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_______Contenidos útiles para la práctica registral._______Edita: Joaquín Delgado (Registrador de la Propiedad y Notario)

TITULAR:

ART 53 RD 1093/1997: CUOTAS INDIVISAS CON ASIGNACION DE PLAZAS DE GARAJE CONCRETAS Y ZONAS COMUNES: su anómala previsión reglamentaria es contraria a las Leyes.

Contenido:

CUOTAS INDIVISAS CON ASIGNACION DE PLAZAS DE GARAJE CONCRETAS.

SU ANÓMALA PREVISIÓN REGLAMENTARIA RESULTA CONTRARIA A NORMAS LEGALES IMPERATIVAS

 

 

SUMARIO: En este artículo se razona que a pesar de su previsión reglamentaria, esta figura no debería utilizarse por contraria a normas legales imperativas. 

 

 

REGIMEN JURÍDICO

 

 

* NORMAS DE RANGO MERAMENTE REGLAMENTARIO

 

* El articulo 53 del RD 1093/1997 (ilegal, como luego se argumenta)

“Para inscribir los títulos de división horizontal o de modificación del régimen ya inscrito, se aplicarán las siguientes reglas:

(…) a) Cuando el objeto de la transmisión sea una participación indivisa de finca destinada a garajes, que suponga el uso y disfrute exclusivo de una zona determinada, deberá incluirse en el título la descripción pormenorizada de la misma, con fijación de su número de orden, linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil, así como la descripción correspondiente a los elementos comunes.

* El art 68 del Reglamento Hipotecario (redacción tras su anulación parcial por el TS)

La inscripción de la transmisión de una cuota indivisa de finca destinada a garaje o estacionamiento de vehículos, podrá practicarse en folio independiente que se abrirá con el número de la finca matriz y el correlativo de cada cuota.

La apertura de folio se hará constar por nota al margen de la inscripción de la finca matriz.

*

NORMAS DE RANGO LEGAL

 

* CÓDIGO CIVIL: Art 396 Código Civil:

Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute …

Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.

En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.

Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.

 

* Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.

 

* Artículo primero.

La presente Ley tiene por objeto la regulación de la forma especial de propiedad establecida en el artículo 396 del Código Civil, que se denomina propiedad horizontal.

A efectos de esta Ley tendrán también la consideración de locales aquellas partes de un edificio que sean susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento común de aquél o a la vía pública.

 

* Artículo segundo.

Esta Ley será de aplicación:

  1. a) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 5.
  2. b) A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal.

Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros.

(…)

 

* Artículo quinto.

El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.

En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, …

 

 

* LEY HIPOTECARIA:

 

* Artículo 8:

Se inscribirán como una sola finca bajo un mismo número:

Cuarto.–Los edificios en régimen de propiedad por pisos cuya construcción esté concluida o, por lo menos, comenzada.

En la inscripción se describirán, con las circunstancias prescritas por la Ley, además del inmueble en su conjunto, sus distintos pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente, asignando a éstos un número correlativo, escrito en letra y la cuota de participación que a cada uno corresponde en relación con el inmueble. En la inscripción del solar o del edificio en conjunto se harán constar los pisos meramente proyectados.

Se incluirán además aquellas reglas contenidas en el título y en los estatutos que configuren el contenido y ejercicio de esta propiedad.

La inscripción se practicará a favor del dueño del inmueble constituyente del régimen o de los titulares de todos y cada uno de sus pisos o locales.

Quinto.–Los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal, siempre que conste previamente en la inscripción del inmueble la constitución de dicho régimen.

 

 

* Artículo 29.

La fe pública del Registro no se extenderá a la mención de derechos susceptibles de inscripción separada y especial.

 

* Artículo 98.

… las menciones de derechos susceptibles de inscripción especial y separada … no tendrán la consideración de gravámenes a los efectos de esta Ley y serán cancelados por el Registrador a instancia de parte interesada.

 

 

* CONCLUSIONES:

 

 

* DE LAS NORMAS CON RANGO LEGAL SE DEDUCE QUE:

 

Cuando hay distintas plazas de garaje que compartan elementos comunes (zona de acceso, maniobra, etc), de las normas con rango legal, resulta que:

 

1.- Desde el punto de vista sustantivo, sea cual sea la denominación que empleen los interesados, y se haya otorgado o no formalmente el título constitutivo, se aplica imperativamente el régimen jurídico del art 396 del CC y la Ley de propiedad horizontal.

 

2.- Desde el punto de vista registral, se aplica imperativamente la Ley Hipotecaria que, por el principio de especialidad y claridad registral, y para la necesaria seguridad jurídica, prevé la inscripcion formal de la constitución del régimen de propiedad horizontal en el folio real de todo el conjunto (incluyendo la descripción tanto de elementos comunes como de elementos privativos y sus respectivas cuotas) y además abrir folio real propio a cada elemento privativo en régimen de propiedad horizontal (pero para esto es necesario “que conste previamente en la inscripción del inmueble la constitución de dicho régimen”).

 

3.- Para la constitución formal de dicho régimen “el título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano. En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, …”

 

 

* DE LAS NORMAS CON RANGO INFERIOR A LA LEY PARECERÍA DEDUCIRSE QUE:

 

De normas con rango inferior a la ley (art 53 del RD 1093/1997) parecería a primera vista:

 

a.- Que se podrían forzar y violentar los conceptos hablando de cuotas indivisas abstractas con asignación de uso de espacios físicos concretos.

 

b.- Que al amparo de esa anómala denominación conceptual, no sería necesario cumplir los citados requisitos legales imperativos, de modo que se pudiera prescindir de la preceptiva y previa inscripción en la finca matriz de la constitución formal del régimen de propiedad horizontal, con la enumeración y especificación de cada elemento privativo y de cada cuota, y la descripición positiva o por exclusión de los elementos comunes (todo lo que no sea expresamente elemento privativo, será elemento común).

 

c.- Parecería a primera vista que según las normas reglamentarias bastara abrir folio real a cada cuota indivisa con asignación del uso de una plaza concreta, de modo que la constitución formal del régimen de propiedad horizontal no conste inscrita en el folio de la finca matriz, y la determinación de los elementos comunes tampoco conste en dicho folio real (bien por descripción positiva, bien por exclusión de todo lo que no sea elemento privativo), sino que la identificación de los elementos comunes sólo se haga constar en el folio real de cada cuota indivisa privativa.

 

 

* PERO OCURRE QUE:

 

1.- La utilización de la figura de “cuota indivisa con asignación de uso de un espacio físico concreto”, a pesar de su plasmación reglamentaria,  desde el punto de vista de la integridad conceptual, resulta un contrasentido, pues no cabe hablar de cuotas indivisas (que conceptualmente son sólo porciones matemáticas abstractas sin concreción física alguna), con asignación de uso de porciones físicas concretas.

 

2.- El propio articulo 53 del RD 1093/1997 reconoce y proclama, tanto en su enunciado como en el comienzo de su redacción, que pese a hablar de “cuotas indivisas“ estamos en realidad ante un supuesto de inscripción de “títulos de división horizontal o de modificación del régimen ya inscrito”

 

3.- Por tanto, dado que las cosas y las instituciones jurídicas son lo que son en su esencia, con independencia de la denominación con la que se pretendan revestir o disfrazar en algún caso, tal aplicación o supuesta interpretación reglamentaria (prescindir de la previa inscripción formal en el folio de la finca matriz de la constitución formal del régimen de propiedad horizontal y describir los elementos comunes sólo en el folio del elemento privativo) sería:

.-  claramente contraria a las exigencias de normas legales, de rango superior a las meramente reglamentarias

.-  claramente contraria a la prohibición legal de la mera mención en un folio real incorrecto (el de la plaza de garaje) de derechos o regímenes jurídicos susceptibles de inscripción separada y especial en el folio real correcto (el del conjunto inmobiliario)

Nota: Los derechos reales de uso o disfrute, o de cualquier otra naturaleza, sobre una determinada finca registral, han de constar inscritos formalmente en el folio real de esa finca registral que ha de soportarnos, y no estar meramente mencionados en los folios reales de las fincas beneficiarias de tales derechos. Esto ultimo sería una mención de derechos susceptibles de inscripción separada y especial especial que está prohibida por la ley, que no produce efectos jurídicos, y que además sería cancelable (art 29 y 98 LH).

.- es claramente contraria a la seguridad jurídica, ya que:

– crea el riesgo posible y hasta probable, de que en cada folio real de cada cuota indivisa se acaben describiendo los elementos comunes de manera diferente.

.-  y crea el riesgo de que se acaben transmitiendo todas las cuotas indivisas cuando aún quedan plazas de aparcamiento previstas como privativas, (y no se sabría si ello implica convertirlas en elementos comunes o qué) o al revés, de que habiéndose transmitido sólo una parte del total de cuotas indivisas ya se haya asignado el uso de todas las plazas previstas como privativas (y no se sabría sobre qué objeto jurídico recaerían las cuotas indivisas restantes no transmitidas).

Por todo ello o bien la norma reglamentaria (art 53 RD 1093/1997) es nula por ilegal, (art 1 CC) o bien ha de interpretarse de modo acorde a la normas legales de rango superior.

 

4.- Es notoriamente sabido  que la “invención” de la figura de la cuota indivisa con asignación de uso privativo de un espacio físico concreto compartiendo cotitularidad en elementos comunes, es una supuesta creación de “ingeniería jurídica” que obedeció en su origen al simple intento de eludir, mediante mera simulación por cambio de nombre,  tanto el devengo del impuesto de actos jurídicos documentados que corresponde a la constitución en documento notarial del régimen de propiedad horizontal, como la necesaria seguridad jurídica y claridad registral que requiere la correcta configuración jurídica de cualquier comunidad en régimen de propiedad horizontal.

 

5.- De hecho, la  sentencia TS de 31-1-2001 anuló por ilegal  todo el párrafo del del art 68 RH relativo a “hacer constar la adscripción del uso y disfrute exclusivo de una zona determinada del garaje o estacionamiento”  y dejó sólo como válido y vigente que “la inscripción de la transmisión de una cuota indivisa de finca destinada a garaje o estacionamiento de vehículos”, (y por tanto, como mera cuota indivisa abstracta sin  hacer constar la adscripción del uso y disfrute exclusivo de una zona determinada) “podrá practicarse en folio independiente que se abrirá con el número de la finca matriz y el correlativo de cada cuota” y que “la apertura de folio se hará constar por nota al margen de la inscripción de la finca matriz” , todo lo cual sí que es perfectamente legal. .

Lo más curioso e irónico del caso es que a los impugnantes en su día contra el art 68 RH (dos asociaciones notariales) lo que les molestaba y querían combatir era la seguridad jurídica que aportaría la exigencia de un plano, y no la inseguridad jurídica que provocaba una anómala figura que había sido creada precisamente por la práctica notarial (cuotas indivisas con asignación de espacios fisicos concretos y regimen de comunidad no inscrito debidamente en la finca matriz sino ilegalmente mencionado en el elemento privativo).   Pero, paradojas del destino, el TS no sólo anuló la exigencia reglamentaria del plano, sino todo el párrafo relativo a la posibilidad de “hacer constar la adscripción del uso y disfrute exclusivo de una zona determinada”

Y la única razón por la que el Tribunal Supremo no ha anulado también la análoga (e incluso agravada) previsión contenida en el art 53 del RD 193/1997 es simplemente que este precepto no fue impugnado directamente en su momento, si bien siempre es posible el recurso indirecto, (véase la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa) y, en todo caso, en virtud del principio constitucional de jerarquía normativa, una norma reglamentaria ilegal por contraria a normas legales imperativas debe ser tenida por carente de validez y ser inaplicada incluso aunque aún no haya sido formalmente expulsada del ordenamiento jurídico por el órgano del Estado competente para ello (el TS mediante su anulación, o el Gobierno mediante su derogación).

 

* POSIBLE NOTA DE CALIFICACIÓN:

 

(tras transcribir los fundamentos y razonamientos jurídicos que antedecen)

EN EL CASO QUE NOS OCUPA, se pretende la inscripción de la transmisión de cuotas indivisas con asignación a cada cuota del uso privativo de espacios físicos concretos, y compartiendo espacios físicos comunes, pero sin la previa y obligada constitución formal del régimen de propiedad horizontal y su previa y obligada inscripción en el folio real de la finca matriz o conjunto, sino como mera mención ilegal en el folio del elemento privativo

Por tanto, se suspende la inscripción pretendida por resultar ello contrario a normas imperativas de rango legal.  (art 1 y 396 CC, art 1 y ss Ley Propiedad Horizontal, articulos 8, 29 y 98 de la Ley Hipotecaria).

La propia doctrina de la DGSJFP (ver resolución de11-2-2021) establece que “La proscripción registral de las menciones está, por tanto, claramente asentada en la Ley” y que “la indicación que en la descripción de la finca se hace en el título presentado a que pertenece a un régimen de propiedad horizontal que no se encuentra constituido ni inscrito, es evidentemente una mención en el sentido técnico-hipotecario antes expuesto” Y que “A lo que cabe añadir que ya se excluyó en Resolución de este Centro Directivo de 2 de junio de 2020… la pretensión de constituir un régimen de propiedad horizontal sin los requisitos necesarios para ello.”

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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