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Contenidos útiles para la práctica registral._______Edita: Joaquín Delgado (Registrador de la Propiedad y Notario)

TITULAR:

CONSULTA: Cuando en el procedimiento del art 201.1 surgen nuevos titulares registrales que no han sido notificados por el notario.

Contenido:

Version actualizada el 9-8-2022:

 

Se expone a continuación una consulta (responde a una consulta real que me ha efectuado una compañera registradora), y su posible respuesta.

 

 

* CONSULTA:

 

* Supuesto de hecho:

1.- Se inicia la tramitación del procedimiento del art 201.1 LH para georreferenciar una finca.

2.- El notario solicita la certificación registral prevista en la ley, pero solicita que no se tome anotacion preventiva de inicio del procedimiento.

3.- Se expide por el registrador la certificación expresiva de titularidad y cargas de la finca en cuestión, y de las fincas colindantes potencialmente afectadas, para que sean notificados.

4.-  El notario, tras hacer las notificaciones pertinentes y conceder plazo de alegaciones,  y no constar oposición, termina el expediente de dominio accediendo a la pretensión del promotor.

5.- Por las razones que sean, la tramitación notarial se dilata en el tiempo. Y cuando se presenta el expediente de dominio ya terminado para calificarlo e inscribirlo en su caso, resulta:

a.- Que en la finca objeto del expediente hay nuevos titulares registrales de dominio y/o cargas que no constaban al tiempo de expedir la certificación inicial, y que por tanto, son propietarios que ni han promovido ni consentido el expediente y/o titulares de cargas que no han sido notificados en modo alguno.

b.- Que en alguna/s fincas colindantes  hay nuevos titulares registrales de dominio y/o cargas que no constaban al tiempo de expedir la certificación inicial y por tanto no han sido notificados en modo alguno.

 

* CUESTIÓN QUE SE PLANTEA:

Se plantea cómo calificar en estos casos, si suspender o no la inscripción porque los titulares registrales vigentes no han tenido en el procedimiento la intervención o posibilidad de intervención prevista legalmente, ni constaba practicado, porque el notario solicitó que no se practicara, el asiento legalmente previsto (la anotación preventiva) para dejar constancia registral del inicio del procedimiento, de modo que tal asiento sirviera como notificación a los ulteriores titulares registrales, y pudieran, si lo desean, personarse en dicho procedimiento y quedar vinculados por las resultas del procedimiento, sin que se produzca su indefensión.

 

  

* POSIBLE RESPUESTA:

 

* a.- Respecto de la aparición de nuevos titulares registrales en la finca objeto del procedimiento que no existían al tiempo de la expedición de la certificación:

Es claro que el procedimiento no les afecta y que su resultado no puede inscribirse, por no haberse tomado, ya que el notario solicitó que no se tomara, el asiento legalmente previsto (la anotación preventiva) para asegurar que el resultado del procedimiento pudiera afectar a terceros registrales.

Defecto subsanable, solicitando el notario y expidiendo el registrador nueva certificación actualizada, y retrotrayendo la tramitación notarial del expediente de dominio para obtener la ratificación de los nuevos titulares de dominio, y notificar con plazo de alegaciones a los nuevos titulares de cargas.

Y advirtiendo al notario de que si tampoco ahora solicita la práctica de anotación preventiva, se arriesga a que pueda pasar lo mismo otra vez.

 

 

* b.- Respecto de la aparición de nuevos titulares registrales en las fincas colindantes potencialmente afectadas por la pretensión de georreferenciación de la que es  objeto del procedimiento, que no existían al tiempo de la expedición de la certificación.

 

En el procedimiento registral del artículo 199 LH, que tiene por objeto expreso la georreferenciación de una finca con previa notificación y plazo de alegaciones a los titulares de fincas colindantes, no se prevé un asiento de advertencia en el folio real de las fincas colindantes, pero tal laguna  legal sí ha sido contemplada y suplida por el criterio de la DGRN que en su RESOLUCIÓN-CIRCULAR DE  3  DE NOVIEMBRE, sí previó y ordenó que “Las notificaciones efectuadas a los colindantes registrales se harán constar por nota al margen de la finca correspondiente, así como la oposición formulada por sus titulares, en su caso.”. Y todo ello con la finalidad, precisamente, de que sirva de advertencia registral a los posibles futuros nuevos titulares registrales de la existencia de un procedimiento en curso, de modo que no sea necesario notificarles expresamente, sino que puedan personarse en el procedimiento (si no ha concluido aún) y efectuar alegaciones, evitando su indefensión.

Pero en el procedimiento notarial del art 201.1 no está prevista, ni por la ley, ni por resolución de la DGRN/DGSJFP, la práctica de ningún asiento en el folio de las fincas colindantes para advertir de la existencia de un procedimiento de georreferenciación en curso que evite la indefensión de los nuevos titulares registrales, ya que la posible anotacion preventiva de inicio del procedimiento sólo está previsto practicarla en la finca objeto del procedimiento pero no en la colindantes potencialmente afectadas.

Realmente no estamos ante una laguna legal, pues el legislador no previó que el procedimiento notarial del articulo 201.1 sirviera para georreferenciar fincas (para eso está previsto el procedimiento registral del 199 al que remite imperativamente el articulo 9), sino tan sólo para rectificar la descripción, superficie o linderos literarios de las fincas, aspecto este segundo  que por sí solo, a diferencia de la georreferenciación, no tiene incidencia directa en las fincas colindantes.

Fué la DGRN por vía interpretativa la que en su resolución de 17 de noviembre de 2015 consideró que el procedimiento notarial del articulo 201.1 también podría utilizarse para georreferenciar fincas, pero no previó asiento alguno a practicar en las fincas colindantes.

 

Por tanto, como conclusión:

 

1.- Como recomendación para el futuro, la Dirección General, para abordar esta cuestión, (laguna no creada por el legislador, sino por la interpretacion que la DG hizo de la ley) quizá debería dictar una resolución circular previendo que en la tramitación del procedimiento del art 201.1 con finalidad de georreferenciar fincas se pueda solicitar y practicar en el folio real de las fincas colindantes, el correspondiente asiento de advertencia del inicio del procedimiento, que por analogía con lo que sí está previsto para la finca objeto del procedimiento, debería ser una anotación preventiva, con igual plazo de vigencia que el previsto en el art 201.1

 

2.- En el concreto caso consultado, porque ni estaba previsto expresamente, ni el notario lo ha solicitado, (en cuyo caso habría de plantearse si procedería acceder a tal solicitud) no consta practicado ningún asiento en el folio real de las fincas colindantes cuyos titulares han de ser preceptivamente notificados con plazo de alegaciones,  y por lo tanto, en aplicación de los principios registrales y del principio superior de tutela efectiva, tales nuevos titulares no pueden quedar afectados por la conformidad expresa o tácita (mediante el mero silencio) que otros titulares registrales anteriores a ellos pudieran haber prestado a la georreferenciación de una finca colindante con la suya, y cuya eventual inscripción supone un auténtico deslinde que afecta los titulares de las fincas colindantes y les impide contravenirlo, salvo mediante impugnación judicial

 

3.- Es cierto que no se trata inscribir una rectificación descriptiva en el folio real de las fincas colindantes (supuesto en el que resultaría clarísimo que los terceros registrales no pueden quedar afectados por un procedimiento que no han consentido, ni han sido notificados, ni han sido advertidos de su existencia por un asiento registral vigente).

Pero aunque no se inscriba rectificación descriptiva alguna en el concreto folio real de las fincas colindantes, su descripción registral, es decir, el objeto sobre el que recae su titularidad jurídica, sí que queda registralmente afectada a través de pronunciamientos registrales con todos los efectos legales y bajo la salvaguardia de los Tribunales en la medida en que cuando se trate de trasladar esa descripción literaria a una concreta ubicación y delimitación sobre el terreno habrá de respetar, por aplicación del principio de prioridad registral, la ubicación y delimitación geográfica que sí ha quedado inscrita para la finca objeto del procedimiento con la que colinda.  Es decir, al inscribir la georreferenciación de una finca, y con ello su ubicación y delimitación geográfica, se está inscribiendo su deslinde, y por tanto, conceptualmente es inevitable que tambien se están deslindando  (o lo que es lo mismo, delimitando geográficamente) sus fincas colindantes, aunque sea parcialmente (en lo que a la linde común se refiere).

(Incluso cabe pensar, como ejemplo, en el caso de que conste inscrita de antiguo (sin planos ni georreferenciación), la segregación de una finca que diga ser un enclave en el centro de la finca matriz originaria, es decir, que linda por todos su vientos con el resto de la finca matriz.  Si en el futuro se quiere georreferenciar la finca resto, habrá que notificar al titular de la segregada, con la que colinda y resulta potencialmente afectada. Pero cuando finalmente se inscriba la georreferenciación del resto de finca matriz, y aunque no se practique asiento alguno en la finca segregada, ni se precise el consentimiento expreso de su titular (basta su no oposiciòn expresa) tambien se está inscribiendo de facto su georreferenciación, como enclave que es.

 

4.- Por todo ello, como el éxito del expediente de dominio depende de que los titulares de dominio o cargas de fincas colindantes, una vez notificados, consientan expresamente o tácitamente por silencio, los titulares registrales colindantes que no hayan consentido ni expresa ni tácitamente por silencio (ya que no han sido notificados), no pueden quedar afectos por la georreferenciación pretendida.

 

5.- Piensese que otros supuestos que guardan cierta analogía con el que analizamos:

Como ocurre cuando la ley exige el consentimiento de todos los titulares registrales para inscribir una rectificación del titulo constitutivo de una propiedad horizontal, que no se inscribe en el folio de cada elemento, sino en el de la matriz, pero que indudablemente afecta a cada elemento). Y tambien concurre la analogía en cuanto a que para una modificación estatutaria el consentimiento y unanimidad exigible puede prestarse tanto expresamente (votando a favor del acuerdo) como tácitamente (no formulando oposición en plazo una vez notificado del acuerdo mayoritario adoptado).

Pues bien: en tales casos  se exige el consentimiento “de los que sean titulares registrales a la fecha en que dicho acuerdo y modificación … haya de acceder al Registro, y ello por cuanto para los propietarios actuales no pueden producir efectos aquellas modificaciones del título constitutivo que no hubieran sido inscritas oportunamente, pues para dichos titulares el acto no inscrito constituiría una verdadera carga oculta carente de la transparencia y publicidad necesaria que exige el sistema registral o hipotecario, conforme a sus preceptos y a sus principios.”  (Ver R. DGSJ de 23-10-2020)

https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2020-13759

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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