* Concentración parcelaria

* Concepto

La concentración parcelaria es, según la doctrina de la Dirección General, «un expediente administrativo, tramitado por la Administración agraria competente, para lograr una reorganización de la propiedad agraria en aquellas zonas donde la dispersión de la propiedad agraria reviste caracteres de gravedad y hace su explotación ineficaz y escasamente rentable» (Resolución de 18 de febrero de 2026, BOE-A-2026-12686), en el que se aportan fincas de origen y se adjudican, en su lugar, fincas de reemplazo. Su efecto jurídico esencial es la subrogación real: «La naturaleza de este procedimiento es la de constituir un supuesto de subrogación real o conversión legal, caracterizada por la inmutabilidad del elemento subjetivo, pero variando el objetivo, pues la finca originaria queda sustituida por la de reemplazo, manteniéndose la misma situación jurídica» (Resolución de 18 de febrero de 2026, BOE-A-2026-12686). Registralmente se caracteriza por la inscripción obligatoria del acta de reorganización de la propiedad, sin referencia a las parcelas de procedencia y con una calificación limitada, lo que explica buena parte de los problemas (doble inmatriculación, discordancias de titularidad y de descripción) que la doctrina ha tenido que resolver.

* Naturaleza jurídica: subrogación real y función social

La doctrina reitera que la concentración no crea derechos nuevos, sino que traslada los existentes a un objeto distinto. Con apoyo en el artículo 230 de la “Ley de Reforma y Desarrollo Agrario” y en la Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de septiembre de 1986, la Dirección General afirma que se trata de un supuesto de subrogación real, «pues la finca de reemplazo es el objeto en que reaparecen los derechos de dominio y demás derechos reales y situaciones jurídicas que tuvieron por base las fincas sujetas concentración» (Resolución de 25 de septiembre de 2024, BOE-A-2024-23147). La misma idea se formula al explicar que la finca de origen es sustituida por la de reemplazo con mantenimiento de la misma situación jurídica (Resolución de 4 de marzo de 2025, BOE-A-2025-6929).

El fundamento constitucional del procedimiento se sitúa en la función social de la propiedad: la concentración «es consecuencia de la función social que todo derecho de propiedad ha de cumplir, como reconoce el artículo 33 de la Constitución Española» (Resolución de 4 de marzo de 2025, BOE-A-2025-6929). Su finalidad, conforme al artículo 173 de la ley estatal, es la constitución de explotaciones de estructura y dimensiones adecuadas (Resolución de 12 de diciembre de 2025, BOE-A-2026-5833).

De la subrogación real se extraen consecuencias prácticas en materia de tracto, doble inmatriculación y georreferenciación, que se desarrollan en las secciones siguientes: la sustitución opera ex lege aunque el Registro no la refleje correctamente, de modo que «la subrogación real derivada del procedimiento de concentración no se ha reflejado correctamente, lo que no implica que no se haya producido» (Resolución de 23 de julio de 2024, BOE-A-2024-20537).

* El acta de reorganización de la propiedad como título inscribible

El título que accede al Registro es «el título inscribible de la concentración parcelaria, que es el acta de reorganización de la propiedad, protocolizada por el notario de la comisión, donde se relacionarán y describirán las fincas resultantes de la concentración o fincas de reemplazo» (Resolución de 18 de febrero de 2026, BOE-A-2026-12686). La inscripción es obligatoria y se practica sin referencia a las parcelas de procedencia, aun cuando figuren a nombre de personas distintas de aquellas con quienes se entendió el procedimiento. De ahí que la Dirección General hable de una excepción al tracto: «Hay, por tanto, una excepción al principio hipotecario de tracto sucesivo de forma que el registrador no podrá impedir la inscripción por este motivo» (Resolución de 8 de mayo de 2017, BOE-A-2017-5930).

La calificación de estos documentos no se rige por el artículo 99 del “Reglamento Hipotecario”, sino por el artículo 235 de la ley agraria, que solo permite denegar o suspender por incompetencia del órgano, inadecuación del procedimiento, falta de formalidades extrínsecas u obstáculos del Registro distintos de los asientos de las antiguas parcelas. La Resolución de 2007 lo justificó porque «las cautelas que el precepto reglamentario reserva al titular registral no pueden operar con toda su virtualidad cuando se trata de que accedan al Registro como nuevas una serie determinada de fincas» y añadió que «en ningún caso es competencia del Registrador declarar la nulidad de los actos llevados a cabo por la Administración» (Resolución de 30 de enero de 2007, BOE-A-2007-4114).

Por esa misma razón no es exigible que el acta relacione las fincas registrales de origen: la legislación especial «es clara al limitar la calificación de los títulos resultantes de la concentración y no exigir, a diferencia de los procesos urbanísticos, la correlación entre fincas de origen y resultado» (Resolución de 8 de mayo de 2017, BOE-A-2017-5930). En cuanto a los requisitos de inscripción, y pese a la existencia de leyes autonómicas, «debe mantenerse la aplicación de la normativa del Estado actualmente vigente sobre requisitos de inscripción de títulos de concentración parcelaria» (Resolución de 8 de mayo de 2017, BOE-A-2017-5930).

La limitación de la calificación no exime del cumplimiento de las circunstancias del asiento. Entre los obstáculos del Registro que el registrador puede oponer figuran «los requisitos y circunstancias que conforme a las normas hipotecarias deben quedar inexcusablemente reflejados en el asiento que se practique» (Resolución de 8 de mayo de 2017, BOE-A-2017-5930), lo que justifica exigir el documento nacional de identidad y el domicilio de los adjudicatarios. En la misma línea se confirmó el defecto de que «no constan las circunstancias personales de los demás adjudicatarios» (Resolución de 6 de noviembre de 2023, BOE-A-2023-24445) y se exigió que consten «los DNI de todos aquellos que adquieren derechos en virtud de operaciones particionales de herencias» sobre fincas de concentración (Resolución de 7 de octubre de 2013, BOE-A-2013-11657).

* Publicidad del procedimiento, ausencia de cierre registral y fincas excluidas

Durante la tramitación la comunicación al Registro suele ser genérica, referida al perímetro de la zona. La Dirección General insiste en que ello no cierra el Registro: «El hecho de estar sometido determinado término o parte de él a concentración parcelaria no determina el cierre registral» (Resolución de 8 de mayo de 2017, BOE-A-2017-5930), y «la constancia de la concentración en ningún caso implica un cierre registral pudiendo producirse transmisiones o modificaciones en las fincas afectadas» (Resolución de 14 de septiembre de 2015, BOE-A-2015-10820).

La regla del artículo 207.2 de la ley agraria (advertencia de la existencia de la concentración en notas de despacho y certificaciones) genera, a juicio de la Dirección General, una notable inseguridad, porque «no constando si una finca estaba o no incluida en el procedimiento de concentración, se introducía en la publicidad registral un elemento de incertidumbre absoluta al respecto, con la consiguiente inseguridad jurídica» (Resolución de 8 de abril de 2025, BOE-A-2025-10042). Sí cabe, en cambio, hacer constar el carácter de finca excluida, por consignación en el título, nota marginal, certificación del organismo agrario o acta notarial (Resolución de 12 de diciembre de 2025, BOE-A-2026-5833).

Para prevenir asientos contradictorios y dobles inmatriculaciones, el registrador puede dirigirse a la Administración: «podrá solicitarse por el registrador al organismo competente que comunique, si no lo hubiese hecho, si la finca está incluida o excluida de la concentración parcelaria» (Resolución de 8 de mayo de 2017, BOE-A-2017-5930). La doctrina más reciente añade que «sería conveniente que cuando la Administración agraria competente delimitara la zona afectada de la concentración, lo hiciere de forma georreferenciada y remitir dicha georreferenciación al Registro de la Propiedad» (Resolución de 4 de marzo de 2025, BOE-A-2025-6929).

La advertencia carece de sentido respecto de fincas urbanas: acreditado ese carácter por certificación municipal, «si la finca es urbana, no tiene objeto exigir ninguna precisión sobre si ha estado o no sujeta a una concentración parcelaria» (Resolución de 12 de septiembre de 2009, BOE-A-2009-19382).

* Doble inmatriculación entre fincas de origen y de reemplazo

La falta de cancelación de los folios de origen es la causa estructural del problema. La Dirección General lo describe así: «Al coexistir plenamente vigentes, abiertos, y operativos, los folios reales tanto de las fincas de origen como de las fincas de reemplazo, se han producido numerosísimos supuestos de doble inmatriculación en nuestro sistema registral» (Resolución de 12 de diciembre de 2025, BOE-A-2026-5833), a diferencia de lo que ocurre en la reparcelación urbanística, donde el Real Decreto 1093/1997 impone la correspondencia entre fincas y el cierre de los folios de origen.

El cauce de solución es el expediente del artículo 209 de la “Ley Hipotecaria”, respecto del cual «resultan plenamente aplicables las reglas contenidas en dicho artículo para subsanar los problemas de doble inmatriculación derivados de la inscripción de procedimientos de concentración parcelaria» (Resolución de 12 de diciembre de 2025, BOE-A-2026-5833). Pero con una regla de preferencia invertida: frente a la regla general de mantener el folio más antiguo, «en el caso particular de la doble inmatriculación provocada por la inscripción de un procedimiento de concentración parcelaria, lo procedente será cancelar o rectificar el historial registral de la finca o fincas de origen, y mantener vigente, con las modificaciones que sean precisas, el de la finca o fincas de reemplazo» (Resolución de 22 de abril de 2019, BOE-A-2019-7057).

La doctrina actual confirma la regla y la funda en la naturaleza del título: «tratándose de doble inmatriculación, con idéntico historial de titularidad y cargas, consecuencia de una concentración parcelaria, por la especial naturaleza del título administrativo, procede precisamente lo contrario: cancelar o rectificar, en su caso, las fincas de origen y mantener el historial de la finca de reemplazo, que es la que concentra la realidad jurídica resultante del procedimiento» (Resolución de 12 de diciembre de 2025, BOE-A-2026-5833). Por ello no cabe que el titular solicite cancelar la finca de reemplazo para conservar las de origen.

Como antecedente de esta evolución, una resolución de 2020 resolvió un caso de venta de la finca de origen durante el procedimiento aplicando la regla general, al señalar que el historial de la finca de reemplazo «debería cerrarse por ser el asiento más moderno, en beneficio de la finca registral 3.055 cuyo historial es más antiguo» (Resolución de 16 de junio de 2020, BOE-A-2020-9058). La doctrina posterior (2024 y 2025) ha consolidado, en cambio, el mantenimiento del folio de reemplazo (Resolución de 23 de julio de 2024, BOE-A-2024-20537).

El expediente exige que el registrador aprecie la coincidencia de las fincas y, si los titulares difieren, el acuerdo de todos ellos. Así, «el primer requisito para que se pueda practicar la nota marginal de constancia de la situación de doble inmatriculación es que, conforme al artículo 209, el registrador» aprecie esa coincidencia; no basta un certificado de equivalencias en el que «las fincas de origen sólo se identifican por datos catastrales, y no por datos registrales» (Resolución de 29 de noviembre de 2019, BOE-A-2020-257). Y si lo pretendido es alterar la titularidad de la finca de reemplazo, «dicho cambio de titularidad requerirá bien la rectificación de dicha acta de reorganización de la propiedad por la administración actuante, o bien el otorgamiento por los mismos cinco hermanos de la correspondiente escritura pública de subsanación» (Resolución de 29 de noviembre de 2019, BOE-A-2020-257).

Cuando la finca de reemplazo está inscrita a favor de una Administración pública, el artículo 209 queda a salvo de lo previsto en la legislación patrimonial: la certificación administrativa puede ser, previo informe de la Abogacía del Estado, «título suficiente para la cancelación o rectificación de las inscripciones a favor de la Administración Pública» (Resolución de 27 de enero de 2021, BOE-A-2021-2090).

* Tracto sucesivo y actos sobre fincas de origen durante y después del procedimiento

Mientras el folio de origen siga abierto, los asientos practicados en él producen todos sus efectos. Ya en 2001 la Dirección General admitió la inscripción de un auto de adjudicación sobre una finca de origen, porque «del respectivo folio no resulta ningún asiento que comprometa o menoscabe la presunción legal de existencia y pertenencia del derecho inscrito y adjudicado» (Resolución de 22 de noviembre de 2001, BOE-A-2002-1553), doctrina que se reproduce en las resoluciones posteriores (Resolución de 23 de julio de 2024, BOE-A-2024-20537).

Cuando la finca de origen se transmite antes de la inscripción de la concentración y el acta se expide a nombre del titular primitivo, la discordancia no se trata como falta de tracto: «No se trata pues de un supuesto de incumplimiento del tracto sucesivo, puesto que este se ha seguido estrictamente en las fincas de origen, sino de falta de adecuación de las actas notariales de formalización de la concentración parcelaria por las que se inscriben las fincas de reemplazo, a la situación registral de las fincas de origen» (Resolución de 23 de julio de 2024, BOE-A-2024-20537). Si la transmisión fue forzosa (ejecución hipotecaria), tampoco se exige acuerdo entre titulares: «Tampoco procede, dado el carácter forzoso de la transmisión, un acuerdo entre los titulares de las fincas de origen y reemplazo» (Resolución de 23 de julio de 2024, BOE-A-2024-20537).

En la misma línea, la doctrina admite un tracto material cuando consta acreditada la identidad física: «Pero el tracto sí se cumple si se aprecia que la finca registral 3.055, es la misma finca física descrita en el título, si bien doblemente inmatriculada y que esta finca por subrogación real fue sustituida ex lege por la de reemplazo en el proceso de concentración parcelaria» (Resolución de 16 de junio de 2020, BOE-A-2020-9058). Para comprobarlo, el registrador puede servirse de los datos históricos del Catastro, pues «los antecedentes físico-económicos de un inmueble son datos a los que el registrador puede acceder directamente a través de la Sede Electrónica del Catastro» (Resolución de 16 de junio de 2020, BOE-A-2020-9058).

Las alteraciones introducidas por los particulares una vez avanzado el procedimiento no sustraen la superficie a la concentración. En un caso de integración catastral de una parcela aportada en otra excluida, se declaró que esa operación «no puede dar lugar a un cambio de régimen jurídico de dicha superficie, pues en todo caso, está sujeta a concentración parcelaria» (Resolución de 4 de marzo de 2025, BOE-A-2025-6929).

* Rectificación de las inscripciones de concentración

Una vez inscrita, la concentración queda sometida al régimen general: «incorporada la concentración al Registro, la inscripción está sujeta a los principios hipotecarios, sin más particularidades que las de la inscripción obligatoria y la de exigirse acompañar un plano cuando se altere el perímetro de la finca» (Resolución de 17 de mayo de 2019, BOE-A-2019-8861). Esta doctrina, que arranca de 2011 (Resolución de 13 de enero de 2011, BOE-A-2011-5902), se ha aplicado de manera constante.

Por ello, la rectificación de errores del acta que afecten a la titularidad o al carácter del bien exige el consentimiento del titular perjudicado o sentencia, «siendo preciso el consentimiento del cónyuge que por la rectificación de la inscripción pierde su derecho sobre la finca, o en su defecto, resolución judicial dirigida contra este último, y sin que sea suficiente un documento administrativo, aun cuando éste sea expedido por la misma autoridad que expidió el título cuya rectificación se pretende» (Resolución de 17 de mayo de 2019, BOE-A-2019-8861). Se ha aplicado tanto para convertir en privativo un bien inscrito como ganancial (Resolución de 6 de junio de 2012, BOE-A-2012-9306) como para lo contrario (Resolución de 13 de noviembre de 2017, BOE-A-2017-13968); basta para la denegación que del título no resulte el consentimiento del titular, «ni siquiera que haya sido oído en el procedimiento administrativo sin manifestar su oposición» (Resolución de 17 de mayo de 2019, BOE-A-2019-8861).

El cambio de titularidad derivado de una modificación del expediente tampoco se inscribe con el solo documento administrativo, «sin que sea suficiente para la rectificación el expediente administrativo» (Resolución de 13 de enero de 2011, BOE-A-2011-5902); cabe, en cambio, si se presenta la sentencia firme, pues «la rectificación podrá ser llevada a cabo mediante la presentación del testimonio de la sentencia en la que, siendo demandado el titular registral, se declaró el dominio a favor del demandante» (Resolución de 13 de enero de 2011, BOE-A-2011-5902).

La doctrina más reciente reitera que quien alega titularidad anterior al acta no puede obtener la rectificación por simple instancia: «Si la inexactitud registral es consecuencia, como expresa la letra d) del artículo 40 de la Ley Hipotecaria, de un defecto o vicio del título que provocó la inscripción sólo procederá la rectificación del contenido del Registro si se aporta la rectificación de dicho título (llevada a cabo de acuerdo con las normas que regulan su formación)» (Resolución de 12 de mayo de 2026, BOE-A-2026-17155). Las anotaciones de embargo practicadas sobre la finca de reemplazo solo se cancelan por consentimiento del acreedor o resolución judicial (Resolución de 12 de mayo de 2026, BOE-A-2026-17155).

La rectificación es presupuesto de otros expedientes: si después del documento privado alegado se inscribió la concentración, no cabe reanudar el tracto sin más, sino que «ha de procederse a la rectificación de los asientos registrales que, según lo manifestado por el recurrente, se han extendido indebidamente» (Resolución de 18 de marzo de 2021, BOE-A-2021-6924). Y si una sentencia anula los títulos de concentración, la nueva inscripción requiere que el órgano agrario los expida de nuevo, pues «no es válida el acta de protocolización del documento privado presentado, como documento hábil para practicar la inscripción» (Resolución de 7 de octubre de 2013, BOE-A-2013-11657).

* Descripción de las fincas de reemplazo y coordinación con el Catastro

Desde la Ley 13/2015 la representación gráfica es circunstancia necesaria del asiento: «tras la reforma operada en el Ley Hipotecaria por la Ley 13/2015, de 24 de junio, la concentración parcelaria es uno de los supuestos en los que la inscripción de la georreferenciación es circunstancia obligatoria del asiento» (Resolución de 18 de febrero de 2026, BOE-A-2026-12686). Se exige incluso para procedimientos concluidos antes de su entrada en vigor, porque «el modo de practicar los asientos y las circunstancias de éstos debe ajustarse siempre a las normas vigentes al tiempo de extenderse, aunque el título sea calificado e inscribible según una legislación anterior» (Resolución de 20 de abril de 2017, BOE-A-2017-5235); y se admite la representación alternativa, de modo que el defecto se confirma «con el matiz de que, conforme al citado artículo 204 de la Ley Hipotecaria, sería admisible también la aportación de una representación gráfica alternativa» (Resolución de 8 de mayo de 2017, BOE-A-2017-5930).

La primera inscripción de fincas de reemplazo no es una inmatriculación en sentido propio, y no rige la exigencia de total coincidencia con el Catastro: «la particularidad de que las inscripciones se practiquen sin referencia alguna a las parcelas de procedencia ha dado lugar de que en ocasiones se confunda con un supuesto de inmatriculación de fincas» (Resolución de 20 de abril de 2017, BOE-A-2017-5235); por ello, «admitiéndose incluso una representación gráfica no catastral, no cabe duda de que no juega aquí la exigencia previa de la total coincidencia con Catastro» (Resolución de 20 de abril de 2017, BOE-A-2017-5235), y basta la correspondencia del artículo 9.b) de la “Ley Hipotecaria”.

Aunque el artículo 201.1.e) de la “Ley Hipotecaria” excluye el expediente notarial para rectificar la descripción de fincas resultantes de reorganización administrativa, la Dirección General ha admitido rectificaciones de cabida inferiores al diez por ciento con certificación catastral cuando hay plena coincidencia: «debe admitirse igualmente que en una inscripción posterior se rectifique la descripción cuando, como ocurre en el presente caso, no existe duda alguna de correspondencia de la finca inscrita con la que figura en la certificación catastral aportada para acreditar tal rectificación» (Resolución de 21 de noviembre de 2017, BOE-A-2017-14647), ya que así «se respeta la plena coordinación entre las parcelas catastrales que resultan del procedimiento de concentración parcelaria y las fincas registrales» (Resolución de 21 de noviembre de 2017, BOE-A-2017-14647).

El cambio de numeración de polígono y parcela se acredita con la propia certificación catastral, pues «cuando exista tal identidad de la finca, la certificación catastral es el documento idóneo para acreditar la modificación del número de polígono y parcela» (Resolución de 4 de septiembre de 2017, BOE-A-2017-11032); y que la finca de reemplazo se corresponda con dos parcelas catastrales no impide la inscripción cuando el plano lo explica, ya que las dudas así planteadas «también quiebran a la vista del Plano de la Zona Concentrada» (Resolución de 10 de noviembre de 2017, BOE-A-2017-14077).

El límite está en las alteraciones del perímetro. La ley agraria, recogida después en el artículo 201.1.e), dispone que una vez inscrita la nueva ordenación «no podrá tener acceso al mismo ningún título que implique alteración en el perímetro de las fincas afectadas por la concentración si no se presenta acompañado de un croquis en papel transparente» (Resolución de 18 de febrero de 2026, BOE-A-2026-12686). Y cuando la representación que se pretende inscribir para una finca ajena invade superficie incluida en la zona concentrada, «la inclusión de la porción de territorio a que se refiere la representación gráfica dentro de una zona de concentración parcelaria es suficiente motivo para denegar el inicio del procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria» (Resolución de 25 de septiembre de 2024, BOE-A-2024-23147), quedando abierto el expediente del artículo 201 o el juicio declarativo. Para la tramitación de estos expedientes, véanse las voces “Georreferenciación”, “Procedimiento del artículo 199 LH” y “Exceso de cabida”.

* Georreferenciación de las fincas de reemplazo frente a georreferenciaciones inscritas

La protección de la georreferenciación inscrita cede ante la subrogación real cuando la finca invadida fue aportada a la concentración. No cabe anticipar el resultado sobre la finca aportada: «si una finca está incluida en un expediente de concentración parcelaria, no es posible inscribir, respecto de la finca aportada, por la vía del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, la georreferenciación asignada a la finca de reemplazo» (Resolución de 4 de marzo de 2025, BOE-A-2025-6929). Pero, inscrita el acta, prevalece la nueva delimitación: «la georreferenciación que va a pasar a estar protegida por los principios hipotecarios es la resultante de la reparcelación, sin que el titular de la finca aportada deba prestar consentimiento alguno a la modificación de la georreferenciación de la finca aportada, pues ha tenido la posibilidad de intervenir en el expediente de concentración parcelaria, en el que ha sido parte» (Resolución de 4 de marzo de 2025, BOE-A-2025-6929).

Distinto es el caso de una finca excluida cuyo titular no intervino: «la situación cambiaría si el titular de la misma no hubiera tenido participación en la concentración parcelaria, por lo que, en ese caso, hubiera sido necesaria, al menos, su notificación» (Resolución de 4 de marzo de 2025, BOE-A-2025-6929), y para ello «el registrador podría utilizar en estos supuestos la posibilidad de iniciar de oficio un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, para notificar a ese posible colindante afectado» (Resolución de 4 de marzo de 2025, BOE-A-2025-6929). La Dirección General precisa que con ello no se debilita la protección registral: «Ello no significa que ceda la protección de los principios hipotecarios de una georreferenciación inscrita, sino que la misma se aplica ahora a la situación resultante de la concentración parcelaria, una vez culminado todo el expediente» (Resolución de 4 de marzo de 2025, BOE-A-2025-6929).

Cuando la concentración solo afectó a parte de una finca, la porción excluida se rige por las reglas generales. En 2026 se confirmó la denegación de la georreferenciación de la parte excluida ante la oposición documentada de un colindante, porque allí «el supuesto de hecho consiste en la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la parte de finca excluida de la concentración y su posible afectación a otra finca, también excluida» (Resolución de 18 de febrero de 2026, BOE-A-2026-12686). Sobre la valoración de dudas y oposiciones, véase la voz “Dudas de identidad de la finca”.

En el plano procedimental, ante actas con gran número de copias parciales, la Dirección General recuerda que la registradora pudo prorrogar la vigencia del asiento, por ejemplo mediante «anotación preventiva por imposibilidad técnica del registrador del artículo 42.9.º de la Ley Hipotecaria, derivada de la acumulación de títulos en el Registro» (Resolución de 4 de marzo de 2025, BOE-A-2025-6929).

* Edificaciones y terrenos circundantes

Las construcciones existentes no quedan excluidas de la concentración por el solo hecho de existir. La Dirección General lo ha declarado al admitir una obra nueva sobre una finca de reemplazo en cuya descripción constaba una edificación: «no se puede entender que las edificaciones están de manera automática excluidas de una concentración parcelaria» (Resolución de 8 de abril de 2025, BOE-A-2025-10042), sin que la clasificación catastral como urbana sea determinante, porque «la calificación que reciben las fincas en Catastro lo es solo a efectos fiscales o tributarios, en ningún caso a efectos urbanísticos» (Resolución de 8 de abril de 2025, BOE-A-2025-10042).

Cuando, en cambio, del historial, el Catastro y el plano resulta que las edificaciones quedaron fuera, la doble inmatriculación es solo parcial. En el caso de 2019 la concentración afectó a la superficie no edificada de la finca de origen y, por ello, «solo en cuanto a ésta, equivalente a 422 metros cuadrados, se produce la doble inmatriculación» (Resolución de 22 de abril de 2019, BOE-A-2019-7057); para trasladar las edificaciones a la finca de reemplazo es necesaria una agrupación posterior, admitiendo que «el recinto que configura la finca registral puede estar compuesto por varias parcelas catastrales, incluso cuando tengan atribuidas una referencia catastral que clasifique el suelo como rústico y otra distinta como urbano» (Resolución de 22 de abril de 2019, BOE-A-2019-7057).

La existencia de edificaciones como linderos en el título de concentración no impide declarar una obra antigua si se acredita su ubicación, ya que ello «no es óbice para que pueda declararse una obra nueva antigua si se despejan las dudas de que la misma, con la antigüedad necesaria para su declaración conforme al artículo 28 del texto refundido de la Ley de Suelo, se encuentra efectivamente enclavada dentro de la finca registral» (Resolución de 20 de enero de 2020, BOE-A-2020-6368); y, en todo caso, «las fincas de concentración parcelaria son susceptibles de ser georreferenciadas» (Resolución de 20 de enero de 2020, BOE-A-2020-6368).

Es frecuente que se incluyan en la concentración terrenos que rodean viviendas: «Se incluyen en el proyecto de concentración parcelaria terrenos circundantes de edificaciones, de manera aislada, y los propietarios no presentan alegaciones, al entender que dichos terrenos son parte de una finca urbana y no se ven afectados por la concentración» (Resolución de 27 de enero de 2021, BOE-A-2021-2090). Reconocido el error por la Administración adjudicataria, se entendió que «dicho terreno no debe incluirse dentro de la concentración parcelaria, por ser circundante de una vivienda de uso residencial y no una casa de labor o explotación agraria» (Resolución de 27 de enero de 2021, BOE-A-2021-2090).

* Fincas de titular desconocido y adjudicaciones a entes públicos

Las fincas de reemplazo de propietario desconocido se atribuyen al Estado, que, transcurrido el plazo legal, comprueba la situación posesoria y acuerda su incorporación patrimonial. En la calificación de ese expediente, el registrador no puede revisar la apreciación administrativa: «cuando la ley aplicable atribuye a la Administración Pública cierto margen de apreciación no cabe su fiscalización» (Resolución de 20 de noviembre de 2014, BOE-A-2014-12940), y concedida audiencia al interesado, «no puede oponerse el registrador por una valoración diferente de las pruebas que obran en el expediente» (Resolución de 20 de noviembre de 2014, BOE-A-2014-12940). Para la inmatriculación administrativa en general, véase la voz “Certificación administrativa de dominio (art. 206 LH)”.

Las tierras sobrantes adjudicadas a un municipio con destino preferente a fines agrarios no quedan sujetas a autorización de la autoridad agraria para su enajenación, pues «tal constancia no supone una limitación a las facultades dispositivas del adjudicatario» (Resolución de 11 de septiembre de 2009, BOE-A-2009-15999); corresponde al municipio valorar el destino, ya que «es el Ayuntamiento, y solo él quien en uso de su autonomía patrimonial, y con sujeción a las leyes, ha de valorar el cumplimiento de las finalidades para las cuales se le adjudicó la finca» (Resolución de 11 de septiembre de 2009, BOE-A-2009-15999).

* Concurrencia con actuaciones urbanísticas y actos dispositivos posteriores

La concentración puede chocar con la ordenación urbanística sobrevenida. La competencia del órgano agrario se aprecia al inicio del procedimiento, de modo que «no procede cuestionar la competencia de la Administración Agraria para desarrollar el procedimiento de concentración» (Resolución de 14 de septiembre de 2015, BOE-A-2015-10820); pero si mientras tanto se inscribieron proyectos de equidistribución sobre fincas aportadas, existe un obstáculo registral, porque «es evidente que los pronunciamientos derivados de ésta, tanto en la configuración del suelo como en cuanto a su condición de rústico son incompatibles con los derivados del desarrollo urbanístico» (Resolución de 14 de septiembre de 2015, BOE-A-2015-10820).

Los actos posteriores sobre fincas de reemplazo se califican según las reglas ordinarias. La Dirección General ha distinguido entre la división material, sujeta a los controles agrarios, y la constitución de derechos sobre cuotas: «La inscripción de la cesión gratuita de participaciones indivisas en usufructo de unas fincas no se encuentra prohibida por la legislación citada, la cual únicamente prohibe la división de fincas» (Resolución de 29 de enero de 2003, BOE-A-2003-4117). Para la segregación de una finca de reemplazo con riesgo de parcelación urbanística «se requerirá la previa obtención de la correspondiente licencia o la declaración municipal de su innecesariedad» (Resolución de 16 de junio de 1995, BOE-A-1995-17296); y en zona concentrada se ha examinado el respeto a la unidad mínima, concluyendo que no se vulneraba porque «la única finca creada inferior a la unidad mínima en la zona (0,20 hectáreas), es una finca de naturaleza urbana» (Resolución de 29 de abril de 2019, BOE-A-2019-7076). Estas cuestiones se desarrollan en las voces “Segregación”, “Licencia o declaración de innecesariedad” y “Unidad mínima de cultivo”.

Tampoco se presume la vinculación entre una finca de reemplazo y una participación en otra finca de uso comunal: «La participación indivisa en la llamada finca comunal no puede considerarse como anejo inseparable de la vendida» si no resulta de la ley o del Registro (Resolución de 2 de marzo de 2007, BOE-A-2007-6577).

* Normas aplicables

art. 173 Ley de Reforma y Desarrollo Agrario; art. 184 Ley de Reforma y Desarrollo Agrario; art. 205 Ley de Reforma y Desarrollo Agrario; art. 206 Ley de Reforma y Desarrollo Agrario; art. 207 Ley de Reforma y Desarrollo Agrario; art. 221 Ley de Reforma y Desarrollo Agrario; art. 222 Ley de Reforma y Desarrollo Agrario; art. 223 Ley de Reforma y Desarrollo Agrario; art. 229 Ley de Reforma y Desarrollo Agrario; art. 230 Ley de Reforma y Desarrollo Agrario; art. 233 Ley de Reforma y Desarrollo Agrario; art. 235 Ley de Reforma y Desarrollo Agrario; art. 237 Ley de Reforma y Desarrollo Agrario; art. 238 Ley de Reforma y Desarrollo Agrario; art. 1 Ley Hipotecaria; art. 9 Ley Hipotecaria; art. 18 Ley Hipotecaria; art. 20 Ley Hipotecaria; art. 38 Ley Hipotecaria; art. 40 Ley Hipotecaria; art. 82 Ley Hipotecaria; art. 83 Ley Hipotecaria; art. 199 Ley Hipotecaria; art. 201 Ley Hipotecaria; art. 204 Ley Hipotecaria; art. 208 Ley Hipotecaria; art. 209 Ley Hipotecaria; art. 326 Ley Hipotecaria; art. 51 Reglamento Hipotecario; art. 99 Reglamento Hipotecario; art. 437 Reglamento Hipotecario; art. 3 Ley del Catastro Inmobiliario; art. 34 Ley del Catastro Inmobiliario; art. 45 Ley del Catastro Inmobiliario; art. 7 Real Decreto 1093/1997; art. 17 Real Decreto 1093/1997; art. 37 Ley del Patrimonio de las Administraciones Públicas; disposición adicional segunda Reglamento General de la Ley del Patrimonio de las Administraciones Públicas; art. 68 Ley de Concentración Parcelaria de Castilla y León; art. 33 Constitución Española.

Véase también: Georreferenciación; Procedimiento del artículo 199 LH; Coordinación con el Catastro; Exceso de cabida; Dudas de identidad de la finca; Segregación; Agrupación y agregación; Licencia o declaración de innecesariedad; Unidad mínima de cultivo; Certificación administrativa de dominio (art. 206 LH).

* Resoluciones de referencia

• Resolución de 18 de febrero de 2026 (BOE-A-2026-12686) · Desestimado · Registro de la Propiedad de Cangas del Narcea-Tineo. La registradora denegó inscribir la representación gráfica catastral de una finca afectada por concentración parcelaria, por alegaciones de un colindante y dudas de identidad. La DG confirma la nota al apreciar fundamentadas esas dudas.
• Resolución de 12 de diciembre de 2025 (BOE-A-2026-5833) · Desestimado · Registro de la Propiedad de Sahagún. Solicitud de cancelar la finca de reemplazo de una concentración parcelaria por doble inmatriculación. La DG desestima: dada la naturaleza del título administrativo, procede cancelar o rectificar las fincas de origen y mantener la de reemplazo; el recurso no era extemporáneo al presentarse en Correos.
• Resolución de 4 de marzo de 2025 (BOE-A-2025-6929) · Estimado · Registro de la Propiedad de Cifuentes. Se ordena inscribir la georreferenciación de fincas de reemplazo de una concentración parcelaria aunque invadan georreferenciaciones inscritas de colindantes, sin perjuicio de los derechos del afectado.
• Resolución de 23 de julio de 2024 (BOE-A-2024-20537) · Estimado · Registro de la Propiedad de La Bañeza. Escritura de venta de fincas de origen ya sustituidas en una concentración parcelaria, con doble inmatriculación por no constar cambios de titularidad. La DG revoca la nota: debe cancelarse o rectificarse el historial de las fincas de origen y mantenerse el de las de reemplazo.
• Resolución de 29 de noviembre de 2019 (BOE-A-2020-257) · Desestimado · Registro de la Propiedad de Cervera de Pisuerga. Se pide rectificar la titularidad de fincas de reemplazo de una concentración parcelaria alegando doble inmatriculación con fincas de origen. La DG confirma la denegación: no se acredita la identidad de las fincas y el cambio de titular exige rectificación administrativa o escritura de los titulares.
• Resolución de 17 de mayo de 2019 (BOE-A-2019-8861) · Desestimado · Registro de la Propiedad de Olmedo. Rectificación de una finca de concentración parcelaria adjudicada a cónyuges para inscribirla casi totalmente como privativa de uno. La DG confirma la denegación: falta el consentimiento del cónyuge titular protegido por los asientos.
• Resolución de 22 de abril de 2019 (BOE-A-2019-7057) · Desestimado · Registro de la Propiedad de Medio Cudeyo-Solares. Cancelación del folio de una finca de origen de concentración parcelaria y traslado de sus edificaciones a la finca de reemplazo. La DG confirma la negativa: el suelo edificado no está incluido en la finca de reemplazo.
• Resolución de 21 de noviembre de 2017 (BOE-A-2017-14647) · Estimado · Registro de la Propiedad de Sigüenza. Inscripción de la transmisión de una finca de reemplazo de concentración parcelaria cuya superficie catastral difiere de la inscrita. La DG revoca la nota que exigía rectificar el título o tramitar un procedimiento previo, al bastar la certificación catastral con plena coincidencia.
• Resolución de 8 de mayo de 2017 (BOE-A-2017-5930) · Estimación parcial · Registro de la Propiedad de Lerma. Acta de protocolización de concentración parcelaria con tres defectos. La DG revoca el relativo a la relación de fincas registrales afectadas y confirma los otros dos (certificación catastral y datos de identificación).
• Resolución de 20 de abril de 2017 (BOE-A-2017-5235) · Estimado · Registro de la Propiedad de Verín. Inscripción de fincas de reemplazo de concentración parcelaria con diferencias de superficie respecto del Catastro. La DG revoca: las diferencias no impiden inscribir y la cabida se ajustará con la representación gráfica.