DICTAMEN JURÍDICO

ASUNTO: Criterios de valoración e indemnización en expropiación forzosa de edificaciones en situación de fuera de ordenación y en situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación.

* FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Delimitación del concepto legal de edificación ajustada a la legalidad a efectos expropiatorios y valorativos. En el ordenamiento jurídico urbanístico y expropiatorio español, el derecho a percibir indemnización por el valor de las construcciones e instalaciones exige como presupuesto habilitante básico su conformidad con la normativa urbanística y la cobertura del título administrativo legitimante al tiempo de la valoración. A este respecto, el artículo 35, apartado 3, tercer párrafo, del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, preceptúa que:

“Se entiende que las edificaciones, construcciones e instalaciones se ajustan a la legalidad al tiempo de su valoración cuando se realizaron de conformidad con la ordenación urbanística y el acto administrativo legitimante que requiriesen, o han sido posteriormente legalizadas de conformidad con lo dispuesto en la legislación urbanística.”.

En idénticos términos, el artículo 5, apartado 1, del Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo, aprobado por Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, establece que:

“Se entiende que las edificaciones, construcciones e instalaciones se ajustan a la legalidad al tiempo de su valoración cuando se realizaron de conformidad con la ordenación urbanística y el acto administrativo legitimante que requiriesen, o han sido posteriormente legalizadas de conformidad con lo dispuesto en la legislación urbanística.”.

De dicha regla general se deriva que, en suelo rural, para que las edificaciones y construcciones puedan ser objeto de tasación expropiatoria independiente del terreno, es condición sine qua non que se adecuen al marco legal al tiempo de efectivizarse la valoración. Así lo determina el artículo 35, apartado 3, primer párrafo, del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, al disponer que:

“Las edificaciones, construcciones e instalaciones, los sembrados y las plantaciones en el suelo rural, se tasarán con independencia de los terrenos siempre que se ajusten a la legalidad al tiempo de la valoración, sean compatibles con el uso o rendimiento considerado en la valoración del suelo y no hayan sido tenidos en cuenta en dicha valoración por su carácter de mejoras permanentes.”.

Criterio reiterado de forma exacta por el artículo 6, apartado 4, del Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo, aprobado por Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre:

“Las edificaciones, construcciones e instalaciones, los sembrados y las plantaciones en suelo rural, así como el resto de elementos unidos inseparablemente al suelo, se tasarán con independencia de los terrenos, siempre que se ajusten a la legalidad al tiempo de la valoración, en los términos establecidos en el artículo 5 de este Reglamento, sean compatibles con el uso o rendimiento considerado en la valoración del suelo y no hayan sido tenidos en cuenta en dicha valoración por su carácter de mejoras permanentes, de acuerdo con lo previsto en el artículo 18 de este Reglamento.”.

SEGUNDO.- Régimen expropiatorio y valorativo de las edificaciones en situación de “fuera de ordenación”. La situación legal de fuera de ordenación comprende aquellas edificaciones que fueron erigidas originariamente con cobertura de licencia u ordenación conforme a derecho, pero que han quedado disconformes de forma sobrevenida como consecuencia de la aprobación, revisión o modificación de un instrumento de planeamiento urbanístico posterior.

En estos supuestos, al existir una legalidad originaria, el legislador no priva al titular del derecho al justiprecio expropiatorio, si bien impone una modulación pecuniaria que atiende al demerito temporal de su vida útil. A tal efecto, el artículo 35, apartado 3, cuarto párrafo, del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, estipula literalmente que:

“La valoración de las edificaciones o construcciones tendrá en cuenta su antigüedad y su estado de conservación. Si han quedado incursas en la situación de fuera de ordenación, su valor se reducirá en proporción al tiempo transcurrido de su vida útil.”.

Por su parte, el artículo 6, apartado 5, del Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo, aprobado por Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, ratifica dicho mandato al señalar que:

“En el suelo urbanizado, las edificaciones, construcciones e instalaciones que se ajusten a la legalidad en los términos establecidos en el artículo 5 de este Reglamento, se tasarán conjuntamente con el suelo en la forma prevista por el artículo 23 y siguientes de este Reglamento. La valoración de las edificaciones o construcciones tendrá en cuenta su antigüedad y su estado de conservación. Si han quedado incursas en la situación de fuera de ordenación, su valor se reducirá en proporción al tiempo transcurrido de su vida útil.”.

En consecuencia, las edificaciones en estricta situación de fuera de ordenación sí son indemnizables en el expediente de expropiación forzosa, si bien el valor de coste de reposición o de comparación que les correspondería por su estado de conservación debe ser minorado mediante el porcentaje de depreciación equivalente al periodo transcurrido de su vida útil.

TERCERO.- Régimen de las edificaciones no ajustadas a la legalidad respecto de las cuales no procede la demolición (situación de “asimilado a fuera de ordenación”). Cuestión jurídicamente diversa es la que atañe a las edificaciones, construcciones e instalaciones ejecutadas en su día sin licencia o contraviniendo las determinaciones del planeamiento, pero respecto de las cuales la Administración ha dejado transcurrir los plazos legales previstos para el ejercicio de las potestades de restablecimiento de la legalidad urbanística (caducidad o prescripción de la acción de restablecimiento), quedando en situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación (o construcciones ilegales no demolibles).

En este supuesto, la falta de título legitimante originario impide la patrimonialización del valor edificatorio a efectos expropiatorios. El artículo 5, apartado 2, del Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo, aprobado por Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, resuelve expresamente esta hipótesis al prescribir que:

“Sin perjuicio de lo dispuesto en la Disposición transitoria quinta del texto refundido de la Ley de Suelo, en los supuestos de edificaciones, construcciones e instalaciones no ajustadas a la legalidad al tiempo de su valoración y para las que no proceda dictar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, se procederá de la forma siguiente: a) En suelo en situación de rural, en ningún caso serán objeto de valoración y tampoco serán tenidas en consideración a los efectos del cálculo de la renta de la explotación. b) En suelo en situación de urbanizado, edificado o en curso de edificación, no se computarán a los efectos de la tasación conjunta a que alude en la letra a) del apartado 2 del artículo 24 del texto refundido de la Ley de Suelo.”.

Dicha exclusión de la tasación se articula técnicamente reconduciendo la valoración al estado de suelo no edificado o considerando la edificación como inexistente a efectos del justiprecio. Así, el artículo 37, apartado 1, del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, ordena que:

“Para la valoración del suelo urbanizado que no está edificado, o en que la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física: a) Se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler…”.

Regla que guarda simetría con el artículo 19, apartado 1, del Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo, aprobado por Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre:

“Para la valoración en situación de suelo urbanizado que no esté edificado, o en el que la edificación existente o en curso de ejecución sea ilegal o se encuentre en situation de ruina física de acuerdo con lo establecido en el artículo 5, se estará a lo dispuesto en el artículo 22, ambos de este Reglamento.”.

Por tanto, las edificaciones en situación de asimilado a fuera de ordenación carecen por completo de derecho a indemnización expropiatoria por el valor de la obra ejecutada. En suelo rural no se tasan ni incrementan la renta de la explotación, y en suelo urbanizado únicamente se abona el valor residual del suelo como parcela no edificada.

CUARTO.- Reglas de valoración en supuestos de ilegalidad parcial de la edificación. En aquellos casos en que la infracción o falta de licencia no afecte a la totalidad de la estructura, sino únicamente a una parte o ampliación determinada de la construcción, la minusvalía expropiatoria opera exclusivamente sobre la porción ilícita. A tal efecto, el artículo 5, apartado 4, del Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo, aprobado por Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, dispone que:

“En el supuesto de que la ruina o que la condición de ilegal afecte sólo a una parte de la edificación, en la valoración se considerará sólo aquella parte de la edificación que no se encuentre en situación de ruina física, o que esté ajustada a la legalidad.”.

* SÍNTESIS DE CONCLUSIONES

1. Edificaciones en Fuera de Ordenación: Son aquellas que contaron con licencia o legalidad originaria, pero quedaron disconformes con el planeamiento posterior. Tienen derecho a indemnización expropiatoria, pero el importe de su tasación debe reducirse en proporción al tiempo transcurrido de su vida útil (art. 35.3 TRLSRU y art. 6.5 RD 1492/2011).
2. Edificaciones en Asimilado a Fuera de Ordenación: Son aquellas ejecutadas ilegalmente respecto de las cuales ha caducado la potestad de restablecimiento/demolición. No tienen derecho a indemnización por la edificación (art. 5.2 RD 1492/2011). En suelo rural no se computan en modo alguno, y en suelo urbanizado se valora exclusivamente el suelo como parcela no edificada (art. 37.1 TRLSRU).