BASE DE DATOS COMPLETA
Incluye: Resúmenes elaborados por Basilio Aguirre de todas las R.R. dictadas por la DGRN resolviendo recursos gubernativos contra notas de calificación de los registradores de la propiedad y publicadas en BOE desde enero 2012
(último BOE incluido: 22 DICIEMBRE 2016)
(Años 2012 a 2016 COMPLETOS)
Nota: esta página necesita unos segundos para cargar la base de datos. (Se recomienda usar el navegador Chrome). Una vez que cargue, y aparezca a la derecha la ventana de “buscar”, las búsquedas son instantáneas.
Puede buscar por cualquier palabra, frase o fecha. Se deben respetar los acentos. A medida que escriba sus criterios de búsqueda, la página va filtrando la base de datos y ofreciendo sólo lo buscado. Puede combinar palabras y fechas. Las fechas deben escribirse en formato, por ej: 12/6/2015
Puede buscar en la pestaña de “Sólo encabezados” que contiene fecha de la resolución, materia y registro, o en “Todo” que además contiene la fecha de publicación BOE y el resumen completo.
Puede ver un VIDEO EXPLICATIVO aquí
Para ver RR DGRN en el BOE, pinche AQUÍ
Para ir a la base de datos del año 2017 pulse BASE DE DATOS 2017 (B. Aguirre)
SOLO ENCABEZADOSTODO
| FUSI |
|---|
| R. 17/10/2011 RECTIFICACIÓN DE CABIDA: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. Barbastro |
| R. 26/10/2011 CONCURSO DE ACREEDORES: ANOTACIÓN DE EMBARGO A FAVOR DE LA SEGURIDAD SOCIAL. Lleida n 2 |
| R. 28/10/2011 INMATRICULACIÓN: CERTIFICACIÓN CATASTRAL DESCRIPTIVA Y GRÁFICA. Tacoronte |
| R. 10/11/2011 OBRAS NUEVAS POR ANTIGÜEDAD: ARTÍCULO 52 DEL RD 1093/1997. Vélez Málaga n 3. |
| R. 10/11/2011 PARTICIÓN DE HERENCIA: SU RELACIÓN CON LA LIQUIDACIÓN DE LA SOCIEDAD DE GANANCIALES. La Carolina. |
| R. 11/11/2011 EXTINCIÓN DE CONDOMINIO Almagro |
| R. 12/11/2011 NIF: COMPRA HECHA POR UNO DE LOS CÓNYUGES PARA LA SOCIEDAD DE GANANCIALES. Vélez Málaga n 3. |
| R. 16/9/2011 PUBLICIDAD FORMAL: REQUISITOS. La Carolina. |
| R. 5/10/2011 BIENES DE LAS ENTIDADES LOCALES: ENAJENACIÓN. Almagro. |
| R. 20/10/2011 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN: CADUCIDAD DE LA ANOTACIÓN DE EMBARGO. Luarca. |
| R. 21/10/2011 REPRESENTACIÓN VOLUNTARIA: AUTOCONTRATO. RECURSO GUBERNATIVO: LEGITIMACIÓN DEL RECURRENTE. Baltanás. |
| R. 25/10/2011 ANOTACIÓN DE EMBARGO PREVENTIVO A FAVOR DE LA AGENCIA TRIBUTARIA: CADUCIDAD. Paterna n 2. |
| R. 27/10/2011 DOMNIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE: ARTÍCULO 35 DEL REGLAMENTO DE COSTAS. Estepona n 2. |
| R. 23/11/2011 INMATRICULACIÓN DE PARTICIPACIÓN INDIVISA: CERTIFICACIÓN CATASTRAL DESCRIPTIVA Y GRÁFICA. Cangas de Narcea |
| R. 2/12/2011 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN:ADJUDICACIÓN DE FINCA INSCRITA A NOMBRE DEL CAUSANTE POR DEUDAS PROPIAS DE LA HEREDERA ÚNICA. Calviá n 1 |
| R. 3/12/2011 PROCEDIMIENTO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO: SENTENCIA NO FIRME. Daroca |
| R. 9/12/2011 DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD: CAUSA. ARTÍCULO 153 del REGLAMENTO NOTARIAL. Talavera de la Reina n 2 |
| R. 19/12/2011 EXPEDIENTE DE DOMINIO DE EXCESO DE CABIDA: CERTIFICACIÓN CATASTRAL DESCRIPTIVA Y GRÁFICA. Alicante n 3 |
| R. 6/10/2011 PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL. Guadalajara n 3 |
| R. 8/10/2011 EXPEDIENTE DE DOMINIO DE REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO. Santiago de Compostela n 2. |
| R. 22/10/2011 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN: CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES. Ciudad Rodrigo. |
| R. 8/11/2011 PROYECTO DE REPARCELACIÓN: CALIFICACIÓN DEL REGISTRADOR. Alcalá de Guadaira n 2. |
| R. 10/11/2011 AUTO DE DECLARACIÓN DE HEREDEROS ABINTESTATO: CALIFICACIÓN DEL REGISTRADOR. Gavá |
| R. 15/11/2011 OBRA NUEVA: LIBRO DEL EDIFICIO EN ANDALUCÍA. El Puerto de Santa María n 1 |
| R. 16/11/2011 INSTANCIA DE HEREDERO ÚNICO: REQUISITOS Bilbao n 6. |
| R. 16/11/2011 COMPRAVENTA EN COMUNIDAD HEREDITARIA. Almodóvar del Campo. |
| R. 17/11/2011 VIVIENDAS PROTEGIDAS EN ANDALUCÍA: DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO. Fuengirola n 1. |
| R. 5/12/2011 BIENES DE LAS ENTIDADES LOCALES: TÍTULO FORMAL PARA LA INSCRIPCIÓN DE SU ENAJENACIÓN Salamanca n 5. |
| R. 5/12/2011 CADUCIDAD DE LA ANOTACIÓN DE EMBARGO: CARGAS POSTERIORES. Calatayud. |
| R. 5/12/2011 GARAJES. TITULAR REGISTRAL. Almería n 3. |
| R. 20/12/2011 RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL LEGAL SUPLETORIO: FORMA DE ACREDITARLO. Casas Ibáñez. |
| R. 21/12/2011 RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL LEGAL SUPLETORIO: FORMA DE ACREDITARLO. Lepe. |
| R. 9/1/2012 PROPIEDAD HORIZONTAL: ELEMENTOS COMUNES Y ESTATUTOS. Vanarós |
| R. 10/1/2012 HERENCIA: PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR. Las Palmas de Gran Canaria n 6 |
| R. 12/1/2012 CALIFICACIÓN REGISTRAL: PRINCIPIO DE ROGACIÓN. Madrid n 2 |
| R. 13/1/2012 CANCELACIÓN DE NOTA DE PROHIBICIÓN DE ENAJENAR EN VIVIENDA PROTEGIDA: EFECTOS DEL SILENCIO ADMINISTRATIVO POSITIVO Santa Cruz de la Palma. |
| R. 14/1/2012 RECURSO GUBERNATIVO: EFECTOS DE LA RESOLUCIÓN FIRME. Sevilla n 8 |
| R. 16/1/2012 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: SOCIEDAD DE GANANCIALES DISUELTA Y NO LIQUIDADA. Peñaranda de Bracamonte. |
| R. 17/1/2012 OBRAS NUEVAS POR ANTIGÜEDAD: INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO 20.4 DE LA LEY DEL SUELO. Granada n 3. |
| R. 18/1/2012 REPARCELACIÓN URBANÍSTICA: SENTENCIA ANULATORIA. Baracaldo n 2. |
| R. 19/1/2012 RECURSO GUBERNATIVO: OBJETO. Sevilla n 2. |
| R. 20/1/2012 PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL. Álora |
| R. 21/1/2012 OBRA NUEVA: LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN. Sigüenza |
| R. 23/1/2012 INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO. Cogolludo |
| R. 23/1/2012 HIPOTECA DE MÁXIMO EN GARANTÍA DE CUENTA CORRIENTE: FIJACIÓN DE SALDO. Olivenza |
| R. 24/1/2012 OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN: DIVISIÓN HORIZONTAL. Lérida n 1 |
| R. 24/1/2012 SEGREGACIÓN: LICENCIA OBTENIDA POR SILENCIO ADMINISTRATIVO. Portugalete |
| R. 27/1/2012 SEGREGACIÓN: NORMATIVA APLICABLE Cuenca |
| R. 27/1/2012 TUTORES: AUTORIZACIÓN JUDICIAL Cogolludo |
| R. 28/1/2012 RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. Barcelona n 3 |
| R. 1/2/2012 CANCELACIÓN ORDENADA POR SENTENCIA. Fuente Obejuna |
| R. 2/2/2012 CALIFICACIÓN REGISTRAL: NOTIFICACIÓN POR FAX. Palma n 5 |
| R. 2/2/2012 SUSTITUCIÓN VULGAR: IDENTIFICACIÓN DE SUSTITUTOS. Madrid n 52 |
| R. 2/2/2012 HIPOTECA CAMBIARÍA: CANCELACIÓN POR RESOLUCIÓN JUDICIAL. Marbella n 2 |
| R. 1/2/2012 OBRAS NUEVAS ANTIGUAS: CERTIFICACIÓN CATASTRAL Fraga |
| R. 2/2/2012 DISOLUCIÓN DE CONDOMINIO: OBLIGACIÓN PREVISTA EN EL ARTÍCULO 9.1, E DE LA LPH. Olmedo. |
| R. 3/2/2012 PARTICIÓN JUDICIAL DE HERENCIA. Coria. |
| R. 3/2/2012 SENTENCIA DECLARANDO LA ILEGALIDAD DE LA LICENCIA POR LA QUE SE CONSTRUYÓ UN EDIFICIO. Lérida n 1. |
| R. 3/2/2012 EXPEDIENTE DE DOMINIO DE REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO. Aguilar de la Frontera. |
| R. 4/2/2012 EXPEDIENTE DE DOMINIO DE INMATRICULACIÓN: DUDAS SOBRE IDENTIDAD DE LA FINCA. Granadilla de Abona. |
| R. 6/2/2012 CONDICIÓN RESOLUTORIA: SENTENCIA JUDICIAL. Ponteareas. |
| R. 6/2/2012 EXPEDIENTE DE DOMINIO DE REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO. San Clemente. |
| R. 7/2/2012 HIPOTECA: CANCELACIÓN POR CONFUSIÓN DE DERECHOS. Ledesma. |
| R. 7/2/2012 EXPEDIENTE DE DOMINIO DE RECTIFICACIÓN DE CABIDA. Valdepeñas. |
| R. 8/2/2012 DERECHO DE REVERSIÓN EXPROPIATORIA Madrid n 14. |
| R. 11/2/2012 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO Málaga n 12 |
| R. 13/2/2012 REPRESENTACIÓN ORGÁNICA:CONFLICTO DE INTERESES. ARTÍCULO 98 DE LA LEY 24/2001, DE 27 DE DICIEMBRE. INSCRIPCIÓN PARCIAL. Santiago de Compostela n 1 |
| R. 14/2/2012 ALTERACIÓN DEL TÉRMINO MUNICIPAL: INCIDENCIA EN LA DEMARCACIÓN DEL REGISTRO. Madrid n 44 |
| R. 25/1/2012 CONDICIÓN SUSPENSIVA. Roquetas de Mar n 3 |
| R. 25/1/2012 CONDICIÓN RESOLUTORIA. Sanlúcar la Mayor n 2 |
| R. 26/1/2012 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. HIPOTECA: GARANTÍA DE LOS INTERESES. Lugo n 2 |
| R. 26/1/2012 PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL Y CALIFICACIÓN. BLANQUEO DE CAPITALES. Riaza |
| R. 15/2/2012 DERECHO DE SUPERFICIE SOBRE PARTE DE UNA FINCA. Huelva n 2 |
| R. 16/2/2012 ESTIPULACIÓN EN FAVOR DE TERCERO: CAUSA. UNIÓN TEMPORAL DE EMPRESAS. CALIFICACIÓN DEL REGISTRADOR: CONSULTA TELEMÁTICA AL REGISTRO MERCANTIL. Fuenlabrada n 3 |
| R. 16/2/2012 ACTA NOTARIAL DE TERMINACIÓN DE OBRA: CERTIFICACIÓN DEL TÉCNICO. Lepe |
| R. 17/2/2012 EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO INTERRUMPIDO. La Carolina |
| R. 18/2/2012 BIENES GANANCIALES: RECONOCIMIENTO DE SERVIDUMBRE. Ubrique |
| R. 20/2/2012 EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL DE HIPOTECA. CONCURSO DE ACREEDORES. Torredembarra |
| R. 20/2/2012 DISOLUCIÓN DE CONDOMINIO CON CUOTA GRAVADA. Castellón de la Plana n 1 |
| R. 22/2/2012 DOCUMENTO NOTARIAL OTORGADO EN EL EXTRANJERO. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL. Madrid n 1 |
| R. 21/2/2012 USUFRUCTO VITALICIO: EXTINCIÓN. Orcera. |
| R. 22/2/2012 ANOTACIÓN DE EMBARGO DECRETADO EN CAUSA CRIMINAL: TRACTO SUCESIVO. Leganés n 2 |
| R. 22/2/2012 TRANSACCIÓN JUDICIAL. Loja |
| R. 24/2/2012 DISOLUCIÓN DE CONDOMINIO. Almuńécar. |
| R. 27/2/2012 ARTÍCULO 98 LEY 24/2001. CONCURSO DE ACREEDORES: EFECTOS DEL CONVENIO. Torredembarra. |
| R. 27/2/2012 PARTICIÓN DE HERENCIA EN DERECHO GALLEGO: ACTA NOTARIAL DE NOTIFICACIÓN. Betanzos. |
| R. 27/2/2012 PROYECTO DE EQUIDISTRIBUCIÓN URBANÍSTICA. Torrelavega n 3. |
| R. 28/2/2012 TÍTULO INSCRIBIBLE Corralejo |
| R. 28/2/2012 APODERADO: CONSTANCIA DE SUS CIRCUNSTANCIAS PERSONALES. Lepe |
| R. 29/2/2012 BIENES PRIVATIVOS POR CONFESIÓN. La Coruña n 2. |
| R. 29/2/2012 RECTIFICACIÓN DE ASIENTOS REGISTRALES. Alicante n 4. |
| R. 1/3/2012 PODER GENERAL OTORGADO POR UNA SOCIEDAD: PREVIA INSCRIPCIÓN EN EL RM. Motilla del Palancar. |
| R. 1/3/2012 CALIFICACIÓN REGISTRAL: NOTIFICACIÓN POR FAX. OBRA NUEVA TERMINADA: REQUISITOS. Felanitx n 2. |
| R. 3/3/2012 CUMPLIMIENTO DE LOS REQUISITOS FISCALES: SUSPENSIÓN DE LA CALIFICACIÓN. HIPOTECA: DISTRIBUCIÓN DE LA RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA ENTRE ELEMENTOS DE PROPIEDAD HORIZONTAL QUE NO ESTÁN INSCRITOS EN FOLIO INDEPENDIENTE. Markina-Xemein. |
| R. 2/3/2012 DERECHO EXTRANJERO: PRUEBA DEL MISMO. Barcelona n 16. |
| R. 2/3/2012 ANDALUCIA: TRANSMISIÓN DE PARTICIPACIONES INDIVISAS COMO PARCELACIÓN URBANÍSTICA. Dos Hermanas n 3. |
| R. 2/3/2012 PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL. Álora. |
| R. 5/3/2012 ACTA NOTARIAL DE INSCRIPCIÓN DE EXCESO DE CABIDA: NOTIFICACIÓN A COLINDANTES. Torrent n 1 |
| R. 5/3/2012 OBRAS NUEVAS POR ANTIGÜEDAD: INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO 20.4 DE LA LEY DEL SUELO. Chipiona. |
| R. 5/3/2012 CONDICIÓN RESOLUTORIA. Sant Feliu de Llobregat n 1. |
| R. 6/3/2012 PARTICIÓN DE HERENCIA: DESHEREDACIÓN DE UN LEGITIMARIO. Ronda. |
| R. 6/3/2012 ANOTACIÓN DE EMBARGO ADMINISTRATIVO: COPIA EN PAPEL DE UN MANDAMIENTO EXPEDIDO ELECTRÓNICAMENTE. Denia n 1. |
| R. 7/3/2012 OBRA NUEVA TERMINADA: CERTIFICADO FINAL DE OBRA. Piedrabuena. |
| R. 7/3/2012 EJECUCIÓN HIPOTECARIA: EFICACIA DE LA NOTA MARGINAL DEL ARTÍCULO 657 de la LEC. Lleida n 1. |
| R. 8/3/2012 RECURSO GUBERNATIVO: EFECTOS DE LA RESOLUCIÓN. Barcelona n 4. |
| R. 8/3/2012 BIENES DE LAS ENTIDADES LOCALES: CESIÓN GRATUITA. Cieza n 1. |
| R. 9/3/2012 CUMPLIMIENTO DE LOS REQUISITOS FISCALES: SUSPENSIÓN DE LA CALIFICACIÓN. CALIFICACIÓN REGISTRAL: INDEPENDENCIA DEL REGISTRADOR. Oliva. |
| R. 9/3/2012 USUFRUCTO SUCESIVO. Burgos n 3. |
| R. 10/3/2012 OBRA NUEVA ANTIGUA. Álora. |
| R. 10/3/2012 PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL. Torrelodones. |
| R. 12/3/2012 ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE BIENES DE CÓNYUGES EXTRANJEROS. Lloret de Mar n 1. |
| R. 13/3/2012 NÚMERO DE IDENTIFICACIÓN FISCAL. CUMPLIMIENTO DE LOS REQUISITOS FISCALES: SUSPENSIÓN DE LA CALIFICACIÓN. Marquina Xemein. |
| R. 15/3/2012 LIBRO DE ACTAS DE UNA SUBCOMUNIDAD Fuenlabrada n 2 |
| R. 17/3/2012 NOTA MARGINAL DE INICIACIÓN DE EXPEDIENTE EXPROPIATORIO. Murcia n 8 |
| R. 17/3/2012 NOTA MARGINAL DE INICIACIÓN DE EXPEDIENTE EXPROPIATORIO. Murcia n 8 |
| R. 2/4/2012 CONFESIÓN DE PRIVATIVIDAD. Mazarrón. |
| R. 3/4/2012 PARCELACIÓN URBANÍSTICA: SUPUESTOS ASIMILADOS. Ibiza n 3. |
| R. 4/4/2012 CUMPLIMIENTO DE LOS REQUISITOS FISCALES: SUSPENSIÓN DE LA CALIFICACIÓN. Madrid n 17 |
| R. 9/4/2012 FINCA REGISTRAL: DUDAS SOBRE SU IDENTIDAD. Rosas n 2 |
| R. 9/4/2012 LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES PREVIA APORTACIÓN Fuenlabrada n 2 |
| R. 10/4/2012 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. Madrid n 29. |
| R. 11/4/2012 CONVENIO REGULADOR DE LA SEPARACIÓN Y DIVORCIO: CONTENIDO. Burjassot. |
| R. 12/4/2012 SEGREGACIÓN: FINCA MATRIZ SIN CABIDA. Córdoba n 6. |
| R. 13/4/2012 EJECUCIÓN HIPOTECARIA: LIMITACIONES DERIVADAS DE UNA PROHIBICIÓN DE ENAJENAR EN VIVIENDA PROTEGIDA. Lérida n 1. |
| R. 16/4/2012 PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL. Nules n 1. |
| R. 17/4/2012 PROPIEDAD HORIZONTAL: SEGREGACIÓN DE UN ELEMENTO INDEPENDIENTE. Madrid n 34. |
| R. 18/4/2012 CONCURSO DE ACREEDORES: DACIÓN EN PAGO DESPUÉS DE APROBADO EL CONVENIO. Palma n 5. |
| R. 19/4/2012 EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO. Granada n 1. |
| R. 20/4/2012 ACTOS INSCRIBIBLES. León n 2. |
| R. 24/4/2012 ANOTACIONES PREVENTIVAS: CADUCIDAD Y PRÓRROGA. Santa Cruz de la Palma. |
| R. 25/4/2012 PROPIEDAD HORIZONTAL: OBLIGACIONES ESTABLECIDAS EN EL ARTÍCULO 9.1 E. Olmedo. |
| R. 26/4/2012 REGISTROS EN CATALUÑA: COMPETENCIA DE LA DGRN. VISADO COLEGIAL. Torredembarra. |
| R. 27/4/2012 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. Málaga n 4. |
| R. 28/4/2012 BIENES DE ENTIDADES LOCALES: SUBASTA. La Carolina. |
| R. 23/4/2012 DIVISIÓN HORIZONTAL: LICENCIA DE SEGREGACIÓN. Cuevas de Almanzora. |
| R. 3/5/2012 ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE DOCUMENTOS PRIVADOS San Vicente de Raspeig. |
| R. 4/5/2012 CONCURSO DE ACREEDORES: EJECUCIÓN HIPOTECARIA. Plasencia. |
| R. 5/5/2012 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. Madrid n 54. |
| R. 7/5/2012 EJECUCIÓN DE RESOLUCIONES JUDICIALES Felanitx n 2. |
| R. 8/5/2012 CONVENIO REGULADOR: ÁMBITO. Algeciras n 3. |
| R. 8/5/2012 OBRAS NUEVAS ANTIGUAS EN ANDALUCIA. Sanlúcar de Barrameda. |
| R. 9/5/2012 SENTENCIAS DECLARATIVAS. Pontevedra n 2. |
| R. 10 y 16-5-2012 HIPOTECA A FAVOR DE LA HACIENDA PÚBLICA SOBRE VARIAS FINCAS. Barbate e Illescas n 1. |
| R. 11/5/2012 SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO. Las Palmas de Gran Canaria n 1 |
| R. 14/5/2012 DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE. Jávea n 1. |
| R. 16/5/2012 FINCA REGISTRAL: IDENTIFICACIÓN Las Palmas de Gran Canaria n 4. |
| R. 17/5/2012 PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL. Álora. |
| R. 18/5/2012 PARTICIÓN DE HERENCIA: CONTADOR PARTIDOR. Chipiona. |
| R. 19/5/2012 OBRA NUEVA: OBTENCIÓN DE LICENCIAS POR SILENCIO ADMINISTRATIVO. IRRETROACTIVIDAD DE LA LEY. Chinchilla de Monte Aragón. |
| R. 19/5/2012 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN: CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES. Marbella n 3. |
| R. 19/5/2012 RESERVA VIDUAL. Palma n 5. |
| R. 19/5/2012 USO DE VIVIENDA FAMILIAR. Pozuelo de Alarcón n 2. |
| R. 21/5/2012 FINCA REGISTRAL. Alicante n 3. |
| R. 21/5/2012 RECURSO GUBERNATIVO: EFICACIA DEL INFORME DEL JUEZ QUE EXPIDIÓ LA RESOLUCIÓN. Lora del Río. |
| R. 22/5/2012 RESOLUCIONES DE LA DGRN: CARÁCTER VINCULANTE. CUMPLIMIENTO DE REQUISITOS FISCALES: SUSPENSIÓN DE LA CALIFICACIÓN. REPRESENTACIÓN: AUTOCONTRATO. RECURSO GUBERNATIVO. Barcelona n 14. |
| R. 23/5/2012 DEFENSOR JUDICIAL: CONFLICTO DE INTERESES. Santa María de Guía. |
| R. 23/5/2012 DESHEREDACIÓN: APTITUD PARA SER DESHEREDADO. Alberic. |
| R. 24/5/2012 PARCELACIÓN DE FINCA: CONCEPTO EN LA LEGISLACIÓN ANDALUZA. Puerto de Santa María n 2. |
| R. 24/5/2012 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. Alberic. |
| R. 25/5/2012 PROYECTO DE EQUIDISTRIBUCIÓN: TITULARIDAD FIDUCIARIA DEL ARTÍCULO 10.2 DEL RD 1093/1997. Dos Hermanas n 3. |
| R. 28/5/2012 SEGURO DECENAL: REHABILITACIÓN DE UNA EDIFICACIÓN. Vélez Málaga n 2. |
| R. 29/5/2012 RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. Albaida. |
| R. 30/5/2012 HIPOTECA SOBRE FINCA POSTERIORMENTE DIVIDIDA HORIZONTALMENTE SIN DISTRIBUCIÓN DE RESPONSABILIDAD. Madrid n 19. |
| R. 31/5/2012 HIPOTECA EN GARANTÍA DE DEUDA AJENA: CONFLICTO DE INTERESES. Barcelona n 22. |
| R. 1/6/2012 TUTOR: AUTORIZACIÓN JUDICIAL. Adra. |
| R. 1/6/2012 CONTRATOS ADMINISTRATIVOS. Álora. |
| R. 2/6/2012 RECTIFICACIÓN DE CABIDA: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. Peñafiel. |
| R. 4/6/2012 PARTICIÓN DE HERENCIA: TÍTULO SUCESORIO Y CLARIDAD EN LAS ADJUDICACIONES. REPRESENTACIÓN: JUICIO DE SUFICIENCIA NOTARIAL. Barcelona n 18. |
| R. 4/6/2012 BIENES GANANCIALES:CONFESIÓN DE PRIVATIVIDAD. Las Rozas n 2. |
| R. 5/6/2012 INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: EXIGENCIA DE DOBLE TÍTULO. Vélez Málaga n 1. |
| R. 5/6/2012 ARRENDAMIENTOS: TÍTULO FORMAL. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL. Aguilar de la Frontera. |
| R. 6/6/2012 USUFRUCTO VITALICIO: EXTINCIÓN. Madrid n 38. |
| R. 6/6/2012 CONCENTRACIÓN PARCELARIA. Cartagena n 3. |
| R. 7/6/2012 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: NOTIFICACIÓN AL DEUDOR NO HIPOTECANTE. Sabiñánigo. |
| R. 7/6/2012 SEGREGACIÓN DE FINCA: DELIMITACIÓN DE LINDEROS. Marquina. |
| R. 8/6/2012 BIENES PRIVATIVOS POR CONFESIÓN: REQUISITOS. Marquina. |
| R. 8/6/2012 ANOTACIONES DE EMBARGO PRORROGADA ANTES DE LA LEC: CANCELACIÓN. La Carolina. |
| R. 9/6/2012 PROHIBICIONES DE DISPONER. Lugo n 1. |
| R. 9/6/2012 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. Cambados. |
| R. 13/6/2012 FINCA REGISTRAL: IDENTIDAD. Las Rozas n 1. |
| R. 14/6/2012 PACTO SUCESORIO: ALCANCE DE LA PROHIBICIÓN. Getafe n 1. |
| R. 14/6/2012 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. FINCA REGISTRAL: IDENTIDAD. Segovia n 1 |
| R. 15/6/2012 TRASLADO DE HISTORIAL REGISTRAL POR CAMBIO DE DEMARCACIÓN Murcia n 9. |
| R. 15/6/2012 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. La Carolina. |
| R. 16/6/2012 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. Corcubión. |
| R. 11/6/2012 CALIFICACIÓN REGISTRAL: MEDIOS. Rosas n 2. |
| R. 11/6/2012 CONVENIOS URBANÍSTICOS. Mataró n 4. |
| R. 12/6/2012 CONCURSO DE ACREEDORES: CONTINUIDAD DE ACTUACIONES DE EJECUCIÓN SINGULAR. Manresa n 4. |
| R. 12/6/2012 AUTO DE DECLARACIÓN DE HEREDEROS INTESTADOS: CALIFICACIÓN REGISTRAL. Cogolludo. |
| R. 13/6/2012 RECTIFICACIÓN DE ESCRITURA POR DILIGENCIA DEL ARTÍCULO 153 DEL RN. Madrid n 53. |
| R. 16/6/2012 RECTIFICACIÓN DE ESCRITURA POR DILIGENCIA DEL ARTÍCULO 153 DEL RN. Corcubión. |
| R. 18/6/2012 EXPEDIENTE DE DOMINIO DE INMATRICULACIÓN: CERTIFICACIÓN CATASTRAL DESCRIPTIVA Y GRÁFICA. Ortigueira. |
| R. 18/6/2012 ANOTACIONES PREVENTIVAS: NUMERUS CLAUSUS Torrelavega n 3. |
| R. 19/6/2012 PRINCIPIO DE ROGACIÓN Castrojeriz. |
| R. 19/6/2012 PROPIEDAD HORIZONTAL: MODIFICACIÓN DE ELEMENTOS PRIVATIVOS. Palencia n 1. |
| R. 20/6/2012 HIPOTECA EN GARANTÍA DE OBLIGACIONES FUTURAS. El Ejido n 1. |
| R. 20/6/2012 RECURSO GUBERNATIVO Valladolid n 6. |
| R. 21/6/2012 CONDICIÓN RESOLUTORIA: CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES. Villanova i la Geltru n 2. |
| R. 22/6/2012 REPRESENTACIÓN: CONGRUENCIA DEL JUICIO DE SUFICIENCIA. Palma de Mallorca n 8. |
| R. 23/6/2012 PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL. Álora. |
| R. 25/6/2012 INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: TÍTULOS CREADOS AD HOC. SOCIEDAD CIVIL: PERSONALIDAD JURÍDICA. Lugo n 2. |
| R. 26/6/2012 DERECHO EXTRANJERO: PRUEBA. Madrid n 45. |
| R. 27/6/2012 CONDICIÓN RESOLUTORIA: PRESCRIPCIÓN Valladolid n 6. |
| R. 28/6/2012 EXPEDIENTE DE DOMINIO DE INMATRICULACIÓN. Madrid n 38. |
| R. 28/6/2012 HIPOTECA EN FAVOR DE SOCIEDADES DE GARANTÍA RECÍPROCA. Castellón de la Plana n 3. |
| R. 29/6/2012 PROYECTO DE REPARCELACIÓN: APROBACIÓN POR SILENCIO ADMINISTRATIVO. Benidorm. |
| R. 30/6/2012 USUFRUCTO GANANCIAL: EXTINCIÓN. Benissa. |
| R. 30/6/2012 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE SENTENCIA NO FIRME. Madrid n 29 |
| R. 2/7/2012 CONSORCIOS FORESTALES: TÍTULO FORMAL. Briviesca. |
| R. 3/7/2012 OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD Y SEGURO DECENAL. Torrox. |
| R. 4/7/2012 EXPEDIENTE DE DOMINIO DE EXCESO DE CABIDA. Santa Fe n 2. |
| R. 5/7/2012 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN: DOCTRINA DEL TRASVASE DE PRIORIDAD. Elche n 1 |
| R. 5/7/2012 OBRA NUEVA ANTIGUA: LICENCIA PRIMERA OCUPACIÓN. Leon n 2 |
| R. 6/7/2012 FINCA REGISTRAL: NÚMERO DE POLICÍA Torrijos |
| R. 6/7/2012 CONDICIÓN RESOLUTORIA: REQUISITOS DE EJECUCIÓN. Villanova y la Geltrú n 2. |
| R. 7/7/2012 CONVENIO REGULADOR: ADJUDICACIÓN DE LA VIVIENDA FAMILIAR. Toledo n 1. |
| R. 7/7/2012 CONCURSO DE ACREEDORES: ANOTACIÓN DE EMBARGO A FAVOR DE LA SEGURIDAD SOCIAL. Luarca. |
| R. 9/7/2012 SOCIEDAD DE GANANCIALES: LIQUIDACIÓN San Sebastián de la Gomera. |
| R. 10/7/2012 FINCA REGISTRAL: IDENTIFICACIÓN. Tarragona n 1. |
| R. 10/7/2012 MEDIOS DE PAGO. Albacete n 4. |
| R. 11/7/2012 CALIFICACIÓN REGISTRAL: DOCUMENTOS QUE HAN DE SER TENIDOS EN CUENTA POR EL REGISTRADOR. Madrid n 24. |
| R. 11/7/2012 PROPIEDAD HORIZONTAL. Burgos n 4. |
| R. 12/7/2012 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. El Rosario. |
| R. 12/7/2012 INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO Aguilar de la Frontera. |
| R. 12/7/2012 RECURSO GUBERNATIVO: OBJETO. Santa Cruz de Tenerife n 4. |
| R. 13/7/2012 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. Lepe. |
| R. 13/7/2012 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE QUERELLA. PROPIEDAD HORIZONTAL. Roquetas de Mar n 1. |
| R. 13/7/2012 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. Huelva n 3. |
| R. 14/7/2012 VIVIENDAS PROTEGIDAS: REQUISITOS PARA SU TRANSMISIÓN. Casas Ibáñez. |
| R. 14/7/2012 ASIENTO DE PRESENTACIÓN: IMPROCEDENCIA. Sevilla n 1. |
| R. 16/7/2012 DOCUMENTO JUDICIAL: PRESENTACIÓN EN FORMA ELECTRÓNICA. Melilla. |
| R. 16/7/2012 CONDICIÓN RESOLUTORIA: PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. Casas Ibáñez. |
| R. 17/7/2012 INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO. Mondoñedo. |
| R. 17/7/2012 CONDICIÓN RESOLUTORIA: CANCELACIÓN DE ASIENTOS POSTERIORES. Torrent n 1. |
| R. 18/7/2012 SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA: FORMA DE PRACTICAR LA INSCRIPCIÓN. Villafranca del Bierzo. |
| R. 18, 26 y 27-7-2012 HIPOTECA EN FAVOR DE SOCIEDADES DE GARANTÍA RECÍPROCA. Colmenar Viejo n 1, Las Rozas de Madrid n 2y Madrid n 37 |
| R. 19/7/2012 PUBLICIDAD FORMAL: INTERÉS LEGÍTIMO. Almagro. |
| R. 19/7/2012 SUBROGACIÓN DE HIPOTECA DESPUÉS DE VENCIDO EL PLAZO DE LA OBLIGACIÓN ASEGURADA. Fuengirola n 1. |
| R. 20/7/2012 PROHIBICIÓN DE PACTO COMISORIO: DACIÓN EN PAGO. Barbate. |
| R. 20/7/2012 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN: CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES CUANDO LA ANOTACIÓN DE EMBARGO HA CADUCADO. San Martín de Valdeiglesias. |
| R. 21/7/2012 RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO: NO A TRAVÉS DEL RECURSO GUBERNATIVO. Murcia n 1. |
| R. 23/7/2012 SEGREGACIÓN DE FINCAS: DERECHO INTERTEMPORAL APLICABLE A ESCRITURAS OTORGADAS BAJO UNA LEGISLACIÓN ANTERIOR A LA VIGENTE CUANDO SE SOLICITA LA INSCRIPCIÓN. Salamanca n 2. |
| R. 24/7/2012 EXPEDIENTE DE DOMINIO DE REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO. Sanlúcar de Barrameda. |
| R. 25/7/2012 INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: TÍTULOS INSTRUMENTALES. Muros |
| R. 25/7/2012 CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS JUDICIALES. EXPEDIENTE DE DECLARACIÓN DE HEREDEROS INTESTADOS: COMPETENCIAS DEL SECRETARIO JUDICIAL. Murcia n 7. |
| R. 26/7/2012 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL: VALOR DE TASACIÓN. Olot. |
| R. 27/7/2012 INSCRIPCIÓN DE RESOLUCIONES JUDICIALES DE PAÍSES COMUNITARIOS AL AMPARO DEL REGLAMENTO 2101/2003 DEL CONSEJO. Jávea n 1. |
| R. 28/7/2012 ANOTACIÓN DE EMBARGO A FAVOR DE LA SEGURIDAD SOCIAL: AMPLIACIÓN. Cartagena n 1. |
| R. 30/7/2012 PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL. Santander n 2. |
| R. 1-8- y 12-9-2012 PARTICIÓN HECHA POR EL TESTADOR. Almodóvar del Campo. |
| R. 1/8/2012 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. Fuenlabrada n 4. |
| R. 1/8/2012 EXPEDIENTE DE DOMINIO DE REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO. A Estrada. |
| R. 2/8/2012 INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO. Jávea n 1. |
| R. 2/8/2012 DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA SUJETA A LA LEGISLACIÓN GALLEGA. Corcubión. |
| R. 2/8/2012 PATRIA POTESTAD: CONFLICTO DE INTERESES DEL CÓNYUGE VIUDO CON SU HIJO MENOR EN LA LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES Y PARTICIÓN DE HERENCIA. Guadarrama. |
| R. 3/8/2012 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. San Martín de Valdeiglesias. |
| R. 3/8/2012 PATRIMONIO PÚBLICO DEL SUELO: REVERSIÓN DE BIENES ENAJENADOS. Zamora n 1. |
| R. 4/8/2012 REINSCRIPCIÓN DEL DOMINIO A FAVOR DEL ANTERIOR TRANSMITENTE: REQUISITOS. Marbella n 1. |
| R. 6/8/2012 EXPEDIENTE DE DOMINIO DE REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO. Ayamonte. |
| R. 3/9/2012 CONVENIO REGULADOR DEL DIVORCIO: TÍTULO FORMAL PARA LA INSCRIPCIÓN. Corcubión. |
| R. 3/9/2012 DERECHO DE VUELO: EJERCICIO. Almería n 5. |
| R. 4/9/2012 PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL. Pola de Laviana. |
| R. 4/9/2012 PARTICIÓN DE HERENCIA CON HEREDEROS MENORES REPRESENTADOS POR SU MADRE: CAUTEL SOCINI Y CONFLICTO DE INTERESES. Puerto de la Cuz. |
| R. 5/9/2012 CONVENIO REGULADOR DE LA SEPARACIÓN Y DIVORCIO:: VIVIENDA FAMILIAR. Jerez de la Frontera n 3. |
| R. 6/9/2012 LEGISLACIÓN DE COSTAS: REQUISITO EN LAS SEGUNDAS O ULTERIORES TRANSMISIONES DE FINCAS COLINDANTES CON EL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE. Puerto de la Cruz. |
| R. 7/9/2012 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DIRECTA DE BIENES HIPOTECADOS: CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y FARGAS. Tarrasa n 5. |
| R. 8/9/2012 CONCURSO DE ACREEDORES: CONVERSIÓN EN DE EMBARGO PREVENTIVO EN DEFINITIVO. Gijón n 2. |
| R. 10 y 11-9-2012 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA: PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. Negreira, Carballo y Santiago de Compostela n 1. |
| R. 11/9/2012 DERECHOS SUSCEPTIBLES DE INSCRIPCIÓN. Órgiva. |
| R. 12/9/2012 CONCURSO DE ACREEDORES: EJECUCIÓN DE HIPOTECA. Pozoblanco. |
| R. 13/9/2012 ACTO DE CONCILIACIÓN. CUMPLIMIENTO DE REQUISITOS FISCALES. Aranda de Duero. |
| R. 13/9/2012 EJECUCIÓN DIRECTA DE BIENES HIPOTECADOS: TERCER POSEEDOR. Granada n 5. |
| R. 14/9/2012 REFERENCIA CATASTRAL Madrid n 35. |
| R. 14/9/2012 PUBLICIDAD FORMAL: REQUISITOS. San Lorenzo del Escorial n 3. |
| R. 17/9/2012 RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. Burgos n 1 |
| R. 16/9/2012 HIPOTECA EN GARANTÍA DE CUENTA CORRIENTE: DURACIÓN Valencia n 3 |
| R. 19/9/2012 ACTA DE NOTORIEDAD PARA LA REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO. Leganés n 2 |
| R. 20/9/2012 DEFECTO INSUBSANBLE: EFECTOS. Barbate |
| R. 2/10/2012 ACTA DE DECLARACIÓN DE HEREDEROS INTESTADOS Sevilla n 11 |
| R. 3/10/2012 RECTIFICACIÓN DE ERRORES EN EL REGISTRO. Montefrío. |
| R. 4/10/2012 CONCURSO DE ACREEDORES: AUTORIZACIÓN JUDICIAL EN LAS ENAJENACIONES DE BIENES DEL CONCURSADO. Huesca n 1. |
| R. 4/10/2012 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: SOCIEDAD DE GANANCIALES. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: CANCELACIÓN PARIAL. Madrid n 6. |
| R. 5/10/2012 ARRENDAMIENTO: PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD. PROPIEDAD HORIZONTAL. Marbella n 3 |
| R. 5/10/2012 REPRESENTACIÓN ORGÁNICA:INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO MERCANTIL. Montblanc. |
| R. 6/10/2012 RECTIFICACIÓN DE ERRORES EN EL REGISTRO Orihuela n 1. |
| R. 8/10/2012 EXPROPIACIÓN FORZOSA Alicante no 3. |
| R. 8/10/2012 RECURSO GUBERNATIVO: PLAZO. CONCURSO DE ACREEDORES: EJECUCIÓN HIPOTECARIA. San Javier n 2.. |
| R. 9/10/2012 PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD: TITULARIDAD POR CUOTAS. Ceuta. |
| R. 9/10/2012 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA: REQUISITOS. Vigo n 3. |
| R. 10/10/2012 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. Pontedeume. |
| R. 15/10/2012 PARCELACIÓN URBANÍSTICA: LICENCIA. Ibiza n 4. |
| R. 15/10/2012 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: OBJETO. Torrox. |
| R. 16/10/2012 RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. Ibiza n 4 |
| R. 16/10/2012 RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. Nájera |
| R. 17/10/2012 PREHORIZONTALIDAD: USO EXCLUSIVO DE ELEMENTOS COMUNES. Santander n 4. |
| R. 17/10/2012 CAUSA: DETERMINACIÓN Rosas n 4. |
| R. 18/10/2012 FINCA REGISTRAL. OBRAS NUEVAS POR ANTIGÜEDAD EN ANDALUCÍA. Guadix. |
| R. 18/10/2012 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE SENTENCIA. Álora. |
| R. 19/10/2012 PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN Orgaz. |
| R. 19/10/2012 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: FIRMEZA DE LAS RESOLUCIONES JUDICIALES. Pinto n 2. |
| R. 22/10/2012 REPRESENTACIÓN: RESEÑA IDENTIFICATIVA DEL PODER. Campillos. |
| R. 23/10/2012 PROPIEDAD HORIZONTAL: PRIVACIÓN DEL USO DE CIERTOS ELEMENTOS COMUNES. Mazarrón. |
| R. 23/10/2012 PROPIEDAD HORIZONTAL: RECLAMACIÓN DEL PAGO DE CUOTAS CONTRA LA HERENCIA YACENTE. Bilbao n 9. |
| R. 24/10/2012 RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. PUBLICIDAD FORMAL. Madrid n 19. |
| R. 24/10/2012 PROHIBICIÓN DE ENAJENAR. JUICIO DE SUFICIENCIA. Barcelona n 18. |
| R. 25/10/2012 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: ARTÍCULO 144.5 DEL RH. Málaga n 2 |
| R. 25/10/2012 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: EFECTOS DE SU CADUCIDAD EN EL PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN Manzanares. |
| R. 26/10/2012 RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. Pollença |
| R. 26/10/2012 RECTIFICACIÓN DE CABIDA: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. OBRA NUEVA. Villacarriedo. |
| R. 26/10/2012 PROPIEDAD HORIZONTAL: RECTIFICACIÓN. Sanlúcar de Barrameda. |
| R. 29/10/2012 OBRAS NUEVAS ANTIGUAS EN ANDALUCIA. Granada n 6 |
| R. 29/10/2012 NEGOCIO JURÍDICO: CAUSA. Rosas n 1. |
| R. 30/10/2012 INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: TÍTULOS INSTRUMENTALES. Mijas n 2. |
| R. 30/10/2012 RECURSO GUBERNATIVO: ADMISIBILIDAD. CALIFICACIÓN REGISTRAL: MEDIOS. Almería n 3. |
| R. 31/10/2012 CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS JUDICIALES. Villaviciosa de Odón. |
| R. 31/10/2012 PARTICIÓN DE HERENCIA: DEFENSOR JUDICIAL. Álora. |
| R. 2/11/2012 UNIDADES MÍNIMAS DE CULTIVO: ARTÍCULO 80 DEL RD 1093/1997 Baza. |
| R. 5/11/2012 PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA: LEGISLACIÓN URBANÍSTICA BALEAR. Ibiza n 4. |
| R. 5/11/2012 CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS COMPLEMENTARIOS. Ejea de los Caballeros. |
| R. 6/11/2012 REPRESENTACIÓN ORGÁNICA:INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO MERCANTIL. Vielha. |
| R. 6/11/2012 CONCURSO DE ACREEDORES: EJECUCIÓN DE HIPOTECA. Puigcerdá. |
| R. 7/11/2012 INSCRIPCIÓN DE RESOLUCIONES JUDICIALES: ARTÍCULO 708 DE LA LEC. Madrid n 25. |
| R. 7/11/2012 OBRA NUEVA: REQUISITOS PARA INSCRIPCIÓN Vitoria n 3. |
| R. 8/11/2012 EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA INMATRICULACIÓN: CERTIFICACIÓN CATASTRAL. Ocaña. |
| R. 8/11/2012 CONCURSO DE ACREEDORES: EJECUCIÓN DE HIPOTECA EN PIEZA SEPARADA DEL CONCURSO. EJECUCIÓN DE HIPOTECA: LÍMITE DE RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA. EJECUCIÓN DE HIPOTECA: SITUACIÓN ARRENDATICIA DE LA FINCA. San Javier n 2. |
| R. 12/11/2012 OBRAS NUEVAS POR ANTIGÜEDAD. Iznalloz. |
| R. 12/11/2012 OBRAS NUEVAS: LICENCIA OBTENIDA POR SILENCIO ADMINISTRATIVO. Villacariedo. |
| R. 13/11/2012 OBRAS NUEVAS: TERMINACIÓN PARCIAL. Torrevieja n 3 |
| R. 13/11/2012 EXPEDIENTE DE DOMINIO DE REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO. Torrelavega n 2 |
| R. 13/11/2012 EXPEDIENTE DE DOMINIO DE REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO. Torrelavega n 2 |
| R. 20/11/2012 PROCEDIMIENTO REGISTRAL: INTERESADOS. Chinchón |
| R. 21/11/2012 CANCELACIÓN DE ASIENTOS REGISTRALES: REQUISITOS. Segovia n 3. |
| R. 21/11/2012 CANCELACIÓN DE ASIENTOS REGISTRALES: REQUISITOS. Granada n 3. |
| R. 22/11/2012 NOVACIÓN DE HIPOTECA: AMPLIACIÓN DE PLAZO Y RANGO HIPOTECARIO. Lugo n 1. |
| R. 23/11/2012 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA: PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. Paterna n 2. |
| R. 26/11/2012 CONDICIÓN RESOLUTORIA: CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES. Sanlúcar de Barrameda. |
| R. 26/11/2012 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. Benidorm n 3 |
| R. 27/11/2012 UNIDADES MÍNIMAS DE CULTIVO: FINCA DISCONTINUA Logrosán. |
| R. 27/11/2012 PROPIEDAD HORIZONTAL: MODIFICACIÓN DEL TÍTULO CONSTITUTIVO. Narón. |
| R. 28/11/2012 USUFRUCTO GANANCIAL: MODALIDADES Y SU INCIDENCIA EN LA EJECUCIÓN DE HIPOTECA. Valencia n 10. |
| R. 28/11/2012 EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL DE HIPOTECA. Madrid n 4. |
| R. 29/11/2012 HIPOTECA EN GARANTÍA DE UN RECONOCIMIENTO DE DEUDA A FAVOR DE VARIOS ACREEDORES. Sevilla n 8. |
| R. 29/11/2012 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: NOTIFICACIÓN AL DEUDOR NO HIPOTECANTE. Parla n 1. |
| R. 14/11/2012 HERENCIA DE UN CAUSANTE BELGA: ACREDITACIÓN DEL DERECHO EXTRANJERO. Vinarós. |
| R. 15/11/2012 SEGURO DECENAL: ENAJENACIÓN POR EL AUTOPROMOTOR DENTRO DEL PLAZO DE DIEZ AÑOS. El Vendrell. |
| R. 15/11/2012 RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO: MODIFICACIÓN DE REPARCELACIÓN INSCRITA. Vic n 2. |
| R. 16/11/2012 OPCIÓN DE COMPRA: EJERCICIO. Felanitx n 1. |
| R. 16/11/2012 INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. Icod de los Vinos. |
| R. 19/11/2012 PUBLICIDAD FORMAL: EMISIÓN DE NOTAS SIMPLES ENRE DISTINTOS REGISTROS. Villaviciosa. |
| R. 19/11/2012 CONCURSO DE ACREEDORES: EJECUCIÓN DE HIPOTECA. Madrid n 20.. |
| R. 23/11/2012 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO PRORROGADA ANTES DE LA ENTRADA EN VIGOR DE LA LEC. Fraga. |
| R. 1 y 4-12-2012 HIPOTECA EN GARANTÍA DE UNA OBLIGACIÓN CONJUNTA O MANCOMUNADA. Madrid n 29, Marbella n 3 y Madrid n 7. |
| R. 3/12/2012 OBRAS NUEVAS POR ANTIGÜEDAD. Iznalloz. |
| R. 3/12/2012 RECTIFICACIÓN DE CABIDA: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. Barcelona n 6. |
| R. 4/12/2012 BIENES DE DOMINIO PÚBLICO: CONCESIONES ADMINISTRATIVAS. COMPETENCIAS ESTADO-CCAA: LEGISLACIÓN BÁSICA. Cambrils |
| R. 5/12/2012 PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD. Olmedo |
| R. 5/12/2012 CONVENIO REGULADOR DE LA SEPARACIÓN Y DIVORCIO. El Puerto de Santa María n 1. |
| R. 7/12/2012 LIBRO DE ACTAS DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. Granada n 6. |
| R. 7/12/2012 EXPEDIENTE DE DOMINIO DE REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO. Motril n 1. |
| R. 7/12/2012 ASIENTO DE PRESENTACIÓN: DOCUMENTOS YA CALIFICADOS Y RESUELTO EL RECURSO CONTRA LA CALIFICACIÓN. Aguilar de la Frontera. |
| R. 10/12/2012 COMUNIDAD POSTGANANCIAL Sepúlveda. |
| R. 10/12/2012 CONVENIO REGULADOR Vitoria n 3. |
| R. 11/12/2012 PARTICIÓN DE HERENCIA: CONFLICTO DE INTERESES EN LA REPRESENTACIÓN DE UN HEREDERO INCAPAZ CUANDO EXISTE LA CLÁUSULA CAUTELA SOCINI. Mazarrón. |
| R. 11/12/2012 OBRAS NUEVAS POR ANTIGÜEDAD EN ANDALUCÍA. ACCESIÓN. Marchena. |
| R. 12/12/2012 PUBLICIDAD FORMAL: FORMA Y EXTENSIÓN Algeciras n 2. |
| R. 13/12/2012 OBRA NUEVA: SEGURO DECENAL. Santiago de Compostela n 2. |
| R. 14/12/2012 EXPEDIENTE DE DOMINIO. Pola de Lema. |
| R. 17/12/2012 CONCURSO DE ACREEDORES Y EJECUCIÓN DE HIPOTECA. Pravia |
| R. 17/12/2012 ANOTACIONES DE EMBARGO PRORROGADAS. Cáceres n 2 |
| R. 18/12/2012 REPRESENTACIÓN VOLUNTARIA CON AUTOCONTRATACIÓN. Villanova y la Geltru n 1 |
| R. 19/12/2012 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. Torrevieja n 3 |
| R. 2/1/2013 PARCELACIÓN URBANÍSTICA: CONCEPTO EN LA LEGISLACIÓN ANDALUZA. Málaga n 8 |
| R. 2/1/2013 REGISTRO MUNICIPAL DE SOLARES: LEGISLACIÓN ANDALUZA. Granada n 2 |
| R. 3/1/2013 MEDIDAS CAUTELARES: NO BASTA LA MERA DENUNCIA PARA PROVOCAR UN ASIENTO REGISTRAL. Ávila n 1 |
| R. 3/1/2013 RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. Sarriá. |
| R. 8/1/2013 EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO: SUPUESTOS EN QUE CABE ACUDIR AL MISMO. El Rosario. |
| R. 9/1/2013 OPERACIONES SOCIETARIAS: NECESIDAD DE SU PREVIA INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO MERCANTIL. SOCIEDADES MERCANTILES: REPRESENTACIÓN. CONSENTIMIENTO NEGOCIAL: CONSTANCIA EXPRESA. Talavera de la Reina n 2 y 3. |
| R. 10/1/2013 NOVACIÓN DE HIPOTECA: AMPLIACIÓN DEL PLAZO DE AMORTIZACIÓN CON CARGAS INTERMEDIAS. La Rambla. |
| R. 10/1/2013 VENTA EXTRAJUDICIAL PARA LA EJECUCIÓN DE HIPOTECA: EFICACIA Y REQUISITOS. Santa Fe n 1. |
| R. 11/1/2013 CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS: FORMA DE LA NOTIFICACIÓN A LOS TITULARES DE DERECHOS INSCRITOS. Jerz de la Frontera n 3. |
| R. 11/1/2013 PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL: RECTIFICACIÓN DE ASIENTOS YA PRACTICADOS. Lugo n 1. |
| R. 12/1/2013 REFERENCIA CATASTRAL. INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: TÍTULO PREVIO. Vitigudino. |
| R. 14/1/2013 REFERENCIA CATASTRAL. EXIGENCIA DE DOCUMENTO PÚBLICO: INSTANCIA DE HEREDERO ÚNICO. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD: DESCRIPCIÓN DE LA FINCA. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: INTERRUPCIÓN. Benavente. |
| R. 14/1/2013 OBRA NUEVA: DATOS INDISPENSABLES PARA SU DESCRIPCIÓN. Moncada n 2. |
| R. 15/1/2013 CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS: TRÁMITES ESENCIALES. FIRMEZA DE LA RESOLUCION ADMINISTRATIVA. Cangas de Onís. |
| R. 15/1/2013 TITULARIDAD REGISTRAL: TITULARIDADES VINCULAS OB REM Orense n 2. |
| R. 16/1/2013 CAUSA DE LOS ACTOS INSCRIBIBLES: HA DE CONSTAR EXPRESAMENTE. Almonte |
| R. 16/1/2013 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO:LA FINCA HA DE ESTAR INSCRITA A NOMBRE DE EL DEUDOR EMBARGADO. Madrid n 53. |
| R. 17/1/2013 CONCURSO DE ACREEDORES: ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO ORDENADA EN PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO. Benaguasil. |
| R. 17/1/2013 VENTA EXTRAJUDICIAL PARA LA EJECUCIÓN DE HIPOTECA: EFICACIA Y REQUISITOS. Santa Fe n 1. |
| R. 18/1/2013 PROPIEDAD HORIZONTAL: REQUISITOS CONFIGURADORES DE LOS ELEMENTOS PRIVATIVOS. Pontevedra n 1. |
| R. 18/1/2013 PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL: REVISIÓN DE LA LEGALIDAD DE ASIENTOS YA PRACTICADOS. Gijón n 5. |
| R. 21/1/2013 SUCESIÓN INTESTADA: CUANDO RENUNCIAN TODOS LOS HEREDEROS TESTAMENTARIOS Y NO PROCEDE SUSTITUCIÓN VULGAR NI DERECHO DE ACRECER. Fuenlabrada n 3. |
| R. 22/1/2013 DERECHO DE OPCIÓN: REQUISITOS DE EJERCICIO. Bilbao n 10. |
| R. 22/1/2013 PROPIEDAD HORIZONTAL: EFECTOS Y ALCANCE DE LA PREFERENCIA PREVISTA EN EL ARTÍCULO 9,1,e) Granada n 5. |
| R. 23/1/2013 CONJUNTO INMOBILIARIO: MODIFICACIÓN SUJETA A LICENCIA. Ibiza n 4. |
| R. 24/1/2013 PUBLICIDAD FORMAL: EMISIÓN DE NOTAS SIMPLES ENRE DISTINTOS REGISTROS. Motril n 2. |
| R. 28/1/2013 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: BIEN PRESUNTIVAMENTE GANANCIAL. SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA: ASIENTO QUE DEBE PRACTICARSE. Orense n 1. |
| R. 28/1/2013 VENTA EXTRAJUDICIAL PARA LA EJECUCIÓN DE HIPOTECA: REQUISITOS. Vielha |
| R. 29/1/2013 DISOLUCIÓN DE CONDOMINIO: NATURALEZA GANANCIAL O PRIVATIVA DEL BIEN ADJUDICADO. Granada n 6. |
| R. 29/1/2013 CONTADOR PARTIDOR TESTAMENTARIO: FACULTADES. Burgos n 4. |
| R. 30/1/2013 PROPIEDAD HORIZONTAL: RECTIFICACIÓN DE SU DESCRIPCIÓN. Totana. |
| R. 30/1/2013 HIPOTECA EN GARANTÍA DE VARIAS OBLIGACIONES: POSIBLES CASOS. Xinzo de Limia |
| R. 31/1/2013 PROHIBICIÓN DE ENAJENAR: ACTOS A QUE AFECTA. Ciudad Real n 1. |
| R. 31/1/2013 HIPOTECA CAMBIARÍA: CANCELACIÓN ORDENADA EN PROCEDIMIENTO JUDICIAL. Zaragoza n 1. |
| R. 4 y 7-2-2013 NOVACIÓN DE HIPOTECA: AMPLIACIÓN DE PLAZO Y RANGO HIPOTECARIO. Madrid n 29. |
| R. 5/2/2013 TITULARIDAD REGISTRAL: NO PUEDE DEDUCIRSE DE LAS INSCRIPCIONES DE OTRA FINCA. Valladolid n 2. |
| R. 6/2/2013 LICENCIAS URBANÍSTICAS: EFICACIA DE LA CONSTANCIA REGISTRAL DE CONDICIONES IMPUESTAS EN LAS MISMAS. Pego. |
| R. 7/2/2013 UNIONES DE HECHO: RÉGIMEN ECONÓMICO APLICABLE. Dos Hermanas n 2. |
| R. 8, 9, 11, 12, 13 y 19-2-2013 RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. Vigo n 2 y 5, Ferrol, Pontevedra n 1, La Coruña n 3 y Redondela. |
| R. 13/2/2013 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: POR DEUDAS DE UNA SOCIEDAD CIVIL. Valencia n 10. |
| R. 14/2/2013 GARAJES: COUTAS INDIVISAS CON ADSCRIPCIÓN DE USO. Valencia n 10. |
| R. 14/2/2013 DERECHO DE OPCIÓN: PLAZO DE CUATRO AÑOS. Santiago de Compostela n 2. |
| R. 15/2/2013 CALIFICACIÓN REGISTRAL: CARÁCTER UNITARIO. CONCURSO DE ACREEDORES: EJECUCIÓN HIPOTECARIA. La Unión n 1. |
| R. 18/2/2013 HERENCIA: ACEPTACIÓN A BENEFICIO DE INVENTARIO. Alcalá de Henares n 1. |
| R. 18/2/2013 PUBLICIDAD FORMAL: EMISIÓN DE NOTAS SIMPLES ENRE DISTINTOS REGISTROS. Villacarrillo. |
| R. 19/2/2013 ANOTACIÓN DE EMBARGO:SOCIEDAD DE GANANCIALES DISUELTA Y NO LIQUIDADA. Málaga n 2. |
| R. 20/2/2013 DERECHO DE VUELO: PLAZO. Talavera de la Reina n 1. |
| R. 20/2/2013 HIPOTECA: CANCELACIÓN POR PRESCRIPCIÓN. Fuengirola n 1. |
| R. 21 y 22-2-2013 DERECHO DE OPCIÓN DE DACIÓN EN PAGO: PACTO COMISORIO. DERECHO DE OPCIÓN: PLAZO. Lucena del Cid y Segorbe. |
| R. 22/2/2013 PROPIEDAD HORIZONTAL: DIVISIÓN Y SEGREGACIÓN DE UN PISO O LOCAL. Torrox. |
| R. 25/2/2013 RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE: ACTA DE NOTORIEDAD. Ibiza n 4. |
| R. 25/2/2013 FINCA REGISTRAL: DUDAS SOBRE SU IDENTIDAD. OBRAS NUEVAS ANTIGUAS EN ANDALUCÍA El Ejido n 1 |
| R. 26/2/2013 PUBLICIDAD FORMAL: REQUISITOS Y LÍMITES Sevilla n 15. |
| R. 26/2/2013 DOBLE INMATRICULACIÓN: REQUISITOS. Corcubión |
| R. 27/2/2013 ESTADO CIVIL: ACREDITACIÓN Belmonte. |
| R. 27/2/2013 RENUNCIA DE LA VIUDA A SUS DERECHOS LEGITIMARIOS: VALIDEZ DE LA EFECTUADA ANTES DE LA DECLARACIÓN DE HEREDEROS. Alicante n 3. |
| R. 1/3/2013 PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL: RECTIFICACIÓN DE ASIENTOS REGISTRALES. Jaén n 2. |
| R. 1/3/2013 PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL: SENTENCIA QUE ANULA UNA LICENCIA DE OBRAS SIN INTERVENCIÓN DEL ACTUAL TITULAR REGISTRAL. Tías. |
| R. 2/3/2013 CONCURSO DE ACREEDORES: EFECTOS DEL CONVENIO. HIPOTECA FLOTANTE: CASOS EN QUE SE DA. Sueca. |
| R. 4/3/2013 OBRAS NUEVAS ANTIGUAS EN ANDALUCIA. Cuevas de Almanzora |
| R. 4/3/2013 PARCELACIÓN URBANÍSTICA EN ANDALUCIA: REQUISITOS PARA QUE CONCURRA. Dos Hermanas n 1 |
| R. 5/3/2013 OBRAS NUEVAS POR ANTIGÜEDAD EN ANDALUCIA: REQUISITOS PARA LA INSCRIPCIÓN. PARCELACIÓN URBANÍSTICA EN ANDALUCIA: REQUISITOS PARA QUE CONCURRA. Mijas n 1 |
| R. 5/3/2013 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE LEGADO DE CANTIDAD: REQUISITOS. Mérida n 1 |
| R. 6/3/2013 SENTENCIA POR LA QUE SE DECLARA LA NULIDAD DE UN INSTRUMENTO DE PLANEAMIENTO: REQUISITOS PARA SU ACCESO AL REGISTRO. Rota. |
| R. 7/3/2013 ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE BIENES INSCRITOS CON SUJECIÓN A UN RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL EXTRANJERO NO ACREDITADO: REQUISITOS. Torrejón de Ardoz n 3. |
| R. 7/3/2013 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: NOTIFICACIÓN AL DEUDOR NO HIPOTECANTE. Fuenlabrada n 4. |
| R. 8/3/2013 HIPOTECA: EXTENSIÓN OBJETIVA RESPECTO DE LA FINCA HIPOTECADA. Balaguer |
| R. 8/3/2013 CONCURSO DE ACREEDORES: ANOTACIÓN DE EMBARGO A FAVOR DE LA SEGURIDAD SOCIAL. DOCUMENTOS ADMINISTRATIVO: UTILIZACIÓN EL FAX PARA LAS NOTIFICACIONES. Alcalá de Henares n 4. |
| R. 9/3/2013 CONVENIO REGULADOR DE LA SEPARACIÓN Y DIVORCIO: BIENES PRIVATIVOS. Barcelona n 12 |
| R. 11/3/2013 RECONOCIMIENTO DE DEUDA: NATURALEZA. CONTROL DE LOS MEDIOS DE PAGO: APLICACIÓN AL CONTRATO DE PRÉSTAMO. Alicante n 3. |
| R. 11/3/2013 CONCURSO DE ACREEDORES: ANOTACIÓN DE EMBARGO A FAVOR DE LA ADMINISTRACIÓN. Baracaldo. |
| R. 14/3/2013 CONCURSO DE ACREEDORES: ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA. La Coruña n 6. |
| R. 14/3/2013 HERENCIA: NATURALEZA DE LA LEGÍTIMA. DERECHO DE ACRECER: REQUISITOS. Torrejón de Ardoz n 3. |
| R. 19 y 21-3-2013 PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS. Lepe. |
| R. 20, 21-3-2013 RECTIFICACIÓN DE ERRORES EN EL REGISTRO: REQUISITOS. Orense n 3, O Carballiño. |
| R. 21/3/2013 SEGREGACIÓN: FECHA DETERMINANTE DE LA LEGISLACIÓN APLICABLE. Jerez de la Frontera n 2. |
| R. 22/3/2013 CONCURSO DE ACREEDORES: ANOTACIÓN DE EMBARGO. Meco. |
| R. 1/4/2013 PUBLICIDAD FORMAL: EXHIBICIÓN DE LOS LIBROS REGISTRALES. Alicante n 3. |
| R. 1/4/2013 CONCURSO DE ACREEDORES: ANOTACIÓN DE EMBARGO. Colmenar Viejo n 1. |
| R. 2/4/2013 RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO: PROCEDIMIENTO. Sigüenza. |
| R. 2/4/2013 OBRA NUEVA: CERTIFICADO DE EICIENCIA ENERGÉTICA. Olot. |
| R. 3/4/2013 RECTIFICACIÓN DE CABIDA: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. Ibiza n 2. |
| R. 3/4/2013 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN ORDINARIA: ANOTACIÓN DE EMBARGO CADUCADA. Gergal. |
| R. 4/4/2013 HERENCIA YACENTE: ESPECIALIDADES EN PROCEDIMIENTO MONITORIO DE LA LPH. Casteldefels. |
| R. 4/4/2013 INFORME EMITIDO POR EL REGISTRADOR: SUPUESTOS EN QUE TIENE CARÁCTER VINCULANTE. ACTA NOTARIAL PARA RECTIFICACIÓN DE CABIDA: REQUSITOS Y CALIFICACIÓN CON FUNDAMENTO EN LAS BASES GRÁFICAS REGISTRALES. Torredembarra. |
| R. 8/4/2013 PUBLICIDAD FORMAL: REQUISITOS PARA SU EMISIÓN. Madrid n 17. |
| R. 8/4/2013 CONCURSO DE ACREEDORES: ANOTACIÓN DE EMBARGO UNA VEZ APROBADO EL CONVENIO. Murcia n 8. |
| R. 9/4/2013 EXPEDIENTE DE DOMINIO DE INMATRICULACIÓN: EDIFICIO EN PROPIEDAD HORIZONTAL. Ferrol. |
| R. 9/4/2013 COCURSO DE ACREEDORES: ANOTACIÓN DE EMBARGO ORDENADA EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO FISCAL. Lillo. |
| R. 15/4/2013 OBRA NUEVAS EN ANDALUCÍA. Almuñécar. |
| R. 15/4/2013 CUOTAS INDIVISAS: REQUISITOS PARA QUE SE EQUIPARE A PARCELACIÓN URBANÍSTICA. Ronda. |
| R. 16/4/2013 REPARCELACIÓN URBANÍSTICA: MODIFICACIÓN DEL PROYECTO YA INSCRITO. Valdemoro. |
| R. 16/4/2013 INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: COMPETENCIA TERRITORIAL DEL NOTARIO QUE AUTORIZA EL ACTA DE NOTORIEDAD. Escalona. |
| R. 17/4/2013 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: CANCELACIÓN DE ASIENTOS POSTERIORES AL DE DOMINIO ANULADO POR SENTENCIA. Jaén n 2 |
| R. 17/4/2013 NÚMERO DE IDENTIFICACIÓN FISCAL: CÓNYUGE CONFESNATE DE LA PRIVATIVIDAD DEL BIEN ADQUIRIDO POR SU CONSORTE. Rosas n 2 |
| R. 18/4/2013 TÍTULO INSCRIBIBLE: REQUISITOS DEL TÍTULO MATERIAL. Marbella n 4 |
| R. 18/4/2013 ANOTACIÓN PREVENTIVA POR DEFECTO SUBSANABLE: ADMISIBILIDAD. Marbella n 4 |
| R. 19/4/2013 HERENCIA ÍNTEGRAMENTE DIVIDIDA EN LEGADOS. ALBACEA: FACULTADES. Madrid n 2. |
| R. 19/4/2013 RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. Orense n 3. |
| R. 20/4/2013 PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL: RECTIFICACIÓN DE ASIENTOS. La Vila Joiosa n 2. |
| R. 25/4/2013 PROPIEDAD HORIZONTAL: ACTOS COLECTIVOS. PRINCIPIO DE INOPONIBILIDAD. Madrid n 4. |
| R. 25/4/2013 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN ORDINARIA: FALLECIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL DEMANDADO. Baza. |
| R. 26/4/2013 HIPOTECA: PLAZO. Manacor n 2. |
| R. 6/5/2013 OBRA NUEVAS EN ANDALUCÍA. Almuñécar |
| R. 6/5/2013 RECTIFICACIÓN DE CABIDA: CUANDO SUPERA EL 20 POR CIENTO. Villena. |
| R. 7 y 8-5-2013 PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL: EFECTOS SOBRE LA CALIFICACIÓN DE LOS TÍTULOS. DEFECTOS SUBSANABLES E INSUBSANABLES: DISTINCIÓN. Madrid n 33 y 29. |
| R. 7 y 8-5-2013 RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. Barcelona n 11 y Madrid n 28. |
| R. 8/5/2013 INMATRICUALCIÓN: CERTIFICACIÓN CATASTRAL DESCRIPTIVA Y GRÁFICA.. Cuenca. |
| R. 9/5/2013 INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: TÍTULOS CREADOS AD HOC. Pego. |
| R. 9/5/2013 VENTA EXTRAJUDICIAL DE FINCA HIPOTECADA: FORMA DEL REQUERIMIENTO. Nules n 3. |
| R. 9/5/2013 HERENCIA YACENTE: EMPLAZAMIENTO. USUFRUCTO VITALICIO: EXTINCIÓN. Sitges. |
| R. 10/5/2013 PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL: PRÓRROGA DE UNA ANOTACIÓN DE EMBARGO INDEBIDAMENTE PRACTICADA. San Cristóbal de La Laguna n 1. |
| R. 11/5/2013 OBRAS NUEVAS POR ANTIGÜEDAD EN ANDALUCÍA: USO AL QUE SE DESTINA LA EDIFICACIÓN. San Cristóbal de Santa Fe n 2. |
| R. 11/5/2013 DERECHO DE USO: PACTADO EN ACTA DE CONCILIACIÓN JUDICIAL. San Cristóbal de Avilés n 2. |
| R. 13/5/2013 RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO: REQUISITOS GENERALES. Mogán. |
| R. 13 y 21-5-2013 UNIONES DE HECHO: TRASCENDENCIA A LOS EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN DE ACTOS DISPOSITIVOS. La Pobla de Vallbona y Valencia n 13. |
| R. 14/5/2013 PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL: RECTIFICACIÓN DE ASIENTOS. Alicante n 5. |
| R. 14/5/2013 AGRUPACIÓN DE FINCAS DISCONTINUAS: UNIDAD ORGÁNICA DE EXPLOTACIÓN. Igualada n 2. |
| R. 16/5/2013 SEGREGACIÓN DE FINCA: IDENTIDAD DE LA FINCA SEGREGADA. Palma n 8. |
| R. 16/5/2013 OBRAS NUEVAS ANTIGUAS EN ANDALUCÍA: LIBRO DEL EDIFICIO. Santa Fe n 1. |
| R. 17/5/2013 SENTENCIA QUE CONDENA AL DEMANDADO A UNA OBLIGACIÓN NO DINERARIA: REQUSITOS DE ACCESO AL REGISTRO. Almansa |
| R. 17/5/2013 CONDICIÓN RESOLUTORIA: REQUISITOS PARA SU EJERCICIO. Eleche n 1. |
| R. 18/5/2013 CONDICIÓN SUSPENSIVA: CRITERIOS DE INTERPRETACIÓN Madrid n 20. |
| R. 20/5/2013 CONCURSO DE ACREEDORES: ANOTACIÓN DE EMBARGO POR DEUDAS A LA SEGURIDAD SOCIAL. Benidorm n 2. |
| R. 21/5/2013 SOCIEDAD CIVIL: OBJETO MERCANTIL. Fuenlabrada n 3. |
| R. 22/5/2013 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: NOTIFICACIÓN AL TERCER POSEEDOR Granada n 9. |
| R. 22/5/2013 CERTIFICACIONES ECLESIÁSTICAS DEL ARTÍCULO 206 DE LA LH: INMATRICULACIÓN CON OBRA NUEVA. Arzúa. |
| R. 23/5/2013 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. Felanitx n 1. |
| R. 23/5/2013 RECURSO GUBERNATIVO: COMPETENCIA. RÉGIMEN DE GERMANÍA: APORTACIÓN DE BIENES. Lliria. |
| R. 24/5/2013 RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. Fuentesauco. |
| R. 28/5/2013 INMATRICULACIÓN DE FINCAS: LEGISLACIÓN DE MONTES. Vigo n 3. |
| R. 29/5/2013 HIPOTECA EN GARANTÍA DE OBLIGACIONES AL PORTADOR: SUBROGACIÓN POR EL ADJUDICATARIO EN CASO DE EJECUCIÓN PARCIAL. HIPOTECA: CANCELACIÓN POR PRESCRIPCIÓN EX ARTÍCULO 82.5 LH. Málaga n 13. |
| R. 29/5/2013 CONCURSO DE ACREEDORES: ANOTACIÓN DE EMBARGO POR CRÉDITOS CONTRA LA MASA. Manises. |
| R. 30/5/2013 CONVENIO REGULADOR DE LA SEPARACIÓN Y DIVORCIO: PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. Barcelona n 5 |
| R. 31/5/2013 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: NECESIDAD DE LA PREVIA INSCRIPCIÓN. Sevilla n 10. |
| R. 31/5/2013 PROPIEDAD HORIZONTAL: GASTOS COMUNES. Palencia n 1 |
| R. 27/5/2013 SENTENCIA DECLARANDO LA ILEGALIDAD DE LA LICENCIA POR LA QUE SE CONSTRUYÓ UN EDIFICIO. Amposta n 2. |
| R. 27/5/2013 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: HERENCIA YACENTE. Madrid n 37. |
| R. 28/5/2013 REPRESENTACIÓN: EFECTOS DE LA RATIFICACIÓN. HIPOTECA UNILATERAL: NATURALEZA. Sevilla n 11. |
| R. 1/6/2013 SUSTITUCIÓN VULGAR: IDENTIFICACIÓN DE LOS SUSTITUTOS NO IDENTIFICADOS NOMINALMENTE. San Clemente. |
| R. 3/6/2013 IMPUESTO SOBRE INCREMENTO DEL VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA: CIERRE REGISTRAL. Alicante n 4. |
| R. 3 y 11-6-2013 EXPEDIENTE DE DOMINIO DE INMATRICULACIÓN: FINCA PROCEDENTE POR SEGREGACIÓN DE OTRA. San Sebastián de los Reyes n 2 y Campillos. |
| R. 4 y 11-6-2013 OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD: SUELO DEMANIALES O AFECTADO POR SERVIDUMBRES LEGALES. Mojácar. |
| R. 4/6/2013 CONCURSO DE ACREEDORES: PRÓRROGA DE ANOTACIONES PREEXISTENTES. Castellón de la Plana n 3. |
| R. 30/5/2013 DERECHO DE OPCIÓN: EJERCICIO Y CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES. Valencia n 3. |
| R. 12/6/2013 BIENES DE LAS ENTIDADES LOCALES: ENAJENACIÓN MEDIANTE SUBASTA. Sepúlveda. |
| R. 12/6/2013 AGRUPACIÓN DE FINCAS: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LAS FINCAS. Negreira |
| R. 12/6/2013 BIENES GANANCIALES: PRUEBA DEL CARÁCTER PRIVATIVO DEL DINERO INVERTIDO EN LA ADQUISICIÓN Madrid n 4. |
| R. 13/6/2013 LEGÍTIMA EN MALLORCA: NATURALEZA. Felanitx n 2. |
| R. 13/6/2013 PRINCIPIO DE ROGACION: TIPO DE ASIENTO A PRACTICAR. Arona. |
| R. 14/6/2013 PATRIA POTESTAD: CONFLICTO DE INTERESES. Valdemoro. |
| R. 14/6/2013 PROPIEDAD HORIZONTAL: MODIFICACIÓN DE LA CABIDA E ELEMENTOS PRIVATIVOS. Madrid n 22. |
| R. 14/6/2013 CONCURSO DE ACREEDORES: ANOTACIÓN DE EMBARGO POR DÉBITOS FISCALES. Sagunto n 1. |
| R. 15/6/2013 PROYECTO DE REPARCELACIÓN: INSCRIPCIÓN DE ACTOS MODIFICATIVOS. Denia n 1. |
| R. 15/6/2013 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: EFECTO DE SU CADUCIDAD. Calpe. |
| R. 17/6/2013 HIPOTECA UNILATERAL: CANCELACIÓN A INSTANCIA DEL DUEÑO DE LA FINCA. Azpeitia. |
| R. 17/6/2013 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. Málaga n 7. |
| R. 18/6/2013 HERENCIA: PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR TESTAMENTARIO. Colmenar Viejo n 1. |
| R. 18/6/2013 PRINCIPIO DE PRIORIDAD: ORDEN DE CALIFICACIÓN Y DESPACHO DE LOS TÍTULOS PRESENTADOS. Madrid n 14. |
| R. 21/6/2013 PROPIEDAD HORIZONTAL: CLÁUSULA ESTATUTARIA REFERENTE A LA AGRUPACIÓN DE ELEMENTOS PRIVATIVOS CON ESPACIOS COMUNES. Palencia n 1. |
| R. 26/6/2013 CONVENIO REGULADOR DEL DIVORCIO: BIENES PRIVATIVOS DE LOS CÓNYUGES. Barcelona n 18. |
| R. 19/6/2013 HERENCIA: DECLARACIÓN DE HEREDEROS ABINTESTATO. Castro del Río. |
| R. 19/6/2013 INAMTRICULACION: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. Manzanares. |
| R. 20/6/2013 RESOLUCIONES JUDICIALES DE PAÍSES COMUNITARIOS EN MATERIA DE DIVORCIO: APLICACIÓN DEL REGLAMENTO DE BRUSELAS II BIS. Denia n 2. |
| R. 20/6/2013 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: NECESIDADDE LA PREVIA INSCRIPCIÓN A FAVOR DEL OTORGANTE. Carballo. |
| R. 21/6/2013 CALIFICACIÓN REGISTRAL: DOCUMENTOS A TENER EN CUENTA. Ocaña. |
| R. 21/6/2013 CONCURSO DE ACREXEDORES: PRÓRROGA DE ANOTACIÓN DE EMBARGO. El Campello. |
| R. 22/6/2013 INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: TÍTULOS CREADOS AD HOC. Sarriá. |
| R. 22/6/2013 LEGISLACIÓN URBANÍSTICA VALENCIANA: TOMA DE RAZÓN DE LA LICENCIA PARA DEMOLER. Valencia n 13. |
| R. 24/6/2013 SOCIEDADES MERCANTILES: ADMINISTRADORES NO INSCRITOS. Huelva n 2. |
| R. 24/6/2013 ANOTANIONES PREVENTIVAS DE EMARGO: EFECTOS DE LA CADUCIDAD E LOS PROCEDIMIENTOS DE EJECUCIÓN. Las Palmas de Gran Canaria n 3. |
| R. 25/6/2013 PROHIBICIONES DE DISPONER: SOBRE BIENES DISTINTOS DE LOS TRANSMITIDOS. Las Palmas de Gran Canaria n 3. |
| R. 25/6/2013 USUFRUCTO VITALICIO: CANCELACIÓN. Castorjeriz. |
| R. 25/6/2013 SOCIEDAD DE GANANCIALES: DERECHO APLICABLE. Belmonte de Miranda. |
| R. 27 y 28-6-2013 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: CADUCIDAD.. Sabadell n 4 e Ibiza n 3. |
| R. 27-6 Y 2-7-2013 RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. Mataró n 4 y Torrent n 3. |
| R. 29/6/2013 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: LA CADUCIDAD NO SE INTERRUMPE. Manacor n 2. |
| R. 29/6/2013 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: NECESARIA INTERVENCIÓN DEL TITULAR REGISTRAL. Manacor n 2. |
| R. 1/7/2013 USUFRUCTO: TÍTULO CONSTITUTIVO. Pola de Siero. |
| R. 1/7/2013 CONCURSO DE ACREEDORES: PARALIZACIÓN DE EJECUCIONES SINGULARES. Denia n 2. |
| R. 2/7/2013 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA: OBJETO. Paterna n 2. |
| R. 2/7/2013 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: CADUCIDAD. Arrecife. |
| R. 26/6/2013 EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO: EXTENSIÓN DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL. Quintanar de la Orden. |
| R. 27/6/2013 INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: TÍTULOS CREADOS AD HOC. Orihuela n 2. |
| R. 28/6/2013 AUTOCONTRATO: CALIFICACIÓN REGISTRAL. Puçol. |
| R. 1/7/2013 ACUERDOS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS: REQUISITOS PARA SU INSCRIPCIÓN. Madrid n 29. |
| R. 2/7/2013 INMATRICULACIÓN DE FINCAS SEGREGADAS DE OTRA NO INSCRITA. INMATRICULACIÓN: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. Cangas de Onís. |
| R. 4/7/2013 PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL: ASIENTO DE PRESENTACIÓN PENDIENTE. Tuí. |
| R. 3/7/2013 PROPIEDAD HORIZONTAL: LA COMUNIDAD NO TIENE PERSONALIDAD JURÍDICA. Marbella n 5. |
| R. 3/7/2013 TITULAR REGISTRAL: DUDAS DE IDENTIFICACIÓN. Burjassot n 2. |
| R. 3/7/2013 CALIFICACIÓN REGISTRAL: FORMA Y MEDIOS. Madrid n 35. |
| R. 3/7/2013 HIPOTECA: EJECUCIÓN Y ARRENDAMIENTOS INSCRITOS. Almería n 4. |
| R. 4/7/2013 HIPOTECA: CANCELACIÓN POR CADUCIDAD. Valencia n 11. |
| R. 4/7/2013 RECTIFICACIÓN DEL REISTRO: ANULACIÓN DEL NEGOCIO POR EL QUE ADQUIRIÓ EL TITULAR REGISTRAL. Motilla del Palancar. |
| R. 5/7/2013 HIPOTECA: EJECUCIÓN CON SUBROGACIÓN PROCESAL DE UN NUEVO TITULAR DE LA HIPOTECA. Denia n 1. |
| R. 5/7/2013 ANOTACIÓN DE EMBARGO EN CASO DE SOCIEDAD DE GANANACIALES DISUELTA Y NO LIQUIDADA: INCIDENCIA DE LA INSCRIPCIÓN DE UN DERECHO DE USO. Galapagar. |
| R. 5/7/2013 URBANISMO: COMPETENCIA DEL ESTADO PARA DETERMINAR EL TÍTULO INSCRIBIBLE. Madridejos. |
| R. 5/7/2013 HIPOTECA: VENTA EXTRAJUDICIAL Y DOMICILIO PARA EL REQUERIMIENTO DE PAGO AL DEUDOR. Cullera. |
| R. 6/7/2013 FINCA REGISTRAL: MODIFICACIÓN DESCRIPTIVA EQUIVALENTE A UNA OBRA NUEVA. Sanlúcar La Mayor n 1. |
| R. 6/7/2013 CONDICIÓN RESOLUTORIA: CANCELACIÓN POR CADUCIDAD. Valladolid n 6. |
| R. 8/7/2013 URBANISMO: RECTIFICACIÓN DE UN PROYECTO DE REPARCELACIÓN. Villajoyosa n 2. |
| R. 8/7/2013 SOCIEDADES MERCANTILES: ADMINISTRADORES NO INSCRITOS. IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DEL VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA: CIERRE REGISTRAL. Navahermosa. |
| R. 8/7/2013 SUSPENSIÓN DE PAGOS: EFECTOS DEL CONVENIO INSCRITO. Mazarrón |
| R. 8/7/2013 HIPOTECA: EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS PARA PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN Y TITULARIDAD DE LA HIPOTECA. Ibi. |
| R. 9/7/2013 RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO: IENES INSCRITOS A BAJÓ UN RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL EXTRANJERO. Marbella n 2. |
| R. 9/7/2013 TÍTULO FORMAL INSCRIBIBLE: EFECTOS DE LA HOMOLOGACIÓN JUDICIAL. Liria. |
| R. 9/7/2013 USO DE VIVIENDA FAMILIAR: ATRIBUCIÓN AL CÓNYUGE TITULAR DEL DOMINIO. Alcoy. |
| R. 9/7/2013 INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: DESCRIPCIÓN DE LA FINCA EN EL TÍTULO PREVIO. Novelda. |
| R. 10/7/2013 HIPOTECA: REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR EN EL PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN. ARRENDAMIENTOS URBANOS: DERECHOS DE TANTEO YRETRACTO EN EL PROCESO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA. Cieza n 1. |
| R. 10/7/2013 CONDICIÓN RESOLUTORIA: NOTIFICACIÓN AL ADQUIRENTE DE LA RESOLUCION EL CONTRATO. Ibiza n 4. |
| R. 10/7/2013 EXPEDIENTE DE DOMINIO DE REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO: CASOS EN LOS QUE NO SE HA INTERRUMPIDO EL TRACTO. Murcia n 3. |
| R. 11/7/2013 INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: CERTIFICACIÓN CATASTRTAL DESCRIPTIVA Y GRÁFICA. León n 2. |
| R. 11/7/2013 CALIFICACIÓN REGISTRAL: CARÁCTER UNITARIO. CONDICIÓN RESOLUTORIA: REQUISITOS DE EJERCICIO. Sabadell n 2. |
| R. 11/7/2013 HERENCIA:PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR. Tomelloso. |
| R. 11/7/2013 CONCURSO DE ACREEDORES: CANCELACIÓN DE CARGAS ANTERIORES. Granada n 3. |
| R. 12/7/2013 MENORES DE EDAD: RÉGIMEN ESPECIAL DE ADMINISTRACIÓN DE SUS BIENES. Gandia n 1. |
| R. 12/7/2013 HERENCIA YACENTE: REQUISITOS DE SU LLAMAMIENTO PROCESAL. Rosas n 2. |
| R. 15/7/2013 HIPOTECA: NOVACIÓN UNA VEZ PRODUCIDO EL VENCIMIENTO ANTICIPADO. Granollers n 3. |
| R. 15/7/2013 PROPIEDAD HORIZONTAL: CAMBIO DE USO DE UN ELEMENTO PRIVATIVO. Valladolid n 5. |
| R. 16/7/2013 RECURSO GUBERNATIVO: PLAZO PARA ELEVAR EL EXPEDIENTE A LA DGRN. SEGREGACIÓN DE FINCA: FINCA EN LA QUE CONSTA NOTA DE ACUERDO RECAÍDO EN EXPEDIENTE DISCIPLINA URBANÍSTICA. Álora. |
| R. 22/7/2013 RECURSO GUBERNATIVO: PLAZO PARA ELEVAR EL EXPEDIENTE A LA DGRN. ANOTACIÓN DE EMBARGO: EL PROCEDIMIENTO DEBE DIRIGIRSE CONTRA EL TITULAR REGISTRAL. Segovia n 2. |
| R. 5/8/2013 OBRAS NUEVAS POR ANTIGÜEDADES EN ANDALUCÍA. Almuñécar. |
| R. 5/8/2013 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: SENTENCIA QUE ANULA UNA ACTUACIÓN URBANÍSTICA. Valladolid n 3. |
| R. 5/8/2013 TÍTULO FORMAL INSCRIBIBLE: CIRCUNSTANCIAS. Vélez Málaga n 1. |
| R. 5/8/2013 CALIFICACIÓN REGISTRAL: REQUISITOS FISCALES. RECTIFICACIÓN DE CABIDA: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. Alicante n 3. |
| R. 5/8/2013 CONCURSO DE ACREEDORES:ANOTACIÓN DE EMBARGO ADMINISTRATIVO. Madrid n 43. |
| R. 5/8/2013 CONVENIO URBANÍSTICO: REVOCACIÓN UNILATERAL. Valencia n 7. |
| R. 28/8/2013 SENTENCIA JUDICIAL:NECESIDAD DE FIRMEZA. Luarca |
| R. 28/8/2013 CALIFICACIÓN REGISTRAL: NOTIFICACIÓN TELEMÁTICA. PLUSVALÍA: ACREDITACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES FISCALES. Valladolid n 6. |
| R. 28/8/2013 RECTIFICACIÓN DE CABIDA: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. Monóvar. |
| R. 28/8/2013 HIPOTECA: EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS PARA PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN Y TITULARIDAD DE LA HIPOTECA. Santander n 4. |
| R. 30/8/2013 PROPIEDAD HORIZONTAL: RENUNCIA ABDICATIVA DEL TITULAR DE UN DEPARTAMENTO. Granada n 6. |
| R. 30/8/2013 RECTIFICACIÓN DE CABIDA: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. MONTES CATALOGADOS: LEGISLACIÓN DE LA COMUNIDAD VALENCIANA. Monóvar. |
| R. 30/8/2013 HIPOTECA: PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL. Burjassot. |
| R. 2/9/2013 PROPIEDAD HORIZONTAL: LA COMUNIDAD NO TIENE PERSONALIDAD JURÍDICA. Calpe. |
| R. 2/9/2013 INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: DOCUMENTOS NECESARIOS. Mojácar. |
| R. 2/9/2013 CONCURSO DE ACREEDORES: CANCELACIÓN DE ANOTACIONES DE EMBARGO. Parla n 2. |
| R. 2/9/2013 OPCIÓN DE COMPRA: CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES. Madrid n 15. |
| R. 5/9/2013 RECURSO GUEBRNATIVO: REQUISITOS. CONDICIÓN RESOLUTORIA: CANCELACIÓN. Sevilla n 2. |
| R. 5/9/2013 INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: IDENTIFICACIÓN DE LA FINCA. PACTO COMISORIO PROHIBIDO. Manilva. |
| R. 18 y 19-9-2013 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: NOTIFICACIÓN AL TERCER POSEEDOR Lepe y Solsona. |
| R. 6/9/2013 RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. Getafe n 1.. |
| R. 6/9/2013 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DERECHO HEREDITARIO: PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. Herrera del Duque. |
| R. 6/9/2013 BIENES PÚBLICOS: BIEN PATRIMONIAL AFECTO A UN SERVICIO O USO PÚBLICO. Sahagún. |
| R. 6/9/2013 ÉXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA INMATRICULACIÓN: REQUISITOS. Coria. |
| R. 6/9/2013 REPRESENTACIÓN: RESEÑA DEL PODER. Cerdañola del Vallés. |
| R. 9/9/2013 SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA: ENAJENACIÓN DE BIENES FIDEICOMTIDOS. HIPOTECA DE PROPIETARIO: PROHIBICIÓN. Arenys de Mar. |
| R. 9/9/2013 CALIFICACIÓN REGISTRAL:INTEGRIDAD DEL TÍTULO. Barcelona n 6. |
| R. 10 y 19-9-2013 RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. Gijón n 6 y Telde n 3. |
| R. 11/9/2013 HERENCIA: DISTRIBUCIÓN DE TODA LA HERENCIA EN LEGADOS SIN INSTITUCIÓN DE HEREDERO. Madrid n 29. |
| R. 11/9/2013 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: EFECTOS DE SU CADUCIDAD. Mérida n 1. |
| R. 13/9/2013 HIPOTECA: CALIFICACIÓN REGISTRAL DE CLÁUSULAS ABUSIVAS. HIPOTECA: CLÁUSULA SUELO. Torrejón de Ardoz n 1. |
| R. 18/9/2013 BIENES DE DOMINIO PÚBLICO: CORPORACIONES DE DERECHO PÚBLICO. Palencia n 1. |
| R. 18/9/2013 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL DE HIPOTECA: CANCELACIÓN DE ASIENTOS POSTERIORES. Madrid n 17. |
| R. 19/9/2013 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: VIVIENDA HABITUAL DE LA FAMILIA. Narón. |
| R. 20/9/2013 EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO: SUPUESTOS. Sanlúcar la Mayor n 1. |
| R. 20/9/2013 CONCURSO DE ACREEDORES: PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL. Almendralejo. |
| R. 20/9/2013 PUBLICIDAD FORMAL: IDENTIFICACIÓN DE LA PERSONA POR CUYA CUENTA SE SOLICITA. Las Palmas de Gran Canaria n 5. |
| R. 23/9/2013 BIENES DE LAS ENTIDADES LOCALES: ENAJENACIÓN POR PROCEDIMIENTO DE ADJUDICACIÓN DIRECTA. CALIFICACIÓN REGISTRAL: DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS. Álora. |
| R. 30/9/2013 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: TRACTO SUCESIVO EN CASO DE FUSIÓN POR ABSORCIÓN DE SOCIEDADES. Barcelona n 6. |
| R. 30/9/2013 HERENCIA: PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR. Olivenza. |
| R. 1/10/2013 PARCELACIÓN URBANÍSTICA: PROINDIVISOS EN ANDALUCÍA. Berja. |
| R. 1/10/2013 AFECCIONES URBANÍSTICAS: EFECTOS RESPECTO A ACREEDORES HIPOTECARIOS. Madrid n 17. |
| R. 2/10/2013 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: NECESARIA INSCRIPCIÓN DE TÍTULOS PREVIOS. Alicante n 3. |
| R. 2/10/2013 HIPOTECA: EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS PARA PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN Y TITULARIDAD DE LA HIPOTECA. Madrid n 53. |
| R. 4/10/2013 PROPIEDAD HORIZONTAL: PERSONALIDAD JURÍDICA DE LA COMUNIDAD. Pontevedra n 2. |
| R. 7/10/2013 CONCENTRACIÓN PARCELARIA: ANULACIÓN DE TÍTULO INSCRITO. Lalín. |
| R. 7/10/2013 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: EFECTOS DE SU CADUCIDAD. La Coruña n 6 |
| R. 8/10/2013 DERECHO DE VIZCAYA: TESTAMENTO POR COMISARIO. Benavente. |
| R. 8/10/2013 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: SENTENCIA DICTADA EN PROCESO EN QUE NO INTERVIENE EL ACTUAL TITULAR REGISTRAL. Antequera. |
| R. 9/10/2013 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: OBJETO. La Coruña n 4. |
| R. 10/10/2013 CONCURSO DE ACREEDORES: EJERCICIO DE CONDICIÓN RESOLUTORIA. Ibiza n 2 |
| R. 10 y 17-10-2013 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: TRANSMISIÓN POR SUCESIÓN UNIVERSAL DEL CRÉDITO HIPOTECARIO. Málaga n 10. |
| R. 11/10/2013 HIPOTECA: EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS PARA PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN Y TITULARIDAD DE LA HIPOTECA. Sanlúcar la Mayor |
| R. 11/10/2013 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DIRECTA DE BIENES HIPOTECADOS: DISPOSICIÓN TRANSITORIA 4ª DE LA LEY 1/2013, DE 14 DE MAYO. Castellón de la Plana n 2. |
| R. 15/10/2013 PROPIEDAD HORIZONTAL: CREACIÓN DE NUEVOS ELEMENTOS INDEPENDIENTES. Jaca. |
| R. 15/10/2013 SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO. Fuengirola n 1. |
| R. 16/10/2013 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: DEMANDA Y REQUERIMIENTO AL DEUDOR NO HIPOTECANTE. Mula. |
| R. 17/10/2013 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: DEMANDA Y REQUERIMIENTO AL TERCER POSEEDOR. Bilbao n 3. |
| R. 18/10/2013 HERENCIA: PARTICIÓN POR TODOS LOS HEREDEROS. Ibiza n 4. |
| R. 18/10/2013 RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. Santiago de Compostela n 1. |
| R. 19/10/2013 PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL: INEXACTITUD DEL REGISTRO. Santiago de Mazarrón. |
| R. 28/10/2013 TITULARIDAD OB REM: REQUISITOS PARA SU INSCRIPCIÓN. MENCIONES DE DERECHOS SUSCEPTIBLES DE INSCRIPCIÓN: RÉGIMEN JURÍDICO. RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. Elda n 1. |
| R. 28/10/2013 OBLIGACIONES FISCALES: ARTÍCULO 255 DE LA LH. Navahermosa. |
| R. 29/10/2013 NOVACIÓN DE HIPOTECA: APLICACIÓN DEL REQUISITO DEL VALOR DE TASACIÓN PREVISTO EN EL ARTÍCULO 681 DE LA LEC. Madrid n 20. |
| R. 30/10/2013 CONCURSO DE ACREEDORES: EJECUCIÓN DE HIPOTECA EN PIEZA SEPARADA DEL CONCURSO. Almuñécar. |
| R. 31/10/2013 DERECHO INTERNACIONAL PRIVADO: ESCRITURA DE HIPOTECA OTORGADA EN HOLANDA SOBRE INMUEBLE SITO EN ESPAÑA. Lepe. |
| R. 4/11/2013 REPARCELACIÓN URBANÍSTICA: EFECTOS DE LA APROBACIÓN DEL PROYECTO SOBRE LAS FINCAS DE ORIGEN. Valladolid n 5. |
| R. 5/11/2013 OBRAS NUEVAS POR ANTIGÜEDAD: REQUISITOS. Pego. |
| R. 5 y 14-11-2013 PARCELACIÓN URBANÍSTICA EN ANDALUCÍA: ACTOS REVELADORES DE PARCELACIÓN. Sanlúcar La Mayor n 2. |
| R. 6/11/2013 OPCIÓN DE COMPRA: EJERCICIO Y CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES. Felanitx n 1. |
| R. 7 y 11-11-2013 RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. Almendralejo y Madrid n 44. |
| R. 8/11/2013 CONCURSO DE ACREEDORES: ANOTACIÓN DE DEMANDA. Málaga n 10. |
| R. 11/11/2013 NIF: EXIGENCIA PARA ENTIDADES EXTRANJERAS SIN ESTABLECIMIENTO PERMANENTE EN ESPAÑA. Madrid n 25. |
| R. 12/11/2013 SEGREGACIÓN: COINCIDENCIA DE DATOS DESCRIPTIVOS CON LA LICENCIA. Astorga. |
| R. 13/11/2013 PROPIEDAD HORIZONTAL: CAMBIO DE USO DE UN DEPARTAMENTO. Luarca. |
| R. 15/11/2013 PLUSVALÍA: ACREDITACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES FISCALES. Valls. |
| R. 16/11/2013 VENTA EXTRAJUDICIAL DE FINCA HIPOTECADA: FORMA DEL REQUERIMIENTO. Arganda del Rey n 2. |
| R. 18/11/2013 CONCURSO DE ACREEDORES: EFECTOS DEL PLAN DE LIQUIDACIÓN SOBRE LAS HIPOTECAS PREVIAS AL CONCURSO. Sarria. |
| R. 18/11/2013 HIPOTECA: INTERESES DE DEMORA. Torredembarra. |
| R. 19/11/2013 SEGREGACIÓN: LICENCIA. Cebreros. |
| R. 20/11/2013 ASIENTO DE PRESENTACIÓN: NEGATIVA A SU PRÁCTICA. Aldaia. |
| R. 21/11/2013 HIPOTECA: VALOR DE TASACIÓN A EFECTOS DE SUBASTA EN VPO. Murcia n 3. |
| R. 22/11/2013 RECONOCIMIENTO DE DEUDA: CONTROL DE LOS MEDIOS DE PAGO CUANDO HAY DACIÓN. Alicante n 3. |
| R. 25/11/2013 CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS YA SUSPENDIDOS DURANTE LA VIGENCIA DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA INSCRIPCIÓN DE EXCESOS DE CABIDA: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO: INTERRUPCIÓN DEL TRACTO. Escalona. |
| R. 25/11/2013 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: SENTENCIA DICTADA EN PROCESO EN QUE NO INTERVIENE EL ACTUAL TITULAR REGISTRAL. Benidorm n 3. |
| R. 26/11/2013 CESIÓN DE CRÉDITO HIPOTECARIO: HIPOTECA CAMBIARIA. La Palma del Condado. |
| R. 26/11/2013 HIPOTECA: GARANTÍA DE INTERESES ORDINARIOS Y DE DEMORA. Torrejón de Ardoz n 1. |
| R. 27/11/2013 RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO: CONSENTIMIENTO DE LOS TITULARES REGISTRALES. Castro Urdiales. |
| R. 28 y 29-11-2013 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. SOCIEDAD CIVIL: PERSONALIDAD JURÍDICA. El Puerto de Santa María n 2. |
| R. 28/11/2013 RECURSO GUBERNATIVO: PLAZO PARA ELEVAR EL EXPEDIENTE A LA DGRN. SEGREGACIÓN DE FINCA: FINCA EN LA QUE CONSTA NOTA DE ACUERDO RECAÍDO EN EXPEDIENTE DISCIPLINA URBANÍSTICA. Álora. |
| R. 30/11/2013 ESTADO CIVIL: PRUEBA. VECINDAD CIVIL: PRUEBA. Alcañiz. |
| R. 2/12/2013 SEGREGACIÓN Y AGREGACIÓN: PRESUPUESTO ESTRUCTURAL. Ibiza n 4. |
| R. 2/12/2013 RECTIFICACIÓN DE CABIDA: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. Ocaña. |
| R. 3/12/2013 RECURSO GUBERNATIVO: OBJETO. Corralejo. |
| R. 3/12/2013 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: CADUCIDAD. Guadix. |
| R. 4/12/2013 EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO: INSCRIPCIÓN DE MENOS DE TREINTA AÑOS DE ANTIGÜEDAD. Medina Sidonia. |
| R. 4/12/2013 REFERENCIA CATASTRAL: REQUISITOS PARA SU CONSTANCIA. Corralejo. |
| R. 7/12/2013 PLUSVALÍA: ACREDITACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES FISCALES. Rota |
| R. 5/12/2013 ANOTACIÓN DE EMBARGO: NIF DEL TITULAR REGISTRAL. Alcorcón N 1. |
| R. 9/12/2013 NOVACIÓN DE HIPOTECA: APLICACIÓN DEL REQUISITO DEL VALOR DE TASACIÓN PREVISTO EN EL ARTÍCULO 681 DE LA LEC. Granada N 1. |
| R. 11/12/2013 ANOTACIÓN DE EMBARGO: EMBARGO DE BIENES CONSORCIALES ARAGONESES EN SOCIEDAD CONYUGAL DISUELTA Y NO LIQUIDADA. Zaragoza n 8. |
| R. 12/12/2013 CANARIAS: INMATRICULACION DE FINCA COLINDANTE CON UN BARRANCO. San Sebastián de la Gomera. |
| R. 13/12/2013 RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. CONCURSO DE ACREEDORES: INSCRIPCIÓN DEL CONVENIO. Callosa d’en Sarrià. |
| R. 16/12/2013 OBRAS NUEVAS POR ANTIGÜEDAD: REQUISITOS. San Sebastián de la Gomera. |
| R. 16/12/2013 OBRAS NUEVAS POR ANTIGÜEDAD: REQUISITOS. San Sebastián de la Gomera. |
| R. 18/12/2013 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: DISPOSICIÓN TRANSITORIA CUARTA DE LA LEY 1/2013. Amposta n 2. |
| R. 19/12/2013 TRANSACCIÓN JUDICIAL: TÍTULO INSCRIBIBLE. Badajoz n 3. |
| R. 19/12/2013 RECURSO GUBERNATIVO: ADMISIBILIDAD. HIPOTECA: PLAZO. HIPOTECA: APLICACIÓN REFORMA DE LA LEY 1/2013. Valladolid n 5. |
| R. 20/12/2013 CANARIAS: INMATRICULACION DE FINCA COLINDANTE CON UN BARRANCO. FINCA REGISTRAL: IDENTIFICACIÓN. San Sebastián de la Gomera. |
| R. 20/12/2013 RECTIFICACIÓN DE CABIDA: REQUISITOS. San Sebastián de la Gomera. |
| R. 17/12/2013 INMATRICULACIÓN: FINCA RESULTANTE DE AGRUPACIÓN. San Sebastián de la Gomera. |
| R. 17/12/2013 HIPOTECA: VIVIENDA HABITUAL. San Sebastián de la Gomera. |
| R. 18/12/2013 PROHIBICIONES DE DISPONER: OBJETO. Torrevieja n 2. |
| R. 8/1/2014 HERENCIA: PARTICIÓN HECHA POR EL TESTADOR. Güimar. |
| R. 8/1/2014 RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. Guadalajara n 3. |
| R. 9/1/2014 RECURSO GUBERNATIVO: PLAZO. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: DISPOSICIÓN TRANSITORIA CUARTA DE LA LEY 1/2013. Estepa. |
| R. 9/1/2014 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: CADUCIDAD. Lloret de Mar n 1. |
| R. 7/1/2014 RECURSO GUBERNATIVO: ADMISIBILIDAD. HIPOTECA: DOMICILIO A EFECTOS DE NOTIFICACIONES. Arrecife. |
| R. 7/1/2014 NIF: EN CASO DE FUSIONES PREVIAS DE LA ENTIDAD TITULAR REGISTRAL. Valladolid n 5. |
| R. 10/1/2014 ESTADO CIVIL: ACREDITACIÓN. La Vecilla. |
| R. 10/1/2014 HIPOTECA: CADUCIDAD. León n 1. |
| R. 13/1/2014 RECTIFICACIÓN DE CABIDA: ELEMENTOS PRIVATIVOS DE EDIFICIO EN PROPIEDAD HORIZONTAL. Avilés n 1. |
| R. 15/1/2014 CALIFICACIÓN REGISTRAL: APLICACIÓN TEMPORAL DE LAS NORMAS. Cervera de Pisuerga. |
| R. 20/1/2014 REQUISITOS FISCALES: ACREDITACIÓN. CONCURSO DE ACREEDORES: HIPOTECA CONSTITUIDA POR UN TERCERO EN GARANTÍA DEL IMPAGO FINAL DE LOS CRÉDITOS. El Campello. |
| R. 21/1/2014 FINCA REGISTRAL: NATURALEZA. COMPLEJO INMOBILIARIO: CONCEPTO. Güimar. |
| R. 22/1/2014 HIPOTECA: CERTIFICADO DE TASACIÓN A LOS EFECTOS DEL ARTÍCULO 682.2.1 DE LA LEC. Tacoronte. |
| R. 23/1/2014 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: CADUCIDAD. Sevilla n 8. |
| R. 23/1/2014 DOMINO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE: MARINAS INTERIORES. Rosas n 2. |
| R. 24/1/2014 TÍTULO INSCRIBIBLE: DOCUMENTO NOTARIAL EXTRANJERO. Lucena del Cid. |
| R. 27/1/2014 PROPIEDAD HORIZONTAL: MODIFICACIÓN TÍTULO CONSTITUTIVO. Adeje. |
| R. 27/1/2014 HIPOTECA: PLAZO DE PRESCRIPCIÓN Y NOTA MARGINAL DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN PARA PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN. Málaga n 3. |
| R. 27/1/2014 TESTAMENTOS: INTERPRETACIÓN. La Coruña n 1. |
| R. 28/1/2014 PARCELACIÓN URBANÍSTICA: VENTA DE PARTICIPACIÓN INDIVISA DE FINCA. Alicante n 3. |
| R. 29/1/2014 EXPEDIENTE DE DOMINIO DE REANUDACIÓN DE TRACTO INTERRUMPIDO: PRINCIPIO DE SUBROGACIÓN REAL. Oropesa del Mar n 1.. |
| R. 29/1/2014 INMATRICULACION POR TÍTULO PÚBLICO: TÍTULOS CREADOS AD HOC. Bande. |
| R. 30/1/2014 PROCEDIMIENTO REGISTRAL: NUEVA PRESENTACIÓN DE UN TÍTULO. Aldaia. |
| R. 30/1/2014 CALIFICACIÓN REGISTRAL: CUMPLIMIENTO DE LOS REQUISITOS FISCALES. Villena. |
| R. 31/1/2014 INMATRICULACION POR TÍTULO PÚBLICO: TÍTULOS CREADOS AD HOC. INMATRICULACION POR TÍTULO PÚBLICO: APORTACIÓN A LA SOCIEDAD DE GANANCIALES. Cuevas de Almanzora. |
| R. 31/1/2014 REPARCELACIÓN URBANÍSTICA: CADUCIDAD DE LA AFECCIÓN PREVISTA EN LOS ARTÍCULOS 19 y 20 DEL RD 1093/1997, DE 4 DE JULIO. Nules n 1. |
| R. 1/2/2014 PROPIEDAD HORIZONTAL: DIVISIÓN DE PISOS Y LOCALES. Sevilla n 11. |
| R. 1/2/2014 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DERECHO HEREDITARIO: REQUISITOS. Vilanova i la Geltrú n 1. |
| R. 3/2/2014 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DERECHO HEREDITARIO: REQUISITOS. Reus n 1. |
| R. 3/2/2014 PUBLICIDAD FORMAL: CALIFICACIÓN REGISTRAL. San Mateo. |
| R. 4/2/2014 RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. Pozoblanco. |
| R. 4/2/2014 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: DEMANDA Y REQUERIMIENTO AL TERCER POSEEDOR. Felanitx n 1. |
| R. 5/2/2014 HIPOTECA: INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO 6 DE LA LEY 1/2013, DE 14 DE MAYO. Valladolid n 5. |
| R. 5/2/2014 ANOTACIONES PREVENTIVAS DE EMBARGO: CADUCIDAD. Borja. |
| R. 6/2/2014 INMATRICULACION POR TÍTULO PÚBLICO: CONTENIDO MÍNIMO DEL DERECHO QUE SE INMATRICULA. Orense n 1 |
| R. 6/2/2014 PROPIEDAD HORIZONTAL: CONVERSIÓN DE UN ELEMENTO PRIVATIVO EN COMÚN. Xirivella. |
| R. 7/2/2014 INMATRICULACION POR TÍTULO PÚBLICO: TÍTULOS CREADOS AD HOC. Canjáyar. |
| R. 7/2/2014 PROPIEDAD HORIZONTAL: SERVIDUMBRES SOBRE ELEMENTOS PRIVATIVOS. Guernica-Lumo. |
| R. 10/2/2014 SEGURO DECENAL: DONACIÓN DE VIVIENDA REALIZADA POR EL AUTOPROMOTOR. Alicante n 4. |
| R. 10/2/2014 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: CADUCIDAD. Benavente. |
| R. 11/2/2014 CALIFICACIÓN REGISTRAL: MOTIVACIÓN. REPRESENTACIÓN ORGÁNICA: ADMINISTRADOR NO INSCRITO EN EL REGISTRO MERCANTIL. San Feliu de Guixols. |
| R. 12/2/2014 CONCESIÓN ADMINISTRATIVA: CANCELACIÓN POR RESOLUCIÓN UNILATERAL DE LA ADMINISTRACIÓN. Ferrol. |
| R. 13/2/2014 FINCA REGISTRAL: IDENTIDAD. León n 4. |
| R. 13/2/2014 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: PRECIO DE ADJUDICACIÓN EN LA SUBASTA. Alcira n 1. |
| R. 14 y 18-2-2014 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: DEMANDA Y REQUERIMIENTO AL TERCER POSEEDOR. Tortosa n 3 y Sueca. |
| R. 17/2/2014 ASIENTO DE PRESENTACIÓN: DOCUMENTOS PRIVADOS. RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. Tarancón. |
| R. 17/2/2014 EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDACIÓN TRACTO SUCESIVO INTERRUMPIDO: CANCELACIÓN ASIENTOS CONTRADICTORIOS. Tías. |
| R. 18 y 24-2-2014 HIPOTECA: NOVACIÓN MODIFICANDO EL VALOR DE TASACIÓN, PERO NO EL PACTO DE VENCIMIENTO ANTICIPADO. Almuñécar y Rute. |
| R. 18/2/2014 CALIFICACIÓN REGISTRAL NEGATIVA: NECESIDAD DE MOTIVACIÓN. Coria. |
| R. 20/2/2014 CALIFICACIÓN REGISTRAL: INDEPENDENCIA RESPECTO DE CALIFICACIONES ANTERIORES. APORTACIÓN A LA SOCIEDAD DE GANANCIALES: CAUSA. Mijas n 3. |
| R. 20/2/2014 ANOTACIONES PREVENTIVAS: CADUCIDAD. Cazalla de la Sierra. |
| R. 21/2/2014 ANOTACIÓN DE EMBARGO PREVENTIVO: CADUCIDAD. Marbella n 3. |
| R. 22/2/2014 REPRESENTACIÓN VOLUNTARIA: INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO 98 DE LA LEY 24/2001 Y SU ÁMBITO TEMPORAL DE APLICACIÓN. Elda n 2. |
| R. 25/2/2014 VENTA EXTRAJUDICIAL: SUBASTA EN PORTAL ELECTRÓNICO. Cazalla de la Sierra. |
| R. 25/2/2014 SERVIDUMBRE DE PASO: PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD. Caravaca de la Cruz. |
| R. 26/2/2014 HIPOTECA: CANCELACIÓN ORDENADA JUDICIALMENTE. Arganda del Rey n 1. |
| R. 27/2/2014 OBRAS NUEVAS POR ANTIGÜEDAD: SERVIDUMBRES DE USO PÚBLICO. Castro Urdiales. |
| R. 1/3/2014 SUSTITUCIÓN VULGAR: INEFICACIA DEL LLAMAMIENTO AL SUSTITUTO. Madrid n 7. |
| R. 3/3/2014 RECTIFICACIÓN DE CABIDA: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. Alicante n 3. |
| R. 3/3/2014 ANOTACIONES PREVENTIVAS: CADUCIDAD. Cieza n 1. |
| R. 4/3/2014 OBRA NUEVA: LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN. Corcubión. |
| R. 4/3/2014 OPCIÓN DE COMPRA: CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES. Córdoba n 6. |
| R. 5/3/2014 PRESENTACIONES SUCESIVAS DEL MISMO DOCUMENTO: CALIFICACIÓN INDEPENDIENTE. Les Borges Blanques. |
| R. 5/3/2014 PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: REQUERIMIENTO DE PAGO AL DEUDOR. Montblanc. |
| R. 6/3/2014 OPCIÓN DE COMPRA: EJERCICIO. Elda n 2. |
| R. 6/3/2014 RECURSO GUBERNATIVO: PLAZO DE INTERPOSICIÓN CUANDO HAY VARIAS CALIFICACIONES SUCESIVAS. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: PROCEDIMIENTO DIRIGIDO CONTRA QUIEN NO ES EL TITULAR REGISTRAL. Olmedo. |
| R. 7/3/2014 PROPIEDAD HORIZONTAL: LEGALIZACIÓN DEL LIBRO DE ACTAS. Cullera. |
| R. 7 y 20-3-2014 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: DEMANDA Y REQUERIMIENTO AL TERCER POSEEDOR. El Ejido n 2 y Fuente Obejuna. |
| R. 10/3/2014 INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. Alicante n 3. |
| R. 10/3/2014 RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL:EXPRESIÓN DE SI ES LEGAL O PACTADO. León n 4. |
| R. 11/3/2014 OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD: SUELO NO URBANIZABLE PROTEGIDO. Gandia n 1. |
| R. 11/3/2014 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: LÍMITE DE RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA. Alcazar de San Juan n 2. |
| R. 12/3/2014 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: REQUISITO SUSTANTIVO Y NO MERAMENTE FORMAL. Teguise. |
| R. 12/3/2014 CONCURSO DE ACREEDORES: ACCIÓN DE REINTEGRACIÓN Y PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. Alicante n 3. |
| R. 13/3/2014 RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. Almadén y Ejea de los Caballeros. |
| R. 18/3/2014 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: ARRENDAMIENTO FINANCIERO. Madrid n 24. |
| R. 18/3/2014 INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: FINCA YA INMATRICULADA. SEGREGACIÓN DE FINCA: COMUNICACIÓN AL AYUNTAMIENTO QUE CONCEDIÓ LA LICENCIA SEGÚN LA LEGISLACIÓN URBANÍSTICA DE ANDALUCÍA. Guadix. |
| R. 19/3/2014 EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO: ADQUISICIÓN DE LOS HEREDEROS DEL TITULAR REGISTRAL. La Línea de la Concepción. |
| R. 19/3/2014 CALIFICACIÓN REGISTRAL: FORMA. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO: JUSTIFICACIÓN DEL DOMINIO DEL PROMOTOR. Requena. |
| R. 20/3/2014 PROPIEDAD HORIZONTAL: NECESIDAD DE LICENCIA PARA DIVIDIR ELEMENTOS PRIVATIVOS. Valencia n 13. |
| R. 24/3/2014 HIPOTECA: APLICACIÓN DE LA LEY 1/2013 A LA CONSTITUIDA ENTRE PARTICULARES. Alicante n 2. |
| R. 24/3/2014 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: CADUCIDAD. Mojácar |
| R. 25/3/2014 CONDICIÓN RESOLUTORIA EN GARANTÍA DE PERMUTA DE SOLAR POR OBRA FUTURA: CANCELACIÓN. Leganés n 2. |
| R. 26/3/2014 HERENCIA: PREVIA LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES. DERECHO DE TRANSMISIÓN: CÓNYUGE VIUDO DEL TRANSMITENTE. Valencia n 13. |
| R. 26/3/2014 EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO INTERRUMPIDO: REQUISITOS. Salamanca n 2. |
| R. 27/3/2014 EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO INTERRUMPIDO: REQUISITOS. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA INSCRIPCIÓN DE UN EXCESO DE CABIDA: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. Motril n 1. |
| R. 27/3/2014 HERENCIA: PARTICIÓN JUDICIAL. Illescas n 2. |
| R. 28/3/2014 RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. Don Benito. |
| R. 28/3/2014 TERCERÍA DE DOMINIO: ALCANCE. Benidorm n 1. |
| R. 31/3/2014 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: CADUCIDAD. Pola de Siero. |
| R. 31/3/2014 HIPOTECA: CERTIFICADO DE TASACIÓN EN HIPOTECA EN LA QUE NO INTERVIENE UNA ENTIDAD DE CRÉDITO. HIPOTECA: EXTENSIÓN OBJETIVA RESPECTO AL TERCER POSEEDOR. Moncada n 2. |
| R. 1/4/2014 CONCURSO DE ACREEDORES: CANCELACIÓN DE EMBARGOS ADMINISTRATIVOS. Antequera. |
| R. 1/4/2014 CONCURSO DE ACREEDORES: CANCELACIÓN HIPOTECAS ANTERIORES A LA DECLARACIÓN DE CONCURSO. El Ejido n 1. |
| R. 2/4/2014 INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: CERTIFICACIÓN CATASTRAL DESCRIPTIVA Y GRÁFICA. Zamora n 2. |
| R. 2/4/2014 NOVACIÓN DE HIPOTECA: APLICACIÓN DE LA LEY 1/2013. Rute. |
| R. 3/4/2014 HERENCIA: PARTICIÓN HECHA POR LOS COHEREDEROS. Montblanc. |
| R. 8/4/2014 ASIENTO DE PRESENTACIÓN: PRÓRROGA. Herrera del Duque. |
| R. 9/4/2014 DOMINO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE: INMATRICULACIÓN Y DESLINDE. Chipiona. |
| R. 9/4/2014 PROPIEDAD HORIZONTAL: OPONIBILIDAD DE LOS ACUERDOS DE LA COMUNIDAD. Denia n 2. |
| R. 10/4/2014 DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO VOLUNTARIOS: REQUISITOS PARA SU CONFIGURACIÓN COMO DERECHO REAL INSCRIBIBLE. Sagunto n 2. |
| R. 10/4/2014 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: DEMANDA Y REQUERIMIENTO AL TERCER POSEEDOR. Sant Vicenç dels Horts n 1. |
| R. 14/4/2014 CONDICIÓN RESOLUTORIA: REQUISITOS DE EJERCICIO. Huelva n 3. |
| R. 21/4/2014 OBRA NUEVA: CONTRO, DE LOS USOS PERMITIDOS EN LA EDIFICACIÓN. Caldas de Reís. |
| R. 21/4/2014 RECURSO GUBERNATIVO: ADMISIBILIDAD AUNQUE SE HAYAN SUBSANADO LOS DEFECTOS SEÑALADOS EN LA NOTA. HIPOTECA: NOVACIÓN CON CARGAS INTERMEDIAS INSCRITAS A FAVOR DEL MISMO ACREEDOR TITULAR DE LA HIPOTECA NOVADA. Torrejón de Ardoz n 3. |
| R. 22/4/2014 OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD: SUELO NO URBANIZABLE DE ESPECIAL PROTECCIÓN. Castro Urdiales. |
| R. 22/4/2014 FINCA REGISTRAL:IDENTIFICACIÓN Y LINDEROS Valdepeñas. |
| R. 23/4/2014 RECURSO GUBERNATIVO: PLAZO DE INTERPOSICIÓN CUANDO ALGÚN OTRO LEGITIMADO PARA INTERPONERLO HA INSTADO CALIFICACIÓN DE REGISTRADOR SUSTITUTO. OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD: ACREDITACIÓN DE LA FECHA DE TERMINACIÓN. Marchena. |
| R. 24/4/2014 PROPIEDAD HORIZONTAL: ACTOS COLECTIVOS E INDIVIDUALES. Coria. |
| R. 24/4/2014 PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA: TÍTULO PARA LA INSCRIPCIÓN. Cádiz n 3. |
| R. 25/4/2014 HIPOTECA: INTERESES DE DEMORA TRAS LA LEY 1/2013. Málaga n 10. |
| R. 25/4/2014 SEGREGACIÓN DE FINCAS RÚSTICAS: UNIDADES MÍNIMAS DE CULTIVO. Villarrobledo. |
| R. 26/4/2014 VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL: LIMITACIONES DEL DOMINIO. Daimiel. |
| R. 28/4/2014 PUBLICIDAD FORMAL: CALIFICACIÓN REGISTRAL. Burgos n 4. |
| R. 29/4/2014 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: CADUCIDAD. Móstoles n 3. |
| R. 29/4/2014 OBRA NUEVA: SEGURO DECENAL. Bilbao n 11. |
| R. 30/4/2014 HERENCIA: FACULTADES DEL HEREDERO. Requena. |
| R. 30/4/2014 EXPEDIENTE DE DOMINIO DE REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO: REQUISITOS. San Bartolmé de Tirajana n 1. |
| R. 5/5/2014 HIPOTECA: EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS PARA PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN Y TITULARIDAD DE LA HIPOTECA. Madrid n 44. |
| R. 6/5/2014 ANOTACIÓN DE EMBARGO PREVENTIVO: CADUCIDAD. Huercal-Overa. |
| R. 6/5/2014 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: NECESARIA INSCRIPCIÓN DE LOS TÍTULOS PREVIOS. HERENCIA: DOCUMENTOS COMPLEMENTARIOS. Zaragoza n 2. |
| R. 7/5/2014 PROPIEDAD HORIZONTAL: AGRUPACIÓN DE ELEMENTOS PRIVATIVOS. San Lorenzo Dell Escorial n 2. |
| R. 7/5/2014 PROPIEDAD HORIZONTAL: CLÁUSULA ESTATUTARIA SOBRE DIVISIÓN Y AGRUPACIÓN DE ELEMENTOS PRIVATIVOS SIN EL CONSENTIMIENTO DE LA JUNTA TRAS LA REFORMA DE LA LEY 8/2013. Cervera de Pisuerga. |
| R. 8/5/2014 CONVENIO REGULADOR DE LA SEPARACIÓN Y DIVORCIO: VIVIENDA FAMILIAR. Móstoles n 1. |
| R. 8/5/2014 ANOTACIÓN DE EMBARGO: HERENCIA YACENTE. Villena. |
| R. 9/5/2014 INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: REQUISITOS. Coria. |
| R. 9/5/2014 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: COMPETENCIA TERRITORIAL. San Cristóbal de La Laguna n 2. |
| R. 12/5/2014 INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: TÍTULOS CREADOS AD HOC Torrelaguna |
| R. 12/5/2014 INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: REQUISITOS. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: NECESIDAD DE LA PREVIA INSCRIPCIÓN. OBRA NUEVA: DESCRICION DE LA EDIFICACIÓN. Torrelaguna |
| R. 13/5/2014 EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA INSCRIPCIÓN DE EXCESOS DE CABIDA: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. Felanitx n 1. |
| R. 13/5/2014 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: NECESIDAD DE LA PREVIA INSCRIPCIÓN. REFERENCIA CATASTRAL: REQUISITOS. Villarrobledo. |
| R. 14/5/2014 OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD: REQUISITOS. SEGURO DECENAL: EXCEPCIÓN DEL AUTOPROMOTOR. Palma de Mallorca n 8. |
| R. 16/5/2014 SEGURO DECENAL: EXCEPCIÓN DEL AUTOPROMOTOR. Saldaña. |
| R. 16/5/2014 FINCA REGISTRAL: IDENTIDAD CON PARCELA CATASTRAL. Corralejo. |
| R. 19/5/2014 RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. Tarancón. |
| R. 19/5/2014 EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO INTERRUMPIDO: REQUISITOS. San Martín de Valdeiglesias. |
| R. 21/5/2014 DERECHO DE ACRECER: REQUISITOS. La Bañeza. |
| R. 22/5/2014 RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO: REQUISITOS. Navalmoral de la Mata. |
| R. 22/5/2014 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: DEMANDA Y REQUERIMIENTO AL TERCER POSEEDOR. Murcia n 3. |
| R. 23/5/2014 CONCURSO DE ACREEDORES: FIRMEZA DE LA RESOLUCIÓN JUDICIAL APROBATORIA DE LA ENAJENACIÓN DE UNA FINCA. Sevilla n 4. |
| R. 23/5/2014 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: CANCELACIÓN DE DERECHOS INSCRITOS. Narón. |
| R. 26/5/2014 URBANISMO: DURACIÓN DE LA AFECCIÓN POR LOS COSTES DE URBANIZACION. Picassent n 2 |
| R. 27/5/2014 CONTADOR PARTIDOR: FACULTADES EN RELACIÓN CON LA LIQUIDACIÓN DE LA SOCIEDAD DE GANANCIALES DEL CAUSANTE. Jávea n 1. |
| R. 28/5/2014 HIPOTECA: INTERESES ORDINARIOS Y DE DEMORA. Tías. |
| R. 28/5/2014 PROPIEDAD HORIZONTAL: AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA PARA SEGREGACIONES Y AGRUPACIONES DE ELEMENTOS PRIVATIVOS. Valencia n 9. |
| R. 29/5/2014 INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: TÍTULOS CREADOS AD HOC Rute. |
| R. 29/5/2014 HIPOTECA: GARANTÍA DE LOS INTERESES DE DEMORA. Málaga n 10. |
| R. 30/5/2014 RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO: MODIFICACIÓN DE LOS TÍTULOS INSCRITOS. Jumilla. |
| R. 30/5/2014 PUBLICIDAD FORMAL: IDENTIFICACIÓN DEL SOLICITANTE Y ACREDITACIÓN DEL INTERÉS. Ledesma. |
| R. 31/5/2014 RECTIFICACIÓN DE CABIDA: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. Monóvar. |
| R. 2/6/2014 RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO: REQUISITOS. Las Palmas de Gran Canaria n 1. |
| R. 2/6/2014 DERECHO DE USO SOBRE LA VIVIENDA FAMILIAR: PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD. Majadahonda n 2. |
| R. 3/6/2014 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: CADUCIDAD. Álora. |
| R. 3/6/2014 HIPOTECA: LÍMITES AL INTERÉS DE DEMORA EN PRÉSTAMOS PARA ADQUISICIÓN DE VIVIENDA. Rute. |
| R. 4/6/2014 CONVENIO REGULADOR DE LA SEPARACIÓN Y EL DIVORCIO: ÁMBITO. Gandesa. |
| R. 4/6/2014 HIPOTECA: VALOR DE TASACIÓN A EFECTOS DE SUBASTA. Mojácar. |
| R. 9/6/2014 INMATRICULACIÓN POR CERTIFICACIÓN ADMINISTRATIVA DE DOMINIO: REQUISITOS. Jávea n 1. |
| R. 10/6/2014 RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO: REQUISITOS. Ferrol. |
| R. 10/6/2014 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: CADUCIDAD DE LAS PRORROGADAS ANTES DE LA LEC. Arrecife. |
| R. 11/6/2014 REQUISITOS FISCALES EN MATERIA DE PLUSVALÍAS. DERECHO DE TRANSMISIÓN: CÓNYUGE VIUDO DEL TRANSMITENTE. Valencia n 3. |
| R. 11/6/2014 BIENES GANANCIALES: DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD. Peñafiel. |
| R. 12/6/2014 CALIFICACIÓN REGISTRAL: RECTIFICACIÓN. Palma de Mallorca n 5. |
| R. 12/6/2014 PARTICIÓN DE HERENCIA: INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS. Madrid n 27. |
| R. 13/6/2014 PROCEDIMIENTO REGISTRAL: NATURALEZA. URBANISMO: DURACIÓN DE LA AFECCIÓN POR LOS COSTES DE URBANIZACION. Santa Fe n 2. |
| R. 13/6/2014 PRINCIPIO DE ROGACION: SOLICITUD DE CANCELACIÓN. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: CUMPLIMENTACION EN RESOLUCIONES JUDICIALES. Madrid n 53. |
| R. 16/6/2014 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: BIENES INSCRITOS BAJO RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL EXTRANJERO. San Javier n 2. |
| R. 16/6/2014 PARTICIÓN DE HERENCIA: INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS. INSCRIPCIÓN DE RESOLUCIONES JUDICIALES: FIRMEZA. Torrelaguna. |
| R. 17/6/2014 INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: REQUISITOS. Alcázar de San Juan n 1. |
| R. 18/6/2014 RECTIFICACIÓN DE CABIDA: SENTENCIA DICTADA EN JUICIO DECLARATIVO. Figueras. |
| R. 18/6/2014 RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO: REQUISITOS. Teruel. |
| R. 20/6/2014 PUERTOS DEPORTIVOS: LEGISLACIÓN DE LA COMUNIDAD AUTÓNOMA DE ANDALUCÍA. Manilva. |
| R. 20/6/2014 EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO: REQUISITO. Narón. |
| R. 23/6/2014 ASIENTO DE PRESENTACIÓN: COPIAS ELECTRÓNICAS DE ESCRITURAS PÚBLICAS. Icod de los Vinos. |
| R. 23/6/2014 CALIFICACIÓN REGISTRAL: NOTIFICACIÓN POR FAX. PREFERENCIA CREDITICIA DEL ARTÍCULO 9 DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL: NATURALEZA. Madrid n 2.. |
| R. 24/6/2014 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: LÍMITE DE RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA. Sevilla n 11. |
| R. 25/6/2014 ACTA NOTARIAL DE REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO: REQUISITOS. Almodóvar del Campo. |
| R. 25/6/2014 PARCELACIÓN URBANÍSTICA EN ANDALUCÍA: ACTOS REVELADORES DE PARCELACIÓN. Sanlúcar la Mayor n 2. |
| R. 26/6/2014 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: PURGA DE ARRENDAMIENTOS INSCRITOS. Iznalloz. |
| R. 26/6/2014 CONVENIO REGULADOR DE LA SEPARACIÓN Y DIVORCIO: ÁMBITO. León n 2. |
| R. 27/6/2014 HERENCIA YACENTE: REQUISITOS DE SU LLAMAMIENTO PROCESAL. Falset. |
| R. 27/6/2014 ASIENTO DE PRESENTACIÓN: PRÓRROGA PREVISTA EN EL ARTÍCULO 432.1 DEL RH. Marbella n 3. |
| R. 28/6/2014 CALIFICACIÓN POR EL REGISTRADOR SUSTITUTO: COMPETENCIA EN CASO DE REVOCACIÓN PARCIAL DE LA CALIFICACIÓN DEL SUSTITUIDO. Valladolid n 5. |
| R. 30/6/2014 HIPOTECA: DOMICILIO A EFECTOS DE EJECUCIÓN. Manises. |
| R. 30/6/2014 AUTOCONTRATACIÓN: DELIMITACIÓN DEL CONFLICTO DE INTERESES. Granada n 2. |
| R. 9/7/2014 BIENES DE LAS ENTIDADES LOCALES: ADQUISICIÓN. REPRESENTACIÓN: JUICIO DE SUFICIENCIA NOTARIAL. Cullera. |
| R. 9/7/2014 DERECHO INTERNACIONAL PRIVADO: EFECTOS PATRIMONIALES DEL MATRIMONIO. Bande. |
| R. 10/7/2014 DERECHO INTERNACIONAL PRIVADO: EFECTOS PATRIMONIALES DEL MATRIMONIO. Málaga n 7. |
| R. 10/7/2014 INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: FINCAS INCLUIDAS EN UNIDAD DE EJECUCIÓN. Madrid n 19. |
| R. 11/7/2014 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: APLICACIÓN A LAS RESOLUCIONES JUDICIALES. Valencia n 6. |
| R. 11/7/2014 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE PROCEDIMIENTO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO: COMPETENCIA. Vic n 3. |
| R. 1/7/2014 CONVENIO REGULADOR DE LA SEPARACIÓN Y DIVORCIO: ÁMBITO. Santoña n 1. |
| R. 1/7/2014 CONCURSO DE ACREEDORES: ANOTACIÓN DE DEMANDA. Valencia n 15. |
| R. 2/7/2014 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: ORDEN DE INSCRIPCIÓN DE LOS TÍTULOS. Madrid n 55. |
| R. 3/7/2014 RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE: DUDAS FUNDADAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. NOTA MARGINAL DE AFECCIÓN FISCAL: NATURALEZA Y EFECTOS. Cerdanyola del Vallès n 2. |
| R. 4/7/2014 LEGADOS: ENTREGA. La Coruña n 2. |
| R. 4/7/2014 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: INTERVENCIÓN DE TITULARES DE DERECHOS QUE VAYAN A SER CANCELADOS COMO CONSECUENCIA DE LA RESOLUCIÓN DEL DERECHO INSCRITO DEL QUE TRAEN CAUSA. Sabadell n 2. |
| R. 5/7/2014 INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: REQUISITOS. Canjáyar. |
| R. 7/7/2014 PROPIEDAD HORIZONTAL: SUPERFICIE DE LOS ELEMENTOS PRIVATIVOS. Petra. |
| R. 8/7/2014 EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO: REQUISITOS. Segovia n 2. |
| R. 22/7/2014 OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD: RÉGIMEN JURÍDICO. Madrid n 45. |
| R. 22/7/2014 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: DEUDOR NO HIPOTECANTE. Alcalá de Guadaira n 1. |
| R. 23/7/2014 HIPOTECA EN GARANTÍA DE CUENTA CORRIENTE: REQUISITOS. Órdenes. |
| R. 24/7/2014 RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. Marbella n 1. |
| R. 24/7/2014 CONDICIÓN RESOLUTORIA: CANCELACIÓN DE ASIENTOS POSTERIORES. Arona. |
| R. 25/7/2014 INEXACTITUD REGISTRAL: DIFERENCIA CON EL ERROR. Albacete n 1 |
| R. 25/7/2014 CONCURSO DE ACREEDORES: EFECTO SOBRE LA AFECCIÓN POR DEBERES URBANÍSTICOS. Arévalo. |
| R. 25/7/2014 EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO: REQUISITOS PARA PRACTICAR ANOTACIÓN PREVENTIVA DE SU INCOACIÓN. Puerto de la Cruz. |
| R. 26/7/2014 CONVENIO REGULADOR DE LA SEPARACIÓN Y EL DIVORCIO: ÁMBITO. Amorebieta-Etxano. |
| R. 28/7/2014 ACREDITACIÓN DEL NIF DE COMPARECIENTES E INTERVINIENTES: ALCANCE Y FORMA. Málaga n 10. |
| R. 28/7/2014 PROPIEDAD HORIZONTAL: DILIGENCIACIÓN DEL LIBRO DE ACTAS. Vigo n 1. |
| R. 31/7/2014 CAUSA: REQUISITO PARA LA INSCRIPCIÓN. Ontinyent. |
| R. 31/7/2014 HIPOTECA CAMBIARIA: CANCELACIÓN POR CONFUSIÓN DE DERECHOS. Granada n 1. |
| R. 31/7/2014 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: LÍMITE DE LA RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA. Sevilla n 11. |
| R. 1/8/2014 TITULARIDAD REGISTRAL: FONDOS DE TITULACIÓN HIPOTECARIA Y DE ACTIVOS. El Vendrell n 1. |
| R. 1/8/2014 MONTES: INMATRICULACIÓN DE FINCA COLINDANTE. Algeciras n 2. |
| R. 1/8/2014 URBANISMO: NOTA MARGINAL DE INICIACIÓN DEL PROCEDIMIENTO DE REPARCELACIÓN. Cogolludo. |
| R. 1/8/2014 RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. Girona n 2. |
| R. 2/8/2014 NULIDAD DE INSCRIPCIÓN: CANCELACIÓN DE ASIENTOS POSTERIORES. Cádiz n 3. |
| R. 4/8/2014 INMATRICULACIÓN: FINCA COLINDANTE A DOMINIO PÚBLICO HIDRÁULICO. Almería n 3. |
| R. 4/8/2014 INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: REQUISITOS. Orense n 2. |
| R. 5/8/2014 INMATRICULACIÓN: CERTIFICACIÓN CATASTRAL DESCRIPTIVA Y GRÁFICA. Murcia n 1. |
| R. 6/8/2014 PROPIEDAD HORIZONTAL: LEGALIZACIÓN DEL LIBRO DE ACTAS. Benidorm n 3. |
| R. 6/8/2014 PROPIEDAD HORIZONTAL: LEGALIZACIÓN DEL LIBRO DE ACTAS. Alicante n 7. |
| R. 7/8/2014 ANTOTACION PREVENTIVA DE EMBARGO: CADUCIDAD. Santurce. |
| R. 7/8/2014 SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO: INSCRIPCIÓN. Pedreguer. |
| R. 7/8/2014 SEGREGACIÓN DE FINCAS RÚSTICAS: UNIDADES MÍNIMAS DE CULTIVO. Iznalloz. |
| R. 8/8/2014 PROPIEDAD HORIZONTAL: LEGALIZACIÓN DEL LIBRO DE ACTAS. Rivas-Vaciamadrid. |
| R. 8/8/2014 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: CUMPLIMIENTO EN LAS RESOLUCIONES JUDICIALES. ANTOTACION PREVENTIVA DE EMBARGO: CADUCIDAD. Madrid n 2. |
| R. 13/8/2014 DERECHO INTERNACIONAL PRIVADO: LEY REGULADORA DE LA SUCESIÓN MORTIS CAUSA. San Roque. |
| R. 14/8/2014 DOCUMENTOS PÚBLICOS EXTRANJEROS: NECESIDAD DE LEGALIZACIÓN O APOSTILLA. Saldaña. |
| R. 4/9/2014 CONVENIO REGULADOR DE LA SEPARACIÓN Y DIVORCIO: ÁMBITO. Mogán. |
| R. 5/9/2014 CONCURSO DE ACREEDORES: CANCELACIÓN DE CARGAS. Las Rozas n 2. |
| R. 5/9/2014 EXCESO DE CABIDA: ACTA DE NOTORIEDAD CON OPOSICIÓN DE COLINDANTES. Potes. |
| R. 6/9/2014 LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES POR SENTENCIA: LÍMITES DE LA FACULTAD DE CALIFICACIÓN DEL REGISTRADOR. DISOLUCIÓN DE LA SOCIEDAD DE GANANCIALES: INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO CIVIL. Madrid n 18. |
| R. 8/9/2014 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: DEMANDA Y REQUERIMIENTO AL TERCER POSEEDOR. Alcázar de San Juan n 2. |
| R. 11/9/2014 SEGURO DECENAL: ENAJENACIÓN DE LA VIVIENDA POR EL ADQUIRENTE DEL AUTOPROMOTOR. Palma de Mallorca n 5. |
| R. 11/9/2014 PROTECCIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO: VÍAS PECUARIAS EN ARAGÓN Barbastro. |
| R. 12/9/2014 HIPOTECA: CLÁUSULAS INSCRIBIBLES. Cogolludo. |
| R. 13/9/2014 COMPETENCIA DGRN FRENTE A LA COMUNIDAD AUTÓNOMA DE CATALUÑA EN MATERIA DE RECURSO GUBERNATIVO: SENTENCIA DEL TC DE 16 DE ENERO DE 2014. CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES FISCALES: SUSPENSIÓN DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL. Salou. |
| R. 15/9/2014 PARTICIÓN DE HERENCIA: INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS. La Rambla. |
| R. 16/9/2014 RECURSO GUBERNATIVO: DEFECTOS NO PLANTEADOS POR EL REGISTRADOR EN SU NOTA. Cuenca. |
| R. 16/9/2014 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: CADUCIDAD. Marbella n 4. |
| R. 17/9/2014 CALIFICACIÓN REGISTRAL: DOCUMENTOS JUDICIALES. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: CADUCIDAD. Jávea n 2. |
| R. 18/9/2014 PUBLICIDAD FORMAL: INTERÉS LEGÍTIMO. Fraga. |
| R. 27/9/2014 REPRESENTACIÓN: ARTÍCULO 98 LEY 24/2001. DERECHO DE OPCIÓN: EJERCICIO Y CONSIGNACIÓN. Cieza n 1. |
| R. 29/9/2014 HIPOTECA: CLÁUSULA MANUSCRITA PREVISTA EN EL ARTÍCULO 6 DE LA LEY 1/2013. Córdoba n 7. |
| R. 29/9/2014 CONVENIO REGULADOR DE LA SEPARACIÓN Y EL DIVORCIO: ÁMBITO. Almería n 3.. |
| R. 30/9/2014 QUIEBRA: ALCANCE DE LA INEFICACIA PREVISTA POR EL ARTÍCULO 878 DEL CÓDIGO DE COMERCIO PARA LOS ACTOS REALIZADOS DURANTE EL PERIODO DE RETROACCIÓN. Oviedo n 5. |
| R. 30/9/2014 HIPOTECA: NOVACIÓN Y VALOR DE TASACIÓN PARA SUBASTA. Colmenar Viejo n 1. |
| R. 1/10/2014 ANOTACION PREVENTIVA DE EMBARGO: SUCESIÓN PROCESAL. Rivas-Vaciamadrid. |
| R. 1/10/2014 DOCUMENTOS JUDICIALES: SENTENCIAS DICTADAS EN REBELDÍA. Torrox. |
| R. 2/10/2014 HERENCIA: PARTICIÓN HECHA POR LOS HEREDEROS. Valencia n 3. |
| R. 2/10/2014 EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. Escalona. |
| R. 2/10/2014 DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS: CALIFICACIÓN DE LOS TRÁMITES ESENCIALES. La Coruña n 6. |
| R. 2/10/2014 EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO: REQUISITOS. Plasencia. |
| R. 2/10/2014 CALIFICACIÓN REGISTRAL: OBLIGACIÓN DEL REGISTRADOR. Cangas de Narcea. |
| R. 3/10/2014 HIPOTECA: CLAUSULAS DE VENCIMIENTO ANTICIPADO. Rubí n 1 y Tarrasa n 1. |
| R. 3/10/2014 DIVISIÓN HORIZONTAL: LICENCIA. REQUISITOS FISCALES: OBLIGACIÓN DEL REGISTRADOR. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: TÍTULOS PRESENTADOS CON ANTERIORIDAD. Palma de Mallorca n 5. |
| R. 3/10/2014 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: TÍTULOS PRESENTADOS CON ANTERIORIDAD. Palma de Mallorca n 5. |
| R. 6/10/2014 RECURSO GUBERNATIVO: COMPETENCIA DE LAS CCAA. DERECHO DE TRANSMISIÓN: CÓNYUGE VIUDO DEL TRANSMITENTE. O Carballino. |
| R. 9 y 6-10-2014 HIPOTECA: CLAUSULAS DE VENCIMIENTO ANTICIPADO. Figueras y Cebreros. |
| R. 10/10/2014 RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO: REQUISITOS. Laguardia. |
| R. 10/10/2014 REQUISITOS FISCALES: PLUSVALÍAS EN ACTOS A TÍTULO GRATUITO. Inca n 2. |
| R. 25/9/2014 PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL: RECTIFICACIÓN DE ASIENTOS REGISTRALES. Borja. |
| R. 25/9/2014 INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: REQUISITOS. Piedrahíta. |
| R. 26-9 y 14-10-2014 RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. Boadilla del Monte, Cambados y Villafranca del Bierzo. |
| R. 26/9/2014 SUSTITUCIÓN VULGAR: SU EFECTOS EN RELACIÓN CON LOS LEGITIMARIOS. Madrid n 34. |
| R. 8/10/2014 EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA INSCRIPCIÓN DE EXCESO DE CABIDA: REQUISITOS. Guadarrama. |
| R. 8/10/2014 CONFESIÓN DE PRIVATIVIDAD: NATURALEZA Y REQUISITOS. Madrid n 45. |
| R. 9/10/2014 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: TRANSMISIÓN POR SUCESIÓN UNIVERSAL DEL CRÉDITO HIPOTECARIO. Palma de Mallorca n 5. |
| R. 13/10/2014 CONCURSO DE ACREEDORES: ENAJENACIÓN DE FINCA Y CANCELACIÓN DE LA HIPOTECA QUE LA GRAVA. Pozuelo de Alarcón n 1. |
| R. 13/10/2014 ANOTACIONES PREVENTIVAS: TÍTULO PARA PRACTICARLAS. Las Palmas de Gran Canaria n 2. |
| R. 15/10/2014 PRINCIPIO DE LEGITIMACION REGISTRAL: PODER DE DISPOSICIÓN. Tarazona. |
| R. 15/10/2014 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: SÓLO CONTRA EL HIPOTECANTE NO DEUDOR AL HALLARSE EL DEUDOR EN CONCURSO. Corcubión. |
| R. 16/10/2014 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: DEMANDA Y REQUERIMIENTO AL TERCER POSEEDOR. Guadix. |
| R. 16/10/2014 CONVENIO REGULADOR DE LA SEPARACIÓN O DIVORCIO: ÁMBITO. Denia n 2. |
| R. 16/10/2014 CONTROL DE LOS MEDIOS DE PAGO: LIMITE DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL. Alicante n 3. |
| R. 16/10/2014 CONDICIÓN RESOLUTORIA: REQUISITOS DE EJERCICIO. Yecla. |
| R. 17/10/2014 EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA INSCRIPCIÓN DE EXCESO DE CABIDA: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. Pozuelo de Alarcón n 2. |
| R. 17/10/2014 CONJUNTOS INMOBILIARIOS: SU DELIMITACIÓN A EFECTOS DEL ARTÍCULO 17.6 de la LEY DEL SUELO. Palma de Mallorca n 3. |
| R. 17/10/2014 SEGREGACIÓN: INSCRIPCION CUANDO HAN PRESCRITO LAS FACULTADES DE LA ADMINISTRACIÓN PARA INICIAR ACTUACIONES ADMINISTRATIVAS DE REPOSICIÓN DELA LEGALIDAD. Torrelaguna. |
| R. 17/10/2014 INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: NECESIDAD DE LA DOBLE TRANSMISIÓN. San Sebastián de la Gomera. |
| R. 21/10/2014 PROPIEDAD HORIZONTAL: EFICACIA DE LOS ESTATUTOS. CALIFICACIÓN REGISTRAL: NUEVA PRESENTACION DEL MISMO TÍTULO. Madrid n 13. |
| R. 21/10/2014 INSCRIPCIÓN DE RESOLUCIONES JUDICIALES: ARTÍCULO 708 de la LEC. Reinosa. |
| R. 21/10/2014 EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACION DEL GRACTO INTERRUMPIDO: REQUISITOS. Málaga n 8. |
| R. 21/10/2014 PROPIEDAD POR TURNOS: RENUNCIA Denia n 2. |
| R. 23/10/2014 ANOTACION PREVENTIVA DE EMBARGO: SUBROGACIÓN EN LA TITULARIDAD DEL CRÉDITO. Cambrils |
| R. 23/10/2014 RESOLUCIÓN DE CONTRATO: TITULARES DE DERECHOS INSCRITOS CON POSTERIORIDAD. San Mateu. |
| R. 23/10/2014 EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO: REQUISITOS. Hervás. |
| R. 24/10/2014 USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR EN CASO DE SEPARACIÓN O DIVORCIO: REQUISITOS DE ATRIBUCIÓN. Santo Domingo de la Calzada. |
| R. 24/10/2014 CONCURSO DE ACREEDORES: EJECUCIÓN DE HIPOTECA. Valladolid n 5. |
| R. 28/10/2014 TUTELA: INSCRIPCION EN EL REGISTRO CIVIL. TUTELA: AUTORIZACIÓN JUDICIAL PARA ENAJENAR BIENES INMUEBLES. Orense n 1. |
| R. 28/10/2014 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: EFECTOS. RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE: CERTIFICACIÓN CATASTRAL. Chiclana de la Frontera n 1. |
| R. 28/10/2014 PROPIEDAD HORIZONTAL: REPRESENTACIÓN DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. PROPIEDAD HORIZONTAL: FORMA DE ADOPCION DE ACUERDOS. Villena. |
| R. 29/10/2014 EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA INSCRIPCION DE EXCESOS DE CABIDA: REQUISITOS. Alcalá la Real. |
| R. 29/10/2014 INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: CERTIFICACIÓN CATASTRAL DESCRIPTIVA Y GRÁFICA. Ribadavia. |
| R. 30/10/2014 RÉGIMEN DE SEPARACIÓN DE BIENES: LIQUIDACIÓN. Pamplona n 3. |
| R. 24/10/2014 HIPOTECA: PACTOS INSCRIBIBLES. Puigcerdá. |
| R. 4/11/2014 ANOTACIONES DE EMBARGO PRORROGADA ANTES DE LA LEC: CANCELACIÓN. Alicante n 8. |
| R. 5/11/2014 HIPOTECA: CANCELACIÓN POR PRESCRIPCIÓN. Algeciras n 2. |
| R. 11/11/2014 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: DEMANDA FRENTE A HEREDEROS DEL TITULAR REGISTRAL. Madrid n 23. |
| R. 12/11/2014 SENTENCIA DE DIVORCIO: DIVISIÓN DE COSA COMÚN. Elche n 2. |
| R. 12/11/2014 PROCEDIMIENTO JUDICIAL SUMARIO: REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR. Onteniente. |
| R. 18/11/2014 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: NECESIDAD DE DIRIGIR LA DEMANDA CONTRA EL TITULAR REGISTRAL. Aoiz n 1. |
| R. 20/11/2014 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: DEMANDA Y REQUERIMIENTO AL TERCER POSEEDOR. Granada n 6. |
| R. 20/11/2014 INSCRIPCION DE BIENES VACANTES A FAVOR DEL ESTADO: FACULTADES DE CALIFICACIÓN DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS. Casas-Ibáñez. |
| R. 21/11/2014 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: DISPOSICIÓN TRANSITORIA CUARTA DE LA LEY 1/2013. Madrid n 19. |
| R. 21/11/2014 DESHEREDACION: EFICACIA. Madrid n 30. |
| R. 24/11/2014 OBRAS NUEVAS POR ANTIGÜEDAD: SUELO ESPECIALMENTE PROTEGIDO. Requena. |
| R. 24/11/2014 RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. Pollença. |
| R. 25/11/2014 ANOTACION PREVENTIVA DE DEMANDA O QUERELLA: PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. Mataró n 4. |
| R. 26/11/2014 ACTA DE NOTORIEDAD DE REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO: REQUISITOS. Cáceres n 2. |
| R. 27/11/2014 ACREDITACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DE LOS REQUISITOS FISCALES: FUNCIÓN DEL REGISTRADOR. San Javier n 1. |
| R. 1/12/2014 SEGREGACIÓN DE FINCAS: APLICACIÓN TEMPORAL DE LAS NORMAS. Granada n 2. |
| R. 1/12/2014 CALIFICACIÓN REGISTRAL: PRESENTACION SUCESIVA DEL MISMO TÍTULO. PRINCIPIO DE PRIORIDAD: CALIFICACIÓN BASADA EN TÍTULOS POSTERIORMENTE PRESENTADOS. INMATRCULACION POR TÍTULO PÚBLICO: TÍTULOS AD HOC. Canjáyar. |
| R. 2/12/2014 DOBLE INMATRICULACION: PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. Fuente Obejuna. |
| R. 5/12/2014 PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA: REQUISITOS PARA LA INSCRIPCIÓN. Cádiz n 3. |
| R. 9/12/2014 PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD: REQUISITOS. Illescas n 2. |
| R. 9/12/2014 RECONOCIMIENTO DE DEUDA: EFECTOS. MEDIOS DE PAGO: REQUISITOS. Alicante n 3. |
| R. 10/12/2014 BIENES PÚBLICOS: CESIÓN GRATUITA. POSPOSICIÓN DE HIPOTECA: REQUISITOS. Huelma. |
| R. 10/12/2014 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: BIENES INSCRITOS CONFORME AL ARTÍCULO 92 DEL REGLAMENTO HIPOTECARIO. Icod de los Vinos. |
| R. 11/12/2014 DONACIÓN MODAL: REVOCACIÓN. Benidorm n 1. |
| R. 12/12/2014 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: BIENES GANANCIALES. Ribadeo. |
| R. 12/12/2014 PUBLICIDAD FORMAL: REQUISITOS Y FORMA. Fraga. |
| R. 13/12/2014 NIF: APODERADO Y PODERDANTE. Aspe. |
| R. 15/12/2014 EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA INMATRICULACION: REQUISITOS. Coria. |
| R. 15/12/2014 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: NECESIDAD DE LA PREVIA INSCRIPCIÓN. Granadilla de Abona. |
| R. 16/12/2014 PROCEDIMIENTO REGISTRAL: REPRESENTACIÓN. EXTINCIÓN DE COMUNIDAD: RETRACTO ARRENDATICIO. Escalona. |
| R. 17/12/2014 ASIENTO DE PRESENTACIÓN: ARTÍCULO 420 DEL REGLAMENTO HIPOTECARIO. Granollers n 3. |
| R. 17/12/2014 URBANISMO: DURACIÓN DE LA AFECCIÓN POR LOS COSTES DE URBANIZACION. . Santa Fe n 2. |
| R. 18/12/2014 PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL: RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. El Ejido n 2. |
| R. 23/12/2014 FINCA REGISTRAL: RECTIFICACIÓN DE SU DESCRIPCIÓN. Ejea de los Caballeros. |
| R. 26/12/2014 RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO: REQUISITOS. Villarobledo. |
| R. 29/12/2014 RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO: REQUISITOS. Alcázar de San Juan n 2. |
| R. 7/1/2015 ANOTACION PREVENTIVA DE EMBARGO: SOCIEDAD DE GANANCIALES DISUELTA Y LIQUIDADA. Pontevedra n 1. |
| R. 8/1/2015 INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: TÍTULOS CREADOS AD HOC Riaza. |
| R. 9/1/2015 HIPOTECA: CANCELACIÓN POR CADUCIDAD. Oviedo n 4. |
| R. 9/1/2015 CONDICIÓN RESOLUTORIA: CANCELACIÓN POR CADUCIDAD. Corcubión. |
| R. 12/1/2015 PROPIEDAD HORIZONTAL: LEGALIZACIÓN DEL LIBRO DE ACTAS. Nules n 3. |
| R. 12/1/2015 COMUNIDAD DE BIENES: DECLARACION DE OBRA NUEVA. SEGREGACIÓN Y DIVISIÓN DE FINCA: ACTOS ASIMILADOS. Murcia n 6. |
| R. 14/1/2015 HIPOTECA: INTERESES DE DEMORA. Mijas n 2. |
| R. 21/1/2015 HIPOTECA: INTERESES DE DEMORA. Mijas n 2. |
| R. 15/1/2015 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: CADUCIDAD. Móstoles n 3. |
| R. 15/1/2015 OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD: APLICACIÓN TEMPORAL DE LAS NORMAS. Villena. |
| R. 16/1/2015 SEGURO DECENAL: VENTA REALIZADA POR EL AUTOPROMOTOR DENTRO DEL PLAZO DE DIEZ AÑOS. Alcalá la Real. |
| R. 19/1/2015 RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. Almansa. |
| R. 19/1/2015 RECURSO GUBERNATIVO: REPRESENTACIÓN NECESARIA PARA INTERPONERLO. HIPOTECA: DIFERENTES POSIBILIDADES DE EJECUCIÓN. Palma de Mallorca n 5. |
| R. 21/1/2015 RECURSO GUBERNATIVO: REPRESENTACIÓN NECESARIA PARA INTERPONERLO. HIPOTECA: DIFERENTES POSIBILIDADES DE EJECUCIÓN. Palma de Mallorca n 5. |
| R. 20/1/2015 SOCIEDADES MERCANTILES: DONACIÓN La Orotava. |
| R. 20/1/2015 COMUNIDAD DE BIENES: DISOLUCIÓN DE CONDOMINIO CON CUOTA GRAVADA. Telde n 1. |
| R. 22/1/2015 HIPOTECA: DECLARACION MANUSCRITA DEL ARTÍCULO 6 DE LA LEY 1/2013. Córdoba n 2. |
| R. 23/1/2015 SEGREGACIÓN DE FINCA: DESCRIPCIÓN. Las Palmas de Gran Canaria n 3. |
| R. 26/1/2015 COMUNIDAD DE BIENES: ARRENDAMIENTO. Madrid n 17. |
| R. 26/1/2015 DERECHO DE OPCIÓN DE COMPRA: TRACTO SUCESIVO. Mojácar. |
| R. 27/1/2015 ANOTACION PREVENTIVA DE EMBARGO: SOCIEDAD DE GANANCIALES DISUELTA Y NO LIQUIDADA. Bilbao n 4. |
| R. 27/1/2015 HERENCIA: SUCESIÓN INTESTADA A FAVOR DEL ESTADO. Benidorm n 1. |
| R. 28/1/2015 ANOTACION PREVENTIVA DE EMBARGO PREVENTIVO: CÓMPUTO DEL PLAZO DE CADUCIDAD. Marbella n 3. |
| R. 29/1/2015 OBRAS NUEVAS ANTIGUAS: REQUISITOS. DERECHO DE VUELO: EJERCICIO. Cullera. |
| R. 29/1/2015 SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA: REQUISITOS PARA LA INSCRIPCIÓN. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: EFECTOS DE LA DECLARACIÓN DE NULIDAD DEL TÍTULO RESPECTO DE TERCEROS POSTERIORES NO DEMANDADOS. Cangas. |
| R. 30/1/2015 RECTIFICACIÓN DE CABIDA: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. San Mateo. |
| R. 2/2/2015 HIPOTECA: INTERESES DE DEMORA. Mijas n 2. |
| R. 3/2/2015 HIPOTECA: INTERESES DE DEMORA. Mijas n 2. |
| R. 4/2/2015 HIPOTECA: INTERESES DE DEMORA. Mijas n 2. |
| R. 4/2/2015 HIPOTECA: AMBITO DE APLICACIÓN DE LA LEY 2/2009, DE 31 DE MARZO. Barcelona n 4. |
| R. 5/2/2015 PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL: SALVAGUARDA JUDICIAL DE LOS ASIENTOS. Gandía n 3. |
| R. 5/2/2015 PATRIA POTESTAD PRORROGADA: CONFLICTO DE INTERESES. Rute. |
| R. 6/2/2015 REQUISITOS FISCALES: PLUSVALÍAS EN ACTOS A TÍTULO GRATUITO. Inca n 2. |
| R. 11/2/2015 DERECHO DE VUELO: NATURALEZA Y VIGENCIA. Bilbao n 4. |
| R. 11/2/2015 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: REANUDACIÓN DEL TRACTO INTERRUMPIDO POR SENTENCIA DECLARATIVA. Madrid n 27. |
| R. 12/2/2015 CONDICIÓN RESOLUTORIA: REQUISITOS DE EJERCICIO. Móstoles n 2. |
| R. 12/2/2015 PUBLICIDAD FORMAL: INTERÉS LEGÍTIMO. Sabadell n 2. |
| R. 13/2/2015 PROPIEDAD HORIZONTAL: DIVISIÓN DE UN ELEMENTO PRIVATIVO. Valladolid n 6. |
| R. 13/2/2015 PARTICIÓN DE HERENCIA: INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS. PARTICIÓN DE HER NCIA: HECHA POR EL TESTADOR. Palma de Mallorca n 3. |
| R. 14/2/2015 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: NECESIDAD DE DIRIGIR LA DEMANDA CONTRA EL TITULAR REGISTRAL. Torrevieja n 1. |
| R. 16/2/2015 ANOTACIÓN PREVENTIVA SE EMBARGO: EFECTOS DE SU CADUCIDAD. Majadahonda n 2 y Gerona n 4 |
| R. 20/2/2015 ANOTACIÓN PREVENTIVA SE EMBARGO: EFECTOS DE SU CADUCIDAD. Majadahonda n 2 y Gerona n 4 |
| R. 16/2/2015 CALIFICACIÓN REGISTRAL: CARACTERÍSTICAS. ANOTACIÓN PREVENTIVA SE EMBARGO: AMPLIACIÓN. Granada n 1. |
| R. 18/2/2015 DOCUMENTOS JUDICIALES: CALIFICACIÓN REGISTRAL. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: VALOR DE TASACIÓN DE LA FINCA HIPOTECADA. Madrid n 55. |
| R. 19/2/2015 CALIFICACIÓN REGISTRAL: DISTINCIÓN ENTRE DEFECTOS SUBSANABLES E INSUBSANABLES. RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE: REQUISITOS. Ubrique. |
| R. 19/2/2015 CALIFICACIÓN REGISTRAL: REQUISITOS. RECTIFICACIÓN DEL NUMERO DE POLICÍA: MEDIOS. Ubrique. |
| R. 20/2/2015 RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. PRINCIPIO DE ROGACIÓN: PERSONAS LEGITIMADAS PARA SOLICITAR LA PRÁCTICA DE UN ASIENTO. Gijón n 2. |
| R. 23/2/2015 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: APLICACIÓN EN LOS PROCESOS DE EJECUCIÓN. DOCUMENTOS JUDICIALES: IDENTIFICACIÓN DEL SECRETARIO JUDICIAL. Amposta n 2. |
| R. 23/2/2015 REPRESENTACIÓN VOLUNTARIA: PODER OTORGADO EN EL EXTRANJERO. MEDIOS DE PAGO: ALCANCE DEL CONTROL QUE REALIZA EL REGISTRADOR. Palma de Mallorca n 8. |
| R. 25/2/2015 HIPOTECA EN GARANTÍA DE CUENTA CORRIENTE: DETERMINACIÓN DEL CARÁCTER PRORROGABLE O NO DEL PLAZO. Valencia n 9. |
| R. 26/2/2015 RECURSO GUBERNATIVO: EXTEMPORANEIDAD. DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE: PREVALENCIA RESPECTO DE LOS PRINCIPIOS REGISTRALES. Lepe. |
| R. 26/2/2015 PROPIEDAD HORIZONTAL: EXTINCIÓN. Cambados. |
| R. 27/2/2015 CONVENIO REGULADOR DE LA SEPARACIÓN Y EL DIVORCIO: ÁMBITO. Sabadell n 2. |
| R. 27/2/2015 LEY DE MONTES: SUPUESTOS EN LOS QUE ES NECESARIO EL INFORME PREVIO A QUE ALUDE EL ARTÍCULO 22. Ubrique. |
| R. 28/2/2015 OBRAS NUEVAS ANTIGUAS: REQUISITOS. Ubrique. |
| R. 2/3/2015 OBRAS NUEVAS ANTIGUAS: REQUISITOS. San Fernando n 1. |
| R. 2/3/2015 DERECHO DE OPCIÓN: CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES. Granollers n 1. |
| R. 3/3/2015 HERENCIA: PARTICIÓN HECHA POR EL PROPIO TESTADOR. Valladolid n 3.. |
| R. 3/3/2015 RECTIFICACIÓN DE CABIDA: ACORDADA EN TRANSACCIÓN JUDICIALMENTE HOMOLOGADA. Santomera. |
| R. 5/3/2015 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: HERENCIA YACENTE. Málaga n 10. |
| R. 5/3/2015 BIENES INCLUIDOS EN ZONAS DE INTERÉS PARA LA DEFENSA NACIONAL: NATURALEZA DE LA AUTORIZACIÓN EXIGIDA POR LA LEY. REPRESENTACIÓN VOLUNTARIA: PODER OTORGADO EN EL EXTRANJERO. CUMPLIMIENTO DE LOS REQUISITOS FISCALES: IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DEL VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA. Palma de Mallorca n 8. |
| R. 6/3/2015 SEGURO DECENAL: TRANSMISIÓN DE LA VIVIENDA POR EL AUTOPROMOTOR DENTRO DEL PLAZO DE DIEZ AÑOS. Melilla. |
| R. 6/3/2015 CALIFICACIÓN REGISTRAL: DOCUMENTO PRESENTADO DESPUÉS DE OTRO CUYA CALIFICACIÓN SE HHALA PENDIENTE DE RESOLUCIÓN DE UN RECURSO. Mataró n 4. |
| R. 9/3/2015 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: DEMANDA Y REQUERIMIENTO AL TERCER POSEEDOR. Gérgal. |
| R. 12/3/2015 ARTÍCULO 6 DE LA LEY 1/2013: CONTROL DE TRANSPARENCIA DE LAS CLÁUSULAS SUELO Albacete n 4. |
| R. 13/3/2015 CALIFICACIÓN REGISTRAL: DOCUMENTOS JUDICIALES. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: NECESARIA INTERVENCIÓN DEL TITULAR REGISTRAL. Marbella n 3. |
| R. 13/3/2015 CONVENIO REGULADOR DE LA SEPARACIÓN Y DIVORCIO: ÁMBITO. Vélez-Málaga n 1. |
| R. 16/3/2015 TESTAMENTO: INTERPRETACIÓN. ALBACEA CONTADOR PARTIDOR: FACULTADES. Madrid n 13. |
| R. 18/3/2015 ALBACEA CONTADOR PARTIDOR: PLAZO PARA EL EJERCICIO DEL CARGO. Tomelloso. |
| R. 18/3/2015 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: INTERVENCIÓN DE LOS TITULARES REGISTRALES EN EL PROCEDIMIENTO. Santa Fe n 2. |
| R. 20/3/2015 RECURSO GUBERNATIVO: COMPETENCIAS DE LAS COMUNIDADES AUTÓNOMAS. DERECHO CIVIL DE GALICIA: FOROS. PARTICIÓN DE HERENCIA: DOCUMENTOS COMPLEMENTARIOS. A Coruña n 2. |
| R. 20/3/2015 PROPIEDAD HORIZONTAL: CAMBIO DE USO DE UN ELEMENTO PRIVATIVO. Alcoy. |
| R. 21/3/2015 ESCRITURA PÚBLICA: SUBSANACIÓN POR EL PROCEDIMIENTO DEL 153 RN. Barcelona n 11. |
| R. 23/3/2015 PROPIEDAD HORIZONTAL: NECESIDAD DE AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA PARA LA DIVISIÓN DE DEPARTAMENTOS INDEPENDIENTES Puerto de la Cruz. |
| R. 23/3/2015 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: DEMANDA Y REQUERIMIENTO AL TERCER POSEEDOR. Mijas n 2. |
| R. 24/3/2015 DOCUMENTO ADMINISTRATIVO: FIRMEZA DE LA RESOLUCIÓN. DOCUMENTO ADMINISTRATIVO: NOTIFICACIÓN AL TITULAR REGISTRAL. DOCUMENTO ADMINISTRATIVO: CADUCIDAD DEL PROCEDIMIENTO. Moncada n 2. |
| R. 24/3/2015 EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO: REQUISITOS. Rivas-Vaciamdrid. |
| R. 25/3/2015 OBRA NUEVA: APLICACIÓN TEMPORAL DE LAS NORMAS REGULADORAS DE LA INSCRIPCIÓN. Chiclana de la Frontera n 2. |
| R. 25/3/2015 RECTIFICACIÓN DE CABIDA: REQUISITOS PARA LA INSCRIPCIÓN. Chiclana de la Frontera n 2. |
| R. 27/3/2015 RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA Y PROHIBICION DE DISPONER: REQUISITOS. Alicante n 2. |
| R. 30/3/2015 RECTIFICACIÓN DE CABIDA: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. Las Palmas de Gran Canaria n 1. |
| R. 30/3/2015 HIPOTECA: EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS PARA PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN Y TITULARIDAD DE LA HIPOTECA. Sanlúcar de Barrameda. |
| R. 30/3/2015 HIPOTECA: CLAUSULAS INSCRIBIBLES. Plasencia. |
| R. 31/3/2015 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: CADUCIDAD. Alcázar de San Juan n 1. |
| R. 1/4/2015 CALIFICACIÓN REGISTRAL: INDEPENDENCIA. URBANISMO: SUSTITUCIÓN DEL SISTEMA DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA. Granada n 2. |
| R. 1/4/2015 ANOTACION PREVENTIVA DE DEMANDA: PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. Vila-real n 1.. |
| R. 8/4/2015 HIPOTECA: CADUCIDAD. Pola de Laviana. |
| R. 8/4/2015 EJECUCIÓN DE HIPOTECA: DEMANDA AL EX CÓNYUGE QUE TIENE ATRIBUIDO EL USO DE LA VIVIENDA. HIPOTECA: AMPLIACIÓN. EJECUCIÓN DE HIPOTECA: CALIFICACIÓN REGISTRAL. San Cristóbal de La Laguna n 2. |
| R. 9/4/2015 VÍAS PECUARIAS: PROTECCIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO. Valladolid n 6. |
| R. 9/4/2015 EXPEDIENTE DOMINIO PARA LA INMATRICULACIÓN DE FINCAS: REQUISITOS. Plasencia. |
| R. 10/4/2015 BIENES PRIVATIVOS: CONFESIÓN DE PRIVATIVIDAD. Gijón n 5.. |
| R. 13/4/2015 LEGADO: NECESIDAD DE ENTREGA POR LOS HEREDEROS. Tomelloso. |
| R. 13/4/2015 CONDICIÓN RESOLUTORIA: CANCELACIÓN. Ubrique. |
| R. 14/4/2015 PROPIEDAD HORIZONTAL: OBRAS EN LOS ELEMENTOS COMUNES. Madrid n 43. |
| R. 14/4/2015 PROPIEDAD HORIZONTAL: LEGALIZACIÓN DE LIBRO DE ACTAS DE SUBCOMUNIDADES NO INSCRITAS. Irún. |
| R. 15/4/2015 SEGREGACIÓN DE FINCA: NECESIDAD DE LICENCIA. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD: DESCRIPCIÓN DE LAS PORCIONES SEGREGADAS. Vitoria n 3. |
| R. 15/4/2015 SUBVENCIONES: EFECTOS DE LA CONSTANCIA REGISTRAL DE LA EFCCION POR CONCESIÓN DE UNA SUBVENCIÓN FRENTE A LA EJECUCIÓN DE UNA HIPOTECA ANTERIOR. Ciudad Real n 2. |
| R. 16/4/2015 RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO: REQUISITOS. Las Rozas n 1. |
| R. 16/4/2015 USUCAPIÓN: PROCEDIMIENTO JUDICIAL DIRIGIDO CONTRA EL TITULAR REGISTRAL. USUCAPIÓN: HA DE ORDENARSE LA CANCELACIÓN DE LA INSCRIPCIÓN CONTRADICTORIA. FINCA REGISTRAL: COINCIDENCIA ENTRE EL TÍTULO Y EL REGISTRO. Villanova i la Geltrù n 1. |
| R. 17/4/2015 SEGREGACIÓN DE FINCA: EXIGENCIA DE LICENCIA AUNQUE SE REALICE EN UN PROCESO JUDICIAL. Madrid n 41. |
| R. 17/4/2015 BIENES DE LAS ENTIDADES LOCALES: ADQUISICIÓN. DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS: CALIFICACIÓN REGISTRAL. Cullera. |
| R. 21/4/2015 RECURSO GUBERNATIVO: REQUISITOS. DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS: CALIFICACIÓN REGISTRAL. Lepe. |
| R. 22/4/2015 ANOTACION PREVENTIVA DE EMBARGO: CADUCIDAD. Ciudad Rodrigo. |
| R. 22/4/2015 HIPOTECA: VALOR DE TASACIÓN PARA SUBASTA DE LOS INMUEBLES EN CONSTRUCCIÓN. Palma de Mallorca n 5. |
| R. 24/4/2015 CONCURSO DE ACREEDORES: EJECUCIÓN SINGULAR POR CRÉDITOS CONTRA LA MASA. Bilbao n 10. |
| R. 27/4/2015 DERECHO EXTRANJERO: ACREDITACIÓN. HIPOTECA: RESPONSABILIDAD POR COSTAS Y GASTOS. Villanoyosa n 1.. |
| R. 28/4/2015 HIPOTECA: PACTOS INSCRIBIBLES. Madrid n 6. |
| R. 28/4/2015 EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO: CANCELACIÓN DE INSCRIPCIONES CONTRADICTORIAS. San Lorenzo de El Escorial n 3. |
| R. 29/4/2015 HERENCIA YACENTE: REQUISITOS PROCESALES. SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA: PLAZOS. Sueca. |
| R. 29/4/2015 EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO: REQUISITOS. Mazarrón. |
| R. 5/5/2015 SEGREGACIÓN DE FINCA: INSCRIPCION POR ANTIGÜEDAD SIN NECESIDAD DE LICENCIA. Elche n 2. |
| R. 6/5/2015 FUERO DEL BAYLÍO: EFECTOS EN RELACIÓN CON EL DERECHO DE TRANSMISIÓN. Olivenza. |
| R. 6/5/2015 PROPIEDAD HORIZONTAL: DESVINCULACIÓN DE UN ANEJO. Calahorra. |
| R. 5/5/2015 RECURSO GUBERNATIVO: LEGITIMACIÓN PARA INTERPONERLO. DOCUMENTOS NOTARIALES: DISTINCIÓN ENTRE ESCRITURAS Y ACTAS. RECONOCIMIENTO DE DOMINIO: REQUISITOS Y EFECTOS. Benidrom n 2. |
| R. 11/5/2015 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: SOCIEDAD DE GANANCIALES DISUELTA Y NO LIQUIDADA. Ourense n 3. |
| R. 13/5/2015 ESCRITURA PÚBLICA: ALCANCE RESPECTO DEL CONTRATO PRIVADO ANTERIOR. Ubrique. |
| R. 13/5/2015 EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO: CALIFICACIÓN REGISTRAL. Plasencia. |
| R. 14/5/2015 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: CONSECUENCIAS EN CASO DE PROCEDIMIENTOS JUDICIALES. Cuevas de Almanzora. |
| R. 14/5/2015 NOVACIÓN DE HIPOTECA: AUMENTO DE CAPITAL Y DE PLAZO Y RANGO HIPOTECARIO Gijón n 5 |
| R. 19/5/2015 ANOTACIÓN PREVENTIVA: CADUCIDAD. San Sebastián de los Reyes n 2. |
| R. 19/5/2015 CONTRATO DE VITALICIO: CONDICIÓN RESOLUTORIA. Alicante n 3. |
| R. 20/5/2015 PROCEDIMIENTO DE VENTA EXTRAJUDICIAL PARA LA EJECUCIÓN DE LA HIPOTECA: REQUERIMIENTO AL DEUDOR. Lepe. |
| R. 21/5/2015 DOCUMENTOS NOTARIALES: REQUISITOS. Valencia n 3. |
| R. 21/5/2015 DOCUMENTOS JUDICIALES: SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA. Arganda del Rey n 1. |
| R. 22/5/2015 PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL: DESPACHO DE LOS DOCUMENTOS SEGÚN SU ORDEN DE PRESENTACIÓN. Madrid n 6. |
| R. 22/5/2015 DÉRECHO HEREDITARIO "IN ABSTRACTO": TRATAMIENTO REGISTRAL. Zaragoza n 12. |
| R. 25/5/2015 CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA: RECURSO CONTRA LA NEGATIVA A LA MISMA. Teguise. |
| R. 25/5/2015 CONCURSO DE ACREEDORES: ANOTACION DE EMBARGO ADMINISTRATIVO. Bilbao n 10. |
| R. 26/5/2015 CONVENIO REGULADOR DE LA SEPARACIÓN Y DIVORCIO: ÁMBITO. El Rosario. |
| R. 26/5/2015 SEGREGACIÓN: INSCRIPCION CUANDO HAN PRESCRITO LAS FACULTADES DE LA ADMINISTRACIÓN PARA INICIAR ACTUACIONES ADMINISTRATIVAS DE REPOSICIÓN DE LA LEGALIDAD. Elche n 2. |
| R. 27/5/2015 SEPARACIÓN DE BIENES: ACTOS DE ADQUISICIÓN. Madrid n 13. |
| R. 28/5/2015 EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DEL TRACTO INTERRUMPIDO: ADQUISICIÓN POR USUCAPION. Madrid n 17. |
| R. 28/5/2015 REPARCELACIÓN URBANÍSTICA: PRINCIPIO DE SUBROGACIÓN REAL. Vélez-Málaga n 1. |
| R. 29/5/2015 AGRUPACIÓN DE FINCAS: TRASLADO DE TITULARIDADES A LA FINCA RESULTANTE. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: EL PROCEDIMIENTO HA DE DIRIGIRSE CONTRA EL TITULAR REGISTRAL ACTUAL. Sant Vicenç dels Horts n. 1. |
| R. 29/5/2015 RECURSO GUBERNATIVO: SOLICITUD SIMULTÁNEA DE CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA. ANOTACION PREVENTIVA DE EMBARGO: CADUCIDAD. Celanova. |
| R. 5/6/2015 CALIFICACIÓN REGISTRAL: PRESENTACIONES SUCESIVAS. PROPIEDAD HORIZONTAL: REPRESENTACIÓN DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. Pozuelo de Alarcón n 1. |
| R. 2/6/2015 CONCURSO DE ACREEDORES: ANOTACION DE EMBARGO ADMINISTRATIVO. Armilla. |
| R. 3/6/2015 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DIRECTA SOBRE BIENES HIPOTECADOS: DOMICILIO A EFECTOS DE NOTIFICACIONES. Telde n 1. |
| R. 3/6/2015 ANOTACION PREVENTIVA POR DEFECTO SUBSANABLE: PRÓRROGA PREVISTA EN EL ARTÍCULO 205 DEL RH. Borja. |
| R. 5/6/2015 CALIFICACIÓN REGISTRAL: REQUISITOS. RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. Cambados. |
| R. 8/6/2015 CONCURSO DE ACREEDORES: EFECTOS DE LA APROBACIÓN DEL CONVENIO SOBRE LOS CRÉDITOS. Inca n 1. |
| R. 9/6/2015 DERECHO DE TRANSMISIÓN: PRINCIPIO DE UNIDAD DEL PROCESO SUCESORIO. Jaén n 1. |
| R. 10/6/2015 PRINCIPIO DE LEGALIDAD: NECESIDAD DE ESCRITURA PÚBLICA PARA CANCELAR UNA CONDICIÓN RESOLUTORIA CON EL CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL. Elda n 2. |
| R. 11/6/2015 COMPRAVENTA: CLÁUSULA "PARA PERSONA POR DESIGNAR". Eivissa n 4. |
| R. 9/6/2015 HERENCIA: SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA DE RESIDUO Y ACTOS A TÍTULO GRATUITO. Guádix |
| R. 13/7/2015 PARTICIÓN DE HERENCIA: CONCEPTO Y REQUISITOS. Barcelona n 7. |
| R. 13/7/2015 OBRAS NUEVAS POR ANTIGÜEDAD: SEGURO DECENAL. Almuñécar. |
| R. 13/7/2015 HIPOTECA: ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA LEY 2/2009, DE 31 DE MARZO. Cornellá de Llobregat n 1. |
| R. 13/7/2015 PROPIEDAD HORIZONTAL: AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA. Lepe. |
| R. 14/7/2015 REPRESENTACIÓN VOLUNTARIA: JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA. CANCELACIÓN DE HIPOTECA: CAUSA. Alzira n 1. |
| R. 15/7/2015 PROPIEDAD HORIZONTAL: AUTORIZACIÓN DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. Madrid n 29. |
| R. 15/7/2015 PROPIEDAD HORIZONTAL:LEGALIZACIÓN DE LIBROS. Navalmoral de la Mata. |
| R. 15/7/2015 VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL:ARTÍCULO 21 DEL DECRETO 2114/1968, DE 24 DE JULIO, POR EL QUE SE APRUEBA EL REGLAMENTO PARA LA APLICACIÓN DE LA LEY DE VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL. Madrid n 10. |
| R. 16/7/2015 CIRCUNSTANCIAS DE LA INSCRIPCIÓN: EXPRESIÓN DE LA EDAD EN LOS MENORES. SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA DE RESIDUO: NATURALEZA E INTERPRETACIÓN. Llerena. |
| R. 16/7/2015 GARAJES: CUOTA INDIVISA CON ATRIBUCIÓN DE USO. Ordes. |
| R. 16/7/2015 RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. Alhama de Murcia. |
| R. 16/7/2015 RECURSO GUBERNATIVO: OBJETO. CONCURSO DE ACREEDORES: EFECTO SOBRE LAS EJECUCIONES Y APREMIOS. DOCUMENTOS JUDICIALES: FIRMEZA. Madrid n 10. |
| R. 17/7/2015 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: PROCEDIMIENTO QUE NO SE HA DIRIGIDO CONTRA EL TITULAR REGISTRAL ACTUAL. San Bartolomé de Tirajana n 1. |
| R. 17/7/2015 RECURSO GUBERNATIVO: OBJETO. INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: REQUISITOS. Amorebieta-Etxano. |
| R. 17/7/2015 USUCAPION: TÍTULO INSCRIBIBLE. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: HERENCIA YACENTE. DOCUMENTOS JUDICIALES: SENTENCIAS DICTADAS EN REBELDÍA. FINCA REGISTRAL: DESCRIPCIÓN. IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DEL VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA: ACREDITACIÓN DEL CUMPLIENTO DE LOS REQUISITOS FISCALES. Getafe n 1. |
| R. 17/7/2015 HIPOTECA: CERTIFICADO DE TASACIÓN. Torrijos. |
| R. 20/7/2015 LEGADOS: ENTREGA POR LOS HEREDEROS. Las Palmas de Gran Canaria n 3. |
| R. 20/7/2015 DERECHO EXTRANJERO: PRUEBA. RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO: REQUISITOS. Lepe. |
| R. 22/7/2015 OBRA NUEVA: IDENTIDAD DE LA FINCA. Ejea de los Caballeros. |
| R. 22/7/2015 OBRA NUEVA: REQUISITOS URBANÍSTICOS. Lepe. |
| R. 22/7/2015 DOCUMENTOS JUDICIALES: SENTENCIA DECLARATIVA. CALIFICACIÓN REGISTRAL: DOCUMENTOS JUDICIALES. Medina de Rioseco. |
| R. 22/7/2015 HIPOTECA ENTRE PERSONAS FISICAS CON INTERMEDIACIÓN DE UN EMPRESA DE MEDIACION FINANCIERA: CONTROL REGISTRAL DE LA ABUSIVIDAD DE LAS CLÁUSULAS. Logroño n 2. |
| R. 23/7/2015 PUBLICIDAD FORMAL: REQUISITOS Y ÁMBITO. Getafe n 1. |
| R. 23/7/2015 RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO: REQUISITOS. DERECHO EXTRANJERO: PRUEBA. Negreira. |
| R. 27/7/2015 HERENCIA: EQUIPARACIÓN ENTRE FILIACIÓN BIOLÓGICA Y ADOPTIVA Trujillo. |
| R. 27/7/2015 SOCIEDADES MERCANTILES: ACTIVOS ESENCIALES. Cieza n 3. |
| R. 27/7/2015 SOCIEDADES MERCANTILES: ACTIVOS ESENCIALES. Santa Fe n 2. |
| R. 27/7/2015 EXPEDIENTE DE DOMINIO DE EXCESO DE CABIDA: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. Icod de los Vinos. |
| R. 27/7/2015 CONVENIO REGULADOR DE LA SEPARACIÓN Y EL DIVORCIO: ÁMBITO. Olmedo. |
| R. 27/7/2015 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: PRÓRROGA. PRINCIPIO DE PRIORIDAD: ORDEN EN LA CALIFICACIÓN DE LOS TÍTULOS. Arcos de la Frontera. |
| R. 28/7/2015 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: BIENES PRIVATIVOS POR CONFESIÓN. Archena. |
| R. 28/7/2015 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: DETERMINACIÓN DEL SOBRANTE Y DE LA DEUDA PENDIENTE. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: APLICACIÓN DE LA DISPOSICIÓN TRANSITORIA 4ª DEL RD LEY 11/2014. Granada n 2. |
| R. 28/7/2015 HIPOTECA: ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA LEY 2/2009, DE 31 DE MARZO. Llanes. |
| R. 28/7/2015 ANOTACION PREVENTIVA DE EMBARGO: SOCIEDAD DE GANANCIALES DISUELTA Y NO LIQUIDADA. Tui. |
| R. 29/7/2015 ANOTACION PREVENTIVA DE EMBARGO: PRÓRROGA. Valencia n 13. |
| R. 29/7/2015 DERECHO INTERNACIONAL PRIVADO: REENVÍO AL DERECHO ESPAÑOL. REPRESENTACIÓN VOLUNTARIA: JUICIO DE SUFICIENCIA DEL NOTARIO RESPECTO DE PODER S OTORGADOS FUERA DE ESPAÑA. Torredembarra. |
| R. 30/7/2015 RECLAMACIÓN PREVIA EN VÍA ADMINISTRATIVA: RECTIFICACION DE ASIENTOS REGISTRALES. Mijas n 3. |
| R. 28/8/2015 REQUISITOS FISCALES: ACTUACIÓN DEL REGISTRADOR. Sevilla n 6. |
| R. 2/9/2015 CONCURSO DE ACREEDORES: ADJUDICACIÓN EN FASE DE LIQUIDACIÓN. Madrid n 29. |
| R. 3/9/2015 DOCUMENTOS JUDICIALES: SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA. Marbella n 3. |
| R. 3/9/2015 HIPOTECA: CONCEPTOS CUBIERTOS POR LA RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA. Roquetas de Mar n 1. |
| R. 4/9/2015 PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: REQUERIMIENTO DE PAGO AL DEUDOR. Lepe. |
| R. 4/9/2015 DACIÓN EN PAGO: CAUSA. El Campello. |
| R. 5/9/2015 RECTIFICACION DE LA ESCRITURA NOTARIAL: ARTÍCULO 153 DEL RN. Palma de Mallorca n 8. |
| R. 7/9/2015 CALIFICACIÓN REGISTRAL: NORMAS DE PROCEDIMIENTO. REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO INTERRUMPIDO: SENTENCIA DICTADA EN JUICIO DECLARATIVO. DOCUMENTOS JUDICIALES: SENT NCIA DICTADA EN REBELDÍA. San Sebastián n 4. |
| R. 8/9/2015 ANOTACION PREVENTIVA DE EMBARGO: CADUCIDAD. Balaguer. |
| R. 8/9/2015 HERENCIA: IDENTIDAD DE LOS HEREDEROS. Alzira n 1. |
| R. 9/9/2015 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: EFECTOS. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD: DESCRIPCIÓN DE LA FINCA. Valladolid n 6. |
| R. 9/9/2015 CONVENIO REGULADOR DE LA SEPARACIÓN Y EL DIVORCIO: ÁMBITO. Albacete n 4. |
| R. 10/9/2015 URBANISMO: AFECCIONES Y CONDICIONES DE LICENCIAS EN LEGISLACION VALENCIANA. Torrent n 1. |
| R. 10/9/2015 URBANISMO: VENTA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA NO URBANIZABLE EN ANDALUCÍA. Chiclana de la Frontera n 2. |
| R. 11/9/2015 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: DEMANDA Y REQUERIMIENTO AL TERCER POSEEDOR. Móstoles n 2. |
| R. 14/9/2015 CONCENTRACIÓN PARCELARIA: OBSTÁCULOS QUE SURJAN DEL REGISTRO. Negreira. |
| R. 14/9/2015 INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: CERTIFICACIÓN CATASTRAL DESCRIPTIVA Y GRÁFICA. Bande. |
| R. 15/9/2015 RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO:REQUISITOS. Albacete n 4. |
| R. 15/9/2015 CONDICIÓN RESOLUTORIA: EFECTOS RESPECTO A LOS TITULARES DE INSCRIPCIONES POSTERIORES. Requena. |
| R. 16/9/2015 CALIFICACIÓN REGISTRAL: REQUISITOS. ANOTACION PREVENTIVA DE EMBARGO EN PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO: AMPLIACIÓN. Escalona. |
| R. 16/9/2015 CALIFICACIÓN REGISTRAL: REQUISITOS. ANOTACION PREVENTIVA DE EMBARGO EN PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO: AMPLIACIÓN. Escalona. |
| R. 17/9/2015 RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. ANOTACION PREVENTIVA DE EMBARGO: CADUCIDAD. Terrassa n 2. |
| R. 17/9/2015 CONDICIÓN RESOLUTORIA: EFECTOS RESPECTO A LOS TITULARES DE INSCRIPCIONES POSTERIORES. Valverde. |
| R. 18/9/2015 PROPIEDAD HORIZONTAL: MODIFICACIÓN DE LA DESCRIPCIÓN DE ELEMENTOS PRIVATIVOS. Jijona. |
| R. 18/9/2015 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: PREVIA INSCRIPCIÓN A FAVOR DEL TRANSMITENTE. Las Palmas de Gran Canaria n 2. |
| R. 19/9/2015 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: HERENCIA YACENTE. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: DISPOSICIÓN TRANSITORIA 4ª DE LA LEY 1/2013. Santa Fe n 1. |
| R. 21/9/2015 LEGADO: REQUISITOS DE LA ENTREGA DE LEGADOS. Osuna. |
| R. 21/9/2015 CONVENIO REGULADOR DE LA SEPARACIÓN Y EL DIVORCIO: MODIFICACIÓN DE CONTENIDOS PURAMENTE PATRIMONIALES. NEGOCIO JURÍDICO: EXPRESIÓN DE LA CAUSA. Picassent n 1. |
| R. 22/9/2015 EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA INSCRIPCIÓN DE DE EXCESOS DE CABIDA: REQUISITOS. Villena. |
| R. 22/9/2015 CONCURSO DE ACREEDORES: PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO Y CANCELACIÓN DE ANOTACIONES PREVIAS AL CONCURSO. Jumilla. |
| R. 24/9/2015 PROPIEDAD HORIZONTAL: REQUISITOS DE CONSTITUCIÓN. Vigo n 5. |
| R. 24/9/2015 PROYECTO DE EQUIDISTRIBUCIÓN URBANÍSTICA: ANULACIÓN JUDICIAL Y PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. Conil de la Frontera. |
| R. 25/9/2015 ASIENTO DE PRESENTACIÓN: DOCUMENTOS PRIVADOS. Gandía n 4. |
| R. 25/9/2015 RECURSO GUBERNATIVO: COMPETENCIA DE LAS COMUNIDADES AUTÓNOMAS. HIPOTECA: CALIFICACIÓN REGISTRAL DE SUS CLÁUSULAS. CONSTITUCIONALIDAD DE LAS NORMAS: SU CONTROL EXCEDE DEL ÁMBITO DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL. Torredembarra. |
| R. 29/9/2015 PROCEDIMIENTO REGÍSTRAL: PRESENTACIÓN SUCESIVA DEL MISMO TÍTULO. CONCURSO DE ACREEDORES: ENAJENACIÓN EN FASE DE LIQUIDACIÓN Y CANCELACION DE CARGAS. Las Rozas n 2. |
| R. 1/10/2015 CALIFICACIÓN REGISTRAL: DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS. PATRIMONIO MUNICIPAL DEL SUELO: ENAJENACIÓN. Getafe n 1. |
| R. 1/10/2015 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: FORMA DE REALIZAR EL REQUERIMIENTO AL DEUDOR. Massamagrell. |
| R. 2/10/2015 TRANSACCIÓN HOMOLOGADA JUDICIALMENTE: REQUISITOS PARA LA INSCRIPCIÓN. Paterna n 1. |
| R. 2/10/2015 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: DEMANDA Y REQUERIMIENTO AL TERCER POSEEDOR. Las Palmas de Gran Canaria n 1. |
| R. 5/10/2015 DERECHO DE HABITACIÓN: NO PUEDE CONSTITUIRSE SOBRE UNA PARTICIPACIÓN INDIVISA DE LA FINCA. Córdoba n 4 |
| R. 5/10/2015 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: DEUDAS DEL TITULAR REGISTRAL FALLECIDO. Escalona. |
| R. 6/10/2015 CONCURSO DE ACREEDORES: ENAJENACIÓN EN FASE DE LIQUIDACIÓN. Madrid n 27 |
| R. 6/10/2015 MENCIONES: NO ES APLICABLE SU RÉGIMEN A LOS DERECHOS REALES INSCRITOS. Inca n 1. |
| R. 7/10/2015 NOTA MARGINAL SOBRE LA SITUACIÓN URBANÍSTICA DE UNA FINCA: REQUISITOS. Manresa n 4. |
| R. 7/10/2015 HIPOTECA: CERTIFICADO DE TASACIÓN EN HIPOTECA A FAVOR DE LA HACIENDA PÚBLICA. Avilés n 2. |
| R. 8/10/2015 CONTADOR PARTIDOR DATIVO EN GALICIA: CÓMPUTO DEL PLAZO DEL SORTEO PARA SU DESIGNACIÓN. Negreira. |
| R. 8/10/2015 HIPOTECA: CLAUSULA SUELO A TIPO CERO. Vitoria n 5. |
| R. 8/10/2015 RECURSO GUBERNATIVO: COMPETENCIA DE LAS COMUNIDADES AUTÓNOMAS. HIPOTECA: CALIFICACIÓN REGISTRAL DE SUS CLÁUSULAS. CONSTITUCIONALIDAD DE LAS NORMAS: SU CONTROL EXCEDE DEL ÁMBITO DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL. Torredembarra. |
| R. 9/10/2015 EXCESO DE CABIDA: ACREDITACIÓN POR ACTA DE NOTORIEDAD. Eivissa n 4. |
| R. 9/10/2015 RECURSO GUBERNATIVO: COMPETENCIA DE LAS COMUNIDADES AUTÓNOMAS. HIPOTECA: CALIFICACIÓN REGISTRAL DE SUS CLÁUSULAS. CONSTITUCIONALIDAD DE LAS NORMAS: SU CONTROL EXCEDE DEL ÁMBITO DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL. Torredembarra. |
| R. 13/10/2015 HERENCIA: CERTIFICADO DEL REGISTRO DE ACTOS DE ULTIMA VOLUNTAD DE CAUSANTES DE NACIONALIDAD EXTRANJERA. Alicante n 3. |
| R. 13/10/2015 DERECHO INTERNACIONAL PRIVADO: LEY APLICABLE A LOS REQUISITOS PARA EL ACCESO AL REGISTRO DE DOCUMENTOS OTORGADOS ANTE NOTARIO EXTRANJERO. FINCA REGISTRAL: REQUISITOS DE DESCRIPCIÓN. Adeje. |
| R. 14/10/2015 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: FORMA DE HACER EL REQUERIMIENTO AL DEUDOR. Valladolid n 5. |
| R. 15/10/2015 EXPEDIENTE DE DOMINIO DE EXCESOS DE CABIDA: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. Escalona. |
| R. 15/10/2015 NÚMERO DE IDENTIFICACIÓN FISCAL: SUPUESTOS EN LOS QUE ES NECESARIA SU CONSTANCIA. Málaga n 10. |
| R. 16/10/2015 HERENCIA: FACULTADES DEL ALBACEA RESPECTO A LA PARTICIÓN DE LA HERENCIA Y LA ENTREGA DE LEGADOS. HERENCIA: NECESARIA INTERVENCIÓN DEL LEGITIMARIO EN LA PARTICIÓN. Madrid n 38. |
| R. 16/10/2015 BIENES INCLUIDOS EN ZONAS DE INTERÉS PARA LA DEFENSA NACIONAL: NATURALEZA DE LA AUTORIZACIÓN EXIGIDA POR LA LEY. Palma de Mallorca n 8. |
| R. 16/10/2015 BIENES INCLUIDOS EN ZONAS DE INTERÉS PARA LA DEFENSA NACIONAL: NATURALEZA DE LA AUTORIZACIÓN EXIGIDA POR LA LEY. Palma de Mallorca n 8. |
| R. 16/10/2015 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: CADUCIDAD. A Coruña n 2. |
| R. 19/10/2015 TESTAMENTOS: INTERPRETACIÓN. MODO: NATURALEZA E INSCRIPCIÓN. Málaga n 10. |
| R. 19/10/2015 CONCURSO DE ACREEDORES: CANCELACIÓN DE ANITACIÓN DE EMBARGO ADMINISTRATIVO EN FASE DE LIQUIDACIÓN. Daimiel. |
| R. 20/10/2015 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA: TRACTO SUCESIVO. Madrid n 2. |
| R. 22/10/2015 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: HERENCIA YACENTE. Laguardia. |
| R. 20/10/2015 REPRESENTACIÓN VOLUNTARIA Y JUICIO DE SUFICIENCIA NOTARIAL: FACULTAD DE AUTOCONTRATAR. Albocàsser. |
| R. 21/10/2015 RECTIFICACIÓN DE CABIDA: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. Torrelaguna. |
| R. 21/10/2015 RECURSO GUBERNATIVO: COMPETENCIA DE LAS COMUNIDADES AUTÓNOMAS. HIPOTECA: CALIFICACIÓN REGISTRAL DE SUS CLÁUSULAS. CONSTITUCIONALIDAD DE LAS NORMAS: SU CONTROL EXCEDE DEL ÁMBITO DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL. Torredembarra. |
| R. 22/10/2015 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL DE HIPOTECA: EFECTOS DE LA NOTA MARGINAL DE EXPEDICIÓN DE LA CERTIFICACIÓN REGISTRAL. Alcalá de Guadaíra n 2. |
| R. 23/10/2015 CONCURSO DE ACREEDORES: NOTIFICACIÓN AL CÓNYUGE DEL CONCURSADO PARA INSCRIBIR EL CONCURSO. Benidorm n 2. |
| R. 23/10/2015 SOCIEDADES MERCANTILES: ACTIVOS ESENCIALES. Cádiz n 3. |
| R. 26/10/2015 CANCELACIÓN DE UN ASIENTO SIN CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL: EXTINCIÓN DEL DERECHO INSCRITO POR DISPOSICIÓN DE LA LEY. Sevilla n 5. |
| R. 26/10/2015 CANCELACIÓN DE ASIENTOS POR EJECUCIÓN DE UNA SENTENCIA DICTADA POR LA JURISDICCION CONTENCIOSO ADMINISTRATIVA: REQUISITOS. Rota. |
| R. 27/10/2015 PARTICIÓN DE HERENCIA: REPRESENTACIÓN DE HEREDEROS MENORES DE EDAD Y PRINCIPIO DE IGUALDAD EN LA PARTICION. Valdemoro. |
| R. 27/10/2015 HIPOTECA: CLAUSULA SUELO A TIPO CERO. Vitoria n 5. |
| R. 27/10/2015 HIPOTECA: CANCELACIÓN POR PRESCRIPCIÓN CONSTANDO NOTA MARGINAL DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN. Burjassot. |
| R. 28/10/2015 RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL EXTRANJERO: FORMA DE ACREDITARLO. Saldaña. |
| R. 28/10/2015 EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO: REQUISITOS. SEGREGACIÓN DE UNA FINCA RÚSTICA: UNIDADES MÍNIMAS DE CULTIVO. Puerto de la Cruz. |
| R. 28/10/2015 PROHIBICIÓN DE DISPONER ESTABLECIDA EN EL ARTÍCULO 140 DE LA LGT: EFECTOS Y ALCANCE. Falset. |
| R. 29/10/2015 INMATRICULACIÓN POR SENTENCIA DICTADA EN JUICIO DECLARATIVO: REQUISITOS. Ocaña. |
| R. 30/10/2015 HERENCIA: LLAMAMIENTO SUJETO A CONDICIÓN. Negreira. |
| R. 30/10/2015 ARRENDAMIENTO: DURACIÓN. FINCA REGISTRAL: IDENTIFICACIÓN. Padrón. |
| R. 30/10/2015 DOCUMENTOS JUDICIALES: ACREDITACIÓN DE LA FIRMEZA DE LA RESOLUCIÓN. Albarracín. |
| R. 3/11/2015 USUCAPIÓN: REQUISITOS PARA LA INSCRIPCIÓN. FINCA REGISTRAL: IDENTIFICACIÓN. FINCA REGISTRAL: EXPRESIÓN DE LA SUPERFICIE. Vilanova i la Geltrú n 1. |
| R. 6/11/2015 SENTENCIAS DICTADAS EN REBELDÍA: REQUISITOS PARA LA INSCRIPCIÓN. FINCA REGISTRAL: IDENTIFICACIÓN. CALIFICACIÓN REGISTRAL: DOCUMENTOS JUDICIALES. SUSTITUCIÓN FIEDICOMISARIA: ACTOS DE DISPOSICIÓN POR EL FIDUCIARIO. Villanueva de los Infantes. |
| R. 21/12/2015 DOBLE INMATRICULACIÓN: REQUISITOS PARA SUBSANARLA. Madrid n 11. |
| R. 21/12/2015 RECURSO GUBERNATIVO: COMPETENCIA DE LAS COMUNIDADES AUTÓNOMAS. HIPOTECA: CALIFICACIÓN REGISTRAL DE SUS CLÁUSULAS. CONSTITUCIONALIDAD DE LAS NORMAS: SU CONTROL EXCEDE DEL ÁMBITO DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL. Torredembarra. |
| R. 4/1/2016 RECURSO GUBERNATIVO: COMPETENCIA DE LAS COMUNIDADES AUTÓNOMAS. HIPOTECA: CALIFICACIÓN REGISTRAL DE SUS CLÁUSULAS. CONSTITUCIONALIDAD DE LAS NORMAS: SU CONTROL EXCEDE DEL ÁMBITO DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL. Torredembarra. |
| R. 7/1/2016 PLUSVALÍA: ACREDITACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DE LOS REQUISITOS FISCALES. Zaragoza n 3. |
| R. 7/1/2016 SENTENCIA DICTADA EN JUICIO DECLARATIVO: REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO. Icod de los Vinos. |
| R. 8/1/2016 PROPIEDAD HORIZONTAL: OBRAS EN DEPARTAMENTOS INDEPENDIENTES. Puerto de la Cruz. |
| R. 8/1/2016 RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. Mora de Rubielos. |
| R. 11/1/2016 RECURSO GUBERNATIVO: PUEDE INTERPONERSE AÚN DESPUÉS DE SUBSANAR EL DEFECTO. ARRENDAMIENTOS URBANOS: DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE. Madrid n 28. |
| R. 11/1/2016 RECURSO GUBERNATIVO: PUEDE INTERPONERSE AÚN DESPUÉS DE SUBSANAR EL DEFECTO. ARRENDAMIENTOS URBANOS: DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE. Madrid n 28. |
| R. 12/1/2016 PROCEDIMIENTO REGISTRAL: ORDEN DE CALIFICACIÓN Y DESPACHO. ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS: SUBROGACIÓN DEL ADQUIRENTE DE LA FINCA EN LA POSICIÓN DE ARRENDADOR. Escalona. |
| R. 13/1/2016 DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS: CÓDIGO SEGURO DE VALIDACIÓN EN DOCUMENTOS GENERADOS ELECTRÓNICAMENTE. Oropeza del Mar n 1. |
| R. 13/1/2016 PROPIEDAD HORIZONTAL: OBRAS EN DEPARTAMENTOS INDEPENDIENTES. Madrid n 28. |
| R. 18/1/2016 ANOTACIÓN DE EMBARGO: CADUCIDAD. ANOTACIÓN DE EMBARGO: CONVERSIÓN DE EMBARGO PREVENTI EN EJECUTIVO. Salou. |
| R. 19/1/2016 USO DE VIVIENDA FAMILIAR: NATURALEZA. USO DE VIVIENDA FAMILIAR: EXTINCION. Roquetas de Mar n 3. |
| R. 25/1/2016 DOCUMENTOS JUDICIALES: INTERPRETACIÓN ARTÍCULO 708 LEC. Sant Cugat del Vallès n 1. |
| R. 25/1/2016 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: INCIDENTE EXTRAORDINARIO DE OPOSICIÓN POR CLAÚSULAS ABUSIVAS. Aoiz n 1. |
| R. 26/1/2016 PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL: RANGO HIPOTECARIO. Santiago de Compostela n 1. |
| R. 28/1/2016 PROHIBICIONES DE DISPONER: EFECTOS FRENTE A ACTOS DISPOSITIVOS ANTERIORES. Alicante n 2. |
| R. 29/1/2016 HERENCIA: SUSTITUCIÓN VULGAR. Villacarriedo. |
| R. 4/2/2016 HERENCIA: DERECHO DE TRANSMISIÓN. HERENCIA: ACEPTACIÓN. HERENCIA: DERECHO HEREDITARIO. Alcázar de San Juán n 1. |
| R. 4/2/2016 EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA INMATRICULACIÓN: REQUISITOS. Olmedo. |
| R. 5/2/2016 PRINCIPIO DE ROGACIÓN: SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN. REFERENCIA CATASTRAL: REQUISITOS PARA SU CONSTANCIA EN EL REGISTRO. Villacarrillo. |
| R. 8/2/2016 OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD: REQUISITOS. OBRA NUEVA: GEORREFERENCIACIÓN. Corcubión. |
| R. 8/2/2016 ACTOS ADMINISTRATIVOS: CONCEPTO DE FIRMEZA. Lepe. |
| R. 9/2/2016 TRANSACCIÓN JUDICIAL: REQUISITOS. Villalpando. |
| R. 9/2/2016 CONCURSO DE ACREEDORES: CANCELACIÓN DE CARGAS. Hellín. |
| R. 10/2/2016 CONDICIÓN RESOLUTORIA: REQUISITOS DE EJERCICIO. Vélez-Rubio. |
| R. 10/2/2016 CALIFICACIÓN REGISTRAL: FORMA. Escalona. |
| R. 10/2/2016 HIPOTECA: CALIFICACIÓN DE SUS CLAÚSULAS. HIPOTECA: LÍMITE DE LOS INTERESES ORDINARIOS. Móstoles n 1. |
| R. 11/2/2016 DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS: CÓDIGO SEGURO DE VERIFICACIÓN. Oropesa del Mar n 1. |
| R. 12/2/2016 PROPIEDAD HORIZONTAL: INSCRIPCIONES A FAVOR DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. ARRENDAMIENTO: PLAZAS DE APARCAMIENTO. Pedreguer. |
| R. 12/2/2016 CALIFICACIÓN REGISTRAL: FORMA. SEGREGACIÓN: REQUISITOS. SEGREGACIÓN: APLICACIÓN DE LA LEY 13/2015. Torrent n 1. |
| R. 18/2/2016 PROCEDIMIENTO DE VENTA EXTRAJUDICIAL: REQUERIMIENTO DE PAGO. Málaga n 2. |
| R. 19/2/2016 OBRA NUEVA ANTIGUA: REQUISITOS. CARRETERAS: LIMITACIONES DERIVADAS DE LA LEY 37/2015. Alicante n 3. |
| R. 19/2/2016 RECURSO GUBERNATIVO: OBJETO. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: LÍMITE DE COBERTURA HIPOTECARIA. Córdoba n 2. |
| R. 15/2/2016 PROPIEDAD HORIZONTAL: DIVISIÓN DE PISOS Y LOCALES. DIVISIÓN DE FINCAS: INSCRIPCIÓN POR ANTIGÜEDAD. Palma de Mallorca n 3. |
| R. 15/2/2016 DERECHO EXTRANJERO: PRUEBA. Denia n 2. |
| R. 16/2/2016 HIPOTECA: MODIFICACIONES HIPOTECARIAS DE LA FINCA HIPOTECADA. Palma de Mallorca n 1. |
| R. 17/2/2016 IGLESIA CATÓLICA: INMATRICULACIÓN POR EL 206 DE LA LH. ASIENTO DE PRESENTACIÓN: REQUISITOS Y PROCEDIMIENTO. Granada n 1. |
| R. 17/2/2016 HERENCIA: INTERPRETACIÓN DEL TESTAMENTO. HERENCIA: DERECHO DE ACRECER. Valdepeñas. |
| R. 18/2/2016 DERECHOS DE ADQUISICION PREFERENTE: REQUISITOS PARA SU CONSTITUCION COMO DERECHOS REALES INSCRIBIBLES. Toledo n 3. |
| R. 18/2/2016 CUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES FISCALES: ALCANCE. Escalona. |
| R. 19/2/2016 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: CANCELACIÓN DE HIPOTECA POSTERIOR A LA EJECUTADA QUE TIENE NOTA MARGINAL DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN. Ledesma. |
| R. 25/2/2016 DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS: CÓDIGO SEGURO DE VERIFICACIÓN. Oropesa del Mar n 1. |
| R. 29/2/2016 PROCEDIMIENTO DE VENTA EXTRAJUDICIAL: SOBRANTE. NOVACIÓN DE HIPOTECA: MODIFICACIÓN DEL VALOR DE TASACIÓN Y CARGAS INTERMEDIAS. Chicana de la Frontera n 1. |
| R. 29/2/2016 SOCIEDADES MERCANTILES: LIQUIDACIÓN. Madrid n 17. |
| R. 1/3/2016 OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD: REQUISITOS DE INSCRIPCIÓN. Alicante n 3. |
| R. 1/3/2016 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: SENTENCIA DICTADA EN EL ORDEN CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO. Motril n 1. |
| R. 1/3/2016 EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDAR EL TRACTO SUCESIVO: INTERRUPCIÓN DEL TRACTO. Requena. |
| R. 2/3/2016 PARTICIÓN DE HERENCIA: PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. Valencia n 6. |
| R. 2/3/2016 BIENES PRIVATIVOS: PRUEBA DE PRIVATIVIDAD. Gandía n 4. |
| R. 3/3/2016 SOCIEDADES MERCANTILES: LIQUIDACIÓN. Mahón. |
| R. 3/3/2016 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMABARGO: DNI DEL EMBARGADO. Illescas n 1. |
| R. 4/3/2016 LEGADO: ENTREGA. Vigo n 1. |
| R. 4/3/2016 DIVISIÓN DE FINCA: NECESIDAD DE LICENCIA PARA LA QUE SE REALIZA EN DOCUMENTO JUDICIAL. Teruel. |
| R. 7/3/2016 PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL: APLICACIÓN DEL ARTÍCULO 105 DEL RH. Huelva n 1. |
| R. 8/3/2016 PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL: APLICACIÓN DEL ARTÍCULO 105 DEL RH. Huelva n 1. |
| R. 9/3/2016 RECURSO GUBERNATIVO: COMPETENCIA DE LAS COMUNIDADES AUTÓNOMAS. HIPOTECA: CALIFICACIÓN REGISTRAL DE SUS CLÁUSULAS. CONSTITUCIONALIDAD DE LAS NORMAS: SU CONTROL EXCEDE DEL ÁMBITO DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL. Barcelona n 17. |
| R. 9/3/2016 PARTICIÓN DE HERENCIA: CAUSA DE LAS TRASNMISIONES. Álora. |
| R. 14/3/2016 PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL: RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. Almoradí. |
| R. 14/3/2016 PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL: RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. Quintanar de la Orden. |
| R. 15/3/2016 PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL: RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. ACTOS INSCRIBIBLES: ACTOS SIN TRASCENDENCIA REAL. El Vendrell. |
| R. 15/3/2016 DOMINIO PÚBLICO: PROTECCIÓN A TRAVÉS DEL REGISTRO . Concentaina. |
| R. 16/3/2016 PARTICIÓN DE HERENCIA: LA REALIZADA POR LOS HEREDEROS NO NECESITA APROBACIÓN JUDICIAL. Valencia n 13. |
| R. 16/3/2016 CONCURSO DE ACREEDORES: CANCELACIÓN DE HIPOTECA EN FASE DE LIQUIDACIÓN. Granada n 5. |
| R. 16/3/2016 DIVISIÓN DE FINCA EN CONDOMINIO CON CUOTA GRAVADA: PRINCIPIO DE SUBROGACIÓN REAL. Archena. |
| R. 17/3/2016 PROCEDIMIENTO DECLARATIVO: REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO INTERRUMPIDO. Madrid n 10. |
| R. 17/3/2016 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: HERENCIA YACENTE. Madrid n 17. |
| R. 18/3/2016 DERECHO DE OPCIÓN: PLAZO. Sant Mateu. |
| R. 21/3/2016 IDENTIFICACIÓN DE LOS OTORGANTES DEL TÍTULO: ERRORES EN EL NIE. Lepe. |
| R. 21/3/2016 HERENCIA: TITULO SUCESORIO EN EL DERECHO HOLANDÉS. Santa Mateu. |
| R. 21/3/2016 RECTIFICACIÓN DE CABIDA: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. Tramite de Litera. |
| R. 28/3/2016 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: PREVIA INSCRIPCIÓN. RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. Madrid n 6. |
| R. 28/3/2016 HERENCIA: ENTREGA DE LEGADO. Toledo n 3. |
| R. 30/3/2016 URBANISMO: DERECHO DE REVERSIÓN DERIVADO DE UNA EXPROPIACIÓN URBANÍSTICA. Madrid n 3. |
| R. 31/3/2016 TUTELA: NECESIDAD DE SUBASTA PARA ENAJENAR BIENES DEL TUTELADO. Vélez-Málaga n 2. |
| R. 10/3/2016 REGISTRADOR SUSTITUTO: NATURALEZA DE LA CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA. REPRESENTACIÓN VOLUNTARIA: INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO 98 DE LA LEY 24/2001. PODER: INTERPRETACIÓN. CALIFICACIÓN REGISTRAL: FORMA. Valladolid n 5. |
| R. 4/4/2016 EXTINCIÓN DE COMUNIDAD: NATURALEZA Y ALCANCE. Alicante n 3. |
| R. 4/4/2016 CONCURSO DE ACREEDORES: EJECUCIÓN DE HIPOTECA UNA VEZ APROBADO EL CONVENIO. Sabadell n 6. |
| R. 5/4/2016 DERECHO FORAL DE GALICIA: PACTO DE USUFRUCTO VOLUNTARIO DEL CÓNYUGE VIUDO. Ourense n 3. |
| R. 5/4/2016 PARTICIÓN DE HERENCIA: ARTÍCULO 1056 CC. LEGADOS: ENTREGA. Ribadavia. |
| R. 6/4/2016 CALIFICACIÓN REGISTRAL: DOCUMENTOS JUDICIALES. DESLINDE DE FINCAS: REQUISITOS. Chinchilla de Monte-Aragón. |
| R. 7/4/2016 HIPOTECA: CALIFICACIÓN DE SUS CLÁUSULAS. LEGISLACIÓN DE PROTECCIÓN DE CONSUMIDORES Y USUARIOS: APLICABILIDAD. Alicante n 3. |
| R. 8/4/2016 TERCERÍA DE DOMINIO: ALCANCE Y EFECTOS. Ordes. |
| R. 7/4/2016 CALIFICACIÓN REGISTRAL: INCOMPATIBILIDAD DEL REGISTRADOR. PUBLICIDAD FORMAL: REQUISITOS Y OBJETO. Sant Boi de Llobregat. |
| R. 11/4/2016 RENOVATIO CONTRACTUS: SIGNIFICADO Y ALCANCE. CUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES FISCALES: ALCANCE. HERENCIA: TÍTULO SUCESORIO. Albacete n 1. |
| R. 11/4/2016 SUSTITUCIÓN FIDEICMOSIARIA DE RESIDUO: EFECTOS. Segorbe. |
| R. 12/4/2016 PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL: RESERVA DE RANGO PARA DOCUMENTO SUBSANATORIO DE LA FALTA DE TRACTO SUCESIVO. Huelva n 1. |
| R. 12/4/2016 CALIFICACIÓN REGISTRAL: INDEPENDENCIA DEL REGISTRADOR. INMATRICULACIÓN: LEGISLACIÓN DE MONTES Y PROTECCIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO. Cogolludo. |
| R. 13/4/2016 URBANISMO: INSCRIPCIÓN DE TRANSFERENCIAS DE APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO. Álora. |
| R. 13/4/2016 PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL: ORDEN DE DESPACHO DE LOS TÍTULOS. HIPOTECA: DIFERENCIAS ENTRE HIPOTECA DEL ARTÍCULO 153 Y LA DEL ARTÍCULO 153 BIS. Valladolid n 5. |
| R. 14/4/2016 EXPEDIENTE DE DOMINIO DE REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO: CASOS EN QUE CONURRE VERDADERA INTERRUPCIÓN. Briviesca. |
| R. 18/4/2016 EXPEDIENTE DE DOMINIO DE INMATRICULACIÓN: ENGALABERNO. San Lorenzo de El Escorial n 3. |
| R. 19/4/2016 OBRA NUEVA ANTIGUA: REQUISITOS. Guadalajara n 3. |
| R. 19/4/2016 DERECHO DE REVERSIÓN: CANCELACIÓN POR CADUCIDAD. Madrid n 16. |
| R. 19/4/2016 PUBLICIDAD FORMAL: PROTECCIÓN DE DATOS. Barcelona n 3. |
| R. 20/4/2016 CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA: RECURSO FRENTE A SU DENEGACIÓN. Barcelona n 11. |
| R. 20/4/2016 CONDICIÓN RESOLUTORIA: CADUCIDAD CONVENCIONAL. Vielha. |
| R. 21/4/2016 CONDICIÓN RESOLUTORIA: CANCELACIÓN. Getafe n 1. |
| R. 21/4/2016 INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: REQUISITOS. Vélez-Málaga n 1. |
| R. 22/4/2016 CONTRATOS EN QUE INTERVIENE LA ADMINISTRACIÓN: MODIFICACIÓN. Torrelaguna. |
| R. 22/4/2016 TITULARIDAD OB REM: PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD. La Bañeza. |
| R. 22/4/2016 RECTIFICACIÓN DE CABIDA: PROCEDIMIENTO. Valls. |
| R. 25/4/2016 URBANISMO: AFECCIÓN REAL POR GASTOS DE URBANIZACIÓN. Valencia n 6. |
| R. 25/4/2016 CONCURSO DE ACREEDORES: ACREDITACIÓN DE LAS FACULTADES DE LOS ADMINISTRADORES CONCURSALES. FINCA REGISTRAL: DESCRIPCIÓN. Lepe. |
| R. 25/4/2016 PROCEDIMIENTO REGISTRAL: FORMALIDADES. HIPOTECA CAMBIARIA: CANCELACIÓN. Murcia n 3. |
| R. 26/4/2016 PROCEDIMIENTO REGISTRAL: CALIFICACIÓN UNITARIA. CUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES FISCALES: ALCANCE. Ejea de los Caballeros. |
| R. 28/4/2016 EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO: REQUISITOS. Lora del Río. |
| R. 28/4/2016 DERECHO DE RELAJO O RETORNO: ARTÍCULO 15 DEL RH. Murcia n 8. |
| R. 3/5/2016 COMUNIDADES DE REGANTES: EJECUCIÓN POR VÍA DE APREMIO. MONTES PÚBLICOS: CARACTERES. Roa. |
| R. 3/5/2016 ASIENTO DE PRESENTACIÓN: NEGTIVA A PRACTICARLO. Almería n 3. |
| R. 3/5/2016 RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL EXTRANJERO: ACREDITACION. Lleida n 1. |
| R. 3/5/2016 RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL EXTRANJERO: ACREDITACION. Valdepeñas. |
| R. 4/5/2016 DESLINDE VOLUNTARIO: REQUISITOS. Palencia n 2. |
| R. 4/5/2016 CONVENIO REGULADOR DE LA SEPARACIÓN Y EL DIVORCIO: ÁMBITO. Huelva n 3. |
| R. 4/5/2016 INMATRICULACIÓN ARTÍCULO 205: REQUISITOS. Coria. |
| R. 4/5/2016 TRANSACCIÓN JUDICIAL: título inscribible. Mataró n 1. |
| R. 5/5/2016 PROHIBICIÓN DE DISPONER: EFECTOS. Amposta n 2. |
| R. 5/5/2016 INMATRICULACIÓN ARTÍCULO 205: REQUISITOS. Roquetas de Mar n 3. |
| R. 5/5/2016 SEGREGACIÓN: PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN ADMINISTRATIVA. Málaga n 8. |
| R. 5/5/2016 CONVENIO REGULADOR DE LA SEPARACIÓN Y DIVORCIO: ÁMBITO Madrid n 44. |
| R. 6/5/2016 DESHEREDACIÓN: EFECTOS. Madrid n 8. |
| R. 6/5/2016 RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. Arganda del Rey n 1. |
| R. 9/5/2016 INMATRICULACIÓN ARTÍCULO 205: REQUISITOS. Medina Sidonia. |
| R. 9/5/2016 HERENCIA: APLICACIÓN DEL DERECHO EXTRANJERO. Alicante n 3. |
| R. 11/5/2016 BIENES GANANCIALES: DISOLUCIÓN DE CONDOMINIO. Madrid n 45. |
| R. 11/5/2016 HERENCIA: APLICACIÓN DEL DERECHO EXTRANJERO. Málaga n 10. |
| R. 12/5/2016 CALIFICACIÓN REGISTRAL: REQUISITOS. INMATRICULACIÓN ARTÍCULO 205: REQUISITOS. San Clemente. |
| R. 12/5/2016 INMATRICULACIÓN ARTÍCULO 205: REQUISITOS. Manilva. |
| R. 12/5/2016 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: APLICACIÓN PONDERADA DEL 671 DE LA LEC. Arrecife. |
| R. 12/5/2016 SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA: REQUISITOS PARA LA INSCRIPCIÓN. Inca n 2. |
| R. 13/5/2016 TUTELA: ACTUACIÓN DEL CÓNYUGE TUTOR DE SU CONSORTE. Getafe n 1. |
| R. 13/5/2016 PROPIEDAD HORIZONTAL: MODIFICACIÓN DE ELEMENTOS PRIVATIVOS. Cunit. |
| R. 17/5/2016 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: HERENCIA YACENTE. Villacarriedo. |
| R. 17/5/2016 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: TRACTO ABREVIAD EN LA TRANSMISIÓN DE ACTIVOS EN OPERACIONES DE REESTRUCTURACIÓN BANCARIA. Vélez-Málaga n 3. |
| R. 17/5/2016 NOTA DE AFECCIÓN FISCAL: CADUCIDAD. Roses n 1. |
| R. 18/5/2016 EXPEDIENTE DE LIBERACIÓN DE CRAGAS Y GRAVÁMENES: NO PERMITE CANCELAR UNA ANOTACIÓN DE EMBARGO VIGENTE. Sabadell n 4. |
| R. 18/5/2016 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: NOTA MARGINAL DEL ARTÍCULO 75 DE LA LEY DE HIPOTECA MOBILIARIA. Vilafranca del Penedès. |
| R. 19/5/2016 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: APLICACIÓN DEL ARTÍCULO 575.1 BIS DE LA LEC. Murcia n 7. |
| R. 19/5/2016 DERECHO DE SUPERFICIE: COMPATIBLE CON UN DERECHO DE OPCIÓN. Granada n 1. |
| R. 23/5/2016 OBRA NUEVA: COORDENADAS DE REFERENCIACIÓN GEOGRÁFICA. Arrecife. |
| R. 23/5/2016 EXPEDIENTE DE DOMINIO NOTARIAL DE REANUDACIÓN DE TRACTO: REQUISITOS. Balaguer. |
| R. 23/5/2016 RECTIFICACIÓN DE CABIDA: PROCEDIMIENTO DECLARATIVO. Madrid n 19. |
| R. 25/5/2016 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: PREVIA INSCRIPCIÓN. Álora. |
| R. 25/5/2016 COMUNIDAD DE BIENES: DISOLUCIÓN CON CUOTA GRAVADA. Alcoy. |
| R. 26/5/2016 REPRESENTACIÓN VOLUNTARIA: AUTOCONTRATACIÓN Y ARTÍCULO 98 DE LA LEY 24/2001. Rute. |
| R. 26/5/2016 HERENCIA: REGLAS DE INTREPRETACIÓN DE LOS TESTAMENTOS. Salamanca n 2. |
| R. 30/5/2016 CALIFICACIÓN POR REGISTRADOR SUSTITUTO: NATURALEZA.RETRACTO LEGAL: EJERCICIO. Madrid n 13. |
| R. 30/5/2016 OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD: REQUISITOS DE INSCRIPCIÓN. Alicante n 3. |
| R. 31/5/2016 HIPOTECA: APLICACIÓN DE LA LEY 2/2009. Vilanova i la Geltrú n 1. |
| R. 1/6/2016 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: LÍMITE DE RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA. Arteixo. |
| R. 1/6/2016 RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO: LEGITIMACIÓN PARA PROMOVERLA. RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. Ferrol. |
| R. 2/6/2016 RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO: PROCEDIMIENTOS. Cunit. |
| R. 2/6/2016 PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD: CONSTANCIA DE LAS CIRCUNSTANCIAS NECESARIAS PARA PRACTICAR EL ASIENTO. ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO: ARTÍCULO 708 DE LA LEC. Madrid n 3. |
| R. 6/6/2016 SUSTITUCIÓN VULGAR: REQUISITOS PAARA SER SUSTITUTO Y FORMA DE ACREDITARLO. Vigo n 5. |
| R. 6/6/2016 RECURSO GUBERNATIVO: INFORME DEL REGISTRADOR. PROPIEDAD HORIZONTAL: OBRAS EN ELEMENTOS PRIVATIVOS. Mojácar. |
| R. 7/6/2016 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: REQUISITOS DE INSCRIPCIÓN. CONCURSO DE ACREEDORES: EJECUCIÓN DE HIPOTECA. Palencia n 1. |
| R. 7/6/2016 PRINCIPIO DE PRIORIDAD: CIERRE DEL REGISTRO. Sant Feliu de Llobregat n1. |
| R. 8/6/2016 BASE GRÁFICA: INSCRIPCIÓN OBLIGATORIA. Petra. |
| R. 13/6/2016 DERECHO DE REVERSIÓN DEL 812 CC: NATURALEZA Y EFECTOS. Ibi. |
| R. 13/6/2016 AGRUPACIÓN: NO NECESITA LICENCIA URBANÍSTICA. AGRUPACIÓN: GEORREFERENCIACIÓN. Pinto n 2. |
| R. 15/6/2016 ESPACIOS NATURALES PROTEGIDOS: DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO EN LA LEGISLACION BALEAR. Palma de Mallorca n 8. |
| R. 15/6/2016 HERENCIA: APLICACIÓN DEL REGLAMENTO SUCESORIO EUROPEO. Orihuela n 4. |
| R. 16/6/2016 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: INCIDENTE EXTRAORDINARIO DE OPOSICIÓN POR CLAÚSULAS ABUSIVAS. Gandía n 4. |
| R. 16/6/2016 PRINCIPIO DE ROGACIÓN: SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN. Palma de Mallorca n 9. |
| R. 17/6/2016 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: APLICACIÓN DEL 671 LEC CUANDO HAY MÀS DE UNA FINCA HIPOTECADA. Santa Fe n 1. |
| R. 17/6/2016 ANOTACIÓN DE EMBARGO: PROCEDIMIENTO DIRIGIDO CONTRA EL DEUDOR Y CONTRA EL TITULAR REGISTRAL FORMAL. Málaga n 8. |
| R. 20/6/2016 HIPOTECA: CLÁUSULAS ABUESIVAS. Alcázar de San Juan n 2. |
| R. 20/6/2016 HIPOTECA: DOMICILIO A EFECTOS DE REQUERIMIENTOS Y NOTIFICACIONES. Cieza n2. |
| R. 21/6/2016 PUBLICIDAD FORMAL: NOTAS SIMPLES LITERALES. Valencia n1. |
| R. 21/6/2016 CÁMARAS AGRARIAS: NATURALEZA Y RÉGIMEN DE FUNCIONAMIENTO. Cuenca. |
| R. 23/6/2016 CALIFICACIÓN REGISTRAL: DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS. ANOTACIÓN DE EMBARGO PREVENTIVO: EXPEDIENTE DE DERIVACIÓN DE RESPONSABILIDAD. Getafe n 1. |
| R. 23/6/2016 INMATRICULACIÓN: CERTIFICACIÓN CATASTRAL DESCRIPTIVA Y GRÁFICA. LEY 13/2015: RÉGIMEN TRANSITORIO. Sigüenza. |
| R. 24/6/2016 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: CADUCIDAD. La Vecilla. |
| R. 24/6/2016 EXPEDIENTE DE DOMINIO DEL ARTÍCULO 203 LH: TÍTULO DE PROPIEDAD. Vitoria n 5. |
| R. 27/6/2016 CONCURSO DE ACREEDORES: EJECUCIÓN HIPOTECARIA. Pontevedra n 1. |
| R. 27/6/2016 EXPEDIENTE DE DOMINIO DE INMATRICULACIÓN: REQUISITOS. Les Borges Blanques. |
| R. 27/6/2016 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: DEMANDA Y REQUERIMIENTO AL TERCER POSEEDOR. Vilanova i la Geltrú n 2. |
| R. 28/6/2016 CONCURSO DE ACREEDORES: EFECTOS DEL PLAN DE LIQUIDACIÓN. Málaga n 13. |
| R. 28/6/2016 OBRA NUEVA: LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN. Sant Mateu. |
| R. 28/6/2016 OBRAS NUEVAS ANTIGUAS: INSCRIPCIÓN CUANDO APARECE PREVIAMENTE INSCRITA OTRA DIFERENTE OBRA EN CONSTRUCCIÓN. Bande. |
| R. 29/6/2016 REPRESENTACIÓN VOLUNTARIA: AUTOCONTRATACIÓN Y ARTÍCULO 98 DE LA LEY 24/2001. Rute. |
| R. 29/6/2016 DOCUMENTOS NOTARIALES: IDENTIFICACIÓN DE LOS COMPARECIENTES Y SU CORRESPONDENCIA CON LOS TITULARES REGISTRALES. Algeciras n 2. |
| R. 30/6/2016 BIENES GANANCIALES: RECTIFICACIÓN DE CABIDA. RECTIFICACIÓN DE CABIDA: PROCEDIMIENTOS ESTABLECIDOS TRAS LA ENTRADA EN VIGOR DE LA LEY 13/2015. Sant Mateu. |
| R. 30/6/2016 OBRAS NUEVAS ANTIGUAS: NOTA MARGINAL RELATIVA A LA SITUACIÓN URBANÍSTICA DE LA FINCA PREVISTA EN EL ARTÍCULO 28.4 LS. Alcalá la Real. |
| R. 1/7/2016 INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD. INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: CERTIFICACIÓN CATASTRAL DESCRIPTIVA Y GRÁFICA. Coria. |
| R. 1/7/2016 RECTIFICACIÓN DE CABIDA: RÉGIMEN TRANSITORIO DE LA LEY 13/2015. Ibiza n 4. |
| R. 1/7/2016 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: ARTÍCULO 671 LEC. Ávila n 2. |
| R. 4/7/2016 APORTACIÓN A SOCIEDAD MERCANTIL: PREVIA INSCRIPCIÓN EN EL RM. Sabadell n 4. |
| R. 5/7/2016 OBRA NUEVA: GEORREFERENCIACIÓN. Ourense n 3. |
| R. 7/7/2016 CALIFICACIÓN REGISTRAL: REQUISITOS. Almuñécar. |
| R. 7/7/2016 SEGREGACIÓN: INSCRIPCIÓN DE RESTO EXISTIENDO SEGREGACIONES NO INSCRITAS. Álora. |
| R. 7/7/2016 EXPEDIENTE DE DOMINIÓN DE INMATRICULACIÓN: RÉGIMEN TRANSITORIO DE LA LEY 13/2015. Coria. |
| R. 7/7/2016 LEY 2/2009: APLICACIÓN A LA CESIÓN DE CRÉDITOS. Leganés n 2. |
| R. 4/7/2016 CONCURSO DE ACREEDORES: EJECUCIÓN DE HIPOTECA UNA VEZ APROBADO EL CONVENIO. Vélez-Málaga n 2. |
| R. 4/7/2016 HERENCIA: APLICACIÓN DEL REGLAMENTO SUCESORIO EUROPEO. Totana. |
| R. 5/7/2016 HERENCIA: NECESARIA INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS EN LA PARTICIÓN. Madrid n 17. |
| R. 5/7/2016 PROPIEDAD HORIZONTAL: DESVINCULACIÓN DE ANEJOS. A Coruña n 4. |
| R. 6/7/2016 HERENCIA: PRESUNCIÓN DE VALIDEZ DEL TESTAMENTO. Burjassot. |
| R. 6/7/2016 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: ARTÍCULO 166.1.2 RH. Bilbao n 9. |
| R. 8/7/2016 CANCELACIÓN DE HIPOTECA: CADUCIDAD CONVENCIONAL. Estella n 2. |
| R. 8/7/2016 CANCELACIÓN DE HIPOTECA: CADUCIDAD CONVENCIONAL. Estella n 2. |
| R. 8/7/2016 CANCELACIÓN DE HIPOTECA: CADUCIDAD CONVENCIONAL. Estella n 1. |
| R. 8/7/2016 CANCELACIÓN DE HIPOTECA: CADUCIDAD CONVENCIONAL. Estella n 1. |
| R. 11/7/2016 ARRENDAMIENTOS URBANOS: RENUNCIA A LOS DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO. Alicante n 3. |
| R. 11/7/2016 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: NECESIDAD DE LA PREVIA INSCRIPCIÓN DE LA HIPOTECA A FAVOR DEL EJECUTANTE. Nájera. |
| R. 11/7/2016 HIPOTECA: ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA LEY 2/2009, DE 31 DE MARZO. Punta Umbría. |
| R. 11/7/2016 SENTENCIA DICTADA EN JUICIO ORDINARIO: REANUDACIÓN DEL TRACTO INTERRUMPIDO. Fuenlabrada n 3. |
| R. 12/7/2016 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: TRACTO SUCESIVO. Arona. |
| R. 12/7/2016 PARCELACIÓN URBANÍSTICA: CONCEPTO Y ALCANCE. El Puerto de Santa María n 2. |
| R. 13/7/2016 DERECHO CIVIL GALLEGO: PACTO DE MEJORA SOBRE BIENES DE LA SOCIEDAD POSTGANANCIAL. A Coruña n 2. |
| R. 13/7/2016 HERENCIA: LLAMAMIENTO SUJETO A CONDICIÓN. Castropol. |
| R. 14/7/2016 PUBLICIDAD FORMAL: NOTA SIMPLE LITERAL. Valencia n 1. |
| R. 14/7/2016 CALIFICACIÓN REGISTRAL: EXPRESIÓN DE SU FECHA Y NOTIFICACIÓN. ACTA DE NOTORIEDAD DE RECTIFICACIÓN DE CABIDA: REQUISITOS Alcántara. |
| R. 14/7/2016 DERECHO NAVARRO: FIDUCIA CUM CREDITORE Y PACTO COMISORIO. Aoíz n 1. |
| R. 14/7/2016 INSCRIPCIÓN PARCIAL: REQUISITOS. SERVIDUMBRE: PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD. Álora. |
| R. 15/7/2016 ASIENTO DE PRESENTACIÓN: DENEGACIÓN. San Fernando de Henares. |
| R. 15/7/2016 HIPOTECA: CLAUSULA SUELO A TIPO CERO. Villacarrillo. |
| R. 18/7/2016 PRINCIPIO DE ROGACIÓN: REQUISITO PARA LA INSCRIPCIÓN. HERENCIA: PAGO EN METÁLICO DE LA LEGÍTIMA CONFORME AL 841 CC. Arévalo. |
| R. 18/7/2016 PRINCIPIO DE PRIORIDAD: TÍTULO INCOMPATIBLE CON OTRO ANTERIOR INSCRITO. Hoyos. |
| R. 19/7/2016 PROPIEDAD HORIZONTAL: CAMBIO DE USO DE UN LOCAL A VIVIENDA. Madrid n 34. |
| R. 19/7/2016 RECTIFICACIÓN DE CABIDA: PROCEDIMIENTOS TRAS LA LEY 13/2015. La Vecilla. |
| R. 19/7/2016 TRANSACCIÓN JUDICIAL: REQUISITOS DE INSCRIPCIÓN. Torrelodones. |
| R. 19/7/2016 HERENCIA: PARTICIÓN REALIZADA POR CONTADOR PARTIDOR. Yeste. |
| R. 20/7/2016 ASIENTO DE PRESENTACIÓN: DOCUMENTOS PRIVADOS. Arnedo. |
| R. 20/7/2016 DERECHO INTERNACIONAL PRIVADO: ORDEN PÚBLICO. Cullera. |
| R. 20/7/2016 ASIENTO DE PRESENTACIÓN: CASOS EN QUE PROCEDE SU DENEGACIÓN. Argand del Rey n 2. |
| R. 22/7/2016 CALIFICACIÓN REGISTRAL: MOTIVACIÓN. BASES GRÁFICAS: ELEMNTOS DE UN EDIFICIO EN PROPIEDAD HORIZONTAL. Alicante n 2. |
| R. 22/7/2016 CONTROL DE LOS MEDIOS DE PAGO: CALIFICACIÓN REGISTRAL. Piedrahíta. |
| R. 22/7/2016 BIENES GANANCIALES: PRESUNCIÓN DE GANANCIALIDAD. HERENCIA: PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR. Madrid n 40. |
| R. 22/7/2016 HIPOTECA: ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA LEY 2/2009, DE 31 DE MARZO. Castelldefels. |
| R. 22/7/2016 URBANISMO: INSCRIPCIÓN DE UNA RESERVA DE APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO. Valencia n 6. |
| R. 26/7/2016 CONVENIO REGULADOR DE LA SEPARACIÓN Y EL DIVORCIO: ÁMBITO. Lepe. |
| R. 26/7/2016 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: NO PROCEDE LA EJECUCIÓN DIRECTA SI NO CONSTA INSCRITO EL DOMICILIO A EFECTOS DE REQUERIMIENTOS Y NOTIFICACIONES. Valladolid n 5. |
| R. 26/7/2016 DOBLE INMATRICULACIÓN: CALIFICACIÓN REGISTRAL. Cangas de Onís. |
| R. 26/7/2016 DERECHO EXTRANJERO: REQUISITOS PARA SU APLICACIÓN. El Puerto de la Cruz. |
| R. 28/7/2016 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE QUERELLA: REQUISITOS. A Coruña n 2. |
| R. 28/7/2016 CONDICIÓN RESOLUTORIA: REQUISITOS PARA SU EJERCICIO. El Puerto de la Cruz. |
| R. 28/7/2016 ENTIDADES RELIGIOSAS: ACREDITACIÓN DE UNA FUSIÓN PREVIA. Alicante n 3. |
| R. 28/7/2016 HERENCIA: SUCESIÓN SOMETIDA AL DERECHO INGLÉS. Sant Mateu. |
| R. 28/7/2016 HERENCIA: SUCESIÓN SOMETIDA AL DERECHO INGLÉS. Sant Mateu. |
| R. 29/7/2016 URBANISMO: PREVALENCIA DE LAS NORMAS DE PLANEAMIENTO. Colmenar Viejo n 2. |
| R. 29/7/2016 RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. Castellón de la Plana n 2. |
| R. 1/8/2016 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR. Terrassa n 1. |
| R. 2/8/2016 DERECHO CIVIL DE GALICIA: NATURALEZA DE LA LEGÍTIMA Y ANOTACIÓN PREVENTIVA. Vigo n 1. |
| R. 2/8/2016 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR. Álora. |
| R. 2/8/2016 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL DEUDOR NO HIPOTECANTE. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS JUDICIALES: LÍMITES. Oviedo n 2. |
| R. 2/8/2016 RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. Cullera. |
| R. 3/8/2016 AUTOCONTRATO: DIFERENCIA CON EL CONFLICTO DE INTERESES. DERECHO EXTRANJERO: PRUEBA Roses n 1. |
| R. 23/8/2016 DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE: CALIFICACIÓN REGISTRAL. Lepe. |
| R. 1/9/2016 HERENCIA: DESHEREDACIÓN. Burjassot. |
| R. 2/9/2016 SEGREGACIÓN: GEORREFERNCIACIÓN. CÓDIGO REGISTRAL ÚNICO: APLICACIÓN A DIFERENTES SUPUESTOS. Fregenal de la Sierra. |
| R. 2/9/2016 RECONOCIMIENTO DE DEUDA: CAUSA. Almagro. |
| R. 2/9/2016 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO PREVENTIVO: CONVERSIÓN EN EJECUTIVO. Archena. |
| R. 5/9/2016 CONDICIÓN RESOLUTORIA: REQUISITOS DE EJERCICIO. Madrid n 35. |
| R. 5/9/2016 TÍTULO INSCRIBIBLE: MODIFICACIÓN. Albaida. |
| R. 5/9/2016 PROCEDICMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL TITULAR DE UN DERECHO DE USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR. Granada n 2. |
| R. 6/9/2016 RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. Ourense n 3. |
| R. 6/9/2016 RECTIFICACIÓN DE CABIDA: PROCEDIMIENTOS TRAS LA LEYT 13/2015. OBRA NUEVA: ARTÍCULO 202 DE LA LH. OBRA NUEVA ANTIGUA: LIBRO DEL EDIFICIO. Ejea de los Caballeros. |
| R. 6/9/2016 TRANSACCIÓN JUDICIAL: TÍTULO INSCRIBIBLE. Arganda del Rey n 1. |
| R. 8/9/2016 OBRA NUEVA: LIBRO DEL EDIFICIO. Castropol. |
| R. 8/9/2016 PRESECRIPCIÓN ADQUISITIVA: DEMANDA FRENTE A LA HERENCIA YACENTE. Alicante n 4. |
| R. 15/9/2016 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: AMPIACIÓN. Oliva. |
| R. 15/9/2016 ASIENTO DE PRESENTACIÓN: DENEGACIÓN. Almería n 3. |
| R. 12/9/2016 RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO: REQUISITOS. Las Palmas de Gran Canaria n 1. |
| R. 12/9/2016 CALIFICACIÓN REGISTRAL: PRESENTACIÓN DE DOCUMENTOS SUBSANATORIOS. CUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES FISCALES: ALCANCE. Palma de Mallorca n 8. |
| R. 12/9/2016 OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD: CAMBIO DE USO DE LA EDIFICACIÓN. Ibiza n 2. |
| R. 13/9/2016 ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO OTORGDO POR PERSONA FALLECIDA: ARTÍCULO 20.5 DE LA LH. Madrid n 16. |
| R. 13/9/2016 RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. Cieza n 1. |
| R. 13/9/2016 HIPOTECA: ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA LEY 2/2009, DE 31 DE MARZO. Barcelona n 11. |
| R. 14/9/2016 DOMINO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE: MARINAS INTERIORES. Roses n 1. |
| R. 14/9/2016 DOCUMENTO PÚBLICO OTORGADO FUERA DE ESPAÑA: PODER ANTE NOTARY PUBLIC INGLÉS. Mazarrón. |
| R. 14/9/2016 HIPOTECA: TASACIÓN CONDICIONADA DE LA FINCA. Jumilla. |
| FUSI |
| R. 19/9/2016 RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. Ciempozuelos. |
| R. 21/9/2016 ACCESIÓN: ARTÍCULO 361 DEL CC. OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD: REQUISITOS. Orihuela n 4. |
| R. 21/9/2016 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: APLICACIÓN PONDERADA DEL 671 DE LA LEC. Tavernes de la Valldigna. |
| R. 21/9/2016 SEGREGACIÓN: GEORREFERENCIACIÓN. Fregenal de la Sierra. |
| R. 22/9/2016 CONCURSO DE ACREEDORES: CRÉDITOS DERIVADOS DE COSTES DE URBANIZACIÓN. Llíria. |
| R. 22/9/2016 HIPOTECA FLOTANTE: PLAZO E INTERESES. Conil. |
| R. 23/9/2016 CAUSA: REQUISITO ESENCIAL DEL NEGOCIO. Guádix. |
| R. 23/9/2016 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: DEMANDA CONTRA LA HERENCIA YACENTE. Torrelavega n 2. |
| R. 27/9/2016 MENCIONES: CANCELACIÓN. Estepa. |
| R. 28/9/2016 SOCIEDAD CIVIL: NATURALEZA. DERECHO DE SUPERFICIE: CONSTITUCIÓN. Montblanc. |
| R. 28/9/2016 OBRA NUEVA: GEORREFERENCIACIÓN. Ejea de los Caballeros. |
| R. 29/9/2016 CALIFICACIÓN REGISTRAL: NO PUEDEN TENERSE EN CUENTA DATOS PROCEDENTES DE LA OFICINA LIQUIDADORA. VECINDAD CIVIL: ACREDITACIÓN. DERECHO CIVIL DE GALICIA: PACTO DE MEJORA. Vilanova i la Geltrú N 1. |
| R. 29/9/2016 SOCIEDADES MERCANTILES: ADMINISTRADOR NO INSCRITO EN EL RM. Málaga N 8. |
| R. 3/10/2016 RECTIFICACIÓN DE CABIDA: PROCEDIMIENTOS TRAS LA LEY 13/2015. Las Palmas de Gran Canaria N 2. |
| R. 3/10/2016 RECTIFICACIÓN DE CABIDA: PROCEDIMIENTOS TRAS LA LEY 13/2015. Vitoria N 5. |
| R. 3/10/2016 INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: COINCIDENCIA CON LA BASE GRÁFICA CATASTRAL. OBRA NUEVA: GEORREFERENCIACIÓN. Sigüenza. |
| R. 4/10/2016 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: DEMANDA CONTRA LA HERENCIA YACENTE. Durango. |
| R. 4/10/2016 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: DEMANDA CONTRA LA HERENCIA YACENTE. Santa Cruz de Tenerife n 1. |
| R. 5/10/2016 PROPIEDAD HORIZONTAL: DESVINCULACIÓN DE ANEJO. Vitoria n 3. |
| R. 5/10/2016 RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO: REQUISITOS. SOCIEDADES MERCANTILES: CONSTANCIA REGISTRAL DE SU ESTADO DE LIQUIDACIÓN. Las Palmas de Gran Canaria n 2. |
| R. 5/10/2016 ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS: NOTIFICACIÓN AL ARRENDATARIO A EFECTOS DE TANTEO Y RETRACTO. CALIFICACIÓN REGISTRAL: CAPACIDAD DE LOS INTERVINIENTES EN EL TÍTULO INSCRIBIBLE. PARCELACIÓN URBANÍSTICA: APLICACIÓN DEL ART. 79 RD 1093/1997 EN LAS VENTAS DE CUOTAS INDIVISAS. Alicante n 3. |
| R. 6/10/2016 RECURSO GUBERNATIVO: COMPETENCIA DE LAS CCAA. DERECHO CIVIL DEL PAÍS VASCO: DERECHO TRANSITORIO APLICABLE A TESTAMENTOS OTORGADOS ANTES DE LA LEY 5/2015. Durango. |
| R. 6/10/2016 RECURSO GUBERNATIVO: CÓMPUTO DEL PLAZO CUANDO HAY UNA SEGUNDA CALIFICACIÓN. FINCA REGISTRAL: IDENTIFICACIÓN. Motilla del Palancar. |
| R. 10/10/2016 BASE GRÁFICA REGISTRAL: EXPEDIENTE DEL ARTÍCULO 199. Corralejo. |
| R. 10/10/2016 REPRESENTACIÓN VOLUNTARIA: APLICACIÓN DEL ARTÍCULO 98 DE LA LEY 24/2001. HIPOTECA: ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA LEY 2/2009, DE 31 DE MARZO. Valencia n 11. |
| R. 10/10/2016 PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL: LOS ASIENTOS EESTÁN BAJO LA SALVAGUARDIA DE LOS TRIBUNALES. Sant Mateu. |
| R. 11/10/2016 DESLINDE ADMINISTRATIVO: EFICACIA Y ALCANCE. La Vecilla. |
| R. 11/10/2016 INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: ACTA DE NOTORIEDAD. Torrox. |
| R. 11/10/2016 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: REQUISITOS CUANDO HA FALLECIDO EL TITULAR REGISTRAL. Zaragoza n 5. |
| R. 13/10/2016 DERECHO DE REVERSIÓN EXPROPIATORIO: CANCELACIÓN. Elche n 5. |
| R. 13/10/2016 CONCURSO DE ACREEDORES: EMBARGO DE BIENES COMUNES EN PROCEDIMIENTO DIRIGIDO CONTRA EL CÓNYUGE NO CONCURSADO. Zaragoza n 9. |
| R. 13/10/2016 PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: NOTIFICACIÓN Y REQUERIMIENTO A LOS ADMINISTRADORES DE UNA SOCIEDAD MERCANTIL. Alicante n 1. |
| R. 13/10/2016 DISOLUCIÓN DE CONDOMINIO: REALIZADA EN CONVENIO REGULADOR DE LAS MEDIDAS DE GUARDA Y CUSTODIA DE LOS HIJOS NO MATRIMONIALES. Pontevedra n 2. |
| FUSI |
| R. 17/10/2016 RECTIFICACIÓN DE CABIDA: PROCEDMIENTO ART. 201.1 LH. Sepúlveda. |
| R. 17/10/2016 PRINCIPIO DE PRIORIDAD: SUPUESTOS DEL ART. 105 RH. Fuengirola n 2. |
| R. 17/10/2016 DILIGENCIA DEL LIBRO DE ACTAS: REQUISITOS. Castro del Río. |
| R. 18/10/2016 PRINCIPIO DE PRIORIDAD: SUPUESTOS DEL ART. 105 RH. A Coruña n 6. |
| R. 18/10/2016 RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO: ERROR EN LA COPIA DE LA ESCRITURA QUE CAUSÓ LA INSCRIPCIÓN. Fraga. |
| R. 19/10/2016 ASIENTO DE PRESENTACIÓN: DOCUMENTOS PRIVADOS. Armilla. |
| R. 19/10/2016 RECURSO GUBERNATIVO: CÓMPUTO DEL PLAZO PARA INTERPONERLO. HIPOTECA: APLICACIÓN DE LA SENTENCIA DE 3 DE JUNIO DE 2016 EN MATERIA DE INTERESES DE DEMORA. Sant Mateu. |
| R. 19/10/2016 RECURSO GUBERNATIVO: CÓMPUTO DEL PLAZO PARA INTERPONERLO. HIPOTECA: APLICACIÓN DE LA SENTENCIA DE 3 DE JUNIO DE 2016 EN MATERIA DE INTERESES DE DEMORA. Sant Mateu. |
| R. 20/10/2016 RESOLUCIONES JUDICIALES: REQUISITO DE FIRMEZA. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: PROTECCIÓN DEL TITULAR REGISTRAL. El Puerto de Santa María n 2. |
| R. 20/10/2016 RECURSO GUBERNATIVO: PLAZO DE INTERPOSICIÓN. Sant Mateu. |
| R. 20/10/2016 RECURSO GUBERNATIVO: PLAZO DE INTERPOSICIÓN. Sant Mateu. |
| R. 20/10/2016 RECURSO GUBERNATIVO: PLAZO DE INTERPOSICIÓN. Sant Mateu. |
| R. 20/10/2016 DERECHO DE SUO SOBRE LA VIVIENDA FAMILIAR: PLAZO DE DURACIÓN. Moncada n 2. |
| R. 21/10/2016 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: APLICACIÓN PONDERADA DEL 671 DE LA LEC. Oviedo n 4. |
| R. 21/10/2016 HIPOTECA: CADUCIDAD CONVENCIONAL. Vigo n 6. |
| R. 24/10/2016 PROCEDIMIENTO DE EJECUCION: ARTICULO 657 DE LA LEC. Lleida n 1. |
| R. 24/10/2016 SEGREGACIÓN: REPRESENTACIÓN GRÁFICA. Alicante n 3. |
| R. 24/10/2016 CONVENIO REGULADOR: DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA. Osuna. |
| R. 25/10/2016 DONACIÓN: EL DONTARAIO REPRESENTA AL DONANTE. Madrid n 34. |
| R. 25/10/2016 REPRESENTACIÓN VOLUNTARIA CON SUPAPODERAMIENTO: ARTÍCULO 98 DE LA LEY 24/2001. Málaga n 10. |
| R. 25/10/2016 REPRESENTACIÓN VOLUNTARIA CON SUPAPODERAMIENTO: ARTÍCULO 98 DE LA LEY 24/2001. Málaga n 10. |
| R. 24/10/2016 DONACIÓN: EFECTOS DE LA DONACIÓN CON RESERVA DE LA FACULTAD DE DISPONER. Aguilar de la Frontera. |
| R. 26/10/2016 DERECHO FORAL DE GALICIA: PARTICI´N HECHA POR EL TESTADOR. Padrón. |
| R. 26/10/2016 OBRA NUEVA: LIBRO DEL EDIFICIO. Sepúlveda. |
| R. 26/10/2016 HIPOTECA: MODIFICACIÓN DEL VALOR DE LA FINCA A EFECTOS DE SUBASTA Y RANGO HIPOTECARIO. Balaguer. |
| R. 26/10/2016 HIPOTECA: INTERESES DE DEMORA EN LAS HIPOTECAS PARA GARANTIZAR DEUDAS FISCALES. Vitoria n 3. |
| R. 27/10/2016 HERENCIA: LLAMAMIENTO SUJETO A CONDICIÓN. Valencia n 9. |
| R. 27/10/2016 SENTENCIA: INSCRIPCIÓN. Marbella n 7. |
| R. 2/11/2016 RECURSO GUBERNATIVO: COMPETENCIA DE LA DGRN GRENTE A LA COMUNIDAD AUTONOMA DE CATALUÑA. DONACIÓN: ACEPTACIÓN EN VIDA DEL DONANTE Sabadell n 2. |
| R. 2/11/2016 HERENCIA: PARTICIÓN JUDICIAL. La Roda. |
| R. 7/11/2016 HIPOTECA EN GARANTÍA DE OBLIGACIONES: CANCELACIÓN POR CADUCIDAD. Lillo. |
| R. 7/11/2016 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: SUCESIÓN PROCESAL DEL EJECUTANTE. Alcoy. |
| R. 7/11/2016 HIPOTECA: INTERESES DE DEMORA CUANDO NO SE HA PACTADO NADA AL RESPECTO. Valencia n 3. |
| R. 3/11/2016 REFERENCIA CATASTRAL: NO CONSTITUYE REQUISITO PARA LA INSCRIPCIÓN. Escalona. |
| R. 7/11/2016 OBRA NUEVA: REQUISITOS. BASES GRÁFICAS: DESPLAZAMIENTOS DEN LA CARTOGRAFÍA CATASTRAL. Alicante n 3. |
| R. 14/11/2016 HERENCIA: PSEUDO USUFRUCTO TESTAMENTARIO. Carmona. |
| R. 14/11/2016 AGREGACIÓN: GEORREFERENCIACIÓN. Madrid n 11. |
| R. 14/11/2016 INSCRIPCIÓN DE LA BASE GRÁFICA: PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 LH. Monóvar. |
| R. 14/11/2016 INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: REQUISITOS. Piedrabuena. |
| R. 8/11/2016 SERVIDUMBRE DE AGUAS: REQUISITOS DE INSCRIPCIÓN. CONTROL DE LOS MEDIOS DE PAGO: CALIFICACIÓN REGISTRAL. Cieza n 1. |
| R. 8/11/2016 SERVIDUMBRE DE AGUAS: REQUISITOS DE INSCRIPCIÓN. CONTROL DE LOS MEDIOS DE PAGO: CALIFICACIÓN REGISTRAL. Cieza n 1. |
| R. 8/11/2016 SERVIDUMBRE DE AGUAS: REQUISITOS DE INSCRIPCIÓN. CONTROL DE LOS MEDIOS DE PAGO: CALIFICACIÓN REGISTRAL. Cieza n 1. |
| R. 8/11/2016 SERVIDUMBRE DE AGUAS: REQUISITOS DE INSCRIPCIÓN. CONTROL DE LOS MEDIOS DE PAGO: CALIFICACIÓN REGISTRAL. Cieza n 1. |
| R. 8/11/2016 SERVIDUMBRE DE AGUAS: REQUISITOS DE INSCRIPCIÓN. CONTROL DE LOS MEDIOS DE PAGO: CALIFICACIÓN REGISTRAL. Cieza n 1. |
| R. 8/11/2016 SERVIDUMBRE DE AGUAS: REQUISITOS DE INSCRIPCIÓN. CONTROL DE LOS MEDIOS DE PAGO: CALIFICACIÓN REGISTRAL. Cieza n 1. |
| R. 8/11/2016 SERVIDUMBRE DE AGUAS: REQUISITOS DE INSCRIPCIÓN. CONTROL DE LOS MEDIOS DE PAGO: CALIFICACIÓN REGISTRAL. Cieza n 1. |
| R. 8/11/2016 SERVIDUMBRE DE AGUAS: REQUISITOS DE INSCRIPCIÓN. CONTROL DE LOS MEDIOS DE PAGO: CALIFICACIÓN REGISTRAL. Cieza n 1. |
| R. 10/11/2016 EXPEDIENTE DE DOMINIO ANTERIOR A LA LEY 13/2015: ÁMBITO. Cáceres n 2. |
| R. 10/11/2016 ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS: COSNTITUIDO POR EL USFRUCTUARIO. El Ejido n 2. |
| R. 10/11/2016 HIPOTECA: CLÁUSULA SUELO. HIPOTECA: PACTOS INSCRIBIBLES. Sueca. |
| R. 15/11/2016 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: HERENCIA YACENTE. RECITIFICACIÓN DE CABIDA: PROCEDIMIENTO Valdepeñas. |
| R. 15/11/2016 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: HERENCIA YACENTE. ARRENDAMIENTOS URBANOS: PLAZAS DE GARAJE. Durango. |
| R. 15/11/2016 IDENTIFICACIÓN DE LOS COMPARECIENTES EN LA ESCRITURA PÚBLICA: FUNCIONES DE NOTARIOS Y REGISTRADORES. Sant Mateu. |
| R. 15/11/2016 PATRIA POTESTAD: CONFLICTO DE INTERESES. Valdemoro. |
| R. 15/11/2016 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: HERENCIA YACENTE. Rivas-Vaciamadrid. |
| R. 15/11/2016 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: HERENCIA YACENTE. Rivas-Vaciamadrid. |
| R. 22/11/2016 REFERENCIA CATASTRAL: EEROR AL CONSIGNARLA EN LA INSCRIPCIÓN. Morón de la Frontera. |
| R. 22/11/2016 DOBLE INMATRICULACIÓN: PREVALENCIA DEL PROCEDIMIENTO REGULADO EN LA LEY DE PRIMONIO DE LAS ADMINISTRACIONES PÚBLICAS. San Bartolomé de Tirajana n 2. |
| R. 22/11/2016 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: EFECTOS DE SU CADUCIDAD. Santa Coloma de Gramanet n 2. |
| R. 23/11/2016 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA: RECLAMACIÓN DE DEUDAS POR CUOTAS DEL RÉGIMEN DE PROPIEDASD HORIZONTAL. Madrid n 9. |
| R. 23/11/2016 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DERECHO HEREDITARIO: PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. Herrera del Duque. |
| R. 23/11/2016 REPARCELACIÓN URBANÍSTICA: CUENTA DE LIQUIDACIÓN DEFINITIVA DE GASTOS DE URBANIZACIÓN. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL: RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. Santa Fe n 2. |
| R. 24/11/2016 CESIÓN DE CRÉDITO HIPOTECARIO: ÁMBITO DE LA LEY 2/2009. Valladolid n 6. |
| R. 24/11/2016 CESIÓN DE CRÉDITO HIPOTECARIO: ÁMBITO DE LA LEY 2/2009. Betanzos. |
| R. 25/11/2016 PUBLICIDAD FORMAL: REQUISITOS. Bilbao n 2. |
| R. 28/11/2016 AGRUPACIÓN: INSCRIPCIÓN DE LA BASE GRÁFICA. Avilés n 2. |
| R. 30/11/2016 TRANSACCIÓN JUDICIAL: TÍTULO INSCRIBIBLE. Alicante n 5. |
| R. 30/11/2016 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: CALIFICACIÓN REGISTRAL. Villaviciosa de Odón. |
| R. 30/11/2016 CAMBIO DE USO DE UNA EDIFICACIÓN: REQUISITOS URBANISTICOS Gijón n 2. |
| R. 30/11/2016 PROCEDMIENTO DE APREMIO ADMINISTRATIVO: FACULTAD DE CALIFICACIÓN DEL REGISTRADOR. Ourense n 1. |
| R. 30/11/2016 CONVENIO REGULADOR: ÁMBITO. León n 2. |
| R. 30/11/2016 LIQUIDACIÓN JUDICIAL DEL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL: NECESIDAD DE PROTOCOLIZACIÓN NOTARIAL. Vélez-Málaga n 2. |
| R. 30/11/2016 PARTICIÓN DE HERENCIA: CONTADOR PARTIDOR DATIVO. Alicante n 3. |
| FUSI |
| R. 12/12/2016 BIENES DE LAS ENTIDADES LOCALES: REVERSIÓN EN CASO DE CESIÓN GRATUITA DE LOS BIENES DEL PATRIMONIO MUNICIPAL DEL SUELO. Camas. |
| R. 12/12/2016 LEGÍTIMAS: IMPUTACIÓN Y COLACIÓN. Orihuela n 4. |
| R. 12/12/2016 LEGÍTIMAS: IMPUTACIÓN Y COLACIÓN. DONACIÓN: INTERPRETACIÓN DEL ART. 626 DEL CC. Orihuela n 4. |
| R. 13/12/2016 FINCA REGISTRAL: FINCAS INSCRITS SIN INDICACIÓN DE SUS SUPERFICIE. PRINCIPIO DE ROGACIÓN: EFECTOS. Borja. |
| R. 13/12/2016 CALIFICACIÓN REGISTRAL: INDEPENDICA. REPARCELACIÓN URBANÍSTICA: RECTIFICACIÓN. Alcalá la Real. |
| R. 13/12/2016 RECURSO GUBERNATIVO: OBJETO. PRINCIPIO DE LEGALIDAD: DOCUMENTO PÚBLICO. ANOTACIONES PREVENTIVAS: CANCELACIÓN. Tacoronte. |
| R. 13/12/2016 SOCIEDADES MERCANTILES: CONSTANCIA DE SU ESTADO DE LIQUIDACIÓN. RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO: REQUISITOS. Alicante n 2. |
| R. 14/12/2016 DOCUMENTOS JUDICIALES: FORMALIDADES EXTRÍNSECAS. CONCURSO DE ACREEDORES: FINALIZACIÓN DEL CONCURSO POR INSUFICIENCIA DE LA MASA ACTIVA Y ANOTACIÓN DE EMBARGO. Palencia n 2. |
| R. 14/12/2016 INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: INSTANCIA DE HEREDERO ÚNICO. INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: ACTA DE NOTORIEDAD. Olmedo. |
| R. 19/12/2016 PUBLICIDAD FORMAL: REQUISITOS DE EXPEDICIÓN. Cangas. |
| R. 20/12/2016 PROPIEDAD HORIZONTAL: MODIFICACIÓN DE LA SUPERFICIE DE LOS ELEMENTOS PRIVATIVOS. PROPIEDAD HORIZONTAL: TRASCENDENCIA DEL LIBRO DE ACTAS. Sevilla n 12. |
| R. 20/12/2016 PROCEDMIENTO DE RECTIFICACIÓN DE CABIDA DEL ART. 201 DE LA LH: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. Alcántara. |
| R. 21/12/2016 EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO: REQUISITOS. Madrid n 21. |
| R. 21/12/2016 TRANSACCIÓN JUDICIAL: TÍTULO INSCRIBIBLE. Alicante n 3. |
| R. 21/12/2016 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: SOCIEDAD DE GANANCIALES DISUELTA Y NO LIQUIDADA. San Sebastián de la Gomera. |
| R. 22/12/2016 TERCERÍA DE DOMINIO: ALCANCE Y EFECTOS. Ordes. |
| R. 22/12/2016 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: CADUCIDAD. Santander n 4. |
| R. 3/1/2017 EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDAR EL TRACTO SUCESIVO: ¿CUÁNDO HAY INTERRUPCIÓN DE TRACTO?. Montilla. |
| R. 3/1/2017 PROPIEDAD HORIZONTAL: SIN CONSTITUIR FORMLMENTE. Mijas n 1. |
| R. 4/1/2017 EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA RECTIFICACIÓN DE CABIDA: PROTECCIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO. Mulas. |
| R. 5/1/2017 REPRESENTACIÓN VOLUNTARIA: APODERADO DE UNA SOCIEDAD LUXEMBURGUESA CON PODER OTORGADO EN ESPAÑA. San Sebastián de los Reyes n 2. |
| R. 9/1/2017 OBRA NUEVA: LIBRO DEL EDIFICIO. OBRA NUEVA: GEORREFERENCIACIÓN. Ejea de los Caballeros. |
| R. 10/1/2017 UNIDADES MÍNIMAS DE CULTIVO: APLICACIÓN DEL ART. 80 RD 1093/97. Herrera del Duque. |
| R. 10/1/2017 CONCURSO DE ACREEDORES: EJECUCIÓN HIPOTECARIA DESPUÉS DE LA APERTURA DE LA FASE DE LIQUIDACIÓN. Madrid n 4. |
| R. 11/1/2017 CONVENIO REGULADOR DE LA SEPARACIÓN Y EL DIVORCIO: ÁMBITO. Lepe. |
| R. 11/1/2017 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: CADUCIDAD. Fuenlabrada n 2. |
| R. 11/1/2017 HERENCIA: CAUSANTE DE NACINALIDAD BELGA. Sant Mateu. |
| R. 12/1/2017 RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. Totana. |
| R. 16/1/2017 CALIFICACIÓN REGISTRAL: MOTIVACIÓN. AGREGACIÓN: INSCRIPCIÓN DE LA BASE GRÁFICA. Elche n 3. |
| R. 16/1/2017 SEGREGACIÓNES Y DIVISIONES: LICENCIA EN LOS CASOS DE DOCUMENTOS JUDICIALES. SEGREGACIÓNES Y DIVISIONES: INSCRIPCIÓN POR ANTIGÜEDAD. SENTENCIA DICTADA EN JUICIO DECLARATIVO: REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO. USUCAPIO CONTRA TABULAS: TÍTULO INSCRIBIBLE. Málaga n 8. |
| R. 17/1/2017 RECURSO GUBERNATIVO: A EFECTOS DOCTRINALES. OBRA NUEVA: LIBRO DEL EDIFICIO. Cuenca. |
| R. 18/1/2017 OBRA NUEVA: LIBRO DEL EDIFICIO. Ejea de los Caballeros. |
| R. 18/1/2017 SENTENCIA EN JUICIO DECLARATIVO: REBELDÍA DEL DEMANDADO. Torrijos. |
| R. 19/1/2017 CONTADOR PARTIDOR: FACULTADES DE RECTIFICACIÓN DE LA PARTICIÓN. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL: NO PRODUCE EFECTO RESPECTO DE LAS TITULARIDADES SUJETAS A CONDICIÓN SUSPENSIVA. La Carolina. |
| R. 19/1/2017 CONCURSO DE ACREEDORES: EJECUCIÓN HIPOTECARIA EN FASE DE LIQUIDACIÓN. Linares. |
| R. 20/1/2017 DERECHO DE TRANSMISIÓN: SU RELACIÓN CON LA SUSTITUCIÓN VULGAR EN LA HERENCIA DEL TRANSMITENTE. HERENCIA: RENUNCIA TRASLATIVA. Elche n 4. |
| R. 23/1/2017 CALIFICACIÓN REGISTRAL: INDEPENDENCIA. RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO Sevilla n 12. |
| R. 23/1/2017 RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO San Roque. |
| R. 23/1/2017 RECURSO GUBERNATIVO: ACREDITACIÓN DE LA REPRESENTACIÓN DEL RECURRENTE. PROCEDMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR. Lepe. |
| R. 24/1/2017 INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. Iznalloz. |
| R. 24/1/2017 DERECHO CIVIL GALLEGO: LIQUIDACIÓN DE LA SOCIEDAD DE GANANCIALES COMO ACTO PREVIO A LA PARTICIÓN DE HERENCIA. Vigo n 3. |
| R. 24/1/2017 PROPIEDAD HORIZONTAL: DESAFECTACIÓN DE ELEMENTO COMÚN. Madrid n 2. |
| R. 25/1/2017 EXPEDIENTE DE DOMINIO ANTERIOR A LA LEY 13/2015: REQUISITOS. Toledo n 3. |
| R. 25/1/2017 DOCUMENTO JUDICIAL: EMITIDO EN FORMATO ELECTRÓNICO. Almería n 3. |
| R. 25/1/2017 HIPOTECA: GARANTÍA DE INTERESES MORATORIOS INFERIOR A LOS PACTADOS OBLIGACIONALMENTE. Mijas n 3. |
| R. 26/1/2017 RECRIFICACIÓN DE CABIDA: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. San Vicente de la Barquera. |
| R. 30/1/2017 CALIFICACIÓN REGISTRAL: MOTIVACIÓN. CALIFICACIÓN REGISTRAL: NO SE TIENEN EN CUENTA LOS TÍTULOS PRESENTADOS CON POSTERIORIDAD. TÍTULO INSCRIBIBLE: REQUISITOS PARA SU SUBSANACIÓN. Cuenca. |
| R. 30/1/2017 DOCUMENTO JUDICIAL: MANDAMIENTO EN FORMATO ELECTRÓNICO. Almería n 3. |
| R. 30/1/2017 DOCUMENTO JUDICIAL: MANDAMIENTO EN FORMATO ELECTRÓNICO. Almería n 3. |
| R. 31/1/2017 DOCUMENTO JUDICIAL: MANDAMIENTO EN FORMATO ELECTRÓNICO. Almería n 3. |
| R. 31/1/2017 DOCUMENTO JUDICIAL: MANDAMIENTO EN FORMATO ELECTRÓNICO. Almería n 3. |
| R. 31/1/2017 DOCUMENTO JUDICIAL: MANDAMIENTO EN FORMATO ELECTRÓNICO. Almería n 3. |
| R. 1/2/2017 BIENES GANANCIALES: EJERCICIO DE LA ACTIO COMMUNI DIVIDUNDO SOBRE UN BIEN GANANCIAL. Nájera. |
| R. 1/2/2017 INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: APLICACIÓN DEL NUEVO ARTÍCULO 205 LH. Arteixo. |
| R. 1/2/2017 PROCEDMIENTO ORDINARIO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS. Denia n 1. |
| R. 2/2/2017 REFERENCIA CATASTRAL: REQUISITOS PARA SU INCORPORACIÓN A LA INSCRIPCIÓN. Alcalá la Real. |
| R. 2/2/2017 SOCIEDAD DE GANANCIALES: BIENES PRIVATIVOS. Granada n 3. |
| R. 2/2/2017 HERENCIA: CERTIFICADO DE ÚLTIMAS VOLUNTADES EN CASO DE SUCESIÓN DE EXTRANJEROS. Sant Mateu. |
| R. 6/2/2017 EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DEL YRACTO SUCESIVO ANTERIOR A LA LEY 13/2015: REQUISITOS. Olivenza. |
| R. 6/2/2017 OBRA NUEVA: AMPLIACIÓN DE UNA EDIFICACIÓN Y INSCRITA. Cuenca. |
| R. 6/2/2017 OBRA NUEVA: GEORREFERENCIACIÓN. Ejea de los Caballeros. |
| R. 6/2/2017 OBRA NUEVA: GEORREFERENCIACIÓN. Ourense n 3. |
| R. 7/2/2017 RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO: REQUISITOS. Villena. |
| R. 7/2/2017 DOCUMENTO JUDICIAL: MANDAMIENTO EN FORMATO ELECTRÓNICO. Almería n 3. |
| R. 8/2/2017 BIENES DE LAS ENTIDADES LOCALES: BIENES COMUNALES. Tui. |
| R. 9/2/2017 EXPROPIACIÓN FORZOSA: REQUISITOS DE INSCRIPCIÓN. Almodóvar del Campo. |
| R. 10/2/2017 DOCUMENTO JUDICIAL: MANDAMIENTO EN FORMATO ELECTRÓNICO. Almería n 3. |
| R. 10/2/2017 DOCUMENTO JUDICIAL: MANDAMIENTO EN FORMATO ELECTRÓNICO. Almería n 3. |
| R. 10/2/2017 DOCUMENTO JUDICIAL: MANDAMIENTO EN FORMATO ELECTRÓNICO. Almería n 3. |
| R. 10/2/2017 DOCUMENTO JUDICIAL: MANDAMIENTO EN FORMATO ELECTRÓNICO. Almería n 3. |
| R. 10/2/2017 DOCUMENTO JUDICIAL: MANDAMIENTO EN FORMATO ELECTRÓNICO. Almería n 3. |
| R. 13/2/2017 PRINCIPIO DE ROGACIÓN: ALCANCE. Melilla. |
| R. 13/2/2017 SEGREGACIÓN Y DIVISIÓN: INSCRIPCIÓN POR ANTIGÜEDAD. Madrid n 12. |
| R. 13/2/2017 RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO: REQUISITOS. Oropesa del Mar n 2. |
| R. 15/2/2017 IDENTIFICACIÓN DE LOS COMPARECIENTES EN LA ESCRITURA PÚBLICA: FUNCIONES DE NOTARIOS Y REGISTRADORES. Sant Mateu. |
| R. 16/2/2017 TRANSACCIÓN JUDICIAL: TÍTULO INSCRIBIBLE. Almadén. |
| R. 16/2/2017 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO SOBRE BIENES GANANCIALES: REQUISITOS. Madrid n 37. |
| R. 16/2/2017 DERECHO DE OPCIÓN: REQUISITOS. Puerto del Rosario n 2. |
| R. 17/2/2017 RECTIFICACIÓN DE CABIDA: PROCEDIMIENTO DECLARATIVO ORDINARIO. Badajoz n 1. |
| R. 14/2/2017 DOCUMENTO JUDICIAL: MANDAMIENTO EN FORMATO ELECTRÓNICO. Almería n 3. |
| R. 14/2/2017 DOCUMENTO JUDICIAL: MANDAMIENTO EN FORMATO ELECTRÓNICO. Almería n 3. |
| R. 14/2/2017 DOCUMENTO JUDICIAL: MANDAMIENTO EN FORMATO ELECTRÓNICO. Almería n 3. |
| R. 14/2/2017 DOCUMENTO JUDICIAL: MANDAMIENTO EN FORMATO ELECTRÓNICO. Almería n 3. |
| R. 17/2/2017 DOCUMENTO JUDICIAL: MANDAMIENTO EN FORMATO ELECTRÓNICO. Almería n 3. |
| R. 17/2/2017 DOCUMENTO JUDICIAL: MANDAMIENTO EN FORMATO ELECTRÓNICO. Almería n 3. |
| R. 20/2/2017 DONACIÓN MORTIS CAUSA: CONCEPTO. Nájera. |
| R. 21/2/2017 DOCUMENTO JUDICIAL: MANDAMIENTO EN FORMATO ELECTRÓNICO. Almería n 3. |
| R. 21/2/2017 DOCUMENTO JUDICIAL: MANDAMIENTO EN FORMATO ELECTRÓNICO. Almería n 3. |
| R. 21/2/2017 DOCUMENTO JUDICIAL: MANDAMIENTO EN FORMATO ELECTRÓNICO. Almería n 3. |
| R. 22/2/2017 OBRA NUEVA: LICENCIA. PROPIEDAD HORIZONTAL: ELEMENTOS PROCOMUNALES. Puerto del Rosario n 2. |
| R. 22/2/2017 OBRA NUEVA: GEORREFERENCIACIÓN. PARCELACIÓN URBANISTICA: ACTOS REVELADORES. Hoyos. |
| R. 23/2/2017 PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL: EFECTOS. Linares. |
| R. 23/2/2017 RECURSO GUBERNATIVO: INTERPUESTO DESPUÉS DE SUBSANAR LOS DEFECTOS. RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL: ACREDITACIÓN. Ejea de los Caballeros. |
| R. 27/2/2017 RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO: REQUISITOS. Cangas. |
| R. 27/2/2017 TRANSACCIÓN JUDICIAL: TÍTULO INSCRIBIBLE. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD: CIRCUNSTANCIAS DEL TÍTULO. Benalmádena n 2. |
| R. 28/2/2017 DOCUMENTO JUDICIAL: MANDAMIENTO EN FORMATO ELECTRÓNICO. Almería n 3. |
| R. 28/2/2017 DOCUMENTO JUDICIAL: MANDAMIENTO EN FORMATO ELECTRÓNICO. Almería n 3. |
| R. 28/2/2017 DOCUMENTO JUDICIAL: MANDAMIENTO EN FORMATO ELECTRÓNICO. Almería n 3. |
| R. 1/3/2017 TRANSACCIÓN JUDICIAL: TÍTULO INSCRIBIBLE. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD: CIRCUNSTANCIAS DEL TÍTULO. Rivas-Vaciamadrad. |
| R. 2/3/2017 OBRAS NUEVAS: GEORREFERENCIACIÓN. OBRAS NUEVA POR ANTIGÜEDAD: REQUISITOS. La Rinconada. |
| R. 6/3/2017 RECTIFICACIÓN DE CABIDA: PROCEDIMIENTOS ANTERIORES A LA LEY 13/2015. Granada n 5. |
| R. 6/3/2017 PRINCIPIO DE ROGACIÓN : DESISTIMIENTO DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN. Sabadell n 4. |
| R. 7/3/2017 SEGREGACIÓN: INSCRIPCIÓN SIN LICENCIA POR ANTIGÜEDAD. Albacete n 3. |
| R. 7/3/2017 SENTENCIAS DICTADAS EN REBELDÍA: PLAZOS PARA LA INSCRIPCIÓN. Leganés n 2. |
| R. 8/3/2017 EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DEL TRACTO: CASOS EN LOS QUE HAY INTERRUPCIÓN. Ponferrada n 3. |
| R. 9/3/2017 LEGADOS: ENTREGA. SUSTITUCIONES HEREDITARIAS: ACREDITACIÓN DE SU INEFICACIA. REPRESENTACIÓN VOLUNTARIA: JUICIO DE SUFICIENCIA EN CASO DE AUTOCONTRATO. Badajoz n 3. |
| R. 9/3/2017 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: DESTINO DEL SOBRANTE. Madrid n 11. |
| R. 10/3/2017 CONCURSO DE ACREEDORES: CONCURSO CON INSUFICIENCIA DE MASA ACTIVA. Badajoz n 1. |
| R. 10/3/2017 CONCURSO DE ACREEDORES: CONCURSO CON INSUFICIENCIA DE MASA ACTIVA. Badajoz n 1. |
| R. 13/3/2017 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: TRACTO SUCESIVO. Adeje. |
| R. 15/3/2017 BIENES GANACIALES: PRESUNCIÓN DE GANANCIALIDAD. RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL: PUNTOS DE CONEXIÓN RESPECTO DE LOS MATRIMONIOS ENTRE CÓNYUGE ESPAÑOL Y EXTRANJERO. Madrid n 39. |
| R. 16/3/2017 LEGADOS: TOMA DE POSESIÓN POR EL PRELEGATARIO EN DERECHO CATALÁN. Torredembarra. |
| R. 17/3/2017 ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE EL DERECHO HEREDITARIO: REQUISITOS. Arganda del Rey n 2. |
| R. 17/3/2017 ADJUDICACIONES PARA PAGO DE DEUDAS: TRATAMIENTO REGISTRAL. El Vendrell n 1. |
| R. 17/3/2017 APRIOVECHAMIENTO URBANÍSTICO: TRASMISIÓN. PROHIBICIONES DE DISPONER: ALCANCE. Zaragoza n 14. |
| R. 21/3/2017 RECURSO GUBERNATIVO: OBJETO. HIPOTECA: RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA POR LOS INTERESES DE DEMORA EN RELACIÓN A LO PACTADO EN EL PLANO OBLIGACIONAL. Albacete n 1. |
| R. 22/3/2017 CONCURSO DE ACREEDORES: INTERPRETACIÓN DEL PLAN DE LIQUIDACIÓN. Málaga n 13. |
| R. 22/3/2017 OBRAS NUEVAS POR ANTIGÜEDAD: CERTIFICACIÓN CATASTRAL. Coria. |
| R. 23/3/2017 DOCUMENTO JUDICIAL: MANDAMIENTO EN FORMATO ELECTRÓNICO. Almería n 3. |
| R. 23/3/2017 DOCUMENTO JUDICIAL: MANDAMIENTO EN FORMATO ELECTRÓNICO. Almería n 3. |
| R. 24/3/2017 ARRENDAMIENTO URBANO: INEXISTENCIA DE DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO EN LA EJECUCIÓN FORZOSA CON ARRENDAMIENTO NO INSCRITO. Málaga n 9. |
| R. 24/3/2017 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: HERENCIA YACENTE. A Coruña n 2. |
| R. 24/3/2017 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: FINCA INSCRITA DE PERSONA DISTINTA DE AQUELLA CONTRA LA QUE SE HA DIRIGIDO EL PROCEDIMIENTO. ANOTACIÓN PREVENTIVA POR DEFECTO SUBSANABLE: REQUISITOS. Lliria. |
| R. 24/3/2017 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: HERENCIA YACENTE. A Coruña n 3. |
| R. 27/3/2017 RESERVA VIUDAL: FACULTAD DE DESHEREDAR DEL RESERVISTA. Madrid n 23. |
| R. 29/3/2017 PROPIEDAD HORIZONTAL: MODIFICACIÓN DEL TÍTULO CONSTITUTIVO. Sagunto n 1. |
| R. 29/3/2017 OBRA NUEVA: NECESIDAD DE INTERVENCIÓN DE TODOS LOS CONDUEÑOS. OBRA NUEVA: DELIMITACIÓN GRÁFICA. Albacete n 1. |
| R. 30/3/2017 HIPOTECA: INTERESES DE DEMORA Y EL LÍMITE PREVISTO EN EL 114.3 DE LA LH. Albacete n 1. |
| R. 3/4/2017 PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA: TÍTULO INSCRIBIBLE. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: HERENCIA YACENTE. SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA DEL DEMANDADO: REQUISITOS PARA LA INSCRIPCIÓN. TÍTULO INSCRIBIBLE: CIRCUNSTANCIAS PERSONALES. ADQUISICIÓN ORIGINARIA: CANCELACIÓN DE LA INSCRIPCIÓN CONTRADICTORIA. Girona n 1. |
| R. 3/4/2017 PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA: TÍTULO INSCRIBIBLE. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: HERENCIA YACENTE. Priego de Córdoba. |
| R. 4/4/2017 HERENCIA: CONMUTACIÓN DE LA LEGÍTIMA VIDUAL. LEGADOS: CONSENTIMIENTO DE LOS LEGITIMARIOS PARA LA ENTREGA. Cangas. |
| R. 4/4/2017 CALIFICACIÓN REGISTRAL: NOTIFICACIÓN POR FAX. RECITIFICACIÓN DE SUPERFICIE: PROCEDMIENTO. Les Borges Blanques. |
| R. 5/4/2017 TRANSACCIÓN JUDICIAL: TÍTULO INSCRIBIBLE. Lepe. |
| R. 6/4/2017 TRANSACCIÓN JUDICIAL: TÍTULO INSCRIBIBLE. Oviedo n 5. |
| R. 6/4/2017 RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE: PROCEDIMIENTO PREVISTO EN EL ART. 201.1 LH BASADO EN REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. Segovia n 3. |
| R. 6/4/2017 ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE EL DERECHO HEREDITARIO: REQUISITOS. Medina de Ríoseco. |
| R. 7/4/2017 PROPIEDAD HORIZONTAL: MODIFICACIÓN. Valencia n 3. |
| R. 7/4/2017 INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: EXIGENCIAS DE COINCIDENCIA CON LA CERTIFICACIÓN CATASTRAL. Sant Mateu. |
| R. 10/4/2017 HERENCIA: SUCESIÓN DE UN ALEMÁN TRAS LA ENTRADA EN VIGOR DEL REGLAMENTO SUCESORIO EUROPEO. Alicante n 5. |
| R. 10/4/2017 PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL: EFECTOS. PRINCIPIO DE PRIORIDAD: CIERRE REGISTRAL. Úbeda n 1. |
| R. 17/4/2017 DESLINDE ADMINISTRATIVO DE MONTES: PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. PREZSENTACIÓN ELECTRÓNICA DE DOCUMENTOS: REQUISITOS. Torrelaguna. |
| R. 17/4/2017 ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS: ÁMBITO. DERECHO DE ADQUSICIÓN PREFERENTE: REQUISITOS PARA SU INSCRIPCIÓN. Sanlúcar la Mayor n 1. |
| R. 17/4/2017 PODER OTORGADO ANTE NOTARIO EXTRANJERO: REQUISITOS PARA LA INSCRIPCIÓN. Mijas n 3. |
| R. 18/4/2017 PROPIEDAD HORIZONTAL: CAMBIO DE USO DE LOS ELEMENTOS PRIVATIVOS. Ibiza n 2. |
| R. 18/4/2017 DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE: CONTROL REGISTRAL EN LAS TRANSMISIONES DE FINCAS. Ayamonte. |
| R. 19/4/2017 HERENCIA: PARTICIÓN REALIZADA CON INTERVENCIÓN DE UN DEFENSOR JUDICIAL. CALIFICACIÓN REGISTRAL: INDEPENDENCIA DEL REGISTRADOR. Almuñécar. |
| R. 19/4/2017 DERECHO CIVIL DE GALICIA: PACTO DE MEJORA. Noia. |
| R. 20/4/2017 ENTIDADES RELIGIOSAS: ACREDITACIÓN DE UNA FUSIÓN PREVIA. REQUISITOS FISCALES: CIERRE REGISTRAL. Alicante n 3. |
| R. 20/4/2017 CONCENTRACIÓN PARCELARIA: CERTIFICACIÓN CATASTRAL. Verín. |
| R. 21/4/2017 HERENCIA: RENUNCIA. San Cristóbal de La Laguna n 2. |
| R. 21/4/2017 RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. Palamós. |
| R. 24/4/2017 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: MODIFICACIÓN DEL VALOR DE TASACIÓN DESPUÉS DE CONCLUIDA LA EJECUCIÓN. Madrid n 23. |
| R. 24/4/2017 RECURSO GUBERNATIVO: INTERPUESTO DESPUÉS DE SUBSANAR EL DEFECTO. VIVIENDA DE PROTECCIÓN OFICIAL EN ASTURIAS: REQUISITOS PARA LA INSCRIPCIÓN DE LA VENTA. Avilés n 1. |
| R. 24/4/2017 SOCIEDADES MERCANTILES: NECESIDAD DE LA PREVIA INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO MERCANTIL. Belmonte. |
| R. 25/4/2017 ANOTACIÓN DE EMBARGO: HERENCIA YACENTE. Cartagena n 3. |
| R. 25/4/2017 ACTOS ADMINISTRATIVOS: CONCEPTO DE FIRMEZA A EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN. Villajoyosa n 2. |
| R. 25/4/2017 ANOTACIÓN DE EMBARGO: HERENCIA YACENTE. Cartagena n 3. |
| R. 26/4/2017 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: HERENCIA YACENTE. Torrox. |
| R. 26/4/2017 RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. Burgos n 3. |
| R. 26/4/2017 CALIFICACIÓN REGISTRAL: MOTIVACIÓN. LEY DE CARRETERAS: OBLIGACIONES DEL REGISTRADOR Sant Mateu. |
| R. 27/4/2017 REFERENCIA CATASTRAL: CONSTANCIA Y EFECTOS. Callosa d’en Sarrià. |
| R. 27/4/2017 REFERENCIA CATASTRAL: CONSTANCIA Y EFECTOS. Callosa d’en Sarrià. |
| R. 27/4/2017 REFERENCIA CATASTRAL: CONSTANCIA Y EFECTOS. Callosa d’en Sarrià. |
| R. 27/4/2017 ACTA NOTARIAL PARA LA REANUDACIÓN DEL TRACTO ANTERIOR A LA LEY 13/2015: NOTIFICACIONES. Santander n 2. |
| R. 3/5/2017 CALIFICACIÓN REGISTRAL: MOTIVACIÓN. SENTENCIAS DICTADAS EN REBELDÍA: PLAZOS PARA SU FIRMEZA. SENTENCIA DICTADA EN JUICIO DECLARATIVO: REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO. Arona. |
| R. 4/5/2017 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: CADUCIDAD. El Vendrell n 1. |
| R. 5/5/2017 RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. Villena. |
| R. 8/5/2017 PRINCIPIO DE ROGACIÓN: ALCANCE. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN: ART. 38.2 LH. Oropesa del Mar n 2. |
| R. 8/5/2017 CONCENTRACIÓN PARCELARIA: REQUISITOS DE INSCRIPCIÓN. Lerma. |
| R. 9/5/2017 BIENES CONSORCIALES EN ARAGÓN: EJERCICIO DE LA ACTIO COMMUNI DIVIDUNDO SOBRE UN BIEN GANANCIAL. Zaragoza n 3. |
| R. 9/5/2017 RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: PREVIA INSCRIPCIÓN. Badalona n 1. |
| R. 9/5/2017 RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. Barcelona n 3. |
| R. 10/5/2017 PAREJAS DE HECHO: NORMATIVA APLICABLE EN LA TRANSMISIÓN DE LA VIVINDA HABITUAL. Álora. |
| R. 10/5/2017 RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL EXTRANJERO: PRUEBA. Valencia n 3. |
| R. 11/5/2017 RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL: MATRIMONIOS CONTRAIDOS ANTES DE LA CE Lleida n 1. |
| R. 11/5/2017 CALIFICACIÓN REGISTRAL: INTEGRIDAD. CONVENIO REGULADOR DE LA SEPARACIÓN Y EL DIVORCIO: EXISTENCIA DE PREVIO MATRIMONIO. Alcalá de Guadaíra n 2. |
| FUSION |
|---|
| R. 17/10/2011 BOE: 4/1/2012 Registro de Barbastro RECTIFICACIÓN DE CABIDA: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. No es posible acceder a la rectificación de la cabida de la finca cuando existen dudas respecto a la identidad de la misma, dudas fundadas en varios aspectos, como la magnitud de la rectificación, la alteración de linderos, o la existencia de un informe de la Comunidad Autónoma que plantea una eventual afectación de una vía pecuaria. Por esas mismas dudas tampoco cabe hacer constar la referencia catastral. |
| R. 26/10/2011 BOE: 4/1/2012 Registro de Lleida n 2 CONCURSO DE ACREEDORES: ANOTACIÓN DE EMBARGO A FAVOR DE LA SEGURIDAD SOCIAL. Como se desprende de lo establecido en la Ley Concursal y de lo resuelto por la Sala de Conflictos de Jurisdicción y Competencia del TS, no procede anotar un embargo ordenado por la Tesorería de la Seguridad Social, aunque las providencias de apremio y la diligencia de embargo sean de fecha anterior al auto de declaración de concurso, si no resulta acreditado el correspondiente pronunciamiento el Juez del concurso aclarando que se trata de bienes que no son necesarios para la continuación de la actividad económica del concursado. |
| R. 28/10/2011 BOE: 4/1/2012 Registro de Tacoronte INMATRICULACIÓN: CERTIFICACIÓN CATASTRAL DESCRIPTIVA Y GRÁFICA. Para inmatricular una finca es imprescindible aportar certificación descriptiva y gráfica del Catastro en y términos coincidentes con el título, sin que pueda sustituirse tal certificación por un borrador de certificado que no reúne los requisitos formales previstos en la legislación catastral y administrativa. |
| R. 10/11/2011 BOE: 4/1/2012 Registro de Vélez Málaga n 3. OBRAS NUEVAS POR ANTIGÜEDAD: ARTÍCULO 52 DEL RD 1093/1997. Si para acreditar la antigüedad de una obra se aporta un certificado de un técnico del que resulta su descripción en los términos recogidos en el título, no hay obstáculo para inscribir si al mismo tiempo se aporta una certificación catastral que no coincide plenamente dará sus datos descriptivos con el certificado técnico. |
| R. 10/11/2011 BOE: 17/1/2012 Registro de La Carolina. PARTICIÓN DE HERENCIA: SU RELACIÓN CON LA LIQUIDACIÓN DE LA SOCIEDAD DE GANANCIALES. Si la partición de la herencia se limita a una finca privativa del causante y consienten todos los herederos y el cónyuge viudo, no hay obstáculo para la inscripción porque en nada le influye la eventual liquidación de la sociedad de gananciales cuando se lleve a efecto, sin que pueda exigirse su realización con carácter previo. |
| R. 11/11/2011 BOE: 4/1/2012 Registro de Almagro EXTINCIÓN DE CONDOMINIO Para que pueda hablarse de extinción de comunidad se debe tratar de un acto que ponga fin al condominio existente sobre una determinada cosa entre todos los que lo llevan a cabo. Por eso, no puede inscribirse una denominada “extinción parcial de comunidad” que en realidad no es otra cosa que una venta que uno de los comuneros hace de su participación a los demás condueños. |
| R. 12/11/2011 BOE: 4/1/2012 Registro de Vélez Málaga n 3. NIF: COMPRA HECHA POR UNO DE LOS CÓNYUGES PARA LA SOCIEDAD DE GANANCIALES. La exigencia de que conste en la escritura de compra del usufructo vitalicio una finca otorgada por uno de los esposos para su sociedad de gananciales el NIF del otro cónyuge carece de apoyo legal suficiente. |
| R. 16/9/2011 BOE: 17/1/2012 Registro de La Carolina. PUBLICIDAD FORMAL: REQUISITOS. Corresponde al Registrador la calificación del interés del solicitante de una certificación literal de todo el historial registral de una finca, teniendo que tratarse de un interés conocido, directo y legítimo, sin que quepa basar el referido interés en documentos no aportados al tiempo de realizar la calificación. En el ámbito de la publicidad formal debe tenerse especialmente en cuenta las exigencias establecidas en la legislación de protección de datos. |
| R. 5/10/2011 BOE: 17/1/2012 Registro de Almagro. BIENES DE LAS ENTIDADES LOCALES: ENAJENACIÓN. La venta de una bien patrimonial de una ayuntamiento debe hacerse necesariamente por medio de subasta, sin que el hecho de que ésta haya quedado desierta autorice la vía de la adjudicación directa. Por otro lado hay que recordar que la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas no es de aplicación a las entidades locales. |
| R. 20/10/2011 BOE: 17/1/2012 Registro de Luarca. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN: CADUCIDAD DE LA ANOTACIÓN DE EMBARGO. Si al tiempo de presentarse la certificación por la que se adjudica una finca en un procedimiento de ejecución por deudas a la Seguridad Social ya había caducado la anotación de embargo practicada en su día a resultas de dicho procedimiento, dicha anotación pierde ipso iure su eficacia e impide cancelar otras anotaciones posteriores. |
| R. 21/10/2011 BOE: 17/1/2012 Registro de Baltanás. REPRESENTACIÓN VOLUNTARIA: AUTOCONTRATO. RECURSO GUBERNATIVO: LEGITIMACIÓN DEL RECURRENTE. Para interponer el recurso basta que el que lo presenta acredite representar al legitimado promedio de instancia privada ratificada en presencia del Registrador. En el ámbito de la representación voluntaria es admisible el autocontrato, una que existan intereses contrapuestos, siempre que el poderdante consienta expresamente tal extremo. No cabe aplicar lo previsto en el artículo 98 de la Ley 24/2001 a escrituras autorizadas antes de su entrada en vigor. |
| R. 25/10/2011 BOE: 17/1/2012 Registro de Paterna n 2. ANOTACIÓN DE EMBARGO PREVENTIVO A FAVOR DE LA AGENCIA TRIBUTARIA: CADUCIDAD. La anotación de embargo preventivo se somete a la regla general de caducidad del artículo 86 de la LH. Lo único a tener en cuenta para que dicha anotación pueda convertirse en anotación de embargo definitivo es que el acuerdo en tal sentido se haya adoptado antes del plazo de seis meses o su correspondiente prórroga prevista en la LGT, y que el mismo se presente en el Registro antes de los cuatro años de vigencia de la propia anotación. |
| R. 27/10/2011 BOE: 17/1/2012 Registro de Estepona n 2. DOMNIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE: ARTÍCULO 35 DEL REGLAMENTO DE COSTAS. La Dirección General confirma su doctrina de la plena aplicabilidiad del artículo 35 del Reglamento de Costas, en tanto el mismo ha sido declarado legal por el Tribunal Supremo, y por tanto, deniega la inscripción de una segunda transmisión de una finca respecto a la cual el certificado de la autoridad administrativa correspondiente declara que invade zona de dominio público. |
| R. 23/11/2011 BOE: 17/1/2012 Registro de Cangas de Narcea INMATRICULACIÓN DE PARTICIPACIÓN INDIVISA: CERTIFICACIÓN CATASTRAL DESCRIPTIVA Y GRÁFICA. La inmatriculación de una participación indivisa de una finca respecto a la que ya figura inscrita otras participaciones anteriores, sin que además se modifique la descripción en cuanto a la cabida y linderos, no requiere la aportación de la certificación catastral descriptiva y gráfica. |
| R. 2/12/2011 BOE: 17/1/2012 Registro de Calviá n 1 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN:ADJUDICACIÓN DE FINCA INSCRITA A NOMBRE DEL CAUSANTE POR DEUDAS PROPIAS DE LA HEREDERA ÚNICA. No hay obstáculo alguno para inscribir una adjudicación derivada de un procedimiento de ejecución seguido contra la única heredera del titular registral, por deudas propias de aquélla, considerando que con carácter previo figura inscrita la adjudicación parcial de esa herencia respecto de otras fincas. |
| R. 3/12/2011 BOE: 17/1/2012 Registro de Daroca PROCEDIMIENTO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO: SENTENCIA NO FIRME. Cabe practicar anotación preventiva de una sentencia no firme de un proceso contencioso administrativo por la que se declara la nulidad de un acuerdo de aprobación de un proyecto de reparcelación. La enumeración del artículo 51 de la Ley del Suelo no es cerrada. |
| R. 9/12/2011 BOE: 17/1/2012 Registro de Talavera de la Reina n 2 DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD: CAUSA. ARTÍCULO 153 del REGLAMENTO NOTARIAL. Es inscribible una disolución de condominio en cuya virtud los hasta ahora condueños pasan a ser titulares en usufructo y nuda propiedad. Hay que admitir como causa del negocio la voluntad de extinguir la actual relación de condominio y puede considerarse disolución de comunidad los casos en que varía sustancialmente la posición de los cotitulares. La diligencia de rectificación notarial que prevé el artículo 153 del RN puede afectar a cualquiera de los elementos de la escritura, pero siempre que se limite a la corrección de errores materiales y no suponga una variación de la voluntad de los otorgantes. |
| R. 19/12/2011 BOE: 17/1/2012 Registro de Alicante n 3 EXPEDIENTE DE DOMINIO DE EXCESO DE CABIDA: CERTIFICACIÓN CATASTRAL DESCRIPTIVA Y GRÁFICA. En lo expedientes de dominio de exceso de cabida, cuando la mayor cabida exceda de la quinta parte de la que aparece inscrita, será preciso aportar certificación catastral descriptiva y gráfica. No hay obstáculo para la inscripción por el hecho de que en la certificación gráfica aparezca una carretera que divide la finca, carretera no mencionada en el expediente de dominio. |
| R. 6/10/2011 BOE: 19/1/2012 Registro de Guadalajara n 3 PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL. En virtud del principio de legitimación registral, una anotación de prohibición de disponer practicada según un auto judicial que ratificaba el acuerdo adoptado e su día y que motivó la práctica de otra anotación de igual contenido ya caducada, no puede cancelarse por solicitud del titular de la finca afectada. |
| R. 8/10/2011 BOE: 19/1/2012 Registro de Santiago de Compostela n 2. EXPEDIENTE DE DOMINIO DE REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO. Para inscribir un expediente de dominio de reanudación de tracto es imprescindible que conste en el testimonio del auto que se han citado a todos los titulares registrales en los términos previstos en el artículo 202 de la LH. También será preciso que se señalen las circunstancias personales e los adquirentes y la participación indivisa correspondiente a cada uno conforme al artículo 54 del RH. |
| R. 22/10/2011 BOE: 19/1/2012 Registro de Ciudad Rodrigo. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN: CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES. Teniendo en cuenta que la cancelación de las cargas posteriores a una anotación de embargo, consecuencia del procedimiento de ejecución, no es un acto mecánico, sino que exige valorar los asientos que deben ser cancelados, así como el cumplimiento de los requisitos para ello, resulta necesario que la resolución que dicte el Secretario Judicial sea un decreto, y no una diligencia e ordenación. |
| R. 8/11/2011 BOE: 19/1/2012 Registro de Alcalá de Guadaira n 2. PROYECTO DE REPARCELACIÓN: CALIFICACIÓN DEL REGISTRADOR. El Registrador puede calificar respecto de los actos administrativos la omisión ostensible de trámites esenciales del procedimiento. Es por ello que debe confirmarse la nota que deniega la inscripción de un proyecto de reparcelación sobre una unidad de ejecución que había sido fijada por un acuerdo del propio Ayuntamiento -acuerdo en el que también se determinaba el sistema de actuación- rectificando un plan de sectorización anteriormente aprobado por la Consejería de la Comunidad Autónoma. No puede un acto unilateral del Ayuntamiento alterar lo previsto en un plan urbanístico que, además, ha sido aprobado por otra Administración. |
| R. 10/11/2011 BOE: 19/1/2012 Registro de Gavá AUTO DE DECLARACIÓN DE HEREDEROS ABINTESTATO: CALIFICACIÓN DEL REGISTRADOR. Partiendo de la consideración de que el procedimiento de declaración de herederos intestados se encuadra en el ámbito de la llamada jurisdicción voluntaria, que no participa de la naturaleza y protección constitucional de la actividad jurisdiccional e sentido estricto, y considerando que so bajero es la simple identificación y concreción de las personas que son específicamente llamadas por la ley, debe reconocerse que el el Registrador puede entrar a calificar como incongruentes aquellos autos que vayan más allá y declaren herederos a personas distintas de las que correspondería conforme a la ley. |
| R. 15/11/2011 BOE: 19/1/2012 Registro de El Puerto de Santa María n 1 OBRA NUEVA: LIBRO DEL EDIFICIO EN ANDALUCÍA. Considerando lo establecido en el artículo 27 del Decreto 60/2010, de 16 de marzo, de Disciplina Urbanística de Andalucía, debe sostenerse que en esta comunidad autónoma debe exigirse el depósito del libro del edificio aunque se trate de un caso de autopromoción para uso propio. |
| R. 16/11/2011 BOE: 19/1/2012 Registro de Bilbao n 6. INSTANCIA DE HEREDERO ÚNICO: REQUISITOS Para practicar la inscripción de una herencia a favor de una heredera única en virtud de una instancia privada, se necesita acreditar con la escritura pública correspondiente que el apoderado que firma la citada instancia en su representación ostenta facultades suficientes. También será preciso que la firma esté legitimada ante Notario a ante el propio Registrador, y que se acredite haberse presentado ante la administración tributaria para el cumplimiento de los requisitos fiscales. |
| R. 16/11/2011 BOE: 19/1/2012 Registro de Almodóvar del Campo. COMPRAVENTA EN COMUNIDAD HEREDITARIA. Pueden todos los herederos del causante otorgar escritura de venta de una finca que el causante había en su momento vendido en documento privado, sin que sea necesario la previa liquidación de gananciales y adjudicación de herencia. No es necesario que se incorpore copia de dicho contrato privado. Existiendo un error en el segundo apellido de la esposa del causante según el Registro, puede rectificarse este dato sobre la base de las aseveraciones de los otorgantes y el Notario, y de algunos documentos como el testamento o la certificación de defunción. |
| R. 17/11/2011 BOE: 19/1/2012 Registro de Fuengirola n 1. VIVIENDAS PROTEGIDAS EN ANDALUCÍA: DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO. De conformidad con lo establecido e la legislación andaluza, aunque se trate de una vivienda que fue calificada en 1985, y por tanto no sujeta a los derechos de tanteo y retracto, sí que es necesario en todo caso que se acredite la realización de la notificación que debe hacer el Notario autorizante de la escritura de venta. |
| R. 5/12/2011 BOE: 19/1/2012 Registro de Salamanca n 5. BIENES DE LAS ENTIDADES LOCALES: TÍTULO FORMAL PARA LA INSCRIPCIÓN DE SU ENAJENACIÓN La venta de un bien patrimonial de un Ayuntamiento se rige, en cuanto a su preparación, por el Derecho Administrativo, pero en lo relativo al contrato de venta en sí, por el derecho privado, y por lo tanto se requiere el otorgamiento de escritura notarial para la correspondiente inscripción. |
| R. 5/12/2011 BOE: 19/1/2012 Registro de Calatayud. CADUCIDAD DE LA ANOTACIÓN DE EMBARGO: CARGAS POSTERIORES. Para que puedan cancelarse las cargas posteriores a una anotación de embargo es necesario que el auto de adjudicación y el mandamiento de cancelación (o al menos el auto de adjudicación) se presenten en el Registro antes de que dicha anotación caduque. Una vez caducada las cargas posteriores mejoran de rango. |
| R. 5/12/2011 BOE: 19/1/2012 Registro de Almería n 3. GARAJES. TITULAR REGISTRAL. No es posible la inscripción de una plaza de garaje sin fijación de la cuota indivisa, tratándose de comunidad ordinaria, o sin la descripción perímetral de la plaza dentro del local del que forma parte que permita la apertura de folio independiente para la misma, además de la especificación de la cuota, si lo que se pretende es la inscripción de comunidad especial con asignación de uso. Es imprescindible que el título exprese las circunstancias personales de aquel a cuyo favor ha de practicarse el asiento. |
| R. 20/12/2011 BOE: 19/1/2012 Registro de Casas Ibáñez. RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL LEGAL SUPLETORIO: FORMA DE ACREDITARLO. De conformidad con lo establecido en el artículo 159 del RN y la doctrina del propio Centro Directivo, para acreditar que el régimen económico matrimonial de los otorgantes es el legal supletorio, basta que así lo manifiesten al Notario previa la correspondiente información y asesoramiento por parte de éste, sin que deba aportarse ninguna aclaración o prueba complementaria al Registrador. |
| R. 21/12/2011 BOE: 19/1/2012 Registro de Lepe. RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL LEGAL SUPLETORIO: FORMA DE ACREDITARLO. En caso de cesión de u n usufructo vitalicio, dicho derecho se extinguirá por muerte del usufructuario cedente, lo cual no impide que también pueda extinguirse, pero sólo respecto de la esfera jurídica del cesionario, por el fallecimiento de éste, o por cualquier otra causa prevista en el título de cesión. Es admisible el usufructo sobre un derecho de usufructo, correspondiendo al nuevo usufructuario el goce y disfrute del derecho de usufructo sobre el que recae. También es posible el usufructo sobre la nuda propiedad, que se considerará como una suerte de usufructo expectante, que se convertirá en usufructo pleno cuando se extinga el inicial. Es posible igualmente la nuda propiedad sobre el derecho de usufructo, que sería la correlativa al usufructo sobre el usufructo. Por la misma razón cabe inscribir la mudad propiedad de la nuda propiedad. |
| R. 9/1/2012 BOE: 30/1/2012 Registro de Vanarós PROPIEDAD HORIZONTAL: ELEMENTOS COMUNES Y ESTATUTOS. No hay obstáculo alguno para recoger en los estatutos de la propiedad horizontal normas que regulan el uso y los gastos de determinados elementos comunes que no aparecen en la descripción resultante de la obra nueva, o que ni siquiera están aun construidos. La finalidad de la inscripción de los estatutos es hacerlos oponibles terceros adquirentes. |
| R. 10/1/2012 BOE: 30/1/2012 Registro de Las Palmas de Gran Canaria n 6 HERENCIA: PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR. La partición verificada unilateralmente por el contador partidor, sin excederse de lo ordenado por el testamento, surte plenos efectos sin necesidad de ratificación o convalidación alguna por los herederos. En caso de que alguno de éstos sea menor o incapaz deberá citarse a todos los coherederos o sus representantes legales para la formación del inventario de la herencia. No cabe plantear la existencia de un conflicto de intereses entre una coheredera que actúa a estos efectos además como tutora de otro de los herederos. El interés de ambos será coincidente en que el inventario se forme de una manera correcta. |
| R. 12/1/2012 BOE: 30/1/2012 Registro de Madrid n 2 CALIFICACIÓN REGISTRAL: PRINCIPIO DE ROGACIÓN. El principio de rogación debe interpretarse de forma que la mera presentación de una escritura implica la solicitud de inscripción de todo su contenido, salvo que el presentante haga alguna manifestación en contrario. En consecuencia el Registrador debe calificar si es o no inscribible el cambio en la descripción de una finca que resulta del metro hecho de que en la parte expositiva de la escritura se describe primero la finca con la descripción que aparece en el Registro y, a continuación, se consigna la descripción actualizada que resulta de la certificación catastral y una serie de documentos complementarios que se incorporan. |
| R. 13/1/2012 BOE: 30/1/2012 Registro de Santa Cruz de la Palma. CANCELACIÓN DE NOTA DE PROHIBICIÓN DE ENAJENAR EN VIVIENDA PROTEGIDA: EFECTOS DEL SILENCIO ADMINISTRATIVO POSITIVO Como ha declarado la sala primera del TS en su sentencia de 3 de enero de 2011, la particularidad de la actividad registral frente a la actuación general de la administración pública, impide aplicar el derecho administrativo de forma supletoria al ámbito del procedimiento registral, salvo en los casos en que se haga una remisión exprés al respecto. Consecuentemente, no es posible reconocer eficacia automática al silencio administrativo positivo en el ámbito del Registro. Especialmente para proceder a cancelar una nota marginal de prohibición de enajenar de las previstas en el artículo 13 del RD 801/2005, de 1 de julio, por el que se aprueba el Plan Estatal para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda. Para dicha cancelación es preciso el consentimiento expreso de la administración competente. |
| R. 14/1/2012 BOE: 2/2/2012 Registro de Sevilla n 8 RECURSO GUBERNATIVO: EFECTOS DE LA RESOLUCIÓN FIRME. Como ha declarado la sala primera del TS en su sentencia de 3 de enero de 2011, la particularidad de la actividad registral frente a la actuación general de la administración pública, impide aplicar el derecho administrativo de forma supletoria al ámbito del procedimiento registral, salvo en los casos en que se haga una remisión expresa al respecto. Desde esta perspectiva debe concluirse que si es bien cierto que con arreglo al artículo 108 del RH el documento calificado puede presentarse,una vez caducado su asiento de presentación, para realizar una nueva calificación, este criterio no es extensible a los supuestos en que ya ha recaído una resolución por silencio negativo de la DGRN sin que se haya recurrido judicialmente la misma, salvo que al realizarse esta nueva presentación se hayan producido cambios en la situación fáctica o jurídica. |
| R. 16/1/2012 BOE: 2/2/2012 Registro de Peñaranda de Bracamonte. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: SOCIEDAD DE GANANCIALES DISUELTA Y NO LIQUIDADA. Constando en el Registro que una finca está inscrita a favor de dos personas casadas con carácter ganancial, y presentado un mandamiento de embargo en procedimiento seguido por la esposa frente a su exposo, dado que están divorciados, no cabe la anotación de un embargo sobre los derechos que el ejecutado tiene sobre la finca, dado que sólo sería posible el embargo de la cuota global del demandado en el patrimonio consorcio en liquidación. |
| R. 17/1/2012 BOE: 9/2/2012 Registro de Granada n 3. OBRAS NUEVAS POR ANTIGÜEDAD: INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO 20.4 DE LA LEY DEL SUELO. Considera el Centro Directivo que las reglas establecidas en el artículo 20.4 de la Ley del Suelo por el RD Ley 8/2011 son aplicables a todas las escrituras que se presenten a inscripción después de su entrada en vigor, aunque se hubieran otorgado con anterioridad. Por otro lado se considera que el requisito de aportar un acto administrativo que declare la edificación en todo o en parte en situación de fuera de ordenación no es exigible con carácter previo a la práctica de la inscripción. |
| R. 18/1/2012 BOE: 9/2/2012 Registro de Baracaldo n 2. REPARCELACIÓN URBANÍSTICA: SENTENCIA ANULATORIA. Declarada la nulidad de una acuerdo de aprobación de un proyecto de reparcelación por sentencia firme, y a diferencia de lo que ocurre con los demás casos de inscripción de resoluciones judiciales, de acuerdo con los artículos 51 de la Ley del Suelo y 71 del RD 1093/1997, de 4 de julio, el Registrador debe practicar el tipo de asiento que haya determinado expresamente la referida resolución judicial. |
| R. 19/1/2012 BOE: 9/2/2012 Registro de Sevilla n 2. RECURSO GUBERNATIVO: OBJETO. El recurso gubernativo tiene por objeto la impugnación de una calificación denegado ría o suspensiva del Registrador, pero no la revisión de asientos ya practicados ni la solicitud de una calificación determinada. |
| R. 20/1/2012 BOE: 9/2/2012 Registro de Álora PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL. El principio de legitimación registral implica que, una vez practicado un asiento, no cabe su cancelación sin el consentimiento de su titular o resolución judicial firme en procedimiento seguido contra el mismo. |
| R. 21/1/2012 BOE: 20/2/2012 Registro de Sigüenza OBRA NUEVA: LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN. Reitera el Centro Directivo que las normas que deben aplicarse para la inscripción de una obra nueva son las vigentes al tiempo de la presentación e la correspondiente escritura en el Registro. De acuerdo con el actual artículo 20 de la Ley de Suelo, y siempre que así lo exija la respectiva legislación autonómica, es necesario para la inscripción de la obra nueva terminada que se aporte la licencia de ocupación. |
| R. 23/1/2012 BOE: 20/2/2012 Registro de Cogolludo INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO. Siguiendo lo que en su día señaló la sentencia del TS de 31 de enero de 2001, se exige que el título previo al que lude el artículo 205 de la LH sea un documento público, sin que pueda admitirse a tal efecto un documento privado con fecha fehaciente. |
| R. 23/1/2012 BOE: 20/2/2012 Registro de Olivenza HIPOTECA DE MÁXIMO EN GARANTÍA DE CUENTA CORRIENTE: FIJACIÓN DE SALDO. Se plantea si puede hacerse constar al margen de una inscripción de una hipoteca de máximo el importe del saldo de la cuenta en virtud de un acta notarial en la que prestan su consentimiento acreedor y deudor, existiendo cargas posteriores a dicha hipoteca. Considera el Centro Directivo que no hay obstáculo alguno, porque la fijación del saldo atañe en exclusiva a acreedor y deudor, quedando los terceros sólo vinculados por la cifra máxima de garantía hipotecaria, y siendo esta operación un paso previo necesario para la eventual ejecución de la hipoteca. |
| R. 24/1/2012 BOE: 20/2/2012 Registro de Lérida n 1 OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN: DIVISIÓN HORIZONTAL. No hay obstáculo alguno que impida dividir horizontalmente un edificio que consta en el Registro como obra nueva en construcción. |
| R. 24/1/2012 BOE: 20/2/2012 Registro de Portugalete SEGREGACIÓN: LICENCIA OBTENIDA POR SILENCIO ADMINISTRATIVO. Teniendo en cuenta la doctrina del TS, no es posible inscribir una escritura de segregación autorizada en 1996 sobre la base de entender concedida por silencio administrativo positivo la pertinente licencia municipal. |
| R. 27/1/2012 BOE: 20/2/2012 Registro de Cuenca SEGREGACIÓN: NORMATIVA APLICABLE Basándose en la doctrina del TC y del TS sobre la irretroactividad de las normas, concluye la DGRN que, tratándose de un acto propiamente registral como es la segregación, es aplicable las exigencias previstas en la legislación actual a una escritura otorgada en 1996. |
| R. 27/1/2012 BOE: 20/2/2012 Registro de Cogolludo TUTORES: AUTORIZACIÓN JUDICIAL Para enajenar cualquier clase de derecho reales sobre inmuebles de que sea titular el incapaz necesitará su tutor la pertinente autorización judicial. |
| R. 28/1/2012 BOE: 20/2/2012 Registro de Barcelona n 3 RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. No es el recurso gubernativo el cauce adecuado para discurrir si se ha hecho constar correctamente en el Registro una ampliación de anotación de embargo. Los asientos ya practicados se encuentran bajo la salvaguardia de los tribunales. |
| R. 1/2/2012 BOE: 20/2/2012 Registro de Fuente Obejuna CANCELACIÓN ORDENADA POR SENTENCIA. Ordenándose en sentencia judicial la nulidad y cancelación de determinadas inscripciones, no cabe cancelar los asientos posteriores relativos a gravámenes sobre la finca, el tanto sus titulares no han sido parte en el proceso, pero no hay obstáculo para cancelar la inscripción inicial cuyo titular era demandado. |
| R. 2/2/2012 BOE: 20/2/2012 Registro de Palma n 5 CALIFICACIÓN REGISTRAL: NOTIFICACIÓN POR FAX. En las relaciones profesionales entre Notario y Registrador el fax es uno de los medios habituales de comunicación y así lo prevé la legislación vigente. Por tanto, la notificación de una calificación negativa realizada por el Registrador al Notario por fax surte plenos efectos y será considerada dies a quo para el cómputo del plazo para interponer el recurso. |
| R. 2/2/2012 BOE: 20/2/2012 Registro de Madrid n 52 SUSTITUCIÓN VULGAR: IDENTIFICACIÓN DE SUSTITUTOS. Acreditado el fallecimiento de uno de los herederos llamados con anterioridad al causante, e identificados sobre la base de los respectivos certificados de nacimiento en la escritura de partición los que se consideran descendientes de aquél y que tiene la condición de sustitutos vulgares, no puede exigirse ninguna prueba complementaria de que no existan otras personas que tengan la referida condición de sustitutos. |
| R. 2/2/2012 BOE: 20/2/2012 Registro de Marbella n 2 HIPOTECA CAMBIARÍA: CANCELACIÓN POR RESOLUCIÓN JUDICIAL. No puede cancelarse una hipoteca en garantía de letras de cambio en virtud de una resolución judicial dictada en un proceso dirigido exclusivamente contra los iniciales tenedores de las cambiales, si al mismo tiempo no se acredita la inutilización de los títulos cambiales. |
| R. 1/2/2012 BOE: 1/3/2012 Registro de Fraga OBRAS NUEVAS ANTIGUAS: CERTIFICACIÓN CATASTRAL No hay inconveniente en inscribir una obra nueva que acredita su antigüedad por medio de una certificación catastral que no es totalmente coincidente con la superficie de la finca que aparece en el Registro, siempre que de los demás datos no resulten dudas fundadas sobre la identidad de la finca. |
| R. 2/2/2012 BOE: 1/3/2012 Registro de Olmedo. DISOLUCIÓN DE CONDOMINIO: OBLIGACIÓN PREVISTA EN EL ARTÍCULO 9.1, E DE LA LPH. No es necesario para la inscripción acreditar el cumplimiento de lo establecido en el artículo 9.1, E de la LPH respecto a los gastos de comunidad, dado que la ley no sanciona su incumplimiento con cierre del Registro y menos aún en un caso de disolución de condominio en el que el adquirente ya era dueño del piso y, por tanto, conocedor de la situación de pago de esos gastos. |
| R. 3/2/2012 BOE: 1/3/2012 Registro de Coria. PARTICIÓN JUDICIAL DE HERENCIA. Es imprescindible para la inscripción de un acta de protocolización de un auto judicial de partición de herencia que figuren las circunstancias personales completas de todos los adjudicatarios y que se acompañe, o se inserte totalmente o en relación, según los casos, el título sucesorio. |
| R. 3/2/2012 BOE: 1/3/2012 Registro de Lérida n 1. SENTENCIA DECLARANDO LA ILEGALIDAD DE LA LICENCIA POR LA QUE SE CONSTRUYÓ UN EDIFICIO. Habiéndose dictado una sentencia por un tribunal contencioso administrativo por la que se anula la licencia en cuya virtud se construyó un edificio dividido horizontalmente, si no se ha dirigido el procedimiento contra todos los actuales titulares de derechos sobre las fincas no es posible practicar la inscripción de la misma. Cabría a lo sumo practicar la nota marginal prevista en el artículo 75 del RD. 1093/1997, de 4 de julio, si al menos se notifica el fallo a los citados titulares. |
| R. 3/2/2012 BOE: 1/3/2012 Registro de Aguilar de la Frontera. EXPEDIENTE DE DOMINIO DE REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO. No es el expediente de dominio el procedimiento adecuado para inscribir la finca a nombre de quien ha adquirido por documento privado directamente del titular registral. |
| R. 4/2/2012 BOE: 1/3/2012 Registro de Granadilla de Abona. EXPEDIENTE DE DOMINIO DE INMATRICULACIÓN: DUDAS SOBRE IDENTIDAD DE LA FINCA. Tratándose de un expediente de dominio de inmatriculación de finca, y habiéndose expresado dudas respecto de que la misma pudiera estar enclavada en otra inscrita de mayor cabida al tiempo de expedir la certificación, procede denegar la inscripción por tal motivo, a menos que el Juez haya hecho un expreso pronunciamiento sobre la cuestión al resolver el expediente. |
| R. 6/2/2012 BOE: 1/3/2012 Registro de Ponteareas. CONDICIÓN RESOLUTORIA: SENTENCIA JUDICIAL. La sentencia judicial por la que se declara haber tenido lugar el hecho determinante de la resolución, constando la condición resolutoria inscrita y tomada anotación preventiva de la demanda, es directamente inscribible porque se trata de una sentencia declarativa que no requiere actos posteriores de ejecución. Tampoco se necesita mandamiento de cancelación porque no hay derechos de terceros que deban ser objeto de dicha cancelación. |
| R. 6/2/2012 BOE: 1/3/2012 Registro de San Clemente. EXPEDIENTE DE DOMINIO DE REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO. No es viable la inscripción de un expediente de dominio de reanudación de trato sucesivo cuando los cónyuges que lo instan alegan como título una aportación a su sociedad de gananciales por la esposa que es heredera del titular registral. No hay verdadera interrupción del tracto susceptible de subsanarse por medio de expediente de dominio cuando quien lo insta es adquirente directo del titular registral o de sus herederos. |
| R. 7/2/2012 BOE: 3/3/2012 Registro de Ledesma. HIPOTECA: CANCELACIÓN POR CONFUSIÓN DE DERECHOS. Habiéndose reunido la titularidad de una finca y del derecho de hipoteca que la grava en una misma persona, de conformidad con el artículo 190 del RH es posible cancelar la referida hipoteca con base en una instancia firmada por el titular registral que lo solicite. |
| R. 7/2/2012 BOE: 5/3/2012 Registro de Valdepeñas. EXPEDIENTE DE DOMINIO DE RECTIFICACIÓN DE CABIDA. El expediente de dominio no es el cauce adecuado para inscribir un exceso de cabida cuando en realidad el mismo tiene como causa una escritura de agregación de finca que no ha podido ser inscrita por adolecer de determinados defectos. |
| R. 8/2/2012 BOE: 5/3/2012 Registro de Madrid n 14. DERECHO DE REVERSIÓN EXPROPIATORIA El derecho de reversión expropiatoria se desenvuelve en tres fase: en el momento mismo de la expropiación, cuando la administración o los tribunales de justicia reconocen que debe hacerse efectivo, y cuando se verifica la transmisión del bien al expropiado o sus causahabientes. Tras la reforma operada por la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, el artículo 54.1 de la LEF ya desde la primera fase se considera un derecho susceptible de acceso al Registro. De conformidad con la Disposición Transitoria 2ª de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, este nuevo régimen es aplicable a todos los casos de derechos de reversión latentes respecto de los cuales no se hubiera solicitado la efectividad de los mismos a la administración a la entrada e vigor de la mencionada Ley 38/1999, y siempre que tal derecho de reversión no se exista, bien por no haber llegado a nacer (en caso de que de haberse mantenido la afectación del bien expropiado al fin que justificó la expropiación o a otro de utilidad pública o interés social durante diez años), bien por haber caducado (caso de no haberlo ejercitado en el plazo de veinte años desde la toma de posesión). |
| R. 11/2/2012 BOE: 8/3/2012 Registro de Málaga n 12 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO El principio de tracto sucesivo impide inscribir el auto de ejecución de una sentencia judicial dictada e un procedimiento en el que no ha sido parte el actual titular registral, sin que se hubiera tomado en su momento anotación de demanda. |
| R. 13/2/2012 BOE: 8/3/2012 Registro de Santiago de Compostela n 1 REPRESENTACIÓN ORGÁNICA:CONFLICTO DE INTERESES. ARTÍCULO 98 DE LA LEY 24/2001, DE 27 DE DICIEMBRE. INSCRIPCIÓN PARCIAL. Cuando en la actuación de los representantes orgánicos de las sociedades mercantiles se plantee un supuesto de autocontratación con intereses contrapuestos por representar los mismos administradores a dos sociedades distintas en una operación por la que se concede un préstamo solidario a ambas, pero constituyendo la hipoteca una sola de ellas, será preciso contar con la autorización de la junta general. El Registrador debe considerar como incongruente el juicio notarial de suficiencia de facultades si no hace alusión al citado acuerdo de la junta. No es posible pedir la inscripción parcial si la parte que no se va a inscribir es esencial y su ausencia desnaturaliza el negocio en sí. |
| R. 14/2/2012 BOE: 8/3/2012 Registro de Madrid n 44 ALTERACIÓN DEL TÉRMINO MUNICIPAL: INCIDENCIA EN LA DEMARCACIÓN DEL REGISTRO. Como señaló la Orden del Ministerio de Justicia de 23 de noviembre de 1989, la alteración territorial de los municipios no afecta a la demarcación registral de forma inmediata, sino que es preciso una revisión expresa de ésta. |
| R. 25/1/2012 BOE: 12/3/2012 Registro de Roquetas de Mar n 3 CONDICIÓN SUSPENSIVA. El cumplimiento o incumplimiento de las condiciones que aparecen inscritas en el Registro ha de acreditarse por hechos notorios o por documentos que lo demuestren indultadamente. |
| R. 25/1/2012 BOE: 12/3/2012 Registro de Sanlúcar la Mayor n 2 CONDICIÓN RESOLUTORIA. El ejercicio de la condición resolutoria y la correspondiente reinscripción a favor del favorecido por la misma requiere que se acredite la consignación del precio que e su día pagó el comprador. |
| R. 26/1/2012 BOE: 12/3/2012 Registro de Lugo n 2 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. HIPOTECA: GARANTÍA DE LOS INTERESES. No es posible inscribir un escritura de constitución de hipoteca en garantía de un reconocimiento de deuda, estando la finca inscrita a nombre de una tercera persona, aunque conste anotada una sentencia que reconoce como verdadero dueño al hipotecante. La garantía de los intereses requiere que e distinga entre los ordinarios y de demora, así como que los intereses garantizados estén previamente estipulados en el crédito asegurado. |
| R. 26/1/2012 BOE: 12/3/2012 Registro de Riaza PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL Y CALIFICACIÓN. BLANQUEO DE CAPITALES. El principio de prioridad sólo impide tener en cuenta a los efectos de la calificación, los títulos presentados con posterioridad al calificado, si se trata de un título traslaticio o declarativo del dominio u otro derecho real que se le oponga o sea incompatible, pero no cuando ese título posteriormente presentado afecta a la situación subjetiva del otorgante (en el presente caso, un documento judicial que de declaración en concurso, dictado con fecha anterior al documento calificado). Una persona física declarada en concurso no puede sin autorización judicial constituir una hipoteca antes de la aceptación de los administrador eso concursales. La omisión por parte del Notasrio autorizante de la obligación de identificación de los titulares reales de la sociedad interviniente, no está sancionado en la Ley 10/2010, de 28 de abril, con el cierre registral. |
| R. 15/2/2012 BOE: 13/3/2012 Registro de Huelva n 2 DERECHO DE SUPERFICIE SOBRE PARTE DE UNA FINCA. Para constituir un derecho de superficie sobre la cubierta de una nave industrial, no es necesario la previa segregación como finca independiente de esa parte de la finca. Puede abrirse folio independiente al derecho de superficie constituido sobre parte e finca. |
| R. 16/2/2012 BOE: 13/3/2012 Registro de Fuenlabrada n 3 ESTIPULACIÓN EN FAVOR DE TERCERO: CAUSA. UNIÓN TEMPORAL DE EMPRESAS. CALIFICACIÓN DEL REGISTRADOR: CONSULTA TELEMÁTICA AL REGISTRO MERCANTIL. Existiendo un contrato en el que se pactó que una sociedad pagaría su deuda con otra sociedad mediante la dación de una serie de plazas de garaje a dicha sociedad acreedora o a quien ésta designara, estamos en presencia de una estipulación en favor de tercero que registralmente requiere que se exprese la causa que justifica el desplazamiento patrimonial a favor de dicho tercero, explícita do la relación jurídica entre el acreedor y el tercero por éste designado como destinatario de la transmisión. No cabe hablar de personalidad jurídica de la UTE, por lo cual los bienes son titularidad de cada una de las sociedades que la integran. El Centro Directivo avala la actuación del Registrador que ha tenido en cuenta en su calificación el hecho de que una de las sociedades se halla en estado de concurso, hecho conocido por medio de una consulta telemática al Registro Mercantil. |
| R. 16/2/2012 BOE: 13/3/2012 Registro de Lepe ACTA NOTARIAL DE TERMINACIÓN DE OBRA: CERTIFICACIÓN DEL TÉCNICO. Considerando el sentido y finalidad de la certificación del técnico en las actas de terminación de obra, que no es otro que la aseveración de que la obra se ha terminado de conformidad con el proyecto para el que se concedió la licencia, dicha certificación puede ser suplida por un documento administrativo que presuponga que se ha tenido a la vista o que se han comprobado tales extremos, como puede ser la licencia de ocupación. |
| R. 17/2/2012 BOE: 13/3/2012 Registro de La Carolina EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO INTERRUMPIDO. No hay verdadera interrupción del tracto susceptible de subsanarse por medio de expediente de dominio cuando quien lo insta es adquirente directo del titular registral o de sus herederos. |
| R. 18/2/2012 BOE: 13/3/2012 Registro de Ubrique BIENES GANANCIALES: RECONOCIMIENTO DE SERVIDUMBRE. No es posible inscribir un acto de reconocimiento de la existencia de una servidumbre si no presta su consentimiento el cónyuge del titular registral, en tanto el bien está inscrito como presuntiva mente ganancial. |
| R. 20/2/2012 BOE: 13/3/2012 Registro de Torredembarra EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL DE HIPOTECA. CONCURSO DE ACREEDORES. Constando en el Registro que el titular de la finca está declarado en concurso, no cabe expedir la certificación de dominio y cargas para un procedimiento de ejecución extrajudicial de hipoteca, ni practicar la nota marginal correspondiente, hasta que no se aporte una resolución del Juez del concurso por la que se declare que la finca no está afecta a la continuación de la actividad empresarial del concursado. |
| R. 20/2/2012 BOE: 13/3/2012 Registro de Castellón de la Plana n 1 DISOLUCIÓN DE CONDOMINIO CON CUOTA GRAVADA. Considera la Dirección General que cuando se lleva a cabos la disolución de un condominio en el que la cuota de uno de los condueños está gravada, por el principio de subrogación real las referidas cargas se trasladan a la finca adjudicada a dicho condueño. |
| R. 22/2/2012 BOE: 13/3/2012 Registro de Madrid n 1 DOCUMENTO NOTARIAL OTORGADO EN EL EXTRANJERO. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL. En relación con la posible inscripción de un documento notarial venezolano por el que se formaliza una compraventa de una finca radicada en España, debe sostenerse dicha posibilidad, partiendo de lo establecido en los artículos 4 de la LH y 36 de su Reglamento, que son las normas aplicables según la regla recogida en el artículo 10.1 del CC. No puede sostenerse que para inscribir en el Registro español sea imprescindible el documento notarial español, porque si no resultaría ocioso el citado artículo 4 de la LH. Ahora bien, debe acreditarse al Registrador, en los términos previstos en el artículo 36 del RH, el cumplimiento del derecho extranjero en todo lo relativo a capacidad de las partes, contenido obligacional y formas y solemnidades del documento, según los correspondientes puntos de conexión de las normas de derecho internacional privado. Los asientos practicados se hallan bajo la salvaguarda de los Tribunales y no cabe discutir su validez al tiempo de calificar documentos posteriormente practicados. |
| R. 21/2/2012 BOE: 16/3/2012 Registro de Orcera. USUFRUCTO VITALICIO: EXTINCIÓN. Producida la muerte del usufructuario, se produce la extinción del usufructo, aunque éste hubiera sido cedido a un tercero a título oneroso. De igual forma se extinguen los derechos o cargas constituidos sobre el propio usufructo. |
| R. 22/2/2012 BOE: 16/3/2012 Registro de Leganés n 2 ANOTACIÓN DE EMBARGO DECRETADO EN CAUSA CRIMINAL: TRACTO SUCESIVO. El principio de tracto sucesivo impide anotar un embargo decretado en procedimiento penal, si la finca está inscrita a nombre debe una persona diferente del embargado, a menos que e el mandamiento judicial se haga constar que existen indicios racionales para entender que dicho embargado es el verdadero titular de la finca, como dispone el último párrafo del artículo 20 de la LH. |
| R. 22/2/2012 BOE: 16/3/2012 Registro de Loja TRANSACCIÓN JUDICIAL. Es inscribible el mandamiento judicial que contiene el decreto que homologa un acuerdo transaccional por cuya virtud una de las partes transmite a la otra una participación indivisa de una finca con el objeto de sustituir el pago de una pensión alimenticia. |
| R. 24/2/2012 BOE: 16/3/2012 Registro de Almuńécar. DISOLUCIÓN DE CONDOMINIO. Existiendo una cotitularidad sobre varias fincas entre dos hermanos, aunque en alguna de las fincas uno de los hermanos es titular de la participación indivisa con carácter ganancial, ningún obstáculo hay para que se realice la disolución de todo el condominio en un solo acto. |
| R. 27/2/2012 BOE: 29/3/2012 Registro de Torredembarra. ARTÍCULO 98 LEY 24/2001. CONCURSO DE ACREEDORES: EFECTOS DEL CONVENIO. El Registrador debe calificar la congruencia del juicio de suficiencia realizado por el Notario, pera lo que necesita que se aporten los datos precisos para hacer una comparación entre las facultades que presupone la apreciación de la representación y el acto documentado. En concreto, si se trata de una dación en pago de unos créditos concursales, será preciso que se exprese en qué fase se encuentra el concurso. Para ello el Registrador puede acudir a la consulta telemática del Registro Mercantil, sin que tal extremo quede impedido por el principio de rogación, que juega respecto al hecho de solicitar la inscripción pero no afecta a la facultad del Registrador de proveerse de todos los medios de prueba precisos para juzgar la validez de la inscripción que se le solicita, especialmente si se trata de asientos de un Registro público. Para inscribir esta dación es necesario que se aporte el contenido del convenio, para poder determinar si del mismo resulta alguna limitación que afecte a la operación. |
| R. 27/2/2012 BOE: 29/3/2012 Registro de Betanzos. PARTICIÓN DE HERENCIA EN DERECHO GALLEGO: ACTA NOTARIAL DE NOTIFICACIÓN. El acta de notificación prevista en los artículos 296 y 307 de la Ley 2/2006, de 14 de junio, de Derecho Civil en Galicia, si quien debe ser notificado reside en otro país de la UE, debe tramitarse conforme lo establecido en el Reglamento 1393/2007, del Parlamento y del Consejo, de 13 de noviembre de 2007. |
| R. 27/2/2012 BOE: 29/3/2012 Registro de Torrelavega n 3. PROYECTO DE EQUIDISTRIBUCIÓN URBANÍSTICA. El momento de la aprobación definitiva del proyecto de equidistribución es el determinante para que se produzcan los efectos traslaticios propios de dicho proceso. Por ello puede el Registrador exigir que se acredite cómo se han cumplido las obligaciones pecuniarias que han sustituido a la de cesión de las parcelas representativas del aprovechamiento que que corresponde a la administración. |
| R. 28/2/2012 BOE: 4/5/2012 Registro de Corralejo TÍTULO INSCRIBIBLE No es posible inscribir un acta de manifestaciones que se limita a rectificar una descripción de una finca que se dice es una de las recogidas en una escritura de herencia que no se acompaña. |
| R. 28/2/2012 BOE: 4/5/2012 Registro de Lepe APODERADO: CONSTANCIA DE SUS CIRCUNSTANCIAS PERSONALES. El hecho de que no conste el municipio de que es vecino el apoderado que otorga la escritura constituye un defecto de escasa trascendencia, pero que impide la inscripción. Para su justificación en la nota de calificación basta invocar los preceptos que lo exigen, pero debería el Registrador haber tomado el dato de una consulta telemática con el Registro Mercantil. |
| R. 29/2/2012 BOE: 4/5/2012 Registro de La Coruña n 2. BIENES PRIVATIVOS POR CONFESIÓN. Aunque en el testamento de uno de los cónyuges consta el reconocimiento de éste respecto a que una finca que aparece inscrita como ganancial en realidad es privativa de su esposa, una vez fallecido el confesante se necesita la ratificación expresa por parte de sus herederos forzosos para que poder rectificar o a forma de titularidad en el Registro. |
| R. 29/2/2012 BOE: 4/5/2012 Registro de Alicante n 4. RECTIFICACIÓN DE ASIENTOS REGISTRALES. Para rectificar la descripción de una finca, si se alega que el error procede del título en cuya virtud se practicó la inscripción, es imprescindible aportar este último para determinar si bastará el consentimiento de los titulares registrales o será también necesario el de los demás otorgantes de dicho título inscrito. |
| R. 1/3/2012 BOE: 4/5/2012 Registro de Motilla del Palancar. PODER GENERAL OTORGADO POR UNA SOCIEDAD: PREVIA INSCRIPCIÓN EN EL RM. Cuando se trate de un poder otorgado por una sociedad, debe reseñarse los datos de inscripción del mismo en el Mercantil, o, en su defecto, acreditar al Registrador de la Propiedad la realidad, validez y vigencia del poder, a través de documentos y requisitos que permitan conciliar la misma con la presunción de validez y exactitud que resulta del Registro Mercantil. |
| R. 1/3/2012 BOE: 4/5/2012 Registro de Felanitx n 2. CALIFICACIÓN REGISTRAL: NOTIFICACIÓN POR FAX. OBRA NUEVA TERMINADA: REQUISITOS. Se reitera la más reciente doctrina del Centro Directivo relativa a la validez del fax como medio técnico para que el Registrador pueda notificar la calificación al Notario autorizante. Con independencia de la fecha de terminación efectiva de la obra,l e incluso de la fecha de otorgamiento del acta de finalización, deberán cumplirse los requisitos que la legislación urbanìstica prevea en el momento en que dicho documento se presente a inscripción. De acuerdo con el artículo 149.1,8 de la CE, corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia, autorización o permiso para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro, siempre que la legislación autonómica aplicable exija licencia para poder realizar legalmente el mismo. En consecuencia no cabe exigir la cédula de habitabilidad prevista en la legislación autonómica para la inscripción dela terminación de obra, dado que este requisito no lo impone la legislación estatal. Sí sería en cambio necesario acreditar la obtención de la licencia de ocupación, a menos que hayan transcurrido los plazos para que la administración ejercite las acciones de restablecimiento de la legalidad urbanística. |
| R. 3/3/2012 BOE: 4/5/2012 Registro de Markina-Xemein. CUMPLIMIENTO DE LOS REQUISITOS FISCALES: SUSPENSIÓN DE LA CALIFICACIÓN. HIPOTECA: DISTRIBUCIÓN DE LA RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA ENTRE ELEMENTOS DE PROPIEDAD HORIZONTAL QUE NO ESTÁN INSCRITOS EN FOLIO INDEPENDIENTE. Se rectifica la más reciente doctrina del Centro Directivo relativa a la interpretación de los artículos 254 y 255 de la LH, considerando que, a la luz de las diferentes sentencias judiciales recaídas en la materia, mientras no se acredite el cumplimiento de los requisitos fiscales, no solo se suspende la práctica de la inscripción, sino que ni siquiera se realiza la calificación del título. Existiendo una propiedad horizontal inscrita exclusivamente en el folio dela finca matriz, si ahora se constituye una hipoteca sobre dos elementos privativos que no están ligados por vinculación ob rem, debe procederes a la distribución de la responsabilidad hipotecaria entre los mismos. |
| R. 2/3/2012 BOE: 7/5/2012 Registro de Barcelona n 16. DERECHO EXTRANJERO: PRUEBA DEL MISMO. Para la aplicación del derecho extranjero ese acreditarse al Registrador de la Propiedad, conforme a lo establecido en el artículo 36 del RH, la realidad y vigencia del mismo. |
| R. 2/3/2012 BOE: 7/5/2012 Registro de Dos Hermanas n 3. ANDALUCIA: TRANSMISIÓN DE PARTICIPACIONES INDIVISAS COMO PARCELACIÓN URBANÍSTICA. Si la participación indivisa que se transmite ya constaba inscrita en el Registro como tal con anterioridad, no cabe exigir la licencia de parcelación, ni siquiera en el caso de que conste en Registro una nota marginal indicativa e que se ha iniciado un expediente de disciplina urbanística. |
| R. 2/3/2012 BOE: 7/5/2012 Registro de Álora. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL. Los asientos ya practicados se hallan bajo la salvaguarda de los tribunales y no cabe pedir su cancelación directamente al Registrador ni a través del recurso gubernativo. |
| R. 5/3/2012 BOE: 7/5/2012 Registro de Torrent n 1 ACTA NOTARIAL DE INSCRIPCIÓN DE EXCESO DE CABIDA: NOTIFICACIÓN A COLINDANTES. Las notificaciones que han de hacerse a los colindantes en la tramitación e un acta para inscribir un exceso de cabida, deben realizarse conforme prevé el RN. Por ello, habiendo devuelto el ause de recibo sin acreditar la entrega al destinatario, deberá el Notario hacer un segundo intento mediante notificación presencial. |
| R. 5/3/2012 BOE: 7/5/2012 Registro de Chipiona. OBRAS NUEVAS POR ANTIGÜEDAD: INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO 20.4 DE LA LEY DEL SUELO. Considera el Centro Directivo que el requisito de aportar un acto administrativo que declare la edificación en todo o en parte en situación de fuera de ordenación no es exigible con carácter previo a la práctica de la inscripción. También se valora la aplicación del artículo 53.5 del Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía, entendiendo que sólo cabe interpetándolo en conjunción con las normas estatales, aunque reconoce alguna particularidad de procedimiento en el caso del suelo no urbanizable. |
| R. 5/3/2012 BOE: 7/5/2012 Registro de Sant Feliu de Llobregat n 1. CONDICIÓN RESOLUTORIA. Tratándose de una permuta de suelo a cambio de obra futura, si quiere garantizarse el cumplimiento de la prestación con condición resolutoria, es necesario que se identifiquen con suficiente claridad las edificaciones que han de ser entregadas. Los requisitos que faltan deben ser objeto de la pertinente subsanación, sin que pueda la Registradora corregirlos de oficio. |
| R. 6/3/2012 BOE: 7/5/2012 Registro de Ronda. PARTICIÓN DE HERENCIA: DESHEREDACIÓN DE UN LEGITIMARIO. Habiendo desheredado el testador a uno de sus hijos en el testamento, alegando justa causa que no resulta contradicha por el desheredado, pero constando que dicho hijo tiene descendientes, estos adquieren la condición de legitimarías y han de intervenir necesariamente en la partición de la herencia. |
| R. 6/3/2012 BOE: 7/5/2012 Registro de Denia n 1. ANOTACIÓN DE EMBARGO ADMINISTRATIVO: COPIA EN PAPEL DE UN MANDAMIENTO EXPEDIDO ELECTRÓNICAMENTE. Hay que partir de la base de la plena aplicabilidad de la Ley 11/2007 y su normativa de desarrollo con relación a los documentos administrativos que se presentan en los Registros. Al amparo de esta normativa debe considerarse como documento público susceptible de acceso al Registro, la copia en papel de un mandamiento de embargo emitido originalmente como documento electrónico por la Agencia Tributaria, siempre que en dicha copia en papel incluya la impresión de un código generado electrónicamente u otros sistemas de verificación que permitan constatar su autenticidad mediante el acceso a los archivos electrónicos de la Administración correspondiente. |
| R. 7/3/2012 BOE: 7/5/2012 Registro de Piedrabuena. OBRA NUEVA TERMINADA: CERTIFICADO FINAL DE OBRA. Aunque el certificado final de obra puede ser suplido por otros documentos, siempre será preciso que se haya comprobado por técnico competente que la obra se ajusta al proyecto. Por tanto no será admisible una certificación emitida por el secretario municipal, si no consta informe favorable del técnico del ayuntamiento. |
| R. 7/3/2012 BOE: 7/5/2012 Registro de Lleida n 1. EJECUCIÓN HIPOTECARIA: EFICACIA DE LA NOTA MARGINAL DEL ARTÍCULO 657 de la LEC. Si consta nota marginal por la que se fija el saldo pendiente del préstamo hipotecario que está siendo ejecutado, nota extendida en los términos del artículo 657 de la LEC, dicha cifra actuará como límite de responsabilidad hipotecaria en la ejecución frente a los terceros posteriores. |
| R. 8/3/2012 BOE: 7/5/2012 Registro de Barcelona n 4. RECURSO GUBERNATIVO: EFECTOS DE LA RESOLUCIÓN. Las notas de calificación de los Registradores y l resoluciones de la Dirección General no se vuelven firmes, y lo titulares de derechos pueden exigir su protección registral mientras no prescriban. No cabe rectificar los asientos del Registro respecto del carácter ganancial de unos bienes que aparecen inscritos como privativos, sobre la base de una acta de notoriedad en la que no se ha expresado cuáles son los hechos que permiten considerar notorio e se cambio, y sin que resulte acreditado la notificación a los que pueden resultar perjudicados. |
| R. 8/3/2012 BOE: 7/5/2012 Registro de Cieza n 1. BIENES DE LAS ENTIDADES LOCALES: CESIÓN GRATUITA. La calificación registral de documentos administrativos no puede, respecto de los trámites esenciales del procedimiento, extenderse a otra cosa que no sea la omisión evidente de trámites fundamentales. En este sentido es correcto en una cesión gratuita de un bien municipal que el interventor certifique que no existen deudas que se prevean saldar con ese bien concreto, y no que no existan deudas en general, porque esto supondría la inaplicación del precepto. |
| R. 9/3/2012 BOE: 7/5/2012 Registro de Oliva. CUMPLIMIENTO DE LOS REQUISITOS FISCALES: SUSPENSIÓN DE LA CALIFICACIÓN. CALIFICACIÓN REGISTRAL: INDEPENDENCIA DEL REGISTRADOR. Se rectifica la más reciente doctrina del Centro Directivo relativa a la interpretación de los artículos 254 y 255 de la LH, considerando que, a la luz de las diferentes sentencias judiciales recaídas en la materia, mientras no se acredite el cumplimiento de los requisitos fiscales, no solo se suspende la práctica de la inscripción, sino que ni siquiera se realiza la calificación del título. Igualmente se confirma la plena independencia del Registrador en su calificación, incluso respecto de las resoluciones de la DGRN, superando así la doctrina del carácter vinculante de las mismas. |
| R. 9/3/2012 BOE: 7/5/2012 Registro de Burgos n 3. USUFRUCTO SUCESIVO. Figura inscrita una donación por la que el titular privativo de la finca transmitió la nada propiedad a sus hijos, reservándome el usufructo vitalicio para sí con el derecho de acrecer a favor de su esposa. Parece evidente que esta cláusula debe interpretarse como la constitución por reserva de un usufructo sucesivo a faro de la esposa del donante, por lo que no puede consolidarse el pleno dominio hasta que ella fallezca. |
| R. 10/3/2012 BOE: 7/5/2012 Registro de Álora. OBRA NUEVA ANTIGUA. No es posible inscribir una declaración de obra nueva por antigüedad si para acreditar dicha antigüedad se aporta una certificación catastral y no existe seguridad sobre la coincidencia entre los datos descriptivos consignados en la escritura y los de la certificación catastral. |
| R. 10/3/2012 BOE: 7/5/2012 Registro de Torrelodones. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL. No es posible revisar en vía de recurso gubernativo la validez de un asiento ya practicado y que se halla bajo la salvaguardia de los Tribunales. |
| R. 12/3/2012 BOE: 7/5/2012 Registro de Lloret de Mar n 1. ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE BIENES DE CÓNYUGES EXTRANJEROS. Hallándose inscrita una participación indivisa de una finca a nombre de dos personas de nacionalidad rusa, casadas en régimen de comunidad y con sujeción a las particularidades de su legislación, no cabe anotar un embargo en procedimiento dirigido sólo contra el esposo, si no se ha realizado la notificación prevista en el artículo 144 del RH, o se demuestra que la misma no es precisa según la legislación rusa. Tampoco cabe rectificar la inscripción sin el consentimiento de ambos titulares. |
| R. 13/3/2012 BOE: 7/5/2012 Registro de Marquina Xemein. NÚMERO DE IDENTIFICACIÓN FISCAL. CUMPLIMIENTO DE LOS REQUISITOS FISCALES: SUSPENSIÓN DE LA CALIFICACIÓN. Es necesario hacer constar el NIF de una persona extranjera que interviene en la escritura para aseverar por confesión el carácter privativo de una finca adquirida por su esposo. Se rectifica la más reciente doctrina del Centro Directivo relativa a la interpretación de los artículos 254 y 255 de la LH, considerando que, a la luz de las diferentes sentencias judiciales recaídas en la materia, mientras no se acredite el cumplimiento de los requisitos fiscales, no solo se suspende la práctica de la inscripción, sino que ni siquiera se realiza la calificación del título. |
| R. 15/3/2012 BOE: 14/5/2012 Registro de Fuenlabrada n 2 LIBRO DE ACTAS DE UNA SUBCOMUNIDAD Se admite la legalización de un libro de actas de una subcomunidad de usuarios de la piscina construida en la comunidad, usuarios que son los que sufragan los gastos. Pero es necesario que la instancia de solicitud se firme por encargo del presidente de la comunidad. |
| R. 17/3/2012 BOE: 14/5/2012 Registro de Murcia n 8 NOTA MARGINAL DE INICIACIÓN DE EXPEDIENTE EXPROPIATORIO. No puede expedirse la certificación y practicarse la pertinente nota marginal prevista en el artículo 22 del RD 1093/1997, de 4 de julio, si de los datos aportados no resulta identificada la finca o porción e ella afectada. |
| R. 17/3/2012 BOE: 14/5/2012 Registro de Murcia n 8 NOTA MARGINAL DE INICIACIÓN DE EXPEDIENTE EXPROPIATORIO. No puede expedirse la certificación y practicarse la pertinente nota marginal prevista en el artículo 22 del RD 1093/1997, de 4 de julio, si de los datos aportados no resulta identificada la finca o porción e ella afectada. |
| R. 2/4/2012 BOE: 14/5/2012 Registro de Mazarrón. CONFESIÓN DE PRIVATIVIDAD. No puede inscribirse una escritura de liquidación de sociedad de gananciales, cuando lo que se supone que se pretende es consignar la confesión de privatividad de uno de los cónyuges respecto de una finca inscrita a nombre del otro para su sociedad de gananciales. Aparte de la necesaria rectificación de la escritura, debe tenerse en cuenta que, como del historial de la finca resulta la manifestación de ambos esposos respecto del carácter ganancial, para admitir ahora el cambio será preciso probar la procedencia privativa del dinero invertido en la adquisición. |
| R. 3/4/2012 BOE: 14/5/2012 Registro de Ibiza n 3. PARCELACIÓN URBANÍSTICA: SUPUESTOS ASIMILADOS. Tratándose de una división horizontal de una edificación en suelo rústico en Ibiza, en la que se ha pactado que cada uno de los dos elementos independientes tiene derecho al uso exclusivo de una porción del suelo de la finca, debe entenderse como acto asimilado a una división y exigirse el preceptivo control municipal. |
| R. 4/4/2012 BOE: 14/5/2012 Registro de Madrid n 17 CUMPLIMIENTO DE LOS REQUISITOS FISCALES: SUSPENSIÓN DE LA CALIFICACIÓN. Se rectifica la más reciente doctrina del Centro Directivo relativa a la interpretación de los artículos 254 y 255 de la LH, considerando que, a la luz de las diferentes sentencias judiciales recaídas en la materia, mientras no se acredite el cumplimiento de los requisitos fiscales, no solo se suspende la práctica de la inscripción, sino que ni siquiera se realiza la calificación del título. |
| R. 9/4/2012 BOE: 17/5/2012 Registro de Rosas n 2 FINCA REGISTRAL: DUDAS SOBRE SU IDENTIDAD. No se puede impedir el acceso al Registro de una escritura de herencia por el hecho de que la descripción que figura en los Libros de una finca matriz después de una segregación sea incompleta, siempre que exista plena seguridad sobre la identidad de la misma. |
| R. 9/4/2012 BOE: 17/5/2012 Registro de Fuenlabrada n 2 LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES PREVIA APORTACIÓN No hay inconveniente en inscribir una liquidación de gananciales respecto de una finca inscrita por mitad y con carácter privativo a favor de ambos cónyuges, en tanto se ha pactado que, como operación previa aportan cada uno su mitad a la sociedad. |
| R. 10/4/2012 BOE: 17/5/2012 Registro de Madrid n 29. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. No puede inscribirse la adjudicación judicial de un derecho de traspaso sin que figure inscrito previamente a favor de quien ha sido demandado el arrendamiento del que deriva dicho traspaso. |
| R. 11/4/2012 BOE: 17/5/2012 Registro de Burjassot. CONVENIO REGULADOR DE LA SEPARACIÓN Y DIVORCIO: CONTENIDO. Teniendo en cuenta el contenido que legalmente cabe incluir en un convenio regulador, no hay obstáculo en inscribir la liquidación de gananciales en la que se incluye una vivienda, reconocida como la habitual de la familia, adquirida en estado de solteros y que aparece inscrita por mitad a favor de los cónyuges. En este caso, al incluirla en el haber ganancial, los esposos están reconociendo ante el Juez la ganancialidad, que en parte ya le viene atribuida legalmente (artículos 1354, 1355, 1357 y 1359 del CC), cosa que es admisible como operación indispensable para liquidar la sociedad de gananciales. Es preciso acreditar la previa toma de razón de la sentencia en el Registro Civil. |
| R. 12/4/2012 BOE: 21/5/2012 Registro de Córdoba n 6. SEGREGACIÓN: FINCA MATRIZ SIN CABIDA. Agotada la cabida de la finca matriz con la inscripción de una serie de segregaciones, no cabe ahora inscribir una segregación que había quedado rezagada, a menos que se rectifique la cabida de la matriz con arreglo a los procedimientos oportunos. |
| R. 13/4/2012 BOE: 21/5/2012 Registro de Lérida n 1. EJECUCIÓN HIPOTECARIA: LIMITACIONES DERIVADAS DE UNA PROHIBICIÓN DE ENAJENAR EN VIVIENDA PROTEGIDA. La prohibición de enajenar establecida en los Reales Decretos que regulan los planes de vivienda para los casos de préstamos subsidiados, no impiden la constitución de ulteriores hipotecas ni tampoco la inscripción de lo s decretos de adjudicación derivados de la ejecución de dichas hipotecas. |
| R. 16/4/2012 BOE: 21/5/2012 Registro de Nules n 1. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL. Los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales, y no cabe discutir su validez a través del recurso gubernativo. |
| R. 17/4/2012 BOE: 21/5/2012 Registro de Madrid n 34. PROPIEDAD HORIZONTAL: SEGREGACIÓN DE UN ELEMENTO INDEPENDIENTE. La segregación de parte de un local de un edificio en propiedad horizontal requiere el acuerdo por unanimidad de la junta de propietarios, a menos que los estatutos permitan tal operación sin autorización de la junta. |
| R. 18/4/2012 BOE: 21/5/2012 Registro de Palma n 5. CONCURSO DE ACREEDORES: DACIÓN EN PAGO DESPUÉS DE APROBADO EL CONVENIO. Constando en el Registro que la sociedad titular de una finca se halla en concurso, la inscripción de una dación en pago realizada después de aprobado el convenio requiere que se aporte dicho convenio, no por exigencias de tracto sucesivo, que no son aplicables, sino por la necesidad de que el Registrador califique si en el mismo existen limitaciones que puedan tener repercusión a efectos de eventuales acciones de reintegración de la masa. No es necesario que intervengan los administradores concursales porque desde la aprobación el convenio cesan en sus funciones. Dado que no se ha planteado en la nota, no cabe analizar si la dación es contraria a los establecido en el artículo 100.3, ni si es necesario que se cancele previamente la anotación de declaración en concurso. |
| R. 19/4/2012 BOE: 21/5/2012 Registro de Granada n 1. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO. No es inscribible un auto recaído en expediente de dominio de reanudación de tracto si quie lo ha promovido es heredero del que adquirió del titular registral, y, por tanto, legitimado para ejercitar las acciones tendentes a elevar a pública dicha adquisición. |
| R. 20/4/2012 BOE: 21/5/2012 Registro de León n 2. ACTOS INSCRIBIBLES. Solicitado que se haga constar en el Registro la existencia de una deuda por el precio aplazado en la venta de una finca, el cual no se garantizó con hipoteca ni condición resolutoria, sino con un aval bancario, cuyas vicisitudes, como dice el registrador, son ajenas al Registro, tal constancia no puede ser objeto de ningún asiento registral. |
| R. 24/4/2012 BOE: 26/5/2012 Registro de Santa Cruz de la Palma. ANOTACIONES PREVENTIVAS: CADUCIDAD Y PRÓRROGA. El artículo 86 de la Ley Hipotecaria determina que las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación misma, salvo aquéllas que tengan señalado en la Ley un plazo más breve, pudiendo prorrogarse por un plazo de cuatro años más siempre que el mandamiento ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento. Habiéndose presentado el mandamiento ordenando la prórroga transcurridos los cuatro años de vigencia de la anotación, se ha producido su caducidad, la cual –como ha declarado reiteradamente esta Dirección General y como se deriva del artículo 86 de la Ley Hipotecaria– no permite prórroga alguna. |
| R. 25/4/2012 BOE: 26/5/2012 Registro de Olmedo. PROPIEDAD HORIZONTAL: OBLIGACIONES ESTABLECIDAS EN EL ARTÍCULO 9.1 E. El hecho de que no se haya aportado la certificación sobre el estado de deudas pendientes con la comunidad de propietarios no impide la inscripción, siempre que el comprador haya exonerado al transmitente de dicha obligación. |
| R. 26/4/2012 BOE: 26/5/2012 Registro de Torredembarra. REGISTROS EN CATALUÑA: COMPETENCIA DE LA DGRN. VISADO COLEGIAL. Cuando la calificación impugnada o los recursos se fundamenten además, o exclusivamente, en otras normas o motivos ajenos al Derecho catalán, como es el caso, el registrador deberá dar al recurso la tramitación prevista en la Ley Hipotecaria y remitir el expediente formado a la Dirección General de los Registros y del Notariado en cumplimiento del artículo 327 de la Ley Hipotecaria. A los efectos de practicar la inscripción en el Registro de la Propiedad, en los términos que resultan del artículo 132 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda en su redacción dada por la Ley 9/2011, de 29 de diciembre, ambas del Parlamento de Cataluña- el informe técnico que hay que acompañar a la compraventa de vivienda con el fin de exonerar a la parte vendedora de la obligación de entregar a la compradora cédula de habitabilidad, no debe ir visado por el Colegio profesional correspondiente. |
| R. 27/4/2012 BOE: 26/5/2012 Registro de Málaga n 4. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. El principio de tracto sucesivo impide inscribir una sentencia por la que se ordena la cancelación de una determinada inscripción de venta, constando actualmente la finca inscrita a favor de terceras personas ue no han sido parte en el proceso. |
| R. 28/4/2012 BOE: 26/5/2012 Registro de La Carolina. BIENES DE ENTIDADES LOCALES: SUBASTA. En atención a los intereses que concurren en el caso concreto, el Centro Directivo entiende que no hay obstáculo para inscribir una venta de un bien municipal, dándose la circunstancia de que la subasta se llevó a cabo antes de que la finca fuera objeto de la pertinente desafectación. |
| R. 23/4/2012 BOE: 7/6/2012 Registro de Cuevas de Almanzora. DIVISIÓN HORIZONTAL: LICENCIA DE SEGREGACIÓN. La segregación de parte de un local de un edificio dividido en propiedad horizontal no está sujeta a licencia, por cuanto no se está fraccionando el suelo. |
| R. 3/5/2012 BOE: 7/6/2012 Registro de San Vicente de Raspeig. ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE DOCUMENTOS PRIVADOS Los documentos privados no pueden ser objeto de presentación en el Registro de conformidad con los establecido en el artículo 420 del RH. |
| R. 4/5/2012 BOE: 7/6/2012 Registro de Plasencia. CONCURSO DE ACREEDORES: EJECUCIÓN HIPOTECARIA. Habiéndose dictado el auto de adjudicación en procedimiento de ejecución de hipoteca con anterioridad a la resolución judicial por la que se declara en concurso al ejecutado, dicha ejecución no se verá afectada por los efectos del concurso, aunque el decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación se presenten con posterioridad a la constatación registral de la declaración de concurso. |
| R. 5/5/2012 BOE: 7/6/2012 Registro de Madrid n 54. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. No es posible inscribir una sentencia declarativa del dominio dictada en un procedimiento seguido contra persona distinta del titular registral. |
| R. 7/5/2012 BOE: 7/6/2012 Registro de Felanitx n 2. EJECUCIÓN DE RESOLUCIONES JUDICIALES No es posible la ejecución judicial de un pacto resolutorio recogido e un convenio regulador, sino que será precisa una sentencia declarativa que sí podrá inscribirse directamente. |
| R. 8/5/2012 BOE: 7/6/2012 Registro de Algeciras n 3. CONVENIO REGULADOR: ÁMBITO. Entiende el Centro Directivo que no puede catalogarse de donación la cesión que uno de los cónyuges hace de la mitad de la vivienda familiar a sus hijos, sino que cabe considerarla un pacto propio del convenio regulador. Lo que sí es necesario es que conste el consentimiento de los hijos mayores de edad en documento auténtico. |
| R. 8/5/2012 BOE: 7/6/2012 Registro de Sanlúcar de Barrameda. OBRAS NUEVAS ANTIGUAS EN ANDALUCIA. En primer lugar se afirma que, aportándose un certificado del Ayuntamiento en el que se hace constar que la obra existe desde el año 2003, y que, aunque está en suelo no urbanizable de especial protección, han prescrito las acciones para actuaciones de disciplina urbanística que impliquen demolición, ha de aceptarse lo recogido en tal certificado. Respecto a la necesidad de aportar el documento administrativo referente a la declaración de la obra en situación de fuera de ordenación, se reitera la respuesta negativa ya plasmada en resoluciones anteriores. |
| R. 9/5/2012 BOE: 12/6/2012 Registro de Pontevedra n 2. SENTENCIAS DECLARATIVAS. En caso de que se trate de una sentencia declarativa o constitutiva de derechos, no es necesario para su acceso al Registro la tramitación de un proceso de ejecución, pero debe identificarse correctamente la finca afectada y los asientos a practicar. No puede verificarse la inscripción si la finca figura inscrita como ganancial y uno de los cónyuges no ha sido demandado. |
| R. 10 y 16-5-2012 BOE: 12 y 14-6-2012 Registro de Barbate e Illescas n 1. HIPOTECA A FAVOR DE LA HACIENDA PÚBLICA SOBRE VARIAS FINCAS. No existe ninguna disposición legal que excepcione la aplicación el artículo 119 de la LH en el caso de hipotecas unilaterales a favor de la Hacienda Pública, siendo por tanto necesario distribuir la responsabilidad hipotecaria entre las diferentes fincas hipotecadas. |
| R. 11/5/2012 BOE: 12/6/2012 Registro de Las Palmas de Gran Canaria n 1 SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO. No puede llevarse a cabo la reanudación del tracto por medio de una sentencia declarativa dictada sin haber tomado las mismas garantías previstas en la tramitación el expediente de dominio. Pero sí sería posible la inscripción si la sentencia se limita a reconoce que el demandante ha adquirido por prescripción. |
| R. 14/5/2012 BOE: 12/6/2012 Registro de Jávea n 1. DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE. No existe ninguna disposición legal que excepcione la aplicación el artículo 119 de la LH en el caso de hipotecas unilaterales a favor de la Hacienda Pública, siendo por tanto necesario distribuir la responsabilidad hipotecaria entre las diferentes fincas hipotecadas. |
| R. 16/5/2012 BOE: 14/6/2012 Registro de Las Palmas de Gran Canaria n 4. FINCA REGISTRAL: IDENTIFICACIÓN El cambio de número de policía y de nombre de la calle no puede practicarse por la mera afirmación de las partes, pero si no hay dudas sobre la identidad de la finca, no cabe impedir la inscripción del documento. |
| R. 17/5/2012 BOE: 14/6/2012 Registro de Álora. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL. Los asientos del Registro están bajo la salvaguarda de los Tribunales. Por tanto no es posible cancelar una inscripción de obra nueva a instancia de un escrito librado por el Ayuntamiento. |
| R. 18/5/2012 BOE: 14/6/2012 Registro de Chipiona. PARTICIÓN DE HERENCIA: CONTADOR PARTIDOR. La partición realizada por el contador partidor no precisa para su inscripción del consentimiento de los herederos o legitimarios, siempre que el contador no se exceda de las facultades meramente particionales. En este sentido no se considera extralimitación la adjudicación de un bien indivisible a un heredero a cambio de compensación económica a favor de los demás. |
| R. 19/5/2012 BOE: 21/6/2012 Registro de Chinchilla de Monte Aragón. OBRA NUEVA: OBTENCIÓN DE LICENCIAS POR SILENCIO ADMINISTRATIVO. IRRETROACTIVIDAD DE LA LEY. El Tribunal Constitucional y el Tribunal Supremo admiten la aplicación retroactiva de las normas a hechos, actos o relaciones jurídicas nacidas al amparo de la legislación anterior, siempre que los efectos jurídicos de tales actos no se hayan consumado o agotado y siempre, claro está, que no se perjudiquen derechos consolidados o situaciones beneficiosas para los particulares, infiriéndose, en estos casos, la retroactividad del sentido, el espíritu o la finalidad de la ley. También la doctrina admite la retroactividad tácita de la ley y de este modo se pronuncia a favor de la retroactividad de las normas interpretativas; las complementarias, de desarrollo o ejecutivas; las procesales, pero sólo en lo relativo a que los actos de ejercicio de derecho nacidos con anterioridad a aquéllas han de sujetarse a sus trámites y procedimientos; y, por último, las que pueden establecer regímenes uniformes o acabar con abusos o incomodidades», añadiendo que «el intérprete encontrará una orientación en las disposiciones transitorias del Código Civil. Sobre la base de esta doctrina cabe afirmar que este principio de irretroactividad es predicable respecto de la le, pero no respecto de su interpretación. Por tanto, tratándose de una escritura autorizada después del Decreto Ley 8/2011, no cabe aplicar el artículo 23 del mismo si el silencio administrativo se había ya producido con anterioridad, pero sí la interpretación que con anterioridad había hecho la Dirección General sobre esta materia. Por tanto, es exigible la acreditación de haber obtenido la licencia de obras y la de primera ocupación en los términos que impone el vigente artículo 20 de la Ley del Suelo. |
| R. 19/5/2012 BOE: 21/6/2012 Registro de Marbella n 3. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN: CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES. Inscrita la enajenación judicial durante la vigencia de la anotación preventiva del embargo trabado en garantía de su efectividad, se consuma la virtualidad de la anotación, de ahí que el artículo 206.2 del Reglamento Hipotecario disponga su cancelación; la prioridad ganada por la anotación se traslada a la enajenación y, por eso, las cargas y gravámenes posteriores que habían sido registrados sin perjuicio de los derechos del anotante (artículo 71 de la Ley Hipotecaria), no sólo no se liberan de aquella restricción sino que sufren el pleno desenvolvimiento de la misma, esto es, la subordinación respecto de la enajenación judicial alcanzada, lo que determina la extinción de tales cargas y la consiguiente cancelabilidad de los asientos respectivos, si se observaron en el proceso de ejecución todos los trámites legalmente previstos en garantía de las mismas. |
| R. 19/5/2012 BOE: 21/6/2012 Registro de Palma n 5. RESERVA VIDUAL. Considerando que el reservatario sucede por virtud de un llamamiento directo de la ley, y partiendo de que los bienes sujetos a reserva, aunque forman parte del patrimonio del reservista, integran una masa de bienes separada de la sucesión general del mismo, puede admitirse la inscripción en virtud de una instancia suscrita por el único reservatario al amparo de lo establecido en el último párrafo del artículo 14 de la LH, sin necesidad de que firme la heredera del reservista. |
| R. 19/5/2012 BOE: 21/6/2012 Registro de Pozuelo de Alarcón n 2. USO DE VIVIENDA FAMILIAR. Habiendo aprobado el juez en la sentencia de divorcio el acuerdo de los esposos de que el uso de la vivienda se atribuye a los hijos que quedan en compañía de la madre, no hay obstáculo en practicar la inscripción a favor de ellos, pero será preciso que se hagan constar las circunstancias personales de cada uno de ellos. |
| R. 21/5/2012 BOE: 27/6/2012 Registro de Alicante n 3. FINCA REGISTRAL. No es obstáculo para la inscripción, siempre que no haya dudas de la identidad de la finca, el hecho de que al describir una finca en la escritura la superficie no coincida con la que aparece en el Registro por no haber tenido en cuenta que con anterioridad se inscribieron algunas segregaciones que disminuyeron la cabida. |
| R. 21/5/2012 BOE: 27/6/2012 Registro de Lora del Río. RECURSO GUBERNATIVO: EFICACIA DEL INFORME DEL JUEZ QUE EXPIDIÓ LA RESOLUCIÓN. A pesar de que se reconoce que conforme al artículo 326 de la LH sólo han tenerse en cuenta los documentos que en su momento fueron objeto de calificación, la Dirección General entiende que si las aclaraciones realizadas por el Juzgado en el preceptivo informe emitido en la tramitación del recurso gubernativo son suficientes para despejar las dudas que fundaban la negativa a inscribir, la Registradora ha de aceptarlas y despachar el documento. |
| R. 22/5/2012 BOE: 27/6/2012 Registro de Barcelona n 14. RESOLUCIONES DE LA DGRN: CARÁCTER VINCULANTE. CUMPLIMIENTO DE REQUISITOS FISCALES: SUSPENSIÓN DE LA CALIFICACIÓN. REPRESENTACIÓN: AUTOCONTRATO. RECURSO GUBERNATIVO. Siguiendo la posición mantenida por diferentes sentencias judiciales, se deja atrás la tesis que en estos años anteriores había sostenido la propia Dirección General, y se afirma que el carácter vinculante de la resoluciones de este Centro Directivo al que alude el artículo 327 de la LH ha de entérese exclusivamente respecto del documento objeto de la calificación impugnada que, caso de que hubiera de inscribirse en otros Registros, los Registradores titulares de los mismos habrían de respetar el criterio recogido en la correspondiente resolución de la DGRN. Lo que no cabe es pretender que la doctrina de una resolución tenga efecto vinculante para cualquier otro caso posterior, cual si se tratara de una disposición de carácter general. Se rectifica la más reciente doctrina del Centro Directivo relativa a la interpretación de los artículos 254 y 255 de la LH, considerando que, a la luz de las diferentes sentencias judiciales recaídas en la materia, mientras no se acredite el cumplimiento de los requisitos fiscales, no solo se suspende la práctica de la inscripción, sino que ni siquiera se realiza la calificación del título. El Registrador deberá calificar, de un lado, la existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento del que nace la representación y, de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relación con el acto o negocio jurídico documentado y las facultades ejercitadas, así como la congruencia del juicio que hace el Notario del acto o negocio jurídico documentado y el contenido del mismo título. Según la jurisprudencia, la doctrina científica mayoritaria y el criterio de este Centro Directivo, el apoderado sólo puede autocontratar válida y eficazmente cuando esté autorizado para ello por su principal o cuando por la estructura objetiva o la concreta configuración del negocio, quede «manifiestamente excluida la colisión de intereses que ponga en riesgo la imparcialidad o rectitud del autocontrato». La reseña identificativa del documento del que resulta la representación alegada que el Notario está obligado hacer según el artículo 98 debe comprender, pues, la mención expresa de la licencia para autocontratar o incurrir en conflicto de intereses, como parte esencial del título legitimador de la actuación del representante, distinta de la enumeración de facultades concedidas. Y el juicio de suficiencia, expreso, concreto y coherente con el negocio documentado, imprescindible para que el Registrador pueda calificar la congruencia de dicho juicio con el contenido de título, debe abarcar ambos aspectos de los que deriva la representación pues la fuerza legitimadora de la actuación del representante en los casos de autocontratación deriva fundamentalmente de la existencia de licencia específica. La autocontratación, si hay riesgo de conflicto de intereses, debe entrar siempre en el ámbito de la calificación registral, ya que, según el artículo 18.1.o de la Ley Hipotecaria, comprende, junto a otros supuestos, la validez de los actos dispositivos por lo que resulte de las escrituras públicas…, y lo cierto es, en cualquier caso, que la autocontratación si hay conflicto de intereses, teniendo en cuenta la falta de imparcialidad del autocontratante (por cuanto ocupa una posición de juez y parte que le inhabilita para la autotutela del propio derecho) y el potencial perjuicio para el representante, produce la nulidad del negocio salvo que se acredite la licencia o autorización del dominus. Razón por la cual el registrador, antes de practicar el asiento, deberá calificar, conforme a dicho precepto, si se da, según el contenido del título, el supuesto de autocontratación con conflicto de intereses y en caso afirmativo, si existe la licencia, autorización o ratificación del dominus negotii que permita salvar dicha autocontratación. No obstante, si el Notario en el escrito de recurso confirma que «el poder que tuvo a la vista el Notario en el acto de otorgamiento y en el que se basa su juicio de suficiencia, se contempla expresamente la facultad para autocontratar o incurrir en conflicto de intereses», procede practicar la inscripción. |
| R. 23/5/2012 BOE: 27/6/2012 Registro de Santa María de Guía. DEFENSOR JUDICIAL: CONFLICTO DE INTERESES. La contradicción de intereses ha de ser real, y no puede fundarse en perjuicios futuros e hipotéticos, ni en sospechas de falsedades. De no seguirse esta doctrina, la contradicción de intereses siempre existiría, y en toda partición con menores representados por su padre o por su madre, sería necesaria la intervención del defensor judicial; intervención, que como en el caso debatido, carecería de trascendencia jurídica, pues se limitaría a recibir la declaración del cónyuge que ejerce la patria potestad sobre la inexistencia de otros bienes propios de la masa hereditaria, y esta declaración, ha de tenerse por cierta mientras no sea impugnada judicialmente. |
| R. 23/5/2012 BOE: 27/6/2012 Registro de Alberic. DESHEREDACIÓN: APTITUD PARA SER DESHEREDADO. En efecto, el ámbito del poder de exclusión legitimaria del testador descansa en la imputación al desheredado de una causa legal de desheredación. Por eso es preciso que el desheredado sea susceptible de imputación, esto es, que al tiempo del testamento haya nacido y tenga aptitud o idoneidad para que le sea jurídicamente imputable la conducta que constituye la causa legal de desheredación. Y aunque es cierto que el Código Civil –a diferencia de lo que hizo algún texto legal anterior, como Las Partidas– no expresa ni concreta la capacidad para ser desheredado, lo que no cabe duda es que se requiere un mínimo de madurez física y mental para que una persona pueda ser civilmente responsable del acto que se le imputa; en el presente supuesto el maltrato de obra o la injuria grave. |
| R. 24/5/2012 BOE: 29/6/2012 Registro de Puerto de Santa María n 2. PARCELACIÓN DE FINCA: CONCEPTO EN LA LEGISLACIÓN ANDALUZA. El supuesto de hecho previsto en el artículo 66.2 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía se ha de entender referido no a cualquier transmisión de participaciones indivisas, sino únicamente a aquellas transmisiones en las que se produce la división ideal del dominio mediante la creación de nuevas participaciones indivisas, y ello aun cuando no se establezca de forma expresa que la titularidad de las mismas atribuye derecho al uso exclusivo de un espacio determinado. Debe así entenderse limitada la presunción resultante del artículo 66.2 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía a aquellos actos dispositivos por los que se crean nuevos objetos de derecho, físicos, –porciones de terreno–, o ideales, –cuotas pro indiviso del dominio, acciones, participaciones u otros derechos societarios–. |
| R. 24/5/2012 BOE: 29/6/2012 Registro de Alberic. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. El principio de tracto sucesivo impide cancelar unas anotaciones de embargo practicadas con anterioridad a que se presente la resolución judicial por la que se declara la nulidad de la última transmisión de dominio a favor del que en la actualidad aparece como titular registral, considerando que ni se tomó en su momento la anotación de la demanda, ni se ha dirigido el proceso contra los titulares de esos embargos. |
| R. 25/5/2012 BOE: 29/6/2012 Registro de Dos Hermanas n 3. PROYECTO DE EQUIDISTRIBUCIÓN: TITULARIDAD FIDUCIARIA DEL ARTÍCULO 10.2 DEL RD 1093/1997. Aun cuando la finca de que se trata está inscrita a nombre del Ayuntamiento, deben tenerse en cuenta las particulares circunstancias de dicha titularidad registral. En efecto, tratándose de una titularidad fiduciaria, conforme al 10.2 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, debe estimarse que dicha titularidad, encaminada al cumplimiento de los fines propios de la actuación urbanística, cesa en el momento en que resulta acreditada la titularidad del Estado conforme al especial procedimiento al que se refieren los artículos 206 de la Ley Hipotecaria y 17 y 37 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, con las correspondientes garantías para el titular registral, que se acreditan en el expediente administrativo tramitado con anterioridad a la expedición de la certificación, al practicar las notificaciones al mismo. |
| R. 28/5/2012 BOE: 29/6/2012 Registro de Vélez Málaga n 2. SEGURO DECENAL: REHABILITACIÓN DE UNA EDIFICACIÓN. No constando acreditado que se trate de mera rehabilitación y tratándose de una obra del año 2004, debe acreditarse, como señala el registrador, la constitución del seguro decenal conforme al artículo 20, número 1, de la Ley de Ordenación de la Edificación, salvo que conste, como se indica en la nota de calificación, la manifestación expresa de tratarse de autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio, con la obligación, en este último caso, y salvo pacto en contrario y acreditación de haber utilizado la vivienda, de contratar dicha garantía en el caso de producirse la transmisión inter vivos dentro del plazo de diez años, por el tiempo que reste para completar dichos diez años. |
| R. 29/5/2012 BOE: 29/6/2012 Registro de Albaida. RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. No pueden concretarse a unas fincas, liberando a las otras, unas limitaciones públicas impuestas por el organismo autonómico correspondiente, sin intervención de dicho organismo, concurriendo solamente el dueño del suelo y el superficiario. |
| R. 30/5/2012 BOE: 29/6/2012 Registro de Madrid n 19. HIPOTECA SOBRE FINCA POSTERIORMENTE DIVIDIDA HORIZONTALMENTE SIN DISTRIBUCIÓN DE RESPONSABILIDAD. No cabe acceder a la cancelación parcial, respecto de una de las fincas en que resultó dividida la matriz, de una hipoteca constituida sobre esta última y arrastrada a todas las resultantes de la división, sin que antes se lleve a cabo la pertinente distribución de responsabilidad, o sin que, en caso contrario, presten su consentimiento todos los terceros poseedores titulares de derechos reales inscritos sobre las demás fincas surgidas del proceso divisorio. |
| R. 31/5/2012 BOE: 29/6/2012 Registro de Barcelona n 22. HIPOTECA EN GARANTÍA DE DEUDA AJENA: CONFLICTO DE INTERESES. Tratándose de una hipoteca constituida por una sociedad en garantía de una cuenta de crédito abierta a favor de otra sociedad distinta, es indudable que surge un conflicto de intereses entre ambas sociedades que exige que el administrador que las representa debe aportar el pertinente acuerdo de las respectivas juntas generales. |
| R. 1/6/2012 BOE: 29/6/2012 Registro de Adra. TUTOR: AUTORIZACIÓN JUDICIAL. No necesita el tutor autorización judicial para consentir la elevación a escritura pública de un contrato privado de venta firmado por el causante del tutela do, dado que se trata de un acto debido. Pero sí que la necesita para la aceptación de herencia que dicha actuación implica, a menos que manifieste que acepta a beneficio de inventario. |
| R. 1/6/2012 BOE: 29/6/2012 Registro de Álora. CONTRATOS ADMINISTRATIVOS. En el expediente que ha provocado este recurso resulta que se ha presentado en el Registro de la Propiedad el documento administrativo emanado por la Administración actuante del que resulta que, a instancia del titular del derecho concesional inscrito derivado del contrato administrativo de concesión de obra pública, el órgano competente ha acordado la resolución del contrato y de los derechos y obligaciones de él derivados. Siendo dicho documento el legalmente previsto, y derivando de su contenido el título material de extinción del derecho inscrito, concurren los requisitos analizados para proceder a la cancelación en el Registro de la Propiedad sin que sea dable exigir una documentación distinta a la que ha sido objeto de presentación y calificación. |
| R. 2/6/2012 BOE: 29/6/2012 Registro de Peñafiel. RECTIFICACIÓN DE CABIDA: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. Las dudas de identidad que impiden la inscripción de los excesos de cabida cuando son de gran superficie o existen discordancias descriptivas entre la descripción registral y la catastral, no se resuelven por la mera constancia en la descripción registral de una finca de la referencia catastral, pues las dudas que impiden inscribir el exceso de cabida se refieren a la identidad de la superficie del exceso respecto a la que delimitan sus contornos atendiendo a la descripción registral. Puede no haber dudas de que una finca está situada en determinada zona del Catastro y sin embargo existir dudas acerca de que la concreta superficie que señala el Catastro dé lugar a un aumento de una porción que no figura inscrita dentro de los linderos que constan en el Registro, en cuyo caso lo procedente sería inmatricular la porción correspondiente para luego agregarla o agruparla con la finca inscrita. |
| R. 4/6/2012 BOE: 29/6/2012 Registro de Barcelona n 18. PARTICIÓN DE HERENCIA: TÍTULO SUCESORIO Y CLARIDAD EN LAS ADJUDICACIONES. REPRESENTACIÓN: JUICIO DE SUFICIENCIA NOTARIAL. En la medida en que constituye el título sucesorio, no es posible inscribir la partición de herencia si se aporta un testimonio en relación del acta de declaración de herederos. Las adjudicaciones deben realizarse con la suficiente claridad para que se pueda determinar cuál es el título y la causa de la adquisición. Como ya dijo la Resolución de este Centro de fecha 27 de febrero de 2012, la revisión de la congruencia del juicio de suficiencia con el contenido del título (tal como impone el artículo 98.2 reformado, antes citado) exige que se incluyan en la escritura sujeta a calificación los «datos necesarios para hacer una comparación entre la facultad que presupone la apreciación de la representación y el (concreto) acto o contrato documentado, sin que basten meras fórmulas de estilo o apodícticas como las que se limitan a hacer una simple aseveración (cuya congruencia, de no hacerse así, sería de imposible control) de que la representación es suficiente para el acto o negocio documentado». |
| R. 4/6/2012 BOE: 29/6/2012 Registro de Las Rozas n 2. BIENES GANANCIALES:CONFESIÓN DE PRIVATIVIDAD. En un caso en el que una finca aparece inscrita a nombre de una persona, para la sociedad de gananciales con su esposa, y que luego en varias inscripciones se han recogido actos en los que ambos esposos han intervenido como dueños de la finca, no cabe ahora inscribir la manifestación de la esposa de que dicha finca fue adquirida con fondos de titularidad privativa de su marido. |
| R. 5/6/2012 BOE: 12/7/2012 Registro de Vélez Málaga n 1. INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: EXIGENCIA DE DOBLE TÍTULO. Es imprescindible para proceder a la inmatriculación por vía del 205 de la LH que se acredite que la previa titularidad del transmitente por medio del correspondiente título público. Pero no hay obstáculo para que la doble transmisión aparezca documentad en la misma escritura. |
| R. 5/6/2012 BOE: 12/7/2012 Registro de Aguilar de la Frontera. ARRENDAMIENTOS: TÍTULO FORMAL. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL. Para inscribir un arrendamiento es necesario que el mismo se otorgue en escritura pública o que se lleve a cabo la elevación a público del correspondiente contrato privado. En cualquier caso es necesario que la sentencia por la que en la que se ordene su elevación a público se haya dictado en un procedimiento seguido contra el titular registral. |
| R. 6/6/2012 BOE: 12/7/2012 Registro de Madrid n 38. USUFRUCTO VITALICIO: EXTINCIÓN. Como ha dicho anteriormente este Centro Directivo (cfr. Resolución de 16 de septiembre de 2003), el título de la extinción del usufructo vitalicio es el certificado de defunción, sin que sea necesario más que su presentación en el Registro, apareciendo también cumplido el principio de rogación, pues, si tal principio no se hubiera cumplido, no podría haberse extendido el asiento de presentación. |
| R. 6/6/2012 BOE: 12/7/2012 Registro de Cartagena n 3. CONCENTRACIÓN PARCELARIA. Como ha señalado recientemente este Centro Directivo en Resolución de 13 de enero de 2011, incorporada la concentración al Registro, la inscripción está sujeta a los principios hipotecarios, sin más particularidades que las de la inscripción obligatoria y la de exigirse acompañar un plano cuando se altere el perímetro de la finca (cfr. artículo 238 del texto de la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario aprobado por Decreto 118/1973, de 12 de enero). Por esta razón, la rectificación del error consistente en la atribución del carácter ganancial a una finca cuando en realidad debiera tener carácter privativo por existir un defecto o error en el título que motivó el asiento, debe ajustarse a la regla general prevista en el artículo 40 d) de la Ley Hipotecaria, siendo preciso el consentimiento del cónyuge que por la rectificación de la inscripción pierde su derecho sobre la finca, o en su defecto, resolución judicial dirigida contra este último, y sin que sea suficiente un documento administrativo, aun cuando éste sea expedido por la misma autoridad que expidió el título cuya rectificación se pretende. |
| R. 7/6/2012 BOE: 12/7/2012 Registro de Sabiñánigo. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: NOTIFICACIÓN AL DEUDOR NO HIPOTECANTE. La notificación y requerimiento de pago al deudor no hipotecante es un requisito necesario para la inscripción del decreto de adjudicación en el procedimiento de ejecución de hipoteca. Pero si dicho deudor se halla en concurso, conforme al 658 de la LEC, debe considerarse posible dicha inscripción si se acredita tal circunstancia en el procedimiento registral. |
| R. 7/6/2012 BOE: 12/7/2012 Registro de Marquina. SEGREGACIÓN DE FINCA: DELIMITACIÓN DE LINDEROS. En una segregación no puede haber contradicciones entre los linderos de la porción segregada y los de la finca resto, dado que es esencial la perfecta identificación de la finca a efectos del principio de legitimación, siendo tal extremo objeto de calificación por el Registrador. |
| R. 8/6/2012 BOE: 12/7/2012 Registro de Marquina. BIENES PRIVATIVOS POR CONFESIÓN: REQUISITOS. La confesión de privatividad debe reunir determinados requisitos: a.–Que se trate de una declaración de conocimiento del confesante sobre hechos personales suyos. b.–Que sobre el bien que se reconoce privativo del otro cónyuge, exista incertidumbre acerca de la naturaleza, de forma que no opera este efecto si el bien tiene una naturaleza ganancial o privativa claramente definida. c.–La confesión puede referirse al título de adquisición, al precio o contraprestación y de manera especial es preciso que la confesión se realice durante la vigencia del matrimonio –y por tanto del régimen económico de gananciales–, por lo que la confesión realizada por cualquiera de los que fueron cónyuges una vez disuelto el matrimonio tendrá los efectos propios que le otorga la Ley de Enjuiciamiento Civil, un efecto limitado ya que dispone que tendrá eficacia probatoria si no lo contradice el resultado de las demás pruebas. No obstante, no se exige una manifestación solemne o rituaria, por lo que habida cuenta que ambos consortes han comparecido en la escritura y cada uno de ellos ha manifestado adquirir con fondos privativos, que la escritura ha sido leída por el notario a los comparecientes y que éstos han manifestado su conformidad con la misma, no puede sostenerse que no ha habido confesión o al menos ratificación de la realizada por el otro. |
| R. 8/6/2012 BOE: 12/7/2012 Registro de La Carolina. ANOTACIONES DE EMBARGO PRORROGADA ANTES DE LA LEC: CANCELACIÓN. De los antecedentes fácticos expuestos resulta, tal y como indica la nota de calificación, que la anotación preventiva fue objeto de prórroga con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva redacción del artículo 86 de la Ley Hipotecaria, por lo que queda sometida a prórroga indefinida en los términos del párrafo segundo del artículo 199 del Reglamento Hipotecario, de manera que no cabe la cancelación por caducidad de la misma, sin perjuicio de que, una vez transcurridos seis meses, computados desde la emisión de la resolución judicial firme en el proceso en que la anotación preventiva y su prórroga fueron decretadas, se pueda solicitar su cancelación. Por ello, no podrá practicarse la cancelación solicitada mientras no se acredite, mediante testimonio de resolución firme, que dicho procedimiento ejecutivo ha concluido o se aporte el correspondiente mandamiento de cancelación de la anotación de embargo (cfr. artículos 83 de la Ley Hipotecaria y 173, 174 y 207 del Reglamento Hipotecario). |
| R. 9/6/2012 BOE: 12/7/2012 Registro de Lugo n 1. PROHIBICIONES DE DISPONER. Las prohibiciones de disponer han de interpretarse restrictivamente. Por tanto, si lo que ha sido objeto de anotación preventiva, según lo ordenado en el mandamiento judicial expedido al efecto, es la prohibición de enajenación y no prohibición de disponer con carácter general, debe interpretarse que sólo queda vedado el acceso a Registro a los actos traslativos del dominio de las fincas afectadas por las mismas, pero no a aquellos actos que, aún siendo dispositivos, no impliquen enajenación, como la constitución de derechos reales a favor de terceros, y, por tanto, la hipoteca en garantía de préstamo objeto del presente expediente. Especialmente si, como ocurre en este caso, se incluye un pacto entre acreedor y deudor, de imposibilidad de proceder a la ejecución de la garantía en tanto no se resuelvan las prohibiciones vigentes, pacto que debe ser interpretado a modo de «conditio iuris» de su eficacia. |
| R. 9/6/2012 BOE: 12/7/2012 Registro de Cambados. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. No puede accederse a la cancelación de una inscripción de dominio y de las posteriores, ordenada en mandamiento judicial dictado en un procedimiento seguido contra quien ya no es el titular registral, sin que en su momento se hubiera tomado la correspondiente anotación preventiva de demanda. |
| R. 13/6/2012 BOE: 25/7/2012 Registro de Las Rozas n 1. FINCA REGISTRAL: IDENTIDAD. No puede inscribirse una sentencia declarativa de dominio si la finca descrita en la resolución judicial sólo coincide con la descrita en el Registro en uno de los linderos. Lo procedente sería instar un expediente de dominio de reanudación del tracto y de exceso de cabida. |
| R. 14/6/2012 BOE: 25/7/2012 Registro de Getafe n 1. PACTO SUCESORIO: ALCANCE DE LA PROHIBICIÓN. No nos encontramos ante un pacto sucesorio, dado que no se va a diferir ningún efecto al fallecimiento de los otorgantes más allá del natural efecto expansivo de la extinción del usufructo, ni el negocio jurídico calificado tiene por objeto la universalidad del patrimonio de la futura herencia de ninguno de los adquirentes, ni existe tampoco ninguna norma imperativa que se considere defraudada con la operación cuya inscripción se pretende. Si la finalidad es que al fallecimiento de uno de los cotitulares de una mitad indivisa en nuda propiedad y de otra mitad indivisa en usufructo, el otro conserve en vida el disfrute de la finca, se trata de un pacto totalmente lícito y que aparece implícito en todo usufructo constituido a favor de varias personas con arreglo al artículo 521 del Código Civil. Ninguna duda hubiese suscitado el supuesto de hecho planteado si los adjudicatarios hubiesen adquirido por mitad y proindiviso la finca y en un momento posterior al otorgamiento de la escritura cada uno de ellos hubiese trasmitido el usufructo de su respectiva participación indivisa al otro. Si no plantea dificultad alguna esta última operación no puede suscitarla el título presentado que obtiene el mismo resultado pero de modo originario y directo. |
| R. 14/6/2012 BOE: 25/7/2012 Registro de Segovia n 1 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. FINCA REGISTRAL: IDENTIDAD. Dictada una sentencia en un procedimiento de división de cosa común, no cabe acceder a la inscripción si dicho procedimiento no se ha seguido contra el titular registral, y no resulta con claridad la finca que se debe adjudicar condueño. |
| R. 15/6/2012 BOE: 25/7/2012 Registro de Murcia n 9. TRASLADO DE HISTORIAL REGISTRAL POR CAMBIO DE DEMARCACIÓN Practicada la inscripción de una segregación de una finca de una porción que radica en la demarcación de otro Registro, lo que procede es expedir la certificación literal del historial de la parte segregada para su traslado a dicho Registro. |
| R. 15/6/2012 BOE: 25/7/2012 Registro de La Carolina. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. No es posible inscribir un acuerdo del pleno de un ayuntamiento por el que, en ejecución de una sentencia judicial, declara la nulidad de un proyecto de reparcelación inscrito hace años, si resulta que no han sido parte en el procedimiento los titulares actuales del dominio y de derechos reales de las fincas afectadas, sin que en su momento se hubiera tomado la pertinente anotación de la demanda. |
| R. 16/6/2012 BOE: 25/7/2012 Registro de Corcubión. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. Tiene declarado este Centro Directivo (Resoluciones de 16 de diciembre de 1994 y 3 de abril de 2002, entre otras) que en nuestro ordenamiento jurídico es perfectamente factible constituir un derecho de uso sobre alguna de las partes materiales susceptible de aprovechamiento independiente de un inmueble y que lo anterior no es incompatible con el mantenimiento de la unidad objetiva del todo pues no existe obstáculo jurídico a la constitución de derechos de goce –reales o personales– concretados a una sola porción material de la finca sobre la que se constituyen (vid. arts. 469, 517, 523 y siguientes, 545, 553, 564 y 1.582 del Código Civil y 4 de la Ley de Arrendamientos Rústicos), siempre y cuando quede suficientemente determinado (máxime si se trata de un derecho inscribible) la porción de la finca sobre la que recaerá tal derecho de goce (vid. arts. 1261 y 1273 y siguientes del Código Civil, 9-1.° de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario). De acuerdo con la legislación gallega no puede considerarse parcelación urbanística la constitución de un derecho de superficie sobre parte de una finca para la implantación de una instalación eólica. |
| R. 11/6/2012 BOE: 26/7/2012 Registro de Rosas n 2. CALIFICACIÓN REGISTRAL: MEDIOS. Confirmando el criterio recogido en anteriores resoluciones, el Centro Directivo señala que el Registrador puede y debe confirmar las facultades representativas del administrador de una sociedad mercantil mediante la consulta electrónica del Registro Mercantil. Igualmente reafirma la posibilidad de notificación de la calificación por fax al Notario autorizante. |
| R. 11/6/2012 BOE: 26/7/2012 Registro de Mataró n 4. CONVENIOS URBANÍSTICOS. Conforme a lo establecido e el artículo 32 del RD 1093/1997, de 4 de julio, las cesiones de fincas derivadas de un convenio urbanístico tipificado, es decir, admitido por el ordenamiento jurídico, pueden inscribirse en virtud del acta administrativa sin necesidad de escritura pública. Si sobre la finca se han inscrito cargas con anterioridad a la presentación del acta administrativa, no es posible practicar ahora la inscripción de la cesión a favor del ayuntamiento como libre de cargas y con carácter demanial. |
| R. 12/6/2012 BOE: 26/7/2012 Registro de Manresa n 4. CONCURSO DE ACREEDORES: CONTINUIDAD DE ACTUACIONES DE EJECUCIÓN SINGULAR. Desde la declaración de concurso no puede llevarse a cabo ninguna actuación ejecutiva singular, en tanto no se aporte aquella declaración judicial de no afección de los bienes objeto de ejecución (o de que ha transcurrido más de un año desde aquella declaración sin que se hubiese producido la apertura de la liquidación, o de que exista un convenio cuyo contenido no se vea afectado por la ejecución). Esta conclusión determina en un caso como el planteado, en que consta registralmente la declaración de concurso del titular de los bienes ejecutados pero no cuál sea el carácter de estos, la imposibilidad por parte del registrador de llevar a cabo ninguna actuación anudada a la ejecución y, en concreto, la expedición de la certificación de cargas y la extensión de la correspondiente nota marginal, dado que aquella certificación es de mucho mayor alcance que el meramente informativo. |
| R. 12/6/2012 BOE: 26/7/2012 Registro de Cogolludo. AUTO DE DECLARACIÓN DE HEREDEROS INTESTADOS: CALIFICACIÓN REGISTRAL. Considerando las especiales características de la jurisdicción voluntaria, debe concluirse que no cabe aplicar a los autos de declaración de herederos los estrictos límites que se establecen en el artículo 100 del RH para los documentos judiciales. |
| R. 13/6/2012 BOE: 26/7/2012 Registro de Madrid n 53. RECTIFICACIÓN DE ESCRITURA POR DILIGENCIA DEL ARTÍCULO 153 DEL RN. Lo que permite el artículo 153 del Reglamento Notarial es la subsanación de errores materiales, omisiones y defectos de forma padecidos en los instrumentos públicos, pudiendo afectar, incluso, a elementos relevantes del negocio de que se trate, pero sólo cuando pueda comprobarse, con claridad meridiana, que se trata de mero error material, por resultar así atendiendo al contexto del documento y a los inmediatamente anteriores y siguientes, a las escrituras y otros documentos públicos que se tuvieron en cuenta para la autorización y a los que prueben fehacientemente hechos o actos consignados en el documento subsanado. |
| R. 16/6/2012 BOE: 26/7/2012 Registro de Corcubión. RECTIFICACIÓN DE ESCRITURA POR DILIGENCIA DEL ARTÍCULO 153 DEL RN. Lo que permite el artículo 153 del Reglamento Notarial es la subsanación de errores materiales, omisiones y defectos de forma padecidos en los instrumentos públicos, pudiendo afectar, incluso, a elementos relevantes del negocio de que se trate, pero sólo cuando pueda comprobarse, con claridad meridiana, que se trata de mero error material, por resultar así atendiendo al contexto del documento y a los inmediatamente anteriores y siguientes, a las escrituras y otros documentos públicos que se tuvieron en cuenta para la autorización y a los que prueben fehacientemente hechos o actos consignados en el documento subsanado. |
| R. 18/6/2012 BOE: 26/7/2012 Registro de Ortigueira. EXPEDIENTE DE DOMINIO DE INMATRICULACIÓN: CERTIFICACIÓN CATASTRAL DESCRIPTIVA Y GRÁFICA. Para la inscripción de un auto recaído en un expediente de dominio de inmatriculación de finca es necesario que se expresen todas las circunstancias personales del promotor del mismo, así como que se acompañe una certificación catastral descriptiva y gráfica totalmente coincidente con la descripción de la finca recogida en el auto. |
| R. 18/6/2012 BOE: 26/7/2012 Registro de Torrelavega n 3. ANOTACIONES PREVENTIVAS: NUMERUS CLAUSUS De conformidad con los principios hipotecarios, no cabe admitir la práctica de una anotación preventiva por la que una finca queda afecta a las resultas de un procedimiento contenciosos administrativo. No está entre las anotaciones previstas en la ley, y sólo cabría la configuración de una hipoteca que garantizase las cantidades correspondientes, pero cumpliendo todos los requisitos propios e tal derecho real. El registrador puede calificar estos extremos respecto del documento judicial porque constituyen obstáculos que derivan de la legislación registral. |
| R. 19/6/2012 BOE: 26/7/2012 Registro de Castrojeriz. PRINCIPIO DE ROGACIÓN Se trata de una escritura de herencia relativa a diversas fincas en la que se aprecian una serie de defectos que son confirmados por la Dirección General sobre la base de considerar que el Registrador ha actuado atendiendo al contenido de las estipulaciones recogidas en la escritura. |
| R. 19/6/2012 BOE: 26/7/2012 Registro de Palencia n 1. PROPIEDAD HORIZONTAL: MODIFICACIÓN DE ELEMENTOS PRIVATIVOS. Se parte de la base de que al constar inscrita la cláusula que anticipa el consentimiento de la junta para la agrupación de elementos privativos (considerando de carácter dispositivo el artículo 8 de la Ley), dicha autorización también. Permite la agrupación vertical de dos elementos del mismo edificio, e, incluso, con un elemento privativo de un edificio contiguo. |
| R. 20/6/2012 BOE: 26/7/2012 Registro de El Ejido n 1. HIPOTECA EN GARANTÍA DE OBLIGACIONES FUTURAS. Para garantizar las obligaciones que surgen de un contrato de suministro puede acudirse a la hipoteca de cuenta corriente prevista en el artículo 153 de la LH, pero también a la hipoteca en garantía de obligaciones futuras de los artículo 142 y 143. En este caso procederá la constancia por nota marginal del nacimiento de las diferentes obligaciones a medida en que se vayan devengando. La especial naturaleza e indeterminación inicial de la hipoteca en garantía de obligación futura, exige plantearse, al tratarse de una de las cláusulas de la hipoteca si la constancia registral de la utilización del procedimiento de ejecución extrajudicial es o no inscribible en el Registro cuando no se hace la previsión en la escritura de que previamente habría de constar por nota marginal la existencia y cuantía de la obligación futura. Pues bien, la citada referencia al procedimiento extrajudicial no puede tener acceso al Registro si no se expresa que cabría cuando conste la referida nota marginal. |
| R. 20/6/2012 BOE: 26/7/2012 Registro de Valladolid n 6. RECURSO GUBERNATIVO No procede mantener la nota de calificación impugnada por el Notario autorizante si el particular interesado ha aclarado los extremos que dieron lugar a la negativa del Registrador a inscribir. |
| R. 21/6/2012 BOE: 26/7/2012 Registro de Villanova i la Geltru n 2. CONDICIÓN RESOLUTORIA: CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES. Como tiene declarado este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «Vistos»), es cierto que con la inscripción de la condición resolutoria explícita se confiere eficacia real a la eventual acción resolutoria del contrato y se evita la no afectación a terceros que por reunir los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria harían inoperante ese juego resolutorio. Ahora bien, de estas consideraciones no puede concluirse que la sentencia declarativa de la resolución de la permuta dictada en pleito entablado sólo contra uno de los permutantes, permita la cancelación de los asientos posteriores que traigan causa de este último. Por el contrario, es necesario tener en cuenta: a) que los efectos de la sentencia se concretan a las partes litigantes; b) que la rectificación de los asientos registrales presupone el consentimiento de sus titulares o una sentencia firme dictada en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento atribuye algún derecho; c) que es exigencia constitucional la protección jurisdiccional de los derechos; d) que no se ha solicitado, ni por tanto, practicado, anotación preventiva de demanda; y, e) que los titulares de tales asientos no sólo pueden sino que deben ser citados en el procedimiento de resolución para alegar lo que a derecho convenga en cuanto a si se han cumplido todos los presupuestos de la resolución. Todas las anteriores consideraciones llevan al resultado de que para que la sentencia despliegue toda su eficacia cancelatoria y afecte a titulares de asientos posteriores –cuando no se haya anotado preventivamente la demanda de resolución– es necesario que éstos al menos hayan sido citados en el procedimiento, lo que en este caso no se ha efectuado. |
| R. 22/6/2012 BOE: 26/7/2012 Registro de Palma de Mallorca n 8. REPRESENTACIÓN: CONGRUENCIA DEL JUICIO DE SUFICIENCIA. El juicio de suficiencia notarial debe ser congruente con el contenido de la escritura. No bastan las facultades de retraer, vender o comprar que se mencionan en los apoderamientos empleados, sino que se hace necesaria la específica de resolver el contrato anteriormente celebrado. |
| R. 23/6/2012 BOE: 26/7/2012 Registro de Álora. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL. Los asientos del Registro están bajo la salvaguarda de los Tribunales. Por tanto no es posible cancelar una inscripción de obra nueva a instancia de un escrito librado por el Ayuntamiento. |
| R. 25/6/2012 BOE: 18/9/2012 Registro de Lugo n 2. INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: TÍTULOS CREADOS AD HOC. SOCIEDAD CIVIL: PERSONALIDAD JURÍDICA. Las inmatriculaciones por título público requieren que los títulos no hayan sido creados ad hoc. El Registrador podrá llegar a esta conclusión sobre la base de indicios diversos, tales como la proximidad de fechas, la gratuidad fiscal, el hecho de que al final termine siendo titular la misma persona… Obiter dicta el Centro Directivo, considerando los antecedentes legislativos de los artículos 1669 y 1670 del Código civil, recupera la doctrina que en su momento sentó la resolución de 31 de marzo de 1997 y entiende que sólo tiene personalidad jurídica la sociedad civil que se inscribe en el Registro Mercantil. |
| R. 26/6/2012 BOE: 18/9/2012 Registro de Madrid n 45. DERECHO EXTRANJERO: PRUEBA. En un caso de sucesión hereditaria de una persona fallecida con vecindad australiana, procede aplicar lo establecido e el artículo 36 del Reglamento Hipotecario respecto a la acreditación del contenido y vigencia del derecho extranjero, sin que una genérica aseveración el Notario respecto a que conoce el derecho australiano sea suficiente para tal acreditación. |
| R. 27/6/2012 BOE: 18/9/2012 Registro de Valladolid n 6. CONDICIÓN RESOLUTORIA: PRESCRIPCIÓN Según ha confirmado la jurisprudencia del TS y del propio Centro Directivo, el plazo de prescripción para que pueda operar la cancelación de una condición resolutoria en los términos del artículo 82 de la LH, es el de quince años establecido en el artículo 1964 del CC. |
| R. 28/6/2012 BOE: 18/9/2012 Registro de Madrid n 38. EXPEDIENTE DE DOMINIO DE INMATRICULACIÓN. Señala el Centro Directivo que para la inscripción de un expediente de dominio de inmatriculación no cabe duda de que existe un obstáculo que surge del Registro, y este obstáculo es otra finca que se halla inscrita. Ya en la certificación que expidió la registradora para la iniciación del expediente se expresaba que se dudaba que la finca fuera esta otra. Pues bien, tal duda se ha visto deshecha en sentido positivo, al constar de la documentación obrante en el Registro un escrito de la Gerencia Regional del Catastro expresivo de que la finca que ostenta el número de identificación Catastral que se adujo en el expediente es la finca expresada. En consecuencia, si se produjera ahora la inmatriculación, se produciría una doble inmatriculación, proscrita por la legislación hipotecaria. |
| R. 28/6/2012 BOE: 18/9/2012 Registro de Castellón de la Plana n 3. HIPOTECA EN FAVOR DE SOCIEDADES DE GARANTÍA RECÍPROCA. Las sociedades de garantía recíproca no tienen per se la condición e establecimientos financieros de crédito y, por tanto, no están incluidas entre las entidades a favor de las cuales se puede constituir la hipoteca regulada en el 153 bis de la LH. Cabe señalar que existen, entre otras, en la legislación vigente, tres clases de hipotecas de máximo: las que se constituyen en garantía de obligación futura (artículos 142 y 143 de la Ley Hipotecaria y 238 del Reglamento Hipotecario); las hipotecas en garantía del saldo de apertura de cuenta corriente de crédito (artículo 153 de la Ley Hipotecaria) y las hipotecas globales y flotantes del artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria. Puede constituirse una hipoteca en garantía de un contrato de fianza de obligaciones futuras acogiéndome al régimen de los artículos 142 y 143 de la LH, pero haciendo constar en la escritura todos los extremos previstos en dichos preceptos y en el 238 del RH. |
| R. 29/6/2012 BOE: 18/9/2012 Registro de Benidorm. PROYECTO DE REPARCELACIÓN: APROBACIÓN POR SILENCIO ADMINISTRATIVO. La aprobación de un proyecto de reparcelación por silencio administrativo, siendo posible en los términos del artículo 23 del RD Ley 8/2011, requiere para que pueda tener acceso al Registro dos requisitos: que se acredite por documento auténtico que en efecto se ha producido el silencio positivo, y que de la documentación presentada resulte de modo indubitado que la operación en cuestión no contradice el planeamiento, pues así lo impone la doctrina legal resultante de la citada Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de enero de 2009. |
| R. 30/6/2012 BOE: 18/9/2012 Registro de Benissa. USUFRUCTO GANANCIAL: EXTINCIÓN. Una cosa es la titularidad del usufructo y otra distinta la vida sobre la cual se establece su duración cuando tal derecho es de carácter vitalicio. En el presente supuesto, de la escritura de constitución se deduce con claridad que, a pesar de ser el usufructo ganancial, la vida cuya duración sirve como término al usufructo es la del ahora fallecido; y tal conclusión se refuerza aún más si se tiene en cuenta que, en la cláusula anterior existe, entre otros familiares, una donación con reserva del usufructo diciéndose expresamente que tal usufructo se consolidará con la nuda propiedad al fallecimiento del último de los usufructuarios. En definitiva, ocurre algo similar al supuesto en que, cuando constituido un derecho de usufructo vitalicio, su titular lo enajena: será una persona la titular del usufructo y otra la que, con la duración de su vida, produce la continuación o extinción del derecho. |
| R. 30/6/2012 BOE: 18/9/2012 Registro de Madrid n 29 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE SENTENCIA NO FIRME. Una sentencia que no es firme por la que se declara la nulidad de una inscripción es susceptible de anotación, pero será necesario que el procedimiento esté dirigido contra el titular registral de la finca. |
| R. 2/7/2012 BOE: 18/9/2012 Registro de Briviesca. CONSORCIOS FORESTALES: TÍTULO FORMAL. La pretensión del recurrente ha de ser desestimada. La función de la inmatriculación es el acceso al Registro de una finca que no está inscrita, y cuya primera inscripción debe ser de dominio (cfr. artículo 7 de la Ley Hipotecaria) y la reanudación del tracto tiene por objeto la concatenación del dominio interrumpido; pero el auto que declara el dominio no es título suficiente para la inscripción del derecho de vuelo como consecuencia de un consorcio forestal. Precisamente por ello, el juez no ordena tal inscripción. Para la misma, según el artículo 11.5 de la Ley de Montes de 1957, declarado vigente a este efecto por la disposición adicional primera de la Ley de Montes de 2003, es necesario el título que, sin duda debe existir, y es la escritura pública en la que se constituyó el consorcio forestal. |
| R. 3/7/2012 BOE: 18/9/2012 Registro de Torrox. OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD Y SEGURO DECENAL. Las inscripciones de obras nuevas realizadas con forme a lo previsto en el artículo 20.4 de la Ley de Suelo, precisan, en los supuestos por dicha Ley previstos, y como requisito para su extensión, la previa justificación de la contratación de un seguro de daños o caución que cubra los daños causados por vicios o defectos estructurales del edificio, siendo el plazo por el que se habrá de constituir la garantía el que en el momento de la declaración de obra nueva reste para cumplir los diez años contados desde la recepción de la obra. Para poder aplicar la excepción del autopromotor de una única vivienda unifamiliar destinada a sus uso propio, deben cumplirse estrictamente estos requisitos. |
| R. 4/7/2012 BOE: 18/9/2012 Registro de Santa Fe n 2. EXPEDIENTE DE DOMINIO DE EXCESO DE CABIDA. En el presente caso, se ha seguido un expediente de dominio de exceso de cabida para realizar operaciones de segregación y agregación que modifican la identidad de las fincas de que se trata por lo que no resulta congruente un expediente de dominio de exceso de cabida, que no es más que la rectificación de la cabida de una finca erróneamente realizada sin cambiar la identidad de los contornos de la finca, para la modificación de entidades hipotecarias que se pretende, existiendo además obstáculos del Registro, pues éste se lleva por fincas, cada una con su propia individualización (cfr. artículos 8.1 y 243 de la Ley Hipotecaria) sin que los traslados de superficie de unas fincas a otras estén previstos como objeto de un expediente de dominio de exceso de cabida, pues en éste se debe mantener la identidad de las fincas, por no ser el procedimiento adecuado para la modificación de entidades hipotecarias, que es un concepto distinto del exceso de cabida. |
| R. 5/7/2012 BOE: 18/9/2012 Registro de Elche n 1 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN: DOCTRINA DEL TRASVASE DE PRIORIDAD. Inscrita la enajenación judicial durante la vigencia de la anotación preventiva del embargo trabado en garantía de su efectividad, se consuma la virtualidad de la anotación, de ahí que el artículo 206.2 del Reglamento Hipotecario disponga su cancelación; la prioridad ganada por la anotación se traslada a la enajenación y, por eso, las cargas y gravámenes posteriores que habían sido registrados sin perjuicio de los derechos del anotante (artículo 71 de la Ley Hipotecaria), no sólo no se liberan de aquella restricción sino que sufren el pleno desenvolvimiento de la misma, esto es, la subordinación respecto de la enajenación judicial alcanzada, lo que determina la extinción de tales cargas y la consiguiente cancelabilidad de los asientos respectivos, si se observaron en el proceso de ejecución todos los trámites legalmente previstos en garantía de las mismas. Así pues, con la inscripción de la enajenación judicial subsiste registralmente la preferencia del proceso de ejecución entablado y sus consecuencias últimas sobre esas cargas posteriores, y por ello es indudable la eficacia cancelatoria del mandato dictado por el juez que conoció de aquél, conforme a los artículos 692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 1, 17, 40, 79, 83 y 84 de la Ley Hipotecaria y 175.2 y 233 de su Reglamento. Y no obsta a esta conclusión el hecho de que se hayan practicado anotaciones de prórroga posteriores a la inscripción de la adjudicación, pues la prórroga del plazo de vigencia de la anotación no afecta a su prioridad, conforme a las anteriores consideraciones. Todo ello sin prejuzgar lo que habría de hacerse con las nuevas anotaciones practicadas en virtud de la nueva titularidad registral. |
| R. 5/7/2012 BOE: 18/9/2012 Registro de Leon n 2 OBRA NUEVA ANTIGUA: LICENCIA PRIMERA OCUPACIÓN. Existiendo una obra nueva inscrita en construcción desde 2003, y aportada acta de fin de obra a la que se incorpora certificación técnica acreditativa de que la misma se terminó igualmente en 2003, debe aplicarse el régimen prevenido en el punto cuarto del artículo 20 de la Ley del Suelo, en lugar de lo señalado e el apartado primero, y por tanto no cabe exigir la licencia de primera ocupación. |
| R. 6/7/2012 BOE: 20/9/2012 Registro de Torrijos FINCA REGISTRAL: NÚMERO DE POLICÍA El cambio de número de policía de una finca puede llevarse a cabo por la simple solicitud de alguno de los titulares registrales (sin necesidad de que lo pidan los demás), siempre que se aporté el documento acreditativo (certificación del ayuntamiento, certificación catastral) y que no resulten dudas respecto a la identidad de la finca. |
| R. 6/7/2012 BOE: 20/9/2012 Registro de Villanova y la Geltrú n 2. CONDICIÓN RESOLUTORIA: REQUISITOS DE EJECUCIÓN. El ejercicio de la facultad resolutoria que corresponde al vendedor, cuando la misma está asegurada con condición inscrita, le permite recuperar la titularidad de la finca en el estado en que se hallaba al inscribir tal condición. Consecuentemente debe procederes a cancelar los asientos posteriores, pero siempre que se cumpla con dos requisitos que deben resultar cumplidos a tenor del testimonio de la sentencia: que los titulares de cargas posteriores han sido oportunamente citados en el procedimiento, y que se ha consignado el importe del precio, sin perjuicio de los efectos de la eventual cláusula penal debidamente moderada por la decisión judicial. |
| R. 7/7/2012 BOE: 20/9/2012 Registro de Toledo n 1. CONVENIO REGULADOR: ADJUDICACIÓN DE LA VIVIENDA FAMILIAR. Nada obsta a inscribir la adjudicación de la vivienda familiar que los cónyuges habían adquirido pro indiviso con anterioridad al matrimonio, pactada en el convenio regulador, toda vez que se trata de la vivienda familiar existiendo las dos causas onerosa y familiar anteriormente expresadas perfectamente compatibles con el contenido de un convenio regulador aprobado judicialmente, que por ello es título hábil para la inscripción. |
| R. 7/7/2012 BOE: 20/9/2012 Registro de Luarca. CONCURSO DE ACREEDORES: ANOTACIÓN DE EMBARGO A FAVOR DE LA SEGURIDAD SOCIAL. Resulta con nitidez de la regulación legal que la iniciación de un procedimiento administrativo de ejecución contra el concursado por falta de pago de un crédito contra la masa exige por un lado que este carácter sea indubitado y por otro que el procedimiento concursal se encuentre en la fase procedimental adecuada bien por aprobación judicial de la propuesta anticipada de convenio, por aprobación judicial del convenio aceptado por la junta de acreedores o por declaración judicial de apertura de la fase de liquidación (vide artículos 109, 130 y 142 de la Ley Concursal), a salvo la excepción del transcurso del plazo de un año. Del estudio sistemático de los artículos 8, 9, 84 y 154 de la Ley Concursal resulta que la consideración de que un determinado crédito es un crédito contra la masa al efecto de obtener la anotación preventiva del embargo decretado como consecuencia de su impago, no corresponde realizarla al propio titular del crédito por sí, ni menos aún puede entenderse apreciable de oficio por el registrador dado lo limitado de los medios de que dispone a este efecto. Deberá ser el juez del concurso el que deba llevar a cabo esta calificación, de acuerdo con la vis atractiva que ejerce su jurisdicción durante la tramitación del concurso y a la vista del informe que al efecto presenta la administración del concurso. |
| R. 9/7/2012 BOE: 20/9/2012 Registro de San Sebastián de la Gomera. SOCIEDAD DE GANANCIALES: LIQUIDACIÓN Para poder inscribir la liquidación parcial de una sociedad de gananciales es imprescindible que se acredité la causa de la disolución de la misma, teniendo en cuenta los especiales requisitos de forma y publicidad de las capitulaciones matrimoniales. |
| R. 10/7/2012 BOE: 28/9/2012 Registro de Tarragona n 1. FINCA REGISTRAL: IDENTIFICACIÓN. El acceso al Registro de los títulos exige que la descripción que en ellos se contenga de la finca permita apreciar de modo indubitado la identidad entre el bien inscrito y el que es objeto del correspondiente acto, negocio jurídico o hecho inscribible. |
| R. 10/7/2012 BOE: 28/9/2012 Registro de Albacete n 4. MEDIOS DE PAGO. Las manifestaciones y constancia documental de los medios de pago empleados exigidas tanto por los artículos 21 y 254 de la Ley Hipotecaria, como por los artículos 24 de la Ley del Notariado y 177 de su Reglamento aparecen referidas, en todo caso, a los pagos realizados en el momento del otorgamiento de la correspondiente escritura pública o con anterioridad al mismo, pero no se refieren en ningún caso a los pagos que para satisfacer la parte de la prestación dineraria pactada que haya sido aplazada se hayan de realizar en un momento ya posterior a aquél otorgamiento, con independencia de que en la inscripción se haga constar, conforme al artículo 10 de la Ley Hipotecaria, la forma en que las partes contratantes hayan convenido los pagos futuros correspondientes a la parte del precio aplazado. |
| R. 11/7/2012 BOE: 28/9/2012 Registro de Madrid n 24. CALIFICACIÓN REGISTRAL: DOCUMENTOS QUE HAN DE SER TENIDOS EN CUENTA POR EL REGISTRADOR. Los documentos que se deben tener en cuenta a la hora de revisar sí la calificación ha sido o no correcta, son exclusivamente los aportados al Registrador al tiempo de realizarla, y no los que se presentan en un momento posterior, como, por ejemplo, los que se aportan al Registrador que lleva a cabo la calificación sustitutoria. La prestación del consentimiento necesario para un determinado acto puede entenderse producida, según las circunstancias, por la simple comparecencia en el otorgamiento de la escritura, o de la utilización de expresiones que impliquen dicha prestación de consentimiento. |
| R. 11/7/2012 BOE: 28/9/2012 Registro de Burgos n 4. PROPIEDAD HORIZONTAL. La inscripción de una venta de un departamento de un edificio en propiedad horizontal requiere que, con carácter previo, figure inscrita la división horizontal de ese concreto piso. |
| R. 12/7/2012 BOE: 28/9/2012 Registro de El Rosario. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. Como ha declarado reiteradamente esta Dirección General, los principios registrales de legitimación y tracto sucesivo recogidos en los artículos 38 y 20 de la Ley Hipotecaria, obligan a denegar la práctica de asientos sobre una finca derivados de un título que, cuando se presenta en el Registro, aparece inscrita a favor de persona distinta de aquélla que otorga el título presentado. En este sentido, resulta imprescindible para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, que previamente haya sido inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos (vid. párrafo primero del artículo 20 de la Ley Hipotecaria). |
| R. 12/7/2012 BOE: 28/9/2012 Registro de Aguilar de la Frontera. INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO En caso de que la finca no se halle inmatriculada y no se reúnan los requisitos para su inmatricualción, cabe solicitar anotación preventiva en los términos previstos en el artículo 20.3 de la LH, siempre que no existan dudas fundadas sobre la identidad de la finca y su posible coincidencia con otra ya inscrita. |
| R. 12/7/2012 BOE: 28/9/2012 Registro de Santa Cruz de Tenerife n 4. RECURSO GUBERNATIVO: OBJETO. El recurso gubernativo no es el medio adecuado para solicitar la rectificación de determinadas expresiones contenidas en una inscripción. |
| R. 13/7/2012 BOE: 28/9/2012 Registro de Lepe. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. No es posible inscribir una resolución judicial que declara la nulidad de un título inscrito, cuando la finca en cuestión ha pasado a ser titularidad de terceras personas a través de diferentes segregaciones y ventas, personas que no ha intervenido en el procedimiento, considerando que, aunque se practicó anotación de demanda, ésta se encuentra actualmente caducada. Tampoco cabe hacer constar tal nulidad en relación con la finca matriz original ya extinguida, porque el Registro sólo pública actos con trascendencia real actual, amén de que se produciría una confusión contraria a la función de publicidad propia de la Institución Registral. |
| R. 13/7/2012 BOE: 28/9/2012 Registro de Roquetas de Mar n 1. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE QUERELLA. PROPIEDAD HORIZONTAL. Se puede despachar un mandamiento de anotación preventiva de querella por falsedad y estafa contra el presidente de una comunidad de propietarios en propiedad horizontal, por haber aportado una certificación falsa de un acuerdo de la que resulta facultado por unanimidad para determinados actos con trascendencia registral. Y ello porque tiene trascendencia registral, y no resulta necesario demandar a todos los propietarios de los elementos privativos, bastando extender la anotación en la inscripción general del edificio. |
| R. 13/7/2012 BOE: 28/9/2012 Registro de Huelva n 3. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. Como ha declarado reiteradamente esta Dirección General, los principios registrales de legitimación y tracto sucesivo recogidos en los artículos 38 y 20 de la Ley Hipotecaria, obligan a denegar la práctica de asientos sobre una finca derivados de un título que, cuando se presenta en el Registro, aparece inscrita a favor de persona distinta de aquella que otorga el título presentado. En este sentido, resulta imprescindible para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, que previamente haya sido inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos (vid. párrafo primero del artículo 20 de la Ley Hipotecaria). Frente a ello no pueden ser estimadas las alegaciones del recurrente relativas a que la titularidad registral de la finca vendida y de otras no se corresponde con la realidad extrarregistral. |
| R. 14/7/2012 BOE: 28/9/2012 Registro de Casas Ibáñez. VIVIENDAS PROTEGIDAS: REQUISITOS PARA SU TRANSMISIÓN. En aquellos casos en los que la norma exija la obtención de visado como requisito previo para la autorización de escrituras en que se formalicen segundas o posteriores transmisiones, la inscripción de las mismas precisa acreditar que dicho visado ha sido obtenido, en cuanto la exigencia de que exista dicho acto administrativo habilitante se integra dentro del conjunto de limitaciones con plena eficacia normativa, aun cuando no resulten del Registro. |
| R. 14/7/2012 BOE: 28/9/2012 Registro de Sevilla n 1. ASIENTO DE PRESENTACIÓN: IMPROCEDENCIA. El artículo 420 del Reglamento establece que no debe extenderse asiento de presentación de los documentos privados (como lo son las instancias privadas y las fotocopias de documentos judiciales, que, además, no conceden lo solicitado) salvo en los casos en que tienen alguna eficacia registral, lo cual no es el supuesto de la anotación preventiva de demanda, la cual debe ser ordenada por el juez competente, ni de los demás documentos que no pueden provocar operación registral alguna, como son los que en este recurso se examinan. Frente a esta decisión l Registrador cabe interponer recurso gubernativo o judicial en los mismos términos que frente a la calificación negativa. |
| R. 16/7/2012 BOE: 3/10/2012 Registro de Melilla. DOCUMENTO JUDICIAL: PRESENTACIÓN EN FORMA ELECTRÓNICA. Se considera que los documentos presentados a que se refiere el presente recurso no pueden tener la consideración de documentos auténticos a los efectos establecidos por el artículo 3 de la Ley Hipotecaria y 34 de su Reglamento, al no ser documentos electrónicos firmados con los requisitos establecidos en el artículo 21 de la Ley 18/2011, ni copias auténticas en soporte papel de documentos electrónicos, al amparo de lo dispuesto en el artículo 28 del mismo cuerpo legal, ya que no están dotados de un código de verificación que permita contrastar su autenticidad, ni, aun considerado hipotéticamente el sistema Lexnet como un entorno cerrado de comunicaciones, podrían los documentos extraídos del mismo imponerse como documentos auténticos a los efectos de producir la inscripción registral, dado que los efectos de garantía y autenticidad que dichos entornos proporcionan se producen exclusivamente entre las administraciones partícipes en los mismos. |
| R. 16/7/2012 BOE: 3/10/2012 Registro de Casas Ibáñez. CONDICIÓN RESOLUTORIA: PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. Resultando que el titular actual de la finca es aquél contra el que se ha seguido el procedimiento judicial, no puede exigirse para la inscripción de la sentencia la intervención en el procedimiento de aquéllos que, sin ostentar actualmente derecho alguno sobre la finca, hubieran sido en el tiempo intermedio entre el incumplimiento de la condición no inscrita y la sustanciación del procedimiento judicial entablado, titulares registrales de la finca afectada por el litigio. Ello es así porque, conforme a lo dispuesto en el artículo 76 de la Ley Hipotecaria, las inscripciones –y por tantos sus efectos legitimadores– se extinguen no sólo por la cancelación sino también por la inscripción de transferencia del dominio a favor de otra persona. Además no cabe entender que el registrador pueda calificar el fondo de la resolución judicial ni los trámites procesales en cuanto no afectan para nada a titulares registrales vigentes. Ni siquiera los asientos intermedios van a ser objeto de cancelación, pues lo único que se pretende, y ningún obstáculo registral lo impide, es la reinscripción a favor del transmitente en procedimiento dirigido contra él que es el actual titular registral del inmueble. |
| R. 17/7/2012 BOE: 3/10/2012 Registro de Mondoñedo. INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO. La inmatriculación por título público exige la presentación en el Registro, no sólo del título traslaticio que va a provocar la inscripción, sino también del antetítulo también público que supuso la adquisición por el ahora transmitente. |
| R. 17/7/2012 BOE: 3/10/2012 Registro de Torrent n 1. CONDICIÓN RESOLUTORIA: CANCELACIÓN DE ASIENTOS POSTERIORES. Es cierto que con la inscripción de la condición resolutoria explícita se confiere eficacia real a la eventual acción resolutoria del contrato y se evita la no afectación a terceros que por reunir los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria harían inoperante ese juego resolutorio. Ahora bien, de estas consideraciones no puede concluirse que la resolución de la compraventa dictada, bien en pleito entablado contra uno de los contratantes, permita la cancelación de los asientos posteriores que traigan causa de este último. Por el contrario, es necesario tener en cuenta: a) que los efectos de la transacción, se concretan a las partes contratantes; b) que la rectificación de los asientos registrales presupone el consentimiento de sus titulares o una sentencia firme dictada en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento atribuye algún derecho; c) que es exigencia constitucional la protección jurisdiccional de los derechos; d) que no se ha solicitado, ni por tanto, practicado, anotación preventiva de demanda; y, e) que los titulares de tales asientos no sólo pueden sino que deben ser tenidos en cuenta en la transacción y deben dar su conformidad a la misma. |
| R. 18/7/2012 BOE: 3/10/2012 Registro de Villafranca del Bierzo. SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA: FORMA DE PRACTICAR LA INSCRIPCIÓN. Losfideicomisarios pueden permanecer sin hacer la partición y sin establecer cuotas indivisas sobre cada bien entre ellos hasta que se produzca el tránsito a su favor, exigiendo únicamente el artículo 82 del Reglamento Hipotecario que en la inscripción que se haga a nombre del fiduciario se haga constar la cláusula de sustitución. La constancia de la cláusula de sustitución ha de ser conforme con lo que resulte del testamento y en la proporción en que sean nombrados respecto al patrimonio hereditario. Sólo cuando los bienes pasen al fideicomisario se prevé en el párrafo segundo de dicho artículo 82 que «se practicará la inscripción» a favor de los fideicomisarios, en virtud del mismo título sucesorio y de los que acrediten que la transmisión ha tenido lugar. En este otro momento, la cláusula de sustitución se hace efectiva y es cuando será necesario que si pretenden obtener la inscripción hagan la partición de los bienes o formen una comunidad indivisa con señalamiento de cuotas concretas para cada uno conforme al artículo 54.1 del Reglamento Hipotecario. Hasta entonces los fideicomisarios permanecen con la titularidad que resulte de la cláusula del testamento y en la proporción que señale éste respecto a la herencia, sin necesidad de anticipar la inscripción de su derecho sobre bienes concretos o cuotas indivisas de los mismos. |
| R. 18, 26 y 27-7-2012 BOE: 3 y 5-10-2012 Registro de Colmenar Viejo n 1, Las Rozas de Madrid n 2y Madrid n 37 HIPOTECA EN FAVOR DE SOCIEDADES DE GARANTÍA RECÍPROCA. Las sociedades de garantía recíproca no tienen per se la condición e establecimientos financieros de crédito y, por tanto, no están incluidas entre las entidades a favor de las cuales se puede constituir la hipoteca regulada en el 153 bis de la LH. Cabe señalar que existen, entre otras, en la legislación vigente, tres clases de hipotecas de máximo: las que se constituyen en garantía de obligación futura (artículos 142 y 143 de la Ley Hipotecaria y 238 del Reglamento Hipotecario); las hipotecas en garantía del saldo de apertura de cuenta corriente de crédito (artículo 153 de la Ley Hipotecaria) y las hipotecas globales y flotantes del artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria. Puede constituirse una hipoteca en garantía de un contrato de fianza de obligaciones futuras acogiéndome al régimen de los artículos 142 y 143 de la LH, pero haciendo constar en la escritura todos los extremos previstos en dichos preceptos y en el 238 del RH. |
| R. 19/7/2012 BOE: 3/10/2012 Registro de Almagro. PUBLICIDAD FORMAL: INTERÉS LEGÍTIMO. Como ha dicho anteriormente este Centro Directivo (vid. Resolución de 3 de diciembre de 2010) conforme a lo dispuesto en los artículos 221 y 222 de la Ley Hipotecaria y 332 de su Reglamento, aun partiendo del principio general de publicidad, el contenido del Registro sólo se ha de poner de manifiesto a quienes tengan interés en conocer el estado de los bienes o derechos inscritos, y que dicho interés se ha de justificar ante el registrador, que es a quien corresponde apreciar la legitimación del solicitante de la información (cfr. Sentencias del Tribunal Supremo –Sala Tercera– de 16 de junio de 1990 y de 7 de junio de 2001). Este interés ha de ser un interés conocido (en el sentido de acreditado o justificado, salvo en los casos de las autoridades, empleados o funcionarios públicos que actúen en razón de su oficio o cargo, en cuyo caso el artículo 221.2 de la Ley Hipotecaria presume dicho interés), directo (en caso contrario se ha de acreditar debidamente el encargo, sin perjuicio de la dispensa prevista en el número 3 del artículo 332 del Reglamento Hipotecario), y legítimo (cfr. art. 332.3 del Reglamento Hipotecario). No basta con que el interés no afecte a los datos sensibles objeto de protección, como dice el solicitante, sino que debe tener otras características que no son las aducidas por él. |
| R. 19/7/2012 BOE: 3/10/2012 Registro de Fuengirola n 1. SUBROGACIÓN DE HIPOTECA DESPUÉS DE VENCIDO EL PLAZO DE LA OBLIGACIÓN ASEGURADA. Si bien la fijación de la fecha de vencimiento del préstamo hipotecario constituye un requisito esencial para la delimitación específica del contenido del derecho real de hipoteca de acuerdo con el principio registral de determinación (artículo 12 de la Ley Hipotecaria), la llegada de esta fecha no supone la extinción del derecho constituido sino que, muy al contrario, fija el momento de su exigibilidad (artículo 1125 del Código Civil), el nacimiento de la acción para hacer efectiva la obligación garantizada y, por ende, el instante a partir del cual comienza a contar el plazo de veinte años establecido para su prescripción (artículos 1964 y 1969 del Código Civil). Por ello no hay obstáculo para que se produzca la subrogación en la titularidad del crédito hipotecario a favor de un tercero que ha pagado la obligación con el consentimiento del deudor, y sin que para la inscripción e el Registro sea preciso el consentimiento de los titulares de cargas posteriores a la hipoteca inscrita. |
| R. 20/7/2012 BOE: 3/10/2012 Registro de Barbate. PROHIBICIÓN DE PACTO COMISORIO: DACIÓN EN PAGO. Como dijo la ya mencionada Resolución de 18 de octubre de 1994, el Código Civil rechaza enérgicamente toda construcción jurídica en cuya virtud el acreedor, en caso de incumplimiento de su crédito, puede apropiarse definitivamente de los bienes dados en garantía por el deudor. Pues bien, éste es precisamente el objetivo que subyace en una escritura por la que una sociedad que reconoce una deuda a favor de otra, cede en pago de la misma una finca, pero sujetando dicha cesión a la condición suspensiva de que la referida deuda no sea satisfecha a su vencimiento, todavía no producido. |
| R. 20/7/2012 BOE: 3/10/2012 Registro de San Martín de Valdeiglesias. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN: CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES CUANDO LA ANOTACIÓN DE EMBARGO HA CADUCADO. Si al tiempo de presentarse el auto de adjudicación y el mandamiento de cancelación hubiera ya caducado la anotación de embargo, no es posible cancelar los asientos posteriores a la misma, puesto que la caducidad es automática y sus efectos se producen ex tunc. |
| R. 21/7/2012 BOE: 5/10/2012 Registro de Murcia n 1. RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO: NO A TRAVÉS DEL RECURSO GUBERNATIVO. El recurso sólo cabe contra la suspensión o denegación de un asiento, habiendo declarado este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «Vistos» de la presente) que, practicado el asiento, queda bajo la salvaguardia de los tribunales (cfr. artículo 1.3.o de la Ley Hipotecaria); que tampoco puede interponerse recurso gubernativo sobre la forma de inscripción, pues los interesados cuentan con el procedimiento de rectificación y, además, con la posibilidad de solicitar previamente minuta de la inscripción conforme al artículo 258.3 de la Ley Hipotecaria (Resolución de 29 de diciembre de 2004), y que no cabe rectificación de la inscripción ya hecha, debiendo entonces acudirse al procedimiento de rectificación de errores regulado en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, y que la procedencia o improcedencia de determinada particularidad de una inscripción no es posible dilucidarla en un recurso gubernativo, aunque cabría solicitar la rectificación del Registro y, ante la negativa, recurrir la misma (Resolución de 11 de diciembre de 2002). |
| R. 23/7/2012 BOE: 5/10/2012 Registro de Salamanca n 2. SEGREGACIÓN DE FINCAS: DERECHO INTERTEMPORAL APLICABLE A ESCRITURAS OTORGADAS BAJO UNA LEGISLACIÓN ANTERIOR A LA VIGENTE CUANDO SE SOLICITA LA INSCRIPCIÓN. La resolución de este Centro Directivo de fecha 27 de enero de 2012 resuelve un supuesto parecido al aquí planteado, sobre la consideración de que la segregación es un acto jurídico de carácter eminentemente registral, y entendiendo que, por tanto, y dado tal carácter, su inscripción queda sujeta a los requisitos y autorizaciones vigentes en el momento de presentar la escritura en el Registro, aunque el otorgamiento de aquella se haya producido bajo un régimen normativo anterior. |
| R. 24/7/2012 BOE: 5/10/2012 Registro de Sanlúcar de Barrameda. EXPEDIENTE DE DOMINIO DE REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO. No cabe denegar la inscripción de una auto dictado en expediente de dominio para reanudación del tracto interrumpido, cuando la única razón alegada por la Registradora para entender no interrumpido realmente el tracto, es la alusión a una escritura presentada a Darío en 2003, bajo un asiento por tanto ya caducado, escritura que, por otro lado, no justifica la negativa a la inscripción. |
| R. 25/7/2012 BOE: 5/10/2012 Registro de Muros INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: TÍTULOS INSTRUMENTALES. Admitido que la partición de herencia y la disolución de comunidad constituyen títulos aptos para la inmatriculación, en el caso concreto se considera que se trata de títulos creados ad hoc, considerando la simultaneidad de los mismos y su carácter circular. |
| R. 25/7/2012 BOE: 5/10/2012 Registro de Murcia n 7. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS JUDICIALES. EXPEDIENTE DE DECLARACIÓN DE HEREDEROS INTESTADOS: COMPETENCIAS DEL SECRETARIO JUDICIAL. Respecto a la competencia del registrador para calificar la forma que ha de revestir y la autoridad judicial que ha de firmar la resolución por la que se declaran herederos abintestato de un determinado causante, este Centro Directivo ha venido sosteniendo (cfr. Resolución de 17 de julio de 1989) que el Reglamento Hipotecario en su artículo 100, al fijar los límites de la función calificadora respecto de los documentos judiciales, incluye expresamente la competencia del Juzgado o Tribunal que ordena la práctica del asiento, por lo que el registrador tiene no ya la facultad sino también la obligación de examinar este extremo, debiendo limitarse este examen registral de la competencia del Juzgado o Tribunal a aquellos aspectos competenciales apreciables de oficio por el órgano jurisdiccional como son la falta de jurisdicción o la falta de competencia objetiva o funcional. El artículo 456.2 de la LOPJ reconoce competencias a los secretarios judiciales en materia de jurisdicción voluntaria, pero el propio precepto matiza que tendrán dicha competencia «cuando las leyes procesales expresamente así lo prevean». En relación con los expedientes de declaración de herederos abintestato no existe esta previsión legal, con lo que la resolución de los mismos seguirá atribuida a los jueces. |
| R. 26/7/2012 BOE: 5/10/2012 Registro de Olot. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL: VALOR DE TASACIÓN. No puede inscribirse la cláusula por la que se pacta el procedimiento extrajudicial si no queda suficientemente claro cuál es el valor de tasación a efectos de subasta, y que el mismo no difiere del previsto para el procedimiento de ejecución directa. |
| R. 27/7/2012 BOE: 5/10/2012 Registro de Jávea n 1. INSCRIPCIÓN DE RESOLUCIONES JUDICIALES DE PAÍSES COMUNITARIOS AL AMPARO DEL REGLAMENTO 2101/2003 DEL CONSEJO. El Reglamento 2201/2003 del Consejo ( Bruselas II BIS) ha establecido en materia de divorcio, nulidad o separación matrimonial el sistema de reconocimiento directo, que permite invocar directamente la resolución judicial extranjera ante el registrador español, sin necesidad de un procedimiento previo de reconocimiento a título principal, que es sustituido por el control incidental por parte del mismo registrador, en virtud del cual deberá determinar con carácter previo a autorizar el acceso al Registro español de la resolución extranjera si ésta reúne los requisitos necesario para ser reconocida en España (requisitos externos, formales o de autenticidad, y requisitos internos relativos a la no concurrencia de los motivos de denegación. La integración del control incidental de la resolución extranjera dentro de la calificación o juicio de legalidad que realiza el registrador, supone que éste deberá realizar tres operaciones sucesivas: primero, verificar que la resolución extranjera pueda ser subsumida en el ámbito de aplicación temporal, material y territorial del correspondiente instrumento comunitario, en este caso en el Reglamento 2201/2003, relativo a la competencia, el reconocimiento y la ejecución de resoluciones judiciales en materia matrimonial y de responsabilidad parental, como condición lógicamente necesaria para acogerse a su régimen privilegiado de eficacia transfronteriza; segunda, verificar que con arreglo a la normativa comunitaria la resolución extranjera puede ser reconocida y desplegar efectos en España como tal resolución judicial; y, tercero, determinar si, con arreglo a la legislación registral española, aquella resolución extranjera puede acceder a los libros del Registro. Y todo ello de forma que no se anulé el efecto útil de los Reglamentos comunitarios, entendiendo por tal la efectividad práctica del principio de confianza mutua, en virtud de la cual la resolución dictada por un juez de otro Estado miembro debe merecer la misma confianza que la dictada por un juez nacional, y en consecuencia no recibir un trato discriminatorio o desfavorable. Ahora bien, el citado Reglamento no comprende en su ámbito las consecuencias patrimoniales de las sentencias de divorcio, por lo que en cuanto a estos extremos seguirá siendo preciso el exequatur previsto en la LEC de 1881. Y una vez obtenido el citado exequatur, debe cumplirse lo establecido en la legislación hipotecaria española para la inscripción del documento en cuestión. |
| R. 28/7/2012 BOE: 5/10/2012 Registro de Cartagena n 1. ANOTACIÓN DE EMBARGO A FAVOR DE LA SEGURIDAD SOCIAL: AMPLIACIÓN. No puede pretenderse, en el caso de los procedimientos de apremio derivados de deudas a la Seguridad Social, que a través de una ampliación de un embargo por débitos de vencimiento posterior a los primitivamente anotados y que han motivado nuevas providencias de apremio, se obtenga la practica de un nuevo asiento con el mismo rango que correspondía a la anotación inicial. El Reglamento General de Recaudación de la Seguridad Social establece una regulación clara al respecto que se distancia de la contenida en la Ley de Enjuiciamiento Civil (cfr. artículos 610 y 613 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), Ley que ni siquiera aunque se considerase de aplicación supletoria a los procedimientos de recaudación de la Tesorería General de la Seguridad Social por serlo a los de recaudación de la Hacienda Pública (disposición final primera del Reglamento de Recaudación de la Seguridad social y artículo 7.2 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria), sería aplicable en el supuesto de hecho planteado dado que la existencia de regulación expresa contenida en el citado Reglamento General de Recaudación de la Seguridad Social excluye la necesidad de acudir a la aplicación supletoria de norma alguna. |
| R. 30/7/2012 BOE: 5/10/2012 Registro de Santander n 2. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL. Los asientos del Registro están bajo la salvaguarda de los Tribunales y no puede pretenderse su cancelación sin el consentimiento de su titular o resolución judicial al efecto. |
| R. 1-8- y 12-9-2012 BOE: 5 y 22-10-2012 Registro de Almodóvar del Campo. PARTICIÓN HECHA POR EL TESTADOR. En caso de que estemos en presencia de un testamento particional, cada heredero adquiere la propiedad de los bienes que se le adjudiquen desde que muere el causante (art. 1068 del CC). Pero para la plena virtualidad de la partición y, consecuentemente, para su acceso al Registro debe aclararse si existen deudas hereditarias y la forma en que las mismas se han liquidado, porque antes es pagar que heredar. Por ello, será preciso la intervención de todos los coherederos aclarando tales extremos. |
| R. 1/8/2012 BOE: 5/10/2012 Registro de Fuenlabrada n 4. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. Como se señaló por este Centro Directivo en Resolución de 30 de marzo de 2000, en materia de alzamiento de bienes resolvió «la imposibilidad de acceder a las cancelaciones pretendidas, toda vez que el titular según los asientos cuestionados, no ha sido parte en el procedimiento seguido, ni ha prestado su consentimiento, máxime cuando conforme al artículo 122 del Código Penal, el que por título lucrativo participa de los efectos de un delito queda obligado civilmente a la restitución de la cosa o al resarcimiento del daño hasta la cuantía de su participación, lo que permitía su llamada al proceso penal como responsable civil (cfr. arts. 11, 111, 112, 615, 620, 652 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal) y, consiguientemente la eventual declaración de nulidad de la enajenación que motivó el delito perseguido con plenos efectos frente al titular registral (cfr. arts. 110 y 55 del Código Penal)». |
| R. 1/8/2012 BOE: 5/10/2012 Registro de A Estrada. EXPEDIENTE DE DOMINIO DE REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO. A pesar de que el promotor del expediente alega haber adquirido del heredero del titular registral, se considera admisible la inscripción del expediente porque concurren circunstancias que impiden la identificación y localización de los herederos de dicho titular registral. Sin embargo, si la inscripción tiene menos de treinta años de antigüedad, es imprescindible acreditar el cumplimiento de lo establecido en el artículo 202 de la LH. |
| R. 2/8/2012 BOE: 11/10/2012 Registro de Jávea n 1. INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO. La aportación de una finca a una sociedad en una operación de aumento de capital es antetítulo suficiente para la inmatriculación, aunque todavía no se helé inscrito en el a Registro Mercantil. Si el Registrador alega dudas fundadas sobre la identidad de la finca, procede acudir al procedimiento previsto en el artículo 306 del RH. |
| R. 2/8/2012 BOE: 11/10/2012 Registro de Corcubión. DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA SUJETA A LA LEGISLACIÓN GALLEGA. La exigencia de licencia de primera ocupación para la inscripción de una finalización de obra, prevista en el artículo 20 de la Ley del Suelo estatal, será requisito para la inscripción si, como ocurre en este caso, al tiempo de otorgarle la escritura existía una norma urbanística autonómica que sujetara a licencia el primer uso de una edificación. La capacitación del técnico certificante puede resultar acreditada por el mero hecho de que sea uno de los que ha dirigido la obra, o por el visado colegial correspondiente. |
| R. 2/8/2012 BOE: 11/10/2012 Registro de Guadarrama. PATRIA POTESTAD: CONFLICTO DE INTERESES DEL CÓNYUGE VIUDO CON SU HIJO MENOR EN LA LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES Y PARTICIÓN DE HERENCIA. No existe tal conflicto porque en relación a la vivienda cuya inscripción se solicita su determinación como bien ganancial proviene directamente de la atribución que de tal carácter se hizo en el acto adquisitivo y no de una presunción legal y tampoco en las adjudicaciones verificadas porque no existen adjudicaciones de bienes concretos a los interesados sino cuotas indivisas de todos y cada uno de los bienes con mera transformación en romana de las cuotas que ostentaban en las comunidades gananciales y hereditarias preexistentes de conformidad con la doctrina de este Centro Directivo. |
| R. 3/8/2012 BOE: 11/10/2012 Registro de San Martín de Valdeiglesias. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. No puede inscribirse una resolución judicial que atribuye la titularidad de una participación indivisa de una finca a una persona, si dicha resolución se ha dictado en un procedimiento en el que no ha sido parte el actual titular registral de la finca. |
| R. 3/8/2012 BOE: 11/10/2012 Registro de Zamora n 1. PATRIMONIO PÚBLICO DEL SUELO: REVERSIÓN DE BIENES ENAJENADOS. Según el artículo 39.4.a) del Real Decreto-ley 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo, para que pueda tener efecto la reversión e el mismo prevista es preciso acreditar que el acto administrativo que así la decrete ya no sea susceptible de recurso ordinario administrativo o judicial. |
| R. 4/8/2012 BOE: 11/10/2012 Registro de Marbella n 1. REINSCRIPCIÓN DEL DOMINIO A FAVOR DEL ANTERIOR TRANSMITENTE: REQUISITOS. Cuando el primitivo transmitente del dominio pretende obtener nuevamente la inscripción del dominio a su favor, como ocurre en este caso, pueden darse varias causas según los supuestos. Con independencia de esas otras vías, cada una con sus requisitos y efectos, cuando por la mera declaración de alguna de las partes del negocio, aun con la comparecencia en la escritura de la otra parte, se expresan unos hechos a efectos de declarar la ineficacia de la escritura de transmisión anterior, ello no constituye causa jurídica adecuada y suficiente para la transmisión del dominio, pues no se trata de ningún supuesto de transmisión ni de resolución de contrato ni de nueva transmisión, sino un supuesto de declaración de ineficacia negocial de distinta naturaleza y efectos, y además, señalando unos hechos que no tienen suficiente precisión respecto a los datos que resultan del asiento cuyo título se pretende declarar ineficaz. Si realmente lo que se pretende en el documento no es la solicitud de reintegración del dominio o de inscripción del dominio, como literalmente se solicita, sino una rectificación del Registro, en tal caso, el principio de rogación y el de consentimiento causal, exigen que se solicite el asiento adecuado y sobre todo cumpliendo los requisitos de la cancelación, que son el consentimiento cancelatorio expreso y la causa expresa y coherente de la cancelación. Cuando una de las partes interviene por medio de apoderado e requiere que el mismo ostente mandato expresó para declarar la ineficacia de la escritura anterior por la causa concreta que haya motivado dicha ineficacia. |
| R. 6/8/2012 BOE: 11/10/2012 Registro de Ayamonte. EXPEDIENTE DE DOMINIO DE REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO. A pesar de que el promotor del expediente alega haber adquirido del heredero del titular registral, se considera admisible la inscripción del expediente porque concurren circunstancias que impiden la identificación y localización de los herederos de dicho titular registral. |
| R. 3/9/2012 BOE: 11/10/2012 Registro de Corcubión. CONVENIO REGULADOR DEL DIVORCIO: TÍTULO FORMAL PARA LA INSCRIPCIÓN. Como ha dicho con anterioridad este Centro Directivo, el convenio regulador declarado válido por el juez, es documento suficiente para proceder a la inscripción de las adjudicaciones que resultan del mismo, de manera que el testimonio judicial de la sentencia sería documento suficiente para su inscripción. Por ello, aunque la sentencia confirmatoria de su validez hubiera ordenado su elevación a escritura pública, y los excónyuges lo haya protocolizado a través de un acta notarial, no hay obstáculo a la inscripción. |
| R. 3/9/2012 BOE: 11/10/2012 Registro de Almería n 5. DERECHO DE VUELO: EJERCICIO. Constando en el Registro declarada la obra nueva y realizada la división horizontal en virtud de un derecho de vuelo oportunamente inscrito, no puede pretenderse la cancelación de estas inscripciones -y la de las hipotecas constituidas sobre los departamentos independientes- alegando que en realidad la obra no se ha ejecutado materialmente y que, en consecuencia, el derecho de vuelo se ha extinguido por transcurso del plazo para su ejercicio. La valoración de tal hecho, para cuya acreditación se aporta diversa documentación, a falta de consentimiento de los titulares registrales de los derechos cuya cancelación se pretende, deberá ser llevada a cabo en el oportuno procedimiento contradictorio en el que las partes con plenitud de medios puedan alegar lo que a su derecho convenga, como reiteradamente ha afirmado este Centro Directivo (vid. por todas, la Resolución de 12 de marzo de 2012). |
| R. 4/9/2012 BOE: 11/10/2012 Registro de Pola de Laviana. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL. Los asientos del Registro en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los tribunales, lo que significa una exposición del principio hipotecario de legitimación registral o de presunción de exactitud; esto supone, que los asientos producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos por la Ley, lo que se exalta en los artículos 38 y 39 de la Ley Hipotecaria. Así pues, en este caso, el único procedimiento para la rectificación del asiento, es el mencionado por la registradora en la nota de calificación, esto es el establecido por la letra d) del artículo 40 de la Ley Hipotecaria. Por lo tanto, la rectificación derivada de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento, precisará el consentimiento del titular o en su defecto resolución judicial dictada en el procedimiento correspondiente. |
| R. 4/9/2012 BOE: 11/10/2012 Registro de Puerto de la Cuz. PARTICIÓN DE HERENCIA CON HEREDEROS MENORES REPRESENTADOS POR SU MADRE: CAUTEL SOCINI Y CONFLICTO DE INTERESES. En Resoluciones de 15 de mayo de 2002 y 14 de diciembre de 2006, este Centro Directivo ha entendido que en el caso de cautela socini, fórmula testamentaria por la que los legitimarios reciben más de lo que por legítima les corresponde, pero con un gravamen –en este caso el usufructo del viudo– trae una alternativa por la que los legitimarios tienen que optar, y el hecho de que por ellos ejercite la opción su madre acarrea la contraposición de intereses, ya que la representante se ve afectada directamente por el resultado de la opción. Por lo que está bien apreciada la oposición de intereses y el autocontrato por la registradora en su nota de calificación. En consecuencia es necesaria la intervención del defensor judicial y el cumplimiento de los demás requisitos exigidos por el artículo 1060 del Código Civil. |
| R. 5/9/2012 BOE: 11/10/2012 Registro de Jerez de la Frontera n 3. CONVENIO REGULADOR DE LA SEPARACIÓN Y DIVORCIO:: VIVIENDA FAMILIAR. La liquidación de la comunidad surgida sobre la vivienda habitual de los cónyuges, cualquiera que sea la forma de copropiedad existente, entra claramente dentro del objeto natural del convenio regulador, por lo que, en los términos vistos, sería suficiente el correspondiente testimonio de la sentencia aprobatoria del convenio para su inscripción. Pero ello no excluye que los cónyuges opten por exigirse mutuamente el otorgamiento de escritura pública en cuyo caso, salvo consentimiento en contra de ambos o de sus causahabientes, es esa voluntad manifestada la que debe acatarse. |
| R. 6/9/2012 BOE: 12/10/2012 Registro de Puerto de la Cruz. LEGISLACIÓN DE COSTAS: REQUISITO EN LAS SEGUNDAS O ULTERIORES TRANSMISIONES DE FINCAS COLINDANTES CON EL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE. No resultando del Registro la constancia de actuación administrativa alguna revisora de la demarcación del dominio público marítimo-terrestre, y no recogiendo el título calificado modificación alguna en la descripción de la finca respecto de la que se tuvo en cuenta por el Servicio de Costas para expedir la certificación administrativa que consta en el Registro por nota marginal, procede entender que no se ha producido alteración alguna en la situación fáctica que determinó el contenido de la certificación ya aportada y, con ello, que está justificada la no invasión del dominio público, lo que hace innecesario aportar nueva certificación para practicar la inscripción interesada. |
| R. 7/9/2012 BOE: 12/10/2012 Registro de Tarrasa n 5. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DIRECTA DE BIENES HIPOTECADOS: CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y FARGAS. Si como consecuencia de un error en el mandamiento judicial correspondiente se expedió certificación y se puso nota marginal e relación con una hipoteca distinta de la que realmente se estaba ejecutando, dicho error impide ahora la inscripción de la adjudicación y la cancelación de cargas posteriores. |
| R. 8/9/2012 BOE: 12/10/2012 Registro de Gijón n 2. CONCURSO DE ACREEDORES: CONVERSIÓN EN DE EMBARGO PREVENTIVO EN DEFINITIVO. La medida cautelar de embargo preventivo logra atribuir, tras la conversión en embargo definitivo, de efectos a éste desde la adopción de aquélla –efecto propio en general de las anotaciones preventivas (cfr. artículo 70 de la Ley Hipotecaria), lo que corrobora el artículo 54.5 del Reglamento de Recaudación de la Seguridad Social, cuando dispone que la sujeción del bien o derecho al procedimiento de apremio se entenderá producida, a todos los efectos, desde la fecha en que se adoptó la medida cautelar.Sin embargo, esta retroactividad a la fecha de la anotación preventiva del embargo preventivo, que permitiría entender que la ejecución se ha iniciado antes de la declaración del concurso, no excluye –tratándose de concurrencia con un procedimiento universal de ejecución como es el concurso–, del segundo de los requisitos exigidos por la Ley Concursal para permitir la ejecución separada ya iniciada y no concluida, cual es la acreditación por resolución del juez de lo mercantil, de que los bienes ejecutados no están afectos ni son necesarios para la actividad del deudor concursado. |
| R. 10 y 11-9-2012 BOE: 12/10/2012 Registro de Negreira, Carballo y Santiago de Compostela n 1. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA: PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. No es posible practicar anotación de demanda si la finca figura inscrita a nombre de persona distinta del demandado, sin que en este caso se haya podido aplicar por analogía los establecido en el artículo 166.1 del RH. |
| R. 11/9/2012 BOE: 12/10/2012 Registro de Órgiva. DERECHOS SUSCEPTIBLES DE INSCRIPCIÓN. Las sentencias judiciales que se acompañan no hacen declaración alguna sobre la existencia o inexistencia de una servidumbre, sino que deciden sobre unas situaciones de hecho que pueden ser consecuencia o no de la existencia de tal derecho, por lo que se trata de situaciones meramente fácticas que no son reflejo de la existencia de derecho alguno. |
| R. 12/9/2012 BOE: 22/10/2012 Registro de Pozoblanco. CONCURSO DE ACREEDORES: EJECUCIÓN DE HIPOTECA. La Ley 38/2011, de 10 de octubre, al modificar entre otros el artículo 56.2 de la Ley Concursal de 2003, pretende reforzar las competencias objetivas del juez de lo mercantil que entiende del concurso. Muy especialmente pretende que la apreciación de la posible afectación a la actividad profesional o empresarial de la finca ejecutada y del hecho de que resulte o no necesaria en el patrimonio del deudor para continuar la actividad del concursado, –factor que determina la posibilidad o no de la ejecución singular pretendida en el Juzgado de Primera Instancia correspondiente–, sea exclusiva competencia del juez que entiende del concurso. A tal fin se paraliza la ejecución, desde que la declaración de concurso, sea o no firme, conste en el correspondiente procedimiento, aunque estuvieran ya publicados los anuncios de subasta del bien o derecho, y en tanto en cuanto no se produzca la correspondiente declaración por parte del juez competente. Testimonio de su resolución deberá incorporarse al procedimiento. |
| R. 13/9/2012 BOE: 22/10/2012 Registro de Aranda de Duero. ACTO DE CONCILIACIÓN. CUMPLIMIENTO DE REQUISITOS FISCALES. Es inscribible una dación en pago de una deuda reconocida en un acto de conciliación, en el que también se llevó a efecto la citada dación en pago. La causa de la transmisión está claramente determinada y, en tato la Registradora no lo ha alegado en su nota, no se puede entrar a discutir si es necesario otorgar escritura pública. La no acreditación del cumplimiento de los requisitos fiscales lleva consigo la suspensión e la calificación del Registrador. |
| R. 13/9/2012 BOE: 22/10/2012 Registro de Granada n 5. EJECUCIÓN DIRECTA DE BIENES HIPOTECADOS: TERCER POSEEDOR. El requerimiento de pago al tercer poseedor es imprescindible para la validez del procedimiento. La comunicación efectuada por el registrador al amparo del articulo 659 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no puede suplir a la demanda ni al requerimiento de pago, y tiene sólo el efecto de avisar de la iniciación de la ejecución y permitir a los titulares de derechos inscritos con posterioridad a la ejecución de la hipoteca el pagar y subrogarse en lugar del acreedor, pero no sustituye los trámites procesales más rigurosos y con distinta finalidad contemplados en la Ley. |
| R. 14/9/2012 BOE: 22/10/2012 Registro de Madrid n 35. REFERENCIA CATASTRAL La inobservancia de la obligación de incorporar la referencia y la certificación registral no parece suficiente, por sí sola, para impedir el acceso tabular de las fincas segregadas. La falta de coincidencia con la realidad catastral no debe obstaculizar la inscripción solicitada cuando encaja perfectamente con los parámetros de la finca parcelada que figuran en el Registro, con los que guardan coherencia la descripción y superficie de las nuevas fincas segregadas, sin perjuicio de que la notificación al Catastro, que debe ser efectuada, tanto por el notario como por el registrador, permitan instruir el procedimiento catastral que corresponda, atendida la información recibida. |
| R. 14/9/2012 BOE: 22/10/2012 Registro de San Lorenzo del Escorial n 3. PUBLICIDAD FORMAL: REQUISITOS. Corresponde al Registrador la calificación del interés del solicitante la exhibición de todo del contenido de los libros registrales, teniendo que tratarse de un interés conocido, directo y legítimo. En el ámbito de la publicidad formal debe tenerse especialmente en cuenta las exigencias establecidas en la legislación de protección de datos. |
| R. 17/9/2012 BOE: 25/10/2012 Registro de Burgos n 1 RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. Habiéndose practicado en su día la inscripción de una finca, que figuraba a favor de dos personas solteras por mitad, a nombre de una sola de ellas, en una mitad con carácter privativo y en en la otra con carácter presuntivamente ganancial, en virtud de un título de disolución de condominio con adjudicación de la finca, considerada indivisible, a uno sólo de los condueños, y abonando éste al otro la diferencia en metálico, no cabe ahora pretender la rectificación de esta inscripción bajo el argumento de que existe un error, dado que la calificación jurídica que en su día hizo el Registrador no encaja en el modelo de errores de concepto que está previsto en la Ley Hipotecaria. |
| R. 16/9/2012 BOE: 25/10/2012 Registro de Valencia n 3 HIPOTECA EN GARANTÍA DE CUENTA CORRIENTE: DURACIÓN El principio de especialidad exige que en las hipotecas en garantía de cuentas de crédito, conforme establece el artículo 153 de la LH, se fije con toda claridad el plazo de duración, especificando si éste es o no prorrogable, y en este caso, el régimen de dichas prórrogas. |
| R. 19/9/2012 BOE: 25/10/2012 Registro de Leganés n 2 ACTA DE NOTORIEDAD PARA LA REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO. En supuestos de excesiva dificultad para la elevación a público del documento privado, este Centro ya ha admitido la reanudación de tracto sucesivo por el medio supletorio del expediente de dominio –y lo mismo habría que entender respecto al acta de notoriedad con aprobación judicial–. Y podría aplicarse esta misma doctrina de la dificultad excesiva, en supuestos como el aquí planteado, en que la sociedad que figura como titular registral en el Registro de la Propiedad se ha extinguido y cancelado su hoja en el Registro Mercantil, lo que no deja de constituir una discordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad jurídica extrarregistral adicional a la que representa la propia transmisión que se pretende acreditar e inscribir. Porque, en definitiva la interrupción de tracto existe no solo cuando falta uno de los eslabones del tracto sucesivo, sino también cuando el último eslabón registral no permite pasar al actual sin una dificultad extraordinaria, en cuyo caso, el tracto también está interrumpido por razón de esa dificultad. Lo que ocurre es que actualmente, el artículo 400 del Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital prevé un procedimiento más sencillo y directo para la formalización de actos jurídicos tras la cancelación de la sociedad, por parte de los liquidadores o por el juez del domicilio, que hará innecesario, en principio, acudir a los procedimientos de reanudación de tracto sucesivo interrumpido. |
| R. 20/9/2012 BOE: 25/10/2012 Registro de Barbate DEFECTO INSUBSANBLE: EFECTOS. El hecho de que un defecto apreciado en la calificación tenga el carácter de insubsanble (como lo es el caso de que el negocio encubra un pacto comisorio prohibido), supone que la eventual escritura que se presenté con posterioridad para subsanar el defecto no podrá aprovechar la prioridad del asiento correspondiente al documento calificado en perjuicio de terceros que hubieran presentado sus títulos en el periodo intermedio. |
| R. 2/10/2012 BOE: 2/11/2012 Registro de Sevilla n 11 ACTA DE DECLARACIÓN DE HEREDEROS INTESTADOS Como ha señalado recientemente este Centro Directivo (vid. Resolución de 4 de junio de 2012), siendo como es uno de los títulos de la sucesión, a efectos del Registro, el acta de notoriedad de declaración de herederos abintestato, la copia de ésta, como las del testamento, el contrato sucesorio, o la declaración judicial de herederos, han de presentarse en el Registro íntegras ya que, aparte de no resultar excepción en ningún sitio, la valoración de los documentos y su contenido, una vez autorizados, cuando se presentan ante otro órgano, corresponde no a quien los expide, sino al funcionario ante quien se pretenden hacer valer, que ha de poder conocerlos en su integridad antes de conceder o no la solicitud que, fundada en ellos, fue cursada por la parte. |
| R. 3/10/2012 BOE: 2/11/2012 Registro de Montefrío. RECTIFICACIÓN DE ERRORES EN EL REGISTRO. Cuando se trata de un procedimiento de rectificación de errores de concepto que se ha iniciado a instancia del interesado, no es necesario que la copia del título que éste aporte sea la que en su día fue objeto de inscripción. La anotación prevista en el artículo 42.9 de la Ley Hipotecaria sólo procede en los supuestos de iniciación de oficio del procedimiento rectificatorio, o habiendo sido solicitada la rectificación por uno de los interesados y considerando el registrador procedente dicha rectificación pero sujeta al requisito de la obtención del consentimiento de otros interesados, procede de oficio a la iniciación del procedimiento del artículo 326 del Reglamento. Si después de la inscripción que ha de ser rectificada se hubieran practicado otras, la rectificación de estas pasa ineludiblemente porque sus titulares presten el consentimiento, o, en su defecto, porque se obtenga la correspondiente resolución judicial, conforme al artículo 40 de la LH. |
| R. 4/10/2012 BOE: 2/11/2012 Registro de Huesca n 1. CONCURSO DE ACREEDORES: AUTORIZACIÓN JUDICIAL EN LAS ENAJENACIONES DE BIENES DEL CONCURSADO. A los efectos de lo establecido en los artículos 43 y 44 de la Ley Concursal, resulta obvio que si el legislador permite a los administradores determinar con carácter general los actos que deben entenderse comprendidos en el giro o tráfico, con más razón habrá que entender que les permite hacerlo cuando esa determinación la hagan caso por caso, es decir, uno a uno, en que el riesgo de una determinación errónea es evidentemente mucho menor. Una interpretación lógica y sistemática del artículo 155.3, sobre todo si nos atenemos a la finalidad perseguida por la reforma del 2011 de la Ley Concursal, lleva a concluir que no estamos ante una excepción (artículo 155.3) de las excepciones (artículo 43.3), sino, como mucho, a una modulación del principio general (artículo 43.2). Es decir, que el precepto en cuestión (artículo 155.3) se limita (para los casos en que sea necesaria la autorización judicial porque no concurre ninguna de las excepciones legales) a determinar el contenido de esa autorización y sus consecuencias según los casos. |
| R. 4/10/2012 BOE: 2/11/2012 Registro de Madrid n 6. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: SOCIEDAD DE GANANCIALES. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: CANCELACIÓN PARIAL. No es posible despachar un mandamiento judicial por el que se ordena la reducción de una anotación de embargo, practicada en su día sobre una finca ganancial, respecto del 50% de uno de los cónyuges, porque hasta que no se lleven a cabo las operaciones de liquidación de la sociedad de gananciales no se pueden distinguir cuotas indivisas en favor de cada cónyuge. La resolución judicial por la que se ordene la la cancelación parcial ha de ser firme. |
| R. 5/10/2012 BOE: 2/11/2012 Registro de Marbella n 3 ARRENDAMIENTO: PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD. PROPIEDAD HORIZONTAL. No es inscribible un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda referido a una parte de una finca que figura vinculada ob rem a un conjunto de fincas privativas en régimen de propiedad horizontal, dado que no se acredita adecuadamente cómo se ha adoptado el acuerdo de la comunidad de propietarios. Además no se cumplen con los mínimos requisitos que, respecto del principio de especialidad, establece el RD 297/96. |
| R. 5/10/2012 BOE: 2/11/2012 Registro de Montblanc. REPRESENTACIÓN ORGÁNICA:INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO MERCANTIL. Cuando se trate de personas jurídicas, y en particular, como sucede en este caso, de sociedades, la actuación del titular registral debe realizarse a través de los órganos legítimamente designados de acuerdo con la Ley y normas estatutarias de la entidad de que se trate, o de los apoderamientos o delegaciones conferidos por ellos conforme a dichas normas (vid Resolución de 12 de abril de 1996, citada expresamente por la Resolución de 12 de abril de 2002). Extremos y requisitos estos que en caso de que dichos nombramientos sean de obligatoria inscripción en el Registro Mercantil y los mismos se hayan inscrito corresponderá apreciar al registrador Mercantil competente, por lo que la constancia en la reseña identificativa del documento del que nace la representación de los datos de inscripción en el Registro Mercantil dispensará de cualquier otra prueba al respecto para acreditar la legalidad y válida existencia de dicha representación dada la presunción de exactitud y validez del contenido de los asientos registrales (cfr. artículos 20 del Código de Comercio y 7 del Reglamento del Registro Mercantil). Como señala el Tribunal Supremo (cfr. Sentencia de 20 de mayo de 2008) dentro de la expresión, a que se refiere el artículo 165 del Reglamento Notarial «datos del título del cual resulte la expresada representación», debe entenderse que «uno de los cuales y no el menos relevante es su inscripción en el Registro Mercantil cuando sea pertinente». En otro caso, es decir cuando no conste dicha inscripción en el Registro Mercantil, deberá acreditarse la legalidad y existencia de la representación alegada en nombre del titular registral a través de la reseña identificativa de los documentos que acrediten la realidad y validez de aquella y su congruencia con la presunción de validez y exactitud registral establecida en los artículos 20 del Código de Comercio y 7 del Reglamento del Registro Mercantil (vid. Resoluciones de 17 de diciembre de 1997, 3 de febrero de 2001, y 23 de febrero de 2001). En consecuencia, el hecho de que el nombramiento del administrador de la sociedad surta efectos desde su aceptación sin necesidad de su inscripción en el Registro Mercantil, a pesar de ser ésta obligatoria, no excusa de la comprobación de la concurrencia de los requisitos legales exigibles en cada caso para apreciar la válida designación del mismo. |
| R. 6/10/2012 BOE: 2/11/2012 Registro de Orihuela n 1. RECTIFICACIÓN DE ERRORES EN EL REGISTRO Para rectificar un asiento del Registro se necesita el consentimiento del titular registral o la pertinente resolución judicial. |
| R. 8/10/2012 BOE: 2/11/2012 Registro de Alicante no 3. EXPROPIACIÓN FORZOSA No puede practicarse la inscripción de un acta de expropiación si, al tiempo de presentarse en el Registro, la finca ya no figura a nombre de la persona con la que se ha seguido el expediente, y tampoco se practicó en su día la nota marginal prevista en el artículo 32, 1ª del RH. Es imprescindible que el acta de ocupación y pago esté suscrita por el expropiado y por el expropiante, aunque cabe que la administración expropiante ratifique por resolución posterior. Desde el punto de vista de la identificación de la superficie expropiada, basta que el Registrador no tenga dudas para determinar su identidad, aunque no se observen todos los formalismos de la legislación hipotecaria. |
| R. 8/10/2012 BOE: 2/11/2012 Registro de San Javier n 2.. RECURSO GUBERNATIVO: PLAZO. CONCURSO DE ACREEDORES: EJECUCIÓN HIPOTECARIA. Como resulta del artículo 326 de la Ley Hipotecaria «El plazo para la interposición será de un mes y se computará desde la fecha de notificación de la calificación». En consecuencia, una vez notificada la calificación comienza a correr el cómputo del plazo de un mes para interponer el recurso. Si durante este plazo el interesado pretende subsanar las deficiencias señaladas en la nota y para ello aporta nueva documentación o subsana la presentada no por ello deja de correr el plazo para impugnar el contenido de la calificación. En caso de declaración de concurso, la suspensión del procedimiento de ejecución hipotecaria es un efecto inmediato derivado de la jurisdicción universal del Juez de lo Mercantil (artículos 8 y 55 de la Ley Concursal) y por ello, con independencia del momento concreto en que el Juzgado de Primera Instancia tenga conocimiento y de la Resolución que el secretario adopte al respecto (artículo 568 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), desde el punto de vista sustantivo la suspensión opera salvo que concurran los supuestos de excepción previstos en la Ley. La única excepción posible es que se incorpore testimonio de la Resolución del Juez del concurso que declare que los bienes o derechos no están afectos o no son necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del concursado. |
| R. 9/10/2012 BOE: 2/11/2012 Registro de Ceuta. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD: TITULARIDAD POR CUOTAS. El artículo 54.1 del Reglamento Hipotecario, en aras a la necesaria claridad que impone las exigencias derivadas del principio de especialidad registral, establece que en las inscripciones de partes indivisas de una finca o derecho se precise la porción ideal de cada condueño con datos matemáticos que permitan conocerla indudablemente; el apartado 2 añade que «esta regla se aplicará cuando las partes de un mismo bien, aun perteneciendo a un solo titular, tengan distinto carácter o distinto régimen». Ambos apartados son aplicables al supuesto de hecho planteado, en el que la determinación de la cuota que corresponde a la sociedad de gananciales es el resultado de la aplicación del artículo 1354 del Código Civil, conforme al cual los bienes adquiridos mediante precio o contraprestación, en parte ganancial y en parte privativo, corresponderán pro indiviso a la sociedad de gananciales y al cónyuge o cónyuges en proporción al valor de las aportaciones respectivas. |
| R. 9/10/2012 BOE: 2/11/2012 Registro de Vigo n 3. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA: REQUISITOS. Es imprescindible que del mandamiento por el que se ordena la práctica de una anotación de demanda resulten las circunstancias personales del demandante. Tratándose de declarar la nulidad de un asiento, la demanda ha de dirigirse contra todos aquéllos a quienes el asiento que se pretende anular conceda algún derecho. En el supuesto de hecho que motiva este recurso, el titular registral afectado por la acción interpuesta, esto es, el propietario, ha sido debidamente demandado. Bien es cierto que podría afirmarse que no haría falta la intervención de los titulares de derechos posteriores al concluirse que a ellos no debería afectarles el procedimiento. Sin embargo, tratándose de la rectificación de la descripción de la finca debiendo proceder a la cancelación de la inscripción de exceso de cabida una vez firme la sentencia, para que sus linderos se ajusten a los reales de la descripción anterior de dicha finca, la pretensión de cancelación parcial de la inscripción afecta así plenamente a los titulares de las inscripciones posteriores, pues debe tenerse en cuenta que de prosperar la demanda, se procedería a la rectificación de la descripción de la finca, y tales derechos posteriores pasarían a recaer sobre una finca distinta en la realidad física de la que proclama el Registro. Las exigencias del tracto sucesivo no están por tanto plenamente satisfechas e impiden la práctica de la anotación preventiva, pues tales titulares de derechos posteriores debieron ser debidamente demandados para poder practicarse la anotación preventiva de la demanda interpuesta. |
| R. 10/10/2012 BOE: 2/11/2012 Registro de Pontedeume. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. Para hacer constar por nota marginal que el importe de una deuda garantizada por hipoteca ha sido satisfecho, es necesario que la entidad titular de la hipoteca haya sido oportunamente citada en el procedimiento judicial en el que se ha ordenado la práctica de dicha nota marginal. |
| R. 15/10/2012 BOE: 2/11/2012 Registro de Ibiza n 4. PARCELACIÓN URBANÍSTICA: LICENCIA. Teniendo en cuenta la doctrina del Centro Directivo, así como la dicción literal del artículo 17 de la Ley del Suelo, debe equiparares a una auténtica división a los efectos de la necesidad de aportar la preceptiva licencia, la división horizontal en la que a cada uno de los dos elementos privativos se les atribuye el uso exclusivo y excluyente de una porción de terreno. |
| R. 15/10/2012 BOE: 2/11/2012 Registro de Torrox. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: OBJETO. No se pueda practicar anotación de un embargo que tiene por objeto derechos de crédito y no titularidad es jurídico reales. |
| R. 16/10/2012 BOE: 8/11/2012 Registro de Ibiza n 4 RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. Para inscribir un convenio regulador en el que se dice que la finca era exclusivamente del marido, considerando que en el Registro aparece inscrita a nombre de ambos esposos, será necesario el consentimiento de la esposa, a menos que se aporte un documento público que acredite indubitadamente que se cometió un error al inscribir aquella forma. |
| R. 16/10/2012 BOE: 8/11/2012 Registro de Nájera RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. Para inscribir un convenio regulador en el que se dice que la finca era exclusivamente del marido, considerando que en el Registro aparece inscrita a nombre de ambos esposos, será necesario el consentimiento de la esposa, a menos que se aporte un documento público que acredite indubitadamente que se cometió un error al inscribir aquella forma. |
| R. 17/10/2012 BOE: 8/11/2012 Registro de Santander n 4. PREHORIZONTALIDAD: USO EXCLUSIVO DE ELEMENTOS COMUNES. Tratándose de una situación de propiedad horizontal de hecho, sin que se haya otorgado título constitutivo de la misma, no hay obstáculo en establecer un derecho de uso exclusivo sobre determinado elemento común, aunque dicho elemento común no se haya descrito expresamente en la inscripción. |
| R. 17/10/2012 BOE: 8/11/2012 Registro de Rosas n 4. CAUSA: DETERMINACIÓN Nos encontramos ante una compraventa en la que los medios de pago del precio son mediante compensación de créditos entre las partes y un tercero, distintos de los habituales que se dan en la compraventa ordinaria. Efectivamente, entra en juego la compensación de créditos, porque existe un recíproco desplazamiento del dinero y ambas deudas se pagan por esa compensación. A estos efectos, concurren en la escritura todas las partes interesadas en esa compensación de créditos para su ratificación. Por tanto no cabe entender que se trate de una dación en pago, con lo que la causa expresada por las partes es verdadera y lícita. |
| R. 18/10/2012 BOE: 20/11/2012 Registro de Guadix. FINCA REGISTRAL. OBRAS NUEVAS POR ANTIGÜEDAD EN ANDALUCÍA. Si bien es cierto que las dudas de identidad de una finca con la parcela catastral deben ser justificadas por la registradora en su nota de calificación, también lo es que de la descripción de las fincas en la escritura calificada resulta explícitamente la discrepancia entre los datos registrales y los nuevos datos por los que se pretende sustituir a aquéllos. Resulta, además, que no se aporta documentación acreditativa de la correspondencia entre las certificaciones catastrales aportadas —cuyos datos son los que se pretenden incorporar al Registro— y las fincas registrales. De acuerdo con lo establecido en el artículo 20 de la Ley del Suelo estatal, no puede exigirse la necesidad de probar, para obtener la inscripción de edificaciones respecto de las que ya no proceda el ejercicio de la acción de disciplina urbanística, no sólo la fecha de conclusión de la obra, con antigüedad superior al plazo establecido por la ley para la prescripción de la acción de disciplina urbanística, sino, de modo completo, la efectiva extinción, por prescripción, del derecho de la Administración para la adopción de tales medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística; mediante la prueba completa, fundamentalmente, de no hallarse incluida la finca en ninguno de los supuestos de excepción a la prescripción de la acción de disciplina, establecidos, en el caso de Andalucía, por el artículo 185 de su Ley de Ordenación Urbanística. Partiendo del régimen de distribución de competencias entre el estado y las comunidades autónomas, la Dirección General vuelve a confirmar que no es exigible en la inscripción de esta clase de obrada la obtención de licencia de uso de la edificación. |
| R. 18/10/2012 BOE: 20/11/2012 Registro de Álora. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE SENTENCIA. La pretensión del recurrente sobre la constancia del fallo desestimatorio de la sentencia a través de la anotación preventiva solicitada no puede ser estimada, toda vez que aquella se refiere a un título no inscrito y no se ha decretado la nulidad o ineficacia de la titularidad inscrita –que está bajo la salvaguardia de los Tribunales–; no se trata de ninguna de las anotaciones previstas en el artículo 42 de la Ley Hipotecaria y tampoco ha sido ordenada la anotación por la autoridad judicial como medida cautelar al amparo del artículo 727.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. |
| R. 19/10/2012 BOE: 20/11/2012 Registro de Orgaz. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN Al tratarse de un asiento que ya fue practicado, no puede sino reiterarse la doctrina de este Centro Directivo según la cual en el recurso contra la calificación registral debe únicamente decidirse si está o no fundada en Derecho aquélla por la que se suspenda o deniegue el asiento solicitado, de modo que no procede dilucidar si el asiento cuya cancelación ahora se solicita fue o no correctamente practicado. |
| R. 19/10/2012 BOE: 20/11/2012 Registro de Pinto n 2. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: FIRMEZA DE LAS RESOLUCIONES JUDICIALES. Mientras las resoluciones judiciales no son firmes no cabe practicar asientos definitivos, sino que sólo podrá extenderse anotación preventiva. |
| R. 22/10/2012 BOE: 20/11/2012 Registro de Campillos. REPRESENTACIÓN: RESEÑA IDENTIFICATIVA DEL PODER. Se plantea en este recurso la posibilidad de inscribir una escritura de compraventa en la que la sociedad vendedora aparece representada por un apoderado. El notario reseña el documento del que resulta la representación, sin especificar quién lo ha otorgado y el concepto en el que actúa, ni los datos de su inscripción en el Registro Mercantil, y a la vista de copia autorizada del mismo emite el oportuno juicio de suficiencia. El registrador deberá calificar, de un lado, la existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento del que nace la representación y, de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relación con el acto o negocio jurídico documentado y las facultades ejercitadas, así como la congruencia del juicio que hace el notario del acto o negocio jurídico documentado y el contenido del mismo título. Igualmente el Tribunal Supremo (Sala Primera, de lo Civil), en Sentencia de 23 de septiembre de 2011, declara que, según resulta del apartado 2 del artículo 98 de la Ley 24/2011, la calificación del registrador en esta materia se proyecta sobre «la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado», congruencia que exige que del propio juicio de suficiencia resulte la coherencia entre la conclusión a la que se llega y las premisas de las que se parte (cfr. Resolución de 27 de febrero de 2012). Tratándose de poderes inscritos en el Registro Mercantil, al juicio de suficiencia notarial se superpone la presunción de exactitud y validez de los asientos del Registro (cfr. artículo 20 del Código de Comercio). Resulta por ello prescindible la expresión de quien concedió el poder. Pero tratándose de poderes no inscritos, no puede invocarse dicha presunción, por lo que, como se desprende «a fortiori» de lo razonado en los fundamentos anteriores, la reseña del documento en que funda su representación el apoderado debe comprender también el título representativo del concedente del poder, ya que la validez del poder otorgado (representación de segundo grado) dependerá, entre otras circunstancias, de la validez del nombramiento del órgano societario o del apoderado que lo haya otorgado (representación de primer grado). |
| R. 23/10/2012 BOE: 20/11/2012 Registro de Mazarrón. PROPIEDAD HORIZONTAL: PRIVACIÓN DEL USO DE CIERTOS ELEMENTOS COMUNES. En la escritura objeto de este expediente, pretende limitarse el contenido normal y esencial de la copropiedad sobre los elementos comunes respecto de aquellos propietarios de elementos privativos que no estén al corriente en el pago de las cuotas de comunidad ordinarias y extraordinarias, prohibiéndoles el acceso a la piscina comunitaria y a las pistas de tenis también comunes. La cláusula estatutaria se refiere únicamente a la privación del acceso a una clase de elementos comunes especiales como son la piscina y la pista de tenis, que entran dentro de lo que podrían considerarse elementos comunes que no son de los necesarios para la habitabilidad, seguridad o accesibilidad del inmueble, sino que su carácter excede de lo que podrían considerarse elementos necesarios para la vivienda y como no se trata de la privación del derecho de propiedad sino de su mero uso con carácter meramente eventual mientras no se ponga al día en la contribución a los gastos que exige su mantenimiento, debe considerarse que no afecta al contenido esencial del derecho de propiedad sino todo lo contrario, que las limitaciones impuestas son coherentes con este régimen especial de la propiedad que es el de la comunidad en propiedad horizontal. |
| R. 23/10/2012 BOE: 20/11/2012 Registro de Bilbao n 9. PROPIEDAD HORIZONTAL: RECLAMACIÓN DEL PAGO DE CUOTAS CONTRA LA HERENCIA YACENTE. En caso de procesos ejecutivos por deudas del causante siendo sus herederos indeterminados, o por deudas de éstos herederos indeterminados –herencia yacente–, será preciso, para poder considerarse cumplimentado el tracto sucesivo, bien que se acredite en el mandamiento que se ha emplazado a alguno de los posibles llamados a la herencia, bien que se ha procedido al nombramiento judicial de un administrador de la herencia yacente. |
| R. 24/10/2012 BOE: 20/11/2012 Registro de Madrid n 19. RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. PUBLICIDAD FORMAL. El recurso gubernativo no es el procedimiento adecuado para recurrir la negativa del Registrador a informar a un Notario sobre los procedimientos previstos legalmente para facilitar la información registral. La presunción de interés legítimo que se establece en favor de los Notarios a los efectos de acceder a la publicidad formal del Registro, puede quedar desvirtuada si el Registrador así lo acredita con referencia a hechos objetivos. La propia solicitud del notario declara un interés, la finalidad de subsanación de una escritura de cancelación, que por haber sido subsanada por otros notarios e inscrita la cancelación a través de la escritura original y sus subsanaciones, carece de contenido real. |
| R. 24/10/2012 BOE: 20/11/2012 Registro de Barcelona n 18. PROHIBICIÓN DE ENAJENAR. JUICIO DE SUFICIENCIA. Constando una anotación de prohibición de vender, gravar, enajenar y disponer por ordenarlo así el Juzgado Central de Instrucción número dos de la Audiencia Nacional, no cabe inscribir una novación de una hipoteca inscrita. Si bien es cierto que mayor claridad en la redacción hubiera sido posible y deseable, no lo es menos que en el segundo de los juicios notariales de suficiencia se hace expresa referencia al negocio jurídico que es objeto del título calificado, de modo que, aunque estrictamente no exista una reseña de las facultades, como parece pedir la registradora, sí hay un pronunciamiento preciso sobre la suficiencia de las facultades acreditadas para el negocio formalizado, y en todo caso, la oportuna consulta del Registro Mercantil por la registradora calificante habría aclarado definitivamente la cuestión. |
| R. 25/10/2012 BOE: 20/11/2012 Registro de Málaga n 2 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: ARTÍCULO 144.5 DEL RH. Resultando del historial registral que la vivienda inscrita a favor de uno de los cónyuges con carácter privativo constituye el domicilio familiar, no cabe anotar como definitivo el embargo cautelar a favor de la Hacienda, si no consta haberse cumplido lo prevenido en el artículo 144.5 del RH. |
| R. 25/10/2012 BOE: 20/11/2012 Registro de Manzanares. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: EFECTOS DE SU CADUCIDAD EN EL PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN Es doctrina reiterada de esta Dirección General de los Registros y del Notariado (véase Resoluciones citadas en los «Vistos») que la caducidad de las anotaciones ordenadas judicialmente opera «ipso iure», una vez agotado su plazo de vigencia (artículo 86 de la Ley Hipotecaria), careciendo desde entonces de todo efecto jurídico. Según este criterio los asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la restricción o limitación que para ellos implicaba aquella anotación, y no pueden ya ser cancelados en virtud del mandamiento al que se refiere el artículo 175 del Reglamento Hipotecario, que sólo puede provocar la cancelación respecto de los asientos no preferentes al que se practicó en el propio procedimiento del que dimana. Si cuando el decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas se presentan en el Registro, la caducidad y la cancelación de la anotación del embargo de los que dimanan ya se habían producido, nada impide es la inscripción del testimonio del auto de adjudicación, si no existen asientos contradictorios, pero con la preferencia que tenga por razón de su inscripción y no de la anotación del embargo del que dimana, por estar ya cancelada. Para que la cancelación de las cargas posteriores ordenadas en el mandamiento hubiera sido posible, debió haberse presentado en el Registro el testimonio del decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas, o, al menos, el testimonio del auto de adjudicación para ganar prioridad antes de que hubiera caducado la anotación preventiva de embargo que lo motivó. |
| R. 26/10/2012 BOE: 20/11/2012 Registro de Pollença RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. No es el recurso gubernativo el cauce adecuado para impugnar la decisión del Registrador negándose a cancelar lunas anotaciones ya practicadas por entender el recurrente que se extendieron en su día indebidamente. |
| R. 26/10/2012 BOE: 20/11/2012 Registro de Villacarriedo. RECTIFICACIÓN DE CABIDA: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. OBRA NUEVA. No cabe inscribir un exceso de cabida si el Registrador tiene dudas sobre la identidad de la finca, derivadas de la gran magnitud de dicho exceso. Además, si la finca colinda con monte público debe acompañarse el preceptivo informe previsto en la Ley de Montes. Si se declara la existencia de una edificación, ha de cumplirse lo previsto en el artículo 20 de la Ley del Suelo. |
| R. 26/10/2012 BOE: 20/11/2012 Registro de Sanlúcar de Barrameda. PROPIEDAD HORIZONTAL: RECTIFICACIÓN. Interpretar que la superficie, sin especificar, que consta en el Registro respecto de dos locales de un edificio en propiedad horizontal es la superficie construida y que además incluye la parte proporcional de zonas comunes y zona comercial, y pretender desglosar, sobre esa base, cada una de los elementos, especificando así superficie construida propia, superficie repercutida de zonas comunes y superficie repercutida de zona comercial, debe considerarse que supone una modificación de circunstancias que excede del ámbito de actuación unilateral de los propietarios de los elementos privativos. |
| R. 29/10/2012 BOE: 5/12/2012 Registro de Granada n 6 OBRAS NUEVAS ANTIGUAS EN ANDALUCIA. En relación con las obras nuevas por antigüedad en Andalucía, y respecto a la necesidad de aportar el documento administrativo referente a la declaración de la obra en situación de fuera de ordenación, se reitera la respuesta negativa ya plasmada en resoluciones anteriores. |
| R. 29/10/2012 BOE: 5/12/2012 Registro de Rosas n 1. NEGOCIO JURÍDICO: CAUSA. En una partición de herencia no se puede practicar la inscripción cuando no se expresa la causa de la adjudicación de la mitad indivisa en pleno dominio a la hija de modo completo, pues sólo tiene justificación expresa la adquisición por herencia de la mitad indivisa en nuda propiedad, porque la adquisición en cuanto al pleno dominio, tiene que completarse con la expresión de la causa correspondiente al usufructo perteneciente a la madre, ya que al no resultar ninguna causa de extinción ni de adquisición del mismo, debe expresarse la que corresponda, bien sea la renuncia de la madre usufructuaria, o la transmisión del derecho a la hija por la causa que proceda. En todo caso, la renuncia no se presume sino que ha de ser expresa y lo mismo cualquier otra causa de adquisición o extinción del derecho de usufructo, pues, a efectos registrales, la causa es de constancia necesaria y no se presume. |
| R. 30/10/2012 BOE: 5/12/2012 Registro de Mijas n 2. INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: TÍTULOS INSTRUMENTALES. No se da aquí, por tanto, la concurrencia de factores que, según la doctrina de este Centro, puede justificar la denegación de eficacia inmatriculatoria a los títulos presentados. No, desde luego, la cercanía de fechas de los instrumentos públicos presentados, pues pese a la proximidad temporal entre ellos, lo cierto es que entre los títulos materiales que en ellos se formalizan (originariamente en documento privado) han transcurrido más de diez años ya que, conforme al artículo 1227 del Código Civil, hay que retrotraer la fecha de la primera operación al menos a la del fallecimiento del vendedor, ocurrido en el año 1999. Tampoco se aprecia propósito de fraude, porque es inverosímil que se preparase, con la intención de inmatricular, una operación que, para cumplir con sus objetivos, necesitaba de otra posterior, y que tardase ésta en llevarse a cabo más de una docena de años. A todo ello se añade además que la situación final de titularidad de la finca en el último título es diferente de la inicial y que no concurran otros factores que arrojen suficiente sombra de duda sobre su eventual instrumentalidad (Resolución 11 de marzo de 2006). No lo son el que exista una relación de parentesco, entre los participantes en los distintos otorgamientos notariales, o que ambos títulos públicos, cuando sus fechas son tan distantes, fueron autorizados por el mismo fedatario, ya que ninguno de ellos es determinante ni junta ni separadamente, por si solos, para concluir lo que se pretende. |
| R. 30/10/2012 BOE: 5/12/2012 Registro de Almería n 3. RECURSO GUBERNATIVO: ADMISIBILIDAD. CALIFICACIÓN REGISTRAL: MEDIOS. Procede por tanto, vigente el mismo asiento presentación, resolver la impugnación planteada en este recurso contra la nueva nota de calificación de la registradora que rechaza la subsanación. Es obligación del Registrador consultar directamente el Registro Mercantil y procurarse los datos que sean necesarios para practicar la inscripción si son fácilmente accesibles. |
| R. 31/10/2012 BOE: 5/12/2012 Registro de Villaviciosa de Odón. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS JUDICIALES. El Registrador no puede en su calificación entrar en el fondo de la decisión judicial valorando la constitucionalidad de normas legales vigentes. |
| R. 31/10/2012 BOE: 5/12/2012 Registro de Álora. PARTICIÓN DE HERENCIA: DEFENSOR JUDICIAL. En una escritura de partición de herencia con intervención de defensor judicial hay que entender obtenida la correspondiente aprobación judicial aunque el auto emplee la expresión “autorización para la eficacia plena de la escritura de partición de herencia”. |
| R. 2/11/2012 BOE: 11/12/2012 Registro de Baza. UNIDADES MÍNIMAS DE CULTIVO: ARTÍCULO 80 DEL RD 1093/1997 No es posible practicar la inscripción de una escritura de segregación de una finca rústica si, a través del procedimiento previsto en el artículo 80 del RD 1093/97 la Comunidad Autónoma ha considerado que se incumple la normativa sobre unidades mínimas, aunque con ello contradiga el criterio de la Confederación Hidrográfica sobre el carácter del cultivo de la finca. |
| R. 5/11/2012 BOE: 11/12/2012 Registro de Ibiza n 4. PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA: LEGISLACIÓN URBANÍSTICA BALEAR. En el supuesto debatido, las entidades privativas resultantes de la división horizontal no participan en otras fincas registrales ni las dividen o segregan en participaciones. Por lo tanto, no existen porciones de otras fincas registrales o terrenos de uso exclusivo que constituyan físicamente fincas absolutamente independientes entre sí en el caso de satisfacerse las exigencias de la legislación urbanística, sino tan solo anexos a los elementos privativos que son de uso exclusivo de los mismos pero que siguen siendo elementos comunes y se mantiene la unidad jurídica de la división horizontal. En consecuencia no existe un complejo inmobiliario privado, ni puede presumirse de la descripción hecha en la escritura calificada. Además, el suelo sobre el que se ubican los elementos privativos independientes es común. En consecuencia; teniendo en cuenta que la legislación balear no somete a licencia la división horizontal, la misma no será exigible para la inscripción en este caso. |
| R. 5/11/2012 BOE: 11/12/2012 Registro de Ejea de los Caballeros. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS COMPLEMENTARIOS. Si de la certificación del Registro Civil incorporada a la escritura resulta que uno de los intervinientes ha sido declarado totalmente incapaz y quién es su tutor, no es procedente que el Registrador se niegue a la inscripción amparándose en la calificación de la sentencia de incapacitarión que se ha acompañado como documento complementario. |
| R. 6/11/2012 BOE: 11/12/2012 Registro de Vielha. REPRESENTACIÓN ORGÁNICA:INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO MERCANTIL. Cuando se trate de personas jurídicas, y en particular, como sucede en este caso, de sociedades, la actuación del titular registral debe realizarse a través de los órganos legítimamente designados de acuerdo con la Ley y normas estatutarias de la entidad de que se trate, o de los apoderamientos o delegaciones conferidos por ellos conforme a dichas normas (vid Resolución de 12 de abril de 1996, citada expresamente por la Resolución de 12 de abril de 2002). Extremos y requisitos estos que en caso de que dichos nombramientos sean de obligatoria inscripción en el Registro Mercantil y los mismos se hayan inscrito corresponderá apreciar al registrador Mercantil competente, por lo que la constancia en la reseña identificativa del documento del que nace la representación de los datos de inscripción en el Registro Mercantil dispensará de cualquier otra prueba al respecto para acreditar la legalidad y válida existencia de dicha representación dada la presunción de exactitud y validez del contenido de los asientos registrales (cfr. artículos 20 del Código de Comercio y 7 del Reglamento del Registro Mercantil). Como señala el Tribunal Supremo (cfr. Sentencia de 20 de mayo de 2008) dentro de la expresión, a que se refiere el artículo 165 del Reglamento Notarial «datos del título del cual resulte la expresada representación», debe entenderse que «uno de los cuales y no el menos relevante es su inscripción en el Registro Mercantil cuando sea pertinente». En otro caso, es decir cuando no conste dicha inscripción en el Registro Mercantil, deberá acreditarse la legalidad y existencia de la representación alegada en nombre del titular registral a través de la reseña identificativa de los documentos que acrediten la realidad y validez de aquella y su congruencia con la presunción de validez y exactitud registral establecida en los artículos 20 del Código de Comercio y 7 del Reglamento del Registro Mercantil (vid. Resoluciones de 17 de diciembre de 1997, 3 de febrero de 2001, y 23 de febrero de 2001). En consecuencia, el hecho de que el nombramiento del administrador de la sociedad surta efectos desde su aceptación sin necesidad de su inscripción en el Registro Mercantil, a pesar de ser ésta obligatoria, no excusa de la comprobación de la concurrencia de los requisitos legales exigibles en cada caso para apreciar la válida designación del mismo. |
| R. 6/11/2012 BOE: 11/12/2012 Registro de Puigcerdá. CONCURSO DE ACREEDORES: EJECUCIÓN DE HIPOTECA. La Ley 38/2011, de 10 de octubre, al modificar entre otros el artículo 56.2 de la Ley Concursal de 2003, pretende reforzar las competencias objetivas del juez de lo mercantil que entiende del concurso. Muy especialmente pretende que la apreciación de la posible afectación a la actividad profesional o empresarial de la finca ejecutada y del hecho de que resulte o no necesaria en el patrimonio del deudor para continuar la actividad del concursado, –factor que determina la posibilidad o no de la ejecución singular pretendida en el Juzgado de Primera Instancia correspondiente–, sea exclusiva competencia del juez que entiende del concurso. A tal fin se paraliza la ejecución, desde que la declaración de concurso, sea o no firme, conste en el correspondiente procedimiento, aunque estuvieran ya publicados los anuncios de subasta del bien o derecho, y en tanto en cuanto no se produzca la correspondiente declaración por parte del juez competente. Testimonio de su resolución deberá incorporarse al procedimiento. |
| R. 7/11/2012 BOE: 11/12/2012 Registro de Madrid n 25. INSCRIPCIÓN DE RESOLUCIONES JUDICIALES: ARTÍCULO 708 DE LA LEC. Debe aplicarse la doctrina de esta Dirección General sobre la interpretación del artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (cfr., por todas, la Resolución de 12 de marzo de 2010) que impone que la voluntad del comprador –actor ejecutante en el procedimiento–, se formalice conforme a las reglas generales, siendo preceptiva, en consecuencia, su constancia en escritura pública cuando de la resolución judicial no resulten todos los elementos necesarios para la inscripción del derecho, como ocurre en el presente caso. |
| R. 7/11/2012 BOE: 11/12/2012 Registro de Vitoria n 3. OBRA NUEVA: REQUISITOS PARA INSCRIPCIÓN Ciertamente existen las discrepancias descriptivas señaladas por la registradora pero, como ha quedado señalado, corresponde al técnico compareciente asumir la responsabilidad de que las mismas quedan cubiertas por la licencia administrativa. Esta Dirección General ha reiterado que sólo en aquellos supuestos de especial gravedad y relevancia en los que se ponga de manifiesto una discrepancia significativa que afecte a las menciones obligatorias recogidas en el artículo 45 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística podría justificarse una negativa a la inscripción (y aún así con matizaciones; vide Resoluciones de 9 de febrero de 1994, 10 de junio de 2005 y 2 de julio de 2009). Admitida la posibilidad de que la licencia de edificación imponga condiciones al beneficiario y que las mismas se hagan constar en los libros del Registro, no procede, ni puede ser objeto del recurso la legalidad de dicho pronunciamiento una vez establecida la competencia del Ayuntamiento para concederla. |
| R. 8/11/2012 BOE: 11/12/2012 Registro de Ocaña. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA INMATRICULACIÓN: CERTIFICACIÓN CATASTRAL. El artículo 53, apartado Siete, de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, exige para toda inmatriculación que se aporte, junto al título inmatriculador, «certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dicho título». Como ha dicho anteriormente esta Dirección General (vid. Resoluciones citadas en el «Vistos», la dicción legal -total coincidencia- no puede dejar dudas a interpretaciones. Se exige una total coincidencia entre la descripción del título y la de la certificación catastral. Como afirmara la citada Resolución de 5 de octubre de 2004, la norma no deja resquicios a excepciones: con independencia de cuál sea la finca que se pretende inmatricular y, por tanto, su titular, el título o el medio de los previstos en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria al que se acuda. |
| R. 8/11/2012 BOE: 11/12/2012 Registro de San Javier n 2. CONCURSO DE ACREEDORES: EJECUCIÓN DE HIPOTECA EN PIEZA SEPARADA DEL CONCURSO. EJECUCIÓN DE HIPOTECA: LÍMITE DE RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA. EJECUCIÓN DE HIPOTECA: SITUACIÓN ARRENDATICIA DE LA FINCA. Si el procedimiento de ejecución hipotecaria se ha seguido ante el Juez de lo Mercantil, dentro de la pieza separada en el procedimiento de concurso a que se refiere el artículo 57 de la Ley Concursal, no hay inconveniente alguno para la inscripción, sin que quepa oponer cuestiones de competencia, ni tampoco exigir un pronunciamiento sobre sí el bien está o no afecto a la actividad empresarial del concursado. Este Centro Directivo ha tenido oportunidad en numerosas ocasiones (vide Vistos) de confirmar la competencia del registrador proclamada por el artículo 132 de la Ley Hipotecaria pero también de expresar que su actuación debe acomodarse a las circunstancias del caso concreto de modo que cuando no exista interés protegible no se puede rechazar la inscripción como ocurre en aquellos supuestos en que habiendo sobrante no es preciso depositarlo a favor de acreedores porque estos no existen o existiendo, son posteriores a la nota marginal de expedición de certificación a que se refiere el artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y no se han personado en el procedimiento (Resoluciones de 12 de abril de 2000, 20 de febrero y 23 de septiembre de 2002). El tercer defecto observado en la nota del registrador debe ser mantenido pues como ha reiterado este Centro Directivo (vide Vistos), la adjudicación en procedimiento de ejecución directa contra bienes inmuebles es un supuesto equiparable a la compraventa voluntaria por lo que es de plena aplicación la previsión del artículo 25 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. De este modo debe rechazarse la inscripción de la adjudicación sino se acredita debidamente bien que se han llevado a cabo las notificaciones previstas bien que se ha realizado la oportuna manifestación de que la finca se encuentra libre de arrendatarios. A este respecto la doctrina de este Centro tiene declarado que dadas las particularidades de la transmisión dicha manifestación puede y debe hacerla el adquirente sin que la misma pueda ser inferida de otros datos o documentos al ser una manifestación de contenido expreso y específico. |
| R. 12/11/2012 BOE: 14/12/2012 Registro de Iznalloz. OBRAS NUEVAS POR ANTIGÜEDAD. Para la inscripción de una obra nueva por antigüedad es imprescindible que los datos referidos en el documento por el que se acredita la antigüedad permitan identificar con seguridad la finca registral objeto de la declaración de obra nueva. No existe un orden jerárquico en el. Uso de los diferentes medios posibles para acreditar la antigüedad. El acceso al Registro de la Propiedad de edificaciones respecto de las que no procede el ejercicio de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística, como consecuencia del transcurso del plazo de prescripción establecido por la ley para la acción de disciplina, se halla sometido, de modo exclusivo, al cumplimiento de los requisitos expresamente establecidos por la ley. Entre los que no se encuentra la prueba exhaustiva de la efectiva extinción, por prescripción, de la acción de disciplina urbanística. Las obras antiguas son supuestos en los que, por definición, existe una contradicción de la edificación y, por regla general, el uso previsto para la misma con la propia ordenación urbanística, resultando de este modo racionalmente imposible la exigencia de licencia de ocupación o utilización como requisito para la práctica del asiento. Existen, además, poderosas razones de Derecho Transitorio que impiden tal exigencia de licencia. Argumentos que hacen que la misma no pueda ser extendida de forma retroactiva a las obras terminadas con anterioridad a la publicación de la norma que impone la obtención de la propia licencia, como requisito de legalidad de la actividad edificatoria (en el presente supuesto, el Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía). |
| R. 12/11/2012 BOE: 14/12/2012 Registro de Villacariedo. OBRAS NUEVAS: LICENCIA OBTENIDA POR SILENCIO ADMINISTRATIVO. Reiterando la doctrina sentada en anteriores fallos, el Centro Directivo confirma que conforme a lo establecido en el artículo 23 del RDL 8/2011, y conforme ya se había manifestado con anterioridad la sala tercera del Tribunal Supremo, no cabe entender concedida por silencio administrativo una licencia de obras. |
| R. 13/11/2012 BOE: 14/12/2012 Registro de Torrevieja n 3 OBRAS NUEVAS: TERMINACIÓN PARCIAL. Constando la declaración de obra nueva en construcción como un todo unitario, no existe inconveniente en que la constancia de la terminación pueda ser parcial, por fases e incluso por pisos; pues puede ocurrir en la práctica que haya elementos no terminados, sin que ello obste a la inscripción de la terminación de otros, siempre que se acredite debidamente, como sucede en ocasiones con los locales. La terminación por fases o entidades exige acreditar, no solo la terminación de la vivienda, sino también de los correspondientes elementos comunes. |
| R. 13/11/2012 BOE: 14/12/2012 Registro de Torrelavega n 2 EXPEDIENTE DE DOMINIO DE REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO. En un expediente para la reanudación del tracto debe acreditarse que se han realizado las notificaciones procedentes al titular registral o sus causahabientes y a las personas de quienes se ha adquirido. También es preciso que consten con claridad las circunstancias personales de aquel a cuyo favor ha de practicarse la inscripción. Pero no es necesario que se describa la finca en su integridad, si de los datos aportados el Registrador ha podido identificar la registral correspondiente. |
| R. 13/11/2012 BOE: 14/12/2012 Registro de Torrelavega n 2 EXPEDIENTE DE DOMINIO DE REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO. En un expediente para la reanudación del tracto debe acreditarse que se han realizado las notificaciones procedentes al titular registral o sus causahabientes y a las personas de quienes se ha adquirido. También es preciso que consten con claridad las circunstancias personales de aquel a cuyo favor ha de practicarse la inscripción. Pero no es necesario que se describa la finca en su integridad, si de los datos aportados el Registrador ha podido identificar la registral correspondiente. |
| R. 20/11/2012 BOE: 19/12/2012 Registro de Chinchón PROCEDIMIENTO REGISTRAL: INTERESADOS. En relación con la pretensión de que se tenga en cuenta su oposición a la práctica de determinados asientos registrales relativos a una concreta finca que no es propiedad del recurrente, aunque es colindante con la suya, debe de desestimarse, toda vez que no está previsto en la Ley Hipotecaria la práctica de ningún asiento registral cuyo exclusivo objeto sea el acceso al folio de una finca perteneciente a otro titular registral de la negativa de un colindante a futuras modificaciones en aquella finca. Aunque el titular de una finca colindante a otra tiene un interés concomido, directo y legítimo para acceder a la publicidad formal de ésta, no lo tiene sin embargo para que se le de información de los detalles (defectos apreciados por el Registrador al calificar un determinado título) de un procedimiento registral en el que no ha sido parte. |
| R. 21/11/2012 BOE: 19/12/2012 Registro de Segovia n 3. CANCELACIÓN DE ASIENTOS REGISTRALES: REQUISITOS. Para la inscripción de excesos de cabida no está previsto como título la certificación catastral descriptiva y gráfica, ya que el artículo 298.3 del Reglamento Hipotecario la considera como un medio de acreditar el exceso de cabida, lo mismo que el de un certificado de técnico competente cuando es inferior a la quinta parte, pero ni uno y otro constituyen según dicho precepto títulos para la inscripción. Todo documento relativo a modificaciones del Registro, como es en este caso, la superficie inscrita de la finca, debe tener la correspondiente nota de la Oficina Liquidadora competente en que conste la liquidación, exención o no sujeción, es decir, que no se prejuzga que el documento haya de pagar el impuesto, sino que corresponde decidirlo a la Oficina Liquidadora, que es la que calificará, a efectos de liquidación, lo que proceda, conforme a lo dispuesto en el artículo 254.1 de la Ley Hipotecaria, que se remite al pago de impuestos, sólo «si los devengare el acto o contrato que se pretenda inscribir», por lo que tal devengo o no, corresponde apreciarlo a la Oficina Liquidadora, que es la que decidirá si la solicitud de inscripción de exceso de cabida constituye o no un nuevo acto o contrato respecto a la escritura pública de compraventa anteriormente liquidada. No puede rechazarse la inscripción de un exceso de cabida alegando dudas sobre la identidad de la finca, si sólo se aduce como causa la magnitud del exceso (que, por otro lado, en este caso no excede de la quinta parte) sin ninguna otra justificación. |
| R. 21/11/2012 BOE: 19/12/2012 Registro de Granada n 3. CANCELACIÓN DE ASIENTOS REGISTRALES: REQUISITOS. Ni en la sentencia de instancia ni en la de apelación resulta una identificación de la finca a que se refieren en términos equiparables a la registral, ni constan los datos registrales de la finca; tampoco resulta cual sea la concreta escritura pública que contiene el negocio anulado (nombre del notario autorizante, fecha de autorización, número de protocolo). Dichos datos sólo aparecen en la solicitud que hace el actor al Juzgado para que emita los testimonios y mandamientos. Además no puede pretenderse la cancelación de derechos reales inscritos con posterioridad al del dominio del comprador que ahora es declarado nulo, porque los titulares de los mismos no han sido parte en el procedimiento. |
| R. 22/11/2012 BOE: 19/12/2012 Registro de Lugo n 1. NOVACIÓN DE HIPOTECA: AMPLIACIÓN DE PLAZO Y RANGO HIPOTECARIO. Concluye el Centro Directivo que la correcta interpretación del artículo 4.3 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, es la de considerar que son dos los supuestos en que una novación de un préstamo hipotecario puede provocar que en la parte nevada no se mantenga el rango hipotecario inicial: el de incremento de la responsabilidad hipotecaria, y el de la ampliación del plazo de amortización. Sin embargo, mientras que en el primero de los casos, para mantener el rango hipotecario, se requiere el consentimiento de los titulares de derechos inscritos o anotados con posterioridad a la hipoteca novada, en el supuesto de ampliación del plazo sólo será necesario el de los titulares de derechos inscritos, no el de los de las anotaciones de embargo. |
| R. 23/11/2012 BOE: 19/12/2012 Registro de Paterna n 2. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA: PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. El principio de tracto sucesivo impide practicar una anotación de demanda sobre una finca inscrita a nombre de una sociedad mercantil que no ha sido parte en el proceso de judicial. |
| R. 26/11/2012 BOE: 19/12/2012 Registro de Sanlúcar de Barrameda. CONDICIÓN RESOLUTORIA: CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES. Como tiene declarado este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «Vistos»), es cierto que con la inscripción de la condición resolutoria explícita se confiere eficacia real a la eventual acción resolutoria del contrato y se evita la no afectación a terceros que por reunir los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria harían inoperante ese juego resolutorio. Ahora bien, de estas consideraciones no puede concluirse que la sentencia declarativa de la resolución de la permuta dictada en pleito entablado sólo contra uno de los permutantes, permita la cancelación de los asientos posteriores que traigan causa de este último. Por el contrario, es necesario tener en cuenta: a) que los efectos de la sentencia se concretan a las partes litigantes; b) que la rectificación de los asientos registrales presupone el consentimiento de sus titulares o una sentencia firme dictada en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento atribuye algún derecho; c) que es exigencia constitucional la protección jurisdiccional de los derechos; d) que no se ha solicitado, ni por tanto, practicado, anotación preventiva de demanda; y, e) que los titulares de tales asientos no sólo pueden sino que deben ser citados en el procedimiento de resolución para alegar lo que a derecho convenga en cuanto a si se han cumplido todos los presupuestos de la resolución. Todas las anteriores consideraciones llevan al resultado de que para que la sentencia despliegue toda su eficacia cancelatoria y afecte a titulares de asientos posteriores –cuando no se haya anotado preventivamente la demanda de resolución– es necesario que éstos al menos hayan sido citados en el procedimiento, lo que en este caso no se ha efectuado. |
| R. 26/11/2012 BOE: 19/12/2012 Registro de Benidorm n 3 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. Al haberse realizado un acto de disposición o enajenación por persona distinta del titular registral, este o sus herederos o causahabientes no pueden sufrir en el Registro las consecuencias de la indefensión y por estar los asientos bajo la salvaguardia de los Tribunales, la tangibilidad de los mismos está supeditada a que medie el consentimiento de su titular o sus herederos debidamente acreditados como tales, o en su caso una resolución judicial firme en procedimiento entablado contra los mismos. Fallecido éste, debió otorgarse el documento privado por sus herederos, así como también el otorgamiento de la escritura de elevación a público del citado documento privado. Y aunque en la escritura manifieste la otorgante que es la heredera del titular, debe acreditarlo jurídicamente con el título sucesorio, lo que no se le ha acreditado al registrador. |
| R. 27/11/2012 BOE: 19/12/2012 Registro de Logrosán. UNIDADES MÍNIMAS DE CULTIVO: FINCA DISCONTINUA Tanto la expresión del artículo 24 de la Ley de Explotaciones Agrarias como su finalidad, es la de prohibir la formación de «parcelas» inferiores a la unidad mínima de cultivo, sin exceptuar el supuesto de que esas parcelas formen una sola finca registral discontinua, pues ésta no se incluye entre las excepciones del artículo 25 de la propia Ley. En la escritura objeto de calificación se alude expresamente a la formación de tres «parcelas», por lo que la inclusión dentro de la prohibición del artículo 24, es clara, al haberse formado tres parcelas, dos de las cuales están muy por debajo de la unidad mínima de cultivo. Al propio tiempo, para la formación de finca registral discontinua se exige que exista una relación o conexión de dependencia de alguna de las porciones con la finca o fincas que se consideren principales, por acreditarse objetivamente que están en una situación de dependencia o servicio con la misma de carácter permanente por razón de la propiedad y no por un arrendamiento. O caso de no poderse hablar de porción principal y dependiente, que las dos porciones se encuentren en situación objetiva de mutua dependencia o servicio común de fincas resultantes de la titularidad de la propiedad y no del mero arrendamiento. |
| R. 27/11/2012 BOE: 19/12/2012 Registro de Narón. PROPIEDAD HORIZONTAL: MODIFICACIÓN DEL TÍTULO CONSTITUTIVO. La modificación del título constitutivo que implica la ampliación de obra nueva sobre uno de los departamentos, requiere el consentimiento de los titulares de los restantes pisos y locales del edificio. |
| R. 28/11/2012 BOE: 19/12/2012 Registro de Valencia n 10. USUFRUCTO GANANCIAL: MODALIDADES Y SU INCIDENCIA EN LA EJECUCIÓN DE HIPOTECA. La posibilidad de la aplicación del régimen del artículo 521 del Código Civil al supuesto del usufructo vitalicio adquirido durante el matrimonio con carácter ganancial ya fue admitida por la Resolución de este Centro Directivo de 10 de julio de 1975 en base «a lo que resulta del título constitutivo, reflejado en los asientos registrales». En efecto, esta Resolución, recaída en un supuesto análogo al ahora considerado de venta de la nuda propiedad de un bien ganancial reservándose el vendedor el usufructo vitalicio para sí y para su esposa (con lo que sólo se consolidaría el pleno dominio a favor del comprador al fallecimiento de ambos esposos), declaró que la disposición del usufructo en tal caso por el cónyuge supérstite no requería la previa adjudicación en liquidación de la sociedad de gananciales, «dado que al ser el usufructo un derecho temporal y generalmente vitalicio, queda necesariamente extinguido a la muerte del usufructuario, y o se produce la consolidación en la persona del nudo-propietario, o bien, tal como ocurre aquí, según se deduce del título constitutivo reflejado en los asientos registrales y de acuerdo además con los artículos 521 y 987 del Código Civil, acrecerá al otro usufructuario que podrá disponer de su derecho». Si no es necesario para la constitución de la hipoteca más que el consentimiento del nudo propietario y del usufructuario sobreviviente, tampoco es necesario que la demanda se dirija contra el resto de los herederos del usufructuario premuerto (cfr. artículo 685 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). |
| R. 28/11/2012 BOE: 19/12/2012 Registro de Madrid n 4. EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL DE HIPOTECA. Cuando se da el supuesto previsto en el artículo 12 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de ausencia de postores o de existencia de posturas por debajo de los porcentajes establecidos, y adjudicada la finca por falta de ofrecimiento de mejor postura por parte del deudor, dicha circunstancia debe constar en el título presentado a Registro, aunque no es preciso acreditar que sea requirió al deudor para que pudiera ejercitar este derecho. |
| R. 29/11/2012 BOE: 19/12/2012 Registro de Sevilla n 8. HIPOTECA EN GARANTÍA DE UN RECONOCIMIENTO DE DEUDA A FAVOR DE VARIOS ACREEDORES. La doctrina de este Centro en relación con el reconocimiento de deuda afirma que estamos ante un negocio lícito que encuentra su justificación en la concurrencia de los requisitos establecidos en el ordenamiento jurídico para el nacimiento de las obligaciones como ha afirmado en repetidas ocasiones nuestro Tribunal Supremo (vide vistos). Concurriendo tales requisitos en la escritura presentada no existe motivo de rechazo ni, como ha reiterado esta Dirección (Resoluciones de 9 de junio de 2001, y demás contempladas en los vistos) puede el registrador cuestionar la veracidad intrínseca de las afirmaciones que las partes llevan a cabo en el documento público. Es en el ámbito del procedimiento judicial donde, con plenitud de medios de conocimiento, pueden las personas con interés acreditado plantear sus pretensiones acerca de la validez y eficacia de la obligación reconocida ya por cuestiones que afecten al consentimiento, al objeto o a la causa negocial (sentencia del Tribunal Supremo de 6 de marzo de 2009). Pero en el estrecho ámbito en el que se desenvuelve el procedimiento registral no procede entrar en cuestiones reservadas al conocimiento judicial si, como ocurre en el caso que nos ocupa, el contenido del título presentado es suficiente a los efectos de la inscripción. Resultando de la documentación presentada la existencia de la obligación y pactada su cobertura hipotecaria en términos que se adecuan a las exigencias que para su acceso al Registro de la Propiedad exige la legislación hipotecaria, no puede rechazarse la inscripción por otros motivos que, de concurrir, exigen un expreso pronunciamiento judicial. Si la hipoteca garantiza una obligación constituida a favor de varios acreedores de forma mancomunada, es decir, en mano común, y no parciaria, no es necesario la determinación de las respectivas cuotas en las que resultarían titulares del derecho de hipoteca. |
| R. 29/11/2012 BOE: 19/12/2012 Registro de Parla n 1. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: NOTIFICACIÓN AL DEUDOR NO HIPOTECANTE. La notificación y requerimiento de pago al deudor no hipotecante es un requisito necesario para la inscripción del decreto de adjudicación en el procedimiento de ejecución de hipoteca. |
| R. 14/11/2012 BOE: 26/12/2012 Registro de Vinarós. HERENCIA DE UN CAUSANTE BELGA: ACREDITACIÓN DEL DERECHO EXTRANJERO. En este caso la norma de conflicto está integrada por el artículo 9.8 del Código Civil, conforme al cual «la sucesión por causa de muerte se regirá por la Ley nacional del causante en el momento de su fallecimiento, cualesquiera que sean la naturaleza de los bienes y el país donde se encuentren». Dado que en el presente caso el causante tiene nacionalidad belga en el momento de su fallecimiento, su sucesión se regirá por las leyes de ese país. Téngase en cuenta, además, que el sistema sucesorio español responde al modelo de unidad o universalidad, frente al de escisión o fragmentación, de forma que una sola es la ley que rige la totalidad de la sucesión, cualquiera que sea la naturaleza, mobiliaria o inmobiliaria, de los bienes y el lugar de su ubicación. Por otro lado, al igual que en sede judicial se mantiene la exigencia contenida en el artículo 281.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según la cual no sólo es necesario acreditar el contenido del Derecho extranjero sino también su vigencia (vid., entre otras, las Sentencias del Tribunal Supremo de 11 de mayo de 1989, 7 de septiembre de 1990 y 25 de enero de 1999 y la Resolución de 20 de enero de 2011). Es decir, no basta la cita aislada de textos legales extranjeros sino que, por el contrario, debe probarse el sentido, alcance e interpretación actuales atribuidos por la jurisprudencia del respectivo país. Asimismo, esta Dirección General ha señalado en diferentes ocasiones que las autoridades públicas que desarrollan funciones no jurisdiccionales (cfr. artículos 281 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 168.4 del Reglamento Notarial y 36.2 del Reglamento Hipotecario), pueden realizar bajo su responsabilidad una valoración respecto de la alegación de la ley extranjera aunque no resulte probada por las partes, siempre que posea conocimiento de la misma (vid., entre otras, las Resoluciones de 14 de diciembre de 1981 y 5 de febrero y 1 de marzo de 2005). |
| R. 15/11/2012 BOE: 26/12/2012 Registro de El Vendrell. SEGURO DECENAL: ENAJENACIÓN POR EL AUTOPROMOTOR DENTRO DEL PLAZO DE DIEZ AÑOS. De acuerdo conla disposición adicional segunda de la Ley 38/1999, en su redacción dada por la Ley 53/2002, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, no se autorizarán ni inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de transmisión «inter vivos» sin que se acredite y testimonie la constitución del seguro decenal, salvo que el autopromotor al que se eximió en el momento de la declaración de la obra nueva de la suscripción del referido seguro, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la misma. |
| R. 15/11/2012 BOE: 26/12/2012 Registro de Vic n 2. RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO: MODIFICACIÓN DE REPARCELACIÓN INSCRITA. En el caso debatido es claro que, habiendo ganado firmeza en vía administrativa el acuerdo de aprobación definitiva de un proyecto de reparcelación, y estando ya inscrito y bajo la salvaguardia de los tribunales (ex artículo 1 de la Ley Hipotecaria) no cabe ya, ni so pretexto de la realización de una operación jurídica complementaria de la reparcelación ex artículo 174.5 del Reglamento de Gestión Urbanística, introducir en aquél una modificación del alcance que la que ahora se cuestiona (que desborda claramente lo que es un mero error material o de hecho o una previsión complementaria plenamente respetuosa del contenido básico que se completa), que conculcaría, además, el propio régimen establecido para la revisión de los actos administrativos –cfr. artículos 102 y siguientes de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común–. En consecuencia, y no habiéndose seguido el referido procedimiento administrativo, no cabe acceder al reflejo registral de la modificación pretendida si no media el consentimiento del titular registral afectado o la oportuna resolución judicial. |
| R. 16/11/2012 BOE: 26/12/2012 Registro de Felanitx n 1. OPCIÓN DE COMPRA: EJERCICIO. En caso de ejercicio de una opción de compra, al delimitar los requisitos y garantías que deben adoptarse, este Centro Directivo ha entendido que si no hay sobrante por coincidir el precio con el importe adeudado por los gravámenes anteriores y preferentes a la opción que pesaban sobre la finca, el comprador podía retener el precio para el pago de dichas cargas preferentes, con lo que podría no quedar sobrante para los acreedores posteriores. No obstante, debe examinarse las circunstancias particulares de cada caso concreto. |
| R. 16/11/2012 BOE: 26/12/2012 Registro de Icod de los Vinos. INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. En el procedimiento de inmatriculación por título público, si el Registrador tiene dudas fundadas sobre la posibilidad de que la finca que pretende acceder al Registro coincide en todo o en parte con otra ya inscrita, lo procedente es acudir al procedimiento previsto en los artículos 300 y 306 del RH. |
| R. 19/11/2012 BOE: 26/12/2012 Registro de Villaviciosa. PUBLICIDAD FORMAL: EMISIÓN DE NOTAS SIMPLES ENRE DISTINTOS REGISTROS. No cabe articular el derecho de acceso electrónico de los ciudadanos a la información registral por otro mecanismo que el sistema FLOTI que es el aplicativo tecnológico establecido por el Colegio de Registradores en cumplimiento de la encomienda de este Centro Directivo. Debe descartar se el uso del telefax, dada su falta de garantía para el cumplimiento de los requerimientos de la legislación de protección de datos. El registrador ante el que se presente la petición, para permitir a todos los interesados el uso del sistema y evitar que esta exigencia se convierta en la llamada discriminación tecnológica, realizará la petición que le solicite el particular por el sistema FLOTI y el registrador que expida la publicidad la remitirá, por este conducto, según se solicite, a la dirección de correo del interesado o a la del registrador remitente quien, tras recibirla por ese conducto, la entregará al interesado. Cuando la petición de información no se hace presencialmente ante el registrador competente por razón del archivo que contiene los datos y, por ello responsable único del mismo, esta identificación no puede ser realizada por aquél. Cuando la petición se hace por medios telemáticos es el sistema autorizado, que debe contener los mecanismos seguros de identificación quien lo hace. Pero cuando la petición se hace personalmente ante otro registrador distinto del titular de archivo, la tarea de identificación recae, bajo su responsabilidad, sobre el registrador que recibe la petición y que ha de asegurar que sólo esta persona la recibe, evitando así cesiones inconsentidas de las que sería responsable. Dentro de esa competencia el registrador que recibe la petición está obligado a apreciar el interés del peticionario, en su aspecto externo podría decirse, debiendo negar el comienzo del procedimiento caso de apreciar su inexistencia. Pero esta apreciación del interés legítimo por el registrador receptor de la petición no elimina la obligación que tiene el registrador titular del archivo que contiene los datos personales, quien, teniendo en cuenta además, el contenido de los asientos valorará ese interés a los efectos de expedir la información o no y el contenido de ésta. |
| R. 19/11/2012 BOE: 26/12/2012 Registro de Madrid n 20.. CONCURSO DE ACREEDORES: EJECUCIÓN DE HIPOTECA. La cuestión que se plantea en el presente recurso ya había sido resuelta por esta Dirección General (véase Resoluciones señaladas en los «Vistos») para supuestos de ejecución hipotecaria en colisión con procedimientos concursales, en relación con los artículos 56 y 57 de la Ley Concursal en su redacción original, es decir, por Ley 22/2003, de 9 de julio, y por tanto para ejecuciones anteriores a la reforma por Ley 38/2011, que únicamente ha corroborado el criterio ya sostenido jurisprudencialmente relativo a la necesidad de que para continuar la ejecución concursal al margen del Juez del concurso es preciso que se acredite por el juzgado de lo mercantil encargado del concurso que los bienes no están afectos a la actividad profesional o empresarial o a una actividad productiva. |
| R. 23/11/2012 BOE: 26/12/2012 Registro de Fraga. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO PRORROGADA ANTES DE LA ENTRADA EN VIGOR DE LA LEC. Como se ha reiterado en numerosas ocasiones (cfr. la Resolución de 18 de junio de 2011, entre otras muchas citadas en los «Vistos» de la presente), con la interpretación sentada por la Instrucción de este Centro Directivo de 12 de diciembre de 2000 quedó claro que, para las anotaciones preventivas prorrogadas antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2000, de 7 de enero de 2000, no era necesario ordenar nuevas prórrogas, según el párrafo segundo del artículo 199 del Reglamento Hipotecario, por lo no cabe su cancelación por caducidad. |
| R. 1 y 4-12-2012 BOE: 4/1/2013 Registro de Madrid n 29, Marbella n 3 y Madrid n 7. HIPOTECA EN GARANTÍA DE UNA OBLIGACIÓN CONJUNTA O MANCOMUNADA. Como se ha reiterado en numerosas ocasiones, cuando se trate de una hipoteca en garantía de una obligación cuya titularidad corresponda a varios a creedores, será preciso determinara las cuotas de titularidad del crédito y por ende de la hipoteca, a menos que se trate de una obligación solidaria o de titularidad conjunta o mancomunada. |
| R. 3/12/2012 BOE: 4/1/2013 Registro de Iznalloz. OBRAS NUEVAS POR ANTIGÜEDAD. El acceso al Registro de la Propiedad de edificaciones respecto de las que no procede el ejercicio de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística, como consecuencia del transcurso del plazo de prescripción establecido por la ley para la acción de disciplina, se halla sometido, de modo exclusivo, al cumplimiento de los requisitos expresamente establecidos por la ley. Entre los que no se encuentra la prueba exhaustiva de la efectiva extinción, por prescripción, de la acción de disciplina urbanística. Las obras antiguas son supuestos en los que, por definición, existe una contradicción de la edificación y, por regla general, el uso previsto para la misma con la propia ordenación urbanística, resultando de este modo racionalmente imposible la exigencia de licencia de ocupación o utilización como requisito para la práctica del asiento. Existen, además, poderosas razones de Derecho Transitorio que impiden tal exigencia de licencia. Argumentos que hacen que la misma no pueda ser extendida de forma retroactiva a las obras terminadas con anterioridad a la publicación de la norma que impone la obtención de la propia licencia, como requisito de legalidad de la actividad edificatoria (en el presente supuesto, el Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía). |
| R. 3/12/2012 BOE: 4/1/2013 Registro de Barcelona n 6. RECTIFICACIÓN DE CABIDA: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. Considerando la naturaleza que ha de atribuirse a la inscripción de un exceso de cabida, como rectificación de un error padecido al medir la finca cuando la misma se inmatriculó, no cabe acceder a dicha rectificación cuando el Registrador aprecie dudas fundadas sobre la identidad de la finca, haciendo constar en la nota las razones objetivas que le llevan a mantener esas dudas. |
| R. 4/12/2012 BOE: 4/1/2013 Registro de Cambrils BIENES DE DOMINIO PÚBLICO: CONCESIONES ADMINISTRATIVAS. COMPETENCIAS ESTADO-CCAA: LEGISLACIÓN BÁSICA. El artículo 93.3 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, de Patrimonio de las Administraciones Públicas, en virtud de su carácter básico establecido en la Disposición Final Segunda de la misma, ha desplazado el contenido del artículo 61 c) del Decreto 336/1988, de 17 de octubre, por el cual se aprueba el Reglamento del Patrimonio de los Entes Locales de Cataluña, sin que este último pueda considerarse como norma especial en el sentido que a esta expresión se debe atribuir en el marco del apartado 3 del artículo 93 de la citada Ley 33/2003. Por todo ello debe mantenerse el límite temporal de los 75 años en las concesiones de uso de bienes de dominio público por parte de una entidad local, en lugar del más limitado de 50 que prevé el citado Reglamento autonómico. |
| R. 5/12/2012 BOE: 4/1/2013 Registro de Olmedo PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD. De los datos consignados en el título debe resultar sin lugar a la duda los derechos que son objetó de transmisión respecto de la finca registral. |
| R. 5/12/2012 BOE: 4/1/2013 Registro de El Puerto de Santa María n 1. CONVENIO REGULADOR DE LA SEPARACIÓN Y DIVORCIO. Este Centro Directivo ha considerado (vide Resolución de 7 de julio de 2012) que en el supuesto de vivienda familiar de la que son titulares los cónyuges por mitad y pro indiviso, es suficiente el convenio regulador por tratarse principalmente de un convenio con causa familiar que deriva directamente de la nueva situación del matrimonio. De la misma manera, en la Resolución de 22 de diciembre de 2010 ha concluido que no basta el convenio regulador para adjudicar a un cónyuge bienes privativos del otro. Sin embargo, ya en esta última Resolución se daba a entender que sería distinto el supuesto, como ocurre en el presente caso, de un bien adquirido pro indiviso por estar convenido entre los cónyuges el régimen de separación de bienes. En este supuesto, hay que tener en cuenta que, además de ser éste un régimen matrimonial, el régimen de proindivisión está sujeto a la exclusiva voluntad de cada uno de los partícipes (cfr. artículo 400 del Código Civil) que, con su voluntad unilateral, puede hacerlo cesar. Además de todo ello es lógico que, pactado el divorcio, se quiera evitar la relación que, por su propia naturaleza, impone tal proindivisión, por lo que la cesación de tal relación y, por tanto, la extinción de la proindivisión, puede ser objeto del convenio regulador. |
| R. 7/12/2012 BOE: 21/1/2013 Registro de Granada n 6. LIBRO DE ACTAS DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. Junto a la inexistencia de la situación de comunidad en los libros de inscripciones, no se puede entrar a valorar los motivos que impulsaron al registrador que en su día hizo la diligencia del libro de actas objeto de la controversia, sobre todo si se tiene en cuenta que no afecta a ningún derecho inscrito y cuyo objeto es el simple acto de autenticación y control posterior del libro diligenciado y de los que en el futuro puedan ser presentados en relación con dicha situación análoga de comunidad, de lo que no se infiere, en contra de lo afirmado por el recurrente, derecho sustantivo alguno. En cualquier caso corresponde hacer valer sus derechos, como efectivamente ha llevado a cabo, a través del correspondiente proceso judicial, bien directamente contra el acuerdo del registrador que en su día diligenció el libro de actas, bien indirectamente contra aquellos acuerdos que impliquen la existencia de una cuota o contraprestación económica derivada de la hipotética inclusión de su propiedad registral en la situación análoga de comunidad que motivó la diligenciación del libro de actas. Este hecho, por sí mismo, no implica vinculación jurídica alguna para las fincas consignadas en la diligencia, si bien, en cualquier caso ha de dejarse a salvo la valoración que de tal circunstancia fáctica puedan realizar los Tribunales de Justicia, dentro del proceso de ponderación de pruebas aportadas, lo cual es completamente ajeno a la función registral. |
| R. 7/12/2012 BOE: 21/1/2013 Registro de Motril n 1. EXPEDIENTE DE DOMINIO DE REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO. En supuestos de excesiva dificultad para reanudar el tracto sucesivo interrumpido por la vía de la titulación ordinaria, puede acudirse al expediente de dominio de reanudación de tracto (cfr. Resoluciones de 24 de julio y 1 y 6 de agosto de 2012), que es lo que ocurre en el presente supuesto en el que la transmisión se llevó a cabo mediante un documento privado suscrito en 1959, habiendo ya fallecido una de las hermanas titulares registrales, y suscribiéndolo, por tanto, sus hijos, que eran sus presuntos herederos –por lo cual existe más de una transmisión- y, además de ello, como dice el recurrente, en el momento de iniciarse el expediente, resultaba ya imposible obtener la titulación material necesaria para la inscripción, pues habían fallecido sucesivos posteriores herederos de los que suscribieron el contrato aludido. |
| R. 7/12/2012 BOE: 21/1/2013 Registro de Aguilar de la Frontera. ASIENTO DE PRESENTACIÓN: DOCUMENTOS YA CALIFICADOS Y RESUELTO EL RECURSO CONTRA LA CALIFICACIÓN. La facultad de reiterar la presentación y la petición de calificación, ya de por sí excepcional, no puede mantenerse cuando la cuestión ha sido objeto de un recurso contra la calificación cuestionada, ya se trate de un recurso potestativo ante esta Dirección General, o de una impugnación directa ante los tribunales a través del juicio verbal (cfr. artículo 324 de la Ley Hipotecaria), pues en tales casos la resolución que recaiga será definitiva, sin posibilidad de reproducir la misma pretensión. |
| R. 10/12/2012 BOE: 21/1/2013 Registro de Sepúlveda. COMUNIDAD POSTGANANCIAL Como ha determinado este Centro Directivo, sólo se puede disponer de los bienes concretos de una comunidad postganancial, sin necesidad de la previa liquidación y adjudicación de los bienes que la integran, siempre y cuando el acto sea otorgado por todos los interesados que agotan la plena titularidad del bien. Por tanto tratándose de una finca incluida en una comunidad postganancial entre el causante y su primera esposa, será ineludible la intervención de los herederos de esta última para cualquier acto de disposición sobre la férvida finca. |
| R. 10/12/2012 BOE: 21/1/2013 Registro de Vitoria n 3. CONVENIO REGULADOR La adjudicación de una finca que constituye la vivienda familiar a uno de los excónyuges casados en régimen de separación de bienes, realizada en convenio regulador aprobado por el juez, es inscribible aunque la citada vivienda aparezca inscrita en pro indiviso a favor de los dos. |
| R. 11/12/2012 BOE: 21/1/2013 Registro de Mazarrón. PARTICIÓN DE HERENCIA: CONFLICTO DE INTERESES EN LA REPRESENTACIÓN DE UN HEREDERO INCAPAZ CUANDO EXISTE LA CLÁUSULA CAUTELA SOCINI. Este Centro Directivo ha venido entendiendo que «la existencia de la denominada «Cautela Socini» supone una contraposición o conflicto de intereses entre la madre y el hijo menor, pues tal fórmula admitida doctrinal y jurisprudencialmente consiste en que los legitimarios reciben mayor porción de lo que por legítima les corresponde, pero gravada con el usufructo del viudo. La expresada cautela comporta una alternativa por la que el hijo legitimario tiene que optar y el hecho de ejercitar por él esa opción su madre acarrea también la contraposición de intereses, ya que dicha representante se ve afectada por el resultado de la opción» (cfr. Resolución de 14 de diciembre de 2006 y en el mismo sentido la de 4 de septiembre de 2012 anteriormente citadas). Congruentemente con esta situación de contraposición de intereses en la Cautela Socini, se concluía que era «imprescindible la intervención del defensor judicial y el cumplimiento de los demás requisitos a que se refiere el artículo 1.060 del Código Civil». |
| R. 11/12/2012 BOE: 21/1/2013 Registro de Marchena. OBRAS NUEVAS POR ANTIGÜEDAD EN ANDALUCÍA. ACCESIÓN. Cuando se declara una obra nueva en finca perteneciente pro indiviso a tres personas, la inscripción ha de practicarse de esa misma forma. Ahora bien, al haber intervenido exclusivamente en la escritura de declaración de obra nueva únicamente quien costeó las obras y limitarse los otros condóminos en la escritura posterior a la prestación de un consentimiento, no se determina si el resultado que se pretende inscribir es el de una obra nueva titularidad de uno de los condóminos, el que la costeó, o una obra nueva a nombre de los tres con pacto personal interno de pagar el importe al que la construyó, como explica el escrito del recurrente; y no es un recurso título hábil para aclarar, complementar o subsanar una escritura. Para la inscripción de una obra nueva por antigüedad es bastante con acreditar la terminación de dicha obra en. No fecha anterior a la prevista en la Ley para la prescripción de las acciones administrativas para el restablecimiento de la legalidad urbanística, sin que sea exigible una prueba exhaustiva de la prescripción de dichas acciones. La ampliación del plazo de prescripción por una reforma legal no puede aplicarse retroactivamente. |
| R. 12/12/2012 BOE: 25/1/2013 Registro de Algeciras n 2. PUBLICIDAD FORMAL: FORMA Y EXTENSIÓN El interesado, titular registral de la finca, puede solicitar nota informativa de la finca para su presentación en juicio monitorio. Dicha nota informativa puede ser literal, como manifiesta el artículo 222.5 de la Ley Hipotecaria, y por fotocopia; pero en todo caso, deben ser omitidos los asientos cancelados, por así exigirlo el mismo artículo 222.5 y con pleno respeto a la Ley de protección de datos, omitiendo todos aquellos datos personales que puedan suponer violación de la indicada Ley. |
| R. 13/12/2012 BOE: 25/1/2013 Registro de Santiago de Compostela n 2. OBRA NUEVA: SEGURO DECENAL. Para la exoneración del seguro, dado que simultáneamente se está declarando el fin de obra y vendiendo la finca, es el promotor-vendedor el que tiene que acreditar en el momento del otorgamiento que ha destinado a uso propio la vivienda, y para ello no basta, como se ha indicado, una mera manifestación. Tampoco es suficiente a tal efecto la simple solicitud de licencia de primera ocupación, pues nada acredita, ni la declaración del adquirente relativa al destino para uso propio que carece de trascendencia alguna a los efectos de exonerar la constitución del seguro. Es más, ni siguiera en el supuesto en que hubiese sido concedida la licencia de primera ocupación podría tomarse como base para dar por acreditado el uso propio de la vivienda. |
| R. 14/12/2012 BOE: 25/1/2013 Registro de Pola de Lema. EXPEDIENTE DE DOMINIO. Aunque el expediente de dominio obtenido fuera suficiente para producir la conversión de las inscripciones de posesión en inscripciones de dominio si se hubiera declarado acreditado el mismo a favor del titular de las inscripciones de posesión, lo que no es posible es que el mismo expediente, que es de carácter inmatriculador sirva, además de para la conversión citada, para reanudar el tracto sucesivo a favor de la promotora, pues para ello ni siquiera cabría acudir al expediente de dominio para la reanudación del tracto, y ello, en cuanto a que el expediente inmatriculador no puede servir para reanudar el tracto, porque, como ha dicho reiteradamente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «Vistos»), ambos expedientes tienen trámites esenciales que son radicalmente distintos, y en cuanto a que no cabe ni siquiera el expediente de reanudación de tracto, porque en este caso no existe tal interrupción, ya que la promotora es hija del titular inscrito, y, como ha dicho también esta Dirección (vid. por todas la Resolución de 22 de diciembre de 2010) no cabe acudir al expediente de reanudación de tracto, cuando no existe propiamente tracto interrumpido. |
| R. 17/12/2012 BOE: 25/1/2013 Registro de Pravia CONCURSO DE ACREEDORES Y EJECUCIÓN DE HIPOTECA. En el presente expediente, el recurrente invoca la existencia de una sentencia publicada en el «Boletín Oficial del Estado» aprobatoria de una propuesta de convenio que podría habilitar la excepción de paralización de ejecuciones recogida en el artículo 56 de la Ley Concursal cuando establece que «no podrán (los acreedores hipotecarios) iniciar la ejecución o realización forzosa de la garantía hasta que se apruebe un convenio cuyo contenido no afecte al ejercicio de este derecho». No obstante, debe a este respecto considerarse que la referida sentencia -cuyo reflejo en el propio Registro o en el Registro Mercantil no consta en el presente expediente-, no se aportó en tiempo y forma al realizarse la calificación, no pudiendo, en consecuencia, tenerse en consideración en el recurso, conforme a lo dispuesto en el artículo 326 de la Ley Hipotecaria. Además el hecho de que haya recaído una sentencia de aprobación de propuesta de convenio no puede llevar implícita, como pretende el recurrente, la consideración de que el dicho convenio no afecta a la parte ejecutante, al haberse abstenido por tratarse de garantía real con derecho de separación, ya que eso dependerá de los términos del convenio que no se ha aportado. De acuerdo con lo establecido en el propio artículo 56.1 de la Ley Concursal será necesario calificar el convenio, con su oportuna presentación en tiempo y forma, para concluir si se trata de un convenio cuyo contenido no afecte al ejercicio del derecho de ejecución o realización forzosa. Finalmente debe tenerse en cuenta que conforme al artículo 57 de la Ley Concursal, el inicio o reanudación de las acciones paralizadas por aprobación de convenio se ha de someter a la jurisdicción del juez del concurso en tanto no conste la conclusión de dicho concurso por alguna de las causas establecidas en el artículo 176 de la Ley Concursal. Y en este sentido, no se prevé la conclusión del concurso por aprobación del convenio, sino por auto firme que declare el cumplimiento del mismo (artículo 176.2). |
| R. 17/12/2012 BOE: 25/1/2013 Registro de Cáceres n 2 ANOTACIONES DE EMBARGO PRORROGADAS. Las anotaciones de embargo letras A) de 30 de julio de 2008 –las anotaciones en sí, según la redacción de los asientos, no las medidas cautelares a que pudieran referir–, que tienen ya de inicio registralmente una vigencia de cuatro años desde la fecha de la anotación –independientemente de que aludan a embargos ejecutivos o cautelares, por no señalarse legalmente plazos autónomos para la vigencia de estos asientos, como ya ha señalado este Centro Directivo (vid. Resoluciones de 11 de marzo de 2010 y 25 de octubre de 2011)–, han sido prorrogadas por un plazo de cuatro años más por las anotaciones letras B), de 2 de enero de 2009, de modo que, hallándose los asientos bajo la salvaguardia de los tribunales según lo dispuesto en el párrafo tercero del artículo 1 de la Ley Hipotecaria, no puede mantenerse en ningún caso que mediante una instancia presentada antes de que transcurran cuatro años desde la prórroga –en concreto, presentada el día 8 de agosto de 2012 cuando las prórrogas de anotación fueron de fecha 2 de enero de 2009– pueda obtenerse la cancelación por caducidad de las anotaciones prorrogadas. |
| R. 18/12/2012 BOE: 25/1/2013 Registro de Villanova y la Geltru n 1 REPRESENTACIÓN VOLUNTARIA CON AUTOCONTRATACIÓN. Siendo función propia del Registrador calificar la validez del negocio contenido en el documento presentado a inscripción, es correcto el que se exija que el juicio de suficiencia que el Notario ha de realizar en relación con las facultades del que actúa como representante de otro, incluya la aclaración expresa de que entre dichas facultades está la de autocontratar. |
| R. 19/12/2012 BOE: 25/1/2013 Registro de Torrevieja n 3 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. Nos hallamos ante dos transmisiones que recaen sobre la misma finca. La primera formalizada en el año setenta y nueve, la segunda muy posterior. Pero la primera no es presentada en el Registro hasta el 21 de octubre del 2011. Es decir, la transmisión de fecha más reciente se inscribe años antes de presentarse en el Registro la de fecha más antigua. Y cuando se produce esta presentación el registrador no puede practicar la inscripción, porque conforme al párrafo primero del artículo 20 de la Ley Hipotecaria «para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos». |
| R. 2/1/2013 BOE: 7/2/2013 Registro de Málaga n 8 PARCELACIÓN URBANÍSTICA: CONCEPTO EN LA LEGISLACIÓN ANDALUZA. A las Comunidades Autónomas (en este caso, a la de Andalucía) determinar qué clase de actos de naturaleza urbanística están sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa, las limitaciones que éstas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realización de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los límites por éstas impuestos. Sin embargo, corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto jurídico en cuestión tenga acceso al Registro, siempre que la legislación autonómica aplicable la exija poder realizar legalmente el mismo. Aún partiendo de lo establecido en la legislación urbanística andaluza, no cabe entender que en una mera transmisión de una finca rústica a dos personas en pro indiviso, sin que concurra ninguna otra circunstancia que haga sospechar de la formación de un núcleo de población, implique la necesidad de obtención de licencia o declaración de innecesariedad. |
| R. 2/1/2013 BOE: 7/2/2013 Registro de Granada n 2 REGISTRO MUNICIPAL DE SOLARES: LEGISLACIÓN ANDALUZA. Por un lado, tenemos que del artículo 173.3 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía se desprende que transcurridos dos meses desde la notificación de la declaración de la caducidad de la licencia sin que se haya solicitado su renovación o, en su caso, denegada la que hubiera sido deducida, procede declarar la constitución de la parcela o solar en situación de venta forzosa para su ejecución por sustitución en los términos de los artículos 150 a 152 del mismo cuerpo legal, siendo el apartado primero del artículo 150 el que se refiere específicamente a su inclusión en el Registro Municipal de Solares, sin que haya normativa autonómica alguna desarrollada por el Ayuntamiento en el marco de sus competencias, que excluya de este Registro administrativo a los solares declarados en venta forzosa como consecuencia de la caducidad de la licencia urbanística; y por otro, resulta que al declararse directamente la situación de venta forzosa sin constar previamente practicada la nota prevista en el artículo 87 del Real Decreto 1093/1997 relativa a la inclusión del solar en el Registro Administrativo, parece que siendo ésta, la nota que da publicidad frente a terceros de la declaración del derecho en situación de venta forzosa, debe conllevar la previa inscripción en el Registro Municipal, pues ambas no son independientes, como reconoce el propio acuerdo de la Corporación el su apartado sexto, al señalar que se practique la nota marginal en el Registro de la Propiedad: «practicar anotación marginal en la ficha correspondiente al inmueble en el Registro Municipal de Solares y Edificaciones Ruinosas». |
| R. 3/1/2013 BOE: 7/2/2013 Registro de Ávila n 1 MEDIDAS CAUTELARES: NO BASTA LA MERA DENUNCIA PARA PROVOCAR UN ASIENTO REGISTRAL. La mera presentación de una denuncia por un interesado al juzgado no puede motivar asiento alguno, pues es necesario que el juzgado o tribunal competente decrete la correspondiente medida preventiva o cautelar que proceda, a través de la correspondiente anotación preventiva mediante la resolución del juzgado y el mandamiento decretando la anotación preventiva. No cabe que el interesado solicite directamente en el Registro la práctica de una medida cautelar, ni que ésta proceda por el mero hecho de acreditar la presentación en el juzgado de un escrito de denuncia respecto a la inmatriculación de unas fincas, ni siquiera por la acreditación de la presentación de un recurso de apelación contra el archivo de las actuaciones. |
| R. 3/1/2013 BOE: 7/2/2013 Registro de Sarriá. RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. Constando inscrito un inmueble a favor de una Comunidad Autónoma por título de cesión y traspaso de competencias de la Tesorería de la Seguridad Social, no cabe ahora rectificar dicha inscripción para hacer constar que la cesión lo es sólo en cuanto al uso, según se deduce de la ley reguladora de la materia, siendo necesario que preste su consentimiento el actual titular registral o que se dicte la oportuna resolución en un procedimiento judicial. |
| R. 8/1/2013 BOE: 14/2/2013 Registro de El Rosario. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO: SUPUESTOS EN QUE CABE ACUDIR AL MISMO. No cabe acudir al expediente de dominio como procedimiento excepcional para la reanudación del tracto, cuando se trata de una caso en el que el promotor del mismo adquirió directamente de la sociedad titular del inmueble. En caso de que dicha sociedad se hallare inactiva, siempre cabe recurrir a la solución que ofrece el artículo 400 de la Ley de Sociedades de Capital. |
| R. 9/1/2013 BOE: 14/2/2013 Registro de Talavera de la Reina n 2 y 3. OPERACIONES SOCIETARIAS: NECESIDAD DE SU PREVIA INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO MERCANTIL. SOCIEDADES MERCANTILES: REPRESENTACIÓN. CONSENTIMIENTO NEGOCIAL: CONSTANCIA EXPRESA. En el documento presentado ninguno de los comparecientes alega ni acredita título para actuar en nombre de la sociedad titular registral a fin de manifestar la voluntad social por lo que, no estando acreditada la prestación de consentimiento, tampoco lo está la misma existencia del negocio jurídico (art. 1261 del Código Civil). Una vez acreditado al Notario dichos títulos representativos, éste debe realizar la oportuna reseña identificativa y el correspondiente juicio de suficiencia. El cuerdo de reducción de capital con devolución de aportaciones a un socio debe constar previamente inscrito en el Registro Mercantil, dado que se trata de un acto que afecta a terceros. La segregación de una finca no puede entenderse realizada por el mero hecho de acompañar la solicitud de la licencia y la concesión de la misma, sino que es imprescindible que conste el acuerdo negocial al efecto. |
| R. 10/1/2013 BOE: 14/2/2013 Registro de La Rambla. NOVACIÓN DE HIPOTECA: AMPLIACIÓN DEL PLAZO DE AMORTIZACIÓN CON CARGAS INTERMEDIAS. Confirmando la doctrina ya recogida en una resolución anterior, el Centro Directivo considera que cuando se realiza una novación de una hipoteca aumentando el plazo de amortización del préstamo garantizado, es necesario para que se mantenga el rango hipotecario que presten su consentimiento los titulares de hipotecas inscritas con posterioridad. En caso de que las cargas posteriores sean anotaciones de embargo, tal consentimiento no reía necesario. |
| R. 10/1/2013 BOE: 14/2/2013 Registro de Santa Fe n 1. VENTA EXTRAJUDICIAL PARA LA EJECUCIÓN DE HIPOTECA: EFICACIA Y REQUISITOS. La interpretación conjunta de nuestro ordenamiento, así como la aplicación de los principios registrales conducen a la conclusión de que la venta extrajudicial como mecanismo de ejecución de la hipoteca inscrita, permite, no sólo la inscripción de la venta en sí, sino también cancelar las cargas posteriores. Respecto a la forma de realizar las notificaciones, el Notario debe ajustarse a lo establecido en el Reglamento Notarial, siendo admisible la remisión de la cédula notarial por correo certificado con acuse de recibo, siempre que conste debidamente diligenciado dicho acuse. Tampoco hay inconveniente en que la notificación se dirija a un domicilio fuera del territorio de la demarcación del Notario actuante. |
| R. 11/1/2013 BOE: 14/2/2013 Registro de Jerz de la Frontera n 3. CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS: FORMA DE LA NOTIFICACIÓN A LOS TITULARES DE DERECHOS INSCRITOS. La letra del artículo 353 del Reglamento Hipotecario debe interpretarse a la luz de los principios constitucionales. Por tanto, el Registrador debe certificar, a petición de un tercer poseedor, la forma en se realizó la pertinente notificación cuando se expidió certificación para un procedimiento ejecutivo. |
| R. 11/1/2013 BOE: 14/2/2013 Registro de Lugo n 1. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL: RECTIFICACIÓN DE ASIENTOS YA PRACTICADOS. No puede, a través de un recurso gubernativo, pretenderse la rectificación de unos asientos ya practicados, dado que los mismos están bajo la salvaguardia de los Tribunales. |
| R. 12/1/2013 BOE: 14/2/2013 Registro de Vitigudino. REFERENCIA CATASTRAL. INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: TÍTULO PREVIO. Si el Registrador alberga dudas fundadas sobre la coincidencia de la finca registral con la parcela catastral, y no estamos en ninguno de los casos en que la Ley determina que debe entenderse que hay identidad, no será posible consignar la referencia catastral. Para qué se pueda inmatricular una finca es necesario que el transmitente acredite su previa adquisición por un documento público, sin que baste un documento privado con fecha fehaciente. |
| R. 14/1/2013 BOE: 14/2/2013 Registro de Benavente. REFERENCIA CATASTRAL. EXIGENCIA DE DOCUMENTO PÚBLICO: INSTANCIA DE HEREDERO ÚNICO. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD: DESCRIPCIÓN DE LA FINCA. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: INTERRUPCIÓN. La concordancia del Registro con el Catastro no impone que lo que es una finca en uno tenga que serlo igualmente en el otro, pues en el Registro puede hacerse constar que la finca registral es, en unión con la otra, la parcela catastral correspondiente. Si, como excepción, se admite la simple instancia para la inscripción a favor de heredero único, quiere decir que tal documento ha de ser suficiente para inscribir todas aquellas circunstancias que deba contener el título inscribible. Por lo que se refiere a la descripción de la finca que es el resto de una expropiación, no es necesaria la previa inscripción de tal procedimiento, como no es necesaria la inscripción de una segregación no inscrita para disminuir la superficie en la finca matriz que posteriormente se transmite. En caso de que la finca no esté aún inscrita a nombre del causante, deberá primero reanudares el tracto sucesivo interrumpido. |
| R. 14/1/2013 BOE: 14/2/2013 Registro de Moncada n 2. OBRA NUEVA: DATOS INDISPENSABLES PARA SU DESCRIPCIÓN. En orden a la declaración de una obra nueva, no acompañada de individualización de sus elementos con acceso independiente a un elemento común o a la vía publica –división horizontal, lo que aquí no ocurre– la precisa descripción de la finca en el título que pretenda su acceso al Registro de la Propiedad, como medio indispensable para lograr la claridad y certeza que debe presidir la regulación de los derechos reales, en el Registro, no puede imponer más precisión en cuanto a la descripción de su superficie, que la que afecta a su individualidad, es decir, la total construida y útil, única que puede ser exigida quedando salvado con ello, en cuanto coincidente con la licencia que ha servido de base a la declaración, todos los requisitos administrativos exigibles por la legislación urbanística aplicable. Ha de observarse que cuando la declaración de obra nueva no se refiere a edificio sobre el que vaya a constituirse en principio, una división horizontal, como ocurre en el presente caso en que se trata de una vivienda unifamiliar, el objeto del derecho sobre la edificación forma un todo unitario sin partes determinadas, por lo que sólo es preciso, como mínimo exigible, que se exprese la superficie de la parcela ocupada por la edificación y el total de metros cuadrados edificados, tal como señala el artículo 45 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio. |
| R. 15/1/2013 BOE: 14/2/2013 Registro de Cangas de Onís. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS: TRÁMITES ESENCIALES. FIRMEZA DE LA RESOLUCION ADMINISTRATIVA. Corresponde al Registrador la calificación de los trámites esenciales del procedimiento administrativo que ha concluido con la adjudicación en vía de apremio de una finca por deudas a la Seguridad Social. Entre esos trámites se encuentran la comprobación de que se han hecho las notificaciones que reglamentariamente se prevén. El hecho de que se haya emitido informe favorable por los servicios jurídicos de la Tesorería no excluye la calificación registral. Para qué puedan practicarse la inscripciones y cancelaciones procedentes es necesario que conste la firmeza de la resolución. |
| R. 15/1/2013 BOE: 14/2/2013 Registro de Orense n 2. TITULARIDAD REGISTRAL: TITULARIDADES VINCULAS OB REM Por regir en nuestro ordenamiento el sistema de «numerus apertus» de los derechos reales (cfr. artículos 2.2 de Ley Hipotecaria y 7 del Reglamento Hipotecario) y en particular, en las figuras comunitarias (cfr. artículo 392, párrafo segundo, del Código Civil), nada se puede oponer a que determinada finca, susceptible de aprovechamiento independiente, se constituya como uno de los objetos sobre el que los titulares o cotitulares de otras fincas tengan, como tales, la consiguiente cotitularidad «ob rem»; lo que equivale a decir que la propiedad (o comunidad) existente sobre cada una de estas fincas tiene como inherente un derecho de comunidad sobre aquella otra (cfr., entre otras, las Resoluciones de 2 de abril de 1980, 27 de mayo y 20 de julio de 1988 y 7 de enero de 1994). En el presente caso, de los asientos registrales resulta que la titularidad de la finca destinada a zona de uso social y deportivo se atribuye a los que en cada momento sean titulares de determinadas otras fincas (entre ellas la vendida –finca registral número 14.885–), de modo que se configura su dominio como un derecho subjetivamente real. Por ello, sin que proceda examinar en este expediente los procedimientos adecuados para una eventual rectificación registral de tal configuración, debe concluirse que el acto traslativo calificado ha de incluir necesariamente la participación indivisa de la finca común referida. |
| R. 16/1/2013 BOE: 18/2/2013 Registro de Almonte CAUSA DE LOS ACTOS INSCRIBIBLES: HA DE CONSTAR EXPRESAMENTE. Uno de los principios fundamentales de nuestro sistema hipotecario es el que puede denominarse principio de consentimiento causal, según el cual y a diferencia del sistema alemán, es requisito de inscripción de cualquier desplazamiento patrimonial que exista causa de la transmisión y que sea verdadera y lícita, y además, que esté correctamente expresada en el título, sin imprecisiones, contradicciones ni ambigüedades, pues el registrador debe calificar la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de éstas y de los asientos del Registro (cfr. artículo 18.1.o de la Ley Hipotecaria), estando los asientos bajo la salvaguardia de los tribunales (artículo 1.3.o de la Ley Hipotecaria) y teniendo los mismos la presunción de exactitud de existencia y pertenencia del derecho inscrito en la forma determinada por el asiento respectivo (artículo 38 de la Ley Hipotecaria), siendo diferentes los efectos de la inscripción según la clase de causa del negocio (cfr. artículo 34 de la Ley Hipotecaria). Por todo ello, debe expresarse en el acta de inscripción «el título genérico de la adquisición» (artículo 51 regla 10.a del Reglamento Hipotecario), es decir, la causa de la misma. No obstante, de be aclararse que la causa no tiene que ser necesariamente una de las señaladas en el artículo 1274 del CC. |
| R. 16/1/2013 BOE: 18/2/2013 Registro de Madrid n 53. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO:LA FINCA HA DE ESTAR INSCRITA A NOMBRE DE EL DEUDOR EMBARGADO. No cabe practicar la anotación de un embargo trabado en un procedimiento seguido contra el deudor y notificado al titular registral, dado que es preciso que primero se inscriba la correspondiente titularidad embargada a nombre del deudor para cumplir el requisito del tracto sucesivo. |
| R. 17/1/2013 BOE: 18/2/2013 Registro de Benaguasil. CONCURSO DE ACREEDORES: ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO ORDENADA EN PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO. En el supuesto que ha provocado este expediente no resulta del mandamiento que se tratara de créditos contra la masa, habiendo sido alegada esta circunstancia en el escrito de recurso, por lo que no pudo tomarse en consideración en la nota de calificación y tampoco ahora para dictar esta Resolución (artículo 326 de la Ley Hipotecaria). Pero es que aunque se afirme en el mandamiento que se trata de créditos contra la masa, faltaría un pronunciamiento al respecto del juzgado de lo Mercantil competente en el concurso, requisito necesario aunque no se trate de los créditos exceptuados de la paralización de la ejecución a que se refiere el artículo 55 de la Ley Concursal, sino ante el pago de créditos contra la masa contemplados en el artículo 154 de la misma Ley. Nada obsta a lo anterior el carácter administrativo del procedimiento ni la indiscutida facultad de autotutela de la administración. El párrafo segundo del artículo 22 del Texto Refundido de la Ley General de la Seguridad Social, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1994, de 20 de junio, modificado por la disposición final decimosexta de la Ley 22/2003, Concursal, dispone que, en caso de concurso, los créditos por las cuotas de la Seguridad Social y conceptos de recaudación conjunta y, en su caso, los recargos e intereses que sobre aquéllos procedan, así como los demás créditos de Seguridad Social, quedarán sometidos a lo establecido en la Ley Concursal. Siendo las providencias de apremio y diligencias de embargo posteriores a la declaración del concurso, y no habiéndose obtenido con carácter previo un pronunciamiento del juzgado ante el que se sigue el concurso que declare que los créditos son créditos contra la masa susceptibles de ejecución separada, no procede sino la confirmación de la negativa a la anotación. |
| R. 17/1/2013 BOE: 18/2/2013 Registro de Santa Fe n 1. VENTA EXTRAJUDICIAL PARA LA EJECUCIÓN DE HIPOTECA: EFICACIA Y REQUISITOS. La interpretación conjunta de nuestro ordenamiento, así como la aplicación de los principios registrales conducen a la conclusión de que la venta extrajudicial como mecanismo de ejecución de la hipoteca inscrita, permite, no sólo la inscripción de la venta en sí, sino también cancelar las cargas posteriores. Siendo el objeto del requerimiento la notificación de la existencia de las actuaciones notariales y la intimación a realizar el pago, sólo si queda acreditado bajo la fe del notario que el destinatario tiene cabal conocimiento de su contenido y de su fecha es admisible considerar practicada la diligencia y llevado a cabo el trámite en términos que no violenten sus derechos constitucionales. Así ocurrirá si conocido el paradero del destinatario el notario lleva a cabo la diligencia con consentimiento de aquél y previa su identificación (artículo 202 del Reglamento Notarial) o si el propio destinatario, conocedor de la circunstancia, se persona ante el notario al efecto de recibir el requerimiento. En ninguno de estos supuestos se perjudica la posición jurídica del destinatario ni su derecho a reaccionar en la forma que el ordenamiento le permite. Pero fuera de estos casos o de otros similares que excluyan la indefensión material del destinatario no cabe hacer una extensión de unos trámites (el requerimiento en persona de tercero) previstos exclusivamente para el caso de que el requerimiento se lleve a cabo precisamente en el domicilio señalado e inscrito. Respecto a la forma de realizar las notificaciones, el Notario debe ajustarse a lo establecido en el Reglamento Notarial, siendo admisible la remisión de la cédula notarial por correo certificado con acuse de recibo, siempre que conste debidamente diligenciado dicho acuse. Tampoco hay inconveniente en que la notificación se dirija a un domicilio fuera del territorio de la demarcación del Notario actuante. |
| R. 18/1/2013 BOE: 20/2/2013 Registro de Pontevedra n 1. PROPIEDAD HORIZONTAL: REQUISITOS CONFIGURADORES DE LOS ELEMENTOS PRIVATIVOS. Constituye un elemento configurador del elemento privativo el que tenga salida a la vía pública, o a un elemento común del edificio, porque se comunicará con el exterior. Esta comunicación o libre acceso con el exterior puede ser directa, por dar a la calle, o a través de un elemento común, tal y como prevé el artículo primero de la Ley. Pero también se garantiza ese aprovechamiento independiente del departamento privativo si esa comunicación con el exterior se canaliza de forma mediata a través de una facultad o vinculación jurídico real propia de aquél, como puede ser el derecho real de servidumbre que grave a un inmueble (que puede ser otro elemento privativo) que goce de tal salida al exterior, ya sea de forma directa, ya a través de un elemento común. Esa posibilidad de circulación o tránsito con exterior que ha de brindar, para serlo, todo elemento privativo, en cualquiera de las formas indicadas, debe ser actual, es decir coetánea a su propia configuración como elemento privativo, pues este es el diseño que impone el legislador. |
| R. 18/1/2013 BOE: 20/2/2013 Registro de Gijón n 5. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL: REVISIÓN DE LA LEGALIDAD DE ASIENTOS YA PRACTICADOS. No puede, a través de un recurso gubernativo, pretenderse la revisión de la legalidad de unos asientos ya practicados, dado que los mismos están bajo la salvaguardia de los Tribunales. |
| R. 21/1/2013 BOE: 20/2/2013 Registro de Fuenlabrada n 3. SUCESIÓN INTESTADA: CUANDO RENUNCIAN TODOS LOS HEREDEROS TESTAMENTARIOS Y NO PROCEDE SUSTITUCIÓN VULGAR NI DERECHO DE ACRECER. Cuando todos los herederos llamados en el testamento renuncian a la herencia, sin que proceda el juego de la sustitución vulgar ni del derecho de acrecer, es inevitable la apertura de la sucesión testada, aunque los llamados por esta vía sean los mismos que hubieran sido sustitutos vulgares en caso de que tal sustitución se hubiera previsto para el caso de renuncia. |
| R. 22/1/2013 BOE: 20/2/2013 Registro de Bilbao n 10. DERECHO DE OPCIÓN: REQUISITOS DE EJERCICIO. Al no convenirse en el título constitutivo de la opción que el optante, ejercitada la opción podía por sí sólo otorgar la escritura de compraventa por la que se produciría la transmisión del dominio y la pertinente modificación jurídico real inscribible, debe considerarse que el mero ejercicio de la opción no provoca ningún desplazamiento patrimonial, ni puede provocar asiento alguno, siendo necesario el otorgamiento de la escritura de compraventa por los concedentes y la optante –a la que por otro lado, sustantivamente están obligados los primeros dado el contrato de opción suscrito–, pues si bien la venta se perfeccionó al ejercitarse en tiempo y forma la opción, no se ha consumado mediante la pertinente transmisión del dominio, y en definitiva esta consumación es la que puede acceder al Registro de la Propiedad. Si al tiempo de presentarse el documento por el que se ejercita la opción se hubiera ya cancelado el asiento de inscripción de la referida opción, procede denegar su inscripción. |
| R. 22/1/2013 BOE: 20/2/2013 Registro de Granada n 5. PROPIEDAD HORIZONTAL: EFECTOS Y ALCANCE DE LA PREFERENCIA PREVISTA EN EL ARTÍCULO 9,1,e) El efecto natural de una declaración de preferencia del crédito en los términos del artículo 9.1.e) sin más aditamentos y sin el consentimiento de titulares registrales de créditos anteriores o de su intervención como parte en el juicio, sólo permitiría alegar dicha preferencia a su titular a través de una tercería de mejor derecho con motivo de la ejecución del derecho de cualquier titular del asiento anterior, pero no para adelantarse en el rango, sino para obtener el cobro con preferencia a él en la ejecución; o bien para ejercitar la declaración de preferencia en cualquier otra vía, pero sin modificación del rango de derechos inscritos con anterioridad. En todo caso debe especificarse a la cantidad concreta a que se extiende la eventual afección, y resulta imprescindible que el titular de la hipoteca que se puede ver postergado en el rango sea demandado en el proceso, y no simplemente notificado. |
| R. 23/1/2013 BOE: 20/2/2013 Registro de Ibiza n 4. CONJUNTO INMOBILIARIO: MODIFICACIÓN SUJETA A LICENCIA. La Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 27 de octubre de 2008 define los complejos inmobiliarios conforme a la llamada Carta de Roma aprobada en el V Congreso Internacional de Derecho Registral del año 1982, dice que en la citada Carta se caracteriza a los complejos inmobiliarios «por la existencia de una pluralidad de inmuebles conectados entre sí, a través de elementos o servicios comunes, o de un régimen de limitaciones y deberes entre los mismos, con vocación de pertenecer a una multiplicidad de titulares para la consecución y mantenimiento de intereses generales y particulares de los partícipes», añadiendo la propia sentencia que «según la doctrina científica, la caracterización de los conjuntos inmobiliarios a que se refiere la LPH, es, pues la existencia de una pluralidad de fincas ligadas por un punto de conexión cifrado en la titularidad compartida, inherente a los derechos privativos sobre cada una de ellas, de elementos inmobiliarios de utilidad común, viales, instalaciones o servicios». La división horizontal tumbada formando varias viviendas unifamiliares en una de las dos fincas, implica una modificación del complejo inmobiliario en su conjunto, al quedar modificada una de las parcelas que componen dicho complejo.consecuentemente es de aplicación lo establecido en el artículo 17.6 de la Ley del Suelo estatal, dictado en el ejercicio de la competencia exclusiva que se atribuye al Estado en materia de Registros Públicos por el artículo 149.1, 8 de la CE. |
| R. 24/1/2013 BOE: 26/2/2013 Registro de Motril n 2. PUBLICIDAD FORMAL: EMISIÓN DE NOTAS SIMPLES ENRE DISTINTOS REGISTROS. No cabe articular el derecho de acceso electrónico de los ciudadanos a la información registral por otro mecanismo que el sistema FLOTI que es el aplicativo tecnológico establecido por el Colegio de Registradores en cumplimiento de la encomienda de este Centro Directivo. Debe descartar se el uso del telefax, dada su falta de garantía para el cumplimiento de los requerimientos de la legislación de protección de datos. El registrador ante el que se presente la petición, para permitir a todos los interesados el uso del sistema y evitar que esta exigencia se convierta en la llamada discriminación tecnológica, realizará la petición que le solicite el particular por el sistema FLOTI y el registrador que expida la publicidad la remitirá, por este conducto, según se solicite, a la dirección de correo del interesado o a la del registrador remitente quien, tras recibirla por ese conducto, la entregará al interesado. Cuando la petición de información no se hace presencialmente ante el registrador competente por razón del archivo que contiene los datos y, por ello responsable único del mismo, esta identificación no puede ser realizada por aquél. Cuando la petición se hace por medios telemáticos es el sistema autorizado, que debe contener los mecanismos seguros de identificación quien lo hace. Pero cuando la petición se hace personalmente ante otro registrador distinto del titular de archivo, la tarea de identificación recae, bajo su responsabilidad, sobre el registrador que recibe la petición y que ha de asegurar que sólo esta persona la recibe, evitando así cesiones inconsentidas de las que sería responsable. Dentro de esa competencia el registrador que recibe la petición está obligado a apreciar el interés del peticionario, en su aspecto externo podría decirse, debiendo negar el comienzo del procedimiento caso de apreciar su inexistencia. Pero esta apreciación del interés legítimo por el registrador receptor de la petición no elimina la obligación que tiene el registrador titular del archivo que contiene los datos personales, quien, teniendo en cuenta además, el contenido de los asientos valorará ese interés a los efectos de expedir la información o no y el contenido de ésta. |
| R. 28/1/2013 BOE: 26/2/2013 Registro de Orense n 1. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: BIEN PRESUNTIVAMENTE GANANCIAL. SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA: ASIENTO QUE DEBE PRACTICARSE. Tratándose de una finca que se halla inscrita a nombre de una persona con carácter presuntivamente ganancial, no puede inscribirse una sentencia que afecte a dicha titularidad si el procedimiento se ha dirigido sólo contra el titular registral y no frente a su cónyuge. Conforme al 524 de la LEC, mientras no sean firmes o aún siéndolo, no hayan transcurrido los plazos indicados por esta Ley para ejercitar la acción de rescisión de la sentencia dictada en rebeldía sólo procederá la anotación preventiva de las sentencias que dispongan o permitan la inscripción de la cancelación de asientos en Registros públicos. |
| R. 28/1/2013 BOE: 26/2/2013 Registro de Vielha VENTA EXTRAJUDICIAL PARA LA EJECUCIÓN DE HIPOTECA: REQUISITOS. Respecto a la forma de realizar las notificaciones, el Notario debe ajustarse a lo establecido en el Reglamento Notarial, siendo admisible la remisión de la cédula notarial por correo certificado con acuse de recibo, siempre que conste debidamente diligenciado dicho acuse. La ausencia en los anuncios de subasta de la referencia a la certificación a que se refieren los artículos 236 b y 236 f.4 carece de relevancia suficiente para impedir la inscripción en el Registro de la Propiedad. |
| R. 29/1/2013 BOE: 26/2/2013 Registro de Granada n 6. DISOLUCIÓN DE CONDOMINIO: NATURALEZA GANANCIAL O PRIVATIVA DEL BIEN ADJUDICADO. Resulta indubitadamente la naturaleza privativa del bien que se adjudica a uno de los copropietarios en virtud de la extinción del condominio, dada la naturaleza privativa que tenía su cuota indivisa. |
| R. 29/1/2013 BOE: 26/2/2013 Registro de Burgos n 4. CONTADOR PARTIDOR TESTAMENTARIO: FACULTADES. El contador-partidor no puede realizar actos que excedan la partición: entre ellos, decidir si una legataria a la que se atribuye en el testamento la opción de ser legataria de parte alícuota o recibir en usufructo una finca ha cumplido o no la condición impuesta por el testador a la misma, sino que se trata de un presupuesto o cuestión previa a la propia partición, que sólo puede resolverse si se acredita que la interesada ha prestado su conformidad o ha sido resuelta la cuestión judicialmente en otro caso. En el ámbito extrajudicial, cabe también la acreditación del cumplimiento o incumplimiento de condiciones a efectos de la práctica de inscripciones, pero ha de tratarse de hechos que queden acreditados de modo directo y automático, no de hechos susceptibles de valoración o de posible contradicción. |
| R. 30/1/2013 BOE: 26/2/2013 Registro de Totana. PROPIEDAD HORIZONTAL: RECTIFICACIÓN DE SU DESCRIPCIÓN. La cuestión debatida es si la aclaración y rectificación de los metros cuadrados útiles y construidos de alguno de los elementos independientes de la división horizontal supone una modificación del título constitutivo de la misma con las correspondientes exigencias de unanimidad o por el contrario no lo es tratándose de una situación de adaptación fáctica de la descripción registral a la realidad jurídica extrarregistral, bastando el consentimiento de los afectados. En principio y como regla general, la inscripción pretendida supone una modificación –quizá por error– del título constitutivo y, por ello, sería necesario que se cumplieran los requisitos para dicha modificación. Ahora bien, si se tiene en cuenta; a) que tal diferencia puede deberse a una errónea medición de los elementos privativos; b) que se acredita la exacta cabida construida y útil de los pisos o elementos independientes –con certificación del técnico competente–, c) que no se modifica la superficie construida ni útil de los restantes elementos privativos; d) que presta su consentimiento la propiedad de los elementos cuyas cabidas se corrigen; e) que la medición real que ahora se aclara, corresponde y coincide plenamente con el proyecto en base al cual se concedió la licencia para edificación, ha de concluirse que, en el caso debatido, puede accederse a la inscripción pretendida. |
| R. 30/1/2013 BOE: 26/2/2013 Registro de Xinzo de Limia HIPOTECA EN GARANTÍA DE VARIAS OBLIGACIONES: POSIBLES CASOS. No es posible en nuestro ordenamiento, fuera del supuesto del artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria, la constitución de una única hipoteca en garantía de una pluralidad de obligaciones por ser contrario al principio de accesoriedad de la hipoteca. Tampoco es aceptable la cobertura hipotecaria única de una pluralidad de obligaciones aunque se pacte un sistema liquidatorio de cuenta corriente que determine la global posición acreedora o deudora de las partes sin que aquellas pierdan su individualidad, pues la mera reunión contable de las distintas obligaciones no hace nacer una nueva susceptible de cobertura hipotecaria única. Para que dicho efecto se produzca es preciso un acuerdo novatorio expreso del que resulte la existencia final de una única obligación garantizada que incluya la determinación de las líneas generales de las obligaciones cubiertas por el pacto, siempre que la inclusión o exclusión de cada una de ellas resulte del propio convenio y no quede al arbitrio de una de las partes. |
| R. 31/1/2013 BOE: 26/2/2013 Registro de Ciudad Real n 1. PROHIBICIÓN DE ENAJENAR: ACTOS A QUE AFECTA. Tanto la doctrina como este Centro Directivo parecen inclinarse por la conclusión de que la prohibición de disponer sólo impide las enajenaciones voluntarias del titular registral. Por tanto no hay obstáculo alguno para practicar una anotación de embargo. |
| R. 31/1/2013 BOE: 26/2/2013 Registro de Zaragoza n 1. HIPOTECA CAMBIARÍA: CANCELACIÓN ORDENADA EN PROCEDIMIENTO JUDICIAL. Como ha dicho anteriormente esta Dirección General (vid. Resolución de 15 de febrero de 2006) tiene razón el registrador cuando manifiesta en su nota de calificación que la hipoteca que se pretende cancelar no aparece inscrita sólo a favor de la entidad demandada y condenada, pues se trata de una hipoteca en garantía de letras de cambio y está constituida a favor de sus tenedores presentes o futuros, que puede coincidir o no, con el primer tomador de las cambiales. Por ello, el artículo 211 del Reglamento Hipotecario determina que si la cancelación se verifica por decisión o por providencia ejecutoria dictada en procedimiento ordinario o especial, se hará constar la recogida e inutilización de los títulos de que se trate por testimonio del secretario que intervenga en el procedimiento respectivo (cfr. Resolución de 25 de marzo de 1999), por cuanto son los mismos títulos cambiarios los que legitiman al acreedor. |
| R. 4 y 7-2-2013 BOE: 4/3/2013 Registro de Madrid n 29. NOVACIÓN DE HIPOTECA: AMPLIACIÓN DE PLAZO Y RANGO HIPOTECARIO. Concluye el Centro Directivo que la correcta interpretación del artículo 4.3 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, es la de considerar que son dos los supuestos en que una novación de un préstamo hipotecario puede provocar que en la parte nevada no se mantenga el rango hipotecario inicial: el de incremento de la responsabilidad hipotecaria, y el de la ampliación del plazo de amortización. Sin embargo, mientras que en el primero de los casos, para mantener el rango hipotecario, se requiere el consentimiento de los titulares de derechos inscritos o anotados con posterioridad a la hipoteca novada, en el supuesto de ampliación del plazo sólo será necesario el de los titulares de derechos inscritos, no el de los de las anotaciones de embargo. |
| R. 5/2/2013 BOE: 4/3/2013 Registro de Valladolid n 2. TITULARIDAD REGISTRAL: NO PUEDE DEDUCIRSE DE LAS INSCRIPCIONES DE OTRA FINCA. La titularidad de una finca no puede entenderse identificada por lo que resulté de la inscripción de otra finca registral, sino que debe resultar de modo expresó del historial de la propia finca. |
| R. 6/2/2013 BOE: 4/3/2013 Registro de Pego. LICENCIAS URBANÍSTICAS: EFICACIA DE LA CONSTANCIA REGISTRAL DE CONDICIONES IMPUESTAS EN LAS MISMAS. Resulta adecuado aplicar, en este caso, a la condición de la licencia que figura en el Registro, los efectos resultantes de, al menos, dos principios hipotecarios resultantes de la legislación hipotecaria sobre los efectos de los asientos: a) el de calificación registral a efectos de controlar la inscripción de aquellos actos que sean contrarios a la condición impuesta en la licencia de obras inscrita en el Registro, por resultar así de los asientos registrales, conforme al artículo 18.1.o de la Ley Hipotecaria; y, b) el de legitimación registral del artículo 38.1.o de la propia Ley Hipotecaria sobre presunción de vigencia de la condición registrada. Por lo anteriormente indicado, no es posible inscribir en este caso la ampliación de una obra nueva en contra del contenido de una condición de la licencia municipal de obra que consta como vigente en el Registro, al no haber sido cancelada, y por ello, con la presunción de que se adapta a lo dispuesto en la ley o en los planes, mientras no se produzca la cancelación de la condición por parte del órgano que la impuso, pues en otro caso, se produciría una contradicción en cuanto al contenido de los asientos registrales y de los respectivos efectos de los mismos, ya que si se admitiera la inscripción de la ampliación de obra pretendida, el Registro publicaría como vigente una condición de una licencia municipal de obras en que se obligaba a no habilitar el sótano para vivienda; y por otra parte, también publicaría como vigente una declaración de ampliación de obra en la que el sótano pasaría de ser un almacén con menor superficie a una vivienda de mayor extensión superficial, y todo ello, sin acreditar tampoco licencia municipal alguna para esa ampliación de obra y consiguiente cambio de uso. |
| R. 7/2/2013 BOE: 4/3/2013 Registro de Dos Hermanas n 2. UNIONES DE HECHO: RÉGIMEN ECONÓMICO APLICABLE. En las uniones de hecho, incluso aunque se hallen inscritas en el Registro administrativo previsto al efecto, no cabe aplicar en defecto de pacto entre los con vivientes el régimen de gananciales. Los pactos operarán en cada adquisición en concreto, dado que no cabe hablar de capitulaciones matrimoniales y no existe un Registro con efectos jurídicos de publicidad frente a terceros. |
| R. 8, 9, 11, 12, 13 y 19-2-2013 BOE: 4, 11 y 19-3-2013 Registro de Vigo n 2 y 5, Ferrol, Pontevedra n 1, La Coruña n 3 y Redondela. RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. Este Centro Directivo ha declarado con anterioridad (cfr. Resoluciones citadas en los «Vistos», entre muchas otras) que el recurso a esta Dirección General sólo puede interponerse frente a las calificaciones negativas, totales o parciales, suspensivas o denegatorias del asiento solicitado. No cabe instar recurso alguno frente a la calificación positiva del registrador por la que se extiende el correspondiente asiento; por ello, admitirse por esta Dirección General la rectificación de errores que pretende la anulación de un asiento, sería lo mismo que admitir el recurso contra una inscripción realizada. |
| R. 13/2/2013 BOE: 11/3/2013 Registro de Valencia n 10. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: POR DEUDAS DE UNA SOCIEDAD CIVIL. A los efectos de practicar una anotación de embargo sobre una finca propiedad de uno de los socios de una sociedad civil, por deudas de dicha sociedad, debe recordarse que los socios de una sociedad civil responden subsidiariamente de las deudas de dicha sociedad. Pero, para que no se produzca indefensión del demandado, que infringiría el artículo 24 de la Constitución Española, sería necesario que de la documentación presentada resultara: a) la inexistencia de bienes de la sociedad demandada, ya que la responsabilidad de los socios no es solidaria, sino subsidiaria, por lo que sólo existirá si la sociedad carece de bienes; b) la acreditación de que el titular de los bienes es socio; c) la parte que el socio titular de los bienes tiene en dicha sociedad, con objeto de dividir la deuda de manera que sólo se embargue la parte proporcional a su participación en aquélla; y, d) la intervención en el procedimiento del repetido titular registral. |
| R. 14/2/2013 BOE: 19/3/2013 Registro de Valencia n 10. GARAJES: COUTAS INDIVISAS CON ADSCRIPCIÓN DE USO. En el presente caso en el que las cuotas transmitidas constan inscritas sin delimitación del espacio físico sobre el que se proyecta el derecho de uso exclusivo asignado, y en el que en el título calificado aparece ahora contenida dicha delimitación mediante descripción de manera individualizada, concreta y detallada de la plaza asignada con expresión de su ubicación, linderos y superficie perimetral (cfr. artículos 68 Reglamento Hipotecario y apartado 2 del artículo 53 del Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio), debe confirmarse la calificación de la registradora, pues tal y como está determinado el derecho objeto de la venta implica una verdadera división del local transmitido y una alteración del régimen de comunidad, lo que exige el consentimiento de todos los restantes copropietarios del local (vid. Resoluciones de 6 de septiembre de 2002 y 13 de octubre de 2009). El artículo 53.b) de las normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística, aprobado por Real Decreto 1097/1997, de 4 de julio, impone, para los supuestos de transmisión de una participación indivisa de finca destinada a garajes, que suponga el uso y disfrute exclusivo de una zona determinada, que se incluya en el título «la descripción pormenorizada de la misma, con fijación de su número de orden, linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil, así como la descripción correspondiente a los elementos comunes. |
| R. 14/2/2013 BOE: 19/3/2013 Registro de Santiago de Compostela n 2. DERECHO DE OPCIÓN: PLAZO DE CUATRO AÑOS. Para que un derecho acceda al Registro de la Propiedad debe reunir los requisitos establecidos al efecto por el ordenamiento jurídico y en concreto por la normativa hipotecaria. De aquí se sigue que no todo derecho civilmente válido es susceptible de inscripción pues con independencia de tal circunstancia debe reunir los requisitos que permitan su acceso al Registro y que tienen su fundamento en los fuertes efectos que a la publicidad registral de los derechos confiere el propio ordenamiento. Como el propio Tribunal Supremo ha manifestado reiteradamente en relación a la cuestión del plazo del derecho de opción, el artículo 14 del Reglamento Hipotecario es de plena aplicación a aquellos derechos de opción que deseen acceder al Registro (Sentencias de 14 de marzo de 1991, 18 de mayo de 1993 y 29 de mayo de 1996). De dicho precepto se deriva, en relación al plazo, que para poder acceder a los libros registrales, el derecho de opción debe de estar necesariamente sujeto a plazo y que este no debe exceder el de cuatro años. Es cierto que el propio precepto permite un plazo superior en el supuesto de arrendamiento con opción pero sólo para este supuesto y con limitaciones. |
| R. 15/2/2013 BOE: 19/3/2013 Registro de La Unión n 1. CALIFICACIÓN REGISTRAL: CARÁCTER UNITARIO. CONCURSO DE ACREEDORES: EJECUCIÓN HIPOTECARIA. El registrador de la Propiedad debe extremar su celo para evitar que una sucesión de calificaciones relativas al mismo documento y a la misma presentación, genere una inseguridad jurídica en el rogante de su ministerio incompatible con la finalidad y eficacia del Registro de la Propiedad. Ahora bien, también tiene declarado este Centro Diectivo que la exigencias formales sobre la calificación ceden ante el superior principio de legalidad que proscribe el acceso al Registro de los documentos que no reúnan los requisitos prescritos por el ordenamiento por lo que la sucesión de calificaciones relativas al mismo documento y a la misma presentación no afectan a su validez sin perjuicio de las responsabilidades que pueda asumir el registrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 127 del Reglamento Hipotecario. Es evidente en consecuencia que la pretensión del recurrente de que se reconozca que el documento debió ser inscrito no puede mantenerse debiendo añadirse que las «circunstancias del caso» a que se refiere el artículo 127 son especialmente relevantes en este supuesto en el que el cambio de criterio de la registradora obedece precisamente al expreso pronunciamiento de esta Dirección General sobre un supuesto idéntico provocado por la presentación del mismo documento en otro Registro de la Propiedad. En caso de declaración de concurso, la suspensión del procedimiento de ejecución hipotecaria es un efecto inmediato derivado de la jurisdicción universal del Juez de lo Mercantil (artículos 8 y 55 de la Ley Concursal) y por ello, con independencia del momento concreto en que el Juzgado de Primera Instancia tenga conocimiento y de la Resolución que el secretario adopte al respecto (artículo 568 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), desde el punto de vista sustantivo la suspensión opera salvo que concurran los supuestos de excepción previstos en la Ley. La única excepción posible es que se incorpore testimonio de la Resolución del Juez del concurso que declare que los bienes o derechos no están afectos o no son necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del concursado. |
| R. 18/2/2013 BOE: 19/3/2013 Registro de Alcalá de Henares n 1. HERENCIA: ACEPTACIÓN A BENEFICIO DE INVENTARIO. La aceptación de la herencia es el requisito necesario para poder adquirir el dominio de los bienes del causante. El hecho de que dicha aceptación se haga a beneficio de inventario no altera esa regla, dado que sólo añade el efecto de la limitación de responsabilidad. Por tanto, carece de trascendencia real tal especialidad de aceptación, y, consecuentemente, no compete al Registrador comprobar el cumplimiento de los requisitos que prevé el Código Civil para que se efectúe dicha aceptación a beneficio de inventario. |
| R. 18/2/2013 BOE: 19/3/2013 Registro de Villacarrillo. PUBLICIDAD FORMAL: EMISIÓN DE NOTAS SIMPLES ENRE DISTINTOS REGISTROS. No cabe articular el derecho de acceso electrónico de los ciudadanos a la información registral por otro mecanismo que el sistema FLOTI que es el aplicativo tecnológico establecido por el Colegio de Registradores en cumplimiento de la encomienda de este Centro Directivo. Debe descartar se el uso del telefax, dada su falta de garantía para el cumplimiento de los requerimientos de la legislación de protección de datos. El registrador ante el que se presente la petición, para permitir a todos los interesados el uso del sistema y evitar que esta exigencia se convierta en la llamada discriminación tecnológica, realizará la petición que le solicite el particular por el sistema FLOTI y el registrador que expida la publicidad la remitirá, por este conducto, según se solicite, a la dirección de correo del interesado o a la del registrador remitente quien, tras recibirla por ese conducto, la entregará al interesado. Cuando la petición de información no se hace presencialmente ante el registrador competente por razón del archivo que contiene los datos y, por ello responsable único del mismo, esta identificación no puede ser realizada por aquél. Cuando la petición se hace por medios telemáticos es el sistema autorizado, que debe contener los mecanismos seguros de identificación quien lo hace. Pero cuando la petición se hace personalmente ante otro registrador distinto del titular de archivo, la tarea de identificación recae, bajo su responsabilidad, sobre el registrador que recibe la petición y que ha de asegurar que sólo esta persona la recibe, evitando así cesiones inconsentidas de las que sería responsable. Dentro de esa competencia el registrador que recibe la petición está obligado a apreciar el interés del peticionario, en su aspecto externo podría decirse, debiendo negar el comienzo del procedimiento caso de apreciar su inexistencia. Pero esta apreciación del interés legítimo por el registrador receptor de la petición no elimina la obligación que tiene el registrador titular del archivo que contiene los datos personales, quien, teniendo en cuenta además, el contenido de los asientos valorará ese interés a los efectos de expedir la información o no y el contenido de ésta. |
| R. 19/2/2013 BOE: 19/3/2013 Registro de Málaga n 2. ANOTACIÓN DE EMBARGO:SOCIEDAD DE GANANCIALES DISUELTA Y NO LIQUIDADA. Durante la vigencia de la sociedad de gananciales, los artículos 541 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 144.1 del Reglamento Hipotecario exigen que, si no se ha embargado a los dos cónyuges, el embargo dirigido contra uno de ellos, haya sido notificado al otro, que fue lo que el registrador exigió en su primera calificación. |
| R. 20/2/2013 BOE: 19/3/2013 Registro de Talavera de la Reina n 1. DERECHO DE VUELO: PLAZO. Resulta del Registro que el derecho de vuelo se constituyó para ejercitarse en el plazo máximo de diez años a contar desde el otorgamiento de la escritura, sin que se condicionara en modo alguno a la vigencia de la disposición reglamentaria anulada, y sin supeditar el «dies a quo» del cómputo de dicho plazo a la concesión de la licencia municipal para la construcción, por lo que no puede tenerse en consideración cualquier otra fecha distinta de aquélla. Por tanto, transcurrido el plazo de caducidad pactado, no cabe ya realizar una cesión de tal derecho de vuelo. |
| R. 20/2/2013 BOE: 19/3/2013 Registro de Fuengirola n 1. HIPOTECA: CANCELACIÓN POR PRESCRIPCIÓN. No es posible acceder a la cancelación de una inscripción de hipoteca por prescripción cuando, de los datos registrales, no está nada claro (más bien parece que no ha vencido la obligación asegurada) que hayan transcurrido los plazos legales de prescripción. Téngase en cuenta que el supuesto regulado en el 82.5 de la LH tiene carácter excepcional y por tanto exige una absoluta seguridad respecto al hecho determinante de la cancelación. |
| R. 21 y 22-2-2013 BOE: 19/3/2013 Registro de Lucena del Cid y Segorbe. DERECHO DE OPCIÓN DE DACIÓN EN PAGO: PACTO COMISORIO. DERECHO DE OPCIÓN: PLAZO. Centrándonos en las circunstancias concurrentes en este caso, éstas ponen de manifiesto que, aunque se expresa en la escritura que el convenio se establece «para articular el pago de la referida deuda» y que «para su satisfacción concede un derecho de opción de dación en pago», e incluso que la deuda está vencida y líquida, todo lo cual propendería a considerar que la citada opción de dación en pago tiene una función de liquidación, lo cierto es que existe la función de garantía que da lugar al pacto de comiso prohibido, pues no se trata, evidentemente, de una dación en pago respecto a una deuda anterior, que lógicamente sería admisible, sino de una opción de dación en pago, de la que resultan una serie de circunstancias que inclinan claramente a esa función de garantía: a) aunque la deuda está vencida y líquida, al pactarse una opción de dación en pago diferida en cuanto al momento de su ejercicio, da lugar a un aplazamiento del pago de la deuda, determinando que se modifica su vencimiento, pues no es exigible mientras no llegue el momento inicial en que se puede ejercitar la opción de dación en pago; b) durante ese tiempo la función de garantía de la opción es evidente, pues se mantiene la deuda como no exigible, sin que el concedente esté obligado a pagarla, lo que implica la modificación de su vencimiento y exigibilidad, y durante ese tiempo la entidad acreedora cuenta con la garantía de la opción que todavía no puede ejercitar o consumar, pero sí hacerla valer como derecho preferente frente a cualquier otro derecho que pueda constituir en ese tiempo el dueño de las fincas; c) incluso en ese lapso de tiempo se refuerza la garantía del optante al establecer una limitación a la facultad dispositiva del dueño, que puede vender pero pagando la deuda en la misma escritura de compraventa; d) y aunque la deuda venía establecida con anterioridad a la constitución de la opción, se modifica su vencimiento y exigibilidad en el mismo acto en que se constituye el derecho de opción, con lo que no puede hablarse de pacto «ex intervalo», pues se ha establecido la garantía de la opción en el mismo momento en que se modifica la fecha de vencimiento, que es posterior al momento de constitución de la garantía como consecuencia de la sujeción del ejercicio de la opción de dación en pago a un término inicial posterior. Como el propio Tribunal Supremo ha manifestado reiteradamente en relación a la cuestión del plazo del derecho de opción, el artículo 14 del Reglamento Hipotecario es de plena aplicación a aquellos derechos de opción que deseen acceder al Registro (Sentencias de 14 de marzo de 1991, 18 de mayo de 1993 y 29 de mayo de 1996). De dicho precepto se deriva, en relación al plazo, que para poder acceder a los libros registrales, el derecho de opción debe de estar necesariamente sujeto a plazo y que este no debe exceder el de cuatro años. Es cierto que el propio precepto permite un plazo superior en el supuesto de arrendamiento con opción pero sólo para este supuesto y con limitaciones. |
| R. 22/2/2013 BOE: 19/3/2013 Registro de Torrox. PROPIEDAD HORIZONTAL: DIVISIÓN Y SEGREGACIÓN DE UN PISO O LOCAL. No es posible la inscripción de una sentencia judicial que ordena la segregación de parte de un local de un edificio en propiedad horizontal si no concurre el consentimiento de los copropietarios en los términos previstos en el artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal. |
| R. 25/2/2013 BOE: 19/3/2013 Registro de Ibiza n 4. RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE: ACTA DE NOTORIEDAD. Tratándose de una acta de notoriedad para la declaración de la mayor cabida de una finca, y concurriendo, además de la circunstancia de haberse formado la finca por segregación, una discrepancia muy notable en la cabida en cuanto, como se ha indicado, es casi cinco veces superior a la existente y la imposibilidad de acreditar la titularidad catastral de una de sus porciones, por no conocerse quien es su titular por los datos que resultan del catastro. Por todo ello han de considerarse fundadas y basadas en hechos objetivos, las dudas del registrador sobre la identidad de la finca. |
| R. 25/2/2013 BOE: 19/3/2013 Registro de El Ejido n 1 FINCA REGISTRAL: DUDAS SOBRE SU IDENTIDAD. OBRAS NUEVAS ANTIGUAS EN ANDALUCÍA Si de las circunstancias del título presentado y de los antecedentes registrales resultan dudas objetivas sobre la identidad de la finca el acto no podrá acceder al Registro. En relación con las obras nuevas por antigüedad en Andalucía, y respecto a la necesidad de aportar el documento administrativo referente a la declaración de la obra en situación de fuera de ordenación, se reitera la respuesta negativa ya plasmada en resoluciones anteriores. Tanto el artículo 20.4 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo, como el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, se refieren, entre otros medios, al otorgamiento de acta notarial descriptiva de la finca, como vehículo para hacer constar en el Registro la terminación de la obra sobre la que no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen demolición, circunstancia en la que se encuentra el titulo presentado. |
| R. 26/2/2013 BOE: 21/3/2013 Registro de Sevilla n 15. PUBLICIDAD FORMAL: REQUISITOS Y LÍMITES Para el acceso a la publicidad formal del Registro es necesario acreditar al Registrador un interés conocido, directo y legítimo, que debe ser de contenido patrimonial, debiendo limitarse la publicidad al ámbito de extensión de este interés. Especial celo debe manifestar el Registrador a este respecto cuando se solicita información respecto de asientos ya cancelados. Todo ello sin olvidar el cumplimiento de lo establecido en la legislación de protección de datos personales. Por tanto, si se tiene en cuenta los anteriores razonamientos y, particularmente: a) que entre las finalidades institucionales del Registro de la Propiedad no figura la investigación privada de datos no patrimoniales contenidos en los asientos del Registro; b) que la publicidad del Registro no puede extenderse a los datos sin relevancia patrimonial ajenos a la finalidad institucional del Registro, ni a los datos carentes de relevancia jurídica obrantes en los historiales registrales, los cuales sólo pueden ser cedidos con el consentimiento de su titular; y c) que en el supuesto de hecho que nos ocupa, el solicitante no pretende averiguar a través de la certificación solicitada cual es la titularidad o el estado de cargas actual de una finca o cual fue la titularidad o el estado de cargas pasado de la misma; lo que se pretende es conocer los posibles parientes que concurrieron en el otorgamiento de cierto documento junto quien fue titular registral de una finca –en la actualidad está inscrita a favor de otra persona–, para entablar una demanda por deudas de aquélla, pretendiendo así utilizar la publicidad del Registro para investigar de modo indiciario posibles llamados a la herencia de una persona, por medio de una certificación literal del íntegro contenido de cierto asiento registral ya cancelado; hay que concluir que no existe en el presente caso el interés legítimo exigido por la Ley para obtener la información registral con el contenido, extensión y forma solicitadas. |
| R. 26/2/2013 BOE: 21/3/2013 Registro de Corcubión DOBLE INMATRICULACIÓN: REQUISITOS. El artículo 313.2 del Reglamento Hipotecario, según redacción dada por Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre, determina que si la doble inmatriculación lo fuere a favor de personas distintas y existiere acuerdo entre ellas, a solicitud suya y con la conformidad, en su caso, de todos los interesados, expresada en escritura pública, se procederá a cancelar o rectificar el folio convenido. Este precepto exige para su debida aplicación, la concurrencia de diversos requisitos. Así, en primer término será preciso que estemos en presencia de una verdadera doble inmatriculación, bien total, bien parcial, por cuanto no cabe la desinmatriculación de una finca registral sin que exista una causa que lo justifique. Nuestro ordenamiento jurídico casualista excluye cancelaciones basadas en un mero consentimiento formal cancelatorio. Es necesario, en consecuencia, que estemos en presencia de una verdadera doble inmatriculación, debiendo resolverse, caso de duda, en sede judicial. En segundo lugar, será necesario que exista acuerdo de los titulares registrales instando este procedimiento cancelatorio. Y, por último, exige el artículo 313.2 del Reglamento Hipotecario la conformidad de todos los interesados, debiendo entenderse por tales todos aquellos que puedan resultar perjudicados por la cancelación o rectificación del folio convenido, sean titulares de derechos inscritos o anotados. |
| R. 27/2/2013 BOE: 21/3/2013 Registro de Belmonte. ESTADO CIVIL: ACREDITACIÓN Respecto del estado civil de los otorgantes de escrituras públicas que hayan de acceder al Registro de la Propiedad debe distinguirse claramente entre aquellos casos en los que, por resultar afectada la titularidad previamente inscrita o la legitimación del otorgante, es necesario acreditar documentalmente dicho estado, y aquellos otros en los cuales, por no darse tales circunstancias y tratarse sólo de completar la identificación de la persona ha de bastar la manifestación del interesado. |
| R. 27/2/2013 BOE: 21/3/2013 Registro de Alicante n 3. RENUNCIA DE LA VIUDA A SUS DERECHOS LEGITIMARIOS: VALIDEZ DE LA EFECTUADA ANTES DE LA DECLARACIÓN DE HEREDEROS. Como señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de diciembre de 1964: «la declaración judicial de herederos abintestato no es más que algo individualizador de un llamamiento hereditario operado por virtualidad de una norma legal, carente de eficacia jurídico-material y meramente limitado a justificar formalmente una titularidad sucesoria preexistente ope legis. En definitiva, el llamamiento al heredero lo hace la ley (cfr. artículo 657 del Código Civil); mientras que la resolución judicial o el acta notarial se limita a concretar una delación ya deferida (cfr. artículos 979 y 980 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 y 209 bis del Reglamento Notarial). Todo aquello que las separe de esta finalidad resultará incongruente con esta clase de procedimientos y podrá ser calificado por el registrador. La renuncia de la cuota legal usufructuaria puede realizarse aun antes de la formalización notarial de la declaración de herederos. Es cierto, no obstante, que la renuncia a la herencia, para ser válida y eficaz, debe cumplir con diversos requisitos legales en tanto que negocio jurídico unilateral no recepticio, inter vivos, voluntario y libre. Uno de tales requisitos es el de la certeza de la delación, y viene enunciado por el artículo 991 del Código Civil en los siguientes términos: «Nadie podrá aceptar ni repudiar sin estar cierto de la muerte de la persona a quien haya de heredar y de su derecho a la herencia». Este precepto, como ha subrayado la doctrina, fija dos presupuestos objetivos para la repudiación de la herencia: que haya muerto -o haya sido declarado fallecido el causante-, lo que da lugar a la apertura de la sucesión, y que el repudiante tenga derecho a la herencia, es decir, que se haya producido la delación como llamamiento efectivo a la herencia, con la consiguiente facultad actual de aceptar o repudiar. Además, como requisito subjetivo, se exige que el aceptante o repudiante tenga conocimiento cierto de la concurrencia de los dos presupuestos anteriores. La jurisprudencia más reciente del TS confirma que no es indispensable la previa declaración de herederos para cumplir con este requisito de certeza. La renuncia pura y simple no puede entenderse como aceptación tácita en los términos del artículo 1000 del CC. Tampoco puede mantenerse la nota de calificación en cuanto a su exigencia de que en el acta notarial debe ser declarado heredera del causante, además de sus dos hijos, su esposa en cuanto a la cuota legal usufructuaria. Los derechos que por ministerio de la Ley se atribuyen al cónyuge sobreviviente, en rigor, no lo convierten en heredero y coexisten con los llamamientos testamentario y abintestato. |
| R. 1/3/2013 BOE: 25/3/2013 Registro de Jaén n 2. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL: RECTIFICACIÓN DE ASIENTOS REGISTRALES. En virtud del principio de legitimación registral debe rechazarse la pretensión de rectificar una inscripción de herencia en virtud de una acta notarial de manifestaciones otorgada por sólo parte de los que en su día otorgaron el título que causó dicha inscripción. Además de que no es el acta, sino la escritura, el título formal adecuado, es imprescindible el consentimiento de todos los titulares registrales para la rectificación del asiento. |
| R. 1/3/2013 BOE: 25/3/2013 Registro de Tías. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL: SENTENCIA QUE ANULA UNA LICENCIA DE OBRAS SIN INTERVENCIÓN DEL ACTUAL TITULAR REGISTRAL. En virtud del principio de legitimación registral debe rechazarse la pretensión de inscribir una sentencia que anula una licencia de obras, sentencia que ha sido dictada en un procedimiento en el que no ha intervenido el actual titular registral de la finca. |
| R. 2/3/2013 BOE: 25/3/2013 Registro de Sueca. CONCURSO DE ACREEDORES: EFECTOS DEL CONVENIO. HIPOTECA FLOTANTE: CASOS EN QUE SE DA. Las limitaciones establecidas en el convenio de la concursada titular registral constan debidamente inscritas y son, por consiguiente, plenamente oponibles a cualquier titular posterior. La oponibilidad de dichas medidas establecidas en el convenio y aprobadas por el juez que conoce del concurso deriva por consiguiente, no de la aceptación expresa de los posibles efectos rescisorios de un eventual incumplimiento, ni siquiera de que en la inscripción de hipoteca se supedite su eficacia al cumplimiento del convenio, sino precisamente del hecho de que constan debidamente inscritas. El acreedor hipotecario está afectado por el contenido del convenio al constar inscrito previamente por lo que nada añade que acepte expresamente dicha circunstancia o que la hipoteca se modalice en función de las limitaciones contenidas en el convenio. Es el contenido del Registro y no la aceptación a los eventuales efectos de un incumplimiento del convenio lo que hará eficaz la declaración de incumplimiento y los efectos rescisorios subsiguientes (artículo 137 de la Ley Concursal en relación al artículo 37 de la Ley Hipotecaria). Para que una cuenta corriente pueda ser objeto de cobertura hipotecaria la doctrina de este Centro Directivo exige la concurrencia de tres requisitos: determinación en sus líneas generales de las obligaciones que pueden ser cargadas en la cuenta, el efecto novatorio de las obligaciones cargadas en cuenta, sin que se trate de una mera reunión contable y no arbitrio del acreedor respecto de la inclusión de las partidas en cuenta. El hecho de que el banco acreedor pueda libremente determinar si las obligaciones susceptibles de ser cargadas en cuenta lo sean parcialmente provoca que la hipoteca «flote» sin que exista modo de determinar cual será en definitiva el conjunto de obligaciones que integren la cuenta garantizada. Como ha reiterado este Centro Directivo no es posible la inscripción de la cobertura hipotecaria de una obligación en la que quedaría al arbitrio del banco determinar cuales de los diversos créditos, o qué partes de los mismos, que tenga o pueda tener en lo sucesivo contra la constituyente, se acogerán a la garantía real (Resoluciones de 6 de junio de 1998 y 2 de enero de 2013, entre otras muchas). |
| R. 4/3/2013 BOE: 25/3/2013 Registro de Cuevas de Almanzora OBRAS NUEVAS ANTIGUAS EN ANDALUCIA. En relación con las obras nuevas por antigüedad en Andalucía, y respecto a la necesidad de aportar el documento administrativo referente a la declaración de la obra en situación de fuera de ordenación, se reitera la respuesta negativa ya plasmada en resoluciones anteriores. |
| R. 4/3/2013 BOE: 25/3/2013 Registro de Dos Hermanas n 1 PARCELACIÓN URBANÍSTICA EN ANDALUCIA: REQUISITOS PARA QUE CONCURRA. En el supuesto de hecho que da lugar a la presente el registrador basa su rechazo a la inscripción en el mero hecho de que el negocio jurídico llevado a cabo por las partes es de los que el artículo 66 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre considera actos reveladores de parcelación urbanística. Esta conclusión no puede mantenerse porque de la mera aportación de una finca no urbanizable a una sociedad mercantil no puede seguirse que estemos ante un supuesto de parcelación urbanística. Ciertamente el artículo 66 de la Ley 7/2002 contempla la creación de participaciones sociales como un supuesto revelador de parcelación pero como ha quedado expuesto su mera emisión no implica que su titularidad por los socios permita el uso individualizado de una parte determinada de la finca de modo equivalente a una titularidad sobre finca independiente. Para que así ocurra sería preciso bien una convención expresa al respecto bien la concurrencia de cualquier elemento de juicio que así lo pusiere de manifiesto, cosa que no ocurre en el presente supuesto. |
| R. 5/3/2013 BOE: 11/4/2013 Registro de Mijas n 1 OBRAS NUEVAS POR ANTIGÜEDAD EN ANDALUCIA: REQUISITOS PARA LA INSCRIPCIÓN. PARCELACIÓN URBANÍSTICA EN ANDALUCIA: REQUISITOS PARA QUE CONCURRA. En el supuesto de hecho que da lugar a la presente el registrador basa su rechazo a la inscripción en el mero hecho de que el negocio jurídico llevado a cabo por las partes es de los que el artículo 66 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre considera actos reveladores de parcelación urbanística. Esta conclusión no puede mantenerse porque de la mera aportación de una finca no urbanizable a un proindiviso no puede seguirse que estemos ante un supuesto de parcelación urbanística. Ciertamente el artículo 66 de la Ley 7/2002 contempla la creación de proindivisos como un supuesto revelador de parcelación, pero como ha quedado expuesto su mera existencia no implica que su titularidad por los condueños permita el uso individualizado de una parte determinada de la finca de modo equivalente a una titularidad sobre finca independiente. Para que así ocurra sería preciso bien una convención expresa al respecto bien la concurrencia de cualquier elemento de juicio que así lo pusiere de manifiesto, cosa que no ocurre en el presente supuesto. Se reitera la doctrina ya consolidada en fallos anteriores respecto a la no necesidad de aportación del documento administrativo acreditativo de sí la obra está en situación de fuera de ordenación para que pueda practicarse la inscripción de una obra por antigüedad. Basta con que en el Registro no conste la anotación preventiva de expediente de disciplina urbanística para que se entienda producida la interrupción, sin que sea exigible una más que complicada prueba negativa sobre la inexistencia de este tipo de expediente. |
| R. 5/3/2013 BOE: 11/4/2013 Registro de Mérida n 1 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE LEGADO DE CANTIDAD: REQUISITOS. Para practicar anotación preventiva de legado de cantidad se requiere mandamiento judicial o acuerdo expresó de los interesados. Como consecuencia de la eficacia reconocida en la legislación notariales a los testimonios por exhibición se admite por este Centro Directivo, como regla general, que la copia autorizada de las escrituras pueda ser sustituida por la fotocopia autenticada de la misma, para su acceso al Registro, siempre que se trate de su toma en consideración como documentos complementarios (cfr. Resoluciones de 15 de enero de 1960, 29 de septiembre de 1993, 5 de enero y 5 de septiembre de 2002). No obstante, cuando se trata de obtener la inscripción del título se niega a los testimonios esa eficacia sustitutiva respecto de la copia autorizada testimoniada. |
| R. 6/3/2013 BOE: 11/4/2013 Registro de Rota. SENTENCIA POR LA QUE SE DECLARA LA NULIDAD DE UN INSTRUMENTO DE PLANEAMIENTO: REQUISITOS PARA SU ACCESO AL REGISTRO. Si bien es cierto que el artículo 51. letras f) y g) del Texto Refundido de la Ley del Suelo (Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio) así como el artículo 1.o apartados 6 y 7 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, establecen que son inscribibles en el Registro de la Propiedad las sentencias firmes en que se declare la anulación de instrumentos de ordenación urbanística, se añade, seguidamente, que lo serán cuando se concreten a fincas determinadas –e identificables– y que haya participado su titular en el procedimiento, el cual, al menos deberá haber sido notificado y oído (artículo 20 de la Ley Hipotecaria). Deberá producir la sentencia una mutación jurídico-real, aun descriptiva, sobre las mismas (ex artículo 1 del Real Decreto 1093/1997 y 1 de la Ley Hipotecaria). |
| R. 7/3/2013 BOE: 11/4/2013 Registro de Torrejón de Ardoz n 3. ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE BIENES INSCRITOS CON SUJECIÓN A UN RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL EXTRANJERO NO ACREDITADO: REQUISITOS. Para anotar un embargo sobre. No participación indivisa de una finca inscrita a favor de dos cónyuges extranjeros con sujeción a su régimen económico matrimonial ha sido hasta ahora necesario, o bien dirigir la demanda contra los dos, o bien acreditar que con arreglo a su régimen jurídico el régimen aplicable es uno de comunidad equivalente el de gananciales, en cuyo caso sería de aplicación el sistema previsto en el artículo 144.1 del RH. Tras la introducción de un apartado sexto en el citado artículo 144, cabrá aplicar tal procedimiento sin necesidad de probar la vigencia de un régimen de comunidad. |
| R. 7/3/2013 BOE: 11/4/2013 Registro de Fuenlabrada n 4. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: NOTIFICACIÓN AL DEUDOR NO HIPOTECANTE. La notificación y requerimiento de pago al deudor no hipotecante es un requisito necesario para la inscripción del decreto de adjudicación en el procedimiento de ejecución de hipoteca. |
| R. 8/3/2013 BOE: 11/4/2013 Registro de Balaguer HIPOTECA: EXTENSIÓN OBJETIVA RESPECTO DE LA FINCA HIPOTECADA. Al pactar que la hipoteca se extendería a todos los terrenos que se agregaran, ha de entenderse que se incluyen las operaciones de agrupación, como las que se han realizado. Por ello no cabe concretar la hipoteca sobre la finca sobre la que se constituyó originalmente con ocasión de una operación de división de la finca resultante de la agrupación, a menos que consienta en ello el acreedor hipotecario. |
| R. 8/3/2013 BOE: 11/4/2013 Registro de Alcalá de Henares n 4. CONCURSO DE ACREEDORES: ANOTACIÓN DE EMBARGO A FAVOR DE LA SEGURIDAD SOCIAL. DOCUMENTOS ADMINISTRATIVO: UTILIZACIÓN EL FAX PARA LAS NOTIFICACIONES. Resulta con nitidez de la regulación legal que la iniciación de un procedimiento administrativo de ejecución contra el concursado por falta de pago de un crédito contra la masa exige por un lado que este carácter sea indubitado y por otro que el procedimiento concursal se encuentre en la fase procedimental adecuada bien por aprobación judicial de la propuesta anticipada de convenio, por aprobación judicial del convenio aceptado por la junta de acreedores o por declaración judicial de apertura de la fase de liquidación (vide artículos 109, 130 y 142 de la Ley Concursal), a salvo la excepción del transcurso del plazo de un año. Del estudio sistemático de los artículos 8, 9, 84 y 154 de la Ley Concursal resulta que la consideración de que un determinado crédito es un crédito contra la masa al efecto de obtener la anotación preventiva del embargo decretado como consecuencia de su impago, no corresponde realizarla al propio titular del crédito por sí, ni menos aún puede entenderse apreciable de oficio por el registrador dado lo limitado de los medios de que dispone a este efecto. Deberá ser el juez del concurso el que deba llevar a cabo esta calificación, de acuerdo con la vis atractiva que ejerce su jurisdicción durante la tramitación del concurso y a la vista del informe que al efecto presenta la administración del concurso. No existe expresamente ninguna habilitación legal para que las comunicaciones entre el registrador y autoridades administrativas o judiciales se realicen por telefax. A diferencia de las notarías, no puede extenderse la potestad de presentación por telefax concedida a la autoridad judicial o administrativa a las notificaciones, pues la especial colaboración impuesta entre Notarías y Registros ya desde el Real Decreto 2537/1994, de 29 de diciembre, exige y ampara no sólo la presentación del documento autorizado por medios telemáticos o telefax sino la comprobación, antes de autorizar el documento, por la misma vía, de la titularidad y estado de cargas de la finca objeto de transmisión. |
| R. 9/3/2013 BOE: 15/4/2013 Registro de Barcelona n 12 CONVENIO REGULADOR DE LA SEPARACIÓN Y DIVORCIO: BIENES PRIVATIVOS. En el supuesto de vivienda familiar de la que son titulares los cónyuges por mitad y pro indiviso, es suficiente el convenio regulador por tratarse principalmente de un convenio con causa familiar que deriva directamente de la nueva situación del matrimonio, y de la misma manera, en la Resolución de 22 de diciembre de 2010, ha concluido que no basta el convenio regulador para adjudicar a un cónyuge bienes privativos del otro. |
| R. 11/3/2013 BOE: 15/4/2013 Registro de Alicante n 3. RECONOCIMIENTO DE DEUDA: NATURALEZA. CONTROL DE LOS MEDIOS DE PAGO: APLICACIÓN AL CONTRATO DE PRÉSTAMO. El Tribunal Supremo ha aclarado que el llamado por algunas sentencias de la sala primera «efecto constitutivo» del reconocimiento no supone la extinción de la deuda anterior o su sustitución por una obligación de distinta naturaleza, sino que con tal expresión se describe el efecto vinculante que el reconocimiento tiene para el deudor, nacido directamente de este negocio jurídico. Por tanto si el reconocimiento de deuda invoca expresamente un préstamo previo, esta será su causa. Es perfectamente posible que un contrato no genere obligaciones bilaterales pero tenga carácter oneroso, y esto es precisamente lo que sucede en el caso del préstamo mutuo, que es un contrato a título oneroso con prestaciones en dinero, por lo que entra plenamente en el ámbito de las disposiciones de la legislación hipotecaria y notarial que exigen la acreditación de los medios de pago empleados. Por otro lado, en nada empece lo anterior el hecho de que la entrega del capital del préstamo haya tenido lugar unos días antes de la fecha del otorgamiento de la escritura, pues, como ha sostenido ya este Centro Directivo (vid. Resolución de 2 de junio de 2010), las exigencias legales sobre identificación de los medios de pago son también aplicables a las escrituras de elevación a público de documentos privados autorizados después de la entrada en vigor de su normativa reguladora. |
| R. 11/3/2013 BOE: 15/4/2013 Registro de Baracaldo. CONCURSO DE ACREEDORES: ANOTACIÓN DE EMBARGO A FAVOR DE LA ADMINISTRACIÓN. Resulta con nitidez de la regulación legal que la iniciación de un procedimiento administrativo de ejecución contra el concursado por falta de pago de un crédito contra la masa exige por un lado que este carácter sea indubitado y por otro que el procedimiento concursal se encuentre en la fase procedimental adecuada bien por aprobación judicial de la propuesta anticipada de convenio, por aprobación judicial del convenio aceptado por la junta de acreedores o por declaración judicial de apertura de la fase de liquidación (vide artículos 109, 130 y 142 de la Ley Concursal), a salvo la excepción del transcurso del plazo de un año. Del estudio sistemático de los artículos 8, 9, 84 y 154 de la Ley Concursal resulta que la consideración de que un determinado crédito es un crédito contra la masa al efecto de obtener la anotación preventiva del embargo decretado como consecuencia de su impago, no corresponde realizarla al propio titular del crédito por sí, ni menos aún puede entenderse apreciable de oficio por el registrador dado lo limitado de los medios de que dispone a este efecto. Deberá ser el juez del concurso el que deba llevar a cabo esta calificación, de acuerdo con la vis atractiva que ejerce su jurisdicción durante la tramitación del concurso y a la vista del informe que al efecto presenta la administración del concurso. |
| R. 14/3/2013 BOE: 15/4/2013 Registro de La Coruña n 6. CONCURSO DE ACREEDORES: ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA. Corresponde al juez del concurso la competencia para ordenar que se practique una anotación preventiva de demanda, anotación que, evidentemente, afecta al patrimonio del titular registral concursado y debe adoptarse por el órgano judicial competente. Esta necesidad de adopción por el órgano judicial competente, cuya «jurisdicción es exclusiva y excluyente» en términos tanto de la Ley Concursal como de la Ley Orgánica del Poder Judicial y, basada en motivos de orden público, se encuentra dentro del ámbito de la calificación registral y el registrador de la Propiedad debe denegar la práctica del asiento solicitado si, como en el presente caso, es dictada por un órgano judicial distinto del órgano judicial que tiene atribuida la competencia concursal. |
| R. 14/3/2013 BOE: 15/4/2013 Registro de Torrejón de Ardoz n 3. HERENCIA: NATURALEZA DE LA LEGÍTIMA. DERECHO DE ACRECER: REQUISITOS. Respecto de la cuestión relativa al pretendido acrecimiento que, según se expresa en la escritura calificada se produciría en favor de los legitimarios por el mero hecho de la renuncia a la herencia por la instituida heredera, en modo alguno puede soslayarse en este expediente la literalidad de la disposición de la testadora en sentido de instituir como heredera, en todos sus bienes derechos y acciones, a su hermana (luego renunciante) a quien no designa sustituto, con lo que es evidente que está contemplando la presencia de un único heredero en su sucesión. Por ello la atribución o reserva de legítima que la testadora expresa a la vez en favor de sus padres necesariamente ha de entenderse ordenada no a título universal sino particular, a título de legado, de modo que no puede tener lugar el derecho de acrecer en favor de ellos por la renuncia de la heredera universal instituida. Siendo evidente que la única heredera designada sin sustituto por la causante en su testamento se ha apartado de su sucesión, ha de abrirse la sucesión «abintestato» por ineludible aplicación del artículo 912.3.o del Código Civil, pues la heredera ha repudiado sin tener sustituto y sin que haya lugar al derecho de acrecer. Por ello, en este concreto supuesto, la determinación de quiénes sean los llamados requerirá, conforme al artículo 14 de la Ley Hipotecaria, el otorgamiento de acta notarial para la declaración de herederos abintestato, instrumento que deviene así título inexcusable de la sucesión hereditaria. |
| R. 19 y 21-3-2013 BOE: 17/4/2013 Registro de Lepe. PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS. Este Centro Directivo tiene declarado ya desde clásicas Resoluciones como la de 27 de noviembre de 1961, dictada en relación a la antigua regla cuarta del artículo 131 de la Ley Hipotecaria, que la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas para procedimiento de ejecución hipotecaria si bien no lleva consigo un cierre registral, sí opera como una condición resolutoria, cuyo juego determinará la cancelación de todos los asientos practicados con posterioridad al de la hipoteca que sea base del procedimiento. Teniendo en cuenta por tanto la importancia de la nota marginal de expedición de certificación de cargas, el carácter constitutivo que la inscripción tiene en relación a la hipoteca y sus modificaciones (cfr. artículos 145 y 149 de la Ley Hipotecaria) y el carácter esencialmente registral del procedimiento de ejecución hipotecaria, la defensa del deudor y las especiales características de la realización extrajudicial de hipoteca, en la que la escritura de venta final ha de otorgarse por el mandatario designado en la escritura de constitución -generalmente el acreedor- y a falta de éste por el deudor titular de la finca, debe concluirse la imposibilidad de expedirse certificación de cargas a instancia de quien no figura aún como titular registral de la hipoteca. |
| R. 20, 21-3-2013 BOE: 17/4/2013 Registro de Orense n 3, O Carballiño. RECTIFICACIÓN DE ERRORES EN EL REGISTRO: REQUISITOS. Como indicara la Resolución de 3 de octubre de 2012, podría rectificar de oficio el Registrador un error conceptual cuando el hecho básico que desvirtúa el asiento erróneo sea probado de un modo absoluto con documento fehaciente e independiente por su naturaleza de la voluntad de los interesados. Mas, en este caso, no es el título que causa la inscripción el que ha sido equivocadamente asentado sino que el error deriva de la redacción del Real Decreto de cobertura, jerárquicamente inferior a las normas con rango de Ley que regulan el patrimonio de la Tesorería General de la Seguridad Social (artículo 51 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común). Será preciso, por tanto, recabar el consentimiento de la Administración titular del dominio según el Registro –comunicación al efecto ya enviada por la Registradora–, para, en su caso, proceder a la rectificación del asiento, con su conformidad o bien, en su defecto, resolución judicial firme ordenando la rectificación. |
| R. 21/3/2013 BOE: 17/4/2013 Registro de Jerez de la Frontera n 2. SEGREGACIÓN: FECHA DETERMINANTE DE LA LEGISLACIÓN APLICABLE. El principio de irretroactividad impera respecto de la legislación y la jurisprudencia, pero no respecto de la doctrina que las interpreta, y si bien las exigencias de los textos legales vigentes lo deben ser al tiempo del otorgamiento de la escritura, y la calificación del registrador debe basarse en apreciar que el notario ha exigido los controles administrativos vigentes en el momento de la autorización, para los actos puramente registrales, lo será respecto de los requisitos y autorizaciones exigibles en el momento de la presentación en el Registro. |
| R. 22/3/2013 BOE: 17/4/2013 Registro de Meco. CONCURSO DE ACREEDORES: ANOTACIÓN DE EMBARGO. El artículo 24 de la Ley 22/2003 de 9 de julio, concursal dispone, congruentemente que, practicada la anotación preventiva de concurso en los bienes o derechos inscritos en Registros públicos a nombre del deudor, no podrá anotarse respecto de aquellos bienes o derechos más embargos o secuestros posteriores a la declaración de concurso que los acordados por el juez de éste, salvo lo establecido en el apartado 1 del artículo 55 de la propia Ley Concursal. Por lo tanto no ofrece duda que la declaración de concurso, aun provisional, impide anotar cualquier procedimiento de ejecución singular en tanto en cuanto no se acredite en el mismo, mediante testimonio de la resolución del juez que entiende del concurso, que los bienes concernidos no están afectos a actividad profesional o empresarial del concursado. |
| R. 1/4/2013 BOE: 23/4/2013 Registro de Alicante n 3. PUBLICIDAD FORMAL: EXHIBICIÓN DE LOS LIBROS REGISTRALES. La expedición de publicidad formal exige que se pruebe a satisfacción del Registrador un interés directo, conocido y legítimo en el peticionario. De conformidad con la jurisprudencia del Tribunal Supremo y con os Instrucciones de la DGRN, el Registrador está obligado a la exhibición de los libros registrales a quien ostente y acredite interés, pero debe hacerlo por fotocopia y sólo en la parte necesaria para satisfacer dicho interés. Dicha fotocopia no podrá ser retirada ni copiada por el interesado. |
| R. 1/4/2013 BOE: 23/4/2013 Registro de Colmenar Viejo n 1. CONCURSO DE ACREEDORES: ANOTACIÓN DE EMBARGO. Tramitado un expediente de dominio para la inmatriculación de una finca, el auto que declara justificado el dominio a favor del promotor del expediente, y en tanto la finca objeto del expediente es parte de otra inscrita, no puede servir para reanudar el tracto sucesivo interrumpido. Por otro lado, deben cumplirse todos los requisitos formales y urbanísticos previstos para las segregaciones. |
| R. 2/4/2013 BOE: 23/4/2013 Registro de Sigüenza. RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO: PROCEDIMIENTO. La rectificación de los asientos registrales ha de ajustarse a lo establecido en la legislación hipotecaria y no cabe hacerlo por una mera solicitud privada de uno de los titulares registrales. |
| R. 2/4/2013 BOE: 23/4/2013 Registro de Olot. OBRA NUEVA: CERTIFICADO DE EICIENCIA ENERGÉTICA. No existe ninguna razón que justifique no exigir el certificado de eficiencia energética en una declaración de obra nueva realizada por un autopromotor para uso propio e una vivienda. |
| R. 3/4/2013 BOE: 23/4/2013 Registro de Ibiza n 2. RECTIFICACIÓN DE CABIDA: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. En la calificación impugnada, el registrador sólo funda sus dudas «por cuanto consta ya inscrito anteriormente otro exceso de cabida mediante acta de notoriedad promovida por un titular anterior». Si, como se ha dicho, la existencia de una previa inscripción de un exceso de cabida, por sí sola, no es argumento suficiente para dudar acerca de la identidad de la finca, no es menos cierto que cuando, como acontece en el presente caso, ese previo exceso inscrito lo fue en virtud de un acta notarial que acreditó el hecho notorio de la cabida real de la finca, la que se tramita ahora debió justificar por qué ese «hecho notorio» es ahora distinto del acreditado anteriormente. No existiendo tal justificación, la duda del registrador está plenamente fundada. |
| R. 3/4/2013 BOE: 23/4/2013 Registro de Gergal. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN ORDINARIA: ANOTACIÓN DE EMBARGO CADUCADA. Es doctrina reiterada de esta Dirección General de los Registros y del Notariado (véase Resoluciones citadas en los «Vistos») que la caducidad de las anotaciones ordenadas judicialmente opera «ipso iure», una vez agotado su plazo de vigencia (artículo 86 de la Ley Hipotecaria), careciendo desde entonces de todo efecto jurídico. Según este criterio, los asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la restricción o limitación que para ellos implicaba aquella anotación, y no pueden ya ser cancelados en virtud del mandamiento al que se refiere el artículo 175 del Reglamento Hipotecario, que sólo puede provocar la cancelación respecto de los asientos no preferentes al que se practicó en el propio procedimiento del que dimana. |
| R. 4/4/2013 BOE: 14/5/2013 Registro de Casteldefels. HERENCIA YACENTE: ESPECIALIDADES EN PROCEDIMIENTO MONITORIO DE LA LPH. Como ha puesto de relieve recientemente la Resolución de 23 de octubre de 2012 nuestro ordenamiento distingue diversos supuestos que reciben un tratamiento legal distinto de acuerdo con las especialidades de cada uno de ellos. En concreto y tratándose de procesos ejecutivos por deudas del causante siendo sus herederos indeterminados, o por deudas de éstos herederos indeterminados –herencia yacente–, será preciso, para poder considerarse cumplimentado el tracto sucesivo, bien que se acredite en el mandamiento que se ha emplazado a alguno de los posibles llamados a la herencia, bien que se ha procedido al nombramiento judicial de un administrador de la herencia yacente. No obstante, si se trata de un procedimiento monitorio previsto en la Ley de Propiedad Horizontal para la reclamación de cuotas no satisfechas por alguno de los propietarios de los pisos o locales, deben observarse las normas especiales que sobre notificaciones y legitimación pasiva se recogen en dicha Ley. |
| R. 4/4/2013 BOE: 14/5/2013 Registro de Torredembarra. INFORME EMITIDO POR EL REGISTRADOR: SUPUESTOS EN QUE TIENE CARÁCTER VINCULANTE. ACTA NOTARIAL PARA RECTIFICACIÓN DE CABIDA: REQUSITOS Y CALIFICACIÓN CON FUNDAMENTO EN LAS BASES GRÁFICAS REGISTRALES. Como ya aclaró el TS en su sentencia de 31 de enero de 2001, el informe que emite el Registrador a solicitud de un interesado sólo puede tener carácter vinculante en los estrictos casos señalados en el artículo 253.3 de la LH. Es procedente que el Registrador apoye su calificación denegar orina de la registr acción de un exceso de cabida en dudas acerca de la identidad de la finca, basadas dichas dudas en las bases gráficas registrales. Sin embargo, tratándose de un acta de las previstas en el artículo 53.10 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, no es exigible que los titulares de la fincas colindantes presten su consentimiento ni que el tracto sucesivo de dichas fincas se halle actualizado. |
| R. 8/4/2013 BOE: 14/5/2013 Registro de Madrid n 17. PUBLICIDAD FORMAL: REQUISITOS PARA SU EMISIÓN. No procede emitir una serie de certificaciones solicitadas mediante un escrito en el que lo que realmente se pide es que el Registrador se manifieste acerca de determinadas afirmaciones que se vierten en el mismo, poniendo en duda en algunos extremos la validez de asientos ya practicados. |
| R. 8/4/2013 BOE: 14/5/2013 Registro de Murcia n 8. CONCURSO DE ACREEDORES: ANOTACIÓN DE EMBARGO UNA VEZ APROBADO EL CONVENIO. Aprobado el convenio, y en tanto no resulte del mismo ninguna limitación, que en ningún caso pueda suponer exclusión del principio de responsabilidad patrimonial universal del deudor (cfr. artículo 1.911 del Código Civil), debe entenderse que es posible la práctica de anotaciones preventivas de embargo, ordenadas por juzgados o Administraciones distintos del juzgado de lo Mercantil que lo estuviera conociendo, por cuanto, como proclama el artículo 133 de la Ley Concursal desde la eficacia del convenio cesan todos los efectos de la declaración de concurso. |
| R. 9/4/2013 BOE: 14/5/2013 Registro de Ferrol. EXPEDIENTE DE DOMINIO DE INMATRICULACIÓN: EDIFICIO EN PROPIEDAD HORIZONTAL. No puede practicarse la inmatriculación ordenada en un expediente de dominio cuando está referida a una superficie integrada en un edificio dividido horizontalmente. |
| R. 9/4/2013 BOE: 14/5/2013 Registro de Lillo. COCURSO DE ACREEDORES: ANOTACIÓN DE EMBARGO ORDENADA EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO FISCAL. Conforme a los artículos 55 y 56 de la Ley Concursal la declaración de concurso supone la suspensión y la paralización desde luego de todo procedimiento de ejecución y que no cabe continuidad de los procedimientos ejecutivos que excepcionalmente admiten ejecución separada, hasta que no se acredite en el mismo, mediante testimonio de la resolución del juez mercantil competente, que los bienes concernidos no están afectos a la actividad profesional o empresarial del concursado. |
| R. 15/4/2013 BOE: 17/5/2013 Registro de Almuñécar. OBRA NUEVAS EN ANDALUCÍA. Reitera el Centro Directivo su ya conocida doctrina respecto a la no necesidad de aportar el documento administrativo por el que se declara la obra en situación de asimilado a fuera de ordenación, ni la licencia de ocupación o acreditación de la adecuación de la edificación a los usos permitidos por el planeamiento, como requisitos preciso para inscribir una obra nueva por antigüedad. |
| R. 15/4/2013 BOE: 17/5/2013 Registro de Ronda. CUOTAS INDIVISAS: REQUISITOS PARA QUE SE EQUIPARE A PARCELACIÓN URBANÍSTICA. Este Centro Directivo, en Resolución de 10 de octubre de 2005, ha establecido que sin perjuicio de que la autoridad administrativa, utilizando medios más amplios de los que pueda emplear el registrador, pueda estimar la existencia de una parcelación ilegal, la venta de participaciones indivisas de una finca, no puede traer como consecuencia, por sí sola, la afirmación de que exista una parcelación ilegal, pues para ello sería necesario, bien que, junto con la venta de las participaciones indivisas se atribuyera el uso exclusivo de un espacio determinado susceptible de constituir finca independiente (cfr Resolución de 12 de febrero de 2001), bien que exista algún otro elemento de juicio, que, unido a la venta de la participación, pueda llevar a la conclusión de la existencia de la repetida parcelación, elemento que no existe en el presente supuesto, por lo que, deducir del solo hecho de la venta de la referida cuota, que existe parcelación, es una conjetura en la que no se puede basar la calificación registral. |
| R. 16/4/2013 BOE: 17/5/2013 Registro de Valdemoro. REPARCELACIÓN URBANÍSTICA: MODIFICACIÓN DEL PROYECTO YA INSCRITO. Habiendo ganado firmeza en vía administrativa el acuerdo de aprobación definitiva de un proyecto de reparcelación y estando inscrito bajo la salvaguarda de los Tribunales, no cabe ya, ni siquiera en el caso de que respondiera a una alteración del planeamiento, e incluso mediante una reiteración íntegra de todos los trámites previstos para el expediente reparcelatorio originario (vid. Resolución de 1 de diciembre de 2008), ni tampoco so pretexto de la realización de una operación jurídica complementaria de la reparcelación de las previstas en el citado artículo 113.3 del Reglamento de Gestión Urbanística (vid. Resolución de 26 de marzo de 2007), introducir en aquél una modificación del alcance de la que ahora se pretende (que desborda claramente lo que es un mero error material o de hecho, como tampoco es una mera previsión complementaria plenamente respetuosa del contenido básico que se completa, puesto que introduce alteraciones sustanciales en el contenido de los derechos inscritos al punto de alterar completamente su titularidad dominical), y que, en consecuencia queda fuera del ámbito de la aplicación propio de dicho precepto reglamentario. Por tanto, no cabe acceder al reflejo registral de la modificación pretendida si no media el consentimiento de los titulares registrales afectados o la oportuna resolución judicial supletoria. |
| R. 16/4/2013 BOE: 17/5/2013 Registro de Escalona. INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: COMPETENCIA TERRITORIAL DEL NOTARIO QUE AUTORIZA EL ACTA DE NOTORIEDAD. Debe reiterarse el criterio de la Resolución de esta Dirección General de 6 de julio de 2005, según la cual no puede suspenderse la inmatriculación por el hecho de que el acta de notoriedad haya sido autorizada por notario que no tenga competencia territorial en el término municipal donde estén situadas las fincas, toda vez que no cabe aplicar por analogía lo que se establece para otros casos de inmatriculación. |
| R. 17/4/2013 BOE: 17/5/2013 Registro de Jaén n 2 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: CANCELACIÓN DE ASIENTOS POSTERIORES AL DE DOMINIO ANULADO POR SENTENCIA. En el presente supuesto, ha sido anotado un embargo por deuda –en el caso tributaria– del titular registral cuya inscripción de dominio es anulada judicialmente. Pero ni consta del mandamiento que el titular del derecho de crédito garantizado haya sido parte en el procedimiento, ni que le haya sido personalmente notificado, ni consta que, en su día, haya sido anotada preventivamente la demanda, publicidad que le hubiera permitido conocer el procedimiento. Por tanto, en cuanto titular de un derecho cuya protección registral pudiera desaparecer en la sentencia con la que culmine el procedimiento, el acreedor no verá cancelado su asiento, que continuará garantizando el eventual procedimiento de apremio contra la finca objeto de anotación. |
| R. 17/4/2013 BOE: 20/5/2013 Registro de Rosas n 2 NÚMERO DE IDENTIFICACIÓN FISCAL: CÓNYUGE CONFESNATE DE LA PRIVATIVIDAD DEL BIEN ADQUIRIDO POR SU CONSORTE. En el presente supuesto es evidente que la confesión de privatividad es uno de los actos incluidos en el supuesto de hecho del artículo 254.2 de la Ley Hipotecaria, no sólo porque determina una modificación de la titularidad del bien, sino también por su trascendencia tributaria, dado que no se trata de uno de los actos exceptuados de presentación en la Oficina Liquidadora conforme al artículo 54 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. |
| R. 18/4/2013 BOE: 28/5/2013 Registro de Marbella n 4 TÍTULO INSCRIBIBLE: REQUISITOS DEL TÍTULO MATERIAL. No puede inscribirse, por no reunir los requisitos mínimos, una escritura, que se califica de elevación a publico de documento privado, por la que se formaliza una oferta de compra de un inmueble –que no se describe sino que simplemente se identifica–, y en la que ni existe bilateralidad de contrato, ni conformidad del propietario, que no comparece, ni si saben si están o no cumplidas las condiciones de la futura compraventa, pues la oferta simplemente se completa con la incorporación de ciertos documentos, que se manifiesta suponen el pago de señal y la recepción de la oferta por quien se dice representante de la entidad bancaria vendedora, sin la más mínima acreditación. |
| R. 18/4/2013 BOE: 28/5/2013 Registro de Marbella n 4 ANOTACIÓN PREVENTIVA POR DEFECTO SUBSANABLE: ADMISIBILIDAD. No cabe acceder a la anotación preventiva por defecto subsanable cuando la característica del defecto (carecer el documento de trascendencia registral) evidencia la naturaleza insubsanble del mismo. |
| R. 19/4/2013 BOE: 28/5/2013 Registro de Madrid n 2. HERENCIA ÍNTEGRAMENTE DIVIDIDA EN LEGADOS. ALBACEA: FACULTADES. Tratándose de una herencia íntegramente dividida en legados, corresponde a los legatarios asumir la función liquidatorio del patrimonio hereditario. Existiendo un albacea autorizado para la entrega de legados, hay que admitir que por acuerdo entre éste y los dos legatarios afectados, y de conformidad con la interpretación que resulta más acorde a la voluntad de la testadora, sustituyan un legado en metálico por la entrega de los dos inmuebles co cuya venta se habría obtenido ese metálico. |
| R. 19/4/2013 BOE: 28/5/2013 Registro de Orense n 3. RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. Este Centro Directivo ha declarado con anterioridad (cfr. Resoluciones citadas en los «Vistos», entre muchas otras) que el recurso a esta Dirección General sólo puede interponerse frente a las calificaciones negativas, totales o parciales, suspensivas o denegatorias del asiento solicitado. No cabe instar recurso alguno frente a la calificación positiva del registrador por la que se extiende el correspondiente asiento; por ello, admitirse por esta Dirección General la rectificación de errores que pretende la anulación de un asiento, sería lo mismo que admitir el recurso contra una inscripción realizada. |
| R. 20/4/2013 BOE: 28/5/2013 Registro de La Vila Joiosa n 2. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL: RECTIFICACIÓN DE ASIENTOS. Los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales y no puede procederse a su rectificación sin el consentimiento de sus titulares o sentencia dictada en procedimiento judicial seguido contra los mismos. |
| R. 25/4/2013 BOE: 28/5/2013 Registro de Madrid n 4. PROPIEDAD HORIZONTAL: ACTOS COLECTIVOS. PRINCIPIO DE INOPONIBILIDAD. La distinción entre actos colectivos y los que afectan uti singuli a cada propietario, sólo supone admitir dos formas distintas de manifestar la voluntad de los titulares de los pisos y locales del edificio. Pero el hecho de que en los colectivos se admita que la voluntad de los propietarios se preste por los cauces del acuerdo adoptado en junta de vecinos, no supone que se exceptúen los demás principios registrales. En este sentido, es reiterada la doctrina de este Centro Directivo que determina que en los supuestos de modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, aunque sea a través de un consentimiento colectivo, no puede afectar a los titulares registrales de departamentos que adquirieron con posterioridad al acuerdo de modificación y accedieron al Registro con anterioridad a la pretensión de inscripción de la modificación del título constitutivo y ello con independencia de la formulación de los consentimientos en acto colectivo o individualizado. La recta aplicación del principio de in oponibilidad recogido en el artículo 32 de la LH implica la prevalencia de los títulos inscritos frente a los que no han accedido al Registro. |
| R. 25/4/2013 BOE: 28/5/2013 Registro de Baza. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN ORDINARIA: FALLECIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL DEMANDADO. Tratándose de un caso en el que el titular registral que en su momento fue demandado, fallece después de practicada la anotación de embargo, debe el Reistrador comprobar que durante el proceso se ha realizado adecuadamente la sucesión procesal a los efectos del trato sucesivo, determinando si se ha demandado a la herencia yacente (en los términos que este Centro Directivo tiene establecidos) o a quienes se acredité adecuadamente que son sus herederos. |
| R. 26/4/2013 BOE: 29/5/2013 Registro de Manacor n 2. HIPOTECA: PLAZO. El plazo es un elemento esencial en la hipoteca. Tratándose de hipoteca en garantía de obligaciones sujetas a condición suspensiva, si de la misma condición no resulta un plazo, será necesario fijar uno específico para el vencimiento de la obligación asegurada desde que se produzca su nacimiento. |
| R. 6/5/2013 BOE: 3/6/2013 Registro de Almuñécar OBRA NUEVAS EN ANDALUCÍA. Reitera el Centro Directivo su ya conocida doctrina respecto a la no necesidad de aportar el documento administrativo por el que se declara la obra en situación de asimilado a fuera de ordenación, ni la licencia de ocupación o acreditación de la adecuación de la edificación a los usos permitidos por el planeamiento, como requisitos preciso para inscribir una obra nueva por antigüedad. |
| R. 6/5/2013 BOE: 3/6/2013 Registro de Villena. RECTIFICACIÓN DE CABIDA: CUANDO SUPERA EL 20 POR CIENTO. Esta Dirección General tiene reiteradamente señalado que todo exceso de cabida que exceda de la vigésima parte de la cabida inscrita debe ser tratada como un supuesto de inmatriculación (cfr. art. 298 del Reglamento Hipotecario). En consecuencia, el hecho de que no se haya aportado título inmatriculador suficiente ni certificación catastral totalmente coincidente con el título, impide practicar la inscripción del exceso de cabida dada su extensión. |
| R. 7 y 8-5-2013 BOE: 3 y 6-6-2013 Registro de Madrid n 33 y 29. PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL: EFECTOS SOBRE LA CALIFICACIÓN DE LOS TÍTULOS. DEFECTOS SUBSANABLES E INSUBSANABLES: DISTINCIÓN. Consta presentada en el Registro un escritura de ratificación de otra. A continuación se presenta un mandamiento de anotación de demanda y, finalmente, la escritura ratificada. Ante esta situación registral, el principio de prioridad obliga al Registrador a calificar en primer término la escritura de ratificación, que como tal carece de las condiciones de título inscribible e los términos del artículo 33 del RH. Este defecto, además, se ha de calificar como insubsanable, con imposibilidad de retrotraer la subsanación sus efectos al momento de la presentación. |
| R. 7 y 8-5-2013 BOE: 3 y 6-6-2013 Registro de Barcelona n 11 y Madrid n 28. RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. El recurso gubernativo tiene por objeto revisar la calificación negativa del Registrador, pero no discutir la validez de asientos ya practicados, que están bajo la salvaguardia de los Tribunales. |
| R. 8/5/2013 BOE: 6/6/2013 Registro de Cuenca. INMATRICUALCIÓN: CERTIFICACIÓN CATASTRAL DESCRIPTIVA Y GRÁFICA.. El artículo 53, apartado siete, de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, exige para toda inmatriculación que se aporte, junto al título inmatriculador, «certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dicho título». Como ha dicho anteriormente esta Dirección General (vid. Resoluciones citadas en el «Vistos»), la dicción legal –total coincidencia– no puede dejar dudas a interpretaciones. Se exige una total coincidencia entre la descripción del título y la de la certificación catastral. Como afirmara la citada Resolución de 5 de octubre de 2004, la norma no deja resquicios a excepciones: con independencia de cuál sea la finca que se pretende inmatricular y, por tanto, su titular, el título o el medio de los previstos en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria al que se acuda. |
| R. 9/5/2013 BOE: 6/6/2013 Registro de Pego. INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: TÍTULOS CREADOS AD HOC. En el presente caso se discute si es posible la inmatriculación de una finca con arreglo al procedimiento prevenido en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria cuando, el título público, cuya inmatriculación se pretende, viene constituido por una escritura de compraventa a título oneroso, precedido de la adquisición previa que se ha producido mediante una aportación a la sociedad legal de gananciales en la que la aportante no expresa su título de adquisición, limitándose a la retórica expresión de «justos y legítimos títulos». Pero de este supuesto, el carácter «ad hoc» de la documentación se puede inferir de las circunstancias que rodean su otorgamiento (la simultaneidad de ambos negocios, que parecen tener una conexión como la que se aprecia en el binomio venta-hipoteca, la inexistencia de título original de adquisición y el nulo coste fiscal), sin que se pueda entender como suficiente el argumento del notario autorizante de que lo que se persigue es asegurar la participación del consorte de la aportante en los beneficios derivados de la enajenación, ya que el precio de la finca, desde que se ingresa en la cuenta bancaria referida en los medios de pago, deviene presuntivamente ganancial. |
| R. 9/5/2013 BOE: 6/6/2013 Registro de Nules n 3. VENTA EXTRAJUDICIAL DE FINCA HIPOTECADA: FORMA DEL REQUERIMIENTO. Cuando el Reglamento Hipotecario en su artículo 236.c) determina quién es el destinatario del requerimiento de pago y las personas con quien se puede entender la diligencia en su ausencia es extremadamente restrictivo pues fuera de la persona del deudor sólo autoriza que se entienda la diligencia con el pariente más próximo, familiar o dependiente que se encuentre en el domicilio. Sin perjuicio de las deficiencias técnicas del precepto es claro que expresa la clara intención de que sólo con personas allegadas al propio deudor se pueda practicar el requerimiento. La finalidad para que así sea es claramente comprensible dadas las graves consecuencias que se pueden producir en el patrimonio del deudor y la necesidad de asegurar al máximo que llegue a tener cabal conocimiento del requerimiento. |
| R. 9/5/2013 BOE: 6/6/2013 Registro de Sitges. HERENCIA YACENTE: EMPLAZAMIENTO. USUFRUCTO VITALICIO: EXTINCIÓN. Tratándose de un juicio de clarativo para acreditar la adquisición por usucapión extraordinaria, no es suficiente, a efectos de tracto sucesivo, con dirigir la demanda contra los desconocidos herederos del titular registral, sino que habrá que emplazar a la herencia yacente en alguna de las formas que viene determinando la doctrina de este Centro Directivo. Por otra parte, respecto de la exigencia que hace el registrador de documentación formal del fallecimiento de la usufructuaria, mediante certificación del acta del Registro Civil, -aunque indudablemente no estará viva dicha señora-, también corresponde apreciar el defecto observado, en cuanto no corresponde al registrador sustituir ni declarar, por una presunción, ninguno de los sistemas de prueba de la defunción de las personas contemplados en la legislación del Registro Civil, que conduciría, como medios subsidiarios a la obtención de sentencia firme, o en casos tasados, como el supuesto del artículo 86 de la Ley de Registro Civil, además, expediente gubernativo o en su caso orden de la autoridad judicial. |
| R. 10/5/2013 BOE: 6/6/2013 Registro de San Cristóbal de La Laguna n 1. PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL: PRÓRROGA DE UNA ANOTACIÓN DE EMBARGO INDEBIDAMENTE PRACTICADA. Se pretende la prórroga de una anotación de embargo que en su momento se practicó indebidamente, puesto que la finca sobre la que debía practicarse había sido previamente agrupada con otra y vendida a un tercero. Aunque la prórroga es una operación accesoria y dependiente de la anotación inicial, en este caso debe primar el principio de prioridad debe rechazarse su acceso al Registro. Lo que procede es iniciar el procedimiento de rectificación de errores de concepto. |
| R. 11/5/2013 BOE: 11/6/2013 Registro de San Cristóbal de Santa Fe n 2. OBRAS NUEVAS POR ANTIGÜEDAD EN ANDALUCÍA: USO AL QUE SE DESTINA LA EDIFICACIÓN. Dada la particularidad de las obras nuevas antiguas, así como el régimen jurídico que prevé el artículo 20.4 de la LS, debemos concluir que ni puede exigirse, a los efectos de la inscripción, la acreditación de una licencia de ocupación que el precepto no contempla (vid. Resoluciones citadas anteriormente) ni puede ser obstáculo para la inscripción el hecho de que el propio certificado del Ayuntamiento por el que se declara que no proceden medidas de disciplina urbanística que implique su demolición, determine la existencia de unos usos incompatibles con la descripción de la edificación. |
| R. 11/5/2013 BOE: 11/6/2013 Registro de San Cristóbal de Avilés n 2. DERECHO DE USO: PACTADO EN ACTA DE CONCILIACIÓN JUDICIAL. Se trata de un acta de conciliación en la que un hombre y una mujer, de los que no se especifican sus circunstancias personales, pactan la forma de usar la que hasta ese momento había constituido su vivienda compartida, de la que ambos son propietarios. El acta presentada incorpora y prueba un acuerdo, sin duda, válido y obligatorio entre las partes, cuyo cumplimiento podrá ser coactivamente exigido ante los Tribunales. Pero ni por razón de su materia, ni de la acción ejercitada, ni por la forma utilizada podría ser objeto de inscripción. Pese a constar la ruptura de la relación personal entre los condóminos, materializada en la suspensión de la convivencia en la finca sobre cuyo uso se debate, la separación de hecho entre ambos –única que consta– no se ha traducido en uno de los cauces procesales y formales que nuestro ordenamiento civil y registral considera relevantes para la creación de un derecho de uso válido y hábil para la inscripción. En efecto, no consta que se haya alcanzado un acuerdo plasmado en convenio regulador, ni que éste haya sido aprobado judicialmente en un proceso de crisis matrimonial: separación, nulidad o divorcio. Tampoco que se haya dictado resolución judicial en el que se haya decidido la constitución de un derecho familiar de uso. Ni se ha cumplido la regla general, sobre la que los dos supuestos anteriores son excepciones, es decir que se haya acordado acerca del uso de la vivienda en escritura pública, que produciría los efectos materiales, formales, sustantivos, legitimatorios –e incluso fiscales– derivados del instrumento publico notarial. |
| R. 13/5/2013 BOE: 11/6/2013 Registro de Mogán. RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO: REQUISITOS GENERALES. Los principios generales recogidos en los articulos 20 y 38 de la LH impiden inscribir una escritura de rectificación de la descripción de una finca, en la que concurren las circunstancias siguientes: no se aporta el título previo de la segregación, en su caso, de la finca cuya descripción se rectifica; ni el de la adquisición -en este caso, de elevación a público de un documento privado de compraventa de la finca objeto del expediente, una vez haya sido segregada- de la finca que es objeto de la rectificación de descripción. |
| R. 13 y 21-5-2013 BOE: 11 y 27-6-2013 Registro de La Pobla de Vallbona y Valencia n 13. UNIONES DE HECHO: TRASCENDENCIA A LOS EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN DE ACTOS DISPOSITIVOS. Siguiendo el criterio sentado en su momento por una sentencia judicial que anuló una resoculión de la DGRN, para inscribir una escritura de ampiación de hipoteca otorgada por una persona soltera, ha de constar la manifestación por parte del prestatario de que no ha constituido unión de hecho formalizada en la Comunidad Valenciana o que el inmueble no constituye el domicilio de aquella. |
| R. 14/5/2013 BOE: 11/6/2013 Registro de Alicante n 5. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL: RECTIFICACIÓN DE ASIENTOS. Por imperativo del principio de legitimación no es posible rectificar un asiento del Registro sin el consentimiento de todos sus titulares. En el presente caso se trata de una finca que aparece inscrita a nombre de dos personas con carácter ganancial. Ahora se otorga una escritura por uno sólo de ellos, acreditando con certificaciones del Registro Civil que al tiempo de la adquisición estaban solteros, y solicitando que se rectifique la inscripción practicándola por mitad y pro indiviso a favor de ambos. Aunque pudiera entenderse que el hecho de hallarse solteros al tiempo de la adquisición queda demostrado indubitadamente, la determinación de las porciones de titularidad que corresponden a cada uno requieren el consentimiento de ambos. |
| R. 14/5/2013 BOE: 11/6/2013 Registro de Igualada n 2. AGRUPACIÓN DE FINCAS DISCONTINUAS: UNIDAD ORGÁNICA DE EXPLOTACIÓN. Para poder inscribir una agrupación de fincas que no son colindantes entre sí es necesario probar que existe una causa económica que justifica la formación de esa finca discontinúa como base de una unidad orgánica de explotación. Pero esa acreditación no pasa necesariamente por aportar una resolución de la Consejería correspondiente. |
| R. 16/5/2013 BOE: 11/6/2013 Registro de Palma n 8. SEGREGACIÓN DE FINCA: IDENTIDAD DE LA FINCA SEGREGADA. Si existen dudas fundadas sobre sí la porción segregada procede de una finca registral o de otra distinta, no cabe practicar la inscripción, debiendo más bien acudir al procedimiento previsto en el artículo 306 del RH. Sin embargo, no cabe alegar dudas respecto a la eventual naturaleza de bien e dominio público o patrimonial de un ayuntamiento, cuando de la licencia no resulta alusión alguna a esta circunstancia. |
| R. 16/5/2013 BOE: 11/6/2013 Registro de Santa Fe n 1. OBRAS NUEVAS ANTIGUAS EN ANDALUCÍA: LIBRO DEL EDIFICIO. La exigencia de su depósito se refiere a las obras nuevas terminadas que se formalizan al amparo del artículo 20.1 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo, pero no a las que se formalizan al amparo de su apartado cuarto en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, las llamadas obras nuevas antiguas, sin que su exigencia tampoco venga impuesta para la autorización de las escritura, ni para su inscripción, de las declaraciones de obras nuevas de edificios, ni antiguos, ni nuevos, por la Ley 38/1999, de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación por cuanto el citado artículo 20 de dicha Ley, se refiere única y exclusivamente a las garantías del artículo 19, no al Libro del Edificio. De acuerdo con lo expuesto, el artículo 27 del Decreto 60/2010, de 16 de marzo por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía, según redacción dada por el número seis del artículo cuarto del Decreto 327/2012, de 10 de julio, en cuanto exige en su apartado c) del número uno como requisito para la formalización e inscripción de los actos de edificación «la constancia de la autenticidad e integridad del Libro del Edificio y su depósito en el Registro de la Propiedad en cuya circunscripción radique el inmueble». Pero la norma expresamente -y coherentemente con el reparto constitucional de competencias- exige que se interprete conforme «con la normativa notarial y registral correspondiente», que no es otra que la contenida en el artículo 20 del repetido Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo, por lo que debe concluirse que tras esta reforma la exigencia del Libro del Edificio queda limitada a los supuestos del número 1 del artículo 20 y no a los del número 4. |
| R. 17/5/2013 BOE: 26/6/2013 Registro de Almansa SENTENCIA QUE CONDENA AL DEMANDADO A UNA OBLIGACIÓN NO DINERARIA: REQUSITOS DE ACCESO AL REGISTRO. A diferencia de las sentencias decorativas o constitutivas de derechos, las de condena necesitan de un proceso de ejecución para poder generar el título que les permita su acceso al Registro. Serán inscribibles en el Registro de la Propiedad las declaraciones de voluntad dictadas por el juez en sustitución forzosa del obligado en virtud de sentencia de condena, cuando estén predeterminados los elementos esenciales del negocio; pero no suplen la declaración de voluntad del demandante, que deberá someterse a las normas civiles y mercantiles sobre forma y documentación de actos y negocios jurídicos (cfr. artículos 1217, 1218, 1279 y 1280 del Código Civil, artículo 3 de la Ley Hipotecaria y artículos 143 y 144 del Reglamento Notarial). En consecuencia, el demandante podrá otorgar la escritura de elevación a público del documento privado compareciendo ante el notario por si solo, apoyándose en los testimonios de la sentencia y del auto que suple la voluntad del demandado. El auto del artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil viene a hacer innecesaria la comparecencia de la autoridad judicial en el otorgamiento del negocio o contrato de la persona cuya voluntad ha sido suplida judicialmente. Por el contrario, sí sería directamente inscribible, en virtud del mandamiento judicial ordenando la inscripción, el testimonio del auto firme por el que se suplan judicialmente las declaraciones de voluntad del obligado a prestarlas, si se tratara de negocios o actos unilaterales, para cuya inscripción bastará, en su caso, la resolución judicial que supla la declaración de voluntad unilateral del demandado (como sería el ejercicio de un derecho de opción, el consentimiento del titular de la carga para la cancelación de un derecho real de garantía o de una condición resolutoria por cumplimiento de la obligación garantizada, entre otros casos), siempre que no lo impida la observancia de las normas civiles y mercantiles sobre forma y documentación de actos y negocios jurídicos (cfr. Resoluciones de 17 de marzo de 2009, 12 de marzo y 3 de junio de 2010, 5 de junio y 7 de noviembre de 2012). |
| R. 17/5/2013 BOE: 26/6/2013 Registro de Eleche n 1. CONDICIÓN RESOLUTORIA: REQUISITOS PARA SU EJERCICIO. El Centro Directivo ha consolidado una doctrina clara respecto a loos requisitos que han de cumplimentarse para conseguir la reinscripción a favor del transmitente e caso de ejercicio de una condición resolutoria explícita: 1. Debe aportarse el título del vendedor (Cfr. artículo 59 del Reglamento Hipotecario), es decir, el título de la transmisión del que resulte que el transmitente retiene el derecho de reintegración sujeto a la condición resolutoria estipulada; 2. La notificación judicial o notarial hecha al adquirente por el transmitente de quedar resuelta la transmisión, siempre que no resulte que el adquirente requerido se oponga a la resolución invocando que falta algún presupuesto de la misma. Formulada oposición por el adquirente, deberá el transmitente acreditar en el correspondiente proceso judicial los presupuestos de la resolución, esto es, la existencia de un incumplimiento, grave (Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1993), que frustre el fin del contrato por la conducta del adquirente, sin hallarse causa razonable que justifique esa conducta (Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 1991, 14 de febrero y 30 de marzo de 1992, 22 de marzo de 1993, 20 de febrero y 16 de marzo de 1995); 3. El documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o Caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución (artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario). Este requisito se justifica porque la resolución produce, respecto de una y otra parte, el deber de «restituirse lo que hubiera percibido», en los términos que resultan del artículo 1123 del Código Civil. Se trata de un deber que impone recíprocas prestaciones y que, como ocurre en la ineficacia por rescisión, uno de los contratantes sólo estará legitimado para exigir del otro la devolución cuando cumpla por su parte lo que le incumba (Cfr. artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario). Respecto de la cláusula penal que se haya estipulado para el caso de resolución de la transmisión por incumplimiento, no cabe deducción alguna de la cantidad que deba ser consignada, basándose en la cláusula, por cuanto puede tener lugar la corrección judicial prescrita en el artículo 1154 del Código Civil (Resoluciones 29 de diciembre de 1982, 16 y 17 septiembre de 1987, 19 de enero y 4 de febrero 1988, 28 de marzo de 2000), sin que quepa pactar otra cosa en la escritura (Resolución de 19 de julio de 1994). |
| R. 18/5/2013 BOE: 26/6/2013 Registro de Madrid n 20. CONDICIÓN SUSPENSIVA: CRITERIOS DE INTERPRETACIÓN A la hora de calificar los documentos inscribibles el registrador habrá de tener en cuenta no sólo la simple y pura literalidad de los términos empleados, sino también la intención evidente de los otorgantes reflejada en el negocio documentado, la valoración global de sus cláusulas y su inteligencia en el sentido más adecuado para que produzcan efecto (cfr. artículos 1281, 1284 y 1285 del Código Civil). Por tanto la estipulación que señala que «La eficacia de lo convenido en la presente escritura de novación queda sujeto a la condición suspensiva consistente en que el momento de su inscripción en el Registro de la Propiedad, no se haya practicado ningún asiento de inscripción o anotación, ni esté vigente asiento de presentación en el Libro Diario, que impida mantener el mismo rango a la hipoteca que garantiza el préstamo que se nova por la presente», ha de entenderse referida a cargas no relacionadas en la propia escritura y conocidas, consecuentemente, por las partes. |
| R. 20/5/2013 BOE: 26/6/2013 Registro de Benidorm n 2. CONCURSO DE ACREEDORES: ANOTACIÓN DE EMBARGO POR DEUDAS A LA SEGURIDAD SOCIAL. Conforme a la jurisprudencia del TS y, de acuerdo con lo que señala el artículo 56 de la Ley Concursal, podrá practicarse una anotación de embargo a favor de la Seguridad Social siempre que la providencia de apremio sea anterior a la declaración de concurso del deudor, y que haya un pronunciamiento del Juez del concurso sobre sí la finca o derecho embargado se encuentra o no afecto a su actividad profesional o empresarial o a una unidad productiva de su titularidad y si un bien o derecho resulta necesario para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor. |
| R. 21/5/2013 BOE: 27/6/2013 Registro de Fuenlabrada n 3. SOCIEDAD CIVIL: OBJETO MERCANTIL. Sin entrar en el debate sobre la naturaleza de la sociedad civil; se concluye que cuando la sociedad tiene un claro objeto mercantil, es irremediable su constitución con arreglo a las formas mercantiles, dada la naturaleza imperativa del régimen de este tipo de sociedades. |
| R. 22/5/2013 BOE: 27/6/2013 Registro de Granada n 9. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: NOTIFICACIÓN AL TERCER POSEEDOR La notificación y requerimiento de pago al tercer poseedor que inscribió su dominio antes de que se expidiera la certificación de cargas es un requisito necesario para la inscripción del decreto de adjudicación en el procedimiento de ejecución de hipoteca. |
| R. 22/5/2013 BOE: 27/6/2013 Registro de Arzúa. CERTIFICACIONES ECLESIÁSTICAS DEL ARTÍCULO 206 DE LA LH: INMATRICULACIÓN CON OBRA NUEVA. Así la certificación eclesiástica de dominio para la inmatriculación de fincas es título hábil para las inmatriculaciones de fincas y por tanto también para la descripción de los inmuebles en ellas existentes. Eso sí, siempre que se justifique el cumplimiento de las exigencias urbanísticas y derivadas de la legislación de ordenación de la edificación, circunstancia en cuya consideración, conforme a lo dispuesto en el artículo 326 de la Ley Hipotecaria, no se entra por no haber sido objeto de la nota de calificación. |
| R. 23/5/2013 BOE: 27/6/2013 Registro de Felanitx n 1. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. No es posible la práctica de una anotación de embargo sobre una finca propiedad de una sociedad unipersonal ordenada en un procedimiento de ejecución contra su socio único, en el que se traban simultáneamente todas las participaciones sociales en que se divide su capital social sin que se haya demandado en ningún momento a la sociedad formalmente dueña del inmueble. |
| R. 23/5/2013 BOE: 27/6/2013 Registro de Lliria. RECURSO GUBERNATIVO: COMPETENCIA. RÉGIMEN DE GERMANÍA: APORTACIÓN DE BIENES. Para que la competencia de resolución de recursos contra la calificación de los Registradores corresponda a los TSJ es necesario que el recurso se basé en la aplicación del Derecho Foral correspondiente y que el Estatuto de Autonomía haya atribuido tal competencia a su TSJ. Aunque no cabe aplicar mecánicamente la analogía entre el régimen de gananciales y el de germanía, sí que se debe exigir los mismos requisitos para el negocio que provoque el del alzamiento patrimonial desde los patrimonios personales de cada cónyuge al patrimonio común. Por ello es necesario que se identifiqué la causa onerosa o gratuita que justifica el negocio e aportación correspondiente. |
| R. 24/5/2013 BOE: 28/6/2013 Registro de Fuentesauco. RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. El recurso gubernativo tiene por objeto la impugnación de la calificación negativa del Reistrador, pero no la revisión de la corrección de asientos ya practicados, que se encuentran bajo la salvaguardia de los Tribunales. |
| R. 28/5/2013 BOE: 28/6/2013 Registro de Vigo n 3. INMATRICULACIÓN DE FINCAS: LEGISLACIÓN DE MONTES. La exigencia del informe previo a que alude el artículo 22 de la Ley de Montes sólo está justificada cuando la finca colinde con montes demaniales, pero no cuando lo haga con montes vecinales en mano común, que según la jurisprudencia del Supremo no son de titularidad pública, sino privada el conjunto de los vecinos. Para suspender la inscripción por dudas en la identidad de la finca, el Registrador ha de justificar dichas dudas, sin que quepa una apreciación arbitraria. |
| R. 29/5/2013 BOE: 28/6/2013 Registro de Málaga n 13. HIPOTECA EN GARANTÍA DE OBLIGACIONES AL PORTADOR: SUBROGACIÓN POR EL ADJUDICATARIO EN CASO DE EJECUCIÓN PARCIAL. HIPOTECA: CANCELACIÓN POR PRESCRIPCIÓN EX ARTÍCULO 82.5 LH. La previsión recogida en el artículo 155 de la LH relativa a que, en caso de ejecución parcial de una hipoteca en garantía de títulos emitidos al portador, el adjudicatario se subroga en la hipoteca que subsiste respecto del resto de títulos no ejecutados, ha de entenderse en el sentido de que dicha subrogación lo es respecto del derecho real de hipoteca, pero no en relación a la obligación asegurada. La constancia por parte de dicho adjudicatario e el Registro de un domicilio a efectos de notificaciones y requerimientos en caso de ejecución hipotecaria no implica un reconocimiento de deuda que suponga por sí una interrupción de la prescripción de la acción hipotecaria. No obstante, debe estar indubitadamente claro que se ha cumplido el plazo previsto en el artículo 82.5 de la LH para que se pueda acceder a la cancelación de la hipoteca. |
| R. 29/5/2013 BOE: 28/6/2013 Registro de Manises. CONCURSO DE ACREEDORES: ANOTACIÓN DE EMBARGO POR CRÉDITOS CONTRA LA MASA. En principio es posible que se inicien ejecuciones singulares al margen del concurso para la efectividad de los llamados créditos contra la masas, pero del estudio sistemático de los artículos 8, 9, 84 y 154 de la Ley Concursal resulta que la consideración de que un determinado crédito es un crédito contra la masa al efecto de obtener la anotación preventiva del embargo decretado como consecuencia de su impago, no corresponde realizarla al propio titular del crédito por sí, ni menos aún puede entenderse apreciable de oficio por el registrador dado lo limitado de los medios de que dispone a este efecto. Deberá ser el juez del concurso el que deba llevar a cabo esta calificación, de acuerdo con la vis atractiva que ejerce su jurisdicción durante la tramitación del concurso y a la vista del informe que al efecto presenta la administración del concurso. |
| R. 30/5/2013 BOE: 28/6/2013 Registro de Barcelona n 5 CONVENIO REGULADOR DE LA SEPARACIÓN Y DIVORCIO: PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. No es susceptible de inscripción la adjudicación que se hace a la esposa mediante convenio regulador homologado judicialmente, de la vivienda que durante el matrimonio fue domicilio familiar, habida cuenta de que consta inscrita a favor de una sociedad, de la que es socio único y administrador el esposo transmitente. |
| R. 31/5/2013 BOE: 28/6/2013 Registro de Sevilla n 10. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: NECESIDAD DE LA PREVIA INSCRIPCIÓN. No cabe inscribir una escritura de compraventa si quien figura como vendedor no es la misma persona que aparece en el Regustro como titular de la finca. Tampoco es el recurso gubernativo el cauce para rectificar asientos ya practicados ni decidir sobre la responsabilidad civil del Registrador que los extendió. |
| R. 31/5/2013 BOE: 28/6/2013 Registro de Palencia n 1 PROPIEDAD HORIZONTAL: GASTOS COMUNES. En la cláusula que es objeto del presente expediente, se establece que «las reparaciones generales serán de cuenta de la subcomunidad de viviendas», lo que supone excluir de dichos gastos al resto de elementos de la propiedad horizontal que no forme parte de la «subcomunidad de viviendas». Como ha quedado expuesto en el anterior fundamento de Derecho los gastos de conservación de lo que se ha calificado como elementos estructurales han de ser satisfechos por todos los propietarios, sin posibilidad de individualización o exclusión, en los términos resultantes de los artículos 9.1.e) y 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal. El principio de autonomía de la voluntad tiene como límite la ley, la moral y el orden público (cfr. artículo 1.255 del Código Civil) por lo que tal pacto solo puede interpretarse cómo referido a aquellas reparaciones generales de los elementos de las terrazas que no afecten a las condiciones estructurales de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad del edificio, pues éstas, en tanto elementos comunes por naturaleza, por imperativo legal son de cuenta de toda la comunidad.. |
| R. 27/5/2013 BOE: 1/7/2013 Registro de Amposta n 2. SENTENCIA DECLARANDO LA ILEGALIDAD DE LA LICENCIA POR LA QUE SE CONSTRUYÓ UN EDIFICIO. Habiéndose dictado una sentencia por un tribunal contencioso administrativo por la que se anula la licencia en cuya virtud se construyó un edificio dividido horizontalmente, si no se ha dirigido el procedimiento contra todos los actuales titulares de derechos sobre las fincas no es posible practicar la inscripción de la misma. Tampoco cabe practicar la nota marginal que informa sobre la declaración de ilegalidad sobre unos pisos y no sobre otros, porque la ilegalidad de la licencia afecta a todo el edificio. |
| R. 27/5/2013 BOE: 1/7/2013 Registro de Madrid n 37. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: HERENCIA YACENTE. La calificación negativa debe ser confirmada pues del expediente resulta que el procedimiento se ha llevado a cabo por deudas del causante titular registral en cuanto a una parte indivisa y que acreditado, en el proceso su fallecimiento se ha continuado contra sus herederos indeterminados sin mayor precisión y sin que exista persona cierta alguna demandada a la que se haya considerado interesada en la herencia. |
| R. 28/5/2013 BOE: 1/7/2013 Registro de Sevilla n 11. REPRESENTACIÓN: EFECTOS DE LA RATIFICACIÓN. HIPOTECA UNILATERAL: NATURALEZA. La ratificación produce, en general, efectos ex tunc entre las partes contratantes, que antes de ella no estuvieron unidas por vínculo obligatorio y constituye por sí misma una declaración unilateral de voluntad recepticia, referida al negocio jurídico que no es propiamente inexistente, sino que se halla en estado de suspensión, sometido a una conditio iuris; y que tales efectos, si bien no hay precepto expreso que los determine, deben inferirse del contexto del artículo 1259 del citado Código, como ha puesto de relieve la jurisprudencia. Los efectos retroactivos del negocio jurídico bilateral ratificado han de entenderse sin perjuicio de los derechos legítimamente adquiridos en el ínterin por terceros. Si sustantivamente el negocio ratificado sólo produce efectos inter partes y no frente a terceros, con mayor razón y tomando en consideración el principio de prioridad, y la calificación del defecto como insubsanable, tampoco puede existir este efecto en el plano registral. No cabe entender que una hipoteca bilateral que pueda ser defectuosa por haberse apreciado un vicio en el consentimiento del acreedor quede convertida automáticamente en una hipoteca unilateral y sujeta a la regulación del artículo 141 de la Ley, ya que los peculiares efectos que lleva aparejado este último tipo de hipoteca exige que se constituya expresamente con ese carácter. |
| R. 1/6/2013 BOE: 5/7/2013 Registro de San Clemente. SUSTITUCIÓN VULGAR: IDENTIFICACIÓN DE LOS SUSTITUTOS NO IDENTIFICADOS NOMINALMENTE. La identificación de los sustitutos vulgares que noa han sido designados nominativamente puede llevarse a efecto por medio del testamento del sustituido, pero es necesario que dicho testamento sea el último y que así se acredité por medio de certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad. |
| R. 3/6/2013 BOE: 5/7/2013 Registro de Alicante n 4. IMPUESTO SOBRE INCREMENTO DEL VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA: CIERRE REGISTRAL. A los efectos de entender cumplido el requisito establecido en el artículo 254.5 de la LH puede admitirse una comunicación de las transmisión realizada al Ayuntamiento y presentada en la Oficina de Correos para su remisión certificada. El artículo 31 del Real Decreto 1829/1999 señala como requisitos para que la comunicación produzca sus efectos a través de la Oficina de Correos, que en la cabecera de la primera hoja del documento que se quiera enviar, se hagan constar, con claridad, el nombre de la oficina y la fecha, el lugar, la hora y minuto de su admisión. |
| R. 3 y 11-6-2013 BOE: 5 y 12-7-2013 Registro de San Sebastián de los Reyes n 2 y Campillos. EXPEDIENTE DE DOMINIO DE INMATRICULACIÓN: FINCA PROCEDENTE POR SEGREGACIÓN DE OTRA. En ningún caso procede la inmatriculación de una finca cuando se advierte por el registrador que tal finca ya está inscrita. Incluso aún cuando la descripción de la finca en la solicitud de certificación hubiera sido la misma que en el auto y el registrador hubiera expedido certificación negativa de la inscripción, habría de denegarse la inmatriculación (sin perjuicio, en su caso, de la responsabilidad civil del registrador por expedición de certificación errónea), si al momento de la inmatriculación se advierte que la finca está ya inscrita. Por otro lado, si la finca que se va a inmatricular procede por segregación de otra mayor, es necesario aportar la preceptiva licencia. |
| R. 4 y 11-6-2013 BOE: 5 y 12-7-2013 Registro de Mojácar. OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD: SUELO DEMANIALES O AFECTADO POR SERVIDUMBRES LEGALES. Al amparo de lo establecido en el artículo 20.4 de la Ley del Suelo el Registrador debe comprobar que la obra nueva no se asienta en un suelo que tenga carácter demanial o esté afectado por servidumbres de uso público general. Si bien para determinar que se está ocupando suelo demanial es necesario que tal circunstancia resulte el Registro o de los documentos aportados, sin que sea posible exigir documentos complementarios para despejar supuestas dudas, en relación con las servidumbres de uso público cabe que el Registrador exija un certificado aclaratorio cuando la duda de que el suelo esté afectado por la misma resulte del hecho de su colindancia con el dominio público. |
| R. 4/6/2013 BOE: 5/7/2013 Registro de Castellón de la Plana n 3. CONCURSO DE ACREEDORES: PRÓRROGA DE ANOTACIONES PREEXISTENTES. El hecho de que se declare el concurso no implica que se levanten los embargos preexistentes, sin perjuicio de los efectos que se produzcan sobe dichos procedimientos de ejecución singular. Por ello no hay obstáculo para practicar una anotación de prórroga de otra anotación de embargo anterior a la constancia registral de la declaración de concurso. |
| R. 30/5/2013 BOE: 11/7/2013 Registro de Valencia n 3. DERECHO DE OPCIÓN: EJERCICIO Y CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES. El ejercicio de un derecho de opción inscrito lleva consigo la cancelación de las cargas inscritas o anotadas con posterioridad, pero para que dicha cancelación se lleve a cabo es imprescindible que se deposite en establecimiento público el importe del precio pagado a disposición de los titulares de esas cargas canceladas. |
| R. 12/6/2013 BOE: 12/7/2013 Registro de Sepúlveda. BIENES DE LAS ENTIDADES LOCALES: ENAJENACIÓN MEDIANTE SUBASTA. El trámite de la subasta pública es esencial en el procedimiento de enajenación de bienes de las entidades locales. Sólo cabe exceptuarlo en los casos previstos expresamente en la Ley. |
| R. 12/6/2013 BOE: 12/7/2013 Registro de Negreira AGRUPACIÓN DE FINCAS: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LAS FINCAS. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que mientras esté suficientemente razonadas las dudas del registrador respecto de la identidad de las fincas no es el marco del recurso contra su calificación el adecuado para dilucidarlas, sino la vía jurisdiccional, toda vez que constituyen una situación de hecho que no puede ser decidida en el seno del recurso gubernativo y que habrá de ser planteada por el interesado ante el juez de Primera Instancia del correspondiente partido judicial, conforme a lo dispuesto en los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario, para que sea éste quien determine si eso no inscribible el documento presentado. |
| R. 12/6/2013 BOE: 12/7/2013 Registro de Madrid n 4. BIENES GANANCIALES: PRUEBA DEL CARÁCTER PRIVATIVO DEL DINERO INVERTIDO EN LA ADQUISICIÓN Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que mientras no esté acreditado mediante prueba documental pública la procedencia privativa del dinero invertido en la adquisición onerosa de un bien, ha de primarla presunción de ganancialidad. Distinto sería que se tratara de un caso de adquisicipor un título derivado de la previa titularidad privativa de una cuota del bien objeto de adquisición. |
| R. 13/6/2013 BOE: 12/7/2013 Registro de Felanitx n 2. LEGÍTIMA EN MALLORCA: NATURALEZA. La legítima en nuestro Derecho común, así como en Derecho balear (y a diferencia de otros ordenamientos jurídicos nacionales, como el catalán) se configura generalmente como una pars bonorum, y se entiende como una parte de los bienes relictos que por cualquier título debe recibir el legitimario, sin perjuicio de que, en ciertos supuestos, reciba su valor económico o pars valoris bonorum. De ahí, que se imponga la intervención del legitimario en la partición, dado que tanto el inventario de bienes, como el avalúo y el cálculo de la legítima, son operaciones en las que ha de estar interesado el legitimario, para preservar la intangibilidad de su legítima. Por otro lado, no entra dentro de las facultades de calificación del Registrador el apreciarse se ha producido o no la prescripción de la acción para reclamar los derechos del legitimario. |
| R. 13/6/2013 BOE: 12/7/2013 Registro de Arona. PRINCIPIO DE ROGACION: TIPO DE ASIENTO A PRACTICAR. Aunque el principio de rogación impide al Registrador actuar de oficio, una vez solicitada la inscripción, es el propio Registrador el que debe decidir el tipo o clase de asiento que debe extenderse. |
| R. 14/6/2013 BOE: 26/7/2013 Registro de Valdemoro. PATRIA POTESTAD: CONFLICTO DE INTERESES. Existe un conflicto de interese que priva al progenitor del ejercicio de la patria potestad y obliga a nombrar un defensor judicial cuando en u ña operación de liquidación de gananciales previa a la partición de herencia, al hacer el inventario ganancial el activo está integrado total o parcialmente por bienes cuya ganancialidad no viene predeterminada legalmente sino que es fruto de una presunción legal susceptible de ser combatida (Resolución de 14 de marzo de 1991) o de una declaración unilateral del cónyuge supérstite (Resolución de 3 de abril de 1995). |
| R. 14/6/2013 BOE: 26/7/2013 Registro de Madrid n 22. PROPIEDAD HORIZONTAL: MODIFICACIÓN DE LA CABIDA E ELEMENTOS PRIVATIVOS. La descripción de las unidades privativas en un edificio en régimen de propiedad horizontal forma parte del contenido esencial del título constitutivo, y si bien, con carácter general, se exige la unanimidad para la modificación de éste, el Centro Directivo en Resolución de 30 de enero de 2013 ha señalado que cuando se está ante un mero error de medición de un elemento privativo, acreditado con certificación de técnico competente que aclara que la nueva medición coincide plenamente con el proyecto para el que se obtuvo licencia, y no se afecta en ningún modo a los demás elementos privativos que componen el edificio, la rectificación de la cabida puede hacerla exclusivamente el titular que resulta afectado por la discordancia entre la realidad extrarregistral y lo que publica el Registro. |
| R. 14/6/2013 BOE: 26/7/2013 Registro de Sagunto n 1. CONCURSO DE ACREEDORES: ANOTACIÓN DE EMBARGO POR DÉBITOS FISCALES. No cabe practicar anotación de embargo por débitos fiscales si consta que la diligencia de embargo es de fecha posterior al auto de declaración del concurso y no consta que el Juzgado de lo Mercantil ante quien se tramita el concurso se haya pronunciado sobre el carácter no necesario de los bienes trabados para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor. |
| R. 15/6/2013 BOE: 26/7/2013 Registro de Denia n 1. PROYECTO DE REPARCELACIÓN: INSCRIPCIÓN DE ACTOS MODIFICATIVOS. Como consecuencia de las operaciones de reparcelación debidamente inscritas en el Registro de la Propiedad, uno de los titulares recibe un exceso de aprovechamiento en el resultado generando un crédito en beneficio de la Administración actuante. Con posterioridad y por acuerdo entre Administración y titular se decide satisfacer ese crédito mediante la entrega de una finca ajena a la unidad de actuación procediéndose por aquélla a la aprobación de un acuerdo que se presenta en el Registro como operación complementaria. Tiene razón el recurrente cuando dice que el proyecto originario no se modifica en tanto que no hay alteración del reparto de beneficios y cargas original. Pero precisamente por esta circunstancia no existe operación complementaria pues aprobado definitivamente el proyecto e integradas las fincas de resultado en el tráfico jurídico ordinario no puede pretenderse que ahora forme parte del mismo la liquidación de un excedente de aprovechamiento que no se ve alterado. La entrega por el beneficiario del exceso de una finca exterior a la unidad de ejecución es una operación jurídica de tráfico ordinario y no una operación complementaria de un expediente firme. No puede acogerse la pretensión del recurrente de que la operación complementaria consiste en sustituir el modo en que se ha de satisfacer el pago del exceso de aprovechamiento pasando de metálico a especie pues aunque así fuera en nada cambia el hecho de que la liquidación por entrega de especie es ajena al proyecto aprobado y por tanto constituye una operación de tráfico ordinario. Tampoco es sostenible la afirmación de que la operación complementaria viene constituida por la alteración de la cuenta de liquidación en que se materializó el exceso de aprovechamiento (la finca del Sector 7, registral 4.231) pues como resulta del propio expediente su cuantía no se ve modificada y sólo la forma de pago. Si se reduce el saldo de liquidación provisional no es porque se hayan ajustado las cantidades a las que está afecta la finca de reemplazo sino porque se ha satisfecho parcialmente su importe como resulta con toda claridad del expediente. |
| R. 15/6/2013 BOE: 26/7/2013 Registro de Calpe. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: EFECTO DE SU CADUCIDAD. Como ha señalado de manera reiterada este Centro Directivo, al estar cancelada por caducidad la anotación preventiva de embargo, y al estar dicho asiento bajo la salvaguardia de los tribunales, ya no es posible cancelar como cargas posteriores las que lo eran en el momento de expedirse certificación de cargas o las anotadas con posterioridad y que, como consecuencia de la cancelación de aquélla, han avanzado de rango y pasado a ser registralmente preferentes (cfr. Resoluciones de 28 de noviembre de 2001 y 11 de abril de 2002). De otro modo: cancelada por caducidad la anotación, como acontece en el caso, no es posible obtener el trasvase de prioridad en detrimento de las cargas posteriores, debiendo el registrador denegar la inscripción del mandamiento en que dicha cancelación se pretenda. |
| R. 17/6/2013 BOE: 26/7/2013 Registro de Azpeitia. HIPOTECA UNILATERAL: CANCELACIÓN A INSTANCIA DEL DUEÑO DE LA FINCA. Tras reiterar que no puede admitirse como aceptación un supuesto consentimiento tácito de la entidad a cuyo favor se constituyó un hipoteca unilateral, el Centro Directivo considera como suficiente a los efectos de la cancelación a instancia del dueño de la finca, un requerimiento realizado al acreedores los siguientes términos: se comunica a Kutxa el otorgamiento de la hipoteca unilateral reseñada (y sus modificaciones) y se le requiere para su aceptación en el plazo de dos meses, transcurridos los cuales sin que conste en el Registro la aceptación por el acreedor, podrá cancelarse la hipoteca a petición del dueño de la finca, sin necesidad del consentimiento de la persona a cuyo favor se constituyó. |
| R. 17/6/2013 BOE: 26/7/2013 Registro de Málaga n 7. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. No cabe practicar anotación de un embargo trabado sobre finca que no se halla inscrita a nombre del demandado en el procedimiento. |
| R. 18/6/2013 BOE: 26/7/2013 Registro de Colmenar Viejo n 1. HERENCIA: PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR TESTAMENTARIO. La partición efectuada por contador partidor testamentario tiene un claro carácter unilateral que no queda desvirtuado por el hecho de que en la escritura comparezca la viuda usufctuaria universal actuando en su propio nombre y derecho y en representación de su hija menor, heredera universal, en tanto se limita a la aceptación de la herencia y de las adjudicaciones que realiza el contador, si bien respecto de las que se verifican a favor de la menor no pueden tenerse por hechas hasta tanto se confirmen por un representante legal en quien no concurra conflicto de intereses. |
| R. 18/6/2013 BOE: 26/7/2013 Registro de Madrid n 14. PRINCIPIO DE PRIORIDAD: ORDEN DE CALIFICACIÓN Y DESPACHO DE LOS TÍTULOS PRESENTADOS. Existiendo un asiento de presentación previo relativo a un título contradictorio y que se halla vigente en tanto se resuelve el recurso contra la calificación negativa del Registrador, no cabe calificar y despachar el título presentado con posterioridad. |
| R. 21/6/2013 BOE: 26/7/2013 Registro de Palencia n 1. PROPIEDAD HORIZONTAL: CLÁUSULA ESTATUTARIA REFERENTE A LA AGRUPACIÓN DE ELEMENTOS PRIVATIVOS CON ESPACIOS COMUNES. Se confirma la inscribibilidad de una cláusula estatutaria por la que se anticipa el consentimiento de la junta de propietarios a la eventual agrupación de un departamento privativo con un espacio bajo cubierta que tiene carácter de elemento común. |
| R. 26/6/2013 BOE: 26/7/2013 Registro de Barcelona n 18. CONVENIO REGULADOR DEL DIVORCIO: BIENES PRIVATIVOS DE LOS CÓNYUGES. La disolución de la comunidad de bienes adquiridos antes del matrimonio, que afecta a determinados inmuebles y que contiene un negocio adicional de asunción de deuda hipotecaria, es un negocio ajeno al contenido típico del convenio regulador por lo que para su inscripción en el Registro de la Propiedad se precisa la oportuna escritura pública o, en su defecto, la sentencia firme dictada por juez competente en el procedimiento que corresponda. |
| R. 19/6/2013 BOE: 29/7/2013 Registro de Castro del Río. HERENCIA: DECLARACIÓN DE HEREDEROS ABINTESTATO. Una persona fallece sin testamento por lo que se procede a otorgar la pertinente declaración de herederos abintestato; en la misma se declara que el causante falleció intestado sin descendientes, sobreviviéndole su madre y su esposa. En consecuencia, se declara única heredera intestada a la madre del causante, sin perjuicio de la cuota legal usufructuaria de la esposa. Posteriormente, la madre y única heredera renuncia a la herencia, y ante distinta notaria, y con la única comparecencia de la esposa, se otorga una escritura de partición hereditaria en la que la misma se adjudica el caudal hereditario como única heredera del causante en virtud de la renuncia de la llamada en primer lugar y del contenido y circunstancias del acta de declaración de herederos previamente autorizada. Entiende el Centro Directivo que no es preciso realizar una nueva declaración de herederos, dado que de los hechos probados con los documentos públicos existentes hay suficiente base para que el Registrador aprecie la condición de heredera de la viuda. |
| R. 19/6/2013 BOE: 29/7/2013 Registro de Manzanares. INAMTRICULACION: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. En ningún caso procede la inmatriculación de una finca cuando se advierte por el registrador que tal finca ya está inscrita. Incluso aún cuando la descripción de la finca en la solicitud de certificación hubiera sido la misma y el registrador hubiera expedido certificación negativa de la inscripción, habría de denegarse la inmatriculación (sin perjuicio, en su caso, de la responsabilidad civil del registrador por expedición de certificación errónea), si al momento de la inmatriculación se advierte que la finca está ya inscrita. Pero las dudas que ponga de manifiesto el Registrador deben ser fundadas. |
| R. 20/6/2013 BOE: 29/7/2013 Registro de Denia n 2. RESOLUCIONES JUDICIALES DE PAÍSES COMUNITARIOS EN MATERIA DE DIVORCIO: APLICACIÓN DEL REGLAMENTO DE BRUSELAS II BIS. Como se ha afirmado en la doctrina científica y en la oficial de este Centro Directivo (cfr. Resolución de 27 de julio de 2012), la integración del control incidental de la resolución extranjera dentro de la calificación o juicio de legalidad que realiza el registrador, supone que éste deberá realizar tres operaciones sucesivas: primero, verificar que la resolución extranjera pueda ser subsumida en el ámbito de aplicación temporal, material y territorial del correspondiente instrumento comunitario, en este caso en el Reglamento 2201/2003, relativo a la competencia, el reconocimiento y la ejecución de resoluciones judiciales en materia matrimonial y de responsabilidad parental, como condición lógicamente necesaria para acogerse a su régimen privilegiado de eficacia transfronteriza; segunda, verificar que con arreglo a la normativa comunitaria la resolución extranjera puede ser reconocida y desplegar efectos en España como tal resolución judicial; y, tercero, determinar si, con arreglo a la legislación registral española, aquella resolución extranjera puede acceder a los libros del Registro. Pero, considerando que el propio Reglamento excluye su aplicación a las consecuencias patrimoniales del proceso de divorcio, resultan plenamente aplicables en relación a tales efectos patrimoniales las exigencias formales que impone la legislación española, orientadas a acreditar la autenticidad del documento presentado (legalización o apostilla conforme al artículo 3 de la Ley Hipotecaria y 36 del Reglamento Hipotecario), y su ejecutoriedad en España (exequátur exigido por el artículo 4 de la Ley Hipotecaria, tramitado conforme a los artículos 955 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, si bien con la redacción dada por la Ley 62/2003, de 30 de diciembre y por la Ley 11/2011, de 11 de mayo). En consecuencia, este primer motivo del recurso debe ser desestimado. Por otro lado, de acuerdo con la legislación hipotecaria española, resulta esencial que el título cuya inscripción se pretende provoque de forma directa una mutación jurídico real sobre un inmueble, que además debe resultar adecuadamente identificado enel mismo. |
| R. 20/6/2013 BOE: 29/7/2013 Registro de Carballo. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: NECESIDADDE LA PREVIA INSCRIPCIÓN A FAVOR DEL OTORGANTE. No cabe practicar las operaciones registrales derivadas de un expediente de depuración física y jurídica de una serie de fincas instruido por un Ayuntamiento, si las referidas fincas figuran inscritas a nombre de una tercera persona. |
| R. 21/6/2013 BOE: 29/7/2013 Registro de Ocaña. CALIFICACIÓN REGISTRAL: DOCUMENTOS A TENER EN CUENTA. No cabe considerar en la resolución el recurso documentos no aportados al Registrador a la hora de hacer la calificación recurrida. |
| R. 21/6/2013 BOE: 29/7/2013 Registro de El Campello. CONCURSO DE ACREXEDORES: PRÓRROGA DE ANOTACIÓN DE EMBARGO. En el presente caso se trata de practicar una mera prórroga de la anotación de embargo, que no es acto ejecutivo propiamente dicho ni legitima la ejecución separada si no se dan los demás requisitos, y que de no practicarse impediría al ejecutante intentar llevar a cabo la ejecución dentro del concurso o al margen de él, si se dieran las circunstancias necesarias. La circunstancia de quedar prorrogado el asiento de anotación preventiva no significa que quede excluida, para proseguir la ejecución, la necesidad de acreditación de los demás requisitos legales para poder llevarse a cabo de forma separada al concurso. En conclusión, en este momento procedimental no es necesaria la acreditación por resolución del juez de lo Mercantil, de que los bienes ejecutados no están afectos ni son necesarios para la actividad del deudor concursado, sin perjuicio de que sí sea necesario para continuar con la ejecución del embargo cuyo asiento ha sido prorrogado. |
| R. 22/6/2013 BOE: 29/7/2013 Registro de Sarriá. INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: TÍTULOS CREADOS AD HOC. En el presente caso se discute si es posible la inmatriculación de una finca con arreglo al procedimiento prevenido en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria cuando, el título público, cuya inmatriculación se pretende, viene constituido por una escritura de entrega de bienes en concepto de mejora conforme la Ley de Derecho Civil de Galicia, precedida de la adquisición previa que se ha producido mediante una disolución de comunidad entre los padres de la posteriormente mejorada. Pero de este supuesto, el carácter «ad hoc» de la documentación se puede inferir de las circunstancias que rodean su otorgamiento así: la simultaneidad de ambos negocios, que parecen tener una conexión como la que se aprecia en el binomio disolución de comunidad-entrega de la finca, el bajo coste fiscal, los vínculos de parentesco entre todos los otorgantes, la ausencia de función económica y la neutralidad de la operación. Especial relevancia tiene la inexistencia de título previo de propiedad, pues, como se señala en el apartado Título de la escritura de disolución, los cónyuges no acreditan título alguno, limitándose a señalar que les pertenece por «justos y legítimos títulos», lo que no deja de ser una expresión vacía de contenido y, por ello el notario advierte expresamente (se entiende que de esa insuficiencia). Todo ello ofrece indicios suficientes de que la documentación ha sido creada y concebida «ad hoc», habiéndose creado los documentos para eludir la titularidad dominical del primer título. En el supuesto del expediente, la nuda propiedad de la finca pasa de los padres a la hija sin intervención de ningún otro sujeto, sin acreditar la titularidad previa y en actos simultáneos en el tiempo entre personas unidas por estrechos vínculos de parentesco. |
| R. 22/6/2013 BOE: 29/7/2013 Registro de Valencia n 13. LEGISLACIÓN URBANÍSTICA VALENCIANA: TOMA DE RAZÓN DE LA LICENCIA PARA DEMOLER. Es evidente que la toma de razón de la licencia de demolición en cuanto autorización para llevar a cabo un «acto de transformación de un inmueble» puede acceder a los libros del Registro en la medida que con ello se proporciona una información a terceros esencial sobre el contenido y facultades del dominio inscrito y por tanto sobre su modificación a futuro. Pero deben cumplirse las normas generales de nuestro sistema hipotecario, entre las que está la necesidad de que todos los titulares registrales hayan sido parte en el expediente admiistrativo de concesión de licencia. |
| R. 24/6/2013 BOE: 29/7/2013 Registro de Huelva n 2. SOCIEDADES MERCANTILES: ADMINISTRADORES NO INSCRITOS. No constando inscrito el cargo de administrador en el Registro Mercantil, no cabe acogerse a las presunciones derivadas de dicha publicidad registral. De ahí que en estos casos de falta de inscripción del nombramiento de administrador en el Registro Mercantil, la reseña identificativa del documento o documentos fehacientes de los que resulte la representación acreditada al notario autorizante de la escritura deba contener todas las circunstancias que legalmente sean procedentes para entender válidamente hecho el nombramiento de administrador por constar el acuerdo válido del órgano social competente para su nombramiento debidamente convocado, la aceptación de su nombramiento y, en su caso, notificación o consentimiento de los titulares de los anteriores cargos inscritos en términos que hagan compatible y congruente la situación registral con la extrarregistral (vid. artículos 12, 77 a 80, y 108, 109 y 111 del Reglamento del Registro Mercantil y 222.8 de la Ley Hipotecaria y 110.1 de la Ley 24/2001); todo ello para que pueda entenderse desvirtuada la presunción de exactitud de los asientos del Registro Mercantil y que, en el presente caso, se hallan en contradicción con la representación alegada en la escritura calificada.. |
| R. 24/6/2013 BOE: 29/7/2013 Registro de Las Palmas de Gran Canaria n 3. ANOTANIONES PREVENTIVAS DE EMARGO: EFECTOS DE LA CADUCIDAD E LOS PROCEDIMIENTOS DE EJECUCIÓN. De acuerdo con la doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. la Resolución de 30 de junio de 2007), como señala el registrador en su nota de calificación, la caducidad de las anotaciones ordenadas judicialmente opera automáticamente e «ipso iure», una vez que se ha agotado el plazo de su vigencia sin haber sido prorrogadas (Cfr. artículo 86 de la Ley Hipotecaria), careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, por lo que los asientos posteriores a la anotación caducada ganan rango respecto de aquélla y, en consecuencia, no pueden ser cancelados en virtud de un título -el mandamiento cancelatorio al que se refiere el artículo 175 del Reglamento Hipotecario- que, conforme a dicho precepto y a los artículos 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 131 y 133 de la Ley Hipotecaria, sólo puede provocar la cancelación respecto de asientos no preferentes. |
| R. 25/6/2013 BOE: 29/7/2013 Registro de Las Palmas de Gran Canaria n 3. PROHIBICIONES DE DISPONER: SOBRE BIENES DISTINTOS DE LOS TRANSMITIDOS. La limitación de la propiedad consistente en la prohibición de enajenar que se pretende establecer, procede de un negocio jurídico referido a un bien distinto de aquel sobre el que recae la prohibición. El negocio en el que se establece la prohibición es una donación de metálico; el bien que se grava procede de una compraventa que realiza el donatario aun cuando la hace con dinero en parte procedente de esa donación. Así pues, el bien que se grava no procede del testador o del donante a través del negocio de donación que la establece, sino que fue adquirido por el donatario de un tercero en virtud de un negocio distinto (compraventa). Aun cuando la literalidad del artículo 26.3 de la Ley Hipotecaria no lo impone ni se establece en el mismo de forma terminante que el objeto de la donación sea el bien sobre el recae la prohibición o limitación, del citado artículo 26 se interpreta que el bien que se grava debe tener relación directa con ese testador o donante, de forma que el sujeto que la impone, el bien que se grava y el negocio del que resulta, deben constituir un triangulo inseparable. |
| R. 25/6/2013 BOE: 29/7/2013 Registro de Castorjeriz. USUFRUCTO VITALICIO: CANCELACIÓN. La cancelación de un usufructo vitalicio requiere la aportación del certificado de defunción de la usufructuaria. |
| R. 25/6/2013 BOE: 29/7/2013 Registro de Belmonte de Miranda. SOCIEDAD DE GANANCIALES: DERECHO APLICABLE. La redacción actual del Reglamento Hipotecario, fruto de una adaptación a las reformas sustantivas en materia de régimen matrimonial, no puede servir de justificación para impedir la inscripción de un negocio jurídico llevado a cabo bajo la cobertura de una regulación sustantiva civil distinta de la que no se derivaba tacha alguna de validez. |
| R. 27 y 28-6-2013 BOE: 31/7/2013 Registro de Sabadell n 4 e Ibiza n 3. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: CADUCIDAD.. Caducada una anotación de embargo no cabe acceder a su prórroga, sin que por otro lado proceda discutir en el recurso sobre la validez de un asiento ya practicado. |
| R. 27-6 Y 2-7-2013 BOE: 31/7/2013 Registro de Mataró n 4 y Torrent n 3. RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. No procede discutir en el recurso sobre la validez y alcance de un asiento ya practicado. |
| R. 29/6/2013 BOE: 31/7/2013 Registro de Manacor n 2. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: LA CADUCIDAD NO SE INTERRUMPE. La cancelación de la anotación preventiva del embargo tiene un carácter automático, fatal, en cuanto asiento de vida limitada que se rige por el cómputo de la práctica del asiento inicial, y tras la Ley de Enjuiciamiento Civil, 1/2000, de 7 de enero, de sus prórrogas. La vigencia de la anotación, prefijada, nada tiene que ver como erróneamente entiende el recurrente con las eventuales actuaciones registrales, que pudieren realizarse durante la vigencia de la anotación, como pudiere ser la nota de constancia registral de la subrogación procesal operada. |
| R. 29/6/2013 BOE: 31/7/2013 Registro de Manacor n 2. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: NECESARIA INTERVENCIÓN DEL TITULAR REGISTRAL. No es posible e acceso al Registro de un Mandamiento derivado de un procedimiento en el que el actual titular registral no ha sido parte. |
| R. 1/7/2013 BOE: 31/7/2013 Registro de Pola de Siero. USUFRUCTO: TÍTULO CONSTITUTIVO. En nuestro ordenamiento jurídico es perfectamente factible constituir un derecho de uso sobre alguna de las partes materiales susceptible de aprovechamiento independiente de un inmueble, y ello no es incompatible con el mantenimiento de la unidad objetiva del todo, pues no existe obstáculo jurídico a la constitución de derechos de goce –reales o personales– concretados a una sola porción material de la finca sobre la que se constituyen (vid. arts. 469, 517 –que expresamente refiere al caso de que el usufructo estuviera constituido, como aquí, solamente sobre el edificio–, 523 y siguientes; 545, 553, 564 y 1582 del Código Civil; artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Rústicos), siempre y cuando quede suficientemente determinado (máxime si se trata de un derecho inscribible) la porción de la finca sobre la que recaerá tal derecho de goce (vid. arts. 1261 y 1273 y siguientes del Código Civil, 9.1 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario) sin que sea necesaria la previa segregación. Cuestión distinta sería que se tratara de un derecho real limitado que conllevara una eventual enajenación de la parte objeto del gravamen (caso de una opción de compra, tanteo convencional o hipoteca), en cuyo caso sí sería necesaria la segregación previa de aquélla. El derecho de usufructo se extingue en los términos establecidos en el título de su constitución, con lo que es posible que se pacte que dicha extinción se produzca cuando fallezca el último de los constituyentes. |
| R. 1/7/2013 BOE: 31/7/2013 Registro de Denia n 2. CONCURSO DE ACREEDORES: PARALIZACIÓN DE EJECUCIONES SINGULARES. En el presente expediente el decreto de adjudicación es de fecha 14 de diciembre de 2012, habiendo sido declarado el concurso el 16 de noviembre de 2010. Dado que la situación de concurso es anterior, no procede la ejecución al margen del procedimiento universal concursal seguido en el Juzgado de lo Mercantil. Tampoco se ha acreditado que los bienes no resulten necesarios para la continuación de la actividad profesional o empresarial del deudor. En nada obsta que el embargo se hubiera anotado en el Registro con anterioridad a la situación concursal, pues igualmente queda paralizada la ejecución al no encontrarse entre los supuestos exceptuados. Por lo que procede por tanto la suspensión de la adjudicación conforme al criterio ya sostenido por este Centro Directivo en otras ocasiones (véase Resoluciones citadas en «Vistos»). |
| R. 2/7/2013 BOE: 31/7/2013 Registro de Paterna n 2. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA: OBJETO. Conforme a la doctrina consolidada del Ventro Directivo, solo puede recaer anotación de demanda sobre aquellos bienes respecto de los cuales verse una acción atinente a la propiedad o a un derecho real sobre el mismo inmueble, de suerte que la estimación de la pretensión del demandante propiciara directamente una alteración registral. Por tanto no cabe dicha anotación por una mera reclamación de cantidad. |
| R. 2/7/2013 BOE: 31/7/2013 Registro de Arrecife. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: CADUCIDAD. El artículo 86 de la Ley Hipotecaria determina que las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación misma, salvo aquéllas que tengan señalado en la Ley un plazo más breve, pudiendo prorrogarse por un plazo de cuatro años más siempre que el mandamiento ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento. Habiéndose presentado –incluso expedido– el mandamiento ordenando la prórroga transcurridos los cuatro años de vigencia de la anotación, se ha producido la caducidad de ésta. Esta caducidad opera de forma automática, «ipso iure», sin que a partir de entonces pueda surtir ningún efecto la anotación caducada, que ya no admite prórroga alguna. |
| R. 26/6/2013 BOE: 1/8/2013 Registro de Quintanar de la Orden. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO: EXTENSIÓN DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL. Entiende el Centro Directivo que el Registrador puede y debe calificar aquellos extremos de la resolución judicial en un expediente de dominio que afectan a la protección del titular registral. Por ello, en un expediente para la reanudación del tracto con inscripción de me os de treinta años de antigüedad, debe comprobar que en efecto el titular registral o el causahabiente sea oído o, si no comparece, sea citado tres veces, una al menos personalmente, sin que baste la genérica afirmación del Juez de que se han cumplido los requisitos establecidos en el artículo 202 de la LH. |
| R. 27/6/2013 BOE: 1/8/2013 Registro de Orihuela n 2. INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: TÍTULOS CREADOS AD HOC. El control de la inmatriculación por título público exige a los registradores que al efectuar su calificación, extremen las precauciones para evitar el acceso al Registro de títulos elaborados «ad hoc» con el único fin de obtener la inmatriculación, lo que se explica y justifica por las exigencias derivadas del principio de seguridad jurídica, pues se trata de eludir el fraude de ley en el sentido de evitar que, mediante la creación instrumental de títulos, se burlen todas las prevenciones que para la inmatriculación mediante título público ha instituido el legislador. Se considera titulación creada «ad hoc» una escritura de venta de un inmueble, acompañada de otra escritura previa de aportación a la sociedad conyugal de los vendedores y por tanto no procede la inmatriculación. El carácter «ad hoc» de la documentación se puede inferir de las circunstancias que rodean su otorgamiento (la coetaneidad de ambos negocios, la inexistencia de título original de adquisición y el nulo coste fiscal como reconoce el recurrente al estar exenta la aportación. |
| R. 28/6/2013 BOE: 1/8/2013 Registro de Puçol. AUTOCONTRATO: CALIFICACIÓN REGISTRAL. Según la jurisprudencia, la doctrina científica mayoritaria y el criterio de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 3 de diciembre de 2004 y de 13 de febrero de 2012, entre otras), el administrador único, como representante orgánico de la sociedad sólo puede autocontratar válida y eficazmente cuando esté autorizado para ello por la junta general o cuando por la estructura objetiva o la concreta configuración del negocio, quede «manifiestamente excluida la colisión de intereses que ponga en riesgo la imparcialidad o rectitud del autocontrato». Esta situación se produce si quien actúa en el negocio es el administrador de una sociedad que cede unos inmuebles en pago de deuda, y el apoderado con poder especial concedido por el mismo sujeto que actuó como administrador de la sociedad cesionaria. En estos casos la reseña identificativa que realiza el Notario, y el consecuente juicio de suficiencia, deben hacer expresa alusión a la autorización de la Junta General. |
| R. 1/7/2013 BOE: 1/8/2013 Registro de Madrid n 29. ACUERDOS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS: REQUISITOS PARA SU INSCRIPCIÓN. No estando legitimadas las firmas del Presidente y Secretario de la Comunidad, la imposibilidad de obtener tal legitimación no impide la ejecución del acuerdo, dado que se puede testimoniar notarialmente del libro de actas de la comunidad de propietarios, el acta de la reunión de aquélla donde se tomó el citado acuerdo y además se certifica su existencia por los actuales presidente y secretario de la comunidad de propietarios en el acta protocolizadora. Lo que sí es necesario es que el acuerdo que autoriza la división de uno de los departamentos del edificio se haya adoptado por unanimidad o que; en su defecto, conste la pertinente notificación a los propietarios no asistentes ni representados y el transcurso del plazo para su oposición. Aunque entendamos que este caso es un supuesto de los denominados actos colectivos que no requieren el consentimiento individualizado de cada titular, en los supuestos de modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, aunque sea a través de un consentimiento colectivo, no puede afectar a los titulares registrales de departamentos que adquirieron con posterioridad al acuerdo de modificación y accedieron al Registro con anterioridad a la pretensión de inscripción de la modificación del título constitutivo y ello con independencia de la formulación de los consentimientos en acto colectivo o individualizado. |
| R. 2/7/2013 BOE: 1/8/2013 Registro de Cangas de Onís. INMATRICULACIÓN DE FINCAS SEGREGADAS DE OTRA NO INSCRITA. INMATRICULACIÓN: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. En caso de existir dudas fundadas sobre la identidad de la finca que se pretende inmatricular, lo procedente es acudir a lo establecido en los artículos 300 y306 del RH. Esta Dirección General, ha venido admitiendo la inmatriculación de fincas formadas por segregación de fincas no inscritas, sin necesidad de previa inscripción de la finca mayor que sufre la segregación (finca matriz). En tal sentido, la Resolución de esta Dirección General de 8 de septiembre de 2009, que en un caso como el que nos ocupa, entendió exigible la acreditación de la correspondiente licencia de segregación, pero admitiendo que la finca procedente de segregación es directamente inmatriculable, sin necesidad de previa inscripción de la finca matriz de la que procede. |
| R. 4/7/2013 BOE: 2/8/2013 Registro de Tuí. PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL: ASIENTO DE PRESENTACIÓN PENDIENTE. Existiendo un asiento de presentación de un título contradictorio pendiente, no es necesario ni siquiera calificar el posteriormente presentado. |
| R. 3/7/2013 BOE: 2/8/2013 Registro de Marbella n 5. PROPIEDAD HORIZONTAL: LA COMUNIDAD NO TIENE PERSONALIDAD JURÍDICA. Dado que la Comunidad de Propietarios no tiene personalidad jurídica, no es posible inscribir a su nombre un trastero que se le adjudica en un procedimiento de ejecución. Sí que sería inscribible si la adjudicación se hubiera hecho a todos los propietarios del edificio en proporción a sus cuotas. |
| R. 3/7/2013 BOE: 5/8/2013 Registro de Burjassot n 2. TITULAR REGISTRAL: DUDAS DE IDENTIFICACIÓN. No cualquier duda sobre la coincidencia entre los datos del título inscribible y los que aparecen consignados en el Registro respecto del titular de la finca puede fundamentar la negativa a inscribir. Por ello, en este caso, y habida cuenta del resultado que evidencia el examen conjunto de la abundante prueba pública presentada, que comprende todos los títulos públicos notariales afectados, de obligada toma en consideración –junto con el contenido registral– al efectuar la calificación, la simple discordancia de dos dígitos en la consignación del DNI de la persona que figura como titular registral con carácter presuntivamente ganancial (con la otorgante doña M. N. C.), error que se pone de manifiesto y se rectifica en la última escritura autorizada, no constituye una circunstancia o indicio, que ofrezca la más mínima relevancia obstativa, de la falta de correspondencia identitaria entre el titular registral y el causante de la sucesión cuya partición se pretende inscribir. En definitiva, pues, el indicado error de dos dígitos del documento nacional de identidad en modo alguno impide desconocer la eficacia identificativa del resto de los datos suministrados respecto de dicha persona, los cuales no dejan ninguna duda racional de que el causante y el titular registral son el mismo sujeto. |
| R. 3/7/2013 BOE: 5/8/2013 Registro de Madrid n 35. CALIFICACIÓN REGISTRAL: FORMA Y MEDIOS. Es requisito esencial de la calificación denegatoria de un documento presentado a inscripción el que se explíciten en la nota todos los razonamientos jurídicos que conducen a tal resolución. Es por ello que no cabe fundar la negativa a inscribir en una escueta referencia a una sentencia del TS que se dice que anula un determinado Plan Urbaistico, cuando dicha sentencia no contiene en su fallo ninguna referencia a semejante anulación. Sin embargo no cabe acoger la alegación del recurrente respecto a que el Registrador no puede tener en cuenta en su calificación una sentencia judicial porque debe limitarse a lo que resulté del Registro y de los documentos presentados. Especialmente, este Centro Directivo ha venido señalando que el registrador no se puede limitar a los medios de calificación que consistan en los documentos presentados y en los asientos de la propia finca de que se trata, sino que, atendiendo a una interpretación conforme a la realidad social y a la finalidad y principios del propio Registro, debe acudir a otras fuentes oficiales de información, como son el Registro Mercantil, el Libro de Incapacitados según el Índice General Informatizado y otros Registros que no sean de carácter reservado y sean accesibles, por lo que con mayor razón ha de tener en cuenta las sentencias de los Tribunales de las que tenga conocimiento y guarden relación con el supuesto de hecho de que se trate. |
| R. 3/7/2013 BOE: 5/8/2013 Registro de Almería n 4. HIPOTECA: EJECUCIÓN Y ARRENDAMIENTOS INSCRITOS. Existiendo un arrendamiento de local de negocio inscrito en el Registro a continuación de u ña hipoteca que ha sido objeto de ejecución, de conformidad con lo establecido en la LAU, dicho arrendamiento ha de ser cancelado como consecuencia de la purga que provoca la ejecución de la hipoetac anterior. Extinguido el arrendamiento se extinguen su consecuencias accesorias como son los derechos de tanteo y retracto. |
| R. 4/7/2013 BOE: 5/8/2013 Registro de Valencia n 11. HIPOTECA: CANCELACIÓN POR CADUCIDAD. La instancia por la que se solicita la cancelación por caducidad de una hipoteca debe tener la firma legitimada notarialmente o ratificada ante el Registrador. No existe un plazo convencional de caducidad de la hipoteca pactado por los otorgantes de la escritura que dio lugar a la inscripción que hoy se pretende cancelar, por lo que no cabe aplicar el supuesto establecido en el artículo 82.2.o de la Ley Hipotecaria. Todos los argumentos y alegaciones hechas por el recurrente en su escrito de recurso, así como las sentencias de las Audiencias que menciona, están fundamentados en esta suposición. No es aplicable en el presente supuesto el apartado segundo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria alegado en el documento presentado a inscripción, porque dicho apartado se refiere a los supuestos en los que las partes han pactado un plazo de caducidad convencional del derecho objeto de inscripción, circunstancia que no concurre en el supuesto del expediente. Sentado esto, la única fecha a partir de la cual se debe contar la caducidad es la de 15 de julio de 2008 y la normativa aplicable a los efectos de esa cancelación es la del artículo 82.5 del Reglamento Hipotecario en relación con el artículo 1964 del Código Civil. |
| R. 4/7/2013 BOE: 5/8/2013 Registro de Motilla del Palancar. RECTIFICACIÓN DEL REISTRO: ANULACIÓN DEL NEGOCIO POR EL QUE ADQUIRIÓ EL TITULAR REGISTRAL. Como tiene declarado este Centro Directivo, el título inscribible ha de acreditar de modo directo e inmediato el derecho de quien haya de ostentar la titularidad registral, sin que sean suficientes referencias indirectas o mediatas al derecho cuya inscripción se postula; Con otras palabras: el título debe contener todos los requisitos sustantivos que acrediten la realidad y eficacia del negocio jurídico en cuya virtud se produce la mutación jurídico real cuya inscripción se pretende ya resulten exclusivamente del propio documento ya de este y otros complementarios. Desde el punto de vista del principio de tracto sucesivo, para inscribir la escritura por la que las partes reconocen la nulidad por falta de causa del negocio que dio lugar a la adquisición por el actual titular registral, sólo se necesita el consentimiento del titular registral del dominio; y no el de los titulares de otros derecho o cargas inscritos sobre la finca. Ahora bien, la pretensión de que el negocio declarativo de nulidad se inscriba en perjuicio de los titulares posteriores sin que medie su consentimiento o resolución judicial firme es inadmisible. La expresión de la naturaleza causal del negocio del que resulta el acto inscribible es un requisito sin cuyo cumplimiento no se puede acceder a la pretensión de modificar el Registro (por todas, Resolución de 7 de mayo de 2013). Tratándose de un supuesto de negocio por el que se declara la nulidad de uno anterior su causa es precisamente la ausencia en dicho negocio anterior de una justa causa (vid. Resolución de 6 de julio de 2006) lo que conlleva a su vez la declaración de que no produjo efectos (artículo 1303 del Código Civil). De las circunstancias que concurren en este expediente resulta la debida constancia de la causa que justifica que la declaración de que el desplazamiento patrimonial que publica el Registro no ha existido en realidad por lo que no puede mantenerse la objeción del registrador procediendo la revocación del defecto. Cuestión distinta, como se analizó anteriormente, es si esa justa causa viene convenientemente incorporada al título presentado a inscripción. Como tiene declarado este Centro Directivo (Resolución de 22 de noviembre de 2004), sin necesidad de entrar en la discusión doctrinal sobre si la posesión es un hecho o un derecho, es lo cierto que la reforma hipotecaria de 1944 declaró la expulsión del Registro de tal figura, de manera que, aunque se tratara hipotéticamente de un derecho real, la clara dicción del artículo 5 de la Ley Hipotecaria supondría una excepción a los artículos 1 y 2, 1.o de la misma Ley. El Registrador debe rechazar la inscripción de los actos o negocios que incidan en la figura del pacto comisorio prohibido por nuestro Ordenamiento. Ahora bien para que así sea es preciso que el rechazo del registrador esté debidamente justificado debiendo motivarse adecuadamente el por qué en el caso concreto se afirma la existencia de un pacto comisorio prohibido por el artículo 1859 del Código Civil y por la jurisprudencia del Tribunal Supremo que lo interpreta, determinando qué circunstancias de los documentos presentados así lo justifican. |
| R. 5/7/2013 BOE: 6/8/2013 Registro de Denia n 1. HIPOTECA: EJECUCIÓN CON SUBROGACIÓN PROCESAL DE UN NUEVO TITULAR DE LA HIPOTECA. No está previsto en la legislación hipotecaria ningún asiento específico para recoger esta sustitución procesal como sustitutivo de la previa inscripción del derecho de hipoteca a favor del que ejercita el mismo. Inscripción que resulta necesaria no por aplicación, en el supuesto de hecho planteado, de los artículos 1526 del Código Civil y 149 de la Ley Hipotecaria, ya que no nos encontramos ante un negocio singular de cesión de obligación garantizada con hipoteca, sino por aplicación de los artículos 16, 20, 38 y 130 de la Ley Hipotecaria, en que se proyectan los principios hipotecarios de tracto sucesivo, siquiera sea en su modalidad de abreviado, y de legitimación. En cualquier caso, esa necesaria inscripción, en la forma determinada en el artículo 16 de la Ley Hipotecaria de la titularidad sobre el crédito hipotecario a favor del ejecutante o de su sucesor, es la que permitirá que puedan tener acceso al Registro las vicisitudes ulteriores del procedimiento, y singularmente el decreto de adjudicación, pudiendo hacerse esa inscripción de la nueva titularidad bien con anterioridad a la inscripción de la vicisitud procesal o simultáneamente a ésta, pero sin que la legitimación registral derivada de la inscripción pueda ser suplida, en el ámbito del propio Registro, por la legitimación procesal en el procedimiento, legitimación que está sujeta a requisitos diferentes, y que es generadora de efectos también distintos (vid. artículo 17 de la Ley de Enjuiciamiento Civil «versus» artículo 130 de la Ley Hipotecaria), distinción que justifica la reiteradísima doctrina de este Centro Directivo, recaída al interpretar el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, conforme a la cual en cuanto al ámbito de la calificación registral de las actuaciones judiciales, se ha de distinguir con nitidez las cuestiones relativas a la personalidad de la parte actora y a la legitimación procesal, de un lado, que corresponde apreciar al juzgador, y de otro lado, el requisito del tracto sucesivo, que debe ser calificado por el registrador. |
| R. 5/7/2013 BOE: 6/8/2013 Registro de Galapagar. ANOTACIÓN DE EMBARGO EN CASO DE SOCIEDAD DE GANANACIALES DISUELTA Y NO LIQUIDADA: INCIDENCIA DE LA INSCRIPCIÓN DE UN DERECHO DE USO. La circunstancia de que el derecho de uso conste inscrito a nombre del demandado, no es obstáculo para la práctica de la anotación preventiva de embargo sobre la cuota global que le corresponda en la liquidación de la sociedad de gananciales. Se considere el derecho de uso como una mera limitación de la facultad dispositiva, un verdadero derecho real o una «ius ad rem», lo cierto es que registralmente constan cumplidos los principios de tracto sucesivo (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria) y legitimación registral (cfr. artículo 38.3 de la misma Ley), que permiten tomar la anotación de embargo solicitada. Será en el momento de la ejecución cuando habrá que determinarse si la ejecución conlleva la extinción del derecho de uso, o éste subsiste como derecho independiente y anterior, que no ha sido objeto del embargo (Cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de diciembre de 2004). |
| R. 5/7/2013 BOE: 6/8/2013 Registro de Madridejos. URBANISMO: COMPETENCIA DEL ESTADO PARA DETERMINAR EL TÍTULO INSCRIBIBLE. Corresponde al Estado la determinación de la forma y requisitos para poder acceder al Registro de la Propiedad los actos de naturaleza urbanística. Desde este punto de vista, no cabe duda de que aunque la legislación manchega exige escritura pública para que acceda al Registro de la Propiedad el proyecto de reparcelación, prevalece la legislación estatal que admite la inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística por certificación administrativa, sin que exista ley estatal que lo exceptúe. La posibilidad de otorgamiento de escritura pública en la legislación estatal es una opción alternativa pero no excluyente de la certificación administrativa. En este sentido, no excluyente de la posibilidad de certificación administrativa por sí sola admitida en la legislación estatal competente, deben entenderse el artículo 95.2, párrafo segundo, del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla-La Mancha, y los artículos 33.2 y 58.1, Regla 5.a, de su Reglamento. |
| R. 5/7/2013 BOE: 6/8/2013 Registro de Cullera. HIPOTECA: VENTA EXTRAJUDICIAL Y DOMICILIO PARA EL REQUERIMIENTO DE PAGO AL DEUDOR. Ciertamente la imposibilidad de llevar a cabo el requerimiento en el domicilio establecido al efecto por ausencia del deudor no implica necesariamente que deba darse por conclusa la actuación notarial y procederse al cierre del acta. De otro modo descansaría exclusivamente en su actitud el éxito o fracaso de una actuación prevista legalmente. De lo anterior no se sigue sin embargo, como pretende el recurrente, que toda ausencia del domicilio pactado y registrado permita la práctica del requerimiento en otro domicilio y con persona distinta del destinatario. A diferencia de lo que ocurre en el procedimiento judicial en el que es preciso agotar las posibilidades de notificación cuando existan dudas de que el domicilio señalado coincida con el real (lo que conlleva la necesidad y conveniencia de practicarla en el que así se considere), este Centro Directivo ha señalado recientemente (Resolución del sistema notarial de 17 de septiembre de 2012), que no cabe extrapolar la carga que se impone al ejecutante y al tribunal en el procedimiento judicial en razón del principio de tutela judicial efectiva que consagra nuestra Constitución. Como se ha hecho constar en las consideraciones iniciales de esta resolución, la venta extrajudicial supone el ejercicio de un derecho privado que se realiza ante notario por medio de trámites preestablecidos lo que justifica sobradamente la necesaria cautela en la apreciación de las medidas que pueden adoptarse cuando las previsiones reglamentarias no se cumplen. No existe, en el estrecho ámbito de actuación del notario, una obligación de agotar cualquier posibilidad de actuación pues el propio precepto reglamentario señala que para ese supuesto lo que procede es la finalización de su actividad y el cierre del acta. El razonamiento anterior no cierra la posibilidad de practicar la notificación fuera del domicilio pactado en caso resultar infructuoso pero sólo en términos tales que resulte compatible con las consideraciones anteriores. Siendo el objeto del requerimiento la notificación de la existencia de las actuaciones notariales y la intimación a realizar el pago, sólo si queda acreditado bajo la fe del notario que el destinatario tiene cabal conocimiento de su contenido y de su fecha es admisible considerar practicada la diligencia y llevado a cabo el trámite en términos que no violenten sus derechos constitucionales. |
| R. 6/7/2013 BOE: 6/8/2013 Registro de Sanlúcar La Mayor n 1. FINCA REGISTRAL: MODIFICACIÓN DESCRIPTIVA EQUIVALENTE A UNA OBRA NUEVA. La modificación de la descripción de una finca, que en el Registro sólo figura con la exhígua referencia a que se trata de una casa, consistente en expresar los metros construidos por planta, implica la necesidad de que se cumplan los mismos requisitos que la legislación urbanística prevé para las declaraciones de obra nueva. |
| R. 6/7/2013 BOE: 6/8/2013 Registro de Valladolid n 6. CONDICIÓN RESOLUTORIA: CANCELACIÓN POR CADUCIDAD. No cabe cancelar por caducidad una condición resolutoria para la que no se previó un plazo pactado de duración o vigencia. Tampoco cabe aplicar lo establecido en el artículo 82.7 de la LH si los hechos determinantes de la efectiva prescripción no resultan con nitidez del Registro. |
| R. 8/7/2013 BOE: 6/8/2013 Registro de Villajoyosa n 2. URBANISMO: RECTIFICACIÓN DE UN PROYECTO DE REPARCELACIÓN. En el expediente que provoca la presente, no consta que los titulares registrales hayan tenido oportunidad de conocer el procedimiento ni a través de la anotación preventiva de la demanda en el Registro, ni a través de un emplazamiento en el procedimiento administrativo ni judicial, por lo que no puede ahora pretenderse hacerse efectiva la sentencia dictada en la jurisdicción contencioso-administrativa contra el actual titular registral. También será necesario el consentimiento expreso de los titulares de las fincas que se ordena agrupar formando una sola. No es sin embargo precisa la licencia de segregación porque según la normativa urbanística aplicable, cuando los actos especificados en el artículo 191.1 sean promovidos por los Ayuntamientos en su propio término municipal, el acuerdo municipal que los autorice o apruebe estará sujeto a los mismos requisitos y producirá los mismos efectos que la licencia urbanística, sin perjuicio de lo previsto en la legislación de régimen local. |
| R. 8/7/2013 BOE: 6/8/2013 Registro de Navahermosa. SOCIEDADES MERCANTILES: ADMINISTRADORES NO INSCRITOS. IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DEL VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA: CIERRE REGISTRAL. No constando inscrito el cargo de administrador en el Registro Mercantil, no cabe acogerse a las presunciones derivadas de dicha publicidad registral. De ahí que en estos casos de falta de inscripción del nombramiento de administrador en el Registro Mercantil, la reseña identificativa del documento o documentos fehacientes de los que resulte la representación acreditada al notario autorizante de la escritura deba contener todas las circunstancias que legalmente sean procedentes para entender válidamente hecho el nombramiento de administrador por constar el acuerdo válido del órgano social competente para su nombramiento debidamente convocado, la aceptación de su nombramiento y, en su caso, notificación o consentimiento de los titulares de los anteriores cargos inscritos en términos que hagan compatible y congruente la situación registral con la extrarregistral (vid. artículos 12, 77 a 80, y 108, 109 y 111 del Reglamento del Registro Mercantil y 222.8 de la Ley Hipotecaria y 110.1 de la Ley 24/2001); todo ello para que pueda entenderse desvirtuada la presunción de exactitud de los asientos del Registro Mercantil y que, en el presente caso, se hallan en contradicción con la representación alegada en la escritura calificada. La Ley 16/2012, de 27 de diciembre, añade, con efectos desde el 1 de enero de 2013, el párrafo 5.° al artículo 254 de Ley Hipotecaria. Artículo 254.5 de la Ley Hipotecaria que el Registro de la Propiedad no practicará la inscripción correspondiente de ningún documento que contenga acto o contrato determinante de las obligaciones tributarias por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, sin que se acredite previamente haber presentado la autoliquidación o, en su caso, la declaración del impuesto, o la comunicación a que se refiere la letra b) del apartado 6 del artículo 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo. |
| R. 8/7/2013 BOE: 6/8/2013 Registro de Mazarrón SUSPENSIÓN DE PAGOS: EFECTOS DEL CONVENIO INSCRITO. En el Registro aparece una inscripción de un convenio de suspensión de pagos de la sociedad titular de la finca, en cuya virtud se constituye una comisión de acreedores que controlará las operaciones de liquidación del patrimonio de la suspensa. Por ello se entiende que no es precisa la intervención de la citada comisión de acreedores para que pueda ser inscrita una sentencia firme dictada en procedimiento declarativo por la que se reconoce que la finca es propiedad de un tercero por prescripción. |
| R. 8/7/2013 BOE: 6/8/2013 Registro de Ibi. HIPOTECA: EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS PARA PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN Y TITULARIDAD DE LA HIPOTECA. Se plantea en el presente expediente si para la expedición de certificación de dominio y cargas en procedimiento de ejecución hipotecaria –en este caso judicial- y la consiguiente extensión de la nota marginal acreditativa de haberse practicado tal extremo, es necesario que la hipoteca objeto de ejecución se encuentre inscrita a favor de la entidad ejecutante o si, por el contrario, en los supuestos de sucesión universal de la entidad acreedora y tratándose de una operaciones societarias realizadas dentro del proceso de modificación de las estructuras de las cajas de ahorro en el sistema financiero español, es suficiente que el solicitante sea causahabiente del titular registral de la hipoteca. La expedición de la certificación de cargas en la ejecución directa judicial no es más que un trámite procesal que todavía no conlleva el expresado cambio en la titularidad de la hipoteca o de la finca como consecuencia de la ejecución. El hecho de que sea solicitada por el causahabiente del titular registral no debe impedir que se expida la certificación, sin perjuicio de que el registrador advierta de esta circunstancia en la certificación al expedirla, con la finalidad de que el solicitante conozca la necesidad de practicar la inscripción a su nombre, previa o simultáneamente, a la inscripción del decreto de adjudicación. |
| R. 9/7/2013 BOE: 8/8/2013 Registro de Marbella n 2. RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO: IENES INSCRITOS A BAJÓ UN RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL EXTRANJERO. La inscripción de la finca a favor de una persona casada «con sujeción a su régimen matrimonial», siendo este régimen, según el propio Registro, «el régimen legal holandés de comunidad matrimonial de bienes», otorga parte de la titularidad de la misma al cónyuge del titular registral o, en el caso de haber muerto, a sus herederos, por lo que sin una adecuada prueba del Derecho holandés aplicable (cfr. artículos 9 n.o 2 del Código Civil, y 36 del Reglamento Hipotecario) que atribuya las facultades de disposición y defensa procesal sobre tales bienes exclusivamente al cónyuge a cuyo nombre figuran, no puede cancelarse la inscripción que refleja aquella titularidad registral, con sujeción al citado régimen de comunidad, sin que el cónyuge del titular tenga en el procedimiento la intervención legalmente prevista a fin de dar cumplimiento a la norma contenida en el párrafo segundo del artículo 40 de la Ley Hipotecaria. |
| R. 9/7/2013 BOE: 8/8/2013 Registro de Liria. TÍTULO FORMAL INSCRIBIBLE: EFECTOS DE LA HOMOLOGACIÓN JUDICIAL. La homologación judicial no altera el carácter privado del documento pues como dice el registrador acertadamente, se limita a acreditar la existencia de dicho acuerdo. Las partes no podrán en ningún caso negar, en el plano obligacional, el pacto solutorio alcanzado y están obligados, por tanto, a darle cumplimiento. Si bien es cierto que en virtud del principio de libertad contractual es posible alcanzar dicho acuerdo tanto dentro como fuera del procedimiento judicial ordinario en el que se reclamaba la cantidad adeudada, no lo es menos que el mismo supone una transmisión de dominio que material y formalmente habrá de cumplir los requisitos establecidos por el ordenamiento jurídico para su inscripción en el Registro de la Propiedad. |
| R. 9/7/2013 BOE: 8/8/2013 Registro de Alcoy. USO DE VIVIENDA FAMILIAR: ATRIBUCIÓN AL CÓNYUGE TITULAR DEL DOMINIO. La Dirección General confirma su tradicional criterio de que no es inscribible el derecho de uso atribuido al cónyuge que ya era titular dominical de la vivienda, en cuanto ha de considerarse facultad ínsita en su dominio. |
| R. 9/7/2013 BOE: 8/8/2013 Registro de Novelda. INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: DESCRIPCIÓN DE LA FINCA EN EL TÍTULO PREVIO. No solo es exigible que la descripción del inmueble en cuestión en la certificación catastral descriptiva y gráfica sea idéntica a la se haga en el título inmatriculador sino que también debe haber entre este y el título previo similitudes suficientes para que no haya dudas sobre la identidad de la finca cuyo acceso al Registro se pretende. Pero en este caso no existen diferencias en la descripción en términos tales que permitan albergar una duda razonable acerca de que se trate de la misma finca. |
| R. 10/7/2013 BOE: 8/8/2013 Registro de Cieza n 1. HIPOTECA: REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR EN EL PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN. ARRENDAMIENTOS URBANOS: DERECHOS DE TANTEO YRETRACTO EN EL PROCESO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA. Conforme a los articulos 132 de la LH y 685 de la LEC, es necesaria la demanda y requerimiento de pago al tercer poseedor de los bienes hipotecados que haya acreditado al acreedor la adquisición de sus bienes, entendiendo la Ley Hipotecaria que lo han acreditado quienes hayan inscrito su derecho con anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas. La adjudicación en procedimiento de ejecución directa contra bienes inmuebles es un supuesto equiparable a la compraventa voluntaria por lo que es de plena aplicación la previsión del artículo 25 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. De este modo debe rechazarse la inscripción de la adjudicación si no se acredita debidamente bien que se han llevado a cabo las notificaciones previstas, bien que se ha realizado la oportuna manifestación de que la finca se encuentra libre de arrendatarios. A tal efecto, este Centro tiene declarado que dadas las particularidades de la transmisión dicha manifestación puede y debe hacerla el adquirente sin que la misma pueda ser inferida de otros datos o documentos al ser una manifestación de contenido expreso y específico. |
| R. 10/7/2013 BOE: 8/8/2013 Registro de Ibiza n 4. CONDICIÓN RESOLUTORIA: NOTIFICACIÓN AL ADQUIRENTE DE LA RESOLUCION EL CONTRATO. El ejercicio de la condición resolutoria de un contrato de cesión de solar por obra futura supone el cumplimiento de una serie de requisitos que el Registrador debe comprobar para admitir la pertinente reinscripción. Entre ellos destaca el que se haya realizado adecuadamente la notificación notarial o judicial al adquirente. Si se hace por conducto notarial es necesario atenerse a las normas del Reglamento Notarial para calificar la regularidad de la misma. Estás exigen, para que se tenga por notificada a una persona que no haya recogido la cédula, que se haya efectuado una doble actuación notarial que dé cobertura al menos a dos intentos de notificación con entrega de la correspondiente cédula, uno efectuado mediante la personación del notario en el domicilio en que la notificación haya de practicarse, y otro mediante su envío por correo certificado con acuse de recibo, o por cualquier otro procedimiento que permita dejar constancia fehaciente de la entrega. Como ya tiene declarado este Centro Directivo, a la vista de los artículos 202 y 203 del Reglamento Notarial, habría de concluirse que siempre que se cumplan los procedimientos establecidos en el primer precepto, ya se haga la entrega de la documentación objeto de notificación personalmente o a través del servicio de Correos, ya se constate la negativa a la recepción, o en su caso (si en el domicilio que corresponda no hay persona idónea para recibirla) se lleven a cabo los dos intentos infructuosos de entrega de la cédula de notificación (uno de ellos por el notario de forma personal), ha de tenerse por efectuada la notificación. Es decir, con carácter general basta con asegurar la posibilidad razonable de que el notificado pueda informarse y conocer el contenido de lo que haya de comunicársele, sin que se exija o se imponga el resultado de que tenga un conocimiento efectivo. |
| R. 10/7/2013 BOE: 8/8/2013 Registro de Murcia n 3. EXPEDIENTE DE DOMINIO DE REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO: CASOS EN LOS QUE NO SE HA INTERRUMPIDO EL TRACTO. No cabe acudir al expediente de dominio en los casos en que el que lo promueve ha adquirido directamente del titular registral y además no se da una dificultad extraordinaria para obtener la titulación necesaria para la inscripción. |
| R. 11/7/2013 BOE: 24/9/2013 Registro de León n 2. INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: CERTIFICACIÓN CATASTRTAL DESCRIPTIVA Y GRÁFICA. En el supuesto de hecho de este expediente, resulta que sobre la parcela cuya inmatriculación se solicita existe una edificación de 45 metros cuadrados, por lo que no coincide con la que se hace en el título inmatriculador (la escritura de donación), que describe la finca en cuestión a través de su situación, superficie y linderos, omitiendo toda referencia a la construcción. El concepto de finca ha dejado de ser exclusivamente perimetral en nuestra legislación del suelo (cfr. artículo 17.1.a del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Resolución de este Centro Directivo de 5 de abril de 2002). Pero nuestro ordenamiento jurídico exige que cualquiera que sea su configuración (finca perimetral, vuelo, subsuelo, edificación) coincidan en el momento de la inmatriculación Catastro y Registro de la Propiedad. |
| R. 11/7/2013 BOE: 24/9/2013 Registro de Sabadell n 2. CALIFICACIÓN REGISTRAL: CARÁCTER UNITARIO. CONDICIÓN RESOLUTORIA: REQUISITOS DE EJERCICIO. Iniciado un nuevo procedimiento, por haber caducado el asiento anterior, decaen los principios de unidad y globalidad de la calificación, y cobra absoluta primacía el principio de legalidad y la correspondiente libertad e independencia de criterio en la calificación que corresponde al registrador, el cual podrá, por tanto, emitir una nueva calificación, que habrá de ser también global y unitaria, pero no estará vinculada a lo hecho con anterioridad, en un procedimiento distinto, pudiendo, si necesario fuere, señalar y argumentar nuevos defectos, tal y como resulta de lo dispuesto en el artículo 108 del Reglamento Hipotecario. Esto, además, en lógica correspondencia con el derecho del interesado de reiterar la presentación de los mismos documentos con solicitud de nueva calificación. En un mandamiento judicial dictado en ejecución de sentencia por la que se declara resuelto un contrato de renta vitalicia en el que se había pactado e inscrito una condición resolutoria en garantía de los derechos de la cedente y demandante, y en cuyo mandamiento se ordena la cancelación de las cargas posteriores a la inscripción de la condición resolutoria, es preciso a fin de proceder a tales cancelaciones dar a los titulares de tales asientos posteriores la posibilidad de intervenir en el procedimiento en que se ha dictado la sentencia. |
| R. 11/7/2013 BOE: 24/9/2013 Registro de Tomelloso. HERENCIA:PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR. En la base primera del cuaderno particional se recoge la cláusula testamentaria de designación sólo para el caso de no existir acuerdo entre los interesados en la herencia, manifestando el albacea-contador haber sido notificado de su nombramiento y encargo, aceptándolo. Por lo tanto, y salvo impugnación por parte de alguno de los herederos, en este caso, por el único que no ha ratificado su actuación, debe considerarse que no ha habido acuerdo previo ya que éste conocía las condiciones de su intervención. Además según la reiterada doctrina de esta Dirección General, entre las facultades del albacea-contador-partidor se entiende incluida la de interpretar el testamento, como presupuesto del desempeño de las funciones que le corresponden, y tal interpretación tan sólo podrá rechazarse en sede registral si resulta que claramente ha prescindido de las pautas que impone el artículo 675 del Código Civil, al margen de la impugnación judicial de que en cualquier caso puede ser objeto. En cuanto a la necesidad de ratificación por parte de todos los herederos, es doctrina reiterada de este Centro Directivo, que las particiones hechas por el contador- partidor, al reputarse como si fueran hechas por el propio causante, son por sí solas inscribibles sin necesidad de la concurrencia de los herederos y esa partición es válida en tanto no se impugne judicialmente. Mientras no se acredite la aceptación por alguno de los herederos, ningún inconveniente existe para que la inscripción se practique, en cuanto a éste, con la advertencia de que no se ha acreditado aquélla, extremo que podrá hacerse constar posteriormente en cualquier momento, y que estará implícito en cualquier acto voluntario que realice el titular del derecho inscrito como tal. |
| R. 11/7/2013 BOE: 24/9/2013 Registro de Granada n 3. CONCURSO DE ACREEDORES: CANCELACIÓN DE CARGAS ANTERIORES. La anotación preventiva del concurso no es constitutiva, pues produce sus efectos desde que se adopta en virtud de la correspondiente resolución judicial y el registrador, como ya ha declarado este Centro Directivo (véase por todas la Resolución de 12 de febrero de 2012) en ejercicio de sus funciones para calificar la congruencia de la resolución judicial con el procedimiento seguido, puede y debe acudir por iniciativa propia a consultar los asientos del Registro Mercantil relacionados con el documento presentado. En el presente caso, para comprobar la situación concursal y determinar cuál es la fecha de declaración del concurso. De conformidad con los preceptos de la Ley Concursal, entiende la Dirección General de los Registros y del Notariado que no es posible acceder a la cancelación ordenada por un auto del Juez de lo Mercantil para la cancelación de un embargo a favor de la Agencia Tributaria anotado con anterioridad a la declaración de concurso, en tanto de dicha resolución judicial no resulta que tales bienes estén afectos a la actividad productiva del concursado, circunstancia que permitiría al Juez ordenar la cancelación. |
| R. 12/7/2013 BOE: 24/9/2013 Registro de Gandia n 1. MENORES DE EDAD: RÉGIMEN ESPECIAL DE ADMINISTRACIÓN DE SUS BIENES. Aunque pueda ser establecido en Derecho común un régimen sucesorio mortis causa de atribución de bienes a favor de un heredero menor de edad, no legitimario, en el que los bienes legados o adjudicados –o en su caso donados–, se sometan a administración separada, con las debidas cautelas y garantías, no es posible cuando el menor es al mismo tiempo legitimario, como ocurre en este concreto supuesto, donde todavía no se han concretado los bienes que se le adjudican libres de cargas en pago de la legítima. |
| R. 12/7/2013 BOE: 24/9/2013 Registro de Rosas n 2. HERENCIA YACENTE: REQUISITOS DE SU LLAMAMIENTO PROCESAL. La exigencia de nombramiento de un defensor judicial de la herencia yacente no debe convertirse en una exigencia formal excesivamente gravosa, de manera que la suspensión de la inscripción por falta de tracto sucesivo cuando no se haya verificado tal nombramiento, y por ende no se haya dirigido contra él la demanda, debe limitarse a aquellos casos en que el llamamiento a los herederos indeterminados es puramente genérico, y obviarse cuando la demanda se ha dirigido contra personas determinadas como posibles herederos, y siempre que de los documentos presentados resulte que el juez ha considerado suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente. |
| R. 15/7/2013 BOE: 24/9/2013 Registro de Granollers n 3. HIPOTECA: NOVACIÓN UNA VEZ PRODUCIDO EL VENCIMIENTO ANTICIPADO. Partiendo de la tesis elaborada por la doctrina, y que ha sido reconocida por nuestra jurisprudencia, así la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de marzo de 1987, se debe distinguir entre el «término de eficacia contractual» y el «término para el cumplimiento de las obligaciones», concluyendo que del primero se hace depender la eficacia del contrato, mientras que del segundo, que se encuentra dentro del mismo contrato, se hace depender la realización de la prestación debida. Es por ello que puede admitirse la novación de un préstamo hipotecario acordada después de que se haya producido su vencimiento anticipado. Pero si consta la nota marginal de expedición de certificación para el procedimiento de ejecución, será preciso su cancelación previa para poder inscribir la novación. |
| R. 15/7/2013 BOE: 24/9/2013 Registro de Valladolid n 5. PROPIEDAD HORIZONTAL: CAMBIO DE USO DE UN ELEMENTO PRIVATIVO. La Dirección General de los Registros y del Notariado mantiene la clásica doctrina de que la mera alusión al uso a que se dedica un departamento de la propiedad horizontal no debe entenderse como restricción estatutariaara su posterior alteración. Sin embargo sí que se reconoce como posible que los estatutos incluyan una cláusula que de manera explícita limite tal posibilidad, en cuyo caso no cabría la inscripción del cambio de uso. |
| R. 16/7/2013 BOE: 24/9/2013 Registro de Álora. RECURSO GUBERNATIVO: PLAZO PARA ELEVAR EL EXPEDIENTE A LA DGRN. SEGREGACIÓN DE FINCA: FINCA EN LA QUE CONSTA NOTA DE ACUERDO RECAÍDO EN EXPEDIENTE DISCIPLINA URBANÍSTICA. El registrador, al que se le ha interpuesto recurso contra su calificación, debe formar expediente que contenga el título calificado, la calificación recurrida, el recurso, su informe y, en su caso, las alegaciones del notario, autoridad judicial o funcionario no recurrente, remitiéndolo bajo su responsabilidad, a la Dirección General de los Registros y del Notariado en el inexcusable plazo de cinco días a que se refiere el artículo 327 de la Ley Hipotecaria a contar del siguiente a aquél en que vencen los cinco días en que puede rectificar o mantener su calificación. Para inscribir una segregación es indispensable la correspondiente licencia, que no podrá entenderse concedida por silencio administrativo. Igualmente es necesario la previa cancelación de la nota expresiva de haberse adoptado acuerdo de reposición de la legalidad urbanística infringida. |
| R. 22/7/2013 BOE: 24/9/2013 Registro de Segovia n 2. RECURSO GUBERNATIVO: PLAZO PARA ELEVAR EL EXPEDIENTE A LA DGRN. ANOTACIÓN DE EMBARGO: EL PROCEDIMIENTO DEBE DIRIGIRSE CONTRA EL TITULAR REGISTRAL. El registrador, al que se le ha interpuesto recurso contra su calificación, debe formar expediente que contenga el título calificado, la calificación recurrida, el recurso, su informe y, en su caso, las alegaciones del notario, autoridad judicial o funcionario no recurrente, remitiéndolo bajo su responsabilidad, a la Dirección General de los Registros y del Notariado en el inexcusable plazo de cinco días a que se refiere el artículo 327 de la Ley Hipotecaria a contar del siguiente a aquél en que vencen los cinco días en que puede rectificar o mantener su calificación. No puede anotarse en el Registro de la Propiedad medida cautelar de embargo preventivo a favor del Estado, ordenada por el Tribunal de Cuentas, en procedimiento de reintegro por alcance, sobre fincas inscritas a favor de una sociedad mercantil no demandada, distinta de la persona contra quien se sigue el procedimiento, con la simple constancia en el mandamiento –que no contiene expresamente afirmación alguna de levantamiento de velo societario– de que se trata de sociedades cuyas acciones han sido embargadas por haber sido heredadas por personas físicas que efectivamente sí han sido demandadas en tal concepto. El embargo será efectivo sobre las acciones de la sociedad mercantil titular del bien, pertenecientes a los demandados, pero no se podrá trabar embargo ni ser objeto de anotación preventiva sobre los bienes inscritos en el Registro de la Propiedad a favor de la sociedad, sin una previa decisión judicial de levantamiento del velo, justificada y tomada con emplazamiento y audiencia a la propia sociedad mercantil titular registral del bien, que se haya protegida por el principio de legitimación registral (cfr. artículo 38 Ley Hipotecaria). |
| R. 5/8/2013 BOE: 24/9/2013 Registro de Almuñécar. OBRAS NUEVAS POR ANTIGÜEDADES EN ANDALUCÍA. La Dirección General de los Registros y del Notariado confirma la doctrina sentada en anteriores resoluciones, en el sentido de que para la inscripción de obras por antigüedad basta acreditar conforme al artículo 20.4 de la LS que la misma se concluyó en un plazo anterior al previsto para la prescripción de la acción administrativa para la reposición de la legalidad urbanística. Tampoco cabe exigir la licencia de primera ocupación. |
| R. 5/8/2013 BOE: 24/9/2013 Registro de Valladolid n 3. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: SENTENCIA QUE ANULA UNA ACTUACIÓN URBANÍSTICA. Las exigencias del principio de tracto sucesivo deben llevar a la denegación de la inscripción solicitada respecto de una sentencia contencioso administrativa que anula una actuación urbanística cuando en el procedimiento del que dimana el documento calificado no han intervenido todos los titulares registrales de derechos y cargas de las fincas. De forma concorde con lo expuesto, en defecto de consentimiento expreso y auténtico de los actuales titulares registrales (cfr. artículo 82 de la Ley Hipotecaria), debe exigirse que sea el órgano jurisdiccional quien deba apreciar en cada caso concreto si los titulares registrales afectados por el pronunciamiento judicial han tenido ocasión de intervenir en el proceso, si la sentencia les vincula, y si concurren o no circunstancias que deban ser dignos de protección, como expresamente ha reconocido la Sala Primera del Tribunal Supremo, en su Sentencia citada de 16 de abril de 2013. |
| R. 5/8/2013 BOE: 24/9/2013 Registro de Vélez Málaga n 1. TÍTULO FORMAL INSCRIBIBLE: CIRCUNSTANCIAS. Los títulos inscribibles han de contener las circunstancias exigidas por la legislación aplicable (artículos 9, 1.a y 2.a, 21.1 y 254.2 de la Ley Hipotecaria, y 51, reglas 9.a y 10.a, del Reglamento Hipotecario). |
| R. 5/8/2013 BOE: 24/9/2013 Registro de Alicante n 3. CALIFICACIÓN REGISTRAL: REQUISITOS FISCALES. RECTIFICACIÓN DE CABIDA: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. Para el acceso a los Registros públicos, y en especial en este caso al Registro de la Propiedad, es necesario con carácter general, y cualquiera que sea el soporte electrónico o papel en el que se presente el documento, que se acredite, mediante la aportación del correspondiente justificante bien lo sea también en soporte electrónico o papel, los siguientes extremos: que se ha producido la presentación del documento y su autoliquidación, bien lo haya sido esta última con ingreso o bien con simple alegación de exención o no sujeción. La calificación del acto como exento no dispensa de esta obligación de presentación al sujeto pasivo ni de la necesidad de la justificación de su cumplimiento por el interesado para poder practicarse la correspondiente inscripción. En este caso el título en el que se documenta el exceso de cabida está integrado por las dos actas y no sólo por la denominada de conclusión del acta de notoriedad, por lo que debe entender que es un título complejo integrado por ambas. Mientras esté suficientemente razonadas las dudas del registrador respecto de la identidad de las fincas no es el marco del recurso contra su calificación el adecuado para dilucidarlas, sino la vía jurisdiccional, toda vez que constituyen una situación de hecho que no puede ser decidida en el seno del recurso gubernativo y que habrá de ser planteada por el interesado ante el juez de Primera Instancia del correspondiente partido judicial, conforme a lo dispuesto en los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario, para que sea éste quien determine si es o no inscribible el documento presentado. |
| R. 5/8/2013 BOE: 24/9/2013 Registro de Madrid n 43. CONCURSO DE ACREEDORES:ANOTACIÓN DE EMBARGO ADMINISTRATIVO. Para anotar un embargo a favor de la Hacienda Pública, tratándose de un deudor en situación de concurso, es necesario que la diligencia de embargo sea anterior a la declaración de concurso, y que por resolución del Juez del concurso se determine que se trata de bienes o derechos que no están afectos o no son necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor. |
| R. 5/8/2013 BOE: 24/9/2013 Registro de Valencia n 7. CONVENIO URBANÍSTICO: REVOCACIÓN UNILATERAL. En el expediente que da lugar a la presente resulta, que como consecuencia de la existencia de determinado convenio, se llevó a cabo la inscripción de una cesión gratuita de bienes a favor de un Ayuntamiento quien ostenta la titularidad registral. Como resulta del propio título presentado dicha cesión se llevó a cabo en ejecución de las obligaciones derivadas de dicho convenio por lo que no cabe de ningún modo aceptar la pretensión de modificación del Registro sin consentimiento del titular registral o en virtud de resolución judicial firme. Tampoco cabe plantear si dicha inscripción se llevó a cabo procedentemente ni si la nota marginal implica o no aceptación de la cesión pues lo cierto es que la titularidad que la misma proclama se encuentra bajo la salvaguarda de los Tribunales y no puede ser alterada sino concurren los requisitos exigidos por el ordenamiento y señalados en la nota de calificación. |
| R. 28/8/2013 BOE: 4/10/2013 Registro de Luarca SENTENCIA JUDICIAL:NECESIDAD DE FIRMEZA. Para qué una sentencia judicial pueda acceder al Registro y provocar una asiento definitivo de inscripción o cancelación, debe constar la firmeza de a misma. |
| R. 28/8/2013 BOE: 4/10/2013 Registro de Valladolid n 6. CALIFICACIÓN REGISTRAL: NOTIFICACIÓN TELEMÁTICA. PLUSVALÍA: ACREDITACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES FISCALES. Con independencia de la doctrina consolidada de este Centro Directivo sobre las comunicaciones telemáticas entre Notarios y Registradores, la notificación telemática de las notas de calificación de los documentos presentados igualmente en forma telemática está resuelta con claridad en la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, ya que en su artículo 27.5 que modifica los apartados primero y segundo del artículo 112 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y de orden social, al regular el envío telemático de las escrituras autorizadas por el notario, en su punto 2 establece que «En tales casos, el registrador de la propiedad, mercantil o de bienes muebles comunicará al notario autorizante, o a su sucesor en el protocolo, por vía telemática y con firma electrónica reconocida del mismo, tanto la práctica del asiento de presentación, como, en su caso, la denegación del mismo, la nota de calificación y la realización de la inscripción, anotación preventiva, cancelación o nota marginal que corresponda, con arreglo a los principios de la legislación registral». Por lo que la notificación telemática es pertinente sin lugar a dudas. El acuerdo suscrito entre le Consejo General del Notariado y la FEMP puede ser un vehículo válido y útil para que los notarios, previo requerimiento por parte del transmitente, a través de los servicios y conexiones de que disponga la FEMP con sus asociados –que recordemos no tienen por qué ser todos los ayuntamientos– puedan comunicar el otorgamiento de las escrituras en los casos en que así procediera, pero en ningún caso el justificante puede ser emitido exclusivamente por la FEMP como asociación, ya que no es administración tributaria competente, salvo que viniera acompañado o complementado con el justificante de recepción emitido efectivamente por el ayuntamiento correspondiente. Este justificante –emitido por el ayuntamiento– puede ser un acuse de recibo electrónico, acuse técnico, justificante electrónico de registro u otro documento electrónico similar pero siempre y cuando permita averiguar su procedencia mediante comprobación en línea, o pueda el Notario dar fe de la misma. |
| R. 28/8/2013 BOE: 4/10/2013 Registro de Monóvar. RECTIFICACIÓN DE CABIDA: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. No puede accederse a la rectificación de la cabida de una finca sobre la base de una certificación catastral, si el Registrador alega dudas sobre su identidad, dado que la misma se formó por segregación en la que resultó perfectamente medida tanto en el título como en la licencia urbanística. |
| R. 28/8/2013 BOE: 4/10/2013 Registro de Santander n 4. HIPOTECA: EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS PARA PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN Y TITULARIDAD DE LA HIPOTECA. Se plantea en el presente expediente si para la expedición de certificación de dominio y cargas en procedimiento de ejecución hipotecaria –en este caso judicial- y la consiguiente extensión de la nota marginal acreditativa de haberse practicado tal extremo, es necesario que la hipoteca objeto de ejecución se encuentre inscrita a favor de la entidad ejecutante o si, por el contrario, en los supuestos de sucesión universal de la entidad acreedora y tratándose de una operaciones societarias realizadas dentro del proceso de modificación de las estructuras de las cajas de ahorro en el sistema financiero español, es suficiente que el solicitante sea causahabiente del titular registral de la hipoteca. La expedición de la certificación de cargas en la ejecución directa judicial no es más que un trámite procesal que todavía no conlleva el expresado cambio en la titularidad de la hipoteca o de la finca como consecuencia de la ejecución. El hecho de que sea solicitada por el causahabiente del titular registral no debe impedir que se expida la certificación, sin perjuicio de que el registrador advierta de esta circunstancia en la certificación al expedirla, con la finalidad de que el solicitante conozca la necesidad de practicar la inscripción a su nombre, previa o simultáneamente, a la inscripción del decreto de adjudicación. |
| R. 30/8/2013 BOE: 4/10/2013 Registro de Granada n 6. PROPIEDAD HORIZONTAL: RENUNCIA ABDICATIVA DEL TITULAR DE UN DEPARTAMENTO. Ciertamente, como dice el Código Civil (artículo 6.2) y repite el registrador, la renuncia no puede causar perjuicios a terceros. Pero aquí los demás propietarios (en las relaciones internas) no son terceros jurídicamente extraños sino terceros jurídicamente interesados, con una posición más cercana a la de partes que a terceros en la medida que la renuncia en cuestión, en cuanto libera unilateralmente a uno de la relación jurídica plurilateral que ligaba a todos, tiene repercusiones jurídicas automáticas para los demás. Lo que, como vamos a ver, impone la necesidad, sino para la validez o eficacia substantiva de la renuncia, desde luego para su inscripción, de acompañar al título la oportuna notificación a los demás propietarios, a efectos de que éstos puedan impugnarla si la consideran realizada en su perjuicio. Ahora bien, dado que la renuncia de un propietario a su departamento implica que este pase a ser titularidad de los demás condueños en pro indiviso ordinario y en proporción a sus cuotas en la propiedadhorizontal, parece necesario contar con el consentimiento explícito de éstos. |
| R. 30/8/2013 BOE: 4/10/2013 Registro de Monóvar. RECTIFICACIÓN DE CABIDA: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. MONTES CATALOGADOS: LEGISLACIÓN DE LA COMUNIDAD VALENCIANA. De acuerdo con la letra del artículo 298.3 del RH, no puede servir de base para la rectificación de cabida una certificación catastral de la que resulta que la finca en Catastro no está a nombre ni del adquirente ni del transmitente. Teniendo en cuenta que el monte donde está enclavada la finca cuyo exceso se pretende inmatricular figura bajo el número 49 del Catálogo de Montes de Utilidad Pública de la provincia de Alicante de la Comunidad Valenciana, que es competente la Consejería de Infraestructuras, Territorio y Medio Ambiente de la Generalidad, como resulta de los informes incorporados al título y de la ausencia de acreditación de delegación de competencias y que no se trata de expediente de ocupación de terrenos que requiera conformidad del Ayuntamiento titular. |
| R. 30/8/2013 BOE: 4/10/2013 Registro de Burjassot. HIPOTECA: PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL. Como resulta del artículo 236.c) del Reglamento Hipotecario es trámite esencial el requerimiento de pago al deudor. Requerimiento sujeto a estrictos requisitos de persona y de lugar como resulta del propio artículo 236 c. Si el requerimiento de pago no puede hacerse en los términos previstos en el repetido artículo, el notario debe dar por finalizada su actuación y conclusa el acta. No obstante, este Centro Directivo ha aceptado la validez del requerimiento de pago llevado a cabo fuera del lugar señalado en la inscripción de hipoteca en aquellos supuestos en los que, en aplicación de la doctrina del Tribunal Constitucional referida a los requisitos de los actos de comunicación procesal (vid. «Vistos»), se entiende que el destinatario acepta ser requerido y tiene cabal conocimiento del contenido y fecha del requerimiento (Resolución de 17 de septiembre de 2012). Por aplicación de la misma doctrina constitucional, fuera de los supuestos expresamente previstos, no cabe presumir que el requerimiento en persona de tercero haya llegado a conocimiento de la persona a quien va destinado. En cualquier caso es imprescindible que los derechos constitucionales del titular registral hayan sido convenientemente salvaguardados. Cuando no exista interés protegible no se puede rechazar la inscripción como ocurre en aquellos supuestos en que habiendo sobrante no es preciso depositarlo a favor de acreedores porque estos no existen o existiendo, son posteriores a la nota marginal de expedición de certificación a que se refiere el artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y no se han personado en el procedimiento (Resoluciones de 12 de abril de 2000, 20 de febrero y 23 de septiembre de 2002). Si al actor se le entregan en pago de sus pretensiones cantidades no cubiertas con la hipoteca (por no constar registrada su cobertura o por exceder de la inscrita) el registrador debe rechazar la inscripción aun cuando no existan terceros pues el exceso es un sobrante que debe entregarse al dueño de la finca que no tenga la condición de deudor. De este modo el límite de cobertura hipotecaria opera como límite a las pretensiones del actor pero no siempre y en todo caso. Como recoge al artículo 692.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil cuando el deudor es el dueño de la finca ejecutada, satisfechos en su caso los acreedores posteriores, el remanente no se entrega al deudor sino al actor, circunstancia que por tanto excepciona la regla del artículo 132 de la Ley Hipotecaria y del propio inciso inicial del artículo 692 de la Ley de procedimiento. De lo anterior se desprende la imposibilidad de aceptar la pretensión del recurrente de que se tengan en cuenta ahora, una vez finalizada el acta por adjudicación al acreedor, como cantidades reclamadas unas distintas de las que sirvieron en su día para iniciar el procedimiento que, una vez objeto de requerimiento y notificación, fijan su contenido y el de los derechos de terceros. Como vimos anteriormente en sede de requerimiento de pago, la notificación intempestiva sin retroacción de actuaciones, implica la vulneración de derechos esenciales de las partes puesto que les impide asumir en tiempo hábil la posición jurídica que el ordenamiento les reconoce. De la regulación normativa resulta con toda claridad cuales son los conceptos que cabe incluir en la partida reservada para costas y gastos cuando la hipoteca se realiza por vía extrajudicial. Expresamente lo recoge el artículo 236 k).3 del Reglamento Hipotecario: «3. El Notario practicará la liquidación de gastos considerando exclusivamente los honorarios de su actuación y los derivados de los distintos trámites seguidos». La claridad del precepto no deja lugar a dudas: sólo son imputables a dicha partida los gastos devengados por honorarios del actuante y de aquellos derivados de sus actuaciones (publicación de edictos, gastos de correo…). Cualesquiera otros quedan fuera de la cobertura hipotecaria y por tanto no pueden detraerse del importe del remate o adjudicación fuera de los casos en que hayan recibido una cobertura específica e independiente. Finalmente es inadmisible la pretensión de que existiendo una carga anterior de cuyo importe se hace cargo la adjudicataria, procede su descuento del importe adjudicado. |
| R. 2/9/2013 BOE: 4/10/2013 Registro de Calpe. PROPIEDAD HORIZONTAL: LA COMUNIDAD NO TIENE PERSONALIDAD JURÍDICA. Dado que la Comunidad de Propietarios no tiene personalidad jurídica, no es posible inscribir a su nombre un trastero que se le adjudica en un procedimiento de ejecución. Sí que sería inscribible si la adjudicación se hubiera hecho a todos los propietarios del edificio en proporción a sus cuotas. |
| R. 2/9/2013 BOE: 4/10/2013 Registro de Mojácar. INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: DOCUMENTOS NECESARIOS. Es cierto que la labor del registrador en la búsqueda de la posible constancia previa de la finca que ahora se pretende inmatricular debe ser exhaustiva y éste ha de extremar el rigor para evitar dobles inmatriculaciones, pero sin que de ello pueda colegirse una genérica obligación de los interesados de aportar en el procedimiento de inmatriculación cuanta documentación previa obre en su poder, pues la propia norma ha limitado tal exigencia al título previo al inmatriculador. |
| R. 2/9/2013 BOE: 4/10/2013 Registro de Parla n 2. CONCURSO DE ACREEDORES: CANCELACIÓN DE ANOTACIONES DE EMBARGO. Salvó las excepciones de los casos previstos en el artículo 55.1 de la LC, corresponde al Juez del concurso la competencia para ordenar la cancelación de las anotaciones de embargo que pesan sobre la finca titularidad del concursado. La naturaleza del os créditos anotados se entiende acreditada con la manifestación del administrador Concursal en la escritura de venta de la finca, y con la ulterior aprobación judicial de la venta. Pero resulta necesario que del mandamiento judicial resulte que los acreedores titulares de las anotaciones que van a ser canceladas han sido oportunamente notificados al efecto. |
| R. 2/9/2013 BOE: 4/10/2013 Registro de Madrid n 15. OPCIÓN DE COMPRA: CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES. Aunque la regla general es la de que de la cantidad a consignar en caso de ejercicio delderecho de opción es la de que cabe descontar de esa cantidad a consignar el importe de cargas anteriores que son asumidas por el optante, no cabe hacer tal de tracción si se dan estas circunstancias: a) quien ejerce el derecho de opción de compra es causahabiente del titular de la opción, que compró en escritura estando ya anotado el embargo sobre la finca; b) el ejercicio de la opción se realiza igualmente con posterioridad a la anotación del embargo; c) la subrogación se produce en una obligación vencida, de la que no consta registralmente su ejecución, por cantidad superior a la responsabilidad hipotecaria por principal. |
| R. 5/9/2013 BOE: 4/10/2013 Registro de Sevilla n 2. RECURSO GUEBRNATIVO: REQUISITOS. CONDICIÓN RESOLUTORIA: CANCELACIÓN. Las copias compulsadas, exclusivamente a los efectos del procedimiento de presentación que regula el artículo 38 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, que no hay que olvidar ejecuta la propia administración receptora de forma que las copias cotejadas se dirigen directamente por esta al organismo destinatario, cumplen los requisitos del artículo 327 de la Ley Hipotecaria. No es posible cancelar una condición resolutoria distinta de la que garantiza el precio aplazado, cuando no se ha señalado un plazo de ejercicio, sin que preste su consentimiento el favorecido por la resolución. |
| R. 5/9/2013 BOE: 4/10/2013 Registro de Manilva. INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: IDENTIFICACIÓN DE LA FINCA. PACTO COMISORIO PROHIBIDO. Existiendo diferencias entre la descripción de la finca en el título previo y. la que de la misma figura en el título inmatriculador, en términos tales que permitan albergar una duda razonable acerca de que se trate de la misma finca, no puede entenderse cumplido el requisito establecido tanto en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria como, posteriormente, en el artículo 298 de su Reglamento, de la necesaria acreditación fehaciente por el transmitente de su adquisición de la finca o derecho con anterioridad a la fecha del título inmatriculador. Todo ello al marge de lanecesaria coincidencia con la descripción resultante de la certificación catastral. No hay pacto COMISORIO prohibido cuando al realizar una dación en pago de una deuda previa, el cede te se reserva el derecho de re compra durante un determinado plazo. |
| R. 18 y 19-9-2013 BOE: 12 y 22-10-2013 Registro de Lepe y Solsona. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: NOTIFICACIÓN AL TERCER POSEEDOR La notificación y requerimiento de pago al tercer poseedor que inscribió su dominio antes de que se expidiera la certificación de cargas es un requisito necesario para la inscripción del decreto de adjudicación en el procedimiento de ejecución de hipoteca. |
| R. 6/9/2013 BOE: 12/10/2013 Registro de Getafe n 1.. RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. El recurso gubernativo no es el cauce para solicitar la rectificación de asientos ya practicados, los cuales están bajo la salvaguarda de los Tribunales. |
| R. 6/9/2013 BOE: 14/10/2013 Registro de Herrera del Duque. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DERECHO HEREDITARIO: PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. Ciertamente, la falta de la titularidad registral a favor del causante, de los bienes sobre los que se solicita la inscripción, es un obstáculo determinante que impide la práctica de la anotación preventiva de derecho hereditario recogida en el artículo 42.6 de la Ley Hipotecaria, así como las disposiciones del testamento que procedan en su caso. Es una manifestación del Principio de Tracto Sucesivo regulado en el artículo 20 de la misma Ley. |
| R. 6/9/2013 BOE: 14/10/2013 Registro de Sahagún. BIENES PÚBLICOS: BIEN PATRIMONIAL AFECTO A UN SERVICIO O USO PÚBLICO. A los efectos de su apreciación en la calificación registral, la vinculación material de un bien patrimonial a un servicio público o función pública con eficacia enervante de la disponibilidad o embargabilidad del bien, a que se refiere la doctrina del Tribunal Constitucional, debe resultar del Registro o de la titulación auténtica presentada por circunstancias jurídicas distintas de las meramente fácticas. En consecuencia, constando en la documentación presentada la vocación de demanialidad del bien adquirido por razón de su vinculación a un destino público predeterminado (constituir la sede de un centro social público), destino que determina su asimilación al régimen propio de los bienes patrimoniales materialmente afectos a un uso general o servicio público, se cumple el requisito exigido para que el bien tenga el carácter de indisponible (cfr. art. 30.1 de la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas, de aplicación general a las entidades integradas en la Administración local ex artículo 2 y disposición final segunda de la citada Ley), lo que impide la inscripción registral de la hipoteca constituida sobre el mismo(cfr. art. 106, número 2, de la Ley Hipotecaria), debiendo, en consecuencia, confirmarse la calificación registral recurrida. |
| R. 6/9/2013 BOE: 14/10/2013 Registro de Coria. ÉXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA INMATRICULACIÓN: REQUISITOS. No cabe practicar la inmatriculación de una finca en virtud de expediente de dominio, si del testimonio de la resolución judicial resultan dos descripciones diferentes de la finca, no coincidiendo con la que resulta de la certificación catastral y existiendo dudas por el Registrador de que la parcela pueda formar parte de otra ya inscrita. |
| R. 6/9/2013 BOE: 14/10/2013 Registro de Cerdañola del Vallés. REPRESENTACIÓN: RESEÑA DEL PODER. Si de la reseña del poder que realiza el notario resulta que el mismo se halla inscrito en el Registro Mercantil, no puede el Registrador desmentir tal afirmación, salvó que se apoye en una consulta específica de los asientos de tal Registro. |
| R. 9/9/2013 BOE: 14/10/2013 Registro de Arenys de Mar. SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA: ENAJENACIÓN DE BIENES FIDEICOMTIDOS. HIPOTECA DE PROPIETARIO: PROHIBICIÓN. Para poder llevar a cabo la enajenación de unos bienes fideicomitidos es necesario cumplir estrictamente lo establecido por el testador. La inscripción de la hipoteca a favor de comprador, en garantía de las cantidades pagadas por el precio de la compraventa, impuesta sobre la propia finca comprada, generaría una hipoteca de propietario proscrita en nuestro Derecho como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo. |
| R. 9/9/2013 BOE: 14/10/2013 Registro de Barcelona n 6. CALIFICACIÓN REGISTRAL:INTEGRIDAD DEL TÍTULO. Para poder calificar un título éste ha de ser íntegro y auténtico, por lo que no cabe despachar un testimonio de resolución judicial al que le faltan algunas páginas. |
| R. 10 y 19-9-2013 BOE: 14 y 22-10-2013 Registro de Gijón n 6 y Telde n 3. RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. El recurso gubernativo no es el cauce para solicitar la rectificación de asientos ya practicados, los cuales están bajo la salvaguarda de los Tribunales. |
| R. 11/9/2013 BOE: 14/10/2013 Registro de Madrid n 29. HERENCIA: DISTRIBUCIÓN DE TODA LA HERENCIA EN LEGADOS SIN INSTITUCIÓN DE HEREDERO. En el sistema del Código Civil el llamamiento «ab intestato» no se produce para asegurar en toda sucesión un heredero, sino para evitar la vacancia de bienes cuando el testador, con independencia del título en que lo haga, no dispone de todos los bienes relictos. De entender que en todo caso en el cual los legados no agoten el total caudal relicto no cabe aplicar la norma del artículo 891, o si se exige una voluntad expresa del testador sobre la distribución de todo su patrimonio en legados, nunca podrá tenerse la certeza absoluta de que los legados ordenados abarquen efectivamente todos los bienes de la herencia, por lo que ante la incertidumbre sobre la posibilidad de que exista algún elemento patrimonial que no ha sido objeto de disposición sería imprescindible siempre abrir la sucesión intestada para que una vez llamados los herederos abintestato pueda realizarse la liquidación del patrimonio hereditario. Por ello debe admitirse la interpretación del artículo 891 del Código Civil según la cual en los casos en que el testador no hubiera dispuesto de algún bien de escaso valor en relación con el resto del caudal relicto debe también aplicarse dicha norma legal si –como ha apreciado la albacea en este caso– existe una voluntad del testador de que se distribuya su herencia de esa forma, sin necesidad de la apertura de la sucesión intestada. |
| R. 11/9/2013 BOE: 14/10/2013 Registro de Mérida n 1. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: EFECTOS DE SU CADUCIDAD. Es doctrina reiterada de la Dirección General de los Registros y del Notariado (véanse Resoluciones citadas en los «Vistos») que la caducidad de las anotaciones ordenadas judicialmente o por órgano administrativo de ejecución, opera «ipso iure», una vez agotado su plazo de vigencia (artículo 86 de la Ley Hipotecaria), careciendo desde entonces de todo efecto jurídico. Según este criterio los asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la restricción o limitación que para ellos implicaba aquella anotación, y no pueden ya ser cancelados en virtud del mandamiento al que se refiere el artículo 175 del Reglamento Hipotecario, que sólo puede provocar la cancelación respecto de los asientos no preferentes al que se practicó en el propio procedimiento del que dimana. |
| R. 13/9/2013 BOE: 14/10/2013 Registro de Torrejón de Ardoz n 1. HIPOTECA: CALIFICACIÓN REGISTRAL DE CLÁUSULAS ABUSIVAS. HIPOTECA: CLÁUSULA SUELO. La jurisprudencia de la Corte de Luxemburgo excluye la posibilidad de entender que la nulidad de pleno derecho de las cláusulas abusivas que sanciona el artículo 83.1 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, requiera de una previa declaración judicial, como pretende el recurrente. La nulidad de pleno derecho actúa «ope legis» o por ministerio de la ley y, en consecuencia, como ha destacado la doctrina, las cláusulas afectadas por tal nulidad han de tenerse «por no puestas» tanto en el ámbito judicial como en el extrajudicial y, en consecuencia, también en el registral. En consecuencia, si no resulta necesaria la previa declaración judicial de la nulidad de la cláusula, en los términos indicados, para que pueda ser calificada negativamente por el registrador, con mayor motivo no será preciso que la eventual sentencia que declare dicha nulidad conste inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación. Las cláusulas suelo, al referirse al objeto principal del contrato –aunque no elemento esencial– tiene que cumplir con las obligaciones de transparencia pero no necesariamente tiene que figurar una cláusula techo como factor de equilibrio. Cuestión distinta, por tanto, a la del control de contenido o abusividad es la relativa a la transparencia de la cláusula debatida, requisito esencial según el Tribunal Supremo para la licitud de la misma. Sobre tal extremo el registrador no sólo puede sino que debe comprobar si han sido cumplidos los requisitos de información establecidos en la normativa vigente, pues se trata de un criterio objetivo de valoración de dicha transparencia. |
| R. 18/9/2013 BOE: 14/10/2013 Registro de Palencia n 1. BIENES DE DOMINIO PÚBLICO: CORPORACIONES DE DERECHO PÚBLICO. Con carácter general, aunque cuando no figure inscrita en el Registro la afectación formal del bien, si su condición demanial resulta inequívocamente a través de la afectación presunta derivada de su destino de sede, y éste se desprende de la documentación auténtica presenta para su calificación e inscripción, debe el registrador aplicar el régimen jurídico propio de los bienes demaniales y en consecuencia denegar la inscripción de cualquier hipoteca sobre los mismos (cfr. arts. 106 de la Ley Hipotecaria y 30.1 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, de Patrimonio de las Administraciones Públicas). En el ámbito administrativo, frente a los entes territoriales que se caracterizan por la universalidad de sus fines, los no territoriales se limitan a gestionar un servicio concreto que le encomienda un ente territorial, al que necesariamente están afectos y que despliega sobre aquéllos una potestad de tutela que, en el caso de los entes institucionales, se proyecta incluso sobre su organización y funcionamiento. En relación a los entes no territoriales, ha de partirse de su summa divissio entre corporaciones e instituciones. El dato esencial que caracteriza a las primeras es que la Corporación es un conjunto de personas, que adoptan la condición de miembros a cuyos intereses sirven el ente, siendo la voluntad colectiva de los mismos la que, a través de un proceso representativo, integra la voluntad de aquél. Por el contrario en las Instituciones no existen propiamente miembros y los fines que están llamadas a cumplir son los definidos como tales por el fundador, siendo éste en el caso de las instituciones públicas una Administración territorial. Por otra parte, en el caso de las Corporaciones rige la técnica de la «autoadministración». Por ello no puede afirmarse la existencia de un criterio legal de subsunción plena de las Corporaciones en el concepto estricto de Administración Pública, y por ello ni sus fondos integran el patrimonio público, ni sus cuotas son exacciones públicas sujetas a la legislación tributaria, ni sus empleados están sujetos al estatuto funcionarial, ni sus actos son actos administrativos salvo en el caso de los producidos en el ejercicio de funciones públicas atribuidas o delegadas. Y por ello mismo sus bienes no son nunca demaniales. Aún entre los autores que admiten la posibilidad de que los entes no territoriales sean titulares de bienes de dominio público, hay consenso en entender que ello sólo es predicable de los entes institucionales, nunca de las corporaciones. En consecuencia, puede una Cámara Agraria constituir hipoteca sobre un inmueble en el que está ubicada su sede. |
| R. 18/9/2013 BOE: 14/10/2013 Registro de Madrid n 17. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL DE HIPOTECA: CANCELACIÓN DE ASIENTOS POSTERIORES. En el supuesto de hecho de este expediente, no podrá por tanto cancelarse la anotación preventiva de demanda de nulidad de la escritura de constitución de la hipoteca y de cesión del crédito, adoptada judicialmente como medida cautelar –y practicada antes de la escritura de venta extrajudicial–, por mucho que se haya extendido con posterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas, por impedirlo la normativa propia aplicable a la realización de la hipoteca por medio de venta extrajudicial ante notario (cfr. artículo 236 l del Reglamento Hipotecario), y sin que ello signifique ninguna tacha a la actuación notarial que ha sido la correcta al autorizar la escritura de adjudicación. |
| R. 19/9/2013 BOE: 22/10/2013 Registro de Narón. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: VIVIENDA HABITUAL DE LA FAMILIA. Este Centro Directivo ha manifestado que el registrador sólo puede rechazar la anotación del embargo en aplicación de este precepto, cuando del Registro resultare el carácter de vivienda habitual del bien embargado y no se acreditare que el cónyuge del deudor tiene conocimiento adecuado de ello. Mas si tal carácter no resultare del Registro, no compete al registrador la defensa de los intereses que pudieran estar menoscabados en el procedimiento seguido (véase Resolución de 23 de julio de 2011 y las demás citadas en los «Vistos»). |
| R. 20/9/2013 BOE: 22/10/2013 Registro de Sanlúcar la Mayor n 1. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO: SUPUESTOS. No cabe utilizar el expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido, si quien lo insta ha adquirido directamente del titular registral. |
| R. 20/9/2013 BOE: 22/10/2013 Registro de Almendralejo. CONCURSO DE ACREEDORES: PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL. Si bien es cierto que, como reiteradamente ha declarado este Centro Directivo, es regla general que el registrador no puede tomar en consideración documentos presentados con posterioridad si con ello se desnaturaliza el principio de prioridad, esta doctrina no juega respecto de documentos que sólo afectan a la situación subjetiva del otorgante del documento, como el concurso de acreedores, pues dichos documentos no entran en conflicto objetivo con documentos relativos al dominio o derechos reales, sino que, al contrario, posibilitan una calificación más adecuada a la legalidad, a la vista de la capacidad de los otorgantes. |
| R. 20/9/2013 BOE: 22/10/2013 Registro de Las Palmas de Gran Canaria n 5. PUBLICIDAD FORMAL: IDENTIFICACIÓN DE LA PERSONA POR CUYA CUENTA SE SOLICITA. Las exigencias derivadas de la legislación de protección de datos implican la necesidad de identificar a la persona por cuya cuenta se solicita la publicidad formal del Registro. A la misma conclusión debe llegarse de una interpretación adecuada del artículo 332 del Reglamento Hipotecario. |
| R. 23/9/2013 BOE: 22/10/2013 Registro de Álora. BIENES DE LAS ENTIDADES LOCALES: ENAJENACIÓN POR PROCEDIMIENTO DE ADJUDICACIÓN DIRECTA. CALIFICACIÓN REGISTRAL: DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS. Cuando la propia norma legal atribuye a la Administración Pública cierto margen de apreciación discrecional en la elección de uno u otro procedimiento, como ocurre en el supuesto previsto en el apartado k) del artículo 21 de la reiterada Ley de Bienes de las Entidades Locales de Andalucía de 1999 al definir el supuesto habilitante de la enajenación directa como aquél en que «por razones excepcionales se considere conveniente efectuar la venta a favor del ocupante del inmueble», y el ejercicio de esta competencia municipal instrumental de gestión patrimonial –vinculada a otras competencias finalistas como las relativas a la prestación de servicios sociales y a la vivienda, igualmente de titularidad municipal [cfr. arts. 25.2.k) y j) de la Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora de las Bases de Régimen Local y 9.2 y 3 de la Ley 5/2010, de 11 de junio, de Autonomía Local de Andalucía]–, se ha producido con el apoyo del correspondiente informe técnico de los servicios sociales municipales, favorable a la adjudicación directa de la vivienda a los ocupantes de la misma (ocupación que en este caso se remonta a un periodo de cuarenta años) por razón de la existencia de un riesgo de exclusión social respecto de los mismos, y por el precio que resulta de la tasación oficial que han realizado los propios servicios técnicos del propio Ayuntamiento, no cabe tachar de arbitrario el ejercicio de la potestad administrativa atribuida al ente local enajenante por la citada Ley de Bienes de las Entidades Locales de Andalucía al apreciar la concurrencia de las razones excepcionales que habilitan el citado procedimiento de enajenación directa. |
| R. 30/9/2013 BOE: 22/10/2013 Registro de Barcelona n 6. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: TRACTO SUCESIVO EN CASO DE FUSIÓN POR ABSORCIÓN DE SOCIEDADES. Considerando que el párrafo tercero del artículo 38 de la Ley Hipotecaria establece que en caso de juicio ejecutivo contra bienes inmuebles determinados se sobreseerá el procedimiento de apremio sobre los mismos en el instante que conste en autos que dichos bienes o derechos constan inscritos a favor de persona distinta de aquella contra la cual se decretó el embargo «a no ser que se hubiere dirigido contra ella la acción en concepto de heredera del que aparece como dueño en el Registro»; teniendo en cuenta que el artículo 166 del Reglamento Hipotecario admite la anotación de embargo por deudas propias del demandado en que concurra heredero o legatario del titular registral con tal que se aporte el testamento o declaración de herederos y los certificados del Registro General de Actos de Última Voluntad del causante; que se aprecia, necesariamente, identidad de razón de un lado entre la sucesión mortis causa de personas físicas y la transmisión en bloque de patrimonios de la absorción de sociedades y, de otro, entre el título sucesorio y sus complementarios y la inscripción en el Registro Mercantil; y dado que no son los artículos 38 de la Ley Hipotecaria y 166 de su Reglamento preceptos penales, excepcionales ni de ámbito temporal; la conclusión no puede ser otra sino aplicar estas dos normas a la sucesión universal causada por la absorción y entender que el embargo trabado contra la sociedad absorbente cuando consta justificada la absorción es suficiente para tomar anotación preventiva sobre la finca inscrita a favor de la sociedad absorbida, aunque dicha absorción no se encuentre inscrita en el Registro de la Propiedad. |
| R. 30/9/2013 BOE: 22/10/2013 Registro de Olivenza. HERENCIA: PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR. La cuestión que debe ser resuelta en el presente expediente es determinar si entre las facultades del albacea contador-partidor se encuentra la de concretar, junto con el cónyuge viudo, las viviendas y locales que han de ser entregados a la viuda en pago de sus gananciales y a los herederos del causante en la partición de la herencia, en ejecución del contrato de permuta de solar por obra futura formalizado por el causante en escritura pública. En el caso de este expediente, la permuta se configuró con una eficacia no meramente obligacional, configurando el derecho del cesionario –la contraprestación consistió en la transmisión de una cuota parte del edificio– como verdadero ius ad rem, por lo que la determinación concreta de los pisos está más cerca de los actos especificativos o instrumentales para la partición, que de los actos dispositivos extraños a las funciones de los albaceas. Y no cabe olvidar el carácter inventariable en una partición no sólo de bienes y derechos plenamente identificados y perfectos, sino también de los bienes y derechos pendientes de cumplimiento (vid. Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de mayo de 1916). |
| R. 1/10/2013 BOE: 28/10/2013 Registro de Berja. PARCELACIÓN URBANÍSTICA: PROINDIVISOS EN ANDALUCÍA. La Comunidad Autónoma Andaluza, tiene la competencia de determinar los supuestos de actos de naturaleza urbanística que están sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa, así como sus eventuales limitaciones y las sanciones administrativas que conlleva la realización de actos sin la licencia o sin respetar sus límites. Sin embargo, corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto jurídico tenga acceso al Registro, cuando la legislación autonómica aplicable la exija. Dada la naturaleza de la finca (bancal de mil setecientos metros cuadrados); las causas de la adjudicación indivisa (un legado testamentario); y la inexistencia de pactos, en el presente caso ha de considerarse que no existe indicio alguno revelador de una parcelación y con ello intención de asentamiento, al menos que pueda derivarse del título presentado. Todo ello sin perjuicio, como ya señalare la Resolución de este Centro Directivo de 10 de octubre de 2005, de que «la autoridad administrativa, utilizando medios más amplios de los que se pueden emplear por el registrador, pueda estimar la existencia de una parcelación ilegal», lo que no puede deducirse «per se» del supuesto planteado. |
| R. 1/10/2013 BOE: 28/10/2013 Registro de Madrid n 17. AFECCIONES URBANÍSTICAS: EFECTOS RESPECTO A ACREEDORES HIPOTECARIOS. No habiéndose tomado la anotación preventiva de embargo en el procedimiento de apremio administrativo dentro del plazo de vigencia de la afección por gastos de urbanización, y transcurrido el plazo de siete años de caducidad que reglamenta el artículo 20 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, es procedente la cancelación de la afección urbanística caducada, al inscribirse la venta extrajudicial de la hipoteca inscrita con anterioridad. |
| R. 2/10/2013 BOE: 28/10/2013 Registro de Alicante n 3. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: NECESARIA INSCRIPCIÓN DE TÍTULOS PREVIOS. En la escritura calificada objeto del presente recurso, no sólo se pretende inscribir una segregación de finca –para lo cual sería suficiente–, sino que en la descripción del resto se hace constar que en ella se encuentra construida la casa sobre la que se ejercitó el derecho de superficie, con referencia a la escritura previa a que se refiere la nota de calificación. Además se declara la obra nueva que también se declaró en el título previo, y que no se pudo inscribir por defectos que no fueron recurridos. Incluso en la escritura de segregación que motiva este expediente se acompaña declaración de innecesariedad de parcelación, pero nada se hace referencia a las licencias de edificación. |
| R. 2/10/2013 BOE: 28/10/2013 Registro de Madrid n 53. HIPOTECA: EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS PARA PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN Y TITULARIDAD DE LA HIPOTECA. Se plantea en el presente expediente si para la expedición de certificación de dominio y cargas en procedimiento de ejecución hipotecaria –en este caso judicial- y la consiguiente extensión de la nota marginal acreditativa de haberse practicado tal extremo, es necesario que la hipoteca objeto de ejecución se encuentre inscrita a favor de la entidad ejecutante o si, por el contrario, en los supuestos de sucesión universal de la entidad acreedora y tratándose de una operaciones societarias realizadas dentro del proceso de modificación de las estructuras de las cajas de ahorro en el sistema financiero español, es suficiente que el solicitante sea causahabiente del titular registral de la hipoteca. La expedición de la certificación de cargas en la ejecución directa judicial no es más que un trámite procesal que todavía no conlleva el expresado cambio en la titularidad de la hipoteca o de la finca como consecuencia de la ejecución. El hecho de que sea solicitada por el causahabiente del titular registral no debe impedir que se expida la certificación, sin perjuicio de que el registrador advierta de esta circunstancia en la certificación al expedirla, con la finalidad de que el solicitante conozca la necesidad de practicar la inscripción a su nombre, previa o simultáneamente, a la inscripción del decreto de adjudicación. Lo que sí resulta imprescindible es que en el Mandamiento se identifique con claridad (con alusión a importes, Notario autorizante, fecha, o al número de inscripción concreta) cuál es la hipoteca que se ejecuta, en el caso de existir varias sobre la finca. |
| R. 4/10/2013 BOE: 7/11/2013 Registro de Pontevedra n 2. PROPIEDAD HORIZONTAL: PERSONALIDAD JURÍDICA DE LA COMUNIDAD. La comunidad de propietarios carece de personalidad jurídica, por lo que no es posible que realice como tal la compra de uno del os departamentos del edificio. Si, como afirma el recurrente en su escrito de impugnación, de lo que se trata es de una adquisición de la finca por todos y cada uno de los propietarios de las restantes, de suerte que aquélla constituya un «departamento procomunal», «pro indiviso», es imprescindible que tal configuración, con capital relevancia en el régimen jurídico aplicable, quede expresada en la escritura, configurándose así en el título constitutivo. |
| R. 7/10/2013 BOE: 7/11/2013 Registro de Lalín. CONCENTRACIÓN PARCELARIA: ANULACIÓN DE TÍTULO INSCRITO. Habiéndose declarado por sentencia firme la nulidad del acto de aportación al procedimiento de concentración parcelaria es procedente la cancelación de las operaciones registrales realizadas, pero para practicar nuevas inscripciones será necesario que el Servicio de Concentración Parcelaria expida los títulos correspondientes. |
| R. 7/10/2013 BOE: 7/11/2013 Registro de La Coruña n 6 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: EFECTOS DE SU CADUCIDAD. Es doctrina reiterada de la Dirección General de los Registros y del Notariado (véanse Resoluciones citadas en los «Vistos») que la caducidad de las anotaciones ordenadas judicialmente o por órgano administrativo de ejecución, opera «ipso iure», una vez agotado su plazo de vigencia (artículo 86 de la Ley Hipotecaria), careciendo desde entonces de todo efecto jurídico. Según este criterio los asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la restricción o limitación que para ellos implicaba aquella anotación, y no pueden ya ser cancelados en virtud del mandamiento al que se refiere el artículo 175 del Reglamento Hipotecario, que sólo puede provocar la cancelación respecto de los asientos no preferentes al que se practicó en el propio procedimiento del que dimana. |
| R. 8/10/2013 BOE: 7/11/2013 Registro de Benavente. DERECHO DE VIZCAYA: TESTAMENTO POR COMISARIO. Tanto la atribución de bienes en pleno dominio, como la exclusión o liberación de la condición impuesta al cónyuge sobreviviente y comisario, exceden con claridad de las facultades atribuidas a éste, pues la Ley Foral 3/1992 impone como primer canon a que ha de sujetarse el desempeño del cargo de comisario «lo establecido expresamente por el comitente en el poder testatorio», remitiéndose tan sólo en defecto de disposición testamentaria a las facultades que al causante corresponden conforme a los preceptos de la citada Ley. Y en este sentido ha de recordarse que las facultades de interpretación del testamento por parte de contador o comisario, como ha señalado reiteradamente este Centro Directivo, lo son siempre que no se extralimiten del tenor del propio testamento (cfr. Resoluciones de 21 de marzo de 2005 y 29 de enero de 2013). Será por tanto necesario el concurso del comisario y de todos los integrantes de la comunidad hereditaria para poder acordar la conmutación, y, siempre que ellos sean los únicos favorecidos por el eventual cumplimiento de la condición, dejar sin efecto la misma. |
| R. 8/10/2013 BOE: 7/11/2013 Registro de Antequera. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: SENTENCIA DICTADA EN PROCESO EN QUE NO INTERVIENE EL ACTUAL TITULAR REGISTRAL. Las exigencias del principio de tracto sucesivo deben llevar a la denegación de la inscripción solicitada respecto de una sentencia cuando en el procedimiento del que dimana el documento calificado no han intervenido el actual titular registral de la finca. De forma concorde con lo expuesto, en defecto de consentimiento expreso y auténtico de los actuales titulares registrales (cfr. artículo 82 de la Ley Hipotecaria), debe exigirse que sea el órgano jurisdiccional quien deba apreciar en cada caso concreto si los titulares registrales afectados por el pronunciamiento judicial han tenido ocasión de intervenir en el proceso, si la sentencia les vincula, y si concurren o no circunstancias que deban ser dignos de protección, como expresamente ha reconocido la Sala Primera del Tribunal Supremo, en su Sentencia citada de 16 de abril de 2013. |
| R. 9/10/2013 BOE: 13/11/2013 Registro de La Coruña n 4. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: OBJETO. No cabe practicar anotación de embargo sobre el derecho que el promotor de un edificio se reservó al constituir la propiedad horizontal, y que consistía en: El promotor se reserva el derecho de adjudicar el uso y disfrute de la cubierta en todo o en parte a favor del titular o titulares de las viviendas situadas en las plantas bajo cubierta del edificio. La reserva lo es de una facultad personalísima y dependiente exclusivamente de la voluntad de su titular y por lo tanto intrasmisible. Su constancia registral tampoco puede tener más valor que el de una simple mención de un derecho sin naturaleza real. |
| R. 10/10/2013 BOE: 13/11/2013 Registro de Ibiza n 2 CONCURSO DE ACREEDORES: EJERCICIO DE CONDICIÓN RESOLUTORIA. No puede inscribirse en el Registro de la Propiedad una sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia derivada del ejercicio de la acción resolutoria de la compraventa cuando el deudor se encuentra en concurso y del Registro consta dicha circunstancia sin un previo pronunciamiento del juez de lo Mercantil sobre el carácter no afecto del bien correspondiente. Por todo ello, no puede estimarse el recurso, si bien debe entenderse que, como se expresa para un supuesto análogo en la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil) número 361/2013, de 4 junio, la calificación registral negativa del título judicial presentado no implica su nulidad o invalidez jurisdiccional, por lo que en el presente caso cabe la eventual subsanación del defecto apreciado mediante el pronunciamiento por parte del juez del concurso del que resulte que la finca referida no está afecta a la actividad profesional o empresarial del concursado como necesaria para la continuidad de dicha actividad. |
| R. 10 y 17-10-2013 BOE: 13 y 21-11-2013 Registro de Málaga n 10. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: TRANSMISIÓN POR SUCESIÓN UNIVERSAL DEL CRÉDITO HIPOTECARIO. Para practicar la inscripción de un decreto de adjudicación derivado de un procedimiento de ejecución directa de bienes hipotecados, siendo el ejecutante titular del derecho de hipoteca por haberlo adquirido como consecuencia de una operación de fusión de entidades de crédito, es necesario que se aporte la documentación precisa para inscribir previamente su derecho, en aplicación del principio de tracto sucesivo. |
| R. 11/10/2013 BOE: 13/11/2013 Registro de Sanlúcar la Mayor HIPOTECA: EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS PARA PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN Y TITULARIDAD DE LA HIPOTECA. Se plantea en el presente expediente si para la expedición de certificación de dominio y cargas en procedimiento de ejecución hipotecaria –en este caso judicial- y la consiguiente extensión de la nota marginal acreditativa de haberse practicado tal extremo, es necesario que la hipoteca objeto de ejecución se encuentre inscrita a favor de la entidad ejecutante o si, por el contrario, en los supuestos de sucesión universal de la entidad acreedora y tratándose de una operaciones societarias realizadas dentro del proceso de modificación de las estructuras de las cajas de ahorro en el sistema financiero español, es suficiente que el solicitante sea causahabiente del titular registral de la hipoteca. La expedición de la certificación de cargas en la ejecución directa judicial no es más que un trámite procesal que todavía no conlleva el expresado cambio en la titularidad de la hipoteca o de la finca como consecuencia de la ejecución. El hecho de que sea solicitada por el causahabiente del titular registral no debe impedir que se expida la certificación, sin perjuicio de que el registrador advierta de esta circunstancia en la certificación al expedirla, con la finalidad de que el solicitante conozca la necesidad de practicar la inscripción a su nombre, previa o simultáneamente, a la inscripción del decreto de adjudicación. |
| R. 11/10/2013 BOE: 13/11/2013 Registro de Castellón de la Plana n 2. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DIRECTA DE BIENES HIPOTECADOS: DISPOSICIÓN TRANSITORIA 4ª DE LA LEY 1/2013, DE 14 DE MAYO. Toda vez que la puesta en posesión judicial del inmueble contenida en el artículo 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se prevé como trámite eventualmente posterior a la expedición del testimonio del decreto de adjudicación y del consiguiente mandamiento de cancelación de cargas regulados en el artículo 674 del mismo Cuerpo Legal, y puesto que, al estar fundado en una causa de oposición a la ejecución, este incidente extraordinario recogido en la Disposición Transitoria cuarta podría provocar, de prosperar, el sobreseimiento de la ejecución efectuada y declarada firme previamente, con la consiguiente ineficacia del decreto que adjudicaba la finca, debe considerarse la situación de los decretos de adjudicación declarados firmes antes del 15 de mayo de 2013 en que no conste que se ha procedido antes de esta fecha a la puesta en posesión de la finca al adquirente y cuyos títulos ejecutivos sean susceptibles de contener cláusulas abusivas –definidas en el artículo 82 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios– como equiparable al estado de las sentencias declaradas firmes pendientes de un posible recurso de rescisión a instancias del rebelde, de modo que, en tanto no se realice la declaración de firmeza después de transcurrido el plazo preclusivo señalado –esto es, a partir del día 16 de junio de 2013– o se declare que pasado ese plazo no se ha formulado por el ejecutado el referido incidente extraordinario de oposición o que, habiéndose formulado, la resolución dictada no afecta a la eficacia de la adjudicación, sólo cabrá la anotación preventiva del referido documento sin que pueda procederse a la inscripción y cancelación definitivas, tal como prevé el artículo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para la sentencias dictadas en rebeldía. |
| R. 15/10/2013 BOE: 13/11/2013 Registro de Jaca. PROPIEDAD HORIZONTAL: CREACIÓN DE NUEVOS ELEMENTOS INDEPENDIENTES. El aumento del número de elementos susceptibles de aprovechamiento independiente requiere una declaración de obra nueva o la modificación de la previamente declarada e inscrita, con sujeción a los requisitos establecidos en el citado artículo 20.1 de la Ley de suelo y, por ende, con la necesidad de acreditar la obtención de licencia de primera ocupación (cfr. arts. 20.3 de la misma Ley –y, para supuestos a los que se aplique la redacción vigente desde el 28 de junio de 2013, el art. 17.6–; y 45 y 53, apartado «a» del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio), si bien caben supuestos excepcionales –como el contemplado por la citada Resolución de 27 de diciembre de 2012, que consideró tal declaración irrelevante, por contar con la correspondiente licencia municipal para la variación que se realizó–, entre los cuales no se puede incluir el presente caso en el cual del propio documento municipal que se incorpora a la escritura resulta que la concesión de las licencias de segregación y ocupación se condiciona a determinados requisitos cuyo cumplimiento deberá ser comprobado por el Ayuntamiento. Aún cuando la regla general es que para llevar a cabo una agrupación de los pisos o locales y sus anejos se requiere el acuerdo de la junta de propietarios, adoptado por unanimidad, en cuanto afecta al título constitutivo (arts. 8 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal), excepcionalmente ha admitido este Centro Directivo la agrupación –así como la segregación o división material– de elementos independientes o sus anejos, sin necesidad de autorización de la junta, cuando la facultad de realizar tales operaciones se ha atribuido anticipadamente mediante previsión al efecto en los estatutos. |
| R. 15/10/2013 BOE: 13/11/2013 Registro de Fuengirola n 1. SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO. No puede llevarse a cabo la reanudación del tracto por medio de una sentencia declarativa dictada sin haber tomado las mismas garantías previstas en la tramitación el expediente de dominio. Pero sí sería posible la inscripción si la sentencia se limita a reconoce que el demandante ha adquirido por prescripción. |
| R. 16/10/2013 BOE: 21/11/2013 Registro de Mula. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: DEMANDA Y REQUERIMIENTO AL DEUDOR NO HIPOTECANTE. De conformidad con el artículo 132 de la LH, el Registrador debe comprobar que el deudor no hipoteca te ha sido demandado y requerido de pago en el procedimiento. El fundamento de la extensión de la calificación registral al requisito de haberse demandado y requerido de pago al deudor no hipotecante, no puede radicar en el principio del tracto sucesivo, puesto que no es titular registral, pero existen importantes conexiones entre la obligación del deudor y la garantía real hipotecaria que podrían explicar que el legislador exija que la acción se dirija también contra el deudor aunque no sea dueño de la finca. Aparte de las incidencias que pueden producirse a lo largo del procedimiento, en cuanto a la posibilidad de que el deudor demandado pague y pueda participar en la subasta elevando las pujas de la misma, existe una razón fundamental para la intervención del deudor y es que dentro del mismo procedimiento de ejecución se prevé que si la enajenación de la finca fuera insuficiente para el pago de la obligación, se permite al acreedor que continúe el procedimiento con el embargo de otros bienes del deudor para la satisfacción de la parte que ha quedado sin pagar. De ahí que en principio, la falta de demanda contra el deudor y el requerimiento de pago al mismo, supone la infracción de un trámite esencial del procedimiento y podría entenderse que da lugar a la nulidad del procedimiento a efectos registrales, teniendo en cuenta la rigidez de los trámites del mismo y la necesidad de cumplir los requisitos de requerimiento y notificaciones previstas en la ley. |
| R. 17/10/2013 BOE: 21/11/2013 Registro de Bilbao n 3. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: DEMANDA Y REQUERIMIENTO AL TERCER POSEEDOR. Conforme a los articulos 132 de la LH y 685 de la LEC, es necesaria la demanda y requerimiento de pago al tercer poseedor de los bienes hipotecados que haya acreditado al acreedor la adquisición de sus bienes, entendiendo la Ley Hipotecaria que lo han acreditado quienes hayan inscrito su derecho con anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas. |
| R. 18/10/2013 BOE: 21/11/2013 Registro de Ibiza n 4. HERENCIA: PARTICIÓN POR TODOS LOS HEREDEROS. Ciertamente, dentro del complejo fenómeno sucesorio, la aceptación y la partición o adjudicación son dos actos jurídicos con efectos jurídicos diferentes (artículos 988, 1004, 1005, 1068 y 1058 del Código Civil) por lo que la Ley distingue dos procedimientos judiciales distintos, el de aceptación y el de testamentaría o partición testamentaria con las adjudicaciones correspondientes de bienes concretos. En el caso objeto de recurso sólo se ha aceptado la herencia. La aceptación y partición con adjudicación son negocios jurídicos distintos, integrados en el proceso sucesorio, exigiendo esta última la voluntad de todos los herederos que aceptaron la herencia para, previa liquidación y valoración, adjudicarse los bienes concretos o partes indivisas de los mismo. La escritura calificada, no puede considerarse inscribible al no comparecer ni expresar su voluntad en la partición todos los herederos relacionados, no siendo título inscribible conforme al artículo 14 de la Ley Hipotecaria y 80 de su Reglamento. |
| R. 18/10/2013 BOE: 21/11/2013 Registro de Santiago de Compostela n 1. RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. El recurso sólo cabe contra la nota de calificación del registrador por la que se suspende o deniega una inscripción, pero no frente a asientos ya practicados, que están bajo la salvaguardia de los tribunales por lo que sólo procede su cancelación en los términos previstos por el ordenamiento jurídico, bien porque conste el consentimiento del titular, bien por resolución judicial firme (artículos 1, 38, 40 y 83 de la Ley Hipotecaria). |
| R. 19/10/2013 BOE: 21/11/2013 Registro de Santiago de Mazarrón. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL: INEXACTITUD DEL REGISTRO. Como ha entendido reiteradamente este Centro Directivo (vid. las Resoluciones citadas en el apartado «Vistos» de la presente), no cabe acceder a la inscripción al amparo de la legitimación registral del transmitente prescindiendo de las vicisitudes anteriores a la venta, pues si al Registro tan sólo pueden acceder los actos válidos (artículo 18 de la Ley Hipotecaria), esa validez no viene determinada por el pronunciamiento registral legitimador, sino por la existencia de verdadero poder dispositivo en el transmitente. Es cierto que este poder se presume a todos los efectos legales (artículo 38 de la Ley Hipotecaria), cuando así resulta del contenido tabular (y dicha presunción puede, mediante el juego del artículo 34 de la misma Ley determinar el mantenimiento de la adquisición aun cuando fuera inexacta), pero el registrador debe calificar no sólo por lo que resulte del Registro, sino también atendiendo al contenido del título presentado, sin que pueda prescindir del reconocimiento de la inexactitud de aquella presunción cuando se verifica por quien puede ser favorecido por ella. Así lo imponen (cfr. Resolución de 22 de enero de 1999), la doctrina de los actos propios, que puede operar registralmente en virtud de la eficacia rectificatoria que tiene el consentimiento del propio titular registral (artículo 40.d de la Ley Hipotecaria), como la necesidad de cerrar el Registro a actos cuya validez queda jurídicamente comprometida por las propias manifestaciones de los otorgantes, que deben ser tenidas en cuenta en la calificación registral. |
| R. 28/10/2013 BOE: 22/11/2013 Registro de Elda n 1. TITULARIDAD OB REM: REQUISITOS PARA SU INSCRIPCIÓN. MENCIONES DE DERECHOS SUSCEPTIBLES DE INSCRIPCIÓN: RÉGIMEN JURÍDICO. RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. Dado el carácter de excepción que presenta la vinculación ob rem, en la medida en que restringe el principio de libre disposición, es necesario que concurra una causa económica y a la vez jurídica que justifique dicha conexión, como una cierta relación de destino, dependencia o accesoriedad. Las operaciones de desvinculación y vinculación del derecho de era de pan trillar formalizadas en la escritura calificada, como consecuencia de su venta independiente de la finca a que la que estaba originariamente conectada, parece responder, por tanto, a la existencia de una conexión «ob rem» que, en consecuencia, sería inscribible siempre que se diesen las condiciones y requisitos necesarios para la constancia registral de las mismas con tal carácter de titularidades «ob rem». Presupuesto básico para la inscripción registral de la titularidad «ob rem» a través del acceso tabular del negocio por el que queda constituida, es la previa inscripción de las fincas a que afecte. No sería admisible inscribir la vinculación «ob rem» sobre finca inscrita cuanto la otra finca vinculada no lo está, como no sería posible inscribir una servidumbre constituida sobre finca no inscrita aunque el predio dominante sí lo estuviese, ya que la referencia a la servidumbre, como cualidad de éste, se convertiría en una mera mención. En el caso que nos ocupa, la simple indicación que en la descripción de la finca se hace en el título presentado a que tiene «derecho a la era de pan trillar», en caso de pasar a la inscripción de dicho título, constituiría una mera mención de un derecho en el sentido técnico-hipotecario antes expuesto. Como ha indicado este Centro Directivo el concepto de mención se extiende no sólo a cargas o gravámenes sino también al dominio En el caso que nos ocupa es clara esta conclusión por varios motivos: 1.o) porque tal derecho no aparece inscrito; 2.o) porque en el título presentado no se constituye; 3.o) porque el objeto de la misma no aparece identificado; y, 4.o) porque, no tratándose de un derecho nominado o típico, en cuyo caso su mera denominación basta para identificarlo en su configuración básica fijada por la Ley, en el presente caso («derecho a la era de pan trillar») falta la determinación de su contenido y alcance o, en la terminología de la regla 2.a del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, su «naturaleza, extensión y condiciones», exigencias ineludibles impuestas por el principio hipotecario de especialidad. Las consideraciones anteriores conducen igualmente a la conclusión de que no se han respetado las exigencias derivadas del principio registral de especialidad. En efecto, en el título calificado no aparece delimitada la extensión y el contenido del pretendido derecho que podría encubrir una servidumbre predial, un derecho de aprovechamiento atípico, o tratarse, como antes se dijo, de una verdadera vinculación «ob rem» respecto de la titularidad de otra finca, faltando por definir no sólo la relación física entre los inmuebles o correlación de destino, por su necesidad, utilidad o comodidad inclusive, que justifica la conexión de titularidades entre ellos (a que se refiere la Resolución de este Centro Directivo de 3 de septiembre de 1982, antes citada), sino también, y en todo caso, la adecuada identificación y descripción de la finca a la que afecta o sobre la que recae el derecho (a la era de pan trillar) que se pretende inscribir, imprescindible para su admisibilidad jurídica y, por tanto, para su inscripción registral. Por último, la pretensión del recurrente de «suspender» la inscripción del derecho a la era en otras fincas inscritas, es pretensión ajena a aquellas que por razón de su naturaleza pueden ser objeto del recurso, por aplicación del artículo 326 de la Ley Hipotecaria, ya indicado. Verificada una inscripción la misma está bajo la salvaguardia de los tribunales y produce sus efectos mientras no se declare su inexactitud. |
| R. 28/10/2013 BOE: 22/11/2013 Registro de Navahermosa. OBLIGACIONES FISCALES: ARTÍCULO 255 DE LA LH. Tanto para los supuestos de presentación telemática, a la que aludían las anteriores sentencias, dictadas contra Resoluciones de esta Dirección General, como para la presentación ordinaria, en papel, el artículo 255 de la ley Hipotecaria dispone claramente que se suspenderá la calificación y la inscripción, lo que comporta que este precepto va más allá que el artículo 254 al recalcar que no sólo se paralizará la inscripción sino también la propia actividad de calificación, por lo que crea una clara distinción entre calificación parcial o formal y calificación de fondo, que quedaría subordinada a la justificación de la liquidación de los impuestos. |
| R. 29/10/2013 BOE: 22/11/2013 Registro de Madrid n 20. NOVACIÓN DE HIPOTECA: APLICACIÓN DEL REQUISITO DEL VALOR DE TASACIÓN PREVISTO EN EL ARTÍCULO 681 DE LA LEC. Se plantea la cuestión de si la exigencia de certificación de tasación de la finca es aplicable a los supuestos de novación y ampliación de la hipoteca existente por incremento de la cuantía del préstamo. Y la contestación, atendiendo a la legislación vigente, tiene que ser necesariamente negativa. El artículo 682.2.1.o de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en la redacción dada por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, establece como uno de los requisitos para la aplicación del procedimiento de ejecución directa «que en la escritura de constitución de hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario». Ello naturalmente siempre que, con motivo de esos otros actos, no se modifique expresamente el valor de tasación contenido en la escritura de constitución, pues en tal caso, la modificación de la escritura de constitución en ese aspecto concreto determinaría que fuese necesario que se acompañase el certificado de tasación, pues entonces se estaría modificando expresamente uno de los elementos previstos en la escritura de constitución, que requeriría en tal caso que se cumplieran los requisitos relativos al valor de subasta cuando éste se modifica. Y lo mismo cabe decir en el supuesto de que el pacto de ejecución judicial directa o extrajudicial no figurase en la escritura de constitución inicial y se integrase en la configuración del derecho real de hipoteca con ocasión de una novación o ampliación posterior, pues en tales supuestos el derecho al ejercicio de la acción hipotecaria por las vías judicial o extrajudicial previstas en el artículo 129 de la Ley Hipotecaria surge en un momento ya posterior a la entrada en vigor de la Ley 1/2013 y, por tanto, sujeta a sus requisitos específicos. |
| R. 30/10/2013 BOE: 22/11/2013 Registro de Almuñécar. CONCURSO DE ACREEDORES: EJECUCIÓN DE HIPOTECA EN PIEZA SEPARADA DEL CONCURSO. Si el procedimiento de ejecución hipotecaria se ha seguido ante el Juez de lo Mercantil, dentro de la pieza separada en el procedimiento de concurso a que se refiere el artículo 57 de la Ley Concursal, no hay inconveniente alguno para la inscripción, sin que quepa oponer cuestiones de competencia, ni tampoco exigir un pronunciamiento sobre sí el bien está o no afecto a la actividad empresarial del concursado. |
| R. 31/10/2013 BOE: 22/11/2013 Registro de Lepe. DERECHO INTERNACIONAL PRIVADO: ESCRITURA DE HIPOTECA OTORGADA EN HOLANDA SOBRE INMUEBLE SITO EN ESPAÑA. La «lex contractus», determinada según las normas de conflicto del Reglamento de Roma I, no regula la totalidad de las cuestiones que se pueden plantear en el marco del contrato. Así, por ejemplo, el propio Reglamento establece en el artículo 1.2 a) su inaplicación a la capacidad de las personas físicas, limitándose a recoger en su artículo 13 la llamada «excepción de interés nacional». En el mismo sentido el apartado g) del citado artículo 1.2 excluye del ámbito de aplicación del Reglamento «la posibilidad para un intermediario de obligar frente a terceros a la persona por cuya cuenta pretende actuar, o para un órgano de obligar a una sociedad, asociación o persona jurídica», esto es, la representación voluntaria u orgánica. La exclusión de la capacidad de las personas físicas y de la representación del ámbito del Reglamento de Roma I implica que el ordenamiento aplicable a estas cuestiones deberá determinarse de acuerdo a las normas de conflicto de cada Estado (en el caso de España, respecto de la representación, vid. artículo 10, número 11, del Código Civil, y en cuanto a la forma artículo 11). Por otro lado, una vez determinada la validez del contrato de acuerdo con la «lex contractus» designada por el Reglamento Roma I, deberán determinarse sus aspectos reales relativos al modo de constitución o transmisión del derecho real (en este caso de la hipoteca), su contenido y efectos, aspectos éstos excluidos del ámbito de la «lex contractus». De este modo, la norma de conflicto española que establece la ley aplicable a estos aspectos reales será el artículo 10.1 del Código Civil español, según el cual: «La posesión, la propiedad y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, así como su publicidad, se regirán por la ley del lugar donde se hallen». Si el documento público español, por reunir unas características especiales, es inscribible en el Registro de la Propiedad –lo que no ocurre, como regla, respecto de los documentos privados–, se hace necesaria una labor previa de calificación o, dicho de otro modo, de comparación entre los requisitos básicos exigidos al documento extranjero para gozar de ese mismo valor público en su propio ordenamiento. Sólo cuando el documento extranjero reúna los requisitos o presupuestos mínimos imprescindibles que caracterizan al documento público español, es cuando podrá sostenerse que aquél sea apropiado para ser inscrito en el Registro de la Propiedad, de acuerdo con lo que se ha venido a denominar en la doctrina como equivalencia de las formas, a que alude igualmente la citada Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de junio de 2011. Para acreditar que de conformidad a la legislación del país del que procede el documento, éste tiene carácter público o auténtico, debe acudirse a cualquiera de los medios señalados en el artículo 36 del RH. No cabe que, pactándose un tipo de interés fijo, se deje al arbitrio de la entidad acreedora la modificación del mismo una vez llegada una fecha determinada, sin que se establezca, además, cuál será el tipo aplicable tras la modificación o las fórmulas para hallarlo y el tipo máximo que puede alcanzar, ni las veces que podrá ser modificado, siendo única y exclusivamente la voluntad de la acreedora la que determine tal interés, que resulta, por ello, indeterminado. La garantía de los intereses sujetos a fluctuación, desde el momento en que a través del asiento registral no puede determinarse la suma concreta a que en cada período de devengo van a ascender, tan solo cabe a través de una hipoteca de máximo, para las que por exigencia del principio de determinación registral (artículos 12 de la Ley Hipotecaria y 219 de su Reglamento) se requiere señalar el tope máximo del tipo de interés que queda cubierto con la garantía hipotecaria que se constituye y cuya determinación (Resoluciones de 16 de febrero de 1990 y 20 de septiembre de 1996), en cuanto delimita el alcance del derecho real constituido, lo es a todos los efectos, tanto favorables como adversos, ya en las relaciones con terceros, ya en las que se establecen entre el titular del derecho de garantía y el dueño de la finca hipotecada que sea a la vez deudor hipotecario (acciones de devastación, de ejecución hipotecaria, etc.). |
| R. 4/11/2013 BOE: 12/12/2013 Registro de Valladolid n 5. REPARCELACIÓN URBANÍSTICA: EFECTOS DE LA APROBACIÓN DEL PROYECTO SOBRE LAS FINCAS DE ORIGEN. Hasta tanto no se produzca el cierre registral de las fincas de origen al tiempo de la inscripción del conjunto del proyecto de reparcelación, debe aceptarse la susceptibilidad de los derechos reflejados en dicho folio para ser objeto de tráfico jurídico en cuanto expresión del aprovechamiento urbanístico correspondiente a su propietario por razón de la aportación de dichas fincas. Dado que la tradición se puede cumplir, como formalidad necesaria para perfeccionar el proceso transmisivo del derecho real, incluso cuando se trata de derechos incorporales y de derechos no susceptibles de posesión, el hecho de que en el procedimiento de equidistribución se modifique la configuración de las fincas aportadas y se produzca una reorganización de la propiedad en la superficie aportada, ello no impide el cumplimiento de la «traditio». |
| R. 5/11/2013 BOE: 12/12/2013 Registro de Pego. OBRAS NUEVAS POR ANTIGÜEDAD: REQUISITOS. Este Centro Directivo, ha determinado en reiterada doctrina que culmina con la Resolución de 6 de mayo de 2013, que es ajena a los requisitos que para la inscripción de obras nuevas antiguas impone el artículo 20 de la Ley de Suelo la exigencia de que se acredite si ha prescrito la posibilidad de adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística o si nos encontramos ante supuesto en los que el ejercicio de esta potestad no prescribe o se ha producido la caducidad de las actuaciones iniciadas en su día y la infracción ha prescrito o no; tampoco puede exigirse acreditar que la construcción se encuentra en situación fuera de ordenación o asimilado a fuera de ordenación, ni que el uso del suelo sobre el que se asienta la edificación es compatible o con el planeamiento y ordenamiento urbanístico vigente, y tampoco puede exigirse que se acredite que el suelo sobre el que se asienta la construcción no tiene carácter demanial ni está afecto a una servidumbre de uso público general. |
| R. 5 y 14-11-2013 BOE: 12 y 16-12-2013 Registro de Sanlúcar La Mayor n 2. PARCELACIÓN URBANÍSTICA EN ANDALUCÍA: ACTOS REVELADORES DE PARCELACIÓN. Sin perjuicio de que la autoridad administrativa, utilizando medios más amplios de los que se pueden emplear por el registrador, pueda estimar la existencia de una parcelación ilegal, la venta de participaciones indivisas de una finca no puede traer como consecuencia, por sí sola la afirmación de que exista tal parcelación ilegal, ya que para ello es necesario, bien que, junto con la venta de participación indivisa se atribuyera el uso exclusivo de un espacio determinado susceptible de constituir finca independiente (cfr. Resolución de 12 de febrero de 2001), bien que exista algún otro elemento de juicio que, unido a la venta de la participación, pueda llevar a la conclusión de la existencia de la repetida parcelación. Ahora bien, no habiéndose aportado licencia urbanística, existiendo expediente de infracción urbanística, que consta registralmente mediante la correspondiente anotación preventiva con efectos de prohibición de de disponer referida específicamente a esa escritura citada –lo que hace irrelevante el que la escritura sea de fecha anterior a la anotación– la inscripción no es posible. Resultaría absurdo y contrario a la legalidad vigente, que habiéndose iniciado el procedimiento del artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, por no aportarse licencia urbanística, y habiendo culminado el procedimiento con la anotación con efecto de prohibición de disponer letra A), (concretada en no inscribir una escritura determinada) ahora, se obviara la licencia, se desconociera la anotación, y se admitiera la inscripción de la compraventa calificada. |
| R. 6/11/2013 BOE: 12/12/2013 Registro de Felanitx n 1. OPCIÓN DE COMPRA: EJERCICIO Y CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES. Como ha recordado muy recientemente este Centro Directivo (Resolución de 5 de septiembre de 2013), el principio de consignación íntegra del precio pactado, establecido por diversas resoluciones en base a distintos preceptos de nuestro ordenamiento, debe impedir pactos que dejen la consignación y su importe al arbitrio del optante, pero no puede llevarse al extremo de perjudicar al propio titular de la opción, que goza de preferencia registral, so pretexto de proteger a los titulares de los derechos posteriores a la opción. El conjunto de interés en juego exige, para que el mecanismo de cancelación de derechos sin consentimiento de su titular funcione correctamente, que las cantidades deducidas sean indubitadas y consten debidamente acreditadas. Como ha reiterado este Centro Directivo, para que no sea necesaria la consignación a favor de acreedores posteriores, la subrogación o descuento en la hipoteca anterior no puede superar a las correspondientes coberturas hipotecarias. En caso contrario, descuento o subrogación en cantidades superiores, debe consignarse la diferencia. Esta afirmación es también válida para aquellos supuestos en los que se haya determinado el importe de la deuda garantizada y dicha determinación resulte del Registro por cuanto en dicho supuesto el importe pendiente de satisfacción opera como límite de la deducción frente a los terceros aunque no exista una cancelación parcial de la hipoteca (artículo 240 del Reglamento Hipotecario). |
| R. 7 y 11-11-2013 BOE: 12 16-12-2013 Registro de Almendralejo y Madrid n 44. RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. Es doctrina reiterada que, una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales, produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud, bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos (artículos 1, 38, 40, 82 y 83 de la Ley Hipotecaria). Por tanto, no puede discutirse en la tramitación de un recurso gubernativo la corrección o no de asientos ya practicados. |
| R. 8/11/2013 BOE: 12/12/2013 Registro de Málaga n 10. CONCURSO DE ACREEDORES: ANOTACIÓN DE DEMANDA. Corresponde al juez del concurso la competencia para ordenar que se practique una anotación preventiva de demanda, anotación que, evidentemente, afecta al patrimonio del titular registral concursado y debe adoptarse por el órgano judicial competente. Esta necesidad de adopción por el órgano judicial competente, cuya «jurisdicción es exclusiva y excluyente» en términos tanto de la Ley Concursal como de la Ley Orgánica del Poder Judicial y, basada en motivos de orden público, se encuentra dentro del ámbito de la calificación registral y el registrador de la Propiedad debe denegar la práctica del asiento solicitado si, como en el presente caso, es dictada por un órgano judicial distinto del órgano judicial que tiene atribuida la competencia concursal. Cuando ocurre, como en el caso de este expediente, que tanto la vendedora como la compradora están en situación de concurso, se plantea la cuestión de cuál es el Juzgado de lo Mercantil competente para adoptar las medidas cautelares objeto de este expediente. Y la conclusión es que deberá prevalecer en principio la competencia del juez de lo Mercantil conocedor del concurso de la sociedad vendedora, «Europa Center S.A.», que es quien en primer lugar ha conocido de una acción de tal carácter, máxime cuando ha comunicado la medida cautelar al otro Juzgado de lo Mercantil de la sociedad compradora, tal como resulta del propio mandamiento. Todo ello sin perjuicio de que se pueda invocar excepción de litispendencia, en cuyo caso la cuestión deberá resolverse en su caso por las normas generales. En cualquier caso es imprescindible que la demanda se haya dirigido contra el titular registral. |
| R. 11/11/2013 BOE: 16/12/2013 Registro de Madrid n 25. NIF: EXIGENCIA PARA ENTIDADES EXTRANJERAS SIN ESTABLECIMIENTO PERMANENTE EN ESPAÑA. Conforme al artículo 254.2 de la LH debe constar en una escritura en la que se constituye una hipoteca de máximo el NIF-NIE de la entidad bancaria acreedora, habida cuenta que ésta carece de establecimiento permanente en España, siendo de nacionalidad y domicilio luxemburgués. |
| R. 12/11/2013 BOE: 16/12/2013 Registro de Astorga. SEGREGACIÓN: COINCIDENCIA DE DATOS DESCRIPTIVOS CON LA LICENCIA. No es posible la inscripción de una escritura de rectificación y segregación, presentada con el título rectificado consistente en escritura de aceptación de herencia, adjudicación y segregación, teniendo en cuenta que la rectificación, debida a calificación anterior denegatoria de un exceso de cabida, modifica la extensión de una finca con el resultado de impedir la coincidencia de la licencia municipal originariamente obtenida, en cuanto a la superficie, con la segregación posteriormente realizada. |
| R. 13/11/2013 BOE: 16/12/2013 Registro de Luarca. PROPIEDAD HORIZONTAL: CAMBIO DE USO DE UN DEPARTAMENTO. Sólo si los estatutos prevén una limitación en los usos permitidos y dicha limitación, debidamente expresada, consta inscrita en el régimen de propiedad horizontal es posible rechazar la inscripción de un cambio de uso que sea incompatible con su contenido y sin la oportuna modificación llevada a cabo por la junta de propietarios (artículo 14.d de la Ley de Propiedad Horizontal). Verificada la inscripción en el Registro de la Propiedad con unos usos determinados cuyo reflejo costa en la forma establecida en el artículo 45 transcrito, cualquier modificación que de los mismos se lleve a cabo exige nuevamente la aplicación de la norma sobre inscripción en el Registro de obras nuevas (vid. artículo 20.3 de la Ley de Suelo). Y esto es así porque aunque no siempre una alteración de la descripción de la obra nueva inscrita puede implicar la exigencia de acreditación de los requisitos exigidos por la normativa urbanística (vid. Resoluciones de 19 de febrero de 2005 en contraposición a la de 27 de diciembre de 2010), es evidente que la alteración del uso de todo o parte del edificio inscrito cuando la ley urbanística aplicable exija autorización nos reconduce a dicho supuesto en cuanto modificación del derecho de propiedad. si la inscripción de una obra nueva puede hacerse sin necesidad de aportar licencia en los supuestos previstos por la Ley (artículo 20.4 de la Ley de Suelo), del mismo modo puede llevarse su modificación de concurrir las circunstancias legalmente exigibles. Si hemos concluido que el cambio de uso de la edificación es un acto de modificación de la obra nueva inscrita y que dicha situación reconduce a los requisitos para la inscripción de obras nuevas, es forzoso admitir que es posible practicar la inscripción sin licencia en los supuestos en que la Ley así lo permite y que vienen contemplados en el artículo 20.4 de la Ley de Suelo y en el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio. |
| R. 15/11/2013 BOE: 16/12/2013 Registro de Valls. PLUSVALÍA: ACREDITACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES FISCALES. El acuerdo suscrito entre le Consejo General del Notariado y la FEMP puede ser un vehículo válido y útil para que los notarios, previo requerimiento por parte del transmitente, a través de los servicios y conexiones de que disponga la FEMP con sus asociados –que recordemos no tienen por qué ser todos los ayuntamientos– puedan comunicar el otorgamiento de las escrituras en los casos en que así procediera, pero en ningún caso el justificante puede ser emitido exclusivamente por la FEMP como asociación, ya que no es administración tributaria competente, salvo que viniera acompañado o complementado con el justificante de recepción emitido efectivamente por el ayuntamiento correspondiente. Este justificante –emitido por el ayuntamiento– puede ser un acuse de recibo electrónico, acuse técnico, justificante electrónico de registro u otro documento electrónico similar pero siempre y cuando permita averiguar su procedencia mediante comprobación en línea, o pueda el Notario dar fe de la misma. |
| R. 16/11/2013 BOE: 16/12/2013 Registro de Arganda del Rey n 2. VENTA EXTRAJUDICIAL DE FINCA HIPOTECADA: FORMA DEL REQUERIMIENTO. Cuando el Reglamento Hipotecario en su artículo 236.c) determina quién es el destinatario del requerimiento de pago y las personas con quien se puede entender la diligencia en su ausencia es extremadamente restrictivo pues fuera de la persona del deudor sólo autoriza que se entienda la diligencia con el pariente más próximo, familiar o dependiente que se encuentre en el domicilio. Sin perjuicio de las deficiencias técnicas del precepto es claro que expresa la clara intención de que sólo con personas allegadas al propio deudor se pueda practicar el requerimiento. La finalidad para que así sea es claramente comprensible dadas las graves consecuencias que se pueden producir en el patrimonio del deudor y la necesidad de asegurar al máximo que llegue a tener cabal conocimiento del requerimiento. |
| R. 18/11/2013 BOE: 19/12/2013 Registro de Sarria. CONCURSO DE ACREEDORES: EFECTOS DEL PLAN DE LIQUIDACIÓN SOBRE LAS HIPOTECAS PREVIAS AL CONCURSO. Si tenemos en cuenta las especiales consecuencias que tiene la aprobación del plan de liquidación en relación con el pago de los créditos que gozan de privilegio especial, conforme a los artículos 148 y 155 de la Ley Concursal, y teniendo en cuenta el ámbito de calificación del registrador conforme al artículo 132 de la Ley Hipotecaria a la hora de cancelar la hipoteca –aplicable también en el ámbito de la liquidación concursal– debe constar expresamente en el mandamiento que se ha dado conocimiento a los acreedores hipotecarios del plan de liquidación, las medidas tomadas con relación a la satisfacción del crédito con privilegio especial y que el plan de liquidación –no el auto ordenando la cancelación– es firme. Caso de haber sido impugnado el plan de liquidación por los acreedores sería aplicable lo dispuesto en el artículo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuando dispone que «mientras no sean firmes –o aun siéndolo, no hayan transcurrido los plazos indicados por esta Ley para ejercitar la acción de rescisión de la sentencia dictada en rebeldía–, sólo procederá la anotación preventiva de las sentencias que dispongan o permitan la inscripción o la cancelación de asientos en Registros Públicos. |
| R. 18/11/2013 BOE: 19/12/2013 Registro de Torredembarra. HIPOTECA: INTERESES DE DEMORA. Sólo una interpretación de los objetivos específicos del artículo 12 de la Ley Hipotecaria coordinada y ponderada con la normativa de protección de consumidores, unida a la posibilidad de apertura de la ejecución real hipotecaria con base en el artículo 130 de la Ley Hipotecaria y a los imperativos demandados por el ordenamiento comunitario, permiten definir el ámbito de la función calificadora del registrador respecto de las cláusulas financieras y de vencimiento anticipado a la que se refiere el párrafo segundo del reiterado artículo 12 de la Ley Hipotecaria. De este modo, dentro de los límites inherentes a la actividad registral, el registrador podrá realizar una actividad calificadora de las cláusulas financieras y de vencimiento anticipado, en virtud de la cual podrá rechazar la inscripción de una cláusula, desde luego cuando su nulidad hubiera sido declarada mediante resolución judicial firme, pero también en aquellos otros casos en los que se pretenda el acceso al Registro de aquellas cláusulas cuyo carácter abusivo pueda ser apreciado por el registrador, así como, obviamente, en aquellos otros casos en que sin concurrir dicha abusividad adolezca de nulidad por ser contraria a una norma imperativa o prohibitiva. Estas conclusiones en nada pueden quedar afectadas por el planteamiento impugnativo del recurrente, según el cual el registrador debería inscribir la cláusula sobre intereses de demora incluso en el caso de que la misma fuese contraria a los límites impuestos por la norma imperativa contenida en el artículo 114.3.o de la Ley Hipotecaria, bajo la consideración de que el juez o el notario, en el momento de la ejecución, podrá verificar su cumplimiento, y que las partes pactan que se acompañe con la demanda de ejecución una certificación del saldo exigible intervenida por fedatario público, en la que éste habrá de comprobar que la liquidación se ha practicado en la forma pactada por las partes en el título ejecutivo (artículo 573 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), pero teniendo en cuenta el límite legal. Este planteamiento carece de amparo legal. El tercer motivo de impugnación que se extrae del escrito del recurso se basa en la inevitable variabilidad propia de los intereses legales del dinero a lo largo de los veinticinco años previstos de duración del préstamo hipotecario, lo que, a juicio del recurrente, supone que no se pueda fijar el límite de los intereses de demora por remisión a aquellos, remisión que sin más precisión infringiría las exigencias del principio de especialidad y determinación hipotecario. Tampoco este motivo de impugnación puede acogerse favorablemente. Este planteamiento no es correcto pues desconoce que tal dificultad (indeterminación de la cifra garantizada en el momento inicial de la constitución de la garantía) está resulta por la técnica hipotecaria a través de la figura de las hipotecas de seguridad en su modalidad de máximo. El supuesto de hecho a que se refiere el citado artículo 114.3.o requiere la concurrencia de dos elementos: por un lado, el carácter de vivienda habitual de la finca hipotecada y, por otro, que el destino del préstamo garantizado sea precisamente el de financiar la adquisición de aquélla. Habrá de estarse a lo que resulte del título y de los antecedentes registrales para calibrar si se dan estas circunstancias. |
| R. 19/11/2013 BOE: 19/12/2013 Registro de Cebreros. SEGREGACIÓN: LICENCIA. No es inscribible una segregación cuando de la licencia no resulta una clara concordancia respecto a la identidad y superficie de las parcelas segregadas. |
| R. 20/11/2013 BOE: 19/12/2013 Registro de Aldaia. ASIENTO DE PRESENTACIÓN: NEGATIVA A SU PRÁCTICA. Frente a la negativa del Registrador a la extensión de un asiento de presentación, lo procedente es la interposición de los mismos recurso que contra la calificación negativa de los títulos inscribibles. Respecto del fondo del asunto, el artículo 420.1 del Reglamento Hipotecario, en relación con el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, ordena a los registradores no extender asiento de presentación de los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral. Dado que no concurre esta excepción en el presente supuesto en que se pretende que se suspenda la inscripción de determinadas resoluciones judiciales por alegar la interesada la existencia de determinado procedimiento penal y de un recurso de amparo constitucional –que no acredita con documentación pública–, lo procedente es no extender el referido asiento. |
| R. 21/11/2013 BOE: 19/12/2013 Registro de Murcia n 3. HIPOTECA: VALOR DE TASACIÓN A EFECTOS DE SUBASTA EN VPO. La cuestión que se plantea es, por tanto, si, a efectos de lo dispuesto en el artículo 682.2.1.o de la Ley de Enjuiciamiento Civil y del artículo 129.2.a) de la Ley Hipotecaria, según la redacción dada a dichos preceptos por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de la deuda y alquiler social, puede admitirse como documento acreditativo del valor de tasación conforme a lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, la orden administrativa de la concesión de la calificación de Vivienda de Protección Oficial en la que consta el precio máximo de venta de dicha vivienda. Lo importante, al objeto del presente recurso, es que en ningún caso cabe que se haga constar en la inscripción un precio de tasación superior al precio máximo que consta en el documento administrativo de calificación definitiva, porque implicaría una vulneración de la normativa legal que no es posible tratándose de los asientos registrales en que debe imperar la legalidad. De ahí que si las partes se han inclinado por acordar como precio de subasta el precio legalmente establecido como máximo, la valoración es asimismo legal, a efectos de establecer el precio de salida de la subasta. Y siendo el precio legal y tasado o normado, cumple los caracteres que la legislación del mercado hipotecario establece para la fijación de las valoraciones. De lo anteriormente expuesto, se desprende que la tasación realizada por el organismo competente en materia de vivienda de Protección Oficial como precio máximo de la misma, presentado por el propietario de la vivienda y aceptado por la entidad acreedora, cumple los requisitos de la tasación realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981, de 25 de marzo. |
| R. 22/11/2013 BOE: 19/12/2013 Registro de Alicante n 3. RECONOCIMIENTO DE DEUDA: CONTROL DE LOS MEDIOS DE PAGO CUANDO HAY DACIÓN. Como declara la Sentencia del Tribunal Supremo 17 de noviembre de 2006, en cuanto el reconocimiento contiene la voluntad propia de un negocio jurídico de asumir y fijar la relación obligatoria preexistente, la jurisprudencia le anuda el efecto material de obligar al cumplimiento por razón de la obligación cuya deuda ha sido reconocida, y el efecto procesal de dispensar de la prueba de la relación jurídica obligacional preexistente». Pero entre los efectos derivados del simple reconocimiento no figura el de operar por sí una novación extintiva o una alteración de la naturaleza de la obligación reconocida (de ahí que no suponga una alteración de su régimen de prescripción, antes al contrario interrumpe la prescripción de la obligación reconocida ex artículo 1.973 del Código Civil), sino que el reconocimiento presenta como característica propia la de «operar sobre débito preexistente a cargo del que lo reconoce» (vid. Sentencia de 27 de noviembre de 1999). Ello enlaza, asimismo, con la doctrina legal (vid. Sentencia de 15 de febrero de 2002) de que en nuestro Derecho todo reconocimiento de deuda ha de ser causal, en el sentido de que ha de tener causa, porque, como regla general, no se admite el negocio abstracto. En el caso que nos ocupa, la causa esta expresada, si bien de forma genérica, «finiquito de los trabajos efectuados», por lo que hay que analizar si la mera referencia a la existencia de dichos trabajos es suficiente para entender que a efectos registrales dicha expresión no ofrece dudas sobre la existencia y licitud de la causa, ya que al ser la dación en pago una transmisión con finalidad solutoria de deudas propias o ajenas, la existencia y titularidad de aquellas deudas operará como causa de la transmisión y por tanto como elemento esencial del propio contrato traslativo. Esta Dirección General ha venido destacando de forma reiterada el citado principio de consentimiento causal en las vertientes anteriormente señaladas, es decir, en el de necesidad de existencia de una causa verdadera y lícita y en el necesidad de su expresión en el documento y en la inscripción, sin que sea posible, a efectos registrales, la presunción de existencia de la misma. En el presente expediente la expresión de la causa, si bien genérica, permite hacer las siguientes consideraciones: según lo manifestado por las partes en la escritura hay una relación preexistente que consiste en la realización de trabajos por parte de uno de los interesados en la empresa de que era titular el otro de ellos, esta relación que puede enmarcarse dentro de las obligaciones de hacer, ya sea como contrato de prestación de servicios o de arrendamiento de obras, genera una deuda que queda reseñada en un pagaré emitido por el deudor contra cuenta corriente de una entidad bancaria. Por lo tanto, sí hay una expresión de una causa lícita generadora de una deuda cuya existencia ambas partes ratifican y justifican documentalmente. En el caso que nos ocupa, como se ha dicho anteriormente, el reconocimiento de deuda no opera por sí una novación extintiva o una alteración de la naturaleza de la obligación reconocida, de forma que su existencia no constituye argumento obstativo a la exigencia de la acreditación de los medios de pago que se hubieran producido en la obligación generadora de la deuda reconocida. Ahora bien, dado que los servicios que se prestaron y generaron el débito no fueron satisfechos, es evidente que no ha habido entrega de dinero o signo que lo represente, presupuesto de aplicación de la legislación antes expuesta, ello no obstante la naturaleza onerosa del contrato. |
| R. 25/11/2013 BOE: 20/12/2013 Registro de Escalona. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS YA SUSPENDIDOS DURANTE LA VIGENCIA DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA INSCRIPCIÓN DE EXCESOS DE CABIDA: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO: INTERRUPCIÓN DEL TRACTO. Cuando durante la vigencia de la prórroga del asiento de presentación de un documento que ha sido calificado negativamente se aporta nuevamente dicho documento en unión de otros que pretenden subsanar el defecto, una nueva calificación negativa generará la consiguiente prórroga del citado asiento, así como la posibilidad de que el interesado presente el pertinente recurso, teniendo en cuenta que ya no se discutirá la existencia del defecto inicial -que ha sido admitido por el interesado al aportar documentos que pretenden la subsanación-, sino la aptitud de dichos documentos para subsanar los defectos apreciados. En el marco del expediente de dominio el registrador sólo emite su juicio sobre la identidad de la finca al expedir la certificación a que se refiere la regla segunda del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, certificación que constituye un requisito procedimental de estos expedientes, correspondiendo al juez la valoración final de su contenido. En estos supuestos en que el registrador haya expresado dudas al expedir la certificación, es preciso que el auto judicial desvirtúe tales dudas o aclare, en su caso, la inexistencia de una situación de doble inmatriculación o de confusión sobre la identidad de la finca, previa audiencia de las personas que puedan tener algún derecho según la certificación registral, sin que baste al efecto el auto genérico aprobando el expediente (vid., por analogía, el art. 306 del Reglamento Hipotecario). Al adquirir las promotoras del expediente por compraventa, en documento privado, de la titular registral falta el presupuesto previo para esta clase de expedientes, esto es, la interrupción del tracto. |
| R. 25/11/2013 BOE: 20/12/2013 Registro de Benidorm n 3. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: SENTENCIA DICTADA EN PROCESO EN QUE NO INTERVIENE EL ACTUAL TITULAR REGISTRAL. Las exigencias del principio de tracto sucesivo deben llevar a la denegación de la inscripción solicitada respecto de una sentencia cuando en el procedimiento del que dimana el documento calificado no han intervenido el actual titular registral de la finca. De forma concorde con lo expuesto, en defecto de consentimiento expreso y auténtico de los actuales titulares registrales (cfr. artículo 82 de la Ley Hipotecaria), debe exigirse que sea el órgano jurisdiccional quien deba apreciar en cada caso concreto si los titulares registrales afectados por el pronunciamiento judicial han tenido ocasión de intervenir en el proceso, si la sentencia les vincula, y si concurren o no circunstancias que deban ser dignos de protección, como expresamente ha reconocido la Sala Tercera del Tribunal Supremo, en su Sentencia citada de 16 de abril de 2013. |
| R. 26/11/2013 BOE: 20/12/2013 Registro de La Palma del Condado. CESIÓN DE CRÉDITO HIPOTECARIO: HIPOTECA CAMBIARIA. Si se tiene en cuenta que el tenedor de la letra de cambio es el único legitimado para el ejercicio de la acción hipotecaria y que la hipoteca cambiaria garantiza no sólo el crédito del actual tenedor sino también el derecho de quien haya respondido en vía de regreso, de la regulación normativa reseñada, tal como ha sido interpretada por esta Dirección General, resulta forzoso concluir que las garantías establecidas legalmente para evitar el perjuicio de los posteriores tenedores de los títulos cambiarios no quedan cumplidas cuando, como ocurre en el presente supuesto, en la escritura de transmisión del derecho de hipoteca cambiaria las partes se limitan a afirmar que las letras de cambio han sido entregadas al cesionario. |
| R. 26/11/2013 BOE: 20/12/2013 Registro de Torrejón de Ardoz n 1. HIPOTECA: GARANTÍA DE INTERESES ORDINARIOS Y DE DEMORA. Especial importancia tiene la limitación temporal de cobertura establecida en el artículo 114 de la Ley Hipotecaria que impone que, cualquiera que sea la duración de la obligación garantizada y de los intereses remuneratorios pactados, la hipoteca no garantice intereses por plazo superior a cinco años. Esta limitación, por definición, sólo es de aplicación a aquellos supuestos en que los intereses devengados y no pagados puedan superar dicho límite temporal ya que sólo puede operar en dicho supuesto. Consecuentemente cuando la obligación por intereses no exceda del límite temporal máximo establecido por la Ley su cobertura no puede ir más allá que el de la propia obligación garantizada. De lo contrario se estaría dando cobertura a una obligación inexistente con clara violación del principio de accesoriedad de la garantía (vid. artículo 1.876 del Código Civil), que limita su extensión a la de la obligación garantizada (vid. Resolución de 9 de enero de 2002). El supuesto de hecho a que se refiere el citado artículo 114.3.o requiere la concurrencia de dos elementos: por un lado, el carácter de vivienda habitual de la finca hipotecada y, por otro, que el destino del préstamo garantizado sea precisamente el de financiar la adquisición de aquélla. Habrá de estarse a lo que resulte del título y de los antecedentes registrales para calibrar si se dan estas circunstancias. |
| R. 27/11/2013 BOE: 20/12/2013 Registro de Castro Urdiales. RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO: CONSENTIMIENTO DE LOS TITULARES REGISTRALES. Nos encontramos ante un defecto o error al que resulta de aplicación lo dispuesto en el artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria, el cual, como expresó la Resolución de este Centro Directivo de 13 de septiembre de 2005 «es tajante al exigir el consentimiento de los titulares o la oportuna resolución judicial». En el mismo sentido la Sentencia del Tribunal Supremo –Sala Primera– de 15 de diciembre de 2005. |
| R. 28 y 29-11-2013 BOE: 20/12/2013 Registro de El Puerto de Santa María n 2. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. SOCIEDAD CIVIL: PERSONALIDAD JURÍDICA. Se encuentra fuera de toda duda la posibilidad de rectificar las declaraciones vertidas en la escritura pública cuando estas declaraciones no se ajustan a la realidad. Pero cuando en virtud de la escritura que se pretende rectificar se produjo ya una verdadera transmisión dominical, inscrita y protegida por la presunción del artículo 38 de la Ley Hipotecaria, no puede dejarse sin efecto la transmisión operada como si se tratara de un mero error del título o de la inscripción, cuando no se trata ni de uno ni de otro caso, sino de un error de consentimiento de los otorgantes (vid. Resoluciones de 6 de julio de 2006 y 12 de agosto de 2011). En este sentido resulta relevante el lapso temporal que haya mediado entre la fecha de la escritura que contenía el acto dispositivo inscrito (en nuestro caso el 28 de octubre de 1988 y el 15 de julio de 1999, respectivamente) y la fecha de la escritura de subsanación (21 de febrero de 2013), durante el cual el adquirente (en este caso la referida sociedad civil) ha figurado como titular registral. Ello supone que deberá destruirse la presunción de legitimación derivada del asiento registral practicado en su día (bajo salvaguardia de los tribunales, ex artículo 1 de la Ley Hipotecaria) y del contenido de la primitiva escritura (cfr. artículos 1218 del Código Civil y 17 bis de la Ley del Notariado) a través de procedimiento adecuado. Nada impediría que se dejara sin efecto un título inscrito con el consentimiento de todos los titulares (ex artículo 82 de la Ley Hipotecaria) con base en el error de consentimiento de alguno de los contratantes, y sin perjuicio de las consecuencias fiscales que ello conlleve. Pero lo que no cabe, so pena de alterar las reglas generales de formalización de los contratos e inscripción en el Registro de la Propiedad de los derechos reales en ellos formalizados, es pretender realizar una rectificación sustantiva del título (derivada de un error del consentimiento o de la concurrencia de cualquier otro supuesto de ineficacia), como si de una rectificación de un mero error material se tratara. En el caso objeto de recurso, se pretende que, dada la dudosa personalidad jurídica de la sociedad civil que aparece como titular registral de la finca, se entiendan rectificados los títulos por los que dicha sociedad adquirió su dominio, en el sentido de que en realidad lo adquirieron las dos personas físicas que manifiestan ser las únicas titulares de dicha sociedad civil. La subsanación intentada no puede provocar los cambios pretendidos en la titularidad registral de las fincas por faltarle la concurrencia del consentimiento del titular registral –sin que se haya acreditado representación alguna del mismo (vid. artículos 1259 y 1713 del Código Civil)–, infringiendo así el principio registral del tracto sucesivo, así como por la ausencia de una causa jurídica suficiente, debiendo en consecuencia mantenerse la calificación impugnada por ser conforme a nuestro ordenamiento jurídico. |
| R. 28/11/2013 BOE: 20/12/2013 Registro de Álora. RECURSO GUBERNATIVO: PLAZO PARA ELEVAR EL EXPEDIENTE A LA DGRN. SEGREGACIÓN DE FINCA: FINCA EN LA QUE CONSTA NOTA DE ACUERDO RECAÍDO EN EXPEDIENTE DISCIPLINA URBANÍSTICA. El registrador, al que se le ha interpuesto recurso contra su calificación, debe formar expediente que contenga el título calificado, la calificación recurrida, el recurso, su informe y, en su caso, las alegaciones del notario, autoridad judicial o funcionario no recurrente, remitiéndolo bajo su responsabilidad, a la Dirección General de los Registros y del Notariado en el inexcusable plazo de cinco días a que se refiere el artículo 327 de la Ley Hipotecaria a contar del siguiente a aquél en que vencen los cinco días en que puede rectificar o mantener su calificación. Para inscribir una segregación es indispensable la correspondiente licencia, que no podrá entenderse concedida por silencio administrativo. Igualmente es necesario la previa cancelación de la nota expresiva de haberse adoptado acuerdo de reposición de la legalidad urbanística infringida. |
| R. 30/11/2013 BOE: 20/12/2013 Registro de Alcañiz. ESTADO CIVIL: PRUEBA. VECINDAD CIVIL: PRUEBA. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (vid. Resoluciones de 20 de febrero de 1985, 16 de noviembre de 1994, 7 de marzo de 2011 y 27 de febrero de 2013) que el estado civil de divorciado –lo mismo que el de viudo– exige, en relación con el Registro de la Propiedad, establecer una distinción neta entre aquellos casos en los que, por resultar afectada la titularidad previamente inscrita o la legitimación del otorgante, es necesario probar precisamente la disolución del vínculo matrimonial, y aquellos otros en los que no se dan dichas circunstancias y se trata tan sólo de completar la identificación de la persona. Dejando al margen este segundo caso (ajeno al presente expediente), en los supuestos primeramente indicados la prueba de la viudez o del divorcio únicamente la puede proporcionar el Registro Civil mediante la presentación de la certificación oportuna (cfr. artículos 2 de la Ley del Registro Civil y 327 del Código Civil). Una de las notas características de la vecindad civil es la de la dificultad de prueba. En el caso objeto de recurso el titular registral, que aparece en la última inscripción con vecindad vicil catalana, manifiesta ahora tener vecindad aragonesa. Es doctrina de este Centro Directivo que la rectificación en el Registro de una atribución de bienes en determinado concepto exige, a falta del consentimiento de los presuntos interesados, sentencia judicial recaída en juicio en que sean llamados todos los posibles perjudicados por la rectificación pretendida. Como hemos visto ese consentimiento no concurre aquí, por lo que habrá de aportarse una prueba, como ya dijo la Resolución de 6 de noviembre de 1980, que acredite el hecho a rectificar o modificar de modo absoluto con documentos fehacientes (pues realmente no se sabe si lo que se ha producido es un cambio en la vecindad civil del vendedor, o bien si hubo un error en el antetítulo, en su inscripción registral o lo hay en el propio título calificado). En cualquiera de tales casos, dicha prueba deberá ser necesariamente documental y auténtica, bien a través de certificación del Registro Civil (en caso de que conste en el Registro Civil cualquiera de las dos declaraciones que sobre cambio o conservación se prevén en el apartado 5 del artículo 14 del Código Civil, o en caso de constancia, a través de un asiento de anotación, de la declaración de vecindad recaída en el expediente previsto en el artículo 96.2.o de la Ley del Registro Civil), bien mediante la prueba de la posesión de estado que exige, para darla por buena, cuando se acredita mediante acta de notoriedad –como ya permitió la Resolución de 3 de julio de 1967– que se extremen las garantías formales, de forma que, con arreglo a lo ordenado en el artículo 209.4 del Reglamento Notarial, deben fijarse de forma separada, los hechos que declaran notorios para luego, si es que fue pedido al notario, emitir los juicios sobre los mismos si son «evidentes» y exponiendo siempre las razones que en que se fundamenta para concluirlo así (en cumplimiento del deber de motivación que, por exigencia de la Constitución, sujeta a todas las autoridades y funcionarios del Estado). Un deber que hay que cumplir con especial cuidado cuando, como es el caso, de las declaraciones emitidas puedan resultar conculcados intereses de terceros, desconocidos o ausentes o, en general, personas que no están en condiciones de defenderse (vid. Resolución de 8 de marzo de 2012). En el presente caso que, constando en el Registro que el vendedor es casado y sometido al Derecho civil especial catalán, y no acreditándose de forma fehaciente la manifestación del citado vendedor en la escritura calificada en el sentido de ser divorciado y sometido al Derecho civil foral aragonés, es necesaria la manifestación sobre la falta de carácter de vivienda habitual familiar de la finca transmitida (cfr. artículos 231-9.1.o y 234.2 de la Ley 25/2010, de 29 de julio, por la que se aprueba el libro segundo del Código Civil de Cataluña, 190 del Código del Derecho Foral de Aragón, aprobado por Decreto Legislativo 1/2011, de 22 de marzo, y 1320 del Código Civil), todo ello sin perjuicio de las consecuencias que pudieran derivarse de una manifestación errónea o falsa sobre tales circunstancias. |
| R. 2/12/2013 BOE: 24/12/2013 Registro de Ibiza n 4. SEGREGACIÓN Y AGREGACIÓN: PRESUPUESTO ESTRUCTURAL. Como ha puesto de puesto de relieve esta Dirección General reiteradamente (vid. las Resoluciones citadas en el apartado «Vistos» de la presente), la multiplicidad de situaciones fácticas posible en esta materia determina que no se impongan construcciones jurídicas específicas, sino, al contrario, que se reconozca a los particulares la facultad de elección del instrumento jurídico que, entre los varios que proporciona el ordenamiento, resulte más adecuado al caso concreto según sus características peculiares y los fines o intereses perseguidos, siempre que esta libertad de configuración se mueva dentro del respeto a las exigencias estructurales del sistema y a los límites derivados de la transcendencia «erga omnes» del estatuto jurídico de los bienes. Por ello, la definición de los objetos de derechos dominicales debe guardar paralelismo con la aptitud para el aprovechamiento independiente así como con la exigencia social de no disminuir injustificadamente las potencialidades económicas o de goce de los bienes; y la articulación jurídica elegida no puede desconocer las características físicas de la situación contemplada, de modo que no cabe considerar como fincas absolutamente independientes las que física y económicamente sean partes inseparables de un único edificio o conjunto respecto del cual pueda predicarse la individualidad fáctica, ni eludir así las normas del régimen legal de propiedad horizontal cuando hayan de ser aplicables –cfr. los artículos 2, apartados b) y c), y 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, en relación con el artículo 396 del Código Civil. |
| R. 2/12/2013 BOE: 24/12/2013 Registro de Ocaña. RECTIFICACIÓN DE CABIDA: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. La rectificación de la cabida registral de una finca puede hacerse sobre la base de una certificación catastral, siempre que el Registrador no albergué dudas sobre la identidad de la finca. Pero dicha dudas deben ser fundadas y no arbitrarias. |
| R. 3/12/2013 BOE: 24/12/2013 Registro de Corralejo. RECURSO GUBERNATIVO: OBJETO. Aun cuando ni la Ley ni el Reglamento Hipotecario han previsto de forma expresa la posibilidad de que el registrador rechace el recurso sin entrar a examinar el fondo de la cuestión planteada, tanto la exigencia de una determinada legitimación para interponerlo, como el establecimiento de plazos y requisitos formales para ello, han de llevar a la conclusión de que su presencia es lo primero que ha de comprobar. Y la propia revisabilidad de las decisiones de los registradores en cuanto rechacen las pretensiones de los interesados justifica la interposición de recurso ante esta Dirección General también frente a aquéllas que declaren la inadmisión del recurso. |
| R. 3/12/2013 BOE: 24/12/2013 Registro de Guadix. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: CADUCIDAD. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo, en cuanto a la cancelación de los asientos posteriores, que la caducidad de las anotaciones preventivas opera «ipso iure» una vez agotado el plazo de cuatro años, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente, careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, de modo que los asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba aquel asiento y no podrán ser cancelados en virtud del mandamiento prevenido en el artículo 175.2.o del Reglamento Hipotecario dictado en el procedimiento en el que se ordenó la práctica de aquella anotación, si al tiempo de presentarse aquél en el Registro, se había operado ya la caducidad. |
| R. 4/12/2013 BOE: 24/12/2013 Registro de Medina Sidonia. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO: INSCRIPCIÓN DE MENOS DE TREINTA AÑOS DE ANTIGÜEDAD. No es posible inscribir el auto dictado en un expediente de dominio para la reanudación de tracto sucesivo interrumpido existiendo en el Registro una inscripción contradictoria de menos de treinta años de antigüedad y no resultando del auto que los titulares de dichas inscripciones hayan comparecido en el expediente ni que hayan sido citados tres veces, una de ellas, al menos, de forma personal. |
| R. 4/12/2013 BOE: 24/12/2013 Registro de Corralejo. REFERENCIA CATASTRAL: REQUISITOS PARA SU CONSTANCIA. La referencia catastral no sustituye a la descripción de la finca que figura en el Registro ni implica una incorporación inmediata del cambio de naturaleza, de linderos y superficie catastrales en el folio registral. En el caso de este expediente, las divergencias son tales que bien podríamos encontrarnos ante fincas diferentes. Así, difiere la naturaleza rústica, según el Registro, o urbana, según el Catastro, de la finca, que solo podrá determinarse mediante la correspondiente certificación del Ayuntamiento, como documento acreditativo de la calificación urbanística del terreno y, en su caso, del instrumento urbanístico que haya dado lugar al cambio de clasificación del suelo conforme a la legislación estatal y autonómica aplicable. Igualmente difiere la superficie cuya diferencia es superior al 10 por 100 de la reflejada en el Registro, y no coinciden la denominación, la situación y los linderos. |
| R. 7/12/2013 BOE: 23/1/2014 Registro de Rota PLUSVALÍA: ACREDITACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES FISCALES. El acuerdo suscrito entre le Consejo General del Notariado y la FEMP puede ser un vehículo válido y útil para que los notarios, previo requerimiento por parte del transmitente, a través de los servicios y conexiones de que disponga la FEMP con sus asociados –que recordemos no tienen por qué ser todos los ayuntamientos– puedan comunicar el otorgamiento de las escrituras en los casos en que así procediera, pero en ningún caso el justificante puede ser emitido exclusivamente por la FEMP como asociación, ya que no es administración tributaria competente, salvo que viniera acompañado o complementado con el justificante de recepción emitido efectivamente por el ayuntamiento correspondiente. Este justificante –emitido por el ayuntamiento– puede ser un acuse de recibo electrónico, acuse técnico, justificante electrónico de registro u otro documento electrónico similar pero siempre y cuando permita averiguar su procedencia mediante comprobación en línea, o pueda el Notario dar fe de la misma. |
| R. 5/12/2013 BOE: 25/1/2014 Registro de Alcorcón N 1. ANOTACIÓN DE EMBARGO: NIF DEL TITULAR REGISTRAL. En el presente caso en el que no hay transmisión actual de un bien inmueble; el embargado no es compareciente ni representado en una escritura pública; se trata de una resolución judicial dirigida a la extensión de una anotación preventiva y no consta en el Registro de la Propiedad, por la fecha de la inscripción, dato alguno en relación al NIF del propietario del bien embargado, debe considerarse que no es precisa la constancia del NIF, máxime cuando si es entendido de otra manera, la imposibilidad de su obtención acarrearía el perjuicio de la acción procesal y con ello la imposibilidad de hacerse pago de la deuda por parte de la Comunidad de Propietarios acreedora.. |
| R. 9/12/2013 BOE: 25/1/2014 Registro de Granada N 1. NOVACIÓN DE HIPOTECA: APLICACIÓN DEL REQUISITO DEL VALOR DE TASACIÓN PREVISTO EN EL ARTÍCULO 681 DE LA LEC. Se plantea la cuestión de si la exigencia de certificación de tasación de la finca es aplicable a los supuestos de novación y ampliación de la hipoteca existente por incremento de la cuantía del préstamo. Y la contestación, atendiendo a la legislación vigente, tiene que ser necesariamente negativa. El artículo 682.2.1.o de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en la redacción dada por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, establece como uno de los requisitos para la aplicación del procedimiento de ejecución directa «que en la escritura de constitución de hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario». Ello naturalmente siempre que, con motivo de esos otros actos, no se modifique expresamente el valor de tasación contenido en la escritura de constitución, pues en tal caso, la modificación de la escritura de constitución en ese aspecto concreto determinaría que fuese necesario que se acompañase el certificado de tasación, pues entonces se estaría modificando expresamente uno de los elementos previstos en la escritura de constitución, que requeriría en tal caso que se cumplieran los requisitos relativos al valor de subasta cuando éste se modifica. Y lo mismo cabe decir en el supuesto de que el pacto de ejecución judicial directa o extrajudicial no figurase en la escritura de constitución inicial y se integrase en la configuración del derecho real de hipoteca con ocasión de una novación o ampliación posterior, pues en tales supuestos el derecho al ejercicio de la acción hipotecaria por las vías judicial o extrajudicial previstas en el artículo 129 de la Ley Hipotecaria surge en un momento ya posterior a la entrada en vigor de la Ley 1/2013 y, por tanto, sujeta a sus requisitos específicos. |
| R. 11/12/2013 BOE: 25/1/2014 Registro de Zaragoza n 8. ANOTACIÓN DE EMBARGO: EMBARGO DE BIENES CONSORCIALES ARAGONESES EN SOCIEDAD CONYUGAL DISUELTA Y NO LIQUIDADA. Dadas las indudables concomitancias que, a pesar de sus diferencias, presentan ambas comunidades matrimoniales, resulta trasladable al ámbito de la sociedad consorcial aragonesa, con las necesarias adaptaciones y matizaciones, la doctrina que este Centro Directivo ha fijado en relación con el embargo y ejecución de bienes gananciales en la fase intermedia entre su disolución y liquidación, a cuyo régimen jurídico-procesal, por lo demás, tratándose de la reclamación de deudas privativas, se remite expresamente el artículo 225.1 del citado Código Foral. De lo anterior se desprende la necesidad de distinguir tres hipótesis diferentes, así en su sustancia como en su tratamiento registral. En primer lugar, el embargo de bienes concretos de la sociedad ganancial en liquidación, el cual, en congruencia con la unanimidad que preside la gestión y disposición de esa masa patrimonial (cfr. artículos 397, 1058 y 1401 del Código Civil y 229 del Código Foral Aragonés respecto del consorcio aragonés), requiere que las actuaciones procesales respectivas se sigan contra todos los titulares (artículo 20 de la Ley Hipotecaria). En segundo lugar, el embargo de la cuota global que a un cónyuge corresponde en esa masa patrimonial, embargo que, por aplicación analógica de los artículos 1067 del Código Civil y 42.6.o y 46 de la Ley Hipotecaria, puede practicarse en actuaciones judiciales seguidas sólo contra el cónyuge deudor, y cuyo reflejo registral se realizará mediante su anotación «sobre los inmuebles o derechos que se especifique en el mandamiento judicial en la parte que corresponda al derecho del deudor» (cfr. artículo 166.1.a, in fine, del Reglamento Hipotecario). En tercer lugar, el teórico embargo de los derechos que puedan corresponder a un cónyuge sobre un concreto bien ganancial, una vez disuelta la sociedad conyugal, supuesto que no puede confundirse con el anterior pese a la redacción del artículo 166.1.a, in fine, del Reglamento Hipotecario, y ello se advierte fácilmente cuando se piensa en la diferente sustantividad y requisitos jurídicos de una y otra hipótesis. En efecto, teniendo en cuenta que los cónyuges o sus respectivos herederos (o el cónyuge viudo y los herederos del premuerto) puedan verificar la partición del remanente contemplado en el artículo 1404 del Código Civil y correlativo artículo 267 del Código Foral Aragonés, como tengan por conveniente, con tal de que no se perjudiquen los derechos del tercero (cfr. artículos 1058, 1083 y 1410 del Código Civil), en el caso de la traba de los derechos que puedan corresponder al deudor sobre bienes comunes concretos, puede perfectamente ocurrir que estos bienes no sean adjudicados al cónyuge deudor, con lo que aquella traba quedará absolutamente estéril; en cambio, si se embarga la cuota global, y los bienes sobre los que se anota no se atribuyen al deudor, éstos quedarán libres, pero el embargo se proyectará sobre los que se le haya adjudicado a éste en pago de su derecho (de modo que sólo queda estéril la anotación, pero no la traba. Pero el embargo de cuotas abstractas en un patrimonio colectivo en liquidación es una medida cautelar que no produce más efecto que el de anticipar el embargo sobre los «bienes futuros» que se adjudiquen (si se adjudican) al deudor en la división del caudal. En el caso objeto del presente expediente, en un procedimiento de ejecución de títulos judiciales seguido por un cónyuge contra el otro se practica sobre un bien, que aparece inscrito a nombre de ambos cónyuges con carácter consorcial, una anotación preventiva de embargo sobre «los derechos que correspondan a la ejecutada» sobre el mismo. De la anotación no resulta directamente que el estado civil de los titulares registrales se haya modificado en relación al que ostentaban en el momento de la adquisición del bien, pero así se desprende del tenor de los derechos embargados (y se confirma por la constancia como divorciado del ejecutante en otros asientos registrales). En el decreto de adjudicación se indica que se adjudica lo embargado, que es, según los Hechos, una mitad indivisa de la finca. De lo que parece colegirse que el secretario judicial considera que los derechos que corresponden a la ejecutada sobre la finca se concretan en una mitad indivisa de la misma. Pero, como hemos visto, ni durante la vigencia del consorcio conyugal, ni en relación con la comunidad post-consorcial tras su disolución y antes de su liquidación, corresponde a los cónyuges o ex cónyuges una mitad indivisa sobre los bienes comunes ni ninguna otra participación concreta sobre bienes singulares. En definitiva, dado que lo que se adjudica en la resolución judicial calificada es la mitad indivisa del bien consorcial, y reiterando que eso no es posible durante la vigencia de la sociedad conyugal, ni tras su disolución y hasta su liquidación, no procede sino confirmar la nota de calificación. |
| R. 12/12/2013 BOE: 25/1/2014 Registro de San Sebastián de la Gomera. CANARIAS: INMATRICULACION DE FINCA COLINDANTE CON UN BARRANCO. De conformidad con el artículo 58.2 de la Ley 12/1990, de 26 de julio, de Aguas de Canarias, no todo barranco es cauce que forme parte del dominio público, sino únicamente «aquellos barrancos que se prolonguen desde cualquier divisoria de cuenca hasta el mar, sin solución de continuidad», criterio reiterado por el artículo 10 del Decreto 86/2002, de 2 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Dominio Público Hidráulico de Canarias. Pero aun en el supuesto de que la finca que se pretende inmatricular lindara con un barranco que tuviera la consideración de cauce que forme parte del dominio público, no sería exigible la previa notificación a la administración actuante. Dicha notificación le corresponde realizarla al Registrador en los términos que establece el artículo 38 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas. |
| R. 13/12/2013 BOE: 25/1/2014 Registro de Callosa d’en Sarrià. RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. CONCURSO DE ACREEDORES: INSCRIPCIÓN DEL CONVENIO. El recurso gubernativo no es el cauce para promover la anulación o rectificación de un asiento ya practicado. Aunque se haya aprobado el convenio por sentencia judicial, no por ello ha de procederse a la cancelación de la anotación o inscripción de declaración de concurso. Tal cancelación sólo procederá cuando así se decreté por parte del Juez. |
| R. 16/12/2013 BOE: 31/1/2014 Registro de San Sebastián de la Gomera. OBRAS NUEVAS POR ANTIGÜEDAD: REQUISITOS. Procede primeramente aclarar que ni el artículo 52.a) del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, ni el artículo 20.4 del Texto Refundido de la Ley de Suelo establecen ninguna jerarquía o preferencia de medios de acreditación, por lo que el interesado puede optar por cualquiera de los cuatro medios que establecen dichos preceptos, puesto que no se señala ningún medio preferente, sino que se emplean fórmulas disyuntivas o alternativas, al decir en el párrafo a) del apartado 4 del artículo 20 del citado Texto Refundido de la Ley de Suelo que «se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra nueva (de las antiguas a que se refiere) que se acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título». Y es que lo que sucede en este caso es que se dan una serie de circunstancias que impiden dar por acreditada la fecha determinada de terminación de la obra e incluso dar por acreditada la descripción de la misma y ello sea cual fuere el certificado que se tenga en cuenta de los incorporados a la escritura. La forma de acreditación de la competencia del técnico lo es en función de si el técnico comparece en el otorgamiento de la escritura, se incorpora el certificado a la misma o se acompaña como documento complementario; de forma que en el caso de comparecencia al otorgamiento, la acreditación lo sería ante el notario autorizante; en el caso de certificación unida lo será por el visado del Colegio Profesional correspondiente, y en el de la legitimación notarial lo sería a los efectos de la autoría de la firma. De esta forma sólo la comparecencia ante notario o la legitimación de firma puesta en presencia con la acreditación de la condición de técnico competente suplen el visado del Colegio Profesional. |
| R. 16/12/2013 BOE: 31/1/2014 Registro de San Sebastián de la Gomera. OBRAS NUEVAS POR ANTIGÜEDAD: REQUISITOS. Procede primeramente aclarar que ni el artículo 52.a) del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, ni el artículo 20.4 del Texto Refundido de la Ley de Suelo establecen ninguna jerarquía o preferencia de medios de acreditación, por lo que el interesado puede optar por cualquiera de los cuatro medios que establecen dichos preceptos, puesto que no se señala ningún medio preferente, sino que se emplean fórmulas disyuntivas o alternativas, al decir en el párrafo a) del apartado 4 del artículo 20 del citado Texto Refundido de la Ley de Suelo que «se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra nueva (de las antiguas a que se refiere) que se acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título». Y es que lo que sucede en este caso es que se dan una serie de circunstancias que impiden dar por acreditada la fecha determinada de terminación de la obra e incluso dar por acreditada la descripción de la misma y ello sea cual fuere el certificado que se tenga en cuenta de los incorporados a la escritura. Pues bien, en el supuesto de este expediente, se reúnen todos los requisitos expresados en el citado artículo 52 del Real Decreto 1093/1997: se prueba mediante la certificación catastral que la antigüedad de la terminación de la obra y su descripción es coincidente con el título, dicha fecha es anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante y no consta en el Registro, anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca que ha sido objeto de edificación. En consecuencia no hay obstáculos para su inscripción. |
| R. 18/12/2013 BOE: 31/1/2014 Registro de Amposta n 2. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: DISPOSICIÓN TRANSITORIA CUARTA DE LA LEY 1/2013. Como resulta nítidamente del texto de la disposición transitoria, quedan excluidos de su aplicación aquellos procedimientos en los que se haya puesto en posesión del bien adjudicado en la persona del adjudicatario. Ahora bien, como la puesta en posesión es posterior en cualquier caso a la adjudicación (artículo 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), el mero testimonio del decreto de adjudicación no será por sí mismo suficiente para acreditar que a fecha 15 de mayo de 2013 ya se había producido aquélla. En consecuencia, fuera de los supuestos en que el testimonio del decreto de adjudicación recoja efectivamente dicha circunstancia, por haberse emitido con posterioridad a la diligencia de entrega de posesión, deberá acompañarse de escrito del secretario judicial del que resulte que ha sido entregada la posesión antes de la repetida fecha como requisito para obtener la inscripción del inmueble a favor del adjudicatario y proceder, en su caso, a las cancelaciones pertinentes (artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). |
| R. 19/12/2013 BOE: 31/1/2014 Registro de Badajoz n 3. TRANSACCIÓN JUDICIAL: TÍTULO INSCRIBIBLE. En el presente expediente, la aplicación de esta doctrina lleva a la estimación del recurso, pues, por la vía de la homologación de una transacción judicial producida en un declarativo ordinario en el que se liquida la sociedad de gananciales se aprueba un convenio, aportado por las partes, en el que fijan, distribuyen y adjudican el haber ganancial que hubo entre los mismos, y, más en concreto, se trata de una vivienda que constituyó el domicilio familiar y, aunque se adquirió por mitad y proindiviso antes del matrimonio, se financió con un préstamo hipotecario que los interesados consideran a cargo de la sociedad de gananciales. El propio Tribunal Supremo, en Sentencia de 31 de octubre de 1989 destaca la relevancia que tiene para la vivienda familiar adquirida en estado de soltero el hecho de que se haya amortizado con fondos gananciales derivados de un préstamo hipotecario durante el matrimonio, lo que permite confirmar que es adecuada la conexión de los fondos gananciales empleados en la adquisición de la vivienda familiar con las adjudicaciones que en este caso se realizan con motivo de la liquidación de la sociedad de gananciales incluyendo la finca adquirida en pro indiviso en el reparto de bienes que motiva dicha liquidación, adjudicándola a uno de los titulares en compensación por otros bienes gananciales que se adjudican al otro titular. Consecuentemente el convenio homologado por el Juez sería título inscribible. |
| R. 19/12/2013 BOE: 31/1/2014 Registro de Valladolid n 5. RECURSO GUBERNATIVO: ADMISIBILIDAD. HIPOTECA: PLAZO. HIPOTECA: APLICACIÓN REFORMA DE LA LEY 1/2013. Procede la admisión del recurso interpuesto contra una segunda calificación, por cuanto esta fue emitida cuando se volvió a presentar el título originalmente suspendido, pero acompañado de unos complementarios que pretendían subsanar los defectos apreciados, y que la Registradora estimó insuficientes para tal subsanación. Por exigencias del principio de especialidad o determinación, no es inscribí le una hipoteca en la que no está claro si el plazo señalado es efectivamente de duración de la hipoteca misma con el alcance de un plazo de caducidad convencional del propio derecho real, o si se trata de definir únicamente el margen temporal en el que debe surgir la obligación para que quede garantizada con la hipoteca, en cuyo caso, una vez nacida la obligación en dicho plazo, la acción hipotecaria podrá ejercitarse mientras no haya prescrito, aún cuando ya hubiere vencido aquél. Se puede considerar que el nuevo apartado 3 del artículo 21 de la Ley Hipotecaria, introducido por la Ley 1/2013, tiene por finalidad establecer una presunción legal destinada a dispensar de toda otra prueba sobre el carácter habitual de la vivienda a los efectos de permitir aplicar en el ámbito de la ejecución hipotecaria las medidas protectoras del deudor hipotecario introducidas en la nueva ley, sin necesidad de adicionar trámite alguno al procedimiento. Lo esencial de tales medidas tuitivas en dicho ámbito viene definido por el objeto sobre el que se proyectan, la vivienda habitual del deudor, y no tanto por la naturaleza y modalidad del contrato fuente de las obligaciones garantizadas, cuyo eventual incumplimiento desencadena la ejecución, de cuyas consecuencias para el ejecutado constituyen paliativo tales medidas. Por tanto,, con independencia de que estemos ante un préstamo o ante un crédito hipotecario. Estando admitida en el Código Civil, la fianza en garantía de deudas futuras, es admisible que la propia obligación de fianza resultante de un contrato de afianzamiento, pueda ser objeto de hipoteca en garantía de obligación futura, conforme a los artículos 142 y 143 de la Ley Hipotecaria. Y centrándonos en la hipoteca en garantía de obligación futura, dentro de ella cabe la que se constituye en garantía del fiador o avalista, pues se trata de la obligación futura de reembolsar al fiador lo que éste haya pagado en virtud del contrato de afianzamiento o aval. La obligación de reembolso que se asegura con la hipoteca de contragarantía será exigible a medida en que se produzca el pago indemnizable por el fiador, pago que, por razón de la aludida accesoriedad y subsidiariedad, no procede en tanto no sea exigible la propia obligación del deudor principal, obligación que en el caso de los préstamos de amortización, como el documentado en la escritura calificada, responde a un sistema de amortización mediante cuotas sucesivas de vencimientos temporales (mensuales en este caso). Por ello, la obligación garantizada por la hipoteca constituida en la escritura calificada entra dentro del supuesto de hecho a que se refiere el artículo 693 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que en su apartado primero aclara que «Lo dispuesto en este Capítulo será aplicable al caso en que deje de pagarse una parte del capital del crédito o los intereses, cuyo pago deba hacerse en plazos, si vencieren al menos tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a tres meses». En consecuencia, no cabe ejercitar la acción de ejecución directa sobre los bienes hipotecados sin que el incumplimiento de la obligación de reembolso del deudor afianzado corresponda a un plazo equivalente, al menos, a tres meses, por lo que procede confirmar igualmente este defecto. |
| R. 20/12/2013 BOE: 31/1/2014 Registro de San Sebastián de la Gomera. CANARIAS: INMATRICULACION DE FINCA COLINDANTE CON UN BARRANCO. FINCA REGISTRAL: IDENTIFICACIÓN. De conformidad con el artículo 58.2 de la Ley 12/1990, de 26 de julio, de Aguas de Canarias, no todo barranco es cauce que forme parte del dominio público, sino únicamente «aquellos barrancos que se prolonguen desde cualquier divisoria de cuenca hasta el mar, sin solución de continuidad», criterio reiterado por el artículo 10 del Decreto 86/2002, de 2 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Dominio Público Hidráulico de Canarias. Pero aun en el supuesto de que la finca que se pretende inmatricular lindara con un barranco que tuviera la consideración de cauce que forme parte del dominio público, no sería exigible la previa notificación a la administración actuante. Dicha notificación le corresponde realizarla al Registrador en los términos que establece el artículo 38 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas. Siendo la finca el elemento primordial de nuestro sistema registral, por ser la base sobre la que se asientan todas las operaciones con trascendencia jurídico-real, su descripción debe garantizar de modo preciso e inequívoco, su identificación y localización. |
| R. 20/12/2013 BOE: 31/1/2014 Registro de San Sebastián de la Gomera. RECTIFICACIÓN DE CABIDA: REQUISITOS. Si bien es cierto que la legislación hipotecaria se preocupa sólo de los excesos de cabida, también lo es que la legislación más moderna, como la Ley 13/1996, se refiere a la rectificación de cabida y no sólo al exceso. Y ello es así pues, como ha dicho la doctrina más autorizada, la disminución de la cabida debe también ser justificada por procedimientos análogos al exceso, ya que, de no ser así, se corre el peligro de la desinmatriculación, pudiendo ser también la disminución medio para eludir las formas –y sus garantías–, en la transmisión de porciones a los colindantes, y, además, en ello puede haber riesgo para terceros (acreedores y legitimarios) y fraude a la legislación del suelo y a la fiscal. Ahora bien, teniendo en cuenta que todas y cada una de las fincas agrupadas han sido objeto de nueva medición justificada por la doble vía técnica y municipal, que todas presentan una pequeña reducción de cabida en relación con la superficie que consta en el Registro, y, básicamente, que la finca agrupada en su conjunto ofrece en cuanto a su superficie real –siete mil veintisiete metros y cincuenta decímetros cuadrados– una reducción de cabida respecto a la registral –siete mil cuatrocientos cincuenta y dos metros cuadrados– inferior al diez por ciento de la cabida inscrita –de hecho no llega al seis por ciento de reducción respecto de la superficie global inscrita–, y dado que se justifica el destino de la reducción de la cabida, debe concluirse en la estimación del recurso, sin que sea necesario aportar la certificación catastral descriptiva y gráfica referida a sólo una de las fincas agrupadas y que actualmente, tras la segregaciones efectuadas, ninguna correspondencia ofrecería con los terrenos resultantes. |
| R. 17/12/2013 BOE: 3/2/2014 Registro de San Sebastián de la Gomera. INMATRICULACIÓN: FINCA RESULTANTE DE AGRUPACIÓN. Una interpretación teleológica del artículo 53.7 de la Ley 13/1996, que exige en toda inmatriculación la certificación catastral coincidente con la que se pretende inmatricular lleva a la conclusión de que, si coincide, en el presente supuesto, la certificación catastral, con la descripción de la finca resultante de la agrupación, haya de entenderse cumplido el requisito referido, pues entender lo contrario significaría, obligar al inmatriculante a instar una segregación catastral destinada a quedar sin efecto inmediatamente como consecuencia de la agrupación. Otra cosa sería que la certificación, tal y como se aporta, no permitiera la identificación de la finca originaria, pero tal alegación no resulta de la nota de calificación. Lo que sí resulta necesario es que la finca aparezca catastral mente a nombre del adquirente o el transmitente. |
| R. 17/12/2013 BOE: 3/2/2014 Registro de San Sebastián de la Gomera. HIPOTECA: VIVIENDA HABITUAL. De acuerdo con lo expuesto, ni la propia finalidad de la Ley 1/2013, que está dirigida a deudores hipotecarios personas físicas, ni el propio concepto de vivienda habitual, ajeno por completo al ámbito societario y que no ofrece relación alguna con su domicilio, ni los precedentes normativos, permiten sostener que cuando se hipoteca una vivienda perteneciente a una sociedad mercantil deba realizarse manifestación alguna en relación a su eventual carácter «habitual». Tampoco cabe admitir en este ámbito la hipótesis de que el deudor persona física tuviera en la vivienda perteneciente a la sociedad hipotecante su residencia habitual pues, de tenerla, lo sería a causa de un título que no habría accedido pertinente y previamente al Registro, inoponible frente a tercero conforme a lo dispuesto en el artículo 32 de la Ley Hipotecaria y sus concordantes y que no puede tomarse en consideración a efectos de calificación. |
| R. 18/12/2013 BOE: 3/2/2014 Registro de Torrevieja n 2. PROHIBICIONES DE DISPONER: OBJETO. El negocio en el que originariamente se establece la prohibición es una donación de dinero y el bien (una participación indivisa de un inmueble) que se dice gravar finalmente con la prohibición, vía aplicación del principio de subrogación real, procede de una compraventa que realiza el donante en nombre del donatario (luego comprador) en su condición de representante legal, empleando dinero procedente de esa donación. Explicada así la situación, es evidente que lo que se pretende es que la prohibición recaiga sobre un objeto diferente (el inmueble) de aquel que originariamente fue propiedad del donante (el dinero donado), y tal donante del dinero carece de facultad dispositiva sobre el inmueble que adquiere para su representada, por lo que no puede imponer restricciones o limitaciones al dominio de un bien (el inmueble) del que jamás ha sido titular. Es irrelevante que ambos negocios jurídicos (la donación de dinero y la compraventa del inmueble) se formalicen en un mismo documento, pues se trata de dos negocios jurídicos diferentes, en tanto que recaen sobre objetos distintos, sin que pueda apreciarse la existencia de un negocio complejo, ya que no se refieren al mismo objeto y son modos diferentes de adquirir el dominio (cfr. artículos 609, 619 y 1.461 a 1.464 del Código Civil), siendo también distintos los elementos personales que han intervenido –aunque en algún extremo coincidan–. Aun cuando la literalidad del artículo 26.3 de la Ley Hipotecaria no lo impone ni se establece en el mismo de forma terminante que el objeto de la donación sea el bien sobre el que recae la prohibición o limitación, del citado artículo 26 se interpreta que el bien que se grava debe tener relación directa con ese testador o donante, de forma que el sujeto que la impone, el bien que se grava y el negocio del que resulta deben constituir un triángulo inseparable. En otro caso, se recogen estas prohibiciones en el artículo 27 de la misma Ley: «que tengan su origen en actos o contratos no comprendidos en el artículo anterior…», con efectos distintos. |
| R. 8/1/2014 BOE: 5/2/2014 Registro de Güimar. HERENCIA: PARTICIÓN HECHA POR EL TESTADOR. Es preciso diferenciar la partición propiamente dicha de las llamadas normas de la partición. La partición hecha por el testador, propiamente dicha, es aquella en que el testador procede a adjudicar directamente los bienes a los herederos, y en buena lógica implicaría la realización de todas las operaciones particionales –inventario, liquidación, formación de lotes con la adjudicación de los mismos–, mientras que en las normas para la partición el testador, se concreta en expresar la voluntad de que cuando se lleve a cabo la partición, ciertos bienes se adjudiquen en pago de su haber a ciertos herederos que indique. La partición de testador puede omitir alguna de las clásicas operaciones de otras clases de particiones, por eso al propio tiempo advierte que ello es «sin perjuicio, también, de la práctica de aquellas operaciones complementarias de las citadas adjudicaciones que puedan ser necesarias para su plena virtualidad». A efectos registrales ningún problema existe en este caso en relación con el inventario de bienes, puesto que el propio testador expresa con toda claridad y con datos registrales los bienes objeto de la partición. Tampoco es obstáculo que falte el avalúo, pues el propio testador prescinde del mismo considerando que aunque los lotes tengan distinto valor, debe mantenerse la partición realizada. En cambio, la operación de liquidación en caso de que existieran deudas plantea especiales problemas registrales, pues tratándose de varios herederos ha de quedar clarificada la posición de cada uno de ellos antes de proceder a las adjudicaciones. Es cierto que el testador no pudo realizar la operación de liquidación, como dice el recurrente, pues no era el momento adecuado. Pero al menos ha de aclararse qué sucede con las deudas y concretamente si existen o no, y caso de existir, quiénes han aceptado la herencia y si lo han hecho pura y simplemente o a beneficio de inventario, pues según un conocido aforismo «antes es pagar que heredar», cuyo significado no es que no se adquiera el título de heredero antes del pago de las deudas, sino que mal se pueden repartir los bienes, sin antes pagar las deudas, que son imprescindibles para la entrega de legados, que en este caso no existen, pero también para que los herederos reciban los bienes que les corresponden. En todo caso, han de intervenir todos los herederos para manifestar lo que proceda respecto a la existencia o no de deudas de la herencia, como operación complementaria de las realizadas por el causante, que es necesaria para la plena virtualidad de la partición a efectos registrales. Sólo si se acreditara que no existen deudas o las asumiera exclusivamente uno de los herederos, podría decirse que no hay perjuicio para los demás herederos cuando unos pretenden adjudicarse los bienes distribuidos por el causante. Ningún problema existe en este caso en relación con el inventario de bienes, puesto que el propio testador expresa con toda claridad y con datos registrales los bienes objeto de la partición. Tampoco es obstáculo que falte el avalúo, pues el propio testador prescinde del mismo considerando que aunque los lotes tengan distinto valor, debe mantenerse la partición realizada. En cambio, la operación de liquidación en caso de que existieran deudas plantea especiales problemas registrales, pues tratándose de varios herederos ha de quedar clarificada la posición de cada uno de ellos antes de proceder a las adjudicaciones. Es cierto que el testador no pudo realizar la operación de liquidación, como dice el recurrente, pues no era el momento adecuado. Pero al menos ha de aclararse qué sucede con las deudas y concretamente si existen o no, y caso de existir, quiénes han aceptado la herencia y si lo han hecho pura y simplemente o a beneficio de inventario, pues según un conocido aforismo «antes es pagar que heredar», cuyo significado no es que no se adquiera el título de heredero antes del pago de las deudas, sino que mal se pueden repartir los bienes, sin antes pagar las deudas, que son imprescindibles para la entrega de legados, que en este caso no existen, pero también para que los herederos reciban los bienes que les corresponden. En todo caso, han de intervenir todos los herederos para manifestar lo que proceda respecto a la existencia o no de deudas de la herencia, como operación complementaria de las realizadas por el causante, que es necesaria para la plena virtualidad de la partición a efectos registrales. Sólo si se acreditara que no existen deudas o las asumiera exclusivamente uno de los herederos, podría decirse que no hay perjuicio para los demás herederos cuando unos pretenden adjudicarse los bienes distribuidos por el causante. |
| R. 8/1/2014 BOE: 5/2/2014 Registro de Guadalajara n 3. RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. Es continua doctrina de esta Dirección General (basada en el contenido del artículo 324 de la Ley Hipotecaria y en la doctrina de nuestro Tribunal Supremo, Sentencia de 22 de mayo de 2000), que el objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad es exclusivamente la determinación de si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho. No tiene en consecuencia por objeto cualquier otra pretensión de la parte recurrente, señaladamente la determinación de la validez o no del título ya inscrito, ni de la procedencia o no de la práctica, ya efectuada, de los asientos registrales, en este caso las sucesivas prórrogas del asiento de presentación y la anotación ordenada en procedimiento administrativo, cuestiones todas ellas reservadas al conocimiento de los tribunales. |
| R. 9/1/2014 BOE: 5/2/2014 Registro de Estepa. RECURSO GUBERNATIVO: PLAZO. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: DISPOSICIÓN TRANSITORIA CUARTA DE LA LEY 1/2013. Como cuestión procedimental previa plantea el registrador en su informe la extemporaneidad del recurso por haber sido interpuesto más de un mes después de la notificación de la nota de calificación recurrida. Sin embargo, habiéndose notificado la calificación negativa al presentante por fax, no se ha acreditado, en el expediente, haber consentido dicha forma de notificación al tiempo de la presentación del título (Cfr. artículo 322 de la Ley Hipotecaria), por lo que de conformidad con la doctrina sentada por este Centro Directivo (vid., por todas, la Resolución de 19 de abril de 2013), en atención al principio «in dubio pro accione» no puede concluirse que el recurso haya sido interpuesto fuera de plazo. Como resulta nítidamente del texto de la disposición transitoria, quedan excluidos de su aplicación aquellos procedimientos en los que se haya puesto en posesión del bien adjudicado en la persona del adjudicatario. Ahora bien, como la puesta en posesión es posterior en cualquier caso a la adjudicación (artículo 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), el mero testimonio del decreto de adjudicación no será por sí mismo suficiente para acreditar que a fecha 15 de mayo de 2013 ya se había producido aquélla. En consecuencia, fuera de los supuestos en que el testimonio del decreto de adjudicación recoja efectivamente dicha circunstancia, por haberse emitido con posterioridad a la diligencia de entrega de posesión, deberá acompañarse de escrito del secretario judicial del que resulte que ha sido entregada la posesión antes de la repetida fecha como requisito para obtener la inscripción del inmueble a favor del adjudicatario y proceder, en su caso, a las cancelaciones pertinentes (artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). |
| R. 9/1/2014 BOE: 5/2/2014 Registro de Lloret de Mar n 1. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: CADUCIDAD. El artículo 86 de la Ley Hipotecaria determina que las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación misma, salvo aquéllas que tengan señalado en la Ley un plazo más breve, pudiendo prorrogarse por un plazo de cuatro años más siempre que el mandamiento ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento. Habiéndose presentado –incluso expedido– el mandamiento ordenando la prórroga transcurridos los cuatro años de vigencia de la anotación, se ha producido la caducidad de ésta. Esta caducidad opera de forma automática, «ipso iure», sin que a partir de entonces pueda surtir ningún efecto la anotación caducada, que ya no admite prórroga alguna, cualquiera que sea la causa que haya originado el retraso en la expedición del mandamiento ordenando la prórroga, debido a la vida limitada con la que son diseñadas tales anotaciones preventivas en nuestro sistema registral. |
| R. 7/1/2014 BOE: 6/2/2014 Registro de Arrecife. RECURSO GUBERNATIVO: ADMISIBILIDAD. HIPOTECA: DOMICILIO A EFECTOS DE NOTIFICACIONES. Procede la admisión del recurso interpuesto contra una segunda calificación, por cuanto esta fue emitida cuando se volvió a presentar el título originalmente suspendido, pero acompañado de unos complementarios que pretendían subsanar los defectos apreciados, y que la Registradora estimó insuficientes para tal subsanación. El correcto ejercicio de la función calificadora del registrador no implica, en vía de principio, que deba rechazarse la inscripción del documento presentado ante toda inexactitud u omisión del mismo cuando, de su simple lectura o de su contexto, no quepa albergar razonablemente duda acerca de cuál sea el dato erróneo u omitido y cuál el dato correcto. Por ello, tales dudas deben, en principio, resolverse según la interpretación literal y sistemática de la cláusula debatida, y atendiendo a la intención de las partes así como al criterio objetivo de atribución del sentido más favorable al pacto para que surta efectos el contrato, de acuerdo con su naturaleza (artículos 1.281, 1.282, 1.283, 1.284, 1.285 y 1.286 del Código Civil). No obstante, en el presente caso, habida cuenta de la trascendencia de la fijación del domicilio para notificaciones, no puede el notario autorizante de la escritura calificada trasladar al registrador la responsabilidad de la aclaración de la subsanación, puesto que le faltan elementos concluyentes que permitan alcanzar la certeza de que la verdadera voluntad de las partes es la designación de dos domicilios para notificaciones a cada uno de los deudores. |
| R. 7/1/2014 BOE: 6/2/2014 Registro de Valladolid n 5. NIF: EN CASO DE FUSIONES PREVIAS DE LA ENTIDAD TITULAR REGISTRAL. En el caso presente el «Banco de Caja España de Inversiones, Salamanca y Soria, S.A.» –cuyo NIF hay que insistir sí consta en la escritura–, da carta de pago y consiente la cancelación de una de hipoteca constituida a favor de «Caja de Ahorros de Salamanca y Soria». Hubiera bastado actuar como sucesor universal de quien es el titular registral, para que el banco pudiera cancelar la hipoteca, siendo suficiente con su identificación fiscal del citado banco, del apoderado persona física que lo representa y de la caja titular registral de la hipoteca, sin necesidad de identificación fiscal de la entidad intermedia «Caja España de Inversiones, Salamanca y Soria, Caja de Ahorros y Monte de Piedad», fusionada con la titular registral y de quien recibió el banco a titulo universal el negocio financiero. Sin embargo, tal como está redactada la escritura, en la que se citan para justificar la representación los poderes otorgados por el banco a favor de la caja –que aún subsiste y que fueron ratificados tras la segregación de la rama de actividad– diciendo que el compareciente a su vez es representante de ésta en virtud de un poder otorgado por la caja, no cabe otra solución que aplicar la regla general de necesidad de identificación fiscal tanto del representante como del representado. |
| R. 10/1/2014 BOE: 6/2/2014 Registro de La Vecilla. ESTADO CIVIL: ACREDITACIÓN. Al contrario de lo que señala la nota de la registradora, que se solemniza ahora una transmisión onerosa producida con anterioridad, de las cláusulas transcritas resulta precisamente que la transmisión del dominio de la finca por título de compraventa que se realizó en el acto de adjudicación tras la subasta, en el año 1979, se materializó anteriormente en virtud de su expediente administrativo cuyos parámetros de adquisición está totalmente acreditados y del que, por otra parte, y a la vista de los documentos presentados, no puede deducirse el estado civil del adquirente al tiempo de la transmisión de la propiedad. En consecuencia, constando el estado civil del comprador en el momento del otorgamiento calificado aunque referido al del momento anterior de la adquisición, debe considerarse éste como cierto. |
| R. 10/1/2014 BOE: 6/2/2014 Registro de León n 1. HIPOTECA: CADUCIDAD. La cancelación convencional automática sólo procede cuando la extinción del derecho tiene lugar de un modo nítido y manifiesto, no cuando sea dudosa o controvertida por no saberse si se está refiriendo a la caducidad misma del derecho o si se está refiriendo al plazo durante el cual las obligaciones contraídas durante dicho término son las únicas garantizadas por la hipoteca. Y para que opere la cancelación por caducidad o extinción legal del derecho es necesario que haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dicha garantía o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, al que en el mismo precepto legal se añade el año siguiente, durante el cual no resulte del mismo Registro que las obligaciones garantizadas hayan sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca (cfr. Resolución 29 de septiembre de 2009). |
| R. 13/1/2014 BOE: 13/2/2014 Registro de Avilés n 1. RECTIFICACIÓN DE CABIDA: ELEMENTOS PRIVATIVOS DE EDIFICIO EN PROPIEDAD HORIZONTAL. La rectificación de cabida de un piso en propiedad horizontal se debe ajustar a las reglas generales previstas para la modificación de la cabida de una finca registral y, además, a las normas que regulan la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, cuando la rectificación incurra en una verdadera alteración de dicho título constitutivo. La finca objeto del expediente, procede de la agrupación de dos fincas registrales que eran elementos independientes de la división horizontal practicada sobre otra finca registral. Es decir, es parte integrante de una propiedad horizontal, por lo que la modificación de su extensión superficial debe observar las normas expuestas anteriormente. |
| R. 15/1/2014 BOE: 13/2/2014 Registro de Cervera de Pisuerga. CALIFICACIÓN REGISTRAL: APLICACIÓN TEMPORAL DE LAS NORMAS. Las reformas llevadas a cabo en la Ley de Propiedad Horizontal por la disposición final primera de la Ley 8/2013, no estaban vigentes el día 25 de junio de 2013, fecha de autorización de la escritura objeto de calificación. La disposición final vigésima de la Ley 8/2013, de 26 de junio, dispuso que la misma entraría en vigor al día siguiente de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado», circunstancia que se llevó a cabo el día 27 de junio de 2013; consecuentemente la entrada en vigor se produjo el día 28 de junio de 2013. En definitiva, al tiempo de la autorización de la escritura y de acuerdo a la norma vigente no había cuestión en relación a la cláusula debatida tal y como pacíficamente dan por sentado la registradora y el recurrente en los escritos que forman parte de este expediente. |
| R. 20/1/2014 BOE: 13/2/2014 Registro de El Campello. REQUISITOS FISCALES: ACREDITACIÓN. CONCURSO DE ACREEDORES: HIPOTECA CONSTITUIDA POR UN TERCERO EN GARANTÍA DEL IMPAGO FINAL DE LOS CRÉDITOS. La Resolución de este Centro Directivo de 3 de marzo de 2012, al igual que otras posteriores, recuerda que la obligación que evita el cierre presupone la presentación tributaria en el lugar correspondiente, razón por la que, a falta de norma legal habilitante, afirmó el procedimiento telemático notarial no podía suplir la presentación en la oficina liquidadora correspondiente. En la misma línea argumental, ha de aceptarse, en este caso, la negativa del registrador a admitir un impreso de autoliquidación, acompañado de solicitud de aplazamiento, que consta presentado en una Comunidad Autónoma distinta del lugar en que se sitúa el inmueble y por ende procedente de una Administración Tributaria incompetente para recibir el pago. El artículo 33.2 de la Ley 22/2009, de 18 de diciembre, establece claramente el punto de conexión aplicable, fijado en el territorio del Registro en que debe procederse a la inscripción como base para la imputación de los rendimientos derivados del gravamen. Si la masa activa fuere insuficiente para el pago de los créditos contra la masa, no cupieran otras acciones o no estuviere debidamente garantizado el remanente crediticio, la administración concursal deberá proceder a pagar los créditos contra la masa conforme a un orden prefijado legalmente y, en su caso, a prorrata dentro de cada número de los previstos en el artículo 176 bis 2o de la Ley Concursal, descontados los gastos necesarios para la conversión en dinero de los bienes y derechos que eventualmente subsistan en la masa activa. Una eventual garantía sobre bienes no incluidos en la masa, de un tercero, no puede alterar las normas de liquidación si ésta llegara a producirse, ni tampoco establecer excepciones respecto de la forma de satisfacción de los créditos en función de su carácter privilegiado u ordinario. El derecho real que, unilateralmente, propone el hipotecante no nace por tanto en garantía de supuestas obligaciones futuras. Supedita el desenvolvimiento de la garantía mediante ejecución –cuyos pormenores no son concretados– a la finalización del concurso actual mediante convenio liquidatorio, hecho futuro e incierto en el momento actual de la constitución de la garantía. También es condicionado el resultado, eventual, de un impago total o parcial de los créditos contra la masa activa concursal, sin que la razón alegada relativa a la confianza de terceros en el proceso concursal pueda considerarse suficiente por sí misma. |
| R. 21/1/2014 BOE: 13/2/2014 Registro de Güimar. FINCA REGISTRAL: NATURALEZA. COMPLEJO INMOBILIARIO: CONCEPTO. Resulta evidente que las circunstancias descriptivas tomadas de la certificación catastral, que a estos efectos se presume cierta (art. 3 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario), pueden y deben acceder al contenido de los asientos registrales en aras de una mayor coordinación entre los datos descriptivos obrantes en el Registro de la Propiedad y la Institución Catastral, si bien para ello es necesario que dentro del procedimiento registral quede establecida la adecuada correspondencia entre la finca registral y la parcela catastral, extremo que habrá de ser objeto de calificación por el registrador de la Propiedad, tal como se establece en los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 18.2, letra d), del Texto Refundido de la Ley del Catastro. Ha de considerarse, pues, en los términos expuestos, que la certificación catastral descriptiva y grafica es un documento idóneo al objeto de acreditar la naturaleza rústica o urbana de un inmueble (art. 7 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario), si bien es requisito necesario para ello que haya sido establecida por el registrador de la Propiedad la correspondencia con la finca registral, extremo que no resulta acreditado ya de la propia escritura objeto de calificación, tal como se manifiesta por el notario autorizante del título, que no considera acreditada la referencia catastral con la certificación aportada, lo cual es ratificado por los comparecientes que expresamente manifiestan la no correspondencia del contenido de la certificación catastral con la realidad física y de ahí que soliciten la modificación de la superficie registral de la finca y la descripción de las edificaciones realmente existentes, para adecuar la descripción del folio real al contenido del informe técnico que se testimonia, en el que si bien se manifiesta la coincidencia de linderos con la certificación catastral, expresamente certifica que en realidad la finca registral número 11.787, sobre la que se declara la obra nueva, tiene una superficie de mil ochocientos sesenta y seis metros cuadrados con cuarenta y dos decímetros cuadrados y que está conformada por parte de las parcelas 65 y 62 del Polígono 11 de rústica. Igualmente conforme a los artículos 9.1 de la Ley Hipotecaria y 51.1 de su Reglamento el título ha de definir con precisión el objeto del derecho de propiedad y por tal motivo no basta con describir la finca como «Rústica, hoy en parte urbana. Trozo de terreno», pues ni se concreta o delimita cual es la porción de terreno que tiene tal naturaleza, ni del contenido de la certificación catastral se desprende la necesaria coincidencia con la superficie ocupada por las edificaciones, que según el Catastro es de ciento veinte metros cuadrados y conforme al título e informe técnico es de doscientos cincuenta metros cuadrados y veintiún decímetros cuadrados, debiendo además precisarse que tal consideración es a los solos efectos catastrales antes expuestos, ya que la totalidad de la finca se ubica en suelo con la consideración de rústico o utilizando la terminología del artículo 12.1 del Texto Refundido de la Ley de Suelo, «situación básica de suelo rural». Ha de ser confirmado pues el primer defecto de la nota de calificación en los términos expuestos. Es posible constituir un complejo inmobiliario sobre una única finca registral, debate que en la actualidad carece de sentido al estar admitida expresamente tal posibilidad por el artículo 17.3 del texto Refundido de la Ley de Suelo, «el complejo inmobiliario podrá constituirse sobre una sola finca o sobre varias», lo que conduce a establecer el hecho diferencial que lo distinga de la propiedad horizontal tumbada, lo cual suele hacerse considerando que, en esta última, se mantiene la unidad jurídica y funcional de la finca, al permanecer el suelo y el vuelo como elementos comunes, sin que haya división o fraccionamiento jurídico del terreno que pueda calificarse de parcelación, no produciéndose alteración de forma, superficie o linderos. La formación de las fincas que pasan a ser elementos privativos en un complejo inmobiliario en cuanto crean nuevos espacios del suelo objeto de propiedad totalmente separada a las que se vincula en comunidad ob rem otros elementos, que pueden ser también porciones de suelo cómo otras parcelas o viales, evidentemente ha de equipararse a una parcelación a los efectos de exigir para su inscripción la correspondiente licencia si la normativa sustantiva aplicable exige tal requisito (cfr. art. 17.2.o del Texto Refundido de la Ley de Suelo). En la actualidad el artículo 17.6 exige en todo caso una licencia específica para este tipo de situaciones jurídicas. Por el contrario, la propiedad horizontal propiamente tal, aunque sea tumbada, desde el momento en que mantiene la unidad jurídica de la finca –o derecho de vuelo– que le sirve de soporte no puede equipararse al supuesto anterior, pues no hay división o fraccionamiento jurídico del terreno al que pueda calificarse como parcelación, pues no hay alteración de forma –la que se produzca será fruto de la edificación necesariamente amparada en una licencia o con prescripción de las infracciones urbanísticas cometidas–, superficie o linderos. Por otro lado, también el caso que nos ocupa puede considerarse como asimilado a una división a los efectos de la necesidad e obtención de la pertinente licencia en los términos que establece el artículo 17.2 de la Ley del Suelo. |
| R. 22/1/2014 BOE: 13/2/2014 Registro de Tacoronte. HIPOTECA: CERTIFICADO DE TASACIÓN A LOS EFECTOS DEL ARTÍCULO 682.2.1 DE LA LEC. La Resolución de este Centro Directivo de 29 de octubre de 2013 ya indicó que toda escritura de constitución de préstamo hipotecario o pacto posterior relativo a la ejecución directa de los bienes sobre los que recae la garantía, precisa, desde la entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de la incorporación del certificado de tasación de la finca a que se refiere el artículo 682.2.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil como requisito de la escritura de constitución de hipoteca para la ejecución directa, en la nueva redacción de la norma. Dado el carácter constitutivo de la inscripción de la hipoteca que supone que el procedimiento de ejecución hipotecaria se desarrolla sobre la base de los pronunciamientos registrales, el tipo para subasta no sólo se hará constar en la escritura de constitución de hipoteca sino también en la propia inscripción causada por ésta (art. 130 de la Ley Hipotecaria). |
| R. 23/1/2014 BOE: 13/2/2014 Registro de Sevilla n 8. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: CADUCIDAD. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (vid., por todas, la Resolución de 3 de diciembre de 2013) que la caducidad de las anotaciones preventivas opera «ipso iure» una vez agotado el plazo de cuatro años, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente, careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, de modo que los asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba aquel asiento. En el presente expediente, existía vigente en el Libro Diario al tiempo de producirse la caducidad de la anotación preventiva de embargo cuya prórroga se pretende un asiento de presentación de mandamiento de prórroga procedente del Juzgado que ordenó el asiento de anotación originario. Como tesis de principio, de haber superado la calificación positiva, la prórroga de la anotación preventiva retrotraería sus efectos, por imperativo de los artículos 24 y 72 de la Ley Hipotecaria, a la fecha en que se causó el referido asiento de presentación. Sin embargo, el asiento de presentación referido tenía por objeto una finca distinta de la que constaba embargada en el Registro, y el mandamiento subsanatorio por el que se rectificó la finca a embargar se dictó con posterioridad a la fecha de caducidad, por lo que ésta ya había desplegado sus efectos. |
| R. 23/1/2014 BOE: 13/2/2014 Registro de Rosas n 2. DOMINO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE: MARINAS INTERIORES. Aunque una marina interior en la que existen amarres para naves deportivas supone la competencia de la Comunidad Autónoma en materia de puertos deportivos y marinas interiores, eso no excluye la competencia concurrente del Estado respecto de la delimitación del dominio público marítimo terrestre. Queda, por tanto, fuera de duda que los canales y pantalanes de la marina interior de Empuriabrava fueron desde su origen bienes de dominio público marítimo-terrestre. Queda así desvirtuada la primera premisa en la que se basa la tesis impugnativa del recurrente al afirmar que la finca de la que se transmite una participación indivisa en el título calificado no ha sido nunca de dominio público. La Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas (al igual que posteriormente hicieran otras normas sectoriales, como el artículo 8 de la Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias, o el artículo 95 del Texto Refundido de la Ley de Aguas de 20 de julio de 2001) introduce una profunda modificación y otorga al deslinde una eficacia mucho mayor, estableciendo expresamente en su artículo 13, número 1, que el deslinde aprobado «declara la posesión y la titularidad dominical a favor del Estado, sin que las inscripciones del Registro de la Propiedad puedan prevalecer frente a la naturaleza demanial de los bienes deslindados». Ahora bien, esta eficacia, en puridad, no resulta del mismo deslinde que propiamente no «constituye» el derecho dominical que proclama, sino que simplemente lo «declara», pero sin constituirlo «ex novo». Ello se explica por cuanto que el título genérico que inviste a la Administración de la condición de «dominus» sobre el dominio público es la Ley que establece las características físicas o naturales de determinadas categorías globales de bienes a los que otorga la condición de demaniales (en este caso, las riberas del mar), de forma que la precisión sobre el terreno del «quantum» de este dominio a través del deslinde genera un título específico e inmediato de la titularidad dominical de la Administración. Por tanto, teniendo en cuenta el citado carácter declarativo y no constitutivo de del deslinde, no puede acogerse favorablemente el razonamiento del recurrente de que no constando inscrito el deslinde aprobado por la Orden Ministerial de 23 de diciembre de 2010, la registradora no puede tomar en cuenta el debatido carácter demanial de la finca transmitida, dada la limitación de los medios de calificación que impone el artículo 18 de la Ley Hipotecaria. Partiendo de las anteriores consideraciones sobre el carácter demanial de la finca y amarre cuestionado, es preciso determinar la forma en que interfiere tal dato con la eficacia de las inscripciones de dominio practicadas a favor de los vendedores y sobre su poder de disposición. A tal efecto, hay que recordar que, como ha declarado este Centro Directivo en su Resolución de 10 de noviembre de 2010, conforme al artículo 132 número 2 de la Constitución, son bienes de dominio público estatal en todo caso, además de los que determine la Ley, la zona marítimo-terrestre y las playas. En desarrollo de este precepto constitucional la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas declara que los bienes de dominio público marítimo-terrestre definidos en la misma son inalienables, imprescriptibles e inembargables (cfr. artículo 7), careciendo de todo valor obstativo frente al dominio público las detentaciones privadas, por prolongadas que sean en el tiempo y aunque aparezcan amparadas por asientos del Registro de la Propiedad (cfr. artículo 8), y sin que puedan existir terrenos de propiedad distinta de la demanial del Estado en ninguna de las pertenencias del dominio público marítimo-terrestre (cfr. artículo 9, número 1). Queda, por último, por determinar si la reforma introducida por la Ley 2/2013, de 29 de mayo, de protección y uso sostenible del litoral y de modificación de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas, ha producido una exclusión «ope legis» del dominio público de la finca a que se refiere este expediente y su paralela atribución al titular registral, como sostiene el recurrente, en base a la disposición adicional décima de la citada Ley. En el caso del presente expediente la condición de titular inscrito sí la cumplen los vendedores. Ahora bien, el reintegro a favor de dichos titulares registrales en el dominio de los terrenos inscritos, situados en urbanizaciones marítimo-terrestres, que «dejen de formar parte del dominio público» por aplicación de la citada Ley 2/2013 no se establece de forma automática e incondicionada, sino sujeta al requisito de la previa revisión del correspondiente deslinde «de acuerdo con la disposición adicional segunda», según la cual «la Administración General del Estado deberá proceder a iniciar la revisión de los deslindes ya ejecutados y que se vean afectados como consecuencia de la aprobación de la presente Ley». Por ello fue correcta la calificación recurrida al señalar la necesidad de «acreditar la modificación del deslinde que excluya la finca relacionada del dominio público marítimo-terrestre». |
| R. 24/1/2014 BOE: 13/2/2014 Registro de Lucena del Cid. TÍTULO INSCRIBIBLE: DOCUMENTO NOTARIAL EXTRANJERO. Analizando en primer lugar el segundo defecto de la nota de calificación, referente a la necesidad de que se acompañe copia auténtica de la escritura holandesa debidamente apostillada, ya que la apostilla aparece en la traducción pero no en el documento original, que es una mera fotocopia, dicho defecto debe ser confirmado. A la vista de la copia traducida que se acompaña, el convenio realmente se adjunta pero no aparece incorporado a la escritura -en cuyo caso formaría parte integrante de esta y caería bajo su forma-, por lo tanto es un documento privado que complementa a la escritura que ejecuta los acuerdos que contiene, por lo que no deben quedar dudas en cuanto a su autenticidad y de acuerdo con la doctrina anteriormente invocada debe, al menos, testimoniarse notarialmente. El registrador debe comprobar que la identidad del otorgante coincide con la que figura en el Registro, la eventual discrepancia que pueda existir entre los datos de identificación que constan en el Registro y los que figuran en la escritura, puede ser apreciada por el registrador como defecto que impida la inscripción si bien ha de tratarse de una discrepancia que tenga suficiente consistencia. En este caso, si bien es cierto, como dice la recurrente, que es explicable la discordancia de numeración del pasaporte por la caducidad del primero y la obtención de uno nuevo, tales circunstancias no resultan de la escritura sujeta a calificación, y al tratarse de cuestiones reguladas por la legislación holandesa, la registradora no tiene obligación de conocerla, pudiendo exigir su acreditación, entre otros medios, mediante aseveración o informe de un notario o cónsul español o de diplomático, cónsul o funcionario competente del país de la legislación que sea aplicable de conformidad con lo dispuesto en el artículo 36 del Reglamento Hipotecario. Solo podrá, bajo su responsabilidad, prescindir de dichos medios si conociere suficientemente la legislación extranjera de que se trate, haciéndolo así constar en el asiento correspondiente. |
| R. 27/1/2014 BOE: 19/2/2014 Registro de Adeje. PROPIEDAD HORIZONTAL: MODIFICACIÓN TÍTULO CONSTITUTIVO. La rectificación del título constitutivo de la propiedad horizontal por existir errores o inexactitudes en el mismo queda sujeta a la normativa contenida en la Ley de Propiedad Horizontal, en cuanto es una modalidad de modificación del título constitutivo, por lo que se precisa acuerdo previo de la junta de propietarios que la acuerde (cfr. artículos 5, 7, 10 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, según redacción dada por los números cuatro y cinco de la disposición final primera de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, «Boletín Oficial del Estado» de 27 junio). Por lo que tratándose de un elemento que forma parte de un edificio en propiedad horizontal, será necesario que preste su consentimiento el titular registral del elemento cuyos linderos y descripción se quiere rectificar, pero también los titulares de los elementos colindantes a los que pueda afectar indirectamente dicha rectificación (cfr. artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria). También se precisará el consentimiento de la junta de propietarios, en la medida que la rectificación del título constitutivo pueda afectar a elementos comunes. |
| R. 27/1/2014 BOE: 19/2/2014 Registro de Málaga n 3. HIPOTECA: PLAZO DE PRESCRIPCIÓN Y NOTA MARGINAL DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN PARA PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN. Interpretando armónicamente lo expuesto y los preceptos contenidos en los artículos 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 82 de la Ley Hipotecaria, para valorar el alcance de la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas en relación con la prescriptibilidad de la inscripción de hipoteca a cuyo margen se practica deben diferenciarse dos hipótesis diferentes, a saber: Primera, que la nota marginal se expida después de que conste registralmente el vencimiento de la obligación garantizada por la hipoteca, circunstancia que de modo más común se producirá por el transcurso del plazo por el que se constituyó el préstamo. En este caso, la nota marginal de expedición de certificación de cargas interrumpe la prescripción de la acción ya nacida de acuerdo con el artículo 1973 del Código Civil y vuelve a iniciarse el cómputo del plazo legal, de modo que hasta que transcurran veintiún años contados desde la fecha en que la nota se extendió (Resoluciones de este Centro Directivo de 4 de junio de 2005 y 24 de septiembre de 2011, que cita el recurrente) sin que medie otro asiento que otra circunstancia acredite, no podrá procederse a cancelar por caducidad el asiento de inscripción de hipoteca a que se refiere la nota marginal. Segunda, que no habiendo llegado el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza deba ser satisfecha en su totalidad según Registro, esto es, básicamente, durante el período contractual de amortización, se extienda en virtud del correspondiente mandamiento la nota al margen de la inscripción de hipoteca acreditativa de haberse expedido certificación de dominio y cargas para procedimiento de ejecución hipotecaria. En este supuesto, nada interrumpe la nota marginal porque ningún plazo de prescripción habrá nacido previamente –al menos desde la perspectiva registral–, y, no determinando la extensión de la nota marginal según lo expuesto ninguna fecha especial en relación con el plazo de prescripción, no podrá cancelarse por caducidad conforme al artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria la inscripción de hipoteca hasta que transcurra el plazo de veinte años que para la prescripción de la acción hipotecaria establecen los artículos 1964 del Código Civil y 128 de la Ley Hipotecaria más un año más, contados no desde la extensión de la nota marginal sino desde la fecha de amortización final del préstamo. |
| R. 27/1/2014 BOE: 19/2/2014 Registro de La Coruña n 1. TESTAMENTOS: INTERPRETACIÓN. Ciertamente el primer elemento en la interpretación de los testamentos es el literal, pero merced a la utilización de otros elementos interpretativos se establece cual es el verdadero significado de las cláusulas testamentarias. El Tribunal Supremo ha hecho aplicación en numerosas ocasiones de la prueba extrínseca, y señala la importancia del factor teleológico y sistemático con objeto de llegar a una interpretación armónica del testamento. En este sentido, la Sentencia de 9 de noviembre de 1966: «atendiendo fundamentalmente a la voluntad del testador, para la que ha de tomarse en consideración todo cuanto conduzca a interpretar la voluntad verdadera, captando el elemento espiritual sin limitarse al sentido aparente o inmediato de las palabras y basándose para tal indagación en los elementos gramatical, lógico y sistemático, mas sin establecer entre ellos prelación o categorías». En consecuencia, la interpretación debe dirigirse fundamentalmente a interpretar la voluntad del testador con los límites de que el que puede aclararla en primera persona ya no vive, y el carácter formal del testamento, que exige partir de los términos en que la declaración aparece redactada o concebida. La jurisprudencia ha empleado como primera norma de interpretación la literalidad de las palabras empleadas en el testamento, si bien atemperada y matizada por los elementos lógicos, teleológicos y sistemáticos que conforman el sentido espiritual de la voluntad del testador, esto es su voluntad real. |
| R. 28/1/2014 BOE: 19/2/2014 Registro de Alicante n 3. PARCELACIÓN URBANÍSTICA: VENTA DE PARTICIPACIÓN INDIVISA DE FINCA. Sobre la cuestión planteada, este Centro Directivo se ha pronunciado en reiteradas ocasiones desde la Resolución de 10 de octubre de 2005 hasta las más recientes, y especialmente la de 2 de enero de 2013, han fijado sistemáticamente la doctrina en la materia según la cual, sin perjuicio de que la autoridad administrativa, utilizando medios más amplios de los que se pueden emplear por el registrador, pueda estimar la existencia de una parcelación ilegal, la venta de participaciones indivisas de una finca no puede traer como consecuencia, por sí sola, la afirmación de que exista una parcelación ilegal, ya que para ello es necesario, bien que, junto con la venta de participación indivisa se atribuya el uso exclusivo de un espacio determinado susceptible de constituir finca independiente, bien que exista algún otro elemento de juicio que, unido a la venta de la participación, pueda llevar a la conclusión de la existencia de la repetida parcelación. Ahora bien, ni la ausencia de asignación formal y expresa de uso individualizado de una parte del inmueble en la escritura ni la manifestación contraria al hecho o voluntad de que se produzca aquella asignación, reiterada posteriormente en el acta, bastan por sí solas para excluir la calificación de parcelación urbanística, pues el elemento decisorio es la existencia de indicios suficientes, que desvirtúen dichas afirmaciones. Por lo tanto, la simple comprobación de la referencia catastral incorporada al documento, en la que consta que la participación de que es titular la vendedora tiene un uso individualizado como almacén–estacionamiento y forma parte de una finca en la que existe una construcción, constituye un elemento de juicio que permite concluir que probablemente exista una parcelación ilegal, presunción ésta que solo puede desvirtuarse por la obtención de la oportuna licencia de segregación o declaración municipal de su innecesariedad. |
| R. 29/1/2014 BOE: 19/2/2014 Registro de Oropesa del Mar n 1.. EXPEDIENTE DE DOMINIO DE REANUDACIÓN DE TRACTO INTERRUMPIDO: PRINCIPIO DE SUBROGACIÓN REAL. Para la inscripción de un testimonio de un auto dictado en expediente de dominio de reanudación del tracto, es necesario que se consignen las circunstancias personales en los términos previstos en los artículos 9 de la Ley y 51 del Reglamento Hipotecario. Respecto a la exigencia de que conste la firmeza del auto, dado el tenor literal del mismo que subordina la expedición del testimonio literal a su firmeza, el espacio de tiempo transcurrido entre las fechas de la resolución y de la expedición del citado testimonio y no habiendo otros elementos de juicio que permitan presumir que no se ha cumplido con lo ordenado en aquélla, resulta claramente que en el momento en que se expide el testimonio literal a efectos de inscripción era ya firme el auto judicial acordando la inmatriculación de la finca, por lo que el defecto debe decaer. Dado que la finca respecto a la que el promotor del expediente realizó la adquisición en la actualidad se encuentra extinguida y ha sido sustituida por subrogación real por sendas fincas de reemplazo resultantes de una reparcelación, hay que entender que la fecha de la inscripción que debe considerarse a los efectos del artículo 202 de la LH es la de, último titular de la finca de origen. |
| R. 29/1/2014 BOE: 19/2/2014 Registro de Bande. INMATRICULACION POR TÍTULO PÚBLICO: TÍTULOS CREADOS AD HOC. La inmatriculación de fincas por la vía del doble título exige el encadenamiento de dos adquisiciones sucesivas o directamente coordinadas con la finalidad de lograr cierta certidumbre de que el inmatriculante es su verdadero dueño. Se busca así que sean dos transmisiones efectivas y reales. Por ello, y aun cuando la función registral no pueda equipararse a la judicial, no se excluye que el registrador pueda apreciar el fraude cuando de la documentación presentada resulte objetivamente un resultado antijurídico, cuando el contexto resulta de lo declarado por el presentante y de los libros del Registro pues la tarea de calificación no se limita a una pura operación mecánica de aplicación formal de determinados preceptos, ni al registrador le está vedado acudir a la hermenéutica y a la interpretación contextual. De este modo se ha reiterado por este Centro Directivo que el registrador puede detener la inmatriculación cuando estime la instrumentalidad de los títulos, si bien ésta no puede derivar de simples sospechas, debiendo estar suficientemente fundadas. Para esto, debe estudiarse el caso concreto. En el presente caso, el carácter «ad hoc» de la documentación se puede inferir de las circunstancias que rodean su otorgamiento: el doble título público exigido en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria se pretende conseguir a través de dos títulos –de disolución y aportación- cuya naturaleza traslativa –como se ha dicho- es discutida, lo que lo hace un supuesto más claro aún que el de la resolución de 9 de Mayo de 2013, donde al menos había un título traslativo claro como era una compraventa; la coetaneidad de negocios es evidente pues el título previo –disolución de condominio- fue otorgado ante el mismo notario y con el número de protocolo inmediato anterior al que pretende servir de base para la inmatriculación de la finca; la escasa repercusión fiscal de la operación es clara; no se acredita de modo fehaciente la constitución del condominio que se disuelve limitándose los codueños a señalar que adquirieron sus respectivas porciones al fallecimiento indeterminado de diferentes causantes sin justificación alguna; y el Catastro figura a nombre de «herederos de J. V. R.» cuando sólo dos de las cuotas de la comunidad disuelta se dicen proceder de tal herencia, mientras que la otra tercera parte indivisa se afirma procede de la herencia de doña D. R. C., que nada tiene que ver con aquélla. |
| R. 30/1/2014 BOE: 19/2/2014 Registro de Aldaia. PROCEDIMIENTO REGISTRAL: NUEVA PRESENTACIÓN DE UN TÍTULO. El artículo 108 del RH permite que un título anteriormente presentado, una vez caducado el asiento de presentación, pueda volver a presentarse y provocar la iniciación de un nuevo procedimiento con todos los efectos que la legislación hipotecaria prevé. Ahora bien, esta facultad de reiterar la presentación y la petición de calificación, ya por sí excepcional, no puede mantenerse cuando la cuestión ha sido objeto de un recurso contra la calificación cuestionada, ya se trate de un recurso potestativo ante esta Dirección General, o de una impugnación directa ante los tribunales a través del juicio verbal (cfr. art. 324 de la Ley Hipotecaria), pues en tales casos la resolución que recaiga será definitiva, sin posibilidad de reproducir la misma pretensión. Desde luego no cabe durante la pendencia del recurso, pues en tal situación sigue vigente el asiento de presentación del título, sin que sea admisible la existencia de un doble procedimiento registral –en virtud de la existencia de dos asientos de presentación– respecto de un mismo título (cfr. Resolución de 10 de junio de 2009). Pero tampoco cabe una vez recaída Resolución en el procedimiento del recurso que haya devenido firme por no haber sido objeto de impugnación judicial dentro del plazo preclusivo de dos meses previsto para ello (cfr. art. 328 de la Ley Hipotecaria). |
| R. 30/1/2014 BOE: 19/2/2014 Registro de Villena. CALIFICACIÓN REGISTRAL: CUMPLIMIENTO DE LOS REQUISITOS FISCALES. El artículo 254 de la Ley Hipotecaria es explícito al imponer un veto a cualquier actuación registral si no se cumplen previamente determinadas obligaciones fiscales. Se excluye el acceso al Registro de la Propiedad y se impone al registrador el deber de comprobar, para la admisión del documento, el previo cumplimiento de las obligaciones tributarias a que pudiera estar sometido el acto o contrato que pretenda acceder al Registro, permitiéndose únicamente antes de que se verifique la presentación en la oficina fiscal, conforme a lo dispuesto en el artículo 255 de la Ley Hipotecaria, la práctica del asiento de presentación, suspendiendo en tal caso la calificación y la inscripción, con devolución del título presentado, a fin de satisfacer el impuesto correspondiente o, en su caso, alegar ante la autoridad fiscal la no sujeción o exención del impuesto de los actos contenidos en el documento presentado. La decisión del registrador debe ser confirmada. El requisito de la presentación únicamente podrá tenerse por realizado, tal como se deduce del propio tenor del artículo 54 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, cuando la misma haya tenido lugar ante la Administración Tributaria competente para exigirlo. Lo mismo cabe decir respecto al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. |
| R. 31/1/2014 BOE: 19/2/2014 Registro de Cuevas de Almanzora. INMATRICULACION POR TÍTULO PÚBLICO: TÍTULOS CREADOS AD HOC. INMATRICULACION POR TÍTULO PÚBLICO: APORTACIÓN A LA SOCIEDAD DE GANANCIALES. La inmatriculación de fincas por la vía del doble título exige el encadenamiento de dos adquisiciones sucesivas o directamente coordinadas con la finalidad de lograr cierta certidumbre de que el inmatriculante es su verdadero dueño. Se busca así que sean dos transmisiones efectivas y reales. Por ello, y aun cuando la función registral no pueda equipararse a la judicial, no se excluye que el registrador pueda apreciar el fraude cuando de la documentación presentada resulte objetivamente un resultado antijurídico, cuando el contexto resulta de lo declarado por el presentante y de los libros del Registro pues la tarea de calificación no se limita a una pura operación mecánica de aplicación formal de determinados preceptos, ni al registrador le está vedado acudir a la hermenéutica y a la interpretación contextual. De este modo se ha reiterado por este Centro Directivo que el registrador puede detener la inmatriculación cuando estime la instrumentalidad de los títulos, si bien ésta no puede derivar de simples sospechas, debiendo estar suficientemente fundadas. Para esto, debe estudiarse el caso concreto. En el presente expediente, habiendo adquirido el cónyuge aportante la finca mediante escritura de herencia otorgada a su favor veintiún días antes de la aportación a la sociedad de gananciales, y teniendo los bienes adquiridos por título gratuito la condición de privativos por naturaleza conforme a lo dispuesto en el artículo 1346.2 del Código Civil, y no existiendo problemas de coincidencia con la titularidad catastral, no puede deducirse la existencia de indicios suficientes que evidencien que la documentación calificada haya sido creada o concebida «ad hoc» con el único propósito de obtener la inmatriculación. Respecto a la virtualidad como título inmatriculador de una aportación a la sociedad de gananciales, ha de señalarse que frente a la objeción expresada por el registrador en el segundo defecto de la nota de calificación, debe tenerse en cuenta que, aun dejando al margen el análisis de las diversas teorías sobre la naturaleza jurídica de dicho negocio, lo cierto es que comporta un verdadero desplazamiento patrimonial de un bien privativo de uno de los cónyuges a la masa ganancial constituida por un patrimonio separado colectivo, distinto de los patrimonios personales de los cónyuges, afecto a la satisfacción de necesidades distintas y con un régimen jurídico diverso. Dicho transvase patrimonial tiene indudables consecuencias jurídicas, tanto en su aspecto formal como en el material, en la medida en que implica una mutación sustancial de la situación jurídica preexistente, con modificación de los poderes de gestión y disposición que sobre el bien ostentaba previamente el aportante. Se trata de un negocio de tráfico jurídico que tiene innegable trascendencia respecto del régimen jurídico aplicable en relación con el bien aportado, especialmente en lo atinente a la capacidad para administrarlo y disponer del mismo. Según este criterio, debe estimarse que el negocio de aportación cumple el requisito de existencia de título público de adquisición a efectos inmatriculadores. |
| R. 31/1/2014 BOE: 19/2/2014 Registro de Nules n 1. REPARCELACIÓN URBANÍSTICA: CADUCIDAD DE LA AFECCIÓN PREVISTA EN LOS ARTÍCULOS 19 y 20 DEL RD 1093/1997, DE 4 DE JULIO. Es objeto de debate en este recurso si es posible prorrogar a solicitud del agente urbanizador la nota marginal de afección a las cargas urbanísticas y al pago de la cuenta de liquidación extendida al margen de determinadas fincas con fecha 6 de noviembre de 2006, habida cuenta de la imposibilidad de elaborar la cuenta definitiva de liquidación, en tanto no se proceda a la inscripción del modificado del Proyecto de Reparcelación, ya aprobado por el Ayuntamiento pero aún no documentado ni presentado a inscripción. Por su parte el artículo 20 del Real Decreto 1093/1997 en su apartado primero establece: «La afección caducará a los siete años de su fecha. No obstante, si durante su vigencia se hubiera elevado a definitiva la cuenta provisional de liquidación del proyecto de reparcelación o compensación, dicha caducidad tendrá lugar por el transcurso de dos años, a contar de la fecha de la constatación en el Registro de la Propiedad del saldo definitivo, sin que, en ningún caso, pueda el plazo exceder de siete años desde la fecha originaria de la afección». En cuanto al caso específico planteado, el recurso no puede prosperar puesto que no existe previsión legal de prórroga de la nota marginal practicada, por lo que ésta caducará transcurrido su plazo. Tampoco se anotaron las sentencias recaídas en los procedimientos reseñados y que habrían tenido sus propios plazos de vigencia por lo que los titulares que no hayan intervenido en el expediente no resultarán obligados al pago de las cuotas urbanísticas por haber caducado el plazo legal de la afección. No obstante, y puesto que en cumplimiento de las sentencias relacionadas se ha producido una sustancial modificación del proyecto de reparcelación, nada obsta a la extensión de una nueva nota de afección, permitida por otra parte en la legislación autonómica, ya que necesariamente en cumplimiento de la sentencia debe rehacerse la reparcelación excluyendo las fincas que en ella se reseñan, reiniciándose el expediente, con notificación a los afectados, que serán todos aquellos que consten inscritos en ese momento, y recalculándose las cuotas de afección, si bien para ello será necesario que se inscriba, una vez documentado, el modificado aprobado. |
| R. 1/2/2014 BOE: 27/2/2014 Registro de Sevilla n 11. PROPIEDAD HORIZONTAL: DIVISIÓN DE PISOS Y LOCALES. De acuerdo con la doctrina tradicional de la propia Dirección General y del Tribunal Supremo, son admisibles las reservas estatutarias que autorizan la división o agrupación de un piso o local sin el acuerdo previa la junta de propietarios. Pero en el presente caso el título constitutivo de la propiedad horizontal estableció la reserva unilateral de la facultad de dividir o agrupar, reserva que una vez inscrita goza de eficacia erga omnes mediante su inscripción registral y vincula a quienes han accedido a la propiedad horizontal con posterioridad, pero de la que son titulares los señores P. y R. C. Como toda reserva de facultades debe ser objeto de interpretación estricta entre otros extremos en cuanto a su titularidad que se atribuyó a los indicados señores y debe ser entendida como facultad personalísima y dependiente exclusivamente de su voluntad de titulares y por lo tanto intrasmisible. |
| R. 1/2/2014 BOE: 27/2/2014 Registro de Vilanova i la Geltrú n 1. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DERECHO HEREDITARIO: REQUISITOS. Limitada la presente Resolución al contenido de la nota de calificación (Cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria), debe confirmarse la nota de calificación pues para solicitar la anotación preventiva de derecho hereditario hay de justificar, como requisito básico, ser heredero del titular registral y la porción hereditaria que le corresponde. No puede pretenderse la práctica de la anotación preventiva del derecho hereditario sobre bienes inscritos a favor de terceras personas, si no se acredita ser causahabiente del titular registral y la porción hereditaria que corresponde al deudor. Si para la práctica de la anotación preventiva de derecho hereditario es necesario acreditar no sólo el fallecimiento del titular registral, sino también la condición de heredero –cuando quien solicita la anotación preventiva del derecho hereditario es el heredero del titular registral–, con mayor razón será exigible cuando quien solicita la práctica de dicha anotación es un acreedor del heredero. En este caso es requisito necesario, pero no suficiente, acreditar que el deudor es heredero del titular registral así como la porción hereditaria que le corresponde; además será preciso acreditar que es un acreedor con derecho a instarla, bien por solicitud, si se trata de un acreedor de los previstos en el artículo 146.4 del Reglamento Hipotecario, o bien acudiendo los demás acreedores al procedimiento especial regulado en el artículo 57 de la Ley Hipotecaria. |
| R. 3/2/2014 BOE: 27/2/2014 Registro de Reus n 1. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DERECHO HEREDITARIO: REQUISITOS. En el presente recurso se plantea la cuestión de si es inscribible o no una escritura de constitución de hipoteca de una finca sita en Cataluña, constituida por el comprador de la misma, de nacionalidad rusa, casado «en régimen legal ruso de comunidad de bienes», sin que intervenga en la escritura su cónyuge ni resulte acreditado el Derecho extranjero aplicable para realizar actos dispositivos conforme a su régimen económico matrimonial. La escritura de constitución de hipoteca se otorga en la misma fecha, y con número siguiente de protocolo, que la previa de compraventa de la misma finca hipotecada, compra que se realizó «como bien común de su sociedad conyugal», y que fue inscrita a favor del comprador con sujeción a su régimen económico matrimonial. En el momento en que el bien adquirido con sujeción a un régimen económico matrimonial extranjero sea objeto de un acto de disposición no es posible mantener la indeterminación y en consecuencia debe acreditarse el contenido y la vigencia del Derecho extranjero concreto aplicable al caso. Como ya ha indicado este Centro Directivo en diversas Resoluciones (cfr. Resoluciones de 3 de enero de 2003, 26 de febrero de 2008 y 15 de julio de 2011) el singular régimen de constancia del régimen económico-matrimonial de los cónyuges extranjeros en la inscripción de los bienes y derechos que adquieren, previsto en el artículo 92 del Reglamento Hipotecario difiere el problema para el momento de la enajenación posterior, pues en tal momento es preciso el conocimiento del Derecho aplicable al caso concreto, en cuanto a las reglas que disciplinan el régimen de disposición del bien y requisitos que el mismo impone. Dicho régimen no se aplicará, según el criterio sentado en las citadas Resoluciones, si la enajenación o el gravamen se realiza contando con el consentimiento de ambos cónyuges (enajenación voluntaria), o demandando a los dos (enajenación forzosa). La normativa aplicable a la acreditación en sede registral del ordenamiento extranjero debe buscarse, en primer término, en el artículo 36 del Reglamento Hipotecario, norma que regula los medios de prueba del Derecho extranjero en relación con la observancia de las formas y solemnidades extranjeras y la aptitud y capacidad legal necesarias para el acto y que, como señala la Resolución de esta Dirección General de 1 de marzo de 2005, resulta también extensible a la acreditación de la validez del acto realizado según la ley que resulte aplicable. Según este precepto los medios de prueba del Derecho extranjero son «la aseveración o informe de un notario o cónsul español o de diplomático, cónsul o funcionario competente del país de la legislación que sea aplicable». El precepto señala además que «Por los mismos medios podrá acreditarse la capacidad civil de los extranjeros que otorguen en territorio español documentos inscribibles». La enumeración expuesta no contiene un «numerus clausus» de medios de prueba ya que el precepto permite que la acreditación del ordenamiento extranjero podrá hacerse «entre otros medios», por los enumerados. |
| R. 3/2/2014 BOE: 27/2/2014 Registro de San Mateo. PUBLICIDAD FORMAL: CALIFICACIÓN REGISTRAL. El registrador ha de calificar, no sólo si procede o no procede expedir la información o publicidad formal respecto de la finca o derecho (en el caso del Registro de la Propiedad) que se solicita, sino también qué datos y circunstancias de los incluidos en el folio registral correspondiente puede incluir o debe excluir de dicha información, pues cabe perfectamente que puedan proporcionarse ciertos datos registrales y no otros relativos a una misma finca o entidad. En el presente expediente consta que el recurrente tiene instado un procedimiento de ejecución de títulos judiciales dimanante de una cuenta de abogado que se sigue contra la herencia yacente de doña J. Z. S. en cuyo procedimiento se dictó mandamiento de anotación preventiva de embargo contra dicha herencia yacente, anotación que fue denegada por aparecer la finca «a nombre de tercero que no ha sido parte en el procedimiento» que motivó la inscripción cuarta de herencia, de la que se solicita la certificación literal. Queda, en consecuencia, acreditado un interés legítimo y patrimonial en la solicitud de la certificación literal, en los términos expuestos en los anteriores fundamentos de Derecho. Dicha certificación podrá hacerse plenamente extensiva, entre otros extremos a todo aquél contenido que sea necesario para que el recurrente pueda instar los correspondientes procedimientos judiciales, como son, sin ánimo exhaustivo, fecha de defunción y lugar de fallecimiento de la causante, nombre del notario autorizante del testamento, fecha y número de protocolo, así como de todas aquellas estipulaciones que no sean estrictamente personales; nombre del notario autorizante de la escritura de manifestación de herencia, fecha y número de protocolo, así como de aquellas estipulaciones que hagan referencia a la adquisición hereditaria, como puede ser la aceptación de la herencia pura y simple o a beneficio de inventario, nombre y apellidos del heredero. |
| R. 4/2/2014 BOE: 27/2/2014 Registro de Pozoblanco. RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. Es continua doctrina de esta Dirección General (basada en el contenido del artículo 324 de la Ley Hipotecaria y en la doctrina de nuestro Tribunal Supremo, Sentencia de 22 de mayo de 2000), que el objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad es exclusivamente la determinación de si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho. No tiene en consecuencia por objeto cualquier otra pretensión de la parte recurrente, señaladamente la determinación de la validez o no del título ya inscrito, ni de la procedencia o no de la práctica, ya efectuada, de los asientos registrales, en este caso la agrupación practicada. De acuerdo con lo anterior, es igualmente doctrina reiterada que, una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los Tribunales, produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud, bien por consentimiento de todos los interesados, bien por los Tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos (artículos 1, 38, 40, 82 y 83 de la Ley Hipotecaria). |
| R. 4/2/2014 BOE: 27/2/2014 Registro de Felanitx n 1. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: DEMANDA Y REQUERIMIENTO AL TERCER POSEEDOR. Conforme a los articulos 132 de la LH y 685 de la LEC, es necesaria la demanda y requerimiento de pago al tercer poseedor de los bienes hipotecados que haya acreditado al acreedor la adquisición de sus bienes, entendiendo la Ley Hipotecaria que lo han acreditado quienes hayan inscrito su derecho con anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas. |
| R. 5/2/2014 BOE: 27/2/2014 Registro de Valladolid n 5. HIPOTECA: INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO 6 DE LA LEY 1/2013, DE 14 DE MAYO. Se trata de delimitar la interpretación y alcance del artículo 6 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo. La controversia se centra en una de las tres circunstancias del citado contrato cuya presencia completa la definición del supuesto de hecho de la norma, en particular la referida a que se trate de préstamos hipotecarios «que lleven asociada la contratación de un instrumento de cobertura del riesgo del tipo de interés». En la locución «instrumento de cobertura del riesgo de interés» se comprenden varias figuras cuyo objetivo común es minimizar el riesgo que asume el prestatario al contratar un préstamo hipotecario a interés variable derivado de una posible subida de tipos, hipótesis previsible en contratos de larga duración, que pueden determinar eventualmente una dificultad o imposibilidad de hacer frente a las cuotas periódicas de amortización. Entre tales modalidades de cobertura, junto con el «swap» o permuta financiera de tipos de interés, que supone un cambio temporal del tipo de interés variable contratado por otro fijo, figura el denominado «cap.» hipotecario que protege contra la subida del tipo de interés por encima de un determinado límite máximo y durante un concreto periodo de tiempo. Durante ese periodo y mediante el pago de una cantidad (que se denomina «prima», pero esta denominación no debe confundir, pues no se trata de un seguro) el prestatario queda a salvo de las alzas del tipo de interés que puedan producirse por encima del nivel que se hubiera pactado. Una vez finalizado el plazo para el que se ha contratado esta cobertura, volverán a pagarse los intereses al tipo que resulte de la revisión periódica pactada. El «cap.» exige el pago inicial de una cantidad que debe ser abonada por el cliente con arreglo al sistema de liquidación pactado, con independencia de lo que ocurra con los tipos de interés posteriormente. Estas coberturas rigen normalmente durante periodos cortos muy inferiores a la duración media de los préstamos hipotecarios. El recurrente, basando su tesis impugnativa en una interpretación meramente literal del artículo 6 de la Ley 1/2013, entiende que en el caso objeto del presente expediente no concurre la circunstancia de que el préstamo hipotecario escriturado «lleve asociada la contratación de un instrumento de cobertura del riesgo del tipo de interés». Sin embargo, frente a dicha interpretación literal debe prevalecer otra que, conjugando todos los elementos de una hermenéutica completa de la norma, responda a su verdadera finalidad que, como se ha dicho, es eminentemente tuitiva y protectora del prestatario frente al riesgo del incremento de los costes financieros de la operación que pueden generar un peligro de insolvencia e impago que, a su vez, determine la ejecución y la pérdida de la propia vivienda. La acción de asociar en este caso se debe entender no en el sentido de vincular, sino en el de relacionar (tercera de las acepciones del diccionario de la Real Academia de la Lengua). Esta relación en el presente caso existe según se desprende de una atenta lectura de la cláusula contractual debatida. En la misma no sólo se establece la previsión de la bonificación del tipo de interés para el caso de que se llegue a contratar el instrumento de cobertura, ni se limita a ofrecer una información detallada de las características del mismo, sino que, además, prefigura, preordena, la regulación contractual de la cobertura para el caso de que finalmente, en cualquier momento de la vida del préstamo hipotecario, se contrate. En este sentido, si bien en la citada cláusula no existe una «imposición del contrato» en el sentido de «obligar a contratar», sí existe lo que la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013 denomina «imposición del contenido». Finalmente, tampoco constituye motivo que enerve tal conclusión el argumento invocado por el recurrente en el sentido de que para que sea obligatoria la expresión manuscrita de la advertencia es necesario el requisito adicional de que entre los posibles riesgos del contrato se encuentre el de la existencia de «eventuales liquidaciones periódicas asociadas al instrumento de cobertura del préstamo [que] pueden ser negativas». Sin necesidad ahora de prejuzgar si tal requisito adicional es o no imprescindible, es lo cierto que de serlo no puede salvar el obstáculo señalado en la calificación pues la atenta lectura de la estipulación debatida claramente pone de manifiesto la previsión de tal peligro financiero, según se desprende de la siguiente previsión: «Una vez formalizada la operación de cobertura o Cap, los tipos de interés pueden evolucionar de tal manera que el coste financiero soportado por el cliente (primas) sea superior a las cantidades a recibir del Banco durante la vigencia de la operación, pudiendo darse la circunstancia, por tanto, de que en determinados periodos de cálculo, e incluso en la totalidad de los mismos, el cliente haya pagado la prima, o deba hacerlo si opta por una prima periódica, sin recibir contraprestación del Banco». |
| R. 5/2/2014 BOE: 28/2/2014 Registro de Borja. ANOTACIONES PREVENTIVAS DE EMBARGO: CADUCIDAD. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo, en cuanto a la cancelación de los asientos posteriores, que la caducidad de las anotaciones preventivas opera «ipso iure» una vez agotado el plazo de cuatro años, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente, careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, de modo que los asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba aquel asiento y no podrán ser cancelados en virtud del mandamiento prevenido en el artículo 175.2.o del Reglamento Hipotecario dictado en el procedimiento en el que se ordenó la práctica de aquella anotación, si al tiempo de presentarse aquél en el Registro, se había operado ya la caducidad. |
| R. 6/2/2014 BOE: 4/3/2014 Registro de Orense n 1 INMATRICULACION POR TÍTULO PÚBLICO: CONTENIDO MÍNIMO DEL DERECHO QUE SE INMATRICULA. El pacto de mejora es un pacto sucesorio regulado en los artículos 214 a 218 de la Ley 2/2006, de 14 de junio, de derecho civil de Galicia. El artículo 215 distingue entre pacto con entrega de presente, que determina la adquisición del bien por el mejorado, y pacto sin entrega actual, en el que la adquisición se produce al fallecimiento del mejorante. En el caso de pacto con entrega actual o de presente, los artículos 216 y 217 admiten la posibilidad de que el mejorante se reserve la facultad de disponer por actos inter vivos, a título oneroso o gratuito. En la escritura calificada se documenta un «pacto de mejora con entrega actual» del bien, reservándose los mejorantes el usufructo y la facultad de disponer por actos inter vivos y se impone al mejorado la prohibición de disponer del bien mientras viva, que pasará a su fallecimiento a sus descendientes, salvo que se produzca determinada circunstancia. En el supuesto de este expediente, no puede equipararse, el pacto de mejora que se documenta en la escritura calificada con la donación con reserva de la facultad de disponer o con pacto de reversión a las que se refieren los artículos 639 y 641 del Código Civil, porque las restricciones que se han hecho al dominio, en el negocio de transmisión, son tan grandes que agotan el poder de disposición. Examinadas todas las circunstancias que concurren en la escritura calificada, resulta que el mejorado adquiere un dominio desprovisto de todos la cualidades que según el referido artículo 348 del Código Civil integran el mismo, pues no puede «gozar» ni «disponer» de la finca, adquiriendo, de momento y al menos hasta el fallecimiento del mejorante, una titularidad puramente formal de la nuda propiedad. Y esa titularidad puramente formal, junto con la imposibilidad de reflejar registralmente la reserva de la facultad de disponer a favor de los transmitentes, impide la inmatriculación de la finca. |
| R. 6/2/2014 BOE: 4/3/2014 Registro de Xirivella. PROPIEDAD HORIZONTAL: CONVERSIÓN DE UN ELEMENTO PRIVATIVO EN COMÚN. En el presente caso, es cierto que, como manifiesta el recurrente, no se trata de la adquisición de un elemento privativo por la comunidad que haya de inscribirse en favor de dicha comunidad o a nombre de la junta de propietarios, lo que, como ya entendió este Centro Directivo en Resolución de 1 de septiembre de 1981, no es posible por carecer de personalidad jurídica. Lo que se formaliza en la escritura calificada es la transformación de un elemento privativo en elemento común mediante el correspondiente acto de afectación y modificación consiguiente del título constitutivo de la propiedad horizontal, algo que ya ha admitido expresamente esta Dirección General en la citada Resolución y otras muchas posteriores, entre las cuales cabe citar la más reciente de 4 de octubre de 2013 en los siguientes términos: «Indudablemente, en el ámbito de la autonomía de la voluntad para configurar el derecho real adquirido en régimen de propiedad horizontal cabe transformar un elemento privativo en elemento común al servicio de todos los titulares de propiedad separada sobre los distintos pisos, locales o departamentos susceptibles de aprovechamiento independiente. Dicha transformación requiere el correspondiente acto de afectación, que por comportar la modificación del título constitutivo deberá será acordado por la junta de propietarios en la forma establecida en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (por unanimidad, con las especialidades y excepciones en dicha norma establecidas)». Por lo demás, esta afectación tiene carácter de acto colectivo para cuya adopción es suficiente cumplir tales requisitos –junto al consentimiento individual del propietario del elemento privativo que se transforma–, lo que ha quedado acreditado fehacientemente en la escritura calificada, la cual determina perfectamente la configuración y extensión del derecho cuya inscripción se solicita (cfr. artículos 6 y 9 de la Ley Hipotecaria, 51.6 del Reglamento Hipotecario y 172 del Reglamento Notarial). |
| R. 7/2/2014 BOE: 4/3/2014 Registro de Canjáyar. INMATRICULACION POR TÍTULO PÚBLICO: TÍTULOS CREADOS AD HOC. El control de la inmatriculación por título público exige a los registradores que al efectuar su calificación, extremen las precauciones para evitar el acceso al Registro de títulos elaborados ad hoc con el único fin de obtener la inmatriculación, lo que se explica y justifica por las exigencias derivadas del principio de seguridad jurídica, pues se trata de eludir el fraude de Ley en el sentido de evitar que, mediante la creación instrumental de títulos, se burlen todas las prevenciones que para la inmatriculación mediante título público ha instituido el legislador. El carácter ad hoc de la documentación se puede inferir de las circunstancias que rodean su otorgamiento (la coetaneidad de ambos negocios, la inexistencia de título original de adquisición y el nulo coste fiscal como reconoce el recurrente al estar exenta la aportación). En el presente expediente, la escueta nota de calificación se limita a manifestar que «resulta palmario que el título presentado ha sido elaborado a los solos efectos de motivar la inmatriculación de la finca», pero no motiva, ni justifica mínimamente su calificación, siendo así que, como se ha expuesto en los anteriores fundamentos de Derecho, el registrador puede llegar a valorar la existencia de una creación ad hoc de los títulos inmatriculadores, pero para ello es preciso que justifique y fundamente suficientemente las razones en que se basa, por cuanto no debe olvidarse que de conformidad con el artículo 1277 del Código Civil se presume que la causa existe y es lícita. |
| R. 7/2/2014 BOE: 4/3/2014 Registro de Guernica-Lumo. PROPIEDAD HORIZONTAL: SERVIDUMBRES SOBRE ELEMENTOS PRIVATIVOS. La comunidad puede exigir de uno o de varios copropietarios la constitución de servidumbres sobre los elementos de uso privativo para la creación de servicios comunes si estos son imprescindibles para la ejecución de los acuerdos aprobados con las mayorías necesarias y responden a un interés general de todos los comuneros. Estas servidumbres pueden ser temporales o permanentes, debiendo ponderarse el alcance que sobre el elemento privativo tiene dicha limitación. En el caso que nos ocupa, es evidente que la servidumbre, necesaria para la ejecución del acuerdo de la junta de propietarios debidamente tomado según consta en la sentencia, no nace con vocación de perpetuidad pues aun cuando el fallo no lo diga expresamente así resulta sin duda de la expresión «hasta tanto no se cree el paso previsto en el Proyecto y Licencia de Edificación del inmueble entre la c/ (…) y la galería existente en la parte delantera del edificio». Tal y como está configurada la servidumbre podría calificarse de temporal y sujeta a condición, y si bien su duración es indeterminada es determinable pues se extinguirá en el momento en que se ejecute la obra que conllevara su innecesariedad, con lo que la servidumbre así configurada cumple con los requisitos del principio de especialidad a efectos de su inscripción. El derecho real de servidumbre constituido, como es el caso, dentro de las medidas tendentes a la eliminación de barreras arquitectónicas en beneficio de todos los propietarios de los distintos pisos y locales susceptibles de aprovechamiento independiente, tendrá la condición de elemento común y la obligación impuesta al titular del local de permitir dicha servidumbre se encuadra dentro de las obligaciones «propter rem» vinculadas a la titularidad de la finca. La comunidad será la beneficiaria de la servidumbre y en consecuencia el propietario afectado tendrá derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados. |
| R. 10/2/2014 BOE: 4/3/2014 Registro de Alicante n 4. SEGURO DECENAL: DONACIÓN DE VIVIENDA REALIZADA POR EL AUTOPROMOTOR. El registrador suspende la inscripción solicitada porque considera que, al no haber transcurrido diez años desde que se declaró la obra nueva de la vivienda donada y no acreditarse la suscripción del seguro decenal, es necesario que las donatarias liberen a los donantes de la obligación de constituir el seguro referido (exoneración que deberá ser manifestada por un defensor judicial por existir conflicto de intereses entre las donatarias y los donantes); y que los donantes acrediten que la vivienda ha sido utilizada para uso propio. El recurrente mantiene que la donación no queda comprendida en el supuesto normativo para el cual, en caso de transmisión de una única vivienda unifamiliar construida por el autopromotor para uso propio en el plazo de diez años, sin haber constituido el seguro decenal, es necesario que tal autopromotor acredite haber utilizado la vivienda y sea expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de dicha garantía. Pero tal criterio no puede ser acogido por este Centro Directivo, pues de la interpretación literal y finalista de la norma referida se desprende inequívocamente que, tratándose de una transmisión «inter vivos», entra en juego la garantía prevista por la Ley, sin que el hecho de que se trate de una transmisión gratuita constituya motivo de exoneración. |
| R. 10/2/2014 BOE: 4/3/2014 Registro de Benavente. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: CADUCIDAD. En el supuesto de hecho de este recurso, cuando el decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas se presentan en el Registro, la caducidad y la cancelación de la anotación del embargo de los que dimanan ya se habían producido. Y es que transcurridos cuatro años desde la fecha de la anotación, caducó automáticamente la anotación preventiva. Para que la cancelación de las cargas posteriores ordenadas en el mandamiento hubiera sido posible, debió haberse presentado en el Registro el testimonio del decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas o, al menos, el testimonio del auto de adjudicación para ganar prioridad, antes de que hubiera caducado la anotación preventiva de embargo que lo motivó. Pero el hecho de que se haya expedido la certificación de titularidad y cargas que prevé el artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no produce el efecto de prorrogar la vigencia de las anotaciones preventivas, sino que éstas se prorrogan en la forma establecida en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria. |
| R. 11/2/2014 BOE: 21/3/2014 Registro de San Feliu de Guixols. CALIFICACIÓN REGISTRAL: MOTIVACIÓN. REPRESENTACIÓN ORGÁNICA: ADMINISTRADOR NO INSCRITO EN EL REGISTRO MERCANTIL. En el presente expediente la calificación está insuficientemente motivada y no puede tenerse en cuenta el contenido calificatorio que, incorrectamente, se incluye en el informe (cfr., entre otras muchas, las Resoluciones de 17 de septiembre y 15 y 19 de octubre de 2004, 20 de abril y 23 de mayo de 2005, 20 de enero de 2006, 31 de enero de 2007, 11 de febrero de 2008, 13 y 14 de diciembre de 2010, y 7 de julio y 6 de septiembre de 2011); sólo así puede evitarse la indefensión del recurrente, pues no ha podido alegar cuanto le hubiera convenido respecto de todas las razones que, intempestivamente, alega el registrador en su informe. No obstante, debe decidirse sobre la cuestión planteada en los términos expresados en la nota de calificación, pues no puede estimarse que se haya producido la indefensión del recurrente como lo demuestra el contenido de su escrito de interposición del recurso. Cuando se trate de personas jurídicas, y en particular, como sucede en este caso, de sociedades, la actuación del titular registral debe realizarse a través de los órganos legítimamente designados de acuerdo con la Ley y normas estatutarias de la entidad de que se trate, o de los apoderamientos o delegaciones conferidos por ellos conforme a dichas normas (vid. Resolución de 12 de abril de 1996, citada expresamente por la Resolución de 12 de abril de 2002). Extremos y requisitos éstos que en caso de que dichos nombramientos sean de obligatoria inscripción en el Registro Mercantil y los mismos se hayan inscrito corresponderá apreciar al registrador Mercantil competente, por lo que la constancia en la reseña identificativa del documento del que nace la representación de los datos de inscripción en el Registro Mercantil dispensará de cualquier otra prueba al respecto para acreditar la legalidad y válida existencia de dicha representación dada la presunción de exactitud y validez del contenido de los asientos registrales (cfr. artículos 20 del Código de Comercio y 7 del Reglamento del Registro Mercantil). Como señala el Tribunal Supremo (cfr. Sentencia de 20 de mayo de 2008) dentro de la expresión, a que se refiere el artículo 165 del Reglamento Notarial «datos del título del cual resulte la expresada representación», debe entenderse que «uno de los cuales y no el menos relevante es su inscripción en el Registro Mercantil cuando sea pertinente». En otro caso, es decir cuando no conste dicha inscripción en el Registro Mercantil, deberá acreditarse la legalidad y existencia de la representación alegada en nombre del titular registral a través de la reseña identificativa de los documentos que acrediten la realidad y validez de aquélla y su congruencia con la presunción de validez y exactitud registral establecida en los artículos 20 del Código de Comercio y 7 del Reglamento del Registro Mercantil (vid. Resoluciones de 17 de diciembre de 1997 y 3 y 23 de febrero de 2001). |
| R. 12/2/2014 BOE: 21/3/2014 Registro de Ferrol. CONCESIÓN ADMINISTRATIVA: CANCELACIÓN POR RESOLUCIÓN UNILATERAL DE LA ADMINISTRACIÓN. Es cierto, como señala el registrador en su calificación, que es principio básico del sistema registral español que la rectificación de los asientos del Registro presupone el consentimiento de su titular o la oportuna resolución judicial supletoria (cfr. artículos 1 y 40 de la Ley Hipotecaria). Ahora bien, como ha señalado este Centro Directivo (vid. Resoluciones de 27 de junio de 1989, de 8 de enero de 1999 y 10 de marzo de 2000) del mismo modo que cabe la modificación de situaciones jurídico-reales por resolución de la Administración aunque estén inscritas en virtud de un título no administrativo, con no menor razón deberá admitirse la modificación de la situación jurídica real inscrita en virtud de un título administrativo si en el correspondiente expediente, éste, por nueva resolución de la Administración, es alterado (cfr. artículos 102 y siguientes de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común), y siempre que se trate de expedientes en los que la autoridad administrativa interviniente sea competente para la modificación que se acuerde, y se cumplan en él las garantías legales establecidas en favor de la persona afectada. Como afirma el artículo 211, número 4, del Real Decreto Legislativo 3/2011, «los acuerdos que adopte el órgano de contratación pondrán fin a la vía administrativa y serán inmediatamente ejecutivos», o como disponía el artículo 18 de la Ley de Contratos del Estado de 1965, «los acuerdos que dicte el órgano de contratación (…) en el ejercicio de sus prerrogativas de (…) resolución, serán inmediatamente ejecutivos». Tratándose de la resolución de un contrato de concesión administrativa, el acuerdo de resolución de la Administración actuante implica la extinción del derecho real de concesión del contratista y de todos los que de él traigan causa. Por tanto, al Ayuntamiento, en cuanto órgano de contratación, le corresponde acordar la resolución del contrato (vid. Resolución de 11 de diciembre de 2010), poniendo fin a la vía administrativa, y siendo tal acuerdo inmediatamente ejecutivo, sin perjuicio de la vía contencioso- administrativa. El vehículo para hacer constar la cancelación del derecho inscrito es el documento administrativo de resolución emanado de la Administración contratante (artículo 156 del Real Decreto Legislativo 3/2011) que, como tal, goza de las presunciones de legalidad, ejecutividad y eficacia de los actos administrativos (artículos 56 y 57 de la Ley 30/1992, de 26 noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común), sin perjuicio de que el registrador ejercite su competencia de calificación en los términos establecidos en el artículo 99 del Reglamento Hipotecario que ha sido objeto de una copiosa interpretación por parte de este Centro Directivo, en los términos antes examinados. En cuanto a la necesidad de la firmeza de la resolución administrativa, a que igualmente alude el registrador en su calificación, como ha afirmado este Centro Directivo reiteradamente, se trata ciertamente de una hipótesis excepcional, pues, como ya se ha dicho, frente a la regla general en sede de rectificación de los asientos registrales que presupone el consentimiento del titular del asiento a rectificar o, en su caso, la oportuna resolución judicial firme dictada en juicio declarativo entablado contra aquél (cfr. artículos 1, 40, 82 y 220 de la Ley Hipotecaria), en este caso se pretende la rectificación en virtud de una resolución dictada en expediente meramente administrativo. Con todo, no puede negarse la eficacia rectificatoria de dicha resolución si ha agotado la vía administrativa, por más que sea susceptible de revisión en vía judicial, ya ante los tribunales contencioso- administrativos ya ante los tribunales ordinarios, pues, con carácter de regla general (no exenta de excepciones y de matizaciones importantes: vid. «ad exemplum» artículo 39.4.a del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo, o artículo 29 del Reglamento de Costas), es necesaria y suficiente la firmeza en vía administrativa para que los actos administrativos que implican una mutación jurídico-real inmobiliaria sean susceptibles de inscripción en el Registro de la Propiedad (vid., entre otros, artículos 9.2, 18.6 y 51.1. a y.g del citado texto refundido de la Ley de Suelo, 53 de la Ley de Expropiación Forzosa y 27 del Reglamento Hipotecario, y Resoluciones de 22 de junio de 1989, 14 de octubre de 1996 y 27 de enero de 1998). |
| R. 13/2/2014 BOE: 21/3/2014 Registro de León n 4. FINCA REGISTRAL: IDENTIDAD. Ha de revocarse la nota de calificación, puesto que existe plena correspondencia entre la descripción de la finca obrante tanto en el título adquisitivo como en el acta de notoriedad complementaria, entre sí y respecto de las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas que han de incorporarse por imperativo del artículo 3 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Por otro lado, a la vista de las anteriores consideraciones, también ha quedado acreditado que con la incorporación al folio registral de la referida descripción no se está llevando a efecto una rectificación que implique una alteración de la delimitación perimetral de la finca o del volumen edificado, que ponga en duda su identidad tal como se describe la misma en la inscripción primera, (de hecho permanecen los mismos linderos y sólo hay un cambio en la titularidad de dos de las fincas colindantes en favor del señor B. S.). Solo se persigue solventar las imprecisiones existentes en cuanto a la superficie de la finca, especificar los metros edificados en cada una de las dos plantas que ya se reflejan en el asiento registral, (no hay tampoco inmatriculación de la construcción), y finalmente poner fin a la incoherencia que supone asignar una referencia catastral indebidamente contrastada y que dirige a una parcela catastral con una descripción y geometría incompatibles con los linderos fijos de la finca registral, (vuelta a la calle E.), con la finalidad de conseguir una adecuada coordinación entre el Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario, en aras de una mayor eficiencia en la prestación del servicio público de ambas Instituciones. Además, figurando ya inmatriculada una mitad indivisa de la finca ha de respetarse en principio la descripción obrante en el folio registral, lo cual no es óbice para complementar aquellas imprecisiones que pudieran existir, sobre todo si se tiene en cuenta la fecha de la inmatriculación. |
| R. 13/2/2014 BOE: 21/3/2014 Registro de Alcira n 1. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: PRECIO DE ADJUDICACIÓN EN LA SUBASTA. De acuerdo con lo previsto en el artículo 682 de la actual Ley de Enjuiciamiento Civil, el precio en que los interesados tasan la finca para que sirva de tipo en la subasta constituye –junto con el domicilio fijado por el deudor para la práctica de requerimientos y notificaciones– uno de los requisitos esenciales que han de constar en la escritura de constitución de hipoteca para que en caso de incumplimiento de la obligación garantizada puedan seguirse las particularidades del procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados recogidas en los artículos 681 y siguientes de la Ley Procesal. Siendo la inscripción de la hipoteca uno de los pilares básicos de la ejecución hipotecaria (cfr. artículo 130 de la Ley Hipotecaria), la fijación de un domicilio a efectos de notificaciones y la tasación, son elementos esenciales sobre los cuales gira la licitación, confiriendo distintos derechos al postor, al ejecutado y al ejecutante en función del porcentaje que la postura obtenida en la puja represente respecto del valor, en los términos recogidos por los artículos 670 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo determinante dicho precio para la evaluación acerca de si el valor de lo adjudicado ha sido igual o inferior al importe total del crédito del actor y de la existencia y eventual destino del sobrante, extremos éstos expresamente calificables por el registrador al amparo de lo dispuesto en el artículo 132.4 de la Ley Hipotecaria. En los casos de escrituras otorgadas e inscritas antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2013 y ejecutadas conforme a la legislación anterior, toda vez que no necesariamente contenían aquéllas por disposición de ley manifestación expresa sobre la condición de la finca hipotecada relativa a ser o no vivienda habitual del deudor, habrá de pasarse por la declaración que sobre el extremo realice el secretario judicial que resuelve el procedimiento de ejecución directa como presupuesto básico en orden a fijar el valor de adjudicación salvo que surja un obstáculo del Registro, esto es, que del propio Registro resulte que la finca tiene carácter de vivienda habitual del deudor. El criterio de que el domicilio señalado para notificaciones coincida con el de la vivienda habitual no puede ser mantenido ya que, como ya señaló esta Dirección General en Resolución de 26 de enero de 2004, la fijación de un domicilio para requerimientos y notificaciones en la escritura de constitución de hipoteca tiene únicamente por objeto la aplicación de las particularidades procesales previstas en los artículos 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil relativas a la ejecución directa sobre los bienes hipotecados. Tampoco es suficiente para entender atribuida a una vivienda la condición de habitual el hecho de que en un embargo anotado se haya señalado como domicilio de uno de los embargados la finca objeto de anotación, pues no es dicha reseña una declaración específica realizada al efecto por el titular registral afecto por la traba realizada con el propósito de dejar constancia en el Registro de la situación de vivienda habitual, sino tan sólo una circunstancia más –contingente y variable– relativa al domicilio, reflejada dentro de una determinada medida cautelar. De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria el registrador debe calificar por lo que resulte de los documentos presentados y de los asientos del Registro y, si bien es cierto (cfr. Resolución de 16 de febrero de 2012) que el registrador puede –en su función calificadora– consultar los Registros públicos de carácter jurídico, como es el Registro Mercantil, no puede equipararse a este Registro el Padrón Municipal, pues ni existe un medio oficialmente establecido para coordinar el Registro de la Propiedad y el Padrón para lograr una calificación más acorde con el principio de legalidad, ni son los asientos del Padrón asientos de Registro cuya titularidad competa al cuerpo de registradores ni, en fin, los asientos del Padrón tienen la eficacia propia de los asientos de los Registros jurídicos pues, según señala el artículo 16 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, de Bases del Régimen Local, tiene el Padrón condición expresa de Registro administrativo. Y si bien es cierto que según el propio artículo 16 los datos del Padrón constituyen prueba del domicilio habitual del empadronado, no lo es menos que dicha prueba, por la propia naturaleza administrativa del Registro del que emana, no puede ser considerada plena sino mera presunción que puede ser destruida por otros medios, entre los cuales no hay duda de que se incluye la manifestación en contra realizada tras la correspondiente investigación por el secretario judicial encargado de la tramitación del procedimiento de ejecución hipotecaria. |
| R. 14 y 18-2-2014 BOE: 21 y 28-3-2014 Registro de Tortosa n 3 y Sueca. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: DEMANDA Y REQUERIMIENTO AL TERCER POSEEDOR. Conforme a los articulos 132 de la LH y 685 de la LEC, es necesaria la demanda y requerimiento de pago al tercer poseedor de los bienes hipotecados que haya acreditado al acreedor la adquisición de sus bienes, entendiendo la Ley Hipotecaria que lo han acreditado quienes hayan inscrito su derecho con anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas. |
| R. 17/2/2014 BOE: 21/3/2014 Registro de Tarancón. ASIENTO DE PRESENTACIÓN: DOCUMENTOS PRIVADOS. RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. Aunque la cuestión no está prevista expresamente en nuestra legislación hipotecaria, frente a la decisión del Registrador de no extender un asiento de presentación cabe interponer los mismos recursos que frente a cualquier otra calificación, sin que resulte aplicable el régimen establecido en la Ley de Procedimiento Administrativo. Entrando ya en las cuestiones de fondo suscitadas en el presente expediente, y en relación al primero de los defectos observados por el registrador, el mismo debe ser confirmado. En efecto, el artículo 420.1 del Reglamento Hipotecario, en relación con el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, ordena a los registradores no extender asiento de presentación de los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral. Dado que no concurre esta excepción en el presente supuesto en que se pretende que se proceda a la rectificación o anulación de diversas inscripciones ya practicadas, que se afirman extendidas erróneamente, sin aportar la documentación pública que las causó, sino una simple instancia privada soporte de dicha solicitud, debe aplicarse la regla general que proscribe el acceso de los documentos privados incluso al Libro Diario del Registro. Es continua doctrina de esta Dirección General (basada en el contenido del artículo 324 de la Ley Hipotecaria y en la doctrina de nuestro Tribunal Supremo, Sentencia de 22 de mayo de 2000), que el objeto del expediente de recurso contra las calificaciones de los registradores de la Propiedad es exclusivamente la determinación de si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho. No tiene en consecuencia por objeto cualquier otra pretensión de la parte recurrente, señaladamente la determinación de la validez o no del título ya inscrito, ni de la procedencia o no de la práctica, ya efectuada, de los asientos registrales, cuestiones todas ellas reservadas al conocimiento de los tribunales. De acuerdo con lo anterior, es igualmente doctrina reiterada que, una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales, produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud, bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos (artículos 1, 38, 40, 82 y 83 de la Ley Hipotecaria). |
| R. 17/2/2014 BOE: 21/3/2014 Registro de Tías. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDACIÓN TRACTO SUCESIVO INTERRUMPIDO: CANCELACIÓN ASIENTOS CONTRADICTORIOS. Se recurre en el presente recurso únicamente el segundo defecto de la nota de calificación, por lo que la cuestión a resolver es si el auto judicial por el que se resuelve un expediente de reanudación de tracto sucesivo interrumpido debe contener expresamente el pronunciamiento de cancelación de las inscripciones contradictorias o, por el contrario, tiene por sí virtualidad cancelatoria sin necesidad de mandato alguno. Esta cuestión formal ya ha sido tratada por este Centro Directivo en anteriores ocasiones y su solución viene impuesta por la normativa hipotecaria vigente sobre esta cuestión, en particular en el artículo 286 del Reglamento Hipotecario. La Resolución de 7 de marzo de 1979 declaró que por mucho que se trate de un requisito de un rigor formal excesivo y no del todo justificado, constituye defecto subsanable el hecho de que el auto dictado para la reanudación del tracto sucesivo no contenga expresamente, como impone el artículo 286 del Reglamento Hipotecario, el pronunciamiento de cancelación de las inscripciones contradictorias. En la misma línea, se han pronunciado las Resoluciones de 29 de agosto de 1983, 24 de enero de 1994, 4 de octubre de 2004 –que considera inexcusable que se ordene la cancelación de las inscripciones contradictorias– o en la misma línea, la Resolución de 16 de marzo de 2006. En este sentido es importante distinguir dos aspectos relevantes: que una cosa es que el ejercicio de una acción contradictoria del dominio que figura inscrito a nombre de otro en el Registro de la Propiedad, sin solicitar específicamente la nulidad o cancelación de los asientos contradictorios vigentes, pueda llevar implícita dicha petición; y otra muy distinta que el auto judicial que ha de resolver el expediente no deba cumplir todas las manifestaciones y requisitos formales y sustantivos exigidos por la normativa aplicable al procedimiento. |
| R. 18 y 24-2-2014 BOE: 28/3/2014 Registro de Almuñécar y Rute. HIPOTECA: NOVACIÓN MODIFICANDO EL VALOR DE TASACIÓN, PERO NO EL PACTO DE VENCIMIENTO ANTICIPADO. Se plantea la cuestión de si la exigencia de certificación de tasación de la finca y de redacción del pacto de vencimiento anticipado por impago de la menos tres mensualidades es aplicable a los supuestos de novación y ampliación de la hipoteca existente por incremento de la cuantía del préstamo. Y la contestación, atendiendo a la legislación vigente, tiene que ser necesariamente negativa. El artículo 682.2.1.o de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en la redacción dada por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, establece como uno de los requisitos para la aplicación del procedimiento de ejecución directa «que en la escritura de constitución de hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario». El precepto se refiere únicamente a la «escritura de constitución de hipoteca» por lo que no puede extenderse a otros actos otorgados con posterioridad durante la vida de la hipoteca, ni se exige tampoco su actualización en ningún caso. La referencia literal a la «escritura de constitución» es más significativa teniendo en cuenta que la legislación hipotecaria distingue perfectamente entre los títulos de constitución de los derechos reales y los demás títulos de reconocimiento, transmisión y modificación de los mismos, según resulta de la enumeración del artículo 2.2 de la Ley Hipotecaria al diferenciar los títulos de constitución de otros de reconocimiento, modificación transmisión y extinción y resulta también del propio Código Civil, que en el artículo 1880 se refiere a lo relativo a la «constitución, modificación y extinción» de la hipoteca, como supuestos distintos, lo que confirma el artículo 144 de la Ley Hipotecaria regulando la modificación de la obligación hipotecaria anterior, como supuesto diferente de la constitución de hipoteca contemplada en el siguiente artículo 145 de la misma, por lo que la referencia específica a la «constitución» de la hipoteca en el artículo 682.2.1.o de la Ley de Enjuiciamiento Civil no incluye el supuesto diferente de la modificación en diferentes variantes, entre ellas la mera novación modificativa, ni tampoco la ampliación del préstamo o crédito con paralelo incremento de la responsabilidad hipotecaria. Siendo ello así, y dado que respecto de venta extrajudicial del bien hipotecado, conforme al artículo 1.858 del Código Civil, «el valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa» (cfr. artículo 129.2.a de la Ley Hipotecaria), idéntica solución se ha de aceptar en esta materia en caso de que la acción hipotecaria se ejercite mediante la venta extrajudicial del bien hipotecado. Ello naturalmente siempre que, con motivo de esos otros actos, no se modifique expresamente el valor de tasación o el pacto de vencimiento anticipado contenido en la escritura de constitución, pues en tal caso, la modificación de la escritura de constitución en ese aspecto concreto determinaría que fuese necesario que se acompañase el certificado de tasación, pues entonces se estaría modificando expresamente uno de los elementos previstos en la escritura de constitución, que requeriría en tal caso que se cumplieran los requisitos relativos al valor de subasta cuando éste se modifica. Y lo mismo cabe decir en el supuesto de que el pacto de ejecución judicial directa o extrajudicial no figurase en la escritura de constitución inicial y se integrase en la configuración del derecho real de hipoteca con ocasión de una novación o ampliación posterior, pues en tales supuestos el derecho al ejercicio de la acción hipotecaria por las vías judicial o extrajudicial previstas en el artículo 129 de la Ley Hipotecaria surge en un momento ya posterior a la entrada en vigor de la Ley 1/2013 y, por tanto, sujeta a sus requisitos específicos. Pero para poder proceder a la inscripción parcial de la escritura, con exclusión de la estipulación relativa a la nueva tasación, se precisa solicitud expresa, por ser dicha estipulación delimitadora del contenido esencial del derecho real de hipoteca (cfr. artículos 19 bis y 322 de la Ley Hipotecaria). |
| R. 18/2/2014 BOE: 28/3/2014 Registro de Coria. CALIFICACIÓN REGISTRAL NEGATIVA: NECESIDAD DE MOTIVACIÓN. Según la reiterada doctrina de este Centro Directivo (por todas la Resolución de 18 de noviembre de 2013), cuando la calificación del registrador sea desfavorable es exigible, según los principios básicos de todo procedimiento y conforme a la normativa vigente, que al consignarse los defectos que, a su juicio, se oponen a la inscripción pretendida, aquélla exprese también una motivación suficiente de los mismos, con el desarrollo necesario para que el interesado pueda conocer con claridad los defectos aducidos y con suficiencia los fundamentos jurídicos en los que se basa dicha calificación (cfr. artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 2 de octubre de 1998; 22 de marzo de 2001; 14 de abril de 2010; 26 de enero de 2011, y 20 de julio de 2012, entre otras muchas). Es indudable que, de este modo, serán efectivas las garantías del interesado recurrente, quien al conocer en el momento inicial los argumentos en que el registrador funda jurídicamente su negativa a la inscripción solicitada podrá alegar los fundamentos de Derecho en los que apoye su tesis impugnatoria, a la vista ya de los hechos y razonamientos aducidos por el registrador que pudieran ser relevantes para la resolución del recurso. También ha mantenido esta Dirección General (vid. la Resolución de 25 de octubre de 2007, cuya doctrina confirman las más recientes de 28 de febrero y de 20 de julio de 2012) que no basta con la mera cita rutinaria de un precepto legal (o de Resoluciones de esta Dirección General), sino que es preciso justificar la razón por la que el precepto de que se trate es de aplicación y la interpretación que del mismo ha de efectuarse (y lo mismo debe entenderse respecto de las citadas Resoluciones), ya que sólo de ese modo se podrá combatir la calificación dictada para el supuesto de que no se considere adecuada la misma. |
| R. 20/2/2014 BOE: 28/3/2014 Registro de Mijas n 3. CALIFICACIÓN REGISTRAL: INDEPENDENCIA RESPECTO DE CALIFICACIONES ANTERIORES. APORTACIÓN A LA SOCIEDAD DE GANANCIALES: CAUSA. La independencia del registrador en el ejercicio de su competencia de calificación de los documentos presentados a inscripción y bajo su propia y exclusiva responsabilidad, hace que no esté vinculado, por aplicación de ese principio de independencia en su ejercicio, por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores o por las propias resultantes de la anterior presentación de la misma documentación, tanto respecto de calificaciones anteriores efectuadas por él mismo o, incluso, respecto del mismo documento por otro registrador. Esto ha sido reiteradamente reconocido por este Centro Directivo (por todas, valgan las Resoluciones de 18 noviembre 1960; 5 de diciembre 1961; 20 octubre 1976, y 8 de mayo de 2012). Respecto a la manifestación hecha por los cónyuges en las escrituras reseñadas en los hechos, de que la finca resultante «les pertenece con carácter ganancial», esto no supone una atribución de tal condición a la finca agrupada. Es reiterada la doctrina de este Centro Directivo que el acuerdo de los cónyuges sólo será traslativo si en él hay donación o bien uno de los contratos que, seguidos de tradición, constituyen el título y modo de transmitir el dominio, conforme a lo dispuesto en el artículo 609 del Código Civil. |
| R. 20/2/2014 BOE: 28/3/2014 Registro de Cazalla de la Sierra. ANOTACIONES PREVENTIVAS: CADUCIDAD. El artículo 86 de la Ley Hipotecaria determina que las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación misma, salvo aquéllas que tengan señalado en la Ley un plazo más breve, pudiendo prorrogarse por un plazo de cuatro años más siempre que el mandamiento ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento. Es pues la fecha en la que se consta en el Registro extendida la anotación y no otra, la que sirve de inicio al cómputo del plazo de caducidad, y es del asiento de anotación, no de la nota de despacho, del que se presume su exactitud y está bajo la salvaguarda de los tribunales, como resulta de la literalidad del artículo 1 párrafo tercero de la Ley Hipotecaria cuando hace referencia a «los asientos del Registro practicados en los libros que se determinan en los artículos 238 y siguientes…». |
| R. 21/2/2014 BOE: 28/3/2014 Registro de Marbella n 3. ANOTACIÓN DE EMBARGO PREVENTIVO: CADUCIDAD. El artículo 81 de la Ley General Tributaria establece, respecto de la duración de las medidas cautelares –entre ellas el embargo preventivo de bienes y derechos–, un plazo de seis meses desde su adopción, pudiendo prorrogarse por otros seis meses. Ahora bien, estos plazos se refieren al embargo preventivo, que es la medida cautelar, no a la anotación preventiva de dicho embargo, cuya eficacia es tan sólo la de la hacer efectivo erga omnes el embargo trabado. Dicho precepto no dicta ninguna norma dirigida al registrador, no se señala un plazo de vigencia especial para la anotación de embargo preventivo, ni se establece la caducidad de la misma, por lo cual se debe aplicar el plazo general de caducidad de las anotaciones establecido en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria. |
| R. 22/2/2014 BOE: 28/3/2014 Registro de Elda n 2. REPRESENTACIÓN VOLUNTARIA: INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO 98 DE LA LEY 24/2001 Y SU ÁMBITO TEMPORAL DE APLICACIÓN. Según reiterada doctrina de este Centro Directivo (vid., por todas, Resolución de 22 de octubre de 2012), para entender válidamente cumplidos los requisitos contemplados en el mencionado artículo 98 en los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderado, el notario deberá emitir con carácter obligatorio un juicio acerca de la suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el acto o negocio jurídico pretendido o en relación con aquellas facultades que se pretendan ejercitar. Las facultades representativas deberán acreditarse al notario mediante exhibición del documento auténtico. Asimismo, el notario deberá hacer constar en el título que autoriza, no sólo que se ha llevado a cabo el preceptivo juicio de suficiencia de las facultades representativas, congruente con el contenido del título mismo, sino que se le han acreditado dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica y la expresión de los datos identificativos del documento del que nace la representación. De acuerdo a la misma doctrina citada, el registrador deberá calificar, de un lado, la existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento del que nace la representación y, de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relación con el acto o negocio jurídico documentado y las facultades ejercitadas, así como la congruencia del juicio que hace el notario del acto o negocio jurídico documentado y el contenido del mismo título. Igualmente el Tribunal Supremo (Sala Primera, de lo Civil), en Sentencia de 23 de septiembre de 2011, declara que, según resulta del apartado 2 del artículo 98 de la Ley 24/2011, la calificación del registrador en esta materia se proyecta sobre «la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado», congruencia que exige que del propio juicio de suficiencia resulte la coherencia entre la conclusión a la que se llega y las premisas de las que se parte. En el presente caso, el Notario autorizante de la escritura de compraventa calificada no emitió ningún juicio sobre la suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el acto o negocio jurídico pretendido en relación con las concretas facultades que se pretenden ejercitar, que tampoco reseña ni identifica en forma alguna. Por ello, partiendo de la premisa de la aplicabilidad al caso del reiterado artículo 98 de la Ley 24/2001 (premisa que, como se verá, no concurría) era correcto el planteamiento que hacía el registrador en su calificación en el sentido de que, a falta de cumplimiento por parte del notario autorizante del título calificado de los requisitos impuestos por el citado precepto, cabría la posibilidad alternativa de su subsanación por la vía de la aportación de las propias escrituras de apoderamiento. En cuanto al segundo obstáculo para la estimación del recurso, estriba precisamente en el hecho de que por razón de la fecha de otorgamiento de la escritura calificada (2 de marzo de 1992), el artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, no era aplicable por la sencilla razón de que no había entrado en vigor. En efecto, como ha afirmado con anterioridad este Centro Directivo (vid. Resoluciones de 20 de enero de 2004, 21 de octubre de 2011 y 1 de marzo de 2012) esta cuestión, la de la determinación del ámbito de eficacia temporal del citado precepto, ha de resolverse conforme a la normativa vigente en el momento de la autorización de la escritura calificada. No es posible seguir el criterio de que es la fecha de la inscripción la que ha de tenerse en cuenta puesto que las leyes citadas imponen una determinada forma de actuar al notario, por lo que no pueden aplicarse a los actos o negocios autorizados por éste con anterioridad. |
| R. 25/2/2014 BOE: 2/4/2014 Registro de Cazalla de la Sierra. VENTA EXTRAJUDICIAL: SUBASTA EN PORTAL ELECTRÓNICO. El Registrador de la Propiedad deniega la inscripción solicitada porque, a su juicio, al haber entrado en vigor el mismo día 15 de mayo de 2013 la Ley 1/2013, que modifica el artículo 129 de la Ley Hipotecaria para establecer que la venta se realizará mediante una sola subasta, de carácter electrónico, que tendrá lugar en el portal de subastas que a tal efecto dispondrá la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado, con la necesaria determinación del procedimiento de dicha subasta en el Reglamento Hipotecario, «se podrá iniciar, pero nunca tramitar y concluir, ningún procedimiento nuevo de esta índole hasta que se apruebe el portal de subastas electrónicas referido y la correspondiente reforma del reglamento hipotecario». Indudablemente, son de inmediata aplicación desde la entrada en vigor de la reforma legal las modificaciones del procedimiento de la subasta extrajudicial en cuanto se establece una única subasta para todo tipo de inmueble y las introducidas con la expresa remisión a la Ley de Enjuiciamiento Civil, que aseguran que los tipos y condiciones de la venta pública del bien hipotecado ante notario estén sometidos a las mismas garantías que las establecidas para la subasta judicial. Respecto de aquellos extremos del procedimiento de venta extrajudicial cuya determinación se remite al Reglamento Hipotecario –art. 129.2.e) de la Ley Hipotecaria–, debe entenderse que la regulación reglamentaria actualmente vigente, mientras no sea objeto de la correspondiente modificación, deberá ser aplicada en tanto en cuanto no sea contrario a la Ley 1/2013 o a la Ley de Enjuiciamiento Civil, e interpretada de conformidad con los principios del procedimiento regulado por las mismas, teniendo en cuenta además la aplicación supletoria de la Ley rituaria en lo no previsto específicamente. Este mismo criterio es el que debe seguirse respecto de la forma concreta de realización de la subasta, que deberá ser presencial mientras no se ponga en marcha el portal de subastas electrónicas que a tal efecto deberá disponer la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado. |
| R. 25/2/2014 BOE: 2/4/2014 Registro de Caravaca de la Cruz. SERVIDUMBRE DE PASO: PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que la inscripción del derecho de servidumbre debe expresar su extensión, límites y demás características configuradoras, como presupuesto básico para la fijación de los derechos del predio dominante y las limitaciones del sirviente y, por tanto, no puede considerarse como suficiente a tal efecto, la identificación que de aquéllas se efectúa cuando se convienen indeterminaciones sobre datos esenciales que afectan a las facultades de inmediato uso material que las servidumbres confieren, con la consiguiente vinculación, sin límites temporales en este supuesto, de la propiedad en una extensión superior a la exigida por la causa que justifica la existencia de la servidumbre. Ello sin perjuicio de que si el derecho real de servidumbre resultase suficientemente delimitado por los propios datos registrales y de configuración de los predios sirviente y dominante, pudiera practicarse la inscripción sin necesidad de aportar más datos identificativos. También ha reconocido esta Dirección General, la evidente dificultad que en ocasiones plantea la descripción de ciertas servidumbres, como ocurre con los caminos por los que haya de ejercitarse la de paso, y su más fácil expresión gráfica en un plano, concluyendo que se ha de permitir que en la inscripción a practicar se recojan los elementos esenciales del derecho y la misma se complemente en cuanto a los detalles a través de un plano cuya copia se archive en el Registro y al que se remita el asiento. |
| R. 26/2/2014 BOE: 2/4/2014 Registro de Arganda del Rey n 1. HIPOTECA: CANCELACIÓN ORDENADA JUDICIALMENTE. Para cancelar una hipoteca por virtud de un mandamiento judicial es necesario que el procedimiento se haya dirigido contra el titular registral de dicho derecho real. El apartado 2º del artículo 688 es más amplio que el artículo 131 de la Ley Hipotecaria, pero lo cierto es que la finalidad de ambos preceptos es lograr la coordinación entre la ejecución hipotecaria y la cancelación judicial o extrajudicial de la propia hipoteca, por lo que la regla general es que para cancelar una hipoteca por causas distintas de la propia ejecución, debe resultar previamente acreditado registralmente que ha quedado sin efecto la ejecución hipotecaria, pues de lo contrario se podría perjudicar a los posibles terceros adquirentes en la ejecución, que confían en la presunción de validez de los asientos registrales, en clara infracción del principio de confianza legítima en la validez de los pronunciamientos del Registro (cfr. artículo 38.2 de la Ley Hipotecaria, que igualmente se inspira en esta necesidad de que no haya contradicción entre la sentencia que se dicte y el principio de legitimación registral). |
| R. 27/2/2014 BOE: 2/4/2014 Registro de Castro Urdiales. OBRAS NUEVAS POR ANTIGÜEDAD: SERVIDUMBRES DE USO PÚBLICO. Como ha señalado la doctrina científica en feliz expresión, que las Resoluciones citadas incorporaron a la doctrina oficial de este Centro Directivo, las limitaciones públicas (procedentes del Derecho administrativo sectorial) deberían ser limitaciones publicadas, reforzando la eficacia y oponibilidad erga omnes que le atribuye su origen legal mediante la cognoscibilidad que genera su publicación tabular mediante su constancia en las concretas fincas afectadas. Pero es igualmente cierto, como ha señalado este Centro Directivo (vid. Resoluciones de 11 de junio de 2013, 1.a y 2.a), que así como en el caso de los bienes de dominio público dicha corriente normativa terminó desembocando en un cambio total de paradigma, invirtiéndose la regla general, ahora enunciada en el artículo 36 de la Ley 33/2003 que impone un régimen de obligatoriedad general de la inscripción de todos los bienes de dominio público (recientemente reiterado en el preámbulo de la Ley 2/2013, de 29 de mayo, de protección y uso sostenible del litoral y de modificación de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas), por el contrario en el caso de las servidumbres legales la citada tendencia normativa no ha culminado, por el momento, del mismo modo, de suerte que tales servidumbres, entendidas como delimitaciones del contorno ordinario del derecho de dominio de las fincas afectadas más que como gravámenes singulares, siguen en su mayoría produciendo sus efectos como limitaciones legales del dominio sin necesidad de inscripción separada y especial (cfr. arts. 26.1 y 37.3 de la Ley Hipotecaria). En el caso concreto que ahora interesa, la especificidad que define la naturaleza de los bienes afectados por las servidumbres impuestas por la Ley y el Reglamento de Aguas y para su protección estriba en su «contigüidad» o «proximidad» respecto del dominio público hidráulico. Y si bien es cierto que en los supuestos de mera «proximidad», esto es, cuando la finca situada en la zona afectada por la servidumbre colinde con otra finca de dominio privado medianera entre aquélla y el cauce público de un río, la situación del predio sirviente en cuanto tal quedará sometido a un régimen de opacidad registral, por el contrario, en los casos de contigüidad al demanio la propia mención registral de colindancia con el mismo da a conocer por sí misma la sumisión de la finca de que se trate a la servidumbre legal. Y por ello precisamente, y a fin de evitar perjuicios a terceros de buena fe que confiados en los pronunciamientos del Registro pudieran adquirir edificaciones en situación de ilegalidad, la Ley de Suelo, desde la modificación introducida por el artículo 24 del Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, impone un nuevo control preventivo, impidiendo la inscripción de las declaraciones de obra nueva antigua cuando la comprobación por el registrador sobre la no contradicción con las limitaciones derivadas de las servidumbres legales no obtenga un resultado positivo. Y en este sentido la actuación impuesta al registrador de «comprobación» de que el suelo sobre el que se declara la edificación antigua no está afectado por una servidumbre que limite el uso edificatorio o el ius aedificandi del titular de la finca debe traducirse, como ha sucedido en el caso ahora debatido, en una suspensión de la inscripción hasta tanto se acredita la correspondiente autorización administrativa o la innecesariedad de la misma por ubicarse la concreta edificación fuera de la zona afectada por la servidumbre o limitación legal del dominio, sin que este régimen legal tuitivo del dominio público hidráulico pueda quedar dispensado o suplido en este caso por la certificación catastral descriptiva y gráfica aportada, no sólo por tener un objeto y finalidad distinta, sino porque, además la descripción de la edificación a que alude no coincide con la declarada en el título (según aquélla tiene una superficie de 41 metros cuadrados, según éste 61,91), ni por la fotografía incorporada al título y obtenida de la cartografía del Gobierno de Cantabria, que en cualquier caso, por sus características, no permite ubicar la construcción dentro de la parcela ni la distancia entre aquella y el cauce del río con el que linda ésta. |
| R. 1/3/2014 BOE: 4/4/2014 Registro de Madrid n 7. SUSTITUCIÓN VULGAR: INEFICACIA DEL LLAMAMIENTO AL SUSTITUTO. En el presente caso en que la vocación del derecho de acrecer depende de la ineficacia de la vocación derivada de la sustitución vulgar, sólo si se acredita la ineficacia de ésta por la falta de descendientes del instituido premuerto es posible dar eficacia al derecho de acrecer que en el propio testamento se prevé su aplicación «si no hubiere lugar a tal sustitución». Dadas las consecuencias jurídicas que se producen, es necesario que las vocaciones efectivas se acrediten debidamente sin que basten las meras manifestaciones cuando no proceden de la persona a quien corresponde la designación que es el testador, ni se produzcan dentro de los procedimientos o documentación especialmente prevista para la eficacia de tales declaraciones. El medio normal previsto para la acreditación de este extremo es el acta de notoriedad a que se refiere el artículo 82 del RH. Por lo que se refiere a otra de las alegaciones del recurrente, la de que deben servir como medio de prueba en este caso, las manifestaciones de los dos albaceas contadores partidores acerca de que no existían hijos del instituido premuerto al que se refería la sustitución vulgar, procede igualmente desestimar esta alegación, al no tener facultades expresas o especiales dichos albaceas para decidir sobre la ineficacia del llamamiento sustitutorio. En principio, los albaceas a los que no se les hayan conferido facultades «especiales» sólo tienen las facultades comprendidas en el artículo 902 del Código Civil, ninguna de las cuales se refiere a la decisión acerca de la ineficacia de los llamamientos sustitutorios, para de ese modo dar eficacia al derecho de acrecer. |
| R. 3/3/2014 BOE: 4/4/2014 Registro de Alicante n 3. RECTIFICACIÓN DE CABIDA: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. No cabe denegar la inscripción de un exceso de cabida inferior al 5%, que además viene acreditado por medio de certificación catastral! simplemente alegando que existen dudas sobre la identidad de la finca, sin otra justificación que el hecho de que la finca se formó por segregación. |
| R. 3/3/2014 BOE: 4/4/2014 Registro de Cieza n 1. ANOTACIONES PREVENTIVAS: CADUCIDAD. El tenor del artículo 86 de la Ley Hipotecaria es claro al prever que a instancia de los interesados o por mandato de las autoridades que las decretaron, podrán prorrogarse por un plazo de cuatro años más, siempre que el mandamiento ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento. Es reiterada la doctrina de este Centro Directivo en orden a considerar que actúa la caducidad con automatismo, siendo por tanto innecesaria su cancelación en cuanto exteriorización de un hecho ya producido. |
| R. 4/3/2014 BOE: 4/4/2014 Registro de Corcubión. OBRA NUEVA: LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN. La Comunidad Autónoma de Galicia tiene competencias para determinar la exigencia o no de licencia de ocupación para determinadas edificaciones. Pero no entra dentro de sus competencias determinar cuáles son los requisitos necesarios para que las escrituras de obra nueva terminada sean inscribibles en el Registro de la Propiedad, pues como se ha expresado, ello es de competencia estatal. Para la inscripción en el Registro de la Propiedad de las escrituras de obra nueva terminada, el artículo 20 de la Ley de Suelo exige, además de otros requisitos, en su apartado 1.b) el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable. |
| R. 4/3/2014 BOE: 4/4/2014 Registro de Córdoba n 6. OPCIÓN DE COMPRA: CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES. Aún cuando ni la Ley Hipotecaria ni su Reglamento regulan la cancelación de los derechos reales, cargas y gravámenes extinguidos como consecuencia de la consumación del derecho de opción, esta cuestión ha de ser resuelta teniendo en cuenta los principios generales, y en especial los hipotecarios, que informan nuestro ordenamiento jurídico, como ya se puso de manifiesto en la Resolución de 7 de diciembre de 1978. En el mismo sentido, al afectar el ejercicio del derecho de opción de forma tan directa a los titulares de derechos posteriores inscritos en la medida en que deben sufrir la cancelación del asiento sin su concurso, se requiere –como indicó la mencionada Resolución– que puedan al menos contar con el depósito a su disposición del precio del inmueble para la satisfacción de sus respectivos créditos o derechos, máxime cuando todas las actuaciones de los interesados tienen lugar privadamente y al margen de todo procedimiento judicial y con la falta de garantías que ello podría implicar para los terceros afectados. |
| R. 5/3/2014 BOE: 4/4/2014 Registro de Les Borges Blanques. PRESENTACIONES SUCESIVAS DEL MISMO DOCUMENTO: CALIFICACIÓN INDEPENDIENTE. Podemos concluir que el recurso de queja que asiste a todo interesado que considera que la actuación del registrador no se ha ajustado a las obligaciones que le impone la ley en el desarrollo de su función, debe tramitarse conforme a las normas establecidas para el recurso contra la calificación en lo que le sea de aplicación y sin perjuicio de la aplicación en su caso del régimen disciplinario previsto en los artículos 313 y siguientes de la Ley Hipotecaria. Caducados los asientos de presentación anteriores de un documento, el artículo 108 del Reglamento Hipotecario permite volver a presentar dichos títulos que pueden ser objeto de una nueva calificación, en la que el registrador –él mismo, o quien le suceda en el cargo– puede mantener su anterior criterio o variarlo, si lo estimase justo. Como ha reiterado esta Dirección General, el registrador, al llevar a cabo el ejercicio de su competencia calificadora de los documentos presentados a inscripción no está vinculado, por aplicación del principio de independencia en su ejercicio, por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores o por las propias resultantes de la anterior presentación de la misma documentación. |
| R. 5/3/2014 BOE: 4/4/2014 Registro de Montblanc. PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: REQUERIMIENTO DE PAGO AL DEUDOR. La cuestión que se debate es si en un supuesto de venta extrajudicial de finca hipotecada, el requerimiento de pago a la sociedad mercantil deudora, una vez intentado infructuosamente en el domicilio señalado a esos efectos en la hipoteca que se ejecuta, puede entenderse realizado mediante entrega de la cédula a quien en el Registro Mercantil consta como apoderado de la sociedad, el cual manifiesta que el lugar donde se realiza dicho requerimiento es el domicilio real de la sociedad, acepta la cédula y se da por notificado. Si el requerimiento de pago no puede hacerse en los términos previstos en el artículo 236, c del RH, el notario debe dar por finalizada su actuación y conclusa el acta. No obstante, esta Dirección General ha aceptado la validez del requerimiento de pago llevado a cabo fuera del lugar señalado en la inscripción de hipoteca en aquellos supuestos en los que, en aplicación de la doctrina del Tribunal Constitucional referida a los requisitos de los actos de comunicación procesal (vid. «Vistos»), se entiende que el destinatario acepta ser requerido y tiene cabal conocimiento del contenido y fecha del requerimiento (Resolución de 17 de septiembre de 2012). Cierto es que sí quedó acreditada la entrega de la cédula y la asunción de los efectos de la notificación, pero la persona con la que debió entenderse el requerimiento para no considerarse causada indefensión debió haber sido, conforme lo dispuesto en el artículo 235 de la Ley de Sociedades de Capital, el administrador de la sociedad deudora o una persona a quien se le hubiera conferido en legal forma dicha facultad. Y no puede ser considerada como tal a un apoderado de la sociedad en quien no concurre, por definición, la consideración de órgano de la sociedad sino de tercero, y respecto del cual no consta acreditada la atribución del poder de representación de la sociedad deudora para la recepción de notificaciones y requerimientos. |
| R. 6/3/2014 BOE: 11/4/2014 Registro de Elda n 2. OPCIÓN DE COMPRA: EJERCICIO. En el presente expediente se debate sobre si por el ejercicio, mediante otorgamiento de escritura de venta, de una opción de compra inscrita en el Registro de la Propiedad pueden cancelarse diversas anotaciones de embargo tomadas con posterioridad a la inscripción de la opción pero con anterioridad al ejercicio de la misma, con la particularidad de que en el supuesto de hecho de este expediente concurren las siguientes circunstancias: a) quien ejerce el derecho de opción de compra es causahabiente del titular de la opción, que la adquirió por cesión estando ya anotados los embargos sobre la finca; b) el ejercicio de la opción se realiza igualmente con posterioridad a las anotaciones del embargo; c) el importe de la compra se retiene íntegramente para el pago de dos hipotecas anteriores a la inscripción del derecho de opción. En el supuesto de hecho de este expediente la opción se configuró desde su nacimiento como transmisible y como tal consta inscrita, posteriormente se otorgó la oportuna escritura de cesión que igualmente tuvo su reflejo en el folio de la finca registral. La cláusula de transmisibilidad completa pues la configuración del derecho concedido quedando advertidos los terceros de que la opción podrá ejercitarse tanto por el optante originario como por aquel de quien traiga causa. Por lo tanto, la transmisión del derecho de opción así concebido no significará la pérdida de rango con respecto a derechos que accedan al Registro después de la inscripción en el mismo de su constitución, ya que si la opción se ejercita debidamente en los términos pactados, su transmisibilidad fue uno de ellos, desarrolla sus efectos sin solución de continuidad desde su constitución e inscripción con carácter real. Es también doctrina reiterada que el principio de consignación íntegra del precio establecido por diversas Resoluciones –entre ellas las de 11 de junio de 2002–, debe impedir pactos que dejen la consignación y su importe al arbitrio del optante, pero no puede llevarse al extremo, pues implicaría, so pretexto de proteger a los titulares de los derechos posteriores a la opción, perjudicar al propio titular de la opción, que goza de preferencia registral frente a ellos. |
| R. 6/3/2014 BOE: 11/4/2014 Registro de Olmedo. RECURSO GUBERNATIVO: PLAZO DE INTERPOSICIÓN CUANDO HAY VARIAS CALIFICACIONES SUCESIVAS. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: PROCEDIMIENTO DIRIGIDO CONTRA QUIEN NO ES EL TITULAR REGISTRAL. Como ha declarado este Centro Directivo (cfr. Resolución de 30 de octubre de 2012), en un supuesto en que la registradora alegaba que el recurso se había interpuesto fuera de plazo, en tal caso el recurso debería inadmitirse (si hubiera transcurrido el plazo legal de interposición computado desde la fecha de la notificación de la primera calificación, pero no desde la segunda) si del expediente no resultase que la nota reiterativa trae causa no en una nueva aportación del documento calificado en su día, sino de éste junto con otro. Es decir, debería inadmitirse si la nota fuese efectivamente la misma. La cuestión que se debate en este recurso, por tanto, se centra en determinar si es inscribible una sentencia firme dictada en un procedimiento judicial ordinario seguido contra personas distintas de los titulares registrales por la que se declara el dominio de una participación indivisa de cuatro sextas partes de determinada finca a favor del actor en virtud de sendos contratos privados de compraventa. este Centro Directivo ha reiterado en infinidad de ocasiones la intangibilidad de dichos principios y competencias, lo que no es obstáculo para mantener la doctrina expuesta más arriba consistente en que cuando surge un impedimento derivado del contenido de los libros del Registro como el que nos ocupa, la inscripción no es posible precisamente en aplicación de principios constitucionales como el de salvaguardia judicial de los derechos individuales. Así lo ha reconocido el propio Tribunal Supremo en diversas ocasiones. Recientemente, la Sentencia de la Sala Primera de fecha 21 de octubre de 2013, ante un supuesto en que se lleva a cabo la cancelación de un asiento en ejecución de sentencia sin que el titular haya sido parte en el procedimiento lo afirma sin ambages al decir: «Antes bien, debía tener en cuenta lo que dispone el artículo 522.1 LEC, a saber, todas las personas y autoridades, especialmente las encargadas de los Registros públicos, deben acatar y cumplir lo que se disponga en las sentencias constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, salvo que existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación específica. Y como tiene proclamado esta Sala, por todas, la Sentencia del Tribunal Supremo núm. 295/2006, de 21 de marzo, no puede practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho la eficacia de los vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento judicial en que haya sido parte». |
| R. 7/3/2014 BOE: 11/4/2014 Registro de Cullera. PROPIEDAD HORIZONTAL: LEGALIZACIÓN DEL LIBRO DE ACTAS. El artículo 415 del Reglamento Hipotecario es terminante al disponer que no podrá legalizarse un libro de actas en tanto no se acredite la íntegra utilización del anterior, se comunique su pérdida o extravío o destrucción o se denuncie su substracción en los términos recogidos en la propia norma, circunstancia ésta que no se ha producido. |
| R. 7 y 20-3-2014 BOE: 11 y 25-4-2014 Registro de El Ejido n 2 y Fuente Obejuna. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: DEMANDA Y REQUERIMIENTO AL TERCER POSEEDOR. Conforme a los articulos 132 de la LH y 685 de la LEC, es necesaria la demanda y requerimiento de pago al tercer poseedor de los bienes hipotecados que haya acreditado al acreedor la adquisición de sus bienes, entendiendo la Ley Hipotecaria que lo han acreditado quienes hayan inscrito su derecho con anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas. |
| R. 10/3/2014 BOE: 11/4/2014 Registro de Alicante n 3. INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. No es posible la inmatriculación de una finca adjudicada en una escritura de partición de herencia acompañada de acta posterior de notoriedad complementaria de título público –dejando aparte vicisitudes intermedias– habida cuenta de que el registrador expresa y justifica en su nota las dudas que le plantea que la finca, en su actual descripción, no forme parte de otras ya inscritas. |
| R. 10/3/2014 BOE: 11/4/2014 Registro de León n 4. RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL:EXPRESIÓN DE SI ES LEGAL O PACTADO. Como ha reiterado esta Dirección General, el régimen económico matrimonial de gananciales puede ser el régimen legal supletorio, en defecto de capítulos, cuando así lo determine la aplicación de las normas de Derecho interregional, o uno de los posibles regímenes convencionales. Y, si bien es cierto que en muchos casos no es tarea sencilla el determinar cuál es el régimen legal supletorio, es necesario que el Notario, a la hora de redactar el instrumento público conforme a la voluntad común de los otorgantes –que deberá indagar, interpretar y adecuar al ordenamiento jurídico–, despliegue la mayor diligencia al reflejar en el documento autorizado cuál es el régimen económico matrimonial que rige entre los esposos. En tal sentido, establece el artículo 159 del Reglamento Notarial que si dicho régimen fuere el legal bastará la declaración del otorgante, lo cual ha de entenderse en el sentido de que el Notario, tras haber informado y asesorado en Derecho a los otorgantes, y con base en las manifestaciones de éstos (que primordialmente versan sobre datos fácticos como su nacionalidad o vecindad civil al tiempo de contraer matrimonio, su lugar de celebración o el de la residencia habitual y la ausencia de capítulos –cfr. artículos 9.2 y 16.3 del Código Civil–), concluirá que su régimen económico matrimonial, en defecto de capítulos, será el legal supletorio que corresponda, debiendo por tanto hacer referencia expresa a tal circunstancia –el carácter legal de dicho régimen– al recoger la manifestación de los otorgantes en el instrumento público de que se trate. Es decir, no cabe una manifestación genérica del régimen económico matrimonial, sin especificar si es el legal supletorio o el convencional. Lo anteriormente expuesto es aplicable a cualquier otro régimen legal supletorio que resulte aplicable conforme a las normas de Derecho interregional. |
| R. 11/3/2014 BOE: 25/4/2014 Registro de Gandia n 1. OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD: SUELO NO URBANIZABLE PROTEGIDO. Procede que esta Dirección se pronuncie ahora sobre este nuevo supuesto de hecho, es decir, si solicitada la inscripción de una obra nueva de edificación antigua, ubicada sobre una parcela de suelo no urbanizable y de especial protección, al amparo del artículo 20 número 4 de la Ley de Suelo, pueden entenderse cumplidos los requisitos previstos en el citado precepto y, en particular, si puede entenderse que concurre el requisito de que en relación a la edificación de que se trata no procede ya la adopción de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes. Como dice la Resolución de este Centro Directivo de 6 de mayo de 2013: «el legislador sigue exigiendo que el registrador califique la antigüedad suficiente para considerar posible la prescripción de las acciones que pudieran provocar la demolición y, además que compruebe que la edificación no se encuentra sobre suelo demanial o afectado por servidumbres de uso público». Y en esta calificación el registrador, como afirmó la Resolución de 11 de diciembre de 2012, deberá «constatar, por lo que resulte del Registro [y, cabe añadir, del propio título calificado], que la finca no se encuentra incluida en zonas de especial protección», en aquellos casos en que la correspondiente legislación aplicable imponga un régimen de imprescriptibilidad de la correspondiente acción de restauración de la realidad física alterada, pues en tales casos ninguna dificultad existe para que el registrador aprecie la falta del requisito de la prescripción, dado que su ausencia no queda sujeta a plazo y su régimen resulta directamente de un mandato legal. Cosa distinta de ello es que, a falta de constancia de datos en el Registro y en la documentación presentada de los que pueda derivarse o deducirse que se esté en el caso concreto en presencia de un supuesto de obra o edificación sujeto a un régimen legal de imprescriptibilidad de las correspondientes acciones de protección de la legalidad urbanística, deba mantenerse el criterio, reiteradamente sostenido por este Centro Directivo, de que lo que se ha de probar para obtener la inscripción, por la vía ahora examinada, de las declaraciones de obras antiguas es la fecha de la antigüedad de la obra, con antigüedad superior al plazo establecido por la legislación para la prescripción de la acción de disciplina urbanística, pero no necesariamente la efectiva extinción, por prescripción, del derecho de la Administración para la adopción de tales medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística (vid. Resoluciones de 12 de noviembre y 11 de diciembre de 2012), sin necesidad por tanto de exigir una compleja prueba de hechos negativos, pero sin perjuicio de que si dicha prueba obra en el Registro o en la documentación presentada el registrador la tome en cuenta en su calificación. Por tanto, el registrador habrá de calificar la posible imprescriptibilidad de la acción de restauración de la realidad física alterada, con posible demolición de lo edificado, por lo que resulte del Registro y del documento calificado. estando vigente el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en el momento del otorgamiento de la escritura calificada (atendiendo en este caso a la de rectificación que complementa la rectificada), dicho texto legal deberá ser el canon normativo que se aplique para dilucidar la cuestión de fondo planteada (vid. Resolución de 17 de enero de 2012). Incluso tratándose de actas o escrituras autorizadas con anterioridad a la entrada en vigor de una determina norma de protección de legalidad urbanística pero presentadas en el Registro de la Propiedad durante su vigencia, debe exigir el registrador su aplicación, pues el objeto de su calificación se extiende a los requisitos exigidos para la inscripción (vid. Resolución de 1 de marzo de 2012). Ahora bien, este criterio no llega al punto de traducirse en un régimen de aplicación retroactiva de las normas materiales o sustantivas que regulan los requisitos de legalidad de la actividad edificatoria, como pueden ser las relativas a las licencias necesarias o las afectantes al régimen de prescripción de las acciones de restauración de la realidad física (cfr. Resolución de 6 de mayo de 2013), ámbito en el que rige el principio general de irretroactividad de las normas sancionadoras o restrictivas de derechos. Como declaró la citada Resolución, el derecho transitorio en esta materia «determina la prohibición de aplicación retroactiva de aquella regla de legalidad material, dada su condición de norma sancionadora o restrictiva de derechos (cfr. art. 9, apartado 3, de la Constitución, y disposición transitoria tercera del Código Civil); con exclusión, por ello, de cualquier aplicación limitadamente retroactiva del precepto, tan solo posible en el caso de las normas procesales o adjetivas (incluidas las de carácter registral), respecto de los hechos materiales realizados antes de la entrada en vigor de la ley nueva». |
| R. 11/3/2014 BOE: 25/4/2014 Registro de Alcazar de San Juan n 2. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: LÍMITE DE RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA. En el presente expediente consta la existencia de titulares de cargas posteriores a la hipoteca que se ejecuta, lo cual determina que la cantidad que ha de entregarse al acreedor por cada uno de los conceptos, principal, intereses y costas, no puede exceder del límite de la cobertura hipotecaria, sin perjuicio de lo que se dirá en el siguiente fundamento de Derecho. Respecto a la posibilidad de utilizar el exceso la cobertura hipotecaria correspondiente a uno de los conceptos para garantizar la deuda correspondiente a otro concepto, esta Dirección General ha manifestado que el registrador debe comprobar que en ninguno de los conceptos se ha sobrepasado la cantidad asegurada, pues la cantidad sobrante por cada concepto ha de ponerse a disposición de los titulares de asientos posteriores. No habiendo derechos posteriores al ejecutado según la certificación registral y no habiendo comparecido en el proceso los titulares de derechos inscritos después de la nota de expedición de certificación de cargas, el juez actúa correctamente entregando el sobrante al ejecutado, pues, de lo contrario, se obligaría a aquél a una actitud inquisitiva entorpecedora de dicho procedimiento, que va en contra de las reglas generales del sistema y que ningún precepto establece. |
| R. 12/3/2014 BOE: 25/4/2014 Registro de Teguise. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: REQUISITO SUSTANTIVO Y NO MERAMENTE FORMAL. La constitución de un derecho real exige una perfecta determinación del objeto sobre el que recae y de los elementos de su contenido, necesarios para el pleno desarrollo o desenvolvimiento del derecho como tal derecho real. Es cierto que el principio de tracto sucesivo no es meramente formal, y que si del título presentado resultara que el titular registral no es verdadero propietario, el negocio no sería inscribible. Pero no es eso lo que ocurre en el presente título, en el que tan sólo se dice que existen determinados contenciosos en los que se cede al comprador la posición procesal, pero sin reconocimiento alguno de la falta de titularidad en el transmitente. Es cierto que no cabe transmisión de una mera «titularidad registral», como ha tenido ocasión de manifestar esta Dirección General (cfr. Resolución de 19 de octubre de 2013) y no cabe acceder a la inscripción al amparo de la legitimación registral del transmitente prescindiendo de vicisitudes anteriores a la venta que desvirtuaran aquélla, pues si al Registro tan sólo pueden acceder los actos válidos (artículo 18 de la Ley Hipotecaria), esa validez no viene determinada por el pronunciamiento registral legitimador, sino por la existencia de verdadero poder dispositivo en el transmitente. |
| R. 12/3/2014 BOE: 25/4/2014 Registro de Alicante n 3. CONCURSO DE ACREEDORES: ACCIÓN DE REINTEGRACIÓN Y PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. Las exigencias del principio de tracto sucesivo deben llevar a la denegación de la inscripción solicitada cuando en el procedimiento del que dimana el documento calificado no han intervenido todos los titulares registrales de derechos y cargas de las fincas.Ahora bien, este criterio se ha de matizar y complementar con la reciente doctrina jurisprudencial sobre la forma en que el citado obstáculo registral pueda ser subsanado. En efecto, la Sala de lo Contencioso de nuestro Tribunal Supremo ha tenido ocasión de manifestar recientemente en su Sentencia de 16 de abril de 2013, en relación con la Resolución de esta Dirección General de 1 de marzo de 2013, en la parte de su doctrina coincidente con los precedentes razonamientos jurídicos, que «esta doctrina, sin embargo, ha de ser matizada, pues tratándose de supuestos en los que la inscripción registral viene ordenada por una resolución judicial firme, cuya ejecución se pretende, la decisión acerca del cumplimiento de los requisitos propios de la contradicción procesal, así como de los relativos a la citación o llamada de terceros registrales al procedimiento jurisdiccional en el que se ha dictado la resolución que se ejecuta, ha de corresponder, necesariamente, al ámbito de decisión jurisdiccional. E, igualmente, será suya la decisión sobre el posible conocimiento, por parte de los actuales terceros, de la existencia del procedimiento jurisdiccional en el que se produjo la resolución determinante de la nueva inscripción. Será pues, el órgano jurisdiccional que ejecuta la resolución de tal naturaleza el competente para –en cada caso concreto– determinar si ha existido –o no– la necesaria contradicción procesal excluyente de indefensión, que sería la circunstancia determinante de la condición de tercero registral, con las consecuencias de ello derivadas, de conformidad con la legislación hipotecaria. En el expediente que provoca la presente los titulares de las cargas cuya cancelación se ordena no han sido parte en el procedimiento en que así se ha dispuesto tal y como resulta de forma expresa de la documentación presentada. De la documentación resulta que dichos titulares no han sido ni emplazados ni citados si bien constan como personados en el procedimiento de concurso del que deriva la acción de reintegración en el que se ha dictado sentencia. Consta igualmente que en dicho procedimiento de concurso abreviado se notificó a todos los personados la admisión de la demanda incidental de rescisión. El recurrente considera que de la situación descrita no resulta indefensión alguna para los titulares de cargas cuya cancelación se ordena, que así lo confirma el artículo 193 de la Ley Concursal y que los titulares registrales pudiendo no han hecho uso de su derecho a ser parte. Dichas afirmaciones no pueden compartirse por esta Dirección General. El mero hecho de que los titulares registrales estén personados en el procedimiento principal de concurso o el hecho de que hayan sido notificados de la existencia de una demanda, no los convierte en partes del procedimiento cuyo resultado se pretende inscribir. |
| R. 13/3/2014 BOE: 25/4/2014 Registro de Almadén y Ejea de los Caballeros. RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. Es continua doctrina de esta Dirección General (basada en el contenido del artículo 324 de la Ley Hipotecaria y en la doctrina de nuestro Tribunal Supremo, Sentencia de 22 de mayo de 2000), que el objeto del expediente de recurso contra las calificaciones de los registradores de la Propiedad es exclusivamente la determinación de si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho. No tiene en consecuencia por objeto cualquier otra pretensión de la parte recurrente, señaladamente la determinación de la validez o no del título ya inscrito, ni de la procedencia o no de la práctica, ya efectuada, de los asientos registrales, cuestiones todas ellas reservadas al conocimiento de los tribunales. De acuerdo con lo anterior, es igualmente doctrina reiterada que, una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales, produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud, bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos (artículos 1, 38, 40, 82 y 83 de la Ley Hipotecaria). |
| R. 18/3/2014 BOE: 25/4/2014 Registro de Madrid n 24. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: ARRENDAMIENTO FINANCIERO. Se trata de dilucidar en este recurso si inscrito un contrato de arrendamiento financiero –leasing– a favor de determinada sociedad, puede practicarse una anotación preventiva de embargo recayente únicamente sobre el derecho de opción de compra que lleva aparejado dicho contrato. En la actualidad la posición jurisprudencial y doctrinal mayoritaria, define el contrato de arrendamiento financiero como un contrato complejo y atípico, con causa unitaria, que exige la inclusión necesaria de la opción de compra residual como elemento esencial de la sinalagmática contractual, en el que el arrendador financiero es propietario de los bienes cedidos, mientras que el arrendatario financiero es titular de un derecho real de uso con opción de compra. No sólo se trata de una cesión de uso de los bienes a cambio de una contraprestación de cuotas, añadiéndose la opción de compra por el valor residual, sino que su finalidad práctica es la de producir una transmisión gradual y fraccionada de las facultades y obligaciones inherentes al dominio, transmisión que no se consumará hasta la completa realización por el arrendatario financiero de la contraprestación asumida, que incluye el ejercicio de la opción y el pago de su valor residual. Lo embargable es el derecho del que es titular el arrendatario financiero que, como se ha expuesto, es complejo y unitario, comprendiendo tanto el uso del bien derivado del arrendamiento como el derecho de opción de compra. No puede pretenderse el embargo aislado de una de la relaciones jurídicas que comprende el contrato, porque ambas van indisolublemente unidas, de forma que si se ejecutase el embargo de sólo la opción se desconfiguraría el arrendamiento financiero, dando cabida a un tercero que ostentaría un derecho independiente del cumplimiento de las obligaciones, las del arrendamiento, que lo justifican y permiten su ejecución, aparte de que pudiendo ser el valor residual ínfimo, tal y como se ha dicho, se produciría un más que probable enriquecimiento injusto del adjudicatario, ya que el importe de las cuotas constituye parte del valor final del bien que se amortiza conforme se van satisfaciendo. |
| R. 18/3/2014 BOE: 25/4/2014 Registro de Guadix. INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: FINCA YA INMATRICULADA. SEGREGACIÓN DE FINCA: COMUNICACIÓN AL AYUNTAMIENTO QUE CONCEDIÓ LA LICENCIA SEGÚN LA LEGISLACIÓN URBANÍSTICA DE ANDALUCÍA. No procede la inmatriculación solicitada por estar ya previamente inscrita la finca, siendo la actuación procedente la reanudación del tracto sucesivo interrumpido respecto de las concretas fincas registrales señaladas por la registradora, y ello cualesquiera que fueran las razones que motivaran en su día la interrupción de la cadena de titularidades y la relevancia que pudiera tener en tal interrupción del tracto la apuntada cuestión del «nasciturus», que el recurrente sólo menciona en su escrito pero no desarrolla, la cual tampoco podría haber sido aborda en el presente recurso dado el objeto del mismo. Respecto al cumplimiento del requisito de remisión al Ayuntamiento de la escritura de segregación dentro de los tres meses posteriores a la concesión de la licencia, establecido por el artículo 66 de la LOUA, hay que tener en cuenta que la escritura había sido ya presentada con anterioridad, y obra en el expediente, por lo que aún cuando se ha incumplido por el notario el requisito legal de que la autorización de la escritura pública no deber ser anterior a la preceptiva declaración municipal, no cabe duda de que la finalidad esencial perseguida en este punto por el artículo 66.5 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, que no es otra que permitir que el Ayuntamiento pueda comprobar si la escritura autorizada respeta fielmente los términos de la licencia o de la declaración de innecesariedad en su caso, está plenamente cumplida, pues esta última se concede con pleno conocimiento del contenido de aquélla, y por tanto, existe perfecta adecuación entre lo permitido y lo ejecutado, aunque se haya invertido el orden temporal que exigía que la autorización municipal, como acto reglado de intervención preventiva en materia de disciplina urbanística, fuera previa a la autorización de la escritura. |
| R. 19/3/2014 BOE: 25/4/2014 Registro de La Línea de la Concepción. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO: ADQUISICIÓN DE LOS HEREDEROS DEL TITULAR REGISTRAL. No puede decirse que exista efectiva interrupción del tracto cuando el promotor del expediente es el comprador de la heredera del titular registral, pues, si bien es cierto que el artículo 40.a) de la Ley Hipotecaria parece presuponer que hay interrupción cuando al menos «alguna» relación jurídica inmobiliaria no tiene acceso al Registro, no lo es menos, que en otros lugares de la propia legislación hipotecaria, se reconoce la inscripción directa a favor del adquirente de los bienes cuando la enajenación ha sido otorgada por los herederos del titular registral (cfr. artículos 20 de la Ley Hipotecaria y 209 del Reglamento Hipotecario). |
| R. 19/3/2014 BOE: 25/4/2014 Registro de Requena. CALIFICACIÓN REGISTRAL: FORMA. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO: JUSTIFICACIÓN DEL DOMINIO DEL PROMOTOR. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que cuando la calificación del registrador sea desfavorable es exigible, según los principios básicos de todo procedimiento y conforme a la normativa vigente, que al consignarse los defectos que, a su juicio, se oponen a la inscripción pretendida, aquélla exprese también una motivación suficiente de los mismos, con el desarrollo necesario para que el interesado pueda conocer con claridad los defectos aducidos y con suficiencia los fundamentos jurídicos en los que se basa dicha calificación. No obstante, aunque la argumentación en que se fundamenta la calificación haya sido expresada de modo ciertamente escueto, es suficiente para la tramitación del expediente si expresa suficientemente la razón que justifica dicha negativa de modo que el interesado haya podido alegar cuanto le ha convenido para su defensa. De conformidad con el artículo 285 del Reglamento Hipotecario, no puede exigirse a quien promueva el expediente que determine ni justifique las transmisiones operadas desde la última inscripción hasta la adquisición de su derecho, de modo que el auto por el que se ordena reanudar el tracto es, por sí solo, título hábil para practicar la inscripción en cuanto determina la titularidad dominical actual de la finca. Por lo que no puede exigirse al promotor del expediente de reanudación de tracto la acreditación de la cadena previa y sucesiva de transmisiones intermedias, ni los nombres de las personas que transmitieron las fincas al transmitente inmediato de las mismas. Teniendo en cuenta que la declaración judicial en el expediente es clara e indubitada, no cabe que la registradora entre en las razones del juez para formular su declaración debiendo atenerse al pronunciamiento judicial. |
| R. 20/3/2014 BOE: 25/4/2014 Registro de Valencia n 13. PROPIEDAD HORIZONTAL: NECESIDAD DE LICENCIA PARA DIVIDIR ELEMENTOS PRIVATIVOS. La cuestión que se plantea en este recurso es si para inscribir la segregación de una parte de un local comercial integrante de un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal, para formar un nuevo elemento privativo, se precisa o no la autorización administrativa correspondiente prevista en el artículo 10.3.b de la Ley de Propiedad Horizontal, modificado por la Ley 8/2013 de 26 de junio, habida cuenta de que la escritura de segregación se otorga estando ya en vigor la citada reforma legal. Ciertamente, el parámetro interpretativo más habitual y pacífico es el de que cuando la ley establece requisitos de orden civil relativos a los consentimientos necesarios para la validez de un acto, su incumplimiento constituye por sí mismo defecto que impide la inscripción registral, y ello sin necesidad de que por cada requisito exista una proclamación expresa sobre sus repercusiones en la calificación registral, pues ya existe una previsión genérica en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria que ordena calificar, entre otros extremos, la validez de los actos dispositivos. En cambio se ha venido considerando también, de modo habitual y pacífico, que cuando la Ley, ya fuera estatal o autonómica, cada una en el ámbito de sus respectivas competencias, establece requisitos, no ya relativos a los consentimientos precisos de los interesados o afectados directos, sino autorizaciones administrativas, la omisión de estas últimas sólo constituye impedimento para la inscripción registral si hay una previsión normativa expresa en tal sentido y que además ha de emanar del Estado, en tanto que titular de la competencia exclusiva sobre la ordenación de los instrumentos y registros públicos y como se ha acreditado en el caso objeto de esta Resolución existe esa expresa previsión en la normativa estatal: artículos 10.3.b Ley de Propiedad Horizontal (aplicable a los supuestos de edificaciones sometidos a dicho régimen especial de propiedad), y 17.6 del Texto Refundido de la Ley de Suelo (referido a los conjuntos inmobiliarios), al que se remite expresamente el primero de ellos. |
| R. 24/3/2014 BOE: 29/4/2014 Registro de Alicante n 2. HIPOTECA: APLICACIÓN DE LA LEY 1/2013 A LA CONSTITUIDA ENTRE PARTICULARES. Como cuestión previa, respecto a la alegación de la recurrente, de que al tratarse de una hipoteca voluntaria no procede la exigencia del certificado de tasación, se ha de aclarar que no procede ésta, por cuanto los artículos 137, 138 y 158 de la Ley Hipotecaria establecen con absoluta claridad que las hipotecas pueden ser voluntarias y legales, siendo las voluntarias las convenidas entre partes o impuestas por disposición del dueño de los bienes sobre los que se establezcan mientras que la legales son las admitidas expresamente por las leyes con tal carácter. Por lo tanto, el carácter voluntario o legal de las hipotecas no depende de que las partes sean particulares o entidades financieras. Queda fuera de duda, por tanto, que para poder inscribir los pactos de ejecución directa sobre bienes hipotecados o el pacto de venta extrajudicial en las escrituras de constitución de hipotecas, o en otras posteriores en que se pretenda incluir dichos pactos, resulta imprescindible que se le acredite al registrador, a través de la certificación pertinente, la tasación de la finca hipotecada «realizada conforme a lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del Mercado Hipotecario», y que el valor (o precio) en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no sea inferior, en ningún caso, al setenta y cinco por ciento del valor señalado en la tasación realizada conforme a la citada Ley. el artículo 129.1.b) señala con claridad las exigencias de la Ley para la ejecución conforme el procedimiento de venta extrajudicial: «…mediante la venta extrajudicial del bien hipotecado, conforme al artículo 1.858 del Código Civil, siempre que se hubiera pactado en la escritura de constitución de la hipoteca sólo para el caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada». Por lo tanto debe indicarse expresamente que el procedimiento extrajudicial pactado sólo podrá ejecutarse en caso de falta de pago de capital o intereses, no bastando la mera remisión a la legislación hipotecaria. En la escritura objeto de este expediente, los plazos de devolución de la cantidad adeudada son de carácter semestral; siendo que la exigencia del artículo lo es por un número de cuotas tal que suponga el incumplimiento de un plazo equivalente, al menos, de tres meses, tratándose en este supuesto, de un plazo equivalente a seis meses, se cumple sobradamente la exigencia de la norma, por lo que no puede sostenerse este defecto en la nota de calificación. |
| R. 24/3/2014 BOE: 29/4/2014 Registro de Mojácar ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: CADUCIDAD. Sobradamente ha sido señalado por las Resoluciones citadas en «Vistos» y numerosas más, que los embargos anotados con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, caducan por el transcurso del plazo de cuatro años, contado desde la anotación practicada. La caducidad, «ipso iuris», se produce por el transcurso fatal del término el cual vence el mismo día de la anotación, cuatro años después lo que supone el decaimiento del derecho pese a no ser el asiento formalmente cancelado. En el presente caso, la presentación del segundo mandamiento se produce cuando ya había transcurrido el plazo de cuatro años de la anotación anterior por lo que debe confirmarse el defecto, de naturaleza insubsanable, apreciado por el registrador. |
| R. 25/3/2014 BOE: 29/4/2014 Registro de Leganés n 2. CONDICIÓN RESOLUTORIA EN GARANTÍA DE PERMUTA DE SOLAR POR OBRA FUTURA: CANCELACIÓN. La previsión del párrafo segundo del artículo 177 del Reglamento anulado, se recoge posteriormente en el artículo 82.5.o de la Ley Hipotecaria en su redacción dada por la disposición adicional vigésima séptima de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre que regula, con las modificaciones oportunas para salvar los motivos de nulidad expresados en la sentencia citada, «la cancelación de condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado a que se refiere el artículo 11 de esta Ley». No puede alegarse, como hace el recurrente que la rúbrica genérica de la citada disposición sirva para justificar su aplicación a la permuta, pues la expresión es idéntica a la que se hacía en el párrafo segundo del artículo 177 del Reglamento «condiciones resolutorias explícitas en garantía de precio aplazado a que se refiere el artículo 11 de la Ley», que conforme a lo expuesto en la exposición de motivos debió entenderse limitada únicamente a las compraventas de inmuebles. |
| R. 26/3/2014 BOE: 29/4/2014 Registro de Valencia n 13. HERENCIA: PREVIA LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES. DERECHO DE TRANSMISIÓN: CÓNYUGE VIUDO DEL TRANSMITENTE. La Sentencia de 31 de diciembre de 1998 estableció de forma clara «las consecuencias derivadas del tránsito de un régimen jurídico a otro como consecuencia de la disolución de la sociedad de gananciales, al declarar que ‘‘los bienes que, hasta entonces, habían tenido el carácter de gananciales, pasan a integrar (hasta que se realice la correspondiente liquidación) una comunidad de bienes postmatrimonial o de naturaleza especial, que ya deja de regirse, en cuanto a la administración y disposición de los bienes que la integran, por las normas propias de la sociedad de gananciales. Sobre la totalidad de los bienes integrantes de esa comunidad postmatrimonial ambos cónyuges (o, en su caso, el supérstite y los herederos del premuerto) ostentan una titularidad común, que no permite que cada uno de los cónyuges, por sí solo, pueda disponer aisladamente de los bienes concretos integrantes de la misma, estando viciado de nulidad radical el acto dispositivo así realizado’’». Por tanto, no cabe en modo alguno inventariar mitades indivisas de bienes anteriormente gananciales en las herencias de los partícipes en la disuelta sociedad de gananciales sin realizar la operación previa de liquidar aquélla conforme a Derecho. Este Centro Directivo ha entendido (cfr. la Resolución de 22 de octubre de 1999) que aceptada la herencia del segundo causante –transmitente- por quienes suceden «iure transmissionis», la legítima del cónyuge viudo de aquél no es un simple derecho de crédito frente a su herencia y frente al transmisario mismo, sino que constituye un verdadero usufructo sobre una cuota del patrimonio hereditario, que afecta genéricamente a todos los bienes de la herencia hasta que, con consentimiento del cónyuge legitimario o intervención judicial, se concrete sobre bienes determinados o sea objeto de la correspondiente conmutación (cfr. artículos 806 y 839, párrafo segundo, del Código Civil. Por ello, la anotación preventiva en garantía de los derechos legitimarios del viudo que se introdujo en la Ley Hipotecaria de 1909 fue suprimida en la vigente Ley de 1946). Entre esos bienes habrían de ser incluidos los que el transmisario hubiera adquirido como heredero del transmitente en la herencia del primer causante, por lo que debería reconocerse al cónyuge viudo de dicho transmitente el derecho a intervenir en la partición extrajudicial que de la misma realicen los herederos. No obstante, esta doctrina ha de ser revisada a la vista de los pronunciamientos que se contienen en la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de septiembre de 2013, según la cual «…debe concluirse, como fijación de la Doctrina jurisprudencial aplicable a la cuestión debatida, que el denominado derecho de transmisión previsto en el artículo 1.006 del Código Civil no constituye, en ningún caso, una nueva delación hereditaria o fraccionamiento del ius delationis en curso de la herencia del causante que subsistiendo como tal, inalterado en su esencia y caracterización, transita o pasa al heredero transmisario. No hay, por tanto, una doble transmisión sucesoria o sucesión propiamente dicha en el ius delationis, sino un mero efecto transmisivo del derecho o del poder de configuración jurídica como presupuesto necesario para hacer efectiva la legitimación para aceptar o repudiar la herencia que ex lege ostentan los herederos transmisarios; todo ello, dentro de la unidad orgánica y funcional del fenómeno sucesorio del causante de la herencia, de forma que aceptando la herencia del heredero transmitente, y ejercitando el ius delationis integrado en la misma, los herederos transmisarios sucederán directamente al causante de la herencia y en otra distinta sucesión al fallecido heredero transmitente». |
| R. 26/3/2014 BOE: 29/4/2014 Registro de Salamanca n 2. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO INTERRUMPIDO: REQUISITOS. En el presente caso, queda constatado que se produjo una confusión en cuanto a la clase o categoría de expediente de dominio seguido para concluir con la resolución favorable al promotor, puesto que inicialmente se aludía, en relación con la finca número 4 objeto de este recurso, a su inmatriculación cuando en realidad, al estar previamente inscritas las dos fincas que por agrupación (que, al parecer no llegó a inscribirse) pasaron a formar la que es objeto del expediente, lo realmente perseguido era la reanudación de su tracto interrumpido (sin entrar ahora en que respecto de una de aquellas fincas agrupadas en realidad tampoco existía ruptura del tracto al estar inscrita con carácter ganancial a favor de una de las promoventes y de su marido, puesto que este tema tampoco se ha planteado en la nota recurrida). En este contexto de falta de claridad, se añade el dato, ya aludido, de que el auto no contiene afirmación alguna en relación con el cumplimiento de lo exigido en los artículos 285 y 286 del Reglamento Hipotecario, específicos para el expediente de reanudación de tracto, y relativo a las citaciones al titular registral y a la persona de quien proceden los bienes. Como ya se ha dicho, en el auto se alude expresamente a la citación de los titulares de los predios colindantes y de las personas ignoradas, pero nada se dice sobre el llamamiento al titular registral. |
| R. 27/3/2014 BOE: 5/5/2014 Registro de Motril n 1. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO INTERRUMPIDO: REQUISITOS. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA INSCRIPCIÓN DE UN EXCESO DE CABIDA: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. No se admite la posibilidad de reanudación de tracto sucesivo a través de expediente de dominio cuando el promotor sea causahabiente del titular registral ya que en tales casos no hay verdadero tracto interrumpido y lo procedente es aportar el título de adquisición (en el caso de este expediente habrá que elevar a público el contrato de compraventa privada). Al adquirir los promotores del expediente por compraventa, en documento privado, de la titular registral, falta el presupuesto previo para esta clase de expedientes, esto es, la interrupción del tracto. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (vid. por todas, la Resolución de 17 de septiembre de 2009) que el auto judicial que ha de resolver el expediente debe cumplir todas las manifestaciones y requisitos formales y sustantivos exigidos por la normativa aplicable al procedimiento, entre los que se incluye el previsto en el artículo 286 del Reglamento Hipotecario en cuanto impone que estos autos dispongan la cancelación de las inscripciones contradictorias, normativa ésta con eficacia para todos los expedientes de reanudación de tracto independientemente de la antigüedad de la inscripción contradictoria a cancelar, pues otra cosa no cabe deducir de su redacción y regulación sistemática. Ha de tenerse en cuenta que en la manifestación o mandato judicial de proceder a la cancelación de determinados asientos registrales, que implica una alteración de los asientos registrales, la necesidad de adecuación del auto judicial a la normativa aplicable al procedimiento se hace, si cabe, más indispensable, pues en otro caso la salvaguardia judicial de los asientos registrales que el mismo artículo 1 de la Ley Hipotecaria consagra quedaría relativizada, en merma de la seguridad jurídica. Es igualmente doctrina reiterada de este Centro Directivo que estas dudas del registrador sólo pueden impedir la inmatriculación o la inscripción del exceso cuando se documenta en escritura pública o por certificación administrativa –cfr. artículos 208, 300 y 306 del Reglamento Hipotecario–, pero no, en vía de principios, en los supuestos de expediente de dominio (véanse Resoluciones de 10 de mayo de 2002, 10 de septiembre de 2003, 28 de abril de 2005, 7 de julio de 2006, 11 de diciembre de 2010 y 4 de mayo de 2011), pues, en este último caso se trata de un juicio que corresponde exclusivamente al juez, por ser éste quien dentro del procedimiento goza de los mayores elementos probatorios para efectuarlo, y de los resortes para hacerlo con las mayores garantías. |
| R. 27/3/2014 BOE: 5/5/2014 Registro de Illescas n 2. HERENCIA: PARTICIÓN JUDICIAL. Si bien es cierto que los artículos 787.2 y 788 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 7 de enero de 2000 –antes, los artículos 1081 y 1092 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881– prevén la protocolización de la resolución judicial aprobando las operaciones divisorias cuando no haya oposición o luego que los interesados hayan manifestado su conformidad con las mismas, de aquí no se sigue necesariamente que el único título formal para la inscripción en el Registro de la Propiedad de las adjudicaciones respectivas, sea ese «testimonio» del acta notarial de protocolización, pues debe tenerse en cuenta al respecto: a) que conforme a los artículos 3 y 14 de la Ley Hipotecaria y 80 del Reglamento Hipotecario, uno de los títulos aptos para la inscripción de las particiones será, en su caso, la pertinente «resolución judicial firme en que se determina las adjudicaciones efectuadas a cada interesado »; b) que sin prejuzgar ahora sobre la específica naturaleza de las operaciones particionales realizadas a través del cauce procedimental del procedimiento judicial para la división de la herencia (antes juicio voluntario de testamentaría) cuando media la conformidad –o no hay oposición– de los interesados al proyecto elaborado por los contadores nombrados al efecto, es lo cierto que se trata de actuaciones estrictamente judiciales (cfr. artículos 782 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil), correspondiendo por tanto al secretario judicial en exclusiva y con plenitud dar fe de las mismas (cfr. artículos 145 y 788 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 453 de la Ley Orgánica del Poder Judicial), de modo que el testimonio del auto aprobatorio de dicha partición expedido por el secretario judicial es documento público (artículos 1216 del Código Civil y 454 de la Ley Orgánica del Poder Judicial) que acredita plenamente no sólo la realidad del acto particional, sino además, su eficacia en tanto que, aprobado judicialmente, puede exigirse su cumplimiento (cfr. artículo 788.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil); y, c) que sin prejuzgar ahora sobre la vigencia de esa necesidad de protocolización notarial de las actuaciones judiciales seguidas, a la vista del artículo 454 de la Ley Orgánica del Poder Judicial que encomienda al secretario judicial la función de documentación y la formación de autos y expedientes y su constancia, el acta notarial respectiva se limitará a incorporar al protocolo del notario autorizante en cumplimiento del mandato judicial respectivo –mandato que, además, en el presente expediente no existe– los autos, seguidos, pero no tiene por objeto documentar una nueva prestación del consentimiento por los coherederos e interesados en la partición realizada (cfr. artículos 211 y 213 del Reglamento Notarial), de modo que no añadiría a la certificación judicial del auto aprobatorio de la partición incluido en la documentación protocolizada, un efecto probatorio del que no gozase ya por sí mismo. |
| R. 28/3/2014 BOE: 5/5/2014 Registro de Don Benito. RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. Es continua doctrina de esta Dirección General (basada en el contenido del artículo 326 de la Ley Hipotecaria y en la doctrina de nuestro Tribunal Supremo, Sentencia de 22 de mayo de 2000), que el objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad es exclusivamente la determinación de si la calificación es o no ajustada a Derecho. No tiene en consecuencia por objeto cualquier otra pretensión de la parte recurrente, señaladamente la determinación de la validez o no del título inscrito ni de su derecho a inscribir o anotar, cuestiones todas ellas reservadas al conocimiento de los tribunales (artículo 66 de la Ley Hipotecaria). |
| R. 28/3/2014 BOE: 5/5/2014 Registro de Benidorm n 1. TERCERÍA DE DOMINIO: ALCANCE. Procede ahora valorar en el supuesto concreto de este expediente si el fallo de la sentencia recoge una declaración de dominio que sea susceptible de inscripción. La respuesta debe ser negativa, el fallo –«declaro que siendo propiedad… se alza el embargo decretado… cancelándose la anotación que se hubiere practicado»– solamente recoge la declaración de propiedad de la recurrente como requisito previo e indispensable para decidir el levantamiento del embargo dado que en otro caso sería improcedente, pero no contiene mandato alguno relativo a la inscripción del dominio. Por el contrario, en el fundamento de Derecho primero, tal y como recoge la registradora en su informe, textualmente dice: «La Terceria de Dominio es una acción especial, pensada con la única finalidad de obtener el alzamiento de un embargo erróneamente trabado sobre los bienes del actor, el tercerista, en un proceso de ejecución despachado frente a otra persona. Pretende la tercería, de modo exclusivo, deshacer el error sufrido por el Juez ejecutor en la atribución expresa o tácita, al ejecutado de la titularidad de ciertos bienes que, en realidad y desde antes del embargo, pertenecen al patrimonio de un tercero…». |
| R. 31/3/2014 BOE: 5/5/2014 Registro de Pola de Siero. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: CADUCIDAD. El artículo 86 de la Ley Hipotecaria determina que las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación misma, salvo aquéllas que tengan señalado en la Ley un plazo más breve, pudiendo prorrogarse por un plazo de cuatro años más siempre que el mandamiento ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento. Este Centro Directivo, en Resolución de 9 de enero de 2014, ha recogido la reiterada doctrina del mismo (en «Vistos») en virtud de la cual, habiéndose presentado –incluso expedido– el testimonio –referido a la correcta finca registral número 40.725– con la diligencia complementaria de la del mandamiento ordenando la prórroga, transcurridos los cuatro años de vigencia de la anotación, se ha producido la caducidad de ésta. Esta caducidad opera de forma automática, ipso iure, sin que a partir de entonces pueda surtir ningún efecto la anotación caducada, que ya no admite prórroga alguna, cualquiera que sea la causa que haya originado el retraso en la expedición del mandamiento ordenando la prórroga, debido a la vida limitada con la que son diseñadas tales anotaciones preventivas en nuestro sistema registral. |
| R. 31/3/2014 BOE: 5/5/2014 Registro de Moncada n 2. HIPOTECA: CERTIFICADO DE TASACIÓN EN HIPOTECA EN LA QUE NO INTERVIENE UNA ENTIDAD DE CRÉDITO. HIPOTECA: EXTENSIÓN OBJETIVA RESPECTO AL TERCER POSEEDOR. Queda fuera de duda, por tanto, que para poder inscribir los pactos de ejecución directa sobre bienes hipotecados o el pacto de venta extrajudicial en las escrituras de constitución de hipotecas, o en otras posteriores en que se pretenda incluir dichos pactos, resulta imprescindible que se le acredite al registrador, a través de la certificación pertinente, la tasación de la finca hipotecada «realizada conforme a lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del Mercado Hipotecario», y que el valor (o precio) en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no sea inferior, en ningún caso, al setenta y cinco por ciento del valor señalado en la tasación realizada conforme a la citada Ley. Las normas transcritas que así lo establecen tienen carácter imperativo, inderogable por la voluntad de las partes, por lo que su infracción pararían en la nulidad de la estipulación que incurriesen en tal infracción, lo que la inhabilita para su acceso al Registro de la Propiedad (cfr. artículo 18 de la Ley Hipotecaria) y, por tanto, para permitir el ejercicio de la acción hipotecaria por tales vías procedimentales (cfr. artículo 130 de la Ley Hipotecaria). A la vista de las anteriores consideraciones, se plantea la cuestión de si la exigencia de certificación de tasación de la finca es aplicable a los supuestos de la constitución de una hipoteca entre particulares sin que intervenga una entidad financiera como acreedor hipotecario. Y la contestación, atendiendo a la legislación vigente, que no distingue entre unas y otras hipotecas, debe ser afirmativa de su necesidad con independencia de la naturaleza del acreedor hipotecario. Finalmente respecto del último defecto de la calificación, este Centro Directivo ha rechazado («Vistos») por contraria al límite del artículo 112 de la Ley Hipotecaria, la inscripción del pacto de extensión de la hipoteca a nuevas construcciones (estipulación 22) por no salvar la protección del tercero establecida en el citado artículo. Dado el carácter no dispositivo y de orden público de la ejecución hipotecaria y en consecuencia del régimen de responsabilidad de la hipoteca frente a terceros adquirentes del inmueble hipotecado, no cabe admitir modalizaciones convencionales en este ámbito. Como señaló la Resolución de este Centro Directivo de 19 de enero de 1996, vulneran el artículo 112 de la Ley Hipotecaria los pactos por los que se extiende la hipoteca a las nuevas construcciones realizadas sobre la finca hipotecada cualquiera que sea el titular que realice tales construcciones y, por tanto, sin excluir de dicha extensión el supuesto en que éstas son realizadas por un tercer poseedor. En tal sentido dichas cláusulas de extensión objetiva de las hipotecas a las nuevas construcciones sólo pueden admitirse por referencia a las realizadas por el propio deudor o por quien se subrogue en su lugar. |
| R. 1/4/2014 BOE: 5/5/2014 Registro de Antequera. CONCURSO DE ACREEDORES: CANCELACIÓN DE EMBARGOS ADMINISTRATIVOS. La competencia del juez del concurso es vis atractiva no sólo para llevar a cabo las ejecuciones singulares, sino para ordenar también la cancelación de los embargos y anotaciones practicadas en las mismas, de manera que la regla general de que la competencia para cancelar una anotación preventiva la tiene el mismo juez o tribunal que la hubiera ordenado (cfr. artículo 84 de la Ley Hipotecaria), debe ceder a favor de esta competencia del juez del concurso como consecuencia del procedimiento universal de ejecución, calificación de competencia que podrá hacer el registrador al amparo en el artículo 100 de la Ley Hipotecaria. La universalidad de la ejecución dentro de la que el legislador ha entendido y ha querido mantener la preferencia para el cobro de procedimientos administrativos de ejecución en los que se hubiera dictado diligencia de embargo antes de la declaración de concurso, está sustentado en la naturaleza pública del acreedor y en facultad de autotutela de la Administración, como era ya tradición en nuestro Derecho de ejecución colectiva. Ahora bien, además de ser la diligencia de embargo administrativo anterior a la declaración concursal, los bienes no deben ser necesarios para la actividad profesional o empresarial del deudor. Cuestión esta última que, como ya tiene reiteradamente afirmado este Centro Directivo es una competencia del juez del concurso. Este respeto a la ejecución aislada de las ejecuciones derivadas de diligencia administrativa de embargo anterior al concurso, se traduce en materia de cancelaciones, de manera que la posibilidad que tiene el juez del concurso de ordenar cancelaciones en las ejecuciones que quedan suspendidas, no la tiene cuando se trata de cancelaciones de embargos susceptibles de ejecución separada. Así el artículo 55.3 de la Ley Concursal termina diciendo con claridad que «el levantamiento y cancelación no podrá acordarse respecto de los embargos administrativos». No obstante la calificación de la competencia del juez o tribunal y de la adecuación de la resolución con el procedimiento o juicio en que se hubiera dictado, debe conducir en este caso a un juicio favorable, a practicar el asiento y por tanto a estimar el recurso. En efecto, en el presente expediente, el juez del concurso ha declarado la procedencia de la venta y la cancelación de las cargas, por considerarlo necesario –con profusión de argumentos– para la continuidad de la actividad de la concursada; y se ha dado audiencia a la Agencia Estatal de Administración Tributaria, que podía haber interpuesto los recursos procedentes, incluido el de conflictos de jurisdicción, pero según consta en el mandamiento o no se han interpuesto o no han prosperado, pues la providencia por la que se ordena la cancelación es firme. |
| R. 1/4/2014 BOE: 5/5/2014 Registro de El Ejido n 1. CONCURSO DE ACREEDORES: CANCELACIÓN HIPOTECAS ANTERIORES A LA DECLARACIÓN DE CONCURSO. No habiéndose ejercitado separadamente la hipoteca (cfr. artículo 57.3 de la Ley Concursal), el pago de los créditos hipotecarios ha de hacerse con cargo a los bienes afectos en proceso de ejecución colectiva (artículo 155.1 de la Ley Concursal); y, no habiendo plan de liquidación (artículo 148 de la Ley Concursal), procede enajenar los bienes conforme al artículo 149.1.3a y su remisión al artículo 155.4, en este caso mediante subasta; pagándose los créditos con privilegio especial, en la forma prevista en el artículo 155.3, es decir, atendiendo a la prioridad temporal registral, siendo competente el juez del concurso para ordenar la cancelación de las hipotecas, y, en este sentido, debe interpretarse el artículo 149.3, siempre que los acreedores hipotecarios, cuyas hipotecas se pretenden cancelar, hayan sido debidamente notificados (artículos 656 y 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 132.2 de la Ley Hipotecaria). |
| R. 2/4/2014 BOE: 5/5/2014 Registro de Zamora n 2. INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: CERTIFICACIÓN CATASTRAL DESCRIPTIVA Y GRÁFICA. El artículo 53, apartado siete, de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, exige para toda inmatriculación que se aporte, junto al título inmatriculador, «certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dicho título». Desde el punto de vista del derecho transitorio, nada obsta a lo aquí expuesto el hecho de que la escritura hubiera sido otorgada antes de la entrada en vigor de la Ley 13/1996, pues, como ya ha señalado esta Dirección General en materia de segregación (vid. Resolución de 23 de julio de 2012), siendo la inmatriculación un acto jurídico de carácter estrictamente registral y, por tanto, y precisamente por tal carácter, su inscripción queda sujeta a los requisitos y autorizaciones vigentes en el momento de presentar la escritura en el Registro, aunque el otorgamiento de aquélla se haya producido bajo un régimen normativo anterior, de modo que es así perfectamente posible, en nuestro sistema, que haya derechos legítimos, substantivamente hablando, ya que no adolecen de vicio material alguno que los invalide y que sin embargo no se puedan inscribir (cfr., por ejemplo, el artículo 254 de la Ley Hipotecaria); y también es perfectamente posible que puedan llegar a extenderse (por razones que no vienen ahora al caso) inscripciones de derechos inexistentes o nulos (cfr. artículos 34 y 38 a contrario de la Ley Hipotecaria). |
| R. 2/4/2014 BOE: 5/5/2014 Registro de Rute. NOVACIÓN DE HIPOTECA: APLICACIÓN DE LA LEY 1/2013. Para la inscripción de una escritura de novación, otorgada después de la entrada en vigor de la Ley 1/2013, en la que se nova y amplía un préstamo hipotecario inscrito con anterioridad a la publicación de dicha Ley no es necesario pactar expresamente que el vencimiento anticipado del préstamo sólo sea posible por impago de, al menos, tres plazos mensuales o un número de cuotas equivalente. En la hipoteca inicial objeto de novación se preveía el vencimiento anticipado de la totalidad del préstamo garantizado por impago de cualquier cuota de amortización de capital y/o intereses, y que sólo podrá acudirse al procedimiento de ejecución extrajudicial por falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada, sin admitir otras causas distintas de ejecución. |
| R. 3/4/2014 BOE: 5/5/2014 Registro de Montblanc. HERENCIA: PARTICIÓN HECHA POR LOS COHEREDEROS. Es doctrina de este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en los «Vistos») que en el caso de partición y adjudicaciones en la que no concurran la totalidad de los herederos, se quiebra el principio de que la partición de la herencia se debe realizar por todos los coherederos por unanimidad, pues una cosa es el derecho hereditario a aceptar la herencia, que no es más que un derecho en abstracto al conjunto de bienes que integran la herencia y otra el derecho en concreto sobre bienes o cuotas determinadas, en tanto no se lleve a efecto la partición de la herencia, de modo que, es necesario el concurso de todos los llamados a la partición de la herencia para que cada derecho hereditario en abstracto se convierta en titularidades singulares y concretas sobre los bienes del caudal hereditario. |
| R. 8/4/2014 BOE: 13/5/2014 Registro de Herrera del Duque. ASIENTO DE PRESENTACIÓN: PRÓRROGA. El artículo 420.1 del Reglamento Hipotecario, en consonancia con el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, ordena a los registradores no extender asiento de presentación de los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral. La prórroga del asiento de presentación ahora solicitada es improcedente puesto que no se basa en ninguno de los supuestos contemplados en la legislación hipotecaria, ni el recurrente tiene la condición de presentante, ni la consideración de interesado en el título que provoca el repetido asiento de presentación, ya que ni es titular registral de derecho alguno sobre la finca, ni es transmitente o adquirente en el título de donación. |
| R. 9/4/2014 BOE: 13/5/2014 Registro de Chipiona. DOMINO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE: INMATRICULACIÓN Y DESLINDE. Ciertamente la Ley de Costas atribuye la competencia para realizar el deslinde de dominio público marítimo-terrestre al Servicio Periférico de Costas correspondiente (artículo 20.3 del Reglamento de Costas) pero es preciso tener en cuenta que la actuación que lleva a cabo ahora la Autoridad Portuaria no es una operación de deslinde en los términos en que la Ley y Reglamento de Patrimonio de las Administraciones Públicas lo conceptúan. La Autoridad Portuaria no lleva a cabo el procedimiento de deslinde ni ninguna de las actuaciones previstas en los artículos 62 a 67 del citado Reglamento de Patrimonio ni en los correspondientes de la Ley y Reglamento de Costas. La Autoridad Portuaria se limita a instar la actuación del Registro de la Propiedad una vez que el deslinde ha finalizado y está debidamente aprobado en los términos legalmente previstos. En definitiva acreditado que la Autoridad Portuaria es titular de la adscripción de la finca demanial cuya inmatriculación se pretende y que le corresponde su gestión, no sólo tiene atribuida competencia para solicitar su inscripción en el Registro de la Propiedad con la consecuente solicitud de rectificación de las inscripciones contradictorias, es que está obligada a hacerlo. |
| R. 9/4/2014 BOE: 13/5/2014 Registro de Denia n 2. PROPIEDAD HORIZONTAL: OPONIBILIDAD DE LOS ACUERDOS DE LA COMUNIDAD. Es reiterada la doctrina de este Centro Directivo que determina que en los supuestos de modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, aunque sea a través de un consentimiento colectivo, no puede afectar a los titulares registrales de departamentos que adquirieron con posterioridad al acuerdo de modificación y accedieron al Registro con anterioridad a la pretensión de inscripción de la modificación del título constitutivo y ello con independencia de la formulación de los consentimientos en acto colectivo o individualizado. La constatación del consentimiento de los nuevos propietarios a los acuerdos que se pretenden inscribir sí puede acreditarse mediante certificación del secretario con el visto bueno del presidente de la comunidad, en la que conste la comunicación de los acuerdos a todos los copropietarios actuales, pues como se ha expuesto anteriormente no es preciso su consentimiento individualizado y expreso, ahora bien, y esto enlaza con los demás defectos observados en la nota de calificación, la acreditación de los cargos del presidente y secretario de la comunidad, como ha reiterado este Centro Directivo, puede verificarse por una doble vía: testimonio notarial del contenido del libro de actas, o bien por certificación expedida por el órgano de la comunidad que tenga facultad certificante, con aseveración notarial, con referencia al libro de actas, de que el autor de la certificación se halla en el ejercicio de su cargo, constituyendo por tanto defecto que no se acredite en ninguna de dichas formas que los que solicitan la inscripción ostenten los cargos que alegan. |
| R. 10/4/2014 BOE: 13/5/2014 Registro de Sagunto n 2. DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO VOLUNTARIOS: REQUISITOS PARA SU CONFIGURACIÓN COMO DERECHO REAL INSCRIBIBLE. Ninguna duda ofrece la admisión en nuestro ordenamiento jurídico de los derechos de adquisición preferente constituidos por la voluntad de las partes como verdaderos derechos reales innominados. Y ello siempre que se cumplan los requisitos y se respeten los límites institucionales o estructurales propios de los derechos reales. Las objeciones del registrador se refieren más bien a las exigencias derivadas del principio de especialidad registral, exigencias más apremiantes en el caso de los títulos relativos a la constitución de derechos reales atípicos en los que el Derecho dispositivo no puede integrar las lagunas del título constitutivo. El poder de configuración de nuevos derechos reales de la autonomía de la voluntad para adaptar las categorías jurídicas a las exigencias de la realidad económica y social, tiene en este sentido dos límites uno negativo y otro positivo. En razón del primero, como señaló la citada Resolución de 14 de junio de 2010 recogiendo abundante doctrina anterior, se impone como fundamental límite «el respeto a las características estructurales típicas de tales derechos reales, cuales son, con carácter general, su inmediatividad, o posibilidad de ejercicio directo sobre la cosa, y su absolutividad, que implica un deber general de abstención que posibilite dicho ejercicio sin constreñir a un sujeto pasivo determinado». O como afirma la Resolución de 4 de marzo de 1993, y ha reiterado recientemente la de 19 de diciembre de 2013, en este ámbito la autonomía de la voluntad «tiene que ajustarse a determinados límites y respetar las normas estructurales (normas imperativas) del estatuto jurídico de los bienes, dado su significado económico-político y la trascendencia «erga omnes» de los derechos reales, de modo que la autonomía de la voluntad debe atemperarse a la satisfacción de determinadas exigencias, tales como la existencia de una razón justificativa suficiente, la determinación precisa de los contornos del derecho real, la inviolabilidad del principio de libertad del tráfico, etc.». Y en virtud del límite positivo, se hace «imprescindible la determinación del concreto contenido y extensión de las facultades que integran el derecho que pretende su acceso al Registro», pues esta determinación, esencial para el lograr el amparo registral (cfr. artículos 9 y 21 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento) en los derechos reales atípicos, por definición, no puede integrarse por la aplicación supletoria de las previsiones legales. Respecto del carácter transmisible del derecho configurado, no se advierte motivo alguno por el cual pueda llegar a entenderse que los derechos de tanteo y retracto voluntarios pactados tienen carácter personalísimo. Y ello no sólo por el carácter estrictamente excepcional que tienen los derechos personalísimos en el ámbito de los derechos patrimoniales, y por el régimen general de la sucesión «mortis causa» (artículos 657 y 659 del Código Civil) a que alude el recurrente, sino también porque la eficacia de los contratos, aun siendo subjetivamente relativa y no absoluta, se extiende no sólo a los contratantes, sino también a sus herederos, y ello salvo respecto de los derechos y obligaciones derivados del contrato que no sean transmisibles bien «por la naturaleza, o por pacto, o por disposición de la Ley» (cfr. artículo 1257 del Código Civil). En relación con los derechos reales de retracto voluntarios se han de diferenciar dos tipos de plazos. Por un lado, el plazo de ejercicio del retracto una vez producida la enajenación que desencadena la posibilidad del ejercicio; este plazo debe concretarse en un «breve término» a contar desde que tal enajenación es notificada al titular del derecho de retracto o desde que pudo ser conocida por este titular. Término cuya concreción es requisito de la constitución misma del derecho de adquisición como derecho real. Y en segundo lugar, el plazo de duración del derecho mismo. En el caso de los derechos reales innominados que puedan constituirse al amparo de la doctrina del «numerus apertus» y del principio de la autonomía de la voluntad la cuestión que se plantea es determinar los límites legales que rigen en la constitución de estos derechos, pues, sin llegar a constituir prohibiciones de disponer, en cierta medida restringen la facultad de disponer y vinculan relativamente la propiedad. |
| R. 10/4/2014 BOE: 13/5/2014 Registro de Sant Vicenç dels Horts n 1. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: DEMANDA Y REQUERIMIENTO AL TERCER POSEEDOR. Conforme a los articulos 132 de la LH y 685 de la LEC, es necesaria la demanda y requerimiento de pago al tercer poseedor de los bienes hipotecados que haya acreditado al acreedor la adquisición de sus bienes, entendiendo la Ley Hipotecaria que lo han acreditado quienes hayan inscrito su derecho con anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas. |
| R. 14/4/2014 BOE: 13/5/2014 Registro de Huelva n 3. CONDICIÓN RESOLUTORIA: REQUISITOS DE EJERCICIO. Los requisitos exigidos para obtener la reinscripción a favor del transmitente, como consecuencia del ejercicio de la facultad resolutoria explícita del artículo 1504 del Código Civil, son los siguientes: a) Debe aportarse el título del vendedor (cfr. artículo 59 del Reglamento Hipotecario), es decir, el título de la transmisión del que resulte que el transmitente retiene el derecho de reintegración sujeto a la condición resolutoria estipulada; b) La notificación judicial o notarial hecha al adquirente por el transmitente de quedar resuelta la transmisión, siempre que no resulte que el adquirente requerido se oponga a la resolución invocando que falta algún presupuesto de la misma. Formulada oposición por el adquirente, deberá el transmitente acreditar en el correspondiente proceso judicial los presupuestos de la resolución, esto es, la existencia de un incumplimiento, grave (Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1993), que frustre el fin del contrato por la conducta del adquirente, sin hallarse causa razonable que justifique esa conducta (Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 1991, 14 de febrero y 30 de marzo de 1992, 22 de marzo de 1993 y 20 de febrero y 16 de marzo de 1995); y, c) El documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución (artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario). Este requisito se justifica porque la resolución produce, respecto de una y otra parte, el deber de «restituirse lo que hubiera percibido», en los términos que resultan del artículo 1123 del Código Civil. Se trata de un deber que impone recíprocas prestaciones y que, como ocurre en la ineficacia por rescisión, uno de los contratantes sólo estará legitimado para exigir del otro la devolución cuando cumpla por su parte lo que le incumba (cfr. artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario). Y este requisito no puede dejar de cumplirse bajo el pretexto de una cláusula mediante la que se haya estipulado que para el caso de resolución de la transmisión por incumplimiento, el que la insta podrá quedarse con lo que hubiese prestado o aportado la contraparte, por cuanto puede tener lugar la corrección judicial prescrita en el artículo 1154 del Código Civil (Resoluciones 29 de diciembre de 1982, 16 y 17 septiembre de 1987, 19 de enero y 4 de febrero 1988 y 28 de marzo de 2000), sin que quepa pactar otra cosa en la escritura (Resolución 19 de julio de 1994). |
| R. 21/4/2014 BOE: 30/5/2014 Registro de Caldas de Reís. OBRA NUEVA: CONTRO, DE LOS USOS PERMITIDOS EN LA EDIFICACIÓN. De la regulación legal resulta indubitado que el uso autorizado no es una característica accidental de la edificación sino que forma parte de su estructura integrando el contorno que delimita su contenido. De aquí se sigue que la alteración del uso permitido implica una alteración del contenido del derecho de propiedad, de la propiedad misma. El control administrativo en relación a si una edificación concreta y determinada puede ser objeto de un uso específico se lleva a cabo con carácter previo mediante la oportuna licencia de edificación y determinación de usos y posteriormente con la licencia de ocupación (o autorización semejante) que tiene por objeto la verificación de que la edificación autorizada se ha llevado de acuerdo a (entre otras cosas) los usos previstos y aprobados. La contravención de la normativa urbanística se reprime de acuerdo a la aplicación de las previsiones sobre disciplina mediante las sanciones contempladas al respecto. La inscripción se verifica acreditando la concurrencia de los requisitos establecidos por la normativa urbanística o bien acreditando por medio de certificado o documento hábil que han transcurrido los plazos para el ejercicio de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición de conformidad con lo previsto en el artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo en su redacción vigente al tiempo de la autorización y presentación. La correspondencia entre usos autorizados y descripción registral se garantiza, en el primer caso, que es el que interesa a los efectos del presente expediente, por la aseveración del técnico competente de que la descripción hecha en el título se ajusta al proyecto para el que se otorgó la autorización, sin perjuicio de que cuando dicha descripción conste también en la propia licencia testimoniada en la escritura aquella concordancia la pueda apreciar también el registrador, sin que ello exima de la aportación de la correspondiente certificación técnica. |
| R. 21/4/2014 BOE: 30/5/2014 Registro de Torrejón de Ardoz n 3. RECURSO GUBERNATIVO: ADMISIBILIDAD AUNQUE SE HAYAN SUBSANADO LOS DEFECTOS SEÑALADOS EN LA NOTA. HIPOTECA: NOVACIÓN CON CARGAS INTERMEDIAS INSCRITAS A FAVOR DEL MISMO ACREEDOR TITULAR DE LA HIPOTECA NOVADA. En cuanto a la admisión del recurso, como ya indicó este Centro Directivo en las Resoluciones de 14 de julio y 15 de octubre de 2007 y resolviera el Tribunal Supremo en Sentencia de 22 de mayo de 2000, la subsanación del defecto y la práctica en su caso de la inscripción solicitada no son obstáculo para la interposición del recurso contra la calificación del registrador. En los supuestos de modificación de hipoteca por ampliación de la responsabilidad es posible practicar la inscripción, aun cuando no conste el consentimiento del titular intermedio, porque frente a él la ampliación no es oponible resultando una situación similar a la de dos hipotecas distintas (vid. artículos 115 y 116 de la Ley Hipotecaria). A la misma conclusión se llega para el supuesto de modificación de hipoteca por ampliación del plazo cuando la carga intermedia es una anotación preventiva de embargo, pues, en tal caso, la modificación ni le perjudica ni le afecta en modo alguno. Por el contrario, la modificación por ampliación del plazo no puede llevarse a cabo, si existen inscripciones intermedias, sin consentimiento de su titular pues la inscripción de la modificación (a diferencia de otros supuestos, vid. Resolución de 30 de septiembre de 1987) altera el contenido de la obligación garantizada en términos tales que inevitablemente afecta a su titularidad. A la misma conclusión hay que llegar en el caso de que se trate del mismo acreedor, en primer lugar por la aplicación restrictiva que del silencio ha de hacerse en el plano registral, reducidos sus efectos a aquellos casos en que esté legalmente previsto como declaración tácita, antes bien en materia de posposición de hipotecas es criterio legal, (cfr. artículo 241.1.o del Reglamento Hipotecario), que el acreedor que haya de posponer consienta expresamente, y en segundo lugar y principalmente porque la necesaria determinación del derecho real de hipoteca no puede quedar desvirtuada por la circunstancia de que el derecho posterior sea del mismo titular y esta determinación, consecuencia del principio hipotecario de especialidad, tiene especial relevancia para terceros, especialmente en el supuesto de transmisión tanto de la finca como de las hipotecas, pues es preciso que los adquirentes conozcan con seguridad la extensión y alcance de los derechos inscritos, y en concreto en el caso del adquirente de la segunda hipoteca debe conocer si la ampliación de plazo pactada opera o no en su contra. En consecuencia, se precisa el consentimiento expreso del titular de la hipoteca intermedia, aunque se trate del mismo titular de la hipoteca novada. |
| R. 22/4/2014 BOE: 30/5/2014 Registro de Castro Urdiales. OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD: SUELO NO URBANIZABLE DE ESPECIAL PROTECCIÓN. Procede que esta Dirección se pronuncie ahora sobre este nuevo supuesto de hecho, es decir, si solicitada la inscripción de una obra nueva de edificación antigua, ubicada sobre una parcela de suelo no urbanizable y de especial protección, al amparo del artículo 20 número 4 de la Ley de Suelo, pueden entenderse cumplidos los requisitos previstos en el citado precepto y, en particular, si puede entenderse que concurre el requisito de que en relación a la edificación de que se trata no procede ya la adopción de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes. Como dice la Resolución de este Centro Directivo de 6 de mayo de 2013: «el legislador sigue exigiendo que el registrador califique la antigüedad suficiente para considerar posible la prescripción de las acciones que pudieran provocar la demolición y, además que compruebe que la edificación no se encuentra sobre suelo demanial o afectado por servidumbres de uso público». Y en esta calificación el registrador, como afirmó la Resolución de 11 de diciembre de 2012, deberá «constatar, por lo que resulte del Registro [y, cabe añadir, del propio título calificado], que la finca no se encuentra incluida en zonas de especial protección», en aquellos casos en que la correspondiente legislación aplicable imponga un régimen de imprescriptibilidad de la correspondiente acción de restauración de la realidad física alterada, pues en tales casos ninguna dificultad existe para que el registrador aprecie la falta del requisito de la prescripción, dado que su ausencia no queda sujeta a plazo y su régimen resulta directamente de un mandato legal. Cosa distinta de ello es que, a falta de constancia de datos en el Registro y en la documentación presentada de los que pueda derivarse o deducirse que se esté en el caso concreto en presencia de un supuesto de obra o edificación sujeto a un régimen legal de imprescriptibilidad de las correspondientes acciones de protección de la legalidad urbanística, deba mantenerse el criterio, reiteradamente sostenido por este Centro Directivo, de que lo que se ha de probar para obtener la inscripción, por la vía ahora examinada, de las declaraciones de obras antiguas es la fecha de la antigüedad de la obra, con antigüedad superior al plazo establecido por la legislación para la prescripción de la acción de disciplina urbanística, pero no necesariamente la efectiva extinción, por prescripción, del derecho de la Administración para la adopción de tales medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística (vid. Resoluciones de 12 de noviembre y 11 de diciembre de 2012), sin necesidad por tanto de exigir una compleja prueba de hechos negativos, pero sin perjuicio de que si dicha prueba obra en el Registro o en la documentación presentada el registrador la tome en cuenta en su calificación. Por tanto, el registrador habrá de calificar la posible imprescriptibilidad de la acción de restauración de la realidad física alterada, con posible demolición de lo edificado, por lo que resulte del Registro y del documento calificado. Por tanto, el registrador habrá de calificar la posible imprescriptibilidad de la acción de restauración de la realidad física alterada, con posible demolición de lo edificado, por lo que resulte de Registro y del documento calificado. En el primer caso -dada la falta de constancia, con carácter general, del planeamiento urbanístico en el Registro- bien a través de la anotación preventiva de la correspondiente incoación de expediente sobre disciplina o restauración de la legalidad urbanística (vid. artículo 51, número 1, apartado c, de la Ley de Suelo de 2008), bien a través de la constancia registral de la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente a la finca. En el presente caso consta en el folio registral y en el propio título calificado el carácter rústico de la parcela sobre la que se declara la edificación, dato concordante con la certificación catastral aportada, circunstancia que obviamente la registradora puede y debe tomar en consideración en su calificación, y que puesta en relación con el mandato normativo de los artículos 208 y 212.1 de la Ley de Ordenación Territorial y Régimen Urbanístico del Suelo de Cantabria y su norma de imprescriptibilidad de las acciones de restauración de la legalidad urbanística y de derribo, llevan a la lógica conclusión de que no se cumple la premisa objetiva de aplicación del artículo 20 número 4 de la Ley de Suelo en cuanto a que se trate de «construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes», norma que, por tanto, al no ser aplicable no daría cobertura a una solicitud de inscripción en un supuesto como el presente. |
| R. 22/4/2014 BOE: 30/5/2014 Registro de Valdepeñas. FINCA REGISTRAL:IDENTIFICACIÓN Y LINDEROS Dado que existen dudas fundadas en la identidad de la finca agrupada en relación con la certificación catastral que la titular registral refiere a la total finca resultante de la agrupación, queda excluido, siquiera inicialmente, el Catastro como modo de identificación de la finca registral agrupada. Por lo que no pueden ser tenidos en cuenta ahora como datos descriptivos de la finca agrupada según Registro los linderos que la certificación catastral arroja respecto de la finca que el propio Catastro describe puesto que, siendo la superficie el área delimitada por los linderos, y tomada la misma, conforme a lo dispuesto en el artículo 51.4 del Reglamento Hipotecario, sobre la base de datos físicos referidos a las fincas colindantes, de aceptar los linderos señalados por el Catastro, necesariamente debería admitirse la superficie declarada por éste, lo cual, como se ha reiterado, ha quedado en entredicho. |
| R. 23/4/2014 BOE: 30/5/2014 Registro de Marchena. RECURSO GUBERNATIVO: PLAZO DE INTERPOSICIÓN CUANDO ALGÚN OTRO LEGITIMADO PARA INTERPONERLO HA INSTADO CALIFICACIÓN DE REGISTRADOR SUSTITUTO. OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD: ACREDITACIÓN DE LA FECHA DE TERMINACIÓN. En el caso del procedimiento registral nos encontramos, como ratifica la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de enero de 2011, ante un procedimiento especial, especialidad que se extiende también al recurso contra la calificación y a la calificación por sustitución, integrando uno de los denominados procedimientos triangulares, en el que ha de primar la seguridad jurídica y en el que no se enfrentan el interés de la Administración y del administrado, sino el de diversos administrados entre sí –quien solicita la inscripción y quien como consecuencia de ella va a verse expulsado del Registro o afectado por su contenido– por lo que no hay razón alguna para que prime el interés de uno de ellos (quien no recurrió la resolución denegatoria) frente al de otros terceros (los perjudicados o afectados por la inscripción) –como ha declarado la Sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla de 26 de abril de 2010, «razones de certeza y seguridad jurídica, así como de incidencia respecto de terceros, exigen el cumplimiento estricto de los plazos y la especialidad procedimental registral» (vid. por todas, Resolución de 30 de enero de 2014)–. Y es desde esta perspectiva, obligadamente renovada por el necesario acatamiento de la doctrina jurisprudencial reseñada, desde la que ha de revisarse igualmente la doctrina de este Centro Directivo sobre la eficacia suspensiva de la solicitud de la calificación sustitutoria sobre el plazo para recurrir de los legitimados para ello respecto de quienes no hayan solicitado dicha intervención registral sustitutoria, doctrina basada, al menos en parte, en postulados que ya no pueden mantenerse. Por tanto, una vez notificada la calificación negativa inicial del registrador sustituido tanto al presentante/interesados como al Notario o autoridad que expidió el documento calificado, cada uno de los legitimados en cada caso para ello podrá ejercitar separada e independientemente de los demás los derechos que la ley les concede frente a tal calificación desfavorable, de forma que en caso de optar por recurrir ante esta Dirección General el plazo para interponer dicho recurso es independiente para cada uno de los interesados conforme al artículo 326 de la Ley Hipotecaria. En caso de que alguno de los legitimados para ello opte por solicitar la calificación sustitutoria prevista en el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria, no por ello quedan privados los demás interesados de su derecho a recurrir ante la Dirección General contra la calificación, por lo que tampoco hay motivo para entender que el plazo preclusivo que impone la ley para dicha interposición tempestiva quede suspendido o prorrogado en función de una actuación a la que son ajenos. De forma que dicho plazo se rige por lo dispuesto en las reglas generales, esto es, un mes desde la recepción de la notificación. Por el contrario, respecto del interesado que solicitó la calificación sustitutoria, sólo respecto de él y sólo respecto de los concretos defectos de los que haya solicitado su revisión motivando su discrepancia, el plazo de un mes del artículo 326 de la Ley Hipotecaria se computa no desde la notificación de la calificación inicial, sino desde la notificación de la calificación sustitutoria que haya confirmado tales defectos, pues así resulta de la regla 5.a del artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria, que establece una regulación especial para el interesado que ha optado por la calificación del registrador sustituto, como lo demuestra la dicción del propio precepto en que se dice que «devolverá éste (el título) al interesado (que es el que ha ejercitado la opción ante el registrador sustituto) a los efectos de la interposición del recurso frente a la calificación del registrador sustituido ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, el cual deberá ceñirse a los defectos señalados por el registrador sustituido con los que el registrador sustituto hubiera manifestado su conformidad.», añadiendo la propia regla 5.a que «el registrador sustituto se ajustará a los defectos señalados por el registrador sustituido y respecto de los que los interesados hubieran motivado su discrepancia en el escrito en el que soliciten su intervención». Se plantea el caso en que uno de los interesados opte por recurrir y otro u otros opten por pedir la calificación sustitutoria. En este caso se origina una situación de pendencia en la calificación inicial que se traslada al propio recurso, pues la calificación constituye su objeto, objeto que queda provisionalmente en situación de indeterminación o incerteza. Por tanto, en este caso el procedimiento del recurso queda sujeto a un factor ajeno al mismo que lo condiciona (suerte de «litispendencia») que obliga a que el registrador sustituido informe al Centro Directivo del resultado de dicha calificación sustitutoria a efectos de coordinación. Así, en caso de que la misma sea favorable para el solicitante, debe entenderse que, al revocar la calificación primitiva, que era la recurrida, este Centro Directivo deberá sobreseer el procedimiento de recurso, al quedar sobrevenidamente sin objeto (en este caso la inscripción no se produciría por una subsanación forzada por la calificación, sino por una revocación de la calificación inicial, por lo que no sería aplicable la previsión del artículo 325 de la Ley Hipotecaria que permite compatibilizar el recurso y la subsanación del título). Por el contrario, en caso de que la calificación sustitutoria confirme los defectos señalados por la inicial, esta Dirección General podrá continuar sustanciando el expediente y resolver el recurso interpuesto por otro interesado (y ello sin perjuicio de la posibilidad del interesado que instó la aplicación del cuadro de sustituciones para interponer, a su vez, recurso en el plazo de un mes contado desde la notificación de la calificación sustitutoria). Pero una cosa es que se produzca la suspensión de la resolución de la Dirección General en el trámite de recurso ya interpuesto dentro de plazo y otra diferente es que se pretenda la suspensión o interrupción del plazo mismo para interponer el recurso por uno de los interesados que dejó pasar los plazos y que pretenda aprovecharse de una tramitación no instada por él y a la que es ajena, pues el plazo de interposición de recurso para los interesados que no hayan acudido a la opción del artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria es el de un mes (o dos meses si se trata de recurso judicial) desde la notificación de la calificación negativa del artículo 322 de la Ley Hipotecaria, única que se les notifica a los que no interpusieron la opción de la calificación del registrador sustituto. Tratándose de una ampliación de obra como la que se declara en la escritura en la que no sólo se amplía a una tercera planta la edificación, que en los títulos y en el Registro de la Propiedad venía figurando con dos plantas, sino que se amplía la superficie construida en cada una de las plantas baja y primera ya existentes, lo importante respecto al requisito de «la terminación de la obra en fecha determinada» no es «el año de construcción» que aparece en un recuadro de la certificación catastral expresando que es el año 1970, sino la fecha determinada de la ampliación de obra respecto a la nueva planta más y respecto a la ampliación de construcción de las dos plantas ya existentes. |
| R. 24/4/2014 BOE: 30/5/2014 Registro de Coria. PROPIEDAD HORIZONTAL: ACTOS COLECTIVOS E INDIVIDUALES. En materia de propiedad horizontal debe distinguirse entre los acuerdos que tienen el carácter de actos colectivos (adoptados con los requisitos previstos en la legislación de propiedad horizontal resultantes de la correspondiente acta –cfr. artículo 19 de la Ley sobre Propiedad Horizontal–), que no se imputan a cada propietario singularmente sino a la junta como órgano comunitario, y aquellos otros actos que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes, el cual habría de constar mediante documento público para su acceso al Registro de la Propiedad (mediante la adecuada interpretación de los artículos 3, 10 y 17 de la Ley sobre Propiedad Horizontal. Cfr., también, el último inciso del apartado 2 del artículo 18, según la redacción hoy vigente). Ciertamente, en este último caso no podría inscribirse la modificación si no se ha otorgado uti singuli por todos los que, en el momento de la inscripción, aparezcan como propietarios de los distintos elementos privativos (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria), sin que baste, por tanto, la unanimidad presunta (cfr. artículo 17, regla 8, de la Ley sobre Propiedad Horizontal), siendo necesario el consentimiento expreso y real de todos los titulares registrales. En definitiva, en estos casos no se trata de una decisión o acto de la junta, sino que se trata de una decisión personal e individual de cada propietario, sujeta a las reglas y requisitos de capacidad, legitimación y forma propias de las declaraciones de voluntad personales. El acto de afectación de todo o parte de un elemento privativo es supuesto sustancialmente análogo, en tanto en cuanto el elemento transformado se atribuye a todos los copropietarios en proporción a su cuota de participación. Todos estos actos, por comportar la modificación del título constitutivo deberán ser acordados por la junta de propietarios en la forma establecida en el artículo 17 de la Ley sobre Propiedad Horizontal (por unanimidad, con las especialidades y excepciones en dicha norma establecidas). Por lo demás, la afectación del elemento privativo debe contar con el consentimiento individual del propietario de este, toda vez que afecta al contenido esencial de su derecho de dominio. |
| R. 24/4/2014 BOE: 30/5/2014 Registro de Cádiz n 3. PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA: TÍTULO PARA LA INSCRIPCIÓN. Sin prejuzgar que la prescripción pueda ser acreditada, en forma no contenciosa en escritura pública notarial, siempre que ésta cumpla los requisitos materiales e instrumentales, indicados y exigidos en la legislación civil, hipotecaria y notarial (artículos 1940 y siguientes del Código Civil, 36 de la Ley Hipotecaria y 17 de la Ley del Notariado) debe exigirse, al menos, pues no han sido observados otros defectos, una nueva manifestación y consentimiento en escritura pública relativa al cumplimiento del transcurso del plazo de los treinta años requeridos para acreditar la prescripción extraordinaria. |
| R. 25/4/2014 BOE: 23/6/2014 Registro de Málaga n 10. HIPOTECA: INTERESES DE DEMORA TRAS LA LEY 1/2013. El hecho de que la Exposición de Motivos y la disposición transitoria se refieran genéricamente a las hipotecas en garantía de operaciones sobre vivienda habitual, sin especificar que se refieren a operaciones de adquisición, no puede enmendar el claro y determinante mandato contenido en el párrafo tercero del artículo 114 de la Ley Hipotecaria que por su carácter concreto y específico debe prevalecer según las reglas de la recta interpretación. Por lo tanto, de no constar expresamente el destino del préstamo, deberá resultar del contenido de la documentación aportada dicha finalidad. En el supuesto de este expediente, si bien es cierto que en la escritura nada consta respecto a este último punto, el hecho de que el título de adquisición de la vivienda sea una escritura de compraventa otorgada con el número inmediato anterior de protocolo permite alcanzar tal conclusión. Siendo los intereses legales del dinero esencialmente variables, al ser revisados anualmente por las respectivas leyes presupuestarias (vid. art. 1 de la Ley 24/1984, de 29 de junio), la indeterminación de la cifra garantizada en el momento inicial de la constitución de la garantía está resuelta por la técnica hipotecaria a través de la figura de las hipotecas de seguridad en su modalidad de máximo. Se requiere señalar el tope máximo del tipo de interés que queda cubierto con la garantía hipotecaria que se constituye y cuya determinación (Resoluciones de 16 de febrero de 1990 y 20 de septiembre de 1996), en cuanto delimita el alcance del derecho real constituido, lo es a todos los efectos, tanto favorables como adversos, ya en las relaciones con terceros, ya en las que se establecen entre el titular del derecho de garantía y el dueño de la finca hipotecada que sea a la vez deudor hipotecario (acciones de devastación, de ejecución hipotecaria, etc.). La Ley 1/2013, de 14 de mayo, al añadir un nuevo párrafo al artículo 114 de la Ley Hipotecaria, viene a sumar un nuevo límite legal a los intereses de los préstamos hipotecarios constituidos sobre la vivienda habitual y destinados a financiar su adquisición, haya o no terceros, de forma que los intereses pactados no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago. Además, dichos intereses de demora no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Límites que, dado su carácter claramente imperativo, las estipulaciones contractuales de constitución de dichos préstamos hipotecarios necesariamente deberán respetar, lo que será perfectamente posible a través de la institución de la hipoteca de máximo. Como quiera que, cualquiera que sea el límite máximo que se pacte, por hipótesis podrá ocurrir que en algún momento de la vigencia de la hipoteca la aplicación de la fórmula del artículo 114.3.o de la Ley Hipotecaria dé como resultado una cifra inferior al máximo pactado, las fórmulas contractuales siempre podrán evitar cualquier tacha de ilegalidad mediante la incorporación a la estipulación correspondiente de una reserva o salvedad de aquel límite legal. |
| R. 25/4/2014 BOE: 23/6/2014 Registro de Villarrobledo. SEGREGACIÓN DE FINCAS RÚSTICAS: UNIDADES MÍNIMAS DE CULTIVO. Como ya ha señalado este Centro Directivo (vid. Resoluciones de 10 de junio de 2009 y 2 de noviembre de 2012), si bien la certificación municipal de innecesariedad de licencia puede ser suficiente para cumplir con los requisitos urbanísticos impuestos a la segregación, cuando el asunto a dilucidar no es urbanístico sino agrario, carece la Administración local de competencia. Lo que resulta de los antecedentes reseñados es que sobre la original finca matriz se operó una expropiación forzosa, al parecer no inscrita, como consecuencia de la cual aquella finca, inicialmente continua, quedó integrada de hecho por tres parcelas discontinuas (independizadas catastralmente, pero no registralmente). De ello pretende colegir la recurrente que la segregación ya se operó de hecho y que lo que ahora se realiza es su formalización tardía. Pero no es así en rigor. Ciertamente que la segregación de los terrenos objeto de expropiación, en caso de formalizarse y pretenderse su inscripción sí podrían acogerse a la excepción de la letra d) del citado artículo 25 de la Ley 19/1995, pues tal segregación sí fue causada por una expropiación. Por el contrario, el resto de la finca matriz, aun quedando integrada por tres porciones de terreno discontinuos, ni desde la perspectiva registral, ni desde la óptica de la legislación agraria ahora examinada pierden su unidad jurídico-registral. En definitiva, la registradora actuó correctamente haciendo aplicación del artículo 80 del Real Decreto 1093/1997. Y si la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha, a través de sus órganos competentes, afirma que la segregación es inválida por no respetarse la prohibición de divisiones y segregaciones inferiores a la unidad mínima de cultivo correspondiente, no puede procederse a la inscripción, sin perjuicio de los recursos judiciales que pudieran corresponder a los interesados para instar la rectificación de la resolución dictada por la Comunidad Autónoma, y solicitar la correspondiente medida cautelar de carácter registral para asegurar las resultas del procedimiento, pues, como prevé el último párrafo del propio artículo 80 citado, si la resolución declarando la nulidad de la segregación fuese objeto de recurso contencioso-administrativo, el titular de la finca de que se trate podrá solicitar la anotación preventiva de su interposición sobre la finca objeto de fraccionamiento. |
| R. 26/4/2014 BOE: 23/6/2014 Registro de Daimiel. VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL: LIMITACIONES DEL DOMINIO. Las limitaciones que sobre el dominio impone la legislación sobre vivienda protegida constituyen limitaciones legales delimitadoras del contenido ordinario del dominio, y definitorias de una propiedad estatutaria, en cuanto las facultades que atribuye a su titular quedan sujetas, en su contenido y ejercicio, al estatuto especial resultante de la finalidad social para el que se genera el objeto del derecho. Y, precisamente porque el régimen de protección pública a que queda sujeta la vivienda puede no resultar del Registro o no ser su identificación suficientemente precisa, las normas de carácter autonómico reguladoras del régimen de viviendas protegidas (Ley 2/2002, de 7 de febrero, del Parlamento de Castilla-La Mancha, y Decretos 3/2004, de 20 de enero, 38/2006, de 11 de abril, y 173/2009, de 10 de noviembre, de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha), establecen como requisito previo para la autorización de la escritura pública en que se formalice su transmisión el visado administrativo, es decir, la existencia del acto a través del cual la administración competente controla el cumplimiento de las limitaciones resultantes del régimen de protección pública. A la vista de lo anterior, no puede sino concluirse que en aquellos casos en los que la norma exija la obtención de visado como requisito previo para la autorización de escrituras en que se formalicen segundas o posteriores transmisiones, la inscripción de las mismas exige acreditar que dicho visado ha sido obtenido, en cuanto la exigencia de que exista dicho acto administrativo habilitante se integra dentro del conjunto de limitaciones con plena eficacia normativa, aun cuando no resulten del Registro. Por último, frente a lo sostenido por la recurrente no puede entenderse que la donación otorgada mediante la escritura calificada, habida cuenta de su carácter colacionable en la herencia de la donante, quede exonerada del cumplimiento de los requisitos establecidos para toda transmisión ínter vivos. |
| R. 28/4/2014 BOE: 23/6/2014 Registro de Burgos n 4. PUBLICIDAD FORMAL: CALIFICACIÓN REGISTRAL. Corresponde al Registrador la calificación del interés del solicitante la exhibición de todo del contenido de los libros registrales, teniendo que tratarse de un interés conocido, directo y legítimo. Por otra parte, desde el punto de vista del objeto y extensión de la publicidad, el interés expresado no es cualquier interés (pues entonces la prueba la constituiría la mera solicitud), sino un interés patrimonial, es decir, que el que solicita la información tiene o espera tener una relación patrimonial para la cual el conocimiento que solicita resulta relevante.El registrador ha de calificar, no sólo si procede o no procede expedir la información o publicidad formal respecto de la finca o derecho (en el caso del Registro de la Propiedad) que se solicita, sino también qué datos y circunstancias de los incluidos en el folio registral correspondiente puede incluir o debe excluir de dicha información, pues cabe perfectamente que puedan proporcionarse ciertos datos registrales y no otros relativos a una misma finca o entidad.Las exigencias derivadas de la legislación de protección de datos implican la necesidad de identificar a la persona por cuya cuenta se solicita la publicidad formal del Registro. A la misma conclusión debe llegarse de una interpretación adecuada del artículo 332 del Reglamento Hipotecario. |
| R. 29/4/2014 BOE: 23/6/2014 Registro de Móstoles n 3. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: CADUCIDAD. En el caso de que una anotación no prorrogada y modificada por otra u otras posteriores alcance su plazo de vigencia, caducará de conformidad con lo dispuesto en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria sin perjuicio de la subsistencia de las anotaciones posteriores y de los efectos que, en su caso, deban producir (Resoluciones de 3, 4, 5, 6, 8 y 9 de septiembre de 2003 y 27 y 29 de junio de 2013). Si durante la vigencia de la anotación de embargo a la que modificaba, la anotación posterior de modificación disfrutaba del rango que aquella ostentaba por razón de su fecha (Resolución de 14 de julio de 2011 por todas), producida la caducidad de la anotación modificada es obvio que la de modificación queda sujeta a su propio rango por razón de su propia fecha. |
| R. 29/4/2014 BOE: 23/6/2014 Registro de Bilbao n 11. OBRA NUEVA: SEGURO DECENAL. Respecto del ámbito concreto de la excepción legal introducida por el artículo 105 la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, en relación con el autopromotor, es doctrina reiterada de esta Dirección General que el concepto de autopromotor individual no debe ser objeto de interpretaciones rigoristas o restrictivas, sino que ha de interpretarse de forma amplia. Lo que trata de expresar la norma, cuando establece que se ha de tratar de «una única vivienda unifamiliar para uso propio», es que la excepción se contrae a una sola (única) edificación (con destino a vivienda) por autopromotor, de modo que lo que trata de evitar el legislador mediante este requisito es que el promotor pueda excluir del seguro decenal un número indefinido e ilimitado de viviendas unifamiliares (edificaciones separadas) con la mera declaración de que va a destinarlas a uso propio, circunstancia que sería posible de no haberse establecido legalmente esta condición. En el presente caso no concurre el requisito objetivo de la exoneración de tal obligación, pues no se trata de una edificación integrada por una única vivienda unifamiliar ya que, como se pone de relieve en la nota de calificación, de la descripción del edificio único se desprende la existencia de elementos comunes -cfr. artículos 396 del Código Civil y 3.b) de la Ley de Propiedad Horizontal-. Por ello, la construcción no puede considerarse individual por cada propietario respecto de su entidad (lo que hubo en su momento fue una declaración conjunta de construcción del edificio y un acto de cesación de comunidad ulterior), sino que, por su propia naturaleza, es un acto colectivo (cfr. artículo 398 del Código Civil), lo que resulta corroborado toda vez que el arquitecto director de la obra certifica igualmente sobre la terminación de la obra de un edificio de dos viviendas (bifamiliar); y en los mismos términos se concede la licencia de obra por el Ayuntamiento, dándose la misma circunstancia a que se refería la citada Resolución de 9 de mayo de 2007 y las más recientes de 23 de julio de 2010 y 25 de marzo de 2011, pues la licencia municipal de obras no lo es para una vivienda unifamiliar, sino para dos viviendas unifamiliares. Además, del texto de la escritura se infiere claramente que el inmueble descrito, aún dividido horizontalmente, está destinado a pertenecer a distintos dueños. |
| R. 30/4/2014 BOE: 23/6/2014 Registro de Requena. HERENCIA: FACULTADES DEL HEREDERO. La pretensión de la heredera, de decidir por sí y ante sí, sin intervención alguna de las personas nominalmente designadas como favorecidas acerca de la nulidad o validez de disposiciones no sólo excede de las atribuciones que le corresponden en cuanto continuadora de la voluntad del causante, ya que incide en la posición de terceras personas, sino que tan siquiera respeta la voluntad sucesoria de su causante pues, aunque el testamento no reviste en su redacción la claridad que corresponde a la redacción notarial, se establecen en el mismo sustitución a favor de los nietos, para el caso de incumplimiento de la heredera de las condiciones impuestas, de suerte que la declaración de nulidad realizada supone de hecho el decaimiento de la cláusula que ordena la sustitución. |
| R. 30/4/2014 BOE: 23/6/2014 Registro de San Bartolmé de Tirajana n 1. EXPEDIENTE DE DOMINIO DE REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO: REQUISITOS. En cuanto a la exigencia de la licencia, hay que tener en cuenta que el expediente de dominio para la reanudación de tracto sucesivo está dirigido a la acreditación del dominio a favor del promotor del mismo, con relación a la finca tal como aparece inscrita en el Registro. Ahora bien, si como en el caso presente, el expediente no se refiere a la totalidad de la finca registral sino a parte que en su día se segregó, deben cumplirse los requisitos exigidos por la legislación urbanística y aportarse licencia de segregación o certificación del Ayuntamiento de innecesariedad de la misma (cfr. Resolución de 8 de enero de 2010) y por tanto procede la confirmación de la nota de calificación. En el presente caso, no nos hallamos ante un supuesto de duda de la registradora sobre la identidad de la finca, sino que se ha solicitado la certificación y se ha iniciado el procedimiento judicial sobre una finca distinta de la que fue objeto de transmisión a los promotores del expediente de dominio y dicha certeza no podía tenerse en el momento de expedirse la certificación, sino en el momento de calificar el testimonio del decreto judicial por el que se resuelve el expediente y del que resulta la certeza de que la finca cuyo dominio se declara, es otra distinta a la transmitida. La tercera cuestión que debe resolverse es la relativa a la notificación de los titulares registrales. En relación a este defecto, relativo a la inobservancia en la tramitación del expediente de reanudación de tracto de los preceptos referentes a las notificaciones a los titulares registrales o sus causahabientes, debe igualmente confirmarse. |
| R. 5/5/2014 BOE: 3/7/2014 Registro de Madrid n 44. HIPOTECA: EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS PARA PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN Y TITULARIDAD DE LA HIPOTECA. Se plantea en el presente expediente si para la expedición de certificación de dominio y cargas en procedimiento de ejecución hipotecaria –en este caso judicial- y la consiguiente extensión de la nota marginal acreditativa de haberse practicado tal extremo, es necesario que la hipoteca objeto de ejecución se encuentre inscrita a favor de la entidad ejecutante o si, por el contrario, en los supuestos de sucesión universal de la entidad acreedora y tratándose de una operaciones societarias realizadas dentro del proceso de modificación de las estructuras de las cajas de ahorro en el sistema financiero español, es suficiente que el solicitante sea causahabiente del titular registral de la hipoteca. La expedición de la certificación de cargas en la ejecución directa judicial no es más que un trámite procesal que todavía no conlleva el expresado cambio en la titularidad de la hipoteca o de la finca como consecuencia de la ejecución. El hecho de que sea solicitada por el causahabiente del titular registral no debe impedir que se expida la certificación, sin perjuicio de que el registrador advierta de esta circunstancia en la certificación al expedirla, con la finalidad de que el solicitante conozca la necesidad de practicar la inscripción a su nombre, previa o simultáneamente, a la inscripción del decreto de adjudicación. |
| R. 6/5/2014 BOE: 3/7/2014 Registro de Huercal-Overa. ANOTACIÓN DE EMBARGO PREVENTIVO: CADUCIDAD. El artículo 81 de la Ley General Tributaria establece, respecto de la duración de las medidas cautelares –entre ellas el embargo preventivo de bienes y derechos–, un plazo de seis meses desde su adopción, pudiendo prorrogarse por otros seis meses. Ahora bien, estos plazos se refieren al embargo preventivo, que es la medida cautelar, no a la anotación preventiva de dicho embargo, cuya eficacia es tan sólo la de la hacer efectivo erga omnes el embargo trabado. Dicho precepto no dicta ninguna norma dirigida al registrador, no se señala un plazo de vigencia especial para la anotación de embargo preventivo, ni se establece la caducidad de la misma, por lo cual se debe aplicar el plazo general de caducidad de las anotaciones establecido en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria. |
| R. 6/5/2014 BOE: 3/7/2014 Registro de Zaragoza n 2. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: NECESARIA INSCRIPCIÓN DE LOS TÍTULOS PREVIOS. HERENCIA: DOCUMENTOS COMPLEMENTARIOS. El principio de voluntariedad consiste en la posibilidad de decidir si un título accede o no al Registro, principio excepcionado en contadas ocasiones, la más significativa en el caso de las hipotecas; ahora bien tomada la decisión de inscribir e iniciado el procedimiento registral mediante la oportuna presentación de los títulos, lo que no puede pretenderse es, al amparo de dicha voluntariedad, obtener la protección de sus efectos aplicando arbitrariamente las normas que lo regulan y dando la espalda a los demás principios que rigen nuestro sistema hipotecario. Entre estos principios se encuentra el de tracto sucesivo, íntimamente relacionado con los de salvaguardia judicial de los asientos registrales y legitimación, según los artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria, considerado de forma casi unánime como uno de los principios básicos en los sistemas registrales de folio real y, por tanto, del nuestro, que impone un enlace entre las sucesivas titularidades de los derechos inscritos, y se plasma, desde el punto de vista normativo, en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, cuando exige que para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, trasmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, que conste previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. Implica este principio la legitimación activa del titular registral, ya que únicamente él puede realizar actos dispositivos con eficacia hipotecaria, por lo que las titularidades registrales deben formar una sucesión en cadena, sin solución de continuidad, desde el inmatriculante hasta el titular actual. Además este principio de tracto sucesivo actúa en sentido negativo impidiendo el registro de actos que no procedan del citado titular o en los que haya tomado parte. Corresponde únicamente a la Administración Tributaria la competencia en materia impositiva por lo que aun cuando el notario autorizante haga las advertencias oportunas o recoja la existencia de una liquidación, no puede entenderse acreditado el pago del impuesto en los términos recogidos en las disposiciones legales al tiempo del devengo del impuesto en especial en el punto 2 del artículo 100 del Reglamento del Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Como afirma el registrador en su nota del texto de los artículos 14 de la Ley Hipotecaria y 76 y 78 de su Reglamento y del artículo 15 del anexo II del Reglamento Notarial, ya que se desprende la necesidad de aportar los certificados de defunción, del Registro General de Actos de Ultima Voluntad y copia auténtica del testamento del causante. |
| R. 7/5/2014 BOE: 3/7/2014 Registro de San Lorenzo Dell Escorial n 2. PROPIEDAD HORIZONTAL: AGRUPACIÓN DE ELEMENTOS PRIVATIVOS. La agrupación de los pisos o locales y sus anejos, en cuanto modificación deltítulo constitutivo de la propiedad horizontal, requiere consentimiento de los propietarios de los distintos elementos privativos que la integran. Este Centro Directivo (vid., por todas, las Resoluciones de 7 de abril de 2006 y 18 de agosto de 2009) ha interpretado que la exigencia de ese consentimiento de los propietarios se fundamenta en dos consideraciones. Por una parte, una de tipo material, apreciable en toda situación fáctica de edificio por pisos: el hecho de que tales operaciones puedan suponer alteraciones materiales en las cosas comunes y afectar al uso de servicios generales. Por otra, una consideración de tipo jurídico, vinculada al funcionamiento orgánico de la comunidad: el hecho de que, además, puedan suponeruna alteración de las estructuras que sirven de base para fijar las cuotas de participación en la comunidad de propietarios. Ahora bien, el consentimiento que deben prestar a la agrupación los restantes propietarios es un acto para el que se atribuye competencia a la junta como órgano colectivo de la comunidad. |
| R. 7/5/2014 BOE: 3/7/2014 Registro de Cervera de Pisuerga. PROPIEDAD HORIZONTAL: CLÁUSULA ESTATUTARIA SOBRE DIVISIÓN Y AGRUPACIÓN DE ELEMENTOS PRIVATIVOS SIN EL CONSENTIMIENTO DE LA JUNTA TRAS LA REFORMA DE LA LEY 8/2013. Esta Dirección General ha admitido la validez de las cláusulas como las ahoradebatidas por las que se permite la división, segregación, agrupación o agregación de elementos privativos sin necesidad de consentimiento de la junta de propietarios. La validez de este tipo de cláusulas estatutarias es actualmente admitida por el Tribunal Supremo, como ponen de relieve las Sentencias de 15 de noviembre de 2010 y 25 de febrero de 2013, en cuales se considera, además, que con la autorización estatutaria para dividir, segregar o agrupar las fincas por el propietario de las mismas sin el consentimiento de la comunidad de propietarios, implícitamente se está autorizando la apertura de una salida de la finca matriz si el local carece de ella. Para resolver la concreta cuestión planteada en el presente recurso debe determinarse si la referida doctrina de esta Dirección General y del Tribunal Supremo debe seguir manteniéndose después de las modificaciones llevadas a cabo en la Ley sobre Propiedad Horizontal por la disposición final primera de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que entró en vigor el día el 28 de junio de 2013. A la vista de tales preceptos legales, debe entenderse que con la nueva normativa existe el mismo fundamento para admitir la validez de las cláusulas estatutarias objeto de la calificación impugnada. La modificación legal no limita la autonomía de la voluntad respecto de la posibilidad de configurar el derecho real adquirido en régimen de propiedad horizontal con autorizaciones estatutarias como la ahora debatidas. El hecho de que para el caso deinexistencia de tales cláusulas estatutarias se flexibilice el régimen legal de mayorías en la adopción de los acuerdos relativos a las modificaciones del título constitutivo consistentes en división, segregación o agregación de elementos privativos, exceptuando la regla de la unanimidad en casos en que no se considera justificada, no impide que se configure voluntariamente de forma expresa un régimen aún más flexible, habida cuenta de la prevalencia del principio de autonomía de la voluntad en supuestos como el presente en el que no existen razones de orden público para afirmar el carácter imperativo de la normativa recientemente modificada en relación con los extremos ahora debatidos –exoneración de la obligatoriedad de acuerdo de la junta de propietarios–, todo ello al margen de que en este régimen legal se requiera expresamente para determinados casos –con carácter imperativo– la obtención de la oportuna autorización administrativa. Finalmente, en relación con la determinación de las cuotas que correspondan a cada uno de los nuevos elementos resultantes de las referidas operaciones de modificación de los elementos privativos, baste decir que el acuerdo será inevitable en aquellos casos en los que no se establezca en la cláusula estatutaria el método de cálculo para la fijación de dichas cuotas, circunstancia que por sí sola constituiría un obstáculo para el acceso al Registro de la Propiedad de la cláusula exoneradora, dado que sería necesario en todo caso al acuerdo de junta para su fijación, perdiendo su sentido dicha cláusula. La determinación del sistema de cálculo es además una exigencia dimanante del principio de seguridad jurídica, que va a permitir tanto al registrador de la Propiedad en sede de calificación registral, como al notario autorizante del título en el momento de su otorgamiento, establecer la adecuación de las cuotas al método de cálculo recogido en la norma estatutaria, con independencia de la actuación que pueda acordarse por los órganos de la comunidad conforme a lo dispuesto en los artículos 7 y 10.3.b de la Ley sobre Propiedad Horizontal caso de producirse algún tipo de discrepancia. |
| R. 8/5/2014 BOE: 3/7/2014 Registro de Móstoles n 1. CONVENIO REGULADOR DE LA SEPARACIÓN Y DIVORCIO: VIVIENDA FAMILIAR. La determinación de si el convenio regulador aprobado judicialmente constituye o no, y en qué términos, título hábil para la inscripción de los actos realizados en el mismo entra dentro de la calificación registral, porque la clase de título inscribible afecta a los obstáculos derivados de la legislación del Registro, en cuyo artículo 3 de la Ley Hipotecaria se prevén diferentes clases de documentos públicos en consonancia con cada uno de los actos a que se refiere el artículo 2 de la propia Ley, sin que sean documentos intercambiables sino que cada uno de ellos está en consonancia con la naturaleza del acto que se contiene en el correspondiente documento y con la competencia y congruencia según el tipo de transmisión de que se trate. Hay que partir de la base de que el procedimiento de separación o divorcio no tiene por objeto, en su aspecto patrimonial, la liquidación del conjunto de relaciones patrimoniales que puedan existir entre los cónyuges sino tan sólo de aquellas derivadasde la vida en común. Fuera de este ámbito, en vía de principios, las transmisiones adicionales de bienes entre cónyuges, ajenas al procedimiento de liquidación (y tales son las que se refieren a bienes adquiridos por los cónyuges en estado de solteros no especialmente afectos a las cargas del matrimonio), constituyen un negocio independiente, que exige acogerse a la regla general de escritura pública para su formalización. En definitiva, la diferente causa negocial, ajena a la liquidación del patrimonio común adquirido en atención al matrimonio,y las exigencias derivadas del principio de titulación auténtica, unidas a la limitación de contenido que puede abarcar el convenio regulador, según doctrina reiterada (vid. «Vistos»), deben resolverse a favor de la exigencia de escritura para la formalización de un negocio de esta naturaleza. No cabe duda de que la liquidación de los bienes adquiridos por los cónyuges en consideración a su vida en común es cuestión que debe incluirse en los efectos del cese de esa vida en común. Con mayor razón en el caso que nos ocupa, por tratarse de la vivienda familiar. Como ha recordado recientemente este Centro Directivo, uno de los aspectos que por expresa previsión legal ha de regularse en los supuestos de nulidad,separación o divorcio del matrimonio, es el relativo a la vivienda familiar (cfr. Resoluciones de 11 de abril y 19 de mayo (2.ª) de 2012) y obedece la exigencia legal de esta previsión a la protección, básicamente, del interés de los hijos; por lo que no hay razón para excluir la posibilidad de que el convenio regulador incluya la adjudicación de la vivienda familiar, que es uno de los aspectos que afecta al interés más necesitado de protección en la situación de crisis familiar planteada y que no es dañosa para los hijos ni gravemente perjudicial para uno de los cónyuges (cfr. párrafo 2.º del artículo 90 del Código Civil). En ese marco es perfectamente posible pactar la disolución del condominio existente entre los esposos sobre la vivienda adquirida antes del matrimonio. |
| R. 8/5/2014 BOE: 3/7/2014 Registro de Villena. ANOTACIÓN DE EMBARGO: HERENCIA YACENTE. El emplazamiento en la persona de un albacea o del administrador judicial de la herencia yacente cumplirá con el tracto sucesivo. Pero sólo será requisito inexcusable tal emplazamiento cuando el llamamiento sea genérico, dirigiéndose la demanda contra herederos ignorados. No lo será cuando se haya demandado a un posible heredero que pueda actuar en el proceso en nombre de los ausentes o desconocidos. |
| R. 9/5/2014 BOE: 3/7/2014 Registro de Coria. INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: REQUISITOS. La doctrina de este Centro Directivo ha venido perfilando los requisitos para la inmatriculación por título público, entre los que destacan que los títulos no estén creados «ad hoc», que si sólo se ha autorizado un título público, éste venga acompañado del acta notarial a la que se refiere el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, que el registrador no albergue dudas fundadas sobre la coincidencia eidentificación de la finca y que debe existir una clara coincidencia con la certificación catastral descriptiva y grafica que ha de incorporarse a la escritura pública. |
| R. 9/5/2014 BOE: 3/7/2014 Registro de San Cristóbal de La Laguna n 2. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: COMPETENCIA TERRITORIAL. La Ley de Enjuiciamiento Civil (artículo 684.1.1.º) atribuye la competencia paraconocer los procedimientos de ejecución directa sobre bienes hipotecados, cuando estos son inmuebles, al «Juzgado de Primera Instancia del lugar en que radique la finca y si ésta radicare en más de un partido judicial, lo mismo que si fueren varias y radicaren en diferentes partidos, el Juzgado de Primera Instancia de cualquiera de ellos, a elección del demandante, sin que sean aplicables en este caso las normas sobre sumisión expresa o tácita contenidas en la presente Ley». Como quiera que la competencia de los juzgados no es ajena en este caso a la defensa efectiva de los derechos de las partes y terceros afectados en que la subasta y la publicación de los edictos se produzca en el lugar en que radique la finca hipotecada, recupera aquí toda su sentido el criterio interpretativo antes señalado que salva la validez de las actuaciones hasta el momento de la celebración de las subastas, a excepción de los casos en que se acuda a las notificaciones edictales, en cuyo caso éstas deben incluirse también en la regla de la nulidad de actuaciones por cuanto potencialmente pueden verse afectados por una situación de indefensión procesal efectiva los titulares de derechos notificados. Esta conclusión vendría reforzada por la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, pues, si bien su artículo 225 párrafo primero restringe la nulidad de pleno derecho de los actos procesales a aquéllos que adolezcan de falta de jurisdicción o de competencia objetiva o funcional (dejando fuera de sanción los casos de falta de competencia territorial en paralelo al artículo 238.1 de la Ley Orgánica del Poder Judicial), sin embargo, el mismo precepto introduce como causa de nulidad de pleno derecho la consistente en «prescindir de normas esenciales del procedimiento siempre que, por esta causa, haya podido producirse indefensión». Por tanto, en los casos de falta de competencia territorial en sede de procedimiento judicial de ejecución directa sobre bienes hipotecados se hace tránsito a la causa de nulidad derivada de la infracción al derecho de defensa. Hoy en día, tras la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en realidad desde la reforma procesal parcial de 1992 de que se ha hecho mérito «supra»), aunque se mantiene como norma general el carácter dispositivo de las normas sobre competencia territorial, se exceptúan de esa disponibilidad las reglas atributivas de competencia territorial a las que la Ley atribuya expresamente carácter imperativo (cfr. artículo 54.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), siendo la falta de competencia territorial apreciable de oficio por el juez (cfr. artículo 58 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Por eso este Centro Directivo, en materia de ejecución hipotecaria, ya confirmó la nota denegatoria de un procedimiento de ejecución hipotecaria que no se había seguido ante el juez donde radicaba la finca (Resolución de 24 de mayo de 2007), cambiando el criterio sostenido –con arreglo a la legislación anterior, en el que cabía sumisión tácita en esta materia– por la Resolución de 31 de diciembre de 1981, ya que el artículo 684 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil determina que si los bienes hipotecados fueren inmuebles, la competencia corresponde al Juzgado de Primera Instancia del lugar en que radique la finca y si ésta radicare en más de un partido judicial, lo mismo que si fueren varias y radicaren en diferentes partidos, al Juzgado de Primera Instancia de cualquiera de ellos, a elección del demandante, sin que sean aplicables en este caso las normas sobre sumisión expresa o tácita contenidas en aquella Ley. Criterio resolutivo que, por los mismos fundamentos, extendió la posterior Resolución de 15 de enero de 2009 al ámbito de los expedientes de dominio para la reanudación del tracto sucesivo, respecto de los que también existe una norma legal (cfr. artículo 201 de la Ley Hipotecaria) que establece con carácter imperativo la competencia territorial, sin admitir pactos de sumisión expresa o tácita. En definitiva, al ser el artículo 684 de la Ley de Enjuiciamiento Civil una norma imperativa, apreciable de oficio, sin que quepa alteración por sumisión expresa o tácita, y afectar el respecto a esta regla de fuero a la defensa de los intereses no sólo de las partes personadas en el procedimiento sino también a los derechos e intereses de otros terceros (terceros poseedores que adquirieron con posterioridad a la interposición de la demanda, titulares de cargas posteriores a la hipoteca ejecutada, etc.) debe considerarse susceptible de calificación por parte del registrador, conforme al artículo 100 del Reglamento Hipotecario. Como ha afirmado este Centro Directivo en numerosasocasiones (cfr. por todas, la Resolución de 24 de mayo de 2007) la calificación registral de los documentos judiciales no puede afectar a la fundamentación del fallo pero sí a la competencia del juez o tribunales en los términos ya señalados (cfr. artículos 100 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento), calificación cuyo ejercicio no es sólo una facultad sino también una obligación del registrador (vid. Resoluciones de 31 de diciembre de 1981 y 17 de julio de 1989). |
| R. 12/5/2014 BOE: 11/7/2014 Registro de Torrelaguna INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: TÍTULOS CREADOS AD HOC En principio, en nuestro Derecho, basta sin necesidad de otros requisitos, para practicar la inmatriculación de fincas, con que se acredite su adquisición por su presunto titular y se justifique la de su transmitente, en los términos prevenidos en la Ley Hipotecaria y su Reglamento. La doctrina de este Centro Directivo («Vistos»), ha establecido que, no obstante se viene exigiendo también, a fin de garantizar la objetividad y publicidad del procedimiento, el título inmatriculable no sea meramente declarativo; que incorpore certificación catastral descriptiva y gráfica de las fincas, en términos absolutamente coincidentes con la descripción de éstas en dicho título, de las que resulte además que la finca está catastrada a favor del transmitente o del adquirente; que se cumplimenten los correspondientes edictos publicando el negocio que justifica la inmatriculación y, también –y a lo que importa ahora es lo fundamental– que de las circunstancias concurrentes no resulte que la documentación se haya creado artificialmente con el objetivo de producir la inmatriculación. Un extremo que puede, y debe, apreciar el registrador con apoyo en una pluralidad de factores (tales como la simultaneidad de fechas de los títulos, transmisiones circulares, ausencia de función económica, neutralidad o bajo coste fiscal de los negocios traslativos etc.) que ofrezcan indicios suficientes de que la documentación ha sido creada o concebida «ad hoc». En el presente caso se discute si es posible la inmatriculación de una finca con arreglo al procedimiento prevenido en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria cuando, el título público, cuya inmatriculación se pretende, viene constituido por una escritura de disolución de condominio, precedido de la adquisición previa que se ha producido mediante una adjudicación de herencia en la que la aportante no expresa su título de adquisición. Pero de este supuesto, el carácter «ad hoc» de la documentación se puede inferir de las circunstancias que rodean su otorgamiento (la simultaneidad de ambos negocios, que parecen tener una conexión como la que se aprecia en el binomio aceptación de herencia-adjudicación de bienes concretos, la inexistencia de título original de adquisición y el nulo coste fiscal), sin que se pueda entender como suficiente el argumento de la recurrente, el que de las cesaciones de los proindivisos procedentes de la aceptación de la herencia, se han realizado adjudicaciones que modifican algo las disposiciones del causante, de forma que se ha realizado una verdadera atribución patrimonial. |
| R. 12/5/2014 BOE: 11/7/2014 Registro de Torrelaguna INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: REQUISITOS. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: NECESIDAD DE LA PREVIA INSCRIPCIÓN. OBRA NUEVA: DESCRICION DE LA EDIFICACIÓN. Respecto a la primera de las fincas, esto es la que no consta inmatriculada ni puede intabularse por falta de acreditación de la previa adquisición en forma fehaciente por el causante, no puede más que confirmarse la calificación. El artículo 205 de la Ley Hipotecaria es claro en este punto: «Serán inscribibles, sin necesidad de previa inscripción, los títulos públicos otorgados por personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho con anterioridad a la fecha de dichos títulos…». En cuanto a la segunda de las fincas, constando inscrita a favor de persona distinta del causante de la sucesión, se produce un incumplimiento del fundamental principio registral del tracto sucesivo. Por último, respecto de la declaración de obra nueva sobre la tercera finca reseñada, el artículo 45 del Real Decreto 1093/1997 determina entre otros requisitos que se exigen para la inscripción de las declaraciones de obra nueva, el siguiente: «A tal efecto, deberá constar en los mismos, al menos, el número de plantas, la superficie de parcela ocupada, el total de los metros cuadrados edificados,…». |
| R. 13/5/2014 BOE: 11/7/2014 Registro de Felanitx n 1. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA INSCRIPCIÓN DE EXCESOS DE CABIDA: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. Este Centro Directivo en otras Resoluciones, por ejemplo en la de 4 de mayo de 2011, que es citada por el recurrente, ha declarado que «las dudas sobre la identidad de la finca o sobre la realidad del exceso cuando se ventilan en un expediente judicial, por definición se despejan en el ámbito de la valoración de las pruebas practicadas, conducentes a determinar si existe o no una discrepancia entre la medida de la finca en la realidad y la que figura en el Registro. La decisión corresponde a la autoridad judicial, conforme a lo que señalan los artículos 281 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y la doctrina generalmente aceptada sobre el libre arbitrio judicial en la valoración de la prueba. Así pues, tratándose de documentos judiciales, es el Juez quien ha de resolver dentro del procedimiento, concretamente en su fase de prueba, sobre la existencia o no de exceso de cabida, sin que el Registrador pueda realizar una nueva valoración que se superponga a la del Juez. Dicho de otra forma, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario permite entrar a calificar que se han cumplido los trámites esenciales que marca la ley, pero no puede suponer una nueva valoración de la prueba, que en dicho procedimiento se ha efectuado». |
| R. 13/5/2014 BOE: 11/7/2014 Registro de Villarrobledo. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: NECESIDAD DE LA PREVIA INSCRIPCIÓN. REFERENCIA CATASTRAL: REQUISITOS. No es inscribible una escritura de compraventa en la que concurren las circunstancias siguientes: intervienen todos los titulares registrales pero parte de ellos no lo hacen como vendedores sino al efecto de prestar su consentimiento a la transmisión a los efectos al cambio de titularidad, y el título de adquisición que sostiene el derecho de la entidad vendedora es distinto del que figura inscrito en el Registro. No procede la consignación registral de la referencia catastral al existir una diferencia superior al 10% entre la cabida inscrita y la que resulta de la certificación catastral y no indicarse que otra u otras fincas son las que constituyen la citada parcela catastral. |
| R. 14/5/2014 BOE: 11/7/2014 Registro de Palma de Mallorca n 8. OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD: REQUISITOS. SEGURO DECENAL: EXCEPCIÓN DEL AUTOPROMOTOR. En el presente caso la certificación técnica incorporada a la escritura para acreditar la antigüedad de la obra y su descripción coincidente con el título debe reputarse suficiente pues, con independencia de que contenga referencia a determinadas fotografías, es indudable que comporta una afirmación sobre tales extremos, también basada en los demás elementos expresados (como indica el recurrente), y según la norma reglamentaria referida se confía a la exclusiva responsabilidad del técnico certificante la garantía de la veracidad y exactitud de los mismos. Por lo demás, en las certificaciones catastrales incorporadas figura 2001 como año de construcción de las referidas edificaciones. En el supuesto de hecho a que se refiere el título presentado, se plantea si en este caso resulta o no de aplicación la excepción que respecto de la obligación de la constitución del seguro decenal introdujo la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, para el «supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio». La Ley, como se ha dicho, exige un doble requisito, subjetivo y objetivo para admitir la exoneración del seguro, pues ha de tratarse de un «autopromotor individual» y, además, de «una única vivienda unifamiliar para uso propio» (cfr. Resoluciones de 11 de febrero y 9 de julio de 2003 y Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2003). En el presente caso no concurre el requisito objetivo de la exoneración de tal obligación, pues no se trata de una edificación integrada por una única vivienda unifamiliar sino de dos edificaciones distintas. |
| R. 16/5/2014 BOE: 11/7/2014 Registro de Saldaña. SEGURO DECENAL: EXCEPCIÓN DEL AUTOPROMOTOR. El concepto de autopromotor individual no debe ser objeto de interpretaciones rigoristas o restrictivas, sino que ha de interpretarse de forma amplia. Así lo destacan, entre otras, las Resoluciones de 9 de julio de 2003, y 5 y 6 de abril de 2005, que admiten comprender en tal concepto legal tanto a las personas físicas como a las personas jurídicas, dado que en última instancia éstas son una sola entidad, esto es, son individuales siguiendo un criterio numérico. En esta línea interpretativa, la Resolución-Circular reseñada afirmó la inclusión dentro del mismo de la comúnmente llamada «comunidad valenciana» para la construcción de edificios; si bien únicamente cuando las circunstancias arquitectónicas de la promoción de viviendas así lo permitan, y respecto de cada uno de los promotores que se asocien en cuanto a su propia vivienda unifamiliar para cuya construcción se han constituido en comunidad. En suma, el concepto de autopromotor individual ha de interpretarse en contraposición al promotor colectivo que contempla la propia Ley. Este criterio ha sido reiterado en numerosas ocasiones por este Centro Directivo (cfr. las Resoluciones de 22 de julio de 2010; 25 de marzo y 26 de agosto de 2011, y 13 de diciembre de 2012, entre otras). El hecho de que la única vivienda unifamiliar pertenezca en copropiedad a tres personas distintas no impide que puedan ser considerados como autopromotores individuales a estos efectos si se tiene en cuenta la finalidad de la norma debatida. |
| R. 16/5/2014 BOE: 11/7/2014 Registro de Corralejo. FINCA REGISTRAL: IDENTIDAD CON PARCELA CATASTRAL. Ni la documentación que complementa a la certificación catastral y que se inserta en la escritura, ni el hecho de que se otorgue la propia escritura, que no hace sino recoger la nueva descripción justificando las diferencias en dicha documentación, acreditan la existencia del requisito fundamental para conseguir la concordancia entre los datos catastrales y registrales de la finca y que no es otro que la correspondencia entre la finca catastral y registral de forma que quede indubitada su identidad y ello sin perjuicio de las diferencias de configuración de las parcelas en los dos ámbitos de actuación. La determinación de la finca registral, como base física sobre la que se proyectan el dominio y los demás derechos sobre los inmuebles, debe realizarse por el registrador. |
| R. 19/5/2014 BOE: 22/7/2014 Registro de Tarancón. RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. Es continua doctrina de esta Dirección General (basada en el contenido del artículo 324 de la Ley Hipotecaria y en la doctrina de nuestro Tribunal Supremo, Sentencia de 22 de mayo de 2000), que el objeto del expediente de recurso contra las calificaciones de los registradores de la Propiedad es exclusivamente la determinación de si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho. No tiene en consecuencia por objeto cualquier otra pretensión de la parte recurrente, señaladamente la determinación de la validez o no del título ya inscrito, ni de la procedencia o no de la práctica, ya efectuada, de los asientos registrales, cuestiones todas ellas reservadas al conocimiento de los tribunales. De acuerdo con lo anterior, es igualmente doctrina reiterada que, una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales, produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud, bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos (artículos 1, 38, 40, 82 y 83 de la Ley Hipotecaria). |
| R. 19/5/2014 BOE: 22/7/2014 Registro de San Martín de Valdeiglesias. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO INTERRUMPIDO: REQUISITOS. Se impone una interpretación restrictiva de las normas relativas al expediente de reanudación del tracto y en especial de las que definen la propia hipótesis de interrupción de tracto, de modo que sólo cuando efectivamente concurra esta hipótesis y así resulte del auto calificado, puede accederse a la inscripción. De ahí que no se admita la posibilidad de reanudación de tracto sucesivo a través de expediente de dominio cuando el promotor sea causahabiente del titular registral ya que en tales casos no hay verdadero tracto interrumpido y lo procedente es aportar el título de adquisición. |
| R. 21/5/2014 BOE: 22/7/2014 Registro de La Bañeza. DERECHO DE ACRECER: REQUISITOS. La extensión propia del derecho de acrecer por causa de vacante es excepcional en Derecho de Sucesiones pues la regulación del orden sucesorio parte normalmente de la regla general de la voluntad del testador y si ésta no constara y se produce una vacante, la atribución de la porción correspondiente habría de seguir en principio el destino previsto para los supuestos en que los llamados no heredan, que es el llamamiento legal intestado para el supuesto de los herederos, conforme al artículo 912 del Código Civil, o la refundición en la masa de la herencia conforme al artículo 888 del propio Código, a favor de los herederos testamentarios. De ese carácter excepcional deriva que los requisitos y límites que el legislador establece para que tenga lugar el derecho de acrecer cuando no consta de modo expreso la voluntad del testador sobre el destino de la porción vacante, deban ser objeto de interpretación restrictiva. El párrafo primero del artículo 983 del Código Civil, en el que se hace la definición del concepto de «designación de partes», expresando dicho precepto que «se entenderá hecha la designación por partes sólo en el caso de que el testador haya determinado expresamente una cuota para cada heredero». Por tanto, el elemento central que tiene en cuenta el legislador para el concepto de «designación de parte» es la «cuota», es decir, por si hubiera alguna duda sobre la «especial designación de partes» del artículo 982.1º, el legislador se refiere a las «partes» como «cuotas», pues la atribución en «partes materiales» ya resulta evidente que no implica llamamiento a efectos del derecho de acrecer y se trataría de diferentes bienes u objetos de derecho, no de una misma herencia ni de una misma porción de ella ni tampoco de un mismo objeto legado sino de varios, por lo que las «partes materiales» no se consideran respecto a la valoración del concepto de «especial designación de partes», sino que quedan ya excluidas por definición del concepto de llamamiento conjunto o solidario y del significado del llamamiento plural a un mismo objeto. La cuota, teniendo en cuenta otros preceptos legales del propio ordenamiento es un porcentaje o parte alícuota respecto del total del bien de que se trate. En este caso, la testadora ha designado una cuota para cada legatario, pues ha designado para una legataria el 18% del bien inmueble legado y para el otro legatario el 82% restante, es decir, la designación es a través de dos cuotas individualizadas y desiguales, por lo que no hay duda de que atendiendo al párrafo primero del artículo 983 del Código Civil, el caso planteado es de los que implican designación de cuota para cada legatario, lo cual excluye el derecho de acrecer. Una vez resuelta la cuestión de que la designación de cuotas desiguales no implica vocación solidaria ni permite por ello fundar una voluntad «presunta» de la testadora favorable al derecho de acrecer, procede resolver si del propio testamento resultan elementos suficientes para decidir acerca de si existe o no una voluntad «real» de la testadora favorable a dicho derecho, pues es evidente que si el fundamento del derecho de acrecer lo constituye la voluntad presunta de la testadora que resulta de una vocación solidaria, debe también indagarse, si fuera posible en el ámbito registral a través de los medios resultantes del propio testamento si existe esa voluntad real de la testadora favorable al derecho de acrecer en caso de vacante por premoriencia o renuncia de uno de los llamados al legado. Aunque este Centro Directivo ha reconocido la facultad del albacea contador-partidor de interpretar el testamento, ello es sin perjuicio de la función calificadora del registrador cuando la interpretación del albacea contador-partidor no se acomoda al mismo ni resulta de la Ley, que es lo que ocurre en el presente caso, en el que, además, el contador- partidor no tiene facultades para entregar el legado más allá de los términos señalados por la propia testadora, que se ha limitado a legar el 82% del inmueble de que se trata y no a permitir la entrega del 100% por un derecho de acrecer que no se acredita ni cumple los requisitos legalmente establecidos. |
| R. 22/5/2014 BOE: 22/7/2014 Registro de Navalmoral de la Mata. RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO: REQUISITOS. No basta, para obtener la inscripción de una sentencia, que se haga constar en ella que procede estimar la demanda declarativa del dominio, sino que debe concretarse cuál es el modo de adquirir y –si es por la doctrina del título y el modo– el título por el que el actor adquirió su derecho. La rectificación de un asiento no tiene por qué venir derivada tan sólo de la nulidad del título inscrito. Del apartado d) del artículo 40 de la Ley Hipotecaria se deduce que la inexactitud registral puede venir determinada no sólo por falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento, sino por cualquier otra causa de las no especificadas anteriormente, exigiendo dicho precepto, que la rectificación se verifique con el consentimiento del titular o, en su defecto, por resolución judicial, que es lo ocurrido en el presente expediente. Es necesario que consten las circunstancias personales que aquela cuyo favor ha de practicarse la inscripción, en los términos señalados en la regla 9ª del artículo 51 del RH. |
| R. 22/5/2014 BOE: 22/7/2014 Registro de Murcia n 3. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: DEMANDA Y REQUERIMIENTO AL TERCER POSEEDOR. Conforme a los articulos 132 de la LH y 685 de la LEC, es necesaria la demanda y requerimiento de pago al tercer poseedor de los bienes hipotecados que haya acreditado al acreedor la adquisición de sus bienes, entendiendo la Ley Hipotecaria que lo han acreditado quienes hayan inscrito su derecho con anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas. |
| R. 23/5/2014 BOE: 22/7/2014 Registro de Sevilla n 4. CONCURSO DE ACREEDORES: FIRMEZA DE LA RESOLUCIÓN JUDICIAL APROBATORIA DE LA ENAJENACIÓN DE UNA FINCA. Uno de los extremos susceptibles de calificación en relación con las resoluciones judiciales es precisamente el requisito de su firmeza y ejecutabilidad. En efecto, del artículo 3 de la Ley Hipotecaria resulta que los títulos que contengan actos o contratos inscribibles deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria, o documento auténtico, expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes, en la forma que prescriban los reglamentos. Por tanto, en relación con los documentos de origen judicial se exige que el título correspondiente sea una ejecutoria, siendo así que conforme al artículo 245.4 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial la ejecutoria es «el documento público y solemne en que se consigna una sentencia firme». Por su parte, de acuerdo con el artículo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: «Mientras no sean firmes, o aun siéndolo, no hayan transcurrido los plazos indicados por ésta Ley para ejercitar la acción de rescisión de la sentencia dictada en rebeldía, sólo procederá la anotación preventiva de las sentencias que, dispongan o permitan la inscripción o cancelación de asientos en Registros Públicos». Conforme dispone el artículo 207, apartado 2, de la citada Ley de Enjuiciamiento Civil: «Son resoluciones firmes aquellas contra las que no cabe recurso alguno bien por no preverlo la ley, bien porque, estando previsto, ha transcurrido el plazo legalmente fijado sin que ninguna de las partes lo haya presentado». Es por ello que, con carácter general, las resoluciones judiciales cuya ejecución tengan lugar mediante inscripciones registrales firmes y definitivas, no mediante asientos provisionales como los de anotaciones preventivas, deben ser resoluciones que hayan ganado firmeza. |
| R. 23/5/2014 BOE: 22/7/2014 Registro de Narón. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: CANCELACIÓN DE DERECHOS INSCRITOS. El tema que debe ser abordado en este recurso es si, habiendo sido declarada nula por sentencia declarativa firme una escritura de permuta y ordenada la reinscripción de la finca a nombre de la actuante, así como la cancelación de todos los asientos registrales que se hubieren efectuado a favor del cesionario, deben también ser cancelada una hipoteca y dos anotaciones de embargo que gravan la finca por deuda contraída por el anterior titular registral, dado que los acreedores no han sido notificados ni son parte en el procedimiento. Necesariamente ha de ser confirmado el defecto. La calificación de un documento judicial, si bien limitada a los aspectos establecidos en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, como ya se ha indicado anteriormente, supone una especial aplicación del principio de tutela judicial efectiva, en cuanto ha de garantizar, entre otros extremos, que quien tiene inscrito su derecho ha gozado de suficiente información que le permita personarse a fin de que su posición jurídica quede protegida y pueda ser hecha valer ante los tribunales. En el presente supuesto, ha sido inscrita una hipoteca y han sido anotados dos embargos por deudas del titular registral cuya inscripción de dominio es anulada judicialmente. Pero no consta del mandamiento que los titulares de dichos derechos hayan sido parte en el procedimiento, ni que les haya sido personalmente notificado, ni fue anotada preventivamente la demanda –sin que consten las razones por las que no se solicitó tal anotación–, publicidad que hubiera permitido conocer el procedimiento a los terceros y retrotraer los efectos de la sentencia, permitiendo la cancelación de los asientos posteriores. |
| R. 26/5/2014 BOE: 25/7/2014 Registro de Picassent n 2 URBANISMO: DURACIÓN DE LA AFECCIÓN POR LOS COSTES DE URBANIZACION. Como ha señalado este Centro Directivo en Resolución de 31 de enero de 2014, la afección urbanística derivada de la ejecución de los proyectos de reparcelación produce efectos de garantía real, según resulta de los artículos 16.2 del texto refundido de la Ley de Suelo y 19 del Real Decreto 1093/1997, y esta afección se extiende no sólo a los titulares de derechos y cargas en la finca de resultado, por efecto de la subrogación legal operada, sino también sobre aquellos constituidos sobre dicha finca con posterioridad a la constancia registral de la afección, con excepción del Estado en cuanto a los créditos a que se refiere el artículo 73 de la Ley General Tributaria y a los demás de este carácter, vencidos y no satisfechos, que constasen anotados en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la práctica de la afección. Los plazos de caducidad de la afección urbanística establecidos en el artículo 20.1 del Real Decreto 1093/1997 tienen directa relación con en el artículo 128 del Reglamento de Gestión Urbanística de 25 de agosto de 1978, que establece que la liquidación definitiva de la reparcelación tendrá lugar cuando concluya la urbanización de la unidad reparcelable y, en todo caso, antes de que transcurran cinco años desde el acuerdo aprobatorio de la reparcelación. En consecuencia, no cabe aplicar por analogía a las notas marginales de afección real la norma de la prórroga prevista para las anotaciones preventivas en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria, puesto que de acuerdo con todo lo expuesto, no puede sostenerse que exista identidad de razón entre ambas clases de asientos (art. 4.1 del Código Civil), máxime cuando su prórroga determinaría un perjuicio a titulares de derechos inscritos en el ínterin. |
| R. 27/5/2014 BOE: 25/7/2014 Registro de Jávea n 1. CONTADOR PARTIDOR: FACULTADES EN RELACIÓN CON LA LIQUIDACIÓN DE LA SOCIEDAD DE GANANCIALES DEL CAUSANTE. Es doctrina jurisprudencial pacífica, que las competencias del contador-partidor, se ciñen a contar y partir, realizando cuanto acto jurídico y material sea preciso para este objeto, incluso ampliamente según el concreto supuesto, por ejemplo realizando divisiones, segregaciones o pagando excesos de adjudicación, si las fincas no tuvieren fácil división. Para ello no precisa el contador-partidor el concurso de herederos, legatarios o legitimarios aunque sí del cónyuge viudo, si debe liquidarse previamente la sociedad conyugal. Sin embargo, en el supuesto de hecho de este expediente, el albacea contador- partidor sobrepasa claramente su función interpretadora al atribuir directamente la condición de ganancial a un bien por el hecho de que el causante en su testamento declare que, en el momento de su otorgamiento, el bien constituía su domicilio familiar y reconozca al mismo tiempo que dicha finca fue adquirida antes del matrimonio y mediante un préstamo que, también hasta el momento del otorgamiento del testamento, estaba siendo reembolsado con fondos de la sociedad de gananciales. |
| R. 28/5/2014 BOE: 25/7/2014 Registro de Tías. HIPOTECA: INTERESES ORDINARIOS Y DE DEMORA. En el presente caso el importe de los intereses ordinarios y de demora que pueden devengarse no se sujeta a ningún límite (ni es aplicable el nuevo límite legal que en el art. 114, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria se impone a los intereses moratorios de los préstamos hipotecarios constituidos sobre la vivienda habitual y destinados a financiar su adquisición), toda vez que el tipo máximo se fija únicamente «a efectos hipotecarios», expresión que no puede ser entendida sino en el sentido de fijar la extensión de la cobertura hipotecaria de tales intereses, esto es, de definir el alcance del propio derecho real de hipoteca y tanto inter partes como erga omnes según ha quedado anteriormente expuesto. Por ello, no puede mantenerse la calificación impugnada en cuanto parte del presupuesto de que los intereses de demora no podrán superar el importe resultante de sumar seis puntos porcentuales al tipo máximo del ocho por ciento que –únicamente a efectos hipotecarios– se ha fijado para los intereses ordinarios, cuando, en realidad, como resulta inequívocamente del texto literal de las estipulaciones contenidas en la escritura, dicho margen de seis puntos se suma al tipo de interés ordinario que sea aplicable según la cláusula de variabilidad del mismo pactada, y, por ende, como mantiene la recurrente, los intereses moratorios pueden devengarse a un tipo superior al quince por ciento fijado a efectos hipotecarios. Por lo demás, el hecho de que se haya previsto el referido margen de seis puntos porcentuales para, mediante su adición al tipo de los intereses ordinarios, calcular el importe de los intereses de demora no implica que ese mismo margen deba emplearse cuando de los tipos máximos a efectos meramente hipotecarios se trata. |
| R. 28/5/2014 BOE: 25/7/2014 Registro de Valencia n 9. PROPIEDAD HORIZONTAL: AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA PARA SEGREGACIONES Y AGRUPACIONES DE ELEMENTOS PRIVATIVOS. Ha de determinarse si es necesaria la previa autorización administrativa para proceder a segregar parte de un local comercial integrante de un edificio en régimen de propiedad horizontal y que de forma simultánea se agrupa a otro local colindante del mismo edificio perteneciente al mismo dueño. No hay duda y así se afirmó en la reciente Resolución de 20 de marzo de 2014, que tras la redacción dada al artículo 10.3.b) de la Ley sobre Propiedad Horizontal por la Ley 8/2013, de 26 de junio, la realización de algún acto de división, segregación o agregación, con la finalidad recogida en dicho precepto, respecto de pisos, locales o anejos que formen parte de un edificio en régimen de propiedad horizontal requiere la previa autorización administrativa como acto de intervención preventiva que asegure su adecuación a la norma de planeamiento. Sin embargo este requerimiento no es pleno, ya que se condiciona en el inciso final del párrafo primero de la letra b) antes transcrito a que «concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo», precepto con el que está estrechamente relacionado, operando ambos de forma complementaria. Dicho artículo prevé dos casos de exoneración de la preceptiva autorización administrativa en sus letras a y b. Por lo que se refiere al supuesto de exoneración previsto en la letra b), relativo a que la «modificación no provoque un incremento del número de sus elementos privativos», sean estos viviendas, locales, plazas de garaje o anejos, es evidente, tal como resulta del título calificado, que dicha circunstancia exoneradora concurre en este caso, dado que el número de elementos independientes del edificio permanece inalterado, puesto que la segregación es una operación meramente instrumental y de carácter previo a la simultánea agregación con el local colindante, que fundamentalmente persigue, tal como resulta del plano aportado, una regularización de la configuración interna de ambos locales. No hay pues alteración del número de elementos independientes del edificio, que ni se ven aumentados o reducidos a consecuencia del acto documentado, resultando además que se mantienen las características físicas y jurídicas de los inmuebles afectados. |
| R. 29/5/2014 BOE: 25/7/2014 Registro de Rute. INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: TÍTULOS CREADOS AD HOC En cuanto al fondo del asunto concreto, resulta además pertinente comparar el supuesto ahora planteado con el resuelto en la Resolución 29 de enero de 2014, relativa a un supuesto de escrituras otorgadas el mismo día –una de disolución de comunidad de fincas adquiridas por herencia y la siguiente de aportación a gananciales– en la que se confirmó la negativa registral a la inmatriculación, en un supuesto en el que, a diferencia del ahora planteado, la adquisición hereditaria y de comunidad se computaron como una sola transmisión, la previa, para tratar de acreditar fehacientemente la previa adquisición de la finca por el otorgante de la segunda transmisión formalizada, vía aportación a gananciales. En el caso ahora debatido, se pretende tensionar aún más la interpretación del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, pues en un mismo acto y documento se crea por vía de adjudicación hereditaria un pro indiviso ordinario entre varios herederos sobre una misma finca, como supuesto título previo, y seguidamente, en el mismo instante, se extingue ese mismo pro indiviso para adjudicar la finca total a uno solo de los esos condueños, pretendiendo que la extinción del pro indiviso opere, a los efectos del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, como título traslativo inmatriculador y que la previa adjudicación en pro indiviso opere como supuesta acreditación fehaciente de la previa adquisición de la finca por el/los otorgante/s del título inmatriculador. Es evidente, como señala la registradora, la absoluta innecesariedad de la previa adjudicación pro indiviso de la finca ya que los otorgantes habrían conseguido exactamente el mismo resultado final si en lugar de proceder a esta previa adjudicación por cuotas para disolver inmediatamente la comunidad creada, hubiesen adjudicado directamente el bien al heredero por ellos elegido. |
| R. 29/5/2014 BOE: 25/7/2014 Registro de Málaga n 10. HIPOTECA: GARANTÍA DE LOS INTERESES DE DEMORA. Es doctrina consolidada de este Centro Directivo (en especial a partir de las Resoluciones de 26 y 31 de octubre de 1984, y en otras muchas posteriores citadas en los «Vistos») que la garantía de los intereses sujetos a fluctuación, desde el momento en que a través del asiento registral no puede determinarse la suma concreta a que en cada período de devengo van a ascender, tan solo cabe a través de una hipoteca de máximo, para las que por exigencia del principio de determinación registral (artículos 12 de la Ley Hipotecaria y 219 de su Reglamento) se requiere señalar el tope máximo del tipo de interés que queda cubierto con la garantía hipotecaria que se constituye y cuya determinación (Resoluciones de 16 de febrero de 1990 y 20 de septiembre de 1996), en cuanto delimita el alcance del derecho real constituido, lo es a todos los efectos, tanto favorables como adversos, ya en las relaciones con terceros, ya en las que se establecen entre el titular del derecho de garantía y el dueño de la finca hipotecada que sea a la vez deudor hipotecario (acciones de devastación, de ejecución hipotecaria, etc.). La Ley 1/2013, de 14 de mayo, al añadir un nuevo párrafo al artículo 114 de la Ley Hipotecaria, viene a sumar un nuevo límite legal a los intereses de los préstamos hipotecarios constituidos sobre la vivienda habitual y destinados a financiar su adquisición, haya o no terceros, de forma que los intereses pactados no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago. Además, dichos intereses de demora no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Límites que, dado su carácter claramente imperativo, las estipulaciones contractuales de constitución de dichos préstamos hipotecarios necesariamente deberán respetar, lo que será perfectamente posible a través de la institución de la hipoteca de máximo. Comoquiera que, cualquiera que sea el límite máximo que se pacte, por hipótesis podrá ocurrir que en algún momento de la vigencia de la hipoteca la aplicación de la fórmula del artículo 114, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria dé como resultado una cifra inferior al máximo pactado, las fórmulas contractuales siempre podrán evitar cualquier tacha de ilegalidad mediante la incorporación a la estipulación correspondiente de una reserva o salvedad de aquel límite legal. En el presente caso se cumplen tales exigencias, pues –en la estipulación Sexta– se pacta un tipo de intereses de demora inicial que respeta el límite legal establecido y, siendo variable, se asegura que en el futuro siga respetándolo porque se señala expresamente como límite máximo el triple del interés legal del dinero. Por otra parte, la fijación del tipo máximo respecto de la cobertura hipotecaria de tales intereses queda conciliada con la limitación legal establecida, pues consta expresamente que esa cobertura hipotecaria se refiere a los intereses moratorios en los términos pactados anteriormente en la estipulación Sexta, por lo que resulta inequívocamente que el tipo máximo pactado para dicha cobertura del derecho real sólo será aplicable si en el momento del devengo de los intereses moratorios dicho tipo es igual o inferior al referido límite legal impuesto en el artículo 114, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria. |
| R. 30/5/2014 BOE: 25/7/2014 Registro de Jumilla. RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO: MODIFICACIÓN DE LOS TÍTULOS INSCRITOS. Este Centro Directivo (así en la Resolución de 17 de noviembre de 1995) ha señalado que la subsanación rectificatoria del objeto transmitido en escritura pública mediante nueva escritura otorgada por los mismos interesados satisface las exigencias que tanto para la inscripción de un negocio como para la cancelación de asientos registrales previene la legislación hipotecaria. Si bien más recientemente el mismo Centro Directivo, precisamente porque toda rectificación de situaciones registrales debe rodearse de ciertas cautelas (para prevenir simulaciones o fraudes), ha matizado que, si bien se encuentra fuera de toda duda la posibilidad de rectificar las declaraciones vertidas en la escritura pública cuando estas declaraciones no se ajustan a la realidad, cuando en virtud de la escritura que se pretende rectificar se produjo ya una verdadera transmisión dominical, que también causó la correspondiente inscripción, no puede dejarse sin efecto la transmisión operada como si se tratara de un mero error del título o de la inscripción, cuando no se trata de ni uno ni de otro caso, sino de un error de consentimiento, referido en este caso al objeto, de los otorgantes. |
| R. 30/5/2014 BOE: 25/7/2014 Registro de Ledesma. PUBLICIDAD FORMAL: IDENTIFICACIÓN DEL SOLICITANTE Y ACREDITACIÓN DEL INTERÉS. No puede confundirse la finalidad de la norma, que no es otra que facilitar la actuación de solicitantes de información por cuenta de terceros que, por su carácter de actores del mercado están dispensados de acreditar el mandato recibido, con el derecho que corresponde al titular de datos personales a saber quién está solicitando información de los mismos, derecho que debe quedar salvaguardado en cualquier caso de acuerdo con la interpretación que nuestro Tribunal Constitucional ha hecho del contenido del derecho fundamental contemplado en el artículo 18.4 de la Constitución española. En consecuencia con lo anterior, deberán completarse los datos del peticionario de forma que quede convenientemente identificado. En el caso que nos ocupa, el interés legítimo contenido en la solicitud ciertamente es compatible con la finalidad registral, pero la registradora, en el ámbito de su calificación, para considerar justificado ese interés no sólo debe apreciar la literalidad de la causa aducida, sino también su congruencia con el resto de datos que se le proporcionen al requerir la información, de forma que la mera mención de un motivo, aun cuando sea de los considerados ajustados a la finalidad registral, aisladamente considerado no podrá dar lugar a la inmediata obtención de la nota simple solicitada, sino que será el análisis conjunto de todas las circunstancias que consten en la solicitud, el que determinará tanto la apreciación del interés alegado como la extensión de los datos que, a su juicio y bajo su responsabilidad, facilite la registradora al peticionario de la información. La investigación sobre crédito, solvencia y responsabilidad, interés legítimo alegado en las solicitudes denegadas, debe necesariamente referirse a una persona, física o jurídica, y en el apartado de las mismas relativo al titular de las fincas se hace constar expresamente «a nombre de quien esté» con lo que la aparente irrelevancia de la persona a la que haya de investigar contradice el interés que se alega y justifica la negativa a expedir la información. |
| R. 31/5/2014 BOE: 25/7/2014 Registro de Monóvar. RECTIFICACIÓN DE CABIDA: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. En este caso, aunque tanto el notario en el título particional como el registrador en la nota de calificación deberían haber profundizado más en el análisis y evaluación de las circunstancias fácticas concurrentes, lo que quizás podría haber evitado el presente recurso, se aprecian no obstante elementos de juicio suficientes, que permiten confirmar la nota de calificación al existir efectivamente dudas fundadas sobre la identidad de la finca resultante tras la modificación del lindero Este, de naturaleza fija, y el exceso de superficie de 6353 metros cuadrados cuya registración se solicita (60,02% de la superficie inscrita), siendo igualmente determinante en tal sentido las manifestaciones vertidas tanto por el recurrente en su escrito como por el notario en el informe incorporado al expediente. |
| R. 2/6/2014 BOE: 25/7/2014 Registro de Las Palmas de Gran Canaria n 1. RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO: REQUISITOS. Se debate la posibilidad de inscribir la rectificación de los linderos de una finca, partiendo de una instancia privada del solicitante que alega haberse producido una inexactitud registral basada en un defecto del título, concretamente una escritura pública en la que se alteraron las lindes de la finca controvertida. No puede la registradora basar este cambio tan relevante en una mera instancia privada, que ni siquiera presenta legitimada su firma, en la que se plantea como un hecho evidente que los linderos de una finca son otros, por mucho que la finca controvertida traiga su origen tabular de otra sobre la que versa la sentencia. Rectificar este dato sin cumplir los requisitos que exige el precepto comentado (consentimiento del titular registral o resolución judicial), supondría una indefensión manifiesta para los que pudieran verse afectados por este cambio de lindes, y muy particularmente, para el titular registral de la finca en cuestión. |
| R. 2/6/2014 BOE: 25/7/2014 Registro de Majadahonda n 2. DERECHO DE USO SOBRE LA VIVIENDA FAMILIAR: PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD. Con carácter general se ha afirmado que el derecho de uso familiar para ser inscribible en el Registro de la Propiedad debe tener trascendencia a terceros y debe configurarse, conforme al principio de especialidad con expresión concreta de las facultades que integra, identificación de sus titulares, temporalidad –aunque no sea necesario la fijación de un día certus, salvo que la legislación civil especial así lo establezca, como ocurre con el Código Civil Catalán– y además debe establecerse un mandato expreso de inscripción. Ahora bien, siempre que se pretenda configurar como un derecho de uso inscribible deberá estar claramente determinado, siguiendo en esto el principio general de especialidad propio de nuestro sistema registral. |
| R. 3/6/2014 BOE: 25/7/2014 Registro de Álora. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: CADUCIDAD. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo, en cuanto a la cancelación de los asientos posteriores, que la caducidad de las anotaciones preventivas opera «ipso iure» una vez agotado el plazo de cuatro años, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente, careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, de modo que los asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba aquel asiento y no podrán ser cancelados en virtud del mandamiento prevenido en el artículo 175.2.a del Reglamento Hipotecario dictado en el procedimiento en el que se ordenó la práctica de aquella anotación, si al tiempo de presentarse aquél en el Registro, se había operado ya la caducidad. |
| R. 3/6/2014 BOE: 25/7/2014 Registro de Rute. HIPOTECA: LÍMITES AL INTERÉS DE DEMORA EN PRÉSTAMOS PARA ADQUISICIÓN DE VIVIENDA. En el expediente que da lugar a la presente comparecen ante notaria el día 27 de enero de 2014 un matrimonio casado en régimen de gananciales y manifiestan que la vivienda que hipotecan en garantía del préstamo que reciben en el mismo acto es su vivienda habitual. Resulta del mismo título que la vivienda fue adquirida el día 24 de febrero de 2000 y del apartado de cargas que la finca está libre de cargas y gravámenes excepto afecciones fiscales según manifiestan los comparecientes, manifestación concordante con el contenido de la nota simple informativa expedida por el Registro e incorporada a la propia escritura del préstamo hipotecario calificado. En las estipulaciones, las partes se limitan a reconocer la entrega del préstamo que queda garantizado con la hipoteca. No hay pues indicio alguno en el título que permita sostener que la finalidad del préstamo recibido es la financiación de la vivienda habitual hipotecada. En tales circunstancias no se advierte fundamento alguno tendente a justificar la aplicación de los límites legales a los intereses de demora que impone el artículo 114.3.o de la Ley Hipotecaria respecto de los préstamos o créditos otorgados para la adquisición de la vivienda habitual y garantizados por hipoteca constituida sobre la misma vivienda o para exigir una declaración expresa de no destino del préstamo a la citada finalidad, lo que conduce a la revocación de la calificación impugnada. |
| R. 4/6/2014 BOE: 25/7/2014 Registro de Gandesa. CONVENIO REGULADOR DE LA SEPARACIÓN Y EL DIVORCIO: ÁMBITO. Para dar adecuada respuesta a la cuestión planteada hay que partir de la doctrina antes reseñada que afirma que el procedimiento de separación o divorcio no tiene por objeto, en su aspecto patrimonial, la liquidación del conjunto de relaciones patrimoniales que puedan existir entre los cónyuges sino tan sólo de aquellas derivadas de la vida en común. Fuera de este ámbito, en vía de principios, las transmisiones adicionales de bienes entre cónyuges, ajenas al procedimiento de liquidación (y tales son las que se refieren a bienes adquiridos por los cónyuges en estado de solteros no especialmente afectos a las cargas del matrimonio), constituyen un negocio independiente. En definitiva, la diferente causa negocial, ajena a la liquidación del patrimonio común adquirido en atención al matrimonio, y las exigencias derivadas del principio de titulación auténtica, unidas a la limitación de contenido que puede abarcar el convenio regulador, según doctrina reiterada (vid. «Vistos»), deben resolverse a favor de la exigencia de escritura para la formalización de un negocio de esta naturaleza. No puede afirmarse que la determinación del valor no es un requisito para practicar la inscripción para inmediatamente rechazarla sino se indica. Si las partes que llevan a cabo el negocio de disolución de condominio hacen dos lotes y con ello extinguen la copropiedad hasta entonces existente y de la documentación presentada no resulta nada en contrario no hay motivo alguno para entender que la disolución puede implicar un negocio adicional ni que la inscripción no puede llevarse a cabo. No existe indicio alguno de precio («contratos en que haya mediado precio», dice el artículo 10 de la Ley Hipotecaria), ni de otra circunstancia que indique la existencia de un negocio jurídico distinto del que las partes llevan a cabo. El derecho que se inscribe es el dominio y la causa negocial la extinción de condominio (artículo 51.10 del Reglamento Hipotecario en relación al artículo 9 de la Ley Hipotecaria), por lo que reuniendo la documentación presentada los datos necesarios para practicar la inscripción procede la revocación del acuerdo del registrador. |
| R. 4/6/2014 BOE: 25/7/2014 Registro de Mojácar. HIPOTECA: VALOR DE TASACIÓN A EFECTOS DE SUBASTA. La cuestión que se plantea ahora es si pueden fijarse respecto de las obras nuevas en construcción, y a efectos de tasación, dos valores: el actual y el hipotético para el caso de finalización de obra, hallándose ambos contenidos en el certificado de tasación incorporado a la escritura. La normativa citada hasta el momento refiere, en cuanto al extremo debatido y como bien advierte el registrador en su nota, a la necesidad de fijación de un solo valor de tasación. Ni siquiera puede admitirse como valor de tasación sujeto al elemento accidental de condición consistente en la finalización de la obra, pues no especifica qué debe considerarse por «finalización de obra», pudiendo abarcar la conclusión parcial, la terminación con modificaciones respecto del proyecto para el que se obtuvo licencia, o incluso la ampliación y mejora en relación a dicho proyecto. |
| R. 9/6/2014 BOE: 25/7/2014 Registro de Jávea n 1. INMATRICULACIÓN POR CERTIFICACIÓN ADMINISTRATIVA DE DOMINIO: REQUISITOS. En el caso de la inmatriculación por la vía de la certificación administrativa regulada en el artículo 206 de la Ley Hipotecaria, aun siendo aplicable en principio la necesidad de certificación catastral descriptiva y gráfica coincidente (porque así lo impone el artículo 53 de la Ley 13/1996), no es necesario que el titular catastral coincida con el transmitente o adquirente (pues tal requisito no lo impone con carácter general el citado precepto, y el que sí lo impone, que es el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, no lo hace con carácter general para cualquier procedimiento o vía de inmatriculación, sino ceñido al del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, y por tanto, no aplicable al del artículo 206 del mismo cuerpo legal. Resulta, por tanto, que los caminos de dominio y uso público no están expresamente contemplados entre los inmuebles a efectos catastrales, pues no cumplen el requisito de estar cerrados por una línea poligonal que los delimite, ya que aun cuando tengan delimitada su anchura, carecen de una clara delimitación de su longitud, pues son una realidad continua que se integra y fusiona en la compleja red viaria de caminos y carreteras de dominio y uso público. Y por otra parte, no siendo carreteras de peaje, tampoco están contemplados como bienes inmuebles de características especiales. Ello, junto con la improcedencia de someterlos a una tributación de la que en todo caso estarían exentos, explica que en la cartografía catastral aparezcan representados, no tanto como inmuebles con un titular, una superficie y un valor determinado, sino como descuentos topográficos u otras denominaciones equivalentes que evidencian que no constituyen el objeto propio ni la finalidad de la institución catastral, que es esencialmente fiscal. Todo ello impide que se pueda obtener certificación catastral descriptiva y gráfica específicamente referida a un camino público, y conlleva que su representación en la cartografía catastral sólo resulta de modo indirecto por exclusión de los restantes inmuebles catastrales. Por tales razones ha de estimarse la objeción planteada por el Ayuntamiento recurrente, y entender dispensado legalmente el requisito de aportar certificación catastral descriptiva y gráfica del camino que se pretende inmatricular. La certificación catastral descriptiva y gráfica pueda y deba ser sustituida, en casos como el presente, por la representación gráfica georrefenciada elaborada por la propia administración municipal en el imperativo trámite previo de depuración física, además de jurídica, del bien incluido en su inventario y cuya inmatriculación se solicita en cumplimiento del mandato legal contenido en el artículo 36 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas. Cabe recordar que ya la Resolución de 22 de septiembre de 2007 señaló que «la Certificación Administrativa a que se refieren los artículos 206 de la Ley Hipotecaria y 303 y siguientes de su Reglamento no puede servir para inscribir fincas ya inscritas en todo o en parte» (…) «y si existe contienda sobre la titularidad de fincas inscritas la misma sólo puede resolverse mediante la correspondiente sentencia que dicten los Tribunales de Justicia en procedimiento seguido contra los titulares registrales, pues los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de dichos Tribunales (cfr. artículo 1.3 de la Ley Hipotecaria)». |
| R. 10/6/2014 BOE: 29/7/2014 Registro de Ferrol. RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO: REQUISITOS. Es continua doctrina de esta Dirección General (basada en el contenido del artículo 324 de la Ley Hipotecaria y en la doctrina de nuestro Tribunal Supremo, Sentencia de 22 de mayo de 2000), que el objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad es exclusivamente la determinación de si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho. No tiene en consecuencia por objeto cualquier otra pretensión, señaladamente la determinación de la validez o no del título ya inscrito, ni de la procedencia o no de la práctica, ya efectuada, de los asientos registrales, en este caso la inscripción de las reiteradas reservas estatutarias, cuestiones todas ellas reservadas al conocimiento de los tribunales. De acuerdo con lo anterior, es igualmente doctrina reiterada que, una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales, produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud, bien por la parte interesada, en este caso el promotor a favor de quien se inscribieron dichas reservas y, en su caso, la comunidad de propietarios, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos (artículos 1, 38, 40, 82 y 83 de la Ley Hipotecaria). Como consecuencia de ello no es posible, en el estrecho y concreto ámbito de este expediente, revisar como se pretende la legalidad en la práctica de dicho asiento. Además, en este supuesto, caso de existir un error, como afirma la recurrente, seria de concepto consistente en interpretar erróneamente el contenido de los títulos que accedieron al Registro, en cuanto al carácter común o privativo del espacio bajo cubierta y sobre la posibilidad de constituir sobre el mismo reservas a favor del promotor desvinculadas de su condición de copropietario del edificio y con carácter indefinido. Por ello, como ha reiterado este Centro Directivo (cfr., por todas, las Resoluciones de 2 de febrero de 2005, 19 de diciembre de 2006, 19 de junio de 2010 y 23 de agosto de 2011), la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho -lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad-, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho. Las conclusiones anteriores no quedan desvirtuadas por las alegaciones de la recurrente. En primer lugar, no puede sostenerse con éxito que estemos en presencia de una mera mención en el sentido técnico-registral del término que se contempla en el artículo 98 de la Ley Hipotecaria. Tampoco puede accederse a la pretensión cancelatoria de la recurrente por la vía del artículo 177 del Reglamento Hipotecario. En el presente caso falta el presupuesto previo que permita su subsunción en la norma, pues claramente falta en las reservas estatutarias debatidas (asignación de trasteros y medianería) la fijación de un plazo de caducidad para su ejercicio. |
| R. 10/6/2014 BOE: 29/7/2014 Registro de Arrecife. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: CADUCIDAD DE LAS PRORROGADAS ANTES DE LA LEC. Con la interpretación sentada por la Instrucción de este Centro Directivo de 12 de diciembre de 2000 reiterada en numerosas ocasiones (cfr. Resoluciones citadas en los «Vistos» de la presente) quedó claro que, para las anotaciones preventivas prorrogadas antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2000, no era necesario ordenar nuevas prórrogas, según el párrafo segundo del artículo 199 del Reglamento Hipotecario, por lo que no cabe su cancelación por caducidad. La normativa aplicable a estos supuestos debe ser la vigente en ese momento es decir la recogida en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria, antes de la reforma de dicho artículo que introdujo la propia Ley de Enjuiciamiento 1/2000, siendo necesaria una sola prórroga de la anotación, lo cual supone en el caso que nos ocupa la vigencia de la anotación de embargo cuya cancelación se pretende. No obstante lo anterior, en virtud de mandamiento expedido el día 25 de junio de 2013 se ordena prorrogar dicha anotación durante un plazo de cuatro años. Una vez extendida ésta, se produce el cambio del régimen de vigencia de las anotaciones, ya que el interesado, al solicitar la segunda prórroga, petición que fue admitida judicialmente como resulta de la expedición del correspondiente mandamiento, ha optado por acogerse al régimen posterior a la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000, renunciando al anterior, por lo que la prórroga ya no tendrá un carácter indefinido, vinculada su duración a la firmeza de la resolución judicial que pone fin al proceso, sino que su vigencia se extenderá sólo por los cuatro años ordenados. |
| R. 11/6/2014 BOE: 29/7/2014 Registro de Valencia n 3. REQUISITOS FISCALES EN MATERIA DE PLUSVALÍAS. DERECHO DE TRANSMISIÓN: CÓNYUGE VIUDO DEL TRANSMITENTE. Para poder practicar la inscripción en el Registro es necesaria la justificación de haber presentado la autoliquidación del IVTNU o la declaración del mismo o la comunicación que el adquirente debe hacer al Ayuntamiento, aun no siendo sujeto pasivo. La Resolución de 26 de marzo de 2014, a la vista de los pronunciamientos que se contienen en la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de septiembre de 2013, según la cual «…debe concluirse, como fijación de la Doctrina jurisprudencial aplicable a la cuestión debatida, que el denominado derecho de transmisión previsto en el artículo 1006 del Código Civil no constituye, en ningún caso, una nueva delación hereditaria o fraccionamiento del «ius delationis» en curso de la herencia del causante que subsistiendo como tal, inalterado en su esencia y caracterización, transita o pasa al heredero transmisario. No hay, por tanto, una doble transmisión sucesoria o sucesión propiamente dicha en el «ius delationis», sino un mero efecto transmisivo del derecho o del poder de configuración jurídica como presupuesto necesario para hacer efectiva la legitimación para aceptar o repudiar la herencia que «ex lege» ostentan los herederos transmisarios; todo ello, dentro de la unidad orgánica y funcional del fenómeno sucesorio del causante de la herencia, de forma que aceptando la herencia del heredero transmitente, y ejercitando el «ius delationis» integrado en la misma, los herederos transmisarios sucederán directamente al causante de la herencia y en otra distinta sucesión al fallecido heredero transmitente». La consecuencia que se sigue de esta doctrina jurisprudencial es que en las operaciones divisorias de la herencia de la primera causante no es necesaria la intervención del cónyuge del transmitente y sí tan solo la de la transmisaria, por lo que este extremo de la calificación impugnada debe ser revocado. |
| R. 11/6/2014 BOE: 29/7/2014 Registro de Peñafiel. BIENES GANANCIALES: DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD. La escritura pública calificada, como en ella advierte la notaria autorizante, inventaría bienes privativos en su mayor parte, pero en ciertas cuotas concurre una participación ganancial por haber sido esta adquirida constante matrimonio y bajo dicho régimen económico matrimonial. Este carácter sobre una cuota -cualquiera que sea su entidad- determina que sea imprescindible el concurso del consentimiento de ambos cónyuges o en su defecto resolución judicial a fin de proceder a la liquidación del condominio pues de otra forma quedaría sin cumplir la exigencia del tracto sucesivo, en sus aspectos formal y material. |
| R. 12/6/2014 BOE: 29/7/2014 Registro de Palma de Mallorca n 5. CALIFICACIÓN REGISTRAL: RECTIFICACIÓN. En nuestro sistema registral, al contrario de lo que pasa con los actos administrativos ordinarios, las resoluciones del registrador (incluso las de esta Dirección General) no se transforman en firmes y definitivas, ni por tanto extinguen, en tanto no prescriban o caduquen, las pretensiones o defensas substantivas o registrales que puedan corresponder a las partes del documento o terceros interesados. Por ello, incluso habiéndose extendido un asiento improcedente, subsiste la acción para pedir su rectificación, en tanto subsistan el dominio o derechos reales (en general, intereses y derechos, públicos o privados, incluso no inscritos, siempre que el regulador lo disponga así) que puedan resultar en alguna forma perjudicados por el asiento practicado (cfr. artículo 40 de la Ley Hipotecaria). |
| R. 12/6/2014 BOE: 29/7/2014 Registro de Madrid n 27. PARTICIÓN DE HERENCIA: INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS. Limitadas las facultades del recurrente a las que le fueron atribuidas por su causante, es decir, a las propias de un albacea, podrá realizar los actos establecidos en los artículos 902 y 903 del Código Civil y poseerá las facultades que allí se establecen, entre las que no figura la de realizar la partición (artículo 1057 «a contrario» del Código Civil, y Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de abril de 1982). Como afirmó este Centro Directivo en su Resolución de 1 de marzo de 2006, la especial cualidad del legitimario en nuestro Derecho común, caso de que exista en una sucesión, hace imprescindible su concurrencia, para la adjudicación y partición de la herencia, a falta de persona designada por el testador para efectuar la liquidación y partición de herencia (artículo 1057.1 del Código Civil), de las que resulte que no perjudica la legítima de los herederos forzosos. Entiende este Centro Directivo que la calificación por los registradores del cumplimiento del tracto sucesivo no supone apreciar una eventual tramitación defectuosa (que no compete al registrador determinar), sino un obstáculo del Registro derivado del tracto sucesivo, conforme a los artículos 18.1 y 20 de la Ley Hipotecaria, 100 de su Reglamento y 522.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, circunstancia que la registradora ha sido cuidadosa de resaltar en su nota de defectos. En el supuesto presente el recurrente pretende que su actuación en el procedimiento judicial fue en su propio nombre y en el de un coheredero en relación con operaciones de concreción de legítima y adjudicación de bienes de indudable significación particional de la herencia de la madre de ambos sin que exista autorización para autocontratar o se exceptúe el supuesto de la contraposición de intereses. Precisamente este contraposición intrínseca de intereses entre los coherederos es la razón por la cual el artículo 1057, párrafo primero, del Código Civil establece un régimen de incompatibilidad entre las figuras del contador-partidor y de heredero, al disponer que «el testador podrá encomendar por acto «inter vivos» o «mortis causa» para después de su muerte la simple facultad de hacer la partición a cualquier persona que no sea uno de los coherederos». En defecto de consentimiento expreso y auténtico de la legitimaria afectada, debe exigirse que sea el órgano jurisdiccional que dictó la sentencia quien deba apreciar en cada caso concreto si los titulares afectados por el pronunciamiento judicial han tenido ocasión de intervenir en el proceso, si la sentencia les vincula, y si concurren o no circunstancias que deban ser dignos de protección, como expresamente ha reconocido la citada Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de abril de 2013 (cfr. artículo 522, número 2, de la Ley de Enjuiciamiento Civil). No toda disposición del testador realizada sobre bienes hereditarios puede estimarse como una auténtica partición hereditaria. Para distinguir las disposiciones testamentarias con valor de verdadera partición de las que no revisten este carácter la Sentencia número 805/1998 del Tribunal Supremo, de 7 septiembre, afirma la existencia de una «regla de oro» que describe del siguiente modo: «la determinación de una verdadera partición se dará cuando el testador ha distribuido sus bienes practicando todas las operaciones -inventario, avalúo, liquidación y formación de lotes objeto de las adjudicaciones correspondientes-, pero cuando así no ocurre, surge la figura de las denominadas doctrinalmente normas para la partición, a través de las cuales, el testador se limita a expresar su voluntad para que en el momento de la partición, determinados bienes se adjudiquen en pago de su haber a los herederos que mencione». La diferencia entre ambos supuestos es muy importante. La simple norma de la partición vincula a los herederos, o en su caso, al contador-partidor designado para hacerla, en el sentido de que al hacerse la partición habrán de tenerse en cuenta las normas dictadas por el testador y adjudicar, siempre que sea posible, al heredero o herederos de que se trate los bienes a que la disposición testamentaria se refiere. Por el contrario, la verdadera partición testamentaria, determina, una vez muerto el testador, la adquisición directa «iure hereditario» de los bienes adjudicados a cada heredero, es decir, y como ha declarado la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de julio de 1986, es de aplicar a estas particiones testamentarias el artículo 1068 del Código Civil, según el cual, «la partición legalmente hecha confiere a cada heredero la propiedad exclusiva de los bienes que le hayan sido adjudicados». |
| R. 13/6/2014 BOE: 29/7/2014 Registro de Santa Fe n 2. PROCEDIMIENTO REGISTRAL: NATURALEZA. URBANISMO: DURACIÓN DE LA AFECCIÓN POR LOS COSTES DE URBANIZACION. Por tanto, como ha afirmado la reciente Resolución de este Centro Directivo de 23 de abril de 2014, la reciente jurisprudencia del TS obliga a recuperar la doctrina clásica de este Centro Directivo en relación con la naturaleza del procedimiento y función registral, doctrina que fue sintetizada en la Resolución de 26 de junio de 1986. Dijimos entonces, y hoy a la vista de la reseñada jurisprudencia debemos reiterar, que «indudablemente, y al igual que sucede con el Registro Civil (cfr. artículo 16 del Reglamento del Registro Civil y párrafo X del Preámbulo de este Reglamento), la actividad pública registral, se aproxima, en sentido material, a la jurisdicción voluntaria, si bien formalmente no es propiamente jurisdiccional, porque los registradores de la Propiedad -aunque como los jueces no están sujetos en sus funciones al principio de jerarquía para enjuiciar el caso, sino que gozan de independencia en su calificación-, están fuera de la organización judicial. En todo caso, es una actividad distinta de la propiamente administrativa. No está sujeta tal actividad a las disposiciones administrativas, sino que viene ordenada por las normas civiles. Las cuestiones sobre las que versa –las situaciones jurídicas sobre la propiedad inmueble– son cuestiones civiles. Y por la índole de las disposiciones aplicables y la de las cuestiones que constituyen su objeto, esta actividad está fuera del ámbito de la jurisdicción contencioso-administrativa. Lo que no significa que la actividad registral esté fuera del control jurisdiccional, puesto que las decisiones registrales dejan siempre a salvo la vía judicial ordinaria y las decisiones judiciales dictadas en el correspondiente proceso tienen siempre valor prevalente (cfr. artículos 22 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 1o, 40 y 66 de la Ley Hipotecaria)». Como ha señalado este Centro Directivo en Resolución de 31 de enero de 2014, la afección urbanística derivada de la ejecución de los proyectos de reparcelación produce efectos de garantía real, según resulta de los artículos 16.2 del texto refundido de la Ley de Suelo y 19 del Real Decreto 1093/1997, y esta afección se extiende no sólo a los titulares de derechos y cargas en la finca de resultado, por efecto de la subrogación legal operada, sino también sobre aquellos constituidos sobre dicha finca con posterioridad a la constancia registral de la afección, con excepción del Estado en cuanto a los créditos a que se refiere el artículo 73 de la Ley General Tributaria y a los demás de este carácter, vencidos y no satisfechos, que constasen anotados en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la práctica de la afección. Los plazos de caducidad de la afección urbanística establecidos en el artículo 20.1 del Real Decreto 1093/1997 tienen directa relación con en el artículo 128 del Reglamento de Gestión Urbanística de 25 de agosto de 1978, que establece que la liquidación definitiva de la reparcelación tendrá lugar cuando concluya la urbanización de la unidad reparcelable y, en todo caso, antes de que transcurran cinco años desde el acuerdo aprobatorio de la reparcelación. En consecuencia, no cabe aplicar por analogía a las notas marginales de afección real la norma de la prórroga prevista para las anotaciones preventivas en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria, puesto que de acuerdo con todo lo expuesto, no puede sostenerse que exista identidad de razón entre ambas clases de asientos (art. 4.1 del Código Civil), máxime cuando su prórroga determinaría un perjuicio a titulares de derechos inscritos en el ínterin. |
| R. 13/6/2014 BOE: 29/7/2014 Registro de Madrid n 53. PRINCIPIO DE ROGACION: SOLICITUD DE CANCELACIÓN. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: CUMPLIMENTACION EN RESOLUCIONES JUDICIALES. El propio Alto Tribunal ha ido consolidando una doctrina de contrario (no sin algunas vacilaciones, vid. Sentencia de 29 de octubre de 2013), que pone de manifiesto que siendo la cancelación en el Registro de la Propiedad consecuencia ineludible de la decisión principal, no existe violación del principio de congruencia debiendo considerarse su solicitud implícita en la demanda contradictoria del derecho inscrito (Sentencias de 25 de mayo de 1995, 29 de febrero de 2000 y 4 de octubre de 2004, entre otras muchas). Como enfáticamente afirma la Sentencia de 21 de septiembre de 2012, citando la de 1 de diciembre de 1995, dicha doctrina resulta «más acertada desde el plano hermenéutico jurídico-social y flexibilizadora del tráfico jurídico, estableciendo que el hecho de haber ejercitado el actor una acción contradictoria del dominio que figura inscrito a nombre de otro en el Registro de la Propiedad, sin solicitar nominal y específicamente la nulidad o cancelación del asiento contradictorio, lleva claramente implícita esta última petición y no puede ser causa de que se deniegue la formulada respecto a la titularidad dominical». Congruentemente con dicha doctrina, este Centro Directivo, sin descuidar desde antiguo la importancia de la rogación en nuestro sistema (vid. Resoluciones de 13 de septiembre de 1926 y 22 de diciembre de 1933), ha afirmado, ya desde la Resolución de 11 de febrero de 1998 que la falta de expresión en el título presentado ante el registrador de la solicitud explícita de los asientos cuya cancelación se pretende no constituye una violación de aquel principio pues la sola presentación en el Registro (artículo 6 de la Ley Hipotecaria), lleva implícita la solicitud de la práctica de todos los asientos que puedan practicarse siendo incumbencia del registrador la determinación de cuales sean estos (Resolución de 20 de julio de 2006). Dicha doctrina general es perfectamente compatible con la que sostiene que tratándose de inscripción de documentos judiciales y más concretamente de sentencias declarativas o constitutivas que afectan a derechos inscritos, debe especificarse qué asientos deben ser objeto de cancelación. El registrador acuerda denegar el despacho de la sentencia presentada porque no han sido demandados todos los titulares registrales. Tal y como está formulado el defecto no puede mantenerse por dos órdenes de motivos: En primer lugar porque la existencia de un titular no demandado no implica siempre y en todo caso que la sentencia no pueda producir efectos en su esfera jurídica, lo que impide considerar el defecto como insubsanable denegando el despacho. En segundo lugar porque no existiendo obstáculo registral para el despacho de la sentencia en cuanto a los derechos inscritos a nombre de la titular demandada, se debió despachar parcialmente de acuerdo a la doctrina de este Centro Directivo. Ambos órdenes de consideraciones merecen un análisis por separado. De forma concorde con lo expuesto, en defecto de consentimiento expreso y auténtico de los titulares registrales afectados (cfr. artículo 82 de la Ley Hipotecaria), debe exigirse que sea el órgano jurisdiccional quien deba apreciar en cada caso concreto si los titulares registrales afectados por el pronunciamiento judicial han tenido ocasión de intervenir en el proceso, si la sentencia les vincula, y si concurren o no circunstancias que deban ser dignas de protección, como expresamente ha reconocido la citada Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de abril de 2013 y como ha afirmado la reciente doctrina de esta Dirección General expresada en sus Resoluciones de 8 de octubre y 25 de noviembre de 2013 y 12 de marzo de 2014. |
| R. 16/6/2014 BOE: 29/7/2014 Registro de San Javier n 2. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: BIENES INSCRITOS BAJO RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL EXTRANJERO. Como ya ha indicado este Centro Directivo en diversas Resoluciones (cfr. Resoluciones de 3 de enero de 2003, 26 de febrero de 2008 y 15 de julio de 2011) el singular régimen de constancia del régimen económico- matrimonial de los cónyuges extranjeros en la inscripción de los bienes y derechos que adquieren, previsto en el artículo 92 del Reglamento Hipotecario difiere el problema para el momento de la enajenación posterior, pues en tal momento es preciso el conocimiento del Derecho aplicable al caso concreto, en cuanto a las reglas que disciplinan el régimen de disposición del bien y requisitos que el mismo impone. Dicho régimen no se aplicará, según el criterio sentado en las citadas Resoluciones, si la enajenación o el gravamen se realizan contando con el consentimiento de ambos cónyuges (enajenación voluntaria), o demandando a los dos (enajenación forzosa). La normativa aplicable a la acreditación en sede registral del ordenamiento extranjero debe buscarse, en primer término, en el artículo 36 del Reglamento Hipotecario, norma que regula los medios de prueba del Derecho extranjero en relación con la observancia de las formas y solemnidades extranjeras y la aptitud y capacidad legal necesarias para el acto y que, como señala la Resolución de esta Dirección General de 1 de marzo de 2005, resulta también extensible a la acreditación de la validez del acto realizado según la ley que resulte aplicable. Siendo la inscripción de la hipoteca uno de los pilares básicos de la ejecución hipotecaria (cfr. artículo 130 de la Ley Hipotecaria), la fijación de un domicilio a efectos de notificaciones y la tasación, son elementos esenciales sobre los cuales gira la licitación, confiriendo distintos derechos al postor, al ejecutado y al ejecutante en función del porcentaje que la postura obtenida en la puja represente respecto del valor, en los términos recogidos por los artículos 670 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo determinante dicho precio para la evaluación acerca de si el valor de lo adjudicado ha sido igual o inferior al importe total del crédito del actor y de la existencia y eventual destino del sobrante, extremos éstos expresamente calificables por el registrador al amparo de lo dispuesto en el artículo 132.4 de la Ley Hipotecaria. |
| R. 16/6/2014 BOE: 29/7/2014 Registro de Torrelaguna. PARTICIÓN DE HERENCIA: INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS. INSCRIPCIÓN DE RESOLUCIONES JUDICIALES: FIRMEZA. Limitadas las facultades del recurrente a las que le fueron atribuidas por su causante, es decir, a las propias de un albacea, podrá realizar los actos establecidos en los artículos 902 y 903 del Código Civil y poseerá las facultades que allí se establecen, entre las que no figura la de realizar la partición (artículo 1057 «a contrario» del Código Civil, y Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de abril de 1982). Como afirmó este Centro Directivo en su Resolución de 1 de marzo de 2006, la especial cualidad del legitimario en nuestro Derecho común, caso de que exista en una sucesión, hace imprescindible su concurrencia, para la adjudicación y partición de la herencia, a falta de persona designada por el testador para efectuar la liquidación y partición de herencia (artículo 1057.1 del Código Civil), de las que resulte que no perjudica la legítima de los herederos forzosos. Entiende este Centro Directivo que la calificación por los registradores del cumplimiento del tracto sucesivo no supone apreciar una eventual tramitación defectuosa (que no compete al registrador determinar), sino un obstáculo del Registro derivado del tracto sucesivo, conforme a los artículos 18.1 y 20 de la Ley Hipotecaria, 100 de su Reglamento y 522.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, circunstancia que la registradora ha sido cuidadosa de resaltar en su nota de defectos. En el supuesto presente el recurrente pretende que su actuación en el procedimiento judicial fue en su propio nombre y en el de un coheredero en relación con operaciones de concreción de legítima y adjudicación de bienes de indudable significación particional de la herencia de la madre de ambos sin que exista autorización para autocontratar o se exceptúe el supuesto de la contraposición de intereses. Precisamente este contraposición intrínseca de intereses entre los coherederos es la razón por la cual el artículo 1057, párrafo primero, del Código Civil establece un régimen de incompatibilidad entre las figuras del contador-partidor y de heredero, al disponer que «el testador podrá encomendar por acto «inter vivos» o «mortis causa» para después de su muerte la simple facultad de hacer la partición a cualquier persona que no sea uno de los coherederos». En defecto de consentimiento expreso y auténtico de la legitimaria afectada, debe exigirse que sea el órgano jurisdiccional que dictó la sentencia quien deba apreciar en cada caso concreto si los titulares afectados por el pronunciamiento judicial han tenido ocasión de intervenir en el proceso, si la sentencia les vincula, y si concurren o no circunstancias que deban ser dignos de protección, como expresamente ha reconocido la citada Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de abril de 2013 (cfr. artículo 522, número 2, de la Ley de Enjuiciamiento Civil). No toda disposición del testador realizada sobre bienes hereditarios puede estimarse como una auténtica partición hereditaria. Para distinguir las disposiciones testamentarias con valor de verdadera partición de las que no revisten este carácter la Sentencia número 805/1998 del Tribunal Supremo, de 7 septiembre, afirma la existencia de una «regla de oro» que describe del siguiente modo: «la determinación de una verdadera partición se dará cuando el testador ha distribuido sus bienes practicando todas las operaciones -inventario, avalúo, liquidación y formación de lotes objeto de las adjudicaciones correspondientes-, pero cuando así no ocurre, surge la figura de las denominadas doctrinalmente normas para la partición, a través de las cuales, el testador se limita a expresar su voluntad para que en el momento de la partición, determinados bienes se adjudiquen en pago de su haber a los herederos que mencione». La diferencia entre ambos supuestos es muy importante. La simple norma de la partición vincula a los herederos, o en su caso, al contador-partidor designado para hacerla, en el sentido de que al hacerse la partición habrán de tenerse en cuenta las normas dictadas por el testador y adjudicar, siempre que sea posible, al heredero o herederos de que se trate los bienes a que la disposición testamentaria se refiere. Por el contrario, la verdadera partición testamentaria, determina, una vez muerto el testador, la adquisición directa «iure hereditario» de los bienes adjudicados a cada heredero, es decir, y como ha declarado la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de julio de 1986, es de aplicar a estas particiones testamentarias el artículo 1068 del Código Civil, según el cual, «la partición legalmente hecha confiere a cada heredero la propiedad exclusiva de los bienes que le hayan sido adjudicados». Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (puesta de manifiesto, entre otras, por las Resoluciones de 21 de abril de 2005; 2 de marzo de 2006; 9 de abril de 2007; 15 de julio de 2010, y 28 de agosto y 18 de diciembre de 2013), que la práctica de asientos definitivos en el Registro de la Propiedad, como las inscripciones o cancelaciones, ordenados en virtud de documento judicial sólo pueden llevarse a cabo cuando de los mismos resulte la firmeza de la resolución de la que a su vez resulte la mutación jurídico real cuya inscripción se ordene o inste (cfr. artículos 40, 79, 80, 82 y 83 de la Ley Hipotecaria y 174 del Reglamento Hipotecario). |
| R. 17/6/2014 BOE: 29/7/2014 Registro de Alcázar de San Juan n 1. INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: REQUISITOS. Se plantea en el presente expediente si es suficiente para inmatricular una finca en el Registro de la Propiedad una escritura de compraventa, acompañada de otra escritura previa también de compraventa de la misma finca. Concurre la circunstancia de que la sociedad vendedora en la primera escritura es la compradora en la segunda, siendo representadas ambas sociedades en el otorgamiento de ambas escrituras por la misma persona, don R.A.T., administrador único de ambas sociedades. El otorgamiento de las escrituras tiene lugar, respectivamente, el 24 de septiembre de 2013 y el 18 de noviembre de 2013, es decir, con menos de dos meses de intervalo entre ambas. El control de la inmatriculación por título público exige a los registradores que, al efectuar su calificación, extremen las precauciones para evitar el acceso al Registro de títulos elaborados «ad hoc» con el único fin de obtener la inmatriculación, lo que se explica y justifica por las exigencias derivadas del principio de seguridad jurídica, pues se trata de eludir el fraude de ley en el sentido de evitar que, mediante la creación instrumental de títulos, se burlen todas las prevenciones que para la inmatriculación mediante título público ha instituido el legislador. |
| R. 18/6/2014 BOE: 29/7/2014 Registro de Figueras. RECTIFICACIÓN DE CABIDA: SENTENCIA DICTADA EN JUICIO DECLARATIVO. Si bien este Centro Directivo ha admitido que en un procedimiento declarativo, aunque no sea de los especialmente establecidos en la legislación hipotecaria al efecto, se acuerde la inscripción de un exceso de cabida, para ello será preciso que se cumplan los requisitos exigidos para estos últimos procedimientos. En el caso que motiva este expediente, no se han cumplido los requisitos exigidos para la protección de los titulares de predios colindantes, a los que se deja indefensos por no haber tenido trámite para intervenir en una resolución judicial que les puede perjudicar. La citación de los titulares de estos predios es una exigencia para inscribir el exceso de cabida en el procedimiento del expediente de dominio, debiendo realizar tal citación cuando se pretenda inscribir un exceso en un procedimiento declarativo ordinario. |
| R. 18/6/2014 BOE: 29/7/2014 Registro de Teruel. RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO: REQUISITOS. Tanto se considere que estamos ante un error de concepto al practicar la inscripción de la certificación administrativa expedida por la Gerencia Municipal de Urbanismo del Ayuntamiento de Teruel, como si se considera que se trata de un error administrativo en el título al tramitar un «proyecto de normalización» con cargas urbanísticas siendo en realidad un proyecto de parcelación o reparcelación, no se cumplen los requisitos que nuestra legislación hipotecaria exige para su rectificación. En el presente expediente el error no se deduce claramente de los asientos registrales por lo que no puede rectificarse sin consentimiento de todos los interesados, o rectificación del título administrativo que motivó la inscripción. No en vano los asientos del Registro se encuentran bajo la salvaguardia de los tribunales (cfr. artículo 1 Ley Hipotecaria). |
| R. 20/6/2014 BOE: 29/7/2014 Registro de Manilva. PUERTOS DEPORTIVOS: LEGISLACIÓN DE LA COMUNIDAD AUTÓNOMA DE ANDALUCÍA. En la legislación de la Comunidad Autónoma de Andalucía se establece la obligación de comunicar con carácter previo al otorgamiento de la escritura a la Agencia Pública de Puertos de Andalucía los contratos de cesión de elementos portuarios, pudiendo ésta denegar la autorización en el plazo de tres meses si estimara que el contrato pudiera implicar un deterioro del dominio público, un menoscabo en la prestación de los servicios portuarios o un incumplimiento del título concesional. Ciertamente no se establece en este precepto un cierre registral expreso ante la falta de comunicación del contrato a la Agencia Pública de Puertos de Andalucía. Pero si se tiene en cuenta la posibilidad que tiene ésta de denegar la autorización en el plazo de tres meses por las causas expresadas, debe entenderse que la acreditación de dicha comunicación es exigencia previa a la inscripción registral, evitando con ello que el Registro de la Propiedad pueda publicar titularidades no firmes o claudicantes. No cabe olvidar que la finalidad del Registro de dar seguridad jurídica en el tráfico sólo se armoniza con la inscripción de titularidades plenamente válidas (cfr. artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de su Reglamento). |
| R. 20/6/2014 BOE: 29/7/2014 Registro de Narón. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO: REQUISITO. Es doctrina de este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en los «Vistos») que la claridad con que se expresa el párrafo tercero del artículo 202 de la Ley Hipotecaria no deja duda acerca de la imposibilidad de inscribir el testimonio de un auto de expediente de dominio para la reanudación del tracto interrumpido cuando, como ocurre en este caso, la última inscripción de dominio tiene menos de treinta años y no consta que el titular haya sido notificado tres veces, una de ellas al menos personalmente, sin que sea suficiente para tener por cumplido este requisito la mera mención genérica realizada en el auto a la observancia de lo dispuesto en la reglas 3.a y 5.a del artículo 201 de la Ley Hipotecaria. |
| R. 23/6/2014 BOE: 29/7/2014 Registro de Icod de los Vinos. ASIENTO DE PRESENTACIÓN: COPIAS ELECTRÓNICAS DE ESCRITURAS PÚBLICAS. A la luz de la regulación trascrita resulta con claridad que el acuerdo del registrador no puede mantenerse pues siendo indubitado que el documento presentado mediante la plataforma notarial y dirigido mediante la plataforma registral al Registro de la Propiedad ha sido autorizado por notario (vid. artículos 107 y 112 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre), no puede discutirse su carácter de documento público (artículo 1216 del Código Civil en relación al artículo 109.1c de la Ley 24/2001 y el artículo 17 bis.3 de la Ley del Notariado), y por tanto su idoneidad para ser presentado en el Libro Diario (artículo 3 de la Ley Hipotecaria). La discrepancia de la fecha de emisión entre la diligencia y la derivada de la validación de la firma electrónica no puede tener el alcance que resulta de la nota de defectos pues en ningún caso cabe afirmar que pueda ponerse en cuestión el carácter público del documento presentado a Diario. |
| R. 23/6/2014 BOE: 29/7/2014 Registro de Madrid n 2.. CALIFICACIÓN REGISTRAL: NOTIFICACIÓN POR FAX. PREFERENCIA CREDITICIA DEL ARTÍCULO 9 DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL: NATURALEZA. Consta en el expediente que la registradora notificó defectos por fax en fecha 11 de marzo de 2014, pero del escrito aportado sólo resulta un número de teléfono y no un destinatario. Además y como ha señalado este Centro Directivo muy recientemente (Resoluciones de 8 de marzo y 2 de octubre de 2013), no constando en el presente expediente manifestación alguna realizada por el presentante admitiendo la notificación por fax al tiempo de la presentación del título por el presentante y no acreditándose otra forma de notificación válida antes de transcurrido el plazo legalmente previsto, el recurso no puede considerarse extemporáneo. Como ha señalado la doctrina de esta Dirección General, para que procediera la constancia en el asiento de anotación preventiva del carácter real de la preferencia, tendría que resultar o de una resolución judicial firme en que hubieran sido parte en el proceso como partes todos los interesados, o que de la nueva redacción del artículo 9.1.e) de la Ley sobre Propiedad Horizontal en virtud de Ley 8/1999, de 6 de abril, resultara no sólo el carácter preferente del crédito de la comunidad de propietarios por la anualidad en curso (en el momento de la demanda) y por los tres años naturales anteriores, sino además su carácter real y concretamente su efecto de modificación del rango respecto a una hipoteca inscrita con anterioridad, lo que a su vez determinaría la cancelación automática de dicha hipoteca con motivo de la ejecución del crédito de la comunidad de propietarios. |
| R. 24/6/2014 BOE: 29/7/2014 Registro de Sevilla n 11. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: LÍMITE DE RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA. Dada la existencia de cargas posteriores como se ha reflejado anteriormente, la cantidad que ha de entregarse al acreedor por cada uno de los conceptos, principal, intereses y costas, no puede exceder del límite de la cobertura hipotecaria. Respecto a la posibilidad de utilizar el exceso la cobertura hipotecaria correspondiente a uno de los conceptos para garantizar la deuda correspondiente a otro concepto, esta Dirección General ha manifestado que el registrador debe comprobar que en ninguno de los conceptos se ha sobrepasado la cantidad asegurada, pues la cantidad sobrante por cada concepto ha de ponerse a disposición de los titulares de asientos posteriores. Así se deduce del artículo 692.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, antes citado, al proscribir expresa y literalmente a que «lo entregado al acreedor por cada uno de estos conceptos (principal de su crédito, los intereses devengados y las costas causadas) exceda del límite de la respectiva cobertura hipotecaria». Así lo reitera, igualmente, el artículo 132.3 de la Ley Hipotecaria, al extender la calificación registral a «que lo entregado al acreedor en pago del principal del crédito, de los intereses devengados y de las costas causadas, no exceda del límite de la respectiva cobertura hipotecaria». |
| R. 25/6/2014 BOE: 29/7/2014 Registro de Almodóvar del Campo. ACTA NOTARIAL DE REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO: REQUISITOS. Se impone, por tanto, una interpretación restrictiva de las normas relativas a los procedimientos de reanudación del tracto y en especial de las que definen la propia hipótesis de interrupción de tracto, de modo que solo cuando efectivamente concurra esta hipótesis y así resulte del auto calificado, puede accederse a la inscripción. De ahí que no se admita la posibilidad de reanudación de tracto sucesivo a través de expediente de dominio ni de acta notarial de notoriedad cuando el promotor sea causahabiente del titular registral ya que en tales casos no hay verdadero tracto interrumpido y lo procedente es aportar el título de adquisición. No existe en sede de acta notarial un precepto similar al que en sede judicial prevé el artículo 285 del Reglamento Hipotecario, referido al expediente de dominio para reanudar el tracto, que dispone: «…sin que se pueda exigir al que promueva el expediente que determine ni justifique las transmisiones operadas desde la última inscripción hasta la adquisición de su derecho». Eso sólo es aplicable a los procedimientos judiciales y además están circunscritos a supuestos excepcionales en los que no sea posible –y así se exprese en el mandamiento– identificar la cadena de títulos intermedios. Por otra parte, alega la registradora que no consta que el titular registral o sus causahabientes hayan sido notificados personalmente, como exigen los artículos 204 de la Ley Hipotecaria y 295 de su Reglamento. Este artículo dispone que las actas de notoriedad tramitadas para fines de reanudación del tracto sucesivo serán inscribibles cuando los asientos contradictorios sean de más de treinta años de antigüedad y el titular de los mismos o sus causahabientes hubieren sido notificados personalmente. Si dichos asientos contradictorios son de menos de treinta años de antigüedad no serán inscribibles las actas, a menos que el titular de aquéllas o sus causahabientes lo consientan ante el notario expresa o tácitamente. Finalmente, en cuanto al último defecto, cual es que de la documentación aportada no resulta la proporción en la que adquieren la finca, debe partirse de la doctrina de este Centro Directivo, que reiteradamente ha señalado la necesidad, exigida con carácter general por el artículo 54 del Reglamento Hipotecario, de hacer constar la cuota de participación de cada uno de los promotores del expediente (así, referida al expediente de dominio, la Resolución de 3 de febrero de 2004). Y lo cierto es que en el acta tramitada no consta dicha proporción. |
| R. 25/6/2014 BOE: 29/7/2014 Registro de Sanlúcar la Mayor n 2. PARCELACIÓN URBANÍSTICA EN ANDALUCÍA: ACTOS REVELADORES DE PARCELACIÓN. Sin perjuicio de que la autoridad administrativa, utilizando medios más amplios de los que se pueden emplear por el registrador, pueda estimar la existencia de una parcelación ilegal, la venta de participaciones indivisas de una finca no puede traer como consecuencia, por sí sola la afirmación de que exista tal parcelación ilegal, ya que para ello es necesario, bien que, junto con la venta de participación indivisa se atribuyera el uso exclusivo de un espacio determinado susceptible de constituir finca independiente (cfr. Resolución de 12 de febrero de 2001), bien que exista algún otro elemento de juicio que, unido a la venta de la participación, pueda llevar a la conclusión de la existencia de la repetida parcelación. Ahora bien, no habiéndose aportado licencia urbanística, existiendo expediente de infracción urbanística, que consta registralmente mediante la correspondiente anotación preventiva con efectos de prohibición de de disponer referida específicamente a esa escritura citada –lo que hace irrelevante el que la escritura sea de fecha anterior a la anotación– la inscripción no es posible. Resultaría absurdo y contrario a la legalidad vigente, que habiéndose iniciado el procedimiento del artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, por no aportarse licencia urbanística, y habiendo culminado el procedimiento con la anotación con efecto de prohibición de disponer letra A), (concretada en no inscribir una escritura determinada) ahora, se obviara la licencia, se desconociera la anotación, y se admitiera la inscripción de la compraventa calificada. |
| R. 26/6/2014 BOE: 29/7/2014 Registro de Iznalloz. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: PURGA DE ARRENDAMIENTOS INSCRITOS. Hay que partir de un principio que no exige mayores precisiones y es que los arrendamientos inscritos anteriores a la hipoteca son los únicos que deberían tener preferencia frente al adjudicatario, en caso de ejecución, y estar libres, por tanto, de purga; en el resto de casos (el arrendamiento anterior no inscrito y el posterior, inscrito o no) el adjudicatario de la finca ejecutada tendría derecho a resolver el arrendamiento en aplicación de la norma antes enunciada. Sólo, por consiguiente, el arrendatario podría oponer al adquirente su derecho arrendaticio si éste fuera anterior a la hipoteca que se ejecuta y, además, tal arrendamiento estuviera inscrito en el Registro con anterioridad a la inscripción de la hipoteca (cfr. artículo 1549 del Código Civil), dado el mecanismo y operatividad de la prioridad registral. En el presente caso, como ha quedado expuesto, la hipoteca es anterior al arrendamiento inscrito. Respecto de la naturaleza de las normas de ejecución hipotecaria, debe confirmarse el criterio de la registradora al afirmar que se trata de materia regulada por ley y sustraída a la voluntad de los interesados, pues aunque no cabe desconocer el carácter constitutivo de la inscripción de la hipoteca y las implicaciones que ello comporta en una ulterior ejecución, ha de tenerse en cuenta que tales normas de orden procesal son de carácter imperativo, dado que el Derecho Procesal es de carácter público y, obvio es decirlo, las normas imperativas son aquellas que no pueden ser derogadas por la voluntad de las partes, conllevando que las partes no pueden dar a esas normas un efecto distinto al establecido en la propia ley. El pacto objeto de debate, concertado en la escritura calificada con intervención del propietario, de la entidad de crédito acreedora hipotecaria y del arrendatario (y en cuya virtud el acreedor hipotecario renuncia expresamente a solicitar, en caso de ejecución de la hipoteca, que se declare por el Tribunal o Juzgado correspondiente –conforme al artículo 661.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil– o por el notario o autoridad que lleve a cabo la ejecución, que siempre que el arrendatario se encuentre al día en el pago de sus rentas por arrendamiento, la entidad prestamista no tendrá derecho a resolver el contrato de arrendamiento y la sociedad arrendataria tendrá derecho a permanecer en el inmueble a pesar de la transmisión de las fincas hipotecadas en ejecución de la hipoteca), es un pacto que si se ciñe estrictamente a las partes que lo conciertan sin pretensión de extenderse a terceros –pues respecto de ellos sería «res inter alios acta»–, constituiría un pacto lícito, dado que en principio nada hay que oponer al acuerdo entre el arrendatario y el acreedor hipotecario inmobiliario por el que éste –y sólo éste y sus sucesores– renunciaran a pedir la extinción del derecho arrendaticio sobre la superficie ocupada en caso de ejecutarse la hipoteca y resultar éste adjudicatario de la finca; esto es, un acuerdo por el que el derecho en cuestión subsistiera a pesar de la ejecución, pero que sólo puede vincular a quienes lo conciertan y a nadie más. Y todo ello porque el problema que realmente existe, y es el que se quiere intentar solventar, arranca del diferente rango registral de los derechos interesados o afectados, pues como se ha puesto de manifiesto anteriormente, el arrendamiento es un derecho que se ha inscrito con posterioridad a la hipoteca y por el juego de la ejecución no estaría a salvo de la purga, por lo que la única vía para dejar incólume el arrendatario en todo caso sería el pacto de posposición o permuta de rango (artículo 241 del Reglamento Hipotecario), perfectamente posible en este caso siempre que el acreedor hipotecario lo consienta. |
| R. 26/6/2014 BOE: 29/7/2014 Registro de León n 2. CONVENIO REGULADOR DE LA SEPARACIÓN Y DIVORCIO: ÁMBITO. Procede analizar si la vivienda perteneciente a ambos cónyuges pro indiviso según el Registro y no como bien ganancial, puede inscribirse mediante la adjudicación realizada en el convenio regulador o si es necesaria la escritura pública si se entendiera que es una extinción de comunidad ordinaria entre dos copropietarios ajena a una liquidación de la sociedad conyugal. En este punto es particularmente relevante el dato de tratarse de la vivienda familiar, lo que permite considerar la existencia, junto a la causa onerosa que resulta del convenio (mediante la asunción del préstamo hipotecario que pesa sobre la finca y el pago de una cantidad complementaria compensatoria), de una causa familiar propia de la solución de la crisis matrimonial objeto del convenio. Desde el punto de vista de la causa de la atribución patrimonial, no cabe duda de que ésta existe, pues se produce una contraprestación (cfr. artículo 1274 del Código Civil). Pero, además, dentro de las distintas acepciones del concepto de causa, como ha afirmado este Centro Directivo en sus recientes Resoluciones de 7 de julio y 5 de septiembre de 2012, existe aquí también una causa tipificadora o caracterizadora propia del convenio regulador, determinante del carácter familiar del negocio realizado, con lo que existe título inscribible suficiente por referirse a un negocio que tiene su causa típica en el carácter familiar propio de los convenios de separación, nulidad o divorcio, por referirse a la vivienda familiar y a la adjudicación de la misma, que entra dentro del interés familiar de los cónyuges y de sus hijos. Todo lo cual lleva a estimar el recurso contra la calificación (basada en la premisa de que la liquidación de la sociedad de gananciales sólo puede comprender bienes gananciales), al ser perfectamente posible que se incluya en el convenio regulador la liquidación de la vivienda familiar de la que sean titulares por mitades indivisas y con carácter privativo los ex cónyuges, según se ha razonado. |
| R. 27/6/2014 BOE: 29/7/2014 Registro de Falset. HERENCIA YACENTE: REQUISITOS DE SU LLAMAMIENTO PROCESAL. La exigencia de nombramiento de un defensor judicial de la herencia yacente no debe convertirse en una exigencia formal excesivamente gravosa, de manera que la suspensión de la inscripción por falta de tracto sucesivo cuando no se haya verificado tal nombramiento, y por ende no se haya dirigido contra él la demanda, debe limitarse a aquellos casos en que el llamamiento a los herederos indeterminados es puramente genérico, y obviarse cuando la demanda se ha dirigido contra personas determinadas como posibles herederos, y siempre que de los documentos presentados resulte que el juez ha considerado suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente. |
| R. 27/6/2014 BOE: 29/7/2014 Registro de Marbella n 3. ASIENTO DE PRESENTACIÓN: PRÓRROGA PREVISTA EN EL ARTÍCULO 432.1 DEL RH. El carácter específico del artículo 432.1.d del Reglamento Hipotecario obliga al registrador a suspender la inscripción aunque el título cuya inscripción se pretende esté presentado con anterioridad. Es la finalidad propia de este precepto y de esta medida cautelar en cierta medida excepcional. Es cierto que el título cuya inscripción se suspende judicialmente puede haber sido otorgado en favor de un adquirente de buena fe y que de no haberse presentado la medida cautelar, una vez calificado dicho título conforme a la situación registral existente al tiempo de su presentación en el Registro (cfr. artículos 17, 18 y 24 de la Ley Hipotecaria) habría sido inscrito, lo que podría convertir a su beneficiario en tercero protegido por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Pero el registrador, dentro de los márgenes de la calificación registral de documentos judiciales (cfr. artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento), no puede calificar si la propia transmisión presentada constituye un acto delictivo cometido por todos los otorgantes, o si se trata de procedimiento en que se enjuicia la falsedad del documento presentado, como ha quedado expuesto en el fundamento de Derecho segundo, o si por si haber sido otorgado con anterioridad es procedente o no el levantamiento de la medida cautelar por tratarse de un tercero de buena fe. Esto lo tiene que decidir el juez que instruye las diligencias previas, en virtud de los recursos procedentes, en el ámbito del mismo procedimiento en el que la medida cautelar ha sido adoptada. |
| R. 28/6/2014 BOE: 29/7/2014 Registro de Valladolid n 5. CALIFICACIÓN POR EL REGISTRADOR SUSTITUTO: COMPETENCIA EN CASO DE REVOCACIÓN PARCIAL DE LA CALIFICACIÓN DEL SUSTITUIDO. La cuestión que se plantea en el presente recurso es determinar quién es el registrador competente para calificar y redactar el asiento, cuando habiéndose solicitado calificación sustitutoria el registrador sustituto revoca uno de los defectos y mantiene los demás, presentando el interesado, de acuerdo con esta calificación sustitutoria, documentación subsanatoria al registrador sustituido. En los casos de que las calificación del título, revocada por el registrador sustituto, afectara sólo a determinadas cláusulas y el registrador sustituido asumiera la inscripción parcial del título, igualmente se procederá de la forma prevista en la regla 3.a del artículo 19 bis siempre que conste el consentimiento del presentante o interesado (cfr. artículos 19 bis regla 4.a de la Ley Hipotecaria y 434 del Reglamento Hipotecario). En estos casos también el registrador sustituto deberá aportar por tanto la minuta del asiento de inscripción del título, cuya inscripción parcial se va a practicar bajo su responsabilidad. Pero en los supuestos de confirmación de la nota de calificación que afecte sólo a determinados defectos y no a todos (esto es de calificación sustitutoria que revoque sólo en parte los defectos expresados en la nota), pero que se refieran al título en su totalidad, sin posibilidad de inscripción parcial del mismo –como es el caso del presente expediente–, el procedimiento debe seguirse ante el registrador sustituido. |
| R. 30/6/2014 BOE: 29/7/2014 Registro de Manises. HIPOTECA: DOMICILIO A EFECTOS DE EJECUCIÓN. Se debate en este recurso la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario en lo relativo a la estipulación sobre el procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados, cuando al determinarse el domicilio para la práctica de notificaciones (artículo 682.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), se establece lo siguiente: «2.–Señalan como domicilio para la práctica de los requerimientos y notificaciones a que haya lugar, el de la finca hipotecada y descrita bajo el número uno, sobre la que se ejercite el procedimiento». En el presente expediente, si bien es cierto que la cláusula podría haberse redactado con mayor claridad, como reconoce el propio notario autorizante, en su interpretación debe entenderse que el domicilio fijado es el de la vivienda, especialmente si se tiene en cuenta que la otra finca hipotecada es una plaza de garaje, interpretación que es la más favorable no sólo para el acreedor, sino especialmente para el deudor. La interpretación más racional y lógica es la de que se quiere recibir las notificaciones en la vivienda y no en la plaza de garaje en caso de ejecución hipotecaria de cualquiera de los dos inmuebles. |
| R. 30/6/2014 BOE: 29/7/2014 Registro de Granada n 2. AUTOCONTRATACIÓN: DELIMITACIÓN DEL CONFLICTO DE INTERESES. La única cuestión objeto de este expediente consiste en determinar si se encuentra en situación de conflicto de intereses un apoderado de una entidad de crédito, en concreto una cooperativa de crédito, que comparece junto con su esposa deudora hipotecaria de la entidad, con quien se encuentra casado en régimen de separación de bienes, al efecto de novar el contrato de préstamo garantizado con hipoteca. Comparece tanto como representante de la entidad como en su propio nombre al efecto de prestar el consentimiento previsto en el artículo 1320 del Código Civil. La proscripción de actuación en situación de conflicto se predica no sólo de aquellas situaciones en que el conflicto es directo entre los intereses del principal y de quien los gestiona. Se ha entendido que el deber general de lealtad que incumbe a todo gestor de intereses ajenos impone su abstención en aquellos supuestos en que el conflicto se produce entre los intereses del principal y los intereses de aquellas personas vinculadas al gestor. Este conflicto indirecto pone de relieve hasta qué punto estamos ante una cuestión material: La defensa de la posición jurídica del principal en todos aquellos supuestos en los que la actuación del gestor de sus intereses pueda entrar en conflicto con sus propios intereses o aquellos de las personas con las que se encuentra especialmente vinculado. |
| R. 9/7/2014 BOE: 31/7/2014 Registro de Cullera. BIENES DE LAS ENTIDADES LOCALES: ADQUISICIÓN. REPRESENTACIÓN: JUICIO DE SUFICIENCIA NOTARIAL. Hay que recordar la doctrina, en la actualidad plenamente consolidada en materia de contratos de los entes públicos, de los llamados actos separables, inicialmente propugnada en sede doctrinal, acogida posteriormente por la jurisprudencia y consolidada hoy día a nivel normativo (vid. artículos 20 y 21 del Real Decreto Legislativo 3/2011, de 14 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Contratos del Sector Público, o el artículo 2.b) de la Ley 29/1998, de 13 julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa). Según esta doctrina en los contratos privados de los entes públicos se han de distinguir dos aspectos: por un lado, el relativo a los efectos y extinción del contrato, que quedan sujetos a las normas de Derecho privado y cuyo conocimiento es competencia de la jurisdicción ordinaria; y por otro, la fase de preparación y adjudicación del contrato, la que hace referencia a la formación de la voluntad contractual del ente público y la atribución de su representación, que se rige por la normativa especial y cuya infracción corresponde revisar la jurisdicción contencioso-administrativa (vid. Resolución de 27 de marzo de 1999). Trasladada esa distinción al ámbito de la función calificadora de los registradores de la Propiedad puede sostenerse que el primero de los aspectos, el netamente contractual, queda sujeto a la regla general sobre calificación del artículo 18 de la Ley Hipotecaria, sin ninguna distinción en cuanto a aquellos en que sean parte tan solo los particulares; en tanto que el segundo, el aspecto netamente administrativo del contrato, debe ser calificado dentro de los límites que impone el artículo 99 del Reglamento Hipotecario. Habida cuenta de que el defecto ahora analizado hace referencia a la inadecuación del procedimiento de adjudicación del contrato seguido, o la falta de acreditación de sus presupuestos habilitantes, hemos de convenir que se trata de una materia sujeta al régimen de calificación fijado por el citado precepto del Reglamento Hipotecario. De acuerdo con esta doctrina, efectivamente corresponde al registrador, dentro de los límites de su función calificadora de los documentos administrativos, examinar, entre otros extremos, la observancia de los trámites esenciales del procedimiento seguido, a fin de comprobar el cumplimiento de las garantías que para los particulares están establecidas por las leyes y los reglamentos. Se requiere, pues, que la omisión del procedimiento legalmente establecido o de un trámite esencial (este trámite no ha de ser cualquiera, sino esencial) sea ostensible. A tal fin, la ostensibilidad requiere que la ausencia de procedimiento o trámite sea manifiesta y evidente sin necesidad de una particular interpretación jurídica. Ciertamente las normas que regulan la adquisición de bienes inmuebles por parte de las Corporaciones locales no son las mismas que la relativas a su enajenación, pero sus principios rectores (publicidad y concurrencia) sí son comunes y coincidentes, imponiendo como regla general el concurso y habilitando una serie de excepciones tasadas que, de acuerdo con la jurisprudencia antes reseñada, han de ser objeto de una interpretación estricta, de donde se deriva la exigencia de su cumplida justificación. En consecuencia procede confirmar este extremo de la calificación recurrida, pues estando legalmente limitada la posibilidad de utilización del procedimiento negociado a supuestos estrictamente tasados, la aplicación de la doctrina de este Centro Directivo anteriormente reseñada sobre calificación de los documentos administrativos, y en particular en relación con el procedimiento seguido y sus trámites esenciales, lleva a desestimar el recurso a la vista de que de la documentación presentada para su calificación no resultaba acreditada la concurrencia de ninguno de los supuestos concretos en que, por excepción, nuestro ordenamiento jurídico admite la utilización del procedimiento negociado y sin concurrencia para la adquisición de bienes inmuebles por la Administración Pública, incluyendo los entes locales, ni el cumplimiento de los criterios sobre concurrencia que también en tales casos se imponen, sin perjuicio de sus particularidades, con carácter general. Según reiterada doctrina de este Centro Directivo (vid., por todas, Resoluciones de 22 de octubre de 2012 y 22 de febrero de 2014), para entender válidamente cumplidos los requisitos contemplados en el mencionado artículo 98 en los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderado, el notario deberá emitir con carácter obligatorio un juicio acerca de la suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el acto o negocio jurídico pretendido o en relación con aquellas facultades que se pretendan ejercitar. Las facultades representativas deberán acreditarse al notario mediante exhibición del documento auténtico. Asimismo, el notario deberá hacer constar en el título que autoriza, no sólo que se ha llevado a cabo el preceptivo juicio de suficiencia de las facultades representativas, congruente con el contenido del título mismo, sino que se le han acreditado dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica y la expresión de los datos identificativos del documento del que nace la representación. De acuerdo a la misma doctrina citada, el registrador deberá calificar, de un lado, la existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento del que nace la representación y, de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relación con el acto o negocio jurídico documentado y las facultades ejercitadas, así como la congruencia del juicio que hace el notario del acto o negocio jurídico documentado y el contenido del mismo título. Igualmente el Tribunal Supremo (Sala Primera de lo Civil), en Sentencia de 23 de septiembre de 2011, declara que, según resulta del apartado 2 del artículo 98 de la Ley 24/2001, la calificación del registrador en esta materia se proyecta sobre «la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado», congruencia que exige que del propio juicio de suficiencia resulte la coherencia entre la conclusión a la que se llega y las premisas de las que se parte (cfr. Resolución de 27 de febrero de 2012). |
| R. 9/7/2014 BOE: 31/7/2014 Registro de Bande. DERECHO INTERNACIONAL PRIVADO: EFECTOS PATRIMONIALES DEL MATRIMONIO. El supuesto de hecho es el siguiente: don M. S. R., de nacionalidad española, y doña A. T. B. S., de nacionalidad portuguesa, contrajeron matrimonio en 1983 en Münster (Alemania). Su matrimonio fue celebrado, según consta en la certificación del mismo, en la forma prevista en la ley alemana y fue inscrito en el Registro Civil del Consulado General de España en Dusseldorf (Alemania). Mediante la escritura ahora calificada, los esposos disuelven la sociedad de gananciales que manifiestan era el régimen legal aplicable a su matrimonio, al considerar que la ley española regía ab origine los efectos personales y patrimoniales. Tras liquidar parcialmente la comunidad, pactan que en lo sucesivo se rija su economía matrimonial por el régimen de participación regulado en el Código Civil español. Por tanto, el primer tema a decidir es si habiendo contraído matrimonio los esposos antes de la entrada en vigor de la Ley de 15 de octubre de 1990, pero después de la entrada en vigor de la Constitución Española de 1978 –no se prejuzga ahora supuesto distinto– será aplicable la ley anterior a un efecto que se produce en la actualidad, cual es la decisión de los esposos de liquidar su comunidad patrimonial, o si por el contrario, será de aplicación, al carecer de transitorias al respecto, la norma que se encontraba vigente en el momento de celebración del matrimonio (arts. 9.2 y 9.3 en redacción de 1973-1974). El Tribunal Supremo en su Sentencia de 11 de febrero de 2005 rechaza la eficacia actual de una solución discriminatoria. Deduce la Sentencia que a los matrimonios contraídos con anterioridad al Título Preliminar del Código Civil, en la redacción dada por la Ley de Bases de 1973, así como los contraídos con anterioridad a la promulgación de la Constitución Española se regirán por la última ley nacional común durante el matrimonio y, en su defecto, por la ley nacional correspondiente al marido al tiempo de su celebración; que a los matrimonios contraídos después del 29 de diciembre de 1978, fecha de entrada en vigor de la Constitución, hasta la Ley de 15 de octubre de 1990, deberá estarse a lo establecido en la Sentencia del Tribunal Constitucional 39/2002, de 14 de febrero, en cuanto declara inconstitucional el artículo 9.2 del Código Civil, según la redacción dada por el Decreto 1836/1974, de 31 de mayo, en el inciso «por la ley nacional del marido al tiempo de la celebración»; y a los matrimonios contraídos después de la vigencia de la Ley de 15 de octubre de 1990 se les aplicará la normativa contenida en el artículo 9.2, si bien debe tenerse en cuenta la modificación operada posteriormente en el artículo 107 del Código Civil. Si bien es cierto que en la lógica del sistema se encuentra la congelación inicial de efectos de matrimonio –sin perjuicio de la posibilidad de cambio de su régimen patrimonial– estableciendo su fijación en el momento de celebración del matrimonio, no lo es menos, que en el caso de los matrimonios contraídos bajo el imperio de la Ley de 1974 ha de tenerse presente que la declaración de inconstitucionalidad, como se ha indicado, no ha sido solucionada por el legislador. Por ello aunque la inconstitucionalidad no puede ser objeto de modulación en cuanto efecto automático, nada impide que la laguna legal quede voluntariamente integrada por la decisión de ambos esposos reconociendo, con carácter retroactivo al inicio de su matrimonio, la aplicación de ley española. Siendo prueba de los hechos inscritos la inscripción –e indicación– en el Registro Civil y existiendo una laguna legal no colmada por el legislador, creada por la indicada declaración de inconstitucionalidad del último inciso de la anterior redacción del artículo 9.2 del Código Civil, ha de considerarse suficientemente acreditada la existencia de sociedad de gananciales entre los esposos. |
| R. 10/7/2014 BOE: 31/7/2014 Registro de Málaga n 7. DERECHO INTERNACIONAL PRIVADO: EFECTOS PATRIMONIALES DEL MATRIMONIO. En el presente expediente, dictada sentencia por la que se declara: que el actor es heredero ab intestato -junto con sus hermanos- de cierto causante, que unos metros de determinada finca registral pertenecen al caudal relicto de dicho causante, y que es nula la escritura de aportación a la sociedad de gananciales de la finca en cuestión, se presenta mandamiento del secretario judicial ordenando proceder a la cancelación de la inscripción primera de la referida finca, conforme a lo también previsto en la propia sentencia. El registrador suspende la cancelación de la inscripción ordenada porque la finca registral a que refiere la sentencia fue aportada a una junta de compensación originando cinco fincas de reemplazo independientes, sobre las cuales se arrastró anotación de demanda a favor del actor del procedimiento en que recayó la sentencia y, dado que se canceló la hoja registral de la finca aportada y que dicha anotación de demanda se encuentra gravando a las fincas de reemplazo, hace falta indicar si se quiere cancelar dichas fincas de reemplazo, inscribir el derecho de participación que ostenta el actor en el caudal relicto de la finca aportada en las fincas de reemplazo, o si se procede a realizar la correspondiente segregación aportando las oportunas licencias administrativas. Lo procedente es despachar el mandamiento en cuanto a la declaración de nulidad de la escritura de aportación a gananciales, e identificación de los actores como titulares actuales de las fincas de reemplazo, en cuanto herederos abintestato de la aportante anterior titular registral. Es decir, que no cabe duda de que lo que se puede inscribir como consecuencia de la sentencia en la que se anotó la demanda, es la inscripción de la finca de resultado a favor de quienes la sentencia reconoce derecho sobre la finca. Para ello es preciso que se especifique el mandamiento la identidad y cuota de cada propietario, aclarando la titularidad controvertida de las fincas de resultado. Por todo ello, en tanto el título judicial no determine concretamente las titularidades o porciones de titularidades a las que, como consecuencia del proceso judicial en cuestión, correspondan las fincas de resultado inscritas que fueron adjudicadas en sustitución de la finca de origen objeto del procedimiento –y que tendrán que estar suficientemente identificadas–, no podrá inscribirse definitivamente el derecho de dominio a favor de los verdaderos titulares, pero entretanto –por subrogación real– procederá el reflejo tabular de la sentencia por nueva anotación preventiva o al margen de la inscripción de la titularidad controvertida en las fincas de resultado, como este Centro Directivo ha admitido en ciertos casos para mayor claridad de la titularidad inscrita (cfr. Resolución de 5 de mayo de 2006). |
| R. 10/7/2014 BOE: 31/7/2014 Registro de Madrid n 19. INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: FINCAS INCLUIDAS EN UNIDAD DE EJECUCIÓN. En cuanto a las fincas que no consten inmatriculadas, tanto el artículo 310.5 del texto refundido de la Ley de Suelo vigente cuando se otorgaron las escrituras, como el vigente artículo 54.5 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo, como el artículo 8 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, establecen que la aprobación definitiva del proyecto de equidistribución será título suficiente para la inmatriculación de fincas que carecieren de inscripción, ello implica la admisión de un procedimiento especial de inmatriculación que se desarrolla en el propio ámbito urbanístico y que cuenta por tanto con las garantías propias del proceso transformador. Bien es cierto que como dice el recurrente, no se excluye expresamente la utilización de otro método legal de inmatriculación y más concretamente del contemplado en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, pero no puede obviarse que permitir el acceso al Registro de fincas no inmatriculadas, una vez conste producida la iniciación de un procedimiento reparcelatorio, sin conocimiento del órgano actuante, puede producir efectos adversos. No obstante, en base a todo lo expuesto sería más correcto calificar el defecto de subsanable, pudiendo procederse a la inscripción si por la Administración actuante, mediante la oportuna certificación, quedara acreditado suficientemente a juicio del registrador que los terrenos están comprendidos en el proyecto correspondiente, haciendo constar también si las fincas se incluyeron en la solicitud de extensión de la nota marginal a que hace referencia el artículo 5 del Real Decreto 1093/1997, y que tiene conocimiento de la existencia los títulos de propiedad y de la intención de inmatricular los mismos. |
| R. 11/7/2014 BOE: 31/7/2014 Registro de Valencia n 6. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: APLICACIÓN A LAS RESOLUCIONES JUDICIALES. Las exigencias del principio de tracto sucesivo deben llevar a la denegación de la inscripción solicitada cuando en el procedimiento del que dimana el documento calificado no han intervenido todos los titulares registrales de derechos y cargas de las fincas. El principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos (cfr. art. 24 de la Constitución Española) impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido partes en él, ni han intervenido de manera alguna, exigencia ésta que, en el ámbito registral, y dada la salvaguardia judicial de los asientos registrales, determina la imposibilidad de practicar, en virtud de una resolución judicial, asientos que comprometen una titularidad, si no consta que ese titular haya sido parte en el procedimiento del que emana aquella resolución. En el expediente que provoca la presente, no consta que uno de los titulares registrales sino sólo el otro cónyuge titular registral, correctamente identificado por la registradora en su calificación, haya tenido oportunidad de intervenir en el procedimiento judicial. Lo cual, como se ha señalado anteriormente, en el ámbito de disposición de bienes gananciales no es suficiente para la eficacia dispositiva, por lo que no puede ahora pretenderse la inscripción de la escritura calificada. Cuestión distinta sería que se acreditara que el tribunal competente, en trámites de ejecución de la sentencia que se incorpora, o en el incidente previsto en el número 2 del artículo 522 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el que quienes hayan sido parte en el proceso o acrediten interés directo y legítimo para pedir al tribunal las actuaciones precisas para la eficacia de la sentencia, aun siendo ésta constitutiva, o en cualquier otra forma legalmente procedente, haya declarado, previo cumplimiento de las garantías de la contradicción procesal (vid. arts. 105 y 109 de la Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa y 522, número 2, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y Sentencias del Tribunal Supremo de 27 de enero de 2007 y 15 de noviembre de 2012), que la sentencia resulta oponible a tales titulares con las consecuencias registrales de ello derivadas. |
| R. 11/7/2014 BOE: 31/7/2014 Registro de Vic n 3. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE PROCEDIMIENTO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO: COMPETENCIA. A la vista de la jurisprudencia invocada, ya de por sí suficientemente contundente en su conclusión, unido al hecho de que no consta en el presente expediente que hubiera motivos subjetivos que se incorporaran al contrato en el momento de su perfección como causa de los mismos para ambas partes, esto es, como determinantes de la declaración de voluntad y el consentimiento de las dos partes contratantes, que es lo que exige el Tribunal Supremo para atribuirles relevancia jurídica, y que en todo caso la finalidad de la construcción de las viviendas no se incorporó al contrato como elemento condicionante de la eficacia del negocio jurídico según resulta de su falta de reflejo en el Registro, hemos de concluir en la desestimación de este primer motivo de impugnación de la nota de calificación, pues de lo dicho y argumentado resulta con claridad que el contrato que se pretende resolver unilateralmente en base a la potestad exorbitante que la Administración ostenta para ello en relación a los contratos administrativos, en este caso no se puede ejercitar por tratarse de un contrato de naturaleza privada, sujeta al Derecho privado que no admite dicha facultad de resolución unilateral (vid. artículo 1256 del Código Civil). Respecto a la solicitud de que se practique una anotación preventiva que publique la existencia de un procedimiento contencioso administrativo, no resulta procedente ni aunque la hubiera decretado el propio Tribunal, en tanto como ha declarado reiteradamente este Centro Directivo (vid. Resoluciones de 27 de octubre de 2008, 29 de enero de 2009 y 12 de febrero de 2014), a los efectos de atribuir la competencia a la jurisdicción civil o a la jurisdicción contencioso-administrativa, debe seguirse la doctrina del Tribunal Supremo en su Sentencia de 10 de junio de 1988, y distinguir los llamados «actos de la administración» de los «actos administrativos», pues, sentado que sólo estos últimos son susceptibles de la vía administrativa, dicha calificación la merecen solamente aquellos actos que, junto al requisito de emanar de la Administración Pública, la misma los realiza como consecuencia de una actuación con facultad de imperium o en ejercicio de una potestad que sólo ostentaría como persona jurídica pública, y no como persona jurídica privada. En coherencia con esta doctrina, el artículo 21.1 del vigente texto refundido de la Ley de Contratos del Sector Público atribuye al orden jurisdiccional contencioso- administrativo la competencia para resolver las cuestiones litigiosas relativas a «la preparación, adjudicación, efectos, cumplimiento y extinción de los contratos administrativos», así como «el conocimiento de las cuestiones que se susciten en relación con la preparación y adjudicación de los contratos privados de las Administraciones Públicas», en tanto que el mismo artículo en su apartado 2 reserva al orden jurisdiccional civil la competencia «para resolver las controversias que surjan entre las partes en relación con los efectos, cumplimiento y extinción de los contratos privados». Y por supuesto, la presentación de un escrito de solicitud formulado por el propio Ayuntamiento ante el Registro no es suficiente, pues, tal como se ha indicado, sería necesario que el juzgado o tribunal competente, ante el que lo solicite el interesado, decrete en su caso, la correspondiente anotación preventiva, lo que no se ha acreditado en el presente caso (rectius se ha acreditado su denegación). |
| R. 1/7/2014 BOE: 1/8/2014 Registro de Santoña n 1. CONVENIO REGULADOR DE LA SEPARACIÓN Y DIVORCIO: ÁMBITO. Hay que partir de la base de que el procedimiento de separación o divorcio no tiene por objeto, en su aspecto patrimonial, la liquidación del conjunto de relaciones patrimoniales que puedan existir entre los cónyuges sino tan sólo de aquellas derivadas de la vida en común. Así resulta indubitadamente de la regulación legal que restringe el contenido necesario del convenio regulador a la atribución del uso de la vivienda y ajuar familiar y a la liquidación, cuando proceda, del régimen económico matrimonial amén de otras cuestiones como la pensión compensatoria y el sostenimiento a las cargas y alimentos. Este Centro Directivo ha entendido que forma parte de las operaciones de liquidación la atribución de la vivienda familiar incluso en el supuesto de que su titularidad pertenezca por mitades a los cónyuges por adquisición realizada antes del matrimonio, pues en este supuesto su evidente afección a las necesidades del matrimonio justifica sobradamente su inclusión junto a los bienes adquiridos constante el régimen matrimonial (Resoluciones de 11 de abril y 7 de julio de 2012). Pero fuera de este supuesto las transmisiones adicionales de bienes entre cónyuges, ajenas al procedimiento de liquidación (y tales son, en vía de principios, las que se refieren a bienes adquiridos por los cónyuges en estado de solteros no especialmente afectos a las cargas del matrimonio), constituyen un negocio independiente, que exige acogerse a la regla general de escritura pública para su formalización. En definitiva, la diferente causa negocial, ajena a la liquidación del patrimonio común adquirido en atención al matrimonio, y las exigencias derivadas del principio de titulación auténtica, unidas a la limitación de contenido que puede abarcar el convenio regulador, según doctrina reiterada (vid. «Vistos»), deben resolverse a favor de la exigencia de escritura para la formalización de un negocio de esta naturaleza. |
| R. 1/7/2014 BOE: 1/8/2014 Registro de Valencia n 15. CONCURSO DE ACREEDORES: ANOTACIÓN DE DEMANDA. En el caso concreto de este expediente, como consecuencia de la situación concursal, en materia de competencia judicial procede la aplicación de la regla especial recogida en el artículo 8 de la Ley Concursal, que viene a establecer en su apartado cuarto, en materia de medidas cautelares –como es una anotación preventiva de demanda, conforme a lo dispuesto en el artículo 727.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil–, que «la jurisdicción del juez del concurso es exclusiva y excluyente en las siguientes materias… (4.o) Toda medida cautelar que afecte al patrimonio del concursado excepto las que se adopten en los procesos civiles que quedan excluidos de su jurisdicción en el párrafo 1.o». No estando en uno de esos supuestos excepcionales del párrafo 1.o, es competencia exclusiva y excluyente del juez del concurso su adopción. En consecuencia, corresponde al juez del concurso la competencia para ordenar que se practique una anotación preventiva de demanda, anotación que, evidentemente, afecta al patrimonio del titular registral concursado y debe adoptarse por el órgano judicial competente. No puede sostenerse el argumento referido a que deben atenderse las medidas cautelares dictadas por los jueces ordinarios en procesos declarativos seguidos contra sociedades en concurso por el hecho de que la Ley Concursal permita la adopción de medidas cautelares por los árbitros en las actuaciones arbitrales, puesto que este último tipo de medidas cautelares constituyen, precisamente, la excepción y no la regla general contenida en el artículo 8.4 de la Ley Concursal, excepción que conforme a lo dispuesto en el artículo 4.2 del Código Civil no puede aplicarse a supuestos distintos a los comprendidos expresamente en ellas. |
| R. 2/7/2014 BOE: 1/8/2014 Registro de Madrid n 55. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: ORDEN DE INSCRIPCIÓN DE LOS TÍTULOS. El presente recurso, plantea como única cuestión, la posibilidad de anotar preventivamente un embargo ordenado en un procedimiento judicial monitorio, constando inscrita la finca sobre la que recae a favor de persona distinta del demandado, y habiendo sido el titular registral notificado en dicho procedimiento. En cuanto a la circunstancia de ser el ejecutado causahabiente del titular registral, debe recordarse que lo procedente, como se ha señalado en otras ocasiones (vid. Resolución de 7 de octubre de 2004) es tomar anotación preventiva de suspensión de la anotación de embargo y solicitar que se realice la inscripción omitida (cfr. artículos 65 de la Ley Hipotecaria, 629 y 664 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 140 del Reglamento Hipotecario) sin que sea posible practicar el asiento solicitado por el recurrente. |
| R. 3/7/2014 BOE: 1/8/2014 Registro de Cerdanyola del Vallès n 2. RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE: DUDAS FUNDADAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. NOTA MARGINAL DE AFECCIÓN FISCAL: NATURALEZA Y EFECTOS. Efectivamente, en todos los casos para la inscripción del exceso de cabida es condición necesaria que el registrador no tenga dudas fundadas sobre la identidad de la finca, pero como ya se ha dicho su apreciación ha de ser motivada en función de las circunstancias y condicionantes que concurran en cada supuesto, sin que tal alegación, genéricamente formulada, pueda convertirse en un recurso meramente formal y vacío de contenido, desconectado de un mínimo criterio de valoración para su aplicación al caso concreto objeto de la nota de calificación. Las afecciones fiscales constituyen una garantía real de origen legal, cuya finalidad principal es enervar los efectos del principio de fe pública registral, permitiendo a la Administración Tributaria exigir el importe de los tributos garantizados con la afección sobre el valor de realización del bien. Conforme a la LGT y el Reglamento General de Recaudación las afecciones fiscales constituyen una garantía real de origen legal, cuya finalidad principal es enervar los efectos del principio de fe pública registral, permitiendo a la Administración Tributaria exigir el importe de los tributos garantizados con la afección sobre el valor de realización del bien. A la vista de la normativa expuesta puede afirmarse que las afecciones fiscales constituyen un supuesto de garantía real cuya finalidad esencial es la enervación del principio de fe pública registral, al objeto de poder derivar en su caso la acción de responsabilidad subsidiaria para el cobro de los tributos devengados por la transmisión o adquisición de los mismos a los futuros adquirentes; garantía que se desarrolla a través de dos fases: una primera estática o de latencia, que sólo previene mediante la nota marginal de afección de la posibilidad de ejercicio de la acción de derivación de responsabilidad, pero sin que ello suponga reserva de rango alguno, ni su consideración de carga en sentido estricto, lo cual sólo se producirá en su caso en la fase dinámica de la garantía mediante la correspondiente anotación preventiva de embargo, que producirá los efectos propios a este tipo de medidas cautelares de aseguramiento. Conforme a los considerandos anteriores y en atención a la fase en la que se encuentran las dos afecciones fiscales que constan por nota al margen de la finca matriz y dado el carácter gratuito y coactivo de la cesión, como actuación asistemática, al venir destinada la superficie segregada a viario conforme a las determinaciones del Plan General de Ordenación Urbana, lo que comporta su naturaleza demanial y afectación al servicio y uso público, no se estima necesario el consentimiento de la Generalitat de Cataluña para inscribir la segregación y cesión obligatoria al Ayuntamiento de una porción de terreno destinada a viario público sin las referidas notas marginales de afección fiscal. |
| R. 4/7/2014 BOE: 1/8/2014 Registro de La Coruña n 2. LEGADOS: ENTREGA. El artículo 885 del Código Civil establece que el legatario no puede ocupar por sí la cosa legada, debiendo exigir tal entrega al albacea facultado para la misma o a los herederos. Y, aunque podría pensarse que tal entrega es simplemente de la posesión y nada tiene que ver con la inscripción de la cosa legada en favor del legatario, ya que cuando el legado es de cosa específica propia del testador, aquél adquiere la propiedad desde el fallecimiento de éste (cfr. artículo 882 del Código Civil), este Centro Directivo ha puesto de relieve (cfr. la Resolución de 13 de enero de 2006) que los legados, cualquiera que sea su naturaleza, están subordinados al pago de las deudas y, cuando existen herederos forzosos, al pago de las legítimas y la dispersión de los bienes perjudicaría la integridad de la masa hereditaria, y, por tanto, a los acreedores. Como afirmó este Centro Directivo en su Resolución de 1 de marzo de 2006, la especial cualidad del legitimario en nuestro Derecho común, caso de que exista en una sucesión, hace imprescindible su concurrencia, para la adjudicación y partición de la herencia, a falta de persona designada por el testador para efectuar la liquidación y partición de herencia (artículo 1.057.1 del Código Civil), de las que resulte que no perjudica la legítima de los herederos forzosos. Y dicha intervención es necesaria también para la entrega de legados, de suerte que ésta no es posible sin que preceda la liquidación y partición de la herencia con expresión de las operaciones particionales de las que resulte cuál es el haber y lote de bienes correspondientes a los herederos forzosos cuyo consentimiento para la entrega de los legados no puede obviarse en este caso, por la sencilla razón de que uno de ellos no ha comparecido, pues solamente de este modo puede saberse si el legado debatido se encuentra dentro de la cuota de que puede disponer el testador y no se perjudica, por tanto, la legítima de los herederos forzosos. |
| R. 4/7/2014 BOE: 1/8/2014 Registro de Sabadell n 2. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: INTERVENCIÓN DE TITULARES DE DERECHOS QUE VAYAN A SER CANCELADOS COMO CONSECUENCIA DE LA RESOLUCIÓN DEL DERECHO INSCRITO DEL QUE TRAEN CAUSA. Como ya tiene declarado en reiteradas Resoluciones esta Dirección General, y en especial en la de fecha 11 de julio de 2013, relativa al mismo asunto, no puede concluirse que la sentencia declarativa de la resolución de la cesión dictada en pleito entablado sólo contra el cesionario, permita la cancelación de los asientos posteriores que traigan causa de este último. Por el contrario, es necesario tener en cuenta: a) que los efectos de la sentencia se concretan a las partes litigantes; b) que la rectificación de los asientos registrales presupone el consentimiento de sus titulares o una sentencia firme dictada en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento atribuye algún derecho; c) que es exigencia constitucional la protección jurisdiccional de los derechos; d) que no se ha solicitado, ni por tanto, practicado, anotación preventiva de demanda, y e) que los titulares de tales asientos no sólo pueden sino que deben ser citados en el procedimiento de resolución para alegar lo que a derecho convenga en cuanto a si se han cumplido todos los presupuestos de la resolución. Todas las anteriores consideraciones llevan al resultado de que para que la sentencia despliegue toda su eficacia cancelatoria y afecte a titulares de asientos posteriores –cuando no se haya anotado preventivamente la demanda de resolución– es necesario que éstos al menos hayan sido citados en el procedimiento. |
| R. 5/7/2014 BOE: 1/8/2014 Registro de Canjáyar. INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: REQUISITOS. En el presente supuesto, concurren los dos defectos señalados por la registradora en su nota de calificación, pues la certificación catastral incorporada al título inmatriculador, que es la escritura de adjudicación de herencia, y no el acta de notoriedad que la complementa, no sólo no es totalmente coincidente con la finca que el recurrente solicita inmatricular a su favor, sino completamente distinta y relativa a otra colindante, como reconoce el propio recurrente. Y la finca respecto de la que el notario declara la notoriedad en el acta complementaria no es la misma contenida en la escritura a la que supuestamente complementa. |
| R. 7/7/2014 BOE: 1/8/2014 Registro de Petra. PROPIEDAD HORIZONTAL: SUPERFICIE DE LOS ELEMENTOS PRIVATIVOS. Para inscribir modificaciones de la superficie de alguno de los elementos privativos de una propiedad horizontal se requiere el consentimiento de todos los propietarios del edificio. No es posible hacer constar la referencia catastral de un piso si hay una diferencia superior al diez por ciento entre la superficie registral y catastral. Registralmente no puede admitirse que la superficie de un elemento privativo se exprese mediante el dato de «su superficie con inclusión de elementos comunes», por constituir conceptualmente un contrasentido con el concepto de elemento privativo (artículos 3 y 5 de la Ley de Propiedad Horizontal). Incluso cuando se inscriba la superficie privativa, que es la determinante, debería denegarse cualquier mención registral, aunque fuera accesoria o complementaria, a superficie alguna en elementos comunes que se impute a ese elemento, pues la cuota que un elemento privativo ostenta en los elementos comunes no significa nunca una superficie concreta, sino un módulo ideal determinante de la participación del comunero en los beneficios y cargas de la comunidad. |
| R. 8/7/2014 BOE: 1/8/2014 Registro de Segovia n 2. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO: REQUISITOS. En el presente caso, tanto del auto judicial como del escrito de recurso y del resto de documentación obrante en el expediente resulta con toda claridad que el promovente del expediente de domino para reanudar tracto adquirió directamente de la titular registral, por lo que resulta plenamente aplicable la doctrina de este Centro Directivo que se acaba de reseñar, en la que se basa expresamente la nota de calificación negativa. Por tal motivo, en el presente caso, el expediente de dominio, que se tramitó con la doble finalidad de acreditar un exceso de cabida de la finca y de reanudar el tracto a favor de un causahabiente del titular registral, puede y debe operar la inscripción del exceso de cabida, como así ocurrió, y en cambio no puede ni debe operar la reanudación del tracto por no haber efectiva interrupción del mismo. |
| R. 22/7/2014 BOE: 10/9/2014 Registro de Madrid n 45. OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD: RÉGIMEN JURÍDICO. Se presenta en el Registro una escritura de declaración de una edificación que se describe conforme a una certificación catastral descriptiva y gráfica que expresa una superficie construida de 202 metros cuadrados construidos terminada en el año 2006, según el propio certificado catastral. Pero a la misma escritura se incorpora una licencia de obras en la que sólo se autoriza para construir 193,28 metros cuadrados y un certificado de arquitecto que declara que dicha obra se ajusta al proyecto para el cual se obtuvo la licencia. La afirmación del Notario de que las licencias y certificado técnico se incorporan «a otros muy importantes efectos, pero no a los de la descripción de la obra nueva que se declara», junto con la acertada afirmación de la registradora sustituta de que «la inscripción registral no puede crear una apariencia de legalidad respecto a una construcción que no se ha realizado ajustándose a la licencia concedida», conllevan a que, una vez que se ha aclarado por diligencia que la inscripción se solicita por la vía del número 4 del artículo 20 de la Ley de Suelo, y no por la del número 1, tales licencias y certificados incorporados a la escritura no debieran siquiera mencionarse en la inscripción registral que se practique, so pena de incurrir en esa falsa apariencia de legalidad global de la edificación que pudiera inducirse de la redacción del documento notarial pero que la inscripción y el principio de especialidad registral no deben reflejar. |
| R. 22/7/2014 BOE: 10/9/2014 Registro de Alcalá de Guadaira n 1. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: DEUDOR NO HIPOTECANTE. Por lo que se refiere al deudor no hipotecante, es decir quien no es dueño de la finca contra la que se dirige la acción real hipotecaria, el fundamento de la extensión de la calificación registral al requisito de haberse demandado y requerido de pago al deudor, no puede radicar en el principio de tracto sucesivo, puesto que no es titular registral, pero existen importantes conexiones entre la obligación del deudor y la garantía real hipotecaria que podrían explicar que el legislador exija que la acción se dirija también contra el deudor aunque no sea dueño de la finca. Aparte de las incidencias que pueden producirse a lo largo del procedimiento, en cuanto a la posibilidad de que el deudor demandado pague y pueda participar en la subasta elevando las pujas de la misma, existe una razón fundamental para la intervención del deudor y es que dentro del mismo procedimiento de ejecución se prevé que si la enajenación de la finca fuera insuficiente para el pago de la obligación, se permite al acreedor que continúe el procedimiento con el embargo de otros bienes del deudor para la satisfacción de la parte que ha quedado sin pagar. De ahí que, en principio, la falta de demanda contra el deudor y el requerimiento de pago al mismo supone la infracción de un trámite esencial del procedimiento y podría entenderse que da lugar a la nulidad del procedimiento, a efectos registrales, teniendo en cuenta la rigidez de los trámites del mismo y la necesidad de cumplir los requisitos de requerimiento y notificaciones previstas en la ley. Ahora bien, respecto a la consideración del defecto como insubsanable, según resulta de la calificación registral recurrida, hay argumentos para considerar que se trata de defecto subsanable siempre que, como ocurre en el caso ahora planteado, se den una serie de circunstancias especiales que permitan superar el defecto. Uno de esos supuestos especiales, que como alega el recurrente concurre en este caso, es cuando el deudor no hipotecante está en situación de quiebra. En este caso, si se acreditara debidamente tal situación, hay que observar, lo mismo que sucede en el caso del concurso de acreedores, que se suspenden las ejecuciones dirigidas contra el mismo, a pesar de lo cual sería posible seguir la ejecución contra los demás interesados. |
| R. 23/7/2014 BOE: 10/9/2014 Registro de Órdenes. HIPOTECA EN GARANTÍA DE CUENTA CORRIENTE: REQUISITOS. Del conjunto de la escritura presentada a inscripción resulta claramente que las partes reconocen la concesión de un crédito especial, que para garantizar las obligaciones derivadas del mismo pactan la creación de una cuenta, que denominan cuenta especial de crédito de naturaleza liquidatoria, que según consta literalmente en la cláusula primera de la escritura, se abre «de conformidad con lo establecido en los artículos 153 de la Ley Hipotecaria y 245 de su Reglamento» y finalmente, que las obligaciones garantizadas pierden su individualidad y la posibilidad de ejecución aislada al ingresar en la cuenta corriente de crédito por efecto del pacto novatorio a que se refieren el último párrafo de la cláusula primera y la cláusula decima de la escritura, siendo sustituidas por el saldo resultante que constituye la única obligación garantizada por la hipoteca tal y como se establece en la cláusula novena del referido documento. Por todo ello podemos concluir que nos encontramos ante una hipoteca de las reguladas en el artículo 153 de la Ley Hipotecaria. La reciente Resolución de este Centro Directivo de 5 de febrero de 2014, analizó extensamente la jurisprudencia española y comunitaria, así como la doctrina sostenida por esta Dirección General en relación con la calificación de las cláusulas financieras abusivas, señalando en cuanto a la transparencia de las cláusulas contractuales que el registrador, como señala la Resolución de 13 de septiembre de 2013, no sólo puede sino que debe comprobar si han sido cumplidos los requisitos de información establecidos en la normativa vigente, pues se trata de un criterio objetivo de valoración de dicha transparencia. En el presente supuesto concurren las siguientes circunstancias: los prestatarios son personas físicas, la hipoteca recae sobre la vivienda habitual de aquellos, se concede un crédito garantizado con hipoteca al que, cualquiera que sea la naturaleza de la misma, le es de aplicación la citada Orden EHA/2899/2011. Deben rechazarse, en consecuencia, interpretaciones que permitan la posibilidad de su elusión total o parcial o la imposibilidad de su aplicación plena, entre ellas la supuesta imposibilidad de elaborar la Ficha de Información Especializada puesto que ésta podrá efectuarse en la medida que puedan incorporarse los datos del contrato y en cualquier caso ello no excluye el cumplimiento del resto del articulado de la Orden en particular la información precontractual a que se refiere el artículo 21. La Ley de Enjuiciamiento Civil en sus artículos 681 y siguientes se refiere a deudas garantizadas con hipoteca, no distingue entre préstamo o crédito, no excluye pues su cumplimiento cualquiera que sea la naturaleza de la obligación garantizada o de la hipoteca misma con tal de que el pago del capital o los intereses deba efectuarse en plazos, por lo tanto pactándose el reintegro o devolución de las cantidades dispuestas, el artículo 693 resulta de aplicación. Y ello es así incluso si, como sucede en este caso, las obligaciones que se cargan en la cuenta pierden su individualidad y la posibilidad de ejecución aislada por efecto del pacto novatorio, puesto que podríamos encontrarnos que por el vencimiento de una sola mensualidad del préstamo que fuera objeto de cargo en cuenta y cuya cantidad no se repusiese en los quince días pactados, se podría provocar la ejecución de la hipoteca contraviniendo lo dispuesto en el repetido artículo 693.2. Debe por tanto considerarse el sistema de amortización tanto de la propia cuenta como de las obligaciones que en ellas se asientan para evitar que se eluda la norma en perjuicio del hipotecante privándole de la protección que en la misma se establece. |
| R. 24/7/2014 BOE: 10/9/2014 Registro de Marbella n 1. RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. En el presente caso, donde constan datos concluyentes para aseverar que la superficie se expresó con exactitud al tiempo de la segregación, a pesar de haber trascurrido cuarenta y tres años, (lo cual es lógico al tratarse de una actuación integral de urbanización en una zona con alto valor económico del terreno), presuponer, como afirma la recurrente en su escrito o se deduce de la certificación técnica, que hubo error al expresar la medición superficial a segregar supondría, por una parte, invertir injustificadamente la única presunción legal aplicable recogida en el artículo 298.3 del Reglamento Hipotecario (no puede presumirse que una declaración de voluntad formalizada en documento público e inscrita en el Registro esté incursa en error, pues quizás habría de presumirse justamente lo contrario). Pero por otra, además, supondría dar por demostrado precisamente lo que se debe acreditar: que hubo un error en elpasado que justifica su rectificación en el presente. Desde otro punto de vista, si nos atenemos más a la puridad de los conceptos, (que aspiran a ser permanentes en el tiempo), que a las magnitudes, (que siempre son relativas), es evidente que aumentar la medición superficial de una porción segregada sin disminuir al tiempo la de la finca resto de matriz o de las colindantes de no existir ya resto alguno, y con independencia de la magnitud e importancia relativa de la concreta cifra implicada, supondría incurrir de modo consciente y deliberado en el concepto de doble inmatriculación, con una repercusión o gravedad, tan grande o tan pequeña, que estovuelve a ser relativo, como el exceso pretendido, que llega al 15,50 de la superficie inscrita (761,01 metros). |
| R. 24/7/2014 BOE: 10/9/2014 Registro de Arona. CONDICIÓN RESOLUTORIA: CANCELACIÓN DE ASIENTOS POSTERIORES. Es cierto que, tal y como se puso de manifiesto en la Resolución de 22 de enero de 2001, el cumplimiento de una condición resolutoria tiene efecto retroactivo, produciendo, además de la reinscripción a favor del transmitente, la cancelación de los derechos posteriores, sin necesidad del consentimiento de los titulares de éstos. En definitiva, los terceros adquirentes, incluso con derecho inscrito o anotado, están afectados por el asiento que se solicita por la resolución, en el sentido de que han de estar a las vicisitudes del cumplimiento de la obligación de pagar la contraprestación que incumbe al adquirente según el contrato en que se estipuló la condición resolutoria. Ahora bien, de estas consideraciones no puede concluirse que la sentencia declarativa de la resolución de la permuta dictada en pleito entablado sólo contra el cesionario, permita la cancelación de los asientos posteriores que traigan causa de este último. Por el contrario, es necesario tener en cuenta: a) que los efectos de la sentencia se concretan a las partes litigantes; b) que la rectificación de los asientos registrales presupone el consentimiento de sus titulares o una sentencia firme dictada en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento atribuye algún derecho; c) que es exigencia constitucional la protección jurisdiccional de los derechos; y, d) que los titulares de tales asientos no sólo pueden sino que deben ser citados en el procedimiento de resolución para alegar lo que a derecho convenga en cuanto a si se han cumplido todos los presupuestos de la resolución. Todas las anteriores consideraciones llevan al resultado de que para que la sentencia despliegue toda su eficacia cancelatoria y afecte a titulares de asientos posteriores –cuando no se haya anotado preventivamente la demanda de resolución– es necesario que éstos al menos hayan sido citados en el procedimiento. |
| R. 25/7/2014 BOE: 10/9/2014 Registro de Albacete n 1 INEXACTITUD REGISTRAL: DIFERENCIA CON EL ERROR. Como reiteradamente ha destacado este Centro Directivo, por ejemplo en las Resoluciones de 13 de julio y 13 de octubre de 2009, «conviene para mayor claridad distinguir los conceptos de inexactitud registral y error. Existe inexactitud cuando concurre cualquier discordancia entre el Registro y la realidad extrarregistral (cfr. artículo 39 de la Ley Hipotecaria), y existe error cuando, al trasladar al Registro cualquier dato que se encuentre en el título inscribible o en los documentos complementarios se incurre en una discordancia. A su vez, los errores pueden ser materiales y de concepto: son materiales cuando se ponen unas palabras por otras pero no se altera el verdadero sentido de una inscripción ni de sus componentes básicos. En caso contrario el error es de concepto». En el presente supuesto, es claro que, frente a lo pretendido por la solicitante y ahora recurrente, no existe error registral alguno en la redacción del asiento, pues la inscripción practicada, como señala el registrador en su informe, además de estar en todo caso bajo la salvaguardia de los Tribunales, es acorde al contenido del título y a la voluntad de las partes, es decir, que reflejó fielmente el contenido negocial inscribible y la mutación jurídico real formalizada en la escritura de partición de herencia que fue otorgada en su día y presentada a inscripción. Por ello, como acertadamente señala el registrador en su nota de calificación, con cuyo contenido esencial coincide en su informe el criterio del notario que autorizó la escritura de herencia inscrita en su día, lo procedente no es la aplicación del procedimiento registral pretendido por la solicitante, sino que ésta interponga las acciones judiciales pertinentes contra los demás otorgantes solicitando que éstos otorguen o sean condenados a otorgar la correspondiente escritura pública de rectificación de la que motivó la inscripción registral. |
| R. 25/7/2014 BOE: 10/9/2014 Registro de Arévalo. CONCURSO DE ACREEDORES: EFECTO SOBRE LA AFECCIÓN POR DEBERES URBANÍSTICOS. Aunque pudiera entenderse que está garantizado con eficacia real a través de la afección de las fincas al cumplimiento de las obligaciones urbanísticas derivado del artículo 19 del Real Decreto 1093/1997, y que el régimen aplicable es el previsto en los artículos 56 y 57 de la Ley Concursal, debe recordarse que estos preceptos solo permiten la ejecución aislada al margen del concurso cuando se trate de ejecución ya iniciada de acciones reales sobre bienes no afectos a la actividad empresarial y profesional del deudor. En efecto de acuerdo con lo dispuesto en el ya citado artículo 56.2 de la Ley Concursal «sólo se alzará la suspensión de la ejecución y se ordenará que continúe cuando se incorpore al procedimiento testimonio de la resolución del juez del concurso que declare que los bienes o derechos no son necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor». Lo cierto es que no consta la resolución del juez del concurso en este sentido. En el presente expediente, que la concursada titular de la finca ostenta condición de deudora principal y no de tercer poseedor resulta del hecho mismo de que, conforme al segundo de los mandamientos aportados para la calificación, se ha despachado –mediante ampliación– ejecución directamente contra la propia sociedad concursada al entender que los bienes están especialmente afectos al pago como consecuencia de la afección urbanística prevista en el artículo 19 de la Ley del Suelo, circunstancia que impide, por definición, tenerla por tercero en la ejecución. Pero es que además, tal y como sostiene el registrador en su nota, rige respecto de la sociedad adquirente de la finca –titular registral actual– el principio de subrogación personal en los deberes urbanísticos, al establecer el artículo 19.1 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, en su inciso segundo, que «El nuevo titular queda subrogado en los derechos y deberes del anterior propietario (…)». Se trata de una subrogación legal, ipso iure, que se produce aunque la Junta de Compensación no haya tenido conocimiento de la cesión. |
| R. 25/7/2014 BOE: 10/9/2014 Registro de Puerto de la Cruz. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO: REQUISITOS PARA PRACTICAR ANOTACIÓN PREVENTIVA DE SU INCOACIÓN. No se admite la posibilidad de reanudación de tracto sucesivo a través de expediente de dominio cuando el promotor sea causahabiente del titular registral ya que en tales casos no hay verdadero tracto interrumpido y lo procedente es aportar el título de adquisición. Y esta doctrina es igualmente aplicable cuando lo que se pretende es la toma de razón en el Registro, mediante la oportuna anotación preventiva, de la incoación de dicho procedimiento, ya que lógicamente el mismo defecto será predicable de la resolución que en su caso ordenare la reanudación. Es cierto que este Centro Directivo ha afirmado en ocasiones que dicha doctrina debe matizarse en determinados casos. Ahora bien no concurren en el supuesto que da lugar a la presente ninguna de las razones que ha llevado al Centro Directivo a aplicar una doctrina distinta a la señalada. Efectivamente, no estamos ante un supuesto (como el contemplado por las Resolución de 23 de septiembre de 2003) en el que el promotor del expediente carezca de acción para subsanar las deficiencias formales que pudieran afectar a su transmitente. Tampoco es un caso de extrema dificultad en la reanudación por vía de titulación ordinaria, como el contemplado por las Resoluciones de 24 de julio y 1 y 6 de agosto de 2012, que alega la recurrente, ni se está en la situación (Resoluciones de 22 de mayo de 1995 y 7 de diciembre de 2012) de que en el momento de iniciar el expediente la cadena de transmisiones no se hubiese documentado debidamente. Por el contrario, la inicial transmisión de la parcela segregada se encuentra debidamente documentada, y nada cambia el fallecimiento de la entonces titular registral y de los compradores pues la respectiva cadena de transmisiones también lo está. En definitiva no hay una interrupción de tracto propiamente dicha, sino una falta de acceso al Registro de los títulos que documentan la adquisición del interesado. Por ultimo en cuanto al segundo defecto de la nota de calificación es reiterada la doctrina de este Centro Directivo según la cual es inequívoca la exigencia legal de la pertinente licencia o de la declaración municipal de su innecesaridad, y ello cualquiera que sea la forma en que finalmente la segregación tenga acceso al Registro. |
| R. 26/7/2014 BOE: 10/9/2014 Registro de Amorebieta-Etxano. CONVENIO REGULADOR DE LA SEPARACIÓN Y EL DIVORCIO: ÁMBITO. Resulta indubitadamente de la regulación legal que restringe el contenido necesario del convenio regulador a la atribución del uso de la vivienda y ajuar familiar y a la liquidación, cuando proceda, del régimen económico matrimonial amén de otras cuestiones como la pensión compensatoria y el sostenimiento a las cargas y alimentos (artículos 90 del Código Civil y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil citados en los «Vistos»). Por este motivo, el propio Código restringe la actuación del juez, a falta de acuerdo, a las medidas anteriores (artículo 91), como restringe también la adopción de medidas cautelares al patrimonio común y a los bienes especialmente afectos al levantamiento de las cargas familiares (artículo 103). Fuera de este ámbito, en vía de principios, las transmisiones adicionales de bienes entre cónyuges, ajenas al procedimiento de liquidación (y tales son las que se refieren a bienes adquiridos por los cónyuges en estado de solteros no especialmente afectos a las cargas del matrimonio), constituyen un negocio independiente, que exige acogerse a la regla general de escritura pública para su formalización. En definitiva, la diferente causa negocial, ajena a la liquidación del patrimonio común adquirido en atención al matrimonio, y las exigencias derivadas del principio de titulación auténtica, unidas a la limitación de contenido que puede abarcar el convenio regulador, según doctrina reiterada (vid. «Vistos»), deben resolverse a favor de la exigencia de escritura para la formalización de un negocio de esta naturaleza. Procede analizar si la vivienda perteneciente a ambos cónyuges pro indiviso según el Registro y no como bien consorcial, puede inscribirse mediante la adjudicación realizada en el convenio regulador o si es necesaria la escritura pública si se entendiera que es una extinción de comunidad ordinaria entre dos copropietarios ajena a una liquidación de la sociedad conyugal. En este punto es particularmente relevante el dato de tratarse de la vivienda familiar, lo que permite considerar la existencia, junto a la causa onerosa que resulta del convenio (mediante la asunción del préstamo hipotecario que pesa sobre la finca y la adjudicación al esposo de una cantidad complementaria compensatoria), de una causa familiar propia de la solución de la crisis matrimonial objeto del convenio. Desde el punto de vista de la causa de la atribución patrimonial, no cabe duda de que ésta existe, pues se produce una contraprestación (cfr. artículo 1274 del Código Civil). Pero, además, dentro de las distintas acepciones del concepto de causa, como ha afirmado este Centro Directivo en sus recientes Resoluciones de 7 de julio y 5 de septiembre de 2012 y 26 de junio de 2014 (2.a), existe aquí también una causa tipificadora o caracterizadora propia del convenio regulador, determinante del carácter familiar del negocio realizado, con lo que existe título inscribible suficiente por referirse a un negocio que tiene su causa típica en el carácter familiar propio de los convenios de separación, nulidad o divorcio, por referirse a la vivienda familiar y a la adjudicación de la misma, que entra dentro del interés familiar de los cónyuges y de sus hijos. Y lo mismo debe decirse de la plaza de garaje y trastero ubicados en el mismo inmueble –considerados como anejos de la vivienda en el propio convenio–, y por tanto vinculados funcionalmente a la vivienda como extensión de la misma, aunque registralmente tengan número de finca propio. |
| R. 28/7/2014 BOE: 10/9/2014 Registro de Málaga n 10. ACREDITACIÓN DEL NIF DE COMPARECIENTES E INTERVINIENTES: ALCANCE Y FORMA. A los efectos de la interpretación de los artículos 254 de la LH y 23 de la Ley del Notariado, los elementos determinantes de la subsunción en el supuesto de hecho de la norma que desencadena la exigencia impuesta en la misma son dos: o bien tratarse de un acto o contrato por el que «se adquieran, declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles», o bien tratarse de un acto o contrato distinto pero con transcendencia tributaria. Y en cualquiera de tales casos la obligación de acreditación y constancia de los respectivos números de identificación fiscal se extienden a los comparecientes y a las personas o entidades en cuya representación actúen, con independencia de que su posición contractual sea la de transmitentes o constituyentes del respectivo derecho real o como adquirentes del mismo. El NIF debe ser acreditado por su titular «mediante la exhibición del documento expedido para su constancia por la Administración tributaria». Siendo por tanto insuficiente a tales efectos la mera manifestación realizada por el propio interesado (y por tanto, «a fortiori» tampoco será suficiente la manifestación de un tercero, como sucede en el presente caso), ni otras vías documentales que no presupongan la previa exhibición directa por su titular del documento expedido «ad hoc» por la Administración tributaria. Lo que lleva a descartar la eficacia a los efectos del cumplimiento del artículo 254 de la Ley Hipotecaria de las certificaciones telemáticas obtenidas de la oficina virtual del Catastro incorporadas a la escritura de aceptación de la hipoteca y ratificación, ni tampoco la información obtenida de los sistemas de información telemática del Registro Mercantil respecto de la entidad Med Express Holding, S.L., y que se expide con valor meramente informativo y no con carácter de certificación (vid. artículo 77 del Reglamento del Registro Mercantil). Al margen de esta competencia revisora del registrador en los términos indicados respecto de la concordancia entre los datos de identificación que constan en el título y los que figuren en el Registro, en el caso del presente expediente no estamos ante un debate de esta naturaleza en el que el registrador cuestione dicha concordancia en los respectivos datos de identificación, sino que la causa obstativa a la inscripción opuesta en la calificación estriba en la falta de acreditación de los respectivos números de identificación fiscal de los comparecientes en la escritura de reconocimiento de deuda y constitución de hipoteca, cuestión que se plantea por tanto en un plano distinto. |
| R. 28/7/2014 BOE: 10/9/2014 Registro de Vigo n 1. PROPIEDAD HORIZONTAL: DILIGENCIACIÓN DEL LIBRO DE ACTAS. Es cierto como dice el recurrente que el artículo 415 del Reglamento Hipotecario se refiere a la acreditación de la denuncia de la sustracción del libro de actas anterior como medio de permitir la legalización de un libro nuevo sin que se aporte el anterior, pero en el caso del supuesto que nos ocupa no nos encontramos ante una sustracción propiamente dicha, entendida como hurto o robo, sino ante una negativa a la devolución del libro anterior tras la cual subyace la existencia de una controversia entre las dos Juntas Directivas elegidas cada una de las cuales actúa en representación de la comunidad arrogándose la legitimidad de su actuación cuestionándose por tanto la legalidad de los acuerdos alcanzados en las reuniones celebradas. |
| R. 31/7/2014 BOE: 23/9/2014 Registro de Ontinyent. CAUSA: REQUISITO PARA LA INSCRIPCIÓN. La expresión de la causa es presupuesto obligado en los títulos inscribibles, dado que en nuestro Derecho, la causa es determinante, no sólo de la validez del negocio jurídico, sino también de sus efectos, y debe inexcusablemente constar en el título para posteriormente reflejarse en la inscripción por lo que no juega la presunción que establece el artículo 1277 del Código Civil, pues, aunque se presumiese su existencia, así como su licitud, del Registro no resultarían los efectos del negocio para determinar de qué forma estaría protegido el titular registral. |
| R. 31/7/2014 BOE: 23/9/2014 Registro de Granada n 1. HIPOTECA CAMBIARIA: CANCELACIÓN POR CONFUSIÓN DE DERECHOS. La consolidación es un modo de extinguir el derecho real limitativo del dominio cuando concurren en la misma persona las titularidades del derecho real pleno –propiedad– y del derecho real limitativo, que produce la extinción de este último. La posibilidad de constitución de hipotecas para garantizar títulos transmisibles por endoso o al portador está reconocida por el artículo 154 de la Ley Hipotecaria. En estas hipotecas, a diferencia de lo que sucede en una hipoteca ordinaria, hay una indeterminación registral en cuanto al titular de la hipoteca, pues éste no viene determinado por la inscripción, sino que lo será en cada momento quien resulte legitimado como poseedor del título, como consecuencia de la cadena de endosos o de la simple tradición del documento, «sin necesidad de dar de ello conocimiento al deudor ni de hacerse constar la transferencia en el Registro» (artículo 150 de la Ley Hipotecaria). Es doctrina de esta Dirección General (cfr. las Resoluciones de 31 de octubre de 1978 y 23 de octubre de 1981) la admisión del pacto de vencimiento anticipado de la hipoteca por impago de una sola o varias de las letras, pero siempre y cuando se prevea que al, interponer la demanda, el actor aporte las letras de vencimiento posterior a la que ha resultado impagada, a fin de evitar una doble ejecución de las mismas. A la misma conclusión debe llegarse en el caso de la dación. Si bien en el caso de este expediente dicha salvedad no consta en la inscripción, resultan aplicables por analogía a las hipotecas cambiarias las normas relativas a las hipotecas en garantía de títulos endosables o al portador (artículos 154 a 156 de la Ley Hipotecaria), en cuanto sean compatibles con la naturaleza y caracteres de aquéllas, de modo que es reiterada la doctrina de esta dirección en el sentido de que no puede cancelarse tal derecho sin acreditarse la inutilización de los títulos cambiarios, pues tal cancelación podría producir indefensión a los posteriores tenedores de los mismos, si los hubiere. Por último, hacen referencia los recurrentes a la cancelación por transcurso de los plazos de prescripción, sostienen que, como el artículo 88 de la Ley 19/1985, de 16 de julio, cambiaria y del cheque, fija un plazo de tres años contados desde el vencimiento y este plazo ha pasado, la extinción por prescripción afecta a la hipoteca y el asiento relativo a ésta se puede cancelar directamente. Pero hay que distinguir la prescripción de la acción cambiaria, de la prescripción de la acción hipotecaria, aplicable a la garantía real constituida, por el transcurso del plazo de veinte años previsto en el artículo 128 de la Ley Hipotecaria.En cualquier caso, como ha sostenido reiteradamente la Dirección General de los Registros y del Notariado, el hecho de la prescripción no es una cuestión que pueda apreciar directamente el registrador. |
| R. 31/7/2014 BOE: 23/9/2014 Registro de Sevilla n 11. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: LÍMITE DE LA RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA. El procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados, como establece el artículo 130 de la Ley Hipotecaria, sólo podrá ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita, sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo. Es cierto que en el procedimiento de ejecución directa nada impide reclamar al deudor por todo lo debido al acreedor, aunque exceda de la cifra de responsabilidad hipotecaria, pero siempre que no existan terceros con cargas inscritas con posterioridad, ya que en tal caso la cifra de responsabilidad hipotecaria actúa como límite. |
| R. 1/8/2014 BOE: 6/10/2014 Registro de El Vendrell n 1. TITULARIDAD REGISTRAL: FONDOS DE TITULACIÓN HIPOTECARIA Y DE ACTIVOS. La posibilidad de inscripción de bienes inmuebles y derechos reales a favor de los fondos de titulización hipotecaria ha sido hoy en día zanjada por el artículo 27 del Real Decreto-ley 6/2010, de 9 de abril, de medidas para el impulso de la recuperación económica y el empleo, que ha dado nueva redacción al párrafo final del apartado 2 de la disposición adicional quinta de la Ley 3/1994, de 14 de abril, por la que se adapta la Legislación española en materia de Entidades de Crédito a la Segunda Directiva de CoordinaciónBancaria y se introducen otras modificaciones relativas al Sistema Financiero. Por tanto los fondos de titulización hipotecaria y los fondos de titulización de activos están dotados de aptitud para ser titulares de inmuebles que sean percibidos en pago de principal, intereses o gastos de las participaciones hipotecarias, certificados detransmisión de hipoteca, activos financieros u otros derechos de crédito que se hubieren agrupado en su activo, ya sea en un procedimiento judicial o extrajudicial iniciado para el cobro de tales derechos de crédito. |
| R. 1/8/2014 BOE: 6/10/2014 Registro de Algeciras n 2. MONTES: INMATRICULACIÓN DE FINCA COLINDANTE. De conformidad con lo establecido en el artículo 22.1 de la Ley 43/2003, de 21 de noviembre, de Montes, «toda inmatriculación o inscripción de exceso de cabida en el Registro de la Propiedad de un monte o de una finca colindante con monte demanial o ubicado en un término municipal en el que existan montes demaniales requerirá el previo informe favorable de los titulares de dichos montes y, para los montes catalogados, el del órgano forestal de la comunidad autónoma». El modo en que se expresa el artículo 22 de la Ley de Montes, al exigir en toda inmatriculación de una finca colindante con monte demanial o ubicado en un término municipal en el que existan montes demaniales el previo informe favorable del órgano forestal de la comunidad autónoma no permiten, en caso de informe desfavorable por la Comunidad Autónoma, otra solución que la acordada por el registrador que es la de suspender la inscripción en tanto no se obtenga informe favorable. |
| R. 1/8/2014 BOE: 6/10/2014 Registro de Cogolludo. URBANISMO: NOTA MARGINAL DE INICIACIÓN DEL PROCEDIMIENTO DE REPARCELACIÓN. Es admisible la práctica de sucesivas prórrogas de la nota marginal prevista en el artículo 5.2 del RD 1093/97. |
| R. 1/8/2014 BOE: 6/10/2014 Registro de Girona n 2. RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. Conforme a esta reiterada doctrina, el recurso contra la calificación negativa del registrador no es cauce hábil para acordar la cancelación de asientos ya practicados y que, hayan sido o no extendidos con acierto, quedan desde entonces bajo la salvaguardia de los tribunales y, por tanto, no puede ser modificados en tanto no medie acuerdo de los interesados o resolución judicial que así lo establezca. Es igualmente doctrina asentadísima de esta Dirección General (vid. por todas, Resoluciones de 16 y 23 de diciembre de 2010, y 2 de abril de 2014), que el recurso contra la calificación registral sólo puede recaer sobre cuestiones que se relacionen directa o inmediatamente con la nota de calificación del registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma (cfr. artículo 326 Ley Hipotecaria). |
| R. 2/8/2014 BOE: 6/10/2014 Registro de Cádiz n 3. NULIDAD DE INSCRIPCIÓN: CANCELACIÓN DE ASIENTOS POSTERIORES. Está claro que la resolución judicial de una compraventa, en la que no han sido parte los titulares de cargas posteriores ni fue objeto de anotación preventiva de demanda de nulidad con anterioridad a la inscripción de tales cargas o derechos, no puede determinar su cancelación automática. En el supuesto de hecho de este expediente se pretende que por sentencia judicial firme se cancele no sólo la compraventa declarada nula, sino también los asientos posteriores que no han tenido parte en el procedimiento. Cuestión que ya resolviera expresamente la Resolución de este Centro Directivo de 24 de febrero de 2001, según la cual es evidente que los asientos posteriores que traen causa de otro cuyo título ha sido declarado nulo, no pueden ser cancelados como consecuencia de una declaración de nulidad del primero, si en el procedimiento en que se declara dicha nulidad no han intervenido los titulares respectivos, siendo así que la existencia del juicio en que se declaró tal nulidad no fue reflejada en el Registro por medio de anotación preventiva de la demanda. |
| R. 4/8/2014 BOE: 6/10/2014 Registro de Almería n 3. INMATRICULACIÓN: FINCA COLINDANTE A DOMINIO PÚBLICO HIDRÁULICO. Comenzando por el análisis del segundo de los defectos señalados por la registradora, según el cual no es posible la inmatriculación solicitada porque «la finca podría invadir el dominio público hidráulico según informe de la Junta de Andalucía, Consejería de Agricultura, Pesca y Medio Ambiente, Delegación Provincial de Almería». Dicho defecto no puede ser mantenido, pues, con independencia de la insuficiente motivación de la nota de calificación, ya se dijo por este Centro Directivo en las Resoluciones de 12 y 20 de diciembre de 2013 que «aun en el supuesto de que la finca que se pretende inmatricular lindara con un barranco que tuviera la consideración de cauce que forme parte del dominio público, no sería exigible la previa notificación a la Administración actuante como se deduce del artículo 38 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas. En la calificación recurrida no se expresa duda alguna sobre la identidad de la finca cuya inmatriculación se solicita, pues existe plena correspondencia entre la descripción obrante en el título y en la certificación catastral y tampoco se especifica cual es la finca previamente inscrita (ya sea de titularidad pública o privada), respecto de la que se proyectan las dudas de solapamiento o contradicción (total o parcial), que impiden la inmatriculación. Es más, de la certificación incorporada al expediente y expedida por la propia registradora resulta que la finca cuya inmatriculación se suspende «no aparece inscrita a nombre de persona o entidad alguna». No procede pues la alegación de los artículos 205 de la Ley Hipotecaria y 298 de su Reglamento como causas impeditivas de la inmatriculación solicitada. El artículo 84 del Real Decreto 417/2006, de 7 de abril, por el que se desarrolla el texto refundido de la Ley del Catastro, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, establece en su apartado 2 lo siguiente: «Los certificados catastrales tendrán validez durante un año a partir de la fecha de su expedición, siempre que durante ese plazo no se produzcan modificaciones en las circunstancias determinantes de su contenido». Si se contrasta la fecha de las dos certificaciones catastrales incorporadas tanto a la escritura de compraventa como al acta complementaria, se aprecia de forma clara la validez de las mismas conforme al texto trascrito. Por lo demás, reseñarse su total coincidencia y correspondencia con la descripción obrante en dichos documentos notariales y con la nueva certificación catastral incorporada al expediente y con fecha 12 de abril de 2012. Finalmente, recordar una vez más que para la reducción de las cargas administrativas en el procedimiento registral es necesaria la diligente participación de los registradores de la Propiedad y en este sentido han de tener en cuenta lo dispuesto en el artículo 41.2 del texto refundido del Catastro, que dispone, «cuando la autoridad judicial o administrativa, o los notarios o registradores de la Propiedad obtengan directamente las certificaciones catastrales a que se refiere el párrafo a) del apartado 1, los otorgantes del documento público o solicitantes de la inscripción registral quedarán excluidos de la obligación a que se refiere el artículo anterior». |
| R. 4/8/2014 BOE: 6/10/2014 Registro de Orense n 2. INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: REQUISITOS. Este Centro Directivo, por ejemplo en su Resolución de 7 de abril de 2009, considera que «el acta complementaria del título público no sólo puede utilizarse cuando no existe el documento fehaciente anterior, sino también cuando, existiendo, no es posible que el mismo sirva de antetítulo inmatriculatorio por cualquier causa, entre las que hay que incluir las diferencias descriptivas entre uno y otro (…) pues, como también alega el recurrente, no puede ser de peor condición aquél cuyo antetítulo no es suficiente que el que carece en absoluto de él». Por lo tanto, el concreto defecto relativo a esta cuestión señalado en la calificación registral ha de ser revocado. Concurren, y con singular relevancia, indicios señalados en la nota de calificación, tales como el nulo o escaso coste fiscal de la operación diseñada, la nula o escasa función económica, la intervención de personas ligadas por estrechos vínculos familiares (cónyuges, en este caso), y sobre todo, la circularidad de la operación efectuada, ya que la finca, que inicialmente era común a dos esposos con carácter ganancial, queda al final del proceso siendo también común a ambos esposos, pero por mitades indivisas, mediante la simple conversión de una comunidad germánica (la sociedad de gananciales) en una comunidad ordinaria por cuotas. Y esa circularidad del resultado, sin necesidad de entrar a debatir de nuevo sobre si la aportación a la sociedad de gananciales o su liquidación son auténticos títulos traslativos a los efectos de permitir la inmatriculación de las fincas que tengan por objeto, conlleva a confirmar el defecto señalado por la calificación registral. El artículo 53, apartado 7 de la Ley 13/1996 de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales Administrativas y de Orden Social: «En lo sucesivo, no se inmatriculará ninguna finca en el Registro si no se aporta junto al título inmatriculador certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dicho título». En cuanto a los elementos físicamente ubicados en el interior de la finca, tales como plantaciones o edificaciones, su indicación y descripción más o menos pormenorizada en el título y en la inscripción es sin duda muy relevante, y a muy diversos efectos, como los económicos, fiscales, urbanísticos, medioambientales, etc. (pues inciden directamente en el valor de la finca y en sus posibilidades de disfrute y explotación conforme a la legalidad aplicable), pero, habiendo sido ya precisada la ubicación y delimitación geográfica de la finca que los contiene, tales detalles descriptivos no son imprescindibles, para la concreta finalidad esencial del Registro de la Propiedad de identificar y delimitar una finca con respecto a sus colindantes, y evitar incertidumbres y riesgos de doble inmatriculación, o para la concreta finalidad esencial de la deseable coordinación entre Registro de la Propiedad y Catastro para conseguir que ambas instituciones se refieran a un mismo inmueble, esto es, en el caso que nos ocupa, a una misma porción de la superficie terrestre. |
| R. 5/8/2014 BOE: 6/10/2014 Registro de Murcia n 1. INMATRICULACIÓN: CERTIFICACIÓN CATASTRAL DESCRIPTIVA Y GRÁFICA. El artículo 53, apartado 7 de la Ley 13/1996 de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales Administrativas y de Orden Social: «En lo sucesivo, no se inmatriculará ninguna finca en el Registro si no se aporta junto al título inmatriculador certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dicho título». La finalidad que realmente persigue la coincidencia catastral exigida en el citado artículo 53, y la razón por la que el registrador lo invoca y aplica acertadamente en su nota de calificación es otra bien distinta, cual es la de fomentar la razonable coordinación entre la finca registral desde el momento mismo de su inmatriculación con el inmueble previamente catastrado. Para lo cual, no se fuerza la coordinación a toda costa y a toda prisa de las fincas ya inmatriculadas con los inmuebles ya catastrados, pero sí que, desde la Ley 13/1996, se ha decidido claramente evitar que surjan nuevas fincas registrales por inmatriculación que no sean coincidentes «ab initio», en su ubicación y delimitación geográfica, con uno o varios inmuebles catastrales concretos. Ahora bien, a la concreta cuestión planteada en este recurso acerca de si es exigible plena coincidencia en el nombre de los colindantes entre los expresados en el título inmatriculador y los expresados en la certificación catastral descriptiva y gráfica, la respuesta ha de ser negativa, y por tanto, ha de revocarse el concreto defecto señalado en la calificación registral relativo a este punto. |
| R. 6/8/2014 BOE: 6/10/2014 Registro de Benidorm n 3. PROPIEDAD HORIZONTAL: LEGALIZACIÓN DEL LIBRO DE ACTAS. El artículo 415 del Reglamento Hipotecario determina que «no podrá diligenciarse un nuevo libro mientras no se acredite la íntegra utilización del anterior. En caso de pérdida o extravío del libro anterior, podrá diligenciarse un nuevo libro siempre que el presidente o el secretario de la comunidad afirme, bajo su responsabilidad, en acta notarial o ante el registrador, que ha sido comunicada la desaparición o destrucción a los dueños que integran la comunidad o que ha sido denunciada la sustracción». Cabalmente el registrador suspende la legalización solicitada, basada en el extravío del libro anterior –con su correspondiente denuncia ante la Policía–, pues resulta acreditada la existencia del libro que se dice extraviado, como resulta de un asiento posterior de solicitud de apertura de nuevo libro por quien aparece «prima facie» como administradora al exhibir acta de nombramiento junto con el libro legalizado. Frente a ello, no puede alegarse el principio de prioridad, por cuanto dicho principio hipotecario rige en sede de derechos reales (cfr. artículo 17 de la Ley Hipotecaria) y en mucha menor extensión en sede de Registros de personas como el Mercantil. Mucho menos aún puede invocarse en materia de legalización de libros de actas, donde debe prevalecer el superior principio de calificación (artículo 18 Ley Hipotecaria). |
| R. 6/8/2014 BOE: 6/10/2014 Registro de Alicante n 7. PROPIEDAD HORIZONTAL: LEGALIZACIÓN DEL LIBRO DE ACTAS. Establecido que el principio de accesoriedad caracteriza la cesión de los créditos hipotecarios, debe hacerse prevalecer las normas relativas a la cesión del crédito frente a las que regulan la cesión de la hipoteca, derecho real que garantiza aquél y que se entiende transmitida con el crédito. Aquí no son aplicables las reglas estrictas de disposición de un derecho real sobre un inmueble, sino las relativas al crédito. Tratándose del pago al Ayuntamiento de un crédito hipotecario, el cual ha dado carta de pago, poco justificado está la exigencia de las normas relativas a la enajenación en subasta pública de los derechos patrimoniales municipales, porque lo que importa desde la perspectiva del interés público es la íntegra satisfacción de la deuda pendiente, que es lo que se ha producido en este caso. Es indiferente quien realice el pago mientras se satisfaga en su integridad; máxime cuando en este caso el pago se ha realizado con el conocimiento del deudor –según consta en el expediente– lo que permitirá que exista la subrogación pretendida en la hipoteca (cfr. artículos 1158 y 1159 Código Civil). En definitiva entiende este Centro Directivo que más que ante la enajenación de un activo patrimonial del Ayuntamiento, estamos ante el pago de una cantidad debida a la Hacienda Municipal, que conlleva la subrogación en la hipoteca, por lo que no son aquí aplicables las cautelas adoptadas en la normativa de bienes de las Corporaciones Locales al exigir subasta pública en los supuestos de enajenación, debiéndose considerar prevalentes, en virtud del principio de accesoriedad, las normas propias del pago. |
| R. 7/8/2014 BOE: 6/10/2014 Registro de Santurce. ANTOTACION PREVENTIVA DE EMBARGO: CADUCIDAD. Las anotaciones preventivas tienen una vigencia determinada y su caducidad opera ipso iure una vez agotado el plazo de cuatro años, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente, careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, entre ellos la posición de prioridad que las mismas conceden a su titular, y que permite la inscripción de un bien con cancelación de cargas posteriores a favor del adjudicatario que ha adquirido en el procedimiento del que deriva la anotación, de modo que los asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba aquel asiento y no podrán ser cancelados en virtud del mandamiento prevenido en el artículo 175.2.a del Reglamento Hipotecario si al tiempo de presentarse aquél en el Registro, se había operado ya la caducidad. Y ello porque como consecuencia de ésta, han avanzado de rango y pasado a ser registralmente preferentes (cfr. Resoluciones de 28 de noviembre de 2001, y 11 de abril de 2002). De otro modo: cancelada por caducidad la anotación, como acontece en el caso, no es posible obtener el trasvase de prioridad en detrimento de las cargas posteriores, debiendo el registrador denegar la inscripción del mandamiento en que dicha cancelación se pretenda. |
| R. 7/8/2014 BOE: 6/10/2014 Registro de Pedreguer. SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO: INSCRIPCIÓN. En cuanto al primer defecto es cierto que la posesión no es un derecho real que tenga acceso al Registro (artículo 5 Ley Hipotecaria), pero la sentencia de instancia – confirmada por la Audiencia– no se limita a reconocer la posesión legítima del reconviniente, para desestimar la acción reivindicatoria interpuesta por el titular registral, sino que estima en reconvención la acción declarativa de dominio interpuesta por aquél sobre las debatidas parcelas catastrales 488 del polígono 6 (que se corresponde con la finca registral 4.971) y sobre parte de la 487 (parte por tanto de la finca registral 4.970). Del texto de la sentencia se infiere con claridad que la acción que prospera en reconvención es declarativa de dominio, al decir expresamente que ha acreditado la propiedad (fundamento de Derecho noveno). La transcendencia real de la sentencia y por tanto la posibilidad de su inscripción, se manifiesta no sólo en este extremo, al declarar el dominio del reconviniente sobre las parcelas citadas, sino al ordenarse la nulidad del acta de notoriedad y la cancelación de las inscripciones derivadas de aquélla en cuanto sean incompatibles con el pronunciamiento judicial y por tanto la inexactitud de los asientos registrales (cfr. artículo 41 Ley Hipotecaria). En cuanto al defecto tercero, se dice que el acta de notoriedad declarada nula, por sí misma, no motivó asiento alguno, pues la misma es complementaria del título público de inmatriculación que es el que motivó los asientos registrales de las citadas fincas. Esto en rigor no es así, pues la inmatriculación a que se refieren los artículos 205 de la Ley Hipotecaria y 298 de su Reglamento, como ha dicho reiteradamente este Centro Directivo (véase Resoluciones citadas en los «Vistos») se produce a través de un doble título público, en este caso uno de ellos es el acta de notoriedad. Por lo que si cualquiera de éstos es declarada nula, no puede subsistir el asiento que motivaron, salvo que existieran terceros protegidos por la fe pública registral (cfr. artículo 40 letra d) y párrafo último de la Ley Hipotecaria). |
| R. 7/8/2014 BOE: 6/10/2014 Registro de Iznalloz. SEGREGACIÓN DE FINCAS RÚSTICAS: UNIDADES MÍNIMAS DE CULTIVO. Como ya ha señalado este Centro Directivo (vid. Resoluciones de 10 de junio de 2009, 2 de noviembre de 2012 y 25 de abril de 2014), si bien la licencia municipal, o en su caso la certificación municipal de innecesaridad de licencia, puede ser suficiente para cumplir con los requisitos urbanísticos impuestos a la segregación, cuando el asunto a dilucidar no es urbanístico sino agrario, carece la Administración local de competencia. La registradora actuó correctamente haciendo aplicación del artículo 80 del Real Decreto 1093/1997. Y si la Comunidad Autónoma de Andalucía, a través de sus órganos competentes, afirma que las segregaciones documentadas son inválidas por no respetarse la prohibición de divisiones y segregaciones inferiores a la unidad mínima de cultivo correspondiente, no puede procederse a la inscripción, sin perjuicio de los recursos judiciales que pudieran corresponder a los interesados para instar la rectificación de la resolución dictada por la Comunidad Autónoma, y solicitar la correspondiente medida cautelar de carácter registral para asegurar las resultas del procedimiento, pues, como prevé el último párrafo del propio artículo 80 citado, si la resolución declarando la nulidad de la segregación fuese objeto de recurso contencioso-administrativo, el titular de la finca de que se trate podrá solicitar la anotación preventiva de su interposición sobre la finca objeto de fraccionamiento. Por ello, debe confirmarse la calificación de la registradora. |
| R. 8/8/2014 BOE: 6/10/2014 Registro de Rivas-Vaciamadrid. PROPIEDAD HORIZONTAL: LEGALIZACIÓN DEL LIBRO DE ACTAS. Se debate en este recurso la posibilidad de legalizar un libro de actas, sin que conste inscrito el título constitutivo de la propiedad horizontal o del complejo inmobiliario. Pues bien, la diversidad de las situaciones fácticas que pueden surgir a lo largo del tiempo para la organización de las comunidades de propietarios análogas a las que recaen sobre los elementos comunes de un edificio en régimen de propiedad horizontal y que puede no hayan tenido el adecuado reflejo registral, unido a la razón inspiradora de la redacción del citado precepto, hacen necesario que las actas, reflejo de sus acuerdos, puedan revestirse de oficialidad mediante el diligenciado correspondiente de sus libros, siempre y cuando de la instancia presentada se vea claramente que el libro está llamado a reflejar acuerdos propios de un régimen de propiedad horizontal, subcomunidad o conjunto inmobiliario o afecte a acuerdos de un órgano colectivo de tal índole que recoja intereses específicos. Ahora bien no cabe olvidar que el título constitutivo de una propiedad horizontal o de un complejo inmobiliario forma «un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad» como dice literalmente el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal. Por esto en los casos –como el presente– en que no figure inscrito el complejo en el Registro de la Propiedad la constitución de esta comunidad, se consignarán sus datos en el libro fichero a que se refiere el artículo 415 del Reglamento Hipotecario. |
| R. 8/8/2014 BOE: 6/10/2014 Registro de Madrid n 2. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: CUMPLIMIENTO EN LAS RESOLUCIONES JUDICIALES. ANTOTACION PREVENTIVA DE EMBARGO: CADUCIDAD. En el presente expediente, presentados en el Registro de la Propiedad decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas en procedimiento judicial de ejecución de títulos cambiarios, la registradora deniega la inscripción del decreto de adjudicación por estar la finca inscrita a favor de tercero que no ha sido demandado ni citado en el procedimiento, y deniega las cancelaciones decretadas en el mandamiento por haberse denegado la inscripción del decreto de adjudicación, habiendo caducado previamente la anotación preventiva de embargo decretada en el procedimiento de ejecución del que traen causa los referidos documentos, según se desprende del historial registral de la finca. Las exigencias del principio de tracto sucesivo deben llevar a la denegación de la inscripción solicitada cuando en el procedimiento del que dimana el documento calificado no han intervenido todos los titulares registrales de derechos y cargas de las fincas. Ahora bien, este criterio se ha de matizar y complementar con la reciente doctrina jurisprudencial sobre la forma en que el citado obstáculo registral pueda ser subsanado. En efecto, la Sala de lo Contencioso de nuestro Tribunal Supremo ha tenido ocasión de manifestar recientemente en su Sentencia de 16 de abril de 2013, en relación con la Resolución de esta Dirección General de 1 de marzo de 2013, en la parte de su doctrina coincidente con los precedentes razonamientos jurídicos, que «esta doctrina, sin embargo, ha de ser matizada, pues tratándose de supuestos en los que la inscripción registral viene ordenada por una resolución judicial firme, cuya ejecución se pretende, la decisión acerca del cumplimiento de los requisitos propios de la contradicción procesal, así como de los relativos a la citación o llamada de terceros registrales al procedimiento jurisdiccional en el que se ha dictado la resolución que se ejecuta, ha de corresponder, necesariamente, al ámbito de decisión jurisdiccional. E, igualmente, será suya la decisión sobre el posible conocimiento, por parte de los actuales terceros, de la existencia del procedimiento jurisdiccional en el que se produjo la resolución determinante de la nueva inscripción. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (vid. por todas Resolución de 10 de febrero de 2014), en cuanto a la cancelación de los asientos posteriores, que la caducidad de las anotaciones preventivas opera ipso iure una vez agotado el plazo de cuatro años, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente, careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, de modo que los asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba aquel asiento y no podrán ser cancelados en virtud del mandamiento prevenido en el artículo 175.2.a del Reglamento Hipotecario dictado en el procedimiento en el que se ordenó la práctica de aquella anotación, si al tiempo de presentarse aquél en el Registro, se había operado ya la caducidad. |
| R. 13/8/2014 BOE: 6/10/2014 Registro de San Roque. DERECHO INTERNACIONAL PRIVADO: LEY REGULADORA DE LA SUCESIÓN MORTIS CAUSA. El supuesto de hecho es el siguiente: el señor G. C. R. de nacionalidad británica y residente en España, fallece en Cádiz en el año 2013, bajo testamento abierto otorgado ante notario español. En él instituyó heredera de todos los bienes, derechos y acciones que el testador poseyere en España a su esposa doña C. L. R. y en caso de que ésta le premuriera, a sus hijos G. y P. R., habidos de nupcias anteriormente contraídas con doña D. K. R, por partes iguales entre ellos. Además manifestó que esa disposición era factible conforme a su ley nacional. Alega la recurrente contra la calificación que «el artículo 83 del Reglamento 650/2012 permite la elección de ley aplicable por el causante, aunque aún no esté en vigor dicho Reglamento comunitario». Es cierto que el apartado 2 del mismo precepto adelanta la admisibilidad de la «professio iuris», ampliando incluso sus términos al periodo de «vacatio legis», estableciendo que «cuando el causante hubiera elegido, antes del 17 de agosto de 2015, la ley aplicable a su sucesión, esa elección será́ válida si cumple las condiciones establecidas en el capítulo III o si cumple las condiciones de validez en aplicación de las normas de Derecho internacional privado vigentes, en el momento en que se hizo la elección, en el Estado en el que el causante tenía su residencia habitual o en cualquiera de los Estados cuya nacionalidad poseía». Pero esta norma de derecho transitorio, cuyo objeto es facilitar la preparación de las sucesiones «mortis causa» cuando el testamento sea otorgado con anterioridad a dicha fecha, no resulta aplicable al caso aquí debatido. En primer lugar, porque no puede entenderse realizada la elección de ley aplicable en el título sucesorio, en cuanto simplemente se reconoce la nacionalidad del causante sin expresa declaración de sometimiento a su ley nacional, manifestación que ha de ser explícita conforme al considerando 39 del Reglamento. Y en segundo término, porque de acuerdo con el artículo 83.1 «las disposiciones del presente Reglamento se aplicarán a la sucesión de las personas que fallezcan el 17 de agosto de 2015 o después de esa fecha». En el presente caso, fallecido el causante en 2013 no cabe alegar la aplicación retroactiva del Reglamento ni elección de ley alguna conforme al mismo. En consecuencia, mientras dicho instrumento no se encuentre en vigor, para la resolución de la cuestión ahora planteada debe partirse de la «lex fori», esto es la española, la cual determina, conforme al artículo 9.8 del Código Civil, que la ley aplicable es la personal del causante, dado que España no ha firmado el Convenio de La Haya de 1989, relativo a ley aplicable a las sucesiones por causa de muerte que conduce a otras conexiones. Acoge así dicha norma el principio de universalidad de la sucesión, (con la única excepción prevista en su último párrafo a favor de la eventual aplicación de ley rectora de los efectos del matrimonio), de modo que el fenómeno sucesorio se sujeta siempre a la ley de la nacionalidad del causante, salvo que las normas de conflicto de ésta remitan a la ley española, único caso de reenvío admitido por nuestras normas de Derecho Internacional Privado (cfr. artículo 12.2 del Código Civil). Sin embargo, ese reenvío de primer grado, como ya afirmó la Resolución de este Centro Directivo de 24 de octubre de 2007, no debe aceptarse en materia de sucesión por causa de muerte si ello provoca un «fraccionamiento legal de la sucesión», que de esa forma se vería regulada por varias leyes, ya que el artículo 9.8 del Código Civil está presidido por los principios de unidad y universalidad de aquélla. Por tanto, en un caso como el actual en que una parte del patrimonio inmobiliario está ubicado en España, la remisión de la ley inglesa a la española en cuanto a este último debe ser rechazada, prevaleciendo, por tanto, las normas sobre libertad de testar propias del Derecho inglés, frente a las restricciones que respecto de tales reglas impone la ley española. Y esto, que se aplica paradigmáticamente, al ámbito de los derechos legitimarios, ha de aplicarse también en relación con la regulación de la reserva vidual del artículo 968 a que se refiere el registrador en su nota de calificación. Los derechos del reservatario proceden, por tanto, no de una disposición del primer causante o del reservista, sino de un llamamiento legal. Lo que implica que dicho llamamiento sólo será efectivo cuando esté previsto en la «lex successionis» aplicable «in casu», lo que no ocurre, como se ha argumentado, en el presente supuesto en el que el reenvío de la ley inglesa designada por nuestra norma de conflicto (vid. artículo 9.8 del Código Civil) hace a la ley española (artículo 12.2 del Código) no puede aceptarse, según la jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo, cuando el resultado de su aceptación parase en una quiebra del principio de unidad de la sucesión, lo que sucedería en el caso objeto del presente expediente de admitirse la aplicación de la ley sucesoria española a los bienes inmuebles ubicados en España. |
| R. 14/8/2014 BOE: 6/10/2014 Registro de Saldaña. DOCUMENTOS PÚBLICOS EXTRANJEROS: NECESIDAD DE LEGALIZACIÓN O APOSTILLA. El derecho de usufructo es un derecho esencialmente temporal que, como regla general, tiene carácter vitalicio, y que como tal se extingue por la muerte del usufructuario. Ahora bien, el problema surge al no haber acaecido el fallecimiento de la legataria en territorio español y aportarse para acreditar tal hecho una certificación de un registro extranjero y ello a pesar de ostentar la persona fallecida la nacionalidad española, lo que determina que el Registro Civil español sea también competente para practicar la inscripción de defunción. El artículo 36 del RH dispone que «los documentos otorgados en territorio extranjero podrán ser inscritos si reúnen los requisitos exigidos por las normas de Derecho Internacional Privado, siempre que contengan la legalización y demás requisitos necesarios para su autenticidad en España». Este requisito de la legalización establecido por nuestras disposiciones legales para los documentos extranjeros cumple la finalidad de aseverar su autenticidad al objeto de que puedan tener eficacia en España y sean admitidos por las Autoridades y Oficinas Públicas españolas (artículos 323-2o de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 36.1 del Reglamento Hipotecario, y Resoluciones de 6 de abril de 1976 y 8 de marzo de 2011). Esta exigencia se predica también respecto de los documentos relativos al estado civil de las personas, respecto de los cuales el Reglamento del Registro Civil ordena que «a salvo lo dispuesto en los Tratados internacionales, requieren legalización los documentos expedidos por funcionario extranjero» (cfr. artículo 88), si bien dicha exigencia podrá excusarse si «consta al Encargado (del Registro Civil español) la autenticidad del documento, directamente, o bien por haberle llegado el documento por vía oficial o por diligencia bastante», y sin perjuicio de que en caso de duda fundada sobre dicha autenticidad, «aquél realice las comprobaciones oportunas» (cfr. artículo 89). Evidentemente, la regulación relativa a la exigencia de legalización, ha de entenderse aplicable al caso de las certificaciones de defunción expedidas por los encargados de un Registro Civil extranjero, tanto si su destino es su aportación a un Registro Civil español como a un Registro de la Propiedad de nuestro país a fin de acreditar el hecho del fallecimiento de cierta persona, con vistas a inscribir la mutación jurídico-real que de la misma se derive, como ocurre en el caso del presente recurso, relativo a la liquidación de gananciales y adjudicación de herencias, en la que no interviene la esposa del causante como legitimaria por haber fallecido. El cumplimiento del requisito de la legalización, como afirmó la Resolución de este Centro Directivo de 8 de marzo de 2011, supone en la mayor parte de los casos una serie de complejos trámites que originan dilaciones y gastos perturbadores. Por tal motivo se ha procurado rebajar el rigor de tal exigencia de la legalización en el tráfico internacional mediante la firma y ratificación por parte de España de Convenios internacionales que responden a tal objetivo. En este sentido destaca por su importancia el Convenio de La Haya de 5 de octubre de 1961, por el que se suprime la legalización de los documentos públicos extranjeros, y se sustituye por el trámite de la apostilla. Ahora bien, el artículo 8 del mismo Convenio de La Haya de 1961 admite que su aplicación quede desplazada cuando en un mismo caso resulte aplicable también un régimen convencional internacional más favorable, en el sentido de contener disposiciones menos rigurosas. Pues bien, en relación con estas dispensas de legalización y de apostilla, en el ámbito del estado civil de las personas, hay que tener en cuenta los Convenios números 16 y 17 de la Comisión Internacional del Estado Civil. Lo que sucede es que estos Convenios no son de aplicación en relación con los certificados de defunción procedentes de Estados que no son parte de los mismos, como ocurre en el caso objeto del presente expediente en el que el certificado aportado procede del Estado de Maine (Estados Unidos). No obstante, se advierte que a la vista de la documentación obrante en este expediente, la autenticidad formal de la certificación del Registro Civil de Maine, acreditativa del fallecimiento de la legataria, sería fácilmente verificable mediante la presentación del testimonio de la sentencia firme dictada por el Juzgado núemro 2 de Valladolid el 3 de diciembre de 2010, (juicio ordinario 1137/2010 A. sentencia número 1223), en cuyo fundamento de Derecho primero se concluye como hecho probado que doña N. D. R. falleció en el año 2008 y que además renunció a cualquier derecho en la herencia dejada por su marido, (legado del usufructo vitalicio de un piso). Las circunstancias procesales concurrentes en este caso han de considerarse suficientes para estimar cumplido el requisito de autenticidad que fundamenta la legalización o en su caso la apostilla de los documentos extranjeros en España. |
| R. 4/9/2014 BOE: 6/10/2014 Registro de Mogán. CONVENIO REGULADOR DE LA SEPARACIÓN Y DIVORCIO: ÁMBITO. Hay que partir de la base de que el procedimiento de separación o divorcio no tiene por objeto, en su aspecto patrimonial, la liquidación del conjunto de relaciones patrimoniales que puedan existir entre los cónyuges sino tan sólo de aquellas derivadas de la vida en común. Así resulta indubitadamente de la regulación legal que restringe el contenido necesario del convenio regulador a la atribución del uso de la vivienda y ajuar familiar y a la liquidación, cuando proceda, del régimen económico matrimonial amén de otras cuestiones como la pensión compensatoria y el sostenimiento a las cargas y alimentos. Este Centro Directivo ha entendido que forma parte de las operaciones de liquidación la atribución de la vivienda familiar incluso en el supuesto de que su titularidad pertenezca por mitades a los cónyuges por adquisición realizada antes del matrimonio, pues en este supuesto su evidente afección a las necesidades del matrimonio justifica sobradamente su inclusión junto a los bienes adquiridos constante el régimen matrimonial (Resoluciones de 11 de abril y 7 de julio de 2012). Pero fuera de este supuesto las transmisiones adicionales de bienes entre cónyuges, ajenas al procedimiento de liquidación (y tales son, en vía de principios, las que se refieren a bienes adquiridos por los cónyuges en estado de solteros no especialmente afectos a las cargas del matrimonio), constituyen un negocio independiente, que exige acogerse a la regla general de escritura pública para su formalización. En definitiva, la diferente causa negocial, ajena a la liquidación del patrimonio común adquirido en atención al matrimonio, y las exigencias derivadas del principio de titulación auténtica, unidas a la limitación de contenido que puede abarcar el convenio regulador, según doctrina reiterada (vid. «Vistos»), deben resolverse a favor de la exigencia de escritura para la formalización de un negocio de esta naturaleza. |
| R. 5/9/2014 BOE: 6/10/2014 Registro de Las Rozas n 2. CONCURSO DE ACREEDORES: CANCELACIÓN DE CARGAS. Debe partirse, como regla general, de la competencia del Juez de lo Mercantil, encargado del concurso, para conocer de todas las incidencias de la ejecución. En efecto, es principio del Derecho concursal que el conjunto de relaciones jurídico patrimoniales del concursado quedan sujetas al procedimiento de concurso (artículo 8 de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal). Además, esta competencia del juez del concurso se extiende, en razón a su vis atractiva, no sólo para llevar a cabo las ejecuciones singulares, sino para ordenar también la cancelación de los embargos y anotaciones practicadas en las mismas, de manera que la regla general de que la competencia para cancelar una anotación preventiva la tiene el mismo juez o Tribunal que la hubiera ordenado (cfr. artículo 84 de la Ley Hipotecaria), puede extenderse a favor de esta competencia del juez del concurso como consecuencia del procedimiento universal de ejecución. Esta competencia del juez del concurso para cancelar embargos, queda sometida a una triple condición: a) que la decrete el juez del concurso a petición de la administración concursal; b) que concurra como causa habilitante el hecho de que el mantenimiento de los embargos trabados dificulte gravemente la continuidad de la actividad profesional o empresarial del concursado, y c) la audiencia previa de los acreedores afectados. Ciertamente abierta la fase de liquidación, en el supuesto de haberse aprobado el plan de liquidación, estos requisitos del artículo 55.3 deberán ser adaptados a la nueva situación concursal, puesto que la petición de la administración concursal estará justificada por la aprobación del plan de liquidación en el que se acuerde la cancelación de los embargos, y sin que sea ya exigible como requisito habilitante la continuidad de la actividad profesional o empresarial. Respecto a la exigencia de la audiencia previa de los acreedores afectados deberá entenderse sustituida por la notificación, común en los procesos de ejecución, respecto de titulares de derechos y cargas que han de cancelarse, de conformidad con el principio de tracto sucesivo registral del artículo 20 de la Ley Hipotecaria y el de salvaguardia judicial de los asientos registrales del artículo 1, párrafo tercero, de la misma Ley. En el caso del presente expediente, se pretende la cancelación de dos anotaciones de embargo. No se trata de acreedores que puedan seguir ejecución singular o aislada y tampoco se trata de créditos que gocen de privilegio especial con arreglo al artículo 90 de la Ley (cfr. artículos 149.3 de la Ley Concursal). La cuestión se centra en determinar, si aprobado el plan de liquidación en el que se acuerda la cancelación de las anotaciones preventivas de embargo, se precisa o no determinar en el mandamiento que se ha dado audiencia a los titulares de las anotaciones de embargo que se pretenden cancelar. Como ha quedado expuesto anteriormente, la exigencia de la audiencia de los acreedores afectados, existiendo un plan de liquidación aprobado, debe entenderse sustituida por la notificación. Tampoco cabe duda alguna de que esta notificación a los titulares de los embargos que se pretende cancelar es uno de los trámites de obligada calificación por parte del registrador (cfr. artículo 100 del Reglamento Hipotecario), por lo que debe en estos términos confirmarse el primer defecto de la nota de calificación. Del artículo 155 de la Ley Concursal, precepto aplicable a los créditos garantizados con hipoteca, aun existiendo plan de liquidación (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de julio de 2013), la cancelación de la hipoteca sólo está prevista en los supuestos en que se proceda a la enajenación del bien hipotecado, sin subrogación, no con anterioridad, enajenación que ha de verificarse con estricto cumplimiento de las exigencias impuestas en el apartado cuarto de este artículo 155. Además, como ya se dijo por esta Dirección General (cfr. Resolución de 18 de noviembre de 2013) el auto por el que se apruebe el plan de liquidación ha de ser firme. En el presente expediente, se pretende la cancelación de sendas hipotecas constituidas a favor de «Banco de Galicia, S.A.» y de «Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A.», en cumplimiento del auto por el que se aprueba el plan de liquidación. Pero esta cancelación de las hipotecas se pretende que se verifique con anterioridad a la enajenación del bien hipotecado, posibilidad que no es admisible, por cuanto, como ha quedado expuesto en el anterior fundamento de derecho, el pago de los créditos con privilegio especial y, en su caso, la cancelación de la garantía hipotecaria ha de realizarse en cumplimiento estricto de los requisitos exigidos por el artículo 155 de la Ley Concursal, como consecuencia de la enajenación del bien hipotecado. |
| R. 5/9/2014 BOE: 6/10/2014 Registro de Potes. EXCESO DE CABIDA: ACTA DE NOTORIEDAD CON OPOSICIÓN DE COLINDANTES. En el presente expediente se trata de dilucidar si es posible la inmatriculación de un exceso de cabida dándose la circunstancia de que promovida acta de notoriedad a estos efectos la misma concluye con resultado negativo a tal declaración como consecuencia de la oposición de los titulares de los predios colindantes y de la Junta Vecinal de Bedoya, que alegan el carácter de bien de titularidad pública de la porción que constituye el exceso cuya inscripción se pretende. En el supuesto de hecho de este expediente, produciéndose la oposición de los colindantes y de la junta vecinal y surgiendo dudas sobre si pertenece al recurrente la titularidad de la porción constitutiva del exceso, es evidente que no puede procederse a la inscripción pues ni resulta acreditado, sino contradicho, el presupuesto indispensable de la previa adquisición de dicha superficie, ni consta, en consecuencia, documentado el exceso. Existiendo dicha controversia no puede el registrador decidir sobre la misma, ni admitir alegaciones de los recurrentes que no obran debidamente documentadas, pues en definitiva la determinación de quien sea el propietario de la finca debe decidirse o bien por acuerdo de los interesados o, a falta de éste, por la oportuna resolución judicial, solución a la que apunta el artículo 203.9 de la Ley Hipotecaria antes transcrito. |
| R. 6/9/2014 BOE: 6/10/2014 Registro de Madrid n 18. LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES POR SENTENCIA: LÍMITES DE LA FACULTAD DE CALIFICACIÓN DEL REGISTRADOR. DISOLUCIÓN DE LA SOCIEDAD DE GANANCIALES: INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO CIVIL. En el presente expediente (sin poder entrar en la justificación que el recurrente hace del carácter de la vivienda como habitual familiar, dada la necesidad de tomar en consideración tan solo los documentos tenidos en cuenta en la calificación), se da la circunstancia específica y determinante de que el carácter ganancial de la vivienda ha sido declarada por sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia número 23 de Madrid, de fecha 12 de enero de 2012, en proceso de liquidación de gananciales, ante la falta de acuerdo de los cónyuges en el procedimiento de separación contenciosa número 61/2009. En la ejecutoria que se acompaña se determina el inventario de la sociedad de gananciales y se declara expresamente el carácter ganancial de la indicada vivienda. No puede afirmarse en este caso, en contra de lo sostenido en la nota de calificación, que estemos propiamente ante un negocio jurídico de aportación a la sociedad de gananciales –en cuyo caso sí sería necesaria la expresión de la causa negocial y su formalización en escritura pública-, sino ante una sentencia firme dictada en procedimiento de formación de inventario, en la que expresamente se atribuye a la vivienda su anterior carácter ganancial, sin que pueda el registrador en el ejercicio de su calificación registral calificar el fondo de la resolución judicial (cfr. artículo 100 del Reglamento Hipotecario) ni por tanto discutir las razones de la atribución de la ganancialidad. Ciertamente hubiera sido más clarificador que se expresaran las razones del carácter ganancial de la vivienda (v.gr. el pago de su precio aplazado con fondos gananciales durante el matrimonio por su carácter de vivienda familiar conforme al artículo 1354 Código Civil) pero lo cierto es que existe una sentencia firme que declara tal ganancialidad, debiendo el registrador a efectos de inscripción considerar ésta como título previo a la disolución en el convenio regulador aprobado judicialmente. Por lo que igualmente han de decaer los demás motivos que fundamentan el primer defecto de la nota de calificación, relativos a la exigencia de escritura pública y la imposibilidad de que la atribución de ganancialidad haya de recaer exclusivamente sobre bienes adquiridos durante la vigencia de la sociedad de gananciales, sin que se haga preciso hacer más consideraciones. Pasando al estudio del segundo defecto, la disolución de la sociedad de gananciales queda acreditada por la sentencia de fecha 12 de enero de 2012, si bien, como afirma el registrador, la inscripción en el Registro Civil de la sentencia de separación, nulidad o divorcio es previa a la inscripción en el Registro de la Propiedad. El artículo 266 del Reglamento del Registro Civil en su apartado sexto, determina que «en las inscripciones que, en cualquier otro Registro, produzcan las capitulaciones y demás hechos que afecten al régimen económico se expresará el Registro Civil, tomo y folio en que consta inscrito o indicado el hecho. Se acreditarán los datos exigidos por certificación, por el Libro de Familia o por la nota a que se refiere el párrafo anterior, y de no acreditarse se suspenderá la inscripción por defecto subsanable». |
| R. 8/9/2014 BOE: 6/10/2014 Registro de Alcázar de San Juan n 2. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: DEMANDA Y REQUERIMIENTO AL TERCER POSEEDOR. Conforme a los articulos 132 de la LH y 685 de la LEC, es necesaria la demanda y requerimiento de pago al tercer poseedor de los bienes hipotecados que haya acreditado al acreedor la adquisición de sus bienes, entendiendo la Ley Hipotecaria que lo han acreditado quienes hayan inscrito su derecho con anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas. |
| R. 11/9/2014 BOE: 6/10/2014 Registro de Palma de Mallorca n 5. SEGURO DECENAL: ENAJENACIÓN DE LA VIVIENDA POR EL ADQUIRENTE DEL AUTOPROMOTOR. Limitado el objeto de este expediente, como resulta del escrito de la recurrente, a la segunda de las objeciones a la inscripción contenidas en la nota del registrador, la cuestión a debatir se centra en lo siguiente: Construida en su día una vivienda unifamiliar para uso propio por un autopromotor y enajenada dentro del período de diez años desde su construcción, e inscrita dicha adquisición, el entonces comprador la vende ahora dentro de dicho período a un tercero que exonera de la constitución de la garantía prevista en el artículo 19 de la Ley de Ordenación de la Edificación. El registrador suspende la inscripción porque no se acredita la constitución del seguro decenal. La notaria recurrente entiende que dicho requisito no puede exigirse de quien no es el autopromotor por ser un tercero a la responsabilidad que el seguro está destinado a cubrir. Tratándose de una compraventa ulterior de una vivienda que fue enajenada por el autopromotor, el escrito de recurso centra su argumentación sobre la imposibilidad de que sea el ahora titular registral el que lleve a cabo la acreditación del uso propio en cuanto no obligado en ningún caso por las consecuencias del hecho constructivo. Pero como decíamos al principio no es esta la cuestión pues con independencia de cuál sea el contenido de su responsabilidad frente al ahora adquirente lo decisivo, para proceder a la modificación del contenido del Registro, es que se acredite debidamente que concurren las circunstancias que permiten el levantamiento del cierre registral previsto en el citado artículo 20 de la Ley 38/1999. Y lo cierto es que no se produce tal concurrencia pues aunque el adquirente exonera de la obligación de constituir la garantía (en términos que coinciden con las previsiones de la disposición adicional segunda de la misma Ley), no se ha acreditado que el autopromotor utilizó la vivienda. El mero hecho de que se trate de una transmisión ulterior a la realizada por el autopromotor no libera de dicha obligación dados los términos en que se pronuncia el texto legal y su finalidad protectora. Tampoco el mero hecho de que exista una inscripción en el Registro puede considerarse como justificación de que en su día se llevó tal acreditación y no sólo porque dicha circunstancia no consta en el caso presente sino, sobre todo, porque con independencia de cuáles fueron las circunstancias en que aquélla se produjo, el registrador califica ahora de forma independiente y de acuerdo al contenido del Registro y a la documentación que se le presenta. En definitiva es la falta de acreditación de que concurren los requisitos que enervan el cierre registral, y no la eventual falta de responsabilidad del transmitente, la que impide en el supuesto que da lugar a este expediente acceder a la pretensión de la recurrente. |
| R. 11/9/2014 BOE: 6/10/2014 Registro de Barbastro. PROTECCIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO: VÍAS PECUARIAS EN ARAGÓN De conformidad con la normativa aragonesa sobre vías pecuarias (vid. artículo 13 de la Ley 10/2005, de 11 noviembre, de Vías Pecuarias de Aragón), corresponde a la Administración de Aragón la defensa de sus vías pecuarias promoviendo incluso su inscripción en el Registro de la Propiedad así como la adopción de las medidas de recuperación y restablecimiento que sean procedentes (artículo 16), o la realización del oportuno deslinde o su modificación incluso en perjuicio del titular registral (artículo 19), pero siempre en el ámbito de un expediente administrativo en el que haya sido oído el interesado con pleno respeto a los derechos que le reconoce la Ley en defensa de su posición jurídica. En definitiva, no puede cerrarse el Registro de la Propiedad a una solicitud de inscripción cuando el supuesto de hecho es distinto del que para la aplicación de dicha medida contempla el ordenamiento y sin perjuicio de las acciones que la Administración pueda llevar a cabo en ejercicio de su facultad de autotutela si considera que su patrimonio sufre una situación antijurídica (cfr. artículo 41 y siguientes de la Ley 33/2003, de 3 noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas). La protección del dominio de las Administraciones Públicas en relación al Registro de la Propiedad viene regulada en nuestro ordenamiento de diversos modos sin que las previsiones legales para un supuesto concreto puedan ser de aplicación en supuestos distintos (vid. Resoluciones de 12 y 20 de diciembre de 2013). |
| R. 12/9/2014 BOE: 6/10/2014 Registro de Cogolludo. HIPOTECA: CLÁUSULAS INSCRIBIBLES. Como ya ha declarado esta Dirección General, la Ley 1/2013, de 14 de mayo impone para toda hipoteca (destinada o no a servir de cobertura a una emisión de títulos hipotecarios), como requisito legal para poder ejercitar la acción real hipotecaria por la vía del procedimiento de ejecución directa o de la venta extrajudicial, la doble condición de que la finca haya sido previamente tasada conforme a la Ley reguladora del mercando hipotecario y que el valor de tasación a los efectos de la subasta no sea inferior al setenta y cinco por ciento de la realizada conforme a la citada legislación. Para ello, a través de su artículo 7 da nueva redacción al artículo 682.2, número 1, de la Ley de Enjuiciamiento Civil y en el mismo sentido se modifica el artículo 129 de la Ley Hipotecaria. Queda fuera de duda, por tanto, que para poder inscribir los pactos de ejecución directa sobre bienes hipotecados o el pacto de venta extrajudicial en las escrituras de constitución de hipotecas, o en otras posteriores en que se pretenda incluir dichos pactos, resulta imprescindible que se le acredite al registrador, a través de la certificación pertinente, la tasación de la finca hipotecada «realizada conforme a lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del Mercado Hipotecario», y que el valor (o precio) en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no sea inferior, en ningún caso, al setenta y cinco por ciento del valor señalado en la tasación realizada conforme a la citada Ley. Asimismo, es doctrina de este Centro Directivo que dicha exigencia es aplicable a los supuestos de la constitución de una hipoteca entre particulares sin que intervenga una entidad financiera como acreedor, pues atendiendo a la legislación vigente, que no distingue entre unas y otras hipotecas, es requisito necesario con independencia de la naturaleza del acreedor hipotecario. Para poder proceder a la inscripción parcial de la escritura, con exclusión de dichas cláusulas tercera, en lo relativo al procedimiento directo de ejecución (si bien la escritura se refiere al desparecido judicial sumario del artículo 131 de la Ley Hipotecaria), y cuarta, relativa al procedimiento extrajudicial, se precisa solicitud expresa, por ser dicha estipulación delimitadora del contenido esencial del derecho real de hipoteca (cfr. artículos 19 bis y 322 de la Ley Hipotecaria). Como sucedía en el caso del defecto anterior, el artículo 693.2 es aplicable para el caso de ejecución directa sobre bienes hipotecados. Por lo que podría igualmente reclamarse la deuda sin la limitación legal contenida en dicho artículo mediante la venta extrajudicial ante notario, si bien en este caso siempre que se hubiera pactado en la escritura de constitución de la hipoteca sólo para el caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada, el procedimiento de ejecución ordinaria previsto y así mismo podría el ejercitar la acción hipotecaria en declarativo ordinario. Por lo que el defecto decaería mediante la solicitud expresa de inscripción parcial de la escritura, con exclusión de las cláusulas tercera y cuarta, en los términos antes dichos. Es asimismo doctrina de esta Dirección General que el registrador podrá realizar una actividad calificadora de las cláusulas financieras y de vencimiento anticipado, en virtud de la cual podrá rechazar la inscripción de una cláusula, desde luego cuando su nulidad hubiera sido declarada mediante resolución judicial firme, pero también en aquellos otros casos en los que se pretenda el acceso al Registro de aquellas cláusulas cuyo carácter abusivo pueda ser apreciado por el registrador. Ahora bien la declaración por el registrador en este sentido debe estar debidamente argumentada no bastando como en este caso la mera invocación de una sentencia que además no se ajusta al supuesto de hecho de este expediente. |
| R. 13/9/2014 BOE: 9/10/2014 Registro de Salou. COMPETENCIA DGRN FRENTE A LA COMUNIDAD AUTÓNOMA DE CATALUÑA EN MATERIA DE RECURSO GUBERNATIVO: SENTENCIA DEL TC DE 16 DE ENERO DE 2014. CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES FISCALES: SUSPENSIÓN DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL. Como se desprende de la Sentencia del Pleno del Tribunal Constitucional de 16 de enero de 2014, el artículo 1 de la Ley 5/2009 del Parlamento de Cataluña no puede extender la competencia autonómica a la resolución de recursos fundados en Derecho civil común o en otros Derechos civiles forales o especiales «en ningún caso», y por tanto tampoco cuando el recurso o la calificación impugnada esté basada, además, en motivos relacionados con la infracción del Derecho civil catalán. «Tal es, en definitiva, la única interpretación adecuada a la legalidad constitucional que cabe efectuar del art. 1 en conexión con el art. 3.4», dice el Tribunal Constitucional en su Sentencia de 16 de enero de 2014 (fundamento jurídico tercero). En conclusión, procede mantener la actual doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre interpretación de la Ley 5/2009, de 28 de abril, en el sentido de ser competente para resolver los denominados «recursos mixtos» contra la calificación negativa de los títulos que deban inscribirse en un Registro de la Propiedad, Mercantil o de Bienes Muebles de Cataluña. Doctrina que resulta plenamente aplicable en el presente caso en el que si bien el defecto opuesto en la calificación recurrida se refiere a un requisito establecido en la Ley catalana del Derecho a la Vivienda, sin embargo, como ya se ha apuntado, lo que se plantea y debate en el presente expediente no es la procedencia en Derecho de tal defecto o causa obstativa para la inscripción, sino una cuestión previa de carácter procedimental cual es la interpretación del artículo 254 de la Ley Hipotecaria, en relación con la exigencia de que la calificación sea global y unitaria que impone el artículo 258 de la misma Ley. Cuestión eminentemente y sin ningún género de dudas sujeta a la legislación hipotecaria, y por tanto al Derecho estatal, a la cual, además, se remite de forma expresa el artículo 3.1 de la reiterada Ley 5/2009 de Cataluña al señalar que «la legitimación para interponer los recursos establecidos por la presente Ley, la forma de intervención, el contenido, los plazos de presentación y la tramitación son los fijados por la Ley Hipotecaria». Caducados los asientos de presentación anteriores de un documento, el artículo 108 del Reglamento Hipotecario permite volver a presentar dichos títulos que pueden ser objeto de una nueva calificación, en la que el registrador –él mismo, o quien le suceda en el cargo– puede mantener su anterior criterio o variarlo, si lo estimase justo. Como ha reiterado esta Dirección General, el registrador, al llevar a cabo el ejercicio de su competencia calificadora de los documentos presentados a inscripción no está vinculado, por aplicación del principio de independencia en su ejercicio, por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores o por las propias resultantes de la anterior presentación de la misma documentación. Pero es que, además, incluso en el caso de que el documento hubiese sido devuelto dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación, tampoco estaríamos ante una calificación parcial sucesiva, pues en el caso objeto del presente expediente la que el recurrente considera como primera calificación no es tal, sino la comunicación de la suspensión de la calificación en cumplimiento del imperativo normativo impuesto por el artículo 254 de la Ley Hipotecaria. |
| R. 15/9/2014 BOE: 9/10/2014 Registro de La Rambla. PARTICIÓN DE HERENCIA: INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS. En la actualidad es pacífica, en doctrina y jurisprudencia, la consideración de la legítima como una «pars bonorum» o en su caso «pars hereditatis». Por su parte, este Centro Directivo en Resolución de 13 de junio de 2013, así como en otras anteriores citadas en el apartado «Vistos», señala que la especial cualidad del legitimario, caso de que exista en una sucesión, hace imprescindible su concurrencia para la adjudicación y partición de la herencia, a falta de persona designada por el testador para efectuar la liquidación y partición de herencia (artículo 1.057.1 del Código Civil). |
| R. 16/9/2014 BOE: 9/10/2014 Registro de Cuenca. RECURSO GUBERNATIVO: DEFECTOS NO PLANTEADOS POR EL REGISTRADOR EN SU NOTA. El registrador en su nota tan sólo predica la necesidad de la licencia que exige para la inscripción en relación con la modificación de la obra nueva (no de la constitución del régimen de propiedad horizontal), y lo hace con cita de preceptos legales y reglamentarios alusivos exclusivamente a las declaraciones de obra nueva. Es en su informe preceptivo en el que introduce la cuestión, conexa pero claramente distinta, de la constitución del edificio en régimen de propiedad horizontal y los preceptos legales que se refieren a la misma. Pero como ha declarado reiteradamente este Centro Directivo (vid. entre otras la Resolución de 29 de febrero de 2012), el informe es un trámite en el que el registrador puede profundizar sobre los argumentos utilizados para determinar los defectos señalados en su nota de calificación, pero en el que en ningún caso se pueden añadir nuevos defectos (cfr. artículos 326 y 327 de la Ley Hipotecaria y Resolución de 14 de diciembre de 2010). Y lo mismo cabe decir en relación con el mismo defecto señalado por el registrador sustituto en su calificación. |
| R. 16/9/2014 BOE: 9/10/2014 Registro de Marbella n 4. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: CADUCIDAD. Es reiterada doctrina de este Centro Directivo que, habiéndose presentado, con independencia de la fecha de expedición, el mandamiento ordenando la prórroga, transcurridos los cuatro años de vigencia de la anotación, se ha producido la caducidad de ésta. Esta caducidad opera de forma automática «ipso iure», sin que a partir de entonces pueda surtir ningún efecto la anotación caducada, que ya no admite prórroga alguna, cualquiera que sea la causa que haya originado el retraso en la presentación del mandamiento que la ordena, debido a la vida limitada con la que son diseñadas tales anotaciones preventivas en nuestro sistema registral. |
| R. 17/9/2014 BOE: 9/10/2014 Registro de Jávea n 2. CALIFICACIÓN REGISTRAL: DOCUMENTOS JUDICIALES. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: CADUCIDAD. Como ha afirmado este Centro Directivo reiteradamente, una vez caducado el asiento de presentación de un documento, incluso en el caso de que se hubiera calificado negativamente y dicha calificación hubiera devenido firme por no ser recurrida en plazo, ello no es obstáculo para que presentado de nuevo el título deba ser objeto de otra calificación, que puede ser idéntica o diferir de la anterior, y frente a la que cabe interponer recurso, pero en todo caso la prioridad lograda con aquella presentación inicial se habrá perdido y la que se logre con la nueva en modo alguno se sobrepondrá a la que hubiera logrado otro título presentado en el tiempo intermedio entre aquéllas. Como ha puesto de relieve recientemente el Tribunal Supremo en su Sentencia de la Sala Primera de 28 de junio de 2013 (dictada en impugnación de la sentencia que confirmó la Resolución de este Centro Directivo de fecha 6 de junio de 2009), «no ha de apreciarse extralimitación en la actuación del registrador que tuvo en cuenta los obstáculos nacidos del propio contenido del Registro que impedían llevar a cabo lo interesado por el Juzgado que seguía la ejecución (artículo 100 del Reglamento Hipotecario)». Sigue afirmando el Alto Tribunal que la sentencia que confirmó aquella Resolución no puede ser objeto de casación pues «ni se han reconocido al registrador de la propiedad facultades no previstas en la ley y, en concreto, la de oponerse a dichas resoluciones judiciales. Tampoco se ha sustituido de hecho al juez predeterminado por la Ley, con indefensión de la parte recurrente, ni se ha atribuido al registrador el conocimiento del proceso de ejecución en detrimento de las facultades de los jueces y Tribunales, como tampoco se ha admitido la interferencia de un órgano administrativo en el ámbito de competencia de los Tribunales ni se han vulnerado las garantías del proceso». Es reiterada doctrina de este Centro Directivo que, habiéndose presentado, con independencia de la fecha de expedición, el mandamiento ordenando la prórroga, transcurridos los cuatro años de vigencia de la anotación, se ha producido la caducidad de ésta. Esta caducidad opera de forma automática «ipso iure», sin que a partir de entonces pueda surtir ningún efecto la anotación caducada, que ya no admite prórroga alguna, cualquiera que sea la causa que haya originado el retraso en la presentación del mandamiento que la ordena, debido a la vida limitada con la que son diseñadas tales anotaciones preventivas en nuestro sistema registral. |
| R. 18/9/2014 BOE: 9/10/2014 Registro de Fraga. PUBLICIDAD FORMAL: INTERÉS LEGÍTIMO. Este Centro Directivo tiene declarado (vid. Instrucción de 5 de febrero de 1987 y Resoluciones citadas en los «Vistos»), conforme a lo dispuesto en los artículos 221 y 222 de la Ley Hipotecaria y 332 de su Reglamento, que el contenido del Registro sólo se ha de poner de manifiesto a quienes tengan interés en conocer el estado de los bienes o derechos inscritos, y que dicho interés se ha de justificar ante el registrador, que es a quien corresponde apreciar la legitimación del solicitante de la información (cfr. Sentencias del Tribunal Supremo –Sala Tercera– de 16 de junio de 1990 y de 7 de junio de 2001). Este interés ha de ser un interés conocido (en el sentido de acreditado o justificado, salvo en los casos de las autoridades, empleados o funcionarios públicos que actúen en razón de su oficio o cargo, en cuyo caso el artículo 221.2 presume dicho interés), directo (en caso contrario se ha de acreditar debidamente el encargo, sin perjuicio de la dispensa prevista en el número 3 del artículo 332 del Reglamento Hipotecario), y legítimo (cfr. artículo 332.3 del Reglamento Hipotecario). Este concepto de «interés legítimo» es más amplio que el de «interés directo», de forma que alcanza a cualquier tipo de interés lícito. En este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo –Sala Tercera– de 24 de febrero de 2000 aclaró que dicha exigencia reglamentaria de interés legítimo «aparece amparada por el artículo 222.7 de la Ley Hipotecaria que se refiere expresamente a los «fines lícitos» que se proponga quien solicite la información registral, fines lícitos que implican un interés legítimo en cuanto no contrario a Derecho». Pero el registrador, como ha señalado la reciente Resolución de 30 de mayo de 2014, en el ámbito de su calificación, para considerar justificado ese interés no sólo debe apreciar la literalidad de la causa aducida, sino también su congruencia con el resto de datos que se le proporcionen al requerir la información, de forma que la mera mención de un motivo, aun cuando sea de los considerados ajustados a la finalidad registral, aisladamente considerado no podrá dar lugar a la inmediata obtención de la nota simple o certificación solicitada, sino que será el análisis conjunto de todas las circunstancias que consten en la solicitud, el que determinará tanto la apreciación del interés alegado como la extensión de los datos que, a su juicio y bajo su responsabilidad, facilite el registrador al peticionario de la información. La aplicación de la normativa sobre protección de datos en el ámbito del Registro implica, entre otras cuestiones, que «los datos sensibles de carácter personal o patrimonial contenidos en los asientos registrales no podrán ser objeto de publicidad formal ni de tratamiento automatizado, para finalidades distintas de las propias de la institución registral. Cuando se ajusta a tal finalidad, la publicidad del contenido de los asientos no requiere el consentimiento del titular ni es tampoco necesario que se le notifique su cesión o tratamiento, sin perjuicio del derecho de aquél a ser informado, a su instancia, del nombre o de la denominación y domicilio de las personas físicas o jurídicas que han recabado información respecto a su persona o bienes». Por lo tanto, aun existiendo interés legítimo en el conocimiento del contenido de los libros del Registro, será el registrador el que decida qué datos, por tener la consideración de sensibles conforme a lo anteriormente expuesto, deberán quedar excluidos de la información suministrada. Es evidente que si el solicitante es el propio titular, no puede cuestionarse que pueda tener conocimiento de cualquier asiento que conste extendido en el historial del inmueble. Únicamente cabría plantearse si pueden facilitarse datos sensibles de anteriores titulares o en caso de cotitularidad los asientos, como sucede en este supuesto, de los restantes condueños, extendidos en asientos relativos exclusivamente a los derechos de éstos y que no afecten al interés del titular que reclama la información, siendo preciso analizar las circunstancias del caso concreto y la naturaleza de los datos salvaguardables. |
| R. 27/9/2014 BOE: 27/10/2014 Registro de Cieza n 1. REPRESENTACIÓN: ARTÍCULO 98 LEY 24/2001. DERECHO DE OPCIÓN: EJERCICIO Y CONSIGNACIÓN. La primera cuestión que se plantea en el presente recurso es determinar si al objeto de acreditar las facultades representativas, es suficiente hacerlo en relación a una certificación emitida por el registrador Mercantil o si, por el contrario, es requisito imprescindible que el Notario manifieste que ha tenido a la vista copia autorizada de la escritura de nombramiento y aceptación de administrador. Ciertamente la certificación del Registro Mercantil sería título acreditativo de las facultades representativas, si aquella certificación fuera posterior al otorgamiento de la escritura de ejercicio unilateral de la opción de compra, de forma que se acreditara que en el momento del otorgamiento del negocio estuviera inscrito el cargo de administrador. Es decir la reseña de las facultades representativas debe estimarse suficiente (en virtud del juego de la presunción de exactitud y validez del contenido de los asientos registrales –cfr. artículo 20 del Código de Comercio–) cuando queden acreditados los datos de dicha inscripción mediante el acompañamiento a la escritura calificada de la certificación registral correspondiente de fecha posterior al otorgamiento de aquélla. No obstante, conviene recordar que este Centro Directivo ha venido señalando (cfr. Resolución 3 de julio de 2013) «que el registrador no se puede limitar a los medios de calificación que consistan en los documentos presentados y en los asientos de la propia finca de que se trata, sino que, atendiendo a una interpretación conforme a la realidad social y a la finalidad y principios del propio Registro, debe acudir a otras fuentes oficiales de información, como son el Registro Mercantil, el Libro de Incapacitados según el Índice General Informatizado y otros Registros que no sean de carácter reservado y sean accesibles, por lo que podría haber obtenido dicha información del Registro Mercantil». El párrafo segundo, del apartado sexto del artículo 175 del Reglamento Hipotecario determina que «en consecuencia de lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 82 de la Ley, la cancelación de las inscripciones cuya existencia no dependa de la voluntad de los interesados en las mismas se verificará con sujeción a las reglas siguientes: (…) Si sobre los bienes sujetos a condiciones rescisorias o resolutorias se hubieren constituido derechos reales, también deberá cancelarse la inscripción de éstos con el mismo documento, siempre que se acredite la referida consignación» (en un establecimiento bancario o Caja Oficial el valor de los bienes o el importe de los plazos que, con las deducciones que en su caso procedan, haya de ser devuelto). Pretende el recurrente, de manera unilateral, imputar al pago del ejercicio del derecho de opción dos pagarés endosados al concedente con fecha, según recibo privado, de 28 de septiembre de 2011, y en base a dicha imputación no realizar consignación alguna, por haberse realizado dicho pago con anterioridad a la constitución de la hipoteca. No obstante resultar extraño que el pago por el ejercicio del derecho de opción se verifique con anterioridad no ya a su ejercicio (escritura de 20 de marzo de 2014), sino incluso a la fecha de constitución del mismo derecho de opción (escritura del derecho de opción de 30 de septiembre de 2011) –lo cual podría plantear dudas respecto a la causa del contrato de opción–, debe entenderse que dichos hipotéticos pagos, que además no quedan indubitadamente justificados, ni acreditado que lo fueran en pago del ejercicio del derecho de opción y no a otra posible obligación existente frente al concedente, no pueden ser oponibles a tercero, como se deduce del artículo 32 de la Ley Hipotecaria, para lo cual hubiera sido necesario su adecuado reflejo registral, cumpliendo los requisitos exigidos por la legislación hipotecaria. |
| R. 29/9/2014 BOE: 27/10/2014 Registro de Córdoba n 7. HIPOTECA: CLÁUSULA MANUSCRITA PREVISTA EN EL ARTÍCULO 6 DE LA LEY 1/2013. El párrafo 2 del artículo 6 de la Ley 1/2013 establece que «los contratos que requerirán la citada expresión manuscrita serán aquellos que se suscriban con un prestatario, persona física, en los que la hipoteca recaiga sobre una vivienda o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o edificios construidos o por construir». Por lo tanto ha de decidirse si la interpretación literal de la norma al referirse al «prestatario persona física» excluye al «hipotecante no deudor persona física», como considera el notario autorizante y recurrente o, si por el contrario, la interpretación lógica y sistemática del precepto obliga a extender la obligatoriedad de expresión manuscrita a los hipotecantes no deudores, personas físicas, como estima el registrador. El hipotecante no deudor queda afectado directamente por la limitación a la variabilidad de los intereses y por el hecho de constituir el bien hipotecado su vivienda habitual. De ahí las previsiones que establecen las cláusulas décima y undécima del título calificado, en relación a la posible ejecución futura de la vivienda, estableciendo cautelas y limitaciones respecto de los intereses de demora que estableció la Ley 1/2013 al dar nueva redacción a los artículos 114.3, 575 bis, 579 y 693 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Esta interpretación extensiva es coherente además con la función informadora exhaustiva que corresponde al notario en la autorización de estos préstamos (artículos 17 bis de la Ley del Notariado y 147 de su Reglamento). Por ello se debe procurar una interpretación de las normas «pro consumatore», que impide la interpretación literal, como pretende el recurrente, sino que, contrariamente, ha de favorecer la información y por ende la protección del usuario de servicios financieros (aunque no aplicable a los préstamos hipotecarios, cfr. artículos 5 y 16 de la Ley 16/2011, de 24 de junio, de contratos de crédito al consumo que traspone la Directiva 2008/48/CE). |
| R. 29/9/2014 BOE: 27/10/2014 Registro de Almería n 3.. CONVENIO REGULADOR DE LA SEPARACIÓN Y EL DIVORCIO: ÁMBITO. Se debate en el presente recurso si es inscribible un testimonio de sentencia dictada en procedimiento de divorcio que aprueba el convenio regulador aportado a los autos, en el que se contiene en su apartado sexto –división, liquidación y adjudicación de bienes proindiviso– la liquidación de la vivienda familiar adquirida por los cónyuges con carácter previo a la celebración del matrimonio y sin que ulteriormente se le hubiera conferido carácter ganancial. Hay que partir de la base de que el procedimiento de separación o divorcio tiene por objeto, en su aspecto patrimonial, la liquidación del conjunto de relaciones patrimoniales que puedan existir entre los cónyuges derivadas de la vida en común. Y en este sentido resulta indubitado que el contenido del convenio regulador debe hacer necesariamente referencia, entre otras cuestiones, a la atribución del uso de la vivienda y ajuar familiar y a la liquidación, cuando proceda, del régimen económico matrimonial (artículos 90 del Código Civil y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil citados en los «Vistos»). Por este motivo, el propio Código restringe la actuación del juez, a falta de acuerdo, a las medidas anteriores (artículo 91), como restringe también la adopción de medidas cautelares al patrimonio común y a los bienes especialmente afectos al levantamiento de las cargas familiares (artículo 103). En este punto es particularmente relevante el dato de tratarse de la vivienda familiar, lo que permite considerar la existencia, junto a la causa onerosa que resulta del convenio, (acuerdo de división, asunción del préstamo hipotecario que pesa sobre la finca y compensación del saldo acreedor resultante de la liquidación de los bienes gananciales), de una causa familiar propia de la solución de la crisis matrimonial. |
| R. 30/9/2014 BOE: 27/10/2014 Registro de Oviedo n 5. QUIEBRA: ALCANCE DE LA INEFICACIA PREVISTA POR EL ARTÍCULO 878 DEL CÓDIGO DE COMERCIO PARA LOS ACTOS REALIZADOS DURANTE EL PERIODO DE RETROACCIÓN. La cuestión que se plantea en el presente recurso es determinar si constando inscrita la declaración de quiebra de la sociedad transmitente, es inscribible una escritura de compraventa otorgada con anterioridad al auto de declaración de quiebra, pero durante el período de retroacción de la misma, en aplicación de lo dispuesto por el artículo 878.II del Código de Comercio derogado por el apartado 3o del número 3 de la disposición derogatoria única de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal. La Sentencia del Tribunal Supremo 1630/2014, de 9 de abril, ha plasmado definitivamente la posición del Alto Tribunal en relación con la interpretación del 878 del CCO, dejando claro que la jurisprudencia ha evolucionado en el sentido de que la ineficacia a que alude este artículo responde a la categoría jurídica de la rescisión cuyo fundamento último se encuentra en el agravio jurídico patrimonial esto es en el perjuicio. Lo que se acomoda mejor al art 1366 LEC 1881 que al legitimar a los síndicos «para pedirla retroacción de los actos que en perjuicio de la quiebra haya hecho el quebrado en tiempo inhábil» presupone que la ineficacia de los actos realizados en periodo de retroacción afecta solo a aquellos que sean perjudiciales para la masa. De este modo procede interpretar conjuntamente ambos preceptos (art. 878 II CCom y art. 1.366 LEC 1881) y considerar ineficaces sólo los actos comprendidos en el periodo de retroacción que ocasionen un perjuicio para la masa de la quiebra. Calificada por tanto por la más reciente jurisprudencia la ineficacia del derogado artículo 878.II del Código de Comercio como un supuesto de rescisión y no de nulidad, nada impide que pueda practicarse la inscripción de la transmisión objeto del presente recurso. Ahora bien, constando inscrito con anterioridad, el auto firme de declaración de la quiebra de la transmitente y la retroacción de sus efectos al período comprendido de la transmisión, queda por determinar si procede o no la cancelación de la inscripción de la quiebra. Consecuentemente con lo manifestado en esta Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de abril de 2014, el Registro de la Propiedad seguirá publicando la existencia de una posible causa de rescisión que sea oponible a tercero conforme a lo dispuesto en los artículos 34 y 37.1.o de la Ley Hipotecaria. Será preciso, por lo tanto, que por el juzgado que conozca la quiebra se expida, en el caso de que el proceso de quiebra haya concluido sin haberse ejercido esta especial acción de rescisión del artículo 878.II del Código de Comercio, el correspondiente mandamiento cancelatorio, lo cual es coincidente con la doctrina mantenida por esta Dirección General desde su Resolución de 8 de noviembre de 1990. |
| R. 30/9/2014 BOE: 27/10/2014 Registro de Colmenar Viejo n 1. HIPOTECA: NOVACIÓN Y VALOR DE TASACIÓN PARA SUBASTA. Para la tramitación del procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados es necesario que los interesados fijen en la escritura de constitución de la hipoteca el precio en que tasan la finca para que sirva de tipo en la subasta (artículo 682.2, número 1, de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Dado el carácter constitutivo de la inscripción de la hipoteca el procedimiento de ejecución hipotecaria se desarrolla sobre la base de los pronunciamientos registrales. Por ello el tipo para subasta no sólo se hace constar en la escritura de constitución de la hipoteca, sino también en la propia inscripción causada por aquélla (artículo 130 de la Ley Hipotecaria). La Ley 1/2013, de 14 de mayo impone ahora para toda hipoteca (destinada o no a servir de cobertura a una emisión de títulos hipotecarios), como requisito legal para poder ejercitar la acción real hipotecaria por la vía del procedimiento de ejecución directa o de la venta extrajudicial, la doble condición de que la finca haya sido previamente tasada conforme a la Ley reguladora del mercando hipotecario y que el valor de tasación a los efectos de la subasta no sea inferior al setenta y cinco por ciento de la realizada conforme a la citada legislación. A la vista de las anteriores consideraciones, se plantea la cuestión de si la exigencia de certificación de tasación de la finca es aplicable a los supuestos de novación y ampliación de la hipoteca existente por incremento de la cuantía del préstamo. Y la contestación, atendiendo a la legislación vigente, tiene que ser necesariamente negativa. Ello naturalmente siempre que, con motivo de esos otros actos, no se modifique expresamente el valor de tasación contenido en la escritura de constitución, pues en tal caso, la modificación de la escritura de constitución en ese aspecto concreto determinaría que fuese necesario que se acompañase el certificado de tasación, pues entonces se estaría modificando expresamente uno de los elementos previstos en la escritura de constitución, que requeriría en tal caso que se cumplieran los requisitos relativos al valor de subasta cuando éste se modifica. Y lo mismo cabe decir en el supuesto de que el pacto de ejecución judicial directa o extrajudicial no figurase en la escritura de constitución inicial y se integrase en la configuración del derecho real de hipoteca con ocasión de una novación o ampliación posterior, pues en tales supuestos el derecho al ejercicio de la acción hipotecaria por las vías judicial o extrajudicial previstas en el artículo 129 de la Ley Hipotecaria surge en un momento ya posterior a la entrada en vigor de la Ley 1/2013 y, por tanto, sujeta a sus requisitos específicos. La doctrina de este Centro Directivo no equipara a todos los efectos legales la ampliación de responsabilidad hipotecaria con la constitución de una segunda hipoteca, equiparación que se ha realizado a efectos del rango o preferencia de la ampliación cuando existan acreedores o titulares intermedios. Pero sin haber llegado a extender dicha equiparación respecto a los requisitos de la ejecución procesal, pues la diferencia entre ambos supuestos es muy clara y determina igualmente que no pueda aplicarse a la ampliación la normativa de la constitución en este aspecto relativo a la tasación para subasta, pues daría lugar a consecuencias ilógicas, especialmente en un supuesto como el presente en que por voluntad de las partes, a la vista de los términos concretos en que se ha pactado la novación, que ha dado como resultado el establecimiento de un único y uniforme régimen jurídico contractual para la obligación resultante o, si se quiere, para la total deuda resultante de la acumulación de dos obligaciones, lo que lleva, de la mano de principio de accesoriedad, a admitir que la hipoteca, en tanto que derecho real que atribuye a su titular el «ius distrahendi» o derecho a provocar la enajenación forzosa sobre la cosa dada en garantía, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, procesalmente actuará, en vía de principios, de forma unitaria, lo que implica una tasación igualmente única (pues no puede coexistir simultáneamente y para una única ejecución y una misma subasta dos tasaciones o tipos de subastas distintos, la inicialmente fijada en la escritura de constitución y la posteriormente resultante de la tasación realizada conforme a la legislación de mercado hipotecario y con ocasión de la ampliación). |
| R. 1/10/2014 BOE: 30/10/2014 Registro de Rivas-Vaciamadrid. ANOTACION PREVENTIVA DE EMBARGO: SUCESIÓN PROCESAL. Para resolver la cuestión debe partirse de que por medio de la anotación preventiva de embargo, lo que accede al Registro no es el crédito que motivó el embargo, sino el embargo mismo, la medida cautelar y tiene por objeto preservar el buen fin de la ejecución, impidiendo que adquirentes posteriores al embargo puedan hallarse protegidos por la fe pública registral cuando la adjudicación se realice (cfr. Resolución 11 de septiembre de 2006). Por ello, corresponde al juez apreciar la sucesión procesal del demandante (artículo 540 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), por lo que no debe haber obstáculo para practicar la prórroga de la anotación de embargo, ni para la expedición de la certificación de dominio y cargas del artículo 656 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ni para la inscripción del resultado del procedimiento de ejecución aunque la adjudicación se verifique a favor del cesionario, sin necesidad de asiento previo a favor de éste, a modo de tracto sucesivo, por cuanto, como ha quedado expresado, lo que accede al Registro es la medida cautelar ordenada en el proceso de ejecución. Todo ello se entiende sin perjuicio de que la sucesión procesal en la posición de anotante, apreciada judicialmente y resultante del mandamiento, pueda ser objeto de nota marginal en la anotación de embargo, pues dicha nota puede tener la consecuencia, en la hipótesis de ejecución de una carga con rango preferente, de precisar la comunicación en la expedición de certificación de cargas y gravámenes al nuevo titular de la anotación. |
| R. 1/10/2014 BOE: 30/10/2014 Registro de Torrox. DOCUMENTOS JUDICIALES: SENTENCIAS DICTADAS EN REBELDÍA. Como ha reiterado este Centro Directivo, uno de los extremos susceptibles de calificación en relación con las resoluciones judiciales es precisamente el requisito de su firmeza y ejecutabilidad. Cuando una sentencia se hubiera dictado en rebeldía es preciso que, además de ser firme, haya transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde. |
| R. 2/10/2014 BOE: 30/10/2014 Registro de Valencia n 3. HERENCIA: PARTICIÓN HECHA POR LOS HEREDEROS. De acuerdo con la reiterada doctrina del Tribunal Supremo y de este Centro Directivo (cfr. las Sentencias y las Resoluciones citadas en los «Vistos» de la presente), los herederos mayores de edad que tengan la libre administración de sus bienes y capaces pueden verificar la partición del modo que tengan por conveniente –cfr. artículo 1058 del Código Civil–, por lo que en principio no se advierte obstáculo alguno para que los otorgantes, mayores de edad y capaces, puedan transmitirse recíprocamente bienes por cualquier título adecuado (cfr. artículos 609, 618 y siguientes, 1255 y 1261 a 1263 del Código Civil). En el presente caso los herederos que tienen dichas cualidades exteriorizan debidamente el completo negocio celebrado que justifica jurídicamente el resultado perseguido respecto del exceso de adjudicación existente, con fijación de los derechos respectivos de los partícipes en la propia adjudicación, sin que deban realizarse pago de ninguna compensación, y con expresión de todos los elementos negociales que deben ser objeto de calificación registral. Concretamente, la causa está expresada en la escritura calificada, al detallar que aun cuando exista un exceso de adjudicación han convenido que el adjudicatario no tenga que realizar compensación alguna por ello, lo que hace gratuita dicha adjudicación excedentaria (cfr. el artículo 1274 del Código Civil, según el cual la causa en este caso es la mera liberalidad de los bienhechores). |
| R. 2/10/2014 BOE: 30/10/2014 Registro de Escalona. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. Consta pues en los asientos registrales, bajo la salvaguarda de los tribunales, una identificación de la finca cuyo tracto se pretende reanudar que es incompatible con la expresada en el auto calificado. Esta observación, que ahora se pone de manifiesto en relación con la identidad de la finca inscrita, no pudo hacerse al tiempo de la expedición de la referida certificación, porque, como se ha señalado, deriva de los datos identificativos que aparecen en un asiento practicado con posterioridad sobre la finca matriz. Al objeto de prevenir esta situación se pudo solicitar anotación preventiva de haberse incoado el procedimiento de reanudación de tracto sucesivo (artículo 283 del Reglamento Hipotecario) y sin embargo no se realizó actuación alguna en este sentido (véase Resolución de 11 de julio de 2009). |
| R. 2/10/2014 BOE: 30/10/2014 Registro de La Coruña n 6. DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS: CALIFICACIÓN DE LOS TRÁMITES ESENCIALES. Por imponerlo así el artículo 99 del Reglamento Hipotecario, la calificación registral de los documentos administrativos se ha de extender entre otros extremos, «a los trámites e incidencias esenciales del procedimiento» y «a la relación de éste con el titular registral». Entre estos trámites esenciales que son objeto de calificación registral, como se ha dicho, figuran todos aquellos que, dentro del procedimiento correspondiente, van dirigidos a que los titulares afectados puedan tener en el mismo la intervención prevista por las leyes para evitar su indefensión (cfr. artículo 24 de la Constitución Española). En el procedimiento de apremio se exigen una serie de notificaciones de actos y resoluciones que confieren, cada uno de ellos, específicos derechos de defensa para la persona contra la que se dirige el procedimiento. De ahí la necesaria calificación de tales extremos a fin de evitar la indefensión del interesado (cfr. artículos 24 de la Constitución Española y 20 de la Ley Hipotecaria). La doctrina del Tribunal Constitucional impide restringir el concepto de trámites esenciales del procedimiento de apremio, a los efectos de la interpretación que al mismo se le ha de dar en el contexto del artículo 99 del Reglamento Hipotecario, a la providencia de apremio y a la diligencia de embargo, debiendo ampliarse a aquellos otros frente a los que el Reglamento General de Recaudación de la Seguridad Social atribuye específicos derechos de defensa. A la suma de los argumentos ya expresados, se une la propia dicción literal del artículo 122.2 que remite como requisitos que deben figurar en el certificado «todas aquellas circunstancias que, en su caso, sean precisas para su inscripción con arreglo a la legislación hipotecaria»; y dentro de estas circunstancias están, sin duda, aquellas que afecten a los trámites esenciales del procedimiento entre los que se encuentran los reseñados por el registrador en su nota de calificación, esto es, la notificación al deudor de la valoración del bien a efectos de determinar el tipo para la subasta, puesto que el artículo 110.2 del Reglamento General de Recaudación de la Seguridad Social concede al deudor el derecho de presentar frente a tal valoración otra contradictoria, y la notificación al mismo deudor, y a su cónyuge, del acuerdo de enajenación de los bienes, o providencia de subasta, conforme a lo previsto en el artículo 116.2 del mismo Reglamento, pues en dicha notificación se ha de hacer constar, según ordena el párrafo final del citado precepto, el derecho del deudor de liberar el bien pagando la totalidad de la deuda perseguida, incluidos el recargo, intereses y las costas del procedimiento, además de determinar el plazo para la presentación de las ofertas. |
| R. 2/10/2014 BOE: 30/10/2014 Registro de Plasencia. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO: REQUISITOS. En el supuesto de hecho del presente recurso, no puede decirse que exista efectiva interrupción del tracto cuando los promotores del expediente son los compradores de la viuda del titular registral quien actúa según el propio contrato «…con el más amplio y total consentimiento y acuerdo de sus hijos A. y R. G. G…», quienes además son firmantes del documento, y todos ellos resultan ser los únicos herederos del titular registral según la protocolización notarial del cuaderno particional, otorgada por los citados señores, a que hace referencia el auto calificado. De forma que, si bien es cierto que el artículo 40.a) de la Ley Hipotecaria parece presuponer que hay interrupción cuando al menos «alguna» relación jurídica inmobiliaria no tiene acceso al Registro, no lo es menos, que en otros lugares de la propia legislación hipotecaria, se reconoce la posibilidad de inscripción directa a favor del adquirente de los bienes cuando la enajenación ha sido otorgada por los herederos del titular registral (cfr. artículos 20 de la Ley Hipotecaria y 209 del Reglamento Hipotecario), por lo tanto en este caso bastaría la elevación a público del citado contrato privado de compraventa. Tampoco se aprecia a priori, ni se ha invocado por los recurrentes, la existencia de extraordinaria dificultad para otorgar la citada documentación, dado que todos los interesados, como herederos del titular registral o como adquirentes posteriores, aparecen en el expediente, ya sea notificados ya como promotores del mismo, con constancia de sus circunstancias personales. |
| R. 2/10/2014 BOE: 30/10/2014 Registro de Cangas de Narcea. CALIFICACIÓN REGISTRAL: OBLIGACIÓN DEL REGISTRADOR. La cuestión que se plantea en el presente recurso es la de determinar si es correcta la negativa registral a calificar un documento presentado como título único bajo un determinado asiento de presentación –en este caso el testimonio de una sentencia–, so pretexto de que ese mismo documento ya fue aportado como documento complementario de otros documentos notariales que anteriormente provocaron ya una nota de calificación negativa en otro procedimiento registral derivado de un asiento de presentación anterior, hoy ya no vigente. Por todo ello, como también ocurrió en el caso abordado en el Resolución de este Centro Directivo de 5 de marzo de 2014, «no nos encontramos ante un recurso contra la calificación del registrador, sino ante una queja por su forma de proceder al ejercer la función calificadora», o, más propiamente en este caso, una queja por la negativa a calificar. |
| R. 3/10/2014 BOE: 31/10/2014 Registro de Rubí n 1 y Tarrasa n 1. HIPOTECA: CLAUSULAS DE VENCIMIENTO ANTICIPADO. Partiendo de una interpretación sistemática del párrafo segundo del artículo 12 de la Ley Hipotecaria, teniendo en cuenta las recientes sentencias del atas y resoluciones de este Centro Directivo, lo relevante, a efectos del presente expediente, es que el párrafo segundo de dicho precepto no excluye la calificación registral de las cláusulas de vencimiento anticipado y demás financieras, sin perjuicio de las matizaciones de la misma en los supuestos del párrafo segundo del artículo 12 de la Ley Hipotecaria, tal como resulta de las propias Sentencias y de las Resoluciones de este Centro Directivo. También conviene incidir en el carácter que tiene la calificación negativa por razón de invalidez de la cláusula, pues con ella de lo que se trata no es de hacer una declaración de nulidad que corresponde a los tribunales, sino que, conforme resulta del artículo 101.1.o del Reglamento Hipotecario en relación con el artículo 18.1.o de la Ley Hipotecaria, «la calificación de los documentos presentados en el Registro se entenderá limitada a los efectos de extender, suspender o denegar la inscripción, anotación, nota marginal o cancelación solicitad, y no impedirá el procedimiento que pueda seguirse ante los Tribunales sobre la validez o nulidad del título o sobre la competencia del juez o Tribunal, ni prejuzgará los resultados del mismo procedimiento». A lo cual se puede añadir actualmente, la facultad de interponer no sólo recurso gubernativo sino recurso judicial directo conforme a los artículos 66 y 328 de la Ley Hipotecaria. La calificación registral puede versar sobre la validez de las cláusulas, en los términos señalados por la Sentencia de 13 de septiembre de 2013, o sobre la no inscribibilidad de las cláusulas, por no cumplirse los requisitos establecidos en la legislación hipotecaria, a la que se refiere la Sentencia de 16 de marzo de 2009. La sentencia de 27 de mayo de 2009 deja claro que la naturaleza misma del derecho limitativo del dominio «excluye que pueda configurarse con absoluta generalidad»; que la inscripción en el Registro de la Propiedad se produce «cumplidos los requisitos dimanantes de los principios de especialidad, cuya eficacia resulta determinante en todo el ámbito de los derechos reales»; que en el caso allí planteado, ni la incorporación al título ni su posterior inscripción habían «conformado de manera adecuada un derecho que no ha llegado en términos tales de poder identificar hasta qué extremo se extiende». Es misión principal del Registro de la Propiedad aportar claridad y precisión a las relaciones jurídicas inscritas no sólo en interés de terceros sino de las mismas partes, sobre todo cuando, como en este caso, la inscripción es constitutiva y por tanto el contenido de la reclamación hipotecaria, también entre ellas, viene determinado sólo por los extremos del título que se hayan recogido en el asiento (artículo 130 de la Ley). Sólo deberían por ello tener transcendencia registral en materia de hipotecas y por tanto hacerse constar en el asiento, si son conformes a ley, las estipulaciones que fijan las circunstancias de que pende el ejercicio de la acción real hipotecaria –como el plazo o las causas de vencimiento anticipado–; las cláusulas, financieras o no, que fijan el contenido susceptible de reclamación hipotecaria; las cuantías que puede alcanzar ésta por los distintos conceptos asegurados (junto con las fórmulas y procedimientos articulados para proceder a su determinación); y, finalmente, los pactos que cumplen con aquellos requisitos de carácter imperativo que condicionan su admisibilidad procesal, o determinan los procedimientos por los que puede dársele curso, así como las circunstancias y trámites de cada uno de éstos que, siendo posible según ley, sean objeto de disposición por las partes. Como ha afirmado este Centro Directivo reiteradamente (vid. por todas la Resolución de 13 de septiembre de 2013), la jurisprudencia de la Corte de Luxemburgo excluye la posibilidad de entender que la nulidad de pleno derecho de las cláusulas abusivas que sanciona el artículo 83.1 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, requiera de una previa declaración judicial. La nulidad de pleno derecho –en este supuesto y en los demás– actúa «ope legis» o por ministerio de la ley y, en consecuencia, como ha destacado la doctrina, las cláusulas afectadas por tal nulidad han de tenerse «por no puestas» tanto en el ámbito judicial como en el extrajudicial y, en consecuencia, también en el registral. En consecuencia, si no resulta necesaria la previa declaración judicial de la nulidad de la cláusula, en los términos indicados, para que pueda ser calificada negativamente por el registrador, con mayor motivo no será preciso que la eventual sentencia que declare dicha nulidad conste inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, pues, al margen de otras consideraciones (el artículo 258.2 de la Ley Hipotecaria no exige dicha inscripción, como tampoco la exige el artículo 18 de la Ley 2/2009, de 31 de marzo), tal exigencia infringiría el reiterado principio de efectividad de las Directivas europeas en materia de consumidores. Como ha destacado la doctrina hipotecarista, para saber si un pacto tiene o no transcendencia real, hay que atender a si condiciona o no de algún modo la acción hipotecaria. En la medida en que el pacto de vencimiento anticipado habilite el ejercicio de la acción hipotecaria tiene transcendencia real. Si el plazo de duración de la obligación garantizada tiene transcendencia real (y así es sin duda pues es un dato que ha de reflejar la inscripción según el párrafo 1o del artículo 12 de la Ley Hipotecaria) y, a su vez, el vencimiento anticipado decide inevitablemente la duración de la obligación garantizada posibilitando el ejercicio de la acción hipotecaria, es evidente que tales cláusulas tienen transcendencia real. De las características descritas en el anterior fundamento jurídico 1 se desprende que lo pretendido por los contratantes es la configuración de una titularidad activa sobre el derecho real de hipoteca que si bien sujeta a un criterio de distribución de cuotas, presenta una dimensión colectiva por razón de su destino unitario, en garantía de un conjunto de créditos independientes pero vinculados entre sí a través de un pacto de sindicación y dotados de un régimen unificado en sus condiciones financieras mediante la correspondiente novación de los contratos primitivos. Se estipula de este modo un destino unitario en cuanto a ejecución y cancelación para lo que se establece un régimen de actuación colectiva, que requiere del acuerdo de todos los coacreedores conforme a las reglas del acuerdo de sindicación de sus créditos. En este sentido, el acuerdo de refinanciación no es el mero reflejo de una pluralidad de obligaciones independientes, sino que, como sucedía en el caso de la Resolución de 8 de junio de 2011, constituye un negocio jurídico que responde a un propósito unitario consistente en organizar jurídicamente esa pluralidad con un nexo causal común: facilitar el saneamiento financiero del deudor y evitar la declaración de concurso. Cuando se acuerda la sindicación de los distintos créditos se produce una organización jurídica de las titularidades del conjunto de los acreedores que, aun conservando su individualidad, les dota de una dimensión colectiva. Así, si bien generalmente se considera que cada una de las entidades acreedoras es titular de créditos distintos o separados, sin embargo en virtud de la sindicación pierden las facultades de ejercicio singular de los mismos, es decir, pierden su independencia funcional. En tales situaciones no hay solidaridad activa entre los acreedores (cfr. artículos 1137 «in fine» y 1141 del Código Civil), pero se canaliza el poder de actuación en uno sólo de los acreedores en calidad de «Agente» de la operación, no ya por razón del contenido intrínseco de su derecho de crédito, sino en virtud de un mandato representativo (que puede ser revocable o irrevocable), como instrumento necesario para el desenvolvimiento de la operación subyacente de sindicación de los distintos créditos. Este Centro Directivo ha afirmado en su Resolución de 8 de junio de 2011 que el hecho de que el artículo 1129 del Código Civil tenga carácter dispositivo «no significa que el incumplimiento de cualquier obligación pueda determinar el vencimiento de la obligación principal. El Fundamento de Derecho vigésimo de la Sentencia de 12 diciembre de 2009 establece que es desproporcionada aquella cláusula que atribuye carácter resolutorio a cualquier incumplimiento, pues solo cabe cuando se trata del incumplimiento de una obligación de especial relevancia y en ningún caso accesoria, teniendo que examinarse en cada caso particular para determinar la relevancia de la obligación incumplida. Y es doctrina legal reiterada (vid. Sentencias de 9 de marzo de 2001, y 4 de julio y 12 de diciembre de 2008), que solo son válidas las cláusulas de vencimiento anticipado cuando concurra justa causa, consistente en verdadera y manifiesta dejación de las obligaciones de carácter esencial, pero no cuando se trata de obligaciones accesorias, o incumplimientos irrelevantes». En la misma Resolución de 8 de junio de 2011 se condensan algunos de los criterios que más comúnmente, con arreglo a la jurisprudencia y a las Resoluciones de este Centro Directivo (vid. «Vistos»), pueden cuestionar la admisibilidad y validez de las cláusulas de vencimiento anticipado, en función de su mayor o menor relevancia en relación con el crédito garantizado, o su vinculación a comportamientos ajenos a la voluntad del deudor, o el carácter de facultad discrecional y desproporcionada, o la falta de previsión de la posibilidad para el prestatario de la constitución de nuevas garantías que puedan atenuar el riesgo de disminución de las pactadas, o la supeditación del vencimiento anticipado a actos u omisiones contrarios a los principios de libertad de contratación y de empresa que, con arreglo a la jurisprudencia antes reseñada justificarían en su caso una posible suspensión de la inscripción de las cláusulas hipotecarias que incurrieran en tales situaciones. Criterios a los que debe añadirse también el de la concreción suficiente de las causas resolutorias, que es requisito esencial de los derechos reales conforme al principio de determinación. En efecto, la circunstancia prevista como desencadenante del vencimiento anticipado, y por tanto habilitadora del ejercicio de la acción hipotecaria por parte de los acreditantes, carece de la necesaria concreción y objetividad al venir referida a un «cambio significativamente adverso en la situación financiera de cualquiera de las Obligadas o cualquier sociedad del Grupo Copcisa que pudiera deteriorar gravemente su capacidad para hacer frente a las obligaciones derivadas del presente Contrato o de los restantes Contratos de Financiación», lo que implica dejar el contrato, en cuanto a su plazo, al arbitrio del titular de la hipoteca, en contra de lo previsto por el artículo 1256 del Código Civil. Y es que al supuesto contemplado en la Resolución de 8 de junio de 2011 de despacho de mandamiento de embargo, incluso aunque lo sea contra la finca hipotecada y no otra distinta del patrimonio del deudor, han de asimilarse las cláusulas de vencimiento que determinen como causa del mismo la disminución del patrimonio del deudor, el riesgo de insolvencia, el impago de obligaciones ajenas al contrato, y ello no sólo porque tales circunstancias, en tanto que reflejo de un posible riesgo de insolvencia del deudor, no disminuyen la garantía real y la preferencia de la hipoteca, sino porque de la interpretación sistemática del ordenamiento jurídico resulta con evidencia tal conclusión, pues la ley no es que excluya el riesgo de insolvencia del deudor como causa de vencimiento anticipado de las obligaciones a término, sino que excluye precisa y expresamente como causa de tal resolución anticipada la misma insolvencia del deudor, no meramente potencial o eventual, sino efectiva, constatada y existente, al disponer el artículo 61.3 de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal de forma expresa, imperativa y clara que «Se tendrán por no puestas las cláusulas que establezcan la facultad de resolución o la extinción del contrato por la sola causa de la declaración de concurso de cualquiera de las partes» (vid. Resolución de 8 de junio de 2011). Siendo ello así, la confirmación de la calificación del registrador debe extenderse igualmente y por sus propios fundamentos a la suspensión de la letra b) de la estipulación 8.10 de la escritura de constitución de hipoteca, en el que se establece como causa de vencimiento anticipado el hecho de que «el patrimonio de la Acreditada y/o de los Hipotecantes resulte, por cualquier causa que sea, embargado». En lo que no cabe confirmar la calificación del registrador, en los términos en que se ha formulado, es en el extremo en que afirma la falta de transcendencia real de las cláusulas de vencimiento anticipado, pues como se afirmó «supra» dichas cláusulas sí tienen dicha transcendencia y eficacia «erga omnes» en la medida en que se inscriban. Lo dicho anteriormente resulta aplicable igualmente a la letra h) de la cláusula 15 del contrato sindicado que establece como causa de vencimiento anticipado la circunstancia de que «se produjese un cambio material adverso», cuya inscripción debe rechazarse por los mismos motivos antes expresado (vid. Resolución de 8 de junio de 2011, que excluye su inscripción de modo expreso en su Fundamento Jurídico 10), y también a la letra l) de la misma cláusula, referida a obligaciones de pago a favor de terceros en virtud de resolución judicial o laudo arbitral, impago de obligaciones corrientes a acreedores distintos de los titulares de la hipoteca o embargo de bienes de cualquiera de los obligados, dando aquí por reproducidas las consideraciones anteriores. En relación con la letra i) de la cláusula 15 del Contrato de Crédito Sindicado, que establece que «si cualquiera de las Obligadas u otra sociedad del Grupo Copcisa cesase en su actividad empresarial o acordase su disolución o liquidación, salvo que se enmarquen en operaciones de reestructuración permitidas en los Contratos de Financiación o autorizadas oportunamente conforme a la Cláusula 3.4.», ha sido calificado negativamente en la nota recurrida por los mismos motivos examinados en relación con las letras e) y h). No obstante, esta causa de vencimiento anticipado tiene justificación si se relaciona con la especialidad del acuerdo de reestructuración regulado actualmente en el artículo 71.bis de la Ley Concursal vigente y en el anterior apartado 6 del artículo 71 de la misma, que en este punto son coincidentes, y que prevén que no sean rescindibles las garantías constituidas en ejecución de los acuerdos de refinanciación, cuando según su letra a), « en virtud de éstos se proceda, al menos, a la ampliación significativa del crédito disponible o a la modificación o extinción de sus obligaciones, bien mediante prórroga de su plazo de vencimiento o el establecimiento de otras contraídas en sustitución de aquéllas, siempre que respondan a un plan de viabilidad que permita la continuidad de la actividad profesional o empresarial en el corto y medio plazo» y con los demás requisitos que expresa el precepto. La cesación de la actividad profesional así como la disolución y liquidación son actos que afectan de modo directo «al plan de viabilidad que permita la continuidad de la actividad profesional o empresarial en el corto y medio plazo», a que se refiere dicho precepto, lo que justifica que las entidades acreedoras tengan interés legítimo en que dichos actos del deudor se enmarquen en operaciones de reestructuración permitidas en los Contratos de Financiación o autorizadas oportunamente conforme a la Cláusula 3.4.», tal como se pacta en la cláusula de vencimiento anticipado, por lo que dicha causa es inscribible, revocándose en este concreto punto la calificación del registrador. Se recurre a continuación la suspensión de los apartados b), f) y o) de la cláusula 15 del crédito sindicado. Dichos apartados responden al siguiente tenor: (b) si cualquiera de las Obligadas incumpliera cualquier obligación (distinta a la obligación de pago asumida por la Acreditada) de este Contrato»; (f) «si cualesquiera de las Obligadas o cualquier sociedad del Grupo Copcisa incumpliera (i) una obligación de pago ajena a los Contratos de Financiación por importe superior a los 300.000 euros, salvo que se estén llevando a cabo como demandante acciones judiciales o extrajudiciales en relación con la no procedencia de pago; o (ii) incumpliera una o varias obligaciones de paso por un importe cumulativo superior a 2.000.000 euros, con independencia de que se estén llevando a cabo o no acciones judiciales o extrajudiciales en relación con la no procedencia de pago de que se trate. Quedan excepcionadas aquellas obligaciones cuyo incumplimiento no llevara aparejado recurso frente a la Acreditada, las Garantes Personales bajo el Contrato Marco o las Obligadas que sean deudoras de obligaciones pecuniarias bajo cualquier Contrato de Financiación»; (o) «si se produjera algún incumplimiento de las obligaciones asumidas por cualesquiera de las sociedades del Grupo Copcisa en cualesquiera de los restantes Contratos de Financiación (excepto en los Nuevos Contratos Bilaterales) o se produjera cualquier supuesto que pudiera dar lugar a la declaración de vencimiento anticipado de cualquiera de los restantes Contratos de Financiación (excepto en los Nuevos Contratos Bilaterales) o de cualquier contrato relevante del que sean parte o en el que se hayan subrogado cualesquiera de las Obligadas». En los tres casos el fundamento jurídico de la calificación suspensiva es el mismo, en particular se suspende su inscripción «por cuanto se refieren al cumplimiento de obligaciones distintas de las garantizadas por la hipoteca que no pueden producir el vencimiento anticipado de ésta, dado que, por el principio de accesoriedad, la hipoteca es accesoria de las obligaciones por ella garantizada (artículo 1857 C.c.)». Constatado que las obligaciones referidas en estos apartados de la citada cláusula se refieren a obligaciones ajenas a las garantizadas por la hipoteca, no cabe sino desestimar el recurso también en relación con los mismos. Igualmente se suspende la inscripción de los pactos contenidos en las letras c), g) y k) de la Cláusula 15, suspensión que se basa en que tales apartados «se refieren a circunstancias que no pueden tener trascendencia real ni afectar a terceros (artículos 1, 9, 12, 98 de la LH y artículos 51, 353 del RH)». Dichos apartados, en concreto, se refieren a lo siguiente: (c) «Si cualquiera de las declaraciones formales realizadas por las Obligadas en este Contrato (incluidas las Declaraciones y Garantías) o en los restantes Contratos de Financiación (excepto en los Nuevos Contratos Bilaterales), ya sean referidas a la fecha en la que se realizaron o al momento en que dichas declaraciones se consideren repetidas, fuera falsa, incorrecta. inexacta (salvo que la falta de veracidad o exactitud no fuera sustancial) u omitiera información de carácter sustancial»; (g) «si, en cualquier momento durante la vigencia del presente Contrato, el Sr. D. B. C. M. dejará de ser el titular último del 100% del Grupo Copcisa, salvo transmisión de su participación a descendientes en primer grado de consanguinidad en línea recta, o sociedades íntegramente participadas por éste o estos, siempre y cuando además este/os adquirente/s se subrogase/n íntegramente en la position jurídica del Sr. D. B. C. M. en el Contrato entre Socios»; (k) «si se comprobase la falsedad de los datos y documentos aportados por o por cuenta de las Obligadas que hayan servido de base a la concesión del Crédito de manera que de no haber existido dicha falsedad las Obligadas no hubieran accedido a otorgar el Crédito Sindicado Original o la novación el Crédito Sindicado Original dando lugar a este Contrato». Las causas de vencimiento anticipado contenidas en los apartados citados anteriormente han sido consideradas como no inscribibles por el registrador por considerarlas carentes de transcendencia real. En la calificación no se cuestiona de forma directa y expresa su mayor o menor relevancia en relación con el crédito garantizado, o su vinculación a comportamientos ajenos a la voluntad del deudor, o el carácter de facultad discrecional y desproporcionada, ni la necesidad de prever o no la posibilidad para el prestatario de la constitución de nuevas garantías que puedan atenuar el riesgo de disminución de las pactadas, ni la supeditación del vencimiento anticipado a actos u omisiones contrarios a los principios de libertad de contratación y de empresa que, con arreglo a la jurisprudencia antes reseñada justificarían en su caso una posible suspensión de la inscripción de las cláusulas hipotecarias que incurrieran en tales situaciones. Por ello, el defecto tal y como está formulado (basado en una alegación general a la falta de transcendencia real de tales cláusulas) no puede ser confirmado. El registrador en su preceptivo informe afirma que dichas cláusulas no pueden adquirir transcendencia real mediante su inscripción en el Registro por cuanto «configuran como causa de vencimiento anticipado de la hipoteca la falsedad, incorrección, inexactitud u ocultación de información respecto de datos, documentos o declaraciones indeterminados y referidas no solo al crédito garantizado, sino a otros distintos, por lo que hay que repetir todo lo que se ha dicho más arriba, respecto del principio de accesoriedad de la hipoteca (artículo 1857 CC.) y la indeterminación que deja al arbitrio de una de las partes el plazo del contrato (artículo 1256 CC.)». Por tanto, en los concretos términos en que se ha formulado el defecto, no puede ser confirmado. No sucede lo mismo en el caso del supuesto previsto en la letra k) que pretende vincular el vencimiento anticipado de las obligaciones garantizadas con una modificación en la composición accionarial de las sociedades del «Grupo Copcisa», que evidentemente no debe adquirir eficacia frente a terceros por tratarse de una circunstancia completamente ajena a la hipoteca y al Registro, además de tratarse de una previsión que puede considerarse contraria a los principios de libertad de empresa, contratación y tráfico mercantil directamente relacionados con el principio de libertad de contratación que preside el artículo 38 de la Constitución, debiendo confirmarse, pues, en este extremo la calificación. En cuanto a la letra n) de la cláusula 15 del contrato de crédito sindicado, establece como causa de vencimiento la siguiente: «Si no se emitiera opinión sobre los estados financieros de cualquiera de las Obligadas por un auditor, cuando estas estuviesen obligadas a su nombramiento de conformidad con la normativa vigente, o si se hubiera emitido con salvedades de carácter relevante a juicio de las Acreditantes, o si no se emitieran las certificaciones individuales y consolidadas sobre cálculo de los Ratios Financieros exigidas, conforme a la Cláusula 13, o si no fueran entregadas a las Acreditantes dentro de los plazos fijados para ello en este Contrato». En este caso, la nota de calificación, recurrida «in totum», no suspende la inscripción de la cláusula en su totalidad, sino únicamente la locución «a juicio de los acreditantes», por contraria al artículo 1256 del Código Civil, es decir, por dejar el cumplimiento de la obligación y la determinación del momento del vencimiento de la hipoteca al arbitrio de una de las partes contratantes, el titular de la hipoteca. Calificación que por su propio fundamento, claro y nítido, debe ser confirmada sin necesidad de añadir nada a lo que se manifiesta como obvio. El inciso final del supuesto recogido en la letra p) de la Cláusula 15 del Contrato de Crédito Sindicado establece el siguiente supuesto de vencimiento anticipado: «si no se hubiesen inscrito Contratos de Garantía que consistan en hipotecas inmobiliarias en garantía del Crédito en los registros de la propiedad que corresponda en el plazo de cuatro meses desde que este Contrato haya adquirido eficacia y de tres meses en relación con la/s prenda/s sin desplazamiento de la posesión y las sucesivas actualizaciones de esta/s». El registrador suspende la inscripción del inciso final de dicha cláusula, referente al plazo de inscripción de las prendas sin desplazamiento, por cuanto la falta de inscripción de éstas es asunto ajeno a la hipoteca que no puede provocar su vencimiento anticipado. Y también en este punto debe confirmarse la calificación recurrida. Se recurre igualmente la suspensión de la letra b) de la estipulación 8.10 de la escritura de constitución de hipoteca, en el que se establece como causa de vencimiento anticipado el hecho de que «el patrimonio de la Acreditada y/o de los Hipotecantes resulte, por cualquier causa que sea, embargado», recurso que igualmente debe ser desestimado por los motivos que se examinaron en el fundamento jurídico 10 de esta Resolución, pues el embargo de bienes o derechos pertenecientes al patrimonio del deudor, incluida las propias fincas hipotecadas, no constituye ningún menoscabo de la garantía en que la hipoteca consiste, por lo que no concurre justa causa que justifique la posibilidad de su vencimiento anticipado. Finalmente, respecto de la letra e) de la estipulación 8.10 de la escritura de hipoteca establece como causa de vencimiento anticipado que «no fueren pagados a tiempo aquellos tributos y gastos sobre las Fincas que tengan preferencia legal de cobro frente a las Acreditantes, salvo que la Acreditada y/o los Hipotecantes procediese a su abono en el plazo de diez días hábiles desde que fuesen requerida para ello». Es cierto que esta Dirección General ya en su Resolución de 22 de junio de 1996 vino a aceptar una cláusula similar a la ahora debatida. |
| R. 3/10/2014 BOE: 31/10/2014 Registro de Palma de Mallorca n 5. DIVISIÓN HORIZONTAL: LICENCIA. REQUISITOS FISCALES: OBLIGACIÓN DEL REGISTRADOR. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: TÍTULOS PRESENTADOS CON ANTERIORIDAD. Impone dicho artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de suelo terminantemente que «la constitución y modificación del complejo inmobiliario –no del previamente diferenciado régimen de propiedad horizontal– deberá ser autorizada por la Administración competente donde se ubique la finca o fincas sobre las que se constituya tal régimen, siendo requisito indispensable para su inscripción, que al título correspondiente se acompañe la autorización administrativa concedida o el testimonio notarial de la misma. No será necesaria dicha autorización en los supuestos siguientes: a) Cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que integren aquel; b) Cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del número de sus elementos privativos». De este modo ha sentado este Centro Directivo (vid. Resolución de 21 de febrero de 2014) que la autorización de la Administración competente sólo se exige para los casos de constitución o modificación de un complejo inmobiliario privado y no de un régimen de propiedad horizontal, salvo que las excepciones señaladas por Ley y siempre que no se encubra tras la constitución del régimen de propiedad horizontal un verdadero complejo inmobiliario –circunstancia no planteada por el registrador en la nota– o que la legislación de la Comunidad Autónoma aplicable sujete la división horizontal como operación específica a licencia de forma expresa, cuestión que tampoco ha sido considerada por el registrador en el presente expediente. Ahora bien, la falta de necesidad de una licencia administrativa expresa, no excluye que el régimen de división horizontal deba adecuarse a la licencia obtenida para la obra nueva. De este modo el artículo 53 de las normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística, dispone que «para inscribir los títulos de división horizontal o de modificación del régimen ya inscrito, se aplicarán las siguientes reglas: a) No podrán constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite, mediante nueva licencia concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico vigente, que se permite mayor número. No será de aplicación lo dispuesto en este número a las superficies destinadas a locales comerciales o a garajes, salvo que del texto de la licencia resulte que el número de locales comerciales o de plazas de garaje constituye condición esencial de su concesión». El segundo defecto recurrido, es el referente a la necesidad de haber presentado la correspondiente autoliquidación, declaración o comunicación relativa al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana en relación a adjudicación de los elementos privativos a los diferentes copropietarios de la finca matriz en función de sus respectivas cuotas que se realiza en la escritura calificada, también debe mantenerse. Imponer al registrador la calificación de la sujeción o no al Impuesto de ciertos actos contenidos en la escritura supondría obligarle a realizar inevitablemente declaraciones tributarias que (aunque sea con los limitados efectos de facilitar el acceso al Registro de la Propiedad) quedan fuera del ámbito de la competencia reconocida a este Centro Directivo, de modo que, aunque es posible que el registrador aprecie la no sujeción de determinado acto a las obligaciones fiscales, si por tener dudas de su sujeción o no y para salvar su responsabilidad, exigiere la correspondiente nota de pago, exención, prescripción o no sujeción, habrán de ser los órganos tributarios competentes –en este caso, municipales– los que podrán manifestarse al respecto al recibir la comunicación impuesta por Ley, sin que corresponda a esta Dirección General el pronunciarse, a no existir razones superiores para ello (por ejemplo, cfr. artículo 118 de la Constitución) o tratarse de un supuesto en el que se esté incurriendo en la exigencia de un trámite desproporcionado que pueda producir una dilación indebida. Hallándose suspendida la inscripción de un derecho contenido en un título previo al ahora calificado y que atribuye a su titular facultades que, al menos en apariencia, pueden, en caso de inscribirse, afectar al desenvolvimiento del título posterior, deberá suspenderse la calificación de éste en todo lo que pueda verse afectado por el primero en tanto mantenga vigencia el asiento de presentación practicado con anterioridad. |
| R. 3/10/2014 BOE: 31/10/2014 Registro de Palma de Mallorca n 5. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: TÍTULOS PRESENTADOS CON ANTERIORIDAD. Si el título por el cual se crea la finca objeto de aportación y se adjudica a los aportantes ha sido presentado previamente y suspendida su inscripción precisamente en cuanto a estos extremos –creación mediante división horizontal y adjudicación de los elementos resultantes a los titulares de la finca matriz– encontrándose todavía vigente el asiento de presentación practicado para el mismo en el libro Diario, no cabe duda de que ese título de división horizontal y adjudicación de elementos tiene, a los efectos del artículo 18.2 de la Ley Hipotecaria, condición de «título previo presentado con anterioridad» respecto del título de donación por el adjudicatario de elementos resultantes de la división suspendida. Es decir, tanto material como formalmente –así se hace constar en la propia escritura de aportación– ésta trae causa en cuanto a la descripción de las fincas como respecto de su titularidad de la escritura presentada antes y cuyo asiento de presentación mantiene vigencia actual de modo que, como señala el propio precepto aludido, el plazo máximo para calificar e inscribir la aportación será de quince días desde la inscripción –o, en su caso, cancelación del asiento de presentación con la consiguiente hipotética inadecuación tanto subjetiva como objetiva del tracto sucesivo– de la división y adjudicación actualmente suspendidas. |
| R. 6/10/2014 BOE: 6/11/2014 Registro de O Carballino. RECURSO GUBERNATIVO: COMPETENCIA DE LAS CCAA. DERECHO DE TRANSMISIÓN: CÓNYUGE VIUDO DEL TRANSMITENTE. El artículo 22.1.e) del Estatuto de Autonomía de Galicia, aprobado por Ley Orgánica 1/1981, de 6 de abril, dispone que la competencia de los órganos jurisdiccionales en Galicia se extiende a los recursos sobre calificación de documentos referentes al derecho privativo gallego que deban tener acceso a los Registros de la Propiedad, si bien dicha comunidad no ha regulado una instancia propia en fase de interposición, por lo que es de aplicación, hasta entonces, la regulación estatal contenida en la Ley Hipotecaria, y consiguientemente la primera instancia ante este Centro Directivo. De ahí que el interesado, en casos como el presente, podría optar entre interponer el recurso ante el órgano jurisdiccional civil o ante este Centro Directivo, de modo que de optarse por la primera vía sería el juez decano el que lo asignaría conforme a las reglas que procedan; pero si se interpone ante esta Dirección General, ésta tendrá que resolverlo sin remitirlo a órgano jurisdiccional alguno de la Comunidad Autónoma, por no existir previsión legal sobre ello. La Resolución de 26 de marzo de 2014, a la vista de los pronunciamientos que se contienen en la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de septiembre de 2013, según la cual «…debe concluirse, como fijación de la Doctrina jurisprudencial aplicable a la cuestión debatida, que el denominado derecho de transmisión previsto en el artículo 1006 del Código Civil no constituye, en ningún caso, una nueva delación hereditaria o fraccionamiento del «ius delationis» en curso de la herencia del causante que subsistiendo como tal, inalterado en su esencia y caracterización, transita o pasa al heredero transmisario. No hay, por tanto, una doble transmisión sucesoria o sucesión propiamente dicha en el «ius delationis», sino un mero efecto transmisivo del derecho o del poder de configuración jurídica como presupuesto necesario para hacer efectiva la legitimación para aceptar o repudiar la herencia que «ex lege» ostentan los herederos transmisarios; todo ello, dentro de la unidad orgánica y funcional del fenómeno sucesorio del causante de la herencia, de forma que aceptando la herencia del heredero transmitente, y ejercitando el «ius delationis» integrado en la misma, los herederos transmisarios sucederán directamente al causante de la herencia y en otra distinta sucesión al fallecido heredero transmitente». La consecuencia que se sigue de esta doctrina jurisprudencial es que en las operaciones divisorias de la herencia de la primera causante no es necesaria la intervención del cónyuge del transmitente y sí tan solo la de la transmisaria, por lo que este extremo de la calificación impugnada debe ser revocado. |
| R. 9 y 6-10-2014 BOE: 6/11/2014 Registro de Figueras y Cebreros. HIPOTECA: CLAUSULAS DE VENCIMIENTO ANTICIPADO. Partiendo de una interpretación sistemática del párrafo segundo del artículo 12 de la Ley Hipotecaria, teniendo en cuenta las recientes sentencias del atas y resoluciones de este Centro Directivo, lo relevante, a efectos del presente expediente, es que el párrafo segundo de dicho precepto no excluye la calificación registral de las cláusulas de vencimiento anticipado y demás financieras, sin perjuicio de las matizaciones de la misma en los supuestos del párrafo segundo del artículo 12 de la Ley Hipotecaria, tal como resulta de las propias Sentencias y de las Resoluciones de este Centro Directivo. También conviene incidir en el carácter que tiene la calificación negativa por razón de invalidez de la cláusula, pues con ella de lo que se trata no es de hacer una declaración de nulidad que corresponde a los tribunales, sino que, conforme resulta del artículo 101.1.o del Reglamento Hipotecario en relación con el artículo 18.1.o de la Ley Hipotecaria, «la calificación de los documentos presentados en el Registro se entenderá limitada a los efectos de extender, suspender o denegar la inscripción, anotación, nota marginal o cancelación solicitad, y no impedirá el procedimiento que pueda seguirse ante los Tribunales sobre la validez o nulidad del título o sobre la competencia del juez o Tribunal, ni prejuzgará los resultados del mismo procedimiento». A lo cual se puede añadir actualmente, la facultad de interponer no sólo recurso gubernativo sino recurso judicial directo conforme a los artículos 66 y 328 de la Ley Hipotecaria. La calificación registral puede versar sobre la validez de las cláusulas, en los términos señalados por la Sentencia de 13 de septiembre de 2013, o sobre la no inscribibilidad de las cláusulas, por no cumplirse los requisitos establecidos en la legislación hipotecaria, a la que se refiere la Sentencia de 16 de marzo de 2009. La sentencia de 27 de mayo de 2009 deja claro que la naturaleza misma del derecho limitativo del dominio «excluye que pueda configurarse con absoluta generalidad»; que la inscripción en el Registro de la Propiedad se produce «cumplidos los requisitos dimanantes de los principios de especialidad, cuya eficacia resulta determinante en todo el ámbito de los derechos reales»; que en el caso allí planteado, ni la incorporación al título ni su posterior inscripción habían «conformado de manera adecuada un derecho que no ha llegado en términos tales de poder identificar hasta qué extremo se extiende». Es misión principal del Registro de la Propiedad aportar claridad y precisión a las relaciones jurídicas inscritas no sólo en interés de terceros sino de las mismas partes, sobre todo cuando, como en este caso, la inscripción es constitutiva y por tanto el contenido de la reclamación hipotecaria, también entre ellas, viene determinado sólo por los extremos del título que se hayan recogido en el asiento (artículo 130 de la Ley). Sólo deberían por ello tener transcendencia registral en materia de hipotecas y por tanto hacerse constar en el asiento, si son conformes a ley, las estipulaciones que fijan las circunstancias de que pende el ejercicio de la acción real hipotecaria –como el plazo o las causas de vencimiento anticipado–; las cláusulas, financieras o no, que fijan el contenido susceptible de reclamación hipotecaria; las cuantías que puede alcanzar ésta por los distintos conceptos asegurados (junto con las fórmulas y procedimientos articulados para proceder a su determinación); y, finalmente, los pactos que cumplen con aquellos requisitos de carácter imperativo que condicionan su admisibilidad procesal, o determinan los procedimientos por los que puede dársele curso, así como las circunstancias y trámites de cada uno de éstos que, siendo posible según ley, sean objeto de disposición por las partes. Como ha afirmado este Centro Directivo reiteradamente (vid. por todas la Resolución de 13 de septiembre de 2013), la jurisprudencia de la Corte de Luxemburgo excluye la posibilidad de entender que la nulidad de pleno derecho de las cláusulas abusivas que sanciona el artículo 83.1 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, requiera de una previa declaración judicial. La nulidad de pleno derecho –en este supuesto y en los demás– actúa «ope legis» o por ministerio de la ley y, en consecuencia, como ha destacado la doctrina, las cláusulas afectadas por tal nulidad han de tenerse «por no puestas» tanto en el ámbito judicial como en el extrajudicial y, en consecuencia, también en el registral. En consecuencia, si no resulta necesaria la previa declaración judicial de la nulidad de la cláusula, en los términos indicados, para que pueda ser calificada negativamente por el registrador, con mayor motivo no será preciso que la eventual sentencia que declare dicha nulidad conste inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, pues, al margen de otras consideraciones (el artículo 258.2 de la Ley Hipotecaria no exige dicha inscripción, como tampoco la exige el artículo 18 de la Ley 2/2009, de 31 de marzo), tal exigencia infringiría el reiterado principio de efectividad de las Directivas europeas en materia de consumidores. Como ha destacado la doctrina hipotecarista, para saber si un pacto tiene o no transcendencia real, hay que atender a si condiciona o no de algún modo la acción hipotecaria. En la medida en que el pacto de vencimiento anticipado habilite el ejercicio de la acción hipotecaria tiene transcendencia real. Si el plazo de duración de la obligación garantizada tiene transcendencia real (y así es sin duda pues es un dato que ha de reflejar la inscripción según el párrafo 1o del artículo 12 de la Ley Hipotecaria) y, a su vez, el vencimiento anticipado decide inevitablemente la duración de la obligación garantizada posibilitando el ejercicio de la acción hipotecaria, es evidente que tales cláusulas tienen transcendencia real. De las características descritas en el anterior fundamento jurídico 1 se desprende que lo pretendido por los contratantes es la configuración de una titularidad activa sobre el derecho real de hipoteca que si bien sujeta a un criterio de distribución de cuotas, presenta una dimensión colectiva por razón de su destino unitario, en garantía de un conjunto de créditos independientes pero vinculados entre sí a través de un pacto de sindicación y dotados de un régimen unificado en sus condiciones financieras mediante la correspondiente novación de los contratos primitivos. Se estipula de este modo un destino unitario en cuanto a ejecución y cancelación para lo que se establece un régimen de actuación colectiva, que requiere del acuerdo de todos los coacreedores conforme a las reglas del acuerdo de sindicación de sus créditos. En este sentido, el acuerdo de refinanciación no es el mero reflejo de una pluralidad de obligaciones independientes, sino que, como sucedía en el caso de la Resolución de 8 de junio de 2011, constituye un negocio jurídico que responde a un propósito unitario consistente en organizar jurídicamente esa pluralidad con un nexo causal común: facilitar el saneamiento financiero del deudor y evitar la declaración de concurso. Cuando se acuerda la sindicación de los distintos créditos se produce una organización jurídica de las titularidades del conjunto de los acreedores que, aun conservando su individualidad, les dota de una dimensión colectiva. Así, si bien generalmente se considera que cada una de las entidades acreedoras es titular de créditos distintos o separados, sin embargo en virtud de la sindicación pierden las facultades de ejercicio singular de los mismos, es decir, pierden su independencia funcional. En tales situaciones no hay solidaridad activa entre los acreedores (cfr. artículos 1137 «in fine» y 1141 del Código Civil), pero se canaliza el poder de actuación en uno sólo de los acreedores en calidad de «Agente» de la operación, no ya por razón del contenido intrínseco de su derecho de crédito, sino en virtud de un mandato representativo (que puede ser revocable o irrevocable), como instrumento necesario para el desenvolvimiento de la operación subyacente de sindicación de los distintos créditos. Este Centro Directivo ha afirmado en su Resolución de 8 de junio de 2011 que el hecho de que el artículo 1129 del Código Civil tenga carácter dispositivo «no significa que el incumplimiento de cualquier obligación pueda determinar el vencimiento de la obligación principal. El Fundamento de Derecho vigésimo de la Sentencia de 12 diciembre de 2009 establece que es desproporcionada aquella cláusula que atribuye carácter resolutorio a cualquier incumplimiento, pues solo cabe cuando se trata del incumplimiento de una obligación de especial relevancia y en ningún caso accesoria, teniendo que examinarse en cada caso particular para determinar la relevancia de la obligación incumplida. Y es doctrina legal reiterada (vid. Sentencias de 9 de marzo de 2001, y 4 de julio y 12 de diciembre de 2008), que solo son válidas las cláusulas de vencimiento anticipado cuando concurra justa causa, consistente en verdadera y manifiesta dejación de las obligaciones de carácter esencial, pero no cuando se trata de obligaciones accesorias, o incumplimientos irrelevantes». En la misma Resolución de 8 de junio de 2011 se condensan algunos de los criterios que más comúnmente, con arreglo a la jurisprudencia y a las Resoluciones de este Centro Directivo (vid. «Vistos»), pueden cuestionar la admisibilidad y validez de las cláusulas de vencimiento anticipado, en función de su mayor o menor relevancia en relación con el crédito garantizado, o su vinculación a comportamientos ajenos a la voluntad del deudor, o el carácter de facultad discrecional y desproporcionada, o la falta de previsión de la posibilidad para el prestatario de la constitución de nuevas garantías que puedan atenuar el riesgo de disminución de las pactadas, o la supeditación del vencimiento anticipado a actos u omisiones contrarios a los principios de libertad de contratación y de empresa que, con arreglo a la jurisprudencia antes reseñada justificarían en su caso una posible suspensión de la inscripción de las cláusulas hipotecarias que incurrieran en tales situaciones. Criterios a los que debe añadirse también el de la concreción suficiente de las causas resolutorias, que es requisito esencial de los derechos reales conforme al principio de determinación. En efecto, la circunstancia prevista como desencadenante del vencimiento anticipado, y por tanto habilitadora del ejercicio de la acción hipotecaria por parte de los acreditantes, carece de la necesaria concreción y objetividad al venir referida a un «cambio significativamente adverso en la situación financiera de cualquiera de las Obligadas o cualquier sociedad del Grupo Copcisa que pudiera deteriorar gravemente su capacidad para hacer frente a las obligaciones derivadas del presente Contrato o de los restantes Contratos de Financiación», lo que implica dejar el contrato, en cuanto a su plazo, al arbitrio del titular de la hipoteca, en contra de lo previsto por el artículo 1256 del Código Civil. Y es que al supuesto contemplado en la Resolución de 8 de junio de 2011 de despacho de mandamiento de embargo, incluso aunque lo sea contra la finca hipotecada y no otra distinta del patrimonio del deudor, han de asimilarse las cláusulas de vencimiento que determinen como causa del mismo la disminución del patrimonio del deudor, el riesgo de insolvencia, el impago de obligaciones ajenas al contrato, y ello no sólo porque tales circunstancias, en tanto que reflejo de un posible riesgo de insolvencia del deudor, no disminuyen la garantía real y la preferencia de la hipoteca, sino porque de la interpretación sistemática del ordenamiento jurídico resulta con evidencia tal conclusión, pues la ley no es que excluya el riesgo de insolvencia del deudor como causa de vencimiento anticipado de las obligaciones a término, sino que excluye precisa y expresamente como causa de tal resolución anticipada la misma insolvencia del deudor, no meramente potencial o eventual, sino efectiva, constatada y existente, al disponer el artículo 61.3 de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal de forma expresa, imperativa y clara que «Se tendrán por no puestas las cláusulas que establezcan la facultad de resolución o la extinción del contrato por la sola causa de la declaración de concurso de cualquiera de las partes» (vid. Resolución de 8 de junio de 2011). Siendo ello así, la confirmación de la calificación del registrador debe extenderse igualmente y por sus propios fundamentos a la suspensión de la letra b) de la estipulación 8.10 de la escritura de constitución de hipoteca, en el que se establece como causa de vencimiento anticipado el hecho de que «el patrimonio de la Acreditada y/o de los Hipotecantes resulte, por cualquier causa que sea, embargado». En lo que no cabe confirmar la calificación del registrador, en los términos en que se ha formulado, es en el extremo en que afirma la falta de transcendencia real de las cláusulas de vencimiento anticipado, pues como se afirmó «supra» dichas cláusulas sí tienen dicha transcendencia y eficacia «erga omnes» en la medida en que se inscriban. Lo dicho anteriormente resulta aplicable igualmente a la letra h) de la cláusula 15 del contrato sindicado que establece como causa de vencimiento anticipado la circunstancia de que «se produjese un cambio material adverso», cuya inscripción debe rechazarse por los mismos motivos antes expresado (vid. Resolución de 8 de junio de 2011, que excluye su inscripción de modo expreso en su Fundamento Jurídico 10), y también a la letra l) de la misma cláusula, referida a obligaciones de pago a favor de terceros en virtud de resolución judicial o laudo arbitral, impago de obligaciones corrientes a acreedores distintos de los titulares de la hipoteca o embargo de bienes de cualquiera de los obligados, dando aquí por reproducidas las consideraciones anteriores. En relación con la letra i) de la cláusula 15 del Contrato de Crédito Sindicado, que establece que «si cualquiera de las Obligadas u otra sociedad del Grupo Copcisa cesase en su actividad empresarial o acordase su disolución o liquidación, salvo que se enmarquen en operaciones de reestructuración permitidas en los Contratos de Financiación o autorizadas oportunamente conforme a la Cláusula 3.4.», ha sido calificado negativamente en la nota recurrida por los mismos motivos examinados en relación con las letras e) y h). No obstante, esta causa de vencimiento anticipado tiene justificación si se relaciona con la especialidad del acuerdo de reestructuración regulado actualmente en el artículo 71.bis de la Ley Concursal vigente y en el anterior apartado 6 del artículo 71 de la misma, que en este punto son coincidentes, y que prevén que no sean rescindibles las garantías constituidas en ejecución de los acuerdos de refinanciación, cuando según su letra a), « en virtud de éstos se proceda, al menos, a la ampliación significativa del crédito disponible o a la modificación o extinción de sus obligaciones, bien mediante prórroga de su plazo de vencimiento o el establecimiento de otras contraídas en sustitución de aquéllas, siempre que respondan a un plan de viabilidad que permita la continuidad de la actividad profesional o empresarial en el corto y medio plazo» y con los demás requisitos que expresa el precepto. La cesación de la actividad profesional así como la disolución y liquidación son actos que afectan de modo directo «al plan de viabilidad que permita la continuidad de la actividad profesional o empresarial en el corto y medio plazo», a que se refiere dicho precepto, lo que justifica que las entidades acreedoras tengan interés legítimo en que dichos actos del deudor se enmarquen en operaciones de reestructuración permitidas en los Contratos de Financiación o autorizadas oportunamente conforme a la Cláusula 3.4.», tal como se pacta en la cláusula de vencimiento anticipado, por lo que dicha causa es inscribible, revocándose en este concreto punto la calificación del registrador. Se recurre a continuación la suspensión de los apartados b), f) y o) de la cláusula 15 del crédito sindicado. Dichos apartados responden al siguiente tenor: (b) si cualquiera de las Obligadas incumpliera cualquier obligación (distinta a la obligación de pago asumida por la Acreditada) de este Contrato»; (f) «si cualesquiera de las Obligadas o cualquier sociedad del Grupo Copcisa incumpliera (i) una obligación de pago ajena a los Contratos de Financiación por importe superior a los 300.000 euros, salvo que se estén llevando a cabo como demandante acciones judiciales o extrajudiciales en relación con la no procedencia de pago; o (ii) incumpliera una o varias obligaciones de paso por un importe cumulativo superior a 2.000.000 euros, con independencia de que se estén llevando a cabo o no acciones judiciales o extrajudiciales en relación con la no procedencia de pago de que se trate. Quedan excepcionadas aquellas obligaciones cuyo incumplimiento no llevara aparejado recurso frente a la Acreditada, las Garantes Personales bajo el Contrato Marco o las Obligadas que sean deudoras de obligaciones pecuniarias bajo cualquier Contrato de Financiación»; (o) «si se produjera algún incumplimiento de las obligaciones asumidas por cualesquiera de las sociedades del Grupo Copcisa en cualesquiera de los restantes Contratos de Financiación (excepto en los Nuevos Contratos Bilaterales) o se produjera cualquier supuesto que pudiera dar lugar a la declaración de vencimiento anticipado de cualquiera de los restantes Contratos de Financiación (excepto en los Nuevos Contratos Bilaterales) o de cualquier contrato relevante del que sean parte o en el que se hayan subrogado cualesquiera de las Obligadas». En los tres casos el fundamento jurídico de la calificación suspensiva es el mismo, en particular se suspende su inscripción «por cuanto se refieren al cumplimiento de obligaciones distintas de las garantizadas por la hipoteca que no pueden producir el vencimiento anticipado de ésta, dado que, por el principio de accesoriedad, la hipoteca es accesoria de las obligaciones por ella garantizada (artículo 1857 C.c.)». Constatado que las obligaciones referidas en estos apartados de la citada cláusula se refieren a obligaciones ajenas a las garantizadas por la hipoteca, no cabe sino desestimar el recurso también en relación con los mismos. Igualmente se suspende la inscripción de los pactos contenidos en las letras c), g) y k) de la Cláusula 15, suspensión que se basa en que tales apartados «se refieren a circunstancias que no pueden tener trascendencia real ni afectar a terceros (artículos 1, 9, 12, 98 de la LH y artículos 51, 353 del RH)». Dichos apartados, en concreto, se refieren a lo siguiente: (c) «Si cualquiera de las declaraciones formales realizadas por las Obligadas en este Contrato (incluidas las Declaraciones y Garantías) o en los restantes Contratos de Financiación (excepto en los Nuevos Contratos Bilaterales), ya sean referidas a la fecha en la que se realizaron o al momento en que dichas declaraciones se consideren repetidas, fuera falsa, incorrecta. inexacta (salvo que la falta de veracidad o exactitud no fuera sustancial) u omitiera información de carácter sustancial»; (g) «si, en cualquier momento durante la vigencia del presente Contrato, el Sr. D. B. C. M. dejará de ser el titular último del 100% del Grupo Copcisa, salvo transmisión de su participación a descendientes en primer grado de consanguinidad en línea recta, o sociedades íntegramente participadas por éste o estos, siempre y cuando además este/os adquirente/s se subrogase/n íntegramente en la position jurídica del Sr. D. B. C. M. en el Contrato entre Socios»; (k) «si se comprobase la falsedad de los datos y documentos aportados por o por cuenta de las Obligadas que hayan servido de base a la concesión del Crédito de manera que de no haber existido dicha falsedad las Obligadas no hubieran accedido a otorgar el Crédito Sindicado Original o la novación el Crédito Sindicado Original dando lugar a este Contrato». Las causas de vencimiento anticipado contenidas en los apartados citados anteriormente han sido consideradas como no inscribibles por el registrador por considerarlas carentes de transcendencia real. En la calificación no se cuestiona de forma directa y expresa su mayor o menor relevancia en relación con el crédito garantizado, o su vinculación a comportamientos ajenos a la voluntad del deudor, o el carácter de facultad discrecional y desproporcionada, ni la necesidad de prever o no la posibilidad para el prestatario de la constitución de nuevas garantías que puedan atenuar el riesgo de disminución de las pactadas, ni la supeditación del vencimiento anticipado a actos u omisiones contrarios a los principios de libertad de contratación y de empresa que, con arreglo a la jurisprudencia antes reseñada justificarían en su caso una posible suspensión de la inscripción de las cláusulas hipotecarias que incurrieran en tales situaciones. Por ello, el defecto tal y como está formulado (basado en una alegación general a la falta de transcendencia real de tales cláusulas) no puede ser confirmado. El registrador en su preceptivo informe afirma que dichas cláusulas no pueden adquirir transcendencia real mediante su inscripción en el Registro por cuanto «configuran como causa de vencimiento anticipado de la hipoteca la falsedad, incorrección, inexactitud u ocultación de información respecto de datos, documentos o declaraciones indeterminados y referidas no solo al crédito garantizado, sino a otros distintos, por lo que hay que repetir todo lo que se ha dicho más arriba, respecto del principio de accesoriedad de la hipoteca (artículo 1857 CC.) y la indeterminación que deja al arbitrio de una de las partes el plazo del contrato (artículo 1256 CC.)». Por tanto, en los concretos términos en que se ha formulado el defecto, no puede ser confirmado. No sucede lo mismo en el caso del supuesto previsto en la letra k) que pretende vincular el vencimiento anticipado de las obligaciones garantizadas con una modificación en la composición accionarial de las sociedades del «Grupo Copcisa», que evidentemente no debe adquirir eficacia frente a terceros por tratarse de una circunstancia completamente ajena a la hipoteca y al Registro, además de tratarse de una previsión que puede considerarse contraria a los principios de libertad de empresa, contratación y tráfico mercantil directamente relacionados con el principio de libertad de contratación que preside el artículo 38 de la Constitución, debiendo confirmarse, pues, en este extremo la calificación. En cuanto a la letra n) de la cláusula 15 del contrato de crédito sindicado, establece como causa de vencimiento la siguiente: «Si no se emitiera opinión sobre los estados financieros de cualquiera de las Obligadas por un auditor, cuando estas estuviesen obligadas a su nombramiento de conformidad con la normativa vigente, o si se hubiera emitido con salvedades de carácter relevante a juicio de las Acreditantes, o si no se emitieran las certificaciones individuales y consolidadas sobre cálculo de los Ratios Financieros exigidas, conforme a la Cláusula 13, o si no fueran entregadas a las Acreditantes dentro de los plazos fijados para ello en este Contrato». En este caso, la nota de calificación, recurrida «in totum», no suspende la inscripción de la cláusula en su totalidad, sino únicamente la locución «a juicio de los acreditantes», por contraria al artículo 1256 del Código Civil, es decir, por dejar el cumplimiento de la obligación y la determinación del momento del vencimiento de la hipoteca al arbitrio de una de las partes contratantes, el titular de la hipoteca. Calificación que por su propio fundamento, claro y nítido, debe ser confirmada sin necesidad de añadir nada a lo que se manifiesta como obvio. El inciso final del supuesto recogido en la letra p) de la Cláusula 15 del Contrato de Crédito Sindicado establece el siguiente supuesto de vencimiento anticipado: «si no se hubiesen inscrito Contratos de Garantía que consistan en hipotecas inmobiliarias en garantía del Crédito en los registros de la propiedad que corresponda en el plazo de cuatro meses desde que este Contrato haya adquirido eficacia y de tres meses en relación con la/s prenda/s sin desplazamiento de la posesión y las sucesivas actualizaciones de esta/s». El registrador suspende la inscripción del inciso final de dicha cláusula, referente al plazo de inscripción de las prendas sin desplazamiento, por cuanto la falta de inscripción de éstas es asunto ajeno a la hipoteca que no puede provocar su vencimiento anticipado. Y también en este punto debe confirmarse la calificación recurrida. Se recurre igualmente la suspensión de la letra b) de la estipulación 8.10 de la escritura de constitución de hipoteca, en el que se establece como causa de vencimiento anticipado el hecho de que «el patrimonio de la Acreditada y/o de los Hipotecantes resulte, por cualquier causa que sea, embargado», recurso que igualmente debe ser desestimado por los motivos que se examinaron en el fundamento jurídico 10 de esta Resolución, pues el embargo de bienes o derechos pertenecientes al patrimonio del deudor, incluida las propias fincas hipotecadas, no constituye ningún menoscabo de la garantía en que la hipoteca consiste, por lo que no concurre justa causa que justifique la posibilidad de su vencimiento anticipado. Finalmente, respecto de la letra e) de la estipulación 8.10 de la escritura de hipoteca establece como causa de vencimiento anticipado que «no fueren pagados a tiempo aquellos tributos y gastos sobre las Fincas que tengan preferencia legal de cobro frente a las Acreditantes, salvo que la Acreditada y/o los Hipotecantes procediese a su abono en el plazo de diez días hábiles desde que fuesen requerida para ello». Es cierto que esta Dirección General ya en su Resolución de 22 de junio de 1996 vino a aceptar una cláusula similar a la ahora debatida. |
| R. 10/10/2014 BOE: 6/11/2014 Registro de Laguardia. RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO: REQUISITOS. La posibilidad, conforme al principio general expuesto, de que se puedan alterar los términos de la escritura cuando éstos no se ajustan a la realidad, haciendo posible la rectificación o aclaración y el posterior acceso de la misma al Registro, sin que sea necesario un determinado pronunciamiento judicial ha de estar, no obstante, supeditada al hecho de que quede suficientemente causalizado el acto correspondiente (artículos 1261 y 1275 del Código Civil y 2 de la Ley Hipotecaria) y, consiguientemente, la razón de la modificación o rectificación, a fin de evitar que por una vía indirecta y fraudulenta se puedan alterar las reglas generales que regulan la transmisión de los bienes y derechos. |
| R. 10/10/2014 BOE: 6/11/2014 Registro de Inca n 2. REQUISITOS FISCALES: PLUSVALÍAS EN ACTOS A TÍTULO GRATUITO. No concurriendo circunstancias de realización de especial tarea de cooperación con la Administración de Justicia (Resolución de 21 de diciembre de 1987) ni resultando supuestos de expresa no sujeción al Impuesto (apartados 2. a 4. del artículo 104 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales) o de clara causa legal de exención fiscal –como ocurre en la aceptación de una hipoteca unilateral efectuada por la Tesorería General de la Seguridad Social (Resolución de 23 de abril de 2007)–, imponer al registrador la calificación de la sujeción o no al Impuesto de ciertos actos contenidos en la escritura supondría obligarle a realizar inevitablemente declaraciones tributarias que (aunque sea con los limitados efectos de facilitar el acceso al Registro de la Propiedad) quedan fuera del ámbito de la competencia reconocida a este Centro Directivo, de modo que, aunque es posible que el registrador aprecie la no sujeción de determinado acto a las obligaciones fiscales, ha de tenerse en cuenta que si para salvar su responsabilidad exigiere la correspondiente nota de pago, exención, prescripción o no sujeción, habrán de ser los órganos tributarios competentes –en este caso, municipales– los que podrán manifestarse al respecto al recibir la comunicación impuesta por ley, sin que corresponda a esta Dirección General el pronunciarse, a no existir razones superiores para ello (por ejemplo, cfr. artículo 118 de la Constitución) o tratarse de un supuesto en el que se esté incurriendo en la exigencia de un trámite desproporcionado que pueda producir una dilación indebida. Toda vez que la letra b) del apartado 6 del artículo 110 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales refiere concretamente –por remisión al artículo 106.1.b)–, a las transmisiones a título oneroso, las transmisiones a título lucrativo entre vivos, descritas en el artículo 106.1.a) y relacionadas en el artículo 110.6.a) –todos ellos del mismo cuerpo legal– no pueden liberarse del cierre mediante la comunicación al Ayuntamiento, siendo imprescindible para ello acreditar la liquidación o autoliquidación del Impuesto sobre el Incremento del Valor de Bienes de Naturaleza Urbana, puesto que el alzamiento del cierre mediante acreditación de la comunicación constituye una medida excepcional concedida al adquirente en las transmisiones onerosas el cual, al no ser sujeto pasivo del impuesto podría verse perjudicado en su derecho a la registración de su adquisición en el caso de que el transmitente, sujeto pasivo legal del impuesto, decidiera no proceder a la liquidación o autoliquidación del mismo con el consiguiente cierre registral. |
| R. 25/9/2014 BOE: 7/11/2014 Registro de Borja. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL: RECTIFICACIÓN DE ASIENTOS REGISTRALES. El defecto de la nota de calificación no puede sino ser confirmado. Como bien dice la registradora en su nota el artículo 1.3.o de la Ley Hipotecaria establece que los asientos del Registro se encuentran bajo la salvaguarda de los tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud, y la rectificación de dichos asientos debe llevarse en los supuestos y en la forma señalada en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria. El supuesto de hecho que nos ocupa no se enmarca en ninguno de los apartados de dicho artículo, ni del título resulta la existencia de relaciones jurídicas inmobiliarias que no hayan tenido acceso al Registro, ni se ha producido la extinción de un derecho anotado o inscrito, ni se ha alegado falsedad o nulidad del título que motivó los asientos cuya cancelación se solicita. Tampoco se acredita la nulidad o error cometido en los asientos actualmente existentes. Simplemente por no poder identificarse a juicio del recurrente las fincas registrales con sus correspondientes certificaciones catastrales, entiende que procede su cancelación y la extensión de una nueva descripción no ya en el historial de dicha finca, sino abriendo folio nuevo. |
| R. 25/9/2014 BOE: 7/11/2014 Registro de Piedrahíta. INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: REQUISITOS. En cuanto a las mitades indivisas de finca ya inmatriculadas a favor de tercero y cuyo dominio se atribuyen los donantes transmitiéndolo por la escritura calificada negativamente, es claro que la inscripción debe ser rechazada puesto que hallándose las inscripciones practicadas bajo la salvaguarda de los tribunales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria), los principios de tutela judicial efectiva y su trasunto hipotecario del tracto sucesivo, imponen expresamente al registrador, conforme a lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, la denegación de la inscripción solicitada si el derecho –en el presente caso, la mitad indivisa en pleno dominio– resulta inscrito a favor de persona distinta de la que otorga la transmisión. Respecto de las mitades indivisas de fincas descritas en el documento calificado que no tienen inscripciones contradictorias en el Registro, no sólo es exigible que la descripción de los inmuebles en cuestión en las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas sean idénticas a las que se hagan en el título inmatriculador sino que también debe haber entre éste y el título previo similitudes suficientes para que no haya dudas sobre la identidad de las fincas cuyo acceso al Registro se pretende. |
| R. 26-9 y 14-10-2014 BOE: 7/11/2014 Registro de Boadilla del Monte, Cambados y Villafranca del Bierzo. RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. Una vez calificado el documento e inscrito, bajo la responsabilidad del registrador, los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales. Por ello, la negativa a su rectificación por el titular del Registro que considera inexistente el error alegado conforme al cual la configuración jurídica del título no se corresponde con la inscripción practicada, no puede ser abordada en el cauce de este recurso. |
| R. 26/9/2014 BOE: 7/11/2014 Registro de Madrid n 34. SUSTITUCIÓN VULGAR: SU EFECTOS EN RELACIÓN CON LOS LEGITIMARIOS. Se debe, pues, decidir si la renuncia de un legitimario habiendo establecido el testador sustitución vulgar, extingue la legítima de los sustituidos, o si por el contrario la orden de sustitución, en cuanto el testamento es ley de la sucesión, supone el mantenimiento en los nietos en la posición del padre. No debe ofrecer duda que los descendientes de un legitimario renunciante no pueden alegar derecho alguno a la legítima, pues han perdido la expectativa de ser legitimarios por razón de la renuncia de su padre. Esto es así, claramente en la sucesión intestada, porque la renuncia, según resulta de los preceptos citados, se extiende a la estirpe eliminándose con ello el derecho de representación, expandiendo que no acreciendo, la posición de los restantes. Si los renunciantes fueran todos los hijos, pasaría la sucesión al siguiente grado (artículos 913 y 921 del Código Civil) debiendo estarse al caso concreto a partir de ahí. En la sucesión testamentaria ha de entenderse que la sustitución vulgar en relación con un heredero forzoso sólo cabe respecto al tercio de libre disposición, o para mejorar a algún legitimario, o bien cuando los designados sustitutos son los mismos colegitimarios del renunciante o legitimarios de otro grado. Así, cuando renuncia el único heredero forzoso y los designados sustitutos son sus hijos o, en caso de no tenerlos, sus ascendientes. Ahora, como se ha indicado, todos los interesados están de acuerdo en atribuir a los nietos el montante que les hubiera correspondido de mantenerse la posición de la estirpe. No puede olvidarse que en tanto no recaiga un pronunciamiento judicial estableciendo la nulidad y por lo tanto, ordenando que se tenga por no puesta la cláusula testamentaria, lo que no parece probable dada la unanimidad de los interesados en su mantenimiento, ésta habrá de ser interpretada en la forma más favorable para que surta efecto. Por lo que, ambos, voluntad del testador y el acuerdo de todos los interesados, deben ser respetados en la medida de lo posible. |
| R. 8/10/2014 BOE: 7/11/2014 Registro de Guadarrama. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA INSCRIPCIÓN DE EXCESO DE CABIDA: REQUISITOS. En relación con el trámite previsto por el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, resulta del auto la citación a los que han sido tenidos por el juez como titulares de los predios colindantes, lo que concuerda con el criterio recogido en Resoluciones como la de 4 de abril de 2013, según el cual la normativa reguladora, al hablar de colindantes, se está refiriendo a los colindantes reales, sean o no titulares registrales. En cuanto a las dudas en la identidad de la finca que se derivarían del cambio operado en la descripción actualizada con la omisión de un colindante, como también se ha dicho, tratándose de documentos judiciales, es el juez quien ha de resolver dentro del procedimiento, concretamente en su fase de prueba, sobre esta cuestión de hecho, partiendo de la información facilitada en la certificación registral expedida en su día. Aun siendo el registrador que califica diferente del que expidió la certificación, como se observa en el informe del registrador, el dato del que derivan las dudas, que es el lindero Norte tal y como se recogía en la descripción registral, fue debidamente conocido por el juez a través de dicho documento. |
| R. 8/10/2014 BOE: 7/11/2014 Registro de Madrid n 45. CONFESIÓN DE PRIVATIVIDAD: NATURALEZA Y REQUISITOS. La confesión de privatividad se configura como un negocio de fijación de la verdadera naturaleza del bien, cuando existe incertidumbre sobre su partencia a una u otra masa patrimonial. En resumen, respecto de los cónyuges, la confesión de privatividad se configura como un medio de prueba especialmente hábil para acreditar que la adquisición del bien se realizó por el patrimonio privativo de cónyuge del confesante. En definitiva, destruye el juego de las presunciones de los artículos 1361 y 1441 del Código Civil, creando otra presunción de privatividad que puede ser destruida, a su vez por una prueba fehaciente y suficiente de la ganancialidad o privatividad del cónyuge confesante. Pero para estos efectos, debe reunir determinados requisitos: a) Que se trate de una declaración de conocimiento del confesante sobre hechos personales suyos; b) Que sobre el bien que se reconoce privativo del otro cónyuge, exista incertidumbre acerca de la naturaleza, de forma que no opera este efecto si el bien tiene una naturaleza ganancial o privativa claramente definida, y c) La confesión puede referirse al título de adquisición, al precio o contraprestación y de manera especial es preciso que la confesión se realice durante la vigencia del matrimonio –y por tanto del régimen económico de gananciales–, por lo que la confesión realizada por cualquiera de los que fueron cónyuges una vez disuelto el matrimonio tendrá los efectos propios que le otorga la Ley de Enjuiciamiento Civil, un efecto limitado ya que dispone que tendrá eficacia probatoria si no lo contradice el resultado de las demás pruebas. |
| R. 9/10/2014 BOE: 7/11/2014 Registro de Palma de Mallorca n 5. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: TRANSMISIÓN POR SUCESIÓN UNIVERSAL DEL CRÉDITO HIPOTECARIO. Para practicar la inscripción de un decreto de adjudicación derivado de un procedimiento de ejecución directa de bienes hipotecados, siendo el ejecutante titular del derecho de hipoteca por haberlo adquirido como consecuencia de una operación de fusión de entidades de crédito, es necesario que se aporte la documentación precisa para inscribir previamente su derecho, en aplicación del principio de tracto sucesivo. |
| R. 13/10/2014 BOE: 7/11/2014 Registro de Pozuelo de Alarcón n 1. CONCURSO DE ACREEDORES: ENAJENACIÓN DE FINCA Y CANCELACIÓN DE LA HIPOTECA QUE LA GRAVA. En cuanto al primer defecto señalado por el registrador, ha de tenerse en cuenta que de una simple lectura de la escritura, de la cita del notario y del testimonio del auto de autorización protocolizado queda patente que se ha omitido en dicha protocolización la hoja del auto en la que se contiene la parte dispositiva de la resolución y que eventualmente ha de coincidir con lo citado textualmente por el notario. Del artículo 155 de la Ley Concursal, precepto aplicable a los créditos garantizados con hipoteca, aun existiendo plan de liquidación (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de julio de 2013), la cancelación de la hipoteca sólo está prevista en los supuestos en que se proceda a la enajenación del bien hipotecado, sin subrogación, no con anterioridad, enajenación que ha de verificarse con estricto cumplimiento de las exigencias impuestas en el apartado cuarto de este artículo 155. En el presente expediente, se pretende la cancelación de sendas hipotecas constituidas a favor de «Banco Santander, S.A.» y de «Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A.», en cumplimiento de un auto dictado al efecto con carácter genérico para todo tipo de cargas. Si tenemos en cuenta las especiales consecuencias que tiene la aprobación del plan de liquidación en relación con el pago de los créditos que gozan de privilegio especial, conforme a los artículos 148 y 155 de la Ley Concursal, y considerando el ámbito de calificación del registrador conforme al artículo 132 de la Ley Hipotecaria a la hora de cancelar la hipoteca –aplicable también en el ámbito de la liquidación concursal– debe constar expresamente en el mandamiento que se ha dado conocimiento a los acreedores hipotecarios del plan de liquidación, las medidas tomadas con relación a la satisfacción del crédito con privilegio especial y que el plan de liquidación –no sólo el auto ordenando la cancelación– es firme. Caso de haber sido impugnado el plan de liquidación por los acreedores sería aplicable lo dispuesto en el artículo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuando dispone que «mientras no sean firmes –o aun siéndolo, no hayan transcurrido los plazos indicados por esta Ley para ejercitar la acción de rescisión de la sentencia dictada en rebeldía–, sólo procederá la anotación preventiva de las sentencias que dispongan o permitan la inscripción o la cancelación de asientos en Registros Públicos» (cfr. Resolución 18 de noviembre de 2013). No cabe aceptar, como mantiene la recurrente, que de no ser firme no se habría expedido testimonio porque el propio testimonio recoge los posibles recursos a interponer. Del mismo modo, la carta de pago otorgada en documento privado deberá formalizarse convenientemente en documento público para su acceso al Registro conforme al principio general recogido en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria. |
| R. 13/10/2014 BOE: 7/11/2014 Registro de Las Palmas de Gran Canaria n 2. ANOTACIONES PREVENTIVAS: TÍTULO PARA PRACTICARLAS. En materia de ejecución de medidas cautelares, tratándose de anotaciones preventivas la legislación procesal remite a las normas de la legislación hipotecaria (cfr. artículo 738 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Dentro de esta última normativa, el artículo 42.4 de la Ley Hipotecaria, respecto de la anotación preventiva de prohibición de disponer establece que podrá solicitarla quien «demandando en juicio ordinario el cumplimiento de cualquiera obligación, obtuviere, con arreglo a las leyes, providencia ordenando el secuestro o prohibiendo la enajenación de bienes inmuebles». El Reglamento Hipotecario desarrolla esta norma en su artículo 165 para toda anotación que haya de practicarse en virtud de mandato judicial, la cual «se verificará en virtud de presentación en el Registro del mandamiento del Juez o Tribunal, en el que se insertará literalmente la resolución respectiva con su fecha y se hará constar, en su caso, que es firme». Por tanto, la presentación de un escrito de solicitud ante el Registro, o ante este Centro Directivo en vía de recurso, no es suficiente pues, tal como se ha indicado, sería necesario que el juzgado o tribunal competente, ante el que lo solicite el interesado, decrete en su caso, la correspondiente anotación preventiva, lo que no se ha acreditado en el presente caso. |
| R. 15/10/2014 BOE: 7/11/2014 Registro de Tarazona. PRINCIPIO DE LEGITIMACION REGISTRAL: PODER DE DISPOSICIÓN. Como señalara la Resolución de 18 de septiembre de 1989, no cabe acceder a la inscripción al amparo de la legitimación registral del transmitente prescindiendo, frente a las exigencias del tracto sucesivo sustantivo, de las vicisitudes anteriores a la venta, pues si al Registro tan sólo pueden acceder los actos válidos (artículo 18 de la Ley Hipotecaria), esa validez no viene determinada por el pronunciamiento registral legitimador, sino por la existencia de verdadero poder dispositivo en el transmitente. Es cierto que este poder se presume a todos los efectos legales (artículo 38 de la Ley Hipotecaria), cuando así resulta del contenido tabular (y dicha presunción puede, mediante el juego del artículo 34 de la misma Ley determinar el mantenimiento de la adquisición aun cuando fuera inexacta), pero el registrador debe calificar no sólo por lo que resulte del Registro, sino también atendiendo al contenido del título presentado, sin que pueda prescindir del reconocimiento de la inexactitud de aquella presunción cuando se verifica por quien puede ser favorecido por ella. Así lo imponen tanto la doctrina de los actos propios, que puede operar registralmente en virtud de la eficacia rectificatoria que tiene el consentimiento del propio titular del asiento a cancelar (artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), como la necesidad de cerrar el Registro a actos cuya validez queda jurídicamente comprometida por las propias manifestaciones de los otorgantes, las cuales deben ser tenidas en cuenta en la calificación registral (cfr. artículo 18 de la Ley Hipotecaria).Esta conclusión no puede quedar contradicha por las manifestaciones contenidas en la escritura calificada sobre el hecho de que el derecho de la sociedad adquirente derive de una previa cesión de contrato, de la transmisión de la posición jurídica que en la compraventa previa ostentaban otros compradores anteriores consentida por la vendedora. Con independencia de si hubo o no consumación de la primera de aquellas transmisiones en virtud de tradición, lo cierto es que se reconoce la existencia de dos títulos de transmisión distintos y sucesivos, de suerte que el último de los adquirentes no deriva el suyo del vendedor inicial, sino de otros intermedios, por lo que la validez de ambos títulos condiciona la del último, y esa existencia y validez no la acredita tan sólo la aceptación del cedido o su reconocimiento por el cesionario, y depende esencialmente del consentimiento, de la capacidad y legitimación de los cedentes, la existencia y licitud de su causa, e incluso de la observancia de las formas que según la naturaleza del negocio fueran exigibles –piénsese en la posibilidad de que aquella transmisión hubiera sido por donación–, elementos todos ellos ausentes en el documento calificado. |
| R. 15/10/2014 BOE: 7/11/2014 Registro de Corcubión. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: SÓLO CONTRA EL HIPOTECANTE NO DEUDOR AL HALLARSE EL DEUDOR EN CONCURSO. Se debate en este recurso la inscripción de un decreto de adjudicación en un procedimiento de ejecución directa de hipoteca, que se entabla exclusivamente contra los hipotecantes no deudores, siendo así que el deudor se encuentra en situación legal de concurso, lo que se acredita mediante certificación del Registro Mercantil. Se interpone recurso alegándose que la sociedad deudora estaba declarada en concurso lo que imposibilita dirigir contra ella la ejecución. Por lo que se refiere al deudor no hipotecante, o sea al que no es dueño de la finca contra la que se dirige la acción real hipotecaria, el fundamento de la extensión de la calificación registral al requisito de haberse demandado y requerido de pago al deudor, no puede radicar en el principio de tracto sucesivo, puesto que no es titular registral, pero existen importantes conexiones entre la obligación del deudor y la garantía real hipotecaria que podrían explicar que el legislador exija que la acción se dirija también contra el deudor aunque no sea dueño de la finca. Aparte de las incidencias que pueden producirse a lo largo del procedimiento, en cuanto a la posibilidad de que el deudor demandado pague y pueda participar en la subasta elevando las pujas de la misma, existe una razón fundamental para la intervención del deudor y es que dentro del mismo procedimiento de ejecución se prevé que si la enajenación de la finca fuera insuficiente para el pago de la obligación, se permite al acreedor que continúe el procedimiento con el embargo de otros bienes del deudor para la satisfacción de la parte que ha quedado sin pagar. Ahora bien, estando el deudor no hipotecante en situación de concurso de acreedores, hay que observar que se suspenden las ejecuciones dirigidas contra el mismo, a pesar de lo cual sería posible seguir la ejecución contra los demás interesados, conforme se desprende de lo establecido en el artículo 568.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En caso de declaración de concurso del deudor, no cabe seguir la ejecución contra el mismo, pero ello no impide que se siga la ejecución contra el hipotecante no deudor, como aquí ocurre, que garantiza con la finca de su propiedad la ejecución hipotecaria, teniendo en cuenta que no cabe aplicar el beneficio de excusión en el ámbito hipotecario, ni siquiera en el ámbito de la fianza personal cuando el deudor ha sido declarado en concurso (cfr. artículo 1831.4.o del Código Civil). |
| R. 16/10/2014 BOE: 7/11/2014 Registro de Guadix. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: DEMANDA Y REQUERIMIENTO AL TERCER POSEEDOR. Conforme a los articulos 132 de la LH y 685 de la LEC, es necesaria la demanda y requerimiento de pago al tercer poseedor de los bienes hipotecados que haya acreditado al acreedor la adquisición de sus bienes, entendiendo la Ley Hipotecaria que lo han acreditado quienes hayan inscrito su derecho con anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas. |
| R. 16/10/2014 BOE: 7/11/2014 Registro de Denia n 2. CONVENIO REGULADOR DE LA SEPARACIÓN O DIVORCIO: ÁMBITO. Este Centro Directivo ha entendido que forma parte de las operaciones de liquidación la atribución de la vivienda familiar incluso en el supuesto de que su titularidad pertenezca por mitades a los cónyuges por adquisición realizada antes del matrimonio, pues en este supuesto su evidente afección a las necesidades del matrimonio justifica sobradamente su inclusión junto a los bienes adquiridos constante el régimen matrimonial (Resoluciones de 11 de abril y 7 de julio de 2012). Pero fuera de este supuesto las transmisiones adicionales de bienes entre cónyuges, ajenas al procedimiento de liquidación (y tales son, en vía de principios, las que se refieren a bienes adquiridos por los cónyuges en estado de solteros no especialmente afectos a las cargas del matrimonio), constituyen un negocio independiente, que exige acogerse a la regla general de escritura pública para su formalización. En definitiva, la diferente causa negocial, ajena a la liquidación del patrimonio común adquirido en atención al matrimonio, y las exigencias derivadas del principio de titulación auténtica, unidas a la limitación de contenido que puede abarcar el convenio regulador, según doctrina reiterada (vid. «Vistos»), deben resolverse a favor de la exigencia de escritura para la formalización de un negocio de esta naturaleza. Es evidente a la luz de las anteriores consideraciones que el recurso no puede prosperar. La adjudicación de un bien inmueble objeto de comunidad ordinaria (sin que se trate de la vivienda familiar) adquirido antes del matrimonio, de carácter privativo, es un negocio ajeno al contenido típico del convenio regulador por lo que para su inscripción en el Registro de la Propiedad es necesaria la oportuna escritura pública o, en su defecto, la sentencia firme dictada por juez competente en el procedimiento que corresponda. |
| R. 16/10/2014 BOE: 7/11/2014 Registro de Alicante n 3. CONTROL DE LOS MEDIOS DE PAGO: LIMITE DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL. En relación con la calificación registral y el cierre del Registro de la Propiedad, en los términos expresados en el artículo 254.3 de la Ley Hipotecaria, el artículo 177, párrafo quinto, del Reglamento Notarial, según redacción dada por el Real Decreto 1/2010, determina que «…se entenderán identificados los medios de pago si constan en la escritura, por soporte documental o manifestación, los elementos esenciales de los mismos. A estos efectos, si el medio de pago fuera cheque será suficiente que conste librador y librado, beneficiario, si es nominativo, fecha e importe; si se tratara de transferencia se entenderá suficientemente identificada, aunque no se aporten los códigos de las cuentas de cargo y abono, siempre que conste el ordenante, beneficiario, fecha, importe, entidad emisora y ordenante y receptora o beneficiaria». Consecuentemente con lo expuesto, no toda omisión de los elementos de identificación de los medios de pago que, según el artículo 177 del Reglamento Notarial deba constar en la escritura pública, produce el cierre registral (cfr. los párrafos cuarto y quinto de dicho precepto reglamentario), y ello sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden que pueden derivar del incumplimiento de la obligación de expresar los restantes elementos identificadores a que se refiere el mismo precepto. Es perfectamente válido el pago efectuado a un tercero al amparo de los artículos 1162 y 1163 del Código Civil. Por ello, que el pago del precio se haya realizado al vendedor o a otra persona no es un problema de identificación de medios de pago y queda al margen del Registro la causa o razón de ser por la que el pago no se efectuó al vendedor. |
| R. 16/10/2014 BOE: 7/11/2014 Registro de Yecla. CONDICIÓN RESOLUTORIA: REQUISITOS DE EJERCICIO. El artículo 1504 del Código Civil, exige que se practique un requerimiento (notarial o judicial), mediante el cual el vendedor notifica su decisión de que ha optado por la resolución del contrato. Esta facultad resolutoria, si bien es de ejercicio unilateral, requiere para ser eficaz –sin tener que recurrir a una decisión judicial que la declare– su adecuada notificación al otro contratante, y que éste no se oponga. Esta Dirección General en numerosas ocasiones en que tiene declarado que para poder obtener la reinscripción a su favor han de cumplirse estos requisitos: 1o) Debe aportarse el título del vendedor (cfr. artículo 59 del Reglamento Hipotecario), es decir, el título de la transmisión del que resulte que el transmitente retiene el derecho de reintegración sujeto a la condición resolutoria estipulada; 2o) La notificación judicial o notarial hecha al adquirente por el transmitente de quedar resuelta la transmisión, siempre que no resulte que el adquirente requerido se oponga a la resolución invocando que falta algún presupuesto de la misma. Formulada oposición por el adquirente, deberá el transmitente acreditar en el correspondiente proceso judicial los presupuestos de la resolución, esto es, la existencia de un incumplimiento, grave (Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1993), que frustre el fin del contrato por la conducta del adquirente, sin hallarse causa razonable que justifique esa conducta (Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 1991, 14 de febrero y 30 de marzo de 1992, 22 de marzo de 1993 y 20 de febrero y 16 de marzo de 1995), y 3o) El documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución (artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario). |
| R. 17/10/2014 BOE: 12/11/2014 Registro de Pozuelo de Alarcón n 2. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA INSCRIPCIÓN DE EXCESO DE CABIDA: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. Se ha entendido reiteradamente, por este Centro Directivo, que las dudas del registrador en lo relativo a la identificación de la finca no pueden impedir, en vía de principios, la inscripción en los supuestos de expediente de dominio (puede verse en Resoluciones como la de 25 de noviembre de 2013), pues, en este caso, el juicio corresponde exclusivamente al juez, por ser éste quien dentro del procedimiento goza de los mayores elementos probatorios para efectuarlo y de los resortes para hacerlo con las mayores garantías. No obstante, ello será así, se ha dicho también, salvo que, en tal momento, y con carácter de excepción a la citada regla general, el registrador no tenga ya dudas, sino la certeza de que el exceso no corresponde a la finca ya inscrita, pues en estos casos, frente al limitado alcance de la calificación de los documentos judiciales, debe primar la superior exigencia institucional de evitar tales indeseables situaciones (cfr. Resolución de 25 de noviembre de 2013). No es obstáculo, en este supuesto, frente al primer motivo expuesto por el recurrente, que las dudas acerca de la identidad de la finca no se hubieran expresado por el registrador titular en el momento de expedir la oportuna certificación, que pudo ser distinto al actual (en este sentido, la Resolución de 19 de diciembre de 2011). |
| R. 17/10/2014 BOE: 12/11/2014 Registro de Palma de Mallorca n 3. CONJUNTOS INMOBILIARIOS: SU DELIMITACIÓN A EFECTOS DEL ARTÍCULO 17.6 de la LEY DEL SUELO. La primera cuestión planteada guarda similitud con la resuelta en la Resolución de este Centro Directivo de 23 de junio de 1998. Ahora, como entonces, «se trata de decidir si para constituir una finca urbana en régimen de propiedad horizontal es precisa la previa inscripción de las modificaciones del edificio ya inscrito que se ponen de manifiesto en el título constitutivo de ese régimen». Y entonces se dijo, y debe reiterarse ahora, que «la propiedad horizontal presupone siempre la previa inscripción del edificio que se divide (art. 8 de la Ley Hipotecaria). Por tanto cuando existe discrepancia entre la edificación tal como aparece descrita en el Registro y la que según el título constitutivo del Régimen de Propiedad Horizontal, va a ser objeto de división, es precisa la previa inscripción de la correspondiente alteración, pues así lo imponen tanto la concordancia del Registro con la realidad extrarregistral como, de forma más específica, la propia normativa urbanística». En cuanto al segundo defecto, relativo a la necesidad o no de licencia para la constitución del régimen de propiedad horizontal, hemos de partir de lo dispuesto en la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que simultáneamente modificó y dio nueva redacción al artículo 10.3 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, y al artículo 17.6 de la Ley de suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio. Según doctrina de este Centro para que exista un complejo inmobiliario «es esencial que se trate de un régimen de organización unitaria de la propiedad, lo que conlleva que junto a los elementos de propiedad privativa y exclusiva existan otros de uso común, ya sean bienes inmuebles, derechos, instalaciones o servicios, cuya titularidad se atribuya por cuotas, que han de tener un carácter instrumental, a quienes en cada momento sean dueños de los elementos privativos. Ha de existir por tanto entre ambos elementos una vinculación ‘‘ob rem’’ o si se prefiere expresar en términos más amplios, dado que no siempre se tratará de inmuebles, una subordinación de servicio o utilidad en favor de los elementos privativos que integran el conjunto». Y que «el hecho diferencial que distinga (el complejo inmobiliario) de la propiedad horizontal tumbada» se encuentra en que «en esta última, se mantiene la unidad jurídica y funcional de la finca, al permanecer el suelo y el vuelo como elementos comunes, sin que haya división o fraccionamiento jurídico del terreno que pueda calificarse de parcelación, no produciéndose alteración de forma, superficie o linderos. El régimen de la propiedad horizontal que se configura en el artículo 396 del Código Civil parte de la comunidad de los propietarios sobre el suelo y vuelo como elementos esenciales para que el propio régimen exista, manteniendo la unidad jurídica y funcional de la finca total sobre la que se asienta. Se rige por la Ley especial, que en su artículo 2 declara la aplicación no sólo a las comunidades formalmente constituidas conforme a su artículo 5, o a las que reúnan los requisitos del artículo 396 del Código Civil pese a la carencia de un título formal de constitución, sino también, a los complejos inmobiliarios privados en los términos establecidos en la propia Ley, lo cual no significa que tales complejos inmobiliarios sean un supuesto de propiedad horizontal». No se trata de ser sólo titular pasivo de los elementos comunes por naturaleza, sino de implementar voluntariamente nuevos servicios y dotaciones para mejorar el uso, funcionalidades y explotación de los elementos privativos, creando una vinculación «ob rem» a modo de subcomunidad de destino o funcional, en la que el titular no sólo soporta una relación pasiva o estática sino que incluso puede verse sometido a obligaciones sujetas a las relaciones contractuales derivadas del marco regulatorio del complejo inmobiliario y que vinculan a todos sus titulares, presentes y futuros. Este es el plus que exige el artículo 17.6 del texto refundido y que excluye la interpretación extensiva del requisito de la licencia a todos los supuestos de propiedad horizontal. |
| R. 17/10/2014 BOE: 12/11/2014 Registro de Torrelaguna. SEGREGACIÓN: INSCRIPCION CUANDO HAN PRESCRITO LAS FACULTADES DE LA ADMINISTRACIÓN PARA INICIAR ACTUACIONES ADMINISTRATIVAS DE REPOSICIÓN DELA LEGALIDAD. Lo que interesa ahora es analizar si una declaración municipal acreditativa de la prescripción de la posible infracción urbanística en que hubiera podido incurrir una segregación efectuada fehacientemente en el año 1986, permite o no proceder a la inscripción registral de tal segregación. Siendo aplicable al acto registral de la segregación la normativa autonómica y estatal vigente cuando se solicita la inscripción, como reiteradamente ha declarado este Centro Directivo, queda claro que en el caso presente no sería admisible aportar una simple declaración municipal de innecesariedad de licencia, pues, con independencia del acierto o no de la argumentación empleada por la registradora acerca de la derogación general de tal supuesto en la legislación estatal, legalmente, lo cierto es que según la concreta legislación urbanística de la comunidad autónoma donde se ubica la finca, vigente al tiempo de solicitarse la segregación registral, la licencia es siempre necesaria, y una hipotética declaración de innecesariedad de licencia encerraría en sí misma una contradicción y vulneración legal. Pero, como se ha dicho anteriormente, el certificado municipal incorporado a la escritura de segregación no es ni una licencia –ni expresa ni presunta–, ni tampoco una declaración de innecesariedad de licencia, sino algo distinto. Por tanto, aun cuando no se aporte, como hubiera sido preceptivo, la correspondiente licencia municipal para tal segregación, lo cierto es que el propio Ayuntamiento constata y certifica que la posible infracción en que hubiera podido incurrirse al realizar en 1986 una segregación no autorizada estaría actualmente prescrita, y no consta que estemos ante ningún supuesto excepcional que determine la imprescriptibilidad de la potestad de restablecimiento de la legalidad urbanística, como tampoco consta registralmente anotación alguna de inicio de expediente de disciplina urbanística alguno. Esa analogía en la admisión de la vía de la prescripción acreditada para inscribir no sólo edificaciones, sino también divisiones o segregaciones antiguas, ha de aplicarse también en cuanto a las cautelas y actuaciones que de oficio ha de tomar el registrador, con carácter previo y posterior a la práctica del asiento, a saber: en primer lugar, comprobar la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la división o segregación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general, ni tenga una clasificación tal que legalmente determine la no aplicación de limitación de plazo alguna para el ejercicio de las potestades de protección de la legalidad urbanística –salvo, en cuanto a esto último, que la norma que disponga tal imprescriptibilidad hubiera entrado en vigor cuando ya se hubiera consumado la prescripción conforme a la normativa anterior–; y, en segundo lugar, notificar la práctica del asiento registral a la Administración dejando constancia registral de ello, extremo éste que –si bien en lo que se refiere al Ayuntamiento resultaría de la aplicación analógica de lo dispuesto para las obras nuevas en el artículo 20.4 de la Ley de suelo–, en lo relativo a la Comunidad Autónoma cuenta con un precepto específico en el artículo 51.3, cuando ordena que «inscrita la parcelación o reparcelación de fincas, (…) el Registrador de la Propiedad notificará a la Comunidad Autónoma competente la realización de las inscripciones correspondientes, con los datos resultantes del Registro. A la comunicación, de la que se dejará constancia por nota al margen de las inscripciones correspondientes, se acompañará certificación de las operaciones realizadas y de la autorización administrativa que se incorpore o acompañe al título inscrito». |
| R. 17/10/2014 BOE: 12/11/2014 Registro de San Sebastián de la Gomera. INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: NECESIDAD DE LA DOBLE TRANSMISIÓN. En el presente caso se discute si es posible la inmatriculación de una finca con arreglo al procedimiento prevenido en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria cuando, el título público, cuya inmatriculación se pretende, viene constituido por una escritura de resolución de contrato de permuta, cesión de solar a cambio de edificación futura, precedido por la escritura de permuta, cesión de solar a cambio de edificación futura, objeto de la resolución posterior. Como dice la sentencia del Tribunal Supremo de 8 de marzo de 2006 (entre otras muchas además de las citadas en «Vistos») «es opinión comúnmente aceptada, tanto por la doctrina científica como por la jurisprudencia, que la resolución contractual produce sus efectos, no desde el momento de la extinción de la relación obligatoria, sino retroactivamente desde su celebración, es decir, no con efectos «ex nunc», sino «ex tunc», lo que supone volver al estado jurídico preexistente como si el negocio no se hubiera concluido, con la secuela de que las partes contratantes deben entregarse las cosas o las prestaciones que hubieren recibido, en cuanto la consecuencia principal de la resolución es destruir los efectos ya producidos, tal como se halla establecido para los casos de rescisión en el artículo 1295 del al que expresamente se remite el artículo 1124 del mismo cuerpo legal, efectos que sustancialmente coinciden con los previstos para los casos de nulidad en el artículo 1303, y para los supuestos de condición resolutoria expresa en el artículo 1123». Es innegable en base a dicha doctrina recogida por la registradora en su nota, que la transmisión inicial, resuelto el contrato de permuta, no se produjo y por tanto la propia resolución en ningún caso supone una segunda transmisión. |
| R. 21/10/2014 BOE: 12/11/2014 Registro de Madrid n 13. PROPIEDAD HORIZONTAL: EFICACIA DE LOS ESTATUTOS. CALIFICACIÓN REGISTRAL: NUEVA PRESENTACION DEL MISMO TÍTULO. Constando en los Estatutos que las viviendas y locales tendrán únicamente tal destino y que las modificaciones en la fachada requieren consentimiento de la Comunidad, debe mantenerse la nota de calificación que no inscribe tales alteraciones cuando a las mismas solo ha concurrido la voluntad del propietario. Debe concluirse que ante la nueva presentación del título, una vez caducado el asiento de presentación anterior, y mientras la cuestión no haya sido objeto de decisión por este Centro Directivo, debe el registrador emitir la correspondiente calificación que, aunque reitere la calificación negativa, será una calificación nueva, y frente a ella caben los recursos que prevé actualmente el artículo 328 de la Ley Hipotecaria. Ahora bien, esta facultad de reiterar la presentación y la petición de calificación, ya por sí excepcional, no puede mantenerse cuando la cuestión ha sido objeto de un recurso contra la calificación cuestionada, ya se trate de un recurso potestativo ante esta Dirección General, o de una impugnación directa ante los tribunales a través del juicio verbal (cfr. artículo 324 de la Ley Hipotecaria), pues en tales casos la resolución que recaiga será definitiva, sin posibilidad de reproducir la misma pretensión. |
| R. 21/10/2014 BOE: 12/11/2014 Registro de Reinosa. INSCRIPCIÓN DE RESOLUCIONES JUDICIALES: ARTÍCULO 708 de la LEC. Las Resoluciones de este Centro Directivo de 4 de mayo y 3 de junio de 2010, en la línea de otras anteriores, abordaron ya esta cuestión. Según éstas, el precepto deberá ser interpretado en el sentido de que serán inscribibles las declaraciones de voluntad dictadas por el juez en sustitución forzosa del obligado, cuando estén predeterminados los elementos esenciales del negocio, pero teniendo presente que la sentencia en nada suple la declaración de voluntad del demandante, tratándose de negocio bilateral, que deberá someterse a las reglas generales de formalización en escritura pública. Es decir, el artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no establece la inscripción directa de la resolución judicial, en todo caso, sino que estableciendo una nueva forma de ejecución procesal, habilita al demandante para otorgar por sí solo la escritura de elevación a público del documento privado de venta, sin precisar la presencia judicial, en base a los testimonios de la sentencia y del auto que suple la voluntad del demandado. |
| R. 21/10/2014 BOE: 12/11/2014 Registro de Málaga n 8. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACION DEL GRACTO INTERRUMPIDO: REQUISITOS. En el presente caso, a pesar de que el auto afirma, en su razonamiento jurídico único, que en la tramitación del expediente se ha observado lo preceptuado en el artículo 201 regla 3a de la Ley Hipotecaria. En este contexto, añade la resolución calificada que se han observado los preceptos contenidos en el artículo 274 del Reglamento Hipotecario, pero no que, como consecuencia de la adición aclarando el procedimiento seguido en los términos antes reseñados, se haya cumplido con lo exigido en el artículo 285 del Reglamento Hipotecario, específico para el expediente de reanudación de tracto. En efecto, en el auto se alude expresamente a la citación de las personas de quienes procede la finca, de los colindantes, del titular catastral y de las personas ignoradas, pero nada se dice sobre el llamamiento al titular registral y, sobre todo en el presente expediente, cuando dicho titular difiere del transmitente del bien. En cuanto al segundo defecto de la nota de calificación, el auto judicial por el que se resuelve un expediente de reanudación de tracto sucesivo interrumpido debe contener expresamente el pronunciamiento de cancelación de las inscripciones contradictorias Esta cuestión formal ya ha sido tratada por este Centro Directivo en anteriores ocasiones y su solución viene impuesta por la normativa hipotecaria vigente sobre esta cuestión, en particular en el artículo 286 del Reglamento Hipotecario. |
| R. 21/10/2014 BOE: 12/11/2014 Registro de Denia n 2. PROPIEDAD POR TURNOS: RENUNCIA Se trata en este recurso de resolver la cuestión de si es posible inscribir la renuncia por sus titulares de sendas cuotas indivisas del dominio que llevan anejo un derecho exclusivo de disfrute temporal de un apartamento integrado como elemento privativo en un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal, edificio que, a su vez, forma parte de un complejo inmobiliario (renuncia pura y simple que constituye la única disposición que se contiene en la escritura pública presentada y, por tanto, única operación cuya constancia se solicita). En el presente caso, por tanto, la renuncia del titular de una cuota indivisa del dominio y uso exclusivo temporal, como del propietario único, de su derecho sobre el elemento privativo (local, vivienda o apartamento en una propiedad horizontal), como por el comunero sobre su cuota en la comunidad ordinaria, exige, si ha de servir para algo (extinción del derecho del renunciante y liberación del pago por las deudas y vencimientos futuros), además del abandono, una declaración «dirigida a los que pasarán las obligaciones «propter rem» (declaración recepticia) en la que se les manifieste la puesta a su disposición de la cosa abandonada». Adquisición que no tendrá causa onerosa ni gratuita sino que es sólo efecto o consecuencia de la relación jurídica jurídico-real preexistente en la que la cotitularidad del renunciante está incardinada y que, una vez producida, impedirá a sus destinatarios reclamar los vencimientos sucesivos de las obligaciones que pesan sobre ella (cfr. artículos 395, 544, 575, 1625, 1631, 1659, 1660 y 1664 del Código Civil). Procede por tanto aplicar aquí, en la medida que deben serlo por la misma razón los artículos substantivos en que se ampara (artículos 224 del Código de Comercio y el 1705 y 1706 del Código Civil), la solución seguida mayoritariamente por la doctrina que, en estos casos, para hacer constar la renuncia en el Registro Mercantil (al no estar previstos en el artículo 139 del antiguo Reglamento), exigía el consentimiento de los demás copartícipes (cfr. artículo 239.2 del Reglamento actualmente en vigor). Sin perjuicio de que, si el renunciante no obtuviese el consentimiento o se produjese oposición de los demás propietarios o cotitulares, pudiese acudir a los tribunales para que (previa adopción en su caso de las medidas cautelares oportunas para enervar los efectos desfavorables del artículo 38 de la Ley Hipotecaria) dicten sentencia que declare legítima la renuncia, y logre así, por tanto, título bastante para la inscripción. |
| R. 23/10/2014 BOE: 25/11/2014 Registro de Cambrils ANOTACION PREVENTIVA DE EMBARGO: SUBROGACIÓN EN LA TITULARIDAD DEL CRÉDITO. En el caso de este expediente se trata del pago efectuado por un tercero interesado en el cumplimiento de la obligación, por lo que se presume la existencia de subrogación por determinación legal (artículo 1210 del Código Civil). Por lo que, una vez acreditado el pago con subrogación en los términos expresados, ningún inconveniente hay para hacer constar por nota marginal el cambio de titularidad de las anotaciones preventivas de embargo. No cabe confundir la subrogación por pago con la facultad reconocida en el artículo 659.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil a favor únicamente de titulares de derechos inscritos de subrogarse en los derechos del actor, sólo hasta donde alcance el importe satisfecho, y dentro del límite de responsabilidad que resulte del Registro. Esta subrogación es un supuesto específico, de carácter forzoso para el ejecutante, distinta de la subrogación legal prevista en el artículo 1210 del Código Civil. |
| R. 23/10/2014 BOE: 25/11/2014 Registro de San Mateu. RESOLUCIÓN DE CONTRATO: TITULARES DE DERECHOS INSCRITOS CON POSTERIORIDAD. Está claro que la resolución judicial de una permuta, en la que no han sido parte los titulares posteriores que traen causa de una hipoteca sobre la cual no se tomó anotación preventiva de demanda, no puede determinar su cancelación automática. Como señala la Resolución de este Centro Directivo de 11 de julio de 2013, ni siquiera en el supuesto de que estuviera garantizada con condición resolutoria explícita inscrita en el Registro la sentencia declarativa de la resolución de la cesión, dictada en pleito entablado sólo contra el cesionario, permitiría la cancelación de los asientos posteriores que traigan causa de este último. Por el contrario, es necesario tener en cuenta: a) que los efectos de la sentencia se concretan a las partes litigantes; b) que la rectificación de los asientos registrales presupone el consentimiento de sus titulares o una sentencia firme dictada en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento atribuye algún derecho; c) que es exigencia constitucional la protección jurisdiccional de los derechos; d) que no se ha solicitado, ni por tanto, practicado, anotación preventiva de demanda contra el titular de la hipoteca, y, e) que los titulares de tales asientos no sólo pueden sino que deben ser citados en el procedimiento de resolución para alegar lo que a derecho convenga en cuanto a si se han cumplido todos los presupuestos de la resolución. |
| R. 23/10/2014 BOE: 25/11/2014 Registro de Hervás. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO: REQUISITOS. La interrupción del tracto se produce cuando existen varios títulos pendientes de inscripción de ahí que no se admita la posibilidad de reanudación de tracto sucesivo a través de expediente de dominio cuando el promotor sea causahabiente del titular registral ya que en tales casos no hay verdadero tracto interrumpido y lo procedente es documentar y aportar el título de adquisición. En este sentido además hay que recordar que la propia legislación hipotecaria reconoce la inscripción directa a favor del adquirente de los bienes cuando la enajenación ha sido otorgada por los herederos del titular registral (cfr. artículos 20 de la Ley Hipotecaria y 209 del Reglamento Hipotecario). En el supuesto de este expediente el título de adquisición comprende dos transmisiones, la herencia de los titulares registrales a sus herederos y la posterior venta por parte de éstos a favor del promotor del expediente. Es indudable por tanto que no hay interrupción alguna de tracto ya que toda la cadena de transmisiones obra documentada. |
| R. 24/10/2014 BOE: 25/11/2014 Registro de Santo Domingo de la Calzada. USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR EN CASO DE SEPARACIÓN O DIVORCIO: REQUISITOS DE ATRIBUCIÓN. Dada esta disociación entre titular y beneficiarios del derecho de uso, aunque no se pueda hablar con propiedad de confusión de derechos reales para referirse la situación que se produce cuando el cónyuge a quien se atribuye la guarda y custodia de los hijos es al tiempo propietario de la vivienda familiar y adjudicatario del derecho de uso, sí que debe entenderse que el haz de facultades que este último genera a favor de su titular, integrado básicamente por una facultad de ocupación provisional y temporal (Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de abril de 1997), y por el poder de limitar el ejercicio de las facultades dispositivas por parte del cónyuge (ex cónyuge) titular del dominio (Resolución de 25 de octubre de 1999), quedan comprendidos o subsumidos en la propia titularidad dominical sobre la finca. De ahí que se haya podido afirmar que el derecho de uso queda extinguido si, como consecuencia de la liquidación de gananciales, la finca sobre la que recae es adjudicada en pleno dominio al cónyuge titular de ese derecho (sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias de 3 de mayo de 2004), y que carece de interés el reflejo registral del derecho de uso judicialmente atribuido a la esposa sobre la vivienda familiar cuando ésta es la titularidad dominical (Resoluciones de 6 de julio y 19 de septiembre de 2007 y 10 de octubre de 2008). Ahora bien, la doctrina anterior no es extrapolable al presente caso en el que el cónyuge adjudicatario por sentencia judicial del derecho de uso de la vivienda familiar no es titular pleno y exclusivo, con carácter privativo, de dicha vivienda, sino que su titularidad es compartida en régimen de gananciales con su ex cónyuge. En efecto, por un lado, el derecho de ocupación que atribuye el uso de la vivienda familiar, sin perjuicio de la limitación de su carácter temporal y provisional, tiene un contenido más intenso que el derecho posesorio y de disfrute que genera la titularidad ganancial del bien, pues como en toda comunidad, salvo pacto en contrario en el título constitutivo, el derecho de servirse de la cosa común aparece comprimido por la exigencia de que su ejercicio no impida, a su vez, a los copartícipes utilizarlas según su propio derecho. Tampoco el régimen de limitación dispositiva recíproco propio del régimen económico-matrimonial de gananciales que resulta de los principios institucionales propios del mismo de cogestión y disposición conjunta de los bienes puede ser enteramente equiparable a la limitación institucional que resulta de la atribución a un cónyuge del derecho de uso del artículo 96 del Código Civil pues, si bien dicha equiparación puede predicarse en relación con los actos de disposición voluntaria, al requerir tales actos en todo caso el consentimiento de ambos cónyuges, sin embargo no sucede lo mismo, al menos enteramente, en relación con el supuesto de las enajenaciones forzosas. Adicionalmente a todo lo anteriormente argumentado, en el presente caso la calificación impugnada tropieza con la circunstancia obstativa de que el derecho de uso atribuido a la hija, conjuntamente con la madre, no puede considerarse subsumido en la titularidad ganancial que a ésta corresponde sobre la vivienda. Faltando, pues, la identidad subjetiva en la titularidad activa de ambos derechos difícilmente se puede afirmar que la inscripción del derecho de uso es superflua por estar embebidas sus facultades en la propia titularidad dominical sobre la finca previamente inscrita a favor de la madre. |
| R. 24/10/2014 BOE: 25/11/2014 Registro de Valladolid n 5. CONCURSO DE ACREEDORES: EJECUCIÓN DE HIPOTECA. Entra dentro de las facultades de calificación que corresponden al Registrador la de controlar la competencia que corresponde al Juez del Concurso y no al de Primera Instancia en relación con la ejecución de hipotecas en las que el deudor está en situación de concurso. Debe entenderse que los bienes no necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial no están sujetos a limitación en cuanto al inicio o continuación del proceso de ejecución, por cuanto la paralización de ejecuciones de garantías reales a que se refiere el artículo 56, se refiere únicamente a los bienes necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial; y, el artículo 57 dice literalmente «el ejercicio de acciones que se inicie o se reanude conforme a lo previsto en el artículo anterior durante la tramitación del concurso se someterá a la jurisdicción del juez de este,…», es decir, referido exclusivamente a los bienes necesarios. Ahora bien tratándose de bienes necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial debe tenerse en cuenta, como ya dijera esta Dirección General en su Resolución de 17 de diciembre de 2012, que conforme al artículo 57 de la Ley Concursal, el inicio o reanudación de las acciones paralizadas por aprobación de convenio se ha de someter a la jurisdicción del juez del concurso en tanto no conste la conclusión de dicho concurso por alguna de las causas establecidas en el artículo 176 de la Ley Concursal. Y en este sentido, no se prevé la conclusión del concurso por aprobación del convenio, sino por auto firme que declare el cumplimiento del mismo (artículo 176.2). Consecuentemente será preciso que por el juez de lo Mercantil que conozca del concurso, se manifieste si son bienes necesarios o no para la continuidad de la actividad profesional o empresarial (cfr. artículo 56.5 de la Ley Concursal). |
| R. 28/10/2014 BOE: 25/11/2014 Registro de Orense n 1. TUTELA: INSCRIPCION EN EL REGISTRO CIVIL. TUTELA: AUTORIZACIÓN JUDICIAL PARA ENAJENAR BIENES INMUEBLES. La doctrina de este Centro Directivo en relación con el tema de la prueba del estado civil de las personas que otorguen actos o contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, a los efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad, parte del criterio general de la necesidad de que las distintas circunstancias y hechos relativos al estado civil de las personas, cuando afectan a la titularidad de los derechos inscritos o a la legitimación de los otorgantes, por afectar a la validez del acto o contrato en que intervienen, deben ser acreditados mediante certificación de su inscripción en el Registro Civil. No se trata sólo de «probar» la incapacitación y el nombramiento de tutor, sino que en tanto no tenga lugar su inscripción en el Registro Civil no son oponibles frente a terceros, por lo que no deberá accederse a la inscripción en el Registro de la Propiedad de actos o contratos otorgados en nombre del incapacitado por el tutor sin aquella previa inscripción en el Registro Civil, ya que en caso contrario existe el riesgo de que se produzca una colisión entre la inoponibilidad de la incapacitación derivada de su falta de inscripción en el Registro Civil y la oponibilidad del Registro de la Propiedad en caso de que se inscriba la venta otorgada por el tutor en representación del incapacitado (o por éste con capacidad complementada por aquél) si el nombramiento del tutor –por el motivo que sea– no llegara a inscribirse en el Registro Civil, en los términos que luego se verán. Por tanto, en caso de conflicto de intereses cuando éstos recaen sobre bienes inmuebles o derechos reales, como ratifican las posteriores Resoluciones de este Centro Directivo de 12 de diciembre de 2007 (6.a) y 28 (2.a y 4.a) y 29 (1.a) de enero de 2008, estado civil, se da prevalencia a los criterios que resultan del órgano oficial establecido específicamente para su publicidad, esto es anteponiendo los principios que gobiernan el Registro de la Propiedad. Pero, como afirmaron las citadas Resoluciones, esta posición no puede ser asumida coherentemente sin al tiempo procurar una correcta coordinación entre este Registro y el Registro Civil, con objeto de evitar que aquella prevalencia se convierta en un grave quebranto a la eficacia legitimadora propia del Registro Civil. Esta idea de coordinación (vid. ad ex. artículos 266-4.o del Reglamento del Registro Civil y 92 del Reglamento del Registro Mercantil respecto del régimen económico matrimonial) debe conducir a una interpretación no sólo literal, sino sistemática y lógica, de acuerdo con su espíritu y finalidad, del artículo 2 de la Ley del Registro Civil, exigiendo la prueba de la previa inscripción en el Registro Civil de la sentencia de incapacitación y del nombramiento de tutor a través de la correspondiente certificación al tratarse de materia que, por afectar a la legitimación de los comparecientes, tiene una relevancia evidente en la validez de la compraventa que se pretende inscribir en el Registro de la Propiedad. Por lo que se refiere al segundo defecto, es indudable que la sentencia de incapacitación sujeta al incapacitado a tutela y no a curatela. Entre los actos que, según dicha resolución judicial, no puede realizar el incapacitado por sí solo se encuentra inequívocamente la enajenación de inmuebles; y de los términos literales de la sentencia resulta que la «función tutelar se ejercerá con sujeción a lo establecido en los artículos 259 y ss. del Código Civil» y que, respecto de actividades como dicho acto dispositivo sobre inmuebles, la tutora debe suplir la capacidad de obrar del tutelado. El número segundo del artículo 271 viene a reproducir parcialmente en sede de tutela lo dispuesto en el artículo 166 para la patria potestad, aunque a diferencia de lo previsto en este último precepto, el artículo 271 no exige justificar la utilidad o necesidad del acto por parte del tutor. Al ponerse en relación ambos preceptos, cabe destacar lo expresado en la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de abril de 2010 que analiza los efectos del acto efectuado por el titular de la patria potestad sin la autorización judicial que impone el artículo 166 del Código Civil y señala que: «… la autorización judicial para la realización del acto por el representante legal cuando la ley lo requiera tiene naturaleza imperativa en el Código Civil y no es un simple complemento del acto a realizar… La autorización judicial no es un complemento de capacidad como ocurre en la emancipación o en la curatela, sino que es un elemento del acto de disposición…». Por todo ello, el segundo de los defectos expresados en la calificación debe ser igualmente confirmado. |
| R. 28/10/2014 BOE: 25/11/2014 Registro de Chiclana de la Frontera n 1. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: EFECTOS. RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE: CERTIFICACIÓN CATASTRAL. Conforme a lo dispuesto en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, no procede la inscripción de la porción de la que según el Registro el causante no es dueño. Deberá por tanto reanudarse el tracto interrumpido. No se deduce de la documentación aportada que se haya producido ningún error registral y en cualquier caso el recurso no tiene por finalidad ni es el instrumento adecuado para la rectificación del Registro. Para la inscripcion de un exceso de cabida que se fundamenta en una certificación catastral, es necesario la plena coincidencia con los datos que resultan del Catastro. |
| R. 28/10/2014 BOE: 25/11/2014 Registro de Villena. PROPIEDAD HORIZONTAL: REPRESENTACIÓN DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. PROPIEDAD HORIZONTAL: FORMA DE ADOPCION DE ACUERDOS. Con carácter previo debe analizarse si es suficiente la legitimación del secretario de la comunidad de propietarios para la interposición de este recurso, en cuanto la representación de la Comunidad, conforme al artículo 13.3 de la Ley sobre Propiedad Horizontal, corresponde al presidente de la misma que será quien ostentará legalmente la representación de la comunidad en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten. Siendo esto cierto, en el presente caso, en aras a la aplicación del principio de economía procesal, se estima, al igual que lo hizo el registrador cuya calificación se recurre, que la concurrencia del visto bueno de la presidenta a lo actuado, sin constituir, formalmente, la forma más correcta de acreditación de la representación, puede estimarse suficiente y entender ratificado por éste la actuación del secretario. Incurre el recurrente en confusión terminológica y conceptual sobre dos temas bien distintos. De una parte, se sitúa el consentimiento que los propietarios que integran la comunidad puedan prestar en un momento dado, a posteriori, a una situación fáctica. Pero, de otra parte, estaría la posibilidad a priori y genérica de adoptar acuerdos «tácitos o que estén implícitos en los hechos» a la que se refiere este recurso. En efecto, además de ofrecer una redacción confusa, la cláusula examinada permitiría considerar, a priori, correctamente adoptado un acuerdo sin el concurso de los elementos imperativos que exige la Ley sobre Propiedad Horizontal. |
| R. 29/10/2014 BOE: 25/11/2014 Registro de Alcalá la Real. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA INSCRIPCION DE EXCESOS DE CABIDA: REQUISITOS. Las dudas sobre la identidad de la finca o sobre la realidad del exceso cuando se ventilan en un expediente judicial, por definición se despejan en el ámbito de la valoración de las pruebas practicadas. La decisión corresponde a la autoridad judicial, conforme a lo que señalan los artículos 281 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y la doctrina generalmente aceptada sobre el libre arbitrio judicial en la valoración de la prueba. Con relación a los expedientes de dominio, el Reglamento Hipotecario tan sólo preceptúa que también podrán inscribirse los excesos de cabida en virtud de expediente de dominio conforme a lo previsto en la Ley Hipotecaria y en este Reglamento, o en virtud del acta de presencia y notoriedad regulada en la legislación citada anteriormente sobre referencia catastral, pero sin exigir expresamente la certificación catastral descriptiva y gráfica. No obstante, la superior jerarquía normativa de la Ley 13/1996 y la propia consideración por el Reglamento de los excesos de cabida superiores a la vigésima parte de la cabida inscrita como supuestos análogos a la inmatriculación (al considerarlos sólo como rectificación de superficie cuando son inferiores a la vigésima parte de la cabida inscrita), en los que sí es exigida expresamente la certificación catastral, debe concluirse la necesidad de su aportación en aquellos supuestos –como ocurre en el caso de este expediente– en el que el exceso de cabida que se pretende exceda de la vigésima parte de la cabida inscrita. |
| R. 29/10/2014 BOE: 25/11/2014 Registro de Ribadavia. INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: CERTIFICACIÓN CATASTRAL DESCRIPTIVA Y GRÁFICA. En el presente recurso se plantea la posibilidad de inmatricular una finca sobre la que existe una edificación de 232 metros cuadrados que data, según la certificación catastral, del año 1980, teniendo en cuenta, por una lado, que en las escrituras presentadas en el Registro la descripción que se hace de la finca en cuestión se limita exclusivamente a su superficie y linderos, sin hacer referencia alguna al edificación sobre la misma existente, y por otro, que, según manifiesta el notario autorizante y recurrente y así consta en los títulos, lo que se pretende inscribir es tan sólo la mencionada parcela de terreno sin incluir la construcción existente. El artículo 53, apartado siete, de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, exige para toda inmatriculación que se aporte, junto al título inmatriculador, «certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dicho título». Como ha dicho reiteradamente esta Dirección General (vid. Resoluciones citadas en los «Vistos»), la dicción legal –total coincidencia– no puede dejar dudas a interpretaciones. Se exige una total coincidencia entre la descripción del título y la de la certificación catastral. |
| R. 30/10/2014 BOE: 25/11/2014 Registro de Pamplona n 3. RÉGIMEN DE SEPARACIÓN DE BIENES: LIQUIDACIÓN. En el presente caso, por tanto, se trata de un procedimiento judicial específico dirigido a la liquidación del régimen económico matrimonial, en el que el título inscribible es el decreto de la secretaria judicial por el cual, al no haber comparecido uno de los cónyuges el día señalado, se aprueba la propuesta de liquidación efectuada por el cónyuge que compareció, conforme a las previsiones del artículo 810.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. La registradora cuestiona en su calificación la adecuación del procedimiento seguido al presente caso, en el que el régimen económico matrimonial existente era el de absoluta separación de bienes y, en consecuencia, también la competencia de la secretaria judicial para dictar la resolución de aprobación de la liquidación y adjudicación de bienes. No existiendo en el presente caso patrimonio común familiar que liquidar, sino un local comercial, de carácter común de los litigantes, adquiridos bajo el régimen económico matrimonial de absoluta separación de bienes, cuyo régimen es el general de la copropiedad ordinaria, el cauce procesal adecuado para dividir los inmuebles propiedad de los litigantes en pro indiviso, es el procedimiento ordinario que por la cuantía corresponda, no siendo de aplicación el artículo 806 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y siendo el órgano competente para conocer del procedimiento ordinario de división de cosa común el Juzgado de Primera Instancia al que por turno corresponda y no el de Primera Instancia con atribución del conocimiento de procesos matrimoniales –familia– ante el que se ha seguido el proceso de divorcio. Por tanto, ni el procedimiento seguido es el adecuado, ni el secretario judicial que ha aprobado la liquidación del régimen económico matrimonial es competente para ello, siendo no ya facultad sino obligación del registrador calificar tales extremos. |
| R. 24/10/2014 BOE: 2/12/2014 Registro de Puigcerdá. HIPOTECA: PACTOS INSCRIBIBLES. Partiendo de una interpretación sistemática del párrafo segundo del artículo 12 de la Ley Hipotecaria, teniendo en cuenta las recientes sentencias del atas y resoluciones de este Centro Directivo, lo relevante, a efectos del presente expediente, es que el párrafo segundo de dicho precepto no excluye la calificación registral de las cláusulas de vencimiento anticipado y demás financieras, sin perjuicio de las matizaciones de la misma en los supuestos del párrafo segundo del artículo 12 de la Ley Hipotecaria, tal como resulta de las propias Sentencias y de las Resoluciones de este Centro Directivo. También conviene incidir en el carácter que tiene la calificación negativa por razón de invalidez de la cláusula, pues con ella de lo que se trata no es de hacer una declaración de nulidad que corresponde a los tribunales, sino que, conforme resulta del artículo 101.1.o del Reglamento Hipotecario en relación con el artículo 18.1.o de la Ley Hipotecaria, «la calificación de los documentos presentados en el Registro se entenderá limitada a los efectos de extender, suspender o denegar la inscripción, anotación, nota marginal o cancelación solicitad, y no impedirá el procedimiento que pueda seguirse ante los Tribunales sobre la validez o nulidad del título o sobre la competencia del juez o Tribunal, ni prejuzgará los resultados del mismo procedimiento». A lo cual se puede añadir actualmente, la facultad de interponer no sólo recurso gubernativo sino recurso judicial directo conforme a los artículos 66 y 328 de la Ley Hipotecaria. La calificación registral puede versar sobre la validez de las cláusulas, en los términos señalados por la Sentencia de 13 de septiembre de 2013, o sobre la no inscribibilidad de las cláusulas, por no cumplirse los requisitos establecidos en la legislación hipotecaria, a la que se refiere la Sentencia de 16 de marzo de 2009. La sentencia de 27 de mayo de 2009 deja claro que la naturaleza misma del derecho limitativo del dominio «excluye que pueda configurarse con absoluta generalidad»; que la inscripción en el Registro de la Propiedad se produce «cumplidos los requisitos dimanantes de los principios de especialidad, cuya eficacia resulta determinante en todo el ámbito de los derechos reales»; que en el caso allí planteado, ni la incorporación al título ni su posterior inscripción habían «conformado de manera adecuada un derecho que no ha llegado en términos tales de poder identificar hasta qué extremo se extiende». Es misión principal del Registro de la Propiedad aportar claridad y precisión a las relaciones jurídicas inscritas no sólo en interés de terceros sino de las mismas partes, sobre todo cuando, como en este caso, la inscripción es constitutiva y por tanto el contenido de la reclamación hipotecaria, también entre ellas, viene determinado sólo por los extremos del título que se hayan recogido en el asiento (artículo 130 de la Ley). Sólo deberían por ello tener transcendencia registral en materia de hipotecas y por tanto hacerse constar en el asiento, si son conformes a ley, las estipulaciones que fijan las circunstancias de que pende el ejercicio de la acción real hipotecaria –como el plazo o las causas de vencimiento anticipado–; las cláusulas, financieras o no, que fijan el contenido susceptible de reclamación hipotecaria; las cuantías que puede alcanzar ésta por los distintos conceptos asegurados (junto con las fórmulas y procedimientos articulados para proceder a su determinación); y, finalmente, los pactos que cumplen con aquellos requisitos de carácter imperativo que condicionan su admisibilidad procesal, o determinan los procedimientos por los que puede dársele curso, así como las circunstancias y trámites de cada uno de éstos que, siendo posible según ley, sean objeto de disposición por las partes. Como ha afirmado este Centro Directivo reiteradamente (vid. por todas la Resolución de 13 de septiembre de 2013), la jurisprudencia de la Corte de Luxemburgo excluye la posibilidad de entender que la nulidad de pleno derecho de las cláusulas abusivas que sanciona el artículo 83.1 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, requiera de una previa declaración judicial. La nulidad de pleno derecho –en este supuesto y en los demás– actúa «ope legis» o por ministerio de la ley y, en consecuencia, como ha destacado la doctrina, las cláusulas afectadas por tal nulidad han de tenerse «por no puestas» tanto en el ámbito judicial como en el extrajudicial y, en consecuencia, también en el registral. En consecuencia, si no resulta necesaria la previa declaración judicial de la nulidad de la cláusula, en los términos indicados, para que pueda ser calificada negativamente por el registrador, con mayor motivo no será preciso que la eventual sentencia que declare dicha nulidad conste inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, pues, al margen de otras consideraciones (el artículo 258.2 de la Ley Hipotecaria no exige dicha inscripción, como tampoco la exige el artículo 18 de la Ley 2/2009, de 31 de marzo), tal exigencia infringiría el reiterado principio de efectividad de las Directivas europeas en materia de consumidores. Como ha destacado la doctrina hipotecarista, para saber si un pacto tiene o no transcendencia real, hay que atender a si condiciona o no de algún modo la acción hipotecaria. En la medida en que el pacto de vencimiento anticipado habilite el ejercicio de la acción hipotecaria tiene transcendencia real. Si el plazo de duración de la obligación garantizada tiene transcendencia real (y así es sin duda pues es un dato que ha de reflejar la inscripción según el párrafo 1o del artículo 12 de la Ley Hipotecaria) y, a su vez, el vencimiento anticipado decide inevitablemente la duración de la obligación garantizada posibilitando el ejercicio de la acción hipotecaria, es evidente que tales cláusulas tienen transcendencia real. De las características descritas en el anterior fundamento jurídico 1 se desprende que lo pretendido por los contratantes es la configuración de una titularidad activa sobre el derecho real de hipoteca que si bien sujeta a un criterio de distribución de cuotas, presenta una dimensión colectiva por razón de su destino unitario, en garantía de un conjunto de créditos independientes pero vinculados entre sí a través de un pacto de sindicación y dotados de un régimen unificado en sus condiciones financieras mediante la correspondiente novación de los contratos primitivos. Se estipula de este modo un destino unitario en cuanto a ejecución y cancelación para lo que se establece un régimen de actuación colectiva, que requiere del acuerdo de todos los coacreedores conforme a las reglas del acuerdo de sindicación de sus créditos. En este sentido, el acuerdo de refinanciación no es el mero reflejo de una pluralidad de obligaciones independientes, sino que, como sucedía en el caso de la Resolución de 8 de junio de 2011, constituye un negocio jurídico que responde a un propósito unitario consistente en organizar jurídicamente esa pluralidad con un nexo causal común: facilitar el saneamiento financiero del deudor y evitar la declaración de concurso. Cuando se acuerda la sindicación de los distintos créditos se produce una organización jurídica de las titularidades del conjunto de los acreedores que, aun conservando su individualidad, les dota de una dimensión colectiva. Así, si bien generalmente se considera que cada una de las entidades acreedoras es titular de créditos distintos o separados, sin embargo en virtud de la sindicación pierden las facultades de ejercicio singular de los mismos, es decir, pierden su independencia funcional. En tales situaciones no hay solidaridad activa entre los acreedores (cfr. artículos 1137 «in fine» y 1141 del Código Civil), pero se canaliza el poder de actuación en uno sólo de los acreedores en calidad de «Agente» de la operación, no ya por razón del contenido intrínseco de su derecho de crédito, sino en virtud de un mandato representativo (que puede ser revocable o irrevocable), como instrumento necesario para el desenvolvimiento de la operación subyacente de sindicación de los distintos créditos. Este Centro Directivo ha afirmado en su Resolución de 8 de junio de 2011 que el hecho de que el artículo 1129 del Código Civil tenga carácter dispositivo «no significa que el incumplimiento de cualquier obligación pueda determinar el vencimiento de la obligación principal. El Fundamento de Derecho vigésimo de la Sentencia de 12 diciembre de 2009 establece que es desproporcionada aquella cláusula que atribuye carácter resolutorio a cualquier incumplimiento, pues solo cabe cuando se trata del incumplimiento de una obligación de especial relevancia y en ningún caso accesoria, teniendo que examinarse en cada caso particular para determinar la relevancia de la obligación incumplida. Y es doctrina legal reiterada (vid. Sentencias de 9 de marzo de 2001, y 4 de julio y 12 de diciembre de 2008), que solo son válidas las cláusulas de vencimiento anticipado cuando concurra justa causa, consistente en verdadera y manifiesta dejación de las obligaciones de carácter esencial, pero no cuando se trata de obligaciones accesorias, o incumplimientos irrelevantes». En la misma Resolución de 8 de junio de 2011 se condensan algunos de los criterios que más comúnmente, con arreglo a la jurisprudencia y a las Resoluciones de este Centro Directivo (vid. «Vistos»), pueden cuestionar la admisibilidad y validez de las cláusulas de vencimiento anticipado, en función de su mayor o menor relevancia en relación con el crédito garantizado, o su vinculación a comportamientos ajenos a la voluntad del deudor, o el carácter de facultad discrecional y desproporcionada, o la falta de previsión de la posibilidad para el prestatario de la constitución de nuevas garantías que puedan atenuar el riesgo de disminución de las pactadas, o la supeditación del vencimiento anticipado a actos u omisiones contrarios a los principios de libertad de contratación y de empresa que, con arreglo a la jurisprudencia antes reseñada justificarían en su caso una posible suspensión de la inscripción de las cláusulas hipotecarias que incurrieran en tales situaciones. Criterios a los que debe añadirse también el de la concreción suficiente de las causas resolutorias, que es requisito esencial de los derechos reales conforme al principio de determinación. En efecto, la circunstancia prevista como desencadenante del vencimiento anticipado, y por tanto habilitadora del ejercicio de la acción hipotecaria por parte de los acreditantes, carece de la necesaria concreción y objetividad al venir referida a un «cambio significativamente adverso en la situación financiera de cualquiera de las Obligadas o cualquier sociedad del Grupo Copcisa que pudiera deteriorar gravemente su capacidad para hacer frente a las obligaciones derivadas del presente Contrato o de los restantes Contratos de Financiación», lo que implica dejar el contrato, en cuanto a su plazo, al arbitrio del titular de la hipoteca, en contra de lo previsto por el artículo 1256 del Código Civil. Y es que al supuesto contemplado en la Resolución de 8 de junio de 2011 de despacho de mandamiento de embargo, incluso aunque lo sea contra la finca hipotecada y no otra distinta del patrimonio del deudor, han de asimilarse las cláusulas de vencimiento que determinen como causa del mismo la disminución del patrimonio del deudor, el riesgo de insolvencia, el impago de obligaciones ajenas al contrato, y ello no sólo porque tales circunstancias, en tanto que reflejo de un posible riesgo de insolvencia del deudor, no disminuyen la garantía real y la preferencia de la hipoteca, sino porque de la interpretación sistemática del ordenamiento jurídico resulta con evidencia tal conclusión, pues la ley no es que excluya el riesgo de insolvencia del deudor como causa de vencimiento anticipado de las obligaciones a término, sino que excluye precisa y expresamente como causa de tal resolución anticipada la misma insolvencia del deudor, no meramente potencial o eventual, sino efectiva, constatada y existente, al disponer el artículo 61.3 de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal de forma expresa, imperativa y clara que «Se tendrán por no puestas las cláusulas que establezcan la facultad de resolución o la extinción del contrato por la sola causa de la declaración de concurso de cualquiera de las partes» (vid. Resolución de 8 de junio de 2011). Siendo ello así, la confirmación de la calificación del registrador debe extenderse igualmente y por sus propios fundamentos a la suspensión de la letra b) de la estipulación 8.10 de la escritura de constitución de hipoteca, en el que se establece como causa de vencimiento anticipado el hecho de que «el patrimonio de la Acreditada y/o de los Hipotecantes resulte, por cualquier causa que sea, embargado». En lo que no cabe confirmar la calificación del registrador, en los términos en que se ha formulado, es en el extremo en que afirma la falta de transcendencia real de las cláusulas de vencimiento anticipado, pues como se afirmó «supra» dichas cláusulas sí tienen dicha transcendencia y eficacia «erga omnes» en la medida en que se inscriban. Lo dicho anteriormente resulta aplicable igualmente a la letra h) de la cláusula 15 del contrato sindicado que establece como causa de vencimiento anticipado la circunstancia de que «se produjese un cambio material adverso», cuya inscripción debe rechazarse por los mismos motivos antes expresado (vid. Resolución de 8 de junio de 2011, que excluye su inscripción de modo expreso en su Fundamento Jurídico 10), y también a la letra l) de la misma cláusula, referida a obligaciones de pago a favor de terceros en virtud de resolución judicial o laudo arbitral, impago de obligaciones corrientes a acreedores distintos de los titulares de la hipoteca o embargo de bienes de cualquiera de los obligados, dando aquí por reproducidas las consideraciones anteriores. En relación con la letra i) de la cláusula 15 del Contrato de Crédito Sindicado, que establece que «si cualquiera de las Obligadas u otra sociedad del Grupo Copcisa cesase en su actividad empresarial o acordase su disolución o liquidación, salvo que se enmarquen en operaciones de reestructuración permitidas en los Contratos de Financiación o autorizadas oportunamente conforme a la Cláusula 3.4.», ha sido calificado negativamente en la nota recurrida por los mismos motivos examinados en relación con las letras e) y h). No obstante, esta causa de vencimiento anticipado tiene justificación si se relaciona con la especialidad del acuerdo de reestructuración regulado actualmente en el artículo 71.bis de la Ley Concursal vigente y en el anterior apartado 6 del artículo 71 de la misma, que en este punto son coincidentes, y que prevén que no sean rescindibles las garantías constituidas en ejecución de los acuerdos de refinanciación, cuando según su letra a), « en virtud de éstos se proceda, al menos, a la ampliación significativa del crédito disponible o a la modificación o extinción de sus obligaciones, bien mediante prórroga de su plazo de vencimiento o el establecimiento de otras contraídas en sustitución de aquéllas, siempre que respondan a un plan de viabilidad que permita la continuidad de la actividad profesional o empresarial en el corto y medio plazo» y con los demás requisitos que expresa el precepto. La cesación de la actividad profesional así como la disolución y liquidación son actos que afectan de modo directo «al plan de viabilidad que permita la continuidad de la actividad profesional o empresarial en el corto y medio plazo», a que se refiere dicho precepto, lo que justifica que las entidades acreedoras tengan interés legítimo en que dichos actos del deudor se enmarquen en operaciones de reestructuración permitidas en los Contratos de Financiación o autorizadas oportunamente conforme a la Cláusula 3.4.», tal como se pacta en la cláusula de vencimiento anticipado, por lo que dicha causa es inscribible, revocándose en este concreto punto la calificación del registrador. Se recurre a continuación la suspensión de los apartados b), f) y o) de la cláusula 15 del crédito sindicado. Dichos apartados responden al siguiente tenor: (b) si cualquiera de las Obligadas incumpliera cualquier obligación (distinta a la obligación de pago asumida por la Acreditada) de este Contrato»; (f) «si cualesquiera de las Obligadas o cualquier sociedad del Grupo Copcisa incumpliera (i) una obligación de pago ajena a los Contratos de Financiación por importe superior a los 300.000 euros, salvo que se estén llevando a cabo como demandante acciones judiciales o extrajudiciales en relación con la no procedencia de pago; o (ii) incumpliera una o varias obligaciones de paso por un importe cumulativo superior a 2.000.000 euros, con independencia de que se estén llevando a cabo o no acciones judiciales o extrajudiciales en relación con la no procedencia de pago de que se trate. Quedan excepcionadas aquellas obligaciones cuyo incumplimiento no llevara aparejado recurso frente a la Acreditada, las Garantes Personales bajo el Contrato Marco o las Obligadas que sean deudoras de obligaciones pecuniarias bajo cualquier Contrato de Financiación»; (o) «si se produjera algún incumplimiento de las obligaciones asumidas por cualesquiera de las sociedades del Grupo Copcisa en cualesquiera de los restantes Contratos de Financiación (excepto en los Nuevos Contratos Bilaterales) o se produjera cualquier supuesto que pudiera dar lugar a la declaración de vencimiento anticipado de cualquiera de los restantes Contratos de Financiación (excepto en los Nuevos Contratos Bilaterales) o de cualquier contrato relevante del que sean parte o en el que se hayan subrogado cualesquiera de las Obligadas». En los tres casos el fundamento jurídico de la calificación suspensiva es el mismo, en particular se suspende su inscripción «por cuanto se refieren al cumplimiento de obligaciones distintas de las garantizadas por la hipoteca que no pueden producir el vencimiento anticipado de ésta, dado que, por el principio de accesoriedad, la hipoteca es accesoria de las obligaciones por ella garantizada (artículo 1857 C.c.)». Constatado que las obligaciones referidas en estos apartados de la citada cláusula se refieren a obligaciones ajenas a las garantizadas por la hipoteca, no cabe sino desestimar el recurso también en relación con los mismos. Igualmente se suspende la inscripción de los pactos contenidos en las letras c), g) y k) de la Cláusula 15, suspensión que se basa en que tales apartados «se refieren a circunstancias que no pueden tener trascendencia real ni afectar a terceros (artículos 1, 9, 12, 98 de la LH y artículos 51, 353 del RH)». Dichos apartados, en concreto, se refieren a lo siguiente: (c) «Si cualquiera de las declaraciones formales realizadas por las Obligadas en este Contrato (incluidas las Declaraciones y Garantías) o en los restantes Contratos de Financiación (excepto en los Nuevos Contratos Bilaterales), ya sean referidas a la fecha en la que se realizaron o al momento en que dichas declaraciones se consideren repetidas, fuera falsa, incorrecta. inexacta (salvo que la falta de veracidad o exactitud no fuera sustancial) u omitiera información de carácter sustancial»; (g) «si, en cualquier momento durante la vigencia del presente Contrato, el Sr. D. B. C. M. dejará de ser el titular último del 100% del Grupo Copcisa, salvo transmisión de su participación a descendientes en primer grado de consanguinidad en línea recta, o sociedades íntegramente participadas por éste o estos, siempre y cuando además este/os adquirente/s se subrogase/n íntegramente en la position jurídica del Sr. D. B. C. M. en el Contrato entre Socios»; (k) «si se comprobase la falsedad de los datos y documentos aportados por o por cuenta de las Obligadas que hayan servido de base a la concesión del Crédito de manera que de no haber existido dicha falsedad las Obligadas no hubieran accedido a otorgar el Crédito Sindicado Original o la novación el Crédito Sindicado Original dando lugar a este Contrato». Las causas de vencimiento anticipado contenidas en los apartados citados anteriormente han sido consideradas como no inscribibles por el registrador por considerarlas carentes de transcendencia real. En la calificación no se cuestiona de forma directa y expresa su mayor o menor relevancia en relación con el crédito garantizado, o su vinculación a comportamientos ajenos a la voluntad del deudor, o el carácter de facultad discrecional y desproporcionada, ni la necesidad de prever o no la posibilidad para el prestatario de la constitución de nuevas garantías que puedan atenuar el riesgo de disminución de las pactadas, ni la supeditación del vencimiento anticipado a actos u omisiones contrarios a los principios de libertad de contratación y de empresa que, con arreglo a la jurisprudencia antes reseñada justificarían en su caso una posible suspensión de la inscripción de las cláusulas hipotecarias que incurrieran en tales situaciones. Por ello, el defecto tal y como está formulado (basado en una alegación general a la falta de transcendencia real de tales cláusulas) no puede ser confirmado. El registrador en su preceptivo informe afirma que dichas cláusulas no pueden adquirir transcendencia real mediante su inscripción en el Registro por cuanto «configuran como causa de vencimiento anticipado de la hipoteca la falsedad, incorrección, inexactitud u ocultación de información respecto de datos, documentos o declaraciones indeterminados y referidas no solo al crédito garantizado, sino a otros distintos, por lo que hay que repetir todo lo que se ha dicho más arriba, respecto del principio de accesoriedad de la hipoteca (artículo 1857 CC.) y la indeterminación que deja al arbitrio de una de las partes el plazo del contrato (artículo 1256 CC.)». Por tanto, en los concretos términos en que se ha formulado el defecto, no puede ser confirmado. No sucede lo mismo en el caso del supuesto previsto en la letra k) que pretende vincular el vencimiento anticipado de las obligaciones garantizadas con una modificación en la composición accionarial de las sociedades del «Grupo Copcisa», que evidentemente no debe adquirir eficacia frente a terceros por tratarse de una circunstancia completamente ajena a la hipoteca y al Registro, además de tratarse de una previsión que puede considerarse contraria a los principios de libertad de empresa, contratación y tráfico mercantil directamente relacionados con el principio de libertad de contratación que preside el artículo 38 de la Constitución, debiendo confirmarse, pues, en este extremo la calificación. En cuanto a la letra n) de la cláusula 15 del contrato de crédito sindicado, establece como causa de vencimiento la siguiente: «Si no se emitiera opinión sobre los estados financieros de cualquiera de las Obligadas por un auditor, cuando estas estuviesen obligadas a su nombramiento de conformidad con la normativa vigente, o si se hubiera emitido con salvedades de carácter relevante a juicio de las Acreditantes, o si no se emitieran las certificaciones individuales y consolidadas sobre cálculo de los Ratios Financieros exigidas, conforme a la Cláusula 13, o si no fueran entregadas a las Acreditantes dentro de los plazos fijados para ello en este Contrato». En este caso, la nota de calificación, recurrida «in totum», no suspende la inscripción de la cláusula en su totalidad, sino únicamente la locución «a juicio de los acreditantes», por contraria al artículo 1256 del Código Civil, es decir, por dejar el cumplimiento de la obligación y la determinación del momento del vencimiento de la hipoteca al arbitrio de una de las partes contratantes, el titular de la hipoteca. Calificación que por su propio fundamento, claro y nítido, debe ser confirmada sin necesidad de añadir nada a lo que se manifiesta como obvio. El inciso final del supuesto recogido en la letra p) de la Cláusula 15 del Contrato de Crédito Sindicado establece el siguiente supuesto de vencimiento anticipado: «si no se hubiesen inscrito Contratos de Garantía que consistan en hipotecas inmobiliarias en garantía del Crédito en los registros de la propiedad que corresponda en el plazo de cuatro meses desde que este Contrato haya adquirido eficacia y de tres meses en relación con la/s prenda/s sin desplazamiento de la posesión y las sucesivas actualizaciones de esta/s». El registrador suspende la inscripción del inciso final de dicha cláusula, referente al plazo de inscripción de las prendas sin desplazamiento, por cuanto la falta de inscripción de éstas es asunto ajeno a la hipoteca que no puede provocar su vencimiento anticipado. Y también en este punto debe confirmarse la calificación recurrida. Se recurre igualmente la suspensión de la letra b) de la estipulación 8.10 de la escritura de constitución de hipoteca, en el que se establece como causa de vencimiento anticipado el hecho de que «el patrimonio de la Acreditada y/o de los Hipotecantes resulte, por cualquier causa que sea, embargado», recurso que igualmente debe ser desestimado por los motivos que se examinaron en el fundamento jurídico 10 de esta Resolución, pues el embargo de bienes o derechos pertenecientes al patrimonio del deudor, incluida las propias fincas hipotecadas, no constituye ningún menoscabo de la garantía en que la hipoteca consiste, por lo que no concurre justa causa que justifique la posibilidad de su vencimiento anticipado. Finalmente, respecto de la letra e) de la estipulación 8.10 de la escritura de hipoteca establece como causa de vencimiento anticipado que «no fueren pagados a tiempo aquellos tributos y gastos sobre las Fincas que tengan preferencia legal de cobro frente a las Acreditantes, salvo que la Acreditada y/o los Hipotecantes procediese a su abono en el plazo de diez días hábiles desde que fuesen requerida para ello». Es cierto que esta Dirección General ya en su Resolución de 22 de junio de 1996 vino a aceptar una cláusula similar a la ahora debatida. Procede ahora entrar en el análisis de la impugnación de la suspensión relativa a las estipulaciones relativas a la facultad de los acreditantes de redistribuir sus respectivas cuotas en la hipoteca en los casos de renuncia de su derecho por parte de alguno de ellos o de pago o condonación de alguna/s de las obligaciones garantizadas, y en el supuesto de ejecución parcial de la hipoteca (cláusulas 4 y 8.11). El Registrador suspende la inscripción de la parte de dichas estipulaciones relativa al pacto de libre redistribución de la participación en la hipoteca/responsabilidad hipotecaria mediante simple certificación bancaria en los casos de renuncia de cualquiera de los acreditantes de sus derechos sobre la hipoteca, o de pago, condonación o extinción de cualquiera de las obligaciones garantizadas, o de ejecución parcial de la hipoteca, por considerar que «no es posible hacer constar en el Registro la redistribución de las participaciones en la titularidad de la hipoteca mediante documento privado aunque sea con firmas legitimadas», siendo necesario para ello, a su juicio, «el otorgamiento de la correspondiente escritura pública, en virtud del principio hipotecario de legalidad en su modalidad de titulación auténtica, artículo 3 de la Ley Hipotecaria y concordantes de su Reglamento». es necesario analizar la naturaleza jurídica de la operación de redistribución a que se refiere la estipulación debatida, a la vista de la muy extensa argumentación del recurrente, sabiendo que si la conclusión fuese que estamos en presencia de una negocio jurídico de eficacia jurídico- real, es decir, ante un nuevo convenio por el concurso del consentimiento libre de los acreditantes, con su propio objeto y causa, determinante de un efecto de mutación jurídico-real, en ausencia de una excepción a la regla general de documentación auténtica del artículo 3 de la Ley Hipotecaria, el defecto señalado en la calificación habría de decaer. Sucede, sin embargo, que la naturaleza jurídica de dicha redistribución no es negocial, ni requiere como tal la prestación de un nuevo consentimiento contractual, pues ni hay novación contractual, ni afectación a la titularidad y contenido de las facultades jurídico-reales de los acreedores hipotecarios que sea fruto de una nueva relación contractual, sino la constatación del resultado o efecto directo de la propia naturaleza jurídica de la hipoteca flotante en los términos en que inicialmente fue constituida. O dicho en otros términos, la redistribución es resultado o efecto directo de la hipoteca en los términos en que fue inicialmente constituida, y no de ningún pacto o actuación unilateral posterior. Y para su mera constatación la simple certificación bancaria, con firmas legitimadas notarialmente o ratificadas ante el registrador, puede ser título suficiente siempre y cuando se limite a reflejar el resultado aritmético de la proporción que corresponda sobre la hipoteca a cada acreedor «en atención a su titularidad en las obligaciones garantizadas» en cada momento remanentes (cfr. estipulación cuarta), en los casos de extinción parcial o total de alguna o algunas obligaciones garantizadas, es decir, como mera exteriorización de un dato que resulta reflejo de un efecto automático de la hipoteca en los mismos términos en que fue inicialmente constituida, sin poder incluir en dicha certificación ningún acto de voluntad del acreedor causante, en su caso, de la extinción (condonación, renuncia), ni la voluntad o consentimiento para la cancelación parcial de la hipoteca. |
| R. 4/11/2014 BOE: 2/12/2014 Registro de Alicante n 8. ANOTACIONES DE EMBARGO PRORROGADA ANTES DE LA LEC: CANCELACIÓN. De los antecedentes fácticos expuestos resulta, tal y como indica la nota de calificación, que la anotación preventiva fue objeto de prórroga con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva redacción del artículo 86 de la Ley Hipotecaria, por lo que queda sometida a prórroga indefinida en los términos del párrafo segundo del artículo 199 del Reglamento Hipotecario, de manera que no cabe la cancelación por caducidad de la misma, sin perjuicio de que, una vez transcurridos seis meses, computados desde la emisión de la resolución judicial firme en el proceso en que la anotación preventiva y su prórroga fueron decretadas, se pueda solicitar su cancelación. Por ello, no podrá practicarse la cancelación solicitada mientras no se acredite, mediante testimonio de resolución firme, que dicho procedimiento ejecutivo ha concluido o se aporte el correspondiente mandamiento de cancelación de la anotación de embargo (cfr. artículos 83 de la Ley Hipotecaria y 173, 174 y 207 del Reglamento Hipotecario). |
| R. 5/11/2014 BOE: 2/12/2014 Registro de Algeciras n 2. HIPOTECA: CANCELACIÓN POR PRESCRIPCIÓN. No es posible acceder a la cancelación de una inscripción de hipoteca por prescripción cuando, de los datos registrales, no está nada claro (más bien parece que no ha vencido la obligación asegurada) que hayan transcurrido los plazos legales de prescripción. Téngase en cuenta que el supuesto regulado en el 82.5 de la LH tiene carácter excepcional y por tanto exige una absoluta seguridad respecto al hecho determinante de la cancelación. |
| R. 11/11/2014 BOE: 5/12/2014 Registro de Madrid n 23. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: DEMANDA FRENTE A HEREDEROS DEL TITULAR REGISTRAL. El único tema a decidir es si es inscribible una sentencia declarativa del dominio adquirido por usucapión extraordinaria, cuando, según la sentencia la demanda se ha dirigido contra quienes son herederos del titular registral, fallecido el 9 de enero de 1958 en estado de soltero y sin descendencia, sin que conste acreditada tal condición ni que sean los únicos herederos del causante. Solicita la registradora que se relacionen o acompañen los títulos que acrediten tal cualidad. Siempre que el procedimiento incoado afecte a la titularidad registral, ha de ser demandado éste o sus herederos acreditados, y en el presente caso, si bien la sentencia se refiere a los demandados como herederos de don L. A. G., no se hace mención del título sucesorio que lo acredite, no queda por tanto tampoco acreditada la inexistencia de otros herederos. No obstante bastaría para poder inscribir la sentencia aportar el oportuno título sucesorio al objeto de comprobar tales extremos. |
| R. 12/11/2014 BOE: 5/12/2014 Registro de Elche n 2. SENTENCIA DE DIVORCIO: DIVISIÓN DE COSA COMÚN. según el artículo 438, número 3.4.a, de la citada Ley de Enjuiciamiento Civil, en la redacción dada por el apartado doce de la disposición final tercera de la Ley 5/2012, de 6 de julio, de mediación en asuntos civiles y mercantiles, en los procedimientos de divorcio cualquiera de los cónyuges podrá ejercer simultáneamente la acción de división de la cosa común respecto de los bienes que tengan en comunidad ordinaria indivisa, y si hubiere diversos bienes en régimen de comunidad ordinaria indivisa y uno de los cónyuges lo solicitare, el tribunal puede considerarlos en conjunto a los efectos de formar lotes o adjudicarlos. En el presente caso el título presentado es una sentencia de divorcio que también estima la acción de división de cosa común ejercitada simultáneamente conforme al citado precepto de la Ley de ritos. Por ello, la exigencia del artículo 3 de la Ley Hipotecaria queda plenamente satisfecha toda vez que el acto inscribible en cuestión –la disolución de la comunidad sobre varios inmuebles– aparece contenido en un documento auténtico expedido por la autoridad judicial que es considerado legalmente hábil a tal efecto. |
| R. 12/11/2014 BOE: 5/12/2014 Registro de Onteniente. PROCEDIMIENTO JUDICIAL SUMARIO: REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR. Dada la dicción literal del artículo 131 de la LH, en su redacción vigente al tiempo en que se inició el procedimiento, para determinar si debe ser requerido de pago el tercer poseedor o si es suficiente con habérsele notificado la existencia del procedimiento para que pueda, si le conviniere, intervenir en la subasta o satisfacer antes del remate el importe asegurado con la hipoteca de su finca, es necesario que dicho tercero haya «acreditado» su adquisición al acreedor. Y en este sentido es fundamental si se considera que la inscripción del título de adquisición en el Registro de la Propiedad, dada la presunción derivada del principio de legitimación y el principio de publicidad material del Registro, debe entenderse como suficiente para dar por cumplido tal requisito ya que la eficacia del Registro de la Propiedad se produce erga omnes. |
| R. 18/11/2014 BOE: 5/12/2014 Registro de Aoiz n 1. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: NECESIDAD DE DIRIGIR LA DEMANDA CONTRA EL TITULAR REGISTRAL. El principio de tracto sucesivo, esencial en el sistema registral y ligado al de legitimación y fe pública, exige que para que una resolución judicial pueda afectar al titular registral deba haber sido parte del procedimiento, previa la correspondiente notificación procesal y con ello debe habérsele garantizado su derecho de audiencia y defensa procesal. Por lo tanto, se requiere una total correspondencia entre el titular registral y el sujeto demandado, correspondencia que en el caso de una sociedad alcanza no sólo a su denominación sino también a su código de identificación fiscal (CIF). En el presente caso, no se da esta circunstancia en cuanto se trata de personas jurídicas distintas, sin que corresponda por ser un tema de exclusiva competencia de los tribunales de Justicia, en el procedimiento civil correspondiente, valorar la identidad final de los socios de la titular registral, tema alejado del que ahora nos ocupa. |
| R. 20/11/2014 BOE: 12/12/2014 Registro de Granada n 6. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: DEMANDA Y REQUERIMIENTO AL TERCER POSEEDOR. Conforme a los articulos 132 de la LH y 685 de la LEC, es necesaria la demanda y requerimiento de pago al tercer poseedor de los bienes hipotecados que haya acreditado al acreedor la adquisición de sus bienes, entendiendo la Ley Hipotecaria que lo han acreditado quienes hayan inscrito su derecho con anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas. |
| R. 20/11/2014 BOE: 12/12/2014 Registro de Casas-Ibáñez. INSCRIPCION DE BIENES VACANTES A FAVOR DEL ESTADO: FACULTADES DE CALIFICACIÓN DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS. Debe el registrador calificar entre otros extremos, la competencia del órgano, la congruencia de la resolución con el procedimiento seguido y los trámites e incidencias esenciales del procedimiento, ahora bien, cuando la ley aplicable atribuye a la Administración Pública cierto margen de apreciación no cabe su fiscalización, ya que la calificación de los trámites esenciales del procedimiento administrativo no permite al registrador, sobre la base de las alegaciones hechas por el interesado en el propio expediente, tener por incumplido un trámite ni contradecir la decisión que la propia Administración acuerde. En el supuesto de este expediente compete al delegado de Economía y Hacienda valorar la existencia de obstáculos que impidan la incorporación de la finca al patrimonio estatal y, en ese caso, elevar las actuaciones a la Dirección General del Patrimonio del Estado, pero habiendo decidido el citado órgano competente, dentro del procedimiento establecido y concediéndose audiencia al interesado, que procede la incorporación, no puede oponerse el registrador por una valoración diferente de las pruebas que obran en el expediente. |
| R. 21/11/2014 BOE: 12/12/2014 Registro de Madrid n 19. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: DISPOSICIÓN TRANSITORIA CUARTA DE LA LEY 1/2013. Como resulta nítidamente del texto de la disposición transitoria, quedan excluidos de su aplicación aquellos procedimientos en los que se haya puesto en posesión del bien adjudicado en la persona del adjudicatario. Ahora bien, como la puesta en posesión es posterior en cualquier caso a la adjudicación (artículo 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), el mero testimonio del decreto de adjudicación no será por sí mismo suficiente para acreditar que a fecha 15 de mayo de 2013 ya se había producido aquélla. En consecuencia, fuera de los supuestos en que el testimonio del decreto de adjudicación recoja efectivamente dicha circunstancia, por haberse emitido con posterioridad a la diligencia de entrega de posesión, deberá acompañarse de escrito del secretario judicial del que resulte que ha sido entregada la posesión antes de la repetida fecha como requisito para obtener la inscripción del inmueble a favor del adjudicatario y proceder, en su caso, a las cancelaciones pertinentes (artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). |
| R. 21/11/2014 BOE: 12/12/2014 Registro de Madrid n 30. DESHEREDACION: EFICACIA. En primer lugar, respecto de la existencia de legitimarios desheredados como motivo de la suspensión de la inscripción en el presente supuesto, cabe recordar que, como ya ha declarado reiteradamente el Centro Directivo, la privación de eficacia del contenido patrimonial de un determinado testamento exige, a falta de conformidad de todos los afectados, una previa declaración judicial que, tras un procedimiento contencioso instado por quien esté legitimado para ello, provoque su pérdida de eficacia (total o parcial); y ello porque el principio constitucional de salvaguarda judicial de los derechos (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) en conjunción con el valor de ley de la sucesión que tiene el testamento formalmente válido (cfr. artículo 658 del Código Civil), conduce inexorablemente a la necesidad de una declaración judicial para privar de efectos a un testamento que no incurra en caducidad ni en vicios sustanciales de forma (Resolución de 13 de septiembre de 2001). Por ello, debe concluirse que en el caso que es objeto de este recurso no podrá prescindirse, sin la pertinente declaración judicial de ineficacia, del testamento del que derivan la condición de herederos los recurrentes, por mucho que en él se haya ordenado una desheredación. En segundo lugar, respecto de la exigencia de incorporación de documento privado firmado por el causante, debe tenerse en cuenta que los dos otorgantes de la escritura son, mientras judicialmente no se determine otra cosa, los únicos herederos del causante operándose por tal circunstancia y respecto del de cuius, la successio in ius et in locum defuncti, con las consecuencias que de ello se derivan y que no es necesario exponer aquí, en tanto que serán los únicos llamados, y obligados, en su caso, a completar o llenar las formalidades de actos que hubieran sido realizados por su causante y que sólo a ellos también, en la esfera extrajudicial, compete reconocer. |
| R. 24/11/2014 BOE: 19/12/2014 Registro de Requena. OBRAS NUEVAS POR ANTIGÜEDAD: SUELO ESPECIALMENTE PROTEGIDO. Esta Dirección General, dentro del ejercicio de sus competencias, en las Resoluciones citadas en los «Vistos» de la presente, ha fijado su criterio de interpretación respecto del artículo 20.4.b) del texto refundido de la Ley de suelo, Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en relación con la legislación urbanística de distintas Comunidades Autónomas, entre ellas la de la Comunidad Valenciana. En particular, en relación con las declaraciones de edificaciones antiguas sobre suelo no urbanizable protegido se ha pronunciado recientemente en las Resoluciones de 11 de marzo y 22 de abril de 2014, según las cuales, el procedimiento de protección de la legalidad urbanística es distinto del procedimiento sancionador que puede instarse con motivo de la infracción o ilícito urbanístico que da causa también a aquél, aunque ambos procedimientos están relacionados. Como ha señalado este Centro Directivo (vid. por todas, las Resoluciones de 5 de marzo y 5 de agosto de 2013 y 11 de marzo y 22 de abril de 2014), el acceso al Registro de la Propiedad de edificaciones (o de sus mejoras o ampliaciones: vid. artículos 308 del Reglamento Hipotecario y 45 y 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio), respecto de las que no procede el ejercicio de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística, como consecuencia del transcurso del plazo de prescripción establecido por la ley para la acción de disciplina, se halla sometido, de modo exclusivo, al cumplimiento de los requisitos expresamente establecidos por la ley, entre los que no se encuentra la prueba exhaustiva de la efectiva extinción, por prescripción, de la acción de disciplina urbanística. Por el contrario, el artículo 20, apartado 4, del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de suelo –en la redacción dada al mismo por el Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, no alterada en este extremo por la Ley 8/2013, de 26 de junio– tan sólo exige, junto a la aportación de los documentos que acrediten «la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título», de los que resulte además, como aclara el artículo 52, apartado b, del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, que dicha fecha es «anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante». La prueba de tal extremo, unida a la constatación sobre «la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate» (así como «que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general») constituyen los únicos requisitos necesarios para el acceso de la obra al Registro. el registrador habrá de calificar la posible imprescriptibilidad de la acción de restauración de la realidad física alterada, con posible demolición de lo edificado, por lo que resulte del Registro y del documento calificado. En el primer caso – dada la falta de constancia, con carácter general, del planeamiento urbanístico en el Registro– bien a través de la anotación preventiva de la correspondiente incoación de expediente sobre disciplina o restauración de la legalidad urbanística (vid. artículo 51, número 1.c, de la Ley de suelo de 2008), bien a través de la constancia registral de la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente a la finca. En el presente caso no consta en el folio de la finca el carácter de suelo no urbanizable protegido de la parcela sobre la que se declara la edificación. Sin embargo, en la escritura calificada consta la manifestación del técnico certificante sobre el hecho de que el suelo sobre el que se asienta la obra cuya declaración e inscripción se pretende tiene la calificación urbanística de «Suelo No Urbanizable de Protección Agrícola», dato que obviamente la registradora puede y debe tomar en consideración en su calificación, y que puesto en relación con el mandato normativo del artículo 224.4 de la Ley urbanística valenciana y su declaración de imprescriptibilidad de las acciones de «restauración de la legalidad y reparación al estado anterior de los bienes», llevan a la lógica conclusión de que no se cumple la premisa objetiva de aplicación del artículo 20.4 de la Ley de suelo en cuanto a que se trate de «construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes», norma que, por tanto, al no ser aplicable no daría cobertura a una solicitud de inscripción en un supuesto como el presente. |
| R. 24/11/2014 BOE: 19/12/2014 Registro de Pollença. RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. Conforme a esta reiterada doctrina, el recurso contra la calificación negativa del registrador no es cauce hábil para acordar la cancelación de asientos ya practicados y que, hayan sido o no extendidos con acierto, quedan desde entonces bajo la salvaguardia de los tribunales y, por tanto, no puede ser modificados en tanto no medie acuerdo de los interesados o resolución judicial que así lo establezca (cfr. artículos 1, párrafo tercero, y 40.d) de la Ley Hipotecaria). |
| R. 25/11/2014 BOE: 19/12/2014 Registro de Mataró n 4. ANOTACION PREVENTIVA DE DEMANDA O QUERELLA: PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. Como ha reiterado este Centro Directivo (vid. a modo de ejemplo, la Resolución de 19 de diciembre de 2006) el principio de tracto sucesivo recogido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, manifestación del principio constitucional de tutela judicial efectiva sancionado en el artículo 24 de nuestra Constitución, impide la práctica de anotación preventiva si el titular registral es persona distinta de aquélla contra la cual se ha seguido el procedimiento. Cierto es que esta Dirección General ha aceptado la anotación de demanda –y por extensión, en su caso, de querella– cuando el titular de la finca es el propio demandante, de acuerdo con el antes aludido principio de tutela judicial efectiva, para el caso de que de no hacerse se produjera un supuesto de indefensión para el demandante, como cuando existe un título de transmisión o gravamen referente a la finca objeto de la demanda que aún no haya sido inscrito permitiendo con ello que no surjan terceros protegidos por la fe pública registral. |
| R. 26/11/2014 BOE: 19/12/2014 Registro de Cáceres n 2. ACTA DE NOTORIEDAD DE REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO: REQUISITOS. Se impone una interpretación estricta de las normas relativas al expediente de reanudación del tracto y en especial de las que definen la propia hipótesis de interrupción de tracto, de modo que sólo cuando efectivamente concurra esta hipótesis y así resulte del auto o acta calificados, puede accederse a la inscripción. De ahí que no se admita la posibilidad de reanudación de tracto sucesivo a través de expediente de dominio o acta de notoriedad cuando el promotor sea causahabiente del titular registral ya que en tales casos no hay verdadero tracto interrumpido y lo procedente es aportar el título de adquisición debidamente liquidado de impuestos. Sin embargo y como resulta de lo más arriba expuesto, los documentos públicos existentes no pueden provocar la alteración del contenido del Registro de la finca como resulta del hecho de que la propia registradora los califica negativamente por circunstancias como son, entre otras, la falta de consentimiento de algunos de los titulares registrales (circunstancias que ya se habían puesto de manifiesto en presentaciones anteriores como resulta del informe de la registradora). Los promotores carecen de acción para obtener título formal o para modificarlo contra todos los titulares registrales pues la relación contractual de la que aquélla nace sólo existe respecto de uno de los cotitulares (artículo 1257 en relación al 1279 del Código Civil). En estas circunstancias es evidente que la existencia de títulos públicos no inscribibles (vid. artículo 272 del Reglamento Hipotecario), no impide la incoación del expediente de reanudación del tracto sucesivo mediante acta de notoriedad. Procede en consecuencia la estimación del recurso en cuanto a este motivo. La excepcionalidad del expediente de reanudación, en este caso mediante acta de notoriedad, exige como queda dicho un cumplimiento riguroso de los requisitos previstos legalmente sin cuya concurrencia no puede producirse la modificación de las titularidades publicadas por el Registro de la Propiedad. A los efectos que ahora nos interesan el artículo 204 de la Ley Hipotecaria exige en relación a las inscripciones contradictorias de más de treinta años la notificación de la tramitación a los titulares registrales o a sus causahabientes y el artículo 295 del Reglamento Hipotecario establece en cuanto a los asientos de menos de treinta años que «…no serán inscribibles las actas, a menos que el titular de aquéllas o sus causahabientes lo consientan ante el Notario expresa o tácitamente. Se entenderá que hay consentimiento tácito cuando el titular o sus causahabientes hayan comparecido ante el Notario sin formular ni anunciar oposición». |
| R. 27/11/2014 BOE: 19/12/2014 Registro de San Javier n 1. ACREDITACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DE LOS REQUISITOS FISCALES: FUNCIÓN DEL REGISTRADOR. La doctrina mantenida por este Centro Directivo (vid. a modo de ejemplo, la Resolución de 5 de mayo de 1994) puede resumirse del siguiente modo: el registrador, ante cualquier operación jurídica cuya registración se solicite, no sólo ha de calificar su validez y licitud, sino decidir también si se halla sujeto o no a impuestos; la valoración que haga de este último aspecto no será definitiva en el plano fiscal, pues no le corresponde la competencia liquidadora respecto de los diversos tributos; no obstante, será suficiente bien para acceder, en caso afirmativo, a la inscripción sin necesidad de que la administración fiscal ratifique la no sujeción, bien para suspenderla en caso negativo, en tanto no se acredite adecuadamente el pago, exención, prescripción o incluso la no sujeción respecto del impuesto que aquél consideró aplicable, de modo que el registrador, al solo efecto de decidir la inscripción, puede apreciar por sí la no sujeción fiscal del acto inscribible, evitando una multiplicación injustificada de los trámites pertinentes para el adecuado desenvolvimiento de la actividad jurídica registral. Ahora bien, no concurriendo circunstancias de realización de especial tarea de cooperación con la Administración de Justicia (Resolución de 21 de diciembre de 1987) ni resultando supuestos de expresa no sujeción al Impuesto (apartados 2. a 4. del artículo 104 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales) o de clara causa legal de exención fiscal –como ocurre en la aceptación de una hipoteca unilateral efectuada por la Tesorería General de la Seguridad Social (Resolución de 23 de abril de 2007)–, imponer al registrador la calificación de la sujeción o no al Impuesto de ciertos actos contenidos en la escritura supondría obligarle a realizar inevitablemente declaraciones tributarias que (aunque sea con los limitados efectos de facilitar el acceso al Registro de la Propiedad) quedan fuera del ámbito de la competencia reconocida a este Centro Directivo, de modo que, aunque es posible que el registrador aprecie la no sujeción de determinado acto a las obligaciones fiscales, ha de tenerse en cuenta que si para salvar su responsabilidad exigiere la correspondiente nota de pago, exención, prescripción o no sujeción, habrán de ser los órganos tributarios competentes –en este caso, municipales– los que podrán manifestarse al respecto al recibir la comunicación impuesta por ley, sin que corresponda a esta Dirección General el pronunciarse, a no existir razones superiores para ello (por ejemplo, cfr. artículo 118 de la Constitución) o tratarse de un supuesto en el que se esté incurriendo en la exigencia de un trámite desproporcionado que pueda producir una dilación indebida. |
| R. 1/12/2014 BOE: 19/12/2014 Registro de Granada n 2. SEGREGACIÓN DE FINCAS: APLICACIÓN TEMPORAL DE LAS NORMAS. Este Centro Directivo ha sostenido que el problema de derecho intertemporal planteado por la presentación en el Registro en la actualidad de una escritura de segregación otorgada durante la vigencia de la regulación anterior, como sucede en el supuesto de hecho de este recurso ya que la escritura de segregación fue otorgada en 1991, entendiendo que debe resolverse en el sentido de que la segregación es un acto jurídico de carácter eminentemente registral y su inscripción queda sujeta a los requisitos y autorizaciones vigentes en el momento de presentar la escritura en el Registro, aunque el otorgamiento de aquélla se haya producido bajo un régimen normativo anterior. Ahora bien, la exigencia de tales requisitos deberá conciliarse con los efectos jurídicos de los actos de segregación o división conforme a la legislación vigente a la fecha en que se produzcan, ya que el hecho de que tales efectos no se hayan consumado o agotado es presupuesto, conforme se ha dicho anteriormente, para la aplicación excepcional de la retroactividad. La contestación de la Comunidad Autónoma de Andalucía, a través de sus órganos competentes declara formal y expresamente la nulidad de las segregaciones recogidas en la escritura calificada y aun cuando, según se ha reseñado anteriormente, la aplicación de la legislación vigente en el momento de producirse la segregación no implicaba la nulidad absoluta de la misma, dados los términos del pronunciamiento no puede procederse a la inscripción, sin perjuicio de los recursos judiciales que pudieran corresponder a los interesados para instar la rectificación de la resolución dictada por la Comunidad Autónoma, y solicitar la correspondiente medida cautelar de carácter registral para asegurar las resultas del procedimiento, pues, como prevé el último párrafo del propio artículo 80 citado, si la resolución declarando la nulidad de la segregación fuese objeto de recurso contencioso-administrativo, el titular de la finca de que se trate podrá solicitar la anotación preventiva de su interposición sobre la finca objeto de fraccionamiento. Por ello, debe confirmarse la calificación del registrador. |
| R. 1/12/2014 BOE: 19/12/2014 Registro de Canjáyar. CALIFICACIÓN REGISTRAL: PRESENTACION SUCESIVA DEL MISMO TÍTULO. PRINCIPIO DE PRIORIDAD: CALIFICACIÓN BASADA EN TÍTULOS POSTERIORMENTE PRESENTADOS. INMATRCULACION POR TÍTULO PÚBLICO: TÍTULOS AD HOC. Com afirma el artículo 327 de la Ley Hipotecaria la resolución estimatoria tiene carácter vinculante para el registrador, pero como ha afirmado este Centro Directivo (vid. Resoluciones de 9 y 13 de marzo y 4 de abril de 2012), tal carácter ha de entenderse en el sentido de que todos los titulares de los Registros, donde se presente el título, están obligados a practicar el asiento, o asientos discutidos y ordenados por la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, pero sin perjuicio de que, como se ha proclamado reiteradamente «el recurso queda limitado a los defectos invocados» o «expresados en la nota de calificación» (Resoluciones de 8 y 23 de marzo de 2010); por ello si en cualquier otro supuesto similar, las circunstancias fueran distintas o los razonamientos o argumentos empleados difirieran de los contemplados por las Resoluciones del Centro Directivo, cabría plantear un nuevo recurso en el que se dilucidara, en su caso, la procedencia o no de una posible calificación negativa. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (por todas, Resoluciones de 6 de julio de 2011; 7 de mayo de 2013, y 31 de enero de 2014), que la calificación de un documento deberá realizarse en función de lo que resulte del título que se califica y de la situación tabular existente en el momento mismo de su presentación en el Registro. Esto significa que los registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad con el fin de evitar asientos inútiles que debieran cancelarse al extender los asientos derivados de un título posterior que ordena la cancelación de los mismos. Pero como indicó la Resolución de 7 de junio de 1993, la doctrina según la cual los registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que afecten a su titular aunque hayan sido presentados con posterioridad «no puede llevarse al extremo de la desnaturalización del propio principio de partida –el de prioridad– obligando al registrador a una decisión de fondo sobre la prevalencia sustantiva y definitiva de uno u otro título (decisión que tanto por su alcance como por lo limitado de los medios de calificación, transciende claramente la función que la ley le encomienda al registrador)». Este conflicto de prioridad no debe confundirse con el supuesto en que presentado un título determinado es presentado con posterioridad otro distinto del que resulta la falta de validez del primero. Aquí ya no existe conflicto entre títulos o derechos incompatibles, no estamos ante un problema de prioridad sino de validez y en consecuencia y por aplicación del principio de legalidad consagrado en los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y del Código de Comercio, procede la exclusión del título inválido sin que pueda apelarse al principio de prioridad para evitarlo (vid. Resoluciones de 28 de julio y 6 de agosto de 2014). Resultando indiscutible la posibilidad de tomar en consideración los asientos posteriores por el registrador a fin de emitir una más acertada calificación evitando la práctica de asientos basados en títulos no válidos (Resoluciones de 2 de octubre de 1981 y 17 de marzo de 1986), no puede extenderse esta afirmación a aquellos supuestos en que la falta de validez del documento calificado no resulte con claridad del posteriormente presentado o, al menos, plantee una cuestión que escape del ámbito competencial del registrador por exigir un pronunciamiento judicial. Como afirma la registradora en su nota de calificación concurren en el supuesto de hecho circunstancias que indican que la documentación ha sido otorgada «ad hoc», con la única finalidad de conseguir la inmatriculación y que por tanto no obedece a una efectiva modificación de titularidad real. De los hechos resulta con claridad la concurrencia de los indicios señalados más arriba, tales como el nulo o escaso coste fiscal de la operación diseñada, la nula o escasa función económica, la intervención de personas ligadas por estrechos vínculos familiares (madre e hija y cónyuges, en este caso), e incluso, la circularidad de la operación efectuada, ya que la finca, que inicialmente era privativa de la esposa, continúa al final del proceso dentro de su patrimonio si bien con carácter ganancial junto a su marido. |
| R. 2/12/2014 BOE: 19/12/2014 Registro de Fuente Obejuna. DOBLE INMATRICULACION: PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. En un caso de doble inmatriculación, de lo que no cabe ninguna duda, y se colige directamente del artículo 313 del Reglamento Hipotecario y de todos los concordantes que afectan al principio del tracto sucesivo y de la tutela judicial efectiva y la proscripción de la indefensión, es de que en el procedimiento declarativo en que se residencie la correspondiente controversia sobre la preferencia de uno u otro folio registral y, por tanto, de los derechos en ellos reflejados, han de ser llamados todos los titulares de cualquier derecho o carga que puedan verse afectados o perjudicados por la eventual sentencia que ponga fin al procedimiento, y no sólo los titulares dominicales. Y así ha sucedido –con la limitación que se dirá– en el caso del presente expediente en que han sido llamados al proceso como demandados no sólo el titular dominical de la finca registral que el demandante entiende indebidamente inmatriculada, sino otros titulares de derechos y cargas distintos, si bien este llamamiento ha resultado incompleto al haber omitido extender la demanda a la entidad «Unicaja Banco, S.A.U.», titular de dos anotaciones preventivas de embargo sobre la finca registral número 945, cuya cancelación ordena la sentencia. En el presente caso no se tomó dicha anotación preventiva de demanda, como tampoco acudió el demandante al instrumento cautelar arbitrado por el artículo 313 del Reglamento Hipotecario de solicitar judicialmente la nota marginal de advertencia de la posible existencia de una situación de doble inmatriculación. Por ello, como sucedía en un caso similar al presente resuelto por la Resolución de 22 de marzo de 2006, aun cuando la anotación del embargo sea posterior a la interposición de la demanda, al no haber sido ésta anotada ni haber sido parte el embargante en el juicio y no tener conocimiento de la demanda por medio de la anotación que en su día podía haberse solicitado, tal anotación de embargo no puede ser cancelada. No puede, por el contrario, confirmarse el segundo defecto de la nota de calificación referido a la falta de intervención en el procedimiento de la entidad «Agalia Sur, S.L.», quien inscribió a su favor el dominio de la finca registral 1.329 el 30 de junio de 2014, en fecha posterior a la conclusión del procedimiento pero anterior a la presentación del testimonio de la sentencia en el Registro. lo que sucede en este caso es que la referida finca registral 1.329 y los derechos que sobre ella constan inscritos, incluyendo los de la entidad «Agalia Sur, S.L.», no quedan afectados ni perjudicados en forma alguna por la sentencia dictada, pues se trata precisamente del folio registral que ha de mantenerse abierto por haber sido considerado judicialmente preferente y de mejor derecho, y sin que la sentencia ordene el traslado de las cargas constituidas sobre la finca registral número 945 al folio de la número 1.329, sino su cancelación, dejando incólume los derechos inscritos o anotados sobre ésta. |
| R. 5/12/2014 BOE: 19/12/2014 Registro de Cádiz n 3. PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA: REQUISITOS PARA LA INSCRIPCIÓN. La rectificación del contenido del Registro de la Propiedad no puede llevarse a cabo en base a un acta notarial pues sin perjuicio de su evidente valor como instrumento público (artículo 17 de la Ley del Notariado), e incluso en determinadas circunstancias para salvar errores producidos en los libros (vid. Resolución de 6 de noviembre de 1980, entre otras), no contiene la relación jurídico inmobiliaria a que se refiere el artículo 40 de la Ley Hipotecaria. Fuera de los supuestos expresamente previstos por la Ley (el acta de notoriedad de reanudación del tracto sucesivo interrumpido, ex artículo 200 de la Ley Hipotecaria), la constatación en instrumento público de manifestaciones o de hechos no puede servir de base a la inscripción del dominio o demás derechos reales. Es preciso por imperativo legal que se trate de escritura pública de la que resulte el título traslativo o declarativo del dominio o derecho real de que se trate (artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria). Esta Dirección General ha reiterado en innumerables ocasiones (por todas, Resolución de 26 de abril de 2006), que dentro del estrecho margen que proporciona el procedimiento registral, el registrador no puede calificar la prescripción, tarea reservada a los órganos jurisdiccionales. Como ya afirmara la Resolución de 18 de octubre de 1989, la declaración de dominio unilateral y abstracta (como es la que se hace en base a la usucapión extraordinaria), carece en sí misma de virtualidad traslativa (vid. artículo 609 del Código Civil) y, por tanto, no es apta por sí sola para considerar como nuevo titular de los bienes cuestionados a su beneficiario. Del documento complementario que acompaña al título presentado resulta que el Pleno de la Diputación de Cádiz ante la pretensión de don J. L. M. L. y en ejercicio de las facultades que derivan del artículo 164 del Reglamento de Bienes de las Entidades Locales de Andalucía, acordó transigir con él para evitar la reclamación civil otorgando a su favor el título de adquisición de la finca que originariamente constaba a nombre de otra persona. Lo que ha ocurrido es que no se ha llevado a cabo el contrato transaccional derivado de dicha decisión que como tal y de acuerdo con los requisitos legales sería susceptible de transmitir el dominio sino que se ha optado por una vía que, como resulta de las consideraciones anteriores, no es viable jurídicamente sin que tampoco proceda ahora prejuzgar cuáles deban ser los requisitos de dicho instrumento. |
| R. 9/12/2014 BOE: 23/1/2015 Registro de Illescas n 2. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD: REQUISITOS. Se plantea si la sentencia judicial debió describir las fincas con los requisitos de los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento e indicar los asientos que debían ser cancelados, pues el artículo 21 de la propia Ley Hipotecaria exige que los títulos en virtud de los cuales se solicite la inscripción, contengan todos los datos precisos para su práctica. En principio, sobre la base de los citados preceptos, parece indudable que es preciso describir las fincas e identificar las inscripciones que han de ser canceladas, pero como se desprende de la doctrina sentada por este Centro Directivo, en Resoluciones como las de 29 de marzo de 2001, y 28 de marzo de 2007, si resulta indubitado el asiento o asientos que deban cancelarse, según lo que resulte del documento judicial, no puede incurrirse en un exceso de formalismo, exigiendo descripción de fincas e identificación de asientos. |
| R. 9/12/2014 BOE: 23/1/2015 Registro de Alicante n 3. RECONOCIMIENTO DE DEUDA: EFECTOS. MEDIOS DE PAGO: REQUISITOS. Como señala la citada Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de abril de 2008, «el reconocimiento opera como un negocio jurídico de fijación o reproducción de otro anterior (SSTS de 24 de junio de 2004 y 31 de marzo de 2005), especialmente si se expresa la causa de aquél, pero incluso aunque no se exprese (STS de 1 de enero de 2003), y se verifica con la finalidad de fijar la relación obligatoria preexistente, crear una mayor certeza probatoria, vincular al deudor a su cumplimiento y excluir las pretensiones que surjan o puedan surgir de una relación jurídica previa incompatible con los términos en que la obligación queda fijada. En suma, como declara la Sentencia del Tribunal Supremo 17 de noviembre de 2006, en cuanto el reconocimiento contiene la voluntad propia de un negocio jurídico de asumir y fijar la relación obligatoria preexistente, la jurisprudencia le anuda el efecto material de obligar al cumplimiento por razón de la obligación cuya deuda ha sido reconocida, y el efecto procesal de dispensar de la prueba de la relación jurídica obligacional preexistente». Pero entre los efectos derivados del simple reconocimiento no figura el de operar por sí una novación extintiva o una alteración de la naturaleza de la obligación reconocida. En el caso que nos ocupa, la causa está plenamente expresada (contrato privado de préstamo y su posterior cesión), por lo que lo que en el presente recurso se debe decidir si, en las circunstancias indicadas, en una escritura en la que la parte deudora reconoce adeudar una determinada cantidad a la parte acreedora por razón de un préstamo, que no se documenta ni acompaña pero en la que se relacionan tanto las cuentas de cargo y abono por manifestación de las partes, queda suficientemente acreditado el medio de pago. En el supuesto de hecho de este expediente, a diferencia del que se contemplaba en la Resolución de 11 de marzo de 2013, el recurrente no niega la necesidad de acreditación de los medios de pago derivados de un préstamo, que como señaló la citada Resolución «es un contrato a título oneroso con prestaciones en dinero, por lo que entra plenamente en el ámbito de las disposiciones de la legislación hipotecaria y notarial que exigen la acreditación de los medios de pago empleados», si no que entiende que la acreditación de los mismos en el título presentado se ha cumplido conforme a la legislación antes relacionada. Y esto es así respecto del préstamo, ya que los datos contenidos en la escritura son suficientes para la inscripción, puesto que se trata de un pago efectuado con anterioridad mediante transferencia y constan el ordenante, beneficiario, fecha, importe, entidad emisora y ordenante y receptora o beneficiaria. En cuanto al tercero de los defectos, conforme reiterada doctrina de esta Dirección General la exigencia del NIF es predicable (artículos 254 de la Ley Hipotecaria y 23 de la Ley del Notariado) tanto en los actos o contratos por los que se adquieran, declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, como en los actos de trascendencia tributaria y la acreditación del NIF ha de efectuarse mediante la exhibición del pertinente documento (artículo 18.2 del Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio), sin que sea suficiente la mera manifestación efectuada por el propio interesado. |
| R. 10/12/2014 BOE: 23/1/2015 Registro de Huelma. BIENES PÚBLICOS: CESIÓN GRATUITA. POSPOSICIÓN DE HIPOTECA: REQUISITOS. La razón de ser del derecho de reversión es garantizar que el suelo, que es objeto de cesión gratuita y procedente del patrimonio público del suelo, sea destinado al fin para el que fue cedido a la Administración local y que, para el caso de incumplimiento de dicha finalidad, vuelva a integrarse en dicho patrimonio. En el presente expediente se pacta una posposición del derecho de reversión con una finalidad específica, al acordarse esa posposición a las hipotecas futuras «que se constituyan para financiar la promoción, siempre y cuando las disposiciones de los préstamos o créditos concedidos lo sean contra certificaciones de obra ejecutadas», siendo esa promoción la relativa a la construcción de viviendas protegidas, que es precisamente la finalidad que trata de garantizar la reversión. Con ello, se posibilita la obtención de una financiación hipotecaria y se facilita la realización de la finalidad de promoción de viviendas protegidas. Consecuentemente, este primer defecto debe ser revocado. El artículo 241 del Reglamento Hipotecario en su apartado segundo establece como requisito para la inscripción de la posposición «que se determine la responsabilidad máxima por capital, intereses, costas u otros conceptos de la hipoteca futura...» no siendo suficientemente específicas las expresiones contenidas en la escritura de que «el principal del préstamo coincidente de forma exacta con el que figure en la cédula de calificación provisional correspondiente...; en cuanto a los intereses, costas y gastos hasta un ciento cincuenta por ciento (150%) más sobre el principal reseñado», siendo necesario que se cuantifique el importe máximo por capital, intereses, costas u otros conceptos de la hipoteca futura, defecto fácilmente subsanable. |
| R. 10/12/2014 BOE: 23/1/2015 Registro de Icod de los Vinos. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: BIENES INSCRITOS CONFORME AL ARTÍCULO 92 DEL REGLAMENTO HIPOTECARIO. Con anterioridad a la Ley de 26 de diciembre de 2012, los supuestos de embargo de bienes inscritos a nombre de ciudadanos extranjeros, con arreglo a su régimen económico matrimonial, planteaban el problema de si era necesaria la demanda o, al menos la notificación al cónyuge, y este Centro Directivo entendió que era preciso dicho requisito, en Resoluciones como las de 28 de agosto de 2008 y 21 de enero de 2011, citadas en los precedentes vistos. La Ley de 26 de diciembre de 2012, introduce el apartado 6 del artículo 144 del Reglamento Hipotecario, que se refiere al embargo de bienes de estos ciudadanos extranjeros, cuando aparezcan inscritos a su favor con sujeción a su régimen económico matrimonial, y exige que en tales casos el cónyuge del titular sea demandado, o al menos que se le notifique el embargo. |
| R. 11/12/2014 BOE: 23/1/2015 Registro de Benidorm n 1. DONACIÓN MODAL: REVOCACIÓN. Frente a la condición en sentido estricto o propio, como determinación accesoria de la voluntad de la que se hace depender la consumación o resolución de los efectos de un acto o negocio jurídico, en las donaciones son frecuentes los llamados modos impuestos por el donante, sean cargas, gravámenes, obligaciones o servicios futuros a cargo del donatario, y a los que el artículo 647 del Código Civil se refiere con el término «condiciones» al regular la facultad de revocación por el donante en caso de incumplimiento. Sin duda, en la utilización de esta terminología no es ajena la idea de que el modo impuesto por el donante es por éste considerado como condicionante de la eficacia de la donación, pues no sólo obliga sino que su incumplimiento puede dar lugar a la ineficacia del negocio por voluntad del donante mediante el ejercicio de la facultad revocatoria. En la mayoría de los casos no es fácil establecer una clara línea diferenciadora entre el modo y la condición resolutoria en la donación. En el presente caso es indudable que la escritura de cesión gratuita no incluye ninguna condición en sentido propio cuyo incumplimiento tenga como efecto la resolución automática del negocio. Y aun cuando se admitiera que se trata de una donación con imposición al donatario de un modo, consistente éste en la concesión de determinada licencia municipal, no consta en la escritura ni en la inscripción registral que el cumplimiento del mismo se haya contemplado por los cedentes no como modo simple (cuyo incumplimiento no puede tener como consecuencia la resolución del negocio) sino como determinante de la eficacia de la donación, ni se pacta nada sobre una eventual constatación extrajudicial de su incumplimiento. Por ello, debe confirmarse la calificación recurrida en cuanto exige que, a falta de acuerdo entre las partes, recaiga la correspondiente resolución judicial sobre la existencia de causa de ineficacia del negocio. |
| R. 12/12/2014 BOE: 23/1/2015 Registro de Ribadeo. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: BIENES GANANCIALES. Como ha resuelto anteriormente y en múltiples ocasiones este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en el «Vistos»), no corresponde a los cónyuges, en el régimen económico-matrimonial de gananciales, individualmente una cuota indivisa en todos y cada uno de los bienes que la integran y de la que se puede disponer separadamente, sino que, por el contrario, la participación en aquéllos se predica globalmente respecto de todo el patrimonio ganancial, como patrimonio separado colectivo, en tanto que conjunto de bienes con su propio ámbito de responsabilidad y con un régimen específico de gestión, disposición y liquidación, que presupone la actuación sobre la totalidad del bien, y solamente cuando concluyan las operaciones liquidatorias esta cuota sobre el todo cederá su lugar a las titularidades singulares y concretas que a cada uno de ellos se le adjudiquen en tales operaciones. En el supuesto objeto del presente recurso, al no haberse acreditado, en forma, ante el Registro de la Propiedad, la disolución del matrimonio y, consiguientemente, de la sociedad conyugal, ni su liquidación, procede resolver en los términos anteriores. |
| R. 12/12/2014 BOE: 23/1/2015 Registro de Fraga. PUBLICIDAD FORMAL: REQUISITOS Y FORMA. Este Centro Directivo tiene declarado (vid. Instrucción de 5 de febrero de 1987 y Resoluciones citadas en el «Vistos»), conforme a lo dispuesto en los artículos 221 y 222 de la Ley Hipotecaria y 332 de su Reglamento, que el contenido del Registro sólo se ha de poner de manifiesto a quienes tengan interés en conocer el estado de los bienes o derechos inscritos, y que dicho interés se ha de justificar ante el registrador, que es a quien corresponde apreciar la legitimación del solicitante de la información (cfr. Sentencias del Tribunal Supremo –Sala Tercera– de 16 de junio de 1990 y de 7 de junio de 2001). Este interés ha de ser un interés conocido (en el sentido de acreditado o justificado, salvo en los casos de las autoridades, empleados o funcionarios públicos que actúen en razón de su oficio o cargo, en cuyo caso el artículo 221.2 presume dicho interés), directo (en caso contrario se ha de acreditar debidamente el encargo, sin perjuicio de la dispensa prevista en el número 3 del artículo 332 del Reglamento Hipotecario), y legítimo (cfr. artículo 332.3 del Reglamento Hipotecario). La aplicación de la normativa sobre protección de datos en el ámbito del Registro implica, entre otras cuestiones, que «los datos sensibles de carácter personal o patrimonial contenidos en los asientos registrales no podrán ser objeto de publicidad formal ni de tratamiento automatizado, para finalidades distintas de las propias de la institución registral. Cuando se ajusta a tal finalidad, la publicidad del contenido de los asientos no requiere el consentimiento del titular ni es tampoco necesario que se le notifique su cesión o tratamiento, sin perjuicio del derecho de aquél a ser informado, a su instancia, del nombre o de la denominación y domicilio de las personas físicas o jurídicas que han recabado información respecto a su persona o bienes». Por lo tanto, aun existiendo interés legítimo en el conocimiento del contenido de los libros del Registro, será el registrador el que decida qué datos, por tener la consideración de sensibles conforme a lo anteriormente expuesto, deberán quedar excluidos de la información suministrada. |
| R. 13/12/2014 BOE: 23/1/2015 Registro de Aspe. NIF: APODERADO Y PODERDANTE. Según el artículo 254.2 de la Ley Hipotecaria, adicionado por Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas de prevención del fraude fiscal, «no se practicará ninguna inscripción en el Registro de la Propiedad de títulos relativos a actos o contratos por los que se adquieran, declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, o a cualesquiera otros con trascendencia tributaria, cuando no consten en aquellos todos los números de identificación fiscal de los comparecientes y, en su caso, de las personas o entidades en cuya representación actúen». Por ello, no puede acogerse favorablemente el argumento de la recurrente según el cual la única obligación de constancia y acreditación del número de identificación fiscal (el número de identidad de extranjero, al tratarse de persona que carece de la nacionalidad española —cfr. el artículo 20.1 del Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio—) es la predicable respecto de la representada, como propietaria del predio dominante, pues dicha obligación según se ha expresado es claramente extensible también a quien comparece al otorgamiento como representante y así lo ha expresado reiteradamente este Centro Directivo (cfr. las Resoluciones de 5 de marzo de 2010 y 7 de enero y 28 de julio de 2014, entre otras). |
| R. 15/12/2014 BOE: 23/1/2015 Registro de Coria. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA INMATRICULACION: REQUISITOS. La dicción del artículo 53 de la Ley 13/1996 es clara y terminante, cuando impone que en lo sucesivo no se inmatriculará ninguna finca en el Registro, si no se aporta junto al título de inmatriculación, certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dichos títulos. Por ello, esa total coincidencia que exige el precepto ha de referirse, de manera ineludible, pero también suficiente, a la ubicación y delimitación geográfica de la finca, esto es, a su situación, superficie y linderos. El segundo defecto señalado por el registrador en su nota alude a la falta de vigencia de la certificación catastral incorporada al expediente, ya que la fecha de su expedición es de 10 de marzo de 2009, habiendo sido promovido el procedimiento judicial el 22 de febrero de 2013. Para resolver adecuadamente esta cuestión, debe señalarse que, de acuerdo con la normativa reguladora del Catastro Inmobiliario, las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas tendrán una validez de un año desde la fecha de su expedición siempre que durante ese plazo no se produzcan modificaciones en las circunstancias determinantes de su contenido. De la misma forma que, como se ha señalado anteriormente, es perfectamente factible una divergencia en los titulares colindantes respecto de los recogidos en la certificación catastral, por las razones señaladas, es evidente que los reconocidos como tales en el propio título inmatriculador deben ser necesariamente citados, según el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, y cuya citación debe resultar del propio auto, a fin de que el registrador pueda calificar su cumplimiento, como garantía esencial, evitando que se generen indefensiones (artículo 24 de nuestra Constitución), especialmente importante si se tiene en cuenta la no suspensión de efectos respecto de terceros, a diferencia de otros medios inmatriculadores (sin poder entrar en el concepto de tercero a efectos del artículo 207 de la Ley Hipotecaria). La necesaria claridad de los documentos inscribibles y la exigencia de contener todas las circunstancias que la Ley y el Reglamento Hipotecario prescriben para los asientos, hace imprescindible que el pronunciamiento judicial esté suficientemente determinado. Por el contrario, en el auto objeto del recurso, se determina por un lado que el régimen económico matrimonial del promoviente y su esposa es el legal de gananciales, resulta por otro que en el contrato privado de compra se declararon ya casados, y sin embargo se resuelve la inmatriculación con carácter privativo sin alusión alguna al hecho que determine dicho carácter de la adquisición, siendo, como es sabido, excepcional en el ámbito de la sociedad de gananciales, dada la presunción de ganancialidad, y los rigurosos requisitos que el artículo 95 del Reglamento Hipotecario exige para la inscripción con carácter privativo, sin perjuicio todo ello de la posibilidad de prueba de dicha adquisición en sede judicial, y de la posibilidad de negocios entre cónyuges, con sus propios efectos entre partes y respecto de terceros, nada de lo cual resulta del expediente judicial. Por ello este defecto debe también ser confirmado. |
| R. 15/12/2014 BOE: 23/1/2015 Registro de Granadilla de Abona. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: NECESIDAD DE LA PREVIA INSCRIPCIÓN. Es principio básico de nuestro Derecho hipotecario el de tracto sucesivo, en virtud del cual para inscribir un título en el Registro de la Propiedad se exige que esté previamente inscrito el derecho del transmitente (artículo 20 de la Ley Hipotecaria). Este principio está íntimamente relacionado con los de salvaguardia judicial de los asientos registrales y el de legitimación, según los artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria. La presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del Registro así como el reconocimiento de legitimación dispositiva del titular registral llevan consigo el cierre del Registro a los títulos otorgados por persona distinta de dicho titular. En consecuencia, estando la finca inscrita en el Registro de la Propiedad —bajo la salvaguardia de los tribunales— a nombre de una persona jurídica distinta del anterior titular registral, no podrá accederse a la inscripción de la escritura de arrendamiento calificada sin consentimiento del actual titular registral, por más que haya sido otorgada por titular anterior (cfr. artículo 17 de la Ley Hipotecaria), sin perjuicio de que los interesados puedan contender entre sí para ventilar la cuestión en el procedimiento judicial correspondiente. |
| R. 16/12/2014 BOE: 23/1/2015 Registro de Escalona. PROCEDIMIENTO REGISTRAL: REPRESENTACIÓN. EXTINCIÓN DE COMUNIDAD: RETRACTO ARRENDATICIO. Hay que distinguir la función del presentante como receptor de la calificación negativa, condición que viene establecida legalmente (artículo 322 de la Ley Hipotecaria) y aquellas declaraciones que por su naturaleza o efectos deban hacerse directamente por el interesado o persona que le represente, entendiendo en este caso por representante a quien tenga reconocida expresamente la facultad de emitir tal declaración. En el caso que nos ocupa, este Centro Directivo tiene declarado que dadas las particularidades de la transmisión (se refiere a la transmisión forzosa), la manifestación sobre el estado arrendaticio puede y debe hacerla el adquirente sin que la misma pueda ser inferida de otros datos o documentos al ser una manifestación de contenido expreso y específico. Por lo tanto tiene razón el registrador al exigir la acreditación de la representación, sin que quepa aquí valorar, por no constar los datos oportunos y referirse a calificaciones previas a la que es objeto de recurso si tal exigencia se manifestó o no anteriormente. En este sentido, como ha declarado esta Dirección General, el pretendido negocio de «extinción parcial» de comunidad no aparece tipificado legalmente y no presenta ninguna semejanza que genere identidad de razón con el de extinción total, por lo que no puede pretenderse la aplicación analógica a aquella del régimen jurídico de ésta. Cabe el negocio jurídico que se limita simplemente a reducir el número de comuneros, que continúan en la comunidad pero con mayor cuota y compensan con abono en metálico –o cuota– en otras fincas o derechos a los que cesan en la misma. Pero el presupuesto para que se produzca la denominada extinción parcial es la existencia de una actuación de carácter voluntario. Es decir, agotada toda posibilidad de acuerdo entre los coparticipes se produce la venta judicial de la finca, que goza como toda venta de carácter netamente traslativo. Como se ha dicho anteriormente podrán acudir a la subasta tanto los copropietarios como cualquier otra persona interesada en adquirir la finca, con la diferencia de que los copropietarios no necesitan realizar depósito alguno para comparecer y pujar. En consecuencia se produce la extinción de la comunidad preexistente y, en el caso de ser varios los adjudicatarios, surge una nueva con independencia de que de esta última forme parte antiguos comuneros. Establecido en los términos antes vistos que se ha producido una venta judicial, es preciso determinar si hay derecho al retracto arrendaticio y por tanto si es necesaria su declaración. Se trata de una venta pública (cfr. artículo 464 del Código Civil), o en subasta pública o judicial (cfr., entre otros, los artículos 1459, 1489 y 1493 del Código Civil, y 1514 y siguientes y 1533 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Establecido el derecho de tanteo o retracto para el supuesto de ventas se entiende que también está establecido para las ventas judiciales (cfr. artículos 1636 y 1640 del Código Civil). En este sentido, la sentencia del Tribunal Supremo de12 de marzo de 1963 antes citada establece: «...en estas circunstancias (compra en subasta por un comunero) no puede decirse que la condición de postor en la subasta le quitó el carácter de condueño y como el retracto del inquilino ha de ceder al de aquél, porque antes del acceso a la propiedad de éstos está el interés del que ya era propietario de una parte de la finca...». |
| R. 17/12/2014 BOE: 23/1/2015 Registro de Granollers n 3. ASIENTO DE PRESENTACIÓN: ARTÍCULO 420 DEL REGLAMENTO HIPOTECARIO. Este Centro Directivo ha entendido (cfr., Resoluciones citadas en los «Vistos») que la negativa a la práctica del asiento de presentación es una calificación más y, como tal decisión, puede ser impugnada mediante mismo recurso que puede interponerse contra una calificación que deniegue o suspenda la inscripción del documento y, por tanto, debe tramitarse tal recurso a través del procedimiento previsto en los artículos 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria. Entrando ya en las cuestiones de fondo suscitadas en el presente expediente, y en relación al defecto observado por el registrador en efecto, el artículo 420.1 del Reglamento Hipotecario, en consonancia con el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, ordena a los registradores no extender asiento de presentación de los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral. No concurre esta excepción en el presente supuesto en que se pretende la extensión de una nota marginal de la petición de demanda en determinado procedimiento judicial para que se declare la nulidad de determinados asientos. Ni es documento adecuado la instancia ni cabe la admisión, en ningún caso, de meras fotocopias. Tampoco el asiento solicitado, nota marginal, es el idóneo para reflejar la existencia de una demanda como más adelante se verá. |
| R. 17/12/2014 BOE: 23/1/2015 Registro de Santa Fe n 2. URBANISMO: DURACIÓN DE LA AFECCIÓN POR LOS COSTES DE URBANIZACION. . Como ha señalado este Centro Directivo en Resolución de 31 de enero de 2014, la afección urbanística derivada de la ejecución de los proyectos de reparcelación produce efectos de garantía real, según resulta de los artículos 16.2 del texto refundido de la Ley de Suelo y 19 del Real Decreto 1093/1997, y esta afección se extiende no sólo a los titulares de derechos y cargas en la finca de resultado, por efecto de la subrogación legal operada, sino también sobre aquellos constituidos sobre dicha finca con posterioridad a la constancia registral de la afección, con excepción del Estado en cuanto a los créditos a que se refiere el artículo 73 de la Ley General Tributaria y a los demás de este carácter, vencidos y no satisfechos, que constasen anotados en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la práctica de la afección. Los plazos de caducidad de la afección urbanística establecidos en el artículo 20.1 del Real Decreto 1093/1997 tienen directa relación con en el artículo 128 del Reglamento de Gestión Urbanística de 25 de agosto de 1978, que establece que la liquidación definitiva de la reparcelación tendrá lugar cuando concluya la urbanización de la unidad reparcelable y, en todo caso, antes de que transcurran cinco años desde el acuerdo aprobatorio de la reparcelación. En consecuencia, no cabe aplicar por analogía a las notas marginales de afección real la norma de la prórroga prevista para las anotaciones preventivas en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria, puesto que de acuerdo con todo lo expuesto, no puede sostenerse que exista identidad de razón entre ambas clases de asientos (art. 4.1 del Código Civil), máxime cuando su prórroga determinaría un perjuicio a titulares de derechos inscritos en el ínterin. Respecto a la segunda alegación, relativa a que no se hizo constar correctamente en el Registro de la Propiedad la liquidación provisional de la reparcelación, ha de señalarse que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.3.o de la Ley Hipotecaria, los asientos del Registro en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley, debiéndose proceder a la rectificación del Registro, en el supuesto de que ello fuera procedente, en los términos y por los medios regulados en el artículo 40 de la misma Ley. |
| R. 18/12/2014 BOE: 23/1/2015 Registro de El Ejido n 2. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL: RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. Se trata de dilucidar en este recurso si habiéndose inscrito un exceso de cabida a través de acta de notoriedad puede luego una sentencia dictada con anterioridad pero presentada posteriormente en el Registro modificar el exceso consignado. Cuando una calificación, haya sido o no acertada, ha desembocado en la práctica del asiento, éste queda bajo la salvaguardia de los tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria) y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la propia Ley, lo que conduce a su artículo 40, en el que se regulan los mecanismos para lograr la rectificación del contenido del Registro cuando es inexacto y ello aun cuando se discrepe de la forma en que el acto o contrato a inscribir haya sido objeto de reflejo tabular y pese a las repercusiones que ello tenga en la forma en que se publica el derecho o situación jurídica inscrita. Finalmente, por lo que se refiere a la hipotética mala fe del adquirente, a que alude el recurrente, tal mala fe excede del ámbito competencial del recurso, debiendo probarse, si se pretende hacerla valer, en el juicio contradictorio correspondiente y lo mismo puede decirse de las restantes afirmaciones del recurrente en cuanto a la actuación del notario autorizante del acta y el registrador. |
| R. 23/12/2014 BOE: 23/1/2015 Registro de Ejea de los Caballeros. FINCA REGISTRAL: RECTIFICACIÓN DE SU DESCRIPCIÓN. Se pretende la modificación del contenido del Registro en cuanto a tres fincas registrales en base a catorce certificados catastrales de determinadas parcelas y polígonos que, se afirma en la escritura pública, coinciden con aquéllas para lo que se hace una nueva descripción de las tres fincas incluyendo, en cuanto a dos de ellas un exceso de cabida. Tres de los certificados catastrales, que afectan a dos de las tres fincas registrales existentes, no constan a nombre del adquirente ni del transmitente. Esta última circunstancia es la que reprocha la nota de defectos al documento presentado resultando de ello la imposibilidad de establecer la oportuna correspondencia con la finca registral e impidiendo asimismo establecer que el certificado municipal de innecesariedad de licencia, que viene referido a las parcelas catastrales, se refiere precisamente a las fincas registrales que son objeto de segregación. Fuera de supuestos en que la discordancia observada no impide la debida coordinación con el Catastro no procede la modificación del contenido del Registro. Por este motivo en el supuesto de la Resolución de 17 de diciembre de 2013 se confirmó la negativa de la registradora a inscribir por cuanto estando la finca catastrada a nombre de persona que no era la transmitente ni la adquirente no resultaba posible la concordancia con el Catastro en contra de la previsión normativa. |
| R. 26/12/2014 BOE: 23/1/2015 Registro de Villarobledo. RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO: REQUISITOS. En el supuesto de hecho que da lugar a la presente se toma anotación preventiva a favor del actor a consecuencia de una acción cuya pretensión consiste en la declaración de nulidad de una adquisición de dominio inscrita así como de la inscripción misma. Ningún obstáculo existiría en cuanto a la cancelación de la titularidad existente a favor de «Inmuebles Marro, S.L.» y la recuperación de la vigencia de la titularidad anterior. Pero el título de adjudicación motivó dos asientos, uno de inscripción de titularidad a favor de «Inmuebles Marro, S.L.» y otro de cancelación de las anotaciones a favor de la Hacienda Pública y de la Tesorería General de la Seguridad Social. El problema registral que surge de la práctica de la cancelación solicitada es que, como consecuencia de la misma, la finca quedará inscrita a favor del titular anterior, pero, puesto que nada se dice de la cancelación de aquellos asientos que fueron igualmente practicados en virtud del mismo título que motivó la inscripción de dominio que ahora se ordena cancelar, la reposición de la situación registral al momento anterior a la declaración de nulidad se produciría solo parcialmente dando lugar a una nueva situación de inexactitud en los libros del Registro, que es precisamente lo que se pretende subsanar con el procedimiento seguido por el recurrente. |
| R. 29/12/2014 BOE: 23/1/2015 Registro de Alcázar de San Juan n 2. RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO: REQUISITOS. Como afirmó este Centro Directivo en su Resolución de 1 de marzo de 2006, la especial cualidad del legitimario en nuestro Derecho común, caso de que exista en una sucesión, hace imprescindible su concurrencia, para la adjudicación y partición de la herencia, a falta de persona designada por el testador para efectuar la liquidación y partición de herencia (artículo 1.057.1 del Código Civil), de las que resulte que no perjudica la legítima de los herederos forzosos. Como ha puesto de relieve el Tribunal Supremo en la Sentencia de 22 de octubre de 2014, la posibilidad del pago de las legítimas en metálico, según artículos 841 a 847 del Código Civil, «se establece, también, conforme al cumplimiento de unos requisitos o condicionantes que tienen, como finalidad última, velar por la neutralidad, seguridad y equilibrio de la conmutación operada en el pago de la legítima, de forma que su mera aplicación no resulte perjudicial para los intereses de los legitimarios». Y añade el Alto Tribunal que «...conforme a la tutela o salvaguarda de la intangibilidad material de la legítima, el propio artículo 843 del Código Civil requiere, sin distinción alguna, la confirmación expresa de todos los hijos o descendientes respecto de la liquidación y adjudicación de la partición practicada, pues en caso contrario será necesaria su aprobación judicial. De ahí, entre otros argumentos, que para la inscripción de los bienes hereditarios deba aportarse, necesariamente, dicha confirmación o, en su caso, la aprobación judicial de la partición hereditaria (artículo 80.2 del Reglamento Hipotecario)» |
| R. 7/1/2015 BOE: 11/2/2015 Registro de Pontevedra n 1. ANOTACION PREVENTIVA DE EMBARGO: SOCIEDAD DE GANANCIALES DISUELTA Y LIQUIDADA. Tal y como ha reiterado este Centro Directivo, para que se proceda a la práctica de una anotación preventiva de embargo sobre bienes inscritos a nombre del cónyuge no deudor, es preciso que sea ganancial la deuda contraída por el cónyuge deudor bajo la vigencia del régimen económico matrimonial de sociedad de gananciales, y así sea declarado en juicio declarativo previo entablado contra ambos cónyuges. Este pronunciamiento es la base para que la posibilidad prevista en el artículo 144.4 del Reglamento Hipotecario se refleje registralmente y, por consiguiente, requiere que este pronunciamiento sea definitivo e irrevocable y no meramente temporal o transitorio pues, no existiendo en nuestro Código Civil una presunción de ganancialidad de las deudas contraídas durante la vigencia de la sociedad de gananciales (cfr. arts. 1362 y 1365 del Código Civil), ninguna deuda contraída por un solo cónyuge puede ser reputada ganancial y tratada jurídicamente como tal mientras no recaiga la pertinente declaración judicial en juicio declarativo entablado contra ambos cónyuges, pues a ambos corresponde, conjuntamente, la gestión de la sociedad de gananciales (cfr. art. 1375 del Código Civil). |
| R. 8/1/2015 BOE: 11/2/2015 Registro de Riaza. INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: TÍTULOS CREADOS AD HOC El control de la inmatriculación por título público exige a los registradores que, al efectuar su calificación, extremen las precauciones para evitar el acceso al Registro de títulos elaborados ad hoc con el único fin de obtener la inmatriculación, lo que se explica y justifica por las exigencias derivadas del principio de seguridad jurídica, pues se trata de eludir el fraude de ley en el sentido de evitar que, mediante la creación instrumental de títulos, se burlen todas las prevenciones que para la inmatriculación mediante título público ha instituido el legislador. Como se ha dicho, el carácter ad hoc de la documentación se puede inferir de las circunstancias que rodean su otorgamiento (la coetaneidad o proximidad de ambos negocios, la inexistencia de título original de adquisición, el nulo coste fiscal de la operación, etc.). Por las circunstancias concurrentes, otorgamiento de las dos donaciones el mismo día, números de protocolo consecutivos, utilización de un poder del donante a favor de la donataria, quien posteriormente dona a su hijo, surgen dudas fundadas sobre la existencia de una titulación elaborada ad hoc, lo cual no impide que pueda lograrse la inmatriculación por otros medios inmatriculadores de mayor garantía, como el expediente de dominio o complementando el título inmatriculador mediante acta de notoriedad acreditativa de que la transmitente es tenida por dueña (cfr. artículo 298.1 del Reglamento Hipotecario). |
| R. 9/1/2015 BOE: 11/2/2015 Registro de Oviedo n 4. HIPOTECA: CANCELACIÓN POR CADUCIDAD. Según la doctrina reiterada de esta Dirección General, nada se opone a que la hipoteca, como los demás derechos reales, pueda ser constituida por un plazo determinado (vid. artículos 513.2, 529, 546.4 y 1843.3 del Código Civil), de modo que únicamente durante su vigencia puede ser ejercitada la acción hipotecaria, quedando totalmente extinguido el derecho real una vez vencido dicho plazo, salvo que en ese instante estuviera ya en trámite de ejecución hipotecaria, en cuyo caso, la hipoteca se extinguiría al concluir el procedimiento, ya por consumación de la ejecución, ya por cualquier otra causa. La cancelación convencional automática sólo procede cuando la extinción del derecho tiene lugar de un modo nítido y manifiesto, no cuando sea dudosa o controvertida por no saberse si se está refiriendo a la caducidad misma del derecho o si se está refiriendo al plazo durante el cual las obligaciones contraídas en dicho lapso son las únicas garantizadas por la hipoteca. |
| R. 9/1/2015 BOE: 11/2/2015 Registro de Corcubión. CONDICIÓN RESOLUTORIA: CANCELACIÓN POR CADUCIDAD. Entrando en el análisis del segundo de los problemas planteados –esto es, la posible configuración en el título constitutivo de la condición resolutoria con un plazo de duración del derecho y además de caducidad del asiento- merece recordar de nuevo que la redacción concedida a la cláusula en cuestión fue la siguiente: «La condición resolutoria se extinguirá por el transcurso de tres meses contados a partir del fallecimiento de la alimentista o cedente». Del tenor literal de la misma, no puede concluirse de manera clara y directa la caducidad del asiento, sino que la intención de las partes fue simplemente la de conceder un plazo de duración al derecho de resolver el contrato, el cual corresponderá en vida a la cedente y dentro de los tres meses posteriores a su fallecimiento a sus herederos. La doctrina de este Centro Directivo ha sido clara y reiterada en este aspecto: es preciso expresar que dicho plazo lo es no sólo de vigencia del derecho en cuestión sino también del asiento que lo refleja en el Registro para que su transcurso tenga plena virtualidad cancelatoria. En el recurso que ahora se analiza, por tanto, la expresión «se extinguirá» se refiere únicamente a la duración del derecho, pero no a la del asiento que lo recoge, por lo que no puede estimarse la pretensión de la recurrente. |
| R. 12/1/2015 BOE: 19/2/2015 Registro de Nules n 3. PROPIEDAD HORIZONTAL: LEGALIZACIÓN DEL LIBRO DE ACTAS. En el supuesto de hecho de este expediente se produce, según la recurrente, una negativa a la devolución del libro de actas por quien en su momento tuvo la obligación legal de custodiarlo, una gestora administrativa colegiada que según resulta de la documentación que se acompaña ostentaba los cargos de administradora–secretaria de la comunidad. Dicho cargo fue removido por acuerdo de la junta de propietarios de 7 de septiembre de 2013, según consta en la documentación aportada, habiéndose realizado desde entonces numerosas gestiones tendentes a conseguir la recuperación de la documentación de la comunidad, resultando todas ellas infructuosas por lo que considerando que se ha producido una retención indebida de la misma, se ha finalizado interponiendo la correspondiente denuncia. Ahora bien, en lo que atañe al Registro de la Propiedad, basta que la secretaria con cargo vigente y bajo su responsabilidad afirme que ha sido denunciada la sustracción, acreditándose la interposición de la denuncia correspondiente, pues tales son los requisitos del artículo 415 del Reglamento Hipotecario, siendo indiferente la persona contra la que ésta se interponga o el resultado de la propia denuncia, pues se trata de favorecer que la comunidad de propietarios pueda seguir reflejando adecuadamente sus acuerdos en el correspondiente libro. |
| R. 12/1/2015 BOE: 19/2/2015 Registro de Murcia n 6. COMUNIDAD DE BIENES: DECLARACION DE OBRA NUEVA. SEGREGACIÓN Y DIVISIÓN DE FINCA: ACTOS ASIMILADOS. Conforme reiterada jurisprudencia del Alto Tribunal, el comunero, ni construye en terreno ajeno, ni por supuesto invade terreno ajeno (Sentencias de 29 de julio de 1994; 27 de junio de 1997; 26 de septiembre de 2007, y 21 de septiembre de 2011). Lo que sí se produce en tal supuesto es el incumplimiento del artículo 397 del Código Civil. En efecto, el comunero que construye en suelo común actúa más allá de los límites legales pero tal extralimitación no es física, en el sentido de que no invade, como sucede en la accesión, un terreno colindante o ajeno sino jurídico y abstracto, como abstracta es su cuota. En el supuesto de hecho de este expediente, los copropietarios consienten la declaración de la obra y por lo tanto puede suponerse que prestaron su consentimiento a la construcción. Ahora bien una vez declarada ésta, lo que no puede pretenderse es la inscripción en el Registro con mantenimiento de las dos propiedades a las que el recurrente alega sin que haya ninguna modificación jurídica de la copropiedad y ello no sólo porque conforme hemos visto no sean aplicables a este caso las normas sobre la accesión invertida, sino porque al Registro sólo pueden acceder situaciones jurídicas consolidadas y derechos reales cuyos márgenes estén bien determinados siendo la norma general que cuando se declara una obra nueva en finca perteneciente pro indiviso a varias personas, la inscripción ha de practicarse de esa misma forma, no pudiendo sostenerse sin más una copropiedad sobre el suelo coexistente con la propiedad exclusiva de lo edificado sobre aquél, siendo necesario formalizar el correspondiente negocio jurídico que dé apoyo a tal situación, y, o bien individualizar la porción de finca sobre la que se ha edificado o bien constituir un derecho de superficie siendo en este caso innecesario que la declaración de la obra nueva deba estar precedida de segregación en sentido estricto de la porción sobre la que se constituye el derecho, o que la nueva finca sea en verdad totalmente independiente de esta otra finca originaria siempre y cuando se cumplan las exigencias derivadas del principio de especialidad y de la concreta regulación legal en esta materia (artículos 9 y 30 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario), constando suficientemente definida la finca cuyo acceso al Registro de la Propiedad se pretenda. En el caso objeto de este expediente se da la circunstancia de que en la escritura se solicita expresamente la inscripción de la obra nueva a favor del condueño que la declara con carácter exclusivo. La propiedad de la vivienda determinará en consecuencia un uso exclusivo y excluyente de su titular como facultad integrante del dominio, por mucho que quiera mantenerse la copropiedad del suelo y con independencia de la solución que se adopte para resolver dicha pretensión, de hecho en la propia escritura se manifiesta que la vivienda se destina a uso propio del declarante para justificar la inexigencia del seguro decenal. Ello unido al fin manifiesto de edificar siquiera parcialmente un terreno rústico, y a la descripción que en el título se hace de la construcción resultante, en concreto cuando se especifica que tiene acceso directo desde el camino que recae situado al oeste de la parcela y a través del paso común del total conjunto urbanístico, constituyen indicios suficientes de la existencia de una parcelación. |
| R. 14/1/2015 BOE: 18/2/2015 Registro de Mijas n 2. HIPOTECA: INTERESES DE DEMORA. Como puso de relieve este Centro Directivo en la Resolución de 18 de noviembre de 2013, siendo los intereses legales del dinero esencialmente variables, al ser revisados anualmente por las respectivas leyes presupuestarias (vid. artículo 1 de la Ley 24/1984, de 29 de junio, sobre modificación del tipo de interés legal del dinero), la indeterminación de la cifra garantizada en el momento inicial de la constitución de la garantía está resuelta por la técnica hipotecaria a través de la figura de las hipotecas de seguridad en su modalidad de máximo. Por otra parte, es doctrina consolidada de este Centro Directivo (en especial a partir de las Resoluciones de 26 y 31 de octubre de 1984, y en otras muchas posteriores citadas en los «Vistos») que la garantía de los intereses sujetos a fluctuación, desde el momento en que a través del asiento registral no puede determinarse la suma concreta a que en cada período de devengo van a ascender, tan sólo cabe a través de una hipoteca de máximo, para las que por exigencia del principio de determinación registral (artículos 12 de la Ley Hipotecaria y 219 de su Reglamento) se requiere señalar el tope máximo del tipo de interés que queda cubierto con la garantía hipotecaria que se constituye y cuya determinación (Resoluciones de 16 de febrero de 1990 y 20 de septiembre de 1996), en cuanto delimita el alcance del derecho real constituido, lo es a todos los efectos, tanto favorables como adversos, ya en las relaciones con terceros, ya en las que se establecen entre el titular del derecho de garantía y el dueño de la finca hipotecada que sea a la vez deudor hipotecario (acciones de devastación, de ejecución hipotecaria, etc.). La Ley 1/2013, de 14 de mayo, al añadir un nuevo párrafo al artículo 114 de la Ley Hipotecaria, viene a sumar un nuevo límite legal a los intereses de los préstamos hipotecarios constituidos sobre la vivienda habitual y destinados a financiar su adquisición, haya o no terceros, de forma que los intereses pactados no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago. Además, dichos intereses de demora no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En conclusión, la necesidad de fijación de un tipo máximo a la cobertura hipotecaria de dicho interés, debe conciliarse con la limitación legal establecida, de forma que el máximo pactado (que como se ha visto anteriormente opera a todos los efectos legales, favorables o adversos, y tanto en las relaciones entre el acreedor hipotecario y el deudor hipotecante como en las que se producen con terceros), sólo será aplicable si en el momento de su devengo es igual o inferior al límite legal, salvedad ésta que habrá de hacerse constar en la cláusula correspondiente. Además, debe tenerse en cuenta que de conformidad con el artículo 80 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, en los contratos con consumidores y usuarios que utilicen cláusulas no negociadas individualmente aquéllas deberán cumplir los requisitos de concreción, claridad y sencillez en la redacción. |
| R. 21/1/2015 BOE: 19/2/2015 Registro de Mijas n 2. HIPOTECA: INTERESES DE DEMORA. Como puso de relieve este Centro Directivo en la Resolución de 18 de noviembre de 2013, siendo los intereses legales del dinero esencialmente variables, al ser revisados anualmente por las respectivas leyes presupuestarias (vid. artículo 1 de la Ley 24/1984, de 29 de junio, sobre modificación del tipo de interés legal del dinero), la indeterminación de la cifra garantizada en el momento inicial de la constitución de la garantía está resuelta por la técnica hipotecaria a través de la figura de las hipotecas de seguridad en su modalidad de máximo. Por otra parte, es doctrina consolidada de este Centro Directivo (en especial a partir de las Resoluciones de 26 y 31 de octubre de 1984, y en otras muchas posteriores citadas en los «Vistos») que la garantía de los intereses sujetos a fluctuación, desde el momento en que a través del asiento registral no puede determinarse la suma concreta a que en cada período de devengo van a ascender, tan sólo cabe a través de una hipoteca de máximo, para las que por exigencia del principio de determinación registral (artículos 12 de la Ley Hipotecaria y 219 de su Reglamento) se requiere señalar el tope máximo del tipo de interés que queda cubierto con la garantía hipotecaria que se constituye y cuya determinación (Resoluciones de 16 de febrero de 1990 y 20 de septiembre de 1996), en cuanto delimita el alcance del derecho real constituido, lo es a todos los efectos, tanto favorables como adversos, ya en las relaciones con terceros, ya en las que se establecen entre el titular del derecho de garantía y el dueño de la finca hipotecada que sea a la vez deudor hipotecario (acciones de devastación, de ejecución hipotecaria, etc.). La Ley 1/2013, de 14 de mayo, al añadir un nuevo párrafo al artículo 114 de la Ley Hipotecaria, viene a sumar un nuevo límite legal a los intereses de los préstamos hipotecarios constituidos sobre la vivienda habitual y destinados a financiar su adquisición, haya o no terceros, de forma que los intereses pactados no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago. Además, dichos intereses de demora no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En conclusión, la necesidad de fijación de un tipo máximo a la cobertura hipotecaria de dicho interés, debe conciliarse con la limitación legal establecida, de forma que el máximo pactado (que como se ha visto anteriormente opera a todos los efectos legales, favorables o adversos, y tanto en las relaciones entre el acreedor hipotecario y el deudor hipotecante como en las que se producen con terceros), sólo será aplicable si en el momento de su devengo es igual o inferior al límite legal, salvedad ésta que habrá de hacerse constar en la cláusula correspondiente. Además, debe tenerse en cuenta que de conformidad con el artículo 80 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, en los contratos con consumidores y usuarios que utilicen cláusulas no negociadas individualmente aquéllas deberán cumplir los requisitos de concreción, claridad y sencillez en la redacción. |
| R. 15/1/2015 BOE: 19/2/2015 Registro de Móstoles n 3. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: CADUCIDAD. En el caso de que una anotación no prorrogada y modificada por otra u otras posteriores alcance su plazo de vigencia, caducará de conformidad con lo dispuesto en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria sin perjuicio de la subsistencia de las anotaciones posteriores y de los efectos que, en su caso, deban producir (Resoluciones de 3, 4, 5, 6, 8 y 9 de septiembre de 2003 y 27 y 29 de junio de 2013). Si durante la vigencia de la anotación de embargo a la que modificaba, la anotación posterior de modificación disfrutaba del rango que aquella ostentaba por razón de su fecha (Resolución de 14 de julio de 2011 por todas), producida la caducidad de la anotación modificada es obvio que la de modificación queda sujeta a su propio rango por razón de su propia fecha. |
| R. 15/1/2015 BOE: 19/2/2015 Registro de Villena. OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD: APLICACIÓN TEMPORAL DE LAS NORMAS. En relación con la eficacia temporal de las normas en esta materia, hay que recordar que, (...) en materia de inscripción de actos o negocios jurídicos regulados por las normas urbanísticas de trascendencia inmobiliaria, el registrador debe basar su calificación, no sólo en la legalidad intrínseca de los mismos, sino también en las exigencias especiales que las normas exigen para su documentación pública e inscripción registral. No obstante esta regla tiene excepciones. La anterior Ley urbanística valenciana de 2005 señalaba un plazo de prescripción de cuatro años para las obras sin licencia, el cual se amplía con la norma recién aprobada en 2014 a quince años. Por tanto, al tiempo de la entrada en vigor de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunidad Valenciana (vigencia desde 20 de agosto de 2014) la acción de restauración de la legalidad de la obra ya no podría iniciarse, atendiendo al texto normativo que se encontraba vigente en el momento de cometerse la infracción, ya que había transcurrido un lapso de tiempo superior a los cuatro años de restablecimiento de la legalidad urbanística. De ahí que la aplicación del régimen de la nueva ley, como considera el registrador, supondría el renacimiento de una acción que ya se encontraba prescrita e implicaría una aplicación retroactiva de la norma, efecto éste que, al margen de no encontrarse contemplado en la misma ley (cfr. disposición transitoria primera de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunidad Valenciana), podría provocar la vulneración del principio constitucional de no retroactividad de las normas sancionadoras no favorables o restrictivas de derechos individuales. |
| R. 16/1/2015 BOE: 19/2/2015 Registro de Alcalá la Real. SEGURO DECENAL: VENTA REALIZADA POR EL AUTOPROMOTOR DENTRO DEL PLAZO DE DIEZ AÑOS. Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada, otorgada el día 27 de junio de 2014, se formaliza la compraventa de una vivienda unifamiliar cuya edificación fue objeto de declaración de obra nueva mediante escritura otorgada el día 17 de julio de 2008 en la que –por manifestar la otorgante que se trataba de un supuesto de autopromotor de dicha vivienda para uso propio– no se acreditó la constitución del seguro de responsabilidad decenal previsto en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación. En dicha escritura de compraventa se expresa que los compradores exoneran a la vendedora de la obligación de constitución de las garantías a que se refiere el artículo 19 de la referida Ley, en relación con la disposición adicional segunda de la misma. Además, la vendedora manifiesta que ha utilizado la vivienda objeto de transmisión y que lo acredita mediante «fotocopia de algunas de las facturas de suministro eléctrico, emitidas a su nombre y que dejan constancia del consumo continuado de electricidad en la vivienda que transmite». La mera manifestación del promotor-vendedor, como igualmente ha declarado este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 9 de julio de 2003 y 28 de octubre de 2004 y Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2003), resulta insuficiente a los efectos de probar dicho uso propio en el momento de la enajenación de la vivienda, debiendo acreditarse entonces tal extremo mediante prueba documental adecuada, ya sea a través de un acta de notoriedad, certificado de empadronamiento, o cualquier otro medio de prueba equivalente admitido en Derecho.En el presente caso, debe confirmarse el criterio del registrador al entender que el uso propio de la vivienda por la autopromotora que pretende acreditarse con las facturas de suministro de energía eléctrica puede deberse a la utilización por un tercero en virtud de un contrato de cesión por cualquier título como puede ser un arrendamiento, un derecho de usufructo o la simple posesión, por lo que no constituye medio de prueba adecuado para probar tal extremo. Por ello, resulta innecesario entrar en la única cuestión en que el escrito de recurso centra su argumentación, relativa a la correspondencia de tales facturas con la finca objeto de la compraventa. |
| R. 19/1/2015 BOE: 24/2/2015 Registro de Almansa. RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. Es doctrina reiterada de esta Dirección General que el objeto exclusivo del recurso contra las calificaciones de registradores de la Propiedad y Mercantil se dirige a decidir si la calificación denegatoria es adecuada a Derecho, no siendo posible admitir otra pretensión como es la que aquí se quiere hacer valer: es decir la determinación de la validez o no del título inscrito y en consecuencia la procedencia o no de la práctica de una inscripción ya efectuada, cuestiones todas ellas reservadas al conocimiento de los tribunales. |
| R. 19/1/2015 BOE: 24/2/2015 Registro de Palma de Mallorca n 5. RECURSO GUBERNATIVO: REPRESENTACIÓN NECESARIA PARA INTERPONERLO. HIPOTECA: DIFERENTES POSIBILIDADES DE EJECUCIÓN. El reproche no puede ser atendido. Como ya afirmaran las Resoluciones de este Centro Directivo de 22 de noviembre de 1996, y 9 de mayo de 1998, el artículo 325 de la Ley Hipotecaria considera legitimado para interponer recurso en nombre de las personas a que hace referencia en su primer inciso a quien «ostente notoriamente» o acredite «la representación legal o voluntaria» de unos y otros. El carácter genérico de la representación legal o por notoriedad excluye la interpretación de que es precisa una atribución expresa en la representación voluntaria. De lo anterior se sigue que cabe entender comprendida la facultad de recurrir ante esta Dirección General en aquellos supuestos en que del conjunto de facultades atribuidas resulte conforme a las reglas del recto criterio que el apoderado está ejecutando la voluntad del poderdante. Las partes son libres de sujetar el ejercicio del derecho real de hipoteca al régimen general previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil y en la Ley Hipotecaria para su ejecución o bien de pactar que, además, se pueda ejecutar el derecho real por los trámites de la acción directa contra el bien hipotecado y/o por los trámites de la venta extrajudicial ante notario. En definitiva, no deben confundirse los requisitos legalmente exigibles para el ejercicio del «ius distrahendi» inherente al derecho real de hipoteca por los trámites especiales previstos en el artículo 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 129 de la Ley Hipotecaria (que han de ser objeto de una calificación precisa dados los intereses en juego, vid. Resolución de 29 de octubre de 2013), con el carácter meramente potestativo de los pactos de ejecución. En el supuesto que da lugar a la presente las partes manifiestan expresamente su voluntad de que el acreedor ejercite, en su caso, el «ius distrahendi» por los trámites ordinarios del procedimiento declarativo o del ejecutivo que corresponda. No hacen manifestación alguna ni expresa ni presunta de que el acreedor pueda, en su caso, acudir a los trámites especiales del artículo 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil o del artículo 129 de la Ley Hipotecaria. Consecuentemente se abstienen de acreditar, a los efectos de la inscripción, el conjunto de requisitos que para tales supuestos prevén los preceptos citados. |
| R. 21/1/2015 BOE: 24/2/2015 Registro de Palma de Mallorca n 5. RECURSO GUBERNATIVO: REPRESENTACIÓN NECESARIA PARA INTERPONERLO. HIPOTECA: DIFERENTES POSIBILIDADES DE EJECUCIÓN. El reproche no puede ser atendido. Como ya afirmaran las Resoluciones de este Centro Directivo de 22 de noviembre de 1996, y 9 de mayo de 1998, el artículo 325 de la Ley Hipotecaria considera legitimado para interponer recurso en nombre de las personas a que hace referencia en su primer inciso a quien «ostente notoriamente» o acredite «la representación legal o voluntaria» de unos y otros. El carácter genérico de la representación legal o por notoriedad excluye la interpretación de que es precisa una atribución expresa en la representación voluntaria. De lo anterior se sigue que cabe entender comprendida la facultad de recurrir ante esta Dirección General en aquellos supuestos en que del conjunto de facultades atribuidas resulte conforme a las reglas del recto criterio que el apoderado está ejecutando la voluntad del poderdante. Las partes son libres de sujetar el ejercicio del derecho real de hipoteca al régimen general previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil y en la Ley Hipotecaria para su ejecución o bien de pactar que, además, se pueda ejecutar el derecho real por los trámites de la acción directa contra el bien hipotecado y/o por los trámites de la venta extrajudicial ante notario. En definitiva, no deben confundirse los requisitos legalmente exigibles para el ejercicio del «ius distrahendi» inherente al derecho real de hipoteca por los trámites especiales previstos en el artículo 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 129 de la Ley Hipotecaria (que han de ser objeto de una calificación precisa dados los intereses en juego, vid. Resolución de 29 de octubre de 2013), con el carácter meramente potestativo de los pactos de ejecución. En el supuesto que da lugar a la presente las partes manifiestan expresamente su voluntad de que el acreedor ejercite, en su caso, el «ius distrahendi» por los trámites ordinarios del procedimiento declarativo o del ejecutivo que corresponda. No hacen manifestación alguna ni expresa ni presunta de que el acreedor pueda, en su caso, acudir a los trámites especiales del artículo 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil o del artículo 129 de la Ley Hipotecaria. Consecuentemente se abstienen de acreditar, a los efectos de la inscripción, el conjunto de requisitos que para tales supuestos prevén los preceptos citados. |
| R. 20/1/2015 BOE: 24/2/2015 Registro de La Orotava. SOCIEDADES MERCANTILES: DONACIÓN Según la Sentencia de 29 de noviembre de 2007 del Tribunal Supremo, dictada en un caso de donación por una sociedad anónima de su principal activo patrimonial, con disolución de la misma, en favor de determinada fundación, la jurisprudencia ha señalado «predominantemente el fin lucrativo como causa del contrato de sociedad (SSTS de 11 de marzo de 1983; 10 de noviembre de 1986; 19 de enero de 1987; 18 de noviembre de 1988; 7 de abril de 1989; 19 de febrero de 1991; 9 de octubre de 1993; 27 de enero de 1997; 18 de septiembre de 1998, entre otras muchas). De este modo, los acuerdos sociales son consecuencia y cumplimiento del contrato de sociedad, y han de respetar su causa. Ello da sentido a preceptos como el artículo 48.2.a) LSA [artículo 93.a) de la vigente Ley de Sociedades de Capital] e impide que se lleven a efecto donaciones con cargo al patrimonio social, que serían contrarias al fin lucrativo, en perjuicio de los derechos individuales del socio, salvo que se verifiquen mediante acuerdo unánime, y con cargo a reservas de libre disposición. Aunque no se impide la realización de actos que signifiquen transmisión o enajenación a título lucrativo para alcanzar determinados fines estratégicos o el cumplimiento de fines éticos, culturales, altruistas, cuando no impliquen vulneración, impedimento o obstáculo a la realización de derechos como los que reconoce el artículo 48.2.a) LSA, como ocurre cuando se verifique moderada disposición de parte de los beneficios (RRDGRN 2 de febrero de 1966, 22 de noviembre de 1991, 25 de noviembre de 1997 [sic], etc.)». En el presente caso no puede afirmarse que de la escritura calificada y de los asientos registrales resulte de modo patente que la donación cuestionada contradiga el objeto de la sociedad donante. En efecto, por las circunstancias concretas de dicha transmisión (relación cuantitativa entre el valor de los bienes donados y el patrimonio social, exigencias de rentabilización alternativa de recursos de la sociedad habida cuenta de la situación de persistente deflación de precios en el mercado inmobiliario, de modo que los gastos de mantenimiento puedan volverse desproporcionados, cuando no directamente superiores, en comparación con su propio precio de mercado o la utilidad que están en condiciones de procurar, etc.) no puede descartarse que, aun tratándose de un acto de disposición a título gratuito, sea compatible con la consecución última del objeto social. |
| R. 20/1/2015 BOE: 24/2/2015 Registro de Telde n 1. COMUNIDAD DE BIENES: DISOLUCIÓN DE CONDOMINIO CON CUOTA GRAVADA. Esta Dirección General «ha recogido la doctrina expresada de nuestro Alto Tribunal y así tiene declarado que dado que la existencia de una hipoteca no afecta a las facultades dispositivas del condómino, no precisa de su consentimiento para llevar a cabo la división y sin perjuicio de la salvaguarda de su derecho en los términos previstos en el artículo 123 de la Ley Hipotecaria cuando la carga afecta a toda la finca (Resolución de 4 de junio de 2003). Por el contrario cuando la carga afecta exclusivamente a una cuota, la división implica registralmente y en aplicación del principio de subrogación real, el arrastre de las cargas que pesaban sobre la cuota, a la finca adjudicada (Resolución de 27 de abril de 2000) por así disponerlo el artículo 399 del Código Civil. De este modo se consigue un adecuado equilibrio entre los intereses de las distintas partes y se respeta tanto la facultad de división que corresponde a ambos condóminos como la posición jurídica de los acreedores sin causar un perjuicio a quien no fue parte en los negocios constitutivos de las hipotecas inscritas ni fue responsable de las deudas que derivaron en el embargo de la cuota». |
| R. 22/1/2015 BOE: 24/2/2015 Registro de Córdoba n 2. HIPOTECA: DECLARACION MANUSCRITA DEL ARTÍCULO 6 DE LA LEY 1/2013. Encuadrada pues la cláusula suelo dentro de la contratación bajo condiciones generales, hay que destacar que este tipo de contratación por su naturaleza y función y por su incidencia en el trafico patrimonial se ha configurado jurisprudencialmente como un auténtico modo de contratar claramente diferenciado del contrato negociado regulado por nuestro Código Civil, con un régimen y presupuesto causal propio y específico que hace descansar su eficacia última, no tanto en la estructura negocial del consentimiento del adherente, como en el cumplimiento por el predisponente de unos especiales deberes de configuración contractual en orden al equilibrio prestacional y a la comprensibilidad real de la reglamentación predispuesta, en sí misma considerada. La exigencia del consentimiento establecida por el artículo 6 de la citada Ley 1/2013, constituye pues la materialización de ese control mediante la suscripción el prestatario o por cada uno de los prestatarios en el caso de ser varios de un manuscrito que el notario debe recabar del prestatario, en el momento de la escritura en el que manifieste haber sido advertido de los riesgos derivados del contrato, si éste incorpora cláusulas suelo y techo; si lleva asociada la contratación de instrumentos de cobertura del riesgo de tipos de interés, o si se concede en una o varias divisas. El elemento diferenciador en este expediente es el hecho de estar representado en la escritura uno de los prestatarios. No se discute por el registrador ni la idoneidad del poder en orden al otorgamiento de la escritura calificada, ni el juicio de suficiencia emitido por el recurrente en la misma. Lo que debe determinarse es si habiéndose otorgado un poder para concertar un préstamo hipotecario, puede entenderse comprendida entre sus facultades la de la redacción en nombre del representado de la repetida manifestación manuscrita. Conforme ha quedado expuesto, dirigiéndose la exigencia de la manifestación a aseverar la comprensión del contenido y consecuencias de la cláusula por parte del prestatario y siendo esta capacidad de tipo personal, diferente para cada individuo y dependiente de distintos factores que afectan así mismo a cada persona, sólo podrá ser cada interesado quien declare sobre su propio grado de comprensión. Esta condición personal de tal declaración viene reforzada por la exigibilidad de manuscrito, por lo que no puede inferirse que sea posible su emisión por representante, fuera, obviamente, de los casos de representación legal en los que precisamente se suple la falta de capacidad del representado. Es cierto, como dice el recurrente, que tampoco se puede configurar a priori como un acto personalísimo, por lo que podría admitirse la posibilidad de que el poder contuviera un mandato expreso al respecto autorizando la contratación de una hipoteca aun cuando contuviera el tipo de cláusulas a que se refiere el artículo 6 de la Ley 1/2013, cuyo alcance, no obstante, debería admitir conocer y comprender el poderdante para que de este modo no se eluda indirectamente el requisito legal de la manifestación manuscrita. |
| R. 23/1/2015 BOE: 24/2/2015 Registro de Las Palmas de Gran Canaria n 3. SEGREGACIÓN DE FINCA: DESCRIPCIÓN. La cuestión que se plantea en el presente recurso se concreta en determinar si la finca que inicialmente se segregó y transmitió en fecha 13 de noviembre de 1968 a favor de don L. R. P., hoy recurrente, se encuentra incluida dentro de la finca registral 48.838, que se formó en la escritura de aclaración y segregación para atender a las segregaciones y transmisiones rezagadas que no habían accedido aún al Registro. Ningún problema existiría si en la escritura aclaratoria de fecha 10 de marzo de 1975 se hubieran reseñado las escrituras de segregación y compraventa previas que debían ser tenidas en cuenta. Tiene razón el registrador al exigir que quede debidamente acreditado que la finca inicialmente segregada y vendida, que no accedió previamente al Registro de la Propiedad, se encuentra en la porción de finca registral número 43.838, que se formó para atender segregaciones previas. En este sentido es exigible una escritura aclaratoria. |
| R. 26/1/2015 BOE: 2/3/2015 Registro de Madrid n 17. COMUNIDAD DE BIENES: ARRENDAMIENTO. Es generalmente admitido que, en principio, el arrendamiento constituye acto de administración o, si se quiere, de extraordinaria administración o de gestión, por lo que bastaría, para su realización, la capacidad general para celebrar tales actos, siendo sólo necesaria la capacidad dispositiva cuando se trate de arrendamientos que por sus estipulaciones, o por su duración, puedan ser considerados actos de disposición o equiparados a éstos (sin perjuicio, eso sí, de que eventualmente alguna norma pueda exigir capacidad dispositiva para concertarlo). Por no hablar de la problemática que plantea la exégesis del artículo 398 del Código Civil cuando se pone en relación dicho precepto con los arrendamientos y de la que se han ocupado, también, algunos pronunciamientos del Tribunal Supremo, ya genéricamente, ya en función de cláusulas especiales que en tales contratos se hubieran consignado (vid. Sentencias citadas en los fundamentos de Derecho), entendiéndose que bastará el consentimiento de quienes ostenten la mayoría de intereses en la comunidad para la celebración del arrendamiento, salvo que el arrendamiento, por su duración, o por sus concretas estipulaciones, exceda de la mera administración y pueda ser considerado acto de disposición o gravamen, algo que esa jurisprudencia había resuelto con base en el criterio del plazo de duración de seis años. El hecho de que el arrendamiento sea inscribible no tiene la trascendencia de transmutar su naturaleza jurídica, de acto de administración en acto de disposición. |
| R. 26/1/2015 BOE: 2/3/2015 Registro de Mojácar. DERECHO DE OPCIÓN DE COMPRA: TRACTO SUCESIVO. La cuestión planteada en este expediente debe resolverse conforme a la doctrina sentada por este Centro Directivo en las Resoluciones de 23 de julio de 2005 y 30 de enero de 2006, según las cuales, «...como tiene declarado el Tribunal Supremo, con la inscripción, y, por efecto de la publicidad registral, el derecho de opción se impone erga omnes, de suerte que su existencia afectará o perjudicará a todo adquirente posterior a la inscripción del derecho de opción de compra, pero sin que tal inscripción opere el cierre del Registro por lo que el propietario de una finca concedente de un derecho de opción de compra, aún después de su inscripción en el Registro, puede enajenar o gravar la cosa ya que tal derecho no implica prohibición de disponer o de enajenar y sí tan sólo una facultad preferente de adquirir a favor de optante, si bien cuando un ulterior comprador adquiere el inmueble objeto de la opción inscrita, ésta surte efecto contra ese comprador; esto es, que el derecho de opción registrado opera contra el subadquirente como derechohabiente que es del que concedió la opción. En consecuencia, el derecho de opción de compra inscrito en el Registro de la Propiedad al amparo del art. 14 del Reglamento Hipotecario, no confiere a su titular derecho dominical alguno que impida posteriores enajenaciones del inmueble, sin perjuicio de que el titular del derecho de opción pueda exigir de todo propietario del inmueble afectado, sea el concedente, sean posteriores adquirentes del mismo, la venta de la cosa afectada. También ha indicado el Alto Tribunal (...) que, ejercitado el derecho correspondiente en tiempo y forma por el optante, a partir de la notificación a los optatarios se consuma (y se agota) el contrato de opción de compra, a la vez que se perfecciona el contrato de compraventa, el cual nació a la vida jurídica por concurrencia de los requisitos esenciales para su generación con sujeción a la regulación jurídica prevista en el contrato de opción». Estando la finca inscrita en el Registro de la Propiedad –bajo la salvaguardia de los tribunales– a nombre de una persona distinta del anterior titular registral, no podrá accederse a la inscripción de la escritura calificada, de compraventa en ejercicio de opción de compra, sin consentimiento del actual titular registral, por más que haya sido otorgada por la entidad concedente que fue la titular anterior (cfr. artículo 17 de la Ley Hipotecaria), sin perjuicio de que los interesados puedan contender entre sí para ventilar la cuestión en el procedimiento judicial correspondiente. Dado que no se pactó ejercicio unilateral alguno y la finca se ha transmitido a tercero gravada con el derecho de opción, el principio registral de tracto sucesivo y la propia legitimación registral exigen que toda acción de cumplimiento tenga como parte necesaria al actual titular registral. |
| R. 27/1/2015 BOE: 2/3/2015 Registro de Bilbao n 4. ANOTACION PREVENTIVA DE EMBARGO: SOCIEDAD DE GANANCIALES DISUELTA Y NO LIQUIDADA. En cuanto a la posibilidad de embargar bienes de la sociedad ganancial en liquidación, se desprende la necesidad de distinguir tres hipótesis diferentes, así en su sustancia como en su tratamiento registral, que también han sido objeto de estudio en numerosas resoluciones. En primer lugar, el embargo de bienes concretos de la sociedad ganancial en liquidación, el cual, en congruencia con la unanimidad que preside la gestión y disposición de esa masa patrimonial (cfr. artículos 397, 1058 y 1401 del Código Civil), requiere que las actuaciones procesales respectivas se sigan contra todos los titulares (artículo 20 de la Ley Hipotecaria). En segundo lugar, el embargo de la cuota global que a un cónyuge corresponde en esa masa patrimonial, embargo que, por aplicación analógica de los artículos 1067 del Código Civil y 42.6 y 46 de la Ley Hipotecaria, puede practicarse en actuaciones judiciales seguidas sólo contra el cónyuge deudor, y cuyo reflejo registral se realizará mediante su anotación «sobre los inmuebles o derechos que se especifique en el mandamiento judicial en la parte que corresponda al derecho del deudor» (cfr. artículo 166.1, «in fine», del Reglamento Hipotecario). Y en tercer lugar, el teórico embargo de los derechos que puedan corresponder a un cónyuge sobre un concreto bien ganancial, una vez disuelta la sociedad conyugal, supuesto que no puede confundirse con el anterior pese a la redacción del artículo 166.1, «in fine», del Reglamento Hipotecario, y ello se advierte fácilmente cuando se piensa en la diferente sustantividad y requisitos jurídicos de una y otra hipótesis. En efecto, teniendo en cuenta que los cónyuges, o el cónyuge viudo y los herederos del premuerto, puedan verificar la partición del remanente contemplado en el artículo 1404 del Código Civil, como tengan por conveniente, con tal de que no se perjudiquen los derechos del tercero (cfr. artículos 1058, 1083 y 1410 del Código Civil), en el caso de la traba de los derechos que puedan corresponder al deudor sobre bienes gananciales concretos, puede perfectamente ocurrir que estos bienes no sean adjudicados al cónyuge deudor (y lógicamente así será si su cuota puede satisfacerse en otros bienes gananciales de la misma naturaleza especie y calidad), con lo que aquella traba quedará absolutamente estéril; en cambio, si se embarga la cuota global, y los bienes sobre los que se anota no se atribuyen al deudor, éstos quedarán libres, pero el embargo se proyectará sobre los que se le haya adjudicado a este en pago de su derecho (de modo que sólo queda estéril la anotación, pero no la traba). Se advierte, pues, que el objeto del embargo cuando la traba se contrae a los derechos que puedan corresponder a un cónyuge en bienes gananciales singulares carece de verdadera sustantividad jurídica; no puede ser configurado como un auténtico objeto de derecho susceptible de una futura enajenación judicial (cfr. Resolución de 8 de julio de 1991) y, por tanto, debe rechazarse su reflejo registral, conforme a lo previsto en los artículos 1 y 2 de la Ley Hipotecaria. Lo que no cabe nunca es el embargo de mitad indivisa del bien, pues mientras no esté liquidada la sociedad de gananciales y aunque haya disolución por divorcio de los cónyuges, no existen cuotas indivisas sobre bienes concretos. |
| R. 27/1/2015 BOE: 2/3/2015 Registro de Benidorm n 1. HERENCIA: SUCESIÓN INTESTADA A FAVOR DEL ESTADO. Las formalidades necesarias para la inscripción de bienes a favor del Estado por título de herencia intestada, además de lo previsto con carácter general en la legislación hipotecaria y en el Código Civil, resultaban del Decreto 2091/1971 de 13 de agosto, hoy derogado y sustituido por el Real Decreto 1373/2009, de 28 de agosto, que regula esta materia en el Capítulo I del Título I, artículos 4 a 15, de acuerdo con la previsión contenida en el artículo 20.6 de la Ley 33/2003. La peculiaridad fundamental respecto de cualquier otro heredero único que resulta de esta regulación consiste en que el Estado precisa no sólo de la declaración de heredero a su favor y de la formalización de un inventario de los bienes y derechos (vid. Artículos 14 y 16 Ley Hipotecaria), sino también de la entrega de los bienes relictos por parte de la autoridad judicial, entrega de la que se levantará acta. No otra cosa puede interpretarse del artículo 9 del Decreto 2091/1971 y del artículo 9 del Real Decreto 1373/2009 que lo sustituye. La previsión contenida en el artículo 9.2 no puede considerarse como una prerrogativa de la Administración General del Estado para incluir o excluir libremente bienes del acta de entrega, pues en tal caso el trámite de entrega de bienes por la autoridad judicial devendría superfluo e innecesario. Esta solución convertiría la entrega de bienes en una formalidad vacía, que podría modificarse unilateralmente por la Administración General del Estado a su conveniencia. El artículo 9.2 debe interpretarse, más bien, como el reconocimiento de una facultad de la Administración General del Estado para instar del Juzgado la entrega de nuevos bienes no previstos en el inventario-relación original. De ahí que el precepto hable de acordar la incorporación de los bienes a la relación-inventario, pero nunca, como es lógico, de acordar su incorporación al acta de entrega, pues dicha entrega es una competencia exclusivamente judicial. |
| R. 28/1/2015 BOE: 2/3/2015 Registro de Marbella n 3. ANOTACION PREVENTIVA DE EMBARGO PREVENTIVO: CÓMPUTO DEL PLAZO DE CADUCIDAD. En estos casos de conversión de embargo preventivo en embargo ejecutivo, si bien no estamos ante una primera anotación de suspensión, sí puede aplicarse analógicamente el mecanismo de conversión de estas últimas que regula la legislación hipotecaria, a fin de recoger correctamente el tránsito del embargo preventivo al embargo ejecutivo manteniendo la prioridad ganada por la toma de razón en el Registro del primero. En consecuencia, los efectos de la anotación de conversión, se retrotraen a la fecha de la anotación del embargo preventivo si bien el plazo de caducidad de esta segunda anotación se computará desde su propia fecha, por aplicación del régimen general de las anotaciones preventivas contenido en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria. Aunque en el caso objeto de recurso se practicó la conversión por nota marginal, debe aplicarse a ésta el mismo régimen, y entender que el plazo de caducidad de la anotación se cuenta desde la fecha de esta nota marginal de conversión en embargo definitivo. |
| R. 29/1/2015 BOE: 2/3/2015 Registro de Cullera. OBRAS NUEVAS ANTIGUAS: REQUISITOS. DERECHO DE VUELO: EJERCICIO. En el presente caso la certificación técnica incorporada a la escritura identifica suficientemente la finca y contiene también suficiente descripción de la vivienda cuya obra se declara. Además, es indudable que comporta una afirmación sobre la fecha de terminación de la obra y, según la norma reglamentaria referida, se confía a la exclusiva responsabilidad del técnico certificante la garantía de la veracidad y exactitud de tal extremo. Asimismo, en las certificaciones catastrales incorporadas figura 1965 como año de construcción de la referida edificación. Ciertamente, existen algunas discrepancias entre la certificación técnica, la certificación catastral y el título, de poca importancia (respecto de la superficie edificada –44 metros cuadrados según las dos primeras y 43,50 metros cuadrados según la escritura–; denominación de la calle, elementos que figuran sólo en las certificaciones catastrales, etc.). Pero es igualmente cierto que, como ha entendido este Centro Directivo en Resoluciones de 25 de agosto de 2008 y 1 de febrero de 2012, entre otras, no se trata de supuestos (como las inmatriculaciones) en que haya una exigencia legal de coincidencia total, sino que lo que las normas complementarias al Reglamento Hipotecario exigen en materia de obra nueva es que se acredite la realidad de la obra, que el proyecto se ajuste a licencia o en su defecto que hayan prescrito las medidas de restablecimiento de legalidad urbanística, y que no haya duda de la identidad de la finca según lo expresado en el título y en el documento justificativo de aquellos extremos, circunstancias que han de reputarse suficientemente acreditadas, a pesar de las escasas diferencias de superficie referidas en la calificación, toda vez que éstas no comportan dudas sobre esa identidad de la finca ni que haya contradicción entre la certificación descriptiva y gráfica, la certificación técnica y el título calificado, que impida la inscripción de la edificación tal como se describe en este último. En el apartado número 2 del primer defecto, el registrador exige que se acredite que el suelo de la finca en la que se declara la obra no está afectado por servidumbres de uso público general, conforme al artículo 20.4.a) del texto refundido de la Ley de suelo, lo que considera necesario por lindar con vías públicas. Este defecto tampoco puede confirmarse, según la reiterada doctrina de este Centro Directivo (vid., por todas, las Resoluciones de 15 de abril, 6 de mayo y 5 de noviembre de 2013), pues de dicha norma legal basta que ese extremo no resulte del historial de la finca, ni de las bases gráficas (artículo 9.1 de la Ley Hipotecaria) ni del propio título calificado, para que la inscripción pueda ser practicada. Como puso de relieve esta Dirección General en Resolución de 28 de marzo de 2008, es indudable que el ejercicio del derecho de vuelo constituido comporta necesariamente una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, que podrá llevar a término por sí solo el titular de tal derecho si se le atribuye al constituirse éste, sin que sea necesario el concurso del resto de los propietarios del inmueble, tanto para ejercitarlo como para reflejar, documentalmente, las modificaciones que el ejercicio de tal derecho necesariamente ha de comportar en el título constitutivo, siempre que se realice dentro de los límites legalmente establecidos (entre ellos los relativos a la necesaria fijación de las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos comunes o las normas para su establecimiento –artículo 16.2. letra «a» del Reglamento Hipotecario–). |
| R. 29/1/2015 BOE: 2/3/2015 Registro de Cangas. SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA: REQUISITOS PARA LA INSCRIPCIÓN. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: EFECTOS DE LA DECLARACIÓN DE NULIDAD DEL TÍTULO RESPECTO DE TERCEROS POSTERIORES NO DEMANDADOS. Dictada la sentencia en rebeldía procesal de la sociedad demandada, tal y como consta en la propia resolución, resulta de aplicación lo dispuesto en el artículo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que dispone: «Mientras no sean firmes, o aun siéndolo, no hayan transcurrido los plazos indicados por esta Ley para ejercitar la acción de rescisión de la sentencia dictada en rebeldía, sólo procederá la anotación preventiva de las sentencias que, dispongan o permitan la inscripción o cancelación de asientos en Registros Públicos». Es decir, aun cuando se hubiese acreditado en tiempo y forma la firmeza de la resolución, es aplicable la doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en el «Vistos») según la cual, cuando una sentencia se hubiera dictado en rebeldía es preciso que, además de ser firme, haya transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde. Reiterando una asentadísima doctrina, este Centro Directivo ha afirmado en su Resolución de 2 de agosto de 2014 (en un supuesto muy similar al presente), que está claro que la declaración de nulidad de una escritura pública en un procedimiento judicial, en el que no han sido parte los titulares de titularidades y cargas posteriores y que no fue objeto de anotación preventiva de demanda de nulidad con anterioridad a la inscripción de tales cargas o derechos, no puede determinar su cancelación automática. Y todo lo anterior no obsta para que, sin perjuicio de los asientos posteriores y en relación a las fincas cuyas inscripciones de dominio constan a nombre de la entidad demandada, pueda reflejarse registralmente la nulidad del título que motiva la última inscripción de dominio, a fin de evitar que el Registro siga abierto a nuevos actos dispositivos que, amparados en su apariencia tabular, pudiera celebrar posteriormente la titular registral de dicha inscripción (vid. segundo párrafo del artículo 173 del Reglamento Hipotecario). |
| R. 30/1/2015 BOE: 2/3/2015 Registro de San Mateo. RECTIFICACIÓN DE CABIDA: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. Las circunstancias concurrentes en este caso conducen a la desestimación del recurso, por ser fundadas las dudas del registrador acerca de la identidad de la finca e insuficientes los certificados aportados por los interesados para proceder a la rectificación de la descripción de la finca inscrita con la consiguiente disminución de la cabida inscrita. |
| R. 2/2/2015 BOE: 2/3/2015 Registro de Mijas n 2. HIPOTECA: INTERESES DE DEMORA. Como puso de relieve este Centro Directivo en la Resolución de 18 de noviembre de 2013, siendo los intereses legales del dinero esencialmente variables, al ser revisados anualmente por las respectivas leyes presupuestarias (vid. artículo 1 de la Ley 24/1984, de 29 de junio, sobre modificación del tipo de interés legal del dinero), la indeterminación de la cifra garantizada en el momento inicial de la constitución de la garantía está resuelta por la técnica hipotecaria a través de la figura de las hipotecas de seguridad en su modalidad de máximo. Por otra parte, es doctrina consolidada de este Centro Directivo (en especial a partir de las Resoluciones de 26 y 31 de octubre de 1984, y en otras muchas posteriores citadas en los «Vistos») que la garantía de los intereses sujetos a fluctuación, desde el momento en que a través del asiento registral no puede determinarse la suma concreta a que en cada período de devengo van a ascender, tan sólo cabe a través de una hipoteca de máximo, para las que por exigencia del principio de determinación registral (artículos 12 de la Ley Hipotecaria y 219 de su Reglamento) se requiere señalar el tope máximo del tipo de interés que queda cubierto con la garantía hipotecaria que se constituye y cuya determinación (Resoluciones de 16 de febrero de 1990 y 20 de septiembre de 1996), en cuanto delimita el alcance del derecho real constituido, lo es a todos los efectos, tanto favorables como adversos, ya en las relaciones con terceros, ya en las que se establecen entre el titular del derecho de garantía y el dueño de la finca hipotecada que sea a la vez deudor hipotecario (acciones de devastación, de ejecución hipotecaria, etc.). La Ley 1/2013, de 14 de mayo, al añadir un nuevo párrafo al artículo 114 de la Ley Hipotecaria, viene a sumar un nuevo límite legal a los intereses de los préstamos hipotecarios constituidos sobre la vivienda habitual y destinados a financiar su adquisición, haya o no terceros, de forma que los intereses pactados no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago. Además, dichos intereses de demora no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En conclusión, la necesidad de fijación de un tipo máximo a la cobertura hipotecaria de dicho interés, debe conciliarse con la limitación legal establecida, de forma que el máximo pactado (que como se ha visto anteriormente opera a todos los efectos legales, favorables o adversos, y tanto en las relaciones entre el acreedor hipotecario y el deudor hipotecante como en las que se producen con terceros), sólo será aplicable si en el momento de su devengo es igual o inferior al límite legal, salvedad ésta que habrá de hacerse constar en la cláusula correspondiente. Además, debe tenerse en cuenta que de conformidad con el artículo 80 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, en los contratos con consumidores y usuarios que utilicen cláusulas no negociadas individualmente aquéllas deberán cumplir los requisitos de concreción, claridad y sencillez en la redacción. |
| R. 3/2/2015 BOE: 2/3/2015 Registro de Mijas n 2. HIPOTECA: INTERESES DE DEMORA. Como puso de relieve este Centro Directivo en la Resolución de 18 de noviembre de 2013, siendo los intereses legales del dinero esencialmente variables, al ser revisados anualmente por las respectivas leyes presupuestarias (vid. artículo 1 de la Ley 24/1984, de 29 de junio, sobre modificación del tipo de interés legal del dinero), la indeterminación de la cifra garantizada en el momento inicial de la constitución de la garantía está resuelta por la técnica hipotecaria a través de la figura de las hipotecas de seguridad en su modalidad de máximo. Por otra parte, es doctrina consolidada de este Centro Directivo (en especial a partir de las Resoluciones de 26 y 31 de octubre de 1984, y en otras muchas posteriores citadas en los «Vistos») que la garantía de los intereses sujetos a fluctuación, desde el momento en que a través del asiento registral no puede determinarse la suma concreta a que en cada período de devengo van a ascender, tan sólo cabe a través de una hipoteca de máximo, para las que por exigencia del principio de determinación registral (artículos 12 de la Ley Hipotecaria y 219 de su Reglamento) se requiere señalar el tope máximo del tipo de interés que queda cubierto con la garantía hipotecaria que se constituye y cuya determinación (Resoluciones de 16 de febrero de 1990 y 20 de septiembre de 1996), en cuanto delimita el alcance del derecho real constituido, lo es a todos los efectos, tanto favorables como adversos, ya en las relaciones con terceros, ya en las que se establecen entre el titular del derecho de garantía y el dueño de la finca hipotecada que sea a la vez deudor hipotecario (acciones de devastación, de ejecución hipotecaria, etc.). La Ley 1/2013, de 14 de mayo, al añadir un nuevo párrafo al artículo 114 de la Ley Hipotecaria, viene a sumar un nuevo límite legal a los intereses de los préstamos hipotecarios constituidos sobre la vivienda habitual y destinados a financiar su adquisición, haya o no terceros, de forma que los intereses pactados no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago. Además, dichos intereses de demora no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En conclusión, la necesidad de fijación de un tipo máximo a la cobertura hipotecaria de dicho interés, debe conciliarse con la limitación legal establecida, de forma que el máximo pactado (que como se ha visto anteriormente opera a todos los efectos legales, favorables o adversos, y tanto en las relaciones entre el acreedor hipotecario y el deudor hipotecante como en las que se producen con terceros), sólo será aplicable si en el momento de su devengo es igual o inferior al límite legal, salvedad ésta que habrá de hacerse constar en la cláusula correspondiente. Además, debe tenerse en cuenta que de conformidad con el artículo 80 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, en los contratos con consumidores y usuarios que utilicen cláusulas no negociadas individualmente aquéllas deberán cumplir los requisitos de concreción, claridad y sencillez en la redacción. |
| R. 4/2/2015 BOE: 2/3/2015 Registro de Mijas n 2. HIPOTECA: INTERESES DE DEMORA. Como puso de relieve este Centro Directivo en la Resolución de 18 de noviembre de 2013, siendo los intereses legales del dinero esencialmente variables, al ser revisados anualmente por las respectivas leyes presupuestarias (vid. artículo 1 de la Ley 24/1984, de 29 de junio, sobre modificación del tipo de interés legal del dinero), la indeterminación de la cifra garantizada en el momento inicial de la constitución de la garantía está resuelta por la técnica hipotecaria a través de la figura de las hipotecas de seguridad en su modalidad de máximo. Por otra parte, es doctrina consolidada de este Centro Directivo (en especial a partir de las Resoluciones de 26 y 31 de octubre de 1984, y en otras muchas posteriores citadas en los «Vistos») que la garantía de los intereses sujetos a fluctuación, desde el momento en que a través del asiento registral no puede determinarse la suma concreta a que en cada período de devengo van a ascender, tan sólo cabe a través de una hipoteca de máximo, para las que por exigencia del principio de determinación registral (artículos 12 de la Ley Hipotecaria y 219 de su Reglamento) se requiere señalar el tope máximo del tipo de interés que queda cubierto con la garantía hipotecaria que se constituye y cuya determinación (Resoluciones de 16 de febrero de 1990 y 20 de septiembre de 1996), en cuanto delimita el alcance del derecho real constituido, lo es a todos los efectos, tanto favorables como adversos, ya en las relaciones con terceros, ya en las que se establecen entre el titular del derecho de garantía y el dueño de la finca hipotecada que sea a la vez deudor hipotecario (acciones de devastación, de ejecución hipotecaria, etc.). La Ley 1/2013, de 14 de mayo, al añadir un nuevo párrafo al artículo 114 de la Ley Hipotecaria, viene a sumar un nuevo límite legal a los intereses de los préstamos hipotecarios constituidos sobre la vivienda habitual y destinados a financiar su adquisición, haya o no terceros, de forma que los intereses pactados no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago. Además, dichos intereses de demora no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En conclusión, la necesidad de fijación de un tipo máximo a la cobertura hipotecaria de dicho interés, debe conciliarse con la limitación legal establecida, de forma que el máximo pactado (que como se ha visto anteriormente opera a todos los efectos legales, favorables o adversos, y tanto en las relaciones entre el acreedor hipotecario y el deudor hipotecante como en las que se producen con terceros), sólo será aplicable si en el momento de su devengo es igual o inferior al límite legal, salvedad ésta que habrá de hacerse constar en la cláusula correspondiente. Además, debe tenerse en cuenta que de conformidad con el artículo 80 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, en los contratos con consumidores y usuarios que utilicen cláusulas no negociadas individualmente aquéllas deberán cumplir los requisitos de concreción, claridad y sencillez en la redacción. |
| R. 4/2/2015 BOE: 2/3/2015 Registro de Barcelona n 4. HIPOTECA: AMBITO DE APLICACIÓN DE LA LEY 2/2009, DE 31 DE MARZO. En cuanto al supuesto de hecho de este expediente, es presupuesto de aplicación objetiva de la citada Ley 2/2009, de 31 de marzo, el carácter profesional del prestamista. El carácter de habitualidad no tiene una definición precisa en la legislación en general, siendo las diferentes normas que, de un modo u otro, aluden a este término las que en ocasiones han fijado criterios objetivos para considerar la existencia de tal carácter (por ejemplo la legislación fiscal para entender como habitual un domicilio). Fuera de estos supuestos la resolución de la controversia sobre el carácter habitual o no de una actividad sólo puede producirse por la valoración de las pruebas existentes en uno u otro sentido. En el caso que nos ocupa el prestamista manifiesta no ejercer profesionalmente dicha actividad, el registrador opone que, a su juicio, tal actividad profesional puede afirmarse debido a la existencia de más de veinte créditos hipotecarios inscritos a favor del acreedor. La manifestación del prestamista de no ejercer de forma profesional la actividad efectuada en la escritura, queda desvirtuada por los datos obrantes en los diferentes registros, que, como bien dice el registrador en su nota, revelan una continuidad en la concesión de préstamos con garantía hipotecaria. |
| R. 5/2/2015 BOE: 2/3/2015 Registro de Gandía n 3. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL: SALVAGUARDA JUDICIAL DE LOS ASIENTOS. Es reiterada la doctrina de este Centro Directivo, que constando la anotación preventiva cancelada con ocasión de extenderse un asiento posterior, el asiento de cancelación practicado, de conformidad con el artículo 1.3o de la Ley Hipotecaria, se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley. Por tanto la rectificación de dicho asiento debe llevarse a cabo en su caso, en los supuestos y en la forma señalada en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria. |
| R. 5/2/2015 BOE: 2/3/2015 Registro de Rute. PATRIA POTESTAD PRORROGADA: CONFLICTO DE INTERESES. En el presente caso, la opción compensatoria de legítima establecida en el artículo 820.3 del Código Civil, o cautela socini, según es configurada doctrinal y jurisprudencialmente, y fue ordenada por la testadora en su testamento, implica la adopción de una decisión por el viudo, que aunque pueda entenderse adecuada para los intervinientes, lo cierto es que supone una elección por parte de la legitimaria en relación a la posición del viudo respecto de los bienes gravados por la legitima de la incapaz. Así considerado, la valoración de inexistencia de conflicto no puede hacerla por sí mismo el representante de la incapaz junto a la hermana, capaz, que no renunció a la herencia, sino que exige, conforme a lo establecido en el artículo 163 del Código Civil, del nombramiento de un defensor, con posterior sometimiento a lo que establezca el juez en su decisión, sobre la necesidad o no de posterior aprobación judicial. |
| R. 6/2/2015 BOE: 2/3/2015 Registro de Inca n 2. REQUISITOS FISCALES: PLUSVALÍAS EN ACTOS A TÍTULO GRATUITO. El levantamiento del cierre registral previsto en el apartado primero del artículo 254 de la Ley Hipotecaria exige, en el supuesto de su apartado quinto, la justificación ante el registrador bien de que se ha presentado la oportuna autoliquidación bien de que se ha presentado la oportuna declaración del hecho imponible ante la administración tributaria competente. Acreditada ante la registradora la existencia de la declaración dirigida a la Administración competente y su presentación en Oficina de Correos por sello de imposición del que resulta la identificación de la Oficina y la fecha no cabe sino afirmar que procede el levantamiento del cierre registral y el despacho ordinario del documento presentado. |
| R. 11/2/2015 BOE: 10/3/2015 Registro de Bilbao n 4. DERECHO DE VUELO: NATURALEZA Y VIGENCIA. El derecho de vuelo es un derecho real sobre cosa ajena, con vocación de dominio, por el que su titular tiene la facultad de elevar una o varias plantas o de realizar construcciones bajo el suelo, adquiriendo, una vez ejercitado, la propiedad de lo construido. El derecho de vuelo no puede pertenecer al propietario del suelo, de lo contrario nos encontraríamos con una simple facultad del dominio. Por tanto, el derecho de vuelo sólo puede nacer por transmisión a un tercero o por reserva al tiempo de enajenar el edificio o parte de él, como ha determinado la reiterada doctrina de este Centro Directivo. El derecho de vuelo objeto de este expediente data de 1958, anterior a la reforma del Reglamento Hipotecario de 17 de marzo de 1959, por lo que no se especificaron el número de plantas construibles, ni su participación en los elementos comunes del edificio. Vigente y no cancelado el asiento relativo al derecho de vuelo, el principio de legitimación implica una presunción «iuris tantum» de existencia y pertenencia del derecho inscrito a favor del titular registral. En consecuencia, la construcción de una primera planta no conlleva necesariamente la extinción del derecho, salvo que los interesados den por concluida la elevación de nuevas plantas para lo que es preciso que se constituya el régimen de propiedad horizontal o así lo determinen los titulares de común acuerdo. |
| R. 11/2/2015 BOE: 10/3/2015 Registro de Madrid n 27. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: REANUDACIÓN DEL TRACTO INTERRUMPIDO POR SENTENCIA DECLARATIVA. En el presente expediente, a pesar de la existencia de títulos intermedios, los interesados fundaron la demanda por la que instaba la declaración de propiedad, no en la cadena o sucesión de títulos privados de trasmisión de dominio con sus sucesivos modos, sino en la prescripción extraordinaria del dominio a su favor. Es doctrina de esta Dirección General que la sentencia dictada en procedimiento declarativo sólo valdrá para reanudar el tracto en el supuesto en que aparezcan como demandados los titulares registrales, quienes de ellos adquirieron y todos los titulares intermedios hasta enlazar con la titularidad del demandante y si se pide la declaración de la realidad, validez y eficacia de todos esos títulos traslativos intermedios. Ahora bien, en el caso de la usucapión extraordinaria, puesto que el procedimiento seguido para su declaración alterará el contenido de los libros del Registro deberá ser entablado, en todo caso, contra el titular registral para evitar su indefensión, pero no será necesaria la acreditación de la validez de los títulos intermedios pues precisamente dicha modalidad de prescripción adquisitiva no precisa ni de buena fe ni de justo título siendo únicamente necesario acreditar la posesión en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida. |
| R. 12/2/2015 BOE: 10/3/2015 Registro de Móstoles n 2. CONDICIÓN RESOLUTORIA: REQUISITOS DE EJERCICIO. Cuando la demostración del cumplimiento o incumplimiento de la condición se pretende formular por sólo una de las partes contratantes –más concretamente aquella a quien beneficia la prueba–, no puede fundarse tal prueba en su sola afirmación, aunque así se hubiera estipulado, lo que supondría tanto como dejar a la voluntad de una sola de las partes la eficacia del contrato (vid. artículo 1256 del Código Civil). En el presente caso, en el que se produce una mutación dominical, pues alguien deja de ser propietario y ha de soportar la transmisión que de su propiedad pretende realizarse y llevarse a los libros del Registro, en ejecución de un presumible incumplimiento declarado «inaudita parte», debe analizarse si existen analogías con el supuesto en que se ejercite la facultad resolutoria ex artículo 1504 del Código Civil, que comporta la recuperación del bien por el primitivo transmitente –con la correlativa pérdida para el adquirente– y la reinscripción a favor de aquél. La doctrina que ha ido elaborando este Centro Directivo a lo largo del tiempo tiene como evidente finalidad dotar de las suficientes garantías al titular registral, caso de que se pretenda despojarle de tal condición. En efecto, y como se pone de relieve en la calificación recurrida, no es admisible que la notificación de quedar resuelto el contrato se realice por burofax, pues sólo es válida la efectuada por vía judicial o notarial, según la doctrina jurisprudencial que respecto de la condición resolutoria explícita ex artículo 1504 del Código Civil ha fijado el Tribunal Supremo en la Sentencia de 4 de julio de 2011, cuyos principios son trasladables al presente caso. Pues bien, en el presente supuesto salta a la vista que la notificación efectuada carece de las garantías de fehaciencia exigibles, y que precisamente tienen su razón de ser en la salvaguarda de los derechos de la parte que eventualmente puede ser despojada de su titularidad dominical, pues esa notificación es lo que podrá permitirle accionar en defensa de sus derechos o aquietarse y allanarse a la pretensiones que se le planteen, algo que en modo alguno puede darse en este caso por cumplido satisfactoriamente. Por lo demás, son absolutamente razonables las restantes exigencias que se expresan en la calificación recurrida, precisamente porque lo contario vendría a debilitar aún más la posición del titular registral, que puede verse privado de su derecho mediante un procedimiento que parece haber sido ideado para posibilitar una fácil y rápida transmisión dominical. |
| R. 12/2/2015 BOE: 10/3/2015 Registro de Sabadell n 2. PUBLICIDAD FORMAL: INTERÉS LEGÍTIMO. El recurso no puede prosperar pues su fundamentación, que la propia recurrente reconoce que no es jurídica, contradice frontalmente normas fundamentales de nuestro ordenamiento. En realidad el escrito de recurso no entra a considerar si le asiste la razón jurídica sino simplemente a si la norma aplicable es conforme a lo que el mismo considera apropiado, confundiendo además de modo inadmisible la debida observancia de las obligaciones legales con la supuesta falta de trascendencia de su contravención. Este Centro Directivo tiene elaborada una reiteradísima doctrina en materia de interés legítimo que por ser de plena aplicación al supuesto de hecho no cabe sino confirmar. De acuerdo con ella, (vid. Instrucción de 5 de febrero de 1987 y Resoluciones citadas en los «Vistos»), conforme a lo dispuesto en los artículos 221 y 222 de la Ley Hipotecaria y 332 de su Reglamento, el contenido del Registro sólo se ha de poner de manifiesto a quienes tengan interés en conocer el estado de los bienes o derechos inscritos, siempre que dicho interés se justifique ante el registrador, que es a quien corresponde apreciar la legitimación del solicitante de la información. |
| R. 13/2/2015 BOE: 10/3/2015 Registro de Valladolid n 6. PROPIEDAD HORIZONTAL: DIVISIÓN DE UN ELEMENTO PRIVATIVO. Es objeto de este recurso determinar la posibilidad de ejecutar una división de un elemento privativo de una propiedad horizontal sin precisar acuerdo alguno de la comunidad de propietarios, a tenor de la nueva redacción del artículo 10 de la Ley sobre propiedad horizontal, tras la modificación operada por la Ley de 26 de junio de 2013, de rehabilitación, regeneración y rehabilitación urbanas. Según el indicado precepto, dicha operación requiere con carácter general autorización administrativa y acuerdo de tres quintas partes de los propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas de la comunidad, salvo que se tratase de un inmueble incluido en un área de rehabilitación urbana, en cuyo caso dicho acuerdo en junta de propietarios no será preciso. Considera la parte recurrente que la obtención de licencia de obras implica la consideración de la inclusión en el área especial mencionada, dada la situación de degradación en que se encuentra el inmueble. Resulta fundamental, por tanto, determinar si es posible la aplicación del supuesto excepcional previsto en el apartado 3 del artículo 10 de la Ley sobre propiedad horizontal al supuesto planteado, tomando como justificación suficiente para entender incluida la construcción en el ámbito antes expuesto la simple licencia administrativa de obras concedida por el Ayuntamiento de Valladolid. Se ha de concluir que debe existir un acto administrativo expreso que determine la inclusión de un edificio dentro de un área de regeneración, rehabilitación o renovación urbanas, en el que los interesados hayan participado dentro de los trámites administrativos correspondientes, y que esta circunstancia no puede suplirse o entenderse implícita por la concesión de licencia de obras, cuyo alcance y efectos son distintos a los contemplados en el acuerdo relativo a la inclusión en un área de rehabilitación urbana. |
| R. 13/2/2015 BOE: 10/3/2015 Registro de Palma de Mallorca n 3. PARTICIÓN DE HERENCIA: INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS. PARTICIÓN DE HER NCIA: HECHA POR EL TESTADOR. Se suscita una cuestión relativa a la posibilidad o no de inscripción de una partición hereditaria, siendo la ley aplicable civil, el Decreto Legislativo 79/1990, de 6 de septiembre, por el que se aprueba el texto refundido de la compilación del derecho civil de las Islas Baleares, y dentro de ella la legislación de Mallorca, libro I, artículos 41 y siguientes, aplicación que no se discute y –en lo que se refiere a este recurso–, no plantea especialidad respecto del Derecho común (artículo 48, «la legítima atribuye derecho a una porción del haber hereditario y debe ser pagada en bienes de la herencia»). a los efectos de la práctica de la inscripción solicitada, la regla esencial que ha observado el registrador es atender a la naturaleza de la legitima, «pars bonorum», que atribuye al legitimario el derecho a una porción del haber hereditario que debe ser pagada en bienes de la herencia. Ello hace imprescindible su concurrencia para la adjudicación de la herencia, en orden a preservar la intangibilidad de su legítima, en cuanto, ciertamente, el inventario, el avalúo, y el cálculo de la legitima son operaciones en las que está interesado el legitimario con dicha finalidad para proteger que las adjudicaciones no perjudican, en consecuencia, la legitima de estos herederos forzosos. Así se ha pronunciado este Centro Directivo, en referencia al Derecho civil de Mallorca, que en este extremo no ofrece diferencia con el Derecho civil común en la Resolución de 13 de junio de 2013, que cabe ahora reiterar. La Resolución de 8 de enero de 2014, citada por el registrador y por el recurrente en la estela de numerosas resoluciones judiciales (entre ellas las Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 7 de septiembre de 1998, o de 15 de julio de 2003) distinguen las llamadas normas de la partición, de la partición propiamente dicha, en la que el causante realiza –y ello es lo esencial– la totalidad de las operaciones precisas para la partición, en el testamento, llamado por ello particional y concretamente el inventario de los bienes, avalúo, liquidación y formación de lotes objeto de las adjudicaciones. La consecuencia es la adquisición directa, «iure hereditario», de los bienes, fallecido el testador y acreditado el título sucesorio. |
| R. 14/2/2015 BOE: 10/3/2015 Registro de Torrevieja n 1. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: NECESIDAD DE DIRIGIR LA DEMANDA CONTRA EL TITULAR REGISTRAL. El principal problema que plantea el presente recurso radica en si puede tomarse una anotación preventiva de demanda cuando los bienes sobre los que se ordena tomarla están inscritos en el Registro a nombre de una sociedad que es persona distinta de la demandada, en este caso concurre la circunstancia de que la demanda cuya anotación se pretende versa sobre una acción de tercería de dominio interpuesta en un procedimiento de ejecución del que, según el recurrente, resulta la adjudicación a favor del actual titular registral. El recurso no puede prosperar. En efecto, si no ha sido parte en el procedimiento la sociedad a cuyo favor constan inscritos los bienes, no es posible acceder a la anotación pretendida. |
| R. 16/2/2015 BOE: 13/3/2015 Registro de Majadahonda n 2 y Gerona n 4 ANOTACIÓN PREVENTIVA SE EMBARGO: EFECTOS DE SU CADUCIDAD. Las anotaciones preventivas tienen una vigencia determinada y su caducidad opera «ipso iure» una vez agotado el plazo de cuatro años, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente, careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, entre ellos la posición de prioridad que las mismas conceden a su titular, y que permite la inscripción de un bien con cancelación de cargas posteriores a favor del adjudicatario, que ha adquirido en el procedimiento del que deriva la anotación, de modo que los asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba aquel asiento y no podrán ser cancelados en virtud del mandamiento prevenido en el artículo 175.2.a del Reglamento Hipotecario, si al tiempo de presentarse aquél en el Registro, se había operado ya la caducidad. Y ello porque como consecuencia de ésta, han avanzado de rango y pasado a ser registralmente preferentes (cfr. Resoluciones de 28 de noviembre de 2001, y 11 de abril de 2002). |
| R. 20/2/2015 BOE: 13/3/2015 Registro de Majadahonda n 2 y Gerona n 4 ANOTACIÓN PREVENTIVA SE EMBARGO: EFECTOS DE SU CADUCIDAD. Las anotaciones preventivas tienen una vigencia determinada y su caducidad opera «ipso iure» una vez agotado el plazo de cuatro años, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente, careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, entre ellos la posición de prioridad que las mismas conceden a su titular, y que permite la inscripción de un bien con cancelación de cargas posteriores a favor del adjudicatario, que ha adquirido en el procedimiento del que deriva la anotación, de modo que los asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba aquel asiento y no podrán ser cancelados en virtud del mandamiento prevenido en el artículo 175.2.a del Reglamento Hipotecario, si al tiempo de presentarse aquél en el Registro, se había operado ya la caducidad. Y ello porque como consecuencia de ésta, han avanzado de rango y pasado a ser registralmente preferentes (cfr. Resoluciones de 28 de noviembre de 2001, y 11 de abril de 2002). |
| R. 16/2/2015 BOE: 13/3/2015 Registro de Granada n 1. CALIFICACIÓN REGISTRAL: CARACTERÍSTICAS. ANOTACIÓN PREVENTIVA SE EMBARGO: AMPLIACIÓN. El recurso sólo puede versar sobre aquellas circunstancias contenidas en la calificación verificada sobre el título inicialmente presentado, no pudiendo influir ninguna otra documentación aportada después a la hora de resolver este Centro Directivo. Del mismo modo, la existencia de otros asientos anteriores practicados sobre la misma finca no puede vincular al registrador para calificar en el mismo sentido otro documento presentado con posterioridad, puesto que la calificación es en cada caso una operación personalísima, independiente y sometida a normas y criterios que pueden ser cambiantes en cada momento. La doctrina de este Centro Directivo se ha ido consolidando y concretando a lo largo del tiempo, de tal manera que, desde el tenor literal del artículo 613 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ha permitido la llamada ampliación de embargo no sólo por nuevos intereses y costas generados a lo largo del procedimiento ejecutivo, sino incluso por nuevos importes del principal de la deuda que genera el apremio, siempre que tuviesen el mismo origen que el débito original y que por ello pudiesen ser exigidos en el mismo procedimiento, como ocurre en los nuevos vencimientos de una deuda de duración periódica (Resoluciones de 4 de diciembre de 2003, 7 de junio de 2006 y 14 de julio de 2011). Esta razón es igualmente aplicable, por tanto, a las costas ya existentes en un procedimiento, y cuya exigibilidad pudiera implicar el devengo de intereses de las mismas y por ello es posible su clasificación como un partida más que incorporar al principal de la deuda que se reclama, al no dejar de ser una deuda accesoria nacida como consecuencia del impago de la obligación principal. Constando en el Registro de la Propiedad la anotación preventiva de embargo, habiendo sido practicado el embargo por demanda dirigida frente a un cónyuge y notificado el otro, pese a constar en el Registro que la sociedad de gananciales se encontraba disuelta por divorcio, dicho asiento se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales (artículo 1.3.o de la Ley Hipotecaria) y no puede pretenderse ahora en el supuesto de ampliación del embargo por costas, que la demanda se dirija frente a ambos cónyuges. |
| R. 18/2/2015 BOE: 13/3/2015 Registro de Madrid n 55. DOCUMENTOS JUDICIALES: CALIFICACIÓN REGISTRAL. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: VALOR DE TASACIÓN DE LA FINCA HIPOTECADA. En cuanto a la competencia del registrador para calificar la suficiencia en cuanto al precio de adjudicación de la finca en un procedimiento de ejecución hipotecaria, es doctrina de este Centro Directivo que los registradores tienen el deber de colaborar con jueces y tribunales en su labor de juzgar y hacer ejecutar lo juzgado, y de cumplir sus Resoluciones firmes (cfr. artículo 118 del Código Civil), pero no por ello ha de quedar excluida la calificación registral de aquellas que pretendan su acceso al Registro; las exigencias constitucionales derivadas del principio de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos y de exclusión de la indefensión (cfr. artículo 24 de la Constitución Española), que tiene su específica aplicación en el ámbito registral en el criterio de salvaguardia judicial de los asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria), determinará la supeditación de la inscripción de las resoluciones judiciales firmes, a la previa comprobación de que en el procedimiento en que se dictan, los titulares registrales que pueden ser afectados han tenido la intervención prevista por la ley y en las condiciones exigidas según el caso, a fin de garantizar que no sufran en el mismo Registro las consecuencias de una indefensión procesal. En estos términos ha de ser entendido el artículo 100 del Reglamento Hipotecario cuando determina el ámbito de la calificación registral a efecto de los documentos judiciales, de modo que no puede el registrador revisar la legalidad de aquellos trámites procesales prevenidos para el concreto procedimiento seguido que no estén directamente encaminados a hacer efectivo ese derecho de intervención conferido a los titulares registrales. De acuerdo con lo previsto en el artículo 682 de la actual Ley de Enjuiciamiento Civil, el precio en que los interesados tasan la finca para que sirva de tipo en la subasta constituye –junto con el domicilio fijado por el deudor para la práctica de requerimientos y notificaciones– uno de los requisitos esenciales que han de constar en la escritura de constitución de hipoteca. Consecuentemente, siendo la inscripción de la hipoteca uno de los pilares básicos de la ejecución hipotecaria (cfr. artículo 130 de la Ley Hipotecaria), la fijación de un domicilio a efectos de notificaciones y la tasación, son elementos esenciales sobre los cuales gira la licitación, confiriendo distintos derechos al postor, al ejecutado y al ejecutante en función del porcentaje que la postura obtenida en la puja represente respecto del valor, en los términos recogidos por los artículos 670 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo además determinante dicho precio para la evaluación acerca de si el valor de lo adjudicado ha sido igual o inferior al importe total del crédito del actor y de la existencia y eventual destino del sobrante, máxime cuando, como en este caso, existen acreedores posteriores que han anotado sus derechos, extremos éstos expresamente calificables por el registrador al amparo de lo dispuesto en el artículo 132.4 de la Ley Hipotecaria. |
| R. 19/2/2015 BOE: 13/3/2015 Registro de Ubrique. CALIFICACIÓN REGISTRAL: DISTINCIÓN ENTRE DEFECTOS SUBSANABLES E INSUBSANABLES. RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE: REQUISITOS. La determinación del carácter subsanable o insubsanable de un defecto no es cuestión fácil en muchos casos, y así lo ha reconocido este mismo Centro Directivo (cfr. Resolución de 24 de octubre de 2001). La misma Resolución declara que, como pauta, el defecto será subsanable si la realización de los actos posteriores que subsanen la falta permiten la retroacción de los efectos a la presentación del documento defectuoso, debiendo partirse de que, en principio, en caso de duda, los defectos han de considerarse subsanables, pues, si por error un defecto insubsanable se considerara subsanable, en definitiva no podría subsanarse. En el presente caso el defecto debe considerarse subsanable, pues se removerá mediante la acreditación de la mayor cabida o superficie de la finca por cualquiera de los medios que el ordenamiento jurídico prevé para ello. Por ello, lo procedente será suspender la inscripción y no denegarla. En el presente caso, la cuantía del exceso de cabida determina que el recurso no pueda ser estimado.En primer lugar, la certificación del técnico es insuficiente para su constancia registral, pues conforme al artículo 298 del Reglamento Hipotecario «...podrán inscribirse los excesos de cabida acreditados mediante certificación catastral o, cuando fueren inferiores a la quinta parte de la cabida inscrita, con el certificado o informe de técnico competente, en los términos previstos en el artículo 53 de la Ley de 30 de diciembre de 1996, que permitan la perfecta identificación de la finca y de su exceso de cabida, sin necesidad de título traslativo». En este caso, el exceso es de más del doble de la superficie inscrita, con lo que excede sobradamente de dicha quinta parte. En segundo lugar, el mismo artículo 298 del Reglamento Hipotecario añade que «en todos los casos será indispensable que no tenga el Registrador dudas fundadas sobre la identidad de la finca, tales como aparecer inscrito con anterioridad otro exceso de cabida sobre la misma finca o tratarse de finca formada por segregación, división o agrupación en la que se haya expresado con exactitud su superficie». Tal enumeración, según doctrina reiterada de esta Dirección General, no exhaustiva sino meramente enunciativa, puede englobar otros supuestos, entre ellos, precisamente aquellos en que la diferencia de superficie es excesiva. |
| R. 19/2/2015 BOE: 13/3/2015 Registro de Ubrique. CALIFICACIÓN REGISTRAL: REQUISITOS. RECTIFICACIÓN DEL NUMERO DE POLICÍA: MEDIOS. Es doctrina reiterada de Centro Directivo que cuando la calificación del registrador sea desfavorable es exigible, según los principios básicos de todo procedimiento y conforme a la normativa vigente, que al consignarse los defectos que, a su juicio, se oponen a la inscripción pretendida, aquélla exprese también la íntegra motivación de los mismos, con el desarrollo necesario para que el interesado pueda conocer los fundamentos jurídicos en los que se basa dicha calificación. Aunque la motivación jurídica realizada por la registradora en su nota de despacho es insuficiente, no se pueden calificar, como hace la notaria en su escrito, de vagas e imprecisas expresiones como «no existe certeza de identidad de la finca», «no permite deducir la identidad de ésta con la existente en el Registro», o «de la descripción de la obra en la escritura y en el certificado técnico se deduce que no cabe en la superficie actualmente consignada». En efecto, la Registradora, si bien no invoca el oportuno precepto legal, expone las causas por las que tiene dudas en cuanto a la identidad de la finca, expresión esta última que aparece explícitamente reconocida en nuestro ordenamiento jurídico (vid. artículos 298 del Reglamento Hipotecario y 53 de la Ley de 30 de diciembre de 1996), y permitiendo con ello que los interesados puedan hacer uso de los medios de defensa legalmente previstos. Cabe recordar, tal y como ha declarado este Centro Directivo (Resolución de 16 de mayo de 2012), que el cambio de nombre o de número de la calle, no son datos que puedan ser modificados con la simple afirmación de parte interesada, puesto que son datos de policía, cuya modificación depende de la competente autoridad administrativa (cfr. artículos 437 del Reglamento Hipotecario y 3, 11 y 45 de la Ley del Catastro Inmobiliario), debiendo acreditarse ante el Registro. Por tanto, no habría inconveniente alguno en admitir el cambio de número de calle de la finca sobre la base de la certificación catastral, siempre y cuando no haya dudas sobre la identidad de la finca. Y son precisamente estas dudas, invocadas por la registradora en la calificación, las que llevan a concluir que tal certificado no es apto en este caso para hacer constar dicho cambio de numeración de calle. Presupuesto lo anterior, el recurso no puede ser estimado, debiendo ser confirmada la calificación registral en todos los extremos en los que, según su informe ha sido mantenida por la registradora. En efecto, la falta de acreditación de la correspondencia entre el número de gobierno atribuido a la finca en el Registro y el asignado a la misma tanto en la escritura como en los certificados aportados hace que sean fundadas las dudas que la registradora expresa sobre la identidad de la finca, dando así cumplimiento al mandato del artículo 53.8 de la Ley de 30 de diciembre de 1996, y del inciso final del artículo 298 del Reglamento Hipotecario, conforme al cual «en todos los casos será indispensable que no tenga el Registrador dudas fundadas sobre la identidad de la finca, tales como aparecer inscrito con anterioridad otro exceso de cabida sobre la misma finca o tratarse de finca formada por segregación, división o agrupación en la que se haya expresado con exactitud su superficie». Tal enumeración, según doctrina reiterada de esta Dirección General, no es exhaustiva sino meramente enunciativa, pudiendo por tanto englobar otros supuestos, como el presente. |
| R. 20/2/2015 BOE: 13/3/2015 Registro de Gijón n 2. RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. PRINCIPIO DE ROGACIÓN: PERSONAS LEGITIMADAS PARA SOLICITAR LA PRÁCTICA DE UN ASIENTO. Conforme a esta reiterada doctrina, el recurso contra la calificación negativa del registrador no es cauce hábil para acordar la cancelación de asientos ya practicados y que, hayan sido o no extendidos con acierto, quedan desde entonces bajo la salvaguardia de los tribunales y, por tanto, no puede ser modificados en tanto no medie consentimiento del titular registral o resolución judicial que así lo establezca (cfr. arts. 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria). Por lo demás, dado el carácter rogado que tiene la actuación registral, consecuencia de la voluntariedad de la inscripción en nuestro Derecho, este Centro Directivo ha declarado reiteradamente que no se puede practicar en el Registro ningún asiento –salvo casos excepcionales– sin que hayan sido solicitado expresamente por los interesados, que lo serán las personas enumeradas en el artículo 6 de la Ley Hipotecaria, mediante la presentación de los documentos que sean pertinentes. |
| R. 23/2/2015 BOE: 19/3/2015 Registro de Amposta n 2. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: APLICACIÓN EN LOS PROCESOS DE EJECUCIÓN. DOCUMENTOS JUDICIALES: IDENTIFICACIÓN DEL SECRETARIO JUDICIAL. Partimos de la caducidad de la anotación de embargo dimanante del procedimiento. Como ha sostenido esta Dirección General, tal caducidad no impide inscribir la adjudicación siempre que se respeten las exigencias del tracto sucesivo (vid. Resoluciones de 26 de mayo de 2000, 4 de enero de 2008 y 15 de marzo de 2013). Pues bien, tales exigencias no se respetan en el presente caso, pues de la documentación presentada no resulta que el cónyuge del demandado al tiempo de inscribir su adquisición (doña M. D. S. H. F.) haya sido demandado o notificado. Para tomar anotación preventiva del embargo en caso de procesos ejecutivos por deudas del titular registral, fallecido durante el procedimiento, deberá acreditarse al registrador que se demandó al titular registral, que ha fallecido y que se ha seguido la tramitación con sus herederos, por sucesión procesal conforme al artículo 16 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. El tercero de los defectos se refiere a la falta de identidad del secretario judicial que suscribe las diligencias de 14 de mayo de 2013 y de 24 de julio de 2014. Este defecto debe ser confirmado. Así lo exigen los artículos 208, 214 y 215 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 1216 del Código Civil, 3 y 9 de la Ley Hipotecaria y 51.11a del Reglamento Hipotecario. En similar sentido se pronunció esta Dirección General en Resolución de 22 de marzo de 2010. |
| R. 23/2/2015 BOE: 19/3/2015 Registro de Palma de Mallorca n 8. REPRESENTACIÓN VOLUNTARIA: PODER OTORGADO EN EL EXTRANJERO. MEDIOS DE PAGO: ALCANCE DEL CONTROL QUE REALIZA EL REGISTRADOR. La primera cuestión que se plantea es la relativa al alcance de la calificación por el registrador de una escritura de compraventa formalizada en ejercicio de un poder otorgado en el extranjero sobre el que el notario realiza juicio de suficiencia. De la doctrina y jurisprudencia existente, cabe establecer un criterio ya asentado y pacifico en orden al alcance de dicha calificación. Conforme a este, el notario debe hacer una reseña del documento auténtico que se le exhibe y hacer constar en la escritura su juicio relativo a la suficiencia de las facultades que derivan del mismo para el acto concreto que autoriza, bien especificando cuál sea este o bien incluyendo otra reseña, siquiera mínima, de facultades. El registrador, por su parte, calificará la concurrencia de los dos requisitos y también la congruencia del juicio con ese acto que se le pide inscribir. La presentación al notario de un poder otorgado fuera de España exige, al igual que ocurre con poderes otorgados en España, un análisis jurídico que conllevará conforme a los artículos 10.1 y 11.1 del Código Civil, de una parte, la remisión respecto de la suficiencia del poder, a la ley española a la que se somete el ejercicio de las facultades otorgadas por el representado, de no mediar sometimiento expreso, y de otra, artículo 11.1 del Código Civil al análisis de la equivalencia de la forma en España, forma que habrá de regirse por la ley del país en que se otorguen. Con independencia de la validez formal del documento de acuerdo a las normas de conflicto aplicables (artículo 11 del Código Civil), y de su traducción y legalización (artículos 36 y 37 del Reglamento Hipotecario), es preciso que el documento supere un análisis de idoneidad o de equivalencia en relación a los documentos públicos españoles, requisito sin el cual no puede considerarse apto para modificar el contenido del Registro. Como ha reiterado este Centro Directivo, el documento extranjero sólo es equivalente al documento español si concurren en su otorgamiento aquellos elementos estructurales que dan fuerza al documento público español: que sea autorizado por quien tenga atribuida en su país la competencia de otorgar fe pública y que el autorizante de fe, garantice, la identificación del otorgante así como su capacidad para el acto o negocio que contenga (vid. en el mismo sentido el artículo 323 de la Ley de Enjuiciamiento Civil o el artículo 2.c del Reglamento 1215/2012 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 12 de diciembre de 2012 –Bruselas I refundido–). Este juicio de equivalencia debe hacerse en función del ordenamiento extranjero aplicable por corresponderle determinar el alcance y eficacia de la actuación del autorizante lo que a su vez impone que dicha circunstancia sea debidamente acreditada, fuera del supuesto en que el registrador no lo considere preciso (artículo 36 del Reglamento Hipotecario). Desde la perspectiva formal, la legalización, la apostilla en su caso, o la excepción de ambos, constituyen un requisito para que el documento autorizado ante funcionario extranjero pueda ser reconocido como auténtico en el ámbito nacional y, concretamente, para que pueda acceder a los libros del Registro por exigirlo expresamente el artículo 36 del Reglamento Hipotecario. De otro modo, la falta de toda referencia a la legalización impide tener por cumplida la previsión legal pues como afirma el apartado segundo del mismo artículo 98 de la Ley 24/2001 el instrumento público debe contener «la reseña por el notario de los datos identificativos del documento auténtico», siendo la legalización precisamente la circunstancia que permite tener por auténtico el documento extranjero reseñado. Siendo cierto que las relaciones entre poderdante y apoderado, de carácter privado o interno, escapan a la esfera de calificación registral, también lo es que el objetivo que el legislador persigue al exigir la acreditación de los medios de pago en una transacción, como la que ahora se cuestiona, es precisamente clarificar el abono efectivo de cantidades mediante medios de pago autorizados. Por ello, si no existe una correspondencia entre ambos, pago justificado y precio abonado, como ocurre en el presente caso, el notario deberá aclarar en la escritura autorizada el destino del remanente, expresando con exactitud sino corresponden al precio abonado, las razones por las que se incorpora el excedente a los medios de pago y su relación con éstos. |
| R. 25/2/2015 BOE: 19/3/2015 Registro de Valencia n 9. HIPOTECA EN GARANTÍA DE CUENTA CORRIENTE: DETERMINACIÓN DEL CARÁCTER PRORROGABLE O NO DEL PLAZO. Dado que el artículo 153.1.o de la Ley Hipotecaria une de modo indisoluble la exigencia de expresión de plazo y la exigencia de expresión de su prorrogabilidad o improrrogabilidad y que, en este caso, no existe claridad suficiente en la escritura de novación sobre esta importante cuestión, la conclusión lógica es que se debe dar cumplimiento a lo dispuesto en el citado precepto, de modo que conste en forma clara y precisa en la citada escritura si, después del nuevo plazo de vencimiento final de la cuenta de crédito, el mismo es o no prorrogable y, caso de serlo, la prórroga posible y las demás circunstancias prevenidas expresamente por la Ley. El cumplimiento de este requisito, es cierto, no implica la utilización de fórmulas sacramentales, pero sí que del contenido de los pactos, más allá de la mera fijación de un nuevo plazo de vencimiento, no exista duda fundada acerca de cuál es la real voluntad de las partes, como ya reconoció la Resolución de 23 de julio de 2005 al admitir como suficientes expresiones como la que señala que «el crédito debe amortizarse total y definitivamente en la fecha de su vencimiento que será única» u otros similares. |
| R. 26/2/2015 BOE: 19/3/2015 Registro de Lepe. RECURSO GUBERNATIVO: EXTEMPORANEIDAD. DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE: PREVALENCIA RESPECTO DE LOS PRINCIPIOS REGISTRALES. Si bien es cierto que el recurso no puede ser admitido si se interpone después de transcurrido el plazo de un mes marcado por el artículo 326 de la Ley Hipotecaria, plazo que, al computarse de fecha a fecha, se ha de hacer de tal manera que el día final correspondiente al mes es siempre el correspondiente al mismo ordinal del día que se esté tomando en consideración como inicial, este Centro Directivo, como reflejo del derecho mencionado, ha admitido el recurso, aun interpuesto fuera de plazo, cuando el registrador no había expresado en la nota los recursos que cabían contra la misma, así como si el registrador no puede acreditar la fecha de recepción por el presentante de la notificación de la calificación. Partiendo del carácter demanial de la finca cuestionada, es preciso determinar la forma en que interfiere tal dato con la eficacia de las inscripciones de dominio practicadas a favor del vendedor y sobre su poder de disposición. La Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas, declara que los bienes de dominio público marítimo-terrestre definidos en la misma son inalienables, imprescriptibles e inembargables (cfr. art. 7), careciendo de todo valor obstativo frente al dominio público las detentaciones privadas, por prolongadas que sean en el tiempo y aunque aparezcan amparadas por asientos del Registro de la Propiedad (cfr. art. 8), y sin que puedan existir terrenos de propiedad distinta de la demanial del Estado en ninguna de las pertenencias del dominio público marítimo- terrestre (cfr. art. 9, número 1). Queda, por último, por determinar si la reforma introducida por la citada Ley 2/2013, de 29 de mayo, de protección y uso sostenible del litoral, y de modificación de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas, al no incluir en su disposición adicional séptima a la finca transmitida en la superficie excluida del dominio público supone como corolario su inclusión. Y la respuesta, al respecto, debe ser positiva, en base a lo señalado anteriormente. La norma, al contrario, lo que ha hecho es excluir del carácter que tenía de demanial la superficíe que señala. Pero, aun en estos casos, no supone una exclusión ope legis del dominio público de las fincas incluidas en dicha superficie y su paralela atribución a los titulares registrales, pues en tales casos es necesario que los terrenos excluidos sean transmitidos a sus ocupantes por cualquiera de los negocios dispositivos previstos en la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, a cuyo efecto «por Orden conjunta del Ministro de Hacienda y Administraciones Públicas y del Ministro de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente se determinará el procedimiento de identificación de los interesados a cuyo favor pueda efectuarse la transmisión y el negocio jurídico a través del cual deba efectuarse dicha transmisión, de conformidad con Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas», de forma que «la efectividad de la exclusión declarada en el apartado 1 de este artículo estará condicionada a la formalización de los correspondientes negocios de transmisión». |
| R. 26/2/2015 BOE: 19/3/2015 Registro de Cambados. PROPIEDAD HORIZONTAL: EXTINCIÓN. Es indudable que la unanimidad es exigible para tomar una decisión que transciende de una modificación del título constitutivo ya implica que éste quede inoperante por el acuerdo de extinción, provocando en este caso la conversión de la propiedad horizontal en una comunidad ordinaria con la atribución de las características que le son propias, titularidad por cuota de la totalidad de la finca sin atribución de elementos privativos, derechos de tanteo y retracto y posibilidad de ejercicio de la acción de división. Para decidir si un acuerdo como el debatido en el presente recurso entra o no en ese ámbito de competencias de la junta como acto colectivo de la misma, cabe recordar que, conforme a la doctrina de esta Dirección General (cfr. Resoluciones de 23 de mayo de 2001; 12 de diciembre de 2002; 4 de marzo de 2004; 23 y 31 de marzo y 5 de julio de 2005; 19 de abril de 2007; 27 de diciembre de 2010; 8 de abril y 30 de julio de 2011, y 25 de abril y 1 de julio de 2013), en materia de propiedad horizontal debe distinguirse entre los acuerdos que tienen el carácter de actos colectivos (adoptados con los requisitos previstos en la legislación de propiedad horizontal resultantes de la correspondiente acta –cfr. artículo 19 de la Ley sobre propiedad horizontal–), que no se imputan a cada propietario singularmente sino a la junta como órgano comunitario, y aquellos otros actos que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes, el cual habría de constar mediante documento público para su acceso al Registro de la Propiedad (mediante la adecuada interpretación de los artículos 3, 10 y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal. Cfr., también, el último inciso del apartado 2 del artículo 18, según la redacción hoy vigente). Para resolver en el presente recurso debe tenerse en cuenta que, el acuerdo de extinción de la propiedad horizontal, aun cuando sea por vía de conversión, se trata de un acto para el que la junta es competente como órgano colectivo de la comunidad de propietarios, pudiendo fijarse en dicho acuerdo incluso las condiciones que vayan a regir la comunidad ordinaria que se origine, pero es indudable que, dadas las repercusiones que tiene en la titularidad de los copropietarios, pues, aun cuando conserven el dominio, es significativo el cambio en el régimen y condiciones de su ejercicio que supone la modificación del régimen de copropiedad, debe contar con el consentimiento individual de los propietarios. En cuanto al acreedor que no comparece, esta Dirección General ha recogido la doctrina expresada de nuestro Alto Tribunal (Sentencias de 31 de diciembre de 1985; 28 de febrero de 1991; 7 de abril de 2004, y 28 de enero de 2011), en el sentido de que puesto que la existencia de una hipoteca no afecta a las facultades dispositivas del condómino, no precisa de su consentimiento para llevar a cabo la división y sin perjuicio de la salvaguarda de su derecho en los términos previstos en el artículo 123 de la Ley Hipotecaria cuando la carga afecta a toda la finca (Resolución de 4 de junio de 2003). Por el contrario cuando la carga afecta exclusivamente a una cuota, la división implica registralmente y en aplicación del principio de subrogación real, el arrastre de las cargas que pesaban sobre la cuota, a la finca adjudicada (Resolución de 27 de abril de 2000) por así disponerlo el artículo 399 del Código Civil. Pues bien, esta doctrina resulta aplicable al caso de este expediente por cuanto se produce una extinción de la comunidad sometida al régimen especial de propiedad horizontal aun cuando sea para convertirse en una ordinaria, y afectando la hipoteca a uno de los departamentos de dicha división horizontal, extinguida ésta la hipoteca pasará a gravar la cuota que sustituya a aquél en la comunidad ordinaria. Por lo tanto la calificación debe decaer en este punto. |
| R. 27/2/2015 BOE: 19/3/2015 Registro de Sabadell n 2. CONVENIO REGULADOR DE LA SEPARACIÓN Y EL DIVORCIO: ÁMBITO. La reiterada doctrina de esta Dirección General (ver Resoluciones citadas en los «Vistos») afirma que el procedimiento de separación o divorcio no tiene por objeto, en su aspecto patrimonial, la liquidación del conjunto de relaciones patrimoniales que puedan existir entre los cónyuges sino tan sólo de aquellas derivadas de la vida en común. Este Centro Directivo así mismo ha considerado que es claro que la liquidación de la comunidad surgida sobre la vivienda habitual de los cónyuges, cualquiera que sea la forma de copropiedad existente, entra claramente dentro del objeto natural del convenio regulador, por lo que, en los términos vistos, sería suficiente el correspondiente testimonio de la sentencia aprobatoria del convenio para su inscripción al tratarse principalmente de un convenio con causa familiar que deriva directamente de la nueva situación del matrimonio. Lo mismo debe decirse respecto a los anejos de la vivienda, generalmente plaza de garaje y trastero vinculados funcionalmente a la vivienda como extensión de la misma, aunque registralmente tengan número de finca propio. Además de todo ello es lógico que, pactado el divorcio, se quiera evitar la relación que, por su propia naturaleza, impone tal proindivisión, por lo que la cesación de tal relación y, por tanto, la extinción de la proindivisión, puede ser objeto del convenio regulador, en este sentido la Resolución de 5 de diciembre de 2012 referida precisamente a una plaza de garaje, máxime en el ámbito del Código Civil Catalán, cuyo artículo 233-2 permite expresamente regular en convenio la división de los bienes comunes. En el caso de este expediente, los cónyuges dentro de las cláusulas del convenio regulador incluyen la extinción del proindiviso existente sobre los bienes en copropiedad de las partes, por lo que aun cuando no conste la vinculación de las plazas de aparcamiento a la vivienda habitual en los términos a que se ha hecho anteriormente referencia, es indudable que conforme la legislación de aplicación que se ha mencionado puede incluirse en el convenio la extinción de la copropiedad. |
| R. 27/2/2015 BOE: 19/3/2015 Registro de Ubrique. LEY DE MONTES: SUPUESTOS EN LOS QUE ES NECESARIO EL INFORME PREVIO A QUE ALUDE EL ARTÍCULO 22. La reiterada doctrina de esta Dirección General (ver Resoluciones citadas en los «Vistos») afirma que el procedimiento de separación o divorcio no tiene por objeto, en su aspecto patrimonial, la liquidación del conjunto de relaciones patrimoniales que puedan existir entre los cónyuges sino tan sólo de aquellas derivadas de la vida en común. Este Centro Directivo así mismo ha considerado que es claro que la liquidación de la comunidad surgida sobre la vivienda habitual de los cónyuges, cualquiera que sea la forma de copropiedad existente, entra claramente dentro del objeto natural del convenio regulador, por lo que, en los términos vistos, sería suficiente el correspondiente testimonio de la sentencia aprobatoria del convenio para su inscripción al tratarse principalmente de un convenio con causa familiar que deriva directamente de la nueva situación del matrimonio. Lo mismo debe decirse respecto a los anejos de la vivienda, generalmente plaza de garaje y trastero vinculados funcionalmente a la vivienda como extensión de la misma, aunque registralmente tengan número de finca propio. Además de todo ello es lógico que, pactado el divorcio, se quiera evitar la relación que, por su propia naturaleza, impone tal proindivisión, por lo que la cesación de tal relación y, por tanto, la extinción de la proindivisión, puede ser objeto del convenio regulador, en este sentido la Resolución de 5 de diciembre de 2012 referida precisamente a una plaza de garaje, máxime en el ámbito del Código Civil Catalán, cuyo artículo 233-2 permite expresamente regular en convenio la división de los bienes comunes. En el caso de este expediente, los cónyuges dentro de las cláusulas del convenio regulador incluyen la extinción del proindiviso existente sobre los bienes en copropiedad de las partes, por lo que aun cuando no conste la vinculación de las plazas de aparcamiento a la vivienda habitual en los términos a que se ha hecho anteriormente referencia, es indudable que conforme la legislación de aplicación que se ha mencionado puede incluirse en el convenio la extinción de la copropiedad. |
| R. 28/2/2015 BOE: 21/3/2015 Registro de Ubrique. OBRAS NUEVAS ANTIGUAS: REQUISITOS. A tenor del imperativo consagrado en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y concordantes de su Reglamento, la registradora en su labor de calificación debe tomar en consideración tanto los asientos del Registro como los documentos presentados –todo ello de acuerdo con la normativa aplicable–, para poder determinar la validez del acto contenido en el título objeto de presentación. Dentro de esta normativa no puede ser eliminado o descartado por no haber tenido un reflejo registral directo el Decreto por el que se aprueban el Plan de Ordenación de los Recursos Naturales y el Plan de Uso y Gestión del Parque Natural de la Sierra de Grazalema, cuya categoría reglamentaria no puede debatirse en ningún momento (artículo 18 de la Ley 42/2007, de 13 de diciembre, del Patrimonio Natural y de la Biodiversidad). Por ello, la finca donde se ubica la construcción debe entenderse incluida dentro del Parque Natural de Grazalema, atendiendo a los medios de calificación legales concedidos a la registradora sin que la aplicación del decreto del plan de ordenación suponga extralimitación en sus funciones. Corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia (o los requisitos para poder acceder al Registro de la Propiedad las declaraciones de obras referentes a edificaciones consolidadas por su antigüedad), para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro. El acceso al Registro de la Propiedad de edificaciones (o de sus mejoras o ampliaciones: vid. artículos 308 del Reglamento Hipotecario y 45 y 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio) respecto de las que no procede el ejercicio de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística, como consecuencia del transcurso del plazo de prescripción establecido por la ley para la acción de disciplina, se halla sometido, de modo exclusivo, al cumplimiento de los requisitos expresamente establecidos por la ley, entre los que no se encuentra la prueba exhaustiva de la efectiva extinción, por prescripción, de la acción de disciplina urbanística. Por el contrario, el artículo 20, apartado 4, del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de suelo –en la redacción dada al mismo por el Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio– tan sólo exige, junto a la aportación de los documentos que acrediten «la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título», de los que resulte además, como aclara el artículo 52, apartado b), del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, que dicha fecha es «anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante». La prueba de tal extremo, unida a la constatación sobre «la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate» (así como «que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general») constituyen los únicos requisitos necesarios para el acceso de la obra al Registro. Y en esta calificación el registrador, como afirmó la Resolución de 11 de diciembre de 2012, deberá «constatar, por lo que resulte del Registro [y, cabe añadir, del propio título calificado], que la finca no se encuentra incluida en zonas de especial protección», en aquellos casos en que la correspondiente legislación aplicable imponga un régimen de imprescriptibilidad de la correspondiente acción de restauración de la realidad física alterada, pues en tales casos ninguna dificultad existe para que el registrador aprecie la falta del requisito de la prescripción, dado que su ausencia no queda sujeta a plazo y su régimen resulta directamente de un mandato legal. A falta de constancia de datos en el Registro y en la documentación presentada de los que pueda derivarse o deducirse que se esté en el caso concreto en presencia de un supuesto de obra o edificación sujeto a un régimen legal de imprescriptibilidad de las correspondientes acciones de protección de la legalidad urbanística, deba mantenerse el criterio, reiteradamente sostenido por este Centro Directivo, de que lo que se ha de probar para obtener la inscripción, por la vía ahora examinada, de las declaraciones de obras antiguas es la fecha de la antigüedad de la obra, con antigüedad superior al plazo establecido por la legislación para la prescripción de la acción de disciplina urbanística, pero no necesariamente la efectiva extinción, por prescripción, del derecho de la Administración para la adopción de tales medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística (vid. Resoluciones de 12 de noviembre y 11 de diciembre de 2012), sin necesidad por tanto de exigir una compleja prueba de hechos negativos, pero sin perjuicio de que si dicha prueba obra en el Registro o en la documentación presentada el registrador la tome en cuenta en su calificación. En relación con la eficacia temporal de las normas en esta materia, hay que recordar que, como tiene declarado este Centro Directivo, en materia de inscripción de actos o negocios jurídicos regulados por las normas urbanísticas de trascendencia inmobiliaria, el registrador debe basar su calificación, no sólo en la legalidad intrínseca de los mismos, sino también en las exigencias especiales que las normas exigen para su documentación pública e inscripción registral. Ahora bien, este criterio no llega al punto de traducirse en un régimen de aplicación retroactiva de las normas materiales o sustantivas que regulan los requisitos de legalidad de la actividad edificatoria, como pueden ser las relativas a las licencias necesarias o las afectantes al régimen de prescripción o caducidad de las acciones de restauración de la realidad física (cfr. Resolución de 6 de mayo de 2013), ámbito en el que rige el principio general de irretroactividad. |
| R. 2/3/2015 BOE: 21/3/2015 Registro de San Fernando n 1. OBRAS NUEVAS ANTIGUAS: REQUISITOS. En primer lugar, respecto al ejercicio de un derecho de carácter legal, tal cual es el derecho de atribución preferente que conceden los artículos 1406 y 1407 del Código Civil, no se puede sostener el fundamento de la nota de calificación relativo a que «la viuda se adjudica en pago de sus gananciales el pleno dominio de la totalidad de la finca», refiriéndose a la vivienda habitual, ya que en este caso, la vivienda conyugal no puede estar sujeta a exigencia de adjudicación «pars bonorum», ni se puede impedir ni limitar el derecho del viudo a adjudicársela íntegramente; todo sin perjuicio de las compensaciones en metálico que se recogen en el artículo 1407, tal y como se ha hecho en la escritura objeto del expediente. Por tanto en este extremo no existe conflicto de intereses entre la viuda del transmisario y sus hijos menores en la liquidación de la sociedad de gananciales del transmitente y su viuda. Como ha dicho este Centro Directivo («Vistos») «la representación del defensor judicial no puede extenderse hasta casos de perjuicios futuros e hipotéticos» (por lo que no puede admitirse como argumento la valoración de la registradora sobre la forma de partir adecuada, valoración que, por lo demás, en el presente caso excede del ámbito propio de su función calificadora). Si se admite este argumento, siempre y por principio existirá oposición de intereses en la partición de herencia y en la previa liquidación de gananciales y habría que abandonar la doctrina hasta ahora mantenida, con el único argumento de la desconfianza preventiva hacia el padre o la madre, por si no hubieran sido veraces, desconfianza que no tiene apoyo legal alguno. Conforme reiterada doctrina de este Centro Directivo («Vistos»), no hay contradicción ni conflicto de intereses en una partición, si los bienes se adjudican proindiviso respetando las normas legales sobre la partición de la herencia. Es cierto que en la partición que es objeto de este expediente, hay adjudicaciones de bienes concretos, pero se producen, en un caso por causa de un derecho de atribución legal y en el otro por un legado a favor del interés de los menores. La doctrina de este Centro Directivo (en «Vistos») ha reiterado además que la contradicción de intereses entre los menores y sus representantes legales se puede deber a diferentes motivos: incluir en el inventario bienes como gananciales, o bienes de cuyo título adquisitivo no resulte con claridad tal carácter; no ajustarse el viudo o viuda en la adjudicación de los bienes a las disposiciones legales sobre titularidad de cuotas en el caudal relicto; ejercitar el cónyuge viudo una opción de pago de su cuota legal usufructuaria. En este caso, no ocurre nada de esto. |
| R. 2/3/2015 BOE: 21/3/2015 Registro de Granollers n 1. DERECHO DE OPCIÓN: CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (ver por todas Resolución de 18 de mayo de 2011 y demás citadas en los «Vistos») que una vez ejercitado un derecho de opción puede solicitarse la cancelación de las cargas que hubiesen sido inscritas con posterioridad al reflejo registral del mismo –en este caso existe una hipoteca–, pues no otra cosa significa la transcendencia real de la opción. Este esquema de cosas no queda alterado cuando la opción se concede, no sobre el pleno dominio de una finca, sino sobre una cuota del mismo (artículo 399 del Código Civil). La aplicación de las reglas generales conlleva que el ejercicio de la opción de compra concedida sobre determinada cuota acarree la purga de los gravámenes posteriores que afecten a dicha cuota. Aplicadas las anteriores consideraciones al supuesto que nos ocupa es evidente que no procede, como pretende la recurrente, la cancelación de la hipoteca constituida con posterioridad a la inscripción de la opción de compra sobre la mitad indivisa de su marido. La opción de compra no se pactó sobre la cuota correspondiente a la esposa y hoy recurrente, sino que esta cuota se hipotecó como libre de cargas, por lo que no puede pretenderse ahora que se lleve a cabo la cancelación de la hipoteca que la grava como si hubiera estado afectada por una carga anterior. Respecto a la cuota indivisa que inicialmente era propiedad de don M. C. M., sobre la que se constituyó el derecho de opción, debe tenerse en cuenta que dicha hipoteca fue constituida y consentida con carácter unitario por la titular de la opción doña F. F. P., por lo que ahora no puede ir en contra de sus propios actos pretendiendo por su sola voluntad privar al acreedor de parte de la garantía que ella misma configuró con una extensión determinada. |
| R. 3/3/2015 BOE: 21/3/2015 Registro de Valladolid n 3.. HERENCIA: PARTICIÓN HECHA POR EL PROPIO TESTADOR. En primer término, el artículo 1056 del Código Civil contempla dos supuestos distintos de partición según se haga en testamento o por acto ínter vivos. Pero en este último caso, la jurisprudencia ha determinado que la partición ínter vivos ha exigido siempre la existencia de un testamento, y aunque la partición pueda formalizarse en un documento independiente, siempre precisará de la fuerza de un testamento –anterior o posterior a aquélla– que a ella se refiera para confirmarla. En segundo lugar, es preciso diferenciar la partición propiamente dicha de las llamadas normas de la partición. La partición hecha por el testador, propiamente dicha, es aquella en que el testador procede a adjudicar directamente los bienes a los herederos, y en buena lógica implicaría la realización de todas las operaciones particionales –inventario, liquidación, formación de lotes con la adjudicación de los mismos–, mientras que en las normas para la partición el testador, se concreta en expresar la voluntad de que cuando se lleve a cabo la partición, ciertos bienes se adjudiquen en pago de su haber a ciertos herederos que indique. No obstante, la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de julio de 1986 considera que la partición de testador puede omitir alguna de las clásicas operaciones de otras clases de particiones, por eso al propio tiempo advierte que ello es «sin perjuicio, también, de la práctica de aquellas operaciones complementarias de las citadas adjudicaciones que puedan ser necesarias para su plena virtualidad». Este Centro Directivo (en «Vistos») ha dicho que se debe considerar si a efectos registrales, se exige, para que la partición tenga plena virtualidad como título inscribible, que deban completarse por todos los interesados las operaciones particionales omitidas por el testador. En principio, no es obstáculo que falte el avalúo, pues el propio testador podría dejar éste a la liquidación tras su fallecimiento. Pero en este caso, se hace imprescindible el asentimiento del legitimario que no ha comparecido en la adjudicación de la herencia. Precisamente para dar su consentimiento a la valoración de los bienes, de la que depende directamente su legado de legítima estricta. En todo caso, habrían de intervenir todos los herederos para manifestar lo que proceda respecto a la existencia o no de deudas de la herencia, como operación complementaria de las realizadas por el causante, que es necesaria para la plena virtualidad de la partición a efectos registrales. Sólo si se acreditara que no existen deudas o las asumiera exclusivamente uno de los herederos, podría decirse que no hay perjuicio para los demás herederos cuando unos pretenden adjudicarse los bienes distribuidos por el causante. Y en este caso, esto se cumple, pues hay una sola heredera y se hace cargo de las deudas. Pero en el caso de tratarse de «normas de la partición» no se produce ninguno de estos efectos, y por consiguiente, las operaciones de partición no son complementarias sino las propias de la partición hecha por los herederos conforme los términos del artículo 1057 del Código Civil. Así pues, sentado que el testador no hizo la partición sino que estableció normas particionales para hacerla, según reiterada doctrina de este Centro Directivo, la intervención de todos los legitimarios en la partición, es inexcusable. Como afirmó este Centro Directivo en su Resolución de 1 de marzo de 2006, la especial cualidad del legitimario en nuestro Derecho común, caso de que exista en una sucesión, hace imprescindible su concurrencia, para la adjudicación y partición de la herencia, a falta de persona designada por el testador para efectuar la liquidación y partición de herencia (artículo 1.057.1.o del Código Civil), de las que resulte que no perjudica la legítima de los herederos forzosos. |
| R. 3/3/2015 BOE: 21/3/2015 Registro de Santomera. RECTIFICACIÓN DE CABIDA: ACORDADA EN TRANSACCIÓN JUDICIALMENTE HOMOLOGADA. La única cuestión planteada en este expediente se refiere a si es posible inscribir en el Registro de la Propiedad un exceso de cabida sobre una finca rústica que resulta de un mandamiento recaído en procedimiento ordinario y como consecuencia del auto por el que se aprueba la homologación judicial de la transacción a la que han llegado las partes. Este Centro Directivo ha admitido la posibilidad de que en un procedimiento distinto de los especialmente establecidos en la legislación hipotecaria se acuerde la inscripción de un exceso de cabida siempre que se cumplan los requisitos exigidos para estos últimos procedimientos en relación a la protección de colindantes (artículos 200 y 201 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 11 de marzo de 2008, 3 de junio de 2010, 28 de mayo de 2011 y 18 de junio de 2014). La transacción, aun homologada judicialmente no es una sentencia y por ello carece de su contenido y efectos por cuanto, al carecer de un pronunciamiento judicial sobre el fondo del asunto, nada impide su impugnación judicial en los términos previstos en la Ley (artículo 1.817 del Código Civil). El auto de homologación tampoco es una sentencia pues el juez se limita a comprobar la capacidad de los otorgantes para transigir y la inexistencia de prohibiciones o limitaciones derivadas de la Ley (artículo 19 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), pero sin que lleve a cabo ni una valoración de las pruebas ni un pronunciamiento sobre las pretensiones de las partes (artículo 209 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). No cabe en consecuencia amparar las afirmaciones del escrito de recurso que pretenden equiparar el supuesto de hecho al de presentación en el Registro de la Propiedad del testimonio de una sentencia recaída en procedimiento ordinario. Si bien es cierto que en virtud del principio de libertad contractual es posible alcanzar dicho acuerdo tanto dentro como fuera del procedimiento judicial, no es menos cierto que para que dicho acuerdo sea inscribible en el Registro de la Propiedad deberán cumplirse los requisitos exigidos por la legislación hipotecaria. También ha tenido ocasión de señalar esta Dirección General que en los procesos judiciales de división de herencia que culminan de manera no contenciosa se precisa escritura pública, por aplicación del artículo 787.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (cfr. Resolución de 9 de diciembre de 2010). Las dudas sobre la identidad de la finca o sobre la realidad del exceso cuando se ventilan en un expediente judicial, se despejan por definición en el ámbito de la valoración de las pruebas practicadas. La decisión corresponde a la autoridad judicial, conforme a lo que señalan los artículos 281 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y la doctrina generalmente aceptada sobre el libre arbitrio judicial en la valoración de la prueba. Así pues, tratándose de documentos judiciales, es el Juez quien ha de resolver dentro del procedimiento, concretamente en su fase de prueba, sobre esta cuestión de hecho, sin que el registrador pueda realizar una nueva valoración que se superponga a la del juez. Dicho de otra forma, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario no ampararía que el registrador pudiera proceder a una nueva valoración de la prueba con la virtualidad de revisar la efectuada por el Juez. La solicitud que hace el registrador de que se le aporte certificación catastral descriptiva y gráfica no cuestiona en consecuencia la decisión del juez sobre la valoración de la prueba, se limita a exigir la concurrencia de un requisito exigido por la Ley para la inmatriculación de superficie en el Registro de la Propiedad. En el supuesto de hecho que da lugar a la presente concurre además la circunstancia, más arriba fundamentada, de que no estamos en presencia ni de un auto por el que se pone fin a un expediente de dominio de declaración de exceso de cabida ni ante una sentencia recaída en un procedimiento ordinario. El auto que pone fin al procedimiento ordinario como consecuencia de la transacción de las partes no es equiparable al carecer de la eficacia material derivada del pronunciamiento del juez sobre las pruebas aportadas al proceso y sobre las pretensiones de las partes. No hay pues decisión judicial sobre la valoración de las pruebas ni posibilidad de que se plantee la cuestión expuesta por lo que no cabe sino rechazar el motivo de recurso. |
| R. 5/3/2015 BOE: 21/3/2015 Registro de Málaga n 10. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: HERENCIA YACENTE. El principio de interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o haya tenido, al menos, la posibilidad de intervención en el procedimiento determinante del asiento. Así se explica que, aunque no sea incumbencia del registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimación pasiva desde el punto de vista procesal apreciada por el juzgador ni tampoco la cumplimentación de los trámites seguidos en el procedimiento judicial, su calificación de actuaciones judiciales sí debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado de forma legal en el procedimiento. Por lo tanto, entiende este Centro Directivo que la calificación por los registradores del cumplimiento del tracto sucesivo no supone apreciar una eventual tramitación defectuosa (que no compete al registrador determinar), sino un obstáculo del Registro derivado del tracto sucesivo, conforme a los artículos 18.1 y 20 de la Ley Hipotecaria, 100 de su Reglamento y 522.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, circunstancia que el registrador ha sido cuidadoso de resaltar en su nota de defectos. la exigencia de nombramiento de un defensor judicial de la herencia yacente no debe convertirse en una exigencia formal excesivamente gravosa, de manera que la suspensión de la inscripción por falta de tracto sucesivo cuando no se haya verificado tal nombramiento, y por ende no se haya dirigido contra él la demanda, debe limitarse a aquellos casos en que el llamamiento a los herederos indeterminados es puramente genérico, y obviarse cuando la demanda se ha dirigido contra personas determinadas como posibles herederos, y siempre que de los documentos presentados resulte que el juez ha considerado suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente. |
| R. 5/3/2015 BOE: 21/3/2015 Registro de Palma de Mallorca n 8. BIENES INCLUIDOS EN ZONAS DE INTERÉS PARA LA DEFENSA NACIONAL: NATURALEZA DE LA AUTORIZACIÓN EXIGIDA POR LA LEY. REPRESENTACIÓN VOLUNTARIA: PODER OTORGADO EN EL EXTRANJERO. CUMPLIMIENTO DE LOS REQUISITOS FISCALES: IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DEL VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA. Junto a la auténtica condición, se encuentra la denominada «conditio iuris» sobre la que hay cierto consenso en incluir, dentro de esta categoría, a hechos ajenos o extrínsecos al negocio mismo, pero cuya existencia es exigida por el legislador para que el negocio surta efectos. Y dentro de los supuestos englobables en la misma se hallan, precisamente, aquéllos en los que el propio legislador exige ciertas autorizaciones que vincula con la eficacia del negocio mismo. La consecuencia, de la diferencia entre ambas, en lo que aquí interesa, consiste en que la «condictio iuris» no puede elevarse a «condictio facti». Es decir, que las partes no pueden poner en condición accidental lo que la propia Ley exige para la eficacia del negocio. En el ámbito notarial y registral, especialmente, pues sería una vía fácil de burlar las exigencia legales, que tanto unos como otros deben verificar (imponiéndolo así en este caso expresamente la Ley), y que siempre podría, en caso contrario, erigirse como simples condiciones impuestas por los sujetos intervinientes. Por tanto, y como ya señaló este Centro Directivo en la Resolución de 20 de octubre de 1980, la autorización exigida por la Ley 8/1975, de 12 de marzo, de zonas e instalaciones de interés para la Defensa Nacional, debería haberse exigido ya en el mismo momento de la autorización notarial y, por tanto, también a efectos de inscripción registral. No puede pretenderse, como se ha señalado, que la autorización únicamente deba exigirse al transmitirse el dominio, y hacer depender dicho momento, precisamente, de la obtención de la reiterada autorización, en los términos expuestos. Establece el artículo 254.5 de la Ley Hipotecaria tras la reforma operada por la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, que «el Registro de la Propiedad no practicará la inscripción correspondiente de ningún documento que contenga acto o contrato determinante de las obligaciones tributarias por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, sin que se acredite previamente haber presentado la autoliquidación o, en su caso, la declaración, del impuesto, o la comunicación a que se refiere la letra b) del apartado 6 del artículo 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo, 2/2004, de 5 de marzo». Como ha señalado este Centro Directivo en Resolución de 30 de enero de 2014, las consecuencias de la falta de acreditación de este impuesto son las mismas señaladas clásicamente en relación con el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados, es decir el cierre registral y, en su caso, la suspensión de la calificación. La alegación que realiza el Notario recurrente de que la transmisión queda sometida a condición suspensiva, en el sentido de que «no es que no se produzca el hecho imponible: lo que ocurre es que no se produce el devengo del Impuesto», es una alegación que, en su caso, deberá realizarse ante la correspondiente oficina tributaria, pero no es cuestión que deba ser valorada por el registrador, por cuanto no entra dentro de su competencia funcional. se plantea es la relativa al alcance de la calificación por el registrador de una escritura de compraventa formalizada en ejercicio de un poder otorgado en el extranjero sobre el que el notario realiza juicio de suficiencia. De la doctrina y jurisprudencia existente, cabe establecer un criterio ya asentado y pacifico en orden al alcance de dicha calificación. Conforme a este, el notario debe hacer una reseña del documento auténtico que se le exhibe y hacer constar en la escritura su juicio relativo a la suficiencia de las facultades que derivan del mismo para el acto concreto que autoriza, bien especificando cuál sea este o bien incluyendo otra reseña, siquiera mínima, de facultades. El registrador, por su parte, calificará la concurrencia de los dos requisitos y también la congruencia del juicio con ese acto que se le pide inscribir. La presentación al notario de un poder otorgado fuera de España exige, al igual que ocurre con poderes otorgados en España, un análisis jurídico que conllevará conforme a los artículos 10.1 y 11.1 del Código Civil, de una parte, la remisión respecto de la suficiencia del poder, a la ley española a la que se somete el ejercicio de las facultades otorgadas por el representado, de no mediar sometimiento expreso, y de otra, artículo 11.1 del Código Civil al análisis de la equivalencia de la forma en España, forma que habrá de regirse por la ley del país en que se otorguen. Con independencia de la validez formal del documento de acuerdo a las normas de conflicto aplicables (artículo 11 del Código Civil), y de su traducción y legalización (artículos 36 y 37 del Reglamento Hipotecario), es preciso que el documento supere un análisis de idoneidad o de equivalencia en relación a los documentos públicos españoles, requisito sin el cual no puede considerarse apto para modificar el contenido del Registro. Como ha reiterado este Centro Directivo, el documento extranjero sólo es equivalente al documento español si concurren en su otorgamiento aquellos elementos estructurales que dan fuerza al documento público español: que sea autorizado por quien tenga atribuida en su país la competencia de otorgar fe pública y que el autorizante de fe, garantice, la identificación del otorgante así como su capacidad para el acto o negocio que contenga (vid. en el mismo sentido el artículo 323 de la Ley de Enjuiciamiento Civil o el artículo 2.c del Reglamento 1215/2012 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 12 de diciembre de 2012 –Bruselas I refundido–). Este juicio de equivalencia debe hacerse en función del ordenamiento extranjero aplicable por corresponderle determinar el alcance y eficacia de la actuación del autorizante lo que a su vez impone que dicha circunstancia sea debidamente acreditada, fuera del supuesto en que el registrador no lo considere preciso (artículo 36 del Reglamento Hipotecario). Desde la perspectiva formal, la legalización, la apostilla en su caso, o la excepción de ambos, constituyen un requisito para que el documento autorizado ante funcionario extranjero pueda ser reconocido como auténtico en el ámbito nacional y, concretamente, para que pueda acceder a los libros del Registro por exigirlo expresamente el artículo 36 del Reglamento Hipotecario. En la escritura que motiva el presente recurso, el Notario manifiesta en la reseña identificativa del poder, que se encuentra debidamente apostillado, por lo que debe revocarse este defecto. |
| R. 6/3/2015 BOE: 21/3/2015 Registro de Melilla. SEGURO DECENAL: TRANSMISIÓN DE LA VIVIENDA POR EL AUTOPROMOTOR DENTRO DEL PLAZO DE DIEZ AÑOS. La disposición adicional segunda de la Ley 38/1999, en su redacción dada por la Ley 53/2002, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, tras establecer una excepción a la regla general de la obligatoriedad del seguro de daños o caución antes referido en «el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio» (excepción que se aplicó en el presente caso al tiempo de practicarse la inscripción de la declaración de obra nueva de la vivienda), añade a continuación, sin embargo, que en el caso de producirse la transmisión «inter vivos» dentro del plazo de diez años de la citada vivienda «el autopromotor, salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación de la garantía a que se refiere el apartado anterior por el tiempo que reste para completar los diez años». Como garantía del cumplimiento de esta obligación, la misma disposición prescribe que, a tales efectos, no se autorizarán ni inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de transmisión «inter vivos» sin que se acredite y testimonie la constitución de la referida garantía, salvo que el autopromotor, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la misma. En el presente caso, como se ha indicado, ha existido exoneración expresa por parte del adquirente, pero la acreditación del uso propio adolece a juicio del registrador, de la suficiente veracidad que determine la continuidad ininterrumpida de ese uso, exigida por la citada disposición legal, no bastando en los casos de transmisión «inter vivos» realizadas en el plazo de diez años, antes citado, a diferencia del momento en que se declara la obra nueva, la mera manifestación en tal sentido para llenar el requisito de la utilización de la vivienda por el autopromotor- vendedor. Este centro Directivo ha señalado que el uso no tiene que ser permanente sino que puede ser por temporada (Resolución de 28 octubre de 2004) pero debe extenderse al período que protege, es decir al comprendido desde la obra nueva hasta la enajenación. |
| R. 6/3/2015 BOE: 21/3/2015 Registro de Mataró n 4. CALIFICACIÓN REGISTRAL: DOCUMENTO PRESENTADO DESPUÉS DE OTRO CUYA CALIFICACIÓN SE HHALA PENDIENTE DE RESOLUCIÓN DE UN RECURSO. En el presente caso, dada la vigencia de un asiento de presentación anterior como consecuencia de la interposición de un recurso, lo procedente no es calificar el título presentado posteriormente en el sentido de suspender la inscripción del mismo. Lo procedente, de acuerdo con los preceptos de la Ley y el Reglamento Hipotecarios citados en los «Vistos», es suspender o aplazar la propia calificación hasta el despacho del título previo o la caducidad de su asiento de presentación, quedando entretanto en suspenso el plazo de vigencia del segundo asiento de presentación, por existir un título previo y conexo. |
| R. 9/3/2015 BOE: 9/4/2015 Registro de Gérgal. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: DEMANDA Y REQUERIMIENTO AL TERCER POSEEDOR. Conforme a los articulos 132 de la LH y 685 de la LEC, es necesaria la demanda y requerimiento de pago al tercer poseedor de los bienes hipotecados que haya acreditado al acreedor la adquisición de sus bienes, entendiendo la Ley Hipotecaria que lo han acreditado quienes hayan inscrito su derecho con anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas. |
| R. 12/3/2015 BOE: 9/4/2015 Registro de Albacete n 4. ARTÍCULO 6 DE LA LEY 1/2013: CONTROL DE TRANSPARENCIA DE LAS CLÁUSULAS SUELO Si se trata de que el cliente pueda apreciar claramente que el tipo de interés variable tiene un mínimo y conocer los riesgos que dicha circunstancia comporta, el cumplimiento de la normativa sectorial vigente (Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre) y de la legislación notarial debe ser, «prima facie», considerado suficiente. Pero, por otra parte, se establece la exigencia adicional establecida en el artículo 6 de la citada Ley 1/2013, de modo que en la escritura pública que documente el préstamo hipotecario debe incluir, junto a la firma del cliente, una expresión manuscrita, en los términos que ya ha determinado el Banco de España (en el Anexo 9 de la guía de acceso al préstamo hipotecario de julio de 2013), en la que el prestatario manifieste que ha sido adecuadamente advertido de los posibles riesgos derivados del contrato con la siguiente fórmula ritual: «...he sido advertido por la entidad prestamista y por el notario actuante, cada uno dentro de su ámbito de actuación, de los posibles riesgos del contrato y, en particular, de que... el tipo de interés de mi préstamo, a pesar de ser variable, nunca se beneficiará de descensos del tipo de interés de referencia por debajo del [límite mínimo del tipo de interés variable limitado]». Ciertamente este deber de transparencia debería entenderse cumplido con la manifestación expresa por parte del notario de haberse cumplido con las exigencias impuestas por la regulación sectorial; de que la cláusula es clara y comprensible y de que el consumidor puede evaluar directamente, basándose en criterios comprensibles, de las consecuencias jurídicas y económicas a su cargo derivadas de las cláusulas contractuales predispuestas. Si bien, de «lege ferenda», ello debiera ser suficiente, sin embargo, la literalidad del artículo 6 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, de rango superior y posterior a la Orden EHA/2899/2011, se manifiesta en términos imperativos, «se exigirá» dice el precepto, por lo que esta Dirección General debe desestimar el recurso interpuesto. |
| R. 13/3/2015 BOE: 9/4/2015 Registro de Marbella n 3. CALIFICACIÓN REGISTRAL: DOCUMENTOS JUDICIALES. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: NECESARIA INTERVENCIÓN DEL TITULAR REGISTRAL. La Sentencia de la misma Sala de fecha 21 de octubre de 2013, ante un supuesto en que se llevó a cabo la cancelación de un asiento en ejecución de sentencia sin que el titular hubiera sido parte en el procedimiento afirma: «Antes bien, debía tener en cuenta lo que dispone el art. 522.1 LEC, a saber, todas las personas y autoridades, especialmente las encargadas de los Registros públicos, deben acatar y cumplir lo que se disponga en las sentencias constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, salvo que existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación específica. Y como tiene proclamado esta Sala, por todas, la STS núm. 295/2006, de 21 de marzo, «no puede practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho la eficacia de los vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento judicial en que haya sido parte»». Entre los principios de nuestro Derecho hipotecario es básico el de tracto sucesivo, en virtud del cual para inscribir un título en el Registro de la Propiedad se exige que esté previamente inscrito el derecho del transmitente (artículo 20 de la Ley Hipotecaria). Este principio está íntimamente relacionado con los de salvaguardia judicial de los asientos registrales y el de legitimación, según los artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria. La presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del Registro así como el reconocimiento de legitimación dispositiva del titular registral llevan consigo el cierre del Registro a los títulos otorgados por persona distinta de dicho titular. En el caso de este expediente es indudable que la nota de calificación se produce dentro del ámbito competencial del registrador, pues la objeción que se expresa en ésta consiste en que la titular del dominio reflejado en los asientos registrales afectados por la declaración de dominio no ha tenido adecuada participación en el procedimiento. |
| R. 13/3/2015 BOE: 9/4/2015 Registro de Vélez-Málaga n 1. CONVENIO REGULADOR DE LA SEPARACIÓN Y DIVORCIO: ÁMBITO. De las resoluciones analizadas en los «vistos» se puede concluir que el convenio regulador de la nulidad, separación o divorcio, sólo puede incluir aquellas precisiones que encuentran apoyo legal en los artículos de la norma sustantiva que lo regula, es decir, los artículos 90 y siguientes del Código Civil. Sin perjuicio de otros efectos personales, las consecuencias patrimoniales de una separación conyugal sólo pueden referirse a la liquidación del régimen económico matrimonial, la atribución de una pensión o prestación compensatoria, el régimen de cargas y alimentos, o a la asignación del uso sobre la vivienda habitual.La repentina inclusión de nuevos bienes en el patrimonio ganancial no puede por tanto producirse en el convenio regulador de la liquidación de dicho régimen económico al carecer de justificación o razón para ello, por lo que se trata de un desplazamiento patrimonial ajeno a su propia naturaleza y finalidad, que deberá hacerse fuera de dicho convenio, es decir, en escritura pública notarial. |
| R. 16/3/2015 BOE: 16/4/2015 Registro de Madrid n 13. TESTAMENTO: INTERPRETACIÓN. ALBACEA CONTADOR PARTIDOR: FACULTADES. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de entrega de legado en la que concurren las circunstancias siguientes: se hace entrega por los albaceas con las más amplias facultades y autorizados expresamente para hacerla; en el testamento se da una numeración alterada de la plaza de garaje y del trastero: 80 para garaje y 81 para trastero, siendo la realidad precisamente al revés, 81 para garaje y 80 el trastero; no hay más garajes ni trasteros de la titularidad del causante en el edificio del expediente; los albaceas subsanan el error en la escritura de entrega de legado.Ciertamente el primer elemento en la interpretación de los testamentos es el literal, pero merced a la utilización de otros elementos interpretativos se establece cual es el verdadero significado de las cláusulas testamentarias. El Tribunal Supremo ha hecho aplicación en numerosas ocasiones de la prueba extrínseca, y señala la importancia del factor teleológico y sistemático con objeto de llegar a una interpretación armónica del testamento. En consecuencia, la interpretación debe dirigirse fundamentalmente a interpretar la voluntad del testador con los límites de que el que puede aclararla en primera persona ya no vive, y el carácter formal del testamento, que exige partir de los términos en que la declaración aparece redactada o concebida. Pues bien, son varias las circunstancias coetáneas y extrínsecas que ayudan a la interpretación de la cláusula objeto del expediente: en primer lugar, la voluntad del testador es legar el piso con lo que lo complementa, esto es, el garaje y el trastero; en segundo lugar, que del testamento resulta, por otras disposiciones, el testador quiere legar bienes propios y no ajenos que produciría un resultado de invalidez del legado puesto que el testador no era propietario de otros trasteros ni garajes en el inmueble; en tercer lugar, que legando el único piso, trastero y garaje de los que es propietario en el edificio reseñado y siendo entregados como complementarios del piso legado, la alteración de los números es un mero error material o de concepto que puede subsanarse; que absurdo sería que el testador legara un trastero y garaje que no es suyo, conociendo la ajenidad y teniendo otros iguales para hacerlo; pero aún más absurdo sería legar cosas ajenas sin saber que lo eran, teniendo otras semejantes, en cuyo caso se invalidaría el legado. Así pues, es absolutamente congruente la subsanación que se realiza en la escritura sobre el error en la numeración del trastero y garajes legados. En cuanto a la interpretación realizada por los albaceas contadores-partidores, es doctrina reiterada de este Centro Directivo recogida en la Resolución de 30 de septiembre de 2013 que el albacea contador-partidor, además de contar y partir, tiene unas funciones de interpretación del testamento y ejecución de la voluntad del causante que van más allá de la de la estricta división del caudal. El albacea no puede realizar actos dispositivos sin consentimiento de los herederos ni contraer nuevas obligaciones, pero sí interpretar y ejecutar la voluntad del causante en las atribuciones hereditarias. |
| R. 18/3/2015 BOE: 16/4/2015 Registro de Tomelloso. ALBACEA CONTADOR PARTIDOR: PLAZO PARA EL EJERCICIO DEL CARGO. En primer lugar, el régimen legal del cargo de contador-partidor se integra en las normas del albaceazgo, pues tanto la doctrina como la jurisprudencia tradicional (Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de noviembre de 1974) y absolutamente reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo 24 de febrero de 1903, 5 de febrero de 1908, 14 de enero y 13 de noviembre de 1912, 23 de octubre de 1923, 22 de febrero de 1929 y 5 de julio de 1947) y sin discusión, aceptan que ante el silencio del artículo 1057 del Código Civil respecto a la regulación del contador-partidor, se rige por la normativa del albacea, lo que significa que se debe acudir a los artículos 892 y siguientes del Código Civil y en especial a los efectos de este expediente, los artículos 898 y 904. El momento inicial del plazo para que el contador pueda realizar la partición, no es el de la aceptación del cargo, como parece indicar el artículo 904 del Código Civil, pues sí así se entendiera, se vendría a dejar a merced de aquél la prolongación excesiva de un plazo que la ley quiere que sea corto y perfectamente definido en su inicio; ni lo es tampoco el hecho del conocimiento por dicho contador de su designación, porque ésta, por sí sola no le faculta para actuar, sino que su legal actuación sólo puede comenzarla después de que ocurra el fallecimiento del testador y se compruebe que tal designación no ha sido revocada por disposición testamentaria posterior, y abierta la sucesión no se ha renunciado al cargo en los seis días siguientes. Lo sería una combinación de estas dos: ocurrido el fallecimiento del testador si conocía el nombramiento, a los seis días desde el óbito sin excusarse del cargo, y si no lo conocía, seis días a contar desde que tuvo el conocimiento de su nombramiento pero una vez abierta la sucesión. Al no resultar del expediente dato ni acreditación alguna por la que se deduzca que el contador había tenido conocimiento de su nombramiento para el cargo en tiempo anterior al de la confección del cuaderno particional, debemos entender que el plazo no debe contar sino desde el momento en que efectivamente realizó la primera actuación de su encargo, esto es desde la confección del cuaderno particional, que es la única fecha de inicio del plazo acreditada, ya que no ha mediado requerimiento por los herederos para que acepte o renuncie al cargo. Todo esto, como señala este Centro Directivo (Resoluciones en «Vistos»), sin perjuicio de que en el procedimiento judicial correspondiente y con los medios de prueba que se admitan, se pueda llegar por el juzgador a conclusiones contrarias. |
| R. 18/3/2015 BOE: 16/4/2015 Registro de Santa Fe n 2. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: INTERVENCIÓN DE LOS TITULARES REGISTRALES EN EL PROCEDIMIENTO. Las exigencias del principio de tracto sucesivo deben llevar a la denegación de la inscripción solicitada cuando en el procedimiento del que dimana el documento calificado no han intervenido todos los titulares registrales de derechos y cargas de las fincas. El principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos (cfr. art. 24 de la Constitución Española) impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en él, ni han intervenido de manera alguna, exigencia ésta que, en el ámbito registral, y dada la salvaguardia judicial de los asientos registrales, determina la imposibilidad de practicar, en virtud de una resolución judicial, asientos que comprometen una titularidad, si no consta que ese titular haya sido parte en el procedimiento del que emana aquella resolución. Ahora bien, este criterio se ha de matizar y complementar con la reciente doctrina jurisprudencial sobre la forma en que el citado obstáculo registral pueda ser subsanado. En efecto, la Sala de lo Contencioso de nuestro Tribunal Supremo ha tenido ocasión de manifestar recientemente en su Sentencia de 16 de abril de 2013, en relación con la Resolución de esta Dirección General de 1 de marzo de 2013, en la parte de su doctrina coincidente con los precedentes razonamientos jurídicos, que «esta doctrina, sin embargo, ha de ser matizada, pues tratándose de supuestos en los que la inscripción registral viene ordenada por una resolución judicial firme, cuya ejecución se pretende, la decisión acerca del cumplimiento de los requisitos propios de la contradicción procesal, así como de los relativos a la citación o llamada de terceros registrales al procedimiento jurisdiccional en el que se ha dictado la resolución que se ejecuta, ha de corresponder, necesariamente, al ámbito de decisión jurisdiccional. E, igualmente, será suya la decisión sobre el posible conocimiento, por parte de los actuales terceros, de la existencia del procedimiento jurisdiccional en el que se produjo la resolución determinante de la nueva inscripción. |
| R. 20/3/2015 BOE: 16/4/2015 Registro de A Coruña n 2. RECURSO GUBERNATIVO: COMPETENCIAS DE LAS COMUNIDADES AUTÓNOMAS. DERECHO CIVIL DE GALICIA: FOROS. PARTICIÓN DE HERENCIA: DOCUMENTOS COMPLEMENTARIOS. Como cuestión previa, al versar este recurso sobre materia de derecho civil foral o especial (en concreto el de Galicia), es necesario analizar la competencia de este Centro Directivo para la resolución del mismo, a la vista de lo que disponen los artículos 324 y 328 de la Ley Hipotecaria y el vigente Estatuto de Autonomía de Galicia. En efecto, del examen de los dos citados artículos resulta que para que esta Dirección General deba remitir un expediente a la Comunidad Autónoma de que se trate (en este caso la de Galicia) por incompetencia de aquélla, ha de tratarse una materia de derecho civil propio de la Comunidad Autónoma que se hubiera reservado en su Estatuto de Autonomía, expresamente, competencia sobre recursos contra la calificación de registradores de la Propiedad, siendo además necesario que la Comunidad Autónoma en cuestión haya desarrollado esa competencia, pues en otro caso habrá de aplicarse la legislación hipotecaria. La Compilación Gallega de 1963, ya derogada, ideó un sistema para liquidar, en los diez años siguientes a su entrada en vigor, los foros en todos estos territorios. Previamente, el artículo 1611 del Código Civil desde su redacción de 1889, preveía un principio de redención en relación con estos gravámenes, que sería regulado por una ley especial, y en efecto, se dieron disposiciones especiales (Real Decreto-ley de 25 de junio de 1926 y Reglamento de 23 de agosto de 1926, Decreto de 3 de noviembre de 1931 y otras, todas derogadas por la disposición final tercera de la Compilación) para la redención de foros y gravámenes semejantes. La Compilación Gallega derogó esta legislación, que quedó sustituida por un sistema de redención en diez años que la Compilación estableció, y aplicable a foros, subforos, cédulas de plantaduría, etc.: en los cinco primeros años a voluntad del foratario o forero; en los cinco siguientes a voluntad del forista o aforante. Pasados esos diez años desde la entrada en vigor de la Compilación, los foros habían de quedar extinguidos (artículos 31, 33, 34 y 35 y disposición transitoria segunda de la Compilación, hoy ya todos derogados). Actualmente no hay normas legales específicas sobre foros en el derecho Civil de Galicia, de manera que en la Ley 2/2006, de 14 de junio, de derecho civil de Galicia, y en la Ley 3/1993, de 16 de abril, de las Aparcerías y de los Arrendamientos Rústicos Históricos de Galicia, no se recoge nada sobre los mismos ni siquiera se los menciona. En consecuencia, está clara la postura de los diferentes legisladores sobre esta materia, que la figura de los foros está extinguida y se ha consolidado el dominio directo en el útil del foratario o forero. Respecto a la falta de aportación del auto de declaración de herederos abintestato, hay que tener en cuenta en este expediente las siguientes circunstancias: que se trata de un documento del año 1909, que aun cuando está perfectamente identificado por su fecha y autoría en la escritura de herencia –dice «Escribanía de D. J. O. C., con fecha veintiuno del actual –esto es, 21 de diciembre de 1909–», no ha sido localizado el documento en los diferentes archivos históricos investigados, esto es el Archivo del Tribunal Superior de Galicia y el Archivo Histórico del Reino de Galicia. Debe tenerse en cuenta que de conformidad con el artículo 14 de la Ley Hipotecaria, el título de la sucesión hereditaria, a los efectos del Registro, es el testamento, el contrato sucesorio, la declaración judicial de herederos abintestato o el acta de notoriedad a que se refiere el artículo 979 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Para estos supuestos, en los que no es posible aportar el título de la sucesión, puede acudirse a la reanudación del tracto sucesivo que se regula en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria y siguientes, mediante acta de notoriedad o expediente de dominio. |
| R. 20/3/2015 BOE: 16/4/2015 Registro de Alcoy. PROPIEDAD HORIZONTAL: CAMBIO DE USO DE UN ELEMENTO PRIVATIVO. Este Centro Directivo ha dicho en reiteradas ocasiones (Resoluciones en «Vistos») desde la Resolución de 18 de junio de 2010: «2. Se han definido los estatutos de la Propiedad Horizontal, siguiendo lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, como las reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad. Consiguientemente, los estatutos delimitan el contenido del derecho constituido por la propiedad horizontal y la autonomía de cada uno de los propietarios de elementos privativos, de manera que, si pudieran no aplicarse por voluntad unilateral de un propietario, podría producirse un perjuicio a los derechos de los demás, que han adquirido su piso o local en el entendimiento de la aplicación de los mismos.>>. En consecuencia, si en los estatutos no consta nada relativo al destino del local, ni limitación respecto a la modificación del citado destino, pueden hacerse las modificaciones y cambios y por lo tanto no se puede sostener tal defecto en la calificación. Respecto a la plasmación y expresión de esas limitaciones en los estatutos, para ser tenidas en cuenta. También en ese sentido, la jurisprudencia que resulta de la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera) de 12 de septiembre de 2013, que reproduce el contenido de la anterior de 24 de octubre de 2011. Dice así la citada Sentencia: «La doctrina de esta Sala es prácticamente unánime (SSTS 30 de diciembre de 2010, 23 de febrero de 2006, 20 de octubre de 2008) al considerar que la mera descripción del inmueble no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que la eficacia de una prohibición de esta naturaleza exige de una estipulación clara y precisa que la establezca. Los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, a no ser que este uso esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria (STS, Civil, del 24 de octubre de 2011; RJ 2012, 431)». Sólo si los estatutos prevén una limitación en los usos permitidos y dicha limitación, debidamente expresada, consta inscrita en el régimen de propiedad horizontal, es posible rechazar la inscripción de un cambio de uso que sea incompatible con su contenido y sin la oportuna modificación llevada a cabo por la junta de propietarios (artículo 14.d de la Ley de propiedad horizontal). De otra forma, el cambio de uso de un elemento privativo es factible sin necesidad de autorización en los estatutos ni de la Junta de copropietarios. |
| R. 21/3/2015 BOE: 16/4/2015 Registro de Barcelona n 11. ESCRITURA PÚBLICA: SUBSANACIÓN POR EL PROCEDIMIENTO DEL 153 RN. El artículo 153 del Reglamento Notarial permite al Notario la exclusiva subsanación de aquellos errores materiales, omisiones y defectos de forma que se hayan padecido en los instrumentos públicos. Para ello, como ha establecido esta Dirección General en múltiples ocasiones, el Notario deberá atender al contexto del documento mismo; de los inmediatamente anteriores y siguientes; de los antecedentes: escrituras públicas y a otros documentos asimismo públicos que se tuvieron en cuenta para la autorización y los que prueben fehacientemente hechos o actos consignados en el documento subsanado. Ahora bien, también ha establecido este Centro Directivo, que, tanto en términos generales como, muy especialmente, cuando la subsanación se dirija a la rectificación de asientos registrales, los supuestos en los que se permite esta subsanación de forma unilateral son estrictos y por tanto su interpretación también lo ha de ser. En consecuencia, ha de limitarse a los defectos formales o aspectos accesorios del documento, nunca a su contenido de fondo, cláusulas o estipulaciones, para los que se precisa el consentimiento de quienes inicialmente lo prestaron o de sus causahabientes así como de los titulares de derechos según los asientos registrales, si fueren distintos de los primeros. |
| R. 23/3/2015 BOE: 17/4/2015 Registro de Puerto de la Cruz. PROPIEDAD HORIZONTAL: NECESIDAD DE AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA PARA LA DIVISIÓN DE DEPARTAMENTOS INDEPENDIENTES Es objeto de este recurso determinar si es precisa autorización administrativa para dividir un elemento existente en una propiedad horizontal, creando una nueva vivienda susceptible de configuración jurídica propia e independiente. Tras la modificación operada por la Ley de 26 de junio de 2013, de regeneración, rehabilitación y renovación urbanas, tanto la Ley de propiedad horizontal como el texto refundido de la Ley de suelo establecieron, respecto de esta circunstancia de hecho, la necesaria obtención de autorización administrativa. Ambos preceptos han sido objeto de una interpretación consolidada por parte de este Centro Directivo. Así en las Resoluciones de 28 de mayo de 2014 y de 17 de octubre del mismo año, se considera que «deben ser interpretados y aplicados de forma coordinada dada la estrecha relación existente entre los mismos, en cuanto expresión de una misma idea: la constitución o modificación de un conjunto inmobiliario al igual que los actos de división, agregación y segregación de elementos integrantes de un edificio en régimen de propiedad horizontal, requerirán en todo caso la obtención de la correspondiente autorización administrativa, siempre que de los mismos se derive un incremento de los elementos privativos previamente existentes o autorizados en la licencia de edificación». De manera añadida, esta exigencia de obtención de autorización administrativa, encuentra sustento en la normativa competente en materia de urbanismo y ordenación del territorio, es decir en la ley autonómica reguladora de estas materias que le son competencia exclusiva. |
| R. 23/3/2015 BOE: 17/4/2015 Registro de Mijas n 2. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: DEMANDA Y REQUERIMIENTO AL TERCER POSEEDOR. Según la mejor doctrina ostentan la condición de tercer poseedor de finca hipotecada el adquirente del usufructo, surgido posteriormente a la hipoteca de la finca o derecho real hipotecado. En este caso, y conforme al tenor literal de los artículos 685.1 y 686.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el tercer poseedor deberá ser demandado y requerido de pago. Se plantea la cuestión de si la notificación posterior puede suplir la falta de demanda y requerimiento de pago. La notificación permite al titular de derechos inscritos con posterioridad a la ejecución de la hipoteca y que no ha tenido conocimiento de la ejecución, pagar y subrogarse en la posición del acreedor, pero como ha señalado esta Dirección General aunque, con posterioridad a la demanda se le notificara dicho procedimiento, no consta su consentimiento ni la pertinente sentencia firme en procedimiento declarativo entablado directamente contra los mismos, como exigen los artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria para rectificar o cancelar los asientos registrales, que se encuentran bajo la salvaguardia de los tribunales. La consecuencia derivada de la falta de requerimiento de pago es la nulidad del procedimiento sin que pueda suplirse con una providencia de subsanación realizada posteriormente al correspondiente trámite procesal, dado el rigor formal del procedimiento de ejecución hipotecaria tal y como se regula después de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000. En línea con lo anterior, la situación es distinta en el caso de que el tercer poseedor inscriba su derecho con posterioridad a la interposición de la demanda ejecutiva pero antes de la expedición de certificación registral de dominio y cargas, puesto que faltando la acreditación de su derecho frente al acreedor en los términos antes examinados, no habrá podido ser demandado ni requerido de pago al iniciarse el procedimiento, de tal modo que, para evitar su indefensión, deberá ser notificado de la existencia del proceso de ejecución conforme a lo previsto en el artículo 689 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. |
| R. 24/3/2015 BOE: 17/4/2015 Registro de Moncada n 2. DOCUMENTO ADMINISTRATIVO: FIRMEZA DE LA RESOLUCIÓN. DOCUMENTO ADMINISTRATIVO: NOTIFICACIÓN AL TITULAR REGISTRAL. DOCUMENTO ADMINISTRATIVO: CADUCIDAD DEL PROCEDIMIENTO. La primera cuestión que se plantea es la relativa a la necesidad de que el documento administrativo exprese la firmeza del acto que el mismo contiene. En este sentido es claro el contenido de la Resolución de 29 de enero de 2009, citada en los «Vistos», y otras Resoluciones anteriores, dado que no pueden acceder al Registro, actos claudicantes o que sean susceptibles de recurso. Tratándose de notificaciones administrativas, como es el caso del presente expediente, conforme al artículo 59 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, se entiende correctamente realizada la notificación, cuando ha sido recibida por persona que se encuentre en el domicilio del notificado y haga constar su identidad (cfr. artículo 44.2 del Real Decreto 1829/1999, de 3 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento por el que se regula la prestación de los servicios postales, en desarrollo de lo establecido en la Ley 24/1998, de 13 de julio, del Servicio Postal Universal y de Liberalización de los Servicios Postales). La jurisprudencia (Sentencias del Tribunal Supremo de 28 de enero de 1997 y 9 de febrero y 5 de octubre de 1998) ha señalado que la Administración, como titular de la potestad sancionadora, debe proceder de oficio con la investigación de la infracción y del supuesto responsable de la misma, con la consecuente caducidad procedimental. En consecuencia con tal doctrina, se ha entendido que la caducidad en los procedimientos en que la Administración ejercite potestades sancionadoras o, en general, de intervención, susceptibles de producir efectos desfavorables o de gravamen puede ser apreciada de oficio por las autoridades judiciales y administrativas, aunque no haya sido solicitada por los intervinientes en el proceso. Consecuentemente con lo expuesto, transcurrido el plazo de caducidad del expediente administrativo, sin que se haya hecho constar en el mismo la existencia de paralización por causa imputable al interesado (cfr. artículo 44 Ley 30/1992, de 26 de noviembre), el registrador debe apreciar de oficio su caducidad, defecto éste fácilmente subsanable mediante la aportación de la certificación administrativa que acredite que ésta no se ha producido. |
| R. 24/3/2015 BOE: 17/4/2015 Registro de Rivas-Vaciamdrid. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO: REQUISITOS. Debemos partir de la doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en los «Vistos») en virtud de la cual el auto recaído en expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo interrumpido es un medio excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada a favor del promotor. Se impone por tanto una interpretación restrictiva de las normas relativas al expediente de reanudación del tracto y en especial de las que definen la propia hipótesis de interrupción de tracto, de modo que sólo cuando efectivamente concurra esta hipótesis y así resulte del auto calificado, puede accederse a la inscripción. Una primera línea doctrinal es la contenida en la Resolución de 18 de marzo de 2000, según la cual: «(...) no puede decirse que exista efectiva interrupción del tracto cuando los promotores del expediente (como ahora ocurre y así lo reconocen expresamente en su escrito de apelación) son los compradores de los herederos de los esposos titulares registrales.>>. Esta primera línea doctrinal que no admite la interrupción del tracto, ni consecuentemente el expediente de dominio, cuando el promotor del expediente es adquirente del heredero del titular registral, exigiría (según diferentes resoluciones de este Centro Directivo) dos requisitos: en primer lugar, que el promotor haya adquirido del heredero único o de todos los herederos del titular registral, y en segundo lugar, que no exista una extraordinaria dificultad para otorgar la documentación que permita completar la cadena de titularidades y conectar al titular registral con el promotor del expediente. |
| R. 25/3/2015 BOE: 17/4/2015 Registro de Chiclana de la Frontera n 2. OBRA NUEVA: APLICACIÓN TEMPORAL DE LAS NORMAS REGULADORAS DE LA INSCRIPCIÓN. Tras varias reformas normativas, han sido varias las Resoluciones que han tratado de perfilar una doctrina uniforme en la aplicación temporal de los requisitos de acceso registral de edificaciones –cfr. Resoluciones de 21 de enero y 1 de marzo de 2012–, declarando de esta forma que: «(...) las sucesivas redacciones legales en la materia (Ley 8/1990, de 25 de julio, de Reforma del Régimen Urbanístico; texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio; Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones; Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo, y texto refundido de dicha Ley, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio), serán de aplicación a los documentos otorgados durante sus respectivos períodos de vigencia, aunque las correspondientes obras se hayan ejecutado en un momento anterior. Ahora bien tratándose de escrituras autorizadas con anterioridad a la entrada en vigor de una determina norma de protección de legalidad urbanística pero presentadas en el Registro de la Propiedad durante su vigencia, debe exigir el registrador su aplicación, pues el objeto de su calificación se extiende a los requisitos exigidos para la inscripción». Siendo la escritura de obra nueva de fecha 10 de abril de 1995, podría practicarse su inscripción como obra nueva «antigua», si concurren los demás los requisitos exigidos por el artículo 20.4 del texto refundido de la Ley de suelo. Pero, en el caso de este expediente, queda claro que no se pretende utilizar la vía facilitada del artículo 20.4, sino más bien la del apartado primero, alegando, no obstante, que no son de aplicación requisitos exigidos por la norma, dada la fecha de otorgamiento de la escritura. |
| R. 25/3/2015 BOE: 17/4/2015 Registro de Chiclana de la Frontera n 2. RECTIFICACIÓN DE CABIDA: REQUISITOS PARA LA INSCRIPCIÓN. De los antecedentes de hecho resulta con absoluta claridad que se pretende hacer constar como mera rectificación de una superficie inscrita lo que constituye una inmatriculación de finca no inscrita. El legislador ha previsto distintos procedimientos, con trámites, requisitos y régimen de garantías distintos en uno y otro caso por lo que aplicado un procedimiento para una finalidad distinta de la prevista en la Ley no puede pretenderse obtener el amparo de este Centro Directivo que ha rechazado tal proceder de acuerdo a una reiteradísima doctrina (vid. «Vistos»). |
| R. 27/3/2015 BOE: 17/4/2015 Registro de Alicante n 2. RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA Y PROHIBICION DE DISPONER: REQUISITOS. A este objeto se ciñe el presente expediente. Como ha reiterado esta Dirección General en innumerables ocasiones (por todas, Resoluciones de 14 de noviembre de 2014 y 19 de enero de 2015, doctrina basada en el contenido de los artículos 324 y 326 de la Ley Hipotecaria y en la doctrina de nuestro Tribunal Supremo, Sentencia de 22 de mayo de 2000), el objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad y Mercantil es exclusivamente la determinación de si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho. No tiene en consecuencia por objeto cualquier otra pretensión de la parte recurrente, señaladamente la determinación de la validez o no del título ya inscrito, ni de la procedencia o no de la práctica, ya efectuada, de los asientos registrales. Conforme a esta reiterada doctrina, el recurso contra la calificación negativa del registrador no es cauce hábil para acordar la cancelación de asientos ya practicados y que, hayan sido o no extendidos con acierto, quedan desde entonces bajo la salvaguardia de los tribunales y, por tanto, no puede ser modificados en tanto no medie acuerdo de los interesados o resolución judicial que así lo establezca [cfr. artículos 1, párrafo tercero, y 40.d) de la Ley Hipotecaria]. En definitiva, practicado un asiento en el Registro desenvuelve todos los efectos previstos en el ordenamiento en tanto no se declare su inexactitud por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos o bien se acepte por el titular del derecho inscrito su rectificación (artículos 1, 38, 40, 82 y 83 de la Ley Hipotecaria). Es evidente que la mera solicitud de un particular carece de virtualidad alguna para practicar una anotación preventiva de demanda y de prohibición de disponer. Medidas como las que pretende publicar el recurrente sólo son posibles si las acuerda el órgano judicial competente (título material) y se documentan en la forma legalmente establecida (título formal, vid. artículo 738 en relación con el artículo 149.5.a de la Ley de Enjuiciamiento Civil y con el 257 de la Ley Hipotecaria). |
| R. 30/3/2015 BOE: 17/4/2015 Registro de Las Palmas de Gran Canaria n 1. RECTIFICACIÓN DE CABIDA: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. La registradora suspende la inscripción del exceso, ya que (la finca), fue formada por segregación con una superficie de setenta y cinco metros cuadrados, pudiendo existir duda fundada sobre su identidad, conforme establece el artículo 298.3, párrafo quinto, del Reglamento Hipotecario. Se deduce de dicha norma que tratándose de una finca formada por segregación (procedimiento configurativo del objeto del derecho de propiedad que no se ve afectado por el hecho de que existan varias transmisiones posteriores), que se estima debe tener una cabida necesariamente determinada, el registrador debe producirse con suma cautela, pues ya el propio precepto reglamentario plantea la existencia de dudas sobre la identidad de la finca en los casos de excesos de cabida que afectan a fincas procedentes por segregación. Desde otro punto de vista, si nos atenemos más a la puridad de los conceptos (que aspiran a ser permanentes en el tiempo), que a las magnitudes (que siempre son relativas), es evidente que aumentar la medición superficial de una porción segregada sin disminuir al tiempo la de la finca resto de matriz o de las colindantes de no existir ya resto alguno, y con independencia de la magnitud e importancia relativa de la concreta cifra implicada, supondría incurrir de modo consciente y deliberado en el concepto de doble inmatriculación, con una repercusión o gravedad, tan grande o tan pequeña, que esto vuelve a ser relativo, como el exceso pretendido, que llega al veinte por ciento de la superficie inscrita (setenta y cinco metros cuadrados). El interesado en inscribir un exceso de cabida en su finca procedente de segregación registral, puede acudir, para disipar las dudas fundadas del registrador sobre la identidad de la finca, bien a intentar obtener la conformidad expresa del titular de la finca matriz o de las colindantes para rectificar la segregación practicada, bien a un expediente de dominio o a un acta de notoriedad de las contempladas en la legislación registral, con citación de los posibles interesados, y entre ellos, y de modo muy destacado, el colindante titular del resto de finca matriz de la que se segregó una determinada porción, con una determinada medición superficial, que ahora se pretende aumentar en detrimento, siquiera potencial, del resto de finca o de las colindantes. Además, hay que tener en cuenta que la finca matriz sigue inscrita a favor de la persona que practicó en su día la segregación y venta y que la finca segregada sólo tiene una inscripción de dominio, que es la practicada a favor de la compradora, otorgante del título objeto del expediente y hoy recurrente. El exceso de cabida no es sino la rectificación de un dato erróneamente consignado en el título, error que se trasladó a la inscripción y que ahora se pretende corregir, dado que la verdadera superficie es otra sin que se altere la realidad exterior de la finca. Por tanto, el error de superficie se contiene en el único título de transmisión de dominio que ha existido sobre la finca, otorgado por recurrente y titular de la matriz. La escritura pública hace prueba contra los contratantes de las declaraciones que en ellas hubieran hecho (artículo 1218 del Código Civil). No se trata de reiterar una descripción contenida en títulos anteriores, en las que se reitera un error producido anteriormente. Por ello, de existir un error en el título, debe corregirse el mismo, con la intervención de ambos titulares. Esto justifica el riesgo de que la finca segregada invada tanto la matriz como otras colindantes. |
| R. 30/3/2015 BOE: 17/4/2015 Registro de Sanlúcar de Barrameda. HIPOTECA: EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS PARA PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN Y TITULARIDAD DE LA HIPOTECA. Se plantea en el presente expediente si para la expedición de certificación de dominio y cargas en procedimiento de ejecución hipotecaria –en este caso judicial- y la consiguiente extensión de la nota marginal acreditativa de haberse practicado tal extremo, es necesario que la hipoteca objeto de ejecución se encuentre inscrita a favor de la entidad ejecutante o si, por el contrario, en los supuestos de sucesión universal de la entidad acreedora y tratándose de una operaciones societarias realizadas dentro del proceso de modificación de las estructuras de las cajas de ahorro en el sistema financiero español, es suficiente que el solicitante sea causahabiente del titular registral de la hipoteca. La expedición de la certificación de cargas en la ejecución directa judicial no es más que un trámite procesal que todavía no conlleva el expresado cambio en la titularidad de la hipoteca o de la finca como consecuencia de la ejecución. El hecho de que sea solicitada por el causahabiente del titular registral no debe impedir que se expida la certificación, sin perjuicio de que el registrador advierta de esta circunstancia en la certificación al expedirla, con la finalidad de que el solicitante conozca la necesidad de practicar la inscripción a su nombre, previa o simultáneamente, a la inscripción del decreto de adjudicación. |
| R. 30/3/2015 BOE: 17/4/2015 Registro de Plasencia. HIPOTECA: CLAUSULAS INSCRIBIBLES. De la escritura de poder protocolizada resulta que el poderdante confiere facultades muy concretas para conceder un préstamo con garantía hipotecaria sobre finca específica, por importe, tipo de interés fijo y plazo igualmente determinados. A continuación otorga facultades amplias para establecer los pactos y estipulaciones que estime precisos; convenir causas de vencimiento anticipado, procedimientos de ejecución, pactos sobre conservación, inspección, impuestos y seguros cuyos conceptos podrá pagar el prestamista con derecho de reintegro; fijación de responsabilidad por intereses, costas y gastos y extensión de la cobertura. El hecho de que el importe del préstamo se haya satisfecho por parte de un tercero, incluso con retención de cantidades, no afecta al ámbito de la relación representativa entre principal y representante. Como se ha puesto de relieve más arriba, el hecho de que la entrega del importe del préstamo se haga por un tercero que actúa por cuenta del prestamista no permite afirmar que la obligación no existe o que la persona del prestamista es distinta de la que resulta del título. Si dichas circunstancias podían estar insuficientemente expresadas en la escritura de préstamo hipotecario no es así cuando se completa con la segunda escritura en la que las partes determinan con exactitud cuál ha sido el papel de intermediaria que ha jugado la sociedad de conformidad con su objeto social y el marco regulatorio. El hecho de que se hayan retenido cantidades a la prestataria en aplicación de las previsiones de la ficha de información personalizada y de la oferta vinculante que constan protocolizadas en la escritura tampoco impide que la obligación de entrega se tenga por realizada. Dichos pactos, que no son extraños a la legislación hipotecaria (vid. artículo 118 de su Ley reguladora), no son contrarios a norma imperativa alguna (artículo 1251 del Código Civil). Del artículo 12 de la LH resulta que el contenido del asiento de inscripción de hipoteca comprende la extensión propia del derecho real de hipoteca –extensión objetiva y responsabilidad hipotecaria–; la identificación de la obligación garantizada que, a su vez, incluye las cláusulas financieras determinantes de su contenido y las cláusulas de vencimiento anticipado determinantes de la posibilidad de su ejecución (ya lo sea por el procedimiento ejecutivo hipotecario o por el ejecutivo ordinario), y en tercer lugar, aun cuando el artículo 12 de la Ley Hipotecaria no se refiera a ellas, las cláusulas relativas a los distintos procedimientos de ejecución de la hipoteca –artículos 129 de la Ley Hipotecaria, 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y concordantes–. Ahora bien, tales cláusulas financieras y de vencimiento anticipado sólo serán inscribibles si resultan conformes a la ley y, además, las cláusulas de vencimiento anticipado siempre que se refieren al incumplimiento por el deudor de una obligación esencial o que responda a una causa adecuada, pero no cuando se trate de obligaciones accesorias o de incumplimientos irrelevantes tal como ha declarado el Tribunal Supremo en la Sentencia de 16 de diciembre de 2009; por lo que el registrador deberá fundamentar jurídicamente su exclusión de forma clara y suficiente, de acuerdo con las normas generales de la calificación. Respecto a las estipulaciones que conforman el contenido de la inscripción de hipoteca en los términos antes expuestos, el recurso debe ser estimado porque, en estos supuestos, la simple alegación de tratarse de pactos con «falta de efectos reales frente a terceros», no sólo es erróneo sino que, además, implica una carencia de motivación o fundamentación de la suspensión pues, tal como ha afirmado esta Dirección General (vid Resoluciones de 3, 6 y 9 de octubre de 2014), la falta de trascendencia real es un efecto de la falta de inscripción y no su causa. El segundo grupo de estipulaciones suspendidas está formado por las cláusulas decimoquinta y decimoséptima, relativas respectivamente, al derecho del acreedor de ceder el crédito y a un mandato de gestión y tramitación, respecto de las cuales, la mera afirmación de que se trata de pactos sin trascendencia real sí es admisible como fundamento de la suspensión ya que el simple reflejo de un derecho legal del acreedor de la primera o la concesión de un poder otorgado en la segunda, no conforman en modo alguno el contenido de la inscripción de hipoteca y no pueden tener acceso al Registro de la Propiedad simplemente por esa concreta razón y de conformidad con el artículo 98 de la Ley Hipotecaria, sin que el recurrente haya alegado argumento alguno en sentido contrario, por lo que respecto de la mismas el recurso debe ser desestimado. |
| R. 31/3/2015 BOE: 17/4/2015 Registro de Alcázar de San Juan n 1. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: CADUCIDAD. Las anotaciones preventivas tienen una vigencia determinada y su caducidad opera «ipso iure» una vez agotado el plazo de cuatro años, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente, careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, entre ellos la posición de prioridad que las mismas conceden a su titular, y que permite la inscripción de un bien con cancelación de cargas posteriores a favor del adjudicatario, que ha adquirido en el procedimiento del que deriva la anotación, de modo que los asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba aquel asiento y no podrán ser cancelados en virtud del mandamiento prevenido en el artículo 175.2.a del Reglamento Hipotecario, si al tiempo de presentarse aquél en el Registro, se había operado ya la caducidad. |
| R. 1/4/2015 BOE: 4/5/2015 Registro de Granada n 2. CALIFICACIÓN REGISTRAL: INDEPENDENCIA. URBANISMO: SUSTITUCIÓN DEL SISTEMA DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA. Caducados los asientos de presentación anteriores de un documento, el artículo 108 del Reglamento Hipotecario permite volver a presentar dichos títulos que pueden ser objeto de una nueva calificación, en la que el registrador –él mismo, o quien le suceda en el cargo– puede mantener su anterior criterio o variarlo, si lo estimase justo. Como ha reiterado esta Dirección General, el registrador, al llevar a cabo el ejercicio de su competencia calificadora de los documentos presentados a inscripción no está vinculado, por aplicación del principio de independencia en su ejercicio, por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores o por las propias resultantes de la anterior presentación de la misma documentación. Además, en el presente caso, caducado el asiento de presentación anterior se han aportado nuevos documentos, por lo que el registrador tuvo que realizar nueva calificación del documento antiguo y los nuevos complementarios. Debe recordarse que, conforme al artículo 326 de la Ley Hipotecaria, el recurso debe recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma. Los artículos 125 y 126 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, contemplan la posibilidad de sustituir el sistema de compensación por el de cooperación cuando el incumplimiento de los plazos o las dificultades planteadas por los propietarios puedan poner en peligro la ejecución de una determinada actuación urbanística. Para que tenga lugar la sustitución del sistema de compensación por el de cooperación debe seguirse un procedimiento en el que, habiéndose oído a todos los propietarios afectados, tratará de determinarse el alcance de los incumplimientos así como las obligaciones y deberes aún pendientes, así como las obras de urbanización y edificación que aún estén pendientes de ejecución. Corresponde al registrador, dentro de los límites de su función calificadora de los documentos administrativos, examinar, entre otros extremos, la observancia de los trámites esenciales del procedimiento seguido, a fin de comprobar el cumplimiento de las garantías que para los particulares están establecidas por las leyes y los reglamentos, con el exclusivo objeto, como tiene declarado este Centro Directivo, de que cualquier titular registral no pueda ser afectado si, en el procedimiento objeto de la resolución, no ha tenido la intervención prevista por la Ley, evitando que el titular registral sufra, en el mismo Registro, las consecuencias de una indefensión procesal, y en este sentido –como una garantía más del derecho constitucional a una tutela judicial efectiva– debe ser entendido el artículo 99 del Reglamento Hipotecario, en relación con los artículos 1, 20 y 40 de la Ley Hipotecaria. Entre estos trámites esenciales que son objeto de calificación registral, como se ha dicho, figuran todos aquellos que, dentro del procedimiento correspondiente, van dirigidos a que los titulares afectados puedan tener en el mismo la intervención prevista por las leyes para evitar su indefensión (cfr. artículo 24 de la Constitución). En el presente caso, el Ayuntamiento afirma que «el expediente 1196/2012, relativo a la declaración de incumplimiento de los deberes legales y obligaciones inherentes al sistema de compensación (...), y sustitución del sistema de compensación por el de cooperación, se ha tramitado teniendo en cuenta a la totalidad de los propietarios afectados incluidos en la unidad de ejecución (...) a fecha de inicio del mismo». Sin embargo, resulta acreditado que el Ayuntamiento no instó la constancia registral del inicio del expediente para la declaración del incumplimiento de los deberes urbanísticos inherentes al sistema de compensación, ni solicitó certificación registral de dominio y cargas de las fincas incluidas en la unidad de actuación reparcelada mediante el sistema de compensación. Por tanto, tampoco se practicó ningún asiento, ya fuera de nota marginal o de anotación preventiva, que cumpliera la finalidad legal de que los ulteriores titulares registrales que accedieran al registro con posterioridad a tal constancia registral pudieran entenderse legalmente notificados, por virtud del mismo contenido del Registro, de la iniciación de tal expediente. En consecuencia, la afirmación del Ayuntamiento de que el expediente ha tenido en cuenta «a la totalidad de los propietarios afectados a fecha de inicio del mismo», resulta ya de por sí claramente insuficiente, pues los titulares registrales que debieron haber sido notificados, para salvaguardia de sus derechos, no son sólo los propietarios, sino también los demás titulares de otros derechos reales inscritos o anotados en el registro. El Capítulo VII del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, lleva por título «Anotaciones preventivas dictadas en procedimiento administrativo de disciplina urbanística». El artículo 56 del citado Real Decreto concuerda con el artículo 51.1.c) del texto refundido de la Ley de Suelo aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, y configura como acto inscribible en el Registro de la Propiedad «la incoación de expediente sobre disciplina urbanística o restauración de la legalidad urbanística, o de aquéllos que tengan por objeto el apremio administrativo para garantizar, tanto el cumplimiento de las sanciones impuestas, como de las resoluciones para restablecer el orden urbanístico infringido». La cuestión que se plantea en el presente recurso es si el procedimiento de incumplimiento de deberes legales y obligaciones inherentes al sistema de actuación debe tener o no reflejo registral de conformidad con lo dispuesto en los artículos 56 y siguientes del Real Decreto 1093/1997. La respuesta ha de ser afirmativa. El hecho de que un proyecto de reparcelación haya sido o no inscrito, y mediante el concreto sistema de actuación de compensación, determina que cualquier alteración ulterior del contenido inscrito habrá de cumplir, además de los requisitos urbanísticos que en cada caso exija la normativa sectorial, unos requisitos adicionales, de carácter registral, en cuanto a la tutela efectiva de los titulares registrales afectados, pero no determina ni podría determinar el efecto de enervar la posibilidad de que la administración actuante ejerza sus funciones de control del cumplimiento efectivo de los deberes urbanísticos propios del sistema de compensación, y en su caso, como ha ocurrido, decretar el cambio de sistema de actuación por incumplimiento de aquéllos. En cambio, sí resulta atinada la calificación registral, y no así, la argumentación del recurrente, cuando sostiene el registrador que el cambio de sistema, y por tanto, su constancia registral, ha de predicarse y habría de practicarse respecto de la unidad de actuación íntegra, y no sólo de algunas fincas. Es evidente que los sistemas de actuación se refieren a unidades de actuación íntegras, y no a fincas concretas. Por último, debe ser igualmente confirmado el defecto relativo a la falta de constancia de la firmeza del acuerdo, toda vez que, como expresa el registrador, únicamente se acredita su publicación en el diario oficial, y como exige el artículo 2.2.b) del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, la certificación debe expresar que el acto ha puesto fin a la vía administrativa. |
| R. 1/4/2015 BOE: 4/5/2015 Registro de Vila-real n 1.. ANOTACION PREVENTIVA DE DEMANDA: PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. Este Centro Directivo ha tenido ocasión de pronunciarse en relación con esta cuestión, siendo consolidada su doctrina. Así, en Resolución de 14 de noviembre de 2002 se consideró: «(...) En el presente recurso, en el que se pretende la anotación preventiva de una demanda sobre determinado inmueble no inscrito a nombre del demandado sino de un tercero que no interviene en el procedimiento, ha de confirmarse el criterio denegatorio del Registrador, basado en la falta de tracto, pues de otro modo se quebrantaría el principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de derechos, e intereses legítimos y proscripción de la indefensión, así como los principios registrales de salvaguardia jurisdiccional de los asientos registrales (cfr. artículos 1 y 40 de la Ley Hipotecaria), de legitimación (cfr. artículo 38 de la Ley Hipotecaria) y de tracto sucesivo (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria), los cuales impiden inscribir un título no otorgado por el titular registral o resultante de un procedimiento en el que no ha sido parte. Por lo demás es irrelevante a estos efectos la alegación de que al tiempo de la interposición de la demanda la finca estuviera inscrita a favor del demandado (...)». De forma más reciente, en Resolución de 14 de julio de 2011, se ha mantenido que «el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento. En este sentido el principio registral de tracto sucesivo, que no es sino un trasunto de la proscripción de la indefensión, impide dar cabida en el Registro a resoluciones judiciales que pudieran entrañar una indefensión procesal patente del titular registral. Esta es la razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral sobre actuaciones judiciales a la competencia del juez o tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento seguido y los obstáculos que surjan del Registro, así como a las formalidades extrínsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción (...)». |
| R. 8/4/2015 BOE: 4/5/2015 Registro de Pola de Laviana. HIPOTECA: CADUCIDAD. Según la doctrina reiterada de esta Dirección General, nada se opone a que la hipoteca, como los demás derechos reales, pueda ser constituida por un plazo determinado (vid. artículos 513.2, 529, 546.4 y 1.843.3 del Código Civil), de modo que únicamente durante su vigencia puede ser ejercitada la acción hipotecaria, quedando totalmente extinguido el derecho real una vez vencido dicho plazo, salvo que en ese instante estuviera ya en trámite de ejecución hipotecaria, en cuyo caso, la hipoteca se extinguiría al concluir el procedimiento, ya por consumación de la ejecución, ya por cualquier otra causa. La cancelación convencional automática sólo procede cuando la extinción del derecho tiene lugar de un modo nítido y manifiesto, no cuando sea dudosa o controvertida por no saberse si se está refiriendo a la caducidad misma del derecho o si se está refiriendo al plazo durante el cual las obligaciones contraídas en dicho lapso son las únicas garantizadas por la hipoteca. |
| R. 8/4/2015 BOE: 4/5/2015 Registro de San Cristóbal de La Laguna n 2. EJECUCIÓN DE HIPOTECA: DEMANDA AL EX CÓNYUGE QUE TIENE ATRIBUIDO EL USO DE LA VIVIENDA. HIPOTECA: AMPLIACIÓN. EJECUCIÓN DE HIPOTECA: CALIFICACIÓN REGISTRAL. Señala el Tribunal Supremo en su Sentencia de 6 de marzo de 2015 que <<...ejecutado el inmueble que garantizaba con hipoteca la deuda contraída por el marido para su adquisición, no puede oponerse la posesión derivada del derecho de uso del inmueble atribuido a la recurrida y su hija, sin que sea de aplicación el artículo 669.2 LEC ya que la pretendida carga, esto es, el derecho de uso, es en todo caso posterior al crédito por el que se ejecutaba la hipoteca cuya existencia era previa a la celebración del matrimonio, aceptando la esposa que dicho bien, que garantizaba con hipoteca el precio de su adquisición por el marido en estado de soltero, constituyese la vivienda familiar cuando contrajeron matrimonio». Es decir, en este supuesto lo procedente es la purga del derecho de uso, como consecuencia de la ejecución de una hipoteca inscrita con anterioridad. Si tenemos en cuenta la especial relevancia de la vivienda familiar, debe entenderse que quien ostenta el derecho de uso resultante de un proceso matrimonial ha de ser demandado en el procedimiento de ejecución hipotecaria, si dicho derecho de uso era conocido por la entidad acreedora o si constaba inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la presentación de la demanda, de manera análoga a lo que se ha mantenido por esta Dirección General, siguiendo la doctrina del Tribunal Constitucional (Sentencia número 79/2013, de 8 abril), en relación con el tercer poseedor de bienes hipotecados (propietario, usufructuario, nudo propietario, titular del dominio directo o útil, cfr. Resolución de 23 de marzo de 2015). La doctrina de este Centro Directivo no equipara a todos los efectos legales la ampliación de responsabilidad hipotecaria con la constitución de una segunda hipoteca, equiparación que se ha realizado principalmente a efectos del rango de la ampliación cuando existan acreedores o titulares intermedios. No modifica lo anterior el hecho de haberse extendido la nota marginal de la expedición de cargas al margen de la ampliación pues hubiera bastado la personación en el procedimiento del acreedor posterior, objetivo último de la notificación subsiguiente a la expedición de la certificación, para conocer que la demanda incluía la totalidad del préstamo garantizado, dándose además aquí la circunstancia de que el acreedor de ambas hipotecas es el mismo banco por lo que tampoco puede apreciarse indefensión. En el supuesto de hecho de este expediente, no resulta ni de la nota de calificación ni de la documentación aportada que el préstamo se concediese para la adquisición de la vivienda ni que fuese el domicilio habitual del deudor, si bien el hecho de haberse asignado su uso en procedimiento de divorcio podría ser, al contrario de lo que defiende la recurrente, un indicio de su carácter de vivienda familiar, pero tampoco consta ni se ha reflejado por el registrador en su nota mayor información en ese sentido, por lo que hay que concluir que los requisitos de aplicación del límite señalado en el artículo 114 de la Ley Hipotecaria no han quedado acreditados. Este Centro Directivo ha tenido oportunidad en numerosas ocasiones (vid. «Vistos») de confirmar la competencia del registrador proclamada por el citado precepto, pero también de expresar que su actuación debe acomodarse a las circunstancias del caso concreto de modo que cuando no exista interés protegible no se puede rechazar la inscripción como ocurre en aquellos supuestos en que habiendo sobrante no es preciso depositarlo a favor de acreedores porque éstos no existen o existiendo, son posteriores a la nota marginal de expedición de certificación a que se refiere el artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y no se han personado en el procedimiento (Resoluciones de 12 de abril de 2000 y 20 de febrero y 23 de septiembre de 2002). A igual conclusión hay que llegar en este supuesto en que el acreedor posterior es el propio adjudicatario, aun cuando ceda el remate, pues no puede alegar indefensión ya que su interés es precisamente el protegido. |
| R. 9/4/2015 BOE: 4/5/2015 Registro de Valladolid n 6. VÍAS PECUARIAS: PROTECCIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO. Las vías pecuarias son bienes de dominio público y por ello inalienables, imprescriptibles e inembargables cuya propiedad siempre corresponde a la Comunidad Autónoma. Por esto, la nota de calificación recurrida exigía la presentación de una certificación de la Consejería de Medio Ambiente de la Junta de Castilla y León acreditativa de que la finca cuya inmatriculación se solicita no invade la Cañada. La certificación presentada no es la solicitada en la nota de calificación sino que está expedida por el Ayuntamiento quien no tiene competencia sobre las vías pecuarias ya que según el artículo 2 de la Ley 3/1995, de Vías Pecuarias, las vías pecuarias son bienes de dominio público de las Comunidades Autónomas y, en consecuencia, inalienables, imprescriptibles e inembargables. En el presente recurso, no estamos ante la inmatriculación de una finca de propiedad privada que linda con dominio público, sino que estamos ante la pretensión de inmatricular una finca que, al menos en parte, ocupa el trazado de la Cañada, de dominio público, y, en su parte trasera ocupa terreno público, por lo que no puede practicarse la inmatriculación pretendida. |
| R. 9/4/2015 BOE: 4/5/2015 Registro de Plasencia. EXPEDIENTE DOMINIO PARA LA INMATRICULACIÓN DE FINCAS: REQUISITOS. Analizando la falta de consignación del título material de la adquisición que genera el auto del expediente de dominio a la vista de las resoluciones señalados en los «Vistos», la calificación no puede ser mantenida. La expresión del título judicial, tal y como ha sido examinada, comprende el título sustantivo de adquisición –título hereditario- así como la identidad del causante o causantes. Otras circunstancias relevantes de dicha adquisición, como la identidad o relación del adquirente con los causantes, las cuotas de adquisición en cada transmisión (para determinar una suspensión de efectos frente a terceros, como los previstos en el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, aunque irrelevantes en este supuesto por el transcurso de los plazos en él señalados), o el propio carácter de la adquisición podrían haber supuesto verdaderos impedimentos para la inscripción, pero al no haber sido advertidos en la calificación, no pueden ser tenidos en cuenta por este Centro Directivo para resolver este recurso (cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria). Entrando en la segunda de las cuestiones planteadas en el recurso, este Centro Directivo ha tenido la ocasión de pronunciarse en numerosas ocasiones sobre la necesidad de aportar certificación catastral descriptiva y gráfica en términos coincidentes a la hora de inmatricular una finca (Resoluciones de 8 de noviembre de 2012, 6 de septiembre de 2013 y 5 de agosto de 2014, entre otras muchas). Con independencia del medio inmatriculador utilizado, el artículo 53 de la Ley de 30 de diciembre de 1996 no alberga dudas, y exige dicha certificación plenamente coincidente, sin que ello suponga una calificación del examen judicial del título adquisitivo o de sus pronunciamientos. Como bien ha quedado expuesto por este Centro Directivo, el registrador en su calificación puede e incluso debe consultar los registros jurídicos o administrativos existentes a su alcance para asegurar la legalidad y validez de los actos susceptibles de inscripción, y esta actuación no debe servir solo para controlar la correcta actuación o la adecuada intervención de un representante o la vigencia de su poder, la situación de un inmueble o sus construcciones, sino también para poder comprobar la adecuación de un documento cuya existencia es solo presunta al haberse incorporado por medio de una fotocopia, a los efectos de favorecer y facilitar la inscripción. La consulta del registrador directamente en un registro administrativo público como es el Catastro le es factible y propia dentro de sus funciones para evitar o justificar una calificación negativa, por lo que debe producirse en los mismos términos y con el mismo alcance para consolidar una calificación positiva. |
| R. 10/4/2015 BOE: 4/5/2015 Registro de Gijón n 5.. BIENES PRIVATIVOS: CONFESIÓN DE PRIVATIVIDAD. Mediante confesión de privatividad, la presunción de ganancialidad queda destruida aunque no con carácter absoluto sino sólo con los efectos relativos que la Ley le atribuye. El propio número 6 del artículo 95 del Reglamento Hipotecario admite la posibilidad de reflejar en el Registro la confesión de privatividad cuando se hiciere con posterioridad a la inscripción de la adquisición; y, como ha admitido esta Dirección General (Resolución de 27 de junio de 2003), dicha confesión puede realizarse no sólo por el cónyuge del adquirente sino por los herederos de aquél. Lo que ocurre es que en el presente caso dicha confesión no ha quedado acreditada, y no puede atribuirse virtualidad confesoria –como se pretende en el escrito de recurso– a la escritura de capitulaciones matrimoniales, otorgada con posterioridad a la compra, en la que se hace constar, genéricamente, que no existen bienes gananciales, sin referencia alguna al carácter de la finca de que se trata en este expediente. Dada su trascendencia jurídica es necesario que la declaración de confesión sea específica al bien concreto y expresión del carácter privativo del dinero, al objeto de romper la presunción de ganancialidad del artículo 1361 del Código Civil. |
| R. 13/4/2015 BOE: 19/5/2015 Registro de Tomelloso. LEGADO: NECESIDAD DE ENTREGA POR LOS HEREDEROS. El artículo 885 del Código Civil establece que el legatario no puede ocupar por sí la cosa legada, debiendo exigir tal entrega al albacea facultado para la misma o a los herederos. Y, aunque podría pensarse que tal entrega es simplemente de la posesión y nada tiene que ver con la inscripción de la cosa legada en favor del legatario, ya que cuando el legado es de cosa específica propia del testador, aquél adquiere la propiedad desde el fallecimiento de éste (cfr. artículo 882 del Código Civil), este Centro Directivo ha puesto de relieve (cfr. las Resoluciones de 13 de enero de 2006, 13 de abril de 2009 y 4 de julio de 2014) que los legados, cualquiera que sea su naturaleza, están subordinados al pago de las deudas y, cuando existen herederos forzosos –lo que en este caso no acontece–, al pago de las legítimas. La dispersión de los bienes perjudicaría la integridad de la masa hereditaria, y, por tanto, a los acreedores. Y, aunque según la doctrina científica y la de esta Dirección General (cfr. Resoluciones de 28 de abril de 1876 y 18 de julio de 1900) tal entrega no es necesaria en el caso de que se trate de un prelegatario, ello no ocurre así más que cuando tal prelegatario es heredero único, pues, si existen otros herederos (cfr. Resolución de 25 de septiembre de 1987), no puede uno solo de ellos (sin constarle la renuncia de los demás) hacer entrega del legado. |
| R. 13/4/2015 BOE: 19/5/2015 Registro de Ubrique. CONDICIÓN RESOLUTORIA: CANCELACIÓN. Este Centro Directivo tiene expresado que el pacto de condición resolutoria explícita, en cuanto implica un enérgico sistema de autotutela a favor del vendedor, por su rigor, debe ser examinado con toda cautela a fin de salvaguardar los posibles derechos de todos los interesados y terceros. Estos efectos rigurosos conllevan la exigencia de que las circunstancias en que se ha de desenvolver resulten de forma indubitada de los asientos registrales. Por la misma razón (vid. Resolución de 26 de abril de 2006) el carácter excepcional del sistema de cancelación previsto en el artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria obliga a una interpretación restrictiva. Teniendo todo ello en cuenta, en el caso aquí planteado la escritura en que se solicita la cancelación es otorgada, como se ha indicado por la parte compradora, por representación. A ella se incorpora un resguardo bancario del ingreso de una cifra coincidente con la adeudada en la cuenta bancaria designada al efecto en la escritura de compra. La cancelación del pacto resolutorio inscrito precisa bien consentimiento del vendedor, en el acto o anticipado, resolución judicial, conforme a los principios generales, o conforme al artículo 82.5.o de la Ley Hipotecaria, excepcionalmente, el transcurso del plazo establecido para la caducidad de la acción, en los términos indicados por el precepto; bien por ser el civilmente previsto en la ley aplicable o bien por haberse pactado, válidamente, un plazo menor. |
| R. 14/4/2015 BOE: 19/5/2015 Registro de Madrid n 43. PROPIEDAD HORIZONTAL: OBRAS EN LOS ELEMENTOS COMUNES. Se plantea si puede hacerse constar a solicitud del titular registral de un elemento privativo de una división horizontal, por nota al margen de la última inscripción de dominio de su finca, la prescripción de una infracción urbanística por obras ejecutadas sobre una zona común del edificio por el titular de dicho elemento privativo. En el caso que nos ocupa como hemos visto la obra nueva no está declarada por lo que su inscripción en los términos antes señalados es un presupuesto previo a la extensión de la nota marginal, pero además la particularidad de encontrarnos sobre un edificio en propiedad horizontal y recaer la nota marginal sobre un elemento común conlleva necesariamente a que deban también en este caso ser los copropietarios a través del pertinente acuerdo adoptado en junta general quienes soliciten, salvo que se produzca la previa desafectación a que también se ha hecho referencia. |
| R. 14/4/2015 BOE: 19/5/2015 Registro de Irún. PROPIEDAD HORIZONTAL: LEGALIZACIÓN DE LIBRO DE ACTAS DE SUBCOMUNIDADES NO INSCRITAS. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que no se precisa la previa constitución formal e inscripción registral del complejo inmobiliario para la legalización del libro de actas de la subcomunidad. Ahora bien, el título constitutivo de propiedad horizontal no puede perjudicar a terceros si no está inscrito en el Registro de la Propiedad (artículo 5 de la Ley sobre Propiedad Horizontal). Por eso, en casos como el que nos ocupa, al no constar la previa inscripción registral, se deben consignar sus datos en el libro fichero a que se refiere el artículo 415 del Reglamento Hipotecario. Sin que prejuzgue la calificación del documento que pudiera eventualmente presentarse en el futuro para la inscripción de la comunidad de que se trate. |
| R. 15/4/2015 BOE: 19/5/2015 Registro de Vitoria n 3. SEGREGACIÓN DE FINCA: NECESIDAD DE LICENCIA. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD: DESCRIPCIÓN DE LAS PORCIONES SEGREGADAS. Por lo que resulta del presente expediente ciertamente no se forman más fincas registrales que las inicialmente existentes, pero de la finca registral 30.869 se segregan 2.861,68 metros cuadrados que se agregan a la registral 30.868, y, de esta registral 30.868 se segregan 351,90 metros cuadrados que se agregan a aquella registral 30.869, ignorándose si se cumplen las exigencias impuestas en el artículo 40 de la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo del País Vasco. La exigencia de la preceptiva autorización administrativa se recoge en varias disposiciones estatales y autonómicas. Debe respetarse la competencia del órgano encargado de conceder dicha autorización administrativa. En este sentido, el informe emitido por el arquitecto municipal no puede considerarse como título habilitante para la segregación y agregación pretendida, si bien dicho informe es preceptivo de conformidad con el artículo 210.4 de la Ley de Suelo del País Vasco, por lo que este defecto debe ser mantenido. El hecho de que, en la segregaciones de parte de finca inscrita para su posterior agregación a otra finca inscrita, no se exija la inscripción previa de la porción segregada, ni la apertura de folio nuevo ni la asignación de número de finca independiente, no quiere decir que dicha porción, conforme al principio hipotecario de especialidad y determinación, no deba describirse con todos los requisitos exigidos por los artículos 9.1.a de la Ley Hipotecaria y 51.1.a, 3.a y 4.a de su Reglamento. Como consecuencia de ello, y tratándose de fincas sujetas a un régimen de propiedad horizontal, la descripción de la porción segregada del elemento número dos –registral 30.869–, en principio, debería de expresar, además de su superficie y linderos, la cuota en los elementos comunes. Se debe también atribuir, en uso de las facultades otorgadas por el artículo 6 de los estatutos, a la parcela segregada de la parcela 8.2 –registral 30.869– y posteriormente agregada a la parcela 8.1 –registral 30.868–, una cuota en los elementos comunes y otra cuota en los gastos de la red ferroviaria existente en la parcela común 3 (TEP), cuota esta última regulada en al artículo 8 de los estatutos de la propiedad horizontal. No obstante, cuando dichas cuotas puedan obtenerse a través de simples cálculos matemáticos no será defecto que impida la inscripción su no constancia en la escritura. La única forma de acreditar dichas referencias catastrales es, una certificación de la Diputación Foral debidamente sellada y diligenciada, con la relación de unidades fiscales o bien el documento ordinario que es la correspondiente certificación catastral, descriptiva y gráfica de la finca obtenida telemáticamente por el Notario. Ahora bien, como dice la registradora en su informe la falta de esa acreditación no hubiera impedido el despacho del documento. |
| R. 15/4/2015 BOE: 19/5/2015 Registro de Ciudad Real n 2. SUBVENCIONES: EFECTOS DE LA CONSTANCIA REGISTRAL DE LA EFCCION POR CONCESIÓN DE UNA SUBVENCIÓN FRENTE A LA EJECUCIÓN DE UNA HIPOTECA ANTERIOR. Sentado que no parece necesario exigir la constitución de un derecho real típico o atípico para la constancia registral de la afección por razón de subvención, sino que es posible su constancia registral directa, planteamos ahora qué naturaleza y efectos despliega dicha afección real una vez que se ha hecho constar en el Registro. En el presente expediente la prioridad del adjudicatario en un proceso de ejecución directa hipotecaria deriva de la propia inscripción de hipoteca, que, como resulta de los antecedentes de hecho, su inscripción es anterior a la de la afección por subvención. Consecuentemente, al ejecutarse la hipoteca, preferente a la subvención, ha de procederse a la cancelación de las cargas posteriores. |
| R. 16/4/2015 BOE: 19/5/2015 Registro de Las Rozas n 1. RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO: REQUISITOS. Se plantea por tanto, como cuestión central, si para rectificar la cancelación de un asiento que, a juicio del solicitante, fue indebidamente practicada es suficiente la solicitud o instancia privada suscrita por una de las partes afectadas (cotitular del derecho cancelado) o, por el contrario, al existir titulares de derechos inscritos (anotados en este caso) con posterioridad a la práctica de tal cancelación, es necesario el consentimiento de éstos, y en su defecto, autorización judicial. No es necesario en el presente caso prejuzgar sobre la posibilidad de acudir a este segundo procedimiento que se infiere de los artículos 217 de la Ley Hipotecaria y 327 del Reglamento Hipotecario, al que se refieren tanto el Tribunal Supremo como este Centro Directivo y que permite la rectificación de oficio por parte del registrador cuando el error resulte claramente de los asientos practicados. Y ello porque las circunstancias concurrentes hacen que este medio de rectificación del Registro, mucho más simplificado, no pueda ser de aplicación. En primer lugar, de conformidad con el artículo 1.3.o de la Ley Hipotecaria «los asientos del Registro practicados en los libros que se determinan en los artículos 238 y siguientes, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley». En segundo lugar, con posterioridad a la cancelación del gravamen fideicomisario se practicaron sobre la finca tres anotaciones preventivas de embargo, en favor de distintas entidades, quienes tienen la consideración de «interesados» a que se refiere el artículo 217 de la Ley Hipotecaria, por cuanto el alcance de sus derechos y facultades sobre la finca depende directamente de la vigencia o no del gravamen fideicomisario. En consecuencia, tal y como ha declarado este Centro Directivo de modo reiterado, será necesario que conste el consentimiento de todos los titulares de derechos inscritos o anotados que puedan verse perjudicados o, en su defecto, deberá acudirse a un procedimiento judicial entablado contra aquéllos (artículos 40 y 214 de la Ley Hipotecaria y 322 y siguientes de su Reglamento), debiendo entretanto rechazarse la solicitud formulada por el recurrente. |
| R. 16/4/2015 BOE: 19/5/2015 Registro de Villanova i la Geltrù n 1. USUCAPIÓN: PROCEDIMIENTO JUDICIAL DIRIGIDO CONTRA EL TITULAR REGISTRAL. USUCAPIÓN: HA DE ORDENARSE LA CANCELACIÓN DE LA INSCRIPCIÓN CONTRADICTORIA. FINCA REGISTRAL: COINCIDENCIA ENTRE EL TÍTULO Y EL REGISTRO. En el presente caso el titular registral de la finca afectada por la sentencia cuya inscripción se pretende, es una sociedad cooperativa que, según la propia sentencia, quedó disuelta en el año 1939, sin que se precisen las causas de dicha disolución ni los sucesores de su personalidad jurídica. La registradora sostiene que es el Estado el causahabiente de dicha sociedad cooperativa y, por tanto, el actual dueño de la finca, dado que, según su criterio, la cooperativa se disolvió por aplicación de la Ley de 9 de febrero de 1939, de Responsabilidades Políticas. Si como entiende la registradora, la propiedad de la finca corresponde al Estado, ha de recordarse que, conforme al artículo 36.1 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, «las Administraciones públicas deben inscribir en los correspondientes registros los bienes y derechos de su patrimonio, ya sean demaniales o patrimoniales, que sean susceptibles de inscripción, así como todos los actos y contratos referidos a ellos que puedan tener acceso a dichos registros». Mientras que ello no ocurra, habrá que estar a lo que resulta de los asientos del Registro, como bien disponen los artículos 1.3.o y 38.1 de la Ley Hipotecaria. En el caso de la usucapión extraordinaria, puesto que el procedimiento seguido para su declaración alterará el contenido de los libros del Registro deberá ser entablado, en todo caso, contra el titular registral para evitar su indefensión, pero no será necesaria la acreditación de la existencia o la validez de los títulos de hipotéticos adquirentes posteriores pues precisamente dicha modalidad de prescripción adquisitiva no precisa ni de buena fe ni de justo título siendo únicamente necesario acreditar la posesión en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida. Siendo la finca el elemento primordial de nuestro sistema registral –de folio real–, por ser la base sobre la que se asientan todas las operaciones con trascendencia jurídico real (cfr. artículos 1, 8, 9, 17, 20, 38 y 243 de la Ley Hipotecaria y 44 y 51.6 del Reglamento Hipotecario), constituye presupuesto básico de toda actividad registral la identidad o coincidencia indubitada entre la finca que aparece descrita en el título presentado y la que figura inscrita en el Registro. En el caso que nos ocupa estamos ante una sentencia por la que se declara que un Ayuntamiento ha adquirido por prescripción extraordinaria la propiedad de una finca, por lo tanto conforme se ha expuesto no procede su ejecución. Ahora bien, la prescripción adquisitiva o usucapión es un modo originario de adquirir el dominio, en cuanto que la adquisición no se basa en derecho anterior alguno, es decir el usucapiente no lo hace suyo porque el que lo tenía se lo transfiera (relación de causalidad), sino que se convierte en titular del mismo –con independencia de que antes lo fuese otra persona– porque ha venido comportándose como tal. Y es como consecuencia de que un nuevo derecho, incompatible con el anterior, se establece sobre la cosa, por lo que pierde el suyo quien antes lo tuviera sobre la misma. Puesto que se trata de una adquisición originaria, en la medida en que no existe esa relación de causalidad entre el anterior titular registral y el nuevo, no queda otra alternativa que cancelar la inscripción anterior, por tanto, está plenamente justificada la exigencia que hace la registradora en el sentido de que se ha de ordenar la cancelación de la inscripción contradictoria, si bien deberá ordenarse por medio del oportuno mandamiento, como resulta del artículo 521.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. |
| R. 17/4/2015 BOE: 19/5/2015 Registro de Madrid n 41. SEGREGACIÓN DE FINCA: EXIGENCIA DE LICENCIA AUNQUE SE REALICE EN UN PROCESO JUDICIAL. Tratándose de un proceso instado ante la jurisdicción civil en procedimiento declarativo de dominio, debe afirmarse que para la práctica de inscripciones de sentencias civiles en las que se exige una previa segregación de una finca registral, debe aportarse el correspondiente título administrativo habilitante. Este Centro Directivo interpretando dicha corriente jurisprudencial (vid. Resoluciones de 27 de enero y 23 de julio de 2012) ha venido señalando el problema de derecho intertemporal planteado por la presentación en el Registro en la actualidad, de una segregación realizada durante la vigencia de la regulación anterior, como sucede en el supuesto de hecho de este recurso, entendiendo que debe resolverse en el sentido de que la segregación es un acto jurídico de carácter eminentemente registral y su inscripción queda sujeta a los requisitos y autorizaciones vigentes en el momento de presentar la escritura o la sentencia en el Registro, aunque el otorgamiento de aquélla se haya producido bajo un régimen normativo anterior. Ahora bien, la exigencia de tales requisitos deberá conciliarse con los efectos jurídicos de los actos de segregación o división conforme a la legislación vigente a la fecha en que se produzcan, ya que el hecho de que tales efectos no se hayan consumado o agotado es presupuesto, conforme se ha dicho anteriormente, para la aplicación excepcional de la retroactividad. |
| R. 17/4/2015 BOE: 19/5/2015 Registro de Cullera. BIENES DE LAS ENTIDADES LOCALES: ADQUISICIÓN. DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS: CALIFICACIÓN REGISTRAL. En los contratos privados de los entes públicos se han de distinguir dos aspectos: por un lado, el relativo a los efectos y extinción del contrato, que quedan sujetos a las normas de Derecho privado y cuyo conocimiento es competencia de la jurisdicción ordinaria; y por otro, la fase de preparación y adjudicación del contrato, la que hace referencia a la formación de la voluntad contractual del ente público y la atribución de su representación, que se rige por la normativa especial y cuya infracción corresponde revisar la jurisdicción contencioso-administrativa (vid. Resolución de 27 de marzo de 1999). Trasladada esa distinción al ámbito de la función calificadora de los registradores de la Propiedad puede sostenerse que el primero de los aspectos, el netamente contractual, queda sujeto a la regla general sobre calificación del artículo 18 de la Ley Hipotecaria, sin ninguna distinción en cuanto a aquellos en que sean parte tan solo los particulares; en tanto que el segundo, el aspecto netamente administrativo del contrato, debe ser calificado dentro de los límites que impone el artículo 99 del Reglamento Hipotecario. De acuerdo con esta doctrina, efectivamente corresponde al registrador, dentro de los límites de su función calificadora de los documentos administrativos, examinar, entre otros extremos, la observancia de los trámites esenciales del procedimiento seguido, a fin de comprobar el cumplimiento de las garantías que para los particulares están establecidas por las leyes y los reglamentos. En particular, el registrador ha de calificar negativamente los documentos administrativos cuando estén desligados plenamente del procedimiento legalmente establecido. Ciertamente las normas que regulan la adquisición de bienes inmuebles por parte de las corporaciones locales no son las mismas que las relativas a su enajenación, pero sus principios rectores (publicidad y concurrencia) sí son comunes y coincidentes, imponiendo como regla general el concurso y habilitando una serie de excepciones tasadas que, de acuerdo con la jurisprudencia antes reseñada, han de ser objeto de una interpretación estricta, de donde se deriva la exigencia de su cumplida justificación. El hecho de que la secretaria accidental del Ayuntamiento afirme en su certificación de 3 de agosto de 2014 que «se han cumplido todos los requisitos exigidos en la legislación patrimonial y contractual vigente para llevar a cabo la adquisición del inmueble en ejercicio de opción de compra, mediante el procedimiento de adquisición directa, igualmente denominado negociado sin publicidad», dada su imprecisión y generalidad, no es suficiente para salvar los obstáculos señalados en la calificación (vid. Resolución de 27 de marzo de 1999). |
| R. 21/4/2015 BOE: 1/6/2015 Registro de Lepe. RECURSO GUBERNATIVO: REQUISITOS. DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS: CALIFICACIÓN REGISTRAL. De acuerdo con lo establecido el artículo 322 de la Ley Hipotecaria, la notificación de la calificación se efectuará de conformidad con lo previsto en los artículos 58 y 59 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, siendo, a tal efecto, válida la notificación practicada por vía telemática si el interesado lo hubiere manifestado así al tiempo de la presentación del título y quedara constancia fehaciente. El escrito de recurso puede acompañarse con el mismo documento presentado en su día o con un testimonio que garantice que su contenido es idéntico (vid. Resolución de 5 de septiembre de 2013). Para que el expediente pueda seguir su curso basta con acreditar dicha identidad sin perjuicio de que, de ser estimatoria la resolución del recurso, deba aportarse el título original para practicar la inscripción solicitada (artículos 3 y 327 in fine de la Ley Hipotecaria en relación a los artículos 126 y 428 del Reglamento Hipotecario, y Resolución de 10 de julio de 2009). Siendo la Administración Pública condenada en un proceso contencioso-administrativo la encargada legalmente de ejecutar la sentencia recaída en el mismo, la actividad que al efecto despliegue se materializará necesariamente en uno o varios actos administrativos que habrán de ajustarse a los términos de aquélla. Serán pues los términos de la sentencia a ejecutar los que determinen la clase y el contenido de los actos que deba dictar la Administración Pública condenada por aquélla a fin de llevarla a efecto. Así, si la sentencia se limita a declarar la nulidad del acto o actos administrativos objeto del recurso, ordenando su desaparición jurídica, bastará que la Administración condendada dicte un acto de contenido puramente negativo, limitándose a declararlo formalmente así. Si la Administración no se limita a expulsar del mundo jurídico el acto o actos declarados nulos por el tribunal, sino que dicta uno o varios actos nuevos en sustitución de aquéllos, estos últimos habrán de ser plenamente ajustados al ordenamiento jurídico, tanto en los aspectos formales como en su contenido material. Si el acto administrativo reflejado en el documento que ingresa en el Registro es puramente negativo, limitado a reproducir miméticamente el fallo de la sentencia que decreta la nulidad del acto o actos impugnados, difícilmente podrá exigirse que el mismo se haya dictado respetando los trámites e incidencias esenciales propias de un acto de contenido positivo. El acto en este caso no entraña ninguna innovación en el mundo jurídico y por tanto no cabe exigir a la Administración que lo dicta que respete las mismas garantías procedimentales que son propias de los actos positivos. En resumen, la calificación registral negativa de un acto así no podrá fundarse en la omisión o realización defectuosa de «trámites o incidencias» que la Ley impone como esenciales a cualquier innovación jurídica por parte de la Administración. Como ha reiterado este Centro Directivo (vid. «Vistos»), la inscripción de actuaciones que surten efectos frente al titular registral precisa que el procedimiento asegure que su posición jurídica es respetada así como la de aquellas personas en cuya esfera jurídica se van a desplegar. Rigiendo en materia de gananciales el principio de codisposición, ni la sola conducta de uno de los cónyuges, ni la decisión judicial o administrativa que la supla, basta para entender que es plenamente válida la actuación cuya inscripción se pretende; lo contrario implicaría su indefensión y el desconocimiento flagrante del principio constitucional del derecho a la tutela jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos de aquellos a quienes el Registro reconoce derechos sobre el bien afectado (artículo 24 de la Constitución Española). |
| R. 22/4/2015 BOE: 1/6/2015 Registro de Ciudad Rodrigo. ANOTACION PREVENTIVA DE EMBARGO: CADUCIDAD. Según doctrina de este Centro Directivo, respecto de la cancelación de los asientos posteriores, la caducidad de las anotaciones preventivas opera «ipso iure» una vez agotado el plazo de cuatro años, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente, careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, de modo que los asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba aquel asiento y no podrán ser cancelados en virtud del mandamiento prevenido en el artículo 175.2.a del Reglamento Hipotecario dictado en el procedimiento en el que se ordenó la práctica de aquella anotación, si al tiempo de presentarse aquél en el Registro, se había operado ya la caducidad. |
| R. 22/4/2015 BOE: 1/6/2015 Registro de Palma de Mallorca n 5. HIPOTECA: VALOR DE TASACIÓN PARA SUBASTA DE LOS INMUEBLES EN CONSTRUCCIÓN. La cuestión que se plantea en relación con la fijación respecto de las obras nuevas en construcción, y a efectos de tasación, de un valor hipotético para el caso de finalización de obra, contenido en el certificado de tasación incorporado a la escritura, debe resolverse conforme a la doctrina de este Centro Directivo sentada en Resolución de 4 de junio de 2014, según la cual dicha valoración ni siquiera puede admitirse como valor de tasación sujeto al elemento accidental de condición consistente en la finalización de la obra, pues no especifica qué debe considerarse por «edificación finalizada», pudiendo abarcar la conclusión parcial, la terminación con modificaciones respecto del proyecto para el que se obtuvo licencia, o incluso la ampliación y mejora en relación con dicho proyecto. Esta indeterminación así como la provisionalidad y fluctuación del concepto «valoración en la hipótesis de edificación finalizada» se manifiesta para las propias partes otorgantes de la escritura calificada en el propio clausulado de la misma en cuanto que convienen que la disposición del capital del préstamo expresado en la cuenta especial abierta se ajustará a las siguientes condiciones: «El saldo de la cuenta especial, será disponible en la misma proporción o porcentaje que la realización de la obra, acreditado ello mediante actualizaciones de la tasación». No se compadece, pues, con el necesario equilibrio contractual el hecho de que el certificado sobre un hipotético valor de obra terminada formalizado al inicio de la misma sirva para fijar el tipo definitivo de subasta de la finca a su conclusión y sin embargo no pueda, siquiera y por su provisionalidad, ser utilizado para la recepción por parte del prestatario de parte de la cantidad comprometida con el banco. De este modo, y para salvaguardar los intereses en juego, lo más idóneo es entender que sea la última tasación por realizar, necesaria para la entrega final de fondos y que habrá de quedar incorporada bien al acta de terminación de obra bien al acta de entrega final que en su caso se estipule, la que, en ese momento ulterior, deba considerarse para la fijación definitiva del tipo para la subasta, rigiendo hasta aquel momento la fijada en la certificación como actual. |
| R. 24/4/2015 BOE: 1/6/2015 Registro de Bilbao n 10. CONCURSO DE ACREEDORES: EJECUCIÓN SINGULAR POR CRÉDITOS CONTRA LA MASA. El artículo 84.4 de la Ley Concursal establece que «las acciones relativas a la calificación o al pago de los créditos contra la masa se ejercitarán ante el juez del concurso por los trámites del incidente concursal, pero no podrán iniciarse ejecuciones judiciales o administrativas para hacerlos efectivos hasta que se apruebe el convenio, se abra la liquidación o transcurra un año desde la declaración de concurso sin que se hubiere producido ninguno de estos actos. Esta paralización no impedirá el devengo de los intereses, recargos y demás obligaciones vinculadas a la falta de pago del crédito a su vencimiento». Como reconoce el Tribunal Supremo –Sala Primera– en la Sentencia de 12 de diciembre de 2014, una interpretación literal choca frontalmente con el sentir que se desprende del resto de las normas concursales. Y es que una interpretación sistemática de los artículos 8, 9, 84 y 154 de la Ley Concursal conduce a afirmar que la consideración de un determinado crédito como crédito contra la masa, al efecto de obtener la anotación preventiva del embargo decretado como consecuencia de su impago, no corresponde realizarla al propio titular del crédito por sí, ni menos aún puede entenderse apreciable de oficio por el registrador dado lo limitado de los medios de que dispone a este efecto. Deberá ser el juez del concurso el que deba llevar a cabo esta calificación, de acuerdo con la «vis atractiva» que ejerce su jurisdicción durante la tramitación del concurso y a la vista del informe que al efecto presenta la administración del concurso. Como advierte la antes citada Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de diciembre de 2014, «en realidad, el único escenario en que podría admitirse una ejecución de créditos contra la masa es el que se abre con la aprobación del convenio, en que se levantan los efectos de la declaración de concurso (art. 133.2 LC) (...). Sin embargo, una vez abierta la fase de liquidación, y con ella el efecto de la prohibición y paralización de ejecuciones del artículo 55 LC, no tiene sentido iniciar una ejecución separada contra la masa, pues contradice el carácter universal que supone la liquidación concursal, cuyas únicas excepciones lógicas vienen determinadas por las ejecuciones de garantías reales, que, por otra parte, si no se iniciaron antes de la apertura de la fase de liquidación ya no podrá hacerse al margen de la liquidación concursal. Los acreedores de créditos contra la masa lo que deberán hacer es instar su pago dentro de la liquidación, de acuerdo con las reglas del artículo 154 LC, y sin necesidad de instar otra ejecución dentro de la ejecución universal ni acudir al apremio administrativo, en el caso de la TGSS». |
| R. 27/4/2015 BOE: 1/6/2015 Registro de Villanoyosa n 1.. DERECHO EXTRANJERO: ACREDITACIÓN. HIPOTECA: RESPONSABILIDAD POR COSTAS Y GASTOS. La doctrina de este Centro Directivo ha establecido, reiteradamente, que cuando cónyuges extranjeros, o uno de ellos, realizan adquisiciones en España no es exigible la determinación de su régimen económico matrimonial –aunque ciertamente sería muy deseable y conveniente su acreditación– siendo posible diferir su concreta determinación al momento en que se lleve a cabo una posterior transmisión o enajenación, como ocurre en este caso. Así es, por otra parte, establecido, en el artículo 92 del Reglamento Hipotecario que permite que la inscripción se realice a favor de los adquirentes con sujeción a su régimen matrimonial.Esa inscripción supone, en la práctica, una remisión a la legislación extranjera determinada, en el caso la alemana, cuya identificación no es discutida por la registradora, por lo que nos encontramos ante su régimen legal supletorio o régimen de participación en las ganancias. La determinación de cual haya de ser la ley material aplicable a un supuesto internacional corresponde a la autoridad del foro, en este caso a la registradora, ya que no debe ser objeto de confusión la falta de obligatoriedad de conocer el Derecho extranjero con la obligatoriedad de determinar cuál es la legislación extranjera aplicable, conforme al artículo 12.6 del Código Civil, norma que, como señaló la Resolución de este Centro Directivo de 20 de enero de 2011, impone la aplicación de oficio de la norma de conflicto que resulte aplicable al supuesto. La normativa aplicable a la acreditación en sede registral del ordenamiento extranjero debe buscarse, en primer término, en el artículo 36 del Reglamento Hipotecario, norma que regula los medios de prueba del Derecho extranjero en relación con la observancia de las formas y solemnidades extranjeras y la aptitud y capacidad legal necesarias para el acto y que, como señala la Resolución de esta Dirección General de 1 de marzo de 2005, resulta también extensible a la acreditación de la validez del acto realizado según la ley que resulte aplicable. Según este precepto los medios de prueba del Derecho extranjero son «la aseveración o informe de un Notario o Cónsul español o de Diplomático, Cónsul o funcionario competente del país de la legislación que sea aplicable». El precepto señala además que «por los mismos medios podrá acreditarse la capacidad civil de los extranjeros que otorguen en territorio español documentos inscribibles». La enumeración expuesta no contiene un «numerus clausus» de medios de prueba ya que el precepto permite que la acreditación del ordenamiento extranjero podrá hacerse «entre otros medios», por los enumerados. Por otro lado, al igual que en sede judicial se mantiene la exigencia contenida en el artículo 281.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según la cual no sólo es necesario acreditar el contenido del Derecho extranjero sino también su vigencia (vid., entre otras, las Sentencias del Tribunal Supremo de 11 de mayo de 1989, 7 de septiembre de 1990 y 25 de enero de 1999 y la Resolución de 20 de enero de 2011). Como se deduce de la literalidad del artículo 575.1 bis de la LEC se refiere al supuesto de ejecución de la vivienda habitual limitando las costas exigibles al deudor, al 5 por ciento de la cantidad que se reclame en la demanda ejecutiva, que no tiene necesariamente que coincidir con el capital prestado, sino que puede resultar un importe superior en razón a los intereses devengados y no pagados. En la cláusula debatida se establece un doble límite, el importe de 13.000 euros que no podrá superar además el 5 por ciento de la cantidad reclamada, circunstancia esta última que no conoce el registrador al constituirse la hipoteca y que deberá ser tenida en cuenta por el secretario judicial, por lo que este defecto debe ser revocado. |
| R. 28/4/2015 BOE: 1/6/2015 Registro de Madrid n 6. HIPOTECA: PACTOS INSCRIBIBLES. No obstante las dificultades derivadas de una normativa descoordinada, se puede concluir que, al margen de los supuestos de especial aplicación a los préstamos destinados a la adquisición de la vivienda habitual del prestatario –intereses moratorios del artículo 114 de la Ley Hipotecaria, y reglas especiales de la Ley de Enjuiciamiento Civil o del Real Decreto-ley 6/2012–, la normativa sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios y de protección de los consumidores de este tipo de productos financieros es aplicable en los siguientes supuestos: a) préstamos y créditos hipotecarios que recaigan sobre una vivienda, aunque ésta no tenga el carácter de vivienda habitual, siempre que pertenezcan a una persona física, aunque el propietario –que también se considera cliente– no sea el prestatario que puede ser una persona jurídica, y con independencia de la finalidad del préstamo, es decir, aunque sea de tipo mercantil; b) préstamos y créditos hipotecarios en que el prestatario sea una persona física y que tengan por finalidad adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o edificios construidos o por construir. Y, además, las normas contenidas en la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios serán aplicables a los préstamos y créditos hipotecarios en que el prestatario sea una persona física o jurídica que tenga la condición de consumidor, cualquiera que sea el tipo del inmueble hipotecado y el carácter de su propietario, siempre que el destino de la operación sea de consumo, es decir, ajeno, en su caso, a su actividad empresarial o profesional. En cuanto al alcance de la calificación registral en materia de hipotecas, procede recordar la doctrina enunciada por la reciente Resolución de 3 de octubre de 2014, referida también a un supuesto de refinanciación preconcursal empresarial en que tampoco era aplicable la normativa sobre consumidores, en cuyo fundamento de Derecho segundo se afirmó que: «(...) procede aclarar como cuestión previa los cánones de interpretación que han de seguirse en la interpretación del párrafo segundo del artículo 12 de la Ley Hipotecaria, en el sentido de que debe prevalecer sobre la interpretación aislada de dicho precepto, el canon de interpretación sistemática. Partiendo de esta interpretación sistemática del citado párrafo segundo del artículo 12 de la Ley Hipotecaria, teniendo en cuenta las referidas sentencias y resoluciones, lo relevante, a efectos del presente expediente, es que el párrafo segundo de dicho precepto no excluye la calificación registral de las cláusulas de vencimiento anticipado y demás financieras, sin perjuicio de las matizaciones de la misma en los supuestos del párrafo segundo del artículo 12 de la Ley Hipotecaria...>>. Del indicado artículo resulta que el contenido del asiento de inscripción de hipoteca comprende la extensión propia del derecho real de hipoteca –extensión objetiva y responsabilidad hipotecaria–; la identificación de la obligación garantizada que, a su vez, incluye las cláusulas financieras determinantes de su contenido y las cláusulas de vencimiento anticipado determinantes de la posibilidad de su ejecución (ya lo sea por el procedimiento ejecutivo hipotecario o por el ejecutivo ordinario), y en tercer lugar, aun cuando el artículo 12 de la Ley Hipotecaria no se refiera a ellas, las cláusulas relativas a los distintos procedimientos de ejecución de la hipoteca –artículos 129 de la Ley Hipotecaria, 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y concordantes–. Es decir, lo que se inscribe es únicamente el derecho real de hipoteca, pero el contenido obligacional del título se hace constar en la inscripción en sus propios términos, no como tal crédito o préstamo en sí mismo considerado, sino en cuanto delimita el propio contenido del derecho real de hipoteca, delimitación que es imprescindible en un sistema de accesoriedad. Respecto a la calificación registral cabe señalar que el registrador podrá, con carácter general en todo tipo de hipotecas, negar la inscripción de aquellas cláusulas que, con independencia de su validez civil o posible eficacia real, no tengan carácter inscribible por estar expresamente excluido su acceso al registro de la propiedad por una norma de naturaleza hipotecaria de carácter imperativo, bien de forma automática o bien por no reunir los requisitos necesarios para su inscripción. Igualmente se podrán rechazar aquellas otras cláusulas que sean contrarias a normas imperativas o prohibitivas expresas y objetivas y, por tanto, nulas de pleno derecho, ya sean éstas de carácter específico (por ejemplo, el pacto comisorio prohibido por el artículo 1859 del Código Civil o el pacto de vencimiento anticipado por la declaración de concurso prohibido por el artículo 61.3 de la Ley Concursal), o referenciadas a los principios generales de la contratación (por ejemplo, el pacto que vulnere de forma objetiva el artículo 1256 del Código Civil o el pacto que excluya o no prevea la facultad de deudor, reconocida en el artículo 1129.3 del Código Civil, de completar la garantía concedida en caso de menoscabo de la misma). Y, por último, también podrán denegarse las cláusulas que no tengan carácter inscribible por ser puramente obligacionales y no ostentar la condición de cláusula financiera, sin que se pacte tampoco que su incumplimiento genere el vencimiento anticipado de la obligación principal, ni se garantice su importe económico con alguno de los conceptos de la responsabilidad hipotecaria; cláusulas que deben ser depuradas simplemente por esa carencia de eficacia real (artículo 98 de la Ley Hipotecaria). Tratándose de préstamos hipotecarios a los que les es aplicable la normativa de protección de los consumidores, adicionalmente se podrán rechazar la inscripción de las cláusulas cuya nulidad por abusividad hubiera sido declarada mediante resolución judicial firme, sin que sea necesario que conste inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación ya que tal exigencia infringiría el «principio de efectividad» de la normativa europea de protección de consumidores, y aquellas otras cuyo carácter abusivo pueda ser apreciado directamente por el registrador de forma objetiva, sin realizar ningún juicio de ponderación, porque coincidan con alguna de las tipificadas como tales en la denominada «lista negra» de los artículos 85 a 90 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios o por vulnerar otra norma específica sobre la materia, como el artículo 114.3o de la Ley Hipotecaria, con base en la doctrina de la nulidad «apud acta» recogida en la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de septiembre de 2013. En estos supuestos el registrador, como señala entre otras la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 de febrero de 2014, deberá también rechazar la inscripción de las escrituras de hipotecas respecto de las que no se acredite el cumplimiento de los requisitos de información y transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios, y la forma –normal o reforzada– que, en cada caso, el legislador haya elegido para asegurarse del conocimiento por parte de los usuarios de los productos bancarios, del riesgo financiero que comporta el contrato en general o alguna de las singulares cláusulas financieras o de vencimiento anticipado que lo componen –Orden EHA 2899/2011, artículo 6 de la Ley 1/2013, etc.–. Respecto de las cláusulas de vencimiento anticipado, además de lo ya expuesto en relación a la aplicabilidad general de las normas imperativas y prohibitivas, son también utilizables en el control de legalidad de las mismas, las normas y principios generales del sistema registral español, que se concretan en la exigencia de los siguientes requisitos: a)que el vencimiento anticipado no se vincule al incumplimiento de obligaciones accesorias o irrelevantes; b)que los términos de estas cláusulas de vencimiento anticipado cumplan con el requisito de determinación hipotecaria; c)la exclusión de aquellas causas de vencimiento anticipado que sean totalmente ajenas al crédito garantizado y cuya efectividad no menoscabe la garantía real ni la preferencia de la hipoteca. Entrando en el análisis concreto de las cláusulas excluidas por el Registrador, debe señalarse que las definiciones de Cuenta de Rentas, Cuenta de Reserva, Contratos de Garantía, Documentos Financieros y Garante, Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda y Ratio del Préstamo sobre el Valor de Mercado, no sólo contribuyen a perfilar la obligación garantizada, sino que permiten aclarar supuestos de vencimiento anticipado y presupuestos para la disposición o entrega del préstamo (condiciones suspensivas). Consecuentemente, su exclusión de la inscripción no estaría justificada simplemente por «carecer de trascendencia jurídica real inmobiliaria» ya que sí la tienen, al contribuir a la identificación de la obligación garantizada y constituir causas de vencimiento anticipado y condiciones suspensivas de su disponibilidad. Procede, por tanto, la revocación de la nota de calificación en este punto por falta de motivación suficiente, salvo lo relativo a la pignoración de las cuentas por tratarse de una institución ajena al Registro de la Propiedad, sin que puedan admitirse los nuevos fundamentos de derecho –falta de determinación de la cláusula y exclusión de la facultad de completar la garantía menoscabada–, que respecto de este defecto introduce el registrador en su informe. Hay otras estipulaciones que tienen un claro carácter de financieras por lo que, como ocurre con las examinadas en el fundamento de derecho anterior, tampoco pueden ser excluidas de la inscripción bajo el único argumento de su falta de trascendencia jurídico- real inmobiliaria. Así la cláusula 2.2, que se refiere al destino del préstamo, en la medida en que éste se vincula a la adquisición del inmueble hipotecado y a su explotación comercial, contribuye a la identificación de la obligación garantizada. Y el pacto 3.1, que supedita la disponibilidad del préstamo al cumplimiento de unas condiciones suspensivas, debe acceder indudablemente al registro de conformidad con lo que dispone el artículo 142.1 de la Ley Hipotecaria y la doctrina de la Resolución de 17 de marzo de 2000, en cuanto determina el efectivo nacimiento de la obligación garantizada y, además, si tenemos en cuenta que, según la nota de calificación: «la hipoteca se inscribiría como en garantía de obligación sujeta a condición suspensiva», la causa de denegación del presente pacto implica una contradicción evidente. Y lo mismo ocurre, por último, respecto a las estipulaciones 6.2 y 7.1, que regulan respectivamente la amortización anticipada del principal con los ingresos que se obtengan con la transmisión del inmueble hipotecado y la amortización anticipada voluntaria previa autorización del prestamista, ya que es indudable que las reglas de amortización del principal, tanto ordinaria como anticipada voluntaria o forzosa, tienen un marcado carácter financiero, por lo que constituyendo las estipulaciones rechazadas parte de un sistema de complejo de amortización y sin prejuzgar que puedan existir motivos fundados para su denegación, ésta no puede apoyarse en la repetida falta genérica de eficacia real y tampoco es posible admitir ahora los nuevos fundamentos jurídicos -prohibición de disponer encubierta- expuestos por el registrador en su informe, salvo lo que se dirá respecto de la estipulación 6.2 en el fundamento de Derecho decimosexto. Sin embargo, existe otro grupo de cláusulas respecto de las cuales la simple alegación, como motivo de la denegación, de «la carencia de trascendencia jurídico real inmobiliaria», en los términos que se han expuesto anteriormente, sí debe considerarse suficiente. Así, las estipulaciones 11.2 y 16.1, relativas al compromiso del prestamista de mitigar las consecuencias perjudiciales para el prestatario, por la obligación del pago de importes adicionales en caso de concurrencia de las circunstancias que se pactan detalladamente, sí tiene encaje en los pactos de naturaleza puramente personal, ya que no tiene naturaleza real, ni financiera, ni contribuye a perfilar la obligación garantizada. Por su parte, respecto a la cláusula 12.a de «declaraciones y garantías», como señala el registrador en su informe, recoge una serie de afirmaciones que han constituido elementos previos a la formación de voluntad del prestamista; procesos previos que son absolutamente irrelevantes desde el punto de vista registral, puesto que el consentimiento negocial ha sido ya prestado y la hipoteca concertada. Sin entrar a valorar el contenido concreto de cada una de otra serie de estipulaciones denominadas «obligaciones societarias del prestatario», no parece que pueda decirse que, en general, estas obligaciones tengan una relevancia especial en relación con la obligación garantizada, pues aparte del carácter genérico e indeterminado de alguna de ellas, su incumplimiento no desvirtúa la garantía real ni la preferencia de la hipoteca. Esta afirmación tiene como excepción el defecto letra I), por la vinculación de las Cuentas de Renta y Reserva con el devenir de la obligación principal garantizada –determinación y utilización para el pago de amortizaciones anticipadas obligatorias– analizado al tratar del defecto de la letra A) del fundamento de Derecho número siete. Sea como fuere, lo cierto es que la cláusula 15.3 eleva su incumplimiento –el de todas las obligaciones de la cláusula 13.a a la categoría de causa de vencimiento anticipado del préstamo y, por tanto, no puede admitirse el rechazo de la inscripción de esta cláusula con una fundamentación circunscrita en que los pactos que comprende carecen de trascendencia real inmobiliaria ya que, como afirmó la resolución de 3 de octubre de 2014, dichas cláusulas tendrán o no trascendencia real según se inscriban o no, es decir, su falta de trascendencia real es efecto, no causa, de su falta de inscripción. Lo mismo cabe decir, por encontramos a en las mismas circunstancias, de las estipulaciones que se refieren a las «obligaciones del prestatario en relación con el inmueble» y otra serie de cláusulas financieras que se vinculan a causas de vencimiento anticipado. Se considera correctamente denegada la cláusula de apoderamiento para subsanar defectos, precisamente por su naturaleza exclusivamente personal y no financiera, al amparo del artículo 98 de la Ley Hipotecaria. Tal parecería que la misma solución debería adoptarse respecto de la autorización de pago a que se refiere el defecto letra M), ya que cabe afirmar que se trata de un apoderamiento por lo que, en principio, le sería aplicable el artículo 98 de la Ley Hipotecaria y la doctrina emanada de las dos citadas resoluciones. Sin embargo, mientras esas resoluciones rechazan un apoderamiento para realizar declaraciones y subsanaciones ante notarios y registradores, es decir, facultan para cuestiones absolutamente ajenas al derecho real de hipoteca y al préstamo garantizado; el presente supuesto afecta a una cláusula relevante desde la perspectiva procesal y de la configuración del derecho real de hipoteca, pues se refiere a la facultad que se concede al prestamista de pagar por el deudor aquellos gastos que están expresamente cubiertos por un concepto de la responsabilidad hipotecaria por encontrarse «estrechamente relacionados con la obligación garantizada y con la conservación y efectividad de la garantía», facultad cuyo ejercicio genera el nacimiento de esas obligaciones complementarias garantizadas y que en esa medida es inscribible. No puede denegarse el acceso al Registro de la Propiedad a la cláusula que establece que: «En caso de que el prestatario incumpla cualquiera de las obligaciones de pago que para él se derivan del préstamo, se den los requisitos previstos en la cláusula 15.12 («Declaración de vencimiento anticipado») y transcurrido el periodo de gracia que, en su caso, establezca el préstamo», «el prestamista estará facultado para ejercitar sus derechos y ejecutar las diferentes garantías (...)», por la simple razón de carecer de trascendencia real inmobiliaria, pues la ejecución de la hipoteca es quizá el aspecto de mayor trascendencia jurídico-real inmobiliaria de todos los previstos en una escritura de hipoteca, y el incumplimiento de las obligaciones de pago derivadas del propio préstamo garantizado o la concurrencia de un supuesto de vencimiento anticipado, son las eventualidades naturales que facultan al acreedor para el ejercicio de la acción ejecutiva (artículos 693 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 129 de la Ley Hipotecaria, etc.). La cláusula trigésima, en sus apartados tercero y quinto, se refiere a la revelación de los datos personales del prestatario en caso de cesión del crédito, cuestión de naturaleza estrictamente personal y ajena a la obligación garantizada, por lo que se considera correctamente denegado su acceso al registro al amparo del artículo 98 de la Ley Hipotecaria. Sin embargo, la cláusula trigésima primera se dedica al «cálculo y prueba fehaciente de la deuda», por lo que la denegación de la expresión «prueba fehaciente», que va asociada al mantenimiento de cuentas que prueben los importes prestado en cada momento y debidos al prestamista, no puede ampararse en que carece de trascendencia jurídico-real inmobiliaria ni siquiera en la referencia a que es materia de apreciación judicial, sin perjuicio que se pueda hacer valer en el procedimiento el error en la determinación de la cantidad exigible (cfr. artículo 695.1.2.a de la Ley de Enjuiciamiento Civil). El defecto letra P) excluye la inscripción «de la cláusula trigésimo segunda, el apartado 32.1». Dispone el apartado denegado que: «La falta de o el retraso en el ejercicio por parte del Prestamista de cualquier derecho o recurso en virtud del presente Contrato no debe considerarse una renuncia al mismo; el ejercicio ocasional o parcial de cualquier derecho o recurso no impedirá que se vuelva a ejercer dicho derecho o recurso o cualquier otro derecho o recurso. Los derechos y recursos establecidos en el presente Contrato son cumulativos y no exclusivos con respecto de cualquier derecho o subsanación establecidos por Ley». Esta cláusula no se puede calificar que el pacto tenga un carácter estrictamente personal y ajeno a la obligación garantizada, ya que contribuye a aclarar la forma de ejercicio de las acciones hipotecarias; por lo que no se considera correctamente denegada la misma al amparo exclusivamente del artículo 98 de la Ley Hipotecaria. Las cláusulas relativas a una actuación futura de notificación, relativas a una garantía ajena al derecho real de hipoteca, por lo que se considera correctamente denegado su acceso al Registro de acuerdo con el artículo 98 de la Ley Hipotecaria. El rechazo a la inscripción del pacto de anatocismo, sin perjuicio de su licitud en el plano puramente obligacional, ha sido una constate de este Centro Directivo en numerosas Resoluciones, desde la Resolución de 20 de mayo de 1987 hasta las de 19 y 25 de marzo de 2008 pasando por las de 28 de enero de 1998 y 16 de julio de 1996; basándose en la consideración de que dicho pacto supone una vulneración del principio de especialidad registral. No obstante, si se consideran inscribibles (cfr. Resoluciones de 1 de octubre y 4 de noviembre de 2010 y 11 de enero de 2011), las cláusulas relativas a comisiones, gastos, impuestos y primas de seguros, por ser cláusulas financieras, con independencia de que estén o no cubiertas con una responsabilidad hipotecaria específica, no se ve razón para que no se considere también inscribible el pacto de anatocismo; por lo que procede revocar la nota de calificación respecto de este defecto. Se considera correctamente denegadas estas cláusulas sobre expropiación forzosa por el registrador, de acuerdo con la doctrina de este Centro Directivo resultante de las Resoluciones de 19, 22, 24 y 25 de marzo de 2008, ya que sus efectos se encuentran regulados en el artículo 110.2o de la Ley Hipotecaria y en los artículos 8 y 51.1.e) del Reglamento de Expropiación Forzosa, y, aunque desaparezca la garantía hipotecaria, el acreedor siempre puede defenderse en el correspondiente expediente administrativo y cobrarse con el importe de las indemnizaciones por expropiación a las que se extiende la hipoteca por disposición legal, en los términos señalados en dichos artículos. Los artículos 27 y 107 de la Ley Hipotecaria, los cuales constituyen fundamento suficiente para denegar el acceso al registro de la propiedad de las cláusulas limitativas de la facultad dispositiva, en línea con la doctrina que emana de la Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 2009 y de las Resoluciones de este Centro Directivo de 1 de octubre y 4 de noviembre de 2010 y 11 de enero, 8 de junio y 16 de agosto de 2011. Además, aunque el registrador no hace alusión a este argumento de rechazo, debe recordarse que la aplicación de la doctrina de la Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 2009 lleva a denegar las cláusulas que contengan una prohibición de arrendar los locales hipotecados, porque los arrendamientos de locales comerciales posteriores a la hipoteca ejecutada quedan sometidos al principio de purga de cargas –artículos 134 de la Ley Hipotecaria, 175.2 del Reglamento Hipotecario y 659 y 674.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil– y, por tanto, no menoscaban la garantía hipotecaria ni alterar su preferencia. Dicha sentencia sólo admitió este pacto de vencimiento anticipado cuando se trate de arrendamientos de vivienda excluidos del principio de purga en la ejecución forzosa (los arrendamientos de vivienda por cinco años o menos del antiguo artículo 13.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos), y que, además, fueran gravosos o dañosos, entendiendo por tales los que suponen una minoración del valor de la finca por rentas bajas o por anticipo de rentas. A este respecto debe tenerse en cuenta que en la actualidad, tras la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos llevada a cabo por la Ley de 4/2013, de 4 de junio, que regula los arrendamientos de viviendas, esa purga hipotecaria tendrá lugar siempre en el ámbito de aplicación de dicha Ley, por lo que tampoco procederá la admisión de las cláusulas de vencimiento anticipado del préstamo para el supuesto de arrendamiento de viviendas. La cláusula tiene un evidente carácter financiero ya que contribuye a perfilar la obligación garantizada en cuanto determina la necesidad de realizar amortizaciones extraordinarias obligatorias, cuyo incumplimiento, a su vez, constituye una causa de vencimiento anticipado, por lo que su rechazo no puede basarse en una referencia genérica a su contradicción con el artículo 1256 del Código Civil, sin argumentar la razón o causa concreta que lleva a extraer esa conclusión y la interpretación que del mismo debe efectuarse. La cláusula 15.3 se refiere al vencimiento anticipado en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en los apartados 13 y 14 algunas de las cuales como se expone en otros fundamento de derecho se encuentran vinculadas a la obligación principal por la finalidad del préstamo, por ser susceptibles de provocar amortizaciones parciales obligatorias o por el presente vencimiento anticipado, por lo que su denegación al amparo de los artículos 1429 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 20 de la Ley del Notariado carece absolutamente de justificación, debiendo revocarse la calificación en este punto. La cláusula vigesimocuarta, en su apartado f), se refiere a la autorización al prestamista para la obtención de segundas y posteriores copias ejecutivas de la escritura. Se trata de una cláusula que, en principio, no debería acceder al Registro por su intrascendencia registral, pero debe revocarse la nota de calificación en cuanto a este defecto porque si la mera referencia genérica a un determinado artículo no constituye fundamentación suficiente para la denegación de los pactos de la hipoteca si no va acompañada de una argumentación adecuada, con más razón no puede considerarse suficiente un artículo erróneo de cuya dicción el prestatario no podrá obtener conocimiento acerca de las razones del registrador para la subsunción de la cláusula denegada en el ámbito de aplicación de la norma, ni en consecuencia combatir la nota de calificación dictada. El defecto de la letra H) excluye la inscripción «de la cláusula decimoquinta, apartado 15.4 por ser obligacional (Vencimiento anticipado por falsedad en las declaraciones y garantías)». Todo defecto ha de estar suficientemente fundado. Esta motivación es tanto más obligada en este punto dada la progresiva importancia que en el tráfico jurídico inmobiliario y mercantil actual ha adquirido la veracidad de las declaraciones del prestatario acerca de su patrimonio y situación de solvencia, en cuanto determinantes de la asunción por el acreedor de un determinado riesgo y de la prestación de su consentimiento contractual; por lo que procede revocar la calificación en este punto. El artículo 235 del Reglamento Hipotecario (y también el artículo 129.2.c) de la Ley Hipotecaria) dispone que la ejecución extrajudicial solo podrá aplicarse a las hipotecas constituidas en garantía de obligaciones cuya cuantía aparezca inicialmente determinada, por lo que en principio no cabe la utilización de este procedimiento para la realización de hipotecas de máximo en garantía de obligaciones respecto de las que inicialmente se desconoce su montante. No obstante, esta Dirección General ha reconocido la posibilidad de utilización de este procedimiento, incluso en supuestos en que la cuantía de la obligación no apareciera inicialmente determinada, siempre que en la propia escritura de constitución de hipoteca se pactara la forma de hacer constar en el registro el nacimiento y determinación de la obligación garantizada antes de iniciar la venta extrajudicial, como, por ejemplo, la nota marginal de los artículos 143 de la Ley Hipotecaria y 238 de su Reglamento (cfr. resolución de 20 de junio de 2012). Se deniegan las menciones al primer rango de la hipoteca, lo cual se estima correcto y, aunque hubiera sido preferible una mayor argumentación jurídica, que sólo se recoge en el informe, no se estima estrictamente necesaria ya que no se trata aquí de denegar una cláusula de la hipoteca, sino de una cuestión de estricta mecánica registral cual es la fijación del rango hipotecario. La hipoteca se configura, claramente, como en garantía de una obligación sujeta a condición suspensiva, pues de la escritura resulta que el prestatario no dispondrá del importe del préstamo hasta que acredite el cumplimiento de ciertas condiciones suspensivas. Ni el cumplimiento de las citadas condiciones suspensivas ni la entrega del dinero objeto del préstamo han sido acreditados en la forma prevista en la legislación hipotecaria (artículos 143 Ley Hipotecaria y 238 del Reglamento Hipotecario), por lo que, hasta la constancia registral de una y otra circunstancia, la hipoteca debe constar inscrita como en garantía de una obligación sujeta a condición suspensiva. |
| R. 28/4/2015 BOE: 1/6/2015 Registro de San Lorenzo de El Escorial n 3. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO: CANCELACIÓN DE INSCRIPCIONES CONTRADICTORIAS. A los efectos de comprender la exigencia impuesta por el artículo 286 del RH, es importante distinguir dos aspectos relevantes: que una cosa es que el ejercicio de una acción contradictoria del dominio que figura inscrito a nombre de otro en el Registro de la Propiedad, sin solicitar específicamente la nulidad o cancelación de los asientos contradictorios vigentes, pueda llevar implícita dicha petición, y otra muy distinta que el auto judicial que ha de resolver el expediente de tracto sucesivo no deba cumplir todas las manifestaciones y requisitos formales y sustantivos exigidos por la normativa aplicable al procedimiento. |
| R. 29/4/2015 BOE: 1/6/2015 Registro de Sueca. HERENCIA YACENTE: REQUISITOS PROCESALES. SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA: PLAZOS. Los procedimientos deben ir dirigidos contra el titular registral o sus herederos, y que esta circunstancia debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro del ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario. De ahí que la doctrina de este Centro Directivo, si bien matizada en sus últimos pronunciamientos, impone que en los casos de herencias yacentes, toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente (Resoluciones de 27 de mayo y 12 de julio de 2013, 8 de mayo de 2014 y de 5 de marzo de 2015). En el caso presente ninguna de estas circunstancias se ha producido, por lo que el defecto debe mantenerse por infracción del principio de tracto sucesivo. es doctrina de este Centro Directivo (Resoluciones de 28 de enero de 2013 y 29 de enero de 2015) que la inscripción o la cancelación de asientos proveniente de los pronunciamientos de una sentencia dictada en rebeldía exige el cumplimiento de los plazos de rescisión de dicha resolución judicial ya vistos en el artículo 524 de la ley procesal civil. De manera añadida –y como ocurre en cualquier otro supuesto de justificación de la firmeza de las resoluciones–, es el interesado el que debe aportar la documentación que acredite el transcurso de los indicados lapsos temporales, o la firmeza de la resolución, lo cual no ha ocurrido dentro de los plazos de calificación del título (no valiendo una presentación extemporánea, dentro del trámite de la interposición del recurso), por lo que el defecto debe igualmente mantenerse. |
| R. 29/4/2015 BOE: 1/6/2015 Registro de Mazarrón. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO: REQUISITOS. Se impone una interpretación restrictiva de las normas relativas al expediente de reanudación del tracto y en especial de las que definen la propia hipótesis de interrupción de tracto, de modo que sólo cuando efectivamente concurra esta hipótesis y así resulte del auto calificado, puede accederse a la inscripción. De ahí que no se admita la posibilidad de reanudación de tracto sucesivo a través de expediente de dominio cuando el promotor sea causahabiente del titular registral ya que en tales casos no hay verdadero tracto interrumpido y lo procedente es aportar el título de adquisición. En cuanto a la omisión en el auto de las circunstancias personales de los promotores del expediente, debe confirmarse la calificación del registrador, sin que puedan tenerse en cuenta documentos no presentados en tiempo y forma, como señala el artículo 326 de la Ley Hipotecaria y la doctrina reiterada de este Centro Directivo (por todas, cfr. Resolución de 29 de diciembre de 2005). Pretendiéndose en el procedimiento seguido sólo la reanudación de tracto y no la rectificación de la descripción de la finca, y quedando explicitado en el auto que se trata de una determinada finca registral, respecto de la cual se ordena la reanudación de tracto y la cancelación de una inscripción contradictoria concreta, la última, a nombre de persona concreta determinada en el propio auto, no puede sostenerse que pueda quedar a la registradora duda alguna sobre la identidad de la finca que le impida la identificación precisa del objeto del derecho inscrito, tal y como ha venido exigiendo este Centro Directivo. En cuanto a la citación a titulares registrales, titular catastral y, en su caso, poseedor de hecho, debe confirmarse la calificación del registrador, pues resulta una exigencia que no sólo deriva, en el caso del titular registral, de los artículos 20 de la Ley Hipotecaria y 24 de la Constitución Española, sino específicamente, para titular registral, catastral y, en su caso, poseedor de hecho, de los artículos 201 y 202 de la Ley Hipotecaria. |
| R. 5/5/2015 BOE: 8/6/2015 Registro de Elche n 2. SEGREGACIÓN DE FINCA: INSCRIPCION POR ANTIGÜEDAD SIN NECESIDAD DE LICENCIA. El Tribunal Constitucional y el Tribunal Supremo admiten la aplicación retroactiva de las normas a hechos, actos o relaciones jurídicas nacidas al amparo de la legislación anterior, siempre que los efectos jurídicos de tales actos no se hayan consumado o agotado y siempre, claro está, que no se perjudiquen derechos consolidados o situaciones beneficiosas para los particulares, infiriéndose, en estos casos, la retroactividad del sentido, el espíritu o la finalidad de la Ley. También la doctrina admite la retroactividad tácita de la Ley y de este modo se pronuncia a favor de la retroactividad de las normas interpretativas; las complementarias, de desarrollo o ejecutivas; las procesales, pero sólo en lo relativo a que los actos de ejercicio de derecho nacidos con anterioridad a aquéllas han de sujetarse a sus trámites y procedimientos, y, por último, las que pueden establecer regímenes uniformes o acabar con abusos o incomodidades, añadiendo que el intérprete encontrará una orientación en las disposiciones transitorias del Código Civil. Este Centro Directivo interpretando dicha corriente jurisprudencial (vid. Resoluciones de 27 de enero y 23 de julio de 2012) ha venido señalando el problema de derecho intertemporal planteado por la presentación en el Registro en la actualidad, de una segregación realizada durante la vigencia de la regulación anterior, como sucede en el supuesto de hecho de este recurso, entendiendo que debe resolverse en el sentido de que la segregación es un acto jurídico cuya inscripción queda sujeta a los requisitos y autorizaciones vigentes en el momento de presentar la escritura o la sentencia en el Registro, aunque el otorgamiento de aquélla se haya producido bajo un régimen normativo anterior –cfr. disposiciones transitorias tercera y cuarta del Código Civil–. Ahora bien, la exigencia de tales requisitos deberá conciliarse con los efectos jurídicos de los actos de segregación o división conforme a la legislación vigente a la fecha en que se produzcan, ya que el hecho de que tales efectos no se hayan consumado o agotado es presupuesto, conforme se ha dicho anteriormente, para la aplicación excepcional de la retroactividad. Esta Dirección General en su Resolución de fecha 17 de octubre de 2014 reconoció la analogía en la admisión de la vía de la prescripción acreditada para inscribir no sólo edificaciones, sino también divisiones o segregaciones antiguas. En el supuesto de hecho de este expediente, además de haber transcurrido sobradamente los plazos de prescripción de la posible infracción, está claro que no se han ejercido por parte del Ayuntamiento acciones para el restablecimiento de la legalidad urbanística, antes bien al contrario en la certificación aportada se declara expresamente la innecesaridad del otorgamiento de licencia, con lo cual se cumple el requisito exigido en la legislación de aplicación. |
| R. 6/5/2015 BOE: 8/6/2015 Registro de Olivenza. FUERO DEL BAYLÍO: EFECTOS EN RELACIÓN CON EL DERECHO DE TRANSMISIÓN. La cuestión es, si habiendo fallecido uno de los causantes tiempo antes de la fecha de la partición, se generan derechos a favor de los herederos del finado cónyuge de la heredera que comparece como viuda, porque en el tiempo de la apertura de la sucesión de su causante, estaba casada en régimen económico matrimonial del Fuero de Baylío. Y en consecuencia, si se hace necesario expresar en la escritura el estado civil y en su caso, el régimen económico matrimonial de la heredera viuda, al tiempo de la apertura de la sucesión de sus causantes; y si lo estuviera en el régimen económico matrimonial del Fuero de Baylío, sería o no necesaria la comparecencia de los herederos del finado habida cuenta la comunidad de bienes que se deriva del citado Fuero, que genera en el momento de la disolución por fallecimiento de uno de los cónyuges una comunidad universal; es decir, si bien en vida de ambos cada uno de los cónyuges puede libremente disponer de sus bienes privativos, fallecido uno cualquiera de ellos se hacen comunes todos los bienes y derechos de contenido patrimonial que pertenecieran a uno y otro, adquiridos por cualquier título, oneroso o lucrativo; así resulta de la Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de febrero de 1892. Actualmente, la doctrina y jurisprudencia («Vistos») se inclinan por considerar que los efectos del Fuero comienzan, no desde el momento de la celebración, sino desde el momento de la disolución de la sociedad conyugal. Ahora se trata de determinar si el «ius dalationis», conforme su naturaleza, puede ser objeto y formar parte de esa comunidad universal. Debemos partir de que el derecho de transmisión es un derecho personalísimo de aquellos a quienes corresponde ejercitarlo, lo que pueden realizar de forma voluntaria y libre. Por otro lado, el artículo 989 del Código Civil establece que «los efectos de la aceptación y de la repudiación se retrotraen siempre al momento de la muerte de la persona a quien se hereda». Respecto de la partición, cuya naturaleza traslativa, declarativa, determinativa o mixta ha sido ampliamente discutida por la doctrina, establece el artículo 1.068 del Código Civil: «La partición legalmente hecha confiere a cada heredero la propiedad exclusiva de los bienes que le hayan sido adjudicados». Es decir que la partición consuma y confiere, unida a la aceptación, la transmisión dominical de bienes hereditarios concretos a favor de cada heredero. Así, de conformidad con el artículo 989 del Código Civil, los efectos retroactivos de la aceptación de la herencia son incuestionables, lo que hace que en el caso de que la heredera estuviese casada en el momento de la apertura de la sucesión de sus causantes, no impidiera su comparecencia entonces, sin necesidad de la asistencia de su esposo. Pero también, que tales efectos producen que dicha retroacción al momento de la muerte de los padres o primeros causantes, determina que en un momento posterior, que es el del fallecimiento del cónyuge de la heredera, se considere ya incluido en el patrimonio de la viuda lo obtenido por el derecho hereditario de la misma en la herencia de sus padres, derecho de contenido patrimonial que como tal formará parte de la segunda masa hereditaria que se produce por fallecimiento del cónyuge de la citada heredera. El Tribunal Supremo en Sentencia de 11 de noviembre de 2013, referido al derecho de transmisión del 1.006 del Código Civil, ha concretado que en virtud de este precepto no hay una sucesión propiamente dicha en el «ius delationis», sino un mero «efecto transmisivo del derecho como presupuesto necesario para hacer efectiva la legitimación para aceptar o repudiar la herencia». De este modo, al aceptar la herencia, los herederos transmisarios suceden directamente al causante de la herencia y en otra sucesión distinta, al fallecido heredero. Con lo que los terceros interesados en la herencia del fallecido heredero (v. g. viuda del mismo) no adquieren derecho alguno en la del primer causante. Siguiendo el íter temporal indicado, en un tercer momento se produce la aceptación y partición de la herencia del primer o primeros causantes. Por la sola aceptación el derecho de la viuda en la herencia de sus padres pasa a ser un derecho de contenido patrimonial, el llamado «derecho hereditario in abstracto», que sería el que todos los partícipes tienen conforme a su respectiva participación sobre la total masa hereditaria, aunque carezcan aún de un derecho «in concreto» aplicado especialmente a alguno de los bienes determinados que componen dicha masa, derecho «in concreto» que sólo surge con la partición. Ahora bien, en esa fase previa de «derecho hereditario in abstracto» que se produce antes de la partición, en esa comunidad hereditaria se hacen partícipes los herederos del finado cónyuge de la viuda que ahora acepta la herencia de sus padres primeros causantes, con respecto a los cuales, los efectos de la retroacción de la aceptación no se pueden extender hasta el momento del fallecimiento de los primeros causantes, pues en ese momento dado que la hija-heredera estaba aún casada, no se había generado todavía la comunidad universal propia del Fuero del Baylío, sino sólo hasta el momento del fallecimiento de su esposo, que es cuando precisamente se genera dicha comunidad universal. Lógicamente si en el mismo instrumento público y con igual fecha se producen la aceptación y la partición de los bienes hereditarios del primer o primeros causantes, y esta se hace de forma convencional adjudicando bienes concretos entre los herederos, será necesario el consentimiento de los herederos del finado cónyuge de la viuda por aplicación del artículo 1.058 del Código Civil que exige el consentimiento unánime de todos lo copartícipes para hacer la partición. En consecuencia, dado que el régimen económico a que hubiera estado sometida la heredera viuda tiene consecuencias tales que determina si la adquisición corresponde exclusivamente a ella o también a los herederos de su finado cónyuge, es circunstancia que debe expresarse. Así pues, en las herencias en que comparezcan herederos viudos cuyo matrimonio, tras una indagación notarial al respecto, resulte haber estado sujeto al régimen del Fuero del Baylío, será necesario hacer constar la fecha del fallecimiento del cónyuge premuerto del heredero viudo. Si dicho finado cónyuge premurió a los causantes de la herencia que se formaliza, no se planteará problema alguno. Pero si falleció con posterioridad entonces habrá que distinguir los siguientes casos, tal como hemos enunciado anteriormente también: a) En caso de que el heredero o heredera viudos renuncien a la herencia de sus padres o primeros causantes, no será necesaria la comparecencia ni citación de los herederos del segundo causante. b) En caso de que el heredero o heredera viudos se limitara a aceptar la herencia sin hacer partición convencional ni adjudicaciones, tampoco sería necesaria la comparecencia de los herederos del segundo causante, pudiéndose practicar a petición de los interesados, anotación preventiva de derecho hereditario conforme a los artículos 42.6.o y 46 de la Ley Hipotecaria y concordantes de su Reglamento. c) Si lo que se pretende es la partición convencional o adjudicaciones a favor de la viuda, aun cuando fuera la única heredera llamada a la herencia de sus padres o primeros causantes sería necesario: 1º Hacer constar en la escritura de partición de herencia, el nombre y circunstancias del cónyuge-finado de la heredera y la fecha de su fallecimiento a los efectos de determinar por el notario el régimen económico matrimonial. 2º En el caso de régimen económico del Fuero de Baylío, la comparecencia de los herederos del finado cónyuge, quienes podrán libremente aceptar la herencia de éste, de la que forma parte la mitad (por dimidio) del «derecho hereditario in abstracto» de la viuda sobre la masa hereditaria de sus padres o primeros causantes (cfr. sentencias de la Audiencia Provincial de Badajoz anteriormente citadas), y en tal caso, hacer junto con los demás condóminos la partición y adjudicación de los bienes de la herencia de los primeros causantes, sin necesidad, si no quieren, de partir otros bienes o derechos propios de la herencia del cónyuge, lo cual podrán hacer en un momento posterior; pues si bien es cierto que la aceptación de la herencia no puede ser parcial (artículo 990 del Código Civil), es perfectamente posible que la partición sí sea sólo de algunos bienes; o bien pueden renunciar a la herencia del finado cónyuge, en cuyo caso sería necesario determinar, ante la renuncia de los llamados en primer lugar quienes pasan a tener la condición de herederos del segundo, aplicando, según proceda, la sustitución vulgar, el derecho de acrecer, o el llamamiento a los herederos legales del siguiente grado. Igualmente si los llamados a la herencia del cónyuge-finado o segundo causante se niegan a comparecer en la escritura de aceptación y partición de herencia del primer o primeros, faltaría el presupuesto básico de legitimación de la partición convencional que es el consentimiento de todos los partícipes; siendo necesario en tal caso acudir a la vía judicial conforme al artículo 1.059 del Código Civil. |
| R. 6/5/2015 BOE: 8/6/2015 Registro de Calahorra. PROPIEDAD HORIZONTAL: DESVINCULACIÓN DE UN ANEJO. La doctrina de este Centro Directivo afirma que puede el titular desvincular el anejo en base a la autorización estatutaria, pero para que ello pueda ser realizado sin intervención posterior de la junta hubiera sido necesario que en el título constitutivo se hubieran descrito los espacios que se configuraban como anejos con todos los requisitos necesarios para su posterior conversión en elementos privativos. No siendo así, es precisa una modificación o complemento del título constitutivo de conformidad con las reglas generales de propiedad horizontal, pues la descripción de linderos y determinación de la superficie puede afectar a otros elementos privativos o a los elementos comunes (Resolución de 15 de marzo de 2004 y demás citadas en los «Vistos»). |
| R. 5/5/2015 BOE: 9/6/2015 Registro de Benidrom n 2. RECURSO GUBERNATIVO: LEGITIMACIÓN PARA INTERPONERLO. DOCUMENTOS NOTARIALES: DISTINCIÓN ENTRE ESCRITURAS Y ACTAS. RECONOCIMIENTO DE DOMINIO: REQUISITOS Y EFECTOS. El artículo 39 del Reglamento Hipotecario considera representante de los interesados a quien presente los documentos correspondientes en el Registro con objeto de solicitar la inscripción. Y a ese presentante se le notifica la calificación negativa del registrador (artículo 322 de la Ley Hipotecaria). Pero según la doctrina de este Centro Directivo (cfr. las Resoluciones de 25 de octubre de 1973, 27 de febrero de 1999, 14 de noviembre de 2005 y 13 de noviembre de 2014), el ámbito de la representación a que se refiere citado precepto reglamentario está circunscrito a una mera actuación material –la presentación del documento en el Registro- pero no incluye la interposición del recurso contra la calificación registral que atribuya al título algún defecto, para lo cual el citado artículo 325 de la Ley Hipotecaria exige claramente que ha de ostentarse notoriamente o acreditarse en forma auténtica la representación legal o voluntaria de los interesados en el asiento. Como expresa la Resolución de 1 de marzo de 2013, «el acta notarial puede ser un título inscribible en los supuestos legalmente previstos, siempre y cuando no se requiera una declaración de voluntad de los interesados afectados. Así lo ha declarado reiteradamente este Centro Directivo (Resolución de 28 de febrero de 2012)». En el presente caso el título presentado contiene no una simple manifestación sobre un hecho sino una declaración de voluntad de repudiación (con el correlativo reconocimiento del dominio de otras personas), que, según la legislación notarial, es contenido propio de las escrituras públicas. La renuncia abdicativa del dominio (causa de pérdida del mismo para su titular), es un acto dispositivo unilateral, mediante una declaración de voluntad no recepticia e irrevocable, características éstas de especial relevancia para la resolución de este recurso. Este Centro Directivo ha entendido que un ordenamiento como el español, que permite la pérdida del dominio por renuncia (cfr. artículo 6.2 del Código Civil), no puede poner obstáculo a la cancelación del dominio en virtud de la escritura en que el titular registral manifiesta su voluntad de no tenerla como suya (cfr. artículos 79, 80 y 82 de la Ley Hipotecaria y la Resolución de 19 de enero de 1994). Desde el punto de vista de la técnica registral, y dejando al margen los demás presupuestos para que la renuncia al derecho de propiedad sea inscribible, ésta podría tener acceso al Registro mediante un asiento de inscripción en que se haga constar la renuncia, con subsistencia de la finca como finca inmatriculada (y con sujeción a la disciplina normativa que rige la adquisición por parte de la Administración del Estado de los bienes inmuebles vacantes, de suerte que esta adquisición se produce «ope legis», desde el momento en que se cumplen los requisitos para tal atribución -cfr. artículos 609, párrafo segundo, del Código Civil y 17 y 47.d) de la Ley 33/2003, del Patrimonio de las Administraciones Públicas-). Pero, en todo caso, carece de fundamento que dicha renuncia abdicativa produzca la vigencia del asiento anterior y quede la finca inscrita a nombre del anterior propietario si no concurre el consentimiento de éste y un título material que lo justifique (cfr. artículos 82 y 83 de la Ley Hipotecaria). En realidad, d se pretende la rectificación del Registro, no con base en una renuncia abdicativa propiamente dicha sino, más bien, mediante un verdadero reconocimiento de dominio, en tanto en cuanto la renunciante justifica su declaración de voluntad en el hecho de que -según afirma- la sentencia que declaró su dominio inscrito adquirido mediante documento privado de compraventa suscrito el 15 de febrero de 1984, y aparte determinadas vicisitudes del procedimiento judicial declarativo, no pudo tener en cuenta que la finca a que se refiere dicha sentencia había sido transmitida por el titular registral a otras personas antes del citado documento privado. En este sentido, es doctrina reiterada de este Centro Directivo que para la inscripción de cualquier título traslativo se requiere que aparezca manifiestamente como tal, en virtud de la causa onerosa o gratuita que lo determine, ya que es el único medio de que el registrador, al calificar tenga en cuenta los requisitos de capacidad y de forma que exige la Ley y, en consecuencia, el carácter de título material adecuado para operar la transmisión; de todo lo cual carece el mero reconocimiento de propiedad por lo que no puede reputarse como título traslativo (cfr., por todas, las Resoluciones de 19 de enero de 1994 y 6 de julio de 2006). Por otra parte, este Centro Directivo ha admitido que mediante escritura pública se deje sin eficacia una transmisión inscrita de modo que vuelva a quedar inscrito el dominio a favor del primitivo transmitente. Si realmente lo que se pretende en el documento es una rectificación del Registro, el principio de rogación y el de consentimiento causal exigen que se solicite el asiento adecuado y sobre todo cumpliendo los requisitos de la cancelación, que son el consentimiento cancelatorio expreso de todos los interesados y la causa expresa y coherente de la cancelación. |
| R. 11/5/2015 BOE: 9/6/2015 Registro de Ourense n 3. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: SOCIEDAD DE GANANCIALES DISUELTA Y NO LIQUIDADA. Hay que tener en cuenta la especial naturaleza de los bienes de la sociedad de gananciales disuelta pero no liquidada según la doctrina del Tribunal Supremo que afirma que surge, en tal caso, una comunidad –«posmatrimonial» o «postganancial»– «sobre la antigua masa ganancial cuyo régimen ya no puede ser el de la sociedad de gananciales, sino el de cualquier conjunto de bienes en cotitularidad ordinaria, en la que cada comunero (cónyuge supérstite y herederos del premuerto en caso de disolución por muerte, o ambos cónyuges si la causa de disolución fue otra) ostenta una cuota abstracta sobre el «totum» ganancial (como ocurre en la comunidad hereditaria antes de la partición de la herencia), pero no una cuota concreta sobre cada uno de los bienes integrantes del mismo, cuya cuota abstracta subsistirá mientras perviva la expresada comunidad posmatrimonial y hasta que, mediante las oportunas operaciones de liquidación-división, se materialice en una parte individualizada y concreta de bienes para cada uno de los comuneros» (Sentencia de 7 de noviembre de 1997, que recoge doctrina ya mantenida en las Sentencias de 21 de noviembre de 1987, 8 de octubre de 1990, 17 de febrero de 1992 y 23 de diciembre de 1993, entre otras; con un criterio que ha sido reiterado en Sentencias posteriores como las de 11 de mayo de 2000, 3 de junio de 2004, 17 de octubre de 2006 y 10 de junio de 2010). De acuerdo con lo expuesto, el cónyuge supérstite ostenta la condición de copartícipe en la comunidad postganancial y, como tal, debe ser demandado, tanto si se pretende el embargo de la totalidad de la finca, como si lo que se produce es su posterior enajenación como consecuencia de aquél, caso del supuesto de hecho de este expediente. |
| R. 13/5/2015 BOE: 9/6/2015 Registro de Ubrique. ESCRITURA PÚBLICA: ALCANCE RESPECTO DEL CONTRATO PRIVADO ANTERIOR. En la parte dispositiva de la escritura, por la transmitente «se vende y entrega la finca descrita» y los adquirentes «la compran y adquieren»; se da firme y eficaz carta de pago en la escritura, si bien los medios de pago no se han acreditado o hecho las advertencias oportunas, pero no se ha señalado este defecto por la registradora por lo que no es objeto del expediente; se hace entrega de la posesión en el otorgamiento de la escritura y no en otro momento, lo que es patente en ese otorgamiento; además, se hacen imposiciones de los gastos ocasionados y otras propias de los otorgamientos ante notario. Pero también es cierto que en la parte expositiva se detalla otro contrato de compraventa realizado hace unos años por la representación verbal de la vendedora sobre la misma finca y a favor de una persona fallecida y distinta de los que aparecen hoy como compradores, si bien el tracto de la sucesión hereditaria que se produce les habilita para ser los adquirentes de la misma. Acreditado ese tracto de sucesión hereditaria por sus títulos -acta de declaración de herederos abintestato- falta la aceptación y adjudicación de herencia, lo que no se ha producido y si lo ha sido, no se acredita. En consecuencia, existe una discrepancia esencial entre la parte expositiva y la dispositiva de la escritura, relativa al tiempo de la compraventa y al título por el que adquieren los comparecientes: si el de compra actual o el de la sucesión hereditaria del fallecido que fue comprador por el documento privado. En presencia de una escritura, la alternativa es clara: o es recognoscitiva si encaja en el artículo 1224 del Código Civil o es constitutiva si queda fuera de los supuestos que claramente alude el artículo 1224 del Código Civil. |
| R. 13/5/2015 BOE: 9/6/2015 Registro de Plasencia. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO: CALIFICACIÓN REGISTRAL. Como ya señaló la Resolución de este Centro Directivo de 9 de octubre de 2000 en su fundamento de Derecho quinto: «(...) el hecho de que en el auto recaído en expediente de dominio haya de hacerse constar el título adquisitivo alegado por el promotor no quiere decir que el Registrador pueda calificar la validez de dicha adquisición, pues es esta una cuestión sustraída a su función calificadora, toda vez que ello supondría poner en cuestión el acierto de la propia decisión judicial, y, con ello, se invadiría el ámbito de la propia función jurisdiccional, reservada en exclusiva a los Jueces y Magistrados (cfr. artículo 117 de la Constitución Española, 18 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento)». No debe confundirse la necesidad de que el auto exprese el título material de adquisición, pues ese título de adquisición o causa del desplazamiento patrimonial será determinante de la forma y efectos de la inscripción a practicar (tal y como se afirmó en Resoluciones de 17 de enero de 2003 y 24 de junio de 2011), con la posibilidad, inexistente, de que el registrador exija la aportación de dicho título material o califique su contenido para contradecir una aseveración judicial. |
| R. 14/5/2015 BOE: 9/6/2015 Registro de Cuevas de Almanzora. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: CONSECUENCIAS EN CASO DE PROCEDIMIENTOS JUDICIALES. Este Centro Directivo ha señalado que el principio de tracto sucesivo debe matizarse, tratándose de la inscripcion de resoluciones judiciales procedentes de la jurisdicción contenciosa, en el sentido de que en defecto de consentimiento expreso y autentico de los actuales titulares registrales (cfr. artículo 82 de la Ley Hipotecaria), debe exigirse que sea el órgano jurisdiccional quien deba apreciar en cada caso concreto si los titulares registrales afectados por el pronunciamiento judicial han tenido ocasión de intervenir en el proceso, si la sentencia les vincula, y si concurren o no circunstancias que deban ser dignas de protección, como expresamente ha reconocido la citada Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de abril de 2013 (cfr. artículo 522, número 2, de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Por el contrario, tratándose de la inscripción de una sentencia dictada en el ámbito de la jurisdicción civil, hay que tener en cuenta el principio de rogación y vinculación del órgano jurisdiccional a la petición de parte que rige en el ejercicio de acciones civiles, por lo que el contenido de la demanda y la designación de los demandados queda bajo la responsabilidad del demandante. En conclusión tratándose, como en el supuesto de hecho de este expediente, de una sentencia por la que se declara la nulidad de un acto traslativo que ha sido oportunamente inscrito en el Registro, sin que constara la existencia de una anotación preventiva de demanda, debe el registrador comprobar que el titular registral ha tenido la adecuada participación en el proceso. En el caso que ahora nos ocupa nos encontramos con que la sentencia anula, no sólo la partición hereditaria realizada por la demandada, sino también la venta que ésta realiza a un tercero que inscribe su titularidad antes incluso de que la demanda que dio origen al pleito hubiera sido admitida a trámite. Lo único que resulta de los antecedentes de hecho de la sentencia es que el citado tercero intervino en el proceso en calidad de testigo propuesto por la parte demandada. Obviamente no es esa la posición procesal que corresponde al titular de un derecho que va a ser declarado nulo en ese procedimiento. Y, además, la providencia dictada por la magistrada–juez con fecha 2 de diciembre de 2014, tampoco deja claro (más bien todo lo contrario) que el mismo haya podido ejercer procesalmente las facultades correspondientes que le permitan la protección y tutela de sus derechos. |
| R. 14/5/2015 BOE: 9/6/2015 Registro de Gijón n 5 NOVACIÓN DE HIPOTECA: AUMENTO DE CAPITAL Y DE PLAZO Y RANGO HIPOTECARIO La cuestión del presente recurso, por tanto, consiste en determinar si la novación de la hipotecario de máximo –en garantía de cuenta corriente de crédito– por ampliación del plazo inicialmente convenido y con aumento del límite de la cuenta de crédito, afecta al rango de la inscripción de hipoteca novada o de su ampliación, existiendo cargas intermedias, en este caso embargos, y los titulares de las mismas no prestan su consentimiento a la referida doble ampliación del plazo y de la responsabilidad hipotecaria. En el análisis de esta cuestión este Centro Directivo sostiene en la actualidad las siguientes conclusiones: a) En primer lugar, con carácter general, se ha considerado que la pérdida de rango de que habla el citado artículo 4.3, no obstante la expresión literal «la alteración o pérdida del rango de la hipoteca inscrita» (y lo inscrito sólo puede ser lo ya existente), es más coherente interpretarla atendiendo a la finalidad y al contexto total del precepto, concretamente a la expresión posterior de «por ese incremento o ampliación», y entender, en consecuencia, que la alteración o pérdida del rango y el mantenimiento, en su caso, del rango, lo son sólo en relación con los supuestos posteriores de «incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria» y de «ampliación del plazo del préstamo» de la hipoteca inscrita. b) Paralelamente a esa conclusión e intentando ser congruente con ella, esta Dirección General ha sostenido hasta ahora que el fraccionamiento o división de la hipoteca en dos hipotecas independientes, cada una con su propio rango, que genera la anterior interpretación, se produce no sólo en los casos de «incremento de la responsabilidad hipotecaria» (por la cantidad en que se amplíe la responsabilidad), como era la interpretación tradicional, sino también en los casos de «ampliación del plazo» (por el plazo en que se amplíe la duración de la hipoteca), aunque simultáneamente no se pacte un aumento de la responsabilidad hipotecaria, porque a esos dos conceptos se refiere la citada expresión «por este incremento o ampliación». Sin embargo, en cuanto a los efectos de esta dicotomía de la hipoteca, en concreto respecto a la cuestión de qué titulares de derechos inscritos posteriores han de aceptar la novación para que no se altere el rango de la hipoteca novada, se distinguía entre el caso de aumento de responsabilidad hipotecaria y el de novación por ampliación de plazo. Así, en el primer caso de incremento de la responsabilidad hipotecaria, los titulares posteriores que han de consentir serán tanto los de derechos «inscritos» como los de derechos «anotados» (éstos se consideran comprendidos dentro del concepto de cargas posteriores del inciso final del artículo que se integra con la expresión derechos inscritos en su sentido genérico), pues ambos resultan perjudicados ya que en caso de ejecución quedará un menor remanente en favor de los mismos. Por el contrario, en los supuestos de ampliación de plazo hay que distinguir entre unos y otros derechos, siendo exigible el consentimiento solo de los titulares de derechos inscritos. c) En cuanto a las características o alcance de ese fraccionamiento o división de la hipoteca originaría en dos hipotecas, una la de la constitución propiamente dicha que conserva el rango y otra la de ampliación, que viene a equipararse a una segunda hipoteca, tratándose del supuesto de «incremento de la responsabilidad hipotecaria», se ha expresado en numerosas Resoluciones (cfr. Resoluciones de 12 de mayo de 2011 y 24 de febrero y 2 de abril de 2014) que la segunda hipoteca garantizará la cantidad en que se incremente la responsabilidad hipotecaria, lo que no presenta dificultad atendiendo a la naturaleza y estructura de la hipoteca. Pero, por lo que respecta al supuesto de simple «ampliación del plazo» y división de la hipoteca, en caso de existir terceros titulares de derechos inscritos con rango posterior que no consientan la novación, las resoluciones que se han referido a esta cuestión sólo indican que la segunda hipoteca lo será «por el plazo en que se amplíe la duración de la obligación», lo que no se entiende si nos atenemos a la naturaleza y estructura de la hipoteca, sin que se explique en modo alguno por esas resoluciones en qué consiste esa segunda hipoteca. Estas conclusiones no resultan totalmente satisfactorias. En consecuencia, se entiende que la correcta comprensión del artículo 4.3 no puede fundamentarse en una aparente interpretación literal del precepto dada su difícil redacción, que no contribuye a aclarar suficientemente la exposición de motivos de la Ley 41/2007 que lo reforma, por lo que hay que acudir, como se ha hecho respecto a los efectos concretos de la pérdida del rango, a una interpretación fundamentalmente finalista y sistemática. A este respecto ninguna duda cabe a este Centro Directivo que tiene capital importancia lo establecido en la disposición transitoria única de la propia Ley 41/2007. Desde esta perspectiva el artículo 4.3 puede leerse (sin perjuicio de poder integrar algún supuesto más, como por ejemplo, la modificación de las condiciones del tipo de interés con fijación de un tope a efectos hipotecarios superior) del siguiente modo: la ampliación del capital no supondrá, en ningún caso, una alteración o pérdida del rango de la hipoteca inscrita, excepto cuando implique un incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria o exista una ampliación del plazo del préstamo por este incremento de la responsabilidad hipotecaria o ampliación del capital. Con esta interpretación se reconoce la posibilidad de la recarga de la hipoteca, entendida como la facultad de compensar las cantidades amortizadas del principal con los nuevos importes concedidos, siempre que la suma de éstos con el capital pendiente de amortización del préstamo primitivo no supere la cifra de capital inicialmente concedido, aunque existan acreedores intermedios, y con el mantenimiento del rango de la hipoteca que seguirá siendo única. Además, esta interpretación también permite dar coherencia al contenido de la segunda hipoteca en los dos supuestos en que va a operar la división de la garantía: El primero, que tendrá lugar cuando la ampliación del capital exceda de la recarga posible en los términos antes indicados, en cuyo caso la responsabilidad hipotecaria de la segunda hipoteca vendrá determinada por la cifra en que se traduzca dicho exceso, más las correspondientes cifras para los conceptos accesorios y complementarios (intereses, costas, etc.). Y el segundo supuesto, cuando la ampliación del capital vaya acompañada, precedida o seguida, de una ampliación del plazo de la obligación garantizada, en cuyo caso la responsabilidad hipotecaria de la segunda hipoteca vendrá determinada por la total cifra del nuevo capital concedido, es decir, por la cifra íntegra de la ampliación o aumento del capital sin que opere la recarga en cantidad alguna, más las correspondientes cifras para los conceptos accesorios y complementarios. En definitiva el plazo se configura, además de su función de amortización, como el período de tiempo dentro del cual es susceptible de admitirse la recarga de la hipoteca. Por lo que respecta a los efectos sobre el rango de la hipoteca inscrita de la simple convención de ampliación del plazo de vencimiento de la obligación garantizada, de las conclusiones del fundamento de derecho anterior resulta que, tanto si existen terceros titulares de derechos anotados posteriormente, como se ha afirmado siempre por esta Dirección General, como si esos terceros lo son de derechos inscritos, ese pacto es perfectamente válido e inscribible sin pérdida de rango de la hipoteca inscrita, aun en ausencia del consentimiento de los titulares de esos derechos inscritos o anotados con posterioridad. Ciñéndonos, finalmente, al concreto supuesto que es objeto del recurso, y aplicando las conclusiones expuestas, que en este caso coinciden con las de todas las resoluciones citadas, al tratarse de un supuesto de ampliación del plazo de vencimiento de la obligación, con simultánea ampliación de capital –límite del crédito– e incremento de las responsabilidad hipotecaria y concurriendo la existencia de anotaciones de embargo posteriores, se hace necesario el consentimiento de los titulares de dichos derechos anotados con rango posterior; de forma que la ausencia de tal consentimiento implicará la pérdida del rango preferente de esa ampliación, e impedirá también la práctica de la inscripción de la ampliación de hipoteca aunque lo sea con el rango que le corresponda conforme a la fecha de su inscripción actual, si no media el consentimiento expreso por parte de la entidad acreedora para su inscripción en tales condiciones, por afectar tales estipulaciones al contenido esencial del derecho real de hipoteca (rango, plazo y responsabilidad hipotecaria). La circunstancia de referirse el supuesto de hecho objeto del recurso a una hipoteca de máximo en garantía del saldo de una cuenta de crédito no altera la solución anterior, ya que, por un lado, es reiterada la doctrina de este Centro Directivo de ser aplicables las normas de la Ley 2/1994, tanto las relativas a la subrogación como a la modificación, a los préstamos y a los créditos hipotecarios, y, por otro, porque precisamente el plazo de la cuenta corriente de crédito cumple una función similar que la que tiene el plazo respecto de la recarga. |
| R. 19/5/2015 BOE: 30/6/2015 Registro de San Sebastián de los Reyes n 2. ANOTACIÓN PREVENTIVA: CADUCIDAD. Mediante el presente recurso se pretende la constancia registral de la prórroga de una anotación preventiva de embargo en virtud de un mandamiento judicial librado antes del transcurso de cuatro años a contar desde la fecha de la anotación, pero presentado una vez que había vencido dicho plazo. Habiéndose presentado el mandamiento ordenando la prórroga transcurridos los cuatro años de vigencia de la anotación, se ha producido la caducidad de ésta, con independencia de la fecha de expedición de aquél. Esta caducidad opera de forma automática, ipso iure, sin que a partir de entonces pueda surtir ningún efecto la anotación caducada, que ya no admite prórroga alguna, cualquiera que sea la causa que haya originado el retraso en la presentación en el Registro del mandamiento ordenando la prórroga, debido a la vida limitada con la que son diseñadas tales anotaciones preventivas en nuestro sistema registral. |
| R. 19/5/2015 BOE: 30/6/2015 Registro de Alicante n 3. CONTRATO DE VITALICIO: CONDICIÓN RESOLUTORIA. Los contratos de vitalicio cuentan con tipificación legal desde que la Ley 41/2003, de 18 de noviembre, introdujo dentro del título XII del libro IV del Código Civil (artículos 1791 a 1797), dedicado a los contratos aleatorios, una regulación suficiente de la obligación alimenticia surgida del pacto y no de la ley. Son contratos onerosos, en los que la causa es, para una de las partes, la transmisión que la otra le hace de un capital o de unos bienes, y para ésta, el alojamiento, manutención y toda clase de asistencia durante toda su vida, que aquélla se obliga a prestarle (o la prestación de los servicios, cuidados y atenciones, durante todo el tiempo de la «vida contemplada». Cfr., por todas, las Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de julio de 1982 y 3 de noviembre de 1988). Son, también, aleatorios, pues, aparte la transcendencia que pueda tener el carácter normalmente variable de la extensión y contenido de la obligación alimenticia, la duración de dicha prestación es indeterminada, como lo es la duración de la vida del alimentista. Son naturalmente vitalicios, como resulta del artículo 1791 del Código Civil al referirse a la obligación de proporcionar vivienda, manutención y asistencia de todo tipo a una persona «durante su vida», sin perjuicio de las modalizaciones que respecto de esta cuestión puedan establecerse en virtud del principio de la autonomía de la voluntad. Asimismo, son de carácter bilateral, en tanto que surgen obligaciones recíprocas para ambas partes contratantes, de lo que se deriva la posible resolución por incumplimiento. El artículo 1797 del Código Civil, después de su modificación por la Ley 41/2003, dispone que «cuando los bienes o derechos que se transmitan a cambio de los alimentos sean registrables, podrá garantizarse frente a terceros el derecho del alimentista con el pacto inscrito en el que se dé a la falta de pago el carácter de condición resolutoria explícita, además de mediante el derecho de hipoteca regulado en el artículo 157 de la Ley Hipotecaria». La cuestión que se plantea en el presente recurso es si el concreto pacto de resolución expresamente estipulado en la escritura calificada es o no inscribible a la luz de la doctrina de este Centro Directivo sobre la reinscripción a favor del vendedor en caso de resolución de la compraventa conforme al artículo 1504 del Código Civil. Respecto de la eficacia y operativa de las condiciones resolutorias explícitas inscritas, debe tenerse en cuenta la doctrina de esta Dirección General (cfr., entre otras, las Resoluciones de 19 de junio de 2007, 10 de diciembre de 2010, 10 de julio de 2013 y 12 de febrero de 2015), según la cual los requisitos exigidos para obtener la reinscripción a favor del transmitente, como consecuencia del ejercicio de la facultad resolutoria explícita del artículo 1504 del Código Civil, son los siguientes: a) Debe aportarse el título del vendedor (cfr. artículo 59 del Reglamento Hipotecario); b) La notificación judicial o notarial hecha al adquirente por el transmitente de quedar resuelta la transmisión, siempre que no resulte que el adquirente requerido se oponga a la resolución invocando que falta algún presupuesto de la misma. Formulada oposición por el adquirente, deberá el transmitente acreditar en el correspondiente proceso judicial los presupuestos de la resolución, esto es, la existencia de un incumplimiento grave; c) El documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución (artículo 175.6.a del Reglamento Hipotecario). indudablemente, no puede desconocerse que los contratos como el documentado en el título objeto de la calificación impugnada tienen unas características propias de las que pueden derivarse algunas modalizaciones o especialidades, justificadas por el hecho de ser normalmente el cedente-alimentista la persona más necesitada de protección (generalmente de avanzada edad, con discapacidad o dependencia –vid. el apartado VIII de la exposición de motivos de la Ley 41/2003–). Precisamente, el mismo legislador establece algunas limitaciones –en determinados casos, sujetas a decisión del juez– a la obligación de restitución del bien cedido en caso de resolución por incumplimiento del alimentante (vid. artículos 1795, párrafo segundo, y 1796 del Código Civil). En el presente caso el contrato calificado ofrece unos perfiles singulares y contiene una regulación de los aspectos relativos a la resolución por incumplimiento que deben considerarse suficientes para su reflejo registral conforme a la doctrina de esta Dirección General. En el presente caso, la asistencia personal, causa de la transmisión dominical, ofrece unos perfiles bien singulares, pues no en vano las partes expresamente declaran ser imposibles de traducirse en un valor económico la atención y cuidado personal a que se refiere dicha asistencia, con lo que mal puede exigirse al cedente que pretenda hacer valer la resolución que devuelva algo que no está cuantificado. Además, una cosa es la inscripción del pacto y otra su eventual dinámica posterior, para obtener en su caso la reinscripción del bien de operar la resolución, pues será en ese momento, al solicitar el alimentista la reinscripción de los bienes en su favor, cuando habrán de examinarse los requisitos que sobre tal extremo se consideran ineludibles según la doctrina de este Centro Directivo. Por otra parte, cabe recordar que es también doctrina reiterada de esta Dirección General que el deber de acreditar que se ha consignado el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución, es compatible con el reflejo registral de la cláusula penal prevista para el caso de resolución tan sólo con la finalidad de dar a conocer el alcance del mecanismo subrogatorio implícito en la resolución, respecto de los posibles adquirentes posteriores del dominio o de un derecho real resoluble. Es cierto que en la cláusula debatida no se explicita la necesidad de que la notificación sobre la resolución sea notarial o judicial. Pero el hecho de que en el presente caso se limite a exigir «requerimiento fehaciente de resolución por incumplimiento» no puede impedir la inscripción solicitada, toda vez que dicha estipulación debe interpretarse en el sentido más adecuado para que produzca efecto (artículo 1284 del Código Civil), de suerte que será en el ulterior desenvolvimiento de dicha cláusula, a los efectos de que, en caso de producirse la resolución, el cedente obtenga la reinscripción de los derechos cedidos, cuando procederá la aplicación analógica del artículo 59 del Reglamento Hipotecario al que se refiere la nota de calificación y, por ende, la exigencia de acreditación de que dicho requerimiento resolutorio se ha efectuado por vía notarial o judicial. |
| R. 20/5/2015 BOE: 30/6/2015 Registro de Lepe. PROCEDIMIENTO DE VENTA EXTRAJUDICIAL PARA LA EJECUCIÓN DE LA HIPOTECA: REQUERIMIENTO AL DEUDOR. Presentada en el Registro de la Propiedad de Lepe escritura de venta otorgada en virtud de ejecución extrajudicial, se deniega la inscripción por el registrador fundada en que la notificación no se practicó en la forma prevista por el artículo 236-c del Reglamento Hipotecario ya que intentada personalmente al deudor en su domicilio, resultando infructuosa, se procedió a realizar, a instancia de la entidad acreedora, en un domicilio distinto al consignado por las partes en la cláusula de ejecución extrajudicial recogida en la escritura de constitución de hipoteca y que figura registrada en la inscripción correspondiente. Se trata por tanto, de dilucidar en este recurso si es admisible la notificación efectuada personalmente al deudor en un domicilio distinto del señalado en el Registro cuando no fue posible una notificación personal en el domicilio primeramente señalado. Bien es cierto, como señala el registrador, que las actuaciones no se han llevado a cabo respetando estrictamente los mecanismos legales establecidos en el Reglamento Hipotecario que señala una serie de notificaciones subsidiarias a terceras personas, ex artículo 236-c), pero no sería congruente provocar la terminación del procedimiento por la imposibilidad de realizar la notificación el domicilio señalado, cuando no se plantea ningún problema en torno a la protección de los derechos del deudor, quien en el presente caso fue debidamente identificado, notificado y requerido de pago en forma personal a través de la correspondiente actuación notarial, y que no sólo admitió la notificación sino que consintió con las consecuencias de la ejecución como resulta del otorgamiento de la escritura calificada. |
| R. 21/5/2015 BOE: 30/6/2015 Registro de Valencia n 3. DOCUMENTOS NOTARIALES: REQUISITOS. Ciertamente, tiene razón la registradora al negar que la denominada por el notario «nota» para trasladar a la copia autorizada la diligencia de subsanación extendida en la matriz no constituye, en puridad, una diligencia de subsanación de error de copia a la que se refiere el artículo 243 del Reglamento Notarial. Según este precepto reglamentario, los errores u omisiones advertidos en las copias «...se subsanarán mediante diligencia posterior autorizada de igual modo que la copia haciendo constar, además, por nota al margen de ésta, la rectificación», de lo que se deriva que se trata de un procedimiento aplicable únicamente para subsanar la copia misma y no la matriz, como acontece en este caso, y mediante diligencia, sin perjuicio de que se extienda además una nota marginal en la misma copia para indicar la rectificación. Pero, con independencia del poco acierto del notario autorizante al calificar el medio subsanatorio, el documento calificado contiene, en realidad, un testimonio de la diligencia de subsanación y complemento de la matriz (vid. artículo 153 del Reglamento Notarial) que, con cumplimiento de todos los requisitos sustantivos establecidos, se ha trasladado de ese modo a la copia, debiéndose estimar absolutamente irrelevante para la existencia, contenido y finalidad de dicha subsanación el hecho de que se haya extendido en folios de papel timbrado inutilizados por la registradora –ciertamente, sin expreso apoyo legal ni reglamentario para ello– y en folios no correlativos, algo que –al margen de su posible valoración como incumplimiento de un deber reglamentario que pudiera generar responsabilidad disciplinaria– es indudable que no puede afectar a la eficacia del documento en sí ni constituir defecto que impida la inscripción. |
| R. 21/5/2015 BOE: 30/6/2015 Registro de Arganda del Rey n 1. DOCUMENTOS JUDICIALES: SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA. Dictada la sentencia en rebeldía procesal de los demandados, tal y como consta en la propia resolución, resulta de aplicación lo dispuesto en el artículo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que dispone: «Mientras no sean firmes, o aun siéndolo, no hayan transcurrido los plazos indicados por esta Ley para ejercitar la acción de rescisión de la sentencia dictada en rebeldía, sólo procederá la anotación preventiva de las sentencias que, dispongan o permitan la inscripción o cancelación de asientos en Registros públicos». Es decir, aun cuando conste acreditado en tiempo y forma la firmeza de la resolución, es aplicable la doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en el «Vistos») según la cual, cuando una sentencia se hubiera dictado en rebeldía es preciso que, además de ser firme, haya transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde. La recurrente afirma que es de aplicación el plazo de veinte días previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil por cuanto la sentencia había sido notificada personalmente a los demandados, pero ni tal circunstancia resulta de la documentación presentada ni podría ser apreciada en este expediente de recurso que no puede tener en cuenta documentos que no haya tenido a la vista el registrador para emitir su calificación (artículo 326 de la Ley Hipotecaria). |
| R. 22/5/2015 BOE: 30/6/2015 Registro de Madrid n 6. PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL: DESPACHO DE LOS DOCUMENTOS SEGÚN SU ORDEN DE PRESENTACIÓN. Dada la vigencia de los asientos de presentación anteriores al del documento cuya calificación ha motivado el presente recurso, lo procedente es aplazar o suspender la calificación de dicho documento mientras no se despachen los títulos previamente presentados, como resulta implícitamente de lo dispuesto en los artículos 111, párrafo tercero, y 432.2 del Reglamento Hipotecario al regular las prórrogas del asiento de presentación. Este criterio se encuentra confirmado en el artículo 18.2.o de la Ley Hipotecaria, según redacción dada por la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, al establecer que el plazo máximo para inscribir el documento es el de quince días contados desde la fecha del asiento de presentación, pero si existiera pendiente de inscripción un título presentado con anterioridad, el plazo de quince días se computa desde la fecha de la inscripción del título previo. |
| R. 22/5/2015 BOE: 30/6/2015 Registro de Zaragoza n 12. DÉRECHO HEREDITARIO "IN ABSTRACTO": TRATAMIENTO REGISTRAL. Desde el punto de vista registral desde la reforma de la Ley Hipotecaria de 1944, el derecho hereditario «in abstracto» en ningún caso es objeto de inscripción, sino únicamente de anotación preventiva, precisamente para diferenciar la situación jurídica de quien es titular de una cuota concreta de la finca, de quien es titular de una cuota hereditaria «in abstracto», y, por la misma razón, la transmisión de este derecho hereditario abstracto no es objeto de inscripción, sino de anotación preventiva, con la finalidad de evitar una indeterminación en las inscripciones, que es incompatible con las bases de nuestro sistema legal hipotecario, en donde ha de imperar siempre la claridad y seguridad de los asientos registrales, para la salvaguardia de los terceros y demás personas interesadas (cfr. Resolución de 6 de febrero de 1970). En el presente expediente, la partición y adjudicación hereditaria no se han producido o al menos no ha quedado acreditada con la documentación presentada, puesto que no se ha justificado la adjudicación del bien o cuota alguna sobre el mismo a favor de doña P. O. S. La mera circunstancia de la aceptación de la herencia confiere a la demandada la cualidad de sucesora a título universal, junto con los demás herederos, en relación a una masa global donde los derechos sobre los bienes concretos quedan supeditados a una previa adjudicación. |
| R. 25/5/2015 BOE: 3/7/2015 Registro de Teguise. CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA: RECURSO CONTRA LA NEGATIVA A LA MISMA. Este Centro Directivo ha entendido (cfr., Resoluciones citadas en «Vistos») que la negativa a la práctica del asiento de presentación es una calificación más y, como tal decisión, puede ser impugnada mediante mismo recurso que puede interponerse contra una calificación que deniegue o suspenda la inscripción del documento y, por tanto, debe tramitarse tal recurso a través del procedimiento previsto en los artículos 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria. Consecuencia lógica de lo anterior es que si la negativa a la práctica del asiento de presentación es una calificación más, pueda también ser objeto de calificación sustitutoria conforme al artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria y que las decisiones que en orden a la misma tome el registrador puedan ser objeto de recurso. Tanto el citado artículo 19 bis, como el artículo 6 del Real Decreto 1039/2003, de 1 de agosto, por el que se regula el derecho de los interesados para instar la intervención de registrador sustituto, señalan que éstos podrán solicitar la intervención del registrador sustituto mediante la aportación a éste del testimonio íntegro del título presentado y de la documentación complementaria o de su original que tendrá derecho a retirar del registro donde se hubiera presentado. Es pues un requisito indispensable para emitir la calificación sustitutoria solicitada que el registrador sustituto reciba la documentación previamente calificada por el registrador sustituido, siendo inadmisible la aportación de fotocopias. En el presente expediente, el registrador sustituto intenta por dos veces la aportación completa de la documentación con referencia al plazo para hacerlo, en los términos previstos en el artículo 71 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Publicas y del Procedimiento Administrativo Común, apercibiendo al recurrente de que en caso contrario se le tendrá por desistido de su petición, y transcurrido dicho plazo lo único que se produce es la pretensión del solicitante, bajo la excusa de estar la documentación en otro registro, de demorar sine die la aportación de la misma. En consecuencia no cabe sino confirmar el motivo de la denegación. |
| R. 25/5/2015 BOE: 3/7/2015 Registro de Bilbao n 10. CONCURSO DE ACREEDORES: ANOTACION DE EMBARGO ADMINISTRATIVO. Se plantea en este expediente si procede anotar en el Registro de la Propiedad un mandamiento de embargo de la Tesorería General de la Seguridad Social habida cuenta que la sociedad titular de la finca tiene anotado en el Registro Mercantil la declaración de concurso, y tanto la providencia de apremio como la diligencia de embargo son posteriores a la fecha del auto por el que se declaró el concurso. Esta cuestión ha sido objeto de numerosas Resoluciones de esta Dirección General (cfr., entre otras, las citadas en los «Vistos» de la presente), cuyo contenido no es necesario reproducir ahora en su literalidad.En el presente caso, aun no resultando del Registro de la Propiedad la existencia de una anotación preventiva por la que se publica la declaración de concurso de acreedores del titular registral, esta situación ha sido comprobada mediante la oportuna consulta al Registro Mercantil por parte del registrador. No obstante, no resulta de los libros registrales ni de la documentación aportada al tiempo de la calificación ninguna de las circunstancias previstas en la Ley Concursal para la iniciación de procedimientos de ejecución administrativa. Siendo las providencias de apremio y diligencias de embargo posteriores a la declaración del concurso, y no habiéndose obtenido con carácter previo un pronunciamiento del Juzgado ante el que se sigue el concurso que declare que los créditos son créditos contra la masa susceptibles de ejecución separada, no procede sino la confirmación de la negativa a la anotación. |
| R. 26/5/2015 BOE: 3/7/2015 Registro de El Rosario. CONVENIO REGULADOR DE LA SEPARACIÓN Y DIVORCIO: ÁMBITO. Según la Resolución de esta Dirección General de 1 de julio de 2014, relativa a la eficacia del convenio regulador, «es de tener en cuenta que el convenio privado entre las partes, en lo que no es su contenido típico, no queda elevado a público por el hecho de que el juez apruebe lo que constituye su contenido legal. Fuera de lo que constituye su objeto se siguen las reglas generales y las partes pueden compelerse a elevar a público, en la forma determinada por el ordenamiento jurídico y de acuerdo a los procedimientos legales específicamente previstos, lo que constituyen acuerdos privados (vid. Resolución de 26 de junio de 2013)». Por cuanto antecede, en el presente caso, en el que la sentencia aprueba el convenio regulador, pero con excepción del pacto relativo a la «liquidación de los bienes adquiridos durante el matrimonio» y, careciendo de transcendencia real los restantes pactos contenidos en el convenio regulador, debe confirmarse la nota de calificación de la registradora no constituyendo el convenio regulador, en los términos en los que ha sido aprobado, título inscribible para la práctica del asiento registral. |
| R. 26/5/2015 BOE: 3/7/2015 Registro de Elche n 2. SEGREGACIÓN: INSCRIPCION CUANDO HAN PRESCRITO LAS FACULTADES DE LA ADMINISTRACIÓN PARA INICIAR ACTUACIONES ADMINISTRATIVAS DE REPOSICIÓN DE LA LEGALIDAD. Procede ahora resolver el problema de derecho intertemporal que plantea la presentación en el Registro, en el año 2014, de una escritura en la que, por razón de la fecha de otorgamiento, se practica una segregación realizada con anterioridad a la legislación que actualmente la regula. Este Centro Directivo ha venido señalando el problema de derecho intertemporal planteado por la presentación en el Registro en la actualidad, de una segregación realizada durante la vigencia de la regulación anterior, como sucede en el supuesto de hecho de este recurso, entendiendo que debe resolverse en el sentido de que la segregación es un acto jurídico cuya inscripción queda sujeta a los requisitos y autorizaciones vigentes en el momento de presentar la escritura o la sentencia en el Registro, aunque el otorgamiento de aquélla se haya producido bajo un régimen normativo anterior –cfr. disposiciones transitorias tercera y cuarta del Código Civil–. Ahora bien, la exigencia de tales requisitos deberá conciliarse con los efectos jurídicos de los actos de segregación o división conforme a la legislación vigente a la fecha en que se produzcan, ya que el hecho de que tales efectos no se hayan consumado o agotado es presupuesto, conforme se ha dicho anteriormente, para la aplicación excepcional de la retroactividad. En el supuesto de hecho de este expediente, además de haber transcurrido sobradamente los plazos de prescripción de la posible infracción, está claro que no se han ejercido por parte del Ayuntamiento acciones para el restablecimiento de la legalidad urbanística, antes bien al contrario en la certificación aportada se declara expresamente la innecesaridad del otorgamiento de licencia, con lo cual se cumple el requisito exigido en la legislación de aplicación. |
| R. 27/5/2015 BOE: 3/7/2015 Registro de Madrid n 13. SEPARACIÓN DE BIENES: ACTOS DE ADQUISICIÓN. La cuestión que se debate es si es necesario manifestar el nombre del cónyuge del adquirente de una finca cuando el régimen económico matrimonial es el de separación de bienes, estando acreditado el citado régimen económico matrimonial. Hay que determinar si el acto o contrato afecta a los derechos presentes o futuros del matrimonio. Hay que concluir negativamente en esto, ya que el régimen de separación de bienes precisamente determina que tanto el activo como el pasivo y las cargas y obligaciones de cada uno de los cónyuges lo serán de su exclusividad sin que afecte o se comunique con el patrimonio del otro cónyuge. Además, los gastos producidos por el levantamiento de las cargas por razón del matrimonio, como lo serían la educación y mantenimiento de los hijos comunes, afectarían por lo que a la solvencia se refiere, en su caso, a todo el patrimonio de cada uno de los cónyuges, sin importar con quien estaban casados en el momento de la adquisición. Tampoco tiene trascendencia la cuestión del régimen primario en lo que se refiere a la protección de la vivienda residencia habitual familiar, que sólo cobraría protagonismo en el momento de la disposición de esa vivienda y con independencia de quien fuese el cónyuge al tiempo de la adquisición sino del que lo fuera en el momento de esa disposición, que es aquel a quien se dirige la protección del hogar familiar. |
| R. 28/5/2015 BOE: 3/7/2015 Registro de Madrid n 17. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DEL TRACTO INTERRUMPIDO: ADQUISICIÓN POR USUCAPION. La doctrina de este Centro Directivo contenida en la Resolución de 21 de marzo de 2003, en cuyo fundamento de Derecho cuarto, para un supuesto muy similar, establece que: «si se considera: a) que el juez considera que el promotor ha adquirido la propiedad de las fincas por prescripción al haberlas poseído a título de dueño durante más de treinta años, b) que la prescripción es un modo de adquirir; c) que el expediente de dominio es un procedimiento que tiene por fin la declaración erga omnes a efectos registrales de que ha existido un hecho del que resulta que el promotor ha adquirido el dominio; d) que no existe ninguna norma que exija que la adquisición se haya realizado por medio de título y modo y no por cualquier otro medio de los que recoge el artículo 609 del Código Civil; y d) que la calificación registral tiene un alcance limitado (cfr. artículo 18 de la Ley Hipotecaria), especialmente cuando se trata de documentos judiciales (cfr. artículo 100 del Reglamento Hipotecario), el defecto observado por el registrador no puede ser mantenido y debe, por consiguiente, revocarse la nota que en él se funda». En el presente caso, debe estimarse el recurso y revocarse la nota de calificación, de acuerdo con la doctrina que se deduce de la citada Resolución de 21 de marzo de 2003 que es plenamente aplicable al presente caso; en particular los argumentos consistentes en que el juez considera que el promotor ha adquirido la propiedad de las fincas por usucapión al manifestar que «conforme a lo expuesto con anterioridad, en el presente expediente hay justificación probatoria, suficiente y convincente, de una adquisición por usucapión de la finca, tal como requiere la efectiva aplicación del artículo 1959 del Código Civil, singularmente de una posesión a título de dueño durante el tiempo ininterrumpido legalmente necesaria de 30 años» por lo que la calificación del registrador entraría en el fondo de la resolución judicial. |
| R. 28/5/2015 BOE: 3/7/2015 Registro de Vélez-Málaga n 1. REPARCELACIÓN URBANÍSTICA: PRINCIPIO DE SUBROGACIÓN REAL. Los acuerdos aprobatorios de los instrumentos equidistribución de beneficios y cargas producen el efecto de la subrogación de las fincas de origen por las de resultando y el reparto de su titularidad entre los propietarios, el promotor de la actuación, cuando sea retribuido mediante la adjudicación de parcelas incluidas en ella y la Administración. No puede decirse en rigor que las fincas de origen desaparezcan por efecto de la aprobación del proyecto reparcelatorio. La finca física obviamente no desaparece. La registral tampoco. Si hubiera desaparecido la finca de origen no cabría practicar sobre ella una reanudación del tracto (cfr. artículo 9 del Real Decreto 1093/1997), ni rectificación de linderos u otros datos descriptivos (cfr. artículo 8 del mismo Real Decreto), actuaciones que considera indispensables el legislador para lograr la concordancia con la realidad extra registral. Sobre la finca de origen no hay prohibición de disponer, ni cierre registral. El folio de la finca de origen no se cierra ni por el inicio del procedimiento, ni por su conclusión hasta que no se completa registralmente el proceso de subrogación real: lo que hay es una situación de carácter transitorio. Una vez inscrito el proyecto de reparcelación, sin embargo, con la nueva configuración jurídica plasmada en las respectivas fincas de resultado, resultan de aplicación de modo imperativo, los principios hipotecarios que estructuran nuestro sistema registral. Expuesta la necesidad de respetar los principios generales que rigen para la práctica de cualquier alteración registral, debe reconocerse, no obstante, que los singulares efectos de la subrogación real han llevado a este Centro Directivo a permitir la práctica de asientos sobre las fincas de resultado cuanto los títulos presentados en el Registro se referían a las fincas de origen y existía una perfecta correspondencia entre las fincas (cfr. Resolución de 3 de octubre de 2008), respetando, por supuesto, las exigencias del tracto sucesivo y la legitimación registral –cfr. artículos 20 y 38 de la Ley Hipotecaria– y del propio principio de prioridad registral –artículo 17–. En el presente supuesto, tratándose de inscribir sobre una finca resultante de reparcelación, un título otorgado por quienes aparecen como titulares registrales, que tiene por objeto la finca de origen, cancelada hoy por efecto de la inscripción del proyecto, pero cuya correspondencia con aquella puede ser comprobada por el registrador de los asientos registrales –artículo 18 de la Ley Hipotecaria–, sin que haya accedido ningún título contradictorio –cfr. Resolución de 9 de mayo de 2000–, y cumpliendo los demás requisitos de inscripción, debe reconocerse que el negocio jurídico de aportación a gananciales, junto al efecto jurídico de la subrogación real como consecuencia legal de la reparcelación, conforman un título material apto para justificar la modificación jurídico real que se pretende inscribir en el folio registral abierto a la finca de resultado. |
| R. 29/5/2015 BOE: 3/7/2015 Registro de Sant Vicenç dels Horts n. 1. AGRUPACIÓN DE FINCAS: TRASLADO DE TITULARIDADES A LA FINCA RESULTANTE. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: EL PROCEDIMIENTO HA DE DIRIGIRSE CONTRA EL TITULAR REGISTRAL ACTUAL. Nos encontramos con la pretensión de inscribir una sentencia judicial que viene referida a una finca cuyo historial registral ha quedado cerrado al haberse agrupado con otra finca colindante y pasar ambas a formar una nueva, que a su vez fue objeto de división horizontal en treinta y una fincas independientes. Es cierto que el mecanismo técnico de la agrupación parte de la base de una continuidad de las titularidades y cargas que pesaban sobre las fincas agrupadas, que han de trasladarse a la nueva finca que surja de tal modificación hipotecaria. En el caso que nos ocupa concurre una singularidad que impide aplicar de forma automática esta solución. En efecto, el procedimiento judicial ha tenido por objeto el contrato de cesión de suelo a cambio de obra que en su momento suscribieron doña M. T. R. S. y doña F. y doña M. C. R. R. como cedentes, e «Integración de Gestiones Urbanas, S.L.» como cesionaria. Pero tal contrato tuvo por objeto exclusivamente la finca 559, y no la otra finca con la que esta se agrupa (registral 5.995) para formar la 9.886, que a su vez se dividió horizontalmente en treinta y una fincas nuevas. Esto hace que no se pueda observar una total correspondencia entre la finca objeto del procedimiento y las resultantes de la división horizontal, que son las actualmente vigentes. Al margen de ello, y como también apunta el registrador en su calificación, para poder afectar las titularidades y cargas inscritas o anotadas sobre las distintas fincas resultantes de la división horizontal, será necesario que, con relación a sus respectivos titulares, se cumpla con las exigencias derivadas del principio de tracto sucesivo. |
| R. 29/5/2015 BOE: 3/7/2015 Registro de Celanova. RECURSO GUBERNATIVO: SOLICITUD SIMULTÁNEA DE CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA. ANOTACION PREVENTIVA DE EMBARGO: CADUCIDAD. La Resolución de 23 de abril de 2014 abordó la cuestión de la interposición simultánea o sucesiva por distintos interesados de la solicitud de calificación sustitutoria y el recurso, en la que después de establecerse que cada uno de los legitimados en cada caso para ello podrá ejercitar separada e independientemente de los demás los derechos que la Ley les concede frente a tal calificación desfavorable, de forma que en caso de optar por recurrir ante esta Dirección General el plazo para interponer dicho recurso es independiente para cada uno de los interesados conforme al artículo 326 de la Ley Hipotecaria, aborda el caso en que uno de los interesados opte por recurrir y otro u otros opten por pedir la calificación sustitutoria, señalando «en este caso se origina una situación de pendencia en la calificación inicial que se traslada al propio recurso, pues la calificación constituye su objeto, objeto que queda provisionalmente en situación de indeterminación o incerteza. Por tanto, en este caso el procedimiento del recurso queda sujeto a un factor ajeno al mismo que lo condiciona (suerte de “litispendencia”) que obliga a que el registrador sustituido informe al Centro Directivo del resultado de dicha calificación sustitutoria a efectos de coordinación. En el supuesto de este expediente, si bien se da la peculiaridad de que el mismo legitimado opta simultáneamente por calificación sustitutoria y recurso, la solución antes expuesta debe ser de aplicación, como por otra parte hizo la registradora, que ofició a esta Dirección General exponiendo la anterior circunstancia y suspendió la tramitación del recurso en tanto se produjese la calificación sustitutoria por los motivos anteriormente señalados. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo, que la caducidad de las anotaciones preventivas opera «ipso iure» una vez agotado el plazo de cuatro años, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente, careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, de modo que los asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba aquel asiento y no podrán ser cancelados en virtud del mandamiento prevenido en el artículo 175.2.a del Reglamento Hipotecario dictado en el procedimiento en el que se ordenó la práctica de aquella anotación, si al tiempo de presentarse aquél en el Registro, se había operado ya la caducidad. |
| R. 5/6/2015 BOE: 7/7/2015 Registro de Pozuelo de Alarcón n 1. CALIFICACIÓN REGISTRAL: PRESENTACIONES SUCESIVAS. PROPIEDAD HORIZONTAL: REPRESENTACIÓN DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. Caducados los asientos de presentación anteriores de un documento, el artículo 108 del Reglamento Hipotecario permite volver a presentar dichos títulos que pueden ser objeto de una nueva calificación, en la que el registrador –él mismo, o quien le suceda en el cargo– puede mantener su anterior criterio o variarlo, si lo estimase justo. Como ha reiterado esta Dirección General, el registrador, al llevar a cabo el ejercicio de su competencia calificadora de los documentos presentados a inscripción no está vinculado, por aplicación del principio de independencia en su ejercicio, por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores o por las propias resultantes de la anterior presentación de la misma documentación. Y ello porque, caducado un asiento de presentación, cesan todos sus efectos y, de la misma forma que el registrador no puede tener en cuenta en modo alguno títulos con asiento de presentación caducado para calificar, ni siquiera para lograr un mayor acierto en la calificación y evitar asientos inútiles, tampoco puede verse vinculado por las calificaciones anteriormente efectuadas aun cuando sean propias. En definitiva, la nueva presentación significa el inicio –ex novo– de todo el procedimiento registral. Además, en el presente caso, caducados asientos de presentación anteriores se han aportado nuevos documentos, por lo que el registrador tuvo que realizar nueva calificación del documento antiguo y los nuevos complementarios. Como ha reiterado este Centro Directivo (vid., por todas, las Resoluciones de 26 de junio de 1987, 23 de junio de 2001, 23 de mayo de 2005 y 9 de abril de 2014), la acreditación de los cargos del presidente y secretario de la comunidad puede verificarse por una doble vía: testimonio notarial del contenido del libro de actas, o bien por certificación expedida por el órgano de la comunidad que tenga facultad certificante, con aseveración notarial, con referencia al libro de actas, de que el autor de la certificación se halla en el ejercicio de su cargo, constituyendo por tanto defecto que no se acredite en ninguna de dichas formas que quien solicita la inscripción ostente el cargo que alega. A falta de disposición estatutaria en contra, la prórroga expresa del nombramiento de la Presidenta de la Comunidad debe acreditarse en alguna de las formas antes indicadas, sin que sea suficiente la mera manifestación vertida por la persona que alega la vigencia de su cargo. Dadas las exigencias derivadas del principio de especialidad registral en las que están implicados intereses que, por afectar al estatuto jurídico de la propiedad inmueble, suponen las protección de intereses del tráfico jurídico, como lo son los que imponen la exacta determinación del derecho transmitido (vid. Resoluciones de 21 de junio de 1991, 30 de septiembre de 2005, 13 de febrero de 2007 y 29 de agosto de 2011), ésta no puede derivarse de la determinación unilateral de la presidenta de la comunidad de propietarios sin un acuerdo de la junta general que le sirva de base ni de meras conjeturas, certificación de arquitecto o deducciones mediante examen planimétrico no fundado en dicho acuerdo modificativo del título constitutivo de la propiedad horizontal (cfr. artículos 5, 7, 10 y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, según redacción dada por los números cuatro y cinco de la disposición final primera de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas). |
| R. 2/6/2015 BOE: 9/7/2015 Registro de Armilla. CONCURSO DE ACREEDORES: ANOTACION DE EMBARGO ADMINISTRATIVO. La declaración del concurso de acreedores de la sociedad deudora se produce por parte del Juzgado de lo Mercantil número 1 de Granada el día 27 de noviembre de 2014, es decir, después de dictadas las diligencias administrativas de embargo pero con anterioridad al momento de la presentación del mandamiento de embargo en el Registro. Este Centro Directivo ha tenido ocasión de pronunciarse a este respecto tras la modificación operada en nuestra legislación concursal en el año 2011. De las Resoluciones contempladas en los «Vistos» ha de concluirse que es imprescindible un pronunciamiento expreso por parte del juez encargado de la tramitación del concurso sobre la naturaleza, el destino y la trascendencia de los bienes objeto de una eventual ejecución singular cuando el deudor ya se encuentra declarado en situación de concurso de acreedores. Actualmente, así lo exige expresamente el artículo 56 de la Ley Concursal, según redacción dada por la a Ley 38/2011, de 10 de octubre, al determinar en su apartado quinto que «a los efectos de lo dispuesto en este artículo y en el anterior, corresponderá al juez del concurso determinar si un bien del concursado resulta necesario para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor». La competencia del registrador para calificar documentos judiciales en el supuesto de ejecución hipotecaria frente a una sociedad declarada en concurso y en relación a bienes necesarios para el ejercicio de la actividad empresarial o profesional ha sido expresamente reconocida por nuestro Tribunal Supremo en Sentencia de 454/2013, de 28 de junio, y 674/2013, de 13 de noviembre, por lo que el mismo criterio debe mantenerse en relación con los documentos administrativos. |
| R. 3/6/2015 BOE: 9/7/2015 Registro de Telde n 1. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DIRECTA SOBRE BIENES HIPOTECADOS: DOMICILIO A EFECTOS DE NOTIFICACIONES. Presentada en su día escritura de préstamo hipotecario sobre determinada finca, se llevó a cabo la inscripción en el folio correspondiente. Por circunstancias que ahora no son objeto de la presente, la inscripción se realizó sin que se hiciese constar un domicilio a efectos de notificaciones y requerimientos ni respecto del deudor no hipotecante ni respecto del hipotecante no deudor. La falta de fijación de domicilio motivó que la inscripción del derecho de hipoteca fuera practicada sin recoger el procedimiento de ejecución directa, ni el procedimiento extrajudicial, tal y como consta en la inscripción y en la nota de despacho. Ahora se presenta testimonio del decreto de adjudicación del que resulta que la hipoteca se ha llevado a ejecución por los trámites procedimentales previstos en la Ley de Enjuiciamiento Civil para el supuesto de ejecución dirigida exclusivamente contra el bien hipotecado y por la deuda por la que se proceda (vid. artículo 682.1). El registrador deniega la inscripción y el interesado recurre. El recurrente pretende que en esta vía se decida que la hipoteca pactada en su día en escritura pública y posteriormente inscrita en la «forma determinada por el asiento respectivo», es conforme a Derecho desdibujando por completo el objeto de este expediente que ni es ni puede consistir en ese debate, sino determinar si la calificación del registrador que ahora se ha llevado a cabo es o no conforme a Derecho. En el supuesto de hecho que da lugar a la presente las partes pactaron en la escritura pública correspondiente un domicilio del deudor para notificaciones y requerimientos, domicilio que por circunstancias ajenas a este expediente, no fue objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad, lo que motivó que la inscripción del derecho de hipoteca fuera practicada sin recoger el procedimiento de ejecución directa, ni el procedimiento extrajudicial, tal y como consta en la inscripción y en la nota de despacho. Consecuentemente no puede ejecutarse la hipoteca por el procedimiento previsto en los artículos 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 129 de la Ley Hipotecaria por carecer de uno de sus presupuestos. |
| R. 3/6/2015 BOE: 9/7/2015 Registro de Borja. ANOTACION PREVENTIVA POR DEFECTO SUBSANABLE: PRÓRROGA PREVISTA EN EL ARTÍCULO 205 DEL RH. Tiene señalado este Centro Directivo (vid. entre otras, las Resoluciones de 23 de enero de 2002 o 10 de mayo de 2013), que la prórroga de una anotación no constituye un asiento autónomo, sino que se limita a prolongar en el tiempo los efectos de la anotación primitiva a que refiere, manteniendo, con ello, su prioridad. Y la prórroga, como la anotación a la que corresponde, se encuentra caracteriza por un principio de tipicidad. El artículo 205 del Reglamento Hipotecario se refiere a una prórroga extraordinaria respecto a lo establecido en el artículo 96 de la LH. Esta norma, tras establecer en su apartado primero un procedimiento de prórroga distinto al previsto en el artículo 96 –ante el registrador que valorará las circunstancias– añade, en su apartado segundo, que «por causas extraordinarias, como el haber incoado expediente de dominio u otras análogas, el Juez de Primera Instancia del partido podrá acordar, a petición de parte, la prórroga de la anotación hasta que transcurra un año de su fecha». Son dos los requisitos exigidos por el artículo 205 del Reglamento Hipotecario: Que exista una causa extraordinaria, y que sea ordenada por el juez de Primera Instancia del partido. El artículo 205 del Reglamento Hipotecario atribuye la competencia para decretar la prórroga no al juez de la ejecución, a quien se refiere el artículo 170 de la Ley General Tributaria cuando dispone que «el órgano competente expedirá mandamiento, con el mismo valor que si se tratara de mandamiento judicial de embargo», sino que la competencia se le atribuye al juez de Primera Instancia del partido, como dice expresamente el precepto y destaca la mejor doctrina.En este sentido, debe tenerse en cuenta que el artículo 205 del Reglamento Hipotecario se refiere no a la prórroga de la anotación preventiva de embargo que es ordenada dentro de un proceso de ejecución, sino que el artículo 205 del Reglamento Hipotecario se refiere a la prórroga extraordinaria de la anotación preventiva por defecto subsanable, defecto que puede producirse en cualquier tipo de título o de proceso, no sólo en los ejecutivos, por lo que se trata de una prórroga específica de una anotación de suspensión, que por sus propias características ha de ser ordenada por el juez de Primera Instancia del partido, tanto se trate de defectos subsanables referidos a escrituras públicas, como a documentos judiciales o documentos administrativos, como ocurre en el presente expediente. |
| R. 5/6/2015 BOE: 9/7/2015 Registro de Cambados. CALIFICACIÓN REGISTRAL: REQUISITOS. RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. Todas las circunstancias concurrentes en este supuesto no impiden que sea de aplicación la doctrina que ha sostenido reiteradamente este Centro Directivo para el caso de que la calificación del registrador sea desfavorable, en el sentido de que lo adecuado a los principios básicos de todo procedimiento y a la normativa vigente es que, al consignarse los defectos que, a juicio del registrador, se oponen a la inscripción pretendida, aquélla exprese también la íntegra motivación de los mismos, con el desarrollo necesario para que el interesado pueda conocer los fundamentos jurídicos en los que se basa dicha calificación (cfr. artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 2 de octubre de 1998 y 22 de marzo de 2001). Es indudable que, de este modo, serán efectivas las garantías del interesado recurrente, quien al conocer en el momento inicial todos los argumentos en que el registrador funda jurídicamente su negativa a la inscripción solicitada podrá alegar los fundamentos de Derecho en los que apoye su tesis impugnatoria, a la vista ya de todos los hechos y razonamientos aducidos por el registrador que pudieran ser relevantes para la resolución del recurso. También ha mantenido esta Dirección General (vide Resolución de 25 de octubre de 2007) que no basta con la mera cita rutinaria de un precepto legal (o de dos Resoluciones de esta Dirección General), sino que es preciso justificar la razón por la que ese precepto es de aplicación y la interpretación que del mismo ha de efectuarse. No obstante, el objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad es exclusivamente la determinación de si la calificación es o no ajustada a Derecho y no tiene en consecuencia por objeto cualquier otra pretensión de la parte recurrente, señaladamente la determinación de la validez o no del título inscrito ni de su derecho a inscribir o anotar, cuestiones todas ellas reservadas al conocimiento de los tribunales (artículo 66 de la Ley Hipotecaria), no cabe sino su desestimación. |
| R. 8/6/2015 BOE: 27/7/2015 Registro de Inca n 1. CONCURSO DE ACREEDORES: EFECTOS DE LA APROBACIÓN DEL CONVENIO SOBRE LOS CRÉDITOS. Es objeto de este recurso determinar si es posible proceder a la anotación de un embargo de naturaleza administrativa, derivado de créditos de naturaleza tributaria, sobre los bienes de un deudor declarado en concurso de acreedores y una vez aprobado el convenio entre dicho deudor y sus acreedores. Del sentido gramatical del artículo 133 de la Ley Concursal resulta que la aprobación firme del convenio implica la sustitución de los efectos de suspensión o intervención en las facultades del concursado propias de la declaración del concurso por las previsiones y determinaciones establecidas, en su caso, en el propio convenio. Dichas nuevas precisiones, sin embargo, y como ya hemos contemplado no pueden exceder de quitas, esperas u otras medidas, puesto que las que pudieran afectar a la capacidad o al poder de disposición propio del concursado no suponen un cierre del registro, a tenor del artículo 137 de la indicada Ley Concursal. De esta manera, las circunstancias de quita, espera u otras adoptadas dentro del convenio impedirían, en su caso, el ejercicio de acciones separadas dentro de los límites de dichas medidas, según resulta del claro efecto novatorio previsto en el artículo 136 en relación a los créditos reconocidos en la masa de acreedores. En el caso analizado, debemos recordar la especial consideración de los créditos existentes a favor de la Hacienda Pública. Atendiendo a la clasificación de los créditos incluidos en la masa pasiva del concurso, los de ámbito tributario disfrutan de la categoría del privilegio general. Frente a estos créditos no ordinarios, la legislación concursal considera que los efectos del convenio –la quita y la espera– le son extraños, salvo que los titulares de los mismos hubiesen votado a favor de dicho acuerdo o se hubieran adherido al mismo tras su aprobación. En estas circunstancias, y atendiendo a las consideraciones del artículo 140 antes visto de la Ley Concursal dichos créditos no pueden quedar afectados por la quita y espera establecida en el convenio, debido a lo cual la ejecución separada de los mismos es completamente factible, a través del procedimiento de apremio que le resulte competente, y en este caso le es el de carácter administrativo, por vía de diligencia de embargo y posterior mandamiento de anotación del mismo. La generación de nuevas relaciones económicas y por tanto de débito o crédito entre el concursado y sus acreedores, estén o no incluidos previamente en la masa pasiva por otras deudas, se someten a las consecuencias normales del tráfico, y se excluyen del convenio con los mismos –sin perjuicio de las especiales limitaciones que éste pudiera prever–, por lo que su ejecución independiente parece posible, mientras no se produzca la apertura de la fase de liquidación. Por todo lo analizado, se produce una radical mutación de los efectos de la declaración de concurso una vez aprobado el convenio con los acreedores, de tal manera que la paralización y suspensión de acciones y ejecuciones singulares prevista en el artículo 55 de la Ley Concursal sólo despliega sus efectos –al margen de otras previsioneslegales sobre ejecución de garantías reales, ajenas a este supuesto– durante la fase de declaración de concurso, quedando las mismas superadas por la aprobación firme del convenio entre deudor y acreedores, sin perjuicio, eso sí, de las previsiones o medidas adoptadas en el mismo que pudieran tener naturaleza patrimonial más allá de una mera quita o espera. Por ello, una vez aprobado el convenio debemos atenernos a las limitaciones en él impuestas. En el caso que nos atañe, sin embargo, la calificación de la registradora debe ser mantenida. Según resulta del historial registral facilitado a este Centro Directivo, la sociedad propietaria de los bienes sólo se encuentra declarada en concurso, y no consta que el convenio o la sentencia de su aprobación fueran aportadas por el presentante a la hora de solicitar la anotación de embargo, por lo que según los medios de calificación de los que disponía la registradora, la concursada no había superado la fase de declaración de concurso, y le era de aplicación los preceptos por ella alegados, básicamente el artículo 55 de la Ley Concursal, que impide la continuación de un procedimiento administrativo de apremio sin que –entre otros requisitos– se obtuviesepronunciamiento del juez de lo Mercantil sobre la innecesariedad de los bienes trabados para la continuación de la actividad económica del deudor. No obstante, también señalar que la registradora al objeto de lograr una mejor calificación y evitar trámites innecesarios puede acudir a otros registros, como el Mercantil, al objeto de poder comprobar la situación concursal de la mercantil. |
| R. 9/6/2015 BOE: 27/7/2015 Registro de Jaén n 1. DERECHO DE TRANSMISIÓN: PRINCIPIO DE UNIDAD DEL PROCESO SUCESORIO. La cuestión a debatir es si a una escritura de herencia a la que se aplicó la doctrina clásica del «ius transmisiones», puede seguir una de adición de esa herencia a la que se aplica la teoría moderna de ese derecho de transmisión. con independencia del absoluto respeto a la doctrina del Tribunal Supremo expuesta en la sentencia de 11 de septiembre de 2013, que ha sido recogida reiteradamente por este Centro Directivo (Resoluciones en «Vistos»), la calificación no ha ignorado la citada doctrina, sino que en virtud de la unidad orgánica y funcional del fenómeno sucesorio del causante de la herencia, ha considerado que en la escritura de liquidación de la sociedad de gananciales y aceptación y adjudicación de la herencia del causante, se aplicaron los parámetros de la teoría clásica y la que ahora se otorga debe someterse también a esas mismas pautas. Por lo tanto, por exigencia de ese principio rector de unidad de la sucesión hereditaria no es posible que a una herencia en la que se aplicó inicialmente la llamada «teoría clásica del ius transmisionis, se le pueda ahora aplicar –exclusivamente para un bien integrante de la masa hereditaria y omitido en su día por error– la teoría moderna. |
| R. 10/6/2015 BOE: 27/7/2015 Registro de Elda n 2. PRINCIPIO DE LEGALIDAD: NECESIDAD DE ESCRITURA PÚBLICA PARA CANCELAR UNA CONDICIÓN RESOLUTORIA CON EL CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL. Se pretende la cancelación de una condición resolutoria explícita inscrita en el Registro de la Propiedad en garantía de la obligación de entrega de un local a construir, pactada en el ámbito de un contrato de permuta de solar por obra futura. La cancelación se solicita mediante la presentación de un documento privado en el que las partes del contrato, tras afirmar que por imposibilidad de llevar a cabo la prestación garantizada con la condición resolutoria inscrita pactaron en su día una indemnización económica sustitutoria, afirman que la misma se ha satisfecho en su integridad dando carta de pago el transmitente. El documento está liquidado de impuestos y las firmas de las partes legitimadas por notario con las advertencias que resultan de los hechos. De conformidad con los principios generales de nuestra regulación hipotecaria, la cancelación del pacto resolutorio inscrito precisa bien consentimiento del vendedor o transmitente otorgado en escritura pública, resolución judicial, o conforme al artículo 82.5.o de la Ley Hipotecaria, excepcionalmente, el transcurso del plazo establecido para la caducidad de la acción, en los términos indicados por el precepto. No puede pretenderse la cancelación de una condición resolutoria inscrita por documento privado suscrito entre los que en su día otorgaron la escritura pública que dio lugar a la inscripción que ahora se pretende cancelar. De conformidad con los artículos 82 de la Ley Hipotecaria y 179 de su Reglamento la cancelación debe resultar de escritura pública sin que concurra ninguna de las circunstancias que excepcionalmente pueden eximir de dicho requisito. |
| R. 11/6/2015 BOE: 27/7/2015 Registro de Eivissa n 4. COMPRAVENTA: CLÁUSULA "PARA PERSONA POR DESIGNAR". Con base en ese principio de libertad contractual, la doctrina científica y la jurisprudencia (cfr., por todas, las Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de noviembre de 1997, 2 de marzo de 2007 y 16 de junio de 2008) admiten que las partes incluyan en el contrato –normalmente de compraventa– la cláusula «para persona por designar», de suerte que uno de los contratantes –estipulante– se reserva la facultad de identificar, en un momento posterior, a un tercero, por el momento indeterminado, para que ocupe su posición en la relación contractual, quedando aquél desligado de la misma con eficacia retroactiva. Desde el momento de la celebración del contrato queda establecida la relación contractual entre el promitente –vendedor– y el estipulante –comprador– y solo efectuada la designación de tercero sustituye este al elector como si nunca hubiera intervenido. Se trata de un contrato caracterizado porque una de las partes queda identificada alternativamente: el estipulante o la persona que él designe. Y se diferencia del denominado contrato en favor de tercero al que se refiere el párrafo segundo del artículo 1257 del Código Civil porque en esta modalidad contractual típica el tercero favorecido adquiere un verdadero derecho sin haber intervenido en el contrato ni convertirse en parte contractual. Sin necesidad de profundizar sobre la naturaleza jurídica y caracteres de esta modalidad contractual, lo cierto es que en la escritura cuya calificación ha motivado el presente recurso están definidos los elementos necesarios para la validez y eficacia de este contrato y, entre ellos, la electio o designación del contratante definitivo, de modo que se produce la adquisición del dominio por el electo, a título de compraventa, mediante la tradición instrumental, por lo que ninguna base existe para afirmar, como hace el registrador en la nota impugnada, que falta título y modo. |
| R. 9/6/2015 BOE: 29/7/2015 Registro de Guádix HERENCIA: SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA DE RESIDUO Y ACTOS A TÍTULO GRATUITO. Frente a la sustitución fideicomisaria ordinaria, en el denominado fideicomiso de residuo se faculta al primer llamado para disponer de los bienes hereditarios o fideicomitidos, por lo que la posición del fideicomisario queda en términos materiales notoriamente disminuida, siendo especialmente ilustrativas de las siguientes afirmaciones contenidas en la Resolución de este Centro Directivo de 17 de septiembre de 2003: «(.) hay un primer llamamiento pleno, total, e ilimitado en vida del beneficiario; el primer llamado es un heredero completo en el tiempo y en las facultades que adquiere, con una sola restricción que operará después de su muerte; la herencia fideicomitida (o el patrimonio fideicomitido ya liquidado, si se aceptó a beneficio de inventario) se integra plenamente en el patrimonio del primer llamado y pasa a responder de las deudas de este como los demás bienes que integran hasta ese momento dicho patrimonio, sin ninguna relación de preferencia entre unos y otros, y esta responsabilidad persiste al fallecimiento de ese primer llamado; el llamamiento al residuo en modo alguno limita en vida las facultades del primer llamado, que es dueño pleno y con plenas facultades de disposición ínter vivos. Ese llamamiento al residuo lo único que implica es que una vez fallecido el primer llamado y liquidadas sus deudas, los bienes que procedan del fideicomitente, quedan sustraídos a la ley que regulará la sucesión del primer llamado, y seguirán el orden sucesorio predeterminado por el fideicomitente». Y tradicionalmente se ha venido considerando que la mayor o menor amplitud de la facultad de disposición concedida al fiduciario da lugar a la aparición del fideicomiso «si aliquid supererit» («si queda algo») y del fideicomiso o «de eo quod supererit» («de lo que deba quedar»). Según la sentencia del mismo Tribunal de 7 de noviembre de 2008, «lógicamente es el testador el que determina cuáles son las facultades de disposición del fiduciario (primer heredero), entendiéndose que únicamente ha de ser expresa la facultad de disposición mortis causa (sentencias de 13 noviembre 1948, 21 noviembre 1956 y 2 diciembre 1966, entre otras) y contemplada con recelo la facultad de disponer ínter vivos de forma gratuita (sentencia de 22 julio 1994), que impone una interpretación contraria a ella en caso de duda.». Es muy contundente la sentencia de 12 de febrero de 2002 cuando, en relación con una cláusula sobre los bienes ‘‘de que no hubiera dispuesto’’ la fiduciaria, declara que ‘‘en el poder de disposición del fiduciario en el fideicomiso de residuo no se comprenden los actos dispositivos a título gratuito, a no ser que se haya previsto expresamente por el fideicomitente’’. En esa tarea de averiguación de la voluntad o intención del testador son útiles determinados elementos interpretativos, que cuando se trata de fideicomisos de residuo pueden ser de especial interés, como por ejemplo y cuando la cláusula se refiera a actos de disposición sin más, el que se haya consignado en el testamento una clara regla de exclusión del juego de la subrogación real respecto de los posibles actos dispositivos, ya que, de haber sido así, parecería de todo punto evidente que el fiduciario estaría autorizado para disponer también a título gratuito, pues al no fijarse barreras a la posible actuación del fiduciario el fideicomitente está rebajando de manera más que notable las expectativas del fideicomisario de recibir bienes del fideicomitente; en línea, por lo demás, con las modalidades de fideicomiso de residuo que antes se han expuesto. En definitiva, partiendo del indudable presupuesto fáctico de que la cláusula testamentaria invocada por la registradora en su calificación sólo autoriza la disposición mediante actos ínter vivos, la regla de interpretación estricta que impone la más reciente jurisprudencia (que la limita a los actos onerosos y no a los gratuitos), no aparece desvirtuada por lo plasmado en un testamento que, sin duda, pudo y debió ser mucho más preciso a la hora de delimitar tanto el ámbito de poder de disposición del fiduciario como las expectativas del fideicomisario. Es más, el hecho de que el testador haya ordenado en primer término una sustitución vulgar en favor de quien sería fideicomisario de residuo, patentiza una voluntad clara de que el tránsito de los bienes no queda al completo arbitrio del fiduciario; algo que no sucedería si se le entendiera habilitado para disponer a título gratuito, por lo que procede confirmar una calificación recurrida que, ciertamente, se ajusta a la reciente jurisprudencia reseñada sobre la cuestión debatida. |
| R. 13/7/2015 BOE: 22/9/2015 Registro de Barcelona n 7. PARTICIÓN DE HERENCIA: CONCEPTO Y REQUISITOS. En el caso de partición y adjudicaciones en la que no concurran la totalidad de los herederos, se quiebra el principio de que la partición de la herencia se debe realizar por todos los coherederos por unanimidad, pues una cosa es el derecho hereditario a aceptar la herencia, que no es más que un derecho en abstracto al conjunto de bienes que integran la herencia y otra el derecho en concreto sobre bienes o cuotas determinadas, en tanto no se lleve a efecto la partición de la herencia, de modo que, es necesario el concurso de todos los llamados a la partición de la herencia para que cada derecho hereditario en abstracto se convierta en titularidades singulares y concretas sobre los bienes del caudal hereditario. Ha puesto de relieve este Centro Directivo (Resoluciones citadas en «Vistos»), para un supuesto análogo al presente, que una cosa es que la herencia haya de tenerse por aceptada en virtud del auto judicial en el procedimiento del artículo 1005 del Código Civil, y otra muy distinta que para la partición correspondiente no haya de contarse con los herederos cuyo consentimiento se omite en el otorgamiento de la escritura calificada. Alega el recurrente que lo realizado es la «conversión de una comunidad hereditaria en comunidad ordinaria sin partición alguna, por el mero hecho de la aceptación y la omisión de la voluntad, aún más, de voluntad contraria, de partir cosa o derecho alguno». Conversión que considera «automática», «ex lege». Ha determinado este Centro Directivo que existe dicho acto particional, y no sólo porque se forma inventario y se concretan sobre bienes determinados los derechos sucesorios atribuidos por el causante en su testamento, sino porque, además, y con carácter previo, se procede a liquidar la sociedad de gananciales, determinando los derechos que por razón de tal liquidación habrán de corresponder al cónyuge supérstite y los que habrán de corresponder al caudal relicto. Así, el carácter particional del acto cuya inscripción se pretende aparece, tanto en la adjudicación, por título de herencia, de participaciones indivisas de bienes concretos, como en la liquidación de la sociedad de gananciales que es realizada como presupuesto para inventariar los bienes integrantes del caudal relicto. |
| R. 13/7/2015 BOE: 22/9/2015 Registro de Almuñécar. OBRAS NUEVAS POR ANTIGÜEDAD: SEGURO DECENAL. Es el artículo 19.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación el que obliga a la constitución del seguro de daños materiales o seguro de caución, «para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio». Esta obligación, que se contrae al supuesto de «edificios cuyo destino principal sea el de vivienda» (disposición adicional primera), se establece a cargo del promotor [cfr. artículo 9.1 y 2.d)]. La inscripción de obras nuevas en los términos previstos en el artículo 20.4 de la Ley de suelo, exceptúa la previa justificación de su adecuación a la legalidad urbanística, dado el mayor interés que, a juicio del legislador, tiene la publicidad registral de su existencia y la sujeción a los principios registrales de los derechos constituidos sobre las mismas. Se trata ahora de determinar si la misma excepción al régimen general de inscripción de declaraciones de obra nueva resulta aplicable a la exigencia de justificación de contratación del seguro decenal. Dentro del marco general de aplicación intertemporal, quedan excluidas de la exigencia de acreditar la contratación de garantías del artículo 19.1.c) de la Ley de Ordenación de la Edificación aquellas personas que declaren una obra que, al tiempo de la declaración, tenga más de diez años de antigüedad desde su terminación, pues dicho plazo, el de diez años, es el de duración de las garantías exigidas por el citado artículo. Y dicho plazo ha de contarse, según resulta de lo previsto en el artículo 17.1 de la Ley 38/1999 y de la Instrucción de esta Dirección General de 11 de septiembre de 2000, desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas, o desde la subsanación de éstas. Por tanto, transcurrido dicho plazo en el momento en el que se declara la obra nueva, no puede exigirse la contratación de garantías cuyo plazo obligatorio de duración ya ha transcurrido. No obstante la decidida voluntad del legislador de que accedan al Registro las edificaciones consolidadas por su antigüedad, que justifica su régimen de excepción regulado en el artículo 20.4 de la Ley de suelo, ni de ésta ni de la Ley de Ordenación de la Edificación resulta que dicha voluntad haya llevado a excluir la exigencia de contratación de las garantías previstas en esta última cuando la declaración de la obra se realiza sobre la base de la imposibilidad de demolición. La Ley de Ordenación de la Edificación no establece distinción alguna, sin que por este Centro Directivo pueda distinguirse donde la Ley no lo hace. Consecuentemente con lo expuesto, de la documentación aportada no se deduce que la construcción sea anterior a la entrada en vigor de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, esto es, con anterioridad al 5 de mayo de 2000; ni tampoco consta acreditado que tenga una antigüedad superior a diez años; ni tampoco que concurra la excepción a la obligación de contratación del seguro establecida por dicha Ley, para el caso de autopromotor de una única vivienda unifamiliar para uso propio, por lo que el recurso debe ser desestimado. |
| R. 13/7/2015 BOE: 22/9/2015 Registro de Cornellá de Llobregat n 1. HIPOTECA: ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA LEY 2/2009, DE 31 DE MARZO. La primera cuestión que se discute es la relativa a los requisitos une han de concurrir en los prestamistas no entidades de crédito para que les sea de aplicación la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito. Conviene recordar, antes de entrar a examinar las circunstancias concurrentes en este supuesto, que la exposición de motivos de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo de 4 de febrero, sobre contratos de crédito celebrados con consumidores sobre bienes inmuebles de uso residencial, establece como objetivo de la misma el garantizar que todos los consumidores que concluyan los contratos de crédito sobre bienes inmuebles disfruten de un elevado grado de protección, con independencia de la finalidad del crédito y del carácter o no de entidad crediticia del prestamista; e impone la obligación de los Estados miembros de exigir a las autoridades competentes que supervisen a los prestamistas y los faculten para obtener los datos que necesiten para evaluar de manera fiable el cumplimiento de sus obligaciones. En consecuencia, ha sido correcta la actuación de la registradora de la Propiedad al acudir, como medio para completar la calificación y evaluación del cumplimiento de los requisitos legales por parte del acreedor, a la consulta del «Servicio de Interconexión entre los Registros» y no admitir sin más la manifestación negativa del acreedor-cesionario acerca de su condición de profesional. El carácter de habitualidad en la concesión de préstamos no tiene una definición precisa en la legislación en general ni en la específica, siendo las diferentes normas que, de un modo u otro, aluden a este término las que en ocasiones han fijado criterios objetivos para considerar la existencia de tal carácter (por ejemplo la legislación fiscal para entender como habitual un domicilio). Fuera de estos supuestos la resolución de la controversia sobre el carácter habitual o no de una actividad sólo puede producirse por la valoración de las pruebas existentes en uno u otro sentido. Es doctrina de este Centro Directivo señalada en numerosas Resoluciones, que el registrador en el ejercicio de su función calificadora sobre la legalidad, puede tener en cuenta los datos que resulten de organismos oficiales a los que pueda acceder directamente, no sólo para el mayor acierto en la calificación sino también para liberar a los interesados de presentar documentos que puede obtener directamente cuando ello le sea factible sin paralizar el procedimiento registral o cuando sea especialmente útil para el ejercicio adecuado de la calificación registral. En este sentido el otorgamiento de sucesivos préstamos hipotecarios en un número considerable constituye un indicio suficiente del desarrollo de una actividad profesional, que justifica la exigencia por parte del registrador del cumplimiento de los requisitos legales exigibles; quedando desvirtuada la manifestación del prestamista de no ejercer de forma profesional la actividad efectuada en la escritura, por los datos obrantes en los diferentes registros de la Propiedad, que revelan una habitualidad en la concesión de préstamos con garantía hipotecaria. ciertamente es difícil establecer objetivamente cuántos créditos son necesarios para considerar que existe habitualidad en su concesión, pero la prevalencia en este ámbito del principio de protección de los consumidores y la aplicación del artículo 8 de la repetida Ley que establece que «corresponde a las empresas –acreedores– la prueba del cumplimiento de las obligaciones que les impone esta Ley», lleva a considerar que constituyen suficiente indicio acerca de la cuestión debatida y justificación para exigir bien el cumplimiento de los requisitos legales bien una prueba satisfactoria de su no necesidad. La segunda cuestión que se plantea es si son exigibles estos requisitos a operaciones de cesión de préstamos hipotecarios. Es cierto que la Ley 2/2009 constituye una norma dirigida fundamentalmente a garantizar la ausencia de publicidad engañosa y la transparencia en la contratación de préstamos y créditos con consumidores, y que las obligaciones que impone se refieren prioritariamente a la fase precontractual y de formalización del contrato de préstamo, por lo que deben entenderse cumplidas en caso de cesión de un préstamo o crédito inscrito en el Registro de la Propiedad. Pero esta realidad no excluye la necesidad de que el cesionario de tales préstamos, si se acredita la habitualidad en la actividad de concesión de préstamos o en la subrogación activa en los mismos, deba cumplir los requisitos exigidos en la nota de calificación recurrida ya que obedecen a una segunda finalidad de la norma consistente en «cubrir las responsabilidades en que el acreedor pudiera incurrir frente a los consumidores por los perjuicios derivados de la realización de los servicios propios de la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios» (ver artículos 7 y 14.1.a) de la Ley 2/2009), y esos perjuicios pueden generarse durante toda la vida del préstamo. |
| R. 13/7/2015 BOE: 22/9/2015 Registro de Lepe. PROPIEDAD HORIZONTAL: AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA. La única cuestión que es objeto de este expediente, por ser la única a que se refiere el escrito de recurso, hace referencia a si es exigible licencia administrativa para proceder a la inscripción, respecto de una edificación que se encuentra en Andalucía, de la constitución del régimen de propiedad horizontal con la subsiguiente división en elementos independientes. Hay que partir de lo dispuesto en la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que simultáneamente modificó y dio nueva redacción al artículo 10.3 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, y al artículo 17.6 de la Ley de suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio. La Resolución de este Centro Directivo de 21 de enero de 2014 señaló que tras la entrada en vigor de la Ley 8/2013 «puede verse como con un mayor tecnicismo y en el sentido ya apuntado diferencia entre los complejos inmobiliarios privados en sentido estricto y los Regímenes Especiales de Propiedad Horizontal». Frente al concepto de complejo inmobiliario, en la propiedad horizontal, sea o no tumbada, se mantiene la unidad jurídica y funcional de la finca, al permanecer el suelo y el vuelo como elementos comunes, sin que haya división o fraccionamiento jurídico del terreno que pueda calificarse de parcelación, no produciéndose alteración de forma, superficie o linderos. Para que exista complejo inmobiliario es necesario pactar expresamente su constitución y definir perfectamente tanto los elementos comunes como el resto de servicios propios asociados al conjunto y creados por decisión de los dueños de los elementos privativos – comunicaciones, seguridad, ornamentación y destino, instalaciones deportivas, acceso, elementos procomunales y demás servicios comunes, desempeño de actividades lucrativas y empresariales por la propia junta, etc.–. No se trata de ser sólo titular pasivo de los elementos comunes por naturaleza, sino de implementar voluntariamente nuevos servicios y dotaciones para mejorar el uso, funcionalidades y explotación de los elementos privativos, creando una vinculación «ob rem» a modo de subcomunidad de destino o funcional, en la que el titular no sólo soporta una relación pasiva o estática sino que incluso puede verse sometido a obligaciones sujetas a las relaciones contractuales derivadas del marco regulatorio del complejo inmobiliario y que vinculan a todos sus titulares, presentes y futuros. Este es el plus que exige el artículo 17.6 del texto refundido y que excluye la interpretación extensiva del requisito de la licencia a todos los supuestos de propiedad horizontal. Es evidente, a la luz de las anteriores consideraciones que en el supuesto que da lugar a la presente, no se dan las circunstancias para que sea exigible una licencia de constitución del régimen de propiedad horizontal. Declarada la obra nueva terminada, amparada en una licencia administrativa y dividida la edificación resultante en régimen de propiedad horizontal sin que de dicha división resulte, directa o indirectamente, la constitución de un complejo inmobiliario u operación de la que pueda resultar una parcelación, o el incremento de elementos susceptibles de aprovechamiento independiente respecto a los autorizados, carece de razón de ser la exigencia de licencia a efectos de inscripción. |
| R. 14/7/2015 BOE: 23/9/2015 Registro de Alzira n 1. REPRESENTACIÓN VOLUNTARIA: JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA. CANCELACIÓN DE HIPOTECA: CAUSA. El registrador debe suspender la inscripción por falta de congruencia del juicio notarial acerca de las facultades representativas del apoderado o representante si el notario utiliza expresiones genéricas, ambiguas o imprecisas, como cuando usa fórmulas de estilo que se circunscriben a afirmar que la representación es suficiente para el acto o negocio documentado o para la ratificación que se realiza, en vez de referirse de forma concreta y expresa al tipo de negocio que en la escritura se formaliza o al que se refiere la ratificación (ver, entre otras, las Resoluciones de 4 de junio de 2012 y 22 de febrero y 9 de julio de 2014); o si el notario realiza un juicio incompleto, como cuando existe un supuesto de autocontratación y el notario no extiende su valoración al mismo por estar comprendido dentro de las facultades del apoderado o no se incorporan las autorizaciones expresas concedidas para salvar tal conflicto (ver, entre otras, Resoluciones de 13 de febrero y 31 de mayo de 2012).También deberá el registrador suspender la inscripción si el juicio notarial de la representación es erróneo bien por resultar así de la existencia de alguna norma que exija algún requisito añadido como, por ejemplo, un poder expreso y concreto en cuanto a su objeto que no concurra en el caso (ver sentencias del Tribunal Supremo de 20 de noviembre de 2010 y 6 de noviembre de 2013, respecto de la donación), bien por inferirse el error de los datos contenidos en la misma escritura que se califica, u obrantes en el propio Registro de la Propiedad o en otros registros públicos que el notario y el registrador de la propiedad puede consultar, como tiene lugar cuando no coincide la naturaleza del negocio jurídico realmente celebrado (ver Resoluciones de 22 de junio y 4 de agosto de 2012), o existe una situación concursal que enerva las facultades representativas del compareciente (ver Resoluciones de 6 y 27 de febrero de 2012), o del Registro de la Propiedad resultan limitaciones a la facultad de disponer del representante no valoradas por el notario (ver Resolución de 23 de enero de 2014), o consta inscrita en el Registro Mercantil una organización de la representación social distinta de la señalada por el notario (ver Resoluciones de 11 de junio de 2012 y 8 de julio de 2013, entre otras). En el presente caso la cancelación de la hipoteca se ha realizado por la causa de su pago y condonación parcial de deuda y habiendo emitido el notario juicio de suficiencia para cancelar la hipoteca por condonación de deuda y por pago ha de entenderse que este juicio de suficiencia es congruente. |
| R. 15/7/2015 BOE: 24/9/2015 Registro de Madrid n 29. PROPIEDAD HORIZONTAL: AUTORIZACIÓN DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. Se plantea la necesidad de autorización de la comunidad de propietarios para la agrupación de los dos locales. Ciertamente la cuestión aparece resuelta por la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha 7 de mayo de 2014, en cuyos fundamentos se señala que la a agrupación de los pisos o locales y sus anejos, en cuanto modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, requiere consentimiento de los propietarios de los distintos elementos privativos que la integran de forma que la exigencia de ese consentimiento de los propietarios se fundamenta en dos consideraciones: una de tipo material, apreciable en toda situación fáctica de edificio por pisos, esto es, el hecho de que tales operaciones puedan suponer alteraciones materiales en las cosas comunes y afectar al uso de servicios generales, y otra, la consideración de tipo jurídico, vinculada al funcionamiento orgánico de la comunidad, esto es, el hecho de que, además, puedan suponer una alteración de las estructuras que sirven de base para fijar las cuotas de participación en la comunidad de propietarios. En cualquier caso, lo cierto es que de la doctrina enunciada antes se deduce de forma clara la exigencia de la autorización de la comunidad de propietarios, con independencia de cómo hubiese sido tomada ésta –mayorías de dos tercios o incluso consentimientos prescindiendo del régimen organizativo en comunidades de reducido número de propietarios–. |
| R. 15/7/2015 BOE: 24/9/2015 Registro de Navalmoral de la Mata. PROPIEDAD HORIZONTAL:LEGALIZACIÓN DE LIBROS. Se debate en este recurso la posibilidad de legalizar un libro de actas de una comunidad de propietarios de fincas rústicas que es suspendida por la registradora por resultar del Registro inscritas varias fincas rústicas de características muy similares a las se describen en el documento a nombre de personas distintas de las que se hacen constar en la documentación que se acompañó y por el carácter rústico de las fincas componentes de la comunidad. La interpretación favorable a facilitar la toma de razón de los acuerdos de determinadas comunidades no puede llegar al extremo de admitir la legalización de cualquier tipo de comunidad ordinaria, aun cuando se dote de estatutos o normas, si no cumple las condiciones para la aplicabilidad de la normativa antes reseñada. A este respecto debe recordarse que el régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil es aplicable, según expresa el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, a los complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos: a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales, y b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios. Estos requisitos no se dan en este supuesto de hecho en que las fincas son rústicas y lógicamente no existen edificaciones ni un uso principal de vivienda, por mucho que el recurrente se refiera en su escrito a parcelas, ni pueden considerarse elementos comunes las pistas forestales que le sirven de acceso puesto que para gozar de tal carácter habría que determinarse en primer lugar el carácter privado o público de dichas pistas. La legalización en este caso supondría dotar a la comunidad de una presunción de semejanza con una comunidad en propiedad horizontal que no se corresponde con la naturaleza rústica de las fincas ni con la finalidad de la propia comunidad que según su acta fundacional tiene por objeto el aprovechamiento forestal de la finca tras su repoblación así como el aprovechamiento de caza y pastos. |
| R. 15/7/2015 BOE: 24/9/2015 Registro de Madrid n 10. VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL:ARTÍCULO 21 DEL DECRETO 2114/1968, DE 24 DE JULIO, POR EL QUE SE APRUEBA EL REGLAMENTO PARA LA APLICACIÓN DE LA LEY DE VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL. Las cesiones gratuitas de terreno al Ayuntamiento pueden ser de dos tipos: las voluntarias, que obedecen a la libre disposición del cedente y cuyo régimen jurídico será el civil, y las que tienen carácter obligatorio y que responden a la ejecución de las previsiones urbanísticas. Estas últimas, pueden ser consecuencia directa de la aprobación definitiva de alguno de los procedimientos de equidistribución previstos en la ley o tener su origen en otros actos administrativos, especialmente con motivo de la concesión de licencias que conllevan la materialización del aprovechamiento edificatorio. En la descripción de la finca que consta en el Registro como consecuencia de las segregaciones practicadas en su día, figura expresamente esa obligación de cesión, obligación que debía constar en el Registro, tal y como disponía el apartado 3 del artículo 21 de la Orden de 26 de mayo de 1969 por la que se aprueban las normas para la enajenación de parcelas y cesión de viales y jardines y redes de servicios públicos en polígonos y terrenos propiedad del Instituto Nacional de la Vivienda: «El Instituto Nacional de la Vivienda hará constar en el correspondiente Registro de la Propiedad los bienes de dominio y uso público que corresponden a los viales, zonas verdes y redes de servicios objeto de cesión a los Ayuntamientos». Por lo tanto, del contenido del Registro lejos de resultar la existencia de un error, se deduce la existencia de una obligación legal de cesión de la finca que si bien no implica una limitación a la facultad de disposición de la misma, si delimita las facultades de su titular que quedan sujetas, en su contenido y ejercicio, al estatuto especial resultante de la finalidad social para el que se genera el objeto del derecho. Es pues el punto fundamental para acceder a la subsanación, la acreditación del carácter público o privado de los viales y jardines, y tal carácter no resulta ni del Registro, como se ha visto, ni de los planos aportados ni del certificado de la comunidad que se incorpora. Por lo tanto se hace necesaria la intervención del Ayuntamiento para determinar el carácter público o privado de los viales y jardines y si fueron o no objeto de recepción como requisito para la subsanación pretendida. |
| R. 16/7/2015 BOE: 24/9/2015 Registro de Llerena. CIRCUNSTANCIAS DE LA INSCRIPCIÓN: EXPRESIÓN DE LA EDAD EN LOS MENORES. SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA DE RESIDUO: NATURALEZA E INTERPRETACIÓN. El artículo 158 del Reglamento Notarial, en sede de comparecencia, establece que «la edad de los menores se expresará por indicación de la fecha de nacimiento (..) Los datos relativos a la edad se harán constar por lo que figure en el documento de identificación del compareciente, del que resulte la representación, o tratándose de menores de edad por lo que resulte de las declaraciones de los comparecientes, acreditándose esta circunstancia, si hubiere duda sobre ello, con su documento de identificación, con certificación del Registro civil o con el Libro de Familia». En consecuencia, ya que la edad del menor se deduce de uno de los documentos incorporados pos testimonio a la escritura calificada, se da cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 51 del Reglamento Hipotecario, por lo que se debe revocar este defecto señalado en la calificación. Frente a la sustitución fideicomisaria ordinaria, en el denominado fideicomiso de residuo se faculta al primer llamado para disponer de los bienes hereditarios o fideicomitidos, por lo que la posición del fideicomisario queda en términos materiales notoriamente disminuida. Es posible una sustitución fideicomisaria de residuo en la que la muerte del fiduciario actúe bien como término, bien como condición. Será a plazo si la sobrevivencia del sustituto o la muerte del instituido no fue señalada como evento condicionante de la sustitución, sino que se configuraron simplemente como términos suspensivos de la efectividad de la restitución del residuo que quedare. Si es a término, actúa la muerte del fiduciario como término incierto, por lo que el fideicomisario adquiere el derecho a la muerte del fideicomitente, por aplicación del artículo 784 del Código Civil, porque la sustitución no está condicionada en sí misma sino en su contenido. Si es condicional, lo condicionado no es el contenido del llamamiento sino el propio llamamiento. La doctrina y la jurisprudencia se han encontrado divididas sobre la cuestión de la pretendida condicionalidad o no de estas figuras. La postura doctrinal crítica -hasta entonces- de que el fideicomiso no está sometido a condición, comienza a recogerse por la jurisprudencia del Alto Tribunal a principios de siglo. Toda la discusión sobre la cuestión de la condicionalidad o no del fideicomiso, tiene su trascendencia en el caso de que el llamado al residuo fallezca con anterioridad al primer llamado. Con la interpretación de la cláusula podemos considerar que si el llamamiento fue efectivo al fallecimiento del testador o, en general, ordenante de la cláusula, en consecuencia el llamado al residuo adquirió en esa fecha un derecho perfectamente transmisible a sus herederos; o, por el contrario, considerar que su llamamiento dependía de la sobrevivencia al primer llamado y que, en consecuencia, su premoriencia, le hace decaer en sus derechos. Cuestión aparte pero ligada con la anterior sería la de resolver si en este último supuesto deben ser llamados los herederos del testador o los del primer llamado y, en el primer caso, si deben ser los existentes en el momento de su muerte o en el momento de la muerte de este primer llamado. Ciertamente se trata de interpretar lo que realmente quiso el causante, si condicionar o no la sustitución fideicomisaria. Tanto la doctrina como la jurisprudencia han coincidido en que el centro de gravedad de la interpretación de las disposiciones de última voluntad radica esencialmente en la fijación de la voluntad real del testador, esto es, sentido espiritualista de las disposiciones. El primer elemento en la interpretación de los testamentos es el literal, pero merced a la utilización de otros elementos interpretativos se debe establecer cuál es el verdadero significado de las cláusulas testamentarias. Así pues, a falta de albaceas, contadores-partidores u otras personas o circunstancias que puedan interpretar la voluntad del testador, conforme a lo dispuesto en el artículo 675 del Código Civil, el criterio básico para la interpretación de las disposiciones testamentarias es la intención del testador según el tenor literal del mismo testamento, si bien cuando la mera lectura del testamento no pone de relieve con toda la claridad deseable (y exigible en buena técnica notarial, si se trata de un testamento otorgado ante notario) cuál es la voluntad del testador, deben emplearse entonces algunas reglas de interpretación que, aun en sede contractual, son aplicables para los testamentos, como sucede paradigmáticamente con el llamado criterio de interpretación sistemática que consagra el artículo 1285 del Código Civil (cfr., por todas, las Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de junio de 1998 y 14 de octubre de 2009). |
| R. 16/7/2015 BOE: 24/9/2015 Registro de Ordes. GARAJES: CUOTA INDIVISA CON ATRIBUCIÓN DE USO. Cabe diferenciar el supuesto de que se trasmitan cuotas indivisas sin asignación de uso y disfrute exclusivo de un espacio susceptible de aprovechamiento independiente sobre el que se proyecte el mismo, del supuesto en el que se asignan espacios delimitados de uso exclusivo. La importancia de tal distinción radica en que lo trascendental es la delimitación física del objeto a que se refiere la atribución del uso exclusivo, y no la cuota, que es meramente instrumental. En definitiva, lo verdaderamente adquirido es el espacio asignado, que ha de ser susceptible de aprovechamiento separado e independiente, y no la cuota indivisa que se transmite, que es meramente instrumental de tal derecho a utilizar un espacio para aparcamiento o trastero. Así pues, de la jurisprudencia existente sobre la cuestión resulta que cuando en la planta destinada a garajes y trasteros se transmiten cuotas indivisas que dan derecho a un uso exclusivo de las mismas, nos encontramos ante una comunidad especial, de carácter funcional, integrada por elementos comunes y privativos, susceptibles de aprovechamiento independiente y separado y que en dicha comunidad lo esencial no son las cuotas transmitidas –que son meramente instrumentales– sino la venta de las plazas de garaje y trasteros, lo verdaderamente adquirido es el espacio asignado, a diferencia de lo sostenido por el notario en su recurso. En el presente caso, las cuotas transmitidas no constan aún inscritas y se pretende hacerlo con delimitación del espacio físico sobre el que se proyecta el derecho de uso exclusivo asignado, de forma que en el título calificado aparece ahora contenida dicha delimitación mediante descripción de manera individualizada, concreta y detallada del trastero asignado con expresión de su ubicación, linderos y superficie perimetral (cfr. artículo 68 Reglamento Hipotecario y apartado 2 del artículo 53 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio), pero el acceso a la misma lo es a través de otro de los elementos individualizados y no por la vía pública o un elemento común, lo cual plantearía graves problemas en el supuesto de que la cuota correspondiente al garaje y la correspondiente al trastero se enajenaran a diferentes propietarios. Para evitar tales situaciones es por lo que en estas comunidades existen elementos comunes, tales como zonas de acceso, rodamiento, etc., sin perjuicio de que también puedan vincularse ambas cuotas indivisas, de manera que no puedan ser objeto de tráfico jurídico de manera independiente o constituyéndose la correspondiente servidumbre, siempre, no obstante, más conflictiva. |
| R. 16/7/2015 BOE: 24/9/2015 Registro de Alhama de Murcia. RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que, una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales, produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud, bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos (artículos 1, 38, 40, 82 y 83 de la Ley Hipotecaria). Es así mismo continua doctrina de esta Dirección General (basada en el contenido del artículo 324 de la Ley Hipotecaria y en la doctrina de nuestro Tribunal Supremo, Sentencia de 22 de mayo de 2000), que el objeto del expediente de recurso contra las calificaciones de los registradores de la Propiedad es exclusivamente la determinación de si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho. No tiene en consecuencia por objeto cualquier otra pretensión de la parte recurrente, señaladamente la determinación de la validez o no de un título ya inscrito, ni de la procedencia o no de la práctica, ya efectuada, de los asientos registrales, cuestiones todas ellas reservadas al conocimiento de los tribunales. Cuando una calificación, haya sido o no acertada, ha desembocado en la práctica del asiento, éste queda bajo la salvaguardia de los tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria) y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la propia Ley, lo que conduce a su artículo 40, en el que se regulan los mecanismos para lograr la rectificación del contenido del Registro cuando es inexacto y ello aun cuando se discrepe de la forma en que el acto o contrato a inscribir haya sido objeto de reflejo tabular y pese a las repercusiones que ello tenga en la forma en que se publica el derecho o situación jurídica inscrita. En conclusión, no es posible rectificar el Registro sin el consentimiento de todos aquellos que se verían afectados con la inscripción de la rectificación o sin demandar a aquellos judicialmente, y ello con independencia de que la práctica de las inscripciones 17.a y 18.a pudo haber sido errónea tal y como alega la recurrente, cuestión que no puede ventilarse en el presente expediente sino en el correspondiente procedimiento judicial; procedimiento que, según lo señalado por el recurrente, ya ha sido iniciado y anotado preventivamente en el Registro de la Propiedad. |
| R. 16/7/2015 BOE: 24/9/2015 Registro de Madrid n 10. RECURSO GUBERNATIVO: OBJETO. CONCURSO DE ACREEDORES: EFECTO SOBRE LAS EJECUCIONES Y APREMIOS. DOCUMENTOS JUDICIALES: FIRMEZA. Como cuestión previa debe tenerse en cuenta que, conforme a lo establecido en el artículo 326 de la Ley Hipotecaria, el recurso deber recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación de la registradora, sin que esta Dirección General pueda entrar en otros defectos que no hayan sido aducidos en la nota de calificación impugnada, ya que ello produciría indefensión en el recurrente (vid., por todas, Resolución de 14 de diciembre de 2010). De otro lado, para la resolución del recurso, este Centro Directivo únicamente puede tener en cuenta los documentos presentados en tiempo y forma en el Registro para su calificación, debiendo rechazarse cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma, lo que impide tomar en consideración en la resolución del presente recurso el conjunto de documentos que se acompañan al recurso interpuesto (vid. Resoluciones de 21 de junio y 28 de agosto de 2013). Por otra parte, a los efectos de la calificación y, en su caso, inscripción en el Registro, los documentos que se aporten (y a salvo las excepciones previstas en la legislación hipotecaria) han de ser públicos (artículo 3 de la Ley Hipotecaria), condición que no tienen (al no cumplir los requisitos exigidos al efecto por el artículo 1216 del Código Civil) las simples fotocopias, ya lo sean de documentos judiciales o de cualquier otro tipo de documentos (cfr. las Resoluciones de 8 de enero de 2002 y 9 de mayo de 2003). En el presente caso, dado que se trata de una adjudicación aprobada después de la declaración del concurso y que la misma no está́ incluida en ninguno de los supuestos previstos en el citado artículo 55 de la Ley Concursal –que permitirían continuar las actuaciones– y que al tiempo de presentarse el auto de adjudicación consta anotada en el Registro la declaración del concurso, procede confirmar el defecto señalado por la registradora en calificación. No es aplicable el artículo 56.2 de la Ley Concursal, alegado por el recurrente, debido a que este precepto se refiere a la paralización de ejecuciones de garantías reales y acciones de recuperación asimiladas. Es también reiterada la doctrina de este Centro Directivo sobre la necesidad de firmeza de los documentos judiciales para que puedan dar lugar a la práctica en el Registro de la Propiedad, de asientos de inscripción o cancelación, dado el carácter definitivo de los mismos. En consecuencia, de la documentación presentada para la inscripción en el Registro no resulta la firmeza de la resolución judicial que determina el acto inscribible por lo que procede confirmar el defecto señalado por la registradora en su nota de calificación. |
| R. 17/7/2015 BOE: 24/9/2015 Registro de San Bartolomé de Tirajana n 1. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: PROCEDIMIENTO QUE NO SE HA DIRIGIDO CONTRA EL TITULAR REGISTRAL ACTUAL. Como ha puesto de relieve la reciente Resolución de 14 de mayo de 2015, tratándose de la inscripción de una sentencia dictada en el ámbito de la jurisdicción civil, como en este supuesto, hay que tener en cuenta el principio de rogación y vinculación del órgano jurisdiccional a la petición de parte que rige en el ejercicio de acciones civiles, por lo que el contenido de la demanda y la designación de los demandados queda bajo la responsabilidad del demandante. De conformidad con el artículo 38 de la Ley Hipotecaria a todos los efectos legales se presume que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo, asiento y presunción que está bajo la salvaguardia de los tribunales (cfr. artículo 1.3.o de la Ley Hipotecaria), por lo que el titular registral debe ser demandado en el mismo procedimiento, al objeto de evitar que sea condenado sin haber sido demandado, generando una situación de indefensión proscrita por nuestra Constitución (cfr. artículo 24 de la Constitución Española). En estos casos, como bien recuerda la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 2013, el registrador «..debía tener en cuenta lo que dispone el art. 522.1 LEC, a saber, todas las personas y autoridades, especialmente las encargadas de los Registros públicos, deben acatar y cumplir lo que se disponga en las sentencias constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, salvo que existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación específica. Y como tiene proclamado esta Sala, por todas, la STS núm. 295/2006, de 21 de marzo, «no puede practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho la eficacia de los vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento judicial en que haya sido parte»». Todas las anteriores consideraciones llevan al resultado de que para que la sentencia despliegue toda su eficacia y afecte a titulares de asientos posteriores –cuando no se haya anotado preventivamente la demanda de nulidad con anterioridad a los mismos– es necesario que al menos hayan sido emplazados en el procedimiento, lo que en este caso no se ha efectuado. |
| R. 17/7/2015 BOE: 24/9/2015 Registro de Amorebieta-Etxano. RECURSO GUBERNATIVO: OBJETO. INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: REQUISITOS. Como cuestión previa, al haberse presentado junto con el escrito de recurso un documento (en este caso una escritura de aceptación y adjudicación de herencia) para subsanar el que es objeto de calificación negativa, cabe recordar que, según doctrina reiterada de este Centro Directivo, en los recursos contra la calificación registral sólo cabe tener en cuenta los documentos presentados en tiempo y forma en el Registro para su calificación. Sin prejuzgar ahora sobre su validez y eficacia (lo cierto es que del expediente resulta dudosa su virtualidad y aptitud para servir de título inmatriculador), se trata de un título que se ha presentado extemporáneamente y que, por tanto, no puede ser objeto de consideración, toda vez que el artículo 326 de la Ley Hipotecaria limita el recurso exclusivamente a las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador, debiendo rechazarse cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos nos presentados en tiempo y forma; todo esto, sin perjuicio de que los interesados puedan volver a presentar el título cuya inscripción no se admitió en unión de los documentos aportados durante la tramitación del recurso. Aún considerando que debiera aportarse una certificación catastral descriptiva y gráfica completa de la finca cuya inmatriculación se pretende, comprensiva de los datos identificativos de los titulares de las fincas colindantes, lo cierto es que dichos datos pueden ser obtenidos por el registrador en tanto los mismos resultan de organismos oficiales a los que aquel puede acceder directamente, no sólo para lograr mayor acierto en la calificación, sino también para liberar a los interesados de presentar documentos que puede obtener directamente cuando ello le sea factible sin paralizar el procedimiento registral (vid., por todas, la Resolución de 23 de abril de 2014). la calificación del registrador está emitida a la vista de una instancia privada en la que, como ha quedado expuesto, consta únicamente que la finca está catastrada a nombre del interesado –sin indicación sobre el título de adquisición de la propiedad–, acompañada únicamente de acta por la que se declara ser notorio que la persona que solicita la inscripción a su favor –el ahora recurrente– es tenido por dueño de la finca en cuestión. Tales documentos son claramente insuficientes para lograr la inmatriculación pretendida tal y como resulta de nuestra legislación hipotecaria. Debe haber una total coincidencia entre la superficie catastral y la que resulte de los títulos inmatriculadores (artículos 53.7.o de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, y 298 del Reglamento Hipotecario), máxime si se tiene en cuenta que la nueva superficie, que es mayor que la originaria o inicial, no ha sido tomada en consideración en la tramitación del acta de notoriedad, con los perjuicios que ello conlleva referidos especialmente a los titulares de las fincas colindantes. Lo procedente por tanto será tramitar nueva acta describiendo la finca conforme al Catastro y a la nueva descripción que en éste se haga de la misma. |
| R. 17/7/2015 BOE: 24/9/2015 Registro de Getafe n 1. USUCAPION: TÍTULO INSCRIBIBLE. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: HERENCIA YACENTE. DOCUMENTOS JUDICIALES: SENTENCIAS DICTADAS EN REBELDÍA. FINCA REGISTRAL: DESCRIPCIÓN. IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DEL VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA: ACREDITACIÓN DEL CUMPLIENTO DE LOS REQUISITOS FISCALES. La reciente Resolución de esta Dirección General de 16 de abril de 2015 recoge afirmaciones que son perfectamente trasladables a este caso: «La usucapión así reconocida a favor de los actores constituye sin duda un título apto para la inscripción y el hecho de recaer sobre una finca inscrita en absoluto impide que, tras la adquisición e inscripción por parte del titular registral pueda pasar a ser dueño por usucapión un tercero mediante la posesión del inmueble en las condiciones establecidas por la ley, ya que la inscripción del derecho en el Registro de la Propiedad no dota al mismo de imprescriptibilidad (cfr. artículo 36 de la Ley Hipotecaria). Es cierto que la prescripción adquisitiva o usucapión es un modo originario de adquirir el dominio, en cuanto que la adquisición no se basa en derecho anterior alguno, es decir el usucapiente no lo hace suyo porque el que lo tenía se lo transfiera (relación de causalidad), sino que se convierte en titular del mismo –con independencia de que antes lo fuese otra persona– porque ha venido comportándose como tal. Y es como consecuencia de que un nuevo derecho, incompatible con el anterior, se establece sobre la cosa, por lo que pierde el suyo quien antes lo tuviera sobre la misma. Es por ello que de forma coherente con este planteamiento, la sentencia objeto de la calificación impugnada, en la medida en que no existe esa relación de causalidad entre el anterior titular registral y el nuevo, ordena también la cancelación de la inscripción contradictoria. En los casos de herencias yacentes, toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente (Resoluciones de 27 de mayo y 12 de julio de 2013, 8 de mayo de 2014 y 5 de marzo de 2015). En el caso presente ninguna de estas circunstancias se ha producido, por lo que el defecto debe mantenerse por infracción del principio de tracto sucesivo. Dictada la sentencia en rebeldía procesal de los demandados, tal y como consta en la propia resolución, resulta de aplicación lo dispuesto en el artículo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que dispone: «Mientras no sean firmes, o aun siéndolo, no hayan transcurrido los plazos indicados por esta Ley para ejercitar la acción de rescisión de la sentencia dictada en rebeldía, sólo procederá la anotación preventiva de las sentencias que, dispongan o permitan la inscripción o cancelación de asientos en Registros públicos». Es decir, aun cuando conste acreditado en tiempo y forma la firmeza de la resolución, es aplicable la doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en el «Vistos») según la cual, cuando una sentencia se hubiera dictado en rebeldía es preciso que, además de ser firme, haya transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde. Siendo la finca el elemento primordial de nuestro sistema registral –de folio real–, por ser la base sobre la que se asientan todas las operaciones con trascendencia jurídico real (cfr. artículos 1, 8, 9, 17, 20, 38 y 243 de la Ley Hipotecaria y 44 y 51.6 del Reglamento Hipotecario), constituye presupuesto básico de toda actividad registral la identidad o coincidencia indubitada entre la finca que aparece descrita en el título presentado y la que figura inscrita en el Registro. En el presente caso la sentencia incorpora exclusivamente la referencia a los datos registrales de la finca, con alusión al tomo, libro, folio y número, pero no incorpora ningún dato descriptivo de la misma que permita que el Registrador, conforme a lo expuesto, establezca de manera indubitada la correspondencia de la finca objeto del procedimiento con la registral cuyos datos se incorporan. En consecuencia se desestima el recurso en este extremo. El artículo 254.5 de la Ley Hipotecaria dispone: «El Registro de la Propiedad no practicará la inscripción correspondiente de ningún documento que contenga acto o contrato determinante de las obligaciones tributarias por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, sin que se acredite previamente haber presentado la autoliquidación o, en su caso, la declaración, del impuesto, o la comunicación a que se refiere la letra b) del apartado 6 del artículo 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo, 2/2004, de 5 de marzo». Debe por tanto confirmarse la nota de calificación en este punto. Incluso podría el registrador haberse limitado a denegar la calificación del documento hasta tanto se cumplimentasen los correspondientes requisitos fiscales. |
| R. 17/7/2015 BOE: 24/9/2015 Registro de Torrijos. HIPOTECA: CERTIFICADO DE TASACIÓN. La cuestión ya ha sido abordada, explícitamente en la Resolución de este Centro Directivo de 22 de enero de 2014, cuya doctrina es totalmente aplicable al presente supuesto. En dicha Resolución se indicó que, pese a no ser el acreedor una entidad financiera, era totalmente aplicable –como indicó la resolución de 29 de octubre de 2013– que toda escritura de constitución de préstamo hipotecario o pacto posterior relativo a la ejecución directa de los bienes sobre los que recae la garantía, precise, desde la entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de la incorporación del certificado de tasación de la finca a que se refiere el artículo 682.2.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil como requisito de la escritura de constitución de hipoteca para la ejecución directa, en la nueva redacción de la norma. |
| R. 20/7/2015 BOE: 24/9/2015 Registro de Las Palmas de Gran Canaria n 3. LEGADOS: ENTREGA POR LOS HEREDEROS. El legatario de cosa específica y determinada propia del testador, adquiere desde el fallecimiento de este la propiedad de la cosa legada (artículo 882), pero no la posesión porque esta es adquirida en todo caso por el heredero o herederos en virtud del artículo 440 del Código Civil. En el legado de cosa específica y determinada propia del testador, se produce, pues, el fenómeno de quedar disociada la posesión de la propiedad. La primera pasa al heredero y la segunda al legatario. Por ello el legatario ha de pedir la entrega y posesión al heredero o herederos o a quien se halle autorizado para darla. Sentado que es precisa la entrega por los herederos, se trata de determinar qué ocurre en el caso de fallecimiento de uno de aquellos que deben realizar esta entrega. Habiendo fallecido quien debió prestar su consentimiento, de conformidad con el artículo 661 del Código Civil, corresponderán a los herederos del difunto, por el sólo hecho de su muerte, todos sus derechos y obligaciones. En consecuencia, de acuerdo con el principio de tracto sucesivo recogido por el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, se hace necesario el consentimiento de los herederos del difunto don J. A. A. |
| R. 20/7/2015 BOE: 24/9/2015 Registro de Lepe. DERECHO EXTRANJERO: PRUEBA. RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO: REQUISITOS. La normativa aplicable a la acreditación en sede registral del ordenamiento extranjero debe buscarse, en primer término, en el artículo 36 del Reglamento Hipotecario, norma que regula los medios de prueba del Derecho extranjero en relación con la observancia de las formas y solemnidades extranjeras y la aptitud y capacidad legal necesarias para el acto y que, como señala la Resolución de esta Dirección General de 1 de marzo de 2005, resulta también extensible a la acreditación de la validez del acto realizado según la ley que resulte aplicable. Por otro lado, al igual que en sede judicial se mantiene la exigencia contenida en el artículo 281.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según la cual no sólo es necesario acreditar el contenido del Derecho extranjero sino también su vigencia. La pertinencia de la prueba del derecho extranjero debe ser examinada en cada caso concreto pues hay supuestos en que la prueba documental de un texto y su vigencia será suficiente mientras que en otros se exigirá una prueba más extensa. Sólo en la hipótesis de que se hubiera probado el derecho extranjero y el registrador, en los fundamentos de Derecho de su calificación, considerase que su aplicación directa no permite tener por reunidos los requisitos precisos para practicar la inscripción, podrá solicitar la prueba adicional de la que resulten aquellos. Determinado que es heredero de los titulares registrales quien comparece en la escritura pública y quien manifiesta y acredita el contenido erróneo del Registro en cuanto al régimen económico de los titulares por aplicación de las previsiones del derecho material aplicable, debe entenderse suficiente a los efectos de cumplimentar la consolidada opinión de este Centro Directivo. En los supuestos de sucesión hereditaria, cuando el compareciente agota el conjunto de intereses a que se refiere el contenido del Registro, puede realizar la rectificación del asiento, al no existir otros titulares de derechos inscritos que puedan ser perjudicados. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que la determinación de cuál haya de ser la ley material aplicable a un supuesto internacional corresponde a la autoridad del foro, en este caso al registrador, y que no debe ser objeto de confusión la falta de obligatoriedad de conocer el Derecho extranjero con la obligatoriedad de determinar cuál es la legislación extranjera aplicable, conforme al artículo 12.6 del Código Civil, norma que, como señaló la Resolución de este Centro Directivo de 20 de enero de 2011, impone la aplicación de oficio de la norma de conflicto que resulte aplicable al supuesto. De este modo cuando la finca o derecho conste inscrito en el Registro de la Propiedad de un modo determinado y se pretenda su alteración para adecuarlo al régimen económico matrimonial extranjero aplicable de acuerdo a la norma de conflicto, no bastará la mera afirmación del heredero sino la acreditación del régimen, incluido su contenido y vigencia, al cual quedó sujeto en su día la finca cuya titularidad se pretende adecuar. Como resulta de las consideraciones expuestas, la escritura pública presentada acredita cuál es la ley aplicable a las sucesiones sucesivas, la alemana, así como que con arreglo al derecho material alemán el certificado sucesorio o «Erbschein» acredita el título sucesorio en el que funda inmediatamente su derecho la persona a favor de la que se solicita la inscripción (vid. Resolución de 14 de noviembre de 2012). Del derecho material alemán acreditado resulta que el certificado sucesorio es un documento público de origen judicial de cuyo contenido resulta la cualidad para suceder así como la adecuación del título sucesorio al derecho material alemán por lo que, de conformidad con el artículo 4 de la Ley Hipotecaria y artículo 38 de su Reglamento es título inscribible con arreglo a nuestra legislación sin necesidad de aportar el título en que se funda. Además y de conformidad con el Convenio entre España y la República Federal de Alemania sobre Reconocimiento y Ejecución de Resoluciones y Transacciones Judiciales y Documentos Públicos con Fuerza Ejecutiva en materia civil y mercantil de 14 de noviembre de 1983 («Boletín Oficial del Estado» de 16 de febrero de 1988), dicho documento despliega eficacia en España sin necesidad de reconocimiento (artículos 4, 9 y 10) y sin necesidad de legalización (artículo 16). |
| R. 22/7/2015 BOE: 24/9/2015 Registro de Ejea de los Caballeros. OBRA NUEVA: IDENTIDAD DE LA FINCA. Debe, por tanto, decidirse en este expediente si es o no posible practicar la inscripción de una ampliación de obra nueva en construcción consistente en una nave que ocupa una superficie inferior a la de la finca sobre la que se asienta, a la que se asigna en la escritura dos referencias catastrales, siendo la suma de ambas superficies catastrales superior a la cabida inscrita, con la particularidad de que la licencia municipal que autoriza la ampliación de obra identifica la finca tan solo por sus datos catastrales. Ciertamente para la inscripción de una obra nueva no se establece con carácter general como requisito previo la inscripción de un exceso de cabida, si como ocurre en el presente caso la obra cuya inscripción se pretende es de superficie inferior en planta a la de la finca en la que se ubica. En efecto, esta Dirección General ha exigido la previa inscripción de excesos de cabida de fincas sobre las que se declaran obras nuevas en aquellos casos en los que éstas no caben físicamente dentro de la superficie registral de la finca sobre las que se construyen. Pero el problema que se plantea en el presente expediente no es ése, sino el de establecer la identificación y correspondencia entre la finca a la que se ha dado licencia de construcción y la finca registral. |
| R. 22/7/2015 BOE: 24/9/2015 Registro de Lepe. OBRA NUEVA: REQUISITOS URBANÍSTICOS. Ciertamente, esta Dirección General ha tenido oportunidad de expresar que la necesidad del visto bueno del alcalde viene impuesto por el artículo 205 del Reglamento de Organización, Funcionamiento y Régimen Jurídico de las Entidades Locales, aprobado por el Real Decreto 2568/1986, de 28 de noviembre, conforme al cual dicho visto bueno tiene por objeto significar que el secretario o funcionario que expide y autoriza la certificación está en el ejercicio del cargo y que su firma es auténtica (Resolución de 25 de marzo de 2011). Lo que ocurre en el presente caso es que se testimonia la licencia de ocupación –respecto de la cual el registrador ha estimado que por la autoría de la certificación correspondiente se acredita suficientemente su concesión–, y, según la doctrina de este Centro Directivo (vid. por todas la Resolución de 21 de noviembre de 2001), mediante la licencia de ocupación queda acreditada, conforme a las disposiciones aplicables, que la obra está ajustada a la legislación urbanística. Si en la certificación del técnico figura la descripción de la obra coincidente con la reflejada en el título y de la certificación no se extrae ninguna duda de que ésta se refiere a la misma obra, como acontece en el presente caso, debe procederse sin más a la inscripción que se solicita (cfr. las Resoluciones de este Centro Directivo de 1 de junio de 2002 y 22 de marzo de 2003). Por lo demás, como pone de relieve el notario recurrente, difícilmente puede figurar en la certificación los datos a los que se refiere el registrador toda vez que fue expedida antes del otorgamiento. |
| R. 22/7/2015 BOE: 24/9/2015 Registro de Medina de Rioseco. DOCUMENTOS JUDICIALES: SENTENCIA DECLARATIVA. CALIFICACIÓN REGISTRAL: DOCUMENTOS JUDICIALES. Hay que analizar en primer lugar la verdadera naturaleza de la resolución judicial objeto de calificación. De la literalidad del fallo de la sentencia (congruente con el petitum, tanto de la demanda inicial, como el de la demanda reconvencional) resulta que la misma tiene un claro carácter declarativo, por cuanto se centra en declarar que la propiedad de determinadas fincas corresponden respectivamente a la parte demandante y a la demandada. Sólo como consecuencia lógica de ello condena a ambas partes a estar y pasar por dicha declaración, y ordena la pertinente inscripción registral y la cancelación de los asientos que resulten contradictorios. Las sentencias declarativas ni necesitan ejecución ni, por ello, son susceptibles de actividades posteriores ejecutorias, con lo que, para la inscripción que se solicita es suficiente el testimonio de la sentencia, que es firme. La segunda objeción que plantea el registrador consiste en que no se acredita el cumplimiento de los requisitos que establece la legislación administrativa para la contratación por las entidades locales. Sostiene en su calificación que el hecho de haberse acudido a un procedimiento judicial declarativo de dominio con demanda reconvencional y con allanamiento total de ambas partes, demandante y demandada, se ha eludido por completo el cumplimiento de la normativa administrativa aplicable a la adquisición y enajenación de bienes por las entidades locales. Como en numerosas ocasiones ha declarado esta Dirección General, el respeto a la función jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a los jueces y tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos por ende los registradores de la Propiedad, la obligación de cumplir las resoluciones judiciales. Pero no es menos cierto que el registrador tiene, sobre tales resoluciones, la obligación de calificar determinados extremos señalados en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario. Sin embargo, entre dichos extremos no está el fondo de la resolución, cuya revisión compete exclusivamente a los propios jueces y tribunales a través de los correspondientes recursos. En el caso que ahora nos ocupa, estamos en presencia de un procedimiento judicial con todas sus garantías, y el hecho de que haya mediado el allanamiento de las partes no mengua dichas garantías, en tanto el juez, al amparo del ya citado artículo 21.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ha de cerciorarse de que no ha existido una utilización fraudulenta de los mecanismos procesales con el fin de generar un título traslativo formal que no responda a una causa suficiente para provocar la transmisión del dominio. Igualmente la intervención judicial asegura que con el allanamiento de las partes no se está perjudicando a terceros o al interés general (por ejemplo, a efectos fiscales). Ahora bien, sentado lo anterior, cuestión distinta es la exigibilidad de acreditación del cumplimiento de los requisitos administrativos para proceder a la enajenación. Del respeto a la función jurisdiccional y del genérico deber de cumplimiento de las resoluciones judiciales, a que se ha hecho referencia anteriormente, no puede concluirse sin más que una sentencia permita obviar exigencias legales añadidas que debieron observar en su día esos contratantes, máxime cuando sobre dichas exigencias ni se discute en el procedimiento seguido ni hay pronunciamiento alguno a la propia sentencia. |
| R. 22/7/2015 BOE: 24/9/2015 Registro de Logroño n 2. HIPOTECA ENTRE PERSONAS FISICAS CON INTERMEDIACIÓN DE UN EMPRESA DE MEDIACION FINANCIERA: CONTROL REGISTRAL DE LA ABUSIVIDAD DE LAS CLÁUSULAS. Hay determinar si la normativa de protección de los consumidores es también aplicable cuando el prestamista no sea ni una entidad de crédito ni una persona física o jurídica de las que se dedican profesionalmente a la concesión de préstamo o créditos hipotecarios –artículo 1.1.a de la Ley 2/2009– pero concurre la intermediación de una empresa dedicada profesionalmente a esta actividad –artículo 1.1.b Ley 2/2009–. La intervención de la empresa de intermediación «BEP Corporación Financiera, S.L.» provoca la aplicación de la citada Ley 2/2009, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito, ya que según su artículo 1, número 1, letra b) tiene lugar cuando una persona física o jurídica realiza de manera profesional actividades de «intermediación para la celebración de un contrato de préstamo o crédito con cualquier finalidad, a un consumidor, mediante la presentación, propuesta o realización de trabajos preparatorios para la celebración de los mencionados contratos, incluida, en su caso, la puesta a disposición de tales contratos a los consumidores para su suscripción». En aplicación de lo dispuesto en el número 5 del artículo 22 de la Ley 2/2009 parecería que las obligaciones de información precontractual, transparencia, oferta vinculante, ficha de información personalizada (Orden EHA 2899/2011) y la normativa sobre cláusulas abusivas (Real Decreto Legislativo 1/2007) referidas al préstamo o crédito hipotecario ofrecido y aceptado, sólo serían aplicables si ese concreto préstamo o crédito, por razón de los sujetos intervinientes, objeto o finalidad, estuviera sujeto a dicha normativa, lo que en este supuesto, como se ha indicado, en principio, no tiene lugar. Pero concurren una serie de circunstancias especiales que a juicio de este Centro Directivo, teniendo en cuenta que la normativa sobre transparencia y abusividad no debe ser objeto de una interpretación literal sino que debe prevalecer una interpretación extensiva proconsumidor en coherencia con la finalidad legal de favorecer respectivamente la información y la protección de los usuarios de servicios financieros (cfr. Resolución de 29 de septiembre de 2014), abogan por la aplicación de ambas normas. Sólo una interpretación de los objetivos específicos de los artículos 12, 18 y 258.2 de la Ley Hipotecaria coordinada y ponderada con la normativa de protección de consumidores, unida a la posibilidad de apertura de la ejecución real hipotecaria con base en el artículo 130 de la Ley Hipotecaria y a los imperativos demandados por el ordenamiento comunitario, permiten definir el ámbito de la función calificadora del registrador respecto de las cláusulas financieras y de vencimiento anticipado a la que se refiere el párrafo segundo del reiterado artículo 12 de la Ley Hipotecaria y a su posible abusividad. De este modo, dentro de los límites inherentes a la actividad registral, el registrador podrá realizar una actividad calificadora de las cláusulas financieras y de vencimiento anticipado, en virtud de la cual podrá rechazar la inscripción de una cláusula, desde luego cuando su nulidad derive de su oposición a una norma imperativa o prohibitiva, o hubiera sido declarada mediante resolución judicial firme, pero también en aquellos otros casos en los que se pretenda el acceso al Registro de aquellas cláusulas cuyo carácter abusivo pueda ser apreciado por el registrador de forma objetiva. El Tribunal Supremo español (cfr. Sentencias de 18 de junio de 2012 y 9 de mayo de 2013, entre otras) después de señalar que en nuestro sistema una condición general de la contratación puede referirse al objeto principal del contrato y que el carácter de condición general de la contratación no excluye el cumplimiento por el empresario de los deberes de información exigidos por la regulación sectorial; considera que los intereses remuneratorios –y en su caso las cláusulas suelo– «forman parte inescindible del precio que debe pagar el prestatario, definen el objeto principal del contrato.. y cumplen una función definitoria o descriptiva esencial», lo que supondría la aplicación de la regla general de la exclusión de su control de contenido o abusividad. No obstante, sigue diciendo el Alto Tribunal que «el hecho de que una cláusula sea definitoria del objeto principal no elimina totalmente la posibilidad de controlar si su contenido es abusivo», sino que tal cláusula se encuentra sujeta a un doble control, el control de incorporación o de información previa ajustada a la normativa según el tenor del artículo 7.1 de la Ley sobre condiciones generales de la contratación y Orden EHA 2899/2011, y el control de transparencia –cognoscibilidad o comprensibilidad real– que exige que la cláusula se encuentre redactada de manera clara y comprensible como exigen los artículos 4.2 de la Directiva 93/13/CEE y 80.1 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. Excluida, en consecuencia, la calificación registral, como la judicial, sobre la abusividad de la cuantía de un determinado interés remuneratorio por ser definitorio del objeto principal del contrato y sin necesidad de entrar a valorar las circunstancias concurrentes en el momento de suscripción del contrato, lo que sí procede es examinar si en el supuesto objeto del recurso se ha cumplido con el doble filtro de información y transparencia. Ahora bien, esto no significa, como ponen de manifiesto los recurrentes, que en nuestro Derecho se admita cualquier tipo de interés remuneratorios en los préstamos, aunque sean muy elevados, sino que el mismo se haya limitado, en primer lugar, en la medida que sea aplicable la Ley de 23 de julio de 1908 de Represión de la Usura que prohíbe los denominados préstamos usurarios. Así, el artículo 1 de la Ley de Represión de la Usura. En segundo lugar, pueden existir también supuestos especiales de limitación objetiva de la cuantía de los intereses ordinarios, cuando resulte del propio contrato que los mismos exceden de la función que les es propia, como ocurre en el presente supuesto, en que se pacta un interés ordinario del 14,99% durante toda la vida del contrato y un interés moratorio de «tres veces el interés legal del dinero» (10,50% en el momento de la firma de la escritura de préstamo hipotecario), ya que por definición el interés ordinario no puede ser superior al interés moratorio en un mismo contrato. debe decirse a este respecto que es práctica relativamente frecuente en los contratos de préstamos hipotecarios que el acreedor retenga ciertas cantidades del préstamo para el pago precisamente de conceptos relativos a los gastos, comisiones e impuestos que la propia operación genera; por lo que no se puede hacer tacha alguna a esta retención ni a la cuantía de la misma siempre que los conceptos a que se refiere se encuentren debidamente identificados y guarden relación con las operaciones asociadas al préstamo –lo que concurre en este caso respecto de todos los conceptos–, no comprendiendo la retención de gastos por servicios no solicitados por el deudor, que resultarían contrarios a lo dispuesto en el artículo 89.4 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. |
| R. 23/7/2015 BOE: 24/9/2015 Registro de Getafe n 1. PUBLICIDAD FORMAL: REQUISITOS Y ÁMBITO. A la hora de expedir la publicidad formal el registrador debe valorar dos aspectos fundamentales: que en el peticionario de la información concurra el interés legítimo para acceder al conocimiento de los datos registrales, y que se respete la normativa sobre protección de datos personales. En el caso del presente recurso, como se ha expuesto en el fundamento primero, el recurso se ciñe a la falta de constancia de los datos obrantes en la inscripción 1a de herencia, relativos al testamento del causante. Por otra parte, el resto de inscripciones que se omiten corresponden según consta en la propia certificación a cargas canceladas, que no inciden en las transmisiones efectuadas en la finca, salvo que se justificase suficientemente la necesidad de su inclusión en la certificación, lo que no ocurre. El solicitante ha alegado en el escrito de recurso como interés legítimo para solicitar la certificación la necesidad de conocer, con la finalidad de entablar una acción de demanda de adición de herencia de su abuelo, las distintas trasmisiones de la finca. No se ha unido al expediente la solicitud de dicha certificación, lo que habría servido para determinar si dicho interés fue alegado en la misma en dichos términos o se redujo a solicitar las transmisiones inscritas sin otra justificación; tampoco el registrador en su informe contradice el interés alegado por el recurrente. Así las cosas, como ya señaló la Resolución de 3 de febrero de 2014, la certificación «podrá hacerse plenamente extensiva, entre otros extremos, a todo aquél contenido que sea necesario para que el recurrente pueda instar los correspondientes procedimientos judiciales, como son, sin ánimo exhaustivo, fecha de defunción y lugar de fallecimiento de la causante, nombre del notario autorizante del testamento, fecha y número de protocolo, así como de todas aquellas estipulaciones que no sean estrictamente personales..», y puesto que los datos se requieren para entablar una acción de demanda de adición, dichos extremos deben comprenderse en la certificación. |
| R. 23/7/2015 BOE: 24/9/2015 Registro de Negreira. RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO: REQUISITOS. DERECHO EXTRANJERO: PRUEBA. En nuestro ordenamiento jurídico, inscrito un derecho a nombre de un titular, el asiento respectivo se encuentra bajo la salvaguardia judicial (artículo 1 de la Ley Hipotecaria), presumiéndose que el derecho existe y pertenece al titular en la forma determinada por el mismo (artículo 38). Consecuencia del principio de legitimación proclamado en dichos preceptos, no puede procederse a la alteración del contenido del Registro si quien lo pretende no es el titular registral (artículo 20), o siéndolo, no resulta su consentimiento o resolución judicial firme en procedimiento en que haya sido parte (artículos 40 y 82 de la propia Ley Hipotecaria). En definitiva, no puede modificarse el contenido del Registro si quien lo pretende no es el titular registral o existen dudas fundadas sobre su identidad (vid. Resolución de 3 de julio de 2013). La segunda cuestión planteada hace referencia a que aun si se consigue acreditar que el titular registral y el otorgante del título sucesorio son la misma persona, tiene razón la registradora cuando reclama la prueba del Derecho extranjero y, especialmente, de las posibles consecuencias derivadas del hecho de que el otorgante del testamento afirma estar soltero y carecer de descendencia cuando resulta lo contrario de la documentación del Registro Civil aportada. En el supuesto de hecho que da lugar a la presente se acompaña un certificado de vigencia emitido por la cónsul de Cuba en Galicia pero del mismo no resultan los particulares que la registradora precisa para considerar probado el Derecho cubano. Como resulta de la nota de calificación la registradora precisa prueba en relación a los derechos sucesorios de los familiares del causante y, en su caso, sobre las consecuencias de la preterición en la validez del testamento. Además y en relación al acta de notoriedad autorizada por notario cubano la registradora reclama prueba sobre su adecuación al ordenamiento jurídico cubano así como su eficacia y alcance conforme a dicha legislación. |
| R. 27/7/2015 BOE: 30/9/2015 Registro de Trujillo. HERENCIA: EQUIPARACIÓN ENTRE FILIACIÓN BIOLÓGICA Y ADOPTIVA Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de adjudicación de un bien procedente de un legado con sustitución fideicomisaria en la que concurren las circunstancias siguientes: los llamados como fideicomisarios son «los hijos o descendientes por naturaleza legítimos que dejare esta legataria, y caso de morir sin esta clase de descendencia pasarán a su hermano (el otro hijo de la testadora) don A., o en su defecto a su descendencia por naturaleza legítima»; la adjudicataria fideicomisaria es hija de la legataria fiduciaria por filiación adoptiva. Nuestro Tribunal Constitucional ha señalado que en principio, la cuestión relativa a la aplicación de las normas sobre la interpretación de los testamentos pertenece al ámbito de la legalidad ordinaria, de modo que al Tribunal Constitucional no le corresponde revisar, en vía de amparo, la apreciación que de las misma hayan realizado los órganos judiciales, a menos, claro está, que sea dicha interpretación la que lesione el contenido de los derechos fundamentales reconocidos por la Constitución. Pues bien, esto es, precisamente, lo que ocurre en este supuesto en relación con el derecho reconocido en los arts. 14 y 39.2 CE. En efecto, no ha sido el causante al formular en su día la disposición testamentaria en el ejercicio de su libertad de testar, sino el órgano judicial al interpretar una expresión ambigua y, por tanto, en el ejercicio de la jurisdicción, quien ha creado un tratamiento jurídico discriminatorio a partir de un criterio como el relativo a la filiación adoptiva, que resulta expresamente prohibido por el art. 14 CE en relación con el art. 39.2 CE. A este resultado se llega por aplicación de la doctrina constitucional, a la que ya se ha hecho referencia, en virtud de la cual los órganos judiciales pueden vulnerar el art. 14 CE cuando interpretan las normas jurídicas con un criterio que produzca ‘‘el trato discriminatorio en relación con otras situaciones válidamente comparables, siempre que la norma a aplicar sea susceptible de distinta interpretación que, siendo admitida en Derecho, conduzca a eliminar la desigualdad injustificada que en aquel caso se produce, lo cual supone que si existe esa alternativa de interpretación más conforme con la igualdad su no utilización equivale a una aplicación de la norma que el art. 14 CE no consiente’’ (SSTC 34/2004, de 8 de marzo, FJ 3; 154/2006, de 22 de mayo, FJ 8)». Consecuentemente, en caso de duda interpretativa éste debe ser el principio interpretativo que ha de orientar la actuación del registrador y de esta Dirección General al interpretar la cláusula testamentaria en cuestión. |
| R. 27/7/2015 BOE: 30/9/2015 Registro de Cieza n 3. SOCIEDADES MERCANTILES: ACTIVOS ESENCIALES. La norma del artículo 160.f), que atribuye a la junta general competencia para deliberar y acordar sobre «la adquisición, la enajenación o la aportación a otra sociedad de activos esenciales», fue incorporada a la Ley de Sociedades de Capital mediante la Ley 31/2014, de 3 de diciembre, por la que se modifica aquélla para la mejora del gobierno corporativo. Aun cuando no se puede afirmar que constituyan actos de gestión propia de los administradores la adquisición, enajenación o la aportación a otra sociedad de activos esenciales, debe tenerse en cuenta que el carácter esencial de tales activos escapa de la apreciación del notario o del registrador, salvo casos notorios –y aparte el juego de la presunción legal si el importe de la operación supera el veinticinco por ciento del valor de los activos que figuren en el último balance aprobado–. Por ello, es muy difícil apreciar a priori si un determinado acto queda incluido o no en el ámbito de facultades conferidas a los representantes orgánicos de la sociedad o, por referirse a activos esenciales, compete a la junta general; y no puede hacerse recaer en el tercero la carga de investigar la conexión entre el acto que va a realizar y el carácter de los activos a los que se refiere. Cabe concluir, por tanto, que aun reconociendo que, según la doctrina del Tribunal Supremo transmitir los activos esenciales excede de las competencias de los administradores, debe entenderse que con la exigencia de esa certificación del órgano de administración competente o manifestación del representante de la sociedad sobre el carácter no esencial del activo, o prevenciones análogas, según las circunstancias que concurran en el caso concreto, cumplirá el notario con su deber de diligencia en el control sobre la adecuación del negocio a legalidad que tiene encomendado; pero sin que tal manifestación pueda considerarse como requisito imprescindible para practicar la inscripción, en atención a que el tercer adquirente de buena fe y sin culpa grave debe quedar protegido también en estos casos (cfr. artículo 160.f Ley de Sociedades de Capital); todo ello sin perjuicio de la legitimación de la sociedad para exigir al administrador o apoderado la responsabilidad procedente si su actuación hubiese obviado el carácter esencial de los activos de que se trate. |
| R. 27/7/2015 BOE: 30/9/2015 Registro de Santa Fe n 2. SOCIEDADES MERCANTILES: ACTIVOS ESENCIALES. La norma del artículo 160.f), que atribuye a la junta general competencia para deliberar y acordar sobre «la adquisición, la enajenación o la aportación a otra sociedad de activos esenciales», fue incorporada a la Ley de Sociedades de Capital mediante la Ley 31/2014, de 3 de diciembre, por la que se modifica aquélla para la mejora del gobierno corporativo. Aun cuando no se puede afirmar que constituyan actos de gestión propia de los administradores la adquisición, enajenación o la aportación a otra sociedad de activos esenciales, debe tenerse en cuenta que el carácter esencial de tales activos escapa de la apreciación del notario o del registrador, salvo casos notorios –y aparte el juego de la presunción legal si el importe de la operación supera el veinticinco por ciento del valor de los activos que figuren en el último balance aprobado–. Por ello, es muy difícil apreciar a priori si un determinado acto queda incluido o no en el ámbito de facultades conferidas a los representantes orgánicos de la sociedad o, por referirse a activos esenciales, compete a la junta general; y no puede hacerse recaer en el tercero la carga de investigar la conexión entre el acto que va a realizar y el carácter de los activos a los que se refiere. Cabe concluir, por tanto, que aun reconociendo que, según la doctrina del Tribunal Supremo transmitir los activos esenciales excede de las competencias de los administradores, debe entenderse que con la exigencia de esa certificación del órgano de administración competente o manifestación del representante de la sociedad sobre el carácter no esencial del activo, o prevenciones análogas, según las circunstancias que concurran en el caso concreto, cumplirá el notario con su deber de diligencia en el control sobre la adecuación del negocio a legalidad que tiene encomendado; pero sin que tal manifestación pueda considerarse como requisito imprescindible para practicar la inscripción, en atención a que el tercer adquirente de buena fe y sin culpa grave debe quedar protegido también en estos casos (cfr. artículo 160.f Ley de Sociedades de Capital); todo ello sin perjuicio de la legitimación de la sociedad para exigir al administrador o apoderado la responsabilidad procedente si su actuación hubiese obviado el carácter esencial de los activos de que se trate. |
| R. 27/7/2015 BOE: 30/9/2015 Registro de Icod de los Vinos. EXPEDIENTE DE DOMINIO DE EXCESO DE CABIDA: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. Se debate en el presente caso si es inscribible un expediente de dominio para practicar un exceso de cabida cuando concurren las siguientes circunstancias: Según el Registro la superficie de la finca es de 190 metros cuadrados, mientras que el documento judicial indica que la superficie real es de 1.073 metros cuadrados si bien de la certificación catastral resultan 1.062 metros cuadrados. A su vez si se realiza la medición sobre la base gráfica catastral la superficie es aproximadamente de 1.056 metros cuadrados. Junto a estas divergencias en las mediciones, destaca el hecho que trasladando la finca con la pretendida nueva descripción y con el certificado catastral gráfico resulta evidente que tal finca registral 22.824 invade otra colindante, concretamente la registral 22.743, produciéndose una doble inmatriculación de una porción de las mismas. Se ha entendido también reiteradamente, por este Centro Directivo, que las dudas del registrador en lo relativo a la identificación de la finca no pueden impedir, en vía de principios, la inscripción en los supuestos de expediente de dominio (puede verse en Resoluciones, como la de 25 de noviembre de 2013), pues, en este caso, el juicio corresponde exclusivamente al juez, por ser éste quien dentro del procedimiento goza de los mayores elementos probatorios para efectuarlo y de los resortes para hacerlo con las mayores garantías. No obstante, ello será así, se ha dicho también, salvo que, en tal momento, y con carácter de excepción a la citada regla general, el registrador no tenga ya dudas, sino la certeza de que el exceso no corresponde a la finca ya inscrita, pues en estos casos, frente al limitado alcance de la calificación de los documentos judiciales, debe primar la superior exigencia institucional de evitar situaciones de doble inmatriculación, que suponen una grave quiebra de la seguridad jurídica (cfr. Resolución de 25 de noviembre de 2013). No es obstáculo, en este supuesto, frente al primer motivo expuesto por el recurrente, que las dudas acerca de la identidad de la finca no se hubieran expresado por el registrador titular en el momento de expedir la oportuna certificación, por no resultar dato alguno relativo al exceso de cabida que se pretendía inscribir. |
| R. 27/7/2015 BOE: 30/9/2015 Registro de Olmedo. CONVENIO REGULADOR DE LA SEPARACIÓN Y EL DIVORCIO: ÁMBITO. En vía de principios, las transmisiones adicionales de bienes entre cónyuges, ajenas al procedimiento de liquidación (y tales son las que se refieren a bienes adquiridos por los cónyuges en estado de solteros no especialmente afectos a las cargas del matrimonio), constituyen un negocio independiente, que exige acogerse a la regla general de escritura pública para su formalización. En definitiva, la diferente causa negocial, ajena a la liquidación del patrimonio común adquirido en atención al matrimonio, y las exigencias derivadas del principio de titulación auténtica, unidas a la limitación de contenido que puede abarcar el convenio regulador, según doctrina reiterada (vid. «Vistos»), deben resolverse a favor de la exigencia de escritura para la formalización de un negocio de esta naturaleza. Tratándose de la vivienda familiar adquirida por los cónyuges en estado de solteros por mitad y proindiviso, esta Dirección General ha considerado (cfr. Resoluciones de 8 de mayo, 26 de junio, 26 de julio y 29 de septiembre de 2014 y 19 y 30 de junio de 2015) la existencia de una causa familiar propia de la solución de la crisis matrimonial objeto del convenio. Dentro de las distintas acepciones del concepto de causa, como ha afirmado este Centro Directivo en sus Resoluciones de 7 de julio y 5 de septiembre de 2012, existe aquí también una causa tipificadora o caracterizadora propia del convenio regulador, determinante del carácter familiar del negocio realizado, con lo que existe título inscribible suficiente por referirse a un negocio que tiene su causa típica en el carácter familiar propio de los convenios de separación, nulidad o divorcio, por referirse a la vivienda familiar y a la adjudicación de la misma, que entra dentro del interés familiar de los cónyuges y de sus hijos. |
| R. 27/7/2015 BOE: 30/9/2015 Registro de Arcos de la Frontera. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: PRÓRROGA. PRINCIPIO DE PRIORIDAD: ORDEN EN LA CALIFICACIÓN DE LOS TÍTULOS. Conforme a los artículos a los que alude el recurrente, singularmente los artículos 689 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 353.1 del Reglamento Hipotecario, la comunicación de la ejecución hipotecaria a los titulares de cargas posteriores se producirá en el momento de la expedición de la certificación de cargas exigida conforme al artículo 656 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En este supuesto, dicha comunicación se produjo el 12 de diciembre de 2013, en la misma fecha de expedición de la certificación relativa al procedimiento de ejecución de la hipoteca previa, por correo certificado siendo el acuse de recibo de fecha 27 de enero de 2014. A partir de dicha fecha la Agencia Tributaria (titular de las anotaciones de embargo cuya prórroga se pretendía y que habían sido ya canceladas al ti mío de calificar el mandamiento que ordenaba la prórroga) tuvo pues conocimiento de dicha ejecución y con ello de la posibilidad de que como consecuencia de la misma, la garantía de que era titular fuese cancelada. Por lo tanto dicha normativa, en contra de lo que manifiesta el recurrente, no se incumplió. Además de dicha notificación relativa, como se ha dicho, a la existencia del procedimiento, el registrador debe, en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 143 del Reglamento Hipotecario, comunicar al órgano que ordeno practicar la anotación preventiva de un embargo, la extensión de los asientos posteriores que produzcan su cancelación. En el supuesto de este expediente dicha comunicación se produjo así mismo una vez practicada la cancelación al despacharse, con fecha 29 de abril de 2015, el mandamiento de cargas derivado del procedimiento de ejecución de la hipoteca anterior por correo certificado siendo recibida por la Agencia Tributaria el día 12 de mayo de 2015. Nuevamente se cumplió la normativa de aplicación. En el supuesto de este expediente, cuando se presenta el mandamiento ordenando la prórroga, está vigente el asiento previo por el que la finca se adjudicaba a un tercero y se cancelaba la anotación cuya prórroga se pretendía, se trata pues de títulos contradictorios, sólo el despacho del primero supondrá la imposibilidad de practicar el segundo; por ello la calificación debe efectuarse una vez se despache el primer documento presentado y no antes, como sucedió en este caso. Y despachado éste, procede la calificación denegatoria en los términos en que se ha producido. Lo que no cabe es que ante la imposibilidad de practicar la prórroga se devuelva el documento sin emitir la calificación. Por último, en cuando al fondo de la calificación, es requisito indispensable para que pueda extenderse la prórroga de una anotación que esta no se encuentre cancelada, sea por caducidad sea por cualquier otra causa. |
| R. 28/7/2015 BOE: 30/9/2015 Registro de Archena. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: BIENES PRIVATIVOS POR CONFESIÓN. Se discute en el presente recurso si inscrito un bien a favor de un cónyuge con carácter privativo por confesión del otro puede embargarse por deudas del confesante sin estar demandado el titular registral. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que para poder anotar el embargo respecto de los bienes inscritos conforme al número 4 del artículo 95 del Reglamento Hipotecario deberá ser demandado el titular registral, sea o no el cónyuge deudor, dando cumplimiento al principio de tutela judicial efectiva (artículo 144.2 del Reglamento Hipotecario). |
| R. 28/7/2015 BOE: 30/9/2015 Registro de Granada n 2. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: DETERMINACIÓN DEL SOBRANTE Y DE LA DEUDA PENDIENTE. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: APLICACIÓN DE LA DISPOSICIÓN TRANSITORIA 4ª DEL RD LEY 11/2014. En el presente caso se da la circunstancia de que las fincas han sido adjudicadas por un valor que es inferior a su respectiva responsabilidad hipotecaria por principal e igualmente inferior a la cantidad reclamada por principal, por lo que, con dicha información (que resulta claramente de confrontar el título presentado y el contenido del Registro) no cabe la posibilidad de que el valor de lo adjudicado exceda ni lo reclamado ni lo garantizado por la hipoteca. De acuerdo con la anterior consideración, no puede sostenerse el defecto alegado por el registrador. El desglose de las cantidades reclamadas por cada finca en nada contribuye a aclarar la posible existencia de sobrante ya que, de la propia documentación presentada y del contenido del Registro, resulta clara la inexistencia del mismo. Confirmada la aplicación al caso concreto del artículo 654.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el mismo exige para el supuesto de inexistencia de sobrante que se expida una certificación que asegure al deudor ejecutado que pierde el dominio de la finca hipotecada el importe exacto que le queda por pagar a su acreedor y que este solo podrá exigirle por otras vías distintas a la ejecución hipotecaria. De este modo, en base a la obligatoriedad de dicha certificación (la Ley de Enjuiciamiento Civil afirma que «el Tribunal expedirá»), si no se acredita su expedición no debe inscribirse la adjudicación pues la misma no estaría completa, al no acreditarse a las partes cuál es el importe exacto que ha quedado pendiente, importe que no puede quedar al arbitrio de la parte acreedora, con la correlativa indefensión de la parte ejecutada. La inscripción de la adjudicación, que implica la pérdida del dominio por su titular, debe realizarse cumpliendo estrictamente todas las garantías legalmente establecidas para la protección de sus derechos, entre los cuales se incluyen las previsiones contenidas en el artículo 579.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que difícilmente podrían tener operatividad, si la certificación de deuda pendiente prevista en el artículo 654.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no se hiciera constar en la inscripción de la adjudicación, al objeto de posibilitar calificaciones futuras que permitan acreditar el cumplimiento de las previsiones que en favor del deudor establece el citado artículo 579.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. A la vista de la afirmación del secretario judicial de que el decreto de adjudicación es firme a 10 de marzo de 2015 y, por tanto, una vez transcurrido con holgura el plazo para interponer el recurso de apelación, el registrador debe pasar por esta declaración, sin exigir mayores aclaraciones de los posibles incidentes procesales que hayan podido tener lugar en el procedimiento. El hecho de que el secretario afirme que el ejecutado planteó oposición a la ejecución y que ésta fue inadmitida a trámite no hace sino reforzar la tesis anterior: no solo se afirma que el decreto de adjudicación es firme, sino que dicha afirmación se hace teniendo en cuenta que en su día se promovió oposición a la ejecución. Por tanto, la aseveración de la firmeza del decreto de adjudicación se ha realizado (cosa que no es necesaria, dada la fecha de la diligencia de adición) teniendo en cuenta todas las vicisitudes procesales acaecidas, sin que quepa al registrador discutir dicha aseveración de firmeza de acuerdo con los artículos 100 del Reglamento Hipotecario y 522 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. |
| R. 28/7/2015 BOE: 30/9/2015 Registro de Llanes. HIPOTECA: ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA LEY 2/2009, DE 31 DE MARZO. La primera cuestión que se discute es la relativa a los requisitos une han de concurrir en los prestamistas no entidades de crédito para que les sea de aplicación la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito. Conviene recordar, antes de entrar a examinar las circunstancias concurrentes en este supuesto, que la exposición de motivos de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo de 4 de febrero, sobre contratos de crédito celebrados con consumidores sobre bienes inmuebles de uso residencial, establece como objetivo de la misma el garantizar que todos los consumidores que concluyan los contratos de crédito sobre bienes inmuebles disfruten de un elevado grado de protección, con independencia de la finalidad del crédito y del carácter o no de entidad crediticia del prestamista; e impone la obligación de los Estados miembros de exigir a las autoridades competentes que supervisen a los prestamistas y los faculten para obtener los datos que necesiten para evaluar de manera fiable el cumplimiento de sus obligaciones. En consecuencia, ha sido correcta la actuación de la registradora de la Propiedad al acudir, como medio para completar la calificación y evaluación del cumplimiento de los requisitos legales por parte del acreedor, a a la consulta de los asientos de su propio Registro en otras fincas (como también, según ha declarado este Centro Directivo, se encuentra facultado para consultar, a estos efectos, los asientos de otros registros de la Propiedad a través del «Servicio de Interconexión entre los Registros») y no admitir sin más la manifestación negativa del acreedor-cesionario acerca de su condición de profesional. El carácter de habitualidad en la concesión de préstamos no tiene una definición precisa en la legislación en general ni en la específica, siendo las diferentes normas que, de un modo u otro, aluden a este término las que en ocasiones han fijado criterios objetivos para considerar la existencia de tal carácter (por ejemplo la legislación fiscal para entender como habitual un domicilio). Fuera de estos supuestos la resolución de la controversia sobre el carácter habitual o no de una actividad sólo puede producirse por la valoración de las pruebas existentes en uno u otro sentido. Es doctrina de este Centro Directivo señalada en numerosas Resoluciones, que el registrador en el ejercicio de su función calificadora sobre la legalidad, puede tener en cuenta los datos que resulten de organismos oficiales a los que pueda acceder directamente, no sólo para el mayor acierto en la calificación sino también para liberar a los interesados de presentar documentos que puede obtener directamente cuando ello le sea factible sin paralizar el procedimiento registral o cuando sea especialmente útil para el ejercicio adecuado de la calificación registral. En este sentido el otorgamiento de sucesivos préstamos hipotecarios en un número considerable constituye un indicio suficiente del desarrollo de una actividad profesional, que justifica la exigencia por parte del registrador del cumplimiento de los requisitos legales exigibles; quedando desvirtuada la manifestación del prestamista de no ejercer de forma profesional la actividad efectuada en la escritura, por los datos obrantes en los diferentes registros de la Propiedad, que revelan una habitualidad en la concesión de préstamos con garantía hipotecaria. ciertamente es difícil establecer objetivamente cuántos créditos son necesarios para considerar que existe habitualidad en su concesión, pero la prevalencia en este ámbito del principio de protección de los consumidores y la aplicación del artículo 8 de la repetida Ley que establece que «corresponde a las empresas –acreedores– la prueba del cumplimiento de las obligaciones que les impone esta Ley», lleva a considerar que constituyen suficiente indicio acerca de la cuestión debatida y justificación para exigir bien el cumplimiento de los requisitos legales bien una prueba satisfactoria de su no necesidad. La segunda cuestión que se plantea es si son exigibles estos requisitos a operaciones de cesión de préstamos hipotecarios. Es cierto que la Ley 2/2009 constituye una norma dirigida fundamentalmente a garantizar la ausencia de publicidad engañosa y la transparencia en la contratación de préstamos y créditos con consumidores, y que las obligaciones que impone se refieren prioritariamente a la fase precontractual y de formalización del contrato de préstamo, por lo que deben entenderse cumplidas en caso de cesión de un préstamo o crédito inscrito en el Registro de la Propiedad. Pero esta realidad no excluye la necesidad de que el cesionario de tales préstamos, si se acredita la habitualidad en la actividad de concesión de préstamos o en la subrogación activa en los mismos, deba cumplir los requisitos exigidos en la nota de calificación recurrida ya que obedecen a una segunda finalidad de la norma consistente en «cubrir las responsabilidades en que el acreedor pudiera incurrir frente a los consumidores por los perjuicios derivados de la realización de los servicios propios de la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios» (ver artículos 7 y 14.1.a) de la Ley 2/2009), y esos perjuicios pueden generarse durante toda la vida del préstamo. |
| R. 28/7/2015 BOE: 30/9/2015 Registro de Tui. ANOTACION PREVENTIVA DE EMBARGO: SOCIEDAD DE GANANCIALES DISUELTA Y NO LIQUIDADA. En línea con lo señalado por el Tribunal Supremo, este Centro Directivo también ha reiterado, en Resoluciones de 17 y 18 de enero, 20 y 23 de junio, 1 de octubre y 19 de noviembre de 2007, 2 de junio y 4 de julio de 2009, 10 de diciembre de 2012, 11 de diciembre de 2013 y 27 de enero de 2015, entre otras, que no corresponde a los cónyuges individualmente una cuota indivisa de todos y cada uno de los bienes que la integran y de la que puedan disponer separadamente, sino que, por el contrario, la participación de aquéllos se predica globalmente respecto de la masa ganancial en cuanto patrimonio separado colectivo, en tanto que conjunto de bienes con su propio ámbito de responsabilidad y con un régimen específico de gestión, disposición y liquidación, que presupone la actuación conjunta de ambos cónyuges o sus respectivos herederos, y solamente cuando concluyan las operaciones liquidatarias, esta cuota sobre el todo cederá su lugar a las titularidades singulares y concretas que a cada uno de ellos se le adjudiquen en las operaciones liquidatarias. En cuanto a la posibilidad de embargar bienes de la sociedad ganancial en liquidación, se desprende la necesidad de distinguir tres hipótesis diferentes, así en su sustancia como en su tratamiento registral, que también han sido objeto de estudio en numerosas resoluciones. En primer lugar, el embargo de bienes concretos de la sociedad ganancial en liquidación, el cual, en congruencia con la unanimidad que preside la gestión y disposición de esa masa patrimonial (cfr. artículos 397, 1058 y 1401 del Código Civil), requiere que las actuaciones procesales respectivas se sigan contra todos los titulares (artículo 20 de la Ley Hipotecaria). En segundo lugar, el embargo de la cuota global que a un cónyuge corresponde en esa masa patrimonial, embargo que, por aplicación analógica de los artículos 1067 del Código Civil y 42.6 y 46 de la Ley Hipotecaria, puede practicarse en actuaciones judiciales seguidas sólo contra el cónyuge deudor, y cuyo reflejo registral se realizará mediante su anotación «sobre los inmuebles o derechos que se especifique en el mandamiento judicial en la parte que corresponda al derecho del deudor» (cfr. artículo 166.1, ‘‘in fine’’, del Reglamento Hipotecario). Y en tercer lugar, el teórico embargo de los derechos que puedan corresponder a un cónyuge sobre un concreto bien ganancial, una vez disuelta la sociedad conyugal, supuesto que no puede confundirse con el anterior pese a la redacción del artículo 166.1.o, in fine, del Reglamento Hipotecario, y ello se advierte fácilmente cuando se piensa en la diferente sustantividad y requisitos jurídicos de una y otra hipótesis. |
| R. 29/7/2015 BOE: 30/9/2015 Registro de Valencia n 13. ANOTACION PREVENTIVA DE EMBARGO: PRÓRROGA. El asiento de anotación preventiva puede ser objeto de prórroga, como reconoce el propio artículo 86 de la Ley Hipotecaria, por un plazo de cuatro años más siempre que el mandamiento ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento. Para que exista prórroga de la anotación es preciso que se ordene así por medio del oportuno mandamiento y que se haga constar por medio de otra anotación con lo que el cómputo de la caducidad del nuevo plazo se iniciará desde la fecha de ésta. Así resulta del propio artículo 86 reiteradamente citado. De lo anterior resulta que no toda modificación que pueda producirse de la anotación de embargo y que se refleje en el Registro de la Propiedad constituye una anotación de prórroga de la anotación anterior. Para que así sea es preciso que se ordene y practique precisamente una anotación de prórroga. Fuera de este supuesto la modificación del asiento anterior de anotación preventiva que pueda provocar una anotación posterior producirá los efectos que el ordenamiento prevea para cada supuesto concreto, pero no el de prórroga de la anotación anterior (vid. Resolución de 29 de junio de 2013). |
| R. 29/7/2015 BOE: 30/9/2015 Registro de Torredembarra. DERECHO INTERNACIONAL PRIVADO: REENVÍO AL DERECHO ESPAÑOL. REPRESENTACIÓN VOLUNTARIA: JUICIO DE SUFICIENCIA DEL NOTARIO RESPECTO DE PODER S OTORGADOS FUERA DE ESPAÑA. El Reglamento (UE) número 650/2012, aplicable en España desde el 17 de agosto de 2015, con la sola excepción de algunos derechos familiares que pudieran ser integrados en su artículo 30 (disposiciones especiales sobre algunos bienes inmuebles o empresas) incluye, con claridad, los derechos del cónyuge viudo, en las herencias internacionales, entre los elementos de la ley aplicable a las sucesiones mortis causa (artículos23.2 b). Por lo tanto para las herencias internacionales causadas el día 17 de agosto de 2015 y en adelante, no cabe duda acerca de la aplicación de la ley sucesoria a la posición del cónyuge viudo ni de la aplicación directa del Derecho de la unidad territorial (artículo 36.2 del Reglamento) cuando se trate de sucesiones de no españoles, cuya residencia habitual (en los términos establecidos en la norma europea) conduzca a dicha unidad territorial, a reserva de que el Estado en ejecución de sus competencias, dicte normas de conflicto distintas. En el presente caso, sin embargo, dado que la sucesión se abrió con anterioridad a la aplicación del Reglamento, habrá que estarse, conforme a los artículos 12.1 y 9.8.3 del Código Civil, en interpretación de la doctrina del Tribunal Supremo citada, a la calificación como derecho familiar ligado al régimen económico matrimonial de la sucesión del cónyuge -pese al carácter sucesorio del mismo en el Estado de origen que causa el reenvío a la ley española- y considerar por tanto, que la sucesión del supérstite en la totalidad del inmueble se produce a consecuencia del pacto conyugal y no de la sucesión. Como indicara este Centro Directivo en Resolución de 23 de febrero de 2015, la actividad del notario español ante una representación otorgada en otro Estado, exige una especial diligencia que permita establecer la equivalencia de su función económica y jurídica –o la más análoga– a fin de que pueda surtir efectos en España en virtud del juicio de adecuación realizado por el notario. O lo que es lo mismo el documento debe superar un análisis de idoneidad o de equivalencia en relación a los documentos públicos españoles, requisito sin el cual no puede considerarse apto para modificar el contenido del Registro. El hecho de que el poder haya sido otorgado en otro Estado, no exime al Notario de su juicio sobre el mismo, bajo su responsabilidad de conformidad con el artículo 98.2 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, modificada por el artículo trigésimo cuarto de la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, debiendo hacerse aun con una mayor diligencia en su valoración. |
| R. 30/7/2015 BOE: 30/9/2015 Registro de Mijas n 3. RECLAMACIÓN PREVIA EN VÍA ADMINISTRATIVA: RECTIFICACION DE ASIENTOS REGISTRALES. La doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo establece la equiparación del acto de conciliación y la reclamación previa en vía administrativa (Sentencias 20 de marzo de 1975, 26 de mayo de 1988, 15 de marzo y 31 de diciembre de 1993, 15 de febrero y 15 de marzo de 1996, 27 de enero y 11 de diciembre de 1997, 14 de mayo de 2002 y 11 de noviembre de 2003). La exigencia de la reclamación previa tiene como finalidad esencial la de impedir que la Administración, en sus distintos grados y categorías, entre en un proceso sin haber tenido la oportunidad de evitarlo, lo que, sin duda, conduce a una ineludible semejanza con el instituto de la conciliación procesal civil, debido a que ambos actúan a modo de conocimiento de un futuro litigio y, en su caso, como mecanismo para eludir su iniciación. También ha declarado el Tribunal Constitucional que con relación a la reclamación administrativa previa hay que puntualizar que su función equivale a la de la conciliación preprocesal, toda vez que ésta no es ni factible ni obligada cuando el demandado es la Administración, ante la cual debe formularse la mencionada reclamación. En conclusión, la Administración Pública tiene mediante la reclamación previa la posibilidad de conocer la pretensión del administrado que pretende interponer una demanda contra ella, pudiendo resolver el conflicto con carácter previo, pero hay que tener en cuenta que la Administración, a diferencia de lo que sucede en la conciliación desarrollada en el ámbito de la jurisdicción voluntaria, es juez y parte los procedimientos administrativos en el que existe confrontación con un particular. En el caso de este expediente se ha producido la resolución favorable a la titular registral, que reclama la cancelación de la inscripción extendida a su favor por el error administrativo producido en la subasta y se acompaña mandamiento ordenando la práctica de los oportunos asientos. Se cumple la ejecución del acuerdo y se cumple por tanto el requisito formal para la práctica de los asientos correspondientes. Resulta indudable de igual modo que el deudor intervino como demandado, estando por tanto a su alcance ejercitar cuantos derechos le asistieran en el seno del procedimiento, deberá ser también parte interviniente en el procedimiento del cual resulte la anulación de la adjudicación y la reversión de la titularidad del bien a su favor y si bien en la reclamación previa no consta que tal intervención se haya producido, sí consta que ha sido notificado del acuerdo alcanzado sin que haya interpuesto alegaciones, con lo cual la resolución administrativa ha devenido firme. No es, por tanto, inexcusable siempre y en todo caso, el consentimiento de los titulares afectados o la resolución judicial supletoria, sino que bastará con que se trate de expedientes meramente rectificadores en los que la autoridad administrativa interviniente sea competente para la modificación que se acuerde y se cumplan en ella las garantías legales establecidas en favor de las personas afectadas, constando en el expediente que el deudor ha sido expresamente notificado y que no ha formulado alegaciones. |
| R. 28/8/2015 BOE: 30/9/2015 Registro de Sevilla n 6. REQUISITOS FISCALES: ACTUACIÓN DEL REGISTRADOR. No concurriendo circunstancias de realización de especial tarea de cooperación con la Administración de Justicia (Resolución de 21 de diciembre de 1987) ni resultando supuestos de expresa no sujeción al Impuesto (apartados 2. a 4. del artículo 104 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales) o de clara causa legal de exención fiscal –como ocurre en la aceptación de una hipoteca unilateral efectuada por la Tesorería General de la Seguridad Social (Resolución de 23 de abril de 2007)–, imponer al registrador la calificación de la sujeción o no al Impuesto de ciertos actos contenidos en la escritura supondría obligarle a realizar inevitablemente declaraciones tributarias que (aunque sea con los limitados efectos de facilitar el acceso al Registro de la Propiedad) quedan fuera del ámbito de la competencia reconocida a este Centro Directivo, de modo que, aunque es posible que el registrador aprecie la no sujeción de determinado acto a las obligaciones fiscales, ha de tenerse en cuenta que si para salvar su responsabilidad exigiere la correspondiente nota de pago, exención, prescripción o no sujeción, habrán de ser los órganos tributarios competentes los que podrán manifestarse al respecto al recibir la comunicación impuesta por ley, sin que corresponda a esta Dirección General el pronunciarse, a no existir razones superiores para ello (por ejemplo, cfr. artículo 118 de la Constitución) o tratarse de un supuesto en el que se esté incurriendo en la exigencia de un trámite desproporcionado que pueda producir una dilación indebida (vid., por todas, las recientes Resoluciones de 3 y 10 de octubre y 27 de noviembre de 2014). El principio básico señalado en los artículos 254 de la Ley Hipotecaria y 54 del Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, impone un cierre absoluto a los documentos que incluyan actos o negocios jurídicos que supongan una de las variedades de hechos imponibles previstos en la ley impositiva mencionada, con la ya prevista excepción de la extensión del asiento de presentación. |
| R. 2/9/2015 BOE: 30/9/2015 Registro de Madrid n 29. CONCURSO DE ACREEDORES: ADJUDICACIÓN EN FASE DE LIQUIDACIÓN. Cabe recordar que en la liquidación realizada en el procedimiento concursal debe estarse al plan de liquidación aprobado judicialmente y que tiene por finalidad la realización de los bienes integrados en la masa activa del concurso para el posterior pago con su producto a los acreedores (cfr. artículos 154 y siguientes de la Ley Concursal), si bien el Tribunal Supremo en su Sentencia de 23 de julio de 2013 ha manifestado que «el plan de liquidación puede prever una forma especial de realización o enajenación de los activos del deudor, alternativa o complementaria a las previstas con carácter general y subsidiario en el artículo 149 de la Ley Concursal, pero no puede obviar los derechos del acreedor hipotecario en el concurso regulados legalmente, en este caso, en el artículo 155 de la Ley Concursal». La calificación registral no puede ser confirmada, toda vez que la adjudicación se ha realizado al licitador que ha ofrecido mayor precio y del citado pliego de condiciones a que se sujeta la subasta para la realización del bien en cumplimiento del plan de liquidación no resulta prohibición alguna de las posturas presentadas por los acreedores hipotecarios, sin que tampoco exista limitación o prohibición de posturas presentadas conjuntamente por varias personas o entidades. |
| R. 3/9/2015 BOE: 30/9/2015 Registro de Marbella n 3. DOCUMENTOS JUDICIALES: SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA. Aún cuando se hubiese acreditado en tiempo y forma la firmeza de la resolución, es aplicable la doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en el «Vistos») según la cual, cuando una sentencia se hubiera dictado en rebeldía es preciso que, además de ser firme, haya transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde. En este sentido, la Ley de Enjuiciamiento Civil señala tres plazos de caducidad para el ejercicio de la acción de rescisión de las sentencias dictadas en rebeldía, a contar desde la notificación de la sentencia: un primero de veinte días, para el caso de que dicha sentencia se hubiera notificado personalmente; un segundo plazo de cuatro meses, para el caso de que la notificación no hubiera sido personal, y un tercer plazo extraordinario máximo de dieciséis meses para el supuesto de que el demandado no hubiera podido ejercitar la acción de rescisión de la sentencia por continuar subsistiendo la causa de fuerza mayor que hubiera impedido al rebelde la comparecencia. Por otra parte, el transcurso de tales plazos debe resultar del propio documento presentado a la calificación o bien de otro documento que lo complemente. |
| R. 3/9/2015 BOE: 30/9/2015 Registro de Roquetas de Mar n 1. HIPOTECA: CONCEPTOS CUBIERTOS POR LA RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA. El registrador aprecia en la escritura el defecto subsanable de garantizarse unas comisiones en la cláusula de constitución de hipoteca, que no se contienen en el apartado comisiones y compensaciones establecidas en la escritura, concretamente la comisión por subrogación en la posición acreedora según la Ley 2/1994, de 10 de marzo. No se regula en la estipulación cuarta, ni en ninguna otra, de manera específica ninguna compensación para el supuesto de que la amortización anticipada total lo fuera por aplicación de la subrogación de acreedores prevista en la Ley 2/1994. En la estipulación novena (constitución de hipoteca), por el contrario, se garantizan «cuatrocientos cincuenta euros (450,00 €), para prestaciones accesorias, a fin de garantizar el pago de la compensación por desistimiento y comisiones establecidas en la presente escritura que seguidamente se detallan: comisión por subrogación del deudor, comisión de recibos impagados y para los supuestos en los que no resulte de aplicación la compensación por desistimiento, la comisión por reembolso anticipado parcial y total, y la comisión por subrogación en la posición acreedora según Ley 2/1994, de 30 de marzo. Por ello, hay que concluir que la redacción es cuanto menos confusa, por cuanto la estipulación novena parece estar contemplando una hipótesis no prevista en la estipulación cuarta, al menos no de fácil justificación, de modo que frente a la aplicación general de las normas interpretativas contenidas en los artículos 1281 y siguientes del Código Civil, deben prevalecer las exigencias de determinación del contenido y alcance de los derechos reales, derivadas del principio de especialidad registral, máxime cuando se compromete directamente el propio principio de accesoriedad hipotecaria. Además, cabe citar en este punto, el artículo 80 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, en el que se establece que en los contratos con consumidores y usuarios que utilicen cláusulas no negociadas individualmente, aquellas deberán cumplir los requisitos de concreción, claridad y sencillez en la redacción, con posibilidad de comprensión directa, requisitos que no concurren en el presente caso. |
| R. 4/9/2015 BOE: 30/9/2015 Registro de Lepe. PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: REQUERIMIENTO DE PAGO AL DEUDOR. Siendo el objeto del requerimiento la notificación de la existencia de las actuaciones notariales y la intimación a realizar el pago, sólo si queda acreditado bajo la fe del notario que el destinatario tiene cabal conocimiento de su contenido y de su fecha es admisible considerar practicada la diligencia y llevado a cabo el trámite en términos que no violenten sus derechos constitucionales. Así ocurrirá si conocido el paradero del destinatario el notario lleva a cabo la diligencia con consentimiento de aquél y previa su identificación (artículo 202 del Reglamento Notarial) o si el propio destinatario, conocedor de la circunstancia, se persona ante el notario al efecto de recibir el requerimiento. En ninguno de estos supuestos se perjudica la posición jurídica del destinatario ni su derecho a reaccionar en la forma que el ordenamiento le permite». Y en el presente caso concurre una de tales circunstancias que permiten tener por practicado válidamente el requerimiento debatido, pues, como puso de relieve este Centro Directivo en la Resolución de 20 de mayo de 2015, «no sería congruente provocar la terminación del procedimiento por la imposibilidad de realizar la notificación el domicilio señalado, cuando no se plantea ningún problema en torno a la protección de los derechos del deudor, quien en el presente caso fue debidamente identificado, notificado y requerido de pago en forma personal a través de la correspondiente actuación notarial, y que no sólo admitió la notificación sino que consintió con las consecuencias de la ejecución como resulta del otorgamiento de la escritura calificada». |
| R. 4/9/2015 BOE: 30/9/2015 Registro de El Campello. DACIÓN EN PAGO: CAUSA. La causa de los contratos es un elemento esencial de los mismos. Según la doctrina reiterada de este Centro Directivo («Vistos»), es necesaria la expresión de la causa en los títulos inscribibles, dado que en nuestro Derecho, la causa es determinante no sólo de la validez del negocio jurídico sino también de sus efectos, y debe inexcusablemente constar en el título para posteriormente reflejarse en la inscripción; por lo que no juega la presunción que establece el artículo 1277 del Código Civil, porque aunque se presumiese su existencia, así como su licitud, del Registro no resultarían los efectos del negocio para determinar de qué forma estaría protegido el titular registral. En el presente caso aparece una causa explicitada en el título, como es la cesión o dación en pago de deuda, pero el defecto apreciado por el registrador es que dicha causa no es correcta, pues la transmisión no se materializa en favor del acreedor hipotecario, sino en favor de un tercero. Consecuentemente con todo lo expuesto, la nota de calificación debe ser confirmada, pues existe contradicción entre las estipulaciones primera y segunda de la escritura y no queda suficientemente causalizada la transmisión realizada, defecto que, no obstante, será fácilmente subsanable, en cuanto se explicite de manera clara la causa jurídica de la transmisión. |
| R. 5/9/2015 BOE: 30/9/2015 Registro de Palma de Mallorca n 8. RECTIFICACION DE LA ESCRITURA NOTARIAL: ARTÍCULO 153 DEL RN. Es doctrina reiterada de la Dirección General de Registros y del Notariado (cfr. Resoluciones de 21 de marzo, 27 de septiembre y 20 de diciembre de 2005), que la posibilidad de rectificación por el notario por sí solo, dado que no concurren las partes interesadas a la rectificación, debe ser interpretada con carácter restrictivo, ya que si bien el notario puede proceder a la subsanación de meros errores materiales que se hayan producido con ocasión de la redacción de la escritura, o que resulten claramente de los antecedentes obrantes en su haber o de lo acontecido en su presencia con ocasión de la firma del instrumento público, lo que no puede hacer en ningún caso es sustituir la voluntad de los otorgantes. Así pues, esta facultad de rectificación por el notario, sin la concurrencia de los otorgantes o sus causahabientes, ha de ser en todo caso, objeto de interpretación restrictiva. En definitiva, el artículo 153 del Reglamento Notarial permite al notario la exclusiva subsanación de aquellos errores materiales, omisiones y defectos de forma que se hayan padecido en los instrumentos públicos como consecuencia de apreciación de hechos o actuación del propio notario. En el supuesto concreto de este expediente, la subsanación no lo es de una manifestación de voluntad hecha por los otorgantes sino de la constatación de un hecho: la expresión de los números del NIE y acreditación de su existencia, que como se manifestó en el otorgamiento de la compraventa estaba solicitado pero aún no concedido. En la subsanación conforme el artículo 153 del Reglamento Notarial no se hace más que constatar la concesión y el hecho de la existencia y acreditación del NIE, sin que afecte a la declaración de voluntad en absoluto. |
| R. 7/9/2015 BOE: 1/10/2015 Registro de San Sebastián n 4. CALIFICACIÓN REGISTRAL: NORMAS DE PROCEDIMIENTO. REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO INTERRUMPIDO: SENTENCIA DICTADA EN JUICIO DECLARATIVO. DOCUMENTOS JUDICIALES: SENT NCIA DICTADA EN REBELDÍA. Cuando, como sucede en este caso, han caducado los asientos de presentación anteriores de un documento, el artículo 108 del Reglamento Hipotecario permite volver a presentar dichos títulos que pueden ser objeto de una nueva calificación, en la que el registrador –él mismo, o quien le suceda en el cargo– puede mantener su anterior criterio o variarlo, si lo estimase justo. Como ha reiterado esta Dirección General, el registrador, al llevar a cabo el ejercicio de su competencia calificadora de los documentos presentados a inscripción no está vinculado, por aplicación del principio de independencia en su ejercicio, por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores o por las propias resultantes de la anterior presentación de la misma documentación. También con carácter previo ha de manifestarse que de conformidad con el artículo 326 de la Ley Hipotecaria el recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación de la registradora rechazándose cualquier otra pretensión basada en documentos no presentados en tiempo y forma. Sobre la posibilidad de obtener la reanudación del tracto mediante una sentencia declarativa esta Dirección General, ya desde Resoluciones como la de 7 de abril de 2003, viene declarando que «la cuestión no es fácil –decía esta Resolución– pues, a favor de una conclusión afirmativa podría alegarse que el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, en sus párrafos 1.o a), 3.o y 6.o permite la rectificación del Registro por resolución judicial. Ahora bien, los argumentos a favor de la tesis negativa han de prevalecer, puesto que: a) la reanudación del tracto sucesivo interrumpido tiene en dicho artículo 40 un tratamiento específico; b) por la relatividad de la cosa juzgada, la declaración de propiedad se hace exclusivamente contra el demandado, pero no contra terceras personas (cfr. artículo 222 de la Ley de Enjuiciamiento Civil); c) conforme a la legislación hipotecaria, para la reanudación del tracto, tanto por expediente de dominio como por acta de notoriedad, han de tenerse en cuenta otros intereses, además de los del titular registral, de ahí que en las actuaciones intervenga el Ministerio Fiscal y que no baste que el titular del asiento contradictorio consienta en estas actuaciones la reanudación para que no fueran necesarios otros tramites (cfr. artículos 201 y 202 de la Ley Hipotecaria y 286 y 295 de su Reglamento). Aunque la demanda se haya dirigido contra el titular registral, lo que además en este caso no ha sucedido, la sentencia dictada en procedimiento declarativo solo valdría para reanudar el tracto en el supuesto en que aparecieran como demandados los titulares registrales, quienes de ellos adquirieron y todos los titulares intermedios hasta enlazar con la titularidad del demandante, y en que se pidiese la declaración de la realidad, validez y eficacia de todos esos títulos traslativos intermedios, en este caso, lo que se estaría haciendo al inscribir la sentencia seria inscribir todos los títulos intermedios, con lo que el supuesto no sería propiamente reanudación de un tracto interrumpido» (cfr. Resolución de 16 de junio de 2015). Aún cuando conste acreditado en tiempo y forma la firmeza de la resolución, es aplicable la doctrina reiterada de este Centro Directivo según la cual, cuando una sentencia se hubiera dictado en rebeldía es preciso que, además de ser firme, haya transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde. En este sentido, la Ley de Enjuiciamiento Civil señala tres plazos de caducidad para el ejercicio de la acción de rescisión de las sentencias dictadas en rebeldía, a contar desde la notificación de la sentencia: un primero de veinte días, para el caso de que dicha sentencia se hubiera notificado personalmente; un segundo plazo de cuatro meses, para el caso de que la notificación no hubiera sido personal, y un tercer plazo extraordinario máximo de dieciséis meses para el supuesto de que el demandado no hubiera podido ejercitar la acción de rescisión de la sentencia por continuar subsistiendo la causa de fuerza mayor que hubiera impedido al rebelde la comparecencia. Por otra parte, el transcurso de tales plazos debe resultar del propio documento presentado a la calificación o bien de otro documento que lo complemente. |
| R. 8/9/2015 BOE: 1/10/2015 Registro de Balaguer. ANOTACION PREVENTIVA DE EMBARGO: CADUCIDAD. Es doctrina reiterada de esta Dirección General que la caducidad de las anotaciones ordenadas judicialmente opera «ipso iure», una vez agotado su plazo de vigencia (artículo 86 de la Ley Hipotecaria), careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, de modo que los asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la restricción o limitación que para ellos implicaba aquella anotación, y no pueden ya ser cancelados en virtud del mandamiento al que se refiere el artículo 175 del Reglamento Hipotecario, que sólo puede provocar la cancelación respecto de los asientos no preferentes al que se practicó en el propio procedimiento del que dimana. |
| R. 8/9/2015 BOE: 1/10/2015 Registro de Alzira n 1. HERENCIA: IDENTIDAD DE LOS HEREDEROS. En el caso planteado existen elementos suficientes para considerar que el compareciente es la misma persona que la consignada en el testamento. Si se tienen en cuenta: la circunstancia de que son herederos tres hermanos comparecientes todos ellos en la escritura; la razonable ignorancia del testador acerca de una eventual discrepancia de apellidos en el DNI entre tres hermanos de doble vínculo, conocidos todos, por tanto, por el mismo apellido materno, y la autorización de acta de notoriedad por el notario recurrente, es indudable que se presenta un conjunto de prueba suficiente para disipar cualquier duda que el registrador pudiera albergar acerca de la identidad única del compareciente, duda, por otra parte, no alegada en su nota de calificación, careciendo la extendida de justificación al no responder a las pretensiones de los interesados, expresadas en el título. |
| R. 9/9/2015 BOE: 1/10/2015 Registro de Valladolid n 6. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: EFECTOS. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD: DESCRIPCIÓN DE LA FINCA. Consecuencia del principio de legitimación registral, el principio de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria) exige para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos; y, para la inscripción o anotación de las resoluciones judiciales que el titular registral haya sido demandado o haya tenido la intervención adecuada en el proceso. Ciertamente, a este respecto cabe recordar la reiterada doctrina de este Centro Directivo en lo referente al principio de tracto sucesivo al indicar que (cfr. Resoluciones de 21 de enero de 1993 y 10 de diciembre de 1998, y artículos 20 de la Ley Hipotecaria y 209.1 del Reglamento Hipotecario), los actos dispositivos sobre bienes que aparecen registrados en favor del causante pueden acceder directamente al Registro sin necesidad de previa inscripción de la adquisición y partición hereditaria siempre que aparezcan otorgados por quienes acrediten ser los únicos llamados a la herencia y conste su aceptación expresa o derive ésta, por ley, del propio acto dispositivo cuya inscripción se solicita, si bien habrá de hacerse constar en la inscripción las transmisiones realizadas (cfr. artículo 999 del Código Civil, y párrafos quinto, número 2, y último, del artículo 20 de la Ley Hipotecaria). Y desde la perspectiva procesal, podrán practicarse asientos registrales acreditando el fallecimiento del titular registral y entablarse el proceso contra sus herederos, (cfr. artículo 166 del Reglamento Hipotecario). Respecto del segundo defecto, la registradora rectifica su nota de calificación, reduciendo el defecto inicialmente expuesto, en cuanto a que los elementos que se pretenden segregar deben estar descritos conforme a lo dispuesto en los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento. Rectificada la nota de calificación y limitado exclusivamente el defecto a la falta de descripción de los elementos susceptibles de aprovechamiento independiente, el defecto debe ser confirmado. |
| R. 9/9/2015 BOE: 1/10/2015 Registro de Albacete n 4. CONVENIO REGULADOR DE LA SEPARACIÓN Y EL DIVORCIO: ÁMBITO. En vía de principios, las transmisiones adicionales de bienes entre cónyuges, ajenas al procedimiento de liquidación (y tales son las que se refieren a bienes adquiridos por los cónyuges en estado de solteros no especialmente afectos a las cargas del matrimonio), constituyen un negocio independiente, que exige acogerse a la regla general de escritura pública para su formalización. En definitiva, la diferente causa negocial, ajena a la liquidación del patrimonio común adquirido en atención al matrimonio, y las exigencias derivadas del principio de titulación auténtica, unidas a la limitación de contenido que puede abarcar el convenio regulador, según doctrina reiterada (vid. «Vistos»), deben resolverse a favor de la exigencia de escritura para la formalización de un negocio de esta naturaleza. Tratándose de la vivienda familiar adquirida por los cónyuges en estado de solteros, esta Dirección General ha considerado (cfr. Resoluciones de 8 de mayo, 26 de junio, 26 de julio y 29 de septiembre de 2014 y 19 y 30 de junio de 2015) la existencia de una causa familiar propia de la solución de la crisis matrimonial objeto del convenio. Dentro de las distintas acepciones del concepto de causa, como ha afirmado este Centro Directivo en sus Resoluciones de 7 de julio y 5 de septiembre de 2012, existe aquí también una causa tipificadora o caracterizadora propia del convenio regulador, determinante del carácter familiar del negocio realizado, con lo que existe título inscribible suficiente por referirse a un negocio que tiene su causa típica en el carácter familiar propio de los convenios de separación, nulidad o divorcio, por referirse a la vivienda familiar y a la adjudicación de la misma, que entra dentro del interés familiar de los cónyuges y de sus hijos. |
| R. 10/9/2015 BOE: 1/10/2015 Registro de Torrent n 1. URBANISMO: AFECCIONES Y CONDICIONES DE LICENCIAS EN LEGISLACION VALENCIANA. La condición que se incorpore a una licencia debe estar fundada en las condiciones legales urbanísticas aplicables en ese momento, derivadas de la Ley y el Planeamiento, y pasan a formar parte del contenido del acto administrativo de autorización, en el sentido de modalizar el ejercicio del derecho que se legitima, en el marco de una relación jurídico administrativa entre la Administración y su titular, cuyo incumplimiento puede motivar la adopción de medidas de protección de la legalidad urbanística, otorgándose salvo el derecho de propiedad y perjuicio de tercero, respetando las situaciones jurídico privadas –artículos 10 y 12 del Reglamento de Servicios de las Corporaciones locales–. Así, entre los actos administrativos inscribibles, se hace mención expresa de «las condiciones especiales a que se sujeten los actos de conformidad, aprobación o autorización administrativa, en los términos previstos por las Leyes» –artículo 51.1.d de la Ley de suelo y Resoluciones de 14 de mayo de 2005, 14 de julio de 2009, 26 de abril de 2011 y 22 de junio de 2013–. Tales determinaciones, salvo en los casos que la legislación establezca otra cosa, podrán inscribirse en el Registro de la Propiedad mediante certificación administrativa expedida por órgano urbanístico actuante, en la que se harán constar en la forma exigida por la legislación hipotecaria las circunstancias relativas a las personas, los derechos y las fincas a que afecte el acuerdo –artículo 52–. Reiteradamente esta Dirección General ha afirmado (por todas, Resoluciones de 27 de febrero de 2012 y 22 de junio de 2013) que no obstante la presunción de legalidad, ejecutividad y eficacia de que legalmente están investidos los actos administrativos (cfr. artículos 56 y 57 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común), el artículo 99 del Reglamento Hipotecario faculta al registrador para calificar, respecto de los documentos administrativos, entre otros extremos, la competencia del órgano, la congruencia de la resolución con el procedimiento seguido, los trámites e incidencias esenciales de éste, así como la relación del mismo con el título registral y a los obstáculos que surjan con el Registro. En consecuencia tratándose de documentos administrativos, uno de los extremos que está sujeto a la calificación registral es precisamente si los trámites del procedimiento están debidamente relacionados con el titular registral o lo que es lo mismo si el titular registral ha tenido en el procedimiento la posición jurídica contemplada por el ordenamiento (cfr. artículo 99 del Reglamento Hipotecario). En el caso del presente expediente, que plantea inscripción registral de determinadas condiciones de afección y derechos urbanísticos, en el ámbito de la legislación urbanística valenciana, mediante la presentación de mandamiento administrativo de inscripción, junto con una copia confrontada con el original de declaración de interés comunitario, una copia confrontada con el original del decreto del Ayuntamiento de concesión de licencia de obras y copia confrontada con el original de un acta de manifestaciones, no puede mantenerse, según las consideraciones expuestas, el defecto consistente en la exigencia de escritura pública en que los propietarios y la entidad que ha obtenido la declaración de interés comunitario consignen la vinculación del terreno y demás circunstancias exigidas en la ley y en la declaración de interés comunitario. No se estima necesaria la escritura pública, pues si bien, esta tiene como contenido propio las declaraciones de voluntad, los actos jurídicos que impliquen prestación de consentimiento, los contratos y los negocios jurídicos de todas clases –artículos 17 de la Ley del Notariado y 144 del Reglamento Notarial–, en el presente supuesto se trata de la inscripción del contenido de un acto administrativo, que utiliza como título formal la certificación administrativa –artículo 52 de la Ley de suelo–, del que es preciso que resulte la intervención del titular registral, bien por medio de instancia, acta notarial o en el curso de un procedimiento al efecto, en el marco de una relación jurídico administrativa y no de Derecho privado, como es el caso –artículo 47 de la Ley de suelo–. |
| R. 10/9/2015 BOE: 1/10/2015 Registro de Chiclana de la Frontera n 2. URBANISMO: VENTA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA NO URBANIZABLE EN ANDALUCÍA. Es cierta la argumentación de los recurrentes de considerar que una parcelación urbanística es un proceso dinámico que se manifiesta mediante hechos externos y objetivos fácilmente constatables. Siendo eso así la simple transmisión de una cuota indivisa de propiedad, sin que en el título traslativo se consigne derecho alguno de uso exclusivo actual o futuro sobre parte determinada de la finca, constituiría un acto neutro dese el punto de vista urbanístico y amparado por un principio general de libertad de contratación; sólo si hechos posteriores pudieran poner de relieve la existencia de una parcelación física cabría enjuiciar negativamente la utilización abusiva o torticera de aquella libertad contractual. En el supuesto al que se refiere este recurso, adquiere relevancia a estos efectos lo dispuesto en los artículos 66 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, y 8 del Decreto 60/2010, de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía. En ese contexto, el artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística dispone que los registradores de la Propiedad, cuando, a pesar de haberse autorizado la escritura pública, tuviesen la duda fundada a que se refiere el número anterior y no se aportase la licencia correspondiente, remitirán copia del título o títulos presentados al Ayuntamiento que corresponda, acompañando escrito con solicitud de que se adopte el acuerdo que, en cada caso, sea pertinente. Así ha ocurrido en este caso, dando lugar a la resolución de 7 de abril de 2015, de la Alcaldía de Chiclana de la Frontera, declarando la existencia de posible parcelación ilegal al carecer de la preceptiva licencia urbanística o declaración de innecesariedad. |
| R. 11/9/2015 BOE: 1/10/2015 Registro de Móstoles n 2. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: DEMANDA Y REQUERIMIENTO AL TERCER POSEEDOR. Según la mejor doctrina ostentan la condición de tercer poseedor de finca hipotecada el adquirente del usufructo, surgido posteriormente a la hipoteca de la finca o derecho real hipotecado. En este caso, y conforme al tenor literal de los artículos 685.1 y 686.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el tercer poseedor deberá ser demandado y requerido de pago. Se plantea la cuestión de si la notificación posterior puede suplir la falta de demanda y requerimiento de pago. La notificación permite al titular de derechos inscritos con posterioridad a la ejecución de la hipoteca y que no ha tenido conocimiento de la ejecución, pagar y subrogarse en la posición del acreedor, pero como ha señalado esta Dirección General aunque, con posterioridad a la demanda se le notificara dicho procedimiento, no consta su consentimiento ni la pertinente sentencia firme en procedimiento declarativo entablado directamente contra los mismos, como exigen los artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria para rectificar o cancelar los asientos registrales, que se encuentran bajo la salvaguardia de los tribunales. La consecuencia derivada de la falta de requerimiento de pago es la nulidad del procedimiento sin que pueda suplirse con una providencia de subsanación realizada posteriormente al correspondiente trámite procesal, dado el rigor formal del procedimiento de ejecución hipotecaria tal y como se regula después de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000. En línea con lo anterior, la situación es distinta en el caso de que el tercer poseedor inscriba su derecho con posterioridad a la interposición de la demanda ejecutiva pero antes de la expedición de certificación registral de dominio y cargas, puesto que faltando la acreditación de su derecho frente al acreedor en los términos antes examinados, no habrá podido ser demandado ni requerido de pago al iniciarse el procedimiento, de tal modo que, para evitar su indefensión, deberá ser notificado de la existencia del proceso de ejecución conforme a lo previsto en el artículo 689 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. |
| R. 14/9/2015 BOE: 8/10/2015 Registro de Negreira. CONCENTRACIÓN PARCELARIA: OBSTÁCULOS QUE SURJAN DEL REGISTRO. Se trata pues de dilucidar en este recurso si, presentadas diversas copias parciales de una concentración parcelaria, pueden inscribirse las parcelas resultantes de ésta cuando sobre las fincas situadas en su perímetro se han llevado a cabo distintos proyectos de actuación urbanística que han causado los pertinentes asientos en el Registro de la Propiedad. es indudable que en el momento de iniciarse el procedimiento las fincas tenían la condición de rústicas y así aparecían también en el Registro de la Propiedad por lo que no procede cuestionar la competencia de la Administración Agraria para desarrollar el procedimiento de concentración. Por lo tanto el defecto en cuanto a este punto debe decaer. Parece evidente que se han superpuesto en el tiempo distintos desarrollos, en principio contradictorios entre sí, que afectan a la calificación urbanística de los terrenos, situación que evidencia un problema de coordinación que en ningún caso puede ser objeto de resolución mediante recurso. La constancia de la concentración en ningún caso implica un cierre registral pudiendo producirse transmisiones o modificaciones en las fincas afectadas. Finalizado el procedimiento los artículos 222 y 235.1 de la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario imponen una inscripción obligatoria de las fincas y derechos reales resultantes de la nueva ordenación sin hacerse referencia, salvo en los casos del artículo 193 de la citada norma, a las parcelas de procedencia aun cuando consten inscritas a favor de personas distintas de aquellas con quienes a título de dueño se entendió el procedimiento de concentración. Hay por tanto una excepción al principio de tracto sucesivo de forma que el registrador no podrá impedir la inscripción por este motivo. En esta misma línea el citado artículo 235 en su punto 3o permite denegar o suspender la inscripción por obstáculos que surjan del Registro, distintos de los de los asientos de las antiguas parcelas. Las inscripciones derivadas de las actuaciones urbanísticas se practicaron en virtud de actos administrativos firmes que gozan de presunción de validez, resultantes de procedimientos en cuya tramitación adquiere especial relevancia el sometimiento a información pública de los acuerdos adoptados. Como consecuencia de la práctica de dichos asientos las parcelas resultantes dejaron de tener la calificación de suelo rústico. Dada la situación registral existente en el momento en que se presentan las actas de reorganización en el Registro y puesto que las fincas de origen sobre las que se desarrollaron los procedimientos urbanísticos se identifican perfectamente con las aportadas a la concentración, es evidente que los pronunciamientos derivados de ésta, tanto en la configuración del suelo como en cuanto a su condición de rústico son incompatibles con los derivados del desarrollo urbanístico. Por lo que el defecto en este punto debe confirmarse. Por último, en cuanto a las referencias que efectúa la recurrente en torno a improcedencia de las inscripciones practicadas, tal valoración no es objeto del recurso. Constituye una regla básica en nuestro Derecho hipotecario la de que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud (artículo 1, párrafo tercero de la Ley Hipotecaria). |
| R. 14/9/2015 BOE: 8/10/2015 Registro de Bande. INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: CERTIFICACIÓN CATASTRAL DESCRIPTIVA Y GRÁFICA. El artículo 53, apartado 7 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social dispone: «En lo sucesivo, no se inmatriculará ninguna finca en el Registro si no se aporta junto al título inmatriculador certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dicho título». Esa total coincidencia que exige el precepto ha de referirse, de manera ineludible, pero también suficiente, a la ubicación y delimitación geográfica de la finca, esto es, a su situación, superficie y linderos. Incluso, en puridad conceptual, bastaría con la concreción de la ubicación geográfica precisa de los linderos, que es tanto como decir la finca misma, sin que sea preciso exigir esa coincidencia en relación con las posibles edificaciones existentes en la finca. |
| R. 15/9/2015 BOE: 8/10/2015 Registro de Albacete n 4. RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO:REQUISITOS. A diferencia de lo que ocurre con la inexactitud provocada por la falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento, cuya rectificación, como señala el artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria no exige el consentimiento del registrador, en el caso de la rectificación de errores de concepto, esta intervención es necesaria. El artículo 217, párrafo primero, de la Ley Hipotecaria dispone que: «Los errores de concepto cometidos en inscripciones, anotaciones o cancelaciones, o en otros asientos referentes a ellas, cuando no resulten claramente de las mismas, no se rectificarán sin el acuerdo unánime de todos los interesados y del Registrador, o una providencia judicial que lo ordene». No puede decirse que en el presente caso estemos ante un error de concepto imputable al registrador, cuya rectificación precisaría su consentimiento o resolución judicial, error que además el registrador no reconoce. Pero aun cuando en el título se invoque el error, lo que es indudable es que en el mismo se reconoce una inexactitud registral cuya rectificación se solicita y para la que consta el consentimiento unánime de todos los interesados, tratándose de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad, por lo que se hace innecesario el otorgamiento de otra escritura y puede procederse a la rectificación si bien ésta se llevará a cabo por aplicación del artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria y no por aplicación del artículo 216 como error de concepto, como pretende la notaria recurrente y como se manifiesta en la escritura. |
| R. 15/9/2015 BOE: 8/10/2015 Registro de Requena. CONDICIÓN RESOLUTORIA: EFECTOS RESPECTO A LOS TITULARES DE INSCRIPCIONES POSTERIORES. En el caso que nos atañe, los titulares de diversos asientos posteriores al de la permuta no han intervenido en la sentencia que ordena la resolución del negocio de permuta, ni en la ejecución de la misma que posteriormente genera el correspondiente auto de restitución del dominio y mandamiento de cancelación de cargas posteriores, ni tampoco constaba anotada la demanda de su ejercicio al tiempo de la aparición de dichos titulares registrales, por lo que el mandato imperativo del artículo 24 de nuestra Carta Magna, concretado entre otros en los preceptos números 20, 37, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria impide la cancelación o modificación de los asientos de dichos titulares posteriores sin su consentimiento expreso o tácito, voluntario o forzoso. Consecuencia del principio de legitimación registral, el principio de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria) exige para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos, y, para la inscripción o anotación de las resoluciones judiciales que el titular registral haya sido demandado o haya tenido la intervención adecuada en el proceso. Para que la sentencia despliegue toda su eficacia cancelatoria y afecte a titulares de asientos posteriores -cuando no se haya anotado preventivamente la demanda de resolución- es necesario que éstos al menos hayan sido citados en el procedimiento, lo que en este caso no se ha efectuado. En definitiva, dada la singular relevancia del cumplimiento de la condición éste ha de ser probado adecuadamente, de suerte que en el caso de que el procedimiento se haya entendido exclusivamente contra el adquirente cuya titularidad se resuelve, incluso en el caso de que se haya allanado a la demanda, la sentencia sólo producirá efectos contra éste (de ahí la posibilidad de la reinscripción a favor del transmitente, que el registrador no cuestiona). Ciertamente la existencia de terceros adquirentes del dominio o de otros derechos reales limitados sobre la finca no constituye, en sentido técnico procesal, una situación de litisconsorcio pasivo necesario (vid. Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de septiembre de 1996). Pero, como ha señalado la doctrina más autorizada, estos terceros, por ser afectados de forma refleja o mediata, deben tener la posibilidad de intervenir en el proceso (intervención adhesiva y voluntaria), para lo que es necesario que, al menos, se les haya notificado la existencia del procedimiento cuando, con carácter previo a la inscripción o anotación de su derecho, no se hubiere dado publicidad a la pendencia del procedimiento mediante la oportuna anotación preventiva de la demanda (cfr. artículo 42, número 1, de la Ley Hipotecaria). Todo ello confirma la necesidad de que los titulares de asientos que hayan de ser cancelados a resultas del ejercicio de una condición resolutoria inscrita tengan la posibilidad de intervenir en el procedimiento para poder alegar lo que convenga a su derecho en relación a la concurrencia o no de los presupuestos de la resolución, y ello no sólo por la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva contenida en el artículo 24.1 de nuestra Carta Magna y refrendada por el artículo 20 de la Ley Hipotecaria (vid. Resolución de 19 de noviembre de 1996), sino además por la necesidad de evitar acuerdos entre transmitente y adquirente en perjuicio de los titulares de asientos posteriores (vid. Resolución de 19 de junio de 2007). |
| R. 16/9/2015 BOE: 8/10/2015 Registro de Escalona. CALIFICACIÓN REGISTRAL: REQUISITOS. ANOTACION PREVENTIVA DE EMBARGO EN PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO: AMPLIACIÓN. En la medida en que la argumentación del registrador, aunque escueta, es suficiente para la comprensión del obstáculo que impide la inscripción, y teniendo en cuenta, especialmente, que dicha calificación no parece haber ocasionado indefensión en la parte recurrente, razones de economía procesal aconsejan entrar en el fondo del asunto. Se debate en este recurso la posibilidad de anotar, con el mismo rango que la anotación original, lo que el recurrente describe como «aumentos de deuda producidos en el mismo expediente ejecutivo de apremio administrativo y por los mismos conceptos tributarios que tienen carácter periódico»; a lo que el registrador no accede alegando que la doctrina de la ampliación de embargo conservando el rango procede en los casos de nuevos vencimientos de la misma obligación, pero no por nuevas deudas posteriores. Descartada la aplicación supletoria de la Ley de Enjuiciamiento Civil, resulta plenamente aplicable la doctrina contenida en la Resolución de 28 de julio de 2012. Es decir, el asiento de anotación de embargo refleja la deuda contenida en la diligencia de embargo, sin que pueda pretenderse que garantice deudas posteriores de vencimientos periódicos, aunque sea por el mismo concepto que las ya anotadas. En esta línea, admitir la pretensión de recurrente implicaría que anotado un embargo por impago de una anualidad de un impuesto periódico, quedarían tácitamente garantizados todos los hipotéticos impagos sucesivos con carácter indefinido, lo cual, como ya hemos avanzado, no puede cohonestarse con los principios generales en sede de tercerías, preferencias credituales, concurrencia de ejecución, y tutela judicial efectiva; así como con los principios registrales de prioridad y legitimación registral. |
| R. 16/9/2015 BOE: 8/10/2015 Registro de Escalona. CALIFICACIÓN REGISTRAL: REQUISITOS. ANOTACION PREVENTIVA DE EMBARGO EN PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO: AMPLIACIÓN. En la medida en que la argumentación del registrador, aunque escueta, es suficiente para la comprensión del obstáculo que impide la inscripción, y teniendo en cuenta, especialmente, que dicha calificación no parece haber ocasionado indefensión en la parte recurrente, razones de economía procesal aconsejan entrar en el fondo del asunto. Se debate en este recurso la posibilidad de anotar, con el mismo rango que la anotación original, lo que el recurrente describe como «aumentos de deuda producidos en el mismo expediente ejecutivo de apremio administrativo y por los mismos conceptos tributarios que tienen carácter periódico»; a lo que el registrador no accede alegando que la doctrina de la ampliación de embargo conservando el rango procede en los casos de nuevos vencimientos de la misma obligación, pero no por nuevas deudas posteriores. Descartada la aplicación supletoria de la Ley de Enjuiciamiento Civil, resulta plenamente aplicable la doctrina contenida en la Resolución de 28 de julio de 2012. Es decir, el asiento de anotación de embargo refleja la deuda contenida en la diligencia de embargo, sin que pueda pretenderse que garantice deudas posteriores de vencimientos periódicos, aunque sea por el mismo concepto que las ya anotadas. En esta línea, admitir la pretensión de recurrente implicaría que anotado un embargo por impago de una anualidad de un impuesto periódico, quedarían tácitamente garantizados todos los hipotéticos impagos sucesivos con carácter indefinido, lo cual, como ya hemos avanzado, no puede cohonestarse con los principios generales en sede de tercerías, preferencias credituales, concurrencia de ejecución, y tutela judicial efectiva; así como con los principios registrales de prioridad y legitimación registral. |
| R. 17/9/2015 BOE: 8/10/2015 Registro de Terrassa n 2. RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. ANOTACION PREVENTIVA DE EMBARGO: CADUCIDAD. En cuanto a la pretensión del recurrente de que se acuerde la revocación de la inscripción ya practicada a favor de don G. D. M. y doña M. C. A. G., resulta imprescindible recordar el principio de salvaguardia judicial de los asientos registrales de tal manera que, como resulta de la doctrina reiterada (por todas citaremos la Resolución de 17 de enero de 2001) el recurso no es el medio adecuado para plantear cuestiones relativas a asientos registrales vigentes, debiendo dirimirse tales cuestiones en sede judicial respetando el principio de tutela judicial efectiva de todos aquellos que pudieran ostentar interés legítimo en el mismo. Dicha sentencia, en su caso, deberá presentarse en el Registro de la Propiedad al objeto de que se proceda a su calificación. Pero no procede que sea esta Dirección General la que determine la inscripción de dicha sentencia que ha sido aportada en fase de recurso, pero no al registrador al tiempo de la calificación. Caducada la anotación, debe actuar el registrador a estos efectos como si nunca se hubiera practicado la citada anotación, en cuyo caso la inscripción de la adjudicación de la finca como consecuencia de la ejecución, como se ha señalado reiteradamente por este Centro Directivo, dependerá de que el deudor siga conservando la titularidad de la misma y en caso de existir cargas posteriores no podrán ser objeto de cancelación registral. Por todo lo expuesto, no procede sino confirmar el defecto. |
| R. 17/9/2015 BOE: 8/10/2015 Registro de Valverde. CONDICIÓN RESOLUTORIA: EFECTOS RESPECTO A LOS TITULARES DE INSCRIPCIONES POSTERIORES. Es objeto de este recurso resolver sobre la posibilidad de cancelar, por medio de mandamiento judicial firme, los asientos posteriores a una condición resolutoria inscrita en el Registro, cuyos titulares no han sido parte o intervenido en el procedimiento de resolución, ni consta previamente anotada la demanda de ejercicio de la citada condición resolutoria. Consecuencia de este principio de legitimación registral, el principio de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria) exige para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos, y, para la inscripción o anotación de las resoluciones judiciales que el titular registral haya sido demandado o haya tenido la intervención adecuada en el proceso. En base a todo ello, no puede prosperar la alegación impugnativa de la recurrente basada en el argumento de que el Registro ya publicaba la existencia de la condición resolutoria y sus efectos, porque una cosa es dar publicidad a la condición, y otra al desenvolvimiento de la misma mediante la oportuna demanda judicial, momento en el que se pone en juego un nuevo derecho, el de tutela judicial efectiva, que no resulta suficientemente protegido mediante la simple constancia registral de la condición, sino que requiere, además, que se acredite que los terceros adquirentes y titulares de cargas posteriores han tenido la posibilidad de intervenir en el proceso, algo que sólo puede obtenerse si son demandados o se les notifica la existencia del mismo al tiempo de admitirse la demanda, y en todo caso antes de que se dicte la sentencia y con posibilidad efectiva de intervenir en el procedimiento en defensa de sus derechos. |
| R. 18/9/2015 BOE: 8/10/2015 Registro de Jijona. PROPIEDAD HORIZONTAL: MODIFICACIÓN DE LA DESCRIPCIÓN DE ELEMENTOS PRIVATIVOS. Como ha entendido reiteradamente este Centro Directivo (vid. las Resoluciones citadas en los «Vistos» de la presente), una modificación en la descripción de los elementos privativos como la presente (y aun cuando sea obligatoria por la necesaria adecuación de la edificación a la licencia municipal correspondiente), al afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requiere el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes, el cual debe constar mediante documento público para su acceso al Registro de la Propiedad (mediante la adecuada interpretación de los artículos 3, 10 y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal), de modo que no podrá inscribirse la modificación si no se ha otorgado «uti singuli» por todos los que, en el momento de la inscripción, aparezcan como propietarios de los distintos elementos privativos (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria), sin que baste, por tanto, la unanimidad presunta (cfr. artículo 17, regla 8, de la Ley sobre propiedad horizontal), siendo necesario el consentimiento expreso y real de todos los titulares registrales. En definitiva, en estos casos no se trata de una decisión o acto de la junta, sino que se trata de una decisión personal e individual de cada propietario, sujeta a las reglas y requisitos de capacidad, legitimación y forma propias de las declaraciones de voluntad personales. Cuestión distinta es que en caso de que la modificación de la superficie no afectare a todos los elementos privativos fuera necesario además, junto con ese acto esencial individual, un acto colectivo como es la conformidad de la junta con las correspondientes descripciones, toda vez que dicha modificación afectaría a elementos comunes (cfr. Resolución de 12 de diciembre de 2002). En el documento presentado a inscripción no se declara ninguna obra, sino que simplemente se especifican pequeñas diferencias respecto de unas superficies que habían sido incorrectamente expresadas y que ahora se ajustan a la realidad física no alterada, incorporándose a la escritura licencia de legalización de obras, manifestando el técnico, en la escritura, su adecuación al proyecto para el que se obtuvo la licencia de legalización, sin que se haga declaración de fin de obra, de suerte que, como alega la recurrente, los requisitos exigidos por la registradora sólo deberán acreditarse cuando se declare la terminación de la obra respecto de los concretos elementos privativos que figuran en construcción y se solicite la constancia de dicha terminación -lo que no se ha solicitado en el documento calificado-. |
| R. 18/9/2015 BOE: 8/10/2015 Registro de Las Palmas de Gran Canaria n 2. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: PREVIA INSCRIPCIÓN A FAVOR DEL TRANSMITENTE. Es principio básico de nuestro Derecho hipotecario, íntimamente relacionado con los de salvaguardia judicial de los asientos registrales y el de legitimación, según los artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria, el de tracto sucesivo, en virtud del cual, para inscribir un título en el Registro de la Propiedad se exige que esté previamente inscrito el derecho del transmitente (artículo 20 de la Ley Hipotecaria). En consecuencia, estando las fincas transmitidas, inscritas en el Registro de la Propiedad y bajo la salvaguardia de los tribunales a favor de una persona jurídica distinta del anterior titular registral, no podrá accederse a la inscripción del ahora calificado sin consentimiento del actual titular registral, por más que haya sido otorgado por titular anterior de quien trae causa el actual (cfr. artículo 17 de la Ley Hipotecaria). |
| R. 19/9/2015 BOE: 8/10/2015 Registro de Santa Fe n 1. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: HERENCIA YACENTE. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: DISPOSICIÓN TRANSITORIA 4ª DE LA LEY 1/2013. Como cuestión previa es necesario recordar que constituye reiterada doctrina de este Centro Directivo que en los recursos sólo cabe tener en cuenta los documentos presentados en tiempo y forma en el Registro para su calificación, toda vez que el artículo 326 de la Ley Hipotecaria limita el recurso exclusivamente a las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador, debiendo rechazarse cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma. La exigencia de nombramiento de un defensor judicial de la herencia yacente no debe convertirse en una exigencia formal excesivamente gravosa, de manera que la suspensión de la inscripción por falta de tracto sucesivo cuando no se haya verificado tal nombramiento, y por ende no se haya dirigido contra él la demanda, debe limitarse a aquellos casos en que el llamamiento a los herederos indeterminados es puramente genérico, y obviarse cuando la demanda se ha dirigido contra personas determinadas como posibles herederos, y siempre que de los documentos presentados resulte que el juez ha considerado suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente. En el caso de este expediente, el procedimiento se ha seguido con los ignorados herederos de la titular registral, sin que conste haber intervenido nadie en calidad de representante de los derechos e intereses de dicha herencia yacente. En el presente expediente el secretario judicial manifiesta en el testimonio que el decreto es firme, pero a pesar de haberse realizado por el secretario judicial –que ostenta la fe pública judicial conforme al artículo 145 de la Ley de Enjuiciamiento Civil– declaración expresa de firmeza de las resoluciones presentadas a inscripción, habiendo sido dicha declaración verificada el 30 de enero de 2013 y siendo el ejecutado susceptible de ser considerado consumidor y por tanto de padecer cláusula abusiva (artículos 3 y 82 de la Ley General de Consumidores y Usuarios), en tanto no quede justificada judicialmente la puesta en posesión de la finca antes del 15 de mayo de 2013 o, en su caso, la no formulación en plazo o formulación insatisfactoria del incidente relacionado por parte del ejecutado, no puede procederse a la inscripción del decreto presentado, sin perjuicio de la posibilidad de que se tome anotación preventiva. |
| R. 21/9/2015 BOE: 14/10/2015 Registro de Osuna. LEGADO: REQUISITOS DE LA ENTREGA DE LEGADOS. El artículo 885 del Código Civil establece que el legatario no puede ocupar por sí la cosa legada, debiendo exigir tal entrega al albacea facultado para la misma o a los herederos. Cabe afirmar que fuera de los casos en que el legatario fuera ya poseedor -se entiende posesión al tiempo de la apertura de la posesión y no ahora como sostiene el recurrente-, tan sólo sería admisible la toma de posesión por el mismo si, no existiendo legitimarios, el testador le hubiera facultado expresamente para ello (primero de los supuestos contemplados en el artículo 81 del Reglamento Hipotecario), posibilidad que no se da en el supuesto de hecho de este expediente, al no haber previsión testamentaria de la causante sobre tal extremo. Por ello, habida cuenta de la inexistencia de contador- partidor o albacea facultado para la entrega, es de aplicación lo previsto en el apartado c) del citado precepto reglamentario, de modo que no habiendo institución de heredero testamentario, procede la declaración abintestato del mismo, por lo que no es posible la inscripción de la escritura calificada, pues no cabe la eventual toma de posesión por sí de algunos de los legatarios favorecidos en el testamento, dado que tal posibilidad tiene como presupuesto ineludible la de la entrega por el heredero abintestato, que en este caso parece ser el Estado –a la vista de las manifestaciones de la registradora y el recurrente–. Este Centro Directivo se ha manifestado sobre esta cuestión de la identificación de la finca legada, en Resolución de 5 de diciembre de 2003, donde recoge el supuesto de las dudas planteadas acerca de la identidad entre el bien que un causante en su testamento atribuye a uno de sus herederos a título de prelegado y el bien que se entrega en escritura de «aceptación unilateral de legado» otorgada solo por el heredero beneficiario. La Dirección General considera que la duda es razonable, si está fundada en la omisión de datos esenciales en la descripción de los inmuebles y en que hay varios en la misma localidad. Pero lo más destacable es que, para el Centro Directivo no resulta suficiente para despejar las dudas un acta de manifestaciones otorgada por distintas personas que afirman tal correspondencia, sino que tendrían que ser los propios interesados en la herencia o quienes por ley tengan facultades de interpretación del testamento, quienes resuelvan tal discrepancia, sin perjuicio de acudir a la vía judicial en caso de falta de acuerdo. |
| R. 21/9/2015 BOE: 14/10/2015 Registro de Picassent n 1. CONVENIO REGULADOR DE LA SEPARACIÓN Y EL DIVORCIO: MODIFICACIÓN DE CONTENIDOS PURAMENTE PATRIMONIALES. NEGOCIO JURÍDICO: EXPRESIÓN DE LA CAUSA. En el supuesto de este expediente, existe sentencia firme de divorcio por la que se aprueba el convenio regulador, quedando disuelta la sociedad conyugal y se liquida y adjudica el pleno dominio de la finca al ex esposo. Ahora, nueve años después, se otorga una escritura pública titulada de liquidación de sociedad de gananciales por la que se modifica el convenio regulador y se realiza otra liquidación distinta de una de las fincas, adjudicándose esta finca a la ex esposa, en ejercicio de la autonomía de la voluntad. Esta Dirección General en sus Resoluciones de 3 de octubre de 1998 y 5 de febrero de 2003 manifestó que la aprobación judicial que el artículo 90 del Código Civil exige para los acuerdos adoptados por los cónyuges al regular las consecuencias del divorcio -o para su posterior modificación-, se predica no respecto de todos los recogidos en el convenio sino, exclusivamente, de aquellos que afectan a los hijos o que incidan sobre aspectos que de modo expreso quedan sustraídos a la autonomía de la voluntad, lo que no ocurre con las previsiones de exclusiva índole patrimonial que afecten únicamente a los cónyuges, cual es el caso del presente expediente. En este expediente no estamos ante una rectificación del convenio regulador en el sentido de rectificar un error padecido en su confección pretendiendo las partes que su contenido se ajuste a lo realmente querido. De su propio tenor, se deduce que lo que realmente se pretende es una modificación del convenio regulador, que se corresponde con una nueva declaración de voluntad, a un nuevo negocio jurídico, produciendo efectos de transmisión del dominio de la finca del patrimonio del marido al patrimonio de la mujer. Ciertamente, es doctrina reiterada de este Centro Directivo, que son válidos y eficaces los desplazamientos patrimoniales entre los cónyuges (en este caso ex cónyuges) y, por tanto, entre sus patrimonios privativos y el consorcial, siempre que queden especificados en el título los elementos esenciales del negocio jurídico y, entre ellos, la causa del negocio, como exige el principio registral de especialidad o determinación. Así lo ponen de manifiesto las Resoluciones de 8 de mayo, 2, 4 y 26 de junio, 1 de julio y 6 de septiembre de 2014, señalándose en esta última que «la especificación de la causa es imprescindible para acceder a la registración de cualquier acto traslativo, tanto por exigirlo el principio de determinación registral, como por ser presupuesto lógico necesario para que el registrador pueda cumplir con la función calificadora y después practicar debidamente los asientos que procedan». En el contexto de la escritura que motiva la presente Resolución ha de entenderse que esta causa, «modificación», no es suficiente para provocar la transmisión dominical realizada. La «modificación» por sí no constituye un título traslativo del dominio. |
| R. 22/9/2015 BOE: 14/10/2015 Registro de Villena. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA INSCRIPCIÓN DE DE EXCESOS DE CABIDA: REQUISITOS. Las dudas sobre la identidad de la finca o sobre la realidad del exceso cuando se ventilan en un expediente judicial, por definición se despejan en el ámbito de la valoración de las pruebas practicadas. La decisión corresponde a la autoridad judicial, conforme a lo que señalan los artículos 281 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y la doctrina generalmente aceptada sobre el libre arbitrio judicial en la valoración de la prueba. Así pues, tratándose de documentos judiciales, es el juez quien ha de resolver dentro del procedimiento, concretamente en su fase de prueba, sobre esta cuestión de hecho, sin que el registrador pueda realizar una nueva valoración que se superponga a la del juez. Dicho de otra forma, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario no ampara que el registrador pueda proceder a una nueva valoración de la prueba, que en dicho procedimiento se ha practicado, y que tenga virtualidad de revisar la efectuada por el juez. En el caso ahora debatido, consta que a la demanda con que se inició el expediente de dominio para acreditar la mayor cabida de la finca se acompañó una certificación catastral descriptiva y gráfica de bienes inmuebles de naturaleza rústica, emitida por la Dirección General del Catastro de Alicante, relativa al inmueble con referencia catastral 03123A013000300000RJ. Pero no consta que el auto judicial expresamente declarara acreditado que la finca registral, con su mayor cabida, se correspondiera con dicho inmueble catastral o que ni siquiera mencionara incidentalmente tal correspondencia. Si así hubiera sido, probablemente bastaría la remisión a la delimitación geográfica contenida en dicha certificación catastral para entender cumplida la exigencia legal y reglamentaria de expresión de los linderos de la finca. El que los nombres de los colindantes catastrales, que no son linderos fijos, sino linderos personales, no coincidan con los nombres de los colindantes personales meramente mencionados en la descripción registral de la finca, no constituye defecto, por lo que el señalado por el registrador en ese sentido ha de ser revocado. En los expedientes de dominio para la inscripción de excesos de cabida que superen la quinta parte es preciso aportar la certificación catastral coincidente. Hay que señalar que en relación con el trámite previsto por el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, resulta del auto la citación a los que han sido tenidos por el juez como titulares de los predios colindantes, aunque no fueran coincidentes con los meramente mencionados como colindantes en la descripción registral, pues tal mención registral no hace fe de su contenido. |
| R. 22/9/2015 BOE: 14/10/2015 Registro de Jumilla. CONCURSO DE ACREEDORES: PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO Y CANCELACIÓN DE ANOTACIONES PREVIAS AL CONCURSO. En el ámbito concursal, si bien el principio de tracto sucesivo puede ser objeto de cierta modulación, no pude ser excepcionado. De esta manera, la regla general de intervención del titular de un asiento para su eventual modificación o cancelación sufre alguna variación en ciertas fases del procedimiento concursal, cuya jurisdicción universal se reconoce en el artículo 8 de su ley reguladora, por lo que la participación directa de todos los titulares afectados en las actuaciones concretas pudiera suponer una desvirtuación del proceso concursal, suponiendo restricciones, detenciones o retrasos innecesarias o injustificadas en el mismo. Pero esta consideración no pude impedir respetar el principio básico de tracto sucesivo y legitimación registral, debiendo exigirse una participación mínima de los titulares de derechos de reflejo registral previo a la declaración de concurso. El apartado tercero del artículo 55 dispone que «cuando las actuaciones de ejecución hayan quedado en suspenso conforme a lo dispuesto en los apartados anteriores, el Juez, a petición de la administración concursal y previa audiencia de los acreedores afectados, podrá acordar el levantamiento y cancelación de los embargos trabados cuando el mantenimiento de los mismos dificultara gravemente la continuidad de la actividad profesional o empresarial del concursado». Esta competencia del Juez del concurso para cancelar embargos, queda sometida a una triple condición: a) que la decrete el Juez del concurso a petición de la administración concursal; b) que concurra como causa habilitante el hecho de que el mantenimiento de los embargos trabados dificulte gravemente la continuidad de la actividad profesional o empresarial del concursado, y c) la audiencia previa de los acreedores afectados, lo que, como se verá, resulta relevante a los efectos de la resolución del presente recurso. |
| R. 24/9/2015 BOE: 14/10/2015 Registro de Vigo n 5. PROPIEDAD HORIZONTAL: REQUISITOS DE CONSTITUCIÓN. Los pisos o locales de un edificio –finca registral 1.280– pueden ser susceptibles de inscripción cada uno de ellos como una sola finca, conforme el artículo 8.5 de la Ley Hipotecaria, pero deberá constar previamente en la inscripción del inmueble la constitución en régimen de propiedad horizontal con los requisitos exigidos por la ley.El artículo 5 de la Ley sobre propiedad horizontal recoge el principio general de la necesidad de autorización de los propietarios para la constitución de ese régimen así como para la fijación de las nuevas cuotas de participación en el título constitutivo. De este resulta que para la constitución del título de una propiedad en régimen de división horizontal, se exige el acuerdo de todos los propietarios existentes (párrafo segundo), por laudo o por resolución judicial siendo también necesario este acuerdo para cualquier modificación del título (último párrafo). Centrados en el objeto de este expediente, se plantea la necesidad de ese acuerdo. Ciertamente la cuestión aparece resuelta por la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha 7 de mayo de 2014, en cuyos fundamentos se señala -referido a la agrupación de los pisos o locales y sus anejos-, que en cuanto a la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, requiere consentimiento de los propietarios de los distintos elementos privativos que la integran de forma que la exigencia de ese consentimiento de los propietarios se fundamenta en dos consideraciones: una de tipo material, apreciable en toda situación fáctica de edificio por pisos, esto es, el hecho de que tales operaciones puedan suponer alteraciones materiales en las cosas comunes y afectar al uso de servicios generales, y otra, la consideración de tipo jurídico, vinculada al funcionamiento orgánico de la comunidad, esto es, el hecho de que, además, puedan suponer una alteración de las estructuras que sirven de base para fijar las cuotas de participación en la comunidad de propietarios. |
| R. 24/9/2015 BOE: 14/10/2015 Registro de Conil de la Frontera. PROYECTO DE EQUIDISTRIBUCIÓN URBANÍSTICA: ANULACIÓN JUDICIAL Y PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. La cuestión que se plantea en el presente recurso no es tanto determinar el alcance de la sucesión «ex lege» de los deberes y situación jurídica del propietario conforme a la legislación urbanística, sino el grado de intervención que debe tener el titular registral al objeto de que se haga constar en el Registro de la Propiedad las consecuencias de la declaración de nulidad de un proyecto de reparcelación por resolución judicial. Las exigencias del principio de tracto sucesivo deben llevar a la denegación de la inscripción solicitada cuando en el procedimiento del que dimana el documento calificado no han intervenido todos los titulares registrales de derechos y cargas de las fincas. El principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido partes en él, ni han intervenido de manera alguna, exigencia ésta que, en el ámbito registral, y dada la salvaguardia judicial de los asientos registrales, determina la imposibilidad de practicar, en virtud de una resolución judicial, asientos que comprometen una titularidad, si no consta que ese titular haya sido parte en el procedimiento del que emana aquella resolución. En este sentido, tratándose de resoluciones que pueda afectar a fincas inscritas en el Registro de la Propiedad y conociéndose ya en el momento de iniciación del procedimiento cuáles son éstas, como sucede en el supuesto de hecho que nos ocupa (en el que se solicitaba la declaración de nulidad de la totalidad del proyecto de reparcelación, por lo que la eventual nulidad alcanzaba a todas las fincas de resultado), no existía ninguna dificultad para que quienes figuraban como titulares registrales en el momento de interposición de la demanda fueran emplazados en el procedimiento en una fase inicial para que pudieran personarse como parte demandada. Sin embargo, respecto de los titulares futuros la anotación de demanda es el mecanismo adecuado de publicidad con arreglo al artículo 51.1.f) del texto refundido de la Ley de suelo, sin que esta anotación preventiva se tomase en su momento en el supuesto de hecho planteado en el presente expediente, omisión que da lugar, por aparición sobrevenida de nuevos titulares, al obstáculo registral ahora examinado, siendo insuficiente desde el punto de vista del requisito del tracto sucesivo los emplazamientos que se hicieron a los titulares registrales que a la sazón lo eran en el momento de iniciarse la tramitación del procedimiento judicial. La Sala de lo Contencioso de nuestro Tribunal Supremo ha tenido ocasión de manifestar recientemente en su Sentencia de 16 de abril de 2013 que la decisión acerca del cumplimiento de los requisitos propios de la contradicción procesal, así como de los relativos a la citación o llamada de terceros registrales al procedimiento jurisdiccional en el que se ha dictado la resolución que se ejecuta, ha de corresponder, necesariamente, al ámbito de decisión jurisdiccional. E, igualmente, será suya la decisión sobre el posible conocimiento, por parte de los actuales terceros, de la existencia del procedimiento jurisdiccional en el que se produjo la resolución determinante de la nueva inscripción. Será pues, el órgano jurisdiccional que ejecuta la resolución de tal naturaleza el competente para –en cada caso concreto– determinar si ha existido –o no– la necesaria contradicción procesal excluyente de indefensión, que sería la circunstancia determinante de la condición de tercero registral, con las consecuencias de ello derivadas, de conformidad con la legislación hipotecaria. |
| R. 25/9/2015 BOE: 14/10/2015 Registro de Gandía n 4. ASIENTO DE PRESENTACIÓN: DOCUMENTOS PRIVADOS. La Ley Hipotecaria, en su artículo 40.d) determina que «cuando la inexactitud procediere de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiera motivado el asiento y, en general, de cualquier otra causa de las no especificadas anteriormente, la rectificación precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial». Como se deduce con toda claridad de los preceptos transcritos, la rectificación solicitada de la inscripción exige el consentimiento de su titular o, en su defecto, una resolución judicial en procedimiento seguido contra este titular registral. Por ello, la negativa de la registradora de la Propiedad a practicar el asiento de presentación del documento presentado está plenamente justificada. El artículo 420 del Reglamento Hipotecario expresamente dispone que los registradores no extenderán asiento de presentación de los siguientes documentos, diciendo en su apartado primero literalmente: «los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuya eficacia registral». Ninguna disposición legal atribuye eficacia registral al documento privado que pretende dejar sin efecto un asiento que se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales. |
| R. 25/9/2015 BOE: 14/10/2015 Registro de Torredembarra. RECURSO GUBERNATIVO: COMPETENCIA DE LAS COMUNIDADES AUTÓNOMAS. HIPOTECA: CALIFICACIÓN REGISTRAL DE SUS CLÁUSULAS. CONSTITUCIONALIDAD DE LAS NORMAS: SU CONTROL EXCEDE DEL ÁMBITO DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL. Competencia para resolver este recurso. No cabe duda que la cuestión de la «protección de consumidores y usuarios» se trata de una materia transversal cuya regulación aparece en combinación con otros sectores de actividad que se relacionan con ella, como puede ser la legislación civil, registral, mercantil, financiera, etc.; por lo que la resolución de esta cuestión previa que nos ocupa exige el análisis de las concretas competencias que ostentan el Estado y las Comunidades Autónomas en esta materia de la «defensa de consumidores y usuarios» y la subsunción del hecho concreto objeto del expediente en el contexto normativo adecuado. En aplicación de estas competencias exclusivas, especialmente de las referidas a la materia de fijación de las bases de las obligaciones contractuales, de ordenación de los registros e instrumentos públicos y de ordenación del crédito y de la banca, las normas citadas han tenido como objeto establecer un régimen jurídico uniforme de protección de los consumidores y usuarios en el ámbito de todo el Estado, entre cuyas normas básicas se encuentran la proclamación de la nulidad de pleno derecho de las cláusulas abusivas de los contratos de préstamo y crédito hipotecarios con subsistencia del contrato (artículos 83 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y 8 de la Ley sobre condiciones generales de la contratación) y la determinación de los límites de las cláusulas hipotecarias y los requisitos de transparencia contractual de las mismas para que puedan acceder al Registro de la Propiedad (ej. artículos 84 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, 114 de la Ley Hipotecaria o 6 de la Ley 1/2013). Congruentemente con este ámbito competencial, la legislación catalana no contiene normas acerca de las consecuencias civiles de las cláusulas abusivas sobre la eficacia de los contratos de préstamo hipotecario ni sobre la inscripción registral de los mismos. Con base en todo lo expuesto este Centro Directivo se considera competente para resolver el presento recurso ya que la materia discutida no es de Derecho especial catalán, sino que versa sobre la determinación de las consecuencias civiles o contractuales de las cláusulas abusivas de los contratos de préstamo o crédito hipotecario, la calificación registral de tales cláusulas y la regulación de los efectos que la apreciación registral de las mismas tiene sobre su inscripción, lo que es ajeno al Derecho catalán ya que está regulada por disposiciones de ámbito estatal. Calificación registral de las cláusulas de los préstamos y créditos hipotecarios. La Resolución de 28 de abril de 2015 después de fijar los supuestos de aplicación de la legislación sobre transparencia de las cláusulas de los contratos de préstamo hipotecario y de protección de los consumidores, y de aclarar, con base en el referido criterio de interpretación sistemática, el contenido necesario de la inscripción de hipoteca y los efectos jurídicos de la misma, procede a señalar cuál es el alcance de la calificación registral de las estipulaciones contenidas en las escrituras de préstamos y créditos hipotecarios atendiendo a la aplicabilidad o no de la citada normativa de defensa de los consumidores. Así el registrador podrá, con carácter general en todo tipo de hipotecas, negar la inscripción de aquellas cláusulas que, con independencia de su validez civil o posible eficacia real, no tengan carácter inscribible por estar expresamente excluido su acceso al Registro de la Propiedad por una norma de naturaleza hipotecaria de carácter imperativo, bien de forma automática o bien por no reunir los requisitos necesarios para su inscripción. Igualmente el registrador podrá rechazar aquellas otras cláusulas que sean contrarias a normas imperativas o prohibitivas expresas y objetivas y, por tanto, nulas de pleno derecho. A este respecto debe recordarse que la Ley 7/1998 de Condiciones Generales de la Contratación (las predispuestas por una de las partes con el objeto de incorporarlas a una pluralidad de contratos) es aplicable aunque el adherente -persona física o jurídica- sea un profesional y actúe en el marco de su actividad (artículo 3) y que son nulas de pleno derecho las condiciones generales que contradigan en perjuicio del adherente lo dispuesto en dicha Ley o en cualquier otra norma imperativa o prohibitiva (artículo 8.1), sin necesidad de que tengan la condición de abusivas. Y, por último, también podrán denegarse las cláusulas que no tengan carácter inscribible por ser puramente obligacionales y no ostentar la condición de cláusula financiera, sin que se pacte tampoco que su incumplimiento genere el vencimiento anticipado de la obligación principal, ni se garantice su importe económico con alguno de los conceptos de la responsabilidad hipotecaria; cláusulas que deben ser depuradas simplemente por esa carencia de eficacia real (artículo 98 de la Ley Hipotecaria). Tratándose de préstamos hipotecarios a los que les es aplicable la normativa de protección de los consumidores, adicionalmente se podrán rechazar la inscripción de las cláusulas por razón de abusividad en dos supuestos concretos: a) cuando la nulidad por abusividad hubiera sido declarada mediante resolución judicial firme, sin que sea necesario que conste inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación; y b) cuando el carácter abusivo de la cláusula pueda ser apreciado directamente por el registrador de forma objetiva, sin realizar ningún juicio de ponderación en relación con las circunstancias particulares del caso concreto, bien porque coincidan con alguna de las tipificadas como tales en la denominada «lista negra» de los artículos 85 a 90 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios o bien por vulnerar otra norma específica sobre la materia, como el artículo 114.3 de la Ley Hipotecaria, con base en la doctrina de la nulidad «apud acta» recogida en la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de septiembre de 2013. Deberá también rechazar la inscripción de las escrituras de hipotecas respecto de las que no se acredite el cumplimiento de los requisitos de información y transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios, y la forma -normal o reforzada- que, en cada caso, el legislador haya elegido para asegurarse del conocimiento por parte de los usuarios de los productos bancarios, del riesgo financiero que comporta el contrato en general o alguna de las singulares cláusulas financieras o de vencimiento anticipado que lo componen. Por último, respecto del controvertido tema de la calificación de las cláusulas de vencimiento anticipado, son también utilizables en el control de legalidad de las mismas, las normas y principios generales del sistema registral español, que se concretan en la exigencia de los siguientes requisitos: a) que el vencimiento anticipado no se vincule al incumplimiento de obligaciones accesorias o irrelevantes; b) que cumplan con el requisito de determinación hipotecaria que es de exigencia ineludible para la eficacia del derecho real de que se trate; c) que procede la exclusión de aquellas causas de vencimiento anticipado que sean totalmente ajenas al crédito garantizado y cuya efectividad no menoscabe la garantía real ni la preferencia de la hipoteca. El registrador de la Propiedad carece de facultades para analizar la legalidad o constitucionalidad de las disposiciones que ha de aplicar en el ejercicio de su función, sino que debe limitarse a apreciar la validez de los actos dispositivos atendiendo al ordenamiento jurídico vigente y aplicable en cada momento, ya sea éste comunitario, estatal o autonómico. Tampoco es el recurso el medio apropiado para apreciar esa posible inconstitucionalidad. El artículo 251-6, número 4, letra a) del Código de consumo de Cataluña en su redacción de la Ley 20/2014 dispone que «en los contratos de créditos y préstamos hipotecarios se consideran abusivas las siguientes cláusulas: a) Las que incluyan un tipo de interés de demora superior a tres veces el interés legal del dinero vigente en el momento de la firma del contrato». Esta norma sería aplicable, en tanto no se presente recurso ante el Tribunal Constitucional, la citada norma autonómica y, en consecuencia, el registrador deberá rechazar la inscripción de la cláusula discutida en cuanto contraria a una norma prohibitiva. Eso es lo que precisamente ha hecho el registrador, aunque quizá no con toda la claridad argumentativa que sería deseable, por lo que el defecto debe ser confirmado al encontrase suficientemente fundamentada la nota de calificación y haber actuado el registrador dentro del marco de extensión de sus facultades calificadoras. |
| R. 29/9/2015 BOE: 22/10/2015 Registro de Las Rozas n 2. PROCEDIMIENTO REGÍSTRAL: PRESENTACIÓN SUCESIVA DEL MISMO TÍTULO. CONCURSO DE ACREEDORES: ENAJENACIÓN EN FASE DE LIQUIDACIÓN Y CANCELACION DE CARGAS. Cuando haya caducado el asiento de presentación anterior el artículo 108 del Reglamento Hipotecario permite volver a presentar dichos títulos que pueden ser objeto de una nueva calificación, en la que el registrador –él mismo, o quien le suceda en el cargo– puede mantener su anterior criterio o variarlo, si lo estimase justo; el registrador, al llevar a cabo el ejercicio de su competencia calificadora de los documentos presentados a inscripción no está vinculado, por aplicación del principio de independencia en su ejercicio, por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores o por las propias resultantes de la anterior presentación de la misma documentación. Para inscribir en el Registro los actos de enajenación o gravamen de bienes o derechos que integren la masa activa del concurso será necesario que se acredite ante el Registrador la obtención del oportuno auto autorizatorio, por medio del correspondiente testimonio extendido por el secretario judicial que acredite la autenticidad y el contenido del citado auto, dando fe del mismo. Pero para inscribir la transmisión es imprescindible que el título material –en este caso la enajenación autorizada por el juez– conste en el título formal adecuado, es decir, «el documento o documentos públicos en que funde inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse aquélla y que hagan fe, en cuanto al contenido que sea objeto de la inscripción, por sí solos o con otros complementarios, o mediante formalidades cuyo cumplimiento se acredite» (artículo 33 del Reglamento Hipotecario). El título a efectos de la inscripción será por tanto –como título principal– la escritura pública, en la que conste el negocio traslativo, complementada por el título formal que acredite la autorización judicial. Respecto de la cancelación del asiento que refleja la posición registral del anotante previo al concurso como consecuencia de la ejecución de una operación de liquidación aprobada por el Juez de lo Mercantil competente para el desarrollo del proceso concursal, esta Dirección General ha reiterado recientemente (vid. la Resolución de 2 de julio de 2015) que el principio de tracto sucesivo instaurado en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, corolario y garante de la prohibición de indefensión ante los tribunales reconocida en el artículo 24 de nuestra Carta Magna, impone que ningún asiento del Registro puede ser objeto de alteración, modificación o cancelación sin la intervención de su titular registral, ya sea por vía voluntaria o forzosa. En el supuesto estudiado, del mandamiento no resulta intervención alguna del titular del derecho objeto de la anotación que se pretende cancelar, por lo que la rectificación o eliminación de su posición o titularidad registral no puede llevarse a cabo sin su consentimiento o sin que haya sido notificado conforme a lo establecido legalmente. La competencia del Juez del concurso para cancelar embargos, queda sometida a una triple condición: a) que la decrete el juez del concurso a petición de la administración concursal; b) que concurra como causa habilitante el hecho de que el mantenimiento de los embargos trabados dificulte gravemente la continuidad de la actividad profesional o empresarial del concursado, y c) la audiencia previa de los acreedores afectados, lo que, como se verá, resulta relevante a los efectos de la resolución del presente recurso. No cabe duda alguna de que esta actuación de notificación al titular de los embargos que se pretende cancelar es uno de los trámites de obligada calificación por parte del registrador. Pero una vez que en los documentos presentados se afirma por el juez que se ha notificado y se ha dado audiencia a tales acreedores, el registrador ha de pasar por ello, no habiéndose cuestionado la competencia de este funcionario ni el carácter público del documento calificado (cfr. artículo 100 del Reglamento Hipotecario). Por ello, no puede confirmarse en este extremo la calificación impugnada. Habida cuenta de las especiales consecuencias que tiene la aprobación del plan de liquidación en relación con el pago de los créditos que gozan de privilegio especial, conforme a los artículos 148 y 155 de la Ley Concursal, y teniendo en cuenta el ámbito de calificación del registrador conforme al artículo 132 de la Ley Hipotecaria a la hora de cancelar la hipoteca –aplicable también en el ámbito de la liquidación concursal– debe constar expresamente en el mandamiento que se ha dado conocimiento a los acreedores hipotecarios no sólo del plan de liquidación sino también de las medidas tomadas con relación a la satisfacción del crédito con privilegio especial. Obviamente, si los titulares de las hipotecas estuvieran personados en el procedimiento concursal, la mera personación supone la posibilidad de conocimiento del plan presentado, ya que el plan debe quedar de manifiesto en la Secretaría del Juzgado durante el plazo de quince días a fin de que los interesados puedan formular observaciones y proponer modificaciones (artículo 148.2 de la Ley Concursal). Pero conocimiento potencial no equivale a conocimiento real. Puede suceder que, por una u otra razón, el acreedor hipotecario, por considerar erróneamente que el plan no le afecta, no aproveche las oportunidades legalmente ofrecidas. Por esta razón, sin esa notificación al titular registral de la hipoteca, con expresión de las medidas que se hubieran adoptado o se proyecten adoptar para la satisfacción de los créditos respectivos la cancelación no puede ser decretada por el juez. |
| R. 1/10/2015 BOE: 22/10/2015 Registro de Getafe n 1. CALIFICACIÓN REGISTRAL: DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS. PATRIMONIO MUNICIPAL DEL SUELO: ENAJENACIÓN. El registrador tiene que calificar que se hayan cumplido los trámites esenciales del procedimiento administrativo. Esta calificación debe ponerse en inmediata relación con el artículo 62.1.e) de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común que sólo admite la nulidad de aquel acto producido en el seno de un procedimiento en el que la Administración Pública «ha prescindido total y absolutamente del procedimiento legalmente establecido». Se requiere, pues, un doble requisito: Ostensibilidad de la omisión del trámite o del procedimiento y que ese trámite no sea cualquiera, sino esencial. A tal fin, la ostensibilidad requiere que la ausencia de procedimiento o trámite sea manifiesta y palpable sin necesidad de una particular interpretación jurídica. La doctrina y la jurisprudencia han venido acuñando el patrimonio municipal del suelo como un recurso o instrumento esencial de la gestión municipal, para conseguir los fines de la ordenación urbanística, el equipamiento dotacional y garantizar el acceso a la vivienda en especial para los sectores de la población más desfavorecidos. Dada su finalidad, las normativas reguladoras del suelo ha incorporado a su legislación tanto la relación de destinos a que pueden destinarse dichos bienes, como la forma de su enajenación. El artículo 176 de la Ley del Suelos de Madrid dice que: «Los bienes integrantes de los patrimonios públicos de suelo, una vez incorporados al proceso urbanizador o edificatorio, se destinarán, de conformidad con las técnicas y los procedimientos establecidos en la presente Ley, a cualquiera de los siguientes fines: (.) c) Actuaciones públicas para la obtención de terrenos y ejecución, en su caso, de las redes de infraestructuras, equipamientos y servicios públicos (.) f) A la propia gestión urbanística, con cualquiera de las siguientes finalidades: (.) 2.o Pagar en especie, mediante permuta, suelo destinado a redes públicas». Finalmente su artículo 178.1 dispone: «Los bienes de los patrimonios públicos de suelo, así como los restantes bienes de la Comunidad de Madrid y de los municipios clasificados como suelo urbano y urbanizable pueden ser: (.) e) Permutados por terrenos destinados a infraestructuras, equipamientos y servicios públicos». resulta que si como consecuencia de la modificación del planeamiento que legitimó la actividad de ejecución, variaron las obligaciones del urbanizador y eso provocó la modificación del primitivo convenio urbanístico en que se formalizó la concesión, la transmisión de los bienes municipales tendría como causa el reequilibrio de dicha concesión. El desequilibrio se produjo por la realización de unas obras imprevistas en un principio, pero de necesario cumplimiento por el concesionario por imposición de la Administración, que justificarían la transmisión de las parcelas previamente obtenidas por el Ayuntamiento en pago de la expropiación desarrollada en el mismo ámbito de actuación, en cuanto la permuta no sería consecuencia de una enajenación de bienes integrantes del Patrimonio municipal del suelo ajena al proceso de ejecución sino que sería resultado de una rectificación del sistema de ejecución pública, en cuyo caso no podría apreciarse de forma ostensible e indubitada una omisión del trámite o del procedimiento que justifiquen la denegación de la inscripción, sin perjuicio de la comprobación por el registrador del cumplimiento los requisitos y formalidades que sean de aplicación al instrumento modificado. |
| R. 1/10/2015 BOE: 22/10/2015 Registro de Massamagrell. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: FORMA DE REALIZAR EL REQUERIMIENTO AL DEUDOR. El artículo 132 de la Ley Hipotecaria determina los extremos a que se extiende la calificación registral en relaciona con las inscripciones y cancelaciones derivadas de los procesos de ejecución hipotecaria. Entre ellos, está que haya sido demandado y requerido de pago el deudor, el hipotecante no deudor y el tercer poseedor que tenga inscrito su derecho en el Registro en el momento de expedirse la certificación de cargas en el procedimiento, todos ellos, en el domicilio que resulte vigente en el Registro. Uno de los requisitos que establece el artículo 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para que pueda utilizarse el procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados, es el de que en la escritura de constitución de hipoteca se haga constar un domicilio, que fijará el deudor, para la práctica de los requerimientos y las notificaciones. Conforme al art. 686 de la LEC lo primero que ha de intentarse es la notificación en el domicilio registralmente vigente. Sólo cuando ese intento resulte infructuoso podrá acudirse a otras alternativas. De hecho, la notificación mediante edictos es considerada por nuestro Tribunal Constitucional como un mecanismo excepcional al que no cabe recurrir hasta que se hayan agotado todas las posibilidades de notificación personal. En el supuesto de este expediente, lo único que consta en el testimonio del decreto de adjudicación objeto de calificación es que a la sociedad deudora no hipotecante se le notificó y requirió de pago por edictos. En tanto no se especifica que con anterioridad se hubiera intentado sin efecto la notificación en el domicilio que aparecía como vigente en el Registro, y que además se habían agotado todos los medios de averiguación del domicilio del deudor a los efectos de realizar la notificación y requerimiento de forma personal, procede confirmar el defecto consignado en la nota, sin perjuicio de que pueda presentarse nuevamente toda la documentación, al objeto de obtener una nueva calificación registral. |
| R. 2/10/2015 BOE: 22/10/2015 Registro de Paterna n 1. TRANSACCIÓN HOMOLOGADA JUDICIALMENTE: REQUISITOS PARA LA INSCRIPCIÓN. Partiendo de la reiterada consideración del acuerdo transaccional aprobado judicialmente como un documento privado, y teniendo en cuenta, además, que en el presente caso el Juez no ordena que se proceda a la inscripción directa del documento judicial, debe confirmarse la calificación de la registradora en el sentido de considerar el título presentado como documento no inscribible en el Registro de la Propiedad. Esta tesis se ve reforzada, además, por la consideración que hace la registradora de «no resulta claramente cuál es el negocio formalizado». Así, por lo que respecta a esta última consideración, el acuerdo transaccional se denomina como extinción de comunidad, pero del contenido del acuerdo resulta que el demandante adquiere el pleno dominio de la finca tras la renuncia por la demandada a su participación en la misma, sin contraprestación aparente. En cuanto al segundo defecto, debe confirmarse la calificación de la registradora, toda vez que se ha reiterado en numerosas ocasiones la insuficiencia de la expresión «firme a efectos registrales» en los testimonios de documentos judiciales. En cuanto al tercero y último de los defectos, debe igualmente confirmarse la calificación de la registradora. Como ya señaló la Resolución de 5 de agosto de 2013 en su fundamento de Derecho segundo: «El defecto debe ser confirmado, pues para su acceso al Registro, los títulos inscribibles han de contener las circunstancias exigidas por la legislación aplicable (artículos 9.1.a y 2.a, 21.1 y 254.2 de la Ley Hipotecaria y 51.9.a y 10.a del Reglamento Hipotecario)». |
| R. 2/10/2015 BOE: 22/10/2015 Registro de Las Palmas de Gran Canaria n 1. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: DEMANDA Y REQUERIMIENTO AL TERCER POSEEDOR. Conforme a los articulos 132 de la LH y 685 de la LEC, es necesaria la demanda y requerimiento de pago al tercer poseedor de los bienes hipotecados que haya acreditado al acreedor la adquisición de sus bienes, entendiendo la Ley Hipotecaria que lo han acreditado quienes hayan inscrito su derecho con anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas. |
| R. 5/10/2015 BOE: 29/10/2015 Registro de Córdoba n 4 DERECHO DE HABITACIÓN: NO PUEDE CONSTITUIRSE SOBRE UNA PARTICIPACIÓN INDIVISA DE LA FINCA. La cuestión central del recurso es si cabe la inscripción de un derecho de habitación sobre una cuota indivisa de un inmueble. La sentencia del Tribunal Supremo de 4 de febrero de 1983 enumera los caracteres del derecho de uso, que pueden aplicarse también al de habitación. Se trata –dice la Sentencia– de: 1. un derecho real; 2. de uso y disfrute; 3. recayente sobre un inmueble; 4. limitado a las necesidades del mismo; 5. de carácter personal (en el sentido de personalísimo e intransmisible); con dos particularidades esenciales que le dan individualidad jurídica, cuales son: 6. la temporalidad del uso (y de la habitación) y 7. su especial régimen jurídico. No cabe que el derecho de habitación recaiga sobre la mitad indivisa de la vivienda, por cuanto el derecho real de habitación al serle consustancial la facultad de ocupar (físicamente) a su titular en una casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia, no es posible que recaiga sobre una mitad indivisa de la casa, lo cual no debe confundirse con la posibilidad de que se le adjudique a doña F. S. C. una mitad indivisa del derecho de habitación de la casa, defecto, no obstante, fácilmente subsanable por el Notario autorizante. Esta es una diferencia sustancial con el derecho real de usufructo, por cuanto el usufructo atribuye el derecho a disfrutar los bienes ajenos (cfr. artículo 467 del Código Civil), que atribuye a su titular el derecho a percibir todos los frutos naturales, industriales y civiles de los bienes usufructuados (artículo 471 del Código Civil), sin exigirse necesariamente la detentación posesoria. |
| R. 5/10/2015 BOE: 29/10/2015 Registro de Escalona. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: DEUDAS DEL TITULAR REGISTRAL FALLECIDO. Tratándose de anotaciones preventivas de embargo por deudas del propio titular registral fallecido, en este caso, de conformidad con el apartado primero del artículo 166.1 del Reglamento Hipotecario si el procedimiento se siguiera contra herederos indeterminados del deudor, basta con expresar la fecha de fallecimiento de éste; si el procedimiento se hubiera dirigido contra herederos ciertos y determinados del deudor, se consignará además, las circunstancias personales de aquéllos. Pero en estos supuestos de formularse reclamación por deudas del titular registral no es preciso determinar la parte que corresponda al derecho hereditario del heredero, por cuanto tratándose de deudas del causante, la totalidad de los bienes hereditarios responden de su cumplimiento (cfr. artículo 659 del Código Civil). |
| R. 6/10/2015 BOE: 29/10/2015 Registro de Madrid n 27 CONCURSO DE ACREEDORES: ENAJENACIÓN EN FASE DE LIQUIDACIÓN. En el caso de este expediente, es cierto que la nota de calificación es escueta y que la registradora no se extiende en la motivación, pero no obstante lo anterior, conviene tener en cuenta que es igualmente doctrina de esta Dirección General que aunque la argumentación en que se fundamenta la calificación haya sido expresada de modo ciertamente escueto, es suficiente para la tramitación del expediente si expresa suficientemente la razón que justifica dicha negativa de modo que el interesado haya podido alegar cuanto le ha convenido para su defensa, como lo acredita en este caso el mismo contenido del escrito de interposición, y por ello procede entrar en el fondo del asunto. Conforme al artículo 155 de la Ley Concursal para inscribir en el Registro los actos de enajenación o gravamen de bienes o derechos que integren la masa activa del concurso será necesario que se acredite ante el registrador la obtención del oportuno auto autorizando la transmisión, por medio del correspondiente testimonio extendido por el secretario judicial que acredite la autenticidad y el contenido del citado auto, dando fe del mismo. Para inscribir la enajenación es imprescindible además que el título material -en este caso la adjudicación autorizada por el juez- conste en el título formal adecuado, es decir, «el documento o documentos públicos en que funde inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse aquélla y que hagan fe, en cuanto al contenido que sea objeto de la inscripción, por sí solos o con otros complementarios, o mediante formalidades cuyo cumplimiento se acredite» (artículo 33 del Reglamento Hipotecario). En consecuencia y como regla general cuando el auto se limite a autorizar la enajenación, el título a efectos de la inscripción será por tanto -como título principal- la escritura pública, en la que conste el negocio traslativo, complementada por el título formal que acredite la autorización judicial. Sentado lo anterior, en el caso de este expediente se da la peculiaridad de que, de la lectura detenida del contenido del auto de adjudicación, resulta que la juez en su resolución no se limita, como entiende la registradora, a autorizar la enajenación sino que el auto es el vehículo directo de la transmisión de forma que pueda ser objeto de inscripción. Hay que tener en cuenta además la limitación de la calificación registral de documentos judiciales que no puede incidir sobre el fondo de la resolución ex artículo 100 del Reglamento Hipotecario. |
| R. 6/10/2015 BOE: 29/10/2015 Registro de Inca n 1. MENCIONES: NO ES APLICABLE SU RÉGIMEN A LOS DERECHOS REALES INSCRITOS. No es posible en consecuencia estimar los motivos de recurso. En primer lugar porque resulta de forma patente del contenido del Registro que el derecho inscrito es un derecho real de servidumbre que, en consecuencia, se encuentra sujeto a las reglas generales para su cancelación (artículo 82 de la Ley Hipotecaria); de la información suministrada para la autorización de la escritura resulta el carácter de carga del derecho inscrito, su carácter de servidumbre de paso y su carácter perpetuo sin que el error sobre la titularidad del derecho tenga el alcance que pretende el escrito de recurso. Tampoco lo tiene el hecho de que la nota simple no determine el predio beneficiario de la servidumbre (vid. artículo 13, segundo párrafo, de la Ley Hipotecaria). Tampoco es posible apreciar la existencia de una mención. Resulta indudable que estamos ante un derecho real inscrito por lo que, por definición, no se dan las circunstancias que para la existencia de una mención ha considerado la doctrina de esta Dirección General. No son predicables en consecuencia las conclusiones de la Resolución de 9 de julio de 2015 pues existe una inscripción de servidumbre (contenida en la inscripción de herencia, número 1 de orden de las de la finca), y existe un acto constitutivo que el propio Notario autorizante cita en su escritura. |
| R. 7/10/2015 BOE: 29/10/2015 Registro de Manresa n 4. NOTA MARGINAL SOBRE LA SITUACIÓN URBANÍSTICA DE UNA FINCA: REQUISITOS. Como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo, es principio básico de nuestro sistema registral el de que todo título que pretenda su acceso al Registro ha de venir otorgado por el titular registral o en procedimiento seguido contra él (cfr. artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria), alternativa esta última que no hace sino desenvolver en el ámbito registral el principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión (cfr. artículos 24 y 105 de la Constitución Española) y el propio principio registral de salvaguardia judicial de los asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria). Por este motivo para tomar razón en el Registro de la Propiedad de condiciones de licencias o de licencias en precario el ordenamiento exige que conste instancia del titular registral o que resulte que el procedimiento ha contado con su audiencia (artículos 74 y 76 del Real Decreto 1093/1997). La constancia registral de tal determinación sobre la situación urbanística de la edificación existente en la finca, con efectos limitativos del contenido urbanístico del derecho del propietario y de evidente interés para tercero, sólo podrá lograrse mediante la pertinente resolución administrativa, de carácter declarativo, adoptada por el órgano municipal competente y como terminación del correspondiente procedimiento administrativo que garantice los derechos del interesado –artículo 53 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común–. Tal resolución no debe ser confundida con los informes o dictámenes que puedan formar parte de la motivación exigida a tal resolución –artículo 89.5 en relación al artículo 54.1.a de la Ley 30/1992, y Sentencias de 12 de julio de 2004 y 7 de julio de 2003–. Atendidos los precedentes argumentos, en el caso del presente expediente, que plantea la procedencia de practicar una nota marginal en virtud de certificación expedida por secretaria municipal, con el visto bueno del alcalde, en la que se testimonia un informe de la arquitecta municipal, cuyo contenido hace referencia al volumen disconforme que un edificio industrial tiene en relación con el planeamiento vigente, debe estimarse correcta la calificación mantenida por la registradora, salvo en la exigencia ineludible de instancia dirigida a la registradora por el titular registral, consintiendo la extensión del asiento, pues la misma podrá ser requerida por la Administración actuante en el marco de un procedimiento administrativo que garantice los derechos del interesado titular registral. |
| R. 7/10/2015 BOE: 29/10/2015 Registro de Avilés n 2. HIPOTECA: CERTIFICADO DE TASACIÓN EN HIPOTECA A FAVOR DE LA HACIENDA PÚBLICA. Este Centro Directivo (vid. Resoluciones 22 de enero y 24 de marzo de 2014) ha destacado como criterio general el carácter imperativo de los requisitos establecidos por el artículo 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, entre ellos la tasación ECO realizada por entidad homologada de la finca hipotecada, cualquiera que sea la entidad o persona acreedora y la exigencia de que el procedimiento de ejecución hipotecaria se desarrolle de acuerdo con los pronunciamientos regístrales dado el carácter constitutivo de la inscripción de hipoteca. En relación con la redacción del artículo 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil resultante de la Ley 19/2015, de 13 de julio, de medidas de reforma administrativa en el ámbito de la Administración de Justicia y del Registro Civil, este Centro Directivo es de la opinión que, en realidad, dicha remisión tiene un carácter objetivo referenciado a las operaciones activas a que se refiere el artículo 4 de la Ley 2/1981 en las que es necesario llevar a cabo la tasación que dicha Ley regula, operaciones que son todas aquellas «de préstamo o crédito cuya finalidad sea financiar, con garantía de hipoteca inmobiliaria ordinaria o de máximo, la construcción, rehabilitación y adquisición de viviendas, obras de urbanización y equipamiento social, construcción de edificios agrarios, turísticos, industriales y comerciales y cualquier otra obra o actividad, así como cualesquiera otros préstamos o créditos garantizados por hipoteca inmobiliaria en las condiciones que se establezcan en dicha Ley, sea cual sea su finalidad», es decir, independientemente de la personalidad del prestamista y de su aptitud legal o voluntad de emitir títulos hipotecarios, lo que implica su exigencia en todas las escrituras de constitución de hipoteca; exceptuando únicamente aquellas hipotecas a las que por su especialidad les fuera permitido disponer de otro tipo de tasación. Expuesto lo anterior, en el presente expediente la cuestión que se plantea es distinta pues se trata de la constitución de una la hipoteca a favor de la Hacienda Pública, de lo que se deriva la aplicación de su normativa específica que regula un procedimiento ejecutivo propio aplicable también a las hipotecas constituidas a su favor (artículos 66.4 y 74.3 del Reglamento General de Recaudación) como es el apremio administrativo. Así, el Reglamento General de Recaudación, por un lado, prevé en su artículo 66.3 que, con carácter previo, pueda solicitarse informe al órgano con funciones de asesoramiento jurídico sobre la suficiencia de la garantía, sin sometimiento a la necesidad de una tasación determinada; por otro, que la ejecución de las hipotecas y otros derechos reales constituidos en garantía de los créditos de la Hacienda Pública se realizará por los órganos de recaudación competentes a través del procedimiento de apremio –artículo 74.3 del Reglamento General de Recaudación–, excluyendo por tanto el procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados regulado por la Ley de Enjuiciamiento Civil, como el pacto de venta extrajudicial, con independencia de que en la escritura hayan sido previstos, y, por último, la realización de una tasación, también sin sometimiento a ningún tipo especial, al inicio de la ejecución –artículo 97 del Reglamento General de Recaudación–. |
| R. 8/10/2015 BOE: 29/10/2015 Registro de Negreira. CONTADOR PARTIDOR DATIVO EN GALICIA: CÓMPUTO DEL PLAZO DEL SORTEO PARA SU DESIGNACIÓN. El artículo 298 de la Ley de Derecho Civil de Galicia establece lo siguiente: «En ningún caso podrá realizarse el sorteo hasta que hayan transcurrido treinta días hábiles desde la fecha en que se practicó la última de las publicaciones o notificaciones y sesenta días hábiles desde el requerimiento inicial al Notario». La expresa regulación del artículo 298 de la Ley de derecho civil de Galicia, no llama a la aplicación supletoria del artículo 5 del Código Civil, y por lo tanto, la interpretación jurídica no precisa determinar si los días son naturales o hábiles. La expresión en el precepto de días hábiles implica que quedan excluidos del cómputo los días inhábiles. El carácter formal y procedimental es evidente, ya que no se trata del plazo para el ejercicio de una acción sino de un plazo de jurisdicción voluntaria. |
| R. 8/10/2015 BOE: 29/10/2015 Registro de Vitoria n 5. HIPOTECA: CLAUSULA SUELO A TIPO CERO. La cuestión que se plantea en el recurso consiste en determinar si en los préstamos hipotecarios a interés variable en que se pacte como cláusula suelo «el cero por ciento» o «que la parte deudora nunca podrá beneficiarse de descensos a intereses negativos, de tal manera que en ningún caso podrán devengarse intereses a favor del deudor», es precisa la confección de la expresión manuscrita por parte del deudor de comprender los riesgos que asume en presencia de dicha cláusula, a que se refiere el artículo 6 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, siempre que se den, como ocurre en el presente caso, los presupuestos de aplicación de la misma. Cuestión distinta, por tanto, a la del control de contenido o abusividad es la relativa a la transparencia de las cláusulas contractuales. Sobre tal extremo el registrador, como señala la Resolución de esta Dirección General de 13 de septiembre de 2013, no sólo puede sino que debe comprobar si han sido cumplidos los requisitos de información establecidos en la normativa vigente, pues se trata de un criterio objetivo de valoración de dicha transparencia. Así, frente a la opinión del notario recurrente, que defiende una interpretación restrictiva del indicado artículo, debe prevalecer una interpretación extensiva pro-consumidor en coherencia con la finalidad legal de favorecer respectivamente la información, comprensibilidad y la protección de los usuarios de servicios financieros (vid. Resolución de 29 de septiembre de 2014). La alegación por el notario recurrente de que la cláusula discutida que señala que «a pesar de que el tipo de interés de esta operación crediticia es variable, la parte deudora nunca se beneficiará de descensos del tipo de interés aplicable por debajo del cero (0,00), por lo que en ningún caso podrán devengarse intereses a favor del deudor», no constituye una cláusula suelo del cero por ciento sino una cláusula aclaratoria de la naturaleza del contrato de préstamo que se firma, ya que aunque no existiera, éste no podría generar intereses negativos porque en tal caso vería alterada su naturaleza jurídica y, por tanto, esta aclaración no puede provocar la exigencia de la constancia de la expresión manuscrita, tampoco puede admitirse. Por todo lo cual, concurriendo todos los presupuestos de aplicación del artículo 6 de la Ley 1/2013 como son haberse hipotecado una vivienda, ser un profesional el prestamista y una persona física el prestatario, y constatarse una limitación a la baja de la variabilidad del tipo de interés pactada, aunque sea por la vía del no devengo, sin concurrir un límite equivalente de variabilidad al alza; esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación. |
| R. 8/10/2015 BOE: 29/10/2015 Registro de Torredembarra. RECURSO GUBERNATIVO: COMPETENCIA DE LAS COMUNIDADES AUTÓNOMAS. HIPOTECA: CALIFICACIÓN REGISTRAL DE SUS CLÁUSULAS. CONSTITUCIONALIDAD DE LAS NORMAS: SU CONTROL EXCEDE DEL ÁMBITO DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL. Competencia para resolver este recurso. No cabe duda que la cuestión de la «protección de consumidores y usuarios» se trata de una materia transversal cuya regulación aparece en combinación con otros sectores de actividad que se relacionan con ella, como puede ser la legislación civil, registral, mercantil, financiera, etc.; por lo que la resolución de esta cuestión previa que nos ocupa exige el análisis de las concretas competencias que ostentan el Estado y las Comunidades Autónomas en esta materia de la «defensa de consumidores y usuarios» y la subsunción del hecho concreto objeto del expediente en el contexto normativo adecuado. En aplicación de estas competencias exclusivas, especialmente de las referidas a la materia de fijación de las bases de las obligaciones contractuales, de ordenación de los registros e instrumentos públicos y de ordenación del crédito y de la banca, las normas citadas han tenido como objeto establecer un régimen jurídico uniforme de protección de los consumidores y usuarios en el ámbito de todo el Estado, entre cuyas normas básicas se encuentran la proclamación de la nulidad de pleno derecho de las cláusulas abusivas de los contratos de préstamo y crédito hipotecarios con subsistencia del contrato (artículos 83 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y 8 de la Ley sobre condiciones generales de la contratación) y la determinación de los límites de las cláusulas hipotecarias y los requisitos de transparencia contractual de las mismas para que puedan acceder al Registro de la Propiedad (ej. artículos 84 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, 114 de la Ley Hipotecaria o 6 de la Ley 1/2013). Congruentemente con este ámbito competencial, la legislación catalana no contiene normas acerca de las consecuencias civiles de las cláusulas abusivas sobre la eficacia de los contratos de préstamo hipotecario ni sobre la inscripción registral de los mismos. Con base en todo lo expuesto este Centro Directivo se considera competente para resolver el presento recurso ya que la materia discutida no es de Derecho especial catalán, sino que versa sobre la determinación de las consecuencias civiles o contractuales de las cláusulas abusivas de los contratos de préstamo o crédito hipotecario, la calificación registral de tales cláusulas y la regulación de los efectos que la apreciación registral de las mismas tiene sobre su inscripción, lo que es ajeno al Derecho catalán ya que está regulada por disposiciones de ámbito estatal. La aplicabilidad de las normas de consumo de la Comunidad Autónoma de Cataluña respecto al límite que a los intereses moratorios de los préstamos hipotecarios y a las restricciones que al pacto de variabilidad de los intereses ordinarios impone el artículo 251-6, número 4, del Código de consumo de Cataluña. Ahora bien, el registrador de la Propiedad, como ya se ha señalado en la Resolución de 25 de septiembre de 2015 respecto a la limitación de los interese moratorios, carece de facultades para analizar la legalidad o constitucionalidad de las disposiciones que ha de aplicar en el ejercicio de su función, sino que debe limitarse a apreciar la validez de los actos dispositivos atendiendo al ordenamiento jurídico vigente y aplicable en cada momento, ya sea éste comunitario, estatal o autonómico. Tampoco es el recurso el medio apropiado para apreciar esa posible inconstitucionalidad de una norma. Más compleja resulta la aplicación registral de la norma catalana de referencia respecto de la declaración como abusivas de las cláusulas que fijen un límite a la variación a la baja del tipo de interés contratado cuando no haya un paralelo límite a la subida, el límite establecido a la bajada de los tipos de interés sea superior al 50% del valor del índice de referencia aplicable en el momento de la contratación, o la diferencia entre el límite fijado en el contrato para la subida y la bajada de los tipos de interés sea superior a 5 puntos; porque aquí se inmiscuye la problemática de la libertad contractual en la fijación de los precios de los contratos, en este caso el interés al que se presta el dinero y sus condiciones, cuestión que como reconoce el Tribunal Supremo (vid Sentencias de la Sala Primera número 241/2013, de 9 de mayo, número 464/2014, de 8 de septiembre, y número 139/2015, de 25 de marzo) corresponde a la iniciativa empresarial. No obstante esta diferencia conceptual debe reiterarse también en este caso que ni el registrador de la propiedad ni esta Dirección General, gozan de competencia para determinar la legalidad o constitucionalidad de las disposiciones que el primero ha de aplicar en el ejercicio de su función, sino que, como ya se ha expuesto en el fundamento de Derecho anterior, el registrador debe limitarse a aplicar el ordenamiento jurídico vigente en cada momento, si bien los efectos civiles y registrales de dicha aplicación serán los determinado por la legislación estatal. Respecto de los intereses moratorios debe señalarse que la legislación estatal,tras la Ley 1/2013, los regula, en lo que ahora nos interesa, en el párrafo tercero del artículo 114 de la Ley Hipotecaria. de donde se infiere que la limitación a los intereses moratorios sólo opera en los contratos del préstamo o crédito hipotecarios destinados a la adquisición de la vivienda habitual del deudor, en este caso, ontológicamente persona física, y en los que se hipoteca dicha vivienda habitual, es decir, no son aplicables a préstamos o créditos hipotecarios con otra finalidad, aunque lo sean con fines de consumo, el deudor tenga la condición de consumidor y la finca hipoteca constituyera su domicilio habitual. El artículo 251-6, número 4, letra a) del Código de consumo de Cataluña en su redacción de la Ley 20/2014 dispone que «en los contratos de créditos y préstamos hipotecarios se consideran abusivas las siguientes cláusulas: a) Las que incluyan un tipo de interés de demora superior a tres veces el interés legal del dinero vigente en el momento de la firma del contrato». Esta norma sería aplicable, en tanto no se presente recurso ante el Tribunal Constitucional, la citada norma autonómica y, en consecuencia, el registrador deberá rechazar la inscripción de la cláusula discutida en cuanto contraria a una norma prohibitiva. Eso es lo que precisamente ha hecho el registrador, aunque quizá no con toda la claridad argumentativa que sería deseable, por lo que el defecto debe ser confirmado al encontrase suficientemente fundamentada la nota de calificación y haber actuado el registrador dentro del marco de extensión de sus facultades calificadoras. Respecto de los pactos que fijan un límite a la variación a la baja de los intereses remuneratorios debe señalarse que la legislación estatal los regula en el artículo 6 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. En el supuesto objeto de este recurso, como ya se ha señalado anteriormente, los prestatarios son personas jurídicas, lo que ya de por sí excluye la aplicación del artículo 6 de la Ley estatal 1/2013; concurriendo, sin embargo, los presupuestos de aplicabilidad de la normativa autonómica ya que existiendo un límite de variación de los intereses a la baja, no se ha fijado un límite al posible aumento de los mismos. Por tanto, mientras no se presente recurso ante el Tribunal Constitucional, la citada norma autonómica se encuentra en vigor y, en consecuencia, el registrador deberá rechazar la inscripción de la cláusula discutida en los términos que resulten de los efectos civiles y registrales regulados por la legislación estatal para este tipo de cláusulas, es decir, la necesidad de elaborar la expresión manuscrita por parte del prestatario. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que en las escrituras de modificación de préstamos o créditos hipotecarios realizadas en el marco de la Ley 2/1994 de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, no es necesario realizar una adaptación de todas sus cláusulas a las distintas reformas legislativas que se hubieran aprobado desde el otorgamiento de la correspondiente escritura de constitución. Sólo será precisa respecto de aquellos tipos de cláusulas que sean objeto expreso de la modificación. No es el escrito de interposición del recurso el lugar adecuado para la manifestación del interesado persona jurídica, de que en realidad no actuó en una relación de consumo sino en el ámbito de su actividad profesional, sino que esa manifestación debió realizarse en una escritura de subsanación o aclaración de la escritura de novación hipotecaria. |
| R. 9/10/2015 BOE: 29/10/2015 Registro de Eivissa n 4. EXCESO DE CABIDA: ACREDITACIÓN POR ACTA DE NOTORIEDAD. La introducción del acta notarial de presencia y notoriedad por el citado artículo 53.10 no excluye la posibilidad de aplicar la tradicional acta de notoriedad de los artículos 200 y 203 de la Ley Hipotecaria, ya que dicho artículo 53.10 se limita a establecer una alternativa («podrá efectuarse») y no sustituye al procedimiento tradicional. Por tanto, tampoco debe excluirse la posibilidad de que tramitada un acta por el procedimiento del artículo 53.10 de la Ley 13/1996, posteriormente los interesados decidan someterla a aprobación judicial: el registrador, en tal caso, deberá comprobar el cumplimiento de los requisitos que correspondan a ambos procedimientos de manera que, cumplidos en su totalidad, constituirá un documento perfectamente inscribible y, de hecho, con mayores garantías que el acta de presencia y notoriedad ya que, al ser aprobado judicialmente, implica una valoración por la autoridad judicial de la prueba y las diligencias practicadas. En resumen, tiene razón el notario recurrente cuando afirma que, al someterse a la valoración y aprobación judicial, el supuesto hace tránsito a la esfera de los documentos judiciales, lo que tiene importantes consecuencias. Si se tiene en cuenta: que la actualización de los linderos de la finca se ha llevado a cabo por un procedimiento específicamente previsto por la Ley para tal fin; que dicho procedimiento ha sido, además, valorado y aprobado judicialmente (lo que dificulta la alegación de dudas sobre la identidad de la finca, como después se verá); la doctrina de este Centro Directivo sobre determinación y actualización de linderos, y la falta de fundamentación por parte del registrador, ya que éste alega que no se aporta un documento para acreditar la alteración de linderos y, en realidad, es precisamente lo que se está aportando; debe concluirse estimando el recurso en cuanto a este defecto y revocar el defecto señalado por el registrador. Siendo la publicación de edictos un trámite esencial del procedimiento de acuerdo con el artículo 203 de la Ley Hipotecaria, el registrador debe calificar su cumplimiento, lo que no es posible si el edicto es ilegible y, en consecuencia, no puede calificarse su contenido. Las dudas sobre la identidad de la finca o sobre la realidad del exceso cuando se ventilan en un expediente judicial, por definición se despejan en el ámbito de la valoración de las pruebas practicadas. A pesar de la posibilidad que efectivamente ha tenido el registrador de acreditar fundadamente sus dudas sobre la identidad de la finca, la insuficiencia de sus argumentos llevan a revocar el defecto alegado, pues deben concurrir circunstancias adicionales que funden tales dudas en un caso como el presente en el que el acta de notoriedad ha sido aprobada judicialmente, no siendo suficiente recurrir a fórmulas genéricas como la utilizada (cfr. Resoluciones de 3 de julio de 2014 y 19 de febrero y 30 de marzo de 2015), sino que es preciso motivar adecuadamente. |
| R. 9/10/2015 BOE: 29/10/2015 Registro de Torredembarra. RECURSO GUBERNATIVO: COMPETENCIA DE LAS COMUNIDADES AUTÓNOMAS. HIPOTECA: CALIFICACIÓN REGISTRAL DE SUS CLÁUSULAS. CONSTITUCIONALIDAD DE LAS NORMAS: SU CONTROL EXCEDE DEL ÁMBITO DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL. Competencia para resolver este recurso. No cabe duda que la cuestión de la «protección de consumidores y usuarios» se trata de una materia transversal cuya regulación aparece en combinación con otros sectores de actividad que se relacionan con ella, como puede ser la legislación civil, registral, mercantil, financiera, etc.; por lo que la resolución de esta cuestión previa que nos ocupa exige el análisis de las concretas competencias que ostentan el Estado y las Comunidades Autónomas en esta materia de la «defensa de consumidores y usuarios» y la subsunción del hecho concreto objeto del expediente en el contexto normativo adecuado. En aplicación de estas competencias exclusivas, especialmente de las referidas a la materia de fijación de las bases de las obligaciones contractuales, de ordenación de los registros e instrumentos públicos y de ordenación del crédito y de la banca, las normas citadas han tenido como objeto establecer un régimen jurídico uniforme de protección de los consumidores y usuarios en el ámbito de todo el Estado, entre cuyas normas básicas se encuentran la proclamación de la nulidad de pleno derecho de las cláusulas abusivas de los contratos de préstamo y crédito hipotecarios con subsistencia del contrato (artículos 83 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y 8 de la Ley sobre condiciones generales de la contratación) y la determinación de los límites de las cláusulas hipotecarias y los requisitos de transparencia contractual de las mismas para que puedan acceder al Registro de la Propiedad (ej. artículos 84 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, 114 de la Ley Hipotecaria o 6 de la Ley 1/2013). Congruentemente con este ámbito competencial, la legislación catalana no contiene normas acerca de las consecuencias civiles de las cláusulas abusivas sobre la eficacia de los contratos de préstamo hipotecario ni sobre la inscripción registral de los mismos. Con base en todo lo expuesto este Centro Directivo se considera competente para resolver el presento recurso ya que la materia discutida no es de Derecho especial catalán, sino que versa sobre la determinación de las consecuencias civiles o contractuales de las cláusulas abusivas de los contratos de préstamo o crédito hipotecario, la calificación registral de tales cláusulas y la regulación de los efectos que la apreciación registral de las mismas tiene sobre su inscripción, lo que es ajeno al Derecho catalán ya que está regulada por disposiciones de ámbito estatal. La aplicabilidad de las normas de consumo de la Comunidad Autónoma de Cataluña respecto al límite que a los intereses moratorios de los préstamos hipotecarios y a las restricciones que al pacto de variabilidad de los intereses ordinarios impone el artículo 251-6, número 4, del Código de consumo de Cataluña. Ahora bien, el registrador de la Propiedad, como ya se ha señalado en la Resolución de 25 de septiembre de 2015 respecto a la limitación de los interese moratorios, carece de facultades para analizar la legalidad o constitucionalidad de las disposiciones que ha de aplicar en el ejercicio de su función, sino que debe limitarse a apreciar la validez de los actos dispositivos atendiendo al ordenamiento jurídico vigente y aplicable en cada momento, ya sea éste comunitario, estatal o autonómico. Tampoco es el recurso el medio apropiado para apreciar esa posible inconstitucionalidad de una norma. Más compleja resulta la aplicación registral de la norma catalana de referencia respecto de la declaración como abusivas de las cláusulas que fijen un límite a la variación a la baja del tipo de interés contratado cuando no haya un paralelo límite a la subida, el límite establecido a la bajada de los tipos de interés sea superior al 50% del valor del índice de referencia aplicable en el momento de la contratación, o la diferencia entre el límite fijado en el contrato para la subida y la bajada de los tipos de interés sea superior a 5 puntos; porque aquí se inmiscuye la problemática de la libertad contractual en la fijación de los precios de los contratos, en este caso el interés al que se presta el dinero y sus condiciones, cuestión que como reconoce el Tribunal Supremo (vid Sentencias de la Sala Primera número 241/2013, de 9 de mayo, número 464/2014, de 8 de septiembre, y número 139/2015, de 25 de marzo) corresponde a la iniciativa empresarial. No obstante esta diferencia conceptual debe reiterarse también en este caso que ni el registrador de la propiedad ni esta Dirección General, gozan de competencia para determinar la legalidad o constitucionalidad de las disposiciones que el primero ha de aplicar en el ejercicio de su función, sino que, como ya se ha expuesto en el fundamento de Derecho anterior, el registrador debe limitarse a aplicar el ordenamiento jurídico vigente en cada momento, si bien los efectos civiles y registrales de dicha aplicación serán los determinado por la legislación estatal. Respecto de los intereses moratorios debe señalarse que la legislación estatal,tras la Ley 1/2013, los regula, en lo que ahora nos interesa, en el párrafo tercero del artículo 114 de la Ley Hipotecaria. de donde se infiere que la limitación a los intereses moratorios sólo opera en los contratos del préstamo o crédito hipotecarios destinados a la adquisición de la vivienda habitual del deudor, en este caso, ontológicamente persona física, y en los que se hipoteca dicha vivienda habitual, es decir, no son aplicables a préstamos o créditos hipotecarios con otra finalidad, aunque lo sean con fines de consumo, el deudor tenga la condición de consumidor y la finca hipoteca constituyera su domicilio habitual. El artículo 251-6, número 4, letra a) del Código de consumo de Cataluña en su redacción de la Ley 20/2014 dispone que «en los contratos de créditos y préstamos hipotecarios se consideran abusivas las siguientes cláusulas: a) Las que incluyan un tipo de interés de demora superior a tres veces el interés legal del dinero vigente en el momento de la firma del contrato». Esta norma sería aplicable, en tanto no se presente recurso ante el Tribunal Constitucional, la citada norma autonómica y, en consecuencia, el registrador deberá rechazar la inscripción de la cláusula discutida en cuanto contraria a una norma prohibitiva. Eso es lo que precisamente ha hecho el registrador, aunque quizá no con toda la claridad argumentativa que sería deseable, por lo que el defecto debe ser confirmado al encontrase suficientemente fundamentada la nota de calificación y haber actuado el registrador dentro del marco de extensión de sus facultades calificadoras. Respecto de los pactos que fijan un límite a la variación a la baja de los intereses remuneratorios debe señalarse que la legislación estatal los regula en el artículo 6 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. En el supuesto objeto de este recurso, como ya se ha señalado anteriormente, los prestatarios son personas jurídicas, lo que ya de por sí excluye la aplicación del artículo 6 de la Ley estatal 1/2013; concurriendo, sin embargo, los presupuestos de aplicabilidad de la normativa autonómica ya que existiendo un límite de variación de los intereses a la baja, no se ha fijado un límite al posible aumento de los mismos. Por tanto, mientras no se presente recurso ante el Tribunal Constitucional, la citada norma autonómica se encuentra en vigor y, en consecuencia, el registrador deberá rechazar la inscripción de la cláusula discutida en los términos que resulten de los efectos civiles y registrales regulados por la legislación estatal para este tipo de cláusulas, es decir, la necesidad de elaborar la expresión manuscrita por parte del prestatario. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que en las escrituras de modificación de préstamos o créditos hipotecarios realizadas en el marco de la Ley 2/1994 de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, no es necesario realizar una adaptación de todas sus cláusulas a las distintas reformas legislativas que se hubieran aprobado desde el otorgamiento de la correspondiente escritura de constitución. Sólo será precisa respecto de aquellos tipos de cláusulas que sean objeto expreso de la modificación. No es el escrito de interposición del recurso el lugar adecuado para la manifestación del interesado persona jurídica, de que en realidad no actuó en una relación de consumo sino en el ámbito de su actividad profesional, sino que esa manifestación debió realizarse en una escritura de subsanación o aclaración de la escritura de novación hipotecaria. |
| R. 13/10/2015 BOE: 5/11/2015 Registro de Alicante n 3. HERENCIA: CERTIFICADO DEL REGISTRO DE ACTOS DE ULTIMA VOLUNTAD DE CAUSANTES DE NACIONALIDAD EXTRANJERA. La apertura de la sucesión intestada se justifica mediante el certificado de fallecimiento y el de últimas voluntades. Si este último no fuese negativo, habrá de acompañarse además el documento auténtico, o la sentencia firme, de los que quepa deducir indubitadamente la invalidez del llamamiento ordenado por el finado, su ineficacia o su inefectividad. Tratándose de causantes extranjeros, obviamente (por su vinculación patrimonial o residencial española) ha de presentarse igualmente el correspondiente certificado del Registro español de actos de última voluntad. Mas cabría plantear sí, además, complementariamente, habría o no de exigirse el certificado de algún registro equivalente al país de donde el causante es nacional. Ciertamente no todos los países tienen instaurado un Registro de actos de última voluntad similar al nuestro, en cuanto a sus efectos, y en cuanto a su organización (a pesar del impulso, que sobre este tema, supone el Convenio de Basilea). Nuestro sistema, donde la práctica totalidad de los testamentos son notariales, basado en la obligatoriedad de la comunicación que se impone al notario autorizante (o que protocoliza un testamento ológrafo o que autoriza un acta donde se da noticia de su existencia), procura las más altas cotas de seguridad en la apertura de la sucesión intestada. Sin embargo, dada la prevalencia de la nacionalidad del causante a la hora de regir la sucesión, parece una medida oportuna y prudente, y casi obligada si lo exigiese la lex causae, que el notario español también solicite (en tanto no se establezca la deseada conexión de Registros, como la prevista para una fase final en el citado Convenio de Basilea de 16/V/1972), como prueba complementaria, la certificación, en su caso, del Registro semejante correspondiente al país de donde el causante es nacional (a veces, su propio Registro Civil, si fuere en esta institución donde la ley personal del finado establece que se tome nota de los testamentos otorgados), siempre que estuviese prevista alguna forma de publicidad de los títulos sucesorios en ese país extranjero. Esta actuación, al dotar de un mayor rigor al expediente, sólo puede redundar en una mayor seguridad de la declaración notarial.». Consecuentemente, si para la formalización del acta de declaración de herederos parece prudente y casi obligado, dice la Resolución citada, la aportación del certificado del Registro de Actos de Última Voluntad del país de su nacionalidad, también deberá aportarse, si existiere, por las consecuencias legitimadoras que atribuye la inscripción registral, al Registro de la Propiedad, con ocasión de la inscripción sucesoria. Y, si este Registro de Actos de Última Voluntad no existiere deberá acreditarse esta circunstancia en la forma determinada en el artículo 36 del Reglamento Hipotecario. (.). De acuerdo con la Resolución de esta Dirección General de 18 de enero de 2005 (Servicio Notarial) deberá aportarse certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad del país de la nacionalidad del causante o acreditarse que en dicho país no existe dicho Registro de Actos de Última voluntad o que por las circunstancias concurrentes al caso concreto no sea posible aportar dicho certificado». |
| R. 13/10/2015 BOE: 5/11/2015 Registro de Adeje. DERECHO INTERNACIONAL PRIVADO: LEY APLICABLE A LOS REQUISITOS PARA EL ACCESO AL REGISTRO DE DOCUMENTOS OTORGADOS ANTE NOTARIO EXTRANJERO. FINCA REGISTRAL: REQUISITOS DE DESCRIPCIÓN. En la tramitación del expediente de recurso no pueden ser tomados en consideración documentos no calificados por el registrador (y aportados al interponer el recurso). La exigencia de acreditación del Número de Identificación Fiscal es predicable de cualquier supuesto de adquisición de bien inmueble que haya de ser inscrito en el Registro de la Propiedad. La exigencia de acreditación del número de identificación fiscal es igualmente predicable de comparecientes de nacionalidad extranjera y debe cumplimentarse mediante su exhibición sin que sea suficiente su mera manifestación al notario autorizante (vid. Resolución de 9 de diciembre de 2014). La ley del lugar de situación del inmueble (lex rei sitae), en el caso a que se refiere el presente recurso la ley española, se aplicará al modo de constitución o adquisición de los derechos reales, a su contenido, a los derechos subjetivos de su titular, a los bienes sujetos al derecho real, a la posibilidad y a las condiciones de inatacabilidad del derecho real, así como a su publicidad. Así, para el Derecho internacional privado español, se aplica la ley española respecto a los requisitos exigibles para producir la inscripción en el Registro de la Propiedad español (artículo 10.1 del Código Civil). La regla general sobre la forma (auctor regit actum, vid. artículo 11.1 del Código Civil) está subordinada a la ley material aplicable al fondo del asunto y a la forma del acto de que se trate. Si, como ha quedado antes expuesto, se aplica la ley española respecto de los requisitos exigibles para producir la inscripción en el Registro de la Propiedad español, los documentos inscribibles en tal Registro, el modo de practicar la inscripción, la publicidad que ofrece y el acceso a la información registral son cuestiones sujetas a la ley del Estado español y no a las normas de Derecho internacional privado aplicables a las formas y solemnidades de los actos y negocios jurídicos (vid. artículo 11.1 del Código Civil). Por lo que ahora interesa, el artículo 110 del Reglamento Hipotecario permite que las faltas subsanables se subsanen por instancia de los interesados, pero «siempre que no fuere necesario un documento público u otro medio especialmente adecuado». Y en el presente caso, la norma material exige ese medio específico –la constancia de la subsanación en escritura pública– en atención a los intereses de las Administraciones Públicas. Si bien es cierto que el título presentado hace una descripción ciertamente escueta de la finca transmitida no lo es menos que la presentante del documento, actuando en representación de los otorgantes interesados en la inscripción, la complementa en los términos en que exige el registrador haciendo constar en su instancia (artículo 110 del Reglamento Hipotecario), su naturaleza, situación y superficie. Ciertamente no hace constar los linderos de la finca urbana pero tampoco el registrador ha opuesto en ningún momento que dude sobre la identidad de la finca registral sobre la que se le solicita inscripción por lo que de acuerdo a la doctrina expuesta, procede la estimación de este motivo de recurso. |
| R. 14/10/2015 BOE: 5/11/2015 Registro de Valladolid n 5. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: FORMA DE HACER EL REQUERIMIENTO AL DEUDOR. El artículo 132 de la Ley Hipotecaria determina los extremos a que se extiende la calificación registral en relación con las inscripciones y cancelaciones derivadas de los procesos de ejecución hipotecaria. Entre ellos está que haya sido demandado y requerido de pago el deudor, el hipotecante no deudor y el tercer poseedor que tenga inscrito su derecho en el Registro en el momento de expedirse la certificación de cargas en el procedimiento, todos ellos, en el domicilio que resulte vigente en el Registro. Siguiendo la estela marcada por la doctrina del Tribunal Constitucional, este Centro Directivo en una reciente Resolución de 9 de julio de 2015, como ya admitiera la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de mayo de 1947, ha considerado correcto que, cuando no resulta posible al Juzgado verificar la notificación y el requerimiento en el domicilio que aparece en el Registro, sea válida la efectuada en el domicilio real del deudor, puesto que si bien no ha cumplido estrictamente la previsión legal no cabe duda que el deudor fue requerido en su verdadero domicilio, con todas las garantías para él, resultando indudable que se ha cumplido plenamente la finalidad del requerimiento en su doble aspecto de invitación al pago y de anuncio o notificación del procedimiento judicial. En el presente expediente consta que cuando la registradora emitió su calificación únicamente se había acreditado que la notificación en el domicilio social la recibió una persona que manifestaba ser empleado de la sociedad. Pero sólo se ha certificado de manera expresa que el requerimiento lo ha recibido el representante legal de la ejecutada en el informe que la secretaria del Juzgado ha emitido para que se tenga en cuenta en la tramitación de este recurso. |
| R. 15/10/2015 BOE: 5/11/2015 Registro de Escalona. EXPEDIENTE DE DOMINIO DE EXCESOS DE CABIDA: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. Se ha entendido también reiteradamente, por este Centro Directivo, que las dudas del registrador en lo relativo a la identificación de la finca no pueden impedir, en vía de principios, la inscripción en los supuestos de expediente de dominio (puede verse en Resoluciones como la de 25 de noviembre de 2013), pues, en este caso, el juicio corresponde exclusivamente al juez, por ser éste quien dentro del procedimiento goza de los mayores elementos probatorios para efectuarlo y de los resortes para hacerlo con las mayores garantías. No obstante, ello será así, se ha dicho también, salvo que, en tal momento, y con carácter de excepción a la citada regla general, el registrador no tenga ya dudas, sino la certeza de que el exceso no corresponde a la finca ya inscrita, pues en estos casos, frente al limitado alcance de la calificación de los documentos judiciales, debe primar la superior exigencia institucional de evitar tales indeseables situaciones (cfr. Resolución de 25 de noviembre de 2013). |
| R. 15/10/2015 BOE: 5/11/2015 Registro de Málaga n 10. NÚMERO DE IDENTIFICACIÓN FISCAL: SUPUESTOS EN LOS QUE ES NECESARIA SU CONSTANCIA. La cuestión que se plantea en el presente expediente se circunscribe en determinar si en una escritura de adjudicación parcial de herencia (sólo sobre los bienes en España), en la que el bien descrito se adjudica en exclusiva a la viuda y se hace constar que la única legitimaria ha recibido ya bienes suficientes que cubren su legítima, consintiendo por tanto la misma la libre adjudicación y disposición de los bienes de la herencia en España a favor de la viuda, debe hacerse constar o no el número de identidad de extranjero (NIE) de la legitimaria a quien no se le adjudican ahora bienes. Hay que señalar que los elementos determinantes de la subsunción en el supuesto de hecho de la norma que desencadena la exigencia impuesta en la misma son dos: o bien tratarse de un acto o contrato por el que «se adquieran, declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles», o bien tratarse de un acto o contrato distinto pero con transcendencia tributaria. Y en cualquiera de tales casos la obligación de acreditación y constancia de los respectivos números de identificación fiscal se extiende a los comparecientes y a las personas o entidades en cuya representación actúen, con independencia de que su posición contractual sea la de transmitentes o constituyentes del respectivo derecho real o como adquirentes del mismo (Resolución de 28 de julio de 2014). La relación jurídica con transcendencia tributaria es la sucesión de un causante, sucesión en la que intervienen todos sus herederos o sucesores tanto a título de herederos voluntarios como de legitimarios, sin que la circunstancia de que alguno de ellos no resulte adjudicatario de bien inmueble alguno pueda obviar su participación directa en una relación con transcendencia tributaria. |
| R. 16/10/2015 BOE: 5/11/2015 Registro de Madrid n 38. HERENCIA: FACULTADES DEL ALBACEA RESPECTO A LA PARTICIÓN DE LA HERENCIA Y LA ENTREGA DE LEGADOS. HERENCIA: NECESARIA INTERVENCIÓN DEL LEGITIMARIO EN LA PARTICIÓN. Como cuestión previa, respecto a la declaración de la recurrente sobre la insuficiencia de la nota en lo que se refiere a si los defectos son o no subsanables, la indicación en la calificación de que se suspende el asiento solicitado indica que se puede subsanar, a diferencia de las denegaciones que no admiten esa posibilidad. Sentado que solo hay un albacea con el consejo del abogado de confianza de la familia, hay que determinar si corresponde a doña I. L. M. la función de contar y partir la herencia. La copiosa jurisprudencia y doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado que alega la recurrente, está referida a las funciones de albaceas universales en los que concurre además la designación expresa como contadores-partidores, lo que no ocurre en este expediente en el que doña I. L. M. tan solo ha sido designada para el cargo de albacea. Con independencia del carácter universal o no del cargo, los artículos 901 y 902 del Código Civil, determinan de forma clara cuáles son las facultades de los albaceas, sin que en las mismas se encuentren las de contar y partir, a menos que el testador las hubiese designado especialmente entre sus funciones, añadidas a las normales del albacea. Estas funciones de contar y partir se recogen en la dicción del artículo 1057 del Código Civil, de la que resulta que puede ser designada cualquiera persona que no sea uno de los coherederos. Respecto a la cuestión de la entrega de los legados –entrega de los bienes a los legatarios– el artículo 885 del Código Civil establece que el legatario no puede ocupar por sí la cosa legada, debiendo exigir tal entrega al albacea facultado para la misma o a los herederos. Ocurre que en el testamento de este expediente no está facultado expresamente la albacea para la entrega de los legados. Como afirmó este Centro Directivo en su Resolución de 1 de marzo de 2006, la especial cualidad del legitimario en nuestro Derecho común, caso de que exista en una sucesión, hace imprescindible su concurrencia, para la adjudicación y partición de la herencia, a falta de persona designada por el testador para efectuar la liquidación y partición de herencia (artículo 1057.1 del Código Civil), de las que resulte que no perjudica la legítima de los herederos forzosos. |
| R. 16/10/2015 BOE: 5/11/2015 Registro de Palma de Mallorca n 8. BIENES INCLUIDOS EN ZONAS DE INTERÉS PARA LA DEFENSA NACIONAL: NATURALEZA DE LA AUTORIZACIÓN EXIGIDA POR LA LEY. Junto a la auténtica condición, se encuentra la denominada «conditio iuris» sobre la que hay cierto consenso en incluir, dentro de esta categoría, a hechos ajenos o extrínsecos al negocio mismo, pero cuya existencia es exigida por el legislador para que el negocio surta efectos. Y dentro de los supuestos englobables en la misma se hallan, precisamente, aquéllos en los que el propio legislador exige ciertas autorizaciones que vincula con la eficacia del negocio mismo. La consecuencia, de la diferencia entre ambas, en lo que aquí interesa, consiste en que la «condictio iuris» no puede elevarse a «condictio facti». Es decir, que las partes no pueden poner en condición accidental lo que la propia Ley exige para la eficacia del negocio. En el ámbito notarial y registral, especialmente, pues sería una vía fácil de burlar las exigencia legales, que tanto unos como otros deben verificar (imponiéndolo así en este caso expresamente la Ley), y que siempre podría, en caso contrario, erigirse como simples condiciones impuestas por los sujetos intervinientes. Por tanto, y como ya señaló este Centro Directivo en la Resolución de 20 de octubre de 1980, la autorización exigida por la Ley 8/1975, de 12 de marzo, de zonas e instalaciones de interés para la Defensa Nacional, debería haberse exigido ya en el mismo momento de la autorización notarial y, por tanto, también a efectos de inscripción registral. No puede pretenderse, como se ha señalado, que la autorización únicamente deba exigirse al transmitirse el dominio, y hacer depender dicho momento, precisamente, de la obtención de la reiterada autorización, en los términos expuestos. Ciertamente, como alega el notario recurrente, no es competencia del registrador calificador ni de esta Dirección General declarar la nulidad de una escritura pública, lo que competería en su caso a los tribunales de Justicia, sino únicamente su inscribibilidad o no, pero dejando al margen los problemas relativos a la validez y eficacia sustantiva de tal escritura y de los efectos inter partes que pueda producir, es lo cierto que el notario ha contravenido el texto literal del mandato contenido en el artículo 20 de la Ley 8/1975. |
| R. 16/10/2015 BOE: 5/11/2015 Registro de Palma de Mallorca n 8. BIENES INCLUIDOS EN ZONAS DE INTERÉS PARA LA DEFENSA NACIONAL: NATURALEZA DE LA AUTORIZACIÓN EXIGIDA POR LA LEY. Junto a la auténtica condición, se encuentra la denominada «conditio iuris» sobre la que hay cierto consenso en incluir, dentro de esta categoría, a hechos ajenos o extrínsecos al negocio mismo, pero cuya existencia es exigida por el legislador para que el negocio surta efectos. Y dentro de los supuestos englobables en la misma se hallan, precisamente, aquéllos en los que el propio legislador exige ciertas autorizaciones que vincula con la eficacia del negocio mismo. La consecuencia, de la diferencia entre ambas, en lo que aquí interesa, consiste en que la «condictio iuris» no puede elevarse a «condictio facti». Es decir, que las partes no pueden poner en condición accidental lo que la propia Ley exige para la eficacia del negocio. En el ámbito notarial y registral, especialmente, pues sería una vía fácil de burlar las exigencia legales, que tanto unos como otros deben verificar (imponiéndolo así en este caso expresamente la Ley), y que siempre podría, en caso contrario, erigirse como simples condiciones impuestas por los sujetos intervinientes. Por tanto, y como ya señaló este Centro Directivo en la Resolución de 20 de octubre de 1980, la autorización exigida por la Ley 8/1975, de 12 de marzo, de zonas e instalaciones de interés para la Defensa Nacional, debería haberse exigido ya en el mismo momento de la autorización notarial y, por tanto, también a efectos de inscripción registral. No puede pretenderse, como se ha señalado, que la autorización únicamente deba exigirse al transmitirse el dominio, y hacer depender dicho momento, precisamente, de la obtención de la reiterada autorización, en los términos expuestos. Ciertamente, como alega el notario recurrente, no es competencia del registrador calificador ni de esta Dirección General declarar la nulidad de una escritura pública, lo que competería en su caso a los tribunales de Justicia, sino únicamente su inscribibilidad o no, pero dejando al margen los problemas relativos a la validez y eficacia sustantiva de tal escritura y de los efectos inter partes que pueda producir, es lo cierto que el notario ha contravenido el texto literal del mandato contenido en el artículo 20 de la Ley 8/1975. |
| R. 16/10/2015 BOE: 5/11/2015 Registro de A Coruña n 2. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: CADUCIDAD. Las anotaciones preventivas tienen una vigencia determinada y su caducidad opera «ipso iure» una vez agotado el plazo de cuatro años, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente, careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, entre ellos la posición de prioridad que las mismas conceden a su titular, y que permite la inscripción de un bien con cancelación de cargas posteriores a favor del adjudicatario, que ha adquirido en el procedimiento del que deriva la anotación, de modo que los asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba aquel asiento y no podrán ser cancelados en virtud del mandamiento prevenido en el artículo 175.2.a del Reglamento Hipotecario, si al tiempo de presentarse aquél en el Registro, se había operado ya la caducidad. Aunque a la fecha de adjudicación estuviese vigente la anotación, la resolución judicial no implica prórroga del plazo de vigencia de la anotación y debe estarse a la fecha de su presentación en el Registro de la Propiedad, según resulta de los preceptos citados en los precedentes vistos. En ningún caso, pueden contarse los efectos derivados del principio de prioridad registral, desde la fecha de los documentos, sino desde la de su presentación en el Registro de la Propiedad (artículos 24 y 32 de la Ley Hipotecaria). No obstante, como tiene declarado este Centro Directivo el actual titular registral tiene a su disposición los remedios previstos en el ordenamiento si considera oportuna la defensa de su posición jurídica (artículos 66 de la Ley Hipotecaria y 117, 594, 601 y 604 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y sin que la confirmación del defecto suponga prejuzgar la decisión que los tribunales, en su caso, puedan adoptar en orden a la preferencia entre cargas, mediante la interposición de las correspondientes tercerías de mejor derecho, o por la ausencia de buena fe, sin que en vía registral pueda determinarse la prórroga indefinida de la anotación preventiva de embargo, por el hecho de haber sido expedida la certificación de cargas, por cuanto la prórroga de vigencia de las anotaciones preventivas viene determinada por Ley y su caducidad implica la pérdida de su prioridad registral. |
| R. 19/10/2015 BOE: 19/11/2015 Registro de Málaga n 10. TESTAMENTOS: INTERPRETACIÓN. MODO: NATURALEZA E INSCRIPCIÓN. Ciertamente el primer elemento en la interpretación de los testamentos es el literal, pero merced a la utilización de otros elementos interpretativos se debe establecer cuál es el verdadero significado de las cláusulas testamentarias. La jurisprudencia ha empleado como primera norma de interpretación la literalidad de las palabras empleadas en el testamento, si bien atemperada y matizada por los elementos lógicos, teleológicos y sistemáticos que conforman el sentido espiritual de la voluntad del testador, esto es su voluntad real. Recapitulando, es doctrina de este Centro Directivo que los principios que han de regir la interpretación de las cláusulas testamentarias son (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 18 de enero de 2010) son:-Que la voluntad del testador es la ley de la sucesión (cfr. artículos 667 y 675 del Código Civil).-que, en congruencia con la naturaleza del testamento como acto formal y completo una vez otorgado, ha de ser determinante la voluntad pretérita del testador, su voluntad en el momento de otorgar la disposición.-Ha de primar el criterio subjetivista, que busca indagar la voluntad real del testador, armonizando en lo posible las distintas cláusulas del testamento, y acudiendo con la debida prudencia a los llamados medios de prueba extrínsecos o circunstancias exteriores o finalistas a la disposición de última voluntad que se interpreta, tal y como tiene declarado el Tribunal Supremo en diferentes Sentencias.-Que debe prevalecer mientras tanto la interpretación favorable a la eficacia del legado, en congruencia con el principio de conservación de las disposiciones de última voluntad.-Que es lógico entender que en un testamento autorizado por Notario las palabras que se emplean en la redacción de aquél tienen el significado técnico que les asigna el ordenamiento, puesto que preocupación del Notario debe ser que la redacción se ajuste a la voluntad del testador, en estilo preciso y observando la propiedad en el lenguaje. El modo se define como aquella disposición agregada por el testador a la institución de heredero o al legatario en virtud de la cual los beneficiados con ella (heredero o legatario) quedan sujetos a su vez al cumplimento de una carga, gravamen o destino (una obligación de dar, hacer o no hacer). El modo se diferencia de la condición suspensiva, ya que los efectos del acto o negocio en que interviene el modo tiene lugar inmediatamente. También debe diferenciarse el modo de los simples ruegos, consejos o recomendaciones, ya que estos son jurídicamente irrelevantes. Sobre el obligado modal no pesa, para el caso de incumplimiento, sino la amenaza de revocación del acto que, a la vez de imponerle el deber modal, le dispensó un beneficio o incremento patrimonial lucrativo. La carga modal debe cumplirse por el gravado y en caso de incumplimiento culpable faculta para resolver la sucesión. Sentado lo anterior también cabe cuestionarse si esta carga modal en el caso que imponga un uso o destino determinado está sujeto a un plazo máximo de eficacia. La doctrina da una respuesta afirmativa, señalando que tratándose de personas físicas se aplica el límite fijado en el artículo 785.2.o del Código Civil (límite del segundo grado) y tratándose de personas jurídicas será un plazo de treinta años (artículos 515 del Código Civil y 21.4 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas). En base a estos criterios y ante las dudas interpretativas sobre si estamos ante una condición o un modo, el Código Civil cuenta con una norma que consagra un «favor modi»: el artículo 797.1 del Código. La doctrina mayoritaria viene manteniendo la accesibilidad de la carga modal al Registro de la Propiedad porque la carga modal es en la mayoría de los casos una afección inmobiliaria de trascendencia real. Por tanto y en base a estas premisas, si el recurrente considera que se ha producido una inexactitud registral provocada por un error debe acudir a los artículos 211 a 220 de la Ley Hipotecaria y 313 a 331 de su Reglamento. Si por el contrario y como al final del recurso manifiesta el recurrente que no se está discutiendo si la inscripción que se verificó en su día estaba o no correctamente practicada sino si se puede acceder a la cancelación de la carga solicitada en aplicación del artículo 98 de la Ley Hipotecaria, este Centro Directivo, en Resolución de 13 de septiembre de 2011, ya como doctrina reiterada, considera que, «tratándose de inscripciones ya efectuadas y encontrándose los asientos bajo la salvaguardia de los tribunales con arreglo al art. 1 LH, su modificación o cancelación sólo podrá realizarse mediante el consentimiento del o de todos los titulares registrales que se encuentren legítimamente acreditados (art. 3 LH), o bien mediante una resolución judicial recaída en juicio declarativo contra los mismos (vid. también arts. 82, 214 y 217 LH). En caso contrario se produciría una situación de indefensión de tal titular, proscrita por el art. 24 CE». Por tanto, para proceder a la cancelación solicitada es preciso el consentimiento del titular registral o sus herederos o en su defecto resolución judicial. Finalmente, no cabe en el presente caso, como solicita el interesado, que se cancele el asiento por ser la carga de imposible cumplimiento aportando para ello un informe desfavorable sobre el destino del templo de la vivienda pretendida emitido por el servicio de extinción de incendios, ya que no es competencia del registrador valorar dicha circunstancia sino que es preciso lo dicho anteriormente, necesidad del consentimiento del titular registral -en este supuesto, aquellos a favor de quienes se constituyó la carga o quienes tienen derecho a exigir su cumplimiento- o en su caso resolución judicial. |
| R. 19/10/2015 BOE: 19/11/2015 Registro de Daimiel. CONCURSO DE ACREEDORES: CANCELACIÓN DE ANITACIÓN DE EMBARGO ADMINISTRATIVO EN FASE DE LIQUIDACIÓN. En la fase de liquidación, atribuida la competencia de la ejecución universal al juez del concurso, con la excepción en relación con las garantías reales del artículo 57.3, también le debe ser atribuida la competencia para decretar los correspondientes mandamientos cancelatorios de las anotaciones preventivas de embargo. Por ello, el artículo 149, apartado número 5, de la Ley Concursal determina que «en el auto de aprobación del remate o de la transmisión de los bienes o derechos realizados ya sea de forma separada, por lotes o formando parte de una empresa o unidad productiva, el juez acordará la cancelación de todas las cargas anteriores al concurso constituidas a favor de créditos concursales, salvo las que gocen de privilegio especial conforme al artículo 90 y se hayan transmitido al adquirente con subsistencia del gravamen». Debe concluirse, por tanto, que abierta la fase de liquidación, con la aprobación de la adjudicación o transmisión, el juez del concurso puede decretar la cancelación de los embargos administrativos toda vez que no se trata de créditos con privilegio especial. De acuerdo con lo expuesto, compete al juez ordenar la cancelación de las anotaciones (cfr. artículo 149.5 de la Ley Concursal) en el auto de aprobación de la transmisión del bien, lo que no queda suficientemente claro en el mandamiento expedido, por lo que este defecto debe ser confirmado, no obstante lo cual, el defecto será fácilmente subsanable, mediante la aportación de un nuevo mandamiento en el que se inserte el auto del juez ordenando dicha cancelación. |
| R. 20/10/2015 BOE: 19/11/2015 Registro de Madrid n 2. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA: TRACTO SUCESIVO. Ha dicho anteriormente este Centro Directivo (Resoluciones citadas en los «Vistos»), en nuestro sistema registral, todo título cuyo acceso al Registro se pretenda ha de venir otorgado por el titular registral o en procedimiento dirigido contra él (cfr. artículos 20 –especialmente el párrafo último, adicionado por la Ley Orgánica 15/2003, de 25 de noviembre– y 40 de la Ley Hipotecaria), alternativa esta última que no es sino desenvolvimiento del principio de salvaguardia judicial de los asientos registrales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria). Por ello, en vía de principio, la anotación preventiva de demanda debe practicarse siempre que dicha demanda se interponga frente al titular registral y suspenderse o denegarse –según los casos– cuando la finca esté inscrita a favor de otra persona. En el supuesto de este expediente si bien del propio mandamiento resultan indicios de que el titular registral es causahabiente del demandado no nos encontramos ante un procedimiento criminal por lo que no cumpliéndose los requisitos legales exigidos y por las razones antes expuestas, no procede aplicación analógica alguna. Para proceder a la anotación de la demanda será pues preciso presentar el título del que deriva la titularidad del demandado para, previa calificación por la registradora, extender en su caso a la inscripción de la finca a favor de éste y posteriormente la anotación ordenada. En la propia nota se señala en su inicio: «Suspendida la inscripción del precedente documento.», luego claramente se determina el carácter subsanable del defecto. Cuando la registradora hace referencia a que no se toma anotación conforme al artículo 65 de la Ley Hipotecaria no hace sino ratificar el carácter subsanable de la falta observada. La anotación a que se refiere dicho artículo es la que se extiende por suspensión en sustitución de la anotación de demanda ordenada y esta anotación debe solicitarse de forma expresa por el interesado conforme dispone dicho artículo. |
| R. 22/10/2015 BOE: 19/11/2015 Registro de Laguardia. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: HERENCIA YACENTE. Como cuestión previa es necesario recordar que constituye reiterada doctrina de este Centro Directivo que en los recursos sólo cabe tener en cuenta los documentos presentados en tiempo y forma en el Registro para su calificación. Únicamente se recurre el primer defecto. Se trata nuevamente de dilucidar en este expediente si es inscribible una sentencia recaída en procedimiento ordinario seguido contra desconocidos herederos del titular registral cuando no consta el nombramiento e intervención de un defensor judicial de la herencia yacente. la doctrina de este Centro Directivo, impone que en los casos de herencias yacentes, toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente (Resoluciones de 27 de mayo y 12 de julio de 2013, 8 de mayo de 2014 y 5 de marzo de 2015). Esta doctrina se ha matizado en los últimos pronunciamientos en el sentido de considerar que la exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente. |
| R. 20/10/2015 BOE: 23/11/2015 Registro de Albocàsser. REPRESENTACIÓN VOLUNTARIA Y JUICIO DE SUFICIENCIA NOTARIAL: FACULTAD DE AUTOCONTRATAR. Según reiterada doctrina de este Centro Directivo (vid., por todas, Resoluciones de 22 de octubre de 2012 y 22 de febrero de 2014), para entender válidamente cumplidos los requisitos contemplados en el artículo 98 de la Ley 24/2001 en los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderado, el Notario deberá emitir con carácter obligatorio un juicio acerca de la suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el acto o negocio jurídico pretendido o en relación con aquellas facultades que se pretendan ejercitar. Las facultades representativas deberán acreditarse al Notario mediante exhibición del documento auténtico. Asimismo, el Notario deberá hacer constar en el título que autoriza, no sólo que se ha llevado a cabo el preceptivo juicio de suficiencia de las facultades representativas, congruente con el contenido del título mismo, sino que se le han acreditado dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica y la expresión de los datos identificativos del documento del que nace la representación. En el presente caso, el Notario autorizante de la escritura de donación emitió un juicio de suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el concreto acto o negocio jurídico pretendido en relación con las facultades que se pretenden ejercitar, pero no hizo constar la posibilidad de salvar el autocontrato o el conflicto de intereses. Faltando tal concreción, y de conformidad con la doctrina antes reseñada, no puede estimarse correctamente formulado el juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas del apoderado de los donantes. |
| R. 21/10/2015 BOE: 23/11/2015 Registro de Torrelaguna. RECTIFICACIÓN DE CABIDA: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. La registradora manifiesta una serie de razones por las que considera que existen dudas sobre la identidad de la finca que impiden la inscripción de una rectificación de cabida. Y en este sentido procede confirmar el criterio sostenido en la nota de calificación. El hecho de que en el Registro exista una finca rústica y que ahora se hable de dos parcelas urbanas, que una de ellas se diga que está atravesada por una calle, o que se alteren linderos fijos de la finca, unido a que en el informe técnico no se incorporen planos que pudieran servir de aclaración de la situación física de las parcelas, constituyen un conjunto de circunstancias que justifican sobradamente las dudas que alberga la registradora y que, conforme al artículo 298.3, párrafo quinto, nos conducen a la desestimación del recurso, máxime cuando nuestra normativa ofrece vías alternativas, que no han sido utilizadas en el caso que nos ocupa, con publicidad, mayores garantías procedimentales y expresa citación a colindantes y otros posibles interesados para disipar tales dudas fundadas resultantes de la calificación registral. |
| R. 21/10/2015 BOE: 23/11/2015 Registro de Torredembarra. RECURSO GUBERNATIVO: COMPETENCIA DE LAS COMUNIDADES AUTÓNOMAS. HIPOTECA: CALIFICACIÓN REGISTRAL DE SUS CLÁUSULAS. CONSTITUCIONALIDAD DE LAS NORMAS: SU CONTROL EXCEDE DEL ÁMBITO DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL. Competencia para resolver este recurso. No cabe duda que la cuestión de la «protección de consumidores y usuarios» se trata de una materia transversal cuya regulación aparece en combinación con otros sectores de actividad que se relacionan con ella, como puede ser la legislación civil, registral, mercantil, financiera, etc.; por lo que la resolución de esta cuestión previa que nos ocupa exige el análisis de las concretas competencias que ostentan el Estado y las Comunidades Autónomas en esta materia de la «defensa de consumidores y usuarios» y la subsunción del hecho concreto objeto del expediente en el contexto normativo adecuado. En aplicación de estas competencias exclusivas, especialmente de las referidas a la materia de fijación de las bases de las obligaciones contractuales, de ordenación de los registros e instrumentos públicos y de ordenación del crédito y de la banca, las normas citadas han tenido como objeto establecer un régimen jurídico uniforme de protección de los consumidores y usuarios en el ámbito de todo el Estado, entre cuyas normas básicas se encuentran la proclamación de la nulidad de pleno derecho de las cláusulas abusivas de los contratos de préstamo y crédito hipotecarios con subsistencia del contrato (artículos 83 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y 8 de la Ley sobre condiciones generales de la contratación) y la determinación de los límites de las cláusulas hipotecarias y los requisitos de transparencia contractual de las mismas para que puedan acceder al Registro de la Propiedad (ej. artículos 84 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, 114 de la Ley Hipotecaria o 6 de la Ley 1/2013). Congruentemente con este ámbito competencial, la legislación catalana no contiene normas acerca de las consecuencias civiles de las cláusulas abusivas sobre la eficacia de los contratos de préstamo hipotecario ni sobre la inscripción registral de los mismos. Con base en todo lo expuesto este Centro Directivo se considera competente para resolver el presento recurso ya que la materia discutida no es de Derecho especial catalán, sino que versa sobre la determinación de las consecuencias civiles o contractuales de las cláusulas abusivas de los contratos de préstamo o crédito hipotecario, la calificación registral de tales cláusulas y la regulación de los efectos que la apreciación registral de las mismas tiene sobre su inscripción, lo que es ajeno al Derecho catalán ya que está regulada por disposiciones de ámbito estatal. Calificación registral de las cláusulas de los préstamos y créditos hipotecarios. La Resolución de 28 de abril de 2015 después de fijar los supuestos de aplicación de la legislación sobre transparencia de las cláusulas de los contratos de préstamo hipotecario y de protección de los consumidores, y de aclarar, con base en el referido criterio de interpretación sistemática, el contenido necesario de la inscripción de hipoteca y los efectos jurídicos de la misma, procede a señalar cuál es el alcance de la calificación registral de las estipulaciones contenidas en las escrituras de préstamos y créditos hipotecarios atendiendo a la aplicabilidad o no de la citada normativa de defensa de los consumidores. Así el registrador podrá, con carácter general en todo tipo de hipotecas, negar la inscripción de aquellas cláusulas que, con independencia de su validez civil o posible eficacia real, no tengan carácter inscribible por estar expresamente excluido su acceso al Registro de la Propiedad por una norma de naturaleza hipotecaria de carácter imperativo, bien de forma automática o bien por no reunir los requisitos necesarios para su inscripción. Igualmente el registrador podrá rechazar aquellas otras cláusulas que sean contrarias a normas imperativas o prohibitivas expresas y objetivas y, por tanto, nulas de pleno derecho. A este respecto debe recordarse que la Ley 7/1998 de Condiciones Generales de la Contratación (las predispuestas por una de las partes con el objeto de incorporarlas a una pluralidad de contratos) es aplicable aunque el adherente -persona física o jurídica- sea un profesional y actúe en el marco de su actividad (artículo 3) y que son nulas de pleno derecho las condiciones generales que contradigan en perjuicio del adherente lo dispuesto en dicha Ley o en cualquier otra norma imperativa o prohibitiva (artículo 8.1), sin necesidad de que tengan la condición de abusivas. Y, por último, también podrán denegarse las cláusulas que no tengan carácter inscribible por ser puramente obligacionales y no ostentar la condición de cláusula financiera, sin que se pacte tampoco que su incumplimiento genere el vencimiento anticipado de la obligación principal, ni se garantice su importe económico con alguno de los conceptos de la responsabilidad hipotecaria; cláusulas que deben ser depuradas simplemente por esa carencia de eficacia real (artículo 98 de la Ley Hipotecaria). Tratándose de préstamos hipotecarios a los que les es aplicable la normativa de protección de los consumidores, adicionalmente se podrán rechazar la inscripción de las cláusulas por razón de abusividad en dos supuestos concretos: a) cuando la nulidad por abusividad hubiera sido declarada mediante resolución judicial firme, sin que sea necesario que conste inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación; y b) cuando el carácter abusivo de la cláusula pueda ser apreciado directamente por el registrador de forma objetiva, sin realizar ningún juicio de ponderación en relación con las circunstancias particulares del caso concreto, bien porque coincidan con alguna de las tipificadas como tales en la denominada «lista negra» de los artículos 85 a 90 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios o bien por vulnerar otra norma específica sobre la materia, como el artículo 114.3 de la Ley Hipotecaria, con base en la doctrina de la nulidad «apud acta» recogida en la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de septiembre de 2013. Deberá también rechazar la inscripción de las escrituras de hipotecas respecto de las que no se acredite el cumplimiento de los requisitos de información y transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios, y la forma -normal o reforzada- que, en cada caso, el legislador haya elegido para asegurarse del conocimiento por parte de los usuarios de los productos bancarios, del riesgo financiero que comporta el contrato en general o alguna de las singulares cláusulas financieras o de vencimiento anticipado que lo componen. Por último, respecto del controvertido tema de la calificación de las cláusulas de vencimiento anticipado, son también utilizables en el control de legalidad de las mismas, las normas y principios generales del sistema registral español, que se concretan en la exigencia de los siguientes requisitos: a) que el vencimiento anticipado no se vincule al incumplimiento de obligaciones accesorias o irrelevantes; b) que cumplan con el requisito de determinación hipotecaria que es de exigencia ineludible para la eficacia del derecho real de que se trate; c) que procede la exclusión de aquellas causas de vencimiento anticipado que sean totalmente ajenas al crédito garantizado y cuya efectividad no menoscabe la garantía real ni la preferencia de la hipoteca. El registrador de la Propiedad carece de facultades para analizar la legalidad o constitucionalidad de las disposiciones que ha de aplicar en el ejercicio de su función, sino que debe limitarse a apreciar la validez de los actos dispositivos atendiendo al ordenamiento jurídico vigente y aplicable en cada momento, ya sea éste comunitario, estatal o autonómico. Tampoco es el recurso el medio apropiado para apreciar esa posible inconstitucionalidad. El artículo 251-6, número 4, letra a) del Código de consumo de Cataluña en su redacción de la Ley 20/2014 dispone que «en los contratos de créditos y préstamos hipotecarios se consideran abusivas las siguientes cláusulas: a) Las que incluyan un tipo de interés de demora superior a tres veces el interés legal del dinero vigente en el momento de la firma del contrato». Esta norma sería aplicable, en tanto no se presente recurso ante el Tribunal Constitucional, la citada norma autonómica y, en consecuencia, el registrador deberá rechazar la inscripción de la cláusula discutida en cuanto contraria a una norma prohibitiva. Eso es lo que precisamente ha hecho el registrador, aunque quizá no con toda la claridad argumentativa que sería deseable, por lo que el defecto debe ser confirmado al encontrase suficientemente fundamentada la nota de calificación y haber actuado el registrador dentro del marco de extensión de sus facultades calificadoras. Por su parte, el artículo 251-6, número 4, letra b), del Código de consumo de Cataluña en su redacción de la Ley 20/2014 dispone que «4. En los contratos de créditos y préstamos hipotecarios se consideran abusivas las siguientes cláusulas: (.) b) Las que fijen un límite a la variación a la baja del tipo de interés contratado y tengan al menos una de las siguientes características: 1.a Que se haya fijado un límite a la bajada del tipo de interés, pero no a su subida. 2.a Que el límite establecido a la bajada de los tipos de interés sea superior al 50% del valor del índice de referencia aplicable en el momento de la contratación que figure en el contrato, con la única excepción de los límites que se establezcan en el 1%, supuesto en que dicha limitación porcentual del 50% no se aplica. 3.a Que la diferencia entre el límite fijado en el contrato para la subida y la bajada de los tipos de interés sea superior a 5 puntos»; lo que implica no sólo una declaración explicita de abusividad, sino también un ámbito de aplicación diferente ya que comprende todos los préstamos o créditos hipotecarios cualesquiera que fuera su finalidad o la naturaleza de la finca hipotecada, con tal de que el prestatario tenga la condición de consumidor –ya sea persona física o jurídica–, siempre que junto con el límite de la variación a la baja del tipo de interés ordinario concurra alguna de las circunstancias expuestas. A este respecto, es indudable que existe un límite máximo a la variación del tipo de interés al alza, que será el que resulte de la negociación colectiva entre el banco y sus empleados a través de los órganos de representación sindical, por lo que aunque el mismo sea, a su vez, variable al alza o a la baja según lo que en cada momento señale el respectivo Convenio Colectivo, la sola presencia de dicho pacto excluye el supuesto de aplicabilidad recogido en el artículo 251-6-4 del Código de consumo de Cataluña para el caso de «no fijación de un límite a la subida del tipo de interés». En cuanto al hecho de que su indeterminación inicial impide valorar la falta o concurrencia de la proporcionalidad a que se refiere tanto la normativa estatal como la catalana, este Centro Directivo entiende que también la previsión contractual a la se refiere este expediente excluye la aplicación de esa normativa porque en tal supuesto –fijación del tipo máximo en una negociación colectiva no nos encontramos en presencia ni de una condición general de los contratos ni de una cláusula abusiva a la que le sea aplicable la normativa de consumidores. |
| R. 22/10/2015 BOE: 23/11/2015 Registro de Alcalá de Guadaíra n 2. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL DE HIPOTECA: EFECTOS DE LA NOTA MARGINAL DE EXPEDICIÓN DE LA CERTIFICACIÓN REGISTRAL. En sede de hipoteca el Reglamento Hipotecario exige que las partes hayan pactado con anterioridad, en el momento de la constitución, la posibilidad de su ejercicio extrajudicial y, señaladamente, que se determine la persona que en su día haya de otorgar la escritura pública de transmisión. Si, no obstante haberse omitido dicha designación, se hubiera continuado con el procedimiento concluyendo con la venta extrajudicial, el artículo 236-l.1 del Reglamento Hipotecario prevé expresamente que la escritura sea otorgada «por el rematante o el adjudicatario y el dueño de la finca o la persona designada conforme al artículo 234». En el supuesto que motiva el presente expediente, la registradora, ante la falta de designación de quien debiera otorgar la escritura en representación del hipotecante, optó por expedir la certificación, pero no extender la nota marginal, advirtiendo de esta circunstancia y de que a su juicio no debía seguirse con el procedimiento. Podemos concluir que dos son los principales efectos de esta nota marginal: El primero de ellos es el dar a conocer al propio ejecutante y a los posibles licitadores la existencia, alcance e importe de las cargas y derechos que afectan a la finca y en concreto la existencia de cargas anteriores que no desparecerán con la ejecución y que el adquirente deberá soportar. El segundo identificar a los titulares de cargas y derechos inscritos o anotados con posterioridad al del acreedor ejecutante que se verán extinguidos por la realización del bien, para notificarles el inicio del proceso de ejecución para que puedan intervenir en él a los efectos legalmente previstos. No habiéndose extendido la nota marginal de expedición de cargas su función de dar conocimiento al que accede con posterioridad al Registro, de la ejecución de la hipoteca no se produce, por lo que el titular posterior de una carga se ve privado de la oportunidad de intervenir en la subasta o satisfacer el remate del crédito, o simplemente de buscar otras alternativas al embargo de la finca para defender su crédito. En consecuencia no procede la cancelación de la anotación a instancia del titular de la finca sin consentimiento del acreedor, en este caso la Hacienda Pública que fue además la autoridad que decretó la anotación y que deberá así mismo ordenar su cancelación. |
| R. 23/10/2015 BOE: 23/11/2015 Registro de Benidorm n 2. CONCURSO DE ACREEDORES: NOTIFICACIÓN AL CÓNYUGE DEL CONCURSADO PARA INSCRIBIR EL CONCURSO. En primer lugar hay que señalar que sólo cabe tener en cuenta los documentos presentados en tiempo y forma en el Registro para su calificación –en este caso el mandamiento expedido por la secretaria del Juzgado de lo Mercantil n.o 1 de Alicante solicitando la práctica de anotación preventiva de la declaración de concurso de acreedores–, debiendo rechazarse cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma que no pueden ser tomados en consideración en la resolución del presente recurso (vid. por todas, las Resoluciones de 21 de junio y de 28 de agosto de 2013). En segundo lugar, procede señalar que el recurso contra la calificación registral no es la vía adecuada para rectificar los asientos ya practicados, los cuales, están bajo la salvaguardia de los tribunales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria) y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la propia Ley. Es el artículo 40 de la Ley Hipotecaria el que regula los mecanismos para lograr la rectificación del contenido del Registro cuando éste es inexacto (vid. entre otras muchas, la Resolución de 2 de agosto de 2006). El sistema de tutela del cónyuge del deudor común declarado en concurso de acreedores establecido por la citada Ley 22/2003, de 9 de julio, es el derecho a solicitar la disolución de la sociedad o comunidad conyugal, debiendo el juez del concurso acordar la disolución de la sociedad o comunidad y la liquidación o división del patrimonio ganancial o común (artículo 77.2, segundo inciso, de la Ley Concursal). Ese derecho puede ser ejercitado por el cónyuge del concursado en cualquier momento, incluso después de que se hubiera producido la enajenación de uno o varios bienes gananciales. Si se ejercita, el concursado no puede oponerse a la disolución, ni siquiera aunque los bienes privativos fueran suficientes para la satisfacción íntegra de los créditos concursales reconocidos. Como se comprende sin dificultad, este derecho, para ser efectivo, exige que el cónyuge del concursado conozca la declaración de concurso. Y, salvo que el auto de declaración de concurso contenga mención relativa al cónyuge y a decisión sobre la formación de pieza separada, conforme a lo dispuesto en el artículo 77.2 de la Ley Concursal en relación con la disolución de la sociedad de gananciales (artículo 21.7 de la misma Ley), la única forma de asegurar ese conocimiento es a través de la notificación de la declaración de concurso. La notificación es, pues, presupuesto para la efectividad del derecho. |
| R. 23/10/2015 BOE: 23/11/2015 Registro de Cádiz n 3. SOCIEDADES MERCANTILES: ACTIVOS ESENCIALES. La norma del artículo 160.f), que atribuye a la junta general competencia para deliberar y acordar sobre «la adquisición, la enajenación o la aportación a otra sociedad de activos esenciales», fue incorporada a la Ley de Sociedades de Capital mediante la Ley 31/2014, de 3 de diciembre, por la que se modifica aquélla para la mejora del gobierno corporativo. Aun cuando no se puede afirmar que constituyan actos de gestión propia de los administradores la adquisición, enajenación o la aportación a otra sociedad de activos esenciales, debe tenerse en cuenta que el carácter esencial de tales activos escapa de la apreciación del notario o del registrador, salvo casos notorios –y aparte el juego de la presunción legal si el importe de la operación supera el veinticinco por ciento del valor de los activos que figuren en el último balance aprobado–. Por ello, es muy difícil apreciar a priori si un determinado acto queda incluido o no en el ámbito de facultades conferidas a los representantes orgánicos de la sociedad o, por referirse a activos esenciales, compete a la junta general; y no puede hacerse recaer en el tercero la carga de investigar la conexión entre el acto que va a realizar y el carácter de los activos a los que se refiere. Cabe concluir, por tanto, que aun reconociendo que, según la doctrina del Tribunal Supremo transmitir los activos esenciales excede de las competencias de los administradores, debe entenderse que con la exigencia de esa certificación del órgano de administración competente o manifestación del representante de la sociedad sobre el carácter no esencial del activo, o prevenciones análogas, según las circunstancias que concurran en el caso concreto, cumplirá el notario con su deber de diligencia en el control sobre la adecuación del negocio a legalidad que tiene encomendado; pero sin que tal manifestación pueda considerarse como requisito imprescindible para practicar la inscripción, en atención a que el tercer adquirente de buena fe y sin culpa grave debe quedar protegido también en estos casos (cfr. artículo 160.f Ley de Sociedades de Capital); todo ello sin perjuicio de la legitimación de la sociedad para exigir al administrador o apoderado la responsabilidad procedente si su actuación hubiese obviado el carácter esencial de los activos de que se trate. |
| R. 26/10/2015 BOE: 23/11/2015 Registro de Sevilla n 5. CANCELACIÓN DE UN ASIENTO SIN CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL: EXTINCIÓN DEL DERECHO INSCRITO POR DISPOSICIÓN DE LA LEY. La Ley 34/1998, de 7 de octubre, del sector de hidrocarburos, vino a culminar el proceso de liberalización del sector. Y en lo que ahora nos interesa estableció en su disposición adicional segunda: «Quedan extinguidas definitivamente las concesiones del Monopolio de Petróleos para el suministro de gasolinas y gasóleos de automoción mantenidas al amparo de lo dispuesto en la disposición adicional primera de la Ley 34/1992, de 22 de diciembre. Las actividades objeto de dichas concesiones se continuarán desarrollando en la forma regulada en el Título II.». Ciertamente, es regla general que para la cancelación de un asiento registral se presupone bien el consentimiento del titular del derecho reflejado en dicho asiento, bien la pertinente resolución judicial supletoria. (cfr. artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria). Pero, no es menos cierto que dicha regla tiene importantes excepciones y una de ellas es cuando el derecho inscrito se haya extinguido por imperativo del propio título inscrito, o por disposición directa de la ley (artículo 82 de la Ley Hipotecaria). Es esto lo que ocurre precisamente en el caso objeto de este expediente, en tanto, como se ha expuesto, la concesión administrativa y el correlativo derecho de reversión que aparecen inscritos en el Registro han quedado extinguidos por directa disposición de la Ley, siendo en consecuencia suficiente para su cancelación la solicitud realizadas por los titulares registrales del dominio de la finca a través de la instancia con firma legitimada notarialmente. |
| R. 26/10/2015 BOE: 23/11/2015 Registro de Rota. CANCELACIÓN DE ASIENTOS POR EJECUCIÓN DE UNA SENTENCIA DICTADA POR LA JURISDICCION CONTENCIOSO ADMINISTRATIVA: REQUISITOS. Respecto al primero de los defectos expuestos, la falta de firmeza de la resolución judicial, es reiterada la doctrina de este Centro Directivo, puesta de manifiesto entre otras en las Resoluciones de 18 de diciembre de 2013 y 16 de junio y 1 de octubre de 2014, sobre la necesidad de firmeza de las resoluciones judiciales para que puedan dar lugar a la práctica en el Registro de la Propiedad, de asientos de inscripción o cancelación, dado el carácter definitivo de los mismos. El segundo defecto se refiere a la necesidad de presentar los oportunos mandamientos que ordenen la práctica de los asientos registrales a que se refiere el auto judicial dictado en ejecución de sentencia. Defecto que debe ser confirmado. La figura del mandamiento, que se convierte en elemento formal indispensable para ciertas actuaciones registrales –vid. artículo 133 de la Ley Hipotecaria y 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil–, está prevista como acto procesal de comunicación en el artículo 149 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, para cualquier actuación cuya ejecución corresponda a los Registradores de la Propiedad. A falta de expresión en el título presentado ante el registrador de la solicitud explícita de los asientos cuya cancelación se pretende no constituye una violación de aquel principio pues la sola presentación en el Registro (artículo 6 de la Ley Hipotecaria), lleva implícita la solicitud de la práctica de todos los asientos que puedan practicarse siendo incumbencia del registrador la determinación de cuales sean estos (Resolución de 20 de julio de 2006). Dicha doctrina general es perfectamente compatible con la que sostiene que tratándose de inscripción de documentos judiciales y más concretamente de sentencias declarativas o constitutivas que afectan a derechos inscritos, debe especificarse qué asientos deben ser objeto de cancelación. Debe confirmarse igualmente el defecto consistente en que los asientos afectados por la nulidad declarada judicialmente, no pueden ser cancelados por no haber sido parte sus titulares en el procedimiento judicial tramitado ni hallarse afectados los mismos por anotaciones de demanda que, en algunos casos no se han practicado, y en otros se han extinguido. Debe exigirse que sea el órgano jurisdiccional quien deba apreciar en cada caso concreto si los titulares registrales afectados por el pronunciamiento judicial han tenido ocasión de intervenir en el proceso, si la sentencia les vincula, y si concurren o no circunstancias que deban ser dignos de protección, como expresamente ha reconocido la Sala Primera del Tribunal Supremo, en su Sentencia citada de 16 de abril de 2013. |
| R. 27/10/2015 BOE: 23/11/2015 Registro de Valdemoro. PARTICIÓN DE HERENCIA: REPRESENTACIÓN DE HEREDEROS MENORES DE EDAD Y PRINCIPIO DE IGUALDAD EN LA PARTICION. El artículo 1060 del Código Civil, cuya reciente redacción por la Ley 15/2015, de la Jurisdicción Voluntaria, no ha modificado el sentido del texto anterior: «Cuando los menores o personas con capacidad modificada judicialmente estén legalmente representados en la partición, no será necesaria la intervención ni la autorización judicial…». Pero señala el registrador que la falta de adjudicación supone un incumplimiento de la posible igualdad exigida por el artículo 1061 del Código Civil, porque no se hacen lotes se o adjudican cosas a los herederos de la misma naturaleza, calidad o especie. Ciertamente, el artículo 1061 reza «se ha de guardar la posible igualdad», siendo esa posible igualdad un requisito de apreciación relativa, pero tratándose de menores se convierte en una imposición necesaria para sus representantes legales. Este Centro Directivo en Resolución de 26 de enero de 1998 determinó en un supuesto semejante al de este expediente, en el que intervienen en la partición de herencia el cónyuge viudo, un hijo y un nieto, éste menor, representado por su madre y los dos primeros se adjudican todos los bienes inventariados y parte del dinero y el menor (como en el caso que nos ocupa) sólo dinero, que las adjudicaciones son actos que exceden de lo meramente particional y que, por consiguiente, es necesaria la autorización judicial que, para la enajenación de los bienes inmuebles exige el artículo 166 del Código Civil. En el presente caso, además debe tenerse en cuenta lo establecido en el testamento cuando dispone que «para el solo caso de que su intervención sea requerida o existan interesados en la herencia menores o incapacitados, nombra albaceas, comisarios, contadores-partidores a (.) Su intervención no será necesaria si todos los herederos son mayores de edad y plenamente capaces y formalizan la partición de mutuo acuerdo», por lo que habiendo en la herencia herederos menores de edad, se deduce la necesaria intervención de los albaceas contadores-partidores y sin que esta Dirección General deba pronunciarse ahora, si una partición realizada en los términos recogidos en la escritura calificada verificada por los contadores-partidores, existiendo legitimarios, implicaría acto de enajenación y no de partición que quedaría excluida de las facultades de los indicados albaceas contadores partidores (cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria). |
| R. 27/10/2015 BOE: 23/11/2015 Registro de Vitoria n 5. HIPOTECA: CLAUSULA SUELO A TIPO CERO. La cuestión que se plantea en el recurso consiste en determinar si en los préstamos hipotecarios a interés variable en que se pacte como cláusula suelo «el cero por ciento» o «que la parte deudora nunca podrá beneficiarse de descensos a intereses negativos, de tal manera que en ningún caso podrán devengarse intereses a favor del deudor», es precisa la confección de la expresión manuscrita por parte del deudor de comprender los riesgos que asume en presencia de dicha cláusula, a que se refiere el artículo 6 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, siempre que se den, como ocurre en el presente caso, los presupuestos de aplicación de la misma. Cuestión distinta, por tanto, a la del control de contenido o abusividad es la relativa a la transparencia de las cláusulas contractuales. Sobre tal extremo el registrador, como señala la Resolución de esta Dirección General de 13 de septiembre de 2013, no sólo puede sino que debe comprobar si han sido cumplidos los requisitos de información establecidos en la normativa vigente, pues se trata de un criterio objetivo de valoración de dicha transparencia. Así, frente a la opinión del notario recurrente, que defiende una interpretación restrictiva del indicado artículo, debe prevalecer una interpretación extensiva pro-consumidor en coherencia con la finalidad legal de favorecer respectivamente la información, comprensibilidad y la protección de los usuarios de servicios financieros (vid. Resolución de 29 de septiembre de 2014). La alegación por el notario recurrente de que la cláusula discutida que señala que «a pesar de que el tipo de interés de esta operación crediticia es variable, la parte deudora nunca se beneficiará de descensos del tipo de interés aplicable por debajo del cero (0,00), por lo que en ningún caso podrán devengarse intereses a favor del deudor», no constituye una cláusula suelo del cero por ciento sino una cláusula aclaratoria de la naturaleza del contrato de préstamo que se firma, ya que aunque no existiera, éste no podría generar intereses negativos porque en tal caso vería alterada su naturaleza jurídica y, por tanto, esta aclaración no puede provocar la exigencia de la constancia de la expresión manuscrita, tampoco puede admitirse. Por todo lo cual, concurriendo todos los presupuestos de aplicación del artículo 6 de la Ley 1/2013 como son haberse hipotecado una vivienda, ser un profesional el prestamista y una persona física el prestatario, y constatarse una limitación a la baja de la variabilidad del tipo de interés pactada, aunque sea por la vía del no devengo, sin concurrir un límite equivalente de variabilidad al alza; esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación. |
| R. 27/10/2015 BOE: 23/11/2015 Registro de Burjassot. HIPOTECA: CANCELACIÓN POR PRESCRIPCIÓN CONSTANDO NOTA MARGINAL DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN. Dentro de todas las cualidades propias de la nota marginal de expedición de certificación de cargas no se encuentra la de determinar por sí sola, automática y necesariamente, el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza deba ser satisfecha en su totalidad, presupuesto necesario para el comienzo del cómputo del plazo de prescripción a que refiere el artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria. a Resolución de 27 de enero de 2014 estableció que para valorar el alcance de la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas en relación con la prescriptibilidad de la inscripción de hipoteca a cuyo margen se practica deben diferenciarse dos hipótesis diferentes, a saber: – Primera, que la nota marginal se expida después de que conste registralmente el vencimiento de la obligación garantizada por la hipoteca, circunstancia que de modo más común se producirá por el transcurso del plazo por el que se constituyó el préstamo. En este caso, la nota marginal de expedición de certificación de cargas interrumpe la prescripción de la acción ya nacida de acuerdo con el artículo 1973 del Código Civil y vuelve a iniciarse el cómputo del plazo legal, de modo que hasta que transcurran veintiún años contados desde la fecha en que la nota se extendió (Resoluciones de este Centro Directivo de 4 de junio de 2005 y 24 de septiembre de 2011) sin que medie otro asiento que otra circunstancia acredite, no podrá procederse a cancelar por caducidad el asiento de inscripción de hipoteca a que se refiere la nota marginal. – Segunda, que no habiendo llegado el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza deba ser satisfecha en su totalidad según Registro, esto es, básicamente, durante el período contractual de amortización, se extienda en virtud del correspondiente mandamiento la nota al margen de la inscripción de hipoteca acreditativa de haberse expedido certificación de dominio y cargas para procedimiento de ejecución hipotecaria. En este supuesto, nada interrumpe la nota marginal porque ningún plazo de prescripción habrá nacido previamente –al menos desde la perspectiva registral–, y, no determinando la extensión de la nota marginal según lo expuesto ninguna fecha especial en relación con el plazo de prescripción, no podrá cancelarse por caducidad conforme al artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria la inscripción de hipoteca hasta que transcurra el plazo de veinte años que para la prescripción de la acción hipotecaria establecen los artículos 1964 del Código Civil y 128 de la Ley Hipotecaria más un año más, contados no desde la extensión de la nota marginal sino desde la fecha de amortización final del préstamo. |
| R. 28/10/2015 BOE: 23/11/2015 Registro de Saldaña. RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL EXTRANJERO: FORMA DE ACREDITARLO. La determinación del régimen económico matrimonial influye sobre el poder de disposición que cada cónyuge ostenta respecto de los bienes integrantes del patrimonio, bien sea privativo de alguno de ellos o común. Por tanto, será necesario que en la escritura calificada conste determinado el régimen económico matrimonial de modo que el registrador pueda dar debido cumplimiento a las previsiones establecidas en el citado artículo 18 de la Ley Hipotecaria. Tratándose de bienes adquiridos por cónyuges extranjeros, la cuestión es determinar el momento en que tal régimen debe ser acreditado por los medios legalmente previstos al registrador, bien en el momento de la adquisición del bien cuando ingresa en su patrimonio o bien en el momento de su disposición. La normativa aplicable a la acreditación en sede registral del ordenamiento extranjero debe buscarse, en primer término, en el artículo 36 del Reglamento Hipotecario, norma que regula los medios de prueba del Derecho extranjero en relación con la observancia de las formas y solemnidades extranjeras y la aptitud y capacidad legal necesarias para el acto y que, como señala la Resolución de esta Dirección General de 1 de marzo de 2005, resulta también extensible a la acreditación de la validez del acto realizado según la ley que resulte aplicable. Por otro lado, al igual que en sede judicial se mantiene la exigencia contenida en el artículo 281.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según la cual no sólo es necesario acreditar el contenido del Derecho extranjero sino también su vigencia (vid., entre otras, las Sentencias del Tribunal Supremo de 11 de mayo de 1989, 7 de septiembre de 1990 y 25 de enero de 1999, y la Resolución de 20 de enero de 2011).La indagación sobre el contenido del ordenamiento extranjero no constituye en absoluto una obligación del registrador, o del resto de autoridades no judiciales ante las que se inste la aplicación de un ordenamiento extranjero, sino una mera facultad, que podrá ejercerse incluso aunque aquél no sea invocado por las partes. |
| R. 28/10/2015 BOE: 23/11/2015 Registro de Puerto de la Cruz. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO: REQUISITOS. SEGREGACIÓN DE UNA FINCA RÚSTICA: UNIDADES MÍNIMAS DE CULTIVO. Se impone por tanto una interpretación restrictiva de las normas relativas al expediente de reanudación del tracto y en especial de las que definen la propia hipótesis de interrupción de tracto, de modo que sólo cuando efectivamente concurra esta hipótesis y así resulte del auto calificado, puede accederse a la inscripción. De ahí que no se admita la posibilidad de reanudación de tracto sucesivo a través de expediente de dominio cuando el promotor sea causahabiente del titular registral ya que en tales casos no hay verdadero tracto interrumpido y lo procedente es aportar el título de adquisición. Tratándose la finca segregada de una finca rústica, cuestión que no ha sido discutida por la recurrente, lo más relevante, como ya señalaron las Resoluciones de 27 de enero de 2012 y 1 de diciembre de 2014, es el respeto a la unidad mínima de cultivo, cuestión que sí ha sido planteada por la registradora al prever la aplicación de los artículos 78 y 80 del Real Decreto 1093/1997 y, por tanto, la necesidad de recabar oficio de la administración agraria competente. Será dicha administración agraria competente, y no la autoridad municipal, la que valore las circunstancias concurrentes en el presente caso (teniendo en cuenta, sin duda, la fecha de otorgamiento de la escritura de segregación) para determinar la validez o nulidad de la segregación por debajo de la unidad mínima de cultivo, y la concurrencia o no de alguna de las excepciones previstas en la normativa agraria. |
| R. 28/10/2015 BOE: 23/11/2015 Registro de Falset. PROHIBICIÓN DE DISPONER ESTABLECIDA EN EL ARTÍCULO 140 DE LA LGT: EFECTOS Y ALCANCE. El rigor de los efectos de las prohibiciones de enajenar ha sido objeto de matización cuando se trata de actos de disposición o enajenación posteriores a la prohibición pero extraños a la voluntad del titular afectado por la anotación, es decir cuando vienen impuestos en procedimientos judiciales o administrativos de apremio u otros que impongan una condena o conducta sobre el bien o derecho sometido a la prohibición de disponer o enajenar. La prohibición de disponer establecida en el artículo 170 de la Ley General Tributaria comprende una limitación del poder de disposición de los bienes de una sociedad en el caso de embargo al titular de las acciones o participaciones de la misma que ostente una situación de control efectivo en ella por el elevado porcentaje de participación del que es propietario, con la finalidad de evitar una depreciación de dichas participaciones objeto de la traba de embargo y como medio de asegurar el pago de las obligaciones tributarias contraídas por el titular de los títulos representativos del capital social. La doctrina ya establecida que permite la inscripción o anotación de actos de naturaleza dispositiva sobre los bienes sujetos a una prohibición de disponer o de enajenar cuando aquéllos vengan ordenados en cumplimiento de la responsabilidad patrimonial del titular de los bienes, debe ser igualmente aplicada al supuesto contemplado, máxime en el caso presente, en el que el asiento solicitado, consistente en una anotación de embargo, no deja de ser una medida cautelar de garantía de satisfacción de una deuda, cuya realización no se ha verificado aún y que por ello no ha supuesto acto dispositivo alguno, y cuya constancia evita la aparición de terceros en el Registro que pudieran perjudicar al acreedor embargante, pero sin que el titular de la anotación preventiva de prohibición de disponer quede perjudicado, de modo que de producirse la ejecución del embargo, la anotación de prohibición de disponer no deberá cancelarse por tratarse de una carga anterior, y todo ello sin perjuicio de que la registradora notifique a la Dependencia Regional de Recaudación de la Agencia Estatal de Administración Tributaria de Andalucía, la práctica de la anotación preventiva de embargo, al objeto de que por ésta puedan hacerse valer sus derechos en el proceso judicial, si lo considerase oportuno (cfr. artículo 15 de la Ley 28/1998, de 13 de julio, de Venta a Plazos de Bienes Muebles). |
| R. 29/10/2015 BOE: 23/11/2015 Registro de Ocaña. INMATRICULACIÓN POR SENTENCIA DICTADA EN JUICIO DECLARATIVO: REQUISITOS. La firmeza de una resolución judicial puede acreditarse bien porque el secretario, al expedir el testimonio, así lo manifieste, bien porque en la resolución judicial de que se trate se acuerde que sólo se expida testimonio cuando sea firme y medien los plazos necesarios entre la emisión de la sentencia y la expedición del testimonio. En el supuesto que nos ocupa en la sentencia no se hace previsión alguna a la expedición del testimonio una vez sea firme y aun cuando, como dice el recurrente, han transcurrido varios meses desde la fecha de ésta hasta la expedición del testimonio, de la diligencia extendida por el secretario que se limita a declarar que «lo anteriormente trascrito es copia de su original que me ha sido exhibido y al que me remito.», no resulta la firmeza de la resolución judicial que determina el acto inscribible por lo que procede confirmar el defecto señalado por el registrador en su nota de calificación. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (véanse Resoluciones expresadas en los «Vistos») que en juicio declarativo ordinario es posible la inmatriculación de fincas, sin necesidad de acudir a los procedimientos de inmatriculación específicos previstos en la Ley Hipotecaria. Lo que la sentencia refleja es que efectivamente no es necesaria una orden expresa para que sea inscrita puesto que en efecto puede obtenerla el interesado, ya que como ha reiterado esta Dirección General, las sentencias firmes declarativas de propiedad son directamente inscribibles, sin necesidad de posteriores actividades ejecutorias las cuales, conforme a los artículos 517 y 521 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, resultarían redundantes. Además al tratarse de una inmatriculación tampoco resulta necesario, lógicamente, pronunciamiento alguno relativo a los asientos registrales. En consecuencia este defecto debe decaer, siempre y cuando, como se ha hecho constar anteriormente, quede acreditada la firmeza de la resolución judicial. Este Centro Directivo ha tenido la ocasión de pronunciarse en numerosas ocasiones sobre la necesidad de aportar certificación catastral descriptiva y gráfica en términos coincidentes a la hora de inmatricular una finca (Resoluciones de 8 de noviembre de 2012, 6 de septiembre de 2013 y 5 de agosto de 2014, entre otras muchas). Con independencia del medio inmatriculador utilizado, el artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, no alberga dudas, y exige dicha certificación plenamente coincidente, sin que ello suponga una calificación del examen judicial del título adquisitivo o de sus pronunciamientos. La doctrina de este Centro Directivo ha expresado de manera reiterada que el título formal objeto de inscripción debe incluir, dentro de las limitaciones o condiciones de cada caso, todas las circunstancias descriptivas y delimitadoras de sujetos, objetos y derechos expresadas en los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento. Esta exigencia, no puede ser objeto de relajación o excepción al tratarse de un documento judicial, ya que deviene imprescindible su calificación al amparo del artículo 100 del Reglamento Hipotecario, que impide la inscripción por motivos que resulten del propio Registro, dentro de los cuales se incluye la insuficiencia de los datos mínimos configuradores del asiento en relación a los titulares de los derechos, la finca objeto de la inscripción, y de los derechos, condiciones y limitaciones de los mismos. Queda claro a tenor de los artículos mencionados de la Ley y el Reglamento Hipotecario que en toda inscripción, y máxime en la primera de ellas, deben cumplirse los requisitos exigidos. |
| R. 30/10/2015 BOE: 23/11/2015 Registro de Negreira. HERENCIA: LLAMAMIENTO SUJETO A CONDICIÓN. La idéntica condición impuesta en el testamento de los dos causantes, que a efectos de la resolución se reproduce literalmente la de la última fallecida: «.con la condición de que éste cuide al testador y a su esposa, así en salud como en la enfermedad, hasta el fallecimiento del último. Esta obligación es trasmisible, en su caso, a los descendientes del citado nieto, y en caso de incumplimiento pasará el cupo asignado a cualquier otro nieto, hijo de cualquiera de sus hijos, con preferencia del mayor sobre el menor y sin distinción de sexo, que la cumpla. Si ninguno la cumpliese, tal cupo se refundiría en la herencia y se distribuiría a partes iguales entre los hijos del testadora». Ciertamente la demanda fue entablada contra uno de los nietos, pero también es cierto que de los fundamentos de Derecho de la sentencia y a la vista de los mismos, se desprende de forma clara el incumplimiento de la condición por parte de todos los descendientes, de manera que el cupo se refunde en la herencia y se distribuirá por partes iguales entre los hijos de los testadores. No siendo titulares registrales (cfr. artículos 20 y 38 de la Ley Hipotecaria) demandar a cada uno o todos los nietos de los causantes, que no han hecho reclamación alguna sobre los bienes de la herencia, cuando de la lectura de la sentencia firme reseñada, resulta, que se consideró su incumplimiento y fue aceptado como tal, deviene innecesario. Es evidente, como dice la juez, el incumplimiento de la condición. En consecuencia, debe refundirse ese cupo y repartirse entre los hijos de los causantes. |
| R. 30/10/2015 BOE: 23/11/2015 Registro de Padrón. ARRENDAMIENTO: DURACIÓN. FINCA REGISTRAL: IDENTIFICACIÓN. En este expediente, en el contrato de arrendamiento se pacta literalmente: «El plazo de duración del presente contrato se establece por un período de tres años (.) Llegado el plazo máximo de tres años pactados, sin denuncia del arrendador o arrendatario con un plazo máximo de treinta (30) días, el contrato se prorrogará por plazos anuales. Las partes con treinta días de antelación a la fecha de finalización de cada prórroga podrán denunciar la terminación del contrato notificando (…)». Es decir, las sucesivas prórrogas pactadas no quedan a la exclusiva voluntad del arrendatario, lo que supondría su nulidad de acuerdo con la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de septiembre de 2009, sino que queda reservada a ambas partes contratantes la posibilidad de denunciar la terminación del contrato con un preaviso de treinta días lo que debe entenderse válido civilmente, pues no supone perpetuidad del contrato que sería nulo, y no genera inseguridad respecto al tercero que consulte el Registro que puede conocer los plazos y formas de determinación de la duración del arrendamiento, por lo que este defecto debe ser revocado. Esta Dirección General ha afirmado en innumerables ocasiones (y muy recientemente, vid. Resolución de 17 de abril de 2015), que la identidad de la finca registral transmitida con la que consta en el Registro es una de las exigencias impuestas por dos principios básicos hipotecarios, como son el de tracto sucesivo y el principio de especialidad. |
| R. 30/10/2015 BOE: 23/11/2015 Registro de Albarracín. DOCUMENTOS JUDICIALES: ACREDITACIÓN DE LA FIRMEZA DE LA RESOLUCIÓN. Es reiterada la doctrina de este Centro Directivo sobre la necesidad de firmeza de los documentos judiciales para que puedan dar lugar a la práctica en el Registro de la Propiedad, de asientos de inscripción o cancelación, dado el carácter definitivo de los mismos. En el presente expediente, consta la firmeza de forma manuscrita, único texto que consta de esta forma siendo el resto mecanográfico, en la parte superior del testimonio, por lo que las dudas del registrador son razonables en cuanto a su autenticidad, por lo que el recurso debe ser desestimado, sin perjuicio de que su subsanación sea sencilla mediante la aportación de un nuevo testimonio que no suscite dudas de autenticidad. |
| R. 3/11/2015 BOE: 24/11/2015 Registro de Vilanova i la Geltrú n 1. USUCAPIÓN: REQUISITOS PARA LA INSCRIPCIÓN. FINCA REGISTRAL: IDENTIFICACIÓN. FINCA REGISTRAL: EXPRESIÓN DE LA SUPERFICIE. La usucapión reconocida mediante sentencia a favor de los actores constituye sin duda un título apto para la inscripción y el hecho de recaer sobre una finca inscrita en absoluto impide que, tras la adquisición e inscripción por parte del titular registral pueda pasar a ser dueño por usucapión un tercero mediante la posesión del inmueble en las condiciones establecidas por la ley, ya que la inscripción del derecho en el Registro de la Propiedad no dota al mismo de imprescriptibilidad (cfr. artículo 36 de la Ley Hipotecaria). En el caso de la usucapión extraordinaria, puesto que el procedimiento seguido para su declaración alterará el contenido de los libros del Registro deberá ser entablado, en todo caso, contra el titular registral para evitar su indefensión, pero no será necesaria la acreditación de la existencia o la validez de los títulos de hipotéticos adquirentes posteriores pues precisamente dicha modalidad de prescripción adquisitiva no precisa ni de buena fe ni de justo título siendo únicamente necesario acreditar la posesión en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida. Dictada la sentencia en rebeldía procesal de los demandados, tal y como consta en la propia resolución, resulta de aplicación lo dispuesto en el artículo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y cumplidos los plazos legales nada impide la inscripción o cancelación de asientos. Debe partirse de lo que constituye doctrina reiterada por esta Dirección General, en el sentido de que, siendo la finca el elemento primordial de nuestro sistema registral –de folio real–, por ser la base sobre la que se asientan todas las operaciones con trascendencia jurídico real (cfr. artículos 1, 8, 9, 17, 20, 38 y 243 de la Ley Hipotecaria y 44 y 51.6 del Reglamento Hipotecario), constituye presupuesto básico de toda actividad registral la identidad o coincidencia indubitada entre la finca que aparece descrita en el título presentado y la que figura inscrita en el Registro. En el presente caso la registradora señala en su nota que «de los documentos presentados no puede apreciarse la identidad de la finca, habida cuenta que la Sentencia la identifica como edificio conocido popularmente como «La Salvadora» sito en la calle (.) de Cubelles y el Registro de la Propiedad a nombre de la entidad Cooperativa La Salvadora consta inscrito edificio de dos plantas sito en la calle (.) o calle (.)». Sin embargo, no parece que la mera alteración del número de policía sea motivo suficiente para apreciar esa falta de identidad. Sobre todo si se tiene en cuenta que en la sentencia objeto de calificación se ha identificado la finca, no sólo en atención a la calle y número, sino que se han señalado los datos registrales completos de la misma. Sí que debe confirmarse el criterio sostenido por la registradora al exigir que se exprese la superficie de la finca en el título presentado, aunque en el historial registral la misma aparezca sin expresión de su medida. Una finca que se halla inscrita sin expresión de su superficie no puede decirse que sea plenamente equiparable a una finca no inmatriculada. Lo que ocurre es que no consta correctamente especificada su superficie. Y, dada la trascendencia que el dato de la superficie tiene en la delimitación de la finca registral, podemos decir que la inscripción de la superficie de una finca que hasta ese momento no la tenía consignada en su historial registral, sin ser en sentido técnico una inmatriculación, tiene cierta entidad inmatriculador. Aunque como ya se ha dicho, la registración de la superficie de una finca que consta inscrita sin ella, tiene cierto carácter inmatriculador, debe admitirse que se pueda llevar a efecto aplicando analógicamente los procedimientos previstos para la inscripción de los excesos de cabida. Y por supuesto siempre teniendo en cuenta la imprescindible aplicación de lo establecido en el artículo 53.7 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social. |
| R. 6/11/2015 BOE: 24/11/2015 Registro de Villanueva de los Infantes. SENTENCIAS DICTADAS EN REBELDÍA: REQUISITOS PARA LA INSCRIPCIÓN. FINCA REGISTRAL: IDENTIFICACIÓN. CALIFICACIÓN REGISTRAL: DOCUMENTOS JUDICIALES. SUSTITUCIÓN FIEDICOMISARIA: ACTOS DE DISPOSICIÓN POR EL FIDUCIARIO. Aun cuando conste acreditado en tiempo y forma la firmeza de la resolución, es aplicable la doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en el «Vistos») según la cual, cuando una sentencia se hubiera dictado en rebeldía es preciso que, además de ser firme, haya transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde. En este sentido, la Ley de Enjuiciamiento Civil señala tres plazos de caducidad para el ejercicio de la acción de rescisión de las sentencias dictadas en rebeldía, a contar desde la notificación de la sentencia: un primero de veinte días, para el caso de que dicha sentencia se hubiera notificado personalmente; un segundo plazo de cuatro meses, para el caso de que la notificación no hubiera sido personal, y un tercer plazo extraordinario máximo de dieciséis meses para el supuesto de que el demandado no hubiera podido ejercitar la acción de rescisión de la sentencia por continuar subsistiendo la causa de fuerza mayor que hubiera impedido al rebelde la comparecencia. Por otra parte, el transcurso de tales plazos debe resultar del propio documento presentado a la calificación o bien de otro documento que lo complemente. Por tanto, el acceso al Registro de los títulos exige que la descripción que en ellos se contenga de la finca objeto del correspondiente acto o negocio jurídico permita apreciar de modo indubitado la identidad entre el bien inscrito y el transmitido. Tratándose de fincas formadas por división, la determinación de la superficie deviene imprescindible, sin que pueda tenerse en cuenta en la resolución del presente recurso documentos no aportados en el momento de la calificación (cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria), como el que se contiene en el escrito de recurso de las descripciones con referencia al suplico de la demanda. Por lo tanto dicho defecto debe confirmarse. Distinta ha de ser la conclusión a que debe llegarse en lo relativo a la constancia del valor. Entiende el registrador imprescindible su constancia a efectos de poder calificar la posible existencia de un exceso de adjudicación no causalizado al no mantener las fincas adjudicadas proporción con la cuota de participación de cada condómino en la matriz. n el presente caso se trata de una sentencia judicial, resultando por tanto aplicable la doctrina relativa a la calificación registral de los documentos judiciales. Por tanto si se entiende, como así hace el registrador, que el valor afecta a la validez o fondo de la decisión judicial, resulta clara la falta de competencia del Registrador para extender la calificación a tal extremo al amparo de lo dispuesto en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario. Por todo ello debe revocarse la calificación en cuanto a tal extremo. Para que la enajenación de bienes fideicomitidos, sea enajenación de la plenitud del derecho sobre ellos, puede conseguirse si fiduciario y fideicomisario de común acuerdo conciertan la enajenación con el adquirente de que se trate, ya que entre los dos reúnen el poder pleno y definitivo sobre aquéllos, distribuyéndose entre ambos, en la proporción que establezcan, la contraprestación que se dé por el derecho total sobre los bienes. Ahora bien, el hecho de que una porción indivisa de la finca esté afecta al gravamen fideicomisario no puede tener, para toda la comunidad, la consecuencia tan perturbadora de impedir la extinción de la comunidad en tanto no medie el consentimiento no sólo de los titulares actuales (herederos fiduciarios) sino también de los futuros (herederos fideicomisario) algunos de los cuales pueden ni siquiera estar concebidos. Cuando cualquiera de los que tienen su cuota libre ejercita su facultad de exigir la extinción del condominio se plantea el problema de quién está legitimado pasivamente por la parte a que afecta el fideicomiso.Es evidente que lo son en primer término los herederos fiduciarios y respecto de los fideicomisarios determinados, habrá que entender que lo son ellos mismos. Respecto de la parte correspondiente a los fideicomisarios todavía no determinados individualmente será el fiduciario quien tendrá las mismas facultades particionales que tendría el administrador del ausente en cuanto a la cuota a que estuviere llamado el ausente, entre las que están, con la debida intervención del letrado de la Administración de Justicia (cfr. artículos 185 y 186 del Código Civil, según redacción dada por la Ley 15/2015, de 2 de julio, y Capítulo IX de la Ley 15/2015, de 2 de julio de Jurisdicción Voluntaria, y artículo 804 del Código Civil, y artículos 440 y 456 de la Ley Orgánica del Poder Judicial conforme a la disposición adicional primera de la Ley 7/2015, de 21 de julio), la de consentir la extinción del condominio, con plena y definitiva eficacia por cuanto hace a los demás copropietarios. El defecto tal y como ha sido redactado debe ser revocado pues no es preciso en todo caso el consentimiento de los fideicomisarios ratificando la división. Pero la demanda debe interponerse también contra los fideicomisarios en los términos que han quedado expuestos. |
| R. 21/12/2015 BOE: 6/1/2016 Registro de Madrid n 11. DOBLE INMATRICULACIÓN: REQUISITOS PARA SUBSANARLA. Este Centro Directivo ha reiterado (Resoluciones en «Vistos») que «de lo que no cabe ninguna duda, y se colige directamente del artículo 313 del Reglamento Hipotecario y de todos los concordantes que afectan al principio del tracto sucesivo y de la tutela judicial efectiva y la proscripción de la indefensión, es de que en el procedimiento declarativo en que se residencie la correspondiente controversia sobre la preferencia de uno u otro folio registral y, por tanto, de los derechos en ellos reflejados, han de ser llamados todos los titulares de cualquier derecho o carga que puedan verse afectados o perjudicados por la eventual sentencia que ponga fin al procedimiento, y no sólo los titulares dominicales. Por todo lo expuesto, resulta evidente que en el presente caso, para la rectificación registral ahora pretendida, no concurre el consentimiento expreso de todos los titulares registrales, ni el de todos sus herederos o causahabientes, como reconoce el propio recurrente, por lo que el primer defecto señalado por la registradora ha de ser confirmado, y desestimado el recurso en este punto. No obstante, debe destacarse aquí que, en puridad conceptual y legal, ni siquiera hubiera bastado reunir el consentimiento de todos los supuestos herederos o causahabientes extrarregistrales de los titulares registrales, como pide y con el que parece conformarse la registradora, sino que en virtud de los mismos artículos 20 y 38 de la Ley Hipotecaria en los que se fundamenta su calificación, y de otros del mismo texto legal, sería precisa además la concurrencia de muchos otros requisitos, que aunque no sean objeto del presente recurso por no haber sido señalados en la concreta calificación registral recurrida, no merecen ser obviados en la presente Resolución, sino al menos referidos siquiera someramente, pues resulta evidente que por exigencia del principio de tracto sucesivo, faltaría la previa inscripción registral del derecho que aleguen los supuestos causahabientes que presten tales consentimientos, con el cumplimiento de los requisitos documentales, civiles y fiscales que en cada caso proceda, así como la previa inscripción de los negocios subyacentes y cuya inscripción quedó omitida y burlada por la vía de la doble inmatriculación consciente, tales como las supuestas segregaciones y adjudicaciones por extinción del condominio existente sobre la finca registral, todo ello con el cumplimiento también de los requisitos documentales, civiles, fiscales y además urbanísticos en cada caso pertinentes. Y aun cumpliendo todo ello, quedaría sin solventar la situación confesada de doble inmatriculación, la cual exigiría, salvo sentencia judicial, el acuerdo expreso no sólo entre todos los titulares registrales de la finca inicial y que primero se inmatriculó, que es la registral 1.025, sino también el de todos los titulares actuales de las otras fincas que, siendo en realidad parte de ella, se inmatricularon posteriormente incurriendo en doble inmatriculación confesada. Y es claro que en el caso que nos ocupa, ni se ha reunido el consentimiento de todos los titulares registrales de la finca 1.025, ni se ha intentado siquiera reunir el consentimiento de los titulares registrales de las otras fincas que se dicen ser porciones de ella doblemente inmatriculadas. No es que simplemente estemos ante un exceso de cabida propiamente dicho, en el que la registradora albergue dudas fundadas sobre la identidad de la finca, sino que es obvio que de las propias manifestaciones de los interesados resulta que no estamos ante una rectificación de la medición superficial errónea de una finca que permanece perimetralmente inalterada, sino algo sustancial y radicalmente distinto y que ni siquiera sería posible inscribir por la vía exigida por la registradora, y con la que de nuevo parece conformarse, del acta de notoriedad anunciada en la escritura, pero en realidad no tramitada ni aportada. |
| R. 21/12/2015 BOE: 6/1/2016 Registro de Torredembarra. RECURSO GUBERNATIVO: COMPETENCIA DE LAS COMUNIDADES AUTÓNOMAS. HIPOTECA: CALIFICACIÓN REGISTRAL DE SUS CLÁUSULAS. CONSTITUCIONALIDAD DE LAS NORMAS: SU CONTROL EXCEDE DEL ÁMBITO DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL. Competencia para resolver este recurso. No cabe duda que la cuestión de la cuestión de la «protección de consumidores y usuarios» se trata de una materia transversal cuya regulación aparece en combinación con otros sectores de actividad que se relacionan con ella, como puede ser la legislación civil, registral, mercantil, financiera, etc.; por lo que la resolución de esta cuestión previa que nos ocupa exige el análisis de las concretas competencias que ostentan el Estado y las Comunidades Autónomas en esta materia de la «defensa de consumidores y usuarios» y la subsunción del hecho concreto objeto del expediente en el contexto normativo adecuado. En aplicación de estas competencias exclusivas, especialmente de las referidas a la materia de fijación de las bases de las obligaciones contractuales, de ordenación de los registros e instrumentos públicos y de ordenación del crédito y de la banca, las normas citadas han tenido como objeto establecer un régimen jurídico uniforme de protección de los consumidores y usuarios en el ámbito de todo el Estado, entre cuyas normas básicas se encuentran la proclamación de la nulidad de pleno derecho de las cláusulas abusivas de los contratos de préstamo y crédito hipotecarios con subsistencia del contrato (artículos 83 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y 8 de la Ley sobre condiciones generales de la contratación) y la determinación de los límites de las cláusulas hipotecarias y los requisitos de transparencia contractual de las mismas para que puedan acceder al Registro de la Propiedad (ej. artículos 84 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, 114 de la Ley Hipotecaria o 6 de la Ley 1/2013). Congruentemente con este ámbito competencial, la legislación catalana no contiene normas acerca de las consecuencias civiles de las cláusulas abusivas sobre la eficacia de los contratos de préstamo hipotecario ni sobre la inscripción registral de los mismos. Con base en todo lo expuesto este Centro Directivo se considera competente para resolver el presento recurso ya que la materia discutida no es de Derecho especial catalán, sino que versa sobre la determinación de las consecuencias civiles o contractuales de las cláusulas abusivas de los contratos de préstamo o crédito hipotecario, la calificación registral de tales cláusulas y la regulación de los efectos que la apreciación registral de las mismas tiene sobre su inscripción, lo que es ajeno al Derecho catalán ya que está regulada por disposiciones de ámbito estatal. Calificación registral de las cláusulas de los préstamos y créditos hipotecarios. La Resolución de 28 de abril de 2015 después de fijar los supuestos de aplicación de la legislación sobre transparencia de las cláusulas de los contratos de préstamo hipotecario y de protección de los consumidores, y de aclarar, con base en el referido criterio de interpretación sistemática, el contenido necesario de la inscripción de hipoteca y los efectos jurídicos de la misma, procede a señalar cuál es el alcance de la calificación registral de las estipulaciones contenidas en las escrituras de préstamos y créditos hipotecarios atendiendo a la aplicabilidad o no de la citada normativa de defensa de los consumidores. Así el registrador podrá, con carácter general en todo tipo de hipotecas, negar la inscripción de aquellas cláusulas que, con independencia de su validez civil o posible eficacia real, no tengan carácter inscribible por estar expresamente excluido su acceso al Registro de la Propiedad por una norma de naturaleza hipotecaria de carácter imperativo, bien de forma automática o bien por no reunir los requisitos necesarios para su inscripción. Igualmente el registrador podrá rechazar aquellas otras cláusulas que sean contrarias a normas imperativas o prohibitivas expresas y objetivas y, por tanto, nulas de pleno derecho. A este respecto debe recordarse que la Ley 7/1998 de Condiciones Generales de la Contratación (las predispuestas por una de las partes con el objeto de incorporarlas a una pluralidad de contratos) es aplicable aunque el adherente -persona física o jurídica- sea un profesional y actúe en el marco de su actividad (artículo 3) y que son nulas de pleno derecho las condiciones generales que contradigan en perjuicio del adherente lo dispuesto en dicha Ley o en cualquier otra norma imperativa o prohibitiva (artículo 8.1), sin necesidad de que tengan la condición de abusivas. Y, por último, también podrán denegarse las cláusulas que no tengan carácter inscribible por ser puramente obligacionales y no ostentar la condición de cláusula financiera, sin que se pacte tampoco que su incumplimiento genere el vencimiento anticipado de la obligación principal, ni se garantice su importe económico con alguno de los conceptos de la responsabilidad hipotecaria; cláusulas que deben ser depuradas simplemente por esa carencia de eficacia real (artículo 98 de la Ley Hipotecaria). Tratándose de préstamos hipotecarios a los que les es aplicable la normativa de protección de los consumidores, adicionalmente se podrán rechazar la inscripción de las cláusulas por razón de abusividad en dos supuestos concretos: a) cuando la nulidad por abusividad hubiera sido declarada mediante resolución judicial firme, sin que sea necesario que conste inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación; y b) cuando el carácter abusivo de la cláusula pueda ser apreciado directamente por el registrador de forma objetiva, sin realizar ningún juicio de ponderación en relación con las circunstancias particulares del caso concreto, bien porque coincidan con alguna de las tipificadas como tales en la denominada «lista negra» de los artículos 85 a 90 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios o bien por vulnerar otra norma específica sobre la materia, como el artículo 114.3 de la Ley Hipotecaria, con base en la doctrina de la nulidad «apud acta» recogida en la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de septiembre de 2013. Deberá también rechazar la inscripción de las escrituras de hipotecas respecto de las que no se acredite el cumplimiento de los requisitos de información y transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios, y la forma -normal o reforzada- que, en cada caso, el legislador haya elegido para asegurarse del conocimiento por parte de los usuarios de los productos bancarios, del riesgo financiero que comporta el contrato en general o alguna de las singulares cláusulas financieras o de vencimiento anticipado que lo componen. Por último, respecto del controvertido tema de la calificación de las cláusulas de vencimiento anticipado, son también utilizables en el control de legalidad de las mismas, las normas y principios generales del sistema registral español, que se concretan en la exigencia de los siguientes requisitos: a) que el vencimiento anticipado no se vincule al incumplimiento de obligaciones accesorias o irrelevantes; b) que cumplan con el requisito de determinación hipotecaria que es de exigencia ineludible para la eficacia del derecho real de que se trate; c) que procede la exclusión de aquellas causas de vencimiento anticipado que sean totalmente ajenas al crédito garantizado y cuya efectividad no menoscabe la garantía real ni la preferencia de la hipoteca. El registrador de la Propiedad carece de facultades para analizar la legalidad o constitucionalidad de las disposiciones que ha de aplicar en el ejercicio de su función, sino que debe limitarse a apreciar la validez de los actos dispositivos atendiendo al ordenamiento jurídico vigente y aplicable en cada momento, ya sea éste comunitario, estatal o autonómico. Tampoco es el recurso el medio apropiado para apreciar esa posible inconstitucionalidad. El artículo 251-6, número 4, letra a) del Código de consumo de Cataluña en su redacción de la Ley 20/2014 dispone que «en los contratos de créditos y préstamos hipotecarios se consideran abusivas las siguientes cláusulas: a) Las que incluyan un tipo de interés de demora superior a tres veces el interés legal del dinero vigente en el momento de la firma del contrato». Esta norma sería aplicable, en tanto no se presente recurso ante el Tribunal Constitucional, la citada norma autonómica y, en consecuencia, el registrador deberá rechazar la inscripción de la cláusula discutida en cuanto contraria a una norma prohibitiva. En el presente supuesto, como queda dicho, se ha aportado la expresión manuscrita del deudor acerca de su comprensión real de las consecuencias de la cláusula suelo, por lo que la única objeción a la inscribibilidad de la cláusula que se podría hacer en el ámbito registral sería la corrección de la dicción del escrito del prestatario acerca del efectivo conocimiento de su posición contractual en cuanto a las limitaciones del interés variable, compresión que en el contexto catalán exigirá una adaptación de la redacción del escrito a cada uno de los distintos supuestos que según el artículo 251-6 número 4, letra b), del Código de consumo de Cataluña generan la necesidad de su aportación; lo cual no ha sido alegado por el registrador. Por último, en cuanto a la afirmación del registrador de que el límite techo fijado -15%- es superior al límite máximo de los intereses ordinarios a efectos hipotecarios -12%- indicados en la escritura, y que esta circunstancia es contraria a las exigencias recogidas en el artículo 12 de la Ley Hipotecaria que, según el entendimiento del registrador, impide la inscripción de una cláusula techo obligacional superior al límite máximo de intereses ordinarios a efectos hipotecarios, porque «siendo la hipoteca accesoria del préstamo conforme a la naturaleza de la hipoteca que garantiza los intereses ordinarios como de tráfico, a diferencia de la de seguridad de los de demora», ambas cifras deben coincidir; se trata de un argumento que debe ser rechazado. |
| R. 4/1/2016 BOE: 4/2/2016 Registro de Torredembarra. RECURSO GUBERNATIVO: COMPETENCIA DE LAS COMUNIDADES AUTÓNOMAS. HIPOTECA: CALIFICACIÓN REGISTRAL DE SUS CLÁUSULAS. CONSTITUCIONALIDAD DE LAS NORMAS: SU CONTROL EXCEDE DEL ÁMBITO DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL. Competencia para resolver este recurso. No cabe duda que la cuestión de la cuestión de la «protección de consumidores y usuarios» se trata de una materia transversal cuya regulación aparece en combinación con otros sectores de actividad que se relacionan con ella, como puede ser la legislación civil, registral, mercantil, financiera, etc.; por lo que la resolución de esta cuestión previa que nos ocupa exige el análisis de las concretas competencias que ostentan el Estado y las Comunidades Autónomas en esta materia de la «defensa de consumidores y usuarios» y la subsunción del hecho concreto objeto del expediente en el contexto normativo adecuado. En aplicación de estas competencias exclusivas, especialmente de las referidas a la materia de fijación de las bases de las obligaciones contractuales, de ordenación de los registros e instrumentos públicos y de ordenación del crédito y de la banca, las normas citadas han tenido como objeto establecer un régimen jurídico uniforme de protección de los consumidores y usuarios en el ámbito de todo el Estado, entre cuyas normas básicas se encuentran la proclamación de la nulidad de pleno derecho de las cláusulas abusivas de los contratos de préstamo y crédito hipotecarios con subsistencia del contrato (artículos 83 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y 8 de la Ley sobre condiciones generales de la contratación) y la determinación de los límites de las cláusulas hipotecarias y los requisitos de transparencia contractual de las mismas para que puedan acceder al Registro de la Propiedad (ej. artículos 84 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, 114 de la Ley Hipotecaria o 6 de la Ley 1/2013). Congruentemente con este ámbito competencial, la legislación catalana no contiene normas acerca de las consecuencias civiles de las cláusulas abusivas sobre la eficacia de los contratos de préstamo hipotecario ni sobre la inscripción registral de los mismos. Con base en todo lo expuesto este Centro Directivo se considera competente para resolver el presento recurso ya que la materia discutida no es de Derecho especial catalán, sino que versa sobre la determinación de las consecuencias civiles o contractuales de las cláusulas abusivas de los contratos de préstamo o crédito hipotecario, la calificación registral de tales cláusulas y la regulación de los efectos que la apreciación registral de las mismas tiene sobre su inscripción, lo que es ajeno al Derecho catalán ya que está regulada por disposiciones de ámbito estatal. El registrador de la Propiedad carece de facultades para analizar la legalidad o constitucionalidad de las disposiciones que ha de aplicar en el ejercicio de su función, sino que debe limitarse a apreciar la validez de los actos dispositivos atendiendo al ordenamiento jurídico vigente y aplicable en cada momento, ya sea éste comunitario, estatal o autonómico. Tampoco es el recurso el medio apropiado para apreciar esa posible inconstitucionalidad. El artículo 251-6, número 4, letra a) del Código de consumo de Cataluña en su redacción de la Ley 20/2014 dispone que «en los contratos de créditos y préstamos hipotecarios se consideran abusivas las siguientes cláusulas: a) Las que incluyan un tipo de interés de demora superior a tres veces el interés legal del dinero vigente en el momento de la firma del contrato». Esta norma sería aplicable, en tanto no se presente recurso ante el Tribunal Constitucional, la citada norma autonómica y, en consecuencia, el registrador deberá rechazar la inscripción de la cláusula discutida en cuanto contraria a una norma prohibitiva. En el supuesto objeto de este recurso la finalidad del préstamo garantizado con la hipoteca es la adquisición de la vivienda habitual de los prestatarios, como expresamente se indica en la escritura; por lo que resulta aplicable la legislación estatal. En este caso, frente a lo que ya se resolvió en las Resoluciones de 25 de septiembre, 9 y 10 de octubre y 17 de noviembre de 2015, debe rechazarse la aplicación de la norma autonómica, porque la concurrencia de los requisitos de aplicabilidad de la norma estatal, que no tenía lugar en los supuestos de esas resoluciones y que goza de jerarquía normativa, es inconciliable con aquella, ya que ambas normativas establecen un régimen distinto de fijación del interés moratorio: «tres veces el interés legal del dinero en el momento del devengo» la norma estatal, y «tres veces el interés legal del dinero en el momento de la firma del contrato» la norma autonómica, cuyas consecuencias económicas para el deudor difieren. No puede afirmarse en contrario que la norma autonómica supone, en este supuesto concreto, un reforzamiento de la protección del consumidor, porque siendo idéntico el interés moratorio inicial en ambas legislaciones, mientras que en la legislación catalana el mismo permanece inalterado durante toda la vida del préstamo; en la legislación estatal, si bien es susceptible de aumento, el cual siempre será moderado dada la fijación del interés legal del dinero por el Gobierno nacional, también es susceptible de disminución, de cuyo beneficio la normativa catalana priva al prestatario. En consecuencia, al ajustarse la cláusula suspendida a las exigencias de la normativa estatal aplicable, el recurso en cuanto a este defecto debe ser admitido. La determinación de la responsabilidad hipotecaria por intereses moratorios, cuando sea aplicable el artículo 114.3o de la Ley Hipotecaria, por destinarse el préstamo o crédito a la adquisición de la vivienda habitual del prestatario, deberá incluir expresamente la referencia de que el tipo máximo fijado no será aplicable «en caso de exceder de tres veces el interés legal del dinero vigente en el momento del devengo», es decir, que sólo se aplicará como un nuevo límite para el supuesto de que el triple del interés legal del dinero fuera superior, y nunca como un límite general a efectos hipotecarios. Y la garantía de los intereses sujetos a fluctuación, desde el momento en que a través del asiento registral no puede determinarse la suma concreta a que en cada período de devengo van a ascender, tan solo cabe a través de una hipoteca de máximo, para las que por exigencia del principio de determinación registral (artículos 12 de la Ley Hipotecaria y 219 de su Reglamento) se requiere señalar el tope máximo del tipo de interés que queda cubierto con la garantía hipotecaria que se constituye y cuya determinación (Resoluciones de 16 de febrero de 1990 y 20 de septiembre de 1996), en cuanto delimita el alcance del derecho real constituido, lo es a todos los efectos, tanto favorables como adversos, ya en las relaciones con terceros, ya en las que se establecen entre el titular del derecho de garantía y el dueño de la finca hipotecada que sea a la vez deudor hipotecario. Lo que en ningún caso puede admitirse, so pretexto de que la variabilidad futura de los tipos de interés legal del dinero es imprevisible, es que se pacte un tipo fijo de intereses de demora que ya, a presente en la misma fecha de la constitución de la hipoteca, infrinja el límite legal de los que se pueden devengar en el año de constitución, como ocurre en el supuesto de hecho de esta resolución. Es necesario, por tanto, que de la propia cláusula contractual de la responsabilidad hipotecara por intereses moratorios resulte inequívocamente que el tipo máximo pactado para dicha cobertura del derecho real sólo será aplicable si en el momento del devengo de los intereses moratorios dicho tipo es igual o inferior al referido límite legal impuesto en el artículo 114, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria. |
| R. 7/1/2016 BOE: 4/2/2016 Registro de Zaragoza n 3. PLUSVALÍA: ACREDITACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DE LOS REQUISITOS FISCALES. Son numerosas las ocasiones en las que este Centro Directivo (vid. Resoluciones recogidas en los «Vistos») ha analizado el alcance del denominado cierre registral por no acreditar el cumplimiento de las obligaciones fiscales, tanto en relación a los Impuestos de Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados y de Sucesiones y Donaciones, como respecto al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía). La falta de acreditación de la liquidación del Impuesto de Plusvalía supone el cierre del Registro (salvo en lo relativo a la práctica del asiento de presentación) y la suspensión de la calificación del documento. No concurriendo circunstancias de realización de especial tarea de cooperación con la Administración de Justicia (Resolución de 21 de diciembre de 1987) ni resultando supuestos de expresa e indubitada no sujeción al Impuesto (apartados 2 a 4 del artículo 104 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales) o de clara causa legal de exención fiscal -como ocurre en la aceptación de una hipoteca unilateral efectuada por la Tesorería General de la Seguridad Social (Resolución de 23 de abril de 2007)-, imponer al registrador la calificación de la sujeción o no al Impuesto de ciertos actos contenidos en el documento presentado a inscripción supondría obligarle a realizar inevitablemente declaraciones tributarias que (aunque sea con los limitados efectos de facilitar el acceso al Registro de la Propiedad) quedan fuera del ámbito de la competencia reconocida a este Centro Directivo, de modo que, aunque es posible que el registrador aprecie la no sujeción de determinado acto a las obligaciones fiscales, ha de tenerse en cuenta que si para salvar su responsabilidad exigiere la correspondiente nota de pago, exención, prescripción o no sujeción, habrán de ser los órganos tributarios competentes -en este caso, municipales- los que podrán manifestarse al respecto al recibir la comunicación impuesta por ley, sin que corresponda a esta Dirección General el pronunciarse, a no existir razones superiores para ello (por ejemplo, cfr. artículo 118 de la Constitución) o tratarse de un supuesto en el que se esté́ incurriendo en la exigencia de un trámite desproporcionado que pueda producir una dilación indebida. En el presente caso la registradora alberga dudas fundadas sobre el alcance de la no sujeción al producirse la división del patrimonio líquido derivado del consorcio conyugal de manera abiertamente desigual entre los cónyuges, generando un gran exceso de adjudicación a favor de don J. C. S., sin que se especifique la compensación que justifique dicho exceso por lo que no queda claro que tenga su causa en el acto liquidatoria en sí, sino que cabe la posibilidad de que existan cualesquiera otros negocios o acuerdos entre los esposos que se han desarrollado de forma paralela al proceso de divorcio y de liquidación del patrimonio consorcial y que se hacen efectivos en el convenio regulador. |
| R. 7/1/2016 BOE: 4/2/2016 Registro de Icod de los Vinos. SENTENCIA DICTADA EN JUICIO DECLARATIVO: REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO. Sobre la posibilidad de acudir a un juicio declarativo para obtener la reanudación del tracto en estos casos, esta Dirección General ha señalado que, aunque la demanda se haya dirigido contra el titular registral, la sentencia dictada en procedimiento declarativo sólo valdría para reanudar el tracto en el supuesto en que aparecieran como demandados los titulares registrales, quienes de ellos adquirieron y todos los titulares intermedios hasta enlazar con la titularidad del demandante, y en que se pidiese la declaración de la realidad, validez y eficacia de todos esos títulos traslativos intermedios, en este caso, lo que se estaría haciendo al inscribir la sentencia sería inscribir todos los títulos intermedios, con lo que el supuesto no sería propiamente reanudación de un tracto interrumpido. Debe por tanto dilucidarse si cuando en la sentencia no se reflejan todas las transmisiones operadas ni se identifican las personas demandadas y en qué concepto lo fueron pueden mediante instancia privada completarse dichos datos. Respecto de esta cuestión, este Centro Directivo ha reiterado en numerosas ocasiones (vid. Resoluciones en los «Vistos») que todo documento que acceda al Registro y que pretenda alterar su contenido debe reunir los requisitos previstos en la legislación hipotecaria (artículo 21 de la Ley Hipotecaria). Bien es cierto que la instancia privada es admisible como complementaria de los documentos judiciales en algunas ocasiones, como por ejemplo a efectos de completar la descripción de la finca o las circunstancias personales de los adjudicatarios o adquirentes, siempre y cuando a tenor del contenido del documento no existan dudas sobre cuál es la finca o los titulares afectados. Sin embargo en este supuesto la instancia no puede suplir la competencia del Juzgado para determinar la condición y el carácter de la intervención de los demandados. |
| R. 8/1/2016 BOE: 4/2/2016 Registro de Puerto de la Cruz. PROPIEDAD HORIZONTAL: OBRAS EN DEPARTAMENTOS INDEPENDIENTES. Es cierto que, tratándose de un elemento privativo, se admite la posibilidad de modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario (vid. artículo 7 de la Ley sobre propiedad horizontal). Pero una modificación en la descripción de un elemento privativo como la presente, en cuanto excede de ese ámbito de actuación individual que se reconoce por la Ley a su propietario, no puede llevarse a cabo sin que se acredite el acuerdo unánime de la junta de propietarios (vid. artículos 5 y 17, apartados 6 a 8, de la Ley sobre propiedad horizontal). |
| R. 8/1/2016 BOE: 4/2/2016 Registro de Mora de Rubielos. RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. En ningún caso corresponde a esta Dirección General realizar manifestación alguna sobre la adecuación a la legalidad o no de la anotación preventiva practicada, debiendo limitarse el recurso, conforme a las previsiones contenidas en el artículo 324 de la Ley Hipotecaria sobre «las calificaciones negativas del registrador», limitando su contenido a «cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma» (artículo 326 Ley Hipotecaria). Es por todo ello por lo que en el presente expediente este Centro Directivo debe pronunciarse exclusivamente sobre si una instancia privada presentada por el titular registral de un inmueble es título suficiente para solicitar la cancelación de una anotación preventiva de embargo ordenada en sede judicial. Esta cuestión ha sido resuelta por este Centro Directivo (Resolución de 28 de marzo de 2011) al entender que «la respuesta a la cuestión planteada ha de ser negativa y, por tanto, el recurso debe ser desestimado. Al carácter excepcional del documento privado en el procedimiento registral que implica, como regla general, no sólo su falta de aptitud formal para la práctica de asientos en los libros de inscripciones del Registro, sino incluso la denegación de su presentación en el Libro Diario (cfr. artículos 3 de la Ley Hipotecaria, y 420.1 del Reglamento Hipotecario), se une el hecho de que practicado un asiento en el Registro, éste queda bajo la salvaguardia de los Tribunales y sólo puede ser rectificado o dejado sin efecto de acuerdo a los procedimientos legalmente previstos (cfr. artículos 1.2, 40, 82 y 83 de la Ley Hipotecaria), sin que una mera instancia privada tenga virtualidad alguna, cualquiera que sea la causa que se invoque, para rectificar o cancelar una anotación». |
| R. 11/1/2016 BOE: 4/2/2016 Registro de Madrid n 28. RECURSO GUBERNATIVO: PUEDE INTERPONERSE AÚN DESPUÉS DE SUBSANAR EL DEFECTO. ARRENDAMIENTOS URBANOS: DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE. Con carácter previo hay que recordar la doctrina de este Centro Directivo según la cual la subsanación del defecto y la práctica en su caso de la inscripción solicitada no son obstáculo para la interposición del recurso contra la calificación del registrador. La nota de calificación que da origen al presente recurso cuestiona la certeza de la manifestación hecha por el vendedor-arrendador de haber renunciado el arrendatario a su derecho de adquisición preferente ya que ni se une a la escritura copia del contrato de arrendamiento celebrado, ni consta que el mismo se haya exhibido al notario, ni se acompaña copia del contrato. La Ley 4/2013 no ha derogado el régimen del derecho de adquisición preferente contenido en los números 1 a 7 del artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aunque sí ha introducido en el artículo 25 un nuevo párrafo para reconocer con amplitud la posibilidad de renuncia por parte del arrendatario a ese derecho e imponiendo al arrendador la obligación de comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa. Tal comunicación no tiene por objeto servir como «dies a quo» para el inicio del cómputo del plazo en que el arrendatario pueda ejercitar su derecho de tanteo o en su caso de retracto, del que contractualmente carece, sino como una obligación impuesta por la ley al arrendador-vendedor que, en su caso, podría determinar alguna responsabilidad por falta de cumplimiento o de protección al arrendatario por el pago de buena fe de la renta arrendaticia a quien no fuera ya arrendador. A la vista de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, se exige un plus de diligencia en el arrendatario para que su derecho sea oponible frente a tercero inscrito (artículos 7 y 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos); de tal modo que es precisamente en estos supuestos de manifestación inexacta del vendedor-arrendador sobre la situación de estar libre de arrendamientos la vivienda transmitida o la manifestación de haberse renunciado por el arrendatario a los derechos de adquisición preferente, donde la inscripción del derecho de arrendamiento en el Registro de la Propiedad adquiere toda su importancia al objeto de que el mismo le sea oponible al tercer adquirente, de tal modo que no puede quien no ha inscrito su derecho hacerlo oponible frente a tercero que inscribe y que adquiere confiado en el contenido del Registro y en la manifestación expresa realizada en documento público de estar la finca libre de arrendamientos o de haberse renunciado por el arrendatario a los derechos de adquisición preferente. |
| R. 11/1/2016 BOE: 4/2/2016 Registro de Madrid n 28. RECURSO GUBERNATIVO: PUEDE INTERPONERSE AÚN DESPUÉS DE SUBSANAR EL DEFECTO. ARRENDAMIENTOS URBANOS: DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE. Con carácter previo hay que recordar la doctrina de este Centro Directivo según la cual la subsanación del defecto y la práctica en su caso de la inscripción solicitada no son obstáculo para la interposición del recurso contra la calificación del registrador. La nota de calificación que da origen al presente recurso cuestiona la certeza de la manifestación hecha por el vendedor-arrendador de haber renunciado el arrendatario a su derecho de adquisición preferente ya que ni se une a la escritura copia del contrato de arrendamiento celebrado, ni consta que el mismo se haya exhibido al notario, ni se acompaña copia del contrato. La Ley 4/2013 no ha derogado el régimen del derecho de adquisición preferente contenido en los números 1 a 7 del artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aunque sí ha introducido en el artículo 25 un nuevo párrafo para reconocer con amplitud la posibilidad de renuncia por parte del arrendatario a ese derecho e imponiendo al arrendador la obligación de comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa. Tal comunicación no tiene por objeto servir como «dies a quo» para el inicio del cómputo del plazo en que el arrendatario pueda ejercitar su derecho de tanteo o en su caso de retracto, del que contractualmente carece, sino como una obligación impuesta por la ley al arrendador-vendedor que, en su caso, podría determinar alguna responsabilidad por falta de cumplimiento o de protección al arrendatario por el pago de buena fe de la renta arrendaticia a quien no fuera ya arrendador. A la vista de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, se exige un plus de diligencia en el arrendatario para que su derecho sea oponible frente a tercero inscrito (artículos 7 y 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos); de tal modo que es precisamente en estos supuestos de manifestación inexacta del vendedor-arrendador sobre la situación de estar libre de arrendamientos la vivienda transmitida o la manifestación de haberse renunciado por el arrendatario a los derechos de adquisición preferente, donde la inscripción del derecho de arrendamiento en el Registro de la Propiedad adquiere toda su importancia al objeto de que el mismo le sea oponible al tercer adquirente, de tal modo que no puede quien no ha inscrito su derecho hacerlo oponible frente a tercero que inscribe y que adquiere confiado en el contenido del Registro y en la manifestación expresa realizada en documento público de estar la finca libre de arrendamientos o de haberse renunciado por el arrendatario a los derechos de adquisición preferente. |
| R. 12/1/2016 BOE: 4/2/2016 Registro de Escalona. PROCEDIMIENTO REGISTRAL: ORDEN DE CALIFICACIÓN Y DESPACHO. ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS: SUBROGACIÓN DEL ADQUIRENTE DE LA FINCA EN LA POSICIÓN DE ARRENDADOR. Desde una perspectiva procedimental, el artículo 18.2 de la Ley Hipotecaria determina que «si el título hubiera sido retirado antes de la inscripción, tuviera defectos subsanables o existiera pendiente de inscripción un título presentado con anterioridad, el plazo de quince días se computará desde la fecha de la devolución del título, la subsanación o la inscripción del título previo, respectivamente. En estos casos, la vigencia del asiento de presentación se entenderá prorrogada hasta la terminación del plazo de inscripción». Esto es lo que ocurre precisamente en este expediente, pues con anterioridad a la presentación de la escritura de arrendamiento con opción de compra, que motiva este recurso, estaban presentados, pendientes de calificación, el decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas derivados del procedimiento de ejecución hipotecaria a instancia de «Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid» (hoy «Bankia, S.A.»). Debe manifestarse que desde una perspectiva exclusivamente registral, en lo que se refiere a la calificación del registrador, y sin prejuzgar, en modo alguno, la conclusión judicial que en su caso proceda, la subrogación que ordena el artículo 22.1 de la Ley de Arrendamientos Rústicos no puede ser apreciada automáticamente por el registrador, pues debe determinarse en primer lugar, y como requisito previo, que estemos en presencia precisamente de un arrendamiento rústico, es decir, de un arrendamiento que entre dentro del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Rústicos, tanto en lo que se refiere al ámbito personal de la indicada Ley (cfr. artículo 9 de la citada Ley), como por la existencia de supuestos exceptuados (artículo 6), o de inaplicación (artículo 7 de la Ley). Y, esta calificación del arrendamiento como rústico, a los efectos de aplicar la subrogación automática del adquirente, no puede hacerla el registrador. Debe tenerse en cuenta que, en el supuesto de que no fuera aplicable la Ley de Arrendamientos Rústicos y ser aplicable, por ejemplo, las normas del Código Civil, la solución es muy distinta, pues el artículo 1549 del Código Civil claramente establece que «con relación a terceros, no surtirán efecto los arrendamientos de bienes raíces que no se hallen debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad» y el artículo 1571.1 dispone que «el comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria». Es precisamente mediante la inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad el medio por el que se logra la protección del arrendatario y la eficacia del arriendo frente a terceros, incluso en los supuestos de arrendamientos de fincas rústicas, atribuyendo, ahora sí, efectos subrogatorios automáticos y de oponibilidad del arrendamiento inscrito frente a terceros adquirentes. Siempre y cuando se justifique la causa del cambio de una voluntad válidamente emitida, sería posible formular un nuevo negocio jurídico (o rectificar el antiguo, como ocurre en el supuesto planteado) que pudiera acceder al Registro, siempre y cuando se cumplieran los demás principios hipotecarios necesarios para practicar la inscripción. Por ello, y teniendo en cuenta las consideraciones practicadas, el defecto debe ser matizado, dentro de su relatividad, puesto que las declaraciones contradictorias sobre el estado arrendaticio provienen de distintos titulares y se producen en diferentes momentos temporales, y esta volatilidad puede justificar el cambio en la voluntad expresada sin que ello implique la vulneración de la tesis de los actos propios. Cabe recordar que siendo el contrato de arrendamiento un convenio que tiene por objeto la explotación y aprovechamiento de unos inmuebles concretos, se ha tenido en ponderación la calidad, ubicación y características de los mimos a la hora de su celebración y por ello el cambio de objeto debe recibir la plena aprobación de todas las partes, arrendatario y arrendador -en su condición de titular registral de las fincas arrendadas-, lo cual en el presente caso no se produce. Por lo demás, cabe cuestionar si la escritura de permuta, otorgada con posterioridad entre dos titulares registrales diferentes al actual (en su calidad de arrendador), y que accede al Registro antes de que el contrato de arrendamiento sea objeto de presentación, implica que las fincas tenidas en consideración en éste, y objeto del contrato de permuta, deben entenderse de manera directa con las fincas resultantes de ella. La respuesta debe ser negativa, ya que la intervención de titulares registrales diferentes hace imposible entender como intención implícita y tácita sustituir unas fincas por otras y su sometimiento al derecho de cesión de uso creado, surtiendo efecto de nuevo el principio de prioridad comentado a la hora de analizar el primer defecto. |
| R. 13/1/2016 BOE: 4/2/2016 Registro de Oropeza del Mar n 1. DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS: CÓDIGO SEGURO DE VALIDACIÓN EN DOCUMENTOS GENERADOS ELECTRÓNICAMENTE. Es cierto, como esta Dirección General tiene declarado (vid. Resoluciones de 10 de junio de 2009 y 12 de enero de 2012), que el procedimiento registral tiene una naturaleza especial que no encaja en la puramente administrativa, al versar sobre cuestiones civiles, por lo que la normativa a que está sujeto es la específica contenida en la legislación hipotecaria. De esta doctrina, reforzada por la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de enero de 2011. Sin embargo, cabe concluir la plena vigencia de la Ley 11/2007 y su normativa de desarrollo con relación a los documentos administrativos presentados en el ámbito registral. A la vista de lo dispuesto en los artículos 18 y 19 de la Ley 11/2007 y 20 y 21 del Real Decreto 1671/2009, se permite el uso de sistemas de código seguro de verificación, para la Administración General del Estado y sus organismos públicos vinculados o dependientes, no solo para actuaciones automatizadas, sino también para su uso por parte del personal al servicio de la misma, con independencia de que dicho personal también pueda utilizar una firma basada en el DNI electrónico o basada en certificado de empleado público al servicio de la Administración General del Estado expresamente admitidos con esta finalidad. Para el uso de código seguro de validación por parte de personas físicas al servicio de la Administración General del Estado y sus organismos públicos vinculados o dependientes se precisan los mismos requisitos que para la utilización del mismo en procesos automatizados, establecidos en el artículo 20 del citado Real Decreto. Las notas características de la actuación administrativa automatizada son: a) declaración de voluntad, juicio o conocimiento realizada por una Administración Pública en el ejercicio de una potestad administrativa; b) empleo de un sistema de información adecuadamente programado, y c) adopción sin necesidad de intervención de una persona física. En el presente expediente, se presenta en el Registro de la Propiedad diligencia del Ayuntamiento de Cabanes en la que se hace constar que el edicto ha estado publicado en el tablón de anuncios del Ayuntamiento durante un mes, firmado con sello de la Secretaría del Ayuntamiento de Cabanes. El Ayuntamiento de Cabanes, en el uso de las competencias que en materia de sello de órgano para actuaciones administrativas automatizadas le atribuye la Ley 11/2007 en los citados artículos 18, 38 y 39, y en virtud del artículo 19 del Real Decreto 1671/2009, de 4 de noviembre, por el que se desarrolla parcialmente la mencionada ley, determinando que la creación de los sellos electrónicos se realizará mediante resolución del titular del organismo público competente, que se publicará en la sede electrónica correspondiente, regulando los datos que necesariamente deben figurar en la resolución aprobatoria, dictó resolución de Alcaldía 2014-1268 de fecha de 21 de noviembre de 2014 por la cual determina cuáles son las actuaciones administrativas automatizadas y entre las que se encuentra la diligencia de exposición de los edictos o anuncios publicados en el tablón que serán firmados por el sello de órgano que le acompañara un código seguro de verificación (csv), que facilitará la comprobación de forma remota de la existencia y validez del documento. Consecuentemente el defecto debe ser revocado. |
| R. 13/1/2016 BOE: 4/2/2016 Registro de Madrid n 28. PROPIEDAD HORIZONTAL: OBRAS EN DEPARTAMENTOS INDEPENDIENTES. Es cierto, que, como afirma el registrador, la modificación de la superficie de los elementos privativos tiene consecuencias, conforme a lo dispuesto en el artículo 5 de la Ley sobre propiedad horizontal, en la fijación de la cuota de participación de tales elementos privativos en relación con el total valor del inmueble. Esta circunstancia justificaría la imprescindible intervención del resto de propietarios del edificio si se tratara de fijar o modificar dicha cuota. En este sentido, tiene razón el registrador al afirmar que la superficie puede determinar la modificación de la cuota porque es un factor determinante de la misma, conforme al artículo 5 de la Ley sobre propiedad horizontal, pero ello no implica una modificación automática, sino que podrá exigirse por los demás propietarios en la correspondiente junta de propietarios o por vía judicial. En el presente expediente, no se ha producido modificación alguna en las cuotas de participación en los elementos comunes, ni alteración en las superficies de las fincas privativas de los restantes propietarios y en la de los elementos comunes. Tratándose de un elemento privativo, se admite la posibilidad de modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario (vid. artículo 7 de la Ley sobre propiedad horizontal). |
| R. 18/1/2016 BOE: 12/2/2016 Registro de Salou. ANOTACIÓN DE EMBARGO: CADUCIDAD. ANOTACIÓN DE EMBARGO: CONVERSIÓN DE EMBARGO PREVENTI EN EJECUTIVO. Los recurrentes apoyan sus alegaciones en la Resolución de este Centro Directivo de 28 de enero de 2015, en la que se recoge la posibilidad de que la conversión de una anotación de embargo preventivo en embargo ejecutivo, lleve implícita en la conversión la prórroga de la anotación, pero olvida el recurrente que la misma resolución recoge en su fundamento de Derecho 5, que la conversión podría interpretarse como prórroga, si la anotación no se hubiese cancelado, y en este caso, se ha cancelado, señalándose además en la indicada Resolución de 28 de enero de 2015 «.que en el decreto se hizo constar que no cabía acordar nuevamente el embargo, sino ordenar su afección a la ejecución mediante la correspondiente conversión y anotación en el Registro de la Propiedad (fundamento segundo), si bien en el mandamiento judicial se ordenó la conversión del embargo en virtud de nota marginal». Las anotaciones preventivas tienen una vigencia determinada y su caducidad opera ipso iure una vez agotado el plazo de cuatro años, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente, careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, entre ellos la posición de prioridad que las mismas conceden a su titular, y que permite la inscripción de un bien con cancelación de cargas posteriores a favor del adjudicatario, que ha adquirido en el procedimiento del que deriva la anotación, de modo que los asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba aquel asiento y no podrán ser cancelados en virtud del mandamiento prevenido en el artículo 175.2.a del Reglamento Hipotecario, si al tiempo de presentarse aquél en el Registro, se había operado ya la caducidad. Y ello porque como consecuencia de ésta, han avanzado de rango y pasado a ser registralmente preferentes (cfr. Resoluciones de 28 de noviembre de 2001 y 11 de abril de 2002). |
| R. 19/1/2016 BOE: 12/2/2016 Registro de Roquetas de Mar n 3. USO DE VIVIENDA FAMILIAR: NATURALEZA. USO DE VIVIENDA FAMILIAR: EXTINCION. Al abordar la naturaleza jurídica del derecho de uso sobre la vivienda familiar, lo procedente es considerarlo como un derecho de carácter familiar, y por tanto ajeno a la clasificación entre derechos reales y de crédito, ya que ésta es una división de los derechos de carácter patrimonial, y el expresado derecho de uso no tiene tal carácter patrimonial, sino de orden puramente familiar para cuya eficacia se establecen ciertas limitaciones a la disposición de tal vivienda (cfr. artículo 96, último párrafo, del Código Civil). Tal carácter impone consecuencias especiales, como la disociación entre la titularidad del derecho y el interés protegido por el mismo. Esto no impide que si así se acuerda en el convenio y el Juez lo aprueba, en atención al interés más necesitado de protección, aprobar la medida acordada por los cónyuges y, en consecuencia, atribuir el uso del domicilio familiar a los hijos menores, sin olvidar que «vivirán en compañía de su madre». El derecho de uso, como se ha señalado en el punto anterior, supone la atribución al cónyuge en cuya compañía quedan los hijos o con un interés más necesitado de protección de la facultad de ocupar la vivienda. Es precisamente la posibilidad de habitar la vivienda el fundamento último de este derecho de uso. Pues bien, si ningún obstáculo había para la inscripción del derecho de uso cuando la vivienda aparecía inscrita a nombre de ambos cónyuges por mitades indivisas, menos aún los habrá cuando la titularidad sea exclusiva del esposo al que no se le ha atribuido tal derecho. Es por ello que tampoco cabe invocar como impedimento de la inscripción el principio de prioridad registral y el artículo 17 de la Ley Hipotecaria, ya que el derecho de uso configurado en la sentencia objeto de calificación es perfectamente compatible con la nueva situación de titularidad sobre la finca derivada de la inscripción de la escritura de disolución de condominio. Cuando se enajena la vivienda a un tercero con el consentimiento del titular del derecho de uso, dicho derecho queda extinguido. Es más, si se constituye hipoteca con ese mismo consentimiento, la ejecución de dicha hipoteca llevará consigo la extinción del derecho de uso (cfr. Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de octubre de 2010 y 6 de marzo de 2015, y Resoluciones de 31 de marzo de 2000 y 8 de abril de 2015). Pero las circunstancias concurrentes en el caso que es objeto de recurso son claramente diferentes. Se trata de una disolución del condominio existente entre ambos cónyuges sobre la finca respecto de la que se ha constituido el derecho de uso. Sin necesidad de profundizar en el complejo asunto de si el acto de disolución de comunidad tiene naturaleza traslativa, declarativa o, como sostiene mayoritariamente la jurisprudencia, determinativa o especificativa (cfr. Resolución de 19 de mayo de 2011), lo cierto es que como consecuencia del mismo acaba siendo propietario de la totalidad de la finca el marido. |
| R. 25/1/2016 BOE: 12/2/2016 Registro de Sant Cugat del Vallès n 1. DOCUMENTOS JUDICIALES: INTERPRETACIÓN ARTÍCULO 708 LEC. Cuando el registrador suspende la inscripción por entender que el testimonio del auto judicial no es el vehículo formal adecuado para el acceso al Registro, está actuando dentro del ámbito de sus facultades de calificación y no vulnera la obligación general de respeto y cumplimiento de las resoluciones judiciales. Con respecto a la cuestión central objeto de recurso, vuelve a plantearse ante este Centro Directivo el alcance e interpretación del artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Como resulta de diversas Resoluciones referidas en los «Vistos», la Ley 13/2009, de 3 de noviembre, de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, da nueva redacción al artículo 708. El precepto deberá́ ser interpretado en el sentido de que serán inscribibles las declaraciones de voluntad dictadas por el Juez en sustitución forzosa del obligado, cuando estén predeterminados los elementos esenciales del negocio, pero teniendo presente que la sentencia en nada suple la declaración de voluntad del demandante, tratándose de negocio bilateral, que deberá́ someterse a las reglas generales de formalización en escritura pública. |
| R. 25/1/2016 BOE: 12/2/2016 Registro de Aoiz n 1. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: INCIDENTE EXTRAORDINARIO DE OPOSICIÓN POR CLAÚSULAS ABUSIVAS. El requerimiento de pago es necesario efectuarlo a todos los deudores, además de al hipotecante no deudor y tercer poseedor si los hubiere, cualquiera que sea la relación de mancomunidad o solidaridad que mantengan respecto al crédito, sin perjuicio de que en este último caso la demanda pueda interponerse contra cualquiera de ellos según el artículo 542.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil antes citado. En este sentido se pronuncia el Tribunal Supremo en la reciente Sentencia de 12 de enero de 2015 señala: «A la hora de valorar tales circunstancias se ha de obrar con cautela, pues si solo se atiende a la efectiva indefensión con relevancia constitucional, relegando los defectos de forma en los actos procesales, se corre el riesgo de tolerar una sistemática violación de las normas procesales por trasladar plenamente la doctrina constitucional a la de la jurisdicción ordinaria». Por lo tanto la falta de demanda contra el deudor y en cualquier caso la ausencia del requerimiento de pago al mismo supone la infracción de un trámite esencial del procedimiento que podría dar lugar a su nulidad, teniendo en cuenta la rigidez de los trámites del mismo y la necesidad de cumplir los requisitos de requerimiento y notificaciones previstas en la Ley y en consecuencia es obligación del registrador apreciar su cumplimiento. En cuanto al requerimiento de pago, además, si no se acredita su realización al presentar la demanda, en el mismo auto en el que se despache la ejecución se ordenará que se requiera de pago al deudor y en su caso al hipotecante no deudor o al tercer poseedor. De las disposiciones transitorias cuartas de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, del Real Decreto-ley 11/2014, de 5 de septiembre, y de la Ley 9/2015, de 25 de mayo, resulta, que tratándose de procedimientos ejecutivos ya iniciados a la entrada en vigor de la Ley, como sucede en este supuesto, se reconoce al ejecutado la posibilidad de abrir un incidente extraordinario de oposición fundado en la existencia de cláusulas abusivas que puede ser planteado en todo procedimiento ejecutivo que no haya culminado con la puesta en posesión del inmueble al adquirente y, por tanto, aun cuando ya se haya dictado el decreto de adjudicación, si todavía no se ha producido el lanzamiento. Asimismo, en caso de que se hubiese planteado tal incidente y se hubiese dictado auto desestimatorio, cabe interponer recurso de apelación. Esta disposición expresamente afirma su carácter retroactivo. La literalidad de la misma es incuestionable y de forma que el incidente posterior, de plantearse, podría provocar el sobreseimiento de la ejecución, con los consiguientes efectos en la eficacia de la adjudicación. |
| R. 26/1/2016 BOE: 12/2/2016 Registro de Santiago de Compostela n 1. PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL: RANGO HIPOTECARIO. El denominado “rango registral” de cualquier título que pretenda su acceso al Registro, sea de carácter constitutivo o modificativo de un derecho real preexistente, viene dado exclusivamente por la fecha del asiento de presentación respectivo (cfr. arts. 24 y 25 LH); y si bien es cierto que en determinadas hipótesis se admite una denominada ‘‘alteración paccionada del rango hipotecario’’ (cfr. art. 241 RH) no lo es menos que ello presupone el consentimiento del titular del derecho pospuesto. En el supuesto que da lugar a la presente la actora del procedimiento que da lugar a la anotación de embargo posterior a la hipoteca inscrita pretende que se modifique el contenido del Registro por su mera solicitud, rectificando el rango de la anotación preventiva anteponiéndolo al de la hipoteca inscrita con anterioridad y en perjuicio de su titular. |
| R. 28/1/2016 BOE: 12/2/2016 Registro de Alicante n 2. PROHIBICIONES DE DISPONER: EFECTOS FRENTE A ACTOS DISPOSITIVOS ANTERIORES. Ciertamente la doctrina del Centro Directivo y la jurisprudencia no son constantes a la hora de admitir o no la inscripción de actos anteriores a la anotación de la prohibición de disponer que se presentan en el Registro con posterioridad a la anotación de la prohibición. No cabe someter a todas las prohibiciones de disponer a un solo y único régimen jurídico, pues su regulación y finalidad no son unitarias. Por ello es preciso distinguir entre las voluntarias y las administrativas y judiciales y, entre estas, entre las decretadas en procedimientos civiles y penales. Las anotaciones preventivas de prohibición de disponer voluntarias tienen su régimen jurídico en la Ley Hipotecaria (artículos 26, 27 y 42.4.o) y en el Reglamento Hipotecario (artículo 145). De estos preceptos cabe deducir: que respecto de los actos dispositivos posteriores a la inscripción de la prohibición de disponer, es claro el cierre registral producido por la prohibición de disponer. En este último sentido, como ha señalado la doctrina de este Centro Directivo en Resolución de 31 de enero de 2013, debe tenerse en cuenta que la prohibición de disponer sólo impide las enajenaciones voluntarias del titular registral. En cuanto a los actos dispositivos anteriores a la inscripción de la prohibición de disponer debe estarse a lo dispuesto en el artículo 145 del Reglamento Hipotecario punto en el que debe tenerse en cuenta que la prohibición de disponer no excluye la validez sustantiva de las enajenaciones anteriores a la prohibición, motivo por el cual hay Resoluciones (6, 7, 8 y 18 de abril de 2005) que sostienen que el «efecto de cierre registral viene claramente determinado por el tenor del artículo 145 del Reglamento Hipotecario, que lo restringe a los actos dispositivos que se hayan realizado con posterioridad a la práctica de la misma anotación; no respecto de los anteriores». Sin embargo esta posición no ha sido unívoca. Si cuando otorgó el acto afectado por la prohibición de disponer no tenía limitada su poder de disposición el acto fue válido y debe acceder al Registro a pesar de la prioridad de la prohibición de disponer, aunque se entiende que la inscripción del acto anterior no implica la cancelación de la propia prohibición de disponer, sino que ésta debe arrastrarse. Las prohibiciones de disponer judiciales ordenadas en procesos civiles tienen su régimen jurídico en los mimos preceptos que las voluntarias, pero han de añadirse las normas procedimentales de la Ley de Enjuiciamiento Civil (fundamentalmente los artículos 726 y 727). Su regulación es la misma que corresponde a las prohibiciones de disponer voluntarias. Tampoco en éstas cabe la cancelación de oficio de la anotación preventiva, tanto porque la inscripción posterior del título anterior no priva de su eficacia a la anotación, cuanto porque solo el juez puede ordenar la cancelación (artículo 83 Ley Hipotecaria). No obstante, la anotación preventiva decretada por el órgano judicial es una medida cautelar que tiene por finalidad garantizar la efectividad de una eventual sentencia estimatoria, teniendo el órgano judicial amplia libertad para determinar su alcance y contenido, conforme al artículo 735.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, correspondiendo al órgano judicial determinar el alcance la medida cautelar. En las prohibiciones de disponer decretadas en procesos penales y en expedientes administrativos se aplica por este Centro Directivo el principio de prioridad establecido en el artículo 17 frente a la interpretación más o menos literal y laxa del artículo 145 del Reglamento Hipotecario en las prohibiciones voluntarias y derivadas de procedimientos civiles, provocando así el cierre registral incluso cuando se trata de actos anteriores a la prohibición. Abunda sostener el criterio de la registradora el hecho de que al tiempo de la firma de la escritura cuyo acceso al Registro se deniega, ya estuviera iniciado el procedimiento penal contra el enajenante. |
| R. 29/1/2016 BOE: 12/2/2016 Registro de Villacarriedo. HERENCIA: SUSTITUCIÓN VULGAR. La vocación constituye dentro del fenómeno sucesorio, el elemento esencial de las sucesivas fases que terminan en la adjudicación y adquisición de los bienes hereditarios. La forma de acreditar quienes sean estos sustitutos vulgares es múltiple. El artículo 82 del Reglamento Hipotecario, consagra un sistema abierto. De los párrafos 3 y 4 del precepto reglamentario, que son específicos de aplicación las sustituciones hereditarias «de cualquier clase» se desprende lo siguiente: 1) Que, a efectos registrales, que son los que contempla el Reglamento Hipotecario, no es suficiente la mera manifestación «para hacer constar la ineficacia del llamamiento sustitutorio», por cuanto ambos párrafos se refieren a la «acreditación» del hecho; 2) Que el Reglamento admite el acta de notoriedad tramitada conforme al Reglamento Notarial como medio adecuado para acreditar tal ineficacia, que cuando se trate de un «hecho», es en este caso un hecho negativo, pues consiste en acreditar la inexistencia de los descendientes llamados como sustitutos vulgares para así dar paso al derecho de acrecer; 3) Que el supuesto más frecuente, e incluso típico, de «ineficacia del llamamiento sustitutorio» es precisamente la inexistencia de descendientes y que se trata de un hecho que es susceptible de acreditarse por medio de acta de notoriedad tramitada conforme al Reglamento Notarial, por la vía del artículo 209 del mismo, pues, si para acreditar la declaración de herederos abintestato se prevé el acta de notoriedad del artículo 209 bis del mismo Reglamento, no existe obstáculo para que uno de los extremos que es necesario acreditar por esta última, pueda acreditarse por el acta de notoriedad ordinaria del artículo 209 cuando no haya necesidad de acudir al acta de notoriedad de declaración de herederos abintestato; y, 4) Que el acta de notoriedad no es el medio exclusivo para acreditar la ineficacia del llamamiento sustitutorio, puesto que el artículo 82 establece que «podrá determinarse» por ella (párrafo tercero) y que «también será título suficiente» (párrafo cuarto), por lo que también existen otros medios de acreditación, tal como ha señalado este Centro Directivo, y concretamente, aparte del testamento del heredero sustituido, (.) existe en todo caso la posibilidad de obtener la declaración de herederos abintestato del propio sustituto, que puede ser útil si tuviera otros bienes, y que, según quienes la solicitaran, podría tramitarse por medio de acta de declaración o por auto judicial, atendiendo a los parientes de que se tratara. Centrados en el supuesto de este expediente, se ha acreditado el fallecimiento del heredero premuerto mediante el certificado de defunción y la identificación sus hijos mediante su libro de familia. A mayor abundamiento, en el testamento de la esposa del causante, cuya herencia también se adjudica en la misma escritura, consta con claridad la circunstancia del fallecimiento del hijo y el llamamiento por designación nominal de los hijos del mismo, nietos de los causantes, al haber sido otorgado posteriormente al óbito del hijo premuerto. Es cierto que podrían existir otros descendientes desconocidos por ambos causantes y por los herederos, pero estas dudas también existirían en el caso del acta de notoriedad. |
| R. 4/2/2016 BOE: 23/2/2016 Registro de Alcázar de San Juán n 1. HERENCIA: DERECHO DE TRANSMISIÓN. HERENCIA: ACEPTACIÓN. HERENCIA: DERECHO HEREDITARIO. Se trata de un caso en el que se dan los presupuestos que implican el juego del derecho de transmisión. Sin embargo, tanto en la escritura en la que se formaliza la partición de la herencia del transmitente, como en la referida a la partición de herencia del causante originario, se manifiesta que el transmitente había aceptado la herencia del causante originario tácitamente antes de su muerte. En coherencia con este planteamiento, en la escritura de herencia del transmitente se inventaría la cuota hereditaria derivada de la herencia del causante originario con referencia genérica a una serie de bienes, que se adjudica al padre legitimario del transmitente. A continuación, se otorga la escritura de partición del causante originario sin que internenga la heredera del transmitente. Ciertamente la jurisprudencia (vid. «Vistos») relacionada en la nota de calificación es concluyente en cuanto a que la liquidación del Impuesto de Sucesiones no supone la aceptación de la herencia, lo que no discute el recurrente, que en su escrito ha manifestado que la declaración en la escritura de esta circunstancia no es en absoluto una justificación ni una prueba de tal aceptación ni tienen relación ambas circunstancias. Ahora bien, sí se manifiesta y reitera en ambas escrituras que ha sido aceptada la herencia tácitamente. Ciertamente, concurriendo entre ambos actos el consentimiento de todos los interesados entre ambas herencias, en que se produjo la aceptación tácita de la herencia de la primera causante, no puede existir duda de esta circunstancia. Ahora hay que esclarecer que una cosa es la aceptación de la herencia y otra el derecho a intervenir en la partición. Por la aceptación de la herencia el heredero adquiere derecho a los bienes y acciones del causante desde el mismo momento de su fallecimiento (artículo 989 del Código Civil). Pero esto no supone la adjudicación de los bienes de la misma, que en el caso de ser varios herederos llamados precisa de la partición. Así pues, la cuestión que se ha de resolver ahora es si se ha producido una cesión del derecho hereditario -y no sólo del patrimonio resultante de ese derecho hereditario- por parte de la viuda del hijo fallecido a favor de su suegro o de alguno de sus cuñados, lo que permitiría al cesionario intervenir en la partición de la herencia cedida tal como si se tratase del heredero. Existiendo dudas respecto a la identidad de ambas fincas (según la descripción realizada en las respectivas escrituras), no puede entenderse de manera indubitada que en la cesión de derechos realizada por doña C. C. B., se entienda incluida la indicada porción de terreno, consentimiento que debe ser concluyente en sede registral. Defecto, no obstante, que podrá ser fácilmente subsanado, si el Notario rectifica la primera escritura en su descripción. |
| R. 4/2/2016 BOE: 23/2/2016 Registro de Olmedo. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA INMATRICULACIÓN: REQUISITOS. En relación al primero de los defectos, debemos recordar que todo título que pretende acceder al Registro debe, entre otros aspectos, incluir los datos precisos para extender el asiento de que se trate, cumpliendo de esta manera el llamado principio de especialidad o de determinación registran, con independencia del origen del título formal de que se trate. Y para el supuesto específico de las inscripciones, el mismo deberá aportar para su constancia en los libros los extremos contenidos en los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento. Atendiendo de manera más concreta a la expresión del número de identificación fiscal estos preceptos deben completarse con la previsión impuesta en el artículo 254 de la Ley Hipotecaria. Esta misma conclusión debe obtenerse cuando la omisión del título inscribible se refiera a las circunstancias descriptivas del inmueble sobre el que va a verificarse la inscripción, máxime cuando nos encontremos en la inmatriculación o primera inscripción -formal y material- del inmueble como base territorial del Registro. El artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social (en vigor hasta el 1 de noviembre de 2015, es decir al tiempo de la presentación y, por ende, de la calificación del título que nos ocupa) que «en lo sucesivo, no se inmatriculará ninguna finca en el Registro si no se aporta junto al título inmatriculador certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de esta en dicho título». Este Centro Directivo ha considerado en doctrina reiterada que esta exigencia resultaba aplicable a todos los medios inmatriculadores previstos en la legislación hipotecaria, incluido el expediente judicial de dominio con finalidad inmatriculadora. Los titulares colindantes reconocidos como tales en el propio título inmatriculador deben ser necesariamente citados, según el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, y cuya citación debe resultar del propio auto, a fin de que el registrador pueda calificar su cumplimiento, como garantía esencial, evitando que se generen indefensiones (artículo 24 de nuestra Constitución), especialmente importante si se tiene en cuenta la no suspensión de efectos respecto de terceros, a diferencia de otros medios inmatriculadores. Por ello, es preciso que para permitir la labor calificadora del registrador, se exprese en el documento judicial que se ha procedido a la notificación a los colindantes, indicando a quién se ha realizado y en qué concepto. Esta falta implica que el defecto sea igualmente mantenido. |
| R. 5/2/2016 BOE: 23/2/2016 Registro de Villacarrillo. PRINCIPIO DE ROGACIÓN: SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN. REFERENCIA CATASTRAL: REQUISITOS PARA SU CONSTANCIA EN EL REGISTRO. Es claro que en nuestro sistema registral rige el principio de rogación como consecuencia de la voluntariedad en la inscripción (Resolución 12 de enero de 2012) por lo que no se puede practicar un asiento que no haya sido solicitado, pero la solicitud de inscripción está dispensada de rigor formal según resulta del artículo 39 del Reglamento Hipotecario y se prevé que comprende todos los actos del documento, conforme al artículo 425 del Reglamento Hipotecario (Resolución 20 de julio de 2006). Aunque quede suficientemente acreditado el presupuesto para consolidación del pleno dominio en los herederos como es el fallecimiento del causante, no se relaciona en el inventario el usufructo del que era titular registral el causante por lo que en este caso ha quedado al margen del documento notarial la consumación del acto o negocio de extinción del usufructo y la consiguiente consolidación de la titularidad dominical en los herederos por razón de la cuota que hasta entonces estaba gravada. El cambio de nombre y número de la calle, no son datos que puedan modificarse con la simple afirmación de parte interesada, puesto que son datos de policía cuya modificación depende de la competente autoridad administrativa (artículo 437 del Reglamento Hipotecario y Resoluciones en «Vistos»), por lo que es correcta la afirmación contenida en la nota de despacho de que «no se aporta documento suficientemente acreditativo de la Referencia Catastral de la/s finca/s que comprende, de conformidad con los arts. 44 al 48 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.». |
| R. 8/2/2016 BOE: 10/3/2016 Registro de Corcubión. OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD: REQUISITOS. OBRA NUEVA: GEORREFERENCIACIÓN. En las obras nuevas por antigüedad nada impide que la descripción de la edificación coincidente con el título y la antigüedad de la misma se acrediten por el mismo medio probatorio, o por medios probatorios distintos -la certificación técnica y la certificación catastral-, siempre que no exista duda fundada de que uno y otro medio se refieren a la misma edificación (cfr., por todas, la Resolución de 4 de diciembre de 2009, con criterio confirmado por otras muchas citadas en los «Vistos» de la presente). Lo que las normas complementarias al Reglamento Hipotecario exigen en materia de obra nueva es que se acredite la realidad de la obra, que el proyecto se ajuste a licencia o en su defecto que hayan prescrito las medidas de restablecimiento de legalidad urbanística, y que no haya duda de la identidad de la finca según lo expresado en el título y en el documento justificativo de aquellos extremos, circunstancias que han de reputarse suficientemente acreditadas, a pesar de las discrepancias descriptivas referidas en la calificación, toda vez que éstas no comportan dudas sobre esa identidad de la finca ni que haya contradicción entre la certificación descriptiva y gráfica, la certificación técnica y el título calificado, que impida la inscripción de la edificación tal como se describe en este último. En consecuencia, para inscribir cualquier edificación, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13/2015, será requisito, en todo caso que la porción de suelo ocupada habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica. Desde el punto de vista técnico, la georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, aun cuando deberá hacerse en el mismo sistema oficial de referencia que se especifica en la Resolución conjunta de 26 de octubre de 2015 (Proyección UTM, sistema ETRS89 para la península o RegCan95 para Canarias), no necesita, en cambio, ser aportada necesariamente en el concreto formato GML a que, para otros supuestos, sí que alude la citada Resolución. Igualmente será válida la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquélla. En estos casos, dichas coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación resultarán por referencia o en relación a las del plano o finca sobre el que se representa la edificación, quedando suficientemente satisfecha la exigencia del artículo 202 de la Ley Hipotecaria. Y, desde el punto de vista procedimental, la obligada georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, tampoco requiere con carácter general que se tramite un procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados, salvo que registrador en su calificación sí lo estimare preciso para disipar sus dudas fundadas acerca de que la edificación se encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara, tal y como se ha expresado en el anterior fundamento jurídico. |
| R. 8/2/2016 BOE: 10/3/2016 Registro de Lepe. ACTOS ADMINISTRATIVOS: CONCEPTO DE FIRMEZA. Un acto administrativo es firme cuando ya no cabe recurso alguno contra el mismo, ni recurso administrativo (ante la Administración) ni recurso contencioso-administrativo (ante los tribunales). A su vez, un acto es firme en vía administrativa cuando contra el mismo ya no cabe recurso ordinario alguno ante la Administración, es decir de alzada o reposición (ya sea porque no exista la posibilidad de recurso ya porque haya transcurrido el plazo para interponerlo). La única vía para recurrirlos sería la representada por el recurso extraordinario de revisión, regulado en los artículos 118 y 119 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común y siempre que se den las causas tasadas que justifican su interposición. Sólo cuando el acto sea firme, conforme se ha visto anteriormente, será susceptible de recurso contencioso ante los tribunales. Como ha reiterado este Centro Directivo, ver Resoluciones citadas en «Vistos», la firmeza de la resolución administrativa es un requisito esencial para practicar cualquier asiento en el Registro que implique una mutación jurídico real inmobiliaria siempre que el acto o resolución cuya inscripción se pretenda haya agotado la vía administrativa, por más que sea susceptible de revisión en vía judicial, ya ante los tribunales contencioso-administrativos ya ante los tribunales ordinarios. En definitiva, con carácter de regla general el acto debe poner fin a la vía administrativa y además es necesaria, pero suficiente, la firmeza en dicha vía, ya que con la innegable posibilidad de anotación preventiva de la demanda del recurso contencioso- administrativo quedan garantizados los derechos de los titulares registrales. La nota de calificación adolece de imprecisión ya que hace referencia al procedimiento contencioso-administrativo sin aclarar que la posibilidad de interposición de éste está directamente vinculada al hecho de que contra la resolución por la que se concede la licencia de ocupación cabe aún la interposición potestativa del recurso de reposición en contra de lo expuesto por el recurrente en su escrito, en el que efectúa una reproducción parcial del pie de recursos de la resolución, por lo tanto, el acto aun poniendo fin a la vía administrativa no ha alcanzado firmeza en este ámbito al ser susceptible de recurso de reposición frente a la propia Administración emisora de la resolución. |
| R. 9/2/2016 BOE: 10/3/2016 Registro de Villalpando. TRANSACCIÓN JUDICIAL: REQUISITOS. El artículo 19.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece el principio de la disposición de las partes sobre el proceso y en consecuencia la posibilidad de transacción y suspensión del procedimiento, de manera que las partes están facultadas para disponer del objeto del juicio y renunciar, desistir del juicio, allanarse, someterse a arbitraje y transigir sobre lo que sea objeto del mismo, excepto cuando la ley lo prohíba o establezca limitaciones por razones de interés general o en beneficio de tercero. Si las partes pretendieran una transacción judicial y el acuerdo que alcanzaren fuere conforme a la ley, será homologado por el tribunal que esté conociendo del litigio al que se pretenda poner fin (apartado 2 del artículo 19). Así pues, producida la transacción judicial, cabrá la homologación de la partición verificada. En este caso, se ha producido una demanda que no ha culminado en resolución del juez sino en un sobreseimiento que recoge el secretario en virtud del artículo 789 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En este caso el acuerdo particional no deja de ser un acuerdo privado que no está documentado adecuadamente por lo que no se cumple el requisito de forma del artículo 3 de la Ley Hipotecaria. Por tanto la documentación presentada, no puede tener acceso al Registro por no reunir los requisitos que para la inscripción exige la legislación hipotecaria, es decir, una resolución judicial resultante de un procedimiento ordinario que por seguir sus trámites procesales haya finalizado en una decisión del juez sobre el fondo del asunto, o su formalización en escritura pública. Aun no siendo aplicable en el presente expediente la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, esta Ley, en su artículo 92, recoge la intervención del secretario judicial (letrado de la Administración de Justicia) para la aprobación de la partición realizada por el contador-partidor designado en el procedimiento oportuno y con los requisitos del artículo 1057 del Código Civil en su nueva redacción dada por la referida Ley 15/2015, de haberse producido el expediente bajo el ámbito de esta Ley 15/2015, ninguna de estas cosas habría ocurrido en el supuesto de este expediente, en el que se produce un sobreseimiento de otro procedimiento de división de herencia por acuerdo entre los herederos. |
| R. 9/2/2016 BOE: 10/3/2016 Registro de Hellín. CONCURSO DE ACREEDORES: CANCELACIÓN DE CARGAS. No cabe duda alguna de que esta notificación a los titulares de los embargos que se pretende cancelar es uno de los trámites de obligada calificación por parte del registrador (cfr. artículo 100 del Reglamento Hipotecario), por lo que debe en estos términos confirmarse el primer defecto de la nota de calificación. El artículo 149.5 de la Ley Concursal permite al juez del concurso ordenar cancelaciones en los siguientes términos: «En el auto de aprobación del remate o de la transmisión de los bienes o derechos realizados ya sea de forma separada, por lotes o formando parte de una empresa o unidad productiva, el juez acordará la cancelación de todas las cargas anteriores al concurso constituidas a favor de créditos concursales, salvo las que gocen de privilegio especial conforme al artículo 90 y se hayan transmitido al adquirente con subsistencia del gravamen». Pero no se puede entender que las facultades concedidas al órgano juzgador por tal precepto legal, en los únicos y concretos supuestos que este precepto autoriza para cancelar cargas anteriores al concurso, se verifique sin tener en cuenta otros principios de la normativa aplicable, como el del tracto sucesivo e interdicción de la indefensión antes plasmados, debiendo justificarse la intervención del titular registral afectado por dicha cancelación en los términos indicados. |
| R. 10/2/2016 BOE: 10/3/2016 Registro de Vélez-Rubio. CONDICIÓN RESOLUTORIA: REQUISITOS DE EJERCICIO. Este Centro Directivo ha indicado en multitud de ocasiones que la reinscripción a favor del vendedor, cuando es consecuencia del juego de la condición resolutoria expresa pactada, está sujeta a rigurosos controles que salvaguardan la posición jurídica de las partes. Tiene declarado que: Primero.-Debe aportarse el título del vendedor (cfr. artículo 59 del Reglamento Hipotecario), es decir, el título de la transmisión del que resulte que el transmitente retiene el derecho de reintegración sujeto a la condición resolutoria estipulada; Segundo.-La notificación judicial o notarial hecha al adquirente por el transmitente de quedar resuelta la transmisión, siempre que no resulte que el adquirente requerido se oponga a la resolución invocando que falta algún presupuesto de la misma. Formulada oposición por el adquirente, deberá el transmitente acreditar en el correspondiente proceso judicial los presupuestos de la resolución, esto es, la existencia de un incumplimiento grave (Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1993), que frustre el fin del contrato por la conducta del adquirente, sin hallarse causa razonable que justifique esa conducta (Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 1991, 14 de febrero y 30 de marzo de 1992, 22 de marzo de 1993 y 20 de febrero y 16 de marzo de 1995), y Tercero.-El documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución (artículo 175.6.a del Reglamento Hipotecario). La doctrina jurisprudencial ha señalado que si bien la existencia de terceros adquirentes del dominio o de otros derechos reales limitados sobre la finca no constituye, en sentido técnico procesal, una situación de litisconsorcio pasivo necesario (vid. Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de septiembre de 1996), estos terceros, por ser afectados de forma refleja o mediata, deben tener la posibilidad de intervenir en el proceso (intervención adhesiva y voluntaria), para lo que es necesario que, al menos, se les haya notificado la existencia del procedimiento cuando, con carácter previo a la inscripción o anotación de su derecho, no se hubiere dado publicidad a la pendencia del procedimiento mediante la oportuna anotación preventiva de la demanda (cfr. artículo 42, número 1, de la Ley Hipotecaria). Siendo así en el ámbito judicial, en el ámbito extrajudicial la conclusión a la que debe llegarse es que el artículo 175.6.a del Reglamento Hipotecario impone la consignación o depósito del precio íntegro de la compraventa a favor de los titulares de derechos posteriores, aunque no haya entrega de dinerario, en cuanto tal precio pasará a ocupar, por subrogación real, la posición jurídica que tenía el inmueble de modo que los derechos que antes recaían sobre el inmueble, recaigan ahora sobre el precio. |
| R. 10/2/2016 BOE: 10/3/2016 Registro de Escalona. CALIFICACIÓN REGISTRAL: FORMA. Debe entenderse que al establecer el artículo 18 de la Ley Hipotecaria que los registradores calificarán por lo que resulte de los asientos del Registro, resulta evidente que entre estos asientos que el registrador ha de tener en cuenta al calificar se encuentran los de presentación, practicados en el Libro Diario, por lo que estando presentado simultáneamente un documento que rectifica el anterior es evidente que la calificación debe ser completa de la escritura inicial y su rectificación, por lo que el recurso debe ser desestimado. |
| R. 10/2/2016 BOE: 10/3/2016 Registro de Móstoles n 1. HIPOTECA: CALIFICACIÓN DE SUS CLAÚSULAS. HIPOTECA: LÍMITE DE LOS INTERESES ORDINARIOS. El presente expediente se refiere a una escritura de préstamo hipotecario entre una persona física y una mercantil sujeta a la Ley 2/2009 por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito, cuyos requisitos cumple; constituyendo la finca hipoteca una vivienda que se manifiesta que es la habitual de la deudora hipotecante. La finalidad del préstamo se expresa tanto en la oferta vinculante como en la escritura de constitución del préstamo hipotecario que es con destino a las actividades económicas del prestatario, pero sin indicar cuáles sean éstas y sin justificar tampoco la condición de comerciante, empresario o profesional del mismo. Igualmente se da cumplimiento a los requisitos de información de la Orden EHA/2899/2011 de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios. El artículo 19 de la Orden EHA/2899/2011 circunscribe su aplicación, en lo que ahora nos interesa, «a los servicios bancarios de crédito y préstamo hipotecario, en adelante préstamos, celebrados con un cliente, persona física, en los que la hipoteca recaiga sobre una vivienda o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o edificios construidos o por construir», es decir, parece que el prestatario debe ser una persona física pero ni se exige que la vivienda sea la habitual del deudor ni que el préstamo tenga por finalidad la adquisición de la vivienda, ni tampoco que la persona física a la que se concede el crédito actúe en condición de consumidor. Por lo que respecta al ámbito de aplicación general de la normativa de consumidores, el Real Decreto Legislativo 1/2007, Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios, difiere en dos puntos principales de la normativa especial: por un lado se amplía, abarcando el concepto de consumidor también a las persona jurídicas, y por otro lado se restringe, al excluir los supuestos en que el deudor hipotecario actúa en el marco de su actividad empresarial o profesional. En el presente supuesto concurren los presupuestos necesarios para la aplicación de la Orden EHA/2899/2011 y también los especiales que la Ley 2/2009 impone al prestamista profesional no entidad de crédito, pero no de la normativa general de protección de los consumidores, dado que en el expositivo II, como se ha señalado, el prestatario manifiesta, por un lado, que el préstamo se destina a su actividad económica aunque sin especificar cual fuera ésta y, por otro lado, que actúa en el ámbito de su actividad empresarial; se entiende que no tiene lugar y, por tanto, que tal normativa no es aplicable, por lo que en este caso las condiciones generales del contrato sólo pueden ser objeto de control de incorporación y de legalidad, pero no de transparencia sustantiva ni de abusividad. La Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de junio de 2012, cuyo criterio ha sido ratificado por las de 9 de mayo de 2013, 8 de septiembre de 2014 y 25 de marzo y 22 de diciembre de 2015, entre otras, señala que la contratación por medio de condiciones generales propias de los contratos de adhesión, está sujeta al control de inclusión o incorporación de la condiciones generales al contrato a tenor de lo dispuesto en el artículo 7 de la Ley sobre condiciones generales de la contratación (información y claridad gramatical), tanto si el contrato se suscribe entre empresarios y profesionales como si se celebra con consumidores; y tratándose de consumidores, además, a un control adicional de transparencia o compresibilidad dirigido a comprobar si el consumidor ha tenido un conocimiento real y razonablemente completo de cómo operan en la economía del contrato las distintas cláusulas predispuestas. Este control de transparencia es competencia exclusiva de los jueces, salvo en lo relativo a la aplicación del artículo 6 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, que es una manifestación del mismo, en los supuestos de las cláusulas limitativas de la variabilidad del tipo de interés, cláusulas multidivisa y contratos de cobertura de tipos de interés asociados. Abordando ahora el primer defecto de fondo de la nota de calificación, el pacto de un interés remuneratorio fijo del 17,00% durante toda la vida del préstamo, frente lo que afirma el recurrente, el registrador calificante no lo deniega por considerarlo abusivo por notablemente superior al normal del mercado, lo que no podría hacer, en primer lugar, porque, como se ha expuesto anteriormente, no nos encontramos en el ámbito de préstamos a consumidores y, en segundo lugar, porque, aunque nos encontráramos en tal ámbito, al ser un elemento definitorio del objeto principal del contrato, en los términos que éste ha sido definido por el Tribunal Supremo, no podría ser objeto de tal calificación de desequilibrio. Lo que el registrador realmente argumenta para denegar tal cláusula de intereses ordinarios es la aplicación de la doctrina derivada de la Resolución de 22 julio 2015 de esta Dirección General, que vino a señalar que existen supuestos especiales de limitación objetiva de la cuantía de los intereses ordinarios, como ocurre en el presente supuesto en el que se pacta un interés ordinario superior al interés moratorio, ya que por definición el interés ordinario no puede ser superior al interés moratorio en un mismo contrato, y no puede sino reiterarse este criterio. Es evidente que todo interés moratorio, por su propia condición de cláusula indemnizatoria o disuasoria tiene que ser superior al interés ordinario que tiene una función meramente remuneratoria, y ambos tipos de interés deben guardar en todo caso una cierta proporción, pronunciándose siempre la Ley en el sentido de que los intereses de demora debe calcularse partiendo de los intereses ordinarios previamente pactados o de su asimilado el interés legal del dinero. En este mismo sentido se han manifestado las recientes Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de abril y 23 de diciembre de 2015. Debe señalarse que, en principio, los simples errores materiales fácilmente identificables por el registrador, no deben impedir la inscripción, sin perjuicio de que, una vez practicada ésta, pudiera ser corregido por el notario, de oficio o a instancia de parte interesada, al amparo del artículo 153 del Reglamento Notarial, como ya señalara la Resolución de 26 de mayo de 2006. Además, en concreto en materia de medios de pago, este Centro Directivo tiene declarado que con independencia de los requisitos de identificación que al notario impone la regla 2.a del párrafo segundo del artículo 177 del Reglamento Notarial; a efectos de calificación registral, estos requisitos se cumplen tanto si las circunstancias legales constan en la escritura por manifestación de las partes, como si los mismos sólo constan por soporte documental que se incorpora formando un todo indivisible con la escritura, y que, en consecuencia, han de ser también calificados por el registrador (cfr. Resoluciones de 21 de marzo de 2007 y 5 de mayo de 2011). Esto es lo que ocurre en el presente supuesto, en el que la certificación de la referida transferencia, con la cifra realmente retenida -1.190 euros-, se incorpora en la escritura, por lo que en cuanto a este defecto el recurso debe ser estimado. Las cantidades no entregadas al prestatario se pueden dividir en dos grupos, el primero formado por unos importes que representan pagos a terceras personas que el prestamista efectúa a solicitud y por cuenta del prestatario, en cuanto que son deudas del mismo ajenas al contrato de préstamo hipotecario estrictamente considerado; y el segundo formado por una serie de gastos que en el contrato de préstamo se convienen que sean a cargo del prestatario, pero que, frente a la afirmación del registrador, sí constan relacionados con tal carácter en las FIPRE y FIPER, unas veces como cantidades fijas y otras como cálculos provisionales -cantidades a cuenta-. es práctica relativamente frecuente en los contratos de préstamo hipotecario que el acreedor retenga ciertas cantidades del préstamo para el pago de conceptos relativos a los gastos, comisiones e impuestos que la propia operación genera; por lo que, en principio, no se puede hacer tacha alguna a estas retenciones ni a la cuantía de las mismas siempre que los conceptos a que se refiere se encuentren debidamente identificados, figuren en la información precontractual y guarden relación con las operaciones asociadas al préstamo, no comprendiendo la retención de gastos por servicios no solicitados por el deudor; y ello sin perjuicio que el pago de alguno de esos gastos correspondieran por ley al prestamista y no pudieran imponerse al adherente (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo 23 de diciembre de 2015), lo cual no puede valorarse en este recurso al no haber sido alegado por el registrador. |
| R. 11/2/2016 BOE: 10/3/2016 Registro de Oropesa del Mar n 1. DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS: CÓDIGO SEGURO DE VERIFICACIÓN. Cabe concluir la plena vigencia de la Ley 11/2007 y su normativa de desarrollo con relación a los documentos administrativos presentados en el ámbito registral. No obstante, el ámbito subjetivo de aplicación de la Ley 11/2007 señalado en la letra a) del número 1 del artículo 2 determinará la posibilidad de utilización del código seguro de verificación como sistema de firma, o como código electrónico de verificación, que le estará vedado al ciudadano, pero no la obligatoriedad de admitirlo con todos sus efectos, que alcanza al conjunto de la sociedad. A la vista de lo dispuesto en los artículos 18 y 19 de la Ley 11/2007 y 20 y 21 del Real Decreto 1671/2009, se permite el uso de sistemas de código seguro de verificación, para la Administración General del Estado y sus organismos públicos vinculados o dependientes, no solo para actuaciones automatizadas, sino también para su uso por parte del personal al servicio de la misma, con independencia de que dicho personal también pueda utilizar una firma basada en el DNI electrónico o basada en certificado de empleado público al servicio de la Administración General del Estado expresamente admitidos con esta finalidad. Para el uso de código seguro de validación por parte de personas físicas al servicio de la Administración General del Estado y sus organismos públicos vinculados o dependientes se precisan los mismos requisitos que para la utilización del mismo en procesos automatizados, establecidos en el artículo 20 del citado Real Decreto. En base a lo expuesto en el presente caso estamos ante un código generado electrónicamente que nos permite constatar la veracidad del documento y que este documento está firmado con sello del órgano de la Secretaría del Ayuntamiento considerado como una actuación administrativa automatizada. Acto administrativo convencional y acto administrativo electrónico coinciden en cuanto a régimen jurídico. Ahora bien, la concurrencia de toda una serie de exigencias adicionales impuestas por la Ley 11/2007 a la actuación administrativa automatizada hace que el régimen jurídico de ésta posea especialidades, principalmente es que la posibilidad de expresar la actividad administrativa por medios electrónicos sin intervención de persona alguna debe estar expresamente prevista y automatizada con carácter previo. No basta con la habilitación genérica de la Ley 11/2007, sino que tal norma reguladora de cada procedimiento deberá incluir una habilitación específica, así resulta del artículo 38.2 de la mencionada ley al establecer que «podrán adoptarse y notificarse resoluciones de forma automatizada en aquellos procedimientos en los que así esté previsto». El Ayuntamiento de Cabanes, en el uso de las competencias que en materia de sello de órgano para actuaciones administrativas automatizadas le atribuye la Ley 11/2007 en los citados artículos 18, 38 y 39, y en virtud del artículo 19 del Real Decreto 1671/2009, de 4 de noviembre, por el que se desarrolla parcialmente la mencionada ley, determinando que la creación de los sellos electrónicos se realizará mediante resolución del titular del organismo público competente, que se publicará en la sede electrónica correspondiente, regulando los datos que necesariamente deben figurar en la resolución aprobatoria, dictó resolución de Alcaldía 2014-1268 de fecha de 21 de noviembre de 2014 por la cual determina cuáles son las actuaciones administrativas automatizadas y entre las que se encuentra la diligencia de exposición de los edictos o anuncios publicados en el tablón que serán firmados por el sello de órgano que le acompañara un código seguro de verificación (csv), que facilitará la comprobación de forma remota de la existencia y validez del documento. Consecuentemente el defecto debe ser revocado. |
| R. 12/2/2016 BOE: 10/3/2016 Registro de Pedreguer. PROPIEDAD HORIZONTAL: INSCRIPCIONES A FAVOR DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. ARRENDAMIENTO: PLAZAS DE APARCAMIENTO. La falta de personalidad jurídica de las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal ha sido sostenida por este Centro Directivo (15 de junio de 1973, 1 de septiembre de 1981, 16 de octubre de 1992, 16 de febrero de 2000, 23 de junio de 2001, 25 de mayo de 2005, 3 de marzo de 2008 y 3 de julio de 2013), extrayendo de ellos su corolario registral en el sentido de no admitir la posibilidad de que a favor de tales comunidades como tales, pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad el dominio de bienes inmuebles. No por ello puede entenderse que actúa como una comunidad ordinaria de bienes sino que la debe considerar como un ente de proyección jurídica propia que actúa a través de su representante. Es por eso que la jurisprudencia admite ciertas actuaciones de la comunidad de propietarios en el ámbito procesal, arrendaticio y otros, sobre todo dándole capacidad para litigar, y además en algunos asientos como la anotación preventiva, son materias en las que la comunidad tiene esa reconocida capacidad procesal. Pero esto no significa que tal comunidad pueda ser titular registral, ni es posible que sin tal personalidad pueda ser propietaria de un bien y, por ende, ser titular registral del asiento de inscripción correspondiente. No obstante, debe admitirse el acceso registral de bienes a favor de la comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal en los supuestos de ejecuciones judiciales, como una consecuencia normal de la ejecución de un embargo por deudas de uno de los propietarios, pues admitido el embargo a su favor, debe admitirse la posibilidad de que la ejecución culmine con su adjudicación. Ahora bien, esta inscripción a favor de la comunidad de propietarios debe reputarse como una situación excepcional y transitoria, pues no constituye finalidad de las comunidades de propietarios en propiedad horizontal, ser titulares permanentes de bienes, por lo que debe reputarse como una situación de tránsito a su posterior transmisión, a su atribución a los copropietarios en proporción a sus cuotas o a su conversión en elemento común. Esta situación de transitoriedad es la que se deduce de las Resoluciones de este Centro Directivo, anteriormente citadas, de 28 de enero de 1987 y 30 de enero de 2003, al hacer expresa referencia a la práctica de asientos transitorios, de mero puente, habiéndose expresado igualmente en la indicada Resolución de 2003 que la orden del juez (en el presente caso letrado de la Administración de Justicia) ordenando el reflejo registral de una determinada situación jurídico-real ha de entenderse de acuerdo con el contenido registral que se ordena, siendo lo relevante su reflejo registral. Debe concluirse que el arrendamiento de plazas de garaje no está sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos, salvo en el caso de que el arrendamiento de la plaza sea accesorio del de la vivienda, y ello porque, a los efectos de la misma debe considerarse que tales plazas de garaje no constituyen edificación -ya que en ellas la edificación es algo accesorio, siendo lo esencial la posibilidad de guardar un vehículo; tales plazas de aparcamiento no se hallan enumeradas en los supuestos de arrendamiento para uso distinto de vivienda a que se refiere el artículo 3. 2 de la Ley -siquiera esta enumeración sea ejemplificativa-, ni en la Exposición de Motivos de la Ley cuando dice (apartado 3) que “la ley abandona la distinción tradicional entre arrendamientos de vivienda y arrendamientos de locales de negocio y asimilados para diferenciar entre arrendamientos de vivienda, que son aquellos dedicados a satisfacer la necesidad de vivienda permanente del arrendatario, su cónyuge o sus hijos dependientes, y arrendamientos para usos distintos al de vivienda, categoría ésta que engloba los arrendamientos de segunda residencia, los de temporada, los tradicionales de local de negocio y los asimilados a éstos”. |
| R. 12/2/2016 BOE: 10/3/2016 Registro de Torrent n 1. CALIFICACIÓN REGISTRAL: FORMA. SEGREGACIÓN: REQUISITOS. SEGREGACIÓN: APLICACIÓN DE LA LEY 13/2015. Conviene tener en cuenta que es igualmente doctrina de esta Dirección General (Resoluciones de 21, 22 y 23 de febrero, 12, 14, 15, 16 y 28 de marzo, 1 de abril y 13 de octubre de 2005, 8 de mayo y 3 de diciembre de 2010 y 28 de febrero, 22 de mayo y 20 de julio de 2012) que aunque la argumentación en que se fundamenta la calificación haya sido expresada de modo ciertamente escueto, es suficiente para la tramitación del expediente si expresa suficientemente la razón que justifica dicha negativa de modo que el interesado haya podido alegar cuanto le ha convenido para su defensa, como lo acredita en este caso el mismo contenido del escrito de interposición. Con base en el artículo 326 de la LH, es continua doctrina de esta Dirección General (por todas, Resolución de 13 de octubre de 2014, basada en el contenido del artículo y en la doctrina de nuestro Tribunal Supremo, Sentencia de 22 de mayo de 2000), que el objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad es exclusivamente la determinación de si la calificación es o no ajustada a Derecho, por lo que no puede conocer de cuestiones ajenas a dicha calificación ni tampoco pueden tenerse en cuenta documentos que no se tuvieron en cuenta al tiempo de emitirla por no haber sido presentados junto al que la provoca. Determinado debidamente el ámbito en que puede pronunciarse la presente, el recurso no puede prosperar. La segregación que se llevó a cabo en 1954 y que ahora se presenta a inscripción «no cabe» en la finca matriz de la que se pretende. Si como consecuencia del acceso al Registro de la Propiedad de segregaciones posteriores la superficie de la finca matriz ha quedado agotada o disminuida de modo que la superficie resultante sea inferior a la que ahora se pretende inscribir, es evidente que no procede la inscripción sin que previa o simultáneamente se rectifique la superficie de dicha finca (artículo 40 de la Ley Hipotecaria en relación a los artículos 47 y 50 de su Reglamento) lo cual ha de ser solicitado por el titular registral de la finca resto, y no simplemente por el comprador de la porción segregada. Todo documento, cualquiera que sea la fecha de su otorgamiento, en el que se formalice una división o agrupación de finca, incluyendo las subespecies registrales de la segregación y la agregación, y que se presente a inscripción a partir del 1 de noviembre de 2015, habrá de cumplir con la exigencia legal de aportación preceptiva, para su calificación e inscripción, de la representación georreferenciada con coordenadas de los vértices de las fincas a las que afecte. En los casos en los que tal inscripción de representación gráfica no es meramente potestativa, sino preceptiva, como ocurre con los supuestos enunciados en el artículo 9, letra b, primer párrafo, la falta de una remisión expresa desde el artículo 9 al artículo 199 supone que con carácter general no será necesaria la tramitación previa de este procedimiento, sin perjuicio de efectuar las notificaciones previstas en el artículo 9, letra b, párrafo séptimo, una vez practicada la inscripción correspondiente. Se exceptúan aquellos supuestos en los que, por incluirse además alguna rectificación superficial de las fincas superior al 10% o alguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral (cfr. artículo 9, letra b, párrafo cuarto), fuera necesaria la tramitación del citado procedimiento para preservar eventuales derechos de colindantes que pudieran resultar afectados. Mientras no se encuentre homologada la aplicación informática e implantado el sistema de comunicación de información en previsto en la citada Resolución Conjunta, debe aplicarse para la aportación de las representaciones gráficas alternativas el mismo criterio previsto en el punto tercero, letra b, de la Resolución- Circular de esta Dirección General de 3 de noviembre de 2015, de manera que transitoria y excepcionalmente será admisible la aportación de la representación geográfica y lista de coordenadas correspondientes a una determinada finca en cualquier formato que permita al registrador generar un archivo electrónico en formato PDF que las contenga junto con el código de finca registral, que firmará con su certificado reconocido de firma electrónica, y en el acta de inscripción hará constar que inscribe la representación gráfica y lista de coordenadas que constan en el referido archivo, expresando su código seguro de verificación. Y ello sin perjuicio, de que una vez que se haya efectuado dicha homologación y esté operativo el sistema de comunicación de información, a través del mismo se dé cumplimiento por el Registrador a las obligaciones que le incumben conforme a la expresada Resolución conjunta en cuanto a todas las representaciones gráficas que se hayan inscrito desde la entrada en vigor de la Ley 13/2015. |
| R. 18/2/2016 BOE: 10/3/2016 Registro de Málaga n 2. PROCEDIMIENTO DE VENTA EXTRAJUDICIAL: REQUERIMIENTO DE PAGO. Siendo el objeto del requerimiento la notificación de la existencia de las actuaciones notariales y la intimación a realizar el pago, solo si queda acreditado bajo la fe del Notario que el destinatario tiene cabal conocimiento de su contenido y de su fecha es admisible considerar practicada la diligencia y llevado a cabo el trámite en términos que no violenten sus derechos constitucionales. Así ocurrirá́ si conocido el paradero del destinatario el Notario lleva a cabo la diligencia con consentimiento de aquél y previa su identificación (artículo 202 del Reglamento Notarial) o si el propio destinatario, conocedor de la circunstancia, se persona ante el Notario al efecto de recibir el requerimiento. En ninguno de estos supuestos se perjudica la posición jurídica del destinatario ni su derecho a reaccionar en la forma que el ordenamiento le permite. Dadas las circunstancias concurrentes en el caso objeto de recurso, lo primero que debe aclararse es cuál de los domicilios consignados en la escritura de constitución de hipoteca es el legalmente designado para la práctica de requerimientos y notificaciones. Ciertamente, la expresión contenida en la escritura donde fijan el domicilio «el deudor designa como domicilio para la práctica de los requerimientos y notificaciones el que consta en la comparecencia de esta escritura», no ayuda a la determinación de este extremo con claridad y precisión. Dicha expresión ha de ser interpretada en el sentido de que cuando se hace referencia en la comparecencia a la parte deudora, inevitablemente se está aludiendo a la sociedad «Jacaré, Asesoramiento y Gestión de Inmuebles, S.L.», y no a su representante. Parece pues evidente, a la vista de lo expuesto, que el requerimiento de pago al deudor no se acomodó a lo establecido en el artículo 236-c.2 del Reglamento Hipotecario. Como ya se indicó en el segundo fundamento de Derecho, el requerimiento ha de hacerse en el domicilio designado a tal efecto en la escritura de constitución de hipoteca y que conste en la correspondiente inscripción. Y, además, ha de hacerse personalmente al deudor y, sólo para el caso de que no se encuentre el deudor en el domicilio señalado, se permite que el requerimiento se practique en la persona de los terceros que el precepto señala. Por tanto, el requerimiento hecho a un tercero (portero del edificio en el que se ubica la finca hipotecada) en un domicilio diferente es claramente contrario a lo establecido en dicho precepto reglamentario y no satisface adecuadamente las garantías que el principio de tutela judicial efectiva impone en este procedimiento. Este Centro Directivo ha considerado que si el propio destinatario, conocedor de la tramitación del procedimiento, se persona ante el notario (por sí, o debidamente representado) al efecto de recibir el requerimiento de pago, ha de entenderse que no se perjudica su posición jurídica ni su derecho a reaccionar en la forma que el ordenamiento le permite. En el presente caso, dada la suspensión del procedimiento y su ulterior reanudación año y medio más tarde, ha quedado sobradamente respetado el plazo de treinta días que, para anunciar la subasta, prevé el citado artículo 236-f del Reglamento Hipotecario, contado desde el día en que se entregó al representante del deudor la copia de la cédula de requerimiento en la oficina notarial. |
| R. 19/2/2016 BOE: 10/3/2016 Registro de Alicante n 3. OBRA NUEVA ANTIGUA: REQUISITOS. CARRETERAS: LIMITACIONES DERIVADAS DE LA LEY 37/2015. Las sucesivas redacciones legales en la materia (Ley 8/1990, de 25 de julio, de Reforma del Régimen Urbanístico; texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio; Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones; Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo, y texto refundido de dicha Ley, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, hasta el vigente Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana), serán de aplicación a los documentos otorgados durante sus respectivos períodos de vigencia, aunque las correspondientes obras se hayan ejecutado en un momento anterior. Ahora bien tratándose de escrituras autorizadas con anterioridad a la entrada en vigor de una determina norma de protección de legalidad urbanística pero presentadas en el Registro de la Propiedad durante su vigencia, debe exigir el registrador su aplicación, pues el objeto de su calificación se extiende a los requisitos exigidos para la inscripción». Como ha señalado este Centro Directivo (vid. por todas, las Resoluciones de 5 de marzo y 5 de agosto de 2013), el acceso al Registro de la Propiedad de edificaciones (o de sus mejoras o ampliaciones: vid. artículos 308 del Reglamento Hipotecario y 45 y 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio) respecto de las que no procede el ejercicio de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística, como consecuencia del transcurso del plazo de prescripción establecido por la ley para la acción de disciplina, se halla sometido, de modo exclusivo, al cumplimiento de los requisitos expresamente establecidos por la ley, entre los que no se encuentra la prueba exhaustiva de la efectiva extinción, por prescripción, de la acción de disciplina urbanística. Ahora bien, deberá «constatar, por lo que resulte del Registro (y, cabe añadir, del propio título calificado), que la finca no se encuentra incluida en zonas de especial protección», en aquellos casos en que la correspondiente legislación aplicable imponga un régimen de imprescriptibilidad de la correspondiente acción de restauración de la realidad física alterada, pues en tales casos ninguna dificultad existe para que el registrador aprecie la falta del requisito de la prescripción, dado que su ausencia no queda sujeta a plazo y su régimen resulta directamente de un mandato legal. A partir de la entrada en vigor de esta Ley no es posible el acceso registral de declaración de edificaciones o instalaciones sin que en el título correspondiente conste la identificación geográfica de su localización. Además, para que, una vez precisada la concreta ubicación geográfica de la porción de suelo ocupada por la edificación, el registrador pueda tener la certeza de que esa porción de suelo se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique, tal y como ya contempló este centro directivo en el apartado octavo de su Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015. Dicha delimitación y lista de coordenadas de la finca se incorporarán a los libros registrales a través de los procedimientos regulados por la misma Ley, con un relevante papel del registrador en su función calificadora -cfr. artículos 9, 10 y 199 de la Ley Hipotecaria-. De los hechos expuestos resulta que la finca en cuestión, como consta en la licencia de 1963, en el certificado catastral, en la descripción registral y de la propia calificación urbanística, linda con carretera de Ocaña, estando sujeta a las limitaciones que impone su normativa especial, la actual Ley 37/2015, de 29 de septiembre, de carreteras y en su caso, la Ley 6/1991, de 27 de marzo, de Carreteras de la Comunidad Valenciana -cfr. artículo 2-. Aunque se reconozca expresamente la posibilidad de edificaciones en fuera de ordenación o asimilado, con su consiguiente régimen limitativo, en zonas de colindancia con carretera, bajo un régimen transitorio acorde con el respeto a los derechos adquiridos o situaciones consolidadas, la propia norma estatal sobre requisitos de inscripción de las edificaciones consolidadas por antigüedad -artículo 20.4, actual 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana-, dispone que el registrador comprobará que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general. Es lo que ocurre en el presente supuesto, en el que resulta con claridad la afección de la finca a las limitaciones de la normativa especial de carreteras. La actuación impuesta al registrador de «comprobación» de que el suelo sobre el que se declara la edificación antigua no está afectada por una servidumbre que limite el uso edificatorio o el «ius aedificandi» del titular de la finca debe traducirse, como ha sucedido en el caso ahora debatido, en una suspensión de la inscripción hasta tanto se acredita la correspondiente resolución administrativa -vid. Resoluciones de 11 de junio de 2013, 27 de febrero de 2014 y 29 de junio de 2015-. |
| R. 19/2/2016 BOE: 10/3/2016 Registro de Córdoba n 2. RECURSO GUBERNATIVO: OBJETO. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: LÍMITE DE COBERTURA HIPOTECARIA. Como cuestión previa, de carácter procedimental, debe señalar este Centro Directivo respecto al objeto del recurso, que es doctrina reiterada que aun cuando el recurrente exprese en su escrito que impugna la calificación del registrador sustituto, el citado recurso debe referirse única y exclusivamente contra la nota de calificación emitida por el registrador sustituido. Habiéndose verificado la distribución de la responsabilidad hipotecaria entre las diversas fincas hipotecadas, conforme al artículo 119 de la Ley Hipotecaria, el artículo 120 determina que «fijada en la inscripción la parte de crédito de que deba responder cada uno de los bienes hipotecados, no se podrá repetir contra ellos con perjuicio de tercero sino por la cantidad a que respectivamente estén afectos y la que a la misma corresponda por razón de intereses, con arreglo a lo prescrito en los artículos anteriores». Consecuentemente no existiendo terceros, el acreedor puede reclamar la totalidad de su crédito sobre cualquiera de las fincas hipotecadas, pero existiendo titulares de cargas posteriores, el importe de las cantidades consignadas por cada uno de los conceptos objeto de cobertura hipotecaria tienen el carácter de límite de dicha reclamación. |
| R. 15/2/2016 BOE: 11/3/2016 Registro de Palma de Mallorca n 3. PROPIEDAD HORIZONTAL: DIVISIÓN DE PISOS Y LOCALES. DIVISIÓN DE FINCAS: INSCRIPCIÓN POR ANTIGÜEDAD. Hay que recordar la doctrina de este Centro Directivo según la cual la subsanación del defecto y la práctica en su caso de la inscripción solicitada no son obstáculo para la interposición del recurso contra la calificación del registrador. Esta Dirección General ha admitido la validez de las cláusulas por las que se permite la división, segregación, agrupación o agregación de elementos privativos sin necesidad de consentimiento de la junta de propietarios. Las cláusulas que permiten la agrupación o división anticipan el consentimiento requerido por la Ley sobre propiedad horizontal para la modificación del título constitutivo, permitiendo que el dueño pueda actuar no sólo sobre los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, comprendidas en su unidad privativa y que le sirvan exclusivamente a él, sino también sobre los elementos comunes que separan los distintos pisos o locales de su propiedad, siempre que no se altere o menoscabe la seguridad del edificio, su estructura general, configuración exterior o se perjudiquen de cualquier modo los derechos de cualquier otro propietario. Nada impide que puedan ir más allá, facultando inclusive a que se altere la estructura general del edificio siempre que no se menoscabe su seguridad, pues si puede la junta autorizarlo no constando en estatutos, también podrá haber quedado plasmada anticipadamente la voluntad de los propietarios en este sentido en el título constitutivo y dicha autorización conllevará todos los elementos necesarios para su ejecución, entendiéndose incluido, en su caso, el que se afecten elementos comunes no esenciales para la edificación, quedando conformada, tras la agrupación, la finca resultante como una unidad, si no arquitectónica, sí de destino. Tras la reforma operada por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, este Centro Directivo ha afirmado que debe entenderse que con la nueva normativa existe el mismo fundamento para admitir la validez de este tipo de cláusulas estatutarias. Por tanto, con la actual redacción del artículo 10.3.b) de la Ley sobre propiedad horizontal, y conforme al criterio sostenido por el Tribunal Supremo y por esta Dirección General, para llevar a cabo la división de un departamento independiente será imprescindible contar con la previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, o bien, que presten su consentimiento interviniendo en la escritura, además del propietario del elemento dividido, los propietarios de los restantes elementos del edificio, a menos que figure recogida en los estatutos de la propiedad horizontal una cláusula que autorice al propietario de dicho departamento para realizar esta operación sin el referido acuerdo de la comunidad. No hay duda, y así se afirmó en las Resoluciones de 20 de marzo y 28 de mayo de 2014, que tras la redacción dada al artículo 10.3.b) de la Ley sobre propiedad horizontal por la Ley 8/2013, de 26 de junio, la realización de algún acto de división, segregación o agregación, con la finalidad recogida en dicho precepto, respecto de pisos, locales o anejos que formen parte de un edificio en régimen de propiedad horizontal requiere la previa autorización administrativa como acto de intervención preventiva que asegure su adecuación a la norma de planeamiento. En el caso objeto de este recurso parece claro que, tratándose de la división en dos de un departamento privativo de una propiedad horizontal, concurren los presupuestos fácticos que determinan la exigencia de la referida autorización administrativa en los términos expuestos, sin que concurran ninguna de las dos excepciones contempladas en el artículo 26.6 de texto refundido de la Ley de suelo. Este Centro Directivo, a partir de su Resolución de fecha 17 de octubre de 2014 ha admitido la analogía en la admisión de la vía de la prescripción acreditada para inscribir no solo edificaciones, sino también divisiones o segregaciones antiguas, aplicable también en cuanto a las cautelas y actuaciones que de oficio ha de tomar el registrador, con carácter previo y posterior a la práctica del asiento. De esta forma se ha admitido la inscripción de actos de división o segregación de fincas respecto de los cuales ya no procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su reagrupación forzosa, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes. El artículo 65.2, en relación al 73, de la anterior Ley 10/1990, de 23 de octubre, de disciplina urbanística, y el actual artículo 154.1 de la Ley 2/2014, de 25 de marzo, de ordenación y uso del suelo de las Islas Baleares, establecen un plazo de ocho años para la actuación de protección de legalidad. En el supuesto de hecho de este expediente consta acreditado por declaración expresa del arquitecto compareciente en la escritura de división del elemento independiente del edificio en propiedad horizontal, que la «situación fáctica de individualidad e independencia de ambos elementos privativos se remonta a hace más de ocho años, circunstancia que acredita y certifica por su conocimiento del edificio desde hace años». Además no consta la existencia de anotación preventiva de iniciación de expediente de disciplina urbanística. Resulta por tanto de aplicación la doctrina sentada por este Centro Directivo para este tipo de casos, procediendo la estimación del recurso en cuanto a este defecto. |
| R. 15/2/2016 BOE: 11/3/2016 Registro de Denia n 2. DERECHO EXTRANJERO: PRUEBA. La prueba del Derecho extranjero ha sido objeto de nueva regulación en la Ley 29/2015, de 30 de julio, de cooperación jurídica internacional en materia civil (en vigor desde el 20 de agosto de 2015). No obstante, esta ley es de carácter general pero subsidiaria a la ley especial, entre las que se encuentra la legislación hipotecaria (disposición adicional primera, letra f), de la Ley 29/2015, de 30 de julio), en cuanto sean compatibles con lo dispuesto en esta ley, por lo que se deberá acudir preferentemente a los medios de acreditación del derecho extranjero previstos en el artículo 36 del Reglamento Hipotecario. La normativa aplicable a la acreditación en sede registral del ordenamiento extranjero debe buscarse, en primer término, en el artículo 36 del Reglamento Hipotecario, norma que regula los medios de prueba del Derecho extranjero en relación con la observancia de las formas y solemnidades extranjeras y la aptitud y capacidad legal necesarias para el acto y que, como señala la Resolución de esta Dirección General de 1 de marzo de 2005, resulta también extensible a la acreditación de la validez del acto realizado según la ley que resulte aplicable. Según este precepto los medios de prueba del Derecho extranjero son «la aseveración o informe de un Notario o Cónsul español o de Diplomático, Cónsul o funcionario competente del país de la legislación que sea aplicable». El precepto señala además que «por los mismos medios podrá acreditarse la capacidad civil de los extranjeros que otorguen en territorio español documentos inscribibles». La enumeración expuesta no contiene un numerus clausus de medios de prueba ya que el precepto permite que la acreditación del ordenamiento extranjero podrá hacerse «entre otros medios», por los enumerados. Por otro lado, al igual que en sede judicial se mantiene la exigencia contenida en el artículo 281.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según la cual no solo es necesario acreditar el contenido del Derecho extranjero sino también su vigencia. Esta doctrina general es especialmente relevante en relación al patrimonio de las personas casadas. La Resolución de 4 de diciembre de 2015, destacó que la titularidad de los bienes inscritos queda afectada por la existencia convencional o legal de un régimen económico-matrimonial que determina el ejercicio y extensión del Derecho. Por ello, el Registro, con carácter general, debe expresar el régimen jurídico de lo que se adquiere, y, en este sentido, la regla 9.a del artículo 51 del Reglamento Hipotecario exige que se haga constar el régimen económico-matrimonial. La determinación de la situación jurídica objeto de publicidad no varía por el hecho de resultar aplicable un sistema jurídico distinto del español. |
| R. 16/2/2016 BOE: 11/3/2016 Registro de Palma de Mallorca n 1. HIPOTECA: MODIFICACIONES HIPOTECARIAS DE LA FINCA HIPOTECADA. De la doctrina de este Centro Directivo cabe destacar resumidamente lo siguiente: primero, que el principio de indivisibilidad de la hipoteca implica, en caso de división o segregación realizada en la finca original, la subsistencia de la hipoteca en su integridad sobre cada una de las fincas resultantes aun cuando se reduzca la obligación garantizada (artículos 1860 del Código Civil y 122 de la Ley Hipotecaria); segundo, es principio básico de nuestro sistema, que la división de finca hipotecada no precisa el consentimiento del acreedor hipotecario, si bien de no mediar dicho consentimiento, cada una de las nuevas fincas resultantes responden de la totalidad del crédito garantizado, pudiendo el acreedor pedir la ejecución de cualquiera de ellas o de todas simultáneamente (cfr. artículos 122 y 125 de la Ley Hipotecaria), y tercero, que cuando una parte de ese derecho complejo en que consiste el dominio del piso o local en régimen de propiedad horizontal, se separa e independiza jurídicamente, seguirán pesando sobre ella los gravámenes recayentes sobre el derecho en el que se integraba anteriormente -cfr. Resolución de 27 de diciembre de 2010-, aunque las limitaciones a las facultades dominicales derivadas de ese singular régimen de propiedad se ajustarán a su normativa específica. |
| R. 17/2/2016 BOE: 11/3/2016 Registro de Granada n 1. IGLESIA CATÓLICA: INMATRICULACIÓN POR EL 206 DE LA LH. ASIENTO DE PRESENTACIÓN: REQUISITOS Y PROCEDIMIENTO. La inmatriculación de bienes a favor de las entidades que integran la Iglesia Católica en virtud de certificación de dominio estaba regulada en el artículo 206 de la Ley Hipotecaria antes de la reforma operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio. Debe confirmarse la nota de calificación ya que habiéndose presentado la certificación de dominio para inmatricular el 18 de agosto de 2015, posterior a la entrada en vigor de la Ley 13/2015, no es de aplicación la normativa anterior y por tanto no es admisible dicha certificación debiendo acudir al procedimiento común de inmatriculación regulado en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria. También debe rechazarse el argumento señalado por la recurrente al afirmar que como existe un único Registro de la Propiedad, el documento se presentó antes de la reforma del artículo 206 de la Ley Hipotecaria aunque fuera en otro Registro no competente. No es admisible esta postura ya que en el sistema registral español rige el principio de territorialidad reconocido en el artículo 1 de la Ley Hipotecaria y artículo 2 de su Reglamento al señalar que «las expresadas inscripciones o anotaciones se harán en el Registro, en cuya circunscripción territorial radiquen los inmuebles». Son dos actuaciones las que debe hacer el registrador cuando se le presenta un título: primero, proceder a darle asiento de presentación si reúne los requisitos legales o, en su caso, denegar el mismo notificando este extremo al presentante para que, si lo desea, recurra esa decisión ante este Centro Directivo y, segundo una vez que se ha dado asiento de presentación, calificar el título. Lo que en ninguna parte de la Ley Hipotecaria se admite es la devolución, sin más, del título, a no ser que se considere a dicha devolución más la expresión de la causa que la motiva como denegación del asiento de presentación. Ahora bien el que otro registrador no haya seguido el procedimiento en materia de notificaciones -cuyas consecuencias no se pueden determinar en el seno de un recurso contra la calificación registral- no es óbice para que la presentación de la certificación, en el Registro competente, se haya producido estando ya en vigor la Ley 13/2015 y por tanto que la denegación de la inscripción por el registrador recurrido sea conforme al ordenamiento jurídico. |
| R. 17/2/2016 BOE: 11/3/2016 Registro de Valdepeñas. HERENCIA: INTERPRETACIÓN DEL TESTAMENTO. HERENCIA: DERECHO DE ACRECER. Según la reiterada doctrina del Tribunal Supremo, la interpretación de la voluntad del causante ha de llevarse a cabo con un criterio subjetivista, pues aunque tenga un punto de partida basado en las declaraciones contenidas en el documento testamentario, su finalidad primordial es la de investigar la voluntad real del testador, tratando de armonizar en lo posible las distintas cláusulas de aquél, e incluso haciendo uso, con las debidas precauciones, de los llamados medios de prueba extrínsecos, o circunstancias exteriores o finalistas a la disposición de última voluntad que se interpreta. La extensión propia del derecho de acrecer por causa de vacante es excepcional en Derecho de sucesiones, pues la regulación del orden sucesorio parte normalmente de la regla general de la voluntad del testador, de modo que en el caso en que éste haya ordenado una sustitución vulgar no podrá entrar en juego aquel derecho (vid. artículo 774 del Código Civil). En la interpretación de las cláusulas testamentarias debatidas, para determinar si la sustitución vulgar establecida a favor de la persona extraña al círculo de parentesco debe operar en defecto de una de las herederas nombradas, de sus descendientes y del cónyuge del respectivo testador (como entiende el registrador), o si, por el contrario, debe operar sólo en defecto de ambas herederas, de sus descendientes y del cónyuge del causante (como entiende la recurrente), no puede negarse que existen elementos suficientes que permiten concluir que existe una voluntad de ambos testadores en el segundo de los sentidos apuntados, habida cuenta de la coordinación de los títulos sucesorios en los que se nombra herederas, por partes iguales, a quienes son también legitimarias, de modo que de una interpretación lógica, finalista e incluso gramatical se desprende que es voluntad del respectivo testador que únicamente en defecto de descendientes del mismo herede el cónyuge y únicamente a falta de todos ellos entrara en juego la sustitución en favor del extraño. En esta labor interpretativa, no puede negarse que la sustitución ordenada tras la institución por iguales partes de las dos hijas no indica sino que la sustitución opera a falta de ambas instituidas y de descendientes de ambas. En consecuencia, si ha premuerto una de las hermanas instituidas en primer lugar, sin descendientes -y habiendo premuerto también el cónyuge- habrá de jugar el derecho de acrecer (cfr. 912.3.o, 982 y 983 del Código Civil), heredando en el todo la hermana instituida y sobreviviente (vid. la Resolución de 25 de marzo de 2003). |
| R. 18/2/2016 BOE: 11/3/2016 Registro de Toledo n 3. DERECHOS DE ADQUISICION PREFERENTE: REQUISITOS PARA SU CONSTITUCION COMO DERECHOS REALES INSCRIBIBLES. Cabe recordar la reiterada doctrina de esta Dirección General según la cual, con base en el criterio de «numerus apertus» que rige en nuestro ordenamiento, se permite no sólo la constitución de nuevas figuras de derechos reales no específicamente previstas por el legislador, incluyendo cualquier acto o contrato innominado de transcendencia real que modifique alguna de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales (cfr. artículos 2.2.o de la Ley Hipotecaria y 7 del Reglamento Hipotecario), sino también la alteración del contenido típico de los derechos reales legalmente previstos y, por ejemplo, sujetarlos a condición, término o modo (cfr. artículos 647 del Código Civil y 11, 23 y 37 de la Ley Hipotecaria). Pero el ejercicio de esta libertad tiene que ajustarse a determinados límites y respetar las normas estructurales (normas imperativas) del estatuto jurídico de los bienes, dado su significado económico-político y la trascendencia «erga omnes» de los derechos reales, de modo que la autonomía de la voluntad debe atemperarse a la satisfacción de determinadas exigencias, tales como la existencia de una razón justificativa suficiente, la determinación precisa de los contornos del derecho real, la inviolabilidad del principio de libertad del tráfico, etc. (cfr. Resoluciones de 5 de junio y 23 y 26 de octubre de 1987 y 4 de marzo de 1993, entre otras). Según la doctrina de esta Dirección General y la Jurisprudencia del Tribunal Supremo, ninguna duda ofrece la admisión en nuestro ordenamiento jurídico de los derechos de adquisición preferente constituidos por la voluntad de las partes como verdaderos derechos reales innominados. Y ello siempre que se cumplan los requisitos y se respeten los límites institucionales o estructurales propios de los derechos reales antes reseñados. Como ha expresado el Tribunal Supremo en su Sentencia de 27 de mayo de 2009, la eficacia del principio de especialidad resulta determinante en todo el ámbito de los derechos reales para el conocimiento de los terceros. Más recientemente, este Centro Directivo en la Resolución de 25 de febrero de 2015, considera que «.el principio de especialidad o determinación., según el cual sólo deben acceder al Registro de la Propiedad situaciones jurídicas que estén perfectamente determinadas, exige que no exista atisbo de duda sobre los elementos esenciales del derecho real inscrito,., sin que el registrador pueda hacer deducciones o presunciones, ya que la oscuridad de los pronunciamientos registrales puede acarrear graves consecuencias para la seguridad del tráfico porque quien consultase los asientos del Registro no podría conocer por los datos de los mismos cuál es el alcance, contenido y extensión del derecho inscrito». Las anteriores consideraciones conducen necesariamente a confirmar la calificación impugnada, pues en la escritura en que se pacta el derecho de adquisición preferente debatido no se expresa que éste tenga carácter real, tampoco se establece que será inscribible, ni se determinan las consecuencias en caso de que se incumpla lo estipulado, y no aparece determinado el concreto contenido y extensión de las facultades que integran el derecho cuyo su acceso al Registro se pretende. No puede compartirse el criterio según el cual un derecho de adquisición preferente con un plazo no determinado contractualmente deba considerarse que tiene una duración de treinta años, bajo la pretensión de que como plazo de duración de los contratos de arrendamiento en los que no figura plazo se tomará el de treinta años por analogía con el usufructo, algo que, por otra parte, resulta contradictorio con el contenido de la escritura calificada, toda vez que al titular del teórico derecho de adquisición constituido precisamente se le niega la condición de arrendatario. Tampoco puede pretenderse que el carácter real del derecho constituido se derive de la pura circunstancia de que las partes, si no hubieran querido otorgarle tal carácter, habrían fijado una duración inferior a seis años para que no tuviese acceso al Registro, algo que carece de todo fundamento. |
| R. 18/2/2016 BOE: 11/3/2016 Registro de Escalona. CUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES FISCALES: ALCANCE. Como cuestión preliminar hay que destacar que el artículo 254 de la Ley Hipotecaria es explícito al imponer un veto a cualquier actuación registral si no se cumplen previamente determinadas obligaciones fiscales. Se excluye el acceso al Registro de la Propiedad y se impone al registrador el deber de comprobar, para la admisión del documento, el previo cumplimiento de las obligaciones tributarias a que pudiera estar sometido el acto o contrato que pretenda acceder al Registro, permitiéndose únicamente antes de que se verifique la presentación en la oficina fiscal, conforme a lo dispuesto en el artículo 255 de la Ley Hipotecaria, la práctica del asiento de presentación, suspendiendo en tal caso la calificación y la inscripción, con devolución del título presentado, a fin de satisfacer el impuesto correspondiente o, en su caso, alegar ante la autoridad fiscal la no sujeción o exención del impuesto de los actos contenidos en el documento presentado. Constando liquidada la permuta en cuanto a las fincas registrales, es decir en cuanto a una de las transmisiones que se operan y, que como se ha dicho, han de considerarse individualizadamente, es cuestionable que deba exigirse la acreditación así mismo de la liquidación de la otra transmisión, aun cuando ésta no deba tener acceso al Registro, o si por el contrario satisfecho el impuesto del acto o contrato que accede al Registro siquiera parcialmente en cuanto a esta operación, debe procederse a la calificación de forma análoga a lo que sucede cuando, en concordancia con el principio de voluntariedad de la inscripción en el Registro de la Propiedad, se solicita la inscripción de una sola de las fincas vendidas en una escritura o de una participación hereditaria concreta, aun referida a una porción indivisa de una finca, habiéndose liquidado el título en cuanto a éstas y sin que conste si se ha efectuado o no la liquidación respecto al resto. Es evidente la dependencia orgánica y funcional de la Oficina Liquidadora de Escalona derivada de su relación administrativa con la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha y por tanto presentado el documento en dicha oficina y siendo competente para recibir el pago la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha es de aplicación lo dispuesto en el artículo 20 de la Ley 30/1992 según el cual el órgano administrativo que se estime incompetente para la resolución de un asunto remitirá directamente las actuaciones al órgano que considere competente, si éste pertenece a la misma Administración Pública. Es cierto que la liquidación debía contemplar como sujeto pasivo a la sociedad adquirente, pero no puede desconocerse que el documento presentado al pago es la propia escritura de permuta lo que no deja duda del alcance y beneficiario de la transmisión. |
| R. 19/2/2016 BOE: 11/3/2016 Registro de Ledesma. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: CANCELACIÓN DE HIPOTECA POSTERIOR A LA EJECUTADA QUE TIENE NOTA MARGINAL DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN. Este Centro Directivo ya ha señalado que, como puede advertirse, de la literalidad de ambos preceptos se aprecian diferencias, por cuanto si bien el artículo 131 de la Ley Hipotecaria se refiere exclusivamente a la «escritura de carta de pago de la hipoteca», el artículo 688.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se refiere a que el «registrador no podrá cancelar la hipoteca por causas distintas de la propia ejecución». La regla general tiene excepciones, como ocurre cuando se trate de ejecución de una carga anterior a la hipoteca en ejecución, que conllevará la cancelación de ésta sin necesidad de previa cancelación de su nota marginal, pero eso es así porque al expedirse certificación de cargas y ponerse nota al margen de la carga anterior, el registrador, en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 135 de la Ley Hipotecaria, habrá comunicado al juzgado o tribunal, ante quien se sustancie el procedimiento de ejecución directa hipotecaria posterior, la extensión de ese ulterior asiento que va a afectar a la ejecución por lo que no existe posible perjuicio a ulteriores adquirentes que pudieran adquirir confiados en la validez de los asientos registrales (los cuales por otra parte conocen la existencia de cargas anteriores). Es éste el supuesto que ahora se plantea. En todo caso cancelándose la hipoteca posterior, como consecuencia de una anterior, y constando en aquella haberse expedido certificación de dominio y cargas del artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el registrador deberá notificar a dicho Juzgado conforme al artículo 135 de la Ley Hipotecaria. |
| R. 25/2/2016 BOE: 28/3/2016 Registro de Oropesa del Mar n 1. DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS: CÓDIGO SEGURO DE VERIFICACIÓN. Cabe concluir la plena vigencia de la Ley 11/2007 y su normativa de desarrollo con relación a los documentos administrativos presentados en el ámbito registral. No obstante, el ámbito subjetivo de aplicación de la Ley 11/2007 señalado en la letra a) del número 1 del artículo 2 determinará la posibilidad de utilización del código seguro de verificación como sistema de firma, o como código electrónico de verificación, que le estará vedado al ciudadano, pero no la obligatoriedad de admitirlo con todos sus efectos, que alcanza al conjunto de la sociedad. A la vista de lo dispuesto en los artículos 18 y 19 de la Ley 11/2007 y 20 y 21 del Real Decreto 1671/2009, se permite el uso de sistemas de código seguro de verificación, para la Administración General del Estado y sus organismos públicos vinculados o dependientes, no solo para actuaciones automatizadas, sino también para su uso por parte del personal al servicio de la misma, con independencia de que dicho personal también pueda utilizar una firma basada en el DNI electrónico o basada en certificado de empleado público al servicio de la Administración General del Estado expresamente admitidos con esta finalidad. Para el uso de código seguro de validación por parte de personas físicas al servicio de la Administración General del Estado y sus organismos públicos vinculados o dependientes se precisan los mismos requisitos que para la utilización del mismo en procesos automatizados, establecidos en el artículo 20 del citado Real Decreto. En base a lo expuesto en el presente caso estamos ante un código generado electrónicamente que nos permite constatar la veracidad del documento y que este documento está firmado con sello del órgano de la Secretaría del Ayuntamiento considerado como una actuación administrativa automatizada. Acto administrativo convencional y acto administrativo electrónico coinciden en cuanto a régimen jurídico. Ahora bien, la concurrencia de toda una serie de exigencias adicionales impuestas por la Ley 11/2007 a la actuación administrativa automatizada hace que el régimen jurídico de ésta posea especialidades, principalmente es que la posibilidad de expresar la actividad administrativa por medios electrónicos sin intervención de persona alguna debe estar expresamente prevista y automatizada con carácter previo. No basta con la habilitación genérica de la Ley 11/2007, sino que tal norma reguladora de cada procedimiento deberá incluir una habilitación específica, así resulta del artículo 38.2 de la mencionada ley al establecer que «podrán adoptarse y notificarse resoluciones de forma automatizada en aquellos procedimientos en los que así esté previsto». El Ayuntamiento de Cabanes, en el uso de las competencias que en materia de sello de órgano para actuaciones administrativas automatizadas le atribuye la Ley 11/2007 en los citados artículos 18, 38 y 39, y en virtud del artículo 19 del Real Decreto 1671/2009, de 4 de noviembre, por el que se desarrolla parcialmente la mencionada ley, determinando que la creación de los sellos electrónicos se realizará mediante resolución del titular del organismo público competente, que se publicará en la sede electrónica correspondiente, regulando los datos que necesariamente deben figurar en la resolución aprobatoria, dictó resolución de Alcaldía 2014-1268 de fecha de 21 de noviembre de 2014 por la cual determina cuáles son las actuaciones administrativas automatizadas y entre las que se encuentra la diligencia de exposición de los edictos o anuncios publicados en el tablón que serán firmados por el sello de órgano que le acompañara un código seguro de verificación (csv), que facilitará la comprobación de forma remota de la existencia y validez del documento. Consecuentemente el defecto debe ser revocado. |
| R. 29/2/2016 BOE: 28/3/2016 Registro de Chicana de la Frontera n 1. PROCEDIMIENTO DE VENTA EXTRAJUDICIAL: SOBRANTE. NOVACIÓN DE HIPOTECA: MODIFICACIÓN DEL VALOR DE TASACIÓN Y CARGAS INTERMEDIAS. El registrador reprocha que se hayan computado conjuntamente dos partidas (comisiones y costas y gastos), que se encuentran garantizadas separadamente. El defecto debe ser confirmado por cuanto, como resulta de los artículos 692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 132.3.o de la Ley Hipotecaria, la liquidación de cada partida objeto de garantía debe ser realizada de forma separada. En cuanto a la competencia del registrador para cuestionar la liquidación realizada, competencia que el escrito de recurso pone en cuestión. Este Centro Directivo ha reiterado que el registrador no sólo puede sino que debe comprobar la existencia de sobrante, asegurándose de que la cantidad que ha de entregarse al acreedor por cada uno de los conceptos, principal, intereses y costas no exceda del límite de la respectiva cobertura hipotecaria en detrimento de los acreedores posteriores y del dueño de la finca. El artículo 132.3.o y.4.o de la Ley Hipotecaria reconoce la competencia del registrador de la Propiedad para calificar dichos aspectos y este Centro Directivo ha tenido oportunidad en numerosas ocasiones (Resolución de 31 de julio de 2014, por todas), de confirmar la competencia del registrador proclamada por el citado precepto. Junto a lo anterior, y como afirmara la Resolución de 30 de agosto de 2013, de la regulación normativa resulta con toda claridad cuáles son los conceptos que cabe incluir en la partida reservada para costas y gastos cuando la hipoteca se realiza por vía extrajudicial. Expresamente lo recoge el artículo 236-k).3 del Reglamento Hipotecario: «El Notario practicará la liquidación de gastos considerando exclusivamente los honorarios de su actuación y los derivados de los distintos trámites seguidos». La claridad del precepto no deja lugar a dudas: sólo son imputables a dicha partida los gastos devengados por honorarios del actuante y de aquellos derivados de sus actuaciones (publicación de edictos, gastos de correo,.). Cualesquiera otros quedan fuera de la cobertura hipotecaria. Siendo la inscripción de la hipoteca uno de los pilares básicos de la ejecución hipotecaria (cfr. artículo 130 de la Ley Hipotecaria), la fijación de la tasación constituye un elemento esencial sobre el que gira la licitación, confiriendo distintos derechos al postor, al ejecutado y al ejecutante en función del porcentaje que la postura obtenida en la puja represente respecto del valor, en los términos recogidos por los artículos 670 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo determinante dicho precio para la evaluación acerca de si el valor de lo adjudicado ha sido igual o inferior al importe total del crédito del actor y de la existencia y eventual destino del sobrante, extremos éstos expresamente calificables por el registrador al amparo de lo dispuesto en el artículo 132.4.o de la Ley Hipotecaria. De aquí que quepa plantearse, como hace el registrador, si la modificación del valor de la finca hipotecada llevado a cabo con posterioridad a su constitución puede perjudicar a los titulares de cargas intermedias, especialmente cuando como en el caso del expediente, la modificación es a la baja, disminuyendo así las expectativas de existencia de sobrante con el que resarcirse (cfr. artículo 670.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación al artículo 129.2.h de la Ley Hipotecaria). El registrador de la Propiedad en ejercicio de su función de calificación no debe en ningún caso inscribir un derecho cuyo rango sea ambiguo o impreciso. En opinión de esta Dirección General, no puede afirmarse que la modificación de la tasación incida sobre el rango hipotecario, porque la tasación y el domicilio son requisitos de carácter procesal esenciales para poder acudir al procedimiento de ejecución directo hipotecario y a la venta extrajudicial (cfr. artículos 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 129 de la Ley Hipotecaria), mientras que el rango opera respecto del derecho real de hipoteca y la configuración del préstamo o crédito al que sirve de garantía y contribuye a su determinación. Si, a pesar de la existencia de cargas o derechos intermedios, el registrador considera que no se precisa del consentimiento de los titulares de dichos derechos o que dicha novación no supone pérdida de rango de la hipoteca, e inscribe, dicha inscripción así practicada se encuentra protegida por la presunción de existencia y titularidad en la forma establecida en el asiento respectivo (artículo 38 de la Ley Hipotecaria) y bajo la salvaguardia de los tribunales (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria). |
| R. 29/2/2016 BOE: 28/3/2016 Registro de Madrid n 17. SOCIEDADES MERCANTILES: LIQUIDACIÓN. La Resolución de 22 de mayo de 2001 afirma que «la liquidación no es, sino un procedimiento independiente, aunque derivado de la disolución, integrado por una serie de operaciones conducentes a extinguir las relaciones jurídicas de la sociedad, tanto con terceros como con sus propios socios para culminar con la extinción definitiva de aquélla. Durante ese período la sociedad sobrevive, conservando su personalidad jurídica, pero sujeta a un status especial, por cuanto con la disolución se pone fin a su vida empresarial activa (cfr. art. 267.1 Ley de Sociedades Anónimas) para pasar a realizar las actuaciones tendentes tan sólo a lograr aquellos fines tal como resulta de la enumeración de facultades de los liquidadores contenidas en el artículo 272 de la Ley (vide hoy, sección 3.a del capítulo II, del Título décimo de la Ley de Sociedades de Capital)». Uno de los puntos esenciales de ese proceso liquidatario es la aprobación por la junta general del balance final de liquidación, o cuenta de cierre, del informe sobre las operaciones de liquidación y del proyecto de división entre los socios del activo resultante (cfr. artículo 390.1 de la Ley de Sociedades de Capital). Dada la importancia y trascendencia de las operaciones liquidatorias que desembocan en el balance final de liquidación sometido a la aprobación de la junta general, que es la base sobre la cual, en su caso, se efectúa el reparto del haber social, y que debe ser resumen de todas las operaciones de liquidación patrimonial, el artículo 390.2 de la Ley de Sociedades de Capital concede a los socios que no hayan votado a favor del acuerdo, entre los que se incluyen lógicamente los no asistentes a la junta general, el derecho de impugnar el acuerdo de la junta general de aprobación del balance final en el plazo de dos meses a contar desde la adopción del acuerdo. Del régimen jurídico expuesto se deduce la imposibilidad de que el liquidador transmita a uno de los socios, total o parcialmente, directa o indirectamente, el activo resultante de la liquidación con anterioridad a la aprobación del balance final de liquidación y hasta que haya transcurrido el plazo previsto en el artículo 390 de la Ley. Esta conclusión no se ve desvirtuada por el hecho de que la sociedad sufra una situación de bloqueo que haya impedido la aprobación de cuentas de ejercicios anteriores, ni porque la enajenación de los bienes resulte difícil o complicada, ni por el hecho de que pueda presumirse que la situación de enfrentamiento entre los socios se va a prolongar en el tiempo, ni por la circunstancia, como ocurre en el supuesto, de que uno de los socios renuncie a su liquidación en dinero y acepte bienes en pago, ni tampoco porque el socio requerido, haciendo uso de su derecho, no haya contestado al liquidador. La previsión legal no queda alterada por ninguna de estas circunstancias. La situación anterior no queda salvada con la sujeción del negocio jurídico a la condición de que el balance final sea aprobado por la junta de socios o por el juez en su defecto, porque implica poner en condición lo que constituye un requisito legal. La aprobación del balance de liquidación constituye una «conditio iuris» del nacimiento de la causa que justifica el desplazamiento patrimonial por lo que este no puede condicionarse a su posterior existencia. |
| R. 1/3/2016 BOE: 6/4/2016 Registro de Alicante n 3. OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD: REQUISITOS DE INSCRIPCIÓN. Tratándose de escrituras autorizadas con anterioridad a la entrada en vigor de una determina norma de protección de legalidad urbanística pero presentadas en el Registro de la Propiedad durante su vigencia, debe exigir el registrador su aplicación, pues el objeto de su calificación se extiende a los requisitos exigidos para la inscripción. Ello no implica una eventual aplicación retroactiva de normas actuales a hechos pretéritos, pues el curso del procedimiento registral se desarrolla bajo la vigencia de la nueva norma sobre requisitos de inscripción y esta misma se remite a la correspondiente normativa sustantiva que resulte de aplicación conforme a las normas transitorias particulares y principios generales del derecho intertemporal. Como ha señalado este Centro Directivo (vid. por todas, las Resoluciones de 5 de marzo y 5 de agosto de 2013), el acceso al Registro de la Propiedad de edificaciones (o de sus mejoras o ampliaciones: vid. artículos 308 del Reglamento Hipotecario y 45 y 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio) respecto de las que no procede el ejercicio de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística, como consecuencia del transcurso del plazo de prescripción establecido por la ley para la acción de disciplina, se halla sometido, de modo exclusivo, al cumplimiento de los requisitos expresamente establecidos por la ley, entre los que no se encuentra la prueba exhaustiva de la efectiva extinción, por prescripción, de la acción de disciplina urbanística. Ahora bien, todo lo anterior debe entenderse sin perjuicio del presupuesto que configura la tipología del supuesto de hecho de la norma contenida en el artículo 28, número 4, de la Ley de Suelo. Y en esta calificación el registrador, como afirmó la Resolución de 11 de diciembre de 2012, deberá «constatar, por lo que resulte del Registro (y, cabe añadir, del propio título calificado), que la finca no se encuentra incluida en zonas de especial protección», en aquellos casos en que la correspondiente legislación aplicable imponga un régimen de imprescriptibilidad de la correspondiente acción de restauración de la realidad física alterada, pues en tales casos ninguna dificultad existe para que el registrador aprecie la falta del requisito de la prescripción, dado que su ausencia no queda sujeta a plazo y su régimen resulta directamente de un mandato legal. A tenor del imperativo consagrado en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y concordantes de su Reglamento, el registrador en su labor de calificación debe tomar en consideración tanto los asientos del Registro como los documentos presentados -todo ello de acuerdo con la normativa aplicable-, para poder determinar la validez del acto contenido en el título objeto de presentación o verificar el cumplimiento de requisitos que le impone la Ley. Dentro de esta normativa no puede ser eliminado o descartado por no haber tenido un reflejo registral directo el concreto Plan de ordenación territorial o urbanístico que afecte a la zona en cuestión, cuya categoría reglamentaria no puede debatirse en ningún momento. A partir de la entrada en vigor de esta Ley no es posible el acceso registral de declaración de edificaciones o instalaciones sin que en el título correspondiente conste la identificación geográfica de su localizador Además, para que, una vez precisada la concreta ubicación geográfica de la porción de suelo ocupada por la edificación, el registrador pueda tener la certeza de que esa porción de suelo se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique. Resulta evidente que las circunstancias descriptivas tomadas de la certificación catastral, que a estos efectos se presume cierta (artículo 3 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario), pueden y deben acceder al contenido de los asientos registrales en aras de una mayor coordinación entre los datos descriptivos obrantes en el Registro de la Propiedad y la institución catastral, si bien para ello es necesario que dentro del procedimiento registral quede establecida la adecuada correspondencia entre la finca registral y la parcela catastral, extremo que habrá de ser objeto de calificación por el registrador de la Propiedad, tal como se establece en los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 18.2, letra d), del texto refundido de la Ley del Catastro. La fecha de antigüedad de la edificación, en este caso 1990, será determinante, en primer lugar, para definir que norma urbanística es aplicable desde el punto de vista sustantivo. Debido a ello, al tiempo de entrar en vigor la nueva ley urbanística que impone la imprescriptibilidad en el suelo no urbanizable protegido -en el caso valenciano, el Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, artículo 255- el plazo concedido a la Administración para restablecer la legalidad se encontraba agotado, por lo que el renacimiento de una acción ya extinguida supondría evidentemente la aplicación retroactiva de la disposición o, en su caso, de la nueva situación urbanística, en claro perjuicio del administrado. |
| R. 1/3/2016 BOE: 6/4/2016 Registro de Motril n 1. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: SENTENCIA DICTADA EN EL ORDEN CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO. Siendo la Administración Pública condenada en un proceso contencioso-administrativo la encargada legalmente de ejecutar la sentencia recaída en el mismo, la actividad que al efecto despliegue se materializará necesariamente en uno o varios actos administrativos que habrán de ajustarse a los términos de aquella. Si la sentencia ordena la retroacción del expediente administrativo a un momento procedimental determinado, por haberse omitido un trámite esencial, la Administración habrá de proseguir aquél a partir del momento correspondiente, realizando todos los trámites preceptivos (incluyendo por supuesto el omitido) hasta dictar nueva resolución. Ahora bien, la inscripción de actuaciones que surten efectos frente al titular registral precisa que el procedimiento asegure que su posición jurídica es respetada así como la de aquellas personas en cuya esfera jurídica se van a desplegar. Es cierto, como bien refleja el registrador en su nota y en su informe en defensa de esta, que este Centro Directivo ha admitido en determinados casos, cierta matización en la aplicación de este criterio, si bien diferenciando el ámbito jurisdiccional del que dimane la resolución cuya ejecución se pretenda. En el orden contencioso administrativo será el órgano jurisdiccional que ejecuta la resolución de tal naturaleza el competente para -en cada caso concreto- determinar si ha existido -o no- la necesaria contradicción procesal excluyente de indefensión, que sería la circunstancia determinante de la condición de tercero registral, con las consecuencias de ello derivadas, de conformidad con la legislación hipotecaria. Por el contrario en la jurisdicción civil, como bien recuerda la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 2013, el registrador «.debía tener en cuenta lo que dispone el art. 522.1 LEC, a saber, todas las personas y autoridades, especialmente las encargadas de los Registros públicos, deben acatar y cumplir lo que se disponga en las sentencias constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, salvo que existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación específica. Y como tiene proclamado esta Sala, por todas, la STS núm. 295/2006, de 21 de marzo, “no puede practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho la eficacia de los vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento judicial en que haya sido parte”». En el supuesto de hecho de este expediente, que se desarrolla dentro del ámbito jurisdiccional contencioso administrativo, y de forma concordé con lo expuesto, en defecto de consentimiento expreso y autentico de los actuales titulares registrales (cfr. artículo 82 de la Ley Hipotecaria), debe exigirse que sea el órgano jurisdiccional quien deba apreciar en cada caso concreto si los titulares registrales afectados por el pronunciamiento judicial han tenido ocasión de intervenir en el proceso, si la sentencia les vincula, y si concurren o no circunstancias que deban ser dignas de protección, como expresamente ha reconocido la citada Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de abril de 2013 (cfr. artículo 522, número 2, de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Y en nada cambia lo anterior el hecho de que se haya intentado la notificación posterior de la sentencia de nulidad y el acuerdo administrativo posterior, ya que el hecho de que el titular registral deba conocer la existencia del procedimiento responde a la necesidad de posibilitar su intervención en el curso del mismo ya que solo mediante esta podrá defender sus derechos, lo que no puede suplirse por el conocimiento del resultado del proceso judicial una vez finalizado. |
| R. 1/3/2016 BOE: 6/4/2016 Registro de Requena. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDAR EL TRACTO SUCESIVO: INTERRUPCIÓN DEL TRACTO. Se trata de un expediente con finalidad formalmente inmatriculadora, según resulta del encabezamiento del título objeto de presentación, y al cual las partes interesadas, atendiendo a su contenido, pretenden conceder virtualidad de reanudación del trato sucesivo interrumpido. Esta circunstancia, a pesar de las dudas razonables que pudiera haber suscitado, no permite mantener el defecto de la registradora tal y como ha sido expuesto en su nota de calificación. De la documentación presentada y objeto de calificación no resulta, ni la evidente interrupción del tracto (al haberse adquirido directamente del titular registral) ni se ha expuesto y justificado en el documento judicial una dificultad excepcional en la formación del título perdido o ausente, hábil para practicar directamente la inscripción, por lo que el defecto, tal y como ha sido expuesto por el registrador en la nota de calificación debe ser mantenido (cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria), sin perjuicio de que pueda presentarse nuevamente la documentación junto con aquella que justifique la especial dificultad en la formación del título perdido o ausente al objeto de obtener una nueva calificación. |
| R. 2/3/2016 BOE: 6/4/2016 Registro de Valencia n 6. PARTICIÓN DE HERENCIA: PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. Es doctrina reiteradísima de este Centro Directivo que el registrador calificará a la vista de los documentos presentados en el Registro, y en consecuencia, no puede más que confirmarse la calificación en este punto, sin perjuicio de la subsanación del defecto con la presentación reglamentaria de la citada documentación. Conforme al principio de tracto sucesivo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, es necesario aportar las declaraciones de herederos pertinentes y la intervención de los así declarados en aquellas particiones notariales o judiciales para su inscripción en el Registro de la Propiedad. El principio de tracto sucesivo registral, no permite que los herederos de la titular registral no intervengan en la partición de herencia -conceptuado el derecho de los herederos como una pars bonorum-, sin prejuzgar la legitimación activa y pasiva apreciada por el juez. Este principio de tracto sucesivo, y el artículo 24 de la Constitución, sobre la proscripción de la indefensión, exigen que los sucesores así declarados por título sucesorio intervengan en la partición hereditaria, aceptándola o repudiándola, y con ello, la conversión del derecho hereditario in abstracto en la adjudicación de bienes concretos. No corresponde al contador- partidor declarar herederos y efectuar notificaciones que equivalgan, a la participación en el procedimiento judicial de herencia y desde luego, no puede concretar en la Consellería de Hacienda Valenciana la cualidad de heredero de doña N. I. I. puesto que no ha cumplido el procedimiento establecido para tal efecto en los artículos 55 y siguientes de la Ley del Notariado en su redacción dada por la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria. Y en el caso de resultar falta absoluta de herederos abintestato por parentesco colateral, y en virtud del artículo 958 del Código Civil, se abriría el procedimiento para declaración de heredero al Estado en los términos del procedimiento recogido por los artículos 20.6 y 20 bis de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de la Administraciones Públicas, en su nueva redacción dada por la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria. Así pues, conforme el nuevo artículo 958 del Código Civil, se prevé la declaración administrativa de heredero para que el Estado pueda tomar posesión de los bienes, y este procedimiento no se ha cumplido. |
| R. 2/3/2016 BOE: 6/4/2016 Registro de Gandía n 4. BIENES PRIVATIVOS: PRUEBA DE PRIVATIVIDAD. Debe decidirse en el presente expediente si para reflejar registralmente el carácter privativo de dos fincas, inscritas una como presuntivamente ganancial y la otra como ganancial, es suficiente una instancia privada suscrita por la esposa en la que afirma la procedencia privativa del dinero utilizado para el pago del precio de la compraventa, a cuyo efecto acompaña una serie de documentos que, a su juicio, son justificativos de tal carácter privativo. Es regla básica en nuestro Derecho hipotecario que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud. No puede alterarse, por tanto, el contenido de los asientos sin dicho consentimiento o resolución judicial, o, en su caso, sin una acreditación fehaciente de lo manifestado que desvirtúe el contenido del título que motivó la inscripción vigente. Para obtener la inscripción de un bien con carácter privativo, el artículo 95 del Reglamento Hipotecario exige -al margen del supuesto de confesión de privatividad por el consorte- que, en las adquisiciones a título oneroso, se justifique el carácter privativo del precio o contraprestación mediante prueba documental pública suficiente, sin que la mera afirmación de la procedencia privativa del dinero empleado sea suficiente dado, sobretodo, el carácter fungible del dinero. En el mismo sentido se ha pronunciado esta Dirección General a propósito de la rectificación de inscripciones registrales a petición de parte al exigir la prueba de los hechos acreditativos del error padecido de un modo absoluto con documentos fehacientes y auténticos, independientes por su naturaleza de la voluntad de los interesados, lo que no ocurre en el presente caso. Finalmente, en contra de lo que afirma la recurrente, tampoco pueden servir de medio para rectificar el contenido del Registro las sentencias dictadas con ocasión del procedimiento de liquidación de sociedad de gananciales iniciado con el fin de determinar las partidas que habían de integrar el activo y pasivo de la sociedad de gananciales formada por los cónyuges titulares registrales, cuyo matrimonio quedó disuelto por causa de divorcio. |
| R. 3/3/2016 BOE: 6/4/2016 Registro de Mahón. SOCIEDADES MERCANTILES: LIQUIDACIÓN. La Resolución de 22 de mayo de 2001 afirma que «la liquidación no es, sino un procedimiento independiente, aunque derivado de la disolución, integrado por una serie de operaciones conducentes a extinguir las relaciones jurídicas de la sociedad, tanto con terceros como con sus propios socios para culminar con la extinción definitiva de aquélla. Durante ese período la sociedad sobrevive, conservando su personalidad jurídica, pero sujeta a un status especial, por cuanto con la disolución se pone fin a su vida empresarial activa (cfr. art. 267.1 Ley de Sociedades Anónimas) para pasar a realizar las actuaciones tendentes tan sólo a lograr aquellos fines tal como resulta de la enumeración de facultades de los liquidadores contenidas en el artículo 272 de la Ley (vide hoy, sección 3.a del capítulo II, del Título décimo de la Ley de Sociedades de Capital)». Uno de los puntos esenciales de ese proceso liquidatario es la aprobación por la junta general del balance final de liquidación, o cuenta de cierre, del informe sobre las operaciones de liquidación y del proyecto de división entre los socios del activo resultante (cfr. artículo 390.1 de la Ley de Sociedades de Capital). Dada la importancia y trascendencia de las operaciones liquidatorias que desembocan en el balance final de liquidación sometido a la aprobación de la junta general, que es la base sobre la cual, en su caso, se efectúa el reparto del haber social, y que debe ser resumen de todas las operaciones de liquidación patrimonial, el artículo 390.2 de la Ley de Sociedades de Capital concede a los socios que no hayan votado a favor del acuerdo, entre los que se incluyen lógicamente los no asistentes a la junta general, el derecho de impugnar el acuerdo de la junta general de aprobación del balance final en el plazo de dos meses a contar desde la adopción del acuerdo. Del régimen jurídico expuesto se deduce la imposibilidad de que el liquidador transmita a uno de los socios, total o parcialmente, directa o indirectamente, el activo resultante de la liquidación con anterioridad a la aprobación del balance final de liquidación y hasta que haya transcurrido el plazo previsto en el artículo 390 de la Ley. Esta conclusión no se ve desvirtuada por el hecho de que la sociedad sufra una situación de bloqueo que haya impedido la aprobación de cuentas de ejercicios anteriores, ni porque la enajenación de los bienes resulte difícil o complicada, ni por el hecho de que pueda presumirse que la situación de enfrentamiento entre los socios se va a prolongar en el tiempo, ni por la circunstancia, como ocurre en el supuesto, de que uno de los socios renuncie a su liquidación en dinero y acepte bienes en pago, ni tampoco porque el socio requerido, haciendo uso de su derecho, no haya contestado al liquidador. La previsión legal no queda alterada por ninguna de estas circunstancias. La situación anterior no queda salvada con la sujeción del negocio jurídico a la condición de que el balance final sea aprobado por la junta de socios o por el juez en su defecto, porque implica poner en condición lo que constituye un requisito legal. La aprobación del balance de liquidación constituye una «conditio iuris» del nacimiento de la causa que justifica el desplazamiento patrimonial por lo que este no puede condicionarse a su posterior existencia. |
| R. 3/3/2016 BOE: 6/4/2016 Registro de Illescas n 1. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMABARGO: DNI DEL EMBARGADO. Como ya señalara esta Dirección General en su Resolución de 25 de junio de 2015 «desde la perspectiva registral lo especialmente relevante es que se produzca una perfecta identidad entre la persona demandada y embargada y la titularidad registral (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria), al objeto de evitar que puedan practicarse anotaciones preventivas de manera incorrecta sobre fincas pertenecientes a personas distintas, lo cual es posible con aquellas que ostenten los mismos nombres y apellidos, con las gravísimas consecuencias si el proceso culmina en la ejecución y adjudicación. En este sentido la indicación del número de identificación fiscal u otros documentos oficiales que sirven para identificar a las personas constituyen un elemento especialmente importante para su perfecta identificación…». |
| R. 4/3/2016 BOE: 6/4/2016 Registro de Vigo n 1. LEGADO: ENTREGA. Cabe afirmar que fuera de los casos en que el legatario fuera ya poseedor, tan sólo sería admisible la toma de posesión por el mismo si, no existiendo legitimarios, el testador le hubiera facultado expresamente para ello (primero de los supuestos contemplados en el artículo 81 del Reglamento Hipotecario), posibilidad que no se da en el supuesto de hecho de este expediente, al no haber previsión testamentaria de la causante sobre tal extremo. Por ello, habida cuenta de la inexistencia de contador- partidor o albacea facultado para la entrega, es de aplicación lo previsto en el apartado c) del citado precepto reglamentario, de modo que no concurriendo los herederos por vía de la trasmisión de una de las herederas no es posible la inscripción de la escritura calificada, pues no cabe la eventual toma de posesión por sí de la otra prelegataria favorecida en el testamento, dado que tal posibilidad tiene como presupuesto ineludible que la prelegataria sea, o haya devenido, única heredera. |
| R. 4/3/2016 BOE: 6/4/2016 Registro de Teruel. DIVISIÓN DE FINCA: NECESIDAD DE LICENCIA PARA LA QUE SE REALIZA EN DOCUMENTO JUDICIAL. Si el documento judicial formaliza una división de finca, es indudable que se trata de un acto con trascendencia urbanística que debe cumplir las respectivas normas sectoriales, y que corresponde al registrador exigir el cumplimiento de las normas que invocan su intervención a efectos del acceso registral del acto (cfr. artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento). Por ello, debe confirmarse la exigencia del registrador, impuesta por los artículos 78 y 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, sobre inscripción de actos urbanísticos, conforme a la reiterada doctrina de este Centro Directivo. Todo ello, sin perjuicio de que pueda invocarse la antigüedad suficiente de la división efectuada, por ejemplo mediante la certificación catastral, que justifique la posible prescripción de las medidas de restablecimiento de legalidad urbanística, para exceptuar la exigencia de título administrativo habilitante, conforme a la doctrina de esta Dirección General -cfr. Resolución de 26 de mayo de 2015-, pero no ha ocurrido en el presente caso. |
| R. 7/3/2016 BOE: 6/4/2016 Registro de Huelva n 1. PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL: APLICACIÓN DEL ARTÍCULO 105 DEL RH. Como ya precisaron las Resoluciones de 23 de octubre de 1998, 5 de abril de 1999, 23 de octubre y 13 de noviembre de 2001, dado el alcance del principio de prioridad, básico en un sistema registral de fincas (cfr. artículos 17, 24, 32 y 248 de la Ley Hipotecaria), la calificación de un documento deberá realizarse en función de lo que resulte del mismo y de la situación tabular existente en el momento de su presentación en el Registro (cfr. artículos 24 y 25), sin que puedan obstaculizar su inscripción otros títulos, aunque sean incompatibles, presentados con posterioridad. La cuestión planteada en el presente caso debe resolverse conforme a la doctrina de esta Dirección General expresada en la Resolución de 12 de noviembre de 2010, según la cual la alternativa más lógica y congruente con una aplicación ponderada de todos los principios e intereses en juego, y también con las normas hipotecarias vigentes, es la de entender que el documento presentado en el Diario en primer lugar (la compraventa) gana prioridad no sólo para sí, sino también para los documentos presentados con posterioridad cuando éstos sean necesarios para su despacho a fin de subsanar el concreto defecto de falta de tracto sucesivo que impedía su inscripción, siempre que el disponente del primer documento presentado sea causahabiente del titular registral, y ello aunque tal atribución de prioridad suponga dotar al documento subsanatorio (reconstructor del tracto) de preferencia sobre el intermedio contradictorio que se presentó antes, pero después del subsanado. En los casos de falta de tracto sucesivo por falta de inscripción del título del disponente, siendo éste causahabiente del titular registral, quedan modalizados los principios hipotecarios de tracto sucesivo y de prioridad. Por tanto, en el caso del artículo 105 del Reglamento Hipotecario, al permitir la suspensión del título, sin imponer su denegación, y la anotación preventiva por defecto subsanable, está permitiendo que la subsanación atribuya a la inscripción que a sus resultas se practique una eficacia retroactiva a la fecha del asiento de presentación practicado por el título subsanado, lo que supone necesariamente que el título intermedio entre el subsanado y el subsanador (en este caso la escritura de dación en pago) pasa a quedar definitivamente postergado en su rango respecto del primeramente presentado. Este criterio encuentra su equivalente en relación con las anotaciones preventivas de embargo en el artículo 140, número 1, del Reglamento Hipotecario, ha sido sancionado mediante norma de rango legal a través del artículo 629, número 2, de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000, el cual, en relación con el embargo de bienes inmuebles, establece que «si el bien no estuviere inmatriculado, o si estuviere inscrito en favor de persona distinta del ejecutado, pero de la que traiga causa el derecho de éste, podrá tomarse anotación preventiva de suspensión de la anotación del embargo, en la forma y con los efectos previstos en la legislación hipotecaria». |
| R. 8/3/2016 BOE: 6/4/2016 Registro de Huelva n 1. PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL: APLICACIÓN DEL ARTÍCULO 105 DEL RH. Como ya precisaron las Resoluciones de 23 de octubre de 1998, 5 de abril de 1999, 23 de octubre y 13 de noviembre de 2001, dado el alcance del principio de prioridad, básico en un sistema registral de fincas (cfr. artículos 17, 24, 32 y 248 de la Ley Hipotecaria), la calificación de un documento deberá realizarse en función de lo que resulte del mismo y de la situación tabular existente en el momento de su presentación en el Registro (cfr. artículos 24 y 25), sin que puedan obstaculizar su inscripción otros títulos, aunque sean incompatibles, presentados con posterioridad. La cuestión planteada en el presente caso debe resolverse conforme a la doctrina de esta Dirección General expresada en la Resolución de 12 de noviembre de 2010, según la cual la alternativa más lógica y congruente con una aplicación ponderada de todos los principios e intereses en juego, y también con las normas hipotecarias vigentes, es la de entender que el documento presentado en el Diario en primer lugar (la compraventa) gana prioridad no sólo para sí, sino también para los documentos presentados con posterioridad cuando éstos sean necesarios para su despacho a fin de subsanar el concreto defecto de falta de tracto sucesivo que impedía su inscripción, siempre que el disponente del primer documento presentado sea causahabiente del titular registral, y ello aunque tal atribución de prioridad suponga dotar al documento subsanatorio (reconstructor del tracto) de preferencia sobre el intermedio contradictorio que se presentó antes, pero después del subsanado. En los casos de falta de tracto sucesivo por falta de inscripción del título del disponente, siendo éste causahabiente del titular registral, quedan modalizados los principios hipotecarios de tracto sucesivo y de prioridad. Por tanto, en el caso del artículo 105 del Reglamento Hipotecario, al permitir la suspensión del título, sin imponer su denegación, y la anotación preventiva por defecto subsanable, está permitiendo que la subsanación atribuya a la inscripción que a sus resultas se practique una eficacia retroactiva a la fecha del asiento de presentación practicado por el título subsanado, lo que supone necesariamente que el título intermedio entre el subsanado y el subsanador (en este caso la escritura de dación en pago) pasa a quedar definitivamente postergado en su rango respecto del primeramente presentado. Este criterio encuentra su equivalente en relación con las anotaciones preventivas de embargo en el artículo 140, número 1, del Reglamento Hipotecario, ha sido sancionado mediante norma de rango legal a través del artículo 629, número 2, de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000, el cual, en relación con el embargo de bienes inmuebles, establece que «si el bien no estuviere inmatriculado, o si estuviere inscrito en favor de persona distinta del ejecutado, pero de la que traiga causa el derecho de éste, podrá tomarse anotación preventiva de suspensión de la anotación del embargo, en la forma y con los efectos previstos en la legislación hipotecaria». |
| R. 9/3/2016 BOE: 6/4/2016 Registro de Barcelona n 17. RECURSO GUBERNATIVO: COMPETENCIA DE LAS COMUNIDADES AUTÓNOMAS. HIPOTECA: CALIFICACIÓN REGISTRAL DE SUS CLÁUSULAS. CONSTITUCIONALIDAD DE LAS NORMAS: SU CONTROL EXCEDE DEL ÁMBITO DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL. Antes de nada convine aclarar que se procede a resolver todas las cuestiones que plantea el recurso, no obstante, la suspensión de la norma objeto de aplicación -el artículo 251-6, número 4, del Código de consumo de Cataluña- por providencia del Tribunal Constitucional de 6 de octubre de 2015, que admite a trámite el recurso de inconstitucionalidad 5459/2015 presentado por el Gobierno de España contra el citado Código y suspende la vigencia, entre otros, del citado artículo; porque dicha suspensión carece de efectos retroactivos (artículo 40.1 de la Ley Orgánica del Tribunal Constitucional 2/1979, de 3 de octubre) y entró en vigor respecto de terceros el día 9 de octubre pasado, fecha de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado». Competencia para resolver este recurso. No cabe duda que la cuestión de la cuestión de la «protección de consumidores y usuarios» se trata de una materia transversal cuya regulación aparece en combinación con otros sectores de actividad que se relacionan con ella, como puede ser la legislación civil, registral, mercantil, financiera, etc.; por lo que la resolución de esta cuestión previa que nos ocupa exige el análisis de las concretas competencias que ostentan el Estado y las Comunidades Autónomas en esta materia de la «defensa de consumidores y usuarios» y la subsunción del hecho concreto objeto del expediente en el contexto normativo adecuado. En aplicación de estas competencias exclusivas, especialmente de las referidas a la materia de fijación de las bases de las obligaciones contractuales, de ordenación de los registros e instrumentos públicos y de ordenación del crédito y de la banca, las normas citadas han tenido como objeto establecer un régimen jurídico uniforme de protección de los consumidores y usuarios en el ámbito de todo el Estado, entre cuyas normas básicas se encuentran la proclamación de la nulidad de pleno derecho de las cláusulas abusivas de los contratos de préstamo y crédito hipotecarios con subsistencia del contrato (artículos 83 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y 8 de la Ley sobre condiciones generales de la contratación) y la determinación de los límites de las cláusulas hipotecarias y los requisitos de transparencia contractual de las mismas para que puedan acceder al Registro de la Propiedad (ej. artículos 84 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, 114 de la Ley Hipotecaria o 6 de la Ley 1/2013). Congruentemente con este ámbito competencial, la legislación catalana no contiene normas acerca de las consecuencias civiles de las cláusulas abusivas sobre la eficacia de los contratos de préstamo hipotecario ni sobre la inscripción registral de los mismos. Con base en todo lo expuesto este Centro Directivo se considera competente para resolver el presento recurso ya que la materia discutida no es de Derecho especial catalán, sino que versa sobre la determinación de las consecuencias civiles o contractuales de las cláusulas abusivas de los contratos de préstamo o crédito hipotecario, la calificación registral de tales cláusulas y la regulación de los efectos que la apreciación registral de las mismas tiene sobre su inscripción, lo que es ajeno al Derecho catalán ya que está regulada por disposiciones de ámbito estatal. El registrador de la Propiedad carece de facultades para analizar la legalidad o constitucionalidad de las disposiciones que ha de aplicar en el ejercicio de su función, sino que debe limitarse a apreciar la validez de los actos dispositivos atendiendo al ordenamiento jurídico vigente y aplicable en cada momento, ya sea éste comunitario, estatal o autonómico. Tampoco es el recurso el medio apropiado para apreciar esa posible inconstitucionalidad. El artículo 251-6, número 4, letra a) del Código de consumo de Cataluña en su redacción de la Ley 20/2014 dispone que «en los contratos de créditos y préstamos hipotecarios se consideran abusivas las siguientes cláusulas: a) Las que incluyan un tipo de interés de demora superior a tres veces el interés legal del dinero vigente en el momento de la firma del contrato». Los intereses moratorios. A este respecto debe señalarse que la legislación estatal, tras la Ley 1/2013, regula los intereses moratorios, en lo que ahora nos interesa, en el párrafo tercero del artículo 114 de la Ley Hipotecaria que dispone que «los intereses de demora de préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago. Dichos intereses de demora no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil»; de donde se infiere que la limitación a los intereses moratorios sólo opera en los contratos del préstamo o crédito hipotecarios destinados a la adquisición de la vivienda habitual del deudor, en este caso, ontológicamente persona física, y en los que se hipoteca dicha vivienda habitual, es decir, no son aplicables a préstamos o créditos hipotecarios con otra finalidad, aunque lo sean con fines de consumo, el deudor tenga la condición de consumidor y la finca hipoteca constituyera su domicilio habitual, y en tales casos el registrador sólo podrá rechazar su inscripción si existiere una resolución judicial firme, como por ejemplo el 19% de la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015, que ya hubiere declarado la abusividad de una cifra concreta de intereses moratorios en el ámbito de los préstamos hipotecarios con consumidores. Como ya se resolvió en las Resoluciones de 25 de septiembre y 8 y 9 de octubre de 2015, entre otras, sí sería aplicable, en la medida que en el momento de su otorgamiento (10 de septiembre de 2015) no se había presentado recurso ante el Tribunal Constitucional y que no parecen incompatibles en este extremo, la citada norma autonómica catalana. Pues bien, esta norma catalana sí es vulnerada ya que el límite legal en la fecha de otorgamiento de la escritura de los intereses moratorios era del tipo el 10,50% durante toda la vida del préstamo, mientras que el estipulado es el resultado de adicionar 6 puntos porcentuales a los intereses ordinarios vigentes en el momento del devengo, el cual podría ser superior al máximo legal en algún momento de la vida del préstamo hipotecario. En consecuencia, el registrador debe, en este caso, rechazar la inscripción de la cláusula discutida en cuanto contraria a una norma prohibitiva; y eso es lo que efectivamente ha hecho la registradora, por lo que el defecto debe ser confirmado al encontrase bien fundamentada la nota de calificación y haber actuado el registrador dentro del marco de extensión de sus facultades calificadoras. Responsabilidad hipotecaria por intereses moratorios. En cuanto a la segunda parte del primer defecto, debe señalarse que enlazada con la citada estipulación relativa al devengo de los intereses moratorios se encuentra la cláusula de constitución de hipotecada y más concretamente la responsabilidad hipotecaria que garantiza el concepto de los intereses moratorios, en la que se fija un tipo máximo del 15,00% a efectos hipotecarios, cuando a efectos obligaciones y de conformidad con lo expuesto en el fundamento de Derecho anterior, el límite máximo posible sería del 10,50% durante toda la duración del contrato por aplicación del Código de consumo de Cataluña. Pues bien, también en esto debe confirmarse el criterio de la registradora porque, como tiene reiterado esta Dirección General (vid. Resoluciones de 5 de noviembre de 1999, 9 de enero, 25 de abril, 2, 4 y 14 de septiembre de 2002 y 26 de noviembre de 2013), el carácter accesorio de la hipoteca respecto del crédito garantizado (vid. artículos 104 de la Ley Hipotecaria y 1.857 del Código Civil) implica la imposibilidad de discrepancia entre los términos definitorios de la obligación asegurada y los de la extensión objetiva de la hipoteca en cuanto al crédito (cfr. artículos 9 y 12 de la Ley Hipotecaria). Los deberes de información notarial del Código de consumo de Cataluña. En cuanto al segundo defecto, el incumplimiento por parte del notario autorizante de lo dispuesto en el artículo 123-10, número 2, del Código de consumo de Cataluña. A este respecto ya ha tenido esta Dirección General ocasión de manifestarse en Resoluciones como las de 13 de septiembre de 2013, 5 de febrero de 2014 o 22 de enero, 28 de abril y 25 de septiembre de 2015, en el sentido que el registrador de la Propiedad en el ejercicio de su función calificadora, especialmente en presencia de préstamos o créditos hipotecarios concedidos a personas físicas y garantizados con viviendas, «deberá también rechazar la inscripción de las escrituras de hipotecas respecto de las que no se acredite el cumplimiento de los requisitos de información y transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios, y la forma -normal o reforzada- que, en cada caso, el legislador haya elegido para asegurarse del conocimiento por parte de los usuarios de los productos bancarios, del riesgo financiero que comporta el contrato en general o alguna de las singulares cláusulas financieras o de vencimiento anticipado que lo componen -Orden EHA 2899/2011, art. 6 de la Ley 1/2013, etc.-». Pues bien, estos mismos criterios han de aplicarse al artículo 123-10, número 2, del Código de consumo de Cataluña, que, además, no ha sido objeto del recurso de inconstitucionalidad antes citado. Las cláusulas de vencimiento anticipado. Las concretas causas de vencimiento anticipado del préstamo hipotecario cuya denegación ha sido mantenida por la registradora de la Propiedad se pueden clasificar, siguiendo el esquema de la nota de calificación, en los siguientes grupos: Un primer grupo está formado por aquellas causas que, según la nota de denegación, asocian el vencimiento anticipado a la eventual insolvencia del prestatario. En cuanto al supuesto letra b), falsedad u ocultación de datos que hayan resultado esenciales para la concesión del préstamo, para considerar inscribible esta causa de vencimiento anticipado es preciso que sea objetiva de alguna forma cuáles han sido los datos que han determinado la concesión del préstamo, de tal manera que ese vencimiento no quede a la libre apreciación del acreedor con vulneración del artículo 1256 del Código Civil. Respecto del supuesto letra g), no cancelación de las cargas registrales que gravan la finca hipoteca y que se estableció como condición esencial de la concesión del crédito, sin embargo debe ser revocada la calificación porque, frente a lo que se afirma en la nota de despacho, sí responde a una justa causa cual es la suficiencia de la garantía hipotecaria, sí se prevé expresamente la posibilidad para el prestatario de constitución de nuevas garantías complementarias o sustitutivas de la hipoteca en cumplimiento del artículo 1.129.3 del Código Civil y, además, se excluye el vencimiento cuando la ausencia de la cancelación sea imputable al banco o a sus empleados. Y, en relación con el supuesto letra h), existencia de cargas registrales que graven la finca hipotecada distintas de la que conste en la previa información registral, debe ratificarse la nota de calificación porque en la misma, ni se permite al prestatario complementar o sustituir la garantía ni se excluye el supuesto de ser imputable la causa de la desinformación al acreedor, a quien, por otra parte, le incumbe la diligencia en la obtención y comprobación de la situación registral de las fincas. Un segundo grupo de causas se refiere a aquellas que asocian el vencimiento anticipado al incumplimiento de obligaciones accesorias. Ambos defectos deben ser revocados, el recogido en la letra i) por cuanto al pactarse que el vencimiento operara en la misma forma que en la causa letra d), con la que guarda identidad de razón (ruina, derribo o deterioro de la finca hipotecada), las mismas razones que han llevado a la registradora a la estimación del recurso en cuanto a la misma, son aplicables en el presente caso: justa causa por suponer un deterioro de la garantía, cuantificación del mismo por técnico independiente y derecho del cliente a ofrecer nuevas garantías. El recogido en la letra j) porque las causas de resolución legales no pueden considerarse per se accesorias, antes al contrario, la normativa aplicable en cada caso las considera de suficiente entidad para generar tal efecto, ya por vincularlas al incumplimiento de la obligación principal ya por hacerlo respecto de la pérdida o deterioro de la cosa objeto del respectivo contrato, y su determinación resulta del propio reflejo en la norma que se invoque. Por último, respecto de la última causa de vencimiento anticipado denegada, la letra f), referida a «si por causa no imputable a la Entidad o a sus empleados, fuese suspendida o denegada la inscripción de esta escritura en el Registro de la Propiedad y, por tanto, no quedase válidamente constituida la hipoteca en la forma indicada, por existir un asiento contradictorio o por limitación o condición que obste a la plena eficacia de la garantía ofrecida», debe confirmarse su denegación ya que, aunque el vencimiento no opera en caso de negligencia de la entidad de crédito o de sus empleados, no se excluyen todos los supuestos en que la falta de inscripción se puede producir por causa ajena al prestatario (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 2009), ya que es a la entidad acreedora a quien incumbe asegurarse de que jurídicamente esa inscripción es posible, y, por otra parte, tampoco se concede al deudor la posibilidad de sustituir la garantía en caso de tal imposibilidad. Además, como señala la registradora con base en la Resolución de la Dirección General de Registros y del Notariado de 8 de junio de 2011, se trata de una causa de vencimiento tendente a operar en caso de ausencia de inscripción de la hipoteca, ya que una vez practicada ésta, resulta una cláusula superflua y carente de todo efecto jurídico. |
| R. 9/3/2016 BOE: 6/4/2016 Registro de Álora. PARTICIÓN DE HERENCIA: CAUSA DE LAS TRASNMISIONES. Es evidente que los herederos mayores de edad pueden verificar la partición del modo que tengan por conveniente (cfr. artículo 1058 del Código Civil), y que en principio no se advierte obstáculo para que los otorgantes, mayores de edad, puedan trasmitir se recíprocamente bienes por cualquier título adecuado (cfr. artículos 609, 618 y siguientes y 1261 a 1263 del Código Civil. Pero no lo es menos, que el mero negocio particional no puede justificar cualquier transmisión patrimonial, si no queda suficientemente causalizada y sin perjuicio de que pueda implicar la existencia de excesos o defectos de adjudicación, declarados o comprobados. |
| R. 14/3/2016 BOE: 6/4/2016 Registro de Almoradí. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL: RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. Constituye un principio básico en nuestro derecho hipotecario que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria). Por ello, como ha reiterado este Centro Directivo (cfr., por todas, las Resoluciones de 2 de febrero de 2005, 19 de diciembre de 2006, 19 de junio de 2010, 23 de agosto de 2011 y 5 y 20 de febrero y 27 de marzo de 2015), la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho -lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad-, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho. |
| R. 14/3/2016 BOE: 6/4/2016 Registro de Quintanar de la Orden. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL: RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. En el presente caso los interesados, que no son titulares registrales de la finca, solicitan la incorporación de la referencia catastral, en cuyo caso y en base a todo lo expuesto, la petición ahora solicitada, en cuanto supondría la rectificación de una pretendida inexactitud registral, cual es el la incorporación de esa nueva referencia catastral de la finca agrupada, ha de denegarse pues ni consta el consentimiento de dicho titular registral, ni aparece que el procedimiento en el que recayó la sentencia cuya inscripción se solicita, se haya entablado directamente contra él. Lo mismo ocurre para rectificar (superficie, linderos) la descripción registral de una finca en comunidad, es necesario el consentimiento de todos los condueños (Resolución de 13 de octubre de 2009). Este criterio también viene recogido en artículo 53.5 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, que actualmente está derogado por la Ley 13/2015, de 24 de junio, pero vigente en el momento de presentación de la solicitud en el Registro de la Propiedad. |
| R. 15/3/2016 BOE: 6/4/2016 Registro de El Vendrell. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL: RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. ACTOS INSCRIBIBLES: ACTOS SIN TRASCENDENCIA REAL. Toda la doctrina elaborada a través de los preceptos de la Ley y del Reglamento Hipotecarios y de las Resoluciones de este Centro Directivo relativa a la rectificación del Registro parte del principio esencial que afirma que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria). Por ello, como ha reiterado este Centro Directivo (cfr., por todas, las Resoluciones de 2 de febrero de 2005, 19 de diciembre de 2006, 19 de junio de 2010, 23 de agosto de 2011 y 5 y 20 de febrero, 27 de marzo y 15 de septiembre de 2015), la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho -lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad-, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho. En el presente expediente, el recurrente afirma que se ha producido un error de concepto. Pero resulta evidente, de acuerdo con lo expuesto, que el recurso no puede prosperar, pues como ha quedado expuesto para rectificar el error de concepto es requisito imprescindible el consentimiento unánime de todos los interesados y del registrador, consentimiento que en este caso no concurre, o, en su defecto, resolución judicial, que tampoco se ha producido. Pretender que se haga constar una obligación que afecta a los herederos en la práctica de una futura división horizontal y adjudicación de las entidades resultantes de la misma nos es posible, conforme al artículo 9 del Reglamento Hipotecario determina que no son inscribibles la obligación de constituir el dominio o derecho real sobre cualquier inmueble o la de celebrar en el futuro contratos ni cualesquiera otras obligaciones o derechos personales sin perjuicio de que se inscriba en cada uno de estos casos la garantía real constituida para asegurar su cumplimiento. |
| R. 15/3/2016 BOE: 6/4/2016 Registro de Concentaina. DOMINIO PÚBLICO: PROTECCIÓN A TRAVÉS DEL REGISTRO . Si bien es cierto que la solicitud emitida por parte del Registro de la Propiedad al organismo de montes competente no se extendía a tal extremo, al limitarse al objeto de lo establecido en el artículo 22 de la Ley de Montes, también lo es que dicha certificación expresa que la finca ocupa parte del trazado de la vía pecuaria, y por tanto, ocupa terreno de dominio público. Y es obligación del registrador de la Propiedad, en ejercicio de su función calificadora, tratar de impedir el acceso al Registro de la Propiedad de inmatriculaciones o excesos de cabida que puedan invadir el dominio público. Es evidente que cuando la Administración Pública haya cumplido debidamente el mandato legal de inmatricular o inscribir sus bienes de dominio público en el registro de la Propiedad, éstos gozarán de la máxima protección posible, pues la calificación registral tratará por todos los medios a su alcance de impedir en lo sucesivo ulteriores dobles inmatriculaciones, ni siquiera parciales, que pudieran invadir el dominio público ya inscrito. Pero la protección registral que la ley otorga al dominio público no se limita exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace extensiva al dominio público no inscrito pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador y con el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción. Y avanzando decididamente en la senda de la protección registral del dominio público, incluso del no inscrito debidamente, la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, al dar nueva redacción a diversos artículos de la Ley Hipotecaria, prevé que, en todo caso, el registrador tratará de evitar la inscripción de nuevas fincas o de la representación gráfica georreferenciada de fincas ya inmatriculadas cuando tuviera dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio público. Consecuentemente con todo ello, la propia Ley 13/2015, además, trata de proporcionar a los registradores los medios técnicos auxiliares que les permitan conocer la ubicación y delimitación del dominio público, incluso no inmatriculado. |
| R. 16/3/2016 BOE: 6/4/2016 Registro de Valencia n 13. PARTICIÓN DE HERENCIA: LA REALIZADA POR LOS HEREDEROS NO NECESITA APROBACIÓN JUDICIAL. Concurriendo todos los herederos, así como la sometida a curatela junto con la curadora, que completa su capacidad, según se deduce de los artículos 289, 290 y 293 de Código Civil no se precisa aprobación judicial para la partición de la herencia, lo que igualmente resultaba de la anterior redacción del artículo 1060 del Código Civil. A mayor abundamiento, aunque el otorgamiento de la escritura es anterior a la entrada en vigor de la Ley de la Jurisdicción Voluntaria que da nueva redacción al artículo 1060 del Código Civil, del mismo resulta que cuando la persona con capacidad modificada judicialmente esté legalmente representada en la partición, no será necesaria la intervención ni la aprobación judicial. Tampoco se precisa el nombramiento de un defensor judicial, por cuanto la curadora no tiene un interés personal en la herencia de doña M. P. G., lo cual no queda desvirtuado por el hecho de que haya sido designada también contadora-partidora, pues además, en el presente expediente, como se ha dicho, la partición ha sido aceptada por todos los herederos. |
| R. 16/3/2016 BOE: 6/4/2016 Registro de Granada n 5. CONCURSO DE ACREEDORES: CANCELACIÓN DE HIPOTECA EN FASE DE LIQUIDACIÓN. Siguiendo el criterio marcado, entre otras, por las Resoluciones de 5 de septiembre y 13 de octubre de 2014 y 22 de septiembre de 2015, cabe recordar que, como se expresa en la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de julio de 2013 «el plan de liquidación puede prever una forma especial de realización o enajenación de los activos del deudor, alternativa o complementaria a las previstas con carácter general y subsidiario en el artículo 149 LC, pero no puede obviar los derechos del acreedor hipotecario en el concurso regulados legalmente, en este caso, en el artículo 155 LC». Habida cuenta de las especiales consecuencias que tiene la aprobación del plan de liquidación en relación con el pago de los créditos que gozan de privilegio especial, conforme a los artículos 148 y 155 de la Ley Concursal, y teniendo en cuenta el ámbito de calificación del registrador conforme al artículo 132 de la Ley Hipotecaria a la hora de cancelar la hipoteca -aplicable también en el ámbito de la liquidación concursal-, esta Dirección General ha entendido que debe constar expresamente en el mandamiento que se ha dado conocimiento a los acreedores hipotecarios no sólo del plan de liquidación sino también de las medidas tomadas con relación a la satisfacción del crédito con privilegio especial.Como han reiterado las recientes Resoluciones de 6 y 8 de julio de 2015, ese requisito de la previa audiencia de los acreedores afectados supone una generalización a la fase de liquidación de lo previsto por la Ley Concursal para un caso particular: el del levantamiento y la cancelación de los embargos trabados cuando el mantenimiento de los mismos dificultara gravemente la continuidad de la actividad profesional o empresarial del concursado (artículo 55.3 de la Ley Concursal). A esa generalización ha procedido esta Dirección General, que, en reiteradas ocasiones (vid., entre otras, las Resoluciones de 18 de noviembre de 2013 y 1 de abril, 5 de septiembre y 13 de octubre de 2014), exige la notificación al acreedor hipotecario. En el presente caso, consta en los documentos calificados que el acreedor con privilegio especial se ha personado e intervenido activamente, que ha tenido conocimiento de las medidas tomadas en relación con la satisfacción del crédito con privilegio especial y que ha recibido determinada cantidad en tal concepto. Por ello no puede confirmarse la calificación impugnada. |
| R. 16/3/2016 BOE: 6/4/2016 Registro de Archena. DIVISIÓN DE FINCA EN CONDOMINIO CON CUOTA GRAVADA: PRINCIPIO DE SUBROGACIÓN REAL. Como expresaron las Resoluciones de 20 de febrero de 2012 y 20 de enero de 2.015, «nuestro Tribunal Supremo tiene declarado, conformando una asentada doctrina legal, que la comunidad ordinaria o romana regulada en nuestro Código Civil en sus artículos 392 y siguientes es considerada, desde el derecho romano, como una situación transitoria y a la que el ordenamiento contempla con disfavor dada su inestabilidad y alta conflictividad. La Sentencia del Alto Tribunal de 28 de enero de 2011 (con cita de otras muchas) afirma así que la acción de división reconocida en el artículo 400 a cada uno de los copropietarios es una facultad del derecho de propiedad y se caracteriza por su imperatividad. Esta Dirección General «ha recogido la doctrina expresada de nuestro Alto Tribunal y así tiene declarado que, dado que la existencia de una hipoteca no afecta a las facultades dispositivas del condómino, no precisa de su consentimiento para llevar a cabo la división y sin perjuicio de la salvaguarda de su derecho en los términos previstos en el artículo 123 de la Ley Hipotecaria cuando la carga afecta a toda la finca (Resolución de 4 de junio de 2003). Por el contrario, cuando la carga afecta exclusivamente a una cuota, la división implica registralmente y en aplicación del principio de subrogación real, el arrastre de las cargas que pesaban sobre la cuota, a la finca adjudicada por así disponerlo el artículo 399 del Código Civil. De este modo se consigue un adecuado equilibrio entre los intereses de las distintas partes y se respeta tanto la facultad de división que corresponde a ambos condóminos como la posición jurídica de los acreedores sin causar un perjuicio a quien no fue parte en los negocios constitutivos de las hipotecas inscritas ni fue responsable de las deudas que derivaron en el embargo de la cuota». |
| R. 17/3/2016 BOE: 6/4/2016 Registro de Madrid n 10. PROCEDIMIENTO DECLARATIVO: REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO INTERRUMPIDO. Como es doctrina reiterada de este Centro Directivo, cuando el que pretende la inscripción no ha adquirido directamente del titular registral sino que hay dos o más transmisiones intermedias que no han accedido al Registro, deben adoptarse las debidas precauciones si se desea obtener la reanudación del tracto por cualquier medio distinto de la aportación de todos y cada uno de esos títulos intermedios. Sobre la posibilidad de acudir a un juicio declarativo para obtener la reanudación del tracto en estos casos, esta Dirección General, ya desde Resoluciones como la de 7 de abril de 2003, ha venido declarando que la cuestión no es fácil. Aunque la demanda se haya dirigido contra el titular registral, la sentencia dictada en procedimiento declarativo sólo valdría para reanudar el tracto en el supuesto en que aparecieran como demandados los titulares registrales, quienes de ellos adquirieron y todos los titulares intermedios hasta enlazar con la titularidad del demandante. En relación con el segundo de los defectos, la no constancia en el fallo del título de adquisición de doña A. M. M., si bien debe manifestarse la inexistencia de tal pronunciamiento en el fallo de la sentencia, no puede limitarse el estudio de este expediente a tal afirmación. El defecto no puede ser mantenido al haberse indicado con claridad suficiente a lo largo del cuerpo de la sentencia el título formal y material de adquisición de la demandante (artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y Sentencias del Tribunal Supremo de 5 de noviembre de 1992, 6 de mayo de 2009 y 11 de febrero de 2010). Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que los errores materiales, que con meridiana claridad resultan del propio documento y sin afectar al propio negocio jurídico objeto de inscripción, pueden ser integrados por el propio registrador a la hora de practicar los oportunos asientos registrales (por todas, Resolución de 19 de octubre de 2006). De esta manera procede concluir la evidencia que la sentencia objeto de estudio resuelve, como se indica en numerosas ocasiones en el cuerpo de la misma, una acción declarativa de dominio y no una elevación a público de un documento privado como resulta de su encabezamiento, debiendo ser considerada como tal por la funcionaria calificadora. |
| R. 17/3/2016 BOE: 6/4/2016 Registro de Madrid n 17. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: HERENCIA YACENTE. Como cuestión previa es necesario recordar que constituye reiterada doctrina de este Centro Directivo que en los recursos sólo cabe tener en cuenta los documentos presentados en tiempo y forma en el Registro para su calificación, toda vez que el artículo 326 de la Ley Hipotecaria limita el recurso exclusivamente a las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador, debiendo rechazarse cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma. La doctrina de este Centro Directivo que impone que en los casos de herencias yacentes, toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente (Resoluciones de 27 de mayo y 12 de julio de 2013, 8 de mayo de 2014 y 5 de marzo de 2015). Esta doctrina se ha matizado en los últimos pronunciamientos en el sentido de considerar que la exigencia del nombramiento del defensor judicial no debe convertirse en una exigencia formal excesivamente gravosa y debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente. Sólo si no se conociera el testamento del causante ni hubiera parientes con derechos a la sucesión por ministerio de la ley, y la demanda fuera genérica a los posibles herederos del titular registral sería pertinente la designación de un administrador judicial. |
| R. 18/3/2016 BOE: 6/4/2016 Registro de Sant Mateu. DERECHO DE OPCIÓN: PLAZO. Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada se constituye un derecho de superficie por un período de treinta y cinco años, prorrogable hasta noventa y nueve años, y se concede al superficiario un derecho de opción de compra que podrá ejercitar en cualquier momento dentro del plazo de vigencia del derecho de superficie constituido.La cuestión planteada en el presente caso debe resolverse conforme a la doctrina de esta Dirección General expresada en la Resolución de 14 de febrero de 2013, que empieza poniendo de relieve que, al carecer de regulación positiva en nuestro ordenamiento jurídico, el contrato, el pacto y el derecho de opción han merecido una prolija atención por parte de nuestro Tribunal Supremo, que ha señalado, por aquella razón, que su contenido se rige esencialmente por el principio de autonomía de la voluntad sin otros límites que los propios de ésta (Sentencias de 14 de marzo de 1991 y 21 de marzo de 1998, entre otras muchas). En el caso del derecho de opción, este Centro Directivo puso de relieve ya en la Resolución de 30 de septiembre de 1987 que la necesaria limitación de su dimensión temporal viene impuesta por las exigencias estructurales en la configuración de los derechos reales (libre circulación de bienes, exigencia de justificación racional en la creación de gravámenes, no amortización ni infundado entorpecimiento de las posibilidades económicas de aquéllos, etc.), puestas en conexión con la finalidad a que atiende el derecho de opción. Como el propio Tribunal Supremo ha manifestado reiteradamente en relación con la cuestión del plazo de tal derecho, el artículo 14 del Reglamento Hipotecario es de plena aplicación a aquellos derechos de opción que deseen acceder al Registro (Sentencias de 14 de marzo de 1991, 18 de mayo de 1993 y 29 de mayo de 1996). Podrá decirse que el artículo 14 impide la inscripción de un derecho de opción por más de cuatro años, pero también cabe entender que cuando se trata de una opción complementaria de otra figura jurídica que lo admita (como el derecho de superficie), siempre que esté suficientemente delimitada, pueda acceder a los libros registrales configurada al amparo de los principios de libertad civil y «numerus apertus» en materia de derechos reales. |
| R. 21/3/2016 BOE: 6/4/2016 Registro de Lepe. IDENTIFICACIÓN DE LOS OTORGANTES DEL TÍTULO: ERRORES EN EL NIE. Como ha puesto de relieve este Centro Directivo (cfr., por todas, las Resoluciones de 2 de octubre de 2003, 26 de marzo de 2004, 5 de junio de 2007, 18 de octubre de 2010 y 17 de agosto de 2011), en nuestra legislación la identificación de los comparecientes en los instrumentos públicos se encomienda al notario, que habrá de realizarla por los medios establecidos en las leyes y reglamentos (artículo 23 de la Ley del Notariado). El registrador, por su parte, debe comprobar que la identidad del otorgante así determinada coincida con la del titular registral por lo que resulte de los asientos del Registro, dados los efectos de la inscripción, especialmente respecto de la legitimación y fe pública registral (cfr. artículos 9.4.a y 18 de la Ley Hipotecaria, y 51.9.a del Reglamento Hipotecario). En el caso al que se refiere la calificación impugnada, es evidente que del documento de identidad cuyo testimonio se acompaña a la escritura calificada se desprenden los datos necesarios para salvar la discrepancia a la que se refiere al registrador, pues, a la vista del N.I.E., basta realizar el cálculo del dígito de control del mismo (conforme a la web oficial del Ministerio del Interior, http://www.interior.gob.es/web/servicios-al-ciudadano/dni/ calculo-del-digito-de-control-del-nif-nie) para comprobar que se produjo el error en el título previo, en el asiento registral practicado o en ambos, y que no cabe duda alguna sobre la identificación de la vendedora. |
| R. 21/3/2016 BOE: 6/4/2016 Registro de Santa Mateu. HERENCIA: TITULO SUCESORIO EN EL DERECHO HOLANDÉS. Ha de empezar por señalarse que se está ante un supuesto previo a la aplicación del Reglamento (UE) número 650/2012, dado que la fecha de fallecimiento del causante es anterior al 17 de agosto de 2015. Concretamente la sucesión que causa este expediente se produjo con fecha 6 de julio de 2014. El certificado sucesorio notarial holandés es título sucesorio conforme al Derecho holandés, según se recoge en los artículos 187 y 188 de la Sección 4.6 sobre Consecuencias de la Sucesión del Libro 4 referido al Derecho de sucesiones del Código Civil holandés. En cuanto a la necesidad de aportar el certificado de defunción y del Registro de Actos de Última Voluntad de Holanda, documentos exigibles para su calificación registral, conforme al artículo 76 del Reglamento Hipotecario, en el caso del certificado holandés por aplicación del principio de adaptación, esa aportación sería necesaria en los supuestos en que no resultaren del propio certificado notarial sucesorio holandés (artículo 78 del Reglamento Hipotecario), que en el presente caso se entiende cumplido. Efectivamente, en el certificado sucesorio expedido por el notario de Raalte (Países Bajos) se dice expresamente que «tras haber visto los documentos pertinentes» certifica que la causante falleció el 6 de julio de 2014 en Jouy aix Arches (Francia) y se hace relación de la declaración del Registro Central de Últimas Voluntades en La Haya (Países Bajos) del que resulta haber otorgado testamento el 7 de marzo de 1996 ante el notario don A. J. M. Terhost, notario de Raalte, nombrando herederos a su cónyuge e hijos, quienes quedan perfectamente identificados, por lo que el defecto debe ser revocado. |
| R. 21/3/2016 BOE: 6/4/2016 Registro de Tramite de Litera. RECTIFICACIÓN DE CABIDA: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. Ha sido definido el exceso de cabida en numerosas ocasiones por este Centro Directivo, considerando que el mismo, en relación a su naturaleza y alcance, y en base a os argumentos legales correspondientes, puede configurarse como aquel procedimiento y solución en el que se hace constar en los libros la correcta extensión y descripción de la finca como base del Registro. Como se ha señalado en la Resolución de 17 de octubre de 2014, siguiendo esta doctrina consolidada: «a) La registración de un exceso de cabida stricto sensu sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente». La existencia de dudas que pudiera albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso -inmatriculaciones de parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como agrupaciones o agregaciones- pueden (y deben) generar una calificación negativa a la inscripción del exceso -o defecto- de cabida declarado. |
| R. 28/3/2016 BOE: 13/4/2016 Registro de Madrid n 6. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: PREVIA INSCRIPCIÓN. RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. Con los parámetros estrictos de la calificación no puede más que confirmarse la nota impuesta, porque efectivamente la finca figura inscrita a nombre de entidad distinta del causante, por lo que en puridad del principio de tracto sucesivo sólo cabe señalar el defecto. También se debe confirmar el defecto señalado respecto de que no se ha producido en la escritura entrega del derecho de uso y habitación, pues aunque se menciona la existencia del mismo en el expositivo de la escritura, nada se dispone en el otorgamiento respecto de su entrega o constitución. Pero no se puede confirmar una argumentación de la nota, en la que se señala que no se ha hecho legado en el testamento sino que se ha limitado a declarar la existencia de un derecho de uso y habitación que no consta inscrito, porque ciertamente, en el testamento hay una orden o manda del testador de que la finca forme parte del patrimonio de la Fundación, de que sea su domicilio fundacional y de que se respete el derecho de uso y habitación a favor de doña M. C. A. C., y esta manda debe cumplirse. Como afirma la Resolución de 27 de marzo de 2015: «Como ha reiterado esta Dirección General en innumerables ocasiones (por todas, Resoluciones de 14 de noviembre de 2014 y 19 de enero de 2015, doctrina basada en el contenido de los artículos 324 y 326 de la Ley Hipotecaria y en la doctrina de nuestro Tribunal Supremo, Sentencia de 22 de mayo de 2000), el objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad y Mercantil es exclusivamente la determinación de si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho. No tiene en consecuencia por objeto cualquier otra pretensión de la parte recurrente, señaladamente la determinación de la validez o no del título ya inscrito, ni de la procedencia o no de la práctica, ya efectuada, de los asientos registrales. Conforme a esta reiterada doctrina, el recurso contra la calificación negativa del registrador no es cauce hábil para acordar la cancelación de asientos ya practicados y que, hayan sido o no extendidos con acierto, quedan desde entonces bajo la salvaguardia de los tribunales y, por tanto, no puede ser modificados en tanto no medie acuerdo de los interesados o resolución judicial que así lo establezca [cfr. artículos 1, párrafo tercero, y 40.d) de la Ley Hipotecaria]». |
| R. 28/3/2016 BOE: 13/4/2016 Registro de Toledo n 3. HERENCIA: ENTREGA DE LEGADO. Debe tenerse en cuenta que, en el presente caso, los causantes, sin perjuicio de los legados ordenados, instituyeron herederas a sus tres hijas por partes iguales y no han designado albaceas contadores-partidores facultados para hacer la entrega. La coincidencia de ambas circunstancias (existencia de legitimarios e institución de herederos) pone de relieve la inaplicabilidad al presente caso de lo dispuesto por el artículo 81.d) del Reglamento Hipotecario, al que parece acogerse la recurrente. Tampoco puede aplicarse lo dispuesto en el apartado a) del artículo 81 del Reglamento Hipotecario, pues en el presente caso, entre otras razones, existen legitimarios; ni lo dispuesto en el apartado b), pues, entre otras razones, no estamos ante una escritura de partición de herencia formalizada por el contador partidor. Consecuentemente será necesario en el presente caso escritura formalizada por todas las herederas-legitimarias. No es óbice para ello la constancia, a favor de la legataria, de la titularidad de los bienes en el Catastro ya que ambas instituciones, Catastro y Registro, tienen sus propias normas reguladoras. |
| R. 30/3/2016 BOE: 13/4/2016 Registro de Madrid n 3. URBANISMO: DERECHO DE REVERSIÓN DERIVADO DE UNA EXPROPIACIÓN URBANÍSTICA. Naturaleza y extensión del derecho de reversión. La expropiación forzosa es una limitación del dominio, y, como dice la doctrina más autorizada, la causa de la misma es la utilidad pública o el interés social. Dicha causa afecta al objeto expropiado (cfr. artículo 9 de la Ley de Expropiación Forzosa) e incide continuadamente sobre dicho bien, por lo que la persona expropiada tiene el derecho de resolver la expropiación que ha llegado a ser infructuosa. En concreto, este derecho a resolver la expropiación, o derecho de reversión según la denominación acogida por la ley, surge en los casos de no ejecutarse la obra o no establecerse el servicio que motivó la expropiación, así como en aquellos casos en que hubiera alguna parte sobrante de los bienes expropiados, o desapareciese la afectación, y opera en favor del primitivo dueño o sus causahabientes, que son quienes podrán recobrar en su virtud la totalidad o la parte sobrante de lo expropiado (cfr. artículo 54.1 de la Ley de Expropiación Forzosa). siendo el derecho de reversión una garantía de configuración legal ordinaria, no formando parte del conjunto de garantías que establece el artículo 33 de la Constitución -vid. Sentencia del Tribunal Constitucional número 67/88-, es posible que ciertas expropiaciones, en su regulación sectorial, lo modulen o excluyan mediante norma con rango de Ley. Este es el caso de las expropiaciones urbanísticas. En el ámbito urbanístico, el artículo 34 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de suelo, recogiendo sustancialmente, con matices, el régimen de la Ley 6/1998, distingue entre los supuestos en que se produce la alteración del uso que motivó la expropiación de suelo en virtud de modificación o revisión del instrumento de ordenación territorial y urbanística y aquellos en que el suelo haya sido expropiado para ejecutar una actuación de urbanización. La inteligencia del precepto que alude dos veces a la expropiación para ejecución de una actuación de urbanización, una como excepción y otra como regla positiva, debe plantearse a la luz del principio general de procedencia de la reversión -artículo 47.1, párrafo primero, in fine-, por lo que se excluye la reversión en caso de alteración, en virtud de modificación o revisión del instrumento de ordenación territorial y urbanística, del uso que motivó la expropiación, que ésta se hubiera producido para la ejecución de una actuación de urbanización y sólo en este caso, que hayan transcurrido al menos diez años y las obras hayan concluido; por el contrario, si se expropia por una actuación de urbanización y no se concluye en diez años desde la expropiación, existe derecho de reversión -vid., no obstante, la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2006 y la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid de 2 de octubre de 2014-. Respecto a la posición jurídica y discutido derecho de reversión del propietario no adherido a la junta de compensación. El artículo 138 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, por su parte, se refiere también a este singular expediente expropiatorio del propietario no adherido a la junta de compensación, como un supuesto de expropiación forzosa por razón de urbanismo, no ya como sistema propio, sino en el seno de otro sistema de ejecución del planeamiento. De lo expuesto no cabe concluir otra cosa que el expediente expropiatorio seguido contra el propietario no adherido voluntariamente a la junta de compensación, se configura como un supuesto de expropiación forzosa por razón de urbanismo en el seno del sistema de compensación, donde la eventual opción de incorporación no obsta a su carácter forzoso, consecuencia de la afección de todo el suelo del ámbito al cumplimiento de los deberes inherentes al sistema, diferenciándose nítidamente tal particular incidente expropiatorio de los distintos negocios jurídicos, plenamente voluntarios y con propia causa en cuya virtud el propietario afectado por la actuación pudiera transmitir su dominio a otra persona jurídica como es la junta de compensación, negocios que serían previos y completamente ajenos al procedimiento expropiatorio y con plenos efectos civiles. La concurrencia de un propio supuesto de expropiación urbanística, conlleva indefectiblemente, la aplicación de las garantías legales previstas en favor del propietario, en la legislación de expropiación forzosa en general y en la urbanística en particular, entre ellas, el eventual derecho de reversión, siquiera expectante, y su constancia registral prevista en el citado artículo 54 de la Ley de Expropiación forzosa, plenamente aplicable a las de carácter urbanístico. Modo de cancelar la mención registral del derecho de reversión expectante o reconocido. La Resolución de 26 de octubre de 2015, después de recordar que es regla general que para la cancelación de un asiento registral se presupone bien el consentimiento del titular del derecho reflejado en dicho asiento, bien la pertinente resolución judicial supletoria (cfr. artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), reconoce que, no es menos cierto que dicha regla tiene importantes excepciones y una de ellas es cuando el derecho inscrito se haya extinguido por imperativo del propio título inscrito, o por disposición directa de la ley (artículo 82 de la Ley Hipotecaria). Ni la Ley de Expropiación Forzosa ni su Reglamento dicen nada respecto de la existencia de un plazo de prescripción o de caducidad del derecho de reversión, más la jurisprudencia viene entendiendo que no es correcta la aplicación del plazo de prescripción genérico de las acciones personales. Y no se diga que con el sistema vigente la facultad de revertir queda a la omnímoda libertad de los expropiados o sus causahabientes, con la consiguiente indefinición con respecto a la titularidad y destino del bien sujeto a retrocesión, pues está en manos de la Administración poner fin a tal estado de cosas mediante la notificación directa a aquéllos de la inejecución de la obra, para así emplazarlos a que insten la reversión en el plazo de un mes, hoy tres meses, después del cual sin ejercitar su derecho éste habrá decaído y no podrá ya ejercitarse (Sentencias de 2 de noviembre de 1976, 8 de mayo de 1987, 21 de marzo de 1991, 3 de febrero de 1992, 7 de octubre de 1994, 5 de julio de 1995, 18 de abril de 1997 y 10 de mayo de 1999). A la vista de la doctrina jurisprudencial expuesta, cabe confirmar la calificación en cuanto a la exigencia de certificación del acto administrativo firme que, con audiencia del interesado, declare la extinción del derecho de reversión, siempre y cuando tal decisión haya adquirido firmeza, también en vía jurisdiccional, por sentencia judicial confirmatoria o por transcurso de los plazos de impugnación ante la jurisdicción contencioso administrativa, lo cual podrá acreditarse por la propia certificación administrativa. Otros modos de cancelación del derecho de reversión. En primer lugar, cabe plantearse si es posible la renuncia o, en términos generales, la extinción voluntaria del derecho de reversión, como título hábil que justifique la cancelación registral. La jurisprudencia ha sido claramente favorable a la renuncia. Ello no obstante, también ha declarado el Tribunal Supremo, respecto de la renuncia anticipada al derecho de reversión, que si tal renuncia, efectuada al momento de convenir el precio de aquellos, desnaturaliza el instituto expropiatorio convirtiéndolo en una transmisión voluntaria, a título oneroso, de la propiedad, equivalente a una compraventa, de manera que la Administración adquirente dejaría de estar vinculada por el fin que legitimó la incoación del expediente expropiatorio. Lo que no debe plantear problema alguno es la renuncia al derecho ya reconocido - artículo 1112 del Código Civil- teniendo en cuenta su posible extinción por falta de ejercicio en plazo o del pago -cfr. artículos 54 y 55 de la Ley de Expropiación Forzosa-. Sin perjuicio de poder acudir a la regla general del artículo 210 de la Ley Hipotecaria, respecto a la aplicación de la regla octava, que permite cancelar directamente, a instancia de cualquier interesado y sin necesidad de tramitación del expediente, las inscripciones relativas a derechos de opción, retractos convencionales y cualesquiera otros derechos o facultades de configuración jurídica, cuando hayan transcurrido cinco años desde el día en que venció el término en que, según el Registro, pudieron ejercitarse, siempre que no conste anotación preventiva de demanda u otro asiento que indique haberse ejercitado el derecho, modificado el título o formulado reclamación judicial sobre su cumplimiento; debe estimarse procedente su aplicación. Sin embargo, como ya se ha señalado, la jurisprudencia viene reiterando que en los supuestos de reversión basados en la inejecución de la obra o la implantación del servicio, supuesto que podemos equiparar al de inejecución de la urbanización, en los no haya mediado notificación alguna por parte de la Administración al expropiado, el artículo 54.3.b) de la Ley de Expropiación Forzosa establece un plazo mínimo de cinco años, diez años para la urbanística, para poder ejercer la acción pero, a diferencia de otros supuestos de reversión, no establece un plazo máximo para su ejercicio, estableciéndose, a diferencia de los otros supuestos de reversión, únicamente el término inicial para el ejercicio del derecho y no un término final. Para el concreto supuesto de derecho de reversión procedente de una expropiación en un sistema de actuación urbanística por compensación, por lo expuesto, al no poder invocar la existencia de un término final de ejercicio, no resultaría de aplicación, al caso particular de ejecución de urbanización, la norma de cancelación de la citada regla octava. Sin embargo, sí puede estimarse procedente la cancelación -vid. también el artículo 82.2 de la Ley Hipotecaria-, del derecho de reversión derivado de esta singular expropiación, una vez transcurridos cinco años contados desde la fecha de recepción de las obras de urbanización por la Administración, según se acredite mediante certificación administrativa del acta, siempre que no conste anotación preventiva de demanda u otro asiento que indique haberse ejercitado el derecho o formulado reclamación judicial sobre su cumplimiento. Igualdad de razón existe en la aplicación de un término final que permita considerar no ejercitado el derecho, que en la invocación del hecho acreditado que impide el nacimiento de la acción de reversión, y del propio derecho con plena virtualidad, esto es, su término inicial de ejercicio; en este sentido, debe recordarse que, conforme al artículo 18.6 de la Ley del Suelo, los deberes vinculados a la promoción de las actuaciones de transformación urbanística se presumen cumplidos con la recepción por la Administración competente de las obras de urbanización, recepción que deberá ser a estos efectos cancelatorios, definitiva, total y expresa, o tácita, que resulte oportunamente acreditada -cfr. artículo 135 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid-. |
| R. 31/3/2016 BOE: 13/4/2016 Registro de Vélez-Málaga n 2. TUTELA: NECESIDAD DE SUBASTA PARA ENAJENAR BIENES DEL TUTELADO. El presente expediente se refiere exclusivamente a la cuestión relativa a la exigibilidad o no de pública subasta para la enajenación de bienes inmuebles de una persona sujeta a tutela. La Ley de Jurisdicción Voluntaria en su artículo 65.2 dispone expresamente que la autorización para la venta de bienes o derechos se concederá bajo la condición de efectuarse en pública subasta previo dictamen pericial de valoración de los mismos, salvo que se hubiera instado la autorización por venta directa o por persona o entidad especializada, sin necesidad de subasta y que el juez así lo autorice. Antes de la aplicación de la Ley 15/2015, podría ser posible apartarse de esa exigencia de la pública subasta tal como ha reconocido reiterada jurisprudencia de las Audiencias Provinciales que se citan en los «Vistos». Pero era al propio juez, como se desprende con absoluta claridad de esa jurisprudencia, al que se atribuye esa competencia y no a los solicitantes de la autorización. |
| R. 10/3/2016 BOE: 27/4/2016 Registro de Valladolid n 5. REGISTRADOR SUSTITUTO: NATURALEZA DE LA CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA. REPRESENTACIÓN VOLUNTARIA: INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO 98 DE LA LEY 24/2001. PODER: INTERPRETACIÓN. CALIFICACIÓN REGISTRAL: FORMA. El artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria no contempla la calificación sustitutoria como un recurso impropio que se presenta ante otro registrador, sino como un medio de obtener una segunda calificación, ceñida a los defectos esgrimidos por el registrador sustituido. Por ello, del mismo modo que no puede el registrador sustituto añadir nuevos defectos a los inicialmente apreciados por el sustituido, sino que su calificación debe ceñirse a los defectos planteados y a la documentación aportada inicialmente, tampoco su eventual calificación negativa puede ser objeto de recurso, sino que en tal caso devolverá el título al interesado a los efectos de interposición del recurso frente a la calificación del registrador sustituido ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, el cual deberá ceñirse a los defectos señalados por el registrador sustituido con los que el registrador sustituto hubiere manifestado su conformidad (cfr. artículo 19 bis, 5.a, de la Ley Hipotecaria). De la interpretación del art. 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, por el Tribunal Supremo (Sentencia de 23 de septiembre de 2011) y de la doctrina expresada por esta Dirección General en numerosas Resoluciones cabe extraer un criterio ya asentado y pacifico respecto del alcance de la calificación registral del juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas de los otorgantes. Conforme a ese criterio, para entender válidamente cumplidos los requisitos contemplados en el mencionado artículo 98 en los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderado, el notario deberá emitir con carácter obligatorio un juicio acerca de la suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el acto o negocio jurídico pretendido o en relación con aquellas facultades que se pretendan ejercitar. Las facultades representativas deberán acreditarse al notario mediante exhibición del documento auténtico. Asimismo, el notario deberá hacer constar en el título que autoriza, no sólo que se ha llevado a cabo el preceptivo juicio de suficiencia de las facultades representativas, congruente con el contenido del título mismo, sino que se le han acreditado dichas facultades mediante la exhibición de documentación autentica y la expresión de los datos identificativos del documento del que nace la representación. De acuerdo a la misma doctrina citada, el registrador deberá calificar, de un lado, la existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento del que nace la representación y, de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relación con el acto o negocio jurídico documentado y las facultades ejercitadas, así́ como la congruencia del juicio que hace el notario del acto o negocio jurídico documentado y el contenido del mismo título. Dicho de otro modo, deberá calificar que se ha practicado la reseña de modo adecuado y que se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de éste congruente con el acto o negocio jurídico documentado.Por ello, el registrador debe suspender la inscripción por falta de congruencia del juicio notarial acerca de las facultades representativas del apoderado o representante si el notario utiliza expresiones genéricas, ambiguas o imprecisas, como cuando usa fórmulas de estilo que -a falta de reseña, siquiera somera, de las facultades acreditadas- se circunscriben a afirmar que la representación es suficiente «para el acto o negocio documentado», en vez de referirse de forma concreta y expresa al tipo de acto o negocio que en la escritura se formaliza. Es doctrina de este Centro Directivo que los poderes han de ser interpretados en un sentido estricto, sin extender la representación más allá de los actos previstos en ellos. Pero, como señala la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 27 de enero de 2000, «la extralimitación o no, ha de determinarse atendiendo no de manera automática y sumisa a la literalidad del poder, sino principalmente a la intención y voluntad del otorgante en orden a la finalidad para la que lo dispensó y en relación a las circunstancias concurrentes (…)». El orden de despacho de los diferentes documentos ha de seguir rigurosamente el orden cronológico de su presentación (salvo que sean compatibles entre sí). De ahí que sea correcta la actuación de la registradora que, tras calificar negativamente el título primeramente presentado, aplaza la calificación del presentado posteriormente por estar presentado anteriormente un título contradictorio. En ningún caso sería adecuada la actitud de un registrador que facilitare o adelantare el resultado de la calificación verbalmente o por teléfono. Precisamente además de los anteriores motivos, por ser decisiones susceptibles de recurso y ser de vital importancia la concreción y determinación de los plazos, es por lo que la calificación debe ser escrita, firmada por el registrador y recibida por el presentante de forma fehaciente. Lo anterior sin perjuicio de que para evitar desplazamientos pueda solicitarse por el interesado su remisión por correo certificado u otro medio que permita dejar constancia de su efectiva recepción, solicitud que deberá hacerse o bien al presentar la documentación o posteriormente, siempre que quede constancia de tal solicitud. |
| R. 4/4/2016 BOE: 27/4/2016 Registro de Alicante n 3. EXTINCIÓN DE COMUNIDAD: NATURALEZA Y ALCANCE. La extinción de comunidad requiere como presupuesto básico que actúe sobre la totalidad del objeto a que la comunidad se refiere (cfr. artículo 400 y siguientes del Código Civil). La extinción de la comunidad «estricto sensu» extingue la situación de condominio y constituye un derecho de propiedad exclusiva a favor del comunero que se adjudica el bien o cada una de las porciones materiales que resulten de su división. El pretendido negocio de «extinción parcial» de comunidad no aparece tipificado legalmente y no presenta ninguna semejanza que genere identidad de razón con el de extinción total, por lo que no puede pretenderse la aplicación analógica a aquella del régimen jurídico de ésta. El negocio de atribución patrimonial relativo a una participación indivisa de un derecho real en el que aparece como transferente un comunero y como adquirente otro comunero mediante la correspondiente contraprestación deberá ser calificado en función de la naturaleza jurídica de su objeto y causa, y no de los sujetos. Pues bien, la extinción o disolución de la comunidad ordinaria en nuestro Derecho puede tener lugar bien por la división de la cosa común, bien por la reunión de todas las cuotas en una sola persona (comunero o no) en virtud de los correspondientes desplazamientos patrimoniales por cualquier título de adquisición, incluyendo la renuncia de los demás comuneros que dé lugar al acrecimiento de la porción del cotitular beneficiario (cfr. Resolución de 2 de febrero de 1960). Y en este sentido la extinción de la comunidad o es total o no es tal. A la vista de esta doctrina, si el acto no produce la disminución de miembros de la comunidad, sino simplemente la alteración de las cuotas de los mismos, no cabrá calificarlo de acto de disolución, porque no existirán elementos suficientes para distinguirlo de la simple transmisión de cuotas. Sin embargo, todo acto, aunque no implique reducción de los miembros de la comunidad, por propia naturaleza, puede entenderse encaminado al cese final de la situación de comunidad y, aunque no se logre dicho efecto totalmente, si el acto tiende naturalmente a dicho resultado, podrá ser calificado de disolución. Centrados en el supuesto de este expediente, se mantiene el número de los comuneros pero se extingue la comunidad respecto de una de las dos fincas que la integran; la finca sobre la que se mantiene la comunidad es ciertamente indivisible; la diferencia de valor entre ambas fincas imposibilita la adjudicación de cada una de ellas a cada uno de los comuneros sin que se produzcan unas diferencias importantes entre las adjudicaciones; no hay compensación en metálico, por lo que se adjudica una mayor cuota de la finca que continúa en comunidad a favor del que cede su cuota en la otra finca. En consecuencia, las actuaciones han extinguido la comunidad sobre una de las fincas y están encaminadas a la extinción de la comunidad sobre la otra. Consecuentemente, puede entenderse que el negocio jurídico celebrado va encaminado a provocar la extinción de la comunidad. |
| R. 4/4/2016 BOE: 27/4/2016 Registro de Sabadell n 6. CONCURSO DE ACREEDORES: EJECUCIÓN DE HIPOTECA UNA VEZ APROBADO EL CONVENIO. Se debate en el presente recurso sobre la posibilidad de expedición de una certificación de titularidad y cargas dentro de un proceso de ejecución hipotecaria, certificación que debe expedirse de conformidad con el artículo 688 en relación con el apartado 1 del artículo 656, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo así que la deudora e hipotecante se encuentra en situación legal de concurso, pero habiéndose aprobado el convenio en virtud de sentencia. de la interpretación conjunta de los artículos 56 y 57 de la misma Ley Concursal debe entenderse que los bienes no necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial no están sujetos a limitación en cuanto al inicio o continuación del proceso de ejecución, por cuanto la paralización de ejecuciones de garantías reales a que se refiere el artículo 56, se refiere únicamente a los bienes necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial, y, el artículo 57 dice literalmente «el ejercicio de acciones que se inicie o se reanude conforme a lo previsto en el artículo anterior durante la tramitación del concurso se someterá a la jurisdicción del juez de este,.», es decir, referido exclusivamente a los bienes necesarios. La única restricción aplicable en estos supuestos sería la prevista en el apartado tercero del artículo 57 de la Ley Concursal, cuando determina que «abierta la fase de liquidación, los acreedores que antes de la declaración de concurso no hubieran ejercitado estas acciones perderán el derecho de hacerlo en procedimiento separado. Las actuaciones que hubieran quedado suspendidas como consecuencia de la declaración de concurso se reanudarán, acumulándose al procedimiento de ejecución colectiva como pieza separada». Por ello resulta fundamental que quede claramente establecida la condición del bien en cuestión, en este caso la finca hipotecada, como necesario para la continuidad de la actividad profesional o empresarial y la calificación del registrador debe extenderse a la exigencia de dicha circunstancia. Ahora bien, hay que analizar si el hecho de que conste aprobado el convenio de acreedores, como sucede en este supuesto de hecho, modifica lo anteriormente expuesto. se produce una radical mutación de los efectos de la declaración de concurso una vez aprobado el convenio con los acreedores, de tal manera que la paralización y suspensión de acciones y ejecuciones singulares prevista en el artículo 55 de la Ley Concursal sólo despliega sus efectos, durante la fase de declaración de concurso, quedando las mismas superadas por la aprobación firme del convenio entre deudor y acreedores, sin perjuicio, eso sí, de las previsiones o medidas adoptadas en el mismo que pudieran tener naturaleza patrimonial más allá de una mera quita o espera. Por ello, una vez aprobado el convenio debemos atenernos a las limitaciones en él impuestas. La aprobación de un convenio cuyo contenido no afecte a los acreedores hipotecarios, también incide en la ejecución hipotecaria, pues se levanta la suspensión de ejecución sobre bienes del concursado que resulten necesarios para la continuidad de su actividad profesional o empresarial, como se deduce del artículo 56 de la Ley Concursal antes transcrito. Por lo tanto, el único impedimento para que el acreedor hipotecario pueda ejecutar separadamente su garantía, incluso cuando recaiga sobre bienes necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial, es que del contenido del convenio aprobado resulte afectado el ejercicio de este derecho, en cuyo caso el régimen de sus derechos dependerá de la solución negocial acordada, circunstancia que podrá y ponerse de manifiesto ante el juez competente por el deudor o por cualquier interesado legítimo. |
| R. 5/4/2016 BOE: 27/4/2016 Registro de Ourense n 3. DERECHO FORAL DE GALICIA: PACTO DE USUFRUCTO VOLUNTARIO DEL CÓNYUGE VIUDO. A diferencia de lo previsto en otras legislaciones forales (artículos 283.1 del Código del Derecho Foral de Aragón; 442-3 del Código civil de Cataluña, libro cuarto, o la ley 253 de la Compilación del Derecho Civil Foral de Navarra), el derecho civil gallego no contempla la posibilidad de un usufructo vidual universal. Sin embargo, el artículo 228 de la Ley de derecho civil de Galicia regula el denominado usufructo «voluntario» del cónyuge viudo. Se trata de una figura típica del acervo jurídico gallego -aunque no se contempló en la Compilación de 1963- y se configura como un instrumento destinado a conservar indiviso el patrimonio familiar, permitiendo una mayor protección del cónyuge viudo. Se ha puesto de relieve, doctrinalmente, que en el Derecho gallego los pactos sucesorios ya no son sólo los pactos de mejora y apartación sino también otros «admisibles conforme al derecho», sin que exista en aquél una prohibición expresa de otros pactos sucesorios distintos a los tipificados. Estos otros pactos sucesorios, admisibles conforme a Derecho, son aquellas modalidades de delación paccionada de la herencia admitidas de conformidad con el Derecho civil común y que suponen una excepción a la regla de la interdicción de estos pactos, así como aquellos otros negocios jurídicos post mortem que pueden asimilarse, al menos, en sus efectos, a los pactos sucesorios, como es el caso del seguro de vida para el caso de muerte del asegurado. Sin embargo, se añade que esta afirmación no implica la configuración del usufructo voluntario del cónyuge viudo como un pacto sucesorio, pues no sólo no aparece mencionado en el artículo 209 sino que, además, es regulado en un capítulo aparte (Capítulo IV), nítidamente separado de los pactos sucesorios (Capítulo III). Por ello, consideran que lo anterior evidencia que existe una clara y deliberada voluntad del legislador de excluir el usufructo voluntario del cónyuge viudo como pacto sucesorio porque, frente a su inclusión como pacto sucesorio bajo el régimen de la Ley 4/1995, la nueva Ley 4/2006 ha optado por excluirlo. Para otros autores, del régimen legal vigente resulta un sistema de numerus apertus de pactos sucesorios, habida cuenta de la propia literalidad del precepto del artículo 209, de la inexistencia de norma prohibitiva -salvo respecto de la legítima, ex artículo 242- y de la inaplicabilidad del artículo 1271, párrafo segundo, del Código Civil, toda vez que según la tradición gallega la prohibición de la sucesión pactada no constituye la regla general (artículo 1 de la Ley 2/2006). En relación con la donación mortis causa, esta Dirección General en su Resolución de 21 de enero de 1991, estableció que «. para que haya donación mortis causa es imprescindible, según reiterada jurisprudencia (Sentencia 19 de junio y 29 de octubre de 1956, 27 de marzo de 1957, 7 de enero de 1975 y otras), que se haga la donación sin intención de perder el donante la libre disposición de la cosa o derecho que se dona. En cambio, hay verdadera y propia donación entre vivos y se produce, en beneficio del favorecido, una situación de pendencia o una situación temporalmente limitada, si la muerte, en la intención del donante, sólo significa condicionamiento del derecho transmitido, o dilación o término del pago. Pero en el presente caso, para decidir si el negocio dispositivo de que se trata puede tener acceso al Registro de la Propiedad, debe tenerse en cuenta que los contratantes no atribuyen al negocio el carácter donación inter vivos post mortem -inscribible en el Registro, según ha quedado expuesto- sino la naturaleza de pacto sucesorio. Por ello, no hay transmisión inmediata de un derecho (en un caso en que ambos otorgantes siguen siendo dueños plenos de los bienes gananciales de que se trata), sino la creación de una expectativa jurídica a favor del beneficiado. Y, precisamente porque lo califican como pacto sucesorio, es clara su voluntad de que (al margen de que pueda o no considerarse que el usufructo convencional del cónyuge viudo regulado en los artículos 228 y siguientes de la Ley 2/2006 constituya para el legislador un pacto sucesorio) las facultades dispositivas inter vivos del concedente no queden limitadas. Debe concluirse, por tanto, que, al producir sus efectos y, por ende, transmitir el derecho real sobre los bienes, a la muerte del donante, no puede acceder al Registro (así lo ha entendido este Centro Directivo en Resolución de 6 de febrero de 2014 respecto del pacto sucesorio de mejora sin entrega de presente conforme a la legislación civil gallega, en la que «la titularidad y dominio sólo es efectiva tras la muerte del mejorante y por lo tanto participa de la naturaleza de las donaciones mortis causa»). |
| R. 5/4/2016 BOE: 27/4/2016 Registro de Ribadavia. PARTICIÓN DE HERENCIA: ARTÍCULO 1056 CC. LEGADOS: ENTREGA. El artículo 1056 del Código Civil contempla dos supuestos distintos de partición según se haga en testamento o por acto «inter vivos». Pero en este último caso, la jurisprudencia ha determinado que la partición «inter vivos» ha exigido siempre la existencia de un testamento, y aunque la partición pueda formalizarse en un documento independiente, siempre precisará de la fuerza de un testamento -anterior o posterior a aquélla- que a ella se refiera para confirmarla. En el supuesto de este expediente, aun produciéndose esto, esa partición en documento privado que se menciona en los testamentos, no cumple el principio de exigencia de título auténtico impuesto por el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, lo que determina que dicha partición no tenga trascendencia a efectos registrales. La partición hecha por el testador, propiamente dicha, es aquella en que el testador procede a adjudicar directamente los bienes a los herederos, y en buena lógica implicaría la realización de todas las operaciones particionales -inventario, liquidación, formación de lotes con la adjudicación de los mismos-, mientras que en las normas para la partición el testador, se concreta en expresar la voluntad de que cuando se lleve a cabo la partición, ciertos bienes se adjudiquen en pago de su haber a ciertos herederos que indique. La diferencia entre ambos supuestos es muy importante. La simple norma de la partición vincula a los herederos, o en su caso, al contador-partidor designado para hacerla, en el sentido de que al hacerse la partición habrán de tenerse en cuenta las normas dictadas por el testador y adjudicar, siempre que sea posible, al heredero o herederos de que se trate los bienes a que la disposición testamentaria se refiere. Por el contrario, la verdadera partición testamentaria, determina, una vez muerto el testador, la adquisición directa «iure hereditario» de los bienes adjudicados a cada heredero. Con independencia de la validez o nulidad de las cédulas o papeles privados otorgados por el testador, lo que excedería de las cuestiones que se debaten en este expediente, y teniendo en cuenta que han sido otorgados también por todos los hijos de los testadores, no teniendo constancia mediante documento auténtico de la partición a la que se refieren los testamentos, ni estando incorporada a los mismos, no cabe siquiera analizar si nos encontramos ante una auténtica partición del testador, por lo que debemos concluir en que las menciones que se hacen en el testamento son unas normas de partición. Los legatarios, aun teniendo derecho a la cosa legada desde la muerte del testador, no pueden por sí mismos posesionarse de ella, es decir, que aun teniendo la propiedad de la cosa legada, esto no les faculta para ocupar por su propia autoridad la cosa -salvo que les haya autorizado expresamente el testador para ello- sino que han de pedir su entrega y posesión al heredero o albacea cuando esté autorizado para darla, lo que constituye un requisito complementario para la efectividad del legado. Así pues, como ha dicho este Centro Directivo (Resoluciones en «Vistos»), cabe afirmar que, tan sólo sería admisible la toma de posesión por el mismo si, no existiendo legitimarios, el testador le hubiera facultado expresamente para ello (primero de los supuestos contemplados en el artículo 81 del Reglamento Hipotecario), posibilidad que no se da en el supuesto de hecho de este expediente, al no haber previsión testamentaria de la causante sobre tal extremo y sí existir legitimarios. Por ello, habida cuenta de la inexistencia de contador-partidor o albacea facultado para la entrega, es de aplicación lo previsto en el apartado c) del citado precepto reglamentario, de modo que no cabe la eventual toma de posesión por sí de algunos de los prelegatarios favorecidos en el testamento, dado que tal posibilidad tiene como presupuesto ineludible que el prelegatario sea, o haya devenido, único heredero. |
| R. 6/4/2016 BOE: 27/4/2016 Registro de Chinchilla de Monte-Aragón. CALIFICACIÓN REGISTRAL: DOCUMENTOS JUDICIALES. DESLINDE DE FINCAS: REQUISITOS. Como ha señalado este Centro Directivo en su doctrina -ya consolidada- sobre la calificación de documentos judiciales, la misma nunca puede extenderse a la valoración del fondo de la resolución judicial cuya parte dispositiva se pretende que tenga acceso al registro. La adecuación de los fundamentos del tribunal escapa al control calificador del registrador, y por ello, decidir sobre la incompatibilidad de las acciones ejercitadas -cuando su acumulación o confusión, acertada o no- haya sido aceptada por el órgano juzgador, excede de las facultades del registrador. La registradora señala como defecto que el deslinde debe ser aprobado mediante auto, en ejecución de sentencia, no siendo suficiente un mandamiento por el que se da traslado de la Sentencia junto con los informes periciales. A efectos registrales será preciso que el mandamiento que expide el letrado de la Administración de Justicia incorpore el correspondiente decreto por el que se apruebe la ejecución, debiendo constar su firmeza. Ese deslinde parcial que se presente a inscripción ya bajo la vigencia de la nueva redacción de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, sí que ha de expresar necesariamente la georreferenciación de cada uno de los vértices de la línea continua o quebrada de separación entre ambas fincas. Y si además se desea inscribir la completa delimitación georreferenciada de cada finca por todos sus puntos cardinales, sí que será preciso aportar la respectiva certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada, o la representación georreferenciada alternativa, y tramitar el correspondiente procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria para dar intervención y proteger los derechos de terceros colindantes que no han sido parte en el procedimiento judicial de deslinde meramente parcial o relativo entre dos fincas concretas. |
| R. 7/4/2016 BOE: 27/4/2016 Registro de Alicante n 3. HIPOTECA: CALIFICACIÓN DE SUS CLÁUSULAS. LEGISLACIÓN DE PROTECCIÓN DE CONSUMIDORES Y USUARIOS: APLICABILIDAD. Como ha declarado reiteradamente este Centro Directivo (vid., por todas, la Resolución de 29 de febrero de 2012), el informe es un trámite en el que el registrador puede profundizar sobre los argumentos utilizados para determinar los defectos señalados en su nota de calificación, pero en el que en ningún caso se pueden añadir nuevos defectos, ya que sólo si el recurrente conoce en el momento inicial todos los defectos que impiden la inscripción del título según la opinión del registrador, podrá defenderse eficazmente, argumentando jurídicamente acerca de la posibilidad de tal inscripción. Dado que la prestamista es una persona física que ha manifestado expresamente que no está dedicada con habitualidad a la concesión de préstamos, esta circunstancia al no haber sido contradicha por el registrador en su nota de calificación, por consulta al Servicio de Interconexión de los Registros de la Propiedad en los términos que resultan de las Resoluciones de 4 de febrero y 13 de julio de 2015, ni haberse alegado tampoco la posible insuficiencia a estos efectos de tal manifestación; debe tenerse por buena en el ámbito de este recurso y, en principio, como causa de exclusión de la aplicación de la citada Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y paralelamente de la Ley 2/2009 y de la Orden EHA 2899/2011. No obstante, la intervención de la empresa de intermediación «Bep Corporación Financiera, S.L.» provoca la aplicación de la citada Ley 2/2009, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito, ya que según su artículo 1, número 1, letra b), tal aplicación tiene lugar cuando una persona física o jurídica realiza de manera profesional actividades de «intermediación para la celebración de un contrato de préstamo o crédito con cualquier finalidad, a un consumidor, mediante la presentación, propuesta o realización de trabajos preparatorios para la celebración de los mencionados contratos, incluida, en su caso, la puesta a disposición de tales contratos a los consumidores para su suscripción». Por otra parte, en aplicación de lo dispuesto en el número 5 del artículo 22 de la Ley 2/2009 parecería que las obligaciones de información precontractual, transparencia, oferta vinculante, ficha de información personalizada (Orden EHA/2899/2011) y la normativa sobre cláusulas abusivas (Ley 1/2007, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios) referidas al préstamo o crédito hipotecario ofrecido y aceptado, sólo serían aplicables si ese concreto préstamo o crédito, por razón de los sujetos intervinientes, objeto o finalidad, estuviera sujeto a dicha normativa, lo que en este supuesto, como se ha indicado, en principio, no tiene lugar.Pero concurren en este supuesto una serie de circunstancias especiales que a juicio de este Centro Directivo, teniendo en cuenta que la normativa sobre transparencia y abusividad no debe ser objeto de una interpretación literal sino que debe prevalecer una interpretación extensiva pro-consumidor en coherencia con la finalidad legal de favorecer respectivamente la información y la protección de los usuarios de servicios financieros (cfr. Resolución de 29 de septiembre de 2014), abogan por la aplicación de ambas normas. Debe señalarse que, en principio, al constituir el interés ordinario o remuneratorio un elemento esencial del contrato de préstamo hipotecario oneroso, ya que determina la cuantía de la contraprestación del préstamo que es el objeto principal del contrato de préstamo oneroso, queda al margen tanto de la calificación registral como de la ponderación judicial, por corresponder a la iniciativa empresarial la fijación del interés al que presta el dinero y diseñar la oferta comercial dentro de los límites fijados por el legislador. El control de los intereses ordinarios queda circunscrito, en consecuencia, al ámbito de las normas de la Ley de Represión de la Usura de 23 de julio de 1908, que como tal también queda al margen de la calificación registral al exigir su apreciación la ponderación de todas las circunstancias concurrentes en el momento de su celebración. No obstante, sostiene el Tribunal Supremo que «el hecho de que una cláusula sea definitoria del objeto principal no elimina totalmente la posibilidad de controlar si su contenido es abusivo», sino que tal cláusula se encuentra sujeta a un doble control, el control de incorporación o de información previa ajustada a la normativa según el tenor del artículo 7.1 de la Ley sobre condiciones generales de la contratación y Orden EHA/2899/2011, y el control de transparencia -cognoscibilidad o comprensibilidad real- que exige que la cláusula se encuentre redactada de manera clara y comprensible como exigen los artículos 4.2 de la Directiva 93/13/CEE y 80.1 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. Excluida, en consecuencia, la calificación registral, como la judicial, sobre la abusividad de la cuantía de un determinado interés remuneratorio por ser definitorio del objeto principal del contrato y sin necesidad de entrar a valorar las circunstancias concurrentes en el momento de suscripción del contrato, lo que sí procede es examinar si en el supuesto objeto del recurso se ha cumplido con el doble filtro de información y transparencia. Ahora bien, pueden existir también supuestos especiales de limitación objetiva de la cuantía de los intereses ordinarios, cuando resulte del propio contrato que los mismos exceden de la función que les es propia, como ocurre en el presente supuesto, en que se pacta un interés ordinario del 14,99% durante toda la vida del contrato y un interés moratorio de «tres veces el interés legal del dinero» (10,50% en el momento de la firma de la escritura de préstamo hipotecario), ya que por definición el interés ordinario no puede ser superior al interés moratorio en un mismo contrato, y ello aun cuando el interés moratorio que se pacta pudiera ser superior por no tener el préstamo la finalidad de la adquisición de la vivienda habitual y, en consecuencia, no ser aplicable la limitación del artículo 114.3.o de la Ley Hipotecaria. Por último, en cuanto al primer defecto de fondo de la nota de calificación, la retención por el acreedor a través de la entidad intermediadora de aproximadamente el 25% del capital concedido para el pago de diversos gastos y comisiones; se trata de una cláusula que el registrador de la propiedad calificante considera abusiva por suponer un desequilibrio de las partes dado su montante desproporcional y por no estar debidamente justificados. Pues bien, respecto de este tipo de estipulaciones que no afectan al objeto principal del contrato, el registrador puede ejercer un control de abusividad en dos supuestos concretos (cfr. Resoluciones de 28 de abril y 25 de septiembre de 2015, entre otras): a) cuando la nulidad por abusividad hubiera sido declarada mediante resolución judicial firme, sin que sea necesario que conste inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación ya que tal exigencia infringiría el «principio de efectividad» de la normativa europea de protección de consumidores; siendo, no obstante necesario, a falta de tal inscripción, que la sentencia judicial proceda del Tribunal Supremo, en cuanto fuente complementaría del derecho (artículo 1 del Código Civil), o responda a un criterio mayoritario y uniforme de los órganos judiciales superiores; y en todos los casos que se refieran al contrato de préstamo o crédito hipotecario, y b) cuando el carácter abusivo de la cláusula pueda ser apreciado directamente por el registrador de forma objetiva, sin realizar ningún juicio de ponderación en relación con las circunstancias particulares del caso concreto, bien porque coincidan con alguna de las tipificadas como tales en la denominada «lista negra» de los artículos 85 a 90 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, bien por vulnerar otra norma específica sobre la materia, como el artículo 114.3.o de la Ley Hipotecaria (respecto de los intereses moratorios en su ámbito concreto de aplicación), con base en la doctrina de la nulidad «apud acta» recogida en la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de septiembre de 2013. No se puede hacer tacha alguna a este retención ni a la cuantía de la misma siempre que los conceptos a que se refiere se encuentren debidamente identificados y guarden relación con las operaciones asociadas al préstamo, siempre que la retención no comprenda gastos por servicios no solicitados por el deudor, que resultarían contrarios a lo dispuesto en el artículo 89.4 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, o gastos que por ley fueran de cargo del acreedor, que serían contrarios al artículo 89.3 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. La Sentencia de Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015, ha considerado abusivas por contrarias al artículo 89.2 y.3 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, las cláusulas que impongan de cuenta exclusiva de la parte prestataria gastos de tramitación o gestión que por ley corresponden al acreedor, y como tales señala los de formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas, ya que tanto el arancel de los notarios como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación y quien tiene el interés principal en la hipoteca es el prestamista; y el tributo por Acto Jurídicos Documentados ya que según el artículo 27.1 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, el acreedor es el sujeto pasivo de dicho impuesto en cuanto que adquirente del derecho real de hipoteca y persona que solicita los documentos notariales. En cuanto a la comisión de apertura de 400 euros, ningún problema plantea su retención dado que se encuentra determinada en la información precontractual (el 1%), su legalidad reconocida por la Orden EHA/2899/2011 (artículo 3), su propia naturaleza que implica el abono en el momento de la formalización del préstamo hipotecario y, por último, su imputabilidad al consumidor en cuanto obligado legal al pago de la misma. Respecto a los honorarios de la intermediadora financiera, que asciende al 15% del capital prestado (6.000 euros), no puede ser objeto de apreciación acerca de su abusividad ya que constituye el precio del objeto principal de otro contrato suscrito por el deudor, se han cumplido también respecto al mismo las normas de información y la cuantía de la tarifa no plantea problemas de comprensibilidad, por lo que vale ahora todo lo expuesto respecto del interés remuneratorio en el fundamento de derecho anterior. La retención de «dos meses de intereses (999,34 euros) para ser reintegrados a la cancelación del préstamo, es decir, en cinco años», cuya admisibilidad plantea dudas ya que la misma ni responde a un gasto que el propio préstamo hipotecario conlleva a cargo del consumidor ni a un servicio expresamente solicitado por el prestatario y, además, no obstante su retención, dicha cantidad genera intereses como si se hubiera realmente entregado. |
| R. 8/4/2016 BOE: 27/4/2016 Registro de Ordes. TERCERÍA DE DOMINIO: ALCANCE Y EFECTOS. La acción de tercería de dominio, que no puede ser identificada con la reivindicatoria, aunque presente ciertas analogías con ella, tiene por finalidad principal, no ya la obtención o recuperación del bien, que generalmente posee el propio tercerista y que ha de ser adquirido mediante un título que tenga realidad en el momento del embargo cuya fecha ha de subordinarse el fallo, sino el levantamiento del embargo trabado sobre el mismo. Y esta línea jurisprudencial se ha visto ratificada en la Ley 1/2000, aplicable a este expediente, cuya Exposición de Motivos dice «la tercería de dominio no se concibe ya como un proceso ordinario definitorio del dominio y con el efecto secundario del alzamiento del embargo del bien objeto de la tercería, sino como un incidente, en sentido estricto de la ejecución, encaminado directa y exclusivamente a decidir si procede la desafección o el mantenimiento del embargo». La tercería no es un procedimiento autónomo sino la incidencia de una ejecución abierta y en trámite, determinando siempre una oposición a diligencias de juicio ejecutivo en marcha, y, por tanto, una incidencia del mismo, que persigue, exclusivamente, la pretensión liberatoria del embargo de la cosa más que la atribución del derecho de propiedad. |
| R. 7/4/2016 BOE: 2/6/2016 Registro de Sant Boi de Llobregat. CALIFICACIÓN REGISTRAL: INCOMPATIBILIDAD DEL REGISTRADOR. PUBLICIDAD FORMAL: REQUISITOS Y OBJETO. Como cuestión previa debe volver a recordarse que, conforme a los artículos 66, 324 y 326 de la Ley Hipotecaria, el recurso tiene por objeto exclusivamente la revisión de las calificaciones denegatorias o suspensivas emitidas por los registradores de la Propiedad. En ningún caso es el cauce para discutir sobre la correcta llevanza y organización de la oficina registral, ni sobre supuestas infracciones cometidas por el registrador en el archivo y custodia de los libros y legajos que, conforme a la legislación hipotecaria, han de llevarse en los Registros de la Propiedad. El artículo 102 del RH prohíbe al registrador calificar los documentos que se presenten cuando tengan algún interés en los mismos. En tanto el precepto no realiza mayores aclaraciones sobre qué ha de entenderse por la expresión «algún interés», ha de acudirse a otras normas de nuestro ordenamiento que guarden analogía con este caso. Los registradores actúan de forma independiente y bajo su responsabilidad personal (artículo 18 de la Ley Hipotecaria), pero sujetos al principio de imparcialidad. Si hay un caso en el que esas notas adquieren una especial relevancia, es el de la función judicial. En este ámbito, el artículo 219 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, al regular las causas o motivos de abstención y, en su caso, de recusación, de los jueces, considera como tales, situaciones en las que entre alguna de las partes y el juez exista o haya existido algún procedimiento judicial, o el hecho de que haya sido sancionado disciplinariamente en un expediente instado por los mismos (artículo 219.4.a,5.a y 8.a). En principio, con arreglo a los artículos 230 y 231 de la Ley Hipotecaria, las certificaciones estarán referidas a los asientos de los libros de inscripciones y, en su caso, a los del libro diario. No obstante, el artículo 342 del Reglamento Hipotecario extiende el ámbito de las certificaciones que puede expedir el registrador a los documentos que conserven en su archivo y respecto de los cuales puedan considerarse archiveros naturales. Tampoco debe olvidarse que a la hora de expedir la publicidad formal el registrador debe valorar dos aspectos fundamentales: que en el peticionario de la información concurra el interés legítimo para acceder al conocimiento de los datos registrales, y que se respete la normativa sobre protección de datos personales. Lo que se pretende es conocer el contenido de la nota de calificación que en su momento recayó sobre diferentes documentos públicos y privados que se presentaron en distintas fechas en el Registro. Este objetivo ha quedado suficientemente satisfecho y cumplido con la certificación por fotocopia de los asientos de presentación y de las notas puestas a su margen, en las que constan reproducidas esas calificaciones (artículo 435 del Reglamento Hipotecario). En este sentido debe tenerse en cuenta que no hay una obligación legal expresa de conservación y archivo de las notas de calificación expedidas por el registrador. Distinto es el caso de la certificación de los legajos de documentos públicos o de documentos privados a que se refiere el artículo 410 del Reglamento Hipotecario. En este caso, y siempre previa la calificación del interés que concurre en el peticionario, el registrador deberá expedir la correspondiente certificación o justificar su negativa. Ahora bien partiendo de estas premisas, hay que señalar que la negativa del registrador a expedir certificación de las escrituras públicas que han motivado los diferentes asientos de presentación relativos a la finca 4.444, es plenamente coherente con lo establecido en el citado artículo 342 del Reglamento Hipotecario: «También podrán expedir los Registradores, a petición de los interesados, certificaciones de los documentos que conserven en su archivo y respecto de los cuales puedan considerarse como sus archiveros naturales», dado que los registradores de la Propiedad no son los archiveros naturales de estos títulos. Por último, respecto de la solicitud de certificación del acta de toma de posesión del Registro por parte del actual registrador titular, y del libro inventario a que aluden los artículos 400 y 401 del Reglamento Hipotecario, debe igualmente confirmarse el criterio del registrador, dado que, ni forman parte del objeto de la publicidad formal (asientos de los libros de inscripciones y del libro diario, y documentos respecto de los que el registrador es archivero natural), ni tampoco concurre en los recurrentes interés legítimo suficiente. |
| R. 11/4/2016 BOE: 2/6/2016 Registro de Albacete n 1. RENOVATIO CONTRACTUS: SIGNIFICADO Y ALCANCE. CUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES FISCALES: ALCANCE. HERENCIA: TÍTULO SUCESORIO. Nuestro Derecho consagra entre sus principios básicos la libertad de contratación tanto en los pactos que puedan celebrar las partes - artículos 1255 y 1257 del Código Civil - como en la libertad de forma en que los mismos pueden desenvolverse en el tráfico jurídico, si bien esa libertad de forma tiene un límite en los efectos y las vinculaciones entre las partes en tanto no se adopte una forma pública en los términos del artículo 1218 del Código Civil, cuyo objeto y finalidad es ser oponible frente a terceros. Además, en esta libertad contractual de formas de los negocios jurídicos, deben respetarse los principios configuradores que consagra el artículo 1261 del Código Civil, es decir, que no hay contrato sino cuando concurran los elementos esenciales del mismo: consentimiento, objeto y causa. El objeto del contrato debe ser una cosa determinada en cuanto a su especie, de manera que la indeterminación en cuanto a la cantidad no será obstáculo para la existencia del contrato siempre que sea posible determinarlo sin necesidad de un nuevo convenio entre los contratantes. Así pues, el artículo 1261 del Código Civil debe ser entendido en sus justos términos: debe distinguirse entre el quantum y el objeto mismo como esencia del negocio. Existe una discrepancia esencial entre el contrato privado y la parte dispositiva de la escritura relativa al objeto de la compraventa, que plantea si nos encontramos ante un reconocimiento de contrato anterior o ante una «renovatio contractus». La corrección llevada a cabo por las partes, va más allá de una mera rectificación, porque el tratamiento que el ordenamiento da a los solares y a los edificios divididos horizontalmente es tanto a efectos civiles como fiscales notablemente diferentes. En presencia de una escritura, la alternativa es clara: o es recognoscitiva si encaja en el artículo 1224 del Código Civil o es constitutiva si queda fuera de los supuestos que claramente alude el artículo 1224 del Código Civil. Es más, si la reproducción no coincide con el original intencionadamente habrá un nuevo negocio y no una simple declaración confesoria o de reconocimiento. El citado precepto es aplicable (por su antecedente histórico) a las escrituras que cumplen una función estrictamente de reconocimiento, de manera que la solución no se aplica a los casos de sucesiva documentación de la lex contractus, cuando los documentos sean discordantes entre sí. Para tal caso, la regla debe ser la contraria, de manera que la nueva reglamentación de intereses sustituye a la anterior. Así lo pone de manifiesto la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de noviembre de 1982 y lo ha recogido la Resolución de este Centro Directivo de 13 de mayo de 2015. En consecuencia, nos encontramos ante una auténtica «renovatio contractus». No concurriendo circunstancias de realización de especial tarea de cooperación con la Administración de Justicia (Resolución de 21 de diciembre de 1987) ni resultando supuestos de expresa e indubitada no sujeción al impuesto (apartados 2 a 4 del artículo 104 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales) o de clara causa legal de exención fiscal -como ocurre en la aceptación de una hipoteca unilateral efectuada por la Tesorería General de la Seguridad Social (Resolución de 23 de abril de 2007)-, imponer al registrador la calificación de la sujeción o no al impuesto de ciertos actos contenidos en el documento presentado a inscripción supondría obligarle a realizar inevitablemente declaraciones tributarias que (aunque sea con los limitados efectos de facilitar el acceso al Registro de la Propiedad) quedan fuera del ámbito de la competencia reconocida a este Centro Directivo, de modo que, aunque es posible que el registrador aprecie la no sujeción de determinado acto a las obligaciones fiscales, ha de tenerse en cuenta que si para salvar su responsabilidad exigiere la correspondiente nota de pago, exención, prescripción o no sujeción, habrán de ser los órganos tributarios competentes -en este caso, de la Comunidad Autónoma y los municipales- los que podrán manifestarse al respecto al recibir la comunicación impuesta por ley, sin que corresponda a esta Dirección General el pronunciarse, a no existir razones superiores para ello (por ejemplo, cfr. artículo 118 de la Constitución) o tratarse de un supuesto en el que se esté incurriendo en la exigencia de un trámite desproporcionado que pueda producir una dilación indebida. La doctrina de este Centro Directivo (Resolución de 21 de octubre de 1987) ha dicho que estando sujeto un documento presentado a la liquidación por dos impuestos, el de Transmisiones Patrimoniales y el de Sucesiones, no basta con la nota acreditativa del ingreso por el primero de ellos, sino que deberá acreditarse la liquidación también por el segundo, no obstando que la gestión de ambos impuestos haya sido transferida a las Comunidades Autónomas de manera que un mismo organismo sea competente para liquidarlos, lo que no es argumento suficiente en contra. En la escritura no se realiza un testimonio en relación de las circunstancias del título sucesorio -como ocurre posteriormente con el que sí se hace de los contratos de arrendamiento de las fincas especiales a los efectos de acreditar la posesión- aunque se relate por la exposición de los comparecientes. Además se manifiesta que se acompañarán a la copia que de la escritura se expida y se ponen a disposición con el escrito de recurso, pero no se han presentado en el Registro con el resto de la documentación calificada, por lo que no habiéndose hecho testimonio en relación de los citados títulos sucesorios, y ateniéndose la registradora para su calificación a la documentación presentada en el Registro, no cabe más que confirmar este defecto señalado en la nota. Ciertamente que, como alega el recurrente, la fecha de fehaciencia del documento es la de fallecimiento de uno de los otorgantes -24 de agosto de 2005-, y así se dice en la escritura, pero no se acredita con el certificado de defunción del citado señor, que no se incorpora a la escritura ni se acompaña a la documentación presentada. |
| R. 11/4/2016 BOE: 2/6/2016 Registro de Segorbe. SUSTITUCIÓN FIDEICMOSIARIA DE RESIDUO: EFECTOS. Sentado que se trata de una sustitución fideicomisaria de residuo «eo quod supererit», tienen aplicación los artículos 781 y siguientes del Código Civil y, por lo tanto, los bienes sujetos a la sustitución fideicomisaria forman parte del inventario de la herencia de la fideicomitente -doña A. S. G.-de manera que la línea sucesoria de esos bienes está marcada por esta causante y no por la de su esposo don P. C. A. En consecuencia, los bienes sometidos al fideicomiso de residuo no deben formar parte del inventario de la herencia de don P. C. A. porque una vez fallecido sin haber dispuesto de ellos inter vivos a título oneroso, son de la propiedad de los herederos fideicomisarios. Así pues, las renuncias que los herederos hayan podido realizar, deberán serlo con los requisitos exigidos para las renuncias ordinarias a la herencia de doña A. S. G. Respecto de los documentos privados aportados al procedimiento de división de herencia, en los que se producen algunas renuncias de herederos de uno y otra causante, sin intervención por parte de notario ni del juez o del secretario del Juzgado, el artículo 1008 del Código Civil en su redacción anterior a la reforma de hecha por la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, establecía que la repudiación de la herencia deberá hacerse en instrumento público o auténtico, o por escrito presentado ante el juez competente para conocer de la testamentaría o del abintestato, siendo que la doctrina y jurisprudencia («Vistos») han determinado que tal renuncia cuando lo fuera por escrito ante el juez competente, ha de ser expresa, clara y contundente, sin dejar resquicios de duda, de determinación o condicionante alguno, no precisándose que el documento auténtico sea documento público, pero sí que se trate de un documento que indubitadamente proceda del renunciante. |
| R. 12/4/2016 BOE: 2/6/2016 Registro de Huelva n 1. PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL: RESERVA DE RANGO PARA DOCUMENTO SUBSANATORIO DE LA FALTA DE TRACTO SUCESIVO. Como ya precisaron las Resoluciones de 23 de octubre de 1998, 5 de abril de 1999, 23 de octubre y 13 de noviembre de 2001, dado el alcance del principio de prioridad, básico en un sistema registral de fincas (cfr. artículos 17, 24, 32 y 248 de la Ley Hipotecaria), la calificación de un documento deberá realizarse en función de lo que resulte del mismo y de la situación tabular existente en el momento de su presentación en el Registro (cfr. artículos 24 y 25), sin que puedan obstaculizar su inscripción otros títulos, aunque sean incompatibles, presentados con posterioridad. La cuestión planteada en el presente caso debe resolverse conforme a la doctrina de esta Dirección General expresada en la Resolución de 12 de noviembre de 2010, según la cual la alternativa más lógica y congruente con una aplicación ponderada de todos los principios e intereses en juego, y también con las normas hipotecarias vigentes, es la de entender que el documento presentado en el Diario en primer lugar (la compraventa) gana prioridad no sólo para sí, sino también para los documentos presentados con posterioridad cuando éstos sean necesarios para su despacho a fin de subsanar el concreto defecto de falta de tracto sucesivo que impedía su inscripción, siempre que el disponente del primer documento presentado sea causahabiente del titular registral, y ello aunque tal atribución de prioridad suponga dotar al documento subsanatorio (reconstructor del tracto) de preferencia sobre el intermedio contradictorio que se presentó antes, pero después del subsanado. |
| R. 12/4/2016 BOE: 2/6/2016 Registro de Cogolludo. CALIFICACIÓN REGISTRAL: INDEPENDENCIA DEL REGISTRADOR. INMATRICULACIÓN: LEGISLACIÓN DE MONTES Y PROTECCIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO. El registrador, al llevar a cabo el ejercicio de su competencia de calificación de los documentos presentados a inscripción no está vinculado, por aplicación del principio de independencia en su ejercicio, por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores, como tampoco lo está por las propias resultantes de la anterior presentación de otros títulos. Como ya señalara este Centro Directivo (Resoluciones señaladas en los «Vistos») el artículo 22 de la Ley de Montes establece que toda inmatriculación o inscripción de exceso de cabida en el Registro de la Propiedad de un monte o de una finca colindante con monte demanial o ubicado en un término municipal en el que existan montes demaniales requerirá el previo informe favorable de los titulares de dichos montes y, para los montes catalogados, el del órgano forestal de la Comunidad Autónoma; pero no basta para que sea exigible el citado informe que se trate de inmatriculación de fincas ubicadas en un término municipal donde existan montes demaniales, sino que es preciso que la finca a inmatricular sea monte o colinde con un monte demanial o monte ubicado en un término municipal donde existan montes demaniales. Por tanto, en este punto, y en este concreto expediente en el que no se ha puesto de manifiesto ningún indicio de que la finca a inmatricular sea un monte ni linde con monte alguno, el recurso ha de ser estimado y revocada la calificación registral. Avanzando decididamente en la senda de la protección registral del dominio público, incluso del no inscrito debidamente, la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, al dar nueva redacción a diversos artículos de la Ley Hipotecaria, prevé que, en todo caso, el registrador tratará de evitar la inscripción de nuevas fincas o de la representación gráfica georreferenciada de fincas ya inmatriculadas cuando tuviera dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio público. |
| R. 13/4/2016 BOE: 2/6/2016 Registro de Álora. URBANISMO: INSCRIPCIÓN DE TRANSFERENCIAS DE APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO. La transferencia de aprovechamiento es una técnica de gestión urbanística que tiene lugar por el acuerdo suscrito entre la Administración y los propietarios de suelo. En su virtud la Administración adquiere un suelo, generalmente urbano y destinado a dotación pública, evitando recurrir a la expropiación forzosa. A cambio, el propietario puede materializar su aprovechamiento urbanístico en una parcela distinta a la cedida, agregándolo al aprovechamiento propio de esta segunda parcela El ámbito propio de estas transferencias es el de las actuaciones asistemáticas. Como ha destacado esta Dirección General en la Resolución de 14 de junio de 2011, el aprovechamiento subjetivo a que tenga derecho el dueño del terreno, como parte que es de las facultades que el derecho de propiedad sobre una finca determinada atribuye a su titular, puede ser objeto negociación jurídica, ordinariamente vinculada a la titularidad de la finca, aunque nada impide, en vía de principios, que sea el aprovechamiento, y no la finca, el objeto del negocio ni que el aprovechamiento se disocie de la propiedad de la finca de que procede de modo similar a como se disgregan otras facultades del dominio mediante la constitución de derechos reales limitados (v.gr. derecho de superficie o de aprovechamiento especial). Los aprovechamientos urbanísticos, por lo tanto, son bienes jurídicos de contenido patrimonial actual e independiente y no simples «derechos expectantes» que hayan de concretarse en un fundo determinado, siendo derechos perfectamente transmisibles de forma aislada. Nos encontramos ante una actuación sistemática que afecta tanto a la finca de origen de las unidades de aprovechamiento transmitidas como a la finca destinataria de las mismas y en la que quedan reflejados los aprovechamientos objetivo y subjetivo del sector. Ahora bien, si las actuaciones urbanísticas, sean sistemáticas o asistemáticas, tienen como objetivo la ordenación del territorio basada en los principios de equidistribución y justa distribución de beneficios y cargas, que ha de garantizar a todos los propietarios de suelo de cada área urbanística el porcentaje susceptible de apropiación correspondiente, tal objetivo podría quedar fácilmente estéril si posteriormente los particulares pueden comerciar libremente con dichos porcentajes sin tener en cuenta las propias limitaciones derivadas del régimen urbanístico de la propiedad del suelo, ya que este régimen es estatutario y resulta de su vinculación a concretos destinos, en los términos dispuestos por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística. Por ello es indispensable que el planeamiento prevea la posibilidad de efectuar transferencias y que la fijación del aprovechamiento subjetivo sea el correcto, para lo que debe partirse del tipo fijado en el Plan debidamente aprobado. Tal delimitación afecta de modo directo al objeto de la transmisión documentada en la escritura y su determinación requiere intervención administrativa, en este caso la autorización. Entre los requisitos necesarios tanto desde el punto de vista del principio de especialidad, como desde la perspectiva de los principios de tracto sucesivo, folio real y coordinación de la publicidad registral con la legislación urbanística, resulta evidente que es condición necesaria para el reflejo en el Registro de la Propiedad de las transferencias o distribución de aprovechamiento urbanístico entre varias fincas, ya sean del mismo titular o de titulares distintos, ya pertenezcan a un mismo Registro o a varios, la perfecta identificación no sólo de la finca de origen, sino también de la finca o fincas de destino, de forma que el aprovechamiento cedido o transferido desde la finca de origen a la de destino pueda ser identificado no sólo por su contenido concreto, medido en número de unidades de aprovechamiento, en función de los parámetros sobre edificabilidad y usos que establezca la legislación urbanística aplicable, sino también por la ubicación concreta en que ese aprovechamiento podrá ser materializado identificando inequívocamente la finca de destino. Ahora bien, acreditados los anteriores requisitos, en tanto las fincas afectadas por el Plan permitan determinar actualmente el aprovechamiento subjetivo correspondiente sería posible su transmisión como facultad que el derecho de propiedad sobre una finca determinada atribuye a su titular. Pero la determinación del aprovechamiento tanto de la finca de origen como de destino, sean estas las aportadas al plan sean las resultantes de su ejecución, no queda sin más sometida a la voluntad del titular o de los titulares de la mismas, sino que en todo caso requerirá su conformidad con la legislación y el planeamiento urbanístico circunstancias que solo podrán acreditarse mediante la intervención de la Administración actuante. Por tanto, para obtener la inscripción en el Registro de la Propiedad de las transferencias de aprovechamiento urbanístico entre fincas distintas es necesario, por un lado, que legislación urbanística aplicable admita o prevea esta posibilidad (cfr. artículo 33 del Real Decreto 1093/1997) y, además, que cuando dicha legislación exija una autorización previa o la obtención de una licencia específica o la inscripción en un registro administrativo, dicha autorización, licencia o inscripción en el correspondiente registro administrativo se hayan obtenido previamente, pues las mismas constituyen «requisito de acceso al Registro de la Propiedad de la transmisión o distribución» del aprovechamiento urbanístico. |
| R. 13/4/2016 BOE: 2/6/2016 Registro de Valladolid n 5. PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL: ORDEN DE DESPACHO DE LOS TÍTULOS. HIPOTECA: DIFERENCIAS ENTRE HIPOTECA DEL ARTÍCULO 153 Y LA DEL ARTÍCULO 153 BIS. De conformidad con lo establecido en los artículos 19 de la Ley Hipotecaria y 111 de su Reglamento, si la calificación del registrador del título primeramente presentado hubiere puesto de manifiesto la existencia de defectos subsanables, los interesados podrán, entre otras posibilidades, subsanar los mismos, con mantenimiento de la preferencia al despacho en primer lugar de tal título, durante todo el periodo de vigencia de su asiento de presentación. Sólo cuando la devolución del documento defectuoso, una vez subsanados los defectos, tenga lugar después de caducado el asiento de presentación, se requerirá nueva presentación del título, la cual surtirá sus efectos de prioridad desde la fecha del nuevo asiento. Ahora bien, estos supuestos de alteración por calificación conjunta del orden de despacho deben ser objeto de interpretación estricta, en el sentido que sólo pueden ir referidos a aquellos títulos que contengan una auténtica subsanación del documento primeramente presentando a que se refieren, debiendo excluirse aquellos otros que supongan de una u otra forma una alteración o modificación siquiera encubierta de su contenido. La registradora debió limitarse a calificar si se habían subsanado todos los requisitos de uno de las dos modalidades de hipoteca posibles según su apreciación, sin entrar en otro tipo de valoraciones, y comprobado que así había ocurrido respecto a la clase de hipoteca alegada como convenida, atribuirle la prioridad registral correspondiente a la fecha de presentación de la escritura de constitución de hipoteca. No obstante, constituyendo el objeto de este recurso decidir acerca de si con la escritura aportada en tercer lugar se ha llevado a cabo una auténtica subsanación aclaratoria de la escritura de constitución de hipoteca o bien una modificación del tipo de hipoteca primeramente constituido, es preciso analizar si de las cláusulas de la escritura original se puede extraer una conclusión acerca del probable tipo de hipoteca convenido. La falta de un pacto novatorio de las obligaciones subyacentes en el momento de asentarse en la cuenta, de tal manera que estas pierdan su exigibilidad aislada, siendo sustituidas con pleno alcance novatorio por una obligación sustantiva e independiente como es el saldo resultante de la cuenta; constituye un argumento más en favor de la consideración de la voluntad contractual de constituir una hipoteca de las previstas en el artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria, ya que sólo en ésta hipoteca no tiene lugar la indicada novación de las obligaciones garantizadas. Del conjunto de las cláusulas expuestas puede extraerse como conclusión más razonable que la voluntad contractual inicial de las partes fue la constitución de una hipoteca de las reguladas en el artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria, como confirmaron las partes en la escritura de rectificación y complemento posterior, a la que, por tanto, se le debe atribuir un carácter meramente aclaratorio y no modificativo. |
| R. 14/4/2016 BOE: 2/6/2016 Registro de Briviesca. EXPEDIENTE DE DOMINIO DE REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO: CASOS EN QUE CONURRE VERDADERA INTERRUPCIÓN. Tiene este expediente por objeto determinara si ha habido verdadera interrupción de tracto que sea susceptible de ser subsanada por vía de expediente de dominio. Para casos similares al que nos ocupa, existen numerosos pronunciamientos de este Centro Directivo, que no siempre llegan a la misma solución, en función de las circunstancias concurrentes en cada caso. Una primera línea doctrinal que no admite la interrupción del tracto, ni consecuentemente el expediente de dominio, cuando el promotor del expediente es adquirente del heredero del titular registral, exigiría dos requisitos: en primer lugar, que el promotor haya adquirido del heredero único o de todos los herederos del titular registral, y en segundo lugar, que no exista una extraordinaria dificultad para otorgar la documentación que permita completar la cadena de titularidades y conectar al titular registral con el promotor del expediente. La segunda línea doctrinal, aparece enunciada, entre otras, por Resolución de 23 de septiembre de 2003, según la cual: «Un caso como el presente, en el que por más que la parquedad de datos del auto objeto de calificación sea clamorosa resulta, y así se reconoce por recurrente e informantes, el actual titular de la finca y promovente del expediente la adquirió de una de las herederas de los titulares registrales, no cabe confundirlo con el que contemplaba la Resolución de 4 de enero de 2002, en el que todos los herederos de dichos titulares eran transmitentes. Aquí quien ha transmitido es una de las varias herederas de aquellos. En el primero de los casos no puede entenderse interrumpido ese tracto registral cuando la propia legislación hipotecaria admite la inscripción directa del negocio traslativo otorgado por todos los herederos del titular registral (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria en relación con el 209.1.o de su Reglamento), en tanto que en el segundo, desde el momento en que existe una partición de herencia previa son diferenciables dos títulos sucesivamente necesarios para la inscripción, aquella partición y la posterior transmisión por quien en ella resulte adjudicatario de la finca. Ya no está en manos del actual titular subsanar las deficiencias formales del primero de ellos por la vía del artículo 1.279 del Código Civil pues no tiene acción directa más que frente a su vendedora, no frente a los coherederos de la misma y cuyo consentimiento sería necesario para esa protocolización del cuaderno particional privado que la propia registradora considera necesaria (…)». Por último, cabría plantearse cuál habría de ser la solución a la cuestión planteada si en el caso que el expediente para la reanudación del tracto interrumpido se hubiera iniciado con posterioridad a la entrada en vigor de Ley 13/2015, de 24 de junio, de reforma de la Ley Hipotecaria. El artículo 208 de la LH en su apartado primero establece que «no se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos. En tal caso, la inscripción únicamente podrá practicarse mediante la presentación del documento en que se hubiera formalizado la adquisición, declaración o constitución del derecho, objeto de la inscripción solicitada». Y parece razonable entender que sólo se excluye la existencia de propia interrupción del tracto cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o de todos sus herederos, pues, en tal caso, bastaría aportar el título sucesorio, y no necesariamente el particional con adjudicaciones concretas, para acreditar que la legitimación registral que ostentaba el causante sobre la finca en cuestión ha pasado al conjunto de los llamados a su herencia. |
| R. 18/4/2016 BOE: 2/6/2016 Registro de San Lorenzo de El Escorial n 3. EXPEDIENTE DE DOMINIO DE INMATRICULACIÓN: ENGALABERNO. Las situaciones, que según los casos reciben denominaciones como las de «casas superpuestas», «casas a caballo», «casas empotradas», o la más técnica de «engalabernos», pueden configurarse jurídicamente por distintas vías, atendiendo a las diferentes circunstancias del caso concreto. Ahora bien, esta libertad de configuración debe moverse dentro del respeto a las exigencias estructurales del sistema y a los límites derivados de la trascendencia «erga omnes» del status jurídico de los bienes, y en este sentido deben tenerse en cuenta las siguientes consideraciones: a) que el dominio de un terreno se extiende a todo el espacio delimitado por la proyección vertical de sus linderos (artículos 348, 350, 592, etc. del Código Civil), quedando excluida la individualización como objeto jurídico susceptible de dominio de los volúmenes absolutamente desconectados de la superficie terrestre. La definición de los objetos de derechos dominicales debe guardar paralelismo con la aptitud para el aprovechamiento independiente y con la exigencia social de no disminuir injustificadamente las potencialidades económicas o de goce de los bienes; b) que es principio básico de nuestro Ordenamiento el de accesión de lo edificado al suelo (artículos 353 y 358 del Código Civil), de modo que toda pretendida excepción no podrá ser reconocida jurídicamente si no cuenta con respaldo legal suficiente, y c) que la articulación jurídica elegida no puede desconocer las características físicas de la situación contemplada de modo que no cabe considerar como unidades jurídicas absolutamente independientes, lo que no son sino partes inseparables de un todo, único respecto del cual pueda predicarse la individualidad fáctica. El expediente declara justificado el dominio de la finca con la descripción reseñada al principio de este Fundamento, ahora bien para proceder a su inmatriculación y de conformidad con lo anteriormente expuesto debe entenderse necesaria la agrupación de ambas fincas y la modificación del título constitutivo de propiedad horizontal (cfr. artículos 5, 12 y 17.1 de la Ley sobre propiedad horizontal), o bien la modificación de la finca inscrita de forma que incorpore a su descripción la superficie de 107 metros construida sobre su planta, propiedad de don R. G. G., pues como ya se ha dicho el dominio de un terreno se extiende a todo el espacio delimitado por la proyección vertical de sus linderos, con carácter previo a una agrupación de dichos metros al edificio que se pretende inmatricular, realizando para ello las operaciones oportunas, de forma que se adecue, cumpliendo los requisitos antes mencionados, la realidad física y jurídica de los inmuebles con la registral. Lo que no cabe es inmatricular por medio del expediente de dominio, sin efectuar las anteriores operaciones y presentar simultáneamente los documentos públicos que las recojan, una finca que se ubica, aunque sea en parte, sobre otra previamente inmatriculada, y sin que el hecho de que el titular de esta última haya sido notificado en el expediente altere la antedicha conclusión, pues en todo caso va a ser necesario su consentimiento expreso -y, en su caso, el de todos los demás titulares registrales-, debidamente formalizado, o subsidiariamente, una sentencia judicial en procedimiento en el que todos ellos hayan sido demandados. En cuanto a la necesidad de coincidencia total y absoluta entre la descripción de la finca que consta en el auto y la certificación catastral, esta Dirección General ha tenido ocasiones de pronunciarse en muchas ocasiones. En este sentido la dicción del artículo 53 de la Ley 13/1996 es clara y terminante, cuando impone que en lo sucesivo no se inmatriculará ninguna finca en el Registro, si no se aporta junto al título de inmatriculación, certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dichos títulos. |
| R. 19/4/2016 BOE: 2/6/2016 Registro de Guadalajara n 3. OBRA NUEVA ANTIGUA: REQUISITOS. En el presente expediente, en base a todos los hechos que resultan del expediente debe considerarse que estamos en presencia de una obra nueva «por antigüedad», pues en la escritura se hace mención expresa a la antigüedad de la edificación, a su acreditación por certificación catastral descriptiva y gráfica, a la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir, y sin que altere dicha consideración el hecho de que se protocolice la licencia de legalización de la obra y la licencia de primera ocupación, pese a las dudas que ello haya podido plantear a la registradora. En el primer defecto de su nota de calificación, la registradora mantiene la necesidad de probar, para obtener la inscripción de edificaciones respecto de las que ya no proceda el ejercicio de la acción de disciplina urbanística, no sólo la fecha exacta de conclusión de la obra, con antigüedad superior al plazo establecido por la ley para la prescripción de la acción de disciplina urbanística, sino, también la aportación del certificado expedido por técnico competente en el que se acredite la terminación de la obra y el ajuste de la descripción de la obra al proyecto para el cual se obtuvo licencia. El defecto, sin embargo, no puede ser confirmado. El acceso al Registro de la Propiedad de edificaciones respecto de las que no procede el ejercicio de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística, como consecuencia del transcurso del plazo de prescripción establecido por la ley para la acción de disciplina, se halla sometido, de modo exclusivo, al cumplimiento de los requisitos expresamente establecidos por la ley. Entre los que no se encuentra la fecha exacta de la terminación de la obra, ni tampoco el mencionado certificado emitido por técnico competente. En cuanto al segundo de los defectos alegados por la registradora de la Propiedad, esta Dirección General ha tenido ocasión de pronunciarse recientemente (Resolución 8 de febrero de 2016), sobre el ámbito de aplicación del artículo 202 de la Ley Hipotecaria tras la reforma operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, y en este sentido señala que el precepto proclama, de manera clara, general y sin excepciones, que «la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica». Desde el punto de vista técnico, la georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, aun cuando deberá hacerse en el mismo sistema oficial de referencia que se especifica en la Resolución conjunta de 26 de octubre de 2015 (Proyección UTM, sistema ETRS89 para la península o RegCan95 para Canarias), no necesita, en cambio, ser aportada necesariamente en el concreto formato GML a que, para otros supuestos, sí que alude la citada Resolución. Igualmente será válida la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquélla. Esto último ocurre en el caso que nos ocupa, al constar representada dicha porción de suelo ocupada por la edificación en la certificación catastral descriptiva y gráfica que figura incorporada en la escritura. En estos casos, las coordenadas resultan por referencia o en relación a las del plano o finca sobre el que se representa la edificación, quedando suficientemente satisfecha la exigencia del artículo 202 de la Ley Hipotecaria, siendo esto lo que se manifiesta en la escritura y sin que en la nota de calificación se señale lo contrario. Tampoco requiere con carácter general que se tramite un procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados, salvo que registrador en su calificación sí lo estimare preciso para disipar sus dudas fundadas acerca de que la edificación se encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara. Sólo será exigible en los casos en que la edificación se encuentre finalizada. Además tampoco afecta propiamente al concepto ni al proceso de «coordinación geográfica» entre la finca registral y el inmueble catastral, ya que el atributo de «finca coordinada» o «finca no coordinada» se califica y predica respecto del contorno perimetral de la finca. El último de los defectos alegados por la registradora de la Propiedad es el relativo a la falta de aportación del certificado de eficiencia energética. El certificado de eficiencia energética es exigible no sólo a los edificios de nueva construcción como ocurría con la normativa anterior, sino también a los edificios existentes. Por tanto, en el presente caso no es exigible el certificado de eficiencia energética, ya que se trata de una obra nueva antigua respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes. |
| R. 19/4/2016 BOE: 2/6/2016 Registro de Madrid n 16. DERECHO DE REVERSIÓN: CANCELACIÓN POR CADUCIDAD. Este Centro Directivo ha señalado (cfr. Resolución de 26 de noviembre de 2001) que son tres los hitos del íter de la reversión, todos ellos susceptibles de acceso registral: la cualidad de expropiado, la existencia del derecho de reversión declarada por la Administración o por los tribunales de Justicia y la consumación del derecho de reversión mediante la transferencia del derecho de propiedad al reversionista. Como señala la Sentencia de la Sala Tercera del Tribunal Supremo de 19 de septiembre de 2014, «(.) el derecho de reversión es un derecho autónomo, que no nace en el momento de la expropiación (aunque la expropiación sea presupuesto necesario para su existencia), sino cuando se dan los requisitos que la Ley establezca en el momento en el que se pretende ejercer tal derecho, siendo jurisprudencia consolidada de esta Sala que el nacimiento del derecho de reversión, debe sujetarse siempre a la norma que esté vigente en el momento de su ejercicio. Debe por tanto atenderse al régimen jurídico que en la actualidad establece el artículo 55.3 de la Ley sobre expropiación forzosa respecto de los requisitos de ejercicio del derecho de reversión. Dicho precepto, en su redacción actual, establece como requisito esencial para que se consume el ejercicio de la reversión, el pago o consignación del justiprecio. Pero también señala que dicho pago o consignación ha de hacerse en el plazo de tres meses desde su determinación en vía administrativa, «bajo pena de caducidad del derecho de reversión». En el caso objeto de este recurso ha quedado acreditado en el expediente administrativo correspondiente que los reversionistas no han cumplido con la obligación de pagar el justiprecio en este plazo preclusivo de tres meses (ni siquiera en el plazo de prórroga de cuarenta y cinco días que se les concedió al efecto). Por tanto se han cumplido los presupuestos determinantes de la caducidad y consiguiente extinción del mencionado derecho de reversión. Ciertamente, es regla general que para la cancelación de un asiento registral se presupone bien el consentimiento del titular del derecho reflejado en dicho asiento, bien la pertinente resolución judicial supletoria. (cfr. arts. 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria). Pero, no es menos cierto que dicha regla tiene importantes excepciones y una de ellas es cuando el derecho inscrito se haya extinguido por imperativo del propio título inscrito, o por disposición directa de la ley (art. 82 de la Ley Hipotecaria). |
| R. 19/4/2016 BOE: 2/6/2016 Registro de Barcelona n 3. PUBLICIDAD FORMAL: PROTECCIÓN DE DATOS. En el presente expediente, se configura un contrato de arrendamiento en el que el arrendatario renuncia de manera expresa al derecho de adquisición preferente, siendo esta circunstancia legalmente aceptable en cuanto a su objeto, al exceder de los cinco años previstos en el mencionado artículo 25 de la ley reguladora de los arrendamientos urbanos. De esta manera, una vez analizada la valoración practicada por el registrador sobre la eficacia de la cláusula de renuncia del derecho de adquisición preferentes (cuya existencia e integridad, como ya hemos dicho no ha sido controvertida por los interesados) son aplicables las limitaciones y salvaguardas que, en orden a hacer valer la debida protección de datos personales, introduce la normativa de protección de datos, que impide ofrecer publicidad registral con datos protegidos, como pudieran ser entre otros, los relativos al precio de la operación donde el solicitante no ha sido parte interviniente ni tampoco ostenta un derecho relevante. Y esto porque, el registrador (tal y como imponen, entre otros, los artículos 221, 222, y 227 de la Ley Hipotecaria y el artículo 332 de su Reglamento, así como la doctrina de este Centro Directivo) debe comprobar el interés legítimo del demandante de la publicidad en relación a los extremos contenidos en los libros del Registro, máxime cuando dichos datos pudieran afectar a cuestiones protegidas por la normativa aplicable -como es el caso- de ahí que el registrador no puede revelar de manera indiscriminada el contenido de los asientos, debiendo quedar bajo su responsabilidad la publicidad de los mismos. |
| R. 20/4/2016 BOE: 2/6/2016 Registro de Barcelona n 11. CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA: RECURSO FRENTE A SU DENEGACIÓN. La posibilidad de entablar recurso contra la negativa a emitir una calificación sustitutoria ha sido admitida por este Centro Directivo en las recientes Resoluciones de 25 de mayo y 24 de junio de 2015, ya que dicha negativa se encuadra dentro de las decisiones que debe tomar el registrador en el seno del procedimiento registral, siendo en definitiva otra calificación más. Tanto el citado artículo 19 bis, como el artículo 6 del Real Decreto 1039/2003, de 1 de agosto, por el que se regula el derecho de los interesados para instar la intervención de registrador sustituto, señalan que éstos podrán solicitar la intervención del registrador sustituto mediante la aportación a éste del testimonio íntegro del título presentado y de la documentación complementaria o de su original que tendrá derecho a retirar del Registro donde se hubiera presentado. No es preciso pues motivar el desacuerdo como sucedería en un trámite de alegaciones propio de un recurso, ni hay por tanto necesidad de entrar a desarrollar con profundidad las causas que opone a los antecedentes de hecho y fundamentos de Derecho de la nota de calificación. En consecuencia debe desestimarse el primero de los obstáculos en los que basa el registrador su resolución de inadmitir la sustitución. En cuanto al segundo de los motivos recogidos en la nota, es decir en cuanto a quién debe entenderse por interesado y por lo tanto legitimado a los efectos de solicitar la sustitución, la doctrina de este Centro Directivo se ha decantado por extender esta cualidad al notario autorizante del título objeto de calificación. El artículo 19 bis se inserta dentro de la fase de solicitud de la inscripción y no de recurso, es decir se incardina dentro del procedimiento registral, y si bien el notario no está facultado para instar la inscripción salvo que sea también presentante del documento en los términos que resultan de la letra d) del artículo 6 de la Ley Hipotecaria en relación con el artículo 39 de su Reglamento no es menos cierto que es uno de los destinatarios de notificación de la calificación negativa por lo que si el notario autorizante del documento puede recurrir debe entenderse igualmente legitimado para instar la calificación sustitutoria. |
| R. 20/4/2016 BOE: 2/6/2016 Registro de Vielha. CONDICIÓN RESOLUTORIA: CADUCIDAD CONVENCIONAL. La cláusula debatida es reproducción literal de la contenida en la escritura que motivó la Resolución de este Centro Directivo de 13 de marzo de 1999 y no parece que existan motivos para variar, en cuanto a este punto, la doctrina allí sentada en la que se admitía la caducidad convencional de los derechos reales. De cuanto antecede se concluye la admisión clara en nuestro ordenamiento de la caducidad convencional en los derechos reales y pese a la dificultad que entraña a veces la interpretación de si se trata de un supuesto de caducidad convencional del derecho o tan solo del asiento, en el supuesto del expediente («caducará de pleno derecho la presente condición») ha de optarse por la caducidad de la condición resolutoria en garantía del precio aplazado. Es cierto, como afirma la registradora, que la condición resolutoria forma parte del precio y por ello una condición resolutoria en garantía de precio aplazado debe acceder al Registro conjuntamente con la adquisición del dominio, salvo consentimiento del vendedor en escritura pública (artículo 82 Ley Hipotecaria y Resolución de este Centro Directivo de 28 de mayo de 2005). Pero en supuestos como el presente en que se ha establecido un plazo de caducidad convencional del derecho real que ha transcurrido ya al tiempo de la presentación, cabe la inscripción del dominio adquirido sin la condición resolutoria, de otra forma se estaría reflejando en el Registro un derecho inexistente y, además, como señala la doctrina, la sumisión a una espera indefinida o excesivamente prolongada es inadmisible. Es una objetiva inadmisibilidad o una objetiva deslealtad del retraso, el elemento último de la prescripción y de la caducidad y la característica esencial de la pretensión tardía o extemporánea. |
| R. 21/4/2016 BOE: 2/6/2016 Registro de Getafe n 1. CONDICIÓN RESOLUTORIA: CANCELACIÓN. Debe distinguirse entre la cancelación de condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado de compraventas y cancelación de hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación (ambos supuestos regulados en el artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria) de la cancelación de asientos relativos a derechos que tuviesen un plazo de vigencia para su ejercicio convenido por las partes, que es un plazo de caducidad (opción, retroventa, retracto convencional, es decir, derechos de modificación jurídica), regulado en el artículo 177 del Reglamento Hipotecario. En el caso de condiciones resolutorias pactadas para garantizar obligaciones distintas del pago del precio aplazado en las compraventas no podría aplicarse por analogía el artículo 177 del Reglamento Hipotecario, ya que se trata de supuestos distintos (derechos de modificación jurídica y condiciones resolutorias en garantía de obligaciones de hacer y no hacer) y en ningún caso sería de aplicación el párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, referido a la condición resolutoria en garantía de precio aplazado, de estricta y restringida interpretación según este Centro Directivo (cfr. Resolución de 25 de marzo de 2014), pues se trata de una norma excepcional frente al principio general que consagra el artículo 82 de la Ley Hipotecaria en su párrafo primero: para cancelar es necesario el consentimiento del titular registral o resolución judicial en procedimiento en que se haya dado audiencia al mismo (artículos 20 de la Constitución Española y 20 y 82 de la Ley Hipotecaria). Limitados a lo que constituye la nota de calificación y al recurso, como señala el registrador en su nota, el cómputo del plazo de los cinco años del reiterado artículo 177 habría de realizarse a partir del vencimiento del plazo en que pudo ejercitarse la acción resolutoria, tal y como señala para un pacto de retro la resolución de este Centro Directivo de 17 de marzo de 2008: «podrá ser cancelado si han transcurrido cinco años desde que terminó su plazo de ejercicio», y no desde que pudo ejercitarse la acción. Señala con acierto el registrador que la aplicación de los artículos 1964 del Código Civil en la redacción anterior a la Ley 42/2015, de 5 de octubre, el artículo 1964 vigente y la disposición transitoria quinta de la Ley 42/2015 citada harían que la prescripción de la acción resolutoria, iniciada el 26 de julio de 2010, es decir, antes de la entrada en vigor de la Ley 42/2015 sólo tuviera lugar cinco años después de la vigencia de la misma, es decir el 7 de octubre de 2020 y no cinco años desde el momento en que pudo ejercitarse. Efectivamente, de conformidad con la disposición transitoria quinta de la Ley 42/2015, de 5 de octubre, el nuevo plazo de prescripción del artículo 1964 del Código Civil debe computarse desde la entrada en vigor de la nueva Ley (7 de octubre de 2015), sin perjuicio de que de acuerdo con los plazos establecidos en la legislación reformada, la prescripción se produzca con anterioridad. |
| R. 21/4/2016 BOE: 2/6/2016 Registro de Vélez-Málaga n 1. INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: REQUISITOS. El registrador en su nota de calificación considera que no queda verificada la debida identidad entre las dos descripciones de las fincas, tal y como se incluyen en el título principal, en relación a las que resultan del antetítulo. Es evidente que no puede existir -y así, exigirse- identidad plena y absoluta entre ambas descripciones, puesto que en ese caso no necesitaría juicio alguno por parte del registrador en su calificación, siendo por ello preciso una identificación razonable entre ambos modelos descriptivos, tanto en lo relativo a superficie, como en su ubicación, identificación y demás elementos definitorios de la finca. De manera añadida, y analizando el caso planteado, las semejanzas entre ambas descripciones exceden de las discrepancias, por lo que la aseveración del registrador, tal y como resulta formulada en su nota de calificación, y a la vista de los hechos planteados no puede sostenerse, ya que si bien debe existir identidad entre ambas descripciones, la exigencia de correspondencia plena no puede ser confirmada porque ello, como ha quedado señalado, eliminaría el juicio de valor que la redacción del artículo 205 parece querer imponer al registrador. La aportación de certificación catastral descriptiva y gráfica, como requisito propio de la inmatriculación, así como instrumento imprescindible para incorporar la representación gráfica de la finca a los libros del Registro, sigue siendo requisito esencial para practicar la primera inscripción -tanto en sentido material como formal- de una finca en los libros del Registro, y por ello, el defecto debe ser mantenido. |
| R. 22/4/2016 BOE: 2/6/2016 Registro de Torrelaguna. CONTRATOS EN QUE INTERVIENE LA ADMINISTRACIÓN: MODIFICACIÓN. Como consecuencia de determinada promoción urbanística realizada por el Ayuntamiento de El Vellón, don V. I. H. U., en su propio nombre y derecho, compró a dicho Ayuntamiento la finca registral número 5.738 -mediante escritura otorgada el día 24 de mayo de 2007-, que se inscribió a su nombre. En la inscripción consta la siguiente limitación dispositiva, derivada del punto 9 del pliego de condiciones administrativas que rigió la adjudicación de dicha finca: «(.) c) el adjudicatario no podrá enajenar, donar o transmitir por cualquier procedimiento, salvo la herencia, la parcela adjudicada a terceras personas físicas o jurídicas, a través de documentos públicos o privados, en el plazo de siete años contados desde la fecha de formalización de la escritura. Se considerará transmisión la aportación del inmueble a una persona jurídica y la posterior transmisión de las participaciones representativas del capital social (.) e) Si por necesidades económicas o de otra índole el adjudicatario quisiese enajenar su parcela en dicho plazo de siete años, quedará obligado a la enajenación de la misma a el Ayuntamiento de El Vellón, por el precio (.) f) Desde los siete hasta los doce años contados desde la formalización de la escritura pública el adjudicatario que venda la parcela deberá abonar al Ayuntamiento de El Vellón la cantidad de veinticuatro mil euros. g) El incumplimiento de los puntos a), b), c) y f) del presente artículo generará la reversión automática de la propiedad de la parcela al Ayuntamiento de El Vellón». Mediante la escritura calificada, autorizada el día 5 de noviembre de 2012, se elevaron a público los acuerdos adoptados el mismo día por la junta general universal de la sociedad «Iuris Tantum, S.L.», por los que se aumentó el capital social mediante aportación de la finca registral número 5.738. La registradora manifiesta su negativa a la cancelación de la limitación dispositiva referida y a la enajenación de la finca que, a su juicio, la contraviene porque considera que no se acredita que se trate de uno de los supuestos en que se puede modificar el contrato conforme a la Ley de Contratos del Sector Público.El citado Ayuntamiento, en sesión de Pleno celebrada el día 30 de junio de 2011, acordó modificar el referido pliego de condiciones, dejando sin efecto el punto 9 del mismo, relativo a la limitación dispositiva inscrita. A la vista de la jurisprudencia más reciente del TS, cabe concluir en la estimación de la impugnación de la calificación, pues resulta con claridad que el contrato del que se elimina la limitación dispositiva es un contrato de naturaleza privada, sujeta al Derecho privado. |
| R. 22/4/2016 BOE: 2/6/2016 Registro de La Bañeza. TITULARIDAD OB REM: PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD. La configuración jurídica de una finca registral con el carácter de «ob rem» de otras trae como consecuencia esencial que su titularidad viene determinada mediatamente por la titularidad de las fincas principales al igual que ocurre con las servidumbres prediales; la titularidad de la finca «ob rem» corresponde pues a quien ostente la titularidad de la finca principal. Dicha consecuencia no depende del disponente por sí solo, ya que la alteración o modificación de la configuración jurídica de la titularidad «ob rem» deberá haber sido efectuada y consentida por todos sus titulares; de ahí se desprende que el único consentimiento contractual preciso es el consentimiento prestado al negocio traslativo del elemento principal, sin que precise un consentimiento adicional para que se entienda asimismo transmitida la titularidad «ob rem» de la finca o cuota de finca vinculada y sin que la omisión de toda referencia a ella pueda considerarse que excluye la transmisión de la cuota vinculada. Por ello, a lo sumo, la omisión en un título traslativo de toda referencia al elemento o cuota «ob rem» podría determinar la calificación negativa del mismo, por omisión de uno de los elementos que integran el derecho transmitido, si el registrador pudiera tener duda fundada acerca de la identidad de la finca o del negocio celebrado. Sin embargo no parece haberse producido así en el caso concreto, dado que según resulta de la nota de calificación y del informe del registrador la cuota «ob rem» figura inscrita a nombre de persona distinta del transmitente. Este Centro Directivo ha admitido en diversas Resoluciones (10 de marzo y 5 de mayo de 1978, 6 de noviembre de 1980, 26 noviembre de 1992, 10 de septiembre de 2004, 13 de septiembre de 2005 y 19 de junio de 2010) la posibilidad de rectificar el contenido del Registro sin necesidad de acudir al procedimiento general de rectificación antes apuntado, siempre que el hecho básico que desvirtúa el asiento erróneo sea probado de un modo absoluto con documento fehaciente, independiente por su naturaleza de la voluntad de los interesados, pues en tales casos bastará para llevar a cabo la subsanación tabular la mera petición de la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren y acrediten el error padecido. Pero en tanto no se aporte dicha documentación deberá mantenerse los principios de legitimación y tracto sucesivo. |
| R. 22/4/2016 BOE: 2/6/2016 Registro de Valls. RECTIFICACIÓN DE CABIDA: PROCEDIMIENTO. En el caso que nos ocupa puede acudirse a alguno de los procedimientos indicados en este último punto (artículos 199 y 201.1 de la Ley Hipotecaria) para obtener la inscripción del exceso resultante de la representación gráfica catastral de la finca que se aporta. No puede rechazarse a efectos de tales procedimientos la utilización de una representación gráfica catastral por el motivo de exceder un 10% de la cabida inscrita. Como señala el artículo 199, la certificación gráfica aportada, junto con el acto o negocio cuya inscripción se solicite, o como operación específica, debe ser objeto de calificación registral conforme a lo dispuesto en el artículo 9, lo que supone acudir a la correspondiente aplicación informática auxiliar prevista en dicho precepto, o las ya existentes anteriormente (cfr. punto Cuarto de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015). Las dudas que en tales casos puede albergar el registrador han de referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, sin que exista limitación de utilización de estos procedimientos por razón de la diferencia respecto a la cabida inscrita tal y como ha quedado expuesto. |
| R. 25/4/2016 BOE: 6/6/2016 Registro de Valencia n 6. URBANISMO: AFECCIÓN REAL POR GASTOS DE URBANIZACIÓN. En sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 6 de Valencia, en fecha 27 de diciembre de 2005, número 1129/2005, en el seno del procedimiento ordinario número 791/2004 de resolución contractual y de división de cosa común, seguido por la sociedad «Provelan, S.L.» contra las sociedades «Construcciones Ángel Pallas, S.L.» y «Desarrollo Urbano Metropolitano, S.A.», que tenían la consideración de agente urbanizador, se acordó, entre otros pronunciamientos, la división material de la finca registral 75.321 formando dos parcelas denominadas «A» y «B»; la disolución de la comunidad existente entre todos sus titulares. En la misma sentencia, se acuerda la distribución entre las dos fincas formadas por división material, de la afección urbanística derivada del proyecto de reparcelación que grava la finca matriz, la citada registral 75.321 finca resultante del citado proyecto. La aprobación definitiva del proyecto de equidistribución, da lugar al nacimiento a las fincas de resultado que, desde ese mismo momento, se afectan al pago de los gastos de urbanización en la proporción que individualmente les corresponda. La naturaleza del crédito urbanístico y de su garantía real, en la terminología utilizada por la legislación urbanística ha sido, y sigue siendo objeto de una amplia discusión doctrinal. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha ido perfilando la configuración de dichas figuras. En este sentido son fundamentales las Sentencias de 15 y 21 de julio de 2014 y 23 de julio de 2015, cuyo contenido, en lo que aquí interesa es el siguiente: En cuanto a la naturaleza jurídica del crédito por obras de urbanización, se está ante una obra de condición pública, la cual debe realizarse conforme a un proyecto aprobado por el Ayuntamiento, cosa que confiere naturaleza administrativa al contrato, en atención a la naturaleza administrativa de la Junta de Compensación y a la naturaleza pública de la obra; En cuanto al carácter de garantía real de la obligación, las obligaciones derivadas de los planes de ordenación urbanística, concretamente las derivadas de la urbanización de la unidad de actuación, son obligaciones de carácter real, que dan una preferencia de cobro sobre el bien afectado, por encima de cualquier otro derecho inscrito con anterioridad, por lo que cabe hablar de una hipoteca legal tácita. La constancia registral de la afección marca el momento a partir del cual la preferencia se predica «erga omnes», y se extiende incluso, a cargas anteriores inscritas. Puesto que la carga urbanística se asigna en función del aprovechamiento atribuido, por lo que su división debe conservar el criterio de proporcionalidad respecto a la finca resultante que no solo se determina en función de la superficie, y dado que, como se ha dicho anteriormente, la afección no solo garantiza la retribución y beneficio del urbanizador y la garantía legal es de interés público, con importantes privilegios y efectos «erga omnes» desde su inscripción, su alteración debe requerir la intervención del órgano administrativo que tiene legalmente atribuida la dirección y control del procedimiento urbanístico. |
| R. 25/4/2016 BOE: 6/6/2016 Registro de Lepe. CONCURSO DE ACREEDORES: ACREDITACIÓN DE LAS FACULTADES DE LOS ADMINISTRADORES CONCURSALES. FINCA REGISTRAL: DESCRIPCIÓN. Para entender válidamente cumplidos los requisitos contemplados en el mencionado artículo 98 de la Ley 24/2001 en los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderado, el notario deberá emitir con carácter obligatorio un juicio acerca de la suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el acto o negocio jurídico pretendido o en relación con aquellas facultades que se pretendan ejercitar. Las facultades representativas deberán acreditarse al notario mediante exhibición del documento auténtico. Asimismo, el notario deberá hacer constar en el título que autoriza, no sólo que se ha llevado a cabo el preceptivo juicio de suficiencia de las facultades representativas, congruente con el contenido del título mismo, sino que se le han acreditado dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica y la expresión de los datos identificativos del documento del que nace la representación. Es cierto que no consta en la escritura que se haya presentado al notario testimonio de la resolución judicial por la que fue nombrado dicho administrador concursal, ni tampoco que éste le haya exhibido el documento acreditativo de su condición de tal que, en cumplimiento de lo establecido en el artículo 29 de la Ley Concursal, le ha debido entregar el letrado de la Administración de Justicia. Sin embargo, sí que manifiesta el notario que dicho nombramiento resulta inscrito en el Registro Público de Resoluciones Concursales, según consulta telemática que incorpora. Además declara el notario autorizante del título que ha tenido a la vista auto del Juzgado de lo Mercantil número 2 de Sevilla de 17 de mayo de 2013 por el que se aprueba el plan de liquidación, del que deduce fotocopia y lo incorpora a la matriz, reproduciéndolo en la copia presentada a inscripción. El referido plan de liquidación aprobado en el auto está suscrito por los dos administradores concursales que comparecen en el otorgamiento de la escritura. Debe por tanto considerarse con estos dos medios de prueba suficientemente acreditado el nombramiento y vigencia del cargo de administradores concursales, a los efectos de los exigido por el artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, y por el artículo 166 del Reglamento Notarial. Como pone de manifiesto el escrito de recurso, el notario autorizante del título calificado hace constar que los administradores concursales están «facultados para este acto en virtud de las atribuciones inherentes a su cargo para la fase de liquidación del concurso, y por estar prevista la venta directa de los bienes inmuebles del concursado en el correspondiente Plan de Liquidación, aprobado por Auto del Juzgado antes mencionado de fecha 17 de mayo de 2013. Me exhiben dicho Auto así como una copia del Plan de Liquidación, de los que deduzco fotocopias que incorporo a esta matriz». Y en el párrafo siguiente manifiesta: «Yo, el Notario, los considero según intervienen con facultades representativas suficientes para esta escritura de compraventa». Estas dos manifestaciones cumplen adecuadamente las exigencias del juicio de suficiencia, sobre todo si se tiene en cuenta que nos encontramos ante un caso de representación orgánica que, por su propia naturaleza, extiende su ámbito a todos los actos propios de su función institucional. La exigencia de que las resoluciones dictadas por los letrados de la Administración de Justicia aparezcan siempre firmadas por el funcionario que la emite se deduce con toda claridad de lo establecido en el artículo 208.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Por otro lado, como señaló la Resolución de este Centro Directivo de 11 de julio de 2011, la ausencia de sello del Juzgado o Tribunal constituye una formalidad extrínseca del documento que genera dudas sobre la autenticidad del mismo y por lo tanto calificable por el registrador. Sin perjuicio del margen de libertad que se reconoce a la administración concursal en la ejecución del plan de liquidación, se suelen prever ciertos requisitos en el mismo cuyo cumplimiento ha de ser acreditado de forma objetiva para que el concreto acto de realización de alguno de los bienes del concursado pueda acceder al Registro. Y en este caso tal acreditación no puede realizarse con la copia de una diligencia de ordenación que carece de los mínimos requisitos formales que garanticen su autenticidad. Esta Dirección General ha manifestado que siendo la finca el elemento primordial de nuestro sistema registral -de folio real-, por ser la base sobre la que se asientan todas las operaciones con trascendencia jurídico real (cfr. artículos 1, 8, 9, 17, 20, 38 y 243 de la Ley Hipotecaria y 44 y 51.6 del Reglamento Hipotecario), constituye presupuesto básico de toda actividad registral la identidad o coincidencia indubitada entre la finca que aparece descrita en el título presentado y la que figura inscrita en el Registro. La recurrente señala a este respecto que el hecho de que en la oferta que consta en el expediente se hablara de un local y, sin embargo, en la escritura se describan tres, tiene su origen en la circunstancia de que esas tres fincas registrales descritas en la escritura aparecen englobadas en una sola referencia catastral. Lo que ocurre es que no sólo se da esta discrepancia, sino que también varía el número de policía (en la oferta se habla del número 50 y en la escritura del 58). Si se considera la trascendencia que antes se ha visto que tenía la publicidad de la oferta a través del anuncio publicado en el tablón del Juzgado, se entenderá que no pueda accederse a la inscripción sin que se aporte alguna prueba documental que despeje cualquier duda sobre la identidad entre la finca respecto de la que se hizo la oferta y la que definitivamente ha sido enajenada en la escritura calificada, defecto por otra parte fácilmente subsanable. |
| R. 25/4/2016 BOE: 6/6/2016 Registro de Murcia n 3. PROCEDIMIENTO REGISTRAL: FORMALIDADES. HIPOTECA CAMBIARIA: CANCELACIÓN. No hay ninguna duda de que la calificación se realizó dentro de plazo pues el documento fue presentado en el Registro el día 1 de diciembre de 2015, calificado el día 5 de diciembre de 2015, es decir, a los nueve días hábiles de haberse presentado el documento, si se excluyen los sábados, o los once si se los incluye [art. 48.4 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, vigente hasta el 2 de octubre de 2016 en que los sábados pasarán a ser inhábiles (art. 30 y disposición adicional 7.a)]. La tutela judicial efectiva del artículo 24 de la Constitución queda cumplida mediante la interposición del recurso pues la notificación defectuosa por falta de plazo no produce otro efecto que admitir la posibilidad de interponer el recurso cuando se tenga por conveniente, aunque no indefinidamente. En la práctica ello supone que no corren los plazos para interponer el recurso o realizar cualquier otra actuación procesal y que serán admisibles cualquiera que sea la fecha de presentación por el interesado. Evidentemente la posibilidad de impugnar no se puede extender hasta el infinito y tiene sus límites derivados de los principios de seguridad jurídica y de buena fe (pueden verse sobre esta cuestión las Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de febrero y de 17 de noviembre de 2008). El defecto señalado de no poder cancelarse la hipoteca al hallarse extendida nota marginal de expedición de certificación de cargas ha de confirmarse tanto por la dicción literal de los artículos 131 de la Ley Hipotecaria y 688.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuanto por la reiterada doctrina de este Centro Directivo. De la documentación y manifestaciones aportadas no resulta con claridad si el banco certificante es o no el tenedor de la letra, cuestión trascendental cuando de cancelar una hipoteca cambiaria se trata, ya que el tomador no necesariamente ha de ser el tenedor, pues puede haber sido endosado el pagaré, en cuyo caso el titular del crédito (endosatario) sería el acreedor hipotecario, según consta en la inscripción. Dicho de otra forma: el tomador puede pagar ilegítimamente al librador habiendo sido endosado el pagaré. De constar que el tenedor es la entidad bancaria certificante, como señaló este Centro Directivo en su Resolución de 31 de mayo de 2003, sería suficiente la certificación bancaria vía artículo 45 de la Ley Cambiaria y del Cheque, como medio para suplir la inutilización de los títulos garantizados con la hipoteca cambiaria. No debe olvidarse que en las hipotecas cambiarias no es suficiente acreditar el pago de los efectos, sino que es imprescindible evitar la posibilidad de que circule el título garantizado con su garantía, que se prestó, debe recordarse, a favor de los tenedores actuales o futuros de los títulos (pagarés en este caso). En cuanto a la cancelación derivada de los pactos especiales de la escritura de constitución de hipoteca que establecen, por un lado, la cancelación por carta de pago otorgada por el primer tomador de la letra (la primera persona a la que ha de hacerse el pago de los pagarés) y, por otro, por el transcurso del plazo de del plazo de tres años, a contar desde el vencimiento de cada uno de los indicados pagarés, no se consideran aplicables en el supuesto concreto objeto de este recurso. |
| R. 26/4/2016 BOE: 6/6/2016 Registro de Ejea de los Caballeros. PROCEDIMIENTO REGISTRAL: CALIFICACIÓN UNITARIA. CUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES FISCALES: ALCANCE. Con carácter previo hay que recordar la doctrina de este Centro Directivo según la cual, la subsanación del defecto y la práctica en su caso de la inscripción solicitada no son obstáculo para la interposición del recurso contra la calificación del registrador. Ciertamente, la secuencia de los hechos pone de relieve una actuación atípica por parte del registrador, ya que si realiza una calificación sobre el negocio objeto de inscripción, calificación que debía haber sido global y unitaria, como tiene reiteradamente declarado esta Dirección General, y abarcando por consiguiente también los aspectos fiscales del documento, no se entiende como en un momento posterior realiza esa segunda calificación limitada a los aspectos fiscales. Ahora bien, también tiene declarado este Centro Directivo que la exigencias formales sobre la calificación ceden ante el superior principio de legalidad que establece el acceso al Registro de los documentos que no reúnan los requisitos prescritos por el ordenamiento por lo que la sucesión de calificaciones relativas al mismo documento y a la misma presentación no afectan a su validez sin perjuicio de las responsabilidades que pueda asumir el registrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 127 del Reglamento Hipotecario (Resolución de 12 de marzo de 2014). Como también tiene declarado este Centro Directivo no resultando supuestos de expresa no sujeción al Impuesto o de clara causa legal de exención fiscal, si para salvar su responsabilidad el registrador exigiere la correspondiente nota de pago, exención, prescripción o no sujeción, habrán de ser los órganos tributarios competentes los que podrán manifestarse al respecto al recibir la comunicación impuesta por ley, sin que corresponda a esta Dirección General el pronunciarse, máxime cuando en la propia escritura, frente a lo manifestado en el recurso, se constituye una condición resolutoria «incluso frente a terceros» (cláusula 6.5) y se incluye una solicitud expresa de inscripción «de los negocios jurídicos que quedan formalizados en la presente escritura». |
| R. 28/4/2016 BOE: 6/6/2016 Registro de Lora del Río. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO: REQUISITOS. Tiene este expediente por objeto determinara si ha habido verdadera interrupción de tracto que sea susceptible de ser subsanada por vía de expediente de dominio. Para casos similares al que nos ocupa, existen numerosos pronunciamientos de este Centro Directivo, que no siempre llegan a la misma solución, en función de las circunstancias concurrentes en cada caso. Una primera línea doctrinal que no admite la interrupción del tracto, ni consecuentemente el expediente de dominio, cuando el promotor del expediente es adquirente del heredero del titular registral, exigiría dos requisitos: en primer lugar, que el promotor haya adquirido del heredero único o de todos los herederos del titular registral, y en segundo lugar, que no exista una extraordinaria dificultad para otorgar la documentación que permita completar la cadena de titularidades y conectar al titular registral con el promotor del expediente. La segunda línea doctrinal, aparece enunciada, entre otras, por Resolución de 23 de septiembre de 2003, según la cual: «Un caso como el presente, en el que por más que la parquedad de datos del auto objeto de calificación sea clamorosa resulta, y así se reconoce por recurrente e informantes, el actual titular de la finca y promovente del expediente la adquirió de una de las herederas de los titulares registrales, no cabe confundirlo con el que contemplaba la Resolución de 4 de enero de 2002, en el que todos los herederos de dichos titulares eran transmitentes. Aquí quien ha transmitido es una de las varias herederas de aquellos. En el primero de los casos no puede entenderse interrumpido ese tracto registral cuando la propia legislación hipotecaria admite la inscripción directa del negocio traslativo otorgado por todos los herederos del titular registral (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria en relación con el 209.1.o de su Reglamento), en tanto que en el segundo, desde el momento en que existe una partición de herencia previa son diferenciables dos títulos sucesivamente necesarios para la inscripción, aquella partición y la posterior transmisión por quien en ella resulte adjudicatario de la finca. Ya no está en manos del actual titular subsanar las deficiencias formales del primero de ellos por la vía del artículo 1.279 del Código Civil pues no tiene acción directa más que frente a su vendedora, no frente a los coherederos de la misma y cuyo consentimiento sería necesario para esa protocolización del cuaderno particional privado que la propia registradora considera necesaria (…)». En el caso que nos ocupa, el auto aprobatorio del expediente simplemente determina la relación causal directa entre el titular registral y el demandante en el expediente, sin más apreciación o consideración, por lo que la señalización del defecto en cuestión por parte de la registradora es perfectamente válida. Cualquier otra circunstancia que pudiera justificar alguno de los casos antes mencionados que habilitasen al expediente de dominio debieron haberse aportado al título presentado, no siendo suficiente su alegación y justificación en el trámite del recurso. Si está justificada o no esa interrupción o la enorme dificultad para su consecución dependerá de las condiciones fácticas expuestas, pero para ello deberá ser precisa una nueva presentación de dicha documentación para que pueda procederse a una nueva calificación. Por último, cabría plantearse cuál habría de ser la solución a la cuestión planteada si en el caso que el expediente para la reanudación del tracto interrumpido se hubiera iniciado con posterioridad a la entrada en vigor de Ley 13/2015, de 24 de junio, de reforma de la Ley Hipotecaria. El artículo 208 de la LH en su apartado primero establece que «no se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos. En tal caso, la inscripción únicamente podrá practicarse mediante la presentación del documento en que se hubiera formalizado la adquisición, declaración o constitución del derecho, objeto de la inscripción solicitada». La citación a los cotitulares es un trámite esencial del expediente, tal y como establece el artículo 278 del Reglamento Hipotecario y a fin de evitar la eventual indefensión de los mimos, como eventuales titulares registrales, la registradora debe velar por su cumplimiento. Por ello, el defecto debe ser igualmente mantenido. De igual modo, en caso de haberse tramitado el procedimiento conforme a las previsiones del nuevo expediente notarial, regulado tras la Ley 13/2015 en el nuevo artículo 208 de la Ley Hipotecaria sería indispensable el trámite de citación a todos los titulares del dominio según la última inscripción vigente (números 3.o y 4.o de la regla segunda del nuevo artículo 208). Por último, se expresa por la registradora en su nota de calificación la necesidad de expresar el título de adquisición, así como el estado civil (y en su caso, el régimen económico matrimonial y la identidad del cónyuge) del promotor y declarado como titular en el expediente. A tenor de lo señalado en los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento, los títulos sujetos a producir asientos en el Registro deberán expresar, entre otras circunstancias, el título por el que se adquiere (determinando así la naturaleza de la adquisición), así como el estado civil y demás circunstancias personales definitorias del sujeto o sujetos adquirentes. Todo este conjunto de datos identificativos resultan absolutamente indispensables para la práctica de la inscripción y por ello es necesario que consten expresados. En este sentido, el defecto debe ser igualmente mantenido. |
| R. 28/4/2016 BOE: 6/6/2016 Registro de Murcia n 8. DERECHO DE RELAJO O RETORNO: ARTÍCULO 15 DEL RH. Se plantea, en suma, la naturaleza de los derechos de indemnización y realojo reconocidos por la legislación urbanística a los sujetos afectados por una actuación de transformación urbanística. El artículo 160 del anteriormente vigente Decreto Legislativo 1/2005, de 10 de junio, por el que se aprobaba el texto refundido de la Ley del Suelo de la Región de Murcia, en idénticos términos a la actual norma vigente, considera gasto de urbanización a «. las indemnizaciones a propietarios y arrendatarios y demás gastos que procedan para la extinción de servidumbres y derechos de arrendamiento, la destrucción de construcciones, instalaciones y plantaciones y el cese de actividades, incluso gastos de traslado, cuando cualquiera de ellos sea incompatible con el planeamiento urbanístico o su ejecución, así como para satisfacer los derechos de realojo y retorno, cuando sean procedentes.», y se valorarán con independencia del suelo, según el artículo 175. El artículo 87, apartados g y h, de la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística de la Región de Murcia, regula como deberes de los propietarios de suelo urbano sin consolidar incluidos en cada unidad de actuación, conforme a lo dispuesto en la legislación estatal: «g) Garantizar los derechos de realojo y retorno de los ocupantes legales de viviendas que constituyan su residencia habitual. h) Indemnizar a los titulares de derechos sobre las construcciones y edificaciones que deban ser demolidas y las obras o instalaciones que no puedan conservarse». En similares términos impone igual deber el artículo 98, a los propietarios de suelo urbanizable como deberes vinculados a la transformación urbanística. El artículo 184, apartado f), por su parte, considera como gasto de urbanización: «Las indemnizaciones a propietarios y arrendatarios y demás gastos que procedan para la extinción de servidumbres y derechos de arrendamiento, la destrucción de construcciones, instalaciones y plantaciones y el cese de actividades, incluso gastos de traslado, cuando cualquiera de ellos sea incompatible con el planeamiento urbanístico o su ejecución, así como para satisfacer los derechos de realojo y retorno, cuando sean procedentes». En cuanto al derecho de realojo, su regulación se recoge en el actual Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, en su artículo 19, norma de carácter básico. El reconocimiento del derecho al realojamiento se hace depender, en primer lugar, de que la ocupación del inmueble sea conforme a la legalidad, elemento que será determinante no solo para garantizar el derecho sino también para precisar el título con el que se debe hacer la entrega de la vivienda de reemplazo, pues, como dispone el apartado 1.a) del mencionado artículo 19, cuando la actuación urbanística se realice mediante el sistema de expropiación, «la entrega de la vivienda de reemplazo (se realizará) en el régimen en que se viniera ocupando la expropiada»; si bien, en los casos en que la actuación urbanística se lleve a cabo a través de un sistema diferente a la expropiación, parece razonable que se siga el mismo criterio, el apartado b del citado artículo, se limita a establecer que el promotor deberá garantizar el realojamiento, en las condiciones que establezca la legislación aplicable. La garantía del realojo en favor de los ocupantes legales de vivienda no puede preverse ni ser exigido sin cobertura legal. El derecho de realojamiento es, personal e intransferible de su titular, aunque la norma básica estatal lo reconoce también, como excepción, a los herederos forzosos y al cónyuge supérstite, siempre y cuando acrediten que comparten con el titular en términos de residencia habitual, la vivienda objeto del realojo. Se pueden diferenciar las tres fases o estados que configuran este particular derecho personal. Así en un primer momento, como consecuencia de la inclusión del inmueble en el ámbito de actuación urbanística, la Administración actuante identificará a los ocupantes legales, mediante cualquier medio admitido en derecho y les notificará la inclusión del inmueble en la correspondiente actuación, otorgándoles un trámite de audiencia que, en el caso de que exista también un plazo de información pública, coincidirá con éste. Una segunda fase, de derecho efectivo, con plena virtualidad, que se origina con su reconocimiento por parte de la Administración, como resultado de un procedimiento. Y, finalmente, su estado de ejercicio y efectividad, traducido en la entrega de la vivienda sustitutiva, en principio, bajo el mismo título y derecho por el que viniera ocupando legalmente la vivienda afectada, si bien, cuando no sea materialmente posible ofrecer una vivienda por cada una de las viviendas afectadas por la actuación, bien en el mismo ámbito de actuación, o, si no es posible, lo más próximo al mismo, los titulares del derecho de realojamiento tendrán derecho a su equivalente económico. En este punto ha de plantearse la aplicación del artículo 15 del Reglamento Hipotecario, en la redacción dada por el artículo 1 del Decreto 393/1959, de 17 de marzo. La Resolución de 3 de octubre de 2005, interpretando el citado artículo 15, parte de la consideración del derecho de retorno como derecho derivado de un contrato de arrendamiento vigente y vinculado a la demolición o rehabilitación del edificio. El fundamento de la publicidad registral del derecho de retorno sería evitar los posibles perjuicios que durante la reconstrucción de la finca se puedan ocasionar al antiguo arrendatario. En este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de junio de 2004 admite la vinculación del adquirente de la finca al derecho de retorno pactado entre el anterior propietario y el arrendatario, constatado registralmente por nota marginal. Los derechos personales de retorno y realojamiento, si bien, no son equivalentes participan de semejante naturaleza, llegándose a afirmar que puede definirse el retorno como un derecho de realojamiento que se ejerce por el arrendatario sobre el mismo inmueble antes ocupado y con motivo de su reedificación o rehabilitación. Debe, por ello, admitirse la aplicación analógica del precepto. Lo que no debe confundirse es el derecho de realojo o retorno de origen convenional, cuya eficacia y alcance respecto a terceros requerirá una clara estipulación y constancia registral, con el derecho de realojamiento o retorno reconocidos por la legislación urbanística, que están condicionados al estricto cumplimiento de los requisitos legales y cuya satisfacción corresponde a los sujetos previstos en tal regulación, lo que es evidente, excede del convenio entre partes. En lo que se refiere a los derechos de indemnización, ciertamente, no puede admitirse el carácter real y consiguiente inscripción, con eficacia frente a tercero, de los derechos discutidos en el presente expediente, al faltar la nota esencial de poder directo e inmediato sobre cosa inmueble, atribuyendo únicamente al titular, por razón del bien, eso sí, el derecho a percibir una prestación de otro sujeto. |
| R. 3/5/2016 BOE: 6/6/2016 Registro de Roa. COMUNIDADES DE REGANTES: EJECUCIÓN POR VÍA DE APREMIO. MONTES PÚBLICOS: CARACTERES. La cuestión que se plantea en el presente recurso es determinar si puede o no inscribir un acta de subasta pública de una finca que no está inscrita. Corresponde al registrador, dentro de los límites de su función calificadora de los documentos administrativos, examinar, entre otros extremos, la observancia de los trámites esenciales del procedimiento seguido, a fin de comprobar el cumplimiento de las garantías que para los particulares están establecidas por las leyes y los reglamentos, con el exclusivo objeto, como tiene declarado este Centro Directivo, de que cualquier titular registral no pueda ser afectado si, en el procedimiento objeto de la resolución, no ha tenido la intervención prevista por la ley, evitando que el titular registral sufra, en el mismo Registro, las consecuencias de una indefensión procesal, y en este sentido -como una garantía más del derecho constitucional a una tutela judicial efectiva- debe ser entendido el artículo 99 del Reglamento Hipotecario, en congruencia con los artículos 1, 20 y 40 de la Ley Hipotecaria. Por tanto, si el registrador entiende que determinada autorización o informe es uno de aquellos trámites o incidencias esenciales del procedimiento cuya falta vicia el acto administrativo que ponga fin al procedimiento, entra dentro de sus facultades el recabar que se le justifique tanto su existencia como la emanación del órgano competente y sin que ello pueda entenderse como una revisión de las razones del pronunciamiento, positivo o negativo, que contuvieren, que sí quedarían al margen de sus facultades de calificación (cfr. Resoluciones de 27 de enero de 1998 y 1 de junio de 2012). Frente a esa exigencia cabe recurrir en vía potestativa o judicial. Las comunidades de regantes son entidades administrativas, esto es como parte de la Administración Pública Hidráulica. En el presente caso, estamos ante un acta de subasta pública expedida por la Comunidad de Regantes del Canal de Riaza de finca que no está inscrita como consecuencia de un procedimiento administrativo de apremio. No obstante y como señala la registradora en su nota de calificación, esta finca que se pretende inscribir es la parcela 3020 polígono 3 que ya consta inscrita como parte de la finca registral 5.844. Por tanto la inmatriculación pretendida por el interesado no es posible en el presente caso. En base a lo expuesto para poder inscribir el documento presentado, es necesario como señala la registradora llevar a cabo la previa segregación de la parcela 3020. El régimen jurídico de los montes demaniales son inalienables, inembargables e imprescriptibles (artículo 14). Como consecuencia de ello debe confirmarse el defecto de la registradora en el sentido que no es posible practicar la anotación preventiva de embargo de un monte de utilidad pública salvo, como añade, se acuerde su desafectación en los términos previstos en los artículos 14 de la Ley de Montes y 19 de la Ley 3/2009, 6 de abril, de montes de Castilla y León. Hay que empezar destacando que los montes, públicos o privados cumplen una clara función social, por lo que su derecho de propiedad está claramente delimitado. En este sentido las facultades dominicales ordinarias de la propiedad forestal estarán sometidas a los siguientes límites: la libre disposición por lo propietarios privados para enajenar sus terrenos, se condiciona al ejercicio del derecho tanteo y retracto a favor de la administración forestal. Los derechos de tanteo y retracto a favor de la Administración que recoge la Ley de Montes y reconocen y en algunos supuestos amplían las legislaciones de las distintas Comunidades Autónomas. En línea con lo anterior, corresponde a los propietarios de los montes o fincas enclavadas o colindantes con un monte público la obligación de comunicar la transmisión que se pretende efectuar a fin de facilitar el ejercicio de tal derecho. Así lo señala el punto 4 del artículo 25 de la Ley de Montes. Y el punto 5 impone a notarios y registradores un claro deber de colaboración señalando que no autorizarán ni inscribirán, respectivamente, las correspondientes escrituras sin que se les acredite previamente la práctica de dicha notificación de forma fehaciente. Otras de las cuestiones que también alega la registradora es la necesidad de hacer constar si la finca está o no arrendada a efectos de practicar las notificaciones que regula el artículo 22.4 de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos. La finca objeto del recurso es un monte de dominio público que es un bien inalienable y por tanto no podrán ser objeto de arrendamiento, por lo que este defecto sólo procedería si se tratara de un bien patrimonial, no demanial. Las comunidades de regantes, ante el impago pueden ejercitar, con toda la fuerza de la Ley la vía de apremio contra sus deudas. El procedimiento es el establecido en la Ley General Tributaria y el Reglamento General de Recaudación, y para su puesta en práctica se establece en el artículo 209.4 del citado Reglamento, que para la aplicación del apremio, las comunidades de regantes tendrán facultad de designar a sus agentes recaudadores, cuyo nombramiento se comunicará al Ministerio de Economía y Hacienda. |
| R. 3/5/2016 BOE: 6/6/2016 Registro de Almería n 3. ASIENTO DE PRESENTACIÓN: NEGTIVA A PRACTICARLO. Este Centro Directivo ha entendido (cfr., Resoluciones citadas en los «Vistos») que la negativa a la práctica del asiento de presentación es una calificación más y, como tal decisión, puede ser impugnada mediante mismo recurso que puede interponerse contra una calificación que deniegue o suspenda la inscripción del documento y, por tanto, debe tramitarse tal recurso a través del procedimiento previsto en los artículos 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria. Naturalmente el objeto de recurso en estos casos va a ser exclusivamente la decisión sobre si procede o no la práctica del asiento de presentación, sin prejuzgar sobre la futura calificación que el registrador deberá en su momento llevar cabo respecto al acceso del título presentado a los libros de inscripciones. Dados los efectos que sobre el principio de prioridad registral produce el asiento de presentación en el Libro Diario (artículos 17 y 24 de la Ley Hipotecaria), es lógico que el legislador no quiera que dicho asiento se extienda mecánicamente con la sola aportación del título correspondiente al Registro. Es por ello que el registrador ha de analizar cada documento, con el objeto de decidir si procede o no su efectiva presentación al Diario. En coherencia con lo que ya se ha señalado en apartados anteriores, este Centro Directivo ha reiterado que la negativa a la práctica de un asiento de presentación sólo debe realizarse cuando el documento cuya constancia registral se solicita sea, palmaria e indudablemente, de imposible acceso al Registro. Este es el criterio que ha de presidir la interpretación del artículo 420.3. |
| R. 3/5/2016 BOE: 6/6/2016 Registro de Lleida n 1. RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL EXTRANJERO: ACREDITACION. En el momento en que el bien adquirido con sujeción a un régimen económico matrimonial extranjero sea objeto de un acto de disposición no es posible mantener la indeterminación y en consecuencia debe acreditarse el contenido y la vigencia del Derecho extranjero concreto aplicable al caso. En relación a la prueba del Derecho extranjero, sobre la que no existe un instrumento en vigor ni en la Unión Europea ni en la Conferencia de La Haya, pese a los intentos realizados al efecto, ha sido objeto de nueva regulación en la Ley 29/2015, de 30 de julio, de cooperación jurídica internacional en materia civil (en vigor desde el 20 de agosto de 2015). Debe tenerse en cuenta que el régimen de la prueba del Derecho extranjero por órganos jurisdiccionales queda regulado en el artículo 33 de dicha Ley, que no modifica ni afecta a las reglas específicas sobre aplicación extrajudicial, en particular al artículo 36 del Reglamento Hipotecario. La normativa aplicable a la acreditación en sede registral del ordenamiento extranjero debe buscarse, en primer término, en el artículo 36 del Reglamento Hipotecario. Por otro lado, al igual que en sede judicial se mantiene la exigencia contenida en el artículo 281.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según la cual no sólo es necesario acreditar el contenido del Derecho extranjero sino también su vigencia. No podemos confirmar el defecto señalado por la registradora de la Propiedad porque habiendo el interesado constituido e inscrito la hipoteca a su favor en virtud del régimen de separación de bienes, no se le puede exigir posteriormente que se le debió demandar y requerir de pago a su esposa cuando el bien consta inscrito a su nombre con carácter privativo, reforzando también este criterio, el hecho de que la finca en cuestión no es su vivienda familiar habitual según consta en el historial registral y en la nota simple expedida. |
| R. 3/5/2016 BOE: 6/6/2016 Registro de Valdepeñas. RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL EXTRANJERO: ACREDITACION. En el momento en que el bien adquirido con sujeción a un régimen económico- matrimonial extranjero sea objeto de un acto de disposición no es posible mantener la indeterminación y en consecuencia debe acreditarse el contenido y la vigencia del Derecho extranjero concreto aplicable al caso. Como ya ha indicado este Centro Directivo en diversas Resoluciones (cfr. Resoluciones de 3 de enero de 2003, 26 de febrero de 2008 y 15 de julio de 2011) el singular régimen de constancia del régimen económico-matrimonial de los cónyuges extranjeros en la inscripción de los bienes y derechos que adquieren, previsto en el artículo 92 del Reglamento Hipotecario difiere el problema para el momento de la enajenación posterior, pues en tal momento es preciso el conocimiento del Derecho aplicable al caso concreto, en cuanto a las reglas que disciplinan el régimen de disposición del bien y requisitos que el mismo impone. Probado debidamente el Derecho extranjero y en el supuesto de que fuera admisible el carácter de bienes privativos por donación, ninguna dificultad existiría en admitir como prueba del carácter privativo, la donación del dinero mediante escritura formalizada el día anterior. |
| R. 4/5/2016 BOE: 6/6/2016 Registro de Palencia n 2. DESLINDE VOLUNTARIO: REQUISITOS. Ni antes ni después de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, y la de la Ley de Enjuiciamiento Civil (Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria) se regula el deslinde voluntario realizado de común acuerdo por los colindantes en cuanto a sus lindes exclusivas. Pero esta posibilidad era perfectamente factible, tanto porque es una «facultad» que el artículo 384 del Código Civil concede al propietario de una finca, cuanto porque el principio de libertad civil (artículo 1.255 del Código Civil) permite todo lo que no está prohibido y no perjudica a tercero y porque para la rectificación de los lindes de las fincas inscritas no existía regulación específica en la Ley Hipotecaria, a diferencia de lo que ahora ocurre con los artículos 200 y 201 de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario. Teniendo en cuenta que para la concreción de linderos se ejercita por los interesados una facultad inherente al dominio habría sido más ortodoxo utilizar para la prestación de los consentimientos una escritura pública mejor que un acta, dado lo dispuesto en el artículo 198 del Reglamento notarial, vigente al tiempo del otorgamiento, precepto que ha sido elevado a la categoría legal por el artículo 49 de la Ley del Notariado introducido por la disposición final 11.1 de la Ley 15/2015, de 2 de julio. De la documentación aportada parece desprenderse que la modificación afecta exclusivamente a los límites «inter partes» de las fincas delimitadas, por lo que, como señalan las Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de noviembre de 1989, 16 de octubre de 1990 y 27 de enero de 1995 no es precisa la intervención de los colindantes con cuyas fincas no existe confusión de linderos. En cuanto a las dudas manifestadas por la registradora, debe tenerse en cuenta la reiterada doctrina de este Centro Directivo que afirma que las dudas sobre la identidad de la finca deben estar justificadas, es decir, fundamentadas en criterios objetivos y razonados. |
| R. 4/5/2016 BOE: 6/6/2016 Registro de Huelva n 3. CONVENIO REGULADOR DE LA SEPARACIÓN Y EL DIVORCIO: ÁMBITO. Hay que partir de la base de que el procedimiento de separación o divorcio no tiene por objeto, en su aspecto patrimonial, la liquidación del conjunto de relaciones patrimoniales que puedan existir entre los cónyuges sino tan sólo de aquellas derivadas de la vida en común. Por ello, si bien si cabe proceder a liquidar el régimen económico-matrimonial transmitiendo o adjudicando bienes privativos, dicha circunstancia debe implicar la extinción de las relaciones económicas o patrimoniales derivadas de la vida en común de los esposos, como pudieran ser las relativas a la adjudicación de la vivienda habitual o de otros bienes adquiridos durante el matrimonio. |
| R. 4/5/2016 BOE: 6/6/2016 Registro de Coria. INMATRICULACIÓN ARTÍCULO 205: REQUISITOS. En el presente caso, en el que se pretende la inmatriculación por la vía del artículo 205, en virtud de titulación que no sólo se ha presentado en el Registro de la Propiedad con posterioridad al 1 de noviembre de 2015, sino que incluso fue también ha sido otorgada con posteridad a dicha fecha, no cabe duda que la normativa vigente y aplicable al presente procedimiento registral es la contenida en el nuevo artículo 205 de la Ley Hipotecaria tras su reforma por la Ley 13/2015. Frente a la anterior redacción del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, relativa a la posibilidad de obtener la inmatriculación en virtud de ”títulos públicos otorgados por personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho con anterioridad a la fecha de dichos títulos“, ahora, la nueva redacción legal exige que se trate de ”títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público“». En cuanto a la forma documental para acreditar la previa adquisición, ya no basta cualquier medio de acreditación fehaciente, categoría amplia dentro de la cual el Reglamento Hipotecario, en alguna de sus sucesivas reformas, ha considerado comprendidos incluso a simples documentos privados que reunieran los requisitos del artículo 1227 del Código Civil. Y en cuanto al momento temporal en que debía haberse producido la previa adquisición por el ahora transmitente, no se exigía ninguna antelación mínima con respecto a la fecha del otorgamiento del título público traslativo y que opera como inmatriculador. Ahora, en cambio, con la nueva redacción legal, no se admite más forma documental de acreditar la previa adquisición que el título público, que es una especie concreta y especialmente cualificada dentro del amplio género de los documentos fehacientes, y, además, se exige que dicha adquisición previa se haya producido al menos un año antes del otorgamiento del título público traslativo que va a operar como título inmatriculador. Este Centro Directivo ya se planteó la cuestión, que ahora resulta especialmente relevante en el presente recurso, de «si sería admisible acreditar esa previa adquisición mediante acta de notoriedad, que es un título público, tramitada de conformidad con el artículo 209 del Reglamento Notarial». Y se consideró que ya no será admisible la simple declaración de la notoriedad del hecho de que una determinada persona es tenida por dueña de una determinada finca, como venía admitiendo el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, sino que, conforme a las exigencias expresadas en el nuevo artículo 205 de la Ley Hipotecaria, y a la regulación del artículo 209 del Reglamento Notarial, será necesario que, tras el requerimiento expreso en tal sentido y la práctica de las pruebas y diligencias pertinentes, el Notario emita formalmente, si procede, su juicio sobre la acreditación de la previa adquisición y su fecha, siempre y cuando, como señala el mismo precepto reglamentario, tales extremos le «resultasen evidentes por aplicación directa de los preceptos legales atinentes al caso». Debe destacarse aquí que la doctrina reiterada de este Centro Directivo que rechaza la fabricación de títulos «ad hoc» con la exclusiva o principal finalidad de obtener la inmatriculación por la vía simplificada del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, no es aplicable al presente caso, en el que en ningún modo cabría hablar de fabricación de títulos, sino de rectificación de un título previo de herencia y otorgamiento de un acta de notoriedad complementaria. Debe señalarse que sólo tiene sentido y fundamento legal que el registrador suspenda una inscripción en base a las posibles dudas sobre la identidad de la finca cuando tales dudas resulten de comparar una descripción registral inscrita con otra nueva descripción cuya inscripción se pretende ahora respecto de la misma finca ya inmatriculada, o cuando, refiriéndose a una finca todavía no inmatriculada, tales dudas resulten de comparar la descripción de la finca que se haga en el título inmatriculador con la que se haga en el título previo de adquisición a que se refiere el artículo 205, o con la que conste en la preceptiva certificación catastral descriptiva y gráfica. |
| R. 4/5/2016 BOE: 6/6/2016 Registro de Mataró n 1. TRANSACCIÓN JUDICIAL: título inscribible. En el supuesto de hecho a que se refiere esta Resolución no estamos ante un documento judicial resultante de un procedimiento ordinario que por seguir sus trámites procesales haya finalizado en una decisión del juez sobre el fondo del asunto; por el contrario el documento presentado, es el testimonio del auto de homologación del convenio transaccional que pone fin al procedimiento iniciado. Esta Dirección General en las Resoluciones más recientes sobre la materia se ha sentado una doctrina más restrictiva, tendente a considerar fundamentalmente el aspecto de documento privado del acuerdo transaccional, por más que esté homologado judicialmente. En este sentido, cabe citar la Resolución de 9 de julio de 2013, a la que siguieron en esta misma línea las Resoluciones de 5 de agosto de 2013, 25 de febrero de 2014 y 3 de marzo y 2 de octubre de 2015. Esta Dirección General ha señalado que la homologación judicial no altera el carácter privado del documento pues se limita a acreditar la existencia de dicho acuerdo. Las partes no podrán en ningún caso negar, en el plano obligacional, el pacto transaccional alcanzado y están obligados, por tanto, a darle cumplimiento. Si bien es cierto que en virtud del principio de libertad contractual es posible alcanzar dicho acuerdo tanto dentro como fuera del procedimiento judicial, no es menos cierto que para que dicho acuerdo sea inscribible en el Registro de la Propiedad deberán cumplirse los requisitos exigidos por la legislación hipotecaria. En el supuesto de este expediente, no consta sin embargo que se haya alcanzado por los cónyuges un acuerdo plasmado en el convenio regulador, ni el acuerdo ha sido aprobado judicialmente en un proceso de crisis matrimonial: separación, nulidad o divorcio. |
| R. 5/5/2016 BOE: 6/6/2016 Registro de Amposta n 2. PROHIBICIÓN DE DISPONER: EFECTOS. Se debate en este expediente la posibilidad de inscripción de un auto de adjudicación en ejecución de una deuda garantizada con una anotación preventiva de embargo cuando con posterioridad al embargo se anotó una prohibición de disponer derivada de unas actuaciones en procedimiento penal. La seguridad jurídica y la responsabilidad patrimonial universal han de permitir que se evite la responsabilidad de un bien con circunloquios y actuaciones que impidan la realización de dicho bien para el pago de las deudas. Como señaló la Resolución de este Centro Directivo de 22 de febrero de 1989, haciéndose eco de las Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de febrero de 1912 y 22 de marzo de 1943 y Resoluciones de este Centro Directivo de 7 de enero de 1928 y 7 de febrero de 1929 el rigor normativo, sin embargo, ha sido objeto de matización cuando se trata de actos de disposición o enajenación posteriores a la prohibición pero extraños a la voluntad del titular afectado por la anotación, es decir cuando vienen impuestos en procedimientos judiciales o administrativos de apremio u otros que impongan una condena o conducta sobre el bien o derecho sometido a la prohibición de disponer o enajenar. Por lo expuesto, si bien acierta la registradora al considerar el interés público protegido con las anotaciones preventivas de prohibición de disponer dictadas en procedimientos penales, al haber sido tenido en cuenta ese interés por el juez ejecutante que entendió sobre la alegación realizada por el propietario, no cabe sino entender que la adjudicación en la subasta no estaba afectada por la prohibición. En cuanto a la cancelación de la anotación de prohibición de disponer, se sigue el criterio ya marcado por este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 8 de junio de 2010, 3 de agosto de 2011 y 28 de enero de 2016), de impedir el acceso registral de los actos dispositivos realizados con posterioridad; permitir la inscripción de los actos anteriores a la prohibición de disponer, con arrastre de ésta, salvo que se trate de anotaciones de prohibición de disponer ordenadas por autoridades administrativas y penales, en cuyo caso también se impide la inscripción de dichos actos anteriores; y sin afectar, ni impedir la inscripción, sin arrastre de la prohibición, cuando se trate de actos que sean el desenvolvimiento de asientos anteriores a la prohibición de disponer, como ocurre en el presente caso, en el que el decreto de adjudicación trae causa de una anotación preventiva de embargo anterior a la prohibición de disponer. |
| R. 5/5/2016 BOE: 6/6/2016 Registro de Roquetas de Mar n 3. INMATRICULACIÓN ARTÍCULO 205: REQUISITOS. Debe decidirse en este expediente si se puede practicar la inmatriculación de una finca mediante una escritura de aportación a una sociedad cooperativa, cuando el título previo de adquisición previo es una escritura de aportación a la sociedad de gananciales en la que no se menciona de forma expresa causa alguna. Además, la descripción de la finca en ambos títulos notariales no coincide con la que resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica que se aporta. Como acertadamente señala el registrador en su nota de calificación, a los efectos de la inmatriculación por título público conforme a dicho precepto, el registrador ha de calificar no solo el título público traslativo e inmatriculador, sino también el título público previo de adquisición. Y a tal efecto, cabe recordar aquí que es doctrina reiterada de este Centro Directivo (Resoluciones en «Vistos») que para que la aportación a la sociedad de gananciales constituya un título y modo de trasmitir el dominio, no basta la mera manifestación de los cónyuges al respecto sino que es necesario reflejar la causa. Entre los requisitos exigidos por el nuevo artículo 205 de la Ley Hipotecaria, está el de que «exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto». Lo que sí ha de tenerse en cuenta, a la hora de interpretar el grado de identidad que se exige legalmente, es que, como se señaló en la Resolución de este Centro Directivo de 4 de agosto de 2014, según criterio que sigue siendo aplicable tras la Ley 13/2015, tal identidad ha de referirse a la ubicación y delimitación geográfica perimetral de la finca, pero no necesariamente a los elementos físicos, tales como las edificaciones, ubicados en el interior de ella, ni tampoco a la identidad del titular catastral, pues «desde la Ley 13/1996, se ha decidido claramente evitar que surjan nuevas fincas registrales por inmatriculación que no sean coincidentes ab initio, en su ubicación y delimitación geográfica, con uno a varios inmuebles catastrales concretos». En el presente caso, el registrador, en su nota de calificación, transcrita más arriba, expresa con todo detalle los motivos por los que tiene indicios fundados -incluso certeza- de que la finca que se pretende inmatricular coincide con otra previamente inmatriculadas. Este Centro Directivo, en su Resolución de 17 de noviembre de 2015, ya consideró que «cuando la disposición derogatoria única de la Ley 13/2015, de 24 de junio, dispone que «quedan derogadas cuantas normas se opongan a lo previsto en la presente Ley», ha de interpretarse que deben entenderse tácitamente derogados todos los artículos del Título VI del Reglamento Hipotecario, los cuales fueron dictados en ejecución del anterior Título VI de la Ley Hipotecaria, pues la nueva redacción legal es en sí misma suficientemente detallada, y basada en principios inspiradores totalmente diferentes de los que dieron cobertura en su día a los artículos reglamentarios que, ahora, por ello, han de entenderse íntegramente derogados a partir del 1 de noviembre de 2015». Por ello, ante la negativa del registrador a practicar la inmatriculación pretendida por cualquier de las vías reguladas en el nuevo Título VI de la Ley Hipotecaria, el legitimado para ello podrá, bien recurrir judicialmente contra la calificación registral ante los juzgados de la capital de la provincia a la que pertenezca el lugar en que esté situado el inmueble, siendo de aplicación las normas del juicio verbal conforme al artículo 324 de la Ley Hipotecaria -si lo que pretende es la revisión judicial de la calificación registral-; o bien hacer uso de lo dispuesto en el nuevo artículo 198, que, tras enunciar los diferentes procedimientos -y entre ellos, el de inmatriculación- para lograr la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral, señala que «la desestimación de la pretensión del promotor en cualquiera de los expedientes regulados en este Título no impedirá la incoación de un proceso jurisdiccional posterior con el mismo objeto que aquél». Pero lo que ya no cabe, en modo alguno, es la aplicación de lo dispuesto en los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario. |
| R. 5/5/2016 BOE: 6/6/2016 Registro de Málaga n 8. SEGREGACIÓN: PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN ADMINISTRATIVA. Este Centro Directivo ha venido señalando el problema de derecho intertemporal planteado por la presentación en el Registro en la actualidad, de una segregación realizada durante la vigencia de la regulación anterior, como sucede en el supuesto de hecho de este recurso, entendiendo que debe resolverse en el sentido de que la segregación es un acto jurídico cuya inscripción queda sujeta a los requisitos y autorizaciones vigentes en el momento de presentar la escritura o la sentencia en el Registro, aunque el otorgamiento de aquélla se haya producido bajo un régimen normativo anterior -cfr. disposiciones transitorias tercera y cuarta del Código Civil-. Ahora bien, la exigencia de tales requisitos deberá conciliarse con los efectos jurídicos de los actos de segregación o división conforme a la legislación vigente a la fecha en que se produzcan, ya que el hecho de que tales efectos no se hayan consumado o agotado es presupuesto, conforme se ha dicho anteriormente, para la aplicación excepcional de la retroactividad. Esta Dirección General en su Resolución de fecha 17 de octubre de 2014 reconoció la analogía en la admisión de la vía de la prescripción acreditada para inscribir no solo edificaciones, sino también divisiones o segregaciones antiguas, aplicable también en cuanto a las cautelas y actuaciones que de oficio ha de tomar el registrador, con carácter previo y posterior a la práctica del asiento. la posible aplicación analógica a los actos de parcelación, del régimen registral de acceso de edificaciones fuera de ordenación o asimilado -actual artículo 28.4 Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre- debe hacerse conforme a la propia naturaleza de los actos jurídicos de división o segregación de fincas.En particular, debe atenderse al carácter puramente fáctico o de hecho que presenta la terminación de la obra, elemento decisivo para computar los correspondientes plazos de prescripción, aunque la misma se declare de forma fehaciente y con plenos efectos jurídicos en un momento posterior; respecto a la naturaleza eminentemente jurídica que tienen los actos de división o segregación, presupuesto para la actuación de parcelación, cuya fecha fehaciente se ha de referir a la de escritura pública de su otorgamiento. Se comprende así la exigencia para inscribir cualquier acto de división o segregación de fincas o, en términos urbanísticos, un acto de parcelación -cfr. artículo 26 de la Ley de Suelo-, del correspondiente título administrativo habilitante previsto en la norma autonómica de aplicación, sea licencia, declaración de innecesariedad, declaración de improcedencia de la adopción de medidas de protección de legalidad urbanística o cualquier otro que dicha normativa regule. |
| R. 5/5/2016 BOE: 6/6/2016 Registro de Madrid n 44. CONVENIO REGULADOR DE LA SEPARACIÓN Y DIVORCIO: ÁMBITO Como ha quedado señalado, la doctrina de este Centro Directivo, aunque algo vacilante se ha consolidado en los últimos años, señalando que el convenio regulador de carácter privado, objeto de aprobación judicial, sólo puede suponer un título inscribible, en materia de liquidación del régimen económico matrimonial, en aquellos negocios que puedan tener carácter familiar, como pudiera ser la liquidación del patrimonio ganancial, así como -en los supuestos del régimen de separación de bienes- la adjudicación de la vivienda habitual y otros bienes accesorios a ella, destinados a la convivencia y uso ordinario de la familia, y en general para la liquidación del conjunto de relaciones patrimoniales que puedan existir entre los cónyuges derivadas de la vida en común. Fuera de estos casos, todo acto o negocio debe recogerse en el instrumento típico para ello, la escritura pública, y su inclusión en el convenio regulador aprobado por el juez no le concede categoría de documento judicial, quedándose en la consideración de un mero contrato privado. |
| R. 6/5/2016 BOE: 6/6/2016 Registro de Madrid n 8. DESHEREDACIÓN: EFECTOS. El problema de fondo radica en dilucidar si, desheredados los hijos del testador, y conservando sus descendientes ulteriores su derecho a la legítima (cfr. artículo 857 del Código Civil), basta con afirmar el desconocimiento de si existen tales descendientes ulteriores o es preciso algún tipo de acreditación de este extremo. Hay que partir del principio general de que, dada la dificultad, o incluso a veces la imposibilidad de probar los hechos negativos, a efectos registrales no puede exigirse una prueba de tal naturaleza. Incluso esta doctrina de la innecesariedad de probar tales hechos negativos ha sido mantenida por esta Dirección General en el supuesto de premoriencia de un heredero legitimario al señalar que no es preciso justificar que haya dejado descendientes que ostenten derecho a la legítima (Resolución de 3 de marzo de 1912). La cuestión ha sido suficientemente esclarecida desde hace tiempo por este Centro Directivo en las Resoluciones citadas en los Vistos y cuya doctrina debe ahora reiterarse una vez más. En efecto, es doctrina con más de un siglo de antigüedad (en concreto a partir de la Resolución de 2 de diciembre de 1897), que ni el Código Civil, ni la legislación especial, ni la Ley Hipotecaria exigen que la persona o personas instituidas nominativamente como herederos o nombrados legatarios en un testamento acrediten, para adquirir los derechos inherentes a esa cualidad, que el testador no dejó a su fallecimiento otros herederos forzosos si el instituido o los instituidos reunían ese carácter, o que no dejó ningún heredero forzoso si el nombrado era una persona extraña, por cuya razón no han establecido procedimientos destinados a obtener la justificación de semejante circunstancia negativa. Si inicialmente esa doctrina se aplicaba a supuestos en los que junto a la designación nominal de unos herederos existía otra hecha cautelarmente por circunstancias -la institución, junto con unos hijos específicamente designados, de los demás que en el futuro pudiera tener el testador- pasó igualmente (Resolución de 26 de junio de 1901) a aplicarse al supuesto de designación hecha simplemente por circunstancias -la institución hecha a favor de los hijos de determinada persona-, pero partiendo de la base de que los que concurrían como tales a la partición acreditaban estar incluidos en el llamamiento. |
| R. 6/5/2016 BOE: 6/6/2016 Registro de Arganda del Rey n 1. RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. En lo relativo a la extensión de la función calificadora y de la extensión objetiva del recurso, debe reiterarse que el registrador de la Propiedad no podrá enjuiciar en el ejercicio de tal función asientos ya practicados, al quedar bajo el amparo de los tribunales (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria) no pudiendo, por tanto, tampoco extenderse a los mismos el recurso. Como se ha dicho anteriormente por este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 13 de julio y 13 de octubre de 2009), conviene para mayor claridad distinguir los conceptos de inexactitud registral y error. Existe inexactitud cuando concurre cualquier discordancia entre el Registro y la realidad extrarregistral (cfr. artículo 39 de la Ley Hipotecaria), y existe error cuando, al trasladar al Registro cualquier dato que se encuentre en el título inscribible o en los documentos complementarios se incurre en una discordancia. A su vez, los errores pueden ser materiales y de concepto: son materiales cuando se ponen unas palabras por otras pero no se altera el verdadero sentido de una inscripción ni de sus componentes básicos. En caso contrario el error es de concepto. En el presente supuesto, si existe una inexactitud, podría rectificarse mediante la aportación del documento público del que resulte la misma; y si se estima que hay un error lo procedente será aportar el título que causó la inscripción u otro título rectificatorio, sin que en ningún caso baste la mera instancia ni manifestaciones de los interesados. |
| R. 9/5/2016 BOE: 6/6/2016 Registro de Medina Sidonia. INMATRICULACIÓN ARTÍCULO 205: REQUISITOS. En cuanto al primero de los defectos señalados -falta de coincidencia de la descripción de la finca en los títulos con la de la certificación catastral-, ha de tenerse en cuenta que entre los requisitos exigidos por el nuevo artículo 205 de la Ley Hipotecaria, está el de que «exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto». Por tanto, si se pretende inmatricular, conforme al artículo 205 de la de la Ley Hipotecaria, una delimitación perimetral de suelo distinta de la que resulte de la certificación catastral descriptiva y gráfica que se aporte, lo procedente será promover y obtener previamente, conforme a los cauces previstos en la legislación catastral, la correspondiente alteración catastral previa que desemboque en una nueva certificación catastral descriptiva y gráfica que ya sí cumpla, en cuanto a la ubicación, delimitación y superficie, el requisito de identidad con la descripción contenida en el título inmatriculador, tal y como exige el artículo 205 de la Ley Hipotecaria. En cuanto al segundo de los defectos señalados por la registradora, es doctrina reiterada de este Centro Directivo que los requisitos exigidos para la inscripción de las edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes (obras nuevas «antiguas») son aplicables a los supuestos de inmatriculación de edificaciones. |
| R. 9/5/2016 BOE: 6/6/2016 Registro de Alicante n 3. HERENCIA: APLICACIÓN DEL DERECHO EXTRANJERO. La prueba del Derecho extranjero ha sido objeto de nueva regulación en la Ley 29/2015, de 30 de julio, de cooperación jurídica internacional en materia civil (en vigor desde el 20 de agosto de 2015). Debe tenerse en cuenta que el régimen de la prueba del Derecho extranjero por órganos jurisdiccionales queda regulado en el artículo 33 de dicha Ley, que no modifica ni afecta las reglas específicas sobre aplicación extrajudicial, en particular al artículo 36 del Reglamento Hipotecario. Conviene destacar, que los artículos 34 a 36 de dicha Ley, que establecen el régimen común de solicitudes de auxilio internacional para la información del derecho extranjero, son aplicables tanto a la aplicación del Derecho extranjero por autoridades jurisdiccionales, como por notarios y registradores. No obstante, esta ley es de carácter general pero subsidiaria a la ley especial, entre las que se encuentra la legislación hipotecaria (disposición adicional primera, letra f), de la Ley 29/2015, de 30 de julio), en cuanto sean compatibles con lo dispuesto en esta ley, por lo que se deberá acudir preferentemente a los medios de acreditación del derecho extranjero previstos en el artículo 36 del Reglamento Hipotecario. En base a este planteamiento sigue siendo aplicable la reiterada doctrina de este Centro Directivo sobre la prueba del Derecho extranjero. En este sentido (vid. las Resoluciones de 15 de julio de 2011, 2 de marzo y 14 de noviembre de 2012 y 20 de julio de 2015), la calificación sobre la aplicación del Derecho extranjero queda sometida necesariamente a su acreditación ante el registrador ya que, al igual que en el ámbito procesal, el Derecho extranjero ha de ser objeto de prueba (cfr. artículo 281.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), también lo ha de ser en el notarial y registral (vid., entre otras, las Resoluciones de 17 de enero de 1955, 14 de julio de 1965, 27 de abril de 1999, 1 de marzo de 2005 y 20 de enero de 2011). En el caso de este expediente la herencia es anterior al 17 de agosto 2015, fecha de aplicación del Reglamento (UE) número 650/2012. Para la resolución del recurso hay que estar, por tanto, a la ley de la nacionalidad del causante, aplicable de conformidad con la norma de conflicto española, artículo 9.8 del Código Civil, que conduce en este caso a la aplicación de la ley francesa. El registrador cuestionó inicialmente la acreditación de la norma extranjera aplicable. Es doctrina de esta Dirección General que si al registrador no le quedase acreditado de forma adecuada el contenido y vigencia del Derecho extranjero en el que se fundamenta el acto cuya inscripción se solicita, deberá suspender ésta. La normativa aplicable a la acreditación en sede registral del ordenamiento extranjero debe buscarse, en primer término, en el artículo 36 del Reglamento Hipotecario, norma que regula los medios de prueba del Derecho extranjero en relación con la observancia de las formas y solemnidades extranjeras y la aptitud y capacidad legal necesarias para el acto y que, como señala la Resolución de esta Dirección General de 1 de marzo de 2005, resulta también extensible a la acreditación de la validez del acto realizado según la ley que resulte aplicable. Ahora bien, el citado precepto no contiene un numeras clausus de medios de prueba. Resulta excesiva la exigencia de una traducción jurada del certificado de vigencia de ley extranjera ya que el notario asume expresamente la responsabilidad de conocer suficientemente la legislación francesa en este punto, declarando que, conforme a la meritada legislación, las cláusulas de los testamentos de los causantes son suficientes para permitir la partición (cláusulas por otra parte recogidas en testamentos otorgados ante notario español y en lengua española) y prevalecerá dicha aseveración salvo que el registrador disienta de la misma y lo motive expresamente por conocer también, bajo su responsabilidad, suficientemente la legislación extranjera aplicable, cuestión esta que no se ha planteado. |
| R. 11/5/2016 BOE: 6/6/2016 Registro de Madrid n 45. BIENES GANANCIALES: DISOLUCIÓN DE CONDOMINIO. La disolución y extinción de la comunidad termina con la situación de condominio y constituye un derecho de propiedad exclusiva a favor del comunero, o comuneros, a quien o quienes, se adjudica el bien entero, o cada una de las porciones materiales que resulten de su división. la extinción o disolución de la comunidad ordinaria en nuestro Derecho puede tener lugar, bien por la división de la cosa común, bien por la reunión de todas las cuotas en una sola persona (comunero o no), en virtud de los correspondientes desplazamientos patrimoniales por cualquier título de adquisición, incluyendo la renuncia de un comunero, y también por su adjudicación a uno que compensa el derecho de los demás. La sociedad legal de gananciales constituye un régimen económico-matrimonial de tipo comunitario, que se articula en torno al postulado que declara comunes las ganancias obtenidas y que atribuye carácter consorcial o ganancial a los bienes adquiridos a título oneroso con cargo al acervo común, constante su vigencia. Esta última idea expresa lo que se conoce como el llamado principio de subrogación real, enunciado con carácter general en los artículos 1346.3 y 1347.3 del Código Civil («Son bienes gananciales. Los adquiridos a título oneroso a costa del caudal común»). Este Centro Directivo ha señalado la posibilidad de la aplicación analógica de la regla 4ª del artículo 1346 del Código Civil (que atribuye carácter privativo a los bienes y derechos adquiridos en ejercicio de un derecho de retracto privativo, aunque la adquisición se haya realizado con fondos comunes), criterio que «cabría extender, por concurrir la misma “ratio iurisˮ, a los casos en que los comuneros convienen que se adjudique la cosa a uno de ellos indemnizando a los demás (solución que esta Dirección General ha aplicado a los supuestos de partición de herencia con exceso de adjudicación: Vid. Resolución de 14 de abril de 2005), por entender, con una parte cualificada de nuestra doctrina, que tales adquisiciones son desenvolvimientos naturales del derecho de cuota (cfr. artículo 1523 del Código Civil), y que coordina con la tesis sostenida por el Tribunal Supremo en su Sentencia de 28 de mayo de 1986 sobre la naturaleza de la comunidad ordinaria (en el sentido de que cada comunero tiene la propiedad total sobre la cosa, limitada por el concurso de las otras propiedades totales de los demás)». Junto a lo anterior se ha de recordar que la regulación del régimen económico- matrimonial que contiene el Código Civil se caracteriza por un marcado principio de libertad. En ese marco de libertad es en el que se enmarcan el pacto de atribución de ganancialidad recogido en el artículo 1355 del Código Civil y el negocio de aportación de bienes del patrimonio privativo de cualquiera de los cónyuges al patrimonio común ganancial. Así, afirma la Resolución de 29 de marzo de 2010 que «(.) en el caso específico del pacto de atribución de ganancialidad previsto en el artículo 1355 del Código Civil, en puridad, no se produce un desplazamiento directo de bienes concretos entre masas patrimoniales diferentes, dado que aquellos son adquiridos directamente como bienes gananciales, por lo que a tal pacto, en rigor, no le son de aplicación las reglas propias de la transmisión de derechos, sin perjuicio de que el desequilibrio patrimonial que se derive del empleo de bienes o dinero privativo para costear la adquisición genere a favor del patrimonio privativo del que estos procedan un derecho de reembolso para el reintegro de su valor actualizado en el momento de su liquidación, conforme a lo previsto en el artículo 1358 del Código Civil, salvo que la atribución de ganancialidad se efectúe en compensación a otra atribución equivalente procedente del patrimonio privativo del otro cónyuge, como fórmula de pago de un crédito ganancial, por pura liberalidad o por cualquier otra causa lícita distinta de las anteriores(…)». Por su parte, con respecto a la aportación a la sociedad de gananciales, se ha afirmado igualmente por este Centro Directivo que los amplios términos del artículo 1323 del Código Civil posibilitan cualesquiera desplazamientos patrimoniales entre los cónyuges y, por ende, entre sus patrimonios privativos y el consorcial, siempre que aquéllos se produzcan por cualquiera de los medios legítimos previstos al efecto -entre los cuales no puede desconocerse el negocio de aportación de derechos concretos a una comunidad de bienes no personalizada jurídicamente o de comunicación de bienes como categoría autónoma y diferenciada con sus propios elementos y características-, y cuyo régimen jurídico vendrá determinado por las previsiones estipuladas por los contratantes dentro de los límites legales (artículos 609, 1255 y 1274 del Código Civil) y subsidiariamente por la normativa del Código Civil, siendo preciso que los elementos constitutivos del negocio de aportación por el que se produce el desplazamiento entre los patrimonios privativos y el consorcial, y especialmente su causa que no puede presumirse a efectos registrales (vid. artículos 1261.3.o y 1274 y siguientes del Código Civil), han de quedar debidamente exteriorizados y precisados en el título inscribible. |
| R. 11/5/2016 BOE: 6/6/2016 Registro de Málaga n 10. HERENCIA: APLICACIÓN DEL DERECHO EXTRANJERO. La prueba del Derecho extranjero ha sido objeto de nueva regulación en la Ley 29/2015, de 30 de julio, de cooperación jurídica internacional en materia civil (en vigor desde el 20 de agosto de 2015). Debe tenerse en cuenta que el régimen de la prueba del Derecho extranjero por órganos jurisdiccionales queda regulado en el artículo 33 de dicha Ley, que no modifica ni afecta las reglas específicas sobre aplicación extrajudicial, en particular al artículo 36 del Reglamento Hipotecario. Conviene destacar, que los artículos 34 a 36 de dicha Ley, que establecen el régimen común de solicitudes de auxilio internacional para la información del derecho extranjero, son aplicables tanto a la aplicación del Derecho extranjero por autoridades jurisdiccionales, como por notarios y registradores. No obstante, esta ley es de carácter general pero subsidiaria a la ley especial, entre las que se encuentra la legislación hipotecaria (disposición adicional primera, letra f), de la Ley 29/2015, de 30 de julio), en cuanto sean compatibles con lo dispuesto en esta ley, por lo que se deberá acudir preferentemente a los medios de acreditación del derecho extranjero previstos en el artículo 36 del Reglamento Hipotecario. En base a este planteamiento sigue siendo aplicable la reiterada doctrina de este Centro Directivo sobre la prueba del Derecho extranjero. En este sentido (vid. las Resoluciones de 15 de julio de 2011, 2 de marzo y 14 de noviembre de 2012 y 20 de julio de 2015), la calificación sobre la aplicación del Derecho extranjero queda sometida necesariamente a su acreditación ante el registrador ya que, al igual que en el ámbito procesal, el Derecho extranjero ha de ser objeto de prueba (cfr. artículo 281.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), también lo ha de ser en el notarial y registral (vid., entre otras, las Resoluciones de 17 de enero de 1955, 14 de julio de 1965, 27 de abril de 1999, 1 de marzo de 2005 y 20 de enero de 2011). En este caso, a la sucesión del fallecido, nacional kuwaití y residente en Kuwait, se le aplicaría su ley nacional en atención a la fecha de fallecimiento, pero no variaría la solución adoptada tras la entrada en aplicación del Reglamento (UE) número 650/2012, en cuanto los elementos de la sucesión conducen, en conjunto, asimismo al ordenamiento de Kuwait. Por lo tanto, hay dos elementos a valorar. Uno de carácter formal, se fundamenta en los artículos 76 y 78 del Reglamento Hipotecario y se refiere al título sucesorio -testamento español, mas documento kuwaití- que exige que en la inscripción se haga constar la fecha de defunción, el contenido del Registro de Últimas Voluntades. Otro, el derecho material. En éste, al regirse la sucesión por la ley nacional del causante no es posible extrapolar las instituciones sucesorias españolas tales como la preterición o el efecto de la premoriencia. Sin embargo, debe tenerse en cuenta, que el certificado de «limitación de herederos» en el que se confirma la fecha de fallecimiento del causante y se especifican individualmente quiénes son los herederos, se encuentra expedido por el Ministerio de Justicia de Kuwait, departamento de certificaciones y legalizaciones, firmado por el juez del Departamento, juez don Abdullah Abdulaziz Alduaij, con las correspondiente legalizaciones diplomáticas. Junto al certificado de «limitación de herederos» se acompaña un certificado de «partición de herencia», en el que expresamente se refiere al indicado certificado de «limitación de herederos», se determinan las cuotas hereditarias correspondientes a la viuda, hijos y nietos del causante, certificado firmado por notario don Nazer Alazemi, jefe de la Sección de Herencias, con los correspondientes sellos de legalización diplomática. |
| R. 12/5/2016 BOE: 6/6/2016 Registro de San Clemente. CALIFICACIÓN REGISTRAL: REQUISITOS. INMATRICULACIÓN ARTÍCULO 205: REQUISITOS. Ciertamente, la calificación registran ha de ser unitaria y global (artículo 258.5 de la Ley Hipotecaria), por lo que el registrador de la Propiedad debe extremar su celo para evitar que una sucesión de calificaciones relativas al mismo documento y a la misma presentación, genere una inseguridad jurídica en el rogante de su ministerio incompatible con la finalidad y eficacia del Registro de la Propiedad. Pero, por una parte, también tiene declarado este Centro Directivo que las consideraciones anteriores no pueden prevalecer sobre uno de los principios fundamentales del sistema registral como es el de legalidad.Como ha reiterado esta Dirección General, el registrador, al llevar a cabo el ejercicio de su competencia calificadora de los documentos presentados a inscripción no está vinculado, por aplicación del principio de independencia en su ejercicio, por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores o por las propias resultantes de la anterior presentación de la misma documentación.Por último, este Centro Directivo ha dicho en reiteradas ocasiones que la calificación debe estar suficientemente motivada. El registrador, además de otro defecto que no es objeto del presente recurso, suspende la inscripción porque para la inmatriculación de la porción de suelo que no lo estaba previamente es necesario un título traslativo, sin que a su juicio pueda estimarse como tal la disolución de comunidad y adjudicación derivada de la construcción del edificio en régimen de «comunidad valenciana». Este Centro Directivo ha determinado en Resolución de 18 de abril de 1988 que es inscribible la modificación de la comunidad ordinaria sobre un solar para hacer constar que cada comunero construye su propio elemento privativo y que se fijen «ab initio» las cuotas sobre los elementos comunes y los demás particulares del régimen de la propiedad horizontal. También ha reiterado este Centro Directivo (Resoluciones en «Vistos») que la extinción de comunidad ordinaria es un título traslativo a los efectos de la inmatriculación, salvo en aquellos casos en los que el mismo había sido habilitado «ad hoc» con una instrumentalización del título a los efectos de la intabulación. De este análisis sobre la «comunidad valenciana» se puede concluir en que se produce una efectiva adquisición porque existe una auténtica mutación jurídico real. Así ocurre con la constitución de la propiedad horizontal en general precedida de una comunidad ordinaria o de una «comunidad valenciana», y el título constitutivo se acompaña de una efectiva adjudicación. En la «comunidad valenciana» lo que ocurre es que tal título y adjudicación tienen lugar «ab initio». Por tanto, la adquisición se provoca cuando se inicia la construcción aunque se documente e inscriba ahora. Ciertamente el artículo 205 de la Ley Hipotecaria exige «título traslativo» y es verdad que la forma más simple de acreditar una adquisición es la de la «traslación del derecho real de un titular a otro», esto es la del cambio del sujeto. Pero también ha de serlo la del cambio de objeto cuando es extintiva del derecho anterior porque recae sobre objeto distinto. |
| R. 12/5/2016 BOE: 6/6/2016 Registro de Manilva. INMATRICULACIÓN ARTÍCULO 205: REQUISITOS. Cuando el registrador ha de calificar si existe identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos, la ley, al utilizar la expresión «a su juicio» es claro que le está otorgando cierto margen de apreciación, o lo que es lo mismo, cierta flexibilidad en la apreciación de la identidad. Por tanto, la fundamentación de una calificación negativa de tal identidad no puede limitarse a la simple constatación de que exista alguna diferencia de superficie o de algún otro dato descriptivo de la finca entre ambos títulos, sino que habrá de expresar, y de modo motivado como toda calificación, que a juicio del registrador no existe la identidad exigida por la ley, o que al menos, tiene dudas fundadas sobre ella. El segundo requisito de identidad descriptiva exigido por el artículo 205 de la Ley Hipotecaria se refiere al que ha de existir «en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto». Aquí el legislador, al emplear la expresión «en todo caso» en lugar de la de «a su juicio», ya no otorga al registrador el mismo margen de apreciación, ni la misma flexibilidad en la apreciación de la identidad que en el otro caso analizado. Lo que verdaderamente se plantea y discute en el presente caso es si tal identidad ha de referirse a la delimitación geográfica del inmueble catastral que existía al tiempo de la certificación incorporada al título inmatriculador, o a la que exista al tiempo de solicitarse la inmatriculación, es decir, al practicarse el asiento de presentación registral con tal finalidad. En primer lugar, ha de señalarse que la actuación de la registradora al solicitar y obtener por sí misma nueva certificación catastral actualizada es plenamente correcta, pues, con independencia de que haya pasado o no el año de vigencia de la certificación catastral a que se refiere el artículo 84.2 del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, lo cierto es que el apartado 8.o de la Resolución conjunta entre este Centro Directivo y la Dirección General del Catastro, de fecha 26 de octubre de 2015, establece que «para inscribir la representación geográfica de la finca aportada por los interesados y calificar su correspondencia gráfica con la parcela catastral de acuerdo con los criterios establecidos en la Ley Hipotecaria, el registrador deberá tener en cuenta la descripción catastral vigente en el momento de la inscripción, a cuyo fin podrá consultar en la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro la información catastral disponible sobre las fincas afectadas y obtener la certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada de las mismas, sin que la apreciación de la falta de correspondencia pueda basarse exclusivamente en diferencias en la identidad de los titulares catastrales y registrales de la fincas colindantes». En consecuencia, este segundo defecto ha de ser confirmado, siendo necesario para proceder a la inmatriculación la subsanación de dicho defecto bien mediante la rectificación del título inmatriculador o bien mediante la rectificación del Catastro. Distinta hubiera sido la conclusión si la modificación catastral sobrevenida se hubiera limitado, por ejemplo, a la rectificación de alguno de los datos alfanuméricos que constan en la certificación catastral pero con mantenimiento pleno de la geometría georreferenciada del inmueble, como viene ocurriendo cuando el Catastro, por razones de congruencia, sustituye la cifra de la superficie que antes se expresada en la parte alfanumérica de la certificación, por la que resulta geométricamente de la parte gráfica. |
| R. 12/5/2016 BOE: 6/6/2016 Registro de Arrecife. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: APLICACIÓN PONDERADA DEL 671 DE LA LEC. La cuestión objeto de este expediente es determinar si es inscribible un testimonio de decreto de adjudicación y de mandamiento de cancelación de cargas dictados en el seno de un procedimiento de ejecución hipotecaria en el que, tras quedar desierta la subasta, se adjudica la casa hipotecada al acreedor por el 60% del valor de tasación de la finca. La finca subastada es la vivienda habitual del deudor. Sentado pues que puede y debe calificar el registrador si el efectivo importe de adjudicación de la finca en el procedimiento se acomoda al previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede ahora evaluar si en el presente caso, y puesto que la subasta quedó desierta por falta de licitadores y se trata de vivienda habitual, la adjudicación debió realizarse por el 60% del valor de tasación, como sostiene el recurrente, o por la cantidad que se ha liquidado como debida al ejecutante por todos los conceptos, que en el presente caso es inferior al 70% pero superior al 60% del valor de subasta. En concreto, dicha cantidad debida equivale al 68,53% del valor de subasta de la finca. En base a los principios generales de interpretación de normas jurídicas recogido en el artículo 3 del Código Civil que señala que «las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas» parece, que la interpretación del artículo 671 no puede ser la puramente literal, ya que puede producir un resultado distorsionado, cuando, como es el caso del presente expediente, por el hecho de que la deuda sea ligeramente inferior al 70% del valor de subasta, se permita al acreedor adjudicarse la finca por el 60% y seguir existiendo un saldo a su favor, o deuda pendiente a cargo del ejecutado que se ve privado de su vivienda habitual, siendo así que si la deuda fuera del 70% la adjudicación se realizaría por dicho importe, quedando pagada la deuda, mientras que si el saldo de la deuda fuera algo inferior al 70% del valor por el que hubiera salido a subasta, la adjudicación se produciría por el 60%. Por ello, debe también atenderse al espíritu y finalidad de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, que fue la de aumentar la protección a los ejecutados en el caso de ejecución de su vivienda habitual, así como a los criterios de interpretación sistemática y contextual, comparando la redacción de los artículos 670 y 671 citados, y concluyendo que la redacción literal del artículo 671 ha de ser interpretada en el mismo sentido que la del artículo 670, es decir, que el ejecutante tiene derecho a pedir la adjudicación del inmueble por el 70% del valor de subasta, o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le debe por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de subasta. En base a todo lo expuesto, y a los concretos efectos que la ley confiere a las Resoluciones de este Centro Directivo, se estima que la interpretación ponderada y razonable del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para evitar un resultado literal contrario al espíritu y finalidad de la ley, habrá de ser la de que «si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le deba al ejecutante por todos los conceptos, con el límite mínimo del 60 por cien del valor de subasta». |
| R. 12/5/2016 BOE: 6/6/2016 Registro de Inca n 2. SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA: REQUISITOS PARA LA INSCRIPCIÓN. La cuestión a que se refiere este expediente ha sido objeto de un dilatado tratamiento por parte de esta Dirección General. Dictada la sentencia en rebeldía procesal de los demandados, tal y como consta en la propia resolución, resulta de aplicación lo dispuesto en el artículo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que dispone: «Mientras no sean firmes, o aun siéndolo, no hayan transcurrido los plazos indicados por esta Ley para ejercitar la acción de rescisión de la sentencia dictada en rebeldía, sólo procederá la anotación preventiva de las sentencias que, dispongan o permitan la inscripción o cancelación de asientos en Registros públicos». Es decir, aun cuando conste acreditado en tiempo y forma la firmeza de la resolución, es aplicable la doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en el «Vistos») según la cual, cuando una sentencia se hubiera dictado en rebeldía es preciso que, además de ser firme, haya transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde. No cabe pues la inscripción, como alega la recurrente, ni siquiera haciendo constar la posibilidad de rescisión. En los tres supuestos a los que se hace referencia en el artículo 501, el de fuerza mayor ininterrumpida y en los dos de desconocimiento de la demanda y del pleito, el emplazamiento o citación ha sido practicado correctamente, en el primer caso con éxito y en los otros dos sin él. Como resulta claramente del primer número del citado artículo 501.1, la existencia de fuerza mayor determinante de la incomparecencia, y en consecuencia de la declaración de rebeldía, es compatible con el hecho de haberse efectuado la notificación de la demanda personalmente. La situación de rebeldía procesal es compatible con el hecho de haberse practicado personalmente la notificación de la demanda, deberá entenderse igualmente compatible su mantenimiento en el caso de que la notificación de la sentencia sea también personal, ya que el artículo 502 requiriere únicamente que tal situación se prolongue hasta el momento de dictarse la sentencia y que esta alcance firmeza, para que el rebelde tenga derecho a ejercitar la acción de rescisión. En segundo lugar por la dicción literal del artículo 502, apartado 2. Este apartado contempla la prolongación de los anteriores plazos, tanto el plazo de veinte días, en caso de notificación personal, como el de cuatro meses en caso de notificación edictal, aunque dicho apartado 2 del artículo 502 es equívoco en su redacción, la referencia al «apartado anterior», no parece que pueda interpretarse reduciendo la posibilidad de prolongación al número 2 del apartado 1 del repetido artículo sino a tal apartado en su totalidad y así se pronuncia la generalidad de la doctrina. Ciertamente la jurisprudencia ha marcado la necesidad de interpretación restringida de la posibilidad de rescisión por su naturaleza de extraordinaria y por cuanto vulnera el principio riguroso y casi absoluto de irrevocabilidad de los fallos que hayan ganado firmeza (Sentencias del Tribunal Supremo de 2 y 3 de febrero de 1999), ya que en caso contrario el principio de seguridad jurídica proclamado en el artículo 9.3 de la Constitución Española quedaría totalmente enervado (Sentencias de 12 de mayo y 30 de octubre de 1999), pero no corresponde al registrador su valoración, ni la posibilidad de prolongación del plazo de ejercicio de la acción por la existencia de fuerza mayor, ni, como se ha dicho, puede presumirse su inexistencia del hecho de haberse notificado personalmente la sentencia. |
| R. 13/5/2016 BOE: 6/6/2016 Registro de Getafe n 1. TUTELA: ACTUACIÓN DEL CÓNYUGE TUTOR DE SU CONSORTE. Frente a la regla de la coadministración o administración compartida del patrimonio ganancial (artículo 1375 del Código Civil), las facultades de administración y disposición de los bienes gananciales se transfieren por ministerio de la ley al cónyuge designado tutor del consorte incapaz (artículo 1387 del Código Civil). Ese cónyuge administrador tiene plenas facultades pero, en todo caso, para realizar actos de disposición sobre determinados bienes, incluidos los inmuebles, necesita autorización judicial conforme al artículo 1389 del Código Civil. En cuanto a los bienes propios del cónyuge incapacitado, el consorte tutor está sometido a las limitaciones propias de la tutela (artículos 271 y 272 del Código Civil), entre las que figura la exigencia de autorización judicial para enajenar o gravar bienes inmuebles (artículo 271.2.o); y, en cuanto a los bienes gananciales, las limitaciones aplicables son las establecidas para el cónyuge administrador, entre las cuales, como se ha señalado, se incluye la exigencia de autorización judicial (cfr. artículo 1389 del Código Civil). La norma es de aplicación tanto en caso de que el cónyuge tenga la administración del patrimonio ganancial por resolución judicial. Según la jurisprudencia del Tribunal Supremo y la doctrina de esta Dirección General (vid. Sentencias y Resoluciones citadas en «Vistos»), la sociedad de gananciales es una comunidad germánica o en mano común («Gemeinschaft zur gessamten Hand»), en la que el derecho que ostentan los cónyuges afecta indeterminadamente al objeto, sin atribución de cuotas ni facultad de pedir la división material mientras dura la comunidad. Por ello, es plenamente ajustada a Derecho la calificación del registrador en la medida en que, ni siquiera con autorización judicial, es admisible la venta de un 50% de una finca que tenga carácter ganancial. En el caso al que se refiere este expediente, la tutora solicita autorización para enajenar bienes gananciales y el juez concede autorización para enajenar la totalidad de cada una de las fincas y no la inexistente cuota sobre el bien ganancial pretendidamente perteneciente al esposo incapaz. El hecho de que el auto relativo a la celebración de la subasta y consiguiente adjudicación se refiera únicamente a la mitad de cada una de tales fincas no puede llevar a la conclusión de su acceso al Registro. La autonomía de la voluntad en el otorgamiento de la escritura pública de compraventa posterior no puede enervar el requisito legal de la autorización o aprobación judicial respecto de la enajenación de la totalidad de uno o varios bienes gananciales. |
| R. 13/5/2016 BOE: 6/6/2016 Registro de Cunit. PROPIEDAD HORIZONTAL: MODIFICACIÓN DE ELEMENTOS PRIVATIVOS. Esta Dirección General en su reciente Resolución de 15 de febrero de 2016, ya tuvo ocasión de afirmar que: «.no hay duda, y así se afirmó en las Resoluciones de 20 de marzo y 28 de mayo de 2014, que tras la redacción dada al artículo 10.3.b) de la Ley sobre propiedad horizontal por la Ley 8/2013, de 26 de junio, la realización de algún acto de división, segregación o agregación, con la finalidad recogida en dicho precepto, respecto de pisos, locales o anejos que formen parte de un edificio en régimen de propiedad horizontal requiere la previa autorización administrativa como acto de intervención preventiva que asegure su adecuación a la norma de planeamiento. Sin embargo este requerimiento no es pleno, ya que se condiciona en el inciso final del párrafo primero de la letra b) antes transcrito a que «concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo» (actualmente, artículo 26.6 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo), precepto con el que está estrechamente relacionado, operando ambos de forma complementaria…». En el presente expediente, no obstante, concurre un dato añadido, y es que no sólo se declara la división un elemento de propiedad horizontal con incremento de elementos susceptibles de aprovechamiento independiente, sino que además se declara el cambio de uso, de local comercial a vivienda, lo que supone un dato cualificado por su relevancia desde el punto de vista de los parámetros urbanísticos. Por ello la normativa sustantiva de aplicación, el artículo 187 bis del Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de urbanismo de Cataluña, en su redacción actual, sólo requiere una comunicación previa en los cambios de uso de edificios e instalaciones, o incluso para «la formalización de operaciones jurídicas que, sin constituir o modificar un régimen de propiedad horizontal, simple o compleja, significan un incremento del número de viviendas, establecimientos u otros elementos susceptibles de aprovechamiento privativo independiente respecto a los autorizados en una licencia urbanística anterior», pero exceptuando según el artículo 187.1.e), el cambio a uso residencial, que exige como título administrativo habilitante, la licencia urbanística. Este Centro Directivo, a partir de su Resolución de fecha 17 de octubre de 2014 ha admitido la analogía en la admisión de la vía de la prescripción acreditada para inscribir no solo edificaciones, sino también divisiones o segregaciones antiguas, aplicable también en cuanto a las cautelas y actuaciones que de oficio ha de tomar el registrador, con carácter previo y posterior a la práctica del asiento. Resulta claro entonces, a tenor del contenido de la resolución administrativa incorporada a la escritura, la procedencia de aplicar el régimen registral del artículo 28.4 de la Ley estatal de suelo, a los actos contenidos en la escritura calificada, esto es, cambio de uso de local y división en dos viviendas de una finca registral, debiendo procederse a la inscripción con constancia de la situación urbanística declarada en la resolución administrativa, siendo de aplicación lo dispuesto en el artículo 28.4.b) del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, al establecer que «los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los números anteriores, y harán constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que expidan, la práctica de dicha notificación». |
| R. 17/5/2016 BOE: 9/6/2016 Registro de Villacarriedo. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: HERENCIA YACENTE. El cumplimiento del principio de tutela judicial efectiva sin indefensión debe ser objeto de calificación por el propio registrador a la hora de practicar o no los correspondientes asientos registrales. En este sentido se ha manifestado en reiteradas ocasiones esta Dirección General al entender que «la aplicación de esta doctrina en el ámbito de la herencia yacente, es cierto que este Centro Directivo había exigido, para poder considerar cumplimentado el tracto sucesivo (cfr. artículos 20 de la Ley Hipotecaria y 166.1 del Reglamento Hipotecario, por analogía), el nombramiento judicial de un administrador de la herencia yacente en procedimientos judiciales seguidos contra herederos indeterminados del titular registral. Y se había justificado esta exigencia precisamente en que el registrador debe señalar como defecto que impide la inscripción la falta de intervención en el procedimiento del titular registral, ya que lo contrario le originaria indefensión, con vulneración del derecho constitucional a la tutela judicial efectiva (cfr. artículo 24 de la Constitución). Con posterioridad se ha aclarado, para adecuar esa doctrina a los pronunciamientos jurisprudenciales en la materia (véanse, por todas, las Resoluciones de 27 de julio de 2010 y 10 de enero de 2011, citadas en los «Vistos»), que la exigencia de nombramiento de un defensor judicial de la herencia yacente no debe convertirse en una exigencia formal excesivamente gravosa, de manera que la suspensión de la inscripción por falta de tracto sucesivo cuando no se haya verificado tal nombramiento, y por ende no se haya dirigido contra él la demanda, debe limitarse a aquellos casos en que el llamamiento a los herederos indeterminados es puramente genérico, y obviarse cuando la demanda se ha dirigido contra personas determinadas como posibles herederos, y siempre que de los documentos presentados resulte que el juez ha considerado suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente. En el presente supuesto el único llamado a la herencia conocido, don E. R. R., como heredero universal renuncia a la misma, según resulta del propio mandamiento. Siguiendo tal doctrina constitucional, cabe concluir que la actuación judicial ha sido suficientemente garantista para entender cumplidos los requisitos hipotecarios en la traba del embargo, al haber identificado al llamado a la herencia, así como haber entendido con el mismo el procedimiento, pese a su posterior declaración unilateral en relación al llamamiento hereditario. |
| R. 17/5/2016 BOE: 9/6/2016 Registro de Vélez-Málaga n 3. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: TRACTO ABREVIAD EN LA TRANSMISIÓN DE ACTIVOS EN OPERACIONES DE REESTRUCTURACIÓN BANCARIA. Como ha tenido ocasión de señalar esta Dirección General en su Resolución de 9 de octubre de 2014, tales modificaciones estructurales de las sociedades, «a través de las operaciones de fusión, escisión total o parcial o cesión global de activos, producen, en sus respectivos ámbitos, una sucesión universal en un patrimonio, o en partes de patrimonio, de una sociedad por otra (cfr. artículos 22, 68, 69 y 81 de la Ley 3/2009, de 2 de abril, sobre modificaciones estructurales de las sociedades mercantiles). En todos estos supuestos la eficacia de la transformación respectiva se produce con la inscripción en el Registro Mercantil (cfr. artículos 47, 73 y 89.2 de la reseñada Ley 3/2009), y con ello el efecto legal de la transmisión en bloque de todos los bienes, derechos y obligaciones de las sociedades absorbidas, extinguidas, y también de las segregadas a favor de las sociedades beneficiarias. En este sentido no hay duda del carácter constitutivo de la inscripción de tales operaciones en el Registro Mercantil, tal y como ha declarado la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala Tercera) de 21 de mayo de 2012, con cita de otras anteriores: (.) Por tanto, la inscripción (en este caso en su modalidad de cesión global de activos) en el Registro Mercantil provoca «ope legis» el efecto del traspaso en bloque y por sucesión universal del patrimonio de la sociedad cedente a favor de la sociedad cesionaria (cfr. artículo 89, número 2, de la citada Ley 3/2009). En su traslación al Registro de la Propiedad de estos negocios, resulta aplicable el artículo 16 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual «los dueños de bienes inmuebles o derechos reales por testamento u otro título universal o singular, que no los señale y describa individualmente, podrán obtener su inscripción, presentando dicho título con el documento, en su caso, que pruebe haberles sido aquél transmitido y justificando con cualquier otro documento fehaciente que se hallan comprendidos en él los bienes que traten de inscribir». Esta norma permite, pues, la inscripción a favor del adquirente de los bienes y derechos, cuando en los títulos respectivos no los señalen y describan individualmente, presentando dicho título con el documento, en su caso, que pruebe haberles sido aquél trasmitido y justificando con cualquier otro documento fehaciente que se hallan comprendidos en la trasmisión los bienes que se traten de inscribir». Lo relevante es que el nuevo titular traslade al registrador de la Propiedad la voluntad de que se practique la inscripción a su favor del concreto bien o derecho de que se trate; que acredite que se trata de un supuesto de sucesión universal, y que identifique de modo claro el título traslativo, con expresión de todas las circunstancias que para la inscripción se reseñan en los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento, relativas a titulares, derechos y fincas (cfr. artículo 21, párrafo primero, de la Ley Hipotecaria), incluyendo los datos de su inscripción en el Registro de la Mercantil. El registrador no puede actuar de oficio sin aquella previa postulación, requisito básico con arreglo al artículo 16 expresado, que entronca con la norma general que en materia de inscripciones en el Registro de la Propiedad proclama el artículo 6 de la misma Ley Hipotecaria, del que deriva el principio general de rogación en la práctica de tales inscripciones. Habida cuenta: del carácter constitutivo que tiene la inscripción en el Registro Mercantil de las operaciones de modificación estructural bancaria (en este caso de la segregación del negocio financiero realizada al amparo de los artículos 46, 71 y 73 de la Ley 3/2009, de 3 de abril, sobre modificaciones estructurales de las sociedades mercantiles) según lo expuesto anteriormente; que los datos de inscripción tanto en el Registro Mercantil como en el Banco de España constan relacionados en la escritura calificada negativamente; que el registrador tiene la posibilidad (e incluso obligación según reciente doctrina de esta Dirección General) de comprobar dicha inscripción en el Registro Mercantil a través de la pertinente consulta al F.L.E.I.; e incluso, que tal sucesión le consta al registrador en los propios asientos del Registro a su cargo (artículo 18 Ley Hipotecaria), ha de concluirse que, pese a que la sucesión en la titularidad hipotecaria no está debidamente acreditada en la escritura, puede salvarse por el registrador la omisión padecida con los medios de que dispone para calificar, sin que puedan plantearse obstáculos para su reflejo registral. |
| R. 17/5/2016 BOE: 9/6/2016 Registro de Roses n 1. NOTA DE AFECCIÓN FISCAL: CADUCIDAD. Se trata de determinar en el presente expediente cuál sea la caducidad -y cómo ha de computarse- de la nota marginal de afección fiscal practicada en un supuesto contemplado en el artículo 13 de la Ley catalana 31/2002, de 30 de diciembre, para el caso de no cumplir con los requisitos exigidos por la citada ley para consolidar la bonificación de la cuota en el impuesto de transmisiones que provisionalmente se concedió. Para la resolución del presente recurso se ha de partir de lo dispuesto en el artículo 5.2 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 septiembre, que establece que «siempre que la ley conceda una exención o reducción cuya definitiva efectividad dependa del ulterior cumplimiento por el contribuyente de cualquier requisito por aquélla exigido, la oficina liquidadora hará figurar en la nota en que el beneficio fiscal se haga constar el total importe de la liquidación que hubiere debido girarse de no mediar la exención o reducción concedida. Los Registradores de la Propiedad o Mercantiles harán constar por nota marginal la afección de los bienes transmitidos, cualquiera que fuese su titular, al pago del expresado importe, para el caso de no cumplirse en los plazos señalados por la ley que concedió los beneficios, los requisitos en ella exigidos para la definitiva efectividad de los mismos». Por lo tanto, la cuestión que se plantea es la de determinar si toda nota de afección fiscal debe ser cancelada «en todo caso» transcurridos cinco años desde su fecha, o si, por el contrario, las particulares notas de afección en garantía del cumplimiento futuro de requisitos para consolidar un beneficio fiscal tienen un plazo de caducidad mayor de esos cinco años -o al menos, subsidiariamente, si esos cinco años han de ser computados de otro modo que no sea desde la fecha de la nota de afección misma-. Esta cuestión, aunque no fue la específicamente planteada por el consultante, sí que fue abordada por la Dirección General de Tributos en la resolución de consulta vinculante de fecha 23 de septiembre de 2009, con el número V2126-09, que el recurrente alega en su apoyo. Y aun cuando el efecto de tal vinculación queda ceñido a lo dispuesto en el artículo 89 de la Ley General Tributaria y, por tanto, no se extiende a lo que haya de apreciar este Centro Directivo al resolver el presente recurso contra la calificación registral, lo cierto es que por esta Dirección General de los Registros y del Notariado sí que se comparten en gran medida los argumentos y conclusiones señalados al respecto por la Dirección General de Tributos. En conclusión -que también se comparte por esta Dirección General-: «(.) el plazo de la nota de afección del artículo 5 del Texto Refundido y 122 del Reglamento del Impuesto, es un plazo de caducidad. No sometido a posibles suspensiones o interrupciones. Su duración es de cinco años desde la fecha de la extensión de la nota marginal». |
| R. 18/5/2016 BOE: 9/6/2016 Registro de Sabadell n 4. EXPEDIENTE DE LIBERACIÓN DE CRAGAS Y GRAVÁMENES: NO PERMITE CANCELAR UNA ANOTACIÓN DE EMBARGO VIGENTE. Debe este Centro Directivo comenzar recordando que los asientos ya practicados están bajo la salvaguardia de los tribunales y por tanto no pueden ser objeto de nueva calificación por ningún registrador en el ejercicio de sus funciones y tampoco objeto de recurso ante este Centro Directivo (por todas, Resoluciones de 14 de octubre de 2014, 25 de septiembre de 2015 y 8 de enero de 2016). Pero es que, además, en el presente caso no cabe duda de que dicha anotación de embargo, como destaca la registradora, está vigente, ya que la anotación inicial se practicó el 26 de abril de 2010, y mediante mandamiento presentado el 15 de abril de 2014 -por tanto, antes de que transcurriera el plazo de cuatro años de vigencia de la misma-, fue prorrogada por anotación de 30 de abril de 2014. Y es claro que un embargo, que en esencia no es propiamente un «derecho» real, ni de goce -como sería, por ejemplo, un servidumbre- ni de configuración jurídica -como sería por ejemplo un derecho de opción, o retracto-, sino una medida administrativa o judicial que afecta de modo especial un determinado bien a la satisfacción de las responsabilidades pecuniarias que se deriven de un determinado procedimiento. Por tanto, el embargo, no es algo que, en sí mismo sea susceptible de uso o no uso, ni tampoco de prescripción, pues tal medida procedimental subsiste en tanto no sea expresamente revocada por la autoridad administrativa o judicial que la decretó. Por tanto, el procedimiento del artículo 210 de la Ley Hipotecaria no es el medio hábil para obtener la cancelación de anotaciones de embargo vigentes como la que es objeto del presente recurso. |
| R. 18/5/2016 BOE: 9/6/2016 Registro de Vilafranca del Penedès. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: NOTA MARGINAL DEL ARTÍCULO 75 DE LA LEY DE HIPOTECA MOBILIARIA. El artículo 75 de la Ley sobre hipoteca mobiliaria determina que «si en el Registro apareciere inscrito, a favor del que hipoteca o pignora, el derecho de arrendamiento del local donde radique el establecimiento mercantil o las máquinas hipotecadas o los bienes pignorados, se extenderá, igualmente, nota al margen de la inscripción correspondiente, en la que se hará constar la constitución de la hipoteca mobiliaria o de la prenda. Extendida esta nota surtirá los efectos señalados en el párrafo anterior». En el presente expediente la finca registral, nave industrial, en cuyo folio pretende indicarse mediante nota marginal la existencia de la hipoteca mobiliaria, se encuentra inscrita a favor de un tercero, «Sagipis, S.L.», sin ser parte del negocio jurídico de constitución correspondiente y sin constar inscrito el derecho de arrendamiento sobre la misma con lo que no consta registralmente el carácter de arrendataria de la mercantil hipotecante, «Vilafoods, S.L.U.». |
| R. 19/5/2016 BOE: 9/6/2016 Registro de Murcia n 7. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: APLICACIÓN DEL ARTÍCULO 575.1 BIS DE LA LEC. Tiene este expediente por objeto un decreto de adjudicación y un mandamiento de cancelación de cargas derivados de un procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados que, con el número 935/2010, se sigue en el Juzgado de Primera Instancia número 13 de Murcia. La registradora se ha opuesto a la inscripción y a las cancelaciones pertinentes, además de por otro defecto que no ha sido objeto de recurso, por el hecho de que la tasación de costas realizada en el procedimiento vulnera lo establecido en el artículo 575.1 bis de la Ley de Enjuiciamiento Civil (según la redacción que dio a este precepto la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social), en tanto que, tratándose de una ejecución sobre la vivienda habitual de los ejecutados, supera el 5% de la cantidad reclamada en la demanda. La disposición transitoria primera de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, establece: «Esta Ley será de aplicación a los procesos judiciales y extrajudiciales de ejecución hipotecaria que se hubieran incoado a la entrada en vigor de la misma, en los que no se hubiera ejecutado el lanzamiento». Como puso de manifiesto la Resolución de este Centro Directivo de 30 de noviembre de 2015, la defensa a los deudores hipotecarios perseguida por el legislador pretendió́ extenderse al mayor número de procedimientos posibles y de ahí́ la clara vocación retroactiva que se desprende de esta disposición transitoria. No obstante esta previsión genérica se atempera en el resto de disposiciones y así́ en la disposición transitoria cuarta se establece «las modificaciones de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil introducidas por la presente Ley serán de aplicación a los procesos iniciados a su entrada en vigor, únicamente respecto a aquellas actuaciones ejecutivas pendientes de realizar». Del contenido de la documentación presentada no resulta si se ha llevado a cabo la fijación definitiva de las costas de ejecución, por lo que es de aplicación el efecto retroactivo antes señalado. En consecuencia el defecto debe ser confirmado. |
| R. 19/5/2016 BOE: 9/6/2016 Registro de Granada n 1. DERECHO DE SUPERFICIE: COMPATIBLE CON UN DERECHO DE OPCIÓN. Con carácter previo hay que recordar la doctrina de este Centro Directivo según la cual la subsanación del defecto y la práctica en su caso de la inscripción solicitada no son obstáculo para la interposición del recurso contra la calificación del registrador. Respecto a la eventual desnaturalización del derecho de superficie con opción de compra aquí discutido, no se ve problema ninguno en que llegado el momento del ejercicio de la opción (que será calificado en su día por el registrador) se extinga la superficie por confusión de derechos a favor del optante adquirente del pleno dominio. Transcurrido el plazo para el ejercicio de la opción sin ejercitarla, del derecho de superficie se extinguirá por vencimiento del término y se producirá la natural reversión al propietario del suelo. Se trata de dos derechos reales con contenido y dinámica propia, cuya compatibilidad debe ser aceptada, sin que pueda apreciarse elemento alguno que los desnaturalice. Sin que a ello obste la existencia de un negocio complejo que de origen a ambos derechos y que permita establecer una relación entre ellos. Podrá decirse que el artículo 14 impide la inscripción de un derecho de opción por más de cuatro años, pero también cabe entender que cuando se trata de una opción complementaria de otra figura jurídica que lo admita (como el derecho de superficie), siempre que esté suficientemente delimitada, pueda acceder a los libros registrales configurada al amparo de los principios de libertad civil y «numerus apertus» en materia de derechos reales. En lo que concierne a la apreciación del registrador de que el derecho de opción podría suponer vulneración de la normativa sobre enajenación de bienes de entidades locales, debe confirmarse pues la aplicación de las normas aplicables a la disposición de bienes inmuebles patrimoniales -cfr. artículos 12 y 33 del Decreto 18/2006, de 24 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales de Andalucía-, hecho que admiten registrador y recurrente, considerando aquél suficiente la documentación aportada en lo referente al derecho de superficie, cuya inscripción practica. Ciertamente nos encontramos ante un negocio unitario y complejo de constitución de dos derechos reales inmobiliarios, si bien conectados, cuya adjudicación debe someterse ya a los trámites previstos para la disposición de inmuebles patrimoniales, de modo que, la eventual aplicación de las normas procedimentales de enajenación y sus incidencias han de exigirse al formar parte del contenido del contrato adjudicado. |
| R. 23/5/2016 BOE: 10/6/2016 Registro de Arrecife. OBRA NUEVA: COORDENADAS DE REFERENCIACIÓN GEOGRÁFICA. Para inscribir cualquier edificación terminada, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13/2015, será requisito, en todo caso que la porción de suelo ocupada habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica. Además, para que, una vez precisada la concreta ubicación geográfica de la porción de suelo ocupada por la edificación, el registrador pueda tener la certeza de que esa porción de suelo se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique, tal y como ya contempló este centro directivo en el apartado octavo de su Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio. Desde el punto de vista técnico, la georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, aun cuando deberá hacerse en el mismo sistema oficial de referencia que se especifica en la Resolución Conjunta de 26 de octubre de 2015 (Proyección UTM, sistema ETRS89 para la península o RegCan95 para Canarias), no necesita, en cambio, ser aportada necesariamente en el concreto formato GML a que, para otros supuestos, sí que alude la citada Resolución. Igualmente será válida la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquélla. Tampoco requiere con carácter general que se tramite un procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados, salvo que registrador en su calificación sí lo estimare preciso para disipar sus dudas fundadas acerca de que la edificación se encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara. Además, sólo será exigible en los casos en que la edificación se encuentre finalizada. Tampoco afecta propiamente al concepto ni al proceso de «coordinación geográfica» entre la finca registral y el inmueble catastral, ya que el atributo de «finca coordinada» o «finca no coordinada» se califica y predica respecto del contorno perimetral de la finca. En un caso como el presente el rigor de la norma debe atenuarse, puesto que el encaje en el supuesto de hecho previsto en el artículo 202 no es pleno, al ya constar en los libros del Registro el dato de la parte del solar sobre el que se eleva la construcción, y ser éste precisamente el que origina la necesaria ubicación por medio de sus coordenadas georreferenciadas. |
| R. 23/5/2016 BOE: 10/6/2016 Registro de Balaguer. EXPEDIENTE DE DOMINIO NOTARIAL DE REANUDACIÓN DE TRACTO: REQUISITOS. El artículo 208 establece en su regla primera que «no se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos. En tal caso, la inscripción únicamente podrá practicarse mediante la presentación del documento en que se hubiera formalizado la adquisición, declaración o constitución del derecho, objeto de la inscripción solicitada». En el caso que nos ocupa, el promotor adquiere de un vendedor que había adquirido directamente del titular registral la mitad del inmueble, por vía de legado, mientras que para la otra mitad -objeto del expediente- alega simplemente la existencia de «justos y legítimos títulos», sin especificar la naturaleza, carácter ni otro dato indicativo de los mismos. Como ha quedado señalado, el expediente de reanudación del tracto, por su carácter excepcional, confiere al registrador facultades de calificación en la averiguación de la verdadera interrupción del tracto, al expresar además el propio artículo 208 en el número segundo de su regla segunda que «deberán aportarse por el interesado, junto con los documentos que acrediten su adquisición, aquellos otros de los que disponga que justifiquen la adquisición de los titulares intermedios de los que traiga causa y cualesquiera otros que considere oportuno para justificar su petición». La identificación del título de adquisición del promotor y de los previos adquirentes resulta imprescindible para conceder los medios necesarios para que el notario autorice el expediente de reanudación de tracto y el registrador califique, sobre la existencia de una verdadera interrupción del tracto y la justificación de la titularidad del promotor. Armonizando adecuadamente los apartados segundo y cuarto del precepto, debe entenderse, que cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga menos de treinta años de antigüedad, debe realizarse una citación personal al titular registral o a sus herederos. Pero cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga más de treinta años, la citación al titular registral debe ser nominal, pudiendo practicarse, no obstante, por edictos, y respecto de sus herederos la citación, que también puede ser por edictos, sólo hace falta que sea nominal, cuando conste su identidad de la documentación aportada. El tenor literal de la regla cuarta del artículo debe entenderse necesariamente relacionado con el número 4o que le precede y considerarse sólo referido a la conclusión por incomparecencia de titulares registrales o herederos de los mismos cuya inscripción tenga menos de treinta años de antigüedad y hayan sido citados personalmente (o en los casos, también expresados en el mismo número, en los que se hubiese practicado con posterioridad, dentro de dicho plazo, algún otro asiento), así como a la conclusión por la comparecencia con oposición de cualesquiera titulares de derechos inscritos, con independencia de la antigüedad de su asiento. |
| R. 23/5/2016 BOE: 10/6/2016 Registro de Madrid n 19. RECTIFICACIÓN DE CABIDA: PROCEDIMIENTO DECLARATIVO. Es cierto que la demanda se dirige a determinar el dominio de la citada parcela pero no lo es menos que se requiere que la declaración comprenda la descripción real de la finca y su superficie. Así resulta del fundamento de Derecho cuarto de la sentencia 56/2009, dictada el día 16 de abril de 2009 por el Juzgado de Primera Instancia número 86 de Madrid del Juzgado, en el que se señala que: «no pueda accederse a la primera parte del apartado A) del suplico de la demanda, de declaración de que es propietaria de la parcela catastrada porque lo es de la registral 66.352 (.), pues esa declaración supondría admitir la propiedad con una extensión superficial que en modo alguno ha quedado acreditada». El consiguiente fallo de dicha sentencia declarando la propiedad de la finca a favor de la demandante pero con la descripción obrante en el Registro y por tanto con la cabida registral de cuatro hectáreas, veintinueve áreas y cuarenta centiáreas, fue objeto de apelación por ambas partes, demandante y demandada, manteniendo la Audiencia el pronunciamiento principal en cuanto al dominio y la correspondencia registral de la finca, pero con una extensión de 68.276 metros cuadrados. Las dudas sobre la identidad de la finca o sobre la realidad del exceso cuando se ventilan en un procedimiento judicial, por definición se despejan en el ámbito de la valoración de las pruebas practicadas. La decisión corresponde a la autoridad judicial, conforme a lo que señalan los artículos 281 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y la doctrina generalmente aceptada sobre el libre arbitrio judicial en la valoración de la prueba. Dicho de otra forma, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario no ampara que el registrador pueda proceder a una nueva valoración de la prueba, que en dicho procedimiento se ha practicado, y que tenga virtualidad de revisar la efectuada por el juez. Ahora bien, hay que decir que a pesar de que este Centro Directivo ha admitido la posibilidad de que en un procedimiento distinto de los especialmente establecidos en la legislación hipotecaria se acuerde la inscripción de un exceso de cabida, para ello será preciso que se cumplan los requisitos exigidos para estos últimos procedimientos. Es evidente que no se han cumplido los requisitos exigidos para la protección de los titulares de predios colindantes, a los que se deja indefensos por no haber tenido trámite para intervenir en una resolución judicial que les puede perjudicar. Bien es cierto que conforme al artículo 54.5, del texto refundido de la Ley de Suelo, y 8 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, el título en cuya virtud se inscriba el proyecto de distribución de beneficios y cargas será suficiente para inscribir los excesos de cabida de las fincas afectadas, pero ello no quiere decir que queden excluidos otros procedimientos para determinar la medida superficial de las mismas. No obstante, destacar que una vez que la sentencia dictada el 16 de julio de 2010 por la Audiencia Provincial de Madrid declara la identidad de la finca, con la extensión superficial catastral recogida en el fallo, y su titularidad, para la inscripción del exceso de cabida existente podrán utilizarse, como complementarios al pronunciamiento judicial y a fin de procurar la intervención de los colindantes que no se ha producido en el procedimiento declarativo, los medios existentes a partir de la entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015. |
| R. 25/5/2016 BOE: 10/6/2016 Registro de Álora. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: PREVIA INSCRIPCIÓN. Conviene recordar que el principio de tracto sucesivo, consagrado en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, impone que para inscribir actos declarativos, constitutivos, modificativos o extintivos del dominio o de los derechos constituidos sobre el mismo, dichos actos deberán estar otorgados por los titulares registrales, ya sea por su participación voluntaria en ellos, ya por decidirse en una resolución judicial dictada contra los mencionados titulares registrales, lo cual no es sino aplicación del principio de legitimación registral, según el cual a todos los efectos legales se presume que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo (artículo 38.1.o de la Ley Hipotecaria). |
| R. 25/5/2016 BOE: 10/6/2016 Registro de Alcoy. COMUNIDAD DE BIENES: DISOLUCIÓN CON CUOTA GRAVADA. Esta Dirección General “ha recogido la doctrina expresada de nuestro Alto Tribunal y así tiene declarado que, dado que la existencia de una hipoteca no afecta a las facultades dispositivas del condómino, no precisa de su consentimiento para llevar a cabo la división y sin perjuicio de la salvaguarda de su derecho en los términos previstos en el artículo 123 de la Ley Hipotecaria cuando la carga afecta a toda la finca (Resolución de 4 de junio de 2003). Por el contrario, cuando la carga afecta exclusivamente a una cuota, la división implica registralmente y en aplicación del principio de subrogación real, el arrastre de las cargas que pesaban sobre la cuota, a la finca adjudicada (Resolución de 27 de abril de 2000) por así disponerlo el artículo 399 del Código Civil. De este modo se consigue un adecuado equilibrio entre los intereses de las distintas partes y se respeta tanto la facultad de división que corresponde a ambos condóminos como la posición jurídica de los acreedores sin causar un perjuicio a quien no fue parte en los negocios constitutivos de las hipotecas inscritas ni fue responsable de las deudas que derivaron en el embargo de la cuota». El presente expediente, en que la adjudicataria recibe la totalidad de la finca por su indivisibilidad, sin adjudicación de finca alguna a la titular de la cuota gravada con las anotaciones de embargo, ciertamente difiere de los supuestos planteados en las citadas Resoluciones.Sin embargo, la solución adoptada debe ser igualmente aplicable en el presente supuesto. A tales efectos, como ya se apuntaba en las indicadas Resoluciones, dado que el titular de las anotaciones preventivas es un titular registral, aunque ciertamente no equiparable al titular del dominio o de un derecho real (cfr. artículos 32 y 34 de la Ley Hipotecaria y 1923.4o del Código Civil), el titular de la anotación preventiva debe ser notificado con carácter previo a la extinción del condominio, al objeto de que pueda hacer valer los derechos que el artículo 403 del Código Civil concede a los acreedores de los partícipes a concurrir a la división, a oponerse y a impugnar, con el alcance que ha quedado expuesto y su interpretación jurisprudencial, lo cual también se deduce del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, tracto sucesivo, y de la interdicción de la indefensión que consagra el artículo 24 de la Constitución. |
| R. 26/5/2016 BOE: 10/6/2016 Registro de Rute. REPRESENTACIÓN VOLUNTARIA: AUTOCONTRATACIÓN Y ARTÍCULO 98 DE LA LEY 24/2001. Para entender válidamente cumplidos los requisitos contemplados en el mencionado artículo 98 de la Ley 24/2001 en los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderado, el notario deberá emitir con carácter obligatorio un juicio acerca de la suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el acto o negocio jurídico pretendido o en relación con aquellas facultades que se pretendan ejercitar. Las facultades representativas deberán acreditarse al notario mediante exhibición del documento auténtico. Asimismo, el notario deberá hacer constar en el título que autoriza, no sólo que se ha llevado a cabo el preceptivo juicio de suficiencia de las facultades representativas, congruente con el contenido del título mismo, sino que se le han acreditado dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica y la expresión de los datos identificativos del documento del que nace la representación. En el presente caso, la notaria autorizante de la escritura de adjudicación de herencia emitió un juicio de suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el concreto acto o negocio jurídico pretendido en relación con las facultades que se pretenden ejercitar, pero no hizo constar la posibilidad de salvar el autocontrato o el conflicto de intereses. Faltando tal concreción, y de conformidad con la doctrina antes reseñada, no puede estimarse correctamente formulado el juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas del apoderado de los donantes. |
| R. 26/5/2016 BOE: 10/6/2016 Registro de Salamanca n 2. HERENCIA: REGLAS DE INTREPRETACIÓN DE LOS TESTAMENTOS. Es doctrina de este Centro Directivo que los principios que han de regir la interpretación de las cláusulas testamentarias son (Resolución de 18 de enero de 2010) son:- Que la voluntad del testador es la ley de la sucesión (cfr. artículos 667 y 675 del Código Civil).- Que, en congruencia con la naturaleza del testamento como acto formal y completo una vez otorgado, ha de ser determinante la voluntad pretérita del testador, su voluntad en el momento de otorgar la disposición, por lo que la simple alteración sobrevenida de circunstancias tiene su adecuado tratamiento en la revocabilidad esencial del testamento (cfr. artículo 739 del Código Civil) y en la posibilidad de otorgamiento de una nueva disposición testamentaria.- Ha de primar el criterio subjetivista, que busca indagar la voluntad real del testador, armonizando en lo posible las distintas cláusulas del testamento, y acudiendo con la debida prudencia a los llamados medios de prueba extrínsecos o circunstancias exteriores o finalistas a la disposición de última voluntad que se interpreta, tal y como tiene declarad el Tribunal Supremo en diferentes Sentencias.- Que debe prevalecer mientras tanto la interpretación favorable a la eficacia de la institución, en congruencia con el principio de conservación de las disposiciones de última voluntad que late en diversas normas del Código Civil (cfr., por ejemplo, el propio artículo 767, y los artículos 715, 743, 773, 786, 792, 793, así como, «ex analogía», el 1284).- Que es lógico entender que en un testamento autorizado por notario las palabras que se emplean en la redacción de aquél tienen el significado técnico que les asigna el ordenamiento, puesto que preocupación del notario debe ser que la redacción se ajuste a la voluntad del testador, en estilo preciso y observando la propiedad en el lenguaje. Así pues, la primera cuestión que se ha de resolver, es si se ha hecho una institución de herencia o no a favor de la fundación. El artículo 668 del Código Civil en su párrafo segundo da una norma de interpretación básica: «En la duda, aunque el testador no haya usado materialmente la palabra heredero, si su voluntad está clara acerca de este concepto, valdrá la disposición como hecha a título universal o de herencia». Basta para esto que sea de forma clara, y en el supuesto de la cláusula de este expediente, reza «en la seguridad de que su esposo respetará en todo caso tanto los deseos de la testadora (.) la voluntad de ambos de que a su fallecimiento su patrimonio pase a la Fundación.». En consecuencia, podemos concluir en que hay una designación clara de herencia a favor de la fundación como sustituta fideicomisaria que implica, como ha reiterado este Centro Directivo, la sustitución vulgar tácita. Ayudan a esta interpretación, las alegaciones del recurrente respecto a que en los estatutos de fundación existe una manifestación de voluntad de ambos fundadores de aportar sus bienes y derechos a los fines fundacionales. |
| R. 30/5/2016 BOE: 23/6/2016 Registro de Madrid n 13. CALIFICACIÓN POR REGISTRADOR SUSTITUTO: NATURALEZA.RETRACTO LEGAL: EJERCICIO. Como cuestión previa, por lo que se refiere a la calificación sustitutoria, es necesario recordar la constante doctrina de esta Dirección General según la cual, a la vista de lo que dispone el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria, el registrador sustituto no puede añadir nuevos defectos a los inicialmente apreciados por el sustituido, sino que su calificación debe ceñirse a los defectos planteados y a la documentación aportada inicialmente, del mismo modo que tampoco su eventual calificación negativa puede ser objeto de recurso, sino que en tal caso devolverá el título al interesado a los efectos de interposición del recurso frente a la calificación del registrador sustituido ante este Centro Directivo, el cual deberá ceñirse a los defectos señalados por el registrador sustituido con los que el registrador sustituto hubiere manifestado su conformidad. Nada impide que el comprador frente al que se ejercita el retracto reconozca la existencia del derecho y se allane a la pretensión de ejercitarlo de su titular. Si, conocida la venta, el titular del retracto anuncia su intención de ejercitarlo y el comprador se aviene, este último queda vinculado y no podrá ya ir contra sus propios actos (nadie dudaría de la virtualidad y plenos efectos de un allanamiento en estos términos en sede judicial y en el curso de un procedimiento tendente a declarar tal derecho de adquisición preferente). Es por ello perfectamente aplicable al caso la doctrina de la Sentencia del Tribunal Supremo que se cita (de 17 de junio de 1997), según la cual, si el comprador retraído consiente en el retracto ejercitado extrajudicialmente por el retrayente dentro del plazo, aquel derecho puede considerarse ejercitado y consumado, naciendo para el segundo acción para exigir el cumplimiento de lo convenido, que es por tanto completamente distinta de la acción de retracto. De este modo, la formalización en escritura no sería sino la plasmación documental del previo ejercicio de un derecho (de preferente adquisición en virtud de retracto legal) que, de tener lugar extrajudicialmente, no está sujeto a forma «ad solemnitatem» alguna (rige el principio de libertad de forma ex artículo 1278 del Código Civil). |
| R. 30/5/2016 BOE: 23/6/2016 Registro de Alicante n 3. OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD: REQUISITOS DE INSCRIPCIÓN. Tratándose de escrituras autorizadas con anterioridad a la entrada en vigor de una determina norma de protección de legalidad urbanística pero presentadas en el Registro de la Propiedad durante su vigencia, debe exigir el registrador su aplicación, pues el objeto de su calificación se extiende a los requisitos exigidos para la inscripción. A tenor del imperativo consagrado en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y concordantes de su Reglamento, el registrador en su labor de calificación debe tomar en consideración tanto los asientos del Registro como los documentos presentados -todo ello de acuerdo con la normativa aplicable-, para poder determinar la validez del acto contenido en el título objeto de presentación o verificar el cumplimiento de requisitos que le impone la Ley. Dentro de esta normativa aplicable a considerar se incluye, sin ninguna duda, los concretos planes de ordenación territorial o urbanística en vigor que afecten a la zona en cuestión, cuya naturaleza normativa no cabe discutir (artículo 18 de la Ley 42/2007, de 13 de diciembre, del Patrimonio Natural y de la Biodiversidad, Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de octubre de 2014 y Resolución de 28 de febrero de 2015 de la Dirección General de los Registros y del Notariado). En este sentido, como la Resolución de 1 de julio de 2015 reconoció, ciertamente no es competencia de este Centro Directivo, ni tampoco del registrador calificar la naturaleza de la eventual infracción cometida, pero sí lo es la de comprobar el plazo aplicable a efectos del artículo 20.4, hoy 28.4, de la Ley de suelo estatal que, recordemos, no requiere una prueba exhaustiva de la efectiva prescripción; destacando que si la norma sustantiva aplicable dispone que si la edificación se realizara sobre terrenos calificados con régimen especial -generalmente sistemas generales, zonas verdes, espacios libres o suelo no urbanizable especial, según la diferente normativa autonómica- la Administración podrá actuar sin limitación alguna de plazo, se deduce que, en esos supuestos particulares, no cabe la consolidación de la obra por antigüedad. En el presente caso, no se aporta tal certificación municipal, sino que es el propio técnico que certifica sobre la antigüedad de la obra (extremo que no se duda de que esté incluido entre sus atribuciones profesionales y facultades certificantes), también certifica que el suelo sobre el que se ubica la edificación tiene «calificación urbanística de Suelo No Urbanizable Común», y es precisamente en este extremo de la certificación técnica en el que el Notario recurrente fundamenta esencialmente su recurso. Sin embargo, es claro que siendo tal extremo una cuestión estrictamente jurídica, y no meramente técnica, la afirmación del arquitecto al respecto sólo puede tener valor de informe o dictamen profesional, y no el de auténtica certificación que pudiera acreditar de modo concluyente la concreta calificación urbanística del suelo, extremo reservado a los órganos competentes de la administración de la que emana la normativa y planeamiento urbanísticos aplicables en cada caso. A partir de la entrada en vigor de la Ley 13/2015 no es posible el acceso registral de declaración de edificaciones o instalaciones sin que en el título correspondiente conste la delimitación geográfica de su ubicación precisa. Además, para que, una vez precisada la concreta ubicación geográfica de la porción de suelo ocupada por la edificación, el registrador pueda tener la certeza de que esa porción de suelo se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique. |
| R. 31/5/2016 BOE: 23/6/2016 Registro de Vilanova i la Geltrú n 1. HIPOTECA: APLICACIÓN DE LA LEY 2/2009. De conformidad con los artículos 324 y 326 de la Ley Hipotecaria y la doctrina de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 16 de febrero de 2005, 5, 17 y 18 de marzo de 2008 y 1 de agosto de 2014), el objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad y Mercantil es exclusivamente la determinación de si la calificación negativa realizada por el registrador titular del registro en que debe inscribirse el negocio celebrado es o no ajustada a Derecho tanto formal como sustantivamente; no pudiendo entrar a valorar otros posibles defectos que pudiera contener la escritura, ni tampoco aquellos defectos puestos de manifiesto en la nota de calificación que no hubieran sido objeto de impugnación. Se discute acerca de la competencia de los registradores de la Propiedad para realizar indagaciones más allá de su Registro en orden a averiguar si una determinada persona o entidad se dedica de forma habitual a la concesión de préstamos, acerca de cuándo se puede entender que concurre el presupuesto de habitualidad en la concesión de tales créditos o préstamos, y acerca de si es suficiente para excluir la aplicación de la Ley 2/2009 que el acreedor haga constar expresamente en la escritura de constitución del préstamo hipotecario que no se dedica de manera profesional a la concesión de préstamos hipotecarios. De la exposición de motivos de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo de 4 de febrero, sobre contratos de crédito celebrados con consumidores sobre bienes inmuebles de uso residencial resulta que no sólo las autoridades económicas sino todos los operadores jurídicos deberán prestar la mayor diligencia en la consecución de esa finalidad de protección del consumidor, finalidad que, a su vez, condicionará la interpretación de las normas nacionales sobre la materia según viene reiterando el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (vid. resoluciones de 13 de septiembre de 2013 y 5 de febrero de 2014, entre otras). En consecuencia, ha sido correcta la actuación de la registradora de la Propiedad al acudir, como medio para completar la calificación y evaluación del cumplimiento de los requisitos legales por parte del acreedor, a la consulta de los asientos de su propio Registro en otras fincas (como también, según ha declarado este Centro Directivo, se encuentra facultado para consultar, a estos efectos, los asientos de otros registros de la Propiedad a través del «Servicio de Interconexión entre los Registros») y no admitir sin más como suficiente la manifestación negativa del acreedor acerca de su condición de profesional. La prevalencia en este ámbito del principio de protección de los consumidores y la aplicación del artículo 8 de la repetida Ley que establece que «corresponde a las empresas -acreedores- la prueba del cumplimiento de las obligaciones que les impone esta Ley», han llevado ya a este Centro Directivo (vid. Resolución de 28 de julio de 2015) a considerar que la concesión de simplemente dos préstamos constituye indicio suficiente acerca de la cuestión debatida y justificación adecuada para exigir bien el cumplimiento de los requisitos legales impuestos por la citada Ley o bien una prueba satisfactoria de su no necesidad. Por tanto, con más razón, en el supuesto objeto de este expediente se considera que la concesión de treinta y cinco créditos, constituye prueba objetiva suficiente de la habitualidad en tal actividad. En cuanto a la ausencia del cumplimiento de los requisitos del primer grupo, es decir, la inscripción con carácter previo al inicio del ejercicio de su actividad del prestamista profesional en el Registro público especial que corresponda (artículo 3 de la Ley 2/2009), y de contratación previa a tal inscripción de un seguro de responsabilidad civil o de un aval bancario que cubra las responsabilidades en que pudieran incurrir frente a los consumidores por los perjuicios derivados de la realización de la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios (artículo 7 de la Ley 2/2009), en tales casos el defecto debe considerarse subsanable. En cuanto a la falta de reflejo en el título calificado del cumplimiento de las obligaciones o requisitos del proceso de contratación del préstamo hipotecario recogidas en los artículos 14 a 18 de la Ley 2/2009: información precontractual, oferta vinculante, transparencia de las condiciones de los contratos, tasación del bien hipotecado, derecho de examen del proyecto de escritura con una antelación de tres días en el despacho del notario autorizante y obligaciones de información y advertencias notariales, dado que su cumplimiento es determinante de una adecuada formación de la voluntad contractual del consumidor y del conocimiento real por el deudor de los concretos riesgos contratados, su omisión puede afectar a la validez del contrato, también ha de considerarse insubsanable el defecto. |
| R. 1/6/2016 BOE: 23/6/2016 Registro de Arteixo. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: LÍMITE DE RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA. La cuestión sobre la que realmente versa el objeto del recurso es si cuando el acreedor, en el ejercicio de la facultad que le reconoce el artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, pide la adjudicación «por la cantidad que se le deba por todos los conceptos», se produce la inmediata extinción de los créditos objeto de la ejecución como si se tratase de una dación en pago, de forma que no hay remate propiamente dicho ni en consecuencia sobrante o si, por el contrario, por existir acreedores posteriores, dicho valor de adjudicación en el exceso de lo garantizado por la hipoteca, ha de tener el mismo tratamiento que el precio de remate. Para resolver esta cuestión es necesario poner en relación los artículos 671 y 692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 130 y 132 de la Ley Hipotecaria. Una vez admitido por el recurrente que la deuda acumulada es superior a la responsabilidad hipotecaria, queda por determinar el destino de la cantidad excedente cuando, como en este caso, el acreedor se adjudique la finca por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, existiendo acreedores posteriores. De la dicción del artículo 671 LEC resulta claro que la referencia a la cantidad que se le deba por todos los conceptos es tomada como el valor o precio por el que se adjudica el inmueble. Con ese valor habrá de procederse al pago de lo que se le debe al ejecutante y al resto de acreedores que, dado que excede de las cantidades garantizadas con la hipoteca que actúan como límite conforme al artículo 692, puedan tener derecho preferente para el cobro, porque el hecho de que el acreedor, en el ejercicio del derecho de opción que la ley le concede, elija uno u otro valor para que sirva como precio de remate de la subasta no impide que existiendo acreedores posteriores inscritos o anotados puedan estos satisfacer sus créditos. Tampoco resulta admisible el argumento del recurrente en el sentido de que puesto que se trata de una especie de dación en pago y la deuda se extingue, no hay remanente a favor de terceros. Aun considerando, cuestión harto dudosa conforme a lo anteriormente expuesto, que se produjese una suerte de dación en pago, esta supondría la extinción de la deuda del adjudicatario pero en ningún caso la de otros acreedores. Es más, si se aplicasen las consecuencias de la dación en pago convencional, el ejecutante debería adquirir la finca con la subsistencia de las cargas inscritas. |
| R. 1/6/2016 BOE: 23/6/2016 Registro de Ferrol. RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO: LEGITIMACIÓN PARA PROMOVERLA. RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. Respecto del primer defecto, no debe confundirse la rogación para la práctica de un asiento, que el artículo 6 de la Ley Hipotecaria y el artículo 39 del Reglamento Hipotecario facilitan en cuanto la admiten a quien presente los documentos correspondientes en el Registro, sin necesidad de acreditar ninguna representación de forma auténtica, con la legitimación para solicitar la rectificación de determinados asientos registrales que de conformidad con el artículo 40 de la Ley Hipotecaria compete al «. titular del dominio o derecho real que no esté inscrito, que lo esté erróneamente o que resulte lesionado por el asiento inexacto…». Como afirmó este Centro Directivo en Resolución de 18 de enero de 2012, el recurso es el cauce legalmente arbitrado para impugnar las calificaciones de los registradores cuando suspendan o denieguen el asiento solicitado; pero cuando dicha calificación, haya sido o no acertada, ha desembocado en la práctica del asiento, éste queda bajo la salvaguardia de los tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria) y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la propia Ley, lo que conduce a su artículo 40, en el que se regulan los mecanismos para lograr la rectificación del contenido del Registro cuando es inexacto. |
| R. 2/6/2016 BOE: 23/6/2016 Registro de Cunit. RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO: PROCEDIMIENTOS. Toda la doctrina elaborada a través de los preceptos de la Ley y del Reglamento Hipotecarios y de las Resoluciones de este Centro Directivo relativa a la rectificación del Registro parte del principio esencial que afirma que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria). Por ello, como ha reiterado este Centro Directivo (cfr., por todas, las Resoluciones de 2 de febrero de 2005, 19 de diciembre de 2006, 19 de junio de 2010, 23 de agosto de 2011 y 5 y 20 de febrero y 27 de marzo de 2015), la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho -lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad-, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho. A diferencia de lo que ocurre con la inexactitud provocada por la falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento, cuya rectificación, como señala el artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria no exige el consentimiento del registrador, en el caso de la rectificación de errores de concepto, esta intervención es necesaria. El artículo 217, párrafo primero, de la Ley Hipotecaria dispone que: «Los errores de concepto cometidos en inscripciones, anotaciones o cancelaciones, o en otros asientos referentes a ellas, cuando no resulten claramente de las mismas, no se rectificarán sin el acuerdo unánime de todos los interesados y del Registrador, o una providencia judicial que lo ordene». Parece claro, a la vista del citado artículo, que el consentimiento o acuerdo unánime de todos los interesados y del registrador son requisitos indispensables para la rectificación. Ciertamente, la legislación hipotecaria diferencia dos procedimientos para la rectificación de los errores de concepto: el que exige el acuerdo unánime de los interesados y del registrador o, en su defecto, resolución judicial, y el que permite la rectificación de oficio por parte del registrador cuando el error resulte claramente de los asientos practicados o, tratándose de asientos de presentación y notas, cuando la inscripción principal respectiva baste para darlo a conocer (cfr. artículo 217 de la Ley Hipotecaria y Resolución de 9 de noviembre de 2009). Sin embargo, si el error proviene de la tramitación de un expediente administrativo, tampoco procedería la rectificación del Registro por mera solicitud, sino que se precisaría rectificación del expediente administrativo que dio lugar a la certificación administrativa que sirvió de título inscribible. |
| R. 2/6/2016 BOE: 23/6/2016 Registro de Madrid n 3. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD: CONSTANCIA DE LAS CIRCUNSTANCIAS NECESARIAS PARA PRACTICAR EL ASIENTO. ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO: ARTÍCULO 708 DE LA LEC. Debe centrarse la presente Resolución en dirimir si es inscribible un mandamiento expedido por la secretaria judicial del Juzgado de Primera Instancia número 61 de Madrid en el que se inserta una sentencia firme por la que se estima íntegramente la demanda interpuesta por doña M. S. L. contra la herencia yacente, herederos ignorados o causahabientes de don A. S. M. por la que se condena a la parte demandada a «la elevación a escritura pública del contrato privado de compraventa suscrito de forma verbal en el mes de noviembre de 1970». Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que constituye una regla esencial de nuestro Derecho hipotecario (vid. artículos 3, 9, 18 y 21 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento) la necesidad de que del título presentado a inscripción resulten todas las circunstancias que son precisas para practicar el asiento solicitado. Por tanto, en el presente supuesto no se entiende cumplida tal constancia puesto que, como indica el registrador en su nota, ni se conoce el contenido del contrato que se debiere elevar a público, ni el juez indica en la propia sentencia el contenido mínimo del mismo que permita al registrador practicar el asiento registral correspondiente. Como ha señalado en diversas ocasiones este Centro Directivo, serán inscribibles en el Registro de la Propiedad las declaraciones de voluntad dictadas por el Juez en sustitución forzosa del obligado, cuando estén predeterminados los elementos esenciales del negocio; pero en nada suplen a la declaración de voluntad del demandante, que deberá someterse a las reglas generales de formalización en escritura pública (cfr. artículos 1217, 1218, 1279 y 1280 del Código Civil, artículo 3 de la Ley Hipotecaria y artículos 143 y 144 del Reglamento Notarial). Por todo ello, lo procedente es entender que la Ley de Enjuiciamiento Civil no dispone la inscripción directa de los documentos presentados, sino que la nueva forma de ejecución procesal permite al demandante otorgar la escritura de elevación a público del documento privado compareciendo ante el Notario por sí solo, apoyándose en los testimonios de la sentencia y del auto que suple la voluntad del demandado. |
| R. 6/6/2016 BOE: 28/6/2016 Registro de Vigo n 5. SUSTITUCIÓN VULGAR: REQUISITOS PAARA SER SUSTITUTO Y FORMA DE ACREDITARLO. Como ha señalado este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 1 de marzo de 2014 y 29 de enero de 2016) «.resulta de especial trascendencia lo dispuesto en los párrafos tercero y cuarto del artículo 82 del Reglamento Hipotecario, que establecen: «En las sustituciones hereditarias de cualquier clase, cuando no estuvieren designados nominativamente los sustitutos, podrá determinarse por acta de notoriedad tramitada conforme al Reglamento Notarial, siempre que los hechos que los produzcan sean susceptibles de acreditarse por medio de ella». «El acta de notoriedad también será título suficiente para hacer constar la extinción de la sustitución, o la ineficacia del llamamiento sustitutorio, por cumplimiento o no cumplimiento de condición, siempre que los hechos que los produzcan sean susceptibles de acreditarse por medio de ella». De estos dos párrafos del precepto reglamentario, que son específicos de aplicación las sustituciones hereditarias «de cualquier clase» se desprende lo siguiente: 1.o) Que, a efectos registrales, que son los que contempla el Reglamento Hipotecario, no es suficiente la mera manifestación «para hacer constar la ineficacia del llamamiento sustitutorio», por cuanto ambos párrafos se refieren a la «acreditación» del hecho; 2.o) Que el Reglamento admite el acta de notoriedad tramitada conforme al Reglamento Notarial como medio adecuado para acreditar tal ineficacia, que cuando se trate de un «hecho», es en este caso un hecho negativo, pues consiste en acreditar la inexistencia de los descendientes llamados como sustitutos vulgares para así dar paso al derecho de acrecer; 3.o) Que el supuesto más frecuente, e incluso típico, de «ineficacia del llamamiento sustitutorio» es precisamente la inexistencia de descendientes y que se trata de un hecho que es susceptible de acreditarse por medio de acta de notoriedad tramitada conforme al Reglamento Notarial, por la vía del artículo 209 del mismo, pues, si para acreditar la declaración de herederos abintestato se prevé el acta de notoriedad del artículo 209 bis del mismo Reglamento, no existe obstáculo para que uno de los extremos que es necesario acreditar por esta última, pueda acreditarse por el acta de notoriedad ordinaria del artículo 209 cuando no haya necesidad de acudir al acta de notoriedad de declaración de herederos abintestato; y, 4.o) Que el acta de notoriedad no es el medio exclusivo para acreditar la ineficacia del llamamiento sustitutorio, puesto que el artículo 82 establece que «podrá determinarse» por ella (párrafo tercero) y que «también será título suficiente» (párrafo cuarto), por lo que también existen otros medios de acreditación, tal como ha señalado este Centro Directivo, y concretamente, aparte del testamento del heredero sustituido,(.) existe en todo caso la posibilidad de obtener la declaración de herederos abintestato del propio sustituto, que puede ser útil si tuviera otros bienes, y que, según quienes la solicitaran, podría tramitarse por medio de acta de declaración o por auto judicial, atendiendo a los parientes de que se tratara». En definitiva, en esta Resolución se admiten diversos medios para acreditar la inexistencia de sustitutos distintos del acta de notoriedad, entendiendo actualmente este Centro Directivo que pudiera admitirse incluso la realizada por los albaceas atendiendo a las circunstancias concurrentes en cada caso. (cfr. Resolución de 30 de septiembre de 2013). Relativo al artículo 758 del Código Civil, la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de octubre de 2004 establece: «Ocurre aquí que la herencia ha sido repudiada por los herederos instituidos y también por los descendientes en primer grado de éstos, lo que no es óbice para que, en virtud de lo expresado en el testamento (sustituyéndolos vulgarmente por sus respectivos descendientes), sean llamados otros sustitutos vulgares, que hayan sobrevivido no sólo al testador, sino también al acto jurídico de las repudiaciones obradas por los herederos instituidos y sus descendientes en primer grado, es decir que tengan capacidad para heredar. la nueva delación se reproduce, retrotraída asimismo, al mismo momento, lo que supone que no resulta deferida, sino que es reproducida, no sólo en cuanto a su repetición, sino también respecto al tiempo en que se retrotrae, en cuyo momento (fallecimiento del causante, apertura de la sucesión) es cuando hay que apreciarla capacidad de los sustitutos». En consecuencia, tanto de la literalidad del artículo 758 del Código Civil como de la jurisprudencia mencionada, resulta que para heredar o adquirir el derecho al legado, se requiere al menos estar vivo al tiempo del fallecimiento del testador que es el momento de la apertura de la sucesión, sin perjuicio de la discusión doctrinal sobre si se requiere capacidad para suceder al tiempo de la renuncia del primer instituido. En el supuesto de este expediente, la bisnieta cuya renuncia exige la registradora, al no haber nacido en el momento de la apertura de la sucesión, no tiene capacidad para suceder. |
| R. 6/6/2016 BOE: 28/6/2016 Registro de Mojácar. RECURSO GUBERNATIVO: INFORME DEL REGISTRADOR. PROPIEDAD HORIZONTAL: OBRAS EN ELEMENTOS PRIVATIVOS. Constituye por tanto el objeto del presente recurso determinar si es susceptible de inscripción una así llamada «escritura de adaptación descriptiva de local comercial» que deja constancia documental de la existencia de un acceso directo del local a una calle cuando en la descripción registral indica que tiene su entrada principal por otra vía pública. El artículo 7.1 de la Ley 49/1960 dispone que «el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador». fachada queda incluida por el artículo 395 del Código Civil entre los elementos comunes, «con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores». No obstante lo anterior, del propio título constitutivo pueden resultar cláusulas que permitan y anticipen el consentimiento requerido por la Ley sobre propiedad horizontal para su modificación. El alcance del informe del registrador ha sido establecido por este Centro Directivo en diversas ocasiones dejando claro que se trata de un trámite en el que el registrador puede profundizar sobre los argumentos utilizados para determinar los defectos señalados en su nota de calificación, pero en el que en ningún caso se pueden añadir nuevos defectos, ya que sólo si el recurrente conoce en el momento inicial todos los defectos que impiden la inscripción del título según la opinión del registrador, podrá defenderse eficazmente, argumentando jurídicamente acerca de la posibilidad de tal inscripción. No constituye, pues, procesalmente una contestación al recurso, contestación que pueda ser reargüida por el recurrente. La valoración sobre el informe corresponde a este Centro Directivo, pero de ninguna forma genera trámite de audiencia que pueda justificar la necesidad de dar traslado del mismo al recurrente, precisamente porque su contenido, como se ha dicho, no puede modificar los defectos apreciados en la nota de calificación. |
| R. 7/6/2016 BOE: 28/6/2016 Registro de Palencia n 1. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: REQUISITOS DE INSCRIPCIÓN. CONCURSO DE ACREEDORES: EJECUCIÓN DE HIPOTECA. Conforme a lo establecido en los artículos 9.e) de la Ley Hipotecaria y 51.9.a de su Reglamento, una de las circunstancias esenciales que se han de consignar en la inscripción y que han de resultar con total claridad del título, es la referente a la persona natural o jurídica a cuyo favor se haya de practicar la inscripción. De la interpretación conjunta de los artículos 56 y 57 de la misma Ley Concursal debe entenderse que los bienes no necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial no están sujetos a limitación en cuanto al inicio o continuación del proceso de ejecución, por cuanto la paralización de ejecuciones de garantías reales a que se refiere el artículo 56, se refiere únicamente a los bienes necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial, y, el artículo 57 dice literalmente «el ejercicio de acciones que se inicie o se reanude conforme a lo previsto en el artículo anterior durante la tramitación del concurso se someterá́ a la jurisdicción del juez de este,.», es decir, referido exclusivamente a los bienes necesarios. La única restricción aplicable en estos supuestos sería la prevista en el apartado tercero del artículo 57 de la Ley Concursal, cuando determina que «abierta la fase de liquidación, los acreedores que antes de la declaración de concurso no hubieran ejercitado estas acciones perderán el derecho de hacerlo en procedimiento separado. Las actuaciones que hubieran quedado suspendidas como consecuencia de la declaración de concurso se reanudarán, acumulándose al procedimiento de ejecución colectiva como pieza separada». Por ello resulta fundamental que quede claramente establecida la condición del bien en cuestión, en este caso la finca hipotecada, como necesario para la continuidad de la actividad profesional o empresarial y la calificación del registrador debe extenderse a la exigencia de dicha circunstancia. Del expediente resulta que las fincas ejecutadas se han adjudicado al actor ante la ausencia de postores y por el 50% del valor de tasación, por lo que es evidente que el importe total de la adjudicación es inferior a la cantidad reclamada por principal y a la responsabilidad hipotecaria global sobre este concepto, por lo que no existe sobrante ni posibilidad de calificar si el mismo está o no consignado debidamente en beneficio de acreedores posteriores que, por otro lado, no consta si existen según lo consignado en la calificación. Y tampoco se ha señalado en la nota que el valor de adjudicación de alguna de las fincas exceda de la cantidad que por principal constituya el límite de cobertura hipotecaria. |
| R. 7/6/2016 BOE: 28/6/2016 Registro de Sant Feliu de Llobregat n1. PRINCIPIO DE PRIORIDAD: CIERRE DEL REGISTRO. Conforme al artículo 17 de la LH inscrito un título traslativo del dominio no puede inscribirse otro que se le oponga o sea incompatible respecto de la misma finca. |
| R. 8/6/2016 BOE: 28/6/2016 Registro de Petra. BASE GRÁFICA: INSCRIPCIÓN OBLIGATORIA. Como señaló la Resolución de 12 de febrero de 2016, no siempre será necesario tramitar este procedimiento para la inscripción de la representación gráfica en los casos en que tal inscripción es preceptiva, como ocurre con los supuestos enunciados en el artículo 9, letra b, primer párrafo. La falta de una remisión expresa desde el artículo 9 al artículo 199 supone que con carácter general no será necesaria la tramitación previa de este procedimiento, sin perjuicio de efectuar las notificaciones previstas en el artículo 9, letra b, párrafo séptimo, una vez practicada la inscripción correspondiente. Se exceptúan aquellos supuestos en los que, por incluirse además alguna rectificación superficial de las fincas superior al 10% o alguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral (cfr. artículo 9, letra b, párrafo cuarto), fuera necesaria la tramitación del citado procedimiento para preservar eventuales derechos de colindantes que pudieran resultar afectados. En el artículo 9 de la Ley Hipotecaria se dispone que «para la incorporación de la representación gráfica de la finca al folio real, deberá aportarse junto con el título inscribible la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, salvo que se trate de uno de los supuestos en los que la ley admita otra representación gráfica georreferenciada alternativa». Y en el artículos 10 de la Ley Hipotecaria se indica que «en los casos de incorporación de la representación gráfica georreferenciada conforme a lo dispuesto en la letra b) del artículo 9, deberá aportarse, junto al título inscribible, certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, salvo que se trate de uno de los supuestos regulados en el apartado 3 de este artículo». En ninguno de ellos, ni en el artículo 199.1 antes citado, se habla expresamente de que, además de aportar la certificación catastral descriptiva y gráfica, haya de describirse en el título la finca según lo que resulta de tal certificación. También hay que apuntar la posibilidad de prescindir de la representación gráfica para la inscripción de una modificación hipotecaria en los casos en que la finca resultante de la misma carezca de existencia actual por haberse producido otra modificación posterior en la que se aporte la representación gráfica que en definitiva tiene la finca y ambas operaciones accedan simultáneamente al Registro. Así lo impone la interpretación conjunta de los artículos 9 b), 198 y 199 de la Ley Hipotecaria y la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral. |
| R. 13/6/2016 BOE: 21/7/2016 Registro de Ibi. DERECHO DE REVERSIÓN DEL 812 CC: NATURALEZA Y EFECTOS. Nada resulta del artículo 812 del Código Civil en relación con las deudas, de manera que es indudable que los bienes sujetos a la reversión o sus subrogados no integran la herencia de la donataria, por lo que quedan al margen de la liquidación del caudal relicto de ésta, siendo que a los acreedores de ésta o de los herederos, en virtud del título de adquisición que publica el Registro -donación de sus padres- y la falta de posteridad, ya se anticipa la posibilidad de la reversión legal del artículo 812. En este sentido, la reversión opera de una forma automática, sin necesidad de previa partición y liquidación de la herencia de la donataria para el ejercicio de la reversión. Por ello no es necesario que este Centro Directivo se pronuncie sobre la posible responsabilidad del donante por las deudas del donatario, ni determine si esta responsabilidad queda limitada a los bienes donados. La dificultad que existe en el presente caso, deriva de la naturaleza de los bienes donados, ya que eran de carácter ganancial de ambos cónyuges y no eran privativos del padre donante, que es el único que ha sobrevivido a su hija. Entender que no se produce la reversión en modo alguno, por presuponer la sobrevivencia de los dos cónyuges donantes sería contrario a la voluntad presunta de éstos al otorgar la donación. Tampoco cabe entender que la reversión se realizaría en favor del donante sobreviviente sólo sobre la mitad indivisa del bien donado, pues en el régimen de gananciales no cabe distinguir mitades indivisas para atribuirlas respectivamente a los cónyuges, no previendo el Código Civil de manera expresa una solución excepcional como la prevista en el artículo 524 del Código de Derecho Foral de Aragón. Atendiendo al fundamento de la reversión legal, es decir a la voluntad presunta de los cónyuges codonantes, debe considerarse que tratándose de donación de un bien ganancial tendrá lugar el retorno legal en favor del cónyuge sobreviviente (no puede ignorarse la consideración legal del interés personalísimo de los donantes) y que el objeto de la reversión debe estimarse integrado en la masa ganancial de la que salió, por lo que se deberá sujetar a liquidación entre el cónyuge supérstite y los herederos de la esposa fallecida; o, si la sociedad de gananciales se ha liquidado, deberá adicionarse a la liquidación practicada. |
| R. 13/6/2016 BOE: 21/7/2016 Registro de Pinto n 2. AGRUPACIÓN: NO NECESITA LICENCIA URBANÍSTICA. AGRUPACIÓN: GEORREFERENCIACIÓN. Corresponde a las Comunidades Autónomas (en este caso, a la de Madrid) determinar qué clase de actos de naturaleza urbanística están sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa, las limitaciones que éstas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realización de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los límites por éstas impuestos. Sin embargo, corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro, siempre que la legislación autonómica aplicable exija la licencia para poder realizar legalmente el mismo. El legislador estatal, a la hora de establecer requisitos de acceso al Registro de la Propiedad, sólo ha considerado necesario exigir licencia o autorización administrativa para los actos de división o segregación de fincas, o que, sin suponer en sentido estricto un acto de división, sí que lleve consigo semejantes consecuencias prácticas de generación de nuevas porciones de suelo, inferiores en tamaño a la original, destinadas a un uso individualizado (venta de cuotas con adscripción de uso, y constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva). Pero de ninguna manera ha pretendido dicha normativa estatal imponer la necesidad de licencia para actos que, como las agrupaciones, lo que generan son fincas de mayor cabida que las iniciales. Cualquiera que sea la fecha de su otorgamiento, en el que se formalice una división o agrupación de finca, incluyendo las subespecies registrales de la segregación y la agregación, y que se presente a inscripción a partir del 1 de noviembre de 2015, habrá de cumplir con la exigencia legal de aportación preceptiva, para su calificación e inscripción, de la representación georreferenciada con coordenadas de los vértices de las fincas a las que afecte. El caso objeto de este expediente consiste en la agrupación de dos fincas colindantes que están perfectamente identificadas con dos parcelas catastrales también colindantes. La registradora considera que no se inserta ni se acompaña representación gráfica georreferenciada de la finca resultante de la agrupación que complete su descripción literal. Es cierto que en buena parte de los casos a los que alude el párrafo primero del artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria resulta imprescindible aportar una base gráfica específica de la finca o fincas resultantes. Sin embargo, no debe olvidarse que la citada Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro de 26 de octubre de 2015 también establece en el párrafo tercero de su apartado octavo que: «Cuando la coordinación se produzca entre una finca registral y varias parcelas catastrales por corresponderse con el perímetro de todas ellas, en el folio real y en la publicidad registral se hará constar dicho extremo así como las referencias catastrales de los inmuebles y la representación gráfica de cada una de las parcelas catastrales con cuyo conjunto se corresponde la finca. En la base de datos catastral y en las certificaciones catastrales que se expidan de cada uno de los inmuebles se expresará que se encuentran coordinados, junto con otros, con la finca registral expresando su código identificador». Por ello, ningún obstáculo debe haber para inscribir la agrupación recogida en la escritura calificada, inscribiendo las bases gráficas catastrales de las dos parcelas que se agrupan. |
| R. 15/6/2016 BOE: 21/7/2016 Registro de Palma de Mallorca n 8. ESPACIOS NATURALES PROTEGIDOS: DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO EN LA LEGISLACION BALEAR. En el presente caso, según el historial registral, se trata de una «porción de tierra (.), sita en el término de Banyalbufar, que mide doscientas veintisiete hectáreas, ochenta y nueve áreas y noventa y tres centiáreas (.) Sobre dicha finca existe construida (.) una casa rústica (.) conocida con el nombre (…)». La declaración de la Serra de Tramontana, como paraje natural, se produjo mediante el Acuerdo de Consejo de Gobierno de 16 de marzo de 2007 («Boletín Oficial de las Illes Balears» número 54, del año 2007), bajo la vigencia de la Ley 5/2005, de 26 de mayo. En base a lo expuesto y dado que la finca registral está situada en el término municipal de Banyalbufar y como éste forma parte del paraje natural de Serra de Tramontana, el transmitente tiene que notificar fehacientemente a la Administración las condiciones esenciales de la transmisión pretendida o, en su caso, copia fehaciente de la escritura pública en que se haya instrumentado la transmisión a efectos de ejercitar los derechos de tanteo y retracto. En el presente caso el registrador ha aportado al expediente informe de base gráfica emitida por la Consellería de Medio Ambiente, de la que resulta la extensión del paraje natural de la Serra de Tramontana y la integra ubicación del municipio de Banyalbufar en dicho paraje. Por lo tanto, huelga aquí toda controversia sobre la retroactividad o irretroactividad de la citada Ley 5/2005, 26 de mayo, puesto que lo que únicamente se está examinando es la actividad que debe desplegar el registrador respecto de títulos que pretendan acceder al Registro -vigente la citada ley- y que contengan actos o negocios jurídicos respecto de los cuales la normativa vigente al tiempo de su otorgamiento contenga alguna determinación en cuanto a posibles derechos de adquisición preferente (como ocurre en el presente caso), lo que no es sino una consecuencia más de las limitaciones legales del dominio, tan claramente proclamadas en nuestro ordenamiento jurídico (cfr. artículos 33.2 de la Constitución y 348 del Código Civil). Como se reconoce en el párrafo tercero del apartado octavo de la Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro de 26 de octubre de 2015, una finca registral puede estar integrada por varias parcelas catastrales y no por ello puede entenderse, como pretende el recurrente, que el objeto de la transmisión afectada por el derecho de adquisición preferente sean tantas fincas como parcelas catastrales comprenda la finca registral, sino que ésta sigue conservando su unidad como objeto de la transmisión, tal y como resulta del propio tenor de la escritura.Finamente hay que rechazar el argumento que señala el recurrente de que ha cumplido con la obligación legal de notificar a la administración la transmisión, por el hecho de haber enviado copia electrónica con firma reconocida de la escritura a la Agencia Tributaria de las Illes Balears, ya que cuando el artículo 27 de la Ley 5/2005 hace referencia a la Administración, ésta no es otra que la Administración competente, Conselleria de Medio Ambiente. |
| R. 15/6/2016 BOE: 21/7/2016 Registro de Orihuela n 4. HERENCIA: APLICACIÓN DEL REGLAMENTO SUCESORIO EUROPEO. En el presente recurso un causante británico fallece tras la entrada en aplicación del Reglamento (17 de agosto de 2015), teniendo su última residencia habitual en España, y con patrimonio en España y al parecer en otros Estados.Alega el recurrente que siendo el causante de nacionalidad británica y no participando Reino Unido en el Reglamento (UE) no 650/2012 del Parlamento Europeo y Consejo, de 4 de julio de 2012, la norma no le vincula, siendo aplicable a la sucesión la ley del Reino Unido que consagra la libertad de testar. En primer lugar, debido a la universalidad de la ley aplicable que en él mismo se prevé como característica común de los Reglamentos europeos que regulan la ley aplicable desde el Reglamento (UE) no 598/2008 (Roma I). Aunque Reino Unido, como Irlanda, se encuentren actualmente en posición técnica de Estados miembros en situación provisional de opt out, conforme a los protocolos 21 y 22 anejos al Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea y no sean Estado miembro participantes, lo cierto es que la herencia establecida en España ante notaria española, debe tener en cuenta las normas sobre la ley aplicable del Reglamento, lo que conduce al Capítulo III del Reglamento. Ciertamente el artículo 21.1 del Reglamento (UE) n.o 650/2012 dispone una norma de conflicto principal que determina que será ley aplicable la norma del Estado en el que el causante tuviera su residencia habitual en el momento del fallecimiento, ley que será aplicable a la universalidad de la herencia, bienes muebles e inmuebles, incluso cuando no resulte ser aplicable la ley de un Estado miembro, dada la aplicación universal del Reglamento (artículos 20 y 23.1, ex 34). No obstante, la regla de la residencia no es absoluta. La «professio iuris», la elección de la ley de una de las nacionalidades que posea el disponente al tiempo de la realización de la disposición de última voluntad o del fallecimiento del causante, ha de reunir ciertos requisitos formales: debe hacerse expresamente y en forma de disposición «mortis causa» o habrá de resultar de los términos de una disposición de ese tipo. No obstante, debe predicarse una interpretación flexible de su disposición transitoria -artículo 83- redactada con la finalidad de que los ciudadanos europeos, pese a los tres años dados para la aplicación de la norma, no se sorprendan con las modificaciones que la misma introduce en sus tradiciones jurídicas cuando hubieran dispuesto con anterioridad a su aplicación, la forma en que debía llevarse a cabo su sucesión (vid. considerando 80). Por ello, si una disposición «mortis causa» se realizara antes del 17 de agosto de 2015 con arreglo a la ley que el causante podría haber elegido de conformidad con el presente Reglamento, se considerará que dicha ley ha sido elegida como ley aplicable a la sucesión (artículo 83.4). Y así puede entenderse de la disposición a favor sólo de su esposa realizada por el disponente, conforme al tipo de frecuencia de los testamentos británicos. Por las razones apuntadas, en base a las circunstancias transitorias concurrentes y a la necesaria seguridad jurídica que está en la lógica de la norma, junto a la eliminación de trabas jurídicas (considerandos 1, 7 y 80) ha de entenderse que el título testamentario del causante británico antes de la aplicación del reglamento, en este caso concreto, fue vehículo para el establecimiento de la «professio iuris» y que por lo tanto el testador eligió su ley nacional, por lo que la sucesión se ha de regir por la ley británica, y dado su domicilio determinado en este caso por su lugar de nacimiento, a las leyes de Reino Unido. Esta solución está reforzada además por el hecho de que en el momento en que se realizó el testamento era aplicable a la sucesión la ley nacional del causante, que conduce al mismo resultado. |
| R. 16/6/2016 BOE: 21/7/2016 Registro de Gandía n 4. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: INCIDENTE EXTRAORDINARIO DE OPOSICIÓN POR CLAÚSULAS ABUSIVAS. Hay que empezar por señalar que para que las resoluciones judiciales sean susceptibles de inscripción en el Registro de la Propiedad deben ser firmes, siendo susceptibles únicamente de anotación preventiva aquellas que no gozan de firmeza. Así lo dispone el artículo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En relación con la cuestión planteada en el presente recurso y respecto de la firmeza del decreto, recientemente se ha pronunciado este Centro Directivo en Resolución de 25 de enero de 2016 en el siguiente sentido: «de las disposiciones transitorias cuartas de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, del Real Decreto-ley 11/2014, de 5 de septiembre, y de la Ley 9/2015, de 25 de mayo, resulta, que tratándose de procedimientos ejecutivos ya iniciados a la entrada en vigor de la Ley, como sucede en este supuesto, se reconoce al ejecutado la posibilidad de abrir un incidente extraordinario de oposición fundado en la existencia de cláusulas abusivas que puede ser planteado en todo procedimiento ejecutivo que no haya culminado con la puesta en posesión del inmueble al adquirente y, por tanto, aun cuando ya se haya dictado el decreto de adjudicación, si todavía no se ha producido el lanzamiento. Asimismo, en caso de que se hubiese planteado tal incidente y se hubiese dictado auto desestimatorio, cabe interponer recurso de apelación. Esta disposición expresamente afirma su carácter retroactivo. La literalidad de la misma es incuestionable y de forma que el incidente posterior, de plantearse, podría provocar el sobreseimiento de la ejecución, con los consiguientes efectos en la eficacia de la adjudicación». A la fecha de expedirse los decretos de adjudicación y cancelación no había transcurrido el plazo de dos meses extraordinario para interponer recurso de apelación, sin que conste en el mismo decreto que no se había formulado oposición por alegarse el carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible (artículo 695.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Por ello, no puede afirmarse que el decreto sea firme y pueda motivar asientos definitivos como la inscripción de la adjudicación y las cancelaciones ordenadas, de conformidad con el artículo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil antes dicho, debiendo desestimarse el recurso. |
| R. 16/6/2016 BOE: 21/7/2016 Registro de Palma de Mallorca n 9. PRINCIPIO DE ROGACIÓN: SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN. Tanto la amplitud de los términos del artículo 6 de la Ley Hipotecaria en cuanto a la presentación de títulos («quien tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir») como la regulación en la Ley y Reglamento hipotecarios (cfr. artículos citados en los «Vistos», especialmente 203.2 y 320 de la Ley Hipotecaria y 312 y 322 del Reglamento Hipotecario) al tratar de la inscripción previa de documentos necesarios para la reanudación del tracto son lo suficientemente comprensivos y facilitadores de la inscripción como para admitir que quien tenga un título que quiera inscribir y disponga también del título previo pueda presentar los dos sin mayores complicaciones. De no admitir este sistema no se garantizaría ningún derecho, sino que se estaría entorpeciendo la seguridad jurídica del derecho de la sociedad aportante que podría verse abocada a un procedimiento judicial en caso de negativa del aportante a la inscripción del título previo. En cuanto a la legitimación de la firma debe compartirse la opinión del notario recurrente en el sentido de que lo que se inscriben son los documentos a los que acompaña la instancia y no la instancia misma. Lo que es cierto es que existe una discrepancia entre la titularidad registral de la causante aportante (una tercera parte indivisa de la finca aportada) y la solicitud de inscripción de la totalidad a favor del heredero y luego de la sociedad, aunque en la escritura de herencia se le adjudica tan sólo la tercera parte de la que era titular su causante y lo mismo ocurre en la aportación a la sociedad y en la valoración que de esa aportación realiza la administración de la sociedad. Habría bastado con indicar al pie del título la indicada discordancia, que se produce únicamente en la instancia de presentación del título. |
| R. 17/6/2016 BOE: 21/7/2016 Registro de Santa Fe n 1. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: APLICACIÓN DEL 671 LEC CUANDO HAY MÀS DE UNA FINCA HIPOTECADA. La cuestión esencial que se plantea en el presente recurso es si ejecutándose un crédito en cuya garantía se constituyó hipoteca sobre dos fincas registrales y adjudicándose una de ellas conforme al artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por la cantidad «que se le adeuda por todos los conceptos» ha de entenderse referida dicha cantidad a la total que se le adeude en ese procedimiento de ejecución, con lo cual habría de dar carta de pago total, o si, por el contrario, cabe considerar dicha cantidad como la referida a la diferente responsabilidad hipotecaria atribuida a cada finca de modo que tras dicha adjudicación pueda todavía quedar un remanente que se le siga adeudando al ejecutante. En el presente expediente, el acreedor ejecuta la hipoteca que grava ambas fincas adjudicándoselas conforme al artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, aplicable por la remisión general que hace el artículo 681 y por la expresa que hace el artículo 691.4 de la misma Ley. nada dice la ley en cuanto al criterio a seguir para fijar el valor de adjudicación de dos o más fincas, ni impone que este deba ser unitario, de forma que no hay objeción legal para que, si se ejecuta una hipoteca distribuida entre varias fincas, pueda pedirse la adjudicación por valores fijados siguiendo métodos diferentes, siempre que se cumplan, claro está, los mínimos legales. La ejecución hipotecaria puede desarrollarse en un solo procedimiento y su tramitación puede ser unitaria hasta el momento de la subasta, pero a partir de este momento y hasta el remate cobra protagonismo cada finca considerada de un modo individualizado. |
| R. 17/6/2016 BOE: 21/7/2016 Registro de Málaga n 8. ANOTACIÓN DE EMBARGO: PROCEDIMIENTO DIRIGIDO CONTRA EL DEUDOR Y CONTRA EL TITULAR REGISTRAL FORMAL. Es cierto, como sostiene el recurrente, que en el presente caso, del propio mandamiento calificado resulta que el procedimiento declarativo y el ejecutivo que de él trae causa han sido seguidos tanto contra el deudor efectivo como contra el titular registral de la finca objeto de embargo, no pudiendo, en consecuencia, alegarse eventual indefensión de ninguno de estos para impedir la anotación. Ya en la Resolución de este Centro Directivo de fecha 16 de enero de 2013 se hacía referencia a esta solución, si bien en el caso concreto se desestimó el recurso. En la indicada resolución se manifestaba que «.desde esta perspectiva es cierto, como sostiene el recurrente, que en el presente caso, del propio mandamiento calificado resulta que el procedimiento declarativo y el ejecutivo que de él trae causa han sido seguidos tanto contra el deudor efectivo como contra el titular registral de la finca objeto de embargo, no pudiendo, en consecuencia, alegarse eventual indefensión de ninguno de estos para impedir la anotación. 3. Sin embargo no es menos cierto, como mantiene el registrador, que lo que se declara embargado y cuya anotación se pretende no es la finca como propiedad del «Instituto de la Vivienda de Madrid» -embargo cuya anotación, de acuerdo con lo expuesto, no revestiría mayor inconveniente desde el plano registral-, sino los «derechos de propiedad que ostenta el demandado en la vivienda del Ivima -titular registral-». Al no constar inscritos en el Registro estos concretos derechos de propiedad, por imperativo expreso de lo dispuesto en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria no podrán ser registralmente trabados en tanto no se presente e inscriba previamente el título adquisitivo del titular de los mismos». En el supuesto contemplado en el presente expediente, a diferencia de lo que ocurría en el analizado en esa Resolución, se ha embargado el dominio perteneciente al titular registral demandado y no los derechos de propiedad que ostenta el demandado en la finca del titular registral. En este sentido, desde la perspectiva registral se han cumplido los principios de legitimación registral y tracto sucesivo, sin que el Registro de la Propiedad deba proteger derechos de terceros que no han inscrito (artículo 32 de la Ley Hipotecaria). |
| R. 20/6/2016 BOE: 21/7/2016 Registro de Alcázar de San Juan n 2. HIPOTECA: CLÁUSULAS ABUESIVAS. El presente expediente se refiere a una escritura de préstamo hipotecario en la que el prestamista es una persona física que manifiesta no dedicarse profesionalmente a la concesión de créditos y los prestatarios son dos personas físicas, las cuales hipoteca una vivienda de su propiedad manifestando que no constituye su domicilio habitual; en la que ha intervenido una entidad, «BEP Corporación Financiera, S.L.», como intermediaria, la cual cumple con los requisitos de la Ley 2/2009, de 30 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito. Por otra parte, no se expresa en la escritura de préstamo, ni en la ficha de información personalizada ni en la oferta vinculante, el destino o finalidad del capital prestado, por lo que se ha de presumir que el mismo es ajeno a la actividad comercial, empresarial o profesional de los prestatarios. en aplicación de lo dispuesto en el número 5 del artículo 22 de la Ley 2/2009 parecería que las obligaciones de información precontractual, transparencia, oferta vinculante, ficha de información personalizada (Orden EHA 2899/2011) y la normativa sobre cláusulas abusivas (Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias) referidas al préstamo o crédito hipotecario ofrecido y aceptado, solo serían aplicables si ese concreto préstamo o crédito, por razón de los sujetos intervinientes, objeto o finalidad, estuviera sujeto a dicha normativa, lo que en este caso, como se ha indicado, en principio, no tiene lugar. Pero concurren en este supuesto una serie de circunstancias especiales que a juicio de este Centro Directivo, teniendo en cuenta que la normativa sobre transparencia y abusividad no debe ser objeto de una interpretación literal sino que debe prevalecer una interpretación extensiva pro-consumidor en coherencia con la finalidad legal de favorecer respectivamente la información y la protección de los usuarios de servicios financieros (cfr. Resolución de 29 de septiembre de 2014), abogan por la aplicación de ambas normas. Esas circunstancias son la aportación de una oferta vinculante y una ficha de información personalizada referida específicamente al préstamo hipotecario escriturado; la concurrencia en el objeto de la empresa de intermediación, también, de la actividad de concesión de préstamos y créditos hipotecarios; la indicación expresa en el número 13 de la FIPER de la aplicación al contrato de préstamo del Real Decreto Legislativo 1/2007 por el que se prueba la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios; la ausencia tanto en la oferta vinculante como en la FIPER de toda referencia a los prestamistas que firman la escritura, de tal manera que la oferta aparece realizada directamente por la empresa «BEP Corporación Financiera, S.L.» (circunstancia ésta que puesta de manifiesto por la registradora calificante no ha sido contradicha en el recurso); y, por último, que las estipulaciones del contrato de préstamo hipotecario están redactadas al modo de los contratos de adhesión, por lo que muchas de sus cláusulas deben presumirse predispuestas y no negociadas. Respecto al primer defecto, es decir, que el tipo de interés ordinario del 14,99% anual es abusivo por cuanto, en este supuesto concreto, ese interés ordinario es superior al interés moratorio pactado que es de «tres veces el interés legal del dinero vigente en el momento del devengo del mismo», en el momento de la firma de la escritura del 10,50 %, y excede, en consecuencia, de la función remuneratoria que le es propia; procede reiterar, una vez más, la doctrina sentada en las Resoluciones de esta Dirección General de 30 de marzo y 22 de julio de 2015 y 7 de abril de 2016 a cuya fundamentación jurídica en extenso se remite la presente. En este mismo sentido se han manifestado las recientes Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de abril y 23 de diciembre de 2015 y 18 de febrero y 3 de junio de 2016 que fijan como doctrina jurisprudencial que en los contratos de préstamo con o sin garantía real concertados con consumidores, es abusiva la cláusula no negociada que fija un interés de demora que suponga un incremento de más de dos puntos porcentuales respecto del interés remuneratorio pactado, que considera el más idóneo, y, en caso de nulidad de la cláusula de intereses moratorios «la nulidad solo afectará al exceso respecto de los intereses remuneratorios pactados». En cuanto al segundo defecto de la nota de calificación, el carácter abusivo de la cláusula de retención por parte del acreedor, a través de la entidad intermediadora, de la cantidad de 349,77 euros del capital concedido, cantidad equivalente a dos mensualidades de intereses, a la que se aplica el citado interés fijo del 14,99 % anual y se cobra al cliente, no obstante no existir entrega efectiva de dicha cantidad hasta el término de la operación; debe ser igualmente confirmado por no concurrir razón justificativa ni proporcionalidad en la misma, lo que supone un desequilibrio en perjuicio del prestatario (cfr. artículo 87 Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios). Por último, la indicación del recurrente acerca de que la registradora debió inscribir la hipoteca limitándose a no reflejar en el asiento dicha cláusula, tampoco puede ser admitida porque al tratarse de una cláusula contractual nula por abusiva (igual que la cláusula relativa a los intereses ordinarios) que determina la cantidad exigible en la ejecución por referirse al dinero efectivamente entregado (artículos 561.1.3a y 695.1.4a de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y dado, además, que el procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados solo podrá ejercitarse sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo (artículo 130 de la Ley Hipotecaria); la ineficacia registral de las mismas o inscripción parcial de la hipoteca, en cuanto que tales cláusulas afectan a la responsabilidad hipotecaria (parte del capital y los intereses ordinarios íntegros) que, a su vez, constituye un elemento esencial delimitador del derecho real de hipoteca, precisa la solicitud expresa de los interesados conforme a lo establecido en los artículos 19 bis y 322 de la Ley Hipotecaria. |
| R. 20/6/2016 BOE: 21/7/2016 Registro de Cieza n2. HIPOTECA: DOMICILIO A EFECTOS DE REQUERIMIENTOS Y NOTIFICACIONES. La cuestión de fondo que se discute en este recurso es si es suficiente que en el procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria se designe únicamente un domicilio para notificaciones y requerimientos para la parte hipotecante o si, por el contrario, es necesario que se fije también un domicilio para los deudores no hipotecantes y, en tal caso, dado que en este supuesto concreto el hipotecante es también uno de los prestatarios, si es suficiente para cumplir con este requisito, como alega la parte recurrente, con la remisión a la estipulación en la que figura el domicilio de los prestatarios a estos efectos. Dispone el artículo 234, número 1, circunstancia 2a, del Reglamento Hipotecario que «la tramitación de la ejecución extrajudicial prevista por el artículo 129 de la Ley requerirá que en la escritura de constitución de la hipoteca se haya estipulado la sujeción de los otorgantes a este procedimiento y que consten las siguientes circunstancias: (.) 2.a El domicilio señalado por el hipotecante para la práctica de los requerimientos y de las notificaciones. La determinación del domicilio, que no podrá ser distinto del fijado para el procedimiento judicial sumario, podrá modificarse posteriormente con sujeción a lo previsto en el artículo 130 de la Ley». Por tanto, de la dicción literal del artículo se infiere que el domicilio para la práctica del requerimiento en la venta extrajudicial debe referirse al del hipotecante y no al del prestatario, como para el procedimiento judicial de ejecución directa establece el artículo 682.2.2.o de la Ley de Enjuiciamiento Civil (y, en su momento, el artículo 131.1 de la Ley Hipotecaria) que exige que «en la misma escritura de constitución, conste un domicilio, que fijará el deudor, para la práctica de los requerimientos y de las notificaciones». En el supuesto habitual de coincidencia en una misma persona o personas de la condición de deudor/es y la de hipotecante/s, no hay problema jurídico alguno porque el domicilio a efectos ejecutivos será el mismo para ambas figuras, y el mismo será fijado, además, por la misma persona en quien concurren ambas condiciones. Pero, en caso contrario, se hace preciso determinar qué domicilios se deben señalar en la escritura de constitución de hipoteca como presupuestos necesarios para la validez del pacto de venta extrajudicial. Pues bien, a juicio de este Centro Directivo, sin perjuicio de la posibilidad de señalar distintos domicilios para cada deudor-hipotecante (Resolución de 7 de febrero de 2001), dos domicilios a la misma persona con carácter subsidiario o simultáneo (Resolución de 7 de enero de 2014) o incluso señalar como domicilio todas y cada una de las fincas hipotecadas (Resolución de 9 de julio de 2001), lo que la norma quiere decir es que se debe fijar un domicilio específico a efectos de los requerimientos que deriven de la ejecución, domicilio que, por tanto, deberá ir referido respecto de todas las personas intervinientes que deban ser requeridas de pago en el procedimiento (deudor e hipotecante no deudor) porque ese requerimiento, practicado en el domicilio fijado en la escritura de constitución de hipoteca, es un trámite esencial para la validez del mismo (cfr. Resoluciones de 5 de julio de 2013 y 5 de marzo de 2014, respecto del deudor en la venta extrajudicial, y Resolución de 27 junio de 2011, respecto del hipotecante no deudor en el procedimiento ejecutivo directo, entre otras). Por tanto, no puede sostenerse que en el procedimiento de ejecución judicial directo baste con fijar un domicilio para el prestatario y en el procedimiento extrajudicial un domicilio para el hipotecante como afirma el Notario recurrente. De todo lo expuesto resulta, como conclusión a los efectos de este recurso, que para la inscripción del pacto de venta extrajudicial, en presencia de hipotecante no deudor, no es necesaria la fijación de dos domicilios a efectos de la ejecución, uno para el deudor y otro para el hipotecante no deudor, sino que es posible la fijación de uno sólo para el requerimiento de pago de ambas figuras, y que el mismo debe ser coincidente con el señalado a efectos del procedimiento judicial directo. Ahora bien, no debe quedar dudas acerca de los términos de tal determinación única. Se debe concluir, por tanto, que ese carácter esencial de la fijación del domicilio para requerimientos impide, salvo supuestos excepcionales, una interpretación integradora de las cláusulas hipotecarias que luego los jueces pueden rechazar. Por ello, la calificación registral se ha de extremar el cuidado en orden a que conste claramente en la escritura de hipoteca si se ha fijado un domicilio único para ambas figuras o bien uno propio para cada una de ellas, y ello respecto de ambos procedimientos de ejecución. Aunque el defecto solo afecta a las cláusulas que prevean la ejecución por el procedimiento judicial directo o por el extrajudicial; para poder practicar la inscripción parcial de la hipoteca sin dichas cláusulas, se precisa solicitud expresa de las partes (artículos 19 bis y 322 de la Ley Hipotecaria) dado que considera que las mismas constituyen un elemento delimitador del contenido esencial del derecho real de hipoteca, que viene constituido por la responsabilidad hipotecaria y por los procedimientos ejecutivos que le son propios. Por lo demás, se trata éste de un obstáculo que puede fácilmente removerse con una mera instancia personal por la vía que permite el artículo 110 del Reglamento Hipotecario o con una simple diligencia notarial conforme artículo 153 del Reglamento Notarial. |
| R. 21/6/2016 BOE: 21/7/2016 Registro de Valencia n1. PUBLICIDAD FORMAL: NOTAS SIMPLES LITERALES. Este Centro Directivo tiene declarado (vid. Instrucción de 5 de febrero de 1987 y Resoluciones citadas en el «Vistos»), conforme a lo dispuesto en los artículos 221 y 222 de la Ley Hipotecaria y 332 de su Reglamento, que el contenido del Registro sólo se ha de poner de manifiesto a quienes tengan interés en conocer el estado de los bienes o derechos inscritos, y que dicho interés se ha de justificar ante el registrador, que es a quien corresponde apreciar la legitimación del solicitante de la información (cfr. Sentencias del Tribunal Supremo -Sala Tercera- de 16 de junio de 1990 y de 7 de junio de 2001). Este interés ha de ser un interés conocido, directo y legítimo. Tal interés legítimo, en el ámbito del Registro de la Propiedad, ha de probarse a satisfacción del registrador de acuerdo con el sentido y función de la institución registral. Este principio se fundamenta, como recordó la Instrucción de esta Dirección General de 27 de enero de 1999, en el artículo 4.1 de la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal, que establece que sólo se podrán recoger datos de carácter personal para el tratamiento automatizado cuando los datos sean adecuados, pertinentes y no excesivos conforme a las finalidades para las que se hayan obtenido. Y, de otra parte, en el artículo 4.2 de la misma Ley que previene que los datos no podrán usarse para finalidades distintas de aquellas para las que hubieran sido recogidas. La legislación relativa a la protección de datos de carácter personal incide directamente en la obligación de los registradores de emitir información sobre el contenido de los libros registrales. Así resulta explícitamente del contenido del artículo 222.6 de la Ley Hipotecaria. Por lo tanto, aun existiendo interés legítimo en el conocimiento del contenido de los libros del Registro, será el registrador el que decida qué datos, por tener la consideración de sensibles conforme a lo anteriormente expuesto, deberán quedar excluidos de la información suministrada. Tras la reforma de la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, de reformas para el impulso a la productividad, la nota simple informativa puede contener «inserción literal de los asientos vigentes» (artículo 222.5 de la Ley Hipotecaria) si lo requiere expresamente el solicitante, lo que no implica que se pueda dar nota simple literal de todo el historial registral pues éste comprende habitualmente asientos no vigente y la intención del legislador ha sido clara de permitir sólo la nota literal de los asientos vigente, pues lo reitera en el artículo 222 bis.4 de la Ley Hipotecaria. En el presente caso debe confirmarse el defecto que señala la registradora en su nota de calificación por cuanto no ha quedado suficientemente acreditado en la instancia de nota simple, el interés legítimo y la causa de la solicitud que se le exige a todo interesado, defectos fácilmente subsanables mediante la acreditación, en los términos expresados. |
| R. 21/6/2016 BOE: 21/7/2016 Registro de Cuenca. CÁMARAS AGRARIAS: NATURALEZA Y RÉGIMEN DE FUNCIONAMIENTO. Indudablemente, las Cámaras Agrarias son entidades de carácter público, enmarcadas dentro de lo que se denomina «Administraciones no territoriales», por contraposición a las llamadas «Administraciones territoriales» integradas estas segundas por la Administración del Estado, las Comunidades Autónomas y las Administraciones Locales. Más discutido, sin embargo, ha sido su carácter de Administración Pública en sentido estricto. Esta Dirección General ha tenido ocasión de pronunciarse al respecto en su Resolución de 18 de septiembre de 2013, que a su vez recoge la doctrina del Tribunal Supremo y del Tribunal Constitucional, al declarar en su fundamento de Derecho quinto, que «dada esta conmixtión y confluencia de intereses públicos y privados, esta sustracción al principio asociativo puro, y ese carácter legal de la constitución y regulación de estas Corporaciones se entiende que se haya polemizado largamente sobre si son o no verdaderas Administraciones Públicas. Como ha señalado la doctrina más autorizada, lo son secundum quid, no por esencia y en su totalidad, sino en la medida en que ejercen funciones públicas atribuidas por la Ley o delegadas por la Administración a la que se encuentran vinculados. (.) Por ello no puede afirmarse la existencia de un criterio legal de subsunción plena de las Corporaciones en el concepto estricto de Administración Pública, y por ello ni sus fondos integran el patrimonio público, ni sus cuotas son exacciones públicas sujetas a la legislación tributaria, ni sus empleados están sujetos al estatuto funcionarial, ni sus actos son actos administrativos salvo en el caso de los producidos en el ejercicio de funciones públicas atribuidas o delegadas. Y por ello mismo sus bienes, como veremos, no son nunca demaniales». En consecuencia, no son Administración Pública en sentido estricto, ni su actividad puede calificarse como genuina actividad administrativa. Sentado lo anterior, el recurso no puede ser estimado, debiendo confirmarse la nota de calificación y con ello la imposibilidad de practicar la inscripción de la transmisión por parte de la Cámara Agraria Provincial de Cuenca en favor de la Fundación, toda vez que no procede aplicar en este caso la doctrina del silencio administrativo positivo que prevé el artículo 43.1 de Ley 30/1992, de 26 de noviembre. Debe tenerse en cuenta, por un lado, la naturaleza jurídica de las Cámaras Agrarias, que ha quedado antes expuesta, y por otro, que la enajenación de un bien patrimonial es un acto jurídico privado, al que se aplican las reglas generales, que no administrativas, contractuales [cfr. artículo 4.p) del texto refundido de la Ley de Contratos del Sector Público, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2011, de 14 de noviembre, que excluye del ámbito de su aplicación los contratos de compraventa, donación, permuta, arrendamiento y demás negocios jurídicos análogos sobre bienes inmuebles, valores negociables y propiedades incorporales, a no ser que recaigan sobre programas de ordenador y deban ser calificados como contratos de suministro o servicios, que tendrán siempre el carácter de contratos privados y se regirán por la legislación patrimonial]. Por ello, es indudable que el consentimiento dispositivo debe ser inequívoco, máxime en el ámbito registral donde rige un principio general de titulación auténtica que deja poco margen a los consentimientos tácitos y presuntos. Además, según doctrina reiterada de los tribunales de Justicia (cfr. sentencias de las Salas de lo Contencioso-Administrativo de los Tribunales Superiores de Justicia de Madrid, de 30 de diciembre de 2008, de Burgos, de 22 de noviembre de 2010, y de Andalucía, de 4 de marzo de 2011), no procede la aplicación de la doctrina del silencio positivo en los supuestos en que no exista un procedimiento especialmente diseñado para sustanciar una solicitud y resolverla, deviniendo con ello inaplicable el párrafo primero del artículo 43 de la Ley 30/1992. |
| R. 23/6/2016 BOE: 27/7/2016 Registro de Getafe n 1. CALIFICACIÓN REGISTRAL: DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS. ANOTACIÓN DE EMBARGO PREVENTIVO: EXPEDIENTE DE DERIVACIÓN DE RESPONSABILIDAD. Corresponde al registrador, dentro de los límites de su función calificadora de los documentos administrativos, examinar, entre otros extremos, la congruencia de la resolución con el procedimiento seguido, con el exclusivo objeto, como tiene declarado este Centro Directivo, de que cualquier titular registral no pueda ser afectado si el procedimiento objeto de la resolución, no ha sido el previsto por la Ley, evitando que el titular registral sufra, en el mismo Registro, las consecuencias de una indefensión procesal, y en este sentido -como una garantía más del derecho constitucional a una tutela judicial efectiva- debe ser entendido el artículo 99 del Reglamento Hipotecario, en relación con los artículos 1, 20 y 40 de la Ley Hipotecaria. Desde que se realiza el hecho imponible el ordenamiento sujeta al obligado tributario al cumplimiento de las prestaciones que caracterizan la relación jurídica-tributaria, a partir de ese momento su patrimonio presente y futuro queda vinculado al pago de la deuda tributaria. La garantía del pago de la deuda tributaria constituye el fundamento de la derivación de la responsabilidad, el responsable siempre concurre en la deuda con otro deudor que es el principal, quien responde en primer lugar de la deuda tributaria, pero no lo sustituye sino que se suma al número de obligados que garantizan el crédito tributario, entendiendo por estos a las personas físicas o jurídicas y entidades a las que la normativa tributaria impone el cumplimiento de obligaciones tributarias. Como acto previo a la declaración de responsabilidad, la Administración Tributaria, puede adoptar medidas cautelares para asegurar el cobro de las deudas tributarias, cuyo régimen se establece en el artículo 81 de la Ley General Tributaria. A la vista de los artículos 41.5 y 81 de la Ley General Tributaria para la adopción de tales medidas cautelares, será necesario que se den las siguientes circunstancias: que haya presupuesto razonable de responsabilidad tributaria; la existencia de indicios racionales de conducta elusiva o que dificulte el cumplimiento de la obligación de pago, y la existencia de una deuda tributaria liquidada o que al menos exista una propuesta de liquidación. En cuanto los efectos del impago de dichos créditos, la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Tercera, de 22 de diciembre de 2011 señala a este respecto: «En todo caso, son bien problemáticos los efectos del eventual incumplimiento por el tercero, deudor del apremiado, de la orden de embargo: a) Si el tercero hace pago al apremiado, el efecto viene previsto en el propio artículo 122 -actual artículo 81 antes trascrito-: tal pago carecerá de poder liberatorio. Es el mismo efecto predicado en el artículo 1165 del Código civil: no será válido el pago hecho al acreedor por el deudor después de habérsele ordenado la retención de la deuda. b) Si el tercero no satisface la deuda al apremiado, el único efecto ha de consistir en que la Hacienda Pública embargante queda subrogada en la posición del acreedor (artículo 1111 del Código civil). A partir de ahí, el procedimiento a seguir por la Hacienda Pública no podrá ser el administrativo de apremio, porque únicamente el juez competente del orden civil podrá declarar la existencia y exigibilidad del crédito embargado o la carencia de efectos liberatorios del pago. Al existir una controversia ajena a la relación jurídico-tributaria existente entre la Administración y el deudor tributario apremiado, por la intervención del tercero deudor (por relación privada o mercantil) a su vez de tal deudor apremiado, ha de entenderse que existe una patente reserva de jurisdicción, pues existiendo cualquier controversia con terceros la Administración carece de facultades de autotutela y ha de acudir a los Tribunales. La misma conclusión se deriva del examen de los artículos 621, 622 y 623 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, que aluden a diversas clases de créditos pecuniarios que el ejecutado pueda tener frente a terceros, entendiendo el concepto de crédito pecuniario en sentido amplio. Pero la misma Ley guarda silencio acerca de la medida de garantía de la traba que se ha de adoptar cuando se embarguen otros créditos pecuniarios que ostente el ejecutado contra terceros, y que sean distintos de los mencionados en los preceptos legales a que se ha hecho referencia (embargo de dinero, cuentas corrientes y sueldos; embargo de intereses, rentas y frutos; embargo de valores e instrumentos financieros). Desde luego, en estos casos la medida de garantía que resulta adecuada para asegurar la efectividad del embargo consiste en ordenar al tercero deudor que retenga a disposición del órgano embargante el importe del crédito embargado. Pero no cabe, según explica la mejor doctrina procesalista, que quepa ordenar al tercero el ingreso del importe del crédito en las cuentas del órgano embargante, sea un Juzgado o un órgano administrativo, ante el silencio legal sobre este punto. De todo lo anterior resulta la improcedencia de aplicar al caso enjuiciado el supuesto de responsabilidad solidaria previsto en el artículo 131.5.b) de la anterior Ley General Tributaria -actual artículo 42- que se estima incompatible con la mecánica y efectos del embargo de créditos del artículo 122 del Reglamento General de Recaudación -actual artículo 81- cuando se trate de créditos distintos de los mencionados en los citados artículos 621, 622 y 623 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil. Los efectos del incumplimiento de tal embargo son los que han quedado explicados: falta de carácter liberatorio del pago del crédito y subrogación en los derechos del acreedor». Las anteriores Sentencias apoyan la tesis del registrador en el sentido de que no cabría, en principio, transferir al crédito privado trabado la naturaleza de crédito fiscal susceptible de ejecución por vía de apremio. Ahora bien, no puede ignorarse que la Ley General Tributaria, artículo 42.2 antes citado, contempla expresamente la derivación de responsabilidad por la actuación culpable o negligente del tercero que frustra el embargo decretado por la Administración y que la apreciación de si realmente el impago, en este concreto supuesto, obedece a la mera imposibilidad de satisfacer la deuda o se enmarca dentro de tal conducta obstativa, queda sujeta a su determinación dentro de los cauces legales del procedimiento administrativo, donde caben los recursos procedentes, inclusive el contencioso administrativo. Por tanto, aunque el registrador puede calificar la congruencia de la resolución administrativa con el procedimiento seguido (ex artículo 99 del Reglamento Hipotecario), no cabe duda que el embargo preventivo acordado es congruente con el expediente de exigencia de responsabilidad solidaria (ex artículo 42.2 de la Ley General Tributaria), y no puede entrar a analizar el fundamento de fondo de la Administración Tributaria que motiva la apertura del citado expediente de derivación de responsabilidad solidaria, amparado por las normas legales y basado en la autotutela de la Administración, por otra parte sancionada constitucionalmente y sujeta a revisión jurisdiccional. |
| R. 23/6/2016 BOE: 27/7/2016 Registro de Sigüenza. INMATRICULACIÓN: CERTIFICACIÓN CATASTRAL DESCRIPTIVA Y GRÁFICA. LEY 13/2015: RÉGIMEN TRANSITORIO. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que la legislación aplicable (tanto con anterioridad o posterioridad a la reforma operada por la Ley de 24 de junio de 2015, de modificación de la legislación hipotecaria y del Catastro) impone que en todo caso, y con independencia del medio inmatriculador utilizado, resulta imprescindible para cuando acceda por primera vez una finca al Registro la aportación de una certificación catastral descriptiva y gráfica en términos totalmente coincidentes con la descripción que se ha incorporada al título inmatriculador. Este criterio, sin embargo, ha sido matizado en la doctrina más reciente, de tal manera que la verdadera identidad en la descripción del título y la que resulta de la certificación catastral debe extenderse únicamente a la ubicación, la fijación de linderos y perímetro de la parcela registral y catastral, descartando así construcciones o edificaciones existentes sobre la misma. Como ha quedado justificado en este expediente, la documentación fue objeto de dos presentaciones. Si bien se produjo una primera presentación por vía telemática en el mes de octubre del año 2015, la misma decayó por no haberse despachado dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación -los sesenta días hábiles reconocidos en el artículo 17 de la Ley Hipotecaria- y no habiéndose producido ninguno de los supuestos de prórroga del artículo 432 del Reglamento Hipotecario, el asiento caducó y por ello perdió en su totalidad cualquier eficacia que la legislación aplicable le pudiera conceder.Objeto de nueva presentación, la misma se produjo bajo la vigencia de la ley una vez objeto de reforma, por lo que la titulación debe ser calificada a tenor del nuevo articulado, y por ello las consideraciones del registrador han de prevalecer. Recordando la Resolución de 19 de noviembre de 2015: «Por ello, ya no será admisible la simple declaración de la notoriedad del hecho de que una determinada persona es tenida por dueña de una determinada finca, como venía admitiendo el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, sino que, conforme a las exigencias expresadas en el nuevo artículo 205 de la Ley Hipotecaria, y a la regulación del artículo 209 del Reglamento Notarial, será necesario que, tras el requerimiento expreso en tal sentido y la práctica de las pruebas y diligencias pertinentes, el notario emita formalmente, si procede, su juicio sobre la acreditación de la previa adquisición y su fecha, siempre y cuando, como señala el mismo precepto reglamentario, tales extremos le «resultasen evidentes por aplicación directa de los preceptos legales atinentes al caso». De esta manera, la tramitación del acta conforme al normativa ya derogada no le atribuye al documento notarial la aptitud inmatriculadora exigida tras la reforma operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio. Por todo ello, este segundo defecto debe ser mantenido. |
| R. 24/6/2016 BOE: 27/7/2016 Registro de La Vecilla. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: CADUCIDAD. Las anotaciones preventivas tienen una vigencia determinada y su caducidad opera «ipso iure» una vez agotado el plazo de cuatro años, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente, careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, entre ellos la posición de prioridad que las mismas conceden a su titular, y que permite la inscripción de un bien con cancelación de cargas posteriores a favor del adjudicatario, que ha adquirido en el procedimiento del que deriva la anotación, de modo que los asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba aquel asiento y no podrán ser cancelados en virtud del mandamiento prevenido en el artículo 175.2.a del Reglamento Hipotecario, si al tiempo de presentarse aquél en el Registro, se había operado ya la caducidad. No obstante, como tiene declarado este Centro Directivo el actual titular registral tiene a su disposición los remedios previstos en el ordenamiento si considera oportuna la defensa de su posición jurídica (artículos 66 de la Ley Hipotecaria y 117, 594, 601 y 604 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y sin que la confirmación del defecto suponga prejuzgar la decisión que los tribunales, en su caso, puedan adoptar en orden a la preferencia entre cargas, mediante la interposición de las correspondientes tercerías de mejor derecho, o por la ausencia de buena fe, sin que en vía registral pueda determinarse la prórroga indefinida de la anotación preventiva de embargo, por el hecho de haber sido expedida la certificación de cargas, por cuanto la prórroga de vigencia de las anotaciones preventivas viene determinada por Ley y su caducidad implica la pérdida de su prioridad registral. |
| R. 24/6/2016 BOE: 27/7/2016 Registro de Vitoria n 5. EXPEDIENTE DE DOMINIO DEL ARTÍCULO 203 LH: TÍTULO DE PROPIEDAD. Resulta incontrovertido que desde la entrada en vigor de la nueva redacción de este precepto, el día 26 de junio de 2015, la Iglesia Católica -esto es, la Santa Sede, o cualquiera de las circunscripciones territoriales en que se organice o de las Órdenes, Congregaciones Religiosas, otros institutos de vida consagrada y otras instituciones y entidades eclesiásticas que pueda erigir conforme al Instrumento de Ratificación del Acuerdo entre el Estado español y la Santa Sede sobre asuntos jurídicos, firmado el 3 de enero de 1979 en la Ciudad del Vaticano- ya no puede obtener la inmatriculación de sus bienes inmuebles por la vía que anteriormente le concedía el artículo 206 de la Ley Hipotecaria. Así se puso de manifiesto en la resolución de este Centro Directivo de 17 de febrero de 2016. Lo que se discute es si, al menos, tal certificación puede ser considerada como «título de propiedad de la finca que se pretende inmatricular» en los términos y a los efectos del artículo 203, regla segunda, letra a), de la Ley Hipotecaria. Cuando el nuevo artículo 203 exige acompañar, entre otros «documentos» el «título de propiedad de la finca que se pretende inmatricular» es claro que se está refiriendo al mismo «título escrito de dominio» (por la estrecha relación entre «documento» y «escrito» y por la sinonimia entre «dominio» y «propiedad»). En consecuencia, ha de concluirse que una simple certificación de dominio librada por el supuesto dueño, en tanto que documento confeccionado unilateralmente por el favorecido por el mismo, y sea cual fuera el título material o modo de adquisición del dominio que se exprese en dicha certificación, no es nunca en sí mismo un título de dominio o de propiedad, y por tanto, no debió permitir la iniciación notarial del expediente de dominio, ni debe permitir la expedición registral de la certificación solicitada ni la práctica de la anotación preventiva previstas en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria. Debe señalarse que conforme al artículo 204 de la Ley Hipotecaria, además del procedimiento previsto en el artículo 203 y la posibilidad de inscripción de los títulos previstos en los artículos 205 y 206, «podrá obtenerse también la inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad (.). En virtud de sentencia que expresamente ordene la inmatriculación, obtenida en procedimiento declarativo en que hayan sido demandados todos los que, de conformidad con lo establecido en el artículo 203, deban intervenir en el expediente, observándose las demás garantías prevenidas en dicho artículo». |
| R. 27/6/2016 BOE: 27/7/2016 Registro de Pontevedra n 1. CONCURSO DE ACREEDORES: EJECUCIÓN HIPOTECARIA. El artículo 56 de la Ley Concursal en cuanto a la paralización de ejecuciones de garantías reales y acciones de recuperación asimiladas, disponía en el momento en que se declaró el concurso, 4 de marzo de 2011, lo siguiente: «1. Los acreedores con garantía real sobre bienes del concursado afectos a su actividad profesional o empresarial o a una unidad productiva de su titularidad no podrán iniciar la ejecución o realización forzosa de la garantía hasta que se apruebe un convenio cuyo contenido no afecte al ejercicio de este derecho o transcurra un año desde la declaración de concurso sin que se hubiera producido la apertura de la liquidación (.) 2. Las actuaciones ya iniciadas en ejercicio de las acciones a que se refiere el apartado anterior se suspenderán desde que la declaración del concurso conste en el correspondiente procedimiento y podrán reanudarse en los términos previstos en ese apartado. Se exceptúa el caso en que al tiempo de la declaración de concurso ya estuvieran publicados los anuncios de subasta del bien o derecho afecto y la ejecución no recaiga sobre bienes o derechos necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor». Los anuncios de subasta se publicaron el día 23 de marzo de 2012 por lo que no resulta aplicable esta última excepción. Por lo tanto, a sensu contrario, los bienes no afectos a la actividad profesional o empresarial del concursado, no están sujetos a limitación en cuanto al inicio o continuación del proceso de ejecución. De todo ello se deduce que los bienes necesarios para dicha actividad empresarial quedan afectados a las vicisitudes del concurso y, llegada la liquidación, deberán someterse a lo establecido en el plan de liquidación o, en su defecto, a las normas supletorias previstas en la Ley Concursal. Consecuentemente será preciso que por el juez de lo Mercantil que conozca del concurso, se manifieste si se determinó el carácter de bien necesario o no de la finca para la continuidad de la actividad profesional o empresarial (cfr. artículo 56.5 de la Ley Concursal). Ahora bien, no cabe desconocer que en el Registro de la Propiedad consta anotada la conclusión del concurso de acreedores, recogiéndose en la anotación que se dictó auto de fecha 21 de noviembre de 2013 poniendo fin a la fase de liquidación. Ahora bien, no cabe desconocer que en el Registro de la Propiedad consta anotada la conclusión del concurso de acreedores, recogiéndose en la anotación que se dictó auto de fecha 21 de noviembre de 2013 poniendo fin a la fase de liquidación. |
| R. 27/6/2016 BOE: 27/7/2016 Registro de Les Borges Blanques. EXPEDIENTE DE DOMINIO DE INMATRICULACIÓN: REQUISITOS. La regla tercera del citado artículo 203.1 recoge que tras la solicitud de certificación por parte del notario autorizante del expediente, el registrador debe emitir un juicio sobre la posible constancia como inmatriculada (parcial o totalmente) del nuevo objeto cuyo acceso a los libros del registro se solicita, o indicar si tiene dudas sobre esa posible inmatriculación previa. En caso de producirse esta coincidencia el mismo artículo 203 exige que el registrador expida certificación literal de la finca o fincas coincidentes comunicándolo inmediatamente al notario, con el fin de que proceda al archivo de las actuaciones. No obstante, esta previsión de archivo del expediente, en el caso de albergar dudas el registrador, debe admitirse la posibilidad de continuar con la tramitación de mismo, pudiendo el notario realizar actuaciones y pruebas que permitan disipar tales dudas (especialmente si se tratase de fincas cuya representación gráfica no estuviera inscrita), muy en particular la intervención de los afectados, al igual que prevé el precepto en el párrafo siguiente en cuanto al dominio público, todo lo cual deberá ser calificado ulteriormente por el registrador. Ante esta situación de disparidad de criterios, una vez derogado en su totalidad -tras la modificación operada por la Ley de 24 de junio de 2015, de reforma de la legislación hipotecaria y del Catastro- el contenido del Título VI del Reglamento Hipotecario (cfr. Resoluciones de 17 de noviembre de 2015 y 5 de mayo de 2016), que recogía en su artículo 306 una regla especial para resolver esta problemática por vía de auto judicial, conforme a la regla octava del apartado 1 del artículo 203 de la Ley Hipotecaria, el legitimado para ello podrá, bien recurrir contra la calificación registral -si lo que pretende es la revisión de ésta-, o bien acudir al procedimiento jurisdiccional correspondiente (en el mismo sentido, artículo 198, último inciso). Consecuentemente, procede analizar en el recurso si las dudas expuestas por el registrador se encuentran o no fundadas. La regla segunda del artículo 203.1 de la Ley Hipotecaria, regulador del nuevo expediente notarial de dominio, establece: «Se iniciará el procedimiento mediante solicitud por escrito del titular dominical de la finca, en la cual, junto a la descripción literaria de la finca, realizada en los términos prevenidos reglamentariamente, deberán hacerse constar los datos personales del promotor y su domicilio para la práctica de notificaciones, acompañándose además los siguientes documentos: a) Título de propiedad de la finca que se pretende inmatricular, que atribuya el dominio sobre la misma al promotor del expediente. la regla segunda del artículo 203.1 de la Ley Hipotecaria, regulador del nuevo expediente notarial de dominio, establece: «Se iniciará el procedimiento mediante solicitud por escrito del titular dominical de la finca, en la cual, junto a la descripción literaria de la finca, realizada en los términos prevenidos reglamentariamente, deberán hacerse constar los datos personales del promotor y su domicilio para la práctica de notificaciones, acompañándose además los siguientes documentos: a) Título de propiedad de la finca que se pretende inmatricular, que atribuya el dominio sobre la misma al promotor del expediente. |
| R. 27/6/2016 BOE: 27/7/2016 Registro de Vilanova i la Geltrú n 2. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: DEMANDA Y REQUERIMIENTO AL TERCER POSEEDOR. Basta tener en cuenta los artículos 132 de la LH y 685 y 686 de la LEC para comprobar que es necesaria la demanda y requerimiento de pago al tercer poseedor de los bienes hipotecados que haya acreditado al acreedor la adquisición de sus bienes, entendiendo la Ley Hipotecaria que lo han acreditado quienes hayan inscrito su derecho con anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas. El Registro de la Propiedad entre otros muchos efectos atribuye el de la eficacia erga omnes de lo inscrito (cfr. artículos 13, 32 y 34 de la Ley Hipotecaria), de manera que no puede la entidad acreedora -que además es parte- desconocer la adquisición efectuada por el tercer poseedor inscrito, cuando además consta en la propia certificación de titularidad y cargas solicitada a su instancia en el procedimiento. De conformidad con la doctrina sentada por el Tribunal Constitucional el tercer adquirente debe ser demandado en el procedimiento hipotecario si antes de la interposición de la demanda tiene su título inscrito quedando suficientemente acreditada frente al acreedor (artículo 685.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) desde el momento que éste conoce el contenido de la titularidad publicada. La notificación que sobre la existencia de dicho procedimiento se le haya podido realizar no puede suplir a la demanda ni al requerimiento de pago. |
| R. 28/6/2016 BOE: 27/7/2016 Registro de Málaga n 13. CONCURSO DE ACREEDORES: EFECTOS DEL PLAN DE LIQUIDACIÓN. En el sistema concursal español vigente, abierta la denominada «fase de liquidación», la liquidación de los bienes y derechos que integran la masa activa tiene que realizarse, bien conforme al plan de liquidación aprobado por el juez del concurso (artículo 148 Ley Concursal), bien conforme a las reglas legales supletorias (artículo 149 Ley Concursal). Esta alternativa entre liquidación con arreglo al plan o, a las reglas legales supletorias, pone de manifiesto la existencia de una clara opción de política legislativa dirigida a evitar que la administración concursal opere discrecionalmente en la fase específicamente predispuesta para la conversión en dinero de los bienes y derechos que integran el patrimonio concursal que, en cuanto patrimonio de afectación, está destinado a la satisfacción de los acreedores concursales clasificados en distintas categorías. El régimen legal sólo opera en defecto de aprobación judicial del plan de liquidación presentado por la administración concursal. En la Ley Concursal vigente, el plan de liquidación elaborado por la administración concursal queda de manifiesto en la oficina judicial para que el concursado, los acreedores concursales -sean privilegiados, sean ordinarios o sean subordinados- y los representantes de los trabajadores (si es que se encontrasen vigentes relaciones laborales, aunque la unidad o las unidades productivas existentes en la masa activa estén paralizadas) puedan formular «observaciones» o «propuestas de modificación» (artículos 148.2, inciso primero, y 148.3 de la Ley Concursal). La legitimación corresponde exclusivamente a dichas personas. Los acreedores de la masa, por ejemplo, no tienen reconocido este derecho; e igualmente carecen de él los antiguos administradores de la sociedad. En ese sentido, bajo el manto de pretendidas simples «propuestas de modificación», no cabe que los legitimados presenten un «plan de liquidación alternativo». La Ley reconoce la primacía del plan de liquidación, por lo que, una vez aprobado por el juez del concurso, impide, a su vez, que, a través de una interpretación laxa, el ámbito de aplicación de las reglas de que se compone se extienda más allá de los términos naturales de las expresiones utilizadas. Si en el plan de liquidación se contempla la posibilidad de «venta directa», la operación de liquidación debe ajustarse a los cánones de una compraventa. En el plan de liquidación de la masa activa de la sociedad de responsabilidad limitada concursada se autoriza la venta directa y se establece igualmente la enajenación por medio de subasta (aunque los antecedentes no permiten precisar el ámbito respectivo de esos dos sistemas de liquidación). Sin embargo, en modo alguno puede considerarse implícita la autorización judicial para una dación en pago. La integración del régimen mediante las normas legales establecidas para la compraventa no permite la equiparación entre compraventa y dación en pago, que siguen siendo figuras distintas. El hecho de que no se hubiera producido oferta alguna por los dos bienes hipotecados en garantía de la devolución del crédito no puede situar al acreedor hipotecario en mejor posición que la tendría si se hubiera optado por la realización de esos bienes por medio de subasta en la que no se hubiera producido ninguna oferta o ésta no cubriera el crédito garantizado. Si en esos casos el acreedor hipotecario, según el plan de liquidación aprobado, sólo puede adjudicarse el bien o los bienes hipotecados «por la cantidad que se le debe por todos los conceptos», esa misma regla sería de aplicación, con mayor razón, en caso de que la dación en pago hubiera sido posible. En el caso del acreedor con privilegio especial que actuara «fuera del convenio» el sistema legal vigente es especialmente garantista: el concursado y el acreedor con privilegio especial pueden solicitar del juez del concurso autorización para aceptar una oferta, proveniente de un tercero, por un precio inferior al mínimo pactado, cuando el precio ofertado sea conforme al valor del mercado del bien hipotecado según tasación oficial realizada por entidad homologada (artículo 155.4, párrafo segundo, de la Ley Concursal); pero la autorización judicial y sus condiciones deben anunciarse con la misma publicidad que tendría la subasta del bien y derecho afecto y, si dentro de los días siguientes al último de los anuncios se presentase mejor postor, el juez debe abrir licitación entre todos los oferentes con determinación de la fianza que hayan de prestar (artículo 155.4, párrafo tercero, de la Ley Concursal). Nada de esto consta haya sucedido. |
| R. 28/6/2016 BOE: 27/7/2016 Registro de Sant Mateu. OBRA NUEVA: LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN. Como ha reiterado asimismo esta Dirección General, el registrador, al llevar a cabo el ejercicio de su competencia calificadora de los documentos presentados a inscripción no está vinculado, por aplicación del principio de independencia en su ejercicio, por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores o por las propias resultantes de la anterior presentación de la misma documentación. Corresponde a las Comunidades Autónomas (en este caso, a la valenciana) determinar qué clase de actos de naturaleza urbanística están sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa, las limitaciones que éstas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realización de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los límites por éstas impuestos, así como la fijación de los plazos de prescripción de las acciones de disciplina urbanística o su imprescriptibilidad. Sin embargo, corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia (o los requisitos para poder acceder al Registro de la Propiedad las declaraciones de obras referentes a edificaciones consolidadas por su antigüedad), para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro (cfr. Resoluciones de 22 de abril de 2005, 4 de mayo de 2011 y 8 de mayo de 2012). De la normativa urbanística valenciana puede deducirse que el título administrativo habilitante a los efectos del artículo 28.1.b) del texto refundido de la Ley de Suelo, esto es, necesario para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable, en este caso, en el marco de la legislación de la Comunidad Valenciana, es el documento suscrito por el interesado, acompañado de la documentación requerida, y cuya presentación en la Administración competente se acredite, en el que aquél, manifiesta, bajo su responsabilidad, que cumple con los requisitos establecidos en la normativa vigente, que dispone de la documentación que así lo acredita y que se compromete a mantener su cumplimiento durante el período de tiempo inherente al reconocimiento o ejercicio, requisitos que, deberán estar recogidos de manera expresa, clara y precisa en la correspondiente declaración responsable. No parece imprescindible, a estos efectos, la utilización del modelo elaborado por la Administración, siempre y cuando conste acreditada la presentación del documento con tal carácter, de forma indubitada. |
| R. 28/6/2016 BOE: 27/7/2016 Registro de Bande. OBRAS NUEVAS ANTIGUAS: INSCRIPCIÓN CUANDO APARECE PREVIAMENTE INSCRITA OTRA DIFERENTE OBRA EN CONSTRUCCIÓN. Debe partirse de que el artículo 28.4 de la Ley de Suelo ha de entenderse de aplicación a todas las edificaciones consolidadas por razón de su antigüedad y respecto de las cuales no proceda la adopción de medidas que puedan implicar su demolición, y ello tanto si la obra se construyó con licencia como si lo fue sin licencia, y tanto si la obra nunca tuvo acceso al Registro con anterioridad a su terminación, como si fue declarada en construcción en un momento anterior a la declaración de su terminación. Por otra parte, el hecho de que la obra que se declara terminada no corresponda a la declarada en construcción e inscrita, no debe obstar a la aplicación de la citada doctrina en el plano registral, pues se trata de una situación fáctica que se encuentra expresamente prevista en la norma reguladora de los requisitos de inscripción, en particular, el artículo 28.3 de la Ley estatal. Es decir, puede invocarse la aplicación del citado apartado tercero para el acceso registral de la edificación terminada no coincidente con la declarada en construcción e inscrita conforme a su proyecto original autorizado, sometiéndose a los requisitos del apartado primero del artículo 28 de la Ley de Suelo o, concurriendo los requisitos para ello, mediante la vía establecida en el apartado cuarto, para el acceso de edificaciones respecto a las que no procede ya adoptar medidas de restablecimiento de legalidad que impliquen su demolición, que gozan de una situación consolidada en la realidad extrarregistral. |
| R. 29/6/2016 BOE: 27/7/2016 Registro de Rute. REPRESENTACIÓN VOLUNTARIA: AUTOCONTRATACIÓN Y ARTÍCULO 98 DE LA LEY 24/2001. Para entender válidamente cumplidos los requisitos contemplados en el mencionado artículo 98 de la Ley 24/2001 en los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderado, el notario deberá emitir con carácter obligatorio un juicio acerca de la suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el acto o negocio jurídico pretendido o en relación con aquellas facultades que se pretendan ejercitar. Las facultades representativas deberán acreditarse al notario mediante exhibición del documento auténtico. Asimismo, el notario deberá hacer constar en el título que autoriza, no sólo que se ha llevado a cabo el preceptivo juicio de suficiencia de las facultades representativas, congruente con el contenido del título mismo, sino que se le han acreditado dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica y la expresión de los datos identificativos del documento del que nace la representación. En el presente caso, la notaria autorizante de la escritura de adjudicación de herencia emitió un juicio de suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el concreto acto o negocio jurídico pretendido en relación con las facultades que se pretenden ejercitar, pero no hizo constar la posibilidad de salvar el autocontrato o el conflicto de intereses. Faltando tal concreción, y de conformidad con la doctrina antes reseñada, no puede estimarse correctamente formulado el juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas de la apoderada de las herederas (cfr. Resolución 20 de octubre de 2015). |
| R. 29/6/2016 BOE: 27/7/2016 Registro de Algeciras n 2. DOCUMENTOS NOTARIALES: IDENTIFICACIÓN DE LOS COMPARECIENTES Y SU CORRESPONDENCIA CON LOS TITULARES REGISTRALES. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de compraventa en la que concurren las circunstancias siguientes: los números de los pasaportes de los vendedores -británicos- con los que se identifican en el otorgamiento, no coinciden con los que en su día se reflejaron en la inscripción de su título de adquisición; se ha hecho un acta complementaria por parte del notario autorizante en la que se manifiesta que los vendedores «han sido identificados por mí, conforme a derecho y en forma reglamentaria conforme la legislación notarial, como otorgantes vendedores de la finca y como titulares de la finca». Ciertamente, en el supuesto de este expediente, el notario autorizante ha cumplido todas las exigencias de la Ley y del Reglamento Notarial en cuanto a la identificación de los otorgantes. Por lo tanto, no se puede cuestionar la identidad de los comparecientes, pues es una competencia del notario que no incumbe al registrador. En la calificación registral, respecto de los nacionales otorgantes de aquellos países en los que no varía el número del documento oficial de identificación, el registrador deberá comprobar su exacta correspondencia con la numeración obrante en el Registro de la Propiedad, al objeto de evitar que personas con iguales nombres y apellidos y que hayan sido debidamente identificados por el notario puedan usurpar la identidad de los titulares registrales. Pero respecto de los nacionales de aquellos países (como Reino Unido de Gran Bretaña e Irlanda del norte) en los que se produce una alteración en los números de identificación del documento oficial de identificación, debe entenderse suficiente la declaración que realice el notario, bajo su responsabilidad, de la correspondencia del compareciente con el titular registral, salvo que el registrador, motivando adecuadamente, no considere suficiente dicha aseveración. |
| R. 30/6/2016 BOE: 27/7/2016 Registro de Sant Mateu. BIENES GANANCIALES: RECTIFICACIÓN DE CABIDA. RECTIFICACIÓN DE CABIDA: PROCEDIMIENTOS ESTABLECIDOS TRAS LA ENTRADA EN VIGOR DE LA LEY 13/2015. Los actos de administración o disposición de bienes gananciales, a título oneroso, deberán realizarse conjuntamente por ambos cónyuges, o por uno cualquiera de ellos con el consentimiento del otro o con la autorización judicial supletoria. El mismo criterio se exige para la inscripción en el Registro de la Propiedad de dichos actos, cuando los bienes estén inscritos con carácter ganancial conforme al artículo 93 del Reglamento Hipotecario. No obstante, este criterio tiene como excepción el artículo 1384 del Código Civil que señala: «Serán válidos los actos de administración de bienes y los de disposición de dinero o títulos valores realizados por el cónyuge a cuyo nombre figuren o en cuyo poder se encuentren». En este sentido, el artículo 94 apartado segundo del Reglamento Hipotecario señala que «serán inscribibles las agrupaciones, segregaciones o divisiones de estas fincas, las declaraciones de obra nueva sobre ellas, la constitución de sus edificios en régimen de propiedad horizontal y cualesquiera otros actos análogos realizados por sí solo por el titular registral». En el presente caso, si la rectificación de descripción de finca es estimada como un acto de administración y no implica en el ámbito civil cambio en la titularidad de la finca afectada, el acceso de la misma al Registro de la Propiedad ha de estar facilitado, bastando que el titular registral realice dicho acto sin necesidad de contar con el consentimiento del otro cónyuge, por lo que este defecto debe ser revocado. Para obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas contamos a partir de ahora con tres agrandes grupos de procedimientos: -Los que solo persiguen y solo permiten inscribir una rectificación de la superficie contenida en la descripción literaria, pero sin simultánea inscripción de la representación gráfica de la finca, como ocurre con los supuestos regulados en el artículo 201.3, letra a, y letra b de la Ley Hipotecaria, que están limitados, cuantitativamente, a rectificaciones de superficie que no excedan del 10 % o del 5 %, respectivamente, de la cabida inscrita, y que no están dotados de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, sino solo de notificación registral tras la inscripción «a los titulares registrales de las fincas colindantes». -El supuesto que persigue y permite inscribir rectificaciones superficiales no superiores al 10% de la cabida inscrita, pero con simultánea inscripción de la representación geográfica de la finca. |
| R. 30/6/2016 BOE: 27/7/2016 Registro de Alcalá la Real. OBRAS NUEVAS ANTIGUAS: NOTA MARGINAL RELATIVA A LA SITUACIÓN URBANÍSTICA DE LA FINCA PREVISTA EN EL ARTÍCULO 28.4 LS. Cuando la obra nueva por antigüedad hubiere sido inscrita sin certificación expedida por el correspondiente Ayuntamiento, éste, de acuerdo con el artículo 28.4 de la Ley del Suelo, una vez recibida la comunicación de la inscripción, estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario; añadiendo que, la omisión de la resolución por la que se acuerde la práctica de la referida nota marginal dará lugar a la responsabilidad de la Administración competente en el caso de que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada por el expediente. La importancia desde el punto de vista registral del trámite administrativo de audiencia -artículo 84 de la Ley 30/1992 de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común (vigente hasta el 2 de octubre de 2016)-, ha sido destacada recientemente por esta Dirección General -Resolución de 6 de julio de 2015-, pues este trámite basado en la notificación personal conforme a los artículos 58 y siguientes de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, permite al registrador comprobar si el titular registral ha tenido la oportunidad efectiva de intervenir en el procedimiento cuyo resultado en forma de acto administrativo se pretende inscribir, garantizando su defensa ex ante y permitiendo a los asientos registrales desplegar su entera eficacia erga omnes, ya que, como señaló la Resolución de 7 de septiembre de 1992, no ha de importar, para negar en su caso la inscripción, que los defectos puedan ser causa de anulabilidad, y no de nulidad de pleno derecho, pues al Registro sólo deben llegar actos plenamente válidos, máxime si la posible anulabilidad está establecida en interés y garantía del titular registral para evitar su indefensión. Como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo, es principio básico de nuestro sistema registral el de que todo título que pretenda su acceso al Registro ha de venir otorgado por el titular registral o en procedimiento seguido contra él (cfr. artículos 20, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria), alternativa esta última que no hace sino desenvolver en el ámbito registral el principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) y el propio principio registral de salvaguardia judicial de los asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria). En definitiva, de acuerdo con lo expuesto, para constatar registralmente, en el marco del procedimiento del artículo 28.4 de la Ley de Suelo, la concreta situación urbanística de la edificación declarada, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario, debe resultar acreditada, de la certificación administrativa presentada, la oportunidad de intervención del titular registral (ya sea el actual o el que inscribió la edificación que causó la notificación), debidamente identificado, en el procedimiento que da lugar a la correspondiente resolución declarativa, sobre la cual el Ayuntamiento emite su pronunciamiento al Registro de la Propiedad, procedimiento que todavía no se ha tramitado según reconoce la resolución municipal objeto de este recurso. Respecto al requisito de que consten las circunstancias personales (DNI), el artículo 2.2 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, exige que en la certificación administrativa «(.) c) Que se hagan constar en ella, en la forma exigida por la Legislación Hipotecaria, las circunstancias relativas a las personas, los derechos y las fincas a los que afecte el acuerdo»; y, el artículo 51.9.a) del Reglamento Hipotecario, determina las circunstancias personales exigibles, «nombre y apellidos; el documento nacional de identidad (.)», al objeto de que quede constancia de que el procedimiento se ha seguido con el titular registral. |
| R. 1/7/2016 BOE: 9/8/2016 Registro de Coria. INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD. INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: CERTIFICACIÓN CATASTRAL DESCRIPTIVA Y GRÁFICA. Conforme el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, la nueva redacción legal al amparo de la Ley 13/2015, de 24 de junio, exige que se trate de «los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público». La diferencia esencial entre ambas redacciones legales -actual y anterior- no se encuentra tanto en la necesidad de que el título público inmatriculador sea «traslativo», pues tal exigencia, aunque no viniera expresamente formulada en la anterior dicción legal sí que resultaba implícita en ella, como reiteradamente ha venido considerando la doctrina jurídica, la jurisprudencia y la propia doctrina consolidada de este Centro Directivo, sino que tal diferencia esencial radica en los dos requisitos, uno relativo a la forma documental y otro al momento temporal, exigidos para acreditar que el otorgante de ese título público traslativo hubiera adquirido su derecho con anterioridad. En base a ello, es de aplicación la doctrina que ha venido señalando este Centro Directivo en considerar a la extinción de comunidad como título inmatriculador. En aplicación de la doctrina expuesta al supuesto concreto de este expediente, no puede que, componiéndose el «iter» inmatriculador de una adquisición hereditaria, una adjudicación pro indiviso del bien y, por último, una posterior segregación y disolución de comunidad en la que se adjudica el bien completo a uno solo de los herederos, exista una sola transmisión, y no más bien un complejo «iter» adquisitivo. Por otro lado, debe tenerse presente que entre la adjudicación pro indiviso y la disolución de comunidad transcurrieron dos años, por lo que (como declaró la Resolución de 8 de junio de 2009 para un supuesto análogo), no cabe pensar en que hayan sido preparadas al único efecto de conseguir la inmatriculación. En todo supuesto de inmatriculación conforme al artículo 205 de la Ley deberá aportarse la representación gráfica catastral de la finca en términos idénticos a la descripción contenida en el título inmatriculador, siendo esta exigencia heredera de la que empleaba el artículo 53.Seis de la Ley 13/1996 cuando exigía «aportar junto al título inmatriculador certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dicho título», y responde, en gran parte, a una misma finalidad y razón de ser: que la finca que se inmatricule por vía del artículo 205 nazca ya a su vida registral plenamente coordinada desde el punto de vista geográfico, con el inmueble catastral. |
| R. 1/7/2016 BOE: 9/8/2016 Registro de Ibiza n 4. RECTIFICACIÓN DE CABIDA: RÉGIMEN TRANSITORIO DE LA LEY 13/2015. Siendo conceptos plenamente distintos el de inmatriculación de fincas y el de inscripción de exceso de cabida en fincas ya inmatriculadas, lo cierto es ambos han sido abordados en el mismo artículo 298 del Reglamento Hipotecario desde su primera redacción. son numerosísimas las Resoluciones de esta Dirección General que han delimitado y separado con nitidez el concepto de inmatriculación del de inscripción de exceso de cabida, sosteniéndose de manera constante y reiteradísima que «la registración de un exceso de cabida «stricto sensu» sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente, es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados». Y que «fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente» (cfr. «Vistos»). Por tanto, como acertadamente planteaba el recurrente, lo que se debe dilucidar aquí es si el acta de notoriedad aportada para intentar inscribir un exceso de cabida -aun cuando su magnitud sea muy superior a la vigésima parte de la cabida inscrita-, es simplemente el acta complementaria de título público a la que se referían los artículos 200 y 205 de la Ley Hipotecaria, y el 298 de su Reglamento (que son en los que el registrador fundamenta su nota de calificación), o por el contrario, se trata del acta de presencia y notoriedad regulada en el artículo 53.10 de la Ley 13/1996. A este respecto, de la documentación presentada resulta evidente lo segundo, pues, se incorpora el plano e informe técnico sobre la medición, superficie y linderos de la finca, y se han efectuado los trámites y actuaciones pertinentes conforme al artículo 203 de la Ley Hipotecaria. Al estar en presencia del acta regulada en el artículo 53.10 para la modificación de superficie o la rectificación de linderos fijos, y siendo tal acta en sí misma un auténtico procedimiento integrado por diversos trámites legales y reglamentarios sucesivos, se acoge al primer inciso de la disposición transitoria de la Ley 13/2015, y por tanto, habiéndose iniciado su tramitación antes del 1 de noviembre de 2015, toda su tramitación, y también su calificación registral ha de regirse por la normativa anterior a dicha ley. |
| R. 1/7/2016 BOE: 9/8/2016 Registro de Ávila n 2. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: ARTÍCULO 671 LEC. La cuestión esencial que se plantea en el presente recurso y que ha sido objeto de estudio en la reciente Resolución de 17 de junio de 2016, es si ejecutándose un crédito en cuya garantía se constituyó hipoteca sobre dos fincas registrales y adjudicándose una de ellas conforme al artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por la cantidad «que se le adeuda por todos los conceptos» ha de entenderse referida dicha cantidad a la total que se le adeude en ese procedimiento de ejecución, con lo cual habría de dar carta de pago total, o si, por el contrario, cabe considerar dicha cantidad como la referida a la diferente responsabilidad hipotecaria atribuida a cada finca de modo que tras dicha adjudicación pueda todavía quedar un remanente que se le siga adeudando al ejecutante. La aplicación de lo dispuesto en el artículo 671 LEC, cuando se trata de ejecutar la garantía de una sola finca, plantea menos problemas. Sin embargo, nada dice la ley en cuanto al criterio a seguir para fijar el valor de adjudicación cuando se solicita la ejecución de dos o más fincas, ni impone que este deba ser unitario, de forma que no hay objeción legal para que, si se ejecuta una hipoteca distribuida entre varias fincas, pueda pedirse la adjudicación por valores fijados siguiendo métodos diferentes, siempre que se cumplan, claro está, los mínimos legales. Es más, concurriendo la vivienda habitual con otras fincas o viviendas que no tienen esa condición la dicción del artículo 671 impone un trato diferente en orden a la fijación del precio de adjudicación. Con ese valor habrá de procederse al pago de lo que se le debe al ejecutante, de forma que si no hay acreedores posteriores no habrá sobrante respecto a esa finca, quedando saldada la parte del crédito garantizado con la hipoteca conforme al artículo 1860 del Código Civil, pero la fijación de dicho precio no implica la extinción de la deuda total adeudada, sino únicamente en lo referente a esta finca. Por último, debe tenerse en cuenta que si hubiese acreedores posteriores, si el valor de adjudicación excediese de las cantidades garantizadas con la hipoteca, que actúan como límite conforme al artículo 692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, deberá ponerse a su disposición dicho exceso, porque el hecho de que el acreedor, en el ejercicio del derecho de opción que la ley le concede, elija uno u otro valor para que sirva como precio de remate de la subasta no impide que existiendo acreedores posteriores inscritos o anotados puedan estos ejercer sus derechos, siempre que se cumplan los requisitos exigidos por ese Centro Directivo. |
| R. 4/7/2016 BOE: 9/8/2016 Registro de Sabadell n 4. APORTACIÓN A SOCIEDAD MERCANTIL: PREVIA INSCRIPCIÓN EN EL RM. La falta de acreditación de la liquidación del Impuesto de Plusvalía supone el cierre del Registro (salvo en lo relativo a la práctica del asiento de presentación) y la suspensión de la calificación del documento. En el expediente recurrido la registradora suspende la calificación, pero advierte de un defecto, lo cual es posible y admisible en aras de una mayor brevedad procesal.En cuanto a la necesidad de la previa inscripción en el Registro Mercantil derivada del artículo 383 del Reglamento Hipotecario de una escritura de «subsanación de errores» que implica que determinados bienes inmuebles que fueron aportados en la constitución de una sociedad limitada, pasen a ser de nuevo de titularidad de la Iglesia Evangélica Gran Cosecha, por no haber sido socia de la mercantil, ni haber aportado dichos inmuebles, lo que supone evidentemente una despatrimonialización de la indicada mercantil, es necesaria dicha previa inscripción en el Registro Mercantil, tanto porque así se deduce de la interpretación del citado artículo, cuanto porque de no exigirlo se produciría una grave discordancia entre los Registros de la Propiedad y Mercantil, publicando un Registro una trasmisión dominical a favor de la Iglesia Evangélica gran cosecha y el otro la permanencia como socio de la sociedad de la que ya no realizó aportación alguna. Ello implicaría también una ficción en el capital social muy perjudicial para la confianza de los terceros en los asientos del Registro Mercantil. |
| R. 5/7/2016 BOE: 9/8/2016 Registro de Ourense n 3. OBRA NUEVA: GEORREFERENCIACIÓN. Como cuestión previa, y sobre la primera alegación del notario recurrente, debe señalarse que es cierto que, como ya señaló la Resolución de este Centro Directivo de 4 de agosto de 2014, para inmatricular una finca en la que existan determinadas construcciones, concurriendo defectos registrales que se opongan a la inscripción de tales edificaciones, los interesados pueden pedir la inscripción parcial, es decir, que se inmatricule la finca en tanto que porción de suelo, aunque se suspenda la inscripción de la edificación que exista en su interior. Pero tal posibilidad de solicitud de inscripción parcial ha de solicitarse por los interesados ante el registrador, no siendo el recurso ante esta Dirección General el cauce procedimental para ello. Entrando en el fondo del asunto, ha de partirse de que el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, tras su reforma operada por la Ley 13/2015, establece que «la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica». En efecto, desde el punto de vista técnico, la georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, aun cuando deberá hacerse en el mismo sistema oficial de referencia que se especifica en la Resolución conjunta de 26 de octubre de 2015 (Proyección UTM, sistema ETRS89 para la península o RegCan95 para Canarias), no necesita, en cambio, ser aportada necesariamente en el concreto formato GML a que, para otros supuestos, sí que alude la citada Resolución. Y, desde el punto de vista procedimental, la obligada georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, tampoco requiere con carácter general que se tramite un procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados, salvo que registrador en su calificación sí lo estimare preciso para disipar sus dudas fundadas acerca de que la edificación se encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara, tal y como se ha expresado en el anterior fundamento jurídico. Y por último, no ha de olvidarse que la obligada georreferenciación de la superficie de suelo ocupada por cualquier edificación, aun cuando habrá de ser preceptivamente comunicada por los registradores al Catastro en cumplimiento de la citada Resolución conjunta, tampoco afecta propiamente al concepto ni al proceso de «coordinación geográfica» entre la finca registral y el inmueble catastral. |
| R. 7/7/2016 BOE: 9/8/2016 Registro de Almuñécar. CALIFICACIÓN REGISTRAL: REQUISITOS. Cuando la calificación del registrador sea desfavorable es exigible, según los principios básicos de todo procedimiento y conforme a la normativa vigente, que al consignarse los defectos que, a su juicio, se oponen a la inscripción pretendida, aquélla exprese también una motivación suficiente de los mismos, con el desarrollo necesario para que el interesado pueda conocer con claridad los defectos aducidos y con suficiencia los fundamentos jurídicos en los que se basa dicha calificación (cfr. artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 2 de octubre de 1998, 22 de marzo de 2001, 14 de abril de 2010, 26 de enero de 2011 y 20 de julio de 2012, entre otras muchas). En el presente caso la nota de calificación es totalmente insuficiente, pues no se expresa en ella los extremos del pacto resolutorio que han quedado indeterminados, sin que en el informe pueda subsanarse esta carencia, pues el recurrente no ha tenido posibilidad de contradicción. Esto no obsta a que se pueda poner una nueva nota de calificación en los términos que resultan de esta Resolución, sin perjuicio de la eventual responsabilidad en que pudiera incurrirse por contradecir la exigencia legal de que la calificación sea global, unitaria y motivada (artículos 19 bis y 258 Ley Hipotecaria). |
| R. 7/7/2016 BOE: 9/8/2016 Registro de Álora. SEGREGACIÓN: INSCRIPCIÓN DE RESTO EXISTIENDO SEGREGACIONES NO INSCRITAS. Como recuerda la Resolución de 2 de diciembre de 2011, el artículo 47 del Reglamento Hipotecario, conforme al cual los actos y contratos que afecten al resto de una finca, cuando no hayan accedido al Registro todas las segregaciones escrituradas, se practicarán en el folio de la finca matriz, haciendo constar en la inscripción la superficie sobre la que aquéllos recaen, extendiéndose nota al margen de la inscripción de propiedad precedente de la superficie pendiente de segregación, es norma, introducida por el Real Decreto de 12 de noviembre de 1982, por razones eminentemente prácticas (especialmente en los casos de múltiples segregaciones practicadas sobre una misma finca matriz objeto de parcelación, con restos que por estar destinados entre otros usos a viales resultan de muy difícil descripción perimetral), trata de evitar el cierre registral respecto del dominio del resto de una finca matriz cuando una o más segregaciones operadas sobre la misma todavía no hayan accedido al Registro, resto cuya descripción en tales casos no siempre se conocerá con certeza, salvo en lo relativo a su extensión, por no poder conocerse en tales casos cabalmente la precisa delimitación de la porción o porciones segregadas. En el caso del presente expediente, en el que se pretende inscribir una escritura de compraventa recayente sobre el resto de finca resultante de segregaciones no inscritas, con la menor superficie resultante, es decir, solo una porción de una finca registral determinada, es evidente que tal porción de finca solo puede ser objetivada jurídicamente previa división de aquella originaria finca registral, y ello aun cuando a la porción ahora transmitida siga correspondiendo el mismo número de aquella registral, por convenir las partes en que la misma sea reputada como el resto de la originaria finca, y en tal sentido continúe el folio abierto a esta -vid. Resoluciones de 16 de marzo y 13 de junio de 2001-. Por ello, deberá justificarse el cumplimiento de todas las exigencias legales en lo que se refiere a la formación de esta concreta nueva porción de finca que accede al Registro (sin que proceda entrar ahora a valorar la legalidad de todas y cada una de las operaciones que no hubieran accedido al Registro). Siendo por ello plenamente aplicables las normas que imponen la exigencia de título administrativo habilitante para inscribir divisiones o segregaciones, bajo la condición impuesta por la normativa andaluza de la presentación en el municipio, dentro de los tres meses siguientes a su otorgamiento o expedición, de la escritura pública en la que se contenga el acto de parcelación, salvo que se justifique el requerimiento al Notario autorizante para que envíe por conducto reglamentario copia autorizada de la misma al Ayuntamiento correspondiente. En tales casos es claro que únicamente deberá aportarse, para su constancia en el folio real, la representación gráfica correspondiente a la porción que es objeto de inscripción en cada momento (ya sea la segregada o el resto, según los casos), sin que pueda exigirse representación gráfica de otras porciones que no son objeto del título en cuestión ni causan asiento de inscripción (cfr. artículo 9 de la Ley Hipotecaria). |
| R. 7/7/2016 BOE: 9/8/2016 Registro de Coria. EXPEDIENTE DE DOMINIÓN DE INMATRICULACIÓN: RÉGIMEN TRANSITORIO DE LA LEY 13/2015. Debe indicarse que pese a ser un documento presentado en el Registro de la Propiedad correspondiente con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 13/2015 conforme a su disposición final quinta (1 de noviembre de tal año), debe aplicarse la Disposición transitoria única que establece que los expedientes regulados en el Título VI de la Ley Hipotecaria iniciados en el momento de la entrada en vigor de la citada norma deberán continuar su tramitación conforme a la normativa anterior. De tal forma que la doctrina de este Centro Directivo contenida en la reciente Resolución de 8 de febrero de 2016, que entiende aplicable tal norma a todos los documentos cuya presentación en los Registros de la Propiedad sea posterior a su entrada en vigor, debe excepcionarse en este supuesto por aplicación de la mencionada disposición transitoria única, debiendo por tanto ser de aplicación la norma contenida en el anterior artículo 201 de la Ley Hipotecaria y sus concordantes de la legislación de desarrollo. Por tanto, en virtud de la mencionada disposición transitoria, para «todos los procedimientos regulados en el Título VI de la Ley Hipotecaria, así como los derivados de los supuestos de doble inmatriculación que se encuentren iniciados a la fecha de entrada en vigor de la presente Ley, continuarán tramitándose hasta su resolución definitiva conforme a la normativa anterior». En cuanto al primero de los defectos, es uniforme la doctrina de este Centro Directivo al considerar que no cabe discutir sobre la necesidad de aportar certificación catastral descriptiva y gráfica en términos coincidentes con la descripción del título cuando se trata de inmatricular la finca. En cuanto al segundo de los defectos apuntados, la descripción del inmueble objeto de inmatriculación de manera ambigua o no unívoca al contener dos medidas superficiales debe recordarse que todo título que pretende acceder al Registro debe, entre otros aspectos, incluir los datos precisos para extender el asiento de que se trate, cumpliendo de esta manera el llamado principio de especialidad o de determinación registral. Además de lo expuesto, sin perjuicio de que la tramitación del procedimiento inmatriculador se haya realizado y deba calificarse conforme a la legislación anterior, siendo, por tanto, inscribible si cumple los requisitos de tales normas; la inscripción que se practique ya bajo la vigencia de la nueva redacción legal deberá contener las circunstancias previstas en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria. Ello es así porque el modo de practicar los asientos y las circunstancias de éstos debe ajustarse siempre a las normas vigentes al tiempo de extenderse, aunque el título sea calificado e inscribible según una legislación anterior (en nuestro caso, por mor de la disposición transitoria única de la Ley 13/2015 de 24 de junio). En particular, conforme al nuevo artículo 9.b), la inscripción en casos de inmatriculación debe contener la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices, circunstancia esta que no supone añadir ningún requisito nuevo a la documentación que es válida según la legislación anterior: dicha representación gráfica será necesariamente la catastral que ya debía aportarse conforme a la normativa vigente antes del 1 de noviembre de 2015 (apartado séptimo del artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social). Esta representación gráfica determinará indubitadamente la superficie de la finca, que, como ha quedado señalado en el fundamento anterior, es coincidente con la expresada en el título quedando cumplida la exigencia legal de total coincidencia. |
| R. 7/7/2016 BOE: 9/8/2016 Registro de Leganés n 2. LEY 2/2009: APLICACIÓN A LA CESIÓN DE CRÉDITOS. Es cuestión ya resuelta por este Centro Directivo, en relación a los artículos 327 de la Ley Hipotecaria y 117 de su Reglamento, que el recurso contra la calificación sólo puede tener lugar, en observancia a los títulos presentados para dicha operación y en confrontación con la nota de valoración emitida por el registrador competente. Cualquier otro medio de prueba, no puede sino ser objeto de presentación ante ese mismo encargado, para, con toda la documentación a la vista, emitir un nuevo juicio. Es objeto de este recurso resolver acerca de la necesidad de la previa inscripción en el registro público de empresas prestamistas en relación al cesionario de un crédito garantizado con hipoteca, cuando tanto transmitente como adquirente en dicha operación no son entidades de crédito. El uso verificado por la registradora consistente en la consulta al servicio colegial correspondiente, como ha tenido en consideración este Centro Directivo, incentivador de una correcta y completa evaluación del negocio presentado a calificación, ha revelado una cierta habitualidad del adquirente del préstamo en la operación de referencia, y esta circunstancia, apoya de manera suficiente la exigencia impuesta por el registrador, al exigir la previa inscripción en el registro de empresas prestamistas no financieras, aplicando de esta manera la normativa recogida en la Ley de 2009. Si bien el articulado de la Ley de 2009 parece recoger una aplicación sólo a operaciones de concesión de préstamos créditos, ello se hace con la intención de proteger al prestatario a la hora de configurar la operación en sí, intentando advertir abusos o imposiciones en el clausulado del contrato, por lo que, en la operación de la posterior cesión del contrato (máxime cuando el mismo se hace a los pocos días de la firma del contrato original) no deben decaer todas esas previsiones de salvaguarda en favor del prestatario, que resultarían igualmente aplicables. La circunstancia de la facilidad que se confirió a la cesión del crédito hipotecario, sin necesidad de autorización, y ni siquiera notificación al deudor cedido, tal y como resulta de los artículos 149 y 150 de la Ley Hipotecaria apoyan que la protección al consumidor no debe relajarse en ningún caso, sino, antes por contrario, extremarse, y extenderse a todos los supuestos en los que su posición jurídica contractual más débil pueda verse afectada, tal y como ocurre en el caso aquí planteado. |
| R. 4/7/2016 BOE: 12/8/2016 Registro de Vélez-Málaga n 2. CONCURSO DE ACREEDORES: EJECUCIÓN DE HIPOTECA UNA VEZ APROBADO EL CONVENIO. Se debate en el presente recurso sobre la posibilidad de expedición de una certificación de titularidad y cargas dentro de un proceso de ejecución hipotecaria, certificación que debe expedirse de conformidad con el artículo 688 en relación con el apartado 1 del artículo 656, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo así que la deudora e hipotecante se encuentra en situación legal de concurso, pero habiéndose aprobado el convenio en virtud de sentencia. de la interpretación conjunta de los artículos 56 y 57 de la misma Ley Concursal debe entenderse que los bienes no necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial no están sujetos a limitación en cuanto al inicio o continuación del proceso de ejecución, por cuanto la paralización de ejecuciones de garantías reales a que se refiere el artículo 56, se refiere únicamente a los bienes necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial, y, el artículo 57 dice literalmente «el ejercicio de acciones que se inicie o se reanude conforme a lo previsto en el artículo anterior durante la tramitación del concurso se someterá a la jurisdicción del juez de este,.», es decir, referido exclusivamente a los bienes necesarios. La única restricción aplicable en estos supuestos sería la prevista en el apartado tercero del artículo 57 de la Ley Concursal, cuando determina que «abierta la fase de liquidación, los acreedores que antes de la declaración de concurso no hubieran ejercitado estas acciones perderán el derecho de hacerlo en procedimiento separado. Las actuaciones que hubieran quedado suspendidas como consecuencia de la declaración de concurso se reanudarán, acumulándose al procedimiento de ejecución colectiva como pieza separada». Por ello resulta fundamental que quede claramente establecida la condición del bien en cuestión, en este caso la finca hipotecada, como necesario para la continuidad de la actividad profesional o empresarial y la calificación del registrador debe extenderse a la exigencia de dicha circunstancia. Ahora bien, hay que analizar si el hecho de que conste aprobado el convenio de acreedores, como sucede en este supuesto de hecho, modifica lo anteriormente expuesto. Se produce una radical mutación de los efectos de la declaración de concurso una vez aprobado el convenio con los acreedores, de tal manera que la paralización y suspensión de acciones y ejecuciones singulares prevista en el artículo 55 de la Ley Concursal sólo despliega sus efectos, durante la fase de declaración de concurso, quedando las mismas superadas por la aprobación firme del convenio entre deudor y acreedores, sin perjuicio, eso sí, de las previsiones o medidas adoptadas en el mismo que pudieran tener naturaleza patrimonial más allá de una mera quita o espera. Por ello, una vez aprobado el convenio debemos atenernos a las limitaciones en él impuestas. La aprobación de un convenio cuyo contenido no afecte a los acreedores hipotecarios, también incide en la ejecución hipotecaria, pues se levanta la suspensión de ejecución sobre bienes del concursado que resulten necesarios para la continuidad de su actividad profesional o empresarial, como se deduce del artículo 56 de la Ley Concursal antes transcrito. Por lo tanto, el único impedimento para que el acreedor hipotecario pueda ejecutar separadamente su garantía, incluso cuando recaiga sobre bienes necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial, es que del contenido del convenio aprobado resulte afectado el ejercicio de este derecho, en cuyo caso el régimen de sus derechos dependerá de la solución negocial acordada, circunstancia que podrá y ponerse de manifiesto ante el juez competente por el deudor o por cualquier interesado legítimo. La vinculación del acreedor privilegiado al convenio exige dos presupuestos diferentes, sin producirse de manera automática por el solo hecho de la emisión del voto. Se requiere en primer término que el voto se haya emitido respecto de una propuesta presentada en junta, celebrada con la concurrencia preceptiva y aprobada por el Juez, y en segundo término que del contenido del convenio resulten efectos respecto del crédito y del privilegio. No puede deducirse de la literalidad del artículo 123 que la sola aprobación del convenio modifique la situación del acreedor privilegiado y lo convierta en ordinario, por ello, cuando el convenio no contenga referencias específicas al respecto, su aprobación, pese a haber participado en la misma el acreedor privilegiado, no afectará al privilegio. |
| R. 4/7/2016 BOE: 12/8/2016 Registro de Totana. HERENCIA: APLICACIÓN DEL REGLAMENTO SUCESORIO EUROPEO. En primer lugar, debido a la universalidad de la ley aplicable que en él mismo se prevé como característica común de los Reglamentos europeos que regulan la ley aplicable desde el Reglamento (UE) no 598/2008 (Roma I). Aunque Reino Unido, como Irlanda, se encuentren actualmente en posición técnica de Estados miembros en situación provisional de opt out, conforme a los protocolos 21 y 22 anejos al Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea y no sean Estado miembro participantes, lo cierto es que la herencia establecida en España ante notaria española, debe tener en cuenta las normas sobre la ley aplicable del Reglamento, lo que conduce al Capítulo III del Reglamento. Ciertamente el artículo 21.1 del Reglamento 650/2012 dispone una norma de conflicto principal que determina que será ley aplicable la norma del Estado en el que el causante tuviera su residencia habitual en el momento del fallecimiento, ley que será aplicable a la universalidad de la herencia, bienes muebles e inmuebles, incluso cuando no resulte ser aplicable la ley de un Estado miembro, dada la aplicación universal del Reglamento (artículos 20 y 23.1, ex 34). No obstante, la regla de la residencia no es absoluta. La «professio iuris», la elección de la ley de una de las nacionalidades que posea el disponente al tiempo de la realización de la disposición de última voluntad o del fallecimiento del causante, ha de reunir ciertos requisitos formales: debe hacerse expresamente y en forma de disposición «mortis causa» o habrá de resultar de los términos de una disposición de ese tipo. No obstante, debe predicarse una interpretación flexible de su disposición transitoria -artículo 83- redactada con la finalidad de que los ciudadanos europeos, pese a los tres años dados para la aplicación de la norma, no se sorprendan con las modificaciones que la misma introduce en sus tradiciones jurídicas cuando hubieran dispuesto con anterioridad a su aplicación, la forma en que debía llevarse a cabo su sucesión (vid. considerando 80). Por ello, si una disposición «mortis causa» se realizara antes del 17 de agosto de 2015 con arreglo a la ley que el causante podría haber elegido de conformidad con el presente Reglamento, se considerará que dicha ley ha sido elegida como ley aplicable a la sucesión (artículo 83.4). Y así puede entenderse de la disposición a favor sólo de su esposa realizada por el disponente, conforme al tipo de frecuencia de los testamentos británicos. Con la entrada en vigor del Reglamento de Sucesiones, en los casos en que éste sea aplicable, el artículo 34 introduce una nueva regulación en materia de reenvío con diferente contenido y fundamentos a los recogidos en el artículo 12.2 del Código Civil. Así mientras el artículo 12.2 del Código Civil admite sólo el reenvío de primer grado, reenvío que no es obligatorio y está vinculado al sistema previsto en el artículo 9.8 del Código Civil, el artículo 34 del Reglamento recoge de forma imperativa determinados supuestos de reenvío desde la ley de un tercer Estado de primer o segundo grado que buscan la uniformidad internacional de soluciones y la proximidad con la ley aplicable. En el supuesto planteado en este expediente se está ante una elección anticipada de la ley aplicable conforme al artículo 83.4 del Reglamento 650/2012, supuesto excluido conforme al artículo 34.2 de la posible operatividad del reenvío previsto en el artículo 34.1 del mismo Reglamento, por lo que debe entenderse que la sucesión se rige por la legislación británica, sin que sea precisa la comparecencia en la partición de los descendientes del causante. |
| R. 5/7/2016 BOE: 12/8/2016 Registro de Madrid n 17. HERENCIA: NECESARIA INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS EN LA PARTICIÓN. En primer lugar, es preciso diferenciar la partición propiamente dicha de las llamadas normas de la partición. La partición hecha por el testador, propiamente dicha, es aquella en que el testador procede a adjudicar directamente los bienes a los herederos, y en buena lógica implicaría la realización de todas las operaciones particionales -inventario, liquidación, formación de lotes con la adjudicación de los mismos-, mientras que en las normas para la partición el testador, se concreta en expresar la voluntad de que cuando se lleve a cabo la partición, ciertos bienes se adjudiquen en pago de su haber a ciertos herederos que indique. La cuestión es la de determinar si las asignaciones del testador constituyen una partición realizada por el mismo o si, por el contrario, éste se limita a establecer normas particionales en el testamento para que luego sean tenidas en cuenta en la partición que habrían de realizar los herederos una vez fallecido el causante. La cuestión es fundamental a efectos de determinar el título de adjudicación, pues mientras en el primer caso, se trata de una partición que no sólo se pasará por ella, conforme a lo dispuesto en el artículo 1056 del Código Civil, sino que confiere la propiedad de los bienes adjudicados como cualquier otra partición, conforme a lo dispuesto en el artículo 1068 del propio Código, mientras que si se tratase de meras normas particionales, el título de adjudicación haría tránsito de una pretendida partición del testador a una partición que habrían de realizar todos los herederos y no un solo grupo de ellos, teniendo en cuenta, eso sí, las normas particionales del testador. La Dirección General de los Registros y del Notariado, siguiendo a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, en Resolución de 1 de marzo de 2006, recoge la especial cualidad del legitimario en nuestro Derecho común, caso de que exista en una sucesión, lo que hace imprescindible su concurrencia, para la adjudicación y partición de la herencia, a falta de persona designada por el testador para efectuar la liquidación y partición de herencia (artículo 1057.1 del Código Civil), de las que resulte que no perjudica la legítima de los herederos forzosos. En efecto, la legítima en nuestro Derecho común (y a diferencia de otros ordenamientos jurídicos nacionales, como el catalán) se configura generalmente como una «pars bonorum», y se entiende como una parte de los bienes relictos que por cualquier título debe recibir el legitimario, sin perjuicio de que, en ciertos supuestos, reciba su valor económico o «pars valoris bonorum». De ahí, que en este supuesto, en que la legítima se paga con un legado de cuota, se imponga la intervención del legitimario en la partición, dado que tanto el inventario de bienes, como el avalúo y el cálculo de la legítima son operaciones en las que está interesado el legitimario, para preservar la intangibilidad de su legítima. Y dicha intervención es necesaria también para la entrega de legados (vid. Resoluciones de 25 de febrero de 2008, 9 de marzo de 2009, 6 de marzo de 2012 y 12 y 16 de junio y 4 de julio de 2014). Esta misma doctrina ha sido mantenida en la Resolución de 15 de septiembre de 2014 para un caso análogo, de pago en dinero de la legítima, conforme a los preceptos legales que exigen la conformidad expresa de todos los interesados en la sucesión a fin de establecer la valoración de la parte reservada (artículos 843 y 847 del Código Civil). |
| R. 5/7/2016 BOE: 12/8/2016 Registro de A Coruña n 4. PROPIEDAD HORIZONTAL: DESVINCULACIÓN DE ANEJOS. La doctrina y la jurisprudencia han resaltado el hecho de que ciertos elementos comunes no agotan toda su potencialidad en la finalidad que desempeñan, sino que, sin perjudicar la misma, pueden ser de uso exclusivo de algún elemento privativo. No resulta difícil considerar tal derecho de uso y disfrute como un derecho anejo a las viviendas en tanto en cuanto supone la vinculación «ob rem» de tal derecho a las viviendas, dentro de la libertad que tienen los propietarios de configurar estatutariamente el régimen de la propiedad horizontal. Lo que se cuestiona es si establecida en los estatutos una cláusula que permite realizar toda clase de operaciones de segregación, división, agregación o agrupación, sin necesidad de consentimiento de la Junta de propietarios, dicha cláusula autoriza a desafectar anejos. La desvinculación de los anejos respecto de los elementos independientes a que están vinculados «ob rem», supone en realidad un cambio de régimen jurídico, más que una simple modificación física de la configuración de la finca. Las particularidades físicas o constructivas de las terrazas, aun cuando podrán y deberán ser tenidas en cuenta por la comunidad de propietarios al adoptar los acuerdos que estime pertinentes, no alteran la conclusión de que no siendo tales terrazas privativas, sino comunes, y teniendo los estudios sólo vinculado «ob rem» el derecho de uso exclusivo de tales elementos comunes, la alteración de tal vinculación no es propiamente una segregación de las que el propietario podría llevar a cabo por sí sólo en aplicación de la cláusula estatutaria transcrita, sino una modificación que afecta al régimen jurídico de elementos comunes y que por tanto el preceptivo acuerdo de la comunidad de propietarios, como señala la registradora en su nota de calificación. |
| R. 6/7/2016 BOE: 12/8/2016 Registro de Burjassot. HERENCIA: PRESUNCIÓN DE VALIDEZ DEL TESTAMENTO. El contenido del testamento se presume iuris tantum válido y eficaz, lo que en este concreto expediente supone que el hecho de que el testador no mencione que una hija suya fallecida previamente, tuvo a su vez descendientes legitimarios, significa que no existen salvo que se pruebe lo contrario. Hay que partir del principio general de que, dada la dificultad, o incluso a veces la imposibilidad de probar los hechos negativos, a efectos registrales no puede exigirse una prueba de tal naturaleza. Centrados en el supuesto de este expediente, siendo el testamento título sucesorio hábil y cumpliendo todos los requisitos formales, goza de una presunción «iuris tantum», que faculta a la única heredera llamada para otorgar por sí sola la adjudicación de la herencia. La sola mención en la escritura de partición, de que el causante tuvo una hija que le había premuerto, siendo que en el testamento no se mencionan descendientes de esta, implica la inexistencia de ellos salvo que se pruebe lo contario, lo que no se ha producido. |
| R. 6/7/2016 BOE: 12/8/2016 Registro de Bilbao n 9. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: ARTÍCULO 166.1.2 RH. Según el artículo 326 de la Ley Hipotecaria no pueden tenerse en cuenta para la resolución del presente recurso los documentos aportados junto con el escrito de interposición a fin de acreditar la fecha del fallecimiento de la causante y la inexistencia de testamento, pues tal posibilidad queda vedada legalmente por el artículo 326 de la Ley Hipotecaria, además de que por tratarse de meras fotocopias carecen de autenticidad. Si bien es posible anotar por deudas del heredero bienes inscritos a favor del causante, en cuanto a los derechos que puedan corresponder al heredero sobre la total masa hereditaria de la que forma parte tal bien, es, para ello, imprescindible la acreditación de tal cualidad de heredero, la cual no está plenamente justificada por ser hijo del titular registral y presentarse certificación negativa del Registro de Actos de Ultima Voluntad, ya que la relativa eficacia de tal certificación (cfr. artículo 78 del Reglamento Hipotecario), y la posibilidad de causas que impidan o hagan ineficaz el hipotético llamamiento de un hijo, hacen que sea imprescindible la presentación del título sucesorio que no puede ser otro que cualesquiera de los que enumera el artículo 14 de la Ley Hipotecaria. |
| R. 8/7/2016 BOE: 12/8/2016 Registro de Estella n 2. CANCELACIÓN DE HIPOTECA: CADUCIDAD CONVENCIONAL. Según la doctrina reiterada de esta Dirección General, nada se opone a que la hipoteca, como los demás derechos reales, pueda ser constituida por un plazo determinado (vid. artículos 513.2, 529, 546.4 y 1843.3 del Código Civil), de modo que únicamente durante su vigencia puede ser ejercitada la acción hipotecaria, quedando totalmente extinguido el derecho real una vez vencido dicho plazo, salvo que en ese instante estuviera ya en trámite de ejecución hipotecaria, en cuyo caso, la hipoteca se extinguiría al concluir el procedimiento, ya por consumación de la ejecución, ya por cualquier otra causa. No siempre es fácil decidir si, en el caso concreto, el plazo señalado es efectivamente de duración de la hipoteca misma con el alcance anteriormente señalado, o si se trata de definir únicamente el margen temporal en el que debe surgir la obligación para que quede garantizada con la hipoteca. Si estuviéramos ante la caducidad convencional del mismo derecho de hipoteca, resultaría aplicable la norma del párrafo segundo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, que posibilita la cancelación de la hipoteca cuando la extinción del derecho inscrito resulte del título en cuya virtud se practicó la inscripción. En otro caso debería esperarse al transcurso del plazo de prescripción de la acción hipotecaria, por aplicación de la norma del párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria. En el presente caso, del análisis sistemático de todas la cláusulas del contrato resulta que el plazo de duración pactado debe entenderse referido no tanto a un plazo de caducidad de la hipoteca, sino más bien referido al plazo durante el cual las obligaciones contraídas antes del vencimiento del «dies ad quem» son las únicas que quedan garantizadas con la hipoteca constituida. |
| R. 8/7/2016 BOE: 12/8/2016 Registro de Estella n 2. CANCELACIÓN DE HIPOTECA: CADUCIDAD CONVENCIONAL. Según la doctrina reiterada de esta Dirección General, nada se opone a que la hipoteca, como los demás derechos reales, pueda ser constituida por un plazo determinado (vid. artículos 513.2, 529, 546.4 y 1843.3 del Código Civil), de modo que únicamente durante su vigencia puede ser ejercitada la acción hipotecaria, quedando totalmente extinguido el derecho real una vez vencido dicho plazo, salvo que en ese instante estuviera ya en trámite de ejecución hipotecaria, en cuyo caso, la hipoteca se extinguiría al concluir el procedimiento, ya por consumación de la ejecución, ya por cualquier otra causa. No siempre es fácil decidir si, en el caso concreto, el plazo señalado es efectivamente de duración de la hipoteca misma con el alcance anteriormente señalado, o si se trata de definir únicamente el margen temporal en el que debe surgir la obligación para que quede garantizada con la hipoteca. Si estuviéramos ante la caducidad convencional del mismo derecho de hipoteca, resultaría aplicable la norma del párrafo segundo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, que posibilita la cancelación de la hipoteca cuando la extinción del derecho inscrito resulte del título en cuya virtud se practicó la inscripción. En otro caso debería esperarse al transcurso del plazo de prescripción de la acción hipotecaria, por aplicación de la norma del párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria. En el presente caso, del análisis sistemático de todas la cláusulas del contrato resulta que el plazo de duración pactado debe entenderse referido no tanto a un plazo de caducidad de la hipoteca, sino más bien referido al plazo durante el cual las obligaciones contraídas antes del vencimiento del «dies ad quem» son las únicas que quedan garantizadas con la hipoteca constituida. |
| R. 8/7/2016 BOE: 12/8/2016 Registro de Estella n 1. CANCELACIÓN DE HIPOTECA: CADUCIDAD CONVENCIONAL. Según la doctrina reiterada de esta Dirección General, nada se opone a que la hipoteca, como los demás derechos reales, pueda ser constituida por un plazo determinado (vid. artículos 513.2, 529, 546.4 y 1843.3 del Código Civil), de modo que únicamente durante su vigencia puede ser ejercitada la acción hipotecaria, quedando totalmente extinguido el derecho real una vez vencido dicho plazo, salvo que en ese instante estuviera ya en trámite de ejecución hipotecaria, en cuyo caso, la hipoteca se extinguiría al concluir el procedimiento, ya por consumación de la ejecución, ya por cualquier otra causa. No siempre es fácil decidir si, en el caso concreto, el plazo señalado es efectivamente de duración de la hipoteca misma con el alcance anteriormente señalado, o si se trata de definir únicamente el margen temporal en el que debe surgir la obligación para que quede garantizada con la hipoteca. Si estuviéramos ante la caducidad convencional del mismo derecho de hipoteca, resultaría aplicable la norma del párrafo segundo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, que posibilita la cancelación de la hipoteca cuando la extinción del derecho inscrito resulte del título en cuya virtud se practicó la inscripción. En otro caso debería esperarse al transcurso del plazo de prescripción de la acción hipotecaria, por aplicación de la norma del párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria. En el presente caso, del análisis sistemático de todas la cláusulas del contrato resulta que el plazo de duración pactado debe entenderse referido no tanto a un plazo de caducidad de la hipoteca, sino más bien referido al plazo durante el cual las obligaciones contraídas antes del vencimiento del «dies ad quem» son las únicas que quedan garantizadas con la hipoteca constituida. |
| R. 8/7/2016 BOE: 12/8/2016 Registro de Estella n 1. CANCELACIÓN DE HIPOTECA: CADUCIDAD CONVENCIONAL. Según la doctrina reiterada de esta Dirección General, nada se opone a que la hipoteca, como los demás derechos reales, pueda ser constituida por un plazo determinado (vid. artículos 513.2, 529, 546.4 y 1843.3 del Código Civil), de modo que únicamente durante su vigencia puede ser ejercitada la acción hipotecaria, quedando totalmente extinguido el derecho real una vez vencido dicho plazo, salvo que en ese instante estuviera ya en trámite de ejecución hipotecaria, en cuyo caso, la hipoteca se extinguiría al concluir el procedimiento, ya por consumación de la ejecución, ya por cualquier otra causa. No siempre es fácil decidir si, en el caso concreto, el plazo señalado es efectivamente de duración de la hipoteca misma con el alcance anteriormente señalado, o si se trata de definir únicamente el margen temporal en el que debe surgir la obligación para que quede garantizada con la hipoteca. Si estuviéramos ante la caducidad convencional del mismo derecho de hipoteca, resultaría aplicable la norma del párrafo segundo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, que posibilita la cancelación de la hipoteca cuando la extinción del derecho inscrito resulte del título en cuya virtud se practicó la inscripción. En otro caso debería esperarse al transcurso del plazo de prescripción de la acción hipotecaria, por aplicación de la norma del párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria. En el presente caso, del análisis sistemático de todas la cláusulas del contrato resulta que el plazo de duración pactado debe entenderse referido no tanto a un plazo de caducidad de la hipoteca, sino más bien referido al plazo durante el cual las obligaciones contraídas antes del vencimiento del «dies ad quem» son las únicas que quedan garantizadas con la hipoteca constituida. |
| R. 11/7/2016 BOE: 12/8/2016 Registro de Alicante n 3. ARRENDAMIENTOS URBANOS: RENUNCIA A LOS DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO. Cabe plantearse si en el arrendamiento para uso distinto de vivienda cabía un pacto de renuncia a los derechos de tanteo y retracto, incluso en los contratos cuya duración pactada sea inferior a cinco años (artículo 25.8, en su redacción original). La respuesta es, forzosamente, afirmativa, teniendo en cuenta la prelación de fuentes establecida en la ley arrendaticia, al regir en este aspecto la voluntad de las partes expresada en el contrato. En síntesis, en los arrendamientos de locales de negocio cabe que las partes excluyan este derecho cualquiera que sea la duración del contrato. Pues bien, aplicando este criterio al supuesto concreto, comprobamos que en el contrato de arrendamiento suscrito el 1 de agosto de 2012, en la estipulación décimo séptima, se establece que «la arrendataria renuncia de forma expresa: a) a los derechos de adquisición preferente a que hace referencia el art. 31 en relación al art.25». Renuncia, por tanto, expresa, al precepto y al derecho que contiene, perfectamente válida por lo ya dicho, y que no admite duda alguna. Centrándonos en el defecto alegado por el registrador relativo a la necesidad de que el arrendatario comparezca en el Registro, a efectos de ratificar la renuncia al derecho de adquisición preferente con el contrato de arrendamiento debidamente liquidado, debemos señalar que la ley de arrendamientos urbanos no exige este requisito a efectos de inscribir una escritura de compraventa en el registro de la propiedad cuando el arrendamiento no esté inscrito ya que si se admite a efectos de inscripción como suficiente la manifestación del vendedor de que la finca está o no arrendada o la identidad del arrendatario, no hay razón alguna para que la validez de dicha manifestación no se extienda a otros elementos del contrato como es la existencia o no de los derechos de adquisición preferente. Este criterio queda reforzado por el propio artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos al no exigir expresamente que se acredite dicha renuncia a diferencia con lo que ocurre con las notificaciones que señala el mencionado artículo en caso de venta de finca arrendada a efectos de los derechos de tanteo y retracto (artículo 25.5). Tampoco se precisa que el contrato de arrendamiento esté previamente liquidado del impuesto, por cuanto no se pretende su inscripción, por lo que no es aplicable el cierre registral establecido en el artículo 254 de la Ley Hipotecaria. |
| R. 11/7/2016 BOE: 12/8/2016 Registro de Nájera. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: NECESIDAD DE LA PREVIA INSCRIPCIÓN DE LA HIPOTECA A FAVOR DEL EJECUTANTE. Como ha señalado reiteradamente este Centro Directivo (véanse Resoluciones señaladas en los «Vistos») no cabe duda que el procedimiento de ejecución hipotecaria es esencialmente de carácter registral, dado el carácter constitutivo que la inscripción tiene con relación al derecho real de hipoteca (artículos 1875 del Código Civil y 130 y 145 de la Ley Hipotecaria). De esta manera, el procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados, como establece el artículo 130 de la Ley Hipotecaria, sólo podrá ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita, sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo. En el ámbito de la ejecución extrajudicial ante notario, teniendo en cuenta las especiales características de la realización extrajudicial de hipoteca, en la que la escritura de venta final ha de otorgarse por el mandatario designado en la escritura de constitución -generalmente el acreedor- y a falta de este por el deudor titular de la finca, este Centro Directivo ha sostenido la imposibilidad de expedirse certificación de cargas a instancia de quien no figura aún como titular registral de la hipoteca. En el ámbito de la ejecución judicial, sí es posible expedir la certificación de titularidad y cargas de procedimiento, por cuanto la expedición de la certificación de cargas en la ejecución directa judicial no es más que un trámite procesal que todavía no conlleva el expresado cambio en la titularidad de la hipoteca o de la finca como consecuencia de la ejecución. Esa necesaria inscripción de la titularidad sobre el crédito hipotecario a favor del ejecutante o de su sucesor, es la que permitirá que puedan tener acceso al Registro las vicisitudes ulteriores del procedimiento, y singularmente el decreto de adjudicación, pudiendo hacerse esa inscripción de la nueva titularidad bien con anterioridad a la inscripción de la ejecución procesal o simultáneamente a ésta, pero sin que la legitimación registral derivada de la inscripción pueda ser suplida, en el ámbito del propio Registro, por la legitimación procesal en el procedimiento. Una vez sentada la doctrina de este Centro Directivo, en virtud de la cual no es inscribible el decreto de adjudicación, y la subsiguiente cancelación de cargas, si con carácter previo no se inscribe la hipoteca a favor del ejecutante - aunque fuera en la misma inscripción de la adjudicación, por el mecanismo del tracto abreviado-, procede entrar en el fondo del asunto, es decir, el soporte documental necesario para que la transmisión del derecho real de hipoteca acceda al Registro de la Propiedad. El decreto judicial no altera el carácter privado del documento que menciona y en base al cual entiende justificada la sucesión procesal en la ejecución hipotecaria, pues como dice el registrador acertadamente, se limita a acreditar haberse estimado la legitimación procesal pero si bien es cierto que en virtud del principio de libertad contractual es posible alcanzar dicho acuerdo tanto dentro como fuera del procedimiento judicial, no lo es menos que el mismo supone una transmisión de un derecho real de hipoteca que material y formalmente habrá de cumplir los requisitos establecidos por el ordenamiento jurídico para su inscripción en el Registro de la Propiedad. |
| R. 11/7/2016 BOE: 12/8/2016 Registro de Punta Umbría. HIPOTECA: ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA LEY 2/2009, DE 31 DE MARZO. La primera cuestión que se discute es la relativa a los requisitos une han de concurrir en los prestamistas no entidades de crédito para que les sea de aplicación la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito. Conviene recordar, antes de entrar a examinar las circunstancias concurrentes en este supuesto, que la exposición de motivos de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo de 4 de febrero, sobre contratos de crédito celebrados con consumidores sobre bienes inmuebles de uso residencial, establece como objetivo de la misma el garantizar que todos los consumidores que concluyan los contratos de crédito sobre bienes inmuebles disfruten de un elevado grado de protección, con independencia de la finalidad del crédito y del carácter o no de entidad crediticia del prestamista; e impone la obligación de los Estados miembros de exigir a las autoridades competentes que supervisen a los prestamistas y los faculten para obtener los datos que necesiten para evaluar de manera fiable el cumplimiento de sus obligaciones. En consecuencia, ha sido correcta la actuación de la registradora de la Propiedad al acudir, como medio para completar la calificación y evaluación del cumplimiento de los requisitos legales por parte del acreedor, a a la consulta de los asientos de su propio Registro en otras fincas (como también, según ha declarado este Centro Directivo, se encuentra facultado para consultar, a estos efectos, los asientos de otros registros de la Propiedad a través del «Servicio de Interconexión entre los Registros») y no admitir sin más la manifestación negativa del acreedor-cesionario acerca de su condición de profesional. El carácter de habitualidad en la concesión de préstamos no tiene una definición precisa en la legislación en general ni en la específica, siendo las diferentes normas que, de un modo u otro, aluden a este término las que en ocasiones han fijado criterios objetivos para considerar la existencia de tal carácter (por ejemplo la legislación fiscal para entender como habitual un domicilio). Fuera de estos supuestos la resolución de la controversia sobre el carácter habitual o no de una actividad sólo puede producirse por la valoración de las pruebas existentes en uno u otro sentido. Es doctrina de este Centro Directivo señalada en numerosas Resoluciones, que el registrador en el ejercicio de su función calificadora sobre la legalidad, puede tener en cuenta los datos que resulten de organismos oficiales a los que pueda acceder directamente, no sólo para el mayor acierto en la calificación sino también para liberar a los interesados de presentar documentos que puede obtener directamente cuando ello le sea factible sin paralizar el procedimiento registral o cuando sea especialmente útil para el ejercicio adecuado de la calificación registral. En este sentido el otorgamiento de sucesivos préstamos hipotecarios en un número considerable constituye un indicio suficiente del desarrollo de una actividad profesional, que justifica la exigencia por parte del registrador del cumplimiento de los requisitos legales exigibles; quedando desvirtuada la manifestación del prestamista de no ejercer de forma profesional la actividad efectuada en la escritura, por los datos obrantes en los diferentes registros de la Propiedad, que revelan una habitualidad en la concesión de préstamos con garantía hipotecaria. ciertamente es difícil establecer objetivamente cuántos créditos son necesarios para considerar que existe habitualidad en su concesión, pero la prevalencia en este ámbito del principio de protección de los consumidores y la aplicación del artículo 8 de la repetida Ley que establece que «corresponde a las empresas -acreedores- la prueba del cumplimiento de las obligaciones que les impone esta Ley», lleva a considerar que constituyen suficiente indicio acerca de la cuestión debatida y justificación para exigir bien el cumplimiento de los requisitos legales bien una prueba satisfactoria de su no necesidad. La segunda cuestión que se plantea es si son exigibles estos requisitos a operaciones de cesión de préstamos hipotecarios. Es cierto que la Ley 2/2009 constituye una norma dirigida fundamentalmente a garantizar la ausencia de publicidad engañosa y la transparencia en la contratación de préstamos y créditos con consumidores, y que las obligaciones que impone se refieren prioritariamente a la fase precontractual y de formalización del contrato de préstamo, por lo que deben entenderse cumplidas en caso de cesión de un préstamo o crédito inscrito en el Registro de la Propiedad. Pero esta realidad no excluye la necesidad de que el cesionario de tales préstamos, si se acredita la habitualidad en la actividad de concesión de préstamos o en la subrogación activa en los mismos, deba cumplir los requisitos exigidos en la nota de calificación recurrida ya que obedecen a una segunda finalidad de la norma consistente en «cubrir las responsabilidades en que el acreedor pudiera incurrir frente a los consumidores por los perjuicios derivados de la realización de los servicios propios de la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios» (ver artículos 7 y 14.1.a) de la Ley 2/2009), y esos perjuicios pueden generarse durante toda la vida del préstamo. En cuanto a la ausencia del cumplimiento de los requisitos del primer grupo, es decir, la inscripción con carácter previo al inicio del ejercicio de su actividad del prestamista profesional en el Registro público especial que corresponda (artículo 3 de la Ley 2/2009), y de contratación previa a tal inscripción de un seguro de responsabilidad civil o de un aval bancario que cubra las responsabilidades en que pudieran incurrir frente a los consumidores por los perjuicios derivados de la realización de la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios (artículo 7 de la Ley 2/2009); según el artículo 9.2 de la ley de referencia, su incumplimiento será considerado infracción muy grave, aplicándose lo dispuesto en los artículos 51 y 52 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y normativa complementaria. Por lo que en tales casos el defecto debe considerarse subsanable. Por lo respecta al segundo grupo de defectos, debe tenerse en cuenta que la jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo recogida, entre otras, en las Sentencias de 18 de junio de 2012, 9 de mayo de 2013, 8 de septiembre de 2014 y 22 de abril y 23 de diciembre de 2015, ha sentado la doctrina acerca de que la contratación con condiciones generales constituye una categoría contractual diferenciada de la contratación negocial individual, que se caracteriza por tener un régimen propio y específico, que hace descansar su eficacia última, no tanto en la estructura del consentimiento del adherente, como en el cumplimiento por el predisponente de unos especiales deberes de configuración contractual en orden, especialmente al reforzamiento de la información. En consecuencia, en cuanto su cumplimiento es determinante de una adecuada formación de la voluntad contractual del consumidor y del conocimiento real por el deudor de los concretos riesgos contratados, su omisión puede afectar a la validez del contrato de adhesión de préstamo hipotecario. |
| R. 11/7/2016 BOE: 12/8/2016 Registro de Fuenlabrada n 3. SENTENCIA DICTADA EN JUICIO ORDINARIO: REANUDACIÓN DEL TRACTO INTERRUMPIDO. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo, apoyada en la de nuestro Tribunal Supremo en la Sentencias relacionadas en «Vistos», que el registrador puede y debe calificar si se ha cumplido la exigencia de tracto aun cuando se trate de documentos judiciales, ya que precisamente el artículo 100 del Reglamento Hipotecario permite al registrador calificar del documento judicial «los obstáculos que surjan del Registro», y entre ellos se encuentra la imposibilidad de practicar un asiento registral si no ha sido parte o ha sido oído el titular registral en el correspondiente procedimiento judicial. La consecuencia de la dicción del artículo 40 de la LH lleva necesariamente a considerar que aun cuando, como defiende el recurrente y alega el magistrado, no fuera necesaria la declaración de validez de los títulos intermedios, conforme a la reiterada doctrina de este Centro Directivo en relación con las sentencias declarativas cuyo objeto es reanudar el tracto interrumpido, por tratarse de una rectificación registral, es innegable la necesidad de intervención del titular registral o de sus herederos. Y esta necesidad tiene su justificación en el principio del tracto, entendido cono concatenación de titularidades respecto a un concreto derecho, que es exigible siempre constituyendo un principio informador de nuestro sistema hipotecario. A este respecto debe señalarse que acreditada la condición de herederos en el procedimiento, no puede el registrador cuestionar la legitimación procesal cuya apreciación corresponde al órgano judicial. Procede la negativa a la inscripción solicitada cuando en el procedimiento del que dimana el documento calificado no se acredita, como en este caso, que hayan intervenido todos los titulares registrales de derechos, ni resulta determinado el título de adquisición de don F. E. E. P., no pudiendo admitirse en tal sentido como tal el allanamiento como un reconocimiento de derecho que a nadie perjudica pero que no tiene encaje en nuestro sistema de transmisión del dominio eminentemente causalista, ni en el sistema registral español que exige títulos perfectos no claudicantes, así́ como -desde la perspectiva no sólo formal sino también material- un acreditado tracto sucesivo (artículos 20 y 33 de la Ley Hipotecaria), ya que precisamente para evitar una transmisión abstracta basada en el mero reconocimiento del dominio por consentimiento de las partes, se requiere una resolución judicial resultante de un procedimiento donde no solo se dé oportunidad de oposición a los demandados sino del que resulte probado el cumplimiento de los requisitos legales necesarios para el pronunciamiento favorable a las pretensiones del demandante, lo que en este caso no se ha producido. |
| R. 12/7/2016 BOE: 12/8/2016 Registro de Arona. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: TRACTO SUCESIVO. En nuestro sistema registral, todo título cuyo acceso al Registro se pretenda ha de venir otorgado por el titular registral o en procedimiento dirigido contra él (cfr. artículos 20 -especialmente el párrafo último, adicionado por la Ley Orgánica 15/2003, de 25 de noviembre- y 40 de la Ley Hipotecaria), alternativa esta última que no es sino desenvolvimiento del principio de salvaguardia judicial de los asientos registrales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria). Por ello, en vía de principio, la anotación preventiva de embargo -al igual que la de demanda o de prohibición de disponer, como medidas cautelares- debe practicarse siempre que la acción se interponga frente al titular registral y suspenderse o denegarse -según los casos- cuando la finca esté inscrita a favor de otra persona. La posibilidad de embargar bienes de sociedades de capital -por tanto no sólo con personalidad propia sino con limitación de responsabilidad a las aportaciones efectuadas- por deudas de los socios que la integran, exige acudir a la doctrina del levantamiento del velo de la personalidad jurídica. Pero esa decisión sobre el levantamiento del velo, no puede tomarse al margen de un procedimiento civil entablado contra la propia sociedad titular del bien (cfr. artículos 24 de la Constitución Española y 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), salvo en los supuestos legalmente admitidos, que como se ha visto son excepcionales y de interpretación restrictiva. En conclusión, no puede anotarse en el Registro de la Propiedad el embargo ordenado por un juzgado en procedimiento de ejecución ordinaria sobre fincas inscritas a favor de una sociedad mercantil no demandada, distinta de la persona contra quien se sigue el procedimiento, con la simple constancia en el mandamiento -que no contiene expresamente afirmación alguna de levantamiento de velo societario- de que dichas personas físicas son «propietarios de Supermercados Felipe». Por lo que debe confirmarse la nota de calificación, pues lo impide el principio de tracto sucesivo contenido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, trasunto del principio constitucional de tutela judicial efectiva antes referido. |
| R. 12/7/2016 BOE: 12/8/2016 Registro de El Puerto de Santa María n 2. PARCELACIÓN URBANÍSTICA: CONCEPTO Y ALCANCE. Como señala la sentencia de la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, de 17 de marzo de 2011, la parcelación ilegal constituye un proceso en el que se suceden los actos materiales y jurídicos con clara intención fraudulenta de parcelar un terreno no urbanizable, pretendiendo la creación de una situación irreversible, demostrativa de que con los actos realizados no se pretende destinar el terreno a su uso y destino natural y obligado, rústico y agrícola; actuación que se lleva a cabo con vocación urbanística que posibilita la formación de un núcleo de población. Por tanto la parcelación urbanística no exige, la división física o material de la finca en lotes o parcelas a través de los actos constructivos; sino que basta para entender que la misma se ha producido con que se asignen cuotas pro indiviso de un terreno que den lugar a diversos titulares a los que correspondería el uso individualizado de una parte de terreno, como sucede en el caso de que se enajenen participaciones de la finca, a través de sucesivos contratos de compraventa, identificadas mediante su equivalente en metros cuadrados de la misma hasta alcanzar la totalidad de su superficie permitiendo de este modo que cada adquirente pudiera hacerse con el exclusivo y excluyente uso y disfrute de una parte de la finca, materializándolo a través de su cerramiento perimetral. Pero tampoco la ausencia de asignación formal y expresa de uso individualizado de una parte del inmueble es por sí sola suficiente para excluir la formación de nuevos asentamientos y, por tanto, la calificación de parcelación urbanística. Ni siquiera excluye esta posibilidad la manifestación contraria al hecho o voluntad de que se produzca aquella asignación, pues el elemento decisorio es la posible aparición de tales asentamientos, como cuestión de hecho, con independencia de que el amparo formal y legal de la titularidad individual esté más o menos garantizado, se realice en documento público o privado o se haga de forma expresa o incluso tácita. En el presente caso el registrador basa únicamente su calificación negativa en la transmisión de una cuota indivisa de finca no urbanizable que no consta previamente individualizada en el Registro, debiendo señalarse a este respecto que la transmisión se efectúa por título de herencia a los dos únicos herederos que se la adjudican por mitad y pro indiviso como los restantes bienes hereditarios. De este solo hecho no cabe deducir indicio alguno del que pueda extraerse la sospecha de una posible parcelación. Tampoco cabe apreciar aquí los indicios que señala el registrador en su informe, relativos a la descripción catastral de la finca y a la existencia de una construcción, que data según el Catastro de 1984, dado que no se han puesto de manifiesto oportunamente en la nota de calificación. Todo ello sin perjuicio de que la autoridad administrativa, utilizando medios más amplios que los que están al alcance del registrador, pueda estimar la existencia o no de una parcelación ilegal. |
| R. 13/7/2016 BOE: 15/8/2016 Registro de A Coruña n 2. DERECHO CIVIL GALLEGO: PACTO DE MEJORA SOBRE BIENES DE LA SOCIEDAD POSTGANANCIAL. Entre los pactos sucesorios expresamente admitidos en el artículo 209 de la Ley 2/2006, de 14 de junio, de derecho civil de Galicia, se encuentran los llamados pactos de mejora regulados en los artículos 214 a 218 de la misma Ley. Con fundamento en el artículo 214, el pacto de mejora se define como aquél pacto sucesorio que constituye un sistema específico de delación de la herencia (artículo 181.2) en virtud del cual un ascendiente o, en su caso, los ascendientes, convienen la atribución de bienes concretos y determinados en favor de un hijo o descendiente. Cuando el pacto de mejora no vaya acompañado de la entrega de presente de los bienes, la transmisión del dominio al adjudicatario o mejorado se produce tras el fallecimiento del mejorante (artículo 217), momento en que tiene lugar la apertura de su sucesión. Los artículos 205 a 207, aunque referidos a las disposiciones testamentarias, son aplicables, por analogía, a las disposiciones realizadas mediante pactos sucesorios que no conlleven la entrega de presente de los bienes por cuanto que, como ya se ha indicado, estos pactos tienen una eficacia traslativa diferida al momento de fallecimiento del disponente. Ante la ausencia de norma expresa que regule la materia y con fundamento en la identidad de razón que existe entre uno y otro caso (artículo 4.1 del Código Civil) debe considerarse más ajustado a Derecho entender que las consideraciones anteriormente expuestas sobre el pacto de mejora son también aplicables cuando se trate de disposiciones que recaen sobre bienes pertenecientes a la comunidad postganancial indivisa («ubi eadem ratio est, ibi eadem iuris dispositio esse debet»). Esta es también la solución que en Derecho común ha mantenido el Tribunal Supremo (Sentencias de 11 de mayo de 2000 y 28 de mayo de 2004) y esta Dirección General (Resolución de 10 de diciembre de 2012) reconociendo la validez de un legado de cosa perteneciente a la comunidad postganancial surgida tras la disolución del matrimonio. |
| R. 13/7/2016 BOE: 15/8/2016 Registro de Castropol. HERENCIA: LLAMAMIENTO SUJETO A CONDICIÓN. Ha dicho este Centro Directivo en Resolución de 30 de abril de 2014, que serán todos los llamados a una sucesión (y no solo algunos de ellos) los que tengan la posibilidad de decidir sobre el cumplimiento e interpretación de la voluntad del testador y a falta de acuerdo entre ellos, decidirán los tribunales de Justicia. En este caso, no hay designación de albaceas ni contadores-partidores por lo que la única interpretación extrajudicial que se desprende de la voluntad del causante es la que hagan los herederos instituidos. En consecuencia, al menos deberían ser citados al acta de notoriedad en la que se determina «el cumplimiento exclusivo de otros herederos», puesto que este determina también su incumplimiento y exclusión como herederos. El artículo 80.2 del Reglamento Hipotecario, determina que «el acta de notoriedad también será título suficiente para hacer constar la extinción de la sustitución, o la ineficacia del llamamiento sustitutorio, por cumplimiento o no cumplimiento de condición, siempre que los hechos que los produzcan sean susceptibles de acreditarse por medio de ella». Ciertamente, este precepto reglamentario está pensado para las sustituciones hereditarias; pero, debe entenderse que en estos supuestos de llamamientos condicionales, también se produce una situación de indeterminación en cuanto a quién ha de ser el efectivamente llamado, dependiendo del cumplimiento o incumplimiento del hecho o acontecimiento condicional, cuyo cumplimiento o incumplimiento también puede acreditarse mediante acta de notoriedad. El defecto debe ser confirmado, pues el artículo 209 del Reglamento Notarial determina en su apartado 2.2 que «en el caso de que fuera presumible, a Juicio del Notario, perjuicio para terceros, conocidos o ignorados, se notificará la iniciación del acta por cédula o edictos, a fin de que en el plazo de veinte días puedan alegar lo que estimen oportuno en defensa de sus derechos, debiendo el Notario interrumpir la instrucción del acta, cuando así proceda, por aplicación del número quinto de este artículo». Se hace necesaria, al menos, una citación efectiva y fehaciente a los demás herederos interesados, a los efectos de que puedan realizar las manifestaciones u oposiciones que puedan amparar su derecho. |
| R. 14/7/2016 BOE: 15/8/2016 Registro de Valencia n 1. PUBLICIDAD FORMAL: NOTA SIMPLE LITERAL. Tiene este expediente por objeto la solicitud de expedición de una nota simple literal de determinada finca registral. Dicha solicitud ha sido realizada por una abogada que, en nombre de la titular registral, hace la petición. Alega como interés legítimo el hecho de que su representada no tiene la escritura por la que adquirió la propiedad de la finca. En relación con el caso objeto de este expediente hay que recordar lo establecido en el artículo 332.3 del Reglamento Hipotecario. Es decir, se presumen que ostentan la representación de las personas por cuyo encargo manifiestan actuar, pero sin que ello signifique que no deban especificar el interés legítimo que justifica la solicitud, interés que ha de ser calificado por el registrador. Como tiene declarado este Centro Directivo, la presunción del apartado 3 del artículo 332 del Reglamento Hipotecario a favor de determinados profesionales, les exime de acreditar el mandato recibido, pero no supone por sí sola una demostración o prueba de la existencia del interés legítimo, debiendo acreditarse tanto la cualidad de profesional del peticionario como la causa de la consulta, que debe ser acorde con la finalidad del Registro, tal y como dispone el propio precepto legal invocado en su inciso final. Sólo se presume el interés, conforme al artículo 221 de la Ley Hipotecaria, respecto de «toda autoridad, empleado o funcionario público que actúe por razón de su oficio o cargo», y el recurrente no se encuentra en ninguno de dichos supuestos. La solicitud se justifica «por no tener la escritura de propiedad», por lo que el mandato recibido de la titular parece referido exclusivamente a la inscripción que motiva la escritura de propiedad. Como se ha dicho en el apartado anterior ninguna dificultad existe en proporcionar a la titular registral nota simple literal si así lo solicita el interesado; pero en el presente caso, parece que el mandato se refiere exclusivamente a la inscripción de dominio «.por no tener la escritura de propiedad». |
| R. 14/7/2016 BOE: 15/8/2016 Registro de Alcántara. CALIFICACIÓN REGISTRAL: EXPRESIÓN DE SU FECHA Y NOTIFICACIÓN. ACTA DE NOTORIEDAD DE RECTIFICACIÓN DE CABIDA: REQUISITOS El artículo 18 de la Ley Hipotecaria después de afirmar que el plazo máximo para inscribir el documento será de quince días contados desde la fecha del asiento de presentación, señala que el registrador en la calificación negativa deberá expresar inexcusablemente la fecha de la calificación negativa a los efectos del cómputo del plazo de quince días.No puede apreciarse extemporaneidad en la interposición del recurso tal y como alega el registrador en su informe, ya que el plazo para su interposición, para lo que está expresamente legitimado el notario autorizante (letra b del artículo 325 de la Ley Hipotecaria), es de un mes y se computa desde la fecha de la notificación de la calificación (párrafo segundo del artículo 326 de la Ley Hipotecaria), notificación que sólo consta haberse realizado el 30 de mayo de 2016, tras requerimiento al efecto efectuado por esta Dirección General, una vez ya interpuesto el recurso. No obstante, como indica la meritada Resolución de 25 de abril de 2016, «la tutela judicial efectiva del artículo 24 de la Constitución queda cumplida mediante la interposición del recurso pues la notificación defectuosa por falta de plazo no produce otro efecto que admitir la posibilidad de interponer el recurso cuando se tenga por conveniente, aunque no indefinidamente. En la práctica ello supone que no corren los plazos para interponer el recurso o realizar cualquier otra actuación procesal y que serán admisibles cualquiera que sea la fecha de presentación por el interesado. Evidentemente la posibilidad de impugnar no se puede extender hasta el infinito y tiene sus límites derivados de los principios de seguridad jurídica y de buena fe (pueden verse sobre esta cuestión las Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de febrero y de 17 de noviembre de 2008)». Al haberse iniciado la tramitación del acta de notoriedad el 29 de septiembre de 2015, resulta de aplicación la norma contenida en el artículo 53.diez de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, el artículo 203 de la Ley Hipotecaria conforme a la redacción anterior a 1 de noviembre de 2015 y sus concordantes de la legislación de desarrollo. Como es doctrina reiterada de esta Dirección General (Resoluciones de 5 de marzo de 2012 y 5 de septiembre de 2014), la participación de los titulares de los predios colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por último, en cuanto al defecto quinto de la nota relativo a la falta de aportación de plano a la misma escala que obre en el catastro, el apartado diez del artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, contempla este requisito, si bien debe destacarse que el plano exigido por el precepto es un plano de situación sin que se exija una verdadera representación gráfica, como, por ejemplo, se precisa en los procedimientos para la rectificación de descripción regulados en la Ley 13/2015, de 24 de junio. |
| R. 14/7/2016 BOE: 15/8/2016 Registro de Aoíz n 1. DERECHO NAVARRO: FIDUCIA CUM CREDITORE Y PACTO COMISORIO. Es indiscutible la admisión de la fiducia «cum creditore» en Derecho navarro. La Ley 466 del Fuero Nuevo así lo prevé. Además cabe añadir a la pura fiducia un pacto comisorio, plenamente admitido por el legislador navarro en este caso, a diferencia de lo que ocurre en Derecho común (artículo 1859 del Código Civil). Debe tenerse en cuenta, no obstante, que el pacto comisorio no es de esencia de la fiducia en garantía, puede existir o no. Ahora bien, que sea plenamente admisible en el Derecho navarro la fiducia «cum creditore» y el pacto comisorio, no significa que, existiendo oposición por parte del deudor, dichas garantías tengan plena eficacia automática en el ámbito extrajudicial. Hay que significar que para que surtan eficacia dichas garantías se exige como primera premisa, que el deudor haya incumplido su obligación. En este sentido, existiendo oposición por parte del deudor respecto del hecho del incumplimiento, compete a la autoridad judicial declararlo así. En este sentido, formulada oposición por el deudor, deberá el acreedor acreditar en el correspondiente proceso judicial los presupuestos del comiso, esto es, la existencia de un incumplimiento, grave (Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1993, en relación con el pacto comisorio regulado como excepción a la regla general prohibitiva en el artículo 1504 del Código Civil), que frustre el fin del contrato por la conducta del deudor, sin hallarse causa razonable que justifique esa conducta. |
| R. 14/7/2016 BOE: 15/8/2016 Registro de Álora. INSCRIPCIÓN PARCIAL: REQUISITOS. SERVIDUMBRE: PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD. Como ya señaló la Resolución de 18 de abril de 1994 «el Registrador tiene que denegar o suspender íntegramente el ingreso del documento si entiende que las cláusulas que no deben acceder al Registro inciden en el total contexto pactado por las partes, pero lo que no puede hacer es alterar su contenido y transformar (.) inscribiendo lo que las partes no estipularon en la escritura pública». Añade la Resolución de 13 de febrero de 2012 que debe recordarse, para los supuestos de inscripción parcial, que el principio de especialidad que impone la exacta determinación de la naturaleza y extensión del derecho que ha de inscribirse (cfr. artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51.6 del Reglamento Hipotecario), de manera que dicha inscripción parcial solicitada no puede desnaturalizar el negocio que ha sido celebrado por las partes. En el supuesto de este expediente, en la escritura se constituye una única servidumbre fijando como propósito la extracción de aguas del predio sirviente a favor de la dominante con la finalidad de satisfacer la necesidad de abastecimiento de este último. Dicha servidumbre se configura de modo complejo integrando diversas facultades de carácter jurídico-real que se atribuyen al titular del predio dominante, que si bien pudieran tener entidad para constituir servidumbres independientes, no quedan determinadas de tal modo en el título, en cumplimiento del citado principio de especialidad. En contra de lo que afirma el recurrente, no contiene el documento la constitución de cuatro derechos reales de servidumbre distintos, sino uno solo, resultando improcedente practicar la inscripción parcial pretendida, puesto que todas ellas tienen como causa única la saca/extracción de agua de la finca que constituye el predio sirviente y por medio del acueducto ser traslada al predio dominante, lo cual queda sujeta a la correspondiente autorización administrativa. |
| R. 15/7/2016 BOE: 15/8/2016 Registro de San Fernando de Henares. ASIENTO DE PRESENTACIÓN: DENEGACIÓN. En primer lugar, debe admitirse que, como señala la recurrente, se trata de un documento administrativo, expedido y autorizado por una autoridad administrativa (alcaldesa-presidenta de un Ayuntamiento) investida de las facultades para ello, y que lo es también la certificación expedida por la secretaria del Ayuntamiento dando fe del contenido del Acuerdo del Pleno de 9 junio de 2014, por lo que desde un punto de vista formal puede tener acceso al Registro de la Propiedad por así disponerlo el artículo 3 de la Ley Hipotecaria. Respecto al contenido del acuerdo plenario, esto es, acuerdo de inicio de un procedimiento de recuperación de oficio de un bien público, no queda claro en la certificación municipal, si lo que se pretende es la recuperación de la posesión o la recuperación del dominio, si bien parece esto último. Si la pretensión del Ayuntamiento fuera la recuperación de la posesión, como tiene declarado este Centro Directivo, la clara dicción del artículo 5 de la Ley Hipotecaria, «los títulos referentes al mero o simple hecho de poseer no serán inscribibles», supondría una excepción a los artículos 1 y 2.1.o de la misma Ley, por lo que es evidente, en consecuencia, que la posesión, y las acciones dirigidas a su tutela, no acceden a los libros del Registro -Resoluciones de 19 de diciembre de 2006 y 4 de julio de 2013, entre otras-. Si, en definitiva, lo que se pretende es la recuperación del dominio, como parece deducirse del recurso al que se anexa el escrito de demanda incidental en ejercicio de la acción declarativa de dominio y rectificación registral, presentado en el Juzgado de lo Mercantil número 6 de Madrid, lo procedente es que se solicite, junto con la demanda, su anotación preventiva. En esta hipótesis, de acuerdo con el apartado primero del artículo 43 de la Ley Hipotecaria «.no podrá hacerse la anotación preventiva sino cuando se ordene por providencia judicial, dictada a instancia de parte legítima y en virtud de documento bastante al prudente arbitrio del juzgador». Consecuentemente con lo expuesto, bien se pretenda la recuperación posesoria, bien la recuperación dominical, es correcta la actuación de la registradora de denegar el asiento de presentación solicitado, de acuerdo con los anteriores fundamentos de Derecho. |
| R. 15/7/2016 BOE: 15/8/2016 Registro de Villacarrillo. HIPOTECA: CLAUSULA SUELO A TIPO CERO. La cuestión que se plantea en el recurso consiste en determinar si en los préstamos hipotecarios a interés variable en que se pacte que la parte deudora nunca podrá beneficiarse de descensos a intereses negativos, es decir, que no podrá recibir importe alguno como en tales supuestos, es precisa la confección de la expresión manuscrita por parte del deudor de comprender los riesgos que asume en presencia de dicha cláusula, a que se refiere el artículo 6 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, siempre que se den, como ocurre en el presente caso, los presupuestos de aplicación de la misma. Cuestión distinta, por tanto, a la del control de contenido o abusividad es la relativa a la transparencia de las cláusulas contractuales. Sobre tal extremo el registrador, como señala la Resolución de esta Dirección General de 13 de septiembre de 2013, no sólo puede sino que debe comprobar si han sido cumplidos los requisitos de información establecidos en la normativa vigente, pues se trata de un criterio objetivo de valoración de dicha transparencia. Así, frente a la opinión del notario recurrente, que defiende una interpretación restrictiva del indicado artículo, debe prevalecer una interpretación extensiva pro-consumidor en coherencia con la finalidad legal de favorecer respectivamente la información, comprensibilidad y la protección de los usuarios de servicios financieros (vid. Resolución de 29 de septiembre de 2014). La alegación por el notario recurrente de que la cláusula discutida, no constituye una cláusula suelo del cero por ciento sino una cláusula aclaratoria de la naturaleza del contrato de préstamo que se firma, ya que aunque no existiera, éste no podría generar intereses negativos porque en tal caso vería alterada su naturaleza jurídica y, por tanto, esta aclaración no puede provocar la exigencia de la constancia de la expresión manuscrita, tampoco puede admitirse. Por todo lo cual, concurriendo todos los presupuestos de aplicación del artículo 6 de la Ley 1/2013 como son haberse hipotecado una vivienda, ser un profesional el prestamista y una persona física el prestatario, y constatarse una limitación a la baja de la variabilidad del tipo de interés pactada, aunque sea por la vía del no devengo, sin concurrir un límite equivalente de variabilidad al alza; esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación. |
| R. 18/7/2016 BOE: 19/9/2016 Registro de Arévalo. PRINCIPIO DE ROGACIÓN: REQUISITO PARA LA INSCRIPCIÓN. HERENCIA: PAGO EN METÁLICO DE LA LEGÍTIMA CONFORME AL 841 CC. El principio de rogación en la actuación del registrador, es requisito necesario para la práctica de la inscripción parcial, pues como ha dicho este Centro Directivo (por todas, Resoluciones de 28 de febrero y 10 de abril de 2014), el registrador no puede actuar oficiosamente ignorando el principio de rogación vigente en nuestro sistema registral. En consecuencia, siendo necesaria la solicitud de la inscripción parcial del documento para practicar la misma. Ciertamente, como se afirma por el registrador en la nota, para que la partición del contador se sujete a lo establecido en los artículo 841 y siguientes es preciso que la autorización del testador se refiera al artículo 841, ya sea invocándolo numeralmente o bien refiriéndola al supuesto en él previsto, con sus propias palabras o con otras cualesquiera con sentido equivalente, aunque técnicamente sean impropias o incorrectas, o simplemente de significado distinto si por su sentido resulta indudable la intención del testador de conferir una autorización que encaje con el supuesto del artículo 841. Así lo será en los casos en que el testador designe heredero universal a uno de los descendientes legitimarios o a varios, y legue a los demás legitimarios y mejorados la compensación que, para satisfacer sus respectivas legítimas, el instituido o los instituidos deban abonarles en metálico. La doctrina y la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de octubre de 2012 han admitido que el pago de la legítima lo sea con metálico extra hereditario. Sentado que esta partición está sujeta a las reglas establecidas en los artículos 841 y siguientes del Código Civil, resulta necesario que, conforme lo previsto por el artículo 843 del Código Civil, salvo confirmación expresa de todos los hijos o descendientes, la partición así hecha, requerirá aprobación por el letrado de Administración de Justicia o notario -tras la reforma operada por la Ley 15/2015, de 2 de julio-. Así pues, tras la práctica de las notificaciones a que se refiere el artículo 844 y en el plazo que el mismo establece, se acreditará, bien la confirmación expresa de las nietas del causante, o bien la aprobación de la partición por el notario o por el letrado de Administración de Justicia. Esto mismo resulta del artículo 80.2 del Reglamento Hipotecario. |
| R. 18/7/2016 BOE: 19/9/2016 Registro de Hoyos. PRINCIPIO DE PRIORIDAD: TÍTULO INCOMPATIBLE CON OTRO ANTERIOR INSCRITO. Inscrito un título traslativo del dominio no puede inscribirse otro que se le oponga o sea incompatible respecto de la misma finca (cfr. artículos 17 y 20 de la Ley Hipotecaria). De otro lado hay que recordar que constituye un principio básico en nuestro derecho hipotecario que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria). |
| R. 19/7/2016 BOE: 19/9/2016 Registro de Madrid n 34. PROPIEDAD HORIZONTAL: CAMBIO DE USO DE UN LOCAL A VIVIENDA. Como ya señalara esta Dirección General en su Resolución de 12 de diciembre de 1986, no es función de los estatutos la definición casuística del contenido dominical sobre los elementos privativos, sino, a lo sumo, la articulación normativa de la zona de fricción derivada de la interdependencia objetiva entre derechos de análoga naturaleza, de modo que en las hipótesis no contempladas, será regla la posibilidad de cualquier uso, siempre que éste sea adecuado a la naturaleza del objeto, y no vulnere los límites genéricos de toda propiedad o los específicos de la propiedad horizontal (moralidad, salubridad, comodidad y no peligrosidad; artículo 7 de la Ley sobre propiedad horizontal). Como ha recordado el Tribunal Supremo (vid. Sentencias citadas en «Vistos» de la presente Resolución) el principio de libertad de uso de los elementos privativos sólo encuentra restricción en aquellos supuestos en que así resulte de una norma estatutaria, restricciones que cuando consten en la correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad será eficaces también frente a terceros. Se trata, pues de una cuestión de interpretación de la norma estatutaria que en cuanto limita un derecho constitucionalmente reconocido, el derecho a la propiedad privada, debe valorarse de un modo restrictivo. Así lo ha hecho nuestra jurisprudencia admitiendo el derecho del propietario al cambio de destino del piso (de comercial a residencial), cuando dicho cambio no aparece expresamente limitado por el régimen de propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria. |
| R. 19/7/2016 BOE: 19/9/2016 Registro de La Vecilla. RECTIFICACIÓN DE CABIDA: PROCEDIMIENTOS TRAS LA LEY 13/2015. A partir de la entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, cabe enunciar los medios hábiles para obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas y sistematizarlos en tres grandes grupos: -Los que sólo persiguen y sólo permiten inscribir una rectificación de la superficie contenida en la descripción literaria, pero sin simultánea inscripción de la representación gráfica de la finca, como ocurre con los supuestos regulados en el artículo 201.3, letra a, y letra b de la Ley Hipotecaria; -El supuesto que persigue y permite inscribir rectificaciones superficiales no superiores al 10 % de la cabida inscrita, pero con simultánea inscripción de la representación geográfica de la finca. Este concreto supuesto está regulado, con carácter general, en el artículo 9, letra b), de la Ley Hipotecaria, y tampoco está dotado de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros; -Y, finalmente, los que persiguen y potencialmente permiten inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices (así ocurre con el procedimiento regulado en el artículo 199 y con el regulado en el artículo 201.1). En el presente caso se pretende hacer constar en el Registro de la Propiedad 966 metros cuadrados, es decir, un exceso de cabida inferior al 10% de la superficie inscrita. A pesar de ello, la registradora procedió a iniciar el procedimiento del artículo 199 de la Ley, con buen criterio, ya que, como manifiesta en su informe, existen dudas fundadas respecto a la verdadera superficie. A tal efecto, y para respetar el principio de rogación, el interesado fue notificado del inicio de dicho procedimiento, según consta en el expediente, por lo que tuvo oportunidad de oponerse a su tramitación. De acuerdo con lo establecido en el 199, se permite que el registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas, decida motivadamente según su prudente criterio. Si bien, siguiendo el precepto, la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes no determina necesariamente la denegación de la inscripción, no es menos cierto que tal oposición aporta al registrador elementos de juicio para su calificación. La oposición de la Administración colindante titular del dominio público es justificativa de dudas de identidad por una posible invasión del mismo, tal y como alega la registradora en su nota de calificación. Los registradores deben evitar practicar inscripciones de bienes de propiedad privada que invadan en todo o en parte bienes de dominio público, inmatriculado o no, pues el dominio público, por la inalienabilidad que le define, supone, precisamente, la exclusión de la posibilidad de existencia de derechos privados sobre esa concreta porción del territorio catalogada como demanial. En cuanto a la alegación del recurrente relativa a la falta de inscripción del título de propiedad de quien se opone, la legitimación del mismo para intervenir en el procedimiento está justificada al quedar acreditado que se trata de un miembro de la comunidad hereditaria del titular registral fallecido. El objeto de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, asegurando, además que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. |
| R. 19/7/2016 BOE: 19/9/2016 Registro de Torrelodones. TRANSACCIÓN JUDICIAL: REQUISITOS DE INSCRIPCIÓN. No estamos ante un documento judicial resultante de un procedimiento ordinario que por seguir sus trámites procesales haya finalizado en una decisión del Juez sobre el fondo del asunto; por el contrario el documento presentado, el mandamiento, es consecuencia del auto de homologación del convenio transaccional que pone fin al procedimiento iniciado. De conformidad con las previsiones del Código Civil (artículo 1809), y de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las partes pueden poner fin al procedimiento iniciado (como ocurre en el supuesto de hecho) o evitar su iniciación mediante un acuerdo transaccional. Dicho acuerdo, de producirse una vez iniciado el procedimiento judicial le pone fin (artículo 19.2 de la Ley procedimental), de modo que el Juez lo declara terminado sin llevar a cabo un pronunciamiento sobre la valoración de las pruebas y las pretensiones de las partes. El acuerdo homologado no es por tanto una sentencia sino un convenio contractual que vincula a las partes, como cualquier otro contrato, sin perjuicio de la posibilidad de modificación o novación si concurre el consentimiento de los interesados de conformidad con las reglas generales del ordenamiento. De aquí́ que el Código Civil afirme su naturaleza de cosa juzgada entre las partes (artículo 1816 del Código Civil), en el sentido de que las partes no pueden desconocer la fuerza vinculante del contrato. El acuerdo homologado surte además los efectos previstos en el ordenamiento, señaladamente la posibilidad de seguir «los trámites previstos para la ejecución de sentencias» (artículos 1816 del Código Civil y 415.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), pero de aquí́ no se sigue que el ordenamiento asimile sentencia y acuerdo homologado. Bien al contrario, la transacción, aun homologada judicialmente no es una sentencia y por ello carece de su contenido y efectos por cuanto, al carecer de un pronunciamiento judicial sobre el fondo del asunto, nada impide su impugnación judicial en los términos previstos en la Ley (artículo 1817 del Código Civil). El auto de homologación tampoco es una sentencia pues el Juez se limita a comprobar la capacidad de los otorgantes para transigir y la inexistencia de prohibiciones o limitaciones derivadas de la Ley (artículo 19 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), pero sin que lleve a cabo ni una valoración de las pruebas ni un pronunciamiento sobre las pretensiones de las partes (artículo 209 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). No cabe en consecuencia amparar las afirmaciones del escrito de recurso que pretenden equiparar el supuesto de hecho al de presentación en el Registro de la Propiedad del testimonio de una sentencia recaída en procedimiento ordinario. Por otro lado, también ha señalado la Dirección General al interpretar el artículo 708 de la LEC, que serán inscribibles en el Registro de la Propiedad las declaraciones de voluntad dictadas por el Juez en sustitución forzosa del obligado, cuando estén predeterminados los elementos esenciales del negocio; pero en nada suplen a la declaración de voluntad del demandante, que deberá́ someterse a las reglas generales de formalización en escritura pública (cfr. arts. 1217, 1218, 1279 y 1280 del Código Civil, artículo 3 de la Ley Hipotecaria y artículos 143 y 144 del Reglamento Notarial). Por todo ello, lo procedente es entender que la Ley de Enjuiciamiento Civil no dispone la inscripción directa de los documentos presentados, sino que la nueva forma de ejecución procesal permite al demandante otorgar la escritura de elevación a público del documento privado compareciendo ante el Notario por sí solo, apoyándose en los testimonios de la sentencia y del auto que suple la voluntad del demandado. El segundo defecto planteado por el registrador hace referencia al hecho de que no consta la firmeza del auto que homologa el acuerdo transaccional. Uno de los extremos susceptibles de calificación en relación con las resoluciones judiciales es precisamente el requisito de su firmeza y ejecutabilidad. Teniendo en cuenta que el auto de homologación de la transacción que fundamenta la escritura calificada es susceptible de recurso, en los términos previstos en el artículo 455 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, mientras no resulte acreditada su firmeza, no procederá practicar inscripción definitiva de la disolución de condominio. |
| R. 19/7/2016 BOE: 19/9/2016 Registro de Yeste. HERENCIA: PARTICIÓN REALIZADA POR CONTADOR PARTIDOR. La Resolución de 19 de septiembre de 2002, sostiene en relación con la partición otorgada por contador partidor, que no constando la aceptación de los herederos puede «practicarse la inscripción, pero no con el carácter de firme o definitiva, sino sujetándola a la condición suspensiva de que en un momento posterior se acredite la aceptación y sin perjuicio de que, en caso de renuncia del heredero se pueda cancelar la inscripción reviviendo la titularidad del causante». En el presente recurso, la titularidad condicionada ya ha tenido acceso al Registro. Se pretende, ahora, por el recurrente anular dicha condición que fue inscrita como consecuencia de la primera inscripción del documento. Es doctrina reiterada de esta Dirección General (Resolución 28 de enero de 2016) que el objeto exclusivo del recurso contra las calificaciones de los registradores de la Propiedad y mercantiles se dirige a decidir si la calificación denegatoria, ya sea total o parcial, es adecuada a Derecho, no siendo posible admitir otra pretensión como es la procedencia o no de la práctica de una inscripción ya efectuada, cuestiones todas ellas reservadas al conocimiento de los tribunales. Alega el recurrente que el contador-partidor tiene facultades para aceptar la herencia, y por ello presenta nuevamente la misma escritura de protocolización del cuaderno particional. El recurrente entiende que es el contador- partidor el que acepta la herencia por tener facultades para ello ya que la propia escritura de protocolización prevé que el contador «acepta la herencia y aprueba las operaciones particionales». Sin embargo, la aceptación se circunscribe al cargo testamentario ya que la facultad de aceptar o repudiar la herencia corresponde al llamado a ella y no entra dentro de las facultades que el testador puede encomendar al contador- partidor, que en ningún caso podrá obligar a los herederos a aceptar o repudiar la herencia. En el presente caso no consta aceptación expresa de la herencia, ni en documento público, ni privado (que debería elevarse a público) para hacer constar en el Registro el cumplimiento de la condición con arreglo al artículo 23 de la Ley Hipotecaria. La Dirección General en la Resolución de 19 de septiembre de 2002, antes comentada, facilita (al amparo de los artículos 999 y 1000 del Código Civil) la aceptación tácita de la herencia, pues ha de entenderse que existe tal aceptación tácita si se da cualquier actuación del heredero que implique la voluntad de aceptar, como sería la simple solicitud de inscripción de los bienes adjudicados o, el requerimiento hecho al contador para que parta la herencia. Ninguno de los dos casos se dan en este caso. También admite este Centro Directivo que dicha aceptación pueda deducirse de actos dispositivos voluntarios realizados por los herederos sobre los bienes que le han sido adjudicados (Resolución de 11 de julio de 2013). Aunque ha sido una cuestión discutida, es mayoritaria la doctrina que entiende que la presentación de liquidación del impuesto no supone aceptación de la herencia. En Sentencia de 20 de enero de 1998 entiende el Tribunal Supremo que «no cabe colegir del hecho de pagar tributos, y solo eso, se desprenda con carácter inequívoco la voluntad de aceptar (…)». La Resolución de 20 de julio de 2007 parece inclinarse por esta última tesis al disponer que «dicha aceptación (.) habrá́ de entenderse cumplida cuando el expresado heredero o legatario realicen cualquier acto inscribible» |
| R. 20/7/2016 BOE: 19/9/2016 Registro de Arnedo. ASIENTO DE PRESENTACIÓN: DOCUMENTOS PRIVADOS. De la combinación de los principios registrales resulta que la rectificación del contenido del Registro o la anulación de un asiento registral presupone, bien el consentimiento del titular del asiento inexacto en virtud de documento público o bien la oportuna sentencia firme dictada en juicio declarativo contra él entablado. Ésta es también la doctrina reiterada de este Centro Directivo. El Reglamento Hipotecario proscribe la presentación de los documentos privados, salvo que las disposiciones legales le atribuyan eficacia registral (artículo 420 párrafo primero). Dado que no concurre esta excepción en los supuestos en que se pretende que no se despachen documentos presentados, el registrador ha obrado correctamente al no presentar en el Libro Diario la referida instancia. Además la petición ahora solicitada por la recurrente ha de denegarse ya que no consta ni el consentimiento del titular registral ni aparece que el procedimiento en el que recayó la sentencia cuya inscripción se solicita, se haya entablado contra él. Finalmente debe rechazarse el argumento que señalan la recurrente de que en la consulta al Catastro, se puede observar la titularidad de la finca pertenece a los herederos de don B. M. L. R., y ello es así porque la titularidad de las fincas, a efectos jurídicos, es la que resulta del Registro de la Propiedad, no la que conste en el Catastro. |
| R. 20/7/2016 BOE: 19/9/2016 Registro de Cullera. DERECHO INTERNACIONAL PRIVADO: ORDEN PÚBLICO. Ciertamente en la regulación material de los Derechos de familia y de sucesiones mortis causa, existen tradiciones jurídicas muy alejadas entre sí, nacidas de consideraciones históricas, culturales e incluso religiosas. Cuando el causante presenta vínculos o posee bienes en otro Estado, cuyos principios culturales, y por ende su axiología, se diferencian de aquellos que informan el ordenamiento de la ley aplicable al supuesto puede ocurrir que principios esenciales del ordenamiento de la Autoridad que aplica la norma determinen la inaplicabilidad de las soluciones normativas a las que conduce la ley aplicable. Se trata de la aplicación de la excepción de orden público internacional que tiene una especial significación en los derechos de familia y sucesiones. En el presente caso, la aplicación de la ley nacional del causante, con fundamento en la ley islámica, lleva al resultado de adjudicar a la hija por ser mujer, la mitad de la cuota de su hermano varón en concurrencia con el mismo. La aplicación en España de la norma extranjera seleccionada por la norma de conflicto en los términos expuestos es incompatible con principios fundamentales o ideas eje que fundamentan el ordenamiento jurídico español como el principio de no discriminación recogido tanto en el artículo 14 de la Constitución española como en los relevantes convenios internacionales. Constituye, por tanto, manifestación del orden público internacional del foro la interdicción de una situación discriminatoria como la planteada teniendo en cuenta además la especial vinculación del supuesto con el ordenamiento jurídico español. Desde la perspectiva del Derecho de la Unión europea, la modernización del Derecho de sucesiones internacional llevado a cabo por el Reglamento (UE) n.o 650 /2012, de 4 de julio, ahonda en esta argumentación, al contemplar la apreciación por autoridades no judiciales del orden público. La apreciación extrajudicial de la posible vulneración del orden público internacional español por los operadores jurídicos y en el caso que corresponda la búsqueda y habilitación de alternativas al respecto se extiende tanto a la aplicación de la ley extranjera, como ocurre en el presente supuesto, como al reconocimiento incidental o ejecución de resoluciones o a la aceptación de documentos públicos extranjeros teniendo en cuenta el momento temporal en que la incompatibilidad con los principios fundamentales del ordenamiento del foro deba ser valorado. En todo caso la apreciación por la Autoridad de supuestos proscritos por afectar a los derechos fundamentales deberá ser garantizada en el Estado receptor. |
| R. 20/7/2016 BOE: 19/9/2016 Registro de Argand del Rey n 2. ASIENTO DE PRESENTACIÓN: CASOS EN QUE PROCEDE SU DENEGACIÓN. En la nota de calificación objeto de recurso se deniega el asiento de presentación solicitado alegando como fundamento entre otros preceptos el apartado tercero del artículo 420 del Reglamento Hipotecario. Dicho precepto dispone: «Los Registradores no extenderán asiento de presentación de los siguientes documentos: (.) 3. Los demás documentos que por su naturaleza, contenido o finalidad no puedan provocar operación registral alguna». En coherencia con lo que ya se ha señalado en apartados anteriores, este centro directivo ha reiterado que la negativa a la práctica de un asiento de presentación sólo debe realizarse cuando el documento cuya constancia registral se solicita sea, palmaria e indudablemente, de imposible acceso al Registro. Este es el criterio que ha de presidir la interpretación del artículo 420.3. Por tanto, sólo en aquellos casos en los que el propio presentante manifieste que su objetivo no es la práctica de un asiento en los libros del Registro, o en los que de una forma evidente resulte que el título nunca podría provocar dicho asiento, cabría denegar la presentación. En el supuesto de este expediente el documento que se pretende presentar es una copia de la interposición de demanda con el fin de que se extienda la anotación preventiva a que hace referencia el artículo 209 de la Ley Hipotecaria. Pero la referencia a la presentación en el Registro de la demanda interpuesta no supone en ningún caso una excepción al principio de legalidad recogido en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria que exige que la documentación presentada en el Registro sea auténtica. Sólo en tasadas excepciones se admite la presentación de documentos privados y del texto del artículo trascrito no puede deducirse dicha excepcionalidad. |
| R. 22/7/2016 BOE: 19/9/2016 Registro de Alicante n 2. CALIFICACIÓN REGISTRAL: MOTIVACIÓN. BASES GRÁFICAS: ELEMNTOS DE UN EDIFICIO EN PROPIEDAD HORIZONTAL. Es doctrina de este Centro Directivo que cuando la calificación del registrador sea desfavorable es exigible, según los principios básicos de todo procedimiento y conforme a la normativa vigente, que al consignarse los defectos que, a su juicio, se oponen a la inscripción pretendida, aquélla exprese también una motivación suficiente de los mismos, con el desarrollo necesario para que el interesado pueda conocer con claridad los defectos aducidos y con suficiencia los fundamentos jurídicos en los que se basa dicha calificación, sin que baste con la mera cita rutinaria de un precepto legal (o de Resoluciones de esta Dirección General), sino que es preciso justificar la razón por la que el precepto de que se trate es de aplicación y la interpretación que del mismo ha de efectuarse (y lo mismo debe entenderse respecto de las citadas Resoluciones), ya que sólo de ese modo se podrá combatir la calificación dictada para el supuesto de que no se considere adecuada la misma. El artículo 9 de la Ley Hipotecaria, cuya redacción por la Ley 13/2015 entró en vigor el 1 de noviembre de 2015, contempla en su apartado b) la posibilidad de incorporar a la inscripción, como operación específica, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices. En el presente caso nos encontramos ante una plaza de garaje situada en un edificio en régimen de propiedad horizontal. Concretamente se trata de una participación indivisa de finca destinada a garaje, que atribuye el uso y disfrute exclusivo de una zona determinada (cfr. artículos 68 Reglamento Hipotecario y 53.b del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio). De la documentación que obra en el expediente no resulta más que la representación gráfica catastral de la totalidad del solar en el que se ubica el edificio dividido horizontalmente al que pertenece. Por tanto, la solicitud de inscripción de representación gráfica de la finca registral que se formula en el documento se encuentra vacía de contenido, toda vez que no se aporta tal representación, sin que en ningún caso pueda confundirse, como hace el recurrente, la representación gráfica con los datos alfanuméricos de superficie que figuran en la certificación catastral. Además, aunque se hubiese aportado la representación gráfica del elemento independiente en cuestión, conforme a los citados artículos 9.b) y 199 Ley Hipotecaria no es admisible, a efectos de la constancia registral de la representación gráfica, la correspondiente a un elemento en régimen de propiedad horizontal individualmente considerado. Dicha inscripción de representación gráfica de los elementos individuales del régimen de propiedad horizontal sólo se contempla en la Ley Hipotecaria en los casos de inscripción de una obra nueva, en los que tal representación se integre junto con la de todos los elementos del régimen en el libro del edificio, según prevé el artículo 202 de la Ley Hipotecaria in fine. Por otra parte, alega el recurrente errores en el cálculo de la superficie y de la participación indivisa de titularidad, que deberían dar lugar a su rectificación a la vista de los datos que resultan de la certificación catastral descriptiva y gráfica. Constituye una regla básica en nuestro Derecho hipotecario la de que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud (artículo 1, párrafo tercero de la Ley Hipotecaria). Por ello, como ha reiterado este Centro Directivo (cfr., por todas, las Resoluciones de 2 de febrero de 2005, 19 de diciembre de 2006, 19 de junio de 2010, 23 de agosto de 2011 y 5 y 20 de febrero y 27 de marzo de 2015), la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho -lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad-, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho. |
| R. 22/7/2016 BOE: 19/9/2016 Registro de Piedrahíta. CONTROL DE LOS MEDIOS DE PAGO: CALIFICACIÓN REGISTRAL. En relación con la calificación registral y el cierre del Registro de la Propiedad, en los términos expresados en el artículo 254.3 de la Ley Hipotecaria, el artículo 177, párrafo quinto, del Reglamento Notarial, según redacción dada por el Real Decreto 1/2010, determina que «. se entenderán identificados los medios de pago si constan en la escritura, por soporte documental o manifestación, los elementos esenciales de los mismos. A estos efectos, si el medio de pago fuera cheque será suficiente que conste librador y librado, beneficiario, si es nominativo, fecha e importe; si se tratara de transferencia se entenderá suficientemente identificada, aunque no se aporten los códigos de las cuentas de cargo y abono, siempre que conste el ordenante, beneficiario, fecha, importe, entidad emisora y ordenante y receptora o beneficiaria». Después de la modificación del citado precepto reglamentario por Real Decreto 1/2010, de 8 de enero, si se trata de transferencia bancaria se entenderá suficientemente identificada, aunque no se testimonie el documento justificativo de la misma, si se aportan los códigos de las cuentas de cargo y abono, o si constan el ordenante, beneficiario, fecha, importe, entidad emisora y ordenante y receptora o beneficiaria, circunstancias todas ellas a las que no se refiere la calificación impugnada. |
| R. 22/7/2016 BOE: 19/9/2016 Registro de Madrid n 40. BIENES GANANCIALES: PRESUNCIÓN DE GANANCIALIDAD. HERENCIA: PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR. Los documentos bancarios incorporados a la escritura complementaria no son aptos para destruir la presunción de ganancialidad (máxime si se tiene en cuenta que, como afirma el registrador en su calificación, alguna de dichas cuentas tienen carácter ganancial, como se reconoce en dicha escritura; que las cantidades que se mueven entre dichas cuentas no son indubitadas y exactas; y que los extractos de las cuentas no lo son por todo el tiempo de su existencia, sino sólo de determinadas fechas concretas). Dicha presunción puede destruirse por cualquiera de los medios de prueba admitidos en Derecho, llegando incluso este Centro Directivo a admitir la rectificación registral a petición de parte interesada acompañada de los documentos que aclaren y acrediten el error padecido cuando dicha rectificación se refiera a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto (cfr., entre otras, Resoluciones de 29 de febrero de 2012 y 14 de mayo de 2013). Ahora bien, en el ámbito registral, y para obtener la inscripción de un bien con carácter privativo, el artículo 95 del Reglamento Hipotecario exige -al margen del supuesto de confesión de privatividad por el consorte- que, en las adquisiciones a título oneroso, se justifique el carácter privativo del precio o contraprestación mediante prueba documental pública suficiente, sin que la mera afirmación de la procedencia privativa del dinero empleado sea suficiente dado, sobretodo, el carácter fungible del dinero (cfr., por todas, las Resoluciones de 12 de junio de 2013 y 2 de marzo de 2016). La adjudicación de un bien de la herencia a uno de los interesados -la viuda- en pago de una deuda de la sociedad conyugal implica un acto de disposición admisible en el caso de ser los interesados con facultades de libre disposición de sus bienes los que lo convinieran (cfr. artículo 1058 del Código Civil), pero que no puede entenderse comprendida entre las de partir que al contador partidor le vienen asignadas por la ley en su condición de tal (cfr., entre otras, las Resoluciones de 29 de enero de 2013 y 27 de mayo de 2014, entre otras). |
| R. 22/7/2016 BOE: 19/9/2016 Registro de Castelldefels. HIPOTECA: ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA LEY 2/2009, DE 31 DE MARZO. La primera cuestión que se discute es la relativa a los requisitos une han de concurrir en los prestamistas no entidades de crédito para que les sea de aplicación la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito. Conviene recordar, antes de entrar a examinar las circunstancias concurrentes en este supuesto, que la exposición de motivos de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo de 4 de febrero, sobre contratos de crédito celebrados con consumidores sobre bienes inmuebles de uso residencial, establece como objetivo de la misma el garantizar que todos los consumidores que concluyan los contratos de crédito sobre bienes inmuebles disfruten de un elevado grado de protección, con independencia de la finalidad del crédito y del carácter o no de entidad crediticia del prestamista; e impone la obligación de los Estados miembros de exigir a las autoridades competentes que supervisen a los prestamistas y los faculten para obtener los datos que necesiten para evaluar de manera fiable el cumplimiento de sus obligaciones. En consecuencia, ha sido correcta la actuación de la registradora de la Propiedad al acudir, como medio para completar la calificación y evaluación del cumplimiento de los requisitos legales por parte del acreedor, a la consulta del «Servicio de Interconexión entre los Registros» y no admitir sin más la manifestación negativa del acreedor-cesionario acerca de su condición de profesional. El carácter de habitualidad en la concesión de préstamos no tiene una definición precisa en la legislación en general ni en la específica, siendo las diferentes normas que, de un modo u otro, aluden a este término las que en ocasiones han fijado criterios objetivos para considerar la existencia de tal carácter (por ejemplo la legislación fiscal para entender como habitual un domicilio). Fuera de estos supuestos la resolución de la controversia sobre el carácter habitual o no de una actividad sólo puede producirse por la valoración de las pruebas existentes en uno u otro sentido. Es doctrina de este Centro Directivo señalada en numerosas Resoluciones, que el registrador en el ejercicio de su función calificadora sobre la legalidad, puede tener en cuenta los datos que resulten de organismos oficiales a los que pueda acceder directamente, no sólo para el mayor acierto en la calificación sino también para liberar a los interesados de presentar documentos que puede obtener directamente cuando ello le sea factible sin paralizar el procedimiento registral o cuando sea especialmente útil para el ejercicio adecuado de la calificación registral. En este sentido el otorgamiento de sucesivos préstamos hipotecarios en un número considerable constituye un indicio suficiente del desarrollo de una actividad profesional, que justifica la exigencia por parte del registrador del cumplimiento de los requisitos legales exigibles; quedando desvirtuada la manifestación del prestamista de no ejercer de forma profesional la actividad efectuada en la escritura, por los datos obrantes en los diferentes registros de la Propiedad, que revelan una habitualidad en la concesión de préstamos con garantía hipotecaria. Ciertamente es difícil establecer objetivamente cuántos créditos son necesarios para considerar que existe habitualidad en su concesión, pero la prevalencia en este ámbito del principio de protección de los consumidores y la aplicación del artículo 8 de la repetida Ley que establece que «corresponde a las empresas -acreedores- la prueba del cumplimiento de las obligaciones que les impone esta Ley», lleva a considerar que constituyen suficiente indicio acerca de la cuestión debatida y justificación para exigir bien el cumplimiento de los requisitos legales bien una prueba satisfactoria de su no necesidad. Nada obsta a esta conclusión el hecho de que a instancia del cesionario se haya autorizado un acta notarial en la que, sin notificación a terceros interesados, ni obtención de información registral, se ha declarado la notoriedad de que el mismo no ejercita habitualmente la actividad. La segunda cuestión que se plantea es si son exigibles estos requisitos a operaciones de cesión de préstamos hipotecarios. Es cierto que la Ley 2/2009 constituye una norma dirigida fundamentalmente a garantizar la ausencia de publicidad engañosa y la transparencia en la contratación de préstamos y créditos con consumidores, y que las obligaciones que impone se refieren prioritariamente a la fase precontractual y de formalización del contrato de préstamo, por lo que deben entenderse cumplidas en caso de cesión de un préstamo o crédito inscrito en el Registro de la Propiedad. Pero esta realidad no excluye la necesidad de que el cesionario de tales préstamos, si se acredita la habitualidad en la actividad de concesión de préstamos o en la subrogación activa en los mismos, deba cumplir los requisitos exigidos en la nota de calificación recurrida ya que obedecen a una segunda finalidad de la norma consistente en «cubrir las responsabilidades en que el acreedor pudiera incurrir frente a los consumidores por los perjuicios derivados de la realización de los servicios propios de la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios» (ver artículos 7 y 14.1.a) de la Ley 2/2009), y esos perjuicios pueden generarse durante toda la vida del préstamo. |
| R. 22/7/2016 BOE: 19/9/2016 Registro de Valencia n 6. URBANISMO: INSCRIPCIÓN DE UNA RESERVA DE APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO. La transferencia de aprovechamiento es una técnica de gestión urbanística que tiene lugar por el acuerdo suscrito entre la Administración y los propietarios de suelo. En su virtud la Administración adquiere un suelo, generalmente urbano y destinado a dotación pública, evitando recurrir a la expropiación forzosa. A cambio, el propietario puede materializar su aprovechamiento urbanístico en una parcela distinta a la cedida, agregándolo al aprovechamiento propio de esta segunda parcela. El ámbito propio de estas transferencias es el de las actuaciones asistemáticas. Como ha destacado esta Dirección General en la Resolución de 14 de junio de 2011, y ha recogido la reciente Resolución de 11 de abril de 2016, el aprovechamiento subjetivo a que tenga derecho el dueño del terreno, como parte que es de las facultades que el derecho de propiedad sobre una finca determinada atribuye a su titular, puede ser objeto negociación jurídica, ordinariamente vinculada a la titularidad de la finca, aunque nada impide, en vía de principios, que sea el aprovechamiento, y no la finca, el objeto del negocio ni que el aprovechamiento se disocie de la propiedad de la finca de que procede de modo similar a como se disgregan otras facultades del dominio mediante la constitución de derechos reales limitados (v.gr. derecho de superficie o de aprovechamiento especial). Los aprovechamientos urbanísticos, por lo tanto, son bienes jurídicos de contenido patrimonial actual e independiente y no simples «derechos expectantes» que hayan de concretarse en un fundo determinado, siendo derechos perfectamente transmisibles de forma aislada. hora bien, en el caso de que la transferencia de aprovechamiento no pueda efectuarse de forma inmediata, generalmente por no existir excedente en el mismo desarrollo susceptible de ser compensado o por no ser este suficiente, o bien porque no se logre el acuerdo con el propietario de la posible parcela o con el urbanizador de la unidad de ejecución se recurre a una técnica de gestión urbanística complementaria a la transferencia, esto es la figura de la «reserva de aprovechamiento». Su fundamento igualmente reside en la justa distribución de beneficios y cargas, que, como se ha dicho constituye principio general rector del urbanismo. El aprovechamiento reservado es susceptible a su vez de posteriores negocios jurídicos de transferencia o de gravamen. En la legislación autonómica valenciana estableció desde el principio la necesidad de aprobación por el Ayuntamiento o Administración expropiante la constancia en el Registro de la Propiedad junto a la transmisión de la que traiga su causa y finalmente estableció que el Ayuntamiento no puede oponerse a esa transferencia si, en su día, aceptó la cesión que motivo la reserva, asimismo estableció que el titular de una reserva de aprovechamiento podrá solicitar su expropiación, cuando hayan transcurrido más de tres años desde que constituyó la reserva. Por lo que respecta a la inscripción de las reservas el Real Decreto 1093/1997, no las contempla expresamente, pero la mayoría de la doctrina entiende que cabe enmarcarlas en los supuestos en que permite que el aprovechamiento se inscriba como finca especial disgregado del suelo del que procede y mediante apertura de folio independiente en el artículo 39. Sus requisitos, son los mismos que en la transferencia, esto es escritura pública y aprobación administrativa, y, en su caso, inscripción en el Registro administrativo. Entrando en el análisis de este expediente en cuanto al primero de los defectos recurridos, segundo de la nota de calificación, la registradora considera que para la inscripción de la reserva del aprovechamiento urbanístico deberá aportarse la certificación administrativa de la que resulta dicha aceptación. En la escritura otorgada en Valencia el 17 de enero de 2014, se hace referencia al acuerdo de fecha 15 de mayo de 1992 en el que el Ayuntamiento, sin embargo no se acompañó la certificación acreditativa del mismo. Faltando dicha certificación es evidente que no puede practicarse asiento alguno relativo a la reserva a que alude el recurrente pues la cesión gratuita de terrenos al Ayuntamiento es presupuesto para la obtención del aprovechamiento reservado. unque no se utilice el término reserva o aprovechamiento, si del contenido de la escritura resulta claramente que lo que se pacta es una reserva de aprovechamiento podría practicarse la inscripción. Sin embargo del documento presentado resulta que hubo cesión a cambio de compensación de obligaciones urbanísticas y pretendiendo ahora el reconocimiento vía de reserva del aprovechamiento que resta por compensar. Evidentemente ello es posible, pero no resulta con la claridad necesaria para la inscripción de la reserva. En la documentación calificada se establece que las unidades de aprovechamiento son las correspondientes a 118,24 metros cuadrados resto de la superficie pendiente de consumir. Conforme a lo anteriormente expuesto, parte de la reserva se ha materializado mediante una o varias transferencias, es decir se ha ejecutado parcialmente. Por lo tanto para que la reserva pendiente de materializar tenga acceso al registro es precisa la inscripción simultánea de la cesión y de la reserva, haciéndose constar en el folio abierto a esta la transferencia o transferencias ya efectuadas de forma que quede concretado el resto de reserva pendiente de ejecución. En consecuencia es necesaria la intervención del Ayuntamiento si bien no necesariamente será preciso que comparezca al otorgamiento de una escritura aclaratoria o de rectificación, pudiendo acreditarse las transferencias de aprovechamiento efectuadas en cumplimiento de la reserva mediante certificación administrativa. Lo que en realidad se eleva a público es la transmisión de la reserva de aprovechamiento constituida, y conforme se ha señalado anteriormente el aprovechamiento reservado es susceptible a su vez de posteriores negocios jurídicos de transferencia o de gravamen. Así se señala expresamente en la disposición tercera de la escritura. Los otorgantes de la escritura elevan a público un contrato privado que no se incorpora a la escritura, tampoco se indica la causa de su falta, pero no se configura el tipo de contrato que supuestamente es objeto de elevación, no basta, como dice el recurrente, entender que, puesto que se manifiestan cumplidas las contraprestaciones pactadas, la transmisión fue onerosa, deberá pues determinarse la causa o título traslativo conforme se señala en la nota de calificación. Por lo tanto, debe confirmarse la calificación en cuanto a este inciso. Conforme se ha dicho anteriormente en las reservas de aprovechamiento, resulta aplicable por analogía el artículo 37 Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, que señala que cuando la legislación urbanística aplicable -legislación Urbanística Valenciana- exija la previa autorización de las transferencias de aprovechamiento urbanístico, la autorización constituirá requisito de acceso al Registro de la Propiedad de la transmisión. En la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana, se regula, como se ha expuesto, la reserva de aprovechamiento en su artículo 79 que en su apartado 2, exige que deba ser aprobada por el Ayuntamiento. Ahora bien, una vez autorizada la reserva de aprovechamiento por el Ayuntamiento, lo cual en este supuesto no consta acreditado válidamente en el expediente como se ha dicho anteriormente, no procederá la posterior aprobación de la transferencia. |
| R. 26/7/2016 BOE: 20/9/2016 Registro de Lepe. CONVENIO REGULADOR DE LA SEPARACIÓN Y EL DIVORCIO: ÁMBITO. La posibilidad de incorporar negocios o adjudicaciones sobre bienes privativos en un convenio regulador aprobado por el juez en el que se procede a la liquidación de la sociedad de gananciales, se encuentra perfectamente admitida a los efectos de permitir su acceso al Registro siempre que la misma obedezca a una causa familiar o matrimonial, tal y como ocurre en la adjudicación de la vivienda familiar, o cuando se justificara la necesidad de extinguir una comunidad ordinaria como operación indirecta pero resultando indispensable y suficientemente conectada para llevar a cabo una completa liquidación del régimen económico-matrimonial, con independencia de cuál sea éste (como pudiera ser una adjudicación de un bien privativo o de una cuota sobre éste en pago de una deuda ganancial o del haber ganancial y así quedara expresado en el convenio regulador) pero no puede aplicarse de manera genérica y abstracta a la extinción de comunidades constituidas en favor de los cónyuges, ajenas al matrimonio en sí o la liquidación de sus relaciones económicas relacionadas directa o indirectamente con éste. También ha admitido esta Dirección General que la adjudicación de un bien privativo en convenio regulador se realice en pago de la pensión compensatoria (Resolución 9 de septiembre de 2015). |
| R. 26/7/2016 BOE: 20/9/2016 Registro de Valladolid n 5. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: NO PROCEDE LA EJECUCIÓN DIRECTA SI NO CONSTA INSCRITO EL DOMICILIO A EFECTOS DE REQUERIMIENTOS Y NOTIFICACIONES. El artículo 682.2.2.o de la Ley de Enjuiciamiento Civil exige que el deudor -y, en su caso, el hipotecante no deudor- fije en la escritura un domicilio para la práctica de notificaciones y requerimientos. La fijación del domicilio a efectos del procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados tiene la doble finalidad de asegurar al acreedor frente a dilaciones indebidas por cambios de residencia o mala fe del deudor, por un lado, y por otro, garantizar al deudor el exacto conocimiento de las actuaciones ejecutivas. Como ya ha señalado en otras ocasiones este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 7 de febrero y 9 de julio de 2001 y 14 de enero de 2008), la omisión o, en su caso, la defectuosa designación del domicilio realizada por el deudor a efectos del citado procedimiento de ejecución directa o del extrajudicial de ejecución de la hipoteca, producirá el efecto de que no puedan utilizarse dichos procedimientos -de carácter potestativo-. En el supuesto de hecho que da lugar a la presente las partes pactaron en la escritura pública correspondiente un domicilio del deudor para notificaciones y requerimientos, domicilio que por circunstancias ajenas a este expediente, no fue objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad, lo que motivó que la inscripción del derecho de hipoteca fuera practicada sin recoger el procedimiento de ejecución directa, pero en cambio, sí constar inscrito el procedimiento extrajudicial, en virtud del cual los interesados pueden acudir, tal y como consta en la inscripción y en la nota de despacho. Consecuentemente no puede ejecutarse la hipoteca por el procedimiento previsto en los artículos 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 129 de la Ley Hipotecaria por carecer de uno de sus presupuestos. Como consecuencia de todo lo expuesto no procede la expedición de certificación de dominio y cargas para el procedimiento de ejecución directa ni tampoco la práctica de la nota marginal de expedición. |
| R. 26/7/2016 BOE: 20/9/2016 Registro de Cangas de Onís. DOBLE INMATRICULACIÓN: CALIFICACIÓN REGISTRAL. Tras la entrada en vigor de la nueva ley, el primer requisito para iniciar la tramitación del procedimiento de subsanación es que el registrador aprecie la existencia de doble inmatriculación. Una vez considere esta posibilidad, deberá efectuar las notificaciones y extender la nota marginal que ordena el mismo, a fin de intentar recabar todos los consentimientos precisos para proceder en la forma prevista en los apartados cuarto a séptimo del nuevo artículo 209 de la Ley Hipotecaria. En el caso de que el registrador, una vez realizadas las investigaciones pertinentes en los términos fijados por el citado artículo antes trascrito, concluya que, a su juicio, no hay indicios de la doble inmatriculación, deberá rechazar la continuidad de la tramitación, quedando a salvo la facultad de los interesados para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su derecho al inmueble. Dicha decisión, en cuanto se encuadra en las facultades de calificación del registrador, como resulta además del tercer párrafo de la regla séptima del artículo 209 de la Ley Hipotecaria cuando dice: «frente a la denegación de la constatación de la doble inmatriculación por parte del Registrador podrán los interesados interponer los recursos previstos en esta Ley para la calificación negativa», deberá ser motivada suficientemente, de forma análoga a lo que sucede en los casos de duda del registrador en cuanto a la identidad de la finca para casos de inmatriculación o excesos de cabida, siendo aplicable a este supuesto la reiterada doctrina de esta Dirección General en cuanto al rigor de su fundamentación. |
| R. 26/7/2016 BOE: 20/9/2016 Registro de El Puerto de la Cruz. DERECHO EXTRANJERO: REQUISITOS PARA SU APLICACIÓN. La prueba del Derecho extranjero, ha sido objeto de nueva regulación en la Ley 29/2015, de 30 de julio, de cooperación jurídica internacional en materia civil (en vigor desde el 20 de agosto de 2015). Conviene destacar, que los artículos 34 a 36 de dicha Ley, que establecen el régimen común de solicitudes de auxilio internacional para la información del derecho extranjero, son aplicables tanto a la aplicación del Derecho extranjero por autoridades jurisdiccionales, como por notarios y registradores. No obstante, esta ley es de carácter general pero subsidiaria a la ley especial, entre las que se encuentra la legislación hipotecaria (disposición adicional primera, letra f), de la Ley 29/2015, de 30 de julio), en cuanto sean compatibles con lo dispuesto en esta ley, por lo que se deberá acudir preferentemente a los medios de acreditación del derecho extranjero previstos en el artículo 36 del Reglamento Hipotecario. Una de las consecuencias de este tratamiento especial es que si al registrador no le quedase acreditado de forma adecuada el contenido y vigencia del Derecho extranjero en el que se fundamenta el acto cuya inscripción se solicita, deberá suspender ésta. La normativa aplicable a la acreditación en sede registral del ordenamiento extranjero debe buscarse, en primer término, en el artículo 36 del Reglamento Hipotecario, norma que regula los medios de prueba del Derecho extranjero en relación con la observancia de las formas y solemnidades extranjeras y la aptitud y capacidad legal necesarias para el acto y que, como señala la Resolución de esta Dirección General de 1 de marzo de 2005, resulta también extensible a la acreditación de la validez del acto realizado según la ley que resulte aplicable. Por otro lado, al igual que en sede judicial se mantiene la exigencia contenida en el artículo 281.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según la cual no solo es necesario acreditar el contenido del Derecho extranjero sino también su vigencia (vid., entre otras, las Sentencias del Tribunal Supremo de 11 de mayo de 1989, 7 de septiembre de 1990 y 25 de enero de 1999, y la Resolución de 20 de enero de 2011). El artículo 14 de la Ley Hipotecaria determina que «cuando se tratare de heredero único, y no exista ningún interesado con derecho a legítima, ni tampoco Comisario o persona autorizada para adjudicar la herencia, el título de la sucesión, acompañado de los documentos a que se refiere el artículo dieciséis de esta Ley, bastará para inscribir directamente a favor del heredero los bienes y derechos de que en el Registro era titular el causante». Este precepto contempla el supuesto de heredero único, sin que exista persona con derecho a legítima, y en este supuesto la sucesión y la inscripción registral se produce en virtud del título sucesorio que enumera el apartado primero del mismo artículo. Pero requisito esencial es que estemos en presencia de heredero único sin que exista persona con derecho a legítima. En el supuesto que motiva el presente recurso, tanto del testamento, como de la certificación de herencia presentada resulta que no es así, en cuanto el testador deja la totalidad de los derechos sobre determinada finca al hijo de su esposa, que sucede en virtud de testamento, reconociendo el certificado la posición de heredera forzosa de su esposa. De la documentación facilitada por la recurrente, no resulta claramente probado el alcance del certificado de herencia; la imposibilidad de que incluya bienes no situados en el territorio de Eslovaquia; el titulo sucesorio abintestato preciso para la heredera forzosa -o si es suficiente la certificación- así como el documento en base al cual, una vez establecido su título abstracto, se adjudica los bienes no incluidos en el testamento, que se limita a individualizar lo que ha de recibir el beneficiario testamentario. |
| R. 28/7/2016 BOE: 21/9/2016 Registro de A Coruña n 2. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE QUERELLA: REQUISITOS. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo, entre ellas, Resoluciones de 13, 14 y 15 de noviembre de 2000, 9 de septiembre de 2004, 19 de diciembre de 2006 ó 25 de noviembre de 2014, que no es posible la constatación registral de la mera interposición de querella pero, sin embargo, ello no obsta a que cuando en la querella se haga valer no sólo la acción penal sino también la civil, pueda extenderse anotación preventiva para reflejar el ejercicio de ésta, porque, conforme al artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria, el objeto de la anotación de demanda es el ejercicio de una acción de trascendencia real inmobiliaria, siendo indiferente el procedimiento a través del cual ésta se hace valer y, consiguientemente, el vehículo formal que para ello se emplee, demanda o querella. Será necesario pues, en todo caso, que del mandamiento judicial resulte el contenido de la acción civil ejercitada o se adjunte al mismo el texto de la querella en que se recoja el correspondiente suplico. En el caso objeto del expediente, al tiempo de expedirse el mandamiento que ordena la anotación, ya se había presentado en el Registro el testimonio del decreto de adjudicación dictado en el seno del procedimiento de ejecución de la hipoteca cuya validez puede ponerse en duda como consecuencia del proceso penal, por lo que, habiendo concluido este, resulta inoperante su suspensión. Pero ello no impide que la sentencia penal caso de ser condenatoria, deba restituir el orden jurídico perturbado por la infracción que en tales casos no es otro que el de reintegrar al patrimonio del deudor los bienes indebidamente transmitidos del mismo, para que respondan del crédito, decretando la nulidad de las transmisiones fraudulentas. Además, en el caso del delito de alzamiento de bienes, las consecuencias civiles pueden consistir en la restauración del orden jurídico perturbado debe restablecerse, cuando sea posible, reintegrando al patrimonio del deudor los bienes indebidamente sacados del mismo incluso con la declaración de nulidad de los negocios jurídicos de disposición realizados ilícitamente por el deudor. |
| R. 28/7/2016 BOE: 21/9/2016 Registro de El Puerto de la Cruz. CONDICIÓN RESOLUTORIA: REQUISITOS PARA SU EJERCICIO. Como ha puesto de relieve reiteradamente esta Dirección General (vid. la Resolución de 24 de julio de 2014), «por lo que se refiere a la consignación de las cantidades que hayan de ser devueltas al cesionario, o que, por el principio de subrogación real, correspondan a los titulares de derechos que se hayan de extinguir por la resolución, es cierto que según la doctrina reiterada de esta de esta Dirección General (cfr., entre otras, las Resoluciones de 19 de junio de 2007, 10 de diciembre de 2010, 10 de julio de 2013 y 14 de abril de 2014), los requisitos exigidos para obtener la reinscripción a favor del transmitente, como consecuencia del ejercicio de la facultad resolutoria explícita del artículo 1504 del Código Civil, son los siguientes: a) Debe aportarse el título del vendedor; b) La notificación judicial o notarial hecha al adquirente por el transmitente de quedar resuelta la transmisión, siempre que no resulte que el adquirente requerido se oponga a la resolución invocando que falta algún presupuesto de la misma. Formulada oposición por el adquirente, deberá el transmitente acreditar en el correspondiente proceso judicial los presupuestos de la resolución; c) El documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución. Es constante doctrina de este Centro Directivo que respecto de la posible cláusula penal o indemnizatoria tratándose de resolución convencional y no judicial no cabe deducción alguna de cantidad que haya de ser consignada, toda vez que la devolución de las prestaciones que fueron objeto del contrato resuelto ha de comprender las cantidades afectadas por la cláusula penal (obras que quedarían en propiedad de los iniciales cedentes), por la sencilla razón de que la cláusula penal es susceptible de moderación judicial (cfr. artículo 1154 del Código Civil) |
| R. 28/7/2016 BOE: 21/9/2016 Registro de Alicante n 3. ENTIDADES RELIGIOSAS: ACREDITACIÓN DE UNA FUSIÓN PREVIA. Las congregaciones religiosas, sus provincias y sus casas acreditan su personalidad jurídica mediante su inscripción en el Registro de Entidades Religiosas (vid. los artículos citados en los «Vistos») y desaparecida una entidad religiosa («Congregación Salesiana o Salesianos de Don Bosco», con sede en Valencia y con número de registro en el de Entidades Religiosas 1533-g-SE-B) debe cancelarse su inscripción en el citado Registro y, absorbida una entidad organizativa por otra ha de inscribir también el cambio de régimen de funcionamiento y la modificación de datos de la entidad, tal como disponen los artículos 3.e), 6.1 y 12 del Real Decreto 594/2015, de 3 de julio, por el que se regula el Registro de Entidades Religiosas. En el presente expediente no quedan acreditadas las «fusiones» y reestructuraciones de las congregaciones religiosas, por lo cual es necesario que queden acreditadas las sucesivas transmisiones por fusión o reestructuración desde el titular registral hasta quien interviene como transmitente, lo cual puede realizarse bien mediante la aportación de la escritura de reestructuración debidamente inscrita en el Registro de Entidades Religiosas, o bien mediante certificación del Registro de Entidades Religiosas en la que se acrediten las indicadas fusiones o reestructuraciones de las congregaciones. |
| R. 28/7/2016 BOE: 21/9/2016 Registro de Sant Mateu. HERENCIA: SUCESIÓN SOMETIDA AL DERECHO INGLÉS. Para la resolución del recurso hay que estar, por tanto, a la ley de la nacionalidad del causante, aplicable de conformidad con la norma de conflicto española, artículo 9.8 del Código Civil, que conduce en este caso a la aplicación de la ley británica. El citado artículo recoge el principio de universalidad de la sucesión, como regla general, de modo que el fenómeno sucesorio se sujeta en primer término a la ley de la nacionalidad del causante, salvo que las normas de conflicto de ésta remitan a la ley española, único caso de reenvío admitido por nuestras normas de Derecho Internacional Privado. Sin embargo, ese reenvío de primer grado, como ya afirmó la Resolución de este Centro Directivo de 24 de octubre de 2007, no debe aceptarse en materia de sucesión por causa de muerte si ello provoca un «fraccionamiento legal de la sucesión», que de esa forma se vería regulada por varias leyes, ya que el artículo 9.8 del Código Civil está presidido por los principios de unidad y universalidad de aquélla. La sucesión británica en general (pues es distinto el régimen en las legislaciones inglesa y escocesa) gira en torno a los bienes antes a que en tormo a las personas a diferencia de lo que sucede en los sistemas latinos, ello deriva en que en dicho sistema conforme se ha dicho la situación del inmueble sea determinante de forma que resulta inevitable fragmentación de la sucesión frente al criterio de universalidad operante en la legislación española. Dada la prevalencia de la nacionalidad del causante a la hora de regir la sucesión, parece una medida oportuna y prudente, y casi obligada si lo exigiese la «lex causae», que el notario español también solicite (en tanto no se establezca la deseada conexión de Registros, como la prevista para una fase final en el citado Convenio de Basilea de 16 de mayo de 1972), como prueba complementaria, la certificación, en su caso, del Registro semejante correspondiente al país de donde el causante es nacional (a veces, su propio Registro Civil, si fuere en esta institución donde la ley personal del finado establece que se tome nota de los testamentos otorgados), siempre que estuviese prevista alguna forma de publicidad de los títulos sucesorios en ese país extranjero. Esta actuación, al dotar de un mayor rigor al expediente, sólo puede redundar en una mayor seguridad de la declaración notarial. Es cierto que conforme lo expuesto la «lex causae» en este caso no exige el certificado de Últimas Voluntades o similar. Pero la acreditación de tal inexistencia, que debió constar en la escritura de partición, no figura en este caso. Por ultimo señalar que conforme al Reglamento (UE) no 650/2012, la sucesión es única y comprende la totalidad de los bienes muebles e inmuebles del causante (con claridad, inciso primero del artículo 23) por lo que estas disposiciones testamentarias «simpliciter», que tanto han facilitado las sucesiones de los causantes británico en España deberán ser erradicadas de la práctica testamentaria notarial posterior al 17 de agosto de 2015. |
| R. 28/7/2016 BOE: 21/9/2016 Registro de Sant Mateu. HERENCIA: SUCESIÓN SOMETIDA AL DERECHO INGLÉS. Para la resolución del recurso hay que estar, por tanto, a la ley de la nacionalidad del causante, aplicable de conformidad con la norma de conflicto española, artículo 9.8 del Código Civil, que conduce en este caso a la aplicación de la ley británica. El citado artículo recoge el principio de universalidad de la sucesión, como regla general, de modo que el fenómeno sucesorio se sujeta en primer término a la ley de la nacionalidad del causante, salvo que las normas de conflicto de ésta remitan a la ley española, único caso de reenvío admitido por nuestras normas de Derecho Internacional Privado. Sin embargo, ese reenvío de primer grado, como ya afirmó la Resolución de este Centro Directivo de 24 de octubre de 2007, no debe aceptarse en materia de sucesión por causa de muerte si ello provoca un «fraccionamiento legal de la sucesión», que de esa forma se vería regulada por varias leyes, ya que el artículo 9.8 del Código Civil está presidido por los principios de unidad y universalidad de aquélla. La sucesión británica en general (pues es distinto el régimen en las legislaciones inglesa y escocesa) gira en torno a los bienes antes a que en tormo a las personas a diferencia de lo que sucede en los sistemas latinos, ello deriva en que en dicho sistema conforme se ha dicho la situación del inmueble sea determinante de forma que resulta inevitable fragmentación de la sucesión frente al criterio de universalidad operante en la legislación española. Dada la prevalencia de la nacionalidad del causante a la hora de regir la sucesión, parece una medida oportuna y prudente, y casi obligada si lo exigiese la «lex causae», que el notario español también solicite (en tanto no se establezca la deseada conexión de Registros, como la prevista para una fase final en el citado Convenio de Basilea de 16 de mayo de 1972), como prueba complementaria, la certificación, en su caso, del Registro semejante correspondiente al país de donde el causante es nacional (a veces, su propio Registro Civil, si fuere en esta institución donde la ley personal del finado establece que se tome nota de los testamentos otorgados), siempre que estuviese prevista alguna forma de publicidad de los títulos sucesorios en ese país extranjero. Esta actuación, al dotar de un mayor rigor al expediente, sólo puede redundar en una mayor seguridad de la declaración notarial. Es cierto que conforme lo expuesto la «lex causae» en este caso no exige el certificado de Últimas Voluntades o similar. Pero la acreditación de tal inexistencia, que debió constar en la escritura de partición, no figura en este caso. Por ultimo señalar que conforme al Reglamento (UE) no 650/2012, la sucesión es única y comprende la totalidad de los bienes muebles e inmuebles del causante (con claridad, inciso primero del artículo 23) por lo que estas disposiciones testamentarias «simpliciter», que tanto han facilitado las sucesiones de los causantes británico en España deberán ser erradicadas de la práctica testamentaria notarial posterior al 17 de agosto de 2015. |
| R. 29/7/2016 BOE: 21/9/2016 Registro de Colmenar Viejo n 2. URBANISMO: PREVALENCIA DE LAS NORMAS DE PLANEAMIENTO. Es doctrina de este Centro Directivo que cuando la calificación del registrador sea desfavorable es exigible, según los principios básicos de todo procedimiento y conforme a la normativa vigente, que al consignarse los defectos que, a su juicio, se oponen a la inscripción pretendida, aquélla exprese también una motivación suficiente de los mismos, con el desarrollo necesario para que el interesado pueda conocer con claridad los defectos aducidos y con suficiencia los fundamentos jurídicos en los que se basa dicha calificación, sin que baste con la mera cita rutinaria de un precepto legal (o de Resoluciones de esta Dirección General), sino que es preciso justificar la razón por la que el precepto de que se trate es de aplicación y la interpretación que del mismo ha de efectuarse (y lo mismo debe entenderse respecto de las citadas Resoluciones), ya que sólo de ese modo se podrá combatir la calificación dictada para el supuesto de que no se considere adecuada la misma. Que los planes e instrumentos de ordenación urbana tienen valor normativo, lo ha reconocido el propio Tribunal Constitucional en su Sentencia número 56/1986, que declaró que «el planeamiento urbanístico forma parte del ordenamiento jurídico al que están sujetos todos los poderes públicos». En igual sentido, se pronuncia esta Dirección General en la Resolución antes citada de 19 de mayo de 2010 y, en general, la jurisprudencia del Tribunal Supremo. De lo expuesto se desprende que las determinaciones contenidas en un Plan deben prevalecer e imponerse sobre las previsiones de aquellos instrumentos de planeamiento que sean de inferior jerarquía. En el presente caso queda de este modo suficientemente justificado que la segregación de la finca registral y la posterior cesión gratuita de la finca segregada al Ayuntamiento obedece al cumplimiento de la modificación puntual de las Normas Subsidiarias y por lo tanto, que la licencia administrativa otorgada no contraviene, clara, objetiva, y ostensiblemente, las normas superiores de Planeamiento de Hoyo de Manzanares, en los términos definidos en relación a la congruencia de la resolución con el expediente seguido y su calificación registral, todo ello sin perjuicio de que los afectados por las normas aprobadas por la Administración local, siguiendo el procedimiento legalmente establecido, puedan ser objeto de impugnación ante los juzgados competentes. Es igualmente cierto, como afirma el recurrente, que la particularidad de que la finca resto, al tener una superficie inferior a la mínima, queda fuera de ordenación, no supone que el Ayuntamiento está autorizando una segregación que incumple el Planeamiento Municipal porque la situación de «fuera de ordenación» está expresamente prevista y autorizada en el artículo 64.b) de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid. El interesado conoce que la finca resto queda fuera de ordenación y asume las consecuencias que se derivan de ella, tales como la limitación para la realización de obras, según lo dispuesto en el artículo 221 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid. |
| R. 29/7/2016 BOE: 21/9/2016 Registro de Castellón de la Plana n 2. RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. Es continua doctrina de esta Dirección General (basada en el contenido del artículo 326 de la Ley Hipotecaria y en la doctrina de nuestro Tribunal Supremo, Sentencia de 22 de mayo de 2000), que el objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad es exclusivamente la determinación de si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho. No tiene en consecuencia por objeto cualquier otra pretensión de la parte recurrente, señaladamente la determinación de la procedencia o no a practicar una cancelación de una anotación preventiva de embargo como consecuencia del ejercicio de una ejecución judicial hipotecaria de una carga preferente, cuestión reservada al conocimiento de los tribunales (artículo 66 de la Ley Hipotecaria). De acuerdo con lo anterior es igualmente doctrina reiterada que una vez practicado un asiento el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos (artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria). |
| R. 1/8/2016 BOE: 23/9/2016 Registro de Terrassa n 1. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR. Es doctrina constante de este Centro Directivo que la recta interpretación del artículo 100 del Reglamento Hipotecario implica supeditar la inscripción de las resoluciones judiciales firmes a la previa comprobación de que, en el procedimiento en que se dictan, los titulares registrales afectados han tenido la intervención prevista por la Ley y en las condiciones exigidas según el caso, a fin de garantizar que no sufran las consecuencias de una indefensión procesal. Ciertamente, como ha reiterado este Centro Directivo en numerosas ocasiones, el acreedor ejecutante debe dirigir la demanda también contra el tercer poseedor de conformidad con el artículo 685 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y la doctrina fijada al respecto por el Tribunal Constitucional. Lo que ha acontecido es que, con anterioridad a la presentación de la demanda formulada contra «Jopharsa 04, S.L.» en su condición de deudor hipotecante, esta entidad fue absorbida por «Darphrase, S.L.», habiendo inscrito en el Registro de la Propiedad su título de adquisición dos años antes de que se presentara por la acreedora la demanda que ha dado origen al presente procedimiento de ejecución. La Sentencia del Tribunal Constitucional de 8 de abril de 2013 sienta «doctrina sobre la proyección que desde la perspectiva del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva (art. 24.1 CE) tiene la inscripción registral y su publicidad» en un procedimiento de ejecución hipotecaria y en especial «la cuestión relativa a la constitución de la relación jurídico procesal» en este tipo de procedimientos «en relación con el titular de la finca que ha inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad». De conformidad, pues, con esta doctrina constitucional el tercer adquirente debe ser demandado en el procedimiento hipotecario si antes de la interposición de la demanda tiene su título inscrito quedando suficientemente acreditada frente al acreedor (artículo 685.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) desde el momento que éste conoce el contenido de la titularidad publicada. Sin embargo han de tenerse en cuenta las circunstancias especiales que concurren en este supuesto. El título de adquisición de la finca por parte de «Drapharse, S.L.» fue el de absorción de la sociedad «Jopharsa, S.L.». Ello supone que, como señala el artículo 23.2 de la Ley 3/2009, de 3 de abril, de modificaciones estructurales de sociedades mercantiles, «si la fusión hubiese de resultar de la absorción de una o más sociedades por otra ya existente, ésta adquirirá por sucesión universal los patrimonios de las sociedades absorbidas, que se extinguirán, aumentando, en su caso, el capital social de la sociedad absorbente en la cuantía que proceda». Por otro lado no debe olvidarse que la sociedad absorbente y la absorbida tenían la misma administradora única, doña S. P. P. Si, como se ha señalado en los anteriores fundamentos de Derecho, el fundamento constitucional de la exigencia recogida en los artículos 685 y 686 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y 20 y 132 de la Ley Hipotecaria es impedir la indefensión del actual titular registral de la finca, permitiéndole la intervención en el procedimiento de ejecución, no parece razonable negar el acceso al Registro del decreto de adjudicación calificado. |
| R. 2/8/2016 BOE: 23/9/2016 Registro de Vigo n 1. DERECHO CIVIL DE GALICIA: NATURALEZA DE LA LEGÍTIMA Y ANOTACIÓN PREVENTIVA. La cuestión que se debate en este expediente es, si para la práctica de la anotación preventiva del derecho de un legitimario de la Ley de Derecho Civil de Galicia, basta la solicitud directa de éste, mediante instancia presentada en el Registro, o por el contrario, se requiere que sea el Juzgado quien se pronuncie sobre su práctica, lo que hace necesaria una providencia judicial. La vigente Ley 2/2006, de Derecho Civil de Galicia, adopta el modelo «pars valoris» y reproduce el sistema adoptado en Cataluña. Así, el artículo 249 dispone que «el legitimario no tiene acción real para reclamar su legítima y será considerado, a todos los efectos, como un acreedor». No obstante, en el apartado 3 del mismo artículo, le confiere la posibilidad de pedir anotación preventiva de su derecho sobre bienes de la herencia: «Podrá el legitimario solicitar también anotación preventiva de su derecho en el Registro de la Propiedad sobre los bienes inmuebles de la herencia». En cuanto a la anotación preventiva del derecho hereditario, el artículo 46 de la Ley Hipotecaria entiende que no pueden solicitar directamente la práctica de la anotación quienes no pudieran promover el juicio de testamentaria, hoy procedimiento de división judicial de la herencia, posibilidad, conforme a este artículo, vedada a los legitimarlos gallegos como meros titulares de un derecho de crédito. De manera que para estos legitimarios gallegos por la vía del artículo 46 Ley Hipotecaria, solo se practicaría la anotación mediante providencia judicial. Cuando la legítima es concebida como una «pars valoris» entonces adquiere una naturaleza distinta, ya que a través de una facultad concedida por la ley o por el legislador se convierte en la obligación de satisfacerla y adopta con ello el tipo de una obligación facultativa. Se convierte así la legítima en un crédito del legitimario frente al heredero, y de ahí que sea necesario el principio de publicidad para garantizar el posible pago de lo que la ley le reserva. Centrados en este expediente, la legítima gallega es una obligación de valor que puede ser satisfecha en metálico, con arreglo al artículo 249 de la Ley 2/2006, de 14 de junio, de derecho civil de Galicia. Con la Ley 2/2006, la posición del legitimario ha quedado debilitada respecto de la situación de la Ley de 1995, pasando el legitimario a ser un acreedor, por lo que, en defensa de la reclamación de su legítima, puede exigir la formación de inventario y hacer uso de la anotación preventiva prevista en el artículo 249, para no verse perjudicado en sus derechos con la aparición de un tercero hipotecario. La nueva regulación ha modificado la configuración de la anotación, que en la Ley de 1995 regulaba la anotación preventiva de la demanda en la que se reclamara la legítima o su suplemento, mientras que ahora se habla de «anotación preventiva de su derecho» sobre los bienes inmuebles de la herencia. Esta anotación puede tener encaje en el artículo 42.10 de la Ley Hipotecaria. En cuanto a las formas de solicitar la anotación, en primer lugar, lo será por solicitud directa al registrador, formulada en documento público o en simple instancia, en los que se manifiesten o describan los bienes, siempre que éstos estén perfectamente identificados y sitos en la circunscripción territorial de aquél. Con esta petición escrita y descriptiva de los bienes, deberán presentarse en el Registro el título sucesorio fundamental, testamento, contrato sucesorio o declaración de herederos ab intestato, las certificaciones de defunción del causante y del Registro General de Actos de Última Voluntad, y, en su caso, los documentos complementarios correspondientes, todos ellos acreditativos del derecho del solicitante. En segundo lugar, mediante providencia judicial ordenando la práctica de esta anotación, en el curso del procedimiento correspondiente en el que el legitimario pretenda hacer efectivo su derecho. |
| R. 2/8/2016 BOE: 23/9/2016 Registro de Álora. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR. Es doctrina constante de este Centro Directivo que la recta interpretación del artículo 100 del Reglamento Hipotecario implica supeditar la inscripción de las resoluciones judiciales firmes a la previa comprobación de que, en el procedimiento en que se dictan, los titulares registrales afectados han tenido la intervención prevista por la Ley y en las condiciones exigidas según el caso, a fin de garantizar que no sufran las consecuencias de una indefensión procesal. Ciertamente, el acreedor ejecutante debió dirigir la demanda también contra el titular registral como tercer poseedor de conformidad con el artículo 685 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y la doctrina fijada al respecto por el Tribunal Constitucional. La Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, y concretamente el artículo 685.1, a diferencia del artículo 131 de la Ley Hipotecaria, no se refiere sólo a las personas que han de ser requeridas sino también a aquellos que han de ser demandados. De este modo, se atribuye la legitimación pasiva, en un ámbito que la doctrina ha calificado de litisconsorcio pasivo necesario, del deudor, del hipotecante no deudor y del tercer poseedor si existieren. La Sentencia del Tribunal Constitucional de 8 de abril de 2013 sienta «doctrina sobre la proyección que desde la perspectiva del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva (art. 24.1 CE) tiene la inscripción registral y su publicidad» en un procedimiento de ejecución hipotecaria y en especial «la cuestión relativa a la constitución de la relación jurídico procesal» en este tipo de procedimientos «en relación con el titular de la finca que ha inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad». De conformidad, pues, con esta doctrina constitucional el tercer adquirente debe ser demandado en el procedimiento hipotecario si antes de la interposición de la demanda tiene su título inscrito quedando suficientemente acreditada frente al acreedor (artículo 685.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) desde el momento que éste conoce el contenido de la titularidad publicada. La notificación que sobre la existencia de dicho procedimiento se le haya podido realizar no puede suplir a la demanda ni al requerimiento de pago. |
| R. 2/8/2016 BOE: 23/9/2016 Registro de Oviedo n 2. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL DEUDOR NO HIPOTECANTE. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS JUDICIALES: LÍMITES. Por lo que se refiere al deudor no hipotecante, o sea al que no es dueño de la finca contra la que se dirige la acción real hipotecaria, el fundamento de la extensión de la calificación registral al requisito de haberse demandado y requerido de pago al deudor, no puede radicar en el principio de tracto sucesivo, puesto que no es titular registral, pero existen importantes conexiones entre la obligación del deudor y la garantía real hipotecaria que podrían explicar que el legislador exija que la acción se dirija también contra el deudor aunque no sea dueño de la finca. Aparte de las incidencias que pueden producirse a lo largo del procedimiento, en cuanto a la posibilidad de que el deudor demandado pague y pueda participar en la subasta elevando las pujas de la misma, existe una razón fundamental para la intervención del deudor y es que dentro del mismo procedimiento de ejecución se prevé que si la enajenación de la finca fuera insuficiente para el pago de la obligación, se permite al acreedor que continúe el procedimiento con el embargo de otros bienes del deudor para la satisfacción de la parte que ha quedado sin pagar. De ahí que, en principio, la falta de demanda contra el deudor y el requerimiento de pago al mismo supone la infracción de un trámite esencial del procedimiento y podría entenderse que da lugar a la nulidad del procedimiento, a efectos registrales, teniendo en cuenta la rigidez de los trámites del mismo y la necesidad de cumplir los requisitos de requerimiento y notificaciones previstas en la ley. Sentado lo anterior, en el presente caso, ante la inadmisión de la demanda contra el deudor y de requerimiento de pago al mismo, decisión que no fue recurrida por el ejecutante y sin que conste que el hipotecante no deudor, haya hecho ninguna alegación, se ha continuado el procedimiento. Por lo que no nos encontramos ante una omisión en la formulación de la demanda que podría dar lugar a la nulidad del procedimiento, sino ante una serie de decisiones judiciales sobre la condición de demandado del deudor y por ende sobre los efectos de la omisión puesta de manifiesto, esto es sobre la propia existencia de la nulidad, que proceden de la valoración e interpretación de la normativa aplicable por el juez competente, en cuya fundamentación no puede entrar el registrador. |
| R. 2/8/2016 BOE: 23/9/2016 Registro de Cullera. RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. La presente Resolución tiene por objeto la inscripción practicada por el registrador en cumplimiento de la Resolución de este Centro Directivo de 18 de noviembre de 2015, que fue parcialmente estimatoria. Si los recurrentes entendieron que la resolución no era conforme con sus pretensiones debieron recurrir contra la resolución dictada en la forma y plazo que establece el artículo 328 de la Ley Hipotecaria. el objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad y Mercantil es exclusivamente la determinación de si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho. No tiene en consecuencia por objeto cualquier otra pretensión de la parte recurrente, señaladamente la determinación de la validez o no del título ya inscrito, ni de la procedencia o no de la práctica, ya efectuada, de los asientos registrales. Por ello, como ha reiterado este Centro Directivo (cfr., por todas, las Resoluciones de 2 de febrero de 2005, 19 de diciembre de 2006, 19 de junio de 2010, 23 de agosto de 2011 y 5 y 20 de febrero y 27 de marzo de 2015), la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho -lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad-, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho. |
| R. 3/8/2016 BOE: 23/9/2016 Registro de Roses n 1. AUTOCONTRATO: DIFERENCIA CON EL CONFLICTO DE INTERESES. DERECHO EXTRANJERO: PRUEBA La cuestión que se plantea en el presente expediente es la posible existencia de un conflicto de intereses en el supuesto en que el representante de la sociedad vendedora sea el cónyuge de la adquirente, estando ambos casados bajo el régimen de separación de bienes con nivelación de ganancias, del Derecho alemán. En este expediente se trata de una compraventa de bienes inmuebles situados en España, realizada entre persona física y jurídica de nacionalidad alemana y por tanto sujeta al Reglamento 593/2008 de 17 de junio, de obligaciones contractuales, (Roma I) que, en defecto de ley escogida por las partes a los contratos relativos a derechos reales sobre bienes inmuebles, aplica la ley del lugar donde estuvieran situados, en consecuencia, la legislación española bajo cuyo prisma debe considerarse el posible conflicto de intereses que pueda concurrir en la prestación del consentimiento en el contrato considerado. Esto, no obstante, existen ciertos aspectos que quedan excluidos de la esta ley, dos de ellos relevantes en este caso, de un lado la proyección del régimen económico del matrimonio en los efectos del contrato, y de otro las cuestiones de funcionamiento interno de las sociedades. La normativa aplicable a la acreditación en sede registral del ordenamiento extranjero debe buscarse, en primer término, en el artículo 36 del Reglamento Hipotecario, norma que regula los medios de prueba del Derecho extranjero en relación con la observancia de las formas y solemnidades extranjeras y la aptitud y capacidad legal necesarias para el acto y que, como señala la Resolución de esta Dirección General de 1 de marzo de 2005, resulta también extensible a la acreditación de la validez del acto realizado según la ley que resulte aplicable. Por otro lado, al igual que en sede judicial, se mantiene la exigencia contenida en el artículo 281.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según la cual no sólo es necesario acreditar el contenido del Derecho extranjero sino también su vigencia. La determinación de cuál sea el régimen aplicable implica el conocimiento del Derecho extranjero lo que no es obligado para los funcionarios españoles. Esta oposición entre la exigencia legal de publicar en toda su extensión el derecho adquirido y las dificultades para determinar cuál ha de ser el régimen matrimonial legalmente aplicable ha sido cuestión de preocupación ya desde antiguo para nuestra jurisprudencia y para este Centro Directivo. A esta dificultad pretende dar respuesta el artículo 92 del Reglamento Hipotecario. En relación con la compradora, su régimen económico viene regulado en el Libro Cuarto, Sección Primera, Título sexto 1, artículos 1363 y siguientes del «Bügerliches Gesetzbuch» (BGB, Código Civil alemán) disponiendo el número 2 de dicho artículo que el patrimonio del marido y de la mujer no será patrimonio común del matrimonio; ello será de aplicación asimismo en cuanto al patrimonio adquirido por uno de ellos tras la celebración del matrimonio; los bienes del marido y los de la mujer no se convertirán en bienes comunes de los esposos ni durante ni a la disolución del matrimonio. Sin embargo, es posible que la inversión inmobiliaria cuestionada, si bien de manera indirecta y diferida, podría afectar a los derechos propios del representante, y afectar, en consecuencia, en alguna medida a su esfera patrimonial, por sus eventuales consecuencias en el ámbito de la liquidación de los derechos económicos conyugales e incluso en el ámbito sucesorio. Pero concurriendo ambos cónyuges interesados, desde esta perspectiva el conflicto de intereses queda salvado. En este sentido, en el ámbito societario, debe diferenciarse la situación de autocontrato de la del conflicto de intereses en la actuación del administrador de una compañía, cuestión esta última que cuenta con una específica regulación en el ámbito de las sociedades mercantiles. Hay que partir de la base de que en el supuesto planteado no existe auto- contratación, ya que esta se produce cuando una persona interviene en un mismo contrato en su propio nombre y en el de la otra parte contratante o incluso cuando representa a ambas partes en el negocio jurídico. Entre las obligaciones básicas derivadas del deber de lealtad, se incluye el deber de evitar situaciones de conflicto de interés (artículo 229 de la Ley de Sociedades de Capital), bajo el régimen de imperatividad y dispensa que establece el artículo 230 de la misma Ley. o solo se contemplan acciones de responsabilidad frente al administrador que incumple su deber de abstención ante un eventual conflicto de interés, sino también acciones (artículo 232 Ley de Sociedades de Capital) que pueden comprometer la eficacia del acto otorgado, como las que se dirigen a la cesación de sus efectos, y su impugnación o anulación. Ahora bien, este supuesto de ineficacia previsto en el artículo 232 Ley de Sociedades de Capital por infracción del deber de lealtad, debe compaginarse, a su vez, con el ámbito de representación del órgano de administración. Las consideraciones que preceden son congruentes con lo que sostiene este centro directivo, en lo que se refiere a la actuación del registrador (Resoluciones de 26 de junio y 8 de julio de 2015), de que no debe perderse de vista que al Registro sólo pueden acceder títulos en apariencia válidos y perfectos, debiendo ser rechazados los títulos claudicantes, es decir los títulos que revelan una causa de nulidad o resolución patente susceptible de impugnación (cfr. artículos 18, 33, 34 y 38 de la Ley Hipotecaria y 1259 del Código Civil). Es cierto que esta Dirección General en Resolución de fecha 30 de junio de 2014 declaró no inscribible una novación de hipoteca por existir conflicto de intereses, pero esta resolución es de fecha anterior a la reforma de la Ley de Sociedades de Capital por Ley 31/2014, de 3 de diciembre, que dio nueva redacción a los artículos 229 y concordantes de la Ley. Al propio tiempo, hay que señalar que en el ámbito de la Unión Europea la Directiva 2009/101/CE del Parlamento Europeo y del Consejo de 16 de septiembre de 2009 tendente a coordinar, para hacerlas equivalentes, las garantías exigidas en los Estados miembros a las sociedades definidas en el artículo 48, párrafo segundo, del Tratado, para proteger los intereses de socios y terceros, en su artículo 3, siguiendo una concepción claramente germánica, define el ámbito de representación del órgano de administración, por lo que es fácilmente comprensible que el conflicto de intereses debe reconducir, en su caso, a su resolución judicial. Por eso, más allá de los razonamientos que preceden, debe señalarse que cuando la sociedad, a través de su junta válidamente celebrada, ratifica el negocio cuestionado, el acto queda en todo caso purificado o convalidado a todos los efectos. |
| R. 23/8/2016 BOE: 23/9/2016 Registro de Lepe. DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE: CALIFICACIÓN REGISTRAL. La protección registral del dominio público marítimo-terrestre en segundas y posteriores inscripciones viene regulada en el artículo 36 del Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento General de Costas, cuya regla 2.a dispone el modo de proceder del registrador: «Si la finca intersecta o colinda con una zona de dominio público marítimo-terrestre conforme a la representación gráfica suministrada por la Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar, el registrador suspenderá la inscripción solicitada y tomará anotación preventiva por noventa días, notificando tal circunstancia al Servicio Periférico de Costas para que, en el plazo de un mes desde la recepción de la petición, certifique si la finca invade el dominio público marítimo-terrestre y su situación en relación con las servidumbres de protección y tránsito. Transcurrido dicho plazo sin recibir la referida certificación, el registrador convertirá la anotación de suspensión en inscripción de dominio, lo que notificará al servicio periférico de costas, dejando constancia en el folio de la finca». El eje fundamental sobre el que gira la tutela del dominio público marítimo-terrestre en esta regulación es la incorporación al Sistema Informático Registral de la representación gráfica georreferenciada en la cartografía catastral, tanto de la línea de dominio público marítimo-terrestre, como de las servidumbres de tránsito y protección, que ha de trasladar en soporte electrónico la Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar a la Dirección General de los Registros y del Notariado (apartado 2 del artículo 33). Esta previsión ha de ponerse en necesaria correlación con la aplicación informática para el tratamiento de representaciones gráficas georreferenciadas de que han de disponer todos los Registradores, como elemento auxiliar de calificación, conforme al artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria en su redacción por la Ley 13/2015, de 24 de junio. Dicha aplicación deberá permitir relacionar las representaciones gráficas de las fincas con las descripciones contenidas en el folio real, previniendo además la invasión del dominio público, así como la consulta de las limitaciones al dominio que puedan derivarse de la clasificación y calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente. Llegados a este punto, cabe plantear cuál debe ser el proceder del registrador en los casos en los que las aplicaciones informáticas para el tratamiento de bases gráficas, ya sean las existentes conforme a la normativa anterior a la Ley 13/2015, o ya sean las previstas en dicha Ley en fase de pilotaje o una vez homologadas, no dispongan de la información correspondiente a la representación gráfica georreferenciada de la línea de dominio público marítimo-terrestre y de las servidumbres de tránsito y protección, por no haberse implantado plenamente el sistema informático previsto en las normas expuestas en el punto anterior. Por ello, la única forma de lograr esta determinación será la previa aportación de certificación del Servicio Periférico de Costas de la que resulte la colindancia o intersección así como si la finca invade o no el dominio público marítimo-terrestre y su situación en relación con las servidumbres de protección y tránsito, todo ello según la representación gráfica que obre en tal Administración. Como ha declarado esta Dirección General en reiteradas ocasiones, la calificación hipotecaria no se puede apoyar en meras presunciones, suposiciones o conjeturas (Resoluciones de 17 de marzo de 1999, 19 de octubre de 2010, 23 de mayo de 2012, 11 de julio de 2013, 4 de junio de 2014 y 17 de marzo de 2016, entre otras), además de que siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador (en el presente caso, por invasión del dominio público), no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados. |
| R. 1/9/2016 BOE: 27/9/2016 Registro de Burjassot. HERENCIA: DESHEREDACIÓN. La desheredación es una institución mediante la cual el testador, en virtud de un acto o declaración testamentaria expresa, priva voluntariamente de su legítima a un heredero forzoso, en base a una de las causas tasadas establecidas en la ley. Es decir, la desheredación constituye un acto de voluntad testamentaria de apartar a un legitimario de la sucesión. Pero ha de ser una voluntad no solo explicitada, sino bien determinada. Es preciso que el desheredado sea susceptible de imputación, esto es, que al tiempo del testamento haya nacido y tenga aptitud o idoneidad para que le sea jurídicamente imputable la conducta que constituye la causa legal de desheredación. Cabe reconocer que con carácter general en el ámbito extrajudicial gozarán de plena eficacia los actos y atribuciones particionales que se ajusten al testamento, aunque conlleven exclusión de los derechos legitimarios, mientras no tenga lugar la impugnación judicial de la disposición testamentaria que priva de la legítima. Sin embargo, esta doctrina no empece para que se niegue ab initio eficacia a las desheredaciones que no se funden en una causa de las tipificadas en la ley, o que se refieran a personas inexistentes al tiempo del otorgamiento del testamento, o a personas que, de modo patente e indubitado (por ejemplo un recién nacido) resulte que no tienen aptitud ni las mínimas condiciones de idoneidad para poder haber realizado o ser responsables de la conducta que se les imputa. También debe poder deducirse del título de la sucesión, o del documento atributivo de la herencia, la aptitud genérica del desheredado para serlo. Por ello. si bien los llamados en testamento (o, en defecto de llamamiento testamentario, por ley) pueden, por si solos, realizar la adjudicación o partición de herencia, sin necesidad del concurso de los desheredados expresamente, es preciso que la autorización de la correspondiente escritura pública de herencia, otorgada sin la concurrencia de los expresamente desheredados, debe contener los datos suficientes para deducir, en los términos expresados, la plena legitimación de los otorgantes. Por ello, debe concluirse que en el caso de este expediente, no podrá prescindirse, sin la pertinente declaración judicial de ineficacia, del testamento del que derivan la condición de heredera, por mucho que en él se haya ordenado una desheredación y en consecuencia, produce sus efectos la adjudicación de herencia realizada por esa única heredera tanto en cuanto no se haya producido una resolución judicial en virtud de reclamación de quien se considere injustamente desheredado. En cuanto a la segunda de las cuestiones debatidas, esto es, si los hijos o descendientes de los padres desheredados ocupan su lugar y conservan sus derechos como herederos forzosos respecto de la legítima, el artículo 857 del Código Civil establece que «los hijos o descendientes del desheredado ocuparán su lugar y conservarán los derechos de herederos forzosos respecto a la legítima». En consecuencia, no deben entenderse incluidos en el término «desheredado» del artículo 857 del Código Civil a los ascendientes del testador. |
| R. 2/9/2016 BOE: 27/9/2016 Registro de Fregenal de la Sierra. SEGREGACIÓN: GEORREFERNCIACIÓN. CÓDIGO REGISTRAL ÚNICO: APLICACIÓN A DIFERENTES SUPUESTOS. El artículo 9 de la Ley Hipotecaria en su redacción otorgada por la Ley 13/2015 configura tal incorporación con carácter preceptivo siempre que se «inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices». La primera cuestión que cabe plantear es la relativa al ámbito temporal de aplicación de la nueva norma. En este punto cabe recordar que es doctrina reiterada de este Centro Directivo que la segregación o división (vid. Resoluciones de 23 de julio de 2012 y 2 de abril de 2014), son actos jurídicos de carácter estrictamente registral y, por tanto, y precisamente por tal carácter, su inscripción queda sujeta a los requisitos y autorizaciones vigentes en el momento de presentar la escritura en el Registro, aunque el otorgamiento de aquélla se haya producido bajo un régimen normativo anterior. En los casos en los que tal inscripción de representación gráfica no es meramente potestativa, sino preceptiva, como ocurre con los supuestos enunciados en el artículo 9, letra b, primer párrafo, la falta de una remisión expresa desde el artículo 9 al artículo 199 supone que con carácter general no será necesaria la tramitación previa de este procedimiento, sin perjuicio de efectuar las notificaciones previstas en el artículo 9, letra b, párrafo séptimo, una vez practicada la inscripción correspondiente. Se exceptúan aquellos supuestos en los que, por incluirse además alguna rectificación superficial de las fincas superior al 10% o alguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral (cfr. artículo 9, letra b, párrafo cuarto), fuera necesaria la tramitación del citado procedimiento para preservar eventuales derechos de colindantes que pudieran resultar afectados. Finalmente, en cuanto a los requisitos técnicos que debe reunir la representación gráfica georreferenciada que se aporte, habrá que estar a los detallados en la Resolución Conjunta de esta Dirección General y la Dirección General del Catastro de fecha 26 de octubre de 2015, a la que remite el artículo 10 de la Ley Hipotecaria. Toda vez que por Resolución de 2 de agosto de 2016 ha sido homologada la aplicación informática para la calificación de las representaciones gráficas prevista en el artículo 9.b) la Ley Hipotecaria y la disposición adicional primera de la Ley 13/2015, en los documentos presentados a partir de dicha fecha no procederá la utilización de los medios alternativos para la aportación y tratamiento de la representación gráfica que se previeron en la Resolución de 12 de febrero de 2016. Además, conforme al punto quinto de la Resolución Circular de 3 de noviembre de 2015, esta homologación supone también la finalización del plazo que se concedía para la implantación definitiva del código registral único de finca previsto en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria. Así, a las nuevas fincas registrales y demás supuestos que conforme a la legislación hipotecaria abran folio real propio (como el presente caso de segregación), sólo se les asignará este código registral único. Tratándose de fincas ya existentes a las que se les asigne el código registral único, al objeto de asegurar una debida identificación de la finca registral, deberá hacerse referencia tanto en la nota de despacho del documento, como en la publicidad formal, incluida la que haya de proporcionarse a los notarios con ocasión de la autorización de alguna escritura (cfr. artículo 354 a) del Reglamento Hipotecario), tanto el código registral único, como como el número de finca registral tradicional. Como ha señalado este Centro Directivo en la Resolución de 7 de julio de 2016, debe tenerse en cuenta el supuesto especial que para la constancia registral de la representación gráfica suponen los casos previstos en el artículo 47 del Reglamento Hipotecario, en el que se permite que accedan en diferente momento temporal segregaciones de múltiples porciones, que se han podido formalizar en diversos títulos, así como cuando se pretenda la inscripción de negocios realizados sobre el resto de una finca, existiendo pendiente de acceder al Registro otras operaciones de segregación. En tales casos es claro que únicamente deberá aportarse, para su constancia en el folio real, la representación gráfica correspondiente a la porción que es objeto de inscripción en cada momento (ya sea la segregada o el resto, según los casos), sin que pueda exigirse representación gráfica de otras porciones que no son objeto del título en cuestión ni causan asiento de inscripción (cfr. artículo 9 de la Ley Hipotecaria). |
| R. 2/9/2016 BOE: 27/9/2016 Registro de Almagro. RECONOCIMIENTO DE DEUDA: CAUSA. Como señala la citada Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de abril de 2008, «el reconocimiento opera como un negocio jurídico de fijación o reproducción de otro anterior (SSTS de 24 de junio de 2004 y 31 de marzo de 2005), especialmente si se expresa la causa de aquél, pero incluso aunque no se exprese (STS de 1 de enero de 2003), y se verifica con la finalidad de fijar la relación obligatoria preexistente, crear una mayor certeza probatoria, vincular al deudor a su cumplimiento y excluir las pretensiones que surjan o puedan surgir de una relación jurídica previa incompatible con los términos en que la obligación queda fijada. En suma, como declara la Sentencia del Tribunal Supremo 17 de noviembre de 2006, en cuanto el reconocimiento contiene la voluntad propia de un negocio jurídico de asumir y fijar la relación obligatoria preexistente, la jurisprudencia le anuda el efecto material de obligar al cumplimiento por razón de la obligación cuya deuda ha sido reconocida, y el efecto procesal de dispensar de la prueba de la relación jurídica obligacional preexistente». Pero entre los efectos derivados del simple reconocimiento no figura el de operar por sí una novación extintiva o una alteración de la naturaleza de la obligación reconocida. En el presente expediente la expresión de la causa es genérica, al decirse únicamente «.como consecuencia de relaciones mercantiles, reconoce adeudar.». Ante esta manifestación el registrador considera que la causa del reconocimiento de deuda es consecuencia de una entrega de dinero y por tanto exige la acreditación de los medios de pago. Por su parte, tanto el recurrente como el notario autorizante señalan que dicho reconocimiento no procede de una operación financiera, sino de un contrato de ejecución de obra en el que una empresa constructora ha realizado un trabajo que se encuentra pendiente de pago. Pero estas manifestaciones, como señala acertadamente el registrador, no resultan de la escritura, sino del escrito de recurso, por lo que no pueden ser tenidas en cuenta en la presente resolución (cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria). Por tanto, en base a lo expuesto es necesario que las partes interesadas procedan a rectificar la escritura de reconocimiento de deuda y constitución de hipoteca aclarando la causa de dicho reconocimiento para que esta sea determinada y lícita. En este sentido será suficiente que se manifieste que dicha deuda trae causa de un contrato de ejecución de obra habiendo realizado la empresa constructora un trabajo que se encuentra pendiente de pago. En base a todo lo expuesto, en el presente caso, dado que en la escritura no se había expresado adecuadamente la causa del reconocimiento de deuda, lo que se hace por el recurrente en el recurso, lo cual, sin embargo no puede ser tenido en cuenta en su resolución conforme al artículo 326 de la Ley Hipotecaria, el registrador al emitir su nota de calificación no podía conocer la causa de la deuda, por lo que tampoco podía saber si ésta obedecía a un préstamo sujeto a la Ley 2/2009 o no, por lo que este defecto también debe ser confirmado, defecto fácilmente subsanable, puesto que, una vez expresada adecuadamente la causa (las obras de edificación expresados en el recurso) el defecto quedaría igualmente subsanado. |
| R. 2/9/2016 BOE: 27/9/2016 Registro de Archena. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO PREVENTIVO: CONVERSIÓN EN EJECUTIVO. El embargo preventivo como medida cautelar específica para asegurar las resultas del procedimiento entablado se contempla en la Ley de Enjuiciamiento Civil en su artículo 727, siempre que se den los presupuestos previstos en el artículo 728 siguiente. Así mismo, se prevé su acceso al Registro de la Propiedad mediante la oportuna anotación en el artículo 738.2 que se remite a la normativa general de embargo, siendo aplicable por tanto lo dispuesto en el artículo 629 y concordantes del mismo texto legal. El embargo preventivo acordado puede confirmarse, convirtiéndose en ejecutivo, modificarse, conforme dispone el artículo 743 del mismo texto legal o alzarse quedando sin efecto. En opinión de este Centro Directivo, la solución más acorde con nuestra legislación hipotecaria, a la que se remite la Ley de Enjuiciamiento Civil, que prevé, en general, la práctica de un nuevo asiento principal, es la de extender una nueva anotación que recoja la conversión del embargo preventivo en ejecutivo. En consecuencia, los efectos de la anotación de conversión, se retrotraen a la fecha de la anotación del embargo preventivo si bien el plazo de caducidad de esta segunda anotación se computará desde su propia fecha, por aplicación del régimen general de las anotaciones preventivas contenido en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria. En el presente caso el registrador optó por practicar una nota marginal. A la nota practicada, no obstante, deben atribuírsele los efectos de la conversión de la medida cautelar en embargo ejecutivo, del cual la anotación es garantía desde el momento de la extensión de aquélla y puesto que no se ha cancelado la anotación, debe accederse a la expedición de la certificación y a la extensión de la preceptiva nota marginal solicitada ya que el plazo de su duración se computaría desde la extensión de la nota marginal. |
| R. 5/9/2016 BOE: 27/9/2016 Registro de Madrid n 35. CONDICIÓN RESOLUTORIA: REQUISITOS DE EJERCICIO. A la vista de los antecedentes reseñados, y muy especialmente de la calificación impugnada, debe tenerse en cuenta que, por imperativo del artículo 326 de la Ley Hipotecaria, el recurso, y por tanto la resolución que se dicte, ha de recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma. Según la reiterada doctrina de este Centro Directivo, la reinscripción en favor del vendedor, cuando es consecuencia del juego de la condición resolutoria expresa pactada, está sujeta a rigurosos controles que salvaguardan la posición jurídica de las partes, los cuales se pueden sintetizar de la siguiente forma: Primero: Debe aportarse el título del vendedor (cfr. artículo 59 del Reglamento Hipotecario); Segundo: La notificación judicial o notarial hecha al adquirente por el transmitente de quedar resuelta la transmisión, siempre que no resulte que el adquirente requerido se oponga a la resolución invocando que falta algún presupuesto de la misma. Formulada oposición por el adquirente, deberá el transmitente acreditar en el correspondiente proceso judicial los presupuestos de la resolución; y, Tercero: El documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución (artículo 175.6.a del Reglamento Hipotecario). Formulada, por tanto, oposición, tal y como ha sucedido en el caso al que se refiere este recurso, la cuestión habrá de suscitarse ante el órgano jurisdiccional correspondiente, que es competente para dilucidar, con las debidas garantías para todos los afectados y para todos los intereses en juego, si se dan los presupuestos necesarios para llevar a término el ejercicio de la resolución pretendida. |
| R. 5/9/2016 BOE: 27/9/2016 Registro de Albaida. TÍTULO INSCRIBIBLE: MODIFICACIÓN. Como ha tenido ocasión de manifestar este Centro Directivo (cfr. Resolución 28 de noviembre de 2013), como principio general, se pueden alterar los términos de una escritura cuando estos no se ajustan a la realidad, haciendo posible la rectificación o aclaración y el posterior acceso de la misma al Registro, sin que sea necesario un determinado pronunciamiento judicial. No obstante, tal alteración siempre ha de estar supeditada al hecho de que quede suficientemente causalizado el acto correspondiente (artículos 1261 y 1275 del Código Civil y 2 de la Ley Hipotecaria) y, consiguientemente, la razón de la modificación o rectificación, a fin de evitar que por la vía indirecta y fraudulenta se puedan alterar las reglas generales que regulan la transmisión de los bienes y derechos (y las consecuencias fiscales derivadas de las mismas). En el presente expediente concurre la circunstancia de que se pretende rectificar una escritura haciendo comparecer a quién en su día no compareció, constituyendo un negocio jurídico ex novo, un derecho de superficie. Como señala en sus alegaciones el notario autorizante de la primera escritura, que fue rectificada por otra escritura, ante otro notario cinco años después, la ausencia del pacto de constitución del derecho de superficie al que se refiere el recurrente no se debió en ningún caso a un error del notario, sino a que no se manifestó la voluntad de que la construcción que se declaraba en la escritura llegase a pertenecer de un modo u otro a persona distinta de la propia otorgante. |
| R. 5/9/2016 BOE: 27/9/2016 Registro de Granada n 2. PROCEDICMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL TITULAR DE UN DERECHO DE USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR. La naturaleza jurídica del derecho de uso de la vivienda familiar atribuido a un cónyuge o progenitor resulta discutida en la doctrina. Según la Sentencia de 14 de enero de 2010 del TS, el derecho de uso a la vivienda familiar concedido mediante sentencia no es un derecho real, sino un derecho de carácter familiar, cuya titularidad corresponde al cónyuge a quien se atribuye la custodia. Este derecho implica la necesidad de obtener el consentimiento del cónyuge titular del derecho de uso (o, en su defecto, autorización judicial) para cualquier acto de disposición de la vivienda. Consecuentemente, esta limitación es oponible a terceros e inscribible en el Registro de la Propiedad. En la Sentencia de 6 de marzo de 2015, en un supuesto similar al que es objeto de este expediente, en que la hipoteca se constituyó por su propietario, soltero, sin intervención por tanto de la posterior beneficiaria del derecho de uso, señaló: «Si tal doctrina se aplica al supuesto objeto del recurso la conclusión debe ser la no oponibilidad de ese derecho de uso al adjudicatario del bien a consecuencia de su enajenación forzosa en subasta pública. El argumento de la sentencia recurrida para conceder prevalencia al derecho de uso de la vivienda ostentado por las demandadas, en el sentido de que la esposa no consintió la constitución de hipoteca sobre la vivienda familiar, bien privativo del marido, no se sostiene. Conforme a lo anterior, como ya apunto este Centro Directivo en su Resolución de 23 de marzo de 2015, si tenemos en cuenta la especial relevancia de la vivienda familiar y la finalidad de protección que justifica la concesión del derecho de uso resultante de un proceso matrimonial, debe entenderse que quien lo ostenta ha de ser demandado en el procedimiento de ejecución hipotecaria y requerido de pago, si dicho derecho de uso era conocido por la entidad acreedora o si constaba inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la presentación de la demanda, de manera análoga a lo que se ha mantenido por esta Dirección General, siguiendo la doctrina del Tribunal Constitucional (Sentencia número 79/2013, de 8 abril), en relación con el tercer poseedor de bienes hipotecados (propietario, usufructuario, nudo propietario, titular del dominio directo o útil, cfr. Resolución de 23 de marzo de 2015). |
| R. 6/9/2016 BOE: 30/9/2016 Registro de Ourense n 3. RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. Como ha afirmado en múltiples ocasiones este Centro Directivo, el recurso es el cauce legalmente arbitrado para impugnar las calificaciones de los registradores cuando suspendan o denieguen el asiento solicitado; conforme al artículo 324 de la Ley Hipotecaria el recurso podrá interponerse contra las calificaciones negativas del registrador y deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con dicha calificación (artículo 326 de la Ley Hipotecaria). Pero cuando, como en este supuesto, dicha calificación ha desembocado en la práctica del asiento, éste queda bajo la salvaguardia de los tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria) y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la propia Ley, lo que conduce a su artículo 40, en el que se regulan los mecanismos para lograr la rectificación del contenido del Registro cuando es inexacto. |
| R. 6/9/2016 BOE: 30/9/2016 Registro de Ejea de los Caballeros. RECTIFICACIÓN DE CABIDA: PROCEDIMIENTOS TRAS LA LEYT 13/2015. OBRA NUEVA: ARTÍCULO 202 DE LA LH. OBRA NUEVA ANTIGUA: LIBRO DEL EDIFICIO. A partir de la entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, cabe enunciar los medios hábiles para obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas y sistematizarlos en tres grandes grupos: -Los que sólo persiguen y sólo permiten inscribir una rectificación de la superficie contenida en la descripción literaria, pero sin simultánea inscripción de la representación gráfica de la finca, como ocurre con los supuestos regulados en el artículo 201.3, letra a, y letra b de la Ley Hipotecaria; -El supuesto que persigue y permite inscribir rectificaciones superficiales no superiores al 10 % de la cabida inscrita, pero con simultánea inscripción de la representación geográfica de la finca. Este concreto supuesto está regulado, con carácter general, en el artículo 9, letra b), de la Ley Hipotecaria, y tampoco está dotado de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros; -Y, finalmente, los que persiguen y potencialmente permiten inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices (así ocurre con el procedimiento regulado en el artículo 199 y con el regulado en el artículo 201.1). La Resolución-circular de 3 de noviembre de 2015 de esta Dirección General, sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, señaló, en su apartado octavo, punto 1, que «cuando, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, proceda inscribir la relación de coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación, deberá constar inscrita, previa o simultáneamente, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique». El cumplimiento de tal exigencia legal de georreferenciación de las edificaciones, cuando además conste inscrita la delimitación georreferenciada de la finca, permite efectuar el referido análisis geométrico espacial y concluir, sin ningún género de dudas, si la porción ocupada por la edificación, debidamente georreferenciada, está o no totalmente incluida dentro de la porción de suelo correspondiente a la finca. Pero cuando la finca no tiene previamente inscrita su georreferenciación, tal análisis geométrico espacial resultará difícil en ocasiones o imposible en otras, y puede no llegar a disipar las dudas acerca de si la concreta edificación declarada está o no efectivamente ubicada en su totalidad dentro de la finca sobre la que se declara. Para que, una vez precisada la concreta ubicación geográfica de la porción de suelo ocupada por la edificación, el registrador pueda tener la certeza de que esa porción de suelo se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique, tal y como ya contempló este centro directivo en el apartado octavo de su Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio. Respecto del llamado libro del edificio, su depósito es exigido en las obras nuevas terminadas que se formalizan al amparo del artículo 20.1 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, pero no a las que se formalizan al amparo de su apartado cuarto en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, las llamadas obras nuevas antiguas, sin que su exigencia tampoco venga impuesta para la autorización de las escritura, ni para su inscripción, de las declaraciones de obras nuevas de edificios, ni antiguos, ni nuevos, por la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, por cuanto el citado artículo 20 de dicha Ley, se refiere única y exclusivamente a las garantías del artículo 19, no al libro del edificio. |
| R. 6/9/2016 BOE: 30/9/2016 Registro de Arganda del Rey n 1. TRANSACCIÓN JUDICIAL: TÍTULO INSCRIBIBLE. Se plantea nuevamente la cuestión de si un acuerdo transaccional homologado judicialmente tiene la consideración de título inscribible en el Registro de la Propiedad. En las Resoluciones más recientes sobre la materia se ha sentado una doctrina más restrictiva, tendente a considerar fundamentalmente el aspecto de documento privado del acuerdo transaccional, por más que esté homologado judicialmente. En este sentido, cabe citar la Resolución de 9 de julio de 2013, en cuyo fundamento de Derecho tercero se afirmó́ que: «La homologación judicial no altera el carácter privado del documento, pues (.) se limita a acreditar la existencia de dicho acuerdo. Las partes no podrán en ningún caso negar, en el plano obligacional, el pacto solutorio alcanzado y están obligados, por tanto, a darle cumplimiento. Si bien es cierto que en virtud del principio de libertad contractual es posible alcanzar dicho acuerdo tanto dentro como fuera del procedimiento judicial ordinario en el que se reclamaba la cantidad adeudada, no lo es menos que el mismo supone una transmisión de dominio que material y formalmente habrá́ de cumplir los requisitos establecidos por el ordenamiento jurídico para su inscripción en el Registro de la Propiedad». También ha tenido ocasión de señalar esta Dirección General que en los procesos judiciales de división de herencia que culminan de manera no contenciosa se precisa escritura pública, por aplicación del artículo 787.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (cfr. Resolución de 9 de diciembre de 2010). La protocolización notarial de la partición judicial, siempre y cuando haya concluido sin oposición, viene impuesta como regla general por el artículo 787.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. |
| R. 8/9/2016 BOE: 30/9/2016 Registro de Castropol. OBRA NUEVA: LIBRO DEL EDIFICIO. La doctrina que esta Dirección General ha venido manteniendo sobre la exigencia del libro del edificio se estima su revisión, consecuencia de los cambios introducidos por la reforma de la Ley Hipotecaria por la Ley 13/2015, de 24 de junio, en el que se modifica el artículo 202 y en su párrafo tercero señala que «salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca». Partiendo de esta función del citado libro, ajena, en principio, al contenido estricto de la publicidad registral, el legislador de la reforma, aprovechando la propia dinámica de la institución registral, viene ahora a imponer como requisito de inscripción de la edificación, el archivo registral del libro, y facilitando, a su vez, su publicidad. Así se comprende que la Resolución de 29 de octubre de 2015, de la Subsecretaría, por la que se publica la Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, regule los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad. En definitiva, en el caso de este expediente, dados los términos claros e inequívocos del artículo 202 de la Ley Hipotecaria y del Decreto 41/2007 del Principado de Asturias, impiden excepcionar del requisito del depósito previo en el Registro del libro del edificio respecto del supuesto de autopromoción, excepción, que a diferencia de lo que ocurre con otras exigencias (v.gr. seguro decenal) no está contemplada en ninguna norma, lo cual puede estar justificado, además, en el sentido de que el seguro decenal tiene una duración temporal, mientras que el libro del edificio tiene vocación de permanencia. |
| R. 8/9/2016 BOE: 30/9/2016 Registro de Alicante n 4. PRESECRIPCIÓN ADQUISITIVA: DEMANDA FRENTE A LA HERENCIA YACENTE. Como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo, es principio básico de nuestro sistema registral el de que todo título que pretenda su acceso al Registro ha de venir otorgado por el titular registral o en procedimiento seguido contra él (cfr. artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria), alternativa esta última que no hace sino desenvolver en el ámbito registral el principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) y el propio principio registral de salvaguardia judicial de los asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria). En los casos en que interviene la herencia yacente, la doctrina de este Centro Directivo, impone que toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente (Resoluciones de 27 de mayo y 12 de julio de 2013, 8 de mayo de 2014 y 5 de marzo de 2015). Esta doctrina se ha matizado en los últimos pronunciamientos en el sentido de considerar que la exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente. Por último, debe destacarse que no modifica lo anterior el hecho de que el título de adquisición por el titular de quien trae derecho la demandante sea el de prescripción extraordinaria. |
| R. 15/9/2016 BOE: 4/10/2016 Registro de Oliva. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: AMPIACIÓN. Estando ante un supuesto de ampliación de embargo y, por tanto, de modificación de la anotación inicial y no de una nueva anotación, ninguna dificultad existe en el presente expediente en que se expida la certificación y se haga constar por medio de nota marginal de la primera anotación de embargo, de tal modo que su ejecución determinará la cancelación de las cargas posteriores. |
| R. 15/9/2016 BOE: 4/10/2016 Registro de Almería n 3. ASIENTO DE PRESENTACIÓN: DENEGACIÓN. Este Centro Directivo ha entendido (cfr., Resoluciones citadas en los «Vistos») que la negativa a la práctica del asiento de presentación es una calificación más y, como tal decisión, puede ser impugnada mediante mismo recurso que puede interponerse contra una calificación que deniegue o suspenda la inscripción del documento y, por tanto, debe tramitarse tal recurso a través del procedimiento previsto en los artículos 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria. La negativa a la práctica de un asiento de presentación sólo debe realizarse cuando el documento cuya constancia registral se solicita sea, indudablemente, de imposible acceso al Registro. En el caso de este expediente el documento presentado es un escrito en el que, bajo el argumento de la existencia de determinadas irregularidades, el interesado solicita no que se practique un asiento sino que se impida la futura inscripción de los documentos derivados de un procedimiento de ejecución hipotecaria. Esta Dirección General ha señalado que en aquellos casos en los que el propio presentante manifieste que su objetivo no es la práctica de un asiento en los libros del Registro, o en los que de una forma evidente resulte que el título nunca podría provocar dicho asiento, cabría denegar la presentación. Por lo tanto no cabe sino confirmar el defecto apreciado. A la misma conclusión se llega por aplicación de la reiterada doctrina de este Centro Directivo según la cual en aras de la independencia del registrador a la hora de emitir la calificación, es improcedente que se tomen en cuenta meros escritos que denuncien situaciones anormales de posibles títulos inscribibles, al igual que no pueden tenerse en cuenta hechos o situaciones de las que el registrador pueda tener un conocimiento personal. |
| R. 12/9/2016 BOE: 5/10/2016 Registro de Las Palmas de Gran Canaria n 1. RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO: REQUISITOS. Los claros términos del párrafo tercero del artículo 1 de la Ley Hipotecaria no dejan lugar a dudas en cuanto a que los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los tribunales, lo que constituye una manifestación del principio hipotecario de legitimación registral o de presunción de exactitud; esto supone, que los asientos producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos por la Ley, lo que se exalta en los artículos 38 y 39 de la Ley Hipotecaria. Por su parte, de lo establecido en el artículo 40.d) de la misma ley se deduce que la rectificación de una inexactitud como la que se pretende en la instancia objeto de la nota de calificación recurrida, sólo podrá llevarse a efecto con el consentimiento del titular registral de la finca, o, en su defecto, por medio de la correspondiente resolución judicial dictada en un procedimiento declarativo seguido contra dicho titular. |
| R. 12/9/2016 BOE: 5/10/2016 Registro de Palma de Mallorca n 8. CALIFICACIÓN REGISTRAL: PRESENTACIÓN DE DOCUMENTOS SUBSANATORIOS. CUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES FISCALES: ALCANCE. Resulta necesario recordar la doctrina de este Centro Directivo en relación con la reiteración de calificaciones anteriores y el diferente tratamiento procedimental que les corresponde según que tengan lugar por la aportación, durante la vigencia del inicial asiento de presentación, de la misma documentación ya calificada sin documentación subsanatoria alguna, o bien con documentación complementaria o subsanatoria que, sin embargo, a juicio del registrador, no sea suficiente para levantar el obstáculo registral señalado en la calificación inicial. En relación al segundo supuesto, si el recurrente aporta documentos subsanatarios tiene derecho a impugnar la nueva nota ya que en estos casos la pretensión del recurrente, como sucede aquí, versa no sobre la existencia del defecto cuya subsanación intenta -ya que, al hacerlo, está reconociendo implícitamente que existe-, sino sobre la legalidad y procedencia de la subsanación intentada y rechazada. No concurriendo circunstancias de realización de especial tarea de cooperación con la Administración de Justicia (Resolución de 21 de diciembre de 1987) ni resultando supuestos de expresa e indubitada no sujeción al impuesto (apartados 2 a 4 del artículo 104 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales) o de clara causa legal de exención fiscal -como ocurre en la aceptación de una hipoteca unilateral efectuada por la Tesorería General de la Seguridad Social (Resolución de 23 de abril de 2007)-, imponer al registrador la calificación de la sujeción o no al impuesto de ciertos actos contenidos en el documento presentado a inscripción supondría obligarle a realizar inevitablemente declaraciones tributarias que (aunque sea con los limitados efectos de facilitar el acceso al Registro de la Propiedad) quedan fuera del ámbito de la competencia reconocida a este Centro Directivo, de modo que, aunque es posible que el registrador aprecie la no sujeción de determinado acto a las obligaciones fiscales, ha de tenerse en cuenta que si para salvar su responsabilidad exigiere la correspondiente nota de pago, exención, prescripción o no sujeción, habrán de ser los órganos tributarios competentes -en este caso, de la Comunidad Autónoma y los municipales- los que podrán manifestarse al respecto al recibir la comunicación impuesta por ley, sin que corresponda a esta Dirección General el pronunciarse, a no existir razones superiores para ello (por ejemplo, cfr. art. 118 de la Constitución) o tratarse de un supuesto en el que se esté incurriendo en la exigencia de un trámite desproporcionado que pueda producir una dilación indebida.Es decir, no se prejuzga que el documento haya de pagar el impuesto, sino que corresponde decidirlo a la Oficina Liquidadora, que es la que calificará, a efectos de liquidación, lo que proceda, conforme a lo dispuesto en el artículo 254.1 de la Ley Hipotecaria, que se remite al pago de impuestos, sólo «si los devengare el acto o contrato que se pretenda inscribir», por lo que tal devengo o no, corresponde apreciarlo a la Oficina Liquidadora, que es la que decidirá si la solicitud de inscripción de exceso de cabida constituye o no un nuevo acto o contrato respecto a la escritura pública de compraventa anteriormente liquidada. Se trata del comienzo a instancia del interesado de un procedimiento de rectificación registral, que no conlleva acto traslativo alguno de derechos, ni negocio jurídico alguno, por lo que debe entenderse que es un claro supuesto de no sujeción ni al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, ni al de Sucesiones y Donaciones. |
| R. 12/9/2016 BOE: 5/10/2016 Registro de Ibiza n 2. OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD: CAMBIO DE USO DE LA EDIFICACIÓN. Este Centro Directivo ha afirmado (vid. Resoluciones de 5 de agosto y 13 de noviembre de 2013, incluso más recientemente, en la de 13 de mayo de 2016), que el cambio de uso de la edificación es un acto de modificación de la obra nueva inscrita y que dicha situación reconduce a los requisitos para la inscripción de obras nuevas, por lo que es forzoso admitir que es posible practicar la inscripción sin licencia en los supuestos en que la Ley así lo permite y que actualmente vienen contemplados en el artículo 28.4 de la Ley de Suelo y en el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio. En conclusión, en la medida que, como ha quedado expuesto, la constatación registral del cambio de uso de un inmueble, es equiparable a la modificación de la declaración de obra inscrita, como elemento definitorio del objeto del derecho, por tanto, su régimen de acceso registral se basará en cualquiera de las dos vías previstas por el artículo 28 de la Ley estatal de Suelo, con independencia del uso urbanístico previsto en planeamiento y el uso efectivo que de hecho, se dé a la edificación. La aplicación del artículo 28.4, por otra parte, lejos de amparar situaciones contrarias a la legalidad urbanística, constituye un mecanismo que favorece su protección, pues practicada la inscripción, el registrador ha de comunicar a la Administración su práctica, debiendo dejarse constancia en la nota de despacho y en la publicidad registral, en interés de eventuales terceros. Hechas estas consideraciones, procede resolver este expediente limitadamente al defecto objeto de impugnación, en el sentido de estimar las alegaciones del recurrente, en cuanto a la procedencia, en el presente caso, de la vía registral de acceso de edificaciones consolidadas por antigüedad, habida cuenta la acreditación por certificación técnica de una antigüedad superior a ocho años, conforme a la legislación balear, contados desde la terminación de las obras de reforma determinantes de la modificación de la obra inscrita. |
| R. 13/9/2016 BOE: 5/10/2016 Registro de Madrid n 16. ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO OTORGDO POR PERSONA FALLECIDA: ARTÍCULO 20.5 DE LA LH. El artículo 20 de la LH en su apartado quinto dispone que «tampoco será precisa dicha inscripción previa para inscribir los documentos otorgados por los herederos: Primero. Cuando ratifiquen contratos privados realizados por su causante, siempre que consten por escrito y firmados por éste» recogiendo este precepto una modalidad de tracto sucesivo, por cuanto requisito esencial para su aplicación es que se acredite por los otorgantes la cualidad de herederos del titular registral y para ello es requisito imprescindible que se aporte el certificado de defunción, el certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad y el título sucesorio que resulte de este último. Centrados en el supuesto de este expediente, en la escritura de elevación a público del contrato de compraventa, se expresan cuáles son los títulos por referencia a sus datos de notario autorizante y fechas de autorización, pero no se aporta el título de la sucesión (el testamento), ni se aportan los certificados de defunción ni del Registro General de Actos de Última Voluntad en original o por testimonio (artículo 78 del Reglamento Hipotecario). No aportándose estos documentos no queda acreditado que quienes firman la escritura de elevación a público del contrato privado sean los herederos del titular registral, conforme al artículo 20.5 de la Ley Hipotecaria como anteriormente ha quedado dicho. |
| R. 13/9/2016 BOE: 5/10/2016 Registro de Cieza n 1. RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. Es continua doctrina de esta Dirección General (basada en el contenido del artículo 326 de la Ley Hipotecaria y en la doctrina de nuestro Tribunal Supremo, Sentencia de 22 de mayo de 2000), que el objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad es exclusivamente la determinación de si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho. No tiene en consecuencia por objeto cualquier otra pretensión de la parte recurrente, en este caso la posible procedencia o no de una cancelación ya practicada, cuestión reservada al conocimiento de los tribunales (artículo 66 de la Ley Hipotecaria). |
| R. 13/9/2016 BOE: 5/10/2016 Registro de Barcelona n 11. HIPOTECA: ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA LEY 2/2009, DE 31 DE MARZO. Es objeto de este recurso resolver acerca de la necesidad de la previa inscripción en el registro público de empresas prestamistas en relación al cesionario de un crédito garantizado con hipoteca, cuando tanto transmitente como adquirente en dicha operación no son entidades de crédito. El uso verificado por la registradora consistente en la consulta al servicio colegial correspondiente, como ha tenido en consideración este Centro Directivo, incentivador de una correcta y completa evaluación del negocio presentado a calificación, ha revelado una cierta habitualidad del adquirente del préstamo en la operación de referencia, y esta circunstancia, apoya de manera suficiente la exigencia impuesta por el registrador, al exigir la previa inscripción en el registro de empresas prestamistas no financieras, aplicando de esta manera la normativa recogida en la Ley de 2009. Si bien el articulado de la Ley de 2009 parece recoger una aplicación sólo a operaciones de concesión de préstamos créditos, ello se hace con la intención de proteger al prestatario a la hora de configurar la operación en sí, intentando advertir abusos o imposiciones en el clausulado del contrato, por lo que, en la operación de la posterior cesión del contrato (máxime cuando el mismo se hace a los pocos días de la firma del contrato original) no deben decaer todas esas previsiones de salvaguarda en favor del prestatario, que resultarían igualmente aplicables. La circunstancia de la facilidad que se confirió a la cesión del crédito hipotecario, sin necesidad de autorización, y ni siquiera notificación al deudor cedido, tal y como resulta de los artículos 149 y 150 de la Ley Hipotecaria apoyan que la protección al consumidor no debe relajarse en ningún caso, sino, antes por contrario, extremarse, y extenderse a todos los supuestos en los que su posición jurídica contractual más débil pueda verse afectada, tal y como ocurre en el caso aquí planteado. En nada desvirtúa esta conclusión un acta de notoriedad realizada a instancia de la cesionaria doña S. M. B. y como única y exclusiva prueba la declaración de dos testigos, sin que se manifieste siquiera la relación de conocimiento que tienen con el requirente, con domicilio coincidente en el mismo edificio del despacho notarial y siendo uno de ellos, según se dice en la nota de calificación, administrador de la sociedad cedente. No se ha solicitado información de los registros de la Propiedad, ni del Servicio Colegial de Intercomunicación entre los Registros, ni se ha notificado a los deudores, como terceros posibles afectados por el acta, lo que entra en contradicción con lo dispuesto en el citado artículo 209 del Reglamento Notarial. Además, la cesionaria aparece como titular registral de otras garantías hipotecarias que aseguran la efectividad de otros tantos préstamos, todas ellas inscritas en distintos registros de la Propiedad. |
| R. 14/9/2016 BOE: 5/10/2016 Registro de Roses n 1. DOMINO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE: MARINAS INTERIORES. Conviene comenzar precisando tres aspectos de la cuestión: 1 ) la naturaleza jurídica de las urbanizaciones marítimo-terrestres, en particular de la marina interior de Santa Margarita: Responde, por tanto, a la definición que de las marinas interiores ofrece el artículo 2 de la Ley de Puertos de Cataluña de 17 de abril de 1998 que las define como un conjunto de obras e instalaciones necesarias para comunicar permanentemente el mar territorial con terrenos interiores de propiedad privada o de la Administración Pública, a través de una red de canales, con la finalidad de permitir la navegación de las embarcaciones deportivas a pie de parcela, dentro del marco de una urbanización marítimo-terrestre.; 2 ) la delimitación competencial normativa del Estado y de la Comunidad Autónoma de Cataluña sobre tales marinas interiores, y 3 ) la legislación aplicable: Las competencias del Estado en relación con el dominio público y la protección del mismo, no impide que las Comunidades Autónomas puedan ejercer sus propias competencias en la gestión de las instalaciones portuarias, pues es reiterada la doctrina constitucional que establece que en el caso de competencias concurrentes sobre un mismo espacio físico deben buscarse aquellas soluciones con las que se consiga optimizar el ejercicio de ambas competencias (Sentencias del Tribunal Constitucional números 32/1983, 77/1984, 227/1987 y 36/1994). El hecho de que la normativa autonómica en materia de puertos incluya como elementos de las marinas interiores la franja de servicio náutico adyacente a los canales (artículo 94.c) de la Ley de puertos de Cataluña), no permite concluir que dicha previsión normativa desplaza la competencia que el Estado ostenta para delimitar el dominio público y las servidumbres sobre los espacios contiguos a este, pues es distribución competencial ha de realizarse de acuerdo con las previsiones del bloque de constitucionalidad tal y como ha sido interpretado por la jurisprudencia constitucional. Por otra parte, ese mismo precepto también incluye como uno de los elementos de la marina los canales interiores sin que por ellos se ponga en duda la competencia del Estado para delimitarlos como parte integrante del dominio público marítimo-terrestre. Esta conclusión sobre el reparto competencial permite ya fijar al marco normativo en que se desenvuelve la cuestión debatida en el presente expediente, integrada tanto por normas de carácter estatal, como por normas de carácter autonómico (vid. disposiciones citadas en los «Vistos») que habrán de ser interpretadas conjuntamente atendiendo al esquema de distribución competencial indicado, en el que la delimitación del espacio físico que integra el dominio público marítimo-terrestre corresponde al Estado, entendiendo dicha delimitación al tiempo como «quaestio iuris» y como «quaestio facti». Los canales de la marina interior de Santa Margarita, y por tanto las fincas y amarres a que se refiere este expediente tenían desde su origen la calificación de dominio público. Asimismo, la Ley 5/1998, de 17 de abril, de Puertos de Cataluña, tras definir en su artículo 2 la marina interior, y partiendo del carácter demanial de los canales y entrantes de parcela que formen parte de la misma, establece que la construcción, gestión y explotación de una marina interior requiere el correspondiente título concesional (artículo 96.1), que los propietarios de las parcelas colindantes con la red de canales tienen un derecho preferente a la cesión del uso y disfrute de los puntos de amarre vinculados a tales parcelas (artículo 97.2), que los contratos por los que se cede el uso y disfrute de lugares de amarre confieren un derecho de uso preferente, en los términos que establezca el Reglamento general de explotación y policía de los puertos de Cataluña (artículo 60.3), y que el concesionario deberá inscribir la concesión en el Registro de la Propiedad, junto con el Reglamento de explotación y el régimen jurídico de la comunidad de usuarios de la marina interior, con indicación de los elementos en que se divide, incluyendo los puntos de amarre y la superficie de agua abrigada de cada una (artículo 100.1). La cuestión de la protección registral del dominio público marítimo-terrestre en segundas y posteriores inscripciones viene regulada en el artículo 36 del Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento General de Costas, cuya regla 2ª dispone el modo de proceder del registrador. El eje fundamental sobre el que gira la tutela del dominio público marítimo-terrestre en esta regulación es la incorporación al Sistema Informático Registral de la representación gráfica georreferenciada en la cartografía catastral, tanto de la línea de dominio público marítimo-terrestre, como de las servidumbres de tránsito y protección, que ha de trasladar en soporte electrónico la Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar a la Dirección General de los Registros y del Notariado (apartado 2 del artículo 33). Esta previsión ha de ponerse en necesaria correlación con la aplicación informática para el tratamiento de representaciones gráficas georreferenciadas de que han de disponer todos los registradores, como elemento auxiliar de calificación, conforme al artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria en su redacción por la Ley 13/2015, de 24 de junio. Se pretende que el registrador pueda comprobar directamente, a la vista de las representaciones gráficas, la situación de las fincas en relación al dominio público y las servidumbres legales. Sólo en el caso en el que de tal comprobación resulte invasión o intersección, procedería la solicitud por el registrador de un pronunciamiento al respecto al Servicio Periférico de Costas. En los casos en que todavía no esté disponible el uso de esta aplicación, el registrador no podrá proceder conforme a lo previsto en la citada regla 2.a del artículo 36 del Reglamento General de Costas. Sin embargo, ello no sería exigible en los casos en los que resulte acreditada la determinación del dominio público y la no invasión del mismo según los asientos del Registro, bien por constar inscrito o por nota marginal el deslinde (como ocurre en este expediente) o bien por haberse acreditado la no invasión con ocasión de una transmisión anterior, sin que conste la modificación del deslinde o la rectificación de la descripción de la finca (cfr. Resolución de 6 de septiembre de 2012). En definitiva, debiendo ser revisado el deslinde por disposición legal, se precisa acreditar que conforme al nuevo deslinde no existe invasión del dominio público (cfr. artículo 36 del Reglamento de Costas, según se expone en el punto anterior), circunstancia esta que no puede ya colegirse de la nota marginal que figura en el Registro. Por ello fue correcta la calificación recurrida al señalar la necesidad de que se acredite la aprobación de la modificación del deslinde del que resulte la exclusión o no invasión en el dominio público marítimo-terrestre de los amarres. |
| R. 14/9/2016 BOE: 5/10/2016 Registro de Mazarrón. DOCUMENTO PÚBLICO OTORGADO FUERA DE ESPAÑA: PODER ANTE NOTARY PUBLIC INGLÉS. Conforme al artículo 10.11 del Código Civil español «.a la representación voluntaria, de no mediar sometimiento expreso, (se aplicará) la ley del país en donde se ejerciten las facultades conferidas». Por lo tanto, tratándose de una representación voluntaria sobre la que no se ha pactado otra cosa -siempre con sometimiento a un test de realidad- y que se va a ejercitar en España, la Ley que regula el poder de representación es la Ley española. En consecuencia, la segunda cuestión expuesta cae por su propio peso por lo que no es necesario analizar la prueba del Derecho extranjero. La aplicación de los reglamentos en sede de Justicia Civil de la Unión Europea y la Ley 29/2015, de 30 de julio, de la cooperación jurídica internacional en materia civil, permiten la utilización de manera habitual de apoderamientos otorgados ante notario extranjero y por tanto, la circulación en España de documentos formalizados ante notario extranjero es indiscutible con sometimiento a los parámetros que establece la ley en el caso concreto (vid. artículos 11 y 12 y disposición final segunda de la Ley 15/2015, artículos 58 a 61 de la Ley 29/2015, 4 de la Ley Hipotecaria y 36 del Reglamento Hipotecario). Esta Dirección General ha señalado en numerosas ocasiones cómo nuestro ordenamiento, en aplicación del principio de legalidad establece una rigurosa selección de los títulos inscribibles que han de ser sometidos a la calificación del registrador, exigiendo que se trate de documentos públicos o auténticos (artículos 3 de la Ley Hipotecaria y 33 y 34 de su Reglamento). Igualmente tiene establecida una dilatada doctrina relativa a la idoneidad de los documentos otorgados en el extranjero para producir una modificación del contenido del Registro español. El documento extranjero sólo es equivalente al documento español si concurren en su otorgamiento aquellos elementos estructurales que dan fuerza al documento público español: que sea autorizado por quien tenga atribuida en su país la competencia de otorgar fe pública y que el autorizante de fe, garantice, la identificación del otorgante así como su capacidad para el acto o negocio que contenga (vid. en el mismo sentido el artículo 323 de la Ley de Enjuiciamiento Civil o el artículo 2.c del Reglamento 1215/2012 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 12 de diciembre de 2012 -Bruselas I refundido-). Este juicio de equivalencia debe hacerse en función del ordenamiento extranjero aplicable. La normativa aplicable a la acreditación en sede registral del ordenamiento extranjero debe buscarse, en primer término, en el artículo 36 del Reglamento Hipotecario, norma que regula los medios de prueba del Derecho extranjero en relación con la observancia de las formas y solemnidades extranjeras y la aptitud y capacidad legal necesarias para el acto y que, como señala la Resolución de esta Dirección General de 1 de marzo de 2005, resulta también extensible a la acreditación de la validez del acto realizado según la ley que resulte aplicable. Por otro lado, al igual que en sede judicial se mantiene la exigencia contenida en el artículo 281.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según la cual no solo es necesario acreditar el contenido del Derecho extranjero sino también su vigencia. Consecuentemente será preciso que en la reseña que el notario español realice del documento público extranjero del que resulten las facultades representativas, además de expresarse todos los requisitos imprescindibles que acrediten su equivalencia al documento público español, deberá expresarse todos aquellos requisitos que sean precisos para que el documento público extranjero pueda ser reconocido como auténtico, especialmente la constancia de la legalización, la apostilla en su caso, o la excepción de ambos, de acuerdo con los tratados internacionales. Si tales indicaciones constan en la escritura, la reseña que el notario realice de los datos identificativos del documento auténtico y su juicio de suficiencia de las facultades representativas harán fe, por sí solas, de la representación acreditada. En la diligencia emitida por la notaria no se contiene propiamente una declaración de equivalencia del documento notarial inglés respecto del documento público a que se refiere el artículo 1280.5 del Código Civil., en los términos que se han expresado en los anteriores fundamentos de Derecho. En los sistemas notariales anglosajones la equivalencia de los documentos notariales difiere notablemente. El notary public no emite juicio de capacidad de los comparecientes y no puede considerarse equivalente; mientras que los notaries-at-law o lawyer notaries, sí pueden considerarse equivalentes. En el presente expediente, el notary public inglés se ha limitado únicamente a legitimar la firma, sin que esta legitimación de firma pueda equiparse al documento público previsto en el artículo 1280.5 del Código Civil, antes expuesto. |
| R. 14/9/2016 BOE: 5/10/2016 Registro de Jumilla. HIPOTECA: TASACIÓN CONDICIONADA DE LA FINCA. En esa actual situación legislativa, las Resoluciones se este Centro Directivo señalan que para poder inscribir los pactos de ejecución directa sobre bienes hipotecados o el pacto de venta extrajudicial incluidos en las escrituras de constitución de hipoteca, resulta imprescindible que se acredite al registrador, a través de la certificación oficial pertinente, la tasación realizada conforme a lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, para que éste pueda comprobar que el tipo de subasta no es inferior al 75% del valor de dicha tasación. Su infracción implicaría la nulidad de la estipulación correspondiente, lo que la inhabilita para su acceso al Registro de la Propiedad y, por tanto, para permitir el ejercicio de la acción hipotecaria por tales vías procedimentales, de conformidad con el artículo 130 de la Ley Hipotecaria. En los préstamos hipotecarios concedidos por entidades distintas de las expresadas en el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, la tasación puede ser realizada por una entidad que no necesariamente sea de las homologadas pudiendo ser realizadas por entidades o personas físicas que tengan entre sus funciones profesionales la de tasar. En cuanto a la validez del certificado de tasación sujeto a condicionamientos, es cierto, como señala la registradora calificante, que el artículo 9 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, dispone que «salvo lo previsto en el artículo 14 (no aplicable en este caso), para que el valor de tasación calculado de acuerdo con la presente Orden pueda ser utilizado para alguna de las finalidades señaladas en su artículo 2 (ámbito de aplicación) ha de ser expresado sin sujeción a ningún condicionante». Por su parte, el artículo 11 de la misma Orden señala que el tasador deberá hacer advertencia genéricas a su valoración (en cuyo caso el valor de tasación sí podrá ser utilizado a efectos de la finalidades señaladas en el artículo 2.a), cuando «existan discrepancias entre la realidad física del inmueble y sus descripciones registral o catastral que no induzcan a dudar sobre su identificación o características y que no influyan previsiblemente sobre los valores calculados». Y el artículo 13 dispone que cuando se produzca un condicionante «la entidad tasadora deberá elegir entre entregar el informe condicionando expresamente el valor de tasación o denegando la fijación de un valor de tasación», no obstante lo cual, «cuando la tasación se realice a los efectos de la finalidad señalada en el artículo 2.a (garantías hipotecarias), y no se hubiera podido identificar física o registralmente el inmueble, la entidad deberá rehusar de manera razonada la emisión del informe». De conformidad con el artículo 5 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, y con el artículo 27 del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, sólo es posible titulizar aquellas hipotecas que tengan el rango de primeras y se encuentren constituidas sobre bienes que pertenezcan en pleno dominio (no sujeto a condiciones, prohibiciones de disponer, sustituciones, reservas, cargas, gravámenes o limitaciones de cualquier clase) y en su totalidad al hipotecante; pero ello no impide la utilización y validez de la valoración ECO para cumplir los requisitos de los artículos 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 129 de la Ley Hipotecaria cuando la hipoteca recae sobre bienes o derechos que no cumplan con dichos requisitos. Igualmente, en supuestos como el que es objeto de este expediente, independientemente que el condicionamiento recogido en el certificado, no obstante, la vaguedad de su fundamento, pueda impedir la titulización de la hipoteca constituida, nada obsta a la utilización y validez de la certificación ECO a efectos de los pactos de ejecución directa y/o extrajudicial de la hipoteca. |
| FUSION |
| R. 19/9/2016 BOE: 6/10/2016 Registro de Ciempozuelos. RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO. Es continua doctrina de esta Dirección General (basada en el contenido del artículo 326 de la Ley Hipotecaria y en la doctrina de nuestro Tribunal Supremo, Sentencia de 22 de mayo de 2000), que el objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad es exclusivamente la determinación de si la calificación es o no ajustada a Derecho. No tiene en consecuencia por objeto cualquier otra pretensión de la parte recurrente, señaladamente la determinación de la validez o no del título inscrito ni de su derecho a inscribir o anotar, cuestiones todas ellas reservadas al conocimiento de los tribunales (artículo 66 de la Ley Hipotecaria). De acuerdo con lo anterior, es igualmente doctrina reiterada que, una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales, produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud, bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos (artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), por tanto, conforme a esta reiterada doctrina, el recurso contra la calificación negativa del registrador no es cauce hábil para acordar la cancelación de asientos ya practicados. |
| R. 21/9/2016 BOE: 14/10/2016 Registro de Orihuela n 4. ACCESIÓN: ARTÍCULO 361 DEL CC. OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD: REQUISITOS. En los supuestos de edificación levantada totalmente en finca no perteneciente al constructor el artículo 361 del Código Civil atribuye al dueño del terreno un derecho potestativo o de configuración jurídica para decidir mediante un acto de su voluntad si se aplica el principio de accesión, haciendo suya la obra, previa la indemnización ordenada en los artículos 453 y 454 del mismo Código, o si opta por la enajenación del suelo y su adquisición por el constructor, supuesto este último que no se trata de modalidad alguna de accesión invertida mediante una adquisición inmediata de la propiedad del terreno, pues la adquisición dimana de un acto del propietario del suelo, traducido en la compra obligada y consiguiente trasmisión. Como ha reiterado este Centro Directivo, en nuestro Derecho toda transferencia patrimonial debe tener causa, y la misma, a efectos registrales no puede presumirse; pero en la escritura calificada, además de la declaración de obra nueva, se contiene un negocio jurídico de carácter oneroso, que aunque no esté expresamente nombrado, tiene aptitud suficiente para provocar el traspaso patrimonial cuya inscripción se solicita (vid., por todas, la Resolución de 26 de mayo de 1999). Por ello, el defecto debe ser revocado. Como ha señalado este Centro Directivo (vid. por todas, las Resoluciones de 5 de marzo y 5 de agosto de 2013), el acceso al Registro de la Propiedad de edificaciones (o de sus mejoras o ampliaciones: vid. artículos 308 del Reglamento Hipotecario y 45 y 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio) respecto de las que no procede el ejercicio de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística, como consecuencia del transcurso del plazo de prescripción establecido por la ley para la acción de disciplina, se halla sometido, de modo exclusivo, al cumplimiento de los requisitos expresamente establecidos por la ley, entre los que no se encuentra la prueba exhaustiva de la efectiva extinción, por prescripción, de la acción de disciplina urbanística. Por el contrario, el artículo 28, apartado 4, del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, tan solo exige, junto a la aportación de los documentos que acrediten «la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título», de los que resulte además, como aclara el artículo 52, apartado b), del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, que dicha fecha sea «anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante». La prueba de tal extremo, unida a la constatación sobre «la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate» (así como «que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general») constituyen los únicos requisitos necesarios para el acceso de la obra al Registro. El registrador deberá constatar, por lo que resulte del Registro y del propio título calificado, que la finca no se encuentra incluida en zonas de especial protección, en aquellos casos en que la legislación aplicable imponga un régimen de imprescriptibilidad de la correspondiente acción de restauración de la realidad física alterada, pues en tales casos ninguna dificultad existe para que el registrador aprecie la falta del requisito de la prescripción, dado que su ausencia no queda sujeta a plazo y su régimen resulta directamente de un mandato legal. La Resolución de 30 de mayo de 2016 se refiere a la posibilidad de utilizar medios de calificación o de prueba que no consten en el Registro para determinar la inclusión de la finca en cuestión dentro de una determinada zona de especial protección. En el presente caso, no consta en el folio de la finca ni en la documentación aportada (por ejemplo, a través de la anotación preventiva de la correspondiente incoación de expediente sobre disciplina o restauración de la legalidad urbanística o a través de la constancia registral de la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente a la finca), el carácter de suelo no urbanizable protegido de la parcela sobre la que se declara la edificación, pero extrapolando los argumentos empleados en la Resolución de 27 de febrero de 2014 cabe afirmar que si el registrador tiene dudas - debidamente justificadas- sobre si el suelo sobre el que se asienta la edificación tiene el carácter de suelo protegido, debe suspenderse la inscripción hasta que se acredite por la Administración competente mediante la oportuna resolución si el suelo rústico es común o protegido, y, en este último caso, la fecha de la declaración de protección. Para inscribir cualquier edificación terminada, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13/2015, será requisito, en todo caso que la porción de suelo ocupada habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica. Además, para que, una vez precisada la concreta ubicación geográfica de la porción de suelo ocupada por la edificación, el registrador pueda tener la certeza de que esa porción de suelo se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique. Desde el punto de vista técnico, la georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, aun cuando deberá hacerse en el mismo sistema oficial de referencia que se especifica en la Resolución conjunta de 26 de octubre de 2015 (Proyección UTM, sistema ETRS89 para la península o RegCan95 para Canarias), no necesita, en cambio, ser aportada necesariamente en el concreto formato GML a que, para otros supuestos, sí que alude la citada Resolución. Igualmente será válida la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquella. Desde el punto de vista procedimental, la obligada georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación tampoco requiere con carácter general que se tramite un procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados, salvo que registrador en su calificación sí lo estimare preciso para disipar sus dudas fundadas acerca de que la edificación se encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara, dudas que no han sido alegadas por el registrador en el presente caso. |
| R. 21/9/2016 BOE: 14/10/2016 Registro de Tavernes de la Valldigna. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: APLICACIÓN PONDERADA DEL 671 DE LA LEC. La cuestión objeto de este expediente es determinar si es inscribible un testimonio de decreto de adjudicación y de mandamiento de cancelación de cargas dictados en el seno de un procedimiento de ejecución hipotecaria en el que, tras quedar desierta la subasta, se adjudica la casa hipotecada al acreedor por el 60% del valor de tasación de la finca. La finca subastada es la vivienda habitual del deudor. Sentado pues que puede y debe calificar el registrador si el efectivo importe de adjudicación de la finca en el procedimiento se acomoda al previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede ahora evaluar si en el presente caso, y puesto que la subasta quedó desierta por falta de licitadores y se trata de vivienda habitual, la adjudicación debió realizarse por el 60% del valor de tasación, como sostiene el recurrente, o por la cantidad que se ha liquidado como debida al ejecutante por todos los conceptos, que en el presente caso es inferior al 70% pero superior al 60% del valor de subasta. En concreto, dicha cantidad debida equivale al 68,53% del valor de subasta de la finca. En base a los principios generales de interpretación de normas jurídicas recogido en el artículo 3 del Código Civil que señala que «las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas» parece, que la interpretación del artículo 671 no puede ser la puramente literal, ya que puede producir un resultado distorsionado, cuando, como es el caso del presente expediente, por el hecho de que la deuda sea ligeramente inferior al 70% del valor de subasta, se permita al acreedor adjudicarse la finca por el 60% y seguir existiendo un saldo a su favor, o deuda pendiente a cargo del ejecutado que se ve privado de su vivienda habitual, siendo así que si la deuda fuera del 70% la adjudicación se realizaría por dicho importe, quedando pagada la deuda, mientras que si el saldo de la deuda fuera algo inferior al 70% del valor por el que hubiera salido a subasta, la adjudicación se produciría por el 60%. Por ello, debe también atenderse al espíritu y finalidad de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, que fue la de aumentar la protección a los ejecutados en el caso de ejecución de su vivienda habitual, así como a los criterios de interpretación sistemática y contextual, comparando la redacción de los artículos 670 y 671 citados, y concluyendo que la redacción literal del artículo 671 ha de ser interpretada en el mismo sentido que la del artículo 670, es decir, que el ejecutante tiene derecho a pedir la adjudicación del inmueble por el 70% del valor de subasta, o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le debe por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de subasta. En base a todo lo expuesto, y a los concretos efectos que la ley confiere a las Resoluciones de este Centro Directivo, se estima que la interpretación ponderada y razonable del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para evitar un resultado literal contrario al espíritu y finalidad de la ley, habrá de ser la de que «si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le deba al ejecutante por todos los conceptos, con el límite mínimo del 60 por cien del valor de subasta». |
| R. 21/9/2016 BOE: 14/10/2016 Registro de Fregenal de la Sierra. SEGREGACIÓN: GEORREFERENCIACIÓN. El artículo 9 de la Ley Hipotecaria en su redacción otorgada por la Ley 13/2015 configura tal incorporación con carácter preceptivo siempre que se «inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices». Como ya afirmó en la Resolución de 2 se septiembre de 2016, tal precepto debe ser interpretado en el sentido de incluir en su ámbito de aplicación cualquier supuesto de modificación de entidad hipotecaria que conlleve el nacimiento de una nueva finca registral, afectando tanto a la finca de resultado como al posible resto resultante de tal modificación. Es forzoso concluir que todo documento, cualquiera que sea la fecha de su otorgamiento, en el que se formalice una división o agrupación de finca, incluyendo las subespecies registrales de la segregación y la agregación, y que se presente a inscripción a partir del 1 de noviembre de 2015, habrá de cumplir con la exigencia legal de aportación preceptiva, para su calificación e inscripción, de la representación georreferenciada con coordenadas de los vértices de las fincas a las que afecte. En los casos en los que tal inscripción de representación gráfica no es meramente potestativa, sino preceptiva, como ocurre con los supuestos enunciados en el artículo 9, letra b, primer párrafo, la falta de una remisión expresa desde el artículo 9 al artículo 199 supone que con carácter general no será necesaria la tramitación previa de este procedimiento, sin perjuicio de efectuar las notificaciones previstas en el artículo 9, letra b, párrafo séptimo, una vez practicada la inscripción correspondiente. Se exceptúan aquellos supuestos en los que, por incluirse además alguna rectificación superficial de las fincas superior al 10% o alguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral (cfr. artículo 9, letra b, párrafo cuarto), fuera necesaria la tramitación del citado procedimiento para preservar eventuales derechos de colindantes que pudieran resultar afectados. A las nuevas fincas registrales y demás supuestos que conforme a la legislación hipotecaria abran folio real propio (como el presente caso de segregación), solo se les asignará este código registral único, cuya composición se define en dicha Resolución, y para evitar duplicidades y disfunciones, no se les asignará el número de finca o subfinca particular dentro de cada registro, término municipal y sección que procedía conforme a la normativa reglamentaria anterior a la implantación legal del código registral único, sin perjuicio de que pueda continuar utilizándose la numeración tradicional únicamente a efectos meramente internos o para facilitar el trabajo de la oficina. Como ha señalado este Centro Directivo en las Resoluciones de 7 de julio y 2 de septiembre de 2016, debe tenerse en cuenta el supuesto especial que para la constancia registral de la representación gráfica suponen los casos previstos en el artículo 47 del Reglamento Hipotecario, en el que se permite que accedan en diferente momento temporal segregaciones de múltiples porciones, que se han podido formalizar en diversos títulos, así como cuando se pretenda la inscripción de negocios realizados sobre el resto de una finca, existiendo pendiente de acceder al Registro otras operaciones de segregación.En tales casos es claro que únicamente deberá aportarse, para su constancia en el folio real, la representación gráfica correspondiente a la porción que es objeto de inscripción en cada momento (ya sea la segregada o el resto, según los casos), sin que pueda exigirse representación gráfica de otras porciones que no son objeto del título en cuestión ni causan asiento de inscripción (cfr. artículo 9 de la Ley Hipotecaria). |
| R. 22/9/2016 BOE: 14/10/2016 Registro de Llíria. CONCURSO DE ACREEDORES: CRÉDITOS DERIVADOS DE COSTES DE URBANIZACIÓN. Es doctrina reiterada de esta Dirección General (véanse Resoluciones citadas en los «Vistos» de la presente) que debe partirse de la base de la competencia del juez de lo Mercantil, encargado del concurso, para conocer de todas las incidencias de la ejecución de los bienes en caso de concurso del deudor. Por lo que a sus deudas se refiere este principio viene plasmado en el artículo 24 de la propia Ley al establecer lo siguiente en relación a la publicidad del concurso en el Registro de la Propiedad: «Practicada la anotación preventiva o la inscripción, no podrán anotarse respecto de aquellos bienes o derechos más embargos o secuestros posteriores a la declaración de concurso que los acordados por el juez de éste, salvo lo establecido en el artículo 55.1». Según este último artículo, «declarado el concurso, no podrán iniciarse ejecuciones singulares, judiciales o extrajudiciales, ni seguirse apremios administrativos o tributarios contra el patrimonio del deudor. Hasta la aprobación del plan de liquidación, podrán continuarse aquellos procedimientos administrativos de ejecución en los que se hubiera dictado diligencia de embargo y las ejecuciones laborales en las que se hubieran embargado bienes del concursado, todo ello con anterioridad a la fecha de declaración del concurso, siempre que los bienes objeto de embargo no resulten necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor». Se plantea en este expediente si pudiéramos estar ante una ejecución de una garantía real excepcionada de la suspensión legalmente establecida. El artículo 19 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, dispone que «quedarán afectos al cumplimiento de la obligación de urbanizar, y de los demás deberes dimanantes del proyecto y de la legislación urbanística, todos los titulares del dominio u otros derechos reales sobre las fincas de resultado del expediente de equidistribución, incluso aquellos cuyos derechos constasen inscritos en el Registro con anterioridad a la aprobación del Proyecto…». En relación con la clasificación que en el concurso han de tener los créditos derivados de los gastos de urbanización debe tenerse en cuenta la reciente doctrina del Tribunal Supremo, sentada en Sentencia número 379/2014, de 15 de julio, según la cual «. las obligaciones derivadas de los planes de ordenación urbanística, concretamente las derivadas de la urbanización de la unidad de actuación, son obligaciones de carácter real, que dan una preferencia de cobro sobre el bien afectado, por encima de cualquier otro derecho inscrito con anterioridad, por lo que cabe hablar, de conformidad con el art. 90.1.1.o LC, de una hipoteca legal tácita, cuya constancia en el Registro de la Propiedad, sea mediante una inscripción de los planes de equidistribución, sea mediante anotaciones marginales (actos a los que nos hemos referido), aunque no haya sido inscrita como tal hipoteca, da derecho a exigir a que se convierta de forma expresa con tal carácter (art. 158.2 LH). Sin embargo, ello no impide que ostente la condición de hipoteca legal tácita a efectos del reconocimiento del privilegio especial, pues en el apartado 2 del art. 90 LC, se establece que, para que puedan ser clasificada con tal carácter, «la respectiva garantía deberá estar constituida con los requisitos y formalidades previstos en su legislación específica para su oponibilidad a terceros, salvo que se trate de hipoteca legal tácita o de los refaccionarios de los trabajadores»». Esta doctrina ha sido reiterada en las Sentencias número 396/2014, de 21 de julio, y número 438/2015, de 23 de julio. La determinación de si los créditos son comunes o si son de urbanización, con la calificación de créditos con privilegio especial o, en su caso, de créditos contra la masa, así como las consecuencias que puedan derivarse de la cancelación por caducidad de la afección registral por gastos de urbanización (cfr. artículos 19 y 20 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio) compete al Juzgado de lo Mercantil que conoce del concurso, como ha quedado anteriormente expuesto. Consecuentemente con ello, y no habiéndose constituido con anterioridad al concurso una específica hipoteca en garantía de los gastos de urbanización, tal y como contemplan los artículos 150 y 153 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana, la ejecución de esta garantía debe desarrollarse bajo la competencia del juez del concurso, quien a instancia de parte decidirá sobre su procedencia. Si se hubiera constituido hipoteca, su ejecución se verificará atendiendo a las reglas generales de si resultan o no necesarios para la continuidad de su actividad profesional o empresarial (cfr. artículo 56 de la Ley Concursal) y la fase del concurso en que se encuentre. |
| R. 22/9/2016 BOE: 14/10/2016 Registro de Conil. HIPOTECA FLOTANTE: PLAZO E INTERESES. Para resolver la cuestión de la no coincidencia del plazo de la hipoteca con el plazo del préstamo garantizado, debe tenerse en cuenta que el artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria eleva el plazo de duración de la hipoteca flotante, cualquiera que fuere el número, clase o naturaleza de las obligaciones garantizadas ya que no distingue a este respecto, al carácter de requisito estructural o de constitución de la misma, de tal manera que sin el mismo no se podrá inscribir la hipoteca. Este plazo de duración de la hipoteca flotante no tiene que coincidir con el plazo de vencimiento de ninguna de las obligaciones garantizadas, porque en la hipoteca flotante no existe la accesoriedad propia del resto de las hipotecas que garantizan una única obligación, siendo esta la razón por la que la Ley ha establecido la necesidad de dicho pacto, ya que la duración de las distintas obligaciones garantizadas pueden no coincidir entre sí, e incluso ser desconocida en el momento de constitución de la hipoteca flotante. Su duración no vendrá determinada, por accesoriedad, por el plazo de la obligación única garantizada, a partir del cual empezaría a operar la prescripción de la acción ejecutiva hipotecaria o la caducidad del derecho real de hipoteca -artículos 82.5.o y 128 de la Ley Hipotecaria-, no pudiéndose cancelar la hipoteca hasta el transcurso de esos segundos plazos. Según opinión doctrinal mayoritaria, el plazo de duración propio de la hipoteca flotante opera como un plazo de caducidad del asiento registral correspondiente, el cual se cancelará automáticamente llegado su vencimiento en aplicación del artículo 353.3 del Reglamento Hipotecario. Es doctrina reiterada de esta Dirección General (Resoluciones de 12 de julio de 1996, 9 de octubre de 1997 y 3 de diciembre de 1998) que la garantía hipotecaria de los intereses remuneratorios cuando son variables, pertenece al grupo de la hipoteca de seguridad, lo que exige la fijación de un tipo máximo a la cobertura hipotecaria de dicho interés, tope que, en cuanto especificación delimitadora del contenido del derecho real, opera a todos los efectos legales, favorables o adversos, y tanto en las relaciones entre el acreedor hipotecario y el deudor hipotecante como en las que se producen entre aquél y el tercer poseedor, o los titulares de derechos reales o cargas posteriores sobre la finca gravada, adquiridos a título oneroso o gratuito. Esta exigencia no puede, pues, entenderse satisfecha con la fijación de un máximo de responsabilidad que claramente se concreta a las relaciones con terceros, dejando indeterminada la extensión de la cobertura hipotecaria a los intereses remuneratorios entre acreedor y deudor hipotecante, o quien se subrogue en la doble posición jurídica de deudor y propietario del bien gravado. El máximo de cinco años a que se refiere el párrafo segundo del artículo 114 de la Ley Hipotecaria no está dirigido a operar en el plano de la definición del derecho real de hipoteca a todos los efectos, sino en el de la fijación del número de anualidades por intereses que pueden ser reclamados con cargo al bien hipotecado en perjuicio de terceros (Resolución de 3 de diciembre de 1998). Por ello la doctrina recogida en las referidas Resoluciones de 8 y 9 de febrero de 2001, y demás en ellas citadas, no debe ser confundida con la que establece que los límites que por anualidades señala el reiterado artículo 114 de la Ley Hipotecaria sólo operan cuando exista perjuicio de terceros, al punto de poderse compatibilizar en el sentido de que cuando no se dé aquel perjuicio. Dentro de ese máximo la Ley posibilita la libertad de pacto, la cual puede ejercitarse, bien fijando un número de años distinto, dentro del máximo de cinco, que en conjunción con el tipo de interés previamente establecido determinará ese máximo de responsabilidad por intereses, ajustado a las exigencias del principio de especialidad (artículo 12 de la Ley Hipotecaria), bien fijando, simplemente, una cantidad máxima, que no habrá de exceder del resultado de aplicar el tipo máximo de interés establecido a un período de cinco años (artículo 220 del Reglamento Hipotecario). La expresión «a efectos hipotecarios» no puede ser entendida sino en el sentido de fijar la extensión de la cobertura hipotecaria de tales intereses. Esta exigencia de determinación que se antoja más necesaria si cabe en este supuesto de hipoteca global del artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria, por cuanto la garantía de una pluralidad de obligaciones independientes (sin refundición de su principal e intereses en las partidas de una cuenta corriente novatoria), con intereses remuneratorios iniciales diversos, con intereses moratorios no siempre coincidentes y con la ausencia de la fijación de unos intereses máximos comunes a efectos obligaciones; impide la utilización alternativa para llevar a cabo tal comprobación del criterio del interés inicial, si es que éste fuere admisible, o del parámetro del interés máximo a efectos obligacionales. |
| R. 23/9/2016 BOE: 14/10/2016 Registro de Guádix. CAUSA: REQUISITO ESENCIAL DEL NEGOCIO. Como en tantas ocasiones ha tenido la oportunidad de pronunciarse tanto jurisprudencia y doctrina, incluida la línea de este Centro Directivo, es principalmente el artículo 1261 del Código Civil el que, con carácter general y previo, configura los componentes esenciales que un contrato o negocio jurídico ha de reunir para su validez y, en su caso, eficacia. El tenor literal del precepto señala que: «No hay contrato sino cuando concurren los requisitos siguientes: 1.o Consentimiento de los contratantes. 2.o Objeto cierto que sea materia del contrato. 3.o Causa de la obligación que se establezca». En relación al consentimiento, es efectivamente emitido por una de las partes, siendo el de la otra suplido por la intervención de la primera de ellas, al deber entenderse como efectivamente prestado, tal y como se tiene señalado por parte del organismo judicial, en cumplimiento del artículo 708 de La Ley de Enjuiciamiento Civil, que así lo permite. En lo que al objeto del negocio se refiere, el mismo queda perfectamente delimitado en la escritura objeto de presentación: un bien concreto y determinado; en virtud de un precio igualmente expresado con claridad, sin infracción de lo preceptuado en las reglas previstas en los artículos 1271 y siguientes de nuestro Código Civil. En relación a la forma, la inclusión del negocio en escritura pública facilita el cumplimiento de los artículos 1280 del Código Civil, así como el artículo 3 de la Ley Hipotecaria. El obstáculo que impide la inscripción, a tenor de la nota de calificación, y que supone el vértice del recurso, es la falta de causa debidamente acreditada a lo largo del procedimiento judicial que desemboca en la escritura. Es en la escritura otorgada por la demandante -y dándose por emitida la voluntad del demandado, dentro de los términos y límites apreciados en el proceso judicial antes relacionado- donde por primera vez emerge la causa que podría justificar la atribución del bien a su favor, al considerar en el expositivo sexto del título notarial que «por lo tanto, aunque la adjudicación de dicho inmueble no formara parte estrictamente de la sociedad de gananciales, estaba indisolublemente vinculada a ella, en cuanto constituyó la contraprestación a favor de doña C. por las adjudicaciones hechas a su esposo en dicha liquidación». El mandato judicial, por ello, habilita a la parte compareciente en la escritura para elaborar los elementos necesarios del contrato (objeto y causa), emitido su consentimiento propio, y dándose por formulado el de la otra parte. |
| R. 23/9/2016 BOE: 14/10/2016 Registro de Torrelavega n 2. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: DEMANDA CONTRA LA HERENCIA YACENTE. Como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo, es principio básico de nuestro sistema registral el de que todo título que pretenda su acceso al Registro ha de venir otorgado por el titular registral o en procedimiento seguido contra él (cfr. artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria), alternativa esta última que no hace sino desenvolver en el ámbito registral el principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) y el propio principio registral de salvaguardia judicial de los asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria). Este principio deriva a su vez de la legitimación registral. En los casos en que interviene la herencia yacente, la doctrina de este Centro Directivo, impone que toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente (Resoluciones de 27 de mayo y 12 de julio de 2013, 8 de mayo de 2014, 5 de marzo de 2015 y demás citadas en los «Vistos»). Esta doctrina se ha matizado en los últimos pronunciamientos en el sentido de considerar que la exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente. |
| R. 27/9/2016 BOE: 14/10/2016 Registro de Estepa. MENCIONES: CANCELACIÓN. Al practicarse la inscripción en el año 1931 se encontraba vigente el artículo 8 de la Ley Hipotecaria en la redacción dada por Ley de 16 de diciembre de 1909 que seguía el sistema de finca única para las distintas porciones señaladas, habitaciones (en expresión literal del precepto) o pisos a diferentes dueños. De esta manera debe concluirse que el asiento se encuentra redactado conforme a la legislación vigente en dicho momento, sin encontrarse depurado el sistema de pluralidad de folios registrales, primero con carácter voluntario, Ley de 1939, y posteriormente obligatorio desde la reforma operada por la mencionada Ley de 1960. Consecuentemente la inscripción practicada en el año 1931 obedece a la legislación entonces vigente y no puede calificarse de mención. |
| R. 28/9/2016 BOE: 14/10/2016 Registro de Montblanc. SOCIEDAD CIVIL: NATURALEZA. DERECHO DE SUPERFICIE: CONSTITUCIÓN. Es doctrina reiterada de esta Dirección General que todo contrato por el que se constituye una sociedad cuyo objeto sea la realización de actividades empresariales, tiene naturaleza mercantil, como resulta de los artículos 2, 116, 117 y 124 del Código de Comercio y del mismo artículo 1670 del Código Civil y, por tanto, la sociedad quedará sujeta, en primer lugar, a las disposiciones contenidas en el Código de Comercio, de acuerdo con sus artículos 2 y 50 y con lo establecido en los artículos 35 y 36 del Código Civil, sin que para eludir la aplicación de las reglas mercantiles de las sociedades sea suficiente la expresa voluntad de los socios de acogerse al régimen de la sociedad civil, pues las normas mercantiles aplicables son, muchas de ellas, de carácter imperativo por estar dictadas en interés de terceros o del tráfico, como ocurre con las que regulan el régimen de los órganos sociales, la responsabilidad de la sociedad, de los socios y de los encargados de la gestión social, la prescripción de las acciones o el estatuto del comerciante (contabilidad mercantil, calificación de las actividades empresariales, etc.). Y por ello, este Centro Directivo ha rechazado que acceda a los libros del Registro la titularidad de una sociedad denominada civil pero cuyo objeto sea el desarrollo de una actividad indubitadamente mercantil y cuyo contrato de constitución no cumpla mínimamente con las normas imperativas que rigen las sociedades mercantiles. Por otra parte, aun cuando se tratara de sociedad civil por su objeto, su personalidad y la correspondiente representación deben acreditarse en debida forma a la hora de solicitar la inscripción de dicha adquisición, habida cuenta de lo establecido en los artículos 1667, 1668 y 1280, números 1.o y 5.o, del Código Civil, de los que resultaría, que al tratarse de una sociedad que adquiere un bien inmueble y al actuar en nombre de aquélla los socios y administradores solidarios nombrados mediante el documento privado de constitución de la misma, la inobservancia del requisito de la escritura pública debería conducir a la conclusión de que tales extremos (personalidad y poder de representación) no han sido acreditados por el documento privado no elevado a instrumento público (vid. la Resolución de 14 de febrero de 2001). La Sentencia del TS de 10 de diciembre de 2013 se pronuncia en los siguientes términos: «La jurisprudencia flexibilizó las exigencias de este precepto. La sentencia de esta Sala núm. 1110/2002, de 26 de noviembre, profundizando en la línea antiformalista marcada por las sentencias de 1 de febrero de 1979 y 15 de junio de 1984 para la constitución del derecho de superficie entre particulares, destacó que la Ley del Suelo previera la posibilidad de que los particulares constituyan derechos de superficie, y consideró que debía concederse especial relevancia a la diversa naturaleza de los sujetos que en cada caso intervienen, a la actuación que los mismos desarrollan y a las finalidades que por ellos se persiguen. Con base en esta regulación, consideró que junto a la modalidad «urbanística» del derecho de superficie, que constituía uno de los instrumentos de que la Administración desea valerse para intervenir en el mercado del suelo y promover la construcción de viviendas o de otras edificaciones determinadas en los Planes de Ordenación, y que debía someterse a los preceptos imperativos de la Ley del Suelo, podía distinguirse otra modalidad, la «urbana común o clásica», que por dar satisfacción a intereses puramente particulares y recaer sobre suelos de esta naturaleza, no tenía por qué verse afectada por una regulación distinta de la que establece el Derecho Civil. Por ello, consideraba la Sala en esa sentencia que los preceptos imperativos de la Ley del Suelo, al constituir una importante excepción de principio espiritualista de libertad de contratación y de autonomía de la voluntad privada, solamente podían encontrar justificación en aquellas ocasiones o para aquellos supuestos en que se hallaran en juego finalidades de interés público, como sucede cuando la Administración decide utilizar el derecho de superficie como instrumento de intervención en el mercado del suelo, pero que carecían del menor fundamento para ser impuestos en las relaciones contractuales de particulares que no tienden a conseguir finalidades sociales, sino auténticamente privadas. De ahí que se afirmara que el Tribunal Supremo no había exigido, para la creación entre particulares de un derecho de superficie, la inscripción registral del mismo con carácter constitutivo, precisamente en atención al principio espiritualista de libertad de contratación que proclama el artículo 1278 del Código Civil». En el presente caso falta la escritura pública de constitución del derecho de superficie o, si se admitiera la interpretación jurisprudencial más flexible antes citada, ese otro documento justificativo acreditativo de su «categórica constitución», en la fecha pretendida -el 20 de diciembre de 2000-, algo que no puede estar constituido por el mero documento privado presentado en la oficina liquidadora. |
| R. 28/9/2016 BOE: 14/10/2016 Registro de Ejea de los Caballeros. OBRA NUEVA: GEORREFERENCIACIÓN. Aun cuando el registrador pueda incurrir en causa de responsabilidad disciplinaria, si calificado un título y subsanado el defecto, detectase otro que no haya hecho constar en la primera calificación, debe efectuar una segunda comprensiva del mismo, pues los fuertes efectos que el sistema registral atribuye a las inscripciones con la finalidad de preservar la seguridad del tráfico y del crédito inmobiliario, hacen que deba extremar el control de legalidad sobre los títulos presentados. Para inscribir cualquier edificación terminada, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13/2015, será requisito, en todo caso que la porción de suelo ocupada habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica. Además, para que, una vez precisada la concreta ubicación geográfica de la porción de suelo ocupada por la edificación, el registrador pueda tener la certeza de que esa porción de suelo se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique. Desde el punto de vista técnico, la georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, aun cuando deberá hacerse en el mismo sistema oficial de referencia que se especifica en la Resolución conjunta de 26 de octubre de 2015 (Proyección UTM, sistema ETRS89 para la península o RegCan95 para Canarias), no necesita, en cambio, ser aportada necesariamente en el concreto formato GML a que, para otros supuestos, sí que alude la citada Resolución. Igualmente será válida la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquella. Desde el punto de vista procedimental, la obligada georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación tampoco requiere con carácter general que se tramite un procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados, salvo que registrador en su calificación sí lo estimare preciso para disipar sus dudas fundadas acerca de que la edificación se encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara, dudas que no han sido alegadas por el registrador en el presente caso. Por tanto, con carácter general, la obligada georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, no requiere, desde el punto de vista procedimental, que se tramite un procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados, salvo que registrador en su calificación sí lo estimare preciso para disipar tales dudas fundadas acerca de que la edificación se encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara. |
| R. 29/9/2016 BOE: 14/10/2016 Registro de Vilanova i la Geltrú N 1. CALIFICACIÓN REGISTRAL: NO PUEDEN TENERSE EN CUENTA DATOS PROCEDENTES DE LA OFICINA LIQUIDADORA. VECINDAD CIVIL: ACREDITACIÓN. DERECHO CIVIL DE GALICIA: PACTO DE MEJORA. Respecto de los medios que pueden utilizarse para llevar a cabo la calificación tiene este Centro Directivo declarado en numerosas Resoluciones que el registrador en el ejercicio de su función calificadora puede tener en cuenta los datos que resulten de organismos oficiales a los que pueda acceder directamente, no sólo para el mayor acierto en la calificación sino también para liberar a los interesados de la presentación de documentos que puede obtener directamente cuando ello le sea factible sin paralizar el procedimiento registral o cuando sea especialmente útil para el ejercicio adecuado de la calificación registral. Esto último en modo alguno es predicable respecto de la que la registradora manifiesta genéricamente haber realizado de datos obrantes en la Oficina Liquidadora a su cargo, a la que obviamente no puede acceder fácil ni directamente ningún otro registrador (ni siquiera el que conforme al cuadro de sustituciones tuviera que emitir calificación sustitutoria si es esta solicitada), pues sus datos, como todos los fiscales, son reservados y utilizables únicamente en expedientes administrativos de comprobación, gestión e inspección tributaria, toda vez que tener eventualmente a su cargo una oficina liquidadora implica ejercer unas funciones absolutamente separadas de la propia registral y que en modo alguno pueden interferir en esta. En relación con la vecindad civil, y la correspondiente sujeción al Derecho civil común o al especial o foral, este Centro Directivo ha tenido la oportunidad de poner de relieve las dificultades para su prueba, ya que, en términos generales, no hay datos suficientes para estimar positivamente o verificar con la inscripción del Registro Civil las circunstancias que, por cambio de residencia o domicilio, produzcan la modificación de la vecindad civil Precisamente por la trascendencia que la vecindad civil tiene en la capacidad de la persona, el artículo 156.4o el Reglamento Notarial establece que en la comparecencia de la escritura «se expresará la vecindad civil de las partes cuando lo pidan los otorgantes o cuando afecte a la validez o eficacia del acto o contrato que se formaliza.», si bien, dadas las dificultades para su prueba antes referidas, el artículo 160 del mismo Reglamento dispone que la circunstancia de la vecindad se expresará por lo que conste al notario o resulte de las declaraciones de los otorgantes y de sus documentos de identidad. No obstante, es necesario que el notario, en cumplimiento de su deber genérico de control de legalidad de los actos y negocios que autoriza, a la hora de redactar el instrumento público en tales supuestos haga las indagaciones oportunas sobre tal extremo, desplegando la mayor diligencia al reflejar en el documento autorizado cuál es la vecindad civil de los otorgantes. Como ha expresado este Centro Directivo en Resolución de 1 de octubre de 2009, «conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, los Registradores calificarán la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras presentadas a inscripción por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro. Pero ello no significa que ejerzan una función de carácter judicial y de plena cognición, respecto de la cual el título presentado sea un mero medio de prueba más. En el procedimiento registral se trata de hacer compatible la efectividad del derecho a la inscripción del título, cuando concurran los requisitos legales para ello, con la necesidad de impedir que los actos que estén viciados accedan al Registro, dada la eficacia protectora de este. En el concreto caso de los negocios que, por el conjunto de las circunstancias concurrentes, sean susceptibles de ser considerados como celebrados en fraude de ley, civilmente es indudable que incurrirán en nulidad por contravención de la norma defraudada (cuando esta tenga carácter imperativo y no prevea una sanción distinta), norma que deber prevalecer frente a la de cobertura (cfr. artículo 6.4 del Código Civil). Pero al igual que sucede en el caso de los negocios simulados, u otros de los denominados por la doctrina oblicuos o indirectos que están ligados a una intencionalidad concreta (v.gr. «consilium fraudis»), pueden escapar del control de la calificación registral, como escapan los casos de dolo o intimidación en la formación de la voluntad, o los supuestos de rescisión por lesión u otros, pues la determinación de la concurrencia de estos factores exige la práctica de pruebas de todo tipo, no sólo documentales, que han de ser residenciadas en sede judicial». Con fundamento en el artículo 214, el pacto de mejora se define como aquel pacto sucesorio que constituye un sistema específico de delación de la herencia (artículo 181.2) en virtud del cual un ascendiente o, en su caso, los ascendientes, convienen la atribución de bienes concretos y determinados en favor de un hijo o descendiente. De esta definición resulta que el mejorado debe ser tratado como un auténtico legatario en la medida en que la distinción entre heredero y legatario no es predicable únicamente de la sucesión testada sino que también tiene plena aplicación en el ámbito de la sucesión general con independencia de la forma en que se haya deferido la herencia (artículo 181) y, por tanto, en sede de sucesión contractual. La solución que debe darse al presente recurso la solución que debe darse al presente recurso ha de discurrir necesariamente por senderos distintos de los que se derivarían de la aplicación del artículo 10.1 del Código Civil, toda vez que la posición que se mantiene en la nota de calificación llevaría a algo que resultaría claramente contrario al principio de unidad de la sucesión que proclama el artículo 9.8 de nuestro Código Civil. |
| R. 29/9/2016 BOE: 14/10/2016 Registro de Málaga N 8. SOCIEDADES MERCANTILES: ADMINISTRADOR NO INSCRITO EN EL RM. Como cuestión procedimental previa, reiteradamente advertida por este Centro Directivo, cabe recordar que, cuando la calificación del registrador sea desfavorable es exigible según los principios básicos de todo procedimiento y la normativa vigente que, al consignarse los defectos que, a su juicio, se oponen a la inscripción pretendida, aquélla exprese también la íntegra motivación de los mismos, con el desarrollo necesario para que el interesado pueda conocer los fundamentos jurídicos en los que se basa dicha calificación. Cuando se trate de personas jurídicas, y en particular, como sucede en este caso, de sociedades, la actuación del titular registral debe realizarse a través de los órganos legítimamente designados de acuerdo con la Ley y normas estatutarias de la entidad de que se trate, o de los apoderamientos o delegaciones conferidos por ellos conforme a dichas normas. Extremos y requisitos éstos que en caso de que dichos nombramientos sean de obligatoria inscripción en el Registro Mercantil y los mismos se hayan inscrito corresponderá apreciar al registrador Mercantil competente, por lo que la constancia en la reseña identificativa del documento del que nace la representación de los datos de inscripción en el Registro Mercantil dispensará de cualquier otra prueba al respecto para acreditar la legalidad y válida existencia de dicha representación dada la presunción de exactitud y validez del contenido de los asientos registrales. Cuando no conste dicha inscripción en el Registro Mercantil, deberá acreditarse la legalidad y existencia de la representación alegada en nombre del titular registral a través de la reseña identificativa de los documentos que acrediten la realidad y validez de aquélla y su congruencia con la presunción de validez y exactitud registral establecida en los artículos 20 del Código de Comercio y 7 del Reglamento del Registro Mercantil (vid. Resoluciones de 17 de diciembre de 1997 y 3 y 23 de febrero de 2001). El hecho de que el nombramiento del administrador de la sociedad surta efectos desde su aceptación sin necesidad de su inscripción en el Registro Mercantil, a pesar de ser ésta obligatoria, no excusa de la comprobación de la concurrencia de los requisitos legales exigibles en cada caso para apreciar la válida designación del mismo. |
| R. 3/10/2016 BOE: 18/10/2016 Registro de Las Palmas de Gran Canaria N 2. RECTIFICACIÓN DE CABIDA: PROCEDIMIENTOS TRAS LA LEY 13/2015. A partir de la entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, cabe enunciar los medios hábiles para obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas y sistematizarlos en tres grandes grupos: -Los que sólo persiguen y sólo permiten inscribir una rectificación de la superficie contenida en la descripción literaria, pero sin simultánea inscripción de la representación gráfica de la finca, como ocurre con los supuestos regulados en el artículo 201.3, letra a, y letra b de la Ley Hipotecaria; -El supuesto que persigue y permite inscribir rectificaciones superficiales no superiores al 10 % de la cabida inscrita, pero con simultánea inscripción de la representación geográfica de la finca. Este concreto supuesto está regulado, con carácter general, en el artículo 9, letra b), de la Ley Hipotecaria, y tampoco está dotado de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros; -Y, finalmente, los que persiguen y potencialmente permiten inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices (así ocurre con el procedimiento regulado en el artículo 199 y con el regulado en el artículo 201.1). Como señaló este Centro Directivo en la Resolución 22 de abril de 2016, según el artículo 199, la certificación gráfica aportada, junto con el acto o negocio cuya inscripción se solicite, o como operación específica, debe ser objeto de calificación registral conforme a lo dispuesto en el artículo 9, lo que supone acudir a la correspondiente aplicación informática auxiliar prevista en dicho precepto, o las ya existentes anteriormente (cfr. punto Cuarto de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015). Las dudas que en tales casos puede albergar el registrador han de referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, sin que exista limitación de utilización de estos procedimientos por razón de la diferencia respecto a la cabida inscrita. Por todo lo expuesto, es correcta la actuación del registrador en cuanto a que no es posible inscribir las rectificaciones descriptivas sin la previa tramitación del procedimiento correspondiente en el que se salvaguarden los derechos de los titulares de fincas colindantes. No obstante, y pese a la suspensión de inscripción de la descripción de las fincas registrales, ello no es óbice para proceder a la práctica de inscripción de la compraventa con precio aplazado. |
| R. 3/10/2016 BOE: 18/10/2016 Registro de Vitoria N 5. RECTIFICACIÓN DE CABIDA: PROCEDIMIENTOS TRAS LA LEY 13/2015. A partir de la entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, cabe enunciar los medios hábiles para obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas y sistematizarlos en tres grandes grupos: -Los que sólo persiguen y sólo permiten inscribir una rectificación de la superficie contenida en la descripción literaria, pero sin simultánea inscripción de la representación gráfica de la finca, como ocurre con los supuestos regulados en el artículo 201.3, letra a, y letra b de la Ley Hipotecaria; -El supuesto que persigue y permite inscribir rectificaciones superficiales no superiores al 10 % de la cabida inscrita, pero con simultánea inscripción de la representación geográfica de la finca. Este concreto supuesto está regulado, con carácter general, en el artículo 9, letra b), de la Ley Hipotecaria, y tampoco está dotado de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros; -Y, finalmente, los que persiguen y potencialmente permiten inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices (así ocurre con el procedimiento regulado en el artículo 199 y con el regulado en el artículo 201.1). Es indiscutible que para proceder a cualquier rectificación de la descripción es preciso que no existan dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie (cfr. último párrafo del artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria). Como ha reiterado este Centro Directivo, siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados. |
| R. 3/10/2016 BOE: 18/10/2016 Registro de Sigüenza. INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: COINCIDENCIA CON LA BASE GRÁFICA CATASTRAL. OBRA NUEVA: GEORREFERENCIACIÓN. Entrando a valorar el primero de los defectos alegados por la registradora, considera ésta que la certificación catastral aportada en el título inmatriculador no resulta coincidente con la descripción de la finca tal y como resulta en el propio documento notarial. Ha de señalarse que la actuación de la registradora al solicitar y obtener por sí misma nueva certificación catastral actualizada es plenamente correcta.La incorporación al título de una representación gráfica catastral errónea constituye defecto impeditivo de la inmatriculación. En el concreto procedimiento de concordancia regulado en el artículo 205 -al igual que en el regulado en el artículo 203-, no existe expresa previsión legal de admisión de representaciones gráficas alternativas a la catastral, a diferencia de lo que ocurre en otros muchos preceptos del Título VI. Según resulta del expediente, la presentación del documento se produjo bajo la vigencia de la ley una vez objeto de reforma, por lo que la titulación debe ser calificada a tenor del nuevo articulado. En cuanto al defecto de relativo a la aportación de las coordenadas de la edificación, como es doctrina reiterada de este Centro Directivo, deben cumplirse los requisitos para la declaración de obra nueva en todo supuesto de acceso de edificaciones al Registro, incluyendo, por tanto la inmatriculación de las mismas. Para inscribir cualquier edificación terminada, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13/2015, será requisito, en todo caso que la porción de suelo ocupada habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica. Además, para que, una vez precisada la concreta ubicación geográfica de la porción de suelo ocupada por la edificación, el registrador pueda tener la certeza de que esa porción de suelo se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique. Desde el punto de vista técnico, la georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, aun cuando deberá hacerse en el mismo sistema oficial de referencia que se especifica en la Resolución conjunta de 26 de octubre de 2015 (Proyección UTM, sistema ETRS89 para la península o RegCan95 para Canarias), no necesita, en cambio, ser aportada necesariamente en el concreto formato GML a que, para otros supuestos, sí que alude la citada Resolución. Igualmente será válida la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquella. Desde el punto de vista procedimental, la obligada georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación tampoco requiere con carácter general que se tramite un procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados, salvo que registrador en su calificación sí lo estimare preciso para disipar sus dudas fundadas acerca de que la edificación se encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara, dudas que no han sido alegadas por el registrador en el presente caso. Por tanto, con carácter general, la obligada georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, no requiere, desde el punto de vista procedimental, que se tramite un procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados, salvo que registrador en su calificación sí lo estimare preciso para disipar tales dudas fundadas acerca de que la edificación se encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara. |
| R. 4/10/2016 BOE: 18/10/2016 Registro de Durango. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: DEMANDA CONTRA LA HERENCIA YACENTE. Como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo, es principio básico de nuestro sistema registral el de que todo título que pretenda su acceso al Registro ha de venir otorgado por el titular registral o en procedimiento seguido contra él (cfr. artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria), alternativa esta última que no hace sino desenvolver en el ámbito registral el principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) y el propio principio registral de salvaguardia judicial de los asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria). Este principio deriva a su vez de la legitimación registral. En los casos en que interviene la herencia yacente, la doctrina de este Centro Directivo, impone que toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente (Resoluciones de 27 de mayo y 12 de julio de 2013, 8 de mayo de 2014, 5 de marzo de 2015 y demás citadas en los «Vistos»). Esta doctrina se ha matizado en los últimos pronunciamientos en el sentido de considerar que la exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente. |
| R. 4/10/2016 BOE: 18/10/2016 Registro de Santa Cruz de Tenerife n 1. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: DEMANDA CONTRA LA HERENCIA YACENTE. Como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo, es principio básico de nuestro sistema registral el de que todo título que pretenda su acceso al Registro ha de venir otorgado por el titular registral o en procedimiento seguido contra él (cfr. artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria), alternativa esta última que no hace sino desenvolver en el ámbito registral el principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) y el propio principio registral de salvaguardia judicial de los asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria). Este principio deriva a su vez de la legitimación registral. En los casos en que interviene la herencia yacente, la doctrina de este Centro Directivo, impone que toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente (Resoluciones de 27 de mayo y 12 de julio de 2013, 8 de mayo de 2014, 5 de marzo de 2015 y demás citadas en los «Vistos»). Esta doctrina se ha matizado en los últimos pronunciamientos en el sentido de considerar que la exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente. |
| R. 5/10/2016 BOE: 21/10/2016 Registro de Vitoria n 3. PROPIEDAD HORIZONTAL: DESVINCULACIÓN DE ANEJO. Es perfectamente válida la cláusula estatutaria que dispensa de la regla de la unanimidad prevista en el artículo 17 de la Ley para llevar a cabo las operaciones previstas en el artículo 8 de la Ley siempre que no se altere la cuota del resto de titulares. En definitiva se trata de afirmar la prevalencia del principio de autonomía de la voluntad consagrada en el ámbito de la propiedad horizontal por el último inciso del artículo 396 del Código Civil en aquellos supuestos, como el presente, en que no exista razón de orden público para afirmar el carácter imperativo de una norma (vide Resoluciones de 26 de febrero de 1988 y 19 de junio de 2012). Previamente, la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 17 de noviembre de 2011 había fijado como doctrina jurisprudencial «la validez de las segregaciones o divisiones autorizadas por los estatutos de la comunidad de propietarios, sin necesidad de posterior acuerdo adoptado en junta de propietarios, siempre que las mismas se realicen según la previsión contenida en aquellos y no comporten alteración de las cuotas de participación». El objeto del recurso es dilucidar si la expresión «sin perjuicio de la obligación de comunicarlo al Presidente de ambas o de las Subcomunidades afectadas», que se comprende en el citado artículo, supone una obligación cuyo cumplimiento deba acreditarse para proceder a la inscripción de la segregación efectuada o, si por el contrario, los estatutos no hacen sino extender a las operaciones previamente autorizadas la comunicación que con carácter general, exige el artículo 7.1 de la Ley sobre propiedad horizontal cuando un propietario las realiza en su piso. De la lectura de la norma comunitaria discutida resulta que la obligación de notificar a la comunidad, no constituye un presupuesto del ejercicio unilateral de la facultad de llevar a cabo modificaciones estatutarias. Aquel ejercicio no se sujeta al consentimiento de la juntas de la comunidad o subcomunidad respectiva, ni tampoco se subordina a la verificación de su notificación previa a las mismas. |
| R. 5/10/2016 BOE: 21/10/2016 Registro de Las Palmas de Gran Canaria n 2. RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO: REQUISITOS. SOCIEDADES MERCANTILES: CONSTANCIA REGISTRAL DE SU ESTADO DE LIQUIDACIÓN. Inscrito un título traslativo del dominio no puede inscribirse otro que se le oponga o sea incompatible respecto de la misma finca (cfr. artículos 17 y 20 de la Ley Hipotecaria). Conviene recordar que el principio de tracto sucesivo, consagrado en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, impone que para inscribir actos declarativos, constitutivos, modificativos o extintivos del dominio o de los derechos constituidos sobre el mismo, dichos actos deberán estar otorgados por los titulares registrales, ya sea por su participación voluntaria en ellos, ya por decidirse en una resolución judicial dictada contra los mencionados titulares registrales, lo cual no es sino aplicación del principio de legitimación registral, según el cual a todos los efectos legales se presume que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo (artículo 38.1 de la Ley Hipotecaria). Como ha reiterado este Centro Directivo (cfr., las Resoluciones en «Vistos»), la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho -lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad-, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho. Si bien el cambio en la nomenclatura de una sociedad como consecuencia de su situación de liquidación no conlleva por sí solo una alteración en la titularidad de los derechos que pueda ostentar la misma, si puede tener acceso al Registro, no sólo para reflejar de modo más exacto el nombre de la sociedad, sino porque además dicha modificación supone un reflejo de la situación societaria y de los efectos que la misma produce, singularmente en el régimen de administración y transmisión de bienes pertenecientes al activo societario. |
| R. 5/10/2016 BOE: 21/10/2016 Registro de Alicante n 3. ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS: NOTIFICACIÓN AL ARRENDATARIO A EFECTOS DE TANTEO Y RETRACTO. CALIFICACIÓN REGISTRAL: CAPACIDAD DE LOS INTERVINIENTES EN EL TÍTULO INSCRIBIBLE. PARCELACIÓN URBANÍSTICA: APLICACIÓN DEL ART. 79 RD 1093/1997 EN LAS VENTAS DE CUOTAS INDIVISAS. En el presente supuesto comparece en la escritura quien manifiesta ser arrendatario de la finca, a los efectos de dejar constancia de su conocimiento de la transmisión y la no existencia de uso individualizado asociado a la participación indivisa objeto del contrato. Es evidente que, ante la falta de inscripción registral del arrendamiento, se cumplen en este supuesto los requisitos legales establecidos para tutelar los derechos del arrendatario, cuya comparecencia en la escritura debe estimarse equiparable a la notificación en forma fehaciente que prevé la ley. Tampoco se precisa que el contrato de arrendamiento esté previamente liquidado del impuesto, por cuanto no se pretende su inscripción, por lo que no es aplicable el cierre registral establecido en el artículo 254 de la Ley Hipotecaria. Como ya precisaron las Resoluciones de 23 de octubre de 1998, 5 de abril de 1999 y 23 de octubre y 13 de noviembre de 2001, dado el alcance del principio de prioridad, básico en un sistema registral de fincas (cfr. artículos 17, 24, 32 y 248 de la Ley Hipotecaria), la calificación de un documento deberá realizarse en función de lo que resulte del mismo y de la situación tabular existente en el momento de su presentación en el Registro (cfr. artículos 24 y 25), sin que puedan obstaculizar su inscripción otros títulos, aunque sean incompatibles, presentados con posterioridad. Por tanto, confiriendo dicho principio preferencia al título primeramente ingresado al Registro sobre los posteriores, tal preferencia exige lógicamente, en principio, que los registradores despachen los documentos referentes a una misma finca por riguroso orden cronológico de su presentación. En el supuesto de este expediente el título presentado en segundo lugar en el Registro es un mandamiento ordenando la práctica de anotación preventiva de incapacidad. Es de resaltar que, tomada o no anotación preventiva de incapacidad, el contrato celebrado con quien carece de capacidad es ineficaz (artículo 1261 del Código Civil) y en ningún caso quien adquiera de él se encontrará protegido por la fe pública registral (cfr. artículo 33 de la Ley Hipotecaria). No obstante lo anterior, para que un acto otorgado por un incapaz devenga ineficaz es necesario que se obtenga la declaración de nulidad del acto de que se trate. La importante función notarial ha merecido respaldo en la jurisprudencia, así la Sentencia de 26 de junio de 2015, con cita de la Sentencia de 19 de septiembre de 1998, afirma que «el juicio notarial de la capacidad, si bien está asistido de relevancia de certidumbre, dados el prestigio y la confianza social que merecen en general los Notarios, no conforma presunción “iuris de iure”, sino “iuris tantum”, que cabe destruir mediante prueba en contrario…». En el presente supuesto, en el que existe juicio positivo de capacidad por parte del notario autorizante, respecto a la otorgante mayor de edad no incapacitada judicialmente, no puede mantenerse el defecto mantenido por el registrador, habida cuenta de que éste, como se ha dicho anteriormente, ha de desempeñar su función de calificación, aunque también se extienda a la «capacidad de los otorgantes», ateniéndose a lo que resulte de los asientos del Registro de la Propiedad u otro con presunción de veracidad, y de los documentos presentados -cfr. artículo 18 de la Ley Hipotecaria-. Habiéndose de respetar, por tanto, el valor presuntivo del juicio notarial de capacidad natural del otorgante del documento, mayor de edad no incapacitado, a salvo de que pueda ser desvirtuado, mediante una valoración del conjunto de pruebas concurrentes, en el proceso contradictorio incoado al efecto. Este Centro Directivo en su Resolución de 10 de octubre de 2005, en un caso de venta de participación indivisa de una finca rústica en la que no concurría ninguna otra circunstancia reveladora de una posible parcelación urbanística, ya afirmó que «sin perjuicio de que la autoridad administrativa, utilizando medios más amplios de los que se pueden emplear por el registrador, pueda estimar la existencia de una parcelación ilegal, la venta de participaciones indivisas de una finca no puede traer como consecuencia, por sí sola la afirmación de que exista tal parcelación ilegal, ya que para ello es necesario, bien que, junto con la venta de participación indivisa se atribuyera el uso exclusivo de un espacio determinado susceptible de constituir finca independiente (cfr. Resolución de 12 de febrero de 2001), bien que exista algún otro elemento de juicio que, unido a la venta de la participación, pueda llevar a la conclusión de la existencia de la repetida parcelación». En esta línea, en el ámbito de la normativa básica estatal, el artículo 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. También ha señalado que, la ausencia de asignación formal y expresa de uso individualizado de una parte del inmueble no es por sí sola suficiente para excluir la formación de nuevos asentamientos y, por tanto, la calificación de parcelación urbanística. Ni siquiera excluye esta posibilidad la manifestación contraria al hecho o voluntad de que se produzca aquella asignación. Consecuentemente, cuando se trate de actos en los que concurran circunstancias que puedan representar indicios de que se está produciendo un acto de parcelación sin que se acredite la concesión de licencia, el registrador debe proceder conforme a lo establecido en el artículo 79 del RD 1093/97. En el caso particular de este expediente, en el que como se ha expuesto, se trata de una venta de cuota indivisa de finca rústica, sin formalizarse jurídicamente la asignación expresa de uso individualizado, otorgada posteriormente a otra venta de cuota de la misma finca, ciertamente no estamos, en principio, ante uno de los supuestos en el que la legislación sustantiva aplicable, en este caso la valenciana, presume la existencia de actos parcelatorios. Ello no permite deducir, sin embargo, que no puedan apreciarse, del conjunto de datos del expediente, la existencia de elementos, de carácter no ya jurídico, sino fáctico, que puedan justificar las dudas fundadas a las que se refiere el citado artículo 79 y que permiten iniciar las actuaciones a que se refiere, dejando la decisión sobre el fondo, en última instancia, al órgano administrativo y con las garantías propias del procedimiento administrativo. Pues, como ha señalado este Centro Directivo, con cita de la sentencia de la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, de 17 de marzo de 2011, cuya clara definición traemos aquí, la parcelación ilegal constituye un proceso en el que se suceden los actos materiales y jurídicos con clara intención fraudulenta de parcelar un terreno no urbanizable, pretendiendo la creación de una situación irreversible, demostrativa de que con los actos realizados no se pretende destinar el terreno a su uso y destino natural y obligado, rústico y agrícola; actuación que se lleva a cabo con vocación urbanística que posibilita la formación de un núcleo de población. Debe recordarse aquí que el registrador debe limitar su actuación calificadora a lo que resulte de los documentos presentados y los asientos del propio Registro u otros datos oficiales con presunción de veracidad, entre los cuales pueden citarse señaladamente los resultantes del Catastro. Por lo expuesto, en el supuesto singular de este expediente, la simple comprobación de la referencia catastral incorporada al documento, en la que pueden apreciarse la existencia de diferentes referencias catastrales dentro de una misma parcela, con diversa titularidad, asignadas además a diferentes construcciones con uso residencial bajo la forma de división horizontal tumbada, constituye un elemento de juicio que permite concluir que, detrás del negocio de transmisión de cuotas indivisas, probablemente se articule en vía de hecho una parcelación ilegal, presunción ésta que solo puede desvirtuarse por el pronunciamiento del órgano administrativo competente, sujeto a revisión judicial. |
| R. 6/10/2016 BOE: 21/10/2016 Registro de Durango. RECURSO GUBERNATIVO: COMPETENCIA DE LAS CCAA. DERECHO CIVIL DEL PAÍS VASCO: DERECHO TRANSITORIO APLICABLE A TESTAMENTOS OTORGADOS ANTES DE LA LEY 5/2015. Se da la circunstancia de que la Comunidad del País Vasco no tiene regulación propia sobre los recursos contra las calificaciones de los registradores como sucede en Cataluña. Este Centro Directivo ha tenido ocasión de pronunciarse sobre esta materia en la Resolución de 6 de octubre de 2014, que si bien se refiere al Derecho gallego, es perfectamente aplicable ya que el precepto que determina la atribución de los recursos relativos a la calificación a los tribunales autonómicos con respecto a cuestiones de Derecho foral es idéntico en ambos Estatutos de Autonomía. Para que esta Dirección General deba remitir un expediente a la Comunidad Autónoma de que se trate (en nuestro caso, País Vasco) por incompetencia de aquélla, ha de tratarse una materia de derecho civil propio de la Comunidad Autónoma que se hubiera reservado en su Estatuto de Autonomía, expresamente, competencia sobre recursos contra la calificación de registradores de la Propiedad, siendo además necesario que la Comunidad Autónoma en cuestión haya desarrollado esa competencia, pues en otro caso habrá de aplicarse la legislación hipotecaria. La cuestión que se plantea en el presente recurso es determinar si puede inscribirse una escritura de partición de herencia en la que comparece únicamente el cónyuge viudo, cuando en el testamento se realiza un legado en atribución de la legitima a los padres del causante, hecho al amparo de la legislación anterior (Ley de 1 de julio de 1992 de Derecho Civil Foral del País Vasco) cuando la ley vigente (Ley 5/2015 de 25 de junio, de Derecho Civil Vasco) en el momento del fallecimiento del causante, 10 de enero de 2016, no reconoce a los ascendientes derecho legitimario alguno. La disposición transitoria primera de la Ley 5/2015, de 25 de junio, de Derecho Civil Vasco establece: «Conflictos intertemporales. Los conflictos intertemporales entre esta ley y las que deroga se resolverán aplicando las disposiciones transitorias preliminar, 1.a, 2.a, 3.a, 4.a y 12.a del Código Civil. Si un conflicto intertemporal no pudiera resolverse por las disposiciones anteriores, se tendrá en cuenta que las variaciones introducidas en esta ley no deben perjudicar los derechos adquiridos conforme a la legislación anterior». La disposición transitoria duodécima del Código Civil dispone que: «Los derechos a la herencia del que hubiese fallecido, con testamento o sin él, antes de hallarse en vigor el Código, se regirán por la legislación anterior. La herencia de los fallecidos después, sea o no con testamento, se adjudicará y repartirá con arreglo al Código; pero cumpliendo, en cuanto éste lo permita, las disposiciones testamentarias. Se respetarán, por lo tanto, las legítimas, las mejoras y los legados; pero reduciendo su cuantía, si de otro modo no se pudiera dar a cada partícipe en la herencia lo que le corresponda según el Código». Se puede sostener que la condición de heredero tiene una vis atractiva sobre posibles legados vacantes. Así se deduce de artículos como el 888 del Código Civil. Siguiendo este criterio, puede deducirse que la voluntad del testador fue que la «porción vacante» derivada de la reducción de los derechos legitimarios legales corresponda a quien hubiese designado heredero frente a quien designa legatario. Más dudoso sería si la legitima se hubiera atribuido sobre bienes concretos o por cuotas determinadas. Es más, atendiendo al momento del otorgamiento, la voluntad del testador (debidamente asesorado por el notario autorizante) se forma con arreglo al contexto legislativo vigente en dicho momento, por lo que deducir que hubiera atribuido la mitad de los bienes de su herencia a sus padres de no haber existido esa legítima es difícilmente justificable. |
| R. 6/10/2016 BOE: 21/10/2016 Registro de Motilla del Palancar. RECURSO GUBERNATIVO: CÓMPUTO DEL PLAZO CUANDO HAY UNA SEGUNDA CALIFICACIÓN. FINCA REGISTRAL: IDENTIFICACIÓN. Como ha declarado este Centro Directivo (cfr. Resolución de 30 de octubre de 2012), en un supuesto en que la registradora alegaba que el recurso se había interpuesto fuera de plazo, en tal caso el recurso debería inadmitirse (si hubiera transcurrido el plazo legal de interposición computado desde la fecha de la notificación de la primera calificación, pero no desde la segunda) si del expediente no resultase que la nota reiterativa trae causa no en una nueva aportación del documento calificado en su día, sino de éste junto con otro. Es decir, debería inadmitirse si la nota fuese efectivamente la misma pero no es así. La segunda nota de calificación no podía ser la misma: primero, por cuanto declara en distinta fecha no subsanados los defectos a la vista de la nueva documentación aportada; pero sobre todo, y segundo, porque la contención versa ahora no ya sobre la existencia del defecto antiguo sino sobre la habilidad del nuevo documento presentado para subsanar el apreciado en la primera nota. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (apoyada como ha quedado acreditado en la de nuestro Tribunal Supremo), que el registrador puede y debe calificar si se ha cumplido la exigencia de tracto aun cuando se trate de documentos judiciales, ya que precisamente el artículo 100 del Reglamento Hipotecario permite al registrador calificar del documento judicial «los obstáculos que surjan del Registro», y entre ellos se encuentra la imposibilidad de practicar un asiento registral si no ha sido parte o ha sido oído el titular registral en el correspondiente procedimiento judicial, o si el asiento de anotación preventiva que se pretende prorrogar ya está caducado. Siendo la finca el elemento primordial de nuestro sistema registral -de folio real-, por ser la base sobre la que se asientan todas las operaciones con trascendencia jurídico real (cfr. artículos 1, 8, 9, 17, 20, 38 y 243 de la Ley Hipotecaria y 44 y 51.6 del Reglamento Hipotecario), constituye presupuesto básico de toda actividad registral la identidad o coincidencia indubitada entre la finca que aparece descrita en el título presentado y la que figura inscrita en el Registro. Por ello, como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 2 de septiembre de 1991, 29 de diciembre de 1992, 21 de junio de 2004, 10 y 14 de junio de 2010 y 29 de septiembre de 2011, entre otras), para su acceso al Registro, los títulos inscribibles han de contener una descripción precisa y completa de los inmuebles a que se refieren, de modo que éstos queden suficientemente individualizados e identificados (artículos 9.1 de la Ley Hipotecaria y 51, reglas 1.a a 4.a, del Reglamento Hipotecario). Aun cuando la parte dispositiva de la resolución no especifica con claridad la concreta rectificación descriptiva que haya de practicarse en la finca registral 10.125, tras las diversas configuraciones catastrales que se han sucedido; ello no es óbice para impedir la inscripción de la rectificación pretendida, pues la misma resulta de la propia estimación judicial de la pretensión del recurrente y de los informes relativos a las modificaciones catastrales operadas que obran en el expediente y recogidas en la sentencia, así como las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, de los que resultan la configuración actual y en particular la superficie de las parcelas catastrales, haciéndose constar que la finca no comprende la superficie integrante de la subparcela a) de la parcela 44 del antiguo Catastro, que había quedado integrada catastralmente en la parcela 43 dando lugar a la descripción que obra en el registro y que, como se ha explicado anteriormente ha dado lugar a la modificación superficial recogida en la actual referencia catastral 16118A024000430000IB, cuya identidad con la finca registral 10.125 está debidamente acreditada, por lo que en la inscripción que se extienda en virtud de la sentencia deberá igualmente reflejarse dicha referencia junto con la nueva superficie de ella resultante. |
| R. 10/10/2016 BOE: 1/11/2016 Registro de Corralejo. BASE GRÁFICA REGISTRAL: EXPEDIENTE DEL ARTÍCULO 199. Es doctrina de este Centro Directivo que cuando la calificación del registrador sea desfavorable es exigible, según los principios básicos de todo procedimiento y conforme a la normativa vigente, que al consignarse los defectos que, a su juicio, se oponen a la inscripción pretendida, aquélla exprese también una motivación suficiente de los mismos, con el desarrollo necesario para que el interesado pueda conocer con claridad los defectos aducidos y con suficiencia los fundamentos jurídicos en los que se basa dicha calificación. Del propio tenor del artículo 9 se deduce la posibilidad de inscripción de representación gráfica sin tramitación previa de dicho procedimiento, en los supuestos en los que no existan diferencias superficiales o éstas no superen el límite máximo del 10% de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes. Como señaló este Centro Directivo en la Resolución de 22 de abril de 2016, según el artículo 199, la certificación gráfica aportada, junto con el acto o negocio cuya inscripción se solicite, o como operación específica, debe ser objeto de calificación registral conforme a lo dispuesto en el artículo 9, lo que supone acudir a la correspondiente aplicación informática auxiliar prevista en dicho precepto, o las ya existentes anteriormente (cfr. punto cuarto de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015). Las dudas que en tales casos puede albergar el registrador han de referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria. Respecto de las alegaciones relativas a las irregularidades en la tramitación del procedimiento que causó la inscripción de un exceso de cabida en una finca colindante, debe reiterarse la doctrina emanada por este Centro Directivo en relación al objeto del recurso y si, en su caso, podría extenderse a asientos ya practicados. El objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad es exclusivamente la determinación de si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho. No tiene en consecuencia por objeto cualquier otra pretensión de la parte recurrente, señaladamente la de revisar la inscripción ya practicada de exceso de cabida en una finca colindante. |
| R. 10/10/2016 BOE: 1/11/2016 Registro de Valencia n 11. REPRESENTACIÓN VOLUNTARIA: APLICACIÓN DEL ARTÍCULO 98 DE LA LEY 24/2001. HIPOTECA: ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA LEY 2/2009, DE 31 DE MARZO. Como cuestión previa es necesario recordar que constituye reiterada doctrina de este Centro Directivo que en los recursos contra la calificación de los registradores sólo cabe tener en cuenta los documentos presentados en tiempo y forma en el Registro para su calificación. Para entender válidamente cumplidos los requisitos contemplados en el mencionado artículo 98 en los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderado, el notario deberá emitir con carácter obligatorio un juicio acerca de la suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el acto o negocio jurídico pretendido o en relación con aquellas facultades que se pretendan ejercitar. Las facultades representativas deberán acreditarse al notario mediante exhibición del documento auténtico. Asimismo, el notario deberá hacer constar en el título que autoriza, no sólo que se ha llevado a cabo el preceptivo juicio de suficiencia de las facultades representativas, congruente con el contenido del título mismo, sino que se le han acreditado dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica y la expresión de los datos identificativos del documento del que nace la representación. De acuerdo a la misma doctrina citada, el registrador deberá calificar, de un lado, la existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento del que nace la representación y, de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relación con el acto o negocio jurídico documentado y las facultades ejercitadas, así́ como la congruencia del juicio que hace el notario del acto o negocio jurídico documentado y el contenido del mismo título. Dicho de otro modo, deberá calificar que se ha practicado la reseña de modo adecuado y que se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de éste congruente con el acto o negocio jurídico documentado. También en relación con las facultades representativas, se señala por la registradora que no consta que se haya exhibido copia autorizada o auténtica de la escritura de poder de la que resultan las facultades representativas del otorgante de la escritura aclaratoria o complementaria, don J. M. T. C. En relación con este defecto, como manifiesta el recurrente, las partes se otorgaron recíprocamente facultades representativas al efecto en la misma escritura de cesión de préstamo hipotecario, en su estipulación sexta que había sido otorgada ante la propia notaria, doña María Consuelo Bombal Quirós. Ciertamente el artículo 166 del Reglamento Notarial permite que no se exhiba al notario autorizante copia autorizada de la escritura de poder cuando el mismo consta en el protocolo del propio notario, pero para ello es preciso que el notario manifieste expresamente que el apoderado se halla facultado para obtener copia del mismo y que no consta nota de su revocación. La registradora pone de manifiesto de manera genérica en su nota denegatoria que la persona física prestamista es titular de otros derechos reales de hipoteca; circunstancia que reconoce expresamente el prestamista recurrente, el cual alega que es una persona jubilada y que son solamente dos préstamos hipotecarios a su favor, uno formalizado en el año 2010 y el otro en el 2013. Para fundamentar su nota de calificación y comprobar el carácter no profesional del prestamista, la registradora ha realizado una consulta al Servicio de Interconexión entre los Registros, por lo que entiende que la prestamista sí ejerce profesional o habitualmente la actividad de concesión de préstamos, siéndole, en consecuencia, aplicable lo dispuesto en la Ley 2/2009. Es doctrina de este Centro Directivo señalada en numerosas Resoluciones, que el registrador en el ejercicio de su función calificadora sobre la legalidad, puede tener en cuenta los datos que resulten de organismos oficiales a los que pueda acceder directamente, no sólo para el mayor acierto en la calificación sino también para liberar a los interesados de presentar documentos que puede obtener directamente cuando ello le sea factible sin paralizar el procedimiento registral o cuando sea especialmente útil para el ejercicio adecuado de la calificación registral. Respecto a la difícil cuestión de cuántos créditos o préstamos son necesarios otorgar para entender que existe una real habitualidad o reiteración en la concesión de préstamos y para hacer aplicable la Ley 2/2009, ciertamente es complicado establecer objetivamente esa cifra. Pero la prevalencia en este ámbito del principio de protección de los consumidores y la aplicación del artículo 8 de la repetida ley que establece que «corresponde a las empresas -acreedores- la prueba del cumplimiento de las obligaciones que les impone esta Ley», han llevado ya a este Centro Directivo (vid. Resolución de 28 de julio de 2015) a considerar que la concesión de simplemente dos préstamos constituye indicio suficiente acerca de la cuestión debatida y justificación adecuada para exigir bien el cumplimiento de los requisitos legales impuestos por la citada ley o bien una prueba satisfactoria de su no necesidad. |
| R. 10/10/2016 BOE: 1/11/2016 Registro de Sant Mateu. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL: LOS ASIENTOS EESTÁN BAJO LA SALVAGUARDIA DE LOS TRIBUNALES. Se presenta a inscripción una escritura de elevación a documento público de un documento formalizado ante notario inglés que ya fue objeto de inscripción, por lo que respecto de esta inscripción el asiento practicado está bajo la salvaguardia de los tribunales y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la Ley Hipotecaria (cfr. artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria), cerrándose el Registro a otros títulos formales relativos a la misma transmisión y a otros que sean contradictorios (cfr. artículo 17 de la Ley Hipotecaria), con independencia de que se haya emitido alguna nota informativa errónea al respecto. |
| R. 11/10/2016 BOE: 1/11/2016 Registro de La Vecilla. DESLINDE ADMINISTRATIVO: EFICACIA Y ALCANCE. Ciertamente el carácter público de los bienes dota al deslinde administrativo de una serie de notas específicas que lo diferencian del deslinde civil y que lo configuran como una manifestación del privilegio de autotutela de las Administraciones Públicas, permitiéndoles acometer la defensa autónoma e inmediata de sus bienes y derechos sin dependencia de los tribunales de Justicia, para que puedan llevar a cabo de forma adecuada el cumplimiento de sus fines. En todo caso, puede decirse que la potestad de deslinde se concreta en una serie de actuaciones procedimentales que concluyen en el acto administrativo de deslinde, que será el que determine los límites concretos de los bienes públicos, el cual podrá ser impugnado ante la jurisdicción contencioso-administrativa o ante la jurisdicción civil, según los casos. Desde el punto de vista registral, el artículo 200 «in fine» de la Ley Hipotecaria, tras la redacción por Ley 13/2015, de 24 de junio, establece que lo dispuesto en dicho artículo para el expediente de deslinde de fincas inscritas, no resultará de aplicación a los inmuebles cuya titularidad corresponda a las Administraciones Públicas, pues en este caso, el deslinde se practicará conforme a su legislación específica. El artículo 12.2 del Reglamento Hipotecario declara inscribibles «los deslindes administrativos debidamente aprobados», esto es, conforme al procedimiento legalmente establecido. Dentro del procedimiento recogido en el Reglamento de Bienes se prevé la constancia en el Registro de la Propiedad de la iniciación del deslinde mediante nota al margen de la inscripción del dominio -artículo 57.3- como medio publicidad del procedimiento. Si la finca deslindada se hallare inscrita en el Registro de la Propiedad, se inscribirá igualmente el deslinde administrativo referente a la misma, una vez que sea firme en vía administrativa. En otro caso, la resolución aprobatoria del deslinde será título suficiente para que la Administración proceda a la inmatriculación de los bienes siempre que contenga los demás extremos exigidos por el artículo 206 de la Ley Hipotecaria (artículo 53.1 de la Ley del Patrimonio de las Administraciones Públicas). Respecto a la eficacia jurídica del deslinde administrativo, particularmente en relación al contenido de los asientos del Registro de la Propiedad, debe partirse del presupuesto que motiva el procedimiento de deslinde, esto es, la confusión de linderos y su finalidad la fijación de los mismos, por lo que necesariamente su eficacia se circunscribe al ámbito estrictamente posesorio, no afectando, en principio, al derecho de propiedad. En cuanto a los efectos del deslinde sobre los pronunciamientos del Registro de la Propiedad, debe partirse de la premisa de que el deslinde administrativo no puede desconocer la presunción de veracidad y exactitud que se deriva del artículo 38 de la Ley Hipotecaria a favor del titular registral. Puede decirse, por tanto, que, como regla general, el deslinde administrativo a que hacen referencia los artículos 50 y siguientes de la Ley 33/2003, limita su eficacia al ámbito estrictamente posesorio, lo que impide que pueda considerase como título declarativo de propiedad a favor de la Administración, y, por tanto, no es suficiente para rectificar las inscripciones registrales contradictorias con el deslinde. En el caso presente, donde se plantea la virtualidad rectificadora de los asientos registrales, de un acto de deslinde de una finca registral perteneciente a entidad local menor que, según la documentación aportada, esto es, certificación del acuerdo de aprobación del Deslinde; certificación del acta de deslinde que incluye plano topográfico con 37 vértices georreferenciados y plano superpuesto del levantamiento tipográfico con la cartografía catastral, plano de la Concentración Parcelaria Boñar-Vegaquemada II, describe la finca 4.384 como monte comunal y delimita su extensión; es claro que no estamos ante uno de los supuestos excepcionales previstos en nuestra legislación, donde se atribuye eficacia privilegiada al deslinde, con efectos rectificatorios inmediatos de los asientos registrales. En este caso particular, en virtud del acuerdo de deslinde pretende hacerse constar la nueva superficie de la finca y nuevos linderos. Que en el presente supuesto se plantea un conflicto de propiedad y no de lindes, lo demuestra tanto la documentación aportada, como las propias alegaciones del recurrente, del todo contradictorias con la titularidad dominical inscrita en el Registro de la Propiedad, y el plano del parcelario catastral. Sin que quepa aquí hacer pronunciamiento alguno sobre el conflicto de títulos de propiedad. Sí cabe sostener, sin embargo, conforme a lo razonado anteriormente, la improcedencia, en el presente caso, del deslinde administrativo tramitado para rectificar los asientos registrales, por entrar en colisión directa con las presunciones legitimadoras de la titularidad ya inscrita, que opera «a todos los efectos legales», provocando la aplicación de lo preceptuado en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria. En el presente caso no se discute un «dato de mero hecho», sino una parte de la finca, lo cual no es un simple dato, entrando en colisión directa con la fuerza legitimadora de la titularidad inscrita, sin que estemos, además, en el caso del deslinde de monte, ante uno de los supuestos regulados de deslinde con eficacia declarativa cualificada. Cuando el ejercicio de las potestades administrativas haya de traducirse en una modificación del contenido de los asientos del Registro de la Propiedad, se ha de sujetar, además de a la propia legislación administrativa aplicable, a la legislación hipotecaria, que impone el filtro de la calificación en los términos previstos por los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 99 de su Reglamento, como fundamento de los efectos que la propia legislación hipotecaria atribuye a aquellos asientos, y entre los que se encuentran no sólo los derivados del principio de legitimación registral (con los que sólo en parte se confunden los resultantes de la presunción de validez de los artículos 57 de la Ley 30/1992 y 39 de la actual Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas), sino también otros distintos y superiores, también con transcendencia «erga omnes», como el de inoponibilidad de lo no inscrito y en el fe pública registral de los artículos 32 y 34 de la Ley Hipotecaria (vid. Resolución de 15 de enero de 2013). |
| R. 11/10/2016 BOE: 1/11/2016 Registro de Torrox. INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: ACTA DE NOTORIEDAD. Si bien se produjo una primera presentación por vía telemática en el mes de octubre del año 2015, la misma decayó por no haberse despachado dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación -los sesenta días hábiles reconocidos en el artículo 17 de la Ley Hipotecaria- y no habiéndose producido ninguno de los supuestos de prórroga del artículo 432 del Reglamento Hipotecario, el asiento caducó y por ello perdió en su totalidad cualquier eficacia que la legislación aplicable le pudiera conceder. Objeto de nueva presentación, la misma se produjo bajo la vigencia de la ley una vez objeto de reforma, por lo que la titulación debe ser calificada a tenor del nuevo articulado, y por ello las consideraciones del registrador han de prevalecer. Recordando la Resolución de 19 de noviembre de 2015: «Por ello, ya no será admisible la simple declaración de la notoriedad del hecho de que una determinada persona es tenida por dueña de una determinada finca, como venía admitiendo el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, sino que, conforme a las exigencias expresadas en el nuevo artículo 205 de la Ley Hipotecaria, y a la regulación del artículo 209 del Reglamento Notarial, será necesario que, tras el requerimiento expreso en tal sentido y la práctica de las pruebas y diligencias pertinentes, el notario emita formalmente, si procede, su juicio sobre la acreditación de la previa adquisición y su fecha, siempre y cuando, como señala el mismo precepto reglamentario, tales extremos le «resultasen evidentes por aplicación directa de los preceptos legales atinentes al caso». |
| R. 11/10/2016 BOE: 1/11/2016 Registro de Zaragoza n 5. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: REQUISITOS CUANDO HA FALLECIDO EL TITULAR REGISTRAL. Como señalo la Resolución de 9 de julio de 2011, convendría a este respecto recordar que la calificación del registrador del tracto sucesivo: a)Para tomar anotación preventiva del embargo en caso de procesos ejecutivos por deudas del titular registral, fallecido durante el procedimiento, deberá acreditarse al registrador que se demandó al titular registral, que ha fallecido y que se ha seguido la tramitación con sus herederos, por sucesión procesal conforme al artículo 16 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Si se ha producido el fallecimiento del titular registral antes de iniciado el procedimiento, y éste se sigue por deudas de aquél, además del fallecimiento deberá acreditarse al registrador, si los herederos fueran ciertos y determinados, que la demanda se ha dirigido contra éstos indicando sus circunstancias personales (artículo 166.1.a, párrafo primero, del Reglamento Hipotecario), sin que proceda en este caso aportar los títulos sucesorios. b) Si se ha producido el fallecimiento del titular registral antes del iniciado el procedimiento, y éste se sigue por deudas de herederos ciertos y determinados, además del fallecimiento deberá acreditarse al registrador que la demanda se ha dirigido contra éstos, indicando sus circunstancias personales y acompañando los títulos sucesorios y el certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad (artículo 166.1.a, párrafo segundo, del Reglamento Hipotecario). En definitiva deberá acreditarse su condición de herederos del titular registral. c) En caso de procesos ejecutivos por deudas del causante siendo sus herederos indeterminados, o por deudas de éstos herederos indeterminados -herencia yacente-, será preciso, para poder considerarse cumplimentado el tracto sucesivo, o bien que se acredite en el mandamiento que se ha dado emplazamiento a alguno de los posibles llamados a la herencia, o bien que se ha procedido al nombramiento judicial de un administrador de la herencia yacente. |
| R. 13/10/2016 BOE: 2/11/2016 Registro de Elche n 5. DERECHO DE REVERSIÓN EXPROPIATORIO: CANCELACIÓN. Este Centro Directivo ha señalado (cfr. Resolución de 26 de noviembre de 2001) que son tres los hitos del íter de la reversión, todos ellos susceptibles de acceso registral: la cualidad de expropiado, la existencia del derecho de reversión declarada por la Administración o por los tribunales de Justicia y la consumación del derecho de reversión mediante la transferencia del derecho de propiedad al reversionista. Tras un detenido estudio de la doctrina jurisprudencial, en la Resolución de 30 de marzo de 2016, se confirmó la calificación en cuanto a la exigencia de certificación del acto administrativo firme que, con audiencia del interesado, declare la extinción del derecho de reversión, siempre y cuando tal decisión haya adquirido firmeza, también en vía jurisdiccional, por sentencia judicial confirmatoria o por transcurso de los plazos de impugnación ante la jurisdicción contencioso administrativa. Se plantearon en la citada Resolución, asimismo, otros posibles modos de cancelación del derecho de reversión, como la renuncia, el expediente de liberación de cargas y gravámenes regulado en el artículo 210 de la Ley Hipotecaria, tras la redacción dada por Ley 13/2015, o la regla octava de cancelación del artículo 210 de la Ley Hipotecaria, siempre y cuando pueda afirmarse la existencia de un plazo preclusivo de ejercicio del derecho, a partir del cual puedan computarse los cinco años exigidos por el precepto. En la Resolución de 19 de abril de 2016, se planteó, sin embargo, otro supuesto cancelatorio diferente a los anteriores, cuando a través del oportuno expediente administrativo, quedó acreditado que el derecho de reversión ha incurrido en causa de caducidad automática y extinción de conformidad con lo establecido en el artículo 55.3 de la Ley sobre expropiación forzosa. Por tanto, puede distinguirse éste último supuesto de caducidad automática por transcurso de un plazo legal, de los supuestos previstos en el artículo 54 de la ley expropiatoria, cuya operatividad dependen tanto de la concurrencia de supuestos de hecho, como de la virtualidad de un término inicial o final, según los casos, sin perjuicio del supuesto particular citado para la cancelación de derecho de reversión derivado de la expropiación urbanística, una vez transcurridos cinco años contados desde la fecha de recepción de las obras de urbanización por la Administración. Ciertamente deben diferenciarse los supuestos previstos en el artículo 54.2, relativos a la improcedencia del derecho de reversión, esto es, cuando no es posible reconocer el nacimiento del mismo como pleno y efectivo derecho, y no ya como mera expectativa latente, siquiera constatada registralmente; de los casos previstos en el artículo 54.3, donde dándose las circunstancias que permiten reconocer tal derecho, no se dan sus condiciones de ejercicio. Si esta distinción es clara en el plano material o sustantivo, registralmente, su tratamiento a efectos de justificar la cancelación de la expectativa o derecho de reversión, es el mismo. No otra debe ser la solución, a falta de precepto legal, que permita conjugar la calificación de las circunstancias determinantes, ajenas a la calificación registral, y la existencia de diversos plazos, sean o no requisito de ejercicio limitativos. |
| R. 13/10/2016 BOE: 2/11/2016 Registro de Zaragoza n 9. CONCURSO DE ACREEDORES: EMBARGO DE BIENES COMUNES EN PROCEDIMIENTO DIRIGIDO CONTRA EL CÓNYUGE NO CONCURSADO. La declaración del concurso, además de importantes efectos sobre la capacidad de administración y disposición del concursado y su patrimonio, supone atribución de la competencia con carácter exclusivo y excluyente al juez del concurso en el artículo 8 de la ley. Debe partirse de dos circunstancias que van a determinar la resolución del recurso. En primer lugar, que la finca está inscrita a nombre de la ejecutada y su cónyuge para su consorcio conyugal, recogido en el Código de Derecho Foral de Aragón, y, en segundo lugar, que sobre la misma finca figura inscrito el concurso del marido de la demandada. Efectivamente, la formación de la masa activa y pasiva presentan especialidades cuando el concursado está casado en un régimen de comunidad. En el caso de que se trate de persona casada el artículo 77 determina que: «1. En caso de concurso de persona casada, la masa activa comprenderá los bienes y derechos propios o privativos del concursado. 2. Si el régimen económico del matrimonio fuese el de sociedad de gananciales o cualquier otro de comunidad de bienes, se incluirán en la masa, además, los bienes gananciales o comunes cuando deban responder de obligaciones del concursado. En este caso, el cónyuge del concursado podrá pedir la disolución de la sociedad o comunidad conyugal y el juez acordará la liquidación o división del patrimonio que se llevará a cabo de forma coordinada con lo que resulte del convenio o de la liquidación del concurso». En el presente expediente el mandamiento de embargo presentado se refiere a una deuda contraída no por el cónyuge concursado, sino por su consorte, debiendo resolverse en este recurso si los acreedores del cónyuge del concursado se ven afectados por la situación concursal de una persona que no es quien contrajo la deuda. La solución a la cuestión controvertida debe encontrarse analizando qué créditos deben incluirse en la masa pasiva. Dice el artículo 49.2 que «en el caso de concurso de persona casada en régimen de gananciales o cualquier otro de comunidad de bienes, se integrarán en la masa pasiva los créditos contra el cónyuge del concursado, que sean, además, créditos de responsabilidad de la sociedad o comunidad conyugal». De las deudas contraídas por uno solo de los cónyuges responden como se ha dicho, sus bienes privativos y subsidiariamente los bienes comunes, pero estos bienes comunes están sujetos a las vicisitudes derivadas de la actividad de ambos cónyuges no solo de su cónyuge deudor. Permitir la ejecución separada supondría hacer estos créditos de mejor condición que el resto de créditos contra el consorcio conyugal. Corresponde, en definitiva, al juez del concurso determinar si los acreedores del cónyuge del concursado deben incluirse en la masa pasiva, por tratarse de créditos de responsabilidad de la sociedad o comunidad conyugal (cfr. artículo 49.2 de la Ley Concursal). |
| R. 13/10/2016 BOE: 2/11/2016 Registro de Alicante n 1. PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: NOTIFICACIÓN Y REQUERIMIENTO A LOS ADMINISTRADORES DE UNA SOCIEDAD MERCANTIL. Este Centro Directivo se ha pronunciado en numerosas ocasiones acerca de la excepcionalidad del procedimiento de ejecución extrajudicial, donde se posiciona como un axioma fundamental la necesidad de respeto al procedimiento regulado en el Reglamento Hipotecario como presupuesto esencial para cumplir el precepto constitucional de la tutela judicial efectiva consagrada en dicha norma. Nuestro Tribunal Constitucional ha tenido ocasión de reiterar en innumerables ocasiones la trascendencia que los actos de comunicación tienen dentro de los procedimientos judiciales como medio de garantizar que los destinatarios puedan ejercitar su derecho constitucional de defensa (Sentencia de 7 de mayo de 2012, por todas). Siendo el objeto del requerimiento la notificación de la existencia de las actuaciones notariales y la intimación a realizar el pago, solo si queda acreditado bajo la fe del Notario que el destinatario tiene cabal conocimiento de su contenido y de su fecha es admisible considerar practicada la diligencia y llevado a cabo el trámite en términos que no violenten sus derechos constitucionales. Así ocurrirá si conocido el paradero del destinatario el Notario lleva a cabo la diligencia con consentimiento de aquél y previa su identificación (artículo 202 del Reglamento Notarial) o si el propio destinatario, conocedor de la circunstancia, se persona ante el Notario al efecto de recibir el requerimiento. En ninguno de estos supuestos se perjudica la posición jurídica del destinatario ni su derecho a reaccionar en la forma que el ordenamiento le permite. En el supuesto de hecho de este expediente después de diversos intentos infructuosos finalmente compareció en la notaria don A. M. B. B. que aceptó darse por notificado, en su doble condición de administrador mancomunado de la mercantil deudora «Leumot Service, S.L.», y de hipotecante no deudor. Por lo tanto en cuanto al lugar de notificación nada obsta, conforme a lo antes expuesto, que el requerimiento se efectúe en lugar distinto al reflejado en la inscripción constitutiva de la hipoteca. El artículo 235 del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, Real Decreto Legislativo 1/2010 de 2 de julio, establece: «Cuando la administración no se hubiera organizado en forma colegiada, las comunicaciones o notificaciones a la sociedad podrán dirigirse a cualquiera de los administradores. En caso de consejo de administración, se dirigirán a su Presidente». Hay que diferenciar el poder de representación de los administradores en virtud del cual estos tienen encomendadas la gestión de la actividad ordinaria de la sociedad y las relaciones de ésta con los terceros y que se extiende a todos los actos comprendidos en el objeto social delimitado en los estatutos y otra la capacidad para recibir notificaciones y requerimientos. En el caso de este expediente, la administración de la mercantil «Leumot Service S.L.» está conferida a tres administradores mancomunados, entre los que se encuentra el citado don A. M. B. B., debiendo actuar dos de ellos cualesquiera conjuntamente. No siendo por tanto una administración colegiada, estará habilitado para recibir notificaciones dirigidas a la sociedad. Por lo tanto el defecto no puede mantenerse. |
| R. 13/10/2016 BOE: 2/11/2016 Registro de Pontevedra n 2. DISOLUCIÓN DE CONDOMINIO: REALIZADA EN CONVENIO REGULADOR DE LAS MEDIDAS DE GUARDA Y CUSTODIA DE LOS HIJOS NO MATRIMONIALES. Es cierto que, en el marco de estos criterios generales, este Centro Directivo (cfr., por todas, Resoluciones de 25 de febrero y 9 y 10 de marzo de 1988), ha admitido el carácter inscribible del convenio regulador sobre liquidación del régimen económico matrimonial que conste en testimonio judicial acreditativo de dicho convenio y que haya sido aprobado por la sentencia que acuerda la separación; y ello porque se considera que se trata de un acuerdo de los cónyuges que acontece dentro de la esfera judicial y es presupuesto necesario de la misma sentencia modificativa del estado de casado. Del mismo modo resulta admisible, como ya habían admitido Resoluciones anteriores, la inscripción de la adjudicación que mediante convenio regulador se realice respecto de los bienes adquiridos vigente el régimen de separación de bienes, pues aunque dicho régimen está basado en la comunidad romana, esto no autoriza a identificar ambas regulaciones. Esta diferenciación resulta, en nuestro ordenamiento, del hecho de que el régimen económico-matrimonial de separación de bienes solo pueda existir entre cónyuges, así como de la afectación de los bienes al sostenimiento de las cargas del matrimonio, de las especialidades en la gestión de los bienes de un cónyuge por el otro, de la presunción de donación en caso de concurso de un cónyuge y de las limitaciones que para disponer se derivan del destino a vivienda habitual de un inmueble. Ahora bien, dicha doctrina no implica que -a los efectos de su inscripción- se admita el convenio regulador, aprobado judicialmente, como documento de formalización de una disolución de una comunidad de bienes, adquiridos al margen o en ausencia de todo régimen conyugal. En el caso que ahora se plantea, se produce la adjudicación de varios bienes inscritos por mitad y pro indiviso en favor de dos personas solteras y que nunca han contraído matrimonio entre sí, incluido dentro de un convenio regulador de las medidas de guarda y custodia de los hijos no matrimoniales de los progenitores y titulares registrales. |
| FUSION |
| R. 17/10/2016 BOE: 10/11/2016 Registro de Sepúlveda. RECTIFICACIÓN DE CABIDA: PROCEDMIENTO ART. 201.1 LH. Ha sido definido el exceso de cabida en numerosas ocasiones por este Centro Directivo, considerando que el mismo, en relación a su naturaleza y alcance, y en base a los argumentos legales correspondientes, puede configurarse como aquel procedimiento y solución en el que se hace constar en los libros la correcta extensión y descripción de la finca como base del Registro. Este método, por tanto, solo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso -inmatriculaciones de parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como agrupaciones o agregaciones- pueden (y deben) generar una calificación negativa a la inscripción del exceso -o defecto- de cabida declarado. Como ha reiterado este Centro Directivo, siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados. Debe destacarse que no existe un límite cuantitativo de superficie para la aplicación del procedimiento previsto en el artículo 201 y que tampoco la sola magnitud del exceso o la existencia de una alteración de linderos pueden basar la denegación de la inscripción sin más justificación. Finalmente, en cuanto a la referencia contenida en la nota de calificación relativa a la falta de coincidencia de la nueva descripción con la representación gráfica catastral aportada, la letra b), del artículo 201.1 dispone que en este procedimiento debe aportarse, en todo caso, la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca o fincas objeto del expediente y que en caso de que el promotor manifieste que la representación gráfica catastral no coincide con la rectificación solicitada, deberá aportar representación gráfica georreferenciada de la misma. |
| R. 17/10/2016 BOE: 10/11/2016 Registro de Fuengirola n 2. PRINCIPIO DE PRIORIDAD: SUPUESTOS DEL ART. 105 RH. La cuestión planteada en el presente caso debe resolverse conforme a la doctrina de esta Dirección General expresada en la Resolución de 12 de noviembre de 2010, según la cual la alternativa más lógica y congruente con una aplicación ponderada de todos los principios e intereses en juego, y también con las normas hipotecarias vigentes, es la de entender que el documento presentado en el diario en primer lugar (la compraventa) gana prioridad no sólo para sí, sino también para los documentos presentados con posterioridad cuando éstos sean necesarios para su despacho a fin de subsanar el concreto defecto de falta de tracto sucesivo que impedía su inscripción, siempre que el disponente del primer documento presentado sea causahabiente del titular registral, y ello aunque tal atribución de prioridad suponga dotar al documento subsanatorio (reconstructor del tracto) de preferencia sobre el intermedio contradictorio que se presento antes, pero después del subsanado. El artículo 105 del Reglamento Hipotecario, al permitir la suspensión del título, sin imponer su denegación, y la anotación preventiva por defecto subsanable, esta permitiendo que la subsanación atribuya a la inscripción que a sus resultas se practique una eficacia retroactiva a la fecha del asiento de presentación practicado por el título subsanado, lo que supone necesariamente que el título intermedio entre el subsanado y el subsanador (en este caso la demanda de nulidad del testamento) pasa a quedar definitivamente postergado en su rango respecto del primeramente presentado. Todo ello lleva a la conclusión de que en los casos en que existan títulos intermedios presentados entre los dos previstos en el artículo 105 del Reglamento Hipotecario (el subsanable y el subsanador) -fuera de los casos de convalidación-, tales títulos intermedios quedan perjudicados en favor de aquellos con base en la preferencia o prioridad ganada mediante el primer asiento de presentación practicado, preferencia que se comunica al título que reconstruye el tracto del primero. |
| R. 17/10/2016 BOE: 10/11/2016 Registro de Castro del Río. DILIGENCIA DEL LIBRO DE ACTAS: REQUISITOS. Como ha dicho este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en los «Vistos») la Ley 10/1992, de 30 de abril, de Medidas Urgentes de Reforma Procesal, reformó el artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, y con el único objetivo de descargar a los órganos jurisdiccionales de funciones que no tenían la condición de tales, encomendó a los registradores de la propiedad la tarea de diligenciar los libros de actas de las comunidades de propietarios, en la forma que reglamentariamente se determinara. Como criterio general, basta con que se acredite la formalización del título constitutivo de una comunidad de propietarios con elementos inmobiliarios, instalaciones o servicios comunes para que puedan legalizarse sus libros de actas en el Registro de la Propiedad, y ello aunque no esté formalizado en escritura pública el título constitutivo ni esté inscrito en el Registro de la Propiedad. La interpretación favorable a facilitar la toma de razón de los acuerdos de determinadas comunidades no puede llegar al extremo de admitir la legalización de cualquier tipo de comunidad ordinaria, aun cuando se dote de estatutos o normas, si no cumple las condiciones para la aplicabilidad de la normativa antes reseñada. A este respecto debe recordarse que el régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil es aplicable, según expresa el artículo 24 de la Ley sobre propiedad horizontal, a los complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos: a) estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales, y b) participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios. |
| R. 18/10/2016 BOE: 10/11/2016 Registro de A Coruña n 6. PRINCIPIO DE PRIORIDAD: SUPUESTOS DEL ART. 105 RH. Conforme a la reiterada doctrina de este Centro Directivo (cfr. las Resoluciones citadas en los «Vistos»), al tratarse en este caso de un mandamiento de embargo sobre finca que aparece inscrita a favor de una persona que no es la demandada como deudora procede la denegación de la anotación solicitada, por aplicación de los principios de tracto sucesivo y legitimación (cfr. artículos 20 y 38 de la Ley Hipotecaria y 140.1 del Reglamento para su ejecución). En segundo lugar, en los casos de falta de tracto sucesivo por falta de inscripción del título del disponente, siendo éste causahabiente del titular registral, quedan modalizados los principios hipotecarios de tracto sucesivo y de prioridad. El artículo 105 del Reglamento Hipotecario, al permitir la suspensión del título, sin imponer su denegación, y la anotación preventiva por defecto subsanable, esta permitiendo que la subsanación atribuya a la inscripción que a sus resultas se practique una eficacia retroactiva a la fecha del asiento de presentación practicado por el título subsanado, lo que supone necesariamente que el título intermedio entre el subsanado y el subsanador (en este caso la demanda de nulidad del testamento) pasa a quedar definitivamente postergado en su rango respecto del primeramente presentado. El artículo 105 del Reglamento Hipotecario no excluye de su ámbito de aplicación los supuestos de defectos cuya subsanación requiera una titulación susceptible de presentación y despacho autónomo, y no documentación meramente complementaria en el sentido del artículo 33 del Reglamento Hipotecario, que no es objeto de asiento de presentación propio, sino que precisamente contempla ese supuesto y sólo ese, ya que el defecto cuya subsanabilidad prevé es justa y precisamente la falta de tracto, cuya subsanación presupone la presentación de un título material traslativo de los previstos en el artículo 2 de la Ley Hipotecaria, por cualquiera de las vías formales contemplados en el artículo 3 de la misma Ley. Además, el criterio por el que se califica como subsanable el defecto de falta de tracto cuando el disponente trae causa del titular registral y así lo alega en el título que presenta primero en el Registro, que establece el artículo 105 del Reglamento Hipotecario, encuentra su equivalente en relación con las anotaciones preventivas de embargo en el artículo 140, número 1, del Reglamento Hipotecario, que ha sido sancionado mediante norma de rango legal a través del artículo 629, número 2, de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000, el cual, en relación con el embargo de bienes inmuebles, establece que «si el bien no estuviere inmatriculado, o si estuviere inscrito en favor de persona distinta del ejecutado, pero de la que traiga causa el derecho de éste, podrá tomarse anotación preventiva de suspensión de la anotación del embargo, en la forma y con los efectos previstos en la legislación hipotecaria». |
| R. 18/10/2016 BOE: 10/11/2016 Registro de Fraga. RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO: ERROR EN LA COPIA DE LA ESCRITURA QUE CAUSÓ LA INSCRIPCIÓN. La rectificación registral se practica conforme indica el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, que contempla diversos supuestos. En el supuesto de hecho planteado no existe error del Registro y la inexactitud es motivada por un error en la copia del título inscrito. Es doctrina reiterada por este Centro Directivo (cfr. las Resoluciones de 5 de mayo de 1978, 6 de noviembre de 1980, 10 de septiembre de 2004, 19 de junio de 2010 y 7 de marzo de 2011), que cuando la rectificación de errores o inexactitudes se refiere a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con documentos fehacientes, independientes, por su naturaleza, de la voluntad de los interesados, no es necesario acudir al procedimiento general de rectificación registral ni inexcusable la aplicación de los artículos 40.d) y 82 de la Ley Hipotecaria, pues bastará para llevar a cabo la rectificación la petición de la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren el error producido. Debe concluirse que en nada afectará a los acreedores puesto que la nueva inscripción que se practique tendrá efectos desde la nueva presentación de la copia autorizada junto con la diligencia de subsanación, sin procederse a cancelar las anotaciones preventivas de embargo (cfr. artículos 17, 71 y 76 de la Ley Hipotecaria), mientras no se ordene, por la autoridad judicial en la tercería que corresponda, la cancelación de las mismas, todo ello, sin perjuicio de las responsabilidades en que haya podido incurrir el notario por la expedición de una copia autorizada errónea. |
| R. 19/10/2016 BOE: 11/11/2016 Registro de Armilla. ASIENTO DE PRESENTACIÓN: DOCUMENTOS PRIVADOS. Como ha reiterado este Centro Directivo (cfr., por todas, las Resoluciones de 2 de febrero de 2005, 19 de diciembre de 2006, 19 de junio de 2010, 23 de agosto de 2011 y 5 y 20 de febrero y 27 de marzo de 2015), la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho -lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad-, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho. En el supuesto de que el error proviniera de la tramitación de un expediente administrativo, tampoco procedería la rectificación del Registro por mera solicitud, sino que se precisaría rectificación del expediente administrativo que dio lugar a la certificación administrativa que sirvió de título inscribible. Por lo que en el presente expediente, no tratándose de un error de concepto cometido en la inscripción, o en otros asientos referentes a ella, que «resulten claramente de la misma», sino derivado de una eventual omisión en el proyecto de reparcelación, no puede entenderse suficiente la instancia privada y por tanto, no constituyendo, en este caso, supuesto que permita la extensión del asiento de presentación de un documento privado, conforme al artículo 420 del Reglamento Hipotecario en relación al artículo 3 de la Ley. |
| R. 19/10/2016 BOE: 11/11/2016 Registro de Sant Mateu. RECURSO GUBERNATIVO: CÓMPUTO DEL PLAZO PARA INTERPONERLO. HIPOTECA: APLICACIÓN DE LA SENTENCIA DE 3 DE JUNIO DE 2016 EN MATERIA DE INTERESES DE DEMORA. Cuando se trata de plazos de meses (o años) el cómputo ha de hacerse según el artículo 5 del Código Civil, de fecha a fecha, para lo cual, aun cuando se inicie al día siguiente de la notificación o publicación del acto o disposición, el plazo concluye el día correlativo a tal notificación, en el mes (o año) de que se trate. El sistema unificado y general de cómputos así establecido resulta el más apropiado para garantizar el principio de seguridad jurídica. En cuanto a la alegación por el recurrente de no haber recibido notificación de la calificación y las noticias que tiene de la misma son solo por referencias de terceros, dejando constancia de que jamás ha dado autorización para que la notificación deje de hacerse de manera ordinaria de correo con acuse de recibo, debe ser rechazada porque el registrador ha dejado demostrado en su informe, mediante listado de su programa electrónico de gestión, que la notificación tuvo lugar por vía telemática el día 21 de junio de 2016 a las 11:03:52 horas. La cuestión de fondo del recurso radica en determinar si la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de junio de 2016, relativa a la determinación de cuándo los intereses moratorios de un préstamo hipotecario celebrados por profesionales con consumidores deben considerarse abusivos, es aplicable a las escrituras públicas de ese tipo de contratos, otorgadas antes de dicho fallo. La nulidad de una cláusula hipotecaria por abusividad y la consecuencia de que deba tenerse por no puesta, se aplica a todos los préstamos hipotecarios vigentes independientemente del momento de su firma y de si efectivamente se ha hecho uso de esa cláusula, incluso si la hipoteca se ha inscrito en el registro de la propiedad. Por tanto, si el carácter abusivo de los intereses moratorios puede ser invocado por los prestatarios, sobre la base del contenido de la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de junio de 2016, no sólo respecto de los préstamos o créditos autorizados con posterioridad a su fecha o a la de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado» u otra medio oficial, sino también respecto de préstamos o créditos anteriores a tales fechas; igualmente podrá ser calificado por el registrador de la propiedad cuando el título que las contenga, cualquiera que sea su fecha, se presenta para su inscripción. Según la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 21 de enero de 2015, los intereses moratorios abusivos y el límite fijado por el artículo 114.3.o de la Ley Hipotecaria operan en situaciones distintas, con diferentes reglas de juego, y obedecen a razones también diferentes. El registrador puede rechazar una cláusula como abusiva cuando la nulidad por abusividad hubiera sido declarada mediante resolución judicial firme, sin que sea necesario que conste inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación ya que tal exigencia infringiría el «principio de efectividad» de la normativa europea de protección de consumidores; siendo, no obstante necesario, a falta de tal inscripción, que la sentencia judicial proceda del Tribunal Supremo (con valor de jurisprudencia o casacional por provenir del Pleno de Sala), en cuanto fuente complementaría del derecho (artículo 1 del Código Civil), o responda a un criterio mayoritario y uniforme de los órganos judiciales superiores. Por último, en cuanto a la posibilidad de que se hubiera procedido a practicar la inscripción de la hipoteca excluyendo la cláusula relativa a los intereses moratorios, dado que el recurrente no recoge este argumento, procede únicamente reiterar ahora el criterio de este Centro Directivo (Resoluciones de 14 de diciembre de 2010, 7 de noviembre de 2012, 18 de febrero, 12 de septiembre y 3 de octubre de 2014 y 21 de enero, 30 de marzo y 14 de mayo de 2015), mantenido a partir de la reforma llevada a cabo por la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, según el cual la inscripción parcial de los títulos, en caso de calificación suspensiva o denegatoria de una parte de los mismos, si el pacto o estipulación rechazados afecta a la esencialidad del contrato o negocio cuya inscripción se pretende, como ocurre respecto de la responsabilidad hipotecaria en cuanto al derecho real de hipoteca, exige la solicitud expresa del interesado o interesados (artículos 19 bis y 322 de la Ley Hipotecaria). |
| R. 19/10/2016 BOE: 11/11/2016 Registro de Sant Mateu. RECURSO GUBERNATIVO: CÓMPUTO DEL PLAZO PARA INTERPONERLO. HIPOTECA: APLICACIÓN DE LA SENTENCIA DE 3 DE JUNIO DE 2016 EN MATERIA DE INTERESES DE DEMORA. Cuando se trata de plazos de meses (o años) el cómputo ha de hacerse según el artículo 5 del Código Civil, de fecha a fecha, para lo cual, aun cuando se inicie al día siguiente de la notificación o publicación del acto o disposición, el plazo concluye el día correlativo a tal notificación, en el mes (o año) de que se trate. El sistema unificado y general de cómputos así establecido resulta el más apropiado para garantizar el principio de seguridad jurídica. En cuanto a la alegación por el recurrente de no haber recibido notificación de la calificación y las noticias que tiene de la misma son solo por referencias de terceros, dejando constancia de que jamás ha dado autorización para que la notificación deje de hacerse de manera ordinaria de correo con acuse de recibo, debe ser rechazada porque el registrador ha dejado demostrado en su informe, mediante listado de su programa electrónico de gestión, que la notificación tuvo lugar por vía telemática el día 21 de junio de 2016 a las 11:03:52 horas. La cuestión de fondo del recurso radica en determinar si la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de junio de 2016, relativa a la determinación de cuándo los intereses moratorios de un préstamo hipotecario celebrados por profesionales con consumidores deben considerarse abusivos, es aplicable a las escrituras públicas de ese tipo de contratos, otorgadas antes de dicho fallo. La nulidad de una cláusula hipotecaria por abusividad y la consecuencia de que deba tenerse por no puesta, se aplica a todos los préstamos hipotecarios vigentes independientemente del momento de su firma y de si efectivamente se ha hecho uso de esa cláusula, incluso si la hipoteca se ha inscrito en el registro de la propiedad. Por tanto, si el carácter abusivo de los intereses moratorios puede ser invocado por los prestatarios, sobre la base del contenido de la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de junio de 2016, no sólo respecto de los préstamos o créditos autorizados con posterioridad a su fecha o a la de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado» u otra medio oficial, sino también respecto de préstamos o créditos anteriores a tales fechas; igualmente podrá ser calificado por el registrador de la propiedad cuando el título que las contenga, cualquiera que sea su fecha, se presenta para su inscripción. Según la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 21 de enero de 2015, los intereses moratorios abusivos y el límite fijado por el artículo 114.3.o de la Ley Hipotecaria operan en situaciones distintas, con diferentes reglas de juego, y obedecen a razones también diferentes. El registrador puede rechazar una cláusula como abusiva cuando la nulidad por abusividad hubiera sido declarada mediante resolución judicial firme, sin que sea necesario que conste inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación ya que tal exigencia infringiría el «principio de efectividad» de la normativa europea de protección de consumidores; siendo, no obstante necesario, a falta de tal inscripción, que la sentencia judicial proceda del Tribunal Supremo (con valor de jurisprudencia o casacional por provenir del Pleno de Sala), en cuanto fuente complementaría del derecho (artículo 1 del Código Civil), o responda a un criterio mayoritario y uniforme de los órganos judiciales superiores. Por último, en cuanto a la posibilidad de que se hubiera procedido a practicar la inscripción de la hipoteca excluyendo la cláusula relativa a los intereses moratorios, dado que el recurrente no recoge este argumento, procede únicamente reiterar ahora el criterio de este Centro Directivo (Resoluciones de 14 de diciembre de 2010, 7 de noviembre de 2012, 18 de febrero, 12 de septiembre y 3 de octubre de 2014 y 21 de enero, 30 de marzo y 14 de mayo de 2015), mantenido a partir de la reforma llevada a cabo por la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, según el cual la inscripción parcial de los títulos, en caso de calificación suspensiva o denegatoria de una parte de los mismos, si el pacto o estipulación rechazados afecta a la esencialidad del contrato o negocio cuya inscripción se pretende, como ocurre respecto de la responsabilidad hipotecaria en cuanto al derecho real de hipoteca, exige la solicitud expresa del interesado o interesados (artículos 19 bis y 322 de la Ley Hipotecaria). |
| R. 20/10/2016 BOE: 18/11/2016 Registro de El Puerto de Santa María n 2. RESOLUCIONES JUDICIALES: REQUISITO DE FIRMEZA. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: PROTECCIÓN DEL TITULAR REGISTRAL. El artículo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil determina que «mientras no sean firmes, o aun siéndolo, no hayan transcurrido los plazos indicados por esta Ley para ejercitar la acción de rescisión de la sentencia dictada en rebeldía, sólo procederá la anotación preventiva de las sentencias que dispongan o permitan la inscripción o la cancelación de asientos en Registros públicos». La firmeza, de los pronunciamientos judiciales, tal y como viene señalando este Centro Directivo de manera continuada no puede diseccionarse en cuanto a una posible diferente eficacia una para «efectos registrales» y otra a «restantes o plenos efectos», debiendo la misma ser única para todos los efectos posibles, por lo que la expresión firme «a efectos registrales» no resulta viable en el sistema procesal e hipotecario español, debiendo ser una firmeza a únicos efectos, por lo que la especificación de efectos en la firmeza no puede ser aceptada y el defecto, por ello, debe ser mantenido. En el supuesto que nos atañe, se anota la traba del embargo en el año 1993 y como consecuencia del procedimiento de apremio se verifica la realización del bien y se adjudica a un licitador, que inscribe su derecho en el Registro. Ahora se pretende la inscripción de la sentencia que declara nulo el embargo de referencia así como el procedimiento de él derivado, sin la necesaria intervención como parte procesal del titular registral del bien, afectado por la pretensión ventilada ante los tribunales que ahora se pretende tenga reflejo en el Registro. El devenir de los acontecimientos, en los que el demandante de la nulidad del embargo no protegió su interés por medio de una anotación de demanda no puede producir efecto alguno frente a un nuevo titular registral, ajeno a dicho proceso -al menos en cuanto a lo que el contenido de los libros refleja- y por ello su resultado no puede perjudicarle, debiendo para ello entablar las acciones que correspondan contra dicho titular registral en un nuevo procedimiento dirigido contra él, si ello fuera posible. Por estas consideraciones, el defecto debe ser igualmente mantenido. |
| R. 20/10/2016 BOE: 18/11/2016 Registro de Sant Mateu. RECURSO GUBERNATIVO: PLAZO DE INTERPOSICIÓN. El artículo 326 de la Ley Hipotecaria determina que el plazo para la interposición de recurso es de un mes computado desde la fecha de la notificación de la calificación. El apartado último del mismo artículo determina que «el cómputo de los plazos a los que se refiere el presente capítulo se hará de acuerdo con lo dispuesto en la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común». Por su parte, el artículo 48.2 de la Ley 30/1992 establece que «si el plazo se fija en meses o años, estos se computarán a partir del día siguiente a aquel en que tenga lugar la notificación (.) del acto de que se trate (.) Si en el mes de vencimiento no hubiera día equivalente a aquel en que comienza el cómputo, se entenderá que el plazo expira el último día del mes». Si se tiene en cuenta que en el supuesto objeto de este recurso, según el informe del registrador de la Propiedad, la calificación se emitió con fecha 20 de junio de 2016 y fue notificada al recurrente con fecha 21 de junio de 2016 por vía telemática (lo cual se acredita con listado del programa registral de gestión y notificaciones), conforme a las anteriores reglas el plazo de interposición del recurso finalizó el día 21 de julio de 2016. |
| R. 20/10/2016 BOE: 18/11/2016 Registro de Sant Mateu. RECURSO GUBERNATIVO: PLAZO DE INTERPOSICIÓN. El artículo 326 de la Ley Hipotecaria determina que el plazo para la interposición de recurso es de un mes computado desde la fecha de la notificación de la calificación. El apartado último del mismo artículo determina que «el cómputo de los plazos a los que se refiere el presente capítulo se hará de acuerdo con lo dispuesto en la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común». Por su parte, el artículo 48.2 de la Ley 30/1992 establece que «si el plazo se fija en meses o años, estos se computarán a partir del día siguiente a aquel en que tenga lugar la notificación (.) del acto de que se trate (.) Si en el mes de vencimiento no hubiera día equivalente a aquel en que comienza el cómputo, se entenderá que el plazo expira el último día del mes». Si se tiene en cuenta que en el supuesto objeto de este recurso, según el informe del registrador de la Propiedad, la calificación se emitió con fecha 20 de junio de 2016 y fue notificada al recurrente con fecha 21 de junio de 2016 por vía telemática (lo cual se acredita con listado del programa registral de gestión y notificaciones), conforme a las anteriores reglas el plazo de interposición del recurso finalizó el día 21 de julio de 2016. |
| R. 20/10/2016 BOE: 18/11/2016 Registro de Sant Mateu. RECURSO GUBERNATIVO: PLAZO DE INTERPOSICIÓN. El artículo 326 de la Ley Hipotecaria determina que el plazo para la interposición de recurso es de un mes computado desde la fecha de la notificación de la calificación. El apartado último del mismo artículo determina que «el cómputo de los plazos a los que se refiere el presente capítulo se hará de acuerdo con lo dispuesto en la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común». Por su parte, el artículo 48.2 de la Ley 30/1992 establece que «si el plazo se fija en meses o años, estos se computarán a partir del día siguiente a aquel en que tenga lugar la notificación (.) del acto de que se trate (.) Si en el mes de vencimiento no hubiera día equivalente a aquel en que comienza el cómputo, se entenderá que el plazo expira el último día del mes». Si se tiene en cuenta que en el supuesto objeto de este recurso, según el informe del registrador de la Propiedad, la calificación se emitió con fecha 20 de junio de 2016 y fue notificada al recurrente con fecha 21 de junio de 2016 por vía telemática (lo cual se acredita con listado del programa registral de gestión y notificaciones), conforme a las anteriores reglas el plazo de interposición del recurso finalizó el día 21 de julio de 2016. |
| R. 20/10/2016 BOE: 18/11/2016 Registro de Moncada n 2. DERECHO DE SUO SOBRE LA VIVIENDA FAMILIAR: PLAZO DE DURACIÓN. Es objeto de este recurso resolver acerca de la posibilidad de inscribir un derecho de uso sobre la vivienda familiar consignado en un convenio regulador de los efectos del divorcio, objeto de aprobación judicial, con la esencial característica de carecer de un plazo o término específico que concrete su duración. Como recuerda la Resolución de 19 de enero de 2016 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en primer lugar, al abordar la naturaleza jurídica del derecho de uso sobre la vivienda familiar, lo procedente es considerarlo como un derecho de carácter familiar, y por tanto ajeno a la clasificación entre derechos reales y de crédito, ya que ésta es una división de los derechos de carácter patrimonial, y el expresado derecho de uso no tiene tal carácter patrimonial, sino de orden puramente familiar para cuya eficacia se establecen ciertas limitaciones a la disposición de tal vivienda (cfr. artículo 96, último párrafo, del Código Civil). Tal carácter impone consecuencias especiales, como la disociación entre la titularidad del derecho y el interés protegido por el mismo, pues una cosa es el interés protegido por el derecho atribuido (en este caso el interés familiar y la facilitación de la convivencia entre los hijos y el cónyuge a quien se atribuye su custodia) y otra la titularidad de tal derecho, la cual es exclusivamente del cónyuge a cuyo favor se atribuye el mismo, pues es a tal cónyuge a quien se atribuye exclusivamente la situación de poder en que el derecho consiste, ya que la limitación a la disposición de la vivienda se remueve con su solo consentimiento, aunque no hay razón para excluir la posibilidad de que el Juez, si estima que es lo más adecuado al interés más necesitado de protección en la situación de crisis familiar planteada y que no es dañosa para los hijos ni gravemente perjudicial para uno de los cónyuges (cfr. párrafo segundo del artículo 90 del Código Civil), apruebe la atribución del uso de la vivienda familiar a los hijos menores acordada por los padres. . Además el derecho de uso sobre la vivienda familiar integra, por un lado un derecho ocupacional, y por otro una limitación de disponer que implica que el titular dominical de la vivienda no podrá disponer de ella sin el consentimiento del titular del derecho de uso o, en su caso, autorización judicial (cfr. artículo 96, último párrafo, del Código Civil). El principio de especialidad o determinación registral instaurado en los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario señala que todo derecho que acceda o pretenda acceder al Registro venga perfectamente diseñado y concretado en lo que a sus elementos personales y reales se refiere. Y tratándose de derechos de vida limitada, como es el derecho de uso, una de las circunstancias que debe concretarse por los interesados es su duración o término, ya sea esta fija o variable. Esta exigencia debe imponerse a todo tipo de documento que se presente en el registro, ya tenga origen notarial, judicial o administrativo, siendo por ello objeto de calificación por parte del registrador, a tenor de lo señalado en los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento, al tratarse de un título judicial. Puede apreciarse de la doctrina jurisprudencial, en el marco del derecho común, un diferente tratamiento del derecho de uso sobre la vivienda familiar, cuando existen hijos menores, que no permite explícitas limitaciones temporales, si bien, resultarán de modo indirecto, que cuando no existen hijos o éstos son mayores, pues en este último caso, a falta de otro interés superior que atender, se tutela el derecho del propietario, imponiendo la regla de necesaria temporalidad del derecho. El artículo 6 de la Ley 5/2011, de 1 de abril, de la Generalitat, de relaciones familiares de los hijos e hijas cuyos progenitores no conviven, cuyo ámbito de aplicación viene determinado por el criterio de la vecindad civil valenciana de los hijos e hijas sujetos a la autoridad parental de sus progenitores (artículo 2), establece, sin embargo, que, en todo caso, la atribución de la vivienda familiar tendrá carácter temporal, y la autoridad judicial fijará el período máximo de uso. Si bien, esta ley no resulta temporalmente aplicable al supuesto, conforme a la norma transitoria segunda, por razón de la fecha de la resolución judicial. En el caso planteado la indefinición temporal de su duración es evidente, por lo que el defecto tal y como ha sido señalado por el registrador en su nota de calificación debe ser mantenido, atendiendo a que en el presente supuesto se atribuye a la esposa el derecho de uso, al amparo del artículo 96.3 del Código Civil, es decir, no habiendo hijos menores, que pudieran justificar la procedencia de ausencia de expresa limitación temporal. |
| R. 21/10/2016 BOE: 18/11/2016 Registro de Oviedo n 4. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: APLICACIÓN PONDERADA DEL 671 DE LA LEC. La cuestión objeto de este expediente es determinar si es inscribible un testimonio de decreto de adjudicación y de mandamiento de cancelación de cargas dictados en el seno de un procedimiento de ejecución hipotecaria en el que, tras quedar desierta la subasta, se adjudica la casa hipotecada al acreedor por el 60% del valor de tasación de la finca. La finca subastada es la vivienda habitual del deudor. Sentado pues que puede y debe calificar el registrador si el efectivo importe de adjudicación de la finca en el procedimiento se acomoda al previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede ahora evaluar si en el presente caso, y puesto que la subasta quedó desierta por falta de licitadores y se trata de vivienda habitual, la adjudicación debió realizarse por el 60% del valor de tasación, como sostiene el recurrente, o por la cantidad que se ha liquidado como debida al ejecutante por todos los conceptos, que en el presente caso es inferior al 70% pero superior al 60% del valor de subasta. En concreto, dicha cantidad debida equivale al 60,35% del valor de subasta de la finca. En base a los principios generales de interpretación de normas jurídicas recogido en el artículo 3 del Código Civil que señala que «las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas» parece, que la interpretación del artículo 671 no puede ser la puramente literal, ya que puede producir un resultado distorsionado, cuando, como es el caso del presente expediente, por el hecho de que la deuda sea ligeramente inferior al 70% del valor de subasta, se permita al acreedor adjudicarse la finca por el 60% y seguir existiendo un saldo a su favor, o deuda pendiente a cargo del ejecutado que se ve privado de su vivienda habitual, siendo así que si la deuda fuera del 70% la adjudicación se realizaría por dicho importe, quedando pagada la deuda, mientras que si el saldo de la deuda fuera algo inferior al 70% del valor por el que hubiera salido a subasta, la adjudicación se produciría por el 60%. Por ello, debe también atenderse al espíritu y finalidad de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, que fue la de aumentar la protección a los ejecutados en el caso de ejecución de su vivienda habitual, así como a los criterios de interpretación sistemática y contextual, comparando la redacción de los artículos 670 y 671 citados, y concluyendo que la redacción literal del artículo 671 ha de ser interpretada en el mismo sentido que la del artículo 670, es decir, que el ejecutante tiene derecho a pedir la adjudicación del inmueble por el 70% del valor de subasta, o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le debe por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de subasta. En base a todo lo expuesto, y a los concretos efectos que la ley confiere a las Resoluciones de este Centro Directivo, se estima que la interpretación ponderada y razonable del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para evitar un resultado literal contrario al espíritu y finalidad de la ley, habrá de ser la de que «si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le deba al ejecutante por todos los conceptos, con el límite mínimo del 60 por cien del valor de subasta». |
| R. 21/10/2016 BOE: 18/11/2016 Registro de Vigo n 6. HIPOTECA: CADUCIDAD CONVENCIONAL. Según la doctrina reiterada de esta Dirección General, nada se opone a que la hipoteca, como los demás derechos reales, pueda ser constituida por un plazo determinado (vid. artículos 513.2, 529, 546.4 y 1843.3 del Código Civil), de modo que únicamente durante su vigencia puede ser ejercitada la acción hipotecaria, quedando totalmente extinguido el derecho real una vez vencido dicho plazo, salvo que en ese instante estuviera ya en trámite de ejecución hipotecaria, en cuyo caso, la hipoteca se extinguiría al concluir el precedimiento, ya por consumación de la ejecución, ya por cualquier otra causa. No siempre es fácil decidir si, en el caso concreto, el plazo señalado es efectivamente de duración de la hipotaca misma con el alcance anteriormente señalado, o si se trata de definir únicamente el margen temporal en el que debe surgir la obligación para que quede garantizada con la hipoteca (y en este caso una vez nacida la obligación en dicho plazo, la acción hipotecaria podrá ejercitarse mientras no haya prescrito, aun cuando ya hubiere vencido aquél -vid. la Resolución de 17 de octubre de 1994-). La cancelación convencional automática sólo procede cuando la extinción del derecho tiene lugar de un modo nítido y manifiesto, no cuando sea dudosa o controvertida por no saberse si se está refiriendo a la caducidad misma del derecho o si se está refiriendo al plazo durante el cual las obligaciones contraídas en dicho lapso son las únicas garantizadas por la hipoteca. |
| R. 24/10/2016 BOE: 18/11/2016 Registro de Lleida n 1. PROCEDIMIENTO DE EJECUCION: ARTICULO 657 DE LA LEC. Como ya señaló esta Dirección General en su Resolución de 21 de junio de 2005 (con criterio confirmado en otros fallos posteriores): «(.) este artículo (el 657 de la LEC), que constituye una novedad en la regulación de los procesos de ejecución, establece la posibilidad, a instancia de parte, de que el Tribunal se dirija a los acreedores que sean preferentes para que informen sobre la subsistencia actual del crédito garantizado y su actual cuantía. A la vista de lo que los acreedores declaren, el Tribunal, a instancias del ejecutante, expedirá los mandamientos que procedan a los efectos del art. 144 de la Ley Hipotecaria. Parece por tanto conveniente recalcar una vez más la necesidad de extremar el celo en la calificación de los documentos judiciales en virtud de los cuales se ordene extender la nota marginal indicativa de la disminución de responsabilidad por razón de una concreta carga inscrita, y ello no tiene otra justificación que los efectos que, incluso contra terceros, provoca su consignación en el Registro de la Propiedad. La remisión que hace el artículo 657 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al artículo 144 de la Ley Hipotecaria, y el desarrollo de éste por el 240 del Reglamento Hipotecario, ponen de manifiesto que la minoración de responsabilidad que publica el Registro, no es un mero dato informativo, sino que supone una manifestación de la llamada publicidad material, provocando los efectos derivados de los principios hipotecarios, y de las presunciones de veracidad y exactitud de los asientos registrales. Conforme a lo establecido en el artículo 657.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, antes reseñado son requisitos para que mediante mandamiento expedido por el letrado de la Administración de Justicia se haga constar en el Registro el saldo pendiente actualizado de las cargas anteriores a los efectos de lo dispuesto en el artículo 144 de la Ley Hipotecaria, que tanto el ejecutado como los acreedores titulares de dichas cargas anteriores contesten al oficio que se les ha dirigido al efecto con arreglo al artículo 657.1 y que haya conformidad, en cuyo caso el letrado de la Administración de Justicia expedirá el mandamiento correspondiente. Si contestan y no existe tal acuerdo, se les convoca a una vista ante el Tribunal, que deberá celebrarse en los tres días siguientes y resolverse mediante auto. Ello es congruente además con el artículo 144 de la Ley Hipotecaria, al que hace referencia de forma expresa. Es decir, para la expedición del mandamiento previsto en la citada norma, se requiere una especial cautela, dada la transcendencia que tiene la nota marginal que se extiende ya que, aunque no tenga efectos cancelatorios, sí afectará y mucho a la posterior realización de la subasta. En el caso objeto de recurso, el que no ha contestado, ni se ha personado en el proceso, ha sido el acreedor titular de la hipoteca respecto de la que se pretende hacer constar que su saldo pendiente es cero euros. Debe, por tanto, prevalecer, en el presente caso, la protección de un derecho (hipoteca en garantía de una cuenta de crédito) que figura inscrito a favor de una determinada entidad. |
| R. 24/10/2016 BOE: 18/11/2016 Registro de Alicante n 3. SEGREGACIÓN: REPRESENTACIÓN GRÁFICA. En primer lugar, en cuanto a la exigencia de georreferenciación de la porción expropiada, el artículo 9 de la Ley Hipotecaria en su redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, configura la incorporación de la representación gráfica con carácter preceptivo siempre que se «inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices». Como ya afirmaron las Resoluciones de 2 y de 21 de septiembre de 2016, tal precepto debe ser interpretado en el sentido de incluir en su ámbito de aplicación cualquier supuesto de modificación de entidad hipotecaria que conlleve el nacimiento de una nueva finca registral, afectando tanto a la finca de resultado como al posible resto resultante de tal modificación. Como ha señalado este Centro Directivo en las Resoluciones de 7 de julio y 2 y 21 de septiembre de 2016, debe tenerse en cuenta el supuesto especial que para la constancia registral de la representación gráfica suponen los casos previstos en el artículo 47 del Reglamento Hipotecario, en el que se permite que accedan en diferente momento temporal segregaciones de múltiples porciones, que se han podido formalizar en diversos títulos, así como cuando se pretenda la inscripción de negocios realizados sobre el resto de una finca, existiendo pendiente de acceder al Registro otras operaciones de segregación. En tales casos es claro que únicamente deberá aportarse, para su constancia en el folio real, la representación gráfica correspondiente a la porción que es objeto de inscripción en cada momento (ya sea la segregada o el resto, según los casos), sin que pueda exigirse representación gráfica de otras porciones que no son objeto del título en cuestión ni causan asiento de inscripción (cfr. artículo 9 de la Ley Hipotecaria). El tratamiento registral de los supuestos de desplazamientos de la cartografía catastral se contemplan en el apartado 5 del punto séptimo de la Resolución Conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro de 26 de octubre de 2015 que dispone que «cuando se inscriba la representación gráfica alternativa derivada de un informe técnico que ponga de manifiesto el desplazamiento o giro de la cartografía catastral, éste se remitirá al Catastro por el registrador junto con los datos de la inscripción correspondientes, a fin de incorporar los metadatos de la modificación catastral que se efectúe». En consecuencia, para la apreciación por el registrador de tal desplazamiento de la cartografía (más aún si como indica el registrador en su nota el desplazamiento es «patológico») se precisa que un técnico así lo dictamine con ocasión de la elaboración de una representación gráfica alternativa que se aporta al registro para su inscripción. |
| R. 24/10/2016 BOE: 18/11/2016 Registro de Osuna. CONVENIO REGULADOR: DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA. En el sentido señalado, tal y como resulta de las Resoluciones contempladas en los «Vistos» el convenio regulador -atendiendo al caso en cuestión- se puede configurar como un contrato privado, firmado entre los cónyuges para adoptar las medidas reguladoras de la separación y divorcio, objeto de aprobación por parte de la autoridad judicial, y cuyo acceso al Registro es posible siempre que en él se contengan medidas de ámbito inmobiliario, susceptibles de acceso a los libros, y que las mismas se encuentren dentro del ámbito de aplicación previsto en el artículo 90 de nuestro Código Civil. Ahora se plantea la posible incorporación en el convenio regulador del acto de declaración de varias obras nuevas existentes sobre dos bienes que es incluyen dentro de esa liquidación, teniendo en cuenta que dichas construcciones no habían accedido antes al Registro. Si bien la adecuada descripción de dichas construcciones en el convenio resulta imprescindible para que con ello se pueda elaborar una valoración adecuada -trámite esencial el de la valoración para una correcta formación de haberes y adjudicaciones a los partícipes en la comunidad conyugal-, este hecho no implica que la incorporación de la descripción de la construcción resulte necesario para la completa liquidación del régimen económico-matrimonial, permitiéndose su acceso al Registro, sino que será después, el adjudicatario de la finca el que, en el título ordinario para ello (es decir, la escritura pública notarial) deba, si así lo desea, al ser la inscripción de la obra nueva un asiento de naturaleza voluntaria y declarativa, proceder a la formalización de la declaración de la obra nueva, aportando y cumpliendo para ello los requisitos que para estos casos señalan, ente otros, el artículo 202 de la Ley Hipotecaria (y en su ejecución las disposiciones del Real Decreto 1093/1997, sobre inscripción de actos de naturaleza urbanística), la normativa urbanística y del suelo, así como de la ordenación de la edificación que en cada caso pudieran resultar aplicables. Por todo ello, el defecto debe ser mantenido, no obstante, lo cual, puede solicitarse la inscripción parcial de las adjudicaciones sin la inscripción de las obras nuevas. |
| R. 25/10/2016 BOE: 18/11/2016 Registro de Madrid n 34. DONACIÓN: EL DONTARAIO REPRESENTA AL DONANTE. El artículo 1712 del Código Civil distingue entre mandato general y el mandato especial según que comprenda «todos los negocios del mandante» o «uno o más negocios determinados». Por otra parte, el artículo 1713 del mismo Código establece que el «mandato, concebido en términos generales, no comprende más que los actos de administración» y que para realizar actos «de riguroso dominio», como sin duda es la donación, «se necesita mandato expreso». Es reiterada la doctrina del Tribunal Supremo según la cual en el caso de realización de actos de riguroso dominio no es necesario que el poder especifique los bienes sobre los que el apoderado puede realizar las facultades conferidas, siendo suficiente que se refiera genéricamente a los bienes del poderdante. Ciertamente, debe ponerse de relieve la necesidad -más bien exigencia- de que en la formalización de apoderamientos generales, como el debatido en este expediente, el notario, a la hora de redactar la escritura pública, extreme su celo y haga las indagaciones oportunas sobre la intención y alcance que el otorgante desee dar al apoderamiento, pues son evidentes las necesarias dosis de prudencia que han de emplearse cuando de poderes generales se trata. Ello redundará en beneficio de la seguridad del tráfico y de la mejor y adecuada protección y salvaguardia de la autonomía de la voluntad y personal de los ciudadanos, principio básico de nuestro ordenamiento jurídico con un claro respaldo constitucional y que no puede ni debe ser restringido innecesariamente. Por lo demás, el hecho de que en el presente caso la donante esté representada por el mismo donatario nada empece a la admisibilidad del poder debatido, ni justifica la exigibilidad de concreción del bien objeto de la donación, toda vez que la poderdante salva expresamente el conflicto de intereses, tal como refleja el notario autorizante (vid. sobre este extremo y la autocontratación en caso de donaciones las recientes consideraciones de esta Dirección General en las Resoluciones de 20 de octubre de 2015 y 11 de abril de 2016, que no es necesario reproducir para la resolución de este expediente). |
| R. 25/10/2016 BOE: 18/11/2016 Registro de Málaga n 10. REPRESENTACIÓN VOLUNTARIA CON SUPAPODERAMIENTO: ARTÍCULO 98 DE LA LEY 24/2001. El registrador suspende la inscripción solicitada por entender que la reseña identificativa de la escritura de la que nace la representación del subpoderdante es insuficiente dado que constan su fecha, notario autorizante y datos de inscripción en el Registro Mercantil, pero no se hace referencia alguna a las facultades representativas de dicho subpoderdante, por lo que, de consulta al Registro Mercantil ha comprobado que aquel representante carece de facultad para subapoderar, pues no aparece expresamente conferida, como exigen los artículos 261 y 296 del Código de Comercio. Para entender válidamente cumplidos los requisitos contemplados en el mencionado artículo 98 en los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderado, el notario deberá emitir con carácter obligatorio un juicio acerca de la suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el acto o negocio jurídico pretendido o en relación con aquellas facultades que se pretendan ejercitar. Las facultades representativas deberán acreditarse al notario mediante exhibición del documento auténtico. Asimismo, el notario deberá hacer constar en el título que autoriza, no sólo que se ha llevado a cabo el preceptivo juicio de suficiencia de las facultades representativas, congruente con el contenido del título mismo, sino que se le han acreditado dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica y la expresión de los datos identificativos del documento del que nace la representación. De acuerdo a la misma doctrina citada, el registrador deberá calificar, de un lado, la existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento del que nace la representación y, de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relación con el acto o negocio jurídico documentado y las facultades ejercitadas, así́ como la congruencia del juicio que hace el notario del acto o negocio jurídico documentado y el contenido del mismo título. Al tratarse de un poder otorgado por vía de sustitución en favor del otorgante, es suficiente que junto a la reseña de la inicial escritura de apoderamiento y de la de sustitución de poder, con indicación de los datos antes referidos, se exhiba únicamente copia autorizada de esta última y se exprese por el notario autorizante de la escritura calificada el juicio de suficiencia congruente y coherente con el negocio jurídico documentado en dicho título y con el mismo contenido de éste. En cambio, según el criterio de este Centro Directivo, (cfr. las Resoluciones de 10 de febrero de 1995, 9 de abril de 2003 y 11 de junio de 2004) no es necesario que se exhiba a este notario la copia autorizada de esa escritura inicial de apoderamiento ni que este exprese el juicio de suficiencia de facultades representativas referido a dicha escritura, por tratarse de extremos que quedan bajo la fe pública del notario autorizante de la escritura de sustitución del poder. Según la doctrina de este Centro Directivo anteriormente referida, se entiende que hay falta de congruencia si el citado juicio notarial es erróneo, bien por resultar así de la existencia de alguna norma que exija algún requisito añadido como, por ejemplo, un poder expreso y concreto en cuanto a su objeto, bien por inferirse el error de los datos contenidos en la misma escritura que se califica, u obrantes en el propio Registro de la Propiedad o en otros registros públicos que el notario y el registrador de la Propiedad pueden consultar. Este carácter erróneo debe inferirse con claridad de tales datos, sin que pueda considerarse que una interpretación de los mismos realizada por el registrador que difiera de la que haya realizado el notario en el ejercicio de la competencia que a tal efecto le atribuye la ley y sin perjuicio de la responsabilidad que, en su caso, pudiera deducirse contra él por una negligente valoración de la suficiencia (vid., por todas, la Resolución de 11 de diciembre de 2015). La cuestión fue expresamente resuelta por la Resolución de 11 de junio de 2004 de esta Dirección General, que, para un caso idéntico al presente, se pronunció en los siguientes términos: «Para que el mandato se repute comisión mercantil el artículo 244 de dicho Código [Código de Comercio] requiere la acumulación de dos circunstancias: que tenga por objeto un acto u operación de comercio y que sea comerciante o agente mediador el comitente o el comisionista. Aunque el Banco vendedor y poderdante es empresario, es lo cierto que la legislación bancaria citada en los vistos le impone un objeto social exclusivo, el propio de las Entidades de Crédito. Y aunque las Entidades crediticias pueden realizar otras actividades conectadas más o menos directamente con su objeto social, difícilmente reunirán las características económicas del acto de comercio (interposición en el tráfico, habitualidad, ánimo de lucro). Tampoco desde un punto de vista estrictamente jurídico puede el Banco realizarlos de forma permanente, a través de una organización estable y adecuada al efecto y con ánimo lucrativo. Pero es que también falta en este caso la primera circunstancia, que tenga el carácter de acto u operación de comercio la realizada en ejecución de la comisión mercantil. Se trata de un mandato de carácter civil, al que le es de plena aplicación lo previsto en el artículo 1721 del Código Civil, según el cual «el mandatario puede nombrar sustituto si el mandante no se lo ha prohibido.». En consecuencia, el juicio de suficiencia emitido por el notario autorizante es plenamente congruente con la elevación a público de documento privado de compraventa que se verifica mediante la escritura calificada. |
| R. 25/10/2016 BOE: 18/11/2016 Registro de Málaga n 10. REPRESENTACIÓN VOLUNTARIA CON SUPAPODERAMIENTO: ARTÍCULO 98 DE LA LEY 24/2001. El registrador suspende la inscripción solicitada por entender que la reseña identificativa de la escritura de la que nace la representación del subpoderdante es insuficiente dado que constan su fecha, notario autorizante y datos de inscripción en el Registro Mercantil, pero no se hace referencia alguna a las facultades representativas de dicho subpoderdante, por lo que, de consulta al Registro Mercantil ha comprobado que aquel representante carece de facultad para subapoderar, pues no aparece expresamente conferida, como exigen los artículos 261 y 296 del Código de Comercio. Para entender válidamente cumplidos los requisitos contemplados en el mencionado artículo 98 en los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderado, el notario deberá emitir con carácter obligatorio un juicio acerca de la suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el acto o negocio jurídico pretendido o en relación con aquellas facultades que se pretendan ejercitar. Las facultades representativas deberán acreditarse al notario mediante exhibición del documento auténtico. Asimismo, el notario deberá hacer constar en el título que autoriza, no sólo que se ha llevado a cabo el preceptivo juicio de suficiencia de las facultades representativas, congruente con el contenido del título mismo, sino que se le han acreditado dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica y la expresión de los datos identificativos del documento del que nace la representación. De acuerdo a la misma doctrina citada, el registrador deberá calificar, de un lado, la existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento del que nace la representación y, de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relación con el acto o negocio jurídico documentado y las facultades ejercitadas, así́ como la congruencia del juicio que hace el notario del acto o negocio jurídico documentado y el contenido del mismo título. Al tratarse de un poder otorgado por vía de sustitución en favor del otorgante, es suficiente que junto a la reseña de la inicial escritura de apoderamiento y de la de sustitución de poder, con indicación de los datos antes referidos, se exhiba únicamente copia autorizada de esta última y se exprese por el notario autorizante de la escritura calificada el juicio de suficiencia congruente y coherente con el negocio jurídico documentado en dicho título y con el mismo contenido de éste. En cambio, según el criterio de este Centro Directivo, (cfr. las Resoluciones de 10 de febrero de 1995, 9 de abril de 2003 y 11 de junio de 2004) no es necesario que se exhiba a este notario la copia autorizada de esa escritura inicial de apoderamiento ni que este exprese el juicio de suficiencia de facultades representativas referido a dicha escritura, por tratarse de extremos que quedan bajo la fe pública del notario autorizante de la escritura de sustitución del poder. Según la doctrina de este Centro Directivo anteriormente referida, se entiende que hay falta de congruencia si el citado juicio notarial es erróneo, bien por resultar así de la existencia de alguna norma que exija algún requisito añadido como, por ejemplo, un poder expreso y concreto en cuanto a su objeto, bien por inferirse el error de los datos contenidos en la misma escritura que se califica, u obrantes en el propio Registro de la Propiedad o en otros registros públicos que el notario y el registrador de la Propiedad pueden consultar. Este carácter erróneo debe inferirse con claridad de tales datos, sin que pueda considerarse que una interpretación de los mismos realizada por el registrador que difiera de la que haya realizado el notario en el ejercicio de la competencia que a tal efecto le atribuye la ley y sin perjuicio de la responsabilidad que, en su caso, pudiera deducirse contra él por una negligente valoración de la suficiencia (vid., por todas, la Resolución de 11 de diciembre de 2015). La cuestión fue expresamente resuelta por la Resolución de 11 de junio de 2004 de esta Dirección General, que, para un caso idéntico al presente, se pronunció en los siguientes términos: «Para que el mandato se repute comisión mercantil el artículo 244 de dicho Código [Código de Comercio] requiere la acumulación de dos circunstancias: que tenga por objeto un acto u operación de comercio y que sea comerciante o agente mediador el comitente o el comisionista. Aunque el Banco vendedor y poderdante es empresario, es lo cierto que la legislación bancaria citada en los vistos le impone un objeto social exclusivo, el propio de las Entidades de Crédito. Y aunque las Entidades crediticias pueden realizar otras actividades conectadas más o menos directamente con su objeto social, difícilmente reunirán las características económicas del acto de comercio (interposición en el tráfico, habitualidad, ánimo de lucro). Tampoco desde un punto de vista estrictamente jurídico puede el Banco realizarlos de forma permanente, a través de una organización estable y adecuada al efecto y con ánimo lucrativo. Pero es que también falta en este caso la primera circunstancia, que tenga el carácter de acto u operación de comercio la realizada en ejecución de la comisión mercantil. Se trata de un mandato de carácter civil, al que le es de plena aplicación lo previsto en el artículo 1721 del Código Civil, según el cual «el mandatario puede nombrar sustituto si el mandante no se lo ha prohibido.». En consecuencia, el juicio de suficiencia emitido por el notario autorizante es plenamente congruente con la elevación a público de documento privado de compraventa que se verifica mediante la escritura calificada. |
| R. 24/10/2016 BOE: 22/11/2016 Registro de Aguilar de la Frontera. DONACIÓN: EFECTOS DE LA DONACIÓN CON RESERVA DE LA FACULTAD DE DISPONER. La donación, aun cuando estuviere sometida a la reserva prevista en el artículo 639 del Código Civil, otorga al donatario la propiedad de los bienes, que incluso podrá transmitir sin perjuicio de que aquéllos, aun en poder de terceros, queden sujetos al ejercicio del derecho del donante, salvo que se trate de adquirentes protegidos por la buena fe (artículos 34 y 37 de la Ley Hipotecaria). Señala la Resolución de 23 de octubre de 1980 que «considerando que la donación con reserva de la facultad de disponer aparece regulada en el artículo 639 del Código Civil y ha de ser tratada como una donación sujeta a condición resolutoria dado que su actual propietario puede verse privado del dominio del bien transmitido, si se ejercita por el donante la facultad que se reservó, y en consecuencia no puede desconocerse, como ya ha sido declarado por este Centro Directivo, que cabe practicar la anotación preventiva de embargo sobre el inmueble donado, si bien podrá quedar extinguida caso de resolverse el derecho del propietario». Lo que diferencia la reserva de la facultad de disposición de la condición resolutoria propiamente dicha, es que en el primer caso la extinción de la primitiva transmisión depende exclusivamente de la voluntad del reservista, que decide libremente ejercer la disposición reservada. Es también acertada la postura del registrador al exigir la intervención del acreedor favorecido por el embargo, dado que, al extinguirse el derecho del donatario gravado con la reserva de la facultad de disposición, ha desaparecido el objeto de la traba, por lo que la posterior ejecución, caso de efectuarse, resultara infructuosa. |
| R. 26/10/2016 BOE: 22/11/2016 Registro de Padrón. DERECHO FORAL DE GALICIA: PARTICI´N HECHA POR EL TESTADOR. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo («Vistos») que es preciso diferenciar la partición propiamente dicha de las llamadas normas de la partición. La partición hecha por el testador, propiamente dicha, es aquella en que el testador procede a adjudicar directamente los bienes a los herederos, y en buena lógica implicaría la realización de todas las operaciones particionales -inventario, liquidación, formación de lotes con la adjudicación de los mismos-, mientras que en las normas para la partición el testador, se concreta en expresar la voluntad de que cuando se lleve a cabo la partición, ciertos bienes se adjudiquen en pago de su haber a ciertos herederos que indique. La diferencia entre ambos supuestos es muy importante. La simple norma de la partición vincula a los herederos, o en su caso, al contador partidor designado para hacerla, en el sentido de que al hacerse la partición habrán de tenerse en cuenta las normas dictadas por el testador y adjudicar, siempre que sea posible, al heredero o herederos de que se trate los bienes a que la disposición testamentaria se refiere. Por el contrario, la verdadera partición testamentaria, determina, una vez muerto el testador, la adquisición directa «iure hereditario» de los bienes adjudicados a cada heredero, es decir, y como ha declarado la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de julio de 1986, es de aplicar a estas particiones el artículo 1068 del Código Civil. Así pues, sentado que se trata de un testamento particional, lo que no se objeta por el registrador, hay que determinar si es necesaria la concurrencia de todos los herederos para el otorgamiento de la escritura. Siendo que se cumplen todas las fases de la partición, debe revocarse el segundo defecto señalado en la calificación, dado que no será necesario la intervención de los herederos. La segunda cuestión, recogida como primer defecto en la calificación, es la de adjudicar en la partición hecha en el testamento, bienes de carácter ganancial previa la liquidación de la sociedad conyugal. Pero hay que recordar a efectos de este expediente, que tratándose de una sucesión de causante aforado a Derecho Civil gallego, la legítima tiene una naturaleza especial «pars valoris», lo que permite que en esa liquidación de bienes comunes, el legitimario ostente solo un derecho al valor. Además, resulta del conjunto de la regulación gallega en materia sucesoria la voluntad legislativa de evitar situaciones de bloqueo derivadas de la no concurrencia de algún heredero o legitimario a la partición. Centrados en el supuesto de este expediente, tenemos que en el testamento se adjudican a la heredera «todos los derechos que corresponden a la testadora en la finca.». En consecuencia nos encontramos en el caso de adjudicación del derecho que corresponde a la testadora en un bien ganancial y el efecto, conforme al Derecho Gallego, es el de que se entiende referida a la mitad de su valor y siendo que presta su consentimiento el cónyuge superviviente, a la mitad indivisa de la finca. |
| R. 26/10/2016 BOE: 22/11/2016 Registro de Sepúlveda. OBRA NUEVA: LIBRO DEL EDIFICIO. Como se ha señalado en la Resolución de 8 de septiembre de 2016, la doctrina que esta Dirección General ha venido manteniendo sobre la exigencia del libro del edificio ha sido recogida en varias Resoluciones (cfr. «Vistos») señalando, resumidamente, que no se pretende tutelar el interés del promotor, sino el de los ulteriores usuarios de la edificación y, precisamente por ello, carece de justificación imponer la exigencia de control debatida cuando, por destinarse a uso propio del promotor, no se da el supuesto de hecho de la norma: la entrega de la edificación por el promotor a los usuarios finales de la misma. Expuesta la doctrina mantenida hasta ahora por este Centro Directivo, se estima su revisión, consecuencia de los cambios introducidos por la reforma de la Ley Hipotecaria por la Ley 13/2015, de 24 de junio, en el que se modifica el artículo 202 y en su párrafo tercero señala que «salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca». En base a este precepto se añade un requisito a efectos de inscripción para las declaraciones de obra nueva terminada, esto es, la necesidad de aportar para su archivo el libro del edificio. Y se exige a todo tipo de edificación sean viviendas o industriales (artículo 2 de la Ley de Ordenación de la Edificación). Requisito que viene confirmado por el artículo 9.a) de la Ley Hipotecaria. Con todo, debe insistirse en la doctrina asumida por esta Dirección General basada en la diferenciación entre normas de naturaleza registral, reguladoras netamente de requisitos de inscripción, y cuya competencia estatal no se discute, y normas de carácter material o sustantivo, donde pueden tener aplicación preferente las normas autonómicas, dictadas en ejercicio de sus competencias exclusivas y cuyo régimen propio deberá ser respetado también a efectos de inscripción. En este sentido, el depósito del libro del edificio será exigible, salvo que la normativa autonómica exima de depósito. |
| R. 26/10/2016 BOE: 22/11/2016 Registro de Balaguer. HIPOTECA: MODIFICACIÓN DEL VALOR DE LA FINCA A EFECTOS DE SUBASTA Y RANGO HIPOTECARIO. La única cuestión planteada en el presente recurso consiste en dilucidar las consecuencias registrales del pacto de la modificación o subsanación del precio en que los interesados tasan la finca hipotecada para que sirva de tipo en la subasta, cuando la hipoteca a la que se refiere se encuentra ya inscrita y según el Registro de la Propiedad existen derechos reales o cargas posteriores a la misma y anteriores a la escritura de modificación presentada. En primer lugar, se estima por esta Dirección General, con la generalidad de la doctrina, que el precio en que los interesados han tasado la finca en la escritura de constitución de hipoteca, para que sirva de tipo a la subasta, puede ser objeto de modificación posterior por acuerdo entre el acreedor y el deudor (y el hipotecante no deudor, en su caso). La alteración del tipo o del valor a efectos de subasta de la finca hipotecada, por tanto, no es que no genere en sí misma una alteración del rango de la hipoteca a la que se refiera, por no estar incluida en los dos supuestos citados, es que ni siquiera tiene la consideración de circunstancia susceptible de provocar una novación de la obligación garantizada porque opera en el ámbito meramente procesal. Por tanto, en términos de estricto rango hipotecario, la modificación del tipo de la finca hipotecada a efectos de subasta, para adaptarlo al valor de mercado, no requeriría del consentimiento de los titulares registrales posteriores. Es indudable que si la finca se ha transmitido a un tercero, se haya subrogado o no en la obligación garantizada, será necesaria siempre su intervención o consentimiento. Tratándose de titulares de derechos inscritos o cargas de rango posterior, la doctrina se encuentra dividida, así algunos autores -fundamentalmente procesalistas y civilistas- consideran necesario también el consentimiento de los mismos por cuanto no les es indiferente la valoración que a efectos de subasta se pretenda hacer constar en el Registro a posteriori. Esta opinión parecería confirmarse con la dicción de los artículos 639.4, 640.3 y 641.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Por el contrario, concluyen estos autores, que el consentimiento para la modificación del tipo de subasta por parte de los titulares registrales de cargas posteriores, durante la fase de seguridad de la hipoteca, es innecesario, ya que la inscripción del valor de tasación no atribuye por sí misma derecho alguno a esos titulares hasta la utilización de los correspondientes procedimientos, pues, hasta ese momento, el ejecutante puede desvirtuar esa expectativa acudiendo a otros procedimientos distintos para llevar a cabo la ejecución. Todo ello sin perjuicio que de «lege ferenda» sea conveniente regular expresamente esta modificación posterior del tipo de subasta. Por último, señalar dos aspectos que inciden en la innecesariedad del repetido consentimiento de los titulares registrales de cargas posteriores. El primero radica en la circunstancia de que esa modificación del tipo de subasta responde a una causa adecuada (semejante a la causa de la acción de devastación) consistente en la necesidad o conveniencia de ajustar dicho tipo de subasta al valor de mercado de la finca hipotecada en un momento posterior a la constitución de la hipoteca. El segundo aspecto consiste en que esa nueva tasación del inmueble hipotecado, tras la reforma llevada a cabo por la Ley 1/2013 de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, «no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario» (artículos 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 129 de la Ley Hipotecaria), es decir, tasación realizada por entidad homologada, con una antigüedad no superior a seis meses, y ajustada al método regulado por la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, del Ministerio de Economía, en su redacción del Real Decreto 716/2009, de 24 de abril; lo que garantiza una valoración objetiva y que la modificación del tipo no se producirá en fraude de los terceros interesados. |
| R. 26/10/2016 BOE: 22/11/2016 Registro de Vitoria n 3. HIPOTECA: INTERESES DE DEMORA EN LAS HIPOTECAS PARA GARANTIZAR DEUDAS FISCALES. Lo que resulta en este supuesto, no obstante, el carácter ambiguo del párrafo final de la estipulación quinta, es que el tipo máximo de intereses de demora a efectos de la cobertura hipotecaria resulta ser el interés legal de dinero vigente en cada momento incrementado en un 25%, previsto en el artículo 26 de la Ley 58/2003 General Tributaria. Ello resulta de una interpretación sistemática de las expuestas estipulaciones tercera y quinta y de la normativa aplicable, de la que resulta que, el tipo de interés moratorio garantizado y el número de años que comprende su cobertura, tienen carácter imperativo para la Administración, que no puede ni aumentarlos ni disminuirlos, salvo en los supuestos legalmente establecidos. La garantía de los intereses sujetos a fluctuación, desde el momento en que a través del asiento registral no puede determinarse la suma concreta a que en cada período de devengo van a ascender, tan solo cabe a través de una hipoteca de máximo, para las que por exigencia del principio de determinación registral (artículos 12 de la Ley Hipotecaria y 219 de su Reglamento) se requiere señalar el tope máximo del tipo de interés que queda cubierto con la garantía hipotecaria que se constituye y cuya determinación (resoluciones de 16 de febrero de 1990 y 20 de septiembre de 1996), en cuanto delimita el alcance del derecho real constituido, lo es a todos los efectos, tanto favorables como adversos, ya en las relaciones con terceros, ya en las que se establecen entre el titular del derecho de garantía y el dueño de la finca hipotecada que sea a la vez deudor hipotecario (acciones de devastación, de ejecución hipotecaria, etc.). Y ello es así porque el máximo de cinco años a que se refiere el párrafo segundo del artículo 114 de la Ley Hipotecaria no está dirigido a operar en el plano de la definición del derecho real de hipoteca a todos los efectos, sino en el de la fijación del número de anualidades por intereses que pueden ser reclamados con cargo al bien hipotecado en perjuicio de terceros (Resolución de 3 de diciembre de 1998). En conclusión, tratándose de hipotecas constituidas a favor de la Administración Tributaria no se considera exigible la fijación de un tipo máximo para los intereses de demora a efectos hipotecarios porque: a) está determinado por ley, el tipo de interés moratorio que en cada período se puede imponer al sujeto pasivo incumplidor -objetivamente referenciado al interés legal del dinero-, y b) la Administración no goza de la facultad de fijar un tipo concreto máximo que, en un momento determinado de la vida de la hipoteca, pudiera ser inferior al legalmente aplicable, porque ello supondría dejar sin garantía una parte de esa obligación accesoria de intereses moratorios en contra de la legalidad tributaria vigente. |
| R. 27/10/2016 BOE: 22/11/2016 Registro de Valencia n 9. HERENCIA: LLAMAMIENTO SUJETO A CONDICIÓN. La primera cuestión, a los efectos que nos interesa ahora, estriba en si es posible que uno solo de los herederos sin concurrencia de otros pueda interpretar por sí solo el testamento y con ello decidir el cumplimiento o incumplimiento de las condiciones impuestos a la institución de herederos. Así pues, en general, la pretensión del único heredero -no hay sustitución vulgar en este supuesto para los otros premuertos- que además es albacea, de decidir por sí, sin intervención de las otras personas nominalmente designadas como favorecidas acerca del cumplimiento o incumplimiento de disposiciones, encaja dentro de sus atribuciones que le corresponden en cuanto continuador de la voluntad de la causante, ya que no incide en la posición de terceras personas, puesto que los otros dos instituidos no tienen capacidad para suceder. En cuanto al acta de manifestaciones de testigos incorporada a la escritura, que corrobora lo expresado con el heredero y determina el cumplimiento de la condición. Ha dicho este Centro Directivo en Resolución de 16 de abril de 2013, reiterada por la reciente de 13 de julio de 2016, que este tipo de actas tienen como contenido el juicio que emite el notario sobre la notoriedad de un hecho, es decir sobre una serie de circunstancias por las cuales ese hecho no necesita prueba. El notario no da fe de la verdad de ese hecho ni de la exactitud de su notoriedad sino que se limita a expresar un juicio sobre esa notoriedad. Da fe, entre otros extremos, de las declaraciones de los testigos pero no de la verdad o evidencia del hecho aseverado por los mismos. El notario no percibe el hecho notorio de «visu et auditu», sino mediatamente. No afirma la evidencia personal de un hecho, sino un juicio de valoración de pruebas. Son actas de percepción de declaraciones o de documentos, con el añadido del juicio de notoriedad, algo que es compatible con la función de jurisdicción voluntaria atribuida a los notarios. El artículo 80.2 del Reglamento Hipotecario, determina que «el acta de notoriedad también será título suficiente para hacer constar la extinción de la sustitución, o la ineficacia del llamamiento sustitutorio, por cumplimiento o no cumplimiento de condición, siempre que los hechos que los produzcan sean susceptibles de acreditarse por medio de ella». Ciertamente, este precepto reglamentario está pensado para las sustituciones hereditarias; pero, debe entenderse que en estos supuestos de llamamientos condicionales, también se produce una situación de indeterminación en cuanto a quién ha de ser el efectivamente llamado, dependiendo del cumplimiento o incumplimiento del hecho o acontecimiento condicional, cuyo cumplimiento o incumplimiento también puede acreditarse mediante acta de notoriedad. El artículo 209 del Reglamento Notarial determina en su apartado 2.2, que «en el caso de que fuera presumible, a juicio del Notario, perjuicio para terceros, conocidos o ignorados, se notificará la iniciación del acta por cédula o edictos, a fin de que en el plazo de veinte días puedan alegar lo que estimen oportuno en defensa de sus derechos, debiendo el Notario interrumpir la instrucción del acta, cuando así proceda, por aplicación del número quinto de este artículo». Se hace necesaria, al menos, una citación efectiva y fehaciente a los demás herederos interesados, a los efectos de que puedan realizar las manifestaciones u oposiciones que puedan amparar su derecho. |
| R. 27/10/2016 BOE: 22/11/2016 Registro de Marbella n 7. SENTENCIA: INSCRIPCIÓN. Una finca registral consta inscrita por mitad y proindiviso, a favor de dos cónyuges, don F. M. M. y doña J. P. M. También consta anotación preventiva letra A de derecho hereditario a favor de don J. A. M. P., de la cual resulta el fallecimiento de uno de los titulares registrales (el marido) y el procedimiento seguido a instancia de don J. A. M. P., contra los otorgantes de la escritura (que no consta inscrita) de aceptación de herencia, inventario y partición o adjudicación, del referido titular registral. En fecha 28 de junio de 2011 recayó sentencia estimatoria y declarativa de que don J. A. M. P. es heredero forzoso y legitimario y que le corresponde la mitad de un tercio de la herencia de su padre, condenando al otro heredero (don F. J. M. P.) y al albacea a la rectificación de la escritura de aceptación de herencia (no inscrita). Y ahora se presenta testimonio de un auto judicial de ejecución de la referida sentencia por la que se ordena, entre otras cosas, rectificar determinadas inscripciones registrales de otras fincas, y adjudicar a don J. A. M. P. el pleno dominio de una sexta parte indivisa de la finca registral número 26.909 (trasladada de la finca registral número 24.826) del Registro de la Propiedad de Marbella número 7. No obstante las dificultades que resultan del indicado auto de fecha 12 de mayo de 2016, interpretado en su contexto, aportándose la escritura de herencia causada por el fallecimiento de don F. M. M. autorizada por la notaria de Marbella, doña Amelia Bergillos Moretón, el día 1 de abril de 2008, junto con el indicado auto de ejecución de sentencia de 12 de mayo de 2016, y siempre que exista solicitud de inscripción parcial (cfr. artículos 19 bis de la Ley Hipotecaria y 425 del Reglamento Hipotecario) podrá practicarse la inscripción de una sexta parte indivisa de la mitad indivisa por herencia causada al fallecimiento de don F. M. M., denegándose respecto de la mitad indivisa de titularidad de doña J. P. M. |
| R. 2/11/2016 BOE: 22/11/2016 Registro de Sabadell n 2. RECURSO GUBERNATIVO: COMPETENCIA DE LA DGRN GRENTE A LA COMUNIDAD AUTONOMA DE CATALUÑA. DONACIÓN: ACEPTACIÓN EN VIDA DEL DONANTE Cuando las calificaciones impugnadas o los recursos se fundamenten, de forma exclusiva, en normas de Derecho catalán o en su infracción, los registradores deberán remitir el expediente formado a la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de Cataluña, aun cuando se hayan interpuesto ante la Dirección General de los Registros y del Notariado. Por el contrario, cuando la calificación impugnada o los recursos se fundamenten además, o exclusivamente, en otras normas o en motivos ajenos al Derecho catalán, como es el caso presente, el registrador deberá dar al recurso la tramitación prevista en la Ley Hipotecaria y remitir el expediente formado a la Dirección General de los Registros y del Notariado en cumplimiento del artículo 324 de la Ley Hipotecaria. La aceptación por el donatario es válida y eficaz aun cuando el donante después de haber donado haya sido incapacitado o haya sido declarado ausente. Cuestión distinta es que, aceptada la donación, el donante (o el tutor, en caso de incapacitación, y el defensor del ausente, en caso de declaración de ausencia) conserve la facultad de revocarla hasta que conozca la existencia de esa aceptación (artículo 623 del Código Civil español y artículo 531-8.1 del Código Civil de Cataluña). En tanto la aceptación no llega a conocimiento del donante, subsiste durante la vida de éste la posibilidad de revocación (Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de febrero de 1940 y 14 de mayo de 1966). Esta facultad se extingue con la muerte del donante, y no se transmite a los herederos. Pero la aceptación no produce efecto «si no se hiciese en vida del donante» (artículo 633, párrafo segundo, del Código Civil; vid en sentido análogo el artículo 531-7 del Código civil catalán). l no tener la aceptación de la donación el carácter de acto personalísimo, puede aceptar el propio donatario o hacerlo persona que tengan atribuido el poder de representación de dicho donatario con facultades para aceptar donaciones.La aceptación por medio de representante voluntario presupone la existencia de poder. Es indiferente que ese poder se haya conferido antes o después del otorgamiento de la donación. En el caso de falta de poder de representación o en el caso de insuficiencia de poder, para que la aceptación produzca efecto se requiere la ratificación (artículos 1259, 1727 y 1892 del Código Civil), sea por el donatario, sea por quien tenga el poder suficiente para ratificar en nombre de éste; y se requiere, además, que esa ratificación se produzca durante la vida del donante |
| R. 2/11/2016 BOE: 22/11/2016 Registro de La Roda. HERENCIA: PARTICIÓN JUDICIAL. Sobre esta cuestión ya se ha pronunciado este Centro Directivo en las Resoluciones citadas en los «Vistos» señalando que en los procesos judiciales de división de herencia que culminan de manera no contenciosa se precisa la protocolización notarial que viene impuesta como regla general por el artículo 787.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil cuando señala: «Pasado dicho término sin hacerse oposición o luego que los interesados hayan manifestado su conformidad, el Secretario judicial dictará decreto aprobando las operaciones divisorias, mandando protocolizarlas». Este criterio, además, es compartido unánimemente por la doctrina, para quienes la referencia a la sentencia firme contenida en el artículo 14 de la Ley Hipotecaria se limita a las particiones judiciales concluidas con oposición. En efecto, el artículo 787.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil determina que la aprobación de las operaciones divisorias se realiza mediante decreto del secretario judicial, hoy letrado de la Administración de Justicia, pero en cualquier caso ordenando protocolizarlas. |
| R. 7/11/2016 BOE: 22/11/2016 Registro de Lillo. HIPOTECA EN GARANTÍA DE OBLIGACIONES: CANCELACIÓN POR CADUCIDAD. Se debate en este recurso la determinación del «dies ad quem» para el cómputo de un plazo de caducidad conforme al artículo 82 de la Ley Hipotecaria de una hipoteca en la que existe la siguiente condición: «La compareciente se obliga a pagar a los tenedores de los citados títulos el valor nominal de los mismos a su vencimiento; no obstante si al concluir el plazo señalado no se pagasen las obligaciones emitidas, se entenderá, si no exigen los tenedores de las mismas el reembolso o pago, y hasta que lo exijan, prorrogada la obligación de pagar de año en año, en un máximo de diez años». La constitución de una hipoteca en garantía de varias obligaciones hipotecarias supone, como sostuvo este Centro Directivo en Resolución de 18 de diciembre de 1966, que «cuando los diversos títulos garantizados están llamados a desenvolverse jurídicamente con plena autonomía e independencia, y cuando cada una de las obligaciones cartulares pueda ser exigida aisladamente y promover la ejecución hipotecaria separadamente, el supuesto contemplado no es ya el de constitución de una hipoteca única sobre varias fincas en garantía de un único crédito, sino el de constitución, en un solo acto, de una pluralidad de hipotecas en garantía de otros tantos créditos diferenciados». De admitir la cancelación por caducidad de la hipoteca en garantía de obligaciones cuyos tenedores no fueron requeridos de pago, como se verá, se produciría su absoluta indefensión y la cancelación anticipada de su derecho en contra de lo pactado como día final para el ejercicio de sus acciones hipotecarias. El ejercicio de la acción hipotecaria respecto de quince obligaciones no implica a) ni el requerimiento de pago de los obligacionistas no ejecutantes ni b) el vencimiento de la totalidad de las obligaciones de la emisión dada su igualdad de rango (artículos 1517 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, 155, párrafo segundo, de la Ley Hipotecaria, 668.3, 669.2 y 670.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 227 del Reglamento Hipotecario) y dada la configuración de tantas hipotecas como obligaciones que, como se ha visto, se sostiene por este Centro Directivo, tal pretensión vulneraría la exigencia implícita, en el principio de subsistencia de la hipoteca en garantía de los títulos que no han ido a la ejecución en tanto que carga preferente (cfr. artículos 156 de la Ley Hipotecaria y 227 de su Reglamento, citados). |
| R. 7/11/2016 BOE: 22/11/2016 Registro de Alcoy. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: SUCESIÓN PROCESAL DEL EJECUTANTE. Por medio de la anotación preventiva de embargo, lo que accede al Registro no es el crédito que motivó el embargo, sino el embargo mismo, la medida cautelar, y tiene por objeto preservar el buen fin de la ejecución. Corresponde al juez apreciar la sucesión procesal del demandante (artículo 540 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), por lo que no debe haber obstáculo para practicar la prórroga de la anotación de embargo, por cuanto, como ha quedado expresado, lo que accede al Registro es la medida cautelar ordenada en el proceso de ejecución, esto es, cuando la personalidad del acreedor ha sido reconocida judicialmente, esa legitimación no puede ser calificada por el registrador, aunque no coincida con el titular registral de la anotación. Esta es una diferencia sustancial entre un procedimiento de ejecución ordinario y un procedimiento de ejecución directa contra bienes hipotecados. |
| R. 7/11/2016 BOE: 22/11/2016 Registro de Valencia n 3. HIPOTECA: INTERESES DE DEMORA CUANDO NO SE HA PACTADO NADA AL RESPECTO. Con carácter previo al examen de la cuestión de fondo debatida en este expediente, debe abordarse el problema de si se entiende acreditada la legitimación del recurrente para interponer el recurso, cuando el poder concedido por el interesado se otorgó después de la interposición del recurso, y falta una posterior ratificación de tal interposición por parte de la entidad acreedora o por parte del propio apoderado recurrente una vez que se le ha conferido facultades representativas suficientes. Las Resoluciones de 21 de octubre de 2011 y 19 de enero de 2015 admiten que el documento que acredite la representación se presente en el Registro después de interpuesto el recurso, y entienden que el documento que conceda a posteriori la representación al recurrente, si se ha aportado dentro el plazo que existe para subsanar defectos, debe interpretarse como una ratificación o una convalidación retroactiva (cfr. artículo 1727 del Código Civil) de lo actuado por el representante; sin necesidad de tener que formular una posterior ratificación expresa del recurso en los términos que exige, en este caso, la registradora calificante. Conviene señalar en primer lugar que, como señala la registradora de la Propiedad, la regla general en el sistema registral español es que no cabe la posibilidad de extender la garantía hipotecaria a conceptos cuya obligación de pago no resulte de la propia escritura de préstamo hipotecario, ya que la accesoriedad del derecho real de hipoteca respecto del crédito garantizado (artículos 104 de la Ley Hipotecaria y 1857 del Código Civil) exige una precisa determinación de éste, tanto en cuanto a su existencia, presente o futura, como a su cuantía, y también de las obligaciones accesorias y/o complementarias que adicionalmente se pretendan garantizar; de tal manera que puede afirmarse que sin obligación pactada y determinada no puede existir hipoteca (vid. Resoluciones de 9 de enero de 2002, 11 de octubre de 2004, 25 de abril de 2005, 26 de enero de 2012 y 28 y 29 de mayo de 2014) y que no es posible la discrepancia entre los términos definitorios de la obligación asegurada y los de la extensión objetiva de la hipoteca en cuanto al crédito (dos Resoluciones idénticas de 9 de octubre de 2015). La indemnización en que se traducen los intereses moratorios no opera porque haya sido pactada por las partes, sino porque la Ley expresamente atribuye ese efecto al incumplimiento y lo cuantifica de forma subsidiaria. Así, el artículo 1108 del Código Civil dispone que «si la obligación consistiere en el pago de una cantidad de dinero, y el deudor incurriere en mora, la indemnización de daños y perjuicios, no habiendo pacto en contrario, consistirá en el pago de los intereses convenidos, y a falta de convenio, en el interés legal», lo que se traduce en materia de hipotecas en que si las partes, como ocurre en el supuesto objeto de este recurso, no pactan la exclusión del devengo de intereses moratorios y tampoco señalan la cuantía de los mismos (con las limitaciones legales y jurisprudenciales que procedan en el ámbito del consumo: artículo 114, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria y Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de junio de 2016), el prestatario en caso de incumplimiento estará obligado a pagar los intereses moratorios correspondiente al interés legal del dinero fijado oficialmente cada año y, en consecuencia, tal obligación podrá ser garantizado con la hipoteca. Ahora bien, en este ámbito de consumo debe tenerse en cuenta que cuando tuviere lugar la declaración de abusividad de una cláusula de intereses moratorios, bien por exceder del resultado de sumar dos puntos al interés remuneratorio pactado (criterio objetivo de abusividad fijado por la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de junio de 2016), bien por ser contraria al artículo 114, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria (exceder de tres veces el interés legal del dinero cuando concurrieren los presupuestos de su aplicación), el efecto que se produce, según la doctrina del Tribunal Supremo (vid. Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013, 8 de septiembre de 2014, 23 de diciembre de 2015 y 18 de febrero y 3 de junio de 2016), es la no aplicación al consumidor de la cláusula abusiva de intereses de demora con mantenimiento del contrato en lo demás si ello fuera posible sin la misma (artículo 6.1 de la Directiva 13/93), la imposibilidad de moderación o integración judicial de la cláusula (artículo 83 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios) y la inaplicación de la citada normativa nacional supletoria en defecto de pacto, porque la ineficacia de la cláusula de intereses moratorios se impone coactivamente al profesional como una sanción. Es cierto que el contrato de hipoteca no contiene un pacto específico relativo al devengo y cuantía de los intereses de demora, pero tampoco recoge ningún pacto que lo excluya ni expresa ni deductivamente, por lo que ello bastaría para que la conclusión que debería extraerse, con base en todo lo expuesto hasta aquí, sería la voluntad de las partes de someterse al régimen legal subsidiario del artículo 1108 del Código Civil, consistente en la aplicación de intereses moratorios a un tipo igual al del interés legal del dinero. Pero es que, además, del examen de las distintas cláusulas de la escritura de constitución de hipoteca resulta una voluntad clara de las partes en tal sentido, y así, con carácter genérico, en la cláusula decimotercera, acreedor y deudor se remiten a la aplicación de la legislación común española en lo que fuera menester, remisión entre la que se encuentra por supuesto el citado artículo 1108 del Código Civil. |
| R. 3/11/2016 BOE: 23/11/2016 Registro de Escalona. REFERENCIA CATASTRAL: NO CONSTITUYE REQUISITO PARA LA INSCRIPCIÓN. Los efectos del incumplimiento de la obligación de aportar la referencia catastral se regulan específicamente bajo este enunciado en el artículo 44 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo. La claridad con la que se pronuncia esta disposición no deja lugar a interpretación alguna sobre la posibilidad de inscribir el documento aunque no se haya aportado documento acreditativo de la referencia catastral, circunstancia esta que en ningún caso puede considerarse defecto que impida la inscripción, como ya ha tenido ocasión de afirmar esta Dirección General (Resolución 7 de agosto de 2006). Esta conclusión no se ve alterada por las modificaciones que se han introducido en la Ley Hipotecaria y en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario por la Ley 13/2015, de 24 de junio. |
| R. 7/11/2016 BOE: 23/11/2016 Registro de Alicante n 3. OBRA NUEVA: REQUISITOS. BASES GRÁFICAS: DESPLAZAMIENTOS DEN LA CARTOGRAFÍA CATASTRAL. Cuando, como sucede en este caso, han caducado los asientos de presentación anteriores de un documento, el artículo 108 del Reglamento Hipotecario permite volver a presentar dichos títulos que pueden ser objeto de una nueva calificación, en la que el registrador -él mismo, o quien le suceda en el cargo- puede mantener su anterior criterio o variarlo, si lo estimase justo. Como ha reiterado esta Dirección General, el registrador, al llevar a cabo el ejercicio de su competencia calificadora de los documentos presentados a inscripción no está vinculado, por aplicación del principio de independencia en su ejercicio, por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores o por las propias resultantes de la anterior presentación de la misma documentación. Para inscribir cualquier edificación terminada, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13/2015, será requisito, en todo caso que la porción de suelo ocupada habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica. Desde el punto de vista técnico, la georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, aun cuando deberá hacerse en el mismo sistema oficial de referencia que se especifica en la Resolución conjunta de 26 de octubre de 2015 (Proyección UTM, sistema ETRS89 para la península o RegCan95 para Canarias), no necesita, en cambio, ser aportada necesariamente en el concreto formato GML a que, para otros supuestos, sí que alude la citada Resolución. Igualmente será válida la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquélla. En estos casos, las coordenadas podrán resultar por referencia o en relación a las del plano o finca sobre el que se representa la edificación, quedando suficientemente satisfecha la exigencia del artículo 202 de la Ley Hipotecaria. Además, dado que se trata de una exigencia legal referida a la concordancia del Registro con la realidad física extrarregistral de la finca (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria), sólo será exigible en los casos en que la edificación se encuentre finalizada. Con carácter general, la obligada georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, no requiere, desde el punto de vista procedimental, que se tramite un procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados, salvo que registrador en su calificación sí lo estimare preciso para disipar tales dudas fundadas acerca de que la edificación se encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara. Como ha reiterado este Centro Directivo, siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador (en el presente caso, en cuanto a la ubicación de la edificación), no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados. El tratamiento registral de los supuestos de desplazamientos de la cartografía catastral se contempla en el apartado 5 del punto séptimo de la Resolución Conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro de 26 de octubre de 2015 que dispone que «cuando se inscriba la representación gráfica alternativa derivada de un informe técnico que ponga de manifiesto el desplazamiento o giro de la cartografía catastral, éste se remitirá al Catastro por el registrador junto con los datos de la inscripción correspondientes, a fin de incorporar los metadatos de la modificación catastral que se efectúe». En consecuencia, para la apreciación por el registrador de tal desplazamiento de la cartografía (más aún si como indica el registrador en su nota el desplazamiento es «patológico») se precisa que un técnico así lo dictamine con ocasión de la elaboración de una representación gráfica alternativa que se aporta al registro para su inscripción. En todo caso debe recordarse que conforme al artículo 10.1 de la Ley Hipotecaria la base de representación gráfica de las fincas registrales será la cartografía catastral, que estará a disposición de los registradores de la Propiedad. No corresponde al registrador, en el ejercicio de su función calificadora, revisar de oficio dicha cartografía catastral. En cuanto al defecto relativo a la exigencia de licencia de primera ocupación, debe partirse del artículo 28.1.b) del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre), que exige para inscribir escrituras de declaración de obra nueva terminada, entre otros requisitos, «(.) el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable y los requisitos de eficiencia energética tal y como se demandan por la normativa vigente, salvo que la legislación urbanística sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones se sustituirán por los documentos que acrediten que la comunicación ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad, sin que del Registro de la Propiedad resulte la existencia de resolución obstativa alguna (…)». La legislación urbanística aplicable es la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana, cuyo artículo 214, dispone que están sujetas a declaración responsable. En este sentido, tanto el artículo 71 bis Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, vigente al tiempo de la presentación del documento, como el actual artículo 69 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, disponen que se entenderá por declaración responsable el documento suscrito por un interesado en el que éste manifiesta, bajo su responsabilidad, que cumple con los requisitos establecidos en la normativa vigente para obtener el reconocimiento de un derecho o facultad o para su ejercicio, que dispone de la documentación que así lo acredita, que la pondrá a disposición de la Administración cuando le sea requerida, y que se compromete a mantener el cumplimiento de las anteriores obligaciones durante el período de tiempo inherente a dicho reconocimiento o ejercicio. En el presente caso, no resultan acreditados los requisitos de la declaración responsable exigidos por la legislación urbanística aplicable, no obstante lo cual no podría mantenerse el defecto tal y como ha sido formulado en la nota de calificación, ya que no es exigible la licencia de primera ocupación, sino la declaración responsable. Pero además, es preciso tener en cuenta que es igualmente doctrina de este Centro Directivo que cuando resulta de la documentación presentada que la finalización de la obra se ha producido en fecha determinada y esta es anterior al plazo establecido para que la Administración ejerza su acción de restablecimiento de la legalidad urbanística, no procede exigir aquellas otras licencias o autorizaciones exigidas por la legislación sectorial considerando aplicable, por identidad de razón, lo previsto en el apartado 4 del artículo 28 de la Ley de Suelo (Resoluciones de 14 de abril y 4 de mayo de 2011 y 17 de enero y 1 de marzo de 2012). Procede analizar el tercer defecto relativo a que es preciso que el arquitecto afirme que la obra concuerda con la realidad, de conformidad con lo que dispone el apartado 2 del artículo 19 de la Ley 3/2004, de 30 de junio, de Ordenación y Fomento de la Calidad de la Edificación de la Comunidad Valenciana. Para precisar el contenido de la exigencia relativa al certificado técnico debe acudirse al artículo 28 del texto refundido de la Ley de Suelo conforme al cual, para inscribir escrituras de declaración de obra nueva los registradores exigirán «certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo». Considerando la dicción de este precepto, basta con que el certificado exprese que la descripción de la obra se ajusta al proyecto sin que sea necesaria ninguna mención adicional, razón por la cual el defecto debe ser revocado. Por último, exige el registrador aclaración sobre si ha existido un cambio en el director de la obra, al estar expedido el certificado relativo a las coordenadas de la edificación por técnico distinto al que consta en la licencia de obras. Esta Dirección General (cfr. Resoluciones citadas en «Vistos») ha interpretado de forma amplia el modo en que pueden acreditarse dichas coordenadas de la edificación, de manera que pueden contenerse bien en una certificación catastral descriptiva y gráfica, o en un certificado técnico, ya sea en formato GML u otro. Por ello, en ningún caso puede deducirse del precepto que en caso de acreditarse mediante certificado técnico deba éste ser suscrito por el mismo que dirigió la obra o el proyecto. Por tanto, este defecto también debe ser revocado. |
| R. 14/11/2016 BOE: 30/11/2016 Registro de Carmona. HERENCIA: PSEUDO USUFRUCTO TESTAMENTARIO. Es claro que no estamos ante una condición resolutoria en sentido propio, sino a lo que la doctrina denomina «pseudousufructo testamentario». Dicha disposición testamentaria es definida por la doctrina científica como aquella institución testamentaria en usufructo vitalicio, en la cual se silencia la atribución de la nuda propiedad respecto a los bienes usufructuados, pese a designarse las personas a quienes corresponderán en pleno dominio dichos bienes una vez extinguido el usufructo, siempre y cuando vivan en el momento del fallecimiento del usufructuario, ya que solo en ese momento quedarán determinadas. Centrándonos en el fondo del asunto, la transmisión del usufructo a favor de los hijos se produce con el primer llamamiento, y la de la nuda propiedad está pendiente del cumplimiento de la condición de que sobrevivan a los usufructuarios. Por lo tanto, la adquisición de esa nuda propiedad se producirá al cumplimiento de la condición y no por la renuncia del usufructuario, que no la anticipa; durante esa situación de pendencia, hay otros hermanos y sobrinos pendientes de que se cumpla o no para ver si adquieren y en su caso, en qué proporción lo van a hacer. En consecuencia, no procede cancelar la condición resolutoria por caducidad en virtud del artículo 82.5.o o el artículo 210.1.8.a de la Ley Hipotecaria como pretende el recurrente. Es por ello que dicha cancelación podría obtenerse mediante el procedimiento general regulado en el artículo 210 de la Ley Hipotecaria relativo al expediente de liberación de cargas y gravámenes o bien acreditando el fallecimiento de la usufructuaria acompañada de acta de notoriedad (cfr. artículo 82 del Reglamento Hipotecario) en relación a la existencia e identificación de los sucesores, a los efectos de entenderse cumplida la condición impuesta en el testamento. |
| R. 14/11/2016 BOE: 30/11/2016 Registro de Madrid n 11. AGREGACIÓN: GEORREFERENCIACIÓN. El artículo 9 de la Ley Hipotecaria en su redacción otorgada por la Ley 13/2015 configura la incorporación de la representación gráfica con carácter preceptivo siempre que se «inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices». Tal precepto debe ser interpretado en el sentido de incluir en su ámbito de aplicación cualquier supuesto de modificación de entidad hipotecaria, afectando por tanto a la finca resultante una agregación como se plantea en el presente expediente. Por tanto, es forzoso concluir que todo documento, cualquiera que sea la fecha de su otorgamiento, en el que se formalice una división o agrupación de finca, incluyendo las subespecies registrales de la segregación y la agregación, y que se presente a inscripción a partir del 1 de noviembre de 2015, habrá de cumplir con la exigencia legal de aportación preceptiva, para su calificación e inscripción, de la representación georreferenciada con coordenadas de los vértices de las fincas a las que afecte. Del propio tenor del artículo 9 se deduce la posibilidad de inscripción de representación gráfica sin tramitación previa de dicho procedimiento, en los supuestos en los que no existan diferencias superficiales o éstas no superen el límite máximo del 10% de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes. En los casos en los que tal inscripción de representación gráfica no es meramente potestativa, sino preceptiva, como ocurre con los supuestos enunciados en el artículo 9, letra b, primer párrafo, la falta de una remisión expresa desde el artículo 9 al artículo 199 supone que con carácter general no será necesaria la tramitación previa de este procedimiento, sin perjuicio de efectuar las notificaciones previstas en el artículo 9, letra b, párrafo séptimo, una vez practicada la inscripción correspondiente. Se exceptúan aquellos supuestos en los que, por incluirse además alguna rectificación superficial de las fincas superior al 10% o alguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral (cfr. artículo 9, letra b, párrafo cuarto), fuera necesaria la tramitación del citado procedimiento para preservar eventuales derechos de colindantes que pudieran resultar afectados. Como ya afirmó la Resolución de 8 de junio de 2016, en ninguno de estos preceptos, ni en el artículo 199.1, se habla expresamente de que, además de aportar la certificación catastral descriptiva y gráfica, haya de describirse en el título la finca según lo que resulta de tal certificación. En el presente caso, según alega el recurrente, se pretende completar la descripción literaria con la representación gráfica catastral incorporada al título y que se afirma corresponder con la finca resultante de la agregación. Sin embargo, las diferencias de superficie entre tal representación gráfica y descripción literaria exceden del 10% a que se refiere el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria, por lo que no se aprecia la correspondencia exigida en este precepto. No es admisible la alegación del recurrente en el sentido de que no debe tenerse en cuenta a efectos de este cómputo la superficie de 55,95 metros cuadrados que se dice serán cedidos para viales. Sí sería inscribible si resultare del título que la agregación es la porción restante tras una segregación ya efectuada con tal finalidad de cesión para viales, aunque estuviera pendiente de formalizar. Debe recordarse que en tal caso podría acceder al Registro la operación afectante solamente la porción restante que resultase tras la modificación hipotecaria que se hubiera efectuado. Como ha señalado este Centro Directivo en las Resoluciones de 7 de julio y 2 y 21 de septiembre de 2016, debe tenerse en cuenta el supuesto especial que para la constancia registral de la representación gráfica suponen los casos previstos en el artículo 47 del Reglamento Hipotecario, en el que se permite que accedan en diferente momento temporal segregaciones de múltiples porciones, que se han podido formalizar en diversos títulos, así como cuando se pretenda la inscripción de negocios realizados sobre el resto de una finca, existiendo pendiente de acceder al Registro otras operaciones de segregación. |
| R. 14/11/2016 BOE: 30/11/2016 Registro de Monóvar. INSCRIPCIÓN DE LA BASE GRÁFICA: PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 LH. Debe decidirse en este expediente si es inscribible la representación gráfica catastral de una finca una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. El registrador suspende la inscripción, considerando que de los documentos aportados y de la oposición de un colindante resulta que existe un conflicto en cuanto al derecho de propiedad de parte de la base gráfica aportada, entiende que lo procedente es que dicho conflicto se resuelva por acuerdo entre las partes enfrentadas o, en su defecto, en la vía judicial. Como ha reiterado este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio y 10 de octubre de 2016), según el artículo 199, la certificación gráfica aportada, junto con el acto o negocio cuya inscripción se solicite, o como operación específica, debe ser objeto de calificación registral conforme a lo dispuesto en el artículo 9, lo que supone acudir a la correspondiente aplicación informática auxiliar prevista en dicho precepto, o las ya existentes anteriormente (cfr. punto cuarto de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015). Las dudas que en tales casos puede albergar el registrador han de referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria. Además, según el precepto corresponde al registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas, decidir motivadamente según su prudente criterio. Aunque, como señala el artículo 199, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes no determina necesariamente la denegación de la inscripción», ello no puede entenderse, como pretende el recurrente, en el sentido de que no sean tenidas en cuenta tales alegaciones para formar el juicio del registrador. El artículo 342 del Reglamento Hipotecario dispone que «también podrán expedir los Registradores, a petición de los interesados, certificaciones de los documentos que conserven en su archivo y respecto de los cuales puedan considerarse como sus archiveros naturales», documentos entre los que, sin duda, se encuentran los incorporados a la tramitación del expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Esta posibilidad debe entenderse limitada a los efectos informativos que se desprenden de los citados preceptos, sin que en ningún caso pueda traducirse en nuevos trámites no contemplados en el procedimiento que pudieran suponer sucesivas intervenciones de los interesados, lo que, además de no preverse en dicho expediente registral, haría derivar el mismo en una suerte de procedimiento contencioso que desvirtuaría su naturaleza. |
| R. 14/11/2016 BOE: 30/11/2016 Registro de Piedrabuena. INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: REQUISITOS. La cuestión que se plantea en el presente recurso es la de si procede acceder a la inmatriculación de una finca por la vía del nuevo artículo 205 de la Ley Hipotecaria en virtud de escritura pública de compraventa de fecha 18 de abril de 2016, acompañada del título de adquisición de los vendedores, que es escritura pública de adjudicación de herencia de fecha 16 de diciembre de 2015, dándose la circunstancia de que el fallecimiento de la causante de dicha herencia se produjo el 27 de junio de 2015. En cuanto al momento temporal en que debía haberse producido la previa adquisición por el ahora transmitente, no se exigía ninguna antelación mínima con respecto a la fecha del otorgamiento del título público traslativo y que opera como inmatriculador. Ahora, en cambio, con la nueva redacción legal, no se admite más forma documental de acreditar la previa adquisición que el título público, que es una especie concreta y especialmente cualificada dentro del amplio género de los documentos fehacientes, y, además, se exige que dicha adquisición previa se haya producido al menos un año antes del otorgamiento del título público traslativo que va a operar como título inmatriculador. Nótese que dicho lapso temporal mínimo de un año ha de computarse, no necesariamente entre las fechas de los respectivos otorgamientos documentales, esto es, el de título público previo y el del título público traslativo posterior, sino entre la fecha de la previa adquisición documentada en título público, y la fecha del otorgamiento del título traslativo posterior. Con independencia del carácter atributivo, declarativo o especificativo que se predique de la partición, es evidente que en el proceso sucesorio, delación y partición se complementan, y juntas producen el efecto traslativo respecto del heredero en la titularidad exclusiva de bienes concretos y determinados (cfr. artículo 1068 del Código Civil). Ello permite interpretar que en los casos de aceptación de herencia y formalización en título público de la adjudicación y adquisición de la propiedad de los bienes hereditarios, si con posterioridad otorga título traslativo de ellos a un tercero, el plazo de un año a que se refiere el artículo 205 se puede computar desde el fallecimiento del causante de la herencia. Esta afirmación no obsta la también reiterada doctrina de esta Dirección General acerca de que queda fuera de toda duda el que no supone una extralimitación competencial, sino todo lo contrario, que el registrador califique si los títulos presentados para inmatricular una finca cumplen los requisitos legales o han sido elaborados ad hoc de manera artificiosa para eludir el cumplimiento de la finalidad y razón de ser esencial de tales preceptos. Pero es que aun cuando hipotéticamente se tomase como fecha de inicio del cómputo la del fallecimiento de la causante de la herencia, resulta que, como reconoce la propia recurrente, tampoco ha transcurrido un año entre la fecha del fallecimiento de la causante de la herencia, acaecida el 27 de junio de 2015 y la escritura de compraventa otorgada por sus herederos, que es de fecha 18 de abril de 2016, sino que cuando se otorgó dicha compraventa faltaban todavía más de dos meses para completar el año requerido por el artículo 205 de la Ley Hipotecaria. Dado que, como recordó la Resolución de 5 de mayo de 2016, el título previo al inmatriculador ha de ser también calificado por el registrador, resulta necesario acompañar a la escritura de adjudicación hereditaria, como exigió la registradora, el certificado de defunción de la causante, su testamento y el certificado del Registro de Últimas Voluntades. |
| R. 8/11/2016 BOE: 2/12/2016 Registro de Cieza n 1. SERVIDUMBRE DE AGUAS: REQUISITOS DE INSCRIPCIÓN. CONTROL DE LOS MEDIOS DE PAGO: CALIFICACIÓN REGISTRAL. La Ley de Aguas de 1985, además de incluir en el dominio público hidráulico del Estado los acuíferos y las aguas subterráneas, estableció un régimen transitorio para quienes a su entrada en vigor ya ostentaban derechos sobre aguas privadas procedentes de pozos o galerías a título de propietario o, si se prefiere, como facultad accesoria de su derecho de propiedad de la tierra. En este punto, la Resolución de 23 de abril de 2005 ya consideró que, no obstante la consideración como aguas privadas y aun constando previamente la existencia del pozo en el Registro, para hacer constar el derecho a un caudal determinado de agua es preciso acreditar la previa inscripción en el catálogo de aguas. A la vista de la disposición transitoria tercera bis de la Ley de Aguas, para constituir un derecho de servidumbre que suponga una modificación de la ubicación y/o de la superficie sobre la que se aplica el recurso en el caso de aprovechamiento de regadío, será preciso, para conseguir su inscripción en el Registro de la Propiedad, justificar mediante la correspondiente certificación del registro competente de aguas, la existencia de la oportuna concesión que ampare la totalidad de la explotación, tal y como dispone la disposición transitoria tercera, apartado 3, del texto refundido de la Ley de Aguas, o que, pese a dichas modificaciones de uso, ubicación o variación de superficie, las aguas siguen teniendo carácter privado (disposición transitoria segunda de la Ley 10/2001, de 5 de julio, del Plan Hidrológico Nacional). Por lo que se refiere a la correcta descripción de la servidumbre, para que puede entenderse cumplido el principio de determinación, debe recordarse la doctrina reiterada de este Centro Directivo que la inscripción del derecho de servidumbre debe expresar su extensión, límites y demás características configuradoras, como presupuesto básico para la fijación de los derechos del predio dominante y las limitaciones del sirviente y, por tanto, no puede considerarse como suficiente a tal efecto, la identificación que de aquellas se efectúa cuando se convienen indeterminaciones sobre datos esenciales que afectan a las facultades de inmediato uso material que las servidumbres confieren, con la consiguiente vinculación, sin límites temporales en este supuesto, de la propiedad en una extensión superior a la exigida por la causa que justifica la existencia de la servidumbre. También ha reconocido esta Dirección General, la evidente dificultad que en ocasiones plantea la descripción de ciertas servidumbres y su más fácil expresión gráfica en un plano, concluyendo que se ha de permitir que en la inscripción a practicar se recojan los elementos esenciales del derecho y la misma se complemente en cuanto a los detalles a través de un plano cuya copia se archive en el Registro y al que se remita el asiento. Por lo que se refiere al último de los defectos recurridos, esto es el relativo a la necesidad de acreditar los medios de pago del precio en su día pactado en el contrato privado de venta ahora elevado a público, procede también ratificar la nota de calificación recurrida siguiendo la doctrina reiterada de este Centro Directivo. Por lo que se refiere a la concreta calificación registral impugnada se indica que la comunidad de regantes «ha recibido e ingresado en la Caja Social, bien por ingreso o transferencia o bien mediante pago en metálico en las oficinas de esta Comunidad en las fechas y por los titulares de las fincas que seguidamente se dirán, las cantidades correspondientes al pago por el riego». Por tanto, se «expresa defectuosamente», impidiendo dar por debidamente cumplidas las previsiones legales anteriormente expuestas; debiendo confirmarse la nota de calificación en tal extremo. |
| R. 8/11/2016 BOE: 2/12/2016 Registro de Cieza n 1. SERVIDUMBRE DE AGUAS: REQUISITOS DE INSCRIPCIÓN. CONTROL DE LOS MEDIOS DE PAGO: CALIFICACIÓN REGISTRAL. La Ley de Aguas de 1985, además de incluir en el dominio público hidráulico del Estado los acuíferos y las aguas subterráneas, estableció un régimen transitorio para quienes a su entrada en vigor ya ostentaban derechos sobre aguas privadas procedentes de pozos o galerías a título de propietario o, si se prefiere, como facultad accesoria de su derecho de propiedad de la tierra. En este punto, la Resolución de 23 de abril de 2005 ya consideró que, no obstante la consideración como aguas privadas y aun constando previamente la existencia del pozo en el Registro, para hacer constar el derecho a un caudal determinado de agua es preciso acreditar la previa inscripción en el catálogo de aguas. A la vista de la disposición transitoria tercera bis de la Ley de Aguas, para constituir un derecho de servidumbre que suponga una modificación de la ubicación y/o de la superficie sobre la que se aplica el recurso en el caso de aprovechamiento de regadío, será preciso, para conseguir su inscripción en el Registro de la Propiedad, justificar mediante la correspondiente certificación del registro competente de aguas, la existencia de la oportuna concesión que ampare la totalidad de la explotación, tal y como dispone la disposición transitoria tercera, apartado 3, del texto refundido de la Ley de Aguas, o que, pese a dichas modificaciones de uso, ubicación o variación de superficie, las aguas siguen teniendo carácter privado (disposición transitoria segunda de la Ley 10/2001, de 5 de julio, del Plan Hidrológico Nacional). Por lo que se refiere a la correcta descripción de la servidumbre, para que puede entenderse cumplido el principio de determinación, debe recordarse la doctrina reiterada de este Centro Directivo que la inscripción del derecho de servidumbre debe expresar su extensión, límites y demás características configuradoras, como presupuesto básico para la fijación de los derechos del predio dominante y las limitaciones del sirviente y, por tanto, no puede considerarse como suficiente a tal efecto, la identificación que de aquellas se efectúa cuando se convienen indeterminaciones sobre datos esenciales que afectan a las facultades de inmediato uso material que las servidumbres confieren, con la consiguiente vinculación, sin límites temporales en este supuesto, de la propiedad en una extensión superior a la exigida por la causa que justifica la existencia de la servidumbre. También ha reconocido esta Dirección General, la evidente dificultad que en ocasiones plantea la descripción de ciertas servidumbres y su más fácil expresión gráfica en un plano, concluyendo que se ha de permitir que en la inscripción a practicar se recojan los elementos esenciales del derecho y la misma se complemente en cuanto a los detalles a través de un plano cuya copia se archive en el Registro y al que se remita el asiento. Por lo que se refiere al último de los defectos recurridos, esto es el relativo a la necesidad de acreditar los medios de pago del precio en su día pactado en el contrato privado de venta ahora elevado a público, procede también ratificar la nota de calificación recurrida siguiendo la doctrina reiterada de este Centro Directivo. Por lo que se refiere a la concreta calificación registral impugnada se indica que la comunidad de regantes «ha recibido e ingresado en la Caja Social, bien por ingreso o transferencia o bien mediante pago en metálico en las oficinas de esta Comunidad en las fechas y por los titulares de las fincas que seguidamente se dirán, las cantidades correspondientes al pago por el riego». Por tanto, se «expresa defectuosamente», impidiendo dar por debidamente cumplidas las previsiones legales anteriormente expuestas; debiendo confirmarse la nota de calificación en tal extremo. |
| R. 8/11/2016 BOE: 2/12/2016 Registro de Cieza n 1. SERVIDUMBRE DE AGUAS: REQUISITOS DE INSCRIPCIÓN. CONTROL DE LOS MEDIOS DE PAGO: CALIFICACIÓN REGISTRAL. La Ley de Aguas de 1985, además de incluir en el dominio público hidráulico del Estado los acuíferos y las aguas subterráneas, estableció un régimen transitorio para quienes a su entrada en vigor ya ostentaban derechos sobre aguas privadas procedentes de pozos o galerías a título de propietario o, si se prefiere, como facultad accesoria de su derecho de propiedad de la tierra. En este punto, la Resolución de 23 de abril de 2005 ya consideró que, no obstante la consideración como aguas privadas y aun constando previamente la existencia del pozo en el Registro, para hacer constar el derecho a un caudal determinado de agua es preciso acreditar la previa inscripción en el catálogo de aguas. A la vista de la disposición transitoria tercera bis de la Ley de Aguas, para constituir un derecho de servidumbre que suponga una modificación de la ubicación y/o de la superficie sobre la que se aplica el recurso en el caso de aprovechamiento de regadío, será preciso, para conseguir su inscripción en el Registro de la Propiedad, justificar mediante la correspondiente certificación del registro competente de aguas, la existencia de la oportuna concesión que ampare la totalidad de la explotación, tal y como dispone la disposición transitoria tercera, apartado 3, del texto refundido de la Ley de Aguas, o que, pese a dichas modificaciones de uso, ubicación o variación de superficie, las aguas siguen teniendo carácter privado (disposición transitoria segunda de la Ley 10/2001, de 5 de julio, del Plan Hidrológico Nacional). Por lo que se refiere a la correcta descripción de la servidumbre, para que puede entenderse cumplido el principio de determinación, debe recordarse la doctrina reiterada de este Centro Directivo que la inscripción del derecho de servidumbre debe expresar su extensión, límites y demás características configuradoras, como presupuesto básico para la fijación de los derechos del predio dominante y las limitaciones del sirviente y, por tanto, no puede considerarse como suficiente a tal efecto, la identificación que de aquellas se efectúa cuando se convienen indeterminaciones sobre datos esenciales que afectan a las facultades de inmediato uso material que las servidumbres confieren, con la consiguiente vinculación, sin límites temporales en este supuesto, de la propiedad en una extensión superior a la exigida por la causa que justifica la existencia de la servidumbre. También ha reconocido esta Dirección General, la evidente dificultad que en ocasiones plantea la descripción de ciertas servidumbres y su más fácil expresión gráfica en un plano, concluyendo que se ha de permitir que en la inscripción a practicar se recojan los elementos esenciales del derecho y la misma se complemente en cuanto a los detalles a través de un plano cuya copia se archive en el Registro y al que se remita el asiento. Por lo que se refiere al último de los defectos recurridos, esto es el relativo a la necesidad de acreditar los medios de pago del precio en su día pactado en el contrato privado de venta ahora elevado a público, procede también ratificar la nota de calificación recurrida siguiendo la doctrina reiterada de este Centro Directivo. Por lo que se refiere a la concreta calificación registral impugnada se indica que la comunidad de regantes «ha recibido e ingresado en la Caja Social, bien por ingreso o transferencia o bien mediante pago en metálico en las oficinas de esta Comunidad en las fechas y por los titulares de las fincas que seguidamente se dirán, las cantidades correspondientes al pago por el riego». Por tanto, se «expresa defectuosamente», impidiendo dar por debidamente cumplidas las previsiones legales anteriormente expuestas; debiendo confirmarse la nota de calificación en tal extremo. |
| R. 8/11/2016 BOE: 2/12/2016 Registro de Cieza n 1. SERVIDUMBRE DE AGUAS: REQUISITOS DE INSCRIPCIÓN. CONTROL DE LOS MEDIOS DE PAGO: CALIFICACIÓN REGISTRAL. La Ley de Aguas de 1985, además de incluir en el dominio público hidráulico del Estado los acuíferos y las aguas subterráneas, estableció un régimen transitorio para quienes a su entrada en vigor ya ostentaban derechos sobre aguas privadas procedentes de pozos o galerías a título de propietario o, si se prefiere, como facultad accesoria de su derecho de propiedad de la tierra. En este punto, la Resolución de 23 de abril de 2005 ya consideró que, no obstante la consideración como aguas privadas y aun constando previamente la existencia del pozo en el Registro, para hacer constar el derecho a un caudal determinado de agua es preciso acreditar la previa inscripción en el catálogo de aguas. A la vista de la disposición transitoria tercera bis de la Ley de Aguas, para constituir un derecho de servidumbre que suponga una modificación de la ubicación y/o de la superficie sobre la que se aplica el recurso en el caso de aprovechamiento de regadío, será preciso, para conseguir su inscripción en el Registro de la Propiedad, justificar mediante la correspondiente certificación del registro competente de aguas, la existencia de la oportuna concesión que ampare la totalidad de la explotación, tal y como dispone la disposición transitoria tercera, apartado 3, del texto refundido de la Ley de Aguas, o que, pese a dichas modificaciones de uso, ubicación o variación de superficie, las aguas siguen teniendo carácter privado (disposición transitoria segunda de la Ley 10/2001, de 5 de julio, del Plan Hidrológico Nacional). Por lo que se refiere a la correcta descripción de la servidumbre, para que puede entenderse cumplido el principio de determinación, debe recordarse la doctrina reiterada de este Centro Directivo que la inscripción del derecho de servidumbre debe expresar su extensión, límites y demás características configuradoras, como presupuesto básico para la fijación de los derechos del predio dominante y las limitaciones del sirviente y, por tanto, no puede considerarse como suficiente a tal efecto, la identificación que de aquellas se efectúa cuando se convienen indeterminaciones sobre datos esenciales que afectan a las facultades de inmediato uso material que las servidumbres confieren, con la consiguiente vinculación, sin límites temporales en este supuesto, de la propiedad en una extensión superior a la exigida por la causa que justifica la existencia de la servidumbre. También ha reconocido esta Dirección General, la evidente dificultad que en ocasiones plantea la descripción de ciertas servidumbres y su más fácil expresión gráfica en un plano, concluyendo que se ha de permitir que en la inscripción a practicar se recojan los elementos esenciales del derecho y la misma se complemente en cuanto a los detalles a través de un plano cuya copia se archive en el Registro y al que se remita el asiento. Por lo que se refiere al último de los defectos recurridos, esto es el relativo a la necesidad de acreditar los medios de pago del precio en su día pactado en el contrato privado de venta ahora elevado a público, procede también ratificar la nota de calificación recurrida siguiendo la doctrina reiterada de este Centro Directivo. Por lo que se refiere a la concreta calificación registral impugnada se indica que la comunidad de regantes «ha recibido e ingresado en la Caja Social, bien por ingreso o transferencia o bien mediante pago en metálico en las oficinas de esta Comunidad en las fechas y por los titulares de las fincas que seguidamente se dirán, las cantidades correspondientes al pago por el riego». Por tanto, se «expresa defectuosamente», impidiendo dar por debidamente cumplidas las previsiones legales anteriormente expuestas; debiendo confirmarse la nota de calificación en tal extremo. |
| R. 8/11/2016 BOE: 2/12/2016 Registro de Cieza n 1. SERVIDUMBRE DE AGUAS: REQUISITOS DE INSCRIPCIÓN. CONTROL DE LOS MEDIOS DE PAGO: CALIFICACIÓN REGISTRAL. La Ley de Aguas de 1985, además de incluir en el dominio público hidráulico del Estado los acuíferos y las aguas subterráneas, estableció un régimen transitorio para quienes a su entrada en vigor ya ostentaban derechos sobre aguas privadas procedentes de pozos o galerías a título de propietario o, si se prefiere, como facultad accesoria de su derecho de propiedad de la tierra. En este punto, la Resolución de 23 de abril de 2005 ya consideró que, no obstante la consideración como aguas privadas y aun constando previamente la existencia del pozo en el Registro, para hacer constar el derecho a un caudal determinado de agua es preciso acreditar la previa inscripción en el catálogo de aguas. A la vista de la disposición transitoria tercera bis de la Ley de Aguas, para constituir un derecho de servidumbre que suponga una modificación de la ubicación y/o de la superficie sobre la que se aplica el recurso en el caso de aprovechamiento de regadío, será preciso, para conseguir su inscripción en el Registro de la Propiedad, justificar mediante la correspondiente certificación del registro competente de aguas, la existencia de la oportuna concesión que ampare la totalidad de la explotación, tal y como dispone la disposición transitoria tercera, apartado 3, del texto refundido de la Ley de Aguas, o que, pese a dichas modificaciones de uso, ubicación o variación de superficie, las aguas siguen teniendo carácter privado (disposición transitoria segunda de la Ley 10/2001, de 5 de julio, del Plan Hidrológico Nacional). Por lo que se refiere a la correcta descripción de la servidumbre, para que puede entenderse cumplido el principio de determinación, debe recordarse la doctrina reiterada de este Centro Directivo que la inscripción del derecho de servidumbre debe expresar su extensión, límites y demás características configuradoras, como presupuesto básico para la fijación de los derechos del predio dominante y las limitaciones del sirviente y, por tanto, no puede considerarse como suficiente a tal efecto, la identificación que de aquellas se efectúa cuando se convienen indeterminaciones sobre datos esenciales que afectan a las facultades de inmediato uso material que las servidumbres confieren, con la consiguiente vinculación, sin límites temporales en este supuesto, de la propiedad en una extensión superior a la exigida por la causa que justifica la existencia de la servidumbre. También ha reconocido esta Dirección General, la evidente dificultad que en ocasiones plantea la descripción de ciertas servidumbres y su más fácil expresión gráfica en un plano, concluyendo que se ha de permitir que en la inscripción a practicar se recojan los elementos esenciales del derecho y la misma se complemente en cuanto a los detalles a través de un plano cuya copia se archive en el Registro y al que se remita el asiento. Por lo que se refiere al último de los defectos recurridos, esto es el relativo a la necesidad de acreditar los medios de pago del precio en su día pactado en el contrato privado de venta ahora elevado a público, procede también ratificar la nota de calificación recurrida siguiendo la doctrina reiterada de este Centro Directivo. Por lo que se refiere a la concreta calificación registral impugnada se indica que la comunidad de regantes «ha recibido e ingresado en la Caja Social, bien por ingreso o transferencia o bien mediante pago en metálico en las oficinas de esta Comunidad en las fechas y por los titulares de las fincas que seguidamente se dirán, las cantidades correspondientes al pago por el riego». Por tanto, se «expresa defectuosamente», impidiendo dar por debidamente cumplidas las previsiones legales anteriormente expuestas; debiendo confirmarse la nota de calificación en tal extremo. |
| R. 8/11/2016 BOE: 2/12/2016 Registro de Cieza n 1. SERVIDUMBRE DE AGUAS: REQUISITOS DE INSCRIPCIÓN. CONTROL DE LOS MEDIOS DE PAGO: CALIFICACIÓN REGISTRAL. La Ley de Aguas de 1985, además de incluir en el dominio público hidráulico del Estado los acuíferos y las aguas subterráneas, estableció un régimen transitorio para quienes a su entrada en vigor ya ostentaban derechos sobre aguas privadas procedentes de pozos o galerías a título de propietario o, si se prefiere, como facultad accesoria de su derecho de propiedad de la tierra. En este punto, la Resolución de 23 de abril de 2005 ya consideró que, no obstante la consideración como aguas privadas y aun constando previamente la existencia del pozo en el Registro, para hacer constar el derecho a un caudal determinado de agua es preciso acreditar la previa inscripción en el catálogo de aguas. A la vista de la disposición transitoria tercera bis de la Ley de Aguas, para constituir un derecho de servidumbre que suponga una modificación de la ubicación y/o de la superficie sobre la que se aplica el recurso en el caso de aprovechamiento de regadío, será preciso, para conseguir su inscripción en el Registro de la Propiedad, justificar mediante la correspondiente certificación del registro competente de aguas, la existencia de la oportuna concesión que ampare la totalidad de la explotación, tal y como dispone la disposición transitoria tercera, apartado 3, del texto refundido de la Ley de Aguas, o que, pese a dichas modificaciones de uso, ubicación o variación de superficie, las aguas siguen teniendo carácter privado (disposición transitoria segunda de la Ley 10/2001, de 5 de julio, del Plan Hidrológico Nacional). Por lo que se refiere a la correcta descripción de la servidumbre, para que puede entenderse cumplido el principio de determinación, debe recordarse la doctrina reiterada de este Centro Directivo que la inscripción del derecho de servidumbre debe expresar su extensión, límites y demás características configuradoras, como presupuesto básico para la fijación de los derechos del predio dominante y las limitaciones del sirviente y, por tanto, no puede considerarse como suficiente a tal efecto, la identificación que de aquellas se efectúa cuando se convienen indeterminaciones sobre datos esenciales que afectan a las facultades de inmediato uso material que las servidumbres confieren, con la consiguiente vinculación, sin límites temporales en este supuesto, de la propiedad en una extensión superior a la exigida por la causa que justifica la existencia de la servidumbre. También ha reconocido esta Dirección General, la evidente dificultad que en ocasiones plantea la descripción de ciertas servidumbres y su más fácil expresión gráfica en un plano, concluyendo que se ha de permitir que en la inscripción a practicar se recojan los elementos esenciales del derecho y la misma se complemente en cuanto a los detalles a través de un plano cuya copia se archive en el Registro y al que se remita el asiento. Por lo que se refiere al último de los defectos recurridos, esto es el relativo a la necesidad de acreditar los medios de pago del precio en su día pactado en el contrato privado de venta ahora elevado a público, procede también ratificar la nota de calificación recurrida siguiendo la doctrina reiterada de este Centro Directivo. Por lo que se refiere a la concreta calificación registral impugnada se indica que la comunidad de regantes «ha recibido e ingresado en la Caja Social, bien por ingreso o transferencia o bien mediante pago en metálico en las oficinas de esta Comunidad en las fechas y por los titulares de las fincas que seguidamente se dirán, las cantidades correspondientes al pago por el riego». Por tanto, se «expresa defectuosamente», impidiendo dar por debidamente cumplidas las previsiones legales anteriormente expuestas; debiendo confirmarse la nota de calificación en tal extremo. |
| R. 8/11/2016 BOE: 2/12/2016 Registro de Cieza n 1. SERVIDUMBRE DE AGUAS: REQUISITOS DE INSCRIPCIÓN. CONTROL DE LOS MEDIOS DE PAGO: CALIFICACIÓN REGISTRAL. La Ley de Aguas de 1985, además de incluir en el dominio público hidráulico del Estado los acuíferos y las aguas subterráneas, estableció un régimen transitorio para quienes a su entrada en vigor ya ostentaban derechos sobre aguas privadas procedentes de pozos o galerías a título de propietario o, si se prefiere, como facultad accesoria de su derecho de propiedad de la tierra. En este punto, la Resolución de 23 de abril de 2005 ya consideró que, no obstante la consideración como aguas privadas y aun constando previamente la existencia del pozo en el Registro, para hacer constar el derecho a un caudal determinado de agua es preciso acreditar la previa inscripción en el catálogo de aguas. A la vista de la disposición transitoria tercera bis de la Ley de Aguas, para constituir un derecho de servidumbre que suponga una modificación de la ubicación y/o de la superficie sobre la que se aplica el recurso en el caso de aprovechamiento de regadío, será preciso, para conseguir su inscripción en el Registro de la Propiedad, justificar mediante la correspondiente certificación del registro competente de aguas, la existencia de la oportuna concesión que ampare la totalidad de la explotación, tal y como dispone la disposición transitoria tercera, apartado 3, del texto refundido de la Ley de Aguas, o que, pese a dichas modificaciones de uso, ubicación o variación de superficie, las aguas siguen teniendo carácter privado (disposición transitoria segunda de la Ley 10/2001, de 5 de julio, del Plan Hidrológico Nacional). Por lo que se refiere a la correcta descripción de la servidumbre, para que puede entenderse cumplido el principio de determinación, debe recordarse la doctrina reiterada de este Centro Directivo que la inscripción del derecho de servidumbre debe expresar su extensión, límites y demás características configuradoras, como presupuesto básico para la fijación de los derechos del predio dominante y las limitaciones del sirviente y, por tanto, no puede considerarse como suficiente a tal efecto, la identificación que de aquellas se efectúa cuando se convienen indeterminaciones sobre datos esenciales que afectan a las facultades de inmediato uso material que las servidumbres confieren, con la consiguiente vinculación, sin límites temporales en este supuesto, de la propiedad en una extensión superior a la exigida por la causa que justifica la existencia de la servidumbre. También ha reconocido esta Dirección General, la evidente dificultad que en ocasiones plantea la descripción de ciertas servidumbres y su más fácil expresión gráfica en un plano, concluyendo que se ha de permitir que en la inscripción a practicar se recojan los elementos esenciales del derecho y la misma se complemente en cuanto a los detalles a través de un plano cuya copia se archive en el Registro y al que se remita el asiento. Por lo que se refiere al último de los defectos recurridos, esto es el relativo a la necesidad de acreditar los medios de pago del precio en su día pactado en el contrato privado de venta ahora elevado a público, procede también ratificar la nota de calificación recurrida siguiendo la doctrina reiterada de este Centro Directivo. Por lo que se refiere a la concreta calificación registral impugnada se indica que la comunidad de regantes «ha recibido e ingresado en la Caja Social, bien por ingreso o transferencia o bien mediante pago en metálico en las oficinas de esta Comunidad en las fechas y por los titulares de las fincas que seguidamente se dirán, las cantidades correspondientes al pago por el riego». Por tanto, se «expresa defectuosamente», impidiendo dar por debidamente cumplidas las previsiones legales anteriormente expuestas; debiendo confirmarse la nota de calificación en tal extremo. |
| R. 8/11/2016 BOE: 2/12/2016 Registro de Cieza n 1. SERVIDUMBRE DE AGUAS: REQUISITOS DE INSCRIPCIÓN. CONTROL DE LOS MEDIOS DE PAGO: CALIFICACIÓN REGISTRAL. La Ley de Aguas de 1985, además de incluir en el dominio público hidráulico del Estado los acuíferos y las aguas subterráneas, estableció un régimen transitorio para quienes a su entrada en vigor ya ostentaban derechos sobre aguas privadas procedentes de pozos o galerías a título de propietario o, si se prefiere, como facultad accesoria de su derecho de propiedad de la tierra. En este punto, la Resolución de 23 de abril de 2005 ya consideró que, no obstante la consideración como aguas privadas y aun constando previamente la existencia del pozo en el Registro, para hacer constar el derecho a un caudal determinado de agua es preciso acreditar la previa inscripción en el catálogo de aguas. A la vista de la disposición transitoria tercera bis de la Ley de Aguas, para constituir un derecho de servidumbre que suponga una modificación de la ubicación y/o de la superficie sobre la que se aplica el recurso en el caso de aprovechamiento de regadío, será preciso, para conseguir su inscripción en el Registro de la Propiedad, justificar mediante la correspondiente certificación del registro competente de aguas, la existencia de la oportuna concesión que ampare la totalidad de la explotación, tal y como dispone la disposición transitoria tercera, apartado 3, del texto refundido de la Ley de Aguas, o que, pese a dichas modificaciones de uso, ubicación o variación de superficie, las aguas siguen teniendo carácter privado (disposición transitoria segunda de la Ley 10/2001, de 5 de julio, del Plan Hidrológico Nacional). Por lo que se refiere a la correcta descripción de la servidumbre, para que puede entenderse cumplido el principio de determinación, debe recordarse la doctrina reiterada de este Centro Directivo que la inscripción del derecho de servidumbre debe expresar su extensión, límites y demás características configuradoras, como presupuesto básico para la fijación de los derechos del predio dominante y las limitaciones del sirviente y, por tanto, no puede considerarse como suficiente a tal efecto, la identificación que de aquellas se efectúa cuando se convienen indeterminaciones sobre datos esenciales que afectan a las facultades de inmediato uso material que las servidumbres confieren, con la consiguiente vinculación, sin límites temporales en este supuesto, de la propiedad en una extensión superior a la exigida por la causa que justifica la existencia de la servidumbre. También ha reconocido esta Dirección General, la evidente dificultad que en ocasiones plantea la descripción de ciertas servidumbres y su más fácil expresión gráfica en un plano, concluyendo que se ha de permitir que en la inscripción a practicar se recojan los elementos esenciales del derecho y la misma se complemente en cuanto a los detalles a través de un plano cuya copia se archive en el Registro y al que se remita el asiento. Por lo que se refiere al último de los defectos recurridos, esto es el relativo a la necesidad de acreditar los medios de pago del precio en su día pactado en el contrato privado de venta ahora elevado a público, procede también ratificar la nota de calificación recurrida siguiendo la doctrina reiterada de este Centro Directivo. Por lo que se refiere a la concreta calificación registral impugnada se indica que la comunidad de regantes «ha recibido e ingresado en la Caja Social, bien por ingreso o transferencia o bien mediante pago en metálico en las oficinas de esta Comunidad en las fechas y por los titulares de las fincas que seguidamente se dirán, las cantidades correspondientes al pago por el riego». Por tanto, se «expresa defectuosamente», impidiendo dar por debidamente cumplidas las previsiones legales anteriormente expuestas; debiendo confirmarse la nota de calificación en tal extremo. |
| R. 10/11/2016 BOE: 2/12/2016 Registro de Cáceres n 2. EXPEDIENTE DE DOMINIO ANTERIOR A LA LEY 13/2015: ÁMBITO. La Resolución de 15 de diciembre de 2015 declaró que «no se admite la posibilidad de reanudación de tracto sucesivo a través de expediente de dominio cuando el promotor sea causahabiente del titular registral ya que en tales casos no hay verdadero tracto interrumpido y lo procedente es aportar el título de adquisición» y que «no hay verdadera interrupción del tracto, al haber adquirido el promotor del expediente directamente del titular registral». Debe concluirse que en el presente caso, en el que el promotor del expediente de dominio adquiere de persona que no es la titular registral, ni heredero único de la titular registral -véase la Resolución de 14 de abril de 2016- sí que concurre la hipótesis habilitante para permitir conceptualmente, si concurrieran los demás requisitos procedimentales pertinentes, que el promotor obtenga judicialmente un pronunciamiento para la reanudación del tracto a su favor con cancelación de la inscripción registral contradictoria. Aunque del escrito de recurso sí resulta con claridad cuál fue tal modo de adquisición, no consta que tal extremo figurase explicitado en la documentación presentada en el Registro de la Propiedad, por lo que no pudiéndose basar la resolución del presente recurso en extremos aportados en vía de recurso pero no presentados oportunamente ante el registrador, este defecto sí ha de ser confirmado, pues el artículo 326 de la Ley Hipotecaria señala que «el recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del Registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma», defecto, no obstante, fácilmente subsanable. Del examen conjunto de ambos preceptos, anterior y posterior respectivamente a la Ley 13/2015, resulta que la escritura pública no es el único título formal en el que puede declararse la existencia de edificaciones para su constancia registral, sino que basta que se hagan constar «en los títulos referentes al inmueble», y de entre tales títulos no cabe excluir al auto judicial recaído en un expediente de dominio. Por lo tanto, ha de revocarse el concreto defecto señalado por la registradora cuando afirma que el expediente de dominio «no es medio hábil para inscribir tal mayor superficie construida, para lo cual debe hacerse la correspondiente declaración de obra nueva». Todo ello sin perjuicio de la exigencia de cumplimiento de los demás requisitos exigidos en cada caso por la Ley de Suelo y en su caso, por la Ley de Ordenación de la Edificación. |
| R. 10/11/2016 BOE: 2/12/2016 Registro de El Ejido n 2. ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS: COSNTITUIDO POR EL USFRUCTUARIO. Conforme a los artículo 480 del CC y 10 de la Ley de Arrendamientos Rústicos, los arrendamientos otorgados por usufructuarios se resolverán al extinguirse el derecho del arrendador, salvo que no haya terminado el año agrícola, en cuyo caso subsistirán hasta que éste concluya. El artículo 175 del RH dispone:«en consecuencia de lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 82 de la Ley, la cancelación de las inscripciones cuya existencia no dependa de la voluntad de los interesados en las mismas se verificará con sujeción a las reglas siguientes: Primera. Las inscripciones de hipoteca y demás gravámenes sobre el derecho de usufructo se cancelarán a instancia del dueño del inmueble con sólo presentar el documento fehaciente que acredite la conclusión de dicho usufructo por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario». Por tanto, siendo claro que el arrendamiento concertado por el titular del usufructo es un gravamen del usufructo mismo, su cancelación no puede exigirse por un hecho dependiente de la voluntad del usufructuario. Además, para excluir tal hipótesis, el artículo 1256 del Código Civil, señala que «la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes». En consecuencia, y aplicando el mismo principio general para el caso planteado en el presente recurso, cuando un usufructo gravado con un derecho de arrendamiento, que además consta inscrito, se transmite al nudo propietario, no se produce una completa y perfecta consolidación del usufructo con la nuda propiedad, ni se produce la extinción del arrendamiento inscrito, sino que dicho arrendamiento sigue vigente y no puede ser cancelado hasta que se produzca el vencimiento del plazo inscrito de dicho arrendamiento, o, como señala el artículo 175 del Reglamento Hipotecario, se «acredite la conclusión de dicho usufructo por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario». |
| R. 10/11/2016 BOE: 2/12/2016 Registro de Sueca. HIPOTECA: CLÁUSULA SUELO. HIPOTECA: PACTOS INSCRIBIBLES. El presente expediente se refiere a una escritura de préstamo hipotecario con intereses remuneratorios variables, entre un acreedor entidad de crédito y unos prestatarios personas físicas, y en el que la finca gravada es una vivienda que no se va a destinar a su domicilio habitual. La cuestión que se debe resolver consiste en la determinación de si en los préstamos hipotecarios a interés variable en que se pacte que la parte deudora nunca podrá beneficiarse de descensos a intereses negativos, es decir, que no podrá recibir importe alguno como en tales supuestos, es precisa la confección de la expresión manuscrita por parte del deudor de comprender los riesgos que asume. El precepto objeto de debate es el artículo 6 Ley 1/2013. Al interpretar esta norma debe tenerse en cuenta, como reiteradamente ha puesto de manifiesto este Centro Directivo, que se ubica en el Capítulo II de la citada Ley 1/2013, de 14 de mayo, bajo la rúbrica del «fortalecimiento de la protección del deudor hipotecario en la comercialización de los préstamos hipotecarios», artículo que como expresa el Preámbulo de la Ley, introduce mejoras en el mercado hipotecario que se adoptan «como consecuencia de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013, dictada en el asunto por el que se resuelve la cuestión prejudicial planteada por el Juzgado de lo Mercantil número 3 de Barcelona respecto a la interpretación de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993». Como puso de relieve esta Dirección General en Resolución de 5 de febrero de 2014, la valoración de las denominadas «cláusulas suelo» se incardina en el ámbito del control de inclusión y de transparencia de los contratos con condiciones generales de la contratación, pues se trata de un control previo al del contenido o abusividad. Sobre tal extremo el registrador, como señala la Resolución de esta Dirección General de 13 de septiembre de 2013, no solo puede sino que debe comprobar si han sido cumplidos los requisitos de información establecidos en la normativa vigente, pues se trata de un criterio objetivo de valoración de dicha transparencia. En este sentido, la reiterada Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013, reconociendo que corresponde a la iniciativa empresarial fijar el interés al que presta el dinero y diseñar la oferta comercial dentro de los límites fijados por el legislador, añade que «también le corresponde comunicar de forma clara, comprensible y destacada la oferta», a lo que añade la citada Sentencia que «el artículo 4-2 de la Directiva 93/13/CEE dispone que «La apreciación del carácter abusivo de las cláusulas no se referirá a la definición del objeto principal del contrato (..) siempre que dichas cláusulas se redacten de manera clara y comprensible», precepto del que extrae a contrario sensu que «las cláusulas referidas a la definición del objeto principal del contrato se someten a control de abusividad si no están redactadas de manera clara y comprensible»». Esta obligación de claridad y transparencia se controla a través de un doble filtro. El primero es aplicable a todo contrato con condiciones generales de la contratación, con independencia de que en el mismo intervenga o no un consumidor, a través del llamado control de incorporación o inclusión de la cláusula al contrato (vid. artículo 7 de la Ley sobre condiciones generales de la contratación). El segundo filtro, limitado, según doctrina mayoritaria, al caso de los contratos con consumidores, se articula a través del control de transparencia. La caracterización básica que define el control de transparencia, como ha puesto de manifiesto la doctrina y resulta especialmente de las expresadas STS de 9 de mayo de 2013 y 8 se septiembre de 2014, responde a la expansión conceptual del principio de buena fe, como presupuesto tanto del control de eficacia de las condiciones generales, como de fuente de creación de especiales deberes por parte del predisponente, que, por ejemplo, en este ámbito de las cláusulas limitativas de los tipos de interés se proyectarían en una adecuada diferenciación de las mismas a través de sus inclusión en una cláusula propia, o su indicación en párrafo separado y con letras en negrita, mayúsculas o subrayado, y la información sobre escenarios posibles o de la evolución histórica de los tipos de interés adoptados. A la luz de estos claros criterios jurisprudenciales se debe realizar la valoración del defecto opuesto en la calificación impugnada. Pues bien, es este control previo y doble de incorporación y transparencia el que se ha visto reforzado por el artículo 6 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, cuya interpretación se ha de hacer partiendo del contexto legal y jurisprudencial, nacional y comunitario, que se ha expuesto en el precedente fundamento, contexto que condiciona la validez de las cláusulas hipotecarias al cumplimiento de los requisitos legales tendentes a asegurar una compresibilidad real de las mismas por parte del prestatario. Es decir, frente a la opinión de quienes defienden una interpretación restrictiva del indicado artículo, debe prevalecer una interpretación extensiva pro-consumidor en coherencia con la finalidad legal de favorecer respectivamente la información, comprensibilidad y la protección de los usuarios de servicios financieros (vid. Resolución de 29 de septiembre de 2014). El control de inclusión o incorporación al contrato de las cláusulas de los contratos sobre servicios financieros que revistan caracteres de condición general de la contratación, viene regulado en la actualidad por la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, que impone determinados deberes de información a las entidades prestamistas y al notario que autoriza la correspondiente escritura. Por ello, para asegurar la existencia de dicha transparencia, el referido artículo 6 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, ha regulado, en el ámbito de los préstamos y créditos hipotecarios, un requisito especial: «la expresión manuscrita» del prestatario acerca de su real comprensión del riesgo que asume. El pago de intereses -los negativos- por parte del acreedor en favor del prestatario no transforma el préstamo convirtiéndolo en un depósito retribuido, como se alega por algún sector doctrinal, porque la causa jurídica de ambos contratos es distinta y tal pago carece de virtualidad para alterar la obligación del deudor de devolución del dinero recibido por cuotas en los plazos pactados, en una obligación de devolución íntegra a solicitud del depositante o prestamista (artículos 1766 y 1775 del Código Civil), y porque cuando el depositario tiene permiso para servirse del dinero depositado, el contrato pierde el concepto de depósito y se convierte en un préstamo (artículo 1768 del Código Civil). Igualmente irrelevante para la aplicación del citado artículo 6 de la Ley 1/2013 resulta la afirmación del notario recurrente de que la cláusula citada es la aclaración de una condición esencial del contrato derivada del sistema de amortización francés pactado. Por tanto, si el prestamista, en ejercicio de su legítimo derecho, predispone una cláusula que limite o excluya la posibilidad de que devenguen intereses a favor del prestatario, aunque sea a efectos aclaratorios de los efectos típicos del contrato o del significado de una de las cláusulas pactadas, su incorporación al contrato de préstamo hipotecario exigirá, por disposición imperativa y como canon de transparencia, la aportación de la repetida expresión manuscrita. Cuando la calificación del registrador sea desfavorable, es exigible, de conformidad con los principios básicos de todo procedimiento y con arreglo a la normativa vigente, que al consignarse los defectos que, a su juicio, se oponen a la inscripción pretendida, aquélla exprese además de una motivación jurídica suficiente, la determinación de las concretas cláusulas o partes de las mismas suspendidas de inscripción, para que los interesados puedan conocer con claridad y precisión los defectos aducidos y con suficiencia los fundamentos jurídicos en los que se basa dicha calificación. La siguiente objeción del registrador que ha sido recurrida se refiere a la cláusula financiera cuarta «comisiones», respecto de la que se suspende la inscripción del apartado 4.2. «comisión por subrogación», el inciso: «Todo ello sin perjuicio de lo dispuesto en la Cláusula 12.a que se refiere a la “Subrogación de los adquirentes en el préstamo”; por carecer de trascendencia real, en tanto dicha cláusula no es objeto de reflejo registral, como se indicará posteriormente (artículos 9 y 98 de la Ley Hipotecaria 9 y 51.6.a de su Reglamento)». Por su parte, la citada cláusula duodécima «subrogación de los adquirentes», se suspende también por cuanto la regulación de la subrogación por terceros adquirentes de la finca hipotecada, carece de trascendencia real (artículos 9 y 98 de la Ley Hipotecaria 9 y 51.6.a de su Reglamento). Estas dos estipulaciones pueden denegarse alegando exclusivamente que se trata de un pacto de naturaleza personal si más motivación, como ya ha manifestado este Centro Directivo en diversas Resoluciones (Resoluciones de 30 de marzo y 28 de abril de 2015, entre otras). Es criterio de esta Dirección General que la cláusula de vencimiento anticipado relativa a la muerte o concurso del fiador no es inscribible porque el fallecimiento o concurso del fiador no afecta en modo alguno ni al derecho real de hipoteca ni a la solvencia del deudor, ni tampoco a la determinación de la garantía ni a sus posibilidades de ejecución, por ser la fianza una institución ajena al Registro de la Propiedad. En consecuencia, se confirma en cuanto a este defecto la calificación registral. En cuanto al vencimiento anticipado del préstamo por no destinarse el dinero entregado a la finalidad convenida, en primer lugar, porque, en la medida en que el préstamo se vincula a la adquisición del inmueble hipotecado, como en este caso, o a cualquier otra finalidad relacionada directamente con el mismo (su construcción, rehabilitación o explotación), contribuye a la identificación de la obligación garantizada y se constituye en motivo de especial relevancia de la concesión. En segundo lugar, porque, en determinados supuestos, la finalidad del préstamo puede determinar el contenido de ciertas estipulaciones contractuales o de consecuencias procesales determinadas, como cuando el destino pactado es la adquisición de la vivienda habitual (ej. artículos 114, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria, o 579 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), o nos encontramos ante préstamos oficiales para la financiación empresarial (Instituto de Crédito Oficial) o ante acuerdos de refinanciación y extrajudiciales de pagos recogidos en la legislación concursal. En cuanto al vencimiento anticipado por la ausencia del reembolso por el prestatario de las obligaciones dinerarias que siendo de su cuenta hubieren sido anticipadas por el acreedor, se considera inscribible porque el incumplimiento de esas obligaciones dinerarias derivadas de la conservación de los bienes dados en garantía o que estén directamente vinculadas a los mismos y puedan constituir cargas preferentes (ej. gastos de la comunidad horizontal, seguros de daños o Impuesto sobre Bienes Inmuebles), dada la importancia del mantenimiento de la suficiencia del valor de la garantía hipotecaria (artículo 117 de la Ley Hipotecaria) y de la conservación de la preferencia de cobro de la misma, deben posibilitar el vencimiento del préstamo en cuanto incumplimiento de obligaciones de especial relevancia a tales fines (Resoluciones de 20 de mayo de 2000 y de 22 de marzo de 2001, entre otras). No resulta inscribiste el pacto de compensación de créditos (cuentas, depósitos, etc.), ni con relación a la posibilidad de reclamar el pago de la deuda a otros obligados, ya que se trata de pactos que transcienden a la garantía hipotecaria y carecen de eficacia real, al prever formas de pago alternativas a la ejecución de la hipoteca, por lo que respecto de los mismos debe desestimarse el recurso. El mismo criterio se debe mantener respecto de pacto de imputación de pagos genérico que ha sido objeto de suspensión, el cual faculta al acreedor para aplicar, a su libre elección, las cantidades que reciba del prestatario a cualquiera de las operaciones financieras que mantenga con el mismo. Otra cosa sería el pacto de imputación forzosa de la cantidades recibidas al pago, por el orden convenido, de las distintas obligaciones principal, accesorias o complementarias vinculadas al préstamo (capital, intereses ordinarios, intereses moratorios y gastos); ya que dicha imputación va a determinar, en su caso, la cantidad reclamada en la demanda ejecutiva por los distintos conceptos garantizados y, en su momento, el concreto pago al actor del precio del remate, pues la cuantificación del mismo dependerá de la cantidad reclamada por cada concepto y del importe de la respectiva responsabilidad hipotecaria, ya que no se puede entregar al ejecutante por cada uno de los conceptos garantizados cantidad alguna que exceda de la respectiva cobertura hipotecaria (artículo 692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). La renuncia o voluntad de no revocar la hipoteca inscrita, bien no requiriendo la aceptación del acreedor o bien no cancelándola transcurridos los dos meses desde que tuvo lugar el requerimiento, resulta una cláusula abusiva cuando sea aplicable, como ya se ha analizado ocurre en este caso, la legislación de protección de los consumidores. Así, esta cláusula, en cuanto implica la renuncia a un derecho concedido por Ley al prestatario consumidor por el artículo 141 de la Ley Hipotecaria (requerimiento al acreedor para que acepte y cancelación unilateral de la hipoteca transcurridos dos meses), se puede encuadrar dentro de las cláusulas abusivas por limitar los derechos básicos de los consumidores (artículo 86 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios) o por afectar al perfeccionamiento y ejecución del contrato (artículo 89 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios), en la medida que impone al prestatario ciertas obligaciones para evitar los riesgos derivados de la falta de diligencia por parte del acreedor en el cumplimiento de las suyas propias (Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 2009). Lo que es excluido realmente del registro es la obligación de que en el seguro figure como beneficiario el banco, que las indemnizaciones derivadas del seguro o de las expropiaciones forzosas se destinen al pago de las cantidades derivadas del contrato -incluso las no vencidas-, y el régimen de la subrogación real de los importes percibidos en caso de las obligaciones no estuvieran vencidas. Tales pactos, si bien es cierto, como señala el registrador en su nota de calificación, son reproducción de previsiones legales o desarrollo permitido por las mismas, deben considerarse inscribibles en la medida que la hipoteca se extiende naturalmente a las mismas (artículos 109 y 110.2 de la Ley Hipotecaria). Sin embargo, de este régimen debe exceptuarse las indemnizaciones derivadas de la expropiación forzosa de la finca hipoteca porque su destino y procedimiento viene fijado por la Ley (artículo 42 la Ley sobre expropiación forzosa), no siendo susceptible de pacto y, además, la obligatoria citación del acreedor hipotecario en el expediente expropiatorio (art. 4.2 de la Ley sobre expropiación forzosa) permitirá la defensa del mayor valor posible para la finca hipotecada (Resolución de 18 de marzo de 2008). Esta cláusula solo sería admisible si contiene la previsión de la posibilidad por parte del deudor de sustituir la garantía desaparecida por otras nuevas e igualmente seguras de conformidad con el artículo 1129.3 del Código Civil. Respecto a la prohibición de arrendar por debajo de una determinada renta que se fija, debe considerarse no inscribible porque, aparte de disponerlo así con carácter general el artículo 27 de la Ley Hipotecaria, según la Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 2009, tales pactos, como pone de manifiesto la nota de calificación, solo son admisibles en relación con aquellos supuestos de arriendo que no estén sujetos al sistema de purga de cargas en caso de ejecución de una hipoteca anterior. Por último, se suspende también la inscripción de las cláusulas decimotercera: «apoderamiento»; decimocuarta: «anotación de suspensión», la de «tratamiento de datos personales», la de «declaración específica: condiciones generales de la contratación, y no adhesión a arbitraje de consumo» y la de «autorización», por tratarse de estipulaciones carentes de trascendencia real (artículos 9 y 98 de la Ley Hipotecaria, 9 y 51.6.a de su Reglamento). Lo cierto es que ninguna de las cláusulas de este grupo tienen el carácter de estipulación financieras, ni contribuyen a la delimitación de la obligación garantizada o del derecho real de garantía, ni son susceptibles de garantía hipotecaria, ni tampoco se articulan como causa de vencimiento anticipado del préstamo, por lo que pueden ser suspendidas con la única motivación de carecer de transcendencia real; procediendo, por tanto, en cuanto a las mismas, la desestimación del recurso. |
| R. 15/11/2016 BOE: 2/12/2016 Registro de Valdepeñas. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: HERENCIA YACENTE. RECITIFICACIÓN DE CABIDA: PROCEDIMIENTO En cuanto a la situación tabular, la finca aparece inscrita a favor de los cónyuges don P. J. A. y doña R. S. C. sin que conste en el Registro su fallecimiento ni realizada partición alguna. Tampoco resulta de la documentación obrante en el expediente que se haya producido la aceptación de la herencia. En los casos en que interviene la herencia yacente, la doctrina de este Centro Directivo, impone que toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente (Resoluciones de 27 de mayo y 12 de julio de 2013, 8 de mayo de 2014, 5 de marzo de 2015 y demás citadas en los «Vistos»). Por eso parece razonable restringir la exigencia de nombramiento de administrador judicial, al efecto de calificación registral del tracto sucesivo, a los supuestos de demandas a ignorados herederos; pero considerar suficiente el emplazamiento efectuado a personas determinadas como posibles llamados a la herencia. A partir de la entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, cabe enunciar los medios hábiles para obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas y sistematizarlos en tres grandes grupos: -Los que sólo persiguen y sólo permiten inscribir una rectificación de la superficie contenida en la descripción literaria, pero sin simultánea inscripción de la representación gráfica de la finca, como ocurre con los supuestos regulados en el artículo 201.3, letra a, y letra b de la Ley Hipotecaria; -El supuesto que persigue y permite inscribir rectificaciones superficiales no superiores al 10 % de la cabida inscrita, pero con simultánea inscripción de la representación geográfica de la finca. Este concreto supuesto está regulado, con carácter general, en el artículo 9, letra b), de la Ley Hipotecaria, y tampoco está dotado de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros; -Y, finalmente, los que persiguen y potencialmente permiten inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices (así ocurre con el procedimiento regulado en el artículo 199 y con el regulado en el artículo 201.1). Es indiscutible que para proceder a cualquier rectificación de la descripción es preciso que no existan dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie (cfr. último párrafo del artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria). Como ha reiterado este Centro Directivo, siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados. |
| R. 15/11/2016 BOE: 2/12/2016 Registro de Durango. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: HERENCIA YACENTE. ARRENDAMIENTOS URBANOS: PLAZAS DE GARAJE. En cuanto al primero de los defectos de la nota de calificación, se trata nuevamente de dilucidar en este expediente si es inscribible un decreto de adjudicación dictado en procedimiento de ejecución hipotecaria seguido frente a la herencia yacente y los herederos desconocidos e inciertos del titular registral cuando no consta el nombramiento e intervención de un defensor judicial de la herencia yacente. En los casos en que interviene la herencia yacente, la doctrina de este Centro Directivo, impone que toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente (Resoluciones de 27 de mayo y 12 de julio de 2013, 8 de mayo de 2014, 5 de marzo de 2015 y demás citadas en los «Vistos»). Por eso parece razonable restringir la exigencia de nombramiento de administrador judicial, al efecto de calificación registral del tracto sucesivo, a los supuestos de demandas a ignorados herederos; pero considerar suficiente el emplazamiento efectuado a personas determinadas como posibles llamados a la herencia. Como resulta de los fundamentos de Derecho tercero y cuarto de la Sentencia del TS de 3 de marzo de 2011, para evitar la indefensión es preciso que se haya cumplido con la obligación de averiguar los domicilios de los desconocidos herederos demandados, por lo que la citación por medio de edictos fijados en el tablón de anuncios e incluso la notificación de la sentencia de primera instancia a través de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado» requiere que, previamente, se hubieran agotado todos los medios de averiguación que la Ley de Enjuiciamiento Civil impone. Y en el caso de la herencia yacente aunque sea una masa patrimonial, se ha de intentar la localización de quien pueda ostentar su representación en juicio. El hecho de que la única heredera testamentaria del causante, su hija doña S. G. S., así como los padres y hermana del difunto hubieran renunciado a sus derechos hereditarios y lo hiciesen constar en autos, provocó la notificación por edictos. Asimismo interviene en el procedimiento la ejecutada y copropietaria de los bienes, doña M. G. R., quien según el recurrente era pareja del deudor fallecido. De la documentación obrante en el expediente, salvo la constancia en el certificado de defunción del término «compañera» referido a doña M. G. R como declarante, no resulta acreditado el requisito de la inscripción en el Registro de Parejas de Hecho. Ahora bien, teniendo en cuenta las circunstancias concurrentes en este expediente, en el que se han efectuado reiteradas averiguaciones tendentes a identificar a los herederos del titular registral, las renuncias sucesivas de los herederos identificados como tales y la intervención en el procedimiento de doña M. G. R., actuando en defensa de la posición de la herencia yacente y herederos desconocidos de don F. G. L., como ratifica en las alegaciones la letrado de la Administración de Justicia, no puede concluirse que se haya producido indefensión. En consecuencia el defecto debe revocarse. Ciertamente el destino de la finca es determinante para establecer los requisitos para proceder a la inscripción de la adjudicación, dado que en el caso de que la finca arrendada sea un garaje, como ha manifestado esta Dirección General en su Resolución de 3 de marzo de 2004 y reiterado en otras posteriores, como la más reciente de 12 de febrero de 2016, el arrendamiento de plazas de garaje no está sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos, salvo en el caso de que el arrendamiento de la plaza sea accesorio del de la vivienda, y ello porque, a los efectos de la misma debe considerarse que tales plazas de garaje no constituyen edificación, ya que en ellas la edificación es algo accesorio, siendo lo esencial la posibilidad de guardar un vehículo; tales plazas de aparcamiento no se hallan enumeradas en los supuestos de arrendamiento para uso distinto de vivienda a que se refiere el artículo 3.2 de la Ley -siquiera esta enumeración sea ejemplificativa-, ni en la Exposición de Motivos de la Ley cuando dice en su apartado 3 que «la ley abandona la distinción tradicional entre arrendamientos de vivienda y arrendamientos de locales de negocio y asimilados para diferenciar entre arrendamientos de vivienda, que son aquellos dedicados a satisfacer la necesidad de vivienda permanente del arrendatario, su cónyuge o sus hijos dependientes, y arrendamientos para usos distintos al de vivienda, categoría ésta que engloba los arrendamientos de segunda residencia, los de temporada, los tradicionales de local de negocio y los asimilados a éstos». Pero la documentación justificativa de las alegaciones de la recurrente no fue puesta a disposición del registrador en el tiempo en que este emitió su calificación sino en un momento posterior, no pudiendo ser tenida en cuenta para resolución de este recurso conforme a lo dispuesto en el artículo 326 de la Ley Hipotecaria, sin perjuicio de su posterior presentación a efectos de subsanar el defecto que, en base a las anteriores consideraciones, debe confirmarse. |
| R. 15/11/2016 BOE: 2/12/2016 Registro de Sant Mateu. IDENTIFICACIÓN DE LOS COMPARECIENTES EN LA ESCRITURA PÚBLICA: FUNCIONES DE NOTARIOS Y REGISTRADORES. Por el valor que la ley atribuye al instrumento público, es presupuesto básico para la eficacia de éste la fijación con absoluta certeza de la identidad de los sujetos que intervienen, de modo que la autoría de las declaraciones contenidas en el instrumento quede establecida de forma auténtica, mediante la individualización de los otorgantes. Por ello, el artículo 23 de la Ley del Notariado, como requisito esencial de validez del instrumento público, impone al notario autorizante la obligación de dar fe de que conoce a las partes o de haberse asegurado de su identidad por los medios supletorios establecidos en las leyes y reglamentos. Ciertamente, en el supuesto de este expediente, el notario autorizante ha cumplido todas las exigencias de la Ley y del Reglamento en cuanto a la identificación de los otorgantes. Por lo tanto, no se puede cuestionar la identidad de los comparecientes, pues es una competencia del notario que no incumbe al registrador. En la calificación registral, respecto de los nacionales otorgantes de aquellos países en los que no varía el número del documento oficial de identificación, el registrador deberá comprobar su exacta correspondencia con la numeración obrante en el Registro de la Propiedad, al objeto de evitar que personas con iguales nombres y apellidos y que hayan sido debidamente identificados por el notario puedan usurpar la identidad de los titulares registrales. Pero respecto de los nacionales de aquellos países (como Reino Unido de Gran Bretaña e Irlanda del norte) en los que se produce una alteración en los números de identificación del documento oficial de identificación, debe entenderse suficiente la declaración que realice el notario, bajo su responsabilidad, de la correspondencia del compareciente con el titular registral, salvo que el registrador, motivando adecuadamente, no considere suficiente dicha aseveración. Ciertamente estos supuestos de alteración de los números del documento oficial de identificación serán cada vez menos frecuentes dada la actual exigencia de hacer constar los NIEs de los extranjeros en las inscripciones registrales (cfr. artículo 254 Ley Hipotecaria según redacción dada por la Ley 36/2006, de 29 de noviembre), numeración que no varía. |
| R. 15/11/2016 BOE: 3/12/2016 Registro de Valdemoro. PATRIA POTESTAD: CONFLICTO DE INTERESES. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de liquidaciones de sociedades de gananciales y adjudicación de herencia en la que concurren las circunstancias siguientes: concurren la primera esposa del causante y la viuda, los dos hijos de primer matrimonio, y está representada la hija de segundo matrimonio por su madre en ejercicio de patria potestad; se liquidan las dos sociedades de gananciales de sendos matrimonios y se adjudica la herencia del causante; los bienes se adjudican en la forma y en su caso porciones indivisas y usufructos que resultan de las instituciones de herencia y legados, a excepción de una vivienda que integraba la primera sociedad de gananciales y que se adjudica a la primera esposa en cuanto a una mitad indivisa y a uno de sus hijos en cuanto a la otra mitad, compensándose en metálico al otro hijo y a la menor. La existencia de conflicto de intereses se ve patente cuando éste existe en el proceso de formación de un contrato o negocio jurídico bilateral, generador de obligaciones para ambas partes. Es la denominada autocontratación, tanto en sentido estricto, (contrato consigo mismo, es decir, cuando una persona cierra consigo misma un negocio actuando a la vez como interesada y como representante de otra), como autocontratación en sentido amplio, (cuando una sola voluntad hace dos o más manifestaciones jurídicas y pone en relación dos o más patrimonios y hay colisión de intereses en esa relación). En la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de mayo de 2004, se recoge que el legislador toma en consideración el conflicto de intereses en relación con cada asunto concreto (cfr. artículos 163 y 299.1.o del Código Civil), por lo que deben ser valoradas las circunstancias concurrentes para afirmar o negar su existencia. También este Centro Directivo se ha manifestado en situaciones concretas, y así, ha dicho que para determinar que existe conflicto de intereses deberá concluirse que es razonable entender que la satisfacción por los padres de sus propios intereses irá en detrimento de la de los hijos (Resoluciones en «Vistos»). Así, por ejemplo, diferentes resoluciones han considerado que no existe conflicto de intereses cuando la liquidación de gananciales se ha realizado con estricta igualdad, mediante la adjudicación de una mitad indivisa a cada participe, o cuando la partición hereditaria también se ha realizado en estricta aplicación de las normas legales o disposiciones testamentarias. Por el contrario, cuando se adopta una decisión por el representante, que aunque pueda entenderse adecuada para los intervinientes, suponga una elección, ha entendido que la valoración de inexistencia de conflicto no puede hacerla por sí mismo el representante del incapaz, sino que exige, conforme a lo establecido en el artículo 163 del Código Civil, del nombramiento de un defensor, con posterior sometimiento a lo que establezca el juez en su decisión, sobre la necesidad o no de posterior aprobación judicial (Resolución de 5 de febrero de 2015). Visto así, ni la representante ni la representada son adjudicatarias de bienes concretos ni porciones distintas de las señaladas en el testamento, por lo que no se incurre en una contraposición de intereses de forma directa. Pero habida cuenta la calificación conjunta de todas las actuaciones verificadas y que se realiza la adjudicación de una vivienda concreta a otro de los herederos interesados en la partición junto con la exesposa de primer matrimonio, se produce una adjudicación desigual, lo que apareja la ruptura del principio de proporción de las respectivas cuotas de los herederos conforme la voluntad del causante. No obstante, el hecho de que haciéndose las adjudicaciones de las fincas en la forma ideal, haría que se crease un proindiviso entre extraños y dadas las circunstancias del mismo -hija de segundo matrimonio junto con la esposa del primero-, suscita la evitación del mismo. Además, ni la representante ni la representada son adjudicatarias de bienes concretos, se cumplen las previsiones del testador en cuando a sus disposiciones, y los intereses de la representante y la representada en esa finca concreta son conjuntos pero no contrapuestos. |
| R. 15/11/2016 BOE: 3/12/2016 Registro de Rivas-Vaciamadrid. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: HERENCIA YACENTE. Se trata nuevamente de dilucidar en este expediente si es inscribible un decreto de adjudicación dictado en procedimiento de ejecución hipotecaria seguido frente a la herencia yacente y los herederos desconocidos e inciertos del titular registral cuando no consta el nombramiento e intervención de un defensor judicial de la herencia yacente. En los casos en que interviene la herencia yacente, la doctrina de este Centro Directivo, impone que toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente (Resoluciones de 27 de mayo y 12 de julio de 2013, 8 de mayo de 2014, 5 de marzo de 2015 y demás citadas en los «Vistos»). Por eso parece razonable restringir la exigencia de nombramiento de administrador judicial, al efecto de calificación registral del tracto sucesivo, a los supuestos de demandas a ignorados herederos; pero considerar suficiente el emplazamiento efectuado a personas determinadas como posibles llamados a la herencia. Como resulta de los fundamentos de Derecho tercero y cuarto de la Sentencia del TS de 3 de marzo de 2011, para evitar la indefensión es preciso que se haya cumplido con la obligación de averiguar los domicilios de los desconocidos herederos demandados, por lo que la citación por medio de edictos fijados en el tablón de anuncios e incluso la notificación de la sentencia de primera instancia a través de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado» requiere que, previamente, se hubieran agotado todos los medios de averiguación que la Ley de Enjuiciamiento Civil impone. Y en el caso de la herencia yacente aunque sea una masa patrimonial, se ha de intentar la localización de quien pueda ostentar su representación en juicio. |
| R. 15/11/2016 BOE: 3/12/2016 Registro de Rivas-Vaciamadrid. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA: HERENCIA YACENTE. Se trata nuevamente de dilucidar en este expediente si es inscribible un decreto de adjudicación dictado en procedimiento de ejecución hipotecaria seguido frente a la herencia yacente y los herederos desconocidos e inciertos del titular registral cuando no consta el nombramiento e intervención de un defensor judicial de la herencia yacente. En los casos en que interviene la herencia yacente, la doctrina de este Centro Directivo, impone que toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente (Resoluciones de 27 de mayo y 12 de julio de 2013, 8 de mayo de 2014, 5 de marzo de 2015 y demás citadas en los «Vistos»). Por eso parece razonable restringir la exigencia de nombramiento de administrador judicial, al efecto de calificación registral del tracto sucesivo, a los supuestos de demandas a ignorados herederos; pero considerar suficiente el emplazamiento efectuado a personas determinadas como posibles llamados a la herencia. Como resulta de los fundamentos de Derecho tercero y cuarto de la Sentencia del TS de 3 de marzo de 2011, para evitar la indefensión es preciso que se haya cumplido con la obligación de averiguar los domicilios de los desconocidos herederos demandados, por lo que la citación por medio de edictos fijados en el tablón de anuncios e incluso la notificación de la sentencia de primera instancia a través de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado» requiere que, previamente, se hubieran agotado todos los medios de averiguación que la Ley de Enjuiciamiento Civil impone. Y en el caso de la herencia yacente aunque sea una masa patrimonial, se ha de intentar la localización de quien pueda ostentar su representación en juicio. |
| R. 22/11/2016 BOE: 15/12/2016 Registro de Morón de la Frontera. REFERENCIA CATASTRAL: EEROR AL CONSIGNARLA EN LA INSCRIPCIÓN. Es objeto de este recurso decidir si es inscribible una escritura de segregación de una porción de finca que se corresponde con una parcela catastral, cuando el número de dicha parcela catastral según consta en el Registro no se corresponde con el expresado ahora en la escritura. Como se ha dicho anteriormente por este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 13 de julio y 13 de octubre de 2009), conviene para mayor claridad distinguir los conceptos de inexactitud registral y error. Existe inexactitud cuando concurre cualquier discordancia entre el Registro y la realidad extrarregistral (cfr. artículo 39 de la Ley Hipotecaria), y existe error cuando, al trasladar al Registro cualquier dato que se encuentre en el título inscribible o en los documentos complementarios se incurre en una discordancia. A su vez, los errores pueden ser materiales y de concepto: son materiales cuando se ponen unas palabras por otras pero no se altera el verdadero sentido de una inscripción ni de sus componentes básicos. Nos encontramos ante una inexactitud en el Registro al reflejar el número de la parcela 152, que como señala la registradora en su informe, deriva de un error material en el título que causó la inscripción 4a en la que se hizo constar los números de las parcelas catastrales que integran la finca registral 10.075 de El Coronil. De la documentación y circunstancias expuestas resulta evidente que se incurrió en un error meramente material en la consignación de un dígito de una de las parcelas catastrales, sin que existan dudas de que se esté alterando con ello la configuración física de la finca inscrita. Pero es que además, aun cuando pretendiera alterarse la configuración física de las fincas, la aportación de las representaciones gráficas catastrales y la solicitud expresa de modificación de la descripción de la finca contenida en la escritura, sería suficiente para iniciar el procedimiento correspondiente para tal alteración. Por todo ello hay que concluir que dicho error carece de entidad para impedir la inscripción pretendida |
| R. 22/11/2016 BOE: 15/12/2016 Registro de San Bartolomé de Tirajana n 2. DOBLE INMATRICULACIÓN: PREVALENCIA DEL PROCEDIMIENTO REGULADO EN LA LEY DE PRIMONIO DE LAS ADMINISTRACIONES PÚBLICAS. La legitimación para instar el procedimiento para la subsanación de la doble inmatriculación está específicamente regulada en la regla segunda del artículo 209 de la Ley Hipotecaria que establece «el expediente se iniciará de oficio por el Registrador, o a instancia del titular registral de cualquier derecho inscrito en alguno de los diferentes historiales registrales coincidentes». Por tanto, fuera de los supuestos de iniciación de oficio por el registrador, la Ley Hipotecaria sólo reconoce legitimación a los titulares registrales de derechos inscritos en las fincas afectadas por la doble inmatriculación. Siguiendo la doctrina de esta Dirección General para la regulación anterior a la Ley 13/2015 (cfr. Resoluciones 26 de febrero de 2013 y 2 de diciembre de 2014), la expresión legal de esta regla, así como la de la regla sexta, puede entenderse comprensiva no sólo de los titulares derechos inscritos, sino también anotados, entendiendo la inscripción en sentido amplio y por tanto no sólo comprensiva de las inscripciones propiamente dichas, sino también de las anotaciones preventivas. El artículo 209 de la Ley Hipotecaria, tras la reforma operada por la Ley 13/2015, introduce la novedad de permitir el inicio de este procedimiento de oficio por el registrador, posibilidad ésta que le estaba vedada anteriormente. Como ya ha señalado esta Dirección General (Resolución de 26 de julio de 2016), tras la entrada en vigor de la nueva ley, el primer requisito para iniciar la tramitación del procedimiento de subsanación es que el registrador aprecie la existencia de doble inmatriculación. En el presente caso resulta de los hechos de la nota de calificación el reconocimiento del registrador de la existencia de una situación de doble inmatriculación. Ahora bien, no puede soslayarse que una de las fincas implicadas en esta situación patológica es titularidad de la Administración Pública. Conforme al apartado 2 del artículo 209 de la Ley Hipotecaria, «lo dispuesto en este artículo se entenderá sin perjuicio de lo previsto en el apartado 4 del artículo 37 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, y demás disposiciones concordantes». Por tanto, la Ley Hipotecaria atribuye expresamente prevalencia al procedimiento específico que en sede administrativa tenga por objeto resolver la situación de doble inmatriculación. Por todo ello resulta plenamente justificado que el registrador recabe de la Administración la información oportuna sobre la existencia de un procedimiento administrativo en el que se decida sobre la doble inmatriculación, pues debe evitarse iniciar la tramitación del procedimiento previsto en el artículo 209 de forma paralela y estéril a otro procedimiento administrativo con igual objeto y trámites específicos. Como señalan las Resoluciones de 29 de julio y 10 de octubre de 2016, es continua doctrina de esta Dirección General (basada en el contenido del artículo 326 de la Ley Hipotecaria y en la doctrina de nuestro Tribunal Supremo, Sentencia de 22 de mayo de 2000), que el objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad es exclusivamente la determinación de si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho. No tiene en consecuencia por objeto cualquier otra pretensión de la parte recurrente, señaladamente la de revisar la inscripción ya practicada de exceso de cabida en una finca colindante. De acuerdo con lo anterior es igualmente doctrina reiterada que una vez practicado un asiento el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos (artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria). |
| R. 22/11/2016 BOE: 15/12/2016 Registro de Santa Coloma de Gramanet n 2. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: EFECTOS DE SU CADUCIDAD. Las anotaciones preventivas tienen una vigencia determinada y su caducidad opera «ipso iure» una vez agotado el plazo de cuatro años, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente, careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, entre ellos la posición de prioridad que las mismas conceden a su titular, y que permite la inscripción de un bien con cancelación de cargas posteriores a favor del adjudicatario, que ha adquirido en el procedimiento del que deriva la anotación, de modo que los asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba aquel asiento y no podrán ser cancelados en virtud del mandamiento prevenido en el artículo 175.2.a del Reglamento Hipotecario, si al tiempo de presentarse aquél en el Registro, se había operado ya la caducidad. No obstante, como tiene declarado este Centro Directivo el actual titular registral tiene a su disposición los remedios previstos en el ordenamiento si considera oportuna la defensa de su posición jurídica (artículos 66 de la Ley Hipotecaria y 117, 594, 601 y 604 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y sin que la confirmación del defecto suponga prejuzgar la decisión que los tribunales, en su caso, puedan adoptar en orden a la preferencia entre cargas, mediante la interposición de las correspondientes tercerías, o por la ausencia de buena fe, sin que en vía registral pueda determinarse la prórroga indefinida de la anotación preventiva de embargo |
| R. 23/11/2016 BOE: 15/12/2016 Registro de Madrid n 9. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA: RECLAMACIÓN DE DEUDAS POR CUOTAS DEL RÉGIMEN DE PROPIEDASD HORIZONTAL. Como ha dicho reiteradamente esta Dirección General, aunque el ámbito de la anotación preventiva de demanda ha sido ampliado por la doctrina científica, dicho ámbito sólo podrá́ extenderse hasta abarcar aquellas demandas cuya estimación pudiera producir una alteración en la situación registral. Del artículo 43.1 de la Ley Hipotecaria, en su relación con el artículo 42.1.o del mismo texto legal, resulta claramente que solo el que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real puede obtener anotación de demanda. Esta Dirección General ha elaborado una dilatada doctrina (vid. «Vistos»), relativa a las preferencias crediticias y a su impacto registral. La citada doctrina parte del hecho de que la redacción actual del artículo 9.1.e) de la Ley sobre propiedad horizontal distingue en párrafos separados la afección del bien inmueble respecto al adquirente de un piso o local de la preferencia del crédito de la comunidad respecto a otros créditos sobre el mismo inmueble. Sin embargo, esta afección legal no permite considerar que una demanda en juicio ordinario en reclamación de una cantidad de dinero adeudada por el impago de las cuotas de comunidad por la herencia yacente del titular registral de un piso, tenga eficacia real. En el presente expediente el objeto del procedimiento del que resulta el mandamiento de anotación de demanda es una reclamación de cantidad que efectúa una comunidad de propietarios por las cuotas impagadas de uno de los pisos del edificio. Así consta expresamente en el antecedente de hecho primero del auto judicial. No hay referencia alguna a la existencia o no de acreedores anteriores frente a los que se quiera hacer valer la preferencia recogida en el artículo 9 de la Ley sobre propiedad horizontal, ni consta transmisión alguna de la finca. Como se ha dicho, la ley prevé la afección de la finca al pago de la cantidades adeudadas por el anterior titular, afección legal que, sin embargo, no permite considerar que una demanda en juicio ordinario en reclamación de una cantidad de dinero adeudada por el impago de las cuotas de comunidad por la herencia yacente del titular registral de un piso, tenga eficacia real, para ello sería preciso como se ha dicho que se pretenda la constancia de la preferencia del crédito frente a anteriores acreedores o que se demande al titular actual de la finca por las deudas del anterior propietario. |
| R. 23/11/2016 BOE: 15/12/2016 Registro de Herrera del Duque. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DERECHO HEREDITARIO: PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. Cabe señalar que la finalidad del solicitante, tal y como ya se resolvió en caso similar, y para el mismo recurrente, en Resolución de 6 de septiembre de 2013 de este mismo Centro Directivo, se instaba -aunque de manera confusa, tal y como ocurre en el supuesto ahora planteado- la práctica de un asiento registral que permitiese proteger los derechos del heredero en relación a un bien incluido en la hipotética masa hereditaria de su causante, por medio de nota marginal, pero que en su caso se identificó como una anotación preventiva de derecho hereditario. Dicha anotación de derecho hereditario, y no la nota marginal solicitada, es el reflejo que podría producirse en los asientos del Registro, a tenor de la intención que, según es posible deducir tanto de la instancia como del recurso, y devendría como final del procedimiento registral tal y como parece querer el interesado, aunque sus planteamientos rogados no tiendan de una manera directa y clara a ello. Por esta razón, sería de desear que el particular en su solicitud privada expresara de manera indubitada la extensión de la anotación de derecho hereditario que los fundamentos jurídicos alegados parecen perseguir. En todo caso, tal y como ocurrió en la Resolución que concluyó el recurso anteriormente planteado, la práctica de cualquier asiento en los libros del Registro, como imperativo de la proscripción de la indefensión en nuestro ordenamiento jurídico el artículo 24 de la Constitución Española, y en su desarrollo en el ámbito que nos ocupa el artículo 20 de la Ley Hipotecaria impiden que pueda llevarse a cabo la alteración de los asientos practicados en el Registro de la Propiedad sin la intervención del titular del derecho afectado, o bien sin que dicha mutación se haya adoptado en un procedimiento judicial en el que dicho titular registral haya sido parte procesal. Por ello, en el caso que nos ocupa, siendo titular registral de la finca referida el Ayuntamiento de Siruela, y solicitándose la anotación o la nota que en su caso corresponda en concepto de heredero de un antiguo titular registral, no resulta posible la extensión de ningún asiento sobre el folio abierto al inmueble sin que dicho titular registral actual, el ayuntamiento en cuestión, preste su consentimiento, ya sea de manera voluntaria, ya de manera forzosa en un procedimiento judicial en el que se le requiera o se dirima sobre la titularidad del dominio o de alguno de los derechos reales que conforme a los artículos 2 de la Ley Hipotecaria y concordantes de lo Reglamento, pudieran tener acceso al Registro, como pudiera ser impugnando alguno de los actos o títulos previos en un proceso en que resulte demandado el indicado titular registral. |
| R. 23/11/2016 BOE: 15/12/2016 Registro de Santa Fe n 2. REPARCELACIÓN URBANÍSTICA: CUENTA DE LIQUIDACIÓN DEFINITIVA DE GASTOS DE URBANIZACIÓN. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL: RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. Respecto de la primera pretensión del ahora recurrente relativa a la inscripción de la cuenta de liquidación definitiva ya fue resuelta por esta Dirección General, en recurso planteado por el mismo, en Resolución de fecha 13 de junio de 2014 («Boletín Oficial del Estado» de 29 de julio de 2014) y en Resolución de fecha 17 de diciembre de 2014 («Boletín Oficial del Estado» de 23 de enero de 2015), por lo que no cabe ahora sino reiterar lo que en ellas se dijo, y por tanto, desestimar también ahora el recurso en este punto. Respecto a la segunda pretensión, relativa a que se cancele o extinga la servidumbre de paso de aguas, amparándose, de nuevo, el solicitante en un supuesto error registral cometido en la inscripción del proyecto de reparcelación, ha de señalarse que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria, los asientos del Registro en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley, debiéndose proceder a la rectificación del Registro, en el supuesto de que ello fuera procedente, en los términos y por los medios regulados en el artículo 40 de la misma Ley. Por último, respecto de la exigencia del registrador de que la instancia haya de tener firma legitimada, debe destacarse que el firmante de dicha instancia dice representar simultáneamente a una entidad pública -la entidad urbanística de conservación- y a una entidad privada -una determinada sociedad de responsabilidad limitada-. Por tanto, no cabe duda de que tal exigencia de legitimación es procedente para dotar a la solicitud de la debida autenticidad. |
| R. 24/11/2016 BOE: 15/12/2016 Registro de Valladolid n 6. CESIÓN DE CRÉDITO HIPOTECARIO: ÁMBITO DE LA LEY 2/2009. La Ley 2/2009, de 31 de marzo, cuyo ámbito objetivo incluye la contratación de préstamos o créditos hipotecarios entre consumidores y personas físicas o jurídicas que, de manera profesional, realicen, entre otras, esa actividad crediticia, contiene un conjunto de normas cuya razón de ser radica en garantizar la transparencia del mercado hipotecario, incrementar la información precontractual y la protección a los usuarios y consumidores de productos financieros ofertados en dicho mercado. Esta ley reafirma el deber de control sobre el cumplimiento de las obligaciones que impone -información precontractual, transparencia de las condiciones de los contratos, tasación, compensación por amortización anticipada, etc.- por parte de notarios y registradores de la propiedad al señalar en el artículo 18.1. La actuación de la registradora de la propiedad al acudir, como medio para completar la calificación y evaluación del cumplimiento de los requisitos legales por parte del acreedor, a la consulta del Servicio de Interconexión entre los Registros y no admitir sin más la manifestación negativa del acreedor-cesionario acerca de su condición de profesional, ya que la protección de los derechos de los consumidores exige extremar la diligencia y la utilización de todos los medios al alcance en el control del cumplimiento de la legalidad en este ámbito. La manifestación negativa del acreedor, no entidad de crédito, de no dedicarse profesionalmente a la concesión de préstamos únicamente será admisible si queda confirmada por la citada búsqueda en las bases de datos registrales. En el presente supuesto, después de la primera calificación negativa, se aportó al Registro de la Propiedad un acta de manifestaciones y de notoriedad, autorizada por el mismo notario ante el que se otorgó la escritura de cesión del crédito hipotecario, en la que éste declara que estima justificada la notoriedad de la no realización de manera profesional de actividades de concesión de préstamos o créditos por parte del cesionario, según resulta de las manifestaciones de dos testigos, no considerando necesaria la práctica de otras pruebas, requerimientos o notificaciones, por no ser presumible el perjuicio para terceros. Resulta que el acta ha sido realizada a instancia del cesionario, teniendo como única y exclusiva prueba la declaración de dos testigos, sin que se manifieste la relación de conocimiento que tienen con el requirente y sus actividades, y que, a mayor abundamiento, como señala el registrador que emitió la calificación sustitutoria, tienen un domicilio coincidente con el de la entidad cedente. Además, en la confección del acta no se ha solicitado información de los registros de la Propiedad, ni del Servicio Colegial de Intercomunicación entre los Registros, ni se ha notificado a los deudores, como terceros posibles afectados por el acta, lo que entra en contradicción con lo dispuesto en el citado artículo 209 del Reglamento Notarial. Es cierto que la Ley 2/2009 constituye una norma dirigida fundamentalmente a garantizar la ausencia de publicidad engañosa y la transparencia en la contratación de préstamos y créditos con consumidores, y que las obligaciones que impone se refieren prioritariamente a la fase precontractual y de formalización del contrato de préstamo, por lo que deben entenderse cumplidas en caso de cesión de un préstamo o crédito inscrito en el Registro de la Propiedad. Pero esta realidad no excluye la necesidad de que el cesionario de tales préstamos, si se acredita la habitualidad en la actividad de concesión de préstamos o en la subrogación activa en los mismos, deba cumplir los requisitos exigidos en la nota de calificación recurrida ya que obedecen a una segunda finalidad de la norma consistente en «cubrir las responsabilidades en que el acreedor pudiera incurrir frente a los consumidores por los perjuicios derivados de la realización de los servicios propios de la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios» (vid. artículos 7 y 14.1.a) de la Ley 2/2009), y esos perjuicios pueden generarse durante toda la vida del préstamo. |
| R. 24/11/2016 BOE: 15/12/2016 Registro de Betanzos. CESIÓN DE CRÉDITO HIPOTECARIO: ÁMBITO DE LA LEY 2/2009. Se debate en este recurso la inscripción de una certificación compresiva de la resolución del alcalde-presidente del Ayuntamiento de Sada instando la inscripción de una sentencia judicial firme de Juzgado de lo Contencioso-Administrativo, en la que se declara la anulación de una licencia municipal de obras, en virtud de la cual se construyeron dos edificios destinados a viviendas, locales de negocio y garajes, que fueron objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad y constituidos en régimen de propiedad horizontal, precediéndose posteriormente a vender los diferentes elementos privativos a terceros. Como ha señalado la Resolución de 15 de junio de 2012, es doctrina reiterada de este Centro Directivo que el registrador puede y debe calificar si se ha cumplido la exigencia de tracto aun cuando se trate de documentos judiciales, ya que precisamente el artículo 100 del Reglamento Hipotecario permite al registrador calificar del documento judicial «los obstáculos que surjan del Registro», y entre ellos se encuentra la imposibilidad de practicar un asiento registral si no ha sido parte o ha sido oído el titular registral en el correspondiente procedimiento judicial. El emplazamiento a los titulares registrales que hubieran en el momento de la iniciación de tal procedimiento, no es motivo para dejar indefensos a los titulares actuales, los cuales habrían sido advertidos oportunamente de la situación existente -lo que en consecuencia, hubiera evitado su indefensión- si, como se ha indicado, el recurso Contencioso-Administrativo se hubiera anotado preventivamente, tal y como previene el artículo 67 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística (Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Tercera, de 20 de abril de 2004, y Sentencia del Tribunal Constitucional número 192/1997, de 11 de noviembre). La Sala de lo Contencioso de nuestro Tribunal Supremo ha tenido ocasión de manifestar en su Sentencia de 16 de abril de 2013, en relación con la Resolución de esta Dirección General de 1 de marzo de 2013, en la parte de su doctrina coincidente con los precedentes razonamientos jurídicos, que «esta doctrina, sin embargo, ha de ser matizada, pues tratándose de supuestos en los que la inscripción registral viene ordenada por una resolución judicial firme, cuya ejecución se pretende, la decisión acerca del cumplimiento de los requisitos propios de la contradicción procesal, así como de los relativos a la citación o llamada de terceros registrales al procedimiento jurisdiccional en el que se ha dictado la resolución que se ejecuta, ha de corresponder, necesariamente, al ámbito de decisión jurisdiccional. E, igualmente, será suya la decisión sobre el posible conocimiento, por parte de los actuales terceros, de la existencia del procedimiento jurisdiccional en el que se produjo la resolución determinante de la nueva inscripción. Será pues, el órgano jurisdiccional que ejecuta la resolución de tal naturaleza el competente para -en cada caso concreto- determinar si ha existido -o no- la necesaria contradicción procesal excluyente de indefensión, que sería la circunstancia determinante de la condición de tercero registral, con las consecuencias de ello derivadas, de conformidad con la legislación hipotecaria; pero lo que no es aceptable en el marco constitucional y legal antes descrito, es que -insistimos, en un supuesto de ejecución judicial como en el que nos encontramos- la simple oposición registral -con remisión a los distintos mecanismos de impugnación de la calificación-, se convierta automáticamente en una causa de imposibilidad de ejecución de la sentencia, pues los expresados mecanismos de impugnación registral han de quedar reservados para los supuestos en los que la pretensión registral no cuenta con el indicado origen jurisdiccional. Solo, pues, en tal situación -esto es, analizando de forma particularizada cada caso concreto- podrá comprobarse por el órgano jurisdiccional la posible concurrencia de las causas de imposibilidad de ejecución de sentencia contempladas en el artículo 105 de la Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, pues se trata, ésta, de una indelegable decisión jurisdiccional que necesariamente ha de ser motivada en cada caso concreto». |
| R. 25/11/2016 BOE: 15/12/2016 Registro de Bilbao n 2. PUBLICIDAD FORMAL: REQUISITOS. Este Centro Directivo tiene declarado (vid. Instrucción de 5 de febrero de 1987 y Resoluciones citadas en los «Vistos»), conforme a lo dispuesto en los artículos 221 y 222 de la Ley Hipotecaria y 332 de su Reglamento, que el contenido del Registro sólo se ha de poner de manifiesto a quienes tengan interés en conocer el estado de los bienes o derechos inscritos, y que dicho interés se ha de justificar ante el registrador, que es a quien corresponde apreciar la legitimación del solicitante de la información (cfr. Sentencias del Tribunal Supremo -Sala Tercera- de 16 de junio de 1990 y de 7 de junio de 2001). Este interés ha de ser un interés conocido, directo y legítimo. La legislación relativa a la protección de datos de carácter personal incide directamente en la obligación de los registradores de emitir información sobre el contenido de los libros registrales. La aplicación de la normativa sobre protección de datos en el ámbito del Registro implica, entre otras cuestiones, que «los datos sensibles de carácter personal o patrimonial contenidos en los asientos registrales no podrán ser objeto de publicidad formal ni de tratamiento automatizado, para finalidades distintas de las propias de la institución registral. Cuando se ajusta a tal finalidad, la publicidad del contenido de los asientos no requiere el consentimiento del titular ni es tampoco necesario que se le notifique su cesión o tratamiento, sin perjuicio del derecho de aquél a ser informado, a su instancia, del nombre o de la denominación y domicilio de las personas físicas o jurídicas que han recabado información respecto a su persona o bienes». En el presente expediente parece debidamente explicitada la causa de la solicitud de la información ya que indica que resulta esencial para poder formular en los términos debidos una «oferta de compra». Si bien eso es cierto, no lo es menos la necesaria concreción del bien que pretende adquirirse, de tal manera que el registrador pueda dar cumplimiento a su deber de calificación respecto del interés legítimo. La solicitud objeto de calificación no contiene dato alguno que permita conocer de manera directa ni indirecta a qué inmueble se estaba refiriendo. |
| R. 28/11/2016 BOE: 22/12/2016 Registro de Avilés n 2. AGRUPACIÓN: INSCRIPCIÓN DE LA BASE GRÁFICA. Esta Dirección General con anterioridad se ha pronunciado (vid. Resoluciones de 12 de febrero y 2 y 21 de septiembre de 2016) sobre cuál haya ser el régimen aplicable a supuestos de modificaciones de entidades hipotecarias como el de la agrupación aquí planteado cuando el asiento de presentación se practique tras la entrada en vigor, el día 1 de noviembre de 2015, de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015. La novedad esencial que introduce la reforma en esta materia estriba en que conforme al nuevo artículo 9 de la Ley Hipotecaria, la inscripción habrá de contener, necesariamente, entre otras circunstancias, «la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices». En los casos en los que tal inscripción de representación gráfica no es meramente potestativa, sino preceptiva, como ocurre con los supuestos enunciados en el artículo 9, letra b, primer párrafo, la falta de una remisión expresa desde el artículo 9 al artículo 199 supone que con carácter general no será necesaria la tramitación previa de este procedimiento, sin perjuicio de efectuar las notificaciones previstas en el artículo 9, letra b, párrafo séptimo, una vez practicada la inscripción correspondiente. Se exceptúan aquellos supuestos en los que, por incluirse además alguna rectificación superficial de las fincas superior al 10% o alguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral (cfr. artículo 9, letra b, párrafo cuarto), fuera necesaria la tramitación del citado procedimiento o del previsto en el artículo 201 para preservar eventuales derechos de colindantes que pudieran resultar afectados. En todo caso, será objeto de calificación por el registrador la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, pues tal y como dispone el artículo 9.b) «la representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita, valorando la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público. Se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes». En el caso de aportación de representación gráfica alternativa, el artículo 9.b) dispone que en todo caso «habrá de respetar la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la cartografía catastral» y que «si la representación gráfica alternativa afectara a parte de parcelas catastrales, deberá precisar la delimitación de las partes afectadas y no afectadas, y el conjunto de ellas habrá de respetar la delimitación que conste en la cartografía catastral». En el presente caso resultan fundadas las dudas del registrador en la nota de calificación en cuanto a la existencia de conflicto entre fincas colindantes inscritas, con posible invasión de las mismas. Dudas que quedan corroboradas con los datos y documentos que obran en el expediente. Toda vez que existen dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, y tal y como señala el registrador en su nota, podrá acudirse a la previsión que a este efecto se contiene en el artículo 199: «si la incorporación de la certificación catastral descriptiva y gráfica fuera denegada por la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, el promotor podrá instar el deslinde conforme al artículo siguiente, salvo que los colindantes registrales afectados hayan prestado su consentimiento a la rectificación solicitada, bien en documento público, bien por comparecencia en el propio expediente y ratificación ante el Registrador, que dejará constancia documental de tal circunstancia, siempre que con ello no se encubran actos o negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente». |
| R. 30/11/2016 BOE: 22/12/2016 Registro de Alicante n 5. TRANSACCIÓN JUDICIAL: TÍTULO INSCRIBIBLE. Se plantea nuevamente la cuestión de si un acuerdo transaccional homologado judicialmente tiene la consideración de título inscribible en el Registro de la Propiedad. En las Resoluciones más recientes sobre la materia se ha sentado una doctrina más restrictiva, tendente a considerar fundamentalmente el aspecto de documento privado del acuerdo transaccional, por más que esté homologado judicialmente. En este sentido, cabe citar la Resolución de 9 de julio de 2013, en cuyo fundamento de Derecho tercero se afirmó́ que: «La homologación judicial no altera el carácter privado del documento, pues (..) se limita a acreditar la existencia de dicho acuerdo. Las partes no podrán en ningún caso negar, en el plano obligacional, el pacto solutorio alcanzado y están obligados, por tanto, a darle cumplimiento. Si bien es cierto que en virtud del principio de libertad contractual es posible alcanzar dicho acuerdo tanto dentro como fuera del procedimiento judicial ordinario en el que se reclamaba la cantidad adeudada, no lo es menos que el mismo supone una transmisión de dominio que material y formalmente habrá́ de cumplir los requisitos establecidos por el ordenamiento jurídico para su inscripción en el Registro de la Propiedad». También ha tenido ocasión de señalar esta Dirección General que en los procesos judiciales de división de herencia que culminan de manera no contenciosa se precisa escritura pública, por aplicación del artículo 787.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (cfr. Resolución de 9 de diciembre de 2010). La protocolización notarial de la partición judicial, siempre y cuando haya concluido sin oposición, viene impuesta como regla general por el artículo 787.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. |
| R. 30/11/2016 BOE: 22/12/2016 Registro de Villaviciosa de Odón. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: CALIFICACIÓN REGISTRAL. Como ha afirmado reiteradamente esta Dirección General, el respeto a la función jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a los jueces y tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos por ende los registradores de la Propiedad, la obligación de cumplir las resoluciones judiciales. Pero no es menos cierto que el registrador tiene, sobre tales resoluciones, la obligación de calificar determinados extremos, entre los cuales no está el fondo de la resolución, pero sí el de examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia, con objeto de evitar su indefensión, proscrita por el artículo 24 de la Constitución Española y su corolario registral del artículo 20 de la Ley Hipotecaria. Los únicos derechos hereditarios que deben protegerse son los que aun concurren sobre el resto de las repetidas fincas registrales 1.282 y 1.285, y los titulares de dichos derechos, don S. R. T. y doña C. y doña E. F. T., han sido demandados, y, además de haber ratificado en su momento la división de la finca, se han personado en el procedimiento allanándose. Por lo tanto, dadas las circunstancias que concurren, el defecto debe decaer, si bien será precisa la presentación de los originales de los documentos conforme advierte la registradora en su nota de calificación. De la literalidad de la sentencia, tal y como aduce la registradora en su nota, no resulta claramente determinado si la segregación afecta únicamente a la superficie solar no ocupada por la edificación de la finca 1.282 o si por el contrario resulta igualmente afectada parte de la vivienda construida sobre esta en planta baja. En cuanto a si también está afectada la planta primera inscrita bajo el número 1.285, en la sentencia no se hace referencia alguna a dicha finca, pero el hecho de que la obra nueva que se declara construida tenga dos plantas puede inducir a error. Sin embargo, las dudas que pudieran plantearse quedan disipadas a la vista de la documentación citada que se incorporó, toda ella, a la demanda presentada. En consecuencia el defecto debe revocarse. Más allá de si resulta aplicable el artículo 1404 del Código Civil en su redacción anterior a 1981, lo determinante es el resto del contenido del fallo en el que expresamente se dice: «debo declarar y declaro justificado el dominio de los mismos sobre la vivienda sita en (..), a favor del matrimonio formado por D.a J. F. T. y D. S.S. J. C. para su sociedad de gananciales», por lo que habiendo llegado la magistrada-juez a tal decisión, no puede la registradora cuestionar el contenido del fallo, no procediendo la exigencia de aclaración alguna. |
| R. 30/11/2016 BOE: 22/12/2016 Registro de Gijón n 2. CAMBIO DE USO DE UNA EDIFICACIÓN: REQUISITOS URBANISTICOS De la regulación legal resulta indubitado que el uso autorizado no es una característica accidental de la edificación sino que forma parte de su estructura integrando el contorno que delimita su contenido. De aquí se sigue que la alteración del uso permitido implica una alteración del contenido del derecho de propiedad, de la propiedad misma. El control administrativo en relación a si una edificación concreta y determinada puede ser objeto de un uso específico se lleva a cabo con carácter previo mediante la oportuna licencia de edificación y determinación de usos y posteriormente con la licencia de ocupación (u otro título habilitante) que tiene por objeto la verificación de que la edificación autorizada se ha llevado de acuerdo a (entre otras cosas) los usos previstos y aprobados. La contravención de la normativa urbanística se reprime de acuerdo a la aplicación de las previsiones sobre disciplina mediante las sanciones contempladas al respecto, pudiendo derivar, además, en actuaciones de restablecimiento de la legalidad infringida. Verificada la inscripción en el Registro de la Propiedad con unos usos determinados cuyo reflejo consta en la forma establecida en el artículo 45 del RD 1093/97, cualquier modificación que de los mismos se lleve a cabo exige nuevamente la aplicación de la norma sobre inscripción en el Registro de obras nuevas (vid. artículo 28.3 de la Ley de Suelo). Partiendo de estos argumentos, este Centro Directivo ha afirmado (vid. Resoluciones de 5 de agosto y 13 de noviembre de 2013, 21 de abril de 2014 e incluso, más recientemente, en la de 13 de mayo de 2016), que el cambio de uso de la edificación es equiparable a la modificación de la declaración de obra inscrita, como elemento definitorio del objeto del derecho, y por tanto, su régimen de acceso registral se basará en cualquiera de las dos vías previstas por el artículo 28 de la Ley estatal de Suelo, con independencia del uso urbanístico previsto en planeamiento y el uso efectivo que de hecho, se dé a la edificación. No obstante, no será necesaria la aportación de la licencia de obra o modificación, cuyo cumplimiento verifica la licencia de ocupación, salvo que la modificación de uso lleve aparejada una obra que suponga una variación esencial de la composición general del exterior, la volumetría o del conjunto estructural del edificio, sin que la licencia de primera ocupación pueda -cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de diciembre de 1998- imponer condiciones o limitaciones no exigidas al concederse la licencia de obras (cfr. no obstante, la Resolución de 22 de julio de 2015). En cuanto a las restantes exigencias que pueden derivarse del precepto, dependiendo de la normativa aplicable, tales como pudieran ser el seguro decenal, el libro del edificio o el certificado de eficiencia energética, no serán necesarias, con carácter general, ya que el cambio de uso no supone una alteración sustancial de los que ya se hubieran aportado para inscribir la obra nueva relativos al total del edificio. Finalmente, tampoco resulta exigible en tales casos la acreditación de los requisitos de eficiencia energética de la vivienda aislada, pues como resulta del artículo 5 del Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios. |
| R. 30/11/2016 BOE: 22/12/2016 Registro de Ourense n 1. PROCEDMIENTO DE APREMIO ADMINISTRATIVO: FACULTAD DE CALIFICACIÓN DEL REGISTRADOR. En los documentos administrativos corresponde al registrador, dentro de los límites de su función calificadora de los documentos administrativos, examinar, entre otros extremos, la observancia de los trámites esenciales del procedimiento seguido, a fin de comprobar el cumplimiento de las garantías que para los particulares están establecidas por las leyes y los reglamentos, con el exclusivo objeto, como tiene declarado este Centro Directivo, de que cualquier titular registral no pueda ser afectado si, en el procedimiento objeto de la resolución, no ha tenido la intervención prevista por la Ley, evitando que el titular registral sufra, en el mismo Registro, las consecuencias de una indefensión procesal. Como ya afirmara esta Centro Directivo, ante una alegación similar, en su Resolución de 25 de marzo de 2008, el control de la legalidad en relación a los actos inscribibles correspondiente al registrador de la Propiedad, y no queda excluido por el hecho de que concurra en el expediente administrativo el informe favorable del organismo afectado, ya que tal informe está sometido igualmente a la calificación registral (cfr. artículo 99 del Reglamento Hipotecario). Este Centro Directivo en Resolución de 2 de octubre de 2014 ya sostuvo que la propia dicción literal del artículo 122.2 del Reglamento General de Recaudación de la Seguridad Social que remite como requisitos que deben figurar en el certificado «todas aquellas circunstancias que, en su caso, sean precisas para su inscripción con arreglo a la legislación hipotecaria»; y dentro de estas circunstancias están, sin duda, aquellas que afecten a los trámites esenciales del procedimiento entre los que se encuentran los reseñados por el registrador en su nota de calificación, esto es, la notificación al deudor de la valoración del bien a efectos de determinar el tipo para la subasta, puesto que el artículo 110.2 del Reglamento General de Recaudación de la Seguridad Social concede al deudor el derecho de presentar frente a tal valoración otra contradictoria, y la notificación al mismo deudor, y a su cónyuge, del acuerdo de enajenación de los bienes, o providencia de subasta. La tesis de la registradora es que dado el tiempo transcurrido entre la tasación inicial, notificada al deudor, y la de la providencia de subasta hace que la valoración se aleje de los precios de mercado, lo que exige el artículo 110 del Reglamento General de Recaudación de la Seguridad Social. Como se ha señalado anteriormente, el registrador ha de exigir y controlar la exigencia de la valoración y su notificación al apremiado, así como su constancia en el procedimiento, pero no ha de vigilar la forma y vigencia de la tasación. Si se ajusta o no a precios de mercado la tasación es una cuestión que han de supervisar jueces y Tribunales y para ello el ejecutado tuvo su defensa mediante el recurso ante la propia Tesorería de la Seguridad Social o ante los jueces y Tribunales y la correspondiente solicitud de anotación preventiva de la demanda. |
| R. 30/11/2016 BOE: 22/12/2016 Registro de León n 2. CONVENIO REGULADOR: ÁMBITO. La doctrina de este centro directivo, en relación a los preceptos del Código Civil señalados en los «Vistos» ha sido perfilada y al tiempo consolidada. Si bien se ha defendido que la susceptibilidad de inscripción del convenio privado aprobado por el juez o el organismo actuante es cierta, efectiva y clara, esta cualidad sólo puede predecirse respecto de los actos que de conformidad con lo preceptuado en el artículo 90 del Código Civil constituyen el llamado contenido típico del convenio regulador, fuera de los cuales, y sin afectar a la validez y eficacia de los actos consignados en un documento que no pierde el carácter de convenio privado objeto de aprobación judicial, su acceso a los libros del Registro debe venir recogido en la titulación que con carácter general configura y establece el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, es decir el documento público notarial, al recoger -bajo el presupuesto de hecho antes anunciado- un acto voluntario y consciente celebrado por los interesados, fuera de una contienda o controversia entre los mismos. En un caso como el presentado en el que en pago de una deuda se adjudican más bienes de los necesarios para cubrir su importe, y en exceso la parte acreedora a su vez transmite un bien que le es propio, configura un acto que excede del contenido típico y adecuado para el convenio regulador privado en su vertiente de poder acceder al registro de la propiedad, al tener especialidad negocial propia e independiente del convenio, debiendo otorgare la correspondiente escritura pública notarial para ser susceptible de inscripción. Por ello, el defecto debe mantenerse. |
| R. 30/11/2016 BOE: 22/12/2016 Registro de Vélez-Málaga n 2. LIQUIDACIÓN JUDICIAL DEL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL: NECESIDAD DE PROTOCOLIZACIÓN NOTARIAL. La causa de la liquidación del régimen económico matrimonial, no es otra que el reparto de bienes y deudas pertenecientes a la comunidad que se disuelve, que por lo tanto trae consecuencia de esta pero que opera independientemente de esta. Así, los cónyuges pueden llegar a un acuerdo consensuado de extinción del régimen ganancial y posteriormente no alcanzarlo en cuanto al reparto de bienes. La causa está implícita en el propio procedimiento de liquidación y el juez competente habrá valorado la existencia y legalidad de la causa de disolución previa del régimen matrimonial bien por haber conocido esta, bien por tener constancia del acuerdo disolutorio en los casos de capitulaciones matrimoniales, o por haber ocurrido el fallecimiento o la declaración de fallecimiento, ausencia o demás causas contempladas en el artículo 1.393. En consecuencia el defecto apreciado debe revocarse. En cuanto al segundo de los defectos de la nota de calificación, en el supuesto de este expediente no estamos en presencia de un convenio regulador aprobado en un proceso de separación, nulidad y divorcio (cfr. artículos 769 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil), sino ante un procedimiento para la liquidación del régimen económico-matrimonial (cfr. artículos 806 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Esta Dirección General ha señalado (cfr. Resolución de 19 julio de 2016) que en los procesos judiciales de división de herencia que culminan de manera no contenciosa se precisa escritura pública, esta misma regla es aplicable por la remisión legal que se efectúa conforme ha quedado expuesto, al caso de la liquidación judicial de gananciales. Por lo que este defecto debe ser confirmado. |
| R. 30/11/2016 BOE: 22/12/2016 Registro de Alicante n 3. PARTICIÓN DE HERENCIA: CONTADOR PARTIDOR DATIVO. La reforma llevada a cabo por la indicada Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, al reformar el artículo 1057.2 el Código Civil, atribuye, en esta materia, dos cualificadas funciones al notario (y al letrado de la administración de justicia), antes atribuidas al juez, consistentes, por una parte, en el nombramiento del contador-partidor dativo; y, de otra parte, la aprobación de la partición, salvo confirmación expresa de todos los herederos y legatarios. La designación del contador-partidor se verifica de conformidad con lo dispuesto en el artículo 50 de la Ley del Notariado; y, la aprobación de la partición conforme a lo dispuesto en el artículo 66 de la misma Ley del Notariado. Consecuentemente con lo expresado, debe procederse y deben diferenciarse conceptualmente, lo que constituye propiamente el proceso de nombramiento del contador- partidor dativo; lo que constituye propiamente las operaciones particionales que debe realizar este contador-partidor dativo; y, por último, la aprobación por el notario (o el letrado de la Administración de Justicia) de la partición así practicada. Cada una de estas fases diferenciadas deben realizarse con estricto cumplimiento de lo así exigido por la normativa. Respecto a la citación a los interesados, si su domicilio fuere conocido, se presenta como un trámite esencial en el expediente regulado en el artículo 1057.2 del Código Civil por cuanto su omisión pudiera generar indefensión (cfr. Resoluciones de 13 y 22 de julio y 27 de octubre de 2016 en relación con el artículo 209 del Reglamento Notarial). Ahora bien, la concreta y específica forma de realizar dicha notificación debe quedar bajo la fe pública notarial de exclusiva responsabilidad del notario autorizante (cfr. artículo 17 bis de la Ley del Notariado), pues no hay citación ni emplazamiento a titular alguno de derechos inscritos (cfr. artículos 18 y 20 de la Ley Hipotecaria). En el presente expediente el notario manifiesta que dicha notificación a los interesados con domicilio desconocido, con individualización de quiénes son, se ha realizado por edictos, por lo que este defecto debe ser revocado. Será preciso que se aporte la escritura autorizada en Alicante el día 25 de febrero de 2016, ante su notario, don Jesús María Izaguirre Ugarte, número 1.183 de protocolo, de aceptación de herencia y entrega de legados, al objeto de que se practique la inscripción a favor de los legatarios; salvo, que por solicitud del interesado, se verifique la inscripción con carácter condicional. |