DICTAMEN: Tomando como fuente la doctrina contenida en la resoluciones de la DGSJFP publicadas en la web regispro.es desde el año 2015, procedo a emitir el presente dictamen técnico-jurídico sobre el régimen de inscripción registral de las fincas descritas como “viviendas-cueva” o simplemente “cuevas”.

La configuración jurídica de las construcciones subterráneas presenta una complejidad singular en nuestro sistema de folio real, al colisionar frecuentemente con el principio de accesión vertical y exigir una precisión técnica superior a la de las fincas superficiales ordinarias. A continuación, detallo los criterios doctrinales vigentes:

* I. NATURALEZA JURÍDICA Y CONFIGURACIÓN DEL OBJETO

1. El subsuelo como objeto de derecho independiente

Es doctrina consolidada que resulta admisible la segregación o inmatriculación de un volumen edificable en el subsuelo, desconectándolo formalmente de la superficie terrestre. Esta Dirección General ha señalado que no es imperativo realizar siempre una segregación física de los terrenos, pudiendo bastar una delimitación del distinto régimen jurídico aplicable a cada volumen (suelo y subsuelo).

• Cita: Resolución de 20-06-2017 (Registro de Guadix) (BOE 21-07-2017).
• Cita: Resolución de 22-09-2017 (Registro de Arganda del Rey nº 1) (BOE 16-10-2017).

2. Aplicación del principio de accesión y el Artículo 350 del Código Civil

Por regla general, el propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo que está debajo de ella. Sin embargo, esta facultad puede verse limitada por la normativa urbanística o por la existencia de derechos ajenos que rompan la unidad física y jurídica del inmueble. En casos de cuevas que se extienden bajo fincas ajenas, es preceptivo articular jurídicamente las relaciones entre los diferentes volúmenes para evitar conflictos de dominio.

• Cita: Resolución de 18-04-2023 (Registro de Tomelloso) (BOE 08-05-2023).

3. La figura del “engalaberno”

Las situaciones de “casas superpuestas”, “casas a caballo” o “engalabernos” se rigen por la libertad de configuración, pero siempre respetando que la propiedad del terreno se extiende verticalmente. Queda excluida la individualización de volúmenes absolutamente desconectados de la superficie sin una base jurídica clara, como un derecho de superficie o un régimen de propiedad horizontal.

• Cita: Resolución de 18-04-2016 (Registro de San Lorenzo de El Escorial nº 3) (BOE 02-06-2016).

* II. REQUISITOS TÉCNICOS PARA EL ACCESO AL REGISTRO

1. El Principio de Especialidad y la Georreferenciación Tridimensional

Para que una “cueva” acceda al Registro de forma independiente, el principio de especialidad (arts. 9 LH y 51 RH) exige una determinación exacta del objeto. Esto se materializa mediante:

• Coordenadas de los vértices (X, Y): Delimitación perimetral horizontal.
• Cotas de altimetría (Z): Es imprescindible añadir a las coordenadas las cotas que determinen la situación exacta en el plano vertical, especificando profundidad y altura respecto al nivel del suelo.
• Cita: Resolución de 20-06-2017 (Registro de Guadix) (BOE 21-07-2017).
• Cita: Resolución de 22-09-2017 (Registro de Arganda del Rey nº 1) (BOE 16-10-2017).

2. Identidad Descriptiva con el Catastro (Artículo 205 LH)

En las inmatriculaciones, debe existir identidad entre la descripción del título y la certificación catastral descriptiva y gráfica. No obstante, esta identidad se refiere fundamentalmente a la ubicación y delimitación geográfica perimetral del suelo, no necesariamente a las edificaciones internas.

• Cita: Resolución de 06-05-2021 (Registro de Sanlúcar la Mayor nº 2) (BOE 24-05-2021).
• Cita: Resolución de 06-02-2017 (Registro de Cuenca) (BOE 28-02-2017).

* III. EXCEPCIONES TÉCNICAS Y REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA

1. Inconsistencias de la base gráfica catastral

Cuando la cartografía catastral es incompleta o no refleja la porción subterránea (casos de viviendas enterradas o cuevas), este Centro Directivo permite excepcionalmente aportar una representación gráfica alternativa que complete la información omitida por el Catastro, evitando que un defecto técnico ajeno al interesado impida el tráfico jurídico de la finca.

• Cita: Resolución de 06-07-2023 (Registro de La Almunia de Doña Godina) (BOE 26-07-2023).
• Cita: Resolución de 22-09-2017 (Registro de Arganda del Rey nº 1) (BOE 16-10-2017).

2. Exigencia de coherencia interna

Aunque se admita la base gráfica alternativa, el título debe expresar si el volumen se ubica bajo la superficie de una finca colindante o de dominio público. La omisión de este dato es defecto denegatorio al impedir verificar la no invasión de otras titularidades.

• Cita: Resolución de 22-09-2017 (Registro de Arganda del Rey nº 1) (BOE 16-10-2017).

* IV. PROCEDIMIENTO Y CALIFICACIÓN REGISTRAL

1. Control de Doble Inmatriculación y Dominio Público

El registrador debe extremar el celo para evitar que el dominio de la cueva colisione con derechos previamente inscritos o bienes demaniales:

• Conflicto con la superficie: Si el suelo sobre la cueva ya está inmatriculado a nombre de un tercero sin limitación de subsuelo, la inscripción de la cueva no puede prosperar sin el consentimiento del titular de la superficie o resolución judicial.
• Dudas sobre Dominio Público (Caminos): Si existen indicios de que la cueva se ubica bajo caminos públicos, el registrador debe notificar a la Administración competente conforme al procedimiento de los artículos 203 o 205 de la Ley Hipotecaria.
• Cita: Resolución de 20-06-2017 (Registro de Guadix) (BOE 21-07-2017).

2. Errores materiales en la descripción

Pequeñas discordancias en la descripción de los linderos (como el uso de “cuevas” en plural o “cueva” en singular) pueden ser errores materiales rectificables, pero una vez practicado el asiento, este queda bajo la salvaguardia de los tribunales y su rectificación exige el consentimiento de todos los titulares o resolución judicial.

• Cita: Resolución de 26-03-2024 (Registro de Sepúlveda-Riaza) (BOE 17-04-2024).

Este es mi dictamen sobre la materia, fundado en la doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, que someto a cualquier otra opinión mejor fundada en Derecho.