REGIS PRO. es

_______Contenidos útiles para la práctica registral._______Edita: Joaquín Delgado (Registrador de la Propiedad y Notario)

TITULAR:

DIVISION DE ELEMENTOS DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL: exigencia de plano en planta y (en algunos casos) notificaciones a colindantes.

Contenido:

* Lo1.- INTRODUCCIÓN

 

* 1.1.- Exigencias del principio de especialidad registral:

Sabemos que la mejor manera de cumplir el principio de especialidad registral que exige concretar los límites de una finca registral no es empleando palabras, sino aportando una representación gráfica adecuada.

Si la finca es una porción de la superficie terrestre, la representación gráfica habrá de estar georreferenciada, es decir, referida a puntos concretos de la superficie terrestre a través de sus coordenadas UTM

Si la finca es una edificación, habrá que aportar al menos la georreferenciación de la superficie de suelo ocupada por la misma.

Y si la finca es una parte interior de la edificación, habrá que aportar el plano el planta de esa parte en relación con las demás situadas en su misma planta dentro de esa edificación.

Con este triple sistema, se consigue cumplir el principio de especialidad registral, es decir, ubicar y delimitar con precisión cada elemento interior de una edificación, ubicar la edificación misma, y ubicar la finca registral donde se halla  la edificación.

Y a esta loable finalidad responde la reforma de la ley hipotecaria operada por la Ley 13/2015.

Así lo reconoce y proclama la DGRN en su resolución de 16 de diciembre de 2015  cuando dice:

“Debe tenerse en cuenta que el citado principio de especialidad registral, en tanto que determinante de la exigencia de una precisa delimitación del objeto sobre el que recae el derecho inscribible en el registro de la propiedad, constituye un pilar básico y fundamental de todo el derecho registral, y por ello … ha quedado intensamente reforzado con la reciente reforma de la Ley Hipotecaria en virtud de la Ley 13/2015.

En efecto, con la reforma introducida por dicha ley …, no sólo se han reforzado las exigencias del principio de especialidad registral en cuanto a requerir en unos casos, y permitir y fomentar en los demás, la delimitación georreferenciada de las fincas integradas por una porción concreta de la superficie terrestre, sino que también se ha avanzado notablemente en la implantación de tal principio de especialidad cuando se trata de edificaciones (exigiendo en tal caso, ex artículo 202, que la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica), o incluso cuando se trate de porciones concretas de edificaciones.

Así, el mismo artículo 202, en su nueva redacción tras la Ley 13/2015, exige que «cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro (del edificio)». Con esta regla, se consigue precisar la ubicación y delimitación de cada elemento mediante su respectiva representación gráfica, que no necesita estar georreferenciada (pues tal georreferenciación sólo se exige para la porción de suelo ocupada por la edificación en su conjunto), pero sí que permite, mediante la apreciación del plano en planta de cada elemento (o de cada una de sus plantas o anexos, si estuviera integrado por varios), concretar de manera precisa su ubicación y delimitación con respecto al resto de la edificación global de la que forma parte.

… sí que cabe apreciar que la … finalidad esencial que ha inspirado la reforma legal, … no es otra que plasmar el tan reiterado principio de especialidad registral …”

 

 

* 1.2.- Exigencias del principio de tutela efectiva de colindantes y terceros:

 

También sabemos que, una vez que un propietario haya aportado al registro la representación gráfica de lo que unilateralmente afirma ser su finca,  para poder inscribir tal representación gráfica,  dados los importantes efectos jurídicos que ello va a tener, se debe seguir previamente algún procedimiento donde los propietarios colindantes potencialmente afectados puedan efectuar alegaciones en defensa de sus derechos frente a posibles invasiones totales o parciales de sus respectivas propiedades, de modo que el registrador aprecie según su prudente criterio todas las alegaciones y pruebas aportadas, y tome la decision que proceda.

A esta también loable finalidad responde, también, la reforma de la ley hipotecaria operada por la Ley 13/2015.

Y así lo ha reconocido y proclamado reiteradamente la DGRN en muy diversas resoluciones.  Por ejemplo, en la de 4 de diciembre de 2019 dice que “debe recordarse, como se indicó en la Resolución de 19 de julio de 2016 (reiterada en otras posteriores), que el objeto de la intervención de los titulares colindantes … es evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión” o que “puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Aplicando la doctrina de la Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los colindantes constituye un trámite esencial”… “Por eso constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo esa posibilidad de intervenir en el expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión».

 

Y es que  esos dos principios generales superiores (especialidad registral y tutela efectiva de colindantes y terceros),  como principios generales que son, tienen “carácter informador del ordenamiento jurídico”  (art 1 Codigo Civil) y, aunque ya estaban parcialmente plasmados en diversos artículos, han servido también para inspirar en gran medida muchos de los nuevos preceptos concretos contenidos en la reforma de la ley hipotecaria operada por la Ley 13/2015

 

Siendo ello así, podemos distinguir varios supuestos (unos con normas concretas que aplican directamente tales principios y han de ser interpretadas conforme a ellos, y otros supuestos con ausencia de previsiones normativas concretas por lo que procede la aplicación supletoria de tales principios).

 

* 2.- SUPUESTOS CONCRETOS:

 

 

* 2.1.- Cuando se inscribe ex novo una propiedad horizontal:

En tal caso, según el articulo 202 LH “cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro (del edificio).”

 

En tales casos, como señala la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015, “el registrador extraerá del proyecto el plano en planta de cada elemento, y, con asignación del correspondiente código de finca registral, firmará electrónicamente el archivo a que se refiere el apartado tercero de dicha resolución-circular, y cuyo Código seguro de verificación (CSV) se hará constar en el folio real».

 

* 2.2.- Cuando SÍ consta inscrito el plano en planta de un elemento, y éste se divide en varios:

En tal caso, habrá de aportarse el plano en planta de cada uno de los elementos resultantes, ya que según el art 3 RD 1093/1997 hay que aportar “el plano de la finca o fincas a que afecten” .

Y en concreto, como “la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes” requiere autorización administrativa (art 26 TRLS y art 10.3 de la LPH ) “el plano que ha de acompañar al título será el que sirva de base al acuerdo administrativo procedente o a la licencia cuya concesión constituya requisito para la inscripción” (art 3 RD 1093/1997).

En estos casos, como ya constaría inscrito el plano en planta del elemento matriz, habrá que calificar que se mantenga la identidad de la finca, es decir,  que el conjunto de las delimitaciones de los planos en planta que ahora se aporten de los elementos resultantes de su división “cuadre” con el plano en planta del elemento matriz que ya consta inscrito.

Siendo así, para inscribir el plano en planta de cada nuevo elemento resultante de la división es evidente que NO es necesario notificar a colindante alguno, pues no habría propiedades colindantes potencialmente afectadas.

 

* 2.3.- Cuando NO consta inscrito el plano en planta de un elemento, y éste se divide en varios:

En tal caso, al igual que en el anterior, habrá de aportarse el plano en planta de cada uno de los elementos resultantes, ya que según el art 3 RD 1093/1997 hay que aportar “el plano de la finca o fincas a que afecten” .

Y en concreto, como “la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes” requiere autorización administrativa (art 26 TRLS y art 10.3 de la LPH )  “el plano que ha de acompañar al título será el que sirva de base al acuerdo administrativo procedente o a la licencia cuya concesión constituya requisito para la inscripción” (art 3 RD 1093/1997).

Pero, en estos casos, como NO constaría inscrito el plano en planta del elemento matriz, para inscribir el plano en planta de cada nuevo elemento resultante de la división SÍ se estima conveniente, y hasta necesario, por razones de tutela efectiva de colindantes, notificar previamente la pretensión de inscribir los planos, en todo caso, al presidente de la comunidad de propietarios, y además, en su caso, a los titulares registrales de otros elementos potencialmente colindantes con el que ahora es objeto de división, en particular a los que consten ya divididos o segregados previamente de la misma matriz sin haberse aportado ni inscrito plano alguno.

* Modelo de defecto en la nota de calificación:

Para este tercer supuesto, que frente a los dos primeros debería ser excepcional y residual, y casi patológico, pero no es infrecuente encontrarlo en la práctica, puede utilizarse como modelo de defecto en la calificación registral, el siguiente:

“DIVISIÓN/SEGREGACIÓN DE UN ELEMENTO EN PROPIEDAD HORIZONTAL: Falta plano en planta y salvaguardar derechos de colindantes:

        Por exigencia del principio de especialidad registral, sobre la necesaria claridad y precisión de los asientos registrales en cuando a la definición de su objeto, plasmado por ejemplo en los art 9  y 202 Ley Hipotecaria, articulo 51 del Reglamento Hipotecario, y articulo 3 del RD 1093/1997, falta aportar el plano en planta del elemento matriz, y de cada uno de los elementos resultantes de su división/ segregación, para la correcta identificación y delimitación perimetral de cada uno de ellos.

En concreto, como “la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes” requiere autorización administrativa (art 26 TRLS y art 10.3 de la LPH )  “el plano que ha de acompañar al título será el que sirva de base al acuerdo administrativo procedente o a la licencia cuya concesión constituya requisito para la inscripción” (art 3 RD 1093/1997).

Y dado que ya constan inscritas xxx porciones segregadas/divididas  de la misma finca matriz sin haberse aportado ni inscrito en su momento sus respectivos planos identificativos, resulta también de aplicación el principio general de tutela efectiva de colindantes y posibles perjudicados, plasmado por ejemplo en el art 199 LH,  que establece que “el Registrador sólo incorporará al folio real la representación gráfica … tras ser notificada a los titulares registrales del dominio de la finca si no hubieran iniciado éstos el procedimiento, así como a los de las fincas registrales colindantes afectadas”.

  Por tanto, falta aportar el referido plano y efectuar las notificaciones previstas en dicho articulo, aplicable por analogía, con las necesarias adaptaciones, pero en todo caso con notificación previa a los titulares registrales de las porciones previamente segregadas e inscritas sin plano alguno y procedentes de la misma matriz, y al presidente de la comunidad de propietarios a fin de evitar que la inscripcion del plano que ahora ha de aportarse con la descripción perimetral correspondiente a los nuevos elementos ahora resultantes pudiera lesionar potencialmente o invadir esos otros elementos privativos colindantes o elementos comunes.

 

*

3.- RESEÑA CRÍTICA DEL CRITERIO (particular) DE LA DGRN:

 

A pesar de que, como hemos visto, la DGRN proclama la importancia y primacía de los principios de especialidad registral y de tutela efectiva de colindantes para evitar su indefensión, en otras resoluciones, (por ejemplo, en R. 22-7-2016 y 27-4-2017) afirma que “… conforme a los citados artículos 9.b) y 199 Ley Hipotecaria no es admisible, a efectos de la constancia registral de la representación gráfica, la correspondiente a un elemento en régimen de propiedad horizontal individualmente considerado. Dicha inscripción de representación gráfica de los elementos individuales del régimen de propiedad horizontal sólo se contempla en la Ley Hipotecaria en los casos de inscripción de una obra nueva, en los que tal representación se integre junto con la de todos los elementos del régimen en el libro del edificio, según prevé el artículo 202 de la Ley Hipotecaria in fine.”

 

Sin embargo, a nuestro juicio este criterio se considera incongruente (con la propia doctrina general de la misma DGRN sobre el principio de especialidad), desacertado y contrario a derecho, pues unos casos contradice la normativa vigente antes reseñada, y, en todos los casos, contradice el principio general de especialidad registral, que exigen, éste y aquélla, la perfecta delimitación perimetral de cada finca registral a la que se le abra folio registral propio, mediante un plano donde se distinga ese perímetro de sus colindantes.

 

La previsión del articulo 202 LH es sólo una manifestación  concreta, pero no la única manifestación, del superior principio registral de especialidad, que exige la mayor claridad y precisión en la delimitación del sujeto, del objeto, y del contenido de los derechos proclamados en los asientos registrales.

Y tratar de definir los límites de un objeto mencionando el numero que corresponda a sus colindantes en un plano concreto, sin aportar ese plano concreto, no es cumplir el principio de especialidad, sino todo lo contrario: dejar confiada la delimitación perimetral del objeto a documentos extrarregistrales cuya autoría, validez e inmutabilidad no consta garantizada en modo alguno.

 

Por tanto, a falta de previsión normativa expresa, procede aplicar los principios generales antes citados, y exigir:

.- por el principio de especialidad registral, que se aporte el plano de los elementos resultantes de dividir un elemento privativo aunque no constara previamente inscrito el plano en planta de ese elemento matriz.

.- por el principio de tutela efectiva de colindantes y terceros, que con carácter previo a la inscripción del plano unilateralmente aportado por el interesado, se notifique su pretensión a los colindantes registrales, en aplicación analógica, con las necesarias adaptaciones, del procedimiento previsto en el articulo 199 de la Ley Hipotecaria.

 

A este respecto, podría objetarse que la DGRN  (R 27-4-2017) dijo que “… no procede, en definitiva, tramitar ninguno de los procedimientos previstos para la inscripción de la representación gráfica de un elemento individual de un edificio en régimen de propiedad horizontal y su consecuente rectificación descriptiva.”.

Pero tal objeción, tal como la formula la DGRN, ha de ser descartada porque la fundamentación por la que la DGRN llega a esa conclusión es la de que “el art. 201 LH al regular el procedimiento para la inscripción de rectificaciones descriptivas, excluye expresamente de su ámbito las relativas a edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de división horizontal, exigiendo para tales casos, la rectificación del título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente”.

Y en el caso que nos ocupa, (exigir plano en planta para dividir un elemento) NO se trata de RECTIFICAR la descripción preexistente de un elemento de una propiedad horizontal,  sino de que, respetando y manteniendo plenamente esa descripción registral previa, se proceda a completar y precisar gráficamente la nueva descripción de los nuevos elementos en los que se divida aquél.

 

* CONCLUSION:

Por tanto: a nuestro juicio, para inscribir la división de un elemento privativo cuyo plano en planta no conste previamente inscrito, y formar nuevos elementos privativos, se requiere:

1 aportación de autorizaciòn administrativa para dividir un elemento de una propiedad horizontal creando más elementos privativos de los preexistentes

2. aportación de plano en planta de los nuevos elementos resultantes

3. notificación previa al presidente de la comunidad y a los titulares registrales de fincas colindantes, en aplicación analógica del art 199 LH, para el caso de que ya constaren inscritas segregaciones/divisiones previas de la misma matriz sin haberse aportado ni inscrito en su día el plano correspondiente a las mismas

4. calificación registral

5. inscripción de la división con el plano en planta de cada elemento resultante, con pleno respecto de los principios de especialidad registral, tutela efectiva, y con la consiguiente plena aplicacion de los principios de oponibilidad, legitimación y salvaguardia de los tribunales.

 

 

 

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