* Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 2 Jun. 2008, rec. 375/2001

* Ponente: O’Callaghan Muñoz, Xavier.
Nº de Sentencia: 495/2008
Nº de Recurso: 375/2001
Jurisdicción: CIVIL
LA LEY 61747/2008

PRIMERO.- La acción declarativa de dominio, ejercitada en el presente caso, tiene por objeto simplemente declarar el derecho de propiedad y viene destinada, con la reivindicatoria, a la protección del mismo, fundándose en el artículo 348 del Código civil (sentencias de 17 de enero de 2001, 3 de junio de 2004), siendo requisito necesario la perfecta identificación de la finca, tanto en su superficie como en su contenido (sentencia de 30 de diciembre de 2004).
En relación con lo anterior el principio de legitimación registral, formando parte del de presunción registral, plasmado esencialmente en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria , en principio no alcanza a las circunstancias puramente de hecho, lo cual debe ser matizado. La sentencia de 18 de febrero de 1987 dijo al respecto:
El actor presenta título legítimo inscrito en el Registro de la propiedad. Estimación correcta por cuanto el artículo 38 de la Ley Hipotecaria preceptúa que “a todos los efectos se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo”, disponiendo el artículo 1250 del Código Civil que “las presunciones que la ley establece dispensan de toda prueba a los favorecidos por ellas”. Esta Sala, en sentencia de 23 de noviembre de 1961 , declaró que como expresa la Exposición de Motivos de la Ley de Reforma Hipotecaria de 30 de noviembre de 1944, el Registro se presumirá exacto e íntegro mientras judicialmente no se declare lo contrario, presumiéndose igualmente que el derecho inscrito existe y corresponde al titular, con lo que la presunción “iuris tantum” alcanza a todos los supuestos hipotecarios, gozando asimismo el titular registral de una justa y adecuada protección al exonerarle de la carga de la prueba. Y posteriormente la sentencia de 3 de febrero de 1955 , recaída en juicio en el que se dio lugar a la acción reivindicatoria, declaró que al afirmar el Tribunal de instancia la propiedad del reivindicante, se atuvo a lo dispuesto en los artículos 1 y 38 de la Ley Hipotecaria .
Y la de 30 de noviembre de 1991 concreta, en relación con las circunstancias de hecho:
El principio de la fe pública registral atribuye a las inscripciones vigentes carácter de veracidad en cuanto a la realidad jurídica, pero no con carácter absoluto e ilimitado, ya que ampara datos jurídicos y opera sobre la existencia, titularidad y extensión de los derechos reales e inmobiliarios inscritos, no alcanzando la presunción de exactitud registral a los datos y circunstancias de mero hecho (cabida, condiciones físicas, límites y existencia real de la finca), -SS. de 6-2-1947, 13-5-1959, 16-11-1960, 31-10-1961 29-4-1967, 16-4-1968 y 3-6-1989 -, de tal manera que la presunción “iuris tantum” que establece el art. 38 de la Ley Hipotecaria , cabe ser desvirtuada por prueba en contrario, que acredite la inexactitud del asiento registral SS. de 27-2-1979, 20-6-1975, 26-10-1981, 16-9-1985 y 24-4-1991 , en cuanto la realidad jurídica registral acredite ser distinta a la que se expresa tabularmente.
Y concluye la de 31 de mayo de 1999:
Entiende esta Sala que estando definidos como están los linderos por los cuatro vientos de la finca reivindicada en las escrituras y acreditado la identificación física de la finca, las dudas que subsistan sobre los linderos no pueden perjudicar al propietario que goza a su favor del principio de legitimación derivado del asiento registral, pues no cabe atribuir nula eficacia a la inscripción ya que ésta ampara al titular “también con la presunción de que lo diga el asiento, tanto con referencia a la situación jurídica, como a las circunstancias de la finca, en la forma o en los términos que resulten del mismo, de manera que se ha de reputar veraz, mientras no sea rectificada o declarada su inexactitud, quedando así relevado el titular “secundum tabulam” de la obligación de probar la concordancia con la realidad extrahipotecaria y desplazando esta obligación, en régimen de inversión de la prueba, hacia la parte que contradiga la presunción mencionada, según se infiere de lo dispuesto en los artículos 1, 9, 21, 38, 40 y 41 de la Ley Hipotecaria (Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de marzo de 1953).
En definitiva, la posición de esta Sala es que el principio de legitimación registral no alcanza a los datos de hecho, como si es secano o regadío o está edificada o en construcción (sentencia de 7 de febrero de 2008), pero sí alcanza a la situación y linderos en cuanto una persona ajena al Registro de la Propiedad tan sólo los puede rechazar o impugnar si acredita cumplidamente su derecho sobre finca que contradiga el asiento registral y destruya la presunción iuris tantum que proclama el contenido de la inscripción.
La cuestión presente se centra en una franja que terreno de 32 metros cuadrados que según la inscripción registral están dentro de la finca del demandante, franja que es precisamente el objeto de la acción declarativa, que ha sido estimada por la Juez del Juzgado de Primera Instancia número uno de San Lorenzo de El Escorial y ha sido revocada por la Audiencia Provincial, Sección 21, de Madrid que la ha desestimado por entender, esencialmente, que la parte actora, en el ejercicio de la acción declarativa de dominio, era quien tenía que probar la inclusión de estos 32 metros cuadrados en su finca; concreta perfectamente la cuestión litigiosa -si estos metros le pertenecen a la inmobiliaria demandante- y concluye que es prueba que recae sobre ella.
Contra esta sentencia se ha formulado el presente recusó de casación por la demandante, en cuatro motivos.

Son los motivos segundo y tercero los que deben ser acogidos, que se refieren a la verdadera esencia de la cuestión, que es, como se ha apuntado, el principio de legitimación registral, que proclama el artículo 38 de la Ley Hipotecaria , que parte de los artículos 1 y 9 y se pone en relación con los artículos 34 y 35 , todo ello en relación con el artículo 1214 del Código Civil sobre la doctrina de la carga de la prueba (motivo segundo), basándose en la prueba documental cuya valoración exponen los artículos 1216 y 1218 del código civil (motivo tercero).
Efectivamente, la sociedad inmobiliaria demandante adquirió la finca con unos linderos y una superficie que se hacían constar en la escritura pública y coincidían con la descripción registral y, como tal, era adquirente de buena fe confiado en el Registro de la Propiedad sin que se le pueda exigir el sufrir la carga de comprobar la realidad extraregistral (sentencia de 10 de julio de 2006 y 21 de julio de 2006) y la carga del examen de otros folios anteriores (sentencias de 12 de junio de 2003 y 3 de marzo de 2005), a cuyo favor juega el principio de legitimación registral y el demandado, según la propia sentencia de instancia, no ha acreditado que aquella franja de 32 m cuadrados le perteneciera destruyendo así la presunción de exactitud registral que a la entidad demandante le proporcionaba el artículo 38 de la Ley Hipotecaria .
Por tanto, esta Sala estima que la sentencia de instancia ha infringido los artículos 1216 y 1218 (motivo tercero) que han fundado una adquisición de finca como cuerpo cierto, cuya delimitación venía dada por la inscripción en el Registro de la Propiedad que no ha sido contradictoria probadamente por la parte demandada, infringiendo así el artículo 38 de la Ley Hipotecaria (motivo segundo) .