus dudas sobre la identidad de la finca. (R. 21-6-2023, BCNR-115, BOE 17-7).

* 241 (R).- Art. 199 LH. No procede tramitarlo si previamente se tramitó, con resultado negativo, otro expediente con idéntica documentación.

(R. 3-7-2023, BCNR-115, BOE 24-7, ref. BOE 17010). La R. 30-5-2024 (BOE 5-7, ref. BOE 13798) aplica esta misma doctrina en un caso en que el expediente previamente tramitado con resultado negativo no había sido el del art. 199 LH, sino el de deslinde.

* 242 (R).- La calificación del registrador denegando la inscripción de una base gráfica ha de estar debidamente fundamentada desde el punto de visto jurídico.

No puede el registrador limitarse a una referencia genérica a los preceptos que a su juicio han sido infringidos, sino que debe indicar que preceptos concretos son aplicables al caso debatido, y por qué los considera infringidos. (R. 26-7-2023, BCNR-117, BOE 28-9). Doctrina reiterada en R. 22-3-2024 (BCNR-124, BOE 16-4, ref. BOE 7553), R. 29-5-2024 (BOE 5-7, ref. BOE 13794), R. 10-7-2024 (BCNR-130, BOE 9-10, ref. BOE 20521) y R. 3-10-2024 (BCNR-131, BOE 13-11, ref. BOE 23617).

* 243 (R).- Art. 199 LH. Legitimación para oponerse.

La tiene una junta de compensación, si el terreno presumiblemente invadido está incluido en un área afecta a un proyecto de compensación. (R. 28-7-2023, BCNR-118, BOE 12-10, ref. BOE 21120).

* 244 (R).- El hecho de que la descripción que de la finca se hace en la escritura (de compraventa), descripción que es idéntica a la que figura en el Registro, no coincida con la descripción catastral,

que resulta de las certificaciones incorporadas a la escritura (a las cuales no se remiten los interesados), no impide la inscripción, que puede practicarse con la descripción que consta en el Registro. Razona la Dirección General que, conforme al art. 18 LC, el procedimiento de subsanación de discrepancias catastrales es por regla general potestativo, a lo cual cabe añadir que la georreferenciación, salvo los casos en que la ley la impone, es igualmente potestativa (por lo que en un caso como el debatido no cabe entender tácitamente solicitada la georreferenciación). Cuestión distinta es la relativa a la incorporación al Registro de la referencia catastral de la finca, que dependerá de la calificación que sobre el particular realice el registrador. (R. 6-9-2023, BCNR-118, BOE 25-10, ref. BOE 21882). Doctrina reiterada en R. 5-12-2023 (BCNR-120, BOE 27-12, ref. BOE 26416), que declara que cuando en el título presentado se omite toda declaración sobre concordancia de la finca con el Catastro, o se alega desconocimiento sobre este extremo, tales circunstancias no tienen trascendencia alguna en el procedimiento registral y no pueden excluir la calificación del registrador.

* 245 (R).- Para considerar adecuadamente delimitada una determinada parcela no es determinante el hecho de que, físicamente, la misma esté acotada por mojones o piquetas.

Haría falta acreditar que éstos han sido colocados con el consentimiento de los colindantes, consentimiento que transforma una mera situación física en sustancia jurídica (no acoge la Dirección General la afirmación del promotor del expediente de que la realidad física es la que proporciona la seguridad jurídica). (R. 27-9-2023, BCNR-119, BOE 1-11, ref. BOE 22349). Ver otros aspectos de esta misma R. en el ap. siguiente. Doctrina reiterada en R. 29-7-2024 (BCNR-130, BOE 10-10, ref. BOE 20713)

* 246 (R).- Diferencias entre “parcela catastral” y “finca registral”.

La Ley 13/2015 ha mantenido la sustantividad y autonomía propia de ambos conceptos. La parcela catastral puede venir determinada por una mera realidad física, que revela una capacidad económica. La finca registral, como unidad del seguro mercado inmobiliario, sólo opera cuando los actos de transformación de esa realidad física se hacen con los requisitos adecuados para ello y se inscriben en el Registro de la Propiedad. (R. 27-9-2023, BCNR-119, BOE 1-11, ref. BOE 22349). Ver otros aspectos de esta misma R. en el ap. anterior. Doctrina reiterada en R. 30-1-2024 (BCNR-123, BOE 8-3, ref. BOE 4577) y R. 29-7-2024 (BCNR-130, BOE 10-10, ref. BOE 20713). Ver ap. 140 bis, 263.

* 247 (R).- Concentración parcelaria.

Si una finca está incluida en un expediente de concentración parcelaria, no es posible inscribir, respecto de la finca finca aportada, por la vía del art. 199 LH, la georreferenciación asignada a la finca de reemplazo. Lo procedente es, una vez formalizada notarialmente el acta de reorganización de la propiedad, inscribir, sobre la finca de reemplazo, la georreferenciación resultante de dicha acta. (R. 3-10-2023, BCNR-119, BOE 2-11, ref. BOE 22457). Ver ap. 138, 144, 145, 179.

* 248 (R).- No es necesario que el colindante que formula oposición tenga su título inscrito.

Basta que acredite, en cualquier forma, que tiene interés en asegurar la integridad de la finca colindante. Se reitera doctrina de las RR. 19-7-2016 (BCNR-33, BOE 19-9) y 23-2-2023 (BCNR-111, BOE 15-3). (R. 3-10-2023, BCNR-119, BOE 2-11, ref. BOE 22458) (R. 3-10-2024, BCNR-131, BOE 13-11, ref. BOE 23617). La R. 31-7-2024 (BCNR-130, BOE 23-10, ref. BOE 21779) declara que es incuestionable la legitimación de un titular catastral para presentar alegaciones. Ver ap. 214.

* 249 (R).- Una vez inmatriculada una finca con georreferenciación catastral, y por tanto, con una determinada ubicación, delimitación y superficie, ya no es procedente iniciar un procedimiento del art. 199 LH para alterar esa ubicación, delimitación y superficie

ya inscritas y pretender sustituirlas por otras, pues claramente no se estaría manteniendo la identidad de la finca inmatriculada. (R. 8-11-2023, BCNR-119, BOE 30-11, ref. BOE 24453).

* 250 (R).- Qué es la coordinación Registro-Catastro. Estados en que puede encontrarse.-

Es la coordinación aquella operación mediante la cual el registrador expresa la correspondencia geográfica de la georreferenciación inscrita con la descripción registral y con la realidad física extrarregistral representada sobre la cartografía catastral, básica para identificar geográficamente las fincas registrales (art. 10.1 LH). Requiere por tanto el estado de coordinación, inexcusablemente, que la finca registral tenga una georreferenciación inscrita. Los estados en que puede encontrarse son los siguientes: a)Finca coordinada gráficamente con el Catastro, cuando se ha inscrito la base gráfica catastral. b)Finca pre-coordinada pendiente de procesamiento, cuando se inscribe una base gráfica alternativa con informe positivo de validación catastral. c)Finca no coordinada gráficamente con el Catastro, cuando existe una discordancia entre la realidad física extrarregistral y la registral cuya subsanación no se ha solicitado, debiendo dejarse constancia de esta circunstancia en el cuerpo de la inscripción, como fundamentación del juicio del registrador. d)Finca no coordinada gráficamente con el Catastro por imposibilidad de incorporación directa de la base gráfica alternativa inscrita, con informe de validación catastral negativo. (R. 5-12-2023, BCNR-120, BOE 27-12, ref. BOE 26146).

* 251 (R).- Art. 199 LH. La oposición de un colindante no es atendible si lo que alega es que se invade, no ya la finca inscrita a su nombre, sino una finca anexa a ésta

, de la que no existe constancia registral ni catastral, ni el colindante aporta documentación alguna con la que pudiera acreditar su supuesta titularidad. En conclusión resume la Dirección General, la oposición del colindante no está mínimamente fundamentada en derecho. (R. 12-12-2023, BCNR-121, BOE 18-1-2024, ref. BOE 945). Doctrina invocada por la R. 16-5-2024 (BCNR-126, BOE 27-6, ref. BOE 13015), en un caso en que el colindante aportaba un documento privado de compra del que, a su juicio, resultaba que él era el propietario de una franja de terreno incluida por el promotor del expediente en su base gráfica; oposición que no es atendida por la Dirección General, que la rechaza desde una triple perspectiva sustantiva (no constaba la consumación de la compra mediante la oportuna tradición, siquiera fuer instrumental), registral (inoponibilidad de los documentos no inscritos) y administrativa (la compra de la franja se produjo previa segregación de una finca mayor, segregación respecto de la que no constaba la aportación de la oportuna licencia administrativa de segregación). En la misma línea: R. 24-7-2024 (BCNR-130, BOE 9-10, ref. BOE 20545). Ver ap. 35, 54, 55, 68, 75, 95, 101, 112, 156, 174, 185, 197, 209, 212, 214, 235.

* 252 (R).- Art. 199 LH. Oposición de colindante planteada en términos confusos.-

Invocando la R. 10-11-2022, declara la Dirección General que cuando un colindante formula oposición en términos confusos, o sin que conste la autenticidad de su identidad, o la validez y vigencia de la representación que alegue, o la identificación de cuál es la finca supuestamente invadida, o cualquier otro extremo esencial, el registrador, como trámite para mejor proveer, puede requerirle para que subsane o complete el escrito de oposición, y con ello el registrador pueda formarse un juicio cabal sobre la efectividad y fundamento de la oposición. (R. 12-12-2023, BCNR-121, BOE 18-1-2024, ref. BOE 945). Doctrina reiterada en R. 25-9-2024 (BCNR-131, BOE 7-11, ref. BOE 23149). Doctrina reiterada en R. 26-3-2024 (BCNR-124, BOE 17-4, ref. BOE 7666), que declara que una negativa del registrador basada en una oposición de colindante planteada en términos difusos y nada claros es motivo suficiente para revocar la nota de calificación.

* 253 (R).- La descripción literaria que de la finca se hace en el título presentado y la base gráfica aportada han de coincidir.

En el caso debatido, el interesado había rectificado la descripción literaria de la finca, para ajustarla a un informe negativo de costas, pero no había instado la rectificación de la base gráfica catastral aportada. (R. 9-1-2024, BCNR-122, BOE 19-2). Doctrina reiterada en R. 13-3-2024 (BCNR-124, BOE 11-4).

* 254 (R).- En la tramitación de un procedimiento de georreferenciación, las manifestaciones que los interesados hubieran hecho en otros procedimientos distintos o anteriores, y ya extinguidos, no vinculan a tales interesados

, que pueden, en el procedimiento ahora entablado, adoptar la actitud activa o pasiva que a su derecho convenga. (R. 14-2-2024, BCNR-123, BOE 14-3, ref. BOE 5034). Ver R. 25-4-2024 (BCNR-125, BOE 17-5). Ver ap. 209.

* 255 (R).- Inmatriculación. Georreferenciación de la finca a inmatricular. Admisión de base gráfica alternativa a la catastral.-

Yendo más allá de su anterior doctrina sobre el particular, declara la Dirección General que la georreferenciación alternativa será admisible siempre que exista una inconsistencia catastral, de cualquier tipo que sea (giro o desplazamiento de la cartografía catastral, inexistencia de ésta, errores en la fijación de linderos o caminos, etc.). Razona el Centro Directivo que la inconsistencia de la base de datos catastral es un mero dato técnico que no debe obstaculizar el tráfico jurídico de la finca. Admite la Dirección General que, posiblemente, la solución más ortodoxa sería esperar a que el Catastro, a través del correspondiente procedimiento, corrigiera sus propias deficiencias; pero, advierte, ello, siendo asumible desde el punto de vista de la institución catastral, no lo sería ni para la institución registral ni para el particular interesado, pues supondría una dilación temporal incompatible con la celeridad y seguridad que deben presidir el tráfico jurídico inmobiliario. Y si el registrador albergase dudas acerca de la identidad de la finca y la eventual invasión de parcelas colindantes, lo que debe hacer es tramitar el expediente previsto en el art. 199 LH. En todo caso, concluye el Centro Directivo, reiterando doctrina anterior, habría que aportar dos ficheros en formato GML: uno, referido a las coordenadas derivadas del levantamiento técnico, y el otro, referido a las coordenadas catastrales; debiendo adjuntarse además los parámetros de transformación utilizados; y así, mientras el primer fichero GML (previa, eso sí, su adecuada calificación por el registrador) sería objeto de inscripción formal, el segundo debería ser incorporado a una capa auxiliar específica de la aplicación informática homologada para el tratamiento de bases gráficas del distrito hipotecario, y utilizado especialmente en el proceso de coordinación gráfica con Catastro y seguimiento de sus vicisitudes en los términos que se detallan en la R. conjunta de 23-9-2020. (R. 6-3-2024, BCNR-123, BOE 26-3). Doctrina reiterada en R. 10-10-2024 (BCNR-131, BOE 15-11). Ver R. 4-8-2014 en la voz “INMATRICULACIÓN”. Ver ap. 48, 76, 169, 188, 195.

* 256 (R).- Incidencia de la Ley 13/2015 en la descripción, y consiguiente individualización, de una finca inscrita.-

Ver RR. 13-3-2024 y 17-5-2024 en la voz “DESCRIPCIÓN DE FINCA”.

* 257 (R).- Art. 199 LH. Al técnico firmante del informe en el que figura la base gráfica no le es exigible una determinada cualificación profesional

(en el caso debatido, el técnico no era topógrafo, sino ingeniero agrícola). (R. 26-4-2024, BCNR-125, BOE 17-5, ref. BOE 9967). La R. 20-11-2024 (BCNR-132, BOE 18-12, ref. BOE 26461) declara que el informe puede ser elaborado por el propio promotor del expediente.

* 258 (R).- Art. 199. Pretensión de inscripción de una georreferenciación, para cuando se está tramitando otro expediente de georreferenciación relativo a finca colindante.-

Para rechazar la inscripción, el registrador ha de especificar detalladamente en qué forma entran en conclicto ambas georreferenciaciones (es decir, en qué punto presentan coincidencias o solapes, siquiera sea parciales), sin que pueda limitarse a objetar que ambas, hipotéticamente, “pudieran entrar en conflicto”. (R. 26-4-2024, BCNR-125, BOE 17-5, ref. BOE 9970).

* 259 (R).- Art. 201 LH.- La práctica de notificaciones por parte del registrador, además de las que ya hubiese practicado el notario durante la tramitación del expediente, no es admisible

, pues, además de implicar una duplicidad de actuaciones que se compadece mal con el más elemental principio de economía procedimental, no está amparada por ninguna norma legal, y puede conducir a una situación de inseguridad jurídica. Esto último es lo que ocurría en el caso debatido, en el que, no habiéndose opuesto el Ayuntamiento cuando fue notificado, como colindante potencialmente afectado, por el notario, ese mismo Ayuntamiento, después de haber sido notificado por el registrador, emite informe oponiéndose, informe, que, por las razones expuestas, no es tenido en consideración por la Dirección Gener al. (R. 11-6-2024, BCNR-127, BOE 12-7).

* 260 (R).- Rectificación de una georreferenciación inscrita.-

Inscrita una finca con la georreferenciación catastral que figuraba en la escritura de compra por el que sigue siendo titular registral, pretende ahora éste inscribir una nueva georreferenciación catastral, con ampliación de cabida, alegando que su objetivo es únicamente rectificar el objeto de su compra, corrigiendo un error administrativo. No accede a ello la Dirección General, a cuyo entender no puede el titular registral rectificar unilateralmente la escritura de compraventa, invadiendo, además, la georreferenciación de una finca colindante. (R. 14-5-2024, BOE 5-7, ref. BOE 13786).

* 261 (R).- No está obligado el registrador a entregar al colindante que se opone certificación del informe técnico aportado en su día por el promotor

del expediente que culminó con la inscripción de la base gráfica. Ello, claro está, sin perjuicio de que sí pueda emitir publicidad de la representación gráfica inscrita. (R. 10-7-2024, BCNR-127, BOE 24-7, ref. BOE 15313). Ver ap. 55, 77, 126, 198, 200, 218, 234, 237.

* 262 (L).- “La descripción de inmuebles en el registro de la propiedad y sus efectos jurídicos”. Jacobo Fenech Ramos.

(Ed. Aranzadi, 2024).

* 263 (R).- Es erróneo afirmar que la realidad física es la que determina la seguridad jurídica

(en otras palabras, que cualquier alteración en la realidad física de una finca ha de trasladarse al Registro).- Para que una alteración en la realidad física de una finca pueda trasladarse al Registro es preciso que ésta tenga trascendencia jurídica y que se cumplan las exigencias legalmente previstas (licencias de división u obra nueva, georreferenciación…). No toda alteración catastral de una finca debe trasladarse miméticamente al Registro. (R. 29-7-2024, BCNR-130, BOE 10-10, ref. BOE 20713). Ver ap. 140 bis, 246.

* 264 (R).- Art. 199 LH. Si tanto la georreferenciación del promotor como la del colindante que se opone son catastrales, no debieran solaparse

, por lo que ésta no debe impedir la inscripción de aquélla. (R. 16-10-2024, BCNR-131, BOE 21-11, ref. BOE 24302).

* 265 (T).- “Determinación de resto tras segregaciones no inscritas.

(La práctica registral no debe aplicar el art. 47 RH sino el criterio alternativo de la DGSJFP)”. Joaquín Delgado Ramos. (Publicado en regispro.es el 4-12-2024). Ver ap. 31, 31 bis, 47, 90, 127, 153.

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