Fuente: Cuadernos de Jurisprudencia 2025 (Corpme)

* APLICACION:

* INFORME:

Informe sobre la jurisprudencia contenida en los Cuadernos proporcionados (febrero a diciembre de 2025), estructurada sistemáticamente por materias para facilitar su estudio y comprensión.

* INFORME INTEGRAL DE JURISPRUDENCIA (AÑO 2025)

Este informe recoge y sistematiza las 99 resoluciones judiciales analizadas en los documentos fuente, destacando los cambios de doctrina y las sentencias de pleno más relevantes del Tribunal Supremo (Sala 1ª y Sala 3ª).

* 1. DERECHO DE OBLIGACIONES Y CONTRATOS

* Arrendamientos Urbanos

Esta materia presenta una alta litigiosidad con pronunciamientos clave sobre retractos y duración de contratos.

Retracto en ventas de carteras inmobiliarias (“venta en globo”):
- St. 592/2025 (21 abril): Deniega el retracto en una venta masiva de 1860 viviendas a un solo comprador. El TS establece que falta identidad entre el objeto vendido (una universalidad patrimonial) y el objeto arrendado (la vivienda), por lo que no cabe el retracto cuando se vende la totalidad de los edificios de un arrendador.
- St. 1834/2025 (12 diciembre): Matiza la doctrina anterior. Admite el retracto en ventas de carteras si los pisos constituyen unidades físicas y habitacionales independientes y no se dan los supuestos de excepción del art. 25.7 LAU (venta de todas las unidades de un mismo edificio o venta conjunta de todos los pisos por distintos dueños). Es decir, la venta en globo per se no elimina el derecho de retracto si la vivienda tiene autonomía,.
Arrendamiento VPO (LAU 1994):
- St. 707 y 710/2025 (9 mayo): Doctrina sobre gastos generales. No procede reclamar gastos de comunidad pagados por el arrendatario bajo la LAU 1994 si dicho pacto no consta por escrito, salvo que la normativa autonómica específica de VPO lo exija imperativamente.
Prórroga contractual:
- St. 1387/2025 (7 octubre): Valida la cláusula de prórroga indefinida a voluntad del arrendatario en contratos de la LAU 1994. No vulnera el art. 1256 CC (validez al arbitrio de uno) si se pactó con reciprocidad (ej. el inquilino asumió obras importantes) y libertad contractual,.
Arrendamientos especiales:
- St. 399/2025 (17 marzo): Arrendamiento de local para Registro de la Propiedad. Se vincula a la titularidad del cargo. Si el nuevo Registrador no se subroga, el contrato se extingue sin que haya incumplimiento del anterior titular, pues la duración está ligada a la función.

* Contratos Específicos (Precario, Fiducia, Aprovechamiento por Turno)

Precario vs. Comodato:
- St. 1860/2025 (16 diciembre): La cesión de un local para negocio sin plazo determinado (o vinculado indefinidamente a la actividad) es un precario, no un comodato. El cedente puede reclamarlo a su voluntad (art. 1750 CC). El precarista, a diferencia del usufructuario, no puede arrendar el bien a terceros,.
Negocios Fiduciarios:
- St. 1886/2025 (18 diciembre): Validez de la fiducia cum amico. Se extiende a adquisiciones donde el fiduciario compra formalmente por encargo y con dinero del fiduciante. El fiduciario debe restituir el bien y no puede alegar “causa torpe” o ilícita para quedarse con la propiedad.
Aprovechamiento por Turno (Multipropiedad) – CAMBIO DE DOCTRINA:
- St. 1522/2025 (30 octubre) y 1524/2025: El Pleno revisa su doctrina. Los contratos de regímenes preexistentes a la Ley 42/1998 pueden tener duración indefinida si así se estableció en la escritura de adaptación. Ya no son nulos por falta de plazo de 50 años ni por indeterminación del objeto en sistemas “flotantes”, validando la continuidad de estos regímenes antiguos,.
- St. 1582/2025 (24 noviembre): Perfección del contrato. Se produce con la expedición del certificado de membresía (aceptación definitiva), no con la solicitud inicial.

* Obligaciones Generales

Fianza:
- St. 610/2025 (22 mayo): Las prórrogas de plazo al deudor principal (ej. subvenciones) requieren consentimiento del fiador. Si no consiente, la fianza se mantiene solo en sus términos originales, no en los prorrogados.
- St. 762/2025 (14 mayo): Estudio doctrinal diferenciando fianza de caución y avales a primer requerimiento.
Pagos y Deudas:
- St. 890/2025 (5 junio): Los gastos de burofax para reclamar una deuda son voluntarios del acreedor y no repercutibles al deudor (art. 1168 CC).
- St. 1203/2025 (2 septiembre): El derecho de reembolso del deudor solidario nace ex novo con el pago, no antes.
- St. 1219/2025 (10 septiembre): Aplica analógicamente el regreso del art. 1145 CC al pago parcial de deuda solidaria.
- St. 1123/2025 (15 julio): Cesión de crédito válida sin consentimiento del deudor, aunque el cesionario debe ser diligente sobre la realidad del crédito.
Responsabilidad Civil:
- St. 731/2025 (13 mayo): Exonera a colegio y profesor por accidente en juego infantil, calificándolo de caso fortuito imprevisible.
- St. 319 y 331/2025 (4 marzo): Acción rescisoria por fraude de acreedores. El plazo de 4 años computa desde que el acreedor pudo conocer el acto (normalmente la inscripción registral).

* 2. DERECHO BANCARIO Y CONSUMO

Cláusulas Suelo – Macrodemanda ADICAE:
- St. 943/2025 (16 junio): Sentencia histórica que valida la acción colectiva contra múltiples bancos. Establece un control abstracto de transparencia basado en el “consumidor medio” (informado y perspicaz). Confirma la retroactividad total (doctrina Gutiérrez Naranjo) y que la acción colectiva no impide analizar la transparencia de prácticas estandarizadas,.
Hipoteca y Vencimiento Anticipado:
- St. 1185/2025 (21 julio): La resolución del préstamo por impago (vencimiento anticipado) declarada en juicio ordinario NO extingue la hipoteca. La garantía subsiste para la fase de ejecución. Se revoca la doctrina inferior que cancelaba la hipoteca al resolver el contrato.
- St. 1175/2025 (18 julio): La nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado no impide accionar la resolución por incumplimiento grave (art. 1124 CC) si hay impago esencial.
- Autos 23 y 24/2025 (4 febrero): Fijan el dies a quo para reclamar gastos hipotecarios.
Fianza y Abusividad:
- St. 1890/2025 (18 diciembre): La cláusula de fianza supera el control de transparencia si es clara y separada. No hay enriquecimiento injusto si el banco se adjudica la vivienda por el 50% del valor si no se prueba una reventa posterior con plusvalía significativa en breve plazo,.

* 3. DERECHOS REALES E HIPOTECARIO

* Registro de la Propiedad

Doble Inmatriculación y Fe Pública:
- St. 1405/2025 (13 octubre) y 1727/2025 (26 noviembre): Doctrina de la “neutralización”. En caso de doble inmatriculación (fincas inscritas dos veces), los principios registrales se anulan y el conflicto se resuelve por Derecho Civil puro (quién tiene mejor título material), no por quién inscribió primero. Los principios registrales solo sirven de refuerzo,.
- St. 1778/2025 (3 diciembre): Denegación de la fe pública (art. 34 LH) a un banco por falta de diligencia. Aunque la hipoteca era a non domino, el banco tenía datos fácticos para dudar de la titularidad y no investigó.
- St. 333/2025 (5 marzo): El art. 34 LH no protege si el acto de adquisición del tercero es radicalmente nulo (ej. falta de consentimiento de dueños fallecidos). La inscripción no convalida actos nulos.
Impugnación de Calificación (Juicio Verbal) – CAMBIO DE DOCTRINA:
- St. 1213, 1214 y 1215/2025 (4 septiembre): El juicio verbal contra la calificación registral (art. 328 LH) no es meramente revisor. El juez puede admitir pruebas y documentos nuevos no presentados al Registrador para decidir sobre el fondo con plenitud de jurisdicción,.

* Propiedad Horizontal y Otros

Alquiler Turístico:
- St. 1205/2025 (2 septiembre): Confirma que el término “limitar” del art. 17.12 LPH permite a la Junta de Propietarios prohibir totalmente la actividad turística por mayoría de 3/5.
Elementos Comunes:
- St. 1636/2025 (17 noviembre): Las terrazas (cubierta/forjado) son elementos comunes por naturaleza y no pueden adquirirse por usucapión para hacerlos privativos.
Retractos de Comuneros:
- St. 1465/2025 (21 octubre): El plazo de 9 días se cuenta imperativamente desde la inscripción registral, que opera como presunción iuris et de iure de conocimiento. No vale alegar desconocimiento del precio si no se investigó.
- St. 614/2025 (22 abril): Admite retracto de comuneros en heredamientos de aguas de Canarias cuando se transmiten cuotas proindiviso (aplica CC, no Ley especial de aguas).

* 4. DERECHO DE FAMILIA Y SUCESIONES

* Familia

Bienes Gananciales:
- St. 711/2025 (12 mayo): La licencia de taxi adquirida constante matrimonio es ganancial en su “base económica”, aunque el titular administrativo sea uno solo. En la liquidación, se computan los rendimientos, pero restando el salario del cónyuge que la trabaja.
- St. 1124/2025 (15 julio): El régimen económico se rige por la ley de la residencia habitual común posterior al matrimonio (gananciales), ignorando manifestaciones erróneas de los cónyuges en escrituras posteriores.
- St. 1601/2025 (12 noviembre): La inversión especulativa no convierte a un cónyuge en “comerciante” a efectos de responsabilidad ganancial (CCom).

* Sucesiones

Contador-Partidor:
- St. 784/2025 (19 mayo): No hay nulidad automática por coincidir en una persona las figuras de contador-partidor y defensor judicial, si no hay perjuicio real para el menor.
Derecho Internacional Privado:
- St. 786/2025 (19 mayo): Admite el “reenvío de retorno” de la ley holandesa a la española, y específicamente a la vecindad civil aragonesa del causante.
Legítima y Legados:
- St. 1497/2025 (27 octubre): Intangibilidad de la legítima. Se anula la cláusula que priva a los hijos de la administración de su legítima hasta los 25 años.
- St. 1464/2025 (31 octubre): Carga modal benéfica en legado no se extingue a los 30 años si las instituciones beneficiarias subsisten.

* 5. DERECHO MERCANTIL Y CONCURSAL

* Mercantil

Sociedades:
- St. 823/2025 (27 mayo): Reconoce “personalidad jurídica latente” a una sociedad extinguida para ejercitar un activo sobrevenido (derecho de tanteo).
- St. 1117/2025 (15 julio): Protege al tercero de buena fe que contrata con representante aparente (carta de patrocinio) aunque falte autorización interna de la matriz francesa.
- St. 1540/2025 (31 octubre): El Registrador debe suspender el nombramiento de experto independiente si hay pendiente nombramiento de auditor, pues afecta a las cuentas base de la separación del socio.
- St. 190/2025 (6 febrero): Validez de hipoteca por deuda ajena aunque encubra asistencia financiera, protegiendo al acreedor (SAREB) de buena fe.

* Concursal (Segunda Oportunidad y Créditos)

Exoneración del Pasivo (Segunda Oportunidad):
- St. 450/2025 (20 marzo) y 1798/2025 (9 diciembre): Sentencias fundamentales que corrigen el TRLC de 2020 por extralimitación. Declaran que la exoneración (vía plan de pagos) SE EXTIENDE al crédito público (Hacienda/Seguridad Social), salvo los créditos privilegiados y contra la masa,.
- St. 1784/2025 (4 diciembre): La exoneración del deudor principal no extingue la hipoteca dada por un tercero (hipotecante no deudor). La garantía real subsiste.
Clasificación y Masa:
- St. 1427/2025 (14 octubre): Los gastos de urbanización posteriores al concurso son créditos contra la masa (obligación legal propter rem).
- St. 245/2025 (14 febrero): Crédito por opción de venta de acciones es contra la masa por ser obligación recíproca pendiente de cumplimiento.
- St. 1377/2025 (3 octubre): El acreedor hipotecario cobra con todo lo obtenido por el bien, no solo hasta el límite del valor de privilegio reconocido.
Operaciones de Liquidación:
- St. 1888/2025 (18 diciembre): Nulidad de dación en pago por “precio vil” (valoraron en 747k lo que valía 55k). Es simulación absoluta y no caduca.
- St. 1580/2025 (5 noviembre): La dación en pago de un bien con privilegio especial debe extinguir la totalidad de la deuda garantizada. Es norma imperativa.

* 6. RESPONSABILIDAD NOTARIAL

El TS endurece el estándar de diligencia notarial en tres sentencias clave:

St. 1799/2025 (9 enero): Condena al notario por no verificar el pago de una condición suspensiva en una venta previa, lo que causó la pérdida de propiedad de su cliente.
St. 1932/2025 (22 diciembre): Condena al notario por no advertir que la adjudicación de prenda por falta de postores extingue toda la deuda (art. 1872 CC). El notario permitió pactos que mantenían la deuda viva, causando un perjuicio millonario.

* 7. SALA 3ª (ADMINISTRATIVO) RELEVANTE PARA CIVIL

St. 1686/2025 (18 diciembre): El derecho de superficie sobre bienes municipales para vivienda social es un contrato administrativo, no privado, por su finalidad pública.
St. 122/2025 (6 febrero): Expropiación de suelo rural: se valora por capitalización de rentas, usando siempre la renta más alta (real o potencial).