RDGRN: 22-7-2014: edificaciones extralimitadas con respecto a la licencia: la opción de solicitar su inscripción por la vía del 20.1 o del 20.4 de la ley de suelo no es irrelevante, y compete al interesado, no al notario.

* Resolución de 22 de julio de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 45, por la que se suspende la inscripción de una edificación declarada en escritura pública.

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Extracto: Fundamento de derecho nº 3:

“… es deber del Notario autorizante conocer –y advertir de ello a los otorgantes–, que no es en absoluto indiferente o irrelevante la vía jurídica, de entre las ofrecidas en el artículo 20 de la Ley de Suelo, por la que se solicite y obtenga eventualmente la inscripción registral de una edificación terminada.

Para que el otorgante esté suficientemente informado y valore adecuadamente las ventajas e inconvenientes de optar por la del número 1 o por la del número 4 de dicho artículo –decisión que, aunque este extremo no haya sido señalada por la calificación registral, por su trascendencia no compete nunca ejercitar al Notario autorizante mediante diligencia por sí y ante sí, sino al propietario–, no debería atender simplemente a la aparente ventaja o facilidad que ofrece al artículo 20.4 en cuanto a la reducción de requisitos documentales exigibles en comparación con los del artículo 20.1, sino considerar también los riesgos e inconvenientes jurídicos y patrimoniales que supone, no ya sólo haberse apartado o extralimitado de la legalidad urbanística en el proceso constructivo, sino que para conseguir el pequeño rédito de inscribir esos 8,72 metros cuadrados excedidos, se utilice una vía jurídica que supone renunciar a que el Registro proclame que los restantes 193,28 metros cuadrados sí respetan la legalidad urbanística.

En el presente caso, no es posible hacer una inscripción diferenciada en cuanto a su régimen jurídico para cada parte de superficie total de la edificación, porque lo impiden tanto la específica solicitud de inscripción contenida en la diligencia complementaria, como la falta de detalle constructivo acreditativo de qué concreta parte física de edificación se acomoda a la licencia y cuál no.

La afirmación del Notario de que las licencias y certificado técnico se incorporan «a otros muy importantes efectos, pero no a los de la descripción de la obra nueva que se declara», junto con la acertada afirmación de la registradora sustituta de que «la inscripción registral no puede crear una apariencia de legalidad respecto a una construcción que no se ha realizado ajustándose a la licencia concedida», conllevan a que, una vez que se ha aclarado por diligencia que la inscripción se solicita por la vía del número 4 del artículo 20 de la Ley de Suelo, y no por la del número 1, tales licencias y certificados incorporados a la escritura no debieran siquiera mencionarse en la inscripción registral que se practique, so pena de incurrir en esa falsa apariencia de legalidad global de la edificación que pudiera inducirse de la redacción del documento notarial pero que la inscripción y el principio de especialidad registral no deben reflejar.”