A continuación, se presenta un glosario alfabético de conceptos, extrayendo sus definiciones directamente de los documentos proporcionados:

• Agregación: Es la unificación de fincas registrales que se produce cerrando el folio real de la finca o fincas más pequeñas y agregando su superficie a la de la finca mayor, la cual conserva su mismo folio real y Código Registral Único (CRU) inalterado. Se regula en el artículo 48 del Reglamento Hipotecario (RH) y es posible siempre que la finca mayor represente, al menos, el quíntuplo de la suma de las que se agregan.
• Agrupación: Se refiere a la unificación de fincas registrales que ocurre cerrando el folio real de cada una de las fincas de origen y abriendo un folio real nuevo para la finca resultante con un CRU nuevo. Está regulada en el artículo 45 del RH.
• Análisis gráfico: Es el estudio, a través de sus respectivas representaciones gráficas y/o georreferenciaciones, de las relaciones espaciales o topológicas entre dos objetos.
• Anotación preventiva por imposibilidad del registrador: Se refiere a la práctica de una anotación cuando, a falta de 15 días para el vencimiento del asiento de presentación, el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria (LH) no se ha culminado.
• Aplicación gráfica registral homologada: Es una aplicación informática suministrada y diseñada por el Colegio de Registradores e integrada en su sistema informático único, que sirve como elemento auxiliar de calificación para todos los Registradores. Permite relacionar representaciones gráficas con las descripciones de las fincas en el folio real, prevenir la invasión del dominio público, y consultar limitaciones al dominio derivadas de la clasificación y calificación urbanística, medioambiental o administrativa. Esta aplicación y sus actualizaciones deben ser homologadas por la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) para garantizar el cumplimiento de los requisitos de protección y seguridad de los datos.
• Asiento de presentación: Es un elemento de importancia capital en el sistema inmobiliario español que simplifica la redacción de los asientos principales. A cada asiento de presentación se le asigna un código único identificador que incluye el año y el número correlativo de presentación. La prioridad registral de los títulos se determina por el asiento de presentación, que debe contener información precisa sobre el momento de la práctica, el presentante, el modo de ingreso del título, la fecha de recepción, la especie del título, el derecho involucrado, la persona a cuyo favor se inscribe, y la finca o fincas registrales afectadas.
• Asientos registrales: Son los registros contenidos en los libros de inscripciones que constan en soporte digital y son firmados electrónicamente por el registrador. El asiento digital debe incluir la identificación del registrador, la fecha de la firma, la huella digital y otros elementos que permitan verificar su trazabilidad e integridad. Solo los asientos extendidos conforme a esta normativa producen efectos legales. Se visualizan a través de la aplicación de gestión registral, con inscripciones, anotaciones preventivas y cancelaciones mostradas correlativamente, y las notas marginales al margen del asiento correspondiente. La representación gráfica de las fincas se inscribe específicamente conforme a los artículos 9 y 10 de la Ley Hipotecaria y también se visualiza a través de la aplicación de gestión registral.
• Bases gráficas auxiliares: El registrador puede utilizar, con carácter meramente auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles para verificar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación.
• Calificación registral: Proceso en el cual el Registrador evalúa la existencia o no de dudas sobre la identidad de la finca. Estas dudas pueden surgir si la representación gráfica de la finca coincide, total o parcialmente, con otra base gráfica inscrita o con el dominio público; si hay una posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas; o si se encubre un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria. La calificación debe ser objetiva, razonada y motivada.
• Cartografía temática: Cartografía que, partiendo de la básica, busca objetivos específicos y tiene la finalidad de representar fenómenos o aspectos concretos sobre la superficie terrestre.
• Catastro Inmobiliario: Institución imprescindible en los Estados modernos para la seguridad jurídica y la justicia tributaria. Se diferencia del Registro de la Propiedad en que es de carácter obligatorio y universal en el territorio, con actualización periódica y costeada por la Administración. Recoge datos descriptivos de la realidad aparente, admite cualquier medio de prueba (privado o público), y la falta de validez o legalidad no impide su constancia. Presenta semejanzas pero también diferencias radicales con el Registro de la Propiedad.
• Certificación catastral descriptiva y gráfica: Documento que incluye las coordenadas georreferenciadas de los vértices de las parcelas catastrales.
• Código Registral Único (CRU): Es el número identificador propio y exclusivo de cada finca registral a nivel nacional. Anteriormente se conocía como IDUFIR (Identificador Único de Finca Registral). Una finca registral, mientras mantenga su individualidad jurídica, no podrá tener más de un CRU, y este permanecerá invariable.
• Código Seguro de Verificación (CSV): Un código que, cuando se incluye en un informe de validación gráfica alternativa, permite al registrador obtener el archivo informático con la representación gráfica para su incorporación al folio registral.
• Colindante: Se refiere al titular de una finca o inmueble que se encuentra al otro lado de la linde de una finca determinada. Conceptualmente, no existen “personas colindantes” sino “fincas colindantes”. La “persona colindante” es aquella que acredita ser titular de un inmueble colindante.
  • Colindante catastral: Titular catastral del dominio sobre un inmueble catastral que resulta ser colindante con otra finca o inmueble determinado.
  • Colindante mencionado en la descripción literaria registral: Persona que figura como colindante en la descripción literaria de una finca, incluso si no se identifica la finca concreta. Estas personas deben ser notificadas en los procedimientos de los artículos 201 y 203 de la LH.
  • Colindante registral: Titular registral del dominio inscrito sobre una finca registral que resulta ser colindante con otra finca determinada. Este concepto también se aplica a los colindantes potenciales cuando la linde entre dos fincas no se conoce con precisión.
• Complejo inmobiliario: Se considera un régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distinguen elementos privativos, sujetos a titularidad exclusiva, y elementos comunes.
• Coordenadas UTM: La “lista de coordenadas UTM” es la parte esencial y unívoca de la georreferenciación, siendo perfectamente procesable con las herramientas adecuadas. Lo que se inscribe formalmente en el Registro de la Propiedad son las coordenadas UTM de posicionamiento absoluto de los vértices de los límites o linderos, aportadas en formato GML.
• Correspondencia entre finca y parcela catastral: La apreciación de esta correspondencia es competencia exclusiva y plena del registrador, y no de informes técnicos externos. Un certificado municipal de correspondencia no es legalmente necesario ni jurídicamente suficiente para suplir esta función calificadora del registrador. El juicio de correspondencia debe ser objetivo y razonado, basado en un análisis de coherencia interna y externa entre las descripciones y georreferenciaciones.
• Deslindes consensuados: El procedimiento del artículo 199 de la LH permite llevar a cabo deslindes totales o parciales con los titulares de fincas registrales colindantes.
• Descripción literaria: Tras la Ley 13/2015, la descripción literaria ha sido relegada a un plano secundario, siendo la georreferenciación lo esencial.
• Desplazamiento cartográfico: Se refiere a un error en las coordenadas de la cartografía catastral. Si bien no afecta la recaudación tributaria, sí impacta la celeridad y seguridad jurídica del tráfico inmobiliario. En casos de desplazamiento o giro, se requiere aportar un doble archivo GML con las coordenadas del levantamiento técnico y las catastrales equivalentes, junto con los parámetros de transformación.
• Dictamen registral: Una opinión jurídica e informe registral sobre el valor y efecto jurídico de la georreferenciación inscrita, a la que se aplican tanto los principios generales del Derecho Registral como los principios informadores del Catastro Inmobiliario.
• Discrepancia geométrica: Se define como la existencia de diferencias en cuanto a la superficie y las relaciones topológicas con parcelas colindantes, al comparar la representación de un inmueble en la cartografía catastral con otra cartografía oficial, un levantamiento topográfico o una ortofotografía del PNOA.
• División: Es el fraccionamiento de un objeto jurídico inmobiliario único en dos o más objetos jurídicos nuevos y de menor tamaño. Implica el cierre del folio real de la finca de origen y la apertura de un nuevo folio real con un nuevo CRU para cada porción resultante. Se considera sustancial y esencialmente idéntica a la segregación.
• Documento registral de análisis gráfico (DRAG): Es un informe registral que contiene todos los datos analizados y las conclusiones de un análisis comparativo entre geometrías, o entre geometrías y descripciones literarias. Se recomienda realizarlo en todos los casos que culminen con la constancia registral de la referencia catastral o la georreferenciación de la finca, o que presenten impedimentos para ello.
• Dominio público: La protección registral del dominio público no se limita al que ya está inscrito, sino que se extiende al no inscrito cuando el registrador tiene indicios suficientes de su existencia y posible colisión con una pretensión de inscripción. Los registradores disponen de una aplicación informática auxiliar para conocer la ubicación y delimitación del dominio público, incluso no inmatriculado, y así prevenir su invasión. El margen de tolerancia gráfica no es aplicable al contrastar una representación gráfica alternativa con una delimitación cartográfica del dominio público.
• Finca: Es la primera delimitación, incondicionada por otras de tipo administrativo. No es un concepto físico, sino jurídico. El Registro de la Propiedad es el encargado de definirla y delimitarla con técnicas precisas.
• Finca registral: Se define como la “unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo de suelo, y a la cual se le haya abierto un folio real en el Registro de la Propiedad”. Implica la asignación de un código registral único e invariable y un historial registral donde se anotan sus vicisitudes jurídicas.
• Finca pre-coordinada pendiente de procesamiento y de ajuste por desplazamiento: Se refiere a una finca registral que presenta simultáneamente un desplazamiento cartográfico y una discrepancia geométrica. Para estos casos, se requiere ajustar la cartografía para rectificar el desplazamiento o giro, aportando un doble archivo GML, y luego corregir la discrepancia geométrica, teniendo en cuenta los márgenes de tolerancia y el criterio de identidad gráfica.
• Geocodificación: Proceso de convertir direcciones postales u otras descripciones de ubicación en coordenadas geográficas.
• Geolocalización: Proceso de determinación de la posición geográfica de un objeto o persona.
• Georreferenciación: Es la acción y efecto de georreferenciar, siendo la forma correcta de escritura en español “georreferenciación”. Implica la ubicación y delimitación gráfica de una finca. Se considera lo esencial y unívoco, relegando la descripción literaria a un plano secundario. Lo que se inscribe en el Registro de la Propiedad son las coordenadas de georreferenciación, no una simple representación gráfica. El Registro de la Propiedad no inscribe ni publica certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, sino georreferenciaciones de fincas.
  • Georreferenciación obligatoria: Es exigible en operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que impliquen una reordenación de terrenos. También es obligatoria para la creación de nuevos elementos privativos, ya sea por construcción de nuevas plantas, o por división o agrupación de elementos privativos preexistentes en régimen de propiedad horizontal.
  • Georreferenciación potestativa (voluntaria): Es aquella que el interesado puede solicitar voluntariamente.
• GML (Geography Markup Language) INSPIRE: Es el formato en el que se deben incluir los archivos con la representación gráfica para el intercambio de información entre el Catastro y el Registro de la Propiedad.
• Identidad gráfica: Es un concepto que se determina mediante la aplicación de unos márgenes de tolerancia gráfica al contrastar las representaciones gráficas catastrales con las alternativas, con el fin de facilitar la coordinación entre el Catastro y el Registro. Se considera que existe identidad gráfica cuando una representación gráfica (catastral o alternativa) se encuentra dentro de dicho margen de tolerancia.
• Informe de validación técnica catastral (IVGA): Es un servicio ofrecido por la Dirección General del Catastro a través de su Sede Electrónica para validar técnicamente las representaciones gráficas alternativas. Comprueba que el archivo cumple las condiciones de formato y estructura y que la representación gráfica georreferenciada cumple los requisitos establecidos en el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria. Este informe no necesita ser avalado por un técnico, ya que la validación catastral ya proporciona las garantías necesarias. Un IVGA positivo permite al registrador obtener el archivo informático con la representación gráfica.
• Inscripción constitutiva: Implica que la constitución, transmisión o modificación del dominio o cualquier otro derecho real sobre fincas inmatriculadas solo se entenderá producida cuando sea objeto de inscripción, y sus efectos se retrotraerán a la fecha del asiento de presentación del título. Ningún órgano o institución de la administración pública, incluido el Catastro Inmobiliario, admitirá ni reconocerá eficacia alguna a ningún título inscribible no inscrito en el Registro de la Propiedad relativo a derechos reales sobre fincas inmatriculadas o porciones de ellas.
• Inscripción de edificaciones: Es la inscripción registral de edificaciones o instalaciones de cualquier tipo. Se regula en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria y su normativa de desarrollo, y exige la aportación del libro del edificio si la ley lo requiere.
• Linderos personales: Son aquellos linderos que se expresan identificando el nombre del propietario colindante. Esta técnica es indeseable por su absoluta imprecisión. La normativa actual no permite su coexistencia con los linderos fijos, siendo la única opción normativa la descripción perimetral. Una vez inscrita la georreferenciación de una finca, mencionar los nombres de los supuestos propietarios colindantes es superfluo e impertinente.
• Linderos perimetrales: Son los linderos que geométricamente determinan la superficie interior comprendida dentro de ellos, y no a la inversa. Al describir las fincas, deben expresarse los linderos perimetrales, no los personales. La descripción de fincas rústicas y urbanas debe ser preferentemente perimetral, basada en datos físicos de las fincas colindantes o datos catastrales de plano oficial.
• Margen de tolerancia gráfica: Un criterio aplicable para determinar la identidad gráfica entre representaciones, especialmente en casos de discrepancias geométricas o giros y desplazamientos. Su aplicación permite al propietario elegir fundadamente entre la representación catastral o una alternativa más precisa, y al registrador tomar una decisión objetiva sobre la inscripción. Es importante destacar que no es aplicable al dominio público.
• Metadatos: Literalmente “sobre datos”, son datos que describen otros datos. En cartografía, especifican detalles como el autor, la fecha, la escala, la precisión o los aspectos que se pretenden destacar o representar.
• Montes de dominio público (o demaniales): Incluyen los montes catalogados de Utilidad Pública, los montes comunales pertenecientes a entidades locales cuyo aprovechamiento corresponda a los vecinos, y otros montes afectados a un uso o servicio público.
• Nota simple informativa: Documento con valor puramente informativo que no da fe del contenido de los asientos. Sin embargo, el registrador es responsable por los daños causados por errores u omisiones en su expedición. Debe reproducir, literal o en extracto, el contenido de los asientos vigentes de la finca, incluyendo su identificación, la identidad del titular, la extensión, naturaleza y limitaciones de los derechos inscritos, así como prohibiciones o restricciones.
• Ortocorrección: Proceso de eliminar las distorsiones geométricas de una imagen, como una fotografía aérea o satelital, para hacerla geométricamente precisa y escalable, similar a un mapa.
• Parcela catastral: Según el Catastro, es la última compartimentación del territorio (después de la provincia, el municipio y el polígono).
• Principio de especialidad registral: Hace referencia a la necesaria claridad y precisión de los pronunciamientos registrales. Es un pilar básico y fundamental de todo el derecho registral, intensamente reforzado con la Ley 13/2015. La georreferenciación inscrita contribuye a su cumplimiento al determinar con precisión la ubicación, delimitación y superficie del objeto del derecho de propiedad.
• Principio de fe pública registral: Aunque no se menciona explícitamente en todas las resoluciones, se alude a él cuando se establece que la demanda de nulidad de una georreferenciación inscrita debe basarse en causas taxativas que puedan perjudicar a terceros, y que la anotación preventiva de la demanda (artículo 42 de la LH) puede evitar la aparición de terceros protegidos por el artículo 34 de la LH.
• Principio de inscripción constitutiva: Por el cual la constitución, transmisión o modificación del dominio o cualquier otro derecho real sobre fincas inmatriculadas solo se entenderá producida cuando sea objeto de inscripción, con efectos que se retrotraerán a la fecha del asiento de presentación del título.
• Principio de primacía de los pronunciamientos registrales sobre los catastrales: Establece que los pronunciamientos jurídicos del Registro de la Propiedad prevalecerán sobre los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario.
• Procedimiento del artículo 199 LH: Se configura como un procedimiento multipropósito cuya tramitación se atribuye a los registradores de la Propiedad. Puede utilizarse para inscribir la representación geográfica de una finca previamente inmatriculada, incluso si su descripción literaria (superficie y linderos) necesita ser rectificada para acomodarse a ella, y aunque la rectificación superficial exceda el diez por ciento o implique alteración de linderos fijos, gracias a los importantes requisitos, trámites y garantías que lo regulan. Sirve para completar la descripción literaria de la finca, rectificar superficie de cualquier magnitud y linderos (incluso fijos). También permite hacer constar la referencia catastral, archivar documentos gráficos, inscribir la georreferenciación, validar recintos en la aplicación gráfica registral y el geoportal, e incluso realizar deslindes consensuados. La solicitud puede ser expresa o tácita. No requiere que un técnico avale el informe de validación catastral.
• Procedimiento del artículo 201 LH (notarial): Un expediente notarial que regula la rectificación de la descripción, superficie o linderos de cualquier finca registral. Se admite la representación gráfica alternativa a la catastral en este procedimiento.
• Publicidad formal: Información que se proporciona a los ciudadanos, como el estado de pre-coordinación de las fincas y parcelas.
• Recinto vectorial: Un recinto que está claramente definido por los puntos de sus vértices y los vectores que los unen, y que no necesita intervención ni interpretación humana para ser objeto de análisis gráfico o topológico.
• Rectificación de cabida: Solo se admite como rectificación de un error material acreditado en la medición de la superficie interior de unos linderos inamovibles. No puede encubrir la adquisición de una finca colindante. El procedimiento del artículo 199 de la LH permite rectificar la superficie de cualquier magnitud y los linderos, incluso los fijos.
• Referencia catastral: Es el código alfanumérico que permite situar inequívocamente un bien inmueble en la cartografía oficial del Catastro. La mera constancia de la referencia catastral no implica una modificación descriptiva de superficie o linderos y tiene efectos muy limitados en comparación con la georreferenciación.
• Representación gráfica: Es una traducción accesoria o auxiliar de la lista de coordenadas sobre un determinado fondo o capa de contraste, para que pueda ser apreciada y entendida por el ojo y el cerebro humanos. La lista de coordenadas es lo esencial, no la representación gráfica en sí. Una vez inscrita, la cabida de la finca será la resultante de dicha representación.
  • Representación gráfica alternativa (RGA): Es una representación gráfica georreferenciada que el titular aporta cuando la descripción catastral no se corresponde con la realidad física de su finca. Es admisible incluso si la finca no figura catastrada o si la cartografía catastral presenta inconsistencias como giros o desplazamientos. En estos casos, se deben aportar dos archivos GML: uno con las coordenadas del levantamiento técnico y otro con las coordenadas catastrales equivalentes.
• Segregación: Fragmentación de fincas en la cual NO se cierra el folio real de la finca de origen, sino que se mantiene abierto con su mismo CRU, haciendo constar la reducción de superficie y la nueva descripción que le resta. Se abre un folio real y un CRU nuevo para una o varias porciones resultantes, de modo que junto con la finca matriz-resto cubren la totalidad del suelo original. Requiere cumplir requisitos urbanísticos y, en particular, contar con autorización administrativa. La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) considera que la segregación es sustancial y esencialmente idéntica a la división.