CARLOS RIVAS: MARGEN DE TOLERANCIA GRÁFICA. APLICACIÓN REGISTRAL.

MARGEN DE TOLERANCIA GRÁFICA. APLICACIÓN REGISTRAL.

La RDG de 20 de noviembre de 2022 (BOE 12/12) se ocupa de un caso de inmatriculación ex art. 205 LH en el que, previa tramitación del expediente 199.1 LH con oposición de colindante, se deniega la RGC por dudas de identidad; y el Centro Directivo, tras revocar la calificación por falta de motivación, afirma que si el registrador aprecia “indicios de invasión resultantes de contrastes visuales por superposición entre la georreferenciación catastral cuya inmatriculación se pretende y la apariencia mostrada en la ortografía oficial disponible en la aplicación gráfica registral homologada (…) sería relevante cuantificar si tal hipotética invasión visual resultara superior o inferior al margen de tolerancia gráfica”, conforme a la Resolución conjunta de 2020 , a efectos de que “el registrador disponga de un criterio objetivo para decidir si inscribe o no una determinada RGC” (apartado tercero.6), de modo que “cuando el Registrador de la Propiedad no aplique el margen de tolerancia deberá motivar su decisión en un informe que se incorporará al expediente” (apartado tercero.8).

Esta resolución, unida a otras anteriores que aluden al mismo asunto, todas en el marco de la citada Resolución conjunta, puede plantear dudas sobre la aplicación práctica registral del margen de tolerancia. Ahora, intentamos buscar soluciones que ofrezca alguna certeza en la calificación.

* 1.- SE APLICA A LA RGC (no a la RGA).

Para facilitar la coordinación entre Registro y Catastro, se admite la inscripción de una RGC que no se corresponda exactamente con la realidad (por discrepancias geométricas, desplazamientos/giros o ambas circunstancias a la vez), siempre que la misma no exceda del “margen de tolerancia gráfica”, entendiéndose entonces que la RGC y la realidad física son equivalentes o similares, existiendo “identidad gráfica”. La finca queda coordinada, a pesar de la inexactitud catastral y sin perjuicio del ajuste posterior. Así, cabría distinguir entre la coordinación plena y la coordinación tolerada por aplicación del criterio de identidad gráfica, circunstancia esta que debe reflejarse en el asiento (cuarto.1 y séptimo 1 y 4 de la Resolución conjunta).

* 2.- SUPUESTOS DE APLICACIÓN.

La inexactitud catastral, dentro o fuera del margen de tolerancia, puede apreciarse comparando la RGC cuya inscripción se pretende con una RGA georreferenciada (comparación exacta) o con otros datos gráficos oficiales (no catastrales, ni georreferenciados) resultantes de la ortofotografía (PNOA) y la cartografía del dominio público no deslindado (comparación indiciaria). Entonces:

i) RGC y RGA. Si la inexactitud catastral resulta de una RGA incorporada al título, se entiende (salvo estipulación en contra) que el dueño elige inscribir la RGA propuesta al efecto con precisión métrica, aunque la RGC de correspondencia respete el margen de tolerancia. Se tramita el 199.2 LH en todo caso (apartado sexto.3 Resolución conjunta), y se deniega la inscripción si concurre oposición fundada, exista o no identidad gráfica.

En este sentido se pronuncian las RRDG de 20 de noviembre de 2020 (BOE 7/12) y 11 de marzo de 2021 (BOE 23/04), que vienen a decir que, aunque la RGA propuesta guarde identidad gráfica catastral, procede denegar si en el expediente que debe tramitarse al efecto se formula oposición fundada de colindante que motiva dudas de identidad.

Por su parte, las RRDG de 11 de diciembre de 2020 (BOE 8/12) y 8 de septiembre de 2021 (BOE 18/10), tras confirmar las dudas de identidad que impiden la inscripción de la RGA propuesta, añaden, a mayor abundamiento, el argumento de la falta de identidad gráfica. Aunque en realidad, si atendemos a lo expuesto, procedería denegar de igual modo ante la oposición fundada, aun respetándose el margen de tolerancia.

Buscando alguna utilidad residual, cabría añadir que si el procedimiento 199.2 fracasa por oposición fundada de colindante (que alega invasión de su parcela catastral), la calificación negativa puede informar al promotor de la opción de prescindir de la RGA e inscribir la RGC con identidad gráfica, sin más trámites que la solicitud.

ii) RGC y ORTOFOTO/DOMINIO PÚBLICO. Si no hay RGA contradictoria, pero la inexactitud catastral la aprecia de oficio el registrador de forma indiciaria, al contrastar la RGC con datos no catastrales resultantes de la cartografía oficial (no georreferenciada), procede tramitar el 199.1, con independencia del margen de tolerancia (incluido el caso de inmatriculación ex art. 205 LH), aunque sin perjuicio de su eventual consideración en la calificación. Así:

La RDG de 5 de julio de 2022 (BOE 1/08) admite la inscripción de una RGC (aun pudiendo ser inexacta) entendiendo que no están motivadas las dudas de identidad (ortofoto y oposición de colindante) y además se respeta la identidad gráfica, pues “la superposición visual e indiciaria es mínima, y posiblemente inferior al margen de tolerancia gráfica entre la representación catastral y la fotointerpretada”.

La reciente RDG de 22 de noviembre de 2022 (BOE 12/12), como se ha dicho al comienzo, también admite la inmatriculación de RGC vía art. 205 LH (con posible inexactitud), dada la falta de motivación de las dudas de identidad; y se queja de que la calificación no contenga una comparación gráfica indiciaria por contraste con la ortofoto que permita aplicar, en su caso, el margen de tolerancia. Aunque lo cierto es que, según los hechos de la resolución, el colindante se opone a la RGC “al estar desplazada y ocupar parte de mi finca, como se observa en el mapa del PNOA igualmente recibido de ese Registro” (que se acompaña al escrito de alegaciones).

* 3.- CONCLUSIONES.

i) El criterio de identidad gráfica solo se aplica residualmente cuando se pretende inscribir una RGC que no se ajusta a la realidad pero es equivalente o similar, según contraste con la cartografían oficial no georreferenciada (la RGA georreferenciada excluye la tolerancia, pues busca la precisión métrica).

ii) No sirve por sí solo como criterio determinante a la hora de calificar la RGC cuya inscripción se pretende, sino como argumento añadido de escasa entidad y distinto uso según el caso. La existencia de identidad gráfica refuerza la desestimación de la oposición no fundada del colindante. Y la falta de identidad gráfica complementa la estimación de la oposición fundada. Si bien, es razonable pensar que si la RGC excede del margen de tolerancia, procede denegar de plano, prescindiendo de alegaciones, pues no cabe la coordinación catastral sin exactitud ni identidad gráfica.

iii) La DG no se refiere a la constancia registral, en la inscripción de la RGC con margen de tolerancia, de “la aplicación del criterio de identidad gráfica con remisión al informe que lo documente” (apartado cuarto. 1 Resolución conjunta). Lo que pone de relieve la escasa entidad práctica que atribuye a la diferencia entre la coordinación plena y la coordinación tolerada por identidad gráfica (inapreciable para el Catastro); siendo así, además, que de momento la aplicación informática registral no permite generar un informe al efecto que se refleje en el asiento.

iv) Si la RGC se superpone indiciariamente al dominio público no deslindado, con mayor razón la identidad gráfica no excluye el expediente, pudiendo la Administración presentar una RGA precisa que desvirtúe el margen de tolerancia (apartado 13.8 Resolución conjunta).

Carlos Rivas. Registrador de Lorca 2.