* .- LA DG ACLARA COMO HA DE PROCEDERSE EN LOS CASOS DE “DETERMINACION DE RESTO TRAS SEGREGACIÓN NO INSCRITA”

* .- LO QUE DICE EL ARTÍCULO 47 RH:

“Los actos o contratos que afecten al resto de una finca, cuando no hayan accedido al Registro todas las segregaciones escrituradas, se practicarán en el folio de la finca matriz, haciéndose constar en la inscripción la superficie sobre que aquellos recaigan. Al margen de la inscripción de propiedad precedente se pondrá nota indicativa de la inscripción del resto, así como de la superficie pendiente de segregación.”

* .- CRÍTICA DE LA DG A DICHO ARTICULO.

En la resolución de 1 de febrero de 2022, la DGSJFP realiza un análisis crítico de una norma reglamentaria (art 47 RH) que estima perturbadora, y hasta posiblemente ilegal.

* .- Finalidad del precepto:

“Tal previsión reglamentaria excepcional tuvo por finalidad encontrar una solución de técnica registral que evitara el cierre registral que se podría producir cuando se otorgaba un negocio sobre el resto que quedaba de una finca tras varias segregaciones anteriores en el pasado no inscritas debidamente, y cuya inscripción previa no era posible ni razonable exigir al otorgante del negocio recaído tiempo después sobre el resto.

* .- Sobre sus consecuencias perturbadoras:

“La experiencia ha demostrado que la aplicación de tan excepcional previsión reglamentaria, cuando procede aplicarla, conlleva consecuencias perturbadoras para la técnica registral y el buen funcionamiento de los índices y bases de datos registrales, como la de que bajo un mismo folio real, y con un mismo número de finca registral, hoy un mismo código registral único, se cobijan dos fincas distintas plenamente vigentes, esto es, dos objetos jurídicos inmobiliarios diferentes, con distinto historial jurídico para cada uno de ellos, y hasta con posible distinta titularidad y cargas: la finca llamada «resto», y la finca llamada «superficie pendiente de segregar».

Así por ejemplo, la finca correspondiente a la «superficie pendiente de segregar», aunque conserva su existencia y vigencia en los libros registrales, queda camuflada y casi oculta e indetectable en los índices informáticos y aplicaciones de gestión registral, por ejemplo frente a potenciales embargos contra su titular registral, al no tener número propio ni folio real propio, sino que aparece «tapada» por el identificador «único» y registro de la base de datos correspondientes a la finca llamada «resto».”

* .- Sobre su posible ilegalidad:

“En efecto, la solución técnica que ideó el párrafo tercero artículo 47 del Reglamento, pese a su loable intención, ha generado y genera importantes inconvenientes y disfunciones en los índices registrales y en la coherencia de las bases de datos registrales, e incluso puede suponer una vulneración práctica de la exigencia legal de que, conforme al artículo 8 de la ley, cada finca ha de tener «un número diferente y correlativo» y de que conforme al nuevo artículo 9 «los asientos del Registro contendrán la expresión de las circunstancias relativas al sujeto, objeto y contenido de los derechos inscribibles según resulten del título y los asientos del registro, previa calificación del Registrador» y que para identificar cada finca, como objeto jurídico exclusivo y excluyente del derecho de propiedad, «el folio real de cada finca incorporará necesariamente el código registral único de aquélla».

* .- R. DGSJ de 30-10-2024- SOLUCIÓN ALTERNATIVA:

* .- La solución del art 47 RH ha quedado derogada y debe sustituirse por la que la DG señala.

“Este Centro Directivo, en Resolución de 16 de junio de 2023 (…), manifestó que la determinación del resto tras esa segregación no inscrita, no debe quedar alojada en el mismo folio real y bajo el mismo código registral único que la parte pendiente de segregar (como anómalamente preveía el artículo 47 del Reglamento Hipotecario, que ha de entenderse tácitamente derogado en este punto por el nuevo artículo 9 de la Ley Hipotecaria) sino que por claridad de los asientos registrales, y por la congruencia de la base de datos registral y para que el código registral único cumpla eficazmente la misión que le asigna dicho artículo 9 de la Ley Hipotecaria, el registrador debe dejar la parte pendiente de segregar en el folio real y bajo el código registral único de la finca matriz (a fin de que si en el futuro se presenta a inscripción el título expropiatorio se puede localizar la finca con su mismo código registral único inicial), y abrir folio nuevo y con código registral único nuevo a la parte resto no expropiada.”