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....Contenidos útiles para la práctica registral.....Edita: Joaquín Delgado (Registrador de la Propiedad. Notario)

TITULAR:

C.E.R. MÁLAGA: FEB 2017: informe sobre la LEY 13/2015.

Contenido:

* RESOLUCIONES DGRN MAS SIGNIFICATIVAS CON INCIDENCIA EN LA LEY 13/2015 PUBLICADAS EN BOE DESDE 1 DE DICIEMBRE DE 2016 HASTA 31 DE ENERO DE 2017.

 

* INSCRIPCIÓN DE BASE GRÁFICA: ARTÍCULOS 9,10, 199 Y 201 LH.

Resolución de 28 de Noviembre de 2016 ( BOE de 22 de Diciembre. Registro de Avilés no 2): Aunque, como señala el artículo 199, “la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes no determina necesariamente la denegación de la inscripción”, ello no puede entenderse en el sentido de que no sean tenidas en cuenta tales alegaciones para formar el juicio del registrador, más aún cuando tales alegaciones se fundamentan en informe técnico. En efecto, la existencia de diferentes y contradictorios informes técnicos justificativos tanto de la representación gráfica del promotor como de las alegaciones de los colindantes, evidencian que no es pacífica la delimitación gráfica de las fincas y justifican las dudas del registrador para denegar la inscripción.

A sensu contrario, como manifiesta la Consulta no 24/2016 de 12 de Diciembre, de la Comisión Colegial Técnica de Calificación Registral Gráfica, una mera negativa injustificada del colindante, mediante alegaciones sin contenido, no puede paralizar el expediente registral.

En el marco del mismo, siguiendo la Consulta no 1/2017 de 20 de Enero de la citada Comisión:

  • –  Por un lado, la alegación de que el registrador debe justificar al colindante que la inscripción gráfica a practicar no perjudica su propiedad carece de base legal, pues sobre no haber precepto alguno que imponga sobre el registrador tal obligación, corresponde al propietario colindante la defensa de su derecho.
  • –  Por otro, no cabe exigir al colindante la previa inscripción gráfica de su finca pues, sobre no estar exigido en precepto alguno, va en contra del carácter potestativo de la inscripción gráfica.

* Resolución de 20 de Diciembre de 2016 ( BOE de 9 de Enero. Registro de Alcántara):

En el ámbito del expediente notarial del artículo 201, el registrador al tiempo de expedir la certificación debe manifestar las dudas de identidad que pudieran impedir la inscripción una vez terminado el procedimiento, ya que de este modo se evitan a los interesados dilaciones y trámites innecesarios. Y ello sin perjuicio de la calificación que procede efectuar una vez concluída la tramitación ante notario, a la vista de todo lo actuado, sin que sea pertinente en dicho momento apreciar dudas de identidad, salvo que de la tramitación resulte un cambio en las circunstancias o datos que se tuvieron a la vista al tiempo de expedir la certificación.

En cualquier caso, esta Resolución resalta que la existencia de dudas sobre la identidad de la finca no puede basarse exclusivamente en la existencia de operaciones previas de modificación de entidades hipotecarias, pues las mismas sólo pueden servir de indicio si concurren otras circunstancias que fundamenten el juicio del registrador.

Dentro de esta apartado, y con relación a las SEGREGACIONES, destacamos las siguientes Consultas de la Comisión Colegial Técnica:

  • –  Número 22/2016 de 5 de Diciembre: en caso de FINCA DISCONTINUA, deben de georreferenciarse todas las porciones, ya que la misma tiene un carácter definitivo y no provisional, como en el caso de segregaciones que acceden al Registro por orden distinto al de su otorgamiento, al amparo del artículo 47 del RH.
  • –  Número 2/2017 de 27 de Enero: en el supuesto de SEGREGACIONES ANTIGUAS, la aportación de la representación gráfica es obligatoria, pero puede hacerse por el adquirente de la finca segregada o sus causahabientes, sin consentimiento del vendedor; incluso por el titular del resto de la finca matriz, sin contar con el consentimiento de los compradores de las fincas segregadas, aunque se tendrán en cuenta a éstos como posibles colindantes al practicar las notificaciones pertinentes.
  • –  Número 3/2017 de 31 de Enero: con relación a la posible INVASIÓN DE VIA PECUARIA, detectada por la información territorial incorporada a la aplicación registral informática Geobase 4, se recomienda comunicar a la Administración competente la petición de inscripción, prorrogándose el asiento de presentación hasta su contestación y como máximo por plazo de cuatro meses, conforme a lo dispuesto en el artículo 61 de la Ley 33/2003, de 3 de Noviembre, de Patrimonio de las Administraciones Públicas y por aplicación analógica del artículo 22 de la Ley de Montes 43/2003, de 21 de Noviembre.

* INSCRIPCIÓN DE OBRAS NUEVAS: ARTÍCULO 202 LH.

Resolución de 9 de Enero de 2017 (BOE de 31 de Enero. Registro de Ejea de los Caballeros): La disposición contenida en los artículos 9, apartado primero letra a) y 202 párrafo tercero de la LH tras la reforma por Ley 13/2015 sobre el archivo registral del Libro del Edificio a todo tipo de edificación terminada, sean viviendas o industriales, sólo puede excepcionarse en los supuestos del apartado 2 del artículo 2 de la Ley 38/1999, de 5 de Noviembre, de Ordenación de la Edificación. De este precepto se deducen tres requisitos que han de concurrir cumulativamente:

– Que se trate de construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica

– Que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público

– Que se desarrollen en una sola planta.

Si bien el segundo y tercero tienen un carácter objetivo que pueden ser apreciados por el registrador según las circunstancias expresadas en la documentación presentada a inscripción, el primero implica un juicio de valor de carácter técnico que no corresponde efectuar al registrador por exceder de su función calificadora, por lo que se precisaría que un profesional certificase tal circunstancia, quedando bajo la apreciación y responsabilidad del mismo.

* INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: ARTÍCULO 205 LH

Resolución de 14 de Diciembre de 2016 ( BOE de 7 de Enero. Registro de Olmedo): el título de la sucesión acompañado de la instancia privada de heredero único prevista en los artículos 14 y 16 de la LH no es hábil para lograr la inmatriculación de fincas conforme al artículo 205 de la LH; dado que su carácter excepcional conlleva que debe limitarse al supuesto expresamente previsto en la norma y reiterado en el artículo 79 del RH, es decir, cuando los bienes estén previamente inscritos a favor del causante; lo que, por otra parte, concuerda con la exigencia del artículo 205 tanto en su redacción actual como en la anterior a la Ley 13/2015.

* INMATRICULACIÓN A FAVOR DE LAS ADMINISTRACIONES PUBLICAS: ARTÍCULO 206 LH.

Informe de la Comisión Colegial de Consultas Doctrinales de 11 de Enero de 2017: Las Comunidades de Regantes, en tanto que corporaciones de Derecho Público, no pueden utilizar la certificación administrativa del artículo 206 de la LH para inmatricular sus bienes; pues éstos no son bienes de dominio público, tal y como, a sensu contrario, se desprende de los artículos 2.1 y 5.1 de la Ley 33/2003, de 3 de Noviembre, de Patrimonio de las administraciones Públicas, amén de que el artículo 206 tras la reforma de la Ley 13 72015 omite toda referencia a las corporaciones de Derecho público, frente a la regulación anterior.

* EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN: ARÍCULO 209 LH

Resolución de 22 de Noviembre de 2016 ( BOE de 15 de Diciembre. Registro de San Bartolomé de Tirajana no 2):

El expediente no puede iniciarse:

  • –  ni a instancia de quien no es titular de ningún derecho inscrito sobre las fincas afectadas, ni tampoco consta ningún asiento de anotación preventiva que publique en el Registro el eventual derecho que pudiera corresponderle sobre las mismas.
  • –  ni de oficio por el registrador, pese al reconocimiento por el mismo de la existencia de una situación de doble inmatriculación, si una de las fincas implicadas es titularidad de la Administración Pública; pues conforme al apartado 2 del artículo 209, “ lo dispuesto en este artículo se entenderá sin perjuicio de lo previsto en el apartado 4 del artículo 37 de la Ley 33/2003, de3 3 de Noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, y demás disposiciones concordantes”. Por tanto, la Ley Hipotecaria atribuye expresamente prevalencia al procedimiento específico administrativo, que no es otro que el que se desarrolla en los artículos 48 a 53 del Real Decreto 1373/2009, de 28 de Agosto, que permite resolver tales situaciones mediante certificación administrativa para cuya expedición se requiere tramitar el correspondiente expediente en el que destaca el requisito del previo informe técnico y de la Abogacía del Estado.

En este marco, destaca el Informe de la Comisión Colegial de Consultas Doctrinales de 21 de Diciembre de 2016, donde se plantea el plazo para comparecer, alegar y oponerse, ante la laguna legal al respecto del artículo 209.

Prima facie, descarta la aplicación supletoria de la normativa general del procedimiento administrativo contenida en el artículo 82 de la Ley 39/2015, de 1 de Octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas ( no inferior a diez días ni superior a quince), considerando más plausible la aplicación supletoria de los expedientes de tramitación registral.

Ahora bien, entre el plazo de veinte días del artículo 199 o el de quince días previsto en el artículo 210, la Comisión se decanta por éste último por su proximidad y además en este caso no existe el riesgo de que el interesado pueda alegar que se le concedió, sin cobertura legal clara, un plazo excesivamente corto durante el cual no pudo comparecer en el expediente, ya que la simple incomparecencia del notificado supondrá el cierre del expediente, por lo que dicha falta de comparecencia no puede determinar un perjuicio para sus intereses.

Málaga, a 5 de Febrero de 2017.

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