Aquí tiene un listado de posibles defectos registrales. Conforme a  las Resoluciones de la DGSJFP de 2025 y la normativa vigente y criterios del Corpme.

* LISTADO DE DEFECTOS REGISTRALES: NRUA

(Real Decreto 1312/2024 y Orden VAU/1560/2025)

A continuación se detallan las causas que motivan la denegación del asiento de presentación, la suspensión o denegación de la asignación del número, o su posterior retirada.

* I. DEFECTOS QUE IMPIDEN EL ASIENTO DE PRESENTACIÓN

Estos defectos obstaculizan el acceso al Libro Diario, impidiendo el inicio del procedimiento registral.

1. INCOMPETENCIA TERRITORIAL MANIFIESTA

• Defecto: La solicitud se presenta en un Registro de la Propiedad distinto a aquel donde radica físicamente la finca (distrito hipotecario erróneo).
• Fundamentación Jurídica: Art. 246.3 de la Ley Hipotecaria y Art. 2.f del RD 1312/2024. Las Resoluciones de 14 de abril, 21 de abril y 20 de junio de 2025 confirman que si el Código Registral Único (CRU) o la ubicación de la finca pertenecen a otro distrito, el Registrador debe denegar el asiento por incompetencia manifiesta.

2. AUSENCIA DE SOLICITUD FORMAL

• Defecto: El interesado aporta documentación pero no la instancia o solicitud expresa requerida para iniciar el procedimiento.
• Fundamentación Jurídica: Art. 246.3 LH en relación con el Art. 9 del RD 1312/2024. La Resolución de 14 de abril de 2025 establece que el principio de rogación exige una solicitud tipificada para la apertura del expediente.

* II. DEFECTOS DE IDENTIFICACIÓN Y BASE REGISTRAL (PRINCIPIOS DE ESPECIALIDAD Y TRACTO)

Defectos sustantivos que impiden la calificación favorable o la conexión con la realidad registral.

3. FINCA NO INMATRICULADA (INEXISTENCIA DE CRU)

• Defecto: La finca sobre la que se solicita el NRUA no consta inscrita en el Registro de la Propiedad (no está inmatriculada) y, por tanto, carece de Código Registral Único (CRU).
• Fundamentación Jurídica: El procedimiento del NRUA es un procedimiento registral que exige la previa existencia de folio abierto a la finca. El Art. 9.2.a.1º del RD 1312/2024 exige aportar el CRU como requisito esencial. Sin finca inscrita, no existe el objeto sobre el que practicar la nota marginal del Art. 10.1.

4. FALTA DE TRACTO O LEGITIMACIÓN DEL SOLICITANTE

• Defecto: El solicitante no es el titular registral de la finca y no acredita su representación ni su título habilitante (arrendamiento con facultad de subarriendo, gestión, etc.) para explotarla.
• Fundamentación Jurídica: Principios de Tracto Sucesivo (Art. 20 LH) y Legitimación Registral (Art. 38 LH). Si bien la Resolución de 13 de febrero de 2025 permite practicar el asiento de presentación aunque el solicitante no sea el dueño, para la asignación efectiva o el depósito anual, el solicitante debe ser el titular registral o acreditar representación/facultad de explotación (apoderamiento, contrato de gestión o arriendo). La falta de conexión jurídica acreditada entre el solicitante y el titular registral impide la asignación.

5. IDENTIFICACIÓN INSUFICIENTE DE UNIDADES PARCIALES (HABITACIONES)

• Defecto: Se solicita NRUA para una “parte de la finca” (ej. habitación) sin aportar una descripción precisa que permita distinguirla inequívocamente de las demás partes o del resto de la vivienda.
• Fundamentación Jurídica: Principio de Especialidad Registral (Arts. 9 LH y 51 RH) y Art. 9.2.a.2º del RD 1312/2024. La Resolución de 10 de julio de 2025 establece que no procede la concesión si se describe el edificio en su conjunto y no la “concreta entidad” sobre la que recae el alquiler. Aunque no se exija división horizontal, cada NRUA debe vincularse a una descripción física precisa (superficie, ubicación, linderos internos o numeración fija) que evite dudas sobre el objeto del tráfico jurídico.

6. DISCREPANCIA EN EL CÓDIGO REGISTRAL ÚNICO (CRU)

• Defecto: Los datos de ubicación o descripción aportados en la solicitud no coinciden con la finca identificada por el CRU proporcionado.
• Fundamentación Jurídica: Art. 9.2.a del RD 1312/2024. El NRUA es un identificador único asociado a una unidad registral inequívoca; la falta de correspondencia impide la calificación favorable por duda en la identidad de la finca.

* III. DEFECTOS POR EL ESTADO FÍSICO O JURÍDICO DE LA FINCA

7. FINCA EN CONSTRUCCIÓN (NO APTA PARA HABITAR)

• Defecto: La finca figura registralmente como “en construcción” sin que conste nota de finalización de obra.
• Fundamentación Jurídica: Art. 2.b del RD 1312/2024 (definición de unidad como alojamiento amueblado). Las Resoluciones de 11 de julio de 2025 confirman que el objeto debe ser apto para el uso inmediato, exigiendo la inscripción previa de la terminación de obra.

8. FINCA REGISTRADA COMO SOLAR

• Defecto: El folio registral describe la finca como suelo sin edificar.
• Fundamentación Jurídica: Resolución de 24 de julio de 2025. No es posible asignar un código de “alojamiento” a un solar, ya que carece de la entidad física necesaria para el arrendamiento habitacional.

9. USO NO RESIDENCIAL (LOCAL COMERCIAL)

• Defecto: La finca consta inscrita como local u oficina y no se ha inscrito el cambio de uso a vivienda.
• Fundamentación Jurídica: Art. 4.2 del RD 1312/2024. La Resolución de 25 de junio de 2025 exige la previa inscripción de la escritura de cambio de uso para garantizar la legalidad urbanística y civil del destino residencial.

* IV. DEFECTOS POR PROHIBICIONES ESTATUTARIAS (PROPIEDAD HORIZONTAL)

Defectos derivados de la calificación de los estatutos inscritos (Art. 9.2.a.5º RD 1312/2024).

10. PROHIBICIÓN DE “HOSPEDAJE”

• Defecto: Estatutos que prohíben actividades de hospedaje, pensión o similares.
• Fundamentación Jurídica: Resolución de 9 de mayo de 2025. El concepto de hospedaje (RD 933/2021) engloba legalmente a las viviendas de uso turístico, haciendo operativa la prohibición estatutaria.

11. PROHIBICIÓN DE ACTIVIDAD ECONÓMICA/COMERCIAL

• Defecto: Estatutos que prohíben actividades profesionales, mercantiles, comerciales o industriales.
• Fundamentación Jurídica: STS 1232/2024 y Resoluciones de 13 y 19 de junio de 2025. El alquiler turístico se considera una actividad económica con componente mercantil, distinta del uso residencial puro.

12. EXIGENCIA DE DESTINO A “DOMICILIO PERSONAL”

• Defecto: Cláusula que obliga a usar la vivienda como “domicilio personal del propietario”.
• Fundamentación Jurídica: Resolución de 13 de junio de 2025. El alquiler de corta duración es incompatible con el concepto de domicilio (sede jurídica y habitualidad), impidiendo el NRUA.

13. EXIGENCIA DE “HOGAR” O “RESIDENCIA PERMANENTE”

• Defecto: Estatutos que limitan el uso a “hogar” o “residencia permanente”.
• Fundamentación Jurídica: Resolución de 18 de junio de 2025. Esta restricción impide el NRUA incluso para alquileres de temporada (ej. estudiantes), al carecer de la nota de estabilidad inherente al concepto de hogar.

14. OPONIBILIDAD DE ACUERDOS DE PROHIBICIÓN (NO INSCRITOS)

• Defecto: Consta acuerdo de prohibición adoptado antes de la solicitud del NRUA, aunque se inscriba después, siendo el solicitante propietario al momento del acuerdo.
• Fundamentación Jurídica: Art. 17.8 LPH. La Resolución de 25 de junio de 2025 establece que el acuerdo vincula al propietario que ya lo era al adoptarse, impidiendo el NRUA aunque su inscripción sea posterior.

* V. DEFECTOS DOCUMENTALES Y ADMINISTRATIVOS

15. FALTA DE LICENCIA URBANÍSTICA (C. MADRID Y SIMILARES)

• Defecto: Aportar solo Declaración Responsable en territorios donde se exige Licencia (uso terciario de hospedaje).
• Fundamentación Jurídica: Art. 9.2.a.5º RD 1312/2024 y normativa autonómica (Decreto 79/2014 Madrid). Las Resoluciones de 11 y 17 de julio de 2025 confirman que en Madrid el uso turístico requiere licencia expresa; la declaración responsable es insuficiente.

16. INCUMPLIMIENTO DE NORMATIVA URBANÍSTICA (ZONIFICACIÓN)

• Defecto: La ubicación de la vivienda infringe normas del PGOU (ej. acceso independiente, planta baja).
• Fundamentación Jurídica: Resolución de 10 de julio de 2025. El Registrador debe verificar que el uso declarado es compatible con la ordenación urbanística vigente en el municipio.

17. FALTA DE DECLARACIÓN DE EQUIPAMIENTO

• Defecto: Omisión de la declaración de disponer de mobiliario/enseres adecuados.
• Fundamentación Jurídica: Art. 9.2.a.7º RD 1312/2024. Requisito formal imprescindible para la calificación de alojamiento de corta duración.

* VI. DEFECTOS DE MANTENIMIENTO (REVOCACIÓN DEL NRUA)

Causas sobrevenidas que provocan la cancelación de la nota marginal (Orden VAU/1560/2025).

18. NO PRESENTACIÓN DEL MODELO INFORMATIVO ANUAL

• Defecto: No presentar el modelo informativo (de actividad o “sin actividad”) en el mes de febrero.
• Fundamentación Jurídica: Art. 10.5 RD 1312/2024. El incumplimiento de la información periódica conlleva la pérdida de los requisitos de acceso y mantenimiento, facultando la retirada del número.

19. INCONGRUENCIA DE CAUSA (USO DISTINTO)

• Defecto: El informe anual declara un uso (ej. turístico) distinto a la categoría registrada (ej. temporada no turístico).
• Fundamentación Jurídica: Art. 10.5 párr. 2º RD 1312/2024. Supone un fraude de ley y una violación de la causalidad registral, procediendo la retirada inmediata.

20. DEPÓSITO PARCIAL O CON DATOS NO ANONIMIZADOS

• Defecto: Presentar modelo solo de algunos NRUA de la finca o incluir datos personales de inquilinos.
• Fundamentación Jurídica: Art. 2.2 y Art. 3 Orden VAU/1560/2025. Se exige un único modelo por finca (todos los NRUA del CRU) y el cumplimiento estricto del RGPD (anonimización); su infracción impide el depósito y validación.