REGIS PRO. es

....Contenidos útiles para la práctica registral.....Edita: Joaquín Delgado (Registrador de la Propiedad. Notario)

TITULAR:

C.E.R. MÁLAGA: FEB 2017: informe sobre URBANISMO.

Contenido:

RESOLUCIONES EN MATERIA DE URBANISMO

* RESOLUCION DE 23 DE NOVIEMBRE DE 2016: RECLAMACIÓN DE DEUDAS POR CUOTAS DEL REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL.-

El ámbito de la anotación preventiva de demanda solo puede extenderse a aquellas demandas que puedan dar lugar a una alteración en la situación registral.

El artículo 9.1.e) de la vigente Ley de Propiedad Horizontal establece la preferencia del crédito de la comunidad correspondiente a la parte vencida de la anualidad en que se produjo la adquisición y a los tres años naturales anteriores, estableciéndose una afección legal del propio inmueble al pago de la deuda. Sin embargo, esta afección real no permite entender que una demanda en procedimiento seguido contra el adquirente, pueda surtir efectos contra titulares de derechos anteriores que pudieran quedar postergados.

En consecuencia, si se produce la enajenación de piso o local, resulta factible se inste un procedimiento frente a dicho adquirente, no solo en reclamación de cantidad a efectos obligacionales, sino en ejecución de la afección real y, en este caso la demanda podría ser objeto de anotación preventiva, siempre y cuando se demande, además de al deudor, al titular registral y a los acreedores anteriores, frente a los cuales se pretenda hacer valer La prioridad.

Fuera de dicho supuesto, en los casos en los que se reclame al titular registral una cantidad de dinero adeudada por él, solo podrán practicarse anotación preventiva de embargo o de limitación, como medida cautelar, de las facultades dispositivas propietario inscrito.

* RESOLUCION DE 23 DE NOVIEMBRE DE 2016: CUENTA DE LIQUIDACION DEFINITIVA RESPECTO A GASTOS DE URBANIZACIÓN CUANDO YA ESTA CADUCADA LA NOTA DE AFECCION REAL.-

Ratifica en esta Resolución la doctrina, establecida en otras anteriores, de la que se deduce no procede elevar a definitiva la cuenta provisional de liquidación en un proyecto de equidistribución, cuando ya haya caducado la afección real que garantizaba el cumplimiento de las obligaciones urbanísticas.

Asimismo, mantiene la Dirección General que, para rectificar un supuesto error padecido en la inscripción del proyecto de equidistribución, que está bajo la salvaguardia de los tribunales, lo procedente sería que se volvieran a presentar los títulos inscritos, con expresa solicitud al registrador de que, en base a los mismos, se procediera a subsanar el supuesto error padecido.

Por último, se confirma también la nota del registrador, en cuanto al extremo relativo a que la firma de la instancia, en cuya virtud se solicitaron las citadas actuaciones registrales, debería haber sido legitimada.

* RESOLUCION DE 30 DE NOIVIEMBRE DE 2016: LA ALTERACION DEL USO DE TODO O PARTE DE UN EDIFICIO INSCRITO ES EQUIPARABLE A LA MODIFICACION DE UNA OBRA NUEVA.-

Se ratifican anteriores resoluciones del Centro Directivo que, partiendo de la base de que, cuando se autoriza una edificación se hace para fines determinados, consideran que cualquier alteración del uso implica una alteración del contenido del derecho de propiedad, exigiéndose en consecuencia la aplicación de las normas relativas a la inscripción de las obras nuevas (artículo 28.3 de la Ley del Suelo).

Además de la licencia concedida para la realización de las obras exigible para el cambio de uso, resulta exigible la cédula o licencia de primera ocupación, por la remisión que el artículo 28 de la Ley del Suelo Hace a la legislación autonómica (en Andalucía artículo 169.1. e) de la LOUA). Sin embargo, esta licencia de primera ocupación, que acredita además de que la edificación está en condiciones de ser utilizada, que las obras se han realizado conforme al proyecto aprobado y a los condicionamientos impuestos en la licencia, permite eximir de la aportación de la licencia de obra o de modificación, salvo que las actuaciones realizadas lleven aparejada una variación esencial del exterior, la volumetría o el conjunto estructural del edificio. Además, la licencia de primera ocupación no puede imponer condiciones o limitaciones no exigidas al concederse la licencia de obras.

Por último, señala la Resolución que no serán necesarios con carácter general, en los supuestos de cambio de uso de elementos aislados, ni el seguro decenal, ni el libro del edificio, ni el certificado de eficiencia energética, a menos que se pretenda inscribir modificaciones que puedan implicar variación esencial de la composición general del exterior, la volumetría o del conjunto estructural, o cambiar el uso general del edificio.

* RESOLUCION DE 20 DE DICIEMBRE DE 2016: LA RECTIFICACION DE CABIDA DE UN PISO EN PROPIEDAD HORIZONTAL SE DEBE AJUSTAR A LAS REGLAS PREVISTAS PARA LA MODIFICACIÓN DEL TITULO CONSTITUTIVO CUANDO INCURRA EN VERDADERA CONSTITUCIÓN DEL MISMO.-

La cuestión estribará precisamente en determinar cuándo una alteración de cabida implicará modificación del título constitutivo.

Al respecto, el Centro Directivo no ha mantenido siempre una postura uniforme. Por el contrario, pueden distinguirse tres periodos distintos.

PRIMER PERIODO

Se plasma en resoluciones como la de 2 de marzo de 2001, la de 7 de octubre de 208, o la de 22 de enero de 2009. De ellas resulta la posibilidad de que, mediante expediente de dominio

(en esa época eran todavía expedientes judiciales), se pudieran acreditar excesos de cabida en pisos y locales en régimen de propiedad horizontal, siempre la actuación judicial se limitara a rectificar errores descriptivos, y no se alterase el perímetro exterior del elemento afectado.

SEGUNDO PERIODO

Posteriormente, en resoluciones como las de 30 de enero de 2013 o la de 13 de enero de 2014, la DG empieza a matizar su postura inicial, y va decantándose – al menos en la mayoría de los casos- por exigir la modificación del título constitutivo. Se entiende ahora que la modificación de superficie excede del ámbito de actuación unilateral de un condueño, en cuanto diera lugar a repercusiones en elementos comunes de la propiedad horizontal, y pudiera encubrir, en lugar de un error, una actuación premeditada, susceptible de afectar a elementos ajenos al piso, como muros o tabiques. También se indica que, la fijación de la superficie de cada elemento privativo, incide en la atribución proporcional que a los otros pisos o locales corresponde en los elementos comunes. Por tanto, las rectificaciones de superficie afectarían, al menos con carácter general, a los intereses de los demás propietarios.

TERCER PERIODO (POSTERIOR A LA LEY 13/2015)

La DG, en Resoluciones como las de 12 de noviembre de 2015 o la de 20 de diciembre de 2016, que ya se amparan en el en el nuevo artículo 201 de la Ley Hipotecaria, adopta, sin lugar a la más mínima reserva, que las modificaciones de cabida en pisos o locales en régimen de propiedad horizontal, exigen modificación del título constitutivo, dando a entender además, en la segunda de las resoluciones, que pudieran exigirse los mismos requisitos que para la ampliación de las obras nuevas.

* RESOLUCION DE 13 DE DICIEMBRE DE 2017: IMPOSIBILIDAD DE ALTERAR UN PROYECTO DE EQUIDISTRIBUCIÓN INCSRITO SIN CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL O RESOLUCIÓN JUDICIAL.-

Se pretende, una vez firme en vía administrativa e inscrito un proyecto de reparcelación, la rectificación de la descripción de una finca, resultante de una operación de segregación realizada sobre una de las fincas aportadas al proyecto. Entiende la DG que, una vez aprobado definitivamente en vía administrativa e inscrito el proyecto, no se puede alterar más que en base a una resolución judicial, o mediando el consentimiento de los titulares registrales afectados.

Además, en el supuesto analizado en la Resolución, la modificación se hace aún más inviable, puesto que se pretende alterar la descripción de una finca cuyo folio ha sido cerrado, como consecuencia de la inscripción del proyecto, y se refiere a fincas anteriores al mismo, lo que provocaría una situación incompatible con la reparcelación inscrita.

* RESOLUCION DE 3 DE ENERO DE 2017: PARA HACER CONSTAR EN EL REGISTRO QUE UNA FINCA INDEPENDIENTE, SUPUESTAMENTE DESTINADA A ZONAS COMUNES DE OTRAS, SE CONFIGURA COMO COPROPIEDAD ROMANA, SE REQUIERE EL CONCURSO DE TODOS LOS QUE VAN A ADQUIRIR DICHA COPROPIEDAD.

Figuran inscritas, como independientes, una serie de fincas que también están físicamente separadas, figurando inscrita asimismo como finca independiente otro predio que, supuestamente, se destina a zonas comunes, como pistas de tenis, viales, zonas deportivas, oficinas, jardines y locales.

Ahora se presenta una escritura, en base a la cual se pretende se haga constar que el inmueble destinado a zonas comunes constituye una comunidad romana, lo cual exigiría hubieran concurrido a la escritura todos los que van a adquirir la propiedad, además del titular registral del inmueble que se cede , especificándose la causa del negocio jurídico y si la adquisición opera a favor de los adquirentes presentes o, a modo de vinculación “ob rem”, a favor de los que en cada momento sean titulares de las otras fincas privativas.

Además, mantiene el Centro Directivo, resulta insuficiente la comparecencia de quien dice ser presidente de una supuesta comunidad de propietarios, al objeto de formalizar un supuesto acuerdo unánime de todos ellos, si la misma no está constituida ni inscrita.

* RESOLUCIÓN DE 9 DE ENERO DE 2017: EN LAS INSCRIPCIONES DE OBRAS NUEVAS SE REQUIERE LA APORTACIÓN DEL LIBRO DEL EDIFICIO.-

Mantiene en esta Resolución el Centro Directivo que, por aplicación del nuevo artículo 202 de la Ley Hipotecaria, las inscripciones de obras nuevas en todo tipo de edificaciones, viviendas o industriales (artículo 2 de la Ley de Ordenación de la Edificación) implican la necesaria aportación al Registro del Libro del edificio.

Por lo que respecta a la excepción prevista en la letra a) apartado 2 del artículo 2 de la Ley de Ordenación de la Edificación, se requieren tres requisitos cumulativos:

a)

b) c)

Se trate de construcciones de escasa entidad constructiva o sencillez técnica. Esta es una cuestión que, al no poder ser apreciada por el registrador, requiere certificado de técnico competente.
Que no tengan carácter residencial ni público, de forma eventual o permanente.

Que se desarrollen en una sola planta.

Asimismo se establece la doctrina de que, en los certificados expedidos por técnicos, no es esencial la constancia del día de expedición (basta mes y año).

* RESOLUCION DE 10 DE ENERO DE 2017: PROCEDE DENEGAR LA INSCRIPCIÓN DE UNA SEGREGACIÓN EN FINCA RUSTICA, SI LA ADMINISTRACIÓN AUTONÓMICA COMPETENTE DICTAMINA QUE LA MISMA ES CONTRARIA A LA LEGISLACIÓN AGRARIA.-

A pesar de obtenerse licencia municipal, la registradora comunicó la segregación efectuada a la Dirección General de Desarrollo Rural de la Junta de Extremadura, organismo que declaró nula la operación, por contravenir lo preceptuado en el artículo 24 de la Ley 19/1995 de 4 de julio, ya que consideraba no se daban ninguno de las excepciones recogidas en el artículo 25 del mismo Cuerpo Legal y, por tanto no se respetaba la unidad mínima de cultivo.

Considera la D.G que en este caso es correcta la denegación de la inscripción y la comunicación a la administración agraria puesto que, cuando el asunto a dilucidar no es urbanístico sino agrario, carece la administración local de competencia.

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