ALGUNOS EJEMPLOS DE DEFECTOS APRECIADOS POR LA CALIFICACION REGISTRAL EN MATERIA DE GEORREFERENCIACIÓN (JDR)
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| GEORREFERENCIACION: ADVERTENCIA A LA TRAMITACION DE EXPEDIENTE DE DOMINIO | ADVERTENCIA: La finca consta inmatriculada en el año 2003 con certificacion catastral con una geometría y una superficie de tan solo 48 metros cuadrados, por lo que pretender ahora aumentar su geometria y superficie hasta los 712 m2, generará dudas muy fundadas sobre la identidad de la finca, todo ello sin prejuzgar la calificación definitiva que merezca en su día el resultado del expediente de dominio. |
| GEORREFERENCIACIÓN: ART 199 LH: denegar inicio del procedimiento porque no respeta la delimitación de la finca que fue inmatriculada con certificación catastral. | SE DENIEGA EL INICIO DEL PROCEDIMIENTO DEL ARTICULO 199 LH PORQUE SE COMPRUEBA QUE NO SE RESPETA LA IDENTIDAD DE LA FINCA. La finca consta perfectamente identificada en su ubicacion y superficie desde que se inmatriculó con datos catastrales, por lo que no es posible ahora pretender georreferenciarla con una superficie y una geometría distintas de las que ya constan, dado que no puede tratarse de una simple rectificación de cabida, sino que más bien se encubre la pretensión de inmatricular y agrupar terreno circundante. Por tanto, para evitar gastos innecesarios al interesado, se DENIEGA iniciar siquiera los trámites del articulo 199 LH. Art 9 LH: "La representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita ..." "Se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio ..." EN EL PRESENTE CASO, LA FINCA CONSTA INMATRICULADA EN EL AÑO XXX con certificacion catastral descriptiva y gráfica, y por tanto, consta perfectamente acreditada la ubicación, geometría y delimitacion de la finca registral. En consecuencia, se deniega la iniciacion del procedimiento del articulo 199 LH para inscribir la nueva superficie y nueva geometría y georreferenciacion pretendidas, pues no sólo hay dudas fundadas sobre la identidad de la finca, sino certeza de que lo que se pretende inscribir ahora NO es la misma porcion del territorio que ya consta inmatriculada, sino que se pretende ahora añadir una porcion de suelo que no formaba parte de la finca inmatriculada, sino que está situada al sur de la misma, pues dicha finca inmatriculada consta perfectamente identificada en su ubicacion, superficie, linderos y geometría, y la pretensión de añadirse ahora otra porcion de suelo adicional en realidad encubre un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (como sería la adquisición e inmatriculación de la porcion colindante y su agrupacion con la porcion ya inmatriculada) VEASE resolucion DGRN de 18/9/2019, recaida en un caso análogo en el que se recurrió una nota de calificacion del registrador que suscribe (Reg Velez Málaga 3) , que fue confirmada y desestimado el recurso. https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2019-16035 como señala la DGRN: "En cuanto a la rectificación superficial, ha sido reiterada en numerosas ocasiones la doctrina de esta Dirección General, conforme a la cual: «a) La registración de un exceso de cabida (o disminución de superficie) stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente». También ha reiterado esta Dirección General que toda disminución de cabida debe también ser justificada, pues, de no ser así, se corre el peligro de la desinmatriculación, y puede ser un medio para eludir las formas –y sus garantías en la transmisión de porciones a colindantes, y, además, en ello puede haber riesgo para terceros (acreedores y legitimarios) y fraude a la legislación del suelo y a la fiscal. Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso –inmatriculaciones de parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como agrupaciones, agregaciones o segregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la inscripción del exceso o defecto de cabida declarado." (..) En lo que se refiere a las dudas de identidad, en el presente caso el registrador fundamenta su nota de calificación en la circunstancia de haberse inmatriculado la finca con una determinada superficie (...) que resultaba del perímetro catastral de la parcela con referencia (...). Por ello expresa no dudas, sino la certeza de que con la representación gráfica alternativa ahora aportada se altera la geometría de la finca registral inscrita. En efecto, en el supuesto que nos ocupa resulta evidente que la rectificación superficial pretendida altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral totalmente coincidente con Catastro, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente no es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados, de modo pueden encubrirse operaciones de modificación de entidades hipotecarias no documentadas, circunstancia proscrita por la legislación hipotecaria, y que, además, resulta de las propias afirmaciones del recurrente." (...) Por último, como ya ha reiterado esta Dirección General, las dudas de identidad pueden ser manifestadas por el registrador al comienzo del procedimiento, evitando dilaciones y trámites innecesarios, por lo que es totalmente correcta la actuación del registrador en este aspecto (cfr. Resoluciones de 8 de junio y 3 de octubre de 2016 y 9 de junio de 2017)." |
| GEORREFERENCIACION: ART 199 LH: DESESTIMACION ALEGACIONES- | .- Conforme a la resolución de la DGRN de 21/5/2018 “Según el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, corresponde al registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas, decidir motivadamente según su prudente criterio. La nueva regulación de este precepto se incardina en el marco de la desjudicialización de procedimientos que constituye uno de los objetivos principales de la nueva Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, y de la Ley 13/2015, de 24 de junio, regulándose en esta última los procedimientos que afectan al Registro de la Propiedad y atribuyendo competencia para la tramitación y resolución a los notarios y registradores de la Propiedad. Uno de los principios de esta nueva regulación de la Jurisdicción Voluntaria es que, salvo que la ley expresamente lo prevea, la formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto, tal y como se destaca en la Exposición de Motivos de la citada Ley 15/2015 o su artículo 17.3. En esta línea el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, al regular el procedimiento registral para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, dispone que «a la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». .- EN EL PRESENTE CASO, mediante escrito de fecha xxx se ha formulado oposición por parte de xxx, alegando, en esencia, lo siguiente: xxx |
| GEORREFERENCIACIÓN: art 199 LH: suspender inicio porque la georreferenciación que se pretende inscribir invade parcialmente otras inscritas: | El articulo 199 de la Ley Hipotecaria establece que "El Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita" En análogo sentido, el articulo 9 de la ley requiere "la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada" Por lo tanto, para evitar costes innecesarios al interesado, ni siquiera procede iniciar el procedimiento del notificaciones del artículo 199 LH. OBSERVACIONES: el interesado debería rectificar la georreferenciación que pretende inscribir para respetar la que ya consta inscrita, o alternativamente, promover y obtener un acuerdo de deslinde entre ambas propiedades y rectificación de la georreferenciación ya inscrita, incluso por comparecencia de ambas partes ante el registrador. |
| GEORREFERENCIACION: ART 201 LH: DENEGAR CERTIFICACION SOLICITADA POR NO APORTAR TITULO DE PROPIEDAD CON DESCRIPCION COINCIDENTE | El artículo 201 LH establece que el expediente para rectificar la descripción, superficie o linderos de cualquier finca registral se tramitará siguiendo las reglas prevenidas en el artículo 203, con determinadas particularidades. Entre los requisitos que exige el articulo 203 (y cuya aplicación no viene exceptuada por el art 201) figura el de que el promotor del expediente deberá aportar "título de propiedad de la finca que se pretende inmatricular (o georreferenciar) que atribuya el dominio sobre la misma al promotor del expediente ... que se correspondan con la descripción literaria y la delimitación gráfica de la finca cuya inmatriculación (o georreferenciación) se solicita", Además, el promotor debe asegurar bajo su responsabilidad "que las diferencias entre ambas obedecen exclusivamente a errores descriptivos del Registro y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación, no registrada, de la situación jurídica de la finca inscrita." Y consecuentemente con ello se prevé que "el Registrador ... expedirá la certificacion (solicitada por el notario), siempre que haya verificado que concurren, (entre otras), las siguientes circunstancias: a) La correspondencia entre la descripción contenida en el título de propiedad aportado y la certificación catastral (o georreferenciación alternativa que se pretenda inscribir). En caso contrario, procederá el Registrador a extender nota de denegación de (la certificación y de) la anotación solicitada, motivando suficientemente las causas de dicha negativa ... comunicándolo inmediatamente al Notario, con el fin de que proceda al archivo de las actuaciones." En efecto, en la actual regulación del expediente de dominio notarial, (a diferencia del anterior expediente de dominio judicial), ya no estamos ante un expediente que, al concluir con una decisión judicial sobre el fondo del asunto, permita suplir la inexistencia o inexactitud de un título de propiedad, sino ante un expediente de notificaciones notariales que complementa a un título de propiedad que ha de existir y ser exacto, y aportarse en todo caso, y en el cual título la descripción de la finca ha de ser coincidente con la que se pretender inmatricular o georreferenciar a través del expediente notarial. Dicho de otro modo: en realidad no estamos propiamente ante un "error descriptivo del registro", sino, al parecer, ante un "error descriptivo del titulo de propiedad" que accedió al registro. Y lo cierto es que el expediente de dominio no sirve para rectificar unilateralmente las descripciones erróneas o imprecisas contenidas en el titulo de propiedad del promotor, sino para que, cuando la descripcion contenida en el titulo de propiedad sea la correcta según las partes o esté correctamente rectificada por las partes que lo otorgaron, notificar tal descripcion ya correcta contenida en el titulo de propiedad a los posibles colindantes y terceros, dejar constancia de la falta de oposición, en su caso, de todos los que legalmente han de ser notificados, y tras ello, conseguir inscribir en el registro de la propiedad, con plenos efectos frente a terceros, la descripción contenida en el titulo de propiedad, (y no otra) rectificando si fuera preciso la descripción que constara previamente inscrita, y con ello hacer que la nueva descripcion registral ya rectificada, con su georreferenciación, resulte la oponible frente a terceros (art 32 Ley Hipotecaria) y pueda gozar de los demás efectos inherentes a la inscripcion registral (prioridad, legitimación y en su caso, fé publica registral) En efecto, conforme a la actual regulación del expediente de dominio primero ha de haber un título de propiedad (documento escrito teóricamente hábil para transmitir el dominio de una determinada finca o porción de territorio, con una determinada superficie, ubicación y delimitación, aunque solo haya sido consensuada por las dos partes otorgantes del documento - transmitente y adquirente- y que solo produce efectos entre las partes que lo otorgan y sus herederos) y posteriormente tramitarse un expediente cumpliendo todos los trámites legales para notificar notarialmente a terceros la pretensión de inscribir la descripción de la finca que conste en dicho titulo de propiedad. EN EL PRESENTE CASO, el promotor del expediente de dominio para intentar inscribir una determinada superficie y una determinada georreferenciación NO aporta titulo de propiedad con una descripcion de la finca "que se correspondan con la descripción literaria y la delimitación gráfica de la finca cuya inmatriculación (o georreferenciación) se solicita" (como exige la ley), sino que tal georreferenciacion y superficie son extremos resultan de una manifestación unilateral en el requerimiento de inicio del expediente, que no sólo no está incluida en su título de propiedad, sino que lo contradice, pues no consta ratificada por los demás otorgantes de dicho titulo de propiedad. Por tanto, procede denegar la expedición de la certificación solicitada, por no concurrir los requisitos legales exigidos "comunicándolo inmediatamente al Notario, con el fin de que proceda al archivo de las actuaciones." (art 203 y 201 LH). OBSERVACIONES: Como alternativa, se puede acudir a cualquiera de los otros medios legales hábiles para rectificar la superficie de una finca sin que la ley exija aportar título de propiedad coincidente con la superficie que se alega, por ejemplo: .- Art 201.3 LH, para los limitados supuestos y con los limitados efectos en él contemplados (rectificar superficies hasta un máximo del 10 % pero sin georreferenciar la finca) .- O el artículo 199 LH, que conforme a la ley y a la doctrina de la DGRN tiene un ámbito de aplicación y unos efectos mucho más amplios (rectificar errores de superficie de cualquier magnitud e incluso cambio de linderos fijos, y además permite, inscribir la georreferenciación de la finca). |
| GEORREFERENCIACIÓN: ART 201 LH: DENEGAR PORQUE NO SE REFIERE A LA MISMA PORCION DEL TERRITORIO SINO QUE ENCUBRE NEGOCIOS TRASLATIVOS Y MODIFICACIONES HIPOTECARIAS | Art 9 LH: "La representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita ..." "Se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio ..." El promotor del expediente del art 201 LH debe asegurar bajo su responsabilidad "que las diferencias entre ambas obedecen exclusivamente a errores descriptivos del Registro y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación, no registrada, de la situación jurídica de la finca inscrita" art 201 LH: "Si el Registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y del contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el expediente de rectificación de descripción registral encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, procederá a suspender la inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas" EN EL PRESENTE CASO, LA FINCA CONSTA INMATRICULADA EN EL AÑO XXX con certificacion catastral descriptiva y gráfica, y por tanto, consta perfectamente acreditada la ubicación, geometría y delimitacion de la finca registral. En consecuencia, se deniega la inscripcion de la nueva superficie y nueva geometría y georreferenciacion pretendidas, pues no sólo hay dudas fundadas sobre la identidad de la finca, sino certeza de que lo que se pretende inscribir ahora NO es la misma porcion del territorio que ya consta inmatriculada, sino que se pretende ahora añadir una porcion de suelo que no formaba parte de la finca inmatriculada, sino que está situada al oeste de la misma, pues dicha finca inmatriculada consta perfectamente identificada en su ubicacion, superficie, linderos y geometría, y la pretensión de añadirse ahora otra porcion de suelo adicional en realidad encubre un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (como sería la adquisición e inmatriculación de la porcion colindante y su agrupacion con la porcion ya inmatriculada) VEASE Resolución de 26 de junio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Coria, por la que se suspende la inscripción de un acta notarial por la que se concluye un procedimiento de rectificación de descripción previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria. Publicado en: «BOE» núm. 174, de 22 de julio de 2019 https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2019-10737 EXTRACTODE SUS FUNDAMENTOS JURÍDICOS: "Como se ha señalado en las Resoluciones de 17 de octubre de 2014 y 21 de marzo de 2016, entre otras muchas, siguiendo esta doctrina consolidada: «a) La registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente». Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso –inmatriculaciones de parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como agrupaciones o agregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la inscripción del exceso –o defecto– de cabida declarado. 3. Tras la reforma operada por la Ley 13/2015 para proceder a cualquier rectificación de la descripción también es preciso que no existan dudas sobre la realidad de la modificación solicitada. Si el expediente tramitado fuera el previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, (…) el último párrafo del apartado 1 del artículo 201 de la Ley Hipotecaria (con redacción diferenciada de la del apartado 3) limita los supuestos en los que pueden manifestarse dudas de identidad de la finca. Así, dispone que «si el Registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y del contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el expediente de rectificación de descripción registral encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, procederá a suspender la inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas» (...) Es cierto que “que no existe un límite cuantitativo de superficie para la aplicación del procedimiento previsto en el artículo 201 y que tampoco la sola magnitud del exceso o la existencia de una alteración de linderos pueden basar la denegación de la inscripción sin más justificación”. Pero “En el presente caso, las dudas de identidad que expone el registrador se fundamentan en las alteraciones en el perímetro y superficie catastral de la finca según resulta de los antecedentes del Catastro que, acertadamente, fueron consultados para emitir y justificar la calificación. A ello cabe añadir la magnitud del exceso conjuntamente con la alteración de los linderos. Según se expone con detalle en la calificación, tales alteraciones que ha sufrido la finca en la realidad física denotan un incremento superficial a costa de un terreno adicional colindante, revelando la intención de aplicar el folio registral tal superficie colindante, con encubrimiento de un negocio de modificación de entidad hipotecaria, todo ello proscrito por la legislación hipotecaria. Por todo ello, en el caso de este expediente, las dudas manifestadas y debidamente fundamentadas en la calificación justifican la negativa a practicar la inscripción, a la vista de las alteraciones en la realidad física de la finca que resultan de los antecedentes catastrales." |
| GEORREFERENCIACIÓN: ART 201 Y 203: COLINDANTES E INTERESADOS QUE HAN DE SER NOTIFICADOS Y CÓMO HAN DE SERLO | Sobre qué ha de entenderse por "colindantes registrales" que hayan de ser notificados en los expedientes sobre rectificación de datos descriptivos de una finca.- Comienza la Dirección General señalando que, en la actualidad, en el Registro conviven: fincas cuya representación gráfica se encuentra inscrita; fincas cuya base gráfica se encuentra archivada (en cumplimiento de la normativa anterior a la Ley 13/2015: anterior art. 9 LH e Instrucción de la Dirección General de 2-3-2000); y fincas que carecen en absoluto de representación gráfica. Atendida esta situación fáctica, habrá de entenderse por "colindantes registrales": los que resulten de la representación gráfica inscrita; o los que resulten de la representación gráfica archivada; o los que figuren en la descripción literaria que de la finca conste en el Registro. Por ello, en un caso en que, en un procedimiento del art. 201 LH, alegado por el recurrente que no era necesario notificar a los colindantes que figuraban en la descripción literaria contenida en la certificación emitida por la registrador, al estar desactualizados dichos titulares, la Dirección General no atiende este argumento y confirma la calificación registral. (R. 23-4-2018, BOE 11-5). Sobre cómo han de ser notificados: Señala la DGRN que la notificación será personal, que si el destinatario fuera desconocido, se ignorase el lugar de la notificación, o, tras dos intentos, no resultase efectiva la notificación, se hará mediante edicto insertado en el BOE. Y que si, cuando proceda la notificación edictal no se hace dirigida nominativamente al colindante, sino dirigido con carácter genérico a cualquier interesado, resulta inadecuada, pues ha supuesto una clara merma en la garantía de los intereses de aquel. (R. 16-1-2019 BOE 6-2). Resolución de 23 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Murcia n.º 7, por la que se suspende la inscripción de un acta notarial autorizada en expediente de rectificación de descripción de finca. https://boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2018-6319 "En la regla quinta del apartado 1 del artículo 203 de la Ley Hipotecaria (al que se remite el artículo 201.1) se prevé como trámite del procedimiento la notificación a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas, en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente. Se plantea específicamente en este recurso qué deba entenderse por colindante registral a estos efectos. Sobre esta cuestión debe partirse de la realidad de que actualmente conviven en el Registro fincas cuya representación gráfica se encuentra inscrita con otras que disponen de base gráfica archivada en cumplimiento de la normativa anterior a la Ley 13/2015 (anterior redacción del artículo 9 de la Ley Hipotecaria e Instrucción de esta Dirección General de 2 de marzo de 2000) e incluso un tercer grupo de fincas que carecen en absoluto de representación gráfica alguna. Por tanto, atendiendo a esta situación, y en respuesta a la cuestión planteada por el recurrente, en cuanto a qué se entiende por colindantes registrales que deban ser notificados, serán los que resulten de las representaciones gráficas inscritas o de las bases gráficas archivadas, pero también lo serán, en todo caso, los que figuren en la descripción literaria, esté o no actualizada; siendo labor del registrador, tal y como indica el recurrente, determinar adicionalmente de forma más precisa cuáles sean las fincas registrales colindantes que puedan resultar afectadas acudiendo a la consulta de los índices u otros asientos relacionados con la finca (por ejemplo, notas marginales de segregación), cuando se disponga de esta información en el Registro. Todo ello deberá figurar en la preceptiva certificación que debe expedirse al comienzo del procedimiento, tal y como prescribe la letra c) del artículo 201.1, relacionado con el artículo 203, de modo que el registrador, tras consultar su archivo, tanto literario como de representación gráfica en soporte papel o informático, expedirá en el plazo de quince días certificación, limitándose el contenido de las certificaciones a la rectificación cuya inscripción se solicita. En definitiva, en la misma, además de la descripción literaria, el registrador deberá expresar cuáles sean los colindantes según las representaciones gráficas existentes y también otros posibles colindantes que puedan resultar de la consulta de los índices u otros asientos. En el caso de este expediente se omite toda notificación a los colindantes registrales, siendo los únicos que figuran en la certificación los resultantes de la descripción literaria, que debieron ser notificados. Por tanto, este defecto debe confirmarse, sin que pueda acogerse la alegación del recurrente sobre la innecesariedad de efectuar las notificaciones a los que figuran como colindantes en la descripción literaria de la finca, según ha quedado expuesto. Y sin que por otra parte sea procedente en sede de recurso contra la calificación registral entrar a valorar si pueden existir otros colindantes registrales que debieran figurar en la certificación, pues esta cuestión queda en el ámbito de la responsabilidad del registrador al expedir dicha certificación, pero no constituye el objeto de este recurso (artículo 326 Ley Hipotecaria). 3. Se plantea como segundo y tercer defecto la cuestión del modo de efectuar las notificaciones al titular catastral y a la persona de la que procede la finca. La cuestión de las notificaciones en este tipo de expedientes ha sido ya tratada por esta Dirección General en la Resolución de 7 de noviembre de 2017. El artículo 206 del Reglamento Notarial dispone, en cuanto al modo de hacer las notificaciones notariales, que «las notificaciones o requerimientos previstos por las Leyes o Reglamentos sin especificar sus requisitos o trámites se practicarán en la forma que determinen los artículos precedentes. Pero cuando aquellas normas establezcan una regulación específica o señalen requisitos o trámites distintos en cuanto a domicilio, lugar, personas con quienes deban entenderse las diligencias, o cualesquiera otros, se estará a lo especialmente dispuesto en tales normas, sin que sean aplicables las reglas del artículo 202 y concordantes de este Reglamento». El artículo 203, al que se remite el artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria, en su regla quinta, dispone en cuanto a la forma en la que han de hacerse las notificaciones que el notario «notificará la solicitud, con expresión literal de los extremos recogidos en las letras a) y b) y en la forma prevenida en esta Ley, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente». Por tanto, del precepto transcrito resulta que la notificación ha de efectuarse «en la forma prevenida en esta Ley» y «en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente». Este mismo régimen de notificaciones debe regir en cuanto al titular catastral y a la persona de la proceden los bienes y demás notificaciones previstas en el párrafo primero de la regla quinta del artículo 203, pues si bien este párrafo de la norma se remite a «la forma prevenida reglamentariamente», además de no existir desarrollo reglamentario del precepto, no puede llegarse a otra conclusión interpretando sistemáticamente las normas transcritas; y carece de lógica entender que existen dos regímenes diferentes de notificación según el destinatario de la misma en un mismo procedimiento, lo que haría de peor condición a unos frente a otros. En definitiva, la remisión a «la forma prevenida en esta Ley» debe entenderse realizada a la prevista en el Título VI de la Ley Hipotecaria en el que se regulan los procedimientos para la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral, según la redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio. En este sentido, el artículo 199 de la Ley Hipotecaria dispone que «la notificación se hará de forma personal. En el caso de que alguno de los interesados fuera desconocido, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, no fuera efectiva la notificación, se hará mediante edicto insertado en el “Boletín Oficial del Estado”, sin perjuicio de utilizar, en todo caso, el sistema de alertas previsto en la regla séptima del artículo 203». Asimismo, la disposición adicional segunda de la Ley 13/2015, de 24 de junio, se refiere a estas formas de notificaciones que han de realizar tanto notarios como registradores, al disponer que «los anuncios y edictos que los Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, así como los Notarios, deban publicar en el “Boletín Oficial del Estado” con carácter supletorio cuando, en los procedimientos en los que intervengan por razón de su cargo, los interesados sean desconocidos, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, hubiera resultado infructuosa la notificación personal, tendrán el tratamiento previsto en la disposición adicional vigésimo primera de la Ley 30/1992, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común». De las normas citadas resulta que, siendo conocido el interesado, previamente a la notificación edictal, es preceptivo intentar por dos veces la notificación personal, salvo que nos encontremos ante un caso en el que se ignore el lugar de la notificación. En el caso de este expediente, no concurre esta última circunstancia y, tal y como reconoce el recurrente, no se han efectuado los preceptivos dos intentos de notificación de forma personal al titular catastral señalado en el acta de inicio del expediente, que es también la misma persona de quien procede la finca, según resulta del contenido de las actas presentadas (omitiéndose notificación alguna a los colindantes registrales según ha quedado expuesto en el fundamento anterior), en el que figura un único intento con devolución por el servicio de correos a la mercantil destinataria. Pero es que, además, el edicto publicado no se trata de un edicto de notificación dirigido a los titulares cuya único intento de notificación resultó fallido, en los términos previstos en los preceptos citados, sino que se trata de un edicto dirigido, según reza el mismo, «a cualquier interesado». Este tipo de notificaciones edictales que se realizan con carácter supletorio deben estar nominalmente dirigidas a los interesados en la notificación, pues en otro caso conllevará una clara merma en sus garantías al no figurar el destinatario de la notificación, dificultando que pueda llegar a su conocimiento. |
| GEORREFERENCIACIÓN: DE UN ELEMENTO PRIVATIVO en propiedad horizontal. | SOBRE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA: Como señala la RDGRN de 22/7/2016, "aunque se hubiese aportado la representación gráfica del elemento independiente en cuestión, conforme a los citados artículos 9.b) y 199 Ley Hipotecaria no es admisible, a efectos de la constancia registral de la representación gráfica, la correspondiente a un elemento en régimen de propiedad horizontal individualmente considerado. Dicha inscripción de representación gráfica de los elementos individuales del régimen de propiedad horizontal sólo se contempla en la Ley Hipotecaria en los casos de inscripción de una obra nueva, en los que tal representación se integre junto con la de todos los elementos del régimen en el libro del edificio, según prevé el artículo 202 de la Ley Hipotecaria in fine. Para tales casos, como señala la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015, «podrá hacerse constar en el folio real de cada elemento de un régimen de propiedad horizontal su respectiva representación gráfica tomada del proyecto incorporado al libro del edificio. Para ello el registrador extraerá del proyecto el plano en planta de cada elemento, y, con asignación del correspondiente código de finca registral, firmará electrónicamente el archivo a que se refiere el apartado tercero de dicha resolución-circular, y cuyo Código seguro de verificación (CSV) se hará constar en el folio real». SOBRE LA RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE: Por otra parte, el artículo 201 de la Ley Hipotecaria al regular el procedimiento para la inscripción de rectificaciones descriptivas, excluye expresamente de su ámbito las relativas a edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de división horizontal, exigiendo para tales casos, la rectificación del título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente. EN EL PRESENTE CASO: xxx.- NO HAY RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE: Aunque no hay rectificación superficial que afecte al titulo constitutivo de la propiedad horizontal, la concreción gráfica de la ubicación y delimitación de este elemento privativo en concreto exige, por razones de tutela efectiva de otros posibles afectados, que se tramite un procedimiento, como el del articulo 199 LH, con notificaciones y posibilidad de efectuar alegaciones con carácter previo a la decisión registral que proceda , tanto por parte de los demás propietarios de elementos privativos directamente colindantes, como de la comunidad de propietarios en general. xxx.- SÍ HAY RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE: Por exitir una rectificacion de la superficie del elemento privativo, que consiguientemente afecta al titulo constitutivo de la propiedad horizontal, no procede inscribir directamente tal rectificación, y ni siquiera iniciar procedimiento del art 199 LH, sino que se precisa la rectificación del titulo constitutivo de la propiedad horizontal. |
| GEORREFERENCIACIÓN: DESPLAZAMIENTO CATASTRAL- falta metadatarlo. | El artículo 9 de la ley hipotecaria establece que “la representación gráfica alternativa habrá de respetar la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la cartografía catastral. Si la representación gráfica alternativa afectara a parte de parcelas catastrales, deberá precisar la delimitación de las partes afectadas y no afectadas, y el conjunto de ellas habrá de respetar la delimitación que conste en la cartografía catastral. Dicha representación gráfica deberá cumplir con los requisitos técnicos que permitan su incorporación al Catastro una vez practicada la operación registral.” Y el artículo 10.6 señala que “mediante resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, se regularán: (…) c) Los requisitos que deben cumplir la descripción técnica y la representación gráfica alternativa que se aporte al Registro de la Propiedad en los supuestos legalmente previstos. Por su parte, el apartado septimo de la Resolución de 29 de octubre de 2015, de la Subsecretaría, por la que se publica la Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad, establece, entre otros extremos, que “Si se realiza un levantamiento topográfico que ponga de manifiesto que la cartografía catastral presenta un desplazamiento o giro, la representación gráfica resultante se deberá apoyar en la cartografía catastral existente respetando las distancias relativas. El técnico hará constar en su informe la magnitud y dirección del desplazamiento o giro observados”. Y añade que “Cuando se inscriba la representación gráfica alternativa derivada de un informe técnico que ponga de manifiesto el desplazamiento o giro de la cartografía catastral, éste se remitirá al Catastro por el registrador junto con los datos de la inscripción correspondientes, a fin de incorporar los metadatos de la modificación catastral que se efectúe.” EN EL PRESENTE CASO, se aporta una representación gráfica alternativa a la catastral, XXX. En consecuencia, conforme a la citada resolucion conjunta, falta que el informe técnico haga constar la magnitud concreta y la dirección precisa del desplazamiento o giro de la cartografía catastral. Al no metadatarse con precisión el referido desplazamiento, no se cumple el requisito legal de que “la representación gráfica deberá cumplir con los requisitos técnicos que permitan su incorporación al Catastro una vez practicada la operación registral.” |
| GEORREFERENCIACIÓN: DIVISIÓN/AGRUPACION falta aportar georreferenciación en fichero GML de las fincas resultantes | En la escritura se formaliza una xxx división/segregación/agrupación/agregación de fincas Por tanto, resulta de aplicación el articulo 9 letra b de la Ley Hipotecaria, tras su redacción por Ley 13/2015, que establece que "Siempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, (la inscripción contendrá) la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices". (...) Para la incorporación de la representación gráfica de la finca al folio real, deberá aportarse junto con el título inscribible la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, salvo que se trate de uno de los supuestos en los que la ley admita otra representación gráfica georreferenciada alternativa." Por su parte, el artículo 10.6 dice que "mediante resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, se regularán: (...)c) Los requisitos que deben cumplir la descripción técnica y la representación gráfica alternativa que se aporte al Registro de la Propiedad en los supuestos legalmente previstos.» Y a Resolución de 29 de octubre de 2015, de la Subsecretaría, por la que se publica la Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad, establece en su apartado septimo que "Para inscribir o incorporar al folio real la representación gráfica alternativa, cuando legalmente proceda, deberá estar aportada y aprobada expresamente por el propietario de la finca o por la autoridad judicial o administrativa que haya tramitado y resuelto el procedimiento pertinente, y reunir los requisitos siguientes: a) La delimitación geográfica de las fincas deberá realizarse mediante la expresión de las coordenadas georreferenciadas de los vértices de todos sus elementos. b) Deberá contenerse en el fichero informático, en formato GML, previsto en el Anexo de esta resolución, cuyos datos deberán corresponderse con los datos descriptivos y de superficie de la parcela o parcelas resultantes cuya inscripción se solicita. El citado fichero habrá de estar firmado electrónicamente, en su caso, por el técnico que haya intervenido en su elaboración, y autenticado con firma electrónica o por otros medios fehacientes por el propietario o autoridad competente según proceda. c) Deberá estar representada sobre la cartografía catastral y respetar la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la misma, precisando las partes afectadas o no afectadas, de modo que el conjunto de todas las parcelas catastrales resultantes respete la delimitación que conste en la cartografía catastral.. EN EL PRESENTE CASO, sólo se aporta un plano en papel, con un cuadro donde se expresan las coordenadas UTM de determinados vértices, pero no se cumplen ninguno de los tres requisitos señalados, pues: a.- Hay vértices relevantes cuyas coordenadas no constan,. b.- Falta aportar el fichero en formato GML y autenticado en la forma expresada. c.- No consta representado sobre cartografía catastral con el cumplimiento de los demás requisitos citados. Además, se ha comprobado que la superficie comprendida en las coordenadas que se indican en el plano no se corresponde con la expresada en la leyenda del plano ni en la descripción de las fincas resultantes. Probablemente ello se debe a que no están las coordenadas de todos los vértices, pues hay "entrantes" en las fincas, que no pertecenen a ellas, y que no están georrefernciados, con lo cual la superficie final que resulta de las coordenadas en mayor de lo debido. Por tanto, falta aportar la representación gráfica alternativa de las fincas con el cumplimiento de los requisitos indicados. Hasta tanto no se subsane este defecto, no es posible inscribir las agrupaciones ni divisiones de fincas, ni por tanto, las consiguientes adjudicaciones. |
| GEORREFERENCIACIÓN: DIVISION/AGRUPACION: APORTA GEORREF. PERO SE PRECISA ART 199 LH PARA EVITAR INDEFENSIÓN | Según la DGRN, (por ejemplo en su resolución de 12 de junio de 2018) “En los casos en los que tal inscripción de representación gráfica no es meramente potestativa, sino preceptiva, como ocurre con los supuestos enunciados en el artículo 9, letra b), primer párrafo, la falta de una remisión expresa desde el artículo 9 al artículo 199 supone que con carácter general no será necesaria la tramitación previa de este procedimiento, sin perjuicio de efectuar las notificaciones previstas en el artículo 9, letra b, párrafo séptimo, una vez practicada la inscripción correspondiente. Se exceptúan aquellos supuestos en los que, por incluirse además alguna rectificación superficial de las fincas superior al 10% o alguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral (cfr. artículo 9, letra b, párrafo cuarto), fuera necesaria la tramitación del citado procedimiento para preservar eventuales derechos de colindantes que pudieran resultar afectados" EN EL PRESENTE CASO el registrador estima que el procedimiento que ha de seguirse para inscribir tal georreferenciación preceptiva es el regulado en el art 199 LH, dado que en el mismo se efectúan preceptivas notificaciones previas a colindantes, con posibilidad de que éstos efectúen alegaciones ante el registrador, y, en vista de todo ello, el registrador adopte la decisión que proceda. Como señala la DGRN “el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, evitando, además que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Por eso constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo esa posibilidad de intervenir en el expediente. La notificación a los colindantes constituye un trámite esencial en este tipo de procedimientos; en caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión.” No obstante, la propia DGRN ha sostenido que “dado que la principal finalidad de este procedimiento es la tutela de los eventuales derechos de titulares de fincas colindantes, siempre que éstas se vean afectadas por la representación gráfica que pretende inscribirse, carece de sentido generalizar tales trámites cuando de la calificación registral de la representación gráfica no resulta afectado colindante alguno.” En tales casos, la DGRN, en una particular interpretación del art 9 de la Ley Hipotecaria, sostiene la “posibilidad de inscripción de representación gráfica sin tramitación previa de dicho procedimiento del art 199 LH” cumpliendo sólo determinados requisitos (entre ellos, que se trate de georreferenciación catastral cuya superficie no difiera en más del 10% de la inscrita) y efectuando notificaciones, no previas, sino posteriores a la inscripción. Sin embargo, el registrador que suscribe no considera ajustada a derecho la interpretación y proclamación de la DGRN según la cual el articulo 9 establece una vía de inscripción de georreferenciación de las fincas distinta y alternativa a la que se contiene en el articulo 199 LH, por lo siguiente: Primera.- La interpretación de la DGRN vulnera el título VI de la Ley: Es claro que los procedimientos para la concordancia entre el registro y la realidad fisica y jurídica extrarregistral están regulados en el titulo VI de la Ley, que contempla entre ellos el procedimiento del art 199 LH, mientras que es igualmente claro que el articulo 9 no regula procedimiento alguno, sino criterios generales y previsiones concretas, por lo que carece de sentido que la DGRN interprete que este articulo está dando cabida a un nuevo y peculiar procedimiento de georreferenciación alternativo a los contemplados en el título VI de la ley. Segunda: En particular, vulnera el articulo 201.3, letra a: Precisamente, la hipótesis que contempla la DGRN (aportar certificación catastral gráfica con una diferencia de superficie no superior al 10% de la inscrita) como premisa para llegar a su sorprendente conclusión (de que ello permite inscribir la georreferenciacion de la finca sin notificaciones previas) es la misma hipótesis que ya se contempla en el articulo 201.3 letra a, conforme al cual, la unica conclusión o efecto jurídico que ello puede producir es inscribir una rectificación de superficie (que habrá de ser notificada a posteriori a los titulares de fincas colindantes), pero no inscribir georreferenciación alguna, como afirma sin fundamento alguno la DGRN. Tercera: Incluso vulnera el propio art 9 en los casos de georreferenciación potestativa:. Pretender aplicar esa doctrina de la DGRN (de que se puede inscribir directamente una georreferenciación catastral con diferencias de superficie no superiores al 10%, sin tramitar previamente el art 199 LH) a los casos de georreferenciación potestativa, vulnera abiertamente pues supondría dejar sin aplicación la previsión expresa del propio art 9 cuando tras permitir que la representación gráfica georreferenciada “podrá incorporarse con carácter potestativo al tiempo de formalizarse cualquier acto inscribible, o como operación registral específica”, proclama de modo tajante e indubitado el requisito de que “en ambos casos se aplicarán los requisitos establecidos en el artículo 199”. Cuarta: Dejaría en manos del interesado elegir a su antojo si se tutelan o no los derechos de los colindantes, lo cual es una cuestión de orden público e indisponible. En efecto, y a modo de ejemplo, cuando el propietario de una finca la quiere dividir, puede hacer dos cosas: 1.- Si opta por georreferenciar la finca matriz, y luego dividirla en dos porciones, (que sería lo más lógico y congruente) nadie duda de que para inscribir la georreferenciación de la matriz tendría que, por imperativo legal, tramitar el 199 LH por tutela efectiva de colindantes. 2.- Y en cambio, si pícaramente optara por dividir directamente la matriz (sin georreferenciarla) en dos porciones georreferenciadas, (lo cual es menos lógico, pues haría falta demostrar la premisa conceptual de que el conjunto ambas porciones se corresponden con la finca matriz) conseguiría exactamente el mismo resultado que en la opcion anterior, pero, según la anómala doctrina de DGRN podría eludir a conveniencia la aplicación del art 199 LH y vulnerar la tutela efectiva de colindantes. Además, incluso en el caso de que el registrador que suscribe compartiera jurídicamente (que no comparte), la particular interpretación de la DGRN de que el art 9 establece una vía alternativa que permite eludir la aplicación del procedimiento del art 199 LH, EN EL PRESENTE CASO, por las razones expuestas, (consistentes fundamentalmente en que tanto la finca en cuestión como sus colindantes constan registralmente con simples descripciones meramente literarias, pero sin datos geográficos que permitan ubicarlas y delimitarlas con precisión), no concurre la premisa que la propia DGRN exige para poder prescindir de un procedimiento como el del art 199 LH con notificaciones y alegaciones previas de posibles colindantes, (que es el de que “de la calificación registral de la representación gráfica no resulta afectado colindante alguno), pues no es posible tener la certeza a priori de que la georreferenciación cuya inscripción se pretende no afecte en modo alguno a ninguna finca colindante, sino que esa es precisamente la cuestión que ha de comprobarse, calificarse y finalmente decidirse a través del procedimiento del art 199 LH, por lo que, existiendo dudas fundadas al respecto, se hace precisa la tramitación previa de dicho procedimiento. EN PARTICULAR: se han localizado como posibles fincas registrales presuntamente colindantes y potencialmente afectadas por la georreferenciación que se pretende inscribir, y a cuyos titulares se hace preciso notificar con carácter previo conforme al art 199 LH para evitar su indefensión, las siguientes: xxx .- La finca matriz, que es la registral xxx, de la cual procede por segregacion/división la que es objeto de la presente calificación. xxx .- Las restantes fincas segregadas/divididas de esa misma matriz. xxx .- Las fincas xxx, porque en su historial registral consta asignada como referencia catastral la de un inmueble catastral colindante con el que es objeto de la presente calificacion. xxx.- Las fincas xxx, porque aunque de su descripción literaria no se puede deducir cuál sea su concreta ubicación y delimitacion geográfica, sus titulares registrales son coincidentes con los titulares catastrales de inmuebles colindantes, por lo que existen dudas fundadas y posibilidad razonable de que pudiera tratarse de fincas colindantes potencialmente afectadas. xxx.- Y ademas, por lindar la finca con el dominio público viario, se hace preciso notificar también a la administración pública titular de dicho dominio público, incluso no inscrito, por si pudiera resultar afectado por la georreferenciación pretendida, aunque fuera en parte, |
| GEORREFERENCIACIÓN: DIVISIÓN/SEGREGACION/AGRUPACIÓN: FALTA APORTAR GEORREFERENCIACIÓN DE TODAS LAS FINCAS RESULTANTES | .- SOBRE LA OBLIGATORIEDAD DE GEORREFERENCIACIÓN: En la escritura se formaliza una xxx división/segregación/agrupación/agregación de fincas, sin que se aporte la representación gráfica y lista de coordenadas georreferenciadas de los vértices de TODAS las fincas resultantes. Por tanto, falta cumplir lo dispuesto en el articulo 9 letra b de la Ley Hipotecaria, tras su redacción por Ley 13/2015, que establece que "Siempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, (la inscripción contendrá) la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices". Además, resulta de aplicación el criterio de la Resolución de la DRNG de 12 de febrero de 2016, conforme al cual "(...) los documentos públicos que, conteniendo actos de agrupación, agregación, división o segregación, se hubieran otorgado antes de la entrada en vigor de la Ley 13/2015, no pueden acogerse, pues no están contempladas en ella, a la excepción prevista en la disposición transitoria única de la Ley 13/2015, la cual se refiere únicamente a que los procedimientos regulados en el Título VI de la Ley Hipotecaria (entre los que claramente no cabe entenderse incluido el mero otorgamiento de documentos público de agrupación o división de terrenos) que se encuentren iniciados a la fecha de entrada en vigor de la presente Ley, continuarán tramitándose hasta su resolución definitiva conforme a la normativa anterior. Por tanto, es forzoso concluir que todo documento, cualquiera que sea la fecha de su otorgamiento, en el que se formalice una división o agrupación de finca, incluyendo las subespecies registrales de la segregación y la agregación, y que se presente a inscripción a partir del 1 de noviembre de 2015, habrá de cumplir con la exigencia legal de aportación preceptiva, para su calificación e inscripción, de la representación georreferenciada con coordenadas de los vértices de las fincas a las que afecte." La exigencia de georreferenciacion es aplicable a todas las fincas resultantes, tanto si lo son por división, como por segregación, como proclama DGRN, por ejemplo en Resolucion de 11/4/2019, cuando dice que "la Resolución de este Centro Directivo de 2 de septiembre de 2016, reiterada por otras posteriores, fijó como doctrina fundamental que se incluye dentro del ámbito de aplicación del artículo 9 de la Ley Hipotecaria y, en consecuencia, tendrá carácter preceptivo la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca, cualquier supuesto de modificación de entidad hipotecaria que conlleve el nacimiento de una nueva finca registral, afectando tanto a la finca de resultado como al posible resto resultante de tal modificación." https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2019-6454 .- SOBRE LA NECESIDAD DE ACREDITAR LA CORRESPONDENCIA A TRAVÉS DEL PROCEDIMIENTO ADECUADO. Cuando se aporte la preceptiva georreferenciación, será objeto de la obligada calificación registral sobre su correspondencia con la finca y entre otros extremos, la no invasión de dominio público ni de fincas colindantes. Como señala la ley, para poder inscribir tal georreferenciación obligatoria, es requisito necesario que, como expresa el articulo 9 de la LH “no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita”, para lo cual, a su vez, es necesario, entre otros requisitos, que el registrador aprecie que “la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca” son dos recintos que “se refieran básicamente a la misma porción del territorio”. Por lo tanto, cuando se subsane el defecto de falta de aportacion de la preceptiva georreferenciación, y la vista de la concreta georreferenciación que se aporte, se calificará y decidirá si procede inscribirla directamente o si por existir dudas fundadas y posible afectación de colindantes, se necesita la previa tramitación del procedimiento del art 199 LH para disipar tales dudas y por razones de tutela efectiva a colindantes y terceros. Como señala la Resolución de 12 de junio de 2018 (http://boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2018-8718) "En los casos en los que tal inscripción de representación gráfica no es meramente potestativa, sino preceptiva, como ocurre con los supuestos enunciados en el artículo 9, letra b), primer párrafo, la falta de una remisión expresa desde el artículo 9 al artículo 199 supone que con carácter general no será necesaria la tramitación previa de este procedimiento, sin perjuicio de efectuar las notificaciones previstas en el artículo 9, letra b, párrafo séptimo, una vez practicada la inscripción correspondiente. Se exceptúan aquellos supuestos en los que, por incluirse además alguna rectificación superficial de las fincas superior al 10% o alguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral (cfr. artículo 9, letra b, párrafo cuarto), fuera necesaria la tramitación del citado procedimiento para preservar eventuales derechos de colindantes que pudieran resultar afectados." |
| GEORREFERENCIACION: EXPROPIACION: falta aportar fichero GML con la georreferenciación de la porción expropiada | El artículo 9 letra b de la Ley Hipotecaria dispone que "Siempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de (...) expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, ( la inscripción contendrá) la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices. Y el artículo 10 añade que " ... mediante resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, se regularán: (...) c) Los requisitos que deben cumplir la descripción técnica y la representación gráfica alternativa que se aporte al Registro de la Propiedad en los supuestos legalmente previstos." En cumplimiento de dicha previsión legal, se dictó conjuntamente por el la Director General de los Registros y del Notariado y la Directora General del Catastro suscribieron, con fecha 26 de octubre de 2015, una Resolución por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad. El apartado septimo de dicha resolucion conjunta dispone que " Para inscribir o incorporar al folio real la representación gráfica alternativa, cuando legalmente proceda, deberá estar aportada y aprobada expresamente por el propietario de la finca o por la autoridad judicial o administrativa que haya tramitado y resuelto el procedimiento pertinente, y reunir los requisitos siguientes: a) La delimitación geográfica de las fincas deberá realizarse mediante la expresión de las coordenadas georreferenciadas de los vértices de todos sus elementos. b) Deberá contenerse en el fichero informático, en formato GML, previsto en el Anexo de esta resolución, cuyos datos deberán corresponderse con los datos descriptivos y de superficie de la parcela o parcelas resultantes cuya inscripción se solicita. El citado fichero habrá de estar firmado electrónicamente, en su caso, por el técnico que haya intervenido en su elaboración, y autenticado con firma electrónica o por otros medios fehacientes por el propietario o autoridad competente según proceda".. Además se exige que "Se utilizará como sistema geodésico de representación el de la cartografía catastral, que es el sistema de referencia ETRS89 (European Terrestral Reference System 1989) y en el caso de Canarias el sistema REGCAN95, empleando en ambos casos la Proyección Universal Transversa de Mercator (UTM), de acuerdo con lo dispuesto en el Real Decreto 1071/2007, de 27 de julio, por el que se regula el sistema geodésico de referencia oficial en España." EN EL PRESENTE CASO, LA PORCION EXPROPIADA MIDE 112 METROS CUADRADOS. No se aporta representación catastral coincidente, ya que las que se aportan se refieren a parcelas catastrales muchísimo más extensas. Y la representación alternativa que sí se aporta es un plano en papel, con un cuadro de coordenadas, pero: a.- No se expresa si tales coordenadas están o no referidas al sistema de referencia ETRS89 (European Terrestral Reference System 1989).empleando la Proyección Universal Transversa de Mercator (UTM b.- No se contiene en el preceptivo fichero en formato GML, necesario para poner analizar la información geográfica a que se refiere con la aplicación gráfica registral homologada a que se refiere el articulo de la Ley Hipotecaria, y poder contrastarlo con la cartografía catastral y la cartografía registral preexistente, a los fines legales pertinentes, entre otros, evitar dobles inmatriculaciones, y publicar la nueva georreferenciación que se pretende inscribir POSIBLE SUBSANACION: aportar el fichero GML relativo a la porción expropiada cumpliendo los requisitos tecnicos y de autenticación exigidos en la resolucion conjunta citada. |
| GEORREFERENCIACIÓN: OBRA NUEVA: aporta sus coordenadas pero FALTA GEORREFERENCIAR LA FINCA por el art 199 LH. (.) | .- PROCEDIMIENTO PARA INSCRIBIR LAS COORDENADAS DE LA SUPERFICIE OCUPADA POR LA EDIFICACION Y LAS DE LA FINCA EN QUE SE DECLARA: “La Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la ley hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, señaló, en su apartado octavo, punto 1, que «cuando, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, proceda inscribir la relación de coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación, deberá constar inscrita, previa o simultáneamente, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique». La razón de dicha exigencia estriba en que para que proceda inscribir en el folio real de una finca la existencia de una edificación ubicada sobre ella, el primer presupuesto y requisito conceptual es, obviamente, que tal edificación esté efectivamente ubicada en su integridad dentro de la referida finca y no se extralimite de ella. Para calificar tal extremo, no bastaría con efectuar una simple comparación aritmética para verificar que la medida de la superficie ocupada por la edificación no supere la medida de la superficie de la finca, sino que es precisa una comparación geométrica espacial acerca de dónde está efectivamente ubicada la porción ocupada por la edificación y que la ponga en relación con la delimitación geográfica de la finca. “El cumplimiento de la exigencia legal de georreferenciación de las edificaciones, cuando además conste inscrita la delimitación georreferenciada de la finca, permite efectuar el referido análisis geométrico espacial y concluir, sin ningún género de dudas, si la porción ocupada por la edificación, debidamente georreferenciada, está o no totalmente incluida dentro de la porción de suelo correspondiente a la finca. Pero cuando la finca no tiene previamente inscrita su georreferenciación, tal análisis geométrico espacial resultará difícil en ocasiones o imposible en otras, y puede no llegar a disipar las dudas acerca de si la concreta edificación declarada está o no efectivamente ubicada en su totalidad dentro de la finca sobre la que se declara. Por ello, como ha afirmado reiteradamente esta Dirección General, (cfr. resoluciones de 8 de febrero, 19 de abril, 9 de mayo y 5 de julio de 2016), para que, una vez precisada la concreta ubicación geográfica de la porción de suelo ocupada por la edificación, el registrador pueda tener la certeza de que esa porción de suelo se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique, tal y como ya contempló este centro directivo en el apartado octavo de su Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio. También ha afirmado esta Dirección General que, aun sin la comparación geométrica de recintos, hipotéticamente podría darse el caso de que, por otros datos descriptivos no georreferenciados el registrador, ya bajo su responsabilidad, alcanzara la certeza de que esa porción de suelo ocupado por las edificaciones se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir.” EN EL PRESENTE CASO, en el que la descripción registral de la finca es puramente literaria de manera que no permite ubicarla ni delimitarla sobre el territorio de manera indubitada, el registrador que suscribe no ha podido alcanzar la certeza, (ni podría alcanzarla sin más bajo su responsabilidad), de que la porción de suelo ocupada por la edificación que se declara “se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir”, sino que, al contrario, al existir duda fundada al respecto, se estima preciso, como señala la DGRN, “que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique, tal y como ya contempló este centro directivo en el apartado octavo de su Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio.” A tal efecto, el registrador estima que el procedimiento adecuado para ello es el regulado en el art 199 LH, dado que en el mismo se efectúan preceptivas notificaciones previas a colindantes, con posibilidad de que éstos efectúen alegaciones ante el registrador, y, en vista de todo ello, el registrador adopte la decisión que proceda. Como señala la DGRN “el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, evitando, además que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Por eso constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo esa posibilidad de intervenir en el expediente. La notificación a los colindantes constituye un trámite esencial en este tipo de procedimientos; en caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión.” |
| GEORREFERENCIACIÓN: OBRA NUEVA: aporta sus coordenadas pero FALTA GEORREFERENCIAR LA FINCA por el art 199 LH. (...) | .- PROCEDIMIENTO PARA INSCRIBIR LAS COORDENADAS DE LA SUPERFICIE OCUPADA POR LA EDIFICACION Y LAS DE LA FINCA EN QUE SE DECLARA: Dice la DGRN que “Desde el punto de vista procedimental, la obligada georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, tampoco requiere con carácter general que se tramite un procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados, salvo que registrador en su calificación sí lo estimare preciso para disipar sus dudas fundadas acerca de que la edificación se encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara, tal y como se ha expresado anteriormente.” “La Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la ley hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, señaló, en su apartado octavo, punto 1, que «cuando, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, proceda inscribir la relación de coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación, deberá constar inscrita, previa o simultáneamente, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique». La razón de dicha exigencia estriba en que para que proceda inscribir en el folio real de una finca la existencia de una edificación ubicada sobre ella, el primer presupuesto y requisito conceptual es, obviamente, que tal edificación esté efectivamente ubicada en su integridad dentro de la referida finca y no se extralimite de ella. Para calificar tal extremo, no bastaría con efectuar una simple comparación aritmética para verificar que la medida de la superficie ocupada por la edificación no supere la medida de la superficie de la finca, sino que es precisa una comparación geométrica espacial acerca de dónde está efectivamente ubicada la porción ocupada por la edificación y que la ponga en relación con la delimitación geográfica de la finca. “El cumplimiento de la exigencia legal de georreferenciación de las edificaciones, cuando además conste inscrita la delimitación georreferenciada de la finca, permite efectuar el referido análisis geométrico espacial y concluir, sin ningún género de dudas, si la porción ocupada por la edificación, debidamente georreferenciada, está o no totalmente incluida dentro de la porción de suelo correspondiente a la finca. Pero cuando la finca no tiene previamente inscrita su georreferenciación, tal análisis geométrico espacial resultará difícil en ocasiones o imposible en otras, y puede no llegar a disipar las dudas acerca de si la concreta edificación declarada está o no efectivamente ubicada en su totalidad dentro de la finca sobre la que se declara. Por ello, como ha afirmado reiteradamente esta Dirección General, (cfr. resoluciones de 8 de febrero, 19 de abril, 9 de mayo y 5 de julio de 2016), para que, una vez precisada la concreta ubicación geográfica de la porción de suelo ocupada por la edificación, el registrador pueda tener la certeza de que esa porción de suelo se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique, tal y como ya contempló este centro directivo en el apartado octavo de su Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio. También ha afirmado esta Dirección General que, aun sin la comparación geométrica de recintos, hipotéticamente podría darse el caso de que, por otros datos descriptivos no georreferenciados el registrador, ya bajo su responsabilidad, alcanzara la certeza de que esa porción de suelo ocupado por las edificaciones se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir.” EN EL PRESENTE CASO, en el que la descripción registral de la finca es puramente literaria de manera que no permite ubicarla ni delimitarla sobre el territorio de manera indubitada, el registrador que suscribe no ha podido alcanzar la certeza, (ni podría alcanzarla sin más bajo su responsabilidad), de que la porción de suelo ocupada por la edificación que se declara “se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir”, sino que, al contrario, al existir duda fundada al respecto, se estima preciso, como señala la DGRN, “que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique, tal y como ya contempló este centro directivo en el apartado octavo de su Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio.” A tal efecto, el registrador estima que el procedimiento adecuado para ello es el regulado en el art 199 LH, dado que en el mismo se efectúan preceptivas notificaciones previas a colindantes, con posibilidad de que éstos efectúen alegaciones ante el registrador, y, en vista de todo ello, el registrador adopte la decisión que proceda. Como señala la DGRN “el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, evitando, además que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Por eso constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo esa posibilidad de intervenir en el expediente. La notificación a los colindantes constituye un trámite esencial en este tipo de procedimientos; en caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión.” No obstante, la propia DGRN ha sostenido que “dado que la principal finalidad de este procedimiento es la tutela de los eventuales derechos de titulares de fincas colindantes, siempre que éstas se vean afectadas por la representación gráfica que pretende inscribirse, carece de sentido generalizar tales trámites cuando de la calificación registral de la representación gráfica no resulta afectado colindante alguno.” En tales casos, la DGRN, en una particular interpretación del art 9 de la Ley Hipotecaria, sostiene la “posibilidad de inscripción de representación gráfica sin tramitación previa de dicho procedimiento del art 199 LH” cumpliendo sólo determinados requisitos (entre ellos, que se trate de georreferenciación catastral cuya superficie no difiera en más del 10% de la inscrita) y efectuando notificaciones, no previas, sino posteriores a la inscripción. El registrador que suscribe no considera ajustada a derecho la interpretación y proclamación de la DGRN según la cual el articulo 9 establece una vía de inscripción de georreferenciación de las fincas distinta y alternativa a la que se contiene en el articulo 199 LH, por lo siguiente: Primera.- La interpretación de la DGRN vulnera el título VI de la Ley: Es claro que los procedimientos para la concordancia entre el registro y la realidad fisica y jurídica extrarregistral están regulados en el titulo VI de la Ley, que contempla entre ellos el procedimiento del art 199 LH, mientras que es igualmente claro que el articulo 9 no regula procedimiento alguno, sino criterios generales y previsiones concretas, por lo que carece de sentido que la DGRN interprete que este articulo está dando cabida a un nuevo y peculiar procedimiento de georreferenciación alternativo a los contemplados en el título VI de la ley. Segunda: En particular, vulnera el articulo 201.3, letra a: Precisamente, la hipótesis que contempla la DGRN (aportar certificación catastral gráfica con una diferencia de superficie no superior al 10% de la inscrita) como premisa para llegar a su sorprendente conclusión (de que ello permite inscribir la georreferenciacion de la finca sin notificaciones previas) es la misma hipótesis que ya se contempla en el articulo 201.3 letra a, conforme al cual, la unica conclusión o efecto jurídico que ello puede producir es inscribir una rectificación de superficie (que habrá de ser notificada a posteriori a los titulares de fincas colindantes), pero no inscribir georreferenciación alguna, como afirma sin fundamento alguno la DGRN. Tercera: Incluso vulnera el propio art 9 en los casos de georreferenciación potestativa:. Pretender aplicar esa doctrina de la DGRN (de que se puede inscribir directamente una georreferenciación catastral con diferencias de superficie no superiores al 10%, sin tramitar previamente el art 199 LH) a los casos de georreferenciación potestativa, vulnera abiertamente pues supondría dejar sin aplicación la previsión expresa del propio art 9 cuando tras permitir que la representación gráfica georreferenciada “podrá incorporarse con carácter potestativo al tiempo de formalizarse cualquier acto inscribible, o como operación registral específica”, proclama de modo tajante e indubitado el requisito de que “en ambos casos se aplicarán los requisitos establecidos en el artículo 199”. Además, incluso en el caso de que el registrador que suscribe compartiera jurídicamente (que no comparte), la particular interpretación de la DGRN de que el art 9 establece una vía alternativa que permite eludir la aplicación del procedimiento del art 199 LH, EN EL PRESENTE CASO, por las razones expuestas, (consistentes fundamentalmente en que tanto la finca en cuestión como sus colindantes constan registralmente con simples descripciones meramente literarias, pero sin datos geográficos que permitan ubicarlas y delimitarlas con precisión), no concurre la premisa que la propia DGRN exige para poder prescindir de un procedimiento como el del art 199 LH con notificaciones y alegaciones previas de posibles colindantes, (que es el de que “de la calificación registral de la representación gráfica no resulta afectado colindante alguno), pues no es posible tener la certeza a priori de que la georreferenciación cuya inscripción se pretende no afecte en modo alguno a ninguna finca colindante, sino que esa es precisamente la cuestión que ha de comprobarse, calificarse y finalmente decidirse a través del procedimiento del art 199 LH, por lo que, existiendo dudas fundadas al respecto, se hace precisa la tramitación previa de dicho procedimiento. EN PARTICULAR: se han localizado como posibles fincas registrales presuntamente colindantes y potencialmente afectadas por la georreferenciación que se pretende inscribir, y a cuyos titulares se hace preciso notificar con carácter previo conforme al art 199 LH para evitar su indefensión, las siguientes: xxx .- La finca matriz, que es la registral xxx, de la cual procede por segregacion/división la que es objeto de la presente calificación. xxx .- Las restantes fincas segregadas/divididas de esa misma matriz. xxx .- Las fincas xxx, porque en su historial registral consta asignada como referencia catastral la de un inmueble catastral colindante con el que es objeto de la presente calificacion. xxx.- Las fincas xxx, porque aunque de su descripción literaria no se puede deducir cuál sea su concreta ubicación y delimitacion geográfica, sus titulares registrales son coincidentes con los titulares catastrales de inmuebles colindantes, por lo que existen dudas fundadas y posibilidad razonable de que pudiera tratarse de fincas colindantes potencialmente afectadas. xxx.- Y ademas, por lindar la finca con el dominio público viario, se hace preciso notificar también a la administración pública titular de dicho dominio público, incluso no inscrito, por si pudiera resultar afectado por la georreferenciación pretendida, aunque fuera en parte, |
| GEORREFERENCIACION: OBRA NUEVA: falta aportar coordenadas de superficie ocupada y georreferenciar la propia finca. | Normativa y doctrina sobre necesaria aportación de coordenadas de la superficie ocupada por edificaciones .- NORMA LEGAL: El artículo 202 de la Ley Hipotecaria establece que “La porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica. .- RAZONES POR LAS QUE LA LEY EXIGE APORTAR LAS COORDENADAS DE LA SUPERFICIE OCUPADA POR LA EDIFICACIÓN: Como bien dice la DGRN “entre las razones por las que la nueva ley exige la georreferenciación precisa de la porción de superficie ocupada por cualquier edificación o instalación que se pretenda inscribir en el Registro de la Propiedad, se encuentran, por una parte, permitir que el registrador en su calificación compruebe si tal edificación o instalación se encuentra plenamente incluida, sin extralimitaciones, dentro de la finca registral del declarante de tal edificación, y por otra, que se pueda calificar en qué medida tal superficie ocupada pudiera afectar o ser afectada por zonas de dominio público, o de servidumbres públicas, o cuál sea la precisa calificación y clasificación urbanística del suelo que ocupa, determinante, por ejemplo, de plazo de prescripción –o de la ausencia de tal plazo– de la potestad de restablecimiento de la legalidad urbanística; y permitir también que, cuando el registrador efectúe las comunicaciones legalmente procedentes a las distintas administraciones (por ejemplo, Ayuntamiento, Comunidad Autónoma o Catastro), se incluya también esa información tan relevante para todas ellas como es la concreta georreferenciación de la superficie ocupada por la edificación o instalación.” Afirma la RDGRN de 10 de abril de 2018 que, si bien las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación no suponen un supuesto de representación gráfica de la finca, es evidente que los efectos anudados a su constancia tabular y a su posterior comunicación al Catastro en cumplimiento de la Resolución Conjunta de la Dirección General de Registros y del Notariado y la Dirección General del Catastro de fecha 26 de octubre de 2015 llevan consigo la necesidad de que el ámbito de calificación registral en los supuestos de declaración de obra nueva se extienda también a la efectiva ubicación de la edificación declarada sobre la concreta finca registral objeto de las operaciones registrales correspondientes. .- FORMATO EN QUE HAN DE APORTARSE LAS COORDENADAS DE LA SUPERFICIE OCUPADA POR LA EDIFICACIÓN: Dice la DGRN que “desde el punto de vista técnico, la georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, aun cuando deberá hacerse en el mismo sistema oficial de referencia que se especifica en la Resolución conjunta de 26 de octubre de 2015 (Proyección UTM, sistema ETRS89 para la península o RegCan95 para Canarias), no necesita, en cambio, ser aportada necesariamente en el concreto formato GML a que, para otros supuestos, sí que alude la citada Resolución” si bien, como también indica la DGRN, el formato aportado deberá permitir su análisis geométrico espacial y adecuado tratamiento en aplicaciones gráficas a fin de “que el registrador en su calificación compruebe si tal edificación o instalación se encuentra plenamente incluida, sin extralimitaciones, dentro de la finca registral del declarante de tal edificación, y por otra, que se pueda calificar en qué medida tal superficie ocupada pudiera afectar o ser afectada por zonas de dominio público, o de servidumbres públicas, o cuál sea la precisa calificación y clasificación urbanística del suelo que ocupa” y asimismo, “permitir también que, cuando el registrador efectúe las comunicaciones legalmente procedentes a las distintas administraciones (por ejemplo, Ayuntamiento, Comunidad Autónoma o Catastro), se incluya también esa información tan relevante para todas ellas como es la concreta georreferenciación de la superficie ocupada por la edificación o instalación.” .- NECESARIA COINCIDENCIA ENTRE LA SUPERFICIE LITERARIA Y LA QUE RESULTA DE LAS COORDENADAS La RDGRN de 2 de noviembre de 2017 confirma el defecto señalado por el registrador cuando no existe coincidencia entre la superficie de la edificación expresada en la descripción literaria en el título y la que resulta de las coordenadas aportadas. OBSERVACIONES: Cuando se subsane el defecto de falta de aportación de las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación, se precisa además la previa o simultánea inscripción de la georreferenciación de la finca sobre la que supuestamente se ubican, para poder efectuar la necesaria comparacion geométrica. “La Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la ley hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, señaló, en su apartado octavo, punto 1, que «cuando, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, proceda inscribir la relación de coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación, deberá constar inscrita, previa o simultáneamente, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique». La razón de dicha exigencia estriba en que para que proceda inscribir en el folio real de una finca la existencia de una edificación ubicada sobre ella, el primer presupuesto y requisito conceptual es, obviamente, que tal edificación esté efectivamente ubicada en su integridad dentro de la referida finca y no se extralimite de ella. Para calificar tal extremo, no bastaría con efectuar una simple comparación aritmética para verificar que la medida de la superficie ocupada por la edificación no supere la medida de la superficie de la finca, sino que es precisa una comparación geométrica espacial acerca de dónde está efectivamente ubicada la porción ocupada por la edificación y que la ponga en relación con la delimitación geográfica de la finca. “El cumplimiento de la exigencia legal de georreferenciación de las edificaciones, cuando además conste inscrita la delimitación georreferenciada de la finca, permite efectuar el referido análisis geométrico espacial y concluir, sin ningún género de dudas, si la porción ocupada por la edificación, debidamente georreferenciada, está o no totalmente incluida dentro de la porción de suelo correspondiente a la finca. Pero cuando la finca no tiene previamente inscrita su georreferenciación, tal análisis geométrico espacial resultará difícil en ocasiones o imposible en otras, y puede no llegar a disipar las dudas acerca de si la concreta edificación declarada está o no efectivamente ubicada en su totalidad dentro de la finca sobre la que se declara. |
| GEORREFERENCIACION: RDGRN 11-4-2019: EN SEGREGACIONES TAMBIEN HAY QUE GEORREFERENCIAR LA FINCA RESTO | Resolución de 11 de abril de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Villajoyosa n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de rectificación de otra de segregación. Publicado en: «BOE» núm. 103, de 30 de abril de 2019, páginas 46718 a 46727 (10 págs.) EXTRACTO: "En cuanto a la alegación del recurrente consistente en que la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca resto excede de las circunstancias que respecto de ésta exigen los artículos 47 y 50 del Reglamento Hipotecario, debe señalarse que es cierto que este Centro Directivo se ha pronunciado en numerosas ocasiones sobre la determinación de las circunstancias descriptivas que deben figurar en el resto de una finca tras haberse operado una operación de segregación (vid. Resoluciones citadas en los «Vistos»). Sin embargo, no lo es menos que todos estos pronunciamientos fueron anteriores a la promulgación de la Ley 13/2015, de 24 junio, la cual introdujo la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca, constituyendo hoy el medio idóneo y más eficaz para la descripción, identificación y localización de las fincas inscritas en el Registro de la Propiedad, con la extensión del principio de legitimación registral a los datos físicos, tal como resulta ahora del artículo 10.5 de la Ley Hipotecaria. Así, según se ha afirmado, la Resolución de este Centro Directivo de 2 de septiembre de 2016, reiterada por otras posteriores, fijó como doctrina fundamental que se incluye dentro del ámbito de aplicación del artículo 9 de la Ley Hipotecaria y, en consecuencia, tendrá carácter preceptivo la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca, cualquier supuesto de modificación de entidad hipotecaria que conlleve el nacimiento de una nueva finca registral, afectando tanto a la finca de resultado como al posible resto resultante de tal modificación. Sólo en casos excepcionales será posible la inscripción del resto de finca sin simultánea inscripción de su representación gráfica georreferenciada, como ocurre en los casos previstos en el artículo 47 del Reglamento Hipotecario, en el que se permite que accedan en diferente momento temporal segregaciones de múltiples porciones, que se han podido formalizar en diversos títulos, así como cuando se pretenda la inscripción de negocios realizados sobre el resto de una finca, existiendo pendiente de acceder al Registro otras operaciones de segregación (cfr. Resoluciones de 7 de julio y 2 de septiembre de 2016, 7 de septiembre de 2017 y 21 de marzo de 2018). Como ha señalado esta Dirección General, en tales casos es claro que únicamente deberá aportarse, para su constancia en el folio real, la representación gráfica correspondiente a la porción que es objeto de inscripción en cada momento (ya sea la segregada o el resto, según los casos), sin que pueda exigirse representación gráfica de otras porciones que no son objeto del título en cuestión ni causan asiento de inscripción (cfr. artículo 9 de la Ley Hipotecaria). Y ello por aplicación de la previsión de los artículos 47 y 50 del Reglamento Hipotecario cuando señalan que se hará constar la descripción de la porción restante (entendiendo incluida en esta la representación gráfica de la finca) cuando esto «fuere posible». Esta imposibilidad deberá valorarse en cada caso de modo objetivo, y, así, también podría entenderse que concurre cuando la constancia registral de la representación gráfica de una porción restante no pueda efectuarse por haberse calificado negativamente, siempre que ello no afecte a la calificación positiva e inscripción de la representación de la porción segregada. En el caso de este expediente es evidente que tales circunstancias no concurren ya que se pretende precisamente la inscripción de un negocio jurídico sobre un resto de finca, lo que encaja en los supuestos en que preceptivamente debe aportarse la representación gráfica conforme al artículo 9 de la Ley Hipotecaria, sin que la aplicación de esta norma pueda excluirse por la mera voluntad del interesado. En el mismo sentido se pronunció esta Dirección General en la Resolución de 21 de marzo de 2018 en la que expresamente se recordó que, aun en los casos en los que no se practique operación sobre el resto de finca, ello es sin perjuicio de que la representación gráfica de dicho resto de la finca será exigible cuando se pretenda practicar en el futuro alguna inscripción sobre el mismo." |
| GEORREFERENCIACIÓN: TRAMITADO 199 LH: PROCEDE DENEGAR POR INVASION DE DOMINIO PÚBLICO | El artículo 199 de la ley hipotecaria establece que “El Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado. En los demás casos, y la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción. La calificación negativa podrá ser recurrida conforme a las normas generales.” En el presente caso, dada la especial protección que nuestro ordenamiento jurídico le concede al dominio público incluso no inscrito, y la presunción de validez de los actos administrativos como es el dictado por el Ayuntamiento de XXX, resultan fundadas dudas de probable riesgo de invasión del dominio público municipal, por lo cual ACUERDO denegar la inscripción de la georreferenciación y superficie pretendida de la finca. OBSERVACIONES: Si el interesado considera que el informe del ayuntamiento incorporado a la resolucion del concejal de urbanismo no es correcto, debería promover su rectificacion o impugnación donde proceda. |
| GEORREFERENCIACIÓN: TRAMITADO ART 199 LH: PROCEDE DENEGAR su inscripcion por coincidir en parte con otra ya finca inscrita. | La georreferenciación que se pide inscribir para la finca registral xxx se superpone y coincide en parte con la que ya consta previamente inscrita para la finca xxx, en virtud de su inscripción xxx de fecha xxx El articulo 199 de la Ley Hipotecaria establece que "El Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita" En análogo sentido, el articulo 9 de la ley requiere "la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada" Por lo tanto, se deniega la inscripción de la georreferenciación pretendida, por lo que ni siquiera procede iniciar el procedimiento del notificaciones del artículo 199 LH. OBSERVACIONES: el interesado debería rectificar la georreferenciación que pretende inscribir para respetar la que ya consta inscrita, o alternativamente, promover y obtener un acuerdo de deslinde entre ambas propiedades y rectificación de la georreferenciación ya inscrita, incluso por comparecencia de ambas partes ante el registrador. |
| GEORREFERENCIACIÓN: TRAMITADO ART 199 LH: PROCEDE DESESTIMAR OPOSICION FORMULADA | Considerando: en relacion a las alegaciones del Sr. xxx: xxx.- Primero: Que la georreferenciación que se pretende inscribir XXX no se refiere al inmueble catastral 30030000047713, como alega dicho señor, sino al que tiene referencia catastral 30037010004170000UJ. .- Segundo: Que la georreferenciación y superficie de ese inmueble XXX 30037010004170000UJ, (que mide 25.777 m2 según catastro), precisamente por ser una representación catastral, no menoscaba en modo alguno la representación y superficie catastral del inmueble 300701000251000UM, que el alegante dice ser de su propiedad. .- Tercero: Que conforme a la resolución de la DGRN de 21/5/2018 “Según el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, corresponde al registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas, decidir motivadamente según su prudente criterio. La nueva regulación de este precepto se incardina en el marco de la desjudicialización de procedimientos que constituye uno de los objetivos principales de la nueva Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, y de la Ley 13/2015, de 24 de junio, regulándose en esta última los procedimientos que afectan al Registro de la Propiedad y atribuyendo competencia para la tramitación y resolución a los notarios y registradores de la Propiedad. Uno de los principios de esta nueva regulación de la Jurisdicción Voluntaria es que, salvo que la ley expresamente lo prevea, la formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto, tal y como se destaca en la Exposición de Motivos de la citada Ley 15/2015 o su artículo 17.3. En esta línea el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, al regular el procedimiento registral para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, dispone que «a la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». .- Cuarto: Que conforme a la misma resolución citada ““… es doctrina consolidada de este Centro Directivo que siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados (cfr. Resoluciones citadas en los «Vistos»). Atendiendo a las anteriores consideraciones, en el presente caso no resultan justificadas en la nota de calificación las dudas de identidad que impiden la inscripción de la representación gráfica, ya que se limita a rechazar la inscripción en base a las manifestaciones contenidas en un escrito de oposición de un colindante relativas a la falta de coincidencia de la representación gráfica que pretende inscribirse con los linderos y superficie de su finca. A la vista de dicho escrito la registradora concluye que existen «dudas debidas a las alegaciones aportadas y a la falta de coincidencia entre los linderos que consta en el Registro y de los de la certificación catastral aportada». Sin embargo, ni del escrito de oposición ni de la calificación resulta determinado en qué forma la representación gráfica que pretende inscribirse afecta a la finca colindante, ni se expresa que pueda existir invasión de ésta. Siguiendo la doctrina de esta Dirección General en la Resolución de 13 de julio de 2017 (que si bien se refería al procedimiento del artículo 203 de la Ley Hipotecaria, es extrapolable al presente supuesto), no es razonable entender que la mera oposición que no esté debidamente fundamentada, aportando una prueba escrita del derecho de quien formula tal oposición, pueda hacer derivar el procedimiento a la jurisdicción contenciosa. No puede ser otra la interpretación de esta norma pues de otro modo se desvirtuaría la propia esencia de este expediente según se ha concebido en el marco de la reforma de la jurisdicción voluntaria. En definitiva, en el caso que nos ocupa no pueden considerarse fundados los motivos por los que existen las dudas de identidad, ni las razones por las que la oposición del titular colindante debe prevalecer sobre la solicitud de inscripción de la representación gráfica catastral.” ACUERDO: 1º.- Tras tomar en consideración y valorar la alegación y oposición formulada y referida al inicio, acuerdo no estimar dicha alegación, por los motivos que resultan de los anteriores considerandos, que se refieren, en esencia, a que: xxx.- la georreferenciación cuya inscripción se pretende se refiere a un inmueble distinto del señalado por el alegante. .- el inmueble catastral del alegante no se ve afectado. .- el alegante no expresa qué finca registral puede resultar afectada ni en qué modo o lugar concreto quedaría supuestamente afectada. 2º.- Proceder a inscribir la georreferenciación pretendida por el promotor para la finca registral xxx, como consecuencia de la tramitación del procedimiento del articulo 199 LH y de la calificación registral final del mismo. 3º.- Notificar al alegante la inscripción que se practique junto con el contenido del presente acuerdo. Nota: Contra el presente acuerdo motivado de practicar inscripción la legislación vigente no prevee recurso alguno, sin perjuicio de la posibilidad de impugnar judicialmente la inscripcion que se practique. |
| GEORREFERENCIACIÓN: TRAMITADO ART 199 LH: PROCEDE DESESTIMAR OPOSICION FORMULADA (POSIBLE INVASION VIA PECUARIA NO DESLINDADA) | GEORREFERENCIACIÓN: TRAMITADO ART 199 LH: PROCEDE DESESTIMAR OPOSICION FORMULADA: Considerando: en relacion a las alegaciones de la citada Consejería: .- Que conforme a la resolución de la DGRN de 21/5/2018 “Según el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, corresponde al registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas, decidir motivadamente según su prudente criterio. La nueva regulación de este precepto se incardina en el marco de la desjudicialización de procedimientos que constituye uno de los objetivos principales de la nueva Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, y de la Ley 13/2015, de 24 de junio, regulándose en esta última los procedimientos que afectan al Registro de la Propiedad y atribuyendo competencia para la tramitación y resolución a los notarios y registradores de la Propiedad. Uno de los principios de esta nueva regulación de la Jurisdicción Voluntaria es que, salvo que la ley expresamente lo prevea, la formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto, tal y como se destaca en la Exposición de Motivos de la citada Ley 15/2015 o su artículo 17.3. En esta línea el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, al regular el procedimiento registral para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, dispone que «a la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». .- Que conforme a la misma resolución citada ““… es doctrina consolidada de este Centro Directivo que siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados (cfr. Resoluciones citadas en los «Vistos»). Dice la DGRN que " ni del escrito de oposición ni de la calificación resulta determinado en qué forma la representación gráfica que pretende inscribirse afecta a la finca colindante, ni se expresa que pueda existir invasión de ésta. Siguiendo la doctrina de esta Dirección General en la Resolución de 13 de julio de 2017 (que si bien se refería al procedimiento del artículo 203 de la Ley Hipotecaria, es extrapolable al presente supuesto), no es razonable entender que la mera oposición que no esté debidamente fundamentada, aportando una prueba escrita del derecho de quien formula tal oposición, pueda hacer derivar el procedimiento a la jurisdicción contenciosa. No puede ser otra la interpretación de esta norma pues de otro modo se desvirtuaría la propia esencia de este expediente según se ha concebido en el marco de la reforma de la jurisdicción voluntaria. En definitiva, en el caso que nos ocupa no pueden considerarse fundados los motivos por los que existen las dudas de identidad, ni las razones por las que la oposición del titular colindante debe prevalecer sobre la solicitud de inscripción de la representación gráfica catastral.” ACUERDO: 1º.- Tras tomar en consideración y valorar la alegación y oposición formulada y referida al inicio, acuerdo no estimar dicha alegación, por los motivos que resultan de los anteriores considerandos, que en el caso concreto se refieren, en esencia, a que: a.- La via pecuaria supuestamente afectada no consta inscrita registralmente, como sería lo preceptivo por virtud de la ley de patrimonio de las administraciones públicas. b.- La via pecuaria no consta ni siquiera deslindada oficialmente. c.- Por tanto, no consta invasión de finca registral (que no hay), ni invasión de geometrías de delimitacion del dominio público (que tampoco hay). d.- El alegante no expresa ni siquiera en qué modo o lugar concreto, ni en qué superficie concreta quedaría supuestamente afectada la vía pecuaria. 2º.- Proceder a inscribir la georreferenciación pretendida por el promotor para la finca registral resultante de la agrupacion, como consecuencia de la tramitación del procedimiento del articulo 199 LH y de la calificación registral final del mismo. 3º.- Notificar al alegante la inscripción que se practique junto con el contenido del presente acuerdo, recordándole a la administración su derecho, e incluso su obligación, de deslindar la via pecuria, inscribirla en el registro de la propiedad, y, en su caso, recuperar la posesion supuestamente invadida por fincas privadas. Nota: Contra el presente acuerdo motivado de practicar inscripción la legislación vigente no prevee recurso alguno, sin perjuicio de la posibilidad de impugnar judicialmente la inscripcion que se practique. |
| GEORREFERENCIACIÓN: TRAMITADO ART 199 LH: PROCEDE SUSPENDER por dudas fundadas sobre invasión de finca colindante, existiendo oposición expresa del colindante. | El artículo 199 de la Ley Hipotecaria establece que "El Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado. En los demás casos, y la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción. La calificación negativa podrá ser recurrida conforme a las normas generales." EN EL PRESENTE CASO, el registrador que suscribe alberga dudas fundadas sobre posible invasión de fincas colindantes, por los siguientes motivos: 1.- Durante la tramitación del procedimiento del articulo 199 LH, xxx |
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