REGIS PRO. es

....Contenidos útiles para la práctica registral.....Edita: Joaquín Delgado (Registrador de la Propiedad. Notario)

TITULAR:

RESUMEN RDGRN (propiedad) BOE AÑO 2013

Contenido:

Resúmenes por Basilio Aguirre

 

* ENERO 2013

R. 1 y 4-12-2012

B.O.E. 4-1-2013

Registro de Madrid n 29, Marbella n 3 y Madrid n 7.  

HIPOTECA EN GARANTÍA DE UNA OBLIGACIÓN CONJUNTA O MANCOMUNADA.

      Como se ha reiterado en numerosas ocasiones, cuando se trate de una hipoteca en garantía de una obligación cuya titularidad corresponda a varios a creedores, será preciso determinara las cuotas de titularidad del crédito y por ende de la hipoteca, a menos que se trate de una obligación solidaria o de titularidad conjunta o mancomunada.

R. 3-12-2012

B.O.E. 4-1-2013

Registro de Iznalloz.

OBRAS NUEVAS POR ANTIGÜEDAD.

     El acceso al Registro de la Propiedad de edificaciones respecto de las que no procede el ejercicio de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística, como consecuencia del transcurso del plazo de prescripción establecido por la ley para la acción de disciplina, se halla sometido, de modo exclusivo, al cumplimiento de los requisitos expresamente establecidos por la ley. Entre los que no se encuentra la prueba exhaustiva de la efectiva extinción, por prescripción, de la acción de disciplina urbanística. Las obras antiguas son supuestos en los que, por definición, existe una contradicción de la edificación y, por regla general, el uso previsto para la misma con la propia ordenación urbanística, resultando de este modo racionalmente imposible la exigencia de licencia de ocupación o utilización como requisito para la práctica del asiento. Existen, además, poderosas razones de Derecho Transitorio que impiden tal exigencia de licencia. Argumentos que hacen que la misma no pueda ser extendida de forma retroactiva a las obras terminadas con anterioridad a la publicación de la norma que impone la obtención de la propia licencia, como requisito de legalidad de la actividad edificatoria (en el presente supuesto, el Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía).

R. 3-12-2012

B.O.E. 4-1-2013

Registro de Barcelona n 6.

RECTIFICACIÓN DE CABIDA: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.

    Considerando la naturaleza que ha de atribuirse a la inscripción de un exceso de cabida, como rectificación de un error padecido al medir la finca cuando la misma se inmatriculó, no cabe acceder a dicha rectificación cuando el Registrador aprecie dudas fundadas sobre la identidad de la finca, haciendo constar en la nota las razones objetivas que le llevan a mantener esas dudas.

R. 4-12-2012

B.O.E. 4-1-2013

Registro de Cambrils

BIENES DE DOMINIO PÚBLICO: CONCESIONES ADMINISTRATIVAS. COMPETENCIAS ESTADO-CCAA: LEGISLACIÓN BÁSICA.

COMPETENCIAS ESTADO-CCAA: LEGISLACIÓN BÁSICA. BIENES DE DOMINIO PÚBLICO: CONCESIONES ADMINISTRATIVAS.

   El artículo 93.3 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, de Patrimonio de las Administraciones Públicas, en virtud de su carácter básico establecido en la Disposición Final Segunda de la misma, ha desplazado el contenido del artículo 61 c) del Decreto 336/1988, de 17 de octubre, por el cual se aprueba el Reglamento del Patrimonio de los Entes Locales de Cataluña, sin que este último pueda considerarse como norma especial en el sentido que a esta expresión se debe atribuir en el marco del apartado 3 del artículo 93 de la citada Ley 33/2003. Por todo ello debe mantenerse el límite temporal de los 75 años en las concesiones de uso de bienes de dominio público por parte de una entidad local, en lugar del más limitado de 50 que prevé el citado Reglamento autonómico.

R. 5-12-2012

B.O.E. 4-1-2013

Registro de Olmedo

PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD.

    De los datos consignados en el título debe resultar sin lugar a la duda los derechos que son objetó de transmisión respecto de la finca registral.

R. 5-12-2012

B.O.E. 4-1-2013

Registro de El Puerto de Santa María n 1.

CONVENIO REGULADOR DE LA SEPARACIÓN Y DIVORCIO.

     Este Centro Directivo ha considerado (vide Resolución de 7 de julio de 2012) que en el supuesto de vivienda familiar de la que son titulares los cónyuges por mitad y pro indiviso, es suficiente el convenio regulador por tratarse principalmente de un convenio con causa familiar que deriva directamente de la nueva situación del matrimonio. De la misma manera, en la Resolución de 22 de diciembre de 2010 ha concluido que no basta el convenio regulador para adjudicar a un cónyuge bienes privativos del otro. Sin embargo, ya en esta última Resolución se daba a entender que sería distinto el supuesto, como ocurre en el presente caso, de un bien adquirido pro indiviso por estar convenido entre los cónyuges el régimen de separación de bienes. En este supuesto, hay que tener en cuenta que, además de ser éste un régimen matrimonial, el régimen de proindivisión está sujeto a la exclusiva voluntad de cada uno de los partícipes (cfr. artículo 400 del Código Civil) que, con su voluntad unilateral, puede hacerlo cesar. Además de todo ello es lógico que, pactado el divorcio, se quiera evitar la relación que, por su propia naturaleza, impone tal proindivisión, por lo que la cesación de tal relación y, por tanto, la extinción de la proindivisión, puede ser objeto del convenio regulador.

R. 7-12-2012

B.O.E. 21-1-2013

Registro de Granada n 6.

LIBRO DE ACTAS DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.

    Junto a la inexistencia de la situación de comunidad en los libros de inscripciones, no se puede entrar a valorar los motivos que impulsaron al registrador que en su día hizo la diligencia del libro de actas objeto de la controversia, sobre todo si se tiene en cuenta que no afecta a ningún derecho inscrito y cuyo objeto es el simple acto de autenticación y control posterior del libro diligenciado y de los que en el futuro puedan ser presentados en relación con dicha situación análoga de comunidad, de lo que no se infiere, en contra de lo afirmado por el recurrente, derecho sustantivo alguno. En cualquier caso corresponde hacer valer sus derechos, como efectivamente ha llevado a cabo, a través del correspondiente proceso judicial, bien directamente contra el acuerdo del registrador que en su día diligenció el libro de actas, bien indirectamente contra aquellos acuerdos que impliquen la existencia de una cuota o contraprestación económica derivada de la hipotética inclusión de su propiedad registral en la situación análoga de comunidad que motivó la diligenciación del libro de actas. Este hecho, por sí mismo, no implica vinculación jurídica alguna para las fincas consignadas en la diligencia, si bien, en cualquier caso ha de dejarse a salvo la valoración que de tal circunstancia fáctica puedan realizar los Tribunales de Justicia, dentro del proceso de ponderación de pruebas aportadas, lo cual es completamente ajeno a la función registral.

R. 7-12-2012

B.O.E. 21-1-2013

Registro de Motril n 1.

EXPEDIENTE DE DOMINIO DE REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO.

    En supuestos de excesiva dificultad para reanudar el tracto sucesivo interrumpido por la vía de la titulación ordinaria, puede acudirse al expediente de dominio de reanudación de tracto (cfr. Resoluciones de 24 de julio y 1 y 6 de agosto de 2012), que es lo que ocurre en el presente supuesto en el que la transmisión se llevó a cabo mediante un documento privado suscrito en 1959, habiendo ya fallecido una de las hermanas titulares registrales, y suscribiéndolo, por tanto, sus hijos, que eran sus presuntos herederos –por lo cual existe más de una transmisión- y, además de ello, como dice el recurrente, en el momento de iniciarse el expediente, resultaba ya imposible obtener la titulación material necesaria para la inscripción, pues habían fallecido sucesivos posteriores herederos de los que suscribieron el contrato aludido. 

R. 7-12-2012

B.O.E. 21-1-2013

Registro de Aguilar de la Frontera.

ASIENTO DE PRESENTACIÓN: DOCUMENTOS YA CALIFICADOS Y RESUELTO EL RECURSO CONTRA LA CALIFICACIÓN.

          La facultad de reiterar la presentación y la petición de calificación, ya de por sí excepcional, no puede mantenerse cuando la cuestión ha sido objeto de un recurso contra la calificación cuestionada, ya se trate de un recurso potestativo ante esta Dirección General, o de una impugnación directa ante los tribunales a través del juicio verbal (cfr. artículo 324 de la Ley Hipotecaria), pues en tales casos la resolución que recaiga será definitiva, sin posibilidad de reproducir la misma pretensión.

R. 10-12-2012

B.O.E. 21-1-2013

Registro de Sepúlveda.

COMUNIDAD POSTGANANCIAL 

Como ha determinado este Centro Directivo, sólo se puede disponer de los bienes concretos de una comunidad postganancial, sin necesidad de la previa liquidación y adjudicación de los bienes que la integran, siempre y cuando el acto sea otorgado por todos los interesados que agotan la plena titularidad del bien. Por tanto tratándose de una finca incluida en una comunidad postganancial entre el causante y su primera esposa, será ineludible la intervención de los herederos de esta última para cualquier acto de disposición sobre la férvida finca.

R. 10-12-2012

B.O.E. 21-1-2013

Registro de Vitoria n 3.

CONVENIO REGULADOR

          La adjudicación de una finca que constituye la vivienda familiar a uno de los excónyuges casados en régimen de separación de bienes, realizada en convenio regulador aprobado por el juez, es inscribible aunque la citada vivienda aparezca inscrita en pro indiviso a favor de los dos.

R. 11-12-2012

B.O.E. 21-1-2013

Registro de Mazarrón.

PARTICIÓN DE HERENCIA: CONFLICTO DE INTERESES EN LA REPRESENTACIÓN DE UN HEREDERO INCAPAZ CUANDO EXISTE LA CLÁUSULA CAUTELA SOCINI.

         Este Centro Directivo ha venido entendiendo que «la existencia de la denominada «Cautela Socini» supone una contraposición o conflicto de intereses entre la madre y el hijo menor, pues tal fórmula admitida doctrinal y jurisprudencialmente consiste en que los legitimarios reciben mayor porción de lo que por legítima les corresponde, pero gravada con el usufructo del viudo. La expresada cautela comporta una alternativa por la que el hijo legitimario tiene que optar y el hecho de ejercitar por él esa opción su madre acarrea también la contraposición de intereses, ya que dicha representante se ve afectada por el resultado de la opción» (cfr. Resolución de 14 de diciembre de 2006 y en el mismo sentido la de 4 de septiembre de 2012 anteriormente citadas). Congruentemente con esta situación de contraposición de intereses en la Cautela Socini, se concluía que era «imprescindible la intervención del defensor judicial y el cumplimiento de los demás requisitos a que se refiere el artículo 1.060 del Código Civil».

R. 11-12-2012

B.O.E. 21-1-2013

Registro de Marchena.

OBRAS NUEVAS POR ANTIGÜEDAD EN ANDALUCÍA. ACCESIÓN.

ACCESIÓN. OBRAS NUEVAS POR ANTIGÜEDAD EN ANDALUCÍA.

        Cuando se declara una obra nueva en finca perteneciente pro indiviso a tres personas, la inscripción ha de practicarse de esa misma forma. Ahora bien, al haber intervenido exclusivamente en la escritura de declaración de obra nueva únicamente quien costeó las obras y limitarse los otros condóminos en la escritura posterior a la prestación de un consentimiento, no se determina si el resultado que se pretende inscribir es el de una obra nueva titularidad de uno de los condóminos, el que la costeó, o una obra nueva a nombre de los tres con pacto personal interno de pagar el importe al que la construyó, como explica el escrito del recurrente; y no es un recurso título hábil para aclarar, complementar o subsanar una escritura. Para la inscripción de una obra nueva por antigüedad es bastante con acreditar la terminación de dicha obra en. No fecha anterior a la prevista en la Ley para la prescripción de las acciones administrativas para el restablecimiento de la legalidad urbanística, sin que sea exigible una prueba exhaustiva de la prescripción de dichas acciones. La ampliación del plazo de prescripción por una reforma legal no puede aplicarse retroactivamente.

R. 12-12-2012

B.O.E. 25-1-2013

Registro de Algeciras n 2.

PUBLICIDAD FORMAL: FORMA Y EXTENSIÓN 

       El interesado, titular registral de la finca, puede solicitar nota informativa de la finca para su presentación en juicio monitorio. Dicha nota informativa puede ser literal, como manifiesta el artículo 222.5 de la Ley Hipotecaria, y por fotocopia; pero en todo caso, deben ser omitidos los asientos cancelados, por así exigirlo el mismo artículo 222.5 y con pleno respeto a la Ley de protección de datos, omitiendo todos aquellos datos personales que puedan suponer violación de la indicada Ley.

R. 13-12-2012

B.O.E. 25-1-2013

Registro de Santiago de Compostela n 2.

OBRA NUEVA: SEGURO DECENAL.

      Para la exoneración del seguro, dado que simultáneamente se está declarando el fin de obra y vendiendo la finca, es el promotor-vendedor el que tiene que acreditar en el momento del otorgamiento que ha destinado a uso propio la vivienda, y para ello no basta, como se ha indicado, una mera manifestación. Tampoco es suficiente a tal efecto la simple solicitud de licencia de primera ocupación, pues nada acredita, ni la declaración del adquirente relativa al destino para uso propio que carece de trascendencia alguna a los efectos de exonerar la constitución del seguro. Es más, ni siguiera en el supuesto en que hubiese sido concedida la licencia de primera ocupación podría tomarse como base para dar por acreditado el uso propio de la vivienda. 

R. 14-12-2012

B.O.E. 25-1-2013

Registro de Pola de Lema.

EXPEDIENTE DE DOMINIO.

      Aunque el expediente de dominio obtenido fuera suficiente para producir la conversión de las inscripciones de posesión en inscripciones de dominio si se hubiera declarado acreditado el mismo a favor del titular de las inscripciones de posesión, lo que no es posible es que el mismo expediente, que es de carácter inmatriculador sirva, además de para la conversión citada, para reanudar el tracto sucesivo a favor de la promotora, pues para ello ni siquiera cabría acudir al expediente de dominio para la reanudación del tracto, y ello, en cuanto a que el expediente inmatriculador no puede servir para reanudar el tracto, porque, como ha dicho reiteradamente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «Vistos»), ambos expedientes tienen trámites esenciales que son radicalmente distintos, y en cuanto a que no cabe ni siquiera el expediente de reanudación de tracto, porque en este caso no existe tal interrupción, ya que la promotora es hija del titular inscrito, y, como ha dicho también esta Dirección (vid. por todas la Resolución de 22 de diciembre de 2010) no cabe acudir al expediente de reanudación de tracto, cuando no existe propiamente tracto interrumpido.

R. 17-12-2012

B.O.E. 25-1-2013

Registro de Pravia

CONCURSO DE ACREEDORES Y EJECUCIÓN DE HIPOTECA.

     En el presente expediente, el recurrente invoca la existencia de una sentencia publicada en el «Boletín Oficial del Estado» aprobatoria de una propuesta de convenio que podría habilitar la excepción de paralización de ejecuciones recogida en el artículo 56 de la Ley Concursal cuando establece que «no podrán (los acreedores hipotecarios) iniciar la ejecución o realización forzosa de la garantía hasta que se apruebe un convenio cuyo contenido no afecte al ejercicio de este derecho». No obstante, debe a este respecto considerarse que la referida sentencia -cuyo reflejo en el propio Registro o en el Registro Mercantil no consta en el presente expediente-, no se aportó en tiempo y forma al realizarse la calificación, no pudiendo, en consecuencia, tenerse en consideración en el recurso, conforme a lo dispuesto en el artículo 326 de la Ley Hipotecaria. Además el hecho de que haya recaído una sentencia de aprobación de propuesta de convenio no puede llevar implícita, como pretende el recurrente, la consideración de que el dicho convenio no afecta a la parte ejecutante, al haberse abstenido por tratarse de garantía real con derecho de separación, ya que eso dependerá de los términos del convenio que no se ha aportado. De acuerdo con lo establecido en el propio artículo 56.1 de la Ley Concursal será necesario calificar el convenio, con su oportuna presentación en tiempo y forma, para concluir si se trata de un convenio cuyo contenido no afecte al ejercicio del derecho de ejecución o realización forzosa. Finalmente debe tenerse en cuenta que conforme al artículo 57 de la Ley Concursal, el inicio o reanudación de las acciones paralizadas por aprobación de convenio se ha de someter a la jurisdicción del juez del concurso en tanto no conste la conclusión de dicho concurso por alguna de las causas establecidas en el artículo 176 de la Ley Concursal. Y en este sentido, no se prevé la conclusión del concurso por aprobación del convenio, sino por auto firme que declare el cumplimiento del mismo (artículo 176.2).

R. 17-12-2012

B.O.E. 25-1-2013

Registro de Cáceres n 2

ANOTACIONES DE EMBARGO PRORROGADAS.

    Las anotaciones de embargo letras A) de 30 de julio de 2008 –las anotaciones en sí, según la redacción de los asientos, no las medidas cautelares a que pudieran referir–, que tienen ya de inicio registralmente una vigencia de cuatro años desde la fecha de la anotación –independientemente de que aludan a embargos ejecutivos o cautelares, por no señalarse legalmente plazos autónomos para la vigencia de estos asientos, como ya ha señalado este Centro Directivo (vid. Resoluciones de 11 de marzo de 2010 y 25 de octubre de 2011)–, han sido prorrogadas por un plazo de cuatro años más por las anotaciones letras B), de 2 de enero de 2009, de modo que, hallándose los asientos bajo la salvaguardia de los tribunales según lo dispuesto en el párrafo tercero del artículo 1 de la Ley Hipotecaria, no puede mantenerse en ningún caso que mediante una instancia presentada antes de que transcurran cuatro años desde la prórroga –en concreto, presentada el día 8 de agosto de 2012 cuando las prórrogas de anotación fueron de fecha 2 de enero de 2009– pueda obtenerse la cancelación por caducidad de las anotaciones prorrogadas.

R. 18-12-2012

B.O.E. 25-1-2013

Registro de Villanova y la Geltru n 1

REPRESENTACIÓN VOLUNTARIA CON AUTOCONTRATACIÓN.

Siendo función propia del Registrador calificar la validez del negocio contenido en el documento presentado a inscripción, es correcto el que se exija que el juicio de suficiencia que el Notario ha de realizar en relación con las facultades del que actúa como representante de otro, incluya la aclaración expresa de que entre dichas facultades está la de autocontratar.

R. 19-12-2012

B.O.E. 25-1-2013

Registro de Torrevieja n 3

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO.

      Nos hallamos ante dos transmisiones que recaen sobre la misma finca. La primera formalizada en el año setenta y nueve, la segunda muy posterior. Pero la primera no es presentada en el Registro hasta el 21 de octubre del 2011. Es decir, la transmisión de fecha más reciente se inscribe años antes de presentarse en el Registro la de fecha más antigua. Y cuando se produce esta presentación el registrador no puede practicar la inscripción, porque conforme al párrafo primero del artículo 20 de la Ley Hipotecaria «para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos».

* FEBRERO 2013

R. 2-1-2013

B.O.E. 7-2-2013

Registro de Málaga n 8

PARCELACIÓN URBANÍSTICA: CONCEPTO EN LA LEGISLACIÓN ANDALUZA.

     A las Comunidades Autónomas (en este caso, a la de Andalucía) determinar qué clase de actos de naturaleza urbanística están sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa, las limitaciones que éstas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realización de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los límites por éstas impuestos. Sin embargo, corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto jurídico en cuestión tenga acceso al Registro, siempre que la legislación autonómica aplicable la exija poder realizar legalmente el mismo. Aún partiendo de lo establecido en la legislación urbanística andaluza, no cabe entender que en una mera transmisión de una finca rústica a dos personas en pro indiviso, sin que concurra ninguna otra circunstancia  que haga sospechar de la formación de un núcleo de población, implique la necesidad de obtención de licencia o declaración de innecesariedad.

R. 2-1-2013

B.O.E. 7-2-2013

Registro de Granada n 2

REGISTRO MUNICIPAL DE SOLARES: LEGISLACIÓN ANDALUZA.

    Por un lado, tenemos que del artículo 173.3 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía se desprende que transcurridos dos meses desde la notificación de la declaración de la caducidad de la licencia sin que se haya solicitado su renovación o, en su caso, denegada la que hubiera sido deducida, procede declarar la constitución de la parcela o solar en situación de venta forzosa para su ejecución por sustitución en los términos de los artículos 150 a 152 del mismo cuerpo legal, siendo el apartado primero del artículo 150 el que se refiere específicamente a su inclusión en el Registro Municipal de Solares, sin que haya normativa autonómica alguna desarrollada por el Ayuntamiento en el marco de sus competencias, que excluya de este Registro administrativo a los solares declarados en venta forzosa como consecuencia de la caducidad de la licencia urbanística; y por otro, resulta que al declararse directamente la situación de venta forzosa sin constar previamente practicada la nota prevista en el artículo 87 del Real Decreto 1093/1997 relativa a la inclusión del solar en el Registro Administrativo, parece que siendo ésta, la nota que da publicidad frente a terceros de la declaración del derecho en situación de venta forzosa, debe conllevar la previa inscripción en el Registro Municipal, pues ambas no son independientes, como reconoce el propio acuerdo de la Corporación el su apartado sexto, al señalar que se practique la nota marginal en el Registro de la Propiedad: «practicar anotación marginal en la ficha correspondiente al inmueble en el Registro Municipal de Solares y Edificaciones Ruinosas».

R. 3-1-2013

B.O.E. 7-2-2013

Registro de Ávila n 1

MEDIDAS CAUTELARES: NO BASTA LA MERA DENUNCIA PARA PROVOCAR UN ASIENTO REGISTRAL.

         La mera presentación de una denuncia por un interesado al juzgado no puede motivar asiento alguno, pues es necesario que el juzgado o tribunal competente decrete la correspondiente medida preventiva o cautelar que proceda, a través de la correspondiente anotación preventiva mediante la resolución del juzgado y el mandamiento decretando la anotación preventiva. No cabe que el interesado solicite directamente en el Registro la práctica de una medida cautelar, ni que ésta proceda por el mero hecho de acreditar la presentación en el juzgado de un escrito de denuncia respecto a la inmatriculación de unas fincas, ni siquiera por la acreditación de la presentación de un recurso de apelación contra el archivo de las actuaciones.

R. 3-1-2013

B.O.E. 7-2-2013

Registro de Sarriá.

RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO.

        Constando inscrito un inmueble a favor de una Comunidad Autónoma por título de cesión y traspaso de competencias de la Tesorería de la Seguridad Social, no cabe ahora rectificar dicha inscripción para hacer constar que la cesión lo es sólo en cuanto al uso, según se deduce de la ley reguladora de la materia, siendo necesario que preste su consentimiento el actual titular registral o que se dicte la oportuna resolución en un procedimiento judicial.

R. 8-1-2013

B.O.E. 14-2-2013

Registro de El Rosario.

EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO: SUPUESTOS EN QUE CABE ACUDIR AL MISMO.

        No cabe acudir al expediente de dominio como procedimiento excepcional para la reanudación del tracto, cuando se trata de una caso en el que el promotor del mismo adquirió directamente de la sociedad titular del inmueble. En caso de que dicha sociedad se hallare inactiva, siempre cabe recurrir a la solución que ofrece el artículo 400 de la Ley de Sociedades de Capital. 

R. 9-1-2013

B.O.E. 14-2-2013

Registro de Talavera de la Reina n 2 y 3.

OPERACIONES SOCIETARIAS: NECESIDAD DE SU PREVIA INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO MERCANTIL. SOCIEDADES MERCANTILES: REPRESENTACIÓN. CONSENTIMIENTO NEGOCIAL: CONSTANCIA EXPRESA.

SOCIEDADES MERCANTILES: REPRESENTACIÓN. OPERACIONES SOCIETARIAS: NECESIDAD DE SU PREVIA INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO MERCANTIL. CONSENTIMIENTO NEGOCIAL: CONSTANCIA EXPRESA.

CONSENTIMIENTO NEGOCIAL: CONSTANCIA EXPRESAOPERACIONES SOCIETARIAS: NECESIDAD DE SU PREVIA INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO MERCANTIL. SOCIEDADES MERCANTILES: REPRESENTACIÓN.

En el documento presentado ninguno de los comparecientes alega ni acredita título para actuar en nombre de la sociedad titular registral a fin de manifestar la voluntad social por lo que, no estando acreditada la prestación de consentimiento, tampoco lo está la misma existencia del negocio jurídico (art. 1261 del Código Civil). Una vez acreditado al Notario dichos títulos representativos, éste debe realizar la oportuna reseña identificativa y el correspondiente juicio de suficiencia. El cuerdo de reducción de capital con devolución de aportaciones a un socio debe constar previamente inscrito en el Registro Mercantil, dado que se trata de un acto que afecta a terceros. La segregación de una finca no puede entenderse realizada por el mero hecho de acompañar la solicitud de la licencia y la concesión de la misma, sino que es imprescindible que conste el acuerdo negocial al efecto.

R. 10-1-2013

B.O.E. 14-2-2013

Registro de La Rambla.

NOVACIÓN DE HIPOTECA: AMPLIACIÓN DEL PLAZO DE AMORTIZACIÓN CON CARGAS INTERMEDIAS.

         Confirmando la doctrina ya recogida en una resolución anterior, el Centro Directivo considera que cuando se realiza una novación de una hipoteca aumentando el plazo de amortización del préstamo garantizado, es necesario para que se mantenga el rango hipotecario que presten su consentimiento los titulares de hipotecas inscritas con posterioridad. En caso de que las cargas posteriores sean anotaciones de embargo, tal consentimiento no reía necesario.

R. 10-1-2013

B.O.E. 14-2-2013

Registro de Santa Fe n 1.

VENTA EXTRAJUDICIAL PARA LA EJECUCIÓN DE HIPOTECA: EFICACIA Y REQUISITOS.

       La interpretación conjunta de nuestro ordenamiento, así como la aplicación de los principios registrales conducen a la conclusión de que la venta extrajudicial como mecanismo de ejecución de la hipoteca inscrita, permite, no sólo la inscripción de la venta en sí, sino también cancelar las cargas posteriores. Respecto a la forma de realizar las notificaciones, el Notario debe ajustarse a lo establecido en el Reglamento Notarial, siendo admisible la remisión de la cédula notarial por correo certificado con acuse de recibo, siempre que conste debidamente diligenciado dicho acuse. Tampoco hay inconveniente en que la notificación se dirija a un domicilio fuera del territorio de la demarcación del Notario actuante.

R. 11-1-2013

B.O.E. 14-2-2013

Registro de Jerz de la Frontera n 3.

CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS: FORMA DE LA NOTIFICACIÓN A LOS TITULARES DE DERECHOS INSCRITOS.

      La letra del artículo 353 del Reglamento Hipotecario debe interpretarse a la luz de los principios constitucionales. Por tanto, el Registrador debe certificar, a petición de un tercer poseedor, la forma en se realizó la pertinente notificación cuando se expidió certificación para un procedimiento ejecutivo.

R. 11-1-2013

B.O.E. 14-2-2013

Registro de Lugo n 1.

PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL: RECTIFICACIÓN DE ASIENTOS YA PRACTICADOS.

     No puede, a través de un recurso gubernativo, pretenderse la rectificación de unos asientos ya practicados, dado que los mismos están bajo la salvaguardia de los Tribunales.

R. 12-1-2013

B.O.E. 14-2-2013

Registro de Vitigudino.

REFERENCIA CATASTRAL. INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: TÍTULO PREVIO.

INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: TÍTULO PREVIO. REFERENCIA CATASTRAL.

        Si el Registrador alberga dudas fundadas sobre la coincidencia de la finca registral con la parcela catastral, y no estamos en ninguno de los casos en que la Ley determina que debe entenderse que hay identidad, no será posible consignar la referencia catastral. Para qué se pueda inmatricular una finca es necesario que el transmitente acredite su previa adquisición por un documento público, sin que baste un documento privado con fecha fehaciente.

R. 14-1-2013

B.O.E. 14-2-2013

Registro de Benavente.

REFERENCIA CATASTRAL. EXIGENCIA DE DOCUMENTO PÚBLICO: INSTANCIA DE HEREDERO ÚNICO. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD: DESCRIPCIÓN DE LA FINCA. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: INTERRUPCIÓN.

EXIGENCIA DE DOCUMENTO PÚBLICO: INSTANCIA DE HEREDERO ÚNICO. REFERENCIA CATASTRAL. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD: DESCRIPCIÓN DE LA FINCA. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: INTERRUPCIÓN.

PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD: DESCRIPCIÓN DE LA FINCA. REFERENCIA CATASTRAL. EXIGENCIA DE DOCUMENTO PÚBLICO: INSTANCIA DE HEREDERO ÚNICO. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: INTERRUPCIÓN.

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: INTERRUPCIÓN. REFERENCIA CATASTRAL. EXIGENCIA DE DOCUMENTO PÚBLICO: INSTANCIA DE HEREDERO ÚNICO. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD: DESCRIPCIÓN DE LA FINCA.

       La concordancia del Registro con el Catastro no impone que lo que es una finca en uno tenga que serlo igualmente en el otro, pues en el Registro puede hacerse constar que la finca registral es, en unión con la otra, la parcela catastral correspondiente. Si, como excepción, se admite la simple instancia para la inscripción a favor de heredero único, quiere decir que tal documento ha de ser suficiente para inscribir todas aquellas circunstancias que deba contener el título inscribible. Por lo que se refiere a la descripción de la finca que es el resto de una expropiación, no es necesaria la previa inscripción de tal procedimiento, como no es necesaria la inscripción de una segregación no inscrita para disminuir la superficie en la finca matriz que posteriormente se transmite. En caso de que la finca no esté aún inscrita a nombre del causante, deberá primero reanudares el tracto sucesivo interrumpido.

R. 14-1-2013

B.O.E. 14-2-2013

Registro de Moncada n 2.

OBRA NUEVA: DATOS INDISPENSABLES PARA SU DESCRIPCIÓN.

       En orden a la declaración de una obra nueva, no acompañada de individualización de sus elementos con acceso independiente a un elemento común o a la vía publica –división horizontal, lo que aquí no ocurre– la precisa descripción de la finca en el título que pretenda su acceso al Registro de la Propiedad, como medio indispensable para lograr la claridad y certeza que debe presidir la regulación de los derechos reales, en el Registro, no puede imponer más precisión en cuanto a la descripción de su superficie, que la que afecta a su individualidad, es decir, la total construida y útil, única que puede ser exigida quedando salvado con ello, en cuanto coincidente con la licencia que ha servido de base a la declaración, todos los requisitos administrativos exigibles por la legislación urbanística aplicable. Ha de observarse que cuando la declaración de obra nueva no se refiere a edificio sobre el que vaya a constituirse en principio, una división horizontal, como ocurre en el presente caso en que se trata de una vivienda unifamiliar, el objeto del derecho sobre la edificación forma un todo unitario sin partes determinadas, por lo que sólo es preciso, como mínimo exigible, que se exprese la superficie de la parcela ocupada por la edificación y el total de metros cuadrados edificados, tal como señala el artículo 45 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio. 

R. 15-1-2013

B.O.E. 14-2-2013

Registro de Cangas de Onís.

CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS: TRÁMITES ESENCIALES. FIRMEZA DE LA RESOLUCION ADMINISTRATIVA.

FIRMEZA DE LA RESOLUCION ADMINISTRATIVA. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS: TRÁMITES ESENCIALES.

       Corresponde al Registrador la calificación de los trámites esenciales del procedimiento administrativo que ha concluido con la adjudicación en vía de apremio de una finca por deudas a la Seguridad Social. Entre esos trámites se encuentran la comprobación de que se han hecho las notificaciones que reglamentariamente se prevén. El hecho de que se haya emitido informe favorable por los servicios jurídicos de la Tesorería no excluye la calificación registral. Para qué puedan practicarse la inscripciones y cancelaciones procedentes es necesario que conste la firmeza de la resolución.

R. 15-1-2013

B.O.E. 14-2-2013

Registro de Orense n 2.

TITULARIDAD REGISTRAL: TITULARIDADES VINCULAS OB REM

       Por regir en nuestro ordenamiento el sistema de «numerus apertus» de los derechos reales (cfr. artículos 2.2 de Ley Hipotecaria y 7 del Reglamento Hipotecario) y en particular, en las figuras comunitarias (cfr. artículo 392, párrafo segundo, del Código Civil), nada se puede oponer a que determinada finca, susceptible de aprovechamiento independiente, se constituya como uno de los objetos sobre el que los titulares o cotitulares de otras fincas tengan, como tales, la consiguiente cotitularidad «ob rem»; lo que equivale a decir que la propiedad (o comunidad) existente sobre cada una de estas fincas tiene como inherente un derecho de comunidad sobre aquella otra (cfr., entre otras, las Resoluciones de 2 de abril de 1980, 27 de mayo y 20 de julio de 1988 y 7 de enero de 1994). En el presente caso, de los asientos registrales resulta que la titularidad de la finca destinada a zona de uso social y deportivo se atribuye a los que en cada momento sean titulares de determinadas otras fincas (entre ellas la vendida –finca registral número 14.885–), de modo que se configura su dominio como un derecho subjetivamente real. Por ello, sin que proceda examinar en este expediente los procedimientos adecuados para una eventual rectificación registral de tal configuración, debe concluirse que el acto traslativo calificado ha de incluir necesariamente la participación indivisa de la finca común referida.

R. 16-1-2013

B.O.E. 18-2-2013

Registro de Almonte

CAUSA DE LOS ACTOS INSCRIBIBLES: HA DE CONSTAR EXPRESAMENTE.

      Uno de los principios fundamentales de nuestro sistema hipotecario es el que puede denominarse principio de consentimiento causal, según el cual y a diferencia del sistema alemán, es requisito de inscripción de cualquier desplazamiento patrimonial que exista causa de la transmisión y que sea verdadera y lícita, y además, que esté correctamente expresada en el título, sin imprecisiones, contradicciones ni ambigüedades, pues el registrador debe calificar la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de éstas y de los asientos del Registro (cfr. artículo 18.1.o de la Ley Hipotecaria), estando los asientos bajo la salvaguardia de los tribunales (artículo 1.3.o de la Ley Hipotecaria) y teniendo los mismos la presunción de exactitud de existencia y pertenencia del derecho inscrito en la forma determinada por el asiento respectivo (artículo 38 de la Ley Hipotecaria), siendo diferentes los efectos de la inscripción según la clase de causa del negocio (cfr. artículo 34 de la Ley Hipotecaria). Por todo ello, debe expresarse en el acta de inscripción «el título genérico de la adquisición» (artículo 51 regla 10.a del Reglamento Hipotecario), es decir, la causa de la misma. No obstante, de be aclararse que la causa no tiene que ser necesariamente una de las señaladas en el artículo 1274 del CC.

R. 16-1-2013

B.O.E. 18-2-2013

Registro de Madrid n 53.

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO:LA FINCA HA DE ESTAR INSCRITA A NOMBRE DE EL DEUDOR EMBARGADO.

     No cabe practicar la anotación de un embargo trabado en un procedimiento seguido contra el deudor y notificado al titular registral, dado que es preciso que primero se inscriba la correspondiente titularidad embargada a nombre del deudor para cumplir el requisito del tracto sucesivo.

R. 17-1-2013

B.O.E. 18-2-2013

Registro de Benaguasil.

CONCURSO DE ACREEDORES: ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO ORDENADA EN PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO.

    En el supuesto que ha provocado este expediente no resulta del mandamiento que se tratara de créditos contra la masa, habiendo sido alegada esta circunstancia en el escrito de recurso, por lo que no pudo tomarse en consideración en la nota de calificación y tampoco ahora para dictar esta Resolución (artículo 326 de la Ley Hipotecaria). Pero es que aunque se afirme en el mandamiento que se trata de créditos contra la masa, faltaría un pronunciamiento al respecto del juzgado de lo Mercantil competente en el concurso, requisito necesario aunque no se trate de los créditos exceptuados de la paralización de la ejecución a que se refiere el artículo 55 de la Ley Concursal, sino ante el pago de créditos contra la masa contemplados en el artículo 154 de la misma Ley. Nada obsta a lo anterior el carácter administrativo del procedimiento ni la indiscutida facultad de autotutela de la administración. El párrafo segundo del artículo 22 del Texto Refundido de la Ley General de la Seguridad Social, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1994, de 20 de junio, modificado por la disposición final decimosexta de la Ley 22/2003, Concursal, dispone que, en caso de concurso, los créditos por las cuotas de la Seguridad Social y conceptos de recaudación conjunta y, en su caso, los recargos e intereses que sobre aquéllos procedan, así como los demás créditos de Seguridad Social, quedarán sometidos a lo establecido en la Ley Concursal. Siendo las providencias de apremio y diligencias de embargo posteriores a la declaración del concurso, y no habiéndose obtenido con carácter previo un pronunciamiento del juzgado ante el que se sigue el concurso que declare que los créditos son créditos contra la masa susceptibles de ejecución separada, no procede sino la confirmación de la negativa a la anotación.

R. 17-1-2013

B.O.E. 18-2-2013

Registro de Santa Fe n 1.

VENTA EXTRAJUDICIAL PARA LA EJECUCIÓN DE HIPOTECA: EFICACIA Y REQUISITOS.

       La interpretación conjunta de nuestro ordenamiento, así como la aplicación de los principios registrales conducen a la conclusión de que la venta extrajudicial como mecanismo de ejecución de la hipoteca inscrita, permite, no sólo la inscripción de la venta en sí, sino también cancelar las cargas posteriores. Siendo el objeto del requerimiento la notificación de la existencia de las actuaciones notariales y la intimación a realizar el pago, sólo si queda acreditado bajo la fe del notario que el destinatario tiene cabal conocimiento de su contenido y de su fecha es admisible considerar practicada la diligencia y llevado a cabo el trámite en términos que no violenten sus derechos constitucionales. Así ocurrirá si conocido el paradero del destinatario el notario lleva a cabo la diligencia con consentimiento de aquél y previa su identificación (artículo 202 del Reglamento Notarial) o si el propio destinatario, conocedor de la circunstancia, se persona ante el notario al efecto de recibir el requerimiento. En ninguno de estos supuestos se perjudica la posición jurídica del destinatario ni su derecho a reaccionar en la forma que el ordenamiento le permite. Pero fuera de estos casos o de otros similares que excluyan la indefensión material del destinatario no cabe hacer una extensión de unos trámites (el requerimiento en persona de tercero) previstos exclusivamente para el caso de que el requerimiento se lleve a cabo precisamente en el domicilio señalado e inscrito. Respecto a la forma de realizar las notificaciones, el Notario debe ajustarse a lo establecido en el Reglamento Notarial, siendo admisible la remisión de la cédula notarial por correo certificado con acuse de recibo, siempre que conste debidamente diligenciado dicho acuse. Tampoco hay inconveniente en que la notificación se dirija a un domicilio fuera del territorio de la demarcación del Notario actuante.

R. 18-1-2013

B.O.E. 20-2-2013

Registro de Pontevedra n 1.

PROPIEDAD HORIZONTAL: REQUISITOS CONFIGURADORES DE LOS ELEMENTOS PRIVATIVOS.

      Constituye un elemento configurador del elemento privativo el que tenga salida a la vía pública, o a un elemento común del edificio, porque se comunicará con el exterior. Esta comunicación o libre acceso con el exterior puede ser directa, por dar a la calle, o a través de un elemento común, tal y como prevé el artículo primero de la Ley. Pero también se garantiza ese aprovechamiento independiente del departamento privativo si esa comunicación con el exterior se canaliza de forma mediata a través de una facultad o vinculación jurídico real propia de aquél, como puede ser el derecho real de servidumbre que grave a un inmueble (que puede ser otro elemento privativo) que goce de tal salida al exterior, ya sea de forma directa, ya a través de un elemento común. Esa posibilidad de circulación o tránsito con exterior que ha de brindar, para serlo, todo elemento privativo, en cualquiera de las formas indicadas, debe ser actual, es decir coetánea a su propia configuración como elemento privativo, pues este es el diseño que impone el legislador. 

R. 18-1-2013

B.O.E. 20-2-2013

Registro de Gijón n 5.

PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL: REVISIÓN DE LA LEGALIDAD DE ASIENTOS YA PRACTICADOS.

     No puede, a través de un recurso gubernativo, pretenderse la revisión de la legalidad de unos asientos ya practicados, dado que los mismos están bajo la salvaguardia de los Tribunales.

R. 21-1-2013

B.O.E. 20-2-2013

Registro de Fuenlabrada n 3.

SUCESIÓN INTESTADA: CUANDO RENUNCIAN TODOS LOS HEREDEROS TESTAMENTARIOS Y NO PROCEDE SUSTITUCIÓN VULGAR NI DERECHO DE ACRECER.

     Cuando todos los herederos llamados en el testamento renuncian a la herencia, sin que proceda el juego de la sustitución vulgar ni del derecho de acrecer, es inevitable la apertura de la sucesión testada, aunque los llamados por esta vía sean los mismos que hubieran sido sustitutos vulgares en caso de que tal sustitución se hubiera previsto para el caso de renuncia.

R. 22-1-2013

B.O.E. 20-2-2013

Registro de Bilbao n 10.

DERECHO DE OPCIÓN: REQUISITOS DE EJERCICIO.

    Al no convenirse en el título constitutivo de la opción que el optante, ejercitada la opción podía por sí sólo otorgar la escritura de compraventa por la que se produciría la transmisión del dominio y la pertinente modificación jurídico real inscribible, debe considerarse que el mero ejercicio de la opción no provoca ningún desplazamiento patrimonial, ni puede provocar asiento alguno, siendo necesario el otorgamiento de la escritura de compraventa por los concedentes y la optante –a la que por otro lado, sustantivamente están obligados los primeros dado el contrato de opción suscrito–, pues si bien la venta se perfeccionó al ejercitarse en tiempo y forma la opción, no se ha consumado mediante la pertinente transmisión del dominio, y en definitiva esta consumación es la que puede acceder al Registro de la Propiedad. Si al tiempo de presentarse el documento por el que se ejercita la opción se hubiera ya cancelado el asiento de inscripción de la referida opción, procede denegar su inscripción.

R. 22-1-2013

B.O.E. 20-2-2013

Registro de Granada n 5.

PROPIEDAD HORIZONTAL: EFECTOS Y ALCANCE DE LA PREFERENCIA PREVISTA EN EL ARTÍCULO 9,1,e)

       El efecto natural de una declaración de preferencia del crédito en los términos del artículo 9.1.e) sin más aditamentos y sin el consentimiento de titulares registrales de créditos anteriores o de su intervención como parte en el juicio, sólo permitiría alegar dicha preferencia a su titular a través de una tercería de mejor derecho con motivo de la ejecución del derecho de cualquier titular del asiento anterior, pero no para adelantarse en el rango, sino para obtener el cobro con preferencia a él en la ejecución; o bien para ejercitar la declaración de preferencia en cualquier otra vía, pero sin modificación del rango de derechos inscritos con anterioridad. En todo caso debe especificarse a la cantidad concreta a que se extiende la eventual afección, y resulta imprescindible que el titular de la hipoteca que se puede ver postergado en el rango sea demandado en el proceso, y no simplemente notificado.

R. 23-1-2013

B.O.E. 20-2-2013

Registro de Ibiza n 4.

CONJUNTO INMOBILIARIO: MODIFICACIÓN SUJETA A LICENCIA.

      La Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 27 de octubre de 2008 define los complejos inmobiliarios conforme a la llamada Carta de Roma aprobada en el V Congreso Internacional de Derecho Registral del año 1982, dice que en la citada Carta se caracteriza a los complejos inmobiliarios «por la existencia de una pluralidad de inmuebles conectados entre sí, a través de elementos o servicios comunes, o de un régimen de limitaciones y deberes entre los mismos, con vocación de pertenecer a una multiplicidad de titulares para la consecución y mantenimiento de intereses generales y particulares de los partícipes», añadiendo la propia sentencia que «según la doctrina científica, la caracterización de los conjuntos inmobiliarios a que se refiere la LPH, es, pues la existencia de una pluralidad de fincas ligadas por un punto de conexión cifrado en la titularidad compartida, inherente a los derechos privativos sobre cada una de ellas, de elementos inmobiliarios de utilidad común, viales, instalaciones o servicios».  La división horizontal tumbada formando varias viviendas unifamiliares en una de las dos fincas, implica una modificación del complejo inmobiliario en su conjunto, al quedar modificada una de las parcelas que componen dicho complejo.consecuentemente es de aplicación lo establecido en el artículo 17.6 de la Ley del Suelo estatal, dictado en el ejercicio de la competencia exclusiva que se atribuye al Estado en materia de Registros Públicos por el artículo 149.1, 8 de la CE.

R. 24-1-2013

B.O.E. 26-2-2013

Registro de Motril n 2.

PUBLICIDAD FORMAL: EMISIÓN DE NOTAS SIMPLES ENRE DISTINTOS REGISTROS.

     No cabe articular el derecho de acceso electrónico de los ciudadanos a la información registral por otro mecanismo que el sistema FLOTI que es el aplicativo tecnológico establecido por el Colegio de Registradores en cumplimiento de la encomienda de este Centro Directivo. Debe descartar se el uso del telefax, dada su falta de garantía para el cumplimiento de los requerimientos de la legislación de protección de datos. El registrador ante el que se presente la petición, para permitir a todos los interesados el uso del sistema y evitar que esta exigencia se convierta en la llamada discriminación tecnológica, realizará la petición que le solicite el particular por el sistema FLOTI y el registrador que expida la publicidad la remitirá, por este conducto, según se solicite, a la dirección de correo del interesado o a la del registrador remitente quien, tras recibirla por ese conducto, la entregará al interesado. Cuando la petición de información no se hace presencialmente ante el registrador competente por razón del archivo que contiene los datos y, por ello responsable único del mismo, esta identificación no puede ser realizada por aquél. Cuando la petición se hace por medios telemáticos es el sistema autorizado, que debe contener los mecanismos seguros de identificación quien lo hace. Pero cuando la petición se hace personalmente ante otro registrador distinto del titular de archivo, la tarea de identificación recae, bajo su responsabilidad, sobre el registrador que recibe la petición y que ha de asegurar que sólo esta persona la recibe, evitando así cesiones inconsentidas de las que sería responsable. Dentro de esa competencia el registrador que recibe la petición está obligado a apreciar el interés del peticionario, en su aspecto externo podría decirse, debiendo negar el comienzo del procedimiento caso de apreciar su inexistencia. Pero esta apreciación del interés legítimo por el registrador receptor de la petición no elimina la obligación que tiene el registrador titular del archivo que contiene los datos personales, quien, teniendo en cuenta además, el contenido de los asientos valorará ese interés a los efectos de expedir la información o no y el contenido de ésta.

R. 28-1-2013

B.O.E. 26-2-2013

Registro de Orense n 1.

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: BIEN PRESUNTIVAMENTE GANANCIAL. SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA: ASIENTO QUE DEBE PRACTICARSE.

SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA: ASIENTO QUE DEBE PRACTICARSE. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: BIEN PRESUNTIVAMENTE GANANCIAL.

    Tratándose de una finca que se halla inscrita a nombre de una persona con carácter presuntivamente ganancial, no puede inscribirse una sentencia que afecte a dicha titularidad si el procedimiento se ha dirigido sólo contra el titular registral y no frente a su cónyuge. Conforme al 524 de la LEC, mientras no sean firmes o aún siéndolo, no hayan transcurrido los plazos indicados por esta Ley para ejercitar la acción de rescisión de la sentencia dictada en rebeldía sólo procederá la anotación preventiva de las sentencias que dispongan o permitan la inscripción de la cancelación de asientos en Registros públicos.

R. 28-1-2013

B.O.E. 26-2-2013

Registro de Vielha

VENTA EXTRAJUDICIAL PARA LA EJECUCIÓN DE HIPOTECA: REQUISITOS.

      Respecto a la forma de realizar las notificaciones, el Notario debe ajustarse a lo establecido en el Reglamento Notarial, siendo admisible la remisión de la cédula notarial por correo certificado con acuse de recibo, siempre que conste debidamente diligenciado dicho acuse. La ausencia en los anuncios de subasta de la referencia a la certificación a que se refieren los artículos 236 b y 236 f.4 carece de relevancia suficiente para impedir la inscripción en el Registro de la Propiedad.

R. 29-1-2013

B.O.E. 26-2-2013

Registro de Granada n 6.

DISOLUCIÓN DE CONDOMINIO: NATURALEZA GANANCIAL O PRIVATIVA DEL BIEN ADJUDICADO.

       Resulta indubitadamente la naturaleza privativa del bien que se adjudica a uno de los copropietarios en virtud de la extinción del condominio, dada la naturaleza privativa que tenía su cuota indivisa. 

R. 29-1-2013

B.O.E. 26-2-2013

Registro de Burgos n 4.

CONTADOR PARTIDOR TESTAMENTARIO: FACULTADES.

      El contador-partidor no puede realizar actos que excedan la partición: entre ellos,   decidir si una legataria a la que se atribuye en el testamento la opción de ser legataria de parte alícuota o recibir en usufructo una finca ha cumplido o no la condición impuesta por el testador a la misma, sino que se trata de un presupuesto o cuestión previa a la propia partición, que sólo puede resolverse si se acredita que la interesada ha prestado su conformidad o ha sido resuelta la cuestión judicialmente en otro caso. En el ámbito extrajudicial, cabe también la acreditación del cumplimiento o incumplimiento de condiciones a efectos de la práctica de inscripciones, pero ha de tratarse de hechos que queden acreditados de modo directo y automático, no de hechos susceptibles de valoración o de posible contradicción.

R. 30-1-2013

B.O.E. 26-2-2013

Registro de Totana.

PROPIEDAD HORIZONTAL: RECTIFICACIÓN DE SU DESCRIPCIÓN.

      La cuestión debatida es si la aclaración y rectificación de los metros cuadrados útiles y construidos de alguno de los elementos independientes de la división horizontal supone una modificación del título constitutivo de la misma con las correspondientes exigencias de unanimidad o por el contrario no lo es tratándose de una situación de adaptación fáctica de la descripción registral a la realidad jurídica extrarregistral, bastando el consentimiento de los afectados. En principio y como regla general, la inscripción pretendida supone una modificación –quizá por error– del título constitutivo y, por ello, sería necesario que se cumplieran los requisitos para dicha modificación. Ahora bien, si se tiene en cuenta; a) que tal diferencia puede deberse a una errónea medición de los elementos privativos; b) que se acredita la exacta cabida construida y útil de los pisos o elementos independientes –con certificación del técnico competente–, c) que no se modifica la superficie construida ni útil de los restantes elementos privativos; d) que presta su consentimiento la propiedad de los elementos cuyas cabidas se corrigen; e) que la medición real que ahora se aclara, corresponde y coincide plenamente con el proyecto en base al cual se concedió la licencia para edificación, ha de concluirse que, en el caso debatido, puede accederse a la inscripción pretendida.

R. 30-1-2013

B.O.E. 26-2-2013

Registro de Xinzo de Limia

HIPOTECA EN GARANTÍA DE VARIAS OBLIGACIONES: POSIBLES CASOS.

     No es posible en nuestro ordenamiento, fuera del supuesto del artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria, la constitución de una única hipoteca en garantía de una pluralidad de obligaciones por ser contrario al principio de accesoriedad de la hipoteca. Tampoco es aceptable la cobertura hipotecaria única de una pluralidad de obligaciones aunque se pacte un sistema liquidatorio de cuenta corriente que determine la global posición acreedora o deudora de las partes sin que aquellas pierdan su individualidad, pues la mera reunión contable de las distintas obligaciones no hace nacer una nueva susceptible de cobertura hipotecaria única. Para que dicho efecto se produzca es preciso un acuerdo novatorio expreso del que resulte la existencia final de una única obligación garantizada que incluya la determinación de las líneas generales de las obligaciones cubiertas por el pacto, siempre que la inclusión o exclusión de cada una de ellas resulte del propio convenio y no quede al arbitrio de una de las partes.

R. 31-1-2013

B.O.E. 26-2-2013

Registro de Ciudad Real n 1.

PROHIBICIÓN DE ENAJENAR: ACTOS A QUE AFECTA.

    Tanto la doctrina como este Centro Directivo parecen inclinarse por la conclusión de que la prohibición de disponer sólo impide las enajenaciones voluntarias del titular registral. Por tanto no hay obstáculo alguno para practicar una anotación de embargo. 

R. 31-1-2013

B.O.E. 26-2-2013

Registro de Zaragoza n 1.

HIPOTECA CAMBIARÍA: CANCELACIÓN ORDENADA EN PROCEDIMIENTO JUDICIAL.

        Como ha dicho anteriormente esta Dirección General (vid. Resolución de 15 de febrero de 2006) tiene razón el registrador cuando manifiesta en su nota de calificación que la hipoteca que se pretende cancelar no aparece inscrita sólo a favor de la entidad demandada y condenada, pues se trata de una hipoteca en garantía de letras de cambio y está constituida a favor de sus tenedores presentes o futuros, que puede coincidir o no, con el primer tomador de las cambiales. Por ello, el artículo 211 del Reglamento Hipotecario determina que si la cancelación se verifica por decisión o por providencia ejecutoria dictada en procedimiento ordinario o especial, se hará constar la recogida e inutilización de los títulos de que se trate por testimonio del secretario que intervenga en el procedimiento respectivo (cfr. Resolución de 25 de marzo de 1999), por cuanto son los mismos títulos cambiarios los que legitiman al acreedor.

* MARZO 2013

R. 4 y 7-2-2013

B.O.E. 4-3-2013

Registro de Madrid n 29.

NOVACIÓN DE HIPOTECA: AMPLIACIÓN DE PLAZO Y RANGO HIPOTECARIO.

      Concluye el Centro Directivo que la correcta interpretación del artículo 4.3 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, es la de considerar que son dos los supuestos en que una novación de un préstamo hipotecario puede provocar que en la parte nevada no se mantenga el rango hipotecario inicial: el de incremento de la responsabilidad hipotecaria, y el de la ampliación del plazo de amortización. Sin embargo, mientras que en el primero de los casos, para mantener el rango hipotecario, se requiere el consentimiento de los titulares de derechos inscritos o anotados con posterioridad a la hipoteca novada, en el supuesto de ampliación del plazo sólo será necesario el de los titulares de derechos inscritos,  no el de los de las anotaciones de embargo.

R. 5-2-2013

B.O.E. 4-3-2013

Registro de Valladolid n 2.

TITULARIDAD REGISTRAL: NO PUEDE DEDUCIRSE DE LAS INSCRIPCIONES DE OTRA FINCA.

     La titularidad de una finca no puede entenderse identificada por lo que resulté de la inscripción de otra finca registral, sino que debe resultar de modo expresó del historial de la propia finca.

R. 6-2-2013

B.O.E. 4-3-2013

Registro de Pego.

LICENCIAS URBANÍSTICAS: EFICACIA DE LA CONSTANCIA REGISTRAL DE CONDICIONES IMPUESTAS EN LAS MISMAS.

     Resulta adecuado aplicar, en este caso, a la condición de la licencia que figura en el Registro, los efectos resultantes de, al menos, dos principios hipotecarios resultantes de la legislación hipotecaria sobre los efectos de los asientos: a) el de calificación registral a efectos de controlar la inscripción de aquellos actos que sean contrarios a la condición impuesta en la licencia de obras inscrita en el Registro, por resultar así de los asientos registrales, conforme al artículo 18.1.o de la Ley Hipotecaria; y, b) el de legitimación registral del artículo 38.1.o de la propia Ley Hipotecaria sobre presunción de vigencia de la condición registrada. Por lo anteriormente indicado, no es posible inscribir en este caso la ampliación de una obra nueva en contra del contenido de una condición de la licencia municipal de obra que consta como vigente en el Registro, al no haber sido cancelada, y por ello, con la presunción de que se adapta a lo dispuesto en la ley o en los planes, mientras no se produzca la cancelación de la condición por parte del órgano que la impuso, pues en otro caso, se produciría una contradicción en cuanto al contenido de los asientos registrales y de los respectivos efectos de los mismos, ya que si se admitiera la inscripción de la ampliación de obra pretendida, el Registro publicaría como vigente una condición de una licencia municipal de obras en que se obligaba a no habilitar el sótano para vivienda; y por otra parte, también publicaría como vigente una declaración de ampliación de obra en la que el sótano pasaría de ser un almacén con menor superficie a una vivienda de mayor extensión superficial, y todo ello, sin acreditar tampoco licencia municipal alguna para esa ampliación de obra y consiguiente cambio de uso.

R. 7-2-2013

B.O.E. 4-3-2013

Registro de Dos Hermanas n 2.

UNIONES DE HECHO: RÉGIMEN ECONÓMICO APLICABLE.

   En las uniones de hecho, incluso aunque se hallen inscritas en el Registro administrativo previsto al efecto, no cabe aplicar en defecto de pacto entre los con vivientes el régimen de gananciales. Los pactos operarán en cada adquisición en concreto, dado que no cabe hablar de capitulaciones matrimoniales y no existe un Registro con efectos jurídicos de publicidad frente a terceros.

R. 8, 9, 11, 12, 13 y 19-2-2013

B.O.E. 4, 11 y 19-3-2013

Registro de Vigo n 2 y 5, Ferrol, Pontevedra n 1, La Coruña n 3 y Redondela.

RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO.

     Este Centro Directivo ha declarado con anterioridad (cfr. Resoluciones citadas en los «Vistos», entre muchas otras) que el recurso a esta Dirección General sólo puede interponerse frente a las calificaciones negativas, totales o parciales, suspensivas o denegatorias del asiento solicitado. No cabe instar recurso alguno frente a la calificación positiva del registrador por la que se extiende el correspondiente asiento; por ello, admitirse por esta Dirección General la rectificación de errores que pretende la anulación de un asiento, sería lo mismo que admitir el recurso contra una inscripción realizada.

R. 13-2-2013

B.O.E. 11-3-2013

Registro de Valencia n 10.

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: POR DEUDAS DE UNA SOCIEDAD CIVIL.

   A los efectos de practicar una anotación de embargo sobre una finca propiedad de uno de los socios de una sociedad civil, por deudas de dicha sociedad, debe recordarse que los socios de una sociedad civil responden subsidiariamente de las deudas de dicha sociedad. Pero, para que no se produzca indefensión del demandado, que infringiría el artículo 24 de la Constitución Española, sería necesario que de la documentación presentada resultara: a) la inexistencia de bienes de la sociedad demandada, ya que la responsabilidad de los socios no es solidaria, sino subsidiaria, por lo que sólo existirá si la sociedad carece de bienes; b) la acreditación de que el titular de los bienes es socio; c) la parte que el socio titular de los bienes tiene en dicha sociedad, con objeto de dividir la deuda de manera que sólo se embargue la parte proporcional a su participación en aquélla; y, d) la intervención en el procedimiento del repetido titular registral.

R. 14-2-2013

B.O.E. 19-3-2013

Registro de Valencia n 10.

GARAJES: COUTAS INDIVISAS CON ADSCRIPCIÓN DE USO.

       En el presente caso en el que las cuotas transmitidas constan inscritas sin delimitación del espacio físico sobre el que se proyecta el derecho de uso exclusivo asignado, y en el que en el título calificado aparece ahora contenida dicha delimitación mediante descripción de manera individualizada, concreta y detallada de la plaza asignada con expresión de su ubicación, linderos y superficie perimetral (cfr. artículos 68 Reglamento Hipotecario y apartado 2 del artículo 53 del Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio), debe confirmarse la calificación de la registradora, pues tal y como está determinado el derecho objeto de la venta implica una verdadera división del local transmitido y una alteración del régimen de comunidad, lo que exige el consentimiento de todos los restantes copropietarios del local (vid. Resoluciones de 6 de septiembre de 2002 y 13 de octubre de 2009).  El artículo 53.b) de las normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística, aprobado por Real Decreto 1097/1997, de 4 de julio, impone, para los supuestos de transmisión de una participación indivisa de finca destinada a garajes, que suponga el uso y disfrute exclusivo de una zona determinada, que se incluya en el título «la descripción pormenorizada de la misma, con fijación de su número de orden, linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil, así como la descripción correspondiente a los elementos comunes.

R. 14-2-2013

B.O.E. 19-3-2013

Registro de Santiago de Compostela n 2.

DERECHO DE OPCIÓN: PLAZO DE CUATRO AÑOS.

        Para que un derecho acceda al Registro de la Propiedad debe reunir los requisitos establecidos al efecto por el ordenamiento jurídico y en concreto por la normativa hipotecaria. De aquí se sigue que no todo derecho civilmente válido es susceptible de inscripción pues con independencia de tal circunstancia debe reunir los requisitos que permitan su acceso al Registro y que tienen su fundamento en los fuertes efectos que a la publicidad registral de los derechos confiere el propio ordenamiento. Como el propio Tribunal Supremo ha manifestado reiteradamente en relación a la cuestión del plazo del derecho de opción, el artículo 14 del Reglamento Hipotecario es de plena aplicación a aquellos derechos de opción que deseen acceder al Registro (Sentencias de 14 de marzo de 1991, 18 de mayo de 1993 y 29 de mayo de 1996). De dicho precepto se deriva, en relación al plazo, que para poder acceder a los libros registrales, el derecho de opción debe de estar necesariamente sujeto a plazo y que este no debe exceder el de cuatro años. Es cierto que el propio precepto permite un plazo superior en el supuesto de arrendamiento con opción pero sólo para este supuesto y con limitaciones.

R. 15-2-2013

B.O.E. 19-3-2013

Registro de La Unión n 1.

CALIFICACIÓN REGISTRAL: CARÁCTER UNITARIO. CONCURSO DE ACREEDORES: EJECUCIÓN HIPOTECARIA.

CONCURSO DE ACREEDORES: EJECUCIÓN HIPOTECARIA. CONCURSO DE ACREEDORES: EJECUCIÓN HIPOTECARIA.

El registrador de la Propiedad debe extremar su celo para evitar que una sucesión de calificaciones relativas al mismo documento y a la misma presentación, genere una inseguridad jurídica en el rogante de su ministerio incompatible con la finalidad y eficacia del Registro de la Propiedad. Ahora bien, también tiene declarado este Centro Diectivo que la exigencias formales sobre la calificación ceden ante el superior principio de legalidad que proscribe el acceso al Registro de los documentos que no reúnan los requisitos prescritos por el ordenamiento por lo que la sucesión de calificaciones relativas al mismo documento y a la misma presentación no afectan a su validez sin perjuicio de las responsabilidades que pueda asumir el registrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 127 del Reglamento Hipotecario. Es evidente en consecuencia que la pretensión del recurrente de que se reconozca que el documento debió ser inscrito no puede mantenerse debiendo añadirse que las «circunstancias del caso» a que se refiere el artículo 127 son especialmente relevantes en este supuesto en el que el cambio de criterio de la registradora obedece precisamente al expreso pronunciamiento de esta Dirección General sobre un supuesto idéntico provocado por la presentación del mismo documento en otro Registro de la Propiedad. En caso de declaración de concurso, la suspensión del procedimiento de ejecución hipotecaria es un efecto inmediato derivado de la jurisdicción universal del Juez de lo Mercantil (artículos 8 y 55 de la Ley Concursal) y por ello, con independencia del momento concreto en que el Juzgado de Primera Instancia tenga conocimiento y de la Resolución que el secretario adopte al respecto (artículo 568 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), desde el punto de vista sustantivo la suspensión opera salvo que concurran los supuestos de excepción previstos en la Ley. La única excepción posible es que se incorpore testimonio de la Resolución del Juez del concurso que declare que los bienes o derechos no están afectos o no son necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del concursado.

R. 18-2-2013

B.O.E. 19-3-2013

Registro de Alcalá de Henares n 1.

HERENCIA: ACEPTACIÓN A BENEFICIO DE INVENTARIO.

La aceptación de la herencia es el requisito necesario para poder adquirir el dominio de los bienes del causante. El hecho de que dicha aceptación se haga a beneficio de inventario no altera esa regla, dado que sólo añade el efecto de la limitación de responsabilidad. Por tanto, carece de trascendencia real tal especialidad de aceptación, y, consecuentemente, no compete al Registrador comprobar el cumplimiento de los requisitos que prevé el Código Civil para que se efectúe dicha aceptación a beneficio de inventario.

R. 18-2-2013

B.O.E. 19-3-2013

Registro de Villacarrillo.

PUBLICIDAD FORMAL: EMISIÓN DE NOTAS SIMPLES ENRE DISTINTOS REGISTROS.

     No cabe articular el derecho de acceso electrónico de los ciudadanos a la información registral por otro mecanismo que el sistema FLOTI que es el aplicativo tecnológico establecido por el Colegio de Registradores en cumplimiento de la encomienda de este Centro Directivo. Debe descartar se el uso del telefax, dada su falta de garantía para el cumplimiento de los requerimientos de la legislación de protección de datos. El registrador ante el que se presente la petición, para permitir a todos los interesados el uso del sistema y evitar que esta exigencia se convierta en la llamada discriminación tecnológica, realizará la petición que le solicite el particular por el sistema FLOTI y el registrador que expida la publicidad la remitirá, por este conducto, según se solicite, a la dirección de correo del interesado o a la del registrador remitente quien, tras recibirla por ese conducto, la entregará al interesado. Cuando la petición de información no se hace presencialmente ante el registrador competente por razón del archivo que contiene los datos y, por ello responsable único del mismo, esta identificación no puede ser realizada por aquél. Cuando la petición se hace por medios telemáticos es el sistema autorizado, que debe contener los mecanismos seguros de identificación quien lo hace. Pero cuando la petición se hace personalmente ante otro registrador distinto del titular de archivo, la tarea de identificación recae, bajo su responsabilidad, sobre el registrador que recibe la petición y que ha de asegurar que sólo esta persona la recibe, evitando así cesiones inconsentidas de las que sería responsable. Dentro de esa competencia el registrador que recibe la petición está obligado a apreciar el interés del peticionario, en su aspecto externo podría decirse, debiendo negar el comienzo del procedimiento caso de apreciar su inexistencia. Pero esta apreciación del interés legítimo por el registrador receptor de la petición no elimina la obligación que tiene el registrador titular del archivo que contiene los datos personales, quien, teniendo en cuenta además, el contenido de los asientos valorará ese interés a los efectos de expedir la información o no y el contenido de ésta.

R. 19-2-2013

B.O.E. 19-3-2013

Registro de Málaga n 2.

ANOTACIÓN DE EMBARGO:SOCIEDAD DE GANANCIALES DISUELTA Y NO LIQUIDADA.

    Durante la vigencia de la sociedad de gananciales, los artículos 541 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 144.1 del Reglamento Hipotecario exigen que, si no se ha embargado a los dos cónyuges, el embargo dirigido contra uno de ellos, haya sido notificado al otro, que fue lo que el registrador exigió en su primera calificación.

Ahora bien, si, al acreditarse en el Registro tal notificación, en la misma se dice que el cónyuge no es tal, sino excónyuge, como ocurre en el presente supuesto, se está afirmando que la comunidad ganancial no está ya vigente, sino disuelta por lo que se aplica el artículo 144.4 del Reglamento Hipotecario y, si no consta, como es el caso, la liquidación de la misma, debe aplicarse el párrafo primero de dicho apartado, que exige que la demanda se haya dirigido contra ambos cónyuges. Ello deriva, como ha dicho anteriormente este Centro Directivo (vid. las Resoluciones citadas en el «Vistos») de que, en congruencia con la unanimidad que preside la gestión y disposición de esa masa patrimonial (cfr. artículos 397, 1058 y 1401 del Código Civil), se requiere que las actuaciones procesales específicas se sigan contra todos los titulares (artículo 20 de la Ley Hipotecaria).

R. 20-2-2013

B.O.E. 19-3-2013

Registro de Talavera de la Reina n 1.

DERECHO DE VUELO: PLAZO.

Resulta del Registro que el derecho de vuelo se constituyó para ejercitarse en el plazo máximo de diez años a contar desde el otorgamiento de la escritura, sin que se condicionara en modo alguno a la vigencia de la disposición reglamentaria anulada, y sin supeditar el «dies a quo» del cómputo de dicho plazo a la concesión de la licencia municipal para la construcción, por lo que no puede tenerse en consideración cualquier otra fecha distinta de aquélla. Por tanto, transcurrido el plazo de caducidad pactado, no cabe ya realizar una cesión de tal derecho de vuelo.

R. 20-2-2013

B.O.E. 19-3-2013

Registro de Fuengirola n 1.

HIPOTECA: CANCELACIÓN POR PRESCRIPCIÓN.

       No es posible acceder a la cancelación de una inscripción de hipoteca por prescripción cuando, de los datos registrales, no está nada claro (más bien parece que no ha vencido la obligación asegurada) que hayan transcurrido los plazos legales de prescripción. Téngase en cuenta que el supuesto regulado en el 82.5 de la LH tiene carácter excepcional y por tanto exige una absoluta seguridad respecto al hecho determinante de la cancelación.

R. 21 y 22-2-2013

B.O.E. 19-3-2013

Registro de Lucena del Cid y Segorbe.

DERECHO DE OPCIÓN DE DACIÓN EN PAGO: PACTO COMISORIO. DERECHO DE OPCIÓN: PLAZO.

DERECHO DE OPCIÓN: PLAZO. DERECHO DE OPCIÓN DE DACIÓN EN PAGO: PACTO COMISORIO.

     Centrándonos en las circunstancias concurrentes en este caso, éstas ponen de manifiesto que, aunque se expresa en la escritura que el convenio se establece «para articular el pago de la referida deuda» y que «para su satisfacción concede un derecho de opción de dación en pago», e incluso que la deuda está vencida y líquida, todo lo cual propendería a considerar que la citada opción de dación en pago tiene una función de liquidación, lo cierto es que existe la función de garantía que da lugar al pacto de comiso prohibido, pues no se trata, evidentemente, de una dación en pago respecto a una deuda anterior, que lógicamente sería admisible, sino de una opción de dación en pago, de la que resultan una serie de circunstancias que inclinan claramente a esa función de garantía: a) aunque la deuda está vencida y líquida, al pactarse una opción de dación en pago diferida en cuanto al momento de su ejercicio, da lugar a un aplazamiento del pago de la deuda, determinando que se modifica su vencimiento, pues no es exigible mientras no llegue el momento inicial en que se puede ejercitar la opción de dación en pago; b) durante ese tiempo la función de garantía de la opción es evidente, pues se mantiene la deuda como no exigible, sin que el concedente esté obligado a pagarla, lo que implica la modificación de su vencimiento y exigibilidad, y durante ese tiempo la entidad acreedora cuenta con la garantía de la opción que todavía no puede ejercitar o consumar, pero sí hacerla valer como derecho preferente frente a cualquier otro derecho que pueda constituir en ese tiempo el dueño de las fincas; c) incluso en ese lapso de tiempo se refuerza la garantía del optante al establecer una limitación a la facultad dispositiva del dueño, que puede vender pero pagando la deuda en la misma escritura de compraventa; d) y aunque la deuda venía establecida con anterioridad a la constitución de la opción, se modifica su vencimiento y exigibilidad en el mismo acto en que se constituye el derecho de opción, con lo que no puede hablarse de pacto «ex intervalo», pues se ha establecido la garantía de la opción en el mismo momento en que se modifica la fecha de vencimiento, que es posterior al momento de constitución de la garantía como consecuencia de la sujeción del ejercicio de la opción de dación en pago a un término inicial posterior. Como el propio Tribunal Supremo ha manifestado reiteradamente en relación a la cuestión del plazo del derecho de opción, el artículo 14 del Reglamento Hipotecario es de plena aplicación a aquellos derechos de opción que deseen acceder al Registro (Sentencias de 14 de marzo de 1991, 18 de mayo de 1993 y 29 de mayo de 1996). De dicho precepto se deriva, en relación al plazo, que para poder acceder a los libros registrales, el derecho de opción debe de estar necesariamente sujeto a plazo y que este no debe exceder el de cuatro años. Es cierto que el propio precepto permite un plazo superior en el supuesto de arrendamiento con opción pero sólo para este supuesto y con limitaciones.

R. 22-2-2013

B.O.E. 19-3-2013

Registro de Torrox.

PROPIEDAD HORIZONTAL: DIVISIÓN Y SEGREGACIÓN DE UN PISO O LOCAL.

       No es posible la inscripción de una sentencia judicial que ordena la segregación de parte de un local de un edificio en propiedad horizontal si no concurre el consentimiento de los copropietarios en los términos previstos en el artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal.

R. 25-2-2013

B.O.E. 19-3-2013

Registro de Ibiza n 4.

RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE: ACTA DE NOTORIEDAD.

      Tratándose de una acta de notoriedad para la declaración de la mayor cabida de una finca, y concurriendo, además de la circunstancia de haberse formado la finca por segregación, una discrepancia muy notable en la cabida en cuanto, como se ha indicado, es casi cinco veces superior a la existente y la imposibilidad de acreditar la titularidad catastral de una de sus porciones, por no conocerse quien es su titular por los datos que resultan del catastro. Por todo ello han de considerarse fundadas y basadas en hechos objetivos, las dudas del registrador sobre la identidad de la finca.

R. 25-2-2013

B.O.E. 19-3-2013

Registro de El Ejido n 1

FINCA REGISTRAL: DUDAS SOBRE SU IDENTIDAD. OBRAS NUEVAS ANTIGUAS EN ANDALUCÍA

OBRAS NUEVAS ANTIGUAS EN ANDALUCÍA. FINCA REGISTRAL: DUDAS SOBRE SU IDENTIDAD.     .

      Si de las circunstancias del título presentado y de los antecedentes registrales resultan dudas objetivas sobre la identidad de la finca el acto no podrá acceder al Registro.  En relación con las obras nuevas por antigüedad en Andalucía, y respecto a la necesidad de aportar el documento administrativo referente a la declaración de la obra en situación de fuera de ordenación, se reitera la respuesta negativa ya plasmada en resoluciones anteriores. Tanto el artículo 20.4 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo, como el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, se refieren, entre otros medios, al otorgamiento de acta notarial descriptiva de la finca, como vehículo para hacer constar en el Registro la terminación de la obra sobre la que no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen demolición, circunstancia en la que se encuentra el titulo presentado.

R. 26-2-2013

B.O.E. 21-3-2013

Registro de Sevilla n 15.

PUBLICIDAD FORMAL: REQUISITOS Y LÍMITES 

     Para el acceso a la publicidad formal del Registro es necesario acreditar al Registrador un interés conocido, directo y legítimo, que debe ser de contenido patrimonial, debiendo limitarse la publicidad al ámbito de extensión de este interés.  Especial celo debe manifestar el Registrador a este respecto cuando se solicita información respecto de asientos ya cancelados. Todo ello sin olvidar el cumplimiento de lo establecido en la legislación de protección de datos personales. Por tanto, si se tiene en cuenta los anteriores razonamientos y, particularmente: a) que entre las finalidades institucionales del Registro de la Propiedad no figura la investigación privada de datos no patrimoniales contenidos en los asientos del Registro; b) que la publicidad del Registro no puede extenderse a los datos sin relevancia patrimonial ajenos a la finalidad institucional del Registro, ni a los datos carentes de relevancia jurídica obrantes en los historiales registrales, los cuales sólo pueden ser cedidos con el consentimiento de su titular; y c) que en el supuesto de hecho que nos ocupa, el solicitante no pretende averiguar a través de la certificación solicitada cual es la titularidad o el estado de cargas actual de una finca o cual fue la titularidad o el estado de cargas pasado de la misma; lo que se pretende es conocer los posibles parientes que concurrieron en el otorgamiento de cierto documento junto quien fue titular registral de una finca –en la actualidad está inscrita a favor de otra persona–, para entablar una demanda por deudas de aquélla, pretendiendo así utilizar la publicidad del Registro para investigar de modo indiciario posibles llamados a la herencia de una persona, por medio de una certificación literal del íntegro contenido de cierto asiento registral ya cancelado; hay que concluir que no existe en el presente caso el interés legítimo exigido por la Ley para obtener la información registral con el contenido, extensión y forma solicitadas.

R. 26-2-2013

B.O.E. 21-3-2013

Registro de Corcubión 

DOBLE INMATRICULACIÓN: REQUISITOS.

      El artículo 313.2 del Reglamento Hipotecario, según redacción dada por Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre, determina que si la doble inmatriculación lo fuere a favor de personas distintas y existiere acuerdo entre ellas, a solicitud suya y con la conformidad, en su caso, de todos los interesados, expresada en escritura pública, se procederá a cancelar o rectificar el folio convenido. Este precepto exige para su debida aplicación, la concurrencia de diversos requisitos. Así, en primer término será preciso que estemos en presencia de una verdadera doble inmatriculación, bien total, bien parcial, por cuanto no cabe la desinmatriculación de una finca registral sin que exista una causa que lo justifique. Nuestro ordenamiento jurídico casualista excluye cancelaciones basadas en un mero consentimiento formal cancelatorio. Es necesario, en consecuencia, que estemos en presencia de una verdadera doble inmatriculación, debiendo resolverse, caso de duda, en sede judicial. En segundo lugar, será necesario que exista acuerdo de los titulares registrales instando este procedimiento cancelatorio. Y, por último, exige el artículo 313.2 del Reglamento Hipotecario la conformidad de todos los interesados, debiendo entenderse por tales todos aquellos que puedan resultar perjudicados por la cancelación o rectificación del folio convenido, sean titulares de derechos inscritos o anotados.

R. 27-2-2013

B.O.E. 21-3-2013

Registro de Belmonte.

ESTADO CIVIL: ACREDITACIÓN 

     Respecto del estado civil de los otorgantes de escrituras públicas que hayan de acceder al Registro de la Propiedad debe distinguirse claramente entre aquellos casos en los que, por resultar afectada la titularidad previamente inscrita o la legitimación del otorgante, es necesario acreditar documentalmente dicho estado, y aquellos otros en los cuales, por no darse tales circunstancias y tratarse sólo de completar la identificación de la persona ha de bastar la manifestación del interesado.

R. 27-2-2013

B.O.E. 21-3-2013

Registro de Alicante n 3.

RENUNCIA DE LA VIUDA A SUS DERECHOS LEGITIMARIOS: VALIDEZ DE LA EFECTUADA ANTES DE LA DECLARACIÓN DE HEREDEROS.

      Como señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de diciembre de 1964: «la declaración judicial de herederos abintestato no es más que algo individualizador de un llamamiento hereditario operado por virtualidad de una norma legal, carente de eficacia jurídico-material y meramente limitado a justificar formalmente una titularidad sucesoria preexistente ope legis. En definitiva, el llamamiento al heredero lo hace la ley (cfr. artículo 657 del Código Civil); mientras que la resolución judicial o el acta notarial se limita a concretar una delación ya deferida (cfr. artículos 979 y 980 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 y 209 bis del Reglamento Notarial). Todo aquello que las separe de esta finalidad resultará incongruente con esta clase de procedimientos y podrá ser calificado por el registrador. La renuncia de la cuota legal usufructuaria puede realizarse aun antes de la formalización notarial de la declaración de herederos. Es cierto, no obstante, que la renuncia a la herencia, para ser válida y eficaz, debe cumplir con diversos requisitos legales en tanto que negocio jurídico unilateral no recepticio, inter vivos, voluntario y libre. Uno de tales requisitos es el de la certeza de la delación, y viene enunciado por el artículo 991 del Código Civil en los siguientes términos: «Nadie podrá aceptar ni repudiar sin estar cierto de la muerte de la persona a quien haya de heredar y de su derecho a la herencia». Este precepto, como ha subrayado la doctrina, fija dos presupuestos objetivos para la repudiación de la herencia: que haya muerto -o haya sido declarado fallecido el causante-, lo que da lugar a la apertura de la sucesión, y que el repudiante tenga derecho a la herencia, es decir, que se haya producido la delación como llamamiento efectivo a la herencia, con la consiguiente facultad actual de aceptar o repudiar. Además, como requisito subjetivo, se exige que el aceptante o repudiante tenga conocimiento cierto de la concurrencia de los dos presupuestos anteriores. La jurisprudencia más reciente del TS confirma que no es indispensable la previa declaración de herederos para cumplir con este requisito de certeza. La renuncia pura y simple no puede entenderse como aceptación tácita en los términos del artículo 1000 del CC. Tampoco puede mantenerse la nota de calificación en cuanto a su exigencia de que en el acta notarial debe ser declarado heredera del causante, además de sus dos hijos, su esposa en cuanto a la cuota legal usufructuaria. Los derechos que por ministerio de la Ley se atribuyen al cónyuge sobreviviente, en rigor, no lo convierten en heredero y coexisten con los llamamientos testamentario y abintestato. 

R. 1-3-2013

B.O.E. 25-3-2013

Registro de Jaén n 2.

PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL: RECTIFICACIÓN DE ASIENTOS REGISTRALES.

     En virtud del principio de legitimación registral debe rechazarse la pretensión de rectificar una inscripción de herencia en virtud de una acta notarial de manifestaciones otorgada por sólo parte de los que en su día otorgaron el título que causó dicha inscripción. Además de que no es el acta, sino la escritura, el título formal adecuado, es imprescindible el consentimiento de todos los titulares registrales para la rectificación del asiento. 

R. 1-3-2013

B.O.E. 25-3-2013

Registro de Tías.

PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL: SENTENCIA QUE ANULA UNA LICENCIA DE OBRAS SIN INTERVENCIÓN DEL ACTUAL TITULAR REGISTRAL.

     En virtud del principio de legitimación registral debe rechazarse la pretensión de inscribir una sentencia que anula una licencia de obras, sentencia que ha sido dictada en un procedimiento en el que no ha intervenido el actual titular registral de la finca. 

R. 2-3-2013

B.O.E. 25-3-2013

Registro de Sueca.

CONCURSO DE ACREEDORES: EFECTOS DEL CONVENIO. HIPOTECA FLOTANTE: CASOS EN QUE SE DA.

HIPOTECA FLOTANTE: CASOS EN QUE SE DA. CONCURSO DE ACREEDORES: EFECTOS DEL CONVENIO.

    Las limitaciones establecidas en el convenio de la concursada titular registral constan debidamente inscritas y son, por consiguiente, plenamente oponibles a cualquier titular posterior. La oponibilidad de dichas medidas establecidas en el convenio y aprobadas por el juez que conoce del concurso deriva por consiguiente, no de la aceptación expresa de los posibles efectos rescisorios de un eventual incumplimiento, ni siquiera de que en la inscripción de hipoteca se supedite su eficacia al cumplimiento del convenio, sino precisamente del hecho de que constan debidamente inscritas. El acreedor hipotecario está afectado por el contenido del convenio al constar inscrito previamente por lo que nada añade que acepte expresamente dicha circunstancia o que la hipoteca se modalice en función de las limitaciones contenidas en el convenio. Es el contenido del Registro y no la aceptación a los eventuales efectos de un incumplimiento del convenio lo que hará eficaz la declaración de incumplimiento y los efectos rescisorios subsiguientes (artículo 137 de la Ley Concursal en relación al artículo 37 de la Ley Hipotecaria). Para que una cuenta corriente pueda ser objeto de cobertura hipotecaria la doctrina de este Centro Directivo exige la concurrencia de tres requisitos: determinación en sus líneas generales de las obligaciones que pueden ser cargadas en la cuenta, el efecto novatorio de las obligaciones cargadas en cuenta, sin que se trate de una mera reunión contable y no arbitrio del acreedor respecto de la inclusión de las partidas en cuenta. El hecho de que el banco acreedor pueda libremente determinar si las obligaciones susceptibles de ser cargadas en cuenta lo sean parcialmente provoca que la hipoteca «flote» sin que exista modo de determinar cual será en definitiva el conjunto de obligaciones que integren la cuenta garantizada. Como ha reiterado este Centro Directivo no es posible la inscripción de la cobertura hipotecaria de una obligación en la que quedaría al arbitrio del banco determinar cuales de los diversos créditos, o qué partes de los mismos, que tenga o pueda tener en lo sucesivo contra la constituyente, se acogerán a la garantía real (Resoluciones de 6 de junio de 1998 y 2 de enero de 2013, entre otras muchas).

R. 4-3-2013

B.O.E. 25-3-2013

Registro de Cuevas de Almanzora

OBRAS NUEVAS ANTIGUAS EN ANDALUCIA.

En relación con las obras nuevas por antigüedad en Andalucía, y respecto a la necesidad de aportar el documento administrativo referente a la declaración de la obra en situación de fuera de ordenación, se reitera la respuesta negativa ya plasmada en resoluciones anteriores.

R. 4-3-2013

B.O.E. 25-3-2013

Registro de Dos Hermanas n 1

PARCELACIÓN URBANÍSTICA EN ANDALUCIA: REQUISITOS PARA QUE CONCURRA.

       En el supuesto de hecho que da lugar a la presente el registrador basa su rechazo a la inscripción en el mero hecho de que el negocio jurídico llevado a cabo por las partes es de los que el artículo 66 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre considera actos reveladores de parcelación urbanística. Esta conclusión no puede mantenerse porque de la mera aportación de una finca no urbanizable a una sociedad mercantil no puede seguirse que estemos ante un supuesto de parcelación urbanística. Ciertamente el artículo 66 de la Ley 7/2002 contempla la creación de participaciones sociales como un supuesto revelador de parcelación pero como ha quedado expuesto su mera emisión no implica que su titularidad por los socios permita el uso individualizado de una parte determinada de la finca de modo equivalente a una titularidad sobre finca independiente. Para que así ocurra sería preciso bien una convención expresa al respecto bien la concurrencia de cualquier elemento de juicio que así lo pusiere de manifiesto, cosa que no ocurre en el presente supuesto. 

* ABRIL 2013

R. 5-3-2013

B.O.E. 11-4-2013

Registro de Mijas  n 1

OBRAS NUEVAS POR ANTIGÜEDAD EN ANDALUCIA: REQUISITOS PARA LA INSCRIPCIÓN. PARCELACIÓN URBANÍSTICA EN ANDALUCIA: REQUISITOS PARA QUE CONCURRA.

PARCELACIÓN URBANÍSTICA EN ANDALUCIA: REQUISITOS PARA QUE CONCURRA. OBRAS NUEVAS POR ANTIGÜEDAD EN ANDALUCIA: REQUISITOS PARA LA INSCRIPCIÓN.

       En el supuesto de hecho que da lugar a la presente el registrador basa su rechazo a la inscripción en el mero hecho de que el negocio jurídico llevado a cabo por las partes es de los que el artículo 66 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre considera actos reveladores de parcelación urbanística. Esta conclusión no puede mantenerse porque de la mera aportación de una finca no urbanizable a un proindiviso no puede seguirse que estemos ante un supuesto de parcelación urbanística. Ciertamente el artículo 66 de la Ley 7/2002 contempla la creación de proindivisos como un supuesto revelador de parcelación, pero como ha quedado expuesto su mera existencia no implica que su titularidad por los condueños permita el uso individualizado de una parte determinada de la finca de modo equivalente a una titularidad sobre finca independiente. Para que así ocurra sería preciso bien una convención expresa al respecto bien la concurrencia de cualquier elemento de juicio que así lo pusiere de manifiesto, cosa que no ocurre en el presente supuesto. Se reitera la doctrina ya consolidada en fallos anteriores respecto a la no necesidad de aportación del documento administrativo acreditativo de sí la obra está en situación de fuera de ordenación para que pueda practicarse la inscripción de una obra por antigüedad. Basta con que en el Registro no conste la anotación preventiva de expediente de disciplina urbanística para que se entienda producida la interrupción, sin que sea exigible una más que complicada prueba negativa sobre la inexistencia de este tipo de expediente.

R. 5-3-2013

B.O.E. 11-4-2013

Registro de Mérida n 1

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE LEGADO DE CANTIDAD: REQUISITOS.

Para practicar anotación preventiva de legado de cantidad se requiere mandamiento judicial o acuerdo expresó de los interesados. Como consecuencia de la eficacia reconocida en la legislación notariales a los testimonios por exhibición se admite por este Centro Directivo, como regla general, que la copia autorizada de las escrituras pueda ser sustituida por la fotocopia autenticada de la misma, para su acceso al Registro, siempre que se trate de su toma en consideración como documentos complementarios (cfr. Resoluciones de 15 de enero de 1960, 29 de septiembre de 1993, 5 de enero y 5 de septiembre de 2002). No obstante, cuando se trata de obtener la inscripción del título se niega a los testimonios esa eficacia sustitutiva respecto de la copia autorizada testimoniada. 

R. 6-3-2013

B.O.E. 11-4-2013

Registro de Rota.

SENTENCIA POR LA QUE SE DECLARA LA NULIDAD DE UN INSTRUMENTO DE PLANEAMIENTO: REQUISITOS PARA SU ACCESO AL REGISTRO.

          Si bien es cierto que el artículo 51. letras f) y g) del Texto Refundido de la Ley del Suelo (Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio) así como el artículo 1.o apartados 6 y 7 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, establecen que son inscribibles en el Registro de la Propiedad las sentencias firmes en que se declare la anulación de instrumentos de ordenación urbanística, se añade, seguidamente, que lo serán cuando se concreten a fincas determinadas –e identificables– y que haya participado su titular en el procedimiento, el cual, al menos deberá haber sido notificado y oído (artículo 20 de la Ley Hipotecaria). Deberá producir la sentencia una mutación jurídico-real, aun descriptiva, sobre las mismas (ex artículo 1 del Real Decreto 1093/1997 y 1 de la Ley Hipotecaria).

R. 7-3-2013

B.O.E. 11-4-2013

Registro de Torrejón de Ardoz n 3.

ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE BIENES INSCRITOS CON SUJECIÓN A UN RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL EXTRANJERO NO ACREDITADO: REQUISITOS.

          Para anotar un embargo sobre. No participación indivisa de una finca inscrita a favor de dos cónyuges extranjeros con sujeción a su régimen económico matrimonial ha sido hasta ahora necesario, o bien dirigir la demanda contra los dos, o bien acreditar que con arreglo a su régimen jurídico el régimen aplicable es uno de comunidad equivalente el de gananciales, en cuyo caso sería de aplicación el sistema previsto en el artículo 144.1 del RH. Tras la introducción de un apartado sexto en el citado artículo 144, cabrá aplicar tal procedimiento sin necesidad de probar la vigencia de un régimen de comunidad.

R. 7-3-2013

B.O.E. 11-4-2013

Registro de Fuenlabrada n 4.

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: NOTIFICACIÓN AL DEUDOR NO HIPOTECANTE.

         La notificación y requerimiento de pago al deudor no hipotecante es un requisito necesario para la inscripción del decreto de adjudicación en el procedimiento de ejecución de hipoteca.

   

R. 8-3-2013

B.O.E. 11-4-2013

Registro de Balaguer

HIPOTECA: EXTENSIÓN OBJETIVA RESPECTO DE LA FINCA HIPOTECADA.

           Al pactar que la hipoteca se extendería a todos los terrenos que se agregaran, ha de entenderse que se incluyen las operaciones de agrupación, como las que se han realizado. Por ello no cabe concretar la hipoteca sobre la finca sobre la que se constituyó originalmente con ocasión de una operación de división de la finca resultante de la agrupación, a menos que consienta en ello el acreedor hipotecario.

R. 8-3-2013

B.O.E. 11-4-2013

Registro de Alcalá de Henares n 4.

CONCURSO DE ACREEDORES: ANOTACIÓN DE EMBARGO A FAVOR DE LA SEGURIDAD SOCIAL. DOCUMENTOS ADMINISTRATIVO: UTILIZACIÓN EL FAX PARA LAS NOTIFICACIONES.

DOCUMENTOS ADMINISTRATIVO: UTILIZACIÓN EL FAX PARA LAS NOTIFICACIONES. CONCURSO DE ACREEDORES: ANOTACIÓN DE EMBARGO A FAVOR DE LA SEGURIDAD SOCIAL.

       Resulta con nitidez de la regulación legal que la iniciación de un procedimiento administrativo de ejecución contra el concursado por falta de pago de un crédito contra la masa exige por un lado que este carácter sea indubitado y por otro que el procedimiento concursal se encuentre en la fase procedimental adecuada bien por aprobación judicial de la propuesta anticipada de convenio, por aprobación judicial del convenio aceptado por la junta de acreedores o por declaración judicial de apertura de la fase de liquidación (vide artículos 109, 130 y 142 de la Ley Concursal), a salvo la excepción del transcurso del plazo de un año. Del estudio sistemático de los artículos 8, 9, 84 y 154 de la Ley Concursal resulta que la consideración de que un determinado crédito es un crédito contra la masa al efecto de obtener la anotación preventiva del embargo decretado como consecuencia de su impago, no corresponde realizarla al propio titular del crédito por sí, ni menos aún puede entenderse apreciable de oficio por el registrador dado lo limitado de los medios de que dispone a este efecto. Deberá ser el juez del concurso el que deba llevar a cabo esta calificación, de acuerdo con la vis atractiva que ejerce su jurisdicción durante la tramitación del concurso y a la vista del informe que al efecto presenta la administración del concurso. No existe expresamente ninguna habilitación legal para que las comunicaciones entre el registrador y autoridades administrativas o judiciales se realicen por telefax. A diferencia de las notarías, no puede extenderse la potestad de presentación por telefax concedida a la autoridad judicial o administrativa a las notificaciones, pues la especial colaboración impuesta entre Notarías y Registros ya desde el Real Decreto 2537/1994, de 29 de diciembre, exige y ampara no sólo la presentación del documento autorizado por medios telemáticos o telefax sino la comprobación, antes de autorizar el documento, por la misma vía, de la titularidad y estado de cargas de la finca objeto de transmisión.

R. 9-3-2013

B.O.E. 15-4-2013

Registro de Barcelona n 12

CONVENIO REGULADOR DE LA SEPARACIÓN Y DIVORCIO: BIENES PRIVATIVOS.

En el supuesto de vivienda familiar de la que son titulares los cónyuges por mitad y pro indiviso, es suficiente el convenio regulador por tratarse principalmente de un convenio con causa familiar que deriva directamente de la nueva situación del matrimonio, y de la misma manera, en la Resolución de 22 de diciembre de 2010, ha concluido que no basta el convenio regulador para adjudicar a un cónyuge bienes privativos del otro.

R. 11-3-2013

B.O.E. 15-4-2013

Registro de Alicante n 3.

RECONOCIMIENTO DE DEUDA: NATURALEZA. CONTROL DE LOS MEDIOS DE PAGO: APLICACIÓN AL CONTRATO DE PRÉSTAMO.

CONTROL DE LOS MEDIOS DE PAGO: APLICACIÓN AL CONTRATO DE PRÉSTAMO. RECONOCIMIENTO DE DEUDA: NATURALEZA.

El Tribunal Supremo ha aclarado que el llamado por algunas sentencias de la sala primera «efecto constitutivo» del reconocimiento no supone la extinción de la deuda anterior o su sustitución por una obligación de distinta naturaleza, sino que con tal expresión se describe el efecto vinculante que el reconocimiento tiene para el deudor, nacido directamente de este negocio jurídico. Por tanto si el reconocimiento de deuda invoca expresamente un préstamo previo, esta será su causa. Es perfectamente posible que un contrato no genere obligaciones bilaterales pero tenga carácter oneroso, y esto es precisamente lo que sucede en el caso del préstamo mutuo, que es un contrato a título oneroso con prestaciones en dinero, por lo que entra plenamente en el ámbito de las disposiciones de la legislación hipotecaria y notarial que exigen la acreditación de los medios de pago empleados. Por otro lado, en nada empece lo anterior el hecho de que la entrega del capital del préstamo haya tenido lugar unos días antes de la fecha del otorgamiento de la escritura, pues, como ha sostenido ya este Centro Directivo (vid. Resolución de 2 de junio de 2010), las exigencias legales sobre identificación de los medios de pago son también aplicables a las escrituras de elevación a público de documentos privados autorizados después de la entrada en vigor de su normativa reguladora. 

R. 11-3-2013

B.O.E. 15-4-2013

Registro de Baracaldo.

CONCURSO DE ACREEDORES: ANOTACIÓN DE EMBARGO A FAVOR DE LA ADMINISTRACIÓN.

         Resulta con nitidez de la regulación legal que la iniciación de un procedimiento administrativo de ejecución contra el concursado por falta de pago de un crédito contra la masa exige por un lado que este carácter sea indubitado y por otro que el procedimiento concursal se encuentre en la fase procedimental adecuada bien por aprobación judicial de la propuesta anticipada de convenio, por aprobación judicial del convenio aceptado por la junta de acreedores o por declaración judicial de apertura de la fase de liquidación (vide artículos 109, 130 y 142 de la Ley Concursal), a salvo la excepción del transcurso del plazo de un año. Del estudio sistemático de los artículos 8, 9, 84 y 154 de la Ley Concursal resulta que la consideración de que un determinado crédito es un crédito contra la masa al efecto de obtener la anotación preventiva del embargo decretado como consecuencia de su impago, no corresponde realizarla al propio titular del crédito por sí, ni menos aún puede entenderse apreciable de oficio por el registrador dado lo limitado de los medios de que dispone a este efecto. Deberá ser el juez del concurso el que deba llevar a cabo esta calificación, de acuerdo con la vis atractiva que ejerce su jurisdicción durante la tramitación del concurso y a la vista del informe que al efecto presenta la administración del concurso.

R. 14-3-2013

B.O.E. 15-4-2013

Registro de La Coruña n 6.

CONCURSO DE ACREEDORES: ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA.

        Corresponde al juez del concurso la competencia para ordenar que se practique una anotación preventiva de demanda, anotación que, evidentemente, afecta al patrimonio del titular registral concursado y debe adoptarse por el órgano judicial competente. Esta necesidad de adopción por el órgano judicial competente, cuya «jurisdicción es exclusiva y excluyente» en términos tanto de la Ley Concursal como de la Ley Orgánica del Poder Judicial y, basada en motivos de orden público, se encuentra dentro del ámbito de la calificación registral y el registrador de la Propiedad debe denegar la práctica del asiento solicitado si, como en el presente caso, es dictada por un órgano judicial distinto del órgano judicial que tiene atribuida la competencia concursal.

R. 14-3-2013

B.O.E. 15-4-2013

Registro de Torrejón de Ardoz n 3.

HERENCIA: NATURALEZA DE LA LEGÍTIMA. DERECHO DE ACRECER: REQUISITOS.

DERECHO DE ACRECER: REQUISITOS. HERENCIA: NATURALEZA DE LA LEGÍTIMA.

       Respecto de la cuestión relativa al pretendido acrecimiento que, según se expresa en la escritura calificada se produciría en favor de los legitimarios por el mero hecho de la renuncia a la herencia por la instituida heredera, en modo alguno puede soslayarse en este expediente la literalidad de la disposición de la testadora en sentido de instituir como heredera, en todos sus bienes derechos y acciones, a su hermana (luego renunciante) a quien no designa sustituto, con lo que es evidente que está contemplando la presencia de un único heredero en su sucesión. Por ello la atribución o reserva de legítima que la testadora expresa a la vez en favor de sus padres necesariamente ha de entenderse ordenada no a título universal sino particular, a título de legado, de modo que no puede tener lugar el derecho de acrecer en favor de ellos por la renuncia de la heredera universal instituida. Siendo evidente que la única heredera designada sin sustituto por la causante en su testamento se ha apartado de su sucesión, ha de abrirse la sucesión «abintestato» por ineludible aplicación del artículo 912.3.o del Código Civil, pues la heredera ha repudiado sin tener sustituto y sin que haya lugar al derecho de acrecer. Por ello, en este concreto supuesto, la determinación de quiénes sean los llamados requerirá, conforme al artículo 14 de la Ley Hipotecaria, el otorgamiento de acta notarial para la declaración de herederos abintestato, instrumento que deviene así título inexcusable de la sucesión hereditaria.

R. 19 y 21-3-2013

B.O.E. 17-4-2013

Registro de Lepe.

PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS.

      Este Centro Directivo tiene declarado ya desde clásicas Resoluciones como la de 27 de noviembre de 1961, dictada en relación a la antigua regla cuarta del artículo 131 de la Ley Hipotecaria, que la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas para procedimiento de ejecución hipotecaria si bien no lleva consigo un cierre registral, sí opera como una condición resolutoria, cuyo juego determinará la cancelación de todos los asientos practicados con posterioridad al de la hipoteca que sea base del procedimiento. Teniendo en cuenta por tanto la importancia de la nota marginal de expedición de certificación de cargas, el carácter constitutivo que la inscripción tiene en relación a la hipoteca y sus modificaciones (cfr. artículos 145 y 149 de la Ley Hipotecaria) y el carácter esencialmente registral del procedimiento de ejecución hipotecaria, la defensa del deudor y las especiales características de la realización extrajudicial de hipoteca, en la que la escritura de venta final ha de otorgarse por el mandatario designado en la escritura de constitución -generalmente el acreedor- y a falta de éste por el deudor titular de la finca, debe concluirse la imposibilidad de expedirse certificación de cargas a instancia de quien no figura aún como titular registral de la hipoteca.

R. 20, 21-3-2013

B.O.E. 17-4-2013

Registro de Orense n 3, O Carballiño.

RECTIFICACIÓN DE ERRORES EN EL REGISTRO: REQUISITOS.

     Como indicara la Resolución de 3 de octubre de 2012, podría rectificar de oficio el Registrador un error conceptual cuando el hecho básico que desvirtúa el asiento erróneo sea probado de un modo absoluto con documento fehaciente e independiente por su naturaleza de la voluntad de los interesados. Mas, en este caso, no es el título que causa la inscripción el que ha sido equivocadamente asentado sino que el error deriva de la redacción del Real Decreto de cobertura, jerárquicamente inferior a las normas con rango de Ley que regulan el patrimonio de la Tesorería General de la Seguridad Social (artículo 51 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común). Será preciso, por tanto, recabar el consentimiento de la Administración titular del dominio según el Registro –comunicación al efecto ya enviada por la Registradora–, para, en su caso, proceder a la rectificación del asiento, con su conformidad o bien, en su defecto, resolución judicial firme ordenando la rectificación.

R. 21-3-2013

B.O.E. 17-4-2013

Registro de Jerez de la Frontera n 2.

SEGREGACIÓN: FECHA DETERMINANTE DE LA LEGISLACIÓN APLICABLE.

   El principio de irretroactividad impera respecto de la legislación y la jurisprudencia, pero no respecto de la doctrina que las interpreta, y si bien las exigencias de los textos legales vigentes lo deben ser al tiempo del otorgamiento de la escritura, y la calificación del registrador debe basarse en apreciar que el notario ha exigido los controles administrativos vigentes en el momento de la autorización, para los actos puramente registrales, lo será respecto de los requisitos y autorizaciones exigibles en el momento de la presentación en el Registro.

R. 22-3-2013

B.O.E. 17-4-2013

Registro de Meco.

CONCURSO DE ACREEDORES: ANOTACIÓN DE EMBARGO.

  El artículo 24 de la Ley 22/2003 de 9 de julio, concursal dispone, congruentemente que, practicada la anotación preventiva de concurso en los bienes o derechos inscritos en Registros públicos a nombre del deudor, no podrá anotarse respecto de aquellos bienes o derechos más embargos o secuestros posteriores a la declaración de concurso que los acordados por el juez de éste, salvo lo establecido en el apartado 1 del artículo 55 de la propia Ley Concursal. Por lo tanto no ofrece duda que la declaración de concurso, aun provisional, impide anotar cualquier procedimiento de ejecución singular en tanto en cuanto no se acredite en el mismo, mediante testimonio de la resolución del juez que entiende del concurso, que los bienes concernidos no están afectos a actividad profesional o empresarial del concursado.

R. 1-4-2013

B.O.E. 23-4-2013

Registro de Alicante n 3.

PUBLICIDAD FORMAL: EXHIBICIÓN DE LOS LIBROS REGISTRALES.

    La expedición de publicidad formal exige que se pruebe a satisfacción del Registrador un interés directo, conocido y legítimo en el peticionario. De conformidad con la jurisprudencia del Tribunal Supremo y con os Instrucciones de la DGRN, el Registrador está obligado a la exhibición de los libros registrales a quien ostente y acredite interés, pero debe hacerlo por fotocopia y sólo en la parte necesaria para satisfacer dicho interés. Dicha fotocopia no podrá ser retirada ni copiada por el interesado.

R. 1-4-2013

B.O.E. 23-4-2013

Registro de Colmenar Viejo n 1.

CONCURSO DE ACREEDORES: ANOTACIÓN DE EMBARGO.

     Tramitado un expediente de dominio para la inmatriculación de una finca, el auto que declara justificado el dominio a favor del promotor del expediente, y en tanto la finca objeto del expediente es parte de otra inscrita, no puede servir para reanudar el tracto sucesivo interrumpido. Por otro lado, deben cumplirse todos los requisitos formales y urbanísticos previstos para las segregaciones.

R. 2-4-2013

B.O.E. 23-4-2013

Registro de Sigüenza.

RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO: PROCEDIMIENTO.

    La rectificación de los asientos registrales ha de ajustarse a lo establecido en la legislación hipotecaria y no cabe hacerlo por una mera solicitud privada de uno de los titulares registrales.

R. 2-4-2013

B.O.E. 23-4-2013

Registro de Olot.

OBRA NUEVA: CERTIFICADO DE EICIENCIA ENERGÉTICA. 

       No existe ninguna razón que justifique no exigir el certificado de eficiencia energética en una declaración de obra nueva realizada por un autopromotor para uso propio e una vivienda.

R. 3-4-2013

B.O.E. 23-4-2013

Registro de Ibiza n 2.

RECTIFICACIÓN DE CABIDA: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.

      En la calificación impugnada, el registrador sólo funda sus dudas «por cuanto consta ya inscrito anteriormente otro exceso de cabida mediante acta de notoriedad promovida por un titular anterior». Si, como se ha dicho, la existencia de una previa inscripción de un exceso de cabida, por sí sola, no es argumento suficiente para dudar acerca de la identidad de la finca, no es menos cierto que cuando, como acontece en el presente caso, ese previo exceso inscrito lo fue en virtud de un acta notarial que acreditó el hecho notorio de la cabida real de la finca, la que se tramita ahora debió justificar por qué ese «hecho notorio» es ahora distinto del acreditado anteriormente. No existiendo tal justificación, la duda del registrador está plenamente fundada.

R. 3-4-2013

B.O.E. 23-4-2013

Registro de Gergal.

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN ORDINARIA: ANOTACIÓN DE EMBARGO CADUCADA. 

      Es doctrina reiterada de esta Dirección General de los Registros y del Notariado (véase Resoluciones citadas en los «Vistos») que la caducidad de las anotaciones ordenadas judicialmente opera «ipso iure», una vez agotado su plazo de vigencia (artículo 86 de la Ley Hipotecaria), careciendo desde entonces de todo efecto jurídico. Según este criterio, los asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la restricción o limitación que para ellos implicaba aquella anotación, y no pueden ya ser cancelados en virtud del mandamiento al que se refiere el artículo 175 del Reglamento Hipotecario, que sólo puede provocar la cancelación respecto de los asientos no preferentes al que se practicó en el propio procedimiento del que dimana.

* MAYO 2013

R. 4-4-2013

B.O.E. 14-5-2013

Registro de Casteldefels.

HERENCIA YACENTE: ESPECIALIDADES EN PROCEDIMIENTO MONITORIO DE LA LPH.

     Como ha puesto de relieve recientemente la Resolución de 23 de octubre de 2012 nuestro ordenamiento distingue diversos supuestos que reciben un tratamiento legal distinto de acuerdo con las especialidades de cada uno de ellos. En concreto y tratándose de procesos ejecutivos por deudas del causante siendo sus herederos indeterminados, o por deudas de éstos herederos indeterminados –herencia yacente–, será preciso, para poder considerarse cumplimentado el tracto sucesivo, bien que se acredite en el mandamiento que se ha emplazado a alguno de los posibles llamados a la herencia, bien que se ha procedido al nombramiento judicial de un administrador de la herencia yacente. No obstante, si se trata de un procedimiento monitorio previsto en la Ley de Propiedad Horizontal para la reclamación de cuotas no satisfechas por alguno de los propietarios de los pisos o locales, deben observarse las normas especiales que sobre notificaciones y legitimación pasiva se recogen en dicha Ley. 

R. 4-4-2013

B.O.E. 14-5-2013

Registro de Torredembarra.

INFORME EMITIDO POR EL REGISTRADOR: SUPUESTOS EN QUE TIENE CARÁCTER VINCULANTE. ACTA NOTARIAL PARA RECTIFICACIÓN DE CABIDA: REQUSITOS Y CALIFICACIÓN CON FUNDAMENTO EN LAS BASES GRÁFICAS REGISTRALES.

ACTA NOTARIAL PARA RECTIFICACIÓN DE CABIDA: REQUSITOS Y CALIFICACIÓN CON FUNDAMENTO EN LAS BASES GRÁFICAS REGISTRALES. INFORME EMITIDO POR EL REGISTRADOR: SUPUESTOS EN QUE TIENE CARÁCTER VINCULANTE.

    Como ya aclaró el TS en su sentencia de 31 de enero de 2001, el informe que emite el Registrador a solicitud de un interesado sólo puede tener carácter vinculante en los estrictos casos señalados en el artículo 253.3 de la LH. Es procedente que el Registrador apoye su calificación denegar orina de la registr acción de un exceso de cabida en dudas acerca de la identidad de la finca, basadas dichas dudas en las bases gráficas registrales. Sin embargo, tratándose de un acta de las previstas en el artículo 53.10 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, no es exigible que los titulares de la fincas colindantes presten su consentimiento ni que el tracto sucesivo de dichas fincas se halle actualizado.

R. 8-4-2013

B.O.E. 14-5-2013

Registro de Madrid n 17.

PUBLICIDAD FORMAL: REQUISITOS PARA SU EMISIÓN.

   No procede emitir una serie de certificaciones solicitadas mediante un escrito en el que lo que realmente se pide es que el Registrador se manifieste acerca de determinadas afirmaciones que se vierten en el mismo, poniendo en duda en algunos extremos la validez de asientos ya practicados.

R. 8-4-2013

B.O.E. 14-5-2013

Registro de Murcia n 8.

CONCURSO DE ACREEDORES: ANOTACIÓN DE EMBARGO UNA VEZ APROBADO EL CONVENIO.

       Aprobado el convenio, y en tanto no resulte del mismo ninguna limitación, que en ningún caso pueda suponer exclusión del principio de responsabilidad patrimonial universal del deudor (cfr. artículo 1.911 del Código Civil), debe entenderse que es posible la práctica de anotaciones preventivas de embargo, ordenadas por juzgados o Administraciones distintos del juzgado de lo Mercantil que lo estuviera conociendo, por cuanto, como proclama el artículo 133 de la Ley Concursal desde la eficacia del convenio cesan todos los efectos de la declaración de concurso.    

R. 9-4-2013

B.O.E. 14-5-2013

Registro de Ferrol.

EXPEDIENTE DE DOMINIO DE INMATRICULACIÓN: EDIFICIO EN PROPIEDAD HORIZONTAL.

      No puede practicarse la inmatriculación ordenada en un expediente de dominio cuando está referida a una superficie integrada en un edificio dividido horizontalmente.    

R. 9-4-2013

B.O.E. 14-5-2013

Registro de Lillo.

COCURSO DE ACREEDORES: ANOTACIÓN DE EMBARGO ORDENADA EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO FISCAL.

      Conforme a los artículos 55 y 56 de la Ley Concursal  la declaración de concurso supone la suspensión y la paralización desde luego de todo procedimiento de ejecución y que no cabe continuidad de los procedimientos ejecutivos que excepcionalmente admiten ejecución separada, hasta que no se acredite en el mismo, mediante testimonio de la resolución del juez mercantil competente, que los bienes concernidos no están afectos a la actividad profesional o empresarial del concursado.   

R. 15-4-2013

B.O.E. 17-5-2013

Registro de Almuñécar.

OBRA NUEVAS EN ANDALUCÍA.

      Reitera el Centro Directivo su ya conocida doctrina respecto a la no necesidad de aportar el documento administrativo por el que se declara la obra en situación de asimilado a fuera de ordenación, ni la licencia de ocupación o acreditación de la adecuación de la edificación a los usos permitidos por el planeamiento, como requisitos preciso para inscribir una obra nueva por antigüedad.   

R. 15-4-2013

B.O.E. 17-5-2013

Registro de Ronda.

CUOTAS INDIVISAS: REQUISITOS PARA QUE SE EQUIPARE A PARCELACIÓN URBANÍSTICA.

     Este Centro Directivo, en Resolución de 10 de octubre de 2005, ha establecido que sin perjuicio de que la autoridad administrativa, utilizando medios más amplios de los que pueda emplear el registrador, pueda estimar la existencia de una parcelación ilegal, la venta de participaciones indivisas de una finca, no puede traer como consecuencia, por sí sola, la afirmación de que exista una parcelación ilegal, pues para ello sería necesario, bien que, junto con la venta de las participaciones indivisas se atribuyera el uso exclusivo de un espacio determinado susceptible de constituir finca independiente (cfr Resolución de 12 de febrero de 2001), bien que exista algún otro elemento de juicio, que, unido a la venta de la participación, pueda llevar a la conclusión de la existencia de la repetida parcelación, elemento que no existe en el presente supuesto, por lo que, deducir del solo hecho de la venta de la referida cuota, que existe parcelación, es una conjetura en la que no se puede basar la calificación registral.

R. 16-4-2013

B.O.E. 17-5-2013

Registro de Valdemoro.

REPARCELACIÓN URBANÍSTICA: MODIFICACIÓN DEL PROYECTO YA INSCRITO.

         Habiendo ganado firmeza en vía administrativa el acuerdo de aprobación definitiva de un proyecto de reparcelación y estando inscrito bajo la salvaguarda de los Tribunales, no cabe ya, ni siquiera en el caso de que respondiera a una alteración del planeamiento, e incluso mediante una reiteración íntegra de todos los trámites previstos para el expediente reparcelatorio originario (vid. Resolución de 1 de diciembre de 2008), ni tampoco so pretexto de la realización de una operación jurídica complementaria de la reparcelación de las previstas en el citado artículo 113.3 del Reglamento de Gestión Urbanística (vid. Resolución de 26 de marzo de 2007), introducir en aquél una modificación del alcance de la que ahora se pretende (que desborda claramente lo que es un mero error material o de hecho, como tampoco es una mera previsión complementaria plenamente respetuosa del contenido básico que se completa, puesto que introduce alteraciones sustanciales en el contenido de los derechos inscritos al punto de alterar completamente su titularidad dominical), y que, en consecuencia queda fuera del ámbito de la aplicación propio de dicho precepto reglamentario. Por tanto, no cabe acceder al reflejo registral de la modificación pretendida si no media el consentimiento de los titulares registrales afectados o la oportuna resolución judicial supletoria.

R. 16-4-2013

B.O.E. 17-5-2013

Registro de Escalona.

INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: COMPETENCIA TERRITORIAL DEL NOTARIO QUE AUTORIZA EL ACTA DE NOTORIEDAD.

        Debe reiterarse el criterio de la Resolución de esta Dirección General de 6 de julio de 2005, según la cual no puede suspenderse la inmatriculación por el hecho de que el acta de notoriedad haya sido autorizada por notario que no tenga competencia territorial en el término municipal donde estén situadas las fincas, toda vez que no cabe aplicar por analogía lo que se establece para otros casos de inmatriculación.

R. 17-4-2013

B.O.E. 17-5-2013

Registro de Jaén n 2

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: CANCELACIÓN DE ASIENTOS POSTERIORES AL DE DOMINIO ANULADO POR SENTENCIA.

       En el presente supuesto, ha sido anotado un embargo por deuda –en el caso tributaria– del titular registral cuya inscripción de dominio es anulada judicialmente. Pero ni consta del mandamiento que el titular del derecho de crédito garantizado haya sido parte en el procedimiento, ni que le haya sido personalmente notificado, ni consta que, en su día, haya sido anotada preventivamente la demanda, publicidad que le hubiera permitido conocer el procedimiento. Por tanto, en cuanto titular de un derecho cuya protección registral pudiera desaparecer en la sentencia con la que culmine el procedimiento, el acreedor no verá cancelado su asiento, que continuará garantizando el eventual procedimiento de apremio contra la finca objeto de anotación.

R. 17-4-2013

B.O.E. 20-5-2013

Registro de Rosas n 2

NÚMERO DE IDENTIFICACIÓN FISCAL: CÓNYUGE CONFESNATE DE LA PRIVATIVIDAD DEL BIEN ADQUIRIDO POR SU CONSORTE.

       En el presente supuesto es evidente que la confesión de privatividad es uno de los actos incluidos en el supuesto de hecho del artículo 254.2 de la Ley Hipotecaria, no sólo porque determina una modificación de la titularidad del bien, sino también por su trascendencia tributaria, dado que no se trata de uno de los actos exceptuados de presentación en la Oficina Liquidadora conforme al artículo 54 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

R. 18-4-2013

B.O.E. 28-5-2013

Registro de Marbella n 4

TÍTULO INSCRIBIBLE: REQUISITOS DEL TÍTULO MATERIAL.

      No puede inscribirse, por no reunir los requisitos mínimos, una escritura, que se califica de elevación a publico de documento privado, por la que se formaliza una oferta de compra de un inmueble –que no se describe sino que simplemente se identifica–, y en la que ni existe bilateralidad de contrato, ni conformidad del propietario, que no comparece, ni si saben si están o no cumplidas las condiciones de la futura compraventa, pues la oferta simplemente se completa con la incorporación de ciertos documentos, que se manifiesta suponen el pago de señal y la recepción de la oferta por quien se dice representante de la entidad bancaria vendedora, sin la más mínima acreditación.

R. 18-4-2013

B.O.E. 28-5-2013

Registro de Marbella n 4

ANOTACIÓN PREVENTIVA POR DEFECTO SUBSANABLE: ADMISIBILIDAD.

      No cabe acceder a la anotación preventiva por defecto subsanable cuando la característica del defecto (carecer el documento de trascendencia registral) evidencia la naturaleza insubsanble del mismo.

R. 19-4-2013

B.O.E. 28-5-2013

Registro de Madrid n 2.

HERENCIA ÍNTEGRAMENTE DIVIDIDA EN LEGADOS. ALBACEA: FACULTADES.

ALBACEA: FACULTADES. HERENCIA ÍNTEGRAMENTE DIVIDIDA EN LEGADOS.

     Tratándose de una herencia íntegramente dividida en legados, corresponde a los legatarios asumir la función liquidatorio del patrimonio hereditario. Existiendo un albacea autorizado para la entrega de legados, hay que admitir que por acuerdo entre éste y los dos legatarios afectados, y de conformidad con la interpretación que resulta más acorde a la voluntad de la testadora, sustituyan un legado en metálico por la entrega de los dos inmuebles co cuya venta se habría obtenido ese metálico.

R. 19-4-2013

B.O.E. 28-5-2013

Registro de Orense n 3.

RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO.

     Este Centro Directivo ha declarado con anterioridad (cfr. Resoluciones citadas en los «Vistos», entre muchas otras) que el recurso a esta Dirección General sólo puede interponerse frente a las calificaciones negativas, totales o parciales, suspensivas o denegatorias del asiento solicitado. No cabe instar recurso alguno frente a la calificación positiva del registrador por la que se extiende el correspondiente asiento; por ello, admitirse por esta Dirección General la rectificación de errores que pretende la anulación de un asiento, sería lo mismo que admitir el recurso contra una inscripción realizada.

R. 20-4-2013

B.O.E. 28-5-2013

Registro de La Vila Joiosa n 2.

PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL: RECTIFICACIÓN DE ASIENTOS.

    Los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales y no puede procederse a su rectificación sin el consentimiento de sus titulares o sentencia dictada en procedimiento judicial seguido contra los mismos.

R. 25-4-2013

B.O.E. 28-5-2013

Registro de Madrid n 4.

PROPIEDAD HORIZONTAL: ACTOS COLECTIVOS. PRINCIPIO DE INOPONIBILIDAD.

PRINCIPIO DE INOPONIBILIDAD. PROPIEDAD HORIZONTAL: ACTOS COLECTIVOS.

    La distinción entre actos colectivos y los que afectan uti singuli a cada propietario, sólo supone admitir dos formas distintas de manifestar la voluntad de los titulares de los pisos y locales del edificio. Pero el hecho de que en los colectivos se admita que la voluntad de los propietarios se preste por los cauces del acuerdo adoptado en junta de vecinos, no supone que se exceptúen los demás principios registrales. En este sentido, es reiterada la doctrina de este Centro Directivo que determina que en los supuestos de modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, aunque sea a través de un consentimiento colectivo, no puede afectar a los titulares registrales de departamentos que adquirieron con posterioridad al acuerdo de modificación y accedieron al Registro con anterioridad a la pretensión de inscripción de la modificación del título constitutivo y ello con independencia de la formulación de los consentimientos en acto colectivo o individualizado. La recta aplicación del principio de in oponibilidad recogido en el artículo 32 de la LH implica la prevalencia de los títulos inscritos frente a los que no han accedido al Registro.

R. 25-4-2013

B.O.E. 28-5-2013

Registro de Baza.

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN ORDINARIA: FALLECIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL DEMANDADO.

   Tratándose de un caso en el que el titular registral que en su momento fue demandado, fallece después de practicada la anotación de embargo, debe el Reistrador comprobar que durante el proceso se ha realizado adecuadamente la sucesión procesal a los efectos del trato sucesivo, determinando si se ha demandado a la herencia yacente (en los términos que este Centro Directivo tiene establecidos) o a quienes se acredité adecuadamente que son sus herederos.

R. 26-4-2013

B.O.E. 29-5-2013

Registro de Manacor n 2.

HIPOTECA: PLAZO.

   El plazo es un elemento esencial en la hipoteca. Tratándose de hipoteca en garantía de obligaciones sujetas a condición suspensiva, si de la misma condición no resulta un plazo, será necesario fijar uno específico para el vencimiento de la obligación asegurada desde que se produzca su nacimiento.

* JUNIO 2013

R. 6-5-2013

B.O.E. 3-6-2013

Registro de Almuñécar 

OBRA NUEVAS EN ANDALUCÍA.

      Reitera el Centro Directivo su ya conocida doctrina respecto a la no necesidad de aportar el documento administrativo por el que se declara la obra en situación de asimilado a fuera de ordenación, ni la licencia de ocupación o acreditación de la adecuación de la edificación a los usos permitidos por el planeamiento, como requisitos preciso para inscribir una obra nueva por antigüedad.

R. 6-5-2013

B.O.E. 3-6-2013

Registro de Villena.

RECTIFICACIÓN DE CABIDA:  CUANDO SUPERA EL 20 POR CIENTO.

           Esta Dirección General tiene reiteradamente señalado que todo exceso de cabida que exceda de la vigésima parte de la cabida inscrita debe ser tratada como un supuesto de inmatriculación (cfr. art. 298 del Reglamento Hipotecario). En consecuencia, el hecho de que no se haya aportado título inmatriculador suficiente ni certificación catastral totalmente coincidente con el título, impide practicar la inscripción del exceso de cabida dada su extensión.

R. 7 y 8-5-2013

B.O.E. 3 y 6-6-2013

Registro de Madrid n 33 y 29.

PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL: EFECTOS SOBRE LA CALIFICACIÓN DE LOS TÍTULOS. DEFECTOS SUBSANABLES E INSUBSANABLES: DISTINCIÓN.

DEFECTOS SUBSANABLES E INSUBSANABLES: DISTINCIÓN. PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL: EFECTOS SOBRE LA CALIFICACIÓN DE LOS TÍTULOS.

          Consta presentada en el Registro un escritura de ratificación de otra. A continuación se presenta un mandamiento de anotación de demanda y, finalmente, la escritura ratificada. Ante esta situación registral, el principio de prioridad obliga al Registrador a calificar en primer término la escritura de ratificación, que como tal carece de las condiciones de título inscribible e los términos del artículo 33 del RH. Este defecto, además, se ha de calificar como insubsanable, con imposibilidad de retrotraer la subsanación sus efectos al momento de la presentación.

R. 7 y 85-2013

B.O.E.  y 6-6-2013

Registro de Barcelona n 11 y Madrid n 28.

RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO.

         El recurso gubernativo tiene por objeto revisar la calificación negativa del Registrador, pero no discutir la validez de asientos ya practicados, que están bajo la salvaguardia de los Tribunales.

 R. 8-5-2013

B.O.E. 6-6-2013

Registro de Cuenca.

INMATRICUALCIÓN: CERTIFICACIÓN CATASTRAL DESCRIPTIVA Y GRÁFICA..

        El artículo 53, apartado siete, de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, exige para toda inmatriculación que se aporte, junto al título inmatriculador, «certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dicho título». Como ha dicho anteriormente esta Dirección General (vid. Resoluciones citadas en el «Vistos»), la dicción legal –total coincidencia– no puede dejar dudas a interpretaciones. Se exige una total coincidencia entre la descripción del título y la de la certificación catastral. Como afirmara la citada Resolución de 5 de octubre de 2004, la norma no deja resquicios a excepciones: con independencia de cuál sea la finca que se pretende inmatricular y, por tanto, su titular, el título o el medio de los previstos en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria al que se acuda.

 R. 9-5-2013

B.O.E. 6-6-2013

Registro de Pego.

INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: TÍTULOS CREADOS AD HOC.

       En el presente caso se discute si es posible la inmatriculación de una finca con arreglo al procedimiento prevenido en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria cuando, el título público, cuya inmatriculación se pretende, viene constituido por una escritura de compraventa a título oneroso, precedido de la adquisición previa que se ha producido mediante una aportación a la sociedad legal de gananciales en la que la aportante no expresa su título de adquisición, limitándose a la retórica expresión de «justos y legítimos títulos». Pero de este supuesto, el carácter «ad hoc» de la documentación se puede inferir de las circunstancias que rodean su otorgamiento (la simultaneidad de ambos negocios, que parecen tener una conexión como la que se aprecia en el binomio venta-hipoteca, la inexistencia de título original de adquisición y el nulo coste fiscal), sin que se pueda entender como suficiente el argumento del notario autorizante de que lo que se persigue es asegurar la participación del consorte de la aportante en los beneficios derivados de la enajenación, ya que el precio de la finca, desde que se ingresa en la cuenta bancaria referida en los medios de pago, deviene presuntivamente ganancial.

 R. 9-5-2013

B.O.E. 6-6-2013

Registro de Nules n 3.

VENTA EXTRAJUDICIAL DE FINCA HIPOTECADA: FORMA DEL REQUERIMIENTO.

      Cuando el Reglamento Hipotecario en su artículo 236.c) determina quién es el destinatario del requerimiento de pago y las personas con quien se puede entender la diligencia en su ausencia es extremadamente restrictivo pues fuera de la persona del deudor sólo autoriza que se entienda la diligencia con el pariente más próximo, familiar o dependiente que se encuentre en el domicilio. Sin perjuicio de las deficiencias técnicas del precepto es claro que expresa la clara intención de que sólo con personas allegadas al propio deudor se pueda practicar el requerimiento. La finalidad para que así sea es claramente comprensible dadas las graves consecuencias que se pueden producir en el patrimonio del deudor y la necesidad de asegurar al máximo que llegue a tener cabal conocimiento del requerimiento. 

 R. 9-5-2013

B.O.E. 6-6-2013

Registro de Sitges.

HERENCIA YACENTE: EMPLAZAMIENTO. USUFRUCTO VITALICIO: EXTINCIÓN.

USUFRUCTO VITALICIO: EXTINCIÓN. HERENCIA YACENTE: EMPLAZAMIENTO.

      Tratándose de un juicio de clarativo para acreditar la adquisición por usucapión extraordinaria, no es suficiente, a efectos de tracto sucesivo, con dirigir la demanda contra los desconocidos herederos del titular registral, sino que habrá que emplazar a la herencia yacente en alguna de las formas que viene determinando la doctrina de este Centro Directivo. Por otra parte, respecto de la exigencia que hace el registrador de documentación formal del fallecimiento de la usufructuaria, mediante certificación del acta del Registro Civil, -aunque indudablemente no estará viva dicha señora-, también corresponde apreciar el defecto observado, en cuanto no corresponde al registrador sustituir ni declarar, por una presunción, ninguno de los sistemas de prueba de la defunción de las personas contemplados en la legislación del Registro Civil, que conduciría, como medios subsidiarios a la obtención de sentencia firme, o en casos tasados, como el supuesto del artículo 86 de la Ley de Registro Civil, además, expediente gubernativo o en su caso orden de la autoridad judicial.

 R. 10-5-2013

B.O.E. 6-6-2013

Registro de San Cristóbal de La Laguna n 1.

PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL: PRÓRROGA DE UNA ANOTACIÓN DE EMBARGO INDEBIDAMENTE PRACTICADA.

     Se pretende la prórroga de una anotación de embargo que en su momento se practicó indebidamente, puesto que la finca sobre la que debía practicarse había sido previamente agrupada con otra y vendida a un tercero. Aunque la prórroga es una operación accesoria y dependiente de la anotación inicial, en este caso debe primar el principio de prioridad debe rechazarse su acceso al Registro. Lo que procede es iniciar el procedimiento de rectificación de errores de concepto.

 R. 11-5-2013

B.O.E. 11-6-2013

Registro de San Cristóbal de Santa Fe n 2.

OBRAS NUEVAS POR ANTIGÜEDAD EN ANDALUCÍA: USO AL QUE SE DESTINA LA EDIFICACIÓN.

     Dada la particularidad de las obras nuevas antiguas, así como el régimen jurídico que prevé el artículo 20.4 de la LS, debemos concluir que ni puede exigirse, a los efectos de la inscripción, la acreditación de una licencia de ocupación que el precepto no contempla (vid. Resoluciones citadas anteriormente) ni puede ser obstáculo para la inscripción el hecho de que el propio certificado del Ayuntamiento por el que se declara que no proceden medidas de disciplina urbanística que implique su demolición, determine la existencia de unos usos incompatibles con la descripción de la edificación.

 R. 11-5-2013

B.O.E. 11-6-2013

Registro de San Cristóbal de Avilés n 2.

DERECHO  DE USO: PACTADO EN ACTA DE CONCILIACIÓN JUDICIAL.

    Se trata de un acta de conciliación en la que un hombre y una mujer, de los que no se especifican sus circunstancias personales, pactan la forma de usar la que hasta ese momento había constituido su vivienda compartida, de la que ambos son propietarios. El acta presentada incorpora y prueba un acuerdo, sin duda, válido y obligatorio entre las partes, cuyo cumplimiento podrá ser coactivamente exigido ante los Tribunales. Pero ni por razón de su materia, ni de la acción ejercitada, ni por la forma utilizada podría ser objeto de inscripción. Pese a constar la ruptura de la relación personal entre los condóminos, materializada en la suspensión de la convivencia en la finca sobre cuyo uso se debate, la separación de hecho entre ambos –única que consta– no se ha traducido en uno de los cauces procesales y formales que nuestro ordenamiento civil y registral considera relevantes para la creación de un derecho de uso válido y hábil para la inscripción. En efecto, no consta que se haya alcanzado un acuerdo plasmado en convenio regulador, ni que éste haya sido aprobado judicialmente en un proceso de crisis matrimonial: separación, nulidad o divorcio. Tampoco que se haya dictado resolución judicial en el que se haya decidido la constitución de un derecho familiar de uso. Ni se ha cumplido la regla general, sobre la que los dos supuestos anteriores son excepciones, es decir que se haya acordado acerca del uso de la vivienda en escritura pública, que produciría los efectos materiales, formales, sustantivos, legitimatorios –e incluso fiscales– derivados del instrumento publico notarial.

 R. 13-5-2013

B.O.E. 11-6-2013

Registro de Mogán.

RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO: REQUISITOS GENERALES.

   Los principios generales recogidos en los articulos 20 y 38 de la LH impiden inscribir una escritura de rectificación de la descripción de una finca, en la que concurren las circunstancias siguientes: no se aporta el título previo de la segregación, en su caso, de la finca cuya descripción se rectifica; ni el de la adquisición -en este caso, de elevación a público de un documento privado de compraventa de la finca objeto del expediente, una vez haya sido segregada- de la finca que es objeto de la rectificación de descripción.

 R. 13 y 21-5-2013

B.O.E. 11 y 27-6-2013

Registro de La Pobla de Vallbona y Valencia n 13.

UNIONES DE HECHO: TRASCENDENCIA A LOS EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN DE ACTOS DISPOSITIVOS.

  Siguiendo el criterio sentado en su momento por una sentencia judicial que anuló una resoculión de la DGRN, para inscribir una escritura de ampiación de hipoteca otorgada por una persona soltera, ha de constar la manifestación por parte del prestatario de que no ha constituido unión de hecho formalizada en la Comunidad Valenciana o que el inmueble no constituye el domicilio de aquella.

 R. 14-5-2013

B.O.E. 11-6-2013

Registro de Alicante n 5.

PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL: RECTIFICACIÓN DE ASIENTOS.

  Por imperativo del principio de legitimación no es posible rectificar un asiento del Registro sin el consentimiento de todos sus titulares. En el presente caso se trata de una finca que aparece inscrita a nombre de dos personas con carácter ganancial. Ahora se otorga una escritura por uno sólo de ellos, acreditando con certificaciones del Registro Civil que al tiempo de la adquisición estaban solteros, y solicitando que se rectifique la inscripción practicándola por mitad y pro indiviso a favor de ambos. Aunque pudiera entenderse que el hecho de hallarse solteros al tiempo de la adquisición queda demostrado  indubitadamente, la determinación de las porciones de titularidad que corresponden a cada uno requieren el consentimiento de ambos.

 R. 14-5-2013

B.O.E. 11-6-2013

Registro de Igualada n 2.

AGRUPACIÓN DE FINCAS DISCONTINUAS: UNIDAD ORGÁNICA DE EXPLOTACIÓN.

    Para poder inscribir una agrupación de fincas que no son colindantes entre sí es necesario probar que existe una causa económica que justifica la formación de esa finca discontinúa como base de una unidad orgánica de explotación. Pero esa acreditación no pasa necesariamente por aportar una resolución de la Consejería correspondiente.

 R. 16-5-2013

B.O.E. 11-6-2013

Registro de Palma n 8.

SEGREGACIÓN DE FINCA: IDENTIDAD DE LA FINCA SEGREGADA.

 Si existen dudas fundadas sobre sí la porción segregada procede de una finca registral o de otra distinta, no cabe practicar la inscripción, debiendo más bien acudir al procedimiento previsto en el artículo 306 del RH. Sin embargo, no cabe alegar dudas respecto a la eventual naturaleza de bien e dominio público o patrimonial de un ayuntamiento, cuando de la licencia no resulta alusión alguna a esta circunstancia.

 R. 16-5-2013

B.O.E. 11-6-2013

Registro de Snta Fe n 1.

OBRAS NUEVAS ANTIGUAS EN ANDALUCÍA: LIBRO DEL EDIFICIO.

    La exigencia de su depósito se refiere a las obras nuevas terminadas que se formalizan al amparo del artículo 20.1 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo, pero no a las que se formalizan al amparo de su apartado cuarto en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, las llamadas obras nuevas antiguas, sin que su exigencia tampoco venga impuesta para la autorización de las escritura, ni para su inscripción, de las declaraciones de obras nuevas de edificios, ni antiguos, ni nuevos, por la Ley 38/1999, de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación por cuanto el citado artículo 20 de dicha Ley, se refiere única y exclusivamente a las garantías del artículo 19, no al Libro del Edificio. De acuerdo con lo expuesto, el artículo 27 del Decreto 60/2010, de 16 de marzo por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía, según redacción dada por el número seis del artículo cuarto del Decreto 327/2012, de 10 de julio, en cuanto exige en su apartado c) del número uno como requisito para la formalización e inscripción de los actos de edificación «la constancia de la autenticidad e integridad del Libro del Edificio y su depósito en el Registro de la Propiedad en cuya circunscripción radique el inmueble». Pero la norma expresamente -y coherentemente con el reparto constitucional de competencias- exige que se interprete conforme «con la normativa notarial y registral correspondiente», que no es otra que la contenida en el artículo 20 del repetido Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo, por lo que debe concluirse que tras esta reforma la exigencia del Libro del Edificio queda limitada a los supuestos del número 1 del artículo 20 y no a los del número 4.

 R. 17-5-2013

B.O.E. 26-6-2013

Registro de Almansa

SENTENCIA QUE CONDENA AL DEMANDADO A UNA OBLIGACIÓN NO DINERARIA: REQUSITOS DE ACCESO AL REGISTRO.

    A diferencia de las sentencias decorativas o constitutivas de derechos, las de condena necesitan de un proceso de ejecución para poder generar el título que les permita su acceso al Registro. Serán inscribibles en el Registro de la Propiedad las declaraciones de voluntad dictadas por el juez en sustitución forzosa del obligado en virtud de sentencia de condena, cuando estén predeterminados los elementos esenciales del negocio; pero no suplen la declaración de voluntad del demandante, que deberá someterse a las normas civiles y mercantiles sobre forma y documentación de actos y negocios jurídicos (cfr. artículos 1217, 1218, 1279 y 1280 del Código Civil, artículo 3 de la Ley Hipotecaria y artículos 143 y 144 del Reglamento Notarial). En consecuencia, el demandante podrá otorgar la escritura de elevación a público del documento privado compareciendo ante el notario por si solo, apoyándose en los testimonios de la sentencia y del auto que suple la voluntad del demandado. El auto del artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil viene a hacer innecesaria la comparecencia de la autoridad judicial en el otorgamiento del negocio o contrato de la persona cuya voluntad ha sido suplida judicialmente. Por el contrario, sí sería directamente inscribible, en virtud del mandamiento judicial ordenando la inscripción, el testimonio del auto firme por el que se suplan judicialmente las declaraciones de voluntad del obligado a prestarlas, si se tratara de negocios o actos unilaterales, para cuya inscripción bastará, en su caso, la resolución judicial que supla la declaración de voluntad unilateral del demandado (como sería el ejercicio de un derecho de opción, el consentimiento del titular de la carga para la cancelación de un derecho real de garantía o de una condición resolutoria por cumplimiento de la obligación garantizada, entre otros casos), siempre que no lo impida la observancia de las normas civiles y mercantiles sobre forma y documentación de actos y negocios jurídicos (cfr. Resoluciones de 17 de marzo de 2009, 12 de marzo y 3 de junio de 2010, 5 de junio y 7 de noviembre de 2012).

 R. 17-5-2013

B.O.E. 26-6-2013

Registro de Eleche n 1.

CONDICIÓN RESOLUTORIA: REQUISITOS PARA SU EJERCICIO.

   El Centro Directivo ha consolidado una doctrina clara respecto a loos requisitos que han de cumplimentarse para conseguir la reinscripción a favor del transmitente e caso de ejercicio de una condición resolutoria explícita: 1. Debe aportarse el título del vendedor (Cfr. artículo 59 del Reglamento Hipotecario), es decir, el título de la transmisión del que resulte que el transmitente retiene el derecho de reintegración sujeto a la condición resolutoria estipulada; 2. La notificación judicial o notarial hecha al adquirente por el transmitente de quedar resuelta la transmisión, siempre que no resulte que el adquirente requerido se oponga a la resolución invocando que falta algún presupuesto de la misma. Formulada oposición por el adquirente, deberá el transmitente acreditar en el correspondiente proceso judicial los presupuestos de la resolución, esto es, la existencia de un incumplimiento, grave (Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1993), que frustre el fin del contrato por la conducta del adquirente, sin hallarse causa razonable que justifique esa conducta (Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 1991, 14 de febrero y 30 de marzo de 1992, 22 de marzo de 1993, 20 de febrero y 16 de marzo de 1995); 3. El documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o Caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución (artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario). Este requisito se justifica porque la resolución produce, respecto de una y otra parte, el deber de «restituirse lo que hubiera percibido», en los términos que resultan del artículo 1123 del Código Civil. Se trata de un deber que impone recíprocas prestaciones y que, como ocurre en la ineficacia por rescisión, uno de los contratantes sólo estará legitimado para exigir del otro la devolución cuando cumpla por su parte lo que le incumba (Cfr. artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario). Respecto de la cláusula penal que se haya estipulado para el caso de resolución de la transmisión por incumplimiento, no cabe deducción alguna de la cantidad que deba ser consignada, basándose en la cláusula, por cuanto puede tener lugar la corrección judicial prescrita en el artículo 1154 del Código Civil (Resoluciones 29 de diciembre de 1982, 16 y 17 septiembre de 1987, 19 de enero y 4 de febrero 1988, 28 de marzo de 2000), sin que quepa pactar otra cosa en la escritura (Resolución de 19 de julio de 1994).

 R. 18-5-2013

B.O.E. 26-6-2013

Registro de Madrid n 20.

CONDICIÓN SUSPENSIVA: CRITERIOS DE INTERPRETACIÓN 

      A la hora de calificar los documentos inscribibles el registrador habrá de tener en cuenta no sólo la simple y pura literalidad de los términos empleados, sino también la intención evidente de los otorgantes reflejada en el negocio documentado, la valoración global de sus cláusulas y su inteligencia en el sentido más adecuado para que produzcan efecto (cfr. artículos 1281, 1284 y 1285 del Código Civil). Por tanto la estipulación que señala que «La eficacia de lo convenido en la presente escritura de novación queda sujeto a la condición suspensiva consistente en que el momento de su inscripción en el Registro de la Propiedad, no se haya practicado ningún asiento de inscripción o anotación, ni esté vigente asiento de presentación en el Libro Diario, que impida mantener el mismo rango a la hipoteca que garantiza el préstamo que se nova por la presente», ha de entenderse referida a cargas no relacionadas en la propia escritura y conocidas, consecuentemente, por las partes.

 R. 20-5-2013

B.O.E. 26-6-2013

Registro de Benidorm n 2.

CONCURSO DE ACREEDORES: ANOTACIÓN DE EMBARGO POR DEUDAS A LA SEGURIDAD SOCIAL.

       Conforme a la jurisprudencia del TS y, de acuerdo con lo que señala el artículo 56 de la Ley Concursal, podrá practicarse una anotación de embargo a favor de la Seguridad Social siempre que la providencia de apremio sea anterior a la declaración de concurso del deudor, y que haya un pronunciamiento del Juez del concurso sobre sí la finca o derecho embargado se encuentra o no afecto a su actividad profesional o empresarial o a una unidad productiva de su titularidad y si un bien o derecho resulta necesario para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor.

 R. 21-5-2013

B.O.E. 27-6-2013

Registro de Fuenlabrada n 3.

SOCIEDAD CIVIL: OBJETO MERCANTIL.

      Sin entrar en el debate sobre la naturaleza de la sociedad civil; se concluye que cuando la sociedad tiene un claro objeto mercantil, es irremediable su constitución con arreglo a las formas mercantiles, dada la naturaleza imperativa del régimen de este tipo de sociedades.

 R. 22-5-2013

B.O.E. 27-6-2013

Registro de Granada n 9.

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: NOTIFICACIÓN AL TERCER POSEEDOR

         La notificación y requerimiento de pago al tercer poseedor que inscribió su dominio antes de que se expidiera la certificación de cargas es un requisito necesario para la inscripción del decreto de adjudicación en el procedimiento de ejecución de hipoteca.

 R. 22-5-2013

B.O.E. 27-6-2013

Registro de Arzúa.

CERTIFICACIONES ECLESIÁSTICAS DEL ARTÍCULO 206 DE LA LH: INMATRICULACIÓN CON OBRA NUEVA.

       Así la certificación eclesiástica de dominio para la inmatriculación de fincas es título hábil para las inmatriculaciones de fincas y por tanto también para la descripción de los inmuebles en ellas existentes. Eso sí, siempre que se justifique el cumplimiento de las exigencias urbanísticas y derivadas de la legislación de ordenación de la edificación, circunstancia en cuya consideración, conforme a lo dispuesto en el artículo 326 de la Ley Hipotecaria, no se entra por no haber sido objeto de la nota de calificación.

 R. 23-5-2013

B.O.E. 27-6-2013

Registro de Felanitx n 1.

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO.

      No es posible la práctica de una anotación de embargo sobre una finca propiedad de una sociedad unipersonal ordenada en un procedimiento de ejecución contra su socio único, en el que se traban simultáneamente todas las participaciones sociales en que se divide su capital social sin que se haya demandado en ningún momento a la sociedad formalmente dueña del inmueble.

 R. 23-5-2013

B.O.E. 27-6-2013

Registro de Lliria.

RECURSO GUBERNATIVO: COMPETENCIA. RÉGIMEN DE GERMANÍA: APORTACIÓN DE BIENES.

RÉGIMEN DE GERMANÍA: APORTACIÓN DE BIENES. RECURSO GUBERNATIVO: COMPETENCIA

    Para que la competencia de resolución de recursos contra la calificación de los Registradores corresponda a los TSJ es necesario que el recurso se basé en la aplicación del Derecho Foral correspondiente y que el Estatuto de Autonomía haya atribuido tal competencia a su TSJ. Aunque no cabe aplicar mecánicamente la analogía entre el régimen de gananciales y el de germanía, sí que se debe exigir los mismos requisitos para el negocio que provoque el del alzamiento patrimonial desde los patrimonios personales de cada cónyuge al patrimonio común. Por ello es necesario que se identifiqué la causa onerosa o gratuita que justifica el negocio e aportación correspondiente.

 R. 24-5-2013

B.O.E. 28-6-2013

Registro de Fuentesauco.

RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO.

   El recurso gubernativo tiene por objeto la impugnación de la calificación negativa del Reistrador, pero no la revisión de la corrección de asientos ya practicados, que se encuentran bajo la salvaguardia de los Tribunales.

 R. 28-5-2013

B.O.E. 28-6-2013

Registro de Vigo n 3.

INMATRICULACIÓN DE FINCAS: LEGISLACIÓN DE MONTES.

      La exigencia del informe previo a que alude el artículo 22 de la Ley de Montes sólo está justificada cuando la finca colinde con montes demaniales, pero no cuando lo haga con montes vecinales en mano común, que según la jurisprudencia del Supremo no son de titularidad pública, sino privada el conjunto de los vecinos. Para suspender la inscripción por dudas en la identidad de la finca, el Registrador ha de justificar dichas dudas, sin que quepa una apreciación arbitraria.

 R. 29-5-2013

B.O.E. 28-6-2013

Registro de Málaga n 13.

HIPOTECA EN GARANTÍA DE OBLIGACIONES AL PORTADOR: SUBROGACIÓN POR EL ADJUDICATARIO EN CASO DE EJECUCIÓN PARCIAL. HIPOTECA: CANCELACIÓN POR PRESCRIPCIÓN EX ARTÍCULO 82.5 LH.

HIPOTECA: CANCELACIÓN POR PRESCRIPCIÓN EX ARTÍCULO 82.5 LH. HIPOTECA EN GARANTÍA DE OBLIGACIONES AL PORTADOR: SUBROGACIÓN POR EL ADJUDICATARIO EN CASO DE EJECUCIÓN PARCIAL.

     La previsión recogida en el artículo 155 de la LH relativa a que, en caso de ejecución parcial de una hipoteca en garantía de títulos emitidos al portador, el adjudicatario se subroga en la hipoteca que subsiste respecto del resto de títulos no ejecutados, ha de entenderse en el sentido de que dicha subrogación lo es respecto del derecho real de hipoteca, pero no en relación a la obligación asegurada. La constancia por parte de dicho adjudicatario e el Registro de un domicilio a efectos de notificaciones y requerimientos en caso de ejecución hipotecaria no implica un reconocimiento de deuda que suponga por sí una interrupción de la prescripción de la acción hipotecaria. No obstante, debe estar indubitadamente claro que se ha cumplido el plazo previsto en el artículo 82.5 de la LH para que se pueda acceder a la cancelación de la hipoteca.

 R. 29-5-2013

B.O.E. 28-6-2013

Registro de Manises.

CONCURSO DE ACREEDORES: ANOTACIÓN DE EMBARGO POR CRÉDITOS CONTRA LA MASA.

    En principio es posible que se inicien ejecuciones singulares al margen del concurso para la efectividad de los llamados créditos contra la masas, pero del estudio sistemático de los artículos 8, 9, 84 y 154 de la Ley Concursal resulta que la consideración de que un determinado crédito es un crédito contra la masa al efecto de obtener la anotación preventiva del embargo decretado como consecuencia de su impago, no corresponde realizarla al propio titular del crédito por sí, ni menos aún puede entenderse apreciable de oficio por el registrador dado lo limitado de los medios de que dispone a este efecto. Deberá ser el juez del concurso el que deba llevar a cabo esta calificación, de acuerdo con la vis atractiva que ejerce su jurisdicción durante la tramitación del concurso y a la vista del informe que al efecto presenta la administración del concurso.

 R. 30-5-2013

B.O.E. 28-6-2013

Registro de Barcelona n 5

CONVENIO REGULADOR DE LA SEPARACIÓN Y DIVORCIO: PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO.

    No es susceptible de inscripción la adjudicación que se hace a la esposa mediante convenio regulador homologado judicialmente, de la vivienda que durante el matrimonio fue domicilio familiar, habida cuenta de que consta inscrita a favor de una sociedad, de la que es socio único y administrador el esposo transmitente.

 R. 31-5-2013

B.O.E. 28-6-2013

Registro de Sevilla n 10.

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: NECESIDAD DE LA PREVIA INSCRIPCIÓN.

   No cabe inscribir una escritura de compraventa si quien figura como vendedor no es la misma persona que aparece en el Regustro como titular de la finca. Tampoco es el recurso gubernativo el cauce para rectificar asientos ya practicados ni decidir sobre la responsabilidad civil del Registrador que los extendió.

 R. 31-5-2013

B.O.E. 28-6-2013

Registro de Palencia n 1

PROPIEDAD HORIZONTAL: GASTOS COMUNES.

  En la cláusula que es objeto del presente expediente, se establece que «las reparaciones generales serán de cuenta de la subcomunidad de viviendas», lo que supone excluir de dichos gastos al resto de elementos de la propiedad horizontal que no forme parte de la «subcomunidad de viviendas». Como ha quedado expuesto en el anterior fundamento de Derecho los gastos de conservación de lo que se ha calificado como elementos estructurales han de ser satisfechos por todos los propietarios, sin posibilidad de individualización o exclusión, en los términos resultantes de los artículos 9.1.e) y 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal. El principio de autonomía de la voluntad tiene como límite la ley, la moral y el orden público (cfr. artículo 1.255 del Código Civil) por lo que tal pacto solo puede interpretarse cómo referido a aquellas reparaciones generales de los elementos de las terrazas que no afecten a las condiciones estructurales de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad del edificio, pues éstas, en tanto elementos comunes por naturaleza, por imperativo legal son de cuenta de toda la comunidad..

   

*  JULIO 2013

R. 27-5-2013

B.O.E. 1-7-2013

Registro de Amposta n 2.

SENTENCIA DECLARANDO LA ILEGALIDAD DE LA LICENCIA POR LA QUE SE CONSTRUYÓ UN EDIFICIO. 

        Habiéndose dictado una sentencia por un tribunal contencioso administrativo por la que se anula la licencia en cuya virtud se construyó un edificio dividido horizontalmente, si no se ha dirigido el procedimiento contra todos los actuales titulares de derechos sobre las fincas no es posible practicar la inscripción de la misma. Tampoco cabe practicar la nota marginal que informa sobre la declaración de ilegalidad sobre unos pisos y no sobre otros, porque la ilegalidad de la licencia afecta a todo el edificio. 

R. 27-5-2013

B.O.E. 1-7-2013

Registro de Madrid n 37.

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: HERENCIA YACENTE. 

       La calificación negativa debe ser confirmada pues del expediente resulta que el procedimiento se ha llevado a cabo por deudas del causante titular registral en cuanto a una parte indivisa y que acreditado, en el proceso su fallecimiento se ha continuado contra sus herederos indeterminados sin mayor precisión y sin que exista persona cierta alguna demandada a la que se haya considerado interesada en la herencia.

R. 28-5-2013

B.O.E. 1-7-2013

Registro de Sevilla n 11.

REPRESENTACIÓN: EFECTOS DE LA RATIFICACIÓN. HIPOTECA UNILATERAL: NATURALEZA.

HIPOTECA UNILATERAL: NATURALEZA. REPRESENTACIÓN: EFECTOS DE LA RATIFICACIÓN.

      La ratificación produce, en general, efectos ex tunc entre las partes contratantes, que antes de ella no estuvieron unidas por vínculo obligatorio y constituye por sí misma una declaración unilateral de voluntad recepticia, referida al negocio jurídico que no es propiamente inexistente, sino que se halla en estado de suspensión, sometido a una conditio iuris; y que tales efectos, si bien no hay precepto expreso que los determine, deben inferirse del contexto del artículo 1259 del citado Código, como ha puesto de relieve la jurisprudencia. Los efectos retroactivos del negocio jurídico bilateral ratificado han de entenderse sin perjuicio de los derechos legítimamente adquiridos en el ínterin por terceros. Si sustantivamente el negocio ratificado sólo produce efectos inter partes y no frente a terceros, con mayor razón y tomando en consideración el principio de prioridad, y la calificación del defecto como insubsanable, tampoco puede existir este efecto en el plano registral. No cabe entender que una hipoteca bilateral que pueda ser defectuosa por haberse apreciado un vicio en el consentimiento del acreedor quede convertida automáticamente en una hipoteca unilateral y sujeta a la regulación del artículo 141 de la Ley, ya que los peculiares efectos que lleva aparejado este último tipo de hipoteca exige que se constituya expresamente con ese carácter.

R. 1-6-2013

B.O.E. 5-7-2013

Registro de San Clemente.

SUSTITUCIÓN VULGAR: IDENTIFICACIÓN DE LOS SUSTITUTOS NO IDENTIFICADOS NOMINALMENTE.

      La identificación de los sustitutos vulgares que noa han sido designados nominativamente puede llevarse a efecto por medio del testamento del sustituido, pero es necesario que dicho testamento sea el último y que así se acredité por medio de certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad.

R. 3-6-2013

B.O.E. 5-7-2013

Registro de Alicante n 4.

IMPUESTO SOBRE INCREMENTO DEL VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA: CIERRE REGISTRAL.

      A los efectos de entender cumplido el requisito establecido en el artículo 254.5 de la LH puede admitirse una comunicación de las transmisión realizada al Ayuntamiento y presentada en la Oficina de Correos para su remisión certificada. El artículo 31 del Real Decreto 1829/1999 señala como requisitos para que la comunicación produzca sus efectos a través de la Oficina de Correos, que en la cabecera de la primera hoja del documento que se quiera enviar, se hagan constar, con claridad, el nombre de la oficina y la fecha, el lugar, la hora y minuto de su admisión.

R. 3 y 11-6-2013

B.O.E. 5 y 12-7-2013

Registro de San Sebastián de los Reyes n 2 y Campillos.

EXPEDIENTE DE DOMINIO DE INMATRICULACIÓN: FINCA PROCEDENTE POR SEGREGACIÓN DE OTRA.

      En ningún caso procede la inmatriculación de una finca cuando se advierte por el registrador que tal finca ya está inscrita. Incluso aún cuando la descripción de la finca en la solicitud de certificación hubiera sido la misma que en el auto y el registrador hubiera expedido certificación negativa de la inscripción, habría de denegarse la inmatriculación (sin perjuicio, en su caso, de la responsabilidad civil del registrador por expedición de certificación errónea), si al momento de la inmatriculación se advierte que la finca está ya inscrita. Por otro lado, si la finca que se va a inmatricular procede por segregación de otra mayor, es necesario aportar la preceptiva licencia.

R. 4 y 11-6-2013

B.O.E. 5 y 12-7-2013

Registro de Mojácar.

OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD: SUELO DEMANIALES O AFECTADO POR SERVIDUMBRES LEGALES.

     Al amparo de lo establecido en el artículo 20.4 de la Ley del Suelo el Registrador debe comprobar que la obra nueva no se asienta en un suelo que tenga carácter demanial o esté afectado por servidumbres de uso público general. Si bien para determinar que se está ocupando suelo demanial es necesario que tal circunstancia resulte el Registro o de los documentos aportados, sin que sea posible exigir documentos complementarios para despejar supuestas dudas, en relación con las servidumbres de uso público cabe que el Registrador exija un certificado aclaratorio cuando la duda de que el suelo esté afectado por la misma resulte del hecho de su colindancia con el dominio público.

R. 4-6-2013

B.O.E. 5-7-2013

Registro de Castellón de la Plana n 3.

CONCURSO DE ACREEDORES: PRÓRROGA DE ANOTACIONES PREEXISTENTES.

     El hecho de que se declare el concurso no implica que se levanten los embargos preexistentes, sin perjuicio de los efectos que se produzcan sobe dichos procedimientos de ejecución singular. Por ello no hay obstáculo para practicar una anotación de prórroga de otra anotación de embargo anterior a la constancia registral de la declaración de concurso.

R. 30-5-2013

B.O.E. 11-7-2013

Registro de Valencia n 3.

DERECHO DE OPCIÓN: EJERCICIO Y CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES.

     El ejercicio de un derecho de opción inscrito lleva consigo la cancelación de las cargas inscritas o anotadas con posterioridad, pero para que dicha cancelación se lleve a cabo es imprescindible que se deposite en establecimiento público el importe del precio pagado a disposición de los titulares de esas cargas canceladas.

R. 12-6-2013

B.O.E. 12-7-2013

Registro de Sepúlveda.

BIENES DE LAS ENTIDADES LOCALES: ENAJENACIÓN MEDIANTE SUBASTA.

     El trámite de la subasta pública es esencial en el procedimiento de enajenación de bienes de las entidades locales. Sólo cabe exceptuarlo en los casos previstos expresamente en la Ley. 

R. 12-6-2013

B.O.E. 12-7-2013

Registro de Negreira

AGRUPACIÓN DE FINCAS: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LAS FINCAS.

    Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que mientras esté suficientemente razonadas las dudas del registrador respecto de la identidad de las fincas no es el marco del recurso contra su calificación el adecuado para dilucidarlas, sino la vía jurisdiccional, toda vez que constituyen una situación de hecho que no puede ser decidida en el seno del recurso gubernativo y que habrá de ser planteada por el interesado ante el juez de Primera Instancia del correspondiente partido judicial, conforme a lo dispuesto en los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario, para que sea éste quien determine si eso no inscribible el documento presentado.

R. 12-6-2013

B.O.E. 12-7-2013

Registro de Madrid n 4.

BIENES GANANCIALES: PRUEBA DEL CARÁCTER PRIVATIVO DEL DINERO INVERTIDO EN LA ADQUISICIÓN 

    Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que mientras no esté acreditado mediante prueba documental pública la procedencia privativa del dinero invertido en la adquisición onerosa de un bien, ha de primarla presunción de ganancialidad. Distinto sería que se tratara de un caso de adquisicipor un título derivado de la previa titularidad privativa de una cuota del bien objeto de adquisición.

R. 13-6-2013

B.O.E. 12-7-2013

Registro de Felanitx n 2.

LEGÍTIMA EN MALLORCA: NATURALEZA.

     La legítima en nuestro Derecho común, así como en Derecho balear (y a diferencia de otros ordenamientos jurídicos nacionales, como el catalán) se configura generalmente como una pars bonorum, y se entiende como una parte de los bienes relictos que por cualquier título debe recibir el legitimario, sin perjuicio de que, en ciertos supuestos, reciba su valor económico o pars valoris bonorum. De ahí, que se imponga la intervención del legitimario en la partición, dado que tanto el inventario de bienes, como el avalúo y el cálculo de la legítima, son operaciones en las que ha de estar interesado el legitimario, para preservar la intangibilidad de su legítima. Por otro lado, no entra dentro de las facultades de calificación del Registrador el apreciarse se ha  producido o no la prescripción de la acción para reclamar los derechos del legitimario.

R. 13-6-2013

B.O.E. 12-7-2013

Registro de Arona.

PRINCIPIO DE ROGACION: TIPO DE ASIENTO A PRACTICAR.

     Aunque el principio de rogación impide al Registrador actuar de oficio, una vez solicitada la inscripción, es el propio Registrador el que debe decidir el tipo o clase de asiento que debe extenderse. 

R. 14-6-2013

B.O.E. 26-7-2013

Registro de Valdemoro.

PATRIA POTESTAD: CONFLICTO DE INTERESES.

    Existe un conflicto de interese que priva al progenitor del ejercicio de la patria potestad y obliga a nombrar un defensor judicial cuando en u ña operación de liquidación de gananciales previa a la partición de herencia, al hacer el inventario ganancial el activo está integrado total o parcialmente por bienes cuya ganancialidad no viene predeterminada legalmente sino que es fruto de una presunción legal susceptible de ser combatida (Resolución de 14 de marzo de 1991) o de una declaración unilateral del cónyuge supérstite (Resolución de 3 de abril de 1995).

R. 14-6-2013

B.O.E. 26-7-2013

Registro de Madrid n 22.

PROPIEDAD HORIZONTAL: MODIFICACIÓN DE LA CABIDA E ELEMENTOS PRIVATIVOS.

   La descripción de las unidades privativas en un edificio en régimen de propiedad horizontal forma parte del contenido esencial del título constitutivo, y si bien, con carácter general, se exige la unanimidad para la modificación de éste, el Centro Directivo en Resolución de 30 de enero de 2013 ha señalado que cuando se está ante un mero error de medición de un elemento privativo, acreditado con certificación de técnico competente que aclara que la nueva medición coincide plenamente con el proyecto para el que se obtuvo licencia, y no se afecta en ningún modo a los demás elementos privativos que componen el edificio, la rectificación de la cabida puede hacerla exclusivamente el titular que resulta afectado por la discordancia entre la realidad extrarregistral y lo que publica el Registro.

R. 14-6-2013

B.O.E. 26-7-2013

Registro de Sagunto n 1.

CONCURSO DE ACREEDORES: ANOTACIÓN DE EMBARGO POR DÉBITOS FISCALES.

   No cabe practicar anotación de embargo por débitos fiscales si consta que la diligencia de embargo es de fecha posterior al auto de declaración del concurso y no consta que el Juzgado de lo Mercantil ante quien se tramita el concurso se haya pronunciado sobre el carácter no necesario de los bienes trabados para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor.

R. 15-6-2013

B.O.E. 26-7-2013

Registro de Denia n 1.

PROYECTO DE REPARCELACIÓN: INSCRIPCIÓN DE ACTOS MODIFICATIVOS.

  Como consecuencia de las operaciones de reparcelación debidamente inscritas en el Registro de la Propiedad, uno de los titulares recibe un exceso de aprovechamiento en el resultado generando un crédito en beneficio de la Administración actuante. Con posterioridad y por acuerdo entre Administración y titular se decide satisfacer ese crédito mediante la entrega de una finca ajena a la unidad de actuación procediéndose por aquélla a la aprobación de un acuerdo que se presenta en el Registro como operación complementaria. Tiene razón el recurrente cuando dice que el proyecto originario no se modifica en tanto que no hay alteración del reparto de beneficios y cargas original. Pero precisamente por esta circunstancia no existe operación complementaria pues aprobado definitivamente el proyecto e integradas las fincas de resultado en el tráfico jurídico ordinario no puede pretenderse que ahora forme parte del mismo la liquidación de un excedente de aprovechamiento que no se ve alterado. La entrega por el beneficiario del exceso de una finca exterior a la unidad de ejecución es una operación jurídica de tráfico ordinario y no una operación complementaria de un expediente firme. No puede acogerse la pretensión del recurrente de que la operación complementaria consiste en sustituir el modo en que se ha de satisfacer el pago del exceso de aprovechamiento pasando de metálico a especie pues aunque así fuera en nada cambia el hecho de que la liquidación por entrega de especie es ajena al proyecto aprobado y por tanto constituye una operación de tráfico ordinario. Tampoco es sostenible la afirmación de que la operación complementaria viene constituida por la alteración de la cuenta de liquidación en que se materializó el exceso de aprovechamiento (la finca del Sector 7, registral 4.231) pues como resulta del propio expediente su cuantía no se ve modificada y sólo la forma de pago. Si se reduce el saldo de liquidación provisional no es porque se hayan ajustado las cantidades a las que está afecta la finca de reemplazo sino porque se ha satisfecho parcialmente su importe como resulta con toda claridad del expediente.

R. 15-6-2013

B.O.E. 26-7-2013

Registro de Calpe.

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: EFECTO DE SU CADUCIDAD.

      Como ha señalado de manera reiterada este Centro Directivo, al estar cancelada por caducidad la anotación preventiva de embargo, y al estar dicho asiento bajo la salvaguardia de los tribunales, ya no es posible cancelar como cargas posteriores las que lo eran en el momento de expedirse certificación de cargas o las anotadas con posterioridad y que, como consecuencia de la cancelación de aquélla, han avanzado de rango y pasado a ser registralmente preferentes (cfr. Resoluciones de 28 de noviembre de 2001 y 11 de abril de 2002). De otro modo: cancelada por caducidad la anotación, como acontece en el caso, no es posible obtener el trasvase de prioridad en detrimento de las cargas posteriores, debiendo el registrador denegar la inscripción del mandamiento en que dicha cancelación se pretenda.

R. 17-6-2013

B.O.E. 26-7-2013

Registro de Azpeitia.

HIPOTECA UNILATERAL: CANCELACIÓN A INSTANCIA DEL DUEÑO DE LA FINCA.

     Tras reiterar que no puede admitirse como aceptación un supuesto consentimiento tácito de la entidad a cuyo favor se constituyó un hipoteca unilateral, el Centro Directivo considera como suficiente a los efectos de la cancelación a instancia del dueño de la finca, un requerimiento realizado al acreedores los siguientes términos: se comunica a Kutxa el otorgamiento de la hipoteca unilateral reseñada (y sus modificaciones) y se le requiere para su aceptación en el plazo de dos meses, transcurridos los cuales sin que conste en el Registro la aceptación por el acreedor, podrá cancelarse la hipoteca a petición del dueño de la finca, sin necesidad del consentimiento de la persona a cuyo favor se constituyó.

R. 17-6-2013

B.O.E. 26-7-2013

Registro de Málaga n 7.

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO.

    No cabe practicar anotación de un embargo trabado sobre finca que no se halla inscrita a nombre del demandado en el procedimiento.

R. 18-6-2013

B.O.E. 26-7-2013

Registro de Colmenar Viejo n 1.

HERENCIA: PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR TESTAMENTARIO.

   La partición efectuada por contador partidor testamentario tiene un claro carácter unilateral que no queda desvirtuado por el hecho de que en la escritura comparezca la viuda usufctuaria universal actuando en su propio nombre y derecho y en representación de su hija menor, heredera universal, en tanto se limita a la aceptación de la herencia y  de las adjudicaciones que realiza el contador, si bien respecto de las que se verifican a favor de la menor no pueden tenerse por hechas hasta tanto se confirmen por un representante legal en quien no concurra conflicto de intereses.

R. 18-6-2013

B.O.E. 26-7-2013

Registro de Madrid n 14.

PRINCIPIO DE PRIORIDAD: ORDEN DE CALIFICACIÓN Y DESPACHO DE LOS TÍTULOS PRESENTADOS.

  Existiendo un asiento de presentación previo relativo a un título contradictorio y que se halla vigente en tanto se resuelve el recurso contra la calificación negativa del Registrador, no cabe calificar y despachar el título presentado con posterioridad.

R. 21-6-2013

B.O.E. 26-7-2013

Registro de Palencia n 1.

PROPIEDAD HORIZONTAL: CLÁUSULA ESTATUTARIA REFERENTE  A  LA AGRUPACIÓN DE ELEMENTOS PRIVATIVOS CON ESPACIOS COMUNES.

   Se confirma la inscribibilidad de una cláusula estatutaria por la que se anticipa el consentimiento de la junta de propietarios a la eventual agrupación de un departamento privativo con un espacio bajo cubierta que tiene carácter de elemento común.

R. 26-6-2013

B.O.E. 26-7-2013

Registro de Barcelona n 18.

CONVENIO REGULADOR DEL DIVORCIO: BIENES PRIVATIVOS DE LOS CÓNYUGES.

   La disolución de la comunidad de bienes adquiridos antes del matrimonio, que afecta a determinados inmuebles y que contiene un negocio adicional de asunción de deuda hipotecaria, es un negocio ajeno al contenido típico del convenio regulador por lo que para su inscripción en el Registro de la Propiedad se precisa la oportuna escritura pública o, en su defecto, la sentencia firme dictada por juez competente en el procedimiento que corresponda.

R. 19-6-2013

B.O.E. 29-7-2013

Registro de Castro del Río.

HERENCIA: DECLARACIÓN DE HEREDEROS ABINTESTATO.

  Una persona fallece sin testamento por lo que se procede a otorgar la pertinente declaración de herederos abintestato; en la misma se declara que el causante falleció intestado sin descendientes, sobreviviéndole su madre y su esposa. En consecuencia, se declara única heredera intestada a la madre del causante, sin perjuicio de la cuota legal usufructuaria de la esposa. Posteriormente, la madre y única heredera renuncia a la herencia, y ante distinta notaria, y con la única comparecencia de la esposa, se otorga una escritura de partición hereditaria en la que la misma se adjudica el caudal hereditario como única heredera del causante en virtud de la renuncia de la llamada en primer lugar y del contenido y circunstancias del acta de declaración de herederos previamente autorizada. Entiende el Centro Directivo que no es preciso realizar una nueva declaración de herederos, dado que de los hechos probados con los documentos públicos existentes hay suficiente base para que el Registrador aprecie la condición de heredera de la viuda.

R. 19-6-2013

B.O.E. 29-7-2013

Registro de Manzanares.

INAMTRICULACION: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.

      En ningún caso procede la inmatriculación de una finca cuando se advierte por el registrador que tal finca ya está inscrita. Incluso aún cuando la descripción de la finca en la solicitud de certificación hubiera sido la misma y el registrador hubiera expedido certificación negativa de la inscripción, habría de denegarse la inmatriculación (sin perjuicio, en su caso, de la responsabilidad civil del registrador por expedición de certificación errónea), si al momento de la inmatriculación se advierte que la finca está ya inscrita. Pero las dudas que ponga de manifiesto el Registrador deben ser fundadas.

R. 20-6-2013

B.O.E. 29-7-2013

Registro de Denia n 2.

RESOLUCIONES JUDICIALES DE PAÍSES COMUNITARIOS EN MATERIA DE DIVORCIO: APLICACIÓN DEL REGLAMENTO DE BRUSELAS II BIS.

      Como se ha afirmado en la doctrina científica y en la oficial de este Centro Directivo (cfr. Resolución de 27 de julio de 2012), la integración del control incidental de la resolución extranjera dentro de la calificación o juicio de legalidad que realiza el registrador, supone que éste deberá realizar tres operaciones sucesivas: primero, verificar que la resolución extranjera pueda ser subsumida en el ámbito de aplicación temporal, material y territorial del correspondiente instrumento comunitario, en este caso en el Reglamento 2201/2003, relativo a la competencia, el reconocimiento y la ejecución de resoluciones judiciales en materia matrimonial y de responsabilidad parental, como condición lógicamente necesaria para acogerse a su régimen privilegiado de eficacia transfronteriza; segunda, verificar que con arreglo a la normativa comunitaria la resolución extranjera puede ser reconocida y desplegar efectos en España como tal resolución judicial; y, tercero, determinar si, con arreglo a la legislación registral española, aquella resolución extranjera puede acceder a los libros del Registro. Pero, considerando que el propio Reglamento excluye su aplicación a las consecuencias patrimoniales del proceso de divorcio, resultan plenamente aplicables en relación a tales efectos patrimoniales las exigencias formales que impone la legislación española, orientadas a acreditar la autenticidad del documento presentado (legalización o apostilla conforme al artículo 3 de la Ley Hipotecaria y 36 del Reglamento Hipotecario), y su ejecutoriedad en España (exequátur exigido por el artículo 4 de la Ley Hipotecaria, tramitado conforme a los artículos 955 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, si bien con la redacción dada por la Ley 62/2003, de 30 de diciembre y por la Ley 11/2011, de 11 de mayo). En consecuencia, este primer motivo del recurso debe ser desestimado. Por otro lado, de acuerdo con la legislación hipotecaria española, resulta esencial que el título cuya inscripción se pretende provoque de forma directa una mutación jurídico real sobre un inmueble, que además debe resultar adecuadamente identificado enel mismo.

R. 20-6-2013

B.O.E. 29-7-2013

Registro de Carballo.

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: NECESIDADDE LA PREVIA INSCRIPCIÓN A FAVOR DEL OTORGANTE.

     No cabe practicar las operaciones registrales derivadas de un expediente de depuración física y jurídica de una serie de fincas instruido por un Ayuntamiento, si las referidas fincas figuran inscritas a nombre de una tercera persona.

R. 21-6-2013

B.O.E. 29-7-2013

Registro de Ocaña.

CALIFICACIÓN REGISTRAL: DOCUMENTOS A TENER EN CUENTA.

     No cabe considerar en la resolución el recurso documentos no aportados al Registrador a la hora de hacer la calificación recurrida.

R. 21-6-2013

B.O.E. 29-7-2013

Registro de El Campello.

CONCURSO DE ACREXEDORES: PRÓRROGA DE ANOTACIÓN DE EMBARGO.

    En el presente caso se trata de practicar una mera prórroga de la anotación de embargo, que no es acto ejecutivo propiamente dicho ni legitima la ejecución separada si no se dan los demás requisitos, y que de no practicarse impediría al ejecutante intentar llevar a cabo la ejecución dentro del concurso o al margen de él, si se dieran las circunstancias necesarias. La circunstancia de quedar prorrogado el asiento de anotación preventiva no significa que quede excluida, para proseguir la ejecución, la necesidad de acreditación de los demás requisitos legales para poder llevarse a cabo de forma separada al concurso. En conclusión, en este momento procedimental no es necesaria la acreditación por resolución del juez de lo Mercantil, de que los bienes ejecutados no están afectos ni son necesarios para la actividad del deudor concursado, sin perjuicio de que sí sea necesario para continuar con la ejecución del embargo cuyo asiento ha sido prorrogado.

R. 22-6-2013

B.O.E. 29-7-2013

Registro de Sarriá.

INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: TÍTULOS CREADOS AD HOC.

  En el presente caso se discute si es posible la inmatriculación de una finca con arreglo al procedimiento prevenido en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria cuando, el título público, cuya inmatriculación se pretende, viene constituido por una escritura de entrega de bienes en concepto de mejora conforme la Ley de Derecho Civil de Galicia, precedida de la adquisición previa que se ha producido mediante una disolución de comunidad entre los padres de la posteriormente mejorada. Pero de este supuesto, el carácter «ad hoc» de la documentación se puede inferir de las circunstancias que rodean su otorgamiento así: la simultaneidad de ambos negocios, que parecen tener una conexión como la que se aprecia en el binomio disolución de comunidad-entrega de la finca, el bajo coste fiscal, los vínculos de parentesco entre todos los otorgantes, la ausencia de función económica y la neutralidad de la operación. Especial relevancia tiene la inexistencia de título previo de propiedad, pues, como se señala en el apartado Título de la escritura de disolución, los cónyuges no acreditan título alguno, limitándose a señalar que les pertenece por «justos y legítimos títulos», lo que no deja de ser una expresión vacía de contenido y, por ello el notario advierte expresamente (se entiende que de esa insuficiencia). Todo ello ofrece indicios suficientes de que la documentación ha sido creada y concebida «ad hoc», habiéndose creado los documentos para eludir la titularidad dominical del primer título. En el supuesto del expediente, la nuda propiedad de la finca pasa de los padres a la hija sin intervención de ningún otro sujeto, sin acreditar la titularidad previa y en actos simultáneos en el tiempo entre personas unidas por estrechos vínculos de parentesco.

R. 22-6-2013

B.O.E. 29-7-2013

Registro de Valencia n 13.

LEGISLACIÓN URBANÍSTICA VALENCIANA: TOMA DE RAZÓN DE LA LICENCIA PARA DEMOLER.

     Es evidente que la toma de razón de la licencia de demolición en cuanto autorización para llevar a cabo un «acto de transformación de un inmueble» puede acceder a los libros del Registro en la medida que con ello se proporciona una información a terceros esencial sobre el contenido y facultades del dominio inscrito y por tanto sobre su modificación a futuro. Pero deben cumplirse las normas generales de nuestro sistema hipotecario, entre las que está la necesidad de que todos los titulares registrales hayan sido parte en el expediente admiistrativo de concesión de licencia.

R. 24-6-2013

B.O.E. 29-7-2013

Registro de Huelva n 2.

SOCIEDADES MERCANTILES: ADMINISTRADORES NO INSCRITOS.

    No constando inscrito el cargo de administrador en el Registro Mercantil, no cabe acogerse a las presunciones derivadas de dicha publicidad registral. De ahí que en estos casos de falta de inscripción del nombramiento de administrador en el Registro Mercantil, la reseña identificativa del documento o documentos fehacientes de los que resulte la representación acreditada al notario autorizante de la escritura deba contener todas las circunstancias que legalmente sean procedentes para entender válidamente hecho el nombramiento de administrador por constar el acuerdo válido del órgano social competente para su nombramiento debidamente convocado, la aceptación de su nombramiento y, en su caso, notificación o consentimiento de los titulares de los anteriores cargos inscritos en términos que hagan compatible y congruente la situación registral con la extrarregistral (vid. artículos 12, 77 a 80, y 108, 109 y 111 del Reglamento del Registro Mercantil y 222.8 de la Ley Hipotecaria y 110.1 de la Ley 24/2001); todo ello para que pueda entenderse desvirtuada la presunción de exactitud de los asientos del Registro Mercantil y que, en el presente caso, se hallan en contradicción con la representación alegada en la escritura calificada..

R. 24-6-2013

B.O.E. 29-7-2013

Registro de Las Palmas de Gran Canaria n 3.

ANOTANIONES PREVENTIVAS DE EMARGO: EFECTOS DE LA CADUCIDAD E LOS PROCEDIMIENTOS DE EJECUCIÓN.

        De acuerdo con la doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. la Resolución de 30 de junio de 2007), como señala el registrador en su nota de calificación, la caducidad de las anotaciones ordenadas judicialmente opera automáticamente e «ipso iure», una vez que se ha agotado el plazo de su vigencia sin haber sido prorrogadas (Cfr. artículo 86 de la Ley Hipotecaria), careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, por lo que los asientos posteriores a la anotación caducada ganan rango respecto de aquélla y, en consecuencia, no pueden ser cancelados en virtud de un título -el mandamiento cancelatorio al que se refiere el artículo 175 del Reglamento Hipotecario- que, conforme a dicho precepto y a los artículos 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 131 y 133 de la Ley Hipotecaria, sólo puede provocar la cancelación respecto de asientos no preferentes.

R. 25-6-2013

B.O.E. 29-7-2013

Registro de Las Palmas de Gran Canaria n 3.

PROHIBICIONES DE DISPONER: SOBRE BIENES DISTINTOS DE LOS TRANSMITIDOS.

       La limitación de la propiedad consistente en la prohibición de enajenar que se pretende establecer, procede de un negocio jurídico referido a un bien distinto de aquel sobre el que recae la prohibición. El negocio en el que se establece la prohibición es una donación de metálico; el bien que se grava procede de una compraventa que realiza el donatario aun cuando la hace con dinero en parte procedente de esa donación. Así pues, el bien que se grava no procede del testador o del donante a través del negocio de donación que la establece, sino que fue adquirido por el donatario de un tercero en virtud de un negocio distinto (compraventa). Aun cuando la literalidad del artículo 26.3 de la Ley Hipotecaria no lo impone ni se establece en el mismo de forma terminante que el objeto de la donación sea el bien sobre el recae la prohibición o limitación, del citado artículo 26 se interpreta que el bien que se grava debe tener relación directa con ese testador o donante, de forma que el sujeto que la impone, el bien que se grava y el negocio del que resulta, deben constituir un triangulo inseparable.

R. 25-6-2013

B.O.E. 29-7-2013

Registro de Castorjeriz.

USUFRUCTO VITALICIO: CANCELACIÓN.

       La cancelación de un usufructo vitalicio requiere la aportación del certificado de defunción de la usufructuaria.

R. 25-6-2013

B.O.E. 29-7-2013

Registro de Belmonte de Miranda.

SOCIEDAD DE GANANCIALES: DERECHO APLICABLE.

       La redacción actual del Reglamento Hipotecario, fruto de una adaptación a las reformas sustantivas en materia de régimen matrimonial, no puede servir de justificación para impedir la inscripción de un negocio jurídico llevado a cabo bajo la cobertura de una regulación sustantiva civil distinta de la que no se derivaba tacha alguna de validez.

R. 27 y 28-6-2013

B.O.E. 31-7-2013

Registro de Sabadell n 4 e Ibiza n 3.

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: CADUCIDAD..

      Caducada una anotación de embargo no cabe acceder a su prórroga, sin que por otro lado proceda discutir en el recurso sobre la validez de un asiento ya practicado.

R. 27-6 Y 2-7-2013

B.O.E. 31-7-2013

Registro de Mataró n 4 y Torrent n 3.

RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO.

     No procede discutir en el recurso sobre la validez y alcance de un asiento ya practicado.

R. 29-6-2013

B.O.E. 31-7-2013

Registro de Manacor n 2.

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: LA CADUCIDAD NO SE INTERRUMPE.

     La cancelación de la anotación preventiva del embargo tiene un carácter automático, fatal, en cuanto asiento de vida limitada que se rige por el cómputo de la práctica del asiento inicial, y tras la Ley de Enjuiciamiento Civil, 1/2000, de 7 de enero, de sus prórrogas. La vigencia de la anotación, prefijada, nada tiene que ver como erróneamente entiende el recurrente con las eventuales actuaciones registrales, que pudieren realizarse durante la vigencia de la anotación, como pudiere ser la nota de constancia registral de la subrogación procesal operada.

R. 29-6-2013

B.O.E. 31-7-2013

Registro de Manacor n 2.

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: NECESARIA INTERVENCIÓN DEL TITULAR REGISTRAL.

     No es posible e acceso al Registro de un Mandamiento derivado de un procedimiento en el que el actual titular registral no ha sido parte.

R. 1-7-2013

B.O.E. 31-7-2013

Registro de Pola de Siero.

USUFRUCTO: TÍTULO CONSTITUTIVO.

    En nuestro ordenamiento jurídico es perfectamente factible constituir un derecho de uso sobre alguna de las partes materiales susceptible de aprovechamiento independiente de un inmueble, y ello no es incompatible con el mantenimiento de la unidad objetiva del todo, pues no existe obstáculo jurídico a la constitución de derechos de goce –reales o personales– concretados a una sola porción material de la finca sobre la que se constituyen (vid. arts. 469, 517 –que expresamente refiere al caso de que el usufructo estuviera constituido, como aquí, solamente sobre el edificio–, 523 y siguientes; 545, 553, 564 y 1582 del Código Civil; artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Rústicos), siempre y cuando quede suficientemente determinado (máxime si se trata de un derecho inscribible) la porción de la finca sobre la que recaerá tal derecho de goce (vid. arts. 1261 y 1273 y siguientes del Código Civil, 9.1 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario) sin que sea necesaria la previa segregación. Cuestión distinta sería que se tratara de un derecho real limitado que conllevara una eventual enajenación de la parte objeto del gravamen (caso de una opción de compra, tanteo convencional o hipoteca), en cuyo caso sí sería necesaria la segregación previa de aquélla. El derecho de usufructo se extingue en los términos establecidos en el título de su constitución, con lo que es posible que se pacte que dicha extinción se produzca cuando fallezca el último de los constituyentes.

R. 1-7-2013

B.O.E. 31-7-2013

Registro de Denia n 2.

CONCURSO DE ACREEDORES: PARALIZACIÓN DE EJECUCIONES SINGULARES.

   En el presente expediente el decreto de adjudicación es de fecha 14 de diciembre de 2012, habiendo sido declarado el concurso el 16 de noviembre de 2010. Dado que la situación de concurso es anterior, no procede la ejecución al margen del procedimiento universal concursal seguido en el Juzgado de lo Mercantil. Tampoco se ha acreditado que los bienes no resulten necesarios para la continuación de la actividad profesional o empresarial del deudor. En nada obsta que el embargo se hubiera anotado en el Registro con anterioridad a la situación concursal, pues igualmente queda paralizada la ejecución al no encontrarse entre los supuestos exceptuados. Por lo que procede por tanto la suspensión de la adjudicación conforme al criterio ya sostenido por este Centro Directivo en otras ocasiones (véase Resoluciones citadas en «Vistos»).

R. 2-7-2013

B.O.E. 31-7-2013

Registro de Paterna n 2.

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA: OBJETO.

     Conforme a la doctrina consolidada del Ventro Directivo, solo puede recaer anotación de demanda sobre aquellos bienes respecto de los cuales verse una acción atinente a la propiedad o a un derecho real sobre el mismo inmueble, de suerte que la estimación de la pretensión del demandante propiciara directamente una alteración registral. Por tanto no cabe dicha anotación por una mera reclamación de cantidad.

R. 2-7-2013

B.O.E. 31-7-2013

Registro de Arrecife.

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: CADUCIDAD.

    El artículo 86 de la Ley Hipotecaria determina que las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación misma, salvo aquéllas que tengan señalado en la Ley un plazo más breve, pudiendo prorrogarse por un plazo de cuatro años más siempre que el mandamiento ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento. Habiéndose presentado –incluso expedido– el mandamiento ordenando la prórroga transcurridos los cuatro años de vigencia de la anotación, se ha producido la caducidad de ésta. Esta caducidad opera de forma automática, «ipso iure», sin que a partir de entonces pueda surtir ningún efecto la anotación caducada, que ya no admite prórroga alguna.

* AGOSTO 2013

R. 26-6-2013

B.O.E. 1-8-2013

Registro de Quintanar de la Orden.

EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO: EXTENSIÓN DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL.

  Entiende el Centro Directivo que el Registrador puede y debe calificar aquellos extremos de la resolución judicial en un expediente de dominio que afectan a la protección del titular registral. Por ello, en un expediente para la reanudación del tracto con inscripción de me os de treinta años de antigüedad, debe comprobar que en efecto el titular registral o el causahabiente sea oído o, si no comparece, sea citado tres veces, una al menos personalmente, sin que baste la genérica afirmación del Juez de que se han cumplido los requisitos establecidos en el artículo 202 de la LH.

R. 27-6-2013

B.O.E. 1-8-2013

Registro de Orihuela n 2.

INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: TÍTULOS CREADOS AD HOC.

     El control de la inmatriculación por título público exige a los registradores que al efectuar su calificación, extremen las precauciones para evitar el acceso al Registro de títulos elaborados «ad hoc» con el único fin de obtener la inmatriculación, lo que se explica y justifica por las exigencias derivadas del principio de seguridad jurídica, pues se trata de eludir el fraude de ley en el sentido de evitar que, mediante la creación instrumental de títulos, se burlen todas las prevenciones que para la inmatriculación mediante título público ha instituido el legislador. Se considera titulación creada «ad hoc» una escritura de venta de un inmueble, acompañada de otra escritura previa de aportación a la sociedad conyugal de los vendedores y por tanto no procede la inmatriculación. El carácter «ad hoc» de la documentación se puede inferir de las circunstancias que rodean su otorgamiento (la coetaneidad de ambos negocios, la inexistencia de título original de adquisición y el nulo coste fiscal como reconoce el recurrente al estar exenta la aportación.

R. 28-6-2013

B.O.E. 1-8-2013

Registro de Puçol.

AUTOCONTRATO: CALIFICACIÓN REGISTRAL.

    Según la jurisprudencia, la doctrina científica mayoritaria y el criterio de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 3 de diciembre de 2004 y de 13 de febrero de 2012, entre otras), el administrador único, como representante orgánico de la sociedad sólo puede autocontratar válida y eficazmente cuando esté autorizado para ello por la junta general o cuando por la estructura objetiva o la concreta configuración del negocio, quede «manifiestamente excluida la colisión de intereses que ponga en riesgo la imparcialidad o rectitud del autocontrato». Esta situación se produce si quien actúa en el negocio es el administrador de una sociedad que cede unos inmuebles en pago de deuda, y el apoderado con poder especial concedido por el mismo sujeto que actuó como administrador de la sociedad cesionaria. En estos casos la reseña identificativa que realiza el Notario, y el consecuente juicio de suficiencia, deben hacer expresa alusión a la autorización de la Junta General.

R. 1-7-2013

B.O.E. 1-8-2013

Registro de Madrid n 29.

ACUERDOS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS: REQUISITOS PARA SU INSCRIPCIÓN.

    No estando legitimadas las firmas del Presidente y Secretario de la Comunidad, la imposibilidad de obtener tal legitimación no impide la ejecución del acuerdo, dado que  se puede testimoniar notarialmente del libro de actas de la comunidad de propietarios, el acta de la reunión de aquélla donde se tomó el citado acuerdo y además se certifica su existencia por los actuales presidente y secretario de la comunidad de propietarios en el acta protocolizadora. Lo que sí es necesario es que el acuerdo que autoriza la división de uno de los departamentos del edificio se haya adoptado por unanimidad o que; en su defecto, conste la pertinente notificación a los propietarios no asistentes ni representados y el transcurso del plazo para su oposición. Aunque entendamos que este caso es un supuesto de los denominados actos colectivos que no requieren el consentimiento individualizado de cada titular, en los supuestos de modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, aunque sea a través de un consentimiento colectivo, no puede afectar a los titulares registrales de departamentos que adquirieron con posterioridad al acuerdo de modificación y accedieron al Registro con anterioridad a la pretensión de inscripción de la modificación del título constitutivo y ello con independencia de la formulación de los consentimientos en acto colectivo o individualizado.

R. 2-7-2013

B.O.E. 1-8-2013

Registro de Cangas de Onís.

INMATRICULACIÓN DE FINCAS SEGREGADAS DE OTRA NO INSCRITA. INMATRICULACIÓN: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.

INMATRICULACIÓN: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. INMATRICULACIÓN DE FINCAS SEGREGADAS DE OTRA NO INSCRITA.

   En caso de existir dudas fundadas sobre la identidad de la finca que se pretende inmatricular, lo procedente es acudir a lo establecido en los artículos 300 y306 del RH. Esta Dirección General, ha venido admitiendo la inmatriculación de fincas formadas por segregación de fincas no inscritas, sin necesidad de previa inscripción de la finca mayor que sufre la segregación (finca matriz). En tal sentido, la Resolución de esta Dirección General de 8 de septiembre de 2009, que en un caso como el que nos ocupa, entendió exigible la acreditación de la correspondiente licencia de segregación, pero admitiendo que la finca procedente de segregación es directamente inmatriculable, sin necesidad de previa inscripción de la finca matriz de la que procede.

R. 4-7-2013

B.O.E. 2-8-2013

Registro de Tuí.

PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL: ASIENTO DE PRESENTACIÓN PENDIENTE.

     Existiendo un asiento de presentación de un título contradictorio pendiente, no es necesario ni siquiera calificar el posteriormente presentado.

R. 3-7-2013

B.O.E. 2-8-2013

Registro de Marbella n 5.

PROPIEDAD HORIZONTAL: LA COMUNIDAD NO TIENE PERSONALIDAD JURÍDICA.

    Dado que la Comunidad de Propietarios no tiene personalidad jurídica, no es posible inscribir a su nombre un trastero que se le adjudica en un procedimiento de ejecución. Sí que sería inscribible si la adjudicación se hubiera hecho a todos los propietarios del edificio en proporción a sus cuotas.

R. 3-7-2013

B.O.E. 5-8-2013

Registro de Burjassot n 2.

TITULAR REGISTRAL: DUDAS DE IDENTIFICACIÓN.

   No cualquier duda sobre la coincidencia entre los datos del título inscribible y los que aparecen consignados en el Registro respecto del titular de la finca puede fundamentar la negativa a inscribir. Por ello, en este caso, y habida cuenta del resultado que evidencia el examen conjunto de la abundante prueba pública presentada, que comprende todos los títulos públicos notariales afectados, de obligada toma en consideración –junto con el contenido registral– al efectuar la calificación, la simple discordancia de dos dígitos en la consignación del DNI de la persona que figura como titular registral con carácter presuntivamente ganancial (con la otorgante doña M. N. C.), error que se pone de manifiesto y se rectifica en la última escritura autorizada, no constituye una circunstancia o indicio, que ofrezca la más mínima relevancia obstativa, de la falta de correspondencia identitaria entre el titular registral y el causante de la sucesión cuya partición se pretende inscribir. En definitiva, pues, el indicado error de dos dígitos del documento nacional de identidad en modo alguno impide desconocer la eficacia identificativa del resto de los datos suministrados respecto de dicha persona, los cuales no dejan ninguna duda racional de que el causante y el titular registral son el mismo sujeto.

R. 3-7-2013

B.O.E. 5-8-2013

Registro de Madrid n 35.

CALIFICACIÓN REGISTRAL: FORMA Y MEDIOS.

  Es requisito esencial de la calificación denegatoria de un documento presentado a inscripción el que se explíciten en la nota todos los razonamientos jurídicos que conducen a tal resolución. Es por ello que no cabe fundar la negativa a inscribir en una escueta referencia a una sentencia del TS que se dice que anula un determinado Plan Urbaistico, cuando dicha sentencia no contiene en su fallo ninguna referencia a semejante anulación. Sin embargo no cabe acoger la alegación del recurrente respecto a que el Registrador no puede tener en cuenta en su calificación una sentencia judicial porque debe limitarse a lo que resulté del Registro y de los documentos presentados. Especialmente, este Centro Directivo ha venido señalando que el registrador no se puede limitar a los medios de calificación que consistan en los documentos presentados y en los asientos de la propia finca de que se trata, sino que, atendiendo a una interpretación conforme a la realidad social y a la finalidad y principios del propio Registro, debe acudir a otras fuentes oficiales de información, como son el Registro Mercantil, el Libro de Incapacitados según el Índice General Informatizado y otros Registros que no sean de carácter reservado y sean accesibles, por lo que con mayor razón ha de tener en cuenta las sentencias de los Tribunales de las que tenga conocimiento y guarden relación con el supuesto de hecho de que se trate.

R. 3-7-2013

B.O.E. 5-8-2013

Registro de Almería n 4.

HIPOTECA: EJECUCIÓN Y ARRENDAMIENTOS INSCRITOS.

     Existiendo un arrendamiento de local de negocio inscrito en el Registro a continuación de u ña hipoteca que ha sido objeto de ejecución, de conformidad con lo establecido en la LAU, dicho arrendamiento ha de ser cancelado como consecuencia de la purga que provoca la ejecución de la hipoetac anterior. Extinguido el arrendamiento se extinguen su consecuencias accesorias como son los derechos de tanteo y retracto.

R. 4-7-2013

B.O.E. 5-8-2013

Registro de Valencia n 11.

HIPOTECA: CANCELACIÓN POR CADUCIDAD.

    La instancia por la que se solicita la cancelación por caducidad de una hipoteca debe tener la firma legitimada notarialmente o ratificada ante el Registrador. No existe un plazo convencional de caducidad de la hipoteca pactado por los otorgantes de la escritura que dio lugar a la inscripción que hoy se pretende cancelar, por lo que no cabe aplicar el supuesto establecido en el artículo 82.2.o de la Ley Hipotecaria. Todos los argumentos y alegaciones hechas por el recurrente en su escrito de recurso, así como las sentencias de las Audiencias que menciona, están fundamentados en esta suposición. No es aplicable en el presente supuesto el apartado segundo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria alegado en el documento presentado a inscripción, porque dicho apartado se refiere a los supuestos en los que las partes han pactado un plazo de caducidad convencional del derecho objeto de inscripción, circunstancia que no concurre en el supuesto del expediente. Sentado esto, la única fecha a partir de la cual se debe contar la caducidad es la de 15 de julio de 2008 y la normativa aplicable a los efectos de esa cancelación es la del artículo 82.5 del Reglamento Hipotecario en relación con el artículo 1964 del Código Civil.

R. 4-7-2013

B.O.E. 5-8-2013

Registro de Motilla del Palancar.

RECTIFICACIÓN DEL REISTRO: ANULACIÓN DEL NEGOCIO POR EL QUE ADQUIRIÓ EL TITULAR REGISTRAL.

   Como tiene declarado este Centro Directivo, el título inscribible ha de acreditar de modo directo e inmediato el derecho de quien haya de ostentar la titularidad registral, sin que sean suficientes referencias indirectas o mediatas al derecho cuya inscripción se postula; Con otras palabras: el título debe contener todos los requisitos sustantivos que acrediten la realidad y eficacia del negocio jurídico en cuya virtud se produce la mutación jurídico real cuya inscripción se pretende ya resulten exclusivamente del propio documento ya de este y otros complementarios. Desde el punto de vista del principio de tracto sucesivo, para inscribir la escritura por la que las partes reconocen la nulidad por falta de causa del negocio que dio lugar a la adquisición por el actual titular registral, sólo se necesita el consentimiento del titular registral del dominio; y no el de los titulares de otros derecho o cargas inscritos sobre la finca. Ahora bien, la pretensión de que el negocio declarativo de nulidad se inscriba en perjuicio de los titulares posteriores sin que medie su consentimiento o resolución judicial firme es inadmisible. La expresión de la naturaleza causal del negocio del que resulta el acto inscribible es un requisito sin cuyo cumplimiento no se puede acceder a la pretensión de modificar el Registro (por todas, Resolución de 7 de mayo de 2013). Tratándose de un supuesto de negocio por el que se declara la nulidad de uno anterior su causa es precisamente la ausencia en dicho negocio anterior de una justa causa (vid. Resolución de 6 de julio de 2006) lo que conlleva a su vez la declaración de que no produjo efectos (artículo 1303 del Código Civil). De las circunstancias que concurren en este expediente resulta la debida constancia de la causa que justifica que la declaración de que el desplazamiento patrimonial que publica el Registro no ha existido en realidad por lo que no puede mantenerse la objeción del registrador procediendo la revocación del defecto. Cuestión distinta, como se analizó anteriormente, es si esa justa causa viene convenientemente incorporada al título presentado a inscripción. Como tiene declarado este Centro Directivo (Resolución de 22 de noviembre de 2004), sin necesidad de entrar en la discusión doctrinal sobre si la posesión es un hecho o un derecho, es lo cierto que la reforma hipotecaria de 1944 declaró la expulsión del Registro de tal figura, de manera que, aunque se tratara hipotéticamente de un derecho real, la clara dicción del artículo 5 de la Ley Hipotecaria supondría una excepción a los artículos 1 y 2, 1.o de la misma Ley. El Registrador debe rechazar la inscripción de los actos o negocios que incidan en la figura del pacto comisorio prohibido por nuestro Ordenamiento. Ahora bien para que así sea es preciso que el rechazo del registrador esté debidamente justificado debiendo motivarse adecuadamente el por qué en el caso concreto se afirma la existencia de un pacto comisorio prohibido por el artículo 1859 del Código Civil y por la jurisprudencia del Tribunal Supremo que lo interpreta, determinando qué circunstancias de los documentos presentados así lo justifican.

R. 5-7-2013

B.O.E. 6-8-2013

Registro de Denia n 1.

HIPOTECA: EJECUCIÓN CON SUBROGACIÓN PROCESAL DE UN NUEVO TITULAR DE LA HIPOTECA.

   No está previsto en la legislación hipotecaria ningún asiento específico para recoger esta sustitución procesal como sustitutivo de la previa inscripción del derecho de hipoteca a favor del que ejercita el mismo. Inscripción que resulta necesaria no por aplicación, en el supuesto de hecho planteado, de los artículos 1526 del Código Civil y 149 de la Ley Hipotecaria, ya que no nos encontramos ante un negocio singular de cesión de obligación garantizada con hipoteca, sino por aplicación de los artículos 16, 20, 38 y 130 de la Ley Hipotecaria, en que se proyectan los principios hipotecarios de tracto sucesivo, siquiera sea en su modalidad de abreviado, y de legitimación. En cualquier caso, esa necesaria inscripción, en la forma determinada en el artículo 16 de la Ley Hipotecaria de la titularidad sobre el crédito hipotecario a favor del ejecutante o de su sucesor, es la que permitirá que puedan tener acceso al Registro las vicisitudes ulteriores del procedimiento, y singularmente el decreto de adjudicación, pudiendo hacerse esa inscripción de la nueva titularidad bien con anterioridad a la inscripción de la vicisitud procesal o simultáneamente a ésta, pero sin que la legitimación registral derivada de la inscripción pueda ser suplida, en el ámbito del propio Registro, por la legitimación procesal en el procedimiento, legitimación que está sujeta a requisitos diferentes, y que es generadora de efectos también distintos (vid. artículo 17 de la Ley de Enjuiciamiento Civil «versus» artículo 130 de la Ley Hipotecaria), distinción que justifica la reiteradísima doctrina de este Centro Directivo, recaída al interpretar el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, conforme a la cual en cuanto al ámbito de la calificación registral de las actuaciones judiciales, se ha de distinguir con nitidez las cuestiones relativas a la personalidad de la parte actora y a la legitimación procesal, de un lado, que corresponde apreciar al juzgador, y de otro lado, el requisito del tracto sucesivo, que debe ser calificado por el registrador.

R. 5-7-2013

B.O.E. 6-8-2013

Registro de Galapagar.

ANOTACIÓN DE EMBARGO EN CASO DE SOCIEDAD DE GANANACIALES DISUELTA Y NO LIQUIDADA: INCIDENCIA DE LA INSCRIPCIÓN DE UN DERECHO DE USO.

  La circunstancia de que el derecho de uso conste inscrito a nombre del demandado, no es obstáculo para la práctica de la anotación preventiva de embargo sobre la cuota global que le corresponda en la liquidación de la sociedad de gananciales. Se considere el derecho de uso como una mera limitación de la facultad dispositiva, un verdadero derecho real o una «ius ad rem», lo cierto es que registralmente constan cumplidos los principios de tracto sucesivo (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria) y legitimación registral (cfr. artículo 38.3 de la misma Ley), que permiten tomar la anotación de embargo solicitada. Será en el momento de la ejecución cuando habrá que determinarse si la ejecución conlleva la extinción del derecho de uso, o éste subsiste como derecho independiente y anterior, que no ha sido objeto del embargo (Cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de diciembre de 2004).

R. 5-7-2013

B.O.E. 6-8-2013

Registro de Madridejos.

URBANISMO: COMPETENCIA DEL ESTADO PARA DETERMINAR EL TÍTULO INSCRIBIBLE.

    Corresponde al Estado la determinación de la forma y requisitos para poder acceder al Registro de la Propiedad los actos de naturaleza urbanística. Desde este punto de vista, no cabe duda de que aunque la legislación manchega exige escritura pública para que acceda al Registro de la Propiedad el proyecto de reparcelación, prevalece la legislación estatal que admite la inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística por certificación administrativa, sin que exista ley estatal que lo exceptúe. La posibilidad de otorgamiento de escritura pública en la legislación estatal es una opción alternativa pero no excluyente de la certificación administrativa. En este sentido, no excluyente de la posibilidad de certificación administrativa por sí sola admitida en la legislación estatal competente, deben entenderse el artículo 95.2, párrafo segundo, del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla-La Mancha, y los artículos 33.2 y 58.1, Regla 5.a, de su Reglamento.

R. 5-7-2013

B.O.E. 6-8-2013

Registro de Cullera.

HIPOTECA: VENTA EXTRAJUDICIAL Y DOMICILIO PARA EL REQUERIMIENTO DE PAGO AL DEUDOR.

      Ciertamente la imposibilidad de llevar a cabo el requerimiento en el domicilio establecido al efecto por ausencia del deudor no implica necesariamente que deba darse por conclusa la actuación notarial y procederse al cierre del acta. De otro modo descansaría exclusivamente en su actitud el éxito o fracaso de una actuación prevista legalmente. De lo anterior no se sigue sin embargo, como pretende el recurrente, que toda ausencia del domicilio pactado y registrado permita la práctica del requerimiento en otro domicilio y con persona distinta del destinatario. A diferencia de lo que ocurre en el procedimiento judicial en el que es preciso agotar las posibilidades de notificación cuando existan dudas de que el domicilio señalado coincida con el real (lo que conlleva la necesidad y conveniencia de practicarla en el que así se considere), este Centro Directivo ha señalado recientemente (Resolución del sistema notarial de 17 de septiembre de 2012), que no cabe extrapolar la carga que se impone al ejecutante y al tribunal en el procedimiento judicial en razón del principio de tutela judicial efectiva que consagra nuestra Constitución. Como se ha hecho constar en las consideraciones iniciales de esta resolución, la venta extrajudicial supone el ejercicio de un derecho privado que se realiza ante notario por medio de trámites preestablecidos lo que justifica sobradamente la necesaria cautela en la apreciación de las medidas que pueden adoptarse cuando las previsiones reglamentarias no se cumplen. No existe, en el estrecho ámbito de actuación del notario, una obligación de agotar cualquier posibilidad de actuación pues el propio precepto reglamentario señala que para ese supuesto lo que procede es la finalización de su actividad y el cierre del acta. El razonamiento anterior no cierra la posibilidad de practicar la notificación fuera del domicilio pactado en caso resultar infructuoso pero sólo en términos tales que resulte compatible con las consideraciones anteriores. Siendo el objeto del requerimiento la notificación de la existencia de las actuaciones notariales y la intimación a realizar el pago, sólo si queda acreditado bajo la fe del notario que el destinatario tiene cabal conocimiento de su contenido y de su fecha es admisible considerar practicada la diligencia y llevado a cabo el trámite en términos que no violenten sus derechos constitucionales.

R. 6-7-2013

B.O.E. 6-8-2013

Registro de Sanlúcar La Mayor n 1.

FINCA REGISTRAL: MODIFICACIÓN DESCRIPTIVA EQUIVALENTE A UNA OBRA NUEVA.

      La modificación de la descripción de una finca, que en el Registro sólo figura con la exhígua referencia a que se trata de una casa, consistente en expresar los metros construidos por planta, implica la necesidad de que se cumplan los mismos requisitos que la legislación urbanística prevé para las declaraciones de obra nueva.

R. 6-7-2013

B.O.E. 6-8-2013

Registro de Valladolid n 6.

CONDICIÓN RESOLUTORIA: CANCELACIÓN POR CADUCIDAD.

     No cabe cancelar por caducidad una condición resolutoria para la que no se previó un plazo pactado de duración o vigencia. Tampoco cabe aplicar lo establecido en el artículo 82.7 de la LH si los hechos determinantes de la efectiva prescripción no resultan con nitidez del Registro.

R. 8-7-2013

B.O.E. 6-8-2013

Registro de Villajoyosa n 2.

URBANISMO: RECTIFICACIÓN DE UN PROYECTO DE REPARCELACIÓN.

    En el expediente que provoca la presente, no consta que los titulares registrales hayan tenido oportunidad de conocer el procedimiento ni a través de la anotación preventiva de la demanda en el Registro, ni a través de un emplazamiento en el procedimiento administrativo ni judicial, por lo que no puede ahora pretenderse hacerse efectiva la sentencia dictada en la jurisdicción contencioso-administrativa contra el actual titular registral. También será necesario el consentimiento expreso de los titulares de las fincas que se ordena agrupar formando una sola. No es sin embargo precisa la licencia de segregación porque según la normativa urbanística aplicable,  cuando los actos especificados en el artículo 191.1 sean promovidos por los Ayuntamientos en su propio término municipal, el acuerdo municipal que los autorice o apruebe estará sujeto a los mismos requisitos y producirá los mismos efectos que la licencia urbanística, sin perjuicio de lo previsto en la legislación de régimen local.

R. 8-7-2013

B.O.E. 6-8-2013

Registro de Navahermosa.

SOCIEDADES MERCANTILES: ADMINISTRADORES NO INSCRITOS. IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DEL VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA: CIERRE REGISTRAL.

IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DEL VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA: CIERRE REGISTRAL. SOCIEDADES MERCANTILES: ADMINISTRADORES NO INSCRITOS.

    No constando inscrito el cargo de administrador en el Registro Mercantil, no cabe acogerse a las presunciones derivadas de dicha publicidad registral. De ahí que en estos casos de falta de inscripción del nombramiento de administrador en el Registro Mercantil, la reseña identificativa del documento o documentos fehacientes de los que resulte la representación acreditada al notario autorizante de la escritura deba contener todas las circunstancias que legalmente sean procedentes para entender válidamente hecho el nombramiento de administrador por constar el acuerdo válido del órgano social competente para su nombramiento debidamente convocado, la aceptación de su nombramiento y, en su caso, notificación o consentimiento de los titulares de los anteriores cargos inscritos en términos que hagan compatible y congruente la situación registral con la extrarregistral (vid. artículos 12, 77 a 80, y 108, 109 y 111 del Reglamento del Registro Mercantil y 222.8 de la Ley Hipotecaria y 110.1 de la Ley 24/2001); todo ello para que pueda entenderse desvirtuada la presunción de exactitud de los asientos del Registro Mercantil y que, en el presente caso, se hallan en contradicción con la representación alegada en la escritura calificada. La Ley 16/2012, de 27 de diciembre, añade, con efectos desde el 1 de enero de 2013, el párrafo 5.° al artículo 254 de Ley Hipotecaria. Artículo 254.5 de la Ley Hipotecaria que el Registro de la Propiedad no practicará la inscripción correspondiente de ningún documento que contenga acto o contrato determinante de las obligaciones tributarias por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, sin que se acredite previamente haber presentado la autoliquidación o, en su caso, la declaración del impuesto, o la comunicación a que se refiere la letra b) del apartado 6 del artículo 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo.

R. 8-7-2013

B.O.E. 6-8-2013

Registro de Mazarrón 

SUSPENSIÓN DE PAGOS: EFECTOS DEL CONVENIO INSCRITO. 

    En el Registro aparece una inscripción de un convenio de suspensión de pagos de la sociedad titular de la finca, en cuya virtud se constituye una comisión de acreedores que controlará las operaciones de liquidación del patrimonio de la suspensa. Por ello se entiende que no es precisa la intervención de la citada comisión de acreedores para que pueda ser inscrita una sentencia firme dictada en procedimiento declarativo por la que se reconoce que la finca es propiedad de un tercero por prescripción.

R. 8-7-2013

B.O.E. 6-8-2013

Registro de Ibi.

HIPOTECA: EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS PARA PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN Y TITULARIDAD DE LA HIPOTECA.

   Se plantea en el presente expediente si para la expedición de certificación de dominio y cargas en procedimiento de ejecución hipotecaria –en este caso judicial- y la consiguiente extensión de la nota marginal acreditativa de haberse practicado tal extremo, es necesario que la hipoteca objeto de ejecución se encuentre inscrita a favor de la entidad ejecutante o si, por el contrario, en los supuestos de sucesión universal de la entidad acreedora y tratándose de una operaciones societarias realizadas dentro del proceso de modificación de las estructuras de las cajas de ahorro en el sistema financiero español, es suficiente que el solicitante sea causahabiente del titular registral de la hipoteca. La expedición de la certificación de cargas en la ejecución directa judicial no es más que un trámite procesal que todavía no conlleva el expresado cambio en la titularidad de la hipoteca o de la finca como consecuencia de la ejecución. El hecho de que sea solicitada por el causahabiente del titular registral no debe impedir que se expida la certificación, sin perjuicio de que el registrador advierta de esta circunstancia en la certificación al expedirla, con la finalidad de que el solicitante conozca la necesidad de practicar la inscripción a su nombre, previa o simultáneamente, a la inscripción del decreto de adjudicación.

R. 9-7-2013

B.O.E. 8-8-2013

Registro de Marbella n 2.

RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO:  IENES INSCRITOS A BAJÓ UN RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL EXTRANJERO.

   La inscripción de la finca a favor de una persona casada «con sujeción a su régimen matrimonial», siendo este régimen, según el propio Registro, «el régimen legal holandés de comunidad matrimonial de bienes», otorga parte de la titularidad de la misma al cónyuge del titular registral o, en el caso de haber muerto, a sus herederos, por lo que sin una adecuada prueba del Derecho holandés aplicable (cfr. artículos 9 n.o 2 del Código Civil, y 36 del Reglamento Hipotecario) que atribuya las facultades de disposición y defensa procesal sobre tales bienes exclusivamente al cónyuge a cuyo nombre figuran, no puede cancelarse la inscripción que refleja aquella titularidad registral, con sujeción al citado régimen de comunidad, sin que el cónyuge del titular tenga en el procedimiento la intervención legalmente prevista a fin de dar cumplimiento a la norma contenida en el párrafo segundo del artículo 40 de la Ley Hipotecaria.

R. 9-7-2013

B.O.E. 8-8-2013

Registro de Liria.

TÍTULO FORMAL INSCRIBIBLE: EFECTOS DE LA HOMOLOGACIÓN JUDICIAL.

   La homologación judicial no altera el carácter privado del documento pues como dice el registrador acertadamente, se limita a acreditar la existencia de dicho acuerdo. Las partes no podrán en ningún caso negar, en el plano obligacional, el pacto solutorio alcanzado y están obligados, por tanto, a darle cumplimiento. Si bien es cierto que en virtud del principio de libertad contractual es posible alcanzar dicho acuerdo tanto dentro como fuera del procedimiento judicial ordinario en el que se reclamaba la cantidad adeudada, no lo es menos que el mismo supone una transmisión de dominio que material y formalmente habrá de cumplir los requisitos establecidos por el ordenamiento jurídico para su inscripción en el Registro de la Propiedad.

R. 9-7-2013

B.O.E. 8-8-2013

Registro de Alcoy.

USO DE VIVIENDA FAMILIAR: ATRIBUCIÓN AL CÓNYUGE TITULAR DEL DOMINIO.

 La Dirección General confirma su tradicional criterio de que no es inscribible el derecho de uso atribuido al cónyuge que ya era titular dominical de la vivienda, en cuanto ha de considerarse facultad ínsita en su dominio.

R. 9-7-2013

B.O.E. 8-8-2013

Registro de Novelda.

INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: DESCRIPCIÓN DE LA FINCA EN EL TÍTULO PREVIO.

  No solo es exigible que la descripción del inmueble en cuestión en la certificación catastral descriptiva y gráfica sea idéntica a la se haga en el título inmatriculador sino que también debe haber entre este y el título previo similitudes suficientes para que no haya dudas sobre la identidad de la finca cuyo acceso al Registro se pretende. Pero en este caso no existen diferencias en la descripción en términos tales que permitan albergar una duda razonable acerca de que se trate de la misma finca.

R. 10-7-2013

B.O.E. 8-8-2013

Registro de Cieza n 1.

HIPOTECA: REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR EN EL PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN. ARRENDAMIENTOS URBANOS: DERECHOS DE TANTEO YRETRACTO EN EL PROCESO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA.

ARRENDAMIENTOS URBANOS: DERECHOS DE TANTEO YRETRACTO EN EL PROCESO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA. HIPOTECA: REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR EN EL PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN.

    Conforme a los articulos 132 de la LH y 685 de la LEC, es necesaria la demanda y requerimiento de pago al tercer poseedor de los bienes hipotecados que haya acreditado al acreedor la adquisición de sus bienes, entendiendo la Ley Hipotecaria que lo han acreditado quienes hayan inscrito su derecho con anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas. La adjudicación en procedimiento de ejecución directa contra bienes inmuebles es un supuesto equiparable a la compraventa voluntaria por lo que es de plena aplicación la previsión del artículo 25 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. De este modo debe rechazarse la inscripción de la adjudicación si no se acredita debidamente bien que se han llevado a cabo las notificaciones previstas, bien que se ha realizado la oportuna manifestación de que la finca se encuentra libre de arrendatarios. A tal efecto, este Centro tiene declarado que dadas las particularidades de la transmisión dicha manifestación puede y debe hacerla el adquirente sin que la misma pueda ser inferida de otros datos o documentos al ser una manifestación de contenido expreso y específico.

R. 10-7-2013

B.O.E. 8-8-2013

Registro de Ibiza n 4.

CONDICIÓN RESOLUTORIA: NOTIFICACIÓN AL ADQUIRENTE DE LA RESOLUCION EL CONTRATO.

  El ejercicio de la condición resolutoria de un contrato de cesión de solar por obra futura supone el cumplimiento de una serie de requisitos que el Registrador debe comprobar para admitir la pertinente reinscripción. Entre ellos destaca el que se haya realizado adecuadamente la notificación notarial o judicial al adquirente. Si se hace por conducto notarial es necesario atenerse a las normas del Reglamento Notarial para calificar la regularidad de la misma. Estás exigen, para que se tenga por notificada a una persona que no haya recogido la cédula, que se haya efectuado una doble actuación notarial que dé cobertura al menos a dos intentos de notificación con entrega de la correspondiente cédula, uno efectuado mediante la personación del notario en el domicilio en que la notificación haya de practicarse, y otro mediante su envío por correo certificado con acuse de recibo, o por cualquier otro procedimiento que permita dejar constancia fehaciente de la entrega. Como ya tiene declarado este Centro Directivo, a la vista de los artículos 202 y 203 del Reglamento Notarial, habría de concluirse que siempre que se cumplan los procedimientos establecidos en el primer precepto, ya se haga la entrega de la documentación objeto de notificación personalmente o a través del servicio de Correos, ya se constate la negativa a la recepción, o en su caso (si en el domicilio que corresponda no hay persona idónea para recibirla) se lleven a cabo los dos intentos infructuosos de entrega de la cédula de notificación (uno de ellos por el notario de forma personal), ha de tenerse por efectuada la notificación. Es decir, con carácter general basta con asegurar la posibilidad razonable de que el notificado pueda informarse y conocer el contenido de lo que haya de comunicársele, sin que se exija o se imponga el resultado de que tenga un conocimiento efectivo.

R. 10-7-2013

B.O.E. 8-8-2013

Registro de Murcia n 3.

EXPEDIENTE DE DOMINIO DE REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO: CASOS EN LOS QUE NO SE HA INTERRUMPIDO EL TRACTO.

 No cabe acudir al expediente de dominio en los casos en que el que lo promueve ha adquirido directamente del titular registral y además no se da una dificultad extraordinaria para obtener la titulación necesaria para la inscripción.

* SEPTIEMBRE 2013

R. 11-7-2013

B.O.E. 24-9-2013

Registro de León n 2.

INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: CERTIFICACIÓN CATASTRTAL DESCRIPTIVA Y GRÁFICA.

      En el supuesto de hecho de este expediente, resulta que sobre la parcela cuya inmatriculación se solicita existe una edificación de 45 metros cuadrados, por lo que no coincide con la que se hace en el título inmatriculador (la escritura de donación), que describe la finca en cuestión a través de su situación, superficie y linderos, omitiendo toda referencia a la construcción. El concepto de finca ha dejado de ser exclusivamente perimetral en nuestra legislación del suelo (cfr. artículo 17.1.a del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Resolución de este Centro Directivo de 5 de abril de 2002). Pero nuestro ordenamiento jurídico exige que cualquiera que sea su configuración (finca perimetral, vuelo, subsuelo, edificación) coincidan en el momento de la inmatriculación Catastro y Registro de la Propiedad.

R. 11-7-2013

B.O.E. 24-9-2013

Registro de Sabadell n 2.

CALIFICACIÓN REGISTRAL: CARÁCTER UNITARIO. CONDICIÓN RESOLUTORIA: REQUISITOS DE EJERCICIO.

CONDICIÓN RESOLUTORIA: REQUISITOS DE EJERCICIO. CALIFICACIÓN REGISTRAL: CARÁCTER UNITARIO.

     Iniciado un nuevo procedimiento, por haber caducado el asiento anterior, decaen los principios de unidad y globalidad de la calificación, y cobra absoluta primacía el principio de legalidad y la correspondiente libertad e independencia de criterio en la calificación que corresponde al registrador, el cual podrá, por tanto, emitir una nueva calificación, que habrá de ser también global y unitaria, pero no estará vinculada a lo hecho con anterioridad, en un procedimiento distinto, pudiendo, si necesario fuere, señalar y argumentar nuevos defectos, tal y como resulta de lo dispuesto en el artículo 108 del Reglamento Hipotecario. Esto, además, en lógica correspondencia con el derecho del interesado de reiterar la presentación de los mismos documentos con solicitud de nueva calificación. En un mandamiento judicial dictado en ejecución de sentencia por la que se declara resuelto un contrato de renta vitalicia en el que se había pactado e inscrito una condición resolutoria en garantía de los derechos de la cedente y demandante, y en cuyo mandamiento se ordena la cancelación de las cargas posteriores a la inscripción de la condición resolutoria, es preciso a fin de proceder a tales cancelaciones dar a los titulares de tales asientos posteriores la posibilidad de intervenir en el procedimiento en que se ha dictado la sentencia.    

R. 11-7-2013

B.O.E. 24-9-2013

Registro de Tomelloso.

HERENCIA:PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR.

   En la base primera del cuaderno particional se recoge la cláusula testamentaria de designación sólo para el caso de no existir acuerdo entre los interesados en la herencia, manifestando el albacea-contador haber sido notificado de su nombramiento y encargo, aceptándolo. Por lo tanto, y salvo impugnación por parte de alguno de los herederos, en este caso, por el único que no ha ratificado su actuación, debe considerarse que no ha habido acuerdo previo ya que éste conocía las condiciones de su intervención. Además según la reiterada doctrina de esta Dirección General, entre las facultades del albacea-contador-partidor se entiende incluida la de interpretar el testamento, como presupuesto del desempeño de las funciones que le corresponden, y tal interpretación tan sólo podrá rechazarse en sede registral si resulta que claramente ha prescindido de las pautas que impone el artículo 675 del Código Civil, al margen de la impugnación judicial de que en cualquier caso puede ser objeto.  En cuanto a la necesidad de ratificación por parte de todos los herederos, es doctrina reiterada de este Centro Directivo, que las particiones hechas por el contador- partidor, al reputarse como si fueran hechas por el propio causante, son por sí solas inscribibles sin necesidad de la concurrencia de los herederos y esa partición es válida en tanto no se impugne judicialmente. Mientras no se acredite la aceptación por alguno de los herederos, ningún inconveniente existe para que la inscripción se practique, en cuanto a éste, con la advertencia de que no se ha acreditado aquélla, extremo que podrá hacerse constar posteriormente en cualquier momento, y que estará implícito en cualquier acto voluntario que realice el titular del derecho inscrito como tal.

R. 11-7-2013

B.O.E. 24-9-2013

Registro de Granada n 3.

CONCURSO DE ACREEDORES: CANCELACIÓN DE CARGAS ANTERIORES.

    La anotación preventiva del concurso no es constitutiva, pues produce sus efectos desde que se adopta en virtud de la correspondiente resolución judicial y el registrador, como ya ha declarado este Centro Directivo (véase por todas la Resolución de 12 de febrero de 2012) en ejercicio de sus funciones para calificar la congruencia de la resolución judicial con el procedimiento seguido, puede y debe acudir por iniciativa propia a consultar los asientos del Registro Mercantil relacionados con el documento presentado. En el presente caso, para comprobar la situación concursal y determinar cuál es la fecha de declaración del concurso. De conformidad con los preceptos de la Ley Concursal, entiende la Dirección General de los Registros y del Notariado que no es posible acceder a la cancelación ordenada por un auto del Juez de lo Mercantil para la cancelación de un embargo a favor de la Agencia Tributaria anotado con anterioridad a la declaración de concurso, en tanto de dicha resolución judicial no resulta que tales bienes estén afectos a la actividad productiva del concursado, circunstancia que permitiría al Juez ordenar la cancelación. 

R. 12-7-2013

B.O.E. 24-9-2013

Registro de Gandia n 1.

MENORES DE EDAD: RÉGIMEN ESPECIAL DE ADMINISTRACIÓN DE SUS BIENES.

   Aunque pueda ser establecido en Derecho común un régimen sucesorio mortis causa de atribución de bienes a favor de un heredero menor de edad, no legitimario, en el que los bienes legados o adjudicados –o en su caso donados–, se sometan a administración separada, con las debidas cautelas y garantías, no es posible cuando el menor es al mismo tiempo legitimario, como ocurre en este concreto supuesto, donde todavía no se han concretado los bienes que se le adjudican libres de cargas en pago de la legítima.

R. 12-7-2013

B.O.E. 24-9-2013

Registro de Rosas n 2.

HERENCIA YACENTE: REQUISITOS DE SU LLAMAMIENTO PROCESAL.

     La exigencia de nombramiento de un defensor judicial de la herencia yacente no debe convertirse en una exigencia formal excesivamente gravosa, de manera que la suspensión de la inscripción por falta de tracto sucesivo cuando no se haya verificado tal nombramiento, y por ende no se haya dirigido contra él la demanda, debe limitarse a aquellos casos en que el llamamiento a los herederos indeterminados es puramente genérico, y obviarse cuando la demanda se ha dirigido contra personas determinadas como posibles herederos, y siempre que de los documentos presentados resulte que el juez ha considerado suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente.

R. 15-7-2013

B.O.E. 24-9-2013

Registro de Granollers n 3.

HIPOTECA: NOVACIÓN UNA VEZ PRODUCIDO EL VENCIMIENTO ANTICIPADO.

    Partiendo de la tesis elaborada por la doctrina, y que ha sido reconocida por nuestra jurisprudencia, así la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de marzo de 1987, se debe distinguir entre el «término de eficacia contractual» y el «término para el cumplimiento de las obligaciones», concluyendo que del primero se hace depender la eficacia del contrato, mientras que del segundo, que se encuentra dentro del mismo contrato, se hace depender la realización de la prestación debida. Es por ello que puede admitirse la novación de un préstamo hipotecario acordada después de que se haya producido su vencimiento anticipado. Pero si consta la nota marginal de expedición de certificación para el procedimiento de ejecución, será preciso su cancelación previa para poder inscribir la novación.

R. 15-7-2013

B.O.E. 24-9-2013

Registro de Valladolid n 5.

PROPIEDAD HORIZONTAL: CAMBIO DE USO DE UN ELEMENTO PRIVATIVO.

    La Dirección General de los Registros y del Notariado mantiene la clásica doctrina de que la mera alusión al uso a que se dedica un departamento de la propiedad horizontal no debe entenderse como restricción estatutariaara su posterior alteración. Sin embargo sí que se reconoce como posible que los estatutos incluyan una cláusula que de manera explícita limite tal posibilidad, en cuyo caso no cabría la inscripción del cambio de uso.

R. 16-7-2013

B.O.E. 24-9-2013

Registro de Álora.

RECURSO GUBERNATIVO: PLAZO PARA ELEVAR EL EXPEDIENTE A LA DGRN. SEGREGACIÓN DE FINCA: FINCA EN LA QUE CONSTA NOTA DE ACUERDO RECAÍDO EN EXPEDIENTE DISCIPLINA URBANÍSTICA.

SEGREGACIÓN DE FINCA: FINCA EN LA QUE CONSTA NOTA DE ACUERDO RECAÍDO EN EXPEDIENTE DISCIPLINA URBANÍSTICA. RECURSO GUBERNATIVO: PLAZO PARA ELEVAR EL EXPEDIENTE A LA DGRN.

   El registrador, al que se le ha interpuesto recurso contra su calificación, debe formar expediente que contenga el título calificado, la calificación recurrida, el recurso, su informe y, en su caso, las alegaciones del notario, autoridad judicial o funcionario no recurrente, remitiéndolo bajo su responsabilidad, a la Dirección General de los Registros y del Notariado en el inexcusable plazo de cinco días a que se refiere el artículo 327 de la Ley Hipotecaria a contar del siguiente a aquél en que vencen los cinco días en que puede rectificar o mantener su calificación. Para inscribir una segregación es indispensable la correspondiente licencia, que no podrá entenderse concedida por silencio administrativo. Igualmente es necesario la previa cancelación de la nota expresiva de haberse adoptado acuerdo de reposición de la legalidad urbanística infringida.

R.22-7-2013

B.O.E. 24-9-2013

Registro de Segovia n 2.

RECURSO GUBERNATIVO: PLAZO PARA ELEVAR EL EXPEDIENTE A LA DGRN. ANOTACIÓN DE EMBARGO: EL PROCEDIMIENTO DEBE DIRIGIRSE CONTRA EL TITULAR REGISTRAL.

ANOTACIÓN DE EMBARGO: EL PROCEDIMIENTO DEBE DIRIGIRSE CONTRA EL TITULAR REGISTRAL. RECURSO GUBERNATIVO: PLAZO PARA ELEVAR EL EXPEDIENTE A LA DGRN. 

 El registrador, al que se le ha interpuesto recurso contra su calificación, debe formar expediente que contenga el título calificado, la calificación recurrida, el recurso, su informe y, en su caso, las alegaciones del notario, autoridad judicial o funcionario no recurrente, remitiéndolo bajo su responsabilidad, a la Dirección General de los Registros y del Notariado en el inexcusable plazo de cinco días a que se refiere el artículo 327 de la Ley Hipotecaria a contar del siguiente a aquél en que vencen los cinco días en que puede rectificar o mantener su calificación. No puede anotarse en el Registro de la Propiedad medida cautelar de embargo preventivo a favor del Estado, ordenada por el Tribunal de Cuentas, en procedimiento de reintegro por alcance, sobre fincas inscritas a favor de una sociedad mercantil no demandada, distinta de la persona contra quien se sigue el procedimiento, con la simple constancia en el mandamiento –que no contiene expresamente afirmación alguna de levantamiento de velo societario– de que se trata de sociedades cuyas acciones han sido embargadas por haber sido heredadas por personas físicas que efectivamente sí han sido demandadas en tal concepto. El embargo será efectivo sobre las acciones de la sociedad mercantil titular del bien, pertenecientes a los demandados, pero no se podrá trabar embargo ni ser objeto de anotación preventiva sobre los bienes inscritos en el Registro de la Propiedad a favor de la sociedad, sin una previa decisión judicial de levantamiento del velo, justificada y tomada con emplazamiento y audiencia a la propia sociedad mercantil titular registral del bien, que se haya protegida por el principio de legitimación registral (cfr. artículo 38 Ley Hipotecaria).

R. 5-8-2013

B.O.E. 24-9-2013

Registro de Almuñécar.

OBRAS NUEVAS POR ANTIGÜEDADES EN ANDALUCÍA.

     La Dirección General de los Registros y del Notariado confirma la doctrina sentada en anteriores resoluciones, en el sentido de que para la inscripción de obras por antigüedad basta acreditar conforme al artículo 20.4 de la LS que la misma se concluyó en un plazo anterior al previsto para la prescripción de la acción administrativa para la reposición de la legalidad urbanística. Tampoco cabe exigir la licencia de primera ocupación. 

R. 5-8-2013

B.O.E. 24-9-2013

Registro de Valladolid n 3.

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: SENTENCIA QUE ANULA UNA ACTUACIÓN URBANÍSTICA.

    Las exigencias del principio de tracto sucesivo deben llevar a la denegación de la inscripción solicitada respecto de una sentencia contencioso administrativa que anula una actuación urbanística cuando en el procedimiento del que dimana el documento calificado no han intervenido todos los titulares registrales de derechos y cargas de las fincas. De forma concorde con lo expuesto, en defecto de consentimiento expreso y auténtico de los actuales titulares registrales (cfr. artículo 82 de la Ley Hipotecaria), debe exigirse que sea el órgano jurisdiccional quien deba apreciar en cada caso concreto si los titulares registrales afectados por el pronunciamiento judicial han tenido ocasión de intervenir en el proceso, si la sentencia les vincula, y si concurren o no circunstancias que deban ser dignos de protección, como expresamente ha reconocido la Sala Primera del Tribunal Supremo, en su Sentencia citada de 16 de abril de 2013.

R. 5-8-2013

B.O.E. 24-9-2013

Registro de Vélez Málaga n 1.

TÍTULO FORMAL INSCRIBIBLE: CIRCUNSTANCIAS.

   Los títulos inscribibles han de contener las circunstancias exigidas por la legislación aplicable (artículos 9, 1.a y 2.a, 21.1 y 254.2 de la Ley Hipotecaria, y 51, reglas 9.a y 10.a, del Reglamento Hipotecario).

R. 5-8-2013

B.O.E. 24-9-2013

Registro de Alicante n 3.

CALIFICACIÓN REGISTRAL: REQUISITOS FISCALES. RECTIFICACIÓN DE CABIDA: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.

RECTIFICACIÓN DE CABIDA: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. CALIFICACIÓN REGISTRAL: REQUISITOS FISCALES.

   Para el acceso a los Registros públicos, y en especial en este caso al Registro de la Propiedad, es necesario con carácter general, y cualquiera que sea el soporte electrónico o papel en el que se presente el documento, que se acredite, mediante la aportación del correspondiente justificante bien lo sea también en soporte electrónico o papel, los siguientes extremos: que se ha producido la presentación del documento y su autoliquidación, bien lo haya sido esta última con ingreso o bien con simple alegación de exención o no sujeción. La calificación del acto como exento no dispensa de esta obligación de presentación al sujeto pasivo ni de la necesidad de la justificación de su cumplimiento por el interesado para poder practicarse la correspondiente inscripción. En este caso el título en el que se documenta el exceso de cabida está integrado por las dos actas y no sólo por la denominada de conclusión del acta de notoriedad, por lo que debe entender que es un título complejo integrado por ambas. Mientras esté suficientemente razonadas las dudas del registrador respecto de la identidad de las fincas no es el marco del recurso contra su calificación el adecuado para dilucidarlas, sino la vía jurisdiccional, toda vez que constituyen una situación de hecho que no puede ser decidida en el seno del recurso gubernativo y que habrá de ser planteada por el interesado ante el juez de Primera Instancia del correspondiente partido judicial, conforme a lo dispuesto en los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario, para que sea éste quien determine si es o no inscribible el documento presentado.

R. 5-8-2013

B.O.E. 24-9-2013

Registro de Madrid n 43.

CONCURSO DE ACREEDORES:ANOTACIÓN DE EMBARGO ADMINISTRATIVO.

  Para anotar un embargo a favor de la Hacienda Pública, tratándose de un deudor en situación de concurso, es necesario que la diligencia de embargo sea anterior a la declaración de concurso, y que por resolución del Juez del concurso se determine que se trata de bienes o derechos que no están afectos o no son necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor.

R. 5-8-2013

B.O.E. 24-9-2013

Registro de Valencia n 7.

CONVENIO URBANÍSTICO: REVOCACIÓN UNILATERAL.

     En el expediente que da lugar a la presente resulta, que como consecuencia de la existencia de determinado convenio, se llevó a cabo la inscripción de una cesión gratuita de bienes a favor de un Ayuntamiento quien ostenta la titularidad registral. Como resulta del propio título presentado dicha cesión se llevó a cabo en ejecución de las obligaciones derivadas de dicho convenio por lo que no cabe de ningún modo aceptar la pretensión de modificación del Registro sin consentimiento del titular registral o en virtud de resolución judicial firme. Tampoco cabe plantear si dicha inscripción se llevó a cabo procedentemente ni si la nota marginal implica o no aceptación de la cesión pues lo cierto es que la titularidad que la misma proclama se encuentra bajo la salvaguarda de los Tribunales y no puede ser alterada sino concurren los requisitos exigidos por el ordenamiento y señalados en la nota de calificación.

* OCTUBRE 2013

R. 28-8-2013

B.O.E. 4-10-2013

Registro de Luarca

SENTENCIA JUDICIAL:NECESIDAD DE FIRMEZA.

    Para qué una sentencia judicial pueda acceder al Registro y provocar una asiento definitivo de inscripción o cancelación, debe constar la firmeza de a misma.

R. 28-8-2013

B.O.E. 4-10-2013

Registro de Valladolid n 6.

CALIFICACIÓN REGISTRAL: NOTIFICACIÓN TELEMÁTICA. PLUSVALÍA: ACREDITACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES FISCALES.

PLUSVALÍA: ACREDITACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES FISCALES. CALIFICACIÓN REGISTRAL: NOTIFICACIÓN TELEMÁTICA.

   Con independencia de la doctrina consolidada de este Centro Directivo sobre las comunicaciones telemáticas entre Notarios y Registradores, la notificación telemática de las notas de calificación de los documentos presentados igualmente en forma telemática está resuelta con claridad en la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, ya que en su artículo 27.5 que modifica los apartados primero y segundo del artículo 112 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y de orden social, al regular el envío telemático de las escrituras autorizadas por el notario, en su punto 2 establece que «En tales casos, el registrador de la propiedad, mercantil o de bienes muebles comunicará al notario autorizante, o a su sucesor en el protocolo, por vía telemática y con firma electrónica reconocida del mismo, tanto la práctica del asiento de presentación, como, en su caso, la denegación del mismo, la nota de calificación y la realización de la inscripción, anotación preventiva, cancelación o nota marginal que corresponda, con arreglo a los principios de la legislación registral». Por lo que la notificación telemática es pertinente sin lugar a dudas. El acuerdo suscrito entre le Consejo General del Notariado y la FEMP puede ser un vehículo válido y útil para que los notarios, previo requerimiento por parte del transmitente, a través de los servicios y conexiones de que disponga la FEMP con sus asociados –que recordemos no tienen por qué ser todos los ayuntamientos– puedan comunicar el otorgamiento de las escrituras en los casos en que así procediera, pero en ningún caso el justificante puede ser emitido exclusivamente por la FEMP como asociación, ya que no es administración tributaria competente, salvo que viniera acompañado o complementado con el justificante de recepción emitido efectivamente por el ayuntamiento correspondiente. Este justificante –emitido por el ayuntamiento– puede ser un acuse de recibo electrónico, acuse técnico, justificante electrónico de registro u otro documento electrónico similar pero siempre y cuando permita averiguar su procedencia mediante comprobación en línea, o pueda el Notario dar fe de la misma.

R. 28-8-2013

B.O.E. 4-10-2013

Registro de Monóvar.

RECTIFICACIÓN DE CABIDA: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.

    No puede accederse a la rectificación de la cabida de una finca sobre la base de una certificación catastral, si el Registrador alega dudas sobre su identidad, dado que la misma se formó por segregación en la que resultó perfectamente medida tanto en el título como en la licencia urbanística.

R. 28-8-2013

B.O.E. 4-10-2013

Registro de Santander n 4.

HIPOTECA: EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS PARA PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN Y TITULARIDAD DE LA HIPOTECA.

   Se plantea en el presente expediente si para la expedición de certificación de dominio y cargas en procedimiento de ejecución hipotecaria –en este caso judicial- y la consiguiente extensión de la nota marginal acreditativa de haberse practicado tal extremo, es necesario que la hipoteca objeto de ejecución se encuentre inscrita a favor de la entidad ejecutante o si, por el contrario, en los supuestos de sucesión universal de la entidad acreedora y tratándose de una operaciones societarias realizadas dentro del proceso de modificación de las estructuras de las cajas de ahorro en el sistema financiero español, es suficiente que el solicitante sea causahabiente del titular registral de la hipoteca. La expedición de la certificación de cargas en la ejecución directa judicial no es más que un trámite procesal que todavía no conlleva el expresado cambio en la titularidad de la hipoteca o de la finca como consecuencia de la ejecución. El hecho de que sea solicitada por el causahabiente del titular registral no debe impedir que se expida la certificación, sin perjuicio de que el registrador advierta de esta circunstancia en la certificación al expedirla, con la finalidad de que el solicitante conozca la necesidad de practicar la inscripción a su nombre, previa o simultáneamente, a la inscripción del decreto de adjudicación.

R. 30-8-2013

B.O.E. 4-10-2013

Registro de Granada n 6.

PROPIEDAD HORIZONTAL: RENUNCIA ABDICATIVA DEL TITULAR DE UN DEPARTAMENTO.

       Ciertamente, como dice el Código Civil (artículo 6.2) y repite el registrador, la renuncia no puede causar perjuicios a terceros. Pero aquí los demás propietarios (en las relaciones internas) no son terceros jurídicamente extraños sino terceros jurídicamente interesados, con una posición más cercana a la de partes que a terceros en la medida que la renuncia en cuestión, en cuanto libera unilateralmente a uno de la relación jurídica plurilateral que ligaba a todos, tiene repercusiones jurídicas automáticas para los demás. Lo que, como vamos a ver, impone la necesidad, sino para la validez o eficacia substantiva de la renuncia, desde luego para su inscripción, de acompañar al título la oportuna notificación a los demás propietarios, a efectos de que éstos puedan impugnarla si la consideran realizada en su perjuicio. Ahora bien, dado que la renuncia de un propietario a su departamento implica que este pase a ser titularidad de los demás condueños en pro indiviso ordinario y en proporción a sus cuotas en la propiedadhorizontal, parece necesario contar con el consentimiento explícito de éstos.

R. 30-8-2013

B.O.E. 4-10-2013

Registro de Monóvar.

RECTIFICACIÓN DE CABIDA: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. MONTES CATALOGADOS: LEGISLACIÓN DE LA COMUNIDAD VALENCIANA.

MONTES CATALOGADOS: LEGISLACIÓN DE LA COMUNIDAD VALENCIANA. RECTIFICACIÓN DE CABIDA: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.

     De acuerdo con la letra del artículo 298.3 del RH, no puede servir de base para la rectificación de cabida una certificación catastral de la que resulta que la finca en Catastro no está a nombre ni del adquirente ni del transmitente. Teniendo en cuenta que el monte donde está enclavada la finca cuyo exceso se pretende inmatricular figura bajo el número 49 del Catálogo de Montes de Utilidad Pública de la provincia de Alicante de la Comunidad Valenciana, que es competente la Consejería de Infraestructuras, Territorio y Medio Ambiente de la Generalidad, como resulta de los informes incorporados al título y de la ausencia de acreditación de delegación de competencias y que no se trata de expediente de ocupación de terrenos que requiera conformidad del Ayuntamiento titular.

R. 30-8-2013

B.O.E. 4-10-2013

Registro de Burjassot.

HIPOTECA: PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL.

    Como resulta del artículo 236.c) del Reglamento Hipotecario es trámite esencial el requerimiento de pago al deudor. Requerimiento sujeto a estrictos requisitos de persona y de lugar como resulta del propio artículo 236 c. Si el requerimiento de pago no puede hacerse en los términos previstos en el repetido artículo, el notario debe dar por finalizada su actuación y conclusa el acta. No obstante, este Centro Directivo ha aceptado la validez del requerimiento de pago llevado a cabo fuera del lugar señalado en la inscripción de hipoteca en aquellos supuestos en los que, en aplicación de la doctrina del Tribunal Constitucional referida a los requisitos de los actos de comunicación procesal (vid. «Vistos»), se entiende que el destinatario acepta ser requerido y tiene cabal conocimiento del contenido y fecha del requerimiento (Resolución de 17 de septiembre de 2012). Por aplicación de la misma doctrina constitucional, fuera de los supuestos expresamente previstos, no cabe presumir que el requerimiento en persona de tercero haya llegado a conocimiento de la persona a quien va destinado. En cualquier caso es imprescindible que los derechos constitucionales del titular registral hayan sido convenientemente salvaguardados. Cuando no exista interés protegible no se puede rechazar la inscripción como ocurre en aquellos supuestos en que habiendo sobrante no es preciso depositarlo a favor de acreedores porque estos no existen o existiendo, son posteriores a la nota marginal de expedición de certificación a que se refiere el artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y no se han personado en el procedimiento (Resoluciones de 12 de abril de 2000, 20 de febrero y 23 de septiembre de 2002). Si al actor se le entregan en pago de sus pretensiones cantidades no cubiertas con la hipoteca (por no constar registrada su cobertura o por exceder de la inscrita) el registrador debe rechazar la inscripción aun cuando no existan terceros pues el exceso es un sobrante que debe entregarse al dueño de la finca que no tenga la condición de deudor. De este modo el límite de cobertura hipotecaria opera como límite a las pretensiones del actor pero no siempre y en todo caso. Como recoge al artículo 692.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil cuando el deudor es el dueño de la finca ejecutada, satisfechos en su caso los acreedores posteriores, el remanente no se entrega al deudor sino al actor, circunstancia que por tanto excepciona la regla del artículo 132 de la Ley Hipotecaria y del propio inciso inicial del artículo 692 de la Ley de procedimiento. De lo anterior se desprende la imposibilidad de aceptar la pretensión del recurrente de que se tengan en cuenta ahora, una vez finalizada el acta por adjudicación al acreedor, como cantidades reclamadas unas distintas de las que sirvieron en su día para iniciar el procedimiento que, una vez objeto de requerimiento y notificación, fijan su contenido y el de los derechos de terceros. Como vimos anteriormente en sede de requerimiento de pago, la notificación intempestiva sin retroacción de actuaciones, implica la vulneración de derechos esenciales de las partes puesto que les impide asumir en tiempo hábil la posición jurídica que el ordenamiento les reconoce. De la regulación normativa resulta con toda claridad cuales son los conceptos que cabe incluir en la partida reservada para costas y gastos cuando la hipoteca se realiza por vía extrajudicial. Expresamente lo recoge el artículo 236 k).3 del Reglamento Hipotecario: «3. El Notario practicará la liquidación de gastos considerando exclusivamente los honorarios de su actuación y los derivados de los distintos trámites seguidos». La claridad del precepto no deja lugar a dudas: sólo son imputables a dicha partida los gastos devengados por honorarios del actuante y de aquellos derivados de sus actuaciones (publicación de edictos, gastos de correo…). Cualesquiera otros quedan fuera de la cobertura hipotecaria y por tanto no pueden detraerse del importe del remate o adjudicación fuera de los casos en que hayan recibido una cobertura específica e independiente. Finalmente es inadmisible la pretensión de que existiendo una carga anterior de cuyo importe se hace cargo la adjudicataria, procede su descuento del importe adjudicado.

R. 2-9-2013

B.O.E. 4-10-2013

Registro de Calpe.

PROPIEDAD HORIZONTAL: LA COMUNIDAD NO TIENE PERSONALIDAD JURÍDICA.

    Dado que la Comunidad de Propietarios no tiene personalidad jurídica, no es posible inscribir a su nombre un trastero que se le adjudica en un procedimiento de ejecución. Sí que sería inscribible si la adjudicación se hubiera hecho a todos los propietarios del edificio en proporción a sus cuotas.

R. 2-9-2013

B.O.E. 4-10-2013

Registro de Mojácar.

INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: DOCUMENTOS NECESARIOS.

   Es cierto que la labor del registrador en la búsqueda de la posible constancia previa de la finca que ahora se pretende inmatricular debe ser exhaustiva y éste ha de extremar el rigor para evitar dobles inmatriculaciones, pero sin que de ello pueda colegirse una genérica obligación de los interesados de aportar en el procedimiento de inmatriculación cuanta documentación previa obre en su poder, pues la propia norma ha limitado tal exigencia al título previo al inmatriculador.

R. 2-9-2013

B.O.E. 4-10-2013

Registro de Parla n 2.

CONCURSO DE ACREEDORES: CANCELACIÓN DE ANOTACIONES DE EMBARGO.

  Salvó las excepciones de los casos previstos en el artículo 55.1 de la LC, corresponde al Juez del concurso la competencia para ordenar la cancelación de las anotaciones de embargo que pesan sobre la finca titularidad del concursado. La naturaleza del os créditos anotados se entiende acreditada con la manifestación del administrador Concursal en la escritura de venta de la finca, y con la ulterior aprobación judicial de la venta. Pero resulta necesario que del mandamiento judicial resulte que los acreedores titulares de las anotaciones que van a ser canceladas han sido oportunamente notificados al efecto.

R. 2-9-2013

B.O.E. 4-10-2013

Registro de Madrid n 15.

OPCIÓN DE COMPRA: CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES.

    Aunque la regla general es la de que de la cantidad a consignar en caso de ejercicio delderecho de opción es la de que cabe descontar de esa cantidad a consignar el importe de cargas anteriores que son asumidas por el optante, no cabe hacer tal de tracción si se dan estas circunstancias: a) quien ejerce el derecho de opción de compra es causahabiente del titular de la opción, que compró en escritura estando ya anotado el embargo sobre la finca; b) el ejercicio de la opción se realiza igualmente con posterioridad a la anotación del embargo; c) la subrogación se produce en una obligación vencida, de la que no consta registralmente su ejecución, por cantidad superior a la responsabilidad hipotecaria por principal.

R. 5-9-2013

B.O.E. 4-10-2013

Registro de Sevilla n 2.

RECURSO GUEBRNATIVO: REQUISITOS. CONDICIÓN RESOLUTORIA: CANCELACIÓN.

CONDICIÓN RESOLUTORIA: CANCELACIÓN. RECURSO GUEBRNATIVO: REQUISITOS.

   Las copias compulsadas, exclusivamente a los efectos del procedimiento de presentación que regula el artículo 38 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, que no hay que olvidar ejecuta la propia administración receptora de forma que las copias cotejadas se dirigen directamente por esta al organismo destinatario, cumplen los requisitos del artículo 327 de la Ley Hipotecaria. No es posible cancelar una condición resolutoria distinta de la que garantiza el precio aplazado, cuando no se ha señalado un plazo de ejercicio, sin que preste su consentimiento el favorecido por la resolución.

R. 5-9-2013

B.O.E. 4-10-2013

Registro de Manilva.

INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: IDENTIFICACIÓN DE LA FINCA. PACTO COMISORIO PROHIBIDO.

PACTO COMISORIO PROHIBIDO.INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: IDENTIFICACIÓN DE LA FINCA.

       Existiendo diferencias entre la descripción de la finca en el título previo y. la que de la misma figura en el título inmatriculador, en términos tales que permitan albergar una duda razonable acerca de que se trate de la misma finca, no puede entenderse cumplido el requisito establecido tanto en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria como, posteriormente, en el artículo 298 de su Reglamento, de la necesaria acreditación fehaciente por el transmitente de su adquisición de la finca o derecho con anterioridad a la fecha del título inmatriculador. Todo ello al marge de lanecesaria coincidencia con la descripción resultante de la certificación catastral. No hay pacto COMISORIO prohibido cuando al realizar una dación en pago de una deuda previa, el cede te se reserva el derecho de re compra durante un determinado plazo.

R. 18 y 19-9-2013

B.O.E. 12 y -10-2013

Registro de Lepe y Solsona.

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: NOTIFICACIÓN AL TERCER POSEEDOR

         La notificación y requerimiento de pago al tercer poseedor que inscribió su dominio antes de que se expidiera la certificación de cargas es un requisito necesario para la inscripción del decreto de adjudicación en el procedimiento de ejecución de hipoteca.

R. 6-9-2013

B.O.E. 12-10-2013

Registro de Getafe n 1..

RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO.

        El recurso gubernativo no es el cauce para solicitar la rectificación de asientos ya practicados, los cuales están bajo la salvaguarda de los Tribunales.

R. 6-9-2013

B.O.E. 14-10-2013

Registro de Herrera del Duque.

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DERECHO HEREDITARIO: PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO.

       Ciertamente, la falta de la titularidad registral a favor del causante, de los bienes sobre los que se solicita la inscripción, es un obstáculo determinante que impide la práctica de la anotación preventiva de derecho hereditario recogida en el artículo 42.6 de la Ley Hipotecaria, así como las disposiciones del testamento que procedan en su caso. Es una manifestación del Principio de Tracto Sucesivo regulado en el artículo 20 de la misma Ley.

R. 6-9-2013

B.O.E. 14-10-2013

Registro de Sahagún.

BIENES PÚBLICOS: BIEN PATRIMONIAL AFECTO A UN SERVICIO O USO PÚBLICO.

      A los efectos de su apreciación en la calificación registral, la vinculación material de un bien patrimonial a un servicio público o función pública con eficacia enervante de la disponibilidad o embargabilidad del bien, a que se refiere la doctrina del Tribunal Constitucional, debe resultar del Registro o de la titulación auténtica presentada por circunstancias jurídicas distintas de las meramente fácticas. En consecuencia, constando en la documentación presentada la vocación de demanialidad del bien adquirido por razón de su vinculación a un destino público predeterminado (constituir la sede de un centro social público), destino que determina su asimilación al régimen propio de los bienes patrimoniales materialmente afectos a un uso general o servicio público, se cumple el requisito exigido para que el bien tenga el carácter de indisponible (cfr. art. 30.1 de la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas, de aplicación general a las entidades integradas en la Administración local ex artículo 2 y disposición final segunda de la citada Ley), lo que impide la inscripción registral de la hipoteca constituida sobre el mismo(cfr. art. 106, número 2, de la Ley Hipotecaria), debiendo, en consecuencia, confirmarse la calificación registral recurrida.

R. 6-9-2013

B.O.E. 14-10-2013

Registro de Coria.

ÉXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA INMATRICULACIÓN: REQUISITOS.

     No cabe practicar la inmatriculación de una finca en virtud de expediente de dominio, si del testimonio de la resolución judicial resultan dos descripciones diferentes de la finca, no coincidiendo con la que resulta de la certificación catastral y existiendo dudas por el Registrador de que la parcela pueda formar parte de otra ya inscrita.

R. 6-9-2013

B.O.E. 14-10-2013

Registro de Cerdañola del Vallés.

REPRESENTACIÓN: RESEÑA DEL PODER.

    Si de la reseña del poder que realiza el notario resulta que el mismo se halla inscrito en el Registro Mercantil, no puede el Registrador desmentir tal afirmación, salvó que se apoye en una consulta específica de los asientos de tal Registro.

R. 9-9-2013

B.O.E. 14-10-2013

Registro de Arenys de Mar.

SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA: ENAJENACIÓN DE BIENES FIDEICOMTIDOS. HIPOTECA DE PROPIETARIO: PROHIBICIÓN.

HIPOTECA DE PROPIETARIO: PROHIBICIÓN. SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA: ENAJENACIÓN DE BIENES FIDEICOMTIDOS.

    Para poder llevar a cabo la enajenación de unos bienes fideicomitidos es necesario cumplir estrictamente lo establecido por el testador.  La inscripción de la hipoteca a favor de comprador, en garantía de las cantidades pagadas por el precio de la compraventa, impuesta sobre la propia finca comprada, generaría una hipoteca de propietario proscrita en nuestro Derecho como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo.

R. 9-9-2013

B.O.E. 14-10-2013

Registro de Barcelona n 6.

CALIFICACIÓN REGISTRAL:INTEGRIDAD DEL TÍTULO.

   Para poder calificar un título éste ha de ser íntegro y auténtico, por lo que no cabe despachar un testimonio de resolución judicial al que le faltan algunas páginas.

R. 10 y 19-9-2013

B.O.E. 14 y 22-10-2013

Registro de Gijón n 6 y Telde n 3.

RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO.

        El recurso gubernativo no es el cauce para solicitar la rectificación de asientos ya practicados, los cuales están bajo la salvaguarda de los Tribunales.

R. 11-9-2013

B.O.E. 14-10-2013

Registro de Madrid n 29.

HERENCIA: DISTRIBUCIÓN DE TODA LA HERENCIA EN LEGADOS SIN INSTITUCIÓN DE HEREDERO.

       En el sistema del Código Civil el llamamiento «ab intestato» no se produce para asegurar en toda sucesión un heredero, sino para evitar la vacancia de bienes cuando el testador, con independencia del título en que lo haga, no dispone de todos los bienes relictos. De entender que en todo caso en el cual los legados no agoten el total caudal relicto no cabe aplicar la norma del artículo 891, o si se exige una voluntad expresa del testador sobre la distribución de todo su patrimonio en legados, nunca podrá tenerse la certeza absoluta de que los legados ordenados abarquen efectivamente todos los bienes de la herencia, por lo que ante la incertidumbre sobre la posibilidad de que exista algún elemento patrimonial que no ha sido objeto de disposición sería imprescindible siempre abrir la sucesión intestada para que una vez llamados los herederos abintestato pueda realizarse la liquidación del patrimonio hereditario. Por ello debe admitirse la interpretación del artículo 891 del Código Civil según la cual en los casos en que el testador no hubiera dispuesto de algún bien de escaso valor en relación con el resto del caudal relicto debe también aplicarse dicha norma legal si –como ha apreciado la albacea en este caso– existe una voluntad del testador de que se distribuya su herencia de esa forma, sin necesidad de la apertura de la sucesión intestada.

R. 11-9-2013

B.O.E. 14-10-2013

Registro de Mérida n 1.

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: EFECTOS DE SU CADUCIDAD.

      Es doctrina reiterada de la Dirección General de los Registros y del Notariado (véanse Resoluciones citadas en los «Vistos») que la caducidad de las anotaciones ordenadas judicialmente o por órgano administrativo de ejecución, opera «ipso iure», una vez agotado su plazo de vigencia (artículo 86 de la Ley Hipotecaria), careciendo desde entonces de todo efecto jurídico. Según este criterio los asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la restricción o limitación que para ellos implicaba aquella anotación, y no pueden ya ser cancelados en virtud del mandamiento al que se refiere el artículo 175 del Reglamento Hipotecario, que sólo puede provocar la cancelación respecto de los asientos no preferentes al que se practicó en el propio procedimiento del que dimana.

R. 13-9-2013

B.O.E. 14-10-2013

Registro de Torrejón de Ardoz n 1.

HIPOTECA: CALIFICACIÓN REGISTRAL DE CLÁUSULAS ABUSIVAS. HIPOTECA: CLÁUSULA SUELO.

HIPOTECA: CLÁUSULA SUELO. HIPOTECA: CALIFICACIÓN REGISTRAL DE CLÁUSULAS ABUSIVAS.

     La jurisprudencia de la Corte de Luxemburgo excluye la posibilidad de entender que la nulidad de pleno derecho de las cláusulas abusivas que sanciona el artículo 83.1 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, requiera de una previa declaración judicial, como pretende el recurrente. La nulidad de pleno derecho actúa «ope legis» o por ministerio de la ley y, en consecuencia, como ha destacado la doctrina, las cláusulas afectadas por tal nulidad han de tenerse «por no puestas» tanto en el ámbito judicial como en el extrajudicial y, en consecuencia, también en el registral. En consecuencia, si no resulta necesaria la previa declaración judicial de la nulidad de la cláusula, en los términos indicados, para que pueda ser calificada negativamente por el registrador, con mayor motivo no será preciso que la eventual sentencia que declare dicha nulidad conste inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación. Las cláusulas suelo, al referirse al objeto principal del contrato –aunque no elemento esencial– tiene que cumplir con las obligaciones de transparencia pero no necesariamente tiene que figurar una cláusula techo como factor de equilibrio. Cuestión distinta, por tanto, a la del control de contenido o abusividad es la relativa a la transparencia de la cláusula debatida, requisito esencial según el Tribunal Supremo para la licitud de la misma. Sobre tal extremo el registrador no sólo puede sino que debe comprobar si han sido cumplidos los requisitos de información establecidos en la normativa vigente, pues se trata de un criterio objetivo de valoración de dicha transparencia. 

R. 18-9-2013

B.O.E. 14-10-2013

Registro de Palencia n 1.

BIENES DE DOMINIO PÚBLICO: CORPORACIONES DE DERECHO PÚBLICO. 

    Con carácter general, aunque cuando no figure inscrita en el Registro la afectación formal del bien, si su condición demanial resulta inequívocamente a través de la afectación presunta derivada de su destino de sede, y éste se desprende de la documentación auténtica presenta para su calificación e inscripción, debe el registrador aplicar el régimen jurídico propio de los bienes demaniales y en consecuencia denegar la inscripción de cualquier hipoteca sobre los mismos (cfr. arts. 106 de la Ley Hipotecaria y 30.1 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, de Patrimonio de las Administraciones Públicas). En el ámbito administrativo, frente a los entes territoriales que se caracterizan por la universalidad de sus fines, los no territoriales se limitan a gestionar un servicio concreto que le encomienda un ente territorial, al que necesariamente están afectos y que despliega sobre aquéllos una potestad de tutela que, en el caso de los entes institucionales, se proyecta incluso sobre su organización y funcionamiento. En relación a los entes no territoriales, ha de partirse de su summa divissio entre corporaciones e instituciones. El dato esencial que caracteriza a las primeras es que la Corporación es un conjunto de personas, que adoptan la condición de miembros a cuyos intereses sirven el ente, siendo la voluntad colectiva de los mismos la que, a través de un proceso representativo, integra la voluntad de aquél. Por el contrario en las Instituciones no existen propiamente miembros y los fines que están llamadas a cumplir son los definidos como tales por el fundador, siendo éste en el caso de las instituciones públicas una Administración territorial. Por otra parte, en el caso de las Corporaciones rige la técnica de la «autoadministración». Por ello no puede afirmarse la existencia de un criterio legal de subsunción plena de las Corporaciones en el concepto estricto de Administración Pública, y por ello ni sus fondos integran el patrimonio público, ni sus cuotas son exacciones públicas sujetas a la legislación tributaria, ni sus empleados están sujetos al estatuto funcionarial, ni sus actos son actos administrativos salvo en el caso de los producidos en el ejercicio de funciones públicas atribuidas o delegadas. Y por ello mismo sus bienes no son nunca demaniales. Aún entre los autores que admiten la posibilidad de que los entes no territoriales sean titulares de bienes de dominio público, hay consenso en entender que ello sólo es predicable de los entes institucionales, nunca de las corporaciones. En consecuencia, puede una Cámara Agraria constituir hipoteca sobre un inmueble en el que está ubicada su sede.

R. 18-9-2013

B.O.E. 14-10-2013

Registro de Madrid n 17.

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL DE HIPOTECA: CANCELACIÓN DE ASIENTOS POSTERIORES. 

  En el supuesto de hecho de este expediente, no podrá por tanto cancelarse la anotación preventiva de demanda de nulidad de la escritura de constitución de la hipoteca y de cesión del crédito, adoptada judicialmente como medida cautelar –y practicada antes de la escritura de venta extrajudicial–, por mucho que se haya extendido con posterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas, por impedirlo la normativa propia aplicable a la realización de la hipoteca por medio de venta extrajudicial ante notario (cfr. artículo 236 l del Reglamento Hipotecario), y sin que ello signifique ninguna tacha a la actuación notarial que ha sido la correcta al autorizar la escritura de adjudicación.

R. 19-9-2013

B.O.E. 22-10-2013

Registro de Narón.

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: VIVIENDA HABITUAL DE LA FAMILIA.

     Este Centro Directivo ha manifestado que el registrador sólo puede rechazar la anotación del embargo en aplicación de este precepto, cuando del Registro resultare el carácter de vivienda habitual del bien embargado y no se acreditare que el cónyuge del deudor tiene conocimiento adecuado de ello. Mas si tal carácter no resultare del Registro, no compete al registrador la defensa de los intereses que pudieran estar menoscabados en el procedimiento seguido (véase Resolución de 23 de julio de 2011 y las demás citadas en los «Vistos»).

R. 20-9-2013

B.O.E. 22-10-2013

Registro de Sanlúcar la Mayor n 1.

EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO: SUPUESTOS.

    No cabe utilizar el expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido, si quien lo insta ha adquirido directamente del titular registral.

R. 20-9-2013

B.O.E. 22-10-2013

Registro de Almendralejo.

CONCURSO DE ACREEDORES: PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL.

   Si bien es cierto que, como reiteradamente ha declarado este Centro Directivo, es regla general que el registrador no puede tomar en consideración documentos presentados con posterioridad si con ello se desnaturaliza el principio de prioridad, esta doctrina no juega respecto de documentos que sólo afectan a la situación subjetiva del otorgante del documento, como el concurso de acreedores, pues dichos documentos no entran en conflicto objetivo con documentos relativos al dominio o derechos reales, sino que, al contrario, posibilitan una calificación más adecuada a la legalidad, a la vista de la capacidad de los otorgantes.

R. 20-9-2013

B.O.E. 22-10-2013

Registro de Las Palmas de Gran Canaria n 5.

PUBLICIDAD FORMAL: IDENTIFICACIÓN DE LA PERSONA POR CUYA CUENTA SE SOLICITA.

  Las exigencias derivadas de la legislación de protección de datos implican la necesidad de identificar a la persona por cuya cuenta se solicita la publicidad formal del Registro. A la misma conclusión debe llegarse de una interpretación adecuada del artículo 332 del Reglamento Hipotecario.

R. 23-9-2013

B.O.E. 22-10-2013

Registro de Álora.

BIENES DE LAS ENTIDADES LOCALES: ENAJENACIÓN POR PROCEDIMIENTO DE ADJUDICACIÓN DIRECTA. CALIFICACIÓN REGISTRAL: DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS.

CALIFICACIÓN REGISTRAL: DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS. BIENES DE LAS ENTIDADES LOCALES: ENAJENACIÓN POR PROCEDIMIENTO DE ADJUDICACIÓN DIRECTA.

         Cuando la propia norma legal atribuye a la Administración Pública cierto margen de apreciación discrecional en la elección de uno u otro procedimiento, como ocurre en el supuesto previsto en el apartado k) del artículo 21 de la reiterada Ley de Bienes de las Entidades Locales de Andalucía de 1999 al definir el supuesto habilitante de la enajenación directa como aquél en que «por razones excepcionales se considere conveniente efectuar la venta a favor del ocupante del inmueble», y el ejercicio de esta competencia municipal instrumental de gestión patrimonial –vinculada a otras competencias finalistas como las relativas a la prestación de servicios sociales y a la vivienda, igualmente de titularidad municipal [cfr. arts. 25.2.k) y j) de la Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora de las Bases de Régimen Local y 9.2 y 3 de la Ley 5/2010, de 11 de junio, de Autonomía Local de Andalucía]–, se ha producido con el apoyo del correspondiente informe técnico de los servicios sociales municipales, favorable a la adjudicación directa de la vivienda a los ocupantes de la misma (ocupación que en este caso se remonta a un periodo de cuarenta años) por razón de la existencia de un riesgo de exclusión social respecto de los mismos, y por el precio que resulta de la tasación oficial que han realizado los propios servicios técnicos del propio Ayuntamiento, no cabe tachar de arbitrario el ejercicio de la potestad administrativa atribuida al ente local enajenante por la citada Ley de Bienes de las Entidades Locales de Andalucía al apreciar la concurrencia de las razones excepcionales que habilitan el citado procedimiento de enajenación directa.

R. 30-9-2013

B.O.E. 22-10-2013

Registro de Barcelona n 6.

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: TRACTO SUCESIVO EN CASO DE FUSIÓN POR ABSORCIÓN DE SOCIEDADES.

        Considerando que el párrafo tercero del artículo 38 de la Ley Hipotecaria establece que en caso de juicio ejecutivo contra bienes inmuebles determinados se sobreseerá el procedimiento de apremio sobre los mismos en el instante que conste en autos que dichos bienes o derechos constan inscritos a favor de persona distinta de aquella contra la cual se decretó el embargo «a no ser que se hubiere dirigido contra ella la acción en concepto de heredera del que aparece como dueño en el Registro»; teniendo en cuenta que el artículo 166 del Reglamento Hipotecario admite la anotación de embargo por deudas propias del demandado en que concurra heredero o legatario del titular registral con tal que se aporte el testamento o declaración de herederos y los certificados del Registro General de Actos de Última Voluntad del causante; que se aprecia, necesariamente, identidad de razón de un lado entre la sucesión mortis causa de personas físicas y la transmisión en bloque de patrimonios de la absorción de sociedades y, de otro, entre el título sucesorio y sus complementarios y la inscripción en el Registro Mercantil; y dado que no son los artículos 38 de la Ley Hipotecaria y 166 de su Reglamento preceptos penales, excepcionales ni de ámbito temporal; la conclusión no puede ser otra sino aplicar estas dos normas a la sucesión universal causada por la absorción y entender que el embargo trabado contra la sociedad absorbente cuando consta justificada la absorción es suficiente para tomar anotación preventiva sobre la finca inscrita a favor de la sociedad absorbida, aunque dicha absorción no se encuentre inscrita en el Registro de la Propiedad.

R. 30-9-2013

B.O.E. 22-10-2013

Registro de Olivenza.

HERENCIA: PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR.

     

  La cuestión que debe ser resuelta en el presente expediente es determinar si entre las facultades del albacea contador-partidor se encuentra la de concretar, junto con el cónyuge viudo, las viviendas y locales que han de ser entregados a la viuda en pago de sus gananciales y a los herederos del causante en la partición de la herencia, en ejecución del contrato de permuta de solar por obra futura formalizado por el causante en escritura pública. En el caso de este expediente, la permuta se configuró con una eficacia no meramente obligacional, configurando el derecho del cesionario –la contraprestación consistió en la transmisión de una cuota parte del edificio– como verdadero ius ad rem, por lo que la determinación concreta de los pisos está más cerca de los actos especificativos o instrumentales para la partición, que de los actos dispositivos extraños a las funciones de los albaceas. Y no cabe olvidar el carácter inventariable en una partición no sólo de bienes y derechos plenamente identificados y perfectos, sino también de los bienes y derechos pendientes de cumplimiento (vid. Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de mayo de 1916).

R. 1-10-2013

B.O.E. 28-10-2013

Registro de Berja.

PARCELACIÓN URBANÍSTICA: PROINDIVISOS EN ANDALUCÍA.

     

 La Comunidad Autónoma Andaluza, tiene la competencia de determinar los supuestos de actos de naturaleza urbanística que están sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa, así como sus eventuales limitaciones y las sanciones administrativas que conlleva la realización de actos sin la licencia o sin respetar sus límites. Sin embargo, corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto jurídico tenga acceso al Registro, cuando la legislación autonómica aplicable la exija. Dada la naturaleza de la finca (bancal de mil setecientos metros cuadrados); las causas de la adjudicación indivisa (un legado testamentario); y la inexistencia de pactos, en el presente caso ha de considerarse que no existe indicio alguno revelador de una parcelación y con ello intención de asentamiento, al menos que pueda derivarse del título presentado. Todo ello sin perjuicio, como ya señalare la Resolución de este Centro Directivo de 10 de octubre de 2005, de que «la autoridad administrativa, utilizando medios más amplios de los que se pueden emplear por el registrador, pueda estimar la existencia de una parcelación ilegal», lo que no puede deducirse «per se» del supuesto planteado.

R. 1-10-2013

B.O.E. 28-10-2013

Registro de Madrid n 17.

AFECCIONES URBANÍSTICAS: EFECTOS RESPECTO A ACREEDORES HIPOTECARIOS.

     

  No habiéndose tomado la anotación preventiva de embargo en el procedimiento de apremio administrativo dentro del plazo de vigencia de la afección por gastos de urbanización, y transcurrido el plazo de siete años de caducidad que reglamenta el artículo 20 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, es procedente la cancelación de la afección urbanística caducada, al inscribirse la venta extrajudicial de la hipoteca inscrita con anterioridad.

R. 2-10-2013

B.O.E. 28-10-2013

Registro de Alicante n 3.

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: NECESARIA INSCRIPCIÓN DE TÍTULOS PREVIOS.

     

   En la escritura calificada objeto del presente recurso, no sólo se pretende inscribir una segregación de finca –para lo cual sería suficiente–, sino que en la descripción del resto se hace constar que en ella se encuentra construida la casa sobre la que se ejercitó el derecho de superficie, con referencia a la escritura previa a que se refiere la nota de calificación. Además se declara la obra nueva que también se declaró en el título previo, y que no se pudo inscribir por defectos que no fueron recurridos. Incluso en la escritura de segregación que motiva este expediente se acompaña declaración de innecesariedad de parcelación, pero nada se hace referencia a las licencias de edificación.

R. 2-10-2013

B.O.E. 28-10-2013

Registro de Madrid n 53.

HIPOTECA: EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS PARA PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN Y TITULARIDAD DE LA HIPOTECA.

   Se plantea en el presente expediente si para la expedición de certificación de dominio y cargas en procedimiento de ejecución hipotecaria –en este caso judicial- y la consiguiente extensión de la nota marginal acreditativa de haberse practicado tal extremo, es necesario que la hipoteca objeto de ejecución se encuentre inscrita a favor de la entidad ejecutante o si, por el contrario, en los supuestos de sucesión universal de la entidad acreedora y tratándose de una operaciones societarias realizadas dentro del proceso de modificación de las estructuras de las cajas de ahorro en el sistema financiero español, es suficiente que el solicitante sea causahabiente del titular registral de la hipoteca. La expedición de la certificación de cargas en la ejecución directa judicial no es más que un trámite procesal que todavía no conlleva el expresado cambio en la titularidad de la hipoteca o de la finca como consecuencia de la ejecución. El hecho de que sea solicitada por el causahabiente del titular registral no debe impedir que se expida la certificación, sin perjuicio de que el registrador advierta de esta circunstancia en la certificación al expedirla, con la finalidad de que el solicitante conozca la necesidad de practicar la inscripción a su nombre, previa o simultáneamente, a la inscripción del decreto de adjudicación. Lo que sí resulta imprescindible es que en el Mandamiento se identifique con claridad (con alusión a importes, Notario autorizante, fecha, o al número de inscripción concreta) cuál es la hipoteca que se ejecuta, en el caso de existir varias sobre la finca.

     

* NOVIEMBRE 2013

R. 4-10-2013

B.O.E. 7-11-2013

Registro de Pontevedra n 2.

PROPIEDAD HORIZONTAL: PERSONALIDAD JURÍDICA DE LA COMUNIDAD.

    La comunidad de propietarios carece de personalidad jurídica, por lo que no es posible que realice como tal la compra de uno del os departamentos del edificio. Si, como afirma el recurrente en su escrito de impugnación, de lo que se trata es de una adquisición de la finca por todos y cada uno de los propietarios de las restantes, de suerte que aquélla constituya un «departamento procomunal», «pro indiviso», es imprescindible que tal configuración, con capital relevancia en el régimen jurídico aplicable, quede expresada en la escritura, configurándose así en el título constitutivo.

R. 7-10-2013

B.O.E. 7-11-2013

Registro de Lalín.

CONCENTRACIÓN PARCELARIA: ANULACIÓN DE TÍTULO INSCRITO.

   Habiéndose declarado por sentencia firme la nulidad del acto de aportación al procedimiento de concentración parcelaria es procedente la cancelación de las operaciones registrales realizadas, pero para practicar nuevas inscripciones será necesario que el Servicio de Concentración Parcelaria expida los títulos correspondientes.

R. 7-10-2013

B.O.E. 7-11-2013

Registro de La Coruña n 6

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: EFECTOS DE SU CADUCIDAD.

      Es doctrina reiterada de la Dirección General de los Registros y del Notariado (véanse Resoluciones citadas en los «Vistos») que la caducidad de las anotaciones ordenadas judicialmente o por órgano administrativo de ejecución, opera «ipso iure», una vez agotado su plazo de vigencia (artículo 86 de la Ley Hipotecaria), careciendo desde entonces de todo efecto jurídico. Según este criterio los asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la restricción o limitación que para ellos implicaba aquella anotación, y no pueden ya ser cancelados en virtud del mandamiento al que se refiere el artículo 175 del Reglamento Hipotecario, que sólo puede provocar la cancelación respecto de los asientos no preferentes al que se practicó en el propio procedimiento del que dimana.

R. 8-10-2013

B.O.E. 7-11-2013

Registro de Benavente.

DERECHO DE VIZCAYA: TESTAMENTO POR COMISARIO.

     Tanto la atribución de bienes en pleno dominio, como la exclusión o liberación de la condición impuesta al cónyuge sobreviviente y comisario, exceden con claridad de las facultades atribuidas a éste, pues la Ley Foral 3/1992 impone como primer canon a que ha de sujetarse el desempeño del cargo de comisario «lo establecido expresamente por el comitente en el poder testatorio», remitiéndose tan sólo en defecto de disposición testamentaria a las facultades que al causante corresponden conforme a los preceptos de la citada Ley. Y en este sentido ha de recordarse que las facultades de interpretación del testamento por parte de contador o comisario, como ha señalado reiteradamente este Centro Directivo, lo son siempre que no se extralimiten del tenor del propio testamento (cfr. Resoluciones de 21 de marzo de 2005 y 29 de enero de 2013). Será por tanto necesario el concurso del comisario y de todos los integrantes de la comunidad hereditaria para poder acordar la conmutación, y, siempre que ellos sean los únicos favorecidos por el eventual cumplimiento de la condición, dejar sin efecto la misma.

R. 8-10-2013

B.O.E. 7-11-2013

Registro de Antequera.

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: SENTENCIA DICTADA EN PROCESO EN QUE NO INTERVIENE EL ACTUAL TITULAR REGISTRAL.

    Las exigencias del principio de tracto sucesivo deben llevar a la denegación de la inscripción solicitada respecto de una sentencia cuando en el procedimiento del que dimana el documento calificado no han intervenido el actual titular registral de la finca. De forma concorde con lo expuesto, en defecto de consentimiento expreso y auténtico de los actuales titulares registrales (cfr. artículo 82 de la Ley Hipotecaria), debe exigirse que sea el órgano jurisdiccional quien deba apreciar en cada caso concreto si los titulares registrales afectados por el pronunciamiento judicial han tenido ocasión de intervenir en el proceso, si la sentencia les vincula, y si concurren o no circunstancias que deban ser dignos de protección, como expresamente ha reconocido la Sala Primera del Tribunal Supremo, en su Sentencia citada de 16 de abril de 2013.

R. 9-10-2013

B.O.E. 13-11-2013

Registro de La Coruña n 4.

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: OBJETO.

   No cabe practicar anotación de embargo sobre el derecho que el promotor de un edificio se reservó al constituir la propiedad horizontal, y que consistía en: El promotor se reserva el derecho de adjudicar el uso y disfrute de la cubierta en todo o en parte a favor del titular o titulares de las viviendas situadas en las plantas bajo cubierta del edificio. La reserva lo es de una facultad personalísima y dependiente exclusivamente de la voluntad de su titular y por lo tanto intrasmisible. Su constancia registral tampoco puede tener más valor que el de una simple mención de un derecho sin naturaleza real.

R. 10-10-2013

B.O.E. 13-11-2013

Registro de Ibiza n 2

CONCURSO DE ACREEDORES: EJERCICIO DE CONDICIÓN RESOLUTORIA.

      No puede inscribirse en el Registro de la Propiedad una sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia derivada del ejercicio de la acción resolutoria de la compraventa cuando el deudor se encuentra en concurso y del Registro consta dicha circunstancia sin un previo pronunciamiento del juez de lo Mercantil sobre el carácter no afecto del bien correspondiente. Por todo ello, no puede estimarse el recurso, si bien debe entenderse que, como se expresa para un supuesto análogo en la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil) número 361/2013, de 4 junio, la calificación registral negativa del título judicial presentado no implica su nulidad o invalidez jurisdiccional, por lo que en el presente caso cabe la eventual subsanación del defecto apreciado mediante el pronunciamiento por parte del juez del concurso del que resulte que la finca referida no está afecta a la actividad profesional o empresarial del concursado como necesaria para la continuidad de dicha actividad.

R. 10 y 17-10-2013

B.O.E. 13 y 21-11-2013

Registro de Málaga n 10.

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: TRANSMISIÓN POR SUCESIÓN UNIVERSAL DEL CRÉDITO HIPOTECARIO.

        Para practicar la inscripción de un decreto de adjudicación derivado de un procedimiento de ejecución directa de bienes hipotecados, siendo el ejecutante titular del derecho de hipoteca por haberlo adquirido como consecuencia de una operación de fusión de entidades de crédito, es necesario que se aporte la documentación precisa para inscribir previamente su derecho, en aplicación del principio de tracto sucesivo.

R. 11-10-2013

B.O.E. 13-11-2013

Registro de Sanlúcar la Mayor

HIPOTECA: EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS PARA PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN Y TITULARIDAD DE LA HIPOTECA.

   Se plantea en el presente expediente si para la expedición de certificación de dominio y cargas en procedimiento de ejecución hipotecaria –en este caso judicial- y la consiguiente extensión de la nota marginal acreditativa de haberse practicado tal extremo, es necesario que la hipoteca objeto de ejecución se encuentre inscrita a favor de la entidad ejecutante o si, por el contrario, en los supuestos de sucesión universal de la entidad acreedora y tratándose de una operaciones societarias realizadas dentro del proceso de modificación de las estructuras de las cajas de ahorro en el sistema financiero español, es suficiente que el solicitante sea causahabiente del titular registral de la hipoteca. La expedición de la certificación de cargas en la ejecución directa judicial no es más que un trámite procesal que todavía no conlleva el expresado cambio en la titularidad de la hipoteca o de la finca como consecuencia de la ejecución. El hecho de que sea solicitada por el causahabiente del titular registral no debe impedir que se expida la certificación, sin perjuicio de que el registrador advierta de esta circunstancia en la certificación al expedirla, con la finalidad de que el solicitante conozca la necesidad de practicar la inscripción a su nombre, previa o simultáneamente, a la inscripción del decreto de adjudicación.

R. 11-10-2013

B.O.E. 13-11-2013

Registro de Castellón de la Plana n 2.

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DIRECTA DE BIENES HIPOTECADOS: DISPOSICIÓN TRANSITORIA 4ª  DE LA LEY 1/2013, DE 14 DE MAYO.

   Toda vez que la puesta en posesión judicial del inmueble contenida en el artículo 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se prevé como trámite eventualmente posterior a la expedición del testimonio del decreto de adjudicación y del consiguiente mandamiento de cancelación de cargas regulados en el artículo 674 del mismo Cuerpo Legal, y puesto que, al estar fundado en una causa de oposición a la ejecución, este incidente extraordinario recogido en la Disposición Transitoria cuarta podría provocar, de prosperar, el sobreseimiento de la ejecución efectuada y declarada firme previamente, con la consiguiente ineficacia del decreto que adjudicaba la finca, debe considerarse la situación de los decretos de adjudicación declarados firmes antes del 15 de mayo de 2013 en que no conste que se ha procedido antes de esta fecha a la puesta en posesión de la finca al adquirente y cuyos títulos ejecutivos sean susceptibles de contener cláusulas abusivas –definidas en el artículo 82 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios– como equiparable al estado de las sentencias declaradas firmes pendientes de un posible recurso de rescisión a instancias del rebelde, de modo que, en tanto no se realice la declaración de firmeza después de transcurrido el plazo preclusivo señalado –esto es, a partir del día 16 de junio de 2013– o se declare que pasado ese plazo no se ha formulado por el ejecutado el referido incidente extraordinario de oposición o que, habiéndose formulado, la resolución dictada no afecta a la eficacia de la adjudicación, sólo cabrá la anotación preventiva del referido documento sin que pueda procederse a la inscripción y cancelación definitivas, tal como prevé el artículo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para la sentencias dictadas en rebeldía.

R. 15-10-2013

B.O.E. 13-11-2013

Registro de Jaca.

PROPIEDAD HORIZONTAL: CREACIÓN DE NUEVOS ELEMENTOS INDEPENDIENTES.

     El aumento del número de elementos susceptibles de aprovechamiento independiente requiere una declaración de obra nueva o la modificación de la previamente declarada e inscrita, con sujeción a los requisitos establecidos en el citado artículo 20.1 de la Ley de suelo y, por ende, con la necesidad de acreditar la obtención de licencia de primera ocupación (cfr. arts. 20.3 de la misma Ley –y, para supuestos a los que se aplique la redacción vigente desde el 28 de junio de 2013, el art. 17.6–; y 45 y 53, apartado «a» del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio), si bien caben supuestos excepcionales –como el contemplado por la citada Resolución de 27 de diciembre de 2012, que consideró tal declaración irrelevante, por contar con la correspondiente licencia municipal para la variación que se realizó–, entre los cuales no se puede incluir el presente caso en el cual del propio documento municipal que se incorpora a la escritura resulta que la concesión de las licencias de segregación y ocupación se condiciona a determinados requisitos cuyo cumplimiento deberá ser comprobado por el Ayuntamiento. Aún cuando la regla general es que para llevar a cabo una agrupación de los pisos o locales y sus anejos se requiere el acuerdo de la junta de propietarios, adoptado por unanimidad, en cuanto afecta al título constitutivo (arts. 8 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal), excepcionalmente ha admitido este Centro Directivo la agrupación –así como la segregación o división material– de elementos independientes o sus anejos, sin necesidad de autorización de la junta, cuando la facultad de realizar tales operaciones se ha atribuido anticipadamente mediante previsión al efecto en los estatutos.

R. 15-10-2013

B.O.E. 13-11-2013

Registro de Fuengirola n 1.

SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO.

       No puede llevarse a cabo la reanudación del tracto por medio de una sentencia declarativa dictada sin haber tomado las mismas garantías previstas en la tramitación el expediente de dominio. Pero sí sería posible la inscripción si la sentencia se limita a reconoce que el demandante ha adquirido por prescripción.

R. 16-10-2013

B.O.E. 21-11-2013

Registro de Mula.

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: DEMANDA Y REQUERIMIENTO AL DEUDOR NO HIPOTECANTE.

      De conformidad con el artículo 132 de la LH, el Registrador debe comprobar que el deudor no hipoteca te ha sido demandado y requerido de pago en el procedimiento.  El fundamento de la extensión de la calificación registral al requisito de haberse demandado y requerido de pago al deudor no hipotecante, no puede radicar en el principio del tracto sucesivo, puesto que no es titular registral, pero existen importantes conexiones entre la obligación del deudor y la garantía real hipotecaria que podrían explicar que el legislador exija que la acción se dirija también contra el deudor aunque no sea dueño de la finca. Aparte de las incidencias que pueden producirse a lo largo del procedimiento, en cuanto a la posibilidad de que el deudor demandado pague y pueda participar en la subasta elevando las pujas de la misma, existe una razón fundamental para la intervención del deudor y es que dentro del mismo procedimiento de ejecución se prevé que si la enajenación de la finca fuera insuficiente para el pago de la obligación, se permite al acreedor que continúe el procedimiento con el embargo de otros bienes del deudor para la satisfacción de la parte que ha quedado sin pagar. De ahí que en principio, la falta de demanda contra el deudor y el requerimiento de pago al mismo, supone la infracción de un trámite esencial del procedimiento y podría entenderse que da lugar a la nulidad del procedimiento a efectos registrales, teniendo en cuenta la rigidez de los trámites del mismo y la necesidad de cumplir los requisitos de requerimiento y notificaciones previstas en la ley.

R. 17-10-2013

B.O.E. 21-11-2013

Registro de Bilbao n 3.

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: DEMANDA Y REQUERIMIENTO AL TERCER POSEEDOR.

      Conforme a los articulos 132 de la LH y 685 de la LEC, es necesaria la demanda y requerimiento de pago al tercer poseedor de los bienes hipotecados que haya acreditado al acreedor la adquisición de sus bienes, entendiendo la Ley Hipotecaria que lo han acreditado quienes hayan inscrito su derecho con anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas.

R. 18-10-2013

B.O.E. 21-11-2013

Registro de Ibiza n 4.

HERENCIA: PARTICIÓN POR TODOS LOS HEREDEROS.

     Ciertamente, dentro del complejo fenómeno sucesorio, la aceptación y la partición o adjudicación son dos actos jurídicos con efectos jurídicos diferentes (artículos 988, 1004, 1005, 1068 y 1058 del Código Civil) por lo que la Ley distingue dos procedimientos judiciales distintos, el de aceptación y el de testamentaría o partición testamentaria con las adjudicaciones correspondientes de bienes concretos. En el caso objeto de recurso sólo se ha aceptado la herencia. La aceptación y partición con adjudicación son negocios jurídicos distintos, integrados en el proceso sucesorio, exigiendo esta última la voluntad de todos los herederos que aceptaron la herencia para, previa liquidación y valoración, adjudicarse los bienes concretos o partes indivisas de los mismo. La escritura calificada, no puede considerarse inscribible al no comparecer ni expresar su voluntad en la partición todos los herederos relacionados, no siendo título inscribible conforme al artículo 14 de la Ley Hipotecaria y 80 de su Reglamento.

R. 18-10-2013

B.O.E. 21-11-2013

Registro de Santiago de Compostela n 1.

RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO.

    El recurso sólo cabe contra la nota de calificación del registrador por la que se suspende o deniega una inscripción, pero no frente a asientos ya practicados, que están bajo la salvaguardia de los tribunales por lo que sólo procede su cancelación en los términos previstos por el ordenamiento jurídico, bien porque conste el consentimiento del titular, bien por resolución judicial firme (artículos 1, 38, 40 y 83 de la Ley Hipotecaria).

R. 19-10-2013

B.O.E. 21-11-2013

Registro de Santiago de Mazarrón.

PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL: INEXACTITUD DEL REGISTRO.

      Como ha entendido reiteradamente este Centro Directivo (vid. las Resoluciones citadas en el apartado «Vistos» de la presente), no cabe acceder a la inscripción al amparo de la legitimación registral del transmitente prescindiendo de las vicisitudes anteriores a la venta, pues si al Registro tan sólo pueden acceder los actos válidos (artículo 18 de la Ley Hipotecaria), esa validez no viene determinada por el pronunciamiento registral legitimador, sino por la existencia de verdadero poder dispositivo en el transmitente. Es cierto que este poder se presume a todos los efectos legales (artículo 38 de la Ley Hipotecaria), cuando así resulta del contenido tabular (y dicha presunción puede, mediante el juego del artículo 34 de la misma Ley determinar el mantenimiento de la adquisición aun cuando fuera inexacta), pero el registrador debe calificar no sólo por lo que resulte del Registro, sino también atendiendo al contenido del título presentado, sin que pueda prescindir del reconocimiento de la inexactitud de aquella presunción cuando se verifica por quien puede ser favorecido por ella. Así lo imponen (cfr. Resolución de 22 de enero de 1999), la doctrina de los actos propios, que puede operar registralmente en virtud de la eficacia rectificatoria que tiene el consentimiento del propio titular registral (artículo 40.d de la Ley Hipotecaria), como la necesidad de cerrar el Registro a actos cuya validez queda jurídicamente comprometida por las propias manifestaciones de los otorgantes, que deben ser tenidas en cuenta en la calificación registral.

R. 28-10-2013

B.O.E. 22-11-2013

Registro de Elda n 1.

TITULARIDAD OB REM: REQUISITOS PARA SU INSCRIPCIÓN. MENCIONES DE DERECHOS SUSCEPTIBLES DE INSCRIPCIÓN: RÉGIMEN JURÍDICO. RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO.

MENCIONES DE DERECHOS SUSCEPTIBLES DE INSCRIPCIÓN: RÉGIMEN JURÍDICO. TITULARIDAD OB REM: REQUISITOS PARA SU INSCRIPCIÓN. RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO.

RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. TITULARIDAD OB REM: REQUISITOS PARA SU INSCRIPCIÓN. MENCIONES DE DERECHOS SUSCEPTIBLES DE INSCRIPCIÓN: RÉGIMEN JURÍDICO.

    Dado el carácter de excepción que presenta la vinculación ob rem, en la medida en que restringe el principio de libre disposición, es necesario que concurra una causa económica y a la vez jurídica que justifique dicha conexión, como una cierta relación de destino, dependencia o accesoriedad. Las operaciones de desvinculación y vinculación del derecho de era de pan trillar formalizadas en la escritura calificada, como consecuencia de su venta independiente de la finca a que la que estaba originariamente conectada, parece responder, por tanto, a la existencia de una conexión «ob rem» que, en consecuencia, sería inscribible siempre que se diesen las condiciones y requisitos necesarios para la constancia registral de las mismas con tal carácter de titularidades «ob rem». Presupuesto básico para la inscripción registral de la titularidad «ob rem» a través del acceso tabular del negocio por el que queda constituida, es la previa inscripción de las fincas a que afecte. No sería admisible inscribir la vinculación «ob rem» sobre finca inscrita cuanto la otra finca vinculada no lo está, como no sería posible inscribir una servidumbre constituida sobre finca no inscrita aunque el predio dominante sí lo estuviese, ya que la referencia a la servidumbre, como cualidad de éste, se convertiría en una mera mención. En el caso que nos ocupa, la simple indicación que en la descripción de la finca se hace en el título presentado a que tiene «derecho a la era de pan trillar», en caso de pasar a la inscripción de dicho título, constituiría una mera mención de un derecho en el sentido técnico-hipotecario antes expuesto. Como ha indicado este Centro Directivo el concepto de mención se extiende no sólo a cargas o gravámenes sino también al dominio En el caso que nos ocupa es clara esta conclusión por varios motivos: 1.o) porque tal derecho no aparece inscrito; 2.o) porque en el título presentado no se constituye; 3.o) porque el objeto de la misma no aparece identificado; y, 4.o) porque, no tratándose de un derecho nominado o típico, en cuyo caso su mera denominación basta para identificarlo en su configuración básica fijada por la Ley, en el presente caso («derecho a la era de pan trillar») falta la determinación de su contenido y alcance o, en la terminología de la regla 2.a del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, su «naturaleza, extensión y condiciones», exigencias ineludibles impuestas por el principio hipotecario de especialidad. Las consideraciones anteriores conducen igualmente a la conclusión de que no se han respetado las exigencias derivadas del principio registral de especialidad. En efecto, en el título calificado no aparece delimitada la extensión y el contenido del pretendido derecho que podría encubrir una servidumbre predial, un derecho de aprovechamiento atípico, o tratarse, como antes se dijo, de una verdadera vinculación «ob rem» respecto de la titularidad de otra finca, faltando por definir no sólo la relación física entre los inmuebles o correlación de destino, por su necesidad, utilidad o comodidad inclusive, que justifica la conexión de titularidades entre ellos (a que se refiere la Resolución de este Centro Directivo de 3 de septiembre de 1982, antes citada), sino también, y en todo caso, la adecuada identificación y descripción de la finca a la que afecta o sobre la que recae el derecho (a la era de pan trillar) que se pretende inscribir, imprescindible para su admisibilidad jurídica y, por tanto, para su inscripción registral. Por último, la pretensión del recurrente de «suspender» la inscripción del derecho a la era en otras fincas inscritas, es pretensión ajena a aquellas que por razón de su naturaleza pueden ser objeto del recurso, por aplicación del artículo 326 de la Ley Hipotecaria, ya indicado. Verificada una inscripción la misma está bajo la salvaguardia de los tribunales y produce sus efectos mientras no se declare su inexactitud.

R. 28-10-2013

B.O.E. 22-11-2013

Registro de Navahermosa.

OBLIGACIONES FISCALES: ARTÍCULO 255 DE LA LH.

   Tanto para los supuestos de presentación telemática, a la que aludían las anteriores sentencias, dictadas contra Resoluciones de esta Dirección General, como para la presentación ordinaria, en papel, el artículo 255 de la ley Hipotecaria dispone claramente que se suspenderá la calificación y la inscripción, lo que comporta que este precepto va más allá que el artículo 254 al recalcar que no sólo se paralizará la inscripción sino también la propia actividad de calificación, por lo que crea una clara distinción entre calificación parcial o formal y calificación de fondo, que quedaría subordinada a la justificación de la liquidación de los impuestos.

R. 29-10-2013

B.O.E. 22-11-2013

Registro de Madrid n 20.

NOVACIÓN DE HIPOTECA: APLICACIÓN DEL REQUISITO DEL VALOR DE TASACIÓN PREVISTO EN EL ARTÍCULO 681 DE LA LEC.

     Se plantea la cuestión de si la exigencia de certificación de tasación de la finca es aplicable a los supuestos de novación y ampliación de la hipoteca existente por incremento de la cuantía del préstamo. Y la contestación, atendiendo a la legislación vigente, tiene que ser necesariamente negativa. El artículo 682.2.1.o de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en la redacción dada por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, establece como uno de los requisitos para la aplicación del procedimiento de ejecución directa «que en la escritura de constitución de hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario». Ello naturalmente siempre que, con motivo de esos otros actos, no se modifique expresamente el valor de tasación contenido en la escritura de constitución, pues en tal caso, la modificación de la escritura de constitución en ese aspecto concreto determinaría que fuese necesario que se acompañase el certificado de tasación, pues entonces se estaría modificando expresamente uno de los elementos previstos en la escritura de constitución, que requeriría en tal caso que se cumplieran los requisitos relativos al valor de subasta cuando éste se modifica. Y lo mismo cabe decir en el supuesto de que el pacto de ejecución judicial directa o extrajudicial no figurase en la escritura de constitución inicial y se integrase en la configuración del derecho real de hipoteca con ocasión de una novación o ampliación posterior, pues en tales supuestos el derecho al ejercicio de la acción hipotecaria por las vías judicial o extrajudicial previstas en el artículo 129 de la Ley Hipotecaria surge en un momento ya posterior a la entrada en vigor de la Ley 1/2013 y, por tanto, sujeta a sus requisitos específicos.

R. 30-10-2013

B.O.E. 22-11-2013

Registro de Almuñécar. 

CONCURSO DE ACREEDORES: EJECUCIÓN DE HIPOTECA EN PIEZA SEPARADA DEL CONCURSO.

     Si el procedimiento de ejecución hipotecaria se ha seguido ante el Juez de lo Mercantil, dentro de la pieza separada en el procedimiento de concurso a que se refiere el artículo 57 de la Ley Concursal, no hay inconveniente alguno para la inscripción, sin que quepa oponer cuestiones de competencia, ni tampoco exigir un pronunciamiento sobre sí el bien está o no afecto a la actividad empresarial del concursado. 

R. 31-10-2013

B.O.E. 22-11-2013

Registro de Lepe.

DERECHO INTERNACIONAL PRIVADO: ESCRITURA DE HIPOTECA OTORGADA EN HOLANDA SOBRE INMUEBLE SITO EN ESPAÑA.

    La «lex contractus», determinada según las normas de conflicto del Reglamento de Roma I, no regula la totalidad de las cuestiones que se pueden plantear en el marco del contrato. Así, por ejemplo, el propio Reglamento establece en el artículo 1.2 a) su inaplicación a la capacidad de las personas físicas, limitándose a recoger en su artículo 13 la llamada «excepción de interés nacional». En el mismo sentido el apartado g) del citado artículo 1.2 excluye del ámbito de aplicación del Reglamento «la posibilidad para un intermediario de obligar frente a terceros a la persona por cuya cuenta pretende actuar, o para un órgano de obligar a una sociedad, asociación o persona jurídica», esto es, la representación voluntaria u orgánica. La exclusión de la capacidad de las personas físicas y de la representación del ámbito del Reglamento de Roma I implica que el ordenamiento aplicable a estas cuestiones deberá determinarse de acuerdo a las normas de conflicto de cada Estado (en el caso de España, respecto de la representación, vid. artículo 10, número 11, del Código Civil, y en cuanto a la forma artículo 11). Por otro lado, una vez determinada la validez del contrato de acuerdo con la «lex contractus» designada por el Reglamento Roma I, deberán determinarse sus aspectos reales relativos al modo de constitución o transmisión del derecho real (en este caso de la hipoteca), su contenido y efectos, aspectos éstos excluidos del ámbito de la «lex contractus». De este modo, la norma de conflicto española que establece la ley aplicable a estos aspectos reales será el artículo 10.1 del Código Civil español, según el cual: «La posesión, la propiedad y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, así como su publicidad, se regirán por la ley del lugar donde se hallen». Si el documento público español, por reunir unas características especiales, es inscribible en el Registro de la Propiedad –lo que no ocurre, como regla, respecto de los documentos privados–, se hace necesaria una labor previa de calificación o, dicho de otro modo, de comparación entre los requisitos básicos exigidos al documento extranjero para gozar de ese mismo valor público en su propio ordenamiento. Sólo cuando el documento extranjero reúna los requisitos o presupuestos mínimos imprescindibles que caracterizan al documento público español, es cuando podrá sostenerse que aquél sea apropiado para ser inscrito en el Registro de la Propiedad, de acuerdo con lo que se ha venido a denominar en la doctrina como equivalencia de las formas, a que alude igualmente la citada Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de junio de 2011. Para acreditar que de conformidad a la legislación del país del que procede el documento, éste tiene carácter público o auténtico, debe acudirse a cualquiera de los medios señalados en el artículo 36 del RH. No cabe que, pactándose un tipo de interés fijo, se deje al arbitrio de la entidad acreedora la modificación del mismo una vez llegada una fecha determinada, sin que se establezca, además, cuál será el tipo aplicable tras la modificación o las fórmulas para hallarlo y el tipo máximo que puede alcanzar, ni las veces que podrá ser modificado, siendo única y exclusivamente la voluntad de la acreedora la que determine tal interés, que resulta, por ello, indeterminado. La garantía de los intereses sujetos a fluctuación, desde el momento en que a través del asiento registral no puede determinarse la suma concreta a que en cada período de devengo van a ascender, tan solo cabe a través de una hipoteca de máximo, para las que por exigencia del principio de determinación registral (artículos 12 de la Ley Hipotecaria y 219 de su Reglamento) se requiere señalar el tope máximo del tipo de interés que queda cubierto con la garantía hipotecaria que se constituye y cuya determinación (Resoluciones de 16 de febrero de 1990 y 20 de septiembre de 1996), en cuanto delimita el alcance del derecho real constituido, lo es a todos los efectos, tanto favorables como adversos, ya en las relaciones con terceros, ya en las que se establecen entre el titular del derecho de garantía y el dueño de la finca hipotecada que sea a la vez deudor hipotecario (acciones de devastación, de ejecución hipotecaria, etc.). 

* DICIEMBRE 2013

R. 4-11-2013

B.O.E. 12-12-2013

Registro de Valladolid n 5. 

REPARCELACIÓN URBANÍSTICA: EFECTOS DE LA APROBACIÓN DEL PROYECTO SOBRE LAS FINCAS DE ORIGEN.

     Hasta tanto no se produzca el cierre registral de las fincas de origen al tiempo de la inscripción del conjunto del proyecto de reparcelación, debe aceptarse la susceptibilidad de los derechos reflejados en dicho folio para ser objeto de tráfico jurídico en cuanto expresión del aprovechamiento urbanístico correspondiente a su propietario por razón de la aportación de dichas fincas. Dado que la tradición se puede cumplir, como formalidad necesaria para perfeccionar el proceso transmisivo del derecho real, incluso cuando se trata de derechos incorporales y de derechos no susceptibles de posesión, el hecho de que en el procedimiento de equidistribución se modifique la configuración de las fincas aportadas y se produzca una reorganización de la propiedad en la superficie aportada, ello no impide el cumplimiento de la «traditio». 

R. 5-11-2013

B.O.E. 12-12-2013

Registro de Pego. 

OBRAS NUEVAS POR ANTIGÜEDAD: REQUISITOS.

    Este Centro Directivo, ha determinado en reiterada doctrina que culmina con la Resolución de 6 de mayo de 2013, que es ajena a los requisitos que para la inscripción de obras nuevas antiguas impone el artículo 20 de la Ley de Suelo la exigencia de que se acredite si ha prescrito la posibilidad de adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística o si nos encontramos ante supuesto en los que el ejercicio de esta potestad no prescribe o se ha producido la caducidad de las actuaciones iniciadas en su día y la infracción ha prescrito o no; tampoco puede exigirse acreditar que la construcción se encuentra en situación fuera de ordenación o asimilado a fuera de ordenación, ni que el uso del suelo sobre el que se asienta la edificación es compatible o con el planeamiento y ordenamiento urbanístico vigente, y tampoco puede exigirse que se acredite que el suelo sobre el que se asienta la construcción no tiene carácter demanial ni está afecto a una servidumbre de uso público general.

R. 5 y 14-11-2013

B.O.E. 12 y 16-12-2013

Registro de Sanlúcar La Mayor n 2.

PARCELACIÓN URBANÍSTICA EN ANDALUCÍA: ACTOS REVELADORES DE PARCELACIÓN.

   Sin perjuicio de que la autoridad administrativa, utilizando medios más amplios de los que se pueden emplear por el registrador, pueda estimar la existencia de una parcelación ilegal, la venta de participaciones indivisas de una finca no puede traer como consecuencia, por sí sola la afirmación de que exista tal parcelación ilegal, ya que para ello es necesario, bien que, junto con la venta de participación indivisa se atribuyera el uso exclusivo de un espacio determinado susceptible de constituir finca independiente (cfr. Resolución de 12 de febrero de 2001), bien que exista algún otro elemento de juicio que, unido a la venta de la participación, pueda llevar a la conclusión de la existencia de la repetida parcelación. Ahora bien, no habiéndose aportado licencia urbanística, existiendo expediente de infracción urbanística, que consta registralmente mediante la correspondiente anotación preventiva con efectos de prohibición de de disponer referida específicamente a esa escritura citada –lo que hace irrelevante el que la escritura sea de fecha anterior a la anotación– la inscripción no es posible. Resultaría absurdo y contrario a la legalidad vigente, que habiéndose iniciado el procedimiento del artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, por no aportarse licencia urbanística, y habiendo culminado el procedimiento con la anotación con efecto de prohibición de disponer letra A), (concretada en no inscribir una escritura determinada) ahora, se obviara la licencia, se desconociera la anotación, y se admitiera la inscripción de la compraventa calificada.

R. 6-11-2013

B.O.E. 12-12-2013

Registro de Felanitx n 1.

OPCIÓN DE COMPRA: EJERCICIO Y CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES.

  Como ha recordado muy recientemente este Centro Directivo (Resolución de 5 de septiembre de 2013), el principio de consignación íntegra del precio pactado, establecido por diversas resoluciones en base a distintos preceptos de nuestro ordenamiento, debe impedir pactos que dejen la consignación y su importe al arbitrio del optante, pero no puede llevarse al extremo de perjudicar al propio titular de la opción, que goza de preferencia registral, so pretexto de proteger a los titulares de los derechos posteriores a la opción. El conjunto de interés en juego exige, para que el mecanismo de cancelación de derechos sin consentimiento de su titular funcione correctamente, que las cantidades deducidas sean indubitadas y consten debidamente acreditadas. Como ha reiterado este Centro Directivo, para que no sea necesaria la consignación a favor de acreedores posteriores, la subrogación o descuento en la hipoteca anterior no puede superar a las correspondientes coberturas hipotecarias. En caso contrario, descuento o subrogación en cantidades superiores, debe consignarse la diferencia. Esta afirmación es también válida para aquellos supuestos en los que se haya determinado el importe de la deuda garantizada y dicha determinación resulte del Registro por cuanto en dicho supuesto el importe pendiente de satisfacción opera como límite de la deducción frente a los terceros aunque no exista una cancelación parcial de la hipoteca (artículo 240 del Reglamento Hipotecario). 

R. 7 y 11-11-2013

B.O.E. 12 16-12-2013

Registro de Almendralejo y Madrid n 44.

RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO.

      Es doctrina reiterada que, una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales, produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud, bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos (artículos 1, 38, 40, 82 y 83 de la Ley Hipotecaria). Por tanto, no puede discutirse en la tramitación de un recurso gubernativo la corrección o no de asientos ya practicados.

R. 8-11-2013

B.O.E. 12-12-2013

Registro de Málaga n 10.

CONCURSO DE ACREEDORES: ANOTACIÓN DE DEMANDA.

     Corresponde al juez del concurso la competencia para ordenar que se practique una anotación preventiva de demanda, anotación que, evidentemente, afecta al patrimonio del titular registral concursado y debe adoptarse por el órgano judicial competente. Esta necesidad de adopción por el órgano judicial competente, cuya «jurisdicción es exclusiva y excluyente» en términos tanto de la Ley Concursal como de la Ley Orgánica del Poder Judicial y, basada en motivos de orden público, se encuentra dentro del ámbito de la calificación registral y el registrador de la Propiedad debe denegar la práctica del asiento solicitado si, como en el presente caso, es dictada por un órgano judicial distinto del órgano judicial que tiene atribuida la competencia concursal. Cuando ocurre, como en el caso de este expediente, que tanto la vendedora como la compradora están en situación de concurso, se plantea la cuestión de cuál es el Juzgado de lo Mercantil competente para adoptar las medidas cautelares objeto de este expediente. Y la conclusión es que deberá prevalecer en principio la competencia del juez de lo Mercantil conocedor del concurso de la sociedad vendedora, «Europa Center S.A.», que es quien en primer lugar ha conocido de una acción de tal carácter, máxime cuando ha comunicado la medida cautelar al otro Juzgado de lo Mercantil de la sociedad compradora, tal como resulta del propio mandamiento. Todo ello sin perjuicio de que se pueda invocar excepción de litispendencia, en cuyo caso la cuestión deberá resolverse en su caso por las normas generales. En cualquier caso es imprescindible que la demanda se haya dirigido contra el titular registral.

R. 11-11-2013

B.O.E. 16-12-2013

Registro de Madrid n 25.

NIF: EXIGENCIA PARA ENTIDADES EXTRANJERAS SIN ESTABLECIMIENTO PERMANENTE EN ESPAÑA.

    Conforme al artículo 254.2 de la LH debe constar en una escritura en la que se constituye una hipoteca de máximo el NIF-NIE de la entidad bancaria acreedora, habida cuenta que ésta carece de establecimiento permanente en España, siendo de nacionalidad y domicilio luxemburgués.

R. 12-11-2013

B.O.E. 16-12-2013

Registro de Astorga.

SEGREGACIÓN: COINCIDENCIA DE DATOS DESCRIPTIVOS CON LA LICENCIA.

    No es posible la inscripción de una escritura de rectificación y segregación, presentada con el título rectificado consistente en escritura de aceptación de herencia, adjudicación y segregación, teniendo en cuenta que la rectificación, debida a calificación anterior denegatoria de un exceso de cabida, modifica la extensión de una finca con el resultado de impedir la coincidencia de la licencia municipal originariamente obtenida, en cuanto a la superficie, con la segregación posteriormente realizada.

R. 13-11-2013

B.O.E. 16-12-2013

Registro de Luarca.

PROPIEDAD HORIZONTAL: CAMBIO DE USO DE UN DEPARTAMENTO.

   Sólo si los estatutos prevén una limitación en los usos permitidos y dicha limitación, debidamente expresada, consta inscrita en el régimen de propiedad horizontal es posible rechazar la inscripción de un cambio de uso que sea incompatible con su contenido y sin la oportuna modificación llevada a cabo por la junta de propietarios (artículo 14.d de la Ley de Propiedad Horizontal). Verificada la inscripción en el Registro de la Propiedad con unos usos determinados cuyo reflejo costa en la forma establecida en el artículo 45 transcrito, cualquier modificación que de los mismos se lleve a cabo exige nuevamente la aplicación de la norma sobre inscripción en el Registro de obras nuevas (vid. artículo 20.3 de la Ley de Suelo). Y esto es así porque aunque no siempre una alteración de la descripción de la obra nueva inscrita puede implicar la exigencia de acreditación de los requisitos exigidos por la normativa urbanística (vid. Resoluciones de 19 de febrero de 2005 en contraposición a la de 27 de diciembre de 2010), es evidente que la alteración del uso de todo o parte del edificio inscrito cuando la ley urbanística aplicable exija autorización nos reconduce a dicho supuesto en cuanto modificación del derecho de propiedad. si la inscripción de una obra nueva puede hacerse sin necesidad de aportar licencia en los supuestos previstos por la Ley (artículo 20.4 de la Ley de Suelo), del mismo modo puede llevarse su modificación de concurrir las circunstancias legalmente exigibles. Si hemos concluido que el cambio de uso de la edificación es un acto de modificación de la obra nueva inscrita y que dicha situación reconduce a los requisitos para la inscripción de obras nuevas, es forzoso admitir que es posible practicar la inscripción sin licencia en los supuestos en que la Ley así lo permite y que vienen contemplados en el artículo 20.4 de la Ley de Suelo y en el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio.

R. 15-11-2013

B.O.E. 16-12-2013

Registro de Valls.

PLUSVALÍA: ACREDITACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES FISCALES.

   El acuerdo suscrito entre le Consejo General del Notariado y la FEMP puede ser un vehículo válido y útil para que los notarios, previo requerimiento por parte del transmitente, a través de los servicios y conexiones de que disponga la FEMP con sus asociados –que recordemos no tienen por qué ser todos los ayuntamientos– puedan comunicar el otorgamiento de las escrituras en los casos en que así procediera, pero en ningún caso el justificante puede ser emitido exclusivamente por la FEMP como asociación, ya que no es administración tributaria competente, salvo que viniera acompañado o complementado con el justificante de recepción emitido efectivamente por el ayuntamiento correspondiente. Este justificante –emitido por el ayuntamiento– puede ser un acuse de recibo electrónico, acuse técnico, justificante electrónico de registro u otro documento electrónico similar pero siempre y cuando permita averiguar su procedencia mediante comprobación en línea, o pueda el Notario dar fe de la misma.

R. 16-11-2013

B.O.E. 16-12-2013

Registro de Arganda del Rey n 2.

VENTA EXTRAJUDICIAL DE FINCA HIPOTECADA: FORMA DEL REQUERIMIENTO.

      Cuando el Reglamento Hipotecario en su artículo 236.c) determina quién es el destinatario del requerimiento de pago y las personas con quien se puede entender la diligencia en su ausencia es extremadamente restrictivo pues fuera de la persona del deudor sólo autoriza que se entienda la diligencia con el pariente más próximo, familiar o dependiente que se encuentre en el domicilio. Sin perjuicio de las deficiencias técnicas del precepto es claro que expresa la clara intención de que sólo con personas allegadas al propio deudor se pueda practicar el requerimiento. La finalidad para que así sea es claramente comprensible dadas las graves consecuencias que se pueden producir en el patrimonio del deudor y la necesidad de asegurar al máximo que llegue a tener cabal conocimiento del requerimiento. 

R. 18-11-2013

B.O.E. 19-12-2013

Registro de Sarria.

CONCURSO DE ACREEDORES: EFECTOS DEL PLAN DE LIQUIDACIÓN SOBRE LAS HIPOTECAS PREVIAS AL CONCURSO.

     Si tenemos en cuenta las especiales consecuencias que tiene la aprobación del plan de liquidación en relación con el pago de los créditos que gozan de privilegio especial, conforme a los artículos 148 y 155 de la Ley Concursal, y teniendo en cuenta el ámbito de calificación del registrador conforme al artículo 132 de la Ley Hipotecaria a la hora de cancelar la hipoteca –aplicable también en el ámbito de la liquidación concursal– debe constar expresamente en el mandamiento que se ha dado conocimiento a los acreedores hipotecarios del plan de liquidación, las medidas tomadas con relación a la satisfacción del crédito con privilegio especial y que el plan de liquidación –no el auto ordenando la cancelación– es firme. Caso de haber sido impugnado el plan de liquidación por los acreedores sería aplicable lo dispuesto en el artículo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuando dispone que «mientras no sean firmes –o aun siéndolo, no hayan transcurrido los plazos indicados por esta Ley para ejercitar la acción de rescisión de la sentencia dictada en rebeldía–, sólo procederá la anotación preventiva de las sentencias que dispongan o permitan la inscripción o la cancelación de asientos en Registros Públicos. 

R. 18-11-2013

B.O.E. 19-12-2013

Registro de Torredembarra.

HIPOTECA: INTERESES DE DEMORA.

    Sólo una interpretación de los objetivos específicos del artículo 12 de la Ley Hipotecaria coordinada y ponderada con la normativa de protección de consumidores, unida a la posibilidad de apertura de la ejecución real hipotecaria con base en el artículo 130 de la Ley Hipotecaria y a los imperativos demandados por el ordenamiento comunitario, permiten definir el ámbito de la función calificadora del registrador respecto de las cláusulas financieras y de vencimiento anticipado a la que se refiere el párrafo segundo del reiterado artículo 12 de la Ley Hipotecaria. De este modo, dentro de los límites inherentes a la actividad registral, el registrador podrá realizar una actividad calificadora de las cláusulas financieras y de vencimiento anticipado, en virtud de la cual podrá rechazar la inscripción de una cláusula, desde luego cuando su nulidad hubiera sido declarada mediante resolución judicial firme, pero también en aquellos otros casos en los que se pretenda el acceso al Registro de aquellas cláusulas cuyo carácter abusivo pueda ser apreciado por el registrador, así como, obviamente, en aquellos otros casos en que sin concurrir dicha abusividad adolezca de nulidad por ser contraria a una norma imperativa o prohibitiva. Estas conclusiones en nada pueden quedar afectadas por el planteamiento impugnativo del recurrente, según el cual el registrador debería inscribir la cláusula sobre intereses de demora incluso en el caso de que la misma fuese contraria a los límites impuestos por la norma imperativa contenida en el artículo 114.3.o de la Ley Hipotecaria, bajo la consideración de que el juez o el notario, en el momento de la ejecución, podrá verificar su cumplimiento, y que las partes pactan que se acompañe con la demanda de ejecución una certificación del saldo exigible intervenida por fedatario público, en la que éste habrá de comprobar que la liquidación se ha practicado en la forma pactada por las partes en el título ejecutivo (artículo 573 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), pero teniendo en cuenta el límite legal. Este planteamiento carece de amparo legal. El tercer motivo de impugnación que se extrae del escrito del recurso se basa en la inevitable variabilidad propia de los intereses legales del dinero a lo largo de los veinticinco años previstos de duración del préstamo hipotecario, lo que, a juicio del recurrente, supone que no se pueda fijar el límite de los intereses de demora por remisión a aquellos, remisión que sin más precisión infringiría las exigencias del principio de especialidad y determinación hipotecario. Tampoco este motivo de impugnación puede acogerse favorablemente. Este planteamiento no es correcto pues desconoce que tal dificultad (indeterminación de la cifra garantizada en el momento inicial de la constitución de la garantía) está resulta por la técnica hipotecaria a través de la figura de las hipotecas de seguridad en su modalidad de máximo. El supuesto de hecho a que se refiere el citado artículo 114.3.o requiere la concurrencia de dos elementos: por un lado, el carácter de vivienda habitual de la finca hipotecada y, por otro, que el destino del préstamo garantizado sea precisamente el de financiar la adquisición de aquélla. Habrá de estarse a lo que resulte del título y de los antecedentes registrales para calibrar si se dan estas circunstancias.

R. 19-11-2013

B.O.E. 19-12-2013

Registro de Cebreros.

SEGREGACIÓN: LICENCIA.

   No es inscribible una segregación cuando de la licencia no resulta una clara concordancia respecto a la identidad y superficie de las parcelas segregadas.

R. 20-11-2013

B.O.E. 19-12-2013

Registro de Aldaia.

ASIENTO DE PRESENTACIÓN: NEGATIVA A SU PRÁCTICA.

    Frente a la negativa del Registrador a la extensión de un asiento de presentación, lo procedente es la interposición de los mismos recurso que contra la calificación negativa de los títulos inscribibles. Respecto del fondo del asunto, el artículo 420.1 del Reglamento Hipotecario, en relación con el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, ordena a los registradores no extender asiento de presentación de los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral. Dado que no concurre esta excepción en el presente supuesto en que se pretende que se suspenda la inscripción de determinadas resoluciones judiciales por alegar la interesada la existencia de determinado procedimiento penal y de un recurso de amparo constitucional –que no acredita con documentación pública–, lo procedente es no extender el referido asiento.

R. 21-11-2013

B.O.E. 19-12-2013

Registro de Murcia n 3.

HIPOTECA: VALOR DE TASACIÓN A EFECTOS DE SUBASTA EN VPO.

   La cuestión que se plantea es, por tanto, si, a efectos de lo dispuesto en el artículo 682.2.1.o de la Ley de Enjuiciamiento Civil y del artículo 129.2.a) de la Ley Hipotecaria, según la redacción dada a dichos preceptos por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de la deuda y alquiler social, puede admitirse como documento acreditativo del valor de tasación conforme a lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, la orden administrativa de la concesión de la calificación de Vivienda de Protección Oficial en la que consta el precio máximo de venta de dicha vivienda. Lo importante, al objeto del presente recurso, es que en ningún caso cabe que se haga constar en la inscripción un precio de tasación superior al precio máximo que consta en el documento administrativo de calificación definitiva, porque implicaría una vulneración de la normativa legal que no es posible tratándose de los asientos registrales en que debe imperar la legalidad. De ahí que si las partes se han inclinado por acordar como precio de subasta el precio legalmente establecido como máximo, la valoración es asimismo legal, a efectos de establecer el precio de salida de la subasta. Y siendo el precio legal y tasado o normado, cumple los caracteres que la legislación del mercado hipotecario establece para la fijación de las valoraciones. De lo anteriormente expuesto, se desprende que la tasación realizada por el organismo competente en materia de vivienda de Protección Oficial como precio máximo de la misma, presentado por el propietario de la vivienda y aceptado por la entidad acreedora, cumple los requisitos de la tasación realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981, de 25 de marzo.

R. 22-11-2013

B.O.E. 19-12-2013

Registro de Alicante n 3.

RECONOCIMIENTO DE DEUDA: CONTROL DE LOS MEDIOS DE PAGO CUANDO HAY DACIÓN. 

    Como declara la Sentencia del Tribunal Supremo 17 de noviembre de 2006, en cuanto el reconocimiento contiene la voluntad propia de un negocio jurídico de asumir y fijar la relación obligatoria preexistente, la jurisprudencia le anuda el efecto material de obligar al cumplimiento por razón de la obligación cuya deuda ha sido reconocida, y el efecto procesal de dispensar de la prueba de la relación jurídica obligacional preexistente». Pero entre los efectos derivados del simple reconocimiento no figura el de operar por sí una novación extintiva o una alteración de la naturaleza de la obligación reconocida (de ahí que no suponga una alteración de su régimen de prescripción, antes al contrario interrumpe la prescripción de la obligación reconocida ex artículo 1.973 del Código Civil), sino que el reconocimiento presenta como característica propia la de «operar sobre débito preexistente a cargo del que lo reconoce» (vid. Sentencia de 27 de noviembre de 1999). Ello enlaza, asimismo, con la doctrina legal (vid. Sentencia de 15 de febrero de 2002) de que en nuestro Derecho todo reconocimiento de deuda ha de ser causal, en el sentido de que ha de tener causa, porque, como regla general, no se admite el negocio abstracto. En el caso que nos ocupa, la causa esta expresada, si bien de forma genérica, «finiquito de los trabajos efectuados», por lo que hay que analizar si la mera referencia a la existencia de dichos trabajos es suficiente para entender que a efectos registrales dicha expresión no ofrece dudas sobre la existencia y licitud de la causa, ya que al ser la dación en pago una transmisión con finalidad solutoria de deudas propias o ajenas, la existencia y titularidad de aquellas deudas operará como causa de la transmisión y por tanto como elemento esencial del propio contrato traslativo. Esta Dirección General ha venido destacando de forma reiterada el citado principio de consentimiento causal en las vertientes anteriormente señaladas, es decir, en el de necesidad de existencia de una causa verdadera y lícita y en el necesidad de su expresión en el documento y en la inscripción, sin que sea posible, a efectos registrales, la presunción de existencia de la misma. En el presente expediente la expresión de la causa, si bien genérica, permite hacer las siguientes consideraciones: según lo manifestado por las partes en la escritura hay una relación preexistente que consiste en la realización de trabajos por parte de uno de los interesados en la empresa de que era titular el otro de ellos, esta relación que puede enmarcarse dentro de las obligaciones de hacer, ya sea como contrato de prestación de servicios o de arrendamiento de obras, genera una deuda que queda reseñada en un pagaré emitido por el deudor contra cuenta corriente de una entidad bancaria. Por lo tanto, sí hay una expresión de una causa lícita generadora de una deuda cuya existencia ambas partes ratifican y justifican documentalmente. En el caso que nos ocupa, como se ha dicho anteriormente, el reconocimiento de deuda no opera por sí una novación extintiva o una alteración de la naturaleza de la obligación reconocida, de forma que su existencia no constituye argumento obstativo a la exigencia de la acreditación de los medios de pago que se hubieran producido en la obligación generadora de la deuda reconocida. Ahora bien, dado que los servicios que se prestaron y generaron el débito no fueron satisfechos, es evidente que no ha habido entrega de dinero o signo que lo represente, presupuesto de aplicación de la legislación antes expuesta, ello no obstante la naturaleza onerosa del contrato.

R. 25-11-2013

B.O.E. 20-12-2013

Registro de Escalona.

CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS YA SUSPENDIDOS DURANTE LA VIGENCIA DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA INSCRIPCIÓN DE EXCESOS DE CABIDA: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO: INTERRUPCIÓN DEL TRACTO.

EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA INSCRIPCIÓN DE EXCESOS DE CABIDA: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS YA SUSPENDIDOS DURANTE LA VIGENCIA DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO: INTERRUPCIÓN DEL TRACTO.

EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO: INTERRUPCIÓN DEL TRACTO. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS YA SUSPENDIDOS DURANTE LA VIGENCIA DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA INSCRIPCIÓN DE EXCESOS DE CABIDA: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.

     Cuando durante la vigencia de la prórroga del asiento de presentación de un documento que ha sido calificado negativamente se aporta nuevamente dicho documento en unión de otros que pretenden subsanar el defecto, una nueva calificación negativa generará la consiguiente prórroga del citado asiento, así como la posibilidad de que el interesado presente el pertinente recurso, teniendo en cuenta que ya no se discutirá la existencia del defecto inicial -que ha sido admitido por el interesado al aportar documentos que pretenden la subsanación-, sino la aptitud de dichos documentos para subsanar los defectos apreciados. En el marco del expediente de dominio el registrador sólo emite su juicio sobre la identidad de la finca al expedir la certificación a que se refiere la regla segunda del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, certificación que constituye un requisito procedimental de estos expedientes, correspondiendo al juez la valoración final de su contenido. En estos supuestos en que el registrador haya expresado dudas al expedir la certificación, es preciso que el auto judicial desvirtúe tales dudas o aclare, en su caso, la inexistencia de una situación de doble inmatriculación o de confusión sobre la identidad de la finca, previa audiencia de las personas que puedan tener algún derecho según la certificación registral, sin que baste al efecto el auto genérico aprobando el expediente (vid., por analogía, el art. 306 del Reglamento Hipotecario). Al adquirir las promotoras del expediente por compraventa, en documento privado, de la titular registral falta el presupuesto previo para esta clase de expedientes, esto es, la interrupción del tracto.

R. 25-11-2013

B.O.E. 20-12-2013

Registro de Benidorm n 3.

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: SENTENCIA DICTADA EN PROCESO EN QUE NO INTERVIENE EL ACTUAL TITULAR REGISTRAL.

    Las exigencias del principio de tracto sucesivo deben llevar a la denegación de la inscripción solicitada respecto de una sentencia cuando en el procedimiento del que dimana el documento calificado no han intervenido el actual titular registral de la finca. De forma concorde con lo expuesto, en defecto de consentimiento expreso y auténtico de los actuales titulares registrales (cfr. artículo 82 de la Ley Hipotecaria), debe exigirse que sea el órgano jurisdiccional quien deba apreciar en cada caso concreto si los titulares registrales afectados por el pronunciamiento judicial han tenido ocasión de intervenir en el proceso, si la sentencia les vincula, y si concurren o no circunstancias que deban ser dignos de protección, como expresamente ha reconocido la Sala Tercera del Tribunal Supremo, en su Sentencia citada de 16 de abril de 2013.

R. 26-11-2013

B.O.E. 20-12-2013

Registro de La Palma del Condado.

CESIÓN DE CRÉDITO HIPOTECARIO: HIPOTECA CAMBIARIA.

    Si se tiene en cuenta que el tenedor de la letra de cambio es el único legitimado para el ejercicio de la acción hipotecaria y que la hipoteca cambiaria garantiza no sólo el crédito del actual tenedor sino también el derecho de quien haya respondido en vía de regreso, de la regulación normativa reseñada, tal como ha sido interpretada por esta Dirección General, resulta forzoso concluir que las garantías establecidas legalmente para evitar el perjuicio de los posteriores tenedores de los títulos cambiarios no quedan cumplidas cuando, como ocurre en el presente supuesto, en la escritura de transmisión del derecho de hipoteca cambiaria las partes se limitan a afirmar que las letras de cambio han sido entregadas al cesionario.

R. 26-11-2013

B.O.E. 20-12-2013

Registro de Torrejón de Ardoz n 1.

HIPOTECA: GARANTÍA DE INTERESES ORDINARIOS Y DE DEMORA.

    Especial importancia tiene la limitación temporal de cobertura establecida en el artículo 114 de la Ley Hipotecaria que impone que, cualquiera que sea la duración de la obligación garantizada y de los intereses remuneratorios pactados, la hipoteca no garantice intereses por plazo superior a cinco años. Esta limitación, por definición, sólo es de aplicación a aquellos supuestos en que los intereses devengados y no pagados puedan superar dicho límite temporal ya que sólo puede operar en dicho supuesto. Consecuentemente cuando la obligación por intereses no exceda del límite temporal máximo establecido por la Ley su cobertura no puede ir más allá que el de la propia obligación garantizada. De lo contrario se estaría dando cobertura a una obligación inexistente con clara violación del principio de accesoriedad de la garantía (vid. artículo 1.876 del Código Civil), que limita su extensión a la de la obligación garantizada (vid. Resolución de 9 de enero de 2002). El supuesto de hecho a que se refiere el citado artículo 114.3.o requiere la concurrencia de dos elementos: por un lado, el carácter de vivienda habitual de la finca hipotecada y, por otro, que el destino del préstamo garantizado sea precisamente el de financiar la adquisición de aquélla. Habrá de estarse a lo que resulte del título y de los antecedentes registrales para calibrar si se dan estas circunstancias.

R. 27-11-2013

B.O.E. 20-12-2013

Registro de Castro Urdiales.

RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO: CONSENTIMIENTO DE LOS TITULARES REGISTRALES.

   Nos encontramos ante un defecto o error al que resulta de aplicación lo dispuesto en el artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria, el cual, como expresó la Resolución de este Centro Directivo de 13 de septiembre de 2005 «es tajante al exigir el consentimiento de los titulares o la oportuna resolución judicial». En el mismo sentido la Sentencia del Tribunal Supremo –Sala Primera– de 15 de diciembre de 2005.

R. 28 y 29-11-2013

B.O.E. 20-12-2013

Registro de El Puerto de Santa María n 2.

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. SOCIEDAD CIVIL: PERSONALIDAD JURÍDICA.

SOCIEDAD CIVIL: PERSONALIDAD JURÍDICA. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. 

    Se encuentra fuera de toda duda la posibilidad de rectificar las declaraciones vertidas en la escritura pública cuando estas declaraciones no se ajustan a la realidad. Pero cuando en virtud de la escritura que se pretende rectificar se produjo ya una verdadera transmisión dominical, inscrita y protegida por la presunción del artículo 38 de la Ley Hipotecaria, no puede dejarse sin efecto la transmisión operada como si se tratara de un mero error del título o de la inscripción, cuando no se trata ni de uno ni de otro caso, sino de un error de consentimiento de los otorgantes (vid. Resoluciones de 6 de julio de 2006 y 12 de agosto de 2011). En este sentido resulta relevante el lapso temporal que haya mediado entre la fecha de la escritura que contenía el acto dispositivo inscrito (en nuestro caso el 28 de octubre de 1988 y el 15 de julio de 1999, respectivamente) y la fecha de la escritura de subsanación (21 de febrero de 2013), durante el cual el adquirente (en este caso la referida sociedad civil) ha figurado como titular registral. Ello supone que deberá destruirse la presunción de legitimación derivada del asiento registral practicado en su día (bajo salvaguardia de los tribunales, ex artículo 1 de la Ley Hipotecaria) y del contenido de la primitiva escritura (cfr. artículos 1218 del Código Civil y 17 bis de la Ley del Notariado) a través de procedimiento adecuado. Nada impediría que se dejara sin efecto un título inscrito con el consentimiento de todos los titulares (ex artículo 82 de la Ley Hipotecaria) con base en el error de consentimiento de alguno de los contratantes, y sin perjuicio de las consecuencias fiscales que ello conlleve. Pero lo que no cabe, so pena de alterar las reglas generales de formalización de los contratos e inscripción en el Registro de la Propiedad de los derechos reales en ellos formalizados, es pretender realizar una rectificación sustantiva del título (derivada de un error del consentimiento o de la concurrencia de cualquier otro supuesto de ineficacia), como si de una rectificación de un mero error material se tratara. En el caso objeto de recurso, se pretende que, dada la dudosa personalidad jurídica de la sociedad civil que aparece como titular registral de la finca, se entiendan rectificados los títulos por los que dicha sociedad adquirió su dominio, en el sentido de que en realidad lo adquirieron las dos personas físicas que manifiestan ser las únicas titulares de dicha sociedad civil. La subsanación intentada no puede provocar los cambios pretendidos en la titularidad registral de las fincas por faltarle la concurrencia del consentimiento del titular registral –sin que se haya acreditado representación alguna del mismo (vid. artículos 1259 y 1713 del Código Civil)–, infringiendo así el principio registral del tracto sucesivo, así como por la ausencia de una causa jurídica suficiente, debiendo en consecuencia mantenerse la calificación impugnada por ser conforme a nuestro ordenamiento jurídico.

R. 28-11-2013

B.O.E. 20-12-2013

Registro de Álora.

RECURSO GUBERNATIVO: PLAZO PARA ELEVAR EL EXPEDIENTE A LA DGRN. SEGREGACIÓN DE FINCA: FINCA EN LA QUE CONSTA NOTA DE ACUERDO RECAÍDO EN EXPEDIENTE DISCIPLINA URBANÍSTICA.

SEGREGACIÓN DE FINCA: FINCA EN LA QUE CONSTA NOTA DE ACUERDO RECAÍDO EN EXPEDIENTE DISCIPLINA URBANÍSTICA. RECURSO GUBERNATIVO: PLAZO PARA ELEVAR EL EXPEDIENTE A LA DGRN.

   El registrador, al que se le ha interpuesto recurso contra su calificación, debe formar expediente que contenga el título calificado, la calificación recurrida, el recurso, su informe y, en su caso, las alegaciones del notario, autoridad judicial o funcionario no recurrente, remitiéndolo bajo su responsabilidad, a la Dirección General de los Registros y del Notariado en el inexcusable plazo de cinco días a que se refiere el artículo 327 de la Ley Hipotecaria a contar del siguiente a aquél en que vencen los cinco días en que puede rectificar o mantener su calificación. Para inscribir una segregación es indispensable la correspondiente licencia, que no podrá entenderse concedida por silencio administrativo. Igualmente es necesario la previa cancelación de la nota expresiva de haberse adoptado acuerdo de reposición de la legalidad urbanística infringida.

R. 30-11-2013

B.O.E. 20-12-2013

Registro de Alcañiz.

ESTADO CIVIL: PRUEBA. VECINDAD CIVIL: PRUEBA.

VECINDAD CIVIL: PRUEBA. ESTADO CIVIL: PRUEBA.

   Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (vid. Resoluciones de 20 de febrero de 1985, 16 de noviembre de 1994, 7 de marzo de 2011 y 27 de febrero de 2013) que el estado civil de divorciado –lo mismo que el de viudo– exige, en relación con el Registro de la Propiedad, establecer una distinción neta entre aquellos casos en los que, por resultar afectada la titularidad previamente inscrita o la legitimación del otorgante, es necesario probar precisamente la disolución del vínculo matrimonial, y aquellos otros en los que no se dan dichas circunstancias y se trata tan sólo de completar la identificación de la persona. Dejando al margen este segundo caso (ajeno al presente expediente), en los supuestos primeramente indicados la prueba de la viudez o del divorcio únicamente la puede proporcionar el Registro Civil mediante la presentación de la certificación oportuna (cfr. artículos 2 de la Ley del Registro Civil y 327 del Código Civil). Una de las notas características de la vecindad civil es la de la dificultad de prueba. En el caso objeto de recurso el titular registral, que aparece en la última inscripción con vecindad vicil catalana, manifiesta ahora tener vecindad aragonesa. Es doctrina de este Centro Directivo que la rectificación en el Registro de una atribución de bienes en determinado concepto exige, a falta del consentimiento de los presuntos interesados, sentencia judicial recaída en juicio en que sean llamados todos los posibles perjudicados por la rectificación pretendida. Como hemos visto ese consentimiento no concurre aquí, por lo que habrá de aportarse una prueba, como ya dijo la Resolución de 6 de noviembre de 1980, que acredite el hecho a rectificar o modificar de modo absoluto con documentos fehacientes (pues realmente no se sabe si lo que se ha producido es un cambio en la vecindad civil del vendedor, o bien si hubo un error en el antetítulo, en su inscripción registral o lo hay en el propio título calificado). En cualquiera de tales casos, dicha prueba deberá ser necesariamente documental y auténtica, bien a través de certificación del Registro Civil (en caso de que conste en el Registro Civil cualquiera de las dos declaraciones que sobre cambio o conservación se prevén en el apartado 5 del artículo 14 del Código Civil, o en caso de constancia, a través de un asiento de anotación, de la declaración de vecindad recaída en el expediente previsto en el artículo 96.2.o de la Ley del Registro Civil), bien mediante la prueba de la posesión de estado que exige, para darla por buena, cuando se acredita mediante acta de notoriedad –como ya permitió la Resolución de 3 de julio de 1967– que se extremen las garantías formales, de forma que, con arreglo a lo ordenado en el artículo 209.4 del Reglamento Notarial, deben fijarse de forma separada, los hechos que declaran notorios para luego, si es que fue pedido al notario, emitir los juicios sobre los mismos si son «evidentes» y exponiendo siempre las razones que en que se fundamenta para concluirlo así (en cumplimiento del deber de motivación que, por exigencia de la Constitución, sujeta a todas las autoridades y funcionarios del Estado). Un deber que hay que cumplir con especial cuidado cuando, como es el caso, de las declaraciones emitidas puedan resultar conculcados intereses de terceros, desconocidos o ausentes o, en general, personas que no están en condiciones de defenderse (vid. Resolución de 8 de marzo de 2012). En el presente caso que, constando en el Registro que el vendedor es casado y sometido al Derecho civil especial catalán, y no acreditándose de forma fehaciente la manifestación del citado vendedor en la escritura calificada en el sentido de ser divorciado y sometido al Derecho civil foral aragonés, es necesaria la manifestación sobre la falta de carácter de vivienda habitual familiar de la finca transmitida (cfr. artículos 231-9.1.o y 234.2 de la Ley 25/2010, de 29 de julio, por la que se aprueba el libro segundo del Código Civil de Cataluña, 190 del Código del Derecho Foral de Aragón, aprobado por Decreto Legislativo 1/2011, de 22 de marzo, y 1320 del Código Civil), todo ello sin perjuicio de las consecuencias que pudieran derivarse de una manifestación errónea o falsa sobre tales circunstancias.

R. 2-12-2013

B.O.E. 24-12-2013

Registro de Ibiza n 4.

SEGREGACIÓN Y AGREGACIÓN: PRESUPUESTO ESTRUCTURAL.

   Como ha puesto de puesto de relieve esta Dirección General reiteradamente (vid. las Resoluciones citadas en el apartado «Vistos» de la presente), la multiplicidad de situaciones fácticas posible en esta materia determina que no se impongan construcciones jurídicas específicas, sino, al contrario, que se reconozca a los particulares la facultad de elección del instrumento jurídico que, entre los varios que proporciona el ordenamiento, resulte más adecuado al caso concreto según sus características peculiares y los fines o intereses perseguidos, siempre que esta libertad de configuración se mueva dentro del respeto a las exigencias estructurales del sistema y a los límites derivados de la transcendencia «erga omnes» del estatuto jurídico de los bienes. Por ello, la definición de los objetos de derechos dominicales debe guardar paralelismo con la aptitud para el aprovechamiento independiente así como con la exigencia social de no disminuir injustificadamente las potencialidades económicas o de goce de los bienes; y la articulación jurídica elegida no puede desconocer las características físicas de la situación contemplada, de modo que no cabe considerar como fincas absolutamente independientes las que física y económicamente sean partes inseparables de un único edificio o conjunto respecto del cual pueda predicarse la individualidad fáctica, ni eludir así las normas del régimen legal de propiedad horizontal cuando hayan de ser aplicables –cfr. los artículos 2, apartados b) y c), y 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, en relación con el artículo 396 del Código Civil.

R. 2-12-2013

B.O.E. 24-12-2013

Registro de Ocaña.

RECTIFICACIÓN DE CABIDA: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.

    La rectificación de la cabida registral de una finca puede hacerse sobre la base de una certificación catastral, siempre que el Registrador no albergué dudas sobre la identidad de la finca. Pero dicha dudas deben ser fundadas y no arbitrarias. 

R. 3-12-2013

B.O.E. 24-12-2013

Registro de Corralejo.

RECURSO GUBERNATIVO: OBJETO.

   Aun cuando ni la Ley ni el Reglamento Hipotecario han previsto de forma expresa la posibilidad de que el registrador rechace el recurso sin entrar a examinar el fondo de la cuestión planteada, tanto la exigencia de una determinada legitimación para interponerlo, como el establecimiento de plazos y requisitos formales para ello, han de llevar a la conclusión de que su presencia es lo primero que ha de comprobar. Y la propia revisabilidad de las decisiones de los registradores en cuanto rechacen las pretensiones de los interesados justifica la interposición de recurso ante esta Dirección General también frente a aquéllas que declaren la inadmisión del recurso.

R. 3-12-2013

B.O.E. 24-12-2013

Registro de Guadix.

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: CADUCIDAD.

    Es doctrina reiterada de este Centro Directivo, en cuanto a la cancelación de los asientos posteriores, que la caducidad de las anotaciones preventivas opera «ipso iure» una vez agotado el plazo de cuatro años, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente, careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, de modo que los asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba aquel asiento y no podrán ser cancelados en virtud del mandamiento prevenido en el artículo 175.2.o del Reglamento Hipotecario dictado en el procedimiento en el que se ordenó la práctica de aquella anotación, si al tiempo de presentarse aquél en el Registro, se había operado ya la caducidad.

R. 4-12-2013

B.O.E. 24-12-2013

Registro de Medina Sidonia.

EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO: INSCRIPCIÓN DE MENOS DE TREINTA AÑOS DE ANTIGÜEDAD.

   No es posible inscribir el auto dictado en un expediente de dominio para la reanudación de tracto sucesivo interrumpido existiendo en el Registro una inscripción contradictoria de menos de treinta años de antigüedad y no resultando del auto que los titulares de dichas inscripciones hayan comparecido en el expediente ni que hayan sido citados tres veces, una de ellas, al menos, de forma personal.

R. 4-12-2013

B.O.E. 24-12-2013

Registro de Corralejo.

REFERENCIA CATASTRAL: REQUISITOS PARA SU CONSTANCIA.

    La referencia catastral no sustituye a la descripción de la finca que figura en el Registro ni implica una incorporación inmediata del cambio de naturaleza, de linderos y superficie catastrales en el folio registral. En el caso de este expediente, las divergencias son tales que bien podríamos encontrarnos ante fincas diferentes. Así, difiere la naturaleza rústica, según el Registro, o urbana, según el Catastro, de la finca, que solo podrá determinarse mediante la correspondiente certificación del Ayuntamiento, como documento acreditativo de la calificación urbanística del terreno y, en su caso, del instrumento urbanístico que haya dado lugar al cambio de clasificación del suelo conforme a la legislación estatal y autonómica aplicable. Igualmente difiere la superficie cuya diferencia es superior al 10 por 100 de la reflejada en el Registro, y no coinciden la denominación, la situación y los linderos.

Updated: 21 mayo, 2015 — 19:39
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