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....Contenidos útiles para la práctica registral.....Edita: Joaquín Delgado (Director del Centro de Estudios Registrales de Andalucía Oriental).

TITULAR:

C. BALLUGERA: “UN ABUSO DISIMULADO EN LA SUBSANACIÓN DE CLÁUSULAS ABUSIVAS. La mala utilización del juicio de suficiencia notarial”.

Contenido:

UN ABUSO DISIMULADO EN LA SUBSANACIÓN DE CLÁUSULAS ABUSIVAS

La mala utilización del juicio de suficiencia notarial

Carlos Ballugera Gómez

@BallugeraCarlos

* ARTÍCULO DE CARLOS BALLUGERA:

El juicio de suficiencia notarial puede estar siendo utilizado para la ocultación de ciertos abusos en la subsanación de cláusulas de hipoteca declaradas nulas por abusivas por el Tribunal Supremo, como las de intereses de demora excesivos, la de vencimiento anticipado por impago de una cuota o las de distribución de los gastos en las hipotecas.

Para muestra un botón. El juicio de suficiencia notarial de poderes pretende, en perjuicio de la calificación registral, dar a los notarios la exclusiva en la valoración de poderes para la inscripción de actos y contratos en el Registro de la propiedad. Pero la resolución DGRN de 19 julio 2017, usa este juicio para convalidar un abuso contra las personas consumidoras en una cláusula de intereses de demora excesivos. Es una situación que me preocupa como ciudadano, como persona consumidora y como registrador.

El notario autoriza una diligencia de subsanación de una hipoteca para cambiar los intereses de demora excesivos impuestos al momento de su constitución, por otros que entren dentro del límite máximo puesto por el Tribunal Supremo. Para ello se apoya en un poder que consta en la misma hipoteca y que tiene, además, una cláusula abusiva de intereses de demora.

El registrador rechaza la inscripción de la diligencia porque “debe considerarse dicho apoderamiento como una cláusula abusiva”, cosa bastante evidente incluso para los no juristas.

Aunque el notario no recurre la afirmación registral, la resolución revoca la nota del registrador y considera inscribible la diligencia con unos nuevos intereses de demora a favor del banco.

El notario parece creer que la cláusula de poder incluye la posibilidad de incorporar a la hipoteca una cláusula de intereses de demora para el caso de que la inicialmente impuesta fuese declarada abusiva. No es posible.

Por si fuera poco, resulta que los gastos de la subsanación resultante se imponen al adherente. Se comete un abuso y el coste de arreglarlo se pone a cargo del abusado. Con esa lógica no se puede seguir. Es el banco condenado, quien deberá correr con los gastos de la subsanación.

La sustitución de la cláusula nula de demora con una nueva válida sólo beneficia al banco. Por eso cargar los gastos de subsanación a la persona consumidora va contra la sentencia del Tribunal Supremo de 23 diciembre 2015 y es, también, abusivo.

Si el banco quiere reparar el vacío dejado por la nulidad de la cláusula de intereses de demora nula por abusiva, tiene que abrir una negociación nueva, primero porque la modificación de un contrato por adhesión y de cualquier contrato requiere negociación y, segundo, porque según han dicho los jueces, la persona consumidora, en esa negociación, tiene que partir de una verdadera libertad contractual y obtener una contrapartida apreciable por la incorporación de la cláusula de interés de demora a la hipoteca, que es una cláusula que sólo beneficia al banco. En su lugar no consta que el banco haya informado al deudor y, además, le impone los gastos de la subsanación.

La resolución deja caer que la nueva cláusula de intereses de demora mejora la anterior. Tampoco es cierto. La hipoteca del caso tiene una cláusula nula de intereses de demora que es como decir que no tiene cláusula alguna de demora. La incorporación de una nueva cláusula de intereses de demora a esta hipoteca no es una mejora sino un empeoramiento de la situación del deudor.

Ahora que se proyecta aumentar el papel del notario en la protección de las personas consumidoras, la vestidura con la que la resolución convalida la nulidad de la diligencia no es otra que la doctrina sobre el juicio notarial de suficiencia.

En el presente caso la doctrina del juicio notarial de suficiencia de los poderes es totalmente innecesaria. El texto literal de la cláusula de poder consta en el expediente y en la escritura de hipoteca que se subsana. Todos los elementos de juicio, de hecho y de derecho, están a la vista. No es necesaria una reseña adicional para saber de qué se trata, ni para resumir un texto corto, ni para evaluar urbi et orbe la validez de ese poder, incluso con el resultado de hacer válido lo nulo. El juicio de suficiencia notarial, por mucha sesuda doctrina con que se acompañe su defensa, es rigurosamente innecesario.

En realidad, la resolución usa el art. 98 L. 24/2001 para limitar la calificación del poder por el registrador y una vez que cree haber atado de pies y manos a éste, usa el juicio de suficiencia notarial para ocultar el abuso dando paso a la inscripción en el Registro de la propiedad de una nueva cláusula de intereses de demora que es nula por falta de negociación, por falta de transparencia y por desequilibrada.

La reforma hipotecaria en ciernes, a través del anteproyecto de ley de crédito inmobiliario, tiene una buena oportunidad para que el aumento del papel de los notarios en los tratos preliminares de la hipoteca sirva para eliminar los abusos, no para disimularlos o convalidarlos.

Es también una buena oportunidad, para que actuaciones como la del registrador de esta resolución, denunciando los abusos contra los más débiles, reciban el reconocimiento que merecen, lo que, en beneficio exclusivo de personas adherentes y consumidoras, pasa por ensanchar y no reducir el papel de las registradoras y registradores en la calificación de los poderes en las hipotecas.

 

* RESUMEN DE LA RESOLUCION, POR C. BALLUGERA en NyR.com

  1. 378.*** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. SUBSANACIÓN DE ESCRITURA EN CUANTO A LOS INTERESES DE DEMORA. JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA.

* RESUMEN DE LA RESOLUCION, POR B. AGUIRRE, en Regispro.es

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