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....Contenidos útiles para la práctica registral.....Edita: Joaquín Delgado (Registrador de la Propiedad. Notario)

TITULAR:

RDLey (otra vez) sobre reforma del alquiler. RDL 7/2019. De vuelta a la inseguridad jurídica que supone convertir el arrendamiento en una carga oculta.

Contenido:

* I. Disposiciones generales

JEFATURA DEL ESTADO

Medidas urgentes

 

 

 

* MOTIVOS ALEGADOS DE “EXTRAORDINARIA NECESIDAD Y URGENCIA”

Dice que “es preciso subrayar que el requisito de extraordinaria necesidad y la urgencia de las medidas se apoyan y justifican en sólidos motivos.”

PRIMERO: “La grave situación de vulnerabilidad económica y social de un gran número de familias y hogares para afrontar los pagos de una vivienda en el mercado constituye el primer motivo de urgencia”

SEGUNDO: “Se observa que el incremento de los precios del mercado de la vivienda ha sido particularmente intenso en entornos territoriales de fuerte dinámica inmobiliaria caracterizados por una mayor actividad turística desarrollada sobre el parque de viviendas existente.”

TERCERO: “El tercer motivo que justifica la urgencia y necesidad de las medidas es la escasez del parque de vivienda social, que en España ofrece cobertura a menos del 2,5% de los hogares, una cifra que contrasta con los porcentajes sensiblemente superiores al 15% registrados en algunos de los principales países de nuestro entorno, como Francia, Reino Unido, Suecia, Países Bajos, Austria o Dinamarca.” (…) “En este escenario, es urgente revertir esta dinámica”

CUARTO: “… resulta necesario en este punto avanzar en el cumplimiento de nuestros compromisos con los acuerdos internacionales sobre derechos sociales en una materia que no admite demora” (…) “en particular, … la obligación de adoptar las medidas necesarias para superar los problemas de falta de coordinación entre las decisiones judiciales y las acciones de los servicios sociales en los procedimientos de desahucio de la vivienda habitual cuando afecta a hogares especialmente vulnerables.”

QUINTO: Finalmente, el quinto motivo que ampara la urgencia de las medidas es la necesidad de responder desde el ámbito de la vivienda a las deficiencias en materia de accesibilidad que sufren diariamente las personas con discapacidad y movilidad reducida, en un contexto demográfico marcado por un progresivo y alarmante envejecimiento de la población

CONCLUSIÓN: “Teniendo en cuenta lo anteriormente expuesto, (…) resulta imprescindible la adopción urgente de una norma con rango de ley que permita la modificación de diferentes disposiciones normativas para adoptar determinadas medidas que cuentan con un alto grado de consenso social y no admiten demora, al afectar al ejercicio del derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada de muchos hogares”.

 

 

* EL RDL VA EN CONTRA DE LOS PRINCIPIOS DE PRIORIDAD (ART 17 LH), DE INOPONIBILIDAD DE LOS DERECHOS NO INSCRITOS (ART 32 LH) Y DE FE PUBLICA REGISTRAL (ART 34 LH):  El arrendamiento vuelve a ser una carga oculta, y un agujero negro en el sistema de seguridad jurídica registral.

 

* .- LAU ACTUAL Artículo 13. Resolución del derecho del arrendador.

1. Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento.

* .- RDL 7/2019: Artículo 13. Resolución del derecho del arrendador.

1. Si durante los cinco primeros años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años respectivamente, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.

* .- LAU ACTUAL: Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada.

1. El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de la finca.

* .- RDL 7/2019 Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada.

El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

 

* COMENTARIO: (JDR)

Con esta lamentable reforma el Gobierno de la Nación no sólo fomenta gravemente la inseguridad jurídica, sino incluso, (no hace falta mucha imaginación para darse cuenta), el fraude inmobiliario. 

Ojalá que el Congreso (o lo que queda de él tras la disolución de las Cortes precisamente el mismo día que se aprueba este Decreto Ley) la derogue, y que el Tribunal Constitucional la anule, ya sea por vulnerar la exigencia de “extraordinaria y urgente necesidad” para aprobar esta medida por Real Decreto Ley, (art 86.1 CE) o por vulnerar el principio constitucional de seguridad jurídica. (Art 9.3 CE).

 

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