* DICTAMEN BREVE:

El régimen jurídico de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ha experimentado un giro estructural tras los Reales Decretos-leyes de octubre de 2026 (RDL 28/2026 y RDL 29/2026). A continuación se analiza, punto por punto y de forma detallada, la comparativa entre la regulación anterior y la vigente.

* 1. Duración del Contrato, Prórrogas e Indemnización por No Renovación

* 2. Actualización de la Renta e Índices de Referencia

• Régimen anterior: La actualización anual de la renta durante la vigencia del contrato estaba vinculada al Índice de Precios al Consumo (IPC) como límite máximo general.
• Régimen tras los RDL de Octubre de 2026:
  • Nuevo Índice (IRAV): Se sustituye de forma definitiva el IPC por el Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV). Salvo pacto en contrario que fije otro sistema válido, el incremento anual no podrá superar la variación experimentada por el IRAV.
  • Contratos temporales encadenados: En los arrendamientos de vivienda temporal celebrados de forma sucesiva sobre una misma vivienda, la renta no podrá experimentar un incremento porcentual anual superior al valor del IRAV vigente.

* 3. Regulación del Alquiler Temporal y Alquiler Parcial de Habitaciones

• Antes de los RDL de Octubre de 2026:
  • El alquiler de habitaciones y los arrendamientos de temporada quedaban encuadrados de manera general dentro del uso distinto del de vivienda (Art. 3.2), excluidos del régimen protector del Título II de la LAU.
• Tras los RDL de Octubre de 2026:
  • Alquiler de habitaciones (Art. 2.1 y Art. 17.9): Pasa a regularse explícitamente dentro del concepto de vivienda habitual. Se establece que la suma de las rentas parciales de las habitaciones no podrá exceder el importe de la renta de un contrato unitario de la vivienda completa. En zonas tensionadas, debe cumplir los límites de renta fijados legalmente.
  • Vivienda temporal (Art. 2.3 y Art. 9 bis):
    • Se exige la consignación explícita de una causa de temporalidad real y acreditable (la carga de la prueba recae sobre el arrendador). Sin causa justificada, el contrato se considerará de vivienda habitual con efectos retroactivos.
    • Duración pactada de entre 31 días y 12 meses máximo.
    • Fraude y reconversión: Si la duración excede de 12 meses sin justificación, o si se suscriben más de dos contratos temporales consecutivos sobre la misma vivienda con el mismo inquilino, se transformará automáticamente en contrato de vivienda habitual sujeto a las prórrogas de 5 o 7 años.
    • Desistimiento: El inquilino temporal puede desistir transcurrido 1 mes con preaviso de 10 días sin indemnización.

* 4. Gastos no Repercutibles y Gastos de Gestión Inmobiliaria

• Gastos de tributos e impuestos (Art. 20.1):
  • Antes: Podían repercutirse al inquilino los tributos (como el IBI o tasas) si así se pactaba explícitamente por escrito.
  • Después: Se establece la prohibición expresa de imponer tributos asociados a la vivienda al arrendatario (salvo que sea el sujeto obligado tributario por ley). Tampoco se pueden imputar gastos de comunidad en inmuebles que no estén en régimen de propiedad horizontal.
• Gastos de gestión e intermediación (Art. 20.2):
  • Antes: La prohibición recaía principalmente cuando el arrendador era persona jurídica o en los supuestos de la Ley por el Derecho a la Vivienda.
  • Después: Se prohíbe en todo caso repercutir al inquilino los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato, directa o indirectamente, bajo ningún concepto (incluyendo novaciones, tramitaciones o renovaciones). Servicios opcionales solo podrán cobrarse si el inquilino los solicita expresamente por escrito tras ser informado formalmente de su coste.

* 5. Ejecución de Reparaciones y Compensación mediante Descuento de Rentas

• Antes: Si el arrendador no realizaba las obras necesarias para la habitabilidad (Art. 21.1), el inquilino solo podía ejecutar reparaciones urgentes para evitar un daño inminente previa comunicación.
• Después (Art. 21.5 y Art. 21 bis):
  • Vivienda habitual: Si existen desperfectos que afecten a la habitabilidad, salubridad o seguridad, el inquilino puede requerir por escrito la reparación adjuntando un presupuesto razonable.
  • El arrendador dispone de 15 días naturales para aceptar, proponer alternativa o ejecutar las obras.
  • Si transcurre el plazo sin respuesta o con negativa injustificada, el arrendatario puede ejecutar las obras y descontar directamente su importe de las rentas futuras.
  • Vivienda temporal: El plazo de respuesta del arrendador ante averías se reduce a 5 días hábiles; sin respuesta, el inquilino ejecuta la reparación y descuenta el coste de la renta del mes siguiente.

* 6. Derechos de Tanteo y Retracto en Transmisiones

• Renuncia al derecho (Art. 25.8):
  • Antes: Se permitía pactar en el contrato la renuncia expresa del arrendatario al derecho de adquisición preferente.
  • Después: Queda prohibido pactar la renuncia al tanteo y retracto; la cláusula de renuncia es nula.
• Ventas conjuntas o de bloques completos (Art. 25.7):
  • Antes: El derecho de tanteo y retracto no aplicaba si la vivienda se vendía conjuntamente con los demás inmuebles del arrendador en un mismo edificio.
  • Después: Los derechos de tanteo y retracto no decaen en ventas conjuntas de múltiples inmuebles o activos si la vivienda es jurídicamente individualizable. El precio imputable a la vivienda arrendada se calcula de forma proporcional mediante criterios objetivos (valor de referencia catastral o tasación independiente).

* 7. Garantías Adicionales, Fianza y Documento de Finalización

• Seguros de impago (Art. 36.5):
  • Queda prohibido exigir al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta u otras coberturas análogas obligatorias.
  • En alquileres temporales, la garantía adicional a la fianza se limita a 1 mensualidad de renta.
• Documento de entrega y finalización (Art. 36.7):
  • Al finalizar el contrato y entregar las llaves, las partes deben firmar obligatoriamente un documento de finalización dejando constancia del estado del inmueble.
  • Si no se firma o no se detallan desperfectos, se establece la presunción legal de que la vivienda se devolvió en buen estado de conservación.

* 8. Régimen Sancionador y Ventanilla Única Digital (Nuevo Título V)

Se introduce de forma inédita en la LAU un Título V (Artículos 38 al 51) para sancionar el incumplimiento de las plataformas digitales en el intercambio de datos a través de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (Reglamento UE 2024/1028):

• Infracciones leves: Multa fija de 100.000 €.
• Infracciones graves (datos inexactos o incompletos): Multa de 500.000 € o hasta el 1% del volumen de negocio anual global.
• Infracciones muy graves (omisión de envío de datos): Multa de 1.000.000 € o hasta el 2% del volumen de negocio anual global.

* APP COMPARATIVA

Pincha en la siguiente imagen:

* POSIBLES NUEVOS DEFECTOS EN LA CALIFICACIÓN REGISTRAL

(I.A.) POSIBLES NUEVOS DEFECTOS EN LA CALIFICACIÓN REGISTRAL por aplicación de la LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS

* LA CARGA OCULTA (el arrendamiento de vivienda no inscrito) SE AGRAVA

DICTAMEN I.A.: SE AGRAVA LA BRECHA EN LA SEGURIDAD JURÍDICA REGISTRAL: EL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA NO INSCRITO: UNA CARGA OCULTA