* Análisis Jurisprudencial: La Intersección del Urbanismo y el Derecho Registral en España

* 1. Introducción: La Sinergia Indispensable entre la Ordenación del Territorio y la Fe Pública Registral

La relación que une el urbanismo —entendido como la disciplina jurídica que ordena los asentamientos humanos en el espacio físico— y el Registro de la Propiedad es de una intensidad tal que las actuaciones urbanísticas carecerían de eficacia real si sus actos más trascendentes no pudieran acceder a la publicidad registral. La transformación física y jurídica del suelo, núcleo de la actividad urbanística, afecta a uno de los pilares de nuestro ordenamiento: el derecho de propiedad. Por ello, la eficacia de dicha transformación depende críticamente de su inscripción en el Registro. Solo a través de esta coordinación es posible garantizar que los derechos de propiedad afectados sean tenidos en cuenta, permitiendo a sus titulares defender sus intereses y, con ello, salvaguardar los principios constitucionales que reconocen el derecho a la propiedad privada, a la tutela judicial efectiva y proscriben la indefensión.

Este nexo ineludible se desarrolla, sin embargo, en un marco de notable complejidad competencial. Por un lado, el Estado ostenta la competencia exclusiva en materia de «ordenación de los registros e instrumentos públicos» (art. 149.1. 8ª CE), lo que le confiere el monopolio normativo sobre el funcionamiento y los efectos del Registro de la Propiedad. Por otro lado, las Comunidades Autónomas asumen la competencia exclusiva en «ordenación del territorio, urbanismo y vivienda» (art. 148.1 3ª CE). Esta dualidad genera una tensión normativa constante, donde la legislación autonómica, en su afán de regular la actividad urbanística, frecuentemente incluye mandatos de inscripción registral sobre los que, en rigor, carece de competencia para legislar. Es en este escenario donde la labor de los tribunales adquiere una relevancia capital, erigiéndose no ya como un mero árbitro, sino como el artífice de facto de un marco doctrinal unificado que aporta la coherencia de la que adolece el fragmentado panorama legislativo.

El objetivo de este análisis es, precisamente, examinar una selección de sentencias clave que ilustran cómo la jurisprudencia ha ido modulando y clarificando la interacción entre la normativa urbanística y la legislación hipotecaria. A través del estudio de casos concretos en materia de gestión, disciplina y fiscalidad urbanística, se desvelan las soluciones que los órganos judiciales han aportado a los conflictos prácticos que surgen en esta intersección, consolidando un cuerpo doctrinal indispensable para la seguridad jurídica.

La importancia del Registro de la Propiedad como garante de la seguridad del tráfico inmobiliario exige, como punto de partida, una definición clara de qué actos de naturaleza urbanística deben acceder a sus libros para desplegar plenos efectos frente a todos.

* 2. El Marco Jurídico de los Actos Urbanísticos Inscribibles: Naturaleza y Alcance según los Tribunales

La definición precisa de qué actos de naturaleza urbanística deben acceder al Registro de la Propiedad es una cuestión de importancia estratégica. De esta delimitación dependen tanto la oponibilidad de las actuaciones administrativas frente a terceros adquirentes como la transparencia y seguridad del mercado inmobiliario. Un tercero de buena fe que consulta el Registro debe poder conocer con certeza las cargas, limitaciones y transformaciones que afectan a una finca, y la publicidad registral es el único mecanismo que ofrece esa garantía con plenitud de efectos.

La legislación estatal, principalmente el Real Decreto 1093/1997 y el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana de 2015 (TRLS/2015), establece una tipología general de actos urbanísticos inscribibles, que podemos agrupar en las siguientes categorías:

• Actos de ejecución del planeamiento: Incluyen los acuerdos firmes que aprueban los instrumentos de ejecución de los planes urbanísticos, como los proyectos de urbanización.
• Actos de gestión y equidistribución: Abarcan las operaciones de transformación jurídica de las fincas, como los proyectos de reparcelación, que modifican la configuración de la propiedad para adaptarla a la nueva ordenación.
• Actos de disciplina y restablecimiento de la legalidad: Comprenden un amplio espectro de medidas, desde la incoación de expedientes sancionadores o de reposición de la legalidad, hasta el acuerdo de derribo o las sentencias firmes que declaran la nulidad de licencias urbanísticas.
• Limitaciones y condiciones especiales: Incluyen una variedad de situaciones que afectan al régimen de la propiedad, como la declaración de asimilación a la situación legal de fuera de ordenación, las licencias para usos y obras provisionales, la declaración de ruina urbanística o la inscripción de una finca en el Registro Municipal de Solares.

La jurisprudencia ha zanjado la cuestión del alcance del concepto de «acto inscribible» a través de una interpretación amplia y funcional. Un ejemplo paradigmático es la doctrina sentada por el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña en su sentencia de 23 de diciembre de 2011 (LA LEY 294008/2011). Este pronunciamiento establece que el acceso al Registro no se limita a las “inscripciones” en sentido estricto, sino que se extiende a cualquiera de las modalidades de asientos registrales: inscripciones, anotaciones preventivas, cancelaciones y notas marginales. Esta interpretación, fundamentada en el tenor del artículo 242 de la Ley Hipotecaria y el artículo 41 de su Reglamento, supera una visión restrictiva y refuerza el principio de publicidad, permitiendo que un amplio abanico de actuaciones administrativas, incluso de carácter provisional o cautelar, tengan reflejo registral para advertir a terceros.

Delimitado el universo de actos con vocación registral, resulta fundamental analizar cómo la jurisprudencia ha perfilado la inscripción de los instrumentos de gestión urbanística más relevantes, donde la colisión de intereses es más frecuente.

* 3. Análisis de Sentencias Clave en la Gestión Urbanística y el Registro

La gestión urbanística es la fase en la que las previsiones abstractas del planeamiento se materializan sobre el terreno a través de instrumentos de gran complejidad técnica y jurídica, como la reparcelación, los convenios urbanísticos o la expropiación forzosa. En estos procedimientos, la transformación del derecho de propiedad es directa e intensa, lo que convierte al Registro de la Propiedad en un actor principal. La jurisprudencia ha sido fundamental para delimitar su papel como garante último de la legalidad del procedimiento y de los derechos de los propietarios y terceros afectados.

* 3.1. La Reparcelación Urbanística: Seguridad Jurídica en la Transformación de Fincas

La reparcelación es la operación urbanística por excelencia para la ejecución del planeamiento, mediante la cual se agrupan las fincas originarias de un ámbito de actuación para su nueva división, adjudicando las parcelas resultantes con arreglo a los criterios de la ordenación. La legislación, tanto estatal como autonómica, exige una estrecha coordinación con el Registro de la Propiedad, comenzando por la necesidad de solicitar certificaciones de titularidad y cargas para identificar correctamente las fincas y los derechos afectados.

La doctrina judicial ha reforzado el papel del Registro como un mecanismo de control de la legalidad procedimental. Así, los tribunales han confirmado que la estimación de un recurso contra un proyecto de reparcelación, por vicios de anulabilidad, permite y obliga a la inscripción de la anulación del acto administrativo aprobatorio. Esta inscripción tiene un efecto sanador, pues fuerza a la Administración a retrotraer el procedimiento al momento en que se cometió la irregularidad para subsanarla, garantizando así los derechos de los afectados antes de que la transformación de las fincas se consolide registralmente de forma definitiva.

Asimismo, la jurisprudencia y la normativa hipotecaria ofrecen una solución pragmática a un problema recurrente: la existencia de fincas no inscritas o con discrepancias descriptivas dentro del perímetro de reparcelación. Conforme al artículo 8.1 del Real Decreto 1093/1997, el propio acuerdo de aprobación del proyecto de reparcelación se erige en título suficiente para la inmatriculación de fincas no inscritas o para la rectificación de su descripción registral. De este modo, se restablece la concordancia entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral, asegurando que la totalidad de la superficie afectada por la actuación urbanística quede bajo la salvaguardia de la fe pública registral.

* 3.2. Los Convenios Urbanísticos: Eficacia y Límites de los Pactos frente a Terceros

Los convenios urbanísticos son acuerdos de voluntades suscritos entre la Administración y particulares (propietarios o no) para colaborar en el desarrollo de la actividad urbanística. La jurisprudencia, como la del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco en sentencia de 26 de mayo de 1999 (RJCA 1999/1444), ha perfilado su naturaleza dual: nacen como un contrato que vincula a las partes, pero su eficacia urbanística plena solo se alcanza cuando sus determinaciones se incorporan al planeamiento, momento en el que adquieren carácter normativo y se fusionan con él.

Dada su naturaleza pactada, que puede generar suspicacias sobre la defensa del interés general, la jurisprudencia ha sido extraordinariamente rigurosa con el requisito de publicidad. La sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía (sede en Sevilla) de 25 de enero de 2018 (LA LEY 268279/2018) es un claro exponente de esta línea, al subrayar que la falta de publicación del acuerdo de aprobación del convenio es una infracción de tal calibre que acarrea su nulidad de pleno derecho. Este requisito, extendido en la legislación, busca impedir el “oscurantismo” en la negociación y garantizar la máxima transparencia, permitiendo el escrutinio público de pactos que pueden tener un enorme impacto económico y territorial.

Las consecuencias registrales del incumplimiento o la nulidad de un convenio son también objeto de atención judicial. En casos de nulidad, los tribunales han establecido que las garantías constituidas, como los avales, deben ser devueltas a quienes las prestaron. No obstante, en aras de la seguridad jurídica, la doctrina judicial se inclina por condicionar la plena eficacia restitutoria de la nulidad a su previa constancia registral para proteger a los terceros de buena fe que pudieran haber adquirido derechos sobre las fincas afectadas confiando en la apariencia de legalidad que emanaba del convenio antes de su anulación.

* 3.3. La Expropiación Forzosa: El Rol Determinante del Registro en la Identificación de Titulares

Los procedimientos expropiatorios por razón de urbanismo, ya sea para la obtención de sistemas generales o para la ejecución de un polígono, exigen por imperativo legal una comunicación fluida con el Registro de la Propiedad. La Administración expropiante tiene la obligación de solicitar al Registro una certificación de dominio y cargas de las fincas afectadas, que servirá de base para identificar a los titulares de derechos a los que se debe notificar el procedimiento y abonar el justiprecio.

La doctrina judicial, en una línea consolidada, ha zanjado los conflictos que surgen cuando la titularidad registral no se corresponde con la realidad extrarregistral. Aunque el principio de legitimación del artículo 38 de la Ley Hipotecaria establece una presunción de que el titular registral es el verdadero propietario, los tribunales matizan su alcance. La jurisprudencia, interpretando los preceptos de la Ley de Expropiación Forzosa, ha determinado que, si bien esta presunción es el punto de partida, la Administración debe entenderse también con quien “pública y notoriamente” aparezca como propietario, especialmente si la propia Administración ha reconocido esa titularidad en actos previos. Sin embargo, esta flexibilidad no exime de la necesidad de regularizar la situación registral; para que el titular extrarregistral pueda percibir efectivamente el justiprecio, será indispensable que previamente reanude el tracto sucesivo interrumpido y logre la inscripción de su derecho, garantizando así la plena concordancia entre la titularidad real y la registral.

* 3.4. La Elección del Sistema de Actuación: Discrecionalidad Motivada

La elección del sistema de actuación (compensación, cooperación o expropiación) para materializar el planeamiento constituye una de las potestades discrecionales más relevantes de la Administración. Sin embargo, la jurisprudencia ha establecido límites claros a esta discrecionalidad, exigiendo una motivación reforzada que justifique la elección en función del interés público. Los tribunales, como evidencia la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León de 23 de julio de 2008 (LA LEY JURIS 350278/2008), anulan las decisiones que no se sustentan en una justificación objetiva y razonada. Así, la elección del sistema de expropiación debe basarse en necesidades concretas, como la protección del patrimonio cultural o la imposibilidad de gestión por los particulares, y no en una decisión arbitraria, garantizando que el reflejo registral de la actuación se base en un acto administrativo sólidamente fundamentado.

Estos instrumentos de gestión materializan el planeamiento, pero la eficacia del ordenamiento urbanístico depende también de su capacidad para reaccionar ante las infracciones, un ámbito en el que el Registro desempeña un papel igualmente crucial.

* 4. La Doctrina Judicial en Materia de Disciplina y Legalidad Urbanística

El Registro de la Propiedad no es solo un fedatario de las transformaciones legítimas del suelo, sino también una herramienta esencial en el ámbito de la disciplina urbanística. La publicidad registral de las infracciones, de las limitaciones impuestas a los inmuebles y de los procedimientos de restauración de la legalidad es un mecanismo preventivo de primer orden. Su finalidad es proteger a los adquirentes de buena fe, que no pueden verse sorprendidos por situaciones de ilegalidad ocultas, y asegurar la eficacia última de las resoluciones administrativas que persiguen el restablecimiento del orden jurídico vulnerado.

* 4.1. Edificaciones Ilegales: El Efecto de la Anotación Preventiva de Expediente Disciplinario

El artículo 65.1 del TRLS/2015 establece una obligación clara para la Administración: al incoar un expediente de disciplina urbanística o de restauración de la legalidad que afecte a una finca concreta, debe instar la práctica de la correspondiente anotación preventiva en el Registro de la Propiedad. Esta anotación funciona como una advertencia pública e inequívoca de que el inmueble se encuentra sujeto a un procedimiento que podría derivar en sanciones económicas o, incluso, en una orden de demolición.

La trascendencia de esta obligación es tal que su omisión puede generar responsabilidad patrimonial de la Administración. Si, por no haberse practicado la anotación, un tercero adquiere la finca de buena fe, desconociendo la ilegalidad, y posteriormente sufre un perjuicio económico derivado de la ejecución de la orden de demolición, la Administración deberá indemnizarle por los daños y perjuicios causados.

Ahora bien, la orden de la Administración para practicar la anotación no es automática. La doctrina judicial ha sido constante al señalar que el Registrador de la Propiedad debe realizar un control de legalidad sobre el acto administrativo que la ordena. Este control se limita a los aspectos formales y a la competencia del órgano, pero es un filtro de legalidad indispensable. En consecuencia, si el Registrador deniega la anotación por apreciar algún defecto, su calificación negativa es recurrible a través de los recursos específicos del ámbito hipotecario (recurso gubernativo ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y posterior vía judicial civil), y no ante la jurisdicción contencioso-administrativa.

* 4.2. Declaración de Obra Nueva: La Jurisprudencia sobre la Primacía de la Legalidad Urbanística

Una de las doctrinas jurisprudenciales más consolidadas en esta materia es la que establece la absoluta subordinación de la publicidad registral a la legalidad urbanística. La sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid de 13 de junio de 2002 (LA LEY 111781/2002) lo expresa con rotundidad al afirmar que la inscripción de una declaración de obra nueva en el Registro de la Propiedad “carece de relevancia jurídico urbanística”. La implicación de este principio es fundamental: la inscripción registral no convalida actos urbanísticos ilegales, no purga la falta de licencia ni subsana la contravención del planeamiento. El Registro constata una realidad física, pero no otorga legalidad urbanística a lo construido.

Esta misma lógica se aplica a las declaraciones de obra nueva por antigüedad, figura que permite el acceso al Registro de edificaciones respecto de las cuales ha prescrito la acción de la Administración para ordenar su demolición. Al calificar estos títulos, el Registrador debe comprobar que no exista una anotación preventiva de expediente de disciplina en curso y que el suelo no sea de dominio público. Sin embargo, la inscripción no equivale a una “licencia a posteriori” ni a una legalización. Simplemente constata una situación fáctica preexistente y la imposibilidad de la Administración de actuar para su demolición, pero el inmueble permanecerá en una situación de “fuera de ordenación” o asimilada, con las limitaciones que ello conlleva.

* 4.3. Solares y Edificaciones Ruinosas: Garantías Procedimentales y Publicidad Registral

Ante el incumplimiento por parte del propietario de sus deberes de edificar un solar o de conservar una edificación en condiciones de seguridad y salubridad, el ordenamiento prevé medidas de disciplina como la venta o sustitución forzosa. Estos procedimientos, que pueden culminar con la expropiación del inmueble para su adjudicación a un tercero que sí cumpla dichos deberes, tienen un profundo impacto en el derecho de propiedad.

Por ello, la jurisprudencia ha sido especialmente garantista. La sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía (sede en Sevilla) de 25 de enero de 2001 (LA LEY 22235/2001) anuló la inclusión de una finca en el Registro Municipal de Solares por haberse omitido el trámite de audiencia al propietario. Este fallo subraya un principio esencial: cualquier acto administrativo que vaya a tener reflejo registral y que imponga cargas o limitaciones tan gravosas debe respetar escrupulosamente las garantías procedimentales para evitar la indefensión del titular.

El mecanismo de publicidad para estos procedimientos es doble. En primer lugar, la resolución administrativa que declara el incumplimiento del deber de edificar o conservar se hace constar en el Registro de la Propiedad mediante una nota al margen de la última inscripción de dominio (art. 50 TRLSRU y 88 RD 1093/1997). Esta nota advierte a cualquier posible interesado de la situación del inmueble. Posteriormente, si el procedimiento culmina en una venta o sustitución forzosa, se procederá a la inscripción de la adjudicación a favor del nuevo titular, cancelándose los asientos anteriores y reflejando la nueva realidad jurídica.

* 4.4. Usos y Obras Provisionales: Interpretación Judicial Restrictiva

La figura de los usos y obras provisionales, que permite autorizar actuaciones en suelos pendientes de desarrollo urbanístico, ha sido objeto de una interpretación jurisprudencial marcadamente restrictiva. Los tribunales, como en la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 7 de mayo de 2013 (LA LEY 170977/2013), conciben esta figura como una excepción al principio de ejecución reglada del planeamiento. En consecuencia, exigen una justificación rigurosa que acredite no solo que los usos no obstaculizan la futura ejecución de la ordenación, sino también que son fácilmente desmontables y que su autorización no se convierte en una vía para consolidar situaciones contrarias al plan. Además, su eficacia queda supeditada a su constancia registral, garantizando la publicidad de su carácter precario frente a terceros.

El análisis de las actuaciones materiales se complementa necesariamente con el estudio de sus implicaciones fiscales, donde el Catastro juega un papel central.

* 5. La Relevancia del Catastro y sus Implicaciones Fiscales en la Jurisprudencia Urbanística

El panorama de la propiedad inmobiliaria en España se articula en torno a una relación triangular entre Urbanismo, Registro y Catastro. Si el Registro de la Propiedad garantiza la titularidad jurídica, el Catastro Inmobiliario se define como un registro administrativo, dependiente del Ministerio de Hacienda, de naturaleza eminentemente fiscal. Su objetivo es la descripción física y económica de los bienes inmuebles para servir de base a la liquidación de tributos como el Impuesto sobre Bienes Inmbles (IBI). Aunque sus funciones son distintas, la información catastral y, sobre todo, su valoración, tienen profundas consecuencias en el ámbito urbanístico y son fuente de innumerables litigios.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo zanjó un profundo conflicto doctrinal entre la realidad fiscal y la potencialidad urbanística en su sentencia de 30 de mayo de 2014 (recurso de casación en interés de ley nº 2362/2013), que constituye un auténtico hito jurisprudencial. Esta resolución estableció que los suelos clasificados como urbanizables que carecen de un instrumento de planeamiento de desarrollo detallado y aprobado (como un Plan Parcial) deben ser clasificados y valorados como rústicos a efectos catastrales. Esta doctrina puso fin a la práctica administrativa de valorar como urbanos suelos cuyo desarrollo era meramente teórico, alineando la valoración fiscal con la realidad urbanística efectiva. El impacto de esta sentencia fue de tal magnitud que no solo obligó a anular miles de liquidaciones del IBI, sino que forzó una corrección legislativa, materializada en la Ley 13/2015, que reformó la Ley del Catastro Inmobiliario para incorporar este criterio jurisprudencial a la normativa.

La doctrina judicial también ha perfilado las vías de impugnación de las liquidaciones del IBI basadas en valores catastrales que se consideran incorrectos. La regla general distingue entre la “gestión catastral” (competencia estatal, a través de la Dirección General del Catastro) y la “gestión tributaria” (competencia municipal, que liquida el IBI). Sin embargo, el Tribunal Supremo ha admitido excepciones a esta separación estanca, permitiendo que un contribuyente pueda cuestionar indirectamente el valor catastral al impugnar la liquidación del impuesto en circunstancias excepcionales. Entre ellas se incluyen la falta de notificación individualizada del nuevo valor catastral o los cambios sobrevenidos en el planeamiento urbanístico que dejen sin efecto las condiciones que sirvieron de base para la valoración.

Finalmente, es crucial destacar la función específica del Catastro, como recuerda la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía (sede en Málaga) de 22 de septiembre de 2021 (LA LEY 277714/2021). Este registro sirve para la descripción física de las fincas a efectos tributarios, pero “sin contener ninguna referencia al cumplimiento de la legalidad urbanística”. Esta afirmación refuerza la distinción funcional con el Registro de la Propiedad, que sí es el vehículo para dar publicidad a las circunstancias urbanísticas que afectan a la legalidad y al régimen jurídico de los inmuebles.

El recorrido por las distintas áreas de interacción entre urbanismo y registro, moduladas por la jurisprudencia, permite ahora destilar una serie de conclusiones y principios rectores.

* 6. Conclusiones: Principios Rectores Derivados de la Jurisprudencia

El análisis de la jurisprudencia en la materia permite destilar una serie de principios y directrices que conforman el estado actual de la relación entre el derecho urbanístico y el registral. Estos principios, fruto de la labor interpretativa y armonizadora de los tribunales, actúan como faros que guían la aplicación de un marco normativo inherentemente complejo.

1. Principio de Publicidad Material: La inscripción registral de un acto urbanístico no es un mero trámite administrativo, sino el vehículo indispensable para dotarlo de plena eficacia y oponibilidad frente a terceros de buena fe. La jurisprudencia confirma que lo no inscrito no perjudica a quien confía en el contenido del Registro, convirtiendo la publicidad registral en una garantía esencial para la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario.
2. Garantía del Tracto Sucesivo y Legitimación: La presunción de exactitud del Registro es el punto de partida en los procedimientos de gestión urbanística como la reparcelación o la expropiación. No obstante, los tribunales han admitido que esta presunción puede decaer ante una realidad extrarregistral notoria y probada. Aun así, la regularización registral mediante la reanudación del tracto sucesivo se erige como requisito indispensable para la plena efectividad de los derechos económicos derivados de estos procedimientos, como la percepción del justiprecio.
3. Carácter No Convalidante de la Inscripción: Este es uno de los principios más firmemente asentados por la jurisprudencia. La inscripción en el Registro de la Propiedad no subsana la nulidad de los actos urbanísticos que se basan en una infracción del ordenamiento. La legalidad urbanística material prevalece sobre la formalidad registral, de modo que un acto ilegal, aunque esté inscrito, sigue siendo ilegal y susceptible de ser anulado.
4. El Registro como Instrumento de Tutela y Disciplina: Las anotaciones preventivas y las notas marginales relativas a expedientes sancionadores o de restauración de la legalidad son una herramienta crucial de disciplina preventiva. Advierten a los potenciales adquirentes sobre la situación litigiosa o irregular de un inmueble. La omisión de estas anotaciones por parte de la Administración, cuando es obligatoria, genera responsabilidad patrimonial si de ella se derivan perjuicios para un tercero de buena fe.
5. Interpretación Restrictiva de Excepciones y Potestades Discrecionales: En un ámbito tan reglado como el urbanismo, la jurisprudencia tiende a interpretar de forma estricta las figuras excepcionales, como la autorización de usos y obras provisionales, exigiendo una justificación rigurosa de su carácter no permanente. Del mismo modo, las decisiones discrecionales de la Administración, como la elección del sistema de actuación para ejecutar el planeamiento, deben estar sólidamente motivadas en criterios de interés público, cuyo reflejo registral debe ser igualmente claro y preciso.

En definitiva, la labor judicial se revela como un elemento integrador y pacificador indispensable. En un ámbito normativo fragmentado por la distribución competencial y de una trascendencia económica y social tan elevada, la jurisprudencia aporta coherencia, equilibra los intereses en juego y, en última instancia, refuerza la seguridad jurídica, pilar fundamental sobre el que descansa tanto el derecho urbanístico como la fe pública registral.