CER MALAGA: procedimiento registral y cuestiones formales

*  REUNIÓN 14/02/19 

* PROCEDIMIENTO REGISTRAL 

1.- Resolución 29/11/18. Guimar 

Presentada escritura de compraventa de una finca, calificada y caducado el asiento de presentación, se califica negativamente otra escritura presentada posteriormente (cuyo asiento estaba prorrogado por estar pendiente de asiento previo) por la que el comprador da en pago la finca a un tercero 

La Dirección General confirma la calificación negativa por el principio de tracto sucesivo, y señala que no pueden tenerse en cuenta en el recurso las alegaciones del recurrente relativas a la calificación de la primera escritura, ya que es objeto de recurso la primera escritura, ya que es objeto de recurso la calificación de la segunda.- 

2.- Resolución 29/11/18 Roa 

Reitera la Dirección General su doctrina de que los asientos están bajo la salvaguarda de los tribunalres y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud (art. 1.3 de la Ley Hipotecaria) y conforme al artículo 40 las inexactitudes del Registro que procedan de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento su rectificación precisará el consentimiento del titular o en su defecto resolución judicial. En un caso en que no coincide los apellidos del titular registral con los del causante de la herencia, alegando los recurrentes que se trata de un error en los títulos de concentración parcelaria, error que se pretende demostar con documentos aportados en sede de recurso y que por tanto no pueden ser tenidos en cuenta 

3.- Resolución 30/11/18. Barbate 

Reitera la doctrina de la resolución anterior en un caso en que inscrita una finca a favor del Estado por deslinde de dominio público marítimo terrestre, se presenta escritura de herencia de la causante que era titular registral anteriormente al Estado. Alegando los recurrentes que no debió practicarse la inscripción a favor del Estado por entender que el título que la causó ni estaba integrado por la orden ministerial aprobatoria del deslinde que exige la legislación de costas, ni procedía de autoridad con competencia suficiente para ello.- 

4.- Resolución 14/12/18. Llíria 

Presentado un mandamiento judicial librado para dar cumplimiento a la sentencia dictada en procedimiento ordinario por la que se acuerda la rescisión por fraude de acreedores de una serie de transmisiones y la cancelación de las inscripciones registrales, el Registrador deniega 

por no estar la finca inscrita a nombre de los demandados, sino, de aquellas personas que la adquirieron en posteriores transmisiones.- 

La Dirección General confirma la calificación ya que conforme al principio de tracto sucesivo los adquirentes que han inscrito con posterioridad a los demandados, solo se verán afectados por la sentencia y podrá cancelarse su inscripción si han sido demandados en el procedimiento o si se anotó la demanda antes de su inscripción.- 

5.- Resolución 02/01/19. Valencia 13 

Presentada una certificación de adjudicación de un bien inmueble y mandamiento de cancelación de cargas de la Tesorería General de la Seguridad Social, Dirección Provincial de Valencia, expedida en procedimiento de apremio. Se suspende por el Registrador conforme al artículo 254 y 255 de la Ley Hipotecaria por entender que no se acreditan los requisitos fiscales (documento presentado al Registro electrónico del Ministerio de Hacienda y Función Pública del Ayuntamiento de Tavernes Blanques) ya que el CSV no permite verificar la autenticidad de dichos trámites..- 

La Dirección General confirme la calificación tras recordar la obligación del Registrador de llevar a cabo la verificación de la autenticidad del documento presentado mediante el acceso a la sede electrónica correspondiente mediante el CSV incorporado al documento. Obligación que es coherente con la general que impone al Registrador calificar la autenticidad y vigencia de la firma electrónica de un documento presentado mediante la oportuna consulta al correspondiente prestador de servicios de certificación o, la calificación de la autenticidad de una carta de pago electrónica o de cualquier otro documento remitido de forma telemática al Registro.- 

6.- Resolución 10/01/19. Felanixt 2 

Reiterando la doctrina expuesta en la resolución del apartado 5, la Dirección General revoca la calificación registral que se limita a indicar que no constaba el sello de la autoridad fiscal en una instancia de carta de pago y cancelación de condición resolutoria, existiendo en Baleares una orden por la que se crea una aplicación para que los Registradores puedan telemáticamente consultar y descargar diligencias de pago. (cosa que no había hecho el Registrador en este caso).-

PUBLICIDAD FORMAL 

1.- Resolución 05/12/18. Callosa d´en Sarría 

Hechos

Ante la solicitud por parte del Registrador de Villajoyosa con ocasión de la presentación de una escritura de compra de certificación literal del historial registral de determinada finca situada en ambos distritos hipotecarios (conforme a la Disposición Transitoria Cuarta del Real Decreto 195/2017, de 3 de Marzo en relación con los artículos 2 y 3 del Reglamento Hipotecario), la Registradora de Callosa d´en Sarria la deniega por: 

a) Falta de previa inscripción de la escritura de compra 

b) Falta de aportación de certificaciones administrativas de los Ayuntamientos en cuyos respectivos términos municipales radica la finca, que acredite su conformidad al traslado. 

Fundamentos de Derecho 

Comienza señalado la Dirección General que la negativa a expedir publicidad es susceptible de recurso ante la Dirección General siendo aplicables los artículos 327 y 328 de la Ley Hipotecaria en cuanto a legitimación para recurrir, plazo, lugar de presentación del recurso, formación del expediente, contenido el informe del Registrador, plazo de resolución y revisión jurisdiccional de ésta.- 

a) En relación con el primer defecto señala la Dirección General que ni el principio de prioridad ni el de tracto sucesivo son aplicables a la emisión de publicidad formal de los asientos del Registro mediante la expedición de certificaciones de su contenido, que no se ven afectadas por el efecto del cierre registral que resulta de dichos principios, pues no se trata de inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, sino de reflejar el contenido de asientos ya practicados.- 

b) En relación con el segundo defecto considera la Dirección General que no es exigible en este caso certificación de los Ayuntamientos respectivos. Entiende la referencia a la “certificación administrativa que acredite el hecho” a que se refiere el artículo 3 del Reglamento Hipotecario referida al hecho de la efectiva concurrencia del requisito relativo al punto de conexión para dirimir la competencia territorial de los registros afectados, esto es la mayor superficie de la finca radicada en uno de los distritos hipotecario que es al que ahora el nuevo artículo 2.1 del Reglamento Hipotecario atribuye competencia íntegra o exclusiva. Siendo certificación administrativa hábil a tal efecto la certificación catastral descriptiva y gráfica.- 

Entiende la Dirección General que para la unificación del folio registral por traslado no es preceptivo que se aporte georreferenciación de la finca, salvo que por los datos descriptivos o 

documentación aportada por el interesado el Registrador tenga dudas de cual es el Registro, Ayuntamiento o sección competente en cuyo caso quedan en suspenso el traslado y la emisión de certificación literal del historial, haciéndolo constar por nota al margen de los folios respectivos, (nota que no produce el cierre de los historiales registrales) hasta que con la georreferenciación queden resultas tales dudas.- 

* RESOLUCIONES QUE TRATAN INCIDENTALMENTE CUESTIONES FORMALES 

1.- Resolución 28/11/18. San Javier 1 

En cuanto a la falta de acreditación de la representación por el recurrente, señala la Dirección General que del artículo 325 de la Ley Hipotecaria se desprende que el recurso puede ser interpuesto por quién ostente notoriamente la representación del interesado o la acredite de forma auténtica, y en caso de no acreditarse le incumbe al Registrador requerir al recurrente dicha subsanación, concediéndole al efecto un plazo de diez días, apercibiéndole que en caso contrario se le tendrá por desistido de su petición.- 

En la misma resolución reitera la Dirección General que no pueden ser tenidos en cuenta documentos no aportados al Registrador sino en sede de recurso (en el mismo sentido Resolución 28/11/18 Roa, Resolución 29/11/18 Roa, Resolución 12/12/18 Vitoria 5, Resolución 02/01/19 Torrevieja 1, Resolución 17/01/19 Rute).- 

2.- Resolución 28/11/18. Saldaña 

Reitera la Dirección General su doctrina de que en la nota de calificación se deben consignar los defectos y una motivación suficiente de los mismos con el desarrollo necesario para que el interesado pueda conocer con claridad los defectos aducidos y con suficiencia los fundamentos jurídicos en que se basa la calificación, sin incluir nuevos defectos en el informe en defensa de la nota.- 

3.- Resolución 02/01/19. Almería 3 

Hechos

Reitera la Dirección General su doctrina de que el objeto del expediente de recurso contra las calificaciones de los Registradores de la Propiedad es exclusivamente la determinación de si la calificación es o no ajustada a derecho. No tiene por objeto cualquier otra pretensión del recurrente, señaladamente por lo que atañe al presente caso la forma de practicar los asientos, se trata de un caso de una escritura de compra con subrogación de hipoteca sin 

intervención de la entidad acreedora, habiendo practicado el Registrador conforme al título la inscripción de la compra con subrogación con advertencia de que la misma solo producirá efecto frente a la entidad acreedora si es aceptada expresa o tácitamente por ésta. Sosteniendo el recurrente que el Registrador únicamente inscribió la compra sin expresas en la nota los motivos de la denegación de la inscripción de la subrogación. La Dirección General confirma que en este caso no hay calificación negativa, sino que se ha inscrito el título en los términos recogidos en el mismo.- 

4.- Resolución 02/01/19. Barbate 

Hechos

Reiteración de la doctrina de que el objeto del recurso es exclusivamente determinar si la calificación es o no ajustada a Derecho, no teniendo por objeto cualquier otra pretensión del recurrente, señaladamente la deteminación de la validez o no del título inscrito. En un caso en que inscrita una venta, se presenta posteriormente un acta de venta en pública subasta, denegada por tracto sucesivo, cuestionándose por el recurrente la validez de la venta primeramente inscrita.- 

5.- Resolución 16/01/19. Álora 

Hechos

Con ocasión de la presentación de una copia parcial de una escritura de herencia, exigiéndose por el Registrador copia total, la Dirección General estima el recurso señalando que si el Registrador estima insuficiente el contenido de la copia parcial del título para calificar los extremos del mismo, relevantes a efectos de inscripción, deberá motivarlo expresa y adecuadamente (con la debida especificación de los elementos del negocio que, a su juicio, falten en la transcripción realizada en dicha copia parcial) sin que baste la mera solicitud de que se presente copia total del título. Recuerda la Dirección General su doctrina de que la nota de calificación negativa debe contener una motivación suficiente de los defectos que impiden la inscripción con el desarrollo necesario para que el interesado pueda conocer los mismo y sus fundamentos jurídicos. Sin que en el informe pueda el Registrador introducir nuevas razones que motiven su decisión de suspender o denegar.-