* LAS MENCIONES, EN GENERAL

DICTAMEN: Tomando como fuente la doctrina contenida en los resúmenes de resoluciones de la DGSJFP publicados en la web regispro.es desde el año 2012, procedo a emitir el presente dictamen técnico-jurídico sobre el régimen jurídico de las menciones de derechos susceptibles de inscripción separada y especial, analizando su concepto, la prohibición legal de inscripciones accesorias, su exclusión de la publicidad formal, el deber registral de cancelación de oficio o a instancia de parte y su articulación en el ordenamiento hipotecario español.

---

* BLOQUE I: CONCEPTO, DELIMITACIÓN JURÍDICA Y NATURALEZA DE LAS MENCIONES REGISTRALES

* 1.1. Definición y Delimitación del Concepto de Mención Registral

En el Derecho hipotecario español, se entiende por mención la mera indicación, reseña o alusión alfanumérica contenida en la descripción de una finca o en el cuerpo de una inscripción traslativa o declarativa, referente a la existencia de una carga, gravamen, reserva, afección, servidumbre, derecho real o personal, o titularidad dominical separada (como un enclave o edificación), susceptible por su naturaleza de constituir el objeto de una inscripción o asiento separado y especial, pero que ha sido tomada incidentalmente del título presentado sin haber cumplido los requisitos constitutivos o de especialidad para su acceso tabular independiente.

Las menciones no constituyen verdaderos asientos registrales ni crean derechos reales erga omnes. Se tratan de meras referencias narrativas o descriptivas relativas a derechos o gravámenes que carecen de soporte registral autónomo, habiendo accedido indebidamente a los libros del Registro de la Propiedad como consecuencia del traslado literal impreciso de cláusulas o antecedentes de los títulos constitutivos o modificativos presentados a despacho.

* 1.2. Marco Normativo Fundamental (Artículos 29 y 98 de la Ley Hipotecaria y 7, 9, 29, 51.7ª.a y 353.3 del Reglamento Hipotecario)

El estatuto jurídico de las menciones se encuentra presidido por un principio general de expulsión y proscripción del folio real, estructurado en los siguientes preceptos imperativos:

1. Artículo 29 de la Ley Hipotecaria: Establece de forma categórica que “la fe pública del Registro no se extenderá a la mención de derechos susceptibles de inscripción separada y especial”.
2. Artículo 98, Párrafo Primero, de la Ley Hipotecaria: Dispone que “las menciones de derechos susceptibles de inscripción separada y especial no tendrán la consideración de gravámenes a los efectos de esta Ley y serán canceladas por el Registrador a instancia de parte interesada”.
3. Artículo 7 del Reglamento Hipotecario: Sanciona la inadmisión de pactos o cláusulas que carezcan de trascendencia real o no configuren un derecho real tipificado o atípico formalmente estructurado.
4. Artículo 51, Regla 7ª.a), del Reglamento Hipotecario: Ordena la omisión de las menciones de derechos en los asientos de inscripción de los títulos traslativos.
5. Artículo 353, Apartado 3, del Reglamento Hipotecario: Habilita la cancelación formal de oficio por el registrador al expedir certificaciones o practicar nuevos asientos.

* 1.3. Ruptura de los Principios de Legitimación y Fe Pública Registral (Artículos 29 y 34 de la Ley Hipotecaria)

La consecuencia jurídica consustancial a la calificación de un enunciado registral como “mera mención” es su absoluta impotencia para desencadenar los efectos sustantivos del sistema registral inmobiliario:

• Quiebra de la Fe Pública (Artículo 29 LH): El tercero adquirente que consulte el Registro o inscriba su derecho no queda protegido por la fe pública registral (artículo 34 LH) frente a la existencia o inexistencia de una mención. La mención no publica la titularidad de un derecho real ni garantiza su existencia jurídica.
• Inexistencia de Gravamen Legal (Artículo 98 LH): A los efectos de la Ley Hipotecaria, la mención no atribuye al beneficiado de la misma la condición de titular de un gravamen ni exige su consentimiento para el otorgamiento de actos dispositivos sobre la finca registral.

---

* BLOQUE II: PROHIBICIÓN IMPERATIVA DE LA INSCRIPCIÓN DE MENCIONES Y EL PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD

* 2.1. El Principio de Especialidad e Inscripción Separada de los Derechos Reales (Artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario)

El sistema registral español se rige por el principio de especialidad o determinación, en virtud del cual cada finca abre un folio real independiente (sistema de folio real ex artículo 243 LH) y cada derecho real delimitado debe acceder al Registro mediante una inscripción o asiento separado y especial que determine con precisión matemática y jurídica su naturaleza, extensión, titular, duración y contenido sustantivo (artículo 9 LH y artículo 51 RH).

Se prohíbe la constatación incidental, accesoria o descriptiva de derechos reales en las inscripciones relativas al dominio u otros derechos sobre la misma finca o sobre fincas colindantes. Para que un derecho real de gravamen (como una servidumbre o una hipoteca) perjudique a terceros, es condición imprescindible que conste practicada su inscripción separada y especial en el folio real correspondiente a la finca gravada.

* 2.2. Prohibición de Constatación Incidental o Accesoria de Cargas, Servidumbres, Enclaves y Facultades Personales

La DGSJFP sanciona de forma inflexible la prohibición de incorporar al Registro mediante fórmulas narrativas en los títulos inscribibles las siguientes figuras:

• Servidumbres no inscritas en el predio sirviente: No cabe hacer constar en la inscripción del predio dominante la existencia de una servidumbre a su favor (aun amparándose en el artículo 13 LH) si la servidumbre no consta previa o simultáneamente inscrita como gravamen en el folio del predio sirviente.
• Titularidades sobre enclaves: La referencia en la descripción de una finca rústica a que en su interior existe un enclave perteneciente a un tercero sin que dicho enclave constituya una finca registral independiente inscrita.
• Facultades personales o de edificación futurable: Las reservas o manifestaciones de derechos a construir o edificar que no estén configuradas como un derecho real de vuelo o de superficie formalmente constituidos.
• Obligaciones personales u oponibilidades de contratos no inscritos: Las menciones a arrendamientos, cargas obligacionales o pactos personales asumidos por las partes en escrituras de compraventa.

* 2.3. Análisis de la Doctrina de la DGSJFP sobre Menciones de Servidumbres, Enclaves y Facultades de Edificación o Disposición

La doctrina del Centro Directivo ha fijado los perfiles de la prohibición de inscribir menciones en múltiples pronunciamientos:

1. Menciones de Servidumbres de Paso sobre Predios Dominantes: En la Resolución de 18-07-2017 (Registro de Madrid nº 29 – BOE 21-07-2017), confirmando el criterio de la Resolución de 28-10-2013, la Dirección General declaró de forma tajante:
   

   “Por tanto, estamos ante la simple mención de un derecho real (el de servidumbre de paso) susceptible de inscripción separada y especial. Y registralmente no es procedente mencionar en la inscripción del supuesto predio dominante la supuesta existencia de una servidumbre de paso a su favor, salvo que previamente se proceda a la inscripción formal de dicho derecho real como gravamen sobre el predio sirviente. En tal caso, sí que prevé el artículo 13 de la Ley Hipotecaria que «las servidumbres reales podrán también hacerse constar en la inscripción del predio dominante, como cualidad del mismo». A este respecto, debe recordarse, como ya señaló la resolución de este Centro Directivo de 28 de octubre de 2013, que el artículo 29 de la Ley Hipotecaria dispone que «la fe pública del Registro no se extenderá a la mención de derechos susceptibles de inscripción separada y especial». En el presente caso, no constando inscrito dicho derecho real de servidumbre de paso sobre el predio sirviente, ni habiéndose presentado al Registro de la Propiedad el título constitutivo o declarativo de tal servidumbre, es claro que procede denegar la mención registral de dicha supuesta servidumbre en el folio real del supuesto predio dominante”.

2. Menciones a Titularidades de Enclaves: En la Resolución de 18-05-2018 (Registro de Valencia nº 3 – BOE 30-05-2018), el Centro Directivo delimitó el concepto de mención frente a la descripción física registral al sostener:
   

   “Debe distinguirse la constancia registral de un enclave que delimita la descripción de la finca y, por tanto, el objeto del dominio del propietario, con una mención, entendida como toda carga, gravamen o derecho real relacionado en la inscripción de una finca, tomada del título presentado a inscripción, sin que sea objeto de inscripción separada y especial. La mención se encuentra actualmente proscrita en nuestra legislación, como resulta del artículo 29 de la Ley Hipotecaria… En el caso de este expediente, la constancia registral del enclavado incluye una mención a un derecho de propiedad del Obispado de Jaca… Toda vez que esa excepción ha desaparecido de nuestro ordenamiento, y que no consta debidamente inscrito el derecho de propiedad del Obispado, en cuanto a este concreto extremo relativo a la expresión del titular del enclave, nos encontramos ante una mención susceptible de ser cancelada conforme a los artículos 51.7.a, 98 y 353.3 del Reglamento Hipotecario”.

3. Menciones a Facultades de Edificación o Reservas Personales: En la Resolución de 15-10-2019 (Registro de Santa María de Guía – BOE 22-11-2019), la DGSJFP resolvió un supuesto en el que se pretendía reflejar narrativamente la facultad de edificar un “alpender”, afirmando literalmente:
   

   “La manifestación de que una persona pueda construir un alpender no forma parte de la descripción de una finca –letra a) del artículo 9 de la Ley Hipotecaria–, sino que constituye un derecho a edificar que, como tal, es susceptible de inscripción separada y especial, y cuya naturaleza, extensión y condiciones, suspensivas o resolutorias, si las hubiere, así como su valor, cuando constare, han de reflejarse en el título por el que se pretenda la inscripción, conforme a la letra c) del citado artículo 9 de la Ley Hipotecaria. Si no queda claramente constituido el derecho real de manera efectiva –sin perjuicio de que pueda someterse a condición o término–, con determinación de su contenido y extensión, estaremos ante una mera mención de un derecho que será susceptible de inscripción separada y especial en el Registro de la Propiedad cuando aquél se termine de configurar, procediendo entretanto su cancelación de oficio por el Registrador si indebidamente hubiera accedido al Registro (artículos 9 y 98 de la Ley Hipotecaria y 7 del Reglamento Hipotecario)”.

4. Menciones a Derechos Personales u Obligaciones del Comprador: En la Resolución de 09-07-2025 (Registro de Madrid nº 25 – BOE 29-07-2025), la DGSJFP declaró que la constancia accesoria de obligaciones personales asumidas en una compraventa carece de eficacia real frente a terceros:
   

   “La circunstancia de que un derecho personal (en el caso debatido, una serie de obligaciones que asume la parte compradora) figure inscrito no altera su específica naturaleza (cfr. artículo 98 de la Ley Hipotecaria), de manera que solo podrá desenvolver su eficacia en el restringido ámbito de quienes lo estipularon, salvo que estuvieran garantizadas dichas obligaciones con hipoteca o condición resolutoria que no ocurre en el presente caso. Además, una cosa es el respeto a la validez del derecho inscrito y otra bien diferente es la pretensión de eficacia «erga omnes» de cualesquiera cláusulas estipuladas con ocasión de su constitución”.

5. Menciones a Reservas sobre Elementos Comunes en Propiedad Horizontal: En la Resolución de 09-10-2013 (Registro de La Coruña nº 4 – BOE 13-11-2013), la DGSJFP rechazó la eficacia registral de una reserva de atribución de cubierta en propiedad horizontal por ser una mera mención no configurada como derecho real:
   

   “La reserva lo es de una facultad personalísima y dependiente exclusivamente de la voluntad de su titular y por lo tanto intransmisible. Su constancia registral tampoco puede tener más valor que el de una simple mención de un derecho sin naturaleza real… Como ha indicado este Centro Directivo el concepto de mención se extiende no sólo a cargas o gravámenes sino también al dominio… faltan las exigencias ineludibles impuestas por el principio hipotecario de especialidad”.

---

* BLOQUE III: EXCLUSIÓN DE LAS MENCIONES DE LA PUBLICIDAD FORMAL REGISTRAL

* 3.1. Eficacia de la Publicidad Formal y Prohibición de Generar Falsas Apariencias de Gravamen (Artículo 222 de la Ley Hipotecaria)

La publicidad formal del Registro de la Propiedad (manifestada a través de notas simples informativas y certificaciones registrales conforme a los artículos 221 y 222 de la Ley Hipotecaria) tiene por objeto poner de manifiesto únicamente los asientos y derechos vigentes provistos de trascendencia real y amparados por los principios de legitimación y fe pública registral.

Puesto que las menciones de derechos susceptibles de inscripción separada y especial no tienen legalmente la consideración de gravámenes (artículo 98 LH) y se hallan expresamente excluidas de la fe pública (artículo 29 LH), su traslación o inclusión en las notas simples informativas o certificaciones expedidas a los particulares provocaría una grave distorsión en el tráfico inmobiliario, al generar una falsa apariencia de gravamen sobre inmuebles libres de cargas.

* 3.2. Deber de Omisión de las Menciones en la Expedición de Notas Simples y Certificaciones

En aplicación directa de los artículos 29 y 98 de la Ley Hipotecaria, en consonancia con el artículo 353, apartado 3, del Reglamento Hipotecario y la legislación de protección de datos de carácter personal, el registrador tiene el deber de omitir y purgar formalmente toda mención de derecho que conste en los libros al tiempo de expedir la publicidad formal.

Si una persona solicita una nota simple informativa o una certificación de dominio y cargas de una finca en cuyo historial figura indebidamente una mención de arrendamiento anterior, de servidumbre no inscrita en el predio sirviente o de un derecho personal, el registrador no debe trasladar dicha mención a la publicidad expedida, debiendo practicar simultáneamente su cancelación formal en el folio real.

• Fundamentación Doctrinal de la DGSJFP: En la Resolución de 16-11-2022 (Registro de Madrid nº 2 – BOE 05-12-2022), la DGSJFP recordó el mandato imperativo de purga en la publicidad al señalar literalmente que “el tratamiento de este tipo de determinaciones urbanísticas de base legal y afectantes a fincas concretas, pero de efectos jurídicos limitados, debe resultar coherente con las normas reguladoras del Registro de la Propiedad, entre los cuales se encuentra señaladamente la expulsión del contenido de los libros registrales de toda mención de derechos o gravámenes o limitaciones dispositivas de efectos jurídico reales susceptibles de inscripción separada y especial que deben acomodarse a sus requisitos propios de constitución -artículos 29 y 98 de la Ley Hipotecaria-“.

---

* BLOQUE IV: EL DEBER Y PROCEDIMIENTO REGISTRAL DE CANCELACIÓN DE MENCIONES

* 4.1. Cancelación a Instancia de Parte Interesada (Artículo 98, Párrafo Primero, de la Ley Hipotecaria)

Conforme al artículo 98, párrafo primero, de la Ley Hipotecaria, el propietario de la finca o el titular de cualquier derecho real sobre la misma se encuentra expresamente legitimado para solicitar en cualquier momento la cancelación registral de las menciones de derechos susceptibles de inscripción separada y especial que consten en el folio del inmueble.

Para obtener la cancelación a instancia de parte no se requiere el otorgamiento de escritura pública de cancelación ni el consentimiento del cónyuge o de la persona a cuyo favor se hizo la mención incidental, bastando la presentación de una simple instancia privada suscrita por el interesado solicitando la purga del asiento conforme al artículo 98 de la Ley Hipotecaria.

• Fundamentación Doctrinal de la DGSJFP: En la Resolución de 18-01-2024 (Registro de Barakaldo – BOE 23-02-2024), la DGSJFP confirmó la viabilidad de la instancia privada para la eliminación de menciones al declarar:

“Es cierto que, según doctrina de este Centro Directivo, el registrador puede, a instancia de interesado, cancelar las menciones de derechos carentes de trascendencia real o de derechos reales susceptibles de inscripción separada y especial, cuando no reúnan los requisitos que para la inscripción exige el artículo 33 del Reglamento Hipotecario, esto es, cuando no resulten directa e inmediatamente del título inscribible o tengan alcance puramente personal (véase artículos 98 de la Ley Hipotecaria y 9 del Reglamento Hipotecario)”.

Asimismo, en la Resolución de 19-05-2023 (Registro de Sevilla nº 2 – BOE 08-06-2023) y en la Resolución de 05-05-2023 (Registro de Málaga nº 1 – BOE 26-05-2023), el Centro Directivo fundamentó literalmente:

“El artículo 29 de la Ley Hipotecaria establece que la fe pública del Registro no se extenderá a la mención de derechos susceptibles de inscripción separada y especial, y el artículo 98 del mismo texto legal dice que las menciones de derechos susceptibles de inscripción separada y especial no tendrán la consideración de gravámenes a los efectos de esta Ley y serán canceladas por el registrador a instancia de parte interesada. En el supuesto concreto de este expediente… Las demás relaciones anteriores son meras menciones de derechos susceptibles de inscripción separada y especial, por lo que la fe pública del Registro no se extenderá a ellas”.

* 4.2. Cancelación de Oficio por el Registrador al Expedir Certificaciones o Practicar Nuevos Asientos (Artículo 353.3 del Reglamento Hipotecario y Disposición Transitoria Séptima LH)

Junto a la cancelación a instancia de parte, la legislación registral impone al registrador de la propiedad un deber de actuación de oficio para purgar el Registro de menciones obsoletas o indebidamente asentadas.

Conforme al artículo 353, apartado 3, del Reglamento Hipotecario, en concordancia con la Disposición Transitoria Séptima de la Ley Hipotecaria (introducida por la Ley 24/2001, de 27 de diciembre):

• Al tiempo de expedir cualquier certificación registral de dominio y cargas sobre la finca, el registrador debe proceder de oficio a cancelar las menciones de derechos que consten en su folio.
• Al tiempo de practicar cualquier nuevo asiento de inscripción, anotación o cancelación relativo a la finca afectada, el registrador extenderá simultáneamente la nota marginal o asiento cancelatorio de la mención existente.

* 4.3. Distinción Sustancial entre Menciones Prohibidas y Afecciones o Menciones Legales Permitidas

Resulta indispensable no confundir las menciones de derechos prohibidas por los artículos 29 y 98 de la Ley Hipotecaria con aquellas afecciones o determinaciones de origen legal o administrativo cuya constancia registral se halla expresamente autorizada e impuesta por la ley sectorial a través de notas marginales u observaciones del folio real.

No constituyen menciones cancelables conforme al artículo 98 de la Ley Hipotecaria:

1. Calificaciones y afecciones urbanísticas o medioambientales: Las notas marginales de afección al pago de gastos de urbanización (artículos 19 y 20 del Real Decreto 1093/1997) o las notas marginales de incoación de expedientes de disciplina urbanística o de inundabilidad (artículo 9.a LH y TRLSRU).
2. Condiciones resolutorias explícitas e hipotecas constituidas: Los derechos reales de garantía o de modificación jurídica inscritos formalmente cumpliendo todos sus requisitos de especialidad y responsabilidad hipotecaria.
3. Afecciones fiscales o tributarias: Las notas marginales de afección de la finca al pago de liquidaciones complementarias por Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ex art. 100.3 RISyD).

En tales supuestos legales, no se trata de meras menciones narrativas, sino de afecciones reales públicas amparadas por la ley cuya cancelación exige el cumplimiento de sus plazos de caducidad específicos o la acreditación del pago formal.

---

* BLOQUE V: SÍNTESIS CONCLUSIVA Y DICTAMEN FINAL

En mérito a las disposiciones de la Ley Hipotecaria (artículos 9, 29, 34 y 98), del Reglamento Hipotecario (artículos 7, 9, 29, 51.7ª.a y 353.3) y a la constante doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública:

1. Concepto de Mención: Es la mera indicación o reseña incidental contenida en la descripción de la finca o en el texto de una inscripción, referida a una carga, reserva, servidumbre, derecho real o personal susceptible de inscripción separada y especial, pero que no ha accedido al Registro mediante un asiento de inscripción propio e independiente.
2. Prohibición de Inscribirlas: Rige una prohibición imperativa de inscribir o incorporar menciones al folio real (ex arts. 29 y 98 LH y 7 y 51.7ª.a RH). La constitución de derechos reales sobre fincas exige inexcusablemente su inscripción separada y especial con cumplimiento del principio de especialidad (ex R. 18-07-2017, R. 18-05-2018 y R. 15-10-2019).
3. Prohibición en Publicidad Formal: Las menciones no pueden ser objeto de publicidad registral ni incluirse en notas simples o certificaciones expedidas a particulares (ex art. 222 LH y R. 16-11-2022), al carecer de la fe pública registral (art. 29 LH) y no tener la consideración legal de gravámenes (art. 98 LH).
4. Deber Registral de Cancelación:
   • A instancia de parte: Mediante simple instancia privada del propietario o titular del derecho real (ex art. 98 LH y R. 18-01-2024).
   • De oficio por el Registrador: Al expedir certificaciones o al practicar cualquier nuevo asiento sobre la finca (ex art. 353.3 RH y Disp. Transitoria Séptima LH).

---

 

* CASO PARTICULAR: LAS MENCIONES EN ELEMENTOS PRIVATIVOS DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL DE DERECHOS QUE NO CONSTAN EN EL TITULO CONSTITUTIVO

 

DICTAMEN: Tomando como fuente la doctrina contenida en los resúmenes de resoluciones de la DGSJFP publicados en la web regispro.es desde el año 2012, procedo a emitir el presente dictamen técnico-jurídico sobre la mención en la escritura de compraventa de un elemento privativo de derechos o facultades que no resultan del título constitutivo ni de los estatutos inscritos de la propiedad horizontal.

---

* I. CONTEXTO NORMATIVO Y DELIMITACIÓN CONCEPTUAL DE LAS MENCIONES REGISTRALES EN EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

* 1.1. Concepto de Mención Registral y Principio de Proscripción Tabular (Artículos 29 y 98 de la Ley Hipotecaria)

En la sistemática del Derecho hipotecario español, se califica como mención la simple indicación, reseña, alegación o alusión contenida en el cuerpo de una escritura de compraventa u otro título traslativo referente a la existencia de un derecho, reserva, gravamen o facultad susceptible de inscripción separada y especial, pero que ha sido tomada incidentalmente del título manifestado por las partes contractuales sin contar con el soporte previo o simultáneo de una inscripción registral independiente o estatutaria.

El estatuto jurídico de las menciones se rige por un principio de proscripción y rechazo absoluto en los libros del Registro de la Propiedad, articulado en las siguientes normas fundamentales:

• Artículo 29 de la Ley Hipotecaria: “La fe pública del Registro no se extenderá a la mención de derechos susceptibles de inscripción separada y especial”.
• Artículo 98, párrafo primero, de la Ley Hipotecaria: “Las menciones de derechos susceptibles de inscripción separada y especial no tendrán la consideración de gravámenes a los efectos de esta Ley y serán canceladas por el Registrador a instancia de parte interesada”.
• Artículo 51, Regla 7ª.a), del Reglamento Hipotecario: Sanciona la obligación de omitir la transcripción de las menciones al practicar las inscripciones de los títulos traslativos.
• Artículo 353, apartado 3, del Reglamento Hipotecario: Impone al registrador el deber de proceder a la purga y cancelación formal de oficio de las menciones con ocasión de la expedición de certificaciones o al practicar cualquier nuevo asiento sobre la finca.

* 1.2. El Principio de Especialidad e Inextensión de la Fe Pública a los Contenidos Extraestatutarios

En el régimen especial de la propiedad horizontal (regulado por el artículo 396 del Código Civil y por la Ley 49/1960, de 21 de julio), el objeto del derecho de propiedad sobre cada piso, local o departamento privativo es un objeto complejo, integrado por el espacio delimitado y de aprovechamiento independiente y por la cuota de participación inseparable sobre los elementos comunes.

Conforme al artículo 5, párrafo tercero, de la Ley sobre propiedad horizontal, las reglas de constitución y ejercicio del derecho, así como las disposiciones en orden al uso o destino del edificio, sus pisos o locales, forman un estatuto privativo que “no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad”.

Por consiguiente, cuando en el otorgamiento de una escritura pública de compraventa de un piso o local las partes vendedora y compradora insertan cláusulas en las que se arrogan o transmiten facultades excepcionales (tales como derechos de uso exclusivo sobre terrazas comunes, reservas de edificación, posibilidades de segregación sin autorización comunitaria o exenciones de gastos) que no figuran inscritas previamente en el título constitutivo o en los estatutos del edificio, la estipulación contractual padece de total inoperancia real y se degrada a la condición de mera mención de derecho, cuya fe pública registral queda excluida por el artículo 29 de la Ley Hipotecaria.

---

* II. ATRIBUCIÓN UNILATERAL EN LA COMPRAVENTA DE DERECHOS O FACULTADES NO CONTEMPLADOS EN EL TÍTULO CONSTITUTIVO

* 2.1. Atribución Unilateral de Uso Exclusivo sobre Elementos Comunes (Patios, Terrazas, Cubiertas y Garajes)

Los elementos comunes de un edificio constituido en división horizontal (suelo, vuelo, cimentación, estructura, azoteas, cubiertas, patios o galerías) pertenecen pro indiviso a todos los propietarios de los elementos privativos. Aunque la doctrina de la DGSJFP admite la posibilidad de atribuir el uso exclusivo y disfrute de un elemento común a favor del titular de un concreto piso o local, dicha atribución requiere imperativamente su previsión originaria en el título constitutivo, su norma estatutaria inscrita o la adopción de un acuerdo unánime de la junta de propietarios.

Si en la escritura de compraventa de un elemento privativo el vendedor manifiesta transmitir la vivienda “junto con el uso exclusivo de la terraza, patio o cubierta comunitaria”, y dicha atribución singular no resulta acreditada ni inscrita en el folio matriz del edificio, la atribución constituye una mera mención de un derecho real de goce desprovista de virtualidad registral.

• Doctrina de la DGSJFP y Citas Ilustrativas:
  • Conforme a la Resolución de 31-10-2018 (Registro de Mijas nº 2 – BOE 20-11-2018), la DGSJFP declaró: “En el supuesto de hecho de este expediente la terraza tiene la consideración de elemento común del conjunto (no se ha producido la desafectación y en el título constitutivo no se le atribuye carácter privativo), si bien está sujeto al derecho de uso exclusivo atribuido a los titulares de la vivienda de que se trata. Y la modificación cuestionada tiene repercusión manifiesta en dicho elemento común… no puede llevarse a cabo sin que se acredite el acuerdo unánime de la junta de propietarios (vid. artículos 5 y 17, apartados 6 y 8, de la Ley sobre propiedad horizontal)”.
  • Conforme a la Resolución de 19-07-2018 (Registro de Santa Fe nº 2 – BOE 07-08-2018), el Centro Directivo estableció: “En el supuesto de hecho de este expediente, la azotea o terraza tiene la consideración de elemento común del edificio… si bien está sujeto al derecho de uso exclusivo atribuido en el mismo título constitutivo a los titulares de dos de los elementos privativos… Por ello, es requisito imprescindible el consentimiento de estos titulares del derecho de uso exclusivo de la azotea… sin que baste el consentimiento presunto previsto por el artículo 17.8 de la Ley sobre propiedad horizontal”.

* 2.2. Mención de Reservas de Edificación, Vuelo, Elevación o Subedificación no Inscritas

El derecho de vuelo o sobreedificación es un derecho real sobre cosa ajena que faculta a su titular para elevar plantas sobre un edificio o realizar construcciones bajo el suelo, integrándose lo construido en el régimen de propiedad horizontal conforme al artículo 16.2 del Reglamento Hipotecario. El derecho de vuelo no constituye una mera facultad implícita del dominio del último piso o del solar, sino que requiere una reserva o transmisión expresa con fijación del número de plantas, plazo de ejercicio y normas de reajuste de cuotas.

Cuando la escritura de compraventa de un piso o local contiene la manifestación de que “el comprador se reserva el derecho de elevar nuevas plantas” o el “derecho a edificar en la cubierta o patio” sin que tal derecho figure previamente configurado e inscrito como finca o derecho independiente en el título constitutivo del edificio, dicha declaración es una simple mención que el registrador no puede inscribir ni hacer constar.

• Doctrina de la DGSJFP y Citas Ilustrativas:
  • Conforme a la Resolución de 15-10-2019 (Registro de Santa María de Guía – BOE 22-11-2019), la Dirección General sancionó textualmente: “La manifestación de que una persona pueda construir un alpender no forma parte de la descripción de una finca –letra a) del artículo 9 de la Ley Hipotecaria–, sino que constituye un derecho a edificar que, como tal, es susceptible de inscripción separada y especial… Si no queda claramente constituido el derecho real de manera efectiva… estaremos ante una mera mención de un derecho que será susceptible de inscripción separada y especial en el Registro de la Propiedad cuando aquél se termine de configurar, procediendo entretanto su cancelación de oficio por el Registrador si indebidamente hubiera accedido al Registro (artículos 9 y 98 de la Ley Hipotecaria y 7 del Reglamento Hipotecario)”.
  • Conforme a la Resolución de 09-10-2013 (Registro de La Coruña nº 4 – BOE 13-11-2013), el Centro Directivo declaró: “La reserva lo es de una facultad personalísima y dependiente exclusivamente de la voluntad de su titular y por lo tanto intransmisible. Su constancia registral tampoco puede tener más valor que el de una simple mención de un derecho sin naturaleza real”.
  • Conforme a la Resolución de 26-06-2023 (Registro de Ontinyent – BOE 28-09-2023), la DGSJFP ratificó que “en la medida en que los elementos esenciales configuradores del derecho real de vuelo, tales como el plazo para su ejercicio, o los criterios de fijación de las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos comunes de la propiedad horizontal, no resultaron previamente determinados en el título constitutivo ni por tanto, inscritos, será necesario que el ejercicio de tal derecho cuente con la conformidad de los propietarios que integran la comunidad”.

* 2.3. Reservas Estatutarias de División, Segregación o Desvinculación de Anejos No Oponibles

Las estipulaciones contenidas en las compraventas que pretenden atribuir al adquirente la facultad de dividir, segregar o agrupar el piso o local sin necesidad de autorización de la junta de propietarios son admisibles únicamente si derivan de una cláusula estatutaria que haya sido debidamente inscrita en el folio del inmueble antes de la adquisición por parte de terceros titulares de los restantes departamentos (ex arts. 5 LPH y 32 LH).

Asimismo, la facultad estatutaria de exención de acuerdo de la junta para dividir o segregar locales no ampara por sí sola la desvinculación de anejos (tales como trasteros o plazas de garaje inseparables ex art. 5 LPH), por tratarse de un negocio de alteración del régimen jurídico y no de una mera modificación física.

• Doctrina de la DGSJFP y Citas Ilustrativas:
  • Conforme a la Resolución de 14-02-2023 (Registro de Manacor nº 2 – BOE 08-03-2023), la DGSJFP precisó: “Si no consta inscrita la cláusula que permite a los propietarios hacer modificaciones de los elementos privativos (segregaciones, agrupaciones, desvinculaciones…) será preciso el oportuno acuerdo de la junta de propietarios… Por ello, es determinante que no se ha inscrito la norma estatutaria que ha servido de fundamento a la modificación realizada, por lo que, aun cuando sea válida, no puede vincular a quienes han accedido a la propiedad horizontal con posterioridad”.
  • Conforme a la Resolución de 10-06-2024 (Registro de Monforte de Lemos-Quiroga – BOE 09-10-2024), se fundamentó literalmente: “de la interpretación literal como de la contextual de la cláusula estatutaria debatida no cabe sino concluir que la reserva de la facultad de dividir o segregar los locales comerciales sin necesidad de consentimiento de quienes lleguen a ser propietarios de las viviendas únicamente puede entenderse referida a la concreta persona nominada, sin que pueda entenderse que se extiende a los futuros propietarios de los locales”.
  • Conforme a la Resolución de 05-06-2023 (Registro de Aranjuez – BOE 29-06-2023), la DGSJFP afianzó la distinción expresando que “la desvinculación del anejo respecto de los elementos independientes a que está vinculado hace referencia a un cambio de régimen jurídico, más que a una modificación física de la configuración de la finca… En definitiva, no se pueden equiparar, ni considerar jurídicamente términos equivalentes, la desvinculación de anejos y la segregación de elementos independientes en un edificio en régimen de propiedad horizontal”.

---

* III. MODIFICACIONES DESCRIPTIVAS DEL ELEMENTO PRIVATIVO Y PROHIBICIÓN DE INCLUIR ZONAS COMUNES EN LA SUPERFICIE

* 3.1. Inadmisibilidad Registral de la Expresión de Superficie Privativa “con Inclusión de Elementos Comunes”

En las escrituras de compraventa de pisos o locales resultantes de división horizontal es habitual que se pretenda describir la extensión del departamento haciendo constar el dato de la superficie privativa útil o construida acompañada de la mención de “su superficie con inclusión de la parte proporcional de elementos comunes”.

La DGSJFP rechaza con contundencia cualquier mención accesoria o narrativa que impute metros cuadrados concretos de zonas comunes a la superficie de un elemento privativo, por entrañar una infracción directa de los artículos 3 y 5 de la Ley sobre propiedad horizontal y una vulneración del principio de especialidad registral (artículo 9 de la Ley Hipotecaria y artículo 51 del Reglamento Hipotecario). Lo que no está calificado expresamente como privativo en el título constitutivo es elemento común por defecto, y la cuota de participación sobre las zonas comunes no representa una superficie métrica concreta, sino un módulo ideal de participación en beneficios y cargas.

• Doctrina de la DGSJFP y Citas Ilustrativas:
  • Conforme a la Resolución de 15-09-2025 (Registro de A Coruña nº 4 – BOE 19-12-2025), la DGSJFP reiteró la inadmisibilidad de esta mención declarando textualmente: “registralmente no puede admitirse que la superficie de un elemento privativo se exprese mediante el dato de «su superficie con inclusión de elementos comunes», por constituir conceptualmente un contrasentido con el concepto de elemento privativo (artículos 3 y 5 de la Ley sobre propiedad horizontal)”.
  • Conforme a la Resolución de 07-07-2014 (Registro de Petra – BOE 01-08-2014), el Centro Directivo estableció: “Incluso cuando se inscriba la superficie privativa, que es la determinante, debería denegarse cualquier mención registral, aunque fuera accesoria o complementaria, a superficie alguna en elementos comunes que se impute a ese elemento, pues la cuota que un elemento privativo ostenta en los elementos comunes no significa nunca una superficie concreta, sino un módulo ideal determinante de la participación del comunero en los beneficios y cargas de la comunidad”.
  • Conforme a la Resolución de 11-12-2020 (Registro de … – BOE 23-12-2020), se confirmó que “todo lo que no esté especificado en el título constitutivo como privativo lo será común por defecto, de modo que cualquier alteración de la superficie en favor de un elemento privativo podría serlo con merma de la extensión superficial de los elementos comunes”.

---

* IV. EFECTOS REGISTRALES EN LA CALIFICACIÓN DE LA COMPRAVENTA DE UN ELEMENTO PRIVATIVO

* 4.1. Inscripción Principal de la Compraventa y Denegación o Cancelación de la Mención Indebida

Cuando se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura pública de compraventa de un piso, local o departamento privativo que contiene la mención de derechos o facultades que no constan en el título constitutivo ni en los estatutos debidamente inscritos, la calificación registral debe operar con la siguiente precisión técnica:

1. Inscripción del Negocio Traslativo del Dominio: Se practica la inscripción del título de compraventa sobre el dominio del elemento privativo a favor del comprador, al cumplirse los requisitos de fondo y forma del contrato traslativo (ex arts. 609 y 1445 CC y art. 2 LH).
2. Denegación de la Mención Accesoria: Se deniega o suspende expresamente la constancia en el asiento de las cláusulas o manifestaciones que arroguen derechos reales, reservas de edificación, atribuciones unilaterales de uso exclusivo sobre elementos comunes o cuotas de zonas comunes.
3. Purgado u Omisión en el Asiento y Publicidad Formal: El registrador omite trasladar dichas manifestaciones al cuerpo de la inscripción del elemento privativo y procede de oficio a purgar o cancelar cualquier mención que hubiera accedido con anterioridad (ex arts. 29 y 98 LH y art. 353.3 RH).

* 4.2. Exigencia de Acuerdo Colectivo de la Junta o Modificación Formal del Título Constitutivo

Para que las facultades o derechos mencionados en el título de compraventa puedan adquirir transcendencia real y eficacia erga omnes en el Registro de la Propiedad, no basta con la voluntad de los contratantes expresada en la escritura dispositiva individual, sino que resulta inexcusable tramitar y formalizar el título adecuado de modificación del régimen de propiedad horizontal:

• Acuerdo Colectivo en Junta: Aprobación de la modificación del título constitutivo o estatutos por la Junta de Propietarios con la mayoría o unanimidad legalmente aplicable según la materia (ex art. 17 LPH).
• Consentimiento de Titulares Afectados (Uti Singuli): Si la modificación afecta al contenido esencial del dominio de otros pisos o locales o altera sus derechos atribuidos, se requiere el consentimiento individualizado en documento público de los titulares registrales (ex arts. 5 LPH y 20 y 32 LH).
• Inoponibilidad a Terceros Adquirentes: La modificación del título constitutivo o estatutos no inscrita no produce efectos ni perjudica a los terceros que hayan adquirido e inscrito sus respectivos elementos privativos con anterioridad a la pretensión de acceso registral del acuerdo de modificación (ex art. 5 LPH y R. 23-07-2024 y R. 29-01-2025).
• Doctrina de la DGSJFP y Citas Ilustrativas:
  • Conforme a la Resolución de 23-07-2024 (Registro de Madrid nº 36 – BOE 09-10-2024), la DGSJFP asentó: “en los supuestos de modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, aunque sea a través de un consentimiento colectivo, la misma no puede afectar a los titulares registrales de departamentos que adquirieron con posterioridad al acuerdo de modificación y accedieron al Registro con anterioridad a la pretensión de inscripción de la modificación del título constitutivo y ello con independencia de la formulación de los consentimientos en acto colectivo o individualizado”.
  • Conforme a la Resolución de 05-02-2025 (Registro de Bilbao nº 6 – BOE 21-02-2025), el Centro Directivo recalcó que “las exigencias de la Ley sobre propiedad horizontal para las modificaciones de los títulos constitutivos se imponen, no solo respecto de la posible modificación de las cuotas, sino también en la protección de la extensión de los elementos comunes, de manera que todo lo que no esté especificado en el título constitutivo como privativo lo será común por defecto…”.

---

* V. SÍNTESIS CONCLUSIVA Y RECAPITULACIÓN TÉCNICO-JURÍDICA

En mérito a las disposiciones de la Ley Hipotecaria (artículos 9, 29 y 98), del Reglamento Hipotecario (artículos 7, 9, 16.2, 51 y 353.3), del Código Civil (artículo 396) y de la Ley 49/1960 sobre propiedad horizontal (artículos 3, 5 y 17), así como de la consolidada doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública:

1. Inoperancia de las Menciones Unilaterales: Las manifestaciones contenidas en la escritura de compraventa de un elemento privativo que atribuyan reservas de edificación, uso exclusivo de elementos comunes, exenciones de gastos o facultades de segregación no previstas en el título constitutivo ni en los estatutos inscritos son meras menciones de derechos desprovistas de naturaleza real y excluidas de la fe pública registral (ex art. 29 LH).
2. Prohibición de Reflejo en la Superficie Privativa: Registralmente resulta inadmisible constatar la superficie de un piso o local mediante la expresión “con inclusión de elementos comunes”, debiendo denegarse cualquier mención accesoria que impute metros cuadrados de zonas comunes al elemento privativo (ex R. 07-07-2014 y R. 15-09-2025).
3. Cierre y Purga Registral: El registrador debe inscribir el dominio traslativo del elemento privativo, pero debe denegar la constancia de la mención indebida y proceder a su purga u omisión de oficio en la inscripción y en la publicidad formal que expida (ex arts. 98 LH y 353.3 RH).
4. Necesidad de Título Adecuado: Para que tales atribuciones tengan eficacia erga omnes, resulta imprescindible la previa o simultánea modificación formal del título constitutivo o estatutos mediante el correspondiente acuerdo de la Junta de Propietarios o consentimiento individualizado de los titulares afectados, debidamente presentado e inscrito en el Registro de la Propiedad (ex arts. 5 y 17 LPH).

---