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ANTONIO GINER: “Las deficiencias de la Ley 13/2015 en la introducción de un sistema de descripción gráfica de las fincas registrales y de coordinación con el Catastro”.

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Las deficiencias de la Ley 13/2015 en la introducción de un sistema de descripción gráfica de las fincas registrales y de coordinación con el Catastro.

Por Antonio Giner Gargallo

 

El pasado 30 de noviembre Joaquín Delgado publicó en este blog una entrada titulada “El Perfeccionamiento del Registro de la Propiedad por la aplicación gráfica registral: del “receptor de mentiras” al “detector de mentiras”.  En él, el autor destaca las bondades de la Ley 13/2015. A pesar de estar de acuerdo con muchas de las cosas que allí se dicen, no he podido evitar la tentación de redactar estas breves con una valoración crítica de la Ley 13/2015. Y es que esta Ley, cargada de buenas intenciones, presenta graves deficiencias estructurales ya detectadas en los primeros informes que el Colegio de Registradores hizo en todo el proceso legislativo y que no fueron solucionados en su momento.

Con la brevedad que exige este formato, procedo a reseñar cuales son las principales deficiencias de la Ley:

  • El proceso de identificación gráfico de las fincas y coordinación con el Catastro es excesivamente limitado.
  • La ley 13/2015 tiene como gran novedad la posibilidad de inscribir la descripción gráfica de las fincas, mejorando su identificación y posibilitando la coordinación con el Catastro. Sin embargo, limita extraordinariamente el número de supuestos en que dicha inscripción gráfica y coordinación puede efectuarse. Este proceso solo se impone en supuestos de modificaciones de fincas pero en los restantes casos queda a voluntad de los interesados utilizarlo o no. Dada la desidia, cuando no oposición frontal del notariado a su aplicación, son muy pocos los supuestos de solicitud expresa de inscripción gráfica. De los datos observados en mi Registro, con pocos supuestos de inmatriculaciones, este procedimiento se aplicaría solo a un 3% de las fincas con operaciones registrales, que suponen el 0,13% anual de las fincas totales del Registro. Ni siquiera con la interpretación extensiva de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 se mejoran suficientemente estos números. Es necesario, por tanto, que el legislador imponga la necesidad de identificar gráficamente todos los inmuebles, si bien acompañado de una simplificación del procedimiento correspondiente, tal como se señala a continuación.

 

  • Excesiva complejidad en el procedimiento de inscripción gráfica, con muchas notificaciones innecesarias.
  • La interpretación estricta de los artículos 9, 10 y 199 de la Ley Hipotecaria lleva a iniciar un proceso de notificación a propietarios colindantes en todos los supuestos, lo cual es absurdo en aquellos supuestos de coincidencia entre la descripción registral y la catastral. Dichas notificaciones levantan inmediatamente dudas y sospechas entre vecinos, y retrasan y encarecen el proceso de inscripción de la representación gráfica. Es preciso, por tanto, un cambio legislativo que simplifique el procedimiento, limitando las notificaciones solo en casos de modificaciones de cabida superior al 10% o de alteración de parcelas catastrales.

 

  • No es posible la coordinación de las fincas divididas horizontalmente.
  • La inscripción de la representación gráfica de las fincas divididas horizontalmente se hace en la finca matriz, pero no hay ninguna referencia catastral que se corresponda con ella dado que el Catastro solo asigna referencias a los departamentos resultantes. Debe pactarse con el Catastro un sistema de notificación de la coordinación en los supuestos de propiedades horizontales.

 

  • La convivencia entre las representaciones gráficas catastrales y las alternativas es conflictiva.
  • El Catastro efectúa una representación cartográfica de la realidad, pero cuando un topógrafo obtiene las coordenadas de un inmueble nunca serán totalmente coincidentes con las catastrales, aun cuando se refieran a un mismo inmueble, con la misma configuración física. Es como tratar de recomponer un puzle con piezas talladas sobre dibujos distintos: las últimas piezas nunca encajarán. Debería, por tanto, limitarse las representaciones gráficas alternativas en aquellos casos de configuración física discrepante y no de simples desplazamientos.

 

  • El Catastro no automatiza la modificación de sus bases de datos con las inscripciones alternativas proporcionadas por los Registros, por lo cual el procedimiento de coordinación queda parado.
  • La causa de esta deficiencia resulta de la recepción de supuestos de inscripciones gráficas alternativas que reflejan un simple desplazamiento y no un verdadero cambio de configuración de los inmuebles. Si se subsanan las anteriores deficiencias será mucho más fácil para Catastro automatizar los procesos de alteraciones catastrales que resulten de nuestras inscripciones.

Todo ello, sin ánimo de ser exhaustivo, limitando la crítica exclusivamente a los aspectos referentes a la inscripción de la representación gráfica de las fincas y su coordinación con el Catastro, dado que el aspecto referente a la desjudicialización de los procedimientos registrales daría para otro artículo.

Ahora bien, reseñada la crítica, los Registradores somos funcionarios públicos que debemos cumplir la Ley, lo cual nos obliga a buscar interpretaciones de la misma que faciliten su aplicación y el cumplimiento de las finalidades buscadas por el legislador. Por tanto, en tanto no se produzcan las modificaciones legales propuestas, la actuación registral podría solventar algunos de dichos problemas con las siguientes actuaciones:

  1. Simplificar la rogación: iniciar el procedimiento de inscripción gráfica siempre que el propietario de una finca la describa de forma coincidente con lo que resulta de la certificación catastral que se acompaña en el documento presentado, entendiendo por tal la coincidencia del emplazamiento y superficie con el margen del 10% señalado por la Ley.
  2. Simplificar el procedimiento: en los supuestos antes señalados (coincidencia entre descripción registral y catastral) no efectuar notificación alguna, ni antes ni después de la inscripción practicada. El tratamiento arancelario de dichas inscripciones debería ser también más reducido que cuando se ha tramitado el expediente con las notificaciones a colindantes.
  3. Limitar las representaciones gráficas alternativas a los supuestos en que la representación gráfica catastral tiene una configuración distinta, y no un simple desplazamiento. Para ello deberíamos exigir un informe de validación gráfico positivo.
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