RESUMEN Pedro Avila: RR BOE 12.11.2014.

RESOLUCIONES DE LA DIRECCIÓN GENERAL EN BOE 12.11.2014 (9)

(Resumen, por Pedro Ávila Navarro)

Exceso de cabida: Es una rectificación de superficie y no permite encubrir una inmatriculación

Exceso de cabida: El Registrador no puede suspender el expediente de dominio por dudas en la identidad de la finca

Exceso de cabida: El Registrador puede suspender el expediente de dominio por certeza en la no identidad de la finca

Se trata de un expediente de dominio para inscripción de exceso de cabida. La Dirección reitera su doctrina sobre el exceso de cabida como «rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral»; reitera igualmente que «las dudas del registrador en lo relativo a la identificación de la finca no pueden impedir, en vía de principios, la inscripción en los supuestos de expediente de dominio (ver R. 25.11.2013), pues, en este caso, el juicio corresponde exclusivamente al juez, […] salvo que, en tal momento, y con carácter de excepción a la citada regla general, el registrador no tenga ya dudas, sino la certeza de que el exceso no corresponde a la finca ya inscrita, pues en estos casos, frente al limitado alcance de la calificación de los documentos judiciales, debe primar la superior exigencia institucional de evitar tales indeseables situaciones (cfr. R. 25.11.2013); […] es ésta precisamente la situación que ahora se plantea»; en efecto, el propio recurrente admite que el exceso corresponde a una parte de terreno, distinta de la finca, que el promotor le vendió en documento privado; «no estamos ante un exceso de cabida en sentido propio», por lo que se desestima el recurso.

17.10.2014 (Particular contra Registro de la Propiedad de Pozuelo de Alarcón – 2) (BOE 12.11.2014).

Propiedad horizontal: Es necesaria la previa inscripción de la finca en los mismos términos de la propiedad horizontal

Propiedad horizontal: No de es necesaria licencia si no se trata de complejo inmobiliarios

En cuanto al primer punto del recurso, reitera en el sentido indicado la doctrina de la R. 23.06.1998: «La propiedad horizontal presupone siempre la previa inscripción del edificio que se divide (art. 8 LH); por tanto, cuando existe discrepancia entre la edificación tal como aparece descrita en el Registro y la que, según el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal, va a ser objeto de división, es precisa la previa inscripción de la correspondiente alteración, pues así lo imponen tanto la concordancia del Registro con la realidad extrarregistral como, de forma más específica, la propia normativa urbanística».

En cuanto al segundo defecto, «relativo a la necesidad o no de licencia para la constitución del régimen de propiedad horizontal, hemos de partir de lo dispuesto en la L. 8/26.06.2013, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que simultáneamente modificó y dio nueva redacción al art. 10.3 LPH y al art. 17.6 art. RDLeg. 2/20.06.2008, texto refundido de la Ley de Suelo; el primer precepto citado dispone, en su nueva redacción, que requerirán autorización administrativa, en todo caso: a) La constitución y modificación del complejo inmobiliario…». Se refiere a complejos inmobiliarios (la R. 21.01.2014 ya señaló la diferencia entre los complejos inmobiliarios privados en sentido estricto y los regímenes especiales de propiedad horizontal); y es que «la preocupación que siempre ha subyacido en materia de complejos inmobiliarios es que a través de los mismos se produzcan actos de parcelación»; pero en el caso objeto de recurso, «en el que un edificio integrado por locales y pisos dispuestos verticalmente se divide en el régimen regulado en la Ley de Propiedad Horizontal, es claro que, –a diferencia de lo que ocurría en el supuesto tratado en la R. 21.01.2014–, no se crean nuevos espacios del suelo objeto de propiedad separada, que es una de las notas características de los conjuntos inmobiliarios privados, ni tampoco se constituye un régimen específico de conjunto inmobiliario, por lo que en este caso no está justificada la exigencia de licencia».

17.10.2014 (Notario Jesús María Morote Mendoza contra Registro de la Propiedad de Palma de Mallorca – 3) (BOE 12.11.2014).

División y segregación: Inscripción sin licencia cuando ha prescrito la potestad de restablecimiento de la legalidad urbanística

Se trata de una segregación formalizada en escritura pública en 1974; se acompaña certificado municipal de que la finca segregada figura en el Catastro como independiente y de que no consta en los archivos la licencia de segregación, aunque «por el tiempo transcurrido, la posible infracción estaría prescrita». Desde luego, la licencia es necesaria (art. 143.2 L. 9/17.07.2001, del Suelo, de la Comunidad de Madrid). Pero, como el propio Ayuntamiento certifica la prescripción, «y no consta que estemos ante ningún supuesto excepcional que determine la imprescriptibilidad de la potestad de restablecimiento de la legalidad urbanística [por ejemplo, terrenos calificados como zona verde o espacio libre], como tampoco consta registralmente anotación alguna de inicio de expediente de disciplina urbanística alguno», la Dirección se inclina a aplicar analógicamente el régimen de las declaraciones de obra antigua: «Conforme al art. 20 RDLeg. 2/20.06.2008, texto refundido de la Ley de Suelo, un concreto acto o uso del suelo, como es el de edificar sobre él, tiene la posibilidad de acceder al Registro de la Propiedad, además de mediante la acreditación de las preceptivas licencias de edificación y de ocupación o denominaciones equivalentes en la normativa sustantiva –ex art. 20.1–, mediante la acreditación de su antigüedad y la prescripción –o más bien caducidad– de la potestad administrativa de restablecimiento de la legalidad presuntamente infringida (ex art. 20.4); de modo análogo, ambas vías jurídicas han de ser también posibles, y los son legalmente, respecto de otros actos o usos del suelo, menos invasivos que la edificación, como el que supone efectuar una división o parcelación de aquél, si concurriere el mismo fundamento conceptual y legal, es decir, que se trata de actos de división o segregación de fincas respecto de los cuales ya no procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su reagrupación forzosa, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, y todo ello, lógicamente, sin perjuicio de lo dispuesto en materia de régimen de unidades mínimas de cultivo por el título II L. 19/04.07.1995, de Modernización de las Explotaciones Agrarias». Pero el registrador debe comprobar si se dan todos estos requisitos y además «notificar la práctica del asiento registral a la Administración dejando constancia registral de ello»; en general, por aplicación analógica de del art. 20.4 RDLeg. 2/2008; y en Madrid en particular, por ordenarlo el art. 51.3 L. 9/2001.

17.10.2014 (Particular contra Registro de la Propiedad de Torrelaguna) (BOE 12.11.2014).

Inmatriculación: No puede hacerse por el sistema de doble título en virtud de un contrato y su resolución

No puede practicarse la inmatriculación cuando el doble título que se presenta (conforme al art. 205 LH) es una escritura de resolución de contrato de permuta, cesión de solar a cambio de edificación futura, precedido por la escritura de permuta. «La inmatriculación de fincas por la vía del doble título exige el encadenamiento de dos adquisiciones sucesivas o directamente coordinadas con la finalidad de lograr cierta certidumbre de que el inmatriculante es su verdadero dueño; se busca así que sean dos transmisiones efectivas y reales». Pero, como dice la S. 08.03.2006 (entre otras muchas), «la resolución contractual produce sus efectos, no desde el momento de la extinción de la relación obligatoria, sino retroactivamente desde su celebración, es decir, no con efectos ‘ex nunc’, sino ‘ex tunc’ […] [cita los arts. 1295, 1124, 1303 y 1123 C.c.]; la transmisión inicial, resuelto el contrato de permuta, no se produjo, y por tanto la propia resolución en ningún caso supone una segunda transmisión; […]. por otra parte, si la finca se hubiese inmatriculado la resolución del título inmatriculador habría dado lugar a una segunda inscripción, como dice la recurrente, pero ésta sería cancelatoria del primer asiento y dejaría de facto sin efecto la inmatriculación».

17.10.2014 (Notaria Emilia Cuenca Cuenca contra Registro de la Propiedad de San Sebastián de la Gomera) (BOE 12.11.2014).

Propiedad horizontal: No pueden realizarse unilateralmente actos para los que los estatutos exigen consentimiento de la comunidad

Propiedad horizontal: La transformación de local en vivienda necesita consentimiento de la comunidad si lo exigen los estatutos

La cuestión había quedado resuelta en el sentido indicado en R. 18.06.2010; ahora vuelve a plantearse por el mismo recurrente y con el mismo asunto: «Si, constando en los estatutos de una propiedad horizontal que los elementos privativos se destinarán únicamente a viviendas o locales, según vengan caracterizados en el título constitutivo, y que la modificación de la fachada requerirá autorización de la comunidad, puede inscribirse el cambio de local a vivienda de un elemento privativo, con la modificación correspondiente en la fachada, por la única voluntad de su propietario». La Dirección recuerda su doctrina de que, según el art. 108 RH, el título calificado se puede presentar a nueva calificación una vez caducado el asiento de presentación anterior; pero que esta reiteración no puede defenderse «cuando la cuestión ha sido objeto de un recurso contra la calificación cuestionada». Resta por determinar si en el supuesto de hecho ha habido cambios en la situación fáctica o jurídica que justifiquen el recurso interpuesto: según el recurrente, hay una nueva jurisprudencia que resulta de las S. 24.10.2011 y S. 12.09.2013; pero lo que dicen estas sentencias es que «la mera descripción del inmueble no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que la eficacia de una prohibición de esta naturaleza exige de una estipulación clara y precisa que la establezca». Y eso es lo que ocurre en el caso concreto, por lo que se vuelve a desestimar el recurso.

21.10.2014 (Solaris Dragón, S.L., contra Registro de la Propiedad de Madrid-13) (BOE 12.11.2014).

Sociedad anónima: Escisión: El informe sobre valoración patrimonial es indispensable aunque el acuerdo sea unánime

Sociedad anónima: Escisión: Es indispensable la información a los representantes de los trabajadores

Sociedad anónima: Escisión: Verificación de aportaciones cuando se añade un aumento de capital

Sociedad anónima: Escisión: La fecha de efectos contables para «operaciones entre empresas del grupo» es la de inicio del ejercicio

Sociedad anónima: Escisión: Asimilación a la de sociedades íntegramente participadas

Sociedad anónima: Escisión: No es exigible la referencia al «impacto de género» cuando resulta claramente que no lo hay

Sociedad anónima: Escisión: No es exigible la referencia a la responsabilidad social de la empresa cuando no existe por no haber política en ese sentido

Sociedad anónima: Escisión: Reparto preciso de los elementos del activo y del pasivo

Se trata de una sociedad anónima, cuyas acciones pertenecen a dos socios por partes iguales, que se escinde totalmente con traspaso de la totalidad de su patrimonio, también por mitad, a dos sociedades anónimas de nueva creación; se dice que, al haber sido aprobada la escisión por unanimidad en junta general universal, conforme al art. 42 LME, por remisión del art. 73 LME, no se depositó ni se publicó el proyecto y que, conforme al art. 78 bis LME, no ha sido necesario elaborar el balance de escisión, informe de administradores ni de expertos independientes. La Dirección analiza los varios defectos señalados en la nota del registrador:

–No se ha realizado por experto independiente el correspondiente informe sobre la valoración del patrimonio no dinerario que ha sido transmitido a las sociedades anónimas beneficiarias (arts. 66 y 69 LSC, y 34, 73 y 78 bis LME, y R. 02.02.2011). La Dirección reitera en el sentido indicado la doctrina de esa resolución, distinguiendo en el informe de experto dos aspectos: el propio de esa específica operación de modificación estructural de la sociedad –atinente, en esencia, al tipo de canje de las acciones–, establecido en interés de los socios, y que debe entenderse renunciable por estos; y el de manifestación de que el patrimonio transmitido por la sociedad que se extingue a cada una de las sociedades beneficiarias sea igual, por lo menos, a la cifra del capital social respectivo de éstas (cfr. art. 34.3 en relación con los arts. 73 y 78 LME)», establecido en interés de los terceros, por lo que no puede dejarse al arbitrio de los socios; por ello, «la norma del art. 78.3 LME, en cuanto permite prescindir del informe del experto independiente …cuando así lo acuerden la totalidad de los socios con derecho de voto… de cada una de las sociedades que participan en la escisión, debe ser interpretada en el sentido de que dicha renuncia puede tener como objeto únicamente el informe sobre el proyecto de escisión en lo relativo a la valoración de la relación de canje, pero no puede extenderse al informe sobre la integridad patrimonial de la contraprestación del capital de la sociedad beneficiaria».

–No se ha cumplido el deber de información recogido en el art. 39 LME respecto de los representantes de los trabajadores. «Esta información debe estar a disposición de los mismos también en los casos en que los acuerdos se hayan adoptado en junta general universal y por unanimidad de quienes puedan ejercer el derecho de voto (cfr. arts. 42.1 y 73.1 LME), […] incluida la información sobre los efectos que pudiera tener sobre el empleo (art. 42.2 LME)» (ver también art. 227.2 RRM).

–La Dirección confirma el tercer defecto, según el cual «no cabe que el capital social de las sociedades beneficiarias se haya desembolsado mediante aportaciones dinerarias, sin perjuicio de que, adicionalmente, los socios puedan realizar aportaciones dinerarias a la sociedad a cambio de las correspondientes acciones; […] por virtud de la escisión objeto de recurso se produce una sucesión universal en los bienes, derechos y obligaciones mediante ‘traspaso en bloque’ por la vía de la ‘sucesión universal’ (cfr. arts. 68 y ss. LME)». No está muy claro cómo se había hecho la operación, pero al parecer se mezclaba la escisión con un aumento de capital de las sociedades beneficiarias con aportación dineraria; y dice la Dirección que «por mucho que se argumente por el recurrente que la cifra en que se aumenta el capital social queda cubierta por el importe dinerario que se aporta por los socios y se acredita mediante certificación bancaria, resta por saber si, valorado en su conjunto la aportación dineraria y el resto de lo aportado y verificado todo ello por el experto, queda cubierto el valor asignado al capital social, al objeto de evitar, que como consecuencia de un valor negativo de la aportación de cada parte del patrimonio de la sociedad escindida, el total patrimonio de cada una de las beneficiarias sea inferior a su capital social».

–En cuanto a la fecha de efectos contables de la escisión, tratándose de «operaciones entre empresas del grupo» (no es necesario que se dé un presupuesto de existencia de grupo en sentido técnico‑contable del art. 42 C. de c. y de las normas para la formulación de cuentas anuales consolidadas), sólo puede ser la fecha de inicio del ejercicio (norma de registro y valoración 21.2.2.2 del Plan General de Contabilidad); «el hecho de que la beneficiaria sólo adquiera su personalidad jurídica con la inscripción registral no es óbice a que se lleven apuntes contables por cuenta de ella incluso en relación con las operaciones realizadas antes de la inscripción».

–No son exigibles «las menciones 9.ª y 10.ª que, según el art. 31 LME, debe contener el proyecto de escisión, al que se remiten los acuerdos (información sobre la valoración del activo y pasivo del patrimonio que se transmite y sobre la fecha de las cuentas de la sociedad escindida que se ha utilizado para establecer las condiciones en que se realiza la escisión). Al tener la sociedad escindida y las beneficiarias los mismos socios con idéntica proporción en el capital social de las tres sociedades, y además haberse adoptado el acuerdo por unanimidad, se trata de un supuesto asimilable a la escisión de sociedades íntegramente participadas (cfr. arts. 52.1 y 73 LME), por lo que, por aplicación del art. 49 LME, la operación puede realizarse sin necesidad de incluir en el proyecto de escisión esas dos menciones».

–No es defecto que impida la inscripción el que no se incluya la referencia al eventual impacto de género de la operación de escisión en los órganos de administración, cuando en el caso concreto el administrador único de la sociedad escindida es el administrador único de las dos sociedades beneficiarias de nueva creación. Ni la referencia a la incidencia en la responsabilidad social de la empresa, que, «según la letra de la norma sólo se trata de una mención necesaria en el caso en que dicha incidencia exista porque la sociedad de que se trata tenga una determinada política de responsabilidad social empresarial, que, como resulta del art. 39 L. 2/.04.03.2001, de Economía Sostenible, es voluntaria en casos como el presente».

–«Respecto del último defecto, aun cuando en la escisión es necesario detallar la designación y, en su caso, el reparto preciso de los elementos del activo y del pasivo que han de transmitirse a las sociedades beneficiarias, como dispone el art. 74.1 LME, deben tenerse en cuenta la consideraciones expresadas en el anterior fundamento de derecho sobre la valoración del activo y pasivo del patrimonio que se transmite, por lo que el defecto, tal como ha sido expresado en la calificación, debe ser revocado».

21.10.2014 (Invertia Praxis, S.A., contra Registro Mercantil de Barcelona) (BOE 12.11.2014).

Documento judicial: Tras la sentencia de condena a otorgar una escritura, no puede ordenarse la inscripción dando por emitida la declaración de voluntad

Reitera en el sentido indicado la doctrina de otras resoluciones, como las R. 04.05.2010 y R. 03.06.2010. «El art. 708 LEC no establece la inscripción directa de la resolución judicial, en todo caso, sino que estableciendo una nueva forma de ejecución procesal, habilita al demandante para otorgar por sí solo la escritura de elevación a público del documento privado de venta, sin precisar la presencia judicial, en base a los testimonios de la sentencia y del auto que suple la voluntad del demandado. En el caso concreto, a mayor abundamiento, la sentencia ordena que la parte demandada se avenga a elevar a escritura pública un contrato de compraventa no ejecutado. Es decir, que el inmueble nunca fue entregado; […] ha de sumarse aquí la necesidad, conforme a las normas civiles generales, resaltadas en el mismo precepto de la ley rituaria (art. 708.2 LEC), de consumar la transmisión a la que se compromete en el contrato la parte demandada, lo que añade la tradición instrumental a los efectos sustantivos de la escritura pública requerida».

21.10.2014 (Particular contra Registro de la Propiedad de Reinosa) (BOE 12.11.2014).

Reanudación del tracto: En el expediente debe constar la citación al titular registral

Reanudación del tracto: El auto debe ordenar la cancelación de asientos contradictorios

Inmatriculación: No procede el expediente de dominio cuando la finca procede de segregación de otra inscrita

Ante el auto dictado en un expediente de dominio para reanudación del tracto, el registrador alega dos defectos referentes a la necesaria citación al titular registral y a la necesidad de ordenar la cancelación de las inscripciones contradictorias. Y, en efecto, la calificación incluye la de la «observancia de aquellos trámites que establecen las leyes para garantizar que el titular registral ha tenido en el procedimiento la intervención prevista por las mismas para evitar su indefensión (arts. 20 LH, 24 C.E.), y en el expediente no se dice nada sobre el llamamiento al titular registral, ni se ordena la cancelación de inscripciones contradictorias (art. 286 RH). Estos dos requisitos no hubieran sido necesarios si, como pretende el recurrente, se tratase de un expediente de dominio para inmatriculación; y es cierto que en el supuesto de hecho de este recurso queda constatado que existió duda en cuanto a la clase o categoría de expediente de dominio seguido; pero se trata de una finca procedente por segregación de otra inscrita, por lo que no puede considerarse un caso de inmatriculación.

21.10.2014 (Particular contra Registro de la Propiedad de Málaga-8) (BOE 12.11.2014).

Actos inscribibles: No es inscribible la renuncia abdicativa del propietario de un elemento privativo en propiedad horizontal

Reitera en el sentido indicado la doctrina de la R. 30.08.2013; esta vez respecto a renuncia a «la titularidad de una cuota indivisa del dominio que lleva implícita un derecho de uso exclusivo y excluyente temporal de un apartamento que forma parte de un edificio constituido en un régimen de propiedad, y éste a su vez integrado en un conjunto inmobiliario sujeto al régimen del art. 24 LPH».

21.10.2014 (Particular contra Registro de la Propiedad de Denia-2) (BOE 12.11.2014).

FIN