RESUMEN RR DGSJ (propiedad) BOE OCTUBRE 2026 (hasta el dia 21)

Registro de Vigo nº 3.

El depósito ha de ajustarse a lo establecido en el Real Decreto.

Suspendido o retirado el NRUA éste se podría rehabilitar con la presentación del modelo informativo de alojamientos de corta duración sin necesidad de aportar de forma física o telemática la documentación que ya aportó para la asignación del número de registro. La solicitud de rehabilitación se realizada mediante su correspondiente entrada en el Registro competente que dé inicio al procedimiento registral en virtud del principio de rogación. Ahora bien, será necesario que no hayan cambiado las circunstancias civiles o administrativas del inmueble y, en caso de dudas fundadas sobre la situación sustantiva del inmueble, deberá acompañar o aportar, en su caso, la documentación subsanatoria que el registrador le haya requerido. La innecesariedad de aportación de la documentación habilitante será posible hasta que transcurran dieciocho meses desde la cancelación de la nota marginal del NRUA por parte del Registrador.

* 20-5-2026 INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: TÍTULOS CREADOS AD HOC.

Registro de Sevilla nº 3.

En el presente caso, la simultaneidad del otorgamiento de los dos títulos no es, de por sí, causa que permita al registrador presumir la creación «ad hoc» de los títulos, toda vez que ha transcurrido más de un año desde la muerte de la causante, el día 10 de abril de 2019. Como ha declarado esta Dirección General, en Resoluciones como la de 8 de febrero de 2023, el cómputo del plazo de un año al que se refiere el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, cuando el título público es de herencia es el de la fecha de la muerte del causante. Por ello, como declaró la Resolución de 29 de julio de 2025, en un supuesto de hecho distinto del que es objeto de debate en el presente recurso, el hecho de que el título previo haya sido otorgado el mismo día que el título inmatriculador no es suficiente para destruir la presunción de veracidad que se deriva del mismo conforme al artículo 17 bis de la Ley del Notariado, máxime si se tiene presente la necesidad de que medie un año entre los respectivos títulos materiales de adquisición, como también sucede en el presente caso.

En el presente caso, constituye indicio de que la documentación se ha otorgado «ad hoc» para lograr la inmatriculación la separación de dos actos jurídicos que carecen de autonomía causal, que permita considerarlos en su individualidad como autónomos. Y es que la disolución de la sociedad de gananciales y la partición hereditaria tienen la misma causa: la muerte de doña D. D. O., teniendo la liquidación de la sociedad de gananciales la naturaleza de una operación previa de la partición, para determinar cuál es el patrimonio de la causante. Ello nos lleva a concluir que, en el presente caso, solo hay un título traslativo de la propiedad: la transmisión «mortis causa» del patrimonio de la causante a su cónyuge sobreviviente y a sus descendientes. Por tanto, existen varios datos que abonan la certeza de que la finalidad buscada por la separación en dos títulos formales distintos de un solo título causal traslativo es lograr la inmatriculación, y que, por tanto, no cabe la inmatricular.

* 20-5-2026 PROCEDIMIENTO ART. 199 LH: DUDAS SOBRE IDENTIDAD DE LA FINCA.

Registro de Felanitx nº 1.

No procede denegar la inscripción de la base gráfica si no se acreditan dudas sobre la identidad de la finca.

No estando ante uno de los supuestos de denegación automática de la tramitación del mismo, como son la posible invasión de dominio público o la invasión de la georreferenciación registral de una finca colindante, la cual está protegida por los principios hipotecarios, cuando la suspensión se basa en la oposición de uno de los colindantes notificados, como dice el artículo 199, el registrador «decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria). El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio.

El juicio registral sobre las dudas en la identidad de la finca deriva, exclusivamente, de la mera interposición de la alegación. Pero, según reiterada doctrina de esta Dirección General, formulada en Resoluciones como la de 25 de marzo de 2025 (vid., por todas), el juicio registral de identidad no puede ser arbitrario ni discrecional, sino motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, según la Resolución de 8 de octubre de 2025. Y ello, tanto desde el punto de vista jurídico, indicando en qué forma se han infringido los preceptos legales, como exigió la Resolución de esta Dirección General de 3 de octubre de 2024, sin bastar una referencia genérica a los preceptos infringidos, como desde el punto de vista material, basándolo en razones objetivas, derivadas de la apreciación de la evolución del territorio en la aplicación homologada y del contenido del Registro.

* 21-5-2026 NÚMERO REGISTRO DE ALQUILER: AUTORIZACIÓN COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.

Registro de Madrid nº 36.

Para la concesión del NRUA se precisa la aprobación de la Junta de Propietarios

En el presente caso ambas licencias municipales urbanística y de funcionamiento son posteriores al 3 de abril de 2025 por lo que resulta de aplicación el artículo 17.12 de la LPH y en consecuencia se precisa la aprobación de la Junta de Propietarios con las mayorías exigidas por dicho precepto.

* 21-5-2026 RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO: REQUISITOS.

Registro de Collado Villalba.

No puede alterarse el contenido de los asientos sin el consentimiento del titular registral o resolución judicial.

En el presente caso, mediante instancia privada suscrita por la titular registral se pretende dar cumplimiento a lo declarado por la Resolución de 8 de septiembre de 2025, que consideró que nos encontrábamos ante una inexactitud registral, derivada de un error de concepto al no vincular los historiales registrales de las fincas 23.364 y 24.731, vinculadas «ob rem», la cual debe rectificarse por el procedimiento previsto en los artículos 40 y 217 de la Ley Hipotecaria.

En el presente caso, no existe constituido un régimen de propiedad horizontal. Realmente, lo que se ha querido constituir es una vinculación «ob rem», que justifica la conexión y una determinada relación de destino, dependencia, accesoriedad o servicio, que consta registralmente como tal, con precisa determinación de todas y cada una de las fincas registrales afectadas. Son requisitos básicos para que se pueda inscribir la vinculación “ob rem” los siguientes: a) Existencia de una causa económica y a la vez jurídica que justifique la vinculación. b) La previa inscripción en el Registro de las fincas a que afecte la vinculación. c) Adecuada identificación y descripción de la finca a la que afecta o sobre la que recae el derecho.

El hecho de que los historiales registrales no sean idénticos y exista divergencia entre ellos constituye una inexactitud registral que es la que se trata de subsanar con la petición de la recurrente, que trae causa de la Resolución de 8 de septiembre de 2025. En el presente caso, el error lo constituye la omisión del registrador, entonces competente en el Registro de la Propiedad de Collado Villalba, de no reflejar en ambos historiales registrales, las mismas vicisitudes jurídicas, posiblemente, porque no se incluyó en los títulos la correspondiente descripción de la finca vinculada «ob rem».

La recurrente entiende que procede aplicar la regla c) del artículo 40 de la Ley Hipotecaria, con la creencia de que esta vía le permite rectificar el error automáticamente al registrador, por su sola voluntad, mediante la presentación del título. La pretensión de la recurrente, cuyo título material y posesión legítima es indiscutible, no puede ser atendida. En primer lugar, porque contraviene lo dispuesto en el artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria, pues los asientos, una vez practicados, están bajo la salvaguardia de los tribunales, mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos por las leyes Y esa declaración de inexactitud requiere, como hemos visto, el acuerdo de los interesados y el registrador, o el consentimiento del titular afectado por la rectificación y, en su defecto, resolución judicial que lo ordene. Contraviene, además, lo dispuesto en el artículo 38.1 de la Ley Hipotecaria, pues se presume que el derecho inscrito existe y pertenece a su titular en la forma determinada en el asiento respectivo. No puede alterarse, por tanto, el contenido de los asientos sin dicho consentimiento o resolución judicial, o sin una acreditación fehaciente de lo manifestado que desvirtúe el contenido del título que motivó la inscripción vigente.

* 21-5-2026 SENTENCIA DE DIVORCIO: REQUISITOS PARA LA INSCRIPCIÓN.

Registro de El Rosario-Área Metropolitana de Santa Cruz de Tenerife.

No puede alterarse el contenido de los asientos sin el consentimiento del titular registral o resolución judicial.

Con carácter previo debe tenerse en cuenta que, conforme al artículo 326, párrafo primero, de la Ley Hipotecaria, el recurso debe recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma.

En cuanto al primer defecto, el artículo 266 del Reglamento del Registro Civil exige, en su párrafo sexto, que en las inscripciones que en cualquier otro Registro –y, por tanto, en el de la Propiedad– produzcan los hechos que afecten al régimen económicomatrimonial han de expresarse los datos de inscripción en el Registro Civil (tomo y folio en que consta inscrito o indicado el hecho), que se acreditarán por certificación, por el libro de familia o por la nota al pie del documento. En caso de no haberse acreditado se suspenderá la inscripción por defecto subsanable.

En cuanto al segundo defecto, es evidente que una adjudicación como la aquí presente (por su propia naturaleza) está sujeta a la reseñada obligación de declaración de suelos contaminados.

Y en cuanto al tercer defecto y abstracción hecha de lo manifestado en el fundamento de Derecho segundo, también ha de ser confirmado, pues resulta imperativo cumplir con las exigencias de los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento de cara, en su caso, a practicar la inscripción; debiendo recordarse que el recurso no es el medio para la subsanación de los defectos indicados en la calificación que se recurre.

* 26-5-2026 INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: REQUISITOS.

Registro de La Orotava.

Se analizan diferentes requisitos que no concurren en este caso para la eventual inmatriculación.

Respecto de los documentos firmados electrónicamente, no se puede negar que deben ser admitidos por el registrador, toda vez que al tener su correspondiente código seguro de verificación, pueden ser consultados en la Sede Electrónica de la Administración Competente, como ha declarado reiteradamente esta Dirección General en Resoluciones como las de 1 de marzo de 2016 o 24 de enero de 2022, siempre que conste la creación de los sellos electrónicos mediante resolución del titular del organismo público competente, que se publicará en la sede electrónica correspondiente, regulando los datos que necesariamente deben figurar en la resolución aprobatoria. No ocurre lo mismo con las sentencias citadas, tanto en la nota de calificación como en el escrito de recurso, en las que basa la recurrente su petición de inmatriculación, reconociendo que son simples fotocopias. El hecho de que las mismas hayan causado ya un asiento registral no es óbice para que tengan que volver a presentarse, cuando se está solicitando otro distinto.

En segundo lugar, respecto a si estamos ante un supuesto de inmatriculación, esta Dirección General entiende que la respuesta debe ser negativa. Consta debidamente acreditado la existencia de un historial registral abierto, el de la finca 18.010 de La Orotava. Ciertamente, en el mismo concurre una anomalía registral derivada de un asiento practicado erróneamente, en su día, por el registrador, que anuló la inscripción de dominio, manteniendo la carga hipoteca posterior. Una de las circunstancias que ha de apreciar el registrador en la inmatriculación de una finca es que la misma no coincida en su descripción, total o parcialmente, con otra finca ya inscrita. Ello demuestra que la operación de inmatriculación se refiere a la porción de terreno sobre la que se extiende el dominio del titular y no al derecho que existe sobre ella. Por tanto, estando ante una finca inmatriculada con un derecho de dominio cancelado, anomalía calificable como inexactitud registral a la que se refiere el artículo 40.c) de la Ley Hipotecaria.

Esta Dirección General entiende que en el presente caso no se cumple con el requisito del doble título traslativo. Se presenta como título previo la escritura de partición de herencia otorgada en el año 1966 y como título inmatriculador la sentencia que declara la nulidad de la compraventa del año 1983. La declaración de nulidad implica retrotraer las cosas al estado anterior a la compraventa, es decir, como si esta no se hubiera producido. Por ello, la sentencia no puede implicar una nueva transmisión en favor de la herencia yacente la finca, como entiende la recurrente, sino que la mantiene en favor de los vendedores, pero al haber fallecido los mismos, lo ordena en favor de la herencia yacente, como continuadora de la personalidad del causante.

Respecto de la identidad de la finca, el artículo 205 de la Ley Hipotecaria exige la coincidencia entre la descripción de la finca en el título inmatriculador y la de la certificación catastral descriptiva y gráfica, incluyendo esta la coincidencia con la de la georreferenciación catastral, como ha declarado la Resolución de 18 de junio de 2025. Dicha circunstancia no se produce en el presente caso pese a sostener la recurrente que en la instancia calificada la finca registral coincide con la identidad de 16 parcelas catastrales, cuando la Ley exige la absoluta coincidencia, por lo que se requiere previamente incoar el correspondiente procedimiento catastral de subsanación de discrepancias, para instar la alteración catastral, todo ello en caso de tratarse de un supuesto de inmatriculación.

Por último, respecto a la circunstancia relativa a la posible inscripción en favor de la herencia yacente, como declaró la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 1987, la herencia yacente no es sino el patrimonio relicto derivado de la apertura de la sucesión de una persona mientras se mantiene interinamente sin titular. Si bien carece de personalidad jurídica propia, para determinados fines, se le otorga transitoriamente una consideración y tratamiento unitarios, entre ellos la legitimación procesal. En conclusión, la herencia yacente carece de personalidad jurídica, es un patrimonio en situación de interinidad y sin titular determinado, cuyo destino es ser adquirido por los herederos voluntarios o legales. Por ello, para determinados fines y transitoriamente se le otorga una consideración y tratamiento unitarios en beneficio de sus titulares futuros, según la Sentencia del Tribunal de 21 de junio de 1943. En consecuencia, el defecto debe ser revocado ya que, conforme a la doctrina anteriormente expuesta, no resulta pertinente le exigencia de la concreta determinación de los llamados, integrantes de la herencia yacente, para que ésta pueda ser titular registral.

* 27-5-2026 RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO: REQUISITOS.

Registro de Estepona nº 2.

No puede alterarse el contenido de los asientos sin el consentimiento del titular registral o resolución judicial.

Como cuestión procedimental previa, debe recordarse que, conforme al artículo 326 de la Ley Hipotecaria, el recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma.

La calificación registral debe ser global y unitaria (cfr. Resoluciones de 18 de noviembre de 2005, 16 de abril y 20 de noviembre de 2008, 17 de abril de 2009, 2 de diciembre de 2013 y 5 y 12 de marzo de 2014, entre otras), clara y precisa (cfr. Resoluciones de 14 de marzo de 1993, 27 de octubre de 1999, 25 de septiembre de 2001, 1 de junio de 2002, 14 de octubre de 2004 y 19 de abril de 2006, entre otras) y adecuadamente fundamentada (cfr. Resoluciones de 24 de abril de 2006, 12 de febrero y 21 de marzo de 2007, 24 de abril y 14 de diciembre de 2010, 28 de mayo de 2013 y 18 y 7 de febrero de 2014, entre otras), dado que, en caso contrario, el interesado no puede conocer la causa y las razones por las que se rechaza la inscripción y, en consecuencia, proceder a subsanarlos o defenderse frente a la decisión del registrador de la Propiedad. Ciñéndonos al supuesto que nos ocupa, la segunda nota de calificación señala que «se aporta con fecha 13 del citado mes, documentación complementaria, sin que se haya subsanado el defecto referido en la referida nota de calificación, reiterándose por la presente, el contenido de la misma». A pesar de que los defectos no aparecen enumerados en la segunda nota de calificación, lo cierto es que la recurrente ha podido deducir fácilmente cuáles son dichos defectos al estar los mismos especificados en la primera nota de calificación que se reitera.

El párrafo tercero del artículo 1 de la Ley Hipotecaria establece que «los asientos del Registro practicados en los libros están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta ley». La rectificación registral se practica conforme al artículo 40 de la Ley Hipotecaria, que contempla diversos supuestos que pueden originar la inexactitud del Registro. Por ello, para que tenga acceso registral cualquier modificación, objetiva o subjetiva, de la titularidad de una finca inscrita, es condición necesaria (y no siempre suficiente, si de tal alteración o rectificación pudieren resultar afectados terceros) que conste en instrumento público el consentimiento de los titulares registrales, consentimiento que ha de venir articulado, en su caso, en un título material idóneo, salvo que haya recaído la correspondiente sentencia judicial –dictada en un proceso del que aquéllos hayan sido parte– en que así se ordene.

Lo que ocurre en el caso del presente recurso es que, como pone de relieve el registrador en su nota de calificación, la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Málaga en fecha 3 de diciembre de 2025 se limita a declarar la nulidad de la cláusula de cesión contenida en la escritura que motivo la inscripción 16.ª, de la que trae causa la inscripción 24.ª de fusión cuya cancelación ahora se pretende. Sin embargo, esta sentencia no ordena la rectificación o cancelación de la mencionada inscripción 24.ª de fusión por nulidad de la misma. De igual forma, como también pone de relieve el registrador, la rectificación del error cometido en un asiento no implica la automática rectificación de los asientos posteriores que tienen su soporte en aquél.

* 20-5-2026 PROCEDIMIENTO ART. 199 LH: DUDAS SOBRE IDENTIDAD DE LA FINCA.

Registro de Mataró nº 4.

Procede denegar la inscripción de la base gráfica si se acreditan dudas sobre la identidad de la finca.

De acuerdo con la Ley 5/2009, de 28 de abril, y con su artículo 1, que establece la aplicación de la ley a los recursos contra las calificaciones negativas de los títulos o de las cláusulas concretas que deban inscribirse en un Registro de Cataluña siempre que las calificaciones impugnadas o los recursos se fundamenten, de manera exclusiva o junto con otros motivos, en normas de derecho catalán o en su infracción, claro está que, en este supuesto, la competencia corresponde a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.

Del informe del registrador resulta que los planos de la reparcelación, inscrita en el año 2005, quedaron archivados en el Registro de la Propiedad. Del contraste de los mismos y de la representación gráfica alternativa aportada concluye en la existencia de diferencias que no sólo afectan a la superficie de la finca, sino también a su configuración geométrica. El informe es un trámite en el que el registrador puede profundizar sobre los argumentos utilizados para determinar los defectos señalados en su nota de calificación, pero en el que en ningún caso se pueden añadir nuevos defectos. En cambio, sí deben ser tenidos en cuenta los argumentos que se conciben como desarrollo de los defectos formulados, pues no suponen sino profundizar en los motivos que impiden la inscripción y que contribuyen a un conocimiento más completo del asunto.

El registrador, al llevar a cabo el ejercicio de su competencia calificadora de los documentos presentados a inscripción, no está vinculado, por aplicación del principio de independencia en su ejercicio, por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores o por las propias resultantes de la anterior presentación de la misma documentación. Tampoco está vinculado por la calificación efectuada sobre el mismo título por otro registrador, aunque este haya sido inscrito ni, por supuesto, por las calificaciones efectuadas por el mismo respecto de otras fincas, aunque la solicitud de inscripción procediera del mismo presentante y el contenido de los títulos u operaciones registrales a realizar fuera similar al que resulta del título cuya inscripción se rechaza.

* 20-5-2026 PROCEDIMIENTO ART. 199 LH: DUDAS SOBRE IDENTIDAD DE LA FINCA.

Registro de Corcubión-Muros.

No procede denegar la inscripción de la base gráfica si no se acreditan dudas sobre la identidad de la finca.

Para considerar adecuadamente delimitada una determinada parcela no es determinante el hecho de que, físicamente, la misma esté acotada por mojones o piquetas, lo que puede extenderse también a los vallados. Haría falta acreditar que éstos han sido colocados con el consentimiento de los colindantes, consentimiento que transforma una mera situación física en sustancia jurídica. En el presente caso, no consta la existencia de tal consentimiento, puesto que el colindante que formula alegaciones incluye, dentro de la representación gráfica georreferenciada que atribuye a su propiedad, parte de la parcela catastral del promotor. E n el supuesto de hecho de este expediente, la representación gráfica propuesta para la finca resto en nada afecta a la delimitación geográfica de la parcela catastral de quien formula oposición, pues en su colindancia por el oeste modifica su geometría catastral, para ajustar la misma a la superficie inscrita (1.400 metros cuadrados) y atribuyendo al colindante una franja de terreno de su parcela catastral. En consecuencia, éste no puede alegar perjuicio alguno o invasión de su parcela catastral, pues incluso la misma se ve aumentada en su superficie por razón de la representación gráfica propuesta.

* 20-5-2026 PROCEDIMIENTO ART. 199 LH: DUDAS SOBRE IDENTIDAD DE LA FINCA.

Registro de Santa Fe nº 1.

Procede denegar la inscripción de la base gráfica si se acreditan dudas sobre la identidad de la finca.

No es en el informe que ha de emitirse tras la interposición del recurso, conforme al artículo 327 de la Ley Hipotecaria, sino en la propia nota de calificación recurrible, donde ha de detallarse tal fundamentación, a fin de que pueda ser conocida y en su caso combatida por el interesado en vía de recurso, sin que se produzca indefensión». Por ello, esta justificación debería haberse contenido en la nota de calificación para la mejor fundamentación de la misma, sin que esta circunstancia impida entrar en el fondo del asunto debatido en el presente supuesto de hecho.

Si la representación gráfica georreferenciada no es inscribible por albergar el registrador dudas fundadas acerca de que con la misma se invada el dominio público, como en el presente caso, lo procedente es denegar, no suspender la inscripción.

Solo procede registrar un exceso de cabida cuando se trate de rectificar un erróneo dato registral referido a la descripción de una finca ya inmatriculada, de modo que sea indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral; es decir, que la superficie que ahora se pretende registrar es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados.

El informe técnico presentado por el alegante identifica la porción de terreno, por pequeña que sea, respecto de la cual puede existir contienda, por el lindero fondo. Por tanto, es evidente que la documentación aportada por el colindante alegante contiene la información suficiente para que el registrador pueda analizar su alegación y determinar que, con la documentación aportada, queda acreditada la existencia de un indicio de controversia que impide la culminación con éxito de la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

* 21-5-2026 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: DEPÓSITO MODELO INFORMATIVO.

Registro de Priego de Córdoba.

El depósito ha de ajustarse a lo establecido en el Real Decreto.

* 21-5-2026 PROCEDIMIENTO ART. 199 LH: DUDAS SOBRE IDENTIDAD DE LA FINCA.

Registro de Chiva nº 2.

No procede denegar la inscripción de la base gráfica si no se acreditan dudas sobre la identidad de la finca.

Aunque el registrador ha señalado en su calificación la existencia de la oposición y concluye en que de ella se deriva un conflicto o litigio entre propietarios colindantes acerca de la delimitación del lindero común de sus respectivas propiedades, la oposición manifestada, dados los términos en que se ha planteado, no puede conducir a una negativa a la solicitud de inscripción por las razones expuestas. El colindante no acredita de modo georreferenciado (ni es requerido para ello) cómo se concreta la invasión alegada y la misma, además, no es concluyente, por cuanto la afectación al referido ribazo parece contradecirse con las fotografías aportadas por el propio colindante.

* 21-5-2026 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: INDAMISIÓN.

Registro de Vélez-Málaga nº 2.

Se acuerda la inadmisión del recurso porque el caso guarda identidad de razón con los resueltos en resoluciones anteriores del Centro Directivo.

* 21-5-2026 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: INDAMISIÓN.

Registro de Marbella nº 4.

Se acuerda la inadmisión del recurso porque el caso guarda identidad de razón con los resueltos en resoluciones anteriores del Centro Directivo.

* 21-5-2026 PUBLICIDAD FORMAL: COPIAS DE DOCUMENTOS DEL ARCHIVO.

Registro de Manresa nº 4.

No puede el registrador expedir copia de la escritura, que deberá solicitarse al notario autorizante o, en su caso, a quien legalmente le suceda en el protocolo.

Tal y como resulta de la Resolución de este Centro Directivo de 8 de octubre de 2025, el artículo 342 del Reglamento Hipotecario permite al registrador expedir certificaciones de los documentos que conserve en su archivo y respecto de los cuales pueda considerarse archivero natural, pero no de aquellos cuya expedición corresponde legalmente a otro funcionario. Tratándose de escrituras públicas, los artículos 221 y 222 del Reglamento Notarial ponen de relieve que las copias lo son de la matriz incorporada al protocolo y que solo el notario en cuyo poder se halle legalmente este, o quien le sustituya en él, está facultado para expedirlas. No puede el registrador expedir copia de la escritura, que deberá solicitarse al notario autorizante o, en su caso, a quien legalmente le suceda en el protocolo.

* 25-5-2026 HERENCIA: DERECHO BRITÁNICO

Registro de Tías.

Se analiza una herencia intestada británica aclarando la documentación necesaria.

En Derecho británico el título sucesorio difiere de lo que en España se conoce como tal, en cuanto su especial sistema de administración (reconocido por el artículo 29 del Reglamento Europeo de Sucesiones, introducido en la última negociación con Reino Unido pero que no satisfizo su tradición sucesoria), así como en su sistema de liquidación sucesoria, requieren, ambas, necesariamente un ejecutor. De existir disposiciones sucesorias –Will–, será el designado en estas y quedará investido en un probate. En el caso en que por cualquier motivo (renuncia, fallecimiento, nulidad del testamento) no sea posible que el ejecutor actúe conforme a la voluntad testamentaria del causante –y señaladamente, cuando se trate de una sucesión sin testamento–, será preciso el denominado grant of representation, cuya manifestación es the letter of representation que designa el ejecutor y establece los bienes sucesorios.

El recurso, por tanto, se centra en si la escritura calificada prueba adecuadamente el Derecho aplicable, señalando que se trata de una herencia internacional; cuya ley aplicable por razón de residencia conforme al Reglamento Europeo de Sucesiones es la británica, (concretamente la inglesa) y siendo intestada el ejecutor es designado en the letter of representation. El juicio ha de considerarse suficientemente realizado, siendo la británica la Ley de la sucesión y probado el funcionamiento de los títulos sucesorio en este ordenamiento en lo necesario. Ciertamente con más detalle en su recurso.

* 25-5-2026 CAMBIO DE USO: REQUISITOWS DE LA OBRA NUEVA

Registro de Adeje.

Como cuestión previa, debe recordarse que, de conformidad con el artículo 326 de la Ley Hipotecaria, el recurso debe recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma.

Verificada la inscripción en el Registro de la Propiedad con unos usos determinados cuyo reflejo consta en la forma establecida en el artículo 45 transcrito, cualquier modificación que de los mismos se lleve a cabo exige nuevamente la aplicación de la norma sobre inscripción en el Registro de obras nuevas (vid. artículo 28.3 de la Ley de Suelo). Este esquema basado en la norma positiva prevista en el citado artículo 28.4 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana ha sido aplicado en la práctica en numerosas ocasiones y ha posibilitado que la Administración pudiera tener conocimiento de actuaciones clandestinas y reaccionar en consecuencia.

Partiendo del marco normativo estatal expuesto, y de las competencias constitucionales en materia de registros públicos y urbanismo, dependiendo de la Comunidad Autónoma cuya legislación sea aplicable, y del tipo de actuación urbanística de que se trate, serán necesaria para su inscripción, cuando ésta proceda, la aportación de los siguientes documentos: – las tradicionales licencias de obras y licencias de primera ocupación. – licencia de obras y declaración responsable de primera ocupación y funcionamiento que, según la legislación autonómica aplicable, podría tener una eficacia inmediata por sí misma, o requerir la acreditación de que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad. – acto expreso de conformidad administrativa respecto de una declaración responsable urbanística, y, según establezca la normativa aplicable, declaración responsable de primera ocupación o mera comunicación de terminación de la actuación.

En el caso del presente recurso, es indudable que no se cumplen los requisitos que el artículo 28.1 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana impone para los cambios de uso conforme a la expuesta doctrina fijada por esta Dirección General. A tal efecto, debe concluirse que la documentación incorporada al presente expediente resulta la adopción, tal y como reconoce el propio recurrente en su escrito de recurso, de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que conllevan la confirmación de la calificación recurrida.

* 26-5-2026 CONCURSO DE ACREEDORES: EXPEDICIÓN DE LA CERTIFICACIÓN EX ART. 656 LEC

Registro de Valdemoro.

La mera declaración de concurso determina la paralización de las ejecuciones individuales o apremios administrativos en trámite.

Las actuaciones y los procedimientos de ejecución contra los bienes o derechos de la masa activa que se hallaran en tramitación quedarán en suspenso desde la fecha de declaración de concurso, sin perjuicio del tratamiento concursal que corresponda dar a los respectivos créditos. Serán nulas cuantas actuaciones se hubieran realizado desde ese momento. En consecuencia, la mera declaración de concurso determina la paralización de las ejecuciones individuales o apremios administrativos en trámite. En el caso de las ejecuciones laborales o de los apremios administrativos en que se hubieran embargado bienes o derechos del deudor antes de la declaración de concurso, para poder continuar con la ejecución se precisa la previa declaración del juez del concurso de que aquellos concretos bienes o derechos embargados no son necesarios. En el presente caso no se cumple ninguno de los requisitos que hubieran permitido proseguir las actuaciones (…) al no tratarse ni de apremio administrativo ni de ejecución laboral, sino de una ejecución civil de un crédito que debía ser clasificado como concursal. Tampoco se ha declarado por el Juzgado Mercantil que la finca embargada innecesaria para la continuidad de la actividad empresarial del deudor.

* 26-5-2026 PROCEDIMIENTO ART. 199 LH: DUDAS SOBRE IDENTIDAD DE LA FINCA.

Registro de Granadilla de Abona.

No procede denegar la inscripción de la base gráfica si no se acreditan dudas sobre la identidad de la finca.

El resultado de la tramitación satisfactoria del procedimiento de subsanación de discrepancias del artículo 18 de la Ley del Catastro, no puede trasladarse sin más al Registro de la Propiedad, por la diferente naturaleza de ambas instituciones, Catastro y Registro de la Propiedad. El reflejo en éste de las alteraciones en la descripción de la finca sólo podrá lograrse por los medios previstos en la legislación hipotecaria. Y en esta no hay precepto alguno que prevea que la georreferenciación catastral resultante de alguno de los procedimientos de incorporación catastral haya de ser vinculante o de obligada inscripción para el Registro de la Propiedad, ni que la posición de conformidad, la oposición o la no oposición que cualquier interesado haya adoptado en el procedimiento catastral le vincule en el procedimiento registral, por lo que en modo alguno podrá prescindirse en éste de las oportunas notificaciones, so pretexto de haberse efectuado ya en sede catastral.

* 27-5-2026 PROCEDIMIENTO REGISTRAL: PRESENTACIONES SUCESIVAS DEL MISMO TÍTULO.

Registro de Córdoba nº 1.

La facultad de reiterar la presentación y la petición de calificación, ya de por sí excepcional, no puede mantenerse cuando la cuestión ha sido objeto de un recurso contra la calificación cuestionada, ya se trate de un recurso potestativo ante esta Dirección General, o de una impugnación directa ante los tribunales a través del juicio verbal.

Caducados los asientos de presentación anteriores de un documento, el artículo 108 del Reglamento Hipotecario permite volver a presentar dichos títulos que pueden ser objeto de una nueva calificación, en la que el registrador -él mismo, o quien le suceda en el cargo- puede mantener su anterior criterio o variarlo, si lo estimase justo. Esta facultad de reiterar la presentación y la petición de calificación, ya de por sí excepcional, no puede mantenerse cuando la cuestión ha sido objeto de un recurso contra la calificación cuestionada, ya se trate de un recurso potestativo ante esta Dirección General, o de una impugnación directa ante los tribunales a través del juicio verbal (cfr. artículo 324 de la Ley Hipotecaria), pues en tales casos la resolución firme que recaiga será definitiva, sin posibilidad de reproducir la misma pretensión. Desde luego no cabe durante la pendencia del recurso, pues en tal situación sigue vigente el asiento de presentación del título, sin que sea admisible la existencia de un doble procedimiento registral -en virtud de la existencia de dos asientos de presentación respecto de un mismo título (cfr. Resolución de 10 de junio de 2009). Pero tampoco cabe una vez recaída resolución en el procedimiento del recurso gubernativo que haya devenido firme por no haber sido objeto de impugnación judicial dentro del plazo preclusivo de dos meses previsto para ello (cfr. artículo 328 de la Ley Hipotecaria). Lo anterior debe ser completado con la posibilidad de admitir, como no podría ser de otra manera, «el inicio de un nuevo procedimiento registral, con la correspondiente calificación, en caso de que el título se presente acompañado por nueva documentación con finalidad subsanatoria» (cfr. Resolución de 15 de octubre de 2021). Esto último es lo que acontece en este caso, por lo que procede entrar en el fondo de asunto planteado.

Coherentemente con lo señalado en el punto anterior como norma de procedimiento que ha de regir la resolución de este recurso, ha de revisarse si el acta complementaria que acompaña a la escritura en esta segunda presentación en el Registro de la Propiedad subsana el defecto advertido en la primera calificación recurrida y confirmado en resolución judicial firme. A este extremo es al que ha de limitarse la presente Resolución.

El acta acompañada, otorgada por sí solo por el notario autorizante conforme al artículo 153 del Reglamento Notarial, se limita a incorporar 22 certificaciones catastrales descriptivas y gráficas distintas, una por cada uno de los elementos que resultan de la división efectuada en la escritura presentada. Es evidente que de esta manera no queda subsanado el defecto ratificado por sentencia firme de la Audiencia Provincial de Córdoba, que expresamente dispone que «se estima ajustada a Derecho la calificación impugnada en cuanto suspende la inscripción por apreciar el defecto subsanable de falta de autorización de la junta de propietarios conforme al artículo 10.3.b de la Ley de Propiedad Horizontal».

* 27-5-2026 PROHIBICIONES DE DISPONER: EFECTOS.

Registro de Madrid nº 37.

Constando anotada una prohibición de disponer dictada por la Delegación Especial de Madrid de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, no cabe la inscripción de un decreto de adjudicación derivado de la ejecución de una hipoteca anterior a dicha anotación sin la correspondiente autorización de la Agencia Tributaria que expresamente lo permita.

De acuerdo con la doctrina de este Centro Directivo (vid., por todas, Resolución de 21 de julio de 2017), se han de distinguir dos grandes categorías: – por un lado, las prohibiciones voluntarias y las que tienen su origen en un procedimiento civil tratan de satisfacer intereses básicamente privados. Por ello, prevalece la finalidad de evitar el acceso al Registro del acto dispositivo realizado por quien carece de poder de disposición para ello al no habérsele transmitido la facultad dispositiva. A «sensu contrario», si cuando el titular otorgó el acto dispositivo no tenía limitado su poder de disposición, por no haberse aún otorgado la referida prohibición, dicho acto sí sería válido y debe acceder al Registro a pesar de la prioridad registral de la prohibición de disponer. – por otro lado, encontramos las prohibiciones de disponer adoptadas en los procedimientos penales y administrativos, mediante las cuales se pretende garantizar el cumplimiento de intereses públicos o evitar la defraudación del resultado de la sentencia penal o las responsabilidades que de ella puedan derivar. No cabe duda de que, tanto en las prohibiciones decretadas en procedimientos penales como en las administrativas, existe cierto componente de orden público que no puede ser pasado por alto.

Constituye también doctrina de este Centro Directivo que la eficacia limitativa de las prohibiciones de disponer ha de matizarse cuando se trata del acceso al Registro de actos de disposición forzosos, extraños a la voluntad del titular afectado por la anotación, es decir cuando vienen impuestos en procedimientos judiciales o administrativos de apremio u otros que impongan una condena o conducta sobre el bien o derecho sometido a la prohibición de disponer o enajenar.

Respecto a la inscripción de los actos dispositivos de fecha posterior al acceso registral de la medida cautelar, pero basados en asientos anteriores a la misma, procede realizar también esa doble diferenciación, atendiendo a la doctrina establecida por este Centro Directivo en las recientes Resoluciones de 3 de octubre y 17 de diciembre de 2024. En el caso de las penales o administrativas, el cierre registral no solo afecta a los actos dispositivos voluntarios, sino también a las enajenaciones forzosas derivadas en un asiento anterior al de la prohibición de disponer.

En el presente caso, sin embargo, la prohibición de disponer vigente sobre la finca ha sido ordenada por la Delegación Especial de Madrid de la Agencia Tributaria. En consecuencia, no procede siquiera analizar si el asiento de que la adjudicación trae causa es anterior o posterior al de dominio objeto de la prohibición de disponer, (en cualquier caso, como ya se ha visto, la hipoteca es posterior a la inscripción de dominio y anterior a la anotación de prohibición de disponer que lo grava) sino que, al tutelar esta intereses de orden público, prevalece el cierre registral absoluto y no será posible inscribir la referida adjudicación sin la correspondiente autorización judicial que expresamente lo permita, pues solo de este modo podrá ponderarse la oportuna tutela de todos los intereses en liza, tanto los de orden público que se enjuician en el procedimiento penal, como los del adjudicatario que participó en la subasta de una finca gravada por una prohibición de disponer de origen penal, ya anotada y vigente en el momento de la presentación de la adjudicación en el Registro de la Propiedad y, a mayor abundamiento, también en el momento de la expedición del acta de adjudicación y del mandamiento cancelatorio.

* 27-5-2026 HIPOTECA: CANCELACIÓN.

Registro de Pinto nº 2.

No es posible cancelar una hipoteca con un certificado con firma electrónica de la entidad de crédito acreedora.

Por lo que respecta a la cancelación de inscripciones, el artículo 82 de la Ley Hipotecaria es claro cuando dice que no podrá practicarse sin una sentencia firme o sin el consentimiento del titular registral consignado en escritura pública o documento auténtico. Ello con la finalidad de garantizar el principio de legitimación registral, evitando que se practique cualquier asiento que afecte a un derecho sin el consentimiento o intervención de su titular registral.

El recurrente afirma que se aporta certificado de la firma electrónica de la entidad de crédito acreedora y que dicha firma debe considerarse suficiente. A este respecto conviene señalar que sin perjuicio de lo que se ha dicho en el apartado anterior, el documento aportado contiene una firma electrónica cualificada. Por ello el certificado bancario aportado goza de las presunciones del artículo 326 de la Ley de Enjuiciamiento Civil apartado cuarto en relación con el apartado tercero, es decir, presunciones de autenticidad, integridad, fecha y hora y que el servicio de confianza se ha prestado correctamente si figuraba, en el momento relevante a los efectos de la discrepancia, en la lista de confianza de prestadores y servicios cualificados. Pero se trata de una norma que opera en su propio ámbito, toda vez que el artículo 3 de la Ley Hipotecaria exige escritura pública.

* 8-6-2026 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: CANCELACIÓN NOTA MARGINAL DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN.

Registro de Osuna.

Para la rectificación de asientos ordenados por la autoridad judicial es necesario resolución de dicha autoridad.

Como ha declarado este Centro Directivo (cfr. Resolución de 3 de octubre de 2005), a salvo la posibilidad de acudir a los tribunales para ventilar y contender sobre la validez o nulidad de los títulos, el recurso es el cauce legalmente arbitrado para impugnar las calificaciones de los registradores cuando suspendan o denieguen el asiento solicitado, conforme al artículo 326 de la Ley Hipotecaria y doctrina del Tribunal Supremo en Sentencia de 22 de mayo de 2000. Pero cuando dicha calificación, haya sido o no acertada, ha desembocado en la práctica del asiento, éste queda bajo la salvaguardia de los tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria) y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la propia ley, lo que conduce a su artículo 40, en el que se regulan los mecanismos para lograr la rectificación del contenido del Registro cuando es inexacto.

No compete al titular registral decidir, fuera de los casos de caducidad, sobre la rectificación de asientos ordenados por la autoridad judicial, sino que debe acudir a la autoridad judicial que ordenó extender el asiento para solicitar la rectificación que considere procedente. Y para el caso que nos ocupa, no podemos olvidar la dicción del artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento civil al disponer en su párrafo segundo: «En tanto no se cancele por mandamiento del Letrado de la Administración de Justicia dicha nota marginal, el registrador no podrá cancelar la hipoteca por causas distintas de la propia ejecución».

* 9-6-2026 PRPIEDAD HORIZONTAL: EXTINCIÓN DE UN RÉGIMEN DE MULTIPROPIEDAD.

Registro de Denia nº 2.

Se analiza la viabilidad de la extinción de un régimen de multipropiedad en un complejo sujeto a propiedad horizontal.

Respecto de la cuestión de fondo planteada, cabe recordar que la vigente Ley 4/2012, de 6 de julio, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio y normas tributarias (si bien no procede en este momento analizar su régimen transitorio, pues la problemática de este recurso no lo requiere), en su artículo 23, establece que el derecho real de aprovechamiento por turno no se puede vincular en ningún caso a una cuota indivisa de la propiedad, ni denominarse multipropiedad, ni de cualquier otra manera que contenga la palabra propiedad. Cada uno de los derechos reales de aprovechamiento por turno grava, en conjunto, la total propiedad del alojamiento. El propietario del inmueble, sin perjuicio de las limitaciones que resultan del régimen y de las facultades de los titulares de los derechos de aprovechamiento por turno, puede disponer libremente de todo o parte de su derecho de propiedad de acuerdo con las normas del Derecho privado.

Pero en el presente recurso se trata de una situación diferente, como reflejan los asientos registrales vigentes, pues el recurrente es titular en pleno dominio de determina finca registral y decide «la extinción del régimen de multipropiedad por cuotas indivisas bajo el que se encuentra la finca descrita»; estando la finca en cuestión integrada en una supracomunidad en la que una determinada fase de la misma está afecta al especial régimen de multipropiedad derivado de una adaptación realizada a la anterior Ley 42/1998.

Procede ahora analizar la naturaleza y efectos de la modificación estatutaria por parte de la comunidad de propietarios que, como se ha dicho, es la que está afecta al especial régimen de multipropiedad. En el presente caso, la escritura de modificación de los estatutos de la fase del complejo elevó a público el acuerdo adoptado por unanimidad en junta extraordinaria para la revisión, entre otros, del artículo 26 relativo a la extinción del régimen de multipropiedad, y fue inscrita en el Registro de la Propiedad de Denia número 2, en el folio de la finca matriz 14.490, el día 20 de diciembre de 2022, es decir, con anterioridad a la inscripción de la adquisición del pleno dominio de las seis fincas afectadas por parte del recurrente. El acuerdo así inscrito produce efectos frente a terceros, quedando bajo la salvaguardia de los tribunales (artículos 1 y 38 de la Ley Hipotecaria) mientras se encuentre vigente. Por lo que el titular posterior no puede ignorar el contenido del folio registral de la finca afectada.

Por último, tampoco es válida la renuncia unilateral del propietario al régimen de multipropiedad al que están sujetas las fincas adquiridas, pues, como se ha señalado en el fundamento cuarto anterior, la inscripción de la renuncia no pueda ser automática, y no basta con que el condueño que la ejercita lo solicite así porque los demás propietarios afectados pueden oponerse si le imputan mala fe, en particular, cuando la contraprestación no cubra los presumibles gastos futuros.

* 9-6-2026 PROCEDIMIENTO ART. 199 LH: DUDAS SOBRE IDENTIDAD DE LA FINCA.

Registro de Almería nº 3.

Procede denegar la inscripción de la base gráfica si se acreditan dudas sobre la identidad de la finca.

En el presente caso, la registradora realiza un análisis sobre el contenido y verosimilitud de la alegación, para concluir, no es que exista un indicio de una posible contienda o litigio, sino que el mismo ya se ha iniciado, como ha acreditado la colindante alegante, acreditando la interposición de la demanda y la apertura del juicio verbal en su escrito de alegaciones, por lo que el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria iniciado no puede culminar con éxito, puesto que es de jurisdicción voluntaria, por lo que no puede resolver una cuestión que se está ventilando ante los tribunales.

* 10-6-2026 HERENCIA: DESHEREDACIÓN.

Registro de Santander nº 1.

Para inscribir la escritura de partición es preciso que intervengan los descendientes del desheredado.

Para inscribir la adjudicación hereditaria en caso de desheredación de algún legitimario es necesario que se cumplan los siguientes requisitos: a) que dicha privación de la legítima se funde en una de las causas establecidas en la ley y sea expresada en el testamento (artículos 848 y 849 del Código Civil). Debiéndose recordar en este punto que también son causas de desheredación las causas de indignidad, siempre que se expresen como causa de desheredación en el testamento; b) que la certeza de la causa expresada no sea negada por los desheredados o, si se ha negado, que haya sido probada por los herederos (artículos 850 y 851 del Código Civil), y c) que, mientras no se declare judicialmente que no es cierta la causa de desheredación, intervengan los hijos o descendientes de los desheredados.

En el presente caso, examinada la escritura de partición de herencia que se presenta para su inscripción, se comprueba que en ella no intervinieron los descendientes de los desheredados, sin que tampoco conste en la misma manifestación alguna de los otorgantes de inexistencia de tales descendientes.

* 10-6-2026 PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD: CIRCUNSTANCIAS PERSONALES.

Registro de Alhama de Granada.

Es necesario recoger en el título las circunstancias personales en los términos del art. 51,9ª del RH.

La independencia del registrador en el ejercicio de su competencia calificadora implica que no queda vinculado por calificaciones anteriores efectuadas por otros registradores ni siquiera por las resultantes de la anterior presentación de la misma documentación; ni tampoco incluso por las suyas propias derivadas de presentaciones anteriores. Además, y conforme a lo dispuesto en los artículos 324 y 326 de la Ley Hipotecaria, no pueden ser tenidos en consideración cualquier documento que no hubiera sido presentado al registrador a la hora de emitir la calificación recurrida (vid. Resolución de 22 de noviembre de 2021).

No cabe duda que la necesidad de acreditar tales circunscritas (exigidas en el citado tercer defecto tercero de la nota), están íntimamente relacionadas con el defecto segundo antes reseñado -que recordemos no se puede entender recurrido-, por lo que carecería de sentido revocarlo (el tercero), en tanto que el citado defecto segundo se mantiene al no ser combatido expresamente en el recurso (y lo mismo sucede con el primero). En suma, procede la desestimación del presente recurso, dado que los dos primeros defectos de la calificación no se recurren expresamente y el tercero guarda íntima relación con el segundo, por lo que solo procedería estimarlo si este último se hubiera revocado, lo que no procede.

* 10-6-2026 PUBLICIDAD FORMAL: REQUISITOS.

Registro de Majadahonda nº 1.

La expedición de una certificación literal que abarca asientos no vigentes ha de valorarse de forma muy estricta.

Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que, conforme a los artículos 221 y 222 de la Ley Hipotecaria y 332 de su reglamento, el contenido del Registro solo ha de ponerse de manifiesto a quienes tengan interés en conocer el estado de los bienes y derechos inscritos, interés que ha de justificarse ante el registrador o registradora. Este, bajo su responsabilidad, ha de calificar, en primer lugar, si procede expedir la información solicitada atendiendo a la causa o finalidad alegada; en segundo lugar, valorar la concurrencia del interés legítimo en el solicitante, y, en tercer lugar, determinar qué datos y circunstancias del folio registral pueden incluirse o han de excluirse de la publicidad. Cuando lo solicitado es publicidad de asientos no vigentes y de asientos practicados al margen de la titularidad del solicitante, el criterio de calificación ha de ser especialmente restrictivo.

Respecto a la publicidad literal relativa a la otra mitad indivisa o a las cargas constituidas o anotadas a cargo de su cotitular, no concurre en la solicitante el interés directo, conocido, legítimo y patrimonial que exigen los artículos 221 y 222 de la Ley Hipotecaria y 332 de su reglamento, prevaleciendo, en garantía de los derechos de esos terceros y conforme al artículo 222.6 de la Ley Hipotecaria y al Reglamento (UE) 2016/679, el deber del registrador de excluir de la publicidad formal los datos que excedan del interés acreditado por el solicitante, salvo que motive adecuadamente su interés legítimo.

* 10-6-2026 PARCELACIÓN URBANÍSTICA: TRANSMISIÓN DE PARTICIPACIONES INDIVISAS.

Registro de Navalcarnero nº 2.

Se resume el modo de proceder del registrador en los casos de transmisión de participaciones indivisas a los efectos de su eventual asimilación a un caso de parcelación.

Esta Dirección General –cfr. Resoluciones de 14 de julio de 2009, 12 de julio de 2010, 2 de marzo y 24 de mayo de 2012 y 2 de enero y 15 de abril de 2013– acorde con los pronunciamientos jurisprudenciales, ha ido desarrollando una doctrina, asumiendo tal concepto de parcelación urbanística, siguiendo el proceso que han seguido las actuaciones para soslayar su prohibición y precisamente para protegerse de ellas, trascendiendo la estricta división material de fincas, la tradicional segregación, división o parcelación, para alcanzar la división ideal del derecho y del aprovechamiento, y en general todos aquellos supuestos en que manteniéndose formalmente la unidad del inmueble, se produce una división en la titularidad o goce, ya sea en régimen de indivisión, de propiedad horizontal, de vinculación a participaciones en sociedades, o de cualquier otro modo en que se pretenda alcanzar los mismos objetivos. También ha señalado que la ausencia de asignación formal y expresa de uso individualizado de una parte del inmueble no es por sí sola suficiente para excluir la formación de nuevos asentamientos y, por tanto, la calificación de parcelación urbanística. Ni siquiera excluye esta posibilidad la manifestación contraria al hecho o voluntad de que se produzca aquella asignación.

Después de analizar la legislación estatal y autonómica aplicable, se concluye que, a la hora de analizar el tratamiento de actos o negocios jurídicos que, sin constituir formalmente división o segregación, pueden presentar indicios de parcelación urbanística o formación de núcleo poblacional al margen del planeamiento, este Centro Directivo ha entendido que dichos actos se someterán al previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de innecesariedad – artículo 78 del Real Decreto 1093/1997 en relación al artículo 26 de la Ley de Suelo– cuando la legislación sustantiva aplicable equipare expresamente el acto en cuestión a la parcelación en sentido estricto sometida a dichos títulos administrativos. En otro caso, el tratamiento del mismo desde el punto de vista registral debe articularse a través del procedimiento previsto en el artículo 79 del citado Real Decreto de 4 de julio de 1997, siempre y cuando el registrador de forma motivada en su nota de calificación exponga los indicios que, de acuerdo también con la normativa aplicable, puedan justificar la aplicación de tal precepto. En el caso de la mera transmisión de una cuota indivisa de una finca ya inscrita en el Registro, amparada por tanto por la legitimación registral, no debe justificar, como regla general, la exigencia de intervención administrativa alguna, a menos que vaya acompañada de un indicio cualificado como puede ser la nueva asignación de uso de parte determinada de finca o la conversión de una comunidad hereditaria en ordinaria mediante sucesivas transmisiones, siempre atendidas el resto de circunstancias concurrentes.

En síntesis, el tratamiento registral de los negocios de transmisión de cuota indivisa (u otros que se utilicen con igual finalidad como los relativos a derechos societarios) obliga a diferenciar diferentes supuestos en función de si se trata de la creación «ex novo» de nuevas cuotas indivisas respecto a las que constan inscritas y de la concurrencia o no de circunstancias reveladoras de una parcelación existente o indiciaria que puedan ser apreciadas por el registrador en su calificación: a) cuando el negocio de transmisión de nueva cuota presenta un indicio objetivo revelador de parcelación urbanística porque puedan existir diversos titulares a los que corresponda el uso individualizado de una parte del inmueble equivalente o asimilable a una división en suelo urbano o a una división en suelo rústico que pueda inducir a la formación de nuevos asentamientos, el registrador debe exigir motivadamente el oportuno acto de control previo municipal en forma de licencia u otro acto de conformidad. b) los supuestos de transmisión de nueva cuota indivisa de finca rústica en los que no concurran las citadas circunstancias reveladoras de parcelación en la propia finca pero el registrador pueda justificar dudas fundadas por las circunstancias de descripción, dimensiones o localización de la propia finca y de las fincas colindantes, deben ser articulados mediante el procedimiento regulado en el artículo 79 del Real Decreto 1097/1993. c) cuando el objeto del negocio jurídico es estrictamente la mera transmisión de la misma cuota indivisa inscrita en el Registro de la Propiedad, amparada por tanto por la presunción legal de existencia y pertenencia del derecho inscrito, no cabe imponer la exigencia de intervención administrativa previa pues ello supondría cuestionar la vigencia del propio asiento registral, bajo salvaguarda judicial, al margen del cauce legal establecido –cfr. artículos 1.3.º, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria y Resolución de esta Dirección General de 10 de septiembre de 2015–. En tales casos de cuotas indivisas inscritas, incluso concurriendo dudas fundadas de posible parcelación, el registrador no podrá denegar la inscripción por este motivo y solo podrá tramitar el procedimiento regulado en el artículo 79 del Real Decreto 1093/1997 para que la Administración competente acuerde, si procede, la constancia registral con efectos informativos de la situación urbanística correspondiente o la prohibición de disponer que, una vez presentada en el Registro, sí deberá ser tenida en cuenta en su calificación por el registrador.

En el presente supuesto, se plantea la inscripción de una escritura de compraventa por la que la titular de una finca rústica transmite 1/195 ava parte indivisa de la misma a una persona física que adquiere con carácter ganancial. No se trata, por tanto, de la transmisión de la misma cuota indivisa inscrita. Además, se hace constar que a la cuota indivisa transmitida se le asigna el número 23/195 tratándose de una finca que se describe como rústica, terreno sobre el que existe en construcción un campamento turístico de uso privado con una capacidad para 195 plazas de acampada. Por tanto, existe un indicio objetivo de la voluntad de concretar la cuota ideal, abstracta e indivisa en una de las 195 plazas de acampada existentes en la finca. Tales circunstancias serían suficientes para motivar la exigencia de un acto expreso de control municipal de acuerdo con los fundamentos expuestos anteriormente, en relación a la interpretación del artículo 26.2 de la Ley de Suelo estatal.

* 10-6-2026 INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: PROTECCIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO.