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....Contenidos útiles para la práctica registral.....Edita: Joaquín Delgado (Registrador de la Propiedad. Notario)

TITULAR:

DIVISION O SEGREGACION de elementos de una propiedad horizontal

Contenido:

* NORMATIVA:

* Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.

10.3. Requerirán autorización administrativa, en todo caso:

a) La constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en sus mismos términos.

b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.

En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.

* Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de suelo.

17.6. La constitución y modificación del complejo inmobiliario deberá ser autorizada por la Administración competente donde se ubique la finca o fincas sobre las que se constituya tal régimen, siendo requisito indispensable para su inscripción, que al título correspondiente se acompañe la autorización administrativa concedida o el testimonio notarial de la misma. No será necesaria dicha autorización en los supuestos siguientes:

a) Cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que integren aquel.

b) Cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del número de sus elementos privativos.

A los efectos previstos en este número se considera complejo inmobiliario todo régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distingan elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos.

RESOLUCIONES DGRN: resumen por Constancio Villaplana.

*  R. 20-3-2014– Segregación de parte de un componente privativo (tras la Ley 8/2013). Necesidad de autorización administrativa.-

Se planteaba en el caso debatido si la segregación de parte de un local (efectuada unilateralmente por su dueño, al amparo de los estatutos comunitarios) requiere para su inscripción la autorización administrativa que exige el art. 10.3.b LPH (tras la redacción dada al mismo por la Ley 8/2013).

Comienza recordando la Dirección General su consolidada doctrina acerca del reparto de competencias entre el Estado y las Comunidades Autónomas en orden a la exigencia de licencias o autorizaciones administrativas para la inscripción de actos de naturaleza urbanística: son las Comunidades Autónomas las competentes para determinar qué actos de naturaleza urbanística requieren licencia, mientras que es la normativa estatal la que ha de fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro (siempre que la legislación autonómica aplicable exija la licencia para poder realizar legalmente el mismo).

Recuerda a continuación que, ciertamente, es doctrinal y jurisprudencialmente pacífico que cuando una ley exige requisitos de orden civil relativos a los consentimientos necesarios para la validez de un acto, la inobservancia de dichos requisitos impide la inscripción registral, sin necesidad de que la exigencia legal vaya acompañada de una expresa prohibición de inscripción registral en caso de incumplimiento (pues dicha prohibición hay que entenderla ínsita en el art. 18 LH, cuando con carácter general dispone que el registrador examinará la validez de los actos presentados a inscripción). Pero, advierte, también es pacífico que tal doctrina solo es aplicable a los requisitos relativos a consentimientos emitidos por los interesados directos en el acto a inscribir, pero no cuando se trate de autorizaciones administrativas, pues la inobservancia de éstas solo constituirá impedimento para la inscripción cuando así lo disponga expresamente la ley (ley que habrá de ser estatal, pues al Estado corresponde constitucionalmente la competencia sobre ordenación de los registros públicos).

Hechas todas estas consideraciones, y centrándose ya en el caso debatido, examina el Centro Directivo el art. 10.3.b LPH, que, además de otros requisitos y consentimientos, exige autorización administrativa para la división o segregación de pisos o locales. Ciertamente, este precepto no establece que la ausencia de tal autorización administrativa impida la inscripción registral. Pero, añade, este art. 10.3.b LPH hay que interpretarlo conjuntamente con el art. 17.6 de la Ley estatal del Suelo (RDL 2/2008), el cual sí exige la autorización administrativa como requisitos para poder inscribir un complejo inmobiliario (salvo que se den los dos supuestos de excepción que se detallan en sus ap. a y b: que el número y características de los elementos privativos del complejo no superen los indicados en la licencia de obras que autorizó la construcción de los edificios que forman el complejo, o cuando la modificación del complejo no suponga un aumento de componentes privativos).

Esta interpretación conjunta, razona la Dirección General, se fundamenta: en que el primero se remite expresamente al segundo; en el hecho de que ambos preceptos han de considerarse como plasmación legislativa de un precepto reglamentario, el art. 53.a RD 1093/1997; en que ambos fueron introducidos por la misma Ley 8/2013 (por lo que es evidente que obedecen, en la mente del legislador, a la búsqueda de un mismo objetivo: el control administrativo del régimen jurídico de los inmuebles divididos horizontalmente); y en el hecho de que ambos preceptos tienen el carácter de legislación básica, conforme al art. 149.1.13ª de la Constitución (según establece la disposición final 19ª.1 de la propia Ley 8/2013).

En consecuencia, y no habiéndose acreditado en el caso debatido que se dé la excepción que, para dispensar de la obtención de la autorización administrativa, prevé el ap. a del art. 17.6 LS (es evidente que no se da el del ap. b, pues claramente la segregación de un local supone la creación de un nuevo componente privativo de la PH), se rechaza la inscripción, al no haberse obtenido la pertinente autorización administrativa. (R. 20-3-2014BCNR-4, BOE 25-4; hay otras de igual fecha que nada tienen que ver con ésta). Doctrina reiterada, a modo de obiter dicta, en dos RR., distintas, pero de igual fecha, de 7-5-2014 (BCNR-7, BOE 3-7, en las que señala la Dirección General que, con carácter general (y a menos que haya cláusula estatutaria exonerando de la necesidad de acuerdo de junta) el acuerdo comunitario ha de adoptarse (art. 10.3.b LPH) por mayoría de tres quintas partes del total de propietarios, que a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. En una de las dos RR. 7-5-2014 se añade que, de existir, la cláusula estatatutaria de exoneración deberá indicar el método de cálculo de la cuota de participación del nuevo o nuevo componentes. La doctrina de que, tras la Ley 8/2013, es incuestionable la necesidad de autorización administrativa para cualquier acto de división o agrupación de componentes privativos, es reiterada, a modo de obiter dicta, por la R. 28-5-2014 (BCNR-7, BOE 25-7; hay otra de igual fecha que nada tiene que ver con ésta). Ver ap. 100.

 

 

* R. 28-5-2014 SEGREGACION Y AGRUPACIÓN SIMULTANEAS,

No es necesaria la autorización administrativa exigida por el art. 10.3.b LPH para los actos de división o agrupación, en el caso de segregación de un local que inmediatamente se agrupa a otro; pues, argumenta la Dirección General, se da el supuesto de exención previsto en el art. 17.6.b de la Ley del Suelo: no hay alteración del número de elementos independientes del edificio (pues la segregación, que sí supone la creación de un nuevo componente, es una pura operación instrumental destinada a agrupar el elemento creado a otro ya existente). (R. 28-5-2014BCNR-7, BOE 25-7; hay otra de igual fecha que nada tiene que ver con ésta). Ver ap. 95.

Updated: 16 marzo, 2015 — 15:49
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