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....Contenidos útiles para la práctica registral.....Edita: Joaquín Delgado (Registrador de la Propiedad. Notario)

TITULAR:

ANTONIO M. OLIVA IZQUIERDO: “Del año de separación entre títulos en las inmatriculaciones por doble título público traslativo”.

Contenido:

DEL AÑO DE SEPARACIÓN ENTRE TÍTULOS EN LAS INMATRICULACIONES POR DOBLE TÍTULO PÚBLICO TRASLATIVO

ANTONIO MANUEL OLIVA IZQUIERDO

 

Registrador de la Propiedad de Verín

* Introducción

Tras la reforma operada en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria por la Ley 13/2015, de 24 de junio, una de las premisas para inmatricular por vía del doble título público traslativo sucesivo, es la exigencia de que entre el título público previo y el título que motiva la inmatriculación haya, al menos, un año de separación.

A este respecto, establece el artículo 205 de la Ley Hipotecaria que:

“Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público, siempre que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto.

El Registrador deberá verificar la falta de previa inscripción de la finca a favor de persona alguna y no habrá de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas.

Si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada facilitada por las Administraciones Públicas, notificará tal circunstancia a la entidad u órgano competente, acompañando la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular con el fin de que, por dicha entidad, se remita el informe correspondiente, dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación.

Si la Administración manifestase su oposición a la inmatriculación o, no remitiendo su informe dentro de plazo, el Registrador conservase dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, denegará la inmatriculación pretendida.

En caso de calificación positiva por el Registrador, éste procederá a extender la inscripción del derecho de dominio, notificará la inmatriculación realizada, en la forma prevenida reglamentariamente, al poseedor de hecho, a los titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca y fueran conocidos, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten de los documentos aportados, así como al Ayuntamiento en que esté situada la finca. Asimismo ordenará la publicación del edicto y utilizará el servicio en línea para creación de alertas específicas a que refiere la regla séptima del apartado 1 del artículo 203.”

Lógicamente, este año de separación entre títulos se entenderá cumplido cuando entre las fechas de autorización del antetítulo y del título inmatriculador haya un año de diferencia a contar desde de su respectiva autorización. Sin embargo, ¿puede entenderse satisfecha esta exigencia cuando no haya, formalmente, un año de separación entre los mismos?

* 1.- El acta de notoriedad

Como venía admitiendo parte de la doctrina con anterioridad a su publicación en el Boletín Oficial del Estado, la Resolución de la Dirección General de los Registros y el Notariado de 19 de noviembre de 2015, reconoció, al amparo del artículo 209 del Reglamento Notarial, el acta de notoriedad complementaria para la inmatriculación como título público válido para servir de antetítulo. Por un lado, porque goza el acta de notoriedad de la condición de título público; y por otro, porque el año de separación puede entenderse cumplido siempre que el Notario exprese la fecha exacta – al menos un año anterior- de la transmisión que por notoriedad le consta, o emplee la fórmula de que “el transmitente de la finca era tenido por dueño de la misma al menos un año antes a contar respecto del otorgamiento de la escritura por este acta complementada”.

            Considera además este Centro Directivo que el fundamento de este acta de notoriedad complementaria para la inmatriculación no radica en el nuevo artículo 205 de la Ley Hipotecaria – que alude exclusivamente al supuesto del doble título público traslativo -, sino en el artículo 209 del Reglamento Notarial, cuya vigencia no se ha visto modificada en ningún caso por la Disposición Derogatoria Única de la Ley 13/2015, de 24 de junio.

* 2. Las herencias

 

 Si el título público previo es una herencia, el año de separación se entenderá cumplido, obviamente, cuando su fecha de su autorización sea un año anterior al título inmatriculador. Sin embargo, en aquellos casos en los que no se cumpla el año de separación entre títulos, la doctrina generalizada entiende que, por el aplicación del artículo 1227 del Código civil, debe estimarse que la fecha del fallecimiento del causante de la herencia es una fecha fehaciente a la que ha de retrotraerse, a efectos de inmatriculación y por el juego del artículo 989 del Código civil, el cómputo del año de separación. Como consecuencia, si entre la fecha del fallecimiento que motivó la herencia y la escritura a inmatricular hay un año, podrá practicarse la inmatriculación.

 

* 3. La elevación a público de un título privado

En el caso de que el título público previo fuese una elevación a público de un documento privado, la necesidad del año de separación entre títulos no plantea dudas cuando la fecha de autorización de la escritura de elevación sea al menos un año anterior a la de la autorización del título que sirve para la inmatriculación.

Sin embargo, cuando este año no se cumple, habrá de distinguirse, según que el documento privado elevado a público esté o no liquidado. En el primero de los casos, de nuevo por el juego del artículo 1227 del Código civil, el cómputo del año ha de hacerse entre la fecha de la liquidación y el de la fecha de la autorización del título inmatriculador con el fin de admitir la inscripción primera en el Registro.

Por el contrario, en caso de que el documento privado no estuviese liquidado, no podrá entenderse cumplido este requisito y la inmatriculación no podrá practicarse, toda vez que ello supondría dejar sin efecto la previsión legal del artículo 205 de la Ley Hipotecaria.

* 4.- Cuando se aportan para la inmatriculación tres o más títulos y hay un año de separación entre el primero y el último; pero no entre los títulos públicos sucesivos

Ocurre en ocasiones que se presentan para la inmatriculación tres o más títulos, de tal forma que entre el primero y el último hay más de un año de separación, pero no entre el título a inmatricular y el título inmediatamente previo al mismo.

En estos casos, atendiendo al iter sucesivo y a una interpretación finalista del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, considero que el requisito del año de separación debe entenderse cumplido. De lo contrario, se estaría impidiendo el acceso al Registro de la Propiedad a títulos que, lejos de buscar una primera inscripción ad hoc, acreditan, mediante un mayor número de títulos, que el transmitente de la finca era el verdadero dueño de la misma.

Se satisface con ello, además, el tenor literal del propio artículo 205 de la Ley Hipotecaria, que admite que puedan inscribir por vez primera en el Registro de la propiedad “personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público”, sin que en ningún momento se especifique por el legislador que este año antes deba de computarse entre el título inmatriculador y el inmediatamente previo, y bastando, por tanto, que se acredite la adquisición de la propiedad al menos un año antes, sea a través de un solo antetítulo o de varios.

En definitiva, en el caso que nos ocupa, quien pretende la inmatriculación acredita no sólo con un título público previo, sino con dos o más – expresivos del iter sucesivo de la finca -, que adquirió su propiedad hace más de un año a contar desde su respectivo título inmatriculador.

* 5.- La “nueva posibilidad” de la Resolución de 19 de noviembre de 2015

Inadvertida quedaba la nueva posibilidad que brinda la Resolución de la Dirección General de los Registros y el Notariado, en su Fundamento de Derecho séptimo in fine, al señalar que “el lapso temporal mínimo de un año ha de computarse no necesariamente entre las fechas de los respectivos títulos documentales, esto es, el del título público previo y el del título público posterior, sino entre la fecha de la previa adquisición documentada en título público y la fecha del otorgamiento del título traslativo posterior”.

Bien es cierto que este razonamiento obiter dicta se hace con ocasión de reconocer en nuestro ordenamiento jurídico la admisibilidad de las actas de notoriedad, como ya se apuntó con anterioridad. Pero ello no obsta para que, a la luz de dicho razonamiento, pueda entenderse satisfecho el requisito de un año de separación entre títulos públicos traslativos cuando, no existiendo formalmente el año de diferencia, sí que puede predicarse la existencia del mismo entre el título inmatriculador y la fecha de la previa adquisición documentada en el antetítulo público.

Quiere ello decir que debe entenderse cumplido el año de separación en aquellos supuestos en los que en el antetítulo se haga constar por el Notario, como título de adquisición de la finca en cuestión, bien un documento público o bien un documento privado liquidado o que tenga la consideración de fehaciente – y ello aunque no esté elevado a público -, siempre que la fecha de éstos sea al menos un año anterior a la de la escritura a inmatricular. El fundamento para esta admisión no es otro que el reconocido por el propio Centro Directivo, por ser ésta una fecha fehaciente y documentada por el Notario en el propio título público que sirve como antetítulo.

Así pues, de admitirse esta nueva posibilidad, se estaría permitiendo el ingreso en el Registro de la Propiedad de fincas cuya inmatriculación no podía practicarse por no satisfacerse la exigencia formal del año entre los títulos, pero cuyo historial – expresado en fechas fehacientes y documentadas en título público – sí que venía siendo merecedor de la protección registral.

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