LA INFORMACIÓN REGISTRAL EN EL MARCO DE LAS SUBASTAS ELECTRÓNICAS EN 51 PREGUNTAS

* INTRODUCCIÓN:

La nueva regulación de las subastas electrónicas, que se contiene fundamentalmente en la Ley 19/2015, pero también en la Ley de Jurisdicción Voluntaria y en la Ley del Notariado, otorga una extraordinaria importancia a la información registral en las distintas modalidades que en ellas se configura. Digamos que reservan al Registro de la Propiedad un papel fundamental, mucho más importante que el que resultaba de la redacción inicial de la LEC. Se regula la certificación registral como certificación electrónica, pero también se introducen nuevas formas publicitarias que suponen un paso importante hacia la publicidad registral dinámica, que es aquella que no se queda en una foto fija de la finca a un momento concreto, sino que sigue informando al interesado durante un plazo determinado de todo lo que acontezca en ella. Por ello, no responder a aquel papel primordial de una manera adecuada puede llevar, no sólo a defraudar unas expectativas puestas en la capacidad de adecuación del Registro a las nuevas tecnologías sino -lo que es peor- a que el sistema demuestre que funciona -lo está haciendo ya- sin la aportación de la publicidad registral, corriendo el riesgo entonces de ser considerada un coste prescindible. Lo cierto es que la información registral es un dato esencial para la contratación, de la que la subasta pública no es más que una de sus formas o modalidades. Es importante destacar también que estas nuevas formas publicitarias han aparecido en una ley que no es la Ley Hipotecaria, lo que pone de manifiesto la obsolescencia de la propia normativa hipotecaria en materia de publicidad formal y, por tanto, la necesidad urgente de una adecuación de la misma a los nuevos tiempos tecnológicos y sociales.

Tres son los tipos de información registral que vamos a tratar: las certificaciones registrales; los avisos continuados y la información actualizada del artículo 667 de la LEC. El estudio va a ser en un formato de preguntas y respuestas, más adecuado al medio electrónico de difusión que el formato tradicional de estudio o artículo científico.

La primera parte de este pequeño trabajo la hemos dedicado a las certificaciones registrales, pero la LEC introduce dos novedosas formas de publicidad registral, avanzando más en este sentido que la propia LH, lo que demuestra -como ya comentamos- lo desfasada que va quedando la legislación hipotecaria en materia de publicidad formal. Efectivamente, la publicidad formal del Registro de la Propiedad necesita una profunda revisión para adaptarla a las exigencias mínimas de los tiempos actuales en los que -salvo las informaciones notariales por fax- la única publicidad existente es una publicidad estática, que pierde su vigencia en el mismo momento que sale del Registro[1]. Lo cierto es que la publicidad estática, que es la que en la actualidad se emite por los Registros, no es adecuada para los ritmos que hoy exigen los operadores jurídicos y económicos y que debe transitarse hacia una publicidad dinámica, que es la que configura en alguna medida la LEC. Esta publicidad dinámica, a su vez, puede tener dos modalidades: una publicidad dinámica activa, en la que es el Registro el encargado de comunicar los cambios obrados en las circunstancias de la finca, y una publicidad dinámica pasiva, en la que es el interesado quien tiene que buscar cambios en una publicidad que se actualiza automáticamente por el Registro. Ambas modalidades, que desde el punto de vista tecnológico no tienen dificultades ya que pueden ser automatizables son, sin embargo, muy exigentes con la práctica registral, porque no queda otra posibilidad para el Registro que la de funcionar en tiempo real.

La publicidad dinámica activa vendría representada por los avisos o alertas que se regulan en el artículo 656 de la LEC, en los que es el Registro quien debe comunicar los cambios al Letrado de la AJ y al Portal de Subastas; la publicidad dinámica pasiva se configuraría mediante la publicidad registral permanentemente actualizada a que se refiere el artículo 667 de la LEC, que podrá ser consultada en todo momento por cualquier interesado en el marco del Portal de Subastas y que el Registro debe actualizar en cada consulta, lo que nos lleva a que, en el mismo instante en que se firme cualquier nuevo asiento en el registro particular de cada la finca, la información registral deberá reflejarlo y, por supuesto, también incorporar cualquier documento que se presente relativo a la finca, en el mismo momento de su presentación a Diario. En definitiva, el Registro pasa de ser en diferido a ser completamente en directo.

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* LAS CERTIFICACIONES REGISTRALES EN LAS SUBASTAS ELECTRÓNICAS

 

* ¿Dónde se regulan?

Las certificaciones registrales en procedimientos ejecutivos judiciales se regulan en los artículos 656 y 688 de la LEC. También se regulan certificaciones registrales para subastas electrónicas en el artículo 111 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria, para las subastas judiciales voluntarias, y en el 73 de la Ley Notariado para las subastas notariales.

* ¿Son todas iguales?

No exactamente. Las de los artículos 656 y 688 pueden ser solicitadas tanto por el Letrado de la Administración de Justicia como por el procurador; la de 111 de la LJV puede ser solicitada por el Letrado de la A. J. exclusivamente y la del 73 de la LN, sólo por el notario. Tampoco el contenido de la certificación es igual: la del 688 y, por analogía, la notarial, derivada del procedimiento de venta forzosa del 129 de la LH, deberán incluir de forma literal el asiento de la hipoteca a que se refieran.

* ¿cómo se configuran las certificaciones registrales del artículo 656 LEC?

Se configuran como certificaciones electrónicas y con información estructurada.

* ¿y las del 688?

Igualmente son certificaciones electrónicas con información estructurada, pero se diferencian de las del 656 en que deben incluir de forma literal el asiento de la hipoteca que se ejecuta. Esa inserción literal de la inscripción de hipoteca es congruente con el artículo 130 de la Ley Hipotecaria, que establece que el procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados sólo podrá ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita, sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo. Por tanto, es imprescindible facilitar al Juez el conocimiento de qué parte del título se ha inscrito en el Registro y qué parte ha excluido la calificación del registrador.

* ¿Quién puede pedirlas?

Las certificaciones de los artículos 656 y 688 de la LEC pueden pedirse por el Letrado de la AJ mediante mandamiento o bien por el procurador debidamente facultado por el Letrado de la AJ. No son dos certificaciones distintas ni tienen distinto objeto ni efectos y, realmente, la petición por el procurador de la certificación es un supuesto muy extraño en la práctica. Lo más normal hasta ahora es que la petición se realice por el Letrado de la AJ mediante mandamiento que, a su vez, es presentado por el procurador en el Registro. En un futuro cercano es de esperar que puedan presentarse telemáticamente en el Registro por el Letrado de la AJ, pero ello no es imprescindible.

* ¿Qué es una certificación electrónica?

Una certificación electrónica es aquella que se genera electrónicamente por procedimientos informáticos a partir de la base de datos de la aplicación informática registral y que se firma con un certificado reconocido de firma electrónica del registrador; por supuesto, con el mismo valor jurídico –hacer fe frente a terceros de la situación registral de una finca- que la tradicional certificación con firma manuscrita.

* ¿Es necesario, para expedir una certificación electrónica, que haya sido solicitada telemáticamente?

En absoluto. Cualquier certificación, con independencia de la forma en la que haya sido solicitada, puede firmarse con firma electrónica. De hecho, ni el artículo 656 ni el 688 de la LEC, exigen que la solicitud se curse telemáticamente por lo que, aunque el mandamiento solicitando la certificación se tramite por el procurador presencialmente, deben firmarse electrónicamente. Si exigen, sin embargo, la solicitud telemática, el artículo 111 de la LJV y el 73 de la LN.

* ¿Puede una certificación electrónica trasladarse a papel?

Por supuesto. Cualquier documento electrónico puede trasladarse a papel de forma auténtica si va dotado de un Código Electrónico de Verificación (CSV) que permita cotejarlo con el original que se conserve en los sistemas informáticos de quien lo expidió. Así lo establecieron ya los artículos 30.5 de la Ley 11/2007 y el 45 del RD 1651/2009 y actualmente se recoge en el artículo 27 de la Ley 39/2015. Por tanto, si es el procurador quien presenta en papel en mandamiento, puede entregársele una copia en papel de la certificación electrónica, con su correspondiente CSV.

* ¿Deben, todas las certificaciones expedidas para procedimientos de subasta, ser electrónicas?

Claramente, sí. El pronunciamiento legal es muy claro. Todas las certificaciones que se expidan para procedimientos de subasta deben ser electrónicas. Así lo exige, sin lugar a dudas, el artículo 656 LEC. Por tanto, toda certificación registral solicitada en el seno de un procedimiento ejecutivo, expedida a partir del 15 de octubre de 2015, debe ser electrónica. Cierto es también que por parte del CORPME se ha intentado esperar a la solicitud telemática generalizada de certificaciones, pero también es cierto que ésta se retrasa con exceso y, como hemos visto, no es imprescindible. Por tanto, para cumplir la ley, todas las certificaciones ejecutivas deben firmarse con firma electrónica.

* ¿Están preparadas las aplicaciones de gestión registral para expedir certificaciones electrónicas?

Por supuesto la aplicación colegial Experior está preparada desde hace tiempo para expedir en forma electrónica cualquier certificación. Solamente hay que modificar la firma de certificaciones de la pestaña de firma local en la configuración de la aplicación. Es una operación muy sencilla.

También las aplicaciones de las casas externas deben poder expedir certificaciones con firma electrónica.

* ¿Qué ventajas tiene una certificación electrónica y por qué son necesarias para la subasta electrónica?

Dos son las ventajas: pueden transmitirse electrónicamente y pueden recuperarse directamente de los sistemas electrónicos del Registro que la expidió. Esta segunda cuestión es verdaderamente trascendente porque el artículo 668.3 de la LEC dice que de toda finca objeto de licitación se facilitará, desde el Registro correspondiente –o desde los sistemas del CORPME- a través del Portal de Subastas, la certificación que se hubiera expedido para dar comienzo al procedimiento. Por tanto, para certificaciones expedidas desde el 15 de octubre de 2015, no debe ser el Letrado de la AJ quien escanee la certificación, sino que el Portal de Subastas debe obtener directamente la certificación del Registro competente mediante el CSV, cosa que solamente es posible si es electrónica.

Por otra parte, la certificación electrónica con CSV, en la que se contenga el Código Registral Único de la Finca, hará posible la comunicación desde el Portal con el Registro competente, a través del CORPME, para la expedición de la información actualizada a que se refiere el artículo 667 de la LEC y que en la actualidad no se está facilitando.

* ¿Debe, desde el momento de expedir la certificación, comunicarse al Letrado de la AJ y al Portal cualquier novedad sobre la finca?

Entiendo que no. Por las siguientes razones:

• La certificación no es continuada.
• La referencia al artículo 667 lleva a una información que debe suministrarse una vez abierta la subasta.
• Igualmente, la referencia a la información que debe enviarse al portal lleva, de nuevo, a la necesidad de que esté abierta la subasta.
• Desde que se expide la certificación del 656 hasta que se produce la subasta pueden pasar meses, cuando no más de un año, si es que llega a la subasta, y desde el punto de vista del Registro, mantener durante tanto tiempo una finca bajo información continuada no parece tener sentido y genera riesgos, mientras que, si es desde la apertura de la subasta, el máximo tiempo que la finca estará en información continuada son 21 días, que es un plazo muy razonable.
• En el mismo sentido se ha pronunciado el seminario de Derecho Registral del Decanato de Cataluña en el número 28 del Boletín del Colegio de Registradores.

Por tanto, el proceso de remisión de alertas registrales debe iniciarse cuando se solicite por el Portal de Subastas la información del 667 y vinculada a ésta. No debe iniciarse en el momento de la expedición de la certificación.

* ¿Qué es la información estructurada?

Un documento electrónico con información estructurada es aquel documento electrónico en el que los datos residen en campos lógicos determinados y preestablecidos, de forma que puedan ser inmediatamente localizados e insertados de forma automatizada allí donde se requiera el dato.

* ¿Para qué sirve la información estructurada?

Si la información estructurada se incorpora a un vehículo válido para el intercambio, como es el lenguaje XML, supone que quien recibe la información puede interpretarla y utilizarla de forma inmediata, sin tener que volver a re-escribirla con un gran ahorro de costes y, sobre todo, evitándose errores de trascripción.

* ¿Es algo complejo estructurar la información?

Estructurar la información supone, primero, crear un modelo de datos definiendo, en primer lugar, la semántica de datos –qué es cada uno y qué representa- y, en segundo lugar, qué campos de datos se almacenarán y cómo se almacenarán: (numérico, moneda, alfabético, nombre, fecha, dirección), así como las restricciones a la entrada de datos (número de caracteres).

La información registral es compleja y no es fácil estructurar toda la información de una certificación registral, pero puede comenzarse con los datos más usuales, tales como código registral único de la finca y sus datos descriptivos, de forma que recuperada la certificación mediante su CSV pudieran incorporarse al programa de gestión procesal y de ahí, al portal de subastas. Basta un acuerdo entre quien debe expedir la información y quien debe recibirla.

* ¿Se tiene acceso desde el Portal de Subastas a la certificación registral?

Efectivamente, tal como establece el artículo 668.3 de la LEC, el Portal de Subastas debe mostrar la certificación registral. En este momento, son los Letrados de la AJ quienes escanean las certificaciones, lo que es lógico dedo que son procedimientos en los que la certificación se expidió antes de la entrada en vigor de la ley y no debían ser electrónicas, pero esto no debe ocurrir con las certificaciones expedidas con posterioridad a aquella entrada en vigor.

* ¿Quién puede consultarlas?

Solamente pueden consultarlas aquellas personas que estén dadas de alta como usuarios del Portal de Subastas y se hayan identificado ante el Portal con carácter previo. Por tanto, el Portal puede llevar un control nominativo de todos los consultantes de forma que el Registro pueda cumplir, si fuera requerido para ello, con la obligación de informar a todo titular registral sobre quienes han pedido información registral de su finca.

Es muy importante que el archivo que muestre la certificación no sea fácilmente manipulable, por ejemplo, un fichero .pdf protegido y no un simple archivo de texto.

* ¿Hay que adoptar alguna precaución adicional en materia de protección de datos?

Hay que tener en cuenta que la certificación se muestra en el portal. Es cierto que el Portal se estructura en dos niveles de información y para visualizar las certificaciones registrales es necesario estar identificado y registrado, pero en todo caso deberán eliminarse cualquier dato de naturaleza personal que no sea estrictamente necesario para la ejecución y particularmente genera dudas la posibilidad de incluir domicilios que no hayan sido señalados expresamente como domicilio registral de notificaciones. Particularmente soy de la opinión de no facilitarlos en la certificación y eliminar cualquier dato de carácter personal.

En el caso de las certificaciones del 688 de la LEC nos encontramos con un problema añadido: la necesidad de inserción literal del asiento de la hipoteca que está ejecutándose y de sus modificaciones. Para evitar suministrar datos personales excesivos parece razonable, teniendo en cuenta la finalidad de la ley, que esta literalidad se refiera exclusivamente al clausulado y no a la primera parte del asiento, en la que constan todos los comparecientes, sus datos personales y sus domicilios –incluidos los de los apoderados de los bancos, que nada tienen que ver-, de forma que sean exclusivamente los datos de la hipoteca inscrita los que se incorporen literalmente y que son suficientes para dar a conocer al Juez la extensión del derecho inscrito.

* ¿Cómo son las certificaciones registrales del artículo 111 de la LJV?

Son certificaciones registrales que se expiden para procedimientos de subastas judiciales voluntarias y, en general, son similares a las del artículo 656 de la LEC con la diferencia de que solamente pueden ser solicitadas de forma telemática por el Letrado de la AJ. Hay un detalle a destacar y es que, en este caso, se ha mantenido el carácter continuado de la certificación, aunque hay razones para pensar que la actuación del registrador debe ser la misma en uno y otro caso. (art. 111.4 LJV)

Expedida la certificación, el registrador deberá hacerlo constar por nota al margen, con una vigencia de 6 meses.

* ¿Cómo son las certificaciones registrales del artículo 73 de la LN?

Son certificaciones registrales que se expiden para procedimientos de subastas notariales y, en general, son similares a las del artículo 656 de la LEC con la diferencia de que solamente pueden ser solicitadas de forma telemática por el notario. Hay un detalle a destacar y es que, en este caso, se ha mantenido el carácter continuado de la certificación, aunque hay razones para pensar que la actuación del registrador debe ser la misma en uno y otro caso. (art. 72.2 LN)

Hay que tener en cuenta que para las certificaciones registrales expedidas para los procedimientos de venta forzosa del artículo 129 de la LH debe aplicarse por analogía la regulación del art. 688 de la LEC y, por tanto, incorporarse literalmente el asiento de hipoteca correspondiente.

Expedida la certificación, el registrador deberá hacerlo constar por nota al margen, con una vigencia de 6 meses.

* LAS ALERTAS O AVISOS CONTINUADOS EN LA LEC.

* ¿Qué son?

Son comunicaciones que el Registro debe realizar poniendo de manifiesto la presentación de cualquier título o la realización de cualquier asiento relativo a la finca que se encuentre sujeta al régimen de alertas por estar siendo objeto de un procedimiento de subasta.

* ¿Dónde se regulan?

Se regulan en el artículo 656 de la LEC al establecer que El registrador notificará, inmediatamente y de forma telemática, al Secretario judicial y al Portal de Subastas el hecho de haberse presentado otro u otros títulos que afecten o modifiquen la información inicial a los efectos del artículo 667.

* ¿Desde cuándo deben empezar a remitirse?

Desde el momento en que comience la subasta. Ya se respondió a esta cuestión al hablar de las certificaciones. No tiene mucho sentido tener que informar al Letrado de Justicia y al Portal de Subastas desde la expedición de la certificación, y ello por una serie de argumentos:

• La certificación ya no es continuada.
• La referencia al artículo 667 nos lleva a una información que debe suministrarse una vez abierta la subasta.
• Igualmente, la referencia a la información que debe enviarse al portal nos lleva de nuevo a la necesidad de que esté abierta la subasta.
• Desde que se expide la certificación del 656 hasta que se produce la subasta pueden pasar meses, cuando no más de un año, si es que llega a la subasta, y desde el punto de vista del Registro, mantener durante tanto tiempo una finca bajo información continuada no parece tener sentido y genera riesgos, mientras que, si es desde la apertura de la subasta, el máximo tiempo que la finca estará en información continuada son 21 días, que es un plazo muy asequible.
• En el mismo sentido se ha pronunciado el seminario de Derecho Registral del Decanato de Cataluña en el número 28 del Boletín del Colegio de Registradores.

Por tanto, el proceso de remisión de alertas registrales debe iniciarse cuando se solicite por el Portal de Subastas la información del 667 y vinculada a ésta. Al solicitarse por el Portal la información del 667 de la LEC, los sistemas informáticos del Registro deberán activar automáticamente el sistema de alertas. No debe iniciarse en el momento de la expedición de la certificación.

* ¿A quién deben remitirse?

Deben remitirse al Letrado de la AJ y al Portal de Subastas. El Letrado de la AJ tendrá así conocimiento directo de los cambios que puedan producirse en la finca y el Portal de Subastas podrá anunciar el día, la hora y el minuto en el que se ha producido un cambio en la finca, por si algún interesado quiere volver a solicitar la información registral actualizada a que se refiere el artículo 667 de la LEC y que veremos después.

* ¿En qué momento deben remitirse?

En el mismo momento en el que acontezca algún cambio en la situación registral de la finca, incluyendo la presentación de un documento.

* ¿Cómo se generan?

Se generan de forma automatizada. No es necesario llevar a cabo ninguna actuación por parte del Registro. En el preciso instante en el que el sistema informático de gestión registral detecte el hecho a notificar programado, generará y enviará a quien corresponda la alerta. La aplicación colegial Experior está preparada desde 2010 para generar y enviar alertas registrales. Solamente es necesario activar el proceso.

* ¿Cómo deben remitirse?

Deberán remitirse siempre de forma telemática. Así lo establece el propio artículo 656 de la LEC.

* ¿Qué contenido deben tener?

Conforme a lo dispuesto en el artículo 656 de la LEC lo único que deberá comunicarse es el hecho de haberse presentado otro u otros títulos que afecten o modifiquen la información inicial, sin embargo, parece razonable que se notifique igualmente la realización de algún asiento sobre la finca y la cancelación, en su caso, del asiento de presentación. Todo ello se realiza, como se ha dicho antes, de forma automatizada y no debe suponer carga de trabajo adicional para el Registro. No parece, por el contrario, que sea necesario notificar los asientos del Libro de Entrada hasta que los títulos no sean presentados en el Libro Diario.

* ¿Cuándo deben dejar de remitirse?

Deben dejar de remitirse cuando la subasta haya terminado en el Portal de Subastas para lo cual éste debe comunicar esta circunstancia, a través del Colegio de Registradores, a los sistemas informáticos del Registro competente para que se desactiven automáticamente las alertas relativas a la finca.

* ¿Existen alertas en las subastas notariales?

Efectivamente, también existen y están reguladas en el artículo 73.4 de la Ley del Notariado al establecer que el Registrador notificará, inmediatamente y de forma telemática, al Notario y al Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado el hecho de haberse presentado otro u otros títulos que afecten o modifiquen la información inicial.

Hay un tema importante a tener en cuenta. Las subastas notariales pueden ser necesarias o voluntarias. Las primeras serán, principalmente, las derivadas del artículo 129 de la Ley Hipotecaria y en ellas hay purga de asientos y cargas posteriores a la hipoteca que provoca la venta forzosa, por lo que la presentación de títulos posteriores -salvo el concurso- tiene una importancia relativa; pero también hay subastas voluntarias -ventas de bienes de menores o derivadas de procedimientos de división de la cosa con, por ejemplo- en los que no va a haber cancelación de asientos posteriores y, por lo tanto, la información registral sobre el acceso de títulos nuevos al Registro es muy trascendente.

* ¿Cuál es su régimen?

Es el mismo régimen que ya se ha visto para las subastas judiciales, con la diferencia de que no deberá comunicarse al Letrado de la AJ sino al notario que gestione la subasta.

* ¿Existen alertas en las subastas judiciales de la Ley de Jurisdicción Voluntaria?

Efectivamente, también existen y están reguladas en el artículo 111.3 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria al establecer que el Registrador notificará, inmediatamente y de forma telemática, al Letrado de la AJ y al Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado el hecho de haberse presentado otro u otros títulos que afecten o modifiquen la información inicial.

Como ya dijimos al hablar de las subastas notariales en la anterior cuestión, hay un tema importante a tener en cuenta: Las subastas judiciales de la Ley de Jurisdicción Voluntaria son voluntarias -ventas de bienes de menores o derivadas de procedimientos de división de la cosa con, por ejemplo- en los que, a diferencia de las derivadas de procedimientos ejecutivos, no va a haber purga ni cancelación de asientos posteriores y, por lo tanto, la información registral sobre el acceso de títulos nuevos al Registro es muy trascendente.

* ¿Cuál es su régimen?

El mismo ya visto para las de la LEC

* LAS INFORMACIONES REGISTRALES PERMANENTEMENTE ACTUALIZADAS DE LA LEC

 

* ¿Qué son?

Son informaciones registrales que deben actualizarse en el momento preciso de su consulta, por lo que deben responder a la situación registral existente en ese momento temporal exacto.

* ¿Dónde se regulan?

Fundamentalmente en el artículo 667 de la LEC al establecer que el Portal de Subastas se comunicará, a través de los sistemas del Colegio de Registradores, con el Registro correspondiente a fin de que este confeccione y expida una información registral electrónica referida a la finca o fincas subastadas que se mantendrá permanentemente actualizada hasta el término de la subasta, y será servida a través del Portal de Subastas

También se hace referencia a esta información en el número 3 del artículo 668.

* ¿Cuál es su naturaleza?

Teniendo en cuenta que cuando la LEC quiere hablar de certificaciones lo hace así expresamente, habrá de entenderse que la información registral actualizada del artículo 667 de la LEC tiene el valor y carácter de nota simple.

* ¿Desde cuándo deben prepararse?

Deben prepararse desde que el Portal de Subasta comunica al Colegio de Registradores y éste, a su vez, al Registro, el anuncio de la subasta. Debe ser una comunicación automática que el Portal debe realizar tomando los datos del CSV de la certificación y el Idufir/CRU de la finca. Por eso es fundamental que las certificaciones registrales para subastas sean electrónicas, estén dotadas del CSV e incluyan el Idufir/CRU de la finca.

* ¿Qué plazo hay para su preparación?

No se establece en la LEC un plazo para tener lista la información, pero el artículo 668 da un plazo de 48 horas, pasado el cual, si la información no está lista, dará comienzo la subasta en todo caso. Esas 48 horas son naturales y son un plazo máximo, por ello el Colegio, en los manuales de Experior habla de que el Registro cuenta con un plazo de 24 horas, en el que deberá aceptar y proceder a la expedición de la información.

* ¿A quién debe comunicarse su preparación?

Debe comunicarse al Portal de Subastas a través del Colegio. La comunicación será electrónica y automatizada desde la aplicación informática de gestión registral.

* ¿Son imprescindibles para la realización de la subasta?

No. No son imprescindibles. El artículo 668 de la LEC da un plazo de 48 horas desde el anuncio de la subasta para recibirlas, pasado el cual, si la información no está disponible, dará comienzo la subasta en todo caso. Que no sean imprescindibles no significa que el Registro no esté obligado a su preparación. Realmente, lo que la ley prevé no es que el Registro no prepare la información, sino que por cualquier razón técnica no pueda haber comunicación entre el Registro y el Portal de Subastas.

* ¿Cómo se generan?

Una vez recibida la petición desde el Portal de Subastas, a través de los servicios centrales del Colegio, el Registro deberá preparar la información. Conforme a los manuales de Experior las peticiones de notas online tienen que ser aceptadas por el Registro, para ello cuenta con un plazo de 24 horas en la que deberá aceptarla y proceder a su expedición para lo que tendrá, a su vez, que generar el “Contenido de los Libros” de la finca. A partir de la expedición se enviará una comunicación en la que se indique que la información está disponible, teniendo en cuenta que dicha información no caduca, por lo que podrá ser consultada en cualquier momento hasta el cierre o terminación de la subasta. La preparación de la información ha de ser muy minuciosa, recuperando perfectamente la finca con su descripción y cargas, porque una vez que quede preparada funcionará de forma automatizada, es decir, una vez que el sistema informático del Registro detecte un cambio en la finca lo llevará a la información para que aparezca cuando sea consultada, sin intervención de operador alguno. La aplicación colegial Experior está perfectamente preparada para esta operativa, pero también hay que decir que es mucho más sencilla y más fiable si se utiliza la firma electrónica para firmar los asientos y demás operaciones registrales.

* ¿Cómo deben remitirse?

Lo cierto es que no tiene por qué haber una remisión inicial. La información queda disponible en el Registro para que se consulte a través del Portal de Subasta mediante un enlace a los sistemas del Colegio de Registradores. Es decir, la información registral solamente “sale” del Registro si hay una consulta, si no, no hay exteriorización de dato registral alguno.

* ¿Qué contenido deben tener?

El contenido será el habitual de una nota simple al que se añadirá la información de los asientos de presentación existentes hasta el momento exacto de la consulta. Podría pensarse también en la incorporación de datos del Libro de Entrada.

También podrá incorporar información gráfica ya que el artículo 667 de la LEC establece que, si la finca estuviera identificada en bases gráficas, se dispondrá la información de las mismas.

* ¿En qué momento deben remitirse?

Las informaciones se remitirán desde el Registro competente al solicitante en el mismo momento en el que, desde el Portal de Subastas, realice la consulta. Hay que tener en cuenta que, dado que la información deberá responder a la situación registral en el momento mismo de la consulta, la información deberá generarse en ese mismo momento, configurándose de forma automatizada una nueva información por cada consulta.

* ¿Dónde pueden consultarse?

Pueden consultarse en el Portal de Subastas, mediante un enlace en la página electrónica de la subasta que, a su vez, enlazará con los servicios electrónicos del Colegio de Registradores. De esta forma, el usuario del Portal de Subastas que esté interesado en una finca concreta podrá visualizar en tiempo real la información registral relativa a la finca, en cualquier momento.

* ¿Quién puede consultarlas?

Solamente pueden consultarlas aquellas personas que estén dadas de alta como usuarios del Portal de Subastas y se hayan identificado ante el Portal con carácter previo. Por tanto, el Portal puede llevar un control nominativo de todos los consultantes de forma que el Registro pueda cumplir, si fuera requerido para ello, con la obligación de informar a todo titular registral sobre quienes han pedido información registral de su finca.

* ¿Cuándo deben dejar de estar disponibles?

Deben dejar de estar disponibles en el momento en que se cierre la subasta. El cierre o terminación de la subasta deberá comunicarse electrónicamente por el Portal de Subastas al Registro, a través de los servicios centrales del Colegio de Registradores.

* ¿Existen informaciones actualizadas en las subastas notariales?

Si, si existen. Por analogía y aplicación supletoria de la normativa de las subastas electrónicas que se contienen en la LEC. Además, de nuevo hay que insistir en que las subastas notariales pueden ser necesarias o voluntarias. Las primeras serán las derivadas del artículo 129 de la Ley Hipotecaria y en ellas hay purga de asientos y cargas posteriores a la hipoteca que provoca la venta forzosa por lo que la presentación de títulos posteriores -salvo el concurso- tiene una importancia relativa, pero también hay subastas voluntarias -ventas de bienes de menores o derivadas de procedimientos de división de la cosa con, por ejemplo- en los que no va a haber cancelación de asientos posteriores y, por lo tanto, la información registral actualizada en tiempo real es mucho más trascendente.

* ¿Cuál es su régimen?

Exactamente el mismo visto para las subastas judiciales.

* ¿Existen informaciones actualizadas en las subastas judiciales de la Ley de Jurisdicción Voluntaria?

Si, si existen. Por analogía y aplicación supletoria de la normativa de las subastas electrónicas que se contienen en la LEC. Hay que insistir de nuevo en que las subastas judiciales de la Ley de Jurisdicción Voluntaria son siempre voluntarias -ventas de bienes de menores o derivadas de procedimientos de división de la cosa con, por ejemplo- en los que, a diferencia de las derivadas de procedimientos ejecutivos, no va a haber purga ni cancelación de asientos posteriores y, por lo tanto, la información registral actualizada en tiempo real es mucho más trascendente.

* ¿Cuál es su régimen?

Exactamente el mismo visto para las demás subastas judiciales.

 

[1] Es un error pensar que, por el hecho de no tener constancia, por datos objetivos, de que se nos reclamen mejoras en nuestros servicios, no es necesario ofrecerlos a la sociedad. Es más, el hecho de tener competencia territorial exclusiva como garante de la independencia registral, lejos de desincentivar la continua búsqueda de más y mejores servicios que ofrecer a la sociedad, debería suponer un incremento de la responsabilidad en ese afán, por razones de mejora de servicio público y por la propia continuidad del Registro de la Propiedad tal y como hoy lo conocemos, que sin duda se preserva mucho mejor desde la iniciativa innovadora que desde una actitud refractaria y autocomplaciente.

* APÉNDICE NORMATIVO: ARTÍCULOS LEC

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Artículo 656. Certificación de dominio y cargas.

1. Cuando el objeto de la subasta esté comprendido en el ámbito de esta Sección, el Secretario judicial responsable de la ejecución librará mandamiento al registrador a cuyo cargo se encuentre el Registro de que se trate para que remita al juzgado certificación en la que consten los siguientes extremos:

1.º La titularidad del dominio y demás derechos reales del bien o derecho gravado.

2.º Los derechos de cualquier naturaleza que existan sobre el bien registrable embargado, en especial, relación completa de las cargas inscritas que lo graven o, en su caso, que se halla libre de cargas.

En todo caso, la certificación se expedirá en formato electrónico y dispondrá de información con contenido estructurado.

2. El registrador hará constar por nota marginal la expedición de la certificación a que se refiere el apartado anterior, expresando la fecha y el procedimiento a que se refiera.

El registrador notificará, inmediatamente y de forma telemática, al Secretario judicial y al Portal de Subastas el hecho de haberse presentado otro u otros títulos que afecten o modifiquen la información inicial a los efectos del artículo 667.

El Portal de Subastas recogerá la información proporcionada por el Registro de modo inmediato para su traslado a los que consulten su contenido.

3. Sin perjuicio de lo anterior, el Procurador de la parte ejecutante, debidamente facultado por el Secretario judicial y una vez anotado el embargo, podrá solicitar la certificación a la que se refiere el apartado 1 de este precepto, cuya expedición será igualmente objeto de nota marginal. En todo caso, la certificación se expedirá en formato electrónico y con contenido estructurado.

* Artículo 667. Convocatoria de la subasta.

1. La convocatoria de la subasta se anunciará y será objeto de publicidad conforme lo previsto en el artículo 645.

2. El Portal de Subastas se comunicará, a través de los sistemas del Colegio de Registradores, con el Registro correspondiente a fin de que este confeccione y expida una información registral electrónica referida a la finca o fincas subastadas que se mantendrá permanentemente actualizada hasta el término de la subasta, y será servida a través del Portal de Subastas. De la misma manera, si la finca estuviera identificada en bases gráficas, se dispondrá la información de las mismas. En el caso de que dicha información no pudiera ser emitida por cualquier causa transcurridas cuarenta y ocho horas desde la publicación del anuncio, se expresará así y se comenzará la subasta, sin perjuicio de su posterior incorporación al Portal de Subastas antes de la finalización de la subasta.

* Artículo 668. Contenido del anuncio y publicidad de la subasta.

1. El contenido del anuncio de la subasta y su publicidad se realizará con arreglo a lo previsto en el artículo 646.

2. En el Portal de Subastas se incorporará, de manera separada para cada una de ellas, el edicto que expresará, además de los datos indicados en el artículo 646, la identificación de la finca o fincas objeto de la subasta, sus datos registrales y la referencia catastral si la tuvieran, así como cuantos datos y circunstancias sean relevantes para la subasta y, necesariamente, el avalúo o valoración que sirve de tipo para la misma, la minoración de cargas preferentes, si las hubiera, y su situación posesoria, si consta en el procedimiento de ejecución. También se indicará, si procede, la posibilidad de visitar el inmueble objeto de subasta prevista en el apartado 3 del artículo 669. Estos datos deberán remitirse al Portal de Subastas de forma que puedan ser tratados electrónicamente por este para facilitar y ordenar la información.

En el edicto y en el Portal de Subastas se hará constar igualmente que se entenderá que todo licitador acepta como bastante la titulación existente en el procedimiento de ejecución o asume su inexistencia, así como las consecuencias de que sus pujas no superen los porcentajes del tipo de la subasta establecidos en el artículo 670. Además se señalará que las cargas, gravámenes y asientos anteriores al crédito del actor continuarán subsistentes y que, por el solo hecho de participar en la subasta, el licitador los admite y acepta quedar subrogado en la responsabilidad derivada de aquéllos si el remate se adjudicare a su favor.

3. La certificación registral, en su caso, podrá consultarse a través del Portal de Subastas. De toda finca objeto de licitación se facilitará desde el Registro correspondiente, a través del Portal de Subastas, la certificación que se hubiera expedido para dar comienzo al procedimiento, así como la información registral actualizada a que se refiere el artículo 667, la referencia catastral si estuviera incorporada a la finca e información gráfica, urbanística o medioambiental asociada a la finca en los términos legalmente previstos, si ello fuera posible.

* Artículo 688. Certificación de dominio y cargas. Sobreseimiento de la ejecución en caso de inexistencia o cancelación de la hipoteca.

1. Cuando la ejecución se siga sobre bienes hipotecados, se reclamará del Registrador certificación en la que consten los extremos a que se refiere el apartado 1 del artículo 656, así como inserción literal de la inscripción de hipoteca que se haya de ejecutar, expresándose que la hipoteca en favor del ejecutante se halla subsistente y sin cancelar o, en su caso, la cancelación o modificaciones que aparecieren en el Registro. En todo caso, será de aplicación lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 656.

2. El registrador hará constar por nota marginal en la inscripción de hipoteca que se ha expedido la certificación de dominio y cargas, expresando su fecha y la existencia del procedimiento a que se refiere.

En tanto no se cancele por mandamiento del Secretario judicial dicha nota marginal, el registrador no podrá cancelar la hipoteca por causas distintas de la propia ejecución.

3. Si de la certificación resultare que la hipoteca en la que el ejecutante funda su reclamación no existe o ha sido cancelada, el Secretario judicial dictará decreto poniendo fin a la ejecución.