* AVISO PREVIO:

Se formulan a continuacion diversas preguntas prácticas (P), sobre cuestiones que pueden surgir en la práctica registral, y se intenta aportar y razonar alguna posible respuesta (R) al respecto.

El presente trabajo, refleja OPINIONES ESTRICTAMENTE PERSONALES del autor, pero se ha nutrido de argumentos y reflexiones expuestas por muchos compañeros registradores en diversas reuniones del Centro de Estudios Registrales, celebradas en sus sedes en Granada, en Malaga, así como en reuniones celebradas también con notarios en el Colegio Notarial de Andalucía, sede de Granada.

El presente cuestionario está sujeto a revisión a la vista del intenso debate doctrinal y de posibles nuevas resoluciones de la DGRN.

SI DESEA USTED CONTRIBUIR A COMPLETARLO O CORREGIRLO, puede  hacerlo pinchando en “contacto”, identificándose y especificando el número de la pregunta cuya respuesta desea completar o corregir, o formulando una pregunta nueva y en su caso, proponiendo  una respuesta concreta.

Muchas gracias por su colaboración.

Joaquín Delgado.

*

.- INMATRICULACION POR DOBLE TÍTULO (ART 205 LH)

1.APLICACIÓN TEMPORAL:

 

* 1.1 P.- La nueva regulación del art 205 LH, ¿se aplica sólo a escrituras otorgadas a partir del 1 nov 2015, o también a las otorgadas antes y que se presenten a partir del 1 nov 2015?

Tambien se aplica a escrituras traslativas otorgadas antes del 1 nov 2015 que se presenten en el registro a partir del 1 nov 2015 (Ver la disposición transitoria única de la ley 13/2015).

Pero si la escritura se otorgó y presentó antes del 1 nov 2015, y, tras dicha fecha, se aporta como documento complementario durante la vigencia del mismo asiento de presentación, el acta de notoriedad prevista por la legislación anterior, sí debe admitirse y calificarse todo conforme a la ley anterior.

* 2.REQUISITOS DEL TITULO PÚBLICO TRASLATIVO (INMATRICULADOR):

 

* 2.1.P.- Además de títulos traslativos “puros” (compraventa, permuta, donación, herencia, aportación a sociedad mercantil, …), ¿se admiten otros “dudosos”, como la aportacion/liquidación de gananciales o la constitución/extinción de condominios?

R.- Parece que no son admisibles ni la aportación o liquidación de gananciales, ni la aportación o liquidación de un condominio, porque el adjudicatario final ya era, al menos en parte, dueño de los bienes, y por tanto, no hay una tranmisión pura (en el sentido de enajenación: convertir lo que era propio en ajeno), sino cierta “circularidad”, aunque parcial.

* 2.2.P.- ¿Debe exigirse al transmitente manifestación expresa sobre la identidad y domicilio, en su caso, del poseedor de hecho, de los titulares de cargas y de los propietarios colindantes, para que el registrador pueda después notificarles la inmatriculación?

R.- En el expediente de dominio del art 203 sí se prevé tal exigencia de modo expreso. En el art 205 no se prevé expresamente.  En la práctica, conforme al Reglamento Notarial lo habitual es que el otorgante haga manifestaciones sobre el estado arrendaticio y el estado de cargas, aunque muchas veces, en cuanto a esto último, se suelen remitir a la información registral, que en presente caso no existiría por ser finca no inmatriculada.

En el caso de que el otorgante no manifestara expresamente y bajo su responsabilidad que la finca está libre de ocupantes, arrendamientos y cargas quizá sí sería posible considerar tal omisión como defecto subsanable a los efectos del art 205.

* 3.REQUISITOS DEL TITULO PUBLICO ADQUISITIVO PREVIO

* 3.1.P.- Además de títulos adquisitivos “puros”  ¿se admiten otros “dudosos”, como la aportacion/liquidación de gananciales o la constitución/extinción de condominios?

R.- Respecto del titulo previo, que tambien ha de ser público, sí cabría defender una interpretación más flexible y admitir esos ejemplos “dudosos”.

* 3.2.P.- ¿Se admite suplir el título previo de adquisición por un acta de notoriedad?

R.- En la redaccion anterior a la Ley 13/2015, la admisión del acta de notoriedad estaba expresamente contemplada en el articulo 199 LH, que preveía que “La inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna se practicará: (…)  b) Mediante el título público de su adquisición, complementado por acta de notoriedad cuando no se acredite de modo fehaciente el título adquisitivo del transmitente o enajenante”.

Ahora, la LH ya no prevé tal posibilidad, y no cabe aplicar en este punto el articulo 298 RH pues ya carece del amparo legal que le proporcionaba la anterior redacción, ahora ya sustituida, del art  199 LH.

Por otra parte, la nueva ley exige “títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público”

Si entendemos que el inciso final “mediante titulo publico” se refiere al verbo “acreditar”  podría sostenerse la posiblidad de que el acta de notoriedad, que es titulo público para acredita una transmisión anterior, fuera admisible. Pero si entendemos que tal inciso se refiere al verbo “haber adquirido” (mediente titulo público), como parece en principio la interpretación gramatical más probable, no sería admisible el acta de notoriedad, pues no es titulo de adquisición.

También se puede y suele argumentar que para admitir que mediante tramitación notarial se acredite una adquisición, ya está, precisamente, el expediente de dominio del articulo 203, y que admitir el acta de notoriedad en el ya de por sí privilegiado y laxo art 205, supone condenar al ya de por sí más garantista y complejo 203 a la inoperancia absoluta.

NOTA DE ACTUALIZACIÓN: RDGRN 19.11.2015: La DG interpreta el nuevo art 205 LH y admite el acta de notoriedad.

* 3.3.P.- En caso de admitir que el titulo público previo de adquisición se supla con un acta de notoriedad, ¿qué objeto y pronunciamiento debería contener?

R.- En tal hipótesis, no bastaría que el notario declarara simplemente que a su juicio es notorio que el transmitente era tenido por dueño de la finca, sino que habrá de declarar acreditado que adquirió la finca en una fecha determinada, anterior en más de un año a la fecha del otorgamiento del titulo traslativo inmatriculador.

* 4.EL TIEMPO MÍNIMO ENTRE LA ADQUISICIÓN PREVIA Y LA TRANSMISIÓN POSTERIOR

* 4.1.P.- El intervalo mínimo de un año, ¿se computa entre las fechas de los títulos públicos formales (es decir, de los otorgamientos documentales), o entre las fechas materiales de adquisición/transmisión?

R.- La ley no dice que sea necesario acreditar “haber adquirido la propiedad de la finca también mediante título público otorgado un año antes”  sino “haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes (…)”

Según tal dicción legal, sería defendible la admisión, como titulo previo del inmatriculador, incluso de títulos públicos no adquisitivos, propiamente dichos, sino declarativos de una adquisición anterior de hace más de un año, como podría ser una sentencia declarativa de dominio o una escritura de adjudicación de herencia aceptada por heredero único, o la aceptación del legatario de cosa específica con facultades para tomar posesión de ella, si la herencia o legado se defirió hace más de un año (pues conforme al art 989 CC “Los efectos de la aceptación y de la repudiación se retrotraen siempre al momento de la muerte de la persona a quien se hereda), y en cambio no serviría una escritura reciente de partición de una herencia causada hace más de un año, pues en tal caso no existe esa retroacción legal de la adquisición a un momento anterior, sino que lo que el art  1068 CC dispone es, simplemente, que “La partición legalmente hecha confiere a cada heredero la propiedad exclusiva de los bienes que le hayan sido adjudicados”, pero tal propiedad exclusiva no se ostenta sino desde la partición y adjudicación misma.

 

* 5.LA IDENTIDAD DESCRIPTIVA ENTRE AMBOS TITULOS

* 5.1.P.- ¿Ha de ser absoluta? ¿Qué margen o tipo de diferencias serían admisibles?

R.- La ley exige “que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador”.  La palabra “identidad” parece un concepto absoluto, no bastando la mera correspondencia, o equivalencia, u otro término con connotaciones más flexibles.  Pero al añadir que tal identidad se apreciará “a juicio del Registrador”, permite un cierto margen de apreciación.

Por ejemplo, el cambio del nombre de los colindantes expresados en el primer y en el segundo título son normalmente poco relevantes.  El cambio de nombre y número de calle, es justificable documentalmente o por notoriedad. Pequeñas diferencias de superficie al describir la finca pueden que no impidan, a juicio del registrador, apreciar que persiste la identidad de la finca entre ambos titulos.

* 6.LA CERTIFICACION CATASTRAL DESCRIPTIVA Y GRÁFICA

 

* 6.1.P.- En cuanto al inmueble ¿Qué grado de identidad descriptiva ha de tener con el titulo inmatriculador?

 

R.- La ley exige que exista identidad (…) en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto.

Aquí no utiliza el inciso “a juicio del registrador”, por lo que parece que la apreciación de tal identidad es  más rigurosa.   Recordemos que la ley anterior (art 53 de la ley 13/1996) exigía “terminos totalmente coincidentes”.

Pero hemos de tener en cuenta, por una parte, que la propia ley permitía acreditar los cambios de nomenclatura o numero de ubicación, y, por otra,  que la DGRN ya ha venido interpretando de manera matizada tal exigencia de total coincidencia, y que esos criterios interpretativos podrían seguir siendo válidos con la nueva redacción legal, tales como los siguientes:

.- Respecto de la superficie de suelo, sí ha de coincidir, sin admitirse el margen del 10% que está previsto para la constancia registral de la referencia catastral en fincas ya inmatriculadas, pero no admitido para la inmatriculacion misma.

.- Respecto de las edificaciones ubicadas en el interior del inmueble, no se necesita tal coincidencia.  (RGDRN: 4-8-2014: para inmatricular una finca no es preciso declarar e incluir las edificaciones que consten en la certificación catastral).

* 6.2.P.- En cuanto al titular catastral ¿Qué grado de identidad ha de tener con los otorgantes del titulo  inmatriculador?

R.- El articulo 298 RH, sin amparo expreso en ningún precepto legal, decía respecto del título público de adquisición  que “se incorporará o acompañará al mismo certificación catastral descriptiva y gráfica, de tales fincas, en términos totalmente coincidentes con la descripción de éstas en dicho título, de las que resulte además que la finca está catastrada a favor del transmitente o del adquirente”.

Tal prevision reglamentaria sigue sin tener amparo legal expreso en la nueva redacción de la Ley hipotecaria o de la ley de Catastro, y por tanto, se le puede seguir reprochando incurrir en extralimitación al imponer reglamentariamente requisitos no exigidos por la ley, o incluso, entenderse tácitamente derogado, como todo el resto del art 298 RH y todo el titulo VI del Reglamento Hipotecario, por responder al desarrollo del anterior titulo VI de la Ley, ahora completamente reformado bajo principios inspiradores distintos.

Tambien cabe argumentar que en la redaccion anterior, en la que el sistema del doble titulo inmatriculador estaba dotado de escasas garantías, sí se justificaba que el reglamento exigiera un requisito adicional, el de la titularidad catastral, a modo de mero indicio posesorio o público de refuerzo.  Pero que con la nueva regulación del articulo 205 LH, que es más garantista, carece de justificación y amparo el seguir exigiendo ostenta la previa titularidad catastral (a la que según la ley de catastro se puede acceder incluso sin titulo público) como llave obligada que controla del acceso a la titularidad registral.

* 6.3.P.- En cuanto a los titulares catastrales colindantes ¿Qué grado de identidad ha de tener con los colindantes mencionados en el título  inmatriculador?

 

R.- La DGRN ha tenido ocasión de interpretar y declarar que respecto del nombre de los colindantes catastrales, no se necesita coincidencia con los mencionados en la descripción de la finca en el titulo inmaticulador. (RDGRN: 5-8-2014: para inmatricular una finca no es necesario ni conveniente mencionar los nombres de los colindantes, ni es necesario que coincidan con los colindantes catastrales).

 

* 6.4.P.- En cuanto a la fecha de la certificación catastral ¿Tiene que estar vigente al tiempo de la presentación registral? ¿Qué ocurre si ha cambiado el inmueble catastral?

R.- El articulo 84.2 del Real Decreto 417/2006, de 7 de abril, por el que se desarrolla el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, dice que “los certificados catastrales tendrán validez durante un año a partir de la fecha de su expedición, siempre que durante ese plazo no se produzcan modificaciones en las circunstancias determinantes de su contenido.”

Por tanto, el registrador, en el momento de su calificación, y tanto si  ya hubiera transcurrido más de un año o menos de un año desde la fecha de la certificación catastral incorporada al título, debería obtener de la sede de catastro una nueva certificación catastral actualizada.

(Tengase en cuenta que el apartado octavo de la Resolución de 29 de octubre de 2015, de la Subsecretaría, por la que se publica la Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad. Señala que “Para inscribir la representación geográfica de la finca aportada por los interesados y calificar su correspondencia gráfica con la parcela catastral de acuerdo con los criterios establecidos en la Ley Hipotecaria, el registrador deberá tener en cuenta la descripción catastral vigente en el momento de la inscripción, a cuyo fin podrá consultar en la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro la información catastral disponible sobre las fincas afectadas y obtener la certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada de las mismas, sin que la apreciación de la falta de correspondencia pueda basarse exclusivamente en diferencias en la identidad de los titulares catastrales y registrales de la fincas colindantes”.)

Si tras ello, el registrador comprueba que el inmueble no ha variado, no habría problema.

Pero si el inmueble catastral ya fuera diferente del reflejado en la certificación incorporada al titulo inmatriculador, por ejemplo, porque en catastro, posteriormente, se haya  segregado o agregado alguna parte, nos planteríamos si tal extremo es un defecto que impide la inmatriculacion.

Si la ley exigiera identidad entre la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica “incorporada al mismo” , podría defenderse que los ulteriores cambios catastrales son irrelevantes a estos efectos, pues sólo habriamos de atenernos al contenido de la concreta certificación catastral incorporada al titulo, siga o no formalmente vigente, y haya cambiado o no el inmueble catastral.

De hecho, la DGRN había señalado (RDGRN: 4-8-2014) que para inmatricular, la certificacion catastral ha de estar vigente al tiempo del titulo inmatriculador, aunque ya no lo esté al de la inmatriculación. El registrador puede y debe obtenerla de oficio.

Pero lo cierto es que la ley, lo que exige, es identidad  en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica “que necesariamente debe ser aportada al efecto”.  Lo cual da pie para la interpretación contraria.

Nota: si la alteración catastral sobrevenida consistiera en que el inmueble inicial se ha fraccionado en varios nuevos, el defecto sería fácilmente subsanable, mediante, por ejemplo, diligencia complementaria en la que los otorgantes manifieste que el inmueble que quieren inmatricular se corresponde con el conjunto de esos distintos inmuebles catastrales.    (Nota: el mismo apartado octavo de la resolucion conjunta DGRN-DGC admite que “Cuando la coordinación se produzca entre una finca registral y varias parcelas catastrales por corresponderse con el perímetro de todas ellas, en el folio real y en la publicidad registral se hará constar dicho extremo así como las referencias catastrales de los inmuebles y la representación gráfica de cada una de las parcelas catastrales con cuyo conjunto se corresponde la finca.”)

Pero si la alteración catastral fuera por agregación o agrupación, la subsanacion exigiría rectificar el titulo o rectificar el catastro.

* 7.LA CALIFICACIÓN REGISTRAL SOBRE LA NO COINCIDENCIA CON OTRAS FINCAS INMATRICULADAS O CON EL DOMINIO PÚBLICO

* 7.1.P.- ¿Puede exceder del límite de 15 días del articulo 18 LH? ¿Se puede suspender el plazo de calificación hasta recibir contestación de la Administracion pública notificada?

R.- El articulo 205 LH señala que “Si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada facilitada por las Administraciones Públicas, notificará tal circunstancia a la entidad u órgano competente, acompañando la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular con el fin de que, por dicha entidad, se remita el informe correspondiente, dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación.”

Por lo tanto, en el caso de que el registrador efectuara tal notificación, sí habrá de entenderse que el plazo de calificación y despacho queda en suspenso hasta que el registrador reciba el informe o transcurra el plazo de un mes sin haberlo recibido.

* 7.2.P.- ¿Basta cualquier oposición de la Administracion para que el registrador deniegue la inmatriculación?

R.- Aunque lo deseable hubiera sido exigir legalmente que la administración instara simultáneamente la inscripción del dominio público, a lo que está obligada por la Ley de Patrimonio de las AAPP, lo cierto es que la redacción del art 205 es tajante y ni exige tal requisito, ni concede al registrador margen alguno para apreciar y decidir sobre la oposición formulada por la administración, pues señala que “Si la Administración manifestase su oposición a la inmatriculación (…)el Registrador (…), denegará la inmatriculación pretendida”.

* 7.3.P.- Tal oposición determina ¿la denegación o la suspensión de la inmatriculación pretendida?

R.- Pese a la dicción legal “el registador denegará …”, parece más acertado, dado que se trata de dominio público no inmatriculado, entender tal negativa en el sentido registral de suspender la inmatriculación por defecto subsanable, pues cabe la posibilidad de que se obtenga y aporte otro informe, prueba documental, o incluso sentencia que acredite la no invasión del dominio público. Además, se ha de permitir al interesado solicitar anotación preventiva por defecto subsanable, lo que no sería posible en el caso de denegación propiamente dicha.

* 8.LA PRÁCTICA DE LA INSCRIPCION/INMATRICULACION

* 8.1.P.- Modo material de inscribir e incorporar al folio real la representación gráfica y lista de coordenadas.

R.- Tal cuestión, tanto para el caso de las inmatriculaciones, como para cualquier otro en el que proceda la inscripción de la representación gráfica de la finca y lista de coordenadas de sus vértices, se aborda y aclara en el apartado tercero de la RESOLUCIÓN-CIRCULAR DGRN 03.11.2015 sobre interpretación de la Ley 13/2015

Ver posible modelo para hacerlo

* 9.LAS NOTIFICACIONES REGISTRALES POSTERIORES

* 9.1.P.- “En la forma prevenida reglamentariamente” ¿Qué significa eso?

R.- Habrá de entender que la notificación se efectuará, al igual que en otros supuestos legales, de conformidad con lo dispuesto en la legislación de procedimiento administrativo común, acudiendo a la publicación en BOE cuando, conforme a la disposición adicional segunda de la ley 13/2015 “los interesados sean desconocidos, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, hubiera resultado infructuosa la notificación personal”

Cabría aplicar analógicamente lo dispuesto en la Resolución circular de la DGRN de 3.11.2015, para el caso del articulo 199, cuando dice que “Las notificaciones personales que el registrador haya de efectuar se realizarán de conformidad con lo dispuesto en el artículo 322 de la Ley Hipotecaria”

* 9.2.P.- ¿Qué contenido han de incluir las notificaciones?

R.- Parece conveniente que incluyan un extracto suficiente de la inscripción, donde figure al menos la descripción de la finca, la titulación aportada y la identidad del inmatriculantes, y acompañar la delimitación gráfica y lista de coordenadas inscritas, o la forma de acceder a ella. Tambien parece conveniente advertir que tales notificaciones no tienen por objeto conceder un plazo de alegaciones ante el registrador previas a la inscripción, sino que, por haberse ésta ya practicado, sólo cabe su impugnación judicial, advirtiendo de las limitaciones del 207 LH. Además, ha de tenerse en cuenta la alusión al régimen de alertas geográficas, conforme al apartado séptimo de la resolución circular DGRN de 3.11.2015.

Puede aplicarse analógicamente lo dispuesto en la regla séptima del articulo 203, cuando, refiriéndose al edicto, dice que reflejará  “los datos de la finca o fincas que resulten del expediente, así como su titularidad y cargas”.

 

* 9.3.P.- ¿Qué modelos concretos se podrían utilizar (entre otros) para tales notificaciones, edictos, etc?

R.- En esta misma web, se ofrecen algunas posibles modelos al respecto.

* 9.4.P.- Si consta un domicilio registral distinto del que resulta de los documentos presentados, ¿a cual notificar?

R.- La ley dice que hay que notificar “en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten de los documentos aportados”. Por lo tanto, como no utiliza la conjunción “o” sino “y”, habrá que entender que la notificación ha de dirigirse a ambos domicilios.

* 9.5.P.- ¿Hay que dejar constancia registral de la efectividad de las notificaciones? ¿En el folio real? ¿En un expediente registral firmado y archivado?

R.- Parece imprescindible dejar constancia documental de todas las actuaciones e incidencias, bajo la firma del registrador con valor de certificación, de modo análogo a lo que, para el procedimiento del articulo 199, dispone el apartado segundo de la resolución circular de la DGRN de 3.11.2015. Y también resulta conveniente, aunque la ley no lo dice expresamente, dejar constancia de ello mediante una nota marginal, que por razones prácticas, podría ser una nota marginal única al final de todo el proceso de notificaciones y publicaciones, y no una nota marginal para cada incidencia.

* 9.6.P. ¿Siempre hay que notificar a los colindantes catastrales?

R.- Sí. El art 205 así lo exige, aunque resulta sorprendente compararlo con el art 199, pues según el 199 sólo hay que notificar a colindantes catastrales si la representación gráfica que se inscribe no es catastral sino alternativa. En cambio, en el 205, en el que no cabe representación alternativa, sino sólo catastral, se exige en todo caso notificar incluso a los colindantes catastrales (además de a los registrales).

* 10.LA PUBLICACION DEL EDICTO

* 10.1.P.- ¿Qué contenido debe tener?¿Hay que dejar constancia registral de su efectiva publicación?

R.- Parece prudente responder a estas preguntas del mismo modo que respecto de las notificaciones.  En el caso del articulo 203 si que se dispone expresamente, y debería aplicarse en el 205 por analogía, que el edicto reflejará  “los datos de la finca o fincas que resulten del expediente, así como su titularidad y cargas” y que “La publicación efectiva del edicto se hará constar por nota al margen de la inscripción del dominio de la finca inmatriculada”.

* 11.LA PUBLICACIÓN DE ALERTAS GEOGRÁFICAS

* 11.1.P.- ¿Qué contenido debe tener? ¿Cómo se hacen?

R.- Tal extremo se contempla en el apartado sexto de la citada resolución circular DGRN de 3.11.2015.

Y el apartado séptimo añade  que “En toda notificación personal o edicto que el registrador haya de remitir o publicar conforme lo dispuesto en la ley, en los casos de inscripción de delimitaciones geográficas de fincas, además de otros extremos pertinentes, el registrador insertará, con valor de certificación, un enlace al correspondiente recinto geográfico en el visor público de alertas geográficas registrales.

A través del citado visor, una vez seleccionando el recinto afectado por la alerta correspondiente, se mostrará el procedimiento que afecta a esta finca, el Registro y número de asiento de presentación correspondiente, el Código Único de Finca, en su caso, así como el contenido de la comunicación o edicto publicado en el BOE”.

Si quiere acceder al  visor de alertas geográficas, (habilitado por  el  Corpme) puede pinchar aquí.  (Nota: parece que todavía tiene importantes carencias técnicas y funcionales y no cumple los requerimientos legales ni los expresados en la R-Circular DGRN de 3.11.205)

* 11.2.P.- ¿Hay que dejar constancia registral de su efectiva publicación?

R.- También parece prudente responder a estas preguntas del mismo modo que respecto de las notificaciones, es decir, constancia documental y nota marginal, por ejemplo, agrupando en una sóla nota marginal el resumen de todas las notificaciones, publicaciones, edictos y alertas.

* 12.COMUN A NOTIFICACIONES, EDICTO Y ALERTAS

* 12.1.P.- ¿Qué consecuencias jurídicas tendría su omisión o práctica defectuosa?.

R.- Es evidente que la inmatriculación ya practicada, como todo asiento registral, estaría bajo la salvaguardia de los tribunales y produciría todos los efectos previstos en la Ley. Y que la vigencia o persistencia de tal asiento ya no depende, como ocurrió durante algún tiempo en virtud de norma meramente reglamentaria, de la efectiva publicación del edicto en un determinado plazo.

Pero también debe tenerse en cuenta que cualquier omisión de estos trámites, que buscan hacer efectiva la tutela de los derechos de terceros y posibles interesados, podría ser alegada por éstos en una hipotética impugnación del asiento. Incluso podrían alegar que, por razones de justicia, el computo del plazo de 2 años a que se refiere el articulo 207 no debería contarse, respecto de ellos, sino desde la respectiva notificación personal o edictal.

* 13. LOS EFECTOS DE LA INMATRICULACION. LA LIMITACION DEL ART 207 LH

* 13.1.P.- ¿Cuáles con los efectos derivados del articulo 38 LH y cuándo se producen?

R.- Conforme al articulo 38 de la ley hipotecaria, “A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos.”. Y en particular, por expresa declaración del articulo 10.5, “Alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real.”

Tales efectos se producen desde el mismo momento de la inscripción y se retrotraen a la fecha del asiento de presentación (art 24 L.H.).

* 13.2.P.- ¿Cuáles son los efectos derivados del articulo 34 LH y cuándo se producen?.

R.- Conforme al articulo 207 LH, “Si la inmatriculación de la finca se hubiera practicado con arreglo a lo establecido en (…) el artículo 205 (…) los efectos protectores dispensados por el artículo 34 de esta Ley no se producirán hasta transcurridos dos años desde su fecha. Esta limitación se hará constar expresamente en el acta de inscripción, y en toda forma de publicidad registral durante la vigencia de dicha limitación”.

A sensu contrario habrá que deducir que una vez transcurridos esos dos años, sí operan los efectos protectores dispensados por el articulo 34, a saber, que “El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.”

* 13.3.P.-¿Se extiende la protección del articulo 34 a la ubicación y delimitación geográficas previamente inscritas?,

R.- El principio de fe pública registral, formulado en el articulo 34, es la otra cara de la moneda del principio de legitimación formulado en el articulo 38 y 10.5, y, junto con el, forman los dos pilares básicos del sistema registral de seguridad jurídica inmobiliaria.   Estos últimos preceptos son sin duda aplicables incluso al que inmatricula, y el articulo 34 sólo, transcurridos dos años, al tercero que adquiere del inmatriculante o sus causahabientes.

Si legalmente la ubicación y delimitacion geográficas de la finca, formal y expresamente inscritas en el correspondiente procedimiento con sus correspondientes garantías y régimen de publicidad, se presumen exactas y válidas, en tanto que definen el objeto del derecho inscrito, ¿qué podremos concluir si un tercero adquiere a titulo oneroso y de buena fe tal objeto jurídico perfectamente preciso  en su ubicación y delimitación e inscribe tal adquisición. ¿Habrá de ser mantenido en su adquisición aunque después se resolviera judicialmente que una parte de la finca no pertenecía en realidad a su otorgante sino a otro propietario privado colindante?

La respuesta, aunque la ley no la formule de manera expresa en un nuevo artículo, (probablemente porque no hace falta), es evidente para quien quiera verla, siempre que hablemos de colisión entre dominio privado.

Y también parece evidente, pero en sentido contrario, cuando la finca inmatriculada, pese a las cautelas registrales para evitarlo, hubiera invadido parte del dominio público. En tal caso, el dominio público prevalecerá sobre el dominio privado, incluso inscrito, e incluso en los supuestos del art 34 LH.

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