C.E.R. MÁLAGA: FEB 2017: informe sobre PROCEDIMIENTO REGISTRAL Y PUBLICIDAD FORMAL.

De las resoluciones que pueden considerarse relativas a PROCEDIMIENTO REGISTRAL y PUBLICIDAD FORMAL publicadas en el BOE durante los meses de diciembre y enero, cabría destacar, en primer término, la Resolución de 22 de noviembre de 2016, que en relación a un supuesto de inscripción de una escritura de segregación de la porción de una finca que se corresponde con una parcela catastral, cuyo número no es coincidente con el que publica el Registro, afirma, para mayor claridad, la necesidad de distinguir los conceptos de inexactitud registral y error. Existe inexactitud cuando concurre cualquier discordancia entre el Registro y la realidad extrarregistral (cfr. artículo 39 de la Ley Hipotecaria), y existe error cuando, al trasladar al Registro cualquier dato que se encuentre en el título inscribible o en los documentos complementarios se incurre en una discordancia. A su vez, los errores pueden ser materiales y de concepto: son materiales cuando se ponen unas palabras por otras pero no se altera el verdadero sentido de una inscripción ni de sus componentes básicos.

En el supuesto resuelto por el Centro Directivo nos encontramos ante una inexactitud en el Registro al reflejar el número de una parcela determinada en cuyo historial se hicieron constar los números de las parcelas catastrales que integran otra finca registral. Al resultar evidente que se incurrió en un error meramente material en la consignación de un dígito de una de las parcelas catastrales, sin que existan dudas de que se esté alterando con ello la configuración física de la finca inscrita y al aportarse las representaciones gráficas catastrales y la solicitud expresa de modificación de la descripción de la finca contenida en la escritura, es suficiente para iniciar el procedimiento correspondiente para tal alteración.

Por otra parte, de la Resolución 13 de diciembre de 2016 resulta en un caso en el que la superficie de una finca no consta en el Registro. Afirma la DG que la superficie debe constar en el título presentado, aunque en el historial registral la misma aparezca sin expresión de su medida. Aclara, además, que una finca que se halla inscrita sin expresión de su superficie no es plenamente equiparable a una finca no inmatriculada. Es cierto que no consta la superficie, y que este es un dato esencial para su identificación. Pero también es verdad que aparecen unos linderos, la referencia a la calle de su situación y el número de gobierno, y la alusión a unos elementos construidos en la misma. Por otro lado, del historial registral pueden resultar una serie de titularidades jurídico-reales que a lo largo del tiempo se han ido sucediendo sobre la finca. Todo ello nos conduce a concluir que la finca como tal objeto de derechos sí que ha accedido al Registro. Lo que ocurre es que no consta correctamente especificada su superficie. Y, dada la trascendencia que el dato de la superficie tiene en la delimitación de la finca registral, podemos decir que la inscripción de la superficie de una finca que hasta ese momento no la tenía consignada en su historial registral, sin ser en sentido técnico una inmatriculación, tiene cierta entidad inmatriculadora. De ahí, que no sea posible acceder sin más a la constatación registral de la superficie ahora alegada «ex novo», sino que se deba acreditar cuál es la ubicación y delimitación geográfica que definen dicha superficie, y todo ello con las debidas garantías de notificación a los propietarios colindantes potencialmente afectados, utilizando para ello, tras la entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, bien el procedimiento registral que se regula en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria o bien el expediente notarial regulado en el artículo 201.1 del mismo texto legal. En cambio, no sería posible acudir a la vía excepcional del artículo 201.3, pues tal supuesto está reservado para el caso de que la superficie que se pretende inscribir no excede en más del 5% o del 10% «de la cabida que conste inscrita», y, en el presente caso, como es sabido, no consta inscrita cabida alguna.

Otras Resoluciones que reiteran doctrina son:

* Resolución de 13 de diciembre de 2017 (Registro Alcalá la Real)

El registrador, al llevar a cabo el ejercicio de su competencia calificadora de los documentos presentados a inscripción no está vinculado, por aplicación del principio de independencia en su ejercicio, por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores o por las propias resultantes de la anterior presentación de la misma documentación.

* Resolución de 13 de diciembre de 2016 (Registro de Tacoronte)

Cuando el recurrente se refiere en su escrito de recurso tanto a la calificación del registrador sustituido como a la emitida por el registrador sustituto, el citado recurso debe referirse única y exclusivamente contra la calificación emitida por el primero, como así resulta tanto de la propia dicción del artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria en su apartado quinto como de la referencia referida a los posibles recursos tanto en la calificación emitida.

* Resolución de 19 de diciembre de 2016 (Registro de Cangas)

En relación con el interés legítimo, sostiene este Centro Directivo, que debe ser: a) un interés conocido, en el sentido de acreditado o justificado, b) ha de ser un interés directo y c) ha de ser legítimo. Este concepto de interés legítimo es más amplio un concepto más amplio que el de «interés directo», pues alcanza a cualquier tipo de interés lícito. En todo caso la justificación de un interés legítimo debe ser valorada en cada solicitud por el registrador ya que está bajo su responsabilidad la publicidad del contenido de los asientos.

Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que la legislación relativa a la protección de datos de carácter personal incide directamente en la obligación de los registradores de emitir información sobre el contenido de los libros registrales.

* Resolución de 12 de enero de 2017 (Registro de Totana).

Si los titulares registrales o un tercero entienden que el contenido del Registro es inexacto, tienen a su disposición los procedimientos establecidos en los artículos 40 y 211 y siguientes de la Ley Hipotecaria sin que pueda pretenderse que se decida en el ámbito de un procedimiento como recurso gubernativo que tiene un objeto distinto y en base a documentos que no fueron debidamente presentados al solicitar la calificación ahora impugnada.