* INTRODUCCIÓN:

En la práctica notarial se olvida con frecuencia que el primer requisito para iniciar y tramitar un expediente de dominio para rectificar la superficie y/o georreferenciar fincas inmatriculadas es aportar titulo de propiedad coincidente con la georreferenciacion pretendida.   Por tanto, en los casos en los que se pretende su iniciación sin aportar  dicho titulo de propiedad con descripcion coincidente con la que se pretende inscribir,  sino precisamente para rectificar la descripción contenida en el título de propiedad, el notario debería rechazar la iniciacion del acta, y, en todo caso, si la inicia y solicita la certificación registral, el registrador debería denegarla.

* MODELO DE DEFECTO:

Se propone una posible redacción y fundamentación jurídica al respecto.

GEORREFERENCIACION: ART 201 LH: DENEGAR CERTIFICACION SOLICITADA POR NO APORTAR TITULO DE PROPIEDAD CON DESCRIPCION COINCIDENTE

El artículo 201 LH establece que el expediente para rectificar la descripción, superficie o linderos de cualquier finca registral se tramitará siguiendo las reglas prevenidas en el artículo 203, con determinadas particularidades.

Entre los requisitos que exige el articulo 203 (y cuya aplicación no viene exceptuada por el art 201) figura el de que el promotor del expediente deberá aportar “título de propiedad de la finca que se pretende inmatricular (o georreferenciar) que atribuya el dominio sobre la misma al promotor del expediente … que se correspondan con la descripción literaria y la delimitación gráfica de la finca cuya inmatriculación (o georreferenciación) se solicita”,

Además, el promotor debe asegurar bajo su responsabilidad “que las diferencias entre ambas obedecen exclusivamente a errores descriptivos del Registro y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación, no registrada, de la situación jurídica de la finca inscrita.”

Y consecuentemente con ello se prevé que “el Registrador … expedirá la certificacion (solicitada por el notario), siempre que haya verificado que concurren, (entre otras),  las siguientes circunstancias: a) La correspondencia entre la descripción contenida en el título de propiedad aportado y la certificación catastral (o georreferenciación alternativa que se pretenda inscribir). En caso contrario, procederá el Registrador a extender nota de denegación de (la certificación y de) la anotación solicitada, motivando suficientemente las causas de dicha negativa … comunicándolo inmediatamente al Notario, con el fin de que proceda al archivo de las actuaciones.”

En efecto, en la actual regulación del expediente de dominio notarial, (a diferencia del anterior expediente de dominio judicial), ya no estamos ante un expediente que, al concluir con una decisión judicial sobre el fondo del asunto, permita suplir la inexistencia o inexactitud de un título de propiedad, sino ante un expediente de notificaciones notariales que complementa a un título de propiedad que ha de existir y ser exacto, y aportarse en todo caso, y en el cual título la descripción de la finca ha de ser coincidente con la que se pretender inmatricular o georreferenciar a través del expediente notarial.

Dicho de otro modo: en realidad no estamos propiamente ante un “error descriptivo del registro”, sino, al parecer, ante un “error descriptivo del titulo de propiedad” que accedió al registro. Y lo cierto es que el expediente de dominio no sirve para rectificar unilateralmente las descripciones erróneas o imprecisas contenidas en el titulo de propiedad del promotor, sino para que, cuando la descripcion contenida en el titulo de propiedad sea la correcta según las partes o esté correctamente rectificada por las partes que lo otorgaron,  notificar tal descripcion ya correcta contenida en el titulo de propiedad a los posibles colindantes y terceros, dejar constancia de la falta de oposición, en su caso, de todos los que legalmente han de ser notificados, y tras ello, conseguir inscribir en el registro de la propiedad, con plenos efectos frente a terceros, la descripción contenida en el titulo de propiedad, (y no otra) rectificando si fuera preciso la descripción que constara previamente inscrita, y con ello hacer que la nueva descripcion registral ya rectificada, con su georreferenciación, resulte la oponible frente a terceros (art 32 Ley Hipotecaria) y pueda gozar de los demás efectos inherentes a la inscripcion registral (prioridad, legitimación y en su caso, fé publica registral)

En efecto, conforme a la actual regulación del expediente de dominio  primero ha de haber un título de propiedad (documento escrito teóricamente hábil para transmitir el dominio de una determinada finca o porción de territorio, con una determinada superficie, ubicación y delimitación, aunque solo haya sido consensuada por las dos partes otorgantes del documento – transmitente y adquirente-  y que solo produce efectos entre las partes que lo otorgan y sus herederos) y posteriormente tramitarse un expediente cumpliendo todos los trámites legales para notificar notarialmente a terceros la pretensión de inscribir la descripción de la finca que conste en dicho titulo de propiedad.

EN EL PRESENTE CASO, el promotor del expediente de dominio para intentar inscribir una determinada superficie y una determinada georreferenciación NO aporta titulo de propiedad con una descripcion de la finca “que se correspondan con la descripción literaria y la delimitación gráfica de la finca cuya inmatriculación (o georreferenciación) se solicita” (como exige la ley), sino que tal georreferenciacion y superficie son extremos resultan de una manifestación unilateral en el requerimiento de inicio del expediente, que no sólo no está incluida en su título de propiedad, sino que lo contradice, pues no consta ratificada por los demás otorgantes de dicho titulo de propiedad.

Por tanto, procede denegar la expedición de la certificación solicitada, por no concurrir los requisitos legales exigidos “comunicándolo inmediatamente al Notario, con el fin de que proceda al archivo de las actuaciones.” (art 203 y 201 LH).

OBSERVACIONES:

Como alternativa, se puede acudir a cualquiera de los otros medios legales hábiles para rectificar la superficie de una finca sin necesidad de aportar titulo de propiedad coincidente con la superficie que se alega, por ejemplo:

.- Art 201.3 LH, para los limitados supuestos y con los limitados efectos en él contemplados (rectificar superficies hasta un máximo del 10 % pero sin georreferenciar la finca)

.- O el artículo 199 LH, que conforme a la ley y a la doctrina de la DGRN tiene un ámbito de aplicación y unos efectos mucho más amplios (rectificar errores de superficie de cualquier magnitud e incluso cambio de linderos fijos, y además  permite,  inscribir la  georreferenciación de la finca.