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....Contenidos útiles para la práctica registral.....Edita: Joaquín Delgado (Registrador de la Propiedad. Notario)

TITULAR:

MODIFICACION REGLAMENTO HIPOTECARIO: Si una finca radica en territorio de dos o más registros, sólo será competente aquél en el que se ubique la mayor parte. Normativa y comentario.

Contenido:

Real Decreto 195/2017, de 3 de marzo, por el que se modifica la demarcación de los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.   (BOE 4-3-2017)

* Extracto de la exposición de motivos:

La disposición final primera, que supone una modificación del criterio de distribución de competencia entre registros en caso de fincas ubicadas en dos distritos hipotecarios diferentes, lo cual se justifica en el hecho de haberse apreciado problemas derivados de la calificación respectiva de cada uno de los registradores afectados, circunstancia que ha venido a exigir una solución de carácter objetivo.

* Disposición final primera. Modificación del Reglamento Hipotecario, aprobado por Decreto de 14 de febrero de 1947.

El artículo 2.º del Reglamento Hipotecario, aprobado por Decreto de 14 de febrero de 1947, queda redactado del siguiente modo:

«1. Conforme a lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo primero de la Ley, las inscripciones o anotaciones se harán en el registro en cuya circunscripción territorial radiquen los inmuebles. Si alguna finca radicase en territorio perteneciente a dos o más registros, será íntegramente competente aquél en cuya circunscripción se ubique la mayor parte de la finca.

2. Cualquier alteración de la demarcación registral deberá ir acompañada de la delimitación geográfica georreferenciada de los distritos registrales resultantes».

* Comparativa con la redacción anterior del art 2 R.H. que ahora se modifica:

Artículo 2.

Conforme a lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo primero de la Ley, las inscripciones o anotaciones se harán en el Registro en cuya circunscripción territorial radiquen los inmuebles.

Si alguna finca radicase en territorio perteneciente a dos o más Registros, Ayuntamientos o Secciones, se hará la descripción de la totalidad en todos ellos, especificando la cabida correspondiente a cada Sección o Ayuntamiento. Se consignará también, si constare, la descripción especial de cada porción.

* Traslado de fincas.

Disposición transitoria cuarta. Traslado de fincas. Con relación a las fincas que estando radicadas en territorio correspondiente a dos o más registros, ayuntamientos o secciones se encuentren inscritas en más de un registro, ayuntamiento o sección a la entrada en vigor de este real decreto, se procederá en la forma determinada en el artículo 3.º del Reglamento Hipotecario. A tal efecto, se entenderá solicitado el traslado con la práctica del asiento de presentación del título que contenga dichas fincas en cualquiera de los registros en que se encuentren inscritas. Los conflictos que como consecuencia del traslado a que se refiere esta disposición transitoria puedan surgir por una eventual falta de coincidencia en los historiales registrales de las fincas inscritas en varios registros, se resolverán según las normas previstas para la subsanación de doble o múltiple inmatriculación.

* Comentario JDR:

Se estima que esta reforma reglamentaria resulta muy acertada, porque el sistema tradicional, como bien señala la exposición de motivos del nuevo Real Decreto, estaba generando importantes problemas en la calificación registral y en la buena llevanza del registro de la propiedad.

En efecto, el sistema tradicional, que fraccionaba la competencia registral cuando la finca se ubicaba a caballo entre dos demarcaciones registrales, no presentaba mayores problemas prácticos cuando las fincas eran mayoritariamente fincas rústicas o porciones de suelo que permanecieran ajenas al proceso transformador. En tales casos, el que cada registro calificara e inscribiera por separado la parte de finca ubicada en su respectiva demarcación no presentaba problemas prácticos especialmente graves.

Pero a medida que tales fincas se incorporan al proceso transformador del suelo, por ejemplo, mediante su reparcelación urbanística, o eventuales declaraciones de obra nueva e incluso constitución de regímenes de propiedad horizontal, ya resulta extremadamente problemático seguir fraccionando la competencia para la calificación e inscripción registral de tales actos, que se refieren a un objeto jurídico único, en dos o más registros distintos. Y ello, por las graves disfunciones que podrían resultar de posibles e incluso muy probables divergencias entre los respectivos historiales registrales separados para las distintas partes de una misma finca, como ocurriría cuando no todos los títulos sean presentados en todos los registros, o no en el mismo orden temporal, o cuando no sean calificados y despachados del mismo modo por los distintos registradores.

Para solventar tan grave problema se recurre ahora a modificar el criterio reglamentario tradicional y atribuir competencia territorial sobre toda la finca, como objeto jurídico unitario que es, a aquél registro en cuya demarcación registral se ubique la mayor parte de la finca.

Y, como presupuesto imprescindible para la efectividad de tal medida en los casos dudosos, ahora se exige clarificar con lenguaje gráfico georreferenciado las actuales delimitaciones de los distritos registrales, que tradicionalmente se han venido efectuado en lenguaje puramente literario.

De esta manera, la reforma efectuada por el Real Decreto que comentamos se alinea en consonancia plena con los principios inspiradores de la ley 13/2015, en la medida en que ésta exige en unos casos, y  fomenta en otros, la delimitación georreferenciada de las fincas registrales, extremo que, para clarificar la competencia registral de las fincas situadas entre dos registros, y en particular a los efectos de los procedimientos regulados en el titulo VI de la ley, debe ir acompañado de una delimitación igualmente precisa de los respectivos distritos registrales.

Consecuentemente con todo ello, la Disposición adicional cuarta de este Real Decreto, titulada ” Descripción topográfica y planimétrica de los distritos hipotecarios.” establece que “El Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España formulará, en el plazo de tres meses desde la entrada en vigor de este real decreto, el plano de descripción topográfica y planimétrica que defina, con arreglo al sistema de referencia geodésico oficial, para la referenciación geográfica y cartográfica, los límites de los distritos hipotecarios de todos los Registros de la Propiedad, para su aprobación por la Dirección General de los Registros y del Notariado.”

Y respecto de ulteriores modificaciones de la demarcación, el nuevo articulo 2 del Reglamento Hipotecario ordena que “Cualquier alteración de la demarcación registral deberá ir acompañada de la delimitación geográfica georreferenciada de los distritos registrales resultantes”.

Incluso, en algún caso ya es el propio Gobierno, mediante el presente Real Decreto, el que aprueba y publica la delimitación georreferenciada y precisa de determinados distritos registrales, como ocurre en el anexo VIII del citado Real Decreto.

Por tanto, esta reforma normativa nos merece una valoración muy positiva.

* Trascendencia práctica e implicaciones previsibles

Esta reforma sin duda exigirá que la aplicación gráfica registral homologada sea objeto de una profunda reforma y adaptación para incorporar utilidades esenciales, (que ya estaban presentes en la anterior aplicación llamada Geobaseweb, recientemente desconectada y deshabilitada por el Corpme), que resultaban y resultan imprescindibles para poder visualizar y gestionar adecuadamente en una capa específica de anomalías los supuestos de fincas a caballo entre dos o más distritos registrales colindantes, y la aplicación de la regla de competencia única del nuevo artículo 2 del Reglamento Hipotecario y de ciertos preceptos del título VI de la Ley Hipotecaria.

Y desde el punto de vista jurídico, y pese a la previsión contenida en la disposición transitoria cuarta que remite a la normas previstas para la subsanación de doble o múltiple inmatriculación, es probable que acabe siendo necesario un desarrollo por Orden del Ministro de Justicia (al amparo de la habilitación contenida en la disposición final segunda) para precisar cómo se fusionan dos historiales registrales que por lo anómalo del sistema que ahora se deroga, han podido generar graves divergencias o asimetrías en los títulos inscritos (o no inscritos) y en el rango registral de cargas entre dos o más historiales registrales relativos a un mismo objeto jurídico unitario: la finca. 

Es previsible que esta cuestión pueda generar conflictos y controversias entre los distintos titulares de derechos afectados, y que, también en este punto, como en muchos otros, el acuerdo ante el registrador a que se refiere el artículo 209 L.H, como plasmación concreta de la posibilidad general de conciliación registral al amparo del art 103 bis L.H. resulte el cauce idóneo para solventar la controversia.

Ahora bien, si alguno de los interesados no compareciese o, compareciendo, formulase oposición, parece razonable pensar que ello sólo constituya un obstáculo a la fusión de los dos historiales registrales, pero no al traslado ni a la atribución para lo sucesivo de competencia exclusiva sobre ambos historiales registrales al único registrador territorialmente competente, conforme al nuevo artículo 2 R.H. .

En la práctica, tendría una tratamiento similar al de las agrupaciones,  en el que se reseñarían las distintas cargas que arrastra cada una de las porciones “agrupadas” o reunidas, pero para lo sucesivo sólo habría una finca registral, y no se crearían nuevas divergencias en su historial.

* Otros supuestos afectados por el nuevo art 2 RH:

* a.- Agrupaciones:

Si alguien tiene una finca de 1 hectárea en el registro A, y otra colindante de 2 hectáreas en registro B adyacente, y decide agruparlas, el registro B será el único competente para inscribir la agrupación, y a partir de ahí, para gestionar el historial registral de la finca resultante.

* b.- Reparcelaciones:

Al tramitar proyectos de reparcelación de unidades de ejecución que comprendan territorio de dos o más registros, lo más aconsejable, para unificar la competencia territorial de un sólo registrador sobre toda la unidad de ejecución, sería proceder a la agrupación instrumental de todas las fincas en una sola, coincidente con todo el ámbito de la unidad de ejecución, de modo que solo será competente para calificar e inscribir el proyecto de reparcelación el registrador en cuya distrito registral se ubique la mayor parte de la unidad de ejecución que se está reparcelando.

* c.- ¿Y si después se divide la finca resultante de la agrupación?

Si en el caso a (agrupación) luego se vuelve a dividir la finca, o a efectuar segregaciones de ella, – cosa que siempre va a ocurrir en el caso b (reparcelaciones con agrupación instrumental)-, cabría plantearse si las nuevas fincas resultantes que estuvieran ubicadas en registro distinto del competente para la finca grande inicial tendrían o no que trasladarse de nuevo.

La solución a esta cuestión no está prevista normativamente.

Ante tal laguna, parece que debería dictarse una norma o resolución que lo aclarara expresamente, para evitar dudas jurídicas y controversias, (esta vez, incluso entre los propios registradores).

Por ejemplo, proclamando que cuando las fincas resultantes de la división sean completamente independientes, se trasladen, las que correspondan, al registro en que se ubique la mayor parte de cada finca.

Y en cambio, que cuando esas fincas resultantes compartan elementos comunes o cuotas en gastos de urbanización y conservación (como ocurre en las reparcelaciones, divisiones horizontales tumbadas y complejos inmobiliarios) no se efectúen más traslados a ningún otro registro para no perder el tratamiento registral unitario del conjunto.

* Hacia el registro electrónico.

Sea como fuere, parece claro que estas dudas – y muchas otras- son sólo producto del actual y decimonónico sistema de llevanza de los registros en formato papel.

Cuando se implante finalmente la llevanza electrónica del registro de la propiedad (ordenada por el art 19 de la Ley de emprendedores, y pendiente de ejecución)  todos estos problemas prácticos actuales, que solo son inherentes a la idea de traslado físico de historiales físicos en papel, habrán desparecido.

El folio real electrónico tendrá almacenamiento electrónico, y ya no será un esclavo encadenado físicamente a unas hojas de papel concretas de un libro determinado (o de varios libros, pues saltan de unos a otros) situados en una estantería concreta (o varias estanterías) de un local concreto.  Y ya no será necesario hablar de “traslados” para pasar a encadenar el folio real a otros libros físicos de otro local físico, ni nada parecido.

La competencia personal de un registrador o de otro para calificar y actuar sobre ese concreto folio real electrónico, ya sea con competencia exclusiva (en el caso actual) o con competencia compartida (en la hipótesis de futuras agrupaciones de registros en régimen de división personal), no ofrecerá problemas jurídicos ni prácticos entre registradores,  ni perturbará o incidirá negativamente, sino todo lo contrario, sobre el usuario del servicio registral.

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