REGIS PRO. es

....Contenidos útiles para la práctica registral.....Edita: Joaquín Delgado (Registrador de la Propiedad. Notario)

TITULAR:

RESUMEN RDGRN (propiedad) BOE AÑO 2012

Contenido:

Resúmenes por Basilio Aguirre.

* ENERO 2012

R. 17-10-2011.

B.O.E. 4-1-2012.

Registro de Barbastro

RECTIFICACIÓN DE CABIDA: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.

       No es posible acceder a la rectificación de la cabida de la finca cuando existen dudas respecto a la identidad de la misma, dudas fundadas en varios aspectos, como la magnitud de la rectificación, la alteración de linderos, o la existencia de un informe de la Comunidad Autónoma que plantea una eventual afectación de una vía pecuaria. Por esas mismas dudas tampoco cabe hacer constar la referencia catastral.

R. 26-10-2011.

B.O.E. 4-1-2012.

Registro de Lleida n 2

CONCURSO DE ACREEDORES: ANOTACIÓN DE EMBARGO A FAVOR DE LA SEGURIDAD SOCIAL.

      Como se desprende de lo establecido en la Ley Concursal y de lo resuelto por la Sala de Conflictos de Jurisdicción y Competencia del TS, no procede anotar un embargo ordenado por la Tesorería de la Seguridad Social, aunque las providencias de apremio y la diligencia de embargo sean de fecha anterior al auto de declaración de concurso, si no resulta acreditado el correspondiente pronunciamiento el Juez del concurso aclarando que se trata de bienes que no son necesarios para la continuación de la actividad económica del concursado.

R. 28-10-2011.

B.O.E. 4-1-2012.

Registro de Tacoronte

INMATRICULACIÓN: CERTIFICACIÓN CATASTRAL DESCRIPTIVA Y GRÁFICA.

      Para inmatricular una finca es imprescindible aportar certificación descriptiva y gráfica del Catastro en y términos coincidentes con el título, sin que pueda sustituirse tal certificación por un borrador de certificado que no reúne los requisitos formales previstos en la legislación catastral y administrativa.

R. 10-11-2011.

B.O.E. 4-1-2012.

Registro de Torrelavega n 3.

OBRAS NUEVAS POR ANTIGÜEDAD: ARTÍCULO 52 DEL RD 1093/1997.

      Si para acreditar la antigüedad de una obra se aporta un certificado de un técnico del que resulta su descripción en los términos recogidos en el título, no hay obstáculo para inscribir si al mismo tiempo se aporta una certificación catastral que no coincide plenamente dará sus datos descriptivos con el certificado técnico.

R. 10-11-2011.

B.O.E. 4-1-2012.

Registro de Villarrobledo.

PARTICIÓN DE HERENCIA: SU RELACIÓN CON LA LIQUIDACIÓN DE LA SOCIEDAD DE GANANCIALES.

      Si la partición de la herencia se limita a una finca privativa del causante y consienten todos los herederos y el cónyuge viudo, no hay obstáculo para la inscripción porque en nada le influye la eventual liquidación de la sociedad de gananciales cuando se lleve a efecto, sin que pueda exigirse su realización con carácter previo.

R. 11-11-2011.

B.O.E. 4-1-2012.

Registro de Almagro

EXTINCIÓN DE CONDOMINIO

      Para que pueda hablarse de extinción de comunidad se debe tratar de un acto que ponga fin al condominio existente sobre una determinada cosa entre todos los que lo llevan a cabo. Por eso, no puede inscribirse una denominada “extinción parcial de comunidad” que en realidad no es otra cosa que una venta que uno de los comuneros hace de su participación a los demás condueños.

R. 12-11-2011.

B.O.E. 4-1-2012.

Registro de Vélez Málaga n 3.

NIF: COMPRA HECHA POR UNO DE LOS CÓNYUGES PARA LA SOCIEDAD DE GANANCIALES.

         La exigencia de que conste en la escritura de compra del usufructo vitalicio  una finca otorgada por uno de los esposos para su sociedad de gananciales el NIF  del otro cónyuge carece de apoyo legal suficiente.

R. 16-9-2011.

B.O.E. 17-1-2012.

Registro de La Carolina.

PUBLICIDAD FORMAL: REQUISITOS.

          Corresponde al Registrador la calificación del interés del solicitante de una certificación literal de todo el historial registral de una finca, teniendo que tratarse de un interés conocido, directo y legítimo, sin que quepa basar el referido interés en documentos no aportados al tiempo de realizar la calificación. En el ámbito de la publicidad formal debe tenerse especialmente en cuenta las exigencias establecidas en la legislación de protección de datos.

R. 5-10-2011.

B.O.E. 17-1-2012.

Registro de Almagro.

BIENES DE LAS ENTIDADES LOCALES: ENAJENACIÓN.

         La venta de una bien patrimonial de una ayuntamiento debe hacerse necesariamente por medio de subasta, sin que el hecho de que ésta haya quedado desierta autorice la vía de la adjudicación directa. Por otro lado hay que recordar que la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas no es de aplicación a las entidades locales.

R. 20-10-2011.

B.O.E. 17-1-2012.

Registro de Luarca.

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN: CADUCIDAD DE LA ANOTACIÓN DE EMBARGO.

         Si al tiempo de presentarse la certificación por la que se adjudica una finca en un procedimiento de ejecución por deudas a la Seguridad Social ya había caducado la anotación de embargo practicada en su día a resultas de dicho procedimiento, dicha anotación pierde ipso iure su eficacia e impide cancelar otras anotaciones posteriores.

R. 21-10-2011.

B.O.E. 17-1-2012.

Registro de Baltanás.

REPRESENTACIÓN VOLUNTARIA: AUTOCONTRATO. RECURSO GUBERNATIVO: LEGITIMACIÓN DEL RECURRENTE.

RECURSO GUBERNATIVO: LEGITIMACIÓN DEL RECURRENTE. REPRESENTACIÓN VOLUNTARIA:AUTOCONTRATO.

         Para interponer el recurso basta que el que lo presenta acredite representar al legitimado promedio de instancia privada ratificada en presencia del Registrador. En el ámbito de la representación voluntaria es admisible el autocontrato, una que existan intereses contrapuestos, siempre que el poderdante consienta expresamente tal extremo. No cabe aplicar lo previsto en el artículo 98 de la Ley 24/2001 a escrituras autorizadas antes de su entrada en vigor.

R. 25-10-2011.

B.O.E. 17-1-2012.

Registro de Paterna n 2.

ANOTACIÓN DE EMBARGO PREVENTIVO A FAVOR DE LA AGENCIA TRIBUTARIA: CADUCIDAD.

         La anotación de embargo preventivo se somete a la regla general de caducidad del artículo 86 de la LH. Lo único a tener en cuenta para que dicha anotación pueda convertirse en anotación de embargo definitivo es que el acuerdo en tal sentido se haya adoptado antes del plazo de seis meses o su correspondiente prórroga prevista en la LGT, y que el mismo se presente en el Registro antes de los cuatro años de vigencia de la propia anotación.

R. 27-10-2011.

B.O.E. 17-1-2012.

Registro de Estepona n 2.

DOMNIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE: ARTÍCULO 35 DEL REGLAMENTO DE COSTAS.

         La Dirección General confirma su doctrina de la plena aplicabilidiad del  artículo 35 del Reglamento de Costas, en tanto el mismo ha sido declarado legal por el Tribunal Supremo, y por tanto, deniega la inscripción de una segunda transmisión de una finca respecto a la cual el certificado de la autoridad administrativa correspondiente declara que invade zona de dominio público.  

R. 23-11-2011.

B.O.E. 17-1-2012.

Registro de Cangas de Narcea

INMATRICULACIÓN DE PARTICIPACIÓN INDIVISA: CERTIFICACIÓN CATASTRAL DESCRIPTIVA Y GRÁFICA.

         La inmatriculación de una participación indivisa de una finca respecto a la que ya figura inscrita otras participaciones anteriores, sin que además se modifique la descripción en cuanto a la cabida y linderos, no requiere la aportación de la certificación catastral descriptiva y gráfica.

R. 2-12-2011.

B.O.E. 17-1-2012.

Registro de Calviá n 1

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN:ADJUDICACIÓN DE FINCA INSCRITA A NOMBRE DEL CAUSANTE POR DEUDAS PROPIAS DE LA HEREDERA ÚNICA.

         No hay obstáculo alguno para inscribir una adjudicación derivada de un procedimiento de ejecución seguido contra la única heredera del titular registral, por deudas propias de aquélla, considerando que con carácter previo figura inscrita la adjudicación parcial de esa herencia respecto de otras fincas. 

R. 3-12-2011.

B.O.E. 17-1-2012.

Registro de Daroca

PROCEDIMIENTO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO: SENTENCIA NO FIRME.

         Cabe practicar anotación preventiva de una sentencia no firme de un proceso contencioso administrativo por la que se declara la nulidad de un acuerdo de aprobación de un proyecto de reparcelación. La enumeración del artículo 51 de la Ley del Suelo no es cerrada.

R. 9-12-2011.

B.O.E. 17-1-2012.

Registro de Talavera de la Reina n 2

DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD: CAUSA. ARTÍCULO 153 del REGLAMENTO NOTARIAL.

ARTÍCULO 153 del REGLAMENTO NOTARIAL. DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD: CAUSA.

        Es inscribible una disolución de condominio en cuya virtud los hasta ahora condueños pasan a ser titulares en usufructo y nuda propiedad. Hay que admitir como causa del negocio la voluntad de extinguir la actual relación de condominio y puede considerarse disolución de comunidad los casos en que varía sustancialmente la posición de los cotitulares. La diligencia de rectificación notarial que prevé el artículo 153 del RN puede afectar a cualquiera de los elementos de la escritura, pero siempre que se limite a la corrección de errores materiales y no suponga una variación de la voluntad de los otorgantes.

R. 19-12-2011.

B.O.E. 17-1-2012.

Registro de Alicante n 3

EXPEDIENTE DE DOMINIO DE EXCESO DE CABIDA: CERTIFICACIÓN CATASTRAL DESCRIPTIVA Y GRÁFICA.

        En lo expedientes de dominio de exceso de cabida, cuando la mayor cabida exceda de la quinta parte de la que aparece inscrita, será preciso aportar certificación catastral descriptiva y gráfica. No hay obstáculo para la inscripción por el hecho de que en la certificación gráfica aparezca una carretera que divide la finca, carretera no mencionada en el expediente de dominio.

R. 6-10-2011.

B.O.E. 19-1-2012.

Registro de Guadalajara n 3

PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL. 

        En virtud del principio de legitimación registral, una anotación de prohibición de disponer practicada según un auto judicial que ratificaba el acuerdo adoptado e su día y que motivó la práctica de otra anotación de igual contenido ya caducada, no puede cancelarse por solicitud del titular de la finca afectada.

R. 8-10-2011.

B.O.E. 19-1-2012.

Registro de Santiago de Compostela n 2.

EXPEDIENTE DE DOMINIO DE REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO.

        Para inscribir un expediente de dominio de reanudación de tracto es imprescindible que conste en el testimonio del auto que se han citado a todos los titulares registrales en los términos previstos en el artículo 202 de la LH. También será preciso que se señalen las circunstancias personales e los adquirentes y la participación indivisa correspondiente a cada uno conforme al artículo 54 del RH.

R. 22-10-2011.

B.O.E. 19-1-2012.

Registro de Ciudad Rodrigo.

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN: CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES.

        Teniendo en cuenta que la cancelación de las cargas posteriores a una anotación de embargo, consecuencia del procedimiento de ejecución, no es un acto mecánico, sino que exige valorar los asientos que deben ser cancelados, así como el cumplimiento de los requisitos para ello, resulta necesario que la resolución que dicte el Secretario Judicial sea un decreto, y no una diligencia e ordenación.

R. 8-11-2011.

B.O.E. 19-1-2012.

Registro de Alcalá de Guadaira n 2.

PROYECTO DE REPARCELACIÓN: CALIFICACIÓN DEL REGISTRADOR.

        El Registrador puede calificar respecto de los actos administrativos la omisión ostensible de trámites esenciales del procedimiento. Es por ello que debe confirmarse la nota que deniega la inscripción de un proyecto de reparcelación sobre una unidad de ejecución que había sido fijada por un acuerdo del propio Ayuntamiento -acuerdo en el que también se determinaba el sistema de actuación- rectificando un plan de sectorización anteriormente aprobado por la Consejería de la Comunidad Autónoma. No puede un acto unilateral del Ayuntamiento alterar lo previsto en un plan urbanístico que, además, ha sido aprobado por otra Administración.

R. 10-11-2011.

B.O.E. 19-1-2012.

Registro de Gavá

AUTO DE DECLARACIÓN DE HEREDEROS ABINTESTATO: CALIFICACIÓN DEL REGISTRADOR.

       Partiendo de la consideración de que el procedimiento de declaración de herederos intestados se encuadra en el ámbito de la llamada jurisdicción voluntaria, que no participa de la naturaleza y protección constitucional de la actividad jurisdiccional e sentido estricto, y considerando que so bajero es la simple identificación y concreción de las personas que son específicamente llamadas por la ley, debe reconocerse que el el Registrador puede entrar a calificar como incongruentes aquellos autos que vayan más allá y declaren herederos a personas distintas de las que correspondería conforme a la ley.

R. 15-11-2011.

B.O.E. 19-1-2012.

Registro de El Puerto de Santa María n 1

OBRA NUEVA: LIBRO DEL EDIFICIO EN ANDALUCÍA.

       Considerando lo establecido en el artículo 27 del Decreto 60/2010, de 16 de marzo, de Disciplina Urbanística de Andalucía, debe sostenerse que en esta comunidad autónoma debe exigirse el depósito del libro del edificio aunque se trate de un caso de autopromoción para uso propio.

R. 16-11-2011.

B.O.E. 19-1-2012.

Registro de Bilbao n 6.

INSTANCIA DE HEREDERO ÚNICO: REQUISITOS

       Para practicar la inscripción de una herencia a favor de una heredera única en virtud de una instancia privada, se necesita acreditar con la escritura pública correspondiente que el apoderado que firma la citada instancia en su representación ostenta facultades suficientes. También será preciso que la firma esté legitimada ante Notario a ante el propio Registrador, y que se acredite haberse presentado ante la administración tributaria para el cumplimiento de los requisitos fiscales.

R. 16-11-2011.

B.O.E. 19-1-2012.

Registro de Almodóvar del Campo.

COMPRAVENTA EN COMUNIDAD HEREDITARIA.

       Pueden todos los herederos del causante otorgar escritura de venta de una finca que el causante había en su momento vendido en documento privado, sin que sea necesario la previa liquidación de gananciales y adjudicación de herencia. No es necesario que se incorpore copia de dicho contrato privado. Existiendo un error en el segundo apellido de la esposa del causante según el Registro, puede rectificarse este dato sobre la base de las aseveraciones de los otorgantes y el Notario, y de algunos documentos como el testamento o la certificación de defunción.

R. 17-11-2011.

B.O.E. 19-1-2012.

Registro de Fuengirola n 1.

VIVIENDAS PROTEGIDAS EN ANDALUCÍA: DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO.

       De conformidad con lo establecido e la legislación andaluza, aunque se trate de una vivienda que fue calificada en 1985, y por tanto no sujeta a los derechos de tanteo y retracto, sí que es necesario en todo caso que se acredite la realización de la notificación que debe hacer el Notario autorizante de la escritura de venta.

R. 5-12-2011.

B.O.E. 19-1-2012.

Registro de Salamanca n 5.

BIENES DE LAS ENTIDADES LOCALES: TÍTULO FORMAL PARA LA INSCRIPCIÓN DE SU ENAJENACIÓN 

       La venta de un bien patrimonial de un Ayuntamiento se rige, en cuanto a su preparación, por el Derecho Administrativo, pero en lo relativo al contrato de venta en sí, por el derecho privado, y por lo tanto se requiere el otorgamiento de escritura notarial para la correspondiente inscripción.

R. 5-12-2011.

B.O.E. 19-1-2012.

Registro de Calatayud.

CADUCIDAD DE LA ANOTACIÓN DE EMBARGO: CARGAS POSTERIORES.

       Para que puedan cancelarse las cargas posteriores a una anotación de embargo es necesario que el auto de adjudicación y el mandamiento de cancelación (o al menos el auto de adjudicación) se presenten en el Registro antes de que dicha anotación caduque. Una vez caducada las cargas posteriores mejoran de rango.

R. 5-12-2011.

B.O.E. 19-1-2012.

Registro de Almería n 3.

GARAJES. TITULAR REGISTRAL.

TITULAR REGISTRAL. GARAJES.

       No es posible la inscripción de una plaza de garaje sin fijación de la cuota indivisa, tratándose de comunidad ordinaria, o sin la descripción perímetral de la plaza dentro del local del que forma parte que permita la apertura de folio independiente para la misma, además de la especificación de la cuota, si lo que se pretende es la inscripción de comunidad especial con asignación de uso. Es imprescindible que el título exprese las circunstancias personales de aquel a cuyo favor ha de practicarse el asiento.

R. 20-12-2011.

B.O.E. 19-1-2012.

Registro de Casas Ibáñez.

RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL LEGAL SUPLETORIO: FORMA DE ACREDITARLO.

       De conformidad con lo establecido en el artículo 159 del RN y la doctrina del propio Centro Directivo, para acreditar que el régimen económico matrimonial de los otorgantes es el legal supletorio, basta que así lo manifiesten al Notario previa la correspondiente información y asesoramiento por parte de éste, sin que deba aportarse ninguna aclaración o prueba complementaria al Registrador.

R. 21-12-2011.

B.O.E. 19-1-2012.

Registro de Lepe.

RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL LEGAL SUPLETORIO: FORMA DE ACREDITARLO.

       En caso de cesión de u n usufructo vitalicio, dicho derecho se extinguirá por muerte del usufructuario cedente, lo cual no impide que también pueda extinguirse, pero sólo respecto de la esfera jurídica del cesionario, por el fallecimiento de éste, o por cualquier otra causa prevista en el título de cesión. Es admisible el usufructo sobre un derecho de usufructo, correspondiendo al nuevo usufructuario el goce y disfrute del derecho de usufructo sobre el que recae. También es posible el usufructo sobre la nuda propiedad, que se considerará como una suerte de usufructo expectante, que se convertirá en usufructo pleno cuando se extinga el inicial. Es posible igualmente la nuda propiedad sobre el derecho de usufructo, que sería la correlativa al usufructo sobre el usufructo. Por la misma razón cabe inscribir la mudad propiedad de la nuda propiedad. 

R. 9-1-2012.

B.O.E. 30-1-2012.

Registro de Vanarós

PROPIEDAD HORIZONTAL: ELEMENTOS COMUNES Y ESTATUTOS.

       No hay obstáculo alguno para recoger en los estatutos de la propiedad horizontal normas que regulan el uso y los gastos de determinados elementos comunes que no aparecen en la descripción resultante de la obra nueva, o que ni siquiera están aun construidos. La finalidad de la inscripción de   los estatutos es hacerlos oponibles terceros adquirentes.

R. 10-1-2012.

B.O.E. 30-1-2012.

Registro de Las Palmas de Gran Canaria n 6

HERENCIA: PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR.

       La partición verificada unilateralmente por el contador partidor, sin excederse de lo ordenado por el testamento, surte plenos efectos sin necesidad de ratificación o convalidación alguna por los herederos. En caso de que alguno de éstos sea menor o incapaz deberá citarse a todos los coherederos o sus representantes legales para la formación del inventario de la herencia. No cabe plantear la existencia de un conflicto de intereses entre una coheredera que actúa a estos efectos además como tutora de otro de los herederos. El interés de ambos será coincidente en que el inventario se forme de una manera correcta. 

R. 12-1-2012.

B.O.E. 30-1-2012.

Registro de Madrid n 2

CALIFICACIÓN REGISTRAL: PRINCIPIO DE ROGACIÓN. 

       El principio de rogación debe interpretarse de forma que la mera presentación de una escritura implica la solicitud de inscripción de todo su contenido, salvo que el presentante haga alguna manifestación en contrario. En consecuencia el Registrador debe calificar si es o no inscribible el cambio en la descripción de una finca que resulta del metro hecho de que en la parte expositiva de la escritura se describe primero la finca con la descripción que aparece en el Registro y, a continuación, se consigna la descripción actualizada que resulta de la certificación catastral y una serie de documentos complementarios que se incorporan. 

R. 13-1-2012.

B.O.E. 30-1-2012.

Registro de Santa Cruz de la Palma.

CANCELACIÓN DE NOTA DE PROHIBICIÓN DE ENAJENAR EN VIVIENDA PROTEGIDA: EFECTOS DEL SILENCIO ADMINISTRATIVO POSITIVO

       Como ha declarado la sala primera del TS en su sentencia de 3 de enero de 2011, la particularidad de la actividad registral frente a la actuación general de la administración pública, impide aplicar el derecho administrativo de forma supletoria al ámbito del procedimiento registral, salvo en los casos en que se haga una remisión exprés al respecto. Consecuentemente, no es posible reconocer eficacia automática al silencio administrativo positivo en el ámbito del Registro. Especialmente para proceder a cancelar una nota marginal de prohibición de enajenar de las previstas en el artículo 13 del RD 801/2005, de 1 de julio, por el que se aprueba el Plan Estatal para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda. Para dicha cancelación es preciso el consentimiento expreso de la administración competente.

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* FEBRERO 2012

R. 14-1-2012.

B.O.E. 2-2-2012.

Registro de Sevilla n 8

RECURSO GUBERNATIVO: EFECTOS DE LA RESOLUCIÓN FIRME.

       Como ha declarado la sala primera del TS en su sentencia de 3 de enero de 2011, la particularidad de la actividad registral frente a la actuación general de la administración pública, impide aplicar el derecho administrativo de forma supletoria al ámbito del procedimiento registral, salvo en los casos en que se haga una remisión expresa al respecto. Desde esta perspectiva debe concluirse que si es bien cierto que con arreglo al artículo 108 del RH el documento calificado puede presentarse,una vez caducado su asiento de presentación, para realizar una nueva calificación, este criterio no es extensible a los supuestos en que ya ha recaído una resolución por silencio negativo de la DGRN sin que se haya recurrido judicialmente la misma, salvo que al realizarse esta nueva presentación se hayan producido cambios en la situación fáctica o jurídica. 

R. 16-1-2012.

B.O.E. 2-2-2012.

Registro de Peñaranda de Bracamonte.

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: SOCIEDAD DE GANANCIALES DISUELTA Y NO LIQUIDADA.

       Constando en el Registro que una finca está inscrita a favor de dos personas casadas con carácter ganancial, y presentado un mandamiento de embargo en procedimiento seguido por la esposa frente a su exposo, dado que están divorciados, no cabe la anotación de un embargo sobre los derechos que el ejecutado tiene sobre la finca, dado que sólo sería posible el embargo de la cuota global del demandado en el patrimonio consorcio en liquidación. 

R. 17-1-2012.

B.O.E. 9-2-2012.

Registro de Granada n 3.

OBRAS NUEVAS POR ANTIGÜEDAD: INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO 20.4 DE LA LEY DEL SUELO.

       Considera el Centro Directivo que las reglas establecidas en el artículo 20.4 de la Ley del Suelo por el RD Ley 8/2011 son aplicables a todas las escrituras que se presenten a inscripción después de su entrada en vigor, aunque se hubieran otorgado con anterioridad. Por otro lado se considera que el requisito de aportar un acto administrativo que declare la edificación en todo o en parte en situación de fuera de ordenación no es exigible con carácter previo a la práctica de la inscripción.

R. 18-1-2012.

B.O.E. 9-2-2012.

Registro de Baracaldo n 2.

REPARCELACIÓN URBANÍSTICA: SENTENCIA ANULATORIA.

        Declarada la nulidad de una acuerdo de aprobación de un proyecto de reparcelación por sentencia firme, y a diferencia de lo que ocurre con los demás casos de inscripción de resoluciones judiciales, de acuerdo con los artículos 51 de la Ley del Suelo y 71 del RD 1093/1997, de 4 de julio, el Registrador debe practicar el tipo de asiento que haya determinado expresamente la referida resolución judicial.

R. 19-1-2012.

B.O.E. 9-2-2012.

Registro de Sevilla n 2.

RECURSO GUBERNATIVO: OBJETO.

       El recurso gubernativo tiene por objeto la impugnación de una calificación denegado ría o suspensiva del Registrador, pero no la revisión de asientos ya practicados ni la solicitud de una calificación determinada.

R. 20-1-2012.

B.O.E. 9-2-2012.

Registro de Álora

PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL.

       El principio de legitimación registral implica que, una vez practicado un asiento, no cabe su cancelación sin el consentimiento de su titular o resolución judicial firme en procedimiento seguido contra el mismo.

R. 21-1-2012.

B.O.E. 20-2-2012.

Registro de Sigüenza

OBRA NUEVA: LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN.

       Reitera el Centro Directivo que las normas que deben aplicarse para la inscripción de una obra nueva son las vigentes al tiempo de la presentación e la correspondiente escritura en el Registro. De acuerdo con el actual artículo 20 de la Ley de Suelo, y siempre que así lo exija la respectiva legislación autonómica, es necesario para la inscripción de la obra nueva terminada que se aporte la licencia de ocupación.

R. 23-1-2012.

B.O.E. 20-2-2012.

Registro de Cogolludo

INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO.

       Siguiendo lo que en su día señaló la sentencia del TS de 31 de enero de 2001, se exige que el título previo al que lude el artículo 205 de la LH sea un documento público, sin que pueda admitirse a tal efecto un documento privado con fecha fehaciente.

R. 23-1-2012.

B.O.E. 20-2-2012.

Registro de Olivenza

HIPOTECA DE MÁXIMO EN GARANTÍA DE CUENTA CORRIENTE: FIJACIÓN DE SALDO.

       Se plantea si puede hacerse constar al margen de una inscripción de una hipoteca de máximo el importe del saldo de la cuenta en virtud de un acta notarial en la que prestan su consentimiento acreedor y deudor, existiendo cargas posteriores a dicha hipoteca. Considera el Centro Directivo que no hay obstáculo alguno, porque la fijación del saldo atañe en exclusiva a acreedor y deudor, quedando los terceros sólo vinculados por la cifra máxima de garantía hipotecaria, y siendo esta operación un paso previo necesario para la eventual ejecución de la hipoteca.

R. 24-1-2012.

B.O.E. 20-2-2012.

Registro de Lérida n 1

OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN: DIVISIÓN HORIZONTAL.

      No hay obstáculo alguno que impida dividir horizontalmente un edificio que consta en el Registro como obra nueva en construcción.

R. 24-1-2012.

B.O.E. 20-2-2012.

Registro de Portugalete

SEGREGACIÓN: LICENCIA OBTENIDA POR SILENCIO ADMINISTRATIVO.

      Teniendo en cuenta la doctrina del TS, no es posible inscribir una escritura de segregación autorizada en 1996 sobre la base de entender concedida por silencio administrativo positivo la pertinente licencia municipal.

R. 27-1-2012.

B.O.E. 20-2-2012.

Registro de Cuenca

SEGREGACIÓN: NORMATIVA APLICABLE

     Basándose en la doctrina del TC y del TS sobre la irretroactividad de las normas, concluye la DGRN que, tratándose de un acto propiamente registral como es la segregación, es aplicable las exigencias previstas en la legislación actual a una escritura otorgada en 1996.

R. 27-1-2012.

B.O.E. 20-2-2012.

Registro de Cogolludo

TUTORES: AUTORIZACIÓN JUDICIAL

     Para enajenar cualquier clase de derecho reales sobre inmuebles de que sea titular el incapaz necesitará su tutor la pertinente autorización judicial.

R. 28-1-2012.

B.O.E. 20-2-2012.

Registro de Barcelona n 3

RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO.

     No es el recurso gubernativo el cauce adecuado para discurrir si se ha hecho constar correctamente en el Registro una ampliación de anotación de embargo. Los asientos ya practicados se encuentran bajo la salvaguardia de los tribunales.

R. 1-2-2012.

B.O.E. 20-2-2012.

Registro de Fuente Obejuna

CANCELACIÓN ORDENADA POR SENTENCIA.

     Ordenándose en sentencia judicial la nulidad y cancelación de determinadas inscripciones, no cabe cancelar los asientos posteriores relativos a gravámenes sobre la finca, el tanto sus titulares no han sido parte en el proceso, pero no hay obstáculo para cancelar la inscripción inicial cuyo titular era demandado.

R. 2-2-2012.

B.O.E. 20-2-2012.

Registro de Palma n 5

CALIFICACIÓN REGISTRAL: NOTIFICACIÓN POR FAX.

     En las relaciones profesionales entre Notario y Registrador el fax es uno de los medios habituales de comunicación y así lo prevé la legislación vigente. Por tanto, la notificación de una calificación negativa realizada por el Registrador al Notario por fax surte plenos efectos y será considerada dies a quo para el cómputo del plazo para interponer el recurso.

R. 2-2-2012.

B.O.E. 20-2-2012.

Registro de Madrid n 52

SUSTITUCIÓN VULGAR: IDENTIFICACIÓN DE SUSTITUTOS.

         Acreditado el fallecimiento de uno de los herederos llamados con anterioridad al causante, e identificados sobre la base de los respectivos certificados de nacimiento en la escritura de partición los que se consideran descendientes de aquél y que tiene la condición de sustitutos vulgares, no puede exigirse ninguna prueba complementaria de que no existan otras personas que tengan la referida condición de sustitutos.

R. 2-2-2012.

B.O.E. 20-2-2012.

Registro de Marbella n 2

HIPOTECA CAMBIARÍA: CANCELACIÓN POR RESOLUCIÓN JUDICIAL.

         No puede cancelarse una hipoteca en garantía de letras de cambio en virtud de una resolución judicial dictada en un proceso dirigido exclusivamente contra los iniciales tenedores de las cambiales, si al mismo tiempo no se acredita la inutilización de los títulos cambiales.

* MARZO 2012

R. 1-2-2012.

B.O.E. 1-3-2012.

Registro de Fraga

OBRAS NUEVAS ANTIGUAS: CERTIFICACIÓN CATASTRAL

        No hay inconveniente en inscribir una obra nueva que acredita su antigüedad por medio de una certificación catastral que no es totalmente coincidente con la superficie de la finca que aparece en el Registro, siempre que de los demás datos no resulten dudas fundadas sobre la identidad de la finca.

R. 2-2-2012.

B.O.E. 1-3-2012.

Registro de Olmedo.

DISOLUCIÓN DE CONDOMINIO: OBLIGACIÓN PREVISTA EN EL ARTÍCULO 9.1, E DE LA LPH. 

        No es necesario para la inscripción acreditar el cumplimiento de lo establecido en el artículo 9.1, E de la LPH respecto a los gastos de comunidad, dado que la ley no sanciona su incumplimiento con cierre del Registro y menos aún en un caso de disolución de condominio en el que el adquirente ya era dueño del piso y, por tanto, conocedor de la situación de pago de esos gastos. 

R. 3-2-2012.

B.O.E. 1-3-2012.

Registro de Coria.

PARTICIÓN JUDICIAL DE HERENCIA. 

        Es imprescindible para la inscripción de un acta de protocolización de un auto judicial de partición de herencia que figuren las circunstancias personales completas de todos los adjudicatarios y que se acompañe, o se inserte totalmente o en relación, según los casos, el título sucesorio. 

R. 3-2-2012.

B.O.E. 1-3-2012.

Registro de Lérida n 1.

SENTENCIA DECLARANDO LA ILEGALIDAD DE LA LICENCIA POR LA QUE SE CONSTRUYÓ UN EDIFICIO. 

        Habiéndose dictado una sentencia por un tribunal contencioso administrativo por la que se anula la licencia en cuya virtud se construyó un edificio dividido horizontalmente, si no se ha dirigido el procedimiento contra todos los actuales titulares de derechos sobre las fincas no es posible practicar la inscripción de la misma. Cabría a lo sumo practicar la nota marginal prevista en el artículo 75 del RD. 1093/1997, de 4 de julio, si al menos se notifica el fallo a los citados titulares. 

R. 3-2-2012.

B.O.E. 1-3-2012.

Registro de Aguilar de la Frontera.

EXPEDIENTE DE DOMINIO DE REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO.

        No es el expediente de dominio el procedimiento adecuado para inscribir la finca a nombre de quien ha adquirido por documento privado directamente del titular registral.  

R. 4-2-2012.

B.O.E. 1-3-2012.

Registro de Granadilla de Abona.

EXPEDIENTE DE DOMINIO DE INMATRICULACIÓN: DUDAS SOBRE IDENTIDAD DE LA FINCA.

        Tratándose de un expediente de dominio de inmatriculación de finca, y habiéndose expresado dudas respecto de que la misma pudiera estar enclavada en otra inscrita de mayor cabida al tiempo de expedir la certificación, procede denegar la inscripción por tal motivo, a menos que el Juez haya hecho un expreso pronunciamiento sobre la cuestión al resolver el expediente.  

R. 6-2-2012.

B.O.E. 1-3-2012.

Registro de Ponteareas.

CONDICIÓN RESOLUTORIA: SENTENCIA JUDICIAL.

        La sentencia judicial por la que se declara haber tenido lugar el hecho determinante de la resolución, constando la condición resolutoria inscrita y tomada anotación preventiva de la demanda, es directamente inscribible porque se trata de una sentencia declarativa que no requiere actos posteriores de ejecución.  Tampoco se necesita mandamiento de cancelación porque no hay derechos de terceros que deban ser objeto de dicha cancelación.

R. 6-2-2012.

B.O.E. 1-3-2012.

Registro de San Clemente.

EXPEDIENTE DE DOMINIO DE REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO.

        No es viable la inscripción de un expediente de dominio de reanudación de trato sucesivo cuando los cónyuges que lo instan alegan como título una aportación a su sociedad de gananciales por la esposa que es heredera del titular registral. No hay verdadera interrupción del tracto susceptible de subsanarse por medio de expediente de dominio cuando quien lo insta es adquirente directo del titular registral o de sus herederos.

R. 7-2-2012.

B.O.E. 3-3-2012.

Registro de Ledesma.

HIPOTECA: CANCELACIÓN POR CONFUSIÓN DE DERECHOS.

        Habiéndose reunido la titularidad de una finca y del derecho de hipoteca que la grava en una misma persona, de conformidad con el artículo 190 del RH es posible cancelar la referida hipoteca con base en una instancia firmada por el titular registral que lo solicite.

R. 7-2-2012.

B.O.E. 5-3-2012.

Registro de Valdepeñas.

EXPEDIENTE DE DOMINIO DE RECTIFICACIÓN DE CABIDA.

        El expediente de dominio no es el cauce adecuado para inscribir un exceso de cabida cuando en realidad el mismo tiene como causa una escritura de agregación de finca que no ha podido ser inscrita por adolecer de determinados defectos.

R. 8-2-2012.

B.O.E. 5-3-2012.

Registro de Madrid n 14.

DERECHO DE REVERSIÓN EXPROPIATORIA

        El derecho de reversión expropiatoria se desenvuelve en tres fase: en el momento mismo de la expropiación, cuando la administración o los tribunales de justicia reconocen que debe hacerse efectivo, y cuando se verifica la transmisión del bien al expropiado o sus causahabientes. Tras la reforma operada por la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, el artículo 54.1 de la LEF ya desde la primera fase se considera un derecho susceptible de acceso al Registro. De conformidad con la Disposición Transitoria 2ª de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, este nuevo régimen es aplicable a todos los casos de derechos de reversión latentes respecto de los cuales no se hubiera solicitado la efectividad de los mismos a la administración a la entrada e vigor de la mencionada Ley 38/1999, y siempre que tal derecho de reversión no se exista, bien por no haber llegado a nacer (en caso de que de haberse mantenido la afectación del bien expropiado al fin que justificó la expropiación o a otro de utilidad pública o interés social durante diez años), bien por haber caducado (caso de no haberlo ejercitado en el plazo de veinte años desde la toma de posesión).

R. 11-2-2012.

B.O.E. 8-3-2012.

Registro de Málaga n 12

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

        El principio de tracto sucesivo impide inscribir el auto de ejecución de una sentencia judicial dictada e un procedimiento en el que no ha sido parte el actual titular registral, sin que se hubiera tomado en su momento anotación de demanda.

R. 13-2-2012.

B.O.E. 8-3-2012.

Registro de Santiago de Compostela n 1

REPRESENTACIÓN ORGÁNICA:CONFLICTO DE INTERESES. ARTÍCULO 98 DE LA LEY 24/2001, DE 27 DE DICIEMBRE. INSCRIPCIÓN PARCIAL.

ARTÍCULO 98 DE LA LEY 24/2001, DE 27 DE DICIEMBRE. REPRESENTACIÓN ORGÁNICA:CONFLICTO DE INTERESES.INSCRIPCIÓN PARCIAL

INSCRIPCIÓN PARCIAL. REPRESENTACIÓN ORGÁNICA:CONFLICTO DE INTERESES. ARTÍCULO 98 DE LA LEY 24/2001, DE 27 DE DICIEMBRE.

        Cuando en la actuación de los representantes orgánicos de las sociedades mercantiles se plantee un supuesto de autocontratación con intereses contrapuestos por representar los mismos administradores a dos sociedades distintas en una operación por la que se concede un préstamo solidario a ambas, pero constituyendo la hipoteca una sola de ellas, será preciso contar con la autorización de la junta general. El Registrador debe considerar como incongruente el juicio notarial de suficiencia de facultades si no hace alusión al citado acuerdo de la junta. No es posible pedir la inscripción parcial si la parte que no se va a inscribir es esencial y su ausencia desnaturaliza el negocio en sí.

R. 14-2-2012.

B.O.E. 8-3-2012.

Registro de Madrid n 44

ALTERACIÓN DEL TÉRMINO MUNICIPAL: INCIDENCIA EN LA DEMARCACIÓN DEL REGISTRO.

        Como señaló la Orden del Ministerio de Justicia de 23 de noviembre de 1989, la alteración territorial de los municipios no afecta a la demarcación registral de forma inmediata, sino que es preciso una revisión expresa de ésta.

R. 25-1-2012.

B.O.E. 12-3-2012.

Registro de Roquetas de Mar n 3

CONDICIÓN SUSPENSIVA.

        El cumplimiento o incumplimiento de las condiciones que aparecen inscritas en el Registro ha de acreditarse por hechos notorios o por documentos que lo demuestren indultadamente.

R. 25-1-2012.

B.O.E. 12-3-2012.

Registro de Sanlúcar la Mayor n 2

CONDICIÓN RESOLUTORIA.

        El ejercicio de la condición resolutoria y la correspondiente reinscripción a favor del favorecido por la misma requiere que se acredite la consignación del precio que e su día pagó el comprador.

R. 26-1-2012.

B.O.E. 12-3-2012.

Registro de Lugo n 2

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. HIPOTECA: GARANTÍA DE LOS INTERESES.

HIPOTECA: GARANTÍA DE LOS INTERESES. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO.

       No es posible inscribir un escritura de constitución de hipoteca en garantía de un reconocimiento de deuda, estando la finca inscrita a nombre de una tercera persona, aunque conste anotada una sentencia que reconoce como verdadero dueño al hipotecante. La garantía de los intereses requiere que e distinga entre los ordinarios y de demora, así como que los intereses garantizados estén previamente estipulados en el crédito asegurado.

R. 26-1-2012.

B.O.E. 12-3-2012.

Registro de Riaza

PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL Y CALIFICACIÓN. BLANQUEO DE CAPITALES.

BLANQUEO DE CAPITALES. PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL Y CALIFICACIÓN.

       El principio de prioridad sólo impide tener en cuenta a los efectos de la calificación, los títulos presentados con posterioridad al calificado, si se trata de un título traslaticio o declarativo del dominio u otro derecho real que se le oponga o sea incompatible, pero no cuando ese título posteriormente presentado afecta a la situación subjetiva del otorgante (en el presente caso, un documento judicial que de declaración  en concurso, dictado con fecha anterior al documento calificado). Una persona física declarada en concurso no puede sin autorización judicial constituir una hipoteca antes de  la aceptación de los administrador eso concursales. La omisión por parte del Notasrio autorizante de la obligación de identificación de los titulares reales de la sociedad interviniente, no está sancionado en la Ley 10/2010, de 28 de abril, con el cierre registral.

R. 15-2-2012.

B.O.E. 13-3-2012.

Registro de Huelva n 2

DERECHO DE SUPERFICIE SOBRE PARTE DE UNA FINCA.

       Para constituir un derecho de superficie sobre la cubierta de una nave industrial, no es necesario la previa segregación como finca independiente de esa parte de la finca. Puede abrirse folio independiente al derecho de superficie constituido sobre parte e finca.

R. 16-2-2012.

B.O.E. 13-3-2012.

Registro de Fuenlabrada n 3

ESTIPULACIÓN EN FAVOR DE TERCERO: CAUSA. UNIÓN TEMPORAL DE EMPRESAS. CALIFICACIÓN DEL REGISTRADOR: CONSULTA TELEMÁTICA AL REGISTRO MERCANTIL.

UNIÓN TEMPORAL DE EMPRESAS. ESTIPULACIÓN EN FAVOR DE TERCERO: CAUSA. CALIFICACIÓN DEL REGISTRADOR: CONSULTA TELEMÁTICA AL REGISTRO MERCANTIL.

CALIFICACIÓN DEL REGISTRADOR: CONSULTA TELEMÁTICA AL REGISTRO MERCANTIL. ESTIPULACIÓN EN FAVOR DE TERCERO: CAUSA. UNIÓN TEMPORAL DE EMPRESAS.

       Existiendo un contrato en el que se pactó que una sociedad pagaría su deuda con otra sociedad mediante la dación de una serie de plazas de garaje a dicha sociedad acreedora o a quien ésta designara, estamos en presencia de una estipulación en favor de tercero que registralmente requiere que se exprese la causa que justifica el desplazamiento patrimonial a favor de dicho tercero, explícita do la relación jurídica entre el acreedor y el tercero por éste designado como destinatario de la transmisión. No cabe hablar de personalidad jurídica de la UTE, por lo cual los bienes son titularidad de cada una de las sociedades que la integran. El Centro Directivo avala la actuación del Registrador que ha tenido en cuenta en su calificación el hecho de que una de las sociedades se halla en estado de concurso, hecho conocido por medio de una consulta telemática al Registro Mercantil.

R. 16-2-2012.

B.O.E. 13-3-2012.

Registro de Lepe

ACTA NOTARIAL DE TERMINACIÓN DE OBRA: CERTIFICACIÓN DEL TÉCNICO.

       Considerando el sentido y finalidad de la certificación del técnico en las actas de terminación de obra, que no es otro que la aseveración de que la obra se ha terminado de conformidad con el proyecto para el que se concedió la licencia, dicha certificación puede ser suplida por un documento administrativo que presuponga que se ha tenido a la vista o que se han comprobado tales extremos, como puede ser la licencia de ocupación.

R. 17-2-2012.

B.O.E. 13-3-2012.

Registro de La Carolina

EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO INTERRUMPIDO.

       No hay verdadera interrupción del tracto susceptible de subsanarse por medio de expediente de dominio cuando quien lo insta es adquirente directo del titular registral o de sus herederos.

R. 18-2-2012.

B.O.E. 13-3-2012.

Registro de Ubrique

BIENES GANANCIALES: RECONOCIMIENTO DE SERVIDUMBRE.

       No es posible inscribir un acto de reconocimiento de la existencia de una servidumbre si no presta su consentimiento el cónyuge del titular registral, en tanto el bien está inscrito como presuntiva mente ganancial.

R. 20-2-2012.

B.O.E. 13-3-2012.

Registro de Torredembarra

EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL DE HIPOTECA. CONCURSO DE ACREEDORES.

CONCURSO DE ACREEDORES. EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL DE HIPOTECA.

       Constando en el Registro que el titular de la finca está declarado en concurso, no cabe expedir la certificación de dominio y cargas para un procedimiento de ejecución extrajudicial de hipoteca, ni practicar la nota marginal correspondiente, hasta que no se aporte una resolución del Juez del concurso por la que se declare que la finca no está afecta a la continuación de la actividad empresarial del concursado.

R. 20-2-2012.

B.O.E. 13-3-2012.

Registro de Castellón de la Plana n 1

DISOLUCIÓN DE CONDOMINIO CON CUOTA GRAVADA.

      Considera la Dirección General que cuando se lleva a cabos la disolución de un condominio en el que la cuota de uno de los condueños está gravada, por el principio de subrogación real las referidas cargas se trasladan a la finca adjudicada a dicho condueño.

R. 22-2-2012.

B.O.E. 13-3-2012.

Registro de Madrid n 1

DOCUMENTO NOTARIAL OTORGADO EN EL EXTRANJERO. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL.

PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL. DOCUMENTO NOTARIAL OTORGADO EN EL EXTRANJERO.

     En relación con la posible inscripción de un documento notarial venezolano por el que se formaliza una compraventa de una finca radicada en España, debe sostenerse dicha posibilidad, partiendo de lo establecido en los artículos 4 de la LH y 36 de su Reglamento, que son las normas aplicables según la regla recogida en el artículo 10.1 del  CC. No puede sostenerse que para inscribir en el Registro español sea imprescindible el documento notarial español, porque si no resultaría ocioso el citado artículo 4 de la LH. Ahora bien, debe acreditarse al Registrador, en los términos previstos en el artículo 36 del RH, el cumplimiento del derecho extranjero en todo lo relativo a capacidad de las partes, contenido obligacional y formas y solemnidades del documento, según los correspondientes puntos de conexión de las normas de derecho internacional privado. Los asientos practicados se hallan bajo la salvaguarda de los Tribunales y no cabe discutir su validez al tiempo de calificar documentos posteriormente practicados.

R. 21-2-2012.

B.O.E. 16-3-2012.

Registro de Orcera.

USUFRUCTO VITALICIO: EXTINCIÓN.

     Producida la muerte del usufructuario, se produce la extinción del usufructo, aunque éste hubiera sido cedido a un tercero a título oneroso. De igual forma se extinguen los derechos o cargas constituidos sobre el propio usufructo.

R. 22-2-2012.

B.O.E. 16-3-2012.

Registro de Leganés n 2

ANOTACIÓN DE EMBARGO DECRETADO EN CAUSA CRIMINAL: TRACTO SUCESIVO.

      El principio de tracto sucesivo impide anotar un embargo decretado en procedimiento penal, si la finca está inscrita a nombre debe una persona diferente del embargado, a menos que e el mandamiento judicial se haga constar que existen indicios racionales para entender que dicho embargado es el verdadero titular de la finca, como dispone el último párrafo del artículo 20 de la LH.

R. 22-2-2012.

B.O.E. 16-3-2012.

Registro de Loja

TRANSACCIÓN JUDICIAL.

      Es inscribible el mandamiento judicial que contiene el decreto que homologa un acuerdo transaccional por cuya virtud una de las partes transmite a la otra una participación indivisa de una finca con el objeto de sustituir el pago de una pensión alimenticia.

R. 24-2-2012.

B.O.E. 16-3-2012.

Registro de Almuńécar.

DISOLUCIÓN DE CONDOMINIO.

        Existiendo una cotitularidad sobre varias fincas entre dos hermanos, aunque en alguna de las fincas uno de los hermanos es titular de la participación indivisa con carácter ganancial, ningún obstáculo hay para que se realice la disolución de todo el condominio en un solo acto.

R. 27-2-2012.

B.O.E. 29-3-2012.

Registro de Torredembarra.

ARTÍCULO 98 LEY 24/2001. CONCURSO DE ACREEDORES: EFECTOS DEL CONVENIO.

CONCURSO DE ACREEDORES: EFECTOS DEL CONVENIO. ARTÍCULO 98 LEY 24/2001.

        El Registrador debe calificar la congruencia del juicio de suficiencia realizado por el Notario, pera lo que necesita que se aporten los datos precisos para hacer una comparación entre las facultades que presupone la apreciación de la representación y el acto documentado. En concreto, si se trata de una dación en pago de unos créditos concursales, será preciso que se exprese en qué fase se encuentra el concurso. Para ello el Registrador puede acudir a la consulta telemática del Registro Mercantil, sin que tal extremo quede impedido por el principio de rogación, que juega respecto al hecho de solicitar la inscripción pero no afecta a la facultad del Registrador de proveerse de todos los medios de prueba precisos para juzgar la validez de la inscripción que se le solicita, especialmente si se trata de asientos de un Registro público. Para inscribir esta dación es necesario que se aporte el contenido del convenio, para poder determinar si del mismo resulta alguna limitación que afecte a la operación.

R. 27-2-2012.

B.O.E. 29-3-2012.

Registro de Betanzos.

PARTICIÓN DE HERENCIA EN DERECHO GALLEGO: ACTA NOTARIAL DE NOTIFICACIÓN.

        El acta de notificación prevista en los artículos 296 y 307 de la Ley 2/2006, de 14 de junio, de Derecho Civil en Galicia, si quien debe ser notificado reside en otro país de la UE, debe tramitarse conforme lo establecido en el Reglamento 1393/2007, del Parlamento y del Consejo, de 13 de noviembre de 2007.

R. 27-2-2012.

B.O.E. 29-3-2012.

Registro de Torrelavega n 3.

PROYECTO DE EQUIDISTRIBUCIÓN URBANÍSTICA.

        El momento de la aprobación definitiva del proyecto de equidistribución es el determinante para que se produzcan los efectos traslaticios propios de dicho proceso. Por ello puede el Registrador exigir que se acredite cómo se han cumplido las obligaciones pecuniarias que han sustituido a la de cesión de las parcelas representativas del aprovechamiento que que corresponde a la administración.

* ABRIL 2012.

No se publicaron resoluciones en este mes

* MAYO 2012

R. 28-2-2012.

B.O.E. 4- 5-2012.

Registro de Corralejo

TÍTULO INSCRIBIBLE

        No es posible inscribir un acta de manifestaciones que se limita a rectificar una descripción de una finca que se dice es una de las recogidas en una escritura de herencia que no se acompaña. 

R. 28-2-2012.

B.O.E. 4- 5-2012.

Registro de Lepe

APODERADO: CONSTANCIA DE SUS CIRCUNSTANCIAS PERSONALES.

        El hecho de que no conste el municipio de que es vecino el apoderado que otorga la escritura constituye un defecto de escasa trascendencia, pero que impide la inscripción. Para su justificación en la nota de calificación basta invocar los preceptos que lo exigen, pero debería el Registrador haber tomado el dato de una consulta telemática con el Registro Mercantil.

R. 29-2-2012.

B.O.E. 4- 5-2012.

Registro de La Coruña n 2.

BIENES PRIVATIVOS POR CONFESIÓN.

        Aunque en el testamento de uno de los cónyuges consta el reconocimiento de éste respecto a que una finca que aparece inscrita como ganancial en realidad es privativa de su esposa, una vez fallecido el confesante se necesita la ratificación expresa por parte de sus herederos forzosos para que poder rectificar o a forma de titularidad en el Registro.

R. 29-2-2012.

B.O.E. 4- 5-2012.

Registro de Alicante n 4.

RECTIFICACIÓN DE ASIENTOS REGISTRALES.

         Para rectificar la descripción de una finca, si se alega que el error procede del título en cuya virtud se practicó la inscripción, es imprescindible aportar este último para determinar si bastará el consentimiento de los titulares registrales o será también necesario el de los demás otorgantes de dicho título inscrito.

R. 1-3-2012.

B.O.E. 4- 5-2012.

Registro de Motilla del Palancar.

PODER GENERAL OTORGADO POR UNA SOCIEDAD: PREVIA INSCRIPCIÓN EN EL RM.

        Cuando se trate de un poder otorgado por una sociedad, debe reseñarse los datos de inscripción del mismo en el Mercantil, o, en su defecto, acreditar al Registrador de la Propiedad la realidad, validez y vigencia del poder, a través de documentos y requisitos que permitan conciliar la misma con la presunción de validez y exactitud que resulta del Registro Mercantil.

R. 1-3-2012.

B.O.E. 4- 5-2012.

Registro de Felanitx n 2.

CALIFICACIÓN REGISTRAL: NOTIFICACIÓN POR FAX. OBRA NUEVA TERMINADA: REQUISITOS.

OBRA NUEVA TERMINADA: REQUISITOS. CALIFICACIÓN REGISTRAL: NOTIFICACIÓN POR FAX.

        Se reitera la más reciente doctrina del Centro Directivo relativa a la validez del fax como medio técnico para que el Registrador pueda notificar la calificación al Notario autorizante. Con independencia de la fecha de terminación efectiva de la obra,l e incluso de la fecha de otorgamiento del acta de finalización, deberán cumplirse los requisitos que la legislación urbanìstica prevea en el momento en que dicho documento se presente a inscripción. De acuerdo con el artículo 149.1,8 de la CE, corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia, autorización o permiso para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro, siempre que la legislación autonómica aplicable exija licencia para poder realizar legalmente el mismo. En consecuencia no cabe exigir la cédula de habitabilidad prevista en la legislación autonómica para la inscripción dela terminación de obra, dado que este requisito no lo impone la legislación estatal. Sí sería en cambio necesario acreditar la obtención de la licencia de ocupación, a menos que hayan transcurrido los plazos para que la administración ejercite las acciones de restablecimiento de la legalidad urbanística.

R. 3-3-2012.

B.O.E. 4- 5-2012.

Registro de Markina-Xemein.

CUMPLIMIENTO DE LOS REQUISITOS FISCALES: SUSPENSIÓN DE LA CALIFICACIÓN. HIPOTECA: DISTRIBUCIÓN DE LA RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA ENTRE ELEMENTOS DE PROPIEDAD HORIZONTAL QUE NO ESTÁN INSCRITOS EN FOLIO INDEPENDIENTE.

HIPOTECA: DISTRIBUCIÓN DE LA RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA ENTRE ELEMENTOS DE PROPIEDAD HORIZONTAL QUE NO ESTÁN INSCRITOS EN FOLIO INDEPENDIENTE. CUMPLIMIENTO DE LOS REQUISITOS FISCALES: SUSPENSIÓN DE LA CALIFICACIÓN.

        Se rectifica la más reciente doctrina del Centro Directivo relativa a la interpretación de los artículos 254 y 255 de la LH, considerando que, a la luz de las diferentes sentencias judiciales recaídas en la materia, mientras no se acredite el cumplimiento de los requisitos fiscales, no solo se suspende la práctica de la inscripción, sino que ni siquiera se realiza la calificación del título. Existiendo una propiedad horizontal inscrita exclusivamente en el folio dela finca matriz, si ahora se constituye una hipoteca sobre dos elementos privativos que no están ligados por vinculación ob rem, debe procederes a la distribución de la responsabilidad hipotecaria entre los mismos.

R. 2-3-2012.

B.O.E. 7-5-2012.

Registro de Barcelona n 16.

DERECHO EXTRANJERO: PRUEBA DEL MISMO.

         Para la aplicación del derecho extranjero ese acreditarse al Registrador de la Propiedad, conforme a lo establecido en el artículo 36 del RH, la realidad y vigencia del mismo.

R. 2-3-2012.

B.O.E. 7-5-2012.

Registro de Dos Hermanas n 3.

ANDALUCIA: TRANSMISIÓN DE PARTICIPACIONES INDIVISAS COMO PARCELACIÓN URBANÍSTICA.

         Si la participación indivisa que se transmite ya constaba inscrita en el Registro como tal con anterioridad, no cabe exigir la licencia de parcelación, ni siquiera en el caso de que conste en Registro una nota marginal indicativa e que se ha iniciado un expediente de disciplina urbanística.

R. 2-3-2012.

B.O.E. 7-5-2012.

Registro de Álora.

PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL.

         Los asientos ya practicados se hallan bajo la salvaguarda de los tribunales y no cabe pedir su cancelación directamente al Registrador ni a través del recurso gubernativo.

R. 5-3-2012.

B.O.E. 7-5-2012.

Registro de Torrent n 1

ACTA NOTARIAL DE INSCRIPCIÓN DE EXCESO DE CABIDA: NOTIFICACIÓN A COLINDANTES.

         Las notificaciones que han de hacerse a los colindantes en la tramitación e un acta para inscribir un exceso de cabida, deben realizarse conforme prevé el RN. Por ello, habiendo devuelto el ause de recibo sin acreditar la entrega al destinatario, deberá el Notario hacer un segundo intento mediante notificación presencial.

R. 5-3-2012.

B.O.E. 7-5-2012.

Registro de Chipiona.

OBRAS NUEVAS POR ANTIGÜEDAD: INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO 20.4 DE LA LEY DEL SUELO.

       Considera el Centro Directivo que el requisito de aportar un acto administrativo que declare la edificación en todo o en parte en situación de fuera de ordenación no es exigible con carácter previo a la práctica de la inscripción. También se valora la aplicación del artículo 53.5 del Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía, entendiendo que sólo cabe interpetándolo en conjunción con las normas estatales, aunque reconoce alguna particularidad de procedimiento en el caso del suelo no urbanizable.

R. 5-3-2012.

B.O.E. 7-5-2012.

Registro de Sant Feliu de Llobregat n 1.

CONDICIÓN RESOLUTORIA.

      Tratándose de una permuta de suelo a cambio de obra futura, si quiere garantizarse el cumplimiento de la prestación con condición resolutoria, es necesario que se identifiquen con suficiente claridad las edificaciones que han de ser entregadas. Los requisitos que faltan deben ser objeto de la pertinente subsanación, sin que pueda la Registradora corregirlos de oficio.

R. 6-3-2012.

B.O.E. 7-5-2012.

Registro de Ronda.

PARTICIÓN DE HERENCIA: DESHEREDACIÓN DE UN LEGITIMARIO.

      Habiendo desheredado el testador a uno de sus hijos en el testamento, alegando justa causa que no resulta contradicha por el desheredado, pero constando que dicho hijo tiene descendientes, estos adquieren la condición de legitimarías y han de intervenir necesariamente en la partición de la herencia.

R. 6-3-2012.

B.O.E. 7-5-2012.

Registro de Denia n 1.

ANOTACIÓN DE EMBARGO ADMINISTRATIVO: COPIA EN PAPEL DE UN MANDAMIENTO EXPEDIDO ELECTRÓNICAMENTE.

      Hay que partir de la base de la plena aplicabilidad de la Ley 11/2007 y su normativa de desarrollo con relación a los documentos administrativos que se presentan en los Registros. Al amparo de esta normativa debe considerarse como documento público susceptible de acceso al Registro, la copia en papel de un mandamiento de embargo emitido originalmente como documento electrónico por la Agencia Tributaria, siempre que en dicha copia en papel incluya la impresión de un código generado electrónicamente u otros sistemas de verificación que permitan constatar su autenticidad mediante el acceso a los archivos electrónicos de la Administración correspondiente.

R. 7-3-2012.

B.O.E. 7-5-2012.

Registro de Piedrabuena.

OBRA NUEVA TERMINADA: CERTIFICADO FINAL DE OBRA.

      Aunque el certificado final de obra puede ser suplido por otros documentos, siempre será preciso que se haya comprobado por técnico competente que la obra se ajusta al proyecto. Por tanto no será admisible una certificación emitida por el secretario municipal, si no consta informe favorable del técnico del ayuntamiento.

R. 7-3-2012.

B.O.E. 7-5-2012.

Registro de Lleida n 1.

EJECUCIÓN HIPOTECARIA: EFICACIA DE LA NOTA MARGINAL DEL ARTÍCULO 657 de la LEC.

      Si consta nota marginal por la que se fija el saldo pendiente del préstamo hipotecario que está siendo ejecutado, nota extendida en los términos del artículo 657 de la LEC, dicha cifra actuará como límite de responsabilidad hipotecaria en la ejecución frente a los terceros posteriores.

R. 8-3-2012.

B.O.E. 7-5-2012.

Registro de Barcelona n 4.

RECURSO GUBERNATIVO: EFECTOS DE LA RESOLUCIÓN.

       Las notas de calificación de los Registradores y l resoluciones de la Dirección General no se vuelven firmes, y lo titulares de derechos pueden exigir su protección registral mientras no prescriban. No cabe rectificar los asientos del Registro respecto del carácter ganancial de unos bienes que aparecen inscritos como privativos, sobre la base de una acta de notoriedad en la que no se ha expresado cuáles son los hechos que permiten considerar notorio e se cambio, y sin que resulte acreditado la notificación a los que pueden resultar perjudicados.

R. 8-3-2012.

B.O.E. 7-5-2012.

Registro de Cieza n 1.

BIENES DE LAS ENTIDADES LOCALES: CESIÓN GRATUITA.

       La calificación registral de documentos administrativos no puede, respecto de los trámites esenciales del procedimiento, extenderse a otra cosa que no sea la omisión evidente de trámites fundamentales. En este sentido es correcto en una cesión gratuita de un bien municipal que el interventor certifique que no existen deudas que se prevean saldar con ese bien concreto, y no que no existan deudas en general, porque esto supondría la inaplicación del precepto.

R. 9-3-2012.

B.O.E. 7-5-2012.

Registro de Oliva.

CUMPLIMIENTO DE LOS REQUISITOS FISCALES: SUSPENSIÓN DE LA CALIFICACIÓN. CALIFICACIÓN REGISTRAL: INDEPENDENCIA DEL REGISTRADOR.

CALIFICACIÓN REGISTRAL: INDEPENDENCIA DEL REGISTRADOR. CUMPLIMIENTO DE LOS REQUISITOS FISCALES: SUSPENSIÓN DE LA CALIFICACIÓN.

      Se rectifica la más reciente doctrina del Centro Directivo relativa a la interpretación de los artículos 254 y 255 de la LH, considerando que, a la luz de las diferentes sentencias judiciales recaídas en la materia, mientras no se acredite el cumplimiento de los requisitos fiscales, no solo se suspende la práctica de la inscripción, sino que ni siquiera se realiza la calificación del título. Igualmente se confirma la plena independencia del Registrador en su calificación, incluso respecto de las resoluciones de la DGRN, superando así la doctrina del carácter vinculante de las mismas.

R. 9-3-2012.

B.O.E. 7-5-2012.

Registro de Burgos n 3.

USUFRUCTO SUCESIVO.

         Figura inscrita una donación por la que el titular privativo de la finca transmitió la nada propiedad a sus hijos, reservándome el usufructo vitalicio para sí con el derecho de acrecer a favor de su esposa. Parece evidente que esta cláusula debe interpretarse como la constitución por reserva de un usufructo sucesivo a faro de la esposa del donante, por lo que no puede consolidarse el pleno dominio hasta que ella fallezca.

R. 10-3-2012.

B.O.E. 7-5-2012.

Registro de Álora.

OBRA NUEVA ANTIGUA.

         No es posible inscribir una declaración de obra nueva por antigüedad si para acreditar dicha antigüedad se aporta una certificación catastral y no existe seguridad sobre la coincidencia entre los datos descriptivos consignados en la escritura y los de la certificación catastral.

R. 10-3-2012.

B.O.E. 7-5-2012.

Registro de Torrelodones.

PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL.

         No es posible revisar en vía de recurso gubernativo la validez de un asiento ya practicado y que se halla bajo la salvaguardia de los Tribunales.

R. 12-3-2012.

B.O.E. 7-5-2012.

Registro de Lloret de Mar n 1.

ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE BIENES DE CÓNYUGES EXTRANJEROS.

          Hallándose inscrita una participación indivisa de una finca a nombre de dos personas de nacionalidad rusa, casadas en régimen de comunidad y con sujeción a las particularidades de su legislación, no cabe anotar un embargo en procedimiento dirigido sólo contra el esposo, si no se ha realizado la notificación prevista en el artículo 144 del RH, o se demuestra que la misma no es precisa según la legislación rusa. Tampoco cabe rectificar la inscripción sin el consentimiento de ambos titulares.

R. 13-3-2012.

B.O.E. 7-5-2012.

Registro de Marquina Xemein.

NÚMERO DE IDENTIFICACIÓN FISCAL. CUMPLIMIENTO DE LOS REQUISITOS FISCALES: SUSPENSIÓN DE LA CALIFICACIÓN.

CUMPLIMIENTO DE LOS REQUISITOS FISCALES: SUSPENSIÓN DE LA CALIFICACIÓN. NÚMERO DE IDENTIFICACIÓN FISCAL.

          Es necesario hacer constar el NIF de una persona extranjera que interviene en la escritura para aseverar por confesión el carácter privativo de una finca adquirida por su esposo.      Se rectifica la más reciente doctrina del Centro Directivo relativa a la interpretación de los artículos 254 y 255 de la LH, considerando que, a la luz de las diferentes sentencias judiciales recaídas en la materia, mientras no se acredite el cumplimiento de los requisitos fiscales, no solo se suspende la práctica de la inscripción, sino que ni siquiera se realiza la calificación del título.

R. 15-3-2012.

B.O.E. 14-5-2012.

Registro de Fuenlabrada n 2

LIBRO DE ACTAS DE UNA SUBCOMUNIDAD 

         Se admite la legalización de un libro de actas de una subcomunidad de usuarios de la piscina construida en la comunidad, usuarios que son los que sufragan los gastos. Pero es necesario que la instancia de solicitud se firme por encargo del presidente de la comunidad.

R. 17-3-2012.

B.O.E. 14-5-2012.

Registro de Murcia n 8

NOTA MARGINAL DE INICIACIÓN DE EXPEDIENTE EXPROPIATORIO.

         No puede expedirse la certificación  y practicarse la pertinente nota marginal prevista en el artículo 22 del RD 1093/1997, de 4 de julio, si de los datos aportados no resulta identificada la finca o porción e ella afectada.

R. 17-3-2012.

B.O.E. 14-5-2012.

Registro de Murcia n 8

NOTA MARGINAL DE INICIACIÓN DE EXPEDIENTE EXPROPIATORIO.

         No puede expedirse la certificación  y practicarse la pertinente nota marginal prevista en el artículo 22 del RD 1093/1997, de 4 de julio, si de los datos aportados no resulta identificada la finca o porción e ella afectada.

R. 2-4-2012.

B.O.E. 14-5-2012.

Registro de Mazarrón.

CONFESIÓN DE PRIVATIVIDAD.

         No puede inscribirse una escritura de liquidación de sociedad de gananciales, cuando lo que se supone que se pretende es consignar la confesión de privatividad de uno de los cónyuges respecto de una finca inscrita a nombre del otro para su sociedad de gananciales. Aparte de la necesaria rectificación de la escritura, debe tenerse en cuenta que, como del historial de la finca resulta la manifestación de ambos esposos respecto del carácter ganancial, para admitir ahora el cambio será preciso probar la procedencia privativa del dinero invertido en la adquisición.

R. 3-4-2012.

B.O.E. 14-5-2012.

Registro de Ibiza n 3.

PARCELACIÓN URBANÍSTICA: SUPUESTOS ASIMILADOS.

         Tratándose de una división horizontal de una edificación en suelo rústico en Ibiza, en la que se ha pactado que cada uno de los dos elementos independientes tiene derecho al uso exclusivo de una porción del suelo de la finca, debe entenderse como acto asimilado a una división y exigirse el preceptivo control municipal.

R. 4-4-2012.

B.O.E. 14-5-2012.

Registro de Madrid n 17

CUMPLIMIENTO DE LOS REQUISITOS FISCALES: SUSPENSIÓN DE LA CALIFICACIÓN.

         Se rectifica la más reciente doctrina del Centro Directivo relativa a la interpretación de los artículos 254 y 255 de la LH, considerando que, a la luz de las diferentes sentencias judiciales recaídas en la materia, mientras no se acredite el cumplimiento de los requisitos fiscales, no solo se suspende la práctica de la inscripción, sino que ni siquiera se realiza la calificación del título.

R. 9-4-2012.

B.O.E. 17-5-2012.

Registro de Rosas n 2

FINCA REGISTRAL: DUDAS SOBRE SU IDENTIDAD.

         No se puede impedir el acceso al Registro de una escritura de herencia por el hecho de que la descripción que figura en los Libros de una finca matriz después de una segregación sea incompleta, siempre que exista plena seguridad sobre la identidad de la misma.

R. 9-4-2012.

B.O.E. 17-5-2012.

Registro de Fuenlabrada n 2

LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES PREVIA APORTACIÓN 

         No hay inconveniente en inscribir una liquidación de gananciales respecto de una finca inscrita por mitad y con carácter privativo a favor de ambos cónyuges, en tanto se ha pactado que, como operación previa aportan cada uno su mitad a la sociedad.

R. 10-4-2012.

B.O.E. 17-5-2012.

Registro de Madrid n 29.

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO.

         No puede inscribirse la adjudicación judicial de un derecho de traspaso sin que figure inscrito previamente a favor de quien ha sido demandado el arrendamiento del que deriva dicho traspaso.

R. 11-4-2012.

B.O.E. 17-5-2012.

Registro de Burjassot.

CONVENIO REGULADOR DE LA SEPARACIÓN Y DIVORCIO: CONTENIDO.

         Teniendo en cuenta el contenido que legalmente cabe incluir en un convenio regulador, no hay obstáculo en inscribir la liquidación de gananciales en la que se incluye una vivienda, reconocida como la habitual de la familia, adquirida en estado de solteros y que aparece inscrita por mitad a favor de los cónyuges. En este caso, al incluirla en el haber ganancial, los esposos están reconociendo ante el Juez la ganancialidad, que en parte ya le viene atribuida legalmente (artículos 1354, 1355, 1357 y 1359 del CC), cosa que es admisible como operación indispensable para liquidar la sociedad de gananciales. Es preciso acreditar la previa toma de razón de la sentencia en el Registro Civil.

R. 12-4-2012.

B.O.E. 21-5-2012.

Registro de Córdoba n 6.

SEGREGACIÓN: FINCA MATRIZ SIN CABIDA.

         Agotada la cabida de la finca matriz con la inscripción de una serie de segregaciones, no cabe ahora inscribir una segregación que había quedado rezagada, a menos que se rectifique la cabida de la matriz con arreglo a los procedimientos oportunos.

R. 13-4-2012.

B.O.E. 21-5-2012.

Registro de Lérida n 1.

EJECUCIÓN HIPOTECARIA: LIMITACIONES DERIVADAS DE UNA PROHIBICIÓN DE ENAJENAR EN VIVIENDA PROTEGIDA.

         La prohibición de enajenar establecida en los Reales Decretos que regulan los planes de vivienda para los casos de préstamos subsidiados, no impiden la constitución de ulteriores hipotecas ni tampoco la inscripción de lo s decretos de adjudicación derivados de la ejecución de dichas hipotecas.

R. 16-4-2012.

B.O.E. 21-5-2012.

Registro de Nules n 1.

PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL.

         Los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales, y no cabe discutir su validez a través del recurso gubernativo.

R. 17-4-2012.

B.O.E. 21-5-2012.

Registro de Madrid n 34.

PROPIEDAD HORIZONTAL: SEGREGACIÓN DE UN ELEMENTO INDEPENDIENTE.

         La segregación de parte de un local de un edificio en propiedad horizontal requiere el acuerdo por unanimidad de la junta de propietarios, a menos que los estatutos permitan tal operación sin autorización de la junta.

R. 18-4-2012.

B.O.E. 21-5-2012.

Registro de Palma n 5.

CONCURSO DE ACREEDORES: DACIÓN EN PAGO DESPUÉS DE APROBADO EL CONVENIO.

         Constando en el Registro que la sociedad titular de una finca se halla en concurso, la inscripción de una dación en pago realizada después de aprobado el convenio requiere que se aporte dicho convenio, no por exigencias de tracto sucesivo, que no son aplicables, sino por la necesidad de que el Registrador califique si en el mismo existen limitaciones que puedan tener repercusión a efectos de eventuales acciones de reintegración de la masa. No es necesario que intervengan los administradores concursales porque desde la aprobación el convenio cesan en sus funciones. Dado que no se ha planteado en la nota, no cabe analizar si la dación es contraria a los establecido en el artículo 100.3, ni si es necesario que se cancele previamente la anotación de declaración en concurso.

R. 19-4-2012.

B.O.E. 21-5-2012.

Registro de Granada n 1.

EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO.

         No es inscribible un auto recaído en expediente de dominio de reanudación de tracto si quie lo ha promovido es heredero del que adquirió del titular registral, y, por tanto, legitimado para ejercitar las acciones tendentes a elevar a pública dicha adquisición.

R. 20-4-2012.

B.O.E. 21-5-2012.

Registro de León n 2.

ACTOS INSCRIBIBLES.

        Solicitado que se haga constar en el Registro la existencia de una deuda por el precio aplazado en la venta de una finca, el cual no se garantizó con hipoteca ni condición resolutoria, sino con un aval bancario, cuyas vicisitudes, como dice el registrador, son ajenas al Registro, tal constancia no puede ser objeto de ningún asiento registral.

R. 24-4-2012.

B.O.E. 26-5-2012.

Registro de Santa Cruz de la Palma.

ANOTACIONES PREVENTIVAS: CADUCIDAD Y PRÓRROGA.

         El artículo 86 de la Ley Hipotecaria determina que las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación misma, salvo aquéllas que tengan señalado en la Ley un plazo más breve, pudiendo prorrogarse por un plazo de cuatro años más siempre que el mandamiento ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento. Habiéndose presentado el mandamiento ordenando la prórroga transcurridos los cuatro años de vigencia de la anotación, se ha producido su caducidad, la cual –como ha declarado reiteradamente esta Dirección General y como se deriva del artículo 86 de la Ley Hipotecaria– no permite prórroga alguna.

R. 25-4-2012.

B.O.E. 26-5-2012.

Registro de Olmedo.

PROPIEDAD HORIZONTAL: OBLIGACIONES ESTABLECIDAS EN EL ARTÍCULO 9.1 E.

         El hecho de que no se haya aportado la certificación sobre el estado de deudas pendientes con la comunidad de propietarios no impide la inscripción, siempre que el comprador haya exonerado al transmitente de dicha obligación.

R. 26-4-2012.

B.O.E. 26-5-2012.

Registro de Torredembarra.

REGISTROS EN CATALUÑA: COMPETENCIA DE LA DGRN. VISADO COLEGIAL.

VISADO COLEGIAL. REGISTROS EN CATALUÑA: COMPETENCIA DE LA DGRN.

       Cuando la calificación impugnada o los recursos se fundamenten además, o exclusivamente, en otras normas o motivos ajenos al Derecho catalán, como es el caso, el registrador deberá dar al recurso la tramitación prevista en la Ley Hipotecaria y remitir el expediente formado a la Dirección General de los Registros y del Notariado en cumplimiento del artículo 327 de la Ley Hipotecaria. A los efectos de practicar la inscripción en el Registro de la Propiedad, en los términos que resultan del artículo 132 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda en su redacción dada por la Ley 9/2011, de 29 de diciembre, ambas del Parlamento de Cataluña- el informe técnico que hay que acompañar a la compraventa de vivienda con el fin de exonerar a la parte vendedora de la obligación de entregar a la compradora cédula de habitabilidad, no debe ir visado por el Colegio profesional correspondiente.

R. 27-4-2012.

B.O.E. 26-5-2012.

Registro de Málaga n 4.

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO.

         El principio de tracto sucesivo impide inscribir una sentencia por la que se ordena la cancelación de una determinada inscripción de venta, constando actualmente la finca inscrita a favor de terceras personas ue no han sido parte en el proceso.

R. 28-4-2012.

B.O.E. 26-5-2012.

Registro de La Carolina.

BIENES DE ENTIDADES LOCALES: SUBASTA.

        En atención a los intereses que concurren en el caso concreto, el Centro Directivo entiende que no hay obstáculo para inscribir una venta de un bien municipal, dándose la circunstancia de que la subasta se llevó a cabo antes de que la finca fuera objeto de la pertinente desafectación.

 

* JUNIO 2012

R. 23-4-2012.

B.O.E. 7-6-2012.

Registro de Cuevas de Almanzora.

DIVISIÓN HORIZONTAL: LICENCIA DE SEGREGACIÓN.

        La segregación de parte de un local de un edificio dividido en propiedad horizontal no está sujeta a licencia, por cuanto no se está fraccionando el suelo.

R. 3-5-2012.

B.O.E. 7-6-2012.

Registro de San Vicente de Raspeig.

ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE DOCUMENTOS PRIVADOS

        Los documentos privados no pueden ser objeto de presentación en el Registro de conformidad con los establecido en el artículo 420 del RH.

R. 4-5-2012.

B.O.E. 7-6-2012.

Registro de Plasencia.

CONCURSO DE ACREEDORES: EJECUCIÓN HIPOTECARIA.

       Habiéndose dictado el auto de adjudicación en procedimiento de ejecución de hipoteca con anterioridad a la resolución judicial por la que se declara en concurso al ejecutado, dicha ejecución no se verá afectada por los efectos del concurso, aunque el decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación se presenten con posterioridad a la constatación registral de la declaración de concurso. 

R. 5-5-2012.

B.O.E. 7-6-2012.

Registro de Madrid n 54.

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO.

       No es posible inscribir una sentencia declarativa del dominio dictada en un procedimiento seguido contra persona distinta del titular registral. 

R. 7-5-2012.

B.O.E. 7-6-2012.

Registro de Felanitx n 2.

EJECUCIÓN DE RESOLUCIONES JUDICIALES

       No es posible la ejecución judicial de un pacto resolutorio recogido e un convenio regulador, sino que será precisa una sentencia declarativa que sí podrá inscribirse directamente. 

R. 8-5-2012.

B.O.E. 7-6-2012.

Registro de Algeciras n 3.

CONVENIO REGULADOR: ÁMBITO.

       Entiende el Centro Directivo que no puede catalogarse de donación la cesión que uno de los cónyuges hace de la mitad de la vivienda familiar a sus hijos, sino que cabe considerarla un pacto propio del convenio regulador. Lo que sí es necesario es que conste el consentimiento de los hijos mayores de edad en documento auténtico.

R. 8-5-2012.

B.O.E. 7-6-2012.

Registro de Sanlúcar de Barrameda.

OBRAS NUEVAS ANTIGUAS EN ANDALUCIA.

       En primer lugar se afirma que, aportándose un certificado del Ayuntamiento en el que se hace constar que la obra existe desde el año 2003, y que, aunque está en suelo no urbanizable de especial protección, han prescrito las acciones para actuaciones de disciplina urbanística que impliquen demolición, ha de aceptarse lo recogido en tal certificado. Respecto a la necesidad de aportar el documento administrativo referente a la declaración de la obra en situación de fuera de ordenación, se reitera la respuesta negativa ya plasmada en resoluciones anteriores.

R. 9-5-2012.

B.O.E. 12-6-2012.

Registro de Pontevedra n 2.

SENTENCIAS DECLARATIVAS.

       En caso de que se trate de una sentencia declarativa o constitutiva de derechos, no es necesario para su acceso al Registro la tramitación de un proceso de ejecución, pero debe identificarse correctamente la finca afectada y los asientos a practicar. No puede verificarse la inscripción si la finca figura inscrita como ganancial y uno de los cónyuges no ha sido demandado.

R. 10 y 16-5-2012.

B.O.E. 12 y 14-6-2012.

Registro de Barbate e Illescas n 1.

HIPOTECA A FAVOR DE LA HACIENDA PÚBLICA SOBRE VARIAS FINCAS.

       No existe ninguna disposición legal que excepcione la aplicación el artículo 119 de la LH en el caso de hipotecas unilaterales a favor  de la Hacienda Pública, siendo por tanto necesario distribuir la responsabilidad hipotecaria entre las diferentes fincas hipotecadas.

R. 11-5-2012.

B.O.E. 12-6-2012.

Registro de Las Palmas de Gran Canaria n 1

SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO.

       No puede llevarse a cabo la reanudación del tracto por medio de una sentencia declarativa dictada sin haber tomado las mismas garantías previstas en la tramitación el expediente de dominio. Pero sí sería posible la inscripción si la sentencia se limita a reconoce que el demandante ha adquirido por prescripción.

R. 14-5-2012.

B.O.E. 12-6-2012.

Registro de Jávea n 1.

DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE.

       No existe ninguna disposición legal que excepcione la aplicación el artículo 119 de la LH en el caso de hipotecas unilaterales a favor  de la Hacienda Pública, siendo por tanto necesario distribuir la responsabilidad hipotecaria entre las diferentes fincas hipotecadas.

R. 16-5-2012.

B.O.E. 14-6-2012.

Registro de Las Palmas de Gran Canaria n 4.

FINCA REGISTRAL: IDENTIFICACIÓN 

       El cambio de número de policía y de nombre de la calle no puede practicarse por la mera afirmación de las partes, pero si no hay dudas sobre la identidad de la finca, no cabe impedir la inscripción del documento.

R. 17-5-2012.

B.O.E. 14-6-2012.

Registro de Álora.

PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL.

       Los asientos del Registro están bajo la salvaguarda de los Tribunales. Por tanto no es posible cancelar una inscripción de obra nueva a instancia de un escrito librado por el Ayuntamiento.

R. 18-5-2012.

B.O.E. 14-6-2012.

Registro de Chipiona.

PARTICIÓN DE HERENCIA: CONTADOR PARTIDOR.

       La partición realizada por el contador partidor no precisa para su inscripción del consentimiento de los herederos o legitimarios, siempre que el contador no se exceda de las facultades meramente particionales. En este sentido no se considera extralimitación la adjudicación de un bien indivisible a un heredero a cambio de compensación económica a favor de los demás. 

R. 19-5-2012.

B.O.E. 21-6-2012.

Registro de Chinchilla de Monte Aragón.

OBRA NUEVA: OBTENCIÓN DE LICENCIAS POR SILENCIO ADMINISTRATIVO. IRRETROACTIVIDAD DE LA LEY.

IRRETROACTIVIDAD DE LA LEY. OBRA NUEVA: OBTENCIÓN DE LICENCIAS POR SILENCIO ADMINISTRATIVO.

       El Tribunal Constitucional y el Tribunal Supremo admiten la aplicación retroactiva de las normas a hechos, actos o relaciones jurídicas nacidas al amparo de la legislación anterior, siempre que los efectos jurídicos de tales actos no se hayan consumado o agotado y siempre, claro está, que no se perjudiquen derechos consolidados o situaciones beneficiosas para los particulares, infiriéndose, en estos casos, la retroactividad del sentido, el espíritu o la finalidad de la ley. También la doctrina admite la retroactividad tácita de la ley y de este modo se pronuncia a favor de la retroactividad de las normas interpretativas; las complementarias, de desarrollo o ejecutivas; las procesales, pero sólo en lo relativo a que los actos de ejercicio de derecho nacidos con anterioridad a aquéllas han de sujetarse a sus trámites y procedimientos; y, por último, las que pueden establecer regímenes uniformes o acabar con abusos o incomodidades», añadiendo que «el intérprete encontrará una orientación en las disposiciones transitorias del Código Civil. Sobre la base de esta doctrina cabe afirmar que este principio de irretroactividad es predicable respecto de la le, pero no respecto de su interpretación. Por tanto, tratándose de una escritura autorizada después del Decreto Ley 8/2011, no cabe aplicar el artículo 23 del mismo si el silencio administrativo se había ya producido con anterioridad, pero sí la interpretación que con anterioridad había hecho la Dirección General sobre esta materia. Por tanto, es exigible la acreditación de haber obtenido la licencia de obras y la de primera ocupación en los términos que impone el vigente artículo 20 de la Ley del Suelo.

R. 19-5-2012.

B.O.E. 21-6-2012.

Registro de Marbella n 3.

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN: CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES.

          Inscrita la enajenación judicial durante la vigencia de la anotación preventiva del embargo trabado en garantía de su efectividad, se consuma la virtualidad de la anotación, de ahí que el artículo 206.2 del Reglamento Hipotecario disponga su cancelación; la prioridad ganada por la anotación se traslada a la enajenación y, por eso, las cargas y gravámenes posteriores que habían sido registrados sin perjuicio de los derechos del anotante (artículo 71 de la Ley Hipotecaria), no sólo no se liberan de aquella restricción sino que sufren el pleno desenvolvimiento de la misma, esto es, la subordinación respecto de la enajenación judicial alcanzada, lo que determina la extinción de tales cargas y la consiguiente cancelabilidad de los asientos respectivos, si se observaron en el proceso de ejecución todos los trámites legalmente previstos en garantía de las mismas. 

R. 19-5-2012.

B.O.E. 21-6-2012.

Registro de Palma n 5.

RESERVA VIDUAL.

          Considerando que el reservatario sucede por virtud de un llamamiento directo de la ley, y partiendo de que los bienes sujetos a reserva, aunque forman parte del patrimonio del reservista, integran una masa de bienes separada de la sucesión general del mismo, puede admitirse la inscripción en virtud de una instancia suscrita por el único reservatario al amparo de lo establecido en el último párrafo del artículo 14 de la LH, sin necesidad de que firme la heredera del reservista.

R. 19-5-2012.

B.O.E. 21-6-2012.

Registro de Pozuelo de Alarcón n 2.

USO DE VIVIENDA FAMILIAR.

        Habiendo aprobado el juez en la sentencia de divorcio el acuerdo de los esposos de que el uso de la vivienda se atribuye a los hijos que quedan en compañía de la madre, no hay obstáculo en practicar la inscripción a favor de ellos, pero será preciso que se hagan constar las circunstancias personales de cada uno de ellos.

R. 21-5-2012.

B.O.E. 27-6-2012.

Registro de Alicante n 3.

FINCA REGISTRAL.

        No es obstáculo para la inscripción, siempre que no haya dudas de la identidad de la finca, el hecho de que al describir una finca en la escritura la superficie no coincida con la que aparece en el Registro por no haber tenido en cuenta que con anterioridad se inscribieron algunas segregaciones que disminuyeron la cabida.

R. 21-5-2012.

B.O.E. 27-6-2012.

Registro de Lora del Río.

RECURSO GUBERNATIVO: EFICACIA DEL INFORME DEL JUEZ QUE EXPIDIÓ LA RESOLUCIÓN.

        A pesar de que se reconoce que conforme al artículo 326 de la LH sólo han tenerse en cuenta los documentos que en su momento fueron objeto de calificación, la Dirección General entiende que si las aclaraciones realizadas por el Juzgado en el preceptivo informe emitido en la tramitación del recurso gubernativo son suficientes para despejar las dudas que fundaban la negativa a inscribir, la Registradora ha de aceptarlas y despachar el documento.

R. 22-5-2012.

B.O.E. 27-6-2012.

Registro de Barcelona n 14.

RESOLUCIONES DE LA DGRN: CARÁCTER VINCULANTE. CUMPLIMIENTO DE REQUISITOS FISCALES: SUSPENSIÓN DE LA CALIFICACIÓN. REPRESENTACIÓN: AUTOCONTRATO. RECURSO GUBERNATIVO.

CUMPLIMIENTO DE REQUISITOS FISCALES: SUSPENSIÓN DE LA CALIFICACIÓN.RESOLUCIONES DE LA DGRN: CARÁCTER VINCULANTE. REPRESENTACIÓN: AUTOCONTRATO. RECURSO GUBERNATIVO.

REPRESENTACIÓN: AUTOCONTRATO. RESOLUCIONES DE LA DGRN: CARÁCTER VINCULANTE. CUMPLIMIENTO DE REQUISITOS FISCALES: SUSPENSIÓN DE LA CALIFICACIÓN. RECURSO GUBERNATIVO.

RECURSO GUBERNATIVO. RESOLUCIONES DE LA DGRN: CARÁCTER VINCULANTE. CUMPLIMIENTO DE REQUISITOS FISCALES: SUSPENSIÓN DE LA CALIFICACIÓN. REPRESENTACIÓN: AUTOCONTRATO.

        Siguiendo la posición mantenida por diferentes sentencias judiciales, se deja atrás la tesis que en estos años anteriores había sostenido la propia Dirección General, y se afirma que el carácter vinculante de la resoluciones de este Centro Directivo al que alude el artículo 327 de la LH ha de entérese exclusivamente respecto del documento objeto de la calificación impugnada que, caso de que hubiera de inscribirse en otros Registros, los Registradores titulares de los mismos habrían de respetar el criterio recogido en la correspondiente resolución de la DGRN. Lo que no cabe es pretender que la doctrina de una resolución tenga efecto vinculante para cualquier otro caso posterior, cual si se tratara de una disposición de carácter general. Se rectifica la más reciente doctrina del Centro Directivo relativa a la interpretación de los artículos 254 y 255 de la LH, considerando que, a la luz de las diferentes sentencias judiciales recaídas en la materia, mientras no se acredite el cumplimiento de los requisitos fiscales, no solo se suspende la práctica de la inscripción, sino que ni siquiera se realiza la calificación del título. El Registrador deberá calificar, de un lado, la existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento del que nace la representación y, de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relación con el acto o negocio jurídico documentado y las facultades ejercitadas, así como la congruencia del juicio que hace el Notario del acto o negocio jurídico documentado y el contenido del mismo título. Según la jurisprudencia, la doctrina científica mayoritaria y el criterio de este Centro Directivo, el apoderado sólo puede autocontratar válida y eficazmente cuando esté autorizado para ello por su principal o cuando por la estructura objetiva o la concreta configuración del negocio, quede «manifiestamente excluida la colisión de intereses que ponga en riesgo la imparcialidad o rectitud del autocontrato». La reseña identificativa del documento del que resulta la representación alegada que el Notario está obligado hacer según el artículo 98 debe comprender, pues, la mención expresa de la licencia para autocontratar o incurrir en conflicto de intereses, como parte esencial del título legitimador de la actuación del representante, distinta de la enumeración de facultades concedidas. Y el juicio de suficiencia, expreso, concreto y coherente con el negocio documentado, imprescindible para que el Registrador pueda calificar la congruencia de dicho juicio con el contenido de título, debe abarcar ambos aspectos de los que deriva la representación pues la fuerza legitimadora de la actuación del representante en los casos de autocontratación deriva fundamentalmente de la existencia de licencia específica.  La autocontratación, si hay riesgo de conflicto de intereses, debe entrar siempre en el ámbito de la calificación registral, ya que, según el artículo 18.1.o de la Ley Hipotecaria, comprende, junto a otros supuestos, la validez de los actos dispositivos por lo que resulte de las escrituras públicas…, y lo cierto es, en cualquier caso, que la autocontratación si hay conflicto de intereses, teniendo en cuenta la falta de imparcialidad del autocontratante (por cuanto ocupa una posición de juez y parte que le inhabilita para la autotutela del propio derecho) y el potencial perjuicio para el representante, produce la nulidad del negocio salvo que se acredite la licencia o autorización del dominus. Razón por la cual el registrador, antes de practicar el asiento, deberá calificar, conforme a dicho precepto, si se da, según el contenido del título, el supuesto de autocontratación con conflicto de intereses y en caso afirmativo, si existe la licencia, autorización o ratificación del dominus negotii que permita salvar dicha autocontratación. No obstante, si el Notario en el escrito de recurso confirma que «el poder que tuvo a la vista el Notario en el acto de otorgamiento y en el que se basa su juicio de suficiencia, se contempla expresamente la facultad para autocontratar o incurrir en conflicto de intereses», procede practicar la inscripción.

R. 23-5-2012.

B.O.E. 27-6-2012.

Registro de Santa María de Guía.

DEFENSOR JUDICIAL: CONFLICTO DE INTERESES.

        La contradicción de intereses ha de ser real, y no puede fundarse en perjuicios futuros e hipotéticos, ni en sospechas de falsedades. De no seguirse esta doctrina, la contradicción de intereses siempre existiría, y en toda partición con menores representados por su padre o por su madre, sería necesaria la intervención del defensor judicial; intervención, que como en el caso debatido, carecería de trascendencia jurídica, pues se limitaría a recibir la declaración del cónyuge que ejerce la patria potestad sobre la inexistencia de otros bienes propios de la masa hereditaria, y esta declaración, ha de tenerse por cierta mientras no sea impugnada judicialmente.

R. 23-5-2012.

B.O.E. 27-6-2012.

Registro de Alberic.

DESHEREDACIÓN: APTITUD PARA SER DESHEREDADO.

        En efecto, el ámbito del poder de exclusión legitimaria del testador descansa en la imputación al desheredado de una causa legal de desheredación. Por eso es preciso que el desheredado sea susceptible de imputación, esto es, que al tiempo del testamento haya nacido y tenga aptitud o idoneidad para que le sea jurídicamente imputable la conducta que constituye la causa legal de desheredación. Y aunque es cierto que el Código Civil –a diferencia de lo que hizo algún texto legal anterior, como Las Partidas– no expresa ni concreta la capacidad para ser desheredado, lo que no cabe duda es que se requiere un mínimo de madurez física y mental para que una persona pueda ser civilmente responsable del acto que se le imputa; en el presente supuesto el maltrato de obra o la injuria grave.

R. 24-5-2012.

B.O.E. 29-6-2012.

Registro de Puerto de Santa María n 2.

PARCELACIÓN DE FINCA: CONCEPTO EN LA LEGISLACIÓN ANDALUZA.

        El supuesto de hecho previsto en el artículo 66.2 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía se ha de entender referido no a cualquier transmisión de participaciones indivisas, sino únicamente a aquellas transmisiones en las que se produce la división ideal del dominio mediante la creación de nuevas participaciones indivisas, y ello aun cuando no se establezca de forma expresa que la titularidad de las mismas atribuye derecho al uso exclusivo de un espacio determinado. Debe así entenderse limitada la presunción resultante del artículo 66.2 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía a aquellos actos dispositivos por los que se crean nuevos objetos de derecho, físicos, –porciones de terreno–, o ideales, –cuotas pro indiviso del dominio, acciones, participaciones u otros derechos societarios–.

R. 24-5-2012.

B.O.E. 29-6-2012.

Registro de Alberic.

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO.

          El principio de tracto sucesivo impide cancelar unas anotaciones de embargo practicadas con anterioridad a que se presente la resolución judicial por la que se declara la nulidad de la última transmisión de dominio a favor del que en la actualidad aparece como titular registral, considerando que ni se tomó en su momento la anotación de la demanda, ni se ha dirigido el proceso contra los titulares de esos embargos.

R. 25-5-2012.

B.O.E. 29-6-2012.

Registro de Dos Hermanas n 3.

PROYECTO DE EQUIDISTRIBUCIÓN: TITULARIDAD FIDUCIARIA DEL ARTÍCULO 10.2 DEL RD 1093/1997.

          Aun cuando la finca de que se trata está inscrita a nombre del Ayuntamiento, deben tenerse en cuenta las particulares circunstancias de dicha titularidad registral. En efecto, tratándose de una titularidad fiduciaria, conforme al 10.2 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, debe estimarse que dicha titularidad, encaminada al cumplimiento de los fines propios de la actuación urbanística, cesa en el momento en que resulta acreditada la titularidad del Estado conforme al especial procedimiento al que se refieren los artículos 206 de la Ley Hipotecaria y 17 y 37 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, con las correspondientes garantías para el titular registral, que se acreditan en el expediente administrativo tramitado con anterioridad a la expedición de la certificación, al practicar las notificaciones al mismo.

R. 28-5-2012.

B.O.E. 29-6-2012.

Registro de Vélez Málaga n 2.

SEGURO DECENAL: REHABILITACIÓN DE UNA EDIFICACIÓN.

         No constando acreditado que se trate de mera rehabilitación y tratándose de una obra del año 2004, debe acreditarse, como señala el registrador, la constitución del seguro decenal conforme al artículo 20, número 1, de la Ley de Ordenación de la Edificación, salvo que conste, como se indica en la nota de calificación, la manifestación expresa de tratarse de autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio, con la obligación, en este último caso, y salvo pacto en contrario y acreditación de haber utilizado la vivienda, de contratar dicha garantía en el caso de producirse la transmisión inter vivos dentro del plazo de diez años, por el tiempo que reste para completar dichos diez años.

R. 29-5-2012.

B.O.E. 29-6-2012.

Registro de Albaida.

RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO.

         No pueden concretarse a unas fincas, liberando a las otras, unas limitaciones públicas impuestas por el organismo autonómico correspondiente, sin intervención de dicho organismo, concurriendo solamente el dueño del suelo y el superficiario.

R. 30-5-2012.

B.O.E. 29-6-2012.

Registro de Madrid n 19.

HIPOTECA SOBRE FINCA POSTERIORMENTE DIVIDIDA HORIZONTALMENTE SIN DISTRIBUCIÓN DE RESPONSABILIDAD.

         No cabe acceder a la cancelación parcial, respecto de una de las fincas en que resultó dividida la matriz, de una hipoteca constituida sobre esta última y arrastrada a todas las resultantes de la división, sin que antes se lleve a cabo la pertinente distribución de responsabilidad, o sin que, en caso contrario, presten su consentimiento todos los terceros poseedores titulares de derechos reales inscritos sobre las demás fincas surgidas del proceso divisorio.

R. 31-5-2012.

B.O.E. 29-6-2012.

Registro de Barcelona n 22.

HIPOTECA EN GARANTÍA DE DEUDA AJENA: CONFLICTO DE INTERESES. 

         Tratándose de una hipoteca constituida por una sociedad en garantía de una cuenta de crédito abierta a favor de otra sociedad distinta, es indudable que surge un conflicto de intereses entre ambas sociedades que exige que el administrador que las representa debe aportar el pertinente acuerdo de las respectivas juntas generales.

R. 1-6-2012.

B.O.E. 29-6-2012.

Registro de Adra.

TUTOR: AUTORIZACIÓN JUDICIAL.

        No necesita el tutor autorización judicial para consentir la elevación a escritura pública de un contrato privado de venta firmado por el causante del tutela do, dado que se trata de un acto debido. Pero sí que la necesita para la aceptación de herencia que dicha actuación implica, a menos que manifieste que acepta a beneficio de inventario.

R. 1-6-2012.

B.O.E. 29-6-2012.

Registro de Álora.

CONTRATOS ADMINISTRATIVOS.

         En el expediente que ha provocado este recurso resulta que se ha presentado en el Registro de la Propiedad el documento administrativo emanado por la Administración actuante del que resulta que, a instancia del titular del derecho concesional inscrito derivado del contrato administrativo de concesión de obra pública, el órgano competente ha acordado la resolución del contrato y de los derechos y obligaciones de él derivados. Siendo dicho documento el legalmente previsto, y derivando de su contenido el título material de extinción del derecho inscrito, concurren los requisitos analizados para proceder a la cancelación en el Registro de la Propiedad sin que sea dable exigir una documentación distinta a la que ha sido objeto de presentación y calificación.

R. 2-6-2012.

B.O.E. 29-6-2012.

Registro de Peñafiel.

RECTIFICACIÓN DE CABIDA: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.

         Las dudas de identidad que impiden la inscripción de los excesos de cabida cuando son de gran superficie o existen discordancias descriptivas entre la descripción registral y la catastral, no se resuelven por la mera constancia en la descripción registral de una finca de la referencia catastral, pues las dudas que impiden inscribir el exceso de cabida se refieren a la identidad de la superficie del exceso respecto a la que delimitan sus contornos atendiendo a la descripción registral. Puede no haber dudas de que una finca está situada en determinada zona del Catastro y sin embargo existir dudas acerca de que la concreta superficie que señala el Catastro dé lugar a un aumento de una porción que no figura inscrita dentro de los linderos que constan en el Registro, en cuyo caso lo procedente sería inmatricular la porción correspondiente para luego agregarla o agruparla con la finca inscrita.

R. 4-6-2012.

B.O.E. 29-6-2012.

Registro de Barcelona n 18.

PARTICIÓN DE HERENCIA: TÍTULO SUCESORIO Y CLARIDAD EN LAS ADJUDICACIONES. REPRESENTACIÓN: JUICIO DE SUFICIENCIA NOTARIAL.

REPRESENTACIÓN: JUICIO DE SUFICIENCIA NOTARIAL. PARTICIÓN DE HERENCIA: TÍTULO SUCESORIO Y CLARIDAD EN LAS ADJUDICACIONES.         

       En la medida en que constituye el título sucesorio, no es posible inscribir la partición de herencia si se aporta un testimonio en relación del acta de declaración de herederos. Las adjudicaciones deben realizarse con la suficiente claridad para que se pueda determinar cuál es el título y la causa de la adquisición.  Como ya dijo la Resolución de este Centro de fecha 27 de febrero de 2012, la revisión de la congruencia del juicio de suficiencia con el contenido del título (tal como impone el artículo 98.2 reformado, antes citado) exige que se incluyan en la escritura sujeta a calificación los «datos necesarios para hacer una comparación entre la facultad que presupone la apreciación de la representación y el (concreto) acto o contrato documentado, sin que basten meras fórmulas de estilo o apodícticas como las que se limitan a hacer una simple aseveración (cuya congruencia, de no hacerse así, sería de imposible control) de que la representación es suficiente para el acto o negocio documentado».

R. 4-6-2012.

B.O.E. 29-6-2012.

Registro de Las Rozas n 2.

BIENES GANANCIALES:CONFESIÓN DE PRIVATIVIDAD.

      En un caso en el que una finca aparece inscrita a nombre de una persona, para la sociedad de gananciales con su esposa, y que luego en varias inscripciones se han recogido actos en los que ambos esposos han intervenido como dueños de la finca, no cabe ahora inscribir la manifestación de la esposa de que dicha finca fue adquirida con fondos de titularidad privativa de su marido.

* JULIO 2012

R. 5-6-2012.

B.O.E. 12-7-2012.

Registro de Vélez Málaga n 1.

INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: EXIGENCIA DE DOBLE TÍTULO.

         Es imprescindible para proceder a la inmatriculación por vía del 205 de la LH que se acredite que la previa titularidad del transmitente por medio del correspondiente título público. Pero no hay obstáculo para que la doble transmisión aparezca documentad en la misma escritura.

R. 5-6-2012.

B.O.E. 12-7-2012.

Registro de Aguilar de la Frontera.

ARRENDAMIENTOS: TÍTULO FORMAL. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL.

PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL. ARRENDAMIENTOS: TÍTULO FORMAL.

         Para inscribir un arrendamiento es necesario que el mismo se otorgue en escritura pública o que se lleve a cabo la elevación a público del correspondiente contrato privado. En cualquier caso es necesario que la sentencia por la que en la que se ordene su elevación a público se haya dictado en un procedimiento seguido contra el titular registral.

R. 6-6-2012.

B.O.E. 12-7-2012.

Registro de Madrid n 38.

USUFRUCTO VITALICIO: EXTINCIÓN.

        Como ha dicho anteriormente este Centro Directivo (cfr. Resolución de 16 de septiembre de 2003), el título de la extinción del usufructo vitalicio es el certificado de defunción, sin que sea necesario más que su presentación en el Registro, apareciendo también cumplido el principio de rogación, pues, si tal principio no se hubiera cumplido, no podría haberse extendido el asiento de presentación.

R. 6-6-2012.

B.O.E. 12-7-2012.

Registro de Cartagena n 3.

CONCENTRACIÓN PARCELARIA.

     Como ha señalado recientemente este Centro Directivo en Resolución de 13 de enero de 2011, incorporada la concentración al Registro, la inscripción está sujeta a los principios hipotecarios, sin más particularidades que las de la inscripción obligatoria y la de exigirse acompañar un plano cuando se altere el perímetro de la finca (cfr. artículo 238 del texto de la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario aprobado por Decreto 118/1973, de 12 de enero). Por esta razón, la rectificación del error consistente en la atribución del carácter ganancial a una finca cuando en realidad debiera tener carácter privativo por existir un defecto o error en el título que motivó el asiento, debe ajustarse a la regla general prevista en el artículo 40 d) de la Ley Hipotecaria, siendo preciso el consentimiento del cónyuge que por la rectificación de la inscripción pierde su derecho sobre la finca, o en su defecto, resolución judicial dirigida contra este último, y sin que sea suficiente un documento administrativo, aun cuando éste sea expedido por la misma autoridad que expidió el título cuya rectificación se pretende.

R. 7-6-2012.

B.O.E. 12-7-2012.

Registro de Sabiñánigo.

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: NOTIFICACIÓN AL DEUDOR NO HIPOTECANTE.

         La notificación y requerimiento de pago al deudor no hipotecante es un requisito necesario para la inscripción del decreto de adjudicación en el procedimiento de ejecución de hipoteca. Pero si dicho deudor se halla en concurso, conforme al 658 de la LEC, debe considerarse posible dicha inscripción si se acredita tal circunstancia en el procedimiento registral.

R. 7-6-2012.

B.O.E. 12-7-2012.

Registro de Marquina.

SEGREGACIÓN DE FINCA: DELIMITACIÓN DE LINDEROS.

        En una segregación no puede haber contradicciones entre los linderos de la porción segregada y los de la finca resto, dado que es esencial la perfecta identificación de la finca a efectos del principio de legitimación, siendo tal extremo objeto de calificación por el Registrador.

R. 8-6-2012.

B.O.E. 12-7-2012.

Registro de Marquina.

BIENES PRIVATIVOS POR CONFESIÓN: REQUISITOS.

        La confesión de privatividad debe reunir determinados requisitos: a.–Que se trate de una declaración de conocimiento del confesante sobre hechos personales suyos. b.–Que sobre el bien que se reconoce privativo del otro cónyuge, exista incertidumbre acerca de la naturaleza, de forma que no opera este efecto si el bien tiene una naturaleza ganancial o privativa claramente definida. c.–La confesión puede referirse al título de adquisición, al precio o contraprestación y de manera especial es preciso que la confesión se realice durante la vigencia del matrimonio –y por tanto del régimen económico de gananciales–, por lo que la confesión realizada por cualquiera de los que fueron cónyuges una vez disuelto el matrimonio tendrá los efectos propios que le otorga la Ley de Enjuiciamiento Civil, un efecto limitado ya que dispone que tendrá eficacia probatoria si no lo contradice el resultado de las demás pruebas. No obstante, no se exige una manifestación solemne o rituaria, por lo que habida cuenta que ambos consortes han comparecido en la escritura y cada uno de ellos ha manifestado adquirir con fondos privativos, que la escritura ha sido leída por el notario a los comparecientes y que éstos han manifestado su conformidad con la misma, no puede sostenerse que no ha habido confesión o al menos ratificación de la realizada por el otro.       

R. 8-6-2012.

B.O.E. 12-7-2012.

Registro de La Carolina.

ANOTACIONES DE EMBARGO PRORROGADA ANTES DE LA LEC: CANCELACIÓN.

          De los antecedentes fácticos expuestos resulta, tal y como indica la nota de calificación, que la anotación preventiva fue objeto de prórroga con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva redacción del artículo 86 de la Ley Hipotecaria, por lo que queda sometida a prórroga indefinida en los términos del párrafo segundo del artículo 199 del Reglamento Hipotecario, de manera que no cabe la cancelación por caducidad de la misma, sin perjuicio de que, una vez transcurridos seis meses, computados desde la emisión de la resolución judicial firme en el proceso en que la anotación preventiva y su prórroga fueron decretadas, se pueda solicitar su cancelación. Por ello, no podrá practicarse la cancelación solicitada mientras no se acredite, mediante testimonio de resolución firme, que dicho procedimiento ejecutivo ha concluido o se aporte el correspondiente mandamiento de cancelación de la anotación de embargo (cfr. artículos 83 de la Ley Hipotecaria y 173, 174 y 207 del Reglamento Hipotecario).

R. 9-6-2012.

B.O.E. 12-7-2012.

Registro de Lugo n 1.

PROHIBICIONES DE DISPONER.

         Las prohibiciones de disponer han de interpretarse restrictivamente. Por tanto, si lo que ha sido objeto de anotación preventiva, según lo ordenado en el mandamiento judicial expedido al efecto, es la prohibición de enajenación y no prohibición de disponer con carácter general, debe interpretarse que sólo queda vedado el acceso a Registro a los actos traslativos del dominio de las fincas afectadas por las mismas, pero no a aquellos actos que, aún siendo dispositivos, no impliquen enajenación, como la constitución de derechos reales a favor de terceros, y, por tanto, la hipoteca en garantía de préstamo objeto del presente expediente. Especialmente si, como ocurre en este caso, se incluye un pacto entre acreedor y deudor, de imposibilidad de proceder a la ejecución de la garantía en tanto no se resuelvan las prohibiciones vigentes, pacto que debe ser interpretado a modo de «conditio iuris» de su eficacia. 

R. 9-6-2012.

B.O.E. 12-7-2012.

Registro de Cambados.

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO.

         No puede accederse a la cancelación de una inscripción de dominio y de las posteriores, ordenada en mandamiento judicial dictado en un procedimiento seguido contra quien ya no es el titular registral, sin que en su momento se hubiera tomado la correspondiente anotación preventiva de demanda. 

R. 13-6-2012.

B.O.E. 25-7-2012.

Registro de Las Rozas n 1.

FINCA REGISTRAL: IDENTIDAD.

         No puede inscribirse una sentencia declarativa de dominio si la finca descrita en la resolución judicial sólo coincide con la descrita en el Registro en uno de los linderos. Lo procedente sería instar un expediente de dominio de reanudación del tracto y de exceso de cabida. 

R. 14-6-2012.

B.O.E. 25-7-2012.

Registro de Getafe n 1.

PACTO SUCESORIO: ALCANCE DE LA PROHIBICIÓN.

        No nos encontramos ante un pacto sucesorio, dado que no se va a diferir ningún efecto al fallecimiento de los otorgantes más allá del natural efecto expansivo de la extinción del usufructo, ni el negocio jurídico calificado tiene por objeto la universalidad del patrimonio de la futura herencia de ninguno de los adquirentes, ni existe tampoco ninguna norma imperativa que se considere defraudada con la operación cuya inscripción se pretende. Si la finalidad es que al fallecimiento de uno de los cotitulares de una mitad indivisa en nuda propiedad y de otra mitad indivisa en usufructo, el otro conserve en vida el disfrute de la finca, se trata de un pacto totalmente lícito y que aparece implícito en todo usufructo constituido a favor de varias personas con arreglo al artículo 521 del Código Civil. Ninguna duda hubiese suscitado el supuesto de hecho planteado si los adjudicatarios hubiesen adquirido por mitad y proindiviso la finca y en un momento posterior al otorgamiento de la escritura cada uno de ellos hubiese trasmitido el usufructo de su respectiva participación indivisa al otro. Si no plantea dificultad alguna esta última operación no puede suscitarla el título presentado que obtiene el mismo resultado pero de modo originario y directo.

R. 14-6-2012.

B.O.E. 25-7-2012.

Registro de Segovia n 1

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. FINCA REGISTRAL: IDENTIDAD.

FINCA REGISTRAL: IDENTIDAD. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO.

         Dictada una sentencia en un procedimiento de división de cosa común, no cabe acceder a la inscripción si dicho procedimiento no se ha seguido contra el titular registral, y no resulta con claridad la finca que se debe adjudicar condueño. 

R. 15-6-2012.

B.O.E. 25-7-2012.

Registro de Murcia n 9.

TRASLADO DE HISTORIAL REGISTRAL POR CAMBIO DE DEMARCACIÓN 

         Practicada la inscripción de una segregación de una finca de una porción que radica en la demarcación de otro Registro, lo que procede es expedir la certificación literal del historial de la parte segregada para su traslado a dicho Registro. 

R. 15-6-2012.

B.O.E. 25-7-2012.

Registro de La Carolina.

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO.

         No es posible inscribir un acuerdo del pleno de un ayuntamiento por el que, en ejecución de una sentencia judicial, declara la nulidad de un proyecto de reparcelación inscrito hace años, si resulta que no han sido parte en el procedimiento los titulares actuales del dominio y de derechos reales de las fincas afectadas, sin que en su momento se hubiera tomado la pertinente anotación de la demanda.

R. 16-6-2012.

B.O.E. 25-7-2012.

Registro de Corcubión.

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO.

        Tiene declarado este Centro Directivo (Resoluciones de 16 de diciembre de 1994 y 3 de abril de 2002, entre otras) que en nuestro ordenamiento jurídico es perfectamente factible constituir un derecho de uso sobre alguna de las partes materiales susceptible de aprovechamiento independiente de un inmueble y que lo anterior no es incompatible con el mantenimiento de la unidad objetiva del todo pues no existe obstáculo jurídico a la constitución de derechos de goce –reales o personales– concretados a una sola porción material de la finca sobre la que se constituyen (vid. arts. 469, 517, 523 y siguientes, 545, 553, 564 y 1.582 del Código Civil y 4 de la Ley de Arrendamientos Rústicos), siempre y cuando quede suficientemente determinado (máxime si se trata de un derecho inscribible) la porción de la finca sobre la que recaerá tal derecho de goce (vid. arts. 1261 y 1273 y siguientes del Código Civil, 9-1.° de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario).  De acuerdo con la legislación gallega no puede considerarse parcelación urbanística la constitución de un derecho de superficie sobre parte de una finca para la implantación de una instalación eólica.

R. 11-6-2012.

B.O.E. 26-7-2012.

Registro de Rosas n 2.

CALIFICACIÓN REGISTRAL: MEDIOS.

        Confirmando el criterio recogido en anteriores resoluciones, el Centro Directivo señala que el Registrador puede y debe confirmar las facultades representativas del administrador de una sociedad mercantil mediante la consulta electrónica del Registro Mercantil. Igualmente reafirma la posibilidad de notificación de la calificación por fax al Notario autorizante.

R. 11-6-2012.

B.O.E. 26-7-2012.

Registro de Mataró n 4.

CONVENIOS URBANÍSTICOS. 

        Conforme a lo establecido e el artículo 32 del RD 1093/1997, de 4 de julio, las cesiones de fincas derivadas de un convenio urbanístico tipificado, es decir, admitido por el ordenamiento jurídico, pueden inscribirse en virtud del acta administrativa sin necesidad de escritura pública. Si sobre la finca se han inscrito cargas con anterioridad a la presentación del acta administrativa, no es posible practicar ahora la inscripción de la cesión a favor del ayuntamiento como libre de cargas y con carácter demanial.

R. 12-6-2012.

B.O.E. 26-7-2012.

Registro de Manresa n 4.

CONCURSO DE ACREEDORES: CONTINUIDAD DE ACTUACIONES DE EJECUCIÓN SINGULAR. 

        Desde la declaración de concurso no puede llevarse a cabo ninguna actuación ejecutiva singular, en tanto no se aporte aquella declaración judicial de no afección de los bienes objeto de ejecución (o de que ha transcurrido más de un año desde aquella declaración sin que se hubiese producido la apertura de la liquidación, o de que exista un convenio cuyo contenido no se vea afectado por la ejecución). Esta conclusión determina en un caso como el planteado, en que consta registralmente la declaración de concurso del titular de los bienes ejecutados pero no cuál sea el carácter de estos, la imposibilidad por parte del registrador de llevar a cabo ninguna actuación anudada a la ejecución y, en concreto, la expedición de la certificación de cargas y la extensión de la correspondiente nota marginal, dado que aquella certificación es de mucho mayor alcance que el meramente informativo.

R. 12-6-2012.

B.O.E. 26-7-2012.

Registro de Cogolludo.

AUTO DE DECLARACIÓN DE HEREDEROS INTESTADOS: CALIFICACIÓN REGISTRAL.

        Considerando las especiales características de la jurisdicción voluntaria, debe concluirse que no cabe aplicar a los autos de declaración de herederos los estrictos límites que se establecen en el artículo 100 del RH para los documentos judiciales.

R. 13-6-2012.

B.O.E. 26-7-2012.

Registro de Madrid n 53.

RECTIFICACIÓN DE ESCRITURA POR DILIGENCIA DEL ARTÍCULO 153 DEL RN.

       Lo que permite el artículo 153 del Reglamento Notarial es la subsanación de errores materiales, omisiones y defectos de forma padecidos en los instrumentos públicos, pudiendo afectar, incluso, a elementos relevantes del negocio de que se trate, pero sólo cuando pueda comprobarse, con claridad meridiana, que se trata de mero error material, por resultar así atendiendo al contexto del documento y a los inmediatamente anteriores y siguientes, a las escrituras y otros documentos públicos que se tuvieron en cuenta para la autorización y a los que prueben fehacientemente hechos o actos consignados en el documento subsanado.

R. 16-6-2012.

B.O.E. 26-7-2012.

Registro de Corcubión.

RECTIFICACIÓN DE ESCRITURA POR DILIGENCIA DEL ARTÍCULO 153 DEL RN.

       Lo que permite el artículo 153 del Reglamento Notarial es la subsanación de errores materiales, omisiones y defectos de forma padecidos en los instrumentos públicos, pudiendo afectar, incluso, a elementos relevantes del negocio de que se trate, pero sólo cuando pueda comprobarse, con claridad meridiana, que se trata de mero error material, por resultar así atendiendo al contexto del documento y a los inmediatamente anteriores y siguientes, a las escrituras y otros documentos públicos que se tuvieron en cuenta para la autorización y a los que prueben fehacientemente hechos o actos consignados en el documento subsanado.

R. 18-6-2012.

B.O.E. 26-7-2012.

Registro de Ortigueira.

EXPEDIENTE DE DOMINIO DE INMATRICULACIÓN: CERTIFICACIÓN CATASTRAL DESCRIPTIVA Y GRÁFICA. 

         Para la inscripción de un auto recaído en un expediente de dominio de inmatriculación de finca es necesario que se expresen todas las circunstancias personales del promotor del mismo, así como que se acompañe una certificación catastral descriptiva y gráfica totalmente coincidente con la descripción de la finca recogida en el auto.

R. 18-6-2012.

B.O.E. 26-7-2012.

Registro de Torrelavega n 3.

ANOTACIONES PREVENTIVAS: NUMERUS CLAUSUS

         De conformidad con los principios hipotecarios, no cabe admitir la práctica de una anotación preventiva por la que una finca queda afecta a las resultas de un procedimiento contenciosos administrativo. No está entre las anotaciones previstas en la ley, y sólo cabría la configuración de una hipoteca que garantizase las cantidades correspondientes, pero cumpliendo todos los requisitos propios e tal derecho real. El registrador puede calificar estos extremos respecto del documento judicial porque constituyen obstáculos que derivan de la legislación registral.

R. 19-6-2012.

B.O.E. 26-7-2012.

Registro de Castrojeriz.

PRINCIPIO DE ROGACIÓN

         Se trata de una escritura de herencia relativa a diversas fincas en la que se aprecian una serie de defectos que son confirmados por la Dirección General sobre la base de considerar que el Registrador ha actuado atendiendo al contenido de las estipulaciones recogidas en la escritura.

R. 19-6-2012.

B.O.E. 26-7-2012.

Registro de Palencia n 1.

PROPIEDAD HORIZONTAL: MODIFICACIÓN DE ELEMENTOS PRIVATIVOS.

         Se parte de la base de que al constar inscrita la cláusula que anticipa el consentimiento de la junta para la agrupación de elementos privativos (considerando de carácter dispositivo el artículo 8 de la Ley), dicha autorización también. Permite la agrupación vertical de dos elementos del mismo edificio, e, incluso, con un elemento privativo de un edificio contiguo.

R. 20-6-2012.

B.O.E. 26-7-2012.

Registro de El Ejido n 1.

HIPOTECA EN GARANTÍA DE OBLIGACIONES FUTURAS.

         Para garantizar las obligaciones que surgen de un contrato de suministro puede acudirse a la hipoteca de cuenta corriente prevista en el artículo 153 de la LH, pero también a la hipoteca en garantía de obligaciones futuras de los artículo 142 y 143. En este caso procederá la constancia por nota marginal del nacimiento de las diferentes obligaciones a medida en que se vayan devengando. La especial naturaleza e indeterminación inicial de la hipoteca en garantía de obligación futura, exige plantearse, al tratarse de una de las cláusulas de la hipoteca si la constancia registral de la utilización del procedimiento de ejecución extrajudicial es o no inscribible en el Registro cuando no se hace la previsión en la escritura de que previamente habría de constar por nota marginal la existencia y cuantía de la obligación futura. Pues bien, la citada referencia al procedimiento extrajudicial no puede tener acceso al Registro si no se expresa que cabría cuando conste la referida nota marginal.

R. 20-6-2012.

B.O.E. 26-7-2012.

Registro de Valladolid  n 6.

RECURSO GUBERNATIVO

        No procede mantener la nota de calificación impugnada por el Notario autorizante si el particular interesado ha aclarado los extremos que dieron lugar a la negativa del Registrador a inscribir.

R. 21-6-2012.

B.O.E. 26-7-2012.

Registro de Villanova i la Geltru   n 2.

CONDICIÓN RESOLUTORIA: CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES.

        Como tiene declarado este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «Vistos»), es cierto que con la inscripción de la condición resolutoria explícita se confiere eficacia real a la eventual acción resolutoria del contrato y se evita la no afectación a terceros que por reunir los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria harían inoperante ese juego resolutorio. Ahora bien, de estas consideraciones no puede concluirse que la sentencia declarativa de la resolución de la permuta dictada en pleito entablado sólo contra uno de los permutantes, permita la cancelación de los asientos posteriores que traigan causa de este último. Por el contrario, es necesario tener en cuenta: a) que los efectos de la sentencia se concretan a las partes litigantes; b) que la rectificación de los asientos registrales presupone el consentimiento de sus titulares o una sentencia firme dictada en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento atribuye algún derecho; c) que es exigencia constitucional la protección jurisdiccional de los derechos; d) que no se ha solicitado, ni por tanto, practicado, anotación preventiva de demanda; y, e) que los titulares de tales asientos no sólo pueden sino que deben ser citados en el procedimiento de resolución para alegar lo que a derecho convenga en cuanto a si se han cumplido todos los presupuestos de la resolución. Todas las anteriores consideraciones llevan al resultado de que para que la sentencia despliegue toda su eficacia cancelatoria y afecte a titulares de asientos posteriores –cuando no se haya anotado preventivamente la demanda de resolución– es necesario que éstos al menos hayan sido citados en el procedimiento, lo que en este caso no se ha efectuado.

R. 22-6-2012.

B.O.E. 26-7-2012.

Registro de Palma de Mallorca   n 8.

REPRESENTACIÓN: CONGRUENCIA DEL JUICIO DE SUFICIENCIA.

       El juicio de suficiencia notarial debe ser congruente con el contenido de la escritura. No bastan las facultades de retraer, vender o comprar que se mencionan en los apoderamientos empleados, sino que se hace necesaria la específica de resolver el contrato anteriormente celebrado.

R. 23-6-2012.

B.O.E. 26-7-2012.

Registro de Álora.

PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL.

       Los asientos del Registro están bajo la salvaguarda de los Tribunales. Por tanto no es posible cancelar una inscripción de obra nueva a instancia de un escrito librado por el Ayuntamiento.

* AGOSTO 2012

No se publicaron resoluciones en este mes.

* SEPTIEMBRE 2012

R. 25-6-2012.

B.O.E. 18-9-2012.

Registro de Lugo n 2.

INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: TÍTULOS CREADOS AD HOC. SOCIEDAD CIVIL: PERSONALIDAD JURÍDICA.

SOCIEDAD CIVIL: PERSONALIDAD JURÍDICA. INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: TÍTULOS CREADOS AD HOC.

       Las inmatriculaciones por título público requieren que los títulos no hayan sido creados ad hoc. El Registrador podrá llegar a esta conclusión sobre la base de indicios diversos, tales como la proximidad de fechas, la gratuidad fiscal, el hecho de que al final termine siendo titular la misma persona… Obiter dicta el Centro Directivo, considerando los antecedentes legislativos de los artículos 1669 y 1670 del Código civil, recupera la doctrina que en su momento sentó la resolución de 31 de marzo de 1997 y entiende que sólo tiene personalidad jurídica la sociedad civil que se inscribe en el Registro Mercantil.

R. 26-6-2012.

B.O.E. 18-9-2012.

Registro de Madrid n 45.

DERECHO EXTRANJERO: PRUEBA.

        En un caso de sucesión hereditaria de una persona fallecida con vecindad australiana, procede aplicar lo establecido e el artículo 36 del Reglamento Hipotecario respecto a la acreditación del contenido y vigencia del derecho extranjero, sin que una genérica aseveración el Notario respecto a que conoce el derecho australiano sea suficiente para tal acreditación.

R. 27-6-2012.

B.O.E. 18-9-2012.

Registro de Valladolid n 6.

CONDICIÓN RESOLUTORIA: PRESCRIPCIÓN 

        Según ha confirmado la jurisprudencia del TS y del propio Centro Directivo, el plazo de prescripción para que pueda operar la cancelación de una condición resolutoria en los términos del artículo 82 de la LH, es el de quince años establecido en el artículo 1964 del CC.

R. 28-6-2012.

B.O.E. 18-9-2012.

Registro de Madrid n 38.

EXPEDIENTE DE DOMINIO DE INMATRICULACIÓN. 

        Señala el Centro Directivo que para la inscripción de un expediente de dominio de inmatriculación no cabe duda de que existe un obstáculo que surge del Registro, y este obstáculo es otra finca que se halla inscrita. Ya en la certificación que expidió la registradora para la iniciación del expediente se expresaba que se dudaba que la finca fuera esta otra. Pues bien, tal duda se ha visto deshecha en sentido positivo, al constar de la documentación obrante en el Registro un escrito de la Gerencia Regional del Catastro expresivo de que la finca que ostenta el número de identificación Catastral que se adujo en el expediente es la finca expresada. En consecuencia, si se produjera ahora la inmatriculación, se produciría una doble inmatriculación, proscrita por la legislación hipotecaria.

R. 28-6-2012.

B.O.E. 18-9-2012.

Registro de Castellón de la Plana n 3.

HIPOTECA EN FAVOR DE SOCIEDADES DE GARANTÍA RECÍPROCA. 

        Las sociedades de garantía recíproca no tienen per se la condición e establecimientos financieros de crédito y, por tanto, no están incluidas entre las entidades a favor de las cuales se puede constituir la hipoteca regulada en el 153 bis de la LH. Cabe señalar que existen, entre otras, en la legislación vigente, tres clases de hipotecas de máximo: las que se constituyen en garantía de obligación futura (artículos 142 y 143 de la Ley Hipotecaria y 238 del Reglamento Hipotecario); las hipotecas en garantía del saldo de apertura de cuenta corriente de crédito (artículo 153 de la Ley Hipotecaria) y las hipotecas globales y flotantes del artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria. Puede constituirse una hipoteca en garantía de un contrato de fianza de obligaciones futuras acogiéndome al régimen de los artículos 142 y 143 de la LH, pero haciendo constar en la escritura todos los extremos previstos en dichos preceptos y en el 238 del RH.

R. 29-6-2012.

B.O.E. 18-9-2012.

Registro de Benidorm.

PROYECTO DE REPARCELACIÓN: APROBACIÓN POR SILENCIO ADMINISTRATIVO. 

        La aprobación de un proyecto de reparcelación por silencio administrativo, siendo posible en los términos del artículo 23 del RD Ley 8/2011, requiere para que pueda tener acceso al Registro dos requisitos: que se acredite por documento auténtico que en efecto se ha producido el silencio positivo, y que de la documentación presentada resulte de modo indubitado que la operación en cuestión no contradice el planeamiento, pues así lo impone la doctrina legal resultante de la citada Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de enero de 2009.

R. 30-6-2012.

B.O.E. 18-9-2012.

Registro de Benissa.

USUFRUCTO GANANCIAL: EXTINCIÓN.

        Una cosa es la titularidad del usufructo y otra distinta la vida sobre la cual se establece su duración cuando tal derecho es de carácter vitalicio. En el presente supuesto, de la escritura de constitución se deduce con claridad que, a pesar de ser el usufructo ganancial, la vida cuya duración sirve como término al usufructo es la del ahora fallecido; y tal conclusión se refuerza aún más si se tiene en cuenta que, en la cláusula anterior existe, entre otros familiares, una donación con reserva del usufructo diciéndose expresamente que tal usufructo se consolidará con la nuda propiedad al fallecimiento del último de los usufructuarios. En definitiva, ocurre algo similar al supuesto en que, cuando constituido un derecho de usufructo vitalicio, su titular lo enajena: será una persona la titular del usufructo y otra la que, con la duración de su vida, produce la continuación o extinción del derecho.

R. 30-6-2012.

B.O.E. 18-9-2012.

Registro de Madrid n 29

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE SENTENCIA NO FIRME.

        Una sentencia que no es firme por la que se declara la nulidad de una inscripción es susceptible de anotación, pero será necesario que el procedimiento esté dirigido contra el titular registral de la finca.

R. 2-7-2012.

B.O.E. 18-9-2012.

Registro de Briviesca.

CONSORCIOS FORESTALES: TÍTULO FORMAL.

       La pretensión del recurrente ha de ser desestimada. La función de la inmatriculación es el acceso al Registro de una finca que no está inscrita, y cuya primera inscripción debe ser de dominio (cfr. artículo 7 de la Ley Hipotecaria) y la reanudación del tracto tiene por objeto la concatenación del dominio interrumpido; pero el auto que declara el dominio no es título suficiente para la inscripción del derecho de vuelo como consecuencia de un consorcio forestal. Precisamente por ello, el juez no ordena tal inscripción. Para la misma, según el artículo 11.5 de la Ley de Montes de 1957, declarado vigente a este efecto por la disposición adicional primera de la Ley de Montes de 2003, es necesario el título que, sin duda debe existir, y es la escritura pública en la que se constituyó el consorcio forestal.

R. 3-7-2012.

B.O.E. 18-9-2012.

Registro de Torrox.

OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD Y SEGURO DECENAL.

        Las inscripciones de obras nuevas realizadas con forme a lo previsto en el artículo 20.4 de la Ley de Suelo, precisan, en los supuestos por dicha Ley previstos, y como requisito para su extensión, la previa justificación de la contratación de un seguro de daños o caución que cubra los daños causados por vicios o defectos estructurales del edificio, siendo el plazo por el que se habrá de constituir la garantía el que en el momento de la declaración de obra nueva reste para cumplir los diez años contados desde la recepción de la obra. Para poder aplicar la excepción del autopromotor de una única vivienda unifamiliar destinada a sus uso propio, deben cumplirse estrictamente estos requisitos.

R. 4-7-2012.

B.O.E. 18-9-2012.

Registro de Santa Fe n 2.

EXPEDIENTE DE DOMINIO DE EXCESO DE CABIDA.

       En el presente caso, se ha seguido un expediente de dominio de exceso de cabida para realizar operaciones de segregación y agregación que modifican la identidad de las fincas de que se trata por lo que no resulta congruente un expediente de dominio de exceso de cabida, que no es más que la rectificación de la cabida de una finca erróneamente realizada sin cambiar la identidad de los contornos de la finca, para la modificación de entidades hipotecarias que se pretende, existiendo además obstáculos del Registro, pues éste se lleva por fincas, cada una con su propia individualización (cfr. artículos 8.1 y 243 de la Ley Hipotecaria) sin que los traslados de superficie de unas fincas a otras estén previstos como objeto de un expediente de dominio de exceso de cabida, pues en éste se debe mantener la identidad de las fincas, por no ser el procedimiento adecuado para la modificación de entidades hipotecarias, que es un concepto distinto del exceso de cabida.

R. 5-7-2012.

B.O.E. 18-9-2012.

Registro de Elche n 1

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN: DOCTRINA DEL TRASVASE DE PRIORIDAD.

        Inscrita la enajenación judicial durante la vigencia de la anotación preventiva del embargo trabado en garantía de su efectividad, se consuma la virtualidad de la anotación, de ahí que el artículo 206.2 del Reglamento Hipotecario disponga su cancelación; la prioridad ganada por la anotación se traslada a la enajenación y, por eso, las cargas y gravámenes posteriores que habían sido registrados sin perjuicio de los derechos del anotante (artículo 71 de la Ley Hipotecaria), no sólo no se liberan de aquella restricción sino que sufren el pleno desenvolvimiento de la misma, esto es, la subordinación respecto de la enajenación judicial alcanzada, lo que determina la extinción de tales cargas y la consiguiente cancelabilidad de los asientos respectivos, si se observaron en el proceso de ejecución todos los trámites legalmente previstos en garantía de las mismas. Así pues, con la inscripción de la enajenación judicial subsiste registralmente la preferencia del proceso de ejecución entablado y sus consecuencias últimas sobre esas cargas posteriores, y por ello es indudable la eficacia cancelatoria del mandato dictado por el juez que conoció de aquél, conforme a los artículos 692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 1, 17, 40, 79, 83 y 84 de la Ley Hipotecaria y 175.2 y 233 de su Reglamento. Y no obsta a esta conclusión el hecho de que se hayan practicado anotaciones de prórroga posteriores a la inscripción de la adjudicación, pues la prórroga del plazo de vigencia de la anotación no afecta a su prioridad, conforme a las anteriores consideraciones. Todo ello sin prejuzgar lo que habría de hacerse con las nuevas anotaciones practicadas en virtud de la nueva titularidad registral.

R. 5-7-2012.

B.O.E. 18-9-2012.

Registro de Leon n 2

OBRA NUEVA ANTIGUA: LICENCIA PRIMERA OCUPACIÓN.

         Existiendo una obra nueva inscrita en construcción desde 2003, y aportada acta de fin de obra a la que se incorpora certificación técnica acreditativa de que la misma se terminó igualmente en 2003, debe aplicarse el régimen prevenido en el punto cuarto del artículo 20 de la Ley del Suelo, en lugar de lo señalado e el apartado primero, y por tanto no cabe exigir la licencia de primera ocupación.

R. 6-7-2012.

B.O.E. 20-9-2012.

Registro de Torrijos

FINCA REGISTRAL: NÚMERO DE POLICÍA 

         El cambio de número de policía de una finca puede llevarse a cabo por la simple solicitud de alguno de los titulares registrales (sin necesidad de que lo pidan los demás), siempre que se aporté el documento acreditativo (certificación del ayuntamiento, certificación catastral) y que no resulten dudas respecto a la identidad de la finca.

R. 6-7-2012.

B.O.E. 20-9-2012.

Registro de Villanova y la Geltrú n 2.

CONDICIÓN RESOLUTORIA: REQUISITOS DE EJECUCIÓN.

         El ejercicio de la facultad resolutoria que corresponde al vendedor, cuando la misma está asegurada con condición inscrita, le permite recuperar la titularidad de la finca en el estado en que se hallaba al inscribir tal condición. Consecuentemente debe procederes a cancelar los asientos posteriores, pero siempre que se cumpla con dos requisitos que deben resultar cumplidos a tenor del testimonio de la sentencia: que los titulares de cargas posteriores han sido oportunamente citados en el procedimiento, y que se ha consignado el importe del precio, sin perjuicio de los efectos de la eventual cláusula penal debidamente moderada por la decisión judicial.

R. 7-7-2012.

B.O.E. 20-9-2012.

Registro de Toledo n 1.

CONVENIO REGULADOR: ADJUDICACIÓN DE LA VIVIENDA FAMILIAR.

        Nada obsta a inscribir la adjudicación de la vivienda familiar que los cónyuges habían adquirido pro indiviso con anterioridad al matrimonio, pactada en el convenio regulador, toda vez que se trata de la vivienda familiar existiendo las dos causas onerosa y familiar anteriormente expresadas perfectamente compatibles con el contenido de un convenio regulador aprobado judicialmente, que por ello es título hábil para la inscripción.

R. 7-7-2012.

B.O.E. 20-9-2012.

Registro de Luarca.

CONCURSO DE ACREEDORES: ANOTACIÓN DE EMBARGO A FAVOR DE LA SEGURIDAD SOCIAL.

       Resulta con nitidez de la regulación legal que la iniciación de un procedimiento administrativo de ejecución contra el concursado por falta de pago de un crédito contra la masa exige por un lado que este carácter sea indubitado y por otro que el procedimiento concursal se encuentre en la fase procedimental adecuada bien por aprobación judicial de la propuesta anticipada de convenio, por aprobación judicial del convenio aceptado por la junta de acreedores o por declaración judicial de apertura de la fase de liquidación (vide artículos 109, 130 y 142 de la Ley Concursal), a salvo la excepción del transcurso del plazo de un año. Del estudio sistemático de los artículos 8, 9, 84 y 154 de la Ley Concursal resulta que la consideración de que un determinado crédito es un crédito contra la masa al efecto de obtener la anotación preventiva del embargo decretado como consecuencia de su impago, no corresponde realizarla al propio titular del crédito por sí, ni menos aún puede entenderse apreciable de oficio por el registrador dado lo limitado de los medios de que dispone a este efecto. Deberá ser el juez del concurso el que deba llevar a cabo esta calificación, de acuerdo con la vis atractiva que ejerce su jurisdicción durante la tramitación del concurso y a la vista del informe que al efecto presenta la administración del concurso.

R. 9-7-2012.

B.O.E. 20-9-2012.

Registro de San Sebastián de la Gomera.

SOCIEDAD DE GANANCIALES: LIQUIDACIÓN

       Para poder inscribir la liquidación parcial de una sociedad de gananciales es imprescindible que se acredité la causa de la disolución de la misma, teniendo en cuenta los especiales requisitos de forma y publicidad de las capitulaciones matrimoniales.

R. 10-7-2012.

B.O.E. 28-9-2012.

Registro de Tarragona n 1.

FINCA REGISTRAL: IDENTIFICACIÓN.

      El acceso al Registro de los títulos exige que la descripción que en ellos se contenga de la finca permita apreciar de modo indubitado la identidad entre el bien inscrito y el que es objeto del correspondiente acto, negocio jurídico o hecho inscribible.

R. 10-7-2012.

B.O.E. 28-9-2012.

Registro de Albacete n 4.

MEDIOS DE PAGO.

      Las manifestaciones y constancia documental de los medios de pago empleados exigidas tanto por los artículos 21 y 254 de la Ley Hipotecaria, como por los artículos 24 de la Ley del Notariado y 177 de su Reglamento aparecen referidas, en todo caso, a los pagos realizados en el momento del otorgamiento de la correspondiente escritura pública o con anterioridad al mismo, pero no se refieren en ningún caso a los pagos que para satisfacer la parte de la prestación dineraria pactada que haya sido aplazada se hayan de realizar en un momento ya posterior a aquél otorgamiento, con independencia de que en la inscripción se haga constar, conforme al artículo 10 de la Ley Hipotecaria, la forma en que las partes contratantes hayan convenido los pagos futuros correspondientes a la parte del precio aplazado.

R. 11-7-2012.

B.O.E. 28-9-2012.

Registro de Madrid n 24.

CALIFICACIÓN REGISTRAL: DOCUMENTOS QUE HAN DE SER TENIDOS EN CUENTA POR EL REGISTRADOR.

      Los documentos que se deben tener en cuenta a la hora de revisar sí la calificación ha sido o no correcta, son exclusivamente los aportados al Registrador al tiempo de realizarla, y no los que se presentan en un momento posterior, como, por ejemplo, los que se aportan al Registrador que lleva a cabo la calificación sustitutoria. La prestación del consentimiento necesario para un determinado acto puede entenderse producida, según las circunstancias, por la simple comparecencia en el otorgamiento de la escritura, o de la utilización de expresiones que impliquen dicha prestación de consentimiento. 

R. 11-7-2012.

B.O.E. 28-9-2012.

Registro de Burgos n 4.

PROPIEDAD HORIZONTAL.

      La inscripción de una venta de un departamento de un edificio en propiedad horizontal requiere que, con carácter previo, figure inscrita la división horizontal de ese concreto piso. 

R. 12-7-2012.

B.O.E. 28-9-2012.

Registro de El Rosario.

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO.

      Como ha declarado reiteradamente esta Dirección General, los principios registrales de legitimación y tracto sucesivo recogidos en los artículos 38 y 20 de la Ley Hipotecaria, obligan a denegar la práctica de asientos sobre una finca derivados de un título que, cuando se presenta en el Registro, aparece inscrita a favor de persona distinta de aquélla que otorga el título presentado. En este sentido, resulta imprescindible para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, que previamente haya sido inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos (vid. párrafo primero del artículo 20 de la Ley Hipotecaria). 

R. 12-7-2012.

B.O.E. 28-9-2012.

Registro de Aguilar de la Frontera.

INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO

         En caso de que la finca no se halle inmatriculada y no se reúnan los requisitos para su inmatricualción, cabe solicitar anotación preventiva en los términos previstos en el artículo 20.3 de la LH, siempre que no existan dudas fundadas sobre la identidad de la finca y su posible coincidencia con otra ya inscrita.  

R. 12-7-2012.

B.O.E. 28-9-2012.

Registro de Santa Cruz de Tenerife n 4.

RECURSO GUBERNATIVO: OBJETO.

         El recurso gubernativo no es el medio adecuado para solicitar la rectificación de determinadas expresiones contenidas en una inscripción.  

R. 13-7-2012.

B.O.E. 28-9-2012.

Registro de Lepe.

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO.

         No es posible inscribir una resolución judicial que declara la nulidad de un título inscrito, cuando la finca en cuestión ha pasado a ser titularidad de terceras personas a través de diferentes segregaciones y ventas, personas que no ha intervenido en el procedimiento, considerando que, aunque se practicó anotación de demanda, ésta se encuentra actualmente caducada. Tampoco cabe hacer constar tal nulidad en relación con la finca matriz original ya extinguida, porque el Registro sólo pública actos con trascendencia real actual, amén de que se produciría una confusión contraria a la función de publicidad propia de la Institución Registral.  

R. 13-7-2012

B.O.E. 28-9-2012.

Registro de Roquetas de Mar n 1.

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE QUERELLA. PROPIEDAD HORIZONTAL.

PROPIEDAD HORIZONTAL. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE QUERELLA.

         Se puede despachar un mandamiento de anotación preventiva de querella por falsedad y estafa contra el presidente de una comunidad de propietarios en propiedad horizontal, por haber aportado una certificación falsa de un acuerdo de la que resulta facultado por unanimidad para determinados actos con trascendencia registral. Y ello porque tiene trascendencia registral, y no resulta necesario demandar a todos los propietarios de los elementos privativos, bastando extender la anotación en la inscripción general del edificio.

R. 13-7-2012

B.O.E. 28-9-2012.

Registro de Huelva n 3.

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO.

        Como ha declarado reiteradamente esta Dirección General, los principios registrales de legitimación y tracto sucesivo recogidos en los artículos 38 y 20 de la Ley Hipotecaria, obligan a denegar la práctica de asientos sobre una finca derivados de un título que, cuando se presenta en el Registro, aparece inscrita a favor de persona distinta de aquella que otorga el título presentado. En este sentido, resulta imprescindible para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, que previamente haya sido inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos (vid. párrafo primero del artículo 20 de la Ley Hipotecaria). Frente a ello no pueden ser estimadas las alegaciones del recurrente relativas a que la titularidad registral de la finca vendida y de otras no se corresponde con la realidad extrarregistral.

R. 14-7-2012

B.O.E. 28-9-2012.

Registro de Casas Ibáñez.

VIVIENDAS PROTEGIDAS: REQUISITOS PARA SU TRANSMISIÓN. 

        En aquellos casos en los que la norma exija la obtención de visado como requisito previo para la autorización de escrituras en que se formalicen segundas o posteriores transmisiones, la inscripción de las mismas precisa acreditar que dicho visado ha sido obtenido, en cuanto la exigencia de que exista dicho acto administrativo habilitante se integra dentro del conjunto de limitaciones con plena eficacia normativa, aun cuando no resulten del Registro.

R. 14-7-2012

B.O.E. 28-9-2012.

Registro de Sevilla n 1.

ASIENTO DE PRESENTACIÓN: IMPROCEDENCIA.

       El artículo 420 del Reglamento establece que no debe extenderse asiento de presentación de los documentos privados (como lo son las instancias privadas y las fotocopias de documentos judiciales, que, además, no conceden lo solicitado) salvo en los casos en que tienen alguna eficacia registral, lo cual no es el supuesto de la anotación preventiva de demanda, la cual debe ser ordenada por el juez competente, ni de los demás documentos que no pueden provocar operación registral alguna, como son los que en este recurso se examinan. Frente a esta decisión l Registrador cabe interponer recurso gubernativo o judicial en los mismos términos que frente a la calificación negativa.

* OCTUBRE 2012

 

R. 16-7-2012

B.O.E. 3-10-2012.

Registro de Melilla.

DOCUMENTO JUDICIAL: PRESENTACIÓN EN FORMA ELECTRÓNICA.

      Se considera que los documentos presentados a que se refiere el presente recurso no pueden tener la consideración de documentos auténticos a los efectos establecidos por el artículo 3 de la Ley Hipotecaria y 34 de su Reglamento, al no ser documentos electrónicos firmados con los requisitos establecidos en el artículo 21 de la Ley 18/2011, ni copias auténticas en soporte papel de documentos electrónicos, al amparo de lo dispuesto en el artículo 28 del mismo cuerpo legal, ya que no están dotados de un código de verificación que permita contrastar su autenticidad, ni, aun considerado hipotéticamente el sistema Lexnet como un entorno cerrado de comunicaciones, podrían los documentos extraídos del mismo imponerse como documentos auténticos a los efectos de producir la inscripción registral, dado que los efectos de garantía y autenticidad que dichos entornos proporcionan se producen exclusivamente entre las administraciones partícipes en los mismos.

R. 16-7-2012

B.O.E. 3-10-2012.

Registro de Casas Ibáñez.

CONDICIÓN RESOLUTORIA: PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO.

     Resultando que el titular actual de la finca es aquél contra el que se ha seguido el procedimiento judicial, no puede exigirse para la inscripción de la sentencia la intervención en el procedimiento de aquéllos que, sin ostentar actualmente derecho alguno sobre la finca, hubieran sido en el tiempo intermedio entre el incumplimiento de la condición no inscrita y la sustanciación del procedimiento judicial entablado, titulares registrales de la finca afectada por el litigio. Ello es así porque, conforme a lo dispuesto en el artículo 76 de la Ley Hipotecaria, las inscripciones –y por tantos sus efectos legitimadores– se extinguen no sólo por la cancelación sino también por la inscripción de transferencia del dominio a favor de otra persona. Además no cabe entender que el registrador pueda calificar el fondo de la resolución judicial ni los trámites procesales en cuanto no afectan para nada a titulares registrales vigentes. Ni siquiera los asientos intermedios van a ser objeto de cancelación, pues lo único que se pretende, y ningún obstáculo registral lo impide, es la reinscripción a favor del transmitente en procedimiento dirigido contra él que es el actual titular registral del inmueble.

R. 17-7-2012

B.O.E. 3-10-2012.

Registro de Mondoñedo.

INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO.

    La inmatriculación por título público exige la presentación en el Registro, no sólo del título traslaticio que va a provocar la inscripción, sino también del antetítulo también público que supuso la adquisición por el ahora transmitente.

R. 17-7-2012

B.O.E. 3-10-2012.

Registro de Torrent n 1.

CONDICIÓN RESOLUTORIA: CANCELACIÓN DE ASIENTOS POSTERIORES.

      Es cierto que con la inscripción de la condición resolutoria explícita se confiere eficacia real a la eventual acción resolutoria del contrato y se evita la no afectación a terceros que por reunir los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria harían inoperante ese juego resolutorio. Ahora bien, de estas consideraciones no puede concluirse que la resolución de la compraventa dictada, bien en pleito entablado contra uno de los contratantes, permita la cancelación de los asientos posteriores que traigan causa de este último. Por el contrario, es necesario tener en cuenta: a) que los efectos de la transacción, se concretan a las partes contratantes; b) que la rectificación de los asientos registrales presupone el consentimiento de sus titulares o una sentencia firme dictada en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento atribuye algún derecho; c) que es exigencia constitucional la protección jurisdiccional de los derechos; d) que no se ha solicitado, ni por tanto, practicado, anotación preventiva de demanda; y, e) que los titulares de tales asientos no sólo pueden sino que deben ser tenidos en cuenta en la transacción y deben dar su conformidad a la misma.

R. 18-7-2012

B.O.E. 3-10-2012.

Registro de Villafranca del Bierzo.

SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA: FORMA DE PRACTICAR LA INSCRIPCIÓN.

       Los fideicomisarios pueden permanecer sin hacer la partición y sin establecer cuotas indivisas sobre cada bien entre ellos hasta que se produzca el tránsito a su favor, exigiendo únicamente el artículo 82 del Reglamento Hipotecario que en la inscripción que se haga a nombre del fiduciario se haga constar la cláusula de sustitución. La constancia de la cláusula de sustitución ha de ser conforme con lo que resulte del testamento y en la proporción en que sean nombrados respecto al patrimonio hereditario. Sólo cuando los bienes pasen al fideicomisario se prevé en el párrafo segundo de dicho artículo 82 que «se practicará la inscripción» a favor de los fideicomisarios, en virtud del mismo título sucesorio y de los que acrediten que la transmisión ha tenido lugar. En este otro momento, la cláusula de sustitución se hace efectiva y es cuando será necesario que si pretenden obtener la inscripción hagan la partición de los bienes o formen una comunidad indivisa con señalamiento de cuotas concretas para cada uno conforme al artículo 54.1 del Reglamento Hipotecario. Hasta entonces los fideicomisarios permanecen con la titularidad que resulte de la cláusula del testamento y en la proporción que señale éste respecto a la herencia, sin necesidad de anticipar la inscripción de su derecho sobre bienes concretos o cuotas indivisas de los mismos.

R. 18, 26 y 27-7-2012

B.O.E. 3 y 5-10-2012.

Registro de Colmenar Viejo n 1, Las Rozas de Madrid n 2y Madrid n 37

HIPOTECA EN FAVOR DE SOCIEDADES DE GARANTÍA RECÍPROCA. 

        Las sociedades de garantía recíproca no tienen per se la condición e establecimientos financieros de crédito y, por tanto, no están incluidas entre las entidades a favor de las cuales se puede constituir la hipoteca regulada en el 153 bis de la LH. Cabe señalar que existen, entre otras, en la legislación vigente, tres clases de hipotecas de máximo: las que se constituyen en garantía de obligación futura (artículos 142 y 143 de la Ley Hipotecaria y 238 del Reglamento Hipotecario); las hipotecas en garantía del saldo de apertura de cuenta corriente de crédito (artículo 153 de la Ley Hipotecaria) y las hipotecas globales y flotantes del artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria. Puede constituirse una hipoteca en garantía de un contrato de fianza de obligaciones futuras acogiéndome al régimen de los artículos 142 y 143 de la LH, pero haciendo constar en la escritura todos los extremos previstos en dichos preceptos y en el 238 del RH.

R. 19-7-2012

B.O.E. 3-10-2012.

Registro de Almagro.

PUBLICIDAD FORMAL: INTERÉS LEGÍTIMO.

         Como ha dicho anteriormente este Centro Directivo (vid. Resolución de 3 de diciembre de 2010) conforme a lo dispuesto en los artículos 221 y 222 de la Ley Hipotecaria y 332 de su Reglamento, aun partiendo del principio general de publicidad, el contenido del Registro sólo se ha de poner de manifiesto a quienes tengan interés en conocer el estado de los bienes o derechos inscritos, y que dicho interés se ha de justificar ante el registrador, que es a quien corresponde apreciar la legitimación del solicitante de la información (cfr. Sentencias del Tribunal Supremo –Sala Tercera– de 16 de junio de 1990 y de 7 de junio de 2001). Este interés ha de ser un interés conocido (en el sentido de acreditado o justificado, salvo en los casos de las autoridades, empleados o funcionarios públicos que actúen en razón de su oficio o cargo, en cuyo caso el artículo 221.2 de la Ley Hipotecaria presume dicho interés), directo (en caso contrario se ha de acreditar debidamente el encargo, sin perjuicio de la dispensa prevista en el número 3 del artículo 332 del Reglamento Hipotecario), y legítimo (cfr. art. 332.3 del Reglamento Hipotecario). No basta con que el interés no afecte a los datos sensibles objeto de protección, como dice el solicitante, sino que debe tener otras características que no son las aducidas por él.

R. 19-7-2012

B.O.E. 3-10-2012.

Registro de Fuengirola n 1.

SUBROGACIÓN DE HIPOTECA DESPUÉS DE VENCIDO EL PLAZO DE LA OBLIGACIÓN ASEGURADA.

       Si bien la fijación de la fecha de vencimiento del préstamo hipotecario constituye un requisito esencial para la delimitación específica del contenido del derecho real de hipoteca de acuerdo con el principio registral de determinación (artículo 12 de la Ley Hipotecaria), la llegada de esta fecha no supone la extinción del derecho constituido sino que, muy al contrario, fija el momento de su exigibilidad (artículo 1125 del Código Civil), el nacimiento de la acción para hacer efectiva la obligación garantizada y, por ende, el instante a partir del cual comienza a contar el plazo de veinte años establecido para su prescripción (artículos 1964 y 1969 del Código Civil). Por ello no hay obstáculo para que se produzca la subrogación en la titularidad del crédito hipotecario a favor de un tercero que ha pagado la obligación con el consentimiento del deudor, y sin que para la inscripción e el Registro sea preciso el consentimiento de los titulares de cargas posteriores a la hipoteca inscrita. 

R. 20-7-2012

B.O.E. 3-10-2012.

Registro de Barbate.

PROHIBICIÓN DE PACTO COMISORIO: DACIÓN EN PAGO.

       Como dijo la ya mencionada Resolución de 18 de octubre de 1994, el Código Civil rechaza enérgicamente toda construcción jurídica en cuya virtud el acreedor, en caso de incumplimiento de su crédito, puede apropiarse definitivamente de los bienes dados en garantía por el deudor. Pues bien, éste es precisamente el objetivo que subyace en una escritura por la que una sociedad que reconoce una deuda a favor de otra, cede en pago de la misma una finca, pero sujetando dicha cesión a la condición suspensiva de que la referida deuda no sea satisfecha a su vencimiento, todavía no producido.

R. 20-7-2012

B.O.E. 3-10-2012.

Registro de San Martín de Valdeiglesias.

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN: CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES CUANDO LA ANOTACIÓN DE EMBARGO HA CADUCADO.

       Si al tiempo de presentarse el auto de adjudicación y el mandamiento de cancelación hubiera ya caducado la anotación de embargo, no es posible cancelar los asientos posteriores a la misma, puesto que la caducidad es automática y sus efectos se producen ex tunc.

R. 21-7-2012

B.O.E. 5-10-2012.

Registro de Murcia n 1.

RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO: NO A TRAVÉS DEL RECURSO GUBERNATIVO.

      El recurso sólo cabe contra la suspensión o denegación de un asiento, habiendo declarado este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «Vistos» de la presente) que, practicado el asiento, queda bajo la salvaguardia de los tribunales (cfr. artículo 1.3.o de la Ley Hipotecaria); que tampoco puede interponerse recurso gubernativo sobre la forma de inscripción, pues los interesados cuentan con el procedimiento de rectificación y, además, con la posibilidad de solicitar previamente minuta de la inscripción conforme al artículo 258.3 de la Ley Hipotecaria (Resolución de 29 de diciembre de 2004), y que no cabe rectificación de la inscripción ya hecha, debiendo entonces acudirse al procedimiento de rectificación de errores regulado en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, y que la procedencia o improcedencia de determinada particularidad de una inscripción no es posible dilucidarla en un recurso gubernativo, aunque cabría solicitar la rectificación del Registro y, ante la negativa, recurrir la misma (Resolución de 11 de diciembre de 2002).

R. 23-7-2012

B.O.E. 5-10-2012.

Registro de Salamanca n 2.

SEGREGACIÓN DE FINCAS: DERECHO INTERTEMPORAL APLICABLE A ESCRITURAS OTORGADAS BAJO UNA LEGISLACIÓN ANTERIOR A LA VIGENTE CUANDO SE SOLICITA LA INSCRIPCIÓN. 

     La resolución de este Centro Directivo de fecha 27 de enero de 2012 resuelve un supuesto parecido al aquí planteado, sobre la consideración de que la segregación es un acto jurídico de carácter eminentemente registral, y entendiendo que, por tanto, y dado tal carácter, su inscripción queda sujeta a los requisitos y autorizaciones vigentes en el momento de presentar la escritura en el Registro, aunque el otorgamiento de aquella se haya producido bajo un régimen normativo anterior.

R. 24-7-2012

B.O.E. 5-10-2012.

Registro de Sanlúcar de Barrameda.

EXPEDIENTE DE DOMINIO DE REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO. 

     No cabe denegar la inscripción de una auto dictado en expediente de dominio para reanudación del tracto interrumpido, cuando la única razón alegada por la Registradora para entender no interrumpido realmente el tracto, es la alusión a una escritura presentada a Darío en 2003, bajo un asiento por tanto ya caducado, escritura que, por otro lado, no justifica la negativa a la inscripción.

R. 25-7-2012

B.O.E. 5-10-2012.

Registro de Muros

INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: TÍTULOS INSTRUMENTALES.

    Admitido que la partición de herencia y la disolución de comunidad constituyen títulos aptos para la inmatriculación, en el caso concreto se considera que se trata de títulos creados ad hoc, considerando la simultaneidad de los mismos y su carácter circular.

R. 25-7-2012

B.O.E. 5-10-2012.

Registro de Murcia n 7.

CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS JUDICIALES. EXPEDIENTE DE DECLARACIÓN DE HEREDEROS INTESTADOS: COMPETENCIAS DEL SECRETARIO JUDICIAL.

EXPEDIENTE DE DECLARACIÓN DE HEREDEROS INTESTADOS: COMPETENCIAS DEL SECRETARIO JUDICIAL. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS JUDICIALES.

    Respecto a la competencia del registrador para calificar la forma que ha de revestir y la autoridad judicial que ha de firmar la resolución por la que se declaran herederos abintestato de un determinado causante, este Centro Directivo ha venido sosteniendo (cfr. Resolución de 17 de julio de 1989) que el Reglamento Hipotecario en su artículo 100, al fijar los límites de la función calificadora respecto de los documentos judiciales, incluye expresamente la competencia del Juzgado o Tribunal que ordena la práctica del asiento, por lo que el registrador tiene no ya la facultad sino también la obligación de examinar este extremo, debiendo limitarse este examen registral de la competencia del Juzgado o Tribunal a aquellos aspectos competenciales apreciables de oficio por el órgano jurisdiccional como son la falta de jurisdicción o la falta de competencia objetiva o funcional. El artículo 456.2  de la LOPJ reconoce competencias a los secretarios judiciales en materia de jurisdicción voluntaria, pero el propio precepto matiza que tendrán dicha competencia «cuando las leyes procesales expresamente así lo prevean». En relación con los expedientes de declaración de herederos abintestato no existe esta previsión legal, con lo que la resolución de los mismos seguirá atribuida a los jueces.

R. 26-7-2012

B.O.E. 5-10-2012.

Registro de Olot.

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL: VALOR DE TASACIÓN.

  No puede inscribirse la cláusula por la que se pacta el procedimiento extrajudicial si no queda suficientemente claro cuál es el valor de tasación a efectos de subasta, y que el mismo no difiere del previsto para el procedimiento de ejecución directa.

R. 27-7-2012

B.O.E. 5-10-2012.

Registro de Jávea n 1.

INSCRIPCIÓN DE RESOLUCIONES JUDICIALES DE PAÍSES COMUNITARIOS AL AMPARO DEL REGLAMENTO 2101/2003 DEL CONSEJO.

        El Reglamento 2201/2003 del Consejo ( Bruselas II BIS) ha establecido en materia de divorcio, nulidad o separación  matrimonial el sistema de reconocimiento directo, que permite invocar directamente la resolución judicial extranjera ante el registrador español, sin necesidad de un procedimiento previo de reconocimiento a título principal, que es sustituido por el control incidental por parte del mismo registrador, en virtud del cual deberá determinar con carácter previo a autorizar el acceso al Registro español de la resolución extranjera si ésta reúne los requisitos necesario para ser reconocida en España (requisitos externos, formales o de autenticidad, y requisitos internos relativos a la no concurrencia de los motivos de denegación. La integración del control incidental de la resolución extranjera dentro de la calificación o juicio de legalidad que realiza el registrador, supone que éste deberá realizar tres operaciones sucesivas: primero, verificar que la resolución extranjera pueda ser subsumida en el ámbito de aplicación temporal, material y territorial del correspondiente instrumento comunitario, en este caso en el Reglamento 2201/2003, relativo a la competencia, el reconocimiento y la ejecución de resoluciones judiciales en materia matrimonial y de responsabilidad parental, como condición lógicamente necesaria para acogerse a su régimen privilegiado de eficacia transfronteriza; segunda, verificar que con arreglo a la normativa comunitaria la resolución extranjera puede ser reconocida y desplegar efectos en España como tal resolución judicial; y, tercero, determinar si, con arreglo a la legislación registral española, aquella resolución extranjera puede acceder a los libros del Registro. Y todo ello de forma que no se anulé el efecto útil de los Reglamentos comunitarios, entendiendo por tal la efectividad práctica del principio de confianza mutua, en virtud de la cual la resolución dictada por un juez de otro Estado miembro debe merecer la misma confianza que la dictada por un juez nacional, y en consecuencia no recibir un trato discriminatorio o desfavorable. Ahora bien, el citado Reglamento no comprende en su ámbito las consecuencias patrimoniales de las sentencias de divorcio, por lo que en cuanto a estos extremos seguirá siendo preciso el exequatur previsto en la LEC de 1881. Y una vez obtenido el citado exequatur, debe cumplirse lo establecido en la legislación hipotecaria española para la inscripción del documento en cuestión.

R. 28-7-2012

B.O.E. 5-10-2012.

Registro de Cartagena n 1.

ANOTACIÓN DE EMBARGO A FAVOR DE LA SEGURIDAD SOCIAL: AMPLIACIÓN.

         No puede pretenderse, en el caso de los procedimientos de apremio derivados de deudas a la Seguridad Social, que a través de una ampliación de un embargo por débitos de vencimiento posterior a los primitivamente anotados y que han motivado nuevas providencias de apremio, se obtenga la practica de un nuevo asiento con el mismo rango que correspondía a la anotación inicial. El Reglamento General de Recaudación de la Seguridad Social establece una regulación clara al respecto que se distancia de la contenida en la Ley de Enjuiciamiento Civil (cfr. artículos 610 y 613 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), Ley que ni siquiera aunque se considerase de aplicación supletoria a los procedimientos de recaudación de la Tesorería General de la Seguridad Social por serlo a los de recaudación de la Hacienda Pública (disposición final primera del Reglamento de Recaudación de la Seguridad social y artículo 7.2 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria), sería aplicable en el supuesto de hecho planteado dado que la existencia de regulación expresa contenida en el citado Reglamento General de Recaudación de la Seguridad Social excluye la necesidad de acudir a la aplicación supletoria de norma alguna.

R. 30-7-2012

B.O.E. 5-10-2012.

Registro de Santander n 2.

PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL.

        Los asientos del Registro están bajo la salvaguarda de los Tribunales y no puede pretenderse su cancelación sin el consentimiento de su titular o resolución judicial al efecto.

R. 1-8- y 12-9-2012

B.O.E. 5 y 22-10-2012.

Registro de Almodóvar del Campo.

PARTICIÓN HECHA POR EL TESTADOR.

       En caso de que estemos en presencia de un testamento particional, cada heredero adquiere la propiedad de los bienes que se le adjudiquen desde que muere el causante (art. 1068 del CC). Pero para la plena virtualidad de la partición y, consecuentemente, para su acceso al Registro debe aclararse si existen deudas hereditarias y la forma en que las mismas se han liquidado, porque antes es pagar que heredar. Por ello, será preciso la intervención de todos los coherederos aclarando tales extremos.

R. 1-8-2012

B.O.E. 5-10-2012.

Registro de Fuenlabrada n 4.

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO.

      Como se señaló por este Centro Directivo en Resolución de 30 de marzo de 2000, en materia de alzamiento de bienes resolvió «la imposibilidad de acceder a las cancelaciones pretendidas, toda vez que el titular según los asientos cuestionados, no ha sido parte en el procedimiento seguido, ni ha prestado su consentimiento, máxime cuando conforme al artículo 122 del Código Penal, el que por título lucrativo participa de los efectos de un delito queda obligado civilmente a la restitución de la cosa o al resarcimiento del daño hasta la cuantía de su participación, lo que permitía su llamada al proceso penal como responsable civil (cfr. arts. 11, 111, 112, 615, 620, 652 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal) y, consiguientemente la eventual declaración de nulidad de la enajenación que motivó el delito perseguido con plenos efectos frente al titular registral (cfr. arts. 110 y 55 del Código Penal)».

R. 1-8-2012

B.O.E. 5-10-2012.

Registro de A Estrada.

EXPEDIENTE DE DOMINIO DE REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO.

       A pesar de que el promotor del expediente alega haber adquirido del heredero del titular registral, se considera admisible la inscripción del expediente porque concurren circunstancias que impiden la identificación y localización de los herederos de dicho titular registral. Sin embargo, si la inscripción tiene menos de treinta años de antigüedad, es imprescindible acreditar el cumplimiento de lo establecido en el artículo 202 de la LH.

R. 2-8-2012

B.O.E. 11-10-2012.

Registro de Jávea n 1.

INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO.

      La aportación de una finca a una sociedad en una operación de aumento de capital es antetítulo suficiente para la inmatriculación, aunque todavía no se helé inscrito en el a Registro Mercantil. Si el Registrador alega dudas fundadas sobre la identidad de la finca, procede acudir al procedimiento previsto en el artículo 306 del RH.

R. 2-8-2012

B.O.E. 11-10-2012.

Registro de Corcubión.

DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA SUJETA A LA LEGISLACIÓN GALLEGA.

     La exigencia de licencia de primera ocupación para la inscripción de una finalización de obra, prevista en el artículo 20 de la Ley del Suelo estatal, será requisito para la inscripción si, como ocurre en este caso, al tiempo de otorgarle la escritura existía una norma urbanística autonómica que sujetara a licencia el primer uso de una edificación. La capacitación del técnico certificante puede resultar acreditada por el mero hecho de que sea uno de los que ha dirigido la obra, o por el visado colegial correspondiente. 

R. 2-8-2012

B.O.E. 11-10-2012.

Registro de Guadarrama.

PATRIA POTESTAD: CONFLICTO DE INTERESES DEL CÓNYUGE VIUDO CON SU HIJO MENOR EN LA LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES Y PARTICIÓN DE HERENCIA.

     No existe tal conflicto porque en relación a la vivienda cuya inscripción se solicita su determinación como bien ganancial proviene directamente de la atribución que de tal carácter se hizo en el acto adquisitivo y no de una presunción legal y tampoco en las adjudicaciones verificadas porque no existen adjudicaciones de bienes concretos a los interesados sino cuotas indivisas de todos y cada uno de los bienes con mera transformación en romana de las cuotas que ostentaban en las comunidades gananciales y hereditarias preexistentes de conformidad con la doctrina de este Centro Directivo.

R. 3-8-2012

B.O.E. 11-10-2012.

Registro de San Martín de Valdeiglesias.

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO.

     No puede inscribirse una resolución judicial que atribuye la titularidad de una participación indivisa de una finca a una persona, si dicha resolución se ha dictado en un procedimiento en el que no ha sido parte el actual titular registral de la finca.

R. 3-8-2012

B.O.E. 11-10-2012.

Registro de Zamora n 1.

PATRIMONIO PÚBLICO DEL SUELO: REVERSIÓN DE BIENES ENAJENADOS.

       Según el artículo 39.4.a) del Real Decreto-ley 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo, para que pueda tener efecto la reversión e el mismo prevista es preciso acreditar que el acto administrativo que así la decrete ya no sea susceptible de recurso ordinario administrativo o judicial.

R. 4-8-2012

B.O.E. 11-10-2012.

Registro de Marbella n 1.

REINSCRIPCIÓN DEL DOMINIO A FAVOR DEL ANTERIOR TRANSMITENTE: REQUISITOS.

      Cuando el primitivo transmitente del dominio pretende obtener nuevamente la inscripción del dominio a su favor, como ocurre en este caso, pueden darse varias causas según los supuestos. Con independencia de esas otras vías, cada una con sus requisitos y efectos, cuando por la mera declaración de alguna de las partes del negocio, aun con la comparecencia en la escritura de la otra parte, se expresan unos hechos a efectos de declarar la ineficacia de la escritura de transmisión anterior, ello no constituye causa jurídica adecuada y suficiente para la transmisión del dominio, pues no se trata de ningún supuesto de transmisión ni de resolución de contrato ni de nueva transmisión, sino un supuesto de declaración de ineficacia negocial de distinta naturaleza y efectos, y además, señalando unos hechos que no tienen suficiente precisión respecto a los datos que resultan del asiento cuyo título se pretende declarar ineficaz. Si realmente lo que se pretende en el documento no es la solicitud de reintegración del dominio o de inscripción del dominio, como literalmente se solicita, sino una rectificación del Registro, en tal caso, el principio de rogación y el de consentimiento causal, exigen que se solicite el asiento adecuado y sobre todo cumpliendo los requisitos de la cancelación, que son el consentimiento cancelatorio expreso y la causa expresa y coherente de la cancelación. Cuando una de las partes interviene por medio de apoderado e requiere que el mismo ostente mandato expresó para declarar la ineficacia de la escritura anterior por la causa concreta que haya motivado dicha ineficacia.

R. 6-8-2012

B.O.E. 11-10-2012.

Registro de Ayamonte.

EXPEDIENTE DE DOMINIO DE REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO.

       A pesar de que el promotor del expediente alega haber adquirido del heredero del titular registral, se considera admisible la inscripción del expediente porque concurren circunstancias que impiden la identificación y localización de los herederos de dicho titular registral.

R. 3-9-2012

B.O.E. 11-10-2012.

Registro de Corcubión.

CONVENIO REGULADOR DEL DIVORCIO: TÍTULO FORMAL PARA LA INSCRIPCIÓN.

      Como ha dicho con anterioridad este Centro Directivo, el convenio regulador declarado válido por el juez, es documento suficiente para proceder a la inscripción de las adjudicaciones que resultan del mismo, de manera que el testimonio judicial de la sentencia sería documento suficiente para su inscripción. Por ello, aunque la sentencia confirmatoria de su validez hubiera ordenado su elevación a escritura pública, y los excónyuges lo haya protocolizado a través de un acta notarial, no hay obstáculo a la inscripción.

R. 3-9-2012

B.O.E. 11-10-2012.

Registro de Almería n 5.

DERECHO DE VUELO: EJERCICIO.

     Constando en el Registro declarada la obra nueva y realizada la división horizontal en virtud de un derecho de vuelo oportunamente inscrito, no puede pretenderse la cancelación de estas inscripciones -y la de las hipotecas constituidas sobre los departamentos independientes- alegando que en realidad la obra no se ha ejecutado materialmente y que, en consecuencia, el derecho de vuelo se ha extinguido por transcurso del plazo para su ejercicio. La valoración de tal hecho, para cuya acreditación se aporta diversa documentación, a falta de consentimiento de los titulares registrales de los derechos cuya cancelación se pretende, deberá ser llevada a cabo en el oportuno procedimiento contradictorio en el que las partes con plenitud de medios puedan alegar lo que a su derecho convenga, como reiteradamente ha afirmado este Centro Directivo (vid. por todas, la Resolución de 12 de marzo de 2012). 

R. 4-9-2012

B.O.E. 11-10-2012.

Registro de Pola de Laviana.

PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL.

        Los asientos del Registro en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los tribunales, lo que significa una exposición del principio hipotecario de legitimación registral o de presunción de exactitud; esto supone, que los asientos producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos por la Ley, lo que se exalta en los artículos 38 y 39 de la Ley Hipotecaria. Así pues, en este caso, el único procedimiento para la rectificación del asiento, es el mencionado por la registradora en la nota de calificación, esto es el establecido por la letra d) del artículo 40 de la Ley Hipotecaria. Por lo tanto, la rectificación derivada de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento, precisará el consentimiento del titular o en su defecto resolución judicial dictada en el procedimiento correspondiente.

R. 4-9-2012

B.O.E. 11-10-2012.

Registro de Puerto de la Cuz.

PARTICIÓN DE HERENCIA CON HEREDEROS MENORES REPRESENTADOS POR SU MADRE: CAUTEL SOCINI Y CONFLICTO DE INTERESES.

       En Resoluciones de 15 de mayo de 2002 y 14 de diciembre de 2006, este Centro Directivo ha entendido que en el caso de cautela socini, fórmula testamentaria por la que los legitimarios reciben más de lo que por legítima les corresponde, pero con un gravamen –en este caso el usufructo del viudo– trae una alternativa por la que los legitimarios tienen que optar, y el hecho de que por ellos ejercite la opción su madre acarrea la contraposición de intereses, ya que la representante se ve afectada directamente por el resultado de la opción. Por lo que está bien apreciada la oposición de intereses y el autocontrato por la registradora en su nota de calificación. En consecuencia es necesaria la intervención del defensor judicial y el cumplimiento de los demás requisitos exigidos por el artículo 1060 del Código Civil.

R. 5-9-2012

B.O.E. 11-10-2012.

Registro de Jerez de la Frontera n 3.

CONVENIO REGULADOR DE LA SEPARACIÓN Y DIVORCIO:: VIVIENDA FAMILIAR.

     La liquidación de la comunidad surgida sobre la vivienda habitual de los cónyuges, cualquiera que sea la forma de copropiedad existente, entra claramente dentro del objeto natural del convenio regulador, por lo que, en los términos vistos, sería suficiente el correspondiente testimonio de la sentencia aprobatoria del convenio para su inscripción. Pero ello no excluye que los cónyuges opten por exigirse mutuamente el otorgamiento de escritura pública en cuyo caso, salvo consentimiento en contra de ambos o de sus causahabientes, es esa voluntad manifestada la que debe acatarse.

R. 6-9-2012

B.O.E. 12-10-2012.

Registro de Puerto de la Cruz.

LEGISLACIÓN DE COSTAS: REQUISITO EN LAS SEGUNDAS O ULTERIORES TRANSMISIONES DE FINCAS COLINDANTES CON EL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE.

    No resultando del Registro la constancia de actuación administrativa alguna revisora de la demarcación del dominio público marítimo-terrestre, y no recogiendo el título calificado modificación alguna en la descripción de la finca respecto de la que se tuvo en cuenta por el Servicio de Costas para expedir la certificación administrativa que consta en el Registro por nota marginal, procede entender que no se ha producido alteración alguna en la situación fáctica que determinó el contenido de la certificación ya aportada y, con ello, que está justificada la no invasión del dominio público, lo que hace innecesario aportar nueva certificación para practicar la inscripción interesada.

R. 7-9-2012

B.O.E. 12-10-2012.

Registro de Tarrasa n 5.

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DIRECTA DE BIENES HIPOTECADOS: CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y FARGAS.

   Si como consecuencia de un error en el mandamiento judicial correspondiente se expedió certificación y se puso nota marginal e relación con una hipoteca distinta de la que realmente se estaba ejecutando, dicho error impide ahora la inscripción de la adjudicación y la cancelación de cargas posteriores.

R. 8-9-2012

B.O.E. 12-10-2012.

Registro de Gijón n 2.

CONCURSO DE ACREEDORES: CONVERSIÓN EN DE EMBARGO PREVENTIVO EN DEFINITIVO.

         La medida cautelar de embargo preventivo logra atribuir, tras la conversión en embargo definitivo, de efectos a éste desde la adopción de aquélla –efecto propio en general de las anotaciones preventivas (cfr. artículo 70 de la Ley Hipotecaria), lo que corrobora el artículo 54.5 del Reglamento de Recaudación de la Seguridad Social, cuando dispone que la sujeción del bien o derecho al procedimiento de apremio se entenderá producida, a todos los efectos, desde la fecha en que se adoptó la medida cautelar.Sin embargo, esta retroactividad a la fecha de la anotación preventiva del embargo preventivo, que permitiría entender que la ejecución se ha iniciado antes de la declaración del concurso, no excluye –tratándose de concurrencia con un procedimiento universal de ejecución como es el concurso–, del segundo de los requisitos exigidos por la Ley Concursal para permitir la ejecución separada ya iniciada y no concluida, cual es la acreditación por resolución del juez de lo mercantil, de que los bienes ejecutados no están afectos ni son necesarios para la actividad del deudor concursado.

R. 10 y 11-9-2012

B.O.E. 12-10-2012.

Registro de Negreira, Carballo y Santiago de Compostela n 1.

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA: PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO.

       No es posible practicar anotación de demanda si la finca figura inscrita a nombre de persona distinta del demandado, sin que en este caso se haya podido aplicar por analogía los establecido en el artículo 166.1 del RH.

R. 11-9-2012

B.O.E. 12-10-2012.

Registro de Órgiva.

DERECHOS SUSCEPTIBLES DE INSCRIPCIÓN.

      Las sentencias judiciales que se acompañan no hacen declaración alguna sobre la existencia o inexistencia de una servidumbre, sino que deciden sobre unas situaciones de hecho que pueden ser consecuencia o no de la existencia de tal derecho, por lo que se trata de situaciones meramente fácticas que no son reflejo de la existencia de derecho alguno.

R. 12-9-2012

B.O.E. 22-10-2012.

Registro de Pozoblanco.

CONCURSO DE ACREEDORES: EJECUCIÓN DE HIPOTECA.

     La Ley 38/2011, de 10 de octubre, al modificar entre otros el artículo 56.2 de la Ley Concursal de 2003, pretende reforzar las competencias objetivas del juez de lo mercantil que entiende del concurso. Muy especialmente pretende que la apreciación de la posible afectación a la actividad profesional o empresarial de la finca ejecutada y del hecho de que resulte o no necesaria en el patrimonio del deudor para continuar la actividad del concursado, –factor que determina la posibilidad o no de la ejecución singular pretendida en el Juzgado de Primera Instancia correspondiente–, sea exclusiva competencia del juez que entiende del concurso. A tal fin se paraliza la ejecución, desde que la declaración de concurso, sea o no firme, conste en el correspondiente procedimiento, aunque estuvieran ya publicados los anuncios de subasta del bien o derecho, y en tanto en cuanto no se produzca la correspondiente declaración por parte del juez competente. Testimonio de su resolución deberá incorporarse al procedimiento.

R. 13-9-2012

B.O.E. 22-10-2012.

Registro de Aranda de Duero.

ACTO DE CONCILIACIÓN. CUMPLIMIENTO DE REQUISITOS FISCALES.

CUMPLIMIENTO DE REQUISITOS FISCALES. ACTO DE CONCILIACIÓN.

    Es inscribible una dación en pago de una deuda reconocida en un acto de conciliación, en el que también se llevó a efecto la citada dación en pago. La causa de la transmisión está claramente determinada y, en tato la Registradora no lo ha alegado en su nota, no se puede entrar a discutir si es necesario otorgar escritura pública. La no acreditación del cumplimiento de los requisitos fiscales lleva consigo la suspensión e la calificación del Registrador.

R. 13-9-2012

B.O.E. 22-10-2012.

Registro de Granada n 5.

EJECUCIÓN DIRECTA DE BIENES HIPOTECADOS: TERCER POSEEDOR.

   El requerimiento de pago al tercer poseedor es imprescindible para la validez del procedimiento. La comunicación efectuada por el registrador al amparo del articulo 659 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no puede suplir a la demanda ni al requerimiento de pago, y tiene sólo el efecto de avisar de la iniciación de la ejecución y permitir a los titulares de derechos inscritos con posterioridad a la ejecución de la hipoteca el pagar y subrogarse en lugar del acreedor, pero no sustituye los trámites procesales más rigurosos y con distinta finalidad contemplados en la Ley.

R. 14-9-2012

B.O.E. 22-10-2012.

Registro de Madrid n 35.

REFERENCIA CATASTRAL

    La inobservancia de la obligación de incorporar la referencia y la certificación registral no parece suficiente, por sí sola, para impedir el acceso tabular de las fincas segregadas. La falta de coincidencia con la realidad catastral no debe obstaculizar la inscripción solicitada cuando encaja perfectamente con los parámetros de la finca parcelada que figuran en el Registro, con los que guardan coherencia la descripción y superficie de las nuevas fincas segregadas, sin perjuicio de que la notificación al Catastro, que debe ser efectuada, tanto por el notario como por el registrador, permitan instruir el procedimiento catastral que corresponda, atendida la información recibida.

R. 14-9-2012

B.O.E. 22-10-2012.

Registro de San Lorenzo del Escorial n 3.

PUBLICIDAD FORMAL: REQUISITOS.

          Corresponde al Registrador la calificación del interés del solicitante la exhibición de todo del contenido de los libros registrales, teniendo que tratarse de un interés conocido, directo y legítimo. En el ámbito de la publicidad formal debe tenerse especialmente en cuenta las exigencias establecidas en la legislación de protección de datos.

R. 17-9-2012

B.O.E. 25-10-2012.

Registro de Burgos n 1

RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO.

       Habiéndose practicado en su día la inscripción de una finca, que figuraba a favor de dos personas solteras por mitad, a nombre de una sola de ellas, en una mitad con carácter privativo y en en la otra con carácter presuntivamente ganancial, en virtud de un título de disolución de condominio con adjudicación de la finca, considerada indivisible, a uno sólo de los condueños, y abonando éste al otro la diferencia en metálico, no cabe ahora pretender la rectificación de esta inscripción bajo el argumento de que existe un error, dado que la calificación jurídica que en su día hizo el Registrador no encaja en el modelo de errores de concepto que está previsto en la Ley Hipotecaria. 

R. 16-9-2012

B.O.E. 25-10-2012.

Registro de Valencia n 3

HIPOTECA EN GARANTÍA DE CUENTA CORRIENTE: DURACIÓN 

       El principio de especialidad exige que en las hipotecas en garantía de cuentas de crédito, conforme establece el artículo 153 de la LH, se fije con toda claridad el plazo de duración, especificando si éste es o no prorrogable, y en este caso, el régimen de dichas prórrogas.

R. 19-9-2012

B.O.E. 25-10-2012.

Registro de Leganés n 2

ACTA DE NOTORIEDAD PARA LA REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO.

      En supuestos de excesiva dificultad para la elevación a público del documento privado, este Centro ya ha admitido la reanudación de tracto sucesivo por el medio supletorio del expediente de dominio –y lo mismo habría que entender respecto al acta de notoriedad con aprobación judicial–. Y podría aplicarse esta misma doctrina de la dificultad excesiva, en supuestos como el aquí planteado, en que la sociedad que figura como titular registral en el Registro de la Propiedad se ha extinguido y cancelado su hoja en el Registro Mercantil, lo que no deja de constituir una discordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad jurídica extrarregistral adicional a la que representa la propia transmisión que se pretende acreditar e inscribir. Porque, en definitiva la interrupción de tracto existe no solo cuando falta uno de los eslabones del tracto sucesivo, sino también cuando el último eslabón registral no permite pasar al actual sin una dificultad extraordinaria, en cuyo caso, el tracto también está interrumpido por razón de esa dificultad. Lo que ocurre es que actualmente, el artículo 400 del Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital prevé un procedimiento más sencillo y directo para la formalización de actos jurídicos tras la cancelación de la sociedad, por parte de los liquidadores o por el juez del domicilio, que hará innecesario, en principio, acudir a los procedimientos de reanudación de tracto sucesivo interrumpido.

R. 20-9-2012

B.O.E. 25-10-2012.

Registro de Barbate

DEFECTO INSUBSANBLE: EFECTOS.

       El hecho de que un defecto apreciado en la calificación tenga el carácter de insubsanble (como lo es el caso de que el negocio encubra un pacto comisorio prohibido), supone que la eventual escritura que se presenté con posterioridad para subsanar el defecto no podrá aprovechar la prioridad del asiento correspondiente al documento calificado en perjuicio de terceros que hubieran presentado sus títulos en el periodo intermedio.

     

* NOVIEMBRE 2012

R. 2-10-2012

B.O.E. 2-11-2012.

Registro de Sevilla n 11

ACTA DE DECLARACIÓN DE HEREDEROS INTESTADOS.

      Como ha señalado recientemente este Centro Directivo (vid. Resolución de 4 de junio de 2012), siendo como es uno de los títulos de la sucesión, a efectos del Registro, el acta de notoriedad de declaración de herederos abintestato, la copia de ésta, como las del testamento, el contrato sucesorio, o la declaración judicial de herederos, han de presentarse en el Registro íntegras ya que, aparte de no resultar excepción en ningún sitio, la valoración de los documentos y su contenido, una vez autorizados, cuando se presentan ante otro órgano, corresponde no a quien los expide, sino al funcionario ante quien se pretenden hacer valer, que ha de poder conocerlos en su integridad antes de conceder o no la solicitud que, fundada en ellos, fue cursada por la parte.

R. 3-10-2012

B.O.E. 2-11-2012.

Registro de Montefrío.

RECTIFICACIÓN DE ERRORES EN EL REGISTRO.

      Cuando se trata de un procedimiento de rectificación de errores de concepto que se ha iniciado a instancia del interesado, no es necesario que la copia del título que éste aporte sea la que en su día fue objeto de inscripción. La anotación prevista en el artículo 42.9 de la Ley Hipotecaria sólo procede en los supuestos de iniciación de oficio del procedimiento rectificatorio, o habiendo sido solicitada la rectificación por uno de los interesados y considerando el registrador procedente dicha rectificación pero sujeta al requisito de la obtención del consentimiento de otros interesados, procede de oficio a la iniciación del procedimiento del artículo 326 del Reglamento. Si después de la inscripción que ha de ser rectificada se hubieran practicado otras, la rectificación de estas pasa ineludiblemente porque sus titulares presten el consentimiento, o, en su defecto, porque se obtenga la correspondiente resolución judicial, conforme al artículo 40 de la LH.

R. 4-10-2012

B.O.E. 2-11-2012.

Registro de Huesca n 1.

CONCURSO DE ACREEDORES: AUTORIZACIÓN JUDICIAL EN LAS ENAJENACIONES DE BIENES DEL CONCURSADO.

      A los efectos de lo establecido en los artículos 43 y 44 de la Ley Concursal, resulta obvio que si el legislador permite a los administradores determinar con carácter general los actos que deben entenderse comprendidos en el giro o tráfico, con más razón habrá que entender que les permite hacerlo cuando esa determinación la hagan caso por caso, es decir, uno a uno, en que el riesgo de una determinación errónea es evidentemente mucho menor. Una interpretación lógica y sistemática del artículo 155.3, sobre todo si nos atenemos a la finalidad perseguida por la reforma del 2011 de la Ley Concursal, lleva a concluir que no estamos ante una excepción (artículo 155.3) de las excepciones (artículo 43.3), sino, como mucho, a una modulación del principio general (artículo 43.2). Es decir, que el precepto en cuestión (artículo 155.3) se limita (para los casos en que sea necesaria la autorización judicial porque no concurre ninguna de las excepciones legales) a determinar el contenido de esa autorización y sus consecuencias según los casos.

R. 4-10-2012

B.O.E. 2-11-2012.

Registro de Madrid n 6.

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: SOCIEDAD DE GANANCIALES. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: CANCELACIÓN PARIAL.

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: CANCELACIÓN PARIAL. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: SOCIEDAD DE GANANCIALES.

      No es posible despachar un mandamiento judicial por el que se ordena la reducción de una anotación de embargo, practicada en su día sobre una finca ganancial, respecto del 50% de uno de los cónyuges, porque hasta que no se lleven a cabo las operaciones de liquidación de la sociedad de gananciales no se pueden distinguir cuotas indivisas en favor de cada cónyuge. La resolución judicial por la que se ordene la la cancelación parcial ha de ser firme.

R. 5-10-2012

B.O.E. 2-11-2012.

Registro de Marbella n 3

ARRENDAMIENTO: PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD. PROPIEDAD HORIZONTAL.

PROPIEDAD HORIZONTAL. ARRENDAMIENTO: PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD.

     No es inscribible un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda referido a una parte de una finca que figura vinculada ob rem a un conjunto de fincas privativas en régimen de propiedad horizontal, dado que no se acredita adecuadamente cómo se ha adoptado el acuerdo de la comunidad de propietarios. Además no se cumplen con los mínimos requisitos que, respecto del principio de especialidad, establece el RD 297/96.

R. 5-10-2012

B.O.E. 2-11-2012.

Registro de Montblanc.

REPRESENTACIÓN ORGÁNICA:INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO MERCANTIL.

    Cuando se trate de personas jurídicas, y en particular, como sucede en este caso, de sociedades, la actuación del titular registral debe realizarse a través de los órganos legítimamente designados de acuerdo con la Ley y normas estatutarias de la entidad de que se trate, o de los apoderamientos o delegaciones conferidos por ellos conforme a dichas normas (vid Resolución de 12 de abril de 1996, citada expresamente por la Resolución de 12 de abril de 2002). Extremos y requisitos estos que en caso de que dichos nombramientos sean de obligatoria inscripción en el Registro Mercantil y los mismos se hayan inscrito corresponderá apreciar al registrador Mercantil competente, por lo que la constancia en la reseña identificativa del documento del que nace la representación de los datos de inscripción en el Registro Mercantil dispensará de cualquier otra prueba al respecto para acreditar la legalidad y válida existencia de dicha representación dada la presunción de exactitud y validez del contenido de los asientos registrales (cfr. artículos 20 del Código de Comercio y 7 del Reglamento del Registro Mercantil). Como señala el Tribunal Supremo (cfr. Sentencia de 20 de mayo de 2008) dentro de la expresión, a que se refiere el artículo 165 del Reglamento Notarial «datos del título del cual resulte la expresada representación», debe entenderse que «uno de los cuales y no el menos relevante es su inscripción en el Registro Mercantil cuando sea pertinente». En otro caso, es decir cuando no conste dicha inscripción en el Registro Mercantil, deberá acreditarse la legalidad y existencia de la representación alegada en nombre del titular registral a través de la reseña identificativa de los documentos que acrediten la realidad y validez de aquella y su congruencia con la presunción de validez y exactitud registral establecida en los artículos 20 del Código de Comercio y 7 del Reglamento del Registro Mercantil (vid. Resoluciones de 17 de diciembre de 1997, 3 de febrero de 2001, y 23 de febrero de 2001). En consecuencia, el hecho de que el nombramiento del administrador de la sociedad surta efectos desde su aceptación sin necesidad de su inscripción en el Registro Mercantil, a pesar de ser ésta obligatoria, no excusa de la comprobación de la concurrencia de los requisitos legales exigibles en cada caso para apreciar la válida designación del mismo.

R. 6-10-2012

B.O.E. 2-11-2012.

Registro de Orihuela n 1.

RECTIFICACIÓN DE ERRORES EN EL REGISTRO

     Para rectificar un asiento del Registro se necesita el consentimiento del titular registral o la pertinente resolución judicial.

R. 8-10-2012

B.O.E. 2-11-2012.

Registro de Alicante no 3.

EXPROPIACIÓN FORZOSA

     No puede practicarse la inscripción de un acta de expropiación si, al tiempo de presentarse en el Registro, la finca ya no figura a nombre de la persona con la que se ha seguido el expediente, y tampoco se practicó en su día la nota marginal prevista en el artículo 32, 1ª del RH. Es imprescindible que el acta de ocupación y pago esté suscrita por el expropiado y por el expropiante, aunque cabe que la administración expropiante ratifique por resolución posterior. Desde el punto de vista de la identificación de la superficie expropiada, basta que el Registrador no tenga dudas para determinar su identidad, aunque no se observen todos los formalismos de la legislación hipotecaria.

R. 8-10-2012

B.O.E. 2-11-2012.

Registro de San Javier n 2..

RECURSO GUBERNATIVO: PLAZO. CONCURSO DE ACREEDORES: EJECUCIÓN HIPOTECARIA.

CONCURSO DE ACREEDORES: EJECUCIÓN HIPOTECARIA. RECURSO GUBERNATIVO: PLAZO.

    Como resulta del artículo 326 de la Ley Hipotecaria «El plazo para la interposición será de un mes y se computará desde la fecha de notificación de la calificación». En consecuencia, una vez notificada la calificación comienza a correr el cómputo del plazo de un mes para interponer el recurso. Si durante este plazo el interesado pretende subsanar las deficiencias señaladas en la nota y para ello aporta nueva documentación o subsana la presentada no por ello deja de correr el plazo para impugnar el contenido de la calificación. En caso de declaración de concurso, la suspensión del procedimiento de ejecución hipotecaria es un efecto inmediato derivado de la jurisdicción universal del Juez de lo Mercantil (artículos 8 y 55 de la Ley Concursal) y por ello, con independencia del momento concreto en que el Juzgado de Primera Instancia tenga conocimiento y de la Resolución que el secretario adopte al respecto (artículo 568 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), desde el punto de vista sustantivo la suspensión opera salvo que concurran los supuestos de excepción previstos en la Ley. La única excepción posible es que se incorpore testimonio de la Resolución del Juez del concurso que declare que los bienes o derechos no están afectos o no son necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del concursado.

R. 9-10-2012

B.O.E. 2-11-2012.

Registro de Ceuta.

PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD: TITULARIDAD POR CUOTAS.

   El artículo 54.1 del Reglamento Hipotecario, en aras a la necesaria claridad que impone las exigencias derivadas del principio de especialidad registral, establece que en las inscripciones de partes indivisas de una finca o derecho se precise la porción ideal de cada condueño con datos matemáticos que permitan conocerla indudablemente; el apartado 2 añade que «esta regla se aplicará cuando las partes de un mismo bien, aun perteneciendo a un solo titular, tengan distinto carácter o distinto régimen». Ambos apartados son aplicables al supuesto de hecho planteado, en el que la determinación de la cuota que corresponde a la sociedad de gananciales es el resultado de la aplicación del artículo 1354 del Código Civil, conforme al cual los bienes adquiridos mediante precio o contraprestación, en parte ganancial y en parte privativo, corresponderán pro indiviso a la sociedad de gananciales y al cónyuge o cónyuges en proporción al valor de las aportaciones respectivas.

R. 9-10-2012

B.O.E. 2-11-2012.

Registro de Vigo n 3.

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA: REQUISITOS. 

  Es imprescindible que del mandamiento por el que se ordena la práctica de una anotación de demanda resulten las circunstancias personales del demandante. Tratándose de declarar la nulidad de un asiento, la demanda ha de dirigirse contra todos aquéllos a quienes el asiento que se pretende anular conceda algún derecho. En el supuesto de hecho que motiva este recurso, el titular registral afectado por la acción interpuesta, esto es, el propietario, ha sido debidamente demandado. Bien es cierto que podría afirmarse que no haría falta la intervención de los titulares de derechos posteriores al concluirse que a ellos no debería afectarles el procedimiento. Sin embargo, tratándose de la rectificación de la descripción de la finca debiendo proceder a la cancelación de la inscripción de exceso de cabida una vez firme la sentencia, para que sus linderos se ajusten a los reales de la descripción anterior de dicha finca, la pretensión de cancelación parcial de la inscripción afecta así plenamente a los titulares de las inscripciones posteriores, pues debe tenerse en cuenta que de prosperar la demanda, se procedería a la rectificación de la descripción de la finca, y tales derechos posteriores pasarían a recaer sobre una finca distinta en la realidad física de la que proclama el Registro. Las exigencias del tracto sucesivo no están por tanto plenamente satisfechas e impiden la práctica de la anotación preventiva, pues tales titulares de derechos posteriores debieron ser debidamente demandados para poder practicarse la anotación preventiva de la demanda interpuesta.

R. 10-10-2012

B.O.E. 2-11-2012.

Registro de Pontedeume.

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO.

  Para hacer constar por nota marginal que el importe de una deuda garantizada por hipoteca ha sido satisfecho, es necesario que la entidad titular de la hipoteca haya sido oportunamente citada en el procedimiento judicial en el que se ha ordenado la práctica de dicha nota marginal.

R. 15-10-2012

B.O.E. 2-11-2012.

Registro de Ibiza n 4.

PARCELACIÓN URBANÍSTICA: LICENCIA.

  Teniendo en cuenta la doctrina del Centro Directivo, así como la dicción literal del artículo 17 de la Ley del Suelo, debe equiparares a una auténtica división a los efectos de la necesidad de aportar la preceptiva licencia, la división horizontal en la que a cada uno de los dos elementos privativos se les atribuye el uso exclusivo y excluyente de una porción de terreno.

R. 15-10-2012

B.O.E. 2-11-2012.

Registro de Torrox.

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: OBJETO.

  No se pueda practicar anotación de un embargo que tiene por objeto derechos de crédito y no titularidad es jurídico reales.

R. 16-10-2012

B.O.E. 8-11-2012.

Registro de Ibiza n 4

RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO.

   Para inscribir un convenio regulador en el que se dice que la finca era exclusivamente del marido, considerando que en el Registro aparece inscrita a nombre de ambos esposos, será necesario el consentimiento de la esposa, a menos que se aporte un documento público que acredite indubitadamente que se cometió un error al inscribir aquella forma.

R. 16-10-2012

B.O.E. 8-11-2012.

Registro de Nájera

RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO.

   Para inscribir un convenio regulador en el que se dice que la finca era exclusivamente del marido, considerando que en el Registro aparece inscrita a nombre de ambos esposos, será necesario el consentimiento de la esposa, a menos que se aporte un documento público que acredite indubitadamente que se cometió un error al inscribir aquella forma.

R. 17-10-2012

B.O.E. 8-11-2012.

Registro de Santander n 4.

PREHORIZONTALIDAD: USO EXCLUSIVO DE ELEMENTOS COMUNES.

   Tratándose de una situación de propiedad horizontal de hecho, sin que se haya otorgado título constitutivo de la misma, no hay obstáculo en establecer un derecho de uso exclusivo sobre determinado elemento común, aunque dicho elemento común no se haya descrito expresamente en la inscripción.

R. 17-10-2012

B.O.E. 8-11-2012.

Registro de Rosas n 4.

CAUSA: DETERMINACIÓN 

      Nos encontramos ante una compraventa en la que los medios de pago del precio son mediante compensación de créditos entre las partes y un tercero, distintos de los habituales que se dan en la compraventa ordinaria. Efectivamente, entra en juego la compensación de créditos, porque existe un recíproco desplazamiento del dinero y ambas deudas se pagan por esa compensación. A estos efectos, concurren en la escritura todas las partes interesadas en esa compensación de créditos para su ratificación. Por tanto no cabe entender que se trate de una dación en pago, con lo que la causa expresada por las partes es verdadera y lícita.

R. 18-10-2012

B.O.E. 20-11-2012.

Registro de Guadix.

FINCA REGISTRAL. OBRAS NUEVAS POR ANTIGÜEDAD EN ANDALUCÍA. 

OBRAS NUEVAS POR ANTIGÜEDAD EN ANDALUCÍA. FINCA REGISTRAL.

      Si bien es cierto que las dudas de identidad de una finca con la parcela catastral deben ser justificadas por la registradora en su nota de calificación, también lo es que de la descripción de las fincas en la escritura calificada resulta explícitamente la discrepancia entre los datos registrales y los nuevos datos por los que se pretende sustituir a aquéllos. Resulta, además, que no se aporta documentación acreditativa de la correspondencia entre las certificaciones catastrales aportadas —cuyos datos son los que se pretenden incorporar al Registro— y las fincas registrales. De acuerdo con lo establecido en el artículo 20 de la Ley del Suelo estatal, no puede exigirse la necesidad de probar, para obtener la inscripción de edificaciones respecto de las que ya no proceda el ejercicio de la acción de disciplina urbanística, no sólo la fecha de conclusión de la obra, con antigüedad superior al plazo establecido por la ley para la prescripción de la acción de disciplina urbanística, sino, de modo completo, la efectiva extinción, por prescripción, del derecho de la Administración para la adopción de tales medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística; mediante la prueba completa, fundamentalmente, de no hallarse incluida la finca en ninguno de los supuestos de excepción a la prescripción de la acción de disciplina, establecidos, en el caso de Andalucía, por el artículo 185 de su Ley de Ordenación Urbanística. Partiendo del régimen de distribución de competencias entre el estado y las comunidades autónomas, la Dirección General vuelve a confirmar que no es exigible en la inscripción de esta clase de obrada la obtención de licencia de uso de la edificación.

R. 18-10-2012

B.O.E. 20-11-2012.

Registro de Álora.

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE SENTENCIA.

      La pretensión del recurrente sobre la constancia del fallo desestimatorio de la sentencia a través de la anotación preventiva solicitada no puede ser estimada, toda vez que aquella se refiere a un título no inscrito y no se ha decretado la nulidad o ineficacia de la titularidad inscrita –que está bajo la salvaguardia de los Tribunales–; no se trata de ninguna de las anotaciones previstas en el artículo 42 de la Ley Hipotecaria y tampoco ha sido ordenada la anotación por la autoridad judicial como medida cautelar al amparo del artículo 727.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

R. 19-10-2012

B.O.E. 20-11-2012.

Registro de Orgaz.

PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN 

     Al tratarse de un asiento que ya fue practicado, no puede sino reiterarse la doctrina de este Centro Directivo según la cual en el recurso contra la calificación registral debe únicamente decidirse si está o no fundada en Derecho aquélla por la que se suspenda o deniegue el asiento solicitado, de modo que no procede dilucidar si el asiento cuya cancelación ahora se solicita fue o no correctamente practicado.

R. 19-10-2012

B.O.E. 20-11-2012.

Registro de Pinto n 2.

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: FIRMEZA DE LAS RESOLUCIONES JUDICIALES.

    Mientras las resoluciones judiciales no son firmes no cabe practicar asientos definitivos, sino que sólo podrá extenderse anotación preventiva. 

R. 22-10-2012

B.O.E. 20-11-2012.

Registro de Campillos.

REPRESENTACIÓN: RESEÑA IDENTIFICATIVA DEL PODER.

      Se plantea en este recurso la posibilidad de inscribir una escritura de compraventa en la que la sociedad vendedora aparece representada por un apoderado. El notario reseña el documento del que resulta la representación, sin especificar quién lo ha otorgado y el concepto en el que actúa, ni los datos de su inscripción en el Registro Mercantil, y a la vista de copia autorizada del mismo emite el oportuno juicio de suficiencia. El registrador deberá calificar, de un lado, la existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento del que nace la representación y, de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relación con el acto o negocio jurídico documentado y las facultades ejercitadas, así como la congruencia del juicio que hace el notario del acto o negocio jurídico documentado y el contenido del mismo título. Igualmente el Tribunal Supremo (Sala Primera, de lo Civil), en Sentencia de 23 de septiembre de 2011, declara que, según resulta del apartado 2 del artículo 98 de la Ley 24/2011, la calificación del registrador en esta materia se proyecta sobre «la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado», congruencia que exige que del propio juicio de suficiencia resulte la coherencia entre la conclusión a la que se llega y las premisas de las que se parte (cfr. Resolución de 27 de febrero de 2012). Tratándose de poderes inscritos en el Registro Mercantil, al juicio de suficiencia notarial se superpone la presunción de exactitud y validez de los asientos del Registro (cfr. artículo 20 del Código de Comercio). Resulta por ello prescindible la expresión de quien concedió el poder. Pero tratándose de poderes no inscritos, no puede invocarse dicha presunción, por lo que, como se desprende «a fortiori» de lo razonado en los fundamentos anteriores, la reseña del documento en que funda su representación el apoderado debe comprender también el título representativo del concedente del poder, ya que la validez del poder otorgado (representación de segundo grado) dependerá, entre otras circunstancias, de la validez del nombramiento del órgano societario o del apoderado que lo haya otorgado (representación de primer grado).

R. 23-10-2012

B.O.E. 20-11-2012.

Registro de Mazarrón.

PROPIEDAD HORIZONTAL: PRIVACIÓN DEL USO DE CIERTOS ELEMENTOS COMUNES.

    En la escritura objeto de este expediente, pretende limitarse el contenido normal y esencial de la copropiedad sobre los elementos comunes respecto de aquellos propietarios de elementos privativos que no estén al corriente en el pago de las cuotas de comunidad ordinarias y extraordinarias, prohibiéndoles el acceso a la piscina comunitaria y a las pistas de tenis también comunes. La cláusula estatutaria se refiere únicamente a la privación del acceso a una clase de elementos comunes especiales como son la piscina y la pista de tenis, que entran dentro de lo que podrían considerarse elementos comunes que no son de los necesarios para la habitabilidad, seguridad o accesibilidad del inmueble, sino que su carácter excede de lo que podrían considerarse elementos necesarios para la vivienda y como no se trata de la privación del derecho de propiedad sino de su mero uso con carácter meramente eventual mientras no se ponga al día en la contribución a los gastos que exige su mantenimiento, debe considerarse que no afecta al contenido esencial del derecho de propiedad sino todo lo contrario, que las limitaciones impuestas son coherentes con este régimen especial de la propiedad que es el de la comunidad en propiedad horizontal. 

R. 23-10-2012

B.O.E. 20-11-2012.

Registro de Bilbao n 9.

PROPIEDAD HORIZONTAL: RECLAMACIÓN DEL PAGO DE CUOTAS CONTRA LA HERENCIA YACENTE.

   En caso de procesos ejecutivos por deudas del causante siendo sus herederos indeterminados, o por deudas de éstos herederos indeterminados –herencia yacente–, será preciso, para poder considerarse cumplimentado el tracto sucesivo, bien que se acredite en el mandamiento que se ha emplazado a alguno de los posibles llamados a la herencia, bien que se ha procedido al nombramiento judicial de un administrador de la herencia yacente. 

R. 24-10-2012

B.O.E. 20-11-2012.

Registro de Madrid n 19.

RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. PUBLICIDAD FORMAL.

PUBLICIDAD FORMAL. RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO

  El recurso gubernativo no es el procedimiento adecuado para recurrir la negativa del Registrador a informar a un Notario sobre los procedimientos previstos legalmente para facilitar la información registral. La presunción de interés legítimo que se establece en favor de los Notarios a los efectos de acceder a la publicidad formal del Registro, puede quedar desvirtuada si el Registrador así lo acredita con referencia a hechos objetivos. La propia solicitud del notario declara un interés, la finalidad de subsanación de una escritura de cancelación, que por haber sido subsanada por otros notarios e inscrita la cancelación a través de la escritura original y sus subsanaciones, carece de contenido real.

R. 24-10-2012

B.O.E. 20-11-2012.

Registro de Barcelona n 18.

PROHIBICIÓN DE ENAJENAR. JUICIO DE SUFICIENCIA.

JUICIO DE SUFICIENCIA. PROHIBICIÓN DE ENAJENAR.

  Constando una anotación de prohibición de vender, gravar, enajenar y disponer por ordenarlo así el Juzgado Central de Instrucción número dos de la Audiencia Nacional, no cabe inscribir una novación de una hipoteca inscrita. Si bien es cierto que mayor claridad en la redacción hubiera sido posible y deseable, no lo es menos que en el segundo de los juicios notariales de suficiencia se hace expresa referencia al negocio jurídico que es objeto del título calificado, de modo que, aunque estrictamente no exista una reseña de las facultades, como parece pedir la registradora, sí hay un pronunciamiento preciso sobre la suficiencia de las facultades acreditadas para el negocio formalizado, y en todo caso, la oportuna consulta del Registro Mercantil por la registradora calificante habría aclarado definitivamente la cuestión.

R. 25-10-2012

B.O.E. 20-11-2012.

Registro de Málaga n 2

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: ARTÍCULO 144.5 DEL RH.

      Resultando del historial registral que la vivienda inscrita a favor de uno de los cónyuges con carácter privativo constituye el domicilio familiar, no cabe anotar como definitivo el embargo cautelar a favor de la Hacienda, si no consta haberse cumplido lo prevenido en el artículo 144.5 del RH.

R. 25-10-2012

B.O.E. 20-11-2012.

Registro de Manzanares.

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: EFECTOS DE SU CADUCIDAD EN EL PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN 

     Es doctrina reiterada de esta Dirección General de los Registros y del Notariado (véase Resoluciones citadas en los «Vistos») que la caducidad de las anotaciones ordenadas judicialmente opera «ipso iure», una vez agotado su plazo de vigencia (artículo 86 de la Ley Hipotecaria), careciendo desde entonces de todo efecto jurídico. Según este criterio los asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la restricción o limitación que para ellos implicaba aquella anotación, y no pueden ya ser cancelados en virtud del mandamiento al que se refiere el artículo 175 del Reglamento Hipotecario, que sólo puede provocar la cancelación respecto de los asientos no preferentes al que se practicó en el propio procedimiento del que dimana. Si cuando el decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas se presentan en el Registro, la caducidad y la cancelación de la anotación del embargo de los que dimanan ya se habían producido, nada impide es la inscripción del testimonio del auto de adjudicación, si no existen asientos contradictorios, pero con la preferencia que tenga por razón de su inscripción y no de la anotación del embargo del que dimana, por estar ya cancelada. Para que la cancelación de las cargas posteriores ordenadas en el mandamiento hubiera sido posible, debió haberse presentado en el Registro el testimonio del decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas, o, al menos, el testimonio del auto de adjudicación para ganar prioridad antes de que hubiera caducado la anotación preventiva de embargo que lo motivó. 

R. 26-10-2012

B.O.E. 20-11-2012.

Registro de Pollença

RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO.

        No es el recurso gubernativo el cauce adecuado para impugnar la decisión del Registrador negándose a cancelar lunas anotaciones ya practicadas por entender el recurrente que se extendieron en su día indebidamente.

R. 26-10-2012

B.O.E. 20-11-2012.

Registro de Villacarriedo.

RECTIFICACIÓN DE CABIDA: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. OBRA NUEVA.

OBRA NUEVA. RECTIFICACIÓN DE CABIDA: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.

        No cabe inscribir un exceso de cabida si el Registrador tiene dudas sobre la identidad de la finca, derivadas de la gran magnitud de dicho exceso. Además, si la finca colinda con monte público debe acompañarse el preceptivo informe previsto en la Ley de Montes. Si se declara la existencia de una edificación, ha de cumplirse lo previsto en el artículo 20 de la Ley del Suelo.

R. 26-10-2012

B.O.E. 20-11-2012.

Registro de Sanlúcar de Barrameda.

PROPIEDAD HORIZONTAL: RECTIFICACIÓN.

      Interpretar que la superficie, sin especificar, que consta en el Registro respecto de dos locales de un edificio en propiedad horizontal es la superficie construida y que además incluye la parte proporcional de zonas comunes y zona comercial, y pretender desglosar, sobre esa base, cada una de los elementos, especificando así superficie construida propia, superficie repercutida de zonas comunes y superficie repercutida de zona comercial, debe considerarse que supone una modificación de circunstancias que excede del ámbito de actuación unilateral de los propietarios de los elementos privativos.

* DICIEMBRE 2012

R. 29-10-2012

B.O.E. 5-12-2012.

Registro de Granada n 6

OBRAS NUEVAS ANTIGUAS EN ANDALUCIA.

       En relación con las obras nuevas por antigüedad en Andalucía, y respecto a la necesidad de aportar el documento administrativo referente a la declaración de la obra en situación de fuera de ordenación, se reitera la respuesta negativa ya plasmada en resoluciones anteriores.

R. 29-10-2012

B.O.E. 5-12-2012.

Registro de Rosas n 1.

NEGOCIO JURÍDICO: CAUSA.

       En una partición de herencia no se puede practicar la inscripción cuando no se expresa la causa de la adjudicación de la mitad indivisa en pleno dominio a la hija de modo completo, pues sólo tiene justificación expresa la adquisición por herencia de la mitad indivisa en nuda propiedad, porque la adquisición en cuanto al pleno dominio, tiene que completarse con la expresión de la causa correspondiente al usufructo perteneciente a la madre, ya que al no resultar ninguna causa de extinción ni de adquisición del mismo, debe expresarse la que corresponda, bien sea la renuncia de la madre usufructuaria, o la transmisión del derecho a la hija por la causa que proceda. En todo caso, la renuncia no se presume sino que ha de ser expresa y lo mismo cualquier otra causa de adquisición o extinción del derecho de usufructo, pues, a efectos registrales, la causa es de constancia necesaria y no se presume.

R. 30-10-2012

B.O.E. 5-12-2012.

Registro de Mijas n 2.

INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: TÍTULOS INSTRUMENTALES.

      No se da aquí, por tanto, la concurrencia de factores que, según la doctrina de este Centro, puede justificar la denegación de eficacia inmatriculatoria a los títulos presentados. No, desde luego, la cercanía de fechas de los instrumentos públicos presentados, pues pese a la proximidad temporal entre ellos, lo cierto es que entre los títulos materiales que en ellos se formalizan (originariamente en documento privado) han transcurrido más de diez años ya que, conforme al artículo 1227 del Código Civil, hay que retrotraer la fecha de la primera operación al menos a la del fallecimiento del vendedor, ocurrido en el año 1999. Tampoco se aprecia propósito de fraude, porque es inverosímil que se preparase, con la intención de inmatricular, una operación que, para cumplir con sus objetivos, necesitaba de otra posterior, y que tardase ésta en llevarse a cabo más de una docena de años. A todo ello se añade además que la situación final de titularidad de la finca en el último título es diferente de la inicial y que no concurran otros factores que arrojen suficiente sombra de duda sobre su eventual instrumentalidad (Resolución 11 de marzo de 2006). No lo son el que exista una relación de parentesco, entre los participantes en los distintos otorgamientos notariales, o que ambos títulos públicos, cuando sus fechas son tan distantes, fueron autorizados por el mismo fedatario, ya que ninguno de ellos es determinante ni junta ni separadamente, por si solos, para concluir lo que se pretende.

R. 30-10-2012

B.O.E. 5-12-2012.

Registro de Almería n 3.

RECURSO GUBERNATIVO: ADMISIBILIDAD. CALIFICACIÓN REGISTRAL: MEDIOS.

CALIFICACIÓN REGISTRAL: MEDIOS. RECURSO GUBERNATIVO: ADMISIBILIDAD.

      Procede por tanto, vigente el mismo asiento presentación, resolver la impugnación planteada en este recurso contra la nueva nota de calificación de la registradora que rechaza la subsanación. Es obligación del Registrador consultar directamente el Registro Mercantil y procurarse los datos que sean necesarios para practicar la inscripción si son fácilmente accesibles.

R. 31-10-2012

B.O.E. 5-12-2012.

Registro de Villaviciosa de Odón.

CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS JUDICIALES.

     El Registrador no puede en su calificación entrar en el fondo de la decisión judicial valorando la constitucionalidad de normas legales vigentes.

R. 31-10-2012

B.O.E. 5-12-2012.

Registro de Álora.

PARTICIÓN DE HERENCIA: DEFENSOR JUDICIAL.

    En una escritura de partición de herencia con intervención de defensor judicial hay que entender obtenida la correspondiente aprobación judicial aunque el auto emplee la expresión “autorización para la eficacia plena de la escritura de partición de herencia”.

R. 2-11-2012

B.O.E. 11-12-2012.

Registro de Baza.

UNIDADES MÍNIMAS DE CULTIVO: ARTÍCULO 80 DEL RD 1093/1997

   No es posible practicar la inscripción de una escritura de segregación de una finca rústica si, a través del procedimiento previsto en el artículo 80 del RD 1093/97 la Comunidad Autónoma ha considerado que se incumple la normativa sobre unidades mínimas, aunque con ello contradiga el criterio de la Confederación Hidrográfica sobre el carácter del cultivo de la finca.

R. 5-11-2012

B.O.E. 11-12-2012.

Registro de Ibiza n 4.

PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA: LEGISLACIÓN URBANÍSTICA BALEAR.

  En el supuesto debatido, las entidades privativas resultantes de la división horizontal no participan en otras fincas registrales ni las dividen o segregan en participaciones. Por lo tanto, no existen porciones de otras fincas registrales o terrenos de uso exclusivo que constituyan físicamente fincas absolutamente independientes entre sí en el caso de satisfacerse las exigencias de la legislación urbanística, sino tan solo anexos a los elementos privativos que son de uso exclusivo de los mismos pero que siguen siendo elementos comunes y se mantiene la unidad jurídica de la división horizontal. En consecuencia no existe un complejo inmobiliario privado, ni puede presumirse de la descripción hecha en la escritura calificada. Además, el suelo sobre el que se ubican los elementos privativos independientes es común. En consecuencia; teniendo en cuenta que la legislación balear no somete a licencia la división horizontal, la misma no será exigible para la inscripción en este caso.

R. 5-11-2012

B.O.E. 11-12-2012.

Registro de Ejea de los Caballeros.

CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS COMPLEMENTARIOS.

   Si de la certificación del Registro Civil incorporada a la escritura resulta que uno de los intervinientes ha sido declarado totalmente incapaz y quién es su tutor, no es procedente que el Registrador se niegue a la inscripción amparándose en la calificación de la sentencia de incapacitarión que se ha acompañado como documento complementario.

R. 6-11-2012

B.O.E. 11-12-2012.

Registro de Vielha.

REPRESENTACIÓN ORGÁNICA:INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO MERCANTIL.

    Cuando se trate de personas jurídicas, y en particular, como sucede en este caso, de sociedades, la actuación del titular registral debe realizarse a través de los órganos legítimamente designados de acuerdo con la Ley y normas estatutarias de la entidad de que se trate, o de los apoderamientos o delegaciones conferidos por ellos conforme a dichas normas (vid Resolución de 12 de abril de 1996, citada expresamente por la Resolución de 12 de abril de 2002). Extremos y requisitos estos que en caso de que dichos nombramientos sean de obligatoria inscripción en el Registro Mercantil y los mismos se hayan inscrito corresponderá apreciar al registrador Mercantil competente, por lo que la constancia en la reseña identificativa del documento del que nace la representación de los datos de inscripción en el Registro Mercantil dispensará de cualquier otra prueba al respecto para acreditar la legalidad y válida existencia de dicha representación dada la presunción de exactitud y validez del contenido de los asientos registrales (cfr. artículos 20 del Código de Comercio y 7 del Reglamento del Registro Mercantil). Como señala el Tribunal Supremo (cfr. Sentencia de 20 de mayo de 2008) dentro de la expresión, a que se refiere el artículo 165 del Reglamento Notarial «datos del título del cual resulte la expresada representación», debe entenderse que «uno de los cuales y no el menos relevante es su inscripción en el Registro Mercantil cuando sea pertinente». En otro caso, es decir cuando no conste dicha inscripción en el Registro Mercantil, deberá acreditarse la legalidad y existencia de la representación alegada en nombre del titular registral a través de la reseña identificativa de los documentos que acrediten la realidad y validez de aquella y su congruencia con la presunción de validez y exactitud registral establecida en los artículos 20 del Código de Comercio y 7 del Reglamento del Registro Mercantil (vid. Resoluciones de 17 de diciembre de 1997, 3 de febrero de 2001, y 23 de febrero de 2001). En consecuencia, el hecho de que el nombramiento del administrador de la sociedad surta efectos desde su aceptación sin necesidad de su inscripción en el Registro Mercantil, a pesar de ser ésta obligatoria, no excusa de la comprobación de la concurrencia de los requisitos legales exigibles en cada caso para apreciar la válida designación del mismo.

R. 6-11-2012

B.O.E. 11-12-2012.

Registro de Puigcerdá.

CONCURSO DE ACREEDORES: EJECUCIÓN DE HIPOTECA.

     La Ley 38/2011, de 10 de octubre, al modificar entre otros el artículo 56.2 de la Ley Concursal de 2003, pretende reforzar las competencias objetivas del juez de lo mercantil que entiende del concurso. Muy especialmente pretende que la apreciación de la posible afectación a la actividad profesional o empresarial de la finca ejecutada y del hecho de que resulte o no necesaria en el patrimonio del deudor para continuar la actividad del concursado, –factor que determina la posibilidad o no de la ejecución singular pretendida en el Juzgado de Primera Instancia correspondiente–, sea exclusiva competencia del juez que entiende del concurso. A tal fin se paraliza la ejecución, desde que la declaración de concurso, sea o no firme, conste en el correspondiente procedimiento, aunque estuvieran ya publicados los anuncios de subasta del bien o derecho, y en tanto en cuanto no se produzca la correspondiente declaración por parte del juez competente. Testimonio de su resolución deberá incorporarse al procedimiento.

R. 7-11-2012

B.O.E. 11-12-2012.

Registro de Madrid n 25.

INSCRIPCIÓN DE RESOLUCIONES JUDICIALES: ARTÍCULO 708 DE LA LEC.

    Debe aplicarse la doctrina de esta Dirección General sobre la interpretación del artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (cfr., por todas, la Resolución de 12 de marzo de 2010) que impone que la voluntad del comprador –actor ejecutante en el procedimiento–, se formalice conforme a las reglas generales, siendo preceptiva, en consecuencia, su constancia en escritura pública cuando de la resolución judicial no resulten todos los elementos necesarios para la inscripción del derecho, como ocurre en el presente caso.

R. 7-11-2012

B.O.E. 11-12-2012.

Registro de Vitoria n 3.

OBRA NUEVA: REQUISITOS PARA INSCRIPCIÓN 

    Ciertamente existen las discrepancias descriptivas señaladas por la registradora pero, como ha quedado señalado, corresponde al técnico compareciente asumir la responsabilidad de que las mismas quedan cubiertas por la licencia administrativa. Esta Dirección General ha reiterado que sólo en aquellos supuestos de especial gravedad y relevancia en los que se ponga de manifiesto una discrepancia significativa que afecte a las menciones obligatorias recogidas en el artículo 45 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística podría justificarse una negativa a la inscripción (y aún así con matizaciones; vide Resoluciones de 9 de febrero de 1994, 10 de junio de 2005 y 2 de julio de 2009). Admitida la posibilidad de que la licencia de edificación imponga condiciones al beneficiario y que las mismas se hagan constar en los libros del Registro, no procede, ni puede ser objeto del recurso la legalidad de dicho pronunciamiento una vez establecida la competencia del Ayuntamiento para concederla.

R. 8-11-2012

B.O.E. 11-12-2012.

Registro de Ocaña.

EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA INMATRICULACIÓN: CERTIFICACIÓN CATASTRAL.

      El artículo 53, apartado Siete, de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, exige para toda inmatriculación que se aporte, junto al título inmatriculador, «certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dicho título». Como ha dicho anteriormente esta Dirección General (vid. Resoluciones citadas en el «Vistos», la dicción legal -total coincidencia- no puede dejar dudas a interpretaciones. Se exige una total coincidencia entre la descripción del título y la de la certificación catastral. Como afirmara la citada Resolución de 5 de octubre de 2004, la norma no deja resquicios a excepciones: con independencia de cuál sea la finca que se pretende inmatricular y, por tanto, su titular, el título o el medio de los previstos en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria al que se acuda.

R. 8-11-2012

B.O.E. 11-12-2012.

Registro de San Javier n 2.

CONCURSO DE ACREEDORES: EJECUCIÓN DE HIPOTECA EN PIEZA SEPARADA DEL CONCURSO. EJECUCIÓN DE HIPOTECA: LÍMITE DE RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA. EJECUCIÓN DE HIPOTECA: SITUACIÓN ARRENDATICIA DE LA FINCA.

EJECUCIÓN DE HIPOTECA: LÍMITE DE RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA. CONCURSO DE ACREEDORES: EJECUCIÓN DE HIPOTECA EN PIEZA SEPARADA DEL CONCURSO. EJECUCIÓN DE HIPOTECA: SITUACIÓN ARRENDATICIA DE LA FINCA.

EJECUCIÓN DE HIPOTECA: SITUACIÓN ARRENDATICIA DE LA FINCA. CONCURSO DE ACREEDORES: EJECUCIÓN DE HIPOTECA EN PIEZA SEPARADA DEL CONCURSO. EJECUCIÓN DE HIPOTECA: LÍMITE DE RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA.

     Si el procedimiento de ejecución hipotecaria se ha seguido ante el Juez de lo Mercantil, dentro de la pieza separada en el procedimiento de concurso a que se refiere el artículo 57 de la Ley Concursal, no hay inconveniente alguno para la inscripción, sin que quepa oponer cuestiones de competencia, ni tampoco exigir un pronunciamiento sobre sí el bien está o no afecto a la actividad empresarial del concursado. Este Centro Directivo ha tenido oportunidad en numerosas ocasiones (vide Vistos) de confirmar la competencia del registrador proclamada por el artículo 132 de la Ley Hipotecaria pero también de expresar que su actuación debe acomodarse a las circunstancias del caso concreto de modo que cuando no exista interés protegible no se puede rechazar la inscripción como ocurre en aquellos supuestos en que habiendo sobrante no es preciso depositarlo a favor de acreedores porque estos no existen o existiendo, son posteriores a la nota marginal de expedición de certificación a que se refiere el artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y no se han personado en el procedimiento (Resoluciones de 12 de abril de 2000, 20 de febrero y 23 de septiembre de 2002). El tercer defecto observado en la nota del registrador debe ser mantenido pues como ha reiterado este Centro Directivo (vide Vistos), la adjudicación en procedimiento de ejecución directa contra bienes inmuebles es un supuesto equiparable a la compraventa voluntaria por lo que es de plena aplicación la previsión del artículo 25 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. De este modo debe rechazarse la inscripción de la adjudicación sino se acredita debidamente bien que se han llevado a cabo las notificaciones previstas bien que se ha realizado la oportuna manifestación de que la finca se encuentra libre de arrendatarios. A este respecto la doctrina de este Centro tiene declarado que dadas las particularidades de la transmisión dicha manifestación puede y debe hacerla el adquirente sin que la misma pueda ser inferida de otros datos o documentos al ser una manifestación de contenido expreso y específico. 

R. 12-11-2012

B.O.E. 14-12-2012.

Registro de Iznalloz.

OBRAS NUEVAS POR ANTIGÜEDAD.

     Para la inscripción de una obra nueva por antigüedad es imprescindible que los datos referidos en el documento por el que se acredita la antigüedad permitan identificar con seguridad la finca registral objeto de la declaración de obra nueva. No existe un orden jerárquico en el. Uso de los diferentes medios posibles para acreditar la antigüedad. El acceso al Registro de la Propiedad de edificaciones respecto de las que no procede el ejercicio de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística, como consecuencia del transcurso del plazo de prescripción establecido por la ley para la acción de disciplina, se halla sometido, de modo exclusivo, al cumplimiento de los requisitos expresamente establecidos por la ley. Entre los que no se encuentra la prueba exhaustiva de la efectiva extinción, por prescripción, de la acción de disciplina urbanística. Las obras antiguas son supuestos en los que, por definición, existe una contradicción de la edificación y, por regla general, el uso previsto para la misma con la propia ordenación urbanística, resultando de este modo racionalmente imposible la exigencia de licencia de ocupación o utilización como requisito para la práctica del asiento. Existen, además, poderosas razones de Derecho Transitorio que impiden tal exigencia de licencia. Argumentos que hacen que la misma no pueda ser extendida de forma retroactiva a las obras terminadas con anterioridad a la publicación de la norma que impone la obtención de la propia licencia, como requisito de legalidad de la actividad edificatoria (en el presente supuesto, el Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía).

R. 12-11-2012

B.O.E. 14-12-2012.

Registro de Villacariedo.

OBRAS NUEVAS: LICENCIA OBTENIDA POR SILENCIO ADMINISTRATIVO.

    Reiterando la doctrina sentada en anteriores fallos, el Centro Directivo confirma que conforme a lo establecido en el artículo 23 del RDL 8/2011, y conforme ya se había manifestado con anterioridad la sala tercera del Tribunal Supremo, no cabe entender concedida por silencio administrativo una licencia de obras.

R. 13-11-2012

B.O.E. 14-12-2012.

Registro de Torrevieja n 3

OBRAS NUEVAS: TERMINACIÓN PARCIAL.

   Constando la declaración de obra nueva en construcción como un todo unitario, no existe inconveniente en que la constancia de la terminación pueda ser parcial, por fases e incluso por pisos; pues puede ocurrir en la práctica que haya elementos no terminados, sin que ello obste a la inscripción de la terminación de otros, siempre que se acredite debidamente, como sucede en ocasiones con los locales. La terminación por fases o entidades exige acreditar, no solo la terminación de la vivienda, sino también de los correspondientes elementos comunes.

R. 13-11-2012

B.O.E. 14-12-2012.

Registro de Torrelavega n 2

EXPEDIENTE DE DOMINIO DE REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO.

         En un expediente para la reanudación del tracto debe acreditarse que se han realizado las notificaciones procedentes al titular registral o sus causahabientes y a las personas de quienes se ha adquirido. También es preciso que consten con claridad las circunstancias personales de aquel a cuyo favor ha de practicarse la inscripción. Pero no es necesario que se describa la finca en su integridad, si de los datos aportados el Registrador ha podido identificar la registral correspondiente.

R. 13-11-2012

B.O.E. 14-12-2012.

Registro de Torrelavega n 2

EXPEDIENTE DE DOMINIO DE REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO.

         En un expediente para la reanudación del tracto debe acreditarse que se han realizado las notificaciones procedentes al titular registral o sus causahabientes y a las personas de quienes se ha adquirido. También es preciso que consten con claridad las circunstancias personales de aquel a cuyo favor ha de practicarse la inscripción. Pero no es necesario que se describa la finca en su integridad, si de los datos aportados el Registrador ha podido identificar la registral correspondiente.

R. 20-11-2012

B.O.E. 19-12-2012.

Registro de Chinchón 

PROCEDIMIENTO REGISTRAL: INTERESADOS.

        En relación con la pretensión de que se tenga en cuenta su oposición a la práctica de determinados asientos registrales relativos a una concreta finca que no es propiedad del recurrente, aunque es colindante con la suya, debe de desestimarse, toda vez que no está previsto en la Ley Hipotecaria la práctica de ningún asiento registral cuyo exclusivo objeto sea el acceso al folio de una finca perteneciente a otro titular registral de la negativa de un colindante a futuras modificaciones en aquella finca. Aunque el titular de una finca colindante a otra tiene un interés concomido, directo y legítimo para acceder a la publicidad formal de ésta, no lo tiene sin embargo para que se le de información de los detalles (defectos apreciados por el Registrador al calificar un determinado título) de un procedimiento registral en el que no ha sido parte.

R. 21-11-2012

B.O.E. 19-12-2012.

Registro de Segovia n 3.

CANCELACIÓN DE ASIENTOS REGISTRALES: REQUISITOS.

        Para la inscripción de excesos de cabida no está previsto como título la certificación catastral descriptiva y gráfica, ya que el artículo 298.3 del Reglamento Hipotecario la considera como un medio de acreditar el exceso de cabida, lo mismo que el de un certificado de técnico competente cuando es inferior a la quinta parte, pero ni uno y otro constituyen según dicho precepto títulos para la inscripción. Todo documento relativo a modificaciones del Registro, como es en este caso, la superficie inscrita de la finca, debe tener la correspondiente nota de la Oficina Liquidadora competente en que conste la liquidación, exención o no sujeción, es decir, que no se prejuzga que el documento haya de pagar el impuesto, sino que corresponde decidirlo a la Oficina Liquidadora, que es la que calificará, a efectos de liquidación, lo que proceda, conforme a lo dispuesto en el artículo 254.1 de la Ley Hipotecaria, que se remite al pago de impuestos, sólo «si los devengare el acto o contrato que se pretenda inscribir», por lo que tal devengo o no, corresponde apreciarlo a la Oficina Liquidadora, que es la que decidirá si la solicitud de inscripción de exceso de cabida constituye o no un nuevo acto o contrato respecto a la escritura pública de compraventa anteriormente liquidada. No puede rechazarse la inscripción de un exceso de cabida alegando dudas sobre la identidad de la finca, si sólo se aduce como causa la magnitud del exceso (que, por otro lado, en este caso no excede de la quinta parte) sin ninguna otra justificación.

R. 21-11-2012

B.O.E. 19-12-2012.

Registro de Granada n 3.

CANCELACIÓN DE ASIENTOS REGISTRALES: REQUISITOS.

         Ni en la sentencia de instancia ni en la de apelación resulta una identificación de la finca a que se refieren en términos equiparables a la registral, ni constan los datos registrales de la finca; tampoco resulta cual sea la concreta escritura pública que contiene el negocio anulado (nombre del notario autorizante, fecha de autorización, número de protocolo). Dichos datos sólo aparecen en la solicitud que hace el actor al Juzgado para que emita los testimonios y mandamientos. Además no puede pretenderse la cancelación de derechos reales inscritos con posterioridad al del dominio del comprador que ahora es declarado nulo, porque los titulares de los mismos no han sido parte en el procedimiento.

R. 22-11-2012

B.O.E. 19-12-2012.

Registro de Lugo n 1.

NOVACIÓN DE HIPOTECA: AMPLIACIÓN DE PLAZO Y RANGO HIPOTECARIO.

      Concluye el Centro Directivo que la correcta interpretación del artículo 4.3 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, es la de considerar que son dos los supuestos en que una novación de un préstamo hipotecario puede provocar que en la parte nevada no se mantenga el rango hipotecario inicial: el de incremento de la responsabilidad hipotecaria, y el de la ampliación del plazo de amortización. Sin embargo, mientras que en el primero de los casos, para mantener el rango hipotecario, se requiere el consentimiento de los titulares de derechos inscritos o anotados con posterioridad a la hipoteca novada, en el supuesto de ampliación del plazo sólo será necesario el de los titulares de derechos inscritos,  no el de los de las anotaciones de embargo.

R. 23-11-2012

B.O.E. 19-12-2012.

Registro de Paterna n 2.

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA: PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO.

     El principio de tracto sucesivo impide practicar una anotación de demanda sobre una finca inscrita a nombre de una sociedad mercantil que no ha sido parte en el proceso de judicial.

R. 26-11-2012

B.O.E. 19-12-2012.

Registro de Sanlúcar de Barrameda.

CONDICIÓN RESOLUTORIA: CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES.

        Como tiene declarado este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «Vistos»), es cierto que con la inscripción de la condición resolutoria explícita se confiere eficacia real a la eventual acción resolutoria del contrato y se evita la no afectación a terceros que por reunir los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria harían inoperante ese juego resolutorio. Ahora bien, de estas consideraciones no puede concluirse que la sentencia declarativa de la resolución de la permuta dictada en pleito entablado sólo contra uno de los permutantes, permita la cancelación de los asientos posteriores que traigan causa de este último. Por el contrario, es necesario tener en cuenta: a) que los efectos de la sentencia se concretan a las partes litigantes; b) que la rectificación de los asientos registrales presupone el consentimiento de sus titulares o una sentencia firme dictada en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento atribuye algún derecho; c) que es exigencia constitucional la protección jurisdiccional de los derechos; d) que no se ha solicitado, ni por tanto, practicado, anotación preventiva de demanda; y, e) que los titulares de tales asientos no sólo pueden sino que deben ser citados en el procedimiento de resolución para alegar lo que a derecho convenga en cuanto a si se han cumplido todos los presupuestos de la resolución. Todas las anteriores consideraciones llevan al resultado de que para que la sentencia despliegue toda su eficacia cancelatoria y afecte a titulares de asientos posteriores –cuando no se haya anotado preventivamente la demanda de resolución– es necesario que éstos al menos hayan sido citados en el procedimiento, lo que en este caso no se ha efectuado.

R. 26-11-2012

B.O.E. 19-12-2012.

Registro de Benidorm n 3

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO.

    Al haberse realizado un acto de disposición o enajenación por persona distinta del titular registral, este o sus herederos o causahabientes no pueden sufrir en el Registro las consecuencias de la indefensión y por estar los asientos bajo la salvaguardia de los Tribunales, la tangibilidad de los mismos está supeditada a que medie el consentimiento de su titular o sus herederos debidamente acreditados como tales, o en su caso una resolución judicial firme en procedimiento entablado contra los mismos. Fallecido éste, debió otorgarse el documento privado por sus herederos, así como también el otorgamiento de la escritura de elevación a público del citado documento privado. Y aunque en la escritura manifieste la otorgante que es la heredera del titular, debe acreditarlo jurídicamente con el título sucesorio, lo que no se le ha acreditado al registrador.

R. 27-11-2012

B.O.E. 19-12-2012.

Registro de Logrosán.

UNIDADES MÍNIMAS DE CULTIVO: FINCA DISCONTINUA 

   Tanto la expresión del artículo 24 de la Ley de Explotaciones Agrarias como su finalidad, es la de prohibir la formación de «parcelas» inferiores a la unidad mínima de cultivo, sin exceptuar el supuesto de que esas parcelas formen una sola finca registral discontinua, pues ésta no se incluye entre las excepciones del artículo 25 de la propia Ley. En la escritura objeto de calificación se alude expresamente a la formación de tres «parcelas», por lo que la inclusión dentro de la prohibición del artículo 24, es clara, al haberse formado tres parcelas, dos de las cuales están muy por debajo de la unidad mínima de cultivo.  Al propio tiempo, para la formación de finca registral discontinua se exige que exista una relación o conexión de dependencia de alguna de las porciones con la finca o fincas que se consideren principales, por acreditarse objetivamente que están en una situación de dependencia o servicio con la misma de carácter permanente por razón de la propiedad y no por un arrendamiento. O caso de no poderse hablar de porción principal y dependiente, que las dos porciones se encuentren en situación objetiva de mutua dependencia o servicio común de fincas resultantes de la titularidad de la propiedad y no del mero arrendamiento.

R. 27-11-2012

B.O.E. 19-12-2012.

Registro de Narón.

PROPIEDAD HORIZONTAL: MODIFICACIÓN DEL TÍTULO CONSTITUTIVO.

   La modificación del título constitutivo que implica la ampliación de obra nueva sobre uno de los departamentos, requiere el consentimiento de los titulares de los restantes pisos y locales del edificio.

R. 28-11-2012

B.O.E. 19-12-2012.

Registro de Valencia n 10.

USUFRUCTO GANANCIAL: MODALIDADES Y SU INCIDENCIA EN LA EJECUCIÓN DE HIPOTECA.

  La posibilidad de la aplicación del régimen del artículo 521 del Código Civil al supuesto del usufructo vitalicio adquirido durante el matrimonio con carácter ganancial ya fue admitida por la Resolución de este Centro Directivo de 10 de julio de 1975 en base «a lo que resulta del título constitutivo, reflejado en los asientos registrales». En efecto, esta Resolución, recaída en un supuesto análogo al ahora considerado de venta de la nuda propiedad de un bien ganancial reservándose el vendedor el usufructo vitalicio para sí y para su esposa (con lo que sólo se consolidaría el pleno dominio a favor del comprador al fallecimiento de ambos esposos), declaró que la disposición del usufructo en tal caso por el cónyuge supérstite no requería la previa adjudicación en liquidación de la sociedad de gananciales, «dado que al ser el usufructo un derecho temporal y generalmente vitalicio, queda necesariamente extinguido a la muerte del usufructuario, y o se produce la consolidación en la persona del nudo-propietario, o bien, tal como ocurre aquí, según se deduce del título constitutivo reflejado en los asientos registrales y de acuerdo además con los artículos 521 y 987 del Código Civil, acrecerá al otro usufructuario que podrá disponer de su derecho». Si no es necesario para la constitución de la hipoteca más que el consentimiento del nudo propietario y del usufructuario sobreviviente, tampoco es necesario que la demanda se dirija contra el resto de los herederos del usufructuario premuerto (cfr. artículo 685 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

R. 28-11-2012

B.O.E. 19-12-2012.

Registro de Madrid n 4.

EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL DE HIPOTECA.

  Cuando se da el supuesto previsto en el artículo 12 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de ausencia de postores o de existencia de posturas por debajo de los porcentajes establecidos, y adjudicada la finca por falta de ofrecimiento de mejor postura por parte del deudor, dicha circunstancia debe constar en el título presentado a Registro, aunque no es preciso acreditar que sea requirió al deudor para que pudiera ejercitar este derecho.

R. 29-11-2012

B.O.E. 19-12-2012.

Registro de Sevilla n 8.

HIPOTECA EN GARANTÍA DE UN RECONOCIMIENTO DE DEUDA A FAVOR DE VARIOS ACREEDORES.

     La doctrina de este Centro en relación con el reconocimiento de deuda afirma que estamos ante un negocio lícito que encuentra su justificación en la concurrencia de los requisitos establecidos en el ordenamiento jurídico para el nacimiento de las obligaciones como ha afirmado en repetidas ocasiones nuestro Tribunal Supremo (vide vistos). Concurriendo tales requisitos en la escritura presentada no existe motivo de rechazo ni, como ha reiterado esta Dirección (Resoluciones de 9 de junio de 2001, y demás contempladas en los vistos) puede el registrador cuestionar la veracidad intrínseca de las afirmaciones que las partes llevan a cabo en el documento público. Es en el ámbito del procedimiento judicial donde, con plenitud de medios de conocimiento, pueden las personas con interés acreditado plantear sus pretensiones acerca de la validez y eficacia de la obligación reconocida ya por cuestiones que afecten al consentimiento, al objeto o a la causa negocial (sentencia del Tribunal Supremo de 6 de marzo de 2009). Pero en el estrecho ámbito en el que se desenvuelve el procedimiento registral no procede entrar en cuestiones reservadas al conocimiento judicial si, como ocurre en el caso que nos ocupa, el contenido del título presentado es suficiente a los efectos de la inscripción. Resultando de la documentación presentada la existencia de la obligación y pactada su cobertura hipotecaria en términos que se adecuan a las exigencias que para su acceso al Registro de la Propiedad exige la legislación hipotecaria, no puede rechazarse la inscripción por otros motivos que, de concurrir, exigen un expreso pronunciamiento judicial. Si la hipoteca garantiza una obligación constituida a favor de varios acreedores de forma mancomunada, es decir, en mano común, y no parciaria, no es necesario la determinación de las respectivas cuotas en las que resultarían titulares del derecho de hipoteca.

R. 29-11-2012

B.O.E. 19-12-2012.

Registro de Parla n 1.

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: NOTIFICACIÓN AL DEUDOR NO HIPOTECANTE.

         La notificación y requerimiento de pago al deudor no hipotecante es un requisito necesario para la inscripción del decreto de adjudicación en el procedimiento de ejecución de hipoteca.   

R. 14-11-2012

B.O.E. 26-12-2012.

Registro de Vinarós.

HERENCIA DE UN CAUSANTE BELGA: ACREDITACIÓN DEL DERECHO EXTRANJERO.

          En este caso la norma de conflicto está integrada por el artículo 9.8 del Código Civil, conforme al cual «la sucesión por causa de muerte se regirá por la Ley nacional del causante en el momento de su fallecimiento, cualesquiera que sean la naturaleza de los bienes y el país donde se encuentren». Dado que en el presente caso el causante tiene nacionalidad belga en el momento de su fallecimiento, su sucesión se regirá por las leyes de ese país. Téngase en cuenta, además, que el sistema sucesorio español responde al modelo de unidad o universalidad, frente al de escisión o fragmentación, de forma que una sola es la ley que rige la totalidad de la sucesión, cualquiera que sea la naturaleza, mobiliaria o inmobiliaria, de los bienes y el lugar de su ubicación.   Por otro lado, al igual que en sede judicial se mantiene la exigencia contenida en el artículo 281.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según la cual no sólo es necesario acreditar el contenido del Derecho extranjero sino también su vigencia (vid., entre otras, las Sentencias del Tribunal Supremo de 11 de mayo de 1989, 7 de septiembre de 1990 y 25 de enero de 1999 y la Resolución de 20 de enero de 2011). Es decir, no basta la cita aislada de textos legales extranjeros sino que, por el contrario, debe probarse el sentido, alcance e interpretación actuales atribuidos por la jurisprudencia del respectivo país. Asimismo, esta Dirección General ha señalado en diferentes ocasiones que las autoridades públicas que desarrollan funciones no jurisdiccionales (cfr. artículos 281 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 168.4 del Reglamento Notarial y 36.2 del Reglamento Hipotecario), pueden realizar bajo su responsabilidad una valoración respecto de la alegación de la ley extranjera aunque no resulte probada por las partes, siempre que posea conocimiento de la misma (vid., entre otras, las Resoluciones de 14 de diciembre de 1981 y 5 de febrero y 1 de marzo de 2005).

R. 15-11-2012

B.O.E. 26-12-2012.

Registro de El Vendrell.

SEGURO DECENAL: ENAJENACIÓN POR EL AUTOPROMOTOR DENTRO DEL PLAZO DE DIEZ AÑOS.

         De acuerdo con la disposición adicional segunda de la Ley 38/1999, en su redacción dada por la Ley 53/2002, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, no se autorizarán ni inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de transmisión «inter vivos» sin que se acredite y testimonie la constitución del seguro decenal, salvo que el autopromotor al que se eximió en el momento de la declaración de la obra nueva de la suscripción del referido seguro, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la misma.

R. 15-11-2012

B.O.E. 26-12-2012.

Registro de Vic n 2.

RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO: MODIFICACIÓN DE REPARCELACIÓN INSCRITA.

        En el caso debatido es claro que, habiendo ganado firmeza en vía administrativa el acuerdo de aprobación definitiva de un proyecto de reparcelación, y estando ya inscrito y bajo la salvaguardia de los tribunales (ex artículo 1 de la Ley Hipotecaria) no cabe ya, ni so pretexto de la realización de una operación jurídica complementaria de la reparcelación ex artículo 174.5 del Reglamento de Gestión Urbanística, introducir en aquél una modificación del alcance que la que ahora se cuestiona (que desborda claramente lo que es un mero error material o de hecho o una previsión complementaria plenamente respetuosa del contenido básico que se completa), que conculcaría, además, el propio régimen establecido para la revisión de los actos administrativos –cfr. artículos 102 y siguientes de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común–. En consecuencia, y no habiéndose seguido el referido procedimiento administrativo, no cabe acceder al reflejo registral de la modificación pretendida si no media el consentimiento del titular registral afectado o la oportuna resolución judicial.

R. 16-11-2012

B.O.E. 26-12-2012.

Registro de Felanitx n 1.

OPCIÓN DE COMPRA: EJERCICIO.

        En caso de ejercicio de una opción de compra, al delimitar los requisitos y garantías que deben adoptarse, este Centro Directivo ha entendido que si no hay sobrante por coincidir el precio con el importe adeudado por los gravámenes anteriores y preferentes a la opción que pesaban sobre la finca, el comprador podía retener el precio para el pago de dichas cargas preferentes, con lo que podría no quedar sobrante para los acreedores posteriores. No obstante, debe examinarse las circunstancias particulares de cada caso concreto.

R. 16-11-2012

B.O.E. 26-12-2012.

Registro de Icod de los Vinos.

INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.

      En el procedimiento de inmatriculación por título público, si el Registrador tiene dudas fundadas sobre la posibilidad de que la finca que pretende acceder al Registro coincide en todo o en parte con otra ya inscrita, lo procedente es acudir al procedimiento previsto en los artículos 300 y 306 del RH.

R. 19-11-2012

B.O.E. 26-12-2012.

Registro de Villaviciosa.

PUBLICIDAD FORMAL: EMISIÓN DE NOTAS SIMPLES ENRE DISTINTOS REGISTROS.

     No cabe articular el derecho de acceso electrónico de los ciudadanos a la información registral por otro mecanismo que el sistema FLOTI que es el aplicativo tecnológico establecido por el Colegio de Registradores en cumplimiento de la encomienda de este Centro Directivo. Debe descartar se el uso del telefax, dada su falta de garantía para el cumplimiento de los requerimientos de la legislación de protección de datos. El registrador ante el que se presente la petición, para permitir a todos los interesados el uso del sistema y evitar que esta exigencia se convierta en la llamada discriminación tecnológica, realizará la petición que le solicite el particular por el sistema FLOTI y el registrador que expida la publicidad la remitirá, por este conducto, según se solicite, a la dirección de correo del interesado o a la del registrador remitente quien, tras recibirla por ese conducto, la entregará al interesado. Cuando la petición de información no se hace presencialmente ante el registrador competente por razón del archivo que contiene los datos y, por ello responsable único del mismo, esta identificación no puede ser realizada por aquél. Cuando la petición se hace por medios telemáticos es el sistema autorizado, que debe contener los mecanismos seguros de identificación quien lo hace. Pero cuando la petición se hace personalmente ante otro registrador distinto del titular de archivo, la tarea de identificación recae, bajo su responsabilidad, sobre el registrador que recibe la petición y que ha de asegurar que sólo esta persona la recibe, evitando así cesiones inconsentidas de las que sería responsable. Dentro de esa competencia el registrador que recibe la petición está obligado a apreciar el interés del peticionario, en su aspecto externo podría decirse, debiendo negar el comienzo del procedimiento caso de apreciar su inexistencia. Pero esta apreciación del interés legítimo por el registrador receptor de la petición no elimina la obligación que tiene el registrador titular del archivo que contiene los datos personales, quien, teniendo en cuenta además, el contenido de los asientos valorará ese interés a los efectos de expedir la información o no y el contenido de ésta.

R. 19-11-2012

B.O.E. 26-12-2012.

Registro de Madrid n 20..

CONCURSO DE ACREEDORES: EJECUCIÓN DE HIPOTECA.

      La cuestión que se plantea en el presente recurso ya había sido resuelta por esta Dirección General (véase Resoluciones señaladas en los «Vistos») para supuestos de ejecución hipotecaria en colisión con procedimientos concursales, en relación con los artículos 56 y 57 de la Ley Concursal en su redacción original, es decir, por Ley 22/2003, de 9 de julio, y por tanto para ejecuciones anteriores a la reforma por Ley 38/2011, que únicamente ha corroborado el criterio ya sostenido jurisprudencialmente relativo a la necesidad de que para continuar la ejecución concursal al margen del Juez del concurso es preciso que se acredite por el juzgado de lo mercantil encargado del concurso que los bienes no están afectos a la actividad profesional o empresarial o a una actividad productiva.

R. 23-11-2012

B.O.E. 26-12-2012.

Registro de Fraga.

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO PRORROGADA ANTES DE LA ENTRADA EN VIGOR DE LA LEC.

      Como se ha reiterado en numerosas ocasiones (cfr. la Resolución de 18 de junio de 2011, entre otras muchas citadas en los «Vistos» de la presente), con la interpretación sentada por la Instrucción de este Centro Directivo de 12 de diciembre de 2000 quedó claro que, para las anotaciones preventivas prorrogadas antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2000, de 7 de enero de 2000, no era necesario ordenar nuevas prórrogas, según el párrafo segundo del artículo 199 del Reglamento Hipotecario, por lo no cabe su cancelación por caducidad.

Updated: 21 mayo, 2015 — 19:40
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