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....Contenidos útiles para la práctica registral.....Edita: Joaquín Delgado (Registrador de la Propiedad. Notario)

TITULAR:

RESUMEN Pedro Avila: RR. BOE 25.11.2014

Contenido:

RESOLUCIONES DE LA DIRECCIÓN GENERAL EN BOE 25.11.2014 (14)

(Resumen, por Pedro Ávila Navarro)

Anotación preventiva de embargo: Es anotable la subrogación del tercero interesado que paga

Se solicita del Registro «nota marginal de la subrogación por pago en los derechos del titular de una anotación preventiva de embargo, acordada por mandamiento de secretaria judicial». El registrador objeta que el subrogado no es titular de ningún derecho inscrito con posterioridad a la anotación, que es el supuesto previsto en el art. 659.3 LEC. La Dirección repasa los distintos casos de subrogación existentes en el ordenamiento civil, y cómo, según el art. 1212 C.c., la subrogación transfiere al subrogado el crédito con los derechos a él anexos…; es decir, en su total identidad e integridad (cfr. S. 15.11.1990), antigüedad y preferencia (cfr. S. 11.06.2004), y con los derechos anexos. «En el caso de este expediente se trata del pago efectuado por un tercero interesado en el cumplimiento de la obligación, por lo que se presume la existencia de subrogación por determinación legal (art. 1210 C.c.); […] supuesto por tanto diferente del pago efectuado por tercero interesado en el cumplimiento de la obligación; […] una vez acreditado el pago con subrogación en los términos expresados, ningún inconveniente hay para hacer constar por nota marginal el cambio de titularidad de las anotaciones preventivas de embargo».

23.10.2014 (Aiguabarreig 2012, S.L., contra Registro de la Propiedad de Cambrils) (BOE 25.11.2014).

Propiedad horizontal: Resolución de la permuta de solar por obra y cancelación de cargas posteriores

Condición resolutoria: Resolución de la permuta de solar por obra y cancelación de cargas posteriores

Reitera la doctrina de otras anteriores (ver, por ejemplo, R. 02.08.2014), en el sentido de que «la resolución judicial de una permuta, en la que no han sido parte los titulares posteriores que traen causa de una hipoteca sobre la cual no se tomó anotación preventiva de demanda, no puede determinar su cancelación automática; como señala la R. 11.07.2013, ni siquiera en el supuesto de que estuviera garantizada con condición resolutoria explícita inscrita en el Registro la sentencia declarativa de la resolución de la cesión, dictada en pleito entablado sólo contra el cesionario, permitiría la cancelación de los asientos posteriores que traigan causa de este último».

23.10.2014 (Particular contra Registro de la Propiedad de Sant Mateu) (BOE 25.11.2014).

Reanudación del tracto: No procede el expediente cuando no hay ruptura del tracto y se trae causa del titular registral

Reitera en el sentido indicado la doctrina de las R. 27.03.2014, R. 19.05.2014, R. 08.07.2014, R. 02.10.2014 y otras muchas. En este caso, «de la misma resolución judicial calificada resulta que el promotor adquirió la finca por compra a uno de los herederos de los titulares registrales».

23.10.2014 (Particular contra Registro de la Propiedad de Hervás) (BOE 25.11.2014).

Sociedad anónima: Cuentas: No pueden depositarse cuando el auditor no emite opinión por falta de los documentos necesarios

Unas cuentas anuales sujetas a auditoría se presentan en el Registro Mercantil con un informe en el que el auditor dice que, «debido al efecto muy significativo de las limitaciones al alcance […] no podemos expresar una opinión sobre las cuentas anuales…». En la línea de las R. 05.09.2013, R. 12.11.2013, R. 08.01.2014, R. 10.01.2014, R. 11.03.2014 y R. 23.06.2014, la Dirección distingue los diversos casos de opiniones técnicas del auditor: favorable, con salvedades, desfavorable y denegada (considera aceptable a efectos del depósito de cuentas el informe con opinión favorable o favorable con salvedades; en cambio, en los casos de opinión denegada, el informe «no puede servir de soporte al depósito de cuentas cuando del mismo no pueda deducirse racionalmente ninguna información clara, al limitarse a expresar la ausencia de opinión sobre los extremos auditados; a contrario, cuando del informe de auditoría pueda deducirse una información clara sobre la fiabilidad de las cuentas en relación al estado patrimonial de la sociedad no debe ser objeto de rechazo aun cuando el auditor, por cuestiones técnicas, no emita opinión; […] debe procederse al depósito siempre que, a pesar de la existencias de reservas, el informe de verificación no implique una afirmación de que las cuentas no son fiables»). En el caso concreto, «el informe del auditor contiene una opinión denegada […] por varias causas de gran relevancia [importe asignado al deterioro de valor de un inmueble]; la opinión del auditor condiciona la viabilidad del depósito pues si de la misma no resulta que las cuentas a depositar reflejan adecuadamente la imagen fiel del patrimonio, de la situación financiera y de los resultados de la entidad, la finalidad de la norma queda desvirtuada».

23.10.2014 (Comercial Cartie, S.A., contra Registro Mercantil de Zaragoza) (BOE 25.11.2014).

24.10.2014 (Nextis Edifica, S.A., contra Registro Mercantil de Zaragoza) (BOE 25.11.2014).

Separación y divorcio: Es inscribible el derecho de uso atribuido a un cónyuge sobre vivienda de carácter ganancial

La Dirección dispone la inscripción de un convenio aprobado judicialmente en que se atribuye a la esposa y a la hija común del matrimonio el derecho de uso de una vivienda que tiene carácter ganancial, «sin llevarse a cabo en el mismo convenio la liquidación del régimen económico matrimonial»; esta última es la objeción de la registradora. La Dirección reitera que este derecho de uso «no es de carácter patrimonial, sino de carácter familiar, […] pues una cosa es el interés protegido por el derecho atribuido (en este caso el interés familiar y la facilitación de la convivencia entre los hijos y el cónyuge a quien se atribuye su custodia) y otra la titularidad de tal derecho, la cual es exclusivamente del cónyuge» (ver S. 14.01.2010 y R. 14.05.2009); de manera que, como estableció la R. 10.10.2008, no cabe la inscripción del derecho de uso de la vivienda familiar atribuida al cónyuge titular de la propiedad («el uso y disfrute de la vivienda le vienen atribuidos al cónyuge por el dominio pleno que sobre ella ostenta y, en consecuencia, carece de interés el reflejo registral del derecho de uso atribuido judicialmente»); pero esa doctrina «no es extrapolable al presente caso, en el que el cónyuge adjudicatario por sentencia judicial del derecho de uso de la vivienda familiar no es titular pleno y exclusivo, con carácter privativo, de dicha vivienda, sino que su titularidad es compartida en régimen de gananciales con su ex cónyuge»; además de que es «un derecho de uso de la vivienda familiar de carácter excluyente respecto del cónyuge no adjudicatario», y de que «el derecho de uso atribuido a la hija, conjuntamente con la madre, no puede considerarse subsumido en la titularidad ganancial».

24.10.2014 (Particular contra Registro de la Propiedad de Santo Domingo de la Calzada) (BOE 25.11.2014).

Hipoteca: Ejecución: Suspensión de la ejecución por concurso

Concurso de acreedores: Suspensión de la ejecución hipotecaria por concurso

Reitera en el sentido indicado la doctrina de la R. 12.09.2012. En este caso se trataba de la solicitud de una certificación de titularidad y cargas pedida dentro de un proceso de ejecución hipotecaria (arts. 688 y 656.1 LEC) y no por el juez del concurso. La Dirección reitera la competencia calificadora del registrador, puesto que se trata de una cuestión de competencia judicial, y, «al ser norma imperativa, apreciable de oficio, sin que quepa alteración por sumisión expresa o tácita, debe considerarse susceptible también de calificación por parte del registrador, conforme al art. 100 RH». Y, si bien «los bienes no necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial no están sujetos a limitación en cuanto al inicio o continuación del proceso de ejecución» (ver arts. 56 y 57 L. 22/09.07.2003, Concursal), «tratándose de bienes necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial debe tenerse en cuenta, como ya dijera la R. 17.12.2012, que conforme al art. 57 L. 22/2003, el inicio o reanudación de las acciones paralizadas por aprobación de convenio se ha de someter a la jurisdicción del juez del concurso en tanto no conste la conclusión de dicho concurso por alguna de las causas establecidas en el art. 176 L. 22/2003. Y en este sentido, no se prevé la conclusión del concurso por aprobación del convenio, sino por auto firme que declare el cumplimiento del mismo (art. 176.2 L. 22/2003).

Consecuentemente será preciso que por el juez de lo mercantil que conozca del concurso, se manifieste si son bienes necesarios o no para la continuidad de la actividad profesional o empresarial (cfr. art. 56.5 L. 22/2003)».

24.10.2014 (Banco de Caja España de Inversiones, Salamanca y Soria, S.A.U., contra Registro de la Propiedad de Valladolid-5) (BOE 25.11.2014).

Menores e incapacitados: La actuación del tutor exige la previa inscripción en el Registro Civil

Menores e incapacitados: La enajenación de inmuebles por el tutor exige autorización judicial

Se trata de una escritura de compraventa de inmuebles en la que, como el vendedor está sujeto a tutela, comparece también la tutora «al efecto de complementar su capacidad» (en la sentencia de incapacitación se nombró una tutora que debía «completar y, excepcionalmente, suplir, la capacidad de obrar»). La registradora suspende la inscripción porque «no consta la inscripción en el Registro Civil de la sentencia de incapacitación y el nombramiento de tutor» y porque «no consta la autorización judicial para la venta». En cuanto a lo primero, la R. 06.11.2002 había entendido que, «si bien es cierto que el Registro Civil constituye la prueba de los hechos inscritos, el art. 2 LRC-1957 necesita acudir a otros medios de prueba distintos del Registro si previa o simultáneamente se ha promovido la inscripción omitida, y así ocurre en este caso en el que en los autos de nombramiento de tutor se ordena enviar exhorto a los Registros Civiles respectivos»; pero la Dirección considera que ese criterio interpretativo ha sido superado por la doctrina posterior de este Centro Directivo: «Los hechos inscribibles sólo pueden ser probados a través del Registro Civil; […] la admisión de otras pruebas está limitada a los casos de que el Registro sea inexacto o incompleto; […] la mera solicitud de inscripción en el Registro Civil no va seguida de una inscripción automática, sino que esta va precedida de una labor de calificación que tiende a verificar la realidad y legalidad del hecho inscribible (vid. art. 27 LRC-1957)» (cita el art. 218 C.c., que considera no oponibles a terceros las resoluciones judiciales sobre los cargos tutelares no inscritas, y la R. 18.10.2006, que consideró exigible la inscripción propiamente tal y no su mera solicitud; ver también S. 26.05.1994 y S. 10.03.1998). En cuanto a la autorización judicial, el art. 271.2 C.c. la impone para enajenar bienes inmuebles, y cabe destacar lo expresado en la S. 22.04.2010, que «la autorización judicial no es un complemento de capacidad como ocurre en la emancipación o en la curatela, sino que es un elemento del acto de disposición…».

28.10.2014 (Notario Ángel-Manuel Rodríguez Dapena contra Registro de la Propiedad de Ourense-1) (BOE 25.11.2014).

Sociedad limitada: Junta general: No puede preverse la convocatoria por simple correo electrónico

Según una cláusula estatutaria, las juntas generales podrán convocarse «…mediante correo electrónico dirigido a la dirección electrónica que conste en el libro registro de socios». El registrador objeta que «el correo electrónico no es un medio que por sí solo asegure la recepción de la convocatoria por los socios, como exige el art. 173.2 LSC». La Dirección repasa cómo cumplen la exigencia legal el correo certificado con aviso de recibo (ver R. 16.04.2005 y R. 02.08.2012; o la S. 03.04.2011, según la cual, «acreditada la remisión y recepción de la comunicación postal, incumbiría al socio la prueba de la falta de convocatoria»), o la convocatoria comunicada a los socios por procedimientos telemáticos, mediante el uso de firma electrónica (en fórmula tomada de O.JUS 3185/09.12.2010, y reconocida en R. 23.03.2011 y R. 04.06.2011). «Sin embargo, el sistema estatutario de convocatoria de la junta que aquí se pretende establecer implicaría entender que el envío de un correo electrónico, por sí solo, supone su recepción por el destinatario, sin exigir prueba alguna de la efectiva recepción. Es indudable que el sistema propuesto, en la forma que está redactado, no debe aceptarse, sin perjuicio de que sea admisible una vez complementado con algún procedimiento que permita el acuse de recibo del envío (como, por ejemplo, serían la solicitud de confirmación de lectura, o determinados medios que permitan obtener prueba de la remisión y recepción de la comunicación mediante el uso de firma electrónica, etc.)».

28.10.2014 (Padeinvest 5, S.L., contra Registro Mercantil de Madrid) (BOE 25.11.2014).

Calificación registral: La calificación debe contener íntegra motivación

Principio de tracto sucesivo: No puede inscribirse la herencia de finca inscrita a nombre de persona distinta del causante

Exceso de cabida: El basado en certificación catastral requiere identificación de la finca catastral con la registral

Calificación registral.– Reitera la doctrina de varias resoluciones (ver, por ejemplo, R. 09.07.2013), de que la calificación debe contener «una motivación suficiente», pero la tiene «si expresa suficientemente la razón que justifica la negativa de modo que el interesado haya podido alegar cuanto le ha convenido para su defensa».

Principio de tracto sucesivo.– No puede inscribirse la herencia de finca inscrita a nombre de persona distinta del causante (art. 20 LH).

Exceso de cabida.– El art. 298 RH distingue entre los excesos de cabida acreditados mediante certificación catastral o cuando fueren inferiores a la quinta parte de la cabida inscrita, que se podrán inscribir con el certificado o informe de técnico competente, en los términos previstos en el art . 3 L. 13/30.12.1996; y los excesos de cabida que no excedan de la vigésima parte de la cabida inscrita, que podrán hacerse constar en el Registro como rectificación de superficie. […] En este caso el exceso es inferior a la quinta parte de la cabida inscrita, es decir inferior al 20% de dicha superficie, pero superior a la vigésima parte de la cabida inscrita, es decir al 5% de dicha superficie; debe por tanto apoyarse el exceso en la certificación catastral y para ello es indispensable que la finca esté absolutamente identificada de forma que no quepan dudas sobre la correspondencia entre la parcela registral y la catastral» (en este caso la duda surge de divergencias respecto a los linderos).

28.10.2014 (Particular contra Registro de la Propiedad de Chiclana de la Frontera – 1) (BOE 25.11.2014).

Propiedad horizontal: No cabe la previsión estatutaria de acuerdos tácitos

Se rechaza un a cláusula estatutaria de propiedad horizontal, según la cual «Se respetarán los acuerdos tácitos o sea que están implícitos en los hechos». Una cosa es «el consentimiento que los propietarios que integran la comunidad puedan prestar en un momento dado, a posteriori, a una situación fáctica» (ver S. 06.03.2013), y otra «la posibilidad a priori y genérica de adoptar acuerdos ‘tácitos o que estén implícitos en los hechos’» a la que se refiere este recurso», contraria al art. 17.9 LPH, que exige, según los acuerdos, determinadas mayorías e incluso unanimidad; y «no modifica lo anterior la denominada quasi unanimidad tradicionalmente regulada», que exige un procedimiento de notificación y de no manifestación de discrepancias (art. 17.8 LPH); «en nada supone este procedimiento la adopción de un acuerdo tácito o implícito, sino por el contrario, se parte de un procedimiento regulado no impeditivo de la reacción posterior del condueño y que no puede afectar a los supuestos expresamente previstos en la Ley (coste individual de servicios o modificaciones o reformas para aprovechamiento privativo)».

28.10.2014 (Junta de propietarios contra Registro de la Propiedad de Villena) (BOE 25.11.2014).

Exceso de cabida: El Registrador no puede suspender el expediente de dominio por dudas en la identidad de la finca

Reitera en el sentido indicado la doctrina de las R. 17.10.2014 y otras: «Estas dudas del registrador sólo pueden impedir la inmatriculación o la inscripción del exceso cuando se documenta en escritura pública o por certificación administrativa –cfr. arts. 208, 300 y 306 RH–, pero no, en vía de principios, en los supuestos de expediente de dominio».

29.10.2014 (Particular contra Registro de la Propiedad de Alcalá la Real) (BOE 25.11.2014).

Inmatriculación: La certificación catastral debe coincidir exactamente con la descripción del título

Reitera en el sentido indicado la doctrina de la R. 11.07.2013, en un caso idéntico, en el que se pretende inmatricular una finca sobre la que, según el Catastro, existe una edificación que no consta en las escrituras presentadas en el Registro.

29.10.2014 (Notario Ángel-Manuel Rodríguez Dapena contra Registro de la Propiedad de Ribadavia) (BOE 25.11.2014).

Separación y divorcio: No existiendo patrimonio común familiar, la liquidación de la comunidad romana entre cónyuges debe hacerse en juicio ordinario

«Se trata de un procedimiento judicial específico dirigido a la liquidación del régimen económico matrimonial, en el que el título inscribible es el decreto de la secretaria judicial por el cual, al no haber comparecido uno de los cónyuges el día señalado, se aprueba la propuesta de liquidación efectuada por el cónyuge que compareció, conforme a las previsiones del art. 810.4 LEC. La registradora cuestiona en su calificación la adecuación del procedimiento seguido al presente caso, en el que el régimen económico matrimonial existente era el de absoluta separación de bienes y, en consecuencia, también la competencia de la secretaria judicial para dictar la resolución de aprobación de la liquidación y adjudicación de bienes. Es cierto que este Centro Directivo ha manifestado reiteradamente que resulta admisible la inscripción de la adjudicación que mediante convenio regulador se realice respecto de los bienes adquiridos vigente el régimen de separación de bienes, pues aunque dicho régimen está basado en la comunidad romana, esto no autoriza a identificar ambas regulaciones. Esta diferenciación resulta, en nuestro ordenamiento jurídico, del hecho de que el régimen económico matrimonial de separación de bienes sólo pueda existir entre cónyuges, así como de la afectación de los bienes al sostenimiento de las cargas del matrimonio […] (cfr. R. 21.02.2006, R. 29.10.2008, R. 22.03.2010, R. 16.06.2010 y R. 22.10.2010) […] Sin embargo, el supuesto de hecho de este expediente no se refiere a un convenio regulador acordado de mutuo acuerdo por los cónyuges y homologado o aprobado por sentencia judicial, sino a un procedimiento contencioso (no voluntario) de liquidación del régimen económico. [… Y] no existiendo en el presente caso patrimonio común familiar que liquidar, sino un local comercial, de carácter común de los litigantes, adquirido bajo el régimen económico matrimonial de absoluta separación de bienes, cuyo régimen es el general de la copropiedad ordinaria, el cauce procesal adecuado para dividir los inmuebles propiedad de los litigantes en pro indiviso, es el procedimiento ordinario que por la cuantía corresponda, no siendo de aplicación el art. 806 y ss. LEC, y siendo el órgano competente para conocer del procedimiento ordinario de división de cosa común el Juzgado de Primera Instancia al que por turno corresponda y no el de Primera Instancia con atribución del conocimiento de procesos matrimoniales –familia– ante el que se ha seguido el proceso de divorcio».

30.10.2014 (Particular contra Registro de la Propiedad de Pamplona-3) (BOE 25.11.2014).

FIN

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