RDG 8-7-2025
RDG 8-7-2025: rectificar superficie de finca resultante de segregación es de por sí un indicio de no respetar la identidad de la finca ni el objeto del negocio inscrito ni de la licencia que lo amparó.
* Porque es poco probable que quien efectuó la segregacion incurriera en error de medicion de tal magnitud:
“Incluso en los supuestos de mera rectificación de cabida, sin georreferenciación de la finca, y que la diferencia de cabida no exceda del 5 % o del 10 % de la inscrita, el artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria nos dice que «será necesario que el Registrador, en resolución motivada, no albergue dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie».
Pues con mayor razón podrán concurrir dudas fundadas cuando, como ocurre en el presente caso, el exceso de cabida pretendido no se limita al 10 % de la inscrita, sino que pretende pasar de los 192 metros cuadrados inscritos a un total de 1505,73 metros cuadrados, lo que supone un exceso de 1313,73 metros cuadrados, que porcentualmente equivale a un exceso de, nada menos, que el 684 % de la cabida inscrita, por lo que resulta poco probable la hipótesis de que quien otorgó el título de segregación incurriera en un error de medición de tan alta magnitud.”
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* Porque altera el objeto del negocio formalizado e inscrito y de la licencia que lo amparó:
” es sabido que, desde la Ley de 12 de mayo de 1956 sobre régimen del suelo y ordenación urbana, en su artículo 79.3, se estableció que «los Notarios y Registradores de la Propiedad exigirán para autorizar e inscribir, respectivamente, escrituras de división de terrenos que se acredite el otorgamiento de la licencia, que los primeros deberán testimoniar en el documento».
La legislación posterior no ha dispensado de tal requisito, sino que ha seguido exigiéndolo, incluso con mayor rigor.
Por tanto, ya desde el año 1956 se impuso la obligación o prohibición legal de que los notarios y registradores no autorizaran ni inscribieran divisiones ni segregaciones sin la correspondiente licencia municipal, en la que cual licencia se supone que se han de identificar las porciones y superficies cuya segregación se autoriza.
También es sabido que desde el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, se exige en su artículo 3 que «los documentos públicos a que se refiere el artículo 2, cualquiera que sea su clase y la naturaleza del acto o negocio inscribible, se presentarán ante el Registrador para la calificación y práctica de los asientos respectivos, acompañados del plano de la finca o fincas a que afecten» y que «cuando el acto inscribible se origine en un procedimiento tramitado ante la Administración urbanística, el plano que ha de acompañar al título será el que sirva de base al acuerdo administrativo procedente o a la licencia cuya concesión constituya requisito para la inscripción. En los demás supuestos, deberá acompañarse plano a escala adecuada de la finca o fincas objeto del título inscribible».
… alterar la superficie segregada de xxx metros cuadrados (que se supone que fue la autorizada por la correspondiente licencia y constituyó el objeto del negocio jurídico formalizado e inscrito en su día), para pasar ahora a xxx metros cuadrados, es ya de por sí un indicio fundado de que no se esté respetando ni el objeto del negocio jurídico formalizado ni el de la licencia que supuestamente lo amparó.”
