* Defectos registrales tras los RDL de octubre de 2026 (LAU)

7 oct 2026 ·

* Alcance y advertencias

Este listado recoge 20 defectos que pueden apreciarse en la calificación de títulos sujetos a la LAU tras el RDL 29/2026 y el RDL 28/2026, ambos de 6 de octubre. Cada defecto incluye una redacción modelo para la nota, su fundamento y la forma de subsanarlo.

• Normas de referencia. RDL 29/2026 (BOE-A-2026-20823), que modifica los arts. 2, 3, 4, 5, 7, 9, 9 bis, 10, 11, 17, 18, 20, 21, 21 bis, 25, 27, 36 y 37, añade la DA 12.ª y la DT 8.ª y repone el Título V. RDL 28/2026 (BOE-A-2026-20822), que da nueva redacción al art. 10.
• Fechas de efectos. Según las notas del BOE, el art. 10 rige en su redacción del RDL 29/2026 desde el 8 de octubre de 2026 y en la del RDL 28/2026 desde el 15 de noviembre de 2026. Se toma el 8 de octubre de 2026 como fecha de efectos general del RDL 29/2026; conviene confirmarla en su disposición final de entrada en vigor.
• Derecho transitorio. Por regla general, el contrato se rige por la norma vigente cuando se celebra, no cuando se presenta el título. La DT 8.ª LAU mantiene los contratos de temporada anteriores al RDL 29/2026 como uso distinto del de vivienda hasta su vencimiento, sin prórroga. Las disposiciones transitorias propias de los RDL no figuran en el texto consolidado de la LAU y deben revisarse antes de aplicar los defectos 3.1 a 3.5 a ventas de viviendas cuyo contrato de arrendamiento es anterior.
• Convalidación. Los RDL 26/2026 y 27/2026 fueron derogados por el Congreso el 2 de octubre de 2026. Si los RDL 28/2026 o 29/2026 no se convalidan, este listado deja de ser aplicable desde la publicación del acuerdo de derogación.
• Límite de la calificación. Solo procede el defecto cuando resulta del propio título o de los asientos del Registro (art. 18 LH). La realidad de la causa de temporalidad, o la renta de contratos no inscritos no son, en principio, comprobables por el registrador.

* 1. Defectos sobre el tipo de contrato

El RDL 29/2026 suprime el arrendamiento de temporada como uso distinto del de vivienda y crea el arrendamiento de vivienda temporal, sujeto al Título II. Los defectos de este bloque afectan a la naturaleza del contrato y, por tanto, a todo el asiento.

* 1.1 Arrendamiento de temporada configurado como uso distinto

Supuesto. Contrato celebrado desde el 8 de octubre de 2026 sobre una vivienda, calificado como «de temporada» y sometido al Título III.

Redacción modelo. «El contrato se califica como arrendamiento de temporada para uso distinto del de vivienda. Tras la reforma del art. 3.2 LAU por el RDL 29/2026, el arrendamiento por temporada ha dejado de tener esa consideración. El arrendamiento de una edificación habitable que cubre una necesidad de vivienda del arrendatario es arrendamiento de vivienda, habitual o temporal (art. 2 LAU), y se rige imperativamente por el Título II.»

Fundamento. Arts. 2, 3.2, 4.2 y 6 LAU; art. 18 LH.

Subsanación. Escritura de rectificación que configure el contrato como arrendamiento de vivienda habitual o de vivienda temporal, con el contenido exigido para cada uno.

* 1.2 Vivienda temporal sin causa expresa de temporalidad

Supuesto. Contrato de vivienda temporal que no expresa la causa del desplazamiento del arrendatario, o que la expresa de forma genérica («por motivos personales», «por necesidad temporal»).

Redacción modelo. «No se expresa en el contrato la causa concreta que motiva el desplazamiento temporal del arrendatario de su domicilio habitual, como exige el art. 7.2 LAU. Su falta priva al contrato de naturaleza temporal y lo somete al régimen de la vivienda habitual desde su formalización. No puede inscribirse como arrendamiento de vivienda temporal.»

Fundamento. Arts. 2.3, 7.2 y 9 bis LAU.

Subsanación. Escritura complementaria que exprese la causa concreta (por ejemplo, desplazamiento laboral, estudios o tratamiento médico, con indicación del domicilio habitual). Alternativamente, rectificación para configurarlo como vivienda habitual. El registrador califica la expresión de la causa, no su realidad, cuya prueba corresponde al arrendador.

* 1.3 Duración de la vivienda temporal fuera de los límites legales

Supuesto. Vivienda temporal pactada por 31 días o menos, o por más de 12 meses sin que la causa expresada lo justifique.

Redacción modelo. «La duración pactada de […] no respeta el art. 9 bis.1 LAU, que exige una duración superior a treinta y un días y no superior, como regla general, a doce meses en atención a la causa que motiva la temporalidad.»

Fundamento. Arts. 9 bis.1 y 9 bis.2 LAU; para el límite inferior, art. 5.e) LAU.

Subsanación. Ajustar la duración, o justificar en el título que la causa exige un plazo superior a 12 meses.

* 1.4 Encadenamiento de contratos temporales

Supuesto. Consta inscrito en el Registro que ya ha habido dos contratos de vivienda temporal consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, o el plazo total supera 12 meses sin justificación.

Redacción modelo. «Resulta del Registro que entre las mismas partes y sobre la misma finca se han sucedido [dos] contratos de vivienda temporal. Conforme al art. 9 bis.2 LAU, el primero de ellos se entiende celebrado como arrendamiento de vivienda habitual. No cabe inscribir el nuevo contrato como temporal.»

Fundamento. Art. 9 bis.2 LAU; art. 18 LH (calificación por lo que resulte de los asientos).

Subsanación. Configuración del contrato como vivienda habitual, con la duración mínima de 5 o 7 años computada desde el primer contrato.

* 1.5 Uso distinto con objeto de alojamiento u hospedaje

Supuesto. Contrato calificado como uso distinto del de vivienda cuyo objeto real es alojar personas (residencias, «coliving», alquiler de apartamentos a personas físicas).

Redacción modelo. «El art. 3.2 LAU, en la redacción del RDL 29/2026, excluye en todo caso de la categoría de uso distinto del de vivienda los contratos que tengan por objeto el alojamiento u hospedaje de personas.»

Fundamento. Arts. 2, 3.2 y 5.e) LAU.

Subsanación. Configurarlo como arrendamiento de vivienda (habitual o temporal). Si se trata de cesión turística sujeta a su normativa sectorial, queda fuera de la LAU (art. 5.e).

* 1.6 Arrendamiento de habitación sin determinar la parte arrendada

Supuesto. Arrendamiento parcial de una habitación o estancia que no identifica la parte arrendada ni las zonas de uso compartido.

Redacción modelo. «El arrendamiento recae sobre una parte de la finca, pero no se describe la habitación o estancia arrendada ni las dependencias de uso compartido. Ello impide conocer la extensión del derecho que se pretende inscribir.»

Fundamento. Arts. 2.1 y 2.3 LAU; arts. 9 LH y 51 RH (principio de especialidad); RD 297/1996.

Subsanación. Descripción de la habitación (situación, superficie aproximada) y de los elementos comunes de uso compartido.

* 1.7 Renovación de un contrato de temporada anterior al RDL 29/2026

Supuesto. Prórroga, renovación o novación otorgada desde el 8 de octubre de 2026 de un contrato de temporada anterior, que mantiene su régimen de uso distinto.

Redacción modelo. «Conforme a la DT 8.ª LAU, los contratos de temporada anteriores al RDL 29/2026 se extinguen al vencer el plazo pactado, sin posibilidad de prórroga. El contrato renovado se rige por las normas del arrendamiento de vivienda temporal.»

Fundamento. DT 8.ª.1 y 8.ª.2 LAU; arts. 7.2 y 9 bis LAU.

Subsanación. Adaptar el contrato renovado al régimen de la vivienda temporal (causa expresa, duración y garantías) o al de vivienda habitual.

* 2. Defectos en el contenido del contrato que se inscribe

Son cláusulas contrarias a normas imperativas, nulas conforme al art. 6 LAU. El defecto afecta solo a la estipulación. Si el presentante lo solicita, puede practicarse inscripción parcial del resto (arts. 19 bis LH y 434 RH).

* 2.1 Duración y prórrogas de la vivienda habitual

Supuesto. Contrato de vivienda habitual que excluye la prórroga obligatoria hasta 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica) o la prórroga tácita del art. 10. También, cláusula de necesidad del art. 9.3 sin constancia expresa de la causa o con un arrendador persona jurídica.

Redacción modelo. «La estipulación […] limita la duración del contrato en perjuicio del arrendatario, en contra de los arts. 9.1 y 10 LAU. Es nula conforme al art. 6 LAU.»

Fundamento. Arts. 6, 9 y 10 LAU (redacción RDL 29/2026, vigente desde el 8 de octubre de 2026).

Subsanación. Supresión o reforma de la cláusula, o inscripción parcial sin ella.

* 2.2 Cláusulas contrarias al art. 10 desde el 15 de noviembre de 2026

Supuesto. Contrato de vivienda habitual que se rige por el art. 10 en la redacción del RDL 28/2026 y que contiene alguna de estas cláusulas:

• preaviso de no prórroga del arrendador inferior a 6 meses;
• prórroga tácita por plazos anuales con un máximo de 3 años, en lugar de plazos sucesivos de 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica);
• exclusión de la indemnización por no prórroga fuera de los casos del art. 10.2;
• prórroga convencional por plazo inferior al legal;
• acuerdo de prórroga que empeora las condiciones del arrendatario.

Redacción modelo. «La estipulación […] es contraria al art. 10.[1/2/3/4] LAU, en la redacción dada por el RDL 28/2026 con efectos desde el 15 de noviembre de 2026, y es nula conforme al art. 6 LAU.»

Fundamento. Arts. 6 y 10 LAU (RDL 28/2026).

Subsanación. Supresión o adaptación. Antes de aplicarlo a contratos vigentes, debe revisarse la disposición transitoria única y la disposición adicional 1.ª del RDL 28/2026, a las que remite la nota del BOE.

* 2.3 Desistimiento del arrendatario

Supuesto. Cláusula que obliga al arrendatario a indemnizar al arrendador por desistir. En la vivienda temporal, también la que impide desistir pasado un mes o exige más de 10 días de preaviso.

Redacción modelo. «El art. 11.3 LAU, en la redacción del RDL 29/2026, dispone que el desistimiento ejercido conforme a sus apartados 1 y 2 no genera derecho de indemnización a favor del arrendador. La cláusula penal pactada es nula.»

Fundamento. Arts. 6 y 11 LAU.

Subsanación. Supresión de la cláusula o inscripción parcial.

* 2.4 Actualización de la renta sin límite del IRAV

Supuesto. Cláusula de actualización anual referida al IPC u otro índice sin sujeción al límite del IRAV, o actualización en fecha distinta del aniversario del contrato.

Redacción modelo. «La cláusula de actualización no respeta el límite del art. 18.1 LAU, en la redacción del RDL 29/2026. El incremento anual no puede exceder de la variación del Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV).»

Fundamento. Arts. 6 y 18.1 LAU.

Subsanación. Añadir el límite del IRAV a la cláusula o sustituir el índice pactado.

* 2.5 Límites de renta

Supuesto. Solo cuando resulte del título o del Registro (por ejemplo, un contrato anterior inscrito sobre la misma finca):

• en zona tensionada, renta inicial superior a la del contrato anterior de los últimos 5 años, o repercusión de nuevos conceptos no previstos en él (art. 17.6);
• contratos temporales sucesivos sobre la misma vivienda con incremento anual superior al IRAV (art. 17.8);
• arrendamiento por habitaciones cuya suma de rentas supera la del contrato unitario de la vivienda (art. 17.9).

Redacción modelo. «Resulta del Registro / del título que la renta pactada de […] euros excede del límite del art. 17.[6/8/9] LAU, en la redacción del RDL 29/2026.»

Fundamento. Arts. 6 y 17 LAU; Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda; art. 18 LH.

Subsanación. Ajustar la renta, o acreditar uno de los supuestos de incremento del art. 17.6 a) a d).

* 2.6 Gastos repercutidos al arrendatario

Supuesto. Pacto que impone al arrendatario tributos de los que no es obligado tributario (por ejemplo, el IBI), gastos de comunidad en edificio no sujeto a propiedad horizontal, o gastos de gestión inmobiliaria o formalización del contrato.

Redacción modelo. «El pacto […] repercute al arrendatario gastos que el art. 20 LAU, en la redacción del RDL 29/2026, prohíbe imputarle, directa o indirectamente, bajo cualquier concepto o denominación.»

Fundamento. Arts. 6 y 20.1 y 20.2 LAU.

Subsanación. Supresión del pacto. Para los gastos generales lícitos, el pacto debe constar por escrito y fijar su importe anual (art. 20.1, último párrafo).

* 2.7 Fianza y garantías adicionales

Supuesto. Garantía adicional superior a 2 mensualidades en vivienda habitual de hasta 5 o 7 años, o superior a 1 mensualidad en vivienda temporal. También, obligación de contratar un seguro de impago u otra cobertura análoga, o falta de fianza legal en metálico.

Redacción modelo. «La garantía adicional pactada excede del límite del art. 36.5 LAU / se impone al arrendatario la contratación de un seguro de impago, prohibida en todo caso por el art. 36.5, párrafo segundo, LAU, en la redacción del RDL 29/2026.»

Fundamento. Arts. 6, 36.1 y 36.5 LAU.

Subsanación. Reducir la garantía al límite legal o suprimir la obligación de asegurar.

* 2.8 Conservación de la vivienda temporal

Supuesto. Contrato de vivienda temporal que atribuye al arrendatario las pequeñas reparaciones o altera el plazo de respuesta del arrendador. En vivienda habitual, cláusula que excluye la facultad del art. 21.5 de reparar y descontar de la renta.

Redacción modelo. «La estipulación […] es contraria al art. 21 bis LAU, que atribuye en todo caso al arrendador de vivienda temporal la conservación y las pequeñas reparaciones / al art. 21.5 LAU.»

Fundamento. Arts. 6, 21.5 y 21 bis LAU.

Subsanación. Supresión de la cláusula o inscripción parcial.

* 3. Defectos en la venta de viviendas arrendadas

El art. 25.5 LAU convierte la justificación de las notificaciones en requisito de inscripción. El RDL 29/2026 añade tres novedades: el precio imputado en la venta conjunta, el mantenimiento del tanteo y retracto en esas ventas y la prohibición de pactar la renuncia. Son los defectos con más incidencia práctica de la reforma.

* 3.1 Falta de justificación de la notificación de tanteo

Supuesto. Venta de vivienda arrendada sin que se acredite la notificación fehaciente al arrendatario de la decisión de vender, el precio y las demás condiciones esenciales. También, la notificación cuyos efectos caducaron por haber transcurrido más de 180 días naturales.

Redacción modelo. «Manifestado en la escritura que la vivienda está arrendada, no se justifica la notificación fehaciente al arrendatario de la decisión de vender, el precio y las condiciones esenciales de la venta, con los requisitos del art. 25.2 LAU, que exige el art. 25.5 LAU para inscribir.»

Fundamento. Art. 25.2 y 25.5 LAU; art. 18 LH.

Subsanación. Acta notarial u otro medio fehaciente que acredite la notificación y el transcurso del plazo de 30 días naturales, o la renuncia del arrendatario al tanteo una vez notificado.

* 3.2 Venta conjunta sin precio imputado a la vivienda arrendada

Supuesto. Escritura que transmite la vivienda arrendada junto con otras viviendas, locales, inmuebles o activos por un precio global, sin expresar el precio imputado a la vivienda arrendada ni los criterios para fijarlo.

Redacción modelo. «Transmitiéndose la vivienda arrendada conjuntamente con otros inmuebles o activos, no consta en la escritura el precio imputado a dicha vivienda ni los criterios objetivos utilizados para su determinación, como exige el art. 25.5, segundo inciso, LAU, en la redacción dada por el RDL 29/2026.»

Fundamento. Art. 25.2, 25.5 y 25.7 LAU.

Subsanación. Escritura complementaria con el precio imputado y su criterio. La ley señala con preferencia el valor de referencia catastral o, en su defecto, una tasación independiente. La notificación de tanteo debe contener ese mismo precio imputado (defecto 3.3).

* 3.3 Venta conjunta sin notificación al arrendatario

Supuesto. Venta del edificio completo o de un lote de inmuebles en la que no se notifica a los arrendatarios porque, según el antiguo art. 25.7, en la venta conjunta no había tanteo ni retracto. También, la notificación que no expresa el precio imputado y sus criterios.

Redacción modelo. «Tras el RDL 29/2026, los derechos de tanteo y retracto del arrendatario no decaen porque la vivienda se transmita junto con otros inmuebles, siempre que sea jurídicamente individualizable (art. 25.7 LAU). No se justifica la notificación al arrendatario de la finca […] con expresión del precio imputado y de los criterios objetivos de su determinación (art. 25.2, segundo párrafo, y 25.5 LAU).»

Fundamento. Art. 25.2, 25.5 y 25.7 LAU.

Subsanación. Acreditar las notificaciones a cada arrendatario de vivienda. Si la vivienda no es jurídicamente individualizable (no es finca registral independiente ni puede serlo), debe justificarse así. Si hay un derecho de tanteo administrativo sobre el edificio previsto en la legislación autonómica, deben acreditarse también esas notificaciones.

* 3.4 Renuncia del arrendatario pactada en el contrato

Supuesto. El vendedor no acredita las notificaciones alegando que el arrendatario renunció al derecho de adquisición preferente en el contrato de arrendamiento.

Redacción modelo. «El art. 25.8 LAU, en la redacción del RDL 29/2026, prohíbe pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente. La renuncia invocada no exime de justificar las notificaciones del art. 25.5 LAU.»

Fundamento. Arts. 6 y 25.8 LAU.

Subsanación. Acreditar la notificación de tanteo. Está pendiente de fijar si la renuncia pactada en contratos anteriores al RDL 29/2026 sigue siendo eficaz: depende de sus disposiciones transitorias, que no figuran en la LAU consolidada. Tampoco está claro si cabe la renuncia expresa al tanteo de una venta concreta ya notificada.

* 3.5 Manifestación de no arrendamiento incompleta

Supuesto. El vendedor declara que la vivienda «no está arrendada» o está «libre de inquilinos», pero la declaración excluye solo el arrendamiento de vivienda habitual. No comprende el de vivienda temporal ni el arrendamiento parcial de habitaciones o estancias.

Redacción modelo. «La manifestación del vendedor sobre la situación arrendaticia no comprende todos los arrendamientos de vivienda del art. 2 LAU, en la redacción del RDL 29/2026, que incluye el arrendamiento de vivienda temporal y el arrendamiento parcial de habitaciones o estancias. No permite inscribir conforme al art. 25.5, último inciso, LAU.»

Fundamento. Arts. 2 y 25.5 LAU.

Subsanación. Manifestación completa de que la vivienda no está arrendada, ni total ni parcialmente, en ninguna de las modalidades del art. 2 LAU. Si lo está, aplicar los defectos 3.1 a 3.3. Está pendiente de fijar si el arrendatario de una sola habitación tiene derecho de adquisición preferente sobre la vivienda completa.

* 4. Ventanilla Única Digital (Título V): sin defectos propios

El nuevo Título V (arts. 38 a 51) no genera defectos en la nota de calificación. Es un régimen sancionador administrativo cuyos únicos sujetos responsables son las plataformas en línea de alquiler de corta duración, por incumplir la transmisión de datos a la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (Reglamento (UE) 2024/1028). Lo imponen órganos del Ministerio de Vivienda, no el registrador.

Sí puede afectar al procedimiento de asignación del número de registro único de arrendamientos que se tramita en el Registro de la Propiedad. Las solicitudes como «arrendamiento de temporada» deben adaptarse a la nueva categoría de vivienda temporal. Conviene revisar si el RDL 29/2026 modifica también la norma reglamentaria de ese registro; ese texto no forma parte de los documentos comparados.

* 5. Pie de la nota de calificación

Todos los defectos del listado son subsanables, salvo que el título no admita rectificación por haberse consumado el acto (por ejemplo, venta ya otorgada sin notificación posible). Texto modelo para el pie:

Fundamentos de derecho comunes. Arts. 1, 2, 3, 9, 18, 19 bis, 20 y 322 a 329 de la Ley Hipotecaria; arts. 51, 98 a 102 y 434 del Reglamento Hipotecario; Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos; Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción dada por el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, y, en su caso, por el Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre.

Calificación. Se suspende la inscripción por los defectos subsanables expresados. A solicitud del presentante, puede practicarse la inscripción parcial del título con exclusión de las estipulaciones afectadas.

Prórroga del asiento. Queda prorrogado automáticamente el asiento de presentación por plazo de sesenta días hábiles desde la última notificación (art. 323 LH).

Recursos. Contra esta calificación cabe:

• solicitar calificación sustitutoria en los quince días siguientes a la notificación (art. 19 bis LH);
• interponer recurso ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en el plazo de un mes (arts. 324 y siguientes LH);
• impugnarla directamente ante los juzgados de la capital de la provincia del inmueble en el plazo de dos meses (art. 328 LH).