* I. Objeto del dictamen

El presente dictamen examina la doctrina de la Dirección General sobre la inscripción de la división de un elemento privativo de un edificio en régimen de propiedad horizontal destinado a local y del cambio de uso a vivienda de los elementos resultantes. Se atiende especialmente a la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 16 de julio de 2026 (BOE de 31 de octubre de 2026). Se distinguen tres planos:

• el consentimiento de la comunidad para la división;
• las limitaciones estatutarias al cambio de uso;
• la autorización administrativa.

* II. Antecedentes

Se toma como referencia el supuesto de la Resolución de 16 de julio de 2026. Mediante escritura de 19 de febrero de 2026, el titular registral de un local comercial, elemento número 93 de una propiedad horizontal, lo dividió en dos elementos privativos, el 93-1 y el 93-2. Solicitó la inscripción del cambio de uso de ambos a vivienda y acreditó, mediante certificado de arquitecto, que la división y el cambio de uso databan de 2009.

La registradora suspendió la inscripción por dos defectos:

• la falta de autorización de la comunidad para la división, exigida por una norma estatutaria;
• la falta de acreditación de la autorización municipal para el cambio de uso.

Según consta, la facultad de dividir sin autorización solo se concedía a la promotora de la construcción. El recurrente sostuvo, mediante una interpretación conjunta del título, que esa facultad se extendía a los propietarios de los locales. Invocó además inscripciones practicadas por otros registros y defendió la aplicación del régimen de antigüedad del artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo. El recurso fue desestimado.

* III. Normativa aplicable

• Artículos 5, 7, 10.3.b), 17.4 y 17.6 de la Ley sobre propiedad horizontal.
• Artículos 4, 348, 349 y 396 del Código Civil.
• Artículos 12, 15.1, 26.6 y 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
• Artículo 53.a) del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística.

* IV. Doctrina de la Dirección General

a) Consentimiento comunitario para la división

La Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 24 de noviembre de 2021 (BOE de 9 de diciembre de 2021) reitera que la división, segregación o agrupación, en cuanto modificación del título constitutivo, requiere el consentimiento de los propietarios. Ese consentimiento tiene un doble fundamento: uno material, por las posibles alteraciones de cosas comunes y servicios generales, y otro jurídico, por la posible alteración de las bases de fijación de cuotas. La competencia corresponde a la junta. La unanimidad del artículo 17.6 de la Ley sobre propiedad horizontal quedó flexibilizada por el artículo 10.3.b) tras la Ley 8/2013. El acuerdo de la junta puede sustituirse por la comparecencia de los restantes propietarios en la escritura. En aquel caso, la registradora exigió la aprobación de la junta pese a aportarse certificación de la inexistencia de prohibición estatutaria, y el recurso fue desestimado.

La Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 3 de marzo de 2022 (BOE de 24 de marzo de 2022) reitera esa doctrina y recuerda que la Dirección General ha admitido la validez de las cláusulas que permiten dividir sin consentimiento de la junta, porque anticipan el consentimiento legalmente requerido. Subraya que «en todo lo que no es normativa imperativa, debe regir la voluntad de los interesados como resulta del último párrafo del artículo 396 del Código Civil». En ese caso el recurrente alegaba que no se afectaban elementos comunes ni cuotas, y el recurso fue desestimado.

La Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 23 de julio de 2024 (BOE de 9 de octubre de 2024) precisa el régimen tras el Real Decreto-ley 8/2023. La referencia a la «previa aprobación por la mayoría de propietarios que en cada caso proceda de acuerdo con esta Ley» remite al artículo 17.4, que exige las tres quintas partes de propietarios y de cuotas. En ese supuesto, los estatutos reservaban a una persona determinada el derecho de dividir los locales. La registradora entendía que la cláusula debía interpretarse restrictivamente; el recurrente sostenía que se transmitía a los sucesivos propietarios. El recurso fue desestimado.

La Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 16 de julio de 2026 (BOE de 31 de octubre de 2026) añade dos argumentos:

• Recuerda que el registrador califica «cada documento conforme a la ley y bajo su responsabilidad, sin estar vinculado por calificaciones anteriores ni por los criterios adoptados por otros registradores en casos aparentemente similares». Por ello declara que no procede atender a los supuestos de otros registros invocados por el recurrente.
• Partiendo del artículo 5 de la Ley sobre propiedad horizontal, afirma: «Es en este ámbito de la descripción del edificio en el que se debe incluir la facultad que se reserva la promotora de la edificación, individualmente, de poder dividir o segregar elementos privativos, determinando la distribución de las cuotas, sin necesidad de contar con el consentimiento de ningún copropietario, para el ejercicio de dicha reserva».

b) Limitaciones estatutarias al cambio de uso

La Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 13 de mayo de 2024 (BOE de 5 de julio de 2024) parte de la vocación expansiva del dominio, con base en los artículos 4, 348 y 349 del Código Civil. Admite que los estatutos restrinjan usos, conforme a los artículos 5 y 7 de la Ley sobre propiedad horizontal, siempre que las restricciones estén debidamente recogidas y formuladas con claridad y precisión. En el caso, los estatutos disponían que los locales «tienen carácter comercial y esta finalidad delimita el objeto y dedicación de los mismos». El registrador exigió autorización comunitaria y el recurso fue desestimado.

La Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 26 de noviembre de 2025 (BOE de 9 de marzo de 2026), relativa a la conversión de un local en tres viviendas, transcribe la jurisprudencia según la cual tales limitaciones deben constar de manera expresa y estar inscritas para su eficacia frente a terceros. El recurso fue estimado parcialmente.

c) Autorización administrativa

La Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 7 de febrero de 2022 (BOE de 24 de febrero de 2022) se refiere a un local de oficinas transformado en dos viviendas. Afirma que, conforme a la redacción del artículo 10.3.b) de la Ley sobre propiedad horizontal dada por la Ley 8/2013, la división requiere autorización administrativa. Precisa, no obstante, que esa exigencia no es plena, porque se condiciona al artículo 26.6 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, que la excluye en dos casos:

• cuando los elementos resultantes coincidan con los de la licencia de obras;
• cuando la modificación «no provoque un incremento del número de sus elementos privativos».

Cita como antecedente el artículo 53.a) del Real Decreto 1093/1997, que añade: «No será de aplicación lo dispuesto en este número a las superficies destinadas a locales comerciales o a garajes, salvo que del texto de la licencia resulte que el número de locales comerciales o de plazas de garaje constituye condición esencial de su concesión». El recurso fue estimado.

La Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 11 de junio de 2024 (BOE de 12 de julio de 2024) vincula el cambio de uso a la legislación urbanística, conforme a los artículos 12 y 15.1 del texto refundido. Se solicitaba la inscripción por antigüedad al amparo del artículo 28.4, y constaba un expediente de restablecimiento de la legalidad urbanística. El recurso fue estimado parcialmente.

* V. Análisis del supuesto

Sobre la división. A favor de inscribir sin acuerdo comunitario cabe invocar la autonomía de la voluntad y la validez de las cláusulas de autorización anticipada. En contra pesa que, cuando la cláusula se reserva a la promotora, la Resolución de 16 de julio de 2026 la sitúa en la descripción del edificio como facultad que la promotora se reserva individualmente. En ese caso, la pretensión de extenderla a los propietarios no prosperó. A falta de cláusula aplicable, se requiere la mayoría del artículo 17.4 o la comparecencia de los restantes propietarios. Los precedentes de otros registros no vinculan al registrador.

Sobre el cambio de uso en sede comunitaria. El cambio de uso será libre salvo limitación expresa, clara e inscrita. La existencia de una norma que vincule los locales a un destino comercial abre la discusión resuelta desfavorablemente para el recurrente en la Resolución de 13 de mayo de 2024.

Sobre la autorización administrativa. Deberá examinarse si concurre alguna de las excepciones del artículo 26.6 y si resulta aplicable la salvedad relativa a los locales comerciales. En cuanto a la vía de antigüedad del artículo 28.4, la Resolución de 16 de julio de 2026 la recoge como alegación del recurrente. La doctrina examinada no permite afirmar con carácter general su admisión ni su rechazo.

* VI. Conclusiones

1. La división de un local en régimen de propiedad horizontal modifica el título constitutivo y requiere la aprobación de la junta por tres quintas partes de propietarios y cuotas, conforme a los artículos 10.3.b) y 17.4 de la Ley sobre propiedad horizontal, o bien el consentimiento de los restantes propietarios en la escritura.

2. Son válidas las cláusulas estatutarias que anticipan dicho consentimiento. Sin embargo, si la cláusula reserva la facultad a la promotora, la Resolución de 16 de julio de 2026 la encuadra en la descripción del edificio, y en ese supuesto se desestimó el recurso que pretendía extenderla al propietario actual.

3. El registrador no está vinculado por calificaciones anteriores ni por los criterios de otros registradores en casos aparentemente similares.

4. En el plano comunitario, el cambio de uso de local a vivienda solo queda limitado por restricciones estatutarias expresas, claras e inscritas. Si los estatutos contienen una norma como la examinada en la Resolución de 13 de mayo de 2024, debe preverse la exigencia de autorización comunitaria.

5. La división que crea nuevos elementos privativos requiere autorización administrativa, salvo que concurran las excepciones del artículo 26.6 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Debe valorarse además la salvedad del artículo 53.a) del Real Decreto 1093/1997 relativa a los locales comerciales.

6. En un supuesto idéntico al resuelto el 16 de julio de 2026, en el que falten la autorización comunitaria exigida estatutariamente y la autorización municipal, la nota suspensiva cuenta con el respaldo de dicha resolución, que desestimó el recurso.