* Defectos confirmados por la Dirección General

1. Existen dudas fundadas de que la georreferenciación o representación gráfica pretendida invade fincas colindantes, a la vista de la oposición de su titular en el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. (R. DG. 25-6-2026)
Georreferenciación y bases gráficas · Respaldado por 248 resoluciones

Doctrina: Resolución más reciente: Rectificación de superficie y georreferenciación por el artículo 199 LH con alegaciones de colindantes. La DG confirma la negativa al existir indicio de controversia sobre el lindero, que no puede resolverse en ese expediente sin acuerdo o resolución judicial.

2. No procede asignar el número de registro de arrendamiento de corta duración mientras los estatutos inscritos prohíban o limiten la actividad, sin que la licencia administrativa supla esa limitación ni se hayan modificado aquellos con la mayoría legal. (R. DG. 21-5-2026)
Propiedad horizontal · Respaldado por 215 resoluciones

Doctrina: Resolución más reciente: Se suspende el registro único de alquiler de corta duración de una finca completa por constar una prohibición en los estatutos de la propiedad horizontal. La DG desestima remitiéndose a sus resoluciones anteriores.

3. No procede el recurso gubernativo contra asientos ya practicados, en cualquier Registro, que se hallan bajo la salvaguardia de los tribunales y solo pueden rectificarse con el consentimiento de sus titulares o mediante resolución judicial. (Art. 1 LH, Art. 40 LH y R. DG. 19-5-2026)
Procedimiento del recurso gubernativo · Respaldado por 109 resoluciones

Doctrina: Resolución más reciente: Recurso contra la inscripción de una sentencia de divorcio que calificó como asunción de hipoteca en lugar de novación con liberación de codeudor. La DG desestima: el asiento está bajo salvaguardia judicial y, si el error viene del título, requiere consentimiento o resolución judicial.

4. No puede anotarse el embargo, la demanda, la querella o la prohibición de disponer sobre finca inscrita a favor de persona distinta del demandado, ejecutado o querellado que no ha sido parte en el procedimiento, por exigencias del tracto sucesivo y la proscripción de la indefensión. (Art. 20 LH y R. DG. 13-3-2026)
Tracto sucesivo · Respaldado por 101 resoluciones

Doctrina: Resolución más reciente: Anotación preventiva de querella ordenada por mandamiento judicial que no acredita que el titular registral sea parte en el proceso. La DG confirma la denegación: la querella con acción de restitución exige llamar al proceso al titular registral.

5. No puede rectificarse, cancelarse o alterarse el asiento practicado, que está bajo la salvaguardia de los tribunales, mediante instancia privada, acta, documento privado o solicitud unilateral, siendo necesario el consentimiento de los titulares registrales afectados en documento público o resolución judicial firme. (Art. 1 LH, Art. 40 LH y R. DG. 27-5-2026)
Rectificación de asientos · Respaldado por 100 resoluciones

Doctrina: Resolución más reciente: Se pretende rectificar el historial de una finca hipotecada y se piden notas marginales de advertencia sobre una sentencia y una conciliación. La DG confirma la negativa: tales notas no están previstas legal ni reglamentariamente.

6. No pueden cancelarse asientos ni inscribirse resoluciones judiciales o administrativas que afecten a titulares registrales que no han sido parte, ni han sido oídos o citados en el procedimiento. (Art. 20 LH, Art. 24 CE y R. DG. 16-10-2025)
Tracto sucesivo · Respaldado por 98 resoluciones

Doctrina: Resolución más reciente: Sentencia declarativa de dominio cuya inscripción se deniega por estar la finca inscrita a nombre de persona distinta de la demandada. La DG confirma por falta de tracto sucesivo: el titular registral debe ser parte en el procedimiento.

7. No procede cancelar las cargas posteriores ordenadas en el mandamiento de ejecución porque la anotación de embargo que sustenta la adjudicación estaba caducada al presentarse el título, con pérdida de su prioridad. (Art. 86 LH y R. DG. 16-7-2025)
Caducidad de asientos · Respaldado por 93 resoluciones

Doctrina: Resolución más reciente: Cancelación de cargas posteriores a una anotación de embargo caducada. Se confirma la negativa: la caducidad hace que las cargas ulteriores ganen prioridad y el mandamiento no puede cancelarlas.

8. No pueden cancelarse asientos posteriores en virtud de resolución judicial cuando sus titulares no han sido parte, demandados ni notificados en el procedimiento ni consta anotada la demanda, por exigencias del tracto sucesivo y la proscripción de la indefensión. (Art. 24 CE y R. DG. 4-5-2026)
Documentos judiciales · Respaldado por 93 resoluciones

Doctrina: Resolución más reciente: Auto que homologa una transacción que pone fin a una ejecución hipotecaria con adjudicación y cancelación de cargas posteriores. La DG confirma la suspensión: sin el procedimiento legal los titulares de cargas posteriores no han podido intervenir ni les es oponible el acuerdo.

9. Falta acreditar la licencia de segregación o parcelación, la declaración municipal de innecesariedad o, en su caso, la autorización administrativa agraria o urbanística exigible, para inscribir la segregación o división de la finca. (Art. 26 TRLSRU y R. DG. 13-1-2026)
Urbanismo y licencias · Respaldado por 93 resoluciones

Doctrina: Resolución más reciente: Sentencia que declara la adquisición por prescripción de una porción a segregar de varias fincas. La DG confirma la nota, salvo en que la sentencia no sea título adecuado, y exige igualmente georreferenciar las fincas y el resto.

10. Existen dudas fundadas sobre la identidad de la finca que impiden inscribir el exceso de cabida, por poder encubrir una modificación de entidad hipotecaria o la incorporación de terreno colindante o de dominio público. (R. DG. 25-6-2026)
Excesos de cabida · Respaldado por 91 resoluciones

Doctrina: Resolución más reciente: Rectificación de descripción por expediente notarial del artículo 201 LH. La DG confirma la suspensión por dudas fundadas, basadas en antecedentes catastrales, de que el exceso encubra la agrupación de una finca colindante, aunque no haya oposición de colindantes.

11. No procede extender asiento de presentación de documentos que no son título inscribible ni pueden provocar operación registral alguna, como instancias o documentos privados, escritos informativos o resoluciones judiciales sin mandato registral. (Art. 420 RH y R. DG. 5-5-2026)
Principio de prioridad y asiento de presentación · Respaldado por 81 resoluciones

Doctrina: Resolución más reciente: Se deniega el asiento de presentación de un escrito con testimonio de sentencia que anula una transmisión de participaciones y pretende influir en calificaciones futuras. La DG confirma: no es título apto para operación registral ni cabe presentar escritos informativos.

12. Falta el tracto sucesivo: no consta inscrito el derecho a favor del transmitente o solicitante, por lo que es necesaria su previa inscripción para inscribir el título presentado. (Art. 20 LH y R. DG. 18-5-2026)
Tracto sucesivo · Respaldado por 78 resoluciones

Doctrina: Resolución más reciente: Convenio regulador de separación aprobado judicialmente, que atribuye por mitades una finca inscrita solo a la esposa. La DG confirma la denegación: por tracto sucesivo y legitimación debe constar inscrito el derecho a favor del disponente antes de inscribir.

13. Las anotaciones de embargo, de demanda y demás practicadas por mandato judicial o administrativo no pueden cancelarse por instancia privada, siendo necesario mandamiento de la autoridad que las ordenó, resolución judicial firme o su caducidad. (Art. 83 LH, Art. 84 LH y R. DG. 8-6-2026)
Cancelación de cargas · Respaldado por 72 resoluciones

Doctrina: Resolución más reciente: Se pretende inscribir una compraventa en ejercicio de una opción de compra inscrita, con cancelación de las cargas posteriores. La DG confirma la nota solo en cuanto a la necesidad de consignación y notificación; no exige mandamiento judicial de cancelación de los embargos.

14. Es necesaria licencia o declaración municipal de innecesariedad, cuando la legislación urbanística lo exija, o en otro caso la tramitación del procedimiento del artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, para inscribir la venta de cuotas indivisas de una finca que pueda encubrir una parcelación urbanística. (Art. 79 RD 1093/1997, Art. 78 RD 1093/1997 y R. DG. 23-6-2026)
Urbanismo y licencias · Respaldado por 67 resoluciones

Doctrina: Resolución más reciente: Donación del 25 % de una finca rústica no inscrita, presentada junto con otras transmisiones de cuotas indivisas. La DG confirma los indicios de parcelación ilegal en suelo rústico, aunque precisa que el cauce no es exigir licencia sino el procedimiento del artículo 79 del RD 1093/1997.

15. Es necesario acreditar el título sucesorio del causante (testamento en copia autorizada, certificado de defunción y de últimas voluntades, declaración de herederos abintestato o título del causante extranjero) para inscribir la herencia. (R. DG. 24-7-2025)
Herencias y particiones · Respaldado por 65 resoluciones

Doctrina: Resolución más reciente: Escritura de herencia de causante neerlandés con testamento en Países Bajos: la DG confirma la suspensión, pues las adjudicaciones no respetan lo dispuesto en el testamento ni la intervención de la heredera no compareciente.

16. No se acredita el título habilitante urbanístico municipal exigible para el uso turístico de la vivienda a efectos de asignar el número de registro de alquiler de corta duración, sin que baste la inscripción en el registro turístico autonómico. (Art. 9 RD 1312/2024 y R. DG. 16-4-2026)
Urbanismo y licencias · Respaldado por 64 resoluciones

Doctrina: Resolución más reciente: Se confirma la suspensión del número de alquiler turístico en un concello gallego, pues no basta la inscripción en el registro autonómico de turismo y debe acreditarse la comunicación previa de inicio de actividad al ayuntamiento.

17. Cerrada la hoja registral por baja en el Índice de Entidades de la AEAT, no pueden inscribirse ceses, renuncias o nombramientos de cargos, la disolución ni otros acuerdos sociales mientras no se acredite el alta. (Art. 119 Ley 27/2014 y R. DG. 21-4-2026)
Fiscal: acreditación de impuestos · Respaldado por 62 resoluciones

Doctrina: Resolución más reciente: Se confirma el rechazo de inscribir el cese y nombramiento de cargos de una sociedad por hoja cerrada: falta de depósito de cuentas, baja en el Índice de Entidades de la AEAT y revocación del NIF.

18. Existen dudas fundadas de que la finca cuya inmatriculación se pretende ya esté inscrita o coincida total o parcialmente con otra inmatriculada, existiendo riesgo de doble inmatriculación, por lo que no procede inmatricular. (Art. 205 LH y R. DG. 2-1-2026)
Inmatriculación · Respaldado por 59 resoluciones

Doctrina: Resolución más reciente: Inmatriculación suspendida por dudas de que la finca ya está inscrita como parte de otra mayor. La DG confirma y exige pruebas indubitadas de que no coincide con la finca registral previa.

19. No consta la demanda contra los herederos determinados o la herencia yacente del titular registral fallecido, ni las garantías que suplen la falta de herederos conocidos (nombramiento de administrador judicial, intervención de algún interesado o, según la doctrina más reciente, emplazamiento edictal con comunicación al Estado o la Comunidad Autónoma). (Art. 20 LH, Art. 166 RH y R. DG. 3-6-2026)
Tracto sucesivo · Respaldado por 57 resoluciones

Doctrina: Resolución más reciente: Sentencia de usucapión de una mitad indivisa dirigida genéricamente contra la herencia yacente y con rebeldía. La DG confirma la nota: modifica su doctrina y ya no exige administrador judicial, sino demandar a los herederos conocidos o con indicios o, si no los hay, emplazar por edictos y comunicar la pendencia al Estado o Comunidad Autónoma (art. 150.2 LEC), lo que aquí no consta.

20. No procede cancelar por caducidad, mediante instancia y sin consentimiento del titular o resolución judicial firme, la hipoteca, incluida la cambiaria, o la condición resolutoria, si no resulta del Registro el transcurso de los plazos del artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria (o, en la cambiaria, la inutilización de los títulos). (Art. 82 LH y R. DG. 7-5-2026)
Caducidad de asientos · Respaldado por 55 resoluciones

Doctrina: Resolución más reciente: Cancelación de una condición resolutoria mediante consentimiento de herederos y acta de notoriedad de prescripción. La DG confirma la negativa: no concurren los presupuestos del artículo 82 de la Ley Hipotecaria ni procede la vía del artículo 210.

21. No procede el expediente de dominio para reanudar el tracto cuando no existe verdadera interrupción, por haber adquirido el promotor del titular registral o de sus herederos, que pueden documentar la titulación. (Art. 208 LH y R. DG. 18-5-2026)
Tracto sucesivo · Respaldado por 54 resoluciones

Doctrina: Resolución más reciente: Auto de expediente de dominio para reanudar el tracto sobre finca que el promotor compró a los titulares registrales en documento privado extraviado. La DG confirma la suspensión: al adquirir directamente del titular no hay interrupción del tracto.

22. No procede cancelar un derecho real o asiento inscrito, como reversión, servidumbre, superficie, usufructo o nota marginal, sin el consentimiento de su titular, resolución judicial firme o los requisitos legales específicos de cancelación. (Art. 1 LH, Art. 82 LH y R. DG. 28-4-2026)
Cancelación de cargas · Respaldado por 53 resoluciones

Doctrina: Resolución más reciente: Instancia privada que pide rectificar por error de concepto inscripciones de siete fincas y reinscribirlas a favor de sus supuestos propietarios. La DG confirma la denegación: la nulidad del título exige consentimiento del titular o resolución judicial (art. 40.d LH).

23. No puede asignarse número de registro de alquiler turístico si los estatutos inscritos prohíben en las viviendas actividades comerciales, profesionales, empresariales o industriales, que comprenden el alquiler turístico, sin previa inscripción de la modificación estatutaria. (R. DG. 14-5-2026)
Alquiler de corta duración · Respaldado por 52 resoluciones

Doctrina: Resolución más reciente: Se suspende la asignación de número de registro de alquiler turístico de finca completa en Marbella. La DG desestima, remitiéndose a sus resoluciones previas de 2025 sobre supuestos análogos.

24. No existe coincidencia entre la descripción de la finca en el título y la certificación catastral descriptiva y gráfica aportada, exigible para inmatricular conforme al artículo 205 de la Ley Hipotecaria. (Art. 205 LH y R. DG. 3-3-2026)
Georreferenciación y bases gráficas · Respaldado por 52 resoluciones

Doctrina: Resolución más reciente: Inmatriculación por el art. 205 LH de un inmueble de 18 m² dentro de un parque público, con superficie catastral distinta. La DG confirma la suspensión: falta georreferenciación precisa de la porción y persisten dudas de identidad.

25. Existen dudas fundadas de que la representación gráfica o georreferenciación aportada invade el dominio público, según la oposición o el informe de la Administración titular, lo que impide su inscripción. (Art. 199 LH y R. DG. 13-5-2026)
Costas, montes y dominio público · Respaldado por 49 resoluciones

Doctrina: Resolución más reciente: Segregación y agrupación con oposición del Ayuntamiento y de un colindante por invasión de un camino público. La DG confirma la nota, precisando que el registrador debe requerir a la Administración para que inicie el deslinde abreviado.

26. No se expresa o no se acredita el régimen económico matrimonial de los otorgantes o adquirentes ni, siendo extranjeros, la ley aplicable y su contenido, extremo necesario para determinar el carácter de lo adquirido y la responsabilidad de los bienes. (Art. 51 RH y R. DG. 13-3-2026)
Régimen económico matrimonial · Respaldado por 49 resoluciones

Doctrina: Resolución más reciente: Documento búlgaro de liquidación de sociedad conyugal con intervención notarial limitada a dar fe de firmas. La DG confirma la calificación negativa: no equivale a un documento público de capitulaciones del Derecho español, al no haber juicio de capacidad ni legalidad.

27. No consta que se haya demandado y requerido de pago en el procedimiento de ejecución hipotecaria al tercer poseedor o adquirente que inscribió su derecho antes de la demanda, ni al deudor no hipotecante o hipotecante no deudor titular registral, sin que baste la mera notificación. (Art. 132 LH y R. DG. 30-3-2026)
Tracto sucesivo · Respaldado por 48 resoluciones

Doctrina: Resolución más reciente: Decreto de adjudicación sin constar que el tercer poseedor, inscrito antes de la demanda, fuera demandado y requerido de pago. Se confirma la nota: la mera notificación no basta y la omisión determina la nulidad de actuaciones.

28. No se acredita la presentación del documento a liquidación del impuesto correspondiente (ITP-AJD u otro) ante la oficina competente, ni su pago o exención, lo que impide su inscripción conforme al artículo 254 de la Ley Hipotecaria. (Art. 254 LH y R. DG. 14-5-2026)
Fiscal: acreditación de impuestos · Respaldado por 47 resoluciones

Doctrina: Resolución más reciente: Diligencia que rectifica superficies de una ampliación de obra nueva, cuya calificación se suspende sin acreditar el impuesto. La DG confirma: al alterar el valor fiscal de la obra nueva, debe presentarse a liquidación del AJD antes de inscribir.

29. No es inscribible el pacto por el que los intereses impagados se acumulan al capital garantizado con la hipoteca, por contravenir el principio de especialidad y la determinación de la responsabilidad hipotecaria. (Art. 12 LH, Art. 220 RH y R. DG. 21-1-1998)
Hipotecas · Respaldado por 47 resoluciones

Doctrina: Resolución más reciente: Se rechaza una cláusula de anatocismo en hipoteca porque los intereses no pueden acumularse al capital garantizado (especialidad registral, art. 12 LH). La DG estima solo el defecto 17 y confirma el resto de los defectos de la nota.

30. Los títulos presentados no acreditan fehacientemente la previa adquisición del transmitente, al haberse elaborado de forma instrumental o ad hoc para lograr la inmatriculación, o por no tener fecha ni carácter fehaciente. (Art. 205 LH y R. DG. 21-9-2021)
Inmatriculación · Respaldado por 47 resoluciones

Doctrina: Resolución más reciente: Se confirma la suspensión de la inmatriculación de una finca adjudicada en herencia alegando usucapión: la mera alegación de adquisición previa no cumple los requisitos del artículo 205 LH ni cabe el procedimiento de usucapión.

31. El mandamiento o resolución judicial no ordena expresamente la cancelación ni concreta con precisión, y de forma congruente con la sentencia, los asientos que han de practicarse o cancelarse, sin que el registrador pueda completar el mandato. (Art. 100 RH y R. DG. 7-5-2026)
Cancelación de cargas · Respaldado por 46 resoluciones

Doctrina: Resolución más reciente: Auto que homologa una transacción judicial con allanamiento para declarar el dominio por usucapión. La DG confirma la calificación: debe ordenarse la cancelación de las inscripciones contradictorias y los adquirentes deben constar con sus circunstancias personales.

32. No procede cancelar la hipoteca sin el consentimiento del acreedor titular registral otorgado en escritura pública o sin resolución judicial firme, sin que basten instancia privada, certificaciones, mandamientos ajenos ni la extinción de la deuda. (Art. 82 LH, Art. 179 RH y R. DG. 8-6-2026)
Hipotecas · Respaldado por 46 resoluciones

Doctrina: Resolución más reciente: Se pretende cancelar por instancia privada la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas en una ejecución hipotecaria. La DG confirma la negativa de la registradora.

33. No procede extender nota marginal de posible afección a deslinde de vía pecuaria o de dominio público no deslindada, sin expediente de deslinde incoado con intervención del titular registral. (Art. 99 RH y R. DG. 10-1-2025)
Costas, montes y dominio público · Respaldado por 44 resoluciones

Doctrina: Resolución más reciente: No procede la nota marginal sobre posible afección de una finca por vía pecuaria: el Registro solo da legitimación iuris tantum, no fe pública sobre bases gráficas, y puede desvirtuarse.

34. Es necesario el consentimiento o la intervención de todos los herederos, legitimarios e interesados para la partición, adjudicación, adición de herencia o disposición de bienes hereditarios antes de la partición. (Art. 14 LH, Art. 80 RH y R. DG. 28-1-2025)
Herencias y particiones · Respaldado por 44 resoluciones

Doctrina: Resolución más reciente: Adjudicación de herencias en la que comparecen los nietos del heredero premuerto. La DG confirma que debe aportarse la escritura de aceptación de su herencia, y señala que el recurrente tiene interés legítimo para pedir copia.

35. No puede rectificarse el carácter ganancial o privativo con que consta inscrita la finca sin el consentimiento de los afectados o sus herederos, o resolución judicial, siendo insuficiente la mera manifestación o confesión. (Art. 40 LH, Art. 3 LH y R. DG. 19-12-2025)
Rectificación de asientos · Respaldado por 42 resoluciones

Doctrina: Resolución más reciente: Un supuesto heredero único pide por instancia rectificar la titularidad de una finca para que conste a su nombre la mitad ganancial. La DG desestima: la liquidación de gananciales no cubre esa mitad y la rectificación exige complementar el título por sus otorgantes, no una instancia.

36. No procede cancelar por caducidad la anotación de embargo prorrogada antes de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000 sin mandamiento judicial de cancelación o sin haber transcurrido los plazos del artículo 210.1.8.ª de la Ley Hipotecaria. (Art. 210 LH y R. DG. 12-6-2024)
Caducidad de asientos · Respaldado por 41 resoluciones

Doctrina: Resolución más reciente: Se confirma la negativa a cancelar por instancia una anotación de embargo de 1995, prorrogada antes de la LEC 2000. Tiene vigencia ilimitada, por lo que no opera la caducidad del art. 210.1.8.ª LH hasta que transcurra el plazo legal.

37. No es inscribible la adjudicación al acreedor o ejecutante por importe inferior al mínimo legal del valor de tasación o subasta (50 % si no es vivienda habitual; 70 % o 60 % si lo es). (Art. 670 LEC y R. DG. 18-11-2025)
Ejecución hipotecaria · Respaldado por 41 resoluciones

Doctrina: Resolución más reciente: Acta de adjudicación de venta extrajudicial suspendida por falta de acreditar el requerimiento a los deudores e incongruencias en el valor. La DG desestima: la adjudicación por 60.000 euros no supera el 50 % de la tasación ni cubre la deuda, y el acreedor no puede alterar esa regla imperativa.

38. No procede prorrogar la anotación preventiva de embargo cuando el mandamiento de prórroga se presentó una vez transcurridos los cuatro años de vigencia, por haber caducado ya de pleno derecho la anotación. (Art. 86 LH y R. DG. 25-3-2026)
Caducidad de asientos · Respaldado por 40 resoluciones

Doctrina: Resolución más reciente: Prórroga de una anotación de embargo ordenada por un Ayuntamiento, presentada por correo cuando la anotación ya había caducado. Se confirma la denegación: la presentación cuenta desde la entrega en el Registro (art. 248 LH).

39. No puede asignarse número de registro de alquiler de corta duración, turístico o no, cuando los estatutos inscritos destinan las viviendas a vivienda, hogar familiar o residencia habitual o permanente, uso incompatible, sin previa modificación estatutaria inscrita. (Art. 7 LPH y R. DG. 7-5-2026)
Propiedad horizontal · Respaldado por 40 resoluciones

Doctrina: Resolución más reciente: Se deniega número de registro de alquiler de corta duración no turístico (finca completa). La DG confirma: los estatutos limitan el uso al hogar estable de propietarios o inquilinos, lo que impide el alquiler de temporada.

40. No puede rectificarse la descripción, cabida, linderos o referencia catastral de la finca inscrita sin consentimiento del titular registral o resolución judicial, o sin tramitar el procedimiento hipotecario correspondiente. (Art. 40 LH, Art. 217 LH y R. DG. 8-9-2025)
Rectificación de asientos · Respaldado por 39 resoluciones

Doctrina: Resolución más reciente: Georreferenciación y rectificación de superficie de vivienda con garaje anejo en otra parcela. La DG confirma las dudas de identidad: es una inexactitud registral a rectificar por los arts. 40 y 217 LH.