RESOLUCIONES DE LA DIRECCIÓN GENERAL EN BOE 23.01.2015 (17)

(Resumen, por Pedro Ávila Navarro)

* Descripción de la finca: Deben describirse las fincas en la sentencia, salvo que resulten indubitadas

       «Se debate en este recurso la inscripción de una sentencia firme, por la que se declara la nulidad de las inscripciones derivadas de un cuaderno particional, que la misma sentencia declara nulo, si bien en la sentencia no se identifican ni describen las fincas, ni tampoco se señalan de manera individualizada las inscripciones que hayan de practicarse, únicamente se indica quién es el causante, y cuál fue el documento en virtud del cual se practicaron las inscripciones. […] En principio, sobre la base de los citados preceptos [arts. 9 LH y 51 RH], parece indudable que es preciso describir las fincas e identificar las inscripciones que han de ser canceladas, pero como se desprende de la doctrina sentada por este Centro Directivo, en R. 29.03.2001 y R. 28.03.2007, si resulta indubitado el asiento o asientos que deban cancelarse, según lo que resulte del documento judicial, no puede incurrirse en un exceso de formalismo, exigiendo descripción de fincas e identificación de asientos. […] Habrán de cancelarse los asientos practicados en fincas que aparecían inscritas a favor del causante, y que, en virtud del cuaderno particional declarado nulo, han pasado a estar inscritas a nombre de los herederos adjudicatarios conforme a dicho cuaderno particional, y que no hayan sido transmitidas a terceros.»

09.12.2014 (Particular contra Registro de la Propiedad de Illescas-2) (BOE 23.01.2015).

* Dación en pago: No es necesario presentar en el Registro los justificantes de la deuda que se paga

Dación en pago: Debe constar la identificación de los medios de pago empleados en el negocio origen de la deuda

       Se otorga una dación por los titulares de la finca en pago de un préstamo anterior no inscrito, en favor de quienes habían adquirido el crédito al primitivo acreedor. Sobre el reconocimiento de deuda y la dación en pago, la Dirección cita las S. 16.04.2008 («el reconocimiento opera como un negocio jurídico de fijación o reproducción de otro anterior») y S. 17.11.2006 («la jurisprudencia le anuda el efecto material de obligar al cumplimiento por razón de la obligación cuya deuda ha sido reconocida, y el efecto procesal de dispensar de la prueba de la relación jurídica obligacional preexistente»), y concluye que no es exigible la aportación de los documentos que recojan el préstamo y su cesión y liquidación, pues no constituyen el título inscribible. Sí deben acreditarse los medios de pago empleados por las partes (arts. 24 LN, y 21 y 254 LH); lo queda realizado, según el art. 177.5 RN, si constan en la escritura, por soporte documental o manifestación, los elementos esenciales…, y, si se trata de transferencia, el ordenante, beneficiario, fecha, importe, entidad emisora y ordenante y receptora o beneficiaria; lo que se cumple en este caso, aunque no se acredite la representación de quien expide la certificación bancaria (que es uno de los defectos que apreciaba el registrador). En cambio, la exigencia del NIF de los interesados en actos de trascendencia inmobiliaria (arts. 254 LH y 23 LN) sí «ha de efectuarse mediante la exhibición del pertinente documento (art. 18.2 RD. 1065/27.07.2007), sin que sea suficiente la mera manifestación efectuada por el propio interesado».

09.12.2014 (Particular contra Registro de la Propiedad de Alicante-3) (BOE 23.01.2015).

* Hipoteca: La cesión por el Ayuntamiento para la construcción de vivienda protegida puede posponer la resolución a la hipoteca de financiación

Hipoteca: La posposición de condición resolutoria a hipoteca futura debe determinar esta

       Se trata de una cesión parcialmente gratuita de determinadas fincas por el Ayuntamiento en favor de la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía, para la construcción de viviendas protegidas; finalidad esta cuyo incumplimiento se pacta como condición resolutoria, aunque la condición se pospone a las hipotecas futuras que se constituyan para financiar la promoción. El registrador objeta que el derecho de reversión en la normativa reguladora de la cesión gratuita de bienes de las entidades locales, así como en la regulación de las viviendas sometidas a algún régimen de protección, como garantías legales del mantenimiento de dichos bienes afectos a la finalidad […], ni estas limitaciones ni su rango hipotecario son susceptibles de disposición…»; y por otra parte, que queda indeterminado el importe que se puede garantizar con las hipotecas (art. 241 RH). La Dirección estudia el derecho de reversión en los arts. 26 L. 7/29.09.1999, de Bienes de las Entidades Locales de Andalucía, 8 L. 13/11.11.2005, de Medidas para la Vivienda Protegida y el Suelo, y 2 y 4 D. 149/25.07.2006, Reglamento de Viviendas Protegidas de la Comunidad Autónoma de Andalucía; y concluye que es posible la posposición a unas hipotecas que se constituyen precisamente para financiar la promoción, que es precisamente la finalidad que trata de garantizar la reversión; con lo que revoca el primer defecto. En cambio, considera necesario, por aplicación del principio de especialidad y el art. 241.2 RH, que se determine la responsabilidad máxima por capital, intereses, costas u otros conceptos de la hipoteca futura…

10.12.2014 (Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía contra Registro de la Propiedad de Huelma) (BOE 23.01.2015).

* Extranjeros: Prueba del régimen matrimonial extranjero en la anotación de embargo

       «Se debate en este recurso la posibilidad de anotar un embargo, sobre una finca inscrita a favor de un ciudadano extranjero, casado, ‘con sujeción a su régimen económico matrimonial’, conforme al art. 92 RH, no habiendo sido demandado, ni notificado su consorte». La Dirección sigue la doctrina de otras resoluciones (cita las R. 03.01.2003, R. 26.02.2008 y R. 15.07.2011), observa cómo el art. 92 RH, al permitir la inscripción de la adquisición con sujeción a su régimen matrimonial, con indicación de éste, si constare (y sin tal indicación si no constare), difiere el problema para el momento de la enajenación posterior; y, como cabe la posibilidad de que exista un régimen de comunidad, es necesario, conforme al art. 144 RH, que el cónyuge del titular sea demandado, o al menos que se le notifique el embargo.

10.12.2014 (Comunidad de propietarios contra Registro de la Propiedad de Icod de los Vinos) (BOE 23.01.2015).

* Condición resolutoria: El incumplimiento debe acreditarse

Donación: La condición resolutoria opera de forma automática

Donación: El modo solo otorga la facultad de revocar

       Consta inscrita la cesión gratuita al Ayuntamiento de la nuda propiedad de una finca, con reserva por los donantes del usufructo durante el plazo de diez años, a contar desde la fecha de concesión de licencia municipal de obras y usos provisionales para la actividad de bar‑restaurante; en la escritura presentada ahora los donantes revocan la donación por entender que existe incumplimiento por parte del Ayuntamiento de la condición establecida del uso y disfrute por parte de los donantes: la finca ha venido siendo explotada durante ese tiempo por parte de determinada sociedad, y manifiestan los donantes que no les fue notificada la concesión de la licencia que marcaba el inicio del cómputo del plazo de diez años. Dice la Dirección que «no es fácil establecer una clara línea diferenciadora entre el modo y la condición resolutoria en la donación; las R. 29.04.1991 y R. 16.10.1991 venían a reconocer una diferencia por razón de sus efectos: «La resolución opera de forma automática en caso de producirse el evento resolutorio, de suerte que ya no cabe una prórroga del plazo para su cumplimiento, en tanto que el incumplimiento del modo atribuye una facultad al donante, la de revocar la donación conforme al citado art. 647 C.c. […] En el presente caso es indudable que la escritura de cesión gratuita no incluye ninguna condición en sentido propio cuyo incumplimiento tenga como efecto la resolución automática del negocio, por ello, debe confirmarse la calificación recurrida en cuanto exige que, a falta de acuerdo entre las partes, recaiga la correspondiente resolución judicial sobre la existencia de causa de ineficacia del negocio inscrito» (cfr. arts. 647, 1113 y ss. C.c. y 1, 23, 37, 38 y 40 LH)».

11.12.2014 (Particular contra Registro de la Propiedad de Benidorm-1) (BOE 23.01.2015).

* Anotación preventiva de embargo: No puede ejecutarse la parte de un cónyuge sobre una finca ganancial

       No puede anotarse un mandamiento de embargo sobre finca ganancial en el que se ordena a favor de la esposa embargar «el 50% de la finca» propiedad del marido: «No corresponde a los cónyuges, en el régimen económico‑matrimonial de gananciales, individualmente una cuota indivisa en todos y cada uno de los bienes que la integran y de la que se puede disponer separadamente, sino que, por el contrario, la participación en aquéllos se predica globalmente respecto de todo el patrimonio ganancial, como patrimonio separado colectivo, en tanto que conjunto de bienes con su propio ámbito de responsabilidad y con un régimen específico de gestión, disposición y liquidación».

12.12.2014 (Particular contra Registro de la Propiedad de Ribadeo) (BOE 23.01.2015).

* Publicidad formal: El titular tiene derecho a conocer quién solicita información sobre su finca

Publicidad registral: El interés para la consulta del Registro ha de ser referido a una relación patrimonial

Publicidad registral: El interés para la consulta del Registro ha de ser directo, conocido, legítimo y patrimonial

Publicidad registral: No puede darse publicidad para finalidades distintas de las propias de la institución registral

Publicidad registral: Publicidad y protección de datos

Publicidad registral: Denegación de nota simple de finca de la que la solicitante ya no es titular

Publicidad registral: Procedencia de nota simple de finca de la que la solicitante es titular de una parte indivisa

       Reitera en el sentido indicado la doctrina de la R. 18.09.2014.

12.12.2014 (Particular contra Registro de la Propiedad de Fraga) (BOE 23.01.2015).

* Titular registral: Debe constar el NIE de los apoderados

       «En el presente recurso se plantea únicamente si en una escritura de constitución de servidumbre de paso sobre determinada finca es suficiente que conste el número de identificación fiscal de las propietarias de los predios sirviente y dominante o si, además, debe figurar el de la persona física que comparece como apoderada de ésta». La Dirección, reiterando la doctrina de las R. 05.03.2010, R. 07.01.2014 y R. 28.07.2014, entre otras, resuelve que la obligación de reseña «es claramente extensible también a quien comparece al otorgamiento como representante» (ver arts. 254.2 LH, 23 LN y 156.5 RN).

13.12.2014 (Particular contra Registro de la Propiedad de Aspe) (BOE 23.01.2015).

* Inmatriculación: La certificación catastral debe coincidir exactamente con la descripción del título

Inmatriculación: Certificación catastral y coincidencia de linderos

       La Dirección vuelve a insistir en que es necesaria para toda inmatriculación una certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dichos títulos (ver, por todas, R. 03.09.2009); aunque, con la R. 05.08.2014, admite que, identificados en la certificación los inmuebles catastrales colindantes, resulta innecesaria la concreción de cuáles sean las fincas registrales y quiénes sus propietarios. Añade que la certificación catastral ha de estar vigente (tendrán una validez de un año). También considera defecto que impide la inscripción del expediente de dominio la falta de citación a los titulares de los predios colindantes, en este caso, de los reconocidos como tales en el propio título inmatriculador. Finalmente, en cuanto al carácter privativo o ganancial de la finca, el registrador no puede calificar el fondo de la resolución judicial; lo que ocurre en este caso es que consta que el promotor y su esposa adquirieron la finca casados en régimen de gananciales, pero se resuelve la inmatriculación con carácter privativo sin alusión alguna al hecho que determine dicho carácter de la adquisición con lo que el pronunciamiento judicial no está suficientemente determinado.

15.12.2014 (Particular contra Registro de la Propiedad de Coria) (BOE 23.01.2015).

* Arrendamiento: No puede inscribirse un arrendamiento otorgado por quien ya no es titular registral

       No es inscribible la escritura de elevación a público de documento privado de arrendamiento cuando la finca no figura inscrita a nombre del arrendador, sino a nombre de determinada entidad de crédito, que se la había adjudicado en ejecución de hipoteca (art. 20 LH); se da además la circunstancia de que se había manifestado en el momento de la adjudicación que la finca no estaba arrendada.

15.12.2014 (Particular contra Registro de la Propiedad de Granadilla de Abona) (BOE 23.01.2015).

* Arrendamiento: En la compra por un comunero de la otra cuota no es necesario notificar al arrendatario

Asiento de presentación: El presentante no puede hacer declaraciones que deban hacerse por el interesado

1. Retracto arrendaticio.– En procedimiento de disolución de comunidad mediante la venta en pública subasta con admisión de extraños licitadores y reparto del precio, se adjudica la finca a al mejor postor, que resulta ser uno de los copropietarios. «Como una mitad de la finca era suya, necesariamente sólo pudo comprar la parte que no le pertenecía» (S. 12.03.1963); por tanto, «es innecesaria la declaración respecto a la existencia o no de arrendatarios puesto que el derecho de retracto arrendaticio, caso de existir, resultaría en estas circunstancias inoperante» (dada la preferencia del retracto de comuneros sobre el arrendaticio urbano).

2. Con carácter previo, se discute si la procuradora presentante de los documentos puede hacer declaraciones sobre el arrendamiento sin acreditar la representación para ello; y dice la Dirección que «hay que distinguir la función del presentante como receptor de la calificación negativa, condición que viene establecida legalmente (art. 322 LH), y aquellas declaraciones que por su naturaleza o efectos deban hacerse directamente por el interesado o persona que le represente, entendiendo en este caso por representante a quien tenga reconocida expresamente la facultad de emitir tal declaración».

16.12.2014 (Particular contra Registro de la Propiedad de Escalona) (BOE 23.01.2015).

* Asiento de presentación: El recurso por falta de presentación debe plantearse ante la Dirección General

Asiento de presentación: No debe extenderse de documentos privados sin eficacia registral

Anotación preventiva de demanda: No puede tomarse por solicitud privada

       Reitera en el sentido indicado la doctrina de las R. 14.07.2012, R. 20.11.2013 y R. 08.04.2014, entre otras.

17.12.2014 (Asociación‑Unión de Usuarios Bancarios y particular contra Registro de la Propiedad de Granollers-3) (BOE 23.01.2015).

* Urbanismo: La nota de afección al saldo de la cuenta de liquidación provisional no puede prorrogarse como una anotación preventiva

Rectificación del Registro: Requiere consentimiento del titular o resolución judicial

       Reitera en el sentido indicado, sobre la nota de afección, la doctrina de las R. 26.05.2014 y R. 13.06.2014. Y, en cuanto a la alegación del recurrente de «que no se hizo constar correctamente en el Registro de la Propiedad la liquidación provisional de la reparcelación, ha de señalarse que de conformidad con lo dispuesto en el art. 1.3 LH, los asientos del Registro en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley, debiéndose proceder a la rectificación del Registro, en el supuesto de que ello fuera procedente, en los términos y por los medios regulados en el art. 40 LH».

17.12.2014 (Entidad Urbanística de Conservación del Polígono 2 del Sector S‑10 de Alhendín y Bastitania del Suelo, S.L. contra Registro de la Propiedad de Santa Fe – 2) (BOE 23.01.2015).

* Exceso de cabida: Inscrito por acta de notoriedad, no puede rectificarse por una sentencia que se dictó con anterioridad

       «Se trata de dilucidar en este recurso si, habiéndose inscrito un exceso de cabida a través de acta de notoriedad, puede luego una sentencia, dictada con anterioridad pero presentada posteriormente en el Registro, modificar el exceso consignado»; la sentencia solo decía que «no existe ninguna prueba rotunda y concluyente de la que pueda inferirse que la porción de terreno litigiosa pertenece a la parte reconviniente…», pero «no puede ser vehículo para conseguir la rectificación del contenido actual del Registro ni mucho menos resulta de sus pronunciamientos la nulidad de la inscripción del exceso de cabida de la finca y su posterior cancelación que solicita el recurrente» (cuestión, por otro lado, imposible dado que el acta se autorizó con posterioridad). La Dirección reitera una vez más que, «una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales, produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud, bien por la parte interesada, bien por los Tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos (arts. 1, 38, 40, 82 y 83 LH). […] Por lo que se refiere a la hipotética mala fe del adquirente, a que alude el recurrente, tal mala fe excede del ámbito competencial del recurso, debiendo probarse, si se pretende hacerla valer, en el juicio contradictorio correspondiente; y lo mismo puede decirse de las restantes afirmaciones del recurrente en cuanto a la actuación del notario autorizante del acta y del registrador».

18.12.2014 (Particular contra Registro de la Propiedad de El Ejido – 2) (BOE 23.01.2015).

* Rectificación del Registro: En la basada en datos catastrales

       Se debate «si procede la rectificación de la descripción de unas fincas en el Registro de la Propiedad basada en unos certificados catastrales, habida cuenta de que no coincide plenamente la titularidad de quien aparece en los certificados catastrales y en el Registro de la Propiedad […] (se trata de modificar sustancialmente la descripción de las fincas registrales como acto previo a las segregaciones y división del condominio de modo que el resultado final coincida con el contenido del Catastro)». Dice la Dirección que «el art. 53 L. 13/30.12.1996, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, consagró el certificado catastral descriptivo y gráfico como medio idóneo para modificar la descripción de las fincas inscritas, [… pero] es preciso que de acuerdo con las reglas del recto criterio pueda establecerse que existe identidad entre la descripción de la finca en la certificación y la que conste en el Registro; […] por su parte el art. 298 RH exige, tanto a efectos de inmatriculación de fincas como de inscripción de exceso de cabida, la perfecta identidad e identificación entre la parcela catastral recogida en el certificado y la finca registral que se pretendía inmatricular o modificar» (ver R. 16.12.2010); «en cuanto requisito reglamentario exigido exclusivamente a los supuestos de inmatriculación o de modificación de fincas en virtud de título público, esta Dirección General no lo ha considerado aplicable a supuestos distintos de aquéllos» (la R. 16.10.2012 no lo consideró necesario para la inmatriculación por expediente de dominio; y la R. 09.06.2014, para la inmatriculación por certificación administrativa); y tampoco «en aquellos supuestos en los que la finalidad de la norma de coordinar el contenido del Registro de la Propiedad con el del Catastro no quedaba comprometida» (R. 26.04.2003, R. 17.02.2004 y R. 05.06.2006, cuando la certificación catastral estaba a nombre del otorgante del título previo). […] Fuera de estos supuestos en que la discordancia observada no impide la debida coordinación con el Catastro, no procede la modificación del contenido del Registro. Por este motivo en el supuesto de la R. 17.12.2013 se confirmó la negativa de la registradora a inscribir, por cuanto estando la finca catastrada a nombre de persona que no era la transmitente ni la adquirente, no resultaba posible la concordancia con el Catastro en contra de la previsión normativa. Y esta es la situación que se plantea en el supuesto de hecho».

23.12.2014 (Particular contra Registro de la Propiedad de Ejea de los Caballeros) (BOE 23.01.2015).

* Cancelación: La resolución judicial de cancelación de un asiento debe resolver sobre los practicados por el mismo título

       Se trata de una sentencia en la que se declara la nulidad de la adquisición del titular registral y mandamiento que ordena la cancelación de la inscripción misma. «Ningún obstáculo existiría en cuanto a la cancelación de la titularidad existente y la recuperación de la vigencia de la titularidad anterior. Pero el título de adjudicación motivó dos asientos, uno de inscripción de titularidad y otro de cancelación de las anotaciones a favor de la Hacienda Pública y de la Tesorería General de la Seguridad Social. El problema registral que surge de la práctica de la cancelación solicitada es que, como consecuencia de la misma, la finca quedará inscrita a favor del titular anterior, pero, puesto que nada se dice de la cancelación de aquellos asientos que fueron igualmente practicados en virtud del mismo título que motivó la inscripción de dominio que ahora se ordena cancelar, la reposición de la situación registral al momento anterior a la declaración de nulidad se produciría solo parcialmente dando lugar a una nueva situación de inexactitud en los libros del Registro, que es precisamente lo que se pretende subsanar con el procedimiento seguido por el recurrente. Por otro lado los asientos actualmente extendidos se encuentran bajo la salvaguarda de los tribunales (cfr. art. 1 LH) de modo que, aun cuando los repetidos asientos estén íntimamente relacionados entre sí al derivar de la misma ejecución, no puede el registrador por sí solo cancelarlos sin la correspondiente resolución judicial, debiendo el Juzgado manifestarlo expresamente. Este es un obstáculo que surge del Registro que debe ser debidamente aclarado por el Juzgado».

26.12.2014 (Particular contra Registro de la Propiedad de Villarrobledo) (BOE 23.01.2015).

* Herencia: Es necesaria la intervención de los legitimarios en la partición

       Reitera en el sentido indicado la doctrina de las R. 13.06.2013 y R. 15.09.2014; esta vez, en un caso en que la partición se realizaba por los herederos prescindiendo de los legitimarios, bajo la alegación de que estos habían rechazado el inventario, la valoración de los bienes y el cálculo de la cuantía de su legítima.

29.12.2014 (Particular contra Registro de la Propiedad de Alcázar de San Juan – 2) (BOE 23.01.2015).

FIN