Resolución de 22 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad accidental de Arganda del Rey n.º 1 a inmatricular una finca en la que existe una vivienda cueva.

Publicado en «BOE» núm. 249, de 16 de octubre de 2017,

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PUNTOS ESENCIALES DE ESTA RESOLUCIÓN:

* 1.- Premisa: Hay excepciones al principio de accesión:

.- “el principio de accesión del dominio (artículo 353 del Código Civil) tiene excepciones”,

.- “no existen obstáculos estructurales en nuestro ordenamiento jurídico para la configuración de un régimen distinto al suelo  y el subsuelo”.

* Posibilidades que expresamente menciona la DGRN:

.- “por vía de un derecho de subedificación o de superficie”

.- “segregar un volumen edificable en el subsuelo, desconectándolo totalmente de la superficie terrestre”

.- “puede bastar una mera delimitación del distinto régimen jurídico aplicable a cada volumen” sin efectuar segregación

* 2.- Posibilidad de inmatricular una cueva. Requisitos:

* 1.- QUE EL SUELO NO ESTÉ INMATRICULADO

“Que el dominio no resulte contradicho con otro que previamente haya accedido al Registro, como podría suceder si estuviera ya inmatriculada la superficie de suelo existente sobre la cueva sin limitación en cuanto al subsuelo,”

* 2.- SI LO ESTÁ, ACUDIR A ALGUNA FIGURA JURÍDICA ADECUADA

Si el suelo bajo el cual se ubica la cueva ya estuviera inmatriculado, se debe acudir a alguna de las siguientes figuras jurídicas “según el caso concreto en función de sus características peculiares y de los fines o intereses perseguidos”. Por ejemplo:

.- “la segregación del volumen subterráneo”

.- constituir “un régimen de propiedad horizontal sobre todo el conjunto, cuando concurran los presupuestos del mismo o por su aplicación analógica a los complejos inmobiliarios privados”

.- ” o a la medianería horizontal, según ha admitido el Tribunal Supremo (cfr. Sentencias de 24 de mayo de 1943, 28 de abril de 1972, 28 de diciembre de 2001 y 14 de abril de 2005)

.-  “o incluso, como en el caso de los engalabernos, la de comunidad sui generis sobre cada una de las casas colindantes (a la que se refieren la citada Sentencia de 28 de diciembre de 2001 y la Resoluciones de esta Dirección General de 20 de julio de 1998 y 15 de septiembre de 2009).

* 3.- DELIMITAR EL VOLUMEN DE LA CUEVA.

Por “respeto del principio de especialidad, la delimitación del volumen al que se contrae el objeto de derecho, lo que podrá hacerse añadiendo a las coordenadas georreferenciadas de los vértices las cotas que determinen la situación exacta en el plano vertical“.

* 4.- APORTAR CERTIFICACIÓN CATASTRAL COINCIDENTE. MATIZACIONES.

Sobre la necesidad de identidad entre la descripción de la cueva en el título inmatriculador y en la certificación catastral descriptiva y gráfica.

A este respecto dice la DGRN:

(…) “el nuevo artículo 205 de la Ley Hipotecaria, en su redacción dada por la Ley 13/2015, exige para inmatriculación de fincas en virtud de títulos públicos que exista identidad en todo caso, entre la descripción del título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica.

(…) En los supuestos en los que exista una inconsistencia de la base gráfica catastral que impida la obtención de la completa representación gráfica georreferenciada catastral, no puede impedirse la inmatriculación de la finca por una cuestión técnica que resulta ajena al propio interesado y a la institución registral, por lo que, con carácter excepcional, podrá admitirse que el interesado aporte la representación gráfica alternativa de la vivienda cueva que complete la representación gráfica catastral incompleta en cuanto a la porción subterránea de finca de la que no se aportan tales coordenadas catastrales.

En el presente caso, además, dado que consta representada en la cartografía catastral la finca y la vivienda cueva, será fácilmente verificable que la representación alternativa georreferenciada que se aporte sea coincidente con dicha representación catastral, incompleta por omitir la totalidad de las coordenadas, acudiendo para ello a la aplicación informática auxiliar a que se refiere el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, lo que permitirá comprobar, además, que se respeta la coordinación geográfica con el Catastro.

Y todo ello sin perjuicio de la necesidad adicional de delimitar la finca en el plano vertical, según se ha expuesto anteriormente.