* CONSIDERACIONES GENERALES: (JDR)

El artículo 2 del Reglamento Hipotecario, en su redacción inicial, establecía que “Si alguna finca radicase en territorio perteneciente a dos o más Registros, Ayuntamientos o Secciones, se hará la descripción de la totalidad en todos ellos, especificando la cabida correspondiente a cada Sección o Ayuntamiento. Se consignará también, si constare, la descripción especial de cada porción.”

La aplicación durante muchas décadas de esa redacción del artículo 2 del Reglamento Hipotecario, al romper el principio de unidad de folio real para una misma finca, ha venido generando en la práctica muy diversas y muy complejas patologías, especialmente en los casos, muy frecuentes, en los que se hayan producido discordancias o falta de sincronía entre los distintos folios reales abiertos a las distintas partes de una misma finca.

La nueva redacción de dicho artículo 2 establece, por el contrario, que “Si alguna finca radicase en territorio perteneciente a dos o más registros, será íntegramente competente aquél en cuya circunscripción se ubique la mayor parte de la finca”, y por ello resulta mucho más acertada que la anterior por respetar el principio de unidad del folio real, como se expresa y detalla en la citada resolución de 7-7-2017, consigue impedir que se sigan generando ex novo tales patologías, y consigue aflorar y poner sobre la mesa las patologías preexistentes. Así lo reconoce y proclama la RDGRN de 7-7-2017.

Pero no garantiza por sí sola su adecuada y rápida resolución, ni siquiera a través de la disposición transitoria cuarta del Rd 195/2017, pues no se fijan criterios normativos acerca de cómo han de sincronizarse o armonizarse dos historiales registrales de cargas divergentes, sino que, al igual que ocurre en los supuestos de doble inmatriculación, remite a lo que resulte del acuerdo unánime entre los interesados convocados por el registrador (lo cual puede resultar difícil de alcanzar en la práctica), o, en su defecto, a lo que resulte del pertinente pronunciamiento judicial firme en procedimiento entablado al efecto (lo cual puede requerir un tiempo considerable).

* POSIBLE PROPUESTA DE ACUERDO ENTRE LOS TITULARES DE CARGAS:

El registrador, al convocar a los interesados, no debería adoptar una posición pasiva, sino, y esto sería lo deseable, proponer o fomentar el acuerdo entre los interesados, como por ejemplo, sugiriendo que se acuerde que todas las cargas inscritas o anotadas en cualquiera de los folios reales de las distintas partes de la finca, y aunque no consten en todos los folios reales, se entiendan en lo sucesivo recayentes y con plenos efectos registrales en el folio real unificado sobre la totalidad de la finca, y que su rango registral relativo venga determinado por la fecha y hora del asiento de presentación más antiguo del respectivo título que motivó la inscripción o anotación de cada carga.

En cualquier caso, si no se alcanza y documenta el acuerdo unánime en esos o cualesquiera otros términos lícitos, no resulta en modo alguno procedente la paralización del tráfico jurídico ni de la calificación registral hasta la obtención e inscripción de una eventual resolución judicial firme. De modo análogo, sabemos que tampoco en el caso de la doble inmatriculación se produce un cierre registral hasta su subsanación.

Pero así como la calificación de los títulos relativos a dos o más fincas doblemente inmatriculadas no presenta una problemática adicional, en cambio, en el caso de un folio real ya unificado pero con divergencias en el estado de cargas de cada antiguo folio real ahora unificados en uno sólo, sí que afloran especiales problemas y dudas para la calificación registral.

Y aunque se trate de materia relativa a la calificación registral, si tenemos en cuenta que tales dudas no son meramente sustantivas, sino consecuencia de una nueva norma organizativa del Registro de la Propiedad español, sí resultaría aconsejable que la DGRN ofreciera posibles criterios, si bien meramente orientativos, y sin perjuicio de la plena independencia y responsabilidad del registrador en su labor de calificación.

Recientemente la DGRN mediante resolución de 30-10-2018 ha resuelto una consulta sobre la aplicación práctica de la unificación de folios reales, pero ha dejado sin responder la cuestión esencial planteada, que era relativa a, precisamente, cómo ha de procederse cuando, una vez unificados los folios reales en uno sólo, se ejecuta una carga que sólo constaba registrada en uno de esos folios reales iniciales.

* POSIBLES CRITERIOS DE CALIFICACIÓN A FALTA DE ACUERDO DE LOS INTERESADOS:

Cabría plantear los siguientes ejemplos representativos y proponer, a mi juicio, posibles criterios orientativos al respecto:

* 1.- Ejemplo: Si una hipoteca formalizada sobre la finca total, sólo constara inscrita en el folio real de la porción A y no en el de la porción B.

Posible criterio: Dado que el objeto de la hipoteca es la finca total, como una unidad, a la cual se refiere su valor de subasta y su responsabilidad hipotecaria, y siendo la inscripción de la hipoteca requisito constitutivo del derecho real de hipoteca, no debería admitirse la ejecución de dicha hipoteca, por varias razones:

.- porque respecto de la finca total no consta completamente constituida la hipoteca.

.- porque no es posible ejecutar una hipoteca tan solo respecto de la porción A, ya que no es ese su objeto.

.- porque el valor de subasta no se refiere a esa porción, sino a la finca total.

.- porque la hipotética inscripción parcial de tan solo una porción requeriría formalizar la división o segregación de la finca con el cumplimiento de los requisitos aplicables.

* 2.- Ejemplo: Si un embargo decretado sobre la finca total, sólo constara anotado en el folio real de la porción A y no en el de la porción B.

Posible criterio: Dado que la anotación del embargo no tiene carácter constitutivo, no habría obstáculo registral a la subasta y enajenación de la totalidad de la finca.

Pero para inscribir tal adjudicación de la finca total sería preciso que en el folio real de la porción B, donde no consta anotado el embargo, la finca constara todavía inscrita a favor del embargado y no de un tercero.

Y, en cuanto a la cancelación de cargas posteriores, sólo se podría cancelar las cargas que existan en el folio real de la porción A posteriores a la anotación del embargo que se ejecuta. En cambio, precisamente por no existir anotación de embargo en el folio real de la porción B, no sería posible cancelar ninguna carga registral de las que consten en el folio real de la porción B.

Y si se solicita la inscripción parcial de la adjudicación sólo en cuanto a la porción A, que es sólo una parte de la finca total, sería preciso formalizar e inscribir debidamente la división o segregación de la finca con el cumplimiento de los requisitos aplicables.

* 3.- Ejemplo: Si en el folio real de la porción A consta inscrito primero una hipoteca y después una anotación de embargo, y en cambio, en el folio real de la porción B constan inscritos/anotados en orden y rango inverso.

Posible criterio: La eventual adjudicación de la finca, en caso de calificación favorable, podría inscribirse respecto de la totalidad de la finca en el folio real ya unificado, pero la cancelación de cargas posteriores a la ejecutada sólo sería posible respecto de la parte de finca en la que efectivamente tal carga conste como posterior.

NOTA: Estos tres ejemplos sintetizan a mi juicio los casos más representativos y polémicos que podemos encontrarnos en la práctica registral, y a falta de otros y mejores criterios orientativos fijados normativamente o por resolución de la DGRN, bien pueden utilizarse en la práctica los que aquí se proponen.

(JDR)